Tribunal: TJES
Processo: 0019991-18.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVELIA. PRECLUSÃO DA MATÉRIA FÁTICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CDC APLICÁVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença parcialmente procedente proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com revisão contratual e indenização por danos morais e materiais, ajuizada pelo adquirente A sentença reconheceu a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento contratual (atraso na entrega do imóvel), declarou a rescisão do contrato, condenou-a à restituição integral dos valores pagos (R$ 64.372,42), ao ressarcimento de IPTU (R$ 132,82) e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais. A apelante foi revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) delimitar o conhecimento do recurso, diante dos efeitos da revelia e da preclusão fática; (ii) definir o regime jurídico aplicável à relação contratual (CDC x Lei n.º 9.514/97); (iii) analisar a validade da condenação por danos morais e o
quantum
fixado; (iv) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A revelia regularmente decretada acarreta presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial, estabilizando a moldura fática e limitando a cognição do recurso às matérias de direito ou de ordem pública.

A apelação da ré, em sua maior parte, busca rediscutir fatos já estabilizados pela revelia, como a existência e a justificativa do atraso na entrega do imóvel, o que é vedado, por configurar inovação recursal e reexame fático-probatório.

Conhece-se apenas das alegações jurídicas relativas à inaplicabilidade do CDC, à validade da cláusula de transferência do IPTU, e à configuração e quantificação dos danos morais.

A aplicação da Lei nº 9.514/97 e da tese firmada no Tema 1.095/STJ pressupõe a existência de contrato com registro e constituição válida da propriedade fiduciária, o que não se verifica na hipótese dos autos.

A relação jurídica entre as partes é regida pelo CDC, diante da ausência dos requisitos legais para a incidência do regime especial da alienação fiduciária, e pela natureza da relação de consumo entre adquirente e incorporadora.

O dano moral foi reconhecido com base nas circunstâncias concretas, especialmente o atraso injustificado na entrega do imóvel e a frustração da legítima expectativa de moradia, sem aplicação automática da tese do dano moral
in re ipsa
.

O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de danos morais é proporcional, atende às funções compensatória e pedagógica da indenização e está em consonância com precedentes do Tribunal.

A cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento do IPTU antes da posse é abusiva, conforme entendimento pacificado do STJ, sendo nula nos termos do art. 51, IV, do CDC.

A responsabilidade pelo IPTU recai sobre a incorporadora até a efetiva imissão na posse do imóvel pelo comprador, razão pela qual é devida a restituição do valor despendido pelo autor.

A condenação por litigância de má-fé exige prova de conduta dolosa ou abusiva, o que não se verifica no caso, não sendo caracterizada pelo simples manejo de recurso improcedente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento
:

A revelia estabiliza a moldura fática da causa, impedindo a rediscussão de fatos não impugnados tempestivamente.

O contrato de compra e venda de imóvel sem registro cartorial e sem constituição da propriedade fiduciária não atrai o regime jurídico da Lei n.º 9.514/97, submetendo-se ao Código de Defesa do Consumidor.

O atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel pode ensejar reparação por danos morais, quando demonstrada repercussão na esfera existencial do consumidor.

A cláusula que impõe ao adquirente o pagamento do IPTU antes da imissão na posse é nula, sendo a responsabilidade da incorporadora até a efetiva entrega do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019991-18.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: LUCAS DA CUNHA MOREIRA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVELIA. PRECLUSÃO DA MATÉRIA FÁTICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CDC APLICÁVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença parcialmente procedente proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com revisão contratual e indenização por danos morais e materiais, ajuizada pelo adquirente A sentença reconheceu a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento contratual (atraso na entrega do imóvel), declarou a rescisão do contrato, condenou-a à restituição integral dos valores pagos (R$ 64.372,42), ao ressarcimento de IPTU (R$ 132,82) e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais. A apelante foi revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) delimitar o conhecimento do recurso, diante dos efeitos da revelia e da preclusão fática; (ii) definir o regime jurídico aplicável à relação contratual (CDC x Lei n.º 9.514/97); (iii) analisar a validade da condenação por danos morais e o
quantum
fixado; (iv) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A revelia regularmente decretada acarreta presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial, estabilizando a moldura fática e limitando a cognição do recurso às matérias de direito ou de ordem pública.

