Tribunal: TJES
Processo: 0014054-80.2012.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-04

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EMBARGO DA OBRA DECORRENTE DE IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO. PUBLICIDADE ENGANOSA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA APLICADA A CONTRARIO SENSU. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Configura descumprimento contratual, por culpa exclusiva da construtora, o atraso na entrega de imóvel decorrente de embargo judicial resultante de ausência de regularização urbanística;

2. A devolução integral dos valores pagos pelo consumidor encontra respaldo no art. 35, III, do CDC e na Súmula 543 do STJ, sendo devida inclusive quanto à comissão de corretagem e taxa de análise de crédito;

3. Nos termos do Tema 971 do STJ, admite-se a aplicação da cláusula penal estipulada contra o comprador em favor do consumidor, por equidade, como parâmetro de indenização pelo inadimplemento da fornecedora;

4. Caracterizado o dano moral pela frustração legítima do projeto de vida do consumidor, extrapolando os limites do mero inadimplemento contratual, é devida a compensação por danos extrapatrimoniais;

5. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 14 de abril de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014054-80.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: GIOVANNI MACIEL DE ALMEIDA

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EMBARGO DA OBRA DECORRENTE DE IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO. PUBLICIDADE ENGANOSA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA APLICADA A CONTRARIO SENSU. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Configura descumprimento contratual, por culpa exclusiva da construtora, o atraso na entrega de imóvel decorrente de embargo judicial resultante de ausência de regularização urbanística;

2. A devolução integral dos valores pagos pelo consumidor encontra respaldo no art. 35, III, do CDC e na Súmula 543 do STJ, sendo devida inclusive quanto à comissão de corretagem e taxa de análise de crédito;

3. Nos termos do Tema 971 do STJ, admite-se a aplicação da cláusula penal estipulada contra o comprador em favor do consumidor, por equidade, como parâmetro de indenização pelo inadimplemento da fornecedora;

4. Caracterizado o dano moral pela frustração legítima do projeto de vida do consumidor, extrapolando os limites do mero inadimplemento contratual, é devida a compensação por danos extrapatrimoniais;

5. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 14 de abril de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. contra a sentença de ID 17300659, proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por Giovanni Maciel de Almeida, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da ré; (ii) condenar a apelante à devolução integral dos valores pagos pelo autor (R$ 37.935,05), com juros pela Taxa SELIC desde a citação; (iii) condenar ao pagamento da cláusula penal compensatória, por inversão, no percentual de 8% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 154.804,00); (iv) condenar ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais; (v) condenar ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões (ID 17300660), o apelante sustenta, em síntese, que: (a) é parte ilegítima para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de venda e taxa de análise de crédito; (b) não teve culpa pelo inadimplemento contratual, que teria decorrido de fato imprevisível (embargo judicial por disputa territorial); (c) é indevida a condenação ao pagamento de cláusula penal compensatória, por ausência de previsão contratual e base de cálculo equivocada; (d) não há nos autos elementos que justifiquem a condenação por danos morais.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 17300663)

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 23 de janeiro de 2026.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

VOTO

A parte apelante se insurge contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por Giovanni Maciel de Almeida para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da ré, condenando-a à devolução integral dos valores pagos pelo autor (R$ 37.935,05), com juros pela Taxa SELIC desde a citação, ao pagamento da cláusula penal compensatória, por inversão, no percentual de 8% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 154.804,00), ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais; além das custas e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Para tanto, sustenta, em síntese, que: (a) é parte ilegítima para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de venda e taxa de análise de crédito; (b) não teve culpa pelo inadimplemento contratual, que teria decorrido de fato imprevisível (embargo judicial por disputa territorial); (c) é indevida a condenação ao pagamento de cláusula penal compensatória, por ausência de previsão contratual e base de cálculo equivocada; (d) não há nos autos elementos que justifiquem a condenação por danos morais.

