Tribunal: TJES
Processo: 5012583-59.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2026-05-21

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR ANTECEDENTE. AVERBAÇÃO (PRENOTAÇÃO) DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO JUDICIAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PODER GERAL DE CAUTELA. ART. 300 DO CPC. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE SUPRIDA PELO TRIBUNAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. MANUTENÇÃO DA MEDIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela provisória de urgência cautelar antecedente, deferiu a prenotação da existência de ação judicial na matrícula de imóvel pertencente à agravante, com fundamento em interpretação analógica do art. 828 do CPC, no contexto de demanda que versa sobre graves anomalias estruturais em edifício e a imputação de obrigação ao proprietário da unidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente admissível a averbação premonitória em processo de conhecimento, com base no poder geral de cautela, mediante preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC; e (ii) estabelecer se, reconhecida a deficiência de fundamentação da decisão agravada, é possível a sua manutenção mediante aplicação da teoria da causa madura pelo tribunal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A averbação premonitória, embora prevista expressamente para a execução no art. 828 do CPC, pode ser deferida em processos de conhecimento como tutela cautelar, desde que amparada no poder geral de cautela e nos requisitos dos arts. 300 e 301 do CPC.

4. A decisão agravada apresenta vício de fundamentação, por não explicitar a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano, em afronta ao art. 93, IX, da Constituição Federal e ao art. 489, §1º, do CPC.

5. O reconhecimento do vício de fundamentação não impõe, necessariamente, a cassação da decisão, sendo cabível a aplicação da teoria da causa madura para análise direta do mérito da tutela provisória.

6. A probabilidade do direito se evidencia por laudo técnico detalhado que aponta deterioração estrutural avançada do edifício, com riscos à segurança de usuários, transeuntes e ao patrimônio condominial.

7. O perigo de dano se configura na possibilidade de circulação do imóvel no mercado sem informação acerca da litigiosidade e dos riscos estruturais, potencializando prejuízos a terceiros de boa-fé e comprometendo o resultado útil do processo.

8. A prenotação da existência da demanda na matrícula do imóvel possui natureza meramente informativa e acautelatória, não constituindo constrição patrimonial nem antecipação de efeitos executivos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É admissível a averbação da existência de ação judicial na matrícula do imóvel em processo de conhecimento, como tutela provisória de urgência cautelar, desde que presentes os requisitos do art. 300 do CPC e amparada no poder geral de cautela.

2. Reconhecida a deficiência de fundamentação da decisão agravada, pode o tribunal suprir o vício e julgar o mérito da tutela provisória, aplicando a teoria da causa madura.

3. A averbação premonitória em contexto cautelar tem natureza informativa e preventiva, não configurando gravame executivo ou violação ao direito de propriedade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, arts. 300, 301, 489, §1º, 828 e 1.013, §3º, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.847.105/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12.09.2023; TJSP, AI nº 2178698-23.2025.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 22.08.2025; TJES, AI nº 5004464-12.2025.8.08.0000, 1ª Câmara Cível, j. 18.07.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012583-59.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: H.P. VITORIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CENTRO DA PRAIA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
H.P. VITÓRIA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a r. decisão proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos do pedido de tutela provisória de urgência cautelar antecedente formulado por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTRO DA PRAIA
, ora agravado, deferiu o pedido de prenotação da existência da ação judicial na matrícula do imóvel pertencente à parte ora recorrente, com base em interpretação analógica do art. 828 do CPC.

Em suas razões recursais, a agravante requer a reforma da r. decisão agravada, alegando, para tanto, que (i) a decisão antecipou indevidamente efeitos típicos da execução, em fase ainda instrutória, sem condenação ou título executivo judicial; (ii) não houve observância do contraditório, tendo sido a medida deferida sem prévia intimação da parte ré; (iii) a decisão carece de fundamentação suficiente, limitando-se à simples menção ao art. 828 do CPC; (iv) inexiste previsão legal específica que autorize a prenotação em ações de conhecimento ou cautelares; (v) não foram demonstrados os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente o
periculum in mora
e o
fumus boni iuris
; (vi) a medida imposta gera grave impacto econômico e jurídico sobre o imóvel, afrontando o direito de propriedade; e (vii) a obrigação subjacente à demanda não tem natureza
propter rem
, não havendo deliberação condominial válida com a participação da agravante que a vincule automaticamente às obras realizadas.

Pois bem. Após proceder a novo exame dos autos,concluo que
a irresignação recursal não merece acolhida
.

De início, reedito que -
como assentei na decisão de id. 15657357
- a decisão agravada se revela carente de fundamentação adequada (art. 489, §1º, II, do CPC), uma vez que não evidencia a presença dos requisitos autorizadores da averbação premonitória em sede cautelar (art. 300 do CPC).

