Tribunal: TJES
Processo: 0001311-32.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATAÇÃO DE OBRA SEM AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR. RESPONSABILIDADE PESSOAL DE EX-SÍNDICA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM ARRAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Ticiani Rossi e por A3 Toldos e Coberturas Arquitetônicas LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores proposta pelo Condomínio Morada das Cássias. A primeira apelante foi condenada a restituir R$ 15.000,00 pagos à empresa contratada, enquanto os pedidos reconvencionais da segunda apelante foram julgados improcedentes. A controvérsia envolve (i) a legalidade do ato de gestão da ex-síndica ao contratar obra sem autorização assemblear e (ii) a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e valor de arras já retido.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a contratação da obra pela então síndica, sem prévia autorização da assembleia condominial, configura ato irregular gerador de responsabilidade pessoal pela restituição dos valores pagos;
(ii) determinar se a cláusula penal contratual pode ser cumulada com a retenção de arras diante da rescisão contratual promovida pelo contratante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A contratação de obra no valor de R$ 90.000,00 pela síndica, sem deliberação da assembleia, afronta o art. 1.341, II, do Código Civil e a Convenção Condominial, que impõem autorização prévia para obras cujo valor supere dez vezes o salário-mínimo.

A alegada autorização em assembleia de 05/09/2020 não se concretizou, pois o item referente à obra foi adiado e a assembleia posterior teve suas deliberações anuladas, tornando a contratação realizada em 14/09/2020 eivada de nulidade.

A ex-síndica agiu em excesso de mandato, incorrendo em responsabilidade pessoal pelo prejuízo causado ao condomínio, conforme dispõe o art. 187 do Código Civil e a jurisprudência consolidada sobre atos de gestão irregular.

A obra não foi iniciada, o que impediu qualquer aproveitamento do valor adiantado, caracterizando prejuízo direto ao patrimônio condominial, decorrente de ato isolado da gestora sem chancela da coletividade.

A cláusula penal prevista no contrato tem natureza compensatória, conforme sua redação expressa, nos termos do art. 409 do Código Civil, o que afasta sua cumulação com as arras já retidas, salvo demonstração de prejuízo adicional, o que não ocorreu.

Nos termos do art. 419 do Código Civil, a indenização suplementar exige prova de prejuízo maior, inexistente nos autos, pois houve apenas deslocamento de materiais, sem execução de serviço.

A cláusula penal invocada não possui redação ou finalidade sancionatória autônoma, não se tratando de cláusula punitiva nos moldes do art. 413 do Código Civil, e o pedido recursal da empresa apelante, que pleiteia percentual diverso do pactuado, destoa da literalidade contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O síndico que contrata obra em nome do condomínio sem autorização prévia da assembleia, quando legalmente exigida, responde pessoalmente pelos prejuízos decorrentes do ato irregular.

A cláusula penal de natureza compensatória não pode ser cumulada com a retenção de arras, salvo demonstração de prejuízo adicional, nos termos do art. 419 do Código Civil.

A caracterização de cláusula penal como punitiva exige previsão expressa e finalidade sancionatória desvinculada da compensação por inadimplemento, o que não se presume.

A interpretação contratual deve respeitar a literalidade da cláusula penal estipulada, não sendo possível alterar seu percentual na ausência de fundamento legal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.341, II; 187; 408; 409; 413; 418 e 419; CPC, art. 85, §§ 2º, 11; art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: TJSC, Apelação n. 0007245-96.2013.8.24.0023, Rel. Des. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 04.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001311-32.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TICIANI ROSSI e outros

APELADO: TICIANI ROSSI e outros (2)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATAÇÃO DE OBRA SEM AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR. RESPONSABILIDADE PESSOAL DE EX-SÍNDICA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM ARRAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Ticiani Rossi e por A3 Toldos e Coberturas Arquitetônicas LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores proposta pelo Condomínio Morada das Cássias. A primeira apelante foi condenada a restituir R$ 15.000,00 pagos à empresa contratada, enquanto os pedidos reconvencionais da segunda apelante foram julgados improcedentes. A controvérsia envolve (i) a legalidade do ato de gestão da ex-síndica ao contratar obra sem autorização assemblear e (ii) a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e valor de arras já retido.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a contratação da obra pela então síndica, sem prévia autorização da assembleia condominial, configura ato irregular gerador de responsabilidade pessoal pela restituição dos valores pagos;
(ii) determinar se a cláusula penal contratual pode ser cumulada com a retenção de arras diante da rescisão contratual promovida pelo contratante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A contratação de obra no valor de R$ 90.000,00 pela síndica, sem deliberação da assembleia, afronta o art. 1.341, II, do Código Civil e a Convenção Condominial, que impõem autorização prévia para obras cujo valor supere dez vezes o salário-mínimo.

