Tribunal: TJES
Processo: 5004888-23.2022.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Cláusulas Abusivas; Dever de Informação
Data de julgamento: 2026-07-08

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA. PROPAGANDA ENGANOSA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de resolução contratual cumulada com revisional, decretando apenas a rescisão do contrato de pool hoteleiro, com o indeferimento da extinção dos contratos de compra e venda de cotas em sistema de multipropriedade embasada em suposto atraso na entrega da obra e na configuração de propaganda enganosa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se ocorreu atraso na entrega do empreendimento por culpa da vendedora; (ii) estabelecer se restou configurada propaganda enganosa apta a justificar a resolução contratual e a devolução integral dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado prevê um prazo de tolerância de cento e oitenta dias úteis para a conclusão das obras, estendendo a data limite para junho de 2021.

A entrega do empreendimento ocorreu em abril de 2021, atestando a inexistência de atraso na finalização da construção e de descumprimento da avença por parte da promitente vendedora.

A caracterização da propaganda enganosa decorre de publicidade inteira ou parcialmente falsa, ou capaz de induzir o consumidor em erro sobre as características do produto.

A inversão do ônus da prova detém caráter relativo e não exime a parte interessada de apresentar prova mínima dos fatos constitutivos do direito pleiteado.

Os documentos e imagens anexados indicam que o complexo imobiliário atende aos requisitos detalhados na planta e no memorial descritivo, inviabilizando o reconhecimento da falsidade dos anúncios e da quebra da oferta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A entrega de empreendimento imobiliário dentro do prazo de tolerância previsto no contrato afasta a alegação de atraso e de culpa da construtora.

A inversão do ônus da prova nas relações de consumo não dispensa o consumidor de demonstrar minimamente os fatos constitutivos do direito alegado, notadamente para a caracterização de propaganda enganosa.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), inciso VIII do art. 6º, art. 30, inciso III do art. 35 e § 1º do art. 37; Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), §§ 2º e 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 3.138.109/GO, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.04.2026; STJ, AREsp n. 3.101.339/SP, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 13.04.2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2167351/PR, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12.12.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004888-23.2022.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JEIR JORGE BASTOS FILHO

APELADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros

RELATOR(A):

DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

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EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA. PROPAGANDA ENGANOSA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de resolução contratual cumulada com revisional, decretando apenas a rescisão do contrato de pool hoteleiro, com o indeferimento da extinção dos contratos de compra e venda de cotas em sistema de multipropriedade embasada em suposto atraso na entrega da obra e na configuração de propaganda enganosa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se ocorreu atraso na entrega do empreendimento por culpa da vendedora; (ii) estabelecer se restou configurada propaganda enganosa apta a justificar a resolução contratual e a devolução integral dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado prevê um prazo de tolerância de cento e oitenta dias úteis para a conclusão das obras, estendendo a data limite para junho de 2021.

A entrega do empreendimento ocorreu em abril de 2021, atestando a inexistência de atraso na finalização da construção e de descumprimento da avença por parte da promitente vendedora.

A caracterização da propaganda enganosa decorre de publicidade inteira ou parcialmente falsa, ou capaz de induzir o consumidor em erro sobre as características do produto.

A inversão do ônus da prova detém caráter relativo e não exime a parte interessada de apresentar prova mínima dos fatos constitutivos do direito pleiteado.

Os documentos e imagens anexados indicam que o complexo imobiliário atende aos requisitos detalhados na planta e no memorial descritivo, inviabilizando o reconhecimento da falsidade dos anúncios e da quebra da oferta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A entrega de empreendimento imobiliário dentro do prazo de tolerância previsto no contrato afasta a alegação de atraso e de culpa da construtora.

A inversão do ônus da prova nas relações de consumo não dispensa o consumidor de demonstrar minimamente os fatos constitutivos do direito alegado, notadamente para a caracterização de propaganda enganosa.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), inciso VIII do art. 6º, art. 30, inciso III do art. 35 e § 1º do art. 37; Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), §§ 2º e 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 3.138.109/GO, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.04.2026; STJ, AREsp n. 3.101.339/SP, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 13.04.2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2167351/PR, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12.12.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5004888-23.2022.8.08.0012

APELANTE: JEIR JORGE BASTOS FILHO

APELADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A E WAM PORTO SEGURO ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA LTDA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado,
JEIR JORGE BASTOS FILHO
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cariacica/ES, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Revisional de Contrato, ajuizada pelo recorrente contra a
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A
e
WAM PORTO SEGURO ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato de pool com os devidos pagamentos, porém indeferindo a resolução do compromisso de compra e venda entabulado com a primeira requerida sob o fundamento de ausência de demonstração do descumprimento contratual.

Em suas razões, o recorrente alega que a promitente vendedora atrasou a entrega da obra em 4 (quatro) meses e praticou propaganda enganosa, entregando um empreendimento sem a infraestrutura de resort prometida. Defende a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça para reconhecer a culpa exclusiva da apelada, requerendo a restituição integral dos valores vertidos e a inversão da cláusula penal no patamar de 20% (vinte por cento). Subsidiariamente, argumenta que o desfazimento do pacto é um direito potestativo do adquirente, pleiteando a procedência total da ação com a inversão do ônus probatório e condenação sucumbencial.

Com isso, requer o provimento do recurso para a reforma da r. sentença, julgando-se totalmente procedentes os pedidos iniciais.

Muito bem.

Inicialmente, cumpre destacar que, na origem, o autor ajuizou a presente demanda narrando que realizou contrato de compra e venda junto à requerida SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. para a aquisição de duas cotas em sistema de multipropriedade no empreendimento “Ondas Praia Resort”.