Com efeito, embora a averbação premonitória se relacione tipicamente às demandas executivas, na forma do art. 828 do CPC, admite-se o seu emprego em processos de conhecimento, com base no poder geral de cautela, exigindo-se, para tanto, o preenchimento dos requisitos previstos no art. 300 do CPC,
ex vi
:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. PROCESSO DE CONHECIMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR. PODER GERAL DE CAUTELA. EFICÁCIA DO PROCESSO DE CONHECIMENTO. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. 1. A providência prevista no art. 828 do CPC/2015 destina-se à averbação da execução admitida pelo juiz no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade e possui dupla finalidade: (i) de um lado, tornar pública a existência de demanda executiva em face do devedor, de forma a presumir de maneira absoluta que a alienação do bem, se o conduzir à insolvência, constituirá fraude à execução e tornará ineficaz o negócio jurídico praticado; (ii) ao tornar pública a existência da demanda executiva, prevenir a dilapidação patrimonial que possa levar o devedor à insolvência e, assim, orientar outros credores quando negociarem com o devedor. 2.
Malgrado a previsão da averbação premonitória seja reservada à execução, pode o magistrado, com base no poder geral de cautela e observados os requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, deferir tutela provisória de urgência de natureza cautelar no processo de conhecimento, com idêntico conteúdo à medida prevista para a demanda executiva
. 3.
O poder geral de cautela assegura ao magistrado o deferimento de todas as medidas que se revelarem adequadas ao asseguramento da utilidade da tutela jurisdicional, ainda que sejam coincidentes com aquelas previstas especialmente para a execução. Portanto, sobressai o caráter instrumental da providência de natureza cautelar, que visa à garantia do próprio instrumento, no sentido de assegurar a efetividade do processo judicial
. 4.
A base legal para o deferimento da medida, em verdade, não é o citado art. 828, senão os arts. 300 e 301 do CPC/2015, embora similar àquela prevista para a execução, vale dizer, a possível extensão da disciplina específica da averbação premonitória aos processos de conhecimento encontra seu assento no poder geral de cautela
. (...) (STJ, REsp n. 1.847.105/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 19/9/2023)

Agravo de instrumento. Inconformismo com decisão que indeferiu pedido de averbação premonitória junto às matrículas dos imóveis dados em garantia por alienação fiduciária, descritos na inicial, em processo de conhecimento, como tutela cautelar. Tutela de urgência indeferida.
Conquanto o artigo 828 do Código de Processo Civil se refira apenas às ações executivas, a interpretação analógica dos dispositivos legais permite a averbação de distribuições de ações ajuizadas pelo procedimento comum em registros de imóveis e veículos (dentre outros), antes mesmo da prolação de sentença de mérito, desde que presentes os requisitos autorizadores da tutela cautelar, nos termos dos artigos 300 e 301, do Código de Processo Civil. Contudo, no caso concreto, ausentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela, exigindo-se o contraditório e ampla discussão acerca do contrato firmado e sua garantia
. Agravo desprovido. (
TJSP
; Agravo de Instrumento 2178698-23.2025.8.26.0000; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/08/2025; Data de Registro: 22/08/2025)

In casu
, observa-se dos autos que o pedido de averbação premonitória formulado pelo agravado não tece quaisquer considerações a respeito da presença dos requisitos dispostos no art. 300 do CPC (id. 67940454 - origem), bem como que a decisão agravada não apresenta qualquer fundamento a esse respeito, confira-se:

Petição da agravada requerendo a averbação premonitória (id. 67940454 - origem)

“O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTRO DA PRAIA, já qualificado nos autos em epígrafe, via dos advogados infra-assinados, vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer o envio de ofício, pela Secretaria desta Vara, ao cartório competente, qual seja, o REGISTRO DE IMÓVEIS DA 2º ZONA DE VITÓRIA, para que seja realizada a PRENOTAÇÃO na matrícula do imóvel nº 2682, pertencente a HOTEL VITÓRIA PALACE LTDA, nos termos da certidão de ônus anexa, a fim de fazer constar a existência da presente demanda judicial, garantindo a publicidade deste litígio a terceiros interessados e resguardando eventuais direitos deste Condomínio sobre o referido bem, sobretudo em razão da natureza PROPTER REM da dívida que se pretende impor à empresa ré”.

Decisão agravada (id. 72489355- origem)

“Defiro o pedido formulado pelo condomínio autor sob o Id
67940454
, utilizando-me analogicamente da disposição contida no artigo 828 do CPC”.

Assim, reitero a compreensão de que a decisão agravada se mostra
carente de fundamentação adequada
, violando o disposto no art. 93, IX, da CF c/c art. 489, §1º, do CPC.

Ocorre que, após reexame acurado dos autos, considero que a solução jurisdicional mais adequada ao presente momento processual não é a revogação da decisão agravada, mas a colmatação de sua fundamentação, à luz da
teoria da causa madura
, conforme admite este Sodalício em aplicação analógica do art. 1.013, §3º, IV, do CPC:

(...)
2.
Reconhecida a nulidade da decisão por vício de fundamentação, admite-se a aplicação da teoria da causa madura (art. 1.013, §3º, IV, do CPC), permitindo a análise do mérito do pedido de tutela provisória
. 3. O art. 300 do Código de Processo Civil dispõe que: “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. 4. Na espécie, revelam-se presentes os requisitos necessários à concessão da tutela provisória (...) 6. Recurso provido. (5004464-12.2025.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA 1ª Câmara Cível Tribunal de Justiça Julg: 18/07/2025)

E isso porque não vejo como descontextualizar o pedido de averbação premonitória de todo pano de fundo fático subjacente à demanda e da própria causa de pedir cautelar, que versa justamente sobre a existência de anomalias estruturais no edifício do agravante.

Dos autos, aliás, se denota a
probabilidade do direito
vindicado na medida em que robusto Laudo de Diagnóstico Estrutural (acostado à exordial às fls. 54/204) descreve quadro de deterioração avançada de elementos estruturais essenciais da parte da edificação que alberga o Hotel administrado pela empresa requerida (ora recorrente), notadamente pilares das fachadas, lajes, marquises, coberturas, com registro de corrosão de armaduras, perda de seção resistente do concreto, infiltrações generalizadas e risco concreto de desprendimento de fragmentos, inclusive sobre vias públicas e áreas de circulação de pessoas.

Confira-se, por oportuno, a conclusão exarada no referido documento (fl. 204):

“De forma geral foi concluído que a estrutura apresenta boas e adequadas condições de estabilidade, à exceção de problemas localizados como a laje que cobre a garagem G2, na região voltada para a fachada da Rua José Teixeira com a praça frontal, onde o estado de deterioração das lajes e vigas provocado pelas infiltrações do terraço compromete as condições de segurança da estrutura.

Nesta região é recomendada a interdição ao tráfego de veículos até que procedimentos de recuperação sejam implementados.

Também foi constatada condição inadequada de segurança relativa à região de entorno da construção, relativamente ao risco de queda de partes das paredes de platibanda localizada no topo das torres, de pedaços desplacados dos pilares das fachadas das torres e das jardineiras posicionadas no perímetro do pavimento denominado pilotis.

Desta forma, algumas medidas são consideradas emergenciais, como a fixação das platibandas, a retirada da terra das jardineiras do perímetro e a interdição de veículos em parte do terraço sobre a G2, (...).

As inspeções denotam que a construção apresenta estado de deterioração bastante avançado, provocado pela idade, por uma manutenção reduzida e por intervenções inadequadas que aceleram os processos naturais de deterioração.

As infiltrações podem ser consideradas como a principal fonte de deterioração, sendo responsável pelos comprometimentos estruturais e em muitos casos das instalações e demais elementos construtivos.

Assim sendo, o principal cuidado a ser tomado na manutenção das construções, certamente está relacionado às vedações e estanqueidade dos elementos em contato com água de qualquer forma.

A avaliação da construção, resultante dos fatos descritos ao longo deste relatório denota a necessidade premente de intervenções, visando a segurança dos usuários e transeuntes das proximidades, bem como, o patrimônio constituído pelos imóveis que constituem o condomínio Centro da Praia.”

Some-se a isso que as provas carreadas aos autos indicam
comportamento omissivo
por parte da agravante, que, apesar de notificada extrajudicialmente acerca da necessidade de reparos (fls. 211/212), teria se mantido inerte.

Quanto à presença de
periculum in mora
, destaco que a ausência de averbação premonitória, nesse cenário, favorece a circulação do bem no mercado imobiliário sem adequada informação acerca da litigiosidade existente, estimulando negociações sucessivas e agravando risco de insolvência prática do patrimônio vinculado à obrigação, o que reforça urgência da medida como instrumento de preservação do resultado útil do processo.

Nesse contexto, a anotação da existência da demanda na matrícula imobiliária não ostenta natureza de constrição ou gravame executivo, mas revela providência eminentemente acautelatória e informativa, voltada à proteção de terceiros de boa-fé e à preservação da utilidade prática do processo.

Do exposto,
CONHEÇO
do agravo de instrumento interposto por H.P. VITÓRIA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
LHE NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. decisão agravada, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)