Tribunal: TJES
Processo: 0022139-16.2020.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-04-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, proposta por Pedro Luiz Ferreira Sandrini e Pedro Fontana Neto. A sentença rescindiu o contrato de locação comercial, reconheceu sua prorrogação por prazo indeterminado, decretou o despejo com prazo de quinze dias para desocupação, e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, a apurar em liquidação, além de custas e honorários. O apelante alega que o contrato não previa renovação automática, que teria desocupado o imóvel 6 (seis) meses antes do término do contrato, e que não poderia ser cobrado por valores posteriores à suposta devolução do bem, além de questionar a ausência de prova de resistência à entrega.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locação comercial por prazo determinado foi prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, nos termos da Lei nº 8.245/1991; e (ii) estabelecer se é válida a condenação do locatário ao pagamento de aluguéis e encargos após o término do prazo contratual, diante da alegada desocupação informal do imóvel e da ausência de recibos de pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prorrogação legal da locação comercial por prazo indeterminado opera-se automaticamente, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, quando o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato, sem oposição do locador, independentemente de cláusula expressa de renovação contratual.

4. A distinção entre renovação contratual e prorrogação legal é relevante: a primeira depende de manifestação de vontade e cláusula contratual; a segunda decorre automaticamente da inércia do locador frente à permanência do locatário no imóvel, por previsão legal (art. 56 da Lei de Locações).

5. A alegação do apelante de que teria “colocado à disposição” o imóvel antes do término do contrato não é suficiente para afastar a presunção legal de prorrogação, na ausência de prova da efetiva devolução do bem e entrega das chaves.

6. E-mail enviado aos autores em março de 2021 — posterior ao ajuizamento da ação — não comprova desocupação anterior, limitando-se a sugerir a disponibilização do imóvel naquele momento.

7. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão e o despejo, sendo dever do locatário comprovar o pagamento, especialmente quando alega quitação em espécie sem recibos. Ausente qualquer prova documental ou testemunhal idônea, mantém-se a condenação.

8. A configuração da mora
ex re
, em contrato com termo certo, dispensa notificação extrajudicial para o ajuizamento da ação, conforme o art. 397 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A locação comercial por prazo determinado prorroga-se por prazo indeterminado quando, encerrado o contrato, o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.

2. A alegação de desocupação informal do imóvel não afasta a presunção legal de prorrogação da locação, se ausente prova da entrega das chaves ou da cessação do uso do bem.

3. A mora do locatário em contrato com termo certo configura-se
ex re
, dispensando notificação extrajudicial para o ajuizamento de ação de despejo e cobrança.

4. Incumbe ao locatário o ônus da prova do pagamento, inclusive quando alega quitação em espécie, sob pena de configuração do inadimplemento.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022139-16.2020.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WALERIO FERNANDO CECCON

APELADO: PEDRO LUIZ FERREIRA SANDRINI e outros

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, proposta por Pedro Luiz Ferreira Sandrini e Pedro Fontana Neto. A sentença rescindiu o contrato de locação comercial, reconheceu sua prorrogação por prazo indeterminado, decretou o despejo com prazo de quinze dias para desocupação, e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, a apurar em liquidação, além de custas e honorários. O apelante alega que o contrato não previa renovação automática, que teria desocupado o imóvel 6 (seis) meses antes do término do contrato, e que não poderia ser cobrado por valores posteriores à suposta devolução do bem, além de questionar a ausência de prova de resistência à entrega.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locação comercial por prazo determinado foi prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, nos termos da Lei nº 8.245/1991; e (ii) estabelecer se é válida a condenação do locatário ao pagamento de aluguéis e encargos após o término do prazo contratual, diante da alegada desocupação informal do imóvel e da ausência de recibos de pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prorrogação legal da locação comercial por prazo indeterminado opera-se automaticamente, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, quando o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato, sem oposição do locador, independentemente de cláusula expressa de renovação contratual.

4. A distinção entre renovação contratual e prorrogação legal é relevante: a primeira depende de manifestação de vontade e cláusula contratual; a segunda decorre automaticamente da inércia do locador frente à permanência do locatário no imóvel, por previsão legal (art. 56 da Lei de Locações).

5. A alegação do apelante de que teria “colocado à disposição” o imóvel antes do término do contrato não é suficiente para afastar a presunção legal de prorrogação, na ausência de prova da efetiva devolução do bem e entrega das chaves.

6. E-mail enviado aos autores em março de 2021 — posterior ao ajuizamento da ação — não comprova desocupação anterior, limitando-se a sugerir a disponibilização do imóvel naquele momento.

7. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão e o despejo, sendo dever do locatário comprovar o pagamento, especialmente quando alega quitação em espécie sem recibos. Ausente qualquer prova documental ou testemunhal idônea, mantém-se a condenação.

8. A configuração da mora
ex re
, em contrato com termo certo, dispensa notificação extrajudicial para o ajuizamento da ação, conforme o art. 397 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A locação comercial por prazo determinado prorroga-se por prazo indeterminado quando, encerrado o contrato, o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.

2. A alegação de desocupação informal do imóvel não afasta a presunção legal de prorrogação da locação, se ausente prova da entrega das chaves ou da cessação do uso do bem.

3. A mora do locatário em contrato com termo certo configura-se
ex re
, dispensando notificação extrajudicial para o ajuizamento de ação de despejo e cobrança.

4. Incumbe ao locatário o ônus da prova do pagamento, inclusive quando alega quitação em espécie, sob pena de configuração do inadimplemento.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Walerio Fernando Ceccon contra a sentença de id. 16672391, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim/ES nos autos da
“ação de despejo com cobrança de aluguéis e encargos”
ajuizada por Pedro Luiz Ferreira Sandrini e Pedro Fontana Neto, na qual o juízo
a quo
julgou o pedido parcialmente procedente para declarar rescindido o contrato de locação comercial, reconhecer sua prorrogação por prazo indeterminado, decretar o despejo com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação e entrega das chaves e condenar o requerido ao pagamento dos aluguéis e encargos acessórios vencidos e vincendos no curso da demanda, a apurar em liquidação, observada a prescrição trienal, além de custas e honorários.

Nas razões recursais de id. 16672403, o apelante sustenta, em síntese, que
a)
não houve renovação automática do contrato, por ausência de cláusula que a previsse e inexistência de comunicação formal;
b)
teria permanecido no imóvel apenas por 12 (doze) meses, colocando-o à disposição dos locadores antes do termo final;
c)
não seria cabível sua condenação ao pagamento de aluguéis e encargos após a suposta desocupação, sob pena de enriquecimento ilícito; e
d)
inexistiria prova idônea de que tenha resistido à entrega do imóvel.

Contrarrazões apresentadas no id. 16672406, pugnando pelo não provimento do recurso.

É o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

Desembargador Alexandre Puppim
Relator

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VOTO VENCEDOR

Apelação Cível nº 0022139-16.2020.8.08.0011
Apelante:
Walerio Fernando Ceccon
Apelado:
Pedro Luiz Ferreira Sandrini e Pedro Fontana Neto
Relator:
Desembargador Alexandre Puppim

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se, à luz da Lei nº 8.245/1991, a locação comercial por prazo determinado se prorrogou por prazo indeterminado diante da permanência do locatário no imóvel sem oposição do locador, bem como se subsistem a rescisão, o despejo e a condenação ao pagamento de aluguéis e encargos, ante à alegação de desocupação anterior e de pagamentos supostamente realizados em espécie, sem recibo.

Sustenta o apelante que não há, no contrato de locação comercial objeto do processo, cláusula de renovação automática deste, reportando-se ao parágrafo primeiro da Cláusula 2ª do instrumento, que assim dispunha:

“
Cláusula 2ª - Prazo

A presente locação possui prazo de 18 (dezoito) meses, a iniciar-se no dia 10 do mês de agosto de 2016 e findar-se no dia 10 do mês de janeiro do ano de 2018, data a qual a propriedade locada deverá ser devolvidos nas condições as quais foram entregues, efetivando-se independentemente de aviso ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial.

Parágrafo Primeiro:
Caso exista interesse do Locatário de continuar no móvel locado, este deverá solicitar proposta de renovação de contrato de locação, por igual período, com 30 (trinta) dias de antecedência de sua saída, ou seja, até o dia 10 do mês de dezembro do ano de 2017, que será apreciada e respondida em até 15 (quinze) dias úteis.”

De início, é imprescindível depurar o equívoco conceitual que permeia as razões recursais: renovação automática não se confunde com prorrogação por prazo indeterminado. A renovação supõe, em regra, previsão contratual e manifestação volitiva apta a reconstituir a avença para novo período, podendo sujeitar-se a condições convencionais e a comunicações recíprocas. Já a prorrogação legal por prazo indeterminado decorre de presunção normativa, fundada em fato objetivo: o decurso do termo final seguido da permanência do locatário na posse, sem oposição do locador, por período superior a 30 (trinta) dias.

É exatamente essa a disciplina do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, aplicável, sem qualquer ressalva, às locações não residenciais. Desse modo, ainda que o instrumento contratual contivesse previsão de tratativas formais para eventual renovação, tal disposição não elide a incidência da regra legal quando, findo o prazo, a realidade fática evidência continuidade da ocupação e uso do bem sem oposição do proprietário, hipótese em que a locação se prorroga por tempo indeterminado, com a manutenção das obrigações principais e acessórias.

Tal diferenciação já foi objeto de análise por Tribunais Pátrios, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. INDEFERIMENTO DE PEÇA INICIAL. ARTIGO 51, DA LEI FEDERAL N .º 8.245/1991.
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA, QUE NÃO SE CONFUNDE COM PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO.
AUSÊNCIA DE PROVAS SOBRE RESISTÊNCIA EM RENOVAR . FALTA INTERESSE DE AGIR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I-
A renovação automática depende de uma cláusula específica, de modo a trazer previsibilidade para ambas as partes. Ademais, não há limite para a vontade das partes em renovar o contrato, podendo fazer quantas vezes visualizarem pertinente
. O que sofre limitação é o interregno de cada renovação, que deve ser de até cinco anos. II-
Por outro lado, a prorrogação por prazo indeterminado viabiliza o desfazimento da locação, a qualquer tempo e por qualquer das partes, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, conforme previsão legal (artigos 56, parágrafo único e 57 da Lei nº 8.245/91).
III- O caso versa sobre prorrogação automática por igual período (5 anos) e que a terceira prorrogação provavelmente aconteceu em abril de 2024 . IV- Por isso, impende-se reconhecer que a sentença de origem, de fato, incorreu em falha na fundamentação, ao vislumbrar contrato por prazo indeterminado. A despeito disso, o não recebimento da petição inicial, deve ser mantido, por fundamentos diversos, quais sejam, falta interesse de agir diante de cláusula de renovação automática de contrato de aluguel não residencial. V- SENTENÇA DE INDEFERIMENTO DA PEÇA INICIAL MANTIDA, mas por motivos diversos (falta interesse em agir). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . (TJ-GO 54584294020238090044, Relator.: FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/08/2024)

No caso concreto, o juízo de origem, com acerto, reconheceu a prorrogação legal, lastreando-se em conjunto probatório que aponta para a continuidade de utilização do imóvel após janeiro de 2018, inclusive como suporte operacional do empreendimento, não se mostrando suficiente, para infirmar tal conclusão, a alegação genérica de que o bem teria sido “colocado à disposição” dos locadores antes mesmo do encerramento do contrato.

O apelante, a quem incumbia demonstrar o fato extintivo do direito vindicado pelos autores, não comprovou a efetiva devolução do imóvel com entrega das chaves, tampouco a cessação do uso ou mesmo comprovantes de pagamento dos alugueis, limitando-se a invocar comunicações e circunstâncias que não atestam a restituição nem afastam, de forma convincente, a permanência reconhecida na sentença.

Ressalte-se, ainda, que o e-mail invocado pelo apelante como suposta prova de que já não mais se utilizava do imóvel foi encaminhado aos autores, ora apelados, somente em 10/03/2021, portanto após o ajuizamento da presente ação, ocorrido em 11/12/2020. Do teor da mensagem não se extrai qualquer indicação concreta de que o bem já estaria desocupado há mais de um ano, como pretendem nestes autos, limitando-se a comunicação a sugerir disponibilização
naquele
momento, o que conduz à conclusão de que eventual desocupação somente teria ocorrido após a ciência formal da demanda, notadamente após a citação, não se prestando o referido documento a demonstrar a devolução anterior do imóvel nem a elidir a conclusão de permanência e inadimplemento.

Ainda mais relevante, para a resolução da controvérsia, é a matéria atinente ao inadimplemento. O pedido autoral assentou-se na falta de pagamento de aluguéis e encargos, hipótese que autoriza a rescisão e o despejo, sendo dever do locatário satisfazer pontualmente o aluguel e os encargos da locação, à luz dos artigos 9º, III, e art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991.

Ao sustentar pagamentos em espécie, sem recibos, o apelante atraiu para si o ônus de comprovar tal quitação, por se tratar de fato extintivo da pretensão de cobrança. Contudo, não há nos autos qualquer comprovação de pagamento dos aluguéis, desde o início do contrato de locação, tampouco se produziu prova testemunhal idônea e convincente a corroborar a tese de adimplemento regular.

Nesse cenário, mantém-se hígida a conclusão do juízo de primeiro grau pelo inadimplemento e, por consequência, a procedência do pedido rescisório e do despejo, bem como a condenação ao pagamento dos valores devidos, a serem apurados em liquidação de sentença pelo procedimento comum.

No mesmo passo, não assiste razão ao apelante ao pretender condicionar o exercício do direito de ação à prévia notificação extrajudicial. Em obrigações com termo certo, como é o caso dos autos, está-se diante de mora
ex re
, nos termos do art. 397 do Código Civil, prescindindo de interpelação para que se configure o atraso. Assim, o inadimplemento contratual é suficiente para embasar a pretensão de despejo por falta de pagamento e a cobrança dos encargos correlatos, inexistindo requisito legal de notificação extrajudicial antecedente ao ajuizamento.

Diante do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.

Em razão do desprovimento, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 5% (cinco por cento) do percentual fixado na sentença, nos termos do §11º do art. 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.