Tribunal: TJES
Processo: 0034221-21.2012.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Subsídios
Data de julgamento: 2026-02-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOCATÁRIO (ENTE PÚBLICO). INDENIZAÇÃO POR DANOS AO IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO
EXTRA
E
CITRA PETITA
. TEORIA DA CAUSA MADURA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por locador contra sentença que julgou improcedente seu pedido de indenização por danos causados ao imóvel locado pelo Estado do Espírito Santo, para funcionamento de Fórum. A sentença de primeiro grau afastou a pretensão indenizatória com fundamento na anuência tácita do locador às modificações e na vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por julgar com base em fundamento não debatido pelas partes (vício
extra petita
); (ii) saber se a sentença é nula por não analisar uma das causas de pedir, referente aos danos e à destruição do imóvel (vício
citra petita
); (iii) se o locatário (ente público) tem o dever de indenizar o locador pelos danos que excedem o uso normal do imóvel, mesmo diante da longa duração do contrato e das adaptações realizadas para o uso público.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença é nula por vício
extra petita
, pois fundamentou a improcedência do pedido em tese não arguida pelas partes (vedação ao comportamento contraditório), violando o princípio da não surpresa (art. 10 do CPC). Também é nula por vício
citra petita
, ao omitir-se sobre a causa de pedir relativa aos danos e à destruição do imóvel.

Estando o processo devidamente instruído, aplica-se a teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, II, do CPC) para o julgamento imediato do mérito.

Quanto às modificações estruturais para adaptar o imóvel ao uso de Fórum, a inércia do locador por mais de 20 anos, enquanto recebia os aluguéis, configura comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), o que afasta o dever de restituir o imóvel à sua configuração original.

Contudo, a vedação ao comportamento contraditório não se estende aos danos que excedem o uso normal do imóvel (destruição, quebra de pisos, infiltrações etc.). A obrigação de reparar tais danos persiste, conforme previsto no contrato e no art. 23, III e V, da Lei nº 8.245/1991.

A existência dos danos e o estado inicial do imóvel foram devidamente comprovados por meio de certidão da prefeitura, prova testemunhal e fotografias, sendo o orçamento elaborado pelo próprio engenheiro do locatário (TJES) o parâmetro adequado para a indenização.

IV. DISPOSITIVO

Recurso de apelação conhecido e provido para, anulada a sentença, julgar parcialmente procedente o pedido inicial e condenar o Estado do Espírito Santo ao pagamento de indenização por danos materiais.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 10, 141, 492 e 1.013, § 3º, II; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III, V e VI.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EDcl no AgRg no Ag 1.225.839/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 06/06/2013; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.049.625/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22/05/2023.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Vitória, ES.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0034221-21.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DALTON PIZZOL

APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOCATÁRIO (ENTE PÚBLICO). INDENIZAÇÃO POR DANOS AO IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO
EXTRA
E
CITRA PETITA
. TEORIA DA CAUSA MADURA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por locador contra sentença que julgou improcedente seu pedido de indenização por danos causados ao imóvel locado pelo Estado do Espírito Santo, para funcionamento de Fórum. A sentença de primeiro grau afastou a pretensão indenizatória com fundamento na anuência tácita do locador às modificações e na vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por julgar com base em fundamento não debatido pelas partes (vício
extra petita
); (ii) saber se a sentença é nula por não analisar uma das causas de pedir, referente aos danos e à destruição do imóvel (vício
citra petita
); (iii) se o locatário (ente público) tem o dever de indenizar o locador pelos danos que excedem o uso normal do imóvel, mesmo diante da longa duração do contrato e das adaptações realizadas para o uso público.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença é nula por vício
extra petita
, pois fundamentou a improcedência do pedido em tese não arguida pelas partes (vedação ao comportamento contraditório), violando o princípio da não surpresa (art. 10 do CPC). Também é nula por vício
citra petita
, ao omitir-se sobre a causa de pedir relativa aos danos e à destruição do imóvel.

Estando o processo devidamente instruído, aplica-se a teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, II, do CPC) para o julgamento imediato do mérito.

Quanto às modificações estruturais para adaptar o imóvel ao uso de Fórum, a inércia do locador por mais de 20 anos, enquanto recebia os aluguéis, configura comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), o que afasta o dever de restituir o imóvel à sua configuração original.

