Tribunal: TJES
Processo: 5045259-13.2025.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-07-01

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5045259-13.2025.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MONOPOLY CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros
RECORRIDO: ANDRE FELIPE ALVES DE OLIVEIRA
RELATOR(A):
BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
EMENTA:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. PRAZO CONTRATUAL ACRESCIDO DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA DA INCORPORADORA CONFIGURADA. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE NOVAÇÃO PELO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DE MÚTUO QUE NÃO ALTERA O PRAZO ORIGINALMENTE PACTUADO NO INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS ENCARGOS SUPORTADOS APÓS A CONFIGURAÇÃO DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. TEMA 971 DO STJ. PEDIDO CONTRAPOSTO DE COMPENSAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA COMPENSAÇÃO AUTOMÁTICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

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RELATÓRIO/VOTO

(Minuta elaborada em conformidade com a
Resolução TJES n. 12/2020
)

Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

Trata-se de Recurso Inominado interposto por MONOPOLY CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e SPE CARAPINA QUADRADO EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por ANDRÉ FELIPE ALVES DE OLIVEIRA em demanda decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual das demandadas a partir de 27/10/2025, determinou a cessação da cobrança dos juros de obra após tal marco temporal, condenou as rés à restituição dos valores eventualmente pagos a esse título, impôs obrigação de informação acerca do andamento do procedimento de habite-se e condenou as demandadas ao pagamento de cláusula penal invertida correspondente a 2% dos valores pagos pelo consumidor até a data do inadimplemento.

As recorrentes sustentam, em síntese: (i) inexistência de mora em razão de suposta novação contratual decorrente da celebração do contrato de financiamento habitacional; (ii) necessidade de limitação temporal da condenação referente aos juros de obra; (iii) inadequação da aplicação da cláusula penal invertida após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018; e (iv) omissão da sentença quanto ao pedido contraposto de compensação de valores relativos a ITBI e despesas registrais.

Contrarrazões apresentadas pugnando pela manutenção integral da sentença.

DA ADMISSIBILIDADE

Tendo por preenchidos os requisitos formais e intrínsecos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso inominado interposto.

DO MÉRITO

A controvérsia consiste em verificar: a) se o contrato de financiamento habitacional possui aptidão para alterar o prazo de entrega previsto na promessa de compra e venda; b) se houve mora das incorporadoras; c) se são devidos os valores relativos aos juros de obra após o término do prazo contratual; d) se correta a condenação ao pagamento da cláusula penal invertida; e e) se existe direito à compensação pretendida pelas recorrentes.

A insurgência não merece acolhimento. Inicialmente, verifica-se que o prazo contratual para entrega do imóvel, já acrescido do período de tolerância contratualmente previsto, encerrou-se em 27/10/2025, sem que a unidade tivesse sido disponibilizada ao adquirente. A própria sentença consignou que a entrega somente ocorreu posteriormente, em dezembro de 2025.

A principal tese recursal sustenta que o contrato de financiamento firmado junto à Caixa Econômica Federal teria promovido verdadeira novação da obrigação originária, transferindo para data posterior o prazo de conclusão do empreendimento.

Não procede. O contrato de financiamento possui finalidade própria, consistente na viabilização econômica da aquisição do imóvel e da liberação dos recursos necessários ao empreendimento. Todavia, não possui o condão de modificar unilateralmente cláusula essencial anteriormente pactuada entre incorporadora e adquirente, especialmente o prazo de entrega da unidade.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, inclusive no Tema 996 dos recursos repetitivos, orienta que o prazo de entrega deve ser certo e previamente estabelecido, não sendo admissível sua vinculação a fatos futuros, à concessão de financiamento ou a negócios jurídicos acessórios. A interpretação defendida pelas recorrentes importaria admitir a alteração indireta e unilateral do prazo contratual originalmente ajustado, em evidente prejuízo ao consumidor.

Não se verifica, ademais, a presença inequívoca do animus novandi exigido pelo art. 360 do Código Civil. A mera assinatura do contrato de financiamento não revela intenção clara das partes de extinguir a obrigação originária e substituí-la por outra, especialmente porque o instrumento principal de aquisição permaneceu íntegro quanto às obrigações essenciais assumidas pelas incorporadoras.

Configurada a mora das fornecedoras, correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade pelos encargos financeiros suportados pelo consumidor após o termo final contratualmente previsto.

É pacífico o entendimento de que os chamados juros de obra ou taxa de evolução de obra não podem ser transferidos ao adquirente após a configuração da mora da construtora, porquanto decorrem diretamente do atraso na conclusão do empreendimento.

Assim, a determinação para cessação da cobrança e restituição dos valores pagos após 27/10/2025 encontra pleno respaldo na jurisprudência consolidada e nos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Também não prospera a insurgência relativa à cláusula penal. A sentença aplicou a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, segundo a qual, havendo cláusula penal prevista apenas em desfavor do adquirente, é possível sua utilização como parâmetro indenizatório para o inadimplemento da incorporadora.

No caso concreto, o magistrado observou a cláusula contratual existente e procedeu à sua inversão em benefício do consumidor, em observância ao princípio do equilíbrio contratual. A circunstância de a Lei nº 13.786/2018 prever indenização mínima ao adquirente não afasta a incidência da cláusula penal contratualmente estipulada nem impede a aplicação da tese repetitiva do Superior Tribunal de Justiça quando mais favorável à recomposição do prejuízo decorrente do inadimplemento.

Isso porque o contrato de financiamento habitacional celebrado para aquisição de imóvel na planta não possui aptidão para alterar o prazo de entrega previsto na promessa de compra e venda, permanecendo configurada a mora da incorporadora quando ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, com consequente responsabilidade pelos juros de obra e aplicação da cláusula penal em favor do consumidor.

Quanto ao alegado pedido contraposto de compensação referente a ITBI e despesas registrais, igualmente não assiste razão às recorrentes. A compensação legal exige a existência de créditos líquidos, certos, exigíveis e reciprocamente demonstrados, de modo que
in casu
, a documentação apresentada não permite concluir pela existência de crédito incontroverso apto a ensejar compensação automática, sobretudo porque a discussão principal decorre justamente do inadimplemento contratual imputado às próprias recorrentes.

Assim, observa-se que o próprio Juízo de origem afastou os pedidos de danos morais, lucros cessantes e demais pretensões indenizatórias formuladas pelo autor, adotando solução equilibrada e proporcional ao quadro fático efetivamente comprovado nos autos.

Portanto, não há falar em reforma da sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Condeno as recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

Submeto à apreciação do MM. Juiz de Direito.

GUILHERME EMMERICH BARROS SOARES

Juiz Leigo

O Sr. Juiz de Direito
Relator Doutor BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA
: Nos termos da Resolução TJES n. 12/2020,
HOMOLOGO
a projeto de voto elaborado pelo Ilmo. Juiz Leigo e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)