Tribunal: TJES
Processo: 5006789-24.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006789-24.2021.8.08.0024

APELANTE:
BANCO INTER S/A

APELADO:
ELTON LACOURT DE MORAES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. INAPLICABILIDADE DO CDC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que, em ação anulatória, declarou a nulidade do leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), bem como dos atos subsequentes, em razão da ausência de intimação pessoal dos devedores acerca das datas designadas para os leilões realizados em 25/05/2021 e 27/05/2021, mantendo hígida a consolidação da propriedade, mas invalidando a fase expropriatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se, no regime da Lei nº 9.514/1997, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário dispensa a intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais; (ii) estabelecer se a ausência dessa intimação acarreta nulidade do procedimento expropriatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária submete-se ao rito especial da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo sobre o Código de Defesa do Consumidor, desde que o gravame esteja devidamente registrado.

A Lei nº 9.514/1997 estabelece procedimento extrajudicial sucessivo e vinculado, que compreende: constituição em mora com intimação pessoal do devedor (art. 26); consolidação da propriedade mediante averbação após o decurso do prazo sem purgação (art. 26, § 7º); realização de leilão público no prazo legal; e intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões.

O art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 autoriza a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, os quais fundamentam a jurisprudência consolidada do STJ quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão, entendimento posteriormente positivado pela Lei nº 13.465/2017.

A intimação pessoal acerca dos leilões constitui condição de eficácia do ato expropriatório, pois assegura ao devedor o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, encargos e despesas, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

A dispensa da intimação pessoal é medida excepcional, admitida apenas quando exauridos os meios de localização do devedor, hipótese que autoriza a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, o que não se verifica no caso concreto.

A ausência de comprovação da intimação pessoal dos devedores acerca das datas dos leilões macula de nulidade o procedimento expropriatório e contamina os atos subsequentes, sendo irrelevante a alegação de inexistência de prejuízo, que decorre do próprio impedimento ao exercício do direito de preferência.

Como os leilões foram suspensos por decisão liminar, impedindo a alienação do bem a terceiros de boa-fé, impõe-se a invalidação da fase expropriatória, com retomada do procedimento a partir do ato viciado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário não dispensa a intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais previstos na Lei nº 9.514/1997.

A ausência de intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão extrajudicial configura vício que acarreta a nulidade do procedimento expropriatório, por violação ao devido processo legal e ao direito de preferência.

A dispensa da intimação pessoal somente se admite quando comprovado o exaurimento dos meios de localização do devedor, hipótese que autoriza a intimação por edital.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 4º e § 7º, 27, § 2º-B, e 39, II; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 29 a 41; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.095 (recursos repetitivos); TJGO, Apelação Cível nº 5285976-91.2018.8.09.0051, Rel. Des. Itamar de Lima, 3ª Câmara Cível, DJe 10.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006789-24.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO INTER S.A.

APELADO: ELTON LACOURT DE MORAES e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006789-24.2021.8.08.0024

APELANTE:
BANCO INTER S/A

APELADO:
ELTON LACOURT DE MORAES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que, em ação anulatória, declarou a nulidade do leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), bem como dos atos subsequentes, em razão da ausência de intimação pessoal dos devedores acerca das datas designadas para os leilões realizados em 25/05/2021 e 27/05/2021, mantendo hígida a consolidação da propriedade, mas invalidando a fase expropriatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se, no regime da Lei nº 9.514/1997, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário dispensa a intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais; (ii) estabelecer se a ausência dessa intimação acarreta nulidade do procedimento expropriatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária submete-se ao rito especial da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo sobre o Código de Defesa do Consumidor, desde que o gravame esteja devidamente registrado.

A Lei nº 9.514/1997 estabelece procedimento extrajudicial sucessivo e vinculado, que compreende: constituição em mora com intimação pessoal do devedor (art. 26); consolidação da propriedade mediante averbação após o decurso do prazo sem purgação (art. 26, § 7º); realização de leilão público no prazo legal; e intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões.

