Tribunal: TJES
Processo: 5013664-77.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. REGIME DE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. MANUTENÇÃO DO STATUS QUO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Agravo de instrumento interposto por Residencial João Jovino Del Piero SPE Ltda. e Javé Construções e Incorporações Ltda. contra decisão que, em sede de ação de obrigação de fazer c/c tutela cautelar ajuizada por José Leal Filho, deferiu parcialmente a liminar para determinar que as empresas rés se abstivessem de alienar unidades imobiliárias a terceiros, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos legais para o deferimento de tutela de urgência que impede a alienação das unidades imobiliárias objeto da controvérsia contratual, à luz da alegada dação em pagamento e do regime jurídico do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O deferimento da tutela de urgência se fundamenta na necessidade de resguardar o resultado útil do processo, diante da complexidade jurídica envolvendo a validade de dação em pagamento e os efeitos da rescisão do regime de construção a preço de custo.

4.
A análise sumária das provas aponta a existência de verossimilhança no direito alegado pelo autor, notadamente pela apresentação de termo de quitação e contratos de promessa de compra e venda.

5.
A manutenção do status quo se mostra adequada diante do risco de alienações que inviabilizem eventual decisão favorável ao autor, sendo medida reversível e proporcional.

6.
A vedação à alienação antes da indenização dos titulares das parcelas de construção, nos termos do § 3º do art. 40 da Lei 4.591/1964, reforça a necessidade de dilação probatória para apuração dos efeitos jurídicos da transação.

7.
A jurisprudência do STJ reconhece a discricionariedade do magistrado para o deferimento de liminar, desde que ausente ilegalidade evidente ou teratologia.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A tutela de urgência que impede a alienação de unidades imobiliárias pode ser mantida quando presentes os requisitos legais, notadamente o risco de dano irreversível e a verossimilhança do direito alegado, especialmente em controvérsias contratuais complexas que demandam instrução probatória.

2.
A manutenção do status quo é medida legítima quando visa preservar a eficácia da futura sentença e evitar a constituição de situações irreversíveis no curso do processo.

3.
A análise da validade de dação em pagamento e da extinção do regime de construção deve considerar as regras do art. 40, § 3º, da Lei
n.
4.591/1964, exigindo apuração específica sobre indenização devida aos adquirentes.

Dispositivos relevantes citados
: Lei
n.
4.591/1964, art. 40, § 3º; CC, art. 475; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ - RMS 7.311/PE, Rel. Min. Hélio Mosimann, Segunda Turma, DJ: 06-11-2000;
TJSP - AG 2120487-09.2016.8.26.0000/50000, Sétima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes,
data do julgamento
27-07-2017,
data da publicação/fonte
DJESP 02-08-2017.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013664-77.2024.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: RESIDENCIAL JOAO JOVINO DEL PIERO SPE LTDA e outros
AGRAVADO: JOSE LEAL FILHO
RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. REGIME DE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. MANUTENÇÃO DO STATUS QUO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Agravo de instrumento interposto por Residencial João Jovino Del Piero SPE Ltda. e Javé Construções e Incorporações Ltda. contra decisão que, em sede de ação de obrigação de fazer c/c tutela cautelar ajuizada por José Leal Filho, deferiu parcialmente a liminar para determinar que as empresas rés se abstivessem de alienar unidades imobiliárias a terceiros, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos legais para o deferimento de tutela de urgência que impede a alienação das unidades imobiliárias objeto da controvérsia contratual, à luz da alegada dação em pagamento e do regime jurídico do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O deferimento da tutela de urgência se fundamenta na necessidade de resguardar o resultado útil do processo, diante da complexidade jurídica envolvendo a validade de dação em pagamento e os efeitos da rescisão do regime de construção a preço de custo.

4.
A análise sumária das provas aponta a existência de verossimilhança no direito alegado pelo autor, notadamente pela apresentação de termo de quitação e contratos de promessa de compra e venda.

5.
A manutenção do status quo se mostra adequada diante do risco de alienações que inviabilizem eventual decisão favorável ao autor, sendo medida reversível e proporcional.

6.
A vedação à alienação antes da indenização dos titulares das parcelas de construção, nos termos do § 3º do art. 40 da Lei 4.591/1964, reforça a necessidade de dilação probatória para apuração dos efeitos jurídicos da transação.

7.
A jurisprudência do STJ reconhece a discricionariedade do magistrado para o deferimento de liminar, desde que ausente ilegalidade evidente ou teratologia.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A tutela de urgência que impede a alienação de unidades imobiliárias pode ser mantida quando presentes os requisitos legais, notadamente o risco de dano irreversível e a verossimilhança do direito alegado, especialmente em controvérsias contratuais complexas que demandam instrução probatória.

2.
A manutenção do status quo é medida legítima quando visa preservar a eficácia da futura sentença e evitar a constituição de situações irreversíveis no curso do processo.

3.
A análise da validade de dação em pagamento e da extinção do regime de construção deve considerar as regras do art. 40, § 3º, da Lei
n.
4.591/1964, exigindo apuração específica sobre indenização devida aos adquirentes.

Dispositivos relevantes citados
: Lei
n.
4.591/1964, art. 40, § 3º; CC, art. 475; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ - RMS 7.311/PE, Rel. Min. Hélio Mosimann, Segunda Turma, DJ: 06-11-2000;
TJSP - AG 2120487-09.2016.8.26.0000/50000, Sétima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes,
data do julgamento
27-07-2017,
data da publicação/fonte
DJESP 02-08-2017.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5013664-77.2024.8.08.0000
.

AGRAVANTES: RESIDENCIAL JOÃO JOVINO DEL PIERO SPE LTDA. E JAVE CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA.

AGRAVADO: JOSÉ LEAL FILHO.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Residencial João Jovino Del Piero Spe Ltda.
e
Jav
é
Construções
e
Incorporações Ltda.
interp
u
s
eram
agravo de instrumento em face do capítulo da respeitável decisão (id 48119592) proferida pel
o

MM.
Ju
i
z de Direito da
Segund
a Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da “ação de obrigação de fazer c/c tutela cautelar” registrada sob o n. 5018813-46.2024.8.08.0035, ajuizada
por José Leal Filho

contra elas, agravantes, e contra Santo Neves Planejamentos e Incorporações Eireli
, que
deferiu “EM PARTE a medida liminar, e ordeno[u] que as empresas demandadas não pratiquem qualquer ato tendente à alienação da unidade
a
terceiros, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)”.

Nas razões do recurso (id 9794072) as agravantes sustentaram, em síntese, que: 1) não há falar em dação em pagamento, uma vez que o termo de quitação foi interpretado de forma distorcida pelo autor, dado o fato que o documento especifica a entrega da sala 405 em outro empreendimento, inexistindo menção à quitação das unidades 905 e 1205 do Residencial Del Piero; 2) sob o regime de administração a preço de custo, as unidades pertencem ao condomínio e não à construtora Santos Neves, que agia como mera administradora, carecendo de legitimidade para dar tais bens em pagamento de dívidas pessoais, ou seja, “a Santos Neves jamais poderia dar em pagamento algo que simplesmente não era seu, e se tivesse feito tal dação seria totalmente nula de pleno direito, por falta de agente capaz”; 3) o distrato do regime de administração, fundamentado no Art. 40 da Lei n. 4.591/64, rescindiu as promessas de compra e venda anteriores, exigindo nova adesão dos adquirentes; 4) o autor, ao se recusar a pagar o aporte necessário para o término da obra, incorreu em inadimplemento contratual, o que autoriza a resolução do contrato nos termos do art. 475, do Código Civil, e a consequente realienação das unidades para financiar o empreendimento; 5) a situação de clara ausência de sucessão empresarial, isto é, não subsiste hipótese de responsabilidade por débitos da Santos Neves, por serem pessoas jurídicas distintas, com sócios e endereços diversos.

Requere
ram

o provimento do recurso para que
“seja reformada a r. decisão recorrida”
e assim
“indeferida, em sua totalidade, a tutela de urgência requerida”
(id 9794072 – fl. 14).

C
ontrarrazões
no id 10678517, pelo desprovimento do recurso
.

O recurso não merece provimento.