A apelação da ré, em sua maior parte, busca rediscutir fatos já estabilizados pela revelia, como a existência e a justificativa do atraso na entrega do imóvel, o que é vedado, por configurar inovação recursal e reexame fático-probatório.

Conhece-se apenas das alegações jurídicas relativas à inaplicabilidade do CDC, à validade da cláusula de transferência do IPTU, e à configuração e quantificação dos danos morais.

A aplicação da Lei nº 9.514/97 e da tese firmada no Tema 1.095/STJ pressupõe a existência de contrato com registro e constituição válida da propriedade fiduciária, o que não se verifica na hipótese dos autos.

A relação jurídica entre as partes é regida pelo CDC, diante da ausência dos requisitos legais para a incidência do regime especial da alienação fiduciária, e pela natureza da relação de consumo entre adquirente e incorporadora.

O dano moral foi reconhecido com base nas circunstâncias concretas, especialmente o atraso injustificado na entrega do imóvel e a frustração da legítima expectativa de moradia, sem aplicação automática da tese do dano moral
in re ipsa
.

O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de danos morais é proporcional, atende às funções compensatória e pedagógica da indenização e está em consonância com precedentes do Tribunal.

A cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento do IPTU antes da posse é abusiva, conforme entendimento pacificado do STJ, sendo nula nos termos do art. 51, IV, do CDC.

A responsabilidade pelo IPTU recai sobre a incorporadora até a efetiva imissão na posse do imóvel pelo comprador, razão pela qual é devida a restituição do valor despendido pelo autor.

A condenação por litigância de má-fé exige prova de conduta dolosa ou abusiva, o que não se verifica no caso, não sendo caracterizada pelo simples manejo de recurso improcedente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento
:

A revelia estabiliza a moldura fática da causa, impedindo a rediscussão de fatos não impugnados tempestivamente.

O contrato de compra e venda de imóvel sem registro cartorial e sem constituição da propriedade fiduciária não atrai o regime jurídico da Lei n.º 9.514/97, submetendo-se ao Código de Defesa do Consumidor.

O atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel pode ensejar reparação por danos morais, quando demonstrada repercussão na esfera existencial do consumidor.

A cláusula que impõe ao adquirente o pagamento do IPTU antes da imissão na posse é nula, sendo a responsabilidade da incorporadora até a efetiva entrega do bem.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

(Preliminar, de ofício, de não conhecimento parcial do recurso)

Preliminarmente, de ofício, antes do exame do mérito recursal, impõe-se delimitar o âmbito objetivo da cognição deste Tribunal, em razão dos efeitos da revelia regularmente reconhecida em primeiro grau.

Nos termos do art. 344 do CPC, a revelia acarreta presunção relativa de veracidade dos fatos articulados na petição inicial, promovendo a estabilização da moldura fática que serviu de suporte ao julgamento. Tal circunstância projeta efeitos diretos sobre o efeito devolutivo da apelação e sobre a vedação à inovação recursal, não se admitindo que o recurso seja utilizado como sucedâneo tardio da contestação, especialmente quando veicula alegações de natureza fática impeditiva, modificativa ou extintiva do direito reconhecido.

No caso concreto, a sentença reconheceu expressamente a revelia da Apelante e, a partir dela, fixou a moldura fática que lastreou o julgamento, notadamente quanto ao atraso relevante na entrega do empreendimento, às consequências práticas desse inadimplemento para o adquirente e à ausência de resistência tempestiva apta a infirmar a responsabilidade atribuída à fornecedora. Os embargos de declaração opostos foram acolhidos unicamente para suprir omissão quanto à legislação aplicável, sem qualquer modificação do resultado do julgado, permanecendo íntegro o suporte fático adotado.