Contudo, a vedação ao comportamento contraditório não se estende aos danos que excedem o uso normal do imóvel (destruição, quebra de pisos, infiltrações etc.). A obrigação de reparar tais danos persiste, conforme previsto no contrato e no art. 23, III e V, da Lei nº 8.245/1991.

A existência dos danos e o estado inicial do imóvel foram devidamente comprovados por meio de certidão da prefeitura, prova testemunhal e fotografias, sendo o orçamento elaborado pelo próprio engenheiro do locatário (TJES) o parâmetro adequado para a indenização.

IV. DISPOSITIVO

Recurso de apelação conhecido e provido para, anulada a sentença, julgar parcialmente procedente o pedido inicial e condenar o Estado do Espírito Santo ao pagamento de indenização por danos materiais.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 10, 141, 492 e 1.013, § 3º, II; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III, V e VI.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EDcl no AgRg no Ag 1.225.839/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 06/06/2013; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.049.625/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22/05/2023.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Vitória, ES.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Tratam-se os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
DALTON PIZZOL
em face da r. sentença de proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória, que, nos autos da “
a
ção de
c
obrança de
e
ncargos/
a
cessórios da
l
ocação com pedido de tutela antecipada
”, ajuizada em face do
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
, julgou improcedente o pedido autoral.

Em
suas razões (id. 13481484), o apelante aduz, em síntese, que: (i) a sentença é nula por julgamento
extra petita
(decisão surpresa com fundamentos não debatidos) e (ii) a sentença é nula por julgamento
citra petita
(omissão na análise da causa de pedir de "destruição do imóvel"). Subsidiariamente, pugna pela reforma do mérito por premissas equivocadas e por existência de prova cabal do estado inicial do imóvel e dos danos.

O apelado apresentou contrarrazões (id. 13481487), refutando as alegações de nulidade e defendendo a manutenção da sentença.

Instada a se pronunciar, a d. Procuradoria de Justiça estendeu pela desnecessidade de intervenção (id. 13778392).

Em manifestação (id. 14241961) o apelante pugnou pela remessa dos autos ao CEJUSC, para tentativa de conciliação.

Concedido em despacho (id. 14246812), o apelado informou (id. 15299739) que não possui interesse na celebração de acordo.

É o breve relatório.

Inclua-se novamente em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

_____
_________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0034221-21.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DALTON PIZZOL

APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO, ESTADO DO ESPIRITO SANTO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, tratam-se os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
DALTON PIZZOL
em face da r. sentença de proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória, que, nos autos da “
a
ção de
c
obrança de
e
ncargos/
a
cessórios da
l
ocação com pedido de tutela antecipada
”, ajuizada em face do
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
, julgou improcedente o pedido autoral.

Em suas razões (id. 13481484), o apelante aduz, em síntese, que: (i) a sentença é nula por julgamento
extra petita
(decisão surpresa com fundamentos não debatidos) e (ii) a sentença é nula por julgamento
citra petita
(omissão na análise da causa de pedir de "destruição do imóvel"). Subsidiariamente, pugna pela reforma do mérito por premissas equivocadas e por existência de prova cabal do estado inicial do imóvel e dos danos.

O apelado apresentou contrarrazões (id. 13481487), refutando as alegações de nulidade e defendendo a manutenção da sentença.

Instada a se pronunciar, a d. Procuradoria de Justiça estendeu pela desnecessidade de intervenção (id. 13778392).

Antes de adentrar o mérito da questão, entendo caber uma breve digressão sobre os fatos que ensejaram na lide.

Na origem, o autor, ora apelante (locador), celebrou contrato de locação (fls. 32/35 – Autos Originários) de imóvel não residencial com o apelado (locatário), por intermédio do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (TJES). O objeto da locação era o imóvel situado na Avenida Expedito Garcia, 188, Campo Grande, Cariacica/ES, destinado à instalação e funcionamento do Fórum de Cariacica/ES. A relação locatícia iniciou-se em 12/09/1990 e, após sucessivas prorrogações e a celebração de um novo contrato em setembro de 2010, perdurou até 30/04/2011.

Aduz o apelante que o imóvel, embora originalmente constituído de um prédio comercial e residencial, com pavimentos superiores residenciais (apartamentos), sofreu diversas modificações, demolições e adaptações para se adequar ao uso forense. Relata que, ao término da locação, o imóvel foi devolvido em estado de depreciação, danificado e inapto para nova locação, apresentando danos que desfiguraram sua constituição original.

