Tribunal: TJES
Processo: 5001369-42.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Dívida Ativa (Execução Fiscal)
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. NULIDADE DA CDA POR EXCESSO DE LANÇAMENTO NO SETOR I. NÃO INCIDÊNCIA DE IPTU SOBRE ÁREAS PÚBLICAS TRANSFERIDAS AUTOMATICAMENTE AO MUNICÍPIO COM A APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO, INDEPENDENTEMENTE DE REGISTRO. BEM PÚBLICO MUNICIPAL. EXCLUSÃO DAS ÁREAS DE USO COMUM, VIAS E PRAÇAS, ÁREAS VERDES E INSTITUCIONAIS DA BASE DE CÁLCULO DO IPTU. NULIDADE DA CDA REFERENTE AO SETOR J. IMÓVEL DA UNIÃO SOB REGIME DE OCUPAÇÃO. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE
ANIMUS DOMINI
. NÃO CARACTERIZAÇÃO DO FATO GERADOR DO IPTU. RECONHECIMENTO. RECURSO DA EMPRESA PROVIDO. RECURSO DO MUNICÍPIO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e MUNICÍPIO DE GUARAPARI contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Embargos à Execução Fiscal, requerendo a empresa a nulidade da cobrança de IPTU sobre áreas públicas do Setor I do loteamento e o Município a validade da cobrança de IPTU sobre o Setor J, alegadamente terreno de marinha sob regime de ocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o IPTU incide sobre a totalidade da gleba de loteamento (Setor I) quando parte da área foi transferida ao domínio público com a aprovação do projeto, independentemente do registro imobiliário; (ii) estabelecer se a posse exercida pelo particular sobre terreno de marinha (Setor J) sob o regime de ocupação, por ser precária, configura o fato gerador do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel em zona urbana ou de expansão urbana, conforme o art. 32 do Código Tributário Nacional e a Súmula 626 do Superior Tribunal de Justiça, sendo o contribuinte o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, segundo o art. 34 do CTN.

A Lei nº 6.766/79 estabelece no art. 22 que as vias, praças, espaços livres e áreas destinadas a equipamentos urbanos passam a integrar o domínio do Município desde a data do registro do loteamento; e no art. 17, que as áreas de uso comum não podem ter sua destinação alterada pelo loteador desde a aprovação do loteamento.

A aprovação do loteamento pelo Município transfere as áreas reservadas à municipalidade para o domínio público automaticamente (
ope legis
), independentemente de registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e Supremo Tribunal Federal.

O Município pratica ato incompatível ao reconhecer a existência de áreas de domínio público (vias, áreas verdes e institucionais) dentro da gleba (Setor I) e promover a cobrança do IPTU sobre a sua totalidade, devendo ser decotadas da base de cálculo as áreas reservadas que se incorporaram ao patrimônio público municipal.

A cobrança do IPTU sobre o Setor J, terreno de marinha da União (art. 20, VII, da Constituição Federal), não é cabível, pois o regime de ocupação, regido pelo art. 7º da Lei nº 9.636/1988, é ato administrativo precário e resolúvel que consiste em mera permissão ou tolerância (art. 1.208 do Código Civil), não induzindo posse com animus domini.

A posse exercida pelo particular em regime de ocupação é precária e não configura a posse a qualquer título apta a ensejar a ocorrência do fato gerador do IPTU, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que difere da posse resultante do aforamento (domínio útil).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso interposto por BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA provido e Recurso interposto pelo MUNICÍPIO DE GUARAPARI desprovido.

Tese de julgamento:

A aprovação do projeto de loteamento pelo Município, nos termos da Lei nº 6.766/79, transfere as áreas destinadas a vias, praças, espaços livres e equipamentos urbanos para o domínio público municipal, devendo tais áreas ser excluídas da base de cálculo do IPTU, independentemente do registro imobiliário.

A ocupação de imóvel de propriedade da União (terreno de marinha) por particular, sob regime de ocupação, não configura o fato gerador do IPTU, dada a natureza precária da posse e a ausência de animus domini.

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 20, inciso VII. Código Civil, art. 1.208. Código Tributário Nacional, arts. 32, caput, §2º, e 34. Lei nº 6.766/79, arts. 2º, §1º, 17 e 22. Lei nº 9.636/1988, art. 7º. Código de Processo Civil, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 626/STJ. STJ, REsp n. 1.230.323/GO, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/2/2016, DJe de 18/12/2018. STJ, REsp n. 76.784/PR, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/5/1997, DJ de 30/6/1997, p. 31024. STF, RE 84.327/SP, Segunda Turma, Relator Min. Cordeiro Guerra, DJ 19.11.1976. STJ, AgRg no AREsp 140.487/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2014, DJe 25/03/2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5001369-42.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e outros

APELADO: MUNICIPIO DE GUARAPARI e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. NULIDADE DA CDA POR EXCESSO DE LANÇAMENTO NO SETOR I. NÃO INCIDÊNCIA DE IPTU SOBRE ÁREAS PÚBLICAS TRANSFERIDAS AUTOMATICAMENTE AO MUNICÍPIO COM A APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO, INDEPENDENTEMENTE DE REGISTRO. BEM PÚBLICO MUNICIPAL. EXCLUSÃO DAS ÁREAS DE USO COMUM, VIAS E PRAÇAS, ÁREAS VERDES E INSTITUCIONAIS DA BASE DE CÁLCULO DO IPTU. NULIDADE DA CDA REFERENTE AO SETOR J. IMÓVEL DA UNIÃO SOB REGIME DE OCUPAÇÃO. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE
ANIMUS DOMINI
. NÃO CARACTERIZAÇÃO DO FATO GERADOR DO IPTU. RECONHECIMENTO. RECURSO DA EMPRESA PROVIDO. RECURSO DO MUNICÍPIO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e MUNICÍPIO DE GUARAPARI contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Embargos à Execução Fiscal, requerendo a empresa a nulidade da cobrança de IPTU sobre áreas públicas do Setor I do loteamento e o Município a validade da cobrança de IPTU sobre o Setor J, alegadamente terreno de marinha sob regime de ocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o IPTU incide sobre a totalidade da gleba de loteamento (Setor I) quando parte da área foi transferida ao domínio público com a aprovação do projeto, independentemente do registro imobiliário; (ii) estabelecer se a posse exercida pelo particular sobre terreno de marinha (Setor J) sob o regime de ocupação, por ser precária, configura o fato gerador do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel em zona urbana ou de expansão urbana, conforme o art. 32 do Código Tributário Nacional e a Súmula 626 do Superior Tribunal de Justiça, sendo o contribuinte o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, segundo o art. 34 do CTN.

A Lei nº 6.766/79 estabelece no art. 22 que as vias, praças, espaços livres e áreas destinadas a equipamentos urbanos passam a integrar o domínio do Município desde a data do registro do loteamento; e no art. 17, que as áreas de uso comum não podem ter sua destinação alterada pelo loteador desde a aprovação do loteamento.

A aprovação do loteamento pelo Município transfere as áreas reservadas à municipalidade para o domínio público automaticamente (
ope legis
), independentemente de registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e Supremo Tribunal Federal.

O Município pratica ato incompatível ao reconhecer a existência de áreas de domínio público (vias, áreas verdes e institucionais) dentro da gleba (Setor I) e promover a cobrança do IPTU sobre a sua totalidade, devendo ser decotadas da base de cálculo as áreas reservadas que se incorporaram ao patrimônio público municipal.

A cobrança do IPTU sobre o Setor J, terreno de marinha da União (art. 20, VII, da Constituição Federal), não é cabível, pois o regime de ocupação, regido pelo art. 7º da Lei nº 9.636/1988, é ato administrativo precário e resolúvel que consiste em mera permissão ou tolerância (art. 1.208 do Código Civil), não induzindo posse com animus domini.

A posse exercida pelo particular em regime de ocupação é precária e não configura a posse a qualquer título apta a ensejar a ocorrência do fato gerador do IPTU, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que difere da posse resultante do aforamento (domínio útil).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso interposto por BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA provido e Recurso interposto pelo MUNICÍPIO DE GUARAPARI desprovido.

