Tribunal: TJES
Processo: 0002696-65.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Evidência
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CESSIONÁRIA. LEGITIMIDADE DA EMPRESA INTEGRANTE DO GRUPO ECONÔMICO. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DO BANCO PROVIDO. RECURSO DAS EMPREENDORAS DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A e BANCO SEMEAR S.A. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual ajuizada por adquirentes de lote imobiliário em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. A sentença declarou rescindidos os contratos, condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida e de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o Banco Semear S.A. possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento; (ii) estabelecer se a Gran Viver Urbanismo S/A integra legitimamente o polo passivo da demanda; (iii) determinar se as chuvas excessivas e entraves burocráticos configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade das vendedoras; (iv) definir se é cabível a restituição integral dos valores pagos e a inversão da cláusula penal em favor dos compradores; e (v) verificar a configuração e adequação da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Banco Semear S.A. atua apenas como cessionário de créditos fiduciários, sem participação na execução, fiscalização ou gestão do empreendimento imobiliário, circunstância que afasta sua legitimidade passiva para responder pelo inadimplemento contratual relacionado ao atraso da obra.

A cessão de créditos não transfere ao cessionário as obrigações contratuais da incorporadora ou construtora referentes à entrega da infraestrutura do loteamento.

A Gran Viver Urbanismo S/A integra legitimamente o polo passivo da demanda por participar ostensivamente da cadeia de fornecimento do empreendimento, figurando em materiais publicitários e integrando o mesmo grupo econômico da vendedora, o que atrai a teoria da aparência perante o consumidor.

O atraso na entrega das obras de infraestrutura restou incontroverso, tendo ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância previsto no contrato.

Chuvas intensas e entraves administrativos configuram fortuito interno inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, não sendo aptos a excluir a responsabilidade das fornecedoras pelo inadimplemento.

Caracterizada a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A aplicação da Lei nº 9.514/97 e das disposições da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo das fornecedoras.

A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador admite inversão em favor do consumidor quando configurada mora da vendedora, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 971.

O atraso excessivo na entrega do imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e gera legítima frustração e angústia aos adquirentes, configurando dano moral indenizável.

O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais para cada autor observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e está em consonância com os precedentes da Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Banco Semear S.A. provido.

Recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A instituição financeira que atua apenas como cessionária de créditos fiduciários não possui legitimidade passiva para responder por atraso na entrega de empreendimento imobiliário sem demonstração de participação na cadeia de fornecimento ou gestão da obra.

2. A empresa integrante do mesmo grupo econômico que participa da publicidade e comercialização do empreendimento responde solidariamente perante o consumidor.

3. Chuvas intensas e entraves burocráticos constituem fortuito interno inerente à atividade da construção civil e não afastam a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra.

4. A rescisão contratual motivada por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

5. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor diante do inadimplemento da vendedora.

6. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, IV, 42, parágrafo único, e 53; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 485, VI; CC, art. 265; Lei nº 9.514/97; Lei nº 6.766/79; Lei nº 4.591/64, art. 32, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/06/2022; TJ-ES, Apelação Cível nº 0005765-42.2019.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0005197-55.2021.8.08.0048, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 5011249-79.2021.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, 2ª Câmara Cível; TJ-MG, AC nº 10000191470814002, Rel. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, j. 26/01/2022; TJ-SP, Apelação Cível nº 1120779-55.2023.8.26.0100, Rel. Des. Marcos Gozzo, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 22/10/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0002696-65.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (2)

