Tribunal: TJES
Processo: 5010940-66.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DÉBITOS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de execução de cotas condominiais, que indeferiu o pedido de inclusão do atual proprietário do imóvel no polo passivo da execução, sob o fundamento de que a aquisição se deu por leilão extrajudicial, sem previsão no edital quanto à responsabilidade do adquirente pelos débitos pretéritos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o atual proprietário de unidade condominial, adquirida em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira, pode ser incluído no polo passivo de execução de cotas condominiais vencidas anteriormente à aquisição, mesmo havendo cláusula contratual que atribua essa responsabilidade à alienante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A dívida condominial possui natureza
propter rem
, vinculando-se diretamente ao imóvel e transmitindo-se ao adquirente independentemente da forma de aquisição ou da existência de ajuste contratual entre as partes.

O artigo 1.345 do Código Civil impõe ao adquirente a responsabilidade pelos débitos condominiais pretéritos, inclusive multas e juros moratórios, não sendo oponíveis ao condomínio eventuais cláusulas contratuais entre comprador e vendedor.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.345.530/DF), firmou entendimento de que o adquirente responde pelos encargos condominiais anteriores à aquisição, ressalvado seu direito de regresso contra o alienante.

A aquisição em leilão extrajudicial não afasta a responsabilidade do novo proprietário pelas dívidas vinculadas ao imóvel, sendo irrelevante a ausência de menção no edital quanto à existência de débitos condominiais.

A regulamentação da instituição financeira promotora do leilão alerta os proponentes sobre a possibilidade de encargos pendentes, afastando a alegação de desconhecimento ou surpresa por parte do arrematante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O adquirente de unidade condominial em leilão extrajudicial responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, em razão da natureza
propter rem
da obrigação.

Cláusulas contratuais entre alienante e adquirente que atribuam a responsabilidade pelos débitos a uma das partes não vinculam o condomínio exequente.

A ausência de previsão expressa no edital de leilão sobre débitos condominiais não afasta a responsabilidade do arrematante, que detém o direito de regresso contra o alienante.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010940-66.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO AREIA PRETA

AGRAVADO: JAFET RODRIGO BREMENKAMP ARAUJO

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DÉBITOS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de execução de cotas condominiais, que indeferiu o pedido de inclusão do atual proprietário do imóvel no polo passivo da execução, sob o fundamento de que a aquisição se deu por leilão extrajudicial, sem previsão no edital quanto à responsabilidade do adquirente pelos débitos pretéritos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o atual proprietário de unidade condominial, adquirida em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira, pode ser incluído no polo passivo de execução de cotas condominiais vencidas anteriormente à aquisição, mesmo havendo cláusula contratual que atribua essa responsabilidade à alienante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A dívida condominial possui natureza
propter rem
, vinculando-se diretamente ao imóvel e transmitindo-se ao adquirente independentemente da forma de aquisição ou da existência de ajuste contratual entre as partes.

O artigo 1.345 do Código Civil impõe ao adquirente a responsabilidade pelos débitos condominiais pretéritos, inclusive multas e juros moratórios, não sendo oponíveis ao condomínio eventuais cláusulas contratuais entre comprador e vendedor.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.345.530/DF), firmou entendimento de que o adquirente responde pelos encargos condominiais anteriores à aquisição, ressalvado seu direito de regresso contra o alienante.

A aquisição em leilão extrajudicial não afasta a responsabilidade do novo proprietário pelas dívidas vinculadas ao imóvel, sendo irrelevante a ausência de menção no edital quanto à existência de débitos condominiais.

A regulamentação da instituição financeira promotora do leilão alerta os proponentes sobre a possibilidade de encargos pendentes, afastando a alegação de desconhecimento ou surpresa por parte do arrematante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O adquirente de unidade condominial em leilão extrajudicial responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, em razão da natureza
propter rem
da obrigação.

Cláusulas contratuais entre alienante e adquirente que atribuam a responsabilidade pelos débitos a uma das partes não vinculam o condomínio exequente.

A ausência de previsão expressa no edital de leilão sobre débitos condominiais não afasta a responsabilidade do arrematante, que detém o direito de regresso contra o alienante.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Colenda a Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso de agravo de instrumento e DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AREIA PRETA
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital (ID nº 61765318, do processo de referência), que, nos autos da ação de execução de cotas condominiais que move em desfavor de
JAFET RODRIGO BREMENKAMP ARAUJO
, i
ndeferiu
o pedido de inclusão do agravado no polo passivo da execução, fundamentando que a aquisição do imóvel deu-se por meio de leilão extrajudicial, sendo os débitos pretéritos não especificados no edital, o que obstaria sua responsabilização.

Nas razões recursais (evento nº 14789488), a parte agravante aduz, em suma, que:
(i)
houve interpretação equivocada do Juízo de origem quanto à responsabilidade do adquirente do imóvel por débitos condominiais pretéritos, sendo a obrigação natureza “propter rem”, conforme previsão expressa do artigo 1.345 do Código Civil;
(ii)
a jurisprudência é pacífica no sentido de que o adquirente do imóvel responde pelos débitos condominiais do alienante, independentemente da forma de aquisição;
(iii)
nas regras de venda da Caixa Econômica Federal consta cláusula de ciência, por parte do adquirente, da possibilidade de existência de débitos condominiais pendentes sobre o imóvel, de modo que não pode alegar desconhecimento ou boa-fé; e que
(iv)
a exclusão do agravado do polo passivo da execução contraria os princípios da legalidade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato e da propriedade.

A controvérsia trazida à apreciação desta instância recursal cinge-se à possibilidade jurídica de inclusão do atual proprietário do imóvel, ora agravado, no polo passivo da ação de execução de cotas condominiais, mesmo diante da circunstância de aquisição do bem em sede de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, com suposta previsão contratual de que a responsabilidade por débitos condominiais pretéritos competiria exclusivamente à alienante.

A questão demanda interpretação atenta à natureza da obrigação em discussão. Trata-se, como é cediço, de dívida condominial, cuja natureza jurídica é de obrigação
propter rem
, ou seja, trata-se de vínculo obrigacional que adere ao imóvel, sendo transmitido ao adquirente independentemente de sua participação na relação jurídica que originou a obrigação.

Nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, impõe-se a responsabilidade ao adquirente pelos débitos condominiais pretéritos, nos seguintes termos:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A
ratio legis
da norma reside na proteção da coletividade condominial, cuja subsistência depende da efetividade no adimplemento das contribuições devidas. A transferência do bem importa na transmissão da obrigação a ele atrelada, sem que seja necessário ao condomínio perquirir as tratativas negociais estabelecidas entre alienante e adquirente, as quais têm natureza eminentemente
inter partes
, não sendo oponíveis ao condomínio, que delas não participou.

Sobre a matéria, a 2ª Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.483.930/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, reiterou sua jurisprudência do sentido de que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”.

Nesse contexto, a mera aquisição da unidade imobiliária condominial, por qualquer modalidade — seja ela onerosa, gratuita, judicial ou extrajudicial — acarreta ao adquirente o encargo de responder pelos encargos pretéritos, ressalvado, evidentemente, o direito de regresso que este possui frente ao alienante, conforme pactuado entre ambos.

No caso sob análise, a escritura pública de compra e venda acostada ao evento nº 48364516 comprova que o agravado adquiriu a unidade condominial por meio de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, nos moldes da Lei nº 9.514/97. Ainda que tal instrumento contenha cláusula que transfira à alienante a responsabilidade pelos encargos anteriores à arrematação, referido ajuste vincula unicamente as partes contratantes e não alcança terceiros — notadamente o condomínio exequente —, que, por força de norma legal expressa, pode dirigir a cobrança diretamente ao proprietário atual, sendo-lhe facultado acionar regressivamente o alienante.

Ademais, cabe registrar que a própria regulamentação da venda adotada pela CEF adverte os proponentes acerca da possibilidade de existência de débitos condominiais pendentes, demonstrando, inclusive, ciência do agravado quanto à existência de encargos que poderiam recair sobre a unidade adquirida, circunstância que esvazia qualquer alegação de surpresa ou ausência de previsão.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
DOU
-LHE PROVIMENTO
para reformar a r. decisão de primeiro grau no sentido de deferir a inclusão de
JAFET RODRIGO BREMENKAMP ARAUJO
no polo passivo da ação de execução de cotas condominiais, nos autos originários de nº 0029643-35.2019.8.08.0035, ressalvando-se, por evidente, o seu direito de regresso contra a alienante, nos termos ajustados na escritura pública de aquisição.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 02/03/2026 - 06/03/2026:

Acompanho o E. Relator.