Tribunal: TJES
Processo: 0014339-63.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. TRIANGULAÇÃO NEGOCIAL ARTIFICIAL. MANDATO SEM PODERES ESPECÍFICOS PARA ALIENAR. NULIDADE DO ATO. EXCESSO DE MANDATO E ABUSO DE CONFIANÇA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pretensão autoral para declarar a nulidade de cheques e condenar corretor de imóveis à restituição de valores (R$ 3.035,71 e R$ 2.171,93) e ao pagamento de danos morais (R$ 18.000,00). Os autores alegam que o réu arquitetou uma triangulação imobiliária fraudulenta, apresentando-se como procurador de proprietário de imóvel sem possuir poderes válidos para alienação, com o intuito de apropriar-se de valores a título de sinal e comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o corretor de imóveis possuía mandatos válidos e poderes específicos para intermediar e alienar os bens imóveis em nome de terceiros; (ii) estabelecer se a conduta do réu enseja o dever de restituição de valores e anulação de títulos de crédito; (iii) determinar se o valor fixado a título de danos morais observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A outorga de mandato para a prática de atos que exigem escritura pública, como a alienação de imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, submete-se ao princípio da atração das formas, exigindo-se, igualmente, instrumento público.

4.
A procuração para alienar bens ou praticar atos que exorbitam a administração ordinária depende de poderes especiais e expressos, sendo inválido o uso de mandato de "foro geral" para disposição de patrimônio imobiliário de terceiros.

5.
A simulação de viabilidade de negócio jurídico mediante triangulação imobiliária inexistente, visando a captação de comissão de corretagem e sinal, configura excesso de mandato e ato ilícito.

6.
A ausência de anuência dos reais proprietários com os termos da negociação proposta pelo intermediador compromete a legitimidade das obrigações constituídas e impõe a restituição dos valores comprovadamente desembolsados pelos compradores.

7.
O dano moral decorre da quebra de confiança e da conduta profissional reprovável que expõe os consumidores a prejuízos e incertezas contratuais, devendo, contudo, ser arbitrado em patamar condizente com a extensão do dano e o caráter pedagógico da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A validade do mandato para alienação de imóveis depende da observância da forma prescrita em lei para o ato principal e da existência de poderes especiais e expressos.

2. É nulo o negócio jurídico de compra e venda de imóvel firmado por mandatário que não detém poderes específicos para alienar o bem.

3. A conduta do corretor que simula condições negociais inexistentes para auferir vantagem indevida enseja a restituição de valores e reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 389, parágrafo único, 657, 661, § 1º, e 708; CPC, arts. 85, § 2º, 98, §§ 2º e 3º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0002131-27.2016.8.08.0035.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014339-63.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NILSIMAR BRITO DE SOUZA

APELADO: EDMAR DE OLIVEIRA PENA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. TRIANGULAÇÃO NEGOCIAL ARTIFICIAL. MANDATO SEM PODERES ESPECÍFICOS PARA ALIENAR. NULIDADE DO ATO. EXCESSO DE MANDATO E ABUSO DE CONFIANÇA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pretensão autoral para declarar a nulidade de cheques e condenar corretor de imóveis à restituição de valores (R$ 3.035,71 e R$ 2.171,93) e ao pagamento de danos morais (R$ 18.000,00). Os autores alegam que o réu arquitetou uma triangulação imobiliária fraudulenta, apresentando-se como procurador de proprietário de imóvel sem possuir poderes válidos para alienação, com o intuito de apropriar-se de valores a título de sinal e comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o corretor de imóveis possuía mandatos válidos e poderes específicos para intermediar e alienar os bens imóveis em nome de terceiros; (ii) estabelecer se a conduta do réu enseja o dever de restituição de valores e anulação de títulos de crédito; (iii) determinar se o valor fixado a título de danos morais observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A outorga de mandato para a prática de atos que exigem escritura pública, como a alienação de imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, submete-se ao princípio da atração das formas, exigindo-se, igualmente, instrumento público.

