Tribunal: TJES
Processo: 5019619-89.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-18

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DESOCUPAÇÃO COMPULSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. POSSE DE TERCEIROS RECONHECIDA EM JUÍZO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida na fase de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual que determinou a desocupação compulsória, no prazo de cinco dias, de imóvel rural com área de 200.000,00 m2, situado em Guarapari/ES. O agravante alega: I) adimplemento substancial do contrato, com pagamento superior ao valor ajustado; II) existência de terceiros com posse mansa e pacífica reconhecida judicialmente sobre parte do imóvel; III) dificuldades econômicas provocadas pela pandemia de COVID-19; IV) risco de perda de benfeitorias com a desocupação forçada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) verificar se houve adimplemento substancial que justifique a suspensão da ordem de desocupação do imóvel; (II) avaliar se a decisão agravada desconsiderou o direito de terceiros com posse reconhecida judicialmente sobre parte da área.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O pagamento de R$ 224.725,00 após a homologação do acordo judicial revela indício de adimplemento substancial, sendo desproporcional a perda integral do bem em razão de eventual saldo devedor, devendo-se aplicar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A ordem de desocupação viola cláusula expressa do acordo judicial que reconheceu a posse de terceiros sobre parte do imóvel e impôs ao agravante a obrigação de lhes outorgar escritura, tornando indevida sua inclusão na medida liminar.

A análise do saldo devedor remanescente e da titularidade das posses deve preceder eventual retomada do imóvel, sob pena de causar prejuízos irreparáveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A existência de pagamentos substanciais após acordo homologado judicialmente pode caracterizar adimplemento substancial, impedindo a desocupação compulsória do imóvel.

Não se pode ordenar a desocupação de área cuja posse de terceiros foi reconhecida judicialmente, devendo-se respeitar os limites do título executivo.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1015, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: Não mencionada expressamente no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019619-89.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: KLEBER MARCOS KLEIN

AGRAVADO: LUIZ AMERICO ZAMPROGNO e outros

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DESOCUPAÇÃO COMPULSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. POSSE DE TERCEIROS RECONHECIDA EM JUÍZO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida na fase de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual que determinou a desocupação compulsória, no prazo de cinco dias, de imóvel rural com área de 200.000,00 m2, situado em Guarapari/ES. O agravante alega: I) adimplemento substancial do contrato, com pagamento superior ao valor ajustado; II) existência de terceiros com posse mansa e pacífica reconhecida judicialmente sobre parte do imóvel; III) dificuldades econômicas provocadas pela pandemia de COVID-19; IV) risco de perda de benfeitorias com a desocupação forçada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) verificar se houve adimplemento substancial que justifique a suspensão da ordem de desocupação do imóvel; (II) avaliar se a decisão agravada desconsiderou o direito de terceiros com posse reconhecida judicialmente sobre parte da área.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O pagamento de R$ 224.725,00 após a homologação do acordo judicial revela indício de adimplemento substancial, sendo desproporcional a perda integral do bem em razão de eventual saldo devedor, devendo-se aplicar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A ordem de desocupação viola cláusula expressa do acordo judicial que reconheceu a posse de terceiros sobre parte do imóvel e impôs ao agravante a obrigação de lhes outorgar escritura, tornando indevida sua inclusão na medida liminar.

A análise do saldo devedor remanescente e da titularidade das posses deve preceder eventual retomada do imóvel, sob pena de causar prejuízos irreparáveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A existência de pagamentos substanciais após acordo homologado judicialmente pode caracterizar adimplemento substancial, impedindo a desocupação compulsória do imóvel.

Não se pode ordenar a desocupação de área cuja posse de terceiros foi reconhecida judicialmente, devendo-se respeitar os limites do título executivo.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1015, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: Não mencionada expressamente no voto.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5019619-89.2024.8.08.0000.

AGRAVANTE: KLEBER MARCOS KLEIN.

AGRAVADOS: LUIZ AMÉRICO ZAMPROGNO E TÂNIA MARIA DE PAIVA ZAMPROGNO.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Insurgiu-se o agravante contra respeitável decisão proferida nos autos d
a ação de rescisão contratual em fase de cumprimento de sentença
ajuizada contra ele
pelos agravados
que
determinou a desocupação compulsória,
em 5 (cinco) dias,
“da área representada pelo imóvel rural medindo 200.000,00 metros quadrados, situado no lugar denominado ‘solidão’, em Todos os Santos, Guarapari/ES, objeto do contrato de fls. 15/22.”

Nas razões do recurso o agravante sustentou, em síntese, que 1) “já efetuou pagamentos superiores ao valor ajustado inicialmente no contrato de compra e venda. Tal circunstância demonstra o cumprimento substancial da obrigação, evidenciando que a decisão agravada desconsidera a boa-fé e os atos praticados pelo Agravante em prol do cumprimento do contrato”; 2) “
c
onforme reconhecido em ata de audiência (id. 55880571), terceiros (ADELSON e CARLOS PUZIOL) exercem posse mansa e pacífica sobre parte do imóvel por mais de oito anos, fato reconhecido pelo próprio Agravado em acordo judicial. A desocupação do imóvel sem a devida averiguação destas posses pode gerar prejuízos irreparáveis e dar ensejo a litígios intermináveis”; 3) “foi impossibilitado de cumprir integralmente o contrato em razão de dificuldades advindas da pandemia de COVID-19, que causaram severas restrições às atividades econômicas e sociais, impossibilitando a continuidade regular dos pagamentos vencidos naquela época, ocasionando a aplicação de multas extremamente severas e desarazoadas”;
e 4) “a desocupação compulsória poderá acarretar a
destruição ou perda de benfeitorias realizadas no imóvel”.

Nas c
ontrarrazões os agravados arguiram preliminar de não conhecimento do recurso pelo não cabimento e, quanto ao mérito pugnaram pelo desprovimento.

N
ão há falar em inadmissibilidade do recurso uma vez que a decisão foi proferida em sede de cumprimento de sentença e nos termos do artigo 1015, parágrafo único, “também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.”

Após acordo judicial homologado em 2019, o agravante realizou depósitos significativos na fase de cumprimento de sentença, totalizando a quantia de R$224.725,00. Embora os Agravados argumentem que esse valor se deve à aplicação de multas e juros decorrentes do inadimplemento, o montante pago não pode ser desconsiderado na análise da proporcionalidade da medida de retomada do bem. A aplicação da teoria do adimplemento substancial visa preservar o contrato quando o descumprimento atinge patamar irrisório ou é desproporcional à perda da totalidade do bem, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. A discussão sobre a quantia paga e o saldo devedor restante é relevante e deve ser sopesada antes de se autorizar a retomada do imóvel.

Ademais, a ordem de desocupação compulsória, ignorou o direito de posse de terceiros. A Cláusula 11 do acordo judicial de 2019, que serviu de título executivo, expressamente reconheceu a posse de
terceiros
sobre parte da área, e estabeleceu a obrigação do
a
gravante de lhes outorgar a escritura. A decisão que determina a desocupação do imóvel por qualquer pessoa que esteja na posse dele (conforme o relatório da decisão liminar) alcança, de maneira indevida, terceiros cujo direito de posse foi ressalvado e reconhecido em Juízo.

Posto isso,

dou
parcial
provimento ao recurso para suspender a ordem de desocupação até que seja apurado o montante efetivamente devido após compensados os valores pagos depois do acordo
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.