A detida análise dos elementos fático-probatórios
tratados no recurso, nas contrarrazões e tudo mais
que instruem o caderno processual, verifica-se que a controvérsia instaurada
está ligada a presença ou não de requisitos para o deferimento de tutela de urgência, ainda que parcial, em cuja

gama de elementos analisados pelo MM. Juiz de primeiro grau chegou-se na conclusão de que se
demanda profunda incursão instrutória, notadamente quanto à eficácia jurídica e à abrangência da alegada dação em pagamento invocada pelo autor, ora agravado,
mas tudo indicando para o deferimento de uma medida de urgência acautelatória.

Em
outros termos, em
sede de cognição sumária, o magistrado de piso agiu com a prudência e a temperança exigidas pela complexidade da lide ao sinalizar a imperiosa necessidade de se preservarem os direitos em disputa até que as demandadas forneçam maiores esclarecimentos técnicos e econômicos sobre a transação.

A
manutenção do
status quo
revela-se medida impositiva, porquanto a narrativa das agravantes, embora densa em argumentos técnicos sobre o regime de construção por administração e a suposta mora do adquirente, não desconstitui, de plano, a aparência do bom direito que emana dos contratos de promessa de compra e venda originários e do termo de quitação apresentado pelo recorrido.

Outrossim, h
á que se ponderar, sob o prisma do Poder Geral de Cautela, que a permissão para a alienação imediata das unidades a terceiros acarretaria o risco real de perecimento do direito autoral e o surgimento de situações jurídicas irreversíveis, inviabilizando a entrega das chaves caso o provimento final lhe seja favorável.

Ademais, quanto
ao regramento da Lei n. 4.591/
19
64, especificamente sobre a rescisão do contrato de terreno e seus reflexos nas unidades autônomas, a análise deve ser feita com cautela à luz do § 3º do artigo 40, que veda ao alienante voltar a negociar os direitos sobre a unidade sem a prévia indenização aos titulares das parcelas de construção adicionadas. Tal ponto de tensão jurídica reforça o acerto do juízo a quo ao priorizar o exercício pleno do contraditório e a ampla dilação probatória, visando aferir se houve a devida compensação ou se a exigência de novos e vultosos aportes financeiros pela construtora sucessora configura vantagem excessiva em detrimento do consumidor.

Deve-se assinalar que
a providência adotada — a abstenção de atos tendentes à alienação — reveste-se de fácil reversibilidade e não obsta o prosseguimento das obras, garantindo, por outro lado, o resultado útil do processo e a eficácia de futura sentença.

Sobre essa temática, cito o seguinte julgado:

AGRAVO REGIMENTAL. Ação de obrigação de fazer ou alternativamente conversão em perdas e danos C.C. Consignação em pagamento e pedido de tutela de urgência. Insurgência contra decisão que determinou a proibição das rés de alienar o imóvel adquirido pelos autores, fazendo constar renotação junto a matrícula do bem. Não conhecimento
[sic]
do recurso em razão da presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, uma vez que a comercialização do imóvel poderá prejudicar terceiros e causar danos imediatos ou de difícil reparação aos autores, sendo medida acautelatória que se mostra necessária até completa dilação probatória, além de não gerar prejuízos ao agravante face a sua reversibilidade. Ausência de novas razões a ensejar a reforma da decisão. Recurso a que se nega provimento. (TJSP - AG 2120487-09.2016.8.26.0000/50000, Sétima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes,
data do julgamento
27-07-2017,
data da publicação/fonte
DJESP 02-08-2017).

Nesse contexto, afigura-se que a
decisão recorrida não padece de ilegalidade ou teratologia, apresentando-se como solução equilibrada para salvaguardar os interesses de ambas as partes enquanto se depura o conteúdo econômico e jurídico da relação obrigacional.

Por fim, o posicionamento da colenda Corte Superior é no sentido de que “o deferimento ou não de liminar constitui ato de livre convencimento do magistrado, cumprindo manter a decisão, se não demonstrada ilegalidade evidente, abuso de poder ou teratologia” (RMS 7.311/PE, Rel. Ministro Hélio Mosimann, Segunda Turma, DJ: 06-11-2000).

Em síntese, o
s argumentos recursais são, portanto,
incapazes de provocar
a alteração da
respeitável
decisão recorrida,
porque respeitou-se a
adequação
d
o direito aplicável.

Posto isso,
nego
provimento
ao
recurso
.

É
como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o Voto de Relatoria.