Diante desse quadro processual estabilizado, verifica-se que a apelação, em parcela significativa de suas razões, busca reabrir discussão sobre matéria eminentemente fática, mediante a introdução de justificativas e versões alternativas para o inadimplemento contratual, providência incompatível com os limites cognitivos do recurso e com os efeitos próprios da revelia.

Tais alegações demandariam reexame fático-probatório e/ou configurariam inovação recursal, além de colidirem com a estabilização fática decorrente dos efeitos da revelia, razão pela qual não comportam conhecimento. Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DIVERSAS ALTERAÇÕES DE VOO – REVELIA DECRETADA NA ORIGEM – MATÉRIA FÁTICA VENTILADA EM SEDE DE APELAÇÃO E NÃO SUBMETIDA AO JUÍZO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA – PRECLUSÃO – RECURSO NÃO CONHECIDO.
Operado o efeito da revelia, o réu revel poderá manifestar-se em sede de apelação quanto às matérias de ordem pública e as questões jurídicas enfrentadas na sentença, não cabendo discutir questões fáticas que não tenham sido objeto do exame pelo juiz singular, em razão da preclusão
(TJ-MT - AC: 10046794720178110002 MT, Relator.: Desa Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/12/2019)
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001926-26.2022 .8.11.0105, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/05/2024).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA - REVELIA DECRETADA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - PRECLUSÃO DA MATÉRIA FÁTICA - CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM - PRELIMINAR REJEITADA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA. -
A aplicação dos efeitos da revelia gera a preclusão da matéria fática deduzida nos autos - Ao réu revel não é dado utilizar o recurso de apelação como substitutivo de contestação, sendo a ele permitida, apenas, a alegação de matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo julgador
- Pela teoria da asserção, a legitimidade deve ser aferida em abstrato, ou seja, legitimados para a ação são os sujeitos da lide. Assim, a legitimidade ativa cabe ao titular do interesse pleiteado na inicial e a passiva, ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão autoral - Não há que se falar na ocorrência de cerceamento de defesa, se a ausência de produção da prova oral deveu-se à desídia da própria parte que a requereu
(TJ-MG - Apelação Cível: 5019214-22 .2019.8.13.0701, Relator.: Des .(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 05/03/2024, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2024).

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. REVELIA. EFEITOS MATERIAS. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ REVEL. DISCUSSÃO SOBRE MATÉRIA DE DIREITO DEBATIDA NO PROCESSO. ADMISSIBILIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. SEGURO DE VIDA NÃO CONTRATADO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA SEGURADORA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES INDEVIDAMENTE DESCONTADOS. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. DANOS MORAIS. OFENSA A DIREITO DA PERSONALIDADE CONSTATADA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE DO VALOR DA CONDENAÇÃO FIXADO NA SENTENÇA. REDUÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. É admissível a apelação do réu revel quando o recurso se limita a discutir questões de direito abordadas no processo, inclusive na sentença recorrida, pois, nessa hipótese, o conhecimento do recurso não representa supressão de instância, tampouco afronta ao efeito preclusivo. Preliminar de inadmissibilidade do recurso rejeitada
[
...] (TJ-DF 07048483720218070016 DF 0704848-37.2021.8.07.0016, Relator.: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 20/10/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 09/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada).

Dessa forma,
NÃO CONHEÇO

dos seguintes pedidos recursais: 1) reforma da sentença visando o reconhecimento da rescisão contratual por iniciativa dos adquirentes, com retenções contratuais, à limitação ou exclusão da restituição de valores; 2) reforma da sentença julgando-se a improcedência dos pedidos de indenização por danos materiais
, por se fundarem em alegações de natureza fática - como a invocação de caso fortuito ou força maior, a regularidade da conduta da loteadora, a inexistência de mora e a imputação de inadimplemento ao comprador - as quais demandam reexame do suporte fático-probatório e/ou configuram inovação recursal.
Remanescem
cognoscíveis apenas as questões estritamente jurídicas relativas ao
regime jurídico aplicável à relação contratual, aos parâmetros jurídicos da indenização por dano moral e à responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

É como voto.

