Tribunal: TJES
Processo: 0021134-42.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão julgador: EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Apelação cível interposta por empresas do ramo imobiliário contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por adquirentes de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão por culpa das rés em razão de atraso na entrega, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos, à inversão da cláusula penal de 10% e ao pagamento de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
Há três questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva de empresa que não figura formalmente no contrato, à luz da teoria da aparência e da cadeia de consumo; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel configura mero inadimplemento contratual ou enseja danos morais indenizáveis; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor das fornecedoras e a adequação do seu percentual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A legitimidade passiva é reconhecida quando evidenciada a atuação conjunta das empresas na cadeia de fornecimento, aplicando-se a teoria da aparência e a responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.
4.
O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel, com frustração da legítima expectativa do consumidor, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.
5.
A comprovação do atraso e a ausência de perspectiva de cumprimento da obrigação evidenciam a culpa das fornecedoras pela rescisão contratual.
6.
O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 5.000,00 para cada autor atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, além de possuir caráter pedagógico.
7.
A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, conforme entendimento do STJ (Tema 971), a fim de restabelecer o equilíbrio contratual.
8.
O percentual de 10% fixado a título de cláusula penal mostra-se adequado e proporcional, não comportando redução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
: 1. Empresas que integram a cadeia de fornecimento respondem solidariamente com base na teoria da aparência, ainda que não figurem formalmente no contrato. 2. O atraso relevante na entrega de imóvel configura dano moral quando frustra a legítima expectativa do consumidor. 3. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor para equilibrar a relação contratual. 4. A indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, art. 475; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.958.658/MG, Rel. Min. Og Fernandes, DJe 29/06/2022; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017; STJ, REsp 1.997.300/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 06/09/2022; TJES, Apelação 48120267785, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 10/04/2017.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021134-42.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: LUCIANO OLINTO DE LIMA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Apelação cível interposta por empresas do ramo imobiliário contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por adquirentes de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão por culpa das rés em razão de atraso na entrega, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos, à inversão da cláusula penal de 10% e ao pagamento de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
Há três questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva de empresa que não figura formalmente no contrato, à luz da teoria da aparência e da cadeia de consumo; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel configura mero inadimplemento contratual ou enseja danos morais indenizáveis; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor das fornecedoras e a adequação do seu percentual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A legitimidade passiva é reconhecida quando evidenciada a atuação conjunta das empresas na cadeia de fornecimento, aplicando-se a teoria da aparência e a responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.
4.
O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel, com frustração da legítima expectativa do consumidor, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.
5.
A comprovação do atraso e a ausência de perspectiva de cumprimento da obrigação evidenciam a culpa das fornecedoras pela rescisão contratual.
6.
O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 5.000,00 para cada autor atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, além de possuir caráter pedagógico.
7.
A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, conforme entendimento do STJ (Tema 971), a fim de restabelecer o equilíbrio contratual.
8.
O percentual de 10% fixado a título de cláusula penal mostra-se adequado e proporcional, não comportando redução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
: 1. Empresas que integram a cadeia de fornecimento respondem solidariamente com base na teoria da aparência, ainda que não figurem formalmente no contrato. 2. O atraso relevante na entrega de imóvel configura dano moral quando frustra a legítima expectativa do consumidor. 3. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor para equilibrar a relação contratual. 4. A indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, art. 475; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.958.658/MG, Rel. Min. Og Fernandes, DJe 29/06/2022; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017; STJ, REsp 1.997.300/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 06/09/2022; TJES, Apelação 48120267785, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 10/04/2017.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0021134-42.2020.8.08.0048

AP
ELANTES
:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRO

A
PELADOS
:
LUCIANO OLINTO DE LIMA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
em face da r. sentença (ID 19336921) que, nos autos da ação de rescisão contratual movida por
LUCIANO OLINTO DE LIMA
e
PATRICIA NASCIMENTO RAUTA RAMOS DE LIMA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato por culpa das rés, em razão do atraso na entrega, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos (R$ 73.902,18), à inversão da multa rescisória de 10% e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Em suas razões recursais (evento 19336927), as apelantes alegam, em síntese: (i) a ilegitimidade passiva da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A, sob o argumento de que não figurou no contrato; (ii) que o atraso configura mero inadimplemento contratual, sendo indevida a indenização por danos morais; e (iii) a impossibilidade de inversão da cláusula penal ou a necessidade de sua redução proporcional.

