Tribunal: TJES
Processo: 0018237-12.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-06

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0018237-12.2018.8.08.0048
Juízo de origem: Juízo da Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES
Recorrente: Anderson Domingues Guerra
Recorrido: Janaina Tozzi

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DO SINAL. LIMITAÇÃO À CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição integral do sinal de R$ 40.000,00, ao fundamento de que a desistência do negócio decorreu de culpa exclusiva do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato de compra e venda decorreu de inadimplemento da vendedora ou de culpa do comprador; (ii) definir se é possível a retenção integral do sinal pago ou se deve ser limitada à cláusula penal prevista no contrato; e (iii) verificar a configuração de litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As provas documentais, especialmente mensagens eletrônicas, demonstram que o comprador confessou a impossibilidade de arcar com os valores pactuados, caracterizando a resolução contratual por sua culpa.
4. As alegadas irregularidades quanto à titularidade do imóvel e débitos condominiais foram regularizadas ou não impediram a tentativa de financiamento, não se configurando inadimplemento da vendedora.
5. Nos termos do art. 418 do Código Civil e da jurisprudência do STJ, a resolução por culpa do promitente comprador autoriza a retenção de valores a título de cláusula penal, vedado o enriquecimento sem causa.
6. O contrato prevê multa de 10% sobre o valor total do imóvel (R$ 239.000,00), correspondente a R$ 23.900,00, razão pela qual a retenção integral do sinal de R$ 40.000,00 extrapola o limite convencionado, impondo-se a restituição da diferença.
7. Configurada a litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, diante da distorção dos fatos com intuito de imputar indevidamente culpa à vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido para limitar a retenção ao percentual de 10% sobre o valor do imóvel e determinar a restituição da diferença do sinal pago, bem como conceder assistência judiciária gratuita com efeitos ex nunc.

Tese de julgamento
:

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador autoriza a retenção de valores pelo vendedor, limitada à cláusula penal contratualmente estipulada.

É vedada a retenção integral do sinal quando superior ao percentual previsto a título de multa contratual, sob pena de enriquecimento sem causa.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 418; CPC, arts. 80, 81 e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, entendimento consolidado sobre retenção de valores em resolução contratual por culpa do comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018237-12.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANDERSON DOMINGUES GUERRA

APELADO: JANAINA TOZZI

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

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EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0018237-12.2018.8.08.0048
Juízo de origem: Juízo da Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES
Recorrente: Anderson Domingues Guerra
Recorrido: Janaina Tozzi

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DO SINAL. LIMITAÇÃO À CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição integral do sinal de R$ 40.000,00, ao fundamento de que a desistência do negócio decorreu de culpa exclusiva do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato de compra e venda decorreu de inadimplemento da vendedora ou de culpa do comprador; (ii) definir se é possível a retenção integral do sinal pago ou se deve ser limitada à cláusula penal prevista no contrato; e (iii) verificar a configuração de litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As provas documentais, especialmente mensagens eletrônicas, demonstram que o comprador confessou a impossibilidade de arcar com os valores pactuados, caracterizando a resolução contratual por sua culpa.
4. As alegadas irregularidades quanto à titularidade do imóvel e débitos condominiais foram regularizadas ou não impediram a tentativa de financiamento, não se configurando inadimplemento da vendedora.
5. Nos termos do art. 418 do Código Civil e da jurisprudência do STJ, a resolução por culpa do promitente comprador autoriza a retenção de valores a título de cláusula penal, vedado o enriquecimento sem causa.
6. O contrato prevê multa de 10% sobre o valor total do imóvel (R$ 239.000,00), correspondente a R$ 23.900,00, razão pela qual a retenção integral do sinal de R$ 40.000,00 extrapola o limite convencionado, impondo-se a restituição da diferença.
7. Configurada a litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, diante da distorção dos fatos com intuito de imputar indevidamente culpa à vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido para limitar a retenção ao percentual de 10% sobre o valor do imóvel e determinar a restituição da diferença do sinal pago, bem como conceder assistência judiciária gratuita com efeitos ex nunc.

Tese de julgamento
:

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador autoriza a retenção de valores pelo vendedor, limitada à cláusula penal contratualmente estipulada.

É vedada a retenção integral do sinal quando superior ao percentual previsto a título de multa contratual, sob pena de enriquecimento sem causa.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 418; CPC, arts. 80, 81 e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, entendimento consolidado sobre retenção de valores em resolução contratual por culpa do comprador.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0018237-12.2018.8.08.0048

APELANTE:
ANDERSON DOMINGUES GUERRA

APELADO:
JANAINA TOZZI.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Conforme consta no Relatório, cuida-se de apelação cível por meio da qual pretende,
ANDERSON DOMINGUES GUERRA
, ver reformada a sentença que, em sede de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, julgou improcedente a pretensão autoral por considerar que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel decorreu de culpa exclusiva do comprador, ora apelante.

Irresignado, o apelante sustenta, em síntese: (i) que a apelada incorreu em inadimplemento ao entregar a documentação para financiamento com atraso de 56 dias; (ii) que o imóvel não era de propriedade da vendedora na data da celebração do negócio, o que configura irregularidade e violação à Cláusula 3.2; (iii) que o bem possuía débitos condominiais e era objeto de ação de cobrança, descumprindo o dever de entrega livre e desembaraçada; (iv) a ausência de má-fé em sua conduta, sustentando que o exercício do direito de ação não se amolda às hipóteses dos arts. 80 e 81 do CPC; (v) o direito à restituição do valor de R$ 40.000,00 pago a título de entrada.

Contrarrazões pelo desprovimento, sustentando a preclusão do direito do autor e a configuração de conduta protelatória.

Entendo por preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual adentro a questão meritória.

A
o observar a peça de ingresso, verifico que
o apelante ajuizou a demanda originária visando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com a restituição integral do sinal de R$ 40.000,00, alegando culpa da vendedora por atraso documental e pendências sobre o bem.

A sentença hostilizada julgou improcedente a pretensão, sob o fundamento de que não houve pactuação de prazo para entrega de documentos e que a desistência do negócio decorreu de incapacidade financeira do comprador, conforme diálogos de WhatsApp.

Cinge-se a controvérsia a aferir a responsabilidade pela rescisão contratual e a possibilidade de retenção integral do sinal, bem como a subsistência da multa por litigância de má-fé.

Primeiramente, restou comprovado que o autor/recorrente, em razão de atraso na venda de seu imóvel, busco resolver o contrato firmado com a apelada, reconhecendo, conforme provas acostadas ao feito, o direito da mesma em reter o percentual de 10% do valor do contrato.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a resolução de contrato por culpa do promitente comprador autoriza a retenção de valores pelo vendedor a título de cláusula penal, visando recompor prejuízos. Como se depreende, a conclusão externada nos precedentes baseia-se na interpretação do artigo 418 do Código Civil e na vedação ao enriquecimento sem causa.

No caso, como dito, observa-se que as provas documentais, especificamente os registros de mensagens eletrônicas, comprovam que o apelante confessou a impossibilidade de arcar com os valores pactuados, afirmando categoricamente:
"Não tenho como pagar os valores... Por isso estou desistindo"
.

Embora o apelante aponte irregularidades no domínio e débitos condominiais, consta dos autos que tais pendências foram regularizadas pela ré ou não impediram a tentativa de financiamento. Assim, mantém-se a premissa de que a inexecução do contrato deu-se por culpa do comprador, ora recorrente.

No tocante ao valor da retenção, verifica-se que o contrato prevê, em sua Cláusula 8.3, multa de 10% do valor total do imóvel para a hipótese de desistência. Considerando que o valor total do bem era de R$ 239.000,00, a penalidade contratual atinge o montante de R$ 23.900,00. A retenção integral do sinal de R$ 40.000,00 extrapola o limite convencionado pelas próprias partes, devendo a vendedora restituir a diferença excedente à multa em respeito ao que foi entabulado entre as partes.

Quanto à litigância de má-fé, nota-se que o apelante fundamentou sua pretensão em fatos ocorridos no trâmite contratual (atraso documental de 56 dias e existência de ação de cobrança de condomínio), entretanto, desvirtuando questões no sentido de imputar, à recorrida, culpa pela inexecução do contrato. Vislumbro, conforme consta na sentença, o dolo necessário para a incidência do art. 80 do CPC, visto que o autor exerceu seu direito de ação em busca da restituição de valores que entendia devidos, mas desvirtuando-se das questões atreladas a realidade dos fatos.

Nesse contexto, a reforma parcial da sentença impugnada é medida que se impõe, na medida em que a retenção deve se limitar à multa contratualmente prevista.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, conheço do recurso e a ele
dou parcial provimento
para:

1) Conceder os benefícios da assistência judiciária gratuita com efeitos ex nunc;

2) Fixar a retenção em 10% sobre o valor total do imóvel (R$ 23.900,00), determinando a restituição da diferença do sinal pago ao apelante
após o trânsito em julgado
, corrigida monetariamente a partir de 07 de junho de 2018.

Decaindo a parte apelada de parcela mínima do pedido, mantenho a sucumbência em desfavor do apelante, deixando de fixar honorários a luz do art. 85, §11, do CPC a luz do tema 1059 do STJ.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)