Para comprovar os danos, o apelante juntou aos autos farto material fotográfico (fls. 45/59 – Autos Originários). Destacou, ainda, que o próprio TJES, por meio de sua Diretoria Judiciária de Zeladoria e Manutenção e do Engenheiro Civil Wagner Oliveira Marques, realizou uma vistoria e orçou os reparos necessários para a devolução do imóvel ao estado em que o recebeu em R$ 258.146,87 (duzentos e cinquenta e oito mil, cento e quarenta e seis reais e oitenta e sete centavos) (fl. 63 – Autos Originários). Contudo, o TJES, posteriormente, decidiu realizar apenas serviços de pintura geral e limpeza, orçados em R$ 82.787,23 (oitenta e dois mil, setecentos e oitenta e sete reais e vinte e três centavos), sob o fundamento de que não havia comprovação hábil do estado inicial do imóvel (fl. 110).

Diante do exposto, o apelante ajuizou a presente demanda buscando a condenação do Estado ao pagamento da quantia de R$ 258.146,87, acrescida de juros e correção monetária, referente ao valor orçado para os reparos indispensáveis à restituição do imóvel às condições originais. Em sede de tutela antecipada, foi deferido o pedido para determinar ao locatário o início das obras e reparos, com base nas especificações da certidão detalhada nº 72/90 da Prefeitura Municipal de Cariacica.

O Estado apresentou contestação (fls. 124/128 – Autos Originários), alegando que o contrato de locação obedecia ao regime jurídico de direito administrativo, que a certidão nº 072/90 não era documento hábil para comprovar as condições do imóvel na data da locação, e que o Tribunal orçou e empenhou o valor de R$ 82.787,23 para custos e reparos. Pugnou pela revogação da tutela antecipada e pela improcedência da ação.

Após o trâmite processual, a r. sentença (id. 13479728) julgou improcedente o pedido autoral, sob o fundamento de que o locador, tacitamente, teria consentido com as modificações do imóvel em razão de sua finalidade não residencial, aplicando os princípios da boa-fé objetiva e do
venire contra factum proprium
. A sentença também consignou não haver segurança/comprovação quanto ao estado do imóvel antes da locação.

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso de apelação.

Pois bem.

A análise do presente recurso, em sua essência, cinge-se à verificação da regularidade formal da sentença combatida e, uma vez superada essa fase, à apreciação da procedência do pleito indenizatório formulado pelo locador, à luz das obrigações contratuais e legais que regem a locação de imóvel público.

1
. Do Vício
Extra Petita
e da Vedação à Decisão Surpresa (Art. 10 do CPC):

O apelante argui que a r. sentença é
extra petita
porque se fundamentou em teses (anuência tácita do locador às modificações, violação da boa-fé objetiva e do
venire contra factum proprium
) que não foram suscitadas pelo apelado em sua contestação e, consequentemente, não foram objeto de debate e instrução probatória específica. A contestação do Estado cingiu-se à tese de ausência de prova do estado inicial do imóvel e à natureza de contrato administrativo. O ponto controvertido fixado na decisão saneadora (fls. 179/181 – Autos Originários) também se limitou expressamente ao "
estado em que se encontrava o imóvel locado no momento do início da locação
".

O Código de Processo Civil, em seu art. 10, consagra o princípio da não surpresa, ao dispor que “
o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício
”. Esta vedação impõe que o magistrado, ao proferir sua decisão, adstrinja-se não apenas aos pedidos, mas também aos fundamentos fáticos e jurídicos discutidos pelas partes.

A jurisprudência do STJ é no sentido de rechaçar decisões que surpreendem as partes com fundamentos não debatidos:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. CAUSA DE PEDIR. ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM . FUNDAMENTOS DIVERSOS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE. 1 . Verificada a existência de omissão e contradição na decisão embargada, os embargos de declaração devem ser acolhidos para sanar os vícios. 2.
Há julgamento extra petita quando o juiz concede prestação jurisdicional diferente da que foi postulada ou quando defere a prestação requerida, porém, com base em fundamento não invocado como causa de pedir.
3 . O julgamento ocorrido fora dos limites traçados pela parte está sujeito à declaração de nulidade. 4. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes para dar provimento ao agravo regimental. (STJ - EDcl no AgRg no Ag: 1225839 RS 2009/0138869-5, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 06/06/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/06/2013)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. DECISÃO SURPRESA. OCORRÊNCIA. PARTICIPAÇÃO EFETIVA DAS PARTES. NECESSIDADE. NULIDADE PROCESSUAL. ACOLHIMENTO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. NOVO JULGAMENTO. DEMAIS CONTROVÉRSIAS. PREJUDICIALIDADE. 1.
É nula a decisão que não observa as garantias da segurança jurídica, do contraditório e do devido processo legal. Todas as partes processuais, interessadas no resultado do feito, devem ter efetiva oportunidade de participar do debate a respeito dos fundamentos relevantes para a formação do convencimento do julgador.
Vedação à decisão surpresa (arts. 10 e 933, caput, do CPC). Prejudicialidade das demais questões recorridas. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2049625 SP 2022/0003397-2, Relator.: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2023)

