Tribunal: TJES
Processo: 0003306-18.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ENCARGOS CONTRATUAIS INVERTIDOS. BASE DE CÁLCULO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSPARÊNCIA. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por adquirentes e por incorporadora contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito, condenou a ré ao pagamento de encargos contratuais após o prazo de tolerância, indenização por danos morais de R$ 2.500,00 para cada autor e restituição simples da comissão de corretagem, em razão de atraso na entrega de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se os encargos contratuais invertidos, em razão da mora da vendedora, devem incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre as parcelas efetivamente previstas na estrutura contratual; (ii) estabelecer se é válida a cobrança da comissão de corretagem diante da ausência de informação prévia, clara e destacada ao consumidor; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e, em caso positivo, se é cabível a majoração do quantum indenizatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os encargos contratuais devem observar a estrutura econômica pactuada, estando vinculados ao saldo do preço e às prestações individualizadas, inexistindo cláusula expressa que autorize a incidência sobre o valor global do contrato em caso de mora da vendedora.

A incidência de encargos sobre o valor total do contrato, sem previsão contratual clara, configura penalidade superior à obrigação principal, em violação ao art. 412 do Código Civil.

A validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador exige informação prévia, clara e destacada do valor total da aquisição, com discriminação da corretagem, conforme o Tema 938 do STJ.

A ausência de destaque da comissão no quadro-resumo e a deficiência informacional violam os deveres de transparência previstos nos arts. 46 e 47 do CDC, impondo a restituição do valor pago.

O atraso excessivo na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância e prolongado por mais de três anos, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura lesão a direitos da personalidade, ensejando dano moral indenizável.

A fixação do dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a frustração das legítimas expectativas e a função compensatória e pedagógica da indenização.

A majoração do valor indenizatório para R$ 5.000,00 por autor revela-se adequada às circunstâncias do caso concreto e aos parâmetros jurisprudenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso dos autores provido e recurso da ré parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. Os encargos contratuais invertidos, em razão da mora da vendedora, devem observar a base de cálculo prevista no contrato, sendo vedada sua incidência sobre o valor total do imóvel sem cláusula expressa. 2. A cobrança da comissão de corretagem do comprador exige informação prévia, clara e destacada do valor, sob pena de restituição. 3. O atraso excessivo na entrega de imóvel, que ultrapassa o prazo de tolerância e frustra legítimas expectativas, configura dano moral indenizável. 4. A indenização por dano moral deve ser fixada com base na razoabilidade e proporcionalidade, admitindo majoração quando insuficiente à compensação e à função pedagógica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 412; CDC, arts. 46 e 47.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938; STJ, REsp nº 00000000000002181490/SC, Rel. Min. Humberto Martins, j. 09.02.2026; TJ-ES, Apelação Cível nº 5027673-65.2022.8.08.0048, Rel. Des. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 30.04.2025; TJ-ES, Apelação Cível nº 0019298-79.2019.8.08.0012, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 08.05.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003306-18.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GENICLEIDE MATIAS SANTOS e outros (2)

APELADO: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ENCARGOS CONTRATUAIS INVERTIDOS. BASE DE CÁLCULO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSPARÊNCIA. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por adquirentes e por incorporadora contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito, condenou a ré ao pagamento de encargos contratuais após o prazo de tolerância, indenização por danos morais de R$ 2.500,00 para cada autor e restituição simples da comissão de corretagem, em razão de atraso na entrega de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se os encargos contratuais invertidos, em razão da mora da vendedora, devem incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre as parcelas efetivamente previstas na estrutura contratual; (ii) estabelecer se é válida a cobrança da comissão de corretagem diante da ausência de informação prévia, clara e destacada ao consumidor; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e, em caso positivo, se é cabível a majoração do quantum indenizatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os encargos contratuais devem observar a estrutura econômica pactuada, estando vinculados ao saldo do preço e às prestações individualizadas, inexistindo cláusula expressa que autorize a incidência sobre o valor global do contrato em caso de mora da vendedora.