Alega que houve atraso na entrega da obra, uma vez que a data estimada era em janeiro de 2021, ao passo que apenas ocorreu em abril de 2021, em descumprimento do prazo contratualmente estipulado.

Afirma que a empresa vendedora veiculou publicidade em dissonância com a realidade do complexo, pois a estrutura entregue não atende aos requisitos necessários para ser classificada como um resort de luxo, configurando quebra da oferta e propaganda enganosa.

Aduz, ainda, que também firmou contrato de “pool” hoteleiro com a requerida Wam Porto Seguro Administração Hoteleira Ltda., responsável pela administração do empreendimento, o qual estaria maculado por cláusulas abusivas e pela ausência de repasse dos lucros obtidos com a locação das cotas.

Assim, o requerente pleiteia a resolução do vínculo contratual por culpa exclusiva da construtora com a devolução integral das quantias pagas, a condenação da ré ao pagamento da multa rescisória de 20%, bem como o desfazimento do pacto adjeto relativo ao pool de locações, ancorado na premissa de que não pode ser compelido a permanecer vinculado a um negócio jurídico oneroso e desvantajoso.

A r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para determinar apenas a rescisão do contrato de pool hoteleiro, rechaçando o pleito de extinção dos contratos de compra e venda.

Desse modo, a controvérsia devolvida à análise deste Eg. Tribunal de Justiça cinge-se à existência de culpa das apeladas que fundamente a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, seja pelo inadimplemento contratual, seja pela configuração de propaganda enganosa.

Pois bem, analisando detidamente os autos, concluo que não merece reparo a r. sentença recorrida. Explico.

Em relação à alegação de atraso na entrega da obra, não há que se falar em descumprimento do prazo pela primeira apelada.

Isso porque a cláusula décima do contrato previa que o início das obras seria em 02 de janeiro de 2017, estipulando o tempo total de construção em 48 (quarenta e oito)meses, ou seja, a entrega deveria ocorrer em 02/01/2021.

Ainda, o parágrafo primeiro da mesma cláusula aponta prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para conclusão das obras, estendendo a data limite para entrega até o mês de junho de 2021.

Desse modo, tendo em vista que a entrega do empreendimento ocorreu no mês de abril de 2021, não há que se falar em atraso da empresa vendedora.

Ademais, conforme destacado pelo juízo de origem, ainda que o prazo fosse contado em dias corridos, como pretende o apelante, não haveria extrapolamento do prazo previsto no termo contratual.

Quanto ao argumento de ocorrência propaganda enganosa, melhor razão não assiste ao recorrente.

Na forma do §1º do art. 37 do Código de Defesa do Consumidor, a propaganda é enganosa quando for inteira ou parcialmente falsa, ou quando for capaz de induzir o consumidor em erro a respeito das características e dados do produto ou serviço.

Ocorre que, no caso em análise, não há lastro probatório mínimo acerca das informações que foram fornecidas pela recorrida antes da contratação pelo apelante, o que impossibilita a análise da suposta falsidade dos anúncios veiculados.

Inclusive, por meio dos documentos e imagens acostados pelo próprio autor, é possível vislumbrar que o empreendimento (id. 18790883) atende aos requisitos informados na planta e no memorial descritivo encaminhado aos compradores (id. 18790862, 18790863 e 18790864).

Nessa toada, vale ressaltar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a inversão do ônus da prova não isenta a parte de produzir prova mínima dos fatos constitutivos do seu direito. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. ÔNUS DA PROVA. COMPROVAÇÃO MÍNIMA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO BANCÁRIO. CABIMENTO. IDONEIDADE DA PROVA ESCRITA. PETIÇÃO INICIAL DEVIDAMENTE INSTRUÍDA. ELEMENTOS SUFICIENTES PARA A CONSTITUIÇÃO DO TÍTULO E DEFLAGRAÇÃO DO PROCEDIMENTO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) não possui caráter absoluto, competindo ao autor a demonstração mínima do fato constitutivo de seu direito.

[...]

6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(AREsp n. 3.138.109/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 30/4/2026.)

CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS. ART. 10 DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 282/STF. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. OPERAÇÃO NÃO AUTOMÁTICA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do Supremo Tribunal Federal.

2. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não é automática, dependendo da apreciação dos aspectos de verossimilhança da alegação do consumidor e de sua hipossuficiência, devendo o autor apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito. Incidência da Súmula 83/STJ.

[...]

(AREsp n. 3.101.339/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 22/4/2026.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA DOS FATOS ALEGADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Corte Superior se posiciona no sentido de que a inversão do ônus da prova não dispensa a comprovação mínima, pela parte autora, dos fatos constitutivos do seu direito" ( AgInt no REsp 1.717.781/RO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2018, DJe de 15/6/2018). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2167351 PR 2022/0213832-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)

Não perco de vista que a oferta e propaganda vincula o fornecedor (art. 30 do CDC), sendo facultado ao consumidor a rescisão do contrato na eventual recusa do cumprimento da oferta (art. 35, III, do CDC). Entretanto, como visto, na ausência de comprovação mínima da situação narrada pelo apelante, não há como reconhecer a falsidade da publicidade e da propaganda veiculada pelas recorridas.

Assim, entendo que o recorrente não demonstrou culpa das apeladas que enseje a recisão contratual e a devolução dos valores pagos, devendo ser mantida a sentença.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso
, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em atenção ao art. 85, §§2º e 11 do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados em face do autor para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa.