Tribunal: TJES
Processo: 5013168-14.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5013168-14.2025.8.08.0000
AGRAVANTES: LORENA GONÇALVES NICHIO E THAMYRES DA SILVA NICCHIO

AGRAVADOS: ANA CLAUDIA FERREIRA GOMES E CLAUDINEI JANUARIO DA SILVA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONTRATO DE GAVETA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, deferiu tutela de urgência para reintegrar os autores na posse de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda com dação em pagamento, diante de alegado inadimplemento das compradoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência para reintegração de posse antes da resolução contratual; (ii) estabelecer se a alegação de adimplemento substancial e a complexidade fática impedem a medida liminar possessória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A controvérsia contratual envolve alegação de adimplemento substancial (quitação de cerca de 85% do preço) e possível culpa concorrente, o que demanda dilação probatória incompatível com cognição sumária.

4. A reintegração de posse fundada em resolução contratual pressupõe prévia análise exauriente do mérito, sob pena de esgotamento antecipado da controvérsia.

5. A existência de dação em pagamento já alienada a terceiros impede, em tese, o retorno ao status quo ante, tornando a medida liminar potencialmente irreversível e desproporcional.

6. O risco de dano alegado pelos agravados decorre da própria estrutura do contrato de gaveta, no qual assumiram os riscos da manutenção do financiamento em seu nome.

7. O
periculum in mora
em favor dos agravados é mitigado pela tolerância prolongada ao inadimplemento, incompatível com a urgência alegada.

8. O perigo de dano inverso é evidente em desfavor das agravantes, que residem no imóvel e podem sofrer prejuízo irreparável com a perda da posse antes da solução definitiva.

9. A jurisprudência orienta que a retomada do bem, em regra, exige prévia resolução do contrato e demonstração inequívoca dos requisitos do art. 300 do CPC, ausentes no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A reintegração de posse fundada em inadimplemento contratual exige, em regra, prévia resolução judicial do contrato em cognição exauriente. 2. A alegação de adimplemento substancial e a existência de controvérsia fática complexa afastam a probabilidade do direito necessária à tutela de urgência. 3. A tolerância do credor ao inadimplemento mitiga o periculum in mora para concessão de medida liminar possessória. 4. O risco de dano reverso à parte possuidora do imóvel, especialmente quando utilizado como moradia, impede a concessão de tutela antecipada de reintegração de posse.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300 e §3º.

Jurisprudência relevante citada
: TJRS, AI nº 5376906-23.2024.8.21.7000, Relª Desª Vanise Röhrig Monte Aço, j. 28.05.2025; TJRS, AI nº 51198178920258217000, Rel. Desª Fabiana Zilles, j. 13.05.2025; STJ, REsp nº 620.787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 28.04.2009; TJSC, AI nº 4023907-97.2017.8.24.0000, Rel. Des. Silvio Dagoberto Orsatto, j. 05.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013168-14.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LORENA GONCALVES NICHIO DOELINGER e outros

AGRAVADO: ANA CLAUDIA FERREIRA GOMES e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5013168-14.2025.8.08.0000
AGRAVANTES: LORENA GONÇALVES NICHIO E THAMYRES DA SILVA NICCHIO

AGRAVADOS: ANA CLAUDIA FERREIRA GOMES E CLAUDINEI JANUARIO DA SILVA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONTRATO DE GAVETA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, deferiu tutela de urgência para reintegrar os autores na posse de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda com dação em pagamento, diante de alegado inadimplemento das compradoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência para reintegração de posse antes da resolução contratual; (ii) estabelecer se a alegação de adimplemento substancial e a complexidade fática impedem a medida liminar possessória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A controvérsia contratual envolve alegação de adimplemento substancial (quitação de cerca de 85% do preço) e possível culpa concorrente, o que demanda dilação probatória incompatível com cognição sumária.

4. A reintegração de posse fundada em resolução contratual pressupõe prévia análise exauriente do mérito, sob pena de esgotamento antecipado da controvérsia.

5. A existência de dação em pagamento já alienada a terceiros impede, em tese, o retorno ao status quo ante, tornando a medida liminar potencialmente irreversível e desproporcional.

6. O risco de dano alegado pelos agravados decorre da própria estrutura do contrato de gaveta, no qual assumiram os riscos da manutenção do financiamento em seu nome.

7. O
periculum in mora
em favor dos agravados é mitigado pela tolerância prolongada ao inadimplemento, incompatível com a urgência alegada.

8. O perigo de dano inverso é evidente em desfavor das agravantes, que residem no imóvel e podem sofrer prejuízo irreparável com a perda da posse antes da solução definitiva.