Tese de julgamento:

A aprovação do projeto de loteamento pelo Município, nos termos da Lei nº 6.766/79, transfere as áreas destinadas a vias, praças, espaços livres e equipamentos urbanos para o domínio público municipal, devendo tais áreas ser excluídas da base de cálculo do IPTU, independentemente do registro imobiliário.

A ocupação de imóvel de propriedade da União (terreno de marinha) por particular, sob regime de ocupação, não configura o fato gerador do IPTU, dada a natureza precária da posse e a ausência de animus domini.

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 20, inciso VII. Código Civil, art. 1.208. Código Tributário Nacional, arts. 32, caput, §2º, e 34. Lei nº 6.766/79, arts. 2º, §1º, 17 e 22. Lei nº 9.636/1988, art. 7º. Código de Processo Civil, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 626/STJ. STJ, REsp n. 1.230.323/GO, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/2/2016, DJe de 18/12/2018. STJ, REsp n. 76.784/PR, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/5/1997, DJ de 30/6/1997, p. 31024. STF, RE 84.327/SP, Segunda Turma, Relator Min. Cordeiro Guerra, DJ 19.11.1976. STJ, AgRg no AREsp 140.487/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2014, DJe 25/03/2014.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso de BH 2000 Empreendimentos Ltda. -ME e conhecer e negar provimento ao recurso de Município de Guarapari, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 24/03/2026

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JUDICE DE MATTOS (RELATORA):-

Trata-se de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
e
MUNICÍPIO DE GUARAPARI-ES
contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente da Comarca de Guarapari/ES, nos autos do Embargos à Execução Fiscal, ajuizada por
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA. - ME
contra o
MUNICÍPIO DE GUARAPARI-ES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Em seu recurso, o apelante
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
alega que: (i) a sentença padece de nulidade pois deixou de considerar fato superveniente relevante para a solução do litígio, configurando cerceamento de defesa; (ii) a decisão se fundamentou em premissa equivocada ao entender que a transferência das áreas públicas ao município está condicionada ao registro imobiliário do loteamento; (iii) as áreas públicas (arruamento, áreas verdes e institucionais) se incorporam ao domínio do município com a simples aprovação do projeto, independentemente de registro; (iv) há excesso no lançamento fiscal da CDA Nº 2515/2017, pois o IPTU incidiu sobre a área total do Setor I, desconsiderando a existência de áreas públicas; (v) deve ser promovido o decote das áreas tidas como públicas no ato de aprovação do setor I, as quais, por sua natureza, não podem ser objeto de tributação por IPTU; (vi) o vício de lançamento é material, o que impede a substituição da CDA e exige novo lançamento, sendo que a ausência deste leva ao reconhecimento da decadência do direito de constituir o crédito tributário.

Com isso, requer o provimento do recurso para reconhecer a nulidade da sentença e, caso não seja esse o entendimento, sua integral reforma para decotar as áreas tidas como públicas no ato de provação do Setor I.

O segundo apelante,
MUNICÍPIO DE GUARAPARI
, aduz que: (i) o Juízo
a quo
se equivocou ao entender que a embargante não poderia ser considerada contribuinte do IPTU sob o fundamento de que o imóvel está situado em terreno de marinha em regime de ocupação; (ii) a embargante não é mera ocupante, mas sim detentora de bem público, o que afasta a tese de ilegitimidade passiva acolhida na origem; (iii) a tese firmada pelo STJ no REsp nº 1.402.217/DF aponta que os detentores de bens públicos se caracterizam como possuidores para a finalidade de incidência do IPTU.

Com isso, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando totalmente improcedentes os pedidos formulados no embargos à execução fiscal.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes (id. 16901272 e id. 16901273), pugnando, cada qual, pela rejeição do apelo interposto pela parte adversa.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO JOÃO ALEXANDRE DE VASCONCELLOS:-

Senhora Presidente, demais Desembargadores, membro do Ministério Público, serventuários, partes e advogados aqui presentes.

Falo em nome de BH 2000 Empreendimentos Limitados, e para que se faça compreender, vou fazer uma pequena digressão do contexto fático. O que ocorre? BH 2000 Empreendimentos é instituidora do loteamento Condomínio Turístico da Aldeia da Praia, condomínio turístico de Guarapari, que tem o nome Praia da Aldeia da Praia. Essa instituição remonta desde os idos de 1976, sendo que, paulatinamente, foi sendo implantado por setores.

Então, a aprovação do loteamento se deu por fases indo de A a J, sendo que hoje se encontram implantados de A a H. Para efeito de visualização, o Setor J é aquele que está próximo ao mar, que é o costão rochoso, e o Setor I, para aqueles que conhecem, é aquela parte inicial de entrada do condomínio. O Setor I é fatiado em dois setores, que são a via principal de acesso, com a via pública, e aquela parte que tem cobertura vegetal.

Então, o que ocorre? Nos idos de 2009, ingressou-se com uma ação de manutenção de posse por causa de um condomínio que se intitulava detentor da posse, alegando que toda a área com cobertura vegetacional era área verde. Isso foi decidido posteriormente, só que desse período de 2009 a 2024, não houve o pagamento e nem houve a responsabilização pelo juízo que tinha conferido a liminar possessória dos efeitos econômicos, do exercício da posse. Ou seja, a parte ficou apeada por força de decisão judicial do exercício da posse e, concomitantemente, passou-se a incidir o IPTU.

O que ocorre? Retornando no tempo, sempre houve a discussão se era condomínio ou se era loteamento. E essa questão foi decidida numa suscitação de dúvida, inclusive por este órgão fracionário, obviamente com outra composição, que definiu que era loteamento. O regime jurídico era de loteamento. Tanto é que na matrícula do imóvel é loteamento, o nome fantasia Condomínio Turístico Guarapari, poderia ser loteamento Beverly Hills, Palm Springs, qualquer outro, isso não transmuta que fosse condomínio.

Pois bem. Essa questão da suscitação de dúvida foi decidida, inclusive chegou a transitar pelo STJ, não houve reforma alguma e transitou em julgado. Paralelamente a isso, pouco tempo depois, houve uma ação civil pública do Ministério Público Federal, inclusive que o município é parte, e o condomínio se intitulando como parte, foi objeto de um TAC, e esse TAC foi tornado sem efeito pelo TRF2, confirmado pelo STJ, ou seja, que com o estabelecimento que o regime jurídico é loteamento, fundado ainda no Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro, não haveria possibilidade de haver qualquer cancela, interrupção ou qualquer meio alternativo de acesso, já que a via principal é via pública, conforme lei municipal, é via pública.

Firmado nessas premissas, o município, a gente tem bem presente que, em sendo loteamento, incide a Lei nº 6.766. E tem um princípio no artigo 22 da Lei nº 6.766, que cuida de loteamento, que é o princípio da destinação. Ou seja, o ato do particular encaminhar ao município à aprovação do parcelamento implica que ele está abdicando daquelas áreas tidas como públicas, arruamentos e todas as partes funcionais.

O entendimento do STJ caminha nesse sentido, ou seja, que com a aprovação você tem o princípio da destinação, então se tornam inalienáveis as áreas tidas como públicas no ato que o particular oferta ao município para ter aprovado o seu parcelamento.

Esta Câmara aqui também tem o mesmo entendimento. Na oportunidade foi julgado pelo Desembargador Dair, enquanto componente da Câmara, também caminha nessa mesma direção, ou seja, que o princípio da destinação... só um pequeno excerto, Excelências: quando se tratar de bem móvel público de uso comum do povo em área de loteamento, o legislador conferiu proteção especial, o que impede a alteração da sua destinação pelo locador a partir da aprovação do loteamento. Então, esse é o julgamento que houve na Câmara, o número consta nas manifestações.

Pois bem, o lançamento, como o lançamento do imposto, não desconsidera as áreas públicas e nem as vias públicas. Sabemos todos que a via de ingresso é a Avenida Pietrângelo de Biase, isso por força da designação do arruamento, que é a Lei nº 1.897/1998, que assim estabeleceu, dando o nome para via pública.

O lançamento engloba 178 mil metros quadrados. E como falamos que foi para um plano de etapas, parte das áreas verdes que compõem o percentual que tem que se atribuir como área passível de parcelamento, só resta para parcelar, no Setor I, 68 mil metros, de 178 mil metros.

