Tribunal: TJES
Processo: 5018073-62.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Causas Supervenientes à Sentença
Data de julgamento: 2026-07-09

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. VENDA EM DUPLICIDADE. IMPOSSIBILIDADE FÁTICA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. VALOR DE MERCADO ATUAL DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Agravo de instrumento interposto por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA. em face de Decisão que, nos autos de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA decorrente de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, deferiu o pedido de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos formulado por ELSON ANGELO DE SOUZA. A obrigação originária consiste na outorga de escritura pública definitiva de compra e venda de lote de terreno integralmente quitado. O exequente requereu a conversão após constatar que o imóvel estava ocupado por terceiros que ajuizaram Ação de Usucapião, motivada por venda em duplicidade realizada pela própria imobiliária. A Recorrente pleiteia a reforma da Decisão sob a alegação de ausência de culpa (imputada ao recorrido por desídia em defender a posse) e requer, subsidiariamente, que a obrigação se resolva na devolução do valor histórico pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se resta configurada a impossibilidade, no plano fático, do cumprimento da obrigação de fazer alusiva à outorga de Escritura Pública definitiva por culpa da Recorrente, a autorizar a conversão da tutela específica em perdas e danos correspondentes ao valor de mercado do imóvel, nos termos do artigo 499, do Código de Processo Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de outorga de Escritura Pública de Compra e Venda pressupõe a transferência da propriedade livre de quaisquer ônus ou embaraços criados pelo promitente vendedor, bem como, a garantia da legítima disponibilidade e domínio do bem.

A alienação em duplicidade de lote de terreno pela Imobiliária Recorrente, após receber a integralidade do preço pago pelo comprador originário, caracteriza inadimplemento culposo e grave infração contratual e legal.

O devedor responde por perdas e danos quando a prestação do fato se torna impossível por sua culpa, conforme preceitua a parte final do artigo 248, do Código Civil.

O artigo 499, do Código de Processo Civil autoriza a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos quando requerida pelo autor ou quando impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

A pretensão de devolução do valor histórico pago frustra a legítima expectativa do adquirente de receber o patrimônio imobiliário devidamente valorizado após o transcurso de décadas da quitação e premia o inadimplemento do devedor.

A imposição de outorga de escritura pública sobre imóvel sabidamente litigioso e fustigado por vendas paralelas gera uma tutela judicial inócua e desprovida de efetividade prática.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018073-62.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA

AGRAVADO: ELSON ANGELO DE SOUZA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. VENDA EM DUPLICIDADE. IMPOSSIBILIDADE FÁTICA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. VALOR DE MERCADO ATUAL DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Agravo de instrumento interposto por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA. em face de Decisão que, nos autos de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA decorrente de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, deferiu o pedido de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos formulado por ELSON ANGELO DE SOUZA. A obrigação originária consiste na outorga de escritura pública definitiva de compra e venda de lote de terreno integralmente quitado. O exequente requereu a conversão após constatar que o imóvel estava ocupado por terceiros que ajuizaram Ação de Usucapião, motivada por venda em duplicidade realizada pela própria imobiliária. A Recorrente pleiteia a reforma da Decisão sob a alegação de ausência de culpa (imputada ao recorrido por desídia em defender a posse) e requer, subsidiariamente, que a obrigação se resolva na devolução do valor histórico pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se resta configurada a impossibilidade, no plano fático, do cumprimento da obrigação de fazer alusiva à outorga de Escritura Pública definitiva por culpa da Recorrente, a autorizar a conversão da tutela específica em perdas e danos correspondentes ao valor de mercado do imóvel, nos termos do artigo 499, do Código de Processo Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de outorga de Escritura Pública de Compra e Venda pressupõe a transferência da propriedade livre de quaisquer ônus ou embaraços criados pelo promitente vendedor, bem como, a garantia da legítima disponibilidade e domínio do bem.

A alienação em duplicidade de lote de terreno pela Imobiliária Recorrente, após receber a integralidade do preço pago pelo comprador originário, caracteriza inadimplemento culposo e grave infração contratual e legal.

O devedor responde por perdas e danos quando a prestação do fato se torna impossível por sua culpa, conforme preceitua a parte final do artigo 248, do Código Civil.

O artigo 499, do Código de Processo Civil autoriza a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos quando requerida pelo autor ou quando impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

A pretensão de devolução do valor histórico pago frustra a legítima expectativa do adquirente de receber o patrimônio imobiliário devidamente valorizado após o transcurso de décadas da quitação e premia o inadimplemento do devedor.

A imposição de outorga de escritura pública sobre imóvel sabidamente litigioso e fustigado por vendas paralelas gera uma tutela judicial inócua e desprovida de efetividade prática.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Julgado, por maioria de votos, nos termos do voto do Exmo. Des. Namyr Carlos de Souza Filho designado relator para a elaboração do acórdão.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito divergente

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº Nº 5018073-62.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO

RECORRENTE: IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.

ADVOGADO: LEILA DAMASCENO OLIVEIRA ORTEGA SOARES - OAB ES9545

RECORRIDO: ELSON ANGELO DE SOUZA

ADVOGADO: ELIZABETH SCHIMAINSKI - OAB ES13597-A; FELIPE EDUARDO CARDOSO RODRIGUES - OAB ES20674-A

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM

VOTO VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para melhor exame da matéria versada neste Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, interposto por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.
em face da
DECISÃO
(Id. 72486255), proferida pelo
JUÍZO DA 6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - COMARCA DA CAPITAL
, nos autos do
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
(Processo nº 0015705-22.2009.8.08.0035), cujo
decisum
deferiu o pedido de conversão da Obrigação de Fazer em Perdas e Danos postulada pelo Recorrido/Exequente
.

Irresignada, a parte Recorrente sustenta, em apertada síntese:
(I)
a ausência de culpa pela impossibilidade de entrega do imóvel, imputando ao Adquirente/Recorrido a perda da posse por inércia prolongada (
mora creditoris
);
(II)
que a obrigação deve se resolver em devolução do valor histórico pago, retornando as partes ao
status quo ante
, na forma preconizada pelo artigo 248 do Código Civil, o que corresponderia à quantia histórica de R$ 3.933,26 (três mil, novecentos e trinta e três reais e vinte e seis centavos), atualizada até 2011;
(III)
o perigo de dano em decorrência do vultoso valor que poderá ser apurado na fase de liquidação do bem.

O Eminente Relator, Desembargador
ALEXANDRE PUPPIM
, concluiu no sentido de conferir provimento ao Recurso para
“
revogar a r. decisão recorrida, e determinar o prosseguimento do feito, para que seja realizada a outorga da escritura pública”
,
sob o argumento de que a mera propositura de Ação de Usucapião por terceiro não configura, por si só, a impossibilidade de cumprimento da Obrigação de Fazer, cabendo ao Recorrido defender a sua posse no juízo próprio.

Destarte, em exame dos autos originários, verifica-se tratar-se, na origem, de
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
ajuizada por
ELSON ANGELO DE SOUZA
em face de
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.
, tendo por objeto a outorga de Escritura Pública definitiva de Compra e Venda de Lote de terreno (Lote 10, Quadra 93, do Loteamento Balneário Ponta da Fruta, Vila Velha/ES), adquirido no ano de 1985 e integralmente quitado.

A referida demanda originária foi julgada procedente, com trânsito em julgado em 22/01/2014, conforme Certidão de fl. 83 - i
d.
34165903
,
confirmando a Obrigação de Fazer da Imobiliária de transferir o domínio do imóvel para o Recorrido.

Iniciada a fase de Cumprimento de Sentença, o Exequente, ora Recorrido, noticiou que ao diligenciar no imóvel constatou que o local se encontrava ocupado por terceiros, os quais haviam proposto a Ação de Usucapião (Processo nº 0016921-66.2019.8.08.0035) perante o Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha - Comarca da Capital, inviabilizando a posse direta e o próprio registro da propriedade em seu nome livre de embaraços.

Diante desse cenário fático, o Juízo de Primeiro Grau deferiu o pedido formulado pelo credor para converter a obrigação de fazer em perdas e danos, ordenando a instauração da fase de Liquidação por Arbitramento, na forma do artigo 509, inciso II, do Código de Processo Civil, para fins de avaliação do valor de mercado atual do imóvel.