4.
A procuração para alienar bens ou praticar atos que exorbitam a administração ordinária depende de poderes especiais e expressos, sendo inválido o uso de mandato de "foro geral" para disposição de patrimônio imobiliário de terceiros.

5.
A simulação de viabilidade de negócio jurídico mediante triangulação imobiliária inexistente, visando a captação de comissão de corretagem e sinal, configura excesso de mandato e ato ilícito.

6.
A ausência de anuência dos reais proprietários com os termos da negociação proposta pelo intermediador compromete a legitimidade das obrigações constituídas e impõe a restituição dos valores comprovadamente desembolsados pelos compradores.

7.
O dano moral decorre da quebra de confiança e da conduta profissional reprovável que expõe os consumidores a prejuízos e incertezas contratuais, devendo, contudo, ser arbitrado em patamar condizente com a extensão do dano e o caráter pedagógico da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A validade do mandato para alienação de imóveis depende da observância da forma prescrita em lei para o ato principal e da existência de poderes especiais e expressos.

2. É nulo o negócio jurídico de compra e venda de imóvel firmado por mandatário que não detém poderes específicos para alienar o bem.

3. A conduta do corretor que simula condições negociais inexistentes para auferir vantagem indevida enseja a restituição de valores e reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 389, parágrafo único, 657, 661, § 1º, e 708; CPC, arts. 85, § 2º, 98, §§ 2º e 3º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0002131-27.2016.8.08.0035.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
NILSIMAR BRITO DE SOUZA
contra a r. sentença proferida no evento 12411264 pelo magistrado da 10ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por
EDMAR DE OLIVEIRA PENA
e
ELAINE CARVALHO LIMA DE OLIVEIRA PENA
, julgou procedente a pretensão autoral para condenar o ora apelante “
a restituir a quantia inerente ao cheque de nº 257461, no valor de R$ 3.035,71 (três mil, trinta e cinco reais e setenta e um centavos), devendo ser atualizado com juros a contar da apresentação do título, e correção monetária, pelo IPCA desde a emissão da cártula, bem como restituir o valor de R$ 2.171,93 (dois mil, cento e setenta e um reais e noventa e três centavos), inerente a transferência bancária, com juros a contar da data do depósito, e correção monetária, pelo IPCA, a luz do art. 389, parágrafo único, do CC/02
”.

Ademais, acolheu o pedido de declaração de nulidade dos cheques nº 257.462; 257.463; 257.464; 257.466, 257.467; todos com valor nominal de R$ 3.035,71 (três mil, trinta e cinco reais e setenta e um centavos) da conta corrente 108369, Agência 47226 — Banco do Brasil e condenou o ora recorrente a pagar indenização por danos morais, na quantia de R$ 18.000.00 (dezoito mil reais), em favor dos autores, a ser atualizada com juros moratórios a partir da data do evento danoso e correção monetária desde a data do arbitramento.

O magistrado, ainda, condenou o ora apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.

No que concerne à reconvenção, o juízo
a quo
julgou-a improcedente, com fundamento no art. 487 inciso I do CPC, condenando o reconvinte, ora apelante, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais da demanda reconvencional, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa da Reconvenção, nos termos do art. 85, §2º do CPC, advertindo que o reconvinte/apelante encontra-se amparado pelo benefício da justiça gratuita, na forma do art. 98, §§ 2º e 3º do CPC.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 12411267, o apelante sustenta, em síntese: (I) a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer a inexistência de poderes para a intermediação do negócio imobiliário, apesar da juntada de procurações públicas e particulares outorgadas pelo proprietário do imóvel, vigentes à época da contratação; (II) não houve demonstração de qualquer conduta ilícita apta a ensejar a nulidade do negócio jurídico, sendo indevida a desconsideração das provas documentais constantes dos autos; (III) o magistrado
a quo
promoveu indevida inversão do ônus da prova apenas na sentença, sem prévia decisão e sem oportunizar o contraditório; (IV) os próprios recorridos reconheceram, em depoimento pessoal, a assinatura do contrato e a emissão dos cheques, bem como que a não concretização do negócio decorreu de restrições cadastrais em seus nomes; (V) os valores recebidos a título de comissão de corretagem encontram amparo contratual e legal, nos termos do art. 708 do Código Civil; (VI) é indevida a condenação por danos morais, por ausência de ato ilícito, ou, subsidiariamente, requer a redução do
quantum
fixado; e (VII) a sentença incorreu em contradição e erro de premissa ao julgar improcedente a reconvenção, não reconhecendo os danos morais alegadamente sofridos pelo recorrente em razão de ofensa à sua honra e atividade profissional.