Então, o que ocorre? O componente é o percentual que incide sobre os outros setores. Nós estamos falando do setor de A até o setor J. E o lançamento não considera nada disso, ele considera como 78 mil metros e faz a isenção fiscal em cima dessa inscrição imobiliária. E o que requeremos é que houvesse o decote.

Pois bem, o juízo de piso, ao analisar, disse: “ah, não está registrado o loteamento”. Olha, isso não se conforma, porque o loteamento foi registrado. Você não tem implantado parte do Setor I porque houve demandas possessórias. Inclusive, acredito que o Desembargador Sérgio é o relator dessa questão possessória, desculpe-me a afirmação. Então, a afirmação do juízo, estritamente, que só com registro, é suplantada tanto pela posição do STJ como deste órgão fracionário. Ou seja, a partir do momento que aprovo, eu não posso mudar a destinação daquilo que ofertei no parcelamento. Não posso dizer, a área onde seria uma praça vou colocar como se fosse uma área edificante ao lote.

No nosso entender, a decisão do juiz dizendo que decaiu, que houve o decaimento da aprovação do loteamento, não encontra suporte legal, mesmo porque o município, em manifestação posterior que chegou ao nosso conhecimento, fato superveniente do 493, nós apresentamos ao juízo, porque os pretensos titulares do condomínio apresentaram, junto ao município, um pedido de REURB, querendo configurar que seria um condomínio de lotes. E o município foi claro, expresso, são áreas públicas. Inclusive, no parecer que foi aprovado pelo secretário municipal, ele diz: “olha, se estão ocupando área pública, que seja remetido ao Ministério Público para as providências de estilo”, mas ele confirmou que era loteamento, o ingresso é loteamento.

Então, o cadastro do município está em descompasso, quer dizer, o cadastro do município com o lançamento fiscal está em descompasso com a realidade documental. Não pode o juízo substituir a vontade do Executivo ao dizer que decaiu, mesmo porque a rerratificação do Setor I se deu em 2005. A alteração da 6.766, que se traduz em 180 dias para registrar, só foi introduzida em 2012. E é bem presente que o artigo 6º da Lei de Introdução das Normas Brasileiras não permite a retroação para alterar, ou seja, a legislação aplicável à época, a não ser aquelas ambientais, não pode modificar o pedido de registro.

Nesse sentido, a decisão do juízo: “ah, não, quer o parecer somente, quer o parecer do procurador”. Não! Ele esqueceu de ver que o parecer do procurador dá subsídio ao secretário, a parte competente, para negar o REURB. Isso se traduziu em fato superveniente, foi a reafirmação do município que é loteamento, e não manifestou nenhum interesse, mesmo porque teria que ter um procedimento próprio, para cancelar a aprovação do loteamento.

Então, o regime jurídico é esse e não há como se despir desse regime jurídico para se fazer um lançamento como se fosse uma gleba de terras. Mesmo que fosse uma gleba, se tivesse caducado a aprovação do loteamento, o que haveria por seguinte? O desmembramento. Não posso parcelar, vou desmembrar. Tenho acesso à via pública, que é justamente a via de ingresso, posso fazer outra coisa, posso desmembrar em vários.

Então, a solução que o juízo, para fugir da iniquidade, da ineficiência da CDA, transmutou em uma coisa, vamos imaginar que venha a ser alienado o imóvel em hasta pública. O adquirente em hasta pública tem imissão de posse. Fosse uma situação que, juridicamente, para o nosso entendimento e para a consecução dela, como é que ele vai desmembrar uma área de 178 mil metros? Se ele desmembrar, pega 10 mil metros, vai ser área pública? É passível de parcelamento? É passível de destaque uma área?

Então, todas essas questões, quer dizer, a dificuldade do cadastro do município se comunicar com o cadastro da fazenda. Entre a intenção da Fazenda de lançar o imposto e entre a realidade jurídica e fática, é que nos traz inquietude e demonstra que o juízo não levou em conta o 493, que é o fato superveniente, que foi apontado oportunamente, que pode ensejar até a nulidade da sentença nesse aspecto.

Para ser breve, outro ponto que merece destaque é que parte do imóvel, parte do todo, de 508 mil metros do perímetro, sendo que a Setor I é 178 mil metros, e o Setor J, que seria a pedra, frente e mar, são 63 mil metros quadrados. Essa é a taxa de ocupação, ou seja, é um direito pessoal dado à parte para poder, eventualmente, explorar ou não e fazer ou implantar o Setor J.

Por óbvio que nessas condições, que não é direito de ocupação, não incide o IPTU. E o juízo, nessa parte, que são duas CDAs, a do Setor I e a do Setor J, até na hora de lançar o IPTU, ele reconhece que é loteamento, mas na forma de aferição, não. Tanto é que o juízo utilizou, até na jurisprudência dessa mesma 3ª Câmara Cível, ele aponta que conforme a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, na cessão de direito de uso, a posse do cessionário advém das relações de direito pessoal, razão pela qual não se configura as hipóteses do art. 34 do CTN, não havendo sujeição passiva para fins de exigência do IPTU. Precedente do STJ, julgado em 2021, o relator foi o Desembargador Substituto Marcelo Menezes Loureiro, pelo mesmo órgão fracionário.

Ultrapassadas essas questões, no que importa, o lançamento está equivocado, no que tange ao Setor I, nós deduzimos que haveria incidência somente da Selic, e não do índice de correção que o município utiliza. E o juízo, alegamos que estava em discussão no Supremo Tribunal Federal, o Tema 1217, e que foi agora recentemente julgado. O juízo falou: prevalecem os índices de correção aplicados pelo município. Mas agora, recentemente, na sessão virtual de 24 de fevereiro de 2026, foi julgado pelo Supremo o tema 1217, que diz o seguinte: os municípios não podem adotar índice de correção monetária e taxa de juros de mora incidentes sobre seus créditos fiscais em percentuais que superem a taxa Selic, praticado pela União para os mesmos fins. Então, se ultrapassada a validade dessa da CDA, esse tema foi focalizado nos embargos e agora decidido no Tema 1217.

Nesse sentido, pedimos todas as vênias possíveis para que seja dado provimento parcial, no que tange ao Setor I, porque efetivamente, sendo área de loteamento, tem que haver o decote das áreas públicas diante do tema em discussão.

Muito obrigado pela atenção.

*

O SR. ADVOGADO ARTHUR DAHER COLODETTI:-

Boa tarde. Inicio meus cumprimentos a Eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos, presidente e relatora deste processo, em nome de quem estendo meus cumprimentos a todos os presentes.

Vou começar a minha fala de trás para frente no que diz respeito à fala do colega, doutor João, que aborda o julgamento recente no Supremo Tribunal Federal de um tema que limitaria os encargos moratórios por parte do ente municipal, e destacando que, na verdade, o que o Supremo fez foi impedir que os encargos superem a Selic.

Quanto a esta alegação, não há nenhuma prova ônus que incumbiria ao embargante de que os encargos aplicados pelo município são superiores à Selic. Então, o tema, em hipótese alguma, reflete no que foi decidido, o juiz caminhou bem aqui, a época não estava decidida a matéria, e também destaca na sentença que, se houvesse algum excesso, isso não importaria em desconstituição do crédito e sim apenas a limitação, o decote de um eventual excesso.

No que diz respeito à fala do colega no tocante a uma disputa possessória, destaco que, na verdade, essa matéria envolvendo o condomínio ou, enfim, a associação de moradores, essa matéria é absolutamente estranha ao que foi discutido no processo. Alegação para fins de se discutir a validade do lançamento no tocante ao Setor I é estritamente que, com a aprovação do loteamento em 2005, as áreas que seriam destinadas ao município passariam à titularidade do município. Em razão disso, o município não poderia, sobre elas, lançar o IPTU.

E aqui o juiz caminhou perfeitamente bem, uma vez que tanto fisicamente quanto juridicamente o imóvel não foi fracionado, o imóvel continua indiviso fisicamente, não há no registro imobiliário o registro do loteamento sobre o Setor I. O que houve foi o registro sobre as demais áreas já implantadas. Então, essa área permanece indivisa no registro imobiliário.

Como essa aprovação se deu em 2005 e o loteador jamais executou, o município reputou decaído o direito de parcelar, tal qual aprovado naquela época. Hoje, caso queira parcelar o solo, deverá se submeter às regras urbanísticas vigentes.

