Tribunal: TJES
Processo: 0021999-80.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão julgador: EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-07-10

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. PREÇO DE CUSTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que acolheu preliminar de ilegitimidade passiva e extinguiu, sem resolução de mérito, ação ordinária de indenização por atraso em obra e vícios construtivos em unidade comercial. O autor busca a reforma do julgado para reconhecer a responsabilidade da construtora pelo retardo de quase três anos na entrega das chaves, com a consequente condenação ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por falta de fundamentação; (ii) estabelecer se a construtora detém legitimidade passiva para responder por atraso e vícios em regime de construção por administração; e (iii) determinar se o atraso na entrega da unidade imobiliária enseja indenização por lucros cessantes e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inexiste nulidade por ausência de fundamentação quando o magistrado declina as razões de fato e de direito suficientes para sustentar seu convencimento, sendo a análise da legitimidade prejudicial ao exame do mérito.

4. A construtora possui legitimidade passiva
ad causam
quando a causa de pedir reside em falha da gestão técnica, negligência no planejamento e entrega de unidade com vícios construtivos, matérias que extrapolam a responsabilidade financeira do condomínio.

5. O regime de construção por administração (preço de custo) afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, regendo-se a responsabilidade pelas normas do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964.

6. Caracteriza ato ilícito o atraso na entrega das chaves que ultrapassa o prazo estipulado em assembleia soberana, bem como aquele motivado por vícios de construção que impedem a fruição do bem.

7. Justificativas fundadas em chuvas e greves configuram fortuito interno, risco inerente à atividade que não justifica o retardamento excessivo da obra por anos.

8. O atraso na entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, independentemente de prova de locação frustrada, ensejando lucros cessantes pela privação do uso do ativo de investimento.

9. O mero inadimplemento contratual e o aborrecimento decorrente do atraso na obra, sem prova de violação a direitos da personalidade, são insuficientes para caracterizar dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido parcialmente.

Tese de julgamento: "1. A construtora é legítima para figurar no polo passivo de ação indenizatória quando o atraso na entrega da obra decorre de falha na gestão técnica ou vícios construtivos, mesmo no regime de administração. 2. O atraso injustificado na entrega de unidade imobiliária após o prazo assemblear gera presunção de lucros cessantes em favor do adquirente. 3. O descumprimento do prazo contratual de entrega de imóvel, por si só, não configura dano moral."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 485, VI, 489, § 1º, e 1.013, § 3º, I; CC, arts. 186 e 927; Lei nº 4.591/1964, arts. 24, § 1º, e 58.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 426.934/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 16.03.2010; STJ, AgInt no AREsp nº 2.787.114/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 23.05.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021999-80.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NENGER BRAGA LIMA

APELADO: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. PREÇO DE CUSTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que acolheu preliminar de ilegitimidade passiva e extinguiu, sem resolução de mérito, ação ordinária de indenização por atraso em obra e vícios construtivos em unidade comercial. O autor busca a reforma do julgado para reconhecer a responsabilidade da construtora pelo retardo de quase três anos na entrega das chaves, com a consequente condenação ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença padece de nulidade por falta de fundamentação; (ii) estabelecer se a construtora detém legitimidade passiva para responder por atraso e vícios em regime de construção por administração; e (iii) determinar se o atraso na entrega da unidade imobiliária enseja indenização por lucros cessantes e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inexiste nulidade por ausência de fundamentação quando o magistrado declina as razões de fato e de direito suficientes para sustentar seu convencimento, sendo a análise da legitimidade prejudicial ao exame do mérito.

4. A construtora possui legitimidade passiva
ad causam
quando a causa de pedir reside em falha da gestão técnica, negligência no planejamento e entrega de unidade com vícios construtivos, matérias que extrapolam a responsabilidade financeira do condomínio.

5. O regime de construção por administração (preço de custo) afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, regendo-se a responsabilidade pelas normas do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964.

6. Caracteriza ato ilícito o atraso na entrega das chaves que ultrapassa o prazo estipulado em assembleia soberana, bem como aquele motivado por vícios de construção que impedem a fruição do bem.

