Tribunal: TJES
Processo: 5007668-17.2025.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA
Órgão julgador: GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2026-03-09

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007668-17.2025.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MK2 INDUSTRIA METALMECANICA LTDA
RECORRIDO: LAURINDO JOSE PERINI e outros (3)
RELATOR(A):
GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº 5007668-17.2025.8.08.0048

Origem
: Juízo de Serra - Comarca da Capital - 1º Juizado Especial Cível

RECORRENTE
: MK2 VIDROS E ESTRUTURAS METALICAS LTDA

RECORRIDO
: LAURINDO JOSE PERINI, ALESSANDRO PERINI, EDUARDO LEAL DE MENEZES, FABIO LEAL DE MENEZES

DATA DA SESSÃO DE JULGAMENTO
, conforme intimação prévia.

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PROJETO DE VOTO
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Relator
: Dr. Gustavo Henrique Procópio Silva

Relatório dispensado (Enunciado 92, do FONAJE) e voto com fundamentação sucinta, na forma de ementa (Lei 9.099/95, art. 46).

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

Ementa:

RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRELIMINARES DE NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO (ART. 31, LEI 9.099/95). MÉRITO: RESCISÃO ANTECIPADA POR INICIATIVA DA LOCATÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DOS LOCADORES NÃO PROVADO. IMÓVEL DISPONIBILIZADO PARA O USO. VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL PROPORCIONAL E DA COMPENSAÇÃO COM A CAUÇÃO. SALDO DEVEDOR REMANESCENTE DEVIDO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME

1. A presente lide origina-se de um contrato de locação de imóvel não residencial firmado entre a locatária MK2 Indústria Metalmecânica Ltda. e os locadores Laurindo José Perini e Alessandro Perini. A controvérsia fática instalou-se após a rescisão antecipada do ajuste por iniciativa da locatária, que procedeu à entrega das chaves antes do termo final pactuado. Em sede inicial, a empresa autora buscou a restituição do valor depositado a título de caução (R$ 36.000,00), alegando retenção indevida por parte dos réus.

2. A sentença julgou improcedente os pedidos autorais e, por seu turno, procedente o pedido contraposto, de modo a condenar a parte autora ao pagamento do valor de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) a título de dano material. Inconformada, a parte autora interpôs recurso inominado, pugnando pela reforma do ato sentencial, com a procedência total dos pedidos pleiteados na inicial.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia cinge-se à responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação e à legitimidade da retenção da caução (R$ 36.000,00) pelos locadores para compensação de débitos.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. Da preliminar de nulidade por julgamento
extra petita
e violação ao devido processo legal: A recorrente sustenta que não houve pedido contraposto formal e que a condenação ao pagamento de R$ 1.200,00 seria
ultra
ou
extra petita
. Sem razão. No rito dos Juizados Especiais, o pedido contraposto é instituto célere, podendo ser formulado na própria contestação (art. 31 da Lei 9.099/95), como ocorreu no caso concreto. Os réus pleitearam expressamente a retenção da caução para compensação de débitos e o pagamento do saldo residual. O Juízo sentenciante, ao realizar o encontro de contas, apenas aplicou o direito à fatos expostos por ambas as partes. Rejeição da preliminar.

5. Da preliminar de cerceamento de defesa: Inexiste nulidade por falta de intimação específica para defesa do pedido contraposto. A parte autora teve ciência da contestação e oportunidade de manifestação em réplica e no decorrer da audiência. Ademais, os valores utilizados para o cálculo (aluguel de dezembro e multa) decorrem do próprio contrato e de fatos admitidos pela autora (data da entrega das chaves), tornando desnecessária dilação probatória adicional.

6. No mérito, ao compulsar os autos, verifica-se que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos moldes do art. 46, da lei n.º 9.099/95, de modo que são adotadas as suas razões de decidir (STF, Tema n.º 451 das Teses de Repercussão Geral: “
Não afronta a exigência constitucional de motivação dos atos decisórios a decisão de turma recursal de juizados especiais que, em consonância com a lei 9.099/1995, adota como razões de decidir os fundamentos contidos na sentença recorrida
”).

7. Com efeito, a recorrente alega que o imóvel era inadequado à finalidade empresarial por problemas estruturais. Todavia, a prova documental (art. 373, I, CPC) demonstra que a locatária utilizou o imóvel por período considerável e que as reclamações sobre o telhado e segurança foram tratadas pelos locadores, não havendo prova de interdição ou vício oculto que impossibilitasse a fruição do bem. A rescisão, portanto, configura-se como resilição unilateral imotivada (denúncia vazia) por parte da locatária.

8. De modo mais detalhado, a recorrente sustenta que a rescisão se deu por culpa dos réus, que não teriam realizado reparos essenciais (
v.g.,
telhado, ar-condicionado, segurança). Todavia, constata-se que as provas colacionadas, especialmente as conversas de WhatsApp, demonstram apenas tratativas superficiais, sem prova inequívoca de que tais problemas inviabilizaram o uso do imóvel ou que houve notificação formal prévia para reparos urgentes sob pena de rescisão. Cumpre esclarecer, nessa linha de raciocínio, que a indenização por danos materiais, por força de lei, exige a demonstração inequívoca do efetivo prejuízo suportado, nos termos do art. 944 do Código Civil,
in verbis
:
“A indenização mede-se pela extensão do dano”
. Daí, resta inadmissível pleitear valor presumido, hipotético ou aproximado, conforme jurisprudência consolidada pelos tribunais pátrios (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1651269 MG 2020/0013371-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO). Inexistindo prova do dano efetivo (art. 373, I, CPC), a improcedência do pedido indenizatório é medida que se impõe. Por tais singelas razões, na forma já ressaltada, a rescisão deve ser considerada como denúncia imotivada por iniciativa da locatária.

9. Tratando-se de contrato paritário entre empresas e particulares, vigora o princípio da autonomia da vontade e a força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
). A cláusula que prevê multa por rescisão antecipada é legítima e proporcional ao tempo restante do contrato. Sendo assim, o encontro de contas realizado pelo Juízo de origem, que autorizou o abatimento dos débitos (multa e aluguéis pendentes) sobre o valor da caução, encontra respaldo no art. 39 da Lei nº 8.245/91.

10. No que se refere ao pedido contraposto (aluguel proporcional de dezembro/2024), penso que agiu com acerto o Juízo de origem. O argumento de nulidade do laudo de vistoria inicial por ausência de assinatura não socorre a recorrente. Portanto, a condenação no pedido contraposto não se refere a danos físicos no imóvel (reparos), mas sim a obrigações pecuniárias líquidas, a saber: multa rescisória proporcional pelo rompimento antecipado e o aluguel proporcional ao tempo de ocupação em dezembro de 2024. Ademais, a própria notificação enviada pela autora reconhecia o débito proporcional de R$ 6.580,64. Portanto, tem-se por correta a condenação ao pagamento do saldo apurado no “encontro de contas" efetuado na sentença. Por outras palavras, é legítima a retenção da caução (R$ 36.000,00) para fins de compensação de dívidas locatícias (Art. 39, Lei 8.245/91). Incontroverso que a desocupação ocorreu em 16/12/2024, o débito proporcional de meio mês de aluguel é devido, conforme a própria recorrente admitiu em notificação prévia. Com isso, o “encontro de contas” realizado na sentença, que resultou num saldo devedor de R$ 1.200,00 em favor dos locadores após o abatimento da caução, apresenta-se matematicamente correto e juridicamente irrepreensível.

11. Vê-se em tom conclusivo que a sentença fustigada analisou com percuciência o conjunto probatório e as cláusulas contratuais, não merecendo qualquer reparo.

IV - DISPOSITIVO

12. Da conclusão. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

13. Por força da sucumbência recursal, condena-se a parte recorrente no pagamento das custas processuais, assim como nos honorários advocatícios, sendo estes fixados no importe de 10% sobre o “
valor da condenação ou, não havendo condenação, do valor corrigido da causa”
(art. 55, 2ª parte, da Lei 9.099/95).

Adriana Aparecida de Freitas Cardoso

Juíza Leiga

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

GUSTAVO HENRIQUE PROCÓPIO SILVA

JUIZ DE DIREITO

Documento assinado eletronicamente

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)