Tribunal: TJES
Processo: 5009197-51.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-03-26

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL
N°
5009197-51.2022.8.08.0024

A
P
EL
ANTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.

APELA
DO: DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. PANDEMIA DA COVID-19. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória, reconheceu o atraso na entrega de lote objeto de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, declarou a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, condenou-a à restituição integral dos valores pagos, à inversão da cláusula penal moratória e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica está submetida ao Código de Defesa do Consumidor ou à Lei nº 9.514/1997; (ii) estabelecer se houve atraso culposo da promitente vendedora na entrega do lote; (iii) determinar a possibilidade de restituição integral das parcelas pagas e de inversão da cláusula penal; e (iv) verificar se o atraso contratual configura dano moral indenizável, bem como a incidência de força maior em razão da pandemia da COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica possui natureza consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos dos arts. 2º e 3º do CDC, sendo inaplicável o procedimento da Lei nº 9.514/1997, restrito às hipóteses de inadimplemento do comprador.

O procedimento da alienação fiduciária não se aplica quando o inadimplemento é imputável à promitente vendedora, prevalecendo o direito do consumidor à rescisão contratual.

O conjunto probatório demonstra atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, ultrapassado inclusive o prazo de tolerância contratual de 180 dias.

Configurada a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.

A inversão da cláusula penal moratória é medida adequada para preservar o equilíbrio contratual diante do inadimplemento do fornecedor, nos termos do Tema 971 do STJ.

O mero descumprimento contratual consistente no atraso da entrega do imóvel, desacompanhado de prova de efetivo abalo extrapatrimonial, não gera dano moral indenizável.

A pandemia da COVID-19 não configura força maior quando o contrato é celebrado durante sua vigência, pois os riscos já eram previsíveis e integravam a álea do negócio, nos termos do art. 393 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A Lei nº 9.514/1997 não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quando o inadimplemento contratual decorre de culpa da promitente vendedora.

O atraso injustificado na entrega de imóvel, superado o prazo de tolerância, autoriza a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas e inversão da cláusula penal.

O simples inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imóvel não enseja dano moral sem prova de efetiva lesão extrapatrimonial.

A pandemia da COVID-19 não caracteriza força maior em contratos firmados durante sua vigência, por se tratar de risco previsível da atividade econômica.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º e 3º; CC, art. 393; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, REsp nº 2.103.849/SE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 07.04.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009197-51.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL
N°
5009197-51.2022.8.08.0024

A
P
EL
ANTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.

APELA
DO: DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. PANDEMIA DA COVID-19. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória, reconheceu o atraso na entrega de lote objeto de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, declarou a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, condenou-a à restituição integral dos valores pagos, à inversão da cláusula penal moratória e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica está submetida ao Código de Defesa do Consumidor ou à Lei nº 9.514/1997; (ii) estabelecer se houve atraso culposo da promitente vendedora na entrega do lote; (iii) determinar a possibilidade de restituição integral das parcelas pagas e de inversão da cláusula penal; e (iv) verificar se o atraso contratual configura dano moral indenizável, bem como a incidência de força maior em razão da pandemia da COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica possui natureza consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos dos arts. 2º e 3º do CDC, sendo inaplicável o procedimento da Lei nº 9.514/1997, restrito às hipóteses de inadimplemento do comprador.

O procedimento da alienação fiduciária não se aplica quando o inadimplemento é imputável à promitente vendedora, prevalecendo o direito do consumidor à rescisão contratual.

O conjunto probatório demonstra atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, ultrapassado inclusive o prazo de tolerância contratual de 180 dias.

Configurada a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.

A inversão da cláusula penal moratória é medida adequada para preservar o equilíbrio contratual diante do inadimplemento do fornecedor, nos termos do Tema 971 do STJ.

O mero descumprimento contratual consistente no atraso da entrega do imóvel, desacompanhado de prova de efetivo abalo extrapatrimonial, não gera dano moral indenizável.

