Tribunal: TJES
Processo: 0000713-51.2021.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-06

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0000713-51.2021.8.08.0030
Juízo de origem: Juízo da Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES
Recorrente: Villa Maria Empreendimentos Imobiliários Ltda
Recorrido: André Silva Nascimento dos Santos e outros

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% SOBRE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA EM LOTE NÃO EDIFICADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas pela vendedora e pelos compradores contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote e determinou a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% em favor da ré, afastando taxa de fruição, parcelamento da restituição e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se, à luz da Lei nº 13.786/2018, é cabível retenção de 10% sobre o valor do contrato ou se deve prevalecer a retenção de 25% sobre as parcelas pagas; (ii) saber se é devida taxa de fruição (0,75% ao mês) em contrato de venda de lote não edificado; (iii) saber se a restituição pode ser parcelada em 12 vezes; e (iv) saber se a conduta da vendedora configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A disciplina da Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada em consonância com o CDC e o Código Civil, admitindo-se a redução equitativa da cláusula penal quando a aplicação se mostrar excessiva (art. 413 do CC).
4. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato, nas circunstâncias do caso, conduziria à absorção substancial das parcelas efetivamente pagas, revelando-se desproporcional; mantém-se, portanto, a retenção de 25% sobre os valores pagos como medida adequada para recompor despesas administrativas sem caráter confiscatório.
5. É indevida a taxa de fruição em lote de terra nua, ausente prova de proveito econômico pelo comprador e de correlato prejuízo do vendedor, conforme orientação do STJ.
6. A devolução deve ocorrer de forma imediata, sendo inaplicável o parcelamento pretendido pela vendedora, em consonância com a Súmula 543 do STJ.
7. O inadimplemento contratual e a controvérsia sobre percentuais de retenção, sem demonstração de violação a direito da personalidade, não configuram dano moral indenizável.
8. Mantidos os consectários: correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão decorre de iniciativa/culpa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos desprovidos. Majorados os honorários advocatícios em 2% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em favor dos autores beneficiários da gratuidade.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal prevista na Lei nº 13.786/2018 pode ser reduzida judicialmente, com base no art. 413 do Código Civil e no CDC, quando a retenção sobre o valor total do contrato resultar desproporcional em relação às parcelas efetivamente pagas.

É indevida taxa de fruição em promessa de compra e venda de lote não edificado, ausente enriquecimento sem causa do comprador.

Na rescisão por iniciativa do comprador, a correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado; a restituição é imediata (Súmula 543 do STJ).

Divergência contratual acerca de distrato e retenção, sem prova de abalo extrapatrimonial qualificado, não configura dano moral.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 413; CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 2º, 3º e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018); Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.05.2025; STJ, REsp 1.723.519/SP, 2ª Seção; STJ, AREsp 2.868.500/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 05.05.2025; STJ, REsp 2.223.398/SP, Relª. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 15.12.2025; TJES, Apelação Cível nº 5001930-40.2024.8.08.0062, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 16.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000713-51.2021.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANDRE SILVA NASCIMENTO DOS SANTOS e outros (4)

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros (4)

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

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EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0000713-51.2021.8.08.0030
Juízo de origem: Juízo da Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES
Recorrente: Villa Maria Empreendimentos Imobiliários Ltda
Recorrido: André Silva Nascimento dos Santos e outros

