Tribunal: TJES
Processo: 5002236-76.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-02-05

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA
:DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE NÃO EDIFICADO). DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL MANIFESTAMENTE EXCESSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

2. A primeira apelação (rés/loteadoras) busca a reforma da sentença para validar integralmente as cláusulas contratuais que preveem a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato (Art. 32-A da Lei 6.766/79) e a cobrança de taxa de fruição, afastadas pelo juízo
a quo
por excessividade e por se tratar de lote vago.

3. A segunda apelação (autores/compradores) requer a reforma da sentença para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, alegando que a recusa administrativa em restituir qualquer valor, baseada na interpretação literal da lei, configurou ato ilícito e prática abusiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a legalidade da redução judicial da cláusula penal (de 10% sobre o valor total do contrato para 25% sobre os valores pagos), mesmo em contrato firmado após a Lei do Distrato, quando sua aplicação literal se mostrar manifestamente excessiva e contrária ao Art. 53 do CDC; (ii) a exigibilidade de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado; e (iii) se a recusa administrativa de restituição, baseada na interpretação literal da nova lei, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não revogou o Código de Defesa do Consumidor (Art. 53), devendo as normas dialogarem. No caso concreto, a aplicação literal da cláusula penal (10% sobre o valor do contrato) mostrou-se manifestamente excessiva, pois absorveria a totalidade dos valores pagos pelos compradores. Correta a sentença ao reduzir a retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, patamar consolidado pela jurisprudência do STJ como razoável para casos de distrato por culpa do comprador.

6. É indevida a cobrança de taxa de fruição (taxa de ocupação) quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado. A finalidade da taxa é indenizar o vendedor pela privação do uso do bem e vedar o enriquecimento sem causa do comprador, o que não ocorre se o imóvel permaneceu vago, sem uso efetivo (moradia ou comércio). Precedentes do STJ.

7. A configuração do dano moral exige a demonstração de ato ilícito que ofenda os direitos da personalidade. A recusa das vendedoras em restituir valores na esfera administrativa, embora contrária ao entendimento judicial final, baseou-se em controvérsia sobre a interpretação de legislação nova (Lei do Distrato) e sua colisão com o CDC. Tal fato enquadra-se no âmbito do mero dissabor decorrente de disputa interpretativa contratual, não configurando ato ilícito passível de indenização moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos.

9. Tese de julgamento: "1. É lícita a redução judicial da cláusula penal prevista no Art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/2018) quando sua aplicação literal se mostrar manifestamente excessiva, em diálogo com o Art. 53 do CDC, sendo razoável a fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição (Art. 32-A, I, da Lei 6.766/79) na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por ausência de uso efetivo do bem e de enriquecimento sem causa do adquirente. 3. A disputa sobre a interpretação de cláusulas contratuais e a aplicação de legislação nova (Lei do Distrato), embora revista judicialmente, não configura, por si só, ato ilícito apto a gerar dano moral indenizável, tratando-se de mero dissabor."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79 (Art. 32-A); Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor (Art. 53); Código de Processo Civil (Art. 85, § 11).

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2073412/SP; STJ, AgInt no AREsp 2368956/MS; TJES, Ap 0007673-46.2018.8.08.0024; TJES, Ap 5000723-22.2022.8.08.0047.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002236-76.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENA SANTOS GOES e outros (3)

APELADO: LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA
:DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE NÃO EDIFICADO). DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL MANIFESTAMENTE EXCESSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

2. A primeira apelação (rés/loteadoras) busca a reforma da sentença para validar integralmente as cláusulas contratuais que preveem a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato (Art. 32-A da Lei 6.766/79) e a cobrança de taxa de fruição, afastadas pelo juízo
a quo
por excessividade e por se tratar de lote vago.