É isso que o município faz e o município lança o IPTU sobre o Setor I, portanto, sobre toda a gleba, de titularidade do apelante. Nenhum apontamento no que diz respeito a esta questão sobre a sentença.

No que diz respeito ao Setor J, o município pede a reforma da sentença. No Setor J, o magistrado entendeu que era impossível o lançamento do IPTU, uma vez que, em se tratando de terreno de marinha sujeito ao regime de ocupação, essa posse não seria passível de tributação. Entendendo que seria necessário o
animus domini
, enfim, que aquele possuidor, embora possuidor, ele teria um direito pessoal não passível de tributação.

E aqui trago, existe uma decisão muito específica do Superior Tribunal de Justiça que tratou de uma situação perfeitamente aplicável ao caso, e o Superior Tribunal de Justiça começa dizendo: cinge-se a controvérsia dos autos acerca da incidência do IPTU sobre imóvel construído em terrenos públicos. RESP 1.402.217.

Para ser direto, o Superior Tribunal de Justiça diz, contrariamente ao que foi decidido pelo juízo, o seguinte: em que, pese, no caso, o poder fático que exerce sobre os bens públicos não seja qualificado no plano jurídico como posse suficientemente capaz para gerar aquisição da propriedade por usucapião, então essa posse, a despeito de não deter
animus domini
capaz de adquirir o domínio, ou garantir a proteção possessória em face dos entes públicos, que tentam coibir as ocupações irregulares, tais detentores se caracterizam como possuidores a qualquer título para efeito de incidência do IPTU.

Nesse julgado o STJ até fala que seria uma incongruência dizer que apenas os demais proprietários, possuidores de imóveis em área urbana, tivessem que arcar com os serviços prestados pelo município. E aí o STJ ataca a expressão econômica desse direito. Sabe que esses direitos de ocupação estão no mercado, esses direitos de ocupação são alienados como bens imóveis, eles apresentam, portanto, capacidade contributiva, eles demandam por serviços públicos e eles devem, portanto, se sujeitar ao pagamento de IPTU, a fim de custear esse serviço.

Trouxe também nos memoriais, enfim, e até gostaria de fazer um registro, Desembargador Sérgio, fiquei muito feliz quando ouvi Vossa Excelência dizendo que, em razão da visita de um colega, revisitou o voto, refletiu sobre a questão. Isso, para nós advogados, é um alento, porque a gente vê que o nosso trabalho está sendo, de alguma maneira, útil para contribuir com o debate da Corte, a Corte está levando em consideração as nossas falas.

Nessas idas, foi apresentada também uma questão que evidencia a possibilidade dessa tributação reconhecida aqui por um outro colegiado, pela 2ª Câmara do Tribunal, ao final do ano passado, tratando uma situação idêntica a este caso, também no município de Guarapari, reconhecendo a legitimidade do lançamento do IPTU sobre um imóvel em regime de ocupação.

E quanto ao último registro, esse direito de ocupação, a depender do preenchimento de requisitos legais, inclusive, daria ao titular dele o direito à aquisição do domínio útil. Então, embora ele não possa adquirir o domínio, a depender do preenchimento de requisitos legais, ele pode adquirir o domínio útil.

E essa também é mais uma questão a ser considerada para fins de se orientar a definição por parte do colegiado quanto à legitimidade da tributação.

Muito obrigado pela atenção. Uma boa tarde.

*

RETORNO DOS AUTOS

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JUDICE DE MATTOS (RELATORA):-

Cumprimentando os eminentes advogados, peço o retorno dos autos.

*

lsl*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:

28/04/2026

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS
)

A SRª DESEMBAGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS (RELATORA):-

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Conforme relatado,
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
e
MUNICÍPIO DE GUARAPARI
interpuseram
APELAÇÃO CÍVEL
contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente da Comarca de Guarapari/ES, nos autos do Embargos à Execução Fiscal, ajuizada por
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA. - ME
contra o
MUNICÍPIO DE GUARAPARI-ES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Em atenção às matérias aventadas em cada apelo, passo ao seu exame em separado.

DO RECURSO DE BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

Em suas razões, a recorrente alega que a sentença é nula por ter ignorado fato superveniente relevante (parecer administrativo do Município) e aponta que a decisão de origem incorreu em erro ao sustentar que a transferência de áreas públicas (vias e áreas verdes) do Setor I do loteamento, sob o regime da Lei nº 6.766/79 54, depende de registro imobiliário para desoneração do IPTU. Defende que a incidência do IPTU sobre a área total do Setor I (167.760,00 m2) representa excesso de lançamento e vício material, pois 98.528,58 m2 são áreas públicas desde a aprovação do loteamento. Por fim, requer o reconhecimento do vício material, a consequente impossibilidade de substituição da CDA e a declaração de decadência do direito de constituir o crédito tributário.

Com isso, requer o provimento do recurso para conhecer primeiramente a nulidade da sentença e, se esse não for o entendimento, requer a integral reforma da sentença para determinar a procedência dos embargos à execução com a determinação do decote das áreas tidas como públicas no ato de aprovação do SETOR I.

Muito bem.

Na forma do art. 32 do Código Tributário Nacional, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel localizado na zona urbana de Município, sendo que, conforme o §2º do mesmo dispositivo, também são consideradas como zona urbana as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constante de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes.

Assim, havendo aprovação do loteamento pelo Poder Público Municipal, inserindo-o na área de zona urbana, tal imóvel passa a estar sujeito à incidência do IPTU, mesmo que ausentes os melhoramentos previstos no §1º do art. 32 do CTN, entendimento encampado pela Súmula 626 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “
A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN”.

Lado outro, a Lei nº 6.766/79, no §1º do art. 2º, define como loteamento “
a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

De tal dispositivo, extrai-se que os lotes passam a existir a partir do momento em que uma única gleba de solo é subdivida, além de serem realizadas a criação ou modificação das vias e logradouros públicos.

Ainda, a Lei nº 6.766 foi recentemente alterada pela Lei 14.620/2023, passando a prever que no momento de execução das obras em que o município promoverá a individualização dos lotes.
In verbis
:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

[...]

§ 3º
Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal
em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.

Percebe-se, então, que a alteração no cadastro municipal acerca da individualização dos lotes se dá apenas com a divisão fática dos lotes, verificável por meio do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), momento em que, alterado o cadastro, o Município poderá cobrar o IPTU considerando os lotes de maneira individualizada.

No caso dos autos, observo que o setor “I” do loteamento, que seria dividido em setenta e quatro lotes, foi aprovado pelo Decreto Municipal nº 3.036/91, posteriormente retificado pelo Decreto Municipal nº 092/2005 (id. 16900844).

Contudo, ao realizar a cobrança do tributo, o fisco municipal considerou como área tributável a totalidade do setor “I” (167.760m2), considerando que o suposto loteamento jamais teria sido implementado, isto é, nunca ocorreu a divisão fática dos lotes como previsto nos projetos e memoriais apresentados pela apelante.

Inclusive, compulsando os autos da Execução Fiscal (nº 5002552-58.2018.8.08.0021) vejo que fora expedido mandado de avaliação e penhora referente ao Setor I do loteamento, sendo que, ao tentar realizar a diligência, o Oficial certificou a impossibilidade de seu cumprimento sob a justificativa de que “
[...] a área indicada no auto de penhora (e no mandado) possui uma vasta vegetação [...]. Embora tenha o decreto nº 3.036/91 aprovado loteamento neste Setor I, de fato tal loteamento ainda não foi implantado, observando-se no local apenas a mata fechada, sem qualquer forma de adentrar na área. O local não possui infraestrutura de água e luz, não havendo também como individualizar os lotes ou ruas em seu interior. [...]
”

Logo, não tendo sido implantado o loteamento, ante a ausência de subdivisão da gleba, não haveria como o Município realizar a cobrança do imposto sobre lotes individualizados, devendo considerar a integralidade do imóvel.

Ocorre que, ao considerar a totalidade da gleba para fins de cobrança do IPTU, a Fazenda Pública deixou de observar a existência de áreas reservadas à municipalidade, deixando de decotar tais espaços transferidos ao domínio público quando da aprovação do projeto do loteamento.

Isso porque, independentemente da inscrição do loteamento no Registro Imobiliário, com a aprovação do loteamento pelo Município, as áreas de preservação, arruamento, bem como outros espaços, passam ao domínio público de maneira automática.

Tal entendimento é extraído da própria Lei nº 6.766/79, que em seu art. 17, estabelece que desde a aprovação do loteamento, os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada.

Ou seja, a qualidade de bem público não deriva da escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, mas da própria lei.

Não é outro o entendimento esposado há anos pelo Col. STJ. Vejamos:

[...] 7. O raciocínio do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás não merece prosperar. O art. 3º do Decreto-Lei 58/1937 constitui norma absoluta, que não admite exceção, nem mitigação judicial, visto que de interesse social. Não cabe ao juiz inverter, ao seu talante, a prevalência do interesse social sobre o interesse privado, mais ainda quando expressa a lei aplicável ao caso. A ordem jurídica dos loteamentos é inequívoca: a aprovação e a inscrição do loteamento configuram atos suficientes e inafastáveis de transferência ao domínio público das vias de comunicação e dos espaços livres constantes da planta. 8. A legislação subsequente (Decreto-Lei 271/1967 e Lei 6.766/1979), em vez de inovar o ordenamento, é até mais categórica quanto à explícita intenção do legislador, já presente no DL 58/1937, de dispensar a doação específica para transmissão ao Poder Público Municipal das vias de comunicação e dos espaços livres constantes de loteamentos inscritos e aprovados. No âmbito dos loteamentos, o que se tem é doação ope legis, daí o despropósito de pretender invalidá-la ope judicis. Nesse sentido, claríssimo o art. 17 da Lei 6.766/1979: "Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento" (grifo acrescentado).

9. Logo, a aprovação e a inscrição do loteamento no registro público foram atos aptos e suficientes para promover a transferência das áreas livres constantes do memorial ao patrimônio municipal. No caso específico, a área disputada foi instituída como bem público de uso especial, pois afetada ao funcionamento de escola, o que torna inequívoca sua inalienabilidade, característica, em regra, dos bens públicos.

10. Com o mesmo entendimento, cito precedente: "Inscrito o loteamento, sob a vigência do Decreto-lei 58/37, tornaram-se inalienáveis, a qualquer título, as vias de comunicação e os 'espaços livres' constantes do memorial e da planta (...). Pela inalienabilidade, perdeu o loteador a posse e o domínio de tais áreas, transferidas ao poder público. Nula, destarte, posterior doação feita pelo loteador a uma determinada confissão religiosa, do espaço livre já de domínio do Município" (REsp 2.734/GO, Rel. Ministro Athos Carneiro, Quarta Turma, DJ 22.4.1991).

11. O colendo STF, no mesmo sentido, também afirma: "aprovado o arruamento, para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio do município, independentemente de título aquisitivo e transcrição, visto que o efeito jurídico do arruamento é exatamente o de transformar o domínio particular em domínio público, para uso comum do povo" (STF, RE 84.327/SP, Segunda Turma, Relator Min. Cordeiro Guerra, DJ 19.11.1976. Confira-se também RE 89.252, Primeira Turma, Relator Min. Thompson Flores, DJ 22.6.1979).

[...]

(REsp n. 1.230.323/GO, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/2/2016, DJe de 18/12/2018.)

USUCAPIÃO. LOTEAMENTO. DOMÍNIO PÚBLICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRECEDENTES DA CORTE.

1. NA ESTEIRA DE PRECEDENTES DA CORTE, É DESNECESSÁRIO O REGISTRO IMOBILIÁRIO EM SE TRATANDO DE ÁREA DE LOTEAMENTO, APROVADO POR DECRETO MUNICIPAL, PARA QUE SEJA A ÁREA CONSIDERADA DE DOMÍNIO PÚBLICO.

2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

(REsp n. 76.784/PR, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/5/1997, DJ de 30/6/1997, p. 31024.)

Dos documentos carreados aos autos, vê-se claramente que o projeto aprovado pela Prefeitura contava com diversas áreas de vias, passeios, áreas verdes e de preservação (id. 16900850).

Na verdade, tal fato é reconhecido pela própria Procuradoria Municipal que, em parecer emitido para análise do pedido de procedimento de Regularização Fundiária Urbana (REURB) formulado pelo “Condomínio Turístico de Guarapari”, expressamente consignou o seguinte (id. 16901252):

[...] A pretensão de submeter à REURB áreas internas ao loteamento, incluindo vias públicas, áreas verdes e institucionais, esbarra em impossibilidade legal absoluta, pois tais áreas se incorporaram automaticamente ao patrimônio público municipal desde a aprovação do projeto de parcelamento, nos termos do art. 22 da Lei. 6.766/79, independentemente do registro no Cartório de Imóveis.

[...]

Consequentemente, não é dado a particulares ou associações reivindicar legitimidade sobre tais bens, tão pouco incluí-los em regularização fundiária com efeitos possessórios ou dominiais. [...]”

Dessa forma, reconhecido que, dentro da gleba única considerada para cobrança do IPTU (167.760,00 m2) existem áreas de domínio do município, deveria ter sido realizado o decote de tais espaços, a fim de que o tributo fosse cobrado sobre a área efetivamente pertencente à executada.

Destaco, ainda, que não se mostra razoável que o Município reconheça uma situação de fato preexistente, ou seja, que existem áreas de domínio público inseridas na gleba, e pratique um ato incompatível com esse reconhecimento ao promover a cobrança do IPTU.

Assim, deve ser reconhecida a nulidade da Certidão de Dívida Ativa nº 2512/2017, tendo em vista a não incidência do IPTU sobre a totalidade do Setor “I”, dando provimento ao recurso de BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA.

DO RECURSO DO MUNICÍPIO DE GUARAPARI

Em suas razões, o recorrente alega que se afasta a premissa de que o "Setor J" é terreno de marinha, uma vez que a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) não comprovou a dominialidade da União e a matrícula imobiliária não faz menção a tal natureza. Ademais, sustenta que a sujeição ao IPTU subsiste mesmo que o imóvel esteja sob regime de ocupação, pois o fato gerador do tributo abrange a posse a qualquer título, incluindo a exercida pelo ocupante de bem público. Defende a impossibilidade de estender a imunidade recíproca constitucional (Artigo 150, VI, "a", da Constituição Federal) a particulares que exploram atividade econômica em bem público. Finaliza reforçando que o regime de ocupação transfere a posse ao particular, o qual manifesta
animus domini
e inclusive comprova o tempo da ocupação mediante o pagamento do próprio IPTU, o que ratifica a legitimidade passiva e a possibilidade de cobrança.

Com isso, requer o provimento do recurso para reformar a r. sentença recorrida na parte que declarou a nulidade da CDA nº 2513/2017, julgando-se improcedentes todos os pedidos formulados nos Embargos à Execução Fiscal.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em aferir se o ocupante de imóvel público, ainda que desprovido de título de propriedade ou domínio útil, pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, diante da sua posse direta e exclusiva do bem.

In casu
, a embargante, ora apelada/apelante, sustenta que o Setor “J”, ao qual se refere à CDA nº 2513/2017, é terreno de marinha, sob o regime de ocupação, o que não constituiria fato gerador do IPTU.

A sentença recorrida fundamentou-se no sentido de que, nos casos de ocupação de terreno de marinha não há como existir o
animus domini
, isto é, o possuidor não pode utilizar a coisa como se sua fosse, de modo que não se verifica a ocorrência do fato gerador do tributo.

Desde logo, entendo que, neste ponto, não merece reforma a r. sentença.

Conforme destacado anteriormente, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, na forma como disciplinado pelo art. 34 do CTN.

Ainda, é cediço que são bens da União “os terrenos de marinha e seus acrescidos”, nos moldes do art. 20, inciso VII, da Constituição Federal.

Como bem verificado no
decisum
recorrido, o Setor “J” do loteamento está localizado em área de terreno de marinha, conforme cadastro na Secretaria de Patrimônio da União, registrada sob o RIP nº 5647 0000085-00 (id. 16900840, p. 11), sob o regime de ocupação.

