Tribunal: TJES
Processo: 0010985-42.2013.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010985-42.2013.8.08.0012

APELANTE:
BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.

APELADOS:
MARIA JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA E GEZIMAR SILVA DE OLIVEIRA ARAUJO

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE CARIACICA - DR. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PUBLICIDADE ENGANOSA. FINANCIAMENTO “SEM JUROS”. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirentes de imóvel, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da construtora em razão de publicidade enganosa acerca de financiamento “sem juros” e atraso de sete meses na entrega do imóvel. A sentença condenou a requerida à restituição da comissão de corretagem, ao pagamento de danos morais, à incidência de cláusula penal em favor dos consumidores e ao pagamento de honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o recurso observa o princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se é válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador diante da alegada publicidade enganosa; (iii) determinar se é possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor em razão do inadimplemento da construtora; e (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel e a falha informacional configuram dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso atende ao princípio da dialeticidade, pois impugna especificamente os fundamentos da sentença quanto à responsabilidade pela rescisão contratual e à configuração dos danos morais, sendo insuficiente a mera repetição de argumentos para impedir o conhecimento da apelação.

4. A publicidade veiculada pela construtora, ao prometer financiamento “sem juros” em desconformidade com as cláusulas contratuais, viola o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC e caracteriza publicidade enganosa nos termos do art. 37, § 1º, do CDC.

5. A violação à boa-fé objetiva e ao dever de informação compromete a validade da manifestação de vontade do consumidor, afastando a incidência da tese firmada no REsp 1.599.511/SP em favor da construtora.

6. Reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, inclusive da comissão de corretagem, em observância à Súmula 543 do STJ e ao restabelecimento do status quo ante.

7. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor deve ser revertida em favor do adquirente quando caracterizado o inadimplemento da construtora, em conformidade com a tese firmada pelo STJ no Tema 971.

8. O atraso na entrega do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais e efetiva lesão aos direitos da personalidade.

9. A ausência de prova de consequências extraordinárias decorrentes do inadimplemento contratual impede a manutenção da condenação por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido, tão somente para afastar a condenação em danos morais.

Tese de julgamento:

A publicidade enganosa acerca das condições de financiamento do imóvel viola o dever de informação e compromete a validade da contratação no âmbito das relações de consumo.

Reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem.

A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser revertida em favor do adquirente em caso de inadimplemento da construtora.

O mero atraso na entrega do imóvel, sem comprovação de circunstâncias excepcionais, não gera dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III, 37, § 1º, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 971); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.816.960/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10.08.2020; STJ, AgInt no REsp 1.780.448/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 25.06.2019; STJ, AgInt no REsp 1.715.930/RO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 24.06.2019; TJES, AC nº 0002047-58.2013.8.08.0012, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, Terceira Câmara Cível, j. 14.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010985-42.2013.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BIG FIELD INCORPORACAO S.A.

APELADO: MARIA JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA e outros

RELATOR(A):

DES. ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010985-42.2013.8.08.0012

APELANTE:
BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.

APELADOS:
MARIA JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA E GEZIMAR SILVA DE OLIVEIRA ARAUJO

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE CARIACICA - DR. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PUBLICIDADE ENGANOSA. FINANCIAMENTO “SEM JUROS”. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirentes de imóvel, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da construtora em razão de publicidade enganosa acerca de financiamento “sem juros” e atraso de sete meses na entrega do imóvel. A sentença condenou a requerida à restituição da comissão de corretagem, ao pagamento de danos morais, à incidência de cláusula penal em favor dos consumidores e ao pagamento de honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o recurso observa o princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se é válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador diante da alegada publicidade enganosa; (iii) determinar se é possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor em razão do inadimplemento da construtora; e (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel e a falha informacional configuram dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso atende ao princípio da dialeticidade, pois impugna especificamente os fundamentos da sentença quanto à responsabilidade pela rescisão contratual e à configuração dos danos morais, sendo insuficiente a mera repetição de argumentos para impedir o conhecimento da apelação.

4. A publicidade veiculada pela construtora, ao prometer financiamento “sem juros” em desconformidade com as cláusulas contratuais, viola o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC e caracteriza publicidade enganosa nos termos do art. 37, § 1º, do CDC.

5. A violação à boa-fé objetiva e ao dever de informação compromete a validade da manifestação de vontade do consumidor, afastando a incidência da tese firmada no REsp 1.599.511/SP em favor da construtora.

6. Reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, inclusive da comissão de corretagem, em observância à Súmula 543 do STJ e ao restabelecimento do status quo ante.

7. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor deve ser revertida em favor do adquirente quando caracterizado o inadimplemento da construtora, em conformidade com a tese firmada pelo STJ no Tema 971.

8. O atraso na entrega do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais e efetiva lesão aos direitos da personalidade.

9. A ausência de prova de consequências extraordinárias decorrentes do inadimplemento contratual impede a manutenção da condenação por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido, tão somente para afastar a condenação em danos morais.

Tese de julgamento:

A publicidade enganosa acerca das condições de financiamento do imóvel viola o dever de informação e compromete a validade da contratação no âmbito das relações de consumo.

Reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem.

A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser revertida em favor do adquirente em caso de inadimplemento da construtora.

O mero atraso na entrega do imóvel, sem comprovação de circunstâncias excepcionais, não gera dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III, 37, § 1º, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 971); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.816.960/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10.08.2020; STJ, AgInt no REsp 1.780.448/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 25.06.2019; STJ, AgInt no REsp 1.715.930/RO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 24.06.2019; TJES, AC nº 0002047-58.2013.8.08.0012, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, Terceira Câmara Cível, j. 14.06.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010985-42.2013.8.08.0012

APELANTE:
BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.

APELADOS:
MARIA JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA E GEZIMAR SILVA DE OLIVEIRA ARAUJO

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE CARIACICA - DR. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Segundo se depreende, trata-se de recurso de apelação cível interposto por BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A. contra a sentença prolatada pelo douto Juízo da 2ª Vara Cível de Cariacica, que julgou procedentes os pedidos formulados na "ação de revisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais" ajuizada por MARIA JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA E GEZIMAR SILVA DE OLIVEIRA ARAUJO.

O magistrado sentenciante fundamentou seu convencimento na existência de inadimplemento contratual qualificado por publicidade enganosa. Consignou que a requerida atraiu os consumidores com a promessa de financiamento "sem juros" e imóvel "pronto para morar", divergindo frontalmente das cláusulas contratuais que previam juros de 12% ao ano pela Tabela Price e da realidade fática de atraso na entrega das chaves por sete meses. Em sua conclusão, o juízo
a quo
declarou a rescisão contratual por culpa da vendedora, condenando-a à restituição da corretagem (R$ 5.739,46, com SELIC), ao pagamento de danos morais de R$ 10.000,00 para cada autor, à incidência de cláusula penal com multa de 2% e juros de 1% ao mês pelo atraso, além de honorários fixados em 20% sobre a condenação.

Em suas razões recursais, a Apelante suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva quanto à restituição da comissão de corretagem, ao argumento de que os valores teriam sido destinados a terceiros intermediadores. No mérito, defende a validade da cláusula de corretagem, invocando a tese firmada pelo STJ no REsp 1.599.511/SP, sob o fundamento de que houve previsão contratual expressa e inequívoca ciência dos adquirentes. Sustenta, ainda, a inexistência de danos morais, por entender que o atraso na entrega do imóvel configuraria mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar abalo à personalidade. Argumenta, também, pela impossibilidade de inversão da cláusula penal, alegando afronta aos princípios da autonomia da vontade e do
pacta sunt servanda
. Por fim, de forma subsidiária, requer a redução do
quantum
indenizatório arbitrado, bem como dos honorários advocatícios fixados.

Em contrarrazões, os apelados suscitam preliminar de não conhecimento parcial do recurso por ausência de dialeticidade, visto que a apelante não teria impugnado o fundamento da publicidade enganosa. No mérito, defendem a manutenção da sentença, destacando que a rescisão se deu pela quebra da boa-fé objetiva e que os danos morais decorrem da frustração do projeto de moradia imediata prometido no material publicitário.

A controvérsia recursal, portanto, diz respeito à legitimidade da rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora em virtude de publicidade enganosa ("financiamento sem juros"), à validade do repasse da comissão de corretagem no contexto específico dos autos, à configuração de danos morais pelo atraso qualificado e à possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor.

Pois bem. Inicialmente, arguem os apelados que o recurso padece de vício por não enfrentar o fundamento autônomo da sentença referente à publicidade enganosa. Contudo, observa-se que o pleito de reforma integral ataca os efeitos práticos da decisão.

Conforme se extrai das razões recursais, a apelante logrou êxito em confrontar especificamente os fundamentos da sentença hostilizada, apresentando os fundamentos de fato e de direito pelos quais sustenta a reforma do julgado, mormente no que toca à responsabilidade pela rescisão e à configuração do dano moral. Ademais,
“a jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, porquanto a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade”
(STJ - REsp: 1996298 TO 2022/0104153-8, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022).

Por tais razões,
rejeito
a preliminar arguida.

Em avanço, acerca da Comissão de Corretagem, a apelante ancora sua defesa na tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.599.511/SP:

"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."

Entretanto, o caso concreto apresenta particularidade que afasta a aplicação do precedente em favor da construtora. Os autores foram atraídos por publicidade que omitia encargos financeiros ("sem juros") e o atendimento ocorreu em
stand
de vendas da própria requerida, por prepostos uniformizados.