VOTO

(Mérito)

Conforme relatado,
t
rata-se de recurso de apelação cível interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
contra sentença
(
ID. n.º 16985625
) e sentença integrativa (ID. 16986185)
, proferida pelo
J
uízo da 2ª Vara Cível da Comarca da Serra/ES, que, em sede de “ação de obrigação de fazer c/c revisão de cláusulas contratuais c/c indenização por danos morais e materiais c/c pedido de tutela antecipada”, ajuizada por
LUCAS DA CUNHA MOREIRA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral do valor de R$ 64.372,42, ao ressarcimento de R$ 132,82, a título de IPTU, e ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais.

Em suas razões recursais (ID. 16986186), a recorrente alega, em síntese, que:
(i)
a inaplicabilidade do CDC à espécie, pugnando pela prevalência da Lei n.º 9.514/97 e do princípio do
pacta sunt servanda
, invocando o Tema 1.095 do STJ;
(ii)
a regularidade do empreendimento e a ausência de culpa pelo atraso, atribuindo-o a caso fortuito ou força maior, como intempéries, entraves administrativos e crise econômica, com base em cláusulas contratuais que preveem a suspensão do prazo;
(iii)
a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, requerendo a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores, mesmo na hipótese de aplicação do CDC,
ante a
s despesas da loteadora;
(iv)
a não ocorrência de danos morais indenizáveis, sustentando que o mero inadimplemento contratual não os configura, e subsidiariamente, a minoração do
quantum
fixado; e
(v)
a obrigatoriedade do pagamento de taxas de IPTU por parte do Apelado, com base em cláusula contratual e dispositivos do
CC
e
CTN
.

As contrarrazões (ID. 16986190) pugnam pelo desprovimento do recurso, apontando revelia e preclusão fática, defendem a aplicação do CDC e a inaplicabilidade da Lei n.º 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ, atribuem à Apelante a culpa pelo atraso, sustentam a restituição integral, os danos morais, a abusividade da cobrança de IPTU antes da posse, e requerem condenação por má-fé e majoração dos honorários.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço, em parte, do recurso interposto e passo ao exame das razões recursais.

Extrai-se dos autos que a demanda, ajuizada em 27/11/2020, tem por objeto contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, firmado em 25/10/2017, cuja entrega estava prevista para abril de 2019, não tendo sido efetivada sequer após o transcurso do prazo de prorrogação contratualmente estipulado.

O Apelado alegou atraso injustificado na conclusão do empreendimento, postulando a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais, bem como a incidência das normas do
CDC
.

Regularmente citada, a Apelante deixou de apresentar contestação, sendo
declarada revel.

Sobreveio sentença em 29/10/2024, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a culpa exclusiva da requerida pelo desfazimento do negócio jurídico e condenando-a à restituição da quantia de R$ 64.372,42, ao ressarcimento do valor de R$ 132,82, referente ao IPTU suportado pelo autor, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00.

Os embargos de declaração opostos pela ré foram acolhidos unicamente para suprir omissão quanto à análise da legislação aplicável, sem alteração do resultado do julgado, tendo o Juízo de origem afastado a incidência da Lei n.º 9.514/97 e da tese firmada no Tema 1.095 do
STJ
, ao fundamento de inexistência de registro do contrato e de constituição válida em mora, mantendo-se, assim, íntegros os fundamentos e o dispositivo da sentença.

S
uperada a delimitação do âmbito da cognição recursal, passa-se ao exame exclusivo das matérias de direito devolvidas e este Egrégio Tribunal, as quais, por não demandarem revolvimento do conjunto fático-probatório nem se encontrarem alcançadas pela preclusão decorrente da revelia, comportam apreciação nesta instância.

