Tribunal: TJMT
Processo: 0014066-54.2015.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Data de julgamento: 2019-12-18
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA QUE SE CONFIGURA EXCESSIVA (MAIS DE DOIS ANOS) – DANOS MORAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL - NÃO CUMULABILIDADE - TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, A NÃO SER QUE O COMPRADOR ENCONTRE-SE IMITIDO NA ÁREA E O CONDOMÍNIO TENHA SIDO CIENTIFICADO - ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor.
A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento e que devem ser calculadas, sobretudo quando se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador.
O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e, portanto, é passível de gerar dano moral.
O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019).
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019).
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário registral, se não comprovada a venda do imóvel para terceiro, a imissão dele na posse e a ciência do condomínio sobre o negócio jurídico celebrado.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o que deverá ser substituído pelo IPCA, saldo quando este último for mais gravoso ao consumidor (Resp repetitivo n. 1729593/SP).
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Resp repetitivo n. 1635428/SC).

Inteiro teor:
exmo

APELANTE(S):
GINCO URBANISMO LTDA
GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S. A. E OUTRA(s)
APELADO(S):
ALAN FAUST

Número do Protocolo: 45566/2017
Data de Julgamento: 18-12-2019

E M E N T A
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA QUE SE CONFIGURA EXCESSIVA (MAIS DE DOIS ANOS) – DANOS MORAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL - NÃO CUMULABILIDADE - TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, A NÃO SER QUE O COMPRADOR ENCONTRE-SE IMITIDO NA ÁREA E O CONDOMÍNIO TENHA SIDO CIENTIFICADO - ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor.
A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento e que devem ser calculadas, sobretudo quando se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador.
O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e, portanto, é passível de gerar dano moral.
O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019).
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019).
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário registral, se não comprovada a venda do imóvel para terceiro, a imissão dele na posse e a ciência do condomínio sobre o negócio jurídico celebrado.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o que deverá ser substituído pelo IPCA, saldo quando este último for mais gravoso ao consumidor (Resp repetitivo n. 1729593/SP).
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Resp repetitivo n. 1635428/SC).

APELANTE(S):
GINCO URBANISMO LTDA
GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S. A. E OUTRA(s)
APELADO(S):
ALAN FAUST

R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Egrégia Câmara:
Apelação em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais, Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para:
- inverter a cláusula penal em favor do consumidor e por consequência condenar as rés solidariamente ao pagamento da multa contratual de 2% do preço atualizado do imóvel, mais juros de mora a partir da citação;
- condenar as rés solidariamente ao pagamento da multa compensatória prevista na cláusula 6.1, correspondente a 0,8% do valor venal do imóvel, pelo período equivalente a 26 meses de atraso, com juros legais e correção monetária desde a citação;
- condenar as rés solidariamente a restituírem as taxas de condomínio pagas antes da entrega do imóvel, acrescido de juros e correção monetária a contar do desembolso;
- condenar as rés solidariamente a pagar indenização por lucros cessantes à autora, relativa aos aluguéis que deixou de receber no período de atraso da entrega do imóvel (setembro de 2012 a junho de 2014), no valor mensal de R$1.900,00;
- condenar as rés solidariamente ao pagamento de R$18.000,00 de danos morais, com juros de mora a partir do evento danoso e correção monetária a contar da sentença, e
- condenar as rés solidariamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 20% do valor da condenação.
A apelante Ginco Urbanismo Ltda. reafirma a inépcia da inicial, argumentando que o apelado deduziu pretensões incompatíveis, uma vez requereu a nulidade de cláusulas abusivas e, ao mesmo tempo, a sua aplicação em favor dele, e pleiteou indenização por danos morais afirmando que adquiriu o imóvel para nele residir e, ao mesmo tempo, pediu lucros cessantes pelo que deixou de lucrar com aluguéis. Acrescenta também que se o imóvel foi adquirido com finalidade comercial ele não pode ser considerado consumidor nem fundamentar seu direito na legislação consumerista.
Reitera a preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que não faz parte do grupo econômico das demais rés nem construiu, incorporou ou vendeu o imóvel sub judice, sendo apenas mandatária sem poderes de negociação.
Diz que o CPC não é aplicável, tendo em vista a destinação comercial atribuída ao imóvel pelo autor.
A apelante Gold Yellow Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e Outra insurgem-se contra a inversão do ônus da prova, uma vez que não evidenciada a hipossuficiência do autor.
Ressaltam que não se trata de contrato de adesão.
Sustentam não ter havido atraso na entrega do imóvel, argumentando que alguns fatores externos (escassez de mão-de-obra, alta no preço dos materiais, etc) implicaram nessa demora, assim como a burocracia para a liberação do "habite-se".
Aduzem que os lucros cessantes (oriundos os aluguéis que deixou de lucrar) não são presumíveis e que a multa da Cláusula 6.1 é inaplicável in casu
Alegam a impossibilidade de cumulação da cláusula penal (moratória/compensatória) com os lucros cessantes.
Questionam que a partir do "habite-se", a cobrança da taxa condominial é devida, independentemente de sua imissão na posse do bem.
Opõem-se à condenação em danos morais, asseverando que a situação não passou de mero aborrecimento.
O autor contra-arrazoou e pugnou pelo não provimento do Recurso (fls. 672/705).
O feito ficou suspenso até o julgamento do Recurso Especial repetitivo n. 1614721/DF, que discutia a possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor/adquirente (fl. 711), questão que era objeto de discussão na Apelação da Ginco.
Depois, o autor e ela (Ginco) informaram a realização de acordo entre eles, requerendo a extinção do feito em relação à Ginco e o prosseguimento da demanda quanto à Gold Yellow (fls. 833/840), o que foi deferido, homologando-se o acordo e extinguindo-se a lide no que tange à Ginco (fls. 930/939).
É o relatório.