A respeito de tal instituto, o art. 7º da Lei nº 9.636/1988, que trata sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União, dispõe o seguinte:

Art. 7º.
A inscrição de ocupação
, a cargo da Secretaria do Patrimônio da União,
é ato administrativo
precário
, resolúvel a qualquer tempo, que pressupõe o efetivo aproveitamento do terreno pelo ocupante, nos termos do regulamento, outorgada pela administração depois de analisada a conveniência e oportunidade, e
gera obrigação de pagamento anual da taxa de ocupação
.

Da leitura do dispositivo, denota-se a precariedade do ato administrativo de inscrição da ocupação, que consiste em simples permissão de utilização de bem imóvel de domínio da União, gerando tão somente a obrigação de pagamento anual da taxa de ocupação, tratando-se de ato de mera permissão ou tolerância, na forma do art. 1.208 do Código Civil, o que não induz posse.

Assim, na hipótese em questão, considerando que a embargante utiliza o bem por meio de regime de ocupação, cujo ato administrativo tem natureza precária e resolúvel, a posse exercida sobre o bem imóvel também é revestida de precariedade, inexistindo
animus domini
apto a ensejar a ocorrência do fato gerador do IPTU.

No mesmo sentido, vejamos os seguintes julgados deste Eg. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM IMÓVEL. TERRENO DE MARINHA. CESSÃO DE USO. OCUPAÇÃO. IPTU. FATO GERADOR. NÃO VERIFICADO. INCIDÊNCIA DO TRIBUTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. O Código Tributário Nacional define o fato gerador do IPTU em seu artigo 32, extraindo-se daí a informação de que o CTN autoriza a municipalidade a impor, mediante Lei, o referido tributo em três situações diversas: A propriedade, o domínio útil e a posse a qualquer título. 2. A hipótese de incidência do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU não está limitada à propriedade do imóvel, incluindo o domínio útil e a posse do bem. O mesmo entendimento vale para o contribuinte do tributo, que não se restringe ao proprietário do imóvel, alcançando tanto o titular do domínio útil quanto o possuidor. 3.
O regime de ocupação é um direito pessoal atribuído pela União a um particular, para que esse utilize o imóvel, sendo que esta ocupação concedida pela União é um título precário e não gera ao ocupante qualquer direito sobre o terreno, isto é, o domínio pleno é da União, tendo o ocupante apenas os direitos de ocupação sobre o terreno e as benfeitorias nele construídas.
4. Conforme jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, na cessão de direito de uso, a posse do cessionário advém de relação de direito pessoal, razão pela qual não se configuram as hipóteses do art. 34 do CTN, não havendo sujeição passiva para fins de exigência do IPTU. Precedentes do STJ (STJ; AgInt-AREsp 876.108; Proc. 2016/0054783-8; RJ; Segunda Turma; Rel. Min. Herman Benjamin; DJE 07/10/2016). 5. Como o presente caso versa sobre o instituto da ocupação, ato administrativo precário e unilateral, a posse se configura de forma precária, sem animus domini, de modo tal que a parte executada não pode ser considerada como contribuinte do imposto perseguido na execução fiscal, qual seja, o IPTU. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJES; AC 0004161-69.2015.8.08.0021; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Marcelo Menezes Loureiro; Julg. 23/03/2021; DJES 02/07/2021)

Na mesma esteira, o entendimento do C. STJ:

[...] IV - Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o IPTU não é exigível de cessionária de imóvel pertencente à União, quando esta detém a posse mediante relação pessoal, sem animus domini. [...]

(AgInt no REsp n. 1.882.132/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 31/5/2021, DJe de 2/6/2021.)

TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARRENDATÁRIA DE ÁREA NO PORTO DE SANTOS.
PROPRIEDADE DA UNIÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. COBRANÇA DE IPTU. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte,
a arrendatária de imóvel localizado no Porto de Santos, de propriedade da União, não é responsável tributária pelo recolhimento do IPTU, nos termos do artigo 34 do CTN, haja vista tratar-se de posse fundada em direito pessoal, exercida, portanto, sem "animus domini"
. 2. Precedentes: AgRg no AREsp 152.656/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/05/2012, DJe 23/05/2012; AgRg no AREsp 80.464/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/12/2012, DJe 05/02/2013; AgRg no Ag 1.341.800/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 27/11/2012, DJe 03/12/2012; AgRg no AREsp 349.019/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 19/09/2013, DJe 26/09/2013; AgRg no REsp 1.173.678/SP, 2ª Turma, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJe de 30.8.2011. 3. Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg no AREsp 140.487/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2014, DJe 25/03/2014 – grifos acrescidos).

Por fim, ressalto que a ocupação exercida pela embargante decorre de relação jurídica de natureza pessoal, a qual difere-se do aforamento em que é cedido ao particular o uso e domínio útil, relação na qual deve incidir a cobrança do IPTU, na forma do Tema de Repercussão Geral 437 do Supremo Tribunal Federal.

Portanto, não há como a empresa apelada/apelante, na presente demanda, ser considerada como contribuinte do tributo, vez que não pratica o fato gerador, devendo ser mantido o reconhecimento da nulidade da CDA 2513/2017 e negado provimento ao recurso do município.

CONCLUSÃO

Assim,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA, para reconhecer a nulidade da Certidão de Dívida Ativa nº 2512/2017, já que não deve incidir IPTU sobre a totalidade do Setor “I”, e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo do MUNICÍPIO DE GUARAPARI.

Considerando a reforma da sentença e a consequente sucumbência total do Município de Guarapari, condeno o embargado ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 11% sobre o valor atualizado das CDA’s anuladas, atendendo aos comandos dos §§ 2º 11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto da eminente Relatora.

*

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Acompanho o voto da eminente Relatora.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001369-42.2024.8.08.0021

APELANTES:
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME/ MUNICÍPIO DE GUARAPARI

APELADOS:
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME/ MUNICÍPIO DE GUARAPARI

RELATORA: DESª MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Conforme relatado,
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
e
MUNICÍPIO DE GUARAPARI
interpuseram
APELAÇÃO CÍVEL
contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente da Comarca de Guarapari/ES, nos autos do Embargos à Execução Fiscal, ajuizada por
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA. - ME
contra o
MUNICÍPIO DE GUARAPARI-ES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Em atenção às matérias aventadas em cada apelo, passo ao seu exame em separado.

DO RECURSO DE BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

Em suas razões, a recorrente alega que a sentença é nula por ter ignorado fato superveniente relevante (parecer administrativo do Município) e aponta que a decisão de origem incorreu em erro ao sustentar que a transferência de áreas públicas (vias e áreas verdes) do Setor I do loteamento, sob o regime da Lei nº 6.766/79 54, depende de registro imobiliário para desoneração do IPTU. Defende que a incidência do IPTU sobre a área total do Setor I (167.760,00 m2) representa excesso de lançamento e vício material, pois 98.528,58 m2 são áreas públicas desde a aprovação do loteamento. Por fim, requer o reconhecimento do vício material, a consequente impossibilidade de substituição da CDA e a declaração de decadência do direito de constituir o crédito tributário.

Com isso, requer o provimento do recurso para conhecer primeiramente a nulidade da sentença e, se esse não for o entendimento, requer a integral reforma da sentença para determinar a procedência dos embargos à execução com a determinação do decote das áreas tidas como públicas no ato de aprovação do SETOR I.

Muito bem.

Na forma do art. 32 do Código Tributário Nacional, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel localizado na zona urbana de Município, sendo que, conforme o §2º do mesmo dispositivo, também são consideradas como zona urbana as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constante de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes.

Assim, havendo aprovação do loteamento pelo Poder Público Municipal, inserindo-o na área de zona urbana, tal imóvel passa a estar sujeito à incidência do IPTU, mesmo que ausentes os melhoramentos previstos no §1º do art. 32 do CTN, entendimento encampado pela Súmula 626 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “
A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN”.

Lado outro, a Lei nº 6.766/79, no §1º do art. 2º, define como loteamento “
a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

De tal dispositivo, extrai-se que os lotes passam a existir a partir do momento em que uma única gleba de solo é subdivida, além de serem realizadas a criação ou modificação das vias e logradouros públicos.

Ainda, a Lei nº 6.766 foi recentemente alterada pela Lei 14.620/2023, passando a prever que no momento de execução das obras em que o município promoverá a individualização dos lotes.
In verbis
:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

[...]

