Tribunal: TJES
Processo: 5015730-93.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO ANTES DA CITAÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DO EXECUTADO PELA PROPRIETÁRIA REGISTRAL DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial que indeferiu o pedido de alteração do polo passivo para inclusão da atual proprietária da unidade condominial, determinando a manutenção da anterior proprietária no polo passivo. O agravante sustenta que a modificação subjetiva da demanda é admissível antes da citação, que a titularidade do imóvel foi comprovada por certidão atualizada do registro imobiliário e que a obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem, razão pela qual requer a substituição da executada originária por Mireli Fernandes Barbosa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se é admissível a alteração do polo passivo da execução de título extrajudicial antes da citação; e (ii) estabelecer se a atual proprietária registral do imóvel responde pelas despesas condominiais vencidas, em razão da natureza propter rem da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de contrarrazões não gera nulidade, porque a controvérsia versa sobre pedido de alteração do polo passivo formulado antes da citação, momento em que a relação processual ainda não se encontra triangularizada.

4. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem e se vincula diretamente à unidade imobiliária, acompanhando o bem em caso de transmissão da propriedade.

5. O art. 1.345 do Código Civil atribui ao adquirente da unidade a responsabilidade pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios, de modo que o titular do domínio registrado responde pelos encargos incidentes sobre o imóvel.

6. A certidão de matrícula juntada aos autos, dotada de fé pública e atualizada, comprova que a unidade objeto da execução foi alienada pela executada originária a Mireli Fernandes Barbosa, que passou a figurar como proprietária registral do bem.

7. O art. 329, I, do CPC autoriza o autor a alterar o pedido ou a causa de pedir até a citação, e a jurisprudência do STJ admite, em atenção à efetividade do processo, à economia processual e à instrumentalidade das formas, a modificação do polo passivo sem alteração do pedido ou da causa de pedir.

8. A substituição do polo passivo faz a execução incidir sobre a pessoa juridicamente responsável pela unidade condominial e assegura a utilidade prática do processo executivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A alteração do polo passivo da execução é admissível antes da citação, nos termos do art. 329, I, do CPC, quando não há modificação do pedido nem da causa de pedir. 2. A obrigação de pagar despesas condominiais tem natureza propter rem e vincula o titular do domínio registrado da unidade imobiliária. 3. Comprovada por certidão de matrícula a transferência da propriedade do imóvel, a atual proprietária registral deve figurar no polo passivo da execução de cotas condominiais.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 329, I; CC, arts. 1.336, I, e 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.269.685/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.10.2023, DJe 11.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.022.569/PR, Terceira Turma, j. 02.05.2022, DJe 04.05.2022; STJ, REsp 1.667.576/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 13.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 952.182/PI, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, j. 31.08.2020, DJe 16.09.2020; STJ, AgInt no AREsp 921.282/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 27.02.2018; STJ, AgInt no AREsp 896.598/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 19.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 928.437/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 19.12.2016; STJ, REsp 1.473.280/ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 14.12.2015.

Inteiro teor:
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO ANTES DA CITAÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DO EXECUTADO PELA PROPRIETÁRIA REGISTRAL DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial que indeferiu o pedido de alteração do polo passivo para inclusão da atual proprietária da unidade condominial, determinando a manutenção da anterior proprietária no polo passivo. O agravante sustenta que a modificação subjetiva da demanda é admissível antes da citação, que a titularidade do imóvel foi comprovada por certidão atualizada do registro imobiliário e que a obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem, razão pela qual requer a substituição da executada originária por Mireli Fernandes Barbosa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se é admissível a alteração do polo passivo da execução de título extrajudicial antes da citação; e (ii) estabelecer se a atual proprietária registral do imóvel responde pelas despesas condominiais vencidas, em razão da natureza propter rem da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de contrarrazões não gera nulidade, porque a controvérsia versa sobre pedido de alteração do polo passivo formulado antes da citação, momento em que a relação processual ainda não se encontra triangularizada.

4. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem e se vincula diretamente à unidade imobiliária, acompanhando o bem em caso de transmissão da propriedade.

5. O art. 1.345 do Código Civil atribui ao adquirente da unidade a responsabilidade pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios, de modo que o titular do domínio registrado responde pelos encargos incidentes sobre o imóvel.

6. A certidão de matrícula juntada aos autos, dotada de fé pública e atualizada, comprova que a unidade objeto da execução foi alienada pela executada originária a Mireli Fernandes Barbosa, que passou a figurar como proprietária registral do bem.

7. O art. 329, I, do CPC autoriza o autor a alterar o pedido ou a causa de pedir até a citação, e a jurisprudência do STJ admite, em atenção à efetividade do processo, à economia processual e à instrumentalidade das formas, a modificação do polo passivo sem alteração do pedido ou da causa de pedir.

8. A substituição do polo passivo faz a execução incidir sobre a pessoa juridicamente responsável pela unidade condominial e assegura a utilidade prática do processo executivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A alteração do polo passivo da execução é admissível antes da citação, nos termos do art. 329, I, do CPC, quando não há modificação do pedido nem da causa de pedir. 2. A obrigação de pagar despesas condominiais tem natureza propter rem e vincula o titular do domínio registrado da unidade imobiliária. 3. Comprovada por certidão de matrícula a transferência da propriedade do imóvel, a atual proprietária registral deve figurar no polo passivo da execução de cotas condominiais.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 329, I; CC, arts. 1.336, I, e 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.269.685/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.10.2023, DJe 11.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.022.569/PR, Terceira Turma, j. 02.05.2022, DJe 04.05.2022; STJ, REsp 1.667.576/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 13.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 952.182/PI, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, j. 31.08.2020, DJe 16.09.2020; STJ, AgInt no AREsp 921.282/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 27.02.2018; STJ, AgInt no AREsp 896.598/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 19.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 928.437/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 19.12.2016; STJ, REsp 1.473.280/ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 14.12.2015.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5015730-93.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA GERIBA

AGRAVADO: ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Rossi Ideal Vila Geribá contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada contra Alternantera Empreendimentos Imobiliários Ltda., indeferiu o pedido de alteração do polo passivo para inclusão da atual proprietária do imóvel, mantendo-se a empresa originariamente demandada como executada.

Sustenta o agravante que: (1) a decisão desconsiderou a possibilidade legal de modificação do polo passivo antes da citação, conforme o art. 329, I, do CPC; (2) houve demonstração inequívoca da titularidade do imóvel por Mireli Fernandes Barbosa através de Certidão de Registro Geral de Imóveis atualizada; (3) a responsabilidade pelas despesas condominiais possui natureza
propter rem
, vinculando o titular do domínio registrado, nos termos dos arts. 1.336, I e 1.345 do Código Civil.

O recurso é próprio, tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido. Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, o agravo de instrumento deve ser conhecido.

A demanda originária trata de execução de título extrajudicial movida pelo agravante para a cobrança de despesas condominiais do Apartamento 302, Bloco 13, integrante do edifício exequente.

Todavia, o recorrente apurou que o imóvel fora alienado e, antes da citação da Alternantera, requereu a substituição processual para que a atual titular do bem passasse a figurar no polo passivo.

A decisão agravada indeferiu a alteração, alegando que: a) não foi demonstrada a propriedade da terceira indicada; e b) o pedido de citação para endereço diverso do imóvel gerador da dívida apontava que a pessoa sequer seria possuidora.

A controvérsia se concentra, portanto, na possibilidade de alteração do polo passivo da execução de título extrajudicial antes da citação, com a inclusão da nova proprietária do imóvel em substituição ao devedor originário.

Sobre a temática em discussão, a obrigação de arcar com as despesas condominiais possui natureza jurídica
propter rem
, ou seja, vincula-se diretamente à unidade imobiliária, independentemente da pessoa do devedor originário. Tal obrigação decorre do direito real sobre a coisa e adere ao bem, acompanhando-o em caso de transmissão da propriedade.

O artigo 1.345 do Código Civil dispõe expressamente que: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Assim, é o titular do domínio registrado quem assume a responsabilidade pelos encargos condominiais, ainda que não tenha sido o causador do inadimplemento.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS . ART. 1.345 DO CC. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REPONSABILIDADE DO AQUIRENTE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 .
O adquirente de imóvel responde pelo pagamento dos débitos condominiais anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem de tais despesas, principalmente quando tiver se responsabilizado pelos referidos débitos. 2. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2269685 RJ 2022/0399522-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 09/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/10/2023)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ . REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1.
Ação de cobrança. 2. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. Súmula 568/STJ.
[...] (STJ - AgInt no AREsp: 2022569 PR 2021/0385152-1, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022)

No caso em exame, o agravante anexou aos autos a Certidão de Matrícula nº 66.971 do Registro Geral de Imóveis (ID n. 16060696), dotada de fé pública e atualizada em 10/09/2025, na qual consta, no Registro nº 09, que o imóvel objeto da execução (unidade Bloco 13, nº 302, do Condomínio Rossi Ideal Vila Geribá) foi alienado por Alternantera Empreendimentos Imobiliários Ltda. em 25/10/2024 para Mireli Fernandes Barbosa, que passou a figurar como proprietária registral do bem.

Registre-se que a alteração do polo passivo antes da citação está intrinsecamente ligada ao princípio da estabilização da lide. Nesse sentido, o artigo 329, inciso I, do Código de Processo Civil, confere ao autor o direito potestativo de aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir até a citação.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, em atenção aos princípios da efetividade da tutela jurisdicional, da economia processual e da instrumentalidade das formas, admite-se a emenda à petição inicial para modificação do polo passivo da demanda, desde que não haja alteração do pedido ou da causa de pedir, inclusive após a apresentação da contestação pelo réu. A propósito, confira-se o seguinte julgado:

(...) VI.
É firme o entendimento, no âmbito desta Corte, no sentido de que, "em homenagem aos princípios da efetividade do processo, da economia processual e da instrumentalidade das formas, é admissível a emenda à petição inicial para modificação do polo passivo, sem alteração do pedido ou da causa de pedir, mesmo após a contestação do réu"
(STJ, REsp 1.667 .576/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13/09/2019). Na mesma linha: STJ, AgInt no AREsp 921.282/PR, Rel . Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 27/02/2018; AgInt no AREsp 896.598/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 19/04/2017; AgInt no AREsp 928.437/PR, Rel . Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 19/12/2016; REsp 1.473.280/ES, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2015 . VII. Agravo interno conhecido, em parte, e, nessa extensão, improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 952182 PI 2016/0184824-7, Relator.: Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, Data de Julgamento: 31/08/2020, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/09/2020).

Considerando que o acervo probatório confirma a propriedade da atual detentora do bem, e estando o pleito em harmonia com a legislação civil e processual, a reforma da decisão é medida que se impõe.

A substituição do polo passivo garante que a execução se processe contra o verdadeiro responsável jurídico pela unidade condominial, assegurando a utilidade do processo executivo.

Pelo exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada e determinar a inclusão de Mireli Fernandes Barbosa no polo passivo da Execução de Título Extrajudicial nº 5029087-64.2023.8.08.0048, em substituição à Alternantera Empreendimentos Imobiliários Ltda.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada e determinar a inclusão de Mireli Fernandes Barbosa no polo passivo da Execução de Título Extrajudicial nº 5029087-64.2023.8.08.0048, em substituição à Alternantera Empreendimentos Imobiliários Ltda.