Tribunal: TJES
Processo: 0006286-26.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-02-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DEMOLITÓRIA. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. SEGUNDO PAVIMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR E CONSTRUTOR. VIOLAÇÃO ÀS NORMAS DE POSTURA MUNICIPAL. AFASTAMENTOS LEGAIS. PREJUÍZO À VENTILAÇÃO E ILUMINAÇÃO. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. DEMOLIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela ré contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ilegalidade da construção de um segundo pavimento e determinar sua demolição, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva e reconhecendo a violação às normas municipais e ao direito de vizinhança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva em demanda demolitória fundada em direito de vizinhança quando a obra é realizada por possuidor não proprietário registral; (ii) verificar a legalidade da edificação em face das normas do Plano Diretor Municipal, de cláusula contratual restritiva e do prejuízo causado ao imóvel vizinho.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nas ações que versam sobre direito de vizinhança e uso nocivo da propriedade, a legitimidade passiva recai sobre aquele que detém o poder de fato sobre a coisa e promove a obra irregular, sendo desnecessária a formação de litisconsórcio passivo com os proprietários registrais que não possuem ingerência sobre a construção.

4. O direito de construir não é absoluto, encontrando limites nos regulamentos administrativos e no direito dos vizinhos (CC, art. 1.299), de modo que a prova pericial que atesta o desrespeito aos afastamentos laterais e de fundos exigidos pelo Plano Diretor Municipal evidencia a ilicitude da obra.

5. A construção que compromete a ventilação e a iluminação do imóvel contíguo caracteriza uso nocivo da propriedade (CC, art. 1.277), impondo-se a demolição para restabelecimento da legalidade, não servindo a alegação de "realidade histórica" ou costume local para convalidar edificação clandestina e insalubre, mormente quando há cláusula contratual vedando a elevação de paredes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A legitimidade passiva em ação demolitória por infração ao direito de vizinhança é daquele que executa a obra ou dela se beneficia diretamente, independentemente da titularidade formal do domínio. 2. A edificação realizada em desconformidade com as normas de recuo municipal e que causa prejuízo à salubridade do imóvel vizinho deve ser demolida, prevalecendo a legislação e o contrato sobre alegados costumes locais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.277, 1.299 e 1.302; CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006286-26.2019.8.08.0035

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: SONIA VERRHEYN DOS SANTOS

APELADO: MADALENA DE SOUSA ALMEIDA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DEMOLITÓRIA. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. SEGUNDO PAVIMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR E CONSTRUTOR. VIOLAÇÃO ÀS NORMAS DE POSTURA MUNICIPAL. AFASTAMENTOS LEGAIS. PREJUÍZO À VENTILAÇÃO E ILUMINAÇÃO. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. DEMOLIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela ré contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ilegalidade da construção de um segundo pavimento e determinar sua demolição, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva e reconhecendo a violação às normas municipais e ao direito de vizinhança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva em demanda demolitória fundada em direito de vizinhança quando a obra é realizada por possuidor não proprietário registral; (ii) verificar a legalidade da edificação em face das normas do Plano Diretor Municipal, de cláusula contratual restritiva e do prejuízo causado ao imóvel vizinho.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nas ações que versam sobre direito de vizinhança e uso nocivo da propriedade, a legitimidade passiva recai sobre aquele que detém o poder de fato sobre a coisa e promove a obra irregular, sendo desnecessária a formação de litisconsórcio passivo com os proprietários registrais que não possuem ingerência sobre a construção.

4. O direito de construir não é absoluto, encontrando limites nos regulamentos administrativos e no direito dos vizinhos (CC, art. 1.299), de modo que a prova pericial que atesta o desrespeito aos afastamentos laterais e de fundos exigidos pelo Plano Diretor Municipal evidencia a ilicitude da obra.

5. A construção que compromete a ventilação e a iluminação do imóvel contíguo caracteriza uso nocivo da propriedade (CC, art. 1.277), impondo-se a demolição para restabelecimento da legalidade, não servindo a alegação de "realidade histórica" ou costume local para convalidar edificação clandestina e insalubre, mormente quando há cláusula contratual vedando a elevação de paredes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A legitimidade passiva em ação demolitória por infração ao direito de vizinhança é daquele que executa a obra ou dela se beneficia diretamente, independentemente da titularidade formal do domínio. 2. A edificação realizada em desconformidade com as normas de recuo municipal e que causa prejuízo à salubridade do imóvel vizinho deve ser demolida, prevalecendo a legislação e o contrato sobre alegados costumes locais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.277, 1.299 e 1.302; CPC, art. 85, § 11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0006286-26.2019.8.08.0035

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: SONIA VERRHEYN DOS SANTOS
APELADO: MADALENA DE SOUSA ALMEIDA, ESTADO DO ESPIRITO SANTO
Advogado do(a) APELADO: BRUNO ANDRADE SOARES - ES24747-A

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por
Sonia Verrheyn dos Santos
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha/ES, que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer ajuizada por
Madalena de Sousa Almeida
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a ilegalidade da construção do segundo pavimento realizada pela requerida, determinar a sua demolição no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária.

Inconformada, a apelante interpôs recurso de apelação, alegando, em síntese:
i)
preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sustentando que apenas reside no local e que as proprietárias e possuidoras legítimas seriam suas irmãs, havendo necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário;
ii)
a inoponibilidade da cláusula contratual que vedava o levantamento de novas paredes, visto que não participou do negócio jurídico original;
iii)
erro na valoração da prova pericial e a inaplicabilidade das normas de afastamento do Plano Diretor Municipal frente à realidade histórica e fática da vizinhança, invocando o artigo 1.302, parágrafo único, do Código Civil para justificar a obra;
iv)
a inexistência de descumprimento deliberado da tutela de urgência, alegando que a obra foi paralisada logo após a efetiva intimação.

Pois bem. Não obstante o esforço argumentativo da recorrente, não verifico possibilidade de reforma da sentença proferida. Explico.

De plano rechaço a preliminar de ilegitimidade passiva, suscitada pela recorrente sob fundamento de que o imóvel objeto da lide é de propriedade registral de suas irmãs e que, por isso, deveria ter sido formado litisconsórcio passivo necessário.

Consoante sabido, nas ações que versam sobre direito de vizinhança, especificamente naquelas de natureza demolitória ou de obrigação de não fazer decorrente do uso nocivo da propriedade, a legitimidade passiva recai sobre aquele que detém o poder de fato sobre a coisa e que realizou a obra irregular.

A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que a responsabilidade pela reparação de danos ou pelo desfazimento de obra irregular é daquele que a promoveu ou dela se beneficia diretamente, sendo a titularidade formal do domínio aspecto secundário para a definição da legitimidade. Neste sentido:

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DEMOLITÓRIA E INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. MÉRITO. DIREITO DE VIZINHANÇA. PROVA PERICIAL. IMÓVEL DA AUTORA COM OBSTRUÇÃO INDEVIDA NA ILUMINAÇÃO E VENTILAÇÃO EM RAZÃO DE EDIFICAÇÃO FEITA PELO RÉU. [...] RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O Réu/Apelante aduz que seria ilegítimo para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que o bem imóvel objeto do litígio pertenceria a terceiro. Ocorre que o processo ora analisado diz respeito ao direito de vizinhança, sendo legítimo para figurar na demanda aquele que usa nocivamente a propriedade, independentemente de ser proprietário ou não do bem. Logo, não caracterizada a ilegitimidade passiva do recorrente, rejeito a preliminar. [...] (TJ-BA - Apelação: 05274411720198050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/09/2022)

No caso em tela, restou incontroverso nos autos, inclusive por admissão da própria recorrente e pela prova pericial, que a Sra. Sonia Verrheyn dos Santos reside no imóvel e foi a responsável direta pela execução das obras impugnadas.

Exigir a citação dos proprietários registrais, que não possuem ingerência fática sobre a construção irregular, representaria formalismo excessivo e obstáculo à efetividade da tutela jurisdicional. Portanto, correta a sentença ao reconhecer a legitimidade da apelante para figurar no polo passivo e responder pela obrigação de fazer e não fazer.

No mérito, a controvérsia cinge-se à regularidade da construção de um segundo pavimento realizada pela apelante e os impactos causados ao imóvel da apelada.

A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório foi categórica ao atestar que a edificação violou frontalmente as normas urbanísticas locais, já que o expert confirmou que a obra desrespeitou os afastamentos laterais e de fundos mínimos de 1,50 metros exigidos pelo Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Velha.

O direito de construir, embora inerente ao domínio, não é absoluto e encontra limites intransponíveis no direito de vizinhança e nos regulamentos administrativos, conforme preconiza o artigo 1.299 do Código Civil. A permissão para levantar contramuro visa resguardar a privacidade, mas não autoriza a edificação de um pavimento habitável inteiro em desconformidade com as posturas municipais, criando situação de clandestinidade e insalubridade.

Além da infração administrativa pela ausência de alvará e licença, a perícia constatou prejuízo concreto à habitabilidade do imóvel vizinho, uma vez que o fechamento das janelas da apelada pela nova construção comprometeu severamente a ventilação e a iluminação naturais, caracterizando uso nocivo da propriedade nos termos do artigo 1.277 do Código Civil.

Dessa forma, a alegação de "realidade histórica" ou costume local de construções irregulares não tem o condão de tornar letra morta a legislação vigente nem de legitimar o ilícito, sob pena de chancelar o caos urbano e perpetuar violações ao direito à moradia digna e salubre.

Reforça a conclusão pela ilegalidade da obra a existência de cláusula restritiva expressa no contrato de promessa de compra e venda original do imóvel térreo, que, na Cláusula Quarta, vedava explicitamente ao promitente comprador "levantar outras paredes acima dos demais apartamentos".

Ainda que a apelante alegue não ter participado da avença original, a restrição de natureza real propter rem, ou ao menos a obrigação de respeitar a convenção condominial de fato existente entre as unidades sobrepostas, impõe-se aos sucessores na posse.

A construção, portanto, padece de vício duplo: infringe a lei urbanística e desrespeita a limitação convencional preexistente, ambas voltadas à preservação da harmonia e funcionalidade das unidades habitacionais.

Por fim, a prova documental, consubstanciada em fotografias e Boletim Unificado, demonstrou a continuidade dos trabalhos após a intimação liminar, justificando a confirmação da medida coercitiva e a ordem de demolição como única forma de restabelecer a legalidade violada. A alegação de que a obra parou "logo após" não elide o fato objetivo do descumprimento verificado, nem afasta a necessidade do desfazimento daquilo que foi construído irregularmente.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação mantendo incólume a sentença.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), observada a suspensão da exigibilidade em virtude da gratuidade de justiça deferida à recorrente.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 09.02.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.