§ 3º
Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal

em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.

Percebe-se, então, que a alteração no cadastro municipal acerca da individualização dos lotes se dá apenas com a divisão fática dos lotes, verificável por meio do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), momento em que, alterado o cadastro, o Município poderá cobrar o IPTU considerando os lotes de maneira individualizada.

No caso dos autos, observo que o setor “I” do loteamento, que seria dividido em setenta e quatro lotes, foi aprovado pelo Decreto Municipal nº 3.036/91, posteriormente retificado pelo Decreto Municipal nº 092/2005 (id. 16900844).

Contudo, ao realizar a cobrança do tributo, o fisco municipal considerou como área tributável a totalidade do setor “I” (167.760m2), considerando que o suposto loteamento jamais teria sido implementado, isto é, nunca ocorreu a divisão fática dos lotes como previsto nos projetos e memoriais apresentados pela apelante.

Inclusive, compulsando os autos da Execução Fiscal (nº 5002552-58.2018.8.08.0021) vejo que fora expedido mandado de avaliação e penhora referente ao Setor I do loteamento, sendo que, ao tentar realizar a diligência, o Oficial certificou a impossibilidade de seu cumprimento sob a justificativa de que “
[...] a área indicada no auto de penhora (e no mandado) possui uma vasta vegetação [...]. Embora tenha o decreto nº 3.036/91 aprovado loteamento neste Setor I, de fato tal loteamento ainda não foi implantado, observando-se no local apenas a mata fechada, sem qualquer forma de adentrar na área. O local não possui infraestrutura de água e luz, não havendo também como individualizar os lotes ou ruas em seu interior. [...]
”

Logo, não tendo sido implantado o loteamento, ante a ausência de subdivisão da gleba, não haveria como o Município realizar a cobrança do imposto sobre lotes individualizados, devendo considerar a integralidade do imóvel.

Ocorre que, ao considerar a totalidade da gleba para fins de cobrança do IPTU, a Fazenda Pública deixou de observar a existência de áreas reservadas à municipalidade, deixando de decotar tais espaços transferidos ao domínio público quando da aprovação do projeto do loteamento.

Isso porque, independentemente da inscrição do loteamento no Registro Imobiliário, com a aprovação do loteamento pelo Município, as áreas de preservação, arruamento, bem como outros espaços, passam ao domínio público de maneira automática.

Tal entendimento é extraído da própria Lei nº 6.766/79, que em seu art. 17, estabelece que desde a aprovação do loteamento, os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada.

Ou seja, a qualidade de bem público não deriva da escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, mas da própria lei.

Não é outro o entendimento esposado há anos pelo Col. STJ. Vejamos:

[...] 7. O raciocínio do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás não merece prosperar. O art. 3º do Decreto-Lei 58/1937 constitui norma absoluta, que não admite exceção, nem mitigação judicial, visto que de interesse social. Não cabe ao juiz inverter, ao seu talante, a prevalência do interesse social sobre o interesse privado, mais ainda quando expressa a lei aplicável ao caso. A ordem jurídica dos loteamentos é inequívoca: a aprovação e a inscrição do loteamento configuram atos suficientes e inafastáveis de transferência ao domínio público das vias de comunicação e dos espaços livres constantes da planta. 8. A legislação subsequente (Decreto-Lei 271/1967 e Lei 6.766/1979), em vez de inovar o ordenamento, é até mais categórica quanto à explícita intenção do legislador, já presente no DL 58/1937, de dispensar a doação específica para transmissão ao Poder Público Municipal das vias de comunicação e dos espaços livres constantes de loteamentos inscritos e aprovados. No âmbito dos loteamentos, o que se tem é doação ope legis, daí o despropósito de pretender invalidá-la ope judicis. Nesse sentido, claríssimo o art. 17 da Lei 6.766/1979: "Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento" (grifo acrescentado).

9. Logo, a aprovação e a inscrição do loteamento no registro público foram atos aptos e suficientes para promover a transferência das áreas livres constantes do memorial ao patrimônio municipal. No caso específico, a área disputada foi instituída como bem público de uso especial, pois afetada ao funcionamento de escola, o que torna inequívoca sua inalienabilidade, característica, em regra, dos bens públicos.

10. Com o mesmo entendimento, cito precedente: "Inscrito o loteamento, sob a vigência do Decreto-lei 58/37, tornaram-se inalienáveis, a qualquer título, as vias de comunicação e os 'espaços livres' constantes do memorial e da planta (...). Pela inalienabilidade, perdeu o loteador a posse e o domínio de tais áreas, transferidas ao poder público. Nula, destarte, posterior doação feita pelo loteador a uma determinada confissão religiosa, do espaço livre já de domínio do Município" (REsp 2.734/GO, Rel. Ministro Athos Carneiro, Quarta Turma, DJ 22.4.1991).

11. O colendo STF, no mesmo sentido, também afirma: "aprovado o arruamento, para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio do município, independentemente de título aquisitivo e transcrição, visto que o efeito jurídico do arruamento é exatamente o de transformar o domínio particular em domínio público, para uso comum do povo" (STF, RE 84.327/SP, Segunda Turma, Relator Min. Cordeiro Guerra, DJ 19.11.1976. Confira-se também RE 89.252, Primeira Turma, Relator Min. Thompson Flores, DJ 22.6.1979).

[...]

(REsp n. 1.230.323/GO, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/2/2016, DJe de 18/12/2018.)

USUCAPIÃO. LOTEAMENTO. DOMÍNIO PÚBLICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRECEDENTES DA CORTE.

1. NA ESTEIRA DE PRECEDENTES DA CORTE, É DESNECESSÁRIO O REGISTRO IMOBILIÁRIO EM SE TRATANDO DE ÁREA DE LOTEAMENTO, APROVADO POR DECRETO MUNICIPAL, PARA QUE SEJA A ÁREA CONSIDERADA DE DOMÍNIO PÚBLICO.

2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

(REsp n. 76.784/PR, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/5/1997, DJ de 30/6/1997, p. 31024.)

Dos documentos carreados aos autos, vê-se claramente que o projeto aprovado pela Prefeitura contava com diversas áreas de vias, passeios, áreas verdes e de preservação (id. 16900850).

Na verdade, tal fato é reconhecido pela própria Procuradoria Municipal que, em parecer emitido para análise do pedido de procedimento de Regularização Fundiária Urbana (REURB) formulado pelo “Condomínio Turístico de Guarapari”, expressamente consignou o seguinte (id. 16901252):

[...] A pretensão de submeter à REURB áreas internas ao loteamento, incluindo vias públicas, áreas verdes e institucionais, esbarra em impossibilidade legal absoluta, pois tais áreas se incorporaram automaticamente ao patrimônio público municipal desde a aprovação do projeto de parcelamento, nos termos do art. 22 da Lei. 6.766/79, independentemente do registro no Cartório de Imóveis.

[...]

Consequentemente, não é dado a particulares ou associações reivindicar legitimidade sobre tais bens, tão pouco incluí-los em regularização fundiária com efeitos possessórios ou dominiais. [...]”

Dessa forma, reconhecido que, dentro da gleba única considerada para cobrança do IPTU (167.760,00 m2) existem áreas de domínio do município, deveria ter sido realizado o decote de tais espaços, a fim de que o tributo fosse cobrado sobre a área efetivamente pertencente à executada.

Destaco, ainda, que não se mostra razoável que o Município reconheça uma situação de fato preexistente, ou seja, que existem áreas de domínio público inseridas na gleba, e pratique um ato incompatível com esse reconhecimento ao promover a cobrança do IPTU.

Assim, deve ser reconhecida a nulidade da Certidão de Dívida Ativa nº 2512/2017, tendo em vista a não incidência do IPTU sobre a totalidade do Setor “I”, dando provimento ao recurso de BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA.

