Tribunal: TJES
Processo: 5005745-37.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Espécies de Contratos
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. ALUGUEL PROVISÓRIO. FIXAÇÃO EM PERCENTUAL DO VALOR VIGENTE. APLICAÇÃO ISONÔMICA DA LEI DE LOCAÇÕES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto em face de decisão que, nos autos de ação renovatória de locação comercial situada no "Shopping Vila Velha", deferiu tutela de urgência para fixar aluguel provisório correspondente a 80% do valor pago atualmente, com vigência a partir do mês subsequente ao término do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir a adequação da fixação de aluguel provisório em 80% do valor vigente em favor do locatário, frente à alegação do locador de que o valor de mercado seria substancialmente superior e que a proposta não considerou a valorização do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação renovatória visa a proteção do fundo de comércio, devendo o § 4º do art. 72 da Lei nº 8.245/91 ser interpretado à luz do princípio da isonomia processual (art. 7º do CPC), permitindo a fixação de aluguel provisório também para assegurar o equilíbrio econômico-financeiro em favor do locatário.

O arbitramento provisório em 80% do valor pago revela prudência do juízo, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e a onerosidade excessiva ao inquilino enquanto perdurar a discussão sobre o valor definitivo.

A mera alegação de dissonância entre o valor vigente e o valor de mercado não autoriza, isoladamente, a alteração imediata do aluguel, uma vez que a remuneração em
shopping center
envolve fatores complexos (estacionamento, segurança, lazer) que demandam dilação probatória específica.

A decisão possui caráter reversível, pois eventual diferença apurada em sentença favorável ao locador poderá ser cobrada posteriormente, não havendo prejuízo irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o princípio da isonomia para permitir a fixação de aluguel provisório em ação renovatória também em benefício do locatário, utilizando-se como parâmetro o percentual sobre o valor vigente.

A discrepância com o valor de mercado alegado unilateralmente não justifica a modificação abrupta do aluguel provisório antes do contraditório e da perícia técnica, especialmente em contratos de
shopping center
.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 7º; Lei nº 8.245/91, § 4º do art. 72.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 159.207/SP; STJ, REsp n. 1.947.694/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5005745-37.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ESPIRITO SANTO MALL S.A.

AGRAVADO: LBV ES COMERCIO DE TENNIS LTDA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. ALUGUEL PROVISÓRIO. FIXAÇÃO EM PERCENTUAL DO VALOR VIGENTE. APLICAÇÃO ISONÔMICA DA LEI DE LOCAÇÕES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto em face de decisão que, nos autos de ação renovatória de locação comercial situada no "Shopping Vila Velha", deferiu tutela de urgência para fixar aluguel provisório correspondente a 80% do valor pago atualmente, com vigência a partir do mês subsequente ao término do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir a adequação da fixação de aluguel provisório em 80% do valor vigente em favor do locatário, frente à alegação do locador de que o valor de mercado seria substancialmente superior e que a proposta não considerou a valorização do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação renovatória visa a proteção do fundo de comércio, devendo o § 4º do art. 72 da Lei nº 8.245/91 ser interpretado à luz do princípio da isonomia processual (art. 7º do CPC), permitindo a fixação de aluguel provisório também para assegurar o equilíbrio econômico-financeiro em favor do locatário.

O arbitramento provisório em 80% do valor pago revela prudência do juízo, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e a onerosidade excessiva ao inquilino enquanto perdurar a discussão sobre o valor definitivo.

A mera alegação de dissonância entre o valor vigente e o valor de mercado não autoriza, isoladamente, a alteração imediata do aluguel, uma vez que a remuneração em
shopping center
envolve fatores complexos (estacionamento, segurança, lazer) que demandam dilação probatória específica.

A decisão possui caráter reversível, pois eventual diferença apurada em sentença favorável ao locador poderá ser cobrada posteriormente, não havendo prejuízo irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o princípio da isonomia para permitir a fixação de aluguel provisório em ação renovatória também em benefício do locatário, utilizando-se como parâmetro o percentual sobre o valor vigente.

A discrepância com o valor de mercado alegado unilateralmente não justifica a modificação abrupta do aluguel provisório antes do contraditório e da perícia técnica, especialmente em contratos de
shopping center
.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 7º; Lei nº 8.245/91, § 4º do art. 72.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 159.207/SP; STJ, REsp n. 1.947.694/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5005745-37.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: ESPIRITO SANTO MALL S.A.

AGRAVADO: LBV ES COMERCIO DE TENNIS LTDA

J
UIZ: DR.
LYRIO REGIS DE SOUZA LYRIO

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto em razão de decisão que deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, a fim de fixar aluguel provisório em 80% (oitenta por cento) do valor atual pago até ulterior deliberação deste juízo, devendo isso ser observado a partir do mês subsequente ao previsto originalmente para o término do contrato que se pretende renovar.

Alega o recorrente, em suma, que “o aluguel da loja alugada pela agravada se encontra, em verdade, defasado e a menor do que a realidade de mercado, uma vez que, utilizando-se amostras/lojas paradigmas, semelhantes e no mesmo corredor e empreendimento (“Shopping Vila Velha”), os experts apuraram que o valor de mercado para o aluguel da loja locada pela agravada, para agosto/2023, é de R$ 19.033,32 (dezenove mil, trinta e três reais e trinta e dois centavos) [ou seja, (+/-) 120% SUPERIOR ao valor que a agravada vinha pagando (R$ 8.616,24) ao agravante]”. A recorrida, a seu turno, não teria demonstrado os subsídios da sua proposta, que desconsiderou “a valorização imobiliária do shopping e da região onde se encontra localizado, restando evidente a insuficiência da proposta ofertada”.

Em meu sentir, não prospera a irresignação.

Nos termos de lição consolidada tanto no âmbito jurisprudencial, quanto doutrinário, “a ação renovatória de locação comercial, protegida pela Lei nº 8.245/91 permite à locatária, preenchidas as exigências legais, que consiga judicialmente a renovação de seu contrato. A ratio desta estipulação legal está na proteção ao fundo de comércio, que se presume ter sido criado pela inquilina durante o período da locação, e a expectativa de renovação integra o citado fundo e o seu próprio patrimônio” (STJ, REsp n. 159.207/SP, publicado em 6/12/1999).

In casu
a matéria devolvida cinge-se à verificação da presença dos requisitos autorizadores para a fixação de aluguel provisório, bem como a adequação do fixado pelo juízo
a quo
frente aos elementos probatórios apresentados, não havendo controvérsia quanto à existência de contrato escrito por prazo determinado, o exercício ininterrupto da atividade comercial e o cumprimento das obrigações contratuais.

No que tange especificamente à fixação dos aluguéis provisórios, agiu com acerto o julgador primevo ao aplicar, por simetria e em observância ao princípio da isonomia processual (art. 7º do CPC), a regra disposta no artigo 72, § 4º da Lei nº 8.245/91. O referido dispositivo, embora textualmente confira ao locador a faculdade de pleitear aluguel provisório não excedente a 80% do pedido, deve ser interpretado sistematicamente para permitir que o locatário, ao pleitear a revisão para menor ou a manutenção do valor em patamares que entenda justos, também possa ver fixado um valor provisório que assegure o equilíbrio econômico-financeiro do contrato durante o trâmite processual.

O patamar previsto na decisão agravada revela medida de prudência, evitando, por um lado, o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e, por outro, a onerosidade excessiva ao inquilino enquanto se discute o valor definitivo da locação, garantindo, simultaneamente, uma remuneração mínima e contínua ao locador.

Embora queira a agravante fazer crer que o valor de mercado seria substancialmente superior ao vigente e determinante para a fixação em testilha, o que bastaria para justificar a rejeição do pleito liminar, orienta o Superior Tribunal de Justiça que “a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato” (STJ, REsp n. 1.947.694/SP, publicado em 16/9/2021).

Do referido julgado colhe-se, ainda, que “no contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado”.

Sua adequada definição demanda dilação probatória ainda a ser alcançada, mas já determinada na origem, bastando, por ora, considerar que o índice contratualmente fixado para reajuste (IGP) sofreu severa variação ao longo do prazo do contrato e que o valor de locação por metro quadrado, estimado ao fim do contrato para alcançar o valor de R$81,88, encontrava-se em R$138,83.

O arbitramento em 80% do valor vigente respeita lógica de cautela e proporcionalidade sem prejuízo à reversibilidade da medida, uma vez que, caso a perícia judicial e a sentença concluam por valor superior, a diferença será devida pela locatária.

Ante o exposto, sem qualquer delonga, conheço e nego provimento ao agravo de instrumento.

É como voto.

DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.