A violação ao dever de informação, insculpido no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, bem como a configuração de publicidade enganosa, na forma do art. 37, § 1º, do mesmo diploma legal, comprometem a higidez jurídica do repasse contratual, porquanto infirmam a formação válida e consciente da vontade do consumidor.

Evidenciada a indução em erro quanto às condições essenciais do negócio, resta descaracterizada a legitimidade da avença tal como celebrada.

Esta Egrégia Terceira Câmara Cível já se manifestou no sentido de que, embora válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador o encargo relativo à comissão de corretagem, a rescisão contratual decorrente de inadimplemento do vendedor impõe o restabelecimento do status quo ante, com a restituição integral de todos os valores desembolsados pelo adquirente, inclusive daqueles pagos a título de corretagem.

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL . IMPOSSIBILIDADE. CULPA DA CONSTRUTORA. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE . RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. DEVIDA. VENDA DIRETA . CONSULTORES/CORRETORES IMOBILIÁRIOS VINCULADOS AO GRUPO ECONÔMICO DA INCORPORADORA. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Constatado o atraso injustificado na entrega do imóvel, atribuível ao construtor, deve incidir no caso o que dispõe a Súmula 543/STJ: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2 . O Superior Tribunal de Justiça já definiu, em sede de julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, que a cláusula penal pode ser utilizada como base para a indenização devida pelo vendedor (Tema 971/STJ). 3. Prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto ( REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) .
4. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP) . 5. Não obstante, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
Precedentes STJ. 6 . Ainda que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça seja firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem, o autor/Recorrente não logrou êxito em comprovar o pagamento das respectivas taxas no valor requerido. 7. O atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral. Precedentes do STJ . 8. Para que sejam caracterizados os danos morais indenizáveis, o c. STJ orienta que deve haver uma consequência fática decorrente do descumprimento contratual, o que não ficou comprovado no caso. 9 . Recurso de BIG FIELD INCORPORAÇÕES conhecido e não provido. Recurso de FABIANO VOLPONI PEREIRA conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da TERCEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer de ambos os recursos e negar provimento ao recurso de BIG FIELD INCORPORAÇÕES e, por igual votação, dar parcial provimento ao recurso de FABIANO VOLPONI PEREIRA. Vitória (ES), Presidente Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR . Relator (TJ-ES - AC: 00020475820138080012, Relator.: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Data de Julgamento: 14/06/2022, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2022; Acórdão publicado em 24/06/2022)

Ademais, reconhecida a rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral dos valores despendidos pela parte adquirente, em consonância com a orientação consolidada na Súmula 543 do STJ, abrangendo não apenas as parcelas pagas, mas também todas as despesas correlatas suportadas pelo consumidor em razão do negócio frustrado, sob pena de indevido enriquecimento da parte inadimplente e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da reparação integral.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1
. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
(...) (AgInt no REsp 1816960/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020)

Quanto à inversão da multa moratória, a matéria foi pacificada pelo STJ no Tema 971 (REsp 1.614.721/DF):

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Dessa forma, revela-se escorreita a sentença ao reconhecer a necessária reciprocidade das penalidades contratuais, providência indispensável à recomposição do equilíbrio jurídico da relação obrigacional e à preservação da paridade entre as partes contratantes. A solução encontra respaldo nos postulados da equidade e da boa-fé objetiva, além de encontrar amparo no art. 51, IV, do CDC, que reputa nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Noutro viés, no que tange à condenação por danos morais, assiste razão à apelante.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega de imóvel em construção, não é apto, por si só, a gerar dano moral indenizável (
in re ipsa
). Exige-se, para a sua configuração, a comprovação de circunstâncias excepcionais que demonstrem grave lesão aos direitos da personalidade do adquirente, o que não restou evidenciado nos autos. Por oportuno, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral.
Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1780448/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/07/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRA. ENTREGA. ATRASO. DANOS MORAIS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1715930/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 01/07/2019)

Na hipótese vertente, embora constatado o atraso de sete meses e a falha informacional quanto às taxas de juros, tais fatos situam-se na esfera dos dissabores e aborrecimentos cotidianos decorrentes de relações negociais, insuscetíveis de causar profundo sofrimento, humilhação ou abalo psicológico extraordinário.

Desse modo, inexistindo prova de desdobramentos gravosos extraordinários que tenham ultrapassado a barreira do mero descumprimento do pactuado, impõe-se a reforma da sentença para excluir a condenação a título de danos morais.

Ante ao exposto,
conheço do recurso para dar-lhe parcial provimento
, tão somente para reformar a sentença de primeiro grau no capítulo referente aos danos morais, julgando improcedente o pedido de indenização, mantendo-se incólumes os demais termos da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 01/06/2026 - 09/06/2026:

Acompanho o E. Relator.