DO RECURSO DO MUNICÍPIO DE GUARAPARI

Em suas razões, o recorrente alega que se afasta a premissa de que o "Setor J" é terreno de marinha, uma vez que a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) não comprovou a dominialidade da União e a matrícula imobiliária não faz menção a tal natureza. Ademais, sustenta que a sujeição ao IPTU subsiste mesmo que o imóvel esteja sob regime de ocupação, pois o fato gerador do tributo abrange a posse a qualquer título, incluindo a exercida pelo ocupante de bem público. Defende a impossibilidade de estender a imunidade recíproca constitucional (Artigo 150, VI, "a", da Constituição Federal) a particulares que exploram atividade econômica em bem público. Finaliza reforçando que o regime de ocupação transfere a posse ao particular, o qual manifesta
animus domini
e inclusive comprova o tempo da ocupação mediante o pagamento do próprio IPTU, o que ratifica a legitimidade passiva e a possibilidade de cobrança.

Com isso, requer o provimento do recurso para reformar a r. sentença recorrida na parte que declarou a nulidade da CDA nº 2513/2017, julgando-se improcedentes todos os pedidos formulados nos Embargos à Execução Fiscal.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em aferir se o ocupante de imóvel público, ainda que desprovido de título de propriedade ou domínio útil, pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, diante da sua posse direta e exclusiva do bem.

In casu
, a embargante, ora apelada/apelante, sustenta que o Setor “J”, ao qual se refere à CDA nº 2513/2017, é terreno de marinha, sob o regime de ocupação, o que não constituiria fato gerador do IPTU.

A sentença recorrida fundamentou-se no sentido de que, nos casos de ocupação de terreno de marinha não há como existir o
animus domini
, isto é, o possuidor não pode utilizar a coisa como se sua fosse, de modo que não se verifica a ocorrência do fato gerador do tributo.

Desde logo, entendo que, neste ponto, não merece reforma a r. sentença.

Conforme destacado anteriormente, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, na forma como disciplinado pelo art. 34 do CTN.

Ainda, é cediço que são bens da União “os terrenos de marinha e seus acrescidos”, nos moldes do art. 20, inciso VII, da Constituição Federal.

Como bem verificado no
decisum
recorrido, o Setor “J” do loteamento está localizado em área de terreno de marinha, conforme cadastro na Secretaria de Patrimônio da União, registrada sob o RIP nº 5647 0000085-00 (id. 16900840, p. 11), sob o regime de ocupação.

A respeito de tal instituto, o art. 7º da Lei nº 9.636/1988, que trata sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União, dispõe o seguinte:

Art. 7º.
A inscrição de ocupação
, a cargo da Secretaria do Patrimônio da União,
é ato administrativo
precário
, resolúvel a qualquer tempo, que pressupõe o efetivo aproveitamento do terreno pelo ocupante, nos termos do regulamento, outorgada pela administração depois de analisada a conveniência e oportunidade, e
gera obrigação de pagamento anual da taxa de ocupação
.

Da leitura do dispositivo, denota-se a precariedade do ato administrativo de inscrição da ocupação, que consiste em simples permissão de utilização de bem imóvel de domínio da União, gerando tão somente a obrigação de pagamento anual da taxa de ocupação, tratando-se de ato de mera permissão ou tolerância, na forma do art. 1.208 do Código Civil, o que não induz posse.

Assim, na hipótese em questão, considerando que a embargante utiliza o bem por meio de regime de ocupação, cujo ato administrativo tem natureza precária e resolúvel, a posse exercida sobre o bem imóvel também é revestida de precariedade, inexistindo
animus domini
apto a ensejar a ocorrência do fato gerador do IPTU.

No mesmo sentido, vejamos os seguintes julgados deste Eg. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM IMÓVEL. TERRENO DE MARINHA. CESSÃO DE USO. OCUPAÇÃO. IPTU. FATO GERADOR. NÃO VERIFICADO. INCIDÊNCIA DO TRIBUTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. O Código Tributário Nacional define o fato gerador do IPTU em seu artigo 32, extraindo-se daí a informação de que o CTN autoriza a municipalidade a impor, mediante Lei, o referido tributo em três situações diversas: A propriedade, o domínio útil e a posse a qualquer título. 2. A hipótese de incidência do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU não está limitada à propriedade do imóvel, incluindo o domínio útil e a posse do bem. O mesmo entendimento vale para o contribuinte do tributo, que não se restringe ao proprietário do imóvel, alcançando tanto o titular do domínio útil quanto o possuidor. 3.
O regime de ocupação é um direito pessoal atribuído pela União a um particular, para que esse utilize o imóvel, sendo que esta ocupação concedida pela União é um título precário e não gera ao ocupante qualquer direito sobre o terreno, isto é, o domínio pleno é da União, tendo o ocupante apenas os direitos de ocupação sobre o terreno e as benfeitorias nele construídas.
4. Conforme jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, na cessão de direito de uso, a posse do cessionário advém de relação de direito pessoal, razão pela qual não se configuram as hipóteses do art. 34 do CTN, não havendo sujeição passiva para fins de exigência do IPTU. Precedentes do STJ (STJ; AgInt-AREsp 876.108; Proc. 2016/0054783-8; RJ; Segunda Turma; Rel. Min. Herman Benjamin; DJE 07/10/2016). 5. Como o presente caso versa sobre o instituto da ocupação, ato administrativo precário e unilateral, a posse se configura de forma precária, sem animus domini, de modo tal que a parte executada não pode ser considerada como contribuinte do imposto perseguido na execução fiscal, qual seja, o IPTU. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJES; AC 0004161-69.2015.8.08.0021; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Marcelo Menezes Loureiro; Julg. 23/03/2021; DJES 02/07/2021)

Na mesma esteira, o entendimento do C. STJ:

[...] IV - Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o IPTU não é exigível de cessionária de imóvel pertencente à União, quando esta detém a posse mediante relação pessoal, sem animus domini. [...]

(AgInt no REsp n. 1.882.132/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 31/5/2021, DJe de 2/6/2021.)

TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARRENDATÁRIA DE ÁREA NO PORTO DE SANTOS.
PROPRIEDADE DA UNIÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. COBRANÇA DE IPTU. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte,
a arrendatária de imóvel localizado no Porto de Santos, de propriedade da União, não é responsável tributária pelo recolhimento do IPTU, nos termos do artigo 34 do CTN, haja vista tratar-se de posse fundada em direito pessoal, exercida, portanto, sem "animus domini"
. 2. Precedentes: AgRg no AREsp 152.656/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/05/2012, DJe 23/05/2012; AgRg no AREsp 80.464/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/12/2012, DJe 05/02/2013; AgRg no Ag 1.341.800/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 27/11/2012, DJe 03/12/2012; AgRg no AREsp 349.019/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 19/09/2013, DJe 26/09/2013; AgRg no REsp 1.173.678/SP, 2ª Turma, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJe de 30.8.2011. 3. Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg no AREsp 140.487/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2014, DJe 25/03/2014 – grifos acrescidos).

Por fim, ressalto que a ocupação exercida pela embargante decorre de relação jurídica de natureza pessoal, a qual difere-se do aforamento em que é cedido ao particular o uso e domínio útil, relação na qual deve incidir a cobrança do IPTU, na forma do Tema de Repercussão Geral 437 do Supremo Tribunal Federal.

Portanto, não há como a empresa apelada/apelante, na presente demanda, ser considerada como contribuinte do tributo, vez que não pratica o fato gerador, devendo ser mantido o reconhecimento da nulidade da CDA 2513/2017 e negado provimento ao recurso do município.

CONCLUSÃO

Assim,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA, para reconhecer a nulidade da Certidão de Dívida Ativa nº 2512/2017, já que não deve incidir IPTU sobre a totalidade do Setor “I”, e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo do MUNICÍPIO DE GUARAPARI.

Considerando a reforma da sentença e a consequente sucumbência total do Município de Guarapari, condeno o embargado ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 11% sobre o valor atualizado das CDA’s anuladas, atendendo aos comandos dos §§ 2º 11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
DAR PROVIMENTO
ao recurso interposto por
BH 2000 EMPREENDIMENTOS LTDA
, para RECONHECER a nulidade da Certidão de Dívida Ativa nº 2512/2017, ante a não incidência de IPTU sobre a totalidade do Setor “I”. Outrossim, NEGAR PROVIMENTO ao apelo do MUNICÍPIO DE GUARAPARI. Por fim, considerando a reforma da sentença e a consequente sucumbência total da municipalidade, CONDENAR o embargado ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado das CDA’s anuladas, em observância aos §§ 2º e 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.