A alegada autorização em assembleia de 05/09/2020 não se concretizou, pois o item referente à obra foi adiado e a assembleia posterior teve suas deliberações anuladas, tornando a contratação realizada em 14/09/2020 eivada de nulidade.

A ex-síndica agiu em excesso de mandato, incorrendo em responsabilidade pessoal pelo prejuízo causado ao condomínio, conforme dispõe o art. 187 do Código Civil e a jurisprudência consolidada sobre atos de gestão irregular.

A obra não foi iniciada, o que impediu qualquer aproveitamento do valor adiantado, caracterizando prejuízo direto ao patrimônio condominial, decorrente de ato isolado da gestora sem chancela da coletividade.

A cláusula penal prevista no contrato tem natureza compensatória, conforme sua redação expressa, nos termos do art. 409 do Código Civil, o que afasta sua cumulação com as arras já retidas, salvo demonstração de prejuízo adicional, o que não ocorreu.

Nos termos do art. 419 do Código Civil, a indenização suplementar exige prova de prejuízo maior, inexistente nos autos, pois houve apenas deslocamento de materiais, sem execução de serviço.

A cláusula penal invocada não possui redação ou finalidade sancionatória autônoma, não se tratando de cláusula punitiva nos moldes do art. 413 do Código Civil, e o pedido recursal da empresa apelante, que pleiteia percentual diverso do pactuado, destoa da literalidade contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O síndico que contrata obra em nome do condomínio sem autorização prévia da assembleia, quando legalmente exigida, responde pessoalmente pelos prejuízos decorrentes do ato irregular.

A cláusula penal de natureza compensatória não pode ser cumulada com a retenção de arras, salvo demonstração de prejuízo adicional, nos termos do art. 419 do Código Civil.

A caracterização de cláusula penal como punitiva exige previsão expressa e finalidade sancionatória desvinculada da compensação por inadimplemento, o que não se presume.

A interpretação contratual deve respeitar a literalidade da cláusula penal estipulada, não sendo possível alterar seu percentual na ausência de fundamento legal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.341, II; 187; 408; 409; 413; 418 e 419; CPC, art. 85, §§ 2º, 11; art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: TJSC, Apelação n. 0007245-96.2013.8.24.0023, Rel. Des. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 04.02.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, conhecer dos recursos e negar-lhes provimento, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL

Nº
0001311-32.2021.8.08.0021

APTE/APDA
:
TICIANI ROSSI

APTE/APDO
:
A3 TOLDOS E COBERTURAS ARQUITETÔNICAS LTDA

APDO:
CONDOMÍNIO MORADA DAS CASSIAS

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Eminentes pares, consoante relatado, tratam-se de recursos interpostos por TICIANE ROSSI e A3 TOLDOS E COBERTURAS ARQUITETÔNICAS LTDA, por meio dos quais se insurgem contra a sentença de ID 13234904, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por CONDOMÍNIO MORADA DAS CÁSSIAS, nos autos da Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Valor, e julgou improcedentes os pedidos reconvencionais da prestadora de serviços.

APELAÇÃO CÍVEL DE
TICIANI ROSSI

A recorrente pretende a
reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a demanda proposta pelo CONDOMÍNIO MORADA DAS CÁSSIAS, condenando-a à restituição da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), paga à empresa A3 TOLDOS E COBERTURAS ARQUITETÔNICAS LTDA., a título de sinal para execução de obra nas dependências do condomínio.

Pois bem.
A controvérsia instaurada nos autos refere-se à legalidade do ato de gestão praticado pela apelante, à época síndica do condomínio, consistente na contratação de empresa para realização de obra no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), sem autorização assemblear prévia.

Nos termos do art. 1.341, II, do Código Civil, a execução de obras voluptuárias ou úteis no condomínio, demanda aprovação em assembleia geral. E a Convenção Condominial, em seu artigo 9º, parágrafo 2º,
e
, é expresso acerca da necessidade da autorização da assembleia nas obras cujo custo exceda o equivalente a 10 (dez) vezes o salário-mínimo.

No caso dos autos, a obra contratada envolvia valor manifestamente superior ao limite legal — à época correspondente a R$ 10.450,00 —, impondo-se, portanto, a necessidade de deliberação específica do colegiado de condôminos.

Ainda que a apelante sustente a existência de autorização conferida em assembleia realizada em 05/09/2020, observa-se da referida ata que o tópico atinente a obra no estacionamento ficou adiado para reunião seguinte, na qual todas as deliberações
foram
anuladas, com base em vícios formais e materiais, fato incontroverso no feito.