7. Justificativas fundadas em chuvas e greves configuram fortuito interno, risco inerente à atividade que não justifica o retardamento excessivo da obra por anos.

8. O atraso na entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, independentemente de prova de locação frustrada, ensejando lucros cessantes pela privação do uso do ativo de investimento.

9. O mero inadimplemento contratual e o aborrecimento decorrente do atraso na obra, sem prova de violação a direitos da personalidade, são insuficientes para caracterizar dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido parcialmente.

Tese de julgamento: "1. A construtora é legítima para figurar no polo passivo de ação indenizatória quando o atraso na entrega da obra decorre de falha na gestão técnica ou vícios construtivos, mesmo no regime de administração. 2. O atraso injustificado na entrega de unidade imobiliária após o prazo assemblear gera presunção de lucros cessantes em favor do adquirente. 3. O descumprimento do prazo contratual de entrega de imóvel, por si só, não configura dano moral."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 485, VI, 489, § 1º, e 1.013, § 3º, I; CC, arts. 186 e 927; Lei nº 4.591/1964, arts. 24, § 1º, e 58.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 426.934/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 16.03.2010; STJ, AgInt no AREsp nº 2.787.114/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 23.05.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação cível, REJEITAR a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO

Aduz o recorrente que a sentença padece de fundamentação deficitária, violando o art. 93, IX, da Constituição Federal e o art. 489, §1º do CPC, uma vez que o magistrado primevo não enfrentou os argumentos e provas que demonstram a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, limitando-se a uma análise econômica rasa sobre o regime de construção.

De fato, o ordenamento jurídico pátrio estabelece a necessidade de motivação de todas as decisões judiciais, sob pena de nulidade caso não estejam presentes os elementos essenciais. Nesse sentido, é a literalidade do art. 489 do Código de Processo Civil:

Art. 489. [...] § 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

A doutrina
1
, ao comentar o aludido dispositivo, ensina que “
A decisão judicial deve ser construída ao longo do processo, após a análise das alegações das partes, da apreciação da prova e das demais circunstâncias do caso concreto
”.

Contudo, conforme se observa, o magistrado sentenciante declinou as razões de fato e de direito que alicerçaram seu convencimento, em estrita observância ao princípio do livre convencimento motivado.

Deveras, a legitimidade das partes constitui pressuposto processual de validade e condição da ação, cuja análise precede, obrigatoriamente, o enfrentamento do
meritum causae
. Sob a ótica da sistemática processual civil, o acolhimento de uma preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
opera como um óbice intransponível ao exame das demais questões ventiladas no processo, gerando a denominada prejudicialidade lógica.

Uma vez reconhecida a carência de ação, fenece o dever de o julgador se manifestar sobre o substrato fático-jurídico que sustenta a pretensão indenizatória, porquanto a relação jurídica processual sequer se perfectibilizou de forma a permitir a incursão no mérito. Assim, a motivação da sentença, ainda que centrada exclusivamente na órbita da legitimidade, apresenta-se juridicamente hígida e suficiente para sustentar o decreto extintivo prolatado na origem, não havendo que se falar em vício de fundamentação.

Pelo exposto,

REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

É como voto.

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
NENGER BRAGA LIMA
contra a r. sentença proferida no evento 18387194, integrada pela decisão proferida no evento 18387200, pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que, nos autos da ação ordinária que move em desfavor de
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA
, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, apresentadas no evento 18387201, a parte recorrente aduz, em suma, que: (I) a sentença padece de nulidade insanável por ofensa ao dever de fundamentação previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal e no art. 489, §1º, IV, do CPC, uma vez que o magistrado de piso não enfrentou os argumentos e provas que demonstram a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, limitando-se a uma análise econômica rasa sobre o regime de construção; (II) a legitimidade passiva da apelada deve ser aferida
in status assertionis
, sendo que a causa de pedir reside na falha da prestação do serviço de engenharia e na má gestão do cronograma, independentemente do regime de construção por administração (preço de custo); (III) houve flagrante descaracterização do regime de administração, visto que a construtora detinha o controle técnico e financeiro absoluto do empreendimento, inclusive solicitando aportes de forma unilateral; (IV) o atraso de quase três anos na entrega da unidade (maio de 2013 a março de 2016) é incontroverso e decorreu de culpa exclusiva da apelada, que falhou no planejamento ao não prever fatores inerentes ao risco da atividade, como greves e chuvas; (V) é devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, correspondentes aos alugueis que o autor deixou de auferir, bem como indenização por danos morais em virtude da frustração da legítima expectativa e angústia sofrida pelo excessivo retardo; (VI) aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, dado que as partes se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor.