9. A jurisprudência orienta que a retomada do bem, em regra, exige prévia resolução do contrato e demonstração inequívoca dos requisitos do art. 300 do CPC, ausentes no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A reintegração de posse fundada em inadimplemento contratual exige, em regra, prévia resolução judicial do contrato em cognição exauriente. 2. A alegação de adimplemento substancial e a existência de controvérsia fática complexa afastam a probabilidade do direito necessária à tutela de urgência. 3. A tolerância do credor ao inadimplemento mitiga o periculum in mora para concessão de medida liminar possessória. 4. O risco de dano reverso à parte possuidora do imóvel, especialmente quando utilizado como moradia, impede a concessão de tutela antecipada de reintegração de posse.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300 e §3º.

Jurisprudência relevante citada
: TJRS, AI nº 5376906-23.2024.8.21.7000, Relª Desª Vanise Röhrig Monte Aço, j. 28.05.2025; TJRS, AI nº 51198178920258217000, Rel. Desª Fabiana Zilles, j. 13.05.2025; STJ, REsp nº 620.787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 28.04.2009; TJSC, AI nº 4023907-97.2017.8.24.0000, Rel. Des. Silvio Dagoberto Orsatto, j. 05.05.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, por meio do qual pretendem,
LORENA GONÇALVES NICHIO E THAMYRES DA SILVA NICCHIO
(ID 15418374), ver reformada a decisão interlocutória (ID 68415037) que, em sede de ação de resolução contratual nº 5014948-78.2025.8.08.0035 ajuizada por
ANA CLAUDIA FERREIRA GOMES E CLAUDINEI JANUARIO DA SILVA
, deferiu a tutela de urgência para determinar a reintegração dos autores, ora agravados, na posse do imóvel objeto da lide.

Irresignadas, as agravantes sustentam, em síntese: (i) a configuração do adimplemento substancial do contrato, uma vez que teriam quitado aproximadamente 85% do preço ajustado mediante a dação em pagamento de outro imóvel; (ii) que o referido bem dado em pagamento já foi alienado pelos agravados a terceiros, tornando impossível o retorno das partes ao
status quo ante
; (iii) que o inadimplemento das parcelas remanescentes é recente e decorre de impedimentos provocados pelos próprios vendedores; (iv) a indispensabilidade de prévia manifestação judicial para a rescisão do compromisso de compra e venda antes de qualquer medida de retomada possessória; e (v) o grave risco de dano irreparável, por se tratar do imóvel onde estabeleceram residência familiar.

Pugnam, assim, pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar a ordem de reintegração de posse e, no mérito, pela reforma da decisão agravada.

Contrarrazões apresentadas espontaneamente no ID 15426473, por meio da qual os agravados refutam a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial ao caso concreto. Argumentam que o descumprimento contratual por parte das Agravantes não é de pouca importância, mas sim “grave e reiterado”, com consequências severas e iminentes. Para sustentar essa tese, apontam que o imóvel se encontra na iminência de ser executado e levado a leilão pela Caixa Econômica Federal devido à falta de pagamento do financiamento. Ademais, ressaltam que já existe uma Execução Fiscal em trâmite (Processo nº 5007866-93.2025.8.08.0035), movida em nome do Agravado, para a cobrança de débitos de IPTU, além de dívidas condominiais que se acumulam desde 2021. Sustentam que essa conjuntura de débitos expõe seu patrimônio a risco concreto, descaracterizando o inadimplemento como irrelevante e, portanto, afastando a possibilidade de manutenção do contrato com base na referida teoria.

A decisão de ID 15466396
deferiu pedido de atribuição de efeito suspensivo
ao presente Agravo de Instrumento para sustar os efeitos da r. decisão agravada, até o julgamento de mérito deste recurso pela Colenda Câmara.

Posteriormente, os agravados protocolaram petição de pedido de reconsideração (ID 16640725), alegando fato superveniente consistente no recebimento de notificação extrajudicial do Cartório de Registro de Imóveis. Noticiaram a mora no financiamento imobiliário e o risco iminente de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, o que agravaria o perigo de dano.

O pleito de reconsideração foi indeferido
por este Relator na decisão de ID 16658595. Fundamentou-se que o imóvel sob risco de execução é a própria residência das agravantes, sendo estas as principais prejudicadas por eventual perda do bem. Ressaltou-se que o risco apontado decorre da estrutura do “contrato de gaveta” pactuado entre as partes e que a complexidade da causa, envolvendo adimplemento substancial e alienação do bem dado em pagamento, mantém-se hígida.