3. A segunda apelação (autores/compradores) requer a reforma da sentença para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, alegando que a recusa administrativa em restituir qualquer valor, baseada na interpretação literal da lei, configurou ato ilícito e prática abusiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a legalidade da redução judicial da cláusula penal (de 10% sobre o valor total do contrato para 25% sobre os valores pagos), mesmo em contrato firmado após a Lei do Distrato, quando sua aplicação literal se mostrar manifestamente excessiva e contrária ao Art. 53 do CDC; (ii) a exigibilidade de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado; e (iii) se a recusa administrativa de restituição, baseada na interpretação literal da nova lei, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não revogou o Código de Defesa do Consumidor (Art. 53), devendo as normas dialogarem. No caso concreto, a aplicação literal da cláusula penal (10% sobre o valor do contrato) mostrou-se manifestamente excessiva, pois absorveria a totalidade dos valores pagos pelos compradores. Correta a sentença ao reduzir a retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, patamar consolidado pela jurisprudência do STJ como razoável para casos de distrato por culpa do comprador.

6. É indevida a cobrança de taxa de fruição (taxa de ocupação) quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado. A finalidade da taxa é indenizar o vendedor pela privação do uso do bem e vedar o enriquecimento sem causa do comprador, o que não ocorre se o imóvel permaneceu vago, sem uso efetivo (moradia ou comércio). Precedentes do STJ.

7. A configuração do dano moral exige a demonstração de ato ilícito que ofenda os direitos da personalidade. A recusa das vendedoras em restituir valores na esfera administrativa, embora contrária ao entendimento judicial final, baseou-se em controvérsia sobre a interpretação de legislação nova (Lei do Distrato) e sua colisão com o CDC. Tal fato enquadra-se no âmbito do mero dissabor decorrente de disputa interpretativa contratual, não configurando ato ilícito passível de indenização moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos.

9. Tese de julgamento: "1. É lícita a redução judicial da cláusula penal prevista no Art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/2018) quando sua aplicação literal se mostrar manifestamente excessiva, em diálogo com o Art. 53 do CDC, sendo razoável a fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição (Art. 32-A, I, da Lei 6.766/79) na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por ausência de uso efetivo do bem e de enriquecimento sem causa do adquirente. 3. A disputa sobre a interpretação de cláusulas contratuais e a aplicação de legislação nova (Lei do Distrato), embora revista judicialmente, não configura, por si só, ato ilícito apto a gerar dano moral indenizável, tratando-se de mero dissabor."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79 (Art. 32-A); Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor (Art. 53); Código de Processo Civil (Art. 85, § 11).

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2073412/SP; STJ, AgInt no AREsp 2368956/MS; TJES, Ap 0007673-46.2018.8.08.0024; TJES, Ap 5000723-22.2022.8.08.0047.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Tratam-se de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
J
LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LORENA SANTOS GOES
e
WILLIAN HOFFMANN DOS SANTOS.

em face da r. sentença i(Id. 10703476) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES que, nos autos da
“
ação de revisão contratual c/c restituição dos valores pagos com indenização por danos morais
”
proposta pelos segundos apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) AFASTAR a cláusula penal (10% sobre o valor do contrato), por considerá-la manifestamente excessiva, e FIXAR a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelos autores; b) DECLARAR indevida a cobrança da taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado; c) CONDENAR as requeridas à restituição dos valores, com correção de cada desembolso e juros do trânsito em julgado; d) INDEFERIR o pedido de danos morais, por entender que as cláusulas, embora afastadas por excessividade, seguiam a literalidade da Lei nº 13.786/2018, não configurando ato ilícito.

Inconformadas, as requeridas LTC Empreendimentos e SPE Linhares III interpuseram a primeira apelação (id. 10703477) sustentando a legalidade das cláusulas, pois o contrato é posterior à Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Requerem a reforma da sentença para que seja aplicada integralmente a norma específica (Art. 32-A da Lei 6.766/79), validando a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, a taxa de fruição e a restituição parcelada em 12 vezes, com carência, o que levaria à improcedência da demanda.

