Tribunal: TJES
Processo: 0020520-51.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Inadimplemento; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E RESCISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. BENFEITORIAS ÚTEIS. ADAPTAÇÃO PARA ATIVIDADE COMERCIAL. INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo e rescisão contratual por falta de pagamento acumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de locação e condenar a locatária ao pagamento de aluguéis e encargos acessórios, afastando o direito de indenização por benfeitorias alegadamente realizadas para a adaptação de franquia comercial no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir, preliminarmente, se a tese de indenização por benfeitorias configura inovação recursal por não ter sido formalmente deduzida no tópico dos pedidos da contestação; (ii) estabelecer se a locatária possui direito à indenização por benfeitorias decorrentes de reformas de adaptação comercial do imóvel sem a comprovação de sua natureza necessária ou de autorização expressa do locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a preliminar de inovação recursal quando a matéria, embora redigida de forma sucinta na contestação, permite interpretação lógico-sistemática da defesa e foi objeto de expresso enfrentamento pela sentença recorrida.

Classificam-se como úteis as obras realizadas para adaptar o imóvel à atividade comercial da locatária, uma vez que visam facilitar o uso do bem e não a sua conservação.

Depende de autorização expressa do locador a realizaçaõ de benfeitorias úteis passíveis de indenização, conforme a regra do art. 35 da Lei nº 8.245/1991.

Incumbe ao locatário o ônus de provar o consentimento prévio e por escrito do locador para as benfeitorias úteis, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A mera alegação de investimentos vultosos, desprovida de lastro probatório quanto à anuência do locador ou à imprescindibilidade das obras para a conservação do imóvel, não ampara o pleito indenizatório nem obsta o despejo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Obras destinadas à adaptação de imóvel locado para o exercício de atividade comercial específica possuem natureza de benfeitoria útil.

A indenização e o direito de retenção por benfeitorias úteis pressupõem autorização expressa do locador, sendo do locatário o ônus de comprovar tal anuência ou a natureza necessária das intervenções.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 35; Código de Processo Civil (CPC), art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 335; TJES, Apelação Cível n. 0018379-59.2016.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 28.08.2025; TJES, Apelação Cível n. 0000867-93.2017.8.08.0035, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 05.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020520-51.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SAITER E OLIVEIRA LTDA ME e outros

APELADO: CONDOMINIO DO ED GEMIUS e outros (23)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E RESCISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. BENFEITORIAS ÚTEIS. ADAPTAÇÃO PARA ATIVIDADE COMERCIAL. INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo e rescisão contratual por falta de pagamento acumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de locação e condenar a locatária ao pagamento de aluguéis e encargos acessórios, afastando o direito de indenização por benfeitorias alegadamente realizadas para a adaptação de franquia comercial no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir, preliminarmente, se a tese de indenização por benfeitorias configura inovação recursal por não ter sido formalmente deduzida no tópico dos pedidos da contestação; (ii) estabelecer se a locatária possui direito à indenização por benfeitorias decorrentes de reformas de adaptação comercial do imóvel sem a comprovação de sua natureza necessária ou de autorização expressa do locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a preliminar de inovação recursal quando a matéria, embora redigida de forma sucinta na contestação, permite interpretação lógico-sistemática da defesa e foi objeto de expresso enfrentamento pela sentença recorrida.

Classificam-se como úteis as obras realizadas para adaptar o imóvel à atividade comercial da locatária, uma vez que visam facilitar o uso do bem e não a sua conservação.

Depende de autorização expressa do locador a realizaçaõ de benfeitorias úteis passíveis de indenização, conforme a regra do art. 35 da Lei nº 8.245/1991.

Incumbe ao locatário o ônus de provar o consentimento prévio e por escrito do locador para as benfeitorias úteis, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A mera alegação de investimentos vultosos, desprovida de lastro probatório quanto à anuência do locador ou à imprescindibilidade das obras para a conservação do imóvel, não ampara o pleito indenizatório nem obsta o despejo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Obras destinadas à adaptação de imóvel locado para o exercício de atividade comercial específica possuem natureza de benfeitoria útil.

A indenização e o direito de retenção por benfeitorias úteis pressupõem autorização expressa do locador, sendo do locatário o ônus de comprovar tal anuência ou a natureza necessária das intervenções.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 35; Código de Processo Civil (CPC), art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 335; TJES, Apelação Cível n. 0018379-59.2016.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 28.08.2025; TJES, Apelação Cível n. 0000867-93.2017.8.08.0035, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 05.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL

Sustentam os apelados, em sede de contrarrazões (ID 16955458), que a tese referente ao direito de indenização e retenção por benfeitorias configura inovação recursal, uma vez que não teria sido formalmente deduzida no tópico dos pedidos da contestação .

Todavia, compulsando detidamente o os autos, observa-se que a requerida, ora apelante, ainda que de forma sucinta na peça de defesa, mencionou ter realizado “
investimento de, aproximadamente, R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), que nunca foram abatidos do aluguel [...]
” e que “
nunca foram indenizadas
”, requerendo, ao final, a improcedência do pedido deduzido na inicial.

Nesse contexto, a interpretação lógico-sistemática da defesa, aliada ao fato de que a questão foi objeto de expresso enfrentamento pelo Juízo
a quo
na sentença recorrida, afasta o óbice da inovação.

Posto isso,
REJEITO
a preliminar.