APELADO: JORGE LUIS DE LAIA e outros

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CESSIONÁRIA. LEGITIMIDADE DA EMPRESA INTEGRANTE DO GRUPO ECONÔMICO. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DO BANCO PROVIDO. RECURSO DAS EMPREENDORAS DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A e BANCO SEMEAR S.A. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual ajuizada por adquirentes de lote imobiliário em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. A sentença declarou rescindidos os contratos, condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida e de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o Banco Semear S.A. possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento; (ii) estabelecer se a Gran Viver Urbanismo S/A integra legitimamente o polo passivo da demanda; (iii) determinar se as chuvas excessivas e entraves burocráticos configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade das vendedoras; (iv) definir se é cabível a restituição integral dos valores pagos e a inversão da cláusula penal em favor dos compradores; e (v) verificar a configuração e adequação da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Banco Semear S.A. atua apenas como cessionário de créditos fiduciários, sem participação na execução, fiscalização ou gestão do empreendimento imobiliário, circunstância que afasta sua legitimidade passiva para responder pelo inadimplemento contratual relacionado ao atraso da obra.

A cessão de créditos não transfere ao cessionário as obrigações contratuais da incorporadora ou construtora referentes à entrega da infraestrutura do loteamento.

A Gran Viver Urbanismo S/A integra legitimamente o polo passivo da demanda por participar ostensivamente da cadeia de fornecimento do empreendimento, figurando em materiais publicitários e integrando o mesmo grupo econômico da vendedora, o que atrai a teoria da aparência perante o consumidor.

O atraso na entrega das obras de infraestrutura restou incontroverso, tendo ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância previsto no contrato.

Chuvas intensas e entraves administrativos configuram fortuito interno inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, não sendo aptos a excluir a responsabilidade das fornecedoras pelo inadimplemento.

Caracterizada a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A aplicação da Lei nº 9.514/97 e das disposições da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo das fornecedoras.

A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador admite inversão em favor do consumidor quando configurada mora da vendedora, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 971.

O atraso excessivo na entrega do imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e gera legítima frustração e angústia aos adquirentes, configurando dano moral indenizável.

O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais para cada autor observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e está em consonância com os precedentes da Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Banco Semear S.A. provido.

Recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A instituição financeira que atua apenas como cessionária de créditos fiduciários não possui legitimidade passiva para responder por atraso na entrega de empreendimento imobiliário sem demonstração de participação na cadeia de fornecimento ou gestão da obra.

2. A empresa integrante do mesmo grupo econômico que participa da publicidade e comercialização do empreendimento responde solidariamente perante o consumidor.

3. Chuvas intensas e entraves burocráticos constituem fortuito interno inerente à atividade da construção civil e não afastam a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra.

4. A rescisão contratual motivada por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

5. A cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor diante do inadimplemento da vendedora.

6. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, IV, 42, parágrafo único, e 53; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 485, VI; CC, art. 265; Lei nº 9.514/97; Lei nº 6.766/79; Lei nº 4.591/64, art. 32, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/06/2022; TJ-ES, Apelação Cível nº 0005765-42.2019.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0005197-55.2021.8.08.0048, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 5011249-79.2021.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, 2ª Câmara Cível; TJ-MG, AC nº 10000191470814002, Rel. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, j. 26/01/2022; TJ-SP, Apelação Cível nº 1120779-55.2023.8.26.0100, Rel. Des. Marcos Gozzo, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 22/10/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, dar provimento ao recurso de Banco Semear S.A. e negar provimento ao recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Outra.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 28/04/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY (RELATOR):-

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTRA
e por
BANCO SEMEAR S.A.
, em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Serra, que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual ajuizada por
JORGE LUIS DE LAIA
e
THIAGO SANTOS BISSOLI
.

A sentença reconheceu a culpa exclusiva das apelantes pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, declarou rescindidos os contratos e condenou-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa inversa (10% sobre o valor a ser restituído) e indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 para cada autor.

Em suas razões recursais, as primeiras apelantes sustentam a ilegitimidade passiva da Gran Viver.

Alegam, ainda, a ocorrência de caso fortuito e força maior (chuvas excessivas e burocracia estatal) para justificar o atraso.

Defendem a aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do CDC, pugnando pela retenção de 25% dos valores pagos e perdimento das arras, bem como a inexistência de danos morais e a impossibilidade de inversão da cláusula penal.

O segundo apelante (Banco Semear), por sua vez, argui sua ilegitimidade passiva, aduzindo atuar como mero credor fiduciário cessionário, sem responsabilidade sobre o andamento da obra.

Na sequência, reforça a tese de validade do negócio fiduciário e ausência de ato ilícito de sua parte a ensejar reparação ou multa.

Contrarrazões apresentadas pelos apelados, postulando a manutenção da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

*

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY (RELATOR):-

Conforme relatado, trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTRA
e por
BANCO SEMEAR S.A.
, em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Serra, que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual ajuizada por
JORGE LUIS DE LAIA
e
THIAGO SANTOS BISSOLI
.

A sentença reconheceu a culpa exclusiva das apelantes pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, declarou rescindidos os contratos e condenou-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa inversa (10% sobre o valor a ser restituído) e indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 para cada autor.

Em suas razões recursais, as primeiras apelantes sustentam a ilegitimidade passiva da Gran Viver.

Alegam, ainda, a ocorrência de caso fortuito e força maior (chuvas excessivas e burocracia estatal) para justificar o atraso.

Defendem a aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do CDC, pugnando pela retenção de 25% dos valores pagos e perdimento das arras, bem como a inexistência de danos morais e a impossibilidade de inversão da cláusula penal.

O segundo apelante (Banco Semear), por sua vez, argui sua ilegitimidade passiva, aduzindo atuar como mero credor fiduciário cessionário, sem responsabilidade sobre o andamento da obra.

Na sequência, reforça a tese de validade do negócio fiduciário e ausência de ato ilícito de sua parte a ensejar reparação ou multa.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos e passo a analisá-los conjuntamente, dada a conexidade das matérias.

I – DA TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO SEMEAR

O Banco Semear argui sua ilegitimidade passiva, sustentando atuar como mero cessionário de créditos fiduciários, sem responsabilidade pela execução das obras.

A insurgência prospera.

Conforme orientação consolidada nesta colenda Segunda Câmara Cível em casos análogos envolvendo o loteamento "Cidade Verde Serra", a legitimidade da instituição financeira apenas se verifica quando demonstrada participação ativa na cadeia de fornecimento ou gestão direta do empreendimento.

No caso concreto, o Banco Semear figurou como mero cessionário de direitos creditórios. A cessão de crédito, por si só, não transfere ao cessionário responsabilidade pelas obrigações contratuais da vendedora (cedente), notadamente quanto ao atraso na infraestrutura, ônus exclusivo da construtora.

O simples fato de a instituição financeira figurar como credora fiduciária ou destinatária de pagamentos não a torna solidariamente responsável pelo inadimplemento da obrigação de fazer (entrega da obra).

Precedentes deste Órgão Fracionário:

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE FACTORING. RECURSOS PROVIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A, bem como por KS FOMENTO MERCANTIL S/A, em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, movida por RAFAEL INÁCIO TRABACH e MAGNA GLEIDE DA ROCHA RIBEIRO. A sentença declarou a rescisão do contrato, condenou as rés à restituição integral das parcelas pagas, com juros e correção monetária, e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a validade de cláusulas contratuais de irrevogabilidade e retenção de valores em caso de rescisão contratual; (ii) a responsabilidade das rés pelo inadimplemento contratual e consequente condenação à restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais; e (iii) a legitimidade passiva da KS FOMENTO MERCANTIL S/A, empresa de factoring que adquiriu direitos creditórios da incorporadora. III. RAZÕES DE DECIDIR [...] 8. A KS FOMENTO MERCANTIL S/A, na qualidade de empresa de factoring,
não possui legitimidade passiva na demanda, pois sua participação se restringe à aquisição de créditos mediante cessão, sem vínculo contratual direto com os consumidores ou participação na cadeia de fornecimento do imóvel
. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A desprovido. 10. Recurso de KS FOMENTO MERCANTIL S/A provido para excluir a empresa do polo passivo, com condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor de seu patrono, no percentual de 10% sobre o proveito econômico. Tese de julgamento: 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a retenção de valores pagos pelo consumidor quando o inadimplemento decorre de atraso injustificado na entrega pelo fornecedor. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel contratado configura dano moral indenizável. 3. Empresas de factoring que
adquirem créditos mediante cessão não têm legitimidade passiva em demandas de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóveis quando não participam da cadeia de fornecimento ou do contrato originário
. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts . 6º, IV e 53; Lei nº 6.766/79, art. 25; Lei nº 4.591/64, art . 32, § 2º; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057 .346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/6/2022. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00057654220198080048, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível)