Apelações em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais, Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para:
- inverter a cláusula penal em favor do consumidor e por consequência condenar as rés solidariamente à multa contratual de 2% do preço atualizado do imóvel, com juros de mora a partir da citação;
- condenar as rés solidariamente à multa compensatória prevista na cláusula 6.1, correspondente a 0,8% do valor venal do imóvel, pelo período equivalente a 26 meses de atraso, com juros legais e correção monetária desde a citação;
- condenar as rés solidariamente a restituírem as taxas de condomínio pagas antes da entrega do imóvel, com juros e correção monetária a contar do desembolso;
- condenar as rés solidariamente a pagar indenização por lucros cessantes à autora, relativa aos aluguéis que deixou de receber no período de atraso da entrega do imóvel (setembro de 2012 a junho de 2014), no valor mensal de R$1.900,00;
- condenar as rés solidariamente a R$18.000,00 de danos morais, com juros de mora a partir do evento danoso e correção monetária a contar da sentença, e
- condenar as rés solidariamente às custas processuais e aos honorários advocatícios de 20% do valor da condenação.
A apelante Ginco Urbanismo Ltda. reafirma a inépcia da inicial, sob a justificativa de que o apelado deduziu pretensões incompatíveis, uma vez que requereu a nulidade de cláusulas abusivas e, ao mesmo tempo, a sua aplicação em favor dele, pleiteou indenização por danos morais afirmando que adquiriu o imóvel para nele residir e, simultaneamente, lucros cessantes pelo que deixou de lucrar com aluguéis.
Acrescenta que se a aquisição foi com finalidade comercial, ele não pode ser considerado consumidor nem fundamentar seu direito na legislação consumerista.
Reitera a preliminar de ilegitimidade passiva ao argumento de que não faz parte do grupo econômico das demais rés nem construiu, incorporou ou vendeu o bem em questão, sendo apenas mandatária sem poderes de negociação.
Diz que o CPC não é aplicável, tendo em vista a destinação comercial atribuída pelo autor.
As apelantes Gold Yellow Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e Outra insurgem-se contra a inversão do ônus da prova, já que não evidenciada a hipossuficiência do apelado.
Ressaltam que não se trata de contrato de adesão, e que não houve atraso na entrega, mas sim alguns fatores externos (escassez de mão-de-obra, alta no preço dos materiais, etc) e burocracia na liberação do "habite-se".
Aduzem que os lucros cessantes (oriundos dos aluguéis que deixou de auferir) não são presumíveis, e que a multa da Cláusula 6.1 é inaplicável no caso.
Sustentam a impossibilidade de cumulação da cláusula penal (moratória/compensatória) com os lucros cessantes, e que a partir do "habite-se"; a cobrança da taxa condominial é devida, independentemente da sua imissão na posse.
Opõem-se à condenação em danos morais, pois a situação não teria extrapolado o mero aborrecimento.
O autor contra-arrazoou e pugnou pelo não provimento do Recurso (fls. 672/705).
O feito ficou suspenso até o julgamento do Recurso Especial repetitivo n. 1614721/DF, que tratava da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor/adquirente (fl. 711), o que era objeto de discussão na Apelação da Ginco.
Depois, o autor e ela (Ginco) informaram terem realizado acordo e pediram a extinção do feito em relação à Ginco e o prosseguimento quanto à Gold Yellow (fls. 833/840), o que foi deferido e homologado, sendo extinta a lide no que tange à Ginco (fls. 930/939).
É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator

V O T O
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)
Egrégia Câmara:
Como visto, o autor e a corré, Ginco Urbanismo Ltda, celebraram acordo, o qual foi homologado em Juízo, e o feito extinto em relação a ela.
Desse modo, permanece como autor Alan Faust, e como rés apenas Gold Yellow Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. e Outra, devendo-se evidentemente atentar à parte do débito que já foi objeto da transação em destaque.
Cabe então apreciar o Recurso de Gold Yellow, já que o da Ginco está prejudicado.
Tratando-se de claro contrato de relação de consumo, a inversão do ônus da prova é pertinente diante da manifesta hipossuficiência do consumidor perante a Construtora. Ademais, apesar de alegar, a apelante não comprovou a destinação comercial do imóvel. Tais contratos são considerados de adesão, e suas cláusulas devem ser interpretadas de modo que, havendo dúvida, favoreça o consumidor.
A data prevista para a entrega da obra era março de 2012, como expresso no Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel celebrado com a Gold Yellow (fl. 42).
E na Cláusula 5.4 ficou estipulado período de tolerância de 180 dias, tendo como prazo máximo, por conseguinte, setembro de 2012.
Não existe nenhuma irregularidade nisso, e a apelante arguiu só genericamente a nulidade de tal Cláusula.

Ademais, atende à regra do artigo 54, §3o, do Código de Defesa do Consumidor, pois redigida de maneira clara e de fácil compreensão.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. NÃO CONFIGURADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE DO PRAZO DE 36 MESES, ESTABELECIDOS PELAS PARTES NO QUADRO RESUMO PARA ENTREGA DAS CHAVES, CONTADOS DO REGISTRO DO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO À CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. 1. Esta Câmara firmou entendimento no sentido de que o prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta o prazo estabelecido no instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora e destina-se, unicamente, ao repasse de recursos financeiros à incorporadora. 2. Tanto o mercado imobiliário quanto a jurisprudência deste Tribunal têm considerado razoável prazo de tolerância de até 180 dias corridos para entrega da obra. 3. A entrega das chaves prevista no quadro resumo, no prazo de 36 meses após o registro do contrato de financiamento, com possibilidade de prorrogação em 180 (cento e oitenta) dias, não é abusiva. Prazo de 36 meses estipulado anteriormente ao contrato de financiamento. 4. No caso, não restou configurado o atraso na entrega da unidade, porquanto as chaves foram entregues no prazo previsto. Rejeitados os pedidos de indenização a título de danos materiais e de danos morais. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível No 70080967979, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 24/04/2019). (Sem destaque no original).
Assim, está demonstrada a demora de quase dois anos, como atesta o Recibo de Entrega das Chaves e Imissão na Posse datado de 22-7-2014 (fl. 90).
E não servem de justificativas as situações apontadas como caso fortuito e força maior (escassez de cimento, de mão de obra e excesso de chuvas) e fato de terceiro (atraso do cartório nos registros dos contratos do empreendimento), porquanto tais questões compreendem os riscos do negócio, os quais devem ser calculados pela Construtora.
As circunstâncias apresentadas não retiram a sua responsabilidade, uma vez que, repita-se, é ônus relacionado aos riscos específicos do próprio empreendimento, integrando de tal maneira a atividade empresarial que é impossível exercê-la sem assumi-los.
Não foi exposta nenhuma das hipóteses elencadas no artigo 14, §3o, do CDC como excludente de responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços. Logo, a demora excessiva e imotivada é ato ilícito passível de aplicação da cláusula penal moratória e de indenização, esta quando se tratar de longo prazo.
Pleiteiam reparação por danos morais pela demora ocorrida.
O Superior Tribunal de Justiça definiu em Recurso Especial Repetitivo que o curto período de atraso não enseja danos morais, mas o excesso sim, pois fere o direito à moradia.
Confira-se:
RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam'; da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Nestes autos, foram mais de quatro anos de demora, tempo excessivo e que frustra as expectativas, as metas e o ideal dos autores, que estiveram privados do direito social à moradia digna. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, sendo flagrante o dano moral.