Por sua vez,
o Recorrido alega que a impossibilidade do cumprimento do comando Sentencial decorre, antes de tudo, do comportamento da Imobiliária Recorrente, que agiu com patente má-fé ao alienar o mesmo Lote de terreno a terceiro, inviabilizando em definitivo o cumprimento da obrigação de outorga de escritura útil
.

Nestes moldes, a controvérsia cinge-se em verificar se resta configurada a impossibilidade,
no plano fático
, do cumprimento da obrigação de fazer (outorga de escritura definitiva) por culpa da Recorrente, a autorizar a conversão da tutela específica em perdas e danos correspondentes ao valor de mercado do imóvel, nos termos do
artigo 499, do Código de Processo Civil
.

Nesse contexto, após detida análise dos autos, verifico que a realidade fática e jurídica delineada impõe solução diversa daquela proposta pelo Eminente Relator.

Com efeito, revela-se imperioso consignar que a obrigação de outorga de Escritura Pública de compra e venda não se resume em mero ato formal de assinatura cartorária, mas pressupõe, fundamentalmente, a transferência da propriedade livre de quaisquer ônus ou embaraços criados pelo próprio promitente vendedor, bem como, a garantia de que o outorgante detém a legítima disponibilidade e domínio do bem.

Sob tal perspectiva, verifica-se que o Recorrido aduziu a seguinte alegação para efetivar o requerimento de conversão em perdas e danos:
“Após retirar o referido documento dos Autos daquele processo, o Autor direcionou-se ate o imóvel e para sua surpresa lá tomou conhecimento que no imóvel residia uma familia que, segundo lhe informaram, também haviam adquirido o imôvel de um terceiro que que já ocupava o imôvel desde os idos de 2003 e que também havia comprado o referido imóvel da Imobiliária Requerida.”
(fl. 151 - i
d.
34165903
)

Destarte, revela-se imperioso asseverar que das peças extraídas da Ação de Usucapião nº 0016921-66.2019.8.08.0035, que tramita perante a 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, constata-se que
a própria Recorrente, IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., em sua Contestação (fls. 210/2011) apresentada naquele feito (Id. 17262947),
confessou expressamente que alienou o mesmo lote de terreno a terceiro denominado JAIRO PONTE LESSA
, senão vejamos,
in litteris:

“[...] ILEGITIMIDADE PASSIVA. A Lei estabeleceu o ajuizamento da ação em face do titular do domtnínio logicamente para que o mesma, como proprietário, possa se defender contestando a ação e seus pedidos! Ninguem pode ter dúvidas quanto a essa questäo tao básica!

Assim, o objetivo da Lei é permitir que o proprietário se defenda, motivo pelo qual a presente preliminar de ilegitimidade está sendo erigida. A CONTESTANTE NÃO É MAIS A DONA DO IMÓVEL.

[...]

A contestante através de documentos, faz prova que vendeu o lote objeto desta ação, conforme ficha de acompanhamento contratual em anexo, havendo na mesma ficha um carimbo informando a liquidação completa do contrato. desta forma a contestantes, por ter vendido e recebido a integralidade do valor contratado, afirma não ser mais dona do imóvel e, consequentemente, ilegítima para figurar no polo passivo desta ação

[...]

Assim, conforme o disposto no artigo 338, do Código de Processo Civil, vem a contestante indicar como legítimo no polo passivo: Jairo Ponte Lessa, que deverá ser citado por carta, PELOS CORREIOS, na Av. Raimundo Andrade, nº 26, Bairro IBC, cachoeiro do Itapemirim.”

A referida circunstância, a meu sentir, descredibiliza a tese sustentada pela própria Recorrente, no sentido de que a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer ocorreu sem culpa exclusiva do Recorrido, diante de sua desídia em defender a posse, na medida em que o encadeamento da transmissão de posses do imóvel decorreu nitidamente da alienação em duplicidade do imóvel para pessoa diversa, circunstância que teve o condão de desencadear longa cadeia de transmissão de posse desde então.

Tais fatos, traduzem-se, notadamente, em grave infração contratual e legal, caracterizando evidente inadimplemento culposo por parte da Imobiliária que, após receber a integralidade do preço pago pelo Recorrido, recolocou o bem no mercado.