Por conseguinte, não subsiste base legal para o exercício do poder de contratação pela síndica, sendo o ajuste celebrado em 14/09/2020 eivado de nulidade por extrapolação das competências representativas conferidas ao gestor condominial.

Logo, o síndico, embora dotado de poderes de representação ativa e passiva do condomínio, deve pautar seus atos em estrita observância às limitações impostas pela convenção e pela legislação de regência, notadamente nos casos em que se exige aprovação prévia da assembleia, como in casu. A ausência de deliberação válida e eficaz, à época da contratação, inviabiliza o reconhecimento da legitimidade do ato e atrai, por consequência, a responsabilidade pessoal da agente pelo ressarcimento dos valores despendidos, nos termos do art. 187 do Código Civil, à medida que extrapolou, sem respaldo, os limites legais do mandato condominial.

Não bastasse, conforme bem assentado na r. sentença, a empresa contratada não chegou a iniciar a execução da obra, sendo rescindido o contrato sem qualquer entrega de resultado útil ao condomínio. Assim, o pagamento antecipado, no valor de R$ 15.000,00, revelou-se prejuízo direto ao patrimônio comum, decorrente de ato isolado da gestora, praticado sem a necessária chancela dos condôminos.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte tem reiteradamente reconhecido a responsabilidade pessoal do síndico por atos praticados à margem da convenção e da assembleia, quando caracterizado excesso de mandato:

APELAÇÕES CÍVEIS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO EX-SÍNDICO PERANTE O CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DO CONDOMÍNIO AUTOR E DO RÉU EX-SÍNDICO . [1] INSURGÊNCIA DO REQUERIDO. ADMISSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO E DENUNCIAÇÃO DA LIDE. PRECLUSÃO. QUESTÕES DECIDIDAS EM INTERLOCUTÓRIA PROFERIDA NO CURSO DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A TEMPO E MODO. TESES NÃO CONHECIDAS. [2] MÉRITO. [2.1]
CONSTATAÇÃO DE IRREGULARIDADE DA GESTÃO DO CONDOMÍNIO. PREJUÍZOS CAUSADOS PELA REALIZAÇÃO DE OBRA SEM APROVAÇÃO DE QUORUM QUALIFICADO, SEM ALVARÁ E RESPONSÁVEL TÉCNICO. PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL VERIFICADOS [CC, ARTS . 186 E 927]. ATO ILÍCITO CONSTATADO. CAUSALIDADE ENTRE O DANO E A CONDUTA. DEVER INDENIZATÓRIO . SENTENÇA MANTIDA.
[2.2] DEFENDIDA POR AMBAS AS PARTES A RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA RÉ. INSUBISISTÊNCIA . HIPÓTESE NÃO COBERTA PELA APÓLICE. EXCLUSÃO EXPRESSA. DECISÃO INALTERADA. [3] RECURSO DO RÉU CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO . RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0007245-96.2013 .8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j . 04-02-2025). (TJ-SC - Apelação: 00072459620138240023, Relator.: Alex Heleno Santore, Data de Julgamento: 04/02/2025, Oitava Câmara de Direito Civil)

Ressalte-se, ainda, que a apelante, mesmo após a anulação da assembleia, não adotou qualquer providência para submeter a contratação à ratificação posterior pela coletividade, tampouco demonstrou diligência na tentativa de mitigar os prejuízos decorrentes da rescisão contratual. Tal conduta reforça o caráter imprudente e autônomo do ato praticado, destoando do princípio da boa administração e da gestão responsável que deve nortear a atuação do síndico.

Outrossim
, não prospera a tese recursal de que a responsabilidade pelo ressarcimento deveria ser atribuída à empresa contratada. Como visto, a relação jurídica foi estabelecida pela própria gestora, sem respaldo assemblear, sendo-lhe atribuível o risco do inadimplemento contratual. Não havendo vínculo jurídico entre o prestador de serviço e os condôminos — destinatários finais da obra jamais iniciada —, mostra-se incabível exigir destes ou do condomínio a assunção das consequências financeiras decorrentes do negócio inválido.

Por conseguinte, deve ser mantida a condenação imposta à apelante para restituição da quantia adiantada, a fim de recompor o patrimônio comum do condomínio lesado pelo ato de gestão irregular.

Por todo o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, para manter incólume a sentença recorrida.

Com o resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade nos termos do artigo 98, §3º, do CPC.

É

como voto.