Contrarrazões apresentadas pelos apelados (evento 19336930), pugnando pela manutenção integral do julgado e majoração dos honorários sucumbenciais.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do mérito como segue.

Registro, de plano, que a caracterização dos danos morais reclama a ocorrência de efetiva lesão ao patrimônio humano insuscetível de valoração econômica, traduzido naqueles valores relativos à honra, paz, tranquilidade de espírito, reputação, entre outros.

No caso em análise, as apelantes afirmam que o mero descumprimento da avença não é capaz de ensejar a indenização pretendida. Ocorre que a situação fática delineada nos autos extrapola o aborrecimento cotidiano. Após a devida instrução processual, restou suficientemente comprovado nos autos o fato de que os autores investiram recursos vultuosos na compra do imóvel e viram frustrada a legítima expectativa de entrega no prazo fixado entre as partes (maio de 2018), mesmo se considerado o período de tolerância. Relevante ressaltar que o atraso na entrega é fato incontroverso, sequer questionado pela parte apelante em sede recursal.

Como se não bastasse, a notificação extrajudicial colacionada aos autos às fls. 140 do arquivo digitalizado revela que a parte autora, ora apelada, foi cobrada pelo inadimplemento das parcelas após o ajuizamento da ação judicial, em razão de aparente cessão de crédito à instituição bancária estranha à lide. Ao que se verifica, a cobrança se deu em julho de 2021, quando há muito ultrapassado o prazo de entrega do imóvel, sem que a obrigação das apelantes fosse cumprida. Nesse contexto, o atraso substancial e a ausência de perspectiva de entrega de loteamento vendido como urbanizado caracterizam dano de ordem extrapatrimonial. No mesmo sentido:

CIVIL PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL EFEITOS EX NUNC – RESCISÃO CONTRATUAL PERFECTIBILIZADA COM JURIDICIDADE ESCORREITA RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS FIXADA NA SENTENÇA – TAXA DE CORRETAGEM LEGALIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL RECONHECIDO COM JURIDICIDADE ATO ILEGAL PRATICADO PELA DEMANDADA DANOS MATERIAS REGULARMENTE RECONHECIDOS – DANOS MORAIS DEVIDOS – RECURSOS DA AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO RECURSO DA DEMANDADA DESPROVIDO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. [...]
5. A entrega do imóvel em questão fora injustificadamente postergada, causando um atraso de quase 2 (dois) anos, o que ultrapassa o mero aborrecimento, exsurgindo o direito à indenização pelo dano moral sofrido. Precedentes
[...]. (TJES, Classe: Apelação, 48120267785, Relator: Robson Luiz Albanez, Órgão julgador: Quarta Câmara Cível, Data de Julgamento: 10/04/2017, Data da Publicação no Diário: 19/04/2017). Danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 035120264318, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/01/2023, Data da Publicação no Diário: 08/02/2023).

No tocante ao
quantum
indenizatório, ressalto que, a despeito de não ter sido expressamente requerida pela empresa apelante a redução do valor arbitrado pelo juízo
a quo
, é possível extrair tal pretensão do pedido de improcedência da verba indenizatória. Nesse sentido, o c. STJ já se manifestou ao afirmar “
estar contemplado no pedido de improcedência total da ação a pretensão de redução de danos, que deve ser lida à luz das circunstâncias fáticas e processuais que lhe deram ensejo
” (STJ; AgInt-REsp 1.958.658; Proc. 2021/0284802-1; MG; Rel. Min. Og Fernandes; DJE 29/06/2022).