Igualmente inconformados, os autores, Lorena Santos e Willian Hoffmann, interpuseram a segunda apelação (id. 10703483) alegando que a conduta das empresas requeridas de reter 100% (cem por cento) dos valores pagos, negando qualquer restituição administrativa, configura ato ilícito e prática abusiva, extrapolando o mero dissabor, especialmente pela necessidade de judicialização.

Contrarrazões apresentadas pelos autores (id. 10703485), pugnando pela manutenção da sentença quanto ao mérito da restituição.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5002236-76.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENA SANTOS GOES, WILLIAN HOFFMANN DOS SANTOS, LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LORENA SANTOS GOES, WILLIAN HOFFMANN DOS SANTOS

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Tratam-se de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
J
LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LORENA SANTOS GOES
e
WILLIAN HOFFMANN DOS SANTOS.

em face da r. sentença i(Id. 10703476) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES que, nos autos da
“
ação de revisão contratual c/c restituição dos valores pagos com indenização por danos morais
”
proposta pelos segundos apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) AFASTAR a cláusula penal (10% sobre o valor do contrato), por considerá-la manifestamente excessiva, e FIXAR a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelos autores; b) DECLARAR indevida a cobrança da taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado; c) CONDENAR as requeridas à restituição dos valores, com correção de cada desembolso e juros do trânsito em julgado; d) INDEFERIR o pedido de danos morais, por entender que as cláusulas, embora afastadas por excessividade, seguiam a literalidade da Lei nº 13.786/2018, não configurando ato ilícito.

Inconformadas, as requeridas LTC Empreendimentos e SPE Linhares III interpuseram a primeira apelação (id. 10703477) sustentando a legalidade das cláusulas, pois o contrato é posterior à Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Requerem a reforma da sentença para que seja aplicada integralmente a norma específica (Art. 32-A da Lei 6.766/79), validando a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, a taxa de fruição e a restituição parcelada em 12 vezes, com carência, o que levaria à improcedência da demanda.

Igualmente inconformados, os autores, Lorena Santos e Willian Hoffmann, interpuseram a segunda apelação (id. 10703483) alegando que a conduta das empresas requeridas de reter 100% (cem por cento) dos valores pagos, negando qualquer restituição administrativa, configura ato ilícito e prática abusiva, extrapolando o mero dissabor, especialmente pela necessidade de judicialização.

Contrarrazões apresentadas pelos autores (id. 10703485), pugnando pela manutenção da sentença quanto ao mérito da restituição.

1. DA APELAÇÃO INTERPOSTA POR LTC EMPREENDIMENTOS E SPE LINHARES III

Conforme já relatado, as requeridas, ora apelantes, buscam a reforma da sentença para validar integralmente as retenções previstas no Art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), afastando a condenação.

A controvérsia central reside no aparente conflito entre a Lei do Distrato (Art. 32-A, II), que permite a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, e o Código de Defesa do Consumidor (Art. 53), que veda a perda total das prestações pagas.

O contrato foi firmado em 03/12/2019, já na vigência da nova lei, de forma que as cláusulas contratuais, de fato, replicavam a norma. Contudo, a aplicação literal do dispositivo legal, no caso concreto, mostrou-se manifestamente excessiva.

As empresas demonstraram na contestação que a aplicação da retenção de 10% sobre o valor do contrato (R$ 22.725,20), somada à taxa de fruição (R$ 42.609,75) e corretagem (R$ 5.183,74), resultaria em R$ 70.518,70, absorvendo 100% do valor pago pelos autores (R$ 46.949,26).

A Lei nº 13.786/2018 não revogou o CDC, devendo as normas dialogarem. A jurisprudência pátria e do c. Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, mesmo em contratos firmados sob a nova lei, o Poder Judiciário pode intervir para reduzir a penalidade quando esta se mostrar manifestamente excessiva. Nesse sentido:

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR . PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79 . VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO . DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte . 2.
É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta
. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto . 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (STJ - REsp: 2073412 SP 2023/0160572-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/10/2023)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.
Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel . É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8 .11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024)