R
ECURSO DE
A3 TOLDOS E COBERTURAS ARQUITETÔNICAS LTDA

Consoante relatado, trata-se de recurso no qual o apelante defende a incidência da cláusula penal pactuada em contrato de prestação de serviços, sob o argumento de que sua natureza jurídica seria punitiva, e, por conseguinte, acumulável com o valor das arras retidas em razão da rescisão contratual promovida pelo contratante, ora recorrido.

Pois bem.
A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade jurídica de cumulação entre a cláusula penal estipulada no contrato firmado entre as partes e o valor das arras, já reconhecido como legítima indenização em decorrência da inexecução do ajuste.

Sustenta a apelante que a cláusula penal possui natureza nitidamente punitiva, subsumindo-se, portanto, à regra contida nos arts. 408 e 413 do Código Civil, os quais autorizariam sua aplicação autônoma e cumulativa com outros institutos compensatórios.

Contudo, à luz das circunstâncias fáticas reconhecidas pelo juízo de primeiro grau, e conforme se extrai da própria cláusula contratual constante dos autos (
pág. 125/127 do arquivo digitalizado
), o pacto penal foi redigido nos seguintes termos: “em caso de inadimplemento por uma das partes, fica estipulada multa compensatória de 25% sobre o valor do contrato”.

A redação é clara ao conferir à cláusula penal a natureza
compensatória
, e não punitiva. Não se trata, portanto, de cláusula penal moratória ou sancionatória autônoma, mas de indenização prefixada pelas perdas e danos advindas do inadimplemento contratual, como definido no art. 409 do Código Civil.

No presente caso, restou incontroverso que o contrato foi resilido por iniciativa do condomínio recorrido, e que, em razão dessa rescisão, a empresa apelante reteve o valor de R$ 15.000,00, pago a título de arras. A prova testemunhal, especialmente o depoimento do funcionário da empresa, atestou que houve apenas o deslocamento de ferragens ao local e sua posterior remoção, sem execução material do serviço contratado. Tal cenário foi considerado pelo juízo de origem como suficiente para legitimar a retenção das arras, nos termos dos arts. 418 e 419 do Código Civil, mas insuficiente para caracterizar prejuízo adicional que justificasse a incidência da cláusula penal, mesmo que esta fosse compensatória.

Com efeito, nos termos do art. 419 do Código Civil, “
a parte inocente pode exigir indenização suplementar se provar maior prejuízo
”. No entanto, não houve demonstração nos autos de qualquer prejuízo extraordinário além da mobilização inicial dos materiais, o que inviabiliza a pretensão de cumulação. A cláusula penal, por sua vez, limitava-se a prever indenização por inadimplemento, sem qualquer elemento objetivo que permitisse sua qualificação como penalidade autônoma ou de natureza punitiva.

Ainda que se admitisse, em tese, a existência de cláusula penal punitiva nos moldes do art. 413 do Código Civil, tal interpretação demandaria inequívoca demonstração de que a penalidade prevista tinha função sancionatória desvinculada da compensação por inadimplemento, o que não se verifica na hipótese em julgamento. Ao revés, a estipulação contratual é expressa ao associar a penalidade à finalidade indenizatória, reforçando a correta conclusão do juízo de origem quanto à impossibilidade de sua cumulação com as arras.

Ademais, cumpre observar que o próprio valor pretendido pela apelante em sede recursal (10% do contrato) difere do percentual originalmente pactuado (25%), o que fragiliza ainda mais sua pretensão, por se afastar da literalidade contratual sem fundamento legal para tal modulação.

Por todo o exposto, não se vislumbra qualquer equívoco ou omissão na sentença de primeiro grau que justifique sua reforma. A decisão recorrida analisou detidamente os fatos, aplicou corretamente o direito e seguiu fielmente a orientação jurisprudencial dominante sobre o tema, notadamente no que se refere à qualificação da cláusula penal contratual e sua incompatibilidade com a cumulação pretendida pela parte recorrente.

Por tais fundamentos,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo-se incólume a r. sentença em todos os seus termos

Com o resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor
dado à reconvenção
, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

É como voto.

CONCLUSÃO

Por todo o exposto,
conheço do recurso
interposto por TICIANI ROSSI
e nego-lhe provimento
, para manter incólume a sentença recorrida.

Com o resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade nos termos do artigo 98, §3º, do CPC.

Por tais fundamentos,
conheço do recurso
interposto por
A3 TOLDOS E COBERTURAS ARQUITETÔNICAS LTDA
e nego-lhe provimento
, mantendo-se incólume a r. sentença em todos os seus termos

Com o resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor
dado à reconvenção
, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar provimento
a ambos
recursos
de
apelação
.