Nesse mesmo sentido, é o que ensina o jurista Cândido Rangel Dinamarco em “
Decidir nos limites da demanda proposta (art. 141) significa não ir além ou fora deles nem ficar aquém.
(...)
Se o juiz pudesse extravasar tais limites, dispondo sobre algo ou para alguém que não afigure nela ou com fundamento em fato não alegado, com isso estaria comprometendo a efetividade da garantia constitucional do contraditório,

pois poderia surpreender as partes, ou mesmo terceiro não integrado ao processo, com um resultado do qual não se houvessem defendido

(Const., art 5º, inc. LV).
” (DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil, 8ª ed. São Paulo: Malheiros, 2019, v. III, n. 1.127, p. 326).

A r. sentença, ao introduzir e fundamentar a improcedência do pedido em teses não debatidas pelas partes, violou manifestamente os arts. 10, 141 e 492 do CPC, configurando, no que tange à sua fundamentação, um julgamento
extra petita
.

2. Do Vício
Citra Petita
(Omissão de Análise de Causa de Pedir):

Adicionalmente, o apelante arguiu que a sentença é
citra petita
por ter se omitido na análise de uma das causas de pedir deduzidas na exordial: a completa
destruição e os danos
causados ao imóvel pelo locatário. A petição inicial claramente apresentou essa como a segunda causa de pedir para a condenação do apelado, em complemento à modificação/desfiguração do imóvel. Contudo, a sentença se restringiu à análise da modificação da configuração do imóvel, ignorando por completo a segunda.

A omissão de pronunciamento sobre uma das causas de pedir inviabiliza o julgamento completo da lide, violando o princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional e a integridade da prestação jurisdicional. Conforme doutrina, “
decidir menos, ou citra petita, é omitir pronunciamento quanto a uma das parcelas do objeto do processo,
quanto a um dos fundamentos
, ou quanto a uma das partes. É dever do juiz julgar por inteiro a demanda ou demandas propostas
” (DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil, 8ª ed. São Paulo: Malheiros, 2019, v. III, n. 1.127, p. 327).

A omissão na análise de uma causa de pedir expressa e devidamente comprovada nos autos, como a referente aos danos e destruição do imóvel, macula a sentença com o vício
citra petita
.

3. Da Aplicação da Teoria da Causa Madura (Art. 1.013, § 3º do CPC):

Os vícios processuais acima demonstrados são graves e, em regra, impõem a anulação da sentença. Ademais, em homenagem aos princípios da celeridade, economia processual e primazia do julgamento de mérito (art. 4º do CPC), e considerando que a fase de instrução probatória foi integralmente concluída, com a produção de provas documentais e orais suficientes para a cognição plena da lide, entende-se que o processo está em condições de imediato julgamento, aplicando-se a teoria da causa madura, conforme art. 1.013, § 3º, inciso II, do CPC.

Dessa forma,
reconhecida a nulidade da sentença
, passa-se diretamente ao
julgamento do mérito recursal
.

4. Do mérito

O mérito da demanda consiste na análise da responsabilidade do locatário pela devolução do imóvel e sua consequente obrigação de indenizar o locador pelos alegados danos e modificações.

4.
1. Da Obrigação Contratual e Legal de Restituir o Imóvel e Reparar Danos:

As obrigações do locatário estão expressamente previstas no contrato de locação e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

O contrato primitivo de locação (fls. 26/31 – Autos Originários) estabeleceu, na
cláusula primeira
, que o imóvel foi entregue ao locatário “em perfeito estado de funcionamento, segurança, conservação, higiene e limpeza”. A
cláusula quinta
reiterava o compromisso do locatário em “manter o imóvel em perfeitas condições de funcionamento, segurança, conservação, higiene e limpeza, bem como nessas condições, devolvê-lo ao término da locação”.