Nessa ordem de ideias, reúno compreensão de que o caso dos autos atrai a aplicação do
artigo 248, do Código Civil
, em sua parte final, que regula a resolução das obrigações por impossibilidade da prestação, senão vejamos,
in litteris
:

"
Artigo 248.
Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação;
se por culpa dele, responderá por perdas e danos
."

Do mesmo modo, assevera o
artigo 499, do Código de Processo Civil
, o qual expressamente assegura:

"
Artigo 499
. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente."

Neste particular, registra-se que a tese de que caberia ao adquirente defender a posse contra os terceiros invasores não se sustenta frente ao dever de garantia da Recorrente. Se a própria recorrente reconheceu em Juízo a transferência da posse a outro comprador originário, resta evidente que o embaraço possessório e dominial decorre diretamente do comportamento negligente da loteadora.

Nessa senda, colhem-se precedentes deste
Egrégio Tribunal de Justiça
e da
Jurisprudência Pátria
,
in litteris:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO POSSESSÓRIA CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE REQUERIDA EM RAZÃO DE DUPLICIDADE DE VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL E PLEITO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS . INSUFICIÊNCIA DE PROVA DA POSSE ANTERIOR. PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DOS TERCEIROS ADQUIRENTES. FIXAÇÃO DE INDENIZAÇÃO BASEADA NO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DO DANO MORAL DECORRENTE DA PRIVACIDADE DO BEM . RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 1 . Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de reintegração de posse cumulada com pedido indenizatório, declarou a rescisão do contrato de compra e venda, condenou as rés ao pagamento de perdas e danos e julgou improcedente o pedido de danos morais, reconhecendo a duplicidade de venda do imóvel e considerando a ausência de prova de posse anterior pelo autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar os requisitos para a reintegração de posse pleiteada; (ii) analisar a nulidade do contrato firmado entre terceiros; e (iii) avaliar a extensão dos danos materiais e a existência de danos morais decorrentes da duplicidade de venda do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da reintegração de posse exige a comprovação da posse anterior pelo autor, conforme art. 561 do CPC, o que não restou demonstrado nos autos.

4. A duplicidade de venda do imóvel não gera nulidade do contrato com terceiros adquirentes de boa-fé, uma vez ausente o registro público da posse.

5. A indenização por danos materiais deve observar o valor de mercado atualizado do imóvel, considerando o princípio da restitutio in integrum
.

6. O reconhecimento de danos morais decorre da angústia e privação experimentadas pelo autor em razão da controvérsia, transcendendo os meros dissabores e configurando abalo significativo.

7. A fixação do valor de R$ 10 .000,00 para indenização por danos morais atende aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, sem caracterizar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso do autor parcialmente provido . Recurso da ré desprovido. Tese de julgamento: 1. A reintegração de posse exige a comprovação de posse anterior pelo autor. 2 . A duplicidade de venda do imóvel não invalida o contrato com adquirentes de boa-fé. 3. A indenização por danos materiais deve observar o valor atualizado do imóvel. 4 . Danos morais são configurados pela privação significativa de direitos patrimoniais e pessoais do autor. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, inc. XXXV; CPC, arts . 560 e 561; CC, arts. 422 e 884. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0006092-68.2019 .8.08.0021, Rel. Des . Janete Vargas Simões, j. 05.10.2023 .

(
TJ-ES
- APELAÇÃO CÍVEL: 00094207920148080021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, julgado em 19/02/2025)

EMENTA: Direito Processual Civil. Cumprimento de Sentença. Conversão de obrigação de fazer em perdas e danos. Impossibilidade de cumprimento da obrigação . Necessidade de liquidação por arbitramento. Cumulação com multa cominatória. Cabimento. Recurso do executado . Recurso não provido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em fase de cumprimento de sentença, deferiu a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, determinando a instauração de incidente de liquidação por arbitramento.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia cinge-se à possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos diante da impossibilidade de cumprimento da obrigação específica, bem como à eventual cumulação dessa indenização com as astreintes impostas para compelir o devedor ao adimplemento. III . Razões de decidir

3. O agravante, embora alegue discordância quanto à conversão da obrigação de fazer, não apresenta solução para o cumprimento da obrigação originalmente imposta, cuja impossibilidade já havia sido por ele reconhecida em manifestação nos autos principais.

4. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, prevista no art . 499 do CPC, é cabível quando constatada a impossibilidade de cumprimento da obrigação específica, independentemente de pedido expresso. Precedentes do STJ reforçam essa possibilidade, privilegiando a efetividade da prestação jurisdicional.

5. A multa cominatória (astreintes) é compatível com a indenização por perdas e danos, por possuírem naturezas jurídicas distintas: a multa tem caráter coercitivo, enquanto a indenização objetiva reparar o prejuízo do credor . Nos termos do art. 500 do CPC, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos não prejudica a exigibilidade das astreintes fixadas anteriormente.

6. No caso concreto, a decisão recorrida está alinhada à legislação e à jurisprudência consolidada, ao determinar a apuração do valor da indenização mediante liquidação por arbitramento, diante da necessidade de apurar os prejuízos efetivamente sofridos pelo credor
.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso não provido. Tese de julgamento: (i) "É admissível a conversão de obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente de pedido expresso, quando constatada a impossibilidade de cumprimento da obrigação específica ." (ii) "A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos não prejudica a exigibilidade das astreintes fixadas anteriormente, nos termos do art. 500 do CPC." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 499, 500, 509 . Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1760195/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 27/11/2018; STJ, AgInt no RMS 39066/SP, Rel . Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 12/04/2021; TJ-SP, AI 2150535-38.2022 .8.26.0000, Rel. Des . Salles Vieira, j. 28/02/2023.

(
TJ-SP
- Agravo de Instrumento: 23574071720248260000 São Paulo, Relator.: Achile Alesina, Data de Julgamento: 05/12/2024, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/12/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda de imóvel. Venda em duplicidade. Autores que, por instrumento particular firmado em 1987, adquiriram o imóvel indicado na inicial, com quitação no ano de 2002 . Busca pela regularização do registro que apenas se deu em 2013, quando descobriram que o bem havia sido alienado a uma das empresas corrés. Pretensão de declaração de nulidade da venda em duplicidade, de condenação da vendedora em outorgar a escritura do bem e de indenização por danos morais. Sentença que declarou a prescrição, quanto à reparação moral, e julgou improcedente os demais pedidos. Irresignação . Cerceamento de defesa. Não configuração. Elementos constantes dos autos que são suficientes ao julgamento do mérito. Princípio do livre convencimento motivado . Art. 371 do Código de Processo Civil. Impugnação à gratuidade de justiça. Rejeição . Ausência de qualquer elemento nos autos hábil a ilidir a presunção de que trata o art. 99, § 3º do Código de Processo Civil.
Hipossuficiência financeira configurada diante da presunção ope legis. Anulação da segunda venda e outorga da escritura definitiva . Impossibilidade. Autores que entabularam com a corré Elba Brasil, representada por sua procuradora Scopel Empreendimentos, compromisso de compra e venda relativo a um lote, não levado a registro (eficácia apenas inter partes).
Aquisição procedida por terceiro de boa-fé que, diante do atendimento aos requisitos de validade e ausência de comprovada simulação, deve ser preservada. Perdas e danos . Não cumprida a obrigação assumida, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Conversão que deve ocorrer ex officio, diante da impossibilidade da tutela específica. Exegese do Art. 389 do Código Civil e do Art . 499 do Código de Processo Civil.
Inexistência de prescrição. Contrato firmado em 1987. Quitação operada em nov/2002 . Regra de transição. Hipótese em que mais da metade do prazo prescricional de vinte anos (art. 177, CC/1916) já havia transcorrido quando do início de vigência do novo Código Civil (11/01/2003). Caso concreto que é regido pela prescrição vintenária, segundo inteligência do art . 2.028 do CC/2002 e que, pela Teoria da Actio Nata, se inicia a partir da quitação. Indenização fixada no valor pago pelo imóvel, devidamente corrigido desde cada desembolso. Danos morais . Ausência de malferição à honra ou à personalidade do contratante. O puro e simples descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO .

(
TJ-SP
- AC: 10046201920138260152 SP 1004620-19.2013.8.26 .0152, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 07/05/2021, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - TUTELA ANTECEDENTE/AÇÃO DECLARATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO - VENDA EM DUPLICIDADE - DEFEITO/NULIDADE - INOCORRÊNCIA - ANULAÇÃO DA ESCRITURA - IMPOSSIBILIDADE
. Não tendo sido a promessa de compra e venda devidamente averbada no registro imobiliário, e não havendo prova de defeito/nulidade, não há possibilidade de o primeiro adquirente anular posterior transferência de domínio a terceiros, devendo buscar o direito à reparação através de ação própria, caso queira. (
TJ-MG
- AC: 00106340420168130472 Paraguaçu, Relator.: Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 02/12/2022, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/12/2022)

À luz destas considerações, a pretensão da Imobiliária Recorrente de resolver a obrigação devolvendo apenas pela a quantia histórica paga pelo Recorrido com atualização deve ser rechaçada, na medida em que o Adquirente Recorrido, que quitou integralmente o preço ostenta legítima expectativa de receber o patrimônio imobiliário devidamente valorizado após o transcurso das décadas, de modo que negar-lhe o equivalente ao valor de mercado atual do lote significa premiar o inadimplemento da devedora, que lucrou com a venda em duplicidade e agora pretende se eximir da responsabilidade mediante a devolução de valor não compatível com o atual preço de mercado.

Sobreleva acentuar, por oportuno e relevante, que a outorga de Escritura Pública de Compra e Venda sobre imóvel sabidamente litigioso e fustigado por cadeia de vendas paralelas efetivada por terceiros de boa-fé equivale a chancelar uma tutela judicial inócua e desprovida de efetividade prática, mormente tendo como norte que o provimento jurisdicional deve buscar a pacificação social e a justa reparação do descumprimento contratual, o que somente ocorrerá,
in casu
, mediante a indenização por perdas e danos com fulcro na avaliação mercadológica do bem.

Isto posto, com a devida vênia do eminente Relator, inauguro divergência para conhecer e negar ao Recurso de Agravo de Instrumento interposto por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., mantendo integralmente a Decisão de Primeiro Grau que converteu a obrigação de fazer em perdas e danos e determinou a instauração da fase de Liquidação por Arbitramento para avaliar o valor de mercado atual do imóvel, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto, respeitosamente.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
DESEMBARGADOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5018073-62.2025.8.08.0000

A
GRAVANTE: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA

AGRAVADO: ELSON ANGELO DE SOUZA

RELATOR: DESEMBARGADOR
ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Consoante relatado, cuidam os autos de Agravo de Instrumento interposto por
IMOBILIARIA GARANTIA LTDA
, contra a r. decisão interlocutória (id. 72486255) proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos do cumprimento de sentença nº 0015705-22.2009.8.08.0035, ajuizada em face de
ELSON ANGELO DE SOUZA
.

A decisão agravada deferiu o pedido de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos e determinou o início da fase de liquidação para avaliar o valor do imóvel, na forma do artigo 509, inciso II, do CPC.

Irresignada a Agravante aduz, em suas razões (id. 16654844), em síntese, que: I) a conversão em perdas e danos pressupõe a culpa do devedor, o que não ocorreu, sendo a impossibilidade de recebimento do imóvel pelo Agravado decorrente de sua culpa exclusiva e prolongada inércia, configurando
mora creditoris
; II) o Agravado perdeu a posse para terceiros 4 (quatro) anos antes de ajuizar a presente ação; III) sem culpa do devedor, a obrigação deve ser resolvida, retornando as partes ao
status quo ante
, sem a imposição de perdas e danos, conforme o art. 248 do Código Civil; IV) a decisão gera risco de dano grave (
periculum in mora
), pois a liquidação por arbitramento apurará um valor vultoso, manifestamente indevido, referente a um bem perdido por culpa do Agravado.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso foi deferido através da decisão proferida no id. 16841347.

Regularmente intimado, o agravado
apresentou
contrarrazões
pelo desprovimento recursal (id. 17262943)
.

Pois bem.

Nos termos do asseverado no momento do deferimento do pedido liminar, c
uida-se na origem, de ação de obrigação de fazer ajuizada por Elson Angelo de Souza (Agravado) em face de Imobiliaria Garantia Ltda (Agravante), objetivando a outorga da escritura de compra e venda referente a um lote adquirido em 1985.

A decisão recorrida, proferida na fase de cumprimento de sentença, converteu a obrigação de fazer em perdas e danos e determinou a liquidação por arbitramento, acolhendo o pleito do Agravado, ao argumento de que a outorga se tornou impossível em razão da ocupação do bem por terceiros que ajuizaram ação de usucapião.

A Agravante busca a revogação da decisão para obstar a liquidação, sustentando que a impossibilidade decorre de culpa exclusiva do Agravado, que negligenciou seu dever de guarda da posse.

A controvérsia reside na correta subsunção dos fatos ao direito material, questionando se a impossibilidade superveniente da prestação deve conduzir à indenização integral por perdas e danos (Art. 816, CPC) ou à simples resolução da obrigação com restituição do valor pago (Art. 248, CC), a depender da comprovação da culpa.

Como cediço, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é cabível, a teor do art. 816 do Código de Processo Civil, quando o devedor culposamente não a satisfaz, devendo o valor apurado corresponder ao prejuízo decorrente da inexecução.

Lado outro, se a impossibilidade ocorrer sem culpa do devedor, a obrigação se resolve, retornando as partes ao
status quo ante
, devendo o devedor restituir o que recebeu, nos termos do Art. 248 do Código Civil.

Na espécie, o cerne da argumentação da Agravante está na constatação de que o Agravado, na petição inicial da presente ação (ajuizada em 2009), afirmou expressamente que sempre exerceu a posse sobre o bem, adquirido em 1985.

Tal assertiva, considerada verdadeira pelo Juízo à época, impõe a conclusão lógica de que o ônus e o dever de zelar pela posse do imóvel, recaía sobre o Agravado, enquanto promitente comprador na posse precária, conforme previsto na Cláusula Décima do Contrato de Promessa de Compra e Venda de 1985.

In casu
, a
suposta
impossibilidade
de cumprimento da obrigação atinente à lavratura de escritura para transferência registral do imóvel decorre da alegação do Agravado de perda da posse para terceiros que ajuizaram Ação de Usucapião nº 0016921-66.2019.8.08.0035.

Contudo, é imperioso destacar que
a mera propositura da Ação de Usucapião não confere, de
per se
, direito à conversão da obrigação de outorga da escritura pública em perdas e danos, sobretudo diante da inexistência de sentença de mérito nos referidos autos
e, por conseguinte, da ausência de qualquer demonstração de que eventual aquisição originária da propriedade tenha sido regularmente registrada na respectiva matrícula do imóvel.

Outrossim, o ajuizamento da usucapião por terceiro

não induz a impossibilidade de cumprimento da obrigação de outorga da escritura pública
perseguida no cumprimento de sentença de origem
.

Ademais, impende ressaltar que a promoção da transferência do imóvel constitui incumbência do Agravado/Adquirente, competindo à Agravante, tão somente, o fornecimento da documentação pertinente, nos exatos termos do que já restou anteriormente decidido nos autos de origem.

Destarte, competia
à parte adquirente empreender as diligências necessárias à efetivação do registro do bem, de sorte que eventual embaraço indevido, imputável à Imobiliária Agravante, deveria estar devidamente comprovado nos autos, circunstância que, até a presente data, não restou minimamente demonstrada.

Lado outro, eventual defesa da posse, que o próprio Agravado (autor da ação de origem) afirmou exercer, deve ser travada nos autos da ação de usucapião, e não na fase de cumprimento de sentença desta ação, na qual se discutia a
propriedade do bem
.

Ressalte-se, ademais, que o Agravado, em sua peça inaugural, assevera ter exercido, de forma contínua, a posse sobre o imóvel objeto da lide, recaindo, portanto, sobre sua esfera de responsabilidade o dever de preservá-la.

Nesse contexto, competia-lhe, quando da ocorrência da turbação promovida por terceiros, envidar as providências legais cabíveis à manutenção e à defesa da posse, obrigação esta que se insere no rol de deveres jurídicos que lhe são impostos pela legislação vigente.

Ante o exposto,
conheço do recurso para, no mérito,
dar
-lhe provimento,
e revogar a r. decisão recorrida, e determinar o prosseguimento do feito, para que seja realizada a outorga da escritura pública.

É como voto.