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA E DA INCORPORADORA RESPONSÁVEL PELA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – TERMO DE CESSÃO DE CRÉDITO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA – TEMA REPETITIVO 971 – RECURSOS CONHECIDOS PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS REQUERIDAS. [...] 2. A legitimidade das responsáveis pelo empreendimento não é afastada pelo fato de ter sido firmado termo de cessão de créditos em favor de instituição financeira, o qual não transferiu ao banco cessionário nenhuma responsabilidade pelo empreendimento, mas somente créditos decorrentes de alguns contratos de compra e venda. 3.
Em relação à instituição financeira à qual foram cedidos os referidos créditos dos contratos de compra e venda dos imóveis (no caso concreto, de apenas um dos imóveis, pois o outro foi pago à vista), não há que se falar em sua legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, porquanto não foi a responsável pelo inadimplemento contratual, e o simples fato de fazer parte do mesmo grupo econômico, isoladamente, não atrai sua responsabilidade
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00180494820208080048, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

No mesmo sentido, posiciona-se a Primeira Câmara Cível:

ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE GRAN VIVER S/A – MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – SEDE NO MESMO ENDEREÇO DA CIDADE VERDE – ILEGITIMIDADE DO BANCO SEMEAR MANTIDA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE APONTAM A PARTICIPAÇÃO DO BANCO NO EMPREENDIMENTO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Com relação à empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico do empreendimento denotam que esta possui participação ativa no loteamento em comento, integrando, desta forma, a cadeia produtiva . Também é de se notar que a Gran Viver Urbanismo S/A. está sediada no mesmo endereço da Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S/A., consoante das procurações colacionadas nas fls. 236 e 237, o que reforça a teoria da aparência. Legitimidade e responsabilidade solidária reconhecida. 2.
Já em relação ao Banco Semear S/A., o entendimento já manifestado pelo c. Superior Tribunal de Justiça é de que a legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora. 3. Na hipótese dos autos, o fato de o banco compor o mesmo grupo econômico das demais requeridas não é suficiente para a incidência da teoria da aparência, já que inexistem elementos que apontem para a participação da instituição bancária no empreendimento. Não constam dos autos elementos mínimos indicando que o Banco Semear tenha tomado parte do pacto de compra e venda ou, então, se responsabilizado pela execução do empreendimento imobiliário
. 4. A mera existência de grupo econômico não acarreta a solidariedade (artigo 265 do Código Civil) entre as empresas, consoante preconiza o enunciado nº 22 da I Jornada de Direito Comercial. 5. O c. Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado no sentido de que incide juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação em casos como o dos presentes autos (ilícito contratual) 6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade solidária da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A e determinar a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir da citação. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0005197-55.2021.8.08.0048, Relator.: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível)

Assim, acolho a preliminar para declarar a ilegitimidade passiva do Banco Semear S.A., julgando extinto o feito em relação a este, sem resolução de mérito (art. 485, VI, CPC).

II – DA TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER

No tocante à apelante Gran Viver Urbanismo S/A, mantenho hígida sua legitimidade, pois integra o mesmo grupo econômico e figura ostensivamente no material publicitário, atraindo a teoria da aparência perante o consumidor.