A incidência de encargos sobre o valor total do contrato, sem previsão contratual clara, configura penalidade superior à obrigação principal, em violação ao art. 412 do Código Civil.

A validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador exige informação prévia, clara e destacada do valor total da aquisição, com discriminação da corretagem, conforme o Tema 938 do STJ.

A ausência de destaque da comissão no quadro-resumo e a deficiência informacional violam os deveres de transparência previstos nos arts. 46 e 47 do CDC, impondo a restituição do valor pago.

O atraso excessivo na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância e prolongado por mais de três anos, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura lesão a direitos da personalidade, ensejando dano moral indenizável.

A fixação do dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a frustração das legítimas expectativas e a função compensatória e pedagógica da indenização.

A majoração do valor indenizatório para R$ 5.000,00 por autor revela-se adequada às circunstâncias do caso concreto e aos parâmetros jurisprudenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso dos autores provido e recurso da ré parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. Os encargos contratuais invertidos, em razão da mora da vendedora, devem observar a base de cálculo prevista no contrato, sendo vedada sua incidência sobre o valor total do imóvel sem cláusula expressa. 2. A cobrança da comissão de corretagem do comprador exige informação prévia, clara e destacada do valor, sob pena de restituição. 3. O atraso excessivo na entrega de imóvel, que ultrapassa o prazo de tolerância e frustra legítimas expectativas, configura dano moral indenizável. 4. A indenização por dano moral deve ser fixada com base na razoabilidade e proporcionalidade, admitindo majoração quando insuficiente à compensação e à função pedagógica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 412; CDC, arts. 46 e 47.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938; STJ, REsp nº 00000000000002181490/SC, Rel. Min. Humberto Martins, j. 09.02.2026; TJ-ES, Apelação Cível nº 5027673-65.2022.8.08.0048, Rel. Des. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 30.04.2025; TJ-ES, Apelação Cível nº 0019298-79.2019.8.08.0012, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 08.05.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, dar provimento ao recurso dos Autores e dar parcial provimento ao recurso da Requerida, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0003306-18.2014.8.08.0024

APELANTES/APELADOS:
GENICLEIDE MATIAS SANTOS E ALMIR ERNESTO DOS SANTOS

APELADA/APELANTE:
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de dois recursos de apelação interpostos por GENICLEIDE MATIAS SANTOS e ALMIR ERNESTO DOS SANTOS e por GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em razão da sentença que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Repetição de Indébito, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a Requerida: a) ao pagamento das atualizações, juros e multas previstas no contrato, incidentes sobre o valor total do imóvel após o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; b) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para cada autor; e c) à restituição da taxa de corretagem na forma simples. A Requerida foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

As partes divergem sobre as consequências jurídicas do atraso na entrega de unidade imobiliária autônoma.

Do recurso da Requerida

No que tange à insurgência da requerida quanto à base de cálculo dos encargos contratuais invertidos, assiste-lhe parcial razão.

Com efeito, a sentença integrativa determinou que as atualizações, juros e multas incidissem sobre o valor total do imóvel. Todavia, o instrumento contratual em apreço estrutura o preço de forma fracionada, prevendo sinal, parcelas mensais, intermediárias e saldo a financiar. Trata-se de uma engenharia financeira em que os encargos estão funcionalmente conectados ao saldo do preço e às prestações individualizadas.

Com efeito, uma coisa é reconhecer que, no momento da mora da vendedora, as prestações ordinariamente exigíveis já se encontravam adimplidas; outra, diversa, é inferir, por via de integração judicial, que o contrato autorizaria, por simetria ou inversão, a incidência dos encargos sobre o preço global do contrato.

O ponto decisivo é que os encargos contratuais, tal como desenhados no instrumento, encontram-se funcionalmente vinculados ao saldo do preço, à dinâmica parcelada do adimplemento e ao financiamento, inexistindo cláusula clara, expressa e destacada que, em caso de mora da promitente vendedora, eleja o valor total do contrato como base de cálculo autônoma de penalidade.