A pandemia da COVID-19 não configura força maior quando o contrato é celebrado durante sua vigência, pois os riscos já eram previsíveis e integravam a álea do negócio, nos termos do art. 393 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A Lei nº 9.514/1997 não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quando o inadimplemento contratual decorre de culpa da promitente vendedora.

O atraso injustificado na entrega de imóvel, superado o prazo de tolerância, autoriza a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas e inversão da cláusula penal.

O simples inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imóvel não enseja dano moral sem prova de efetiva lesão extrapatrimonial.

A pandemia da COVID-19 não caracteriza força maior em contratos firmados durante sua vigência, por se tratar de risco previsível da atividade econômica.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º e 3º; CC, art. 393; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, REsp nº 2.103.849/SE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 07.04.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N°
5009197-51.2022.8.08.0024

A
P
EL
ANTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.

APELA
DO: DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
Conforme relatoriado, trata-se de apelação cível
interposta por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA., em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível de Vitória/ES, que julgou procedentes os pedidos
deduzidos
por DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA.

O autor ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória, alegando atraso na entrega de lote objeto de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária.

A sentença julgou procedente a pretensão inicial, declarou a rescisão do contrato por culpa da apelante e a condenou à restituição integral dos valores pagos, inversão de cláusula penal e pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais.

Em suas razões recursais (id. 17795911), a apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC, defendendo a prevalência da Lei nº 9.514/1997. Afirma inexistir atraso culposo e impugna a inversão da cláusula penal e a condenação em danos morais, pleiteando a reforma integral do julgado.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado (id. 17795917), pugnando pela manutenção da sentença. Sustenta que o atraso é incontroverso e que a Lei de Alienação Fiduciária só se aplica em caso de inadimplência do comprador, o que não ocorreu
neste caso
.

Inicialmente, afasto a tese de prevalência da Lei nº 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica em exame é genuinamente consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos dos artigos 2º e 3º do CDC. Ademais, o procedimento especial da Lei nº 9.514/1997 destina-se à execução da garantia fiduciária
nas hipóteses de mora do comprador
. No caso dos autos, a controvérsia reside no
inadimplemento do contrato pela
vendedora, que não entregou o imóvel no prazo avençado.

Assim, i
nexistindo inadimplemento do adquirente, não há falar em
adoção do procedimento previsto na Lei
nº 9.514/1997, prevalecendo o direito do consumidor à rescisão
do contrato
por culpa do fornecedor.

Noutra parte,
a prova documental e os fatos narrados confirmam o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, ultrapassando inclusive o prazo de tolerância de 180 dias.

A
entrega do imóvel foi pactuada para junho de 2021, nos termos da cláusula 9.2 do contrato (ID
17795884
). Computado o prazo de tolerância previsto na cláusula 7.9, o termo final para o cumprimento da obrigação estendeu-se até dezembro de 2021.

Todavia, o imóvel não havia sido entregue até o ajuizamento da presente demanda, em março de 2022, restando
comprovado o inadimplemento
da apelante.

Destarte, caracterizada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, assim redigida:

“
Súmula n. 543.

Na hipótese de resolução de

contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu a causa ao desfazimento.”

Outrossim, correta a inversão da cláusula penal moratória, em estrita observância ao Tema 971 do STJ, garantindo o equilíbrio contratual ante o inadimplemento da vendedora.

Por outro lado, assiste razão à apelante quanto ao dano moral.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o
mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO.

1. A condenação por danos morais in re ipsa, apenas pelo atraso na entrega do imóvel, sem demonstração de consequências fáticas capazes de acarretar dor e sofrimento indenizável, não se sustenta.

2. Entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção deste Tribunal Superior.

3. Recurso especial provido”.

(REsp n. 2.103.849/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025)

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

[...]

3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.

[...]

5. Agravo interno a que se nega provimento”.

(AgInt no AREsp n. 2.079.545/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023)

No caso concreto, embora tenha sido comprovado o inadimplemento contratual pela apelante, a parte autora não se desincumbiu de demonstrar qualquer abalo concreto à sua esfera extrapatrimonial, limitando-se a alegações genéricas sobre frustração e aborrecimentos, inerentes à mora contratual.