MÉRITO

Consoante relatado, cuida-se de apelação cível interposta por
SAITER E OLIVEIRA LTDA ME
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, que, na
ação de despejo e rescisão contratual por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios
ajuizada por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GEMINUS E OUTROS
, julgou procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato de locação e condenar a apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos (janeiro a julho de 2016), faturas de energia, água/esgoto e IPTU, sob o fundamento de que o inadimplemento foi demonstrado e que as benfeitorias alegadas não comportavam indenização por ausência de autorização expressa.

Em suas razões recursais (ID 16955444), a apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que
(i)
tem direito à indenização decorrente das benfeitorias realizadas no imóvel objeto do contrato de locação;
(ii)
os recorridos/autores não lograram demonstrar a ausência de autorização para realização das benfeitorias no imóvel objeto do contrato de locação.

Contrarrazões apresentadas (ID 16955458), por meio das quais foi arguida preliminar de inovação recursal, sob o fundamento de que “
não existe nenhum argumento/requerimento alusivo ao direito de retenção por ‘supostas’ benfeitorias realizadas
”, requerendo-se, no mérito, o desprovimento do recurso.

Cinge-se a controvérsia decidir se há direito da locatária, ora apelante, à indenização por benfeitorias alegadamente realizadas no imóvel comercial locado.

Pois bem.

Após a acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que
a sentença recorrida não merece reforma
.

Conforme a norma do art. 35 da Lei n. 8.245/91, “
salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
”.

No caso em apreço, a apelante sustenta ter investido cerca de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) na adaptação do imóvel para o funcionamento de uma franquia dos Correios.

Acerca do tema, este egrégio Tribunal de Justiça assentou entendimento de que “
as obras realizadas para adaptar o imóvel à atividade comercial da locatária (salão de beleza) classificam-se como úteis, e não necessárias, pois visam a facilitar o uso do bem, não a sua conservação, exigindo, portanto, autorização expressa para serem indenizadas
”, valendo conferir,
in litteris
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por locatária contra sentença que, em ação de despejo, rescindiu o contrato de locação verbal, confirmou a desocupação do imóvel e a condenou ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, negando, contudo, o direito à indenização por benfeitorias. 2. A apelante alega ter direito à indenização no valor de R$ 50.000,00 pelas obras realizadas no imóvel (sala comercial), por se tratar de benfeitorias necessárias e úteis, tacitamente autorizadas pelo locador. Sustenta, ainda, que a condenação ao pagamento de aluguéis foi indevida por extrapolar o objeto da demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em definir se a locatária possui direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas em imóvel objeto de locação verbal, especialmente quando (i) não há prova da autorização expressa do locador, e (ii) existe contrato escrito anterior entre as partes, referente a outro imóvel, contendo cláusula de renúncia a tal direito. III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, as benfeitorias úteis somente são indenizáveis se houver autorização expressa do locador, cujo ônus probatório recai sobre o locatário (art. 373, I, do CPC), o que não ocorreu no caso.
Ao contrário, há nos autos notificação extrajudicial do locador para a paralisação das obras. 5. É válida a cláusula contratual que estabelece a renúncia à indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça. A existência de tal cláusula em contrato anterior entre as mesmas partes, ainda que referente a outro objeto, reforça a ausência de direito à indenização.
6. As obras realizadas para adaptar o imóvel à atividade comercial da locatária (salão de beleza) classificam-se como úteis, e não necessárias, pois visam a facilitar o uso do bem, não a sua conservação, exigindo, portanto, autorização expressa para serem indenizadas.
7. Não configura julgamento extra petita a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a efetiva desocupação, uma vez que houve pedido expresso na petição inicial, sendo esta uma cumulação permitida pela Lei nº 8.245/91. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação cível conhecida e desprovida. 9. Tese de julgamento: "1. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, nos termos da Súmula 335 do STJ.
2. A indenização por benfeitorias úteis pressupõe a existência de autorização expressa do locador, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/91, recaindo sobre o locatário o ônus de comprová-la.
" Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 35; Código de Processo Civil, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 335/STJ.

(TJES, Apelação Cível n. 0018379-59.2016.8.08.0024, Primeira Câmara Cível, Relator: Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. em 28.08.2025)

No mesmo sentido,
mutatis mutandis
, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA REJEITADA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA AO DIREITO DE RESSARCIMENTO - SÚMULA Nº 335/STJ. 1. - Hipótese em que o apelado atribui ao apelante responsabilidade pela deterioração do imóvel locado durante o período de vigência dos contratos locatícios que celebraram e não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU a ele relativo, causas que motivaram o ajuizamento da presente ação, suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.
2. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
3. - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula nº 335/STJ. 4. - No ato da celebração dos contratos o apelante renunciou expressamente ao direito de ressarcimento por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel. 5. - Recurso desprovido.

(TJES, Apelação Cível n. 0000867-93.2017.8.08.0035, Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Fabio Clem de Oliveira, j. em 05.12.2024)

Contudo, a ré/apelante não logrou demonstrar a natureza necessária de tais reformas, tampouco apresentou qualquer documento que comprovasse o consentimento expresso dos locadores.

Dessa forma, verifica-se que a apelante descumpriu o ônus que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, ao não comprovar fato modificativo ou extintivo do direito autoral, porquanto a mera alegação de investimentos, desprovida de provas acerca da natureza das supostas benfeitorias realizadas e de autorização prévia por parte do locador, não tem o condão de afastar a procedência do pedido de despejo e cobrança, tampouco de amparar o pleito indenizatório, razão pela qual a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
SAITER E OLIVEIRA LTDA ME
e
LHE NEGO PROVIMENTO
.

Majoro para 12% os honorários advocatícios fixados na sentença recorrida.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)