Tribunal: TJES
Processo: 0002836-46.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA DE SUBSÍDIO À HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (PSH). INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA INDISPENSÁVEL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE DECISÃO SURPRESA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Economisa Companhia Hipotecária contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, julgou improcedentes os pedidos de resolução de contrato de financiamento habitacional e retomada do imóvel, sob o fundamento de ausência de comprovação da prévia constituição em mora dos devedores, mediante notificação judicial ou extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por violação ao princípio da não surpresa, em razão do reconhecimento de ofício da ausência de notificação prévia; (ii) estabelecer se a constituição em mora do devedor é requisito indispensável para a rescisão de contrato vinculado ao PSH, mesmo diante do inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A constituição em mora do devedor configura pressuposto processual e condição de procedibilidade nas ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo matéria de ordem pública cognoscível de ofício pelo magistrado.

4)
Não há decisão surpresa quando o julgador reconhece, com base nos autos, a ausência de requisito indispensável ao desenvolvimento válido do processo.

5)
A jurisprudência do STJ e do TJES exige a prévia interpelação judicial ou extrajudicial para constituição em mora, ainda que haja cláusula resolutiva expressa ou inadimplemento incontroverso.

6)
A Súmula 76 do STJ estabelece que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não dispensa a prévia constituição em mora do devedor.

7)
A exigência de notificação prévia visa assegurar ao devedor a de purgar a mora, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

8)
A inserção do contrato no âmbito do PSH não afasta a necessidade de constituição em mora, ao contrário, reforça a observância rigorosa das garantias processuais, em razão do direito fundamental à moradia.

9)
O contrato firmado antes das alterações legislativas de 2015 se submete ao Decreto-Lei nº 745/69, que exige a prévia interpelação formal como condição para a resolução contratual.

10)
A mera alegação de envio de notificações, desacompanhada de prova idônea de sua efetiva realização e recebimento, não supre o requisito legal.

11)
A existência do débito não substitui a notificação formal, pois esta tem a finalidade de oportunizar a regularização da mora antes da adoção de medida extrema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A constituição em mora do devedor, mediante prévia notificação judicial ou extrajudicial, é requisito indispensável para a propositura de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

2. A ausência de notificação prévia configura matéria de ordem pública, passível de reconhecimento de ofício, sem caracterizar decisão surpresa.

3. A vinculação do contrato ao Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social não afasta a exigência de interpelação prévia do devedor.

4. O inadimplemento contratual, por si só, não supre a necessidade de constituição formal em mora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 9º, 10, 85, §11, e 485, IV; Decreto-Lei nº 745/69.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; TJ-ES, Apelação Cível nº 50001616420228080030, Rel. Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, j. 20.02.2025; TJ-ES, Apelação Cível nº 00070531420168080021, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, j. 05.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002836-46.2013.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECARIA
APELADO: REGINALDO DO ROSARIO BORGES e outros
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA DE SUBSÍDIO À HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (PSH). INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA INDISPENSÁVEL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE DECISÃO SURPRESA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Economisa Companhia Hipotecária contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, julgou improcedentes os pedidos de resolução de contrato de financiamento habitacional e retomada do imóvel, sob o fundamento de ausência de comprovação da prévia constituição em mora dos devedores, mediante notificação judicial ou extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por violação ao princípio da não surpresa, em razão do reconhecimento de ofício da ausência de notificação prévia; (ii) estabelecer se a constituição em mora do devedor é requisito indispensável para a rescisão de contrato vinculado ao PSH, mesmo diante do inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A constituição em mora do devedor configura pressuposto processual e condição de procedibilidade nas ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo matéria de ordem pública cognoscível de ofício pelo magistrado.

4)
Não há decisão surpresa quando o julgador reconhece, com base nos autos, a ausência de requisito indispensável ao desenvolvimento válido do processo.

5)
A jurisprudência do STJ e do TJES exige a prévia interpelação judicial ou extrajudicial para constituição em mora, ainda que haja cláusula resolutiva expressa ou inadimplemento incontroverso.

6)
A Súmula 76 do STJ estabelece que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não dispensa a prévia constituição em mora do devedor.

7)
A exigência de notificação prévia visa assegurar ao devedor a de purgar a mora, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

8)
A inserção do contrato no âmbito do PSH não afasta a necessidade de constituição em mora, ao contrário, reforça a observância rigorosa das garantias processuais, em razão do direito fundamental à moradia.

9)
O contrato firmado antes das alterações legislativas de 2015 se submete ao Decreto-Lei nº 745/69, que exige a prévia interpelação formal como condição para a resolução contratual.

10)
A mera alegação de envio de notificações, desacompanhada de prova idônea de sua efetiva realização e recebimento, não supre o requisito legal.

11)
A existência do débito não substitui a notificação formal, pois esta tem a finalidade de oportunizar a regularização da mora antes da adoção de medida extrema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A constituição em mora do devedor, mediante prévia notificação judicial ou extrajudicial, é requisito indispensável para a propositura de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

2. A ausência de notificação prévia configura matéria de ordem pública, passível de reconhecimento de ofício, sem caracterizar decisão surpresa.

3. A vinculação do contrato ao Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social não afasta a exigência de interpelação prévia do devedor.