Para ilustrar:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO PARA QUE SE REAVALIE A OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. QUANTUM QUE NÃO DESTOA DA RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte estadual, cotejando o contrato entabulado em conjunto com o acervo probatório, concluiu que inexistiu fato capaz de justificar o atraso da construtora na entrega do imóvel e que a consumidora sofreu danos morais, não havendo falar em mero descumprimento contratual. Entendimento diverso demandaria incursão nas cláusulas contratuais e no acervo probatório, medida obstada pela incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso. No caso, o valor fixado (R$ 8.000,00) não destoa dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 717.967/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 27/08/2015). (Sem destaque no original).
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. REEXAME DE PROVAS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Tendo a Corte de origem concluído pela caracterização da culpa e do dano moral, a revisão desse entendimento demanda a reapreciação de matéria probatória. Incidência da Súmula n. 7/STJ. 2. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 180.955/SE, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 14/08/2015).
A quantia de R$18.000,00 revela-se coerente com as circunstâncias do caso concreto, sobretudo em atenção ao tempo da demora, e os critérios do artigo 944 do CC, além de atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como aos aspectos sociopedagógico e reparatório da medida.
Para ilustrar:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO PARA QUE SE REAVALIE A OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. QUANTUM QUE NÃO DESTOA DA RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte estadual, cotejando o contrato entabulado em conjunto com o acervo probatório, concluiu que inexistiu fato capaz de justificar o atraso da construtora na entrega do imóvel e que a consumidora sofreu danos morais, não havendo falar em mero descumprimento contratual. Entendimento diverso demandaria incursão nas cláusulas contratuais e no acervo probatório, medida obstada pela incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso. No caso, o valor fixado (R$ 8.000,00) não destoa dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 717.967/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 27/08/2015). (Sem destaque no original).
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. REEXAME DE PROVAS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Tendo a Corte de origem concluído pela caracterização da culpa e do dano moral, a revisão desse entendimento demanda a reapreciação de matéria probatória. Incidência da Súmula n. 7/STJ. 2. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 180.955/SE, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 14/08/2015).
Sustentam também que fazem jus ao ressarcimento das despesas com aluguéis.
Recentemente, essa questão foi objeto de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas em que ficou consignado que, No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp Repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019).
No que concerne à cláusula penal moratória (Cláusula Sexta, item 6.1 – fl. 61), o STJ igualmente definiu o tema em Recurso repetitivo em que assentou que, No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019).
No tocante às taxas condominiais, o entendimento dominante sobre a matéria é de que, no tocante a esse tipo de obrigação (propter rem), a respectiva quitação incumbe àquele que consta na matrícula como proprietário.
E, em caso de promessa de compra e venda não levada a registro, a obrigação passa a ser do promitente comprador, desde que tenha sido imitido na posse e o condomínio certificado no negócio.
Na hipótese dos autos, o apelado só adentrou na posse do imóvel em julho de 2014, de forma que só a partir daí passou a ser responsável pelo pagamento de tais despesas.
Sobre a matéria:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO IMPUGNADOS. LEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DE QUE O FEITO DEVERIA SER DIRIGIDO AO PROMITENTE COMPRADOR OCUPANTE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CERTIFICAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM ACERCA DOS REQUISITOS FÁTICOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ. 1. As razões do agravo regimental, no tocante à legitimidade ativa ad causam, não impugnaram os fundamentos da decisão agravada, razão pela qual o recurso não pode ser conhecido nesse ponto. 2. Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação. 3. Agravo regimental parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (AgRg no REsp 1510419/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016). (Sem destaque no original).
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - DECISÃO QUE CONCEDEU PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DE IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO, PUBLICADA EM AUDIÊNCIA - INTELIGÊNCIA DO ART. DO ART. 242, §1o DO CPC - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL - ALIENAÇÃO NÃO REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL E NÃO COMUNICADA AO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA - PRECEDENTES DO STJ - TAXAS PREVISTAS EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E DELIBERADAS EM ASSEMBLÉIA GERAL - PAGAMENTO PARCIAL COMPROVADO - JUROS MORATÓRIOS - ABUSIVIDADE MANIFESTA - REDUÇÃO AO DOBRO DA TAXA LEGAL - QUANTIA COBRANÇA EM EXCESSO - AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ - INAPLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ART. 940 DO CC/02 (...) Se a ré alienou o imóvel que deu origem ao débito das taxas condominiais, mas deixou de registrar o título translativo no registro de imóveis, permanecendo como se proprietária fosse, sendo a natureza da dívida propter rem, conforme entendimento assente na doutrina e jurisprudência, ela permanece respondendo pelas cotas condominiais em atraso, ressalvado o direito de regresso contra o adquirente. A hodierna jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, relativizando o disposto no art. 1.245 do Código Civil, tem exigido, para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão do promissário comprador na posse do imóvel. In casu, mutatismutandis, não tendo a ré se desincumbido do seu ônus de comprovar, a teor do art. 333, II, do CPC, a comunicação ao condomínio-autor quanto à alienação do imóvel, ou a posse da adquirente, deve-se reconhecer sua legitimidade passiva para figurar o polo passivo da presente ação. (...). (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.304935-3/001, Relator(a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/06/2015, publicação da súmula em 23/06/2015).
Por fim, no que concerne aos índices de correção monetária, o STJ já definiu que O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o que deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor (Resp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Dje 27-9- 2019).

Quanto à arguida impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ também já pacificou que A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje 25-6-2019).
Diante da alteração do decisum, e com a sucumbência mínima do autor, os ônus sucumbenciais devem ser inteiramente imputados à construtora.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao Recurso apenas para afastar a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, devendo prevalecer o que for mais favorável ao consumidor.

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (Relator), DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o Vogal) e DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a Vogal), proferiu a seguinte decisão: PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

Cuiabá, 18 de dezembro de 2019.

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DESEMBARGADOR RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO - RELATOR