Tribunal: TJES
Processo: 0012398-17.2018.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Assistência Judiciária Gratuita; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA QUE VINCULA PRAZO DE ENTREGA AO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. TEMA 996/STJ. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL – TEMA 971/STJ – E JUROS DE OBRA). DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por Anselmo Rodrigues Loyola contra sentença que, nos autos de ação indenizatória ajuizada em face de MRV Engenharia e Participações S.A. e Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos apenas para condenar as rés à restituição simples dos juros de obra pagos a partir de setembro de 2016, rejeitando a caracterização de atraso na entrega do imóvel e afastando os pedidos de danos morais, materiais e inversão da cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir qual é o termo inicial válido para a contagem do prazo contratual de entrega do imóvel, à luz da abusividade da cláusula que o vincula ao financiamento, e se houve mora das construtoras; (ii) estabelecer quais são os efeitos indenizatórios decorrentes da mora, incluindo cláusula penal inversa, juros de obra e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Aplica-se o Tema 996/STJ, segundo o qual o contrato deve fixar prazo certo de entrega, não podendo vinculá-lo à assinatura ou registro do financiamento, razão pela qual é nula a cláusula que estipula termo inicial condicionado a esse evento.

4.
Considera-se como marco inicial o próprio contrato de promessa de compra e venda (05/06/2013), computando-se o prazo de 28 meses mais tolerância de 180 dias, o que fixa o prazo final em 02/04/2016; como a entrega ocorreu em 17/08/2016, configura-se mora contratual.

5.
A existência de mora impõe responsabilidade pelas perdas e danos, sendo aplicável o Tema 971/STJ, que autoriza a inversão da cláusula penal prevista apenas para o consumidor, utilizando-a como parâmetro indenizatório para o inadimplemento da vendedora.

6.
A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, conforme entendimento do Tema 970/STJ, razão pela qual a indenização por aluguéis fica afastada.

7.
A cobrança de juros de obra após o prazo final contratual, já incluída a tolerância, é ilícita segundo o Tema 996/STJ (tese 1.3), impondo-se a restituição simples dos valores pagos no período de mora.

8.
O atraso superior a quatro meses na entrega do imóvel destinado à moradia, somado aos transtornos demonstrados, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral, conforme reiterada jurisprudência do TJES citada no voto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel ao financiamento é abusiva, devendo o termo inicial ser fixado na data da assinatura do contrato.

2. Configurada a mora da construtora após o prazo contratual somado à tolerância, são devidos danos materiais decorrentes da inversão da cláusula penal e da restituição dos juros de obra cobrados no período.

3. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CDC, princípios da boa-fé objetiva e informação; cláusulas contratuais mencionadas no contrato (Item 5 do Quadro Resumo; Cláusula 4.2).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP); STJ, Tema 971; STJ, Tema 970; TJES, Apelação Cível n. 0008913-38.2020.8.08.0012; TJES, Apelação Cível n. 0021292-50.2016.8.08.0012; TJES, Apelação Cível n. 0005082-84.2017.8.08.0012.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012398-17.2018.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANSELMO RODRIGUES LOYOLA

APELADO: PARQUE VILA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA QUE VINCULA PRAZO DE ENTREGA AO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. TEMA 996/STJ. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL – TEMA 971/STJ – E JUROS DE OBRA). DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por Anselmo Rodrigues Loyola contra sentença que, nos autos de ação indenizatória ajuizada em face de MRV Engenharia e Participações S.A. e Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos apenas para condenar as rés à restituição simples dos juros de obra pagos a partir de setembro de 2016, rejeitando a caracterização de atraso na entrega do imóvel e afastando os pedidos de danos morais, materiais e inversão da cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir qual é o termo inicial válido para a contagem do prazo contratual de entrega do imóvel, à luz da abusividade da cláusula que o vincula ao financiamento, e se houve mora das construtoras; (ii) estabelecer quais são os efeitos indenizatórios decorrentes da mora, incluindo cláusula penal inversa, juros de obra e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Aplica-se o Tema 996/STJ, segundo o qual o contrato deve fixar prazo certo de entrega, não podendo vinculá-lo à assinatura ou registro do financiamento, razão pela qual é nula a cláusula que estipula termo inicial condicionado a esse evento.

4.
Considera-se como marco inicial o próprio contrato de promessa de compra e venda (05/06/2013), computando-se o prazo de 28 meses mais tolerância de 180 dias, o que fixa o prazo final em 02/04/2016; como a entrega ocorreu em 17/08/2016, configura-se mora contratual.

5.
A existência de mora impõe responsabilidade pelas perdas e danos, sendo aplicável o Tema 971/STJ, que autoriza a inversão da cláusula penal prevista apenas para o consumidor, utilizando-a como parâmetro indenizatório para o inadimplemento da vendedora.

6.
A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, conforme entendimento do Tema 970/STJ, razão pela qual a indenização por aluguéis fica afastada.

7.
A cobrança de juros de obra após o prazo final contratual, já incluída a tolerância, é ilícita segundo o Tema 996/STJ (tese 1.3), impondo-se a restituição simples dos valores pagos no período de mora.

8.
O atraso superior a quatro meses na entrega do imóvel destinado à moradia, somado aos transtornos demonstrados, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral, conforme reiterada jurisprudência do TJES citada no voto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel ao financiamento é abusiva, devendo o termo inicial ser fixado na data da assinatura do contrato.

2. Configurada a mora da construtora após o prazo contratual somado à tolerância, são devidos danos materiais decorrentes da inversão da cláusula penal e da restituição dos juros de obra cobrados no período.

3. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CDC, princípios da boa-fé objetiva e informação; cláusulas contratuais mencionadas no contrato (Item 5 do Quadro Resumo; Cláusula 4.2).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP); STJ, Tema 971; STJ, Tema 970; TJES, Apelação Cível n. 0008913-38.2020.8.08.0012; TJES, Apelação Cível n. 0021292-50.2016.8.08.0012; TJES, Apelação Cível n. 0005082-84.2017.8.08.0012.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ANSELMO RODRIGUES LOYOLA
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível de Cariacica/ES (Id n. 17280431), que, nos autos da ação indenizatória ajuizada em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e
PARQUE VILA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral apenas para condenar as rés na restituição simples dos juros de obra efetivamente pagos a partir de setembro de 2016. O magistrado de piso rejeitou os pedidos de indenização por danos morais, materiais (aluguéis) e inversão de cláusula penal, por entender que não houve atraso na entrega do imóvel, considerando válida a cláusula de prazo de 28 meses após o registro do financiamento acrescida da tolerância de 180 dias.

Em suas razões, Id n. 17280488, a parte Apelante alega, em suma, que:
(i)
deve prevalecer a data de entrega estipulada no contrato de financiamento (12/01/2015) e não a do contrato de promessa de compra e venda (28 meses após o registro), uma vez que a Cláusula 5ª do próprio contrato de compra e venda ressalva que prevaleceria a data do financiamento se esta fosse diversa;
(ii)
a entrega das chaves ocorreu apenas em 16/08/2016, configurando um atraso de 19 meses em relação à data prevista no financiamento bancário, o que ensejaria a reparação por danos materiais (lucros cessantes/aluguéis) e a inversão da cláusula penal;
(iii)
o atraso injustificado causou danos morais indenizáveis, narrando frustrações com o adiamento de seu casamento e protestos realizados juntamente com outros compradores.

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a mora das rés desde janeiro de 2015, com a consequente condenação ao pagamento de indenização por danos morais, materiais (aluguéis), multa contratual e restituição dos juros de obra desde a data prevista no financiamento.

Contrarrazões apresentadas por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA
e
PARQUE VILA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA
no Id n. 17280495, pugnando pelo desprovimento do recurso, sustentando a legalidade do prazo de entrega vinculado ao contrato de financiamento (28 meses) mais a tolerância de 180 dias, defendendo que o imóvel foi entregue dentro do prazo contratual (até 10/10/2016) e, portanto, inexistiria dever de indenizar.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ANSELMO RODRIGUES LOYOLA
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível de Cariacica/ES (Id n. 17280431), que, nos autos da ação indenizatória ajuizada em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e
PARQUE VILA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral apenas para condenar as rés na restituição simples dos juros de obra efetivamente pagos a partir de setembro de 2016. O magistrado de piso rejeitou os pedidos de indenização por danos morais, materiais (aluguéis) e inversão de cláusula penal, por entender que não houve atraso na entrega do imóvel, considerando válida a cláusula de prazo de 28 meses após o registro do financiamento acrescida da tolerância de 180 dias.

Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

Na origem, ANSELMO RODRIGUES LOYOLA ajuizou a presente ação indenizatória alegando, em suma, que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com as requeridas, cuja entrega estava prevista para janeiro de 2015. Aduziu que as chaves somente foram entregues em agosto de 2016, configurando um atraso injustificado no cumprimento da obrigação. Sustentou, ainda, a ilegalidade da cobrança de "juros de obra" durante o período de mora e pleiteou a condenação das rés à restituição dos valores pagos a esse título, bem como ao pagamento de multa compensatória pelo atraso, indenização por danos morais e materiais referentes aos aluguéis suportados.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, apenas para condenar as rés na restituição simples dos juros de obra efetivamente pagos a partir de setembro de 2016. O magistrado a quo entendeu que não houve atraso na entrega do imóvel, considerando válida a cláusula que estipulava o prazo de 28 meses após o registro do contrato de financiamento, acrescido da tolerância de 180 dias. Por consequência, rejeitou os pedidos de indenização por danos morais, materiais e inversão da cláusula penal.

Irresignado, o autor interpôs o presente recurso de Apelação, pugnando pela reforma da sentença para que seja reconhecida a mora das apeladas desde a data prevista no contrato de financiamento (janeiro de 2015), com a procedência dos pedidos indenizatórios.

Pois bem.

A controvérsia central devolvida a esta instância revisora consiste em definir o termo inicial para a contagem do prazo de entrega do imóvel e se, computado o prazo de tolerância, houve mora das construtoras apeladas capaz de ensejar a reparação por danos materiais (inversão de cláusula penal e juros de obra) e morais.

Com a devida vênia ao entendimento do magistrado sentenciante, a r. sentença merece reforma.

DA ABUSIVIDADE DO PRAZO VINCULADO AO FINANCIAMENTO E DA CONFIGURAÇÃO DA MORA

Compulsando o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado em
05/06/2013
, verifica-se, no Item 5 do Quadro Resumo, a previsão de entrega em "28 meses após o registro do contrato de financiamento".

Todavia, condicionar o prazo de entrega de imóvel à assinatura e registro de contrato de financiamento bancário coloca o consumidor em situação de exagerada desvantagem e incerteza, pois vincula o cumprimento da obrigação da construtora a evento futuro e incerto, violando o dever de informação e a boa-fé objetiva.

Este é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Tema 996 (REsp 1.729.593/SP)
, que fixou a seguinte tese:

"1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento
, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.".

Seguindo a
ratio decidendi
do precedente vinculante, a cláusula que vincula a entrega ao financiamento é nula no que tange à fixação do termo inicial.

Para evitar a indefinição temporal, deve-se considerar como marco inicial a data da assinatura do
Contrato de Promessa de Compra e Venda
, mantendo-se o prazo de execução da obra nele estipulado.

No caso concreto, aplicando-se essa premissa:

Data do Contrato de Compra e Venda:
05/06/2013.

Prazo de Execução:
28 (vinte e oito) meses.

Termo Final (sem tolerância):
05/10/2015.

Tolerância (Cláusula 5ª):
180 (cento e oitenta) dias.

Termo Final Definitivo:

02/04/2016
.

Considerando que a entrega das chaves ocorreu apenas em
17/08/2016
, resta evidente o atraso injustificado na entrega da obra de abril de 2016 a agosto de 2016.

DOS DANOS MATERIAIS E DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL

Configurada a mora da construtora, deve ela responder pelos prejuízos causados.

Quanto ao pedido de inversão da cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça, no
Tema 971
, firmou entendimento de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, esta deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

O contrato prevê, na Cláusula 4.2, multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês para o caso de atraso do consumidor.

Assim, por equidade, condeno as Apeladas ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor das prestações pagas pelo autor, mais juros de mora de 1% ao mês, incidindo pro rata die,
durante o período de atraso (02/04/2016 a 17/08/2016)
.

Ressalto que, conforme o Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, razão pela qual, aplicada a inversão da multa, resta prejudicado o pedido de aluguéis.

DOS JUROS DE OBRA ("TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA")

No que tange aos juros de obra, o STJ (Tema 996, tese 1.3) definiu que "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".

Uma vez reconhecido que o prazo fatal para entrega (já com a tolerância) era abril de 2016, a cobrança de juros de obra repassados ao consumidor após essa data é indevida. As Apeladas devem restituir, de forma simples, os valores comprovadamente pagos a esse título pelo Autor no período de mora (de abril/2016 até a cessação da cobrança), devidamente corrigidos.

DOS DANOS MORAIS

O atraso na entrega da casa própria frustra a legítima expectativa do consumidor, ultrapassando o mero dissabor cotidiano, especialmente considerando os transtornos narrados pelo autor, que precisou adiar planos de vida, como o casamento, em virtude da incerteza quanto à moradia.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte reconhece o dano moral em casos de atraso substancial na entrega de imóvel. Considerando as peculiaridades do caso e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, patamar alinhado os valores que vem sendo atribuídos em casos similares ao presente:

APELAÇÕES CÍVEIS. DESISTÊNCIA E DESISTÊNCIA PARCIAL HOMOLOGADAS. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE 09 MESES. DANO CARACTERIZADO. [...] IV - O atraso na entrega das chaves por um período de 09 meses, para além da privação do uso do bem que legitimamente aguardava a Autora, fora a Apelante obrigada a firmar contrato de aluguel para ter uma moradia, viu-se desiludida em seu sonho de adquiri a casa própria, a revelar uma realidade que não pode ser encarada como mero descumprimento contratual, o mero atraso, o mero dissabor, porquanto sujeita a Autora a indevida e angustiante espera, própria a gerar repercussão negativa na vida de qualquer homem médio. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível n. 0008913-38.2020.8.08.0012, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. em 09.01.2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. [...] 3. O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais. 4. O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável [...]. (TJES, Data: 02/Dec/2024, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0021292-50.2016.8.08.0012, Magistrado: ALDARY NUNES JUNIOR, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. [...] ATRASO SUPERIOR A 10 (DEZ) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. [...] 4. O atraso na entrega da obra, na espécie superior a 10 (dez) meses além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, configura dano moral, haja vista a necessidade constante do consumidor a promover constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 5. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). (TJES, Data: 14/Dec/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0005082-84.2017.8.08.0012, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por
ANSELMO RODRIGUES LOYOLA
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e:

(1) Reconhecer a mora
das Apeladas no período de 02/04/2016 a 17/08/2016;

(2) Condenar
as Apeladas, solidariamente, ao pagamento da multa contratual inversa (2% sobre o valor pago + juros de 1% ao mês) incidente sobre o período de atraso;

(3) Condenar
as Apeladas à restituição simples dos valores pagos a título de "juros de obra" (taxa de evolução de obra) durante o período de mora (a partir de 02/04/2016), acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação;

(4) Condenar
as Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir deste arbitramento (Súmula 362 STJ).

Outrossim, inverto os ônus sucumbenciais, condenando as Apeladas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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