Antes de adentrar no exame do preenchimento dos requisitos recursais, mostra-se necessário tecer considerações acerca do retrospecto do processo originário até a prolação da decisão interlocutória objeto da presente insurgência.

Trata-se de
Ação de Resolução Contratual
cumulada com Pedido de Reintegração de Posse, Perdas e Danos e Tutela de Urgência, autuada sob o
n.º 5014948-78.2025.8.08.0035
, ajuizada por
ANA CLAUDIA FERREIRA GOMES
e
CLAUDINEI JANUARIO DA SILVA
, ora agravados, em face de
LORENA GONÇALVES NICHIO
e
THAMYRES DA SILVA NICCHIO
, ora agravantes.

Narram os autores na peça exordial, em apertada síntese, que firmaram com as requeridas, em
18 de abril de 2019
, um “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com Dação em Pagamento” referente a um imóvel residencial situado no Condomínio Maison Du Soleil, pelo preço total ajustado de
R$ 566.153,18
. O pagamento foi pactuado mediante a dação em pagamento de um apartamento (unidade 806 do Edifício Arezzo) no valor de
R$ 480.000,00
e a assunção, pelas compradoras, de um saldo devedor de
R$ 86.153,18
relativo a financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal.

Afirmam os autores que as requeridas incorreram em inadimplemento contratual grave. Sustentam que as parcelas do financiamento bancário não são pagas há mais de seis meses, resultando em risco iminente de leilão do bem pela instituição financeira. Aduzem, ainda, a existência de débitos condominiais pendentes desde o ano de
2021
e de débitos de IPTU que ensejaram o ajuizamento da
Execução Fiscal n.º 5007866-93.2025.8.08.0035
em face do autor.

Diante de tais fatos, os autores requereram a concessão de tutela de urgência para serem imediatamente reintegrados na posse do imóvel, fundamentando o pleito no inadimplemento das obrigações acessórias e na cláusula contratual que previa a perda da posse em caso de descumprimento.

Ao receber a inicial, o julgador singular deferiu o pedido liminar, nos seguintes termos:

Analisando detidamente o pedido formulado na exordial, vislumbro presentes os pressupostos autorizativos para tanto, notadamente a existência de probabilidade do direito que se revela na argumentação da parte autora e na documentação anexada aos autos que comprovam o direito pretendido.

Ademais, restou comprovado o perigo de dano, eis que o risco é iminente, tendo em vista que o prejuízo econômico da parte autora já foi excessivo decorrente do descumprimento contratual das requeridas, ainda, há possibilidade de dano irreparável ao bem imóvel que a parte ré deixou em estado precário, tornando-o inutilizável.

Diante do exposto, DEFIRO a tutela de urgência pretendida, pois não há perigo de irreversibilidade da presente Decisão (art.300, §3º do CPC) para, de consequência, determinar a reintegração de posse do imóvel em questão em favor da parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias.

A controvérsia devolvida a esta Corte consiste em reexaminar o acerto da decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência para reintegrar os Agravados na posse do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

Cinge-se a questão em ponderar, de um lado, a tese das Agravantes de adimplemento substancial do contrato, fundamentada na quitação de aproximadamente 85% do preço por meio de dação em pagamento, o que, em tese, tornaria a medida resolutória imediata excessivamente gravosa. De outro lado, a alegação dos Agravados, acolhida na origem, de que o inadimplemento das obrigações remanescentes — notadamente as parcelas do financiamento bancário, débitos de IPTU e taxas de condomínio — representa perigo de dano grave e iminente, legitimando a imediata retomada do bem.

A pretensão autoral de imediata retomada do bem alienado às requeridas agravadas é pautada na Cláusula Décima Primeira, a seguir transcrita:

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DA RESCISÃO CONTRATUAL

Que qualquer infração das Cláusulas deste Contrato por uma das partes implicará na faculdade de rescisão do mesmo, independente de notificação judicial ou extrajudicial, com a imposição da multa correspondente ao inadimplemento, devidamente corrigida pelo IGPM-GV, acrescida de juros de 1% ao mês, mais encargos administrativos, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer das Cláusulas Contratuais.

§ ÚNICO
obrigam-se ainda os COMPRADORES, ao pagamento dos honorários do advogado dos VENDEDORES, a base de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, no caso de haver necessidade de qualquer ação judicial, ocasionada e decorrente do descumprimento do presente Instrumento, cabendo igual direito aos COMPRADORES, caso a infração seja, pelos VENDEDORES praticada.

No caso dos autos, a análise necessária para se decretar a rescisão contratual ultrapassa os limites da cognição sumária, que é a análise superficial e provisória própria da tutela de urgência.