Crucialmente, a
cláusula sexta
, tanto do contrato primitivo (fls. 26/31 – Autos Originários) quanto do novo contrato de 2010 (fls. 32/35 – Autos Originários), atribuiu ao locatário a “exclusiva responsabilidade pelos encargos e ônus, decorrentes do mau uso do imóvel, bem como pelas perdas e danos causadas ao imóvel e a terceiros, por ação ou omissão, dolo, negligência, imprudência ou imperícia, sua ou de prepostos seus”.

A Lei do Inquilinato corrobora essa responsabilidade. O
art. 23, inciso III
, da Lei nº 8.245/91, dispõe que “
O locatário é obrigado a: [...] restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
”. O
inciso V
do mesmo artigo impõe ao locatário o dever de “
realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos
”.

Inclusive, este e. Tribunal de Justiça já adotou este entendimento em situação similar:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL NO ESTADO EM QUE FOI RECEBIDO . DECLARAÇÃO EXPRESSA DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES PERFEITAS. TERMO DE VISTORIA PRESCINDÍVEL. EXISTÊNCIA DE DANOS. DEVER DE REPARAÇÃO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O laudo de vistoria é elemento prescindível para demonstração do bom estado do imóvel locado, de maneira que sua ausência não é óbice para reivindicar o pagamento das avarias ocasionadas pelo locador. Precedentes TJES . 2.
Os incisos III e V, do art. 23 da Lei nº 8.245/91, estabelecem que o locatário é obrigado a restituir o imóvel nas mesmas condições em que recebeu .
3.
No momento da assinatura da avença, o Apelante declarou, de forma expressa, que recebeu o imóvel em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento
,
sendo seu dever devolvê-lo no mesmo estado ao fim do contrato de locação
. 4. As fotografias dão suporte à análise do pedido de reparação dos danos ocorridos no imóvel, visto que a falta de vistoria, inicial ou final, não impede o exame da pretensão de pagamento pelas avarias, em razão da viabilidade de comprovação dos prejuízos ocasionados no imóvel locado . 5. Recurso conhecido e desprovido.(TJ-ES - AC: 00371652020178080024, Relator.: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 31/01/2022, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2022).

4.2
. Da Modificação da Configuração do Imóvel e o
Venire Contra Factum Proprium
:

No tocante à causa de pedir de modificação/desfiguração da
configuração original
do imóvel, sem prévia anuência escrita do locador, o art. 23, inciso VI, da Lei nº 8.245/91 exige “consentimento prévio e por escrito do locador” para tais alterações. Tal autorização não foi apresentada nos autos.

Contudo, como pontuado na r. sentença e na própria defesa do apelado, o imóvel, embora com características residenciais nos pavimentos superiores (Certidão Detalhada nº 072/1990 - fls. 36/38 e prova testemunhal - fls. 188-190 – Autos Originários), foi locado especificamente para a instalação e funcionamento do Fórum de Cariacica/ES. É realmente razoável inferir que o locador, ao celebrar o contrato com essa finalidade específica, tinha conhecimento da necessidade de adaptações para o uso público e forense.

A prolongada inércia do locador por quase 21 anos em relação a essas modificações estruturais que permitiram o uso do imóvel pelo TJES, sem qualquer oposição formal ou exercício do direito de rescisão contratual (que era previsto na cláusula terceira para o caso de modificações), enquanto continuava a receber os aluguéis, configura um comportamento que se choca com a pretensão de exigir o retorno ao
status quo ante
original da
configuração
do imóvel.

A aplicação do princípio do
venire contra factum proprium
(vedação ao comportamento contraditório) mostra-se pertinente neste aspecto. O locador se beneficiou do contrato durante um período substancial, recebendo aluguéis por um imóvel adaptado às necessidades do locatário, o que poderia gerar a legítima expectativa de que as modificações estruturais para o fim público estavam alinhadas com o propósito da locação. Exigir o retorno à configuração
original
do imóvel, após mais de duas décadas de locação com essas adaptações, sem ter se oposto formalmente a elas no momento oportuno, soa contraditório e desleal.

Contudo, ressalte-se que
essa vedação se aplica especificamente às
modificações estruturais inerentes à adaptação para o uso público
e que foram tacitamente consentidas pelo
l
ocador
. Ela não se estende aos danos resultantes de mau uso ou depreciação excessiva, que serão analisados a seguir.

