Tribunal: TJMT
Processo: 0020102-49.2014.8.11.0041
Órgão julgador: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
Órgão colegiado: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Data de julgamento: 2019-12-18
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PERDAS E DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTURA – DEVER DE RESTITUIR OS VALORES PAGOS À TÍTULO DE ALUGUEIS – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – REVERSÃO DA CLAUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.
O atraso na entrega, consubstanciado em um pouco mais de 02 (dois) meses, não gera o dever de indenizar por danos morais.
O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) não há falar em condenação da construtora à cláusula penal moratória.

Inteiro teor:
APELANTE(S):
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ALISSON SANTOS DE OLIVEIRA
APELADO(S):
ALISSON SANTOS DE OLIVEIRA
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Número do Protocolo: 120615/2017
Data de Julgamento: 18-12-2019

E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PERDAS E DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTURA – DEVER DE RESTITUIR OS VALORES PAGOS À TÍTULO DE ALUGUEIS – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – REVERSÃO DA CLAUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.
O atraso na entrega, consubstanciado em um pouco mais de 02 (dois) meses, não gera o dever de indenizar por danos morais.
O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) não há falar em condenação da construtora à cláusula penal moratória.

APELANTE(S):
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ALISSON SANTOS DE OLIVEIRA
APELADO(S):
ALISSON SANTOS DE OLIVEIRA
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

R E L A T Ó R I O
EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
Egrégia Câmara:
Trata-se de recursos de apelação interpostos pela
VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E ALISSON SANTOS DE OLIVEIRA contra sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, MM. Juiz Gilberto Lopes Bussiki, lançada nos autos Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais no 2102-49.2014.8.11.0041 cód: 885389, ajuizada por ALISSON SANTOS DE OLIVEIRA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar o mês de abril de 2013 como termo final para a entrega do imóvel, bem como condenou a requerida a indenizar os danos materiais atinentes ao pagamento dos aluguéis no período de atraso, no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) mensal, acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art.85, §2° do Código de Processo Civil.
Inconformada, a primeira apelante (Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários LTDA) alega a ausência de atraso da obra, visto que ocorreu dentro do prazo de carência previsto em cláusula contratual.
Além disso, sustenta a impossibilidade da cumulação das despesas com aluguéis e multa estabelecida em cláusula penal, pois configura bis in idem.
Assim, pugna pelo provimento do recurso, e a inversão do ônus da sucumbência (fls. 125/137).
Por sua vez, a parte autora, Alisson Santos de Oliveira, defende que o injustificado descumprimento obrigacional gera a condenação em danos morais e que a inadimplência da construtora iniciou em 30/10/2012.
Assim, pugna pela reforma parcial da sentença para que a requerida seja condenada aos demais pedidos da inicial, bem como a inversão da cláusula penal contratual em seu favor do (fls. 140/149).
Contrarrazões ofertadas por ambas as partes [155/161 e 162/173].
Os preparos foram recolhidos (fls.177 e 150).
É o relatório.

V O T O
EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)
Egrégia Câmara:
É incontroverso nos autos que as partes firmaram em 27/02/2010 CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO N. 11605, onde o autor adquiriu da requerida, de um imóvel residencial indicado como unidade 204, e respectiva vaga de garagem de no 97, na torre 1, denominado Condomínio Residencial Piazza Boa Esperança, localizado na Rua Pedro Fernandes, no Bairro Boa Esperança – Coxipó, Cuiabá/MT, no valor de R$ 148.230,00 (cento e quarenta e oito mil, duzentos e trinta reais).
Entretanto, diante do alegado atraso e após o devido processamento dos autos em observância aos princípios do contraditório e ampla defesa, os pedidos formulados na inicial forma julgados parcialmente procedentes.
Nesse passo, a construtora requerida se insurge contra as obrigações que lhes foram impostas, e, a parte autora pugna pela procedência das demais pretensões, quais sejam, condenação por danos morais, reversão da cláusula penal em seu favor e que o termo final para o adimplemento contratual seja 30/10/2012 e não abril de 2013, como reconhecido pelo juízo a quo.
Pois bem.

Denota-se que restou convencionado o prazo de entrega para 30/10/2012, prorrogável por mais 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o prazo fatal se daria em 30/04/2013, já que tal cláusula de tolerância é admitida por esta Corte de Justiça.
Ocorre que, mesmo com o prazo estendido, a requerida só encaminhou ao autor a documentação para obtenção de financiamento do imóvel em 04/07/2013, de modo a concluir que somente a partir daí é que estaria apto não só captação de recursos para a quitação do saldo devedor, como também pronto para morar.
Desse modo, o atraso ocorreu entre 30/04/2013 a 04/07/2013, ou seja, uma pouco mais de 02 (dois) meses, o que, em que pese todo o aborrecimento, não gera o direito à indenização por danos morais.
No que diz respeito à reversão da cláusula penal em favor da parte autora, a matéria deu azo à sua afetação pelos Temas 970 e 971, culminando em teses ditadas pelo STJ em julgamentos representativos de controvérsia, quais sejam, os Recursos Especiais no 1.614.721/DF e no 1.631.485/DF, com trânsito em julgado em 08/11/2019 e 26/11/2019, respetivamente, nos seguintes termos:
Tema 970:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Tema 971:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Portanto, a reversão da cláusula penal está atrelada à demora na entrega do bem e, por possuir natureza indenizatória, à possibilidade de utilizá-la como parâmetro ao cômputo de aluguéis que o imóvel renderia no tempo de atraso, como recepcionado no Tema 970.
Desse modo, como a requerida foi condenada ao pagamento dos alugueis dispendidos pelo autor durante o períodos de atraso, estes não podem ser cumulados com a cláusula penal, consoante paradigmas acima mencionados e o atual entendimento.
A propósito, é o julgado:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. DEMORA EXCESSIVA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na hipótese, o Tribunal de origem reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel, superior a 30 (trinta) meses após o período de tolerância.
2. Consoante entendimento desta Corte Superior, a demora excessiva para entrega do empreendimento imobiliário supera o mero aborrecimento e enseja reparação por danos morais. Precedentes.
3. "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (REsp 1.498.484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 25/06/2019).
4. No caso, a decisão agravada deve ser parcialmente reconsiderada para, em novo exame desta parte do recurso especial, afastar a condenação da agravante ao pagamento dos lucros cessantes.
5. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar em parte a decisão agravada, e, nessa extensão, dar provimento ao recurso especial.” (AgInt nos EDcl no AREsp 1001266/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 22/11/2019)

Assim, como a pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) foi julgada procedente, não há falar em reversão da cláusula penal em favor do consumidor, como bem aventado na origem.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos.
É como voto.

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Câmara Julgadora, composta pela DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (Relatora), DES. DIRCEU DOS SANTOS (1o Vogal) e DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (2o Vogal), proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, DESPROVERAM AMBOS O RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

Cuiabá, 18 de dezembro de 2019.

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DESEMBARGADORA ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES - RELATORA