Ao afastar a cláusula penal contratual e fixar a retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos, o magistrado a quo alinhou-se perfeitamente ao entendimento já manifestado por este e. Tribunal de Justiça em caso análogo:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 25%. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO COMPRADOR. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por ADILSON IRINEU MORAES e HELENITA ALVARENGA GOMES MORAIS em razão de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, condenou as rés, EMPREENDIMENTO ITAPARICA PRIVILEGE LTDA. e PROENG S/A PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS, a restituir os valores pagos pelos autores, com retenção de 25% sobre o montante pago, a título de compensação pelos custos administrativos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em verificar se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos, aplicado na sentença, é adequado, ou se deve ser reduzido para 10% (dez por cento), conforme pleiteado pelos apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR
Retenção de 25% dos Valores Pagos: Nos casos de desistência imotivada pelo comprador em contratos de compra e venda de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o percentual de 25% dos valores pagos é adequado para compensar as despesas administrativas e operacionais do empreendimento, além de desestimular o rompimento unilateral do contrato sem justa causa. Precedentes do STJ: A Segunda Seção do STJ firmou entendimento de que a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão imotivada é suficiente para indenizar o construtor e ressarcir as despesas decorrentes do contrato. Esse entendimento foi reafirmado no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em que a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou o equilíbrio necessário entre os interesses do consumidor e do construtor, especialmente no que tange à proteção da coletividade e à sustentabilidade dos empreendimentos imobiliários. Ausência de Peculiaridades no Caso Concreto: No presente caso, não foram apontadas peculiaridades que justifiquem a redução do percentual de retenção. A rescisão do contrato foi solicitada por conveniência dos autores, sendo, portanto, aplicável o percentual de 25% já reconhecido como adequado pela jurisprudência do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Mantida a sentença que fixou a retenção de 25% dos valores pagos pelos apelantes. Tese de julgamento: Em casos de desistência imotivada do comprador em contrato de compra e venda de imóvel, é válida a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ, salvo peculiaridades que justifiquem a alteração desse percentual
. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 421; STJ, REsp 1.723.519/SP; STJ, AgInt no REsp 2.077.588/SP. (TJES; Apelação Cível 0007673-46.2018.8.08.0024; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. FABIO BRASIL NERY; Data: 28/Nov/2024)

Melhor sorte não assiste às apelantes quanto à taxa de fruição. A sentença a afastou por se tratar de lote não edificado.

O Art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, de fato, prevê a retenção. Contudo, o fundamento da taxa de fruição é indenizar o vendedor pela privação do uso do bem e vedar o enriquecimento sem causa do comprador que usufruiu do imóvel sem contraprestação.

No caso de lote não edificado, não há efetivo uso pelo comprador (como moradia ou comércio), nem empobrecimento do vendedor, que, se o lote estivesse em sua posse, o manteria vago, sem auferir renda. O c. STJ já pacificou o entendimento de que a cobrança de taxa de ocupação pressupõe a existência de edificação no imóvel, veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO . LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ. 2 . A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que
"é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa"
(AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ . 3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023)