Isso posto, reputo que o valor de R$ 5.000,00 (dez mil reais) se mostra razoável e adequado ao caso concreto, levando-se em conta a dimensão do dano e o caráter pedagógico da verba, razão pela qual entendo que a r. sentença não merece reforma quanto a este ponto. Observo que a referida fixação encontra respaldo na jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça, que em casos análogos assim decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRAZO PARA ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INICIAL INDETERMINADO PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS O ATRASO – TAXA SATI – ABUSIVIDADE – DANOS MORAIS – VALOR REDUZIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]. 8- O quantum indenizatório fixado na r. sentença em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) se encontra acima do valor adotado pela Jurisprudência em casos semelhantes.
9- Considerando os parâmetros estabelecidos para a fixação da indenização por dano moral e em atenção às peculiaridades do caso concreto, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por Apelado – totalizando R$10.000,00 (dez mil reais) –, se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor.
10- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES; AC 0004152-55.2017.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Data: 22/05/2023).

EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO COM RESSARCIMENTO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓEL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. I. RECURSO INTERPOSTO POR DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. MÉRITO. DANOS MATERIAIS. TAXA DE ARMAZENAMENTO. COMPROVAÇÃO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE VALOR DESPENDIDO COM ALUGUEL. COMPROVAÇÃO ATRAVÉS DE CONTRATO DE ALUGUEL ACOSTADO AOS AUTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. II. RECURSO INTERPOSTO POR GILBERTO GUILHERME DA SILVA, RAQUEL DE OLIVEIRA SILVA E RODRIGO DE OLIVEIRA SILVA. ILEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE CORRETAGEM NÃO VERIFICADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE NA HIPÓTESE. MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA [...]
II.VIII. A quantia atribuída na Sentença recorrida não se revela adequada para compensar os Recorrentes pelos danos extrapatrimoniais experimentados, eis que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) restou fixado sem individualização, ou seja, deveria ser rateado entre os três demandantes, sendo proporcional e razoável majorar o montante compensatório a este título, a fim de atribuir a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Recorrente.
II.IX. Restou aferido que dos 07 (sete) pedidos substanciais deduzidos na Petição Inicial, restaram os Autores sucumbentes em apenas 02 (dois), revelando-se necessária a reforma da Sentença para redistribuição dos ônus sucumbenciais que deverão ser arcados pelos Autores na proporção de 2/7 (dois sete avos) e pela demandada na proporção de 5/7 (cinco sete avos) das verbas sucumbenciais. II.X. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0009551-36.2015.8.08.0048, Relator: Ana Claudia Rodrigues de Faria, Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 22/03/2023).

APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DE PENA CONVENCIONAL. NÃO COMPROVADA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL. RAZOÁVEL. INADIMPLÊNCIA DO VENDEDOR CESSA COM A ENTREGA DAS CHAVES. ATRASO DA CONSTRUTORA VERIFICADO. APLICAÇÃO DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL MAJORADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Não há nos autos prova de houve abatimento do saldo devedor referente ao título de pena convencional, ou mesmo, termo de quitação que comprovam que tais valores foram compensados do valor a ser pago pelo imóvel. 2. Com relação à indenização pelos aluguéis pagos, o c. STJ firmou o entendimento (Tema nº 970) no sentido de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). 3. A orientação adotada na sentença está sintonizada com a posição atual do STJ, segundo a qual "não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos" (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). 4. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves. (REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022.). 5. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024170043095, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 15/03/2022, Data da Publicação no Diário: 13/04/2022)”.
6. Com relação ao quantum indenizatório, tem-se por majorá-lo para o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos Requerentes, por não destoar dos ditames da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo necessário levar em consideração a natureza pedagógica da condenação e a capacidade econômica do ofensor, mostrando-se mais adequado para assegurar a justa reparação do prejuízo sem proporcionar enriquecimento sem causa.
7.Recursos conhecidos e parcialmente providos. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0047286-16.2013.8.08.0035, Relator: Marcos Valls Feu Rosa, Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível, Data: 03/02/2023).

Quanto a ilegitimidade passiva, as apelantes sustentam que a empresa Gran Viver não possui pertinência subjetiva para figurar no polo passivo, uma vez que o instrumento particular foi firmado exclusivamente com a Cidade Verde Serra Empreendimentos. Entretanto, tal tese não prospera.