Nesse contexto, conhece-se do recurso apenas quanto às questões estritamente jurídicas, quais sejam, o regime jurídico aplicável à relação contratual; os parâmetros jurídicos da indenização por dano moral, inclusive quanto à tese do dano moral
in re ipsa
e ao
quantum
fixado; e
a
responsabilidade jurídica pelo pagamento do IPTU.

No que se refere à alegada inaplicabilidade do CDC e da prevalência da Lei n.º 9.514/97, a Apelante insiste em tal tese, com fundamento no Tema 1.095 do STJ.
Contudo, tal tese já foi devidamente enfrentada e afastada pelo Juízo de origem na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração ao consignar que a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária, nos moldes da Lei n.º 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ, pressupõe a presença de requisitos jurídicos específicos, os quais não se encontram configurados na moldura fática estabilizada do processo.

Em especial, destacou-se a ausência de registro do contrato no cartório competente, circunstância que impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a incidência do regime jurídico especial pretendido. Nessa hipótese, a relação jurídica permanece no âmbito obrigacional, submetida às normas gerais e, no caso concreto, às normas protetivas do CDC, dada a natureza da relação entre adquirente final e fornecedora habitual.

Assim, mantém-se correta a conclusão da sentença ao afastar a aplicação da Lei n.º 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ, subsistindo a incidência do CDC, sem qualquer necessidade de revaloração fática.

A Apelante impugna a condenação por danos morais, ao sustentar que o atraso na entrega do empreendimento configuraria mero inadimplemento contratual, insuficiente, por si só, para ensejar reparação extrapatrimonial, alegando, ainda, indevida aplicação da tese do dano moral
in re ipsa
e, subsidiariamente, pleiteando a redução do
quantum
fixado.

É imperioso consignar que os fatos geradores do dano, notadamente o atraso significativo na entrega do loteamento, foram tidos como incontroversos em razão da revelia. Assim, não há nenhum motivo apto a ensejar o afastamento da condenação da parte recorrente ao ressarcimento de danos morais.

Desenganadamente, a condenação não se funda na aplicação da tese do dano moral
in re ipsa
. O reconhecimento do abalo extrapatrimonial decorre da análise das circunstâncias concretas do caso, extraídas da moldura fática estabilizada pela revelia, notadamente o atraso prolongado e injustificado na entrega do empreendimento, a frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel destinado à moradia e a repercussão relevante no planejamento de vida do adquirente. Assim, o dano moral não foi presumido de forma automática pelo inadimplemento contratual, mas reconhecido a partir de elementos específicos que evidenciam ofensa a direitos da personalidade, em consonância com a orientação do C. STJ.

(
1.
STJ - AgInt no REsp: 1817304 SP 2019/0154175-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023;
2.
STJ - AREsp: 2554432, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 09/12/2024;
3.
STJ - AREsp: 2629654, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: 03/09/2024).

Quanto ao valor arbitrado, fixado em R$ 5.000,00, tem-se que se revela adequado e proporcional às circunstâncias concretas do caso. O dano moral reconhecido decorre de inadimplemento contratual consistente no atraso substancial e injustificado na entrega do empreendimento, situação que, embora ultrapasse o mero dissabor cotidiano, não se reveste de gravidade excepcional.

Como dito, o abalo experimentado pelo Apelado restringiu-se à frustração de legítima expectativa relacionada à aquisição do imóvel destinado à moradia, com repercussões de ordem emocional e reorganização provisória de seu planejamento de vida, sem, contudo, haver nos autos demonstração de consequências permanentes ou de especial intensidade. A conduta da Apelante, ainda que juridicamente censurável, insere-se no âmbito da culpa contratual, não se evidenciando dolo específico ou prática abusiva agravada apta a justificar a majoração da verba indenizatória.

Nessas circunstâncias, o montante fixado mostra-se suficiente para atender às funções compensatória e pedagógica da reparação, sem implicar enriquecimento indevido, mantendo-se em consonância com os parâmetros adotados por esta Corte em hipóteses análogas (
1
.
TJ-ES – APELAÇÃO CÍVEL: 00371510220188080024, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível. Publicado em 19/12/2024;
2.
(TJ-ES – APELAÇÃO CÍVEL: 00164493520188080024, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível; Publicado em 10/02/2025).

Deste modo, não há razão para reduzir a condenação imposta, que deve ser integralmente mantida.

Quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a Apelante sustenta que o encargo relativo ao IPTU deve ser suportado pelo Apelado desde a assinatura do contrato, com fundamento em cláusula contratual que lhe transfere tal responsabilidade, bem como nos arts. 34 do CTN e 1.196 do CC.

A sentença, contudo, afastou a pretensão, ao reconhecer a abusividade da cláusula que impõe ao comprador o pagamento de tributos antes da efetiva imissão na posse, em consonância com a orientação firmada pelo C. STJ (AREsp 1.391.574/SP).

Com efeito, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelo IPTU recai sobre a construtora ou loteadora até a entrega do imóvel e a posse plena pelo adquirente, sendo nula, à luz do art. 51, IV, do CDC, a cláusula que antecipa tal ônus ao consumidor. Nesse sentido:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. LEI N . 6.766/79, QUE PREVÊ ATRASO DE ATÉ QUATRO ANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N . 211/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE . REVISÃO DE DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ A DATA DA IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES. 1 . Alegação de que o contrato é regido pela Lei n. 6.766/79 e, por isso, as partes estariam cientes de que o prazo previsto para a entrega das obras seria de quatro anos. Questão não debatida nas instâncias ordinárias, incidindo a Súmula n . 211/STJ. 2. A jurisprudência desta Segunda Seção é pacífica ao definir que, em caso de atraso na entrega de bem imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Precedentes 3 . No tocante à condenação de pagamento por danos morais, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que "o valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante". Precedentes. 4
. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente . Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1975034 SP 2021/0367957-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 25/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2023).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento"
( AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 15/12/2017).

Sob essa perspectiva, restou reconhecido que o Apelado não exerceu a posse efetiva do bem, circunstância que inviabiliza a transferência da obrigação tributária. Assim, a condenação da Apelante à restituição do valor de IPTU despendido encontra amparo na legislação aplicável e na jurisprudência dominante, não merecendo reparo.

Por fim, o Apelado requer, em sede de contrarrazões, a condenação da Apelante por litigância de má-fé, sob o argumento de que o recurso ostentaria caráter manifestamente protelatório, com a reiteração de teses fáticas já preclusas e anteriormente afastadas.

Todavia, a configuração da litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, demanda a demonstração inequívoca de conduta dolosa ou abusiva, voltada a desvirtuar o regular andamento do processo ou a violar os deveres de lealdade e boa-fé processual, o que não se evidencia na espécie.

Embora a Apelante tenha insistido em argumentos que não se mostram cognoscíveis em razão da revelia e da preclusão, tal circunstância, por si só, não autoriza a aplicação da penalidade pretendida.

O exercício do direito de recorrer, constitucionalmente assegurado, não se transmuta em má-fé pela simples improcedência ou fragilidade das razões recursais, ausente demonstração de intuito manifestamente procrastinatório. Logo, inexistindo elementos concretos a evidenciar abuso do direito de defesa ou dolo processual, afasta-se a condenação por litigância de má-fé.

DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO

EM PARTE
do recurso de apelação interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
para, na parte conhecida,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se a r. sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal do apelante, majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do Art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a integralidade do voto do Eminente Relator.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de Relatoria, no sentido de CONHECER EM PARTE do recurso de apelação interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A. e, na parte conhecida, a ele NEGAR PROVIMENTO, mantendo-se a r. sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos. Outrossim, em razão da sucumbência recursal da apelante, MAJORAR os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.