Na mesma linha é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – CULPA DO ADQUIRENTE – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/18 – CONTRATO FIRMADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ESTABELECIDO EM 20% DO VALOR PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM – RETENÇÃO – IMPOSSIBILIDADE - LOTE NÃO EDIFICADO – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE – CARÁTER GARANTIDOR DO NEGÓCIO – CRITÉRIOS DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – PRECEDENTES DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do C. STJ “as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência” (AgInt no REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021). No caso em tela, é possível verificar que o contrato em questão foi firmado na data de 16/06/2012, portanto, antes da vigência da citada legislação, razão pela qual as suas disposições da não encontram campo para aplicação. 2. Restou incontroverso nos autos que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa e responsabilidade dos compradores/ apelados, independente de qualquer conduta da construtora apelante. Destaca-se que a Terceira e a Quarta Turmas do Superior Tribunal de Justiça em seus mais recentes arestos, têm decidido que, ante o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, inexiste um percentual fixo de retenção dos pagamentos a ser aplicado em favor do promitente vendedor, o qual flutuará entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), a depender das circunstâncias do caso concreto. Com efeito, caberia à construtora apelante demonstrar, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC/15, que em razão da prematura rescisão contratual por parte dos promitentes compradores, acabou por suportar despesas de ordem administrativa, tributária e outras, cujo cômputo alcançou 25% (vinte e cinco por cento) do montante percebido. No entanto, não foi possível identificar qualquer elemento probatório capaz de demonstrar que teria, a apelante, suportado tais ônus, o que, em última análise impede a modificação do percentual de retenção determinado pela sentença que, repita-se, encontra-se dentro dos parâmetros definidos pela jurisprudência da Corte Cidadã. 3.
Tratando-se a avença firmada entre as partes da promessa de compra de um lote de terreno não edificado, impertinente é a retenção de qualquer valor a título de fruição do bem, que sequer foi utilizado pelos ora apelantes (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023)
. 4. Ainda que a rescisão contratual tenha se dado, a toda evidência, por culpa dos apelados, que não cumpriram com o pagamento do preço avençado e na forma estipulada, não podem perder, em favor da vendedora/apelante, o que lhe fora entregue a título de arras confirmatórias. A retenção de 20% sobre o valor pago pelos apelados já constitui uma punição decorrente da sua iniciativa resilitória, sendo certo que determinar a retenção de valor pago a título de sinal e princípio de pagamento, baseado no mesmo fato, ou seja, a iniciativa de rescisão, caracteriza bis in idem, pois os mesmos seriam duplamente penalizados em razão da rescisão do contrato. 5. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do STJ. 6. Recurso desprovido. (TJES; Apelação Cível 5000723-22.2022.8.08.0047; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. SERGIO RICARDO DE SOUZA; Data: 07/Fev/2024)

Por fim, as empresas apelantes requerem que a restituição observe o parcelamento previsto no Art. 32-A, § 1º, II, da Lei 6.766/79 (12 parcelas com 12 meses de carência).

Nesse ponto, verifico que a sentença já estabeleceu essa forma de restituição, de modo que não há interesse quanto a essa tese. Vejamos:

“
Quanto ao pedido de restituição do valor devido em uma única parcela, entendo que o contrato firmado entre as partes, conforme explanado na fundamentação supra, foi pactuado após a Lei nº 12.786/2018, restando previsto, em seu art. 32-A, § 1º, a restituição em 12 parcelas mensais.”

2. DA APELAÇÃO
INTERPOSTA POR
LORENA SANTOS E WILLIAN HOFFMANN

Os autores recorrem apenas do indeferimento do pedido de danos morais.

Já adianto que o recurso também não merece provimento.

O magistrado
a quo
indeferiu o pleito sob o fundamento de que, embora as cláusulas tenham sido afastadas por excessividade, elas não eram nulas de pleno direito, pois encontravam amparo na literalidade da Lei nº 13.786/2018.

A conclusão está correta. Para a configuração do dano moral indenizável, é necessária a demonstração de ato ilícito que ofenda gravemente os direitos da personalidade.

No caso dos autos, a retenção integral dos valores pelas requeridas, embora posteriormente revista pelo Judiciário, decorreu de uma controvérsia sobre a interpretação de legislação nova (Lei do Distrato) e sua aplicação frente ao Código de Defesa do Consumidor.

A discussão acerca da abusividade de cláusulas contratuais e a interpretação de normas, por si só, não configura ato ilícito capaz de gerar dano moral. Embora a situação vivenciada cause dissabor, enquadra-se no âmbito do mero aborrecimento decorrente do descumprimento contratual, o qual não é suficiente para caracterizar ofensa à dignidade da pessoa humana.

Não tendo sido demonstrada situação excepcional de grave constrangimento ou violação a direitos da personalidade, mas sim uma disputa interpretativa sobre o quantum a ser restituído, deve ser mantida a sentença que indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

Ante o exposto,
CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS e NEGO-LHES PROVIMENTO.

Majoro os honorários advocatícios para ambos em 2% (dois por cento), na forma do art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)