O art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 autoriza a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, os quais fundamentam a jurisprudência consolidada do STJ quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão, entendimento posteriormente positivado pela Lei nº 13.465/2017.

A intimação pessoal acerca dos leilões constitui condição de eficácia do ato expropriatório, pois assegura ao devedor o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, encargos e despesas, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

A dispensa da intimação pessoal é medida excepcional, admitida apenas quando exauridos os meios de localização do devedor, hipótese que autoriza a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, o que não se verifica no caso concreto.

A ausência de comprovação da intimação pessoal dos devedores acerca das datas dos leilões macula de nulidade o procedimento expropriatório e contamina os atos subsequentes, sendo irrelevante a alegação de inexistência de prejuízo, que decorre do próprio impedimento ao exercício do direito de preferência.

Como os leilões foram suspensos por decisão liminar, impedindo a alienação do bem a terceiros de boa-fé, impõe-se a invalidação da fase expropriatória, com retomada do procedimento a partir do ato viciado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário não dispensa a intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais previstos na Lei nº 9.514/1997.

A ausência de intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão extrajudicial configura vício que acarreta a nulidade do procedimento expropriatório, por violação ao devido processo legal e ao direito de preferência.

A dispensa da intimação pessoal somente se admite quando comprovado o exaurimento dos meios de localização do devedor, hipótese que autoriza a intimação por edital.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 4º e § 7º, 27, § 2º-B, e 39, II; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 29 a 41; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.095 (recursos repetitivos); TJGO, Apelação Cível nº 5285976-91.2018.8.09.0051, Rel. Des. Itamar de Lima, 3ª Câmara Cível, DJe 10.03.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006789-24.2021.8.08.0024

APELANTE:
BANCO INTER S/A

APELADO:
ELTON LACOURT DE MORAES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Ab initio
, em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a resolução por inadimplemento do devedor submete-se ao rito especial da Lei nº 9.514/1997, cujas disposições prevalecem sobre a norma geral do Código de Defesa do Consumidor. Tal entendimento encontra-se sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.095), que afasta a incidência do CDC em favor do procedimento de consolidação da propriedade e posterior expropriação via leilão extrajudicial, desde que o gravame esteja devidamente registrado no cartório imobiliário.

Dito isso, tem-se que o cerne da insurgência recursal reside na tese de que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário encerraria a necessidade de atos formais de comunicação aos devedores. Todavia, tal entendimento não procede. Explico.

O regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis, disciplinado pela Lei nº 9.514/97, estabelece um procedimento extrajudicial rigoroso para a satisfação do crédito em caso de inadimplemento.

O
iter procedimental
divide-se em etapas sucessivas e vinculantes:

Uma, a
constituição em mora
: verificado o inadimplemento das prestações, o credor fiduciário deve requerer ao Oficial do Registro de Imóveis a intimação pessoal do devedor fiduciante. Esta notificação tem por escopo conceder o prazo legal para a purgação da mora, permitindo que o contrato seja mantido em seus termos originais.

Duas, a
consolidação da propriedad
e: transcorrido o prazo
in albis
sem o respectivo pagamento, o Oficial do Registro de Imóveis procederá à averbação na matrícula do imóvel, consolidando a propriedade plena em nome do credor fiduciário, mediante o pagamento do imposto de transmissão (ITBI), conforme preceitua o art. 26, § 7º da referida norma.

Três,
alienação em leilão públic
o: uma vez consolidada a propriedade, o credor dispõe do prazo de 30 (trinta) dias para promover a venda do bem mediante leilão público, visando a quitação da dívida e encargos.

Quatro, a
intimação pessoal do devedor
acerca das datas, horários e locais dos leilões designados, como condição de validade desta etapa expropriatória (entendimento jurisprudencial consolidado e posteriormente positivado pela Lei nº 13.465/2017).

Dito isso, tem-se que
no rito da alienação fiduciária de imóveis, existem dois momentos distintos e cruciais que exigem a ciência do devedor: (a) a intimação para purgação da mora, que visa a consolidação da propriedade (art. 26 da Lei 9.514/97); e, (b) a intimação acerca das datas dos leilões, que visa a alienação do bem e a satisfação do crédito.

Ademais, a Lei nº 9.514/97 não deve ser lida de forma isolada. O art. 39, inciso II da referida lei, expressamente autoriza a aplicação subsidiária das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66.

A necessidade de intimação pessoal sobre os leilões não é mera filigrana processual; trata-se de condição de eficácia do ato expropriatório. Sem ela, retira-se do devedor a última oportunidade de exercer seu direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, acrescido dos encargos e despesas (conforme o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017).

No caso concreto, o Banco Apelante limitou-se a sustentar a desnecessidade da diligência, não colacionando aos autos comprovante de entrega de notificação, edital de leilão com prova de tentativa de localização ou qualquer outro documento que suprisse a ausência de ciência dos devedores.

Prevalece o entendimento de que a dispensa da intimação pessoal é medida excepcional, autorizada apenas quando exauridos os meios de localização do devedor. Somente nesse contexto de frustração do ato pessoal é que se legitima a convocação por edital, conforme a moldura normativa do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, observada a redação vigente ao tempo da celebração do negócio jurídico, e não é a situação.

Como bem assentado na sentença:
"(...) A ausência de comprovação da intimação pessoal dos autores sobre as datas dos leilões designados para 25/05/2021 e 27/05/2021 é, portanto, suficiente para macular de nulidade o procedimento de leilão extrajudicial, devendo ser desconstituídos os atos a partir desse ponto. (...)"
. É que a falta dessa providência gera um vício que contamina todos os atos subsequentes.

Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO, AINDA QUE ANTES DA ÉGIDE DA LEI N. 13.465/2017. PRECEDENTES STJ.(...) 1 -
A notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da realização do leilão é necessária, ainda que antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/97 para constar, expressamente, a obrigatoriedade, pois já entendia-se que o artigo 39 da referida Lei assegurava que serão aplicadas as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/1966, que preveem o procedimento de leilão extrajudicial de imóvel submetido à execução hipotecária de que trata o Decreto, e com base nos quais foi consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da
necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicia
l
. 2 - A alienação do imóvel, por meio de leilão, sem observância às regras de regência, resulta na nulidade do procedimento e revela o ato ilícito cometido pela instituição financeira, a qual deve arcar com os prejuízos impostos à autora/apelada, (...). APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO, Apelação Cível n° 5285976- 91.2018.8.09.0051, Rel. Des. Itamar de Lima, 3ª Câmara Cível, DJe de 10/03/2022).
Sem grifos no original
.

Por outro lado, o argumento recursal de que não houve prejuízo aos devedores não subsiste. O prejuízo decorre do próprio impedimento ao exercício do direito de preferência.

Nesse contexto, considerando que as hastas públicas do leilão foram suspensas por força de decisão liminar - o que impediu a alienação do bem a terceiros de boa-fé -, impõe-se o reconhecimento da invalidade do procedimento expropriatório, o qual deve ser retomado a partir do ato em que se verificou o vício insanável. Ou seja, o procedimento deve ser retomado a partir do ponto em que ocorreu o vício (falta de intimação pessoal), preservando-se o imóvel até que a formalidade legal seja cumprida.

Ante o exposto, a sentença, que declarou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA, PAGAMENTO PARCELADO DE PARTE DO PREÇO, COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E DA EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (CCI) E OUTRAS AVENÇAS, NOS TERMOS DO ART. 38 DA LEI 9.514/97” nº 201717601” (ID 17971621), em virtude da ausência de intimação pessoal dos Apelados acerca das datas de sua realização, em observância ao princípio do devido processo legal e ao direito de preferência, é de ser mantida.

Ante todo o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
, apenas para afastar a aplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso, mantendo, contudo, a sentença em seus demais termos.

Inaplicável, portanto, o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.