Assim, inexistindo no contrato cláusula que eleja o valor global como base de cálculo autônoma para a mora da vendedora, a incidência dos encargos sobre o preço total do contrato configuraria penalidade superior à obrigação principal, em manifesto confronto com o art. 412 do Código Civil.

Desse modo, o recurso da requerida deve ser provido em parte, para afastar a incidência dos encargos sobre o valor total do contrato, devendo a apuração observar a estrutura econômica efetivamente contratada e as bases expressamente previstas no instrumento negocial, em liquidação, sem ampliação judicial da base de cálculo para o preço global do imóvel.

No que toca à corretagem, não vislumbro razão para reforma da sentença.

Consoante a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida apenas quando o consumidor for previamente informado do preço total da aquisição, com destaque do valor da corretagem. A exigência jurisprudencial é, portanto, de transparência qualificada, não bastando referência oblíqua, genérica ou dispersa em instrumento contratual de difícil compreensão.

Embora o contrato mencione a responsabilidade dos compradores, o quadro-resumo é omisso quanto ao valor destacado dessa comissão. À evidência, a ausência de informação prévia, clara e destacada descumpre o dever de transparência imposto pelo CDC e desatende ao Tema Repetitivo 938 do STJ. Ademais, o documento ostenta assinatura de preposta da própria requerida, o que desnatura a alegada intermediação autônoma e reforça a abusividade da cobrança.

Ressalto que o quadro-resumo realça preço, sinal, parcelas e financiamento, sem evidenciar, de modo destacável e inteligível, o custo da corretagem no preço global. Em tal cenário, a cobrança não se compatibiliza com o standard informacional exigido pelo STJ nem com os arts. 46 e 47 do CDC. Logo, a restituição determinada na origem deve ser preservada.

Por fim, a jurisprudência consolidada deste egrégio Tribunal orienta-se no sentido de que o atraso excessivo na entrega do imóvel extrapola o mero dissabor cotidiano. Tal mora gera frustração substancial às legítimas expectativas do consumidor, configurando dano moral passível de reparação. Neste sentido:

[...] 4. O atraso substancial na entrega do imóvel configura dano moral indenizável ao consumidor. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50276736520228080048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível, 30/04/2025).

[...] 5. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta pode configurar dano moral indenizável. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00192987920198080012, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, 08/05/2025).

No mesmo sentido o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça:

[...] 3. O dano moral, em regra, não decorre automaticamente do descumprimento contratual, sendo necessário demonstrar circunstâncias específicas que configurem lesão a direitos da personalidade. 4 . O atraso na entrega do imóvel, que superou o prazo de tolerância de 180 dias e alcançou um período de mora de 24 meses, ultrapassa o mero dissabor tolerável, configurando situação excepcional que justifica a compensação por danos morais. 5. A expectativa legítima gerada pela aquisição da casa própria e a frustração decorrente de atraso excessivo na entrega do imóvel são fatores que podem justificar a indenização por danos morais. [...] (STJ - REsp: 00000000000002181490 SC 2024/0424610-6, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 09/02/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 12/02/2026).

In casu
, é imperativo reconhecer que o inadimplemento da ré não se limitou a um "mero aborrecimento". O atraso na entrega das chaves perdurou por mais de três anos após o esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias. Tal dilação temporal é excessiva e avança sobre a dignidade dos adquirentes, que viram frustrado o projeto de moradia familiar, planejado inclusive para o nascimento do filho do casal.

Em resumo
, o recurso da requerida deve ser parcialmente provido, reformando-se a sentença para determinar que a base de cálculo dos encargos contratuais invertidos seja o valor das parcelas quitadas do preço e não sobre o valor total do imóvel.

