Tribunal: TJES
Processo: 5009582-71.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5009582-71.2023.8.08.0021

APELANTE:
CAPRI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADOS:
EDSON CARLOS GUIMARÃES GEREMIAS E MIKAELA ANN MORGAN

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE ALTO PADRÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PERSONALIZAÇÕES SOLICITADAS PELOS ADQUIRENTES. DEFEITOS PONTUAIS E SANÁVEIS. INADIMPLEMENTO NÃO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por CAPRI Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por adquirentes de imóvel de alto padrão, reconheceu vícios construtivos e acolheu os pedidos iniciais. Os autores alegaram defeitos na unidade imobiliária, requerendo a resolução do contrato de compra e venda e compensação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os vícios apontados no imóvel possuem gravidade suficiente para caracterizar inadimplemento substancial apto a justificar a resolução do contrato; e (ii) estabelecer se as circunstâncias do caso ensejam indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova pericial atesta que o imóvel se encontra em bom estado geral de conservação, sem anomalias que comprometam sua solidez, segurança ou habitabilidade.

4. O laudo pericial afirma que a ausência de piso em parte da sala, cozinha e varanda, bem como a inexistência de esquadria frontal, decorrem de ajuste consensual entre as partes para viabilizar personalizações solicitadas pelos próprios adquirentes, não configurando vício construtivo.

5. Os defeitos efetivamente constatados — registro hidráulico mal posicionado e fissuras superficiais em forro de gesso — são classificados como pontuais, de pequena monta e plenamente sanáveis mediante intervenções simples e de baixa complexidade técnica.

6. O custo estimado para os reparos varia entre R$ 3.500,00 e R$ 6.000,00, valor inferior a 0,5% do preço total do contrato (R$ 1.700.000,00), evidenciando impacto econômico diminuto e ausência de inadimplemento substancial.

7. A resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, exige inadimplemento grave apto a frustrar a finalidade econômica do ajuste, o que não se verifica quando o bem permanece próprio ao uso e os vícios são sanáveis.

8. A teoria do adimplemento substancial e o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impõem a preservação do vínculo contratual quando a prestação essencial foi cumprida, vedando comportamento contraditório (venire contra factum proprium) do adquirente que pretende rescindir com fundamento em condições por ele próprio solicitadas.

9. O dano moral, em hipóteses de vícios construtivos, não se presume e somente se configura diante de circunstâncias excepcionais que importem violação relevante a direitos da personalidade, inexistentes no caso concreto, em que houve mero dissabor contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:

A resolução do contrato de compra e venda de imóvel exige a demonstração de inadimplemento substancial apto a comprometer a finalidade do negócio.

Vícios construtivos pontuais, de pequena monta e plenamente sanáveis, que não afetam a solidez, segurança ou habitabilidade do imóvel, não autorizam a extinção do vínculo contratual.

O dano moral por vícios de construção não se presume e depende de prova de circunstância excepcional que configure violação relevante a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 475; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 16.11.2018; TJ-RJ, APL 00271656020148190023, Rel. Des. Carlos Eduardo Moreira da Silva, j. 06.08.2019; TJ-SP, Apelação Cível 1003451-47.2021.8.26.0562, Rel. Des. Donegá Morandini, j. 02.05.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009582-71.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CAPRI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (2)

APELADO: EDSON CARLOS GUIMARAES GEREMIAS e outros (2)

RELATOR(A):

DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5009582-71.2023.8.08.0021

APELANTE:
CAPRI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADOS:
EDSON CARLOS GUIMARÃES GEREMIAS E MIKAELA ANN MORGAN

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE ALTO PADRÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PERSONALIZAÇÕES SOLICITADAS PELOS ADQUIRENTES. DEFEITOS PONTUAIS E SANÁVEIS. INADIMPLEMENTO NÃO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por CAPRI Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por adquirentes de imóvel de alto padrão, reconheceu vícios construtivos e acolheu os pedidos iniciais. Os autores alegaram defeitos na unidade imobiliária, requerendo a resolução do contrato de compra e venda e compensação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os vícios apontados no imóvel possuem gravidade suficiente para caracterizar inadimplemento substancial apto a justificar a resolução do contrato; e (ii) estabelecer se as circunstâncias do caso ensejam indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova pericial atesta que o imóvel se encontra em bom estado geral de conservação, sem anomalias que comprometam sua solidez, segurança ou habitabilidade.

4. O laudo pericial afirma que a ausência de piso em parte da sala, cozinha e varanda, bem como a inexistência de esquadria frontal, decorrem de ajuste consensual entre as partes para viabilizar personalizações solicitadas pelos próprios adquirentes, não configurando vício construtivo.

5. Os defeitos efetivamente constatados — registro hidráulico mal posicionado e fissuras superficiais em forro de gesso — são classificados como pontuais, de pequena monta e plenamente sanáveis mediante intervenções simples e de baixa complexidade técnica.

6. O custo estimado para os reparos varia entre R$ 3.500,00 e R$ 6.000,00, valor inferior a 0,5% do preço total do contrato (R$ 1.700.000,00), evidenciando impacto econômico diminuto e ausência de inadimplemento substancial.

7. A resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, exige inadimplemento grave apto a frustrar a finalidade econômica do ajuste, o que não se verifica quando o bem permanece próprio ao uso e os vícios são sanáveis.

8. A teoria do adimplemento substancial e o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impõem a preservação do vínculo contratual quando a prestação essencial foi cumprida, vedando comportamento contraditório (venire contra factum proprium) do adquirente que pretende rescindir com fundamento em condições por ele próprio solicitadas.

9. O dano moral, em hipóteses de vícios construtivos, não se presume e somente se configura diante de circunstâncias excepcionais que importem violação relevante a direitos da personalidade, inexistentes no caso concreto, em que houve mero dissabor contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:

A resolução do contrato de compra e venda de imóvel exige a demonstração de inadimplemento substancial apto a comprometer a finalidade do negócio.

Vícios construtivos pontuais, de pequena monta e plenamente sanáveis, que não afetam a solidez, segurança ou habitabilidade do imóvel, não autorizam a extinção do vínculo contratual.

O dano moral por vícios de construção não se presume e depende de prova de circunstância excepcional que configure violação relevante a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 475; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 16.11.2018; TJ-RJ, APL 00271656020148190023, Rel. Des. Carlos Eduardo Moreira da Silva, j. 06.08.2019; TJ-SP, Apelação Cível 1003451-47.2021.8.26.0562, Rel. Des. Donegá Morandini, j. 02.05.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5009582-71.2023.8.08.0021

APELANTE:
CAPRI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADOS:
EDSON CARLOS GUIMARÃES GEREMIAS E MIKAELA ANN MORGAN

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme se depreende do relatório lançado nos autos, o cerne da controvérsia devolvida a esta instância revisora reside em verificar se os vícios construtivos apontados pelos autores possuem gravidade suficiente para lastrear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel de alto padrão, bem como o cabimento da indenização por danos morais.

Para o deslinde da causa, foi produzida prova pericial técnica de engenharia (ID 17487703). Segundo se depreende das conclusões do
expert
judicial, o imóvel encontra-se em bom estado geral de conservação, sem indícios de uso e sem anomalias que comprometam a solidez, a segurança ou a habitabilidade da edificação.

Ao analisar detidamente o laudo, verifica-se que o perito foi categórico ao afirmar que a ausência de assentamento de pisos em parte da sala, cozinha e varanda, bem como a inexistência da esquadria frontal desta última, não configuram vício de construção, mas sim resultado de ajuste consensual entre as partes para personalizações futuras solicitadas pelos próprios autores.

No que tange aos defeitos efetivamente confirmados pela perícia, notadamente o posicionamento inadequado de um registro hidráulico na suíte 01 e fissuras superficiais no forro de gesso decorrentes da exposição à umidade pela varanda aberta, o laudo os classificou como manifestações
"pontuais",
de
"pequena monta"
e
"plenamente sanáveis"
com intervenções de baixa complexidade técnica.

Por oportuno, reputa-se pertinente proceder à transcrição das considerações técnicas expendidas pelo perito em seu laudo técnico, especialmente no item “
3.5 Síntese da Análise Pericial”
:

“3.5
Síntese da Análise Pericial
:

A análise técnica fundamentada nas constatações in loco permite concluir que a Unidade 501 do Edifício Mirador Residencial
não apresenta vícios construtivos significativos, ocultos ou insanáveis.
As manifestações encontradas são pontuais, de baixa complexidade técnica e plenamente sanáveis com intervenções leves, usualmente resolvidas na própria vistoria de entrega de imóvel novo.

Ressalta-se que:

A ausência de piso em parte da sala, cozinha e varanda não configura vício de obra, pois resultou de acordo prévio entre os autores e a construtora, conforme comunicações constantes nos IDs 43158666, 43159937 e 35866954;

A inexistência da esquadria frontal da varanda decorre de opção dos autores, que recusaram a instalação conforme padrão da construtora, pretendendo executar posteriormente um fechamento personalizado com cortina de vidro;

As fissuras identificadas no forro de gesso são superficiais, concentradas na região afetada pelas intempéries da varanda aberta, e não indicam comprometimento estrutural;

O registro mal posicionado em um dos banheiros constitui desconforto pontual, solucionável com substituição do modelo ou pequeno ajuste de posição”
(ID 17487703, p. 13)

Desse modo, a análise do referido capítulo pericial evidencia, em síntese, que o
expert
afasta a existência de vícios construtivos relevantes, ocultos ou insanáveis no imóvel, qualificando as ocorrências constatadas como pontuais, de reduzida complexidade técnica e plenamente sanáveis por intervenções simples. Assinala, ainda, que parte das situações decorre de opções previamente assumidas pelos próprios autores, inexistindo qualquer comprometimento estrutural ou defeito grave apto a macular a obra.

A conclusão do laudo técnico é coerente e categórica ao afirmar que o estado do imóvel decorre, em grande parte, de personalizações solicitadas pelos autores, inexistindo vícios que comprometam sua solidez, segurança ou habitabilidade, sendo as ocorrências pontuais e facilmente reparáveis, dentro dos padrões usuais do mercado, confira-se:

“Portanto, evidenciou-se que o estado atual da unidade periciada reflete, em grande parte, as pretensões autorais quanto à realização de alterações estéticas e personalizações, cuja execução foi tratada diretamente entre os Autores e representantes da Requerida, conforme amplamente demonstrado nos registros de comunicação constantes nos autos.

Ademais,
não foram constatadas anomalias que comprometam a solidez, segurança ou habitabilidade da edificação, sendo as manifestações observadas pontuais, localizadas e passíveis de reparação com intervenções simples e de baixa complexidade técnica.
Nesse contexto, conclui-se que o imóvel apresenta condições construtivas compatíveis com os padrões usuais do mercado.”
(ID 17487703, p. 23, g.n.)

Portanto, a prova pericial produzida nos autos evidencia que os alegados vícios consistentes na ausência de piso em determinadas áreas e na inexistência de fechamento da varanda não decorrem de falha executiva ou negligência da construtora, mas, em parte, de ajuste voluntário entabulado entre as partes, com o propósito de permitir aos adquirentes a realização de modificações estéticas personalizadas, inclusive a futura implementação de “área gourmet” por iniciativa própria.

Nessas circunstâncias, a imposição da drástica sanção resolutória à construtora, fundada em condições deliberadamente solicitadas e anuídas pelos próprios compradores, traduziria inequívoca afronta ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação do
venire contra factum proprium
, porquanto se pretenderia extrair vantagem de situação conscientemente criada pela própria parte.

Outrossim, como expressamente consignado pelo perito judicial, o custo estimado para a integralidade dos reparos apontados, inclusive a finalização de áreas não concluídas, situa-se na faixa entre R$ 3.500,00 e R$ 6.000,00.

À evidência, quando cotejado com o valor global do contrato, fixado em R$ 1.700.000,00, constata-se que o montante necessário à regularização corresponde a percentual inferior a 0,5% do preço ajustado, revelando impacto econômico absolutamente diminuto. Em tal contexto, não se pode, sob qualquer perspectiva jurídica razoável, qualificar tais ocorrências como inadimplemento substancial apto a justificar a medida extrema da resolução contratual, sob pena de desvirtuamento da própria função social do contrato e da preservação dos negócios jurídicos.

Com efeito, não é qualquer vício que autoriza a resolução do contrato. Exige-se, para tanto, a demonstração de vício dotado de gravidade suficiente para comprometer a finalidade do negócio, tornando o bem inapto ao uso a que se destina ou frustrando de modo relevante a legítima expectativa do adquirente. Ausente prova de efetiva incapacitação do imóvel ou de prejuízo substancial à sua fruição, não se legitima a medida extrema da extinção do vínculo contratual, circunstância que, no caso concreto, manifestamente não se verifica.

Neste aspecto, a doutrina sobre o tema leciona que
"Deve-se distinguir a pequena perda de eficiência do bem que não o impeça de desempenhar a função para a qual foi adquirido do vício de impropriedade para seu uso"
(ROSENVALD, Nelson. Código Civil Comentado. 2a ed. Salvador: Juspodivm, 2021, p. 586).

Assim, a resolução contratual, prevista no art. 475 do Código Civil, consubstancia medida de caráter excepcional e gravoso, somente admissível diante de inadimplemento substancial apto a frustrar a finalidade econômica do ajuste. A jurisprudência pátria, à luz da teoria do adimplemento substancial e em consonância com o princípio da boa-fé objetiva consagrado no art. 422 do mesmo diploma, repele a extinção do vínculo obrigacional quando a parcela essencial da prestação foi regularmente cumprida, preservando-se, assim, a estabilidade e a conservação dos negócios jurídicos.

Neste sentido, confira-se os seguintes precedentes dos Tribunais Pátrios de casos semelhantes ao da espécie:

Direito do Consumidor. Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Alegam os autores que o imóvel foi entregue pelos réus com várias rachaduras e trincas, acabamentos péssimo com material de má qualidade.
Laudo técnico pericial atestando que o imóvel que os Autores compraram apresenta vícios na construção, porém estes são sanáveis
.
A Parte autora não demonstrou os fatos constitutivos de seu direito, no tocante ao pleito de rescisão contratual, pois os documentos carreados aos autos não evidenciam o inadimplemento contratual por parte dos Requeridos, sendo constatado pelo sr. Perito que os detectados na construção do imóvel são de fácil solução, não havendo nenhum defeito estrutural de construção do imóvel.
Parcial provimento do recurso. (TJ-RJ - APL: 00271656020148190023, Relator.: Des(a) . CARLOS EDUARDO MOREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 06/08/2019, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Pedido de resolução do contrato com devolução integral de valores pagos . Sentença de improcedência. Insurgência dos autores. Vício oculto. Problemas no sistema de refrigeração que resultam em baixa distribuição de lucros .
Alegação de que a mera existência do vício justifica a resolução do contrato. Não acolhimento.
Existência de problemas no sistema de refrigeração (ar condicionado) do empreendimento que é incontroversa.
Fato que, no entanto, não autoriza a resolução contratual . Defeito que, conforme prova pericial, é sanável.
Baixa receita que é inerente ao risco do investimento. Precedente desta Câmara e E. Tribunal . Improcedência mantida. Majoração dos honorários recursais. APELO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1003451-47 .2021.8.26.0562 Santos, Relator.: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 02/05/2023, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/05/2023)

Por tais razões, entendo que a sentença merece reforma, porquanto o laudo técnico pericial foi categórico ao consignar a natureza pontual, de reduzida expressão e plenamente sanável das ocorrências identificadas, afastando qualquer comprometimento da solidez, segurança ou funcionalidade da construção.

No que tange aos danos morais, entendo que a situação vivenciada não ultrapassou os limites do mero dissabor contratual. Conforme entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça,
"o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel"
( AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 16/11/2018)

Dessarte, o inadimplemento contratual ou a existência de vícios construtivos de pequena relevância, que não geram risco à segurança ou à moradia, como a hipótese dos autos, não configuram abalo psicológico passível de compensação pecuniária. A frustração de expectativas quanto ao padrão de acabamento resolve-se no campo patrimonial, não havendo prova de violação a direitos da personalidade.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento
para reformar integralmente a sentença, julgando IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial.

Em razão da reforma total, inverto os ônus da sucumbência, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)