A situação retratada nos autos não extrapola os limites do dissabor cotidiano, tampouco evidencia repercussões de ordem moral suficientemente relevantes a justificar a intervenção indenizatória do Estado.

Ausente, portanto, prova de lesão a atributos da personalidade, não se configura o dever de indenizar por danos morais.

Acresça-se, por fim, que em relação à
tese de excludente de responsabilidade por força maior, calcada nos desdobramentos da pandemia de COVID-19, a insurgência não merece prosperar.

Conforme se extrai do instrumento contratual, o ajuste foi celebrado em 19 de janeiro de 2021, período em que o cenário pandêmico e seus impactos nos setores econômico e de construção civil já eram de amplo e notório conhecimento público.

Ao pactuar a entrega da
imóvel
para junho de 2021, com
tolerância até
dezembro do mesmo ano, a apelante já tinha plena ciência das restrições sanitárias e das oscilações no mercado de insumos. Tais circunstâncias, portanto, integraram o risco da atividade e o planejamento do cronograma de obras, não podendo ser invocadas como evento imprevisível ou inevitável apto a romper o nexo de causalidade
neste caso
(art. 393 do Código Civil).

Destaque-se que
a pandemia, por si só, não constitui salvo-conduto para o descumprimento de obrigações contratuais, especialmente em contratos firmados durante a sua vigência. Nesses casos, o dever de diligência e a boa-fé objetiva impunham à construtora a aferição da viabilidade do prazo prometido, sob pena de assumir a responsabilidade pela mora frente ao consumidor.

Dessa forma, a alegação de força maior configura-se como descabido
venire contra factum proprium
, uma vez que a recorrente voluntariamente se obrigou a prazos que já sabia estarem sob a égide do contexto pandêmico.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso apenas para excluir da condenação a indenização por danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença.

Sem honorários recursais.

É como voto.

Des. Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL N° 5009197-51.2022.8.08.0024

RECORRENTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.

ADVOGADOS: PABLO RODNITZKY - OAB ES10400, CHRISTIAN RODNITZKY - OAB ES19011-A, KATHERINE RODNITZKY NUNES - OAB ES10395-A

RECORRIDO: DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA

ADVOGADO: IARA ENCARNAÇÃO MACEDO - OAB ES23085-A

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos presentes autos, respeitosamente, com o objetivo de melhor examinar a matéria objeto do
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
(id. 17795911),

interposto por
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA
em razão da
SENTENÇA
(id. 17795905),

proferida pelo
JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE VITÓRIA/ES,
nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS,
ajuizada por
DIEGO CARLOS PEIXOTO FERREIRA
em face da ora Recorrente, cujo
decisum

julgou
”PROCEDENTE o pleito autoral, na forma do CPC 487, I, para confirmar a liminar de id 18154571, e julgar rescindido o contrato em foco. Condeno a ré à restituição dos valores pagos pelo autor, corrigidos pela Taxa SELIC, desde o desembolso, assim como a inversão da cláusula penal moratória, observando-se a cláusula de tolerância de 180 dias, ao pagamento do valor de 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, nas custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, a teor do CPC 85, §2º, IV”
.

Irresignada, defende a Recorrente, em síntese:
(I)
a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor frente à Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997);
(II)
a ocorrência de força maior ocasionada pela pandemia da Covid-19 e fatores climáticos, o que afastaria a sua culpa pelo atraso;
(III)
o descabimento da inversão da cláusula penal moratória em seu desfavor; e
(IV)
a inexistência de danos morais indenizáveis na espécie.

Em seu Voto, o
Eminente Desembargador Relator Convocado LUIZ GUILHERME RISSO
, conheceu do Recurso de Apelação Cível, conferindo-lhe parcial provimento,
“apenas para excluir da condenação a indenização por danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença”.