De início, impende analisar a real natureza do contrato firmado entre as partes e, por consequência, a (in)aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Como cediço, na construção contratada pelo regime de administração, também chamado de “a preço de custo”, “
a obrigação do construtor é promover a execução dos serviços relativos à obra, responsabilizando-se por sua direção técnica e pelo fornecimento de mão-de-obra necessária a tal fim. De outra parte, os adquirentes figurarão no contrato como tomadores do serviço, sendo sua responsabilidade pagar o custo integral da obra, compreendendo o material, mão-de-obra, remuneração do construtor, impostos, taxas etc.
”
2
.

Nesse contexto, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça orienta que a “
construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no p
o
lo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio
”
3
.

Apesar disso, mesmo reconhecendo que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao caso concreto, a construtora não se exime de sua parte no contrato, relativa à entrega da obra sem vícios.

Nesse sentido, descortina-se dos autos a legitimidade da construtora para responder por eventual atraso na entrega do imóvel, mormente porque, no caso concreto, o que motivou o ajuizamento da demanda foi o alegado atraso na entrega da unidade imobiliária nº 1.205 do Edifício SN Office Tower, adquirida pelo autor, tendo em vista os reiterados prazos descumpridos e, por fim, a constatação de vícios construtivos graves no imóvel.

No contrato foi estipulado o prazo de entrega em 32 (trinta e dois) meses, contados da data do término das fundações, considerando-se tal a data de término da concretagem da última “sapata” ou bloco de fundação, seja ela direta ou indireta (fl. 59).

Na Assembleia Geral Ordinária de Constituição do Condomínio do Edifício SN Office Tower (fl. 21), foi estabelecida a data certa de maio de 2013, sendo ressaltada a saúde financeira do condomínio.

Posteriormente, na Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício SN Office Tower, datada de 19 de fevereiro de 2013 (fl. 141), explicou-se o atraso da obra atribuindo-o a greve de operários e outros percalços como chuvas, e, mais uma vez, ressaltando-se a inexistência de inadimplemento dos condôminos, foi data uma nova data para entrega da obra: agosto de 2013, mediante um aporte adicional dos condôminos relativo a atualização do custo da obra.

Outra Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício SN Office Tower, realizada em 24 de setembro de 2013 (fl. 161), definiu a nova estimativa de entrega da obra para o mês de novembro ou meados de dezembro de 2013, sem especificar as razões para a nova data.

Em 17 de dezembro de 2013 (fl. 164), em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício SN Office Tower, foi esclarecido que o prazo anteriormente fixado não foi cumprido devido “ao orçamento de chegada, que foi superior ao esperado”. Foi explicitada a necessidade de novo aporte adicional e estabelecido um novo prazo de entrega da obra, para 28 fevereiro de 2014.

O “habite-se” somente foi expedido em 27 de abril de 2015 (fl. 179), sendo que os e-mails trocados entre o apelante e a construtora (fls. 181/186) revelam que, nas vistorias do imóvel, o recorrente constatou vícios que precisaram ser reparados antes da entrega das chaves, de modo que estas apenas foram efetivamente entregues em 08 de março de 2016 (fl. 308).

Veja-se que, em nenhum momento, houve atribuição de culpa aos adquirentes, pelo contrário, todos os aportes necessários foram realizados a tempo e modo requeridos pela construtora, cujo representante atuou como síndico desde a constituição do condomínio.

Ultrapassada a questão da legitimidade passiva da
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES LTDA.
, por se tratar de imputação de ato ilícito decorrente de má gestão técnica e falha no planejamento da construção — matérias que orbitam a esfera de atuação da construtora e não do condomínio adquirente —, passo ao exame do mérito recursal com arrimo no artigo 1.013, §3º, inciso I, do Código de Processo Civil.

A responsabilidade civil em exame, regida pelas normas do Código Civil (arts. 186 e 927), decorre do inadimplemento contratual quanto ao prazo de conclusão da obra. No regime de administração, as prorrogações aprovadas em assembleia, conforme o art. 24, §1º, da Lei nº 4.591/64, vinculam os condôminos, inclusive o apelante. Todavia, observa-se que, mesmo após a última dilação aprovada (fevereiro de 2014), o "habite-se" sobreveio apenas em abril de 2015, sendo que a entrega das chaves ocorreu apenas em março de 2016, retardada por vícios construtivos confirmados por prova documental.

Tais fatos evidenciam o descumprimento dos deveres anexos à boa-fé objetiva e a negligência na condução técnica do empreendimento comercial. O atraso após as sucessivas prorrogações assembleares e a entrega de unidade com defeitos que impossibilitaram a imediata fruição constituem ato ilícito. As justificativas de chuvas e greves, embora levadas à assembleia, perdem o caráter de força maior quando o atraso se prolonga por anos, caracterizando o “fortuito interno”, risco que não pode ser integralmente repassado ao adquirente da sala comercial.

No que concerne aos lucros cessantes, a jurisprudência consolidada do colendo STJ
4
estabelece que o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao promitente comprador. Esta presunção dispensa a prova de ocupação ou de locação frustrada, pois o dano decorre da impossibilidade de fruição do bem no período de mora. Tal entendimento aplica-se inclusive a imóveis de natureza comercial, visto que a privação do uso de um ativo de investimento constitui perda patrimonial direta.

Dessa forma, independentemente de prova específica de contratos de aluguel não celebrados, o apelante faz jus à indenização, a qual deve ser fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato por cada mês de atraso, contados do término da última prorrogação válida em assembleia (março de 2014) até a entrega efetiva das chaves (março de 2016).

Lado outro, quanto ao pleito de danos morais, entendo que a pretensão não merece acolhimento. A manutenção hígida do contrato pelo apelante, mesmo diante dos obstáculos verificados para a conclusão da obra, revela que este, ao sopesar o aborrecimento com o atraso e a vantagem da manutenção do negócio jurídico, concluiu que o transtorno experimentado não ultrapassou a órbita do suportável. Caso a frustração das expectativas tivesse atingido o âmago de sua esfera extrapatrimonial, a medida natural seria a rescisão da relação jurídica. O mero inadimplemento contratual, desacompanhado de prova de violação a direito da personalidade, não enseja compensação pecuniária por dano moral.

Por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível,
REJEITO
a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e, reconhecendo a legitimidade passiva da
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA
, passar ao imediato julgamento do mérito por se tratar de causa madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, inciso I, do CPC, e julgar PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para condenar a apelada ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato por mês de atraso, referente ao período de março de 2014 a março de 2016, acrescidos de correção monetária a partir do prejuízo e juros de mora a partir da citação (apenas Taxa Selic).

Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, sendo os honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, vedada a compensação.

É como voto.

1
DONIZETTI, Elpídio.
Novo código de processo civil comentado (Lei no 13.105, de 16 de março de 2015)
: análise comparativa entre o novo CPC e o CPC/73. São Paulo: Atlas, 2015. p. 372.

2
Melhim Namem Chalhub, na obra “Da Incorporação Imobiliária”, 2ª ed., Renovar, p. 183.

3
REsp n. 426.934/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/3/2010, DJe de 12/4/2010.

4
STJ; AgInt-AREsp 2.787.114; Proc. 2024/0415358-0; RS; Quarta Turma; Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; DJE 23/05/2025.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 29/06/2026 - 03/07/2026:

Acompanho o E. Relator.