Tribunal: TJES
Processo: 5019423-85.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. INÉRCIA DAS VENDEDORAS. TRANSFERÊNCIA REGISTRAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento com pedido de tutela recursal interposto por adquirentes de imóvel contra decisão proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, que deferiu parcialmente a tutela de urgência apenas para determinar a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel nº 62.006, mas indeferiu o pedido de compelir as empresas rés à transferência da titularidade registral do bem, apesar da quitação integral do preço e da posse exercida pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência que determine a outorga da escritura pública de compra e venda e a regularização registral do imóvel; (ii) estabelecer se as disputas internas entre as empresas fornecedoras podem obstar o direito dos consumidores de boa-fé à transferência da propriedade do bem adquirido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva da agravada Vero Negócios e Participações Ltda., na condição de proprietária registral do imóvel, está configurada à luz da teoria da asserção, sendo imprescindível à efetivação da obrigação de fazer requerida.

A preliminar de ausência de interesse recursal deve ser rejeitada, pois a determinação da averbação da existência da demanda não esvazia a utilidade do agravo de instrumento para fins de obtenção de tutela de urgência mais abrangente.

A relação jurídica subjacente ao contrato de compra e venda celebrado possui natureza consumerista, sendo aplicável a responsabilidade solidária dos fornecedores nos termos do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor.

Consta nos autos instrumento contratual firmado com a anuência da proprietária registral, bem como comprovantes de quitação integral do preço convencionado, caracterizando a probabilidade do direito invocado pelos adquirentes.

A inércia das empresas fornecedoras em proceder à transferência da titularidade, apesar de notificadas, associada ao risco de constrição judicial ou alienação do bem por dívidas alheias, demonstra a urgência da medida para prevenir dano de difícil reparação.

Eventual controvérsia societária ou contratual entre as empresas rés não pode ser oposta aos consumidores de boa-fé que cumpriram integralmente sua obrigação contratual, sendo obrigação das fornecedoras efetivar o registro da propriedade.

Precedente do TJES, envolvendo as mesmas empresas, reconhece o cabimento de tutela de urgência para determinar a outorga de escritura e regularização da cadeia dominial em favor de adquirentes de boa-fé com preço quitado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

Presentes a quitação integral do preço e o risco de constrição do bem, é cabível a concessão de tutela de urgência para determinar a outorga da escritura pública e a regularização da titularidade registral do imóvel.

As disputas internas entre os fornecedores não podem ser opostas ao consumidor de boa-fé, respondendo solidariamente todos os integrantes da cadeia de fornecimento pela efetivação do negócio jurídico.

A relação consumerista permite a responsabilização solidária das rés pela falha na prestação do serviço, sendo irrelevante a discussão interna sobre a responsabilidade pelo entrave registral.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019423-85.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: HANS EGIDIO DIAS BARROS e outros

AGRAVADO: FIERA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. INÉRCIA DAS VENDEDORAS. TRANSFERÊNCIA REGISTRAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento com pedido de tutela recursal interposto por adquirentes de imóvel contra decisão proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, que deferiu parcialmente a tutela de urgência apenas para determinar a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel nº 62.006, mas indeferiu o pedido de compelir as empresas rés à transferência da titularidade registral do bem, apesar da quitação integral do preço e da posse exercida pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência que determine a outorga da escritura pública de compra e venda e a regularização registral do imóvel; (ii) estabelecer se as disputas internas entre as empresas fornecedoras podem obstar o direito dos consumidores de boa-fé à transferência da propriedade do bem adquirido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva da agravada Vero Negócios e Participações Ltda., na condição de proprietária registral do imóvel, está configurada à luz da teoria da asserção, sendo imprescindível à efetivação da obrigação de fazer requerida.

A preliminar de ausência de interesse recursal deve ser rejeitada, pois a determinação da averbação da existência da demanda não esvazia a utilidade do agravo de instrumento para fins de obtenção de tutela de urgência mais abrangente.

A relação jurídica subjacente ao contrato de compra e venda celebrado possui natureza consumerista, sendo aplicável a responsabilidade solidária dos fornecedores nos termos do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor.

Consta nos autos instrumento contratual firmado com a anuência da proprietária registral, bem como comprovantes de quitação integral do preço convencionado, caracterizando a probabilidade do direito invocado pelos adquirentes.

A inércia das empresas fornecedoras em proceder à transferência da titularidade, apesar de notificadas, associada ao risco de constrição judicial ou alienação do bem por dívidas alheias, demonstra a urgência da medida para prevenir dano de difícil reparação.

Eventual controvérsia societária ou contratual entre as empresas rés não pode ser oposta aos consumidores de boa-fé que cumpriram integralmente sua obrigação contratual, sendo obrigação das fornecedoras efetivar o registro da propriedade.

Precedente do TJES, envolvendo as mesmas empresas, reconhece o cabimento de tutela de urgência para determinar a outorga de escritura e regularização da cadeia dominial em favor de adquirentes de boa-fé com preço quitado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

Presentes a quitação integral do preço e o risco de constrição do bem, é cabível a concessão de tutela de urgência para determinar a outorga da escritura pública e a regularização da titularidade registral do imóvel.

As disputas internas entre os fornecedores não podem ser opostas ao consumidor de boa-fé, respondendo solidariamente todos os integrantes da cadeia de fornecimento pela efetivação do negócio jurídico.

A relação consumerista permite a responsabilização solidária das rés pela falha na prestação do serviço, sendo irrelevante a discussão interna sobre a responsabilidade pelo entrave registral.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5019423-85.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
HANS EGIDIO DIAS BARROS e MICAELA CARVALHO BARBOSA SOARES

AGRAVADO(S):
FIERA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA E VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal,
interposto por HANS EGIDIO DIAS BARROS e MICAELA CARVALHO BARBOSA SOARES contra a decisão proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES na
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais nº 5031953-49.2025.8.08.0024
por eles ajuizada em face de FIERA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA E VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitória/ES para que proceda à averbação da existência desta demanda na matrícula do imóvel nº 62.006.

Em seu recurso, a parte agravante sustenta que: (i) a decisão agravada indeferiu, injustificadamente, o pedido de tutela de urgência para compelir as empresas agravadas a efetivar a transferência da matrícula nº 62.006 (3ª Zona de Registro de Imóveis de Vitória/ES), embora preenchidos os requisitos legais; (ii) restou comprovada a quitação integral do preço do imóvel e a posse ininterrupta dos agravantes desde 01/07/2023; (iii) as rés, apesar de notificadas extrajudicialmente, permanecem inertes, configurando descumprimento contratual e evidenciando a probabilidade do direito; (iv) a ausência de transferência registral compromete o direito de propriedade, expondo o bem a riscos como penhora ou alienação a terceiros, além de impedir os agravantes de dispor livremente do imóvel; (v) a tutela parcial concedida é insuficiente para garantir a efetividade da pretensão autoral e a utilidade do processo; (vi) invocam jurisprudência do TJES que reconhece a possibilidade de adjudicação compulsória liminar em situações análogas; (vii) requerem a concessão de tutela recursal para determinar a transferência da matrícula do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), assumindo os autores os custos do registro após o cumprimento da obrigação pelas rés.

Diante do exposto, requer o provimento do recurso para que seja deferido o pedido liminar a fim de compelir as empresas requeridas a promoverem os atos registrais necessários à transferência da titularidade do imóvel adquirido.

Contrarrazões de FIERA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA arguindo, em sede preliminar, a falta de interesse recursal, e pugnando pelo desprovimento do recurso.

Contrarrazões de VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em que suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva e, no mérito, requer a manutenção da decisão agravada.

Pois bem
.

De início, conforme a teoria da asserção, no limite da cognição exercida por essa via recursal, configurada a legitimidade passiva da agravada na condição de proprietária registral do imóvel, sendo sua participação imprescindível à efetivação da providência pretendida. Por outro lado,
não
é possível o julgamento da legitimidade passiva da segunda agravada por incorrer em supressão de instância.

Ademais, deve ser rechaçada a preliminar de ausência de interesse recursal, haja vista que o início da realização de diligências não esvazia a necessidade e utilidade da via do agravo de instrumento para obter a concessão da tutela de urgência consubstanciada na promoção dos atos registrais necessários à transferência da titularidade do imóvel adquirido.

Sendo assim, analisando detidamente os autos, concluo que é caso de provimento do recurso.

Em primeiro lugar, tem-se que a relação jurídica objeto dos autos possui caráter consumerista, de modo que, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (artigo 12), todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o consumidor.

Na documentação colacionada aos autos de origem consta o instrumento particular de compra e venda datado de 24 de maio de 2023, subscrito pelos agravantes como outorgados/compradores, pela representante da empresa agravada FIERO PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA como outorgante/vendedora, pela representante da empresa agravada VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA como interveniente, além da construtora/incorporadora.

E consta da cláusula segunda do contrato que o valor integral da aquisição (R$1.250.000,00) seria pago em moeda corrente nacional, através de TED - Transferência Eletrônica Disponível, dividido em quatro parcelas mensais com vencimentos em 24/05/2023, 24/06/2023, 24/07/2023 e 24/06/2023.

Além disso, foram juntados os comprovantes das TED’s totalizando o preço do imóvel e a matrícula do bem imóvel na qual consta como proprietária a sociedade empresária VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Portanto, vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela pleiteada, pois constou no instrumento contratual a anuência da proprietária registral do imóvel na qualidade de interveniente, houve o pagamento total do preço, conforme cláusula segunda do contrato, bem como, apesar de notificadas extrajudicialmente, as empresas requeridas não se manifestaram.

Ademais, configurado o perigo de dano oriundo do obstáculo ao exercício pleno do direito de propriedade, além da possibilidade de sujeição à eventuais constrições decorrentes de débitos das agravadas.

Por fim, as alegações deduzidas em contrarrazões a respeito da responsabilidade pelo entrave no registro do negócio jurídico em questão evidenciam controvérsia de natureza contratual e societária interna entre as ora agravadas, a qual não pode ser oposta aos consumidores adquirentes de boa-fé.

Em caso semelhante envolvendo as mesmas empresas, já decidiu a Egrégia Primeira Câmara Cível:

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ COM PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. ENTRAVE NA CADEIA DOMINIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS.
RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por adquirentes de imóvel contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para compelir as empresas vendedora e proprietária registral a regularizarem a transferência da propriedade, apesar da quitação integral do preço. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a quitação integral do preço de imóvel pelo consumidor de boa-fé, somada ao risco de constrição do bem por dívidas dos fornecedores, configura os requisitos para a concessão de tutela de urgência visando à regularização da cadeia dominial e à outorga da escritura definitiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A probabilidade do direito dos adquirentes resta configurada pela comprovação da celebração de contrato de compra e venda e da quitação integral do preço, com a anuência da proprietária registral, tornando oponível a elas o direito à outorga da escritura. 4. O perigo de dano se manifesta no risco concreto de o imóvel, quitado pelos adquirentes, ser objeto de constrição judicial ou alienação por dívidas das empresas que figuram na cadeia de fornecimento, mas que se mantêm inertes na regularização registral. 5. Em se tratando de relação de consumo, as disputas contratuais internas entre os fornecedores (vendedora e proprietária registral) são inoponíveis ao consumidor de boa-fé, respondendo todos os integrantes da cadeia de fornecimento de forma solidária pela regularização do negócio. 6. A determinação de averbação da lide na matrícula do imóvel para fins de indisponibilidade não constitui medida irreversível, pois pode ser cancelada ao final da demanda, caso o direito dos autores não seja confirmado. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. Presentes a prova da quitação integral do preço do imóvel e o risco de constrição do bem, é cabível a concessão de tutela de urgência para determinar a regularização da transferência de propriedade e a outorga da escritura definitiva. 2. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pela falha na prestação do serviço, sendo inoponíveis ao consumidor de boa-fé as disputas contratuais internas que obstam a regularização do negócio. (Agravo de Instrumento nº 5011926-20.2025.8.08.0000, Rel. Des.
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR,
Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, Data de Julgamento: 09/12/2025).

Logo, tendo a parte ora agravante cumprido a prestação que se obrigou como compradora no negócio jurídico de compra e venda, deve a parte agravada, na qualidade de vendedora, efetivar a transferência registral do imóvel por meio da lavratura da escritura pública, com a posterior averbação na respectiva matrícula, com a observância do regramento legal atinente à responsabilidade quanto ao pagamento das taxas, emolumentos e impostos incidentes na espécie.

Por fim, em relação à petição juntada no Id 19076480 pela agravada FIERA PARTICIPAÇÕES notificando que realizou as averbações na matricula do imóvel promovendo a regularização da cadeia dominial, tão circunstância não importa em perda do objeto do recurso, haja vista que consiste em
cumprimento
da tutela de urgência concedida nessa fase recursal, devendo o recurso ser julgado para confirmá-la, bem como prosseguir a ação na origem com prolação da respeitável sentença.

Diante do exposto,
DOU

PROVIMENTO

ao recurso para deferir a tutela de urgência a fim de compelir as empresas agravadas à promover a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 62.006, do Livro 02, do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitória/ES, no prazo de 30 (trinta) dias.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para deferir a tutela de urgência a fim de compelir as empresas agravadas à promover a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 62.006, do Livro 02, do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitória/ES, no prazo de 30 (trinta) dias.