Na hipótese, quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, o
Eminente Relator
ressaltou que a relação jurídica havida entre as Partes é eminentemente consumerista, razão pela qual ressai aplicável aos autos o aludido diploma legal. Assentou, ainda, que a
“Lei nº 9.514/1997 destina-se à execução da garantia fiduciária nas hipóteses de mora do comprador. No caso dos autos, a controvérsia reside no inadimplemento do contrato pela vendedora, que não entregou o imóvel no prazo avençado.

Assim, inexistindo inadimplemento do adquirente, não há falar em adoção do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, prevalecendo o direito do consumidor à rescisão do contrato por culpa do fornecedor”.

Por sua vez, em relação à
alegação de que o atraso não ocorreu por culpa da Construtora
, em razão de excludente de responsabilidade por força maior, concluiu que
o Instrumento Contratual foi celebrado na vigência do cenário de pandemia, circunstância que afasta a alegada imprevisibilidade ou ocorrência de força maior, notadamente porque a Recorrente já tinha ciência das restrições sanitárias e das oscilações do mercado de insumos decorrentes da COVID-19
.

No tocante à
impugnação da inversão da Cláusula Penal deferida no comando sentencial
, restou mantida a determinação de inversão da penalidade, em cumprimento ao disposto no Tema Repetitivo nº 971, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
in verbis: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

A propósito, em relação às sobreditas conclusões, é firme a
jurisprudência desta Corte Estadual de Justiça
em casos análogos ao presente, inclusive, em demandas envolvendo a mesma Parte Recorrente,
verbatim:

EMENTA:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONTRATO FIRMADO DURANTE A PANDEMIA. AUSÊNCIA DE IMPREVISIBILIDADE CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA.
DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CONFIGURADOS. QUANTUM MANTIDO; JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTES SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITÍDOS E DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL FIXADOS DE OFÍCIO SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1)Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.
2) Caso concreto em que o contrato foi firmado no decorrer da pandemia (23/12/2020), não havendo que se falar em imprevisibilidade.
3)Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 4) Diante da omissão da sentença quanto à incidência de juros de mora e correção monetária incidentes sobre a integralidade dos valores adimplidos, por se tratar de matéria de ordem pública, deve ser estabelecido que a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, sendo aplicável o INPC. Por se tratar de obrigação de natureza contratual, deverão incidir juros de mora desde a citação, pela taxa SELIC, a partir de quando deverá cessar a incidência da correção monetária autônoma, sob pena de bis in idem. 5) ”O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar lesão extrapatrimonial” (AgInt no AREsp n. 1.698.841/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 22/3/2021.) 6) No caso em exame, quando do ajuizamento da ação, contando o prazo de tolerância, o atraso já alcançava quase um ano sem nenhuma previsão de entrega do empreendimento, o que enseja a reparação pelos danos morais. Quantum total arbitrado, em R$10.000,00 (dez mil reais), ou seja, R$5.000,00 (cinco mil) para cada autor, que mostra-se proporcional e razoável para as circunstâncias do caso, levando-se em consideração ainda os parâmetros desta c. Câmara Julgadora. 7) Conquanto a construtora apelante alarde a inexistência de prejuízo presumido, pleiteando a exclusão da condenação a título de indenização em lucros cessantes, a jurisprudência dominante, conforme indica o julgamento com ementa abaixo colacionada, consolidou entendimento no sentido de que, em se tratando de atraso na entrega de imóvel, a condenação ao pagamento de lucros cessantes independe da comprovação de efetivos danos. 8) Recurso de apelação conhecido e desprovido, com a preservação da sentença guerreada, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar a rescisão contratual entre as partes e condenar a pessoa jurídica ré (i) na restituição integral dos valores pagos, atinentes à avença desfeita, no montante de R$20.860,69 (vinte mil cento e oitocentos e sessenta reais e sessenta e nove centavos); (ii) ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) e (iii) ao pagamento de R$4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais) a título de lucros cessantes. Sentença parcialmente modificada de ofício, para em relação à restituição dos valor pagos, estabelecer que correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, sendo aplicável o INPC e juros de mora desde a citação, pela taxa SELIC, a partir de quando deverá cessar a incidência da correção monetária autônoma, sob pena de bis in idem, assim como para reconhecer que a indenização por danos morais deve sofrer incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação até o arbitramento do quantum e, a partir de então, unicamente a taxa SELIC.