A análise das provas documentais e a aplicação da Teoria da Aparência revelam que ambas as empresas atuam em regime de colaboração e compõem a mesma cadeia de fornecimento. Em consulta ao sítio eletrônico da Gran Viver, verifica-se que o empreendimento "Cidade Verde" é ostensivamente indicado como um de seus produtos, designado como "loteamento aberto com infraestrutura completa". Tal fato evidencia a participação direta da Gran Viver na fase de comercialização e concepção do projeto, atraindo a responsabilidade solidária prevista nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. Em casos análogos, não foi outro o entendimento adotado por este eg. TJES e pelo Tribunais Pátrios, como se observa a seguir:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO E PARALISAÇÃO DAS OBRAS. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. GRUPO ECONÔMICO. CULPA EXCLUSIVA DAS FORNECEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. Caso em exame. 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que em ação de resolução de contrato de compra e venda cumulada com indenização por danos materiais e morais declarou rescindido o pacto firmado entre as partes e condenou as rés solidariamente a (I) restituir integralmente os valores pagos pelos autores; e (II) pagar indenização por danos morais fixada em R$ 5.00000. II. Questão em discussão. 2. Há 4 questões em discussão: (I) definir a legitimidade passiva solidária do banco alienante e das loteadoras por meio da teoria da aparência; (II) estabelecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor frente à Lei nº 9.514/1997 e ao tema 1095 do STJ em casos de inexecução culposa das fornecedoras; (III) determinar a culpa pela rescisão contratual e o direito à restituição integral ou retenção de valores; e (IV) avaliar a caracterização de danos morais em virtude da frustração da entrega do imóvel e a adequação do valor arbitrado. III. Razões de decidir. 3. O banco réu atuou expressamente como vendedor/credor fiduciário alienando bem próprio e figurando como fornecedor direto tornando nula de pleno direito a cláusula que visa eximi-lo da responsabilidade pelo atraso nas obras. 4.
As loteadoras que participam ativamente da concepção e da comercialização do empreendimento integram a cadeia de consumo e compõem grupo econômico respondendo solidariamente perante o consumidor com base na teoria da aparência.
5. A rescisão contratual fundamentada na inexecução culposa das fornecedoras atrai a incidência da legislação consumerista e afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do tema 1095 do STJ cujas regras se restringem às hipóteses de inadimplemento do comprador fiduciante. 6. A ausência de prazo estipulado no contrato para a entrega do bem configura prática abusiva e aliada à comprovação de paralisação do empreendimento caracteriza a culpa exclusiva das fornecedoras pela resolução do negócio. 7. A culpa exclusiva das fornecedoras impõe a restituição integral das parcelas adimplidas pelos consumidores sendo incabível qualquer retenção de valores ou de arras conforme a inteligência da Súmula n. 543 do STJ. 8. A alienação de lote vendido como urbanizado que permanece em estado de abandono frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero aborrecimento configurando dano moral indenizável cujo valor de R$ 5.00000 mostra-se proporcional e adequado ao caráter pedagógico da medida. lV. Dispositivo e tese. 9. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária motivada por culpa exclusiva das fornecedoras afasta a incidência da Lei n. 9.514/1997 e do tema 1095 do STJ impondo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a restituição integral dos valores pagos nos termos da Súmula n. 543 do STJ. 2. Instituições financeiras e loteadoras que integram a cadeia de consumo e atuam conjuntamente na comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente à luz da teoria da aparência pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso ou da paralisação das obras. (TJES; ApCiv 5022505-82.2022.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira; Data 01/04/2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GRUPO ECONÔMICO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DO SÓCIO RETIRANTE. TEORIA DA APARÊNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta por heloisa helena de oliveira barros contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c indenização por danos morais e materiais/perdas e danos, ajuizada por thiago rabelo Pereira, pela qual julgou-se parcialmente procedentes os pedidos para (I) decretar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a empresa rbh construtora Ltda. ; (II) condenar solidariamente os réus à devolução das parcelas pagas, ao pagamento de multa contratual e à indenização por danos morais; (III) indeferir o pedido de lucros cessantes. A apelante alegou ilegitimidade passiva, inaplicabilidade do art. 1.032 do Código Civil, ausência de responsabilidade civil e inexistência de dano moral indenizável. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (I) definir se a apelante possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (II) estabelecer se é aplicável a responsabilidade do sócio retirante prevista no art. 1.032 do Código Civil; (III) determinar se estão presentes os pressupostos da responsabilidade civil da apelante; (IV) examinar a configuração de dano moral indenizável decorrente do inadimplemento contratual. III. Razões de decidir 3.
A legitimidade passiva deve ser aferida com base na teoria da asserção, segundo a qual basta a plausibilidade jurídica das alegações iniciais, sendo desnecessária, nesse momento processual, a demonstração probatória da responsabilidade. Constatada a vinculação da apelante à empresa integrante do grupo econômico apontado como responsável pelos danos, é cabível sua manutenção no polo passivo da demanda.
4. A responsabilidade do sócio retirante, prevista no art. 1.032 do Código Civil, é objetiva e subsiste pelo prazo de até dois anos após a averbação da alteração contratual, sendo desnecessária a prova de dolo, fraude ou benefício econômico, bastando que a obrigação tenha origem anterior à retirada da sociedade. 5. A sentença reconhece a existência de grupo econômico e a aplicação da teoria da aparência, diante da vinculação empresarial e da conduta reiterada de ocultação de bens e frustração de credores, configurando-se, portanto, a responsabilidade solidária da apelante, com base na atuação empresarial pretérita. 6. O inadimplemento contratual, consubstanciado na não entrega do imóvel adquirido em 2018 e na paralisação do empreendimento, constitui fato suficiente para a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, e gera dever de restituição dos valores pagos, conforme preceitua a Súmula nº 543 do STJ. 7. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel residencial compromete a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral indenizável, nos termos da jurisprudência consolidada. O valor arbitrado (R$ 7.000,00) revela-se proporcional, razoável e compatível com os critérios legais de compensação e prevenção. lV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A legitimidade passiva é verificada com base na teoria da asserção, sendo suficiente a plausibilidade das alegações constantes na petição inicial. 2. A responsabilidade do sócio retirante subsiste pelo prazo de dois anos após a averbação da alteração contratual, nos termos do art. 1.032 do Código Civil, independentemente de dolo ou fraude. 3. A configuração de grupo econômico e a aplicação da teoria da aparência autorizam a responsabilização solidária por inadimplemento contratual. 4. O inadimplemento essencial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com frustração do objeto contratual e paralisação do empreendim. (TJMG; APCV 5002194-60.2020.8.13.0223; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Claret de Moraes; Julg. 03/03/2026; DJEMG 09/03/2026)