Isso ocorre porque a controvérsia não se resume a um simples inadimplemento. Há, de um lado, a alegação de adimplemento substancial por parte das Agravantes, que quitaram 85% do valor do bem, e, de outro, a alegação de
culpa concorrente
, ao imputarem aos Agravados a responsabilidade por obstar a continuidade dos pagamentos do financiamento. Tais questões são complexas e dependem de provas que ainda não foram produzidas.

Portanto, uma
detida dilação probatória
no juízo de origem é indispensável. Será necessário aferir a real extensão do inadimplemento e seu peso frente ao total da obrigação; investigar as alegações de culpa para determinar quem efetivamente deu causa à mora; e, por fim, ponderar se a manutenção do contrato, com a cobrança do saldo devedor, não seria a solução mais consentânea com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Apenas após a instrução completa do feito, o magistrado de primeiro grau terá os elementos necessários para decidir com segurança sobre a rescisão e, só então, como consequência, sobre a reintegração de posse. Antecipar este resultado, no presente momento, significaria suprimir etapas processuais e decidir com base em um juízo de probabilidade insuficiente para uma medida de tamanha gravidade.

Nesse sentido, cito ainda os seguintes julgados dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Indeferimento de tutela de urgência. Ausência dos requisitos do art. 300 do CPC. Caso em que os agravantes postulam a concessão de tutela de urgência para reintegração na posse de imóvel objeto de contrato de compra e venda, sob alegação de inadimplemento contratual da parte agravada. Ausência de probabilidade do direito a autorizar a concessão da medida liminar. Complexidade da questão contratual, envolvendo a alegação de oferta de imóvel em dação em pagamento, que ultrapassa os limites da cognição sumária própria da tutela provisória.
Manutenção da posse do bem com o agravado no aditivo contratual firmado em 2024, após conhecimento do inadimplemento, a indicar tolerância dos agravantes com a situação, incompatível com a alegação de urgência atual. Periculum in mora não demonstrado.
Agravantes mantiveram a relação contratual por quase dois anos após o primeiro inadimplemento, indicando que os prejuízos alegados não seriam de magnitude a impedir o aguardo da instrução processual.
Posse velha (decorrido mais de ano e dia desde o início da posse) a recomendar maior cautela na análise da pretensão possessória. Reconhecimento das enchentes ocorridas em maio de 2024 no Estado do Rio Grande do Sul como evento de força maior, com potencial impacto na capacidade econômica do agravado.
Medida de reintegração de posse com caráter satisfativo, a exigir análise mais detida após adequada instrução processual. Cláusula resolutiva expressa que, embora relevante para o mérito da ação, não dispensa a verificação dos requisitos específicos da tutela de urgência.
Agravo de instrumento desprovido. (TJRS; AI 5376906-23.2024.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Vanise Röhrig Monte Aço; Julg. 28/05/2025; DJERS 04/06/2025)

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCEDIMENTO COMUM.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO
DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto com a finalidade de reformar a decisão que indeferiu a tutela de urgência de reintegração de posse, decorrente de resolução de contrato de promessa de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar o preenchimento dos requisitos para deferir a tutela de urgência postulada. III. RAZÕES DE DECIDIR 1) Julgamento monocrático. Possibilidade. Entendimento consolidado desta 19ª Câmara Cível e do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria. Art. 932, VIII, do CPC c/c art. 206, XXXVI, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça. 2) Artigo 300 do CPC. São requisitos para a concessão da tutela de urgência, a probabilidade do direito alegado pela parte (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).
3) Caso concreto, em que ambos restam ausentes, porquanto a reintegração de posse perseguida pressupõe à anulação do contrato firmado entre os réus, que culminou com a alienação de 08 hectares, situação que implica na análise do pedido principal formulado na ação originária e, por consequência, no esgotamento do mérito. Além disso, não está presente o perigo de dano, pois, com base na inicial, os recorrentes estão sem a posse há 14 meses, situação que, em sede de cognição sumária, afasta a necessidade da reintegração de posse perseguida, a qual é lastreada em resolução de negócio jurídico.
IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Tese de julgamento: para a concessão da tutela de urgência, é necessário que a parte demonstre a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme dispõe o art. 300, do CPC. No caso de negativa de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por esgotar o mérito da ação, inexiste de a possibilidade de conceder a medida. (...) (Agravo de Instrumento, Nº 51198178920258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 13-05-2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. INDEFERIMENTO.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE VEÍCULOS ENTREGUES EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS. RETOMADA DOS BENS QUE, VIA DE REGRA, EXIGE PRÉVIA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. RECURSO DESPROVIDO. [...] não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. (RESP nº 620.787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 28-4-2009).
(TJSC; AI 4023907-97.2017.8.24.0000; Primeira Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Silvio Dagoberto Orsatto; Julg. 05/05/2022)

