Tribunal: TJES
Processo: 5007069-40.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-01-16

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenar a ré à devolução de 75% dos valores pagos, autorizar a retenção de 25% a título de cláusula penal e fixar indenização por danos morais em R$ 5.000,00 para cada autor. A apelante sustenta, preliminarmente, cerceamento de defesa e, no mérito, requer a manutenção do percentual de retenção previsto no contrato e o afastamento da condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) verificar a legalidade e proporcionalidade do percentual de 25% de retenção dos valores pagos em razão da rescisão contratual por desistência dos compradores; e (iii) analisar se estão configurados os danos morais decorrentes da retenção indevida das parcelas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não se configura cerceamento de defesa quando o juiz, com base no livre convencimento motivado, entende desnecessária a produção de prova oral diante da suficiência dos elementos documentais já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A controvérsia sobre a validade e proporcionalidade de cláusula contratual é questão de direito, prescindindo de dilação probatória.

A rescisão contratual ocorreu por culpa dos compradores, em razão da desistência do negócio por impossibilidade de obtenção de financiamento, sendo devida, portanto, a retenção de parte das quantias pagas pelo vendedor, a título de compensação pelos custos administrativos e operacionais.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, reputando razoável o percentual máximo de 25% como suficiente para evitar o enriquecimento ilícito e cobrir os prejuízos do vendedor (REsp n. 2.117.412/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025; AREsp n. 2.687.999/MS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/08/2025).

O percentual de 25% fixado na sentença observa a proporcionalidade e encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal, sendo indevida a ampliação da retenção para abranger despesas não comprovadas, como suposta retirada de piscina e alterações de projeto.

O mero inadimplemento contratual ou a discussão sobre a cláusula de retenção não configuram, por si sós, dano moral, pois se inserem no âmbito de controvérsia patrimonial e não afetam, de modo relevante, a honra ou a dignidade dos compradores.

A condenação em danos morais somente se justifica diante de conduta abusiva ou ofensiva à dignidade da parte, o que não se verificou, impondo-se o afastamento da indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes para a solução da controvérsia.

É legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador que dá causa à rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, a título de cláusula penal compensatória.

O mero inadimplemento contratual ou a retenção parcial de valores, sem demonstração de abuso, não ensejam dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 355, I; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/09/2025, DJEN 12/09/2025; STJ, AREsp n. 2.687.999/MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12/08/2025, DJEN 18/08/2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 12/08/2025; TJES, Apelação Cível n.º 0033490-54.2014.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 02/10/2024; TJMG, Apelação Cível n.º 50000382420238130699, Rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 04/04/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007069-40.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MESSA & PORTILHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros

APELADO: JAILDO FERREIRA FRAGA e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenar a ré à devolução de 75% dos valores pagos, autorizar a retenção de 25% a título de cláusula penal e fixar indenização por danos morais em R$ 5.000,00 para cada autor. A apelante sustenta, preliminarmente, cerceamento de defesa e, no mérito, requer a manutenção do percentual de retenção previsto no contrato e o afastamento da condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) verificar a legalidade e proporcionalidade do percentual de 25% de retenção dos valores pagos em razão da rescisão contratual por desistência dos compradores; e (iii) analisar se estão configurados os danos morais decorrentes da retenção indevida das parcelas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não se configura cerceamento de defesa quando o juiz, com base no livre convencimento motivado, entende desnecessária a produção de prova oral diante da suficiência dos elementos documentais já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A controvérsia sobre a validade e proporcionalidade de cláusula contratual é questão de direito, prescindindo de dilação probatória.

A rescisão contratual ocorreu por culpa dos compradores, em razão da desistência do negócio por impossibilidade de obtenção de financiamento, sendo devida, portanto, a retenção de parte das quantias pagas pelo vendedor, a título de compensação pelos custos administrativos e operacionais.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, reputando razoável o percentual máximo de 25% como suficiente para evitar o enriquecimento ilícito e cobrir os prejuízos do vendedor (REsp n. 2.117.412/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025; AREsp n. 2.687.999/MS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/08/2025).

O percentual de 25% fixado na sentença observa a proporcionalidade e encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal, sendo indevida a ampliação da retenção para abranger despesas não comprovadas, como suposta retirada de piscina e alterações de projeto.

O mero inadimplemento contratual ou a discussão sobre a cláusula de retenção não configuram, por si sós, dano moral, pois se inserem no âmbito de controvérsia patrimonial e não afetam, de modo relevante, a honra ou a dignidade dos compradores.

A condenação em danos morais somente se justifica diante de conduta abusiva ou ofensiva à dignidade da parte, o que não se verificou, impondo-se o afastamento da indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes para a solução da controvérsia.

É legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador que dá causa à rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, a título de cláusula penal compensatória.

O mero inadimplemento contratual ou a retenção parcial de valores, sem demonstração de abuso, não ensejam dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 355, I; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/09/2025, DJEN 12/09/2025; STJ, AREsp n. 2.687.999/MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12/08/2025, DJEN 18/08/2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 12/08/2025; TJES, Apelação Cível n.º 0033490-54.2014.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 02/10/2024; TJMG, Apelação Cível n.º 50000382420238130699, Rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 04/04/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007069-40.2022.8.08.0030

APELANTE: MESSA & PORTILHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA

APELADOS: JAILDO FERREIRA FRAGA E OUTRO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de
Apelação Cível interposta em razão da sentença de ID 14698838, no âmbito do qual o MM Juiz
a quo
, nos autos da presente “Ação de Rescisão Contratual” ajuizada por Jaildo Ferreira Fraga e Geane Lopes Calais em desfavor de Messa & Portilho Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para:

“1. Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes.

2. Condenar a ré à devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente desde a data de cada pagamento, com juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão.

3. Autorizar à ré a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória.

4. Condenar a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, a título de indenização por danos morais, corrigidos monetariamente a partir desta data e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês a partir da sentença.”

Em suas razões recursais (ID 14698848) a Apelante requer, preliminarmente, seja declarada a nulidade da sentença por cerceamento do seu direito de defesa.

No que tange ao mérito, aduz, como fundamento do pedido de reforma da sentença, em resumo, que os Apelados deram causa à rescisão contratual, não cumprindo com o financiamento, sendo eles próprios que impuseram a multa como condição do negócio, e que, a pedido dos mesmos, a Apelante retirou a piscina do imóvel, arcando com o custo aproximado de R$ 15.700,00 (quinze mil e setecentos reais).

Presentes os pressupostos recursais, passo à análise do apelo.

Preliminarmente, a Apelante suscita cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, pugnando pela anulação da sentença para que seja realizada Audiência de Instrução e Julgamento e colhido o depoimento da corretora.

Todavia, a partir da análise acurada dos autos concluo que o cerceamento de defesa não se materializa na espécie.

O Juízo
a quo
entendeu, com base nos elementos probatórios já coligidos, que a controvérsia estava apta a ser resolvida, mormente em razão de o cerne da lide envolver a validade de cláusula de retenção, tema eminentemente jurídico e passível de comprovação por meio de prova documental.

Neste sentido, destaco:

CERCEAMENTO DE DEFESA - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO - PROVA ORAL - DESNECESSIDADE.
Sendo o objeto da lide a discussão de cláusulas contratuais de contrato de compra e venda e sendo a matéria exclusivamente de direito, não há necessidade de produção de prova oral, a qual pode e deve ser indeferida sem que configure cerceamento de defesa
. (TJMG - AC: 10231030050299002 Ribeirão das Neves, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 06/05/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/05/2021)

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento segundo o qual compete ao Magistrado, na condução do processo, indeferir provas tidas por desnecessárias ou protelatórias, quando os autos já contiverem elementos suficientes para o deslinde da controvérsia, em estrita observância ao princípio do livre convencimento motivado.

Nessa perspectiva, impõe-se reconhecer que o direito à prova não é absoluto, devendo ser sopesado com a necessidade de celeridade e economia processual, a teor do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil
, cuja aplicação resta evidente no caso
sub judice
.

Rejeito, portanto, a preliminar de cerceamento de defesa.

Ultrapassada a prefacial, passo ao exame do mérito recursal, que se cinge a dois eixos centrais: (i) a proporcionalidade e legalidade do percentual de retenção da quantia paga e (ii) a configuração dos danos morais.

A insurgência recursal da Apelante se volta contra a r. sentença na parte em que reduziu o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) do valor total do contrato para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, declarando rescindido o contrato por desistência unilateral dos adquirentes.

A Apelante pleiteia, em síntese, a manutenção do percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor total do contrato ou, subsidiariamente, a retenção de valores que englobam despesas com a retirada de uma piscina e alterações no projeto, alegadamente impostas pelos recorridos.

De plano, impõe destacar que resta incontroverso nos autos que a rescisão contratual decorreu da desistência unilateral e voluntária dos Autores/Apelados, em virtude da incapacidade de obter o financiamento bancário para a conclusão do negócio.

Por conseguinte, configurada a culpa dos adquirentes pela resolução do vínculo, surge o dever de indenizar o vendedor pelos custos operacionais e administrativos.

Pois bem. Em situações semelhantes à dos autos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem limitado o percentual de retenção devido ao incorporador em 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado pelo consumidor. Neste sentido:

[...]. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. [...].. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. (...). (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025)

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. [...]
2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador.
Precedentes. [...]. (AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025)

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...]
A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.
[...] (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025)

A conclusão contida na sentença, portanto, encontra-se alinhada ao entendimento do STJ e, ainda, ao deste egrégio Tribunal de Justiça, a exemplo dos seguintes julgados:

[...] Não há abusividade na cláusula de retenção de 25% nos contratos de promessa de compra e venda, conforme entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.723.519/SP, que considera tal percentual adequado para cobrir despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A culpa pela rescisão do contrato de compra e venda é atribuída ao promitente comprador, quando este não obtém o financiamento imobiliário, sendo lícita a retenção de 25% conforme previsto contratualmente. [...] (Apelação Cível n.º 0033490-54.2014.8.08.0024, Relator: Des. Robson Luiz Albanez, julgado pela Quarta Câmara Cível em 02.10.2024)

APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL DE 25% – RAZOABILIDADE – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE DANO MORAL – RECURSO DA RÉ PROVIDO E DO AUTOR DESPROVIDO. 1. De acordo com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça “quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor” (AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024). [...](Apelação Cível n.º 0002083-65.2021.8.08.0030, Relator: Des. conv. Aldary Nunes Júnior, julgado pela Quarta Câmara Cível em 18.12.2024)

Nesse contexto, a r. sentença já fixou o valor de retenção no percentual máximo permitido – 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos –, e encontra-se em harmonia com a orientação jurisprudencial consolidada do STJ sobre o tema.

Ademais, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago revela-se justa e proporcional, pois visa cobrir os prejuízos e custos operacionais dos vendedores, ao tempo em que preserva o direito do comprador à restituição parcial das quantias, evitando o enriquecimento ilícito da parte requerida.

De mais a mais, em relação às alegadas despesas adicionais com a retirada de piscina e alterações no projeto, a sentença foi perspicaz ao consignar que não há prova de que tais valores devam ser deduzidos. Isto porque a fixação de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos já cumpre o papel de compensar os custos suportados pela vendedora, inclusive a título de despesas administrativas, não se justificando a cumulação com outras deduções não comprovadas ou já englobadas pela penalidade arbitrada.

Impõe-se, por conseguinte, a manutenção do capítulo da sentença que fixou a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Por fim, a r. sentença condenou a requerida (ora Apelante) ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, sob o fundamento de que sua conduta – ao reter a integralidade dos valores pagos pelos Autores – seria manifestamente ilegal e teria causado angústia e abalo emocional a estes.

Todavia, a jurisprudência consolidada, notadamente a orientação do Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é apto a ensejar a condenação por danos morais.

O dano extrapatrimonial, em hipóteses que tais, somente se configura quando o descumprimento do pacto se reveste de especial gravidade, extrapolando o limite do mero aborrecimento e atingindo a dignidade da pessoa humana ou causando sofrimento psíquico extraordinário.

No caso dos autos, entendo que a controvérsia instaurada não se revela como causa imediata e determinante de lesão à honra ou à dignidade dos adquirentes. A conduta da construtora/vendedora de pleitear a retenção integral ou de alegar o percentual máximo previsto em contrato insere-se na esfera de um litígio contratual, mormente quando a própria rescisão decorreu de fato imputável aos compradores, qual seja, a desistência pela não obtenção do financiamento.

Desta forma, a mera recusa em devolver a totalidade dos valores pagos, ou a discussão sobre a cláusula de retenção, não configura, à evidência, dano moral
in re ipsa,
caracterizando-se como mero dissabor inerente à complexidade das relações negociais, cuja solução se dá pela via judicial para arbitramento do valor devido, o que foi feito pelo Juízo singular.

A parte Autora/Apelada não logrou demonstrar que a conduta da requerida, ao buscar os meios legais de defesa e retenção contratual, tenha extrapolado a esfera do mero aborrecimento, atingindo, por exemplo, seu crédito, imagem ou dignidade de forma grave.

Nessa toada, impõe-se a reforma da sentença neste ponto, para afastar a condenação da Apelante ao pagamento de danos morais, porquanto o pleito se funda em fato (mero inadimplemento e discussão contratual) incapaz de, por si só, gerar o dever de indenizar extrapatrimonialmente.

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - PRELIMINAR REJEITADA- CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - DUAS MULTAS CONTRATUAIS - MESMO FATO GERADOR - BIS IN IDEM - PERCENTUAL DA MULTA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA DE TRIBUTOS - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. [...]
Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência ou inadimplemento do comprador, a jurisprudência tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . [...] Meros aborrecimentos não podem ser objeto de indenização por dano moral, pois este apenas se configura quando acarreta violação aos atributos da personalidade.
(TJMG - Apelação Cível: 50000382420238130699, Relator.: Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 04/04/2024, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/04/2024)

Face o exposto
, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para afastar a condenação da Apelante ao pagamento de danos morais.

Em razão da reforma do capítulo da sentença referente aos danos morais, que ora se afasta, impõe-se a configuração da sucumbência recíproca, devendo as despesas processuais e os honorários advocatícios serem distribuídos
pro rata
, observada a suspensão da exigibilidade em relação aos Autores, por serem beneficiários da gratuidade de justiça.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento parcial ao recurso.