4.
3. Da Destruição e Danos ao Imóvel: Prova e Responsabilidade:

Independentemente da questão da modificação da estrutura para fins de uso, a obrigação de restituição do imóvel em “perfeito estado de funcionamento, segurança, conservação, higiene e limpeza”, e a responsabilidade por “perdas e danos” decorrentes do mau uso, são cláusulas contratuais e legais que devem ser rigorosamente observadas e que se distinguem das modificações.

A prova documental, especialmente as fotografias anexadas aos autos (fls. 45/59 – Autos Originários), é contundente em demonstrar a situação de depreciação e destruição do imóvel ao término da locação. Elas revelam danos estruturais e de conservação que excedem em muito o “uso normal” do imóvel, tais como: pisos quebrados, infiltrações, vidros quebrados, forro do teto danificado, paredes com aberturas, banheiros totalmente destruídos, escadas danificadas, e falta de conservação e pintura.

A alegação do locatário de que não há prova idônea do estado inicial do imóvel é refutada pelas provas dos autos. A
Certidão Detalhada nº 072/1990 da Prefeitura Municipal de Cariacica
(fls. 36/38 – Autos Originários), expedida em 26/04/1990, poucos meses antes do início da locação em 12/09/1990, descreve detalhadamente a constituição original do imóvel, incluindo seus compartimentos e pisos.

A
prova testemunhal
produzida em juízo é categórica em corroborar as informações contidas na referida certidão, atestando que o imóvel estava em “ótimas condições” e “novo” no início da locação. Os depoimentos de Braz de Souza Almeida, Maria Neli de Souza Silva e Palmira Soares Fernandes (fls. 224/226 – Autos Originários) são uníssonos em descrever a estrutura do imóvel antes da locação, confirmando a existência de 8 apartamentos nos pavimentos superiores, com seus respectivos cômodos e acabamentos (pisos de taco e cerâmica).

Portanto, resta demonstrado o estado do imóvel no início da locação e, por comparação com as fotografias da entrega, a ocorrência de danos que excedem o uso normal. A falta de vistoria inicial e/ou final não afasta o dever de reparação quando há outros meios de prova, como declarações contratuais e fotografias, que atestam a existência de danos.

O orçamento de R$ 258.146,87, elaborado pelo próprio engenheiro do TJES, Dr. Wagner Oliveira Marques, em julho de 2010, detalha os serviços necessários para atender à demanda de reparos. A recusa do TJES em realizar esses reparos, sob o argumento de que o locador não comprovou o estado original do imóvel, não se sustenta ante a prova robusta produzida nos autos. O fato de o locatário ter optado por um orçamento menor (R$ 82.787,23) para “pintura geral e limpeza” não o exime da responsabilidade pelos danos mais extensos comprovados.

5. DISPOSITIVO

Diante do exposto, e em perfeita sintonia com a análise jurídica e as provas produzidas, voto no sentido de
CONHECER
o recurso de Apelação Cível e
DAR-LHE PROVIMENTO
para:

ANULAR A SENTENÇA

recorrida, por se tratar de decisão
extra petita
e
citra petita
, e, com fulcro no art. 1.013, § 3º, inciso II, do Código de Processo Civil, prosseguir ao julgamento do mérito;

JULGAR PROCEDENTE
o pedido autoral, para
CONDENAR
o
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
a pagar a
DALTON PIZZOL
a quantia de
R$ 258.146,87 (duzentos e cinquenta e oito mil, cento e quarenta e seis reais e oitenta e sete centavos)
, valor correspondente ao orçamento apresentado em julho de 2010 pela Diretoria Judiciária de Zeladoria e Manutenção do TJES para a reparação dos danos do imóvel;

Determinar que o valor da condenação seja acrescido de
correção monetária
a incidir a partir da data do orçamento (julho de 2010), aplicando-se o Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E) ou índice oficial que o suceda, conforme entendimento vinculante firmado pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 810 da Repercussão Geral, RE 870.947/SE) e pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 905 dos Recursos Repetitivos, REsp 1.492.221/PR);

Em razão da conclusão anunciada,
inverto os ônus sucumbenciais
para condenar o Estado do Espírito Santo ao pagamento das custas processuais adiantadas pelo autor, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação;

É como voto.

Vitória, ES.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)