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Aplicação das normas consumeristas. Competência territorial configurada. Domicílio do consumidor demonstrado.
Atraso na entrega do empreendimento. Culpa exclusiva das rés. Legitimidade passiva e responsabilidade solidária configuradas. Contrato que evidencia a formação de grupo econômico.
Pandemia que não caracteriza a ocorrência de caso fortuito. Parcial procedência. Inadimplemento evidenciado. Danos morais não configurados. Sucumbência recíproca. Honorários sucumbenciais fixados de acordo com a regra geral. Fixação por equidade que é subsidiária e somente tem lugar quando presentes os requisitos legais. Sentença mantida. Prequestionamento. Recursos desprovidos. (TJSP; Apelação Cível 1005713-51.2025.8.26.0037; Relator (a): Monte Serrat; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2026; Data de Registro: 27/02/2026) (TJSP; AC 1005713-51.2025.8.26.0037; Araraquara; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Monte Serrat; Julg. 27/02/2026)

Por fim, no que se refere a
cláusula penal
, verifica-se que o contrato firmado entre as partes previa, em sua Cláusula Décima Terceira, a incidência de multa rescisória apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Nesse contexto, o magistrado de piso agiu com acerto ao inverter a penalidade em favor dos apelados, em estrita observância ao entendimento consolidado pelo c. STJ no julgamento do
Tema Repetitivo 971
, do qual se extrai a possibilidade de tal inversão para restabelecer o equilíbrio contratual. Outrossim, o montante de 10% (dez por cento) fixado na sentença não merece redução, uma vez que se mostra razoável e proporcional à natureza do negócio e à gravidade do inadimplemento das vendedoras, devendo ser mantido conforme pactuado originalmente para a situação inversa.

Firme a tais considerações,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

EDNALVA DA PENHA BINDA

Desembargadora Substituta

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 15/06/2026 - 19/06/2026:

Acompanho o E. Relator.