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% SOBRE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA EM LOTE NÃO EDIFICADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas pela vendedora e pelos compradores contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote e determinou a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% em favor da ré, afastando taxa de fruição, parcelamento da restituição e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se, à luz da Lei nº 13.786/2018, é cabível retenção de 10% sobre o valor do contrato ou se deve prevalecer a retenção de 25% sobre as parcelas pagas; (ii) saber se é devida taxa de fruição (0,75% ao mês) em contrato de venda de lote não edificado; (iii) saber se a restituição pode ser parcelada em 12 vezes; e (iv) saber se a conduta da vendedora configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A disciplina da Lei nº 13.786/2018 deve ser interpretada em consonância com o CDC e o Código Civil, admitindo-se a redução equitativa da cláusula penal quando a aplicação se mostrar excessiva (art. 413 do CC).
4. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato, nas circunstâncias do caso, conduziria à absorção substancial das parcelas efetivamente pagas, revelando-se desproporcional; mantém-se, portanto, a retenção de 25% sobre os valores pagos como medida adequada para recompor despesas administrativas sem caráter confiscatório.
5. É indevida a taxa de fruição em lote de terra nua, ausente prova de proveito econômico pelo comprador e de correlato prejuízo do vendedor, conforme orientação do STJ.
6. A devolução deve ocorrer de forma imediata, sendo inaplicável o parcelamento pretendido pela vendedora, em consonância com a Súmula 543 do STJ.
7. O inadimplemento contratual e a controvérsia sobre percentuais de retenção, sem demonstração de violação a direito da personalidade, não configuram dano moral indenizável.
8. Mantidos os consectários: correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão decorre de iniciativa/culpa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos desprovidos. Majorados os honorários advocatícios em 2% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em favor dos autores beneficiários da gratuidade.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal prevista na Lei nº 13.786/2018 pode ser reduzida judicialmente, com base no art. 413 do Código Civil e no CDC, quando a retenção sobre o valor total do contrato resultar desproporcional em relação às parcelas efetivamente pagas.

É indevida taxa de fruição em promessa de compra e venda de lote não edificado, ausente enriquecimento sem causa do comprador.

Na rescisão por iniciativa do comprador, a correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado; a restituição é imediata (Súmula 543 do STJ).

Divergência contratual acerca de distrato e retenção, sem prova de abalo extrapatrimonial qualificado, não configura dano moral.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 413; CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 2º, 3º e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018); Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.05.2025; STJ, REsp 1.723.519/SP, 2ª Seção; STJ, AREsp 2.868.500/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 05.05.2025; STJ, REsp 2.223.398/SP, Relª. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 15.12.2025; TJES, Apelação Cível nº 5001930-40.2024.8.08.0062, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 16.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0000713-51.2021.8.08.0030

APELANTE/
APELADO
:
VILLA MARIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO/
APELANTE
:
ANDRÉ SILVA NASCIMENTO DOS SANTOS E OUTROS

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Conforme apresentado no Relatório, cuida-se de apelações cíveis interpostas por
VILLA MARIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
(ID 10687989) e por
ANDRE SILVA NASCIMENTO DOS SANTOS e OUTROS
(ID 10687992), em face da sentença (ID 10687987) que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote e determinar a restituição aos autores de 75% dos valores pagos, autorizando a retenção de 25% em favor da ré.

A apelante
VILLA MARIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
sustenta, em síntese: (i) a necessidade de aplicação estrita da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), com a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal; (ii) o direito à percepção de taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato; e (iii) a legalidade do parcelamento da restituição em 12 vezes.

Por sua vez, os apelantes
ANDRE SILVA NASCIMENTO DOS SANTOS e OUTROS
recorrem pugnando pela reforma da sentença para: (i) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, sob o argumento de que a retenção indevida de valores e a conduta da ré durante o período pandêmico extrapolaram o mero aborrecimento.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes (ID 10687997 e 10687999), cada qual pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

Entendo por preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual adentro a questão meritória.

Em sua peça de ingresso (Fls. 06/43-v), os autores narraram que a aquisição do imóvel se deu em agosto de 2019, todavia, com o advento da crise sanitária global, viram sua capacidade econômica reduzida, tornando-se inadimplentes; alegaram que a requerida impôs óbices abusivos ao distrato administrativo, pretendendo a retenção integral das parcelas vertidas, o que motivou a judicialização do conflito para fins de rescisão e restituição integral ou majoritária dos valores pagos, somada à compensação por danos imateriais.

Em sede de contestação (ID 38529158), a requerida Villa Maria Empreendimentos defendeu a legitimidade da cláusula penal baseada na Lei nº 13.786/2018, aduzindo que a rescisão se deu por culpa exclusiva dos compradores; sustentou a carência de interesse processual ante a prévia rescisão por inadimplemento, e, no mérito, defendeu a aplicação de retenção sobre o valor total do contrato, o desconto da comissão de corretagem e a fixação de taxa de fruição pela disponibilidade do bem, rechaçando qualquer dever de indenizar por danos morais.

A sentença hostilizada (ID 10687987) julgou parcialmente procedente a pretensão, sob o fundamento de que, embora a rescisão decorra de culpa dos autores, a retenção de 10% sobre o valor total do contrato revela-se excessiva, pelo que arbitrou o direito de retenção em 25% sobre as quantias efetivamente pagas, negando, contudo, o pedido de danos morais por entender inexistir violação a direitos da personalidade.

Desta forma, observo que a controvérsia alçada a esta corte está em aferir a legalidade dos percentuais de retenção em face da Lei do Distrato e do Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade de fixação de taxa de ocupação (fruição) sobre lote de terra nua e a ocorrência de danos morais passíveis de reparação.

Primeiramente, observando os termos recursais da empresa, extraio que esta afirma que deve ser mantida a penalidade do contrato (10% sobre o valor do contrato). Entretanto, Conforme jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
, a interpretação das penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018 deve ser realizada em diálogo com o Código de Defesa do Consumidor e com o Código Civil.

A Corte Superior entende ser possível a redução equitativa da cláusula penal quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva em comparação à natureza e à finalidade do contrato. A fundamentação baseia-se no art. 413 do Código Civil, que impõe ao magistrado o dever de mitigar penalidades que impliquem em enriquecimento ilícito do credor.

No caso, observa-se que a pretensão da apelante
Villa Maria Imobiliária
de reter 10% sobre o
valor total do contrato
implicaria, na prática, na absorção de quase a totalidade das parcelas pagas pelos consumidores (aproximadamente R$ 18.221,18), o que colide com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

A manutenção do percentual de
25% sobre os valores pagos
revela-se medida justa e adequada. Tal patamar alinha-se ao entendimento consolidado pelo STJ, que o define como padrão para indenizar o fornecedor pelas despesas administrativas e operacionais da venda frustrada, sem penalizar o consumidor de forma confiscatória.

Neste sentido:

EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. MAJORAÇÃO PARA 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A cláusula penal que prevê retenção de 10% sobre o valor total do contrato pode ser reduzida judicialmente quando resultar em perda integral das parcelas pagas pelo consumidor. O percentual de 25% sobre as quantias efetivamente pagas é adequado para indenizar a vendedora por despesas gerais e evitar enriquecimento sem causa. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, a correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 53; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.5.2025; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, 2ª Seção; STJ, AREsp n. 2.868.500/GO, rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 5.5.2025 PROCESSO Nº 5001930-40.2024.8.08.0062 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ANA DE FATIMA BARBOZA APELADO: JSL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS. JUL. 16/06/25.

No que tange à taxa de fruição, é imperioso destacar que o objeto da avença é um lote de terra nua, ou seja, um terreno não edificado. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que inexiste enriquecimento sem causa do comprador que justifique a taxa de ocupação quando não há prova de proveito econômico fruído ou de edificação no imóvel.

In verbis:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 3. 4. Recurso especial conhecido e provido.(REsp n. 2.223.398/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

Tratando-se de lote vago, a vendedora não sofreu prejuízo direto pelo uso, uma vez que o bem poderá ser revendido em seu estado original, razão pela qual a sentença agiu acertadamente ao afastar tal cobrança.

Noutro viés, quanto ao recurso dos autores referente
aos danos morais
, a pretensão não merece acolhida.

O descumprimento de deveres contratuais ou a divergência acerca de valores a serem restituídos em distrato configuram, em regra, mero aborrecimento cotidiano. Não restou demonstrada nos autos qualquer ofensa extraordinária à honra ou à dignidade dos apelantes que transcendesse a esfera patrimonial.

A recusa administrativa da ré em restituir os valores de forma imediata, embora revisada judicialmente, não constitui, por si só, ato ilícito gerador de dano moral
in re ipsa
.

Tendo como ponto de partida o dispositivo supracitado, a devolução dos valores deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, não prosperando o pleito de parcelamento formulado pela ré.

E, no que concerne aos consectários legais, a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir a partir de cada desembolso, pois visa apenas a recompor o poder de compra da moeda. Os juros de mora, por sua vez, tratando-se de rescisão por iniciativa do comprador, devem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão, pois somente a partir de então a mora da vendedora se configura

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe, na medida em que o julgado de primeiro grau sopesou adequadamente as provas e aplicou o direito de forma a equilibrar os interesses das partes.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço dos recursos e a eles nego provimento
.

Em razão do desprovimento dos apelos, majoro os honorários advocatícios devidos por ambas as partes em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em favor dos autores por serem beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)