Tribunal: TJES
Processo: 0019376-42.2020.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Retificação de Nome
Data de julgamento: 2026-01-20

Ementa:
EMENTA:
DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. DÚVIDA REGISTRAL. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO ESSENCIAL. ENVOLVIMENTO DE TERCEIROS CREDORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a suscitação de dúvida registral, ratificando a recusa do Oficial de Registro de Imóveis em processar pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. A recusa fundou-se na ausência de documentação indispensável à instrução do pedido e na existência de potenciais direitos de terceiros sobre o imóvel usucapiendo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da recusa do registrador em prosseguir com o pedido de usucapião extrajudicial, diante da incompletude documental e da existência de ordens de indisponibilidade que recaem sobre o imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O procedimento de usucapião extrajudicial, introduzido pelo CPC/2015 e regulamentado pela Lei n. 6.015/1973, depende de plena instrução documental e da inexistência de controvérsia fática ou jurídica.

A ausência de documentos como o CAR e o CCIR impede a comprovação adequada da posse e a identificação fiscal e ambiental do imóvel, em violação ao art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015/1973.

A existência de ordens de indisponibilidade em nome do anterior possuidor e a possibilidade de prejuízo a terceiros desautorizam o trâmite pela via extrajudicial, que exige consenso e ausência de risco de litígio.

A atuação do Oficial e a sentença judicial observam o princípio da segurança jurídica e respeitam os limites cognitivos do procedimento administrativo.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de documentos que comprovem a origem, a continuidade e o tempo da posse inviabiliza o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial.

A existência de ordens de indisponibilidade sobre o imóvel usucapiendo impede a via administrativa por envolver direitos de terceiros e risco de litígio.

O procedimento extrajudicial de usucapião exige prova plena e incontestável, sendo inviável quando há necessidade de dilação probatória ou controvérsia sobre a titularidade possessória.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 6.015/1973, art. 216-A, IV.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019376-42.2020.8.08.0011
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: EXTRACAO IPIRANGA LTDA
APELADO: CARTORIO DO 1 OFICIO - REGISTRO GERAL DE IMOVEIS E ANEXOS DA 1 ZONA DA COMARCA DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES
RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA:
DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. DÚVIDA REGISTRAL. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO ESSENCIAL. ENVOLVIMENTO DE TERCEIROS CREDORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a suscitação de dúvida registral, ratificando a recusa do Oficial de Registro de Imóveis em processar pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. A recusa fundou-se na ausência de documentação indispensável à instrução do pedido e na existência de potenciais direitos de terceiros sobre o imóvel usucapiendo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da recusa do registrador em prosseguir com o pedido de usucapião extrajudicial, diante da incompletude documental e da existência de ordens de indisponibilidade que recaem sobre o imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O procedimento de usucapião extrajudicial, introduzido pelo CPC/2015 e regulamentado pela Lei n. 6.015/1973, depende de plena instrução documental e da inexistência de controvérsia fática ou jurídica.

A ausência de documentos como o CAR e o CCIR impede a comprovação adequada da posse e a identificação fiscal e ambiental do imóvel, em violação ao art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015/1973.

A existência de ordens de indisponibilidade em nome do anterior possuidor e a possibilidade de prejuízo a terceiros desautorizam o trâmite pela via extrajudicial, que exige consenso e ausência de risco de litígio.

A atuação do Oficial e a sentença judicial observam o princípio da segurança jurídica e respeitam os limites cognitivos do procedimento administrativo.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de documentos que comprovem a origem, a continuidade e o tempo da posse inviabiliza o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial.

A existência de ordens de indisponibilidade sobre o imóvel usucapiendo impede a via administrativa por envolver direitos de terceiros e risco de litígio.

O procedimento extrajudicial de usucapião exige prova plena e incontestável, sendo inviável quando há necessidade de dilação probatória ou controvérsia sobre a titularidade possessória.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 6.015/1973, art. 216-A, IV.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0019376-42.2020.8.08.0011.

APELANTE: EXTRAÇÃO IPIRANGA LTDA.

APELADO: OFICIAL DO CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS DA 1ª ZONA DA COMARCA DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

A
controvérsia recursal consiste em verificar a correção da sentença que julgou procedente a
s
uscitação de
d
úvida, ratificando a recusa do Oficial de Registro
de Imóveis a
dar seguimento ao pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião.

O procedimento extrajudicial de usucapião, introduzido no ordenamento jurídico pela Lei n. 13.105/2015 e regulamentado pela Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), visa simplificar o reconhecimento do direito de propriedade. No entanto, ele não é obrigatório, nem substitui a via judicial, destinando-se apenas aos casos de ausência de litígio e plena instrução documental.

Em casos de dúvida registral, o Poder Judiciário avalia a legalidade das exigências do registrador. Neste caso, a recusa do Oficial deu-
se
por dois motivos fundamentais, ambos legítimos e aptos a
obstar
o seguimento do procedimento
.

Primeiramente, conforme apontado pelo Ministério Público nas duas instâncias, o pedido foi instruído de forma incompleta. Documentos como o CAR (Cadastro Ambiental Rural) e o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) atual e quitado são exigíveis para a comprovação de posse de imóvel rural,
especialmente diante da informação que o contrato de compra e venda foi verbal.

Tais documentos enquadram-se na previsão do artigo 216-A, inciso IV, da Lei n. 6.015/1973. Tal dispositivo exige a apresentação de “justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse”. A ausência desses elementos, que servem, inclusive, para a identificação fiscal e ambiental do imóvel, impede o necessário juízo de certeza do registrador, frustrando o prosseguimento administrativo.

Em segundo lugar, a
g
úvida revelou que o imóvel usucapiendo, conforme descrito na cadeia possessória apresentada pela
a
pelante, está potencialmente vinculado a terceiros credores
(cf. fls. 138-40)
. O anterior possuidor (Brasimex Mineração Ltda.) é alvo de diversos pedidos de indisponibilidade de bens.

A finalidade precípua do procedimento extrajudicial é a celeridade e a desjudicialização, mas, para que isso ocorra, é imperativo que não haja riscos ou prejuízos a terceiros. A existência de ordens de indisponibilidade ou a possibilidade de fraude contra credores confere ao caso uma complexidade que o retira da esfera administrativa.

A análise registral, pela sua natureza, não comporta a dilação probatória ou a cognição aprofundada necessária para afastar ou dirimir a controvérsia fática.

Nesse contexto, a exigência do Oficial do Cartório e a manutenção da sentença de procedência da dúvida mostram-se prudentes. Elas estão em consonância com o princípio da segurança jurídica, que rege os registros públicos, e com as limitações inerentes ao procedimento de usucapião pela via administrativa.

Posto isso,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o eminente Relator.