Do recurso dos autores

Submeto agora à análise o pleito de majoração da verba indenizatória extrapatrimonial formulado pelos requerentes.

Como mencionado, a jurisprudência deste egrégio Tribunal e do Colendo STJ consolidou-se no sentido de que o atraso excessivo e injustificado, aliado à frustração de legítimas expectativas, configura dano moral. Vale consignar que a indenização deve ostentar caráter dúplice: compensar o sofrimento da vítima e punir pedagogicamente o ofensor.

Acerca do valor da indenização por danos morais a doutrina destaca que:

Não há, realmente, outro meio mais eficiente para se fixar o dano moral a não ser pelo arbitramento judicial. Cabe ao juiz, de acordo com o seu prudente arbítrio, atentando para a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor, estimar uma quantia a título de reparação pelo dano moral. (...) Creio que na fixação do quantum debeatur da indenização, mormente tratando-se de lucro cessante e dano moral, deve o juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro. A indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará enriquecimento sem causa, ensejador de novo dano (CAVALIERI FILHO, Sérgio, Programa de Responsabilidade Civil, São Paulo, Atlas, 8ª edição, rev. e ampliada, 2008, pág. 91/93).

De fato, diante da ausência de critérios legais pré estabelecidos, deve o valor da indenização ser fixado segundo o livre arbítrio do Julgador, levando-se em conta os seguintes parâmetros, aceitos tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência: a) a posição social e econômica das partes; b) a intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente; c) a repercussão social da ofensa; d) o aspecto punitivo-retributivo da medida, atentando-se para a impossibilidade de enriquecimento ilícito.

Desse modo, considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, a indenização fixada em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para cada uma das partes, deve ser majorada para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada uma das partes, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e está em conformidade com os valores comumente fixados por este egrégio Tribunal. Neste sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
[...] II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em definir se o atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à retenção dos valores pagos e demais situações vividas pelos apelantes, caracteriza dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O atraso na entrega do imóvel restou incontroverso nos autos, extrapolando o prazo contratual máximo, incluindo o período de tolerância, em mais de um ano. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, danos morais, mas o atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à frustração das legítimas expectativas do comprador, pode configurar violação aos direitos da personalidade, justificando a indenização. 6. O descumprimento prolongado da obrigação contratual gera insegurança e transtornos que ultrapassam o mero dissabor cotidiano, especialmente quando impede os adquirentes de estabelecer sua moradia ou realizar investimentos planejados. 7. A fixação da indenização em R$5.000,00 para cada apelante, totalizando R$10.000,00, observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para compensar os transtornos sofridos e desestimular condutas semelhantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à retenção dos valores pagos e à frustração das legítimas expectativas do comprador, configura dano moral indenizável. 2. A indenização por danos morais deve ser fixada observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e a necessidade de desestimular práticas similares (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50047823620248080030, Relator: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível, 16/04/2025).

De fato, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor revela-se mais consentânea com as circunstâncias do caso, com a dupla dimensão da reparação civil e com os parâmetros adotados em hipóteses análogas. Não se trata de enriquecimento sem causa, mas de arbitramento prudencial apto a compensar, em medida razoável, a frustração, a angústia e os transtornos suportados, ao mesmo tempo em que sinaliza ao fornecedor que o descumprimento contratual reiterado e qualificado não pode ser absorvido como simples custo operacional do empreendimento.

DO EXPOSTO
, DOU PROVIMENTO ao recurso dos autores, para majorar a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais) e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da requerida, apenas para determinar que a base de cálculo dos encargos contratuais invertidos seja o valor das parcelas quitadas do preço e não sobre o valor total do imóvel, mantidos os demais termos da sentença, inclusive quanto à restituição da corretagem e ao reconhecimento do dever de indenizar moralmente.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
dar
proviment
o parcial
ao recurso de apelação interposto pela ré (GOLDFARB)
e dar

provimento
ao interposto pelos autores (GENICLEIDE e ALMIR).