(
TJES,
Classe: Apelação Cível, 5014920-51.2022.8.08.0024, Relator : RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/07/2024)

EMENTA:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. PANDEMIA DE COVID-19 E CHUVAS. RISCO DA ATIVIDADE.
DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por imobiliária contra sentença que a condenou ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais por atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento. A apelante alega que a demora decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente a pandemia de Covid-19, falta de insumos e excesso de chuvas, sustentando ainda a inaplicabilidade do CDC em razão de contrato garantido por alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) determinar se a existência de pacto de alienação fiduciária afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a pandemia de Covid-19 e fatores climáticos caracterizam excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior no setor da construção civil;
(iii) definir se o atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento enseja reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis mesmo com garantia de alienação fiduciária quando a lide versa sobre o inadimplemento da obrigação de entrega do bem.

4. A pandemia de Covid-19 e a ocorrência de chuvas não configuram caso fortuito externo ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da loteadora, pois integram o risco da atividade econômica.

5. O contrato foi firmado em setembro de 2020, quando os efeitos da crise sanitária já eram conhecidos e o setor da construção civil havia sido classificado como atividade essencial, inexistindo o requisito da imprevisibilidade.

6. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura, superior a um ano após o prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor contratual e gera dano moral indenizável devido à frustração da expectativa de uso do imóvel pelo adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A relação jurídica em contrato de compra e venda de imóvel é de consumo e admite a incidência do CDC. 2. Eventos climáticos e crises sanitárias previsíveis ao tempo da contratação constituem fortuito interno e não excluem a responsabilidade pelo atraso na obra. 3. O atraso desarrazoado na conclusão de infraestrutura de loteamento configura dano moral in re ipsa.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, V, e 14; CC, arts. 186, 393 e 927.

(
TJES,
Classe: Apelação Cível, 5000389-49.2022.8.08.0059, Relator : EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/02/2026)

EMENTA:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

1.Apelação cível interposta em face de sentença que, em ação de resolução contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes, cláusula penal e indenização por danos morais.

2.A apelante alega, em suma, que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior (pandemia de COVID-19 e chuvas), pugnando pela aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, e contesta as condenações por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, por considerá-las indevidas ou excessivas.

II. Questão em discussão

3.A controvérsia consiste em aferir a responsabilidade pelo atraso na entrega de loteamento, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em detrimento da lei de alienação fiduciária quando a culpa pela rescisão é da vendedora, e a cumulação das condenações à restituição integral de valores, lucros cessantes, multa contratual e danos morais.

III. Razões de decidir

4.A pandemia de COVID-19 e as chuvas intensas não configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, especialmente quando o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação que justifique o inadimplemento.

5.A resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária por culpa exclusiva da vendedora/credora fiduciária atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, e não da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação é restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador/devedor fiduciante (STJ, Tema 1.095).

6.Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a aplicação das retenções previstas na Lei nº 6.766/79 ("Lei do Distrato").

7.O atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor gera a presunção de prejuízo ao comprador, na modalidade de lucros cessantes, consistentes na injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização correspondente. Precedentes do STJ.

8.O atraso substancial na entrega do imóvel, superior a dezesseis meses, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização, cujo valor deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade.

9.É devida a aplicação da cláusula penal compensatória prevista contratualmente em desfavor da parte que deu causa à rescisão do pacto, em observância ao princípio do pacta sunt servanda.

IV. Dispositivo e tese

10.Apelação cível conhecida e desprovida.

11.Tese de julgamento: "1. A pandemia de COVID-19, por si só, não caracteriza força maior para isentar a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel, por se tratar de fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. 2. Em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a rescisão por culpa exclusiva da vendedora enseja a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a aplicação da Lei nº 9.514/97 (Tema 1.095/STJ). 3. O atraso na entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao comprador (lucros cessantes), e, quando substancial, configura dano moral indenizável, sendo possível a cumulação com a cláusula penal compensatória prevista no contrato."