4. O inadimplemento contratual, por si só, não supre a necessidade de constituição formal em mora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 9º, 10, 85, §11, e 485, IV; Decreto-Lei nº 745/69.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; TJ-ES, Apelação Cível nº 50001616420228080030, Rel. Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, j. 20.02.2025; TJ-ES, Apelação Cível nº 00070531420168080021, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, j. 05.09.2024.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Segunda Camara Civel, em conformidade da ata e notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, negar provimento aos recursos.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, por meio da qual pretende a apelante a resolução de contrato de financiamento habitacional e a retomada do imóvel, em razão do inadimplemento de prestações por parte dos apelados no período compreendido entre 2011 e 2013.

Sentença pela improcedência da pretensão, sob o fundamento de que, para contratos dessa natureza firmados antes das alterações legislativas de 2015, a notificação premonitória formal é condição indispensável de procedibilidade, não tendo sido demonstrada nos autos.

Nesse cenário, cinge-se a controvérsia a aferir a ocorrência de nulidade por decisão surpresa e, no mérito, a necessidade de constituição em mora dos devedores para fins de rescisão de contrato vinculado ao PSH.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

Sustenta a apelante a nulidade do julgado por suposta violação aos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, alegando que o juízo
a quo
decidiu com base em fundamento não debatido: a ausência de notificação formal.

Contudo, tal insurgência não prospera.

A constituição em mora do devedor, nas ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui pressuposto processual e condição de procedibilidade da própria demanda.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONSTITUIÇÃO EM MORA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA – PRESSUPOSTO INDISPENSÁVEL PARA O DESENVOLVIMENTO REGULAR DO PROCESSO – CERCEAMENTO DE DEFESA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – PROVIMENTO DO RECURSO. 1. A constituição em mora é requisito indispensável para a resolução de contrato de promessa de compra e venda e para a consequente reintegração de posse do imóvel. 2. Tal formalidade é essencial para dar ao devedor a oportunidade de purgar a mora, garantindo o desenvolvimento regular do processo. 3.
Na ausência de comprovação de notificação válida dos devedores, verifica-se a inexistência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, o que enseja sua extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso IV, do CPC
. 4. Recurso conhecido e provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50001616420228080030, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível, 20/02/2025)

Tratando-se de requisito legal de existência e validade da relação processual, sua análise configura matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado em qualquer tempo e grau de jurisdição.

Sob esse prisma, não há decisão surpresa quando o julgador, ao examinar o acervo fático-probatório, verifica a ausência de requisito indispensável à propositura da ação.

Logo,
rejeito a preliminar
.

MÉRITO

No mérito, a pretensão recursal foca na dispensa da notificação prévia em razão da natureza do contrato (PSH).

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na
Súmula 76
,
"a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor"
.

Não é outro o entendimento deste Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AÇÃO RECONVENCIONAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Conforme entendimento do c. STJ, a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas 2. Caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora.
3. Não consta dos autos comprovação de recebimento da referida notificação pelos destinatários, consoante fls. 36/37. Em verdade, o documento de fl. 38 indica que a Carta com Aviso de Recebimento foi recebida por terceiro, e em endereço completamente diferente daquele indicado como domicílio da 2ª requerida no contrato, o que é imprestável para fins de constituição em mora, na medida em que a cientificação deve ser pessoal, conforme os arts. 32 e 49 da Lei nº 6.766. 4. Ademais, sequer fora colacionado aos autos comprovante de tentativa de notificação do 1º requerido. 5. Outrossim, a prévia interpelação, seja judicial ou extrajudicial, não se substitui pela mera citação já no âmbito da demanda aforada com vistas à rescisão do pacto. 6. Considerando que a parte requerida/reconvinte formulou três pedidos reconvencionais, tendo apenas um deles sido acolhido, é evidente a caracterização da sucumbência recíproca, conforme preconiza o art. 86 do CPC, devendo os respectivos ônus serem suportados proporcionalmente entre os litigantes, tal como estabelecido na sentença. 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00070531420168080021, Relator: MARCOS VALLS FEU ROSA, 3ª Câmara Cível, 05/09/2024)

A necessidade de notificação premonitória é exigência tendente a garantir ao devedor a oportunidade de purgar a mora e manter o vínculo contratual, em homenagem aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

A despeito da tese recursal, o fato de o contrato estar inserido no Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social (PSH) não afasta a incidência das garantias gerais conferidas ao promissário comprador.

Pelo contrário, tratando-se de política pública destinada à população de baixa renda para efetivação do direito fundamental à moradia, o rigor no cumprimento dos pressupostos processuais para a retomada do bem deve ser ainda mais acentuado.

No caso, observa-se que o contrato fora firmado em 06/02/2003, atraindo a incidência do Decreto-Lei nº 745/69, que exige a interpelação prévia, seja judicial ou por intermédio de cartório, como condição para a resolução do pacto.

Compulsando os autos, verifica-se que a apelante se limitou a alegar o envio de notificações, sem, contudo, colacionar prova idônea da efetiva entrega ou da formalização do ato na forma exigida pela lei.

Ademais, a existência incontroversa do débito não supre a falta da notificação formal, pois esta não se presta apenas a informar a dívida, mas a oportunizar legalmente a manutenção da moradia antes da adoção da medida extrema de rescisão e despejo.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios em 2%, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)