Na origem,
EDMAR DE OLIVEIRA PENA
e
ELAINE CARVALHO LIMA DE OLIVEIRA PENA
ajuizaram ação ordinária em face de
NILSIMAR BRITO DE SOUZA
, alegando que o réu, corretor de imóveis, ao tomar conhecimento do interesse dos autores na aquisição de imóveis situados em Domingos Martins e no bairro Ilha do Boi, em Vitória, passou a intermediar negociações envolvendo: (i) um terreno no Condomínio Residencial Villagio Verdi, de propriedade de Clodoaldo Fregadolli Calado, avaliado em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais); e (ii) uma casa residencial na Ilha do Boi, pertencente a Geraldo Teodolino da Cunha, no valor de R$ 2.300.000,00 (dois milhões e trezentos mil reais).

Segundo narrado na inicial, os autores pretendiam oferecer, como parte do pagamento do imóvel da Ilha do Boi, o apartamento nº 504 do Edifício Melville, situado na Praia da Costa, em Vila Velha, avaliado em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), contudo, foram informados pelo réu de que tal permuta não seria aceita pelo proprietário, em razão de suposta pendência de financiamento.

Afirmam que, ciente do maior interesse dos autores pela casa da Ilha do Boi, o réu teria então arquitetado uma triangulação negocial, sustentando que a aquisição daquele imóvel somente seria viável mediante a realização de dois negócios concomitantes: a compra, pelo Sr. Clodoaldo Fregadolli Calado, do apartamento dos autores em Vila Velha, e a venda, por este, do terreno situado em Domingos Martins aos demandantes. Para conferir aparência de legalidade à operação, o requerido apresentou-se como procurador do referido proprietário, munido de suposto mandato, formalizando contratos particulares no ano de 2016.

Ainda conforme a exordial, sob o argumento de viabilizar as escrituras e assegurar a reserva dos imóveis, o réu recebeu dos autores a quantia de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais), a título de sinal, além de 07 cheques pré-datados no valor unitário de R$ 3.035,71 (três mil e trinta e cinco reais e setenta e um centavos), tendo sido um deles compensado, enquanto os demais foram posteriormente sustados.

Ocorre que, ao buscarem a efetivação dos negócios, os autores teriam constatado que o Sr. Clodoaldo Fregadolli Calado jamais autorizara a venda do imóvel de Domingos Martins, nem outorgara poderes válidos ao réu, esclarecendo, inclusive, que o referido bem já havia sido alienado a terceiro desde 2015. Do mesmo modo, o proprietário do imóvel da Ilha do Boi desconhecia qualquer tratativa envolvendo o terreno do Condomínio Villagio Verdi, o que evidenciaria que a alegada necessidade da permuta intermediária foi artificialmente criada pelo corretor, com o objetivo de se apropriar indevidamente de valores.

Aduzem, ainda, que o réu, valendo-se indevidamente da procuração que lhe fora outorgada pelos próprios autores para negociar um financiamento bancário, alienou o apartamento nº 504 do Edifício Melville à sua própria esposa, Carla Andrea Tassinari de Souza, sem qualquer ciência ou autorização dos demandantes, bem como celebrou contrato de locação do referido imóvel com terceiro, circunstâncias que, segundo sustentam, evidenciam o desvio de finalidade do mandato, o abuso de confiança e a atuação dolosa na condução das negociações.