Conforme consta dos autos, as partes firmaram Contrato de Promessa de Compra e Venda, em 05/11/2009, para aquisição de apartamento no empreendimento denominado Spazio Vintege, cujo prazo previsto de entrega era junho de 2011, que não foi cumprimento, em razão de embargo judicial decorrente de ação promovida pelo Município de Vitória.

É incontroverso nos autos que o empreendimento não foi entregue na data programada e, em que pese os argumentos da recorrente, o embargo da obra decorreu da ausência de regularização junto aos órgãos competentes, motivada por divergência entre o local de divulgação comercial (Vitória/ES) e o local efetivo de licenciamento (Serra/ES).

É evidente que a apelante assumiu o risco do empreendimento ao optar por construir em área de divisa territorial, sem garantir previamente a segurança jurídica quanto à competência municipal para fins de licenciamento, o que afasta a alegação de fortuito externo.

A jurisprudência e a doutrina consumerista são firmes no sentido de que o embargo da obra, quando relacionado a vício na regularização do empreendimento, não constitui causa excludente de responsabilidade civil, mas sim risco do negócio.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. OBRA EMBARGADA. TEMAS 970 E 971 DO STJ. MULTA PELO ATRASO. DANO MORAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Este Egrégio Tribunal de Justiça já enfrentou tema acerca da mesma situação e, restou entendido que o embargo judicial da obra em razão de problemas com órgãos públicos constitui fortuito interno que não tem o condão de excluir a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual, já que reflete situação que incide durante o processo de execução da obra, sendo inerente à atividade elaborada pela construtora. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024120160726, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/01/2020, Data da Publicação no Diário: 07/02/2020). 2. Nos contratos de adesão firmados entre o adquirente e a construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, deverá esta ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor (inversão da cláusula penal), sendo vedada a sua cumulação com lucros cessantes. (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.631.485/DF). 3. Na hipótese dos autos, restou demonstrado a inadimplência da construtora ao não proceder diligências necessárias para efetuar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Multa pelo atraso confirmada entre o período compreendido pelo atraso na entrega do imóvel. 4. Não há como tratar como mero dissabor o ato ilegal da construtora que, mesmo após confirmar a possibilidade de distrato acerca de Contrato de Promessa de Compra e Venda e restituição de valores já pagos, após embargos a obra de imóvel vendido, permaneceu-se inerte e silente ao pleito dos clientes, sem prestar, ainda, qualquer justificativa quanto a demora na resolução do pleito. Dano moral configurado. 5. Recurso conhecido e não provido. (TJ-ES - AC: 00116782420128080024, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Data de Julgamento: 02/05/2022, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/05/2022)

Com isso, deve ser aplicado o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, segundo o qual, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
.”

Sobre o valor restituído, em que pese os argumentos da empresa, devem integrar também a comissão de corretagem, na medida em que a contratação da corretora ocorreu mediante credenciamento exclusivo conferido por ela mesmo, sendo esta parte integrante da cadeia de fornecimento do produto, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º, do CDC.

De mesmo, adequada a inversão da cláusula penal, em razão do entendimento firmado no Tema 971 do STJ, que estabeleceu que, “
n
o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
”.

Assim, a base de cálculo utilizada pela sentença não padece de ilegalidade, pois se refere ao valor integral do contrato que foi objeto da rescisão e sobre o qual incidiria a multa em caso de inadimplemento do comprador, nos termos do próprio contrato firmado entre as partes.

No tocante à indenização por dano moral, entendo que restou configurado o abalo extrapatrimonial, diante da frustração legítima do projeto de vida do consumidor, que permaneceu por anos sem qualquer perspectiva de recebimento do imóvel adquirido.

A angústia, insegurança e quebra da confiança geradas pela publicidade enganosa e pelo inadimplemento contratual extrapolam o mero dissabor cotidiano, justificando o arbitramento indenizatório no valor de R$ 10.000,00, em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Diante do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)