Tribunal: TJES
Processo: 0001083-39.2020.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. ALEGADA OMISSÃO QUANTO A PRECEDENTE DO STJ. DISTINGUISHING EXPRESSAMENTE REALIZADO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as rés a restituírem 90% dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 10% em seu favor. As embargantes sustentam omissão quanto ao enfrentamento do precedente da Segunda Seção do STJ (REsp nº 1.723.519/SP), que admitiria retenção de 25% em casos de resolução contratual anterior à Lei nº 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão por não aplicar o precedente do STJ que admite retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e somente são cabíveis nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não servindo como meio de rediscussão do mérito da decisão.

O acórdão embargado enfrentou expressamente a controvérsia relativa ao percentual de retenção, reconhecendo que o precedente do STJ estabelece parâmetro máximo de razoabilidade para evitar abusividade contra o comprador, e não piso obrigatório a ser aplicado independentemente do conteúdo contratual.

A cláusula contratual que estipula retenção de 10% dos valores pagos foi considerada válida e não abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor, inexistindo fundamento para sua majoração judicial para 25%.

O julgado realizou distinguishing em relação ao precedente invocado, ao reconhecer que a orientação do STJ não impede a aplicação de cláusula contratual mais favorável ao consumidor.

A pretensão das embargantes revela mero inconformismo com a conclusão adotada pelo colegiado, o que não configura vício sanável por embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

O precedente do STJ que admite retenção de até 25% dos valores pagos em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel estabelece parâmetro máximo de razoabilidade, não impedindo a aplicação de cláusula contratual que fixe percentual menor quando não configurada abusividade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; CPC, art. 489, §1º, VI; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CF/1988, art. 5º, XXXII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, EDcl no AgInt no REsp nº 1.560.919/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 24.04.2018, DJe 04.06.2018; STJ, EDcl-AgRg-HC nº 616.152/PR, Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, j. 23.02.2021, DJe 01.03.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001083-39.2020.8.08.0006
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ELCIMAR FERNANDES PINTO e outros
APELADO: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros (3)
RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. ALEGADA OMISSÃO QUANTO A PRECEDENTE DO STJ. DISTINGUISHING EXPRESSAMENTE REALIZADO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as rés a restituírem 90% dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 10% em seu favor. As embargantes sustentam omissão quanto ao enfrentamento do precedente da Segunda Seção do STJ (REsp nº 1.723.519/SP), que admitiria retenção de 25% em casos de resolução contratual anterior à Lei nº 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão por não aplicar o precedente do STJ que admite retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e somente são cabíveis nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não servindo como meio de rediscussão do mérito da decisão.

O acórdão embargado enfrentou expressamente a controvérsia relativa ao percentual de retenção, reconhecendo que o precedente do STJ estabelece parâmetro máximo de razoabilidade para evitar abusividade contra o comprador, e não piso obrigatório a ser aplicado independentemente do conteúdo contratual.

A cláusula contratual que estipula retenção de 10% dos valores pagos foi considerada válida e não abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor, inexistindo fundamento para sua majoração judicial para 25%.

O julgado realizou distinguishing em relação ao precedente invocado, ao reconhecer que a orientação do STJ não impede a aplicação de cláusula contratual mais favorável ao consumidor.

A pretensão das embargantes revela mero inconformismo com a conclusão adotada pelo colegiado, o que não configura vício sanável por embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

O precedente do STJ que admite retenção de até 25% dos valores pagos em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel estabelece parâmetro máximo de razoabilidade, não impedindo a aplicação de cláusula contratual que fixe percentual menor quando não configurada abusividade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; CPC, art. 489, §1º, VI; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CF/1988, art. 5º, XXXII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, EDcl no AgInt no REsp nº 1.560.919/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 24.04.2018, DJe 04.06.2018; STJ, EDcl-AgRg-HC nº 616.152/PR, Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, j. 23.02.2021, DJe 01.03.2021.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e nao acolher os Embargos de Declaracao, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
APELAÇÃO CÍVEL N. 0001083-39.2020.8.08.0006

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: ELCIMAR FERNANDES PINTO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Cuida-se de embargos de declaração opostos por
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e
VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
, com vistas ao saneamento de suposta
omissão
no acórdão que, ao negar provimento ao recurso de apelação interposto, manteve integralmente a sentença que determinou a restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de apenas 10% em favor das vendedoras.

Em suas razões recursais, as embargantes apontam vício de fundamentação no julgado, aduzindo que o colegiado deixou de enfrentar o entendimento consolidado da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.723.519/SP). Sustentam que, em se tratando de rescisão de contrato de promessa de compra e venda firmado antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento). Argumentam, nesse sentido, a ocorrência de violação ao art. 489, §1º, VI, do CPC, uma vez que o acórdão teria deixado de seguir precedente invocado sem demonstrar a existência de
distinguishing
ou superação do entendimento.

Contrarrazões aos embargos apresentadas por
ELCIMAR FERNANDES PINTO
, manifestando-se pelo desprovimento do recurso sob o argumento de que a decisão enfrentou as teses relevantes e que as embargantes pretendem apenas a rediscussão de matéria já decidida, o que é vedado na via aclaratória.

Pois bem.

Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil (CPC), é cabível a oposição de embargos de declaração em face das decisões judiciais nas quais for observada obscuridade, omissão, contradição ou erro material.

Trata-se, portanto, de recurso de fundamentação vinculada, de sorte que a mera irresignação da parte embargante não se revela suficiente para ensejar o acolhimento dos aclaratórios.

Tecidas tais elucidações, registro que, após analisar com acuidade os embargos opostos,
concluí ser o caso de negar-lhes provimento, senão vejamos.

De saída, nota-se que a leitura da ementa do acórdão objurgado é suficiente para demonstrar a clareza no entendimento adotado por este Colegiado acerca da lide posta. Confira-se:

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato nº 3519, reconhecer a abusividade das cláusulas 63, "b", e 64, e condenar solidariamente as rés a restituírem, em parcela única, 90% dos valores pagos pelo autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do STJ, ou se deve prevalecer a retenção de 10% prevista contratualmente; e (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O percentual de retenção contratualmente estabelecido em 10% não se revela abusivo à luz do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual não há fundamento para majorar tal percentual para 25%, ainda que o comprador tenha dado causa à rescisão.

4. A jurisprudência do STJ e do TJES firmou entendimento de que, em hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, e não da data do ajuizamento da ação, afastando-se a aplicação da Lei nº 6.899/1981 para evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador anterior à Lei n. 13.786, é válida a cláusula penal que expressamente estipula retenção de 10% dos valores pagos, desde que não se revele abusiva.

2. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, afastando-se a aplicação da Lei nº 6.899/1981 para evitar enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CPC, art. 373, II; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.794.897/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 01.10.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 2153840/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 15.12.2022; TJES, Apelação Cível nº 0011809-24.2016.8.08.0035, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 23.03.2023; TJES, Apelação Cível nº 0017194-50.2016.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 17.12.2024.

Pormenorizando, a leitura da ementa e do voto condutor do acórdão objurgado revela, com clareza, o entendimento adotado por este Colegiado: embora o STJ aponte os 25% como um parâmetro-base aceitável para evitar abusividades contra o comprador, não há óbice para que o contrato preveja percentual menor (10%).

Ainda, restou expressamente consignado no voto que, se a porcentagem prevista no instrumento contratual não se mostra abusiva, não poderia o Judiciário modificar a referida cláusula para aumentar o percentual a ser retido pelas promitentes vendedoras, privilegiando a autonomia da vontade e a proteção do consumidor. O acórdão realizou o devido
distinguishing
ao pontuar que o precedente do STJ visa estabelecer um limite máximo de retenção razoável, e não um piso obrigatório que anule cláusulas contratuais mais benéficas ao adquirente.

A pretensão da embargante, portanto, não visa sanar um vício de clareza ou integração, mas sim rediscutir o próprio mérito do que foi decidido e a interpretação dada aos precedentes da Corte Superior, o que é manifestamente incabível por esta via recursal. Nesta toada, não há que se falar em vício no caso, tendo em vista que esta Egrégia Segunda Câmara Cível dirimiu de forma detalhada todas as questões pertinentes ao litígio.

Dessarte, em que pese o esforço argumentativo da parte embargante em tentar caracterizar a existência de vício que potencialmente autorizaria o aperfeiçoamento do provimento hostilizado, percebe-se que o cerne da irresignação cinge-se ao mero inconformismo para com o resultado do julgamento; o que não é possível pela via dos aclaratórios, como já decidido pelo Tribunal da Cidadania:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC/2015. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme dispõe o art. 1.022, incisos I, II e III, do CPC/2015. 2.
No caso concreto, não se constata o vício alegado pela parte embargante, que busca rediscutir matéria devidamente examinada e rejeitada pela decisão embargada, o que é inviável no âmbito do recurso declaratório
. 3. Embargos de declaração rejeitados (STJ, EDcl no AgInt no REsp n.º 1560919/SC, Relator p/ Acórdão: Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, J 24/04/2018, DJ 04/06/2018)

Outrossim, imperioso ressaltar que, consoante entendimento pacífico do STJ, não existe obrigatoriedade do julgador enfrentar todas as teses aduzidas pelas partes, bastando a apresentação de fundamentação suficiente para solução da lide, conforme se deu na espécie.

[...] 1. Os embargos de declaração somente se prestam a corrigir
error in procedendo
e possuem fundamentação vinculada, dessa forma, para seu cabimento, imprescindível a demonstração de que a decisão embargada se mostrou obscura, contraditória ou omissa, conforme disciplinam tanto o art. 535 do Código de Processo Civil/1.973, quanto o art. 1.022 do novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).Portanto, a mera irresignação com o resultado de julgamento, visando, assim, a reversão do julgado, não tem o condão de viabilizar a oposição dos aclaratórios.
2. O magistrado deve apresentar as razões que o levaram a decidir desta ou daquela maneira, apontando fatos, provas, jurisprudência, aspectos inerentes ao tema e a legislação que entender aplicável ao caso. Porém não está obrigado a se pronunciar, ponto a ponto, sobre todas as teses elencadas pelas partes, desde que haja encontrado razões suficientes para decidir
(ut, AGRG nos EDCL no AREsp n. 1.127.961/SP, Rel. Ministro Sebastião REIS Júnior, Sexta Turma, DJe 8/3/2018). [...] (STJ; EDcl-AgRg-HC 616.152; Proc. 2020/0254731-1; PR; Quinta Turma; Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca; Julg. 23/02/2021; DJE 01/03/2021)

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos embargos de declaração opostos por
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e
VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e, no mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo inalterado o acórdão embargado.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.