Outrossim, importa salientar, para a correta delimitação da controvérsia, que o risco de leilão noticiado pela Caixa Econômica Federal (Notificação Extrajudicial) recai sobre o
imóvel vendido pelos Agravados às Agravantes
, localizado no
Condomínio Residencial Maison Du Soleil
. Conforme estipulado na Cláusula Quarta, alínea “b”, do contrato,
o financiamento bancário atrelado a este bem, embora permanecendo em nome dos Agravados, deveria ser quitado pelas Agravantes
. O inadimplemento desta obrigação é que gerou a notificação da instituição financeira.

Deste modo, elemento de suma importância,
que confere notável
complexidade à controvérsia
, é o fato de que o apartamento no Edifício Arezzo, recebido pelos Agravados como dação em pagamento,
já foi por eles alienado a terceiros
, conforme demonstra a certidão de ônus acostada aos autos. Tal circunstância
impõe, no presente momento, um óbice fático ao retorno das partes ao estado anterior (
status quo ante
), tornando a medida de reintegração de posse, neste momento, potencialmente desproporcional e de difícil reversão
.

Sob outro prisma, importante salientar que o fato novo trazido no pedido de reconsideração – notificação para purgação da mora do financiamento imobiliário – confirma, de fato, a inadimplência das parcelas assumidas contratualmente (entre as partes) pelas Agravantes. Todavia,
reforço a relevância de se observar que o imóvel em vias de eventual excussão pela instituição financeira não é aquele dado em pagamento (Edifício Arezzo), mas sim o próprio bem adquirido pelas Agravantes (Casa no Condomínio Maison Du Soleil), onde as mesmas estabeleceram residência
.

Nesse diapasão, o prejuízo direto e imediato decorrente da eventual consolidação da propriedade recairá sobre as Agravantes, que perderão o imóvel onde residem e pelo qual já adimpliram substancialmente o preço ajustado com os Agravados.

Cumpre registrar, ademais, que a estrutura negocial pactuada – manutenção do financiamento em nome dos vendedores Agravados, com assunção da obrigação de pagamento pelas compradoras Agravantes, sem a anuência formal do credor fiduciário (CEF) quanto à transferência da dívida – configura modalidade contratual que, embora comum, encerra riscos intrínsecos assumidos pelas partes contratantes, notadamente pelos vendedores (mutuários originais), que permanecem como devedores perante a instituição financeira.
A notificação recebida pelos Agravados é consequência direta desse risco assumido no momento da celebração do “contrato de gaveta” atrelado ao financiamento.

Portanto, a notificação superveniente, embora reforce a existência da mora, não altera o substrato fático-jurídico que levou à suspensão da liminar reintegratória, mormente a configuração do adimplemento substancial, a impossibilidade fática de retorno ao estado anterior e a prudência recomendada pela jurisprudência em não se deferir a retomada do bem antes da resolução judicial do contrato em cognição exauriente. O risco de dano apontado pelos Agravados (negativação, responsabilidade pela dívida) decorre da estrutura contratual por eles pactuada.

Por fim, o requisito do
periculum in mora
em favor dos Agravados parece mitigado. Pela própria narrativa autoral, o inadimplemento de encargos como condomínio e IPTU remonta a um período considerável. A tolerância dos credores com a situação por relevante lapso temporal é, em princípio, incompatível com a alegação de urgência que fundamenta o pleito liminar. Conforme bem destacado em precedente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, a manutenção da relação contratual por quase dois anos após o primeiro inadimplemento indica que os prejuízos não impedem o aguardo da instrução processual.

Por outro lado, o perigo de dano para as Agravantes é manifesto, pois a efetivação da medida de reintegração de posse as privaria de sua moradia, gerando um prejuízo de difícil reparação antes da análise aprofundada da controvérsia contratual.

Nesse contexto, a reforma da decisão impugnada é medida que se impõe, na medida em que a reintegração de posse demanda dilação probatória e prévia resolução judicial, não se justificando a retomada liminar do bem diante do pagamento de 85% do valor total e do risco de dano reverso irreparável.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Agravo de Instrumento interposto por
LORENA GONÇALVES NICHIO E THAMYRES DA SILVA NICCHIO
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada e indeferir a liminar de reintegração de posse, mantendo os efeitos das decisões de ID 15466396 e 16658595.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso.