Tribunal: TJES
Processo: 5024769-83.2022.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. INCIDÊNCIA DA LEI DO DISTRATO E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO AO PATAMAR DE 25% NO CASO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO À CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Campo Belo Participações Societárias Ltda contra sentença que declarou a rescisão contratual e determinou a restituição de valores ao adquirente Kaique Lopes do Nascimento, autorizando a retenção de 25% do montante adimplido a título de cláusula penal, em razão da extinção de contrato celebrado em 19.02.2020.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) determinar se o recurso preenche os requisitos de admissibilidade quanto ao princípio da dialeticidade; (ii) definir se as retenções previstas na Lei n. 13.786/2018 prevalecem sobre os limites estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor em relações de consumo; (iii) estabelecer a legalidade da cobrança de taxa de fruição em lote de terreno não edificado; (iv) determinar a forma e o momento da restituição dos valores pagos; (v) fixar o termo inicial para incidência de juros de mora e correção monetária nos casos de distrato por iniciativa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade pois a apelante declinou satisfatoriamente os fundamentos pelos quais entende que a sentença merece reforma, permitindo o exercício do contraditório.

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato em relações de consumo, conforme tese fixada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, devendo a soma dos descontos respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos.

Inexiste direito à taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a ausência de edificação impede o uso efetivo ou vantagem econômica pelo adquirente que justifique a indenização.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo nula a cláusula que prevê o parcelamento ou o condiciona ao término da obra, conforme os arts. 39 e 51, incisos II, IV e IX do CDC, a Súmula 543 e o Tema Repetitivo 577 do STJ.

Não se conhece do recurso quanto aos valores de corretagem por configurar inovação recursal, visto que o tema não foi vertido em primeiro grau.

Os juros de mora incidem a partir da data do trânsito em julgado da decisão, consoante jurisprudência consolidada do STJ para casos de distrato por iniciativa do comprador.

A correção monetária, por representar mera recomposição do valor da moeda, incide a partir de cada desembolso para evitar o enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) nas relações de consumo, limitando-se a retenção total ao patamar de 25% dos valores pagos.

É indevida a fixação de taxa de fruição quando o objeto do contrato rescindido for lote de terreno não edificado.

A restituição de valores em distrato de compra e venda de imóvel deve ser imediata e em parcela única.

O termo inicial dos juros de mora em rescisão contratual por iniciativa do comprador é a data do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 11. CDC, arts. 39, 51, incisos II, IV e IX, e 53. Lei n. 6.766/79, art. 32-A. Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.148.689/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 09.12.2025; STJ, AREsp n. 2.823.510/RN, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.03.2025; STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 577.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024769-83.2022.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CAMPO BELO PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA

APELADO: KAIQUE LOPES DO NASCIMENTO

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. INCIDÊNCIA DA LEI DO DISTRATO E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO AO PATAMAR DE 25% NO CASO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO À CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Campo Belo Participações Societárias Ltda contra sentença que declarou a rescisão contratual e determinou a restituição de valores ao adquirente Kaique Lopes do Nascimento, autorizando a retenção de 25% do montante adimplido a título de cláusula penal, em razão da extinção de contrato celebrado em 19.02.2020.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) determinar se o recurso preenche os requisitos de admissibilidade quanto ao princípio da dialeticidade; (ii) definir se as retenções previstas na Lei n. 13.786/2018 prevalecem sobre os limites estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor em relações de consumo; (iii) estabelecer a legalidade da cobrança de taxa de fruição em lote de terreno não edificado; (iv) determinar a forma e o momento da restituição dos valores pagos; (v) fixar o termo inicial para incidência de juros de mora e correção monetária nos casos de distrato por iniciativa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade pois a apelante declinou satisfatoriamente os fundamentos pelos quais entende que a sentença merece reforma, permitindo o exercício do contraditório.

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato em relações de consumo, conforme tese fixada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, devendo a soma dos descontos respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos.

Inexiste direito à taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a ausência de edificação impede o uso efetivo ou vantagem econômica pelo adquirente que justifique a indenização.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo nula a cláusula que prevê o parcelamento ou o condiciona ao término da obra, conforme os arts. 39 e 51, incisos II, IV e IX do CDC, a Súmula 543 e o Tema Repetitivo 577 do STJ.

Não se conhece do recurso quanto aos valores de corretagem por configurar inovação recursal, visto que o tema não foi vertido em primeiro grau.

Os juros de mora incidem a partir da data do trânsito em julgado da decisão, consoante jurisprudência consolidada do STJ para casos de distrato por iniciativa do comprador.

A correção monetária, por representar mera recomposição do valor da moeda, incide a partir de cada desembolso para evitar o enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) nas relações de consumo, limitando-se a retenção total ao patamar de 25% dos valores pagos.

É indevida a fixação de taxa de fruição quando o objeto do contrato rescindido for lote de terreno não edificado.

A restituição de valores em distrato de compra e venda de imóvel deve ser imediata e em parcela única.

O termo inicial dos juros de mora em rescisão contratual por iniciativa do comprador é a data do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 11. CDC, arts. 39, 51, incisos II, IV e IX, e 53. Lei n. 6.766/79, art. 32-A. Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.148.689/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 09.12.2025; STJ, AREsp n. 2.823.510/RN, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.03.2025; STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 577.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
N.º
5024769-83.2022.8.08.0012

APELANTE:
CAMPO BELO PARTICIPAÇÕES LTDA

APELADO:
KAIQUE LOPES DO NASCIMENTO

JUIZ DE DIREITO:
DR.
FELIPE BERTRAND SARDENBERG MOULIN

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por
CAMPO BELO PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA
objetivando a reforma da sentença que declarou a rescisão contratual e determinou a restituição de valores ao adquirente
KAIQUE LOPES DO NASCIMENTO
, autorizando a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido a título de cláusula penal, em razão da extinção de contrato celebrado em 19.02.2020.

A matéria controvertida central devolvida a este Colegiado cinge-se à verificação quanto a aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Inicialmente, suscitou o apelado a preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade. Todavia, a apelante declinou satisfatoriamente os fundamentos pelos quais entende que a sentença merece reforma, defendendo a aplicação integral das retenções da Lei nº 13.786/2018 de maneira assertiva e que não obstou o contraditório da parte adversa.

Assim, sem qualquer delonga, REJEITO A PRELIMINAR.

Ultrapassada tal questão, o ponto nodal da controvérsia reside na aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/2018).

Embora o contrato seja posterior à mencionada lei, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em julgados paradigmáticos de dezembro de 2025, fixaram a compreensão que o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato.

Nesse sentido, a Terceira Turma do STJ, no REsp n. 2.148.689/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/12/2025), decidiu que:

"A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025)."

No caso vertente, a despeito de não ser ponto devolvido a esta esfera recursal, o magistrado de piso agiu com acerto ao limitar a retenção ao patamar de 25% (vinte e cinco por cento). Tal percentual é o que melhor se coaduna com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, servindo para indenizar a vendedora pelos custos administrativos sem gerar o enriquecimento ilícito ou o perdimento quase total das parcelas pagas pelo consumidor.

Quanto à taxa de fruição, a sentença também andou bem ao afastá-la. Tratando-se de lote de terreno não edificado, não há que se falar em indenização pelo uso, dada a ausência de fruição efetiva ou vantagem econômica do adquirente. O STJ consolidou que:

"É indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor."
(REsp 2.148.689/SP).

Sobre a forma de restituição, a pretensão da apelante de realizar a devolução de forma parcelada ou somente ao término da obra esbarra no Tema Repetitivo 577 e na Súmula 543 do STJ.

A Colenda Corte já decidiu inúmeras vezes que restituição deve ser imediata e em parcela única, sendo nula qualquer cláusula em sentido contrário pois contraria os artigos 39 e 51, II, IV e IX, do CDC

Relativamente os valores pagos a título de corretagem, o recorrente inova ao trazer tema não vertido em primeiro grau, circunstância que obsta o seu exame, sob pena de violação aos princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal.

No que se refere ao termo inicial para incidência de juros nos casos de distrato de contrato realizado por iniciativa do comprador, a conclusão do STJ externada em diversos julgados sinalizam para sua incidência a partir do trânsito em julgado, veja-se a respeito:

“A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser a data do trânsito em julgado o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de distrato por iniciativa dos compradores. Súmula n. 568 do STJ.” (AREsp n. 2.823.510/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)

Melhor sorte não assiste no que se refere a correção monetária, visto que constitui mera recomposição da moeda e, portanto, deve iniciar desde o desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa do recorrente.

Assim,
CONHEÇO e
DOU

PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso, tão somente para retificar o termo inicial dos juros, passando a incidir apenas a partir do trânsito em julgado.

Em razão do desprovimento recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo recorrente para 12% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, CPC).

É como voto.

DESEMBARGADOR
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.