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor; Código Civil, art. 402; Lei nº 9.514/97; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, Tema Repetitivo 1.095.

(
TJES,
Classe: Apelação Cível, 5034620-13.2022.8.08.0024, Relator : JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/11/2025).

Por oportuno, em relação aos
danos morais
, o
Eminente Relator
entendeu pela inocorrência de dano indenizável, tendo em vista que
“No caso concreto, embora tenha sido comprovado o inadimplemento contratual pela apelante, a parte autora não se desincumbiu de demonstrar qualquer abalo concreto à sua esfera extrapatrimonial, limitando-se a alegações genéricas sobre frustração e aborrecimentos, inerentes à mora contratual. A situação retratada nos autos não extrapola os limites do dissabor cotidiano, tampouco evidencia repercussões de ordem moral suficientemente relevantes a justificar a intervenção indenizatória do Estado. Ausente, portanto, prova de lesão a atributos da personalidade, não se configura o dever de indenizar por danos morais”.

Nesta esteira, acerca da matéria, cumpre registrar, na linha do que esta Relatoria tem procedido em outras demandas, que a
jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, em
precedente submetido à sistemática dos Recursos Repetitivos (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
, tem decidido que em relação “
à indenização por danos morais, esta Corte Superior possui entendimento pacífico no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável. (...) Excepcionalmente, em caso de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia (cf. AgRg no AREsp 684.176/RJ e AgRg no AREsp 395.105/RJ, dentre outros)
.
”

Na hipótese vertente,
analisando os autos, considerando a data de prevista para a entrega das unidades, e com a incidência da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, nota-se que a Construtora tinha o prazo limite de
30.12.2021
para entrega do imóvel, tendo o Recorrido ajuizado a presente demanda em
25.03.2022,
apenas 03 (três) meses após o transcurso do prazo previsto.

Além disso, denota-se que o ora Recorrido limitou-se a argumentar, na Petição Inicial, a existência de danos morais indenizáveis, porquanto
“até a presente data o autor e sua esposa estão morando na casa dos seus pais, pois não conseguiram receber o lote para construir a sua casa”,
contudo não logrou comprovar tal alegação.

Nesse contexto, não restou configurado
in casu
atraso expressivo na entrega do imóvel, ou, ainda, circunstância extraordinária que extrapole o mero aborrecimento decorrente do descumprimento contratual, razão pela qual não há que se falar na existência de dano moral, na esteira da orientação jurisprudencial do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
verbo ad verbum:

EMENTA:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS .
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO .
1. Ação resolutória de contrato cumulada com restituição de valores, reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos
. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que "o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial".
4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido .

(
STJ
- REsp: 2196816 SP 2025/0037148-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025).

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL . INEXISTÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.
RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Precedentes.
2. No caso, não foram apontadas particularidades que demonstrem a existência de circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra . Ausência de dano moral.
3. Agravo interno não provido.

(
STJ
- AgInt no REsp: 1827064 SP 2019/0207557-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2020).

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA . DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.
MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
1. Simples descumprimento contratual que, nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal, não tem o condão de, por si só, ocasionar o surgimento de danos morais, sendo imprescindível a ocorrência de situação excepcional, capaz de ensejar sofrimento indenizável
. 2. Caso concreto em que o acórdão recorrido havia fixado indenização por danos morais em razão do mero atraso na entrega de bem imóvel, sem indicar qualquer circunstância excepcional que levasse à referida conclusão. 3. Necessidade de reforma do acórdão recorrido, não se mostrando aplicável ao caso a Súmula 7/STJ .AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(
STJ -
AgInt no REsp: 1848125 RJ 2019/0337119-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023).

Isto posto, acompanho o Voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator, no sentido de conferir parcial provimento ao RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL interposto por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA, tão somente a fim de excluir a condenação por danos morais, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto, respeitosamente.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR