Tribunal: TJES
Processo: 5010758-72.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Compromisso; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação cível interposta por Gilberto Alves Pereira e Maria da Penha Washington Calazans Pereira contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Danos Morais e Suspensão das Parcelas Vincendas ajuizada em face de Athivabrasil Empreendimentos Imobiliários Ltda., revogando a liminar deferida e condenando os autores ao pagamento das custas remanescentes, sem fixação de honorários em razão da revelia da ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada em cartório, com restituição parcial dos valores pagos; e (ii) determinar se a recusa administrativa da vendedora e a necessidade de judicialização do distrato configuram dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A tese firmada pelo STJ no Tema 1095 condiciona a aplicação da Lei nº 9.514/97 à existência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto, afastando-se a prevalência da lei especial e atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
4. A ausência de registro do contrato impede a constituição da garantia fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, tornando inaplicável o procedimento de execução extrajudicial previsto na referida norma.
5. A rescisão contratual por iniciativa do consumidor é admissível, sendo direito potestativo previsto na jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), com a restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de percentual razoável a título de perdas e danos.
6. A cláusula contratual que estipula a retenção de 20% dos valores pagos mostra-se válida, pois observa os limites da jurisprudência do STJ e encontra respaldo na Cláusula 8ª do contrato, revelando-se proporcional e razoável.
7. A restituição deve incidir sobre o valor efetivamente pago, corrigido monetariamente pelo IGPM desde cada desembolso, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, conforme estipulado contratualmente e previsto no art. 405 do Código Civil.
8. O inadimplemento contratual ou a negativa administrativa de rescisão não ensejam, por si sós, reparação por danos morais, ausente prova de violação a direitos da personalidade ou situação de humilhação ou vexame.
IV. DISPOSITIVO E TESE

9.Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/97 e autoriza a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 2. O promitente comprador pode rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda, com restituição parcial dos valores pagos, autorizada a retenção contratual de 20% como cláusula penal por perdas e danos. 3. A recusa da vendedora em realizar distrato extrajudicial não configura, por si só, abalo moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 23; CC, art. 405; CDC, arts. 6º, VI, e 51; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1095, Terceira Turma; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.08.2023; TJ-GO, Ap. Cív. 5473334-23.2021.8.09.0011, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas, j. 14.12.2022; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010758-72.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO ALVES PEREIRA e outros

APELADO: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação cível interposta por Gilberto Alves Pereira e Maria da Penha Washington Calazans Pereira contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Danos Morais e Suspensão das Parcelas Vincendas ajuizada em face de Athivabrasil Empreendimentos Imobiliários Ltda., revogando a liminar deferida e condenando os autores ao pagamento das custas remanescentes, sem fixação de honorários em razão da revelia da ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada em cartório, com restituição parcial dos valores pagos; e (ii) determinar se a recusa administrativa da vendedora e a necessidade de judicialização do distrato configuram dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A tese firmada pelo STJ no Tema 1095 condiciona a aplicação da Lei nº 9.514/97 à existência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto, afastando-se a prevalência da lei especial e atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
4. A ausência de registro do contrato impede a constituição da garantia fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, tornando inaplicável o procedimento de execução extrajudicial previsto na referida norma.
5. A rescisão contratual por iniciativa do consumidor é admissível, sendo direito potestativo previsto na jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), com a restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de percentual razoável a título de perdas e danos.
6. A cláusula contratual que estipula a retenção de 20% dos valores pagos mostra-se válida, pois observa os limites da jurisprudência do STJ e encontra respaldo na Cláusula 8ª do contrato, revelando-se proporcional e razoável.
7. A restituição deve incidir sobre o valor efetivamente pago, corrigido monetariamente pelo IGPM desde cada desembolso, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, conforme estipulado contratualmente e previsto no art. 405 do Código Civil.
8. O inadimplemento contratual ou a negativa administrativa de rescisão não ensejam, por si sós, reparação por danos morais, ausente prova de violação a direitos da personalidade ou situação de humilhação ou vexame.
IV. DISPOSITIVO E TESE

9.Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/97 e autoriza a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 2. O promitente comprador pode rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda, com restituição parcial dos valores pagos, autorizada a retenção contratual de 20% como cláusula penal por perdas e danos. 3. A recusa da vendedora em realizar distrato extrajudicial não configura, por si só, abalo moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 23; CC, art. 405; CDC, arts. 6º, VI, e 51; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1095, Terceira Turma; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.08.2023; TJ-GO, Ap. Cív. 5473334-23.2021.8.09.0011, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas, j. 14.12.2022; STJ, Súmula 543.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5010758-72.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO ALVES PEREIRA, MARIA DA PENHA WASHINGTON CALAZANS PEREIRA
Advogados do(a) APELANTE: JOSE CARLOS BARROS - ES30923-A, RUAN CARLOS XAVIER DOS SANTOS - ES32073-A
APELADO: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação cível interposto por Gilberto Alves Pereira e Maria da Penha Washington Calazans Pereira contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Danos Morais e Suspensão das Parcelas Vincendas ajuizada em face de Athivabrasil Empreendimentos Imobiliários Ltda, julgou improcedentes os pedidos formulados, revogando a liminar anteriormente deferida e condenando os autores ao pagamento das custas remanescentes, deixando de condená-los ao pagamento de honorários advocatícios dada a ausência de defesa (revelia).

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a apreciar-lhe o mérito.

A controvérsia devolvida a este Sodalício cinge-se a verificar se é possível a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, com a consequente restituição dos valores pagos, a despeito da existência de cláusula de alienação fiduciária, bem como se a recusa administrativa da vendedora e a necessidade de judicialização da demanda ensejam a reparação por danos morais.

Da análise detida dos autos, verifica-se que a sentença de piso aplicou o entendimento firmado no Tema 1095 do STJ para afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sob o fundamento de que a resolução do pacto deveria observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97.

Todavia, impende destacar que a tese fixada no referido precedente vinculante estabelece, como requisito indispensável para a prevalência da lei especial, que o contrato com garantia de alienação fiduciária esteja devidamente registrado no cartório competente. Vejamos:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97 [...]”
(Tema 1095/STJ).

Nesse sentido, observa-se que, dada a revelia decretada na origem, não há nos autos qualquer comprovação de que o contrato objeto da lide tenha sido levado a registro na matrícula do imóvel. O art. 23 da Lei nº 9.514/97 é taxativo ao dispor que a propriedade fiduciária se constitui mediante o registro. Ausente essa formalidade, a garantia não se aperfeiçoa, afastando-se o óbice da lei especial e atraindo a incidência das normas consumeristas.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO . GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA . ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS RESPEITADO O LIMITE DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). RAZOABILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS . SENTENÇA CONFIRMADA. 1. Contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária. Necessidade de Registro .
O Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que o registro do contrato tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária e, não havendo essa formalidade, a alienação fiduciária não surtirá efeitos. Assim, não registrado no cartório competente o contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, não se aplicam as disposições previstas na Lei nº 9.514/97 às causas que discutem a resolução dessa espécie contratual.
No caso, devem prevalecer as disposições do Código de Defesa do Consumidor a propiciar a rescisão unilateral do contrato por iniciativa do promitente comprador . 2. Cláusula Resolutiva Expressa. Abusividade. Afastada . No caso, não há que se falar em aplicação da cláusula resolutiva expressa que previa a retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, por ser abusiva e extremamente onerosa ao consumidor, devendo ser mantida a sentença que a afastou. 3. Retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado pelo comprador. Razoabilidade . Manutenção. No caso, após apurados os valores a serem restituídos ao comprador/autor, que deu causa à rescisão da avença, faz jus a vendedora/ré à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado pelo comprador, como restou estipulado pelo magistrado, sendo razoável e moderado à espécie. Precedentes do STJ. 4 . Honorários recursais majorados. Desprovido o apelo, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 13% (treze por cento), nos termos do art. 85, § 11º, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 5473334-23.2021.8.09 .0011, Relator.: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2022)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE.
1 . A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9 .514/1997.3.
Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023)

Dessa forma, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e o teor da Súmula 543 do STJ, é direito potestativo do promitente comprador pleitear a rescisão do contrato.

No que tange ao
quantum
a ser restituído, verifica-se que a Cláusula 8ª, Parágrafo Segundo do instrumento contratual (ID. 17260659) prevê expressamente a dedução de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos a título de pré-fixação de perdas e danos. Vejamos:

Parágrafo segundo: a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros custos assumidos pela promitente vendedora, uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do promitente comprador
ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas na mesma forma e quantidade de parcelas pagas, deduzida a importância equivalente a 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação de perdas e danos,
independentemente de comprovação das mesmas.
Será integralmente retido também, o sinal de negócio já consignado na proposta de compra e venda.

Considerando que o desfazimento da avença se dá por iniciativa dos apelantes e que o percentual estipulado no contrato (20%) encontra-se dentro dos parâmetros de razoabilidade balizados pela jurisprudência, deve ser prestigiada a cláusula contratual livremente pactuada. Assim, impõe-se a retenção de 20% (vinte por cento) em favor da vendedora, devendo o saldo remanescente ser restituído nos termos convencionados.

No tocante à atualização do débito, a restituição deve ter como base de cálculo o montante efetivamente desembolsado pelos autores. Para recompor o valor da moeda e evitar o enriquecimento sem causa, a correção monetária deverá observar o índice pactuado contratualmente, qual seja, o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), conforme estipulado na Cláusula 6ª do instrumento, incidindo sobre cada prestação paga a contar da data de cada desembolso.

Já em relação aos juros de mora, tratando-se de responsabilidade contratual decorrente de rescisão, a incidência deve ocorrer a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, à taxa de 1% (um por cento) ao mês, em simetria à penalidade moratória prevista na Cláusula 7ª, Parágrafo Segundo do próprio instrumento.

Quanto aos danos morais, contudo, entendo que o mero inadimplemento contratual ou a divergência quanto à interpretação de cláusulas e leis aplicáveis não configuram, por si sós, violação aos direitos da personalidade. A recusa da apelada em proceder ao distrato administrativo, embora tenha obrigado os apelantes a buscar a tutela jurisdicional, situa-se na esfera dos aborrecimentos e dissabores da vida civil, não havendo comprovação de exposição vexatória ou ofensa à honra que justifique a condenação extrapatrimonial.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença e declarar rescindido o contrato, condenando a apelada a restituir aos apelantes 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. Sobre tal montante deverá incidir correção monetária pelo IGPM a partir da data de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.