Adotando a mesma compreensão, esta Segunda Câmara Cível:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. DANO MORAL. HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA CORRIGIDA EX OFFICIO. I – Resta consolidado nesta Corte o entendimento de que, no âmbito dos contratos firmados com os consumidores para a venda de terrenos do loteamento Cidade Verde Serra,
figura a Gran Viver Urbanimos S/A como parte legítima para figura no polo passivo, pois enquanto sócia majoritária/controladora da Contratante, compôs toda campanha publicitária na venda dos lotes, dispondo de seu nome para atrair consumidores para o negócio
. Precedentes [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50112497920218080048, Relator.: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, 2ª Câmara Cível)

Rejeito, pois, a alegação de ilegitimidade passiva.

III – DO ATRASO, CULPA E RESTITUIÇÃO INTEGRAL

A controvérsia central reside na aferição da culpa pela rescisão contratual.

É incontroverso nos autos que as obras de infraestrutura não foram entregues no prazo pactuado (maio/2018), nem mesmo após o decurso do prazo de tolerância de 180 dias.

As apelantes invocam a ocorrência de chuvas e entraves burocráticos como excludentes de responsabilidade (caso fortuito/força maior).

Contudo, tais eventos inserem-se no chamado
fortuito interno
, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil. Chuvas e demora na obtenção de licenças são fatos previsíveis e devem ser considerados no cronograma da obra, não servindo para transferir o ônus do atraso ao consumidor.

Configurada a mora exclusiva das vendedoras, aplica-se o entendimento consolidado na
Súmula 543 do STJ
:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Não há que se falar, portanto, em retenção de 25% ou perda de arras, tampouco na prevalência da Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária) ou da Lei do Distrato para fins de retenção. O procedimento de execução da garantia fiduciária pressupõe a mora do devedor (comprador), o que não ocorre no caso, onde a inadimplência é das próprias credoras/vendedoras.

Nesse sentido, colaciono recente julgado do TJSP, que rebate especificamente a tese de retenção baseada na Lei do Distrato quando a culpa é da vendedora:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o pedido procedente. Insurgência dos réus. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Excludente de responsabilidade. Não comprovado. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Insurgência do réu.
Nas hipóteses em que há rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do vendedor, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução de todas as parcelas pagas pelo adquirente, incluindo o montante pago a título de comissão de corretagem
. Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 11207795520238260100 São Paulo, Relator.: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 22/10/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2024)

IV – DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL

Quanto à multa, o STJ definiu, no
Tema 971
, a possibilidade de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador.

Havendo previsão de multa moratória para o inadimplemento do consumidor, é imperativo, por equidade, que a mesma penalidade incida sobre o fornecedor em mora.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui entendimento alinhado a essa tese, conforme se extrai de julgado análogo:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3
.
É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel
. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos. (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Correta, portanto, a sentença ao inverter a multa em favor dos apelados.

V – DOS DANOS MORAIS

No que tange aos danos morais, o atraso na entrega do imóvel superou, em muito, o mero dissabor. A hipótese sob exame é de mora de mais de 20 meses até o ajuizamento da ação, frustrando a legítima expectativa de moradia e planejamento familiar dos autores.

O
quantum
indenizatório fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor mostra-se razoável e proporcional diante das circunstâncias do caso, não merecendo redução.

Nesse sentido, colhe-se o seguinte julgado desta Corte:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA I. CASO EM EXAME [...]
3. O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais.
4. O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5.
A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares
. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00212925020168080012, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível)

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso do
BANCO SEMEAR S.A.,
para reconhecer sua ilegitimidade passiva e excluí-lo da lide.

Condeno os autores ao pagamento de honorários em favor do patrono do banco, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Lado outro,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
.

Em razão de tal desprovimento, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos respectivos recorrentes, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

*

V O T O S

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO:-

Senhor Presidente, acompanho o voto do Eminente Relator.

*

DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA:-

Voto no mesmo sentido.

*

lsl*

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VOTO VENCEDOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)