Diante desses fatos, os autores pugnaram pela declaração de nulidade dos negócios jurídicos celebrados, a restituição das quantias indevidamente apropriadas, a anulação das cártulas de cheque emitidas e a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais, sustentando a existência de vícios de vontade e a responsabilidade civil do profissional intermediador.

Em que pese a argumentação do apelante, compulsando detidamente o caderno processual, verifico que a pretensão recursal merece apenas parcial provimento.

No que concerne à higidez do mandado conferido pelo Sr. Clodoaldo, verifico que consta à fl. 109, um instrumento particular outorgando poderes de venda, enquanto às fls. 225/226, vislumbra-se uma escritura pública desprovida de poderes especiais para a alienação do bem específico.

O art. 657 do Código Civil é imperativo ao estabelecer o princípio da atração das formas: “
a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado
”. Sendo a escritura pública essencial para a validade da alienação de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo (art. 108, CC), a utilização de um instrumento particular para tal mister é nula de pleno direito, não produzindo os efeitos jurídicos almejados e evidenciando a temeridade da conduta do apelante.

Ademais, o art. 661, § 1º, do Codex Civilista é claro ao preceituar que “
para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos
”. Assim, também não é válida a utilização, pelo apelante, de uma procuração pública de “foro geral” para praticar atos dispositivos sobre o imóvel situado no Condomínio Residencial Villagio Verdi, em Domingos Martins, de propriedade de terceiro (Clodoaldo Fregadolli Calado), sem que possuísse, para tanto, o indispensável mandato com poderes específicos. Tal conduta, ao simular a viabilidade de uma permuta que envolveria o patrimônio dos autores (apartamento no Edifício Melville), configura flagrante excesso de mandato.

A prova testemunhal e o depoimento prestado pelo Sr. Clodoaldo na esfera policial corroboram a tese autoral de que este jamais anuiu com a transação envolvendo os autores, revelando que o apelante agiu como se dono fosse.

Nesse contexto, merece atenção a Cláusula Terceira, Parágrafo Segundo (fl. 38), do instrumento contratual firmado entre os autores e Clodoaldo sobre o imóvel em Domingos Martins. Referido dispositivo, de fato, estabelece que o vendedor pagaria à empresa do próprio recorrente (Brito Imóveis e Imobiliária e Inc. Ltda.-ME) a quantia de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) a título de comissão de corretagem, utilizando-se dos cheques emitidos pelos autores.

Ocorre que, o apelante firmou o contrato em nome do vendedor amparado em mandato desprovido de validade jurídica para atos de alienação, o que compromete a legitimidade da obrigação ali constituída. Ademais, a cláusula em questão reforça o dever de reparação, uma vez que a triangulação imobiliária proposta serviu como via para a captação de valores dos apelados em benefício direto do recorrente, sem a correspondente viabilidade do negócio principal.

Ressalto, ainda, que em seu depoimento, o Sr. Geraldo Teodolino da Cunha, declarou que jamais aceitou alienar seu imóvel na Ilha do Boi por meio de financiamento bancário ou permutas, exigindo o pagamento estritamente em espécie.

Quanto aos danos materiais, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos. O juízo de origem agiu com acerto ao limitar a restituição estritamente aos valores cujo desfalque restou comprovado (cheque nº 257461 e transferência bancária), e estavam ligados ao negócio jurídico que não se concretizou.

Por fim, quanto ao dano moral, assiste razão ao apelante no pleito de minoração. Malgrado a conduta profissional reprovável, a inexistência de prova de prejuízo financeiro vultoso e o fato de o negócio não ter avançado, preservando o patrimônio imobiliário dos autores em Vila Velha, recomendam a redução da verba.

Sopesando a extensão do dano e o caráter pedagógico da medida, reduzo a indenização para R$ 6.000,00 (seis mil reais), sendo R$ 3.000,00 para cada autor, patamar que se mostra mais adequado às peculiaridades do caso.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para minorar a indenização por danos morais para o valor total de R$ 6.000,00 (seis mil reais), sendo R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor, mantendo a sentença incólume em seus demais termos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 14/04 - 22/04:

Acompanho o E. Relator.