Tribunal: TJES
Processo: 5003759-04.2024.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção
Data de julgamento: 2026-07-06

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação monitória, rejeitou os embargos e constituiu título executivo judicial referente à cobrança de comissão de corretagem no valor de R$ 150.000,00. A parte ré alega ausência de prova escrita hábil a instruir o procedimento monitório e inexistência de intermediação útil, sustentando que o negócio foi finalizado diretamente entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber: (i) se há prova escrita sem eficácia de título executivo suficiente para o ajuizamento da ação monitória; e (ii) se é devida a comissão de corretagem quando a compra e venda é concretizada diretamente entre as partes após a aproximação inicial realizada pelo corretor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 700 do CPC admite a ação monitória fundada em prova escrita sem eficácia de título executivo. Diálogos via aplicativo de mensagens e minutas de acordo extrajudicial evidenciam a contratação e a prestação do serviço, constituindo prova robusta da relação jurídica.

Nos termos do art. 727 do Código Civil, a comissão de corretagem é devida se o negócio se realizar posteriormente como fruto da mediação, ainda que o corretor tenha sido dispensado ou que as tratativas finais ocorram diretamente entre comprador e vendedor.

Demonstrada a aproximação útil e o nexo causal entre a atuação do profissional e o êxito do negócio, impõe-se o pagamento da remuneração. O percentual de 5% sobre o valor da venda mostra-se razoável e compatível com a praxe de mercado e a tabela do CRECI.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação cível conhecida e desprovida. Honorários advocatícios majorados.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 700; CC, arts. 725 e 727.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5003759-04.2024.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA CRISTINA PINTO DOS SANTOS NOGUEIRA

APELADO: EDSON BEZERRA DE ANDRADE

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação monitória, rejeitou os embargos e constituiu título executivo judicial referente à cobrança de comissão de corretagem no valor de R$ 150.000,00. A parte ré alega ausência de prova escrita hábil a instruir o procedimento monitório e inexistência de intermediação útil, sustentando que o negócio foi finalizado diretamente entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber: (i) se há prova escrita sem eficácia de título executivo suficiente para o ajuizamento da ação monitória; e (ii) se é devida a comissão de corretagem quando a compra e venda é concretizada diretamente entre as partes após a aproximação inicial realizada pelo corretor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 700 do CPC admite a ação monitória fundada em prova escrita sem eficácia de título executivo. Diálogos via aplicativo de mensagens e minutas de acordo extrajudicial evidenciam a contratação e a prestação do serviço, constituindo prova robusta da relação jurídica.

Nos termos do art. 727 do Código Civil, a comissão de corretagem é devida se o negócio se realizar posteriormente como fruto da mediação, ainda que o corretor tenha sido dispensado ou que as tratativas finais ocorram diretamente entre comprador e vendedor.

Demonstrada a aproximação útil e o nexo causal entre a atuação do profissional e o êxito do negócio, impõe-se o pagamento da remuneração. O percentual de 5% sobre o valor da venda mostra-se razoável e compatível com a praxe de mercado e a tabela do CRECI.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação cível conhecida e desprovida. Honorários advocatícios majorados.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 700; CC, arts. 725 e 727.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARIA CRISTINA PINTO DOS SANTOS NOGUEIRA
, contra a sentença, nos autos da ação monitória ajuizada por
EDSON BEZERRA DE ANDRADE,
rejeitou os embargos monitórios e acolheu a pretensão do requerente
“
para constituir o título inicial em executivo com a obrigação da requerida de pagar o valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
“

Aduz a parte apelante (id.
16066672
), em suma, a ausência de prova mínima para o acolhimento da via monitória. Alega a ausência de contrato de corretagem e de intermediação útil.

Contrarrazões no id.
16066675
pelo desprovimento do recurso.

Tentada a conciliação, está não se mostrou possível em audiência junto ao NUPEMEC.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5003759-04.2024.8.08.0047

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

DATA DA SESSÃO: 07/04/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARIA CRISTINA PINTO DOS SANTOS NOGUEIRA
, contra a sentença, nos autos da ação monitória ajuizada por
EDSON BEZERRA DE ANDRADE,
rejeitou os embargos monitórios e acolheu a pretensão do requerente
“para constituir o título inicial em executivo com a obrigação da requerida de pagar o valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).“

Aduz a parte apelante (id. 16066672), em suma, a ausência de prova mínima para o acolhimento da via monitória. Alega a ausência de contrato de corretagem e de intermediação útil.

Contrarrazões no id. 16066675 pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório.

*

A SRA. ADVOGADA JACIARA TEIXEIRA:-

Excelentíssimo senhor Desembargador Presidente; Eminente Desembargador relator e ilustres Desembargadores que integram esta colenda Câmara.

Boa tarde.

Falo pela apelante Maria Cristina Pinto dos Santos Nogueira.

Com a devida vênia ao juízo de origem, a sentença recorrida não pode prevalecer, porque condenou o apelante ao pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) a título de corretagem, sem prova idônea de contratação, sem prova segura de intermediação útil e sem suporte documental minimamente apto a sustentar a própria ação monitória. E este, Excelências, é o ponto central da controvérsia. A condenação foi construída sobre conjecturas e não sobre prova juridicamente suficiente.

O apelado ajuizou a ação monitória afirmando que teria sido contratado verbalmente para intermediar a venda de imóvel do espólio, pleiteando com emissão de 5% sobre o valor do negócio.

A sentença acolheu essa narrativa com base essencialmente em dois elementos, um chamado termo de acordo extrajudicial, sem assinatura, e conversas de WhatsApp, travadas entre terceiros. Mas nenhum desses elementos, isolados ou em conjunto, autoriza a conclusão adotada.

Em primeiro lugar, a ação monitória exige prova escrita minimamente séria e apta a demonstrar obrigação, nos termos do artigo 700 do Código de Processo Civil. Não se trata de formalismo vazio, trata-se de exigência elementar de segurança jurídica.

No caso concreto, o documento central trazido pelo autor não tem assinatura da apelante, não tem assinatura das demais herdeiras, não traduz manifestação final de vontade e não comprova assunção válida de obrigação de pagar comissão de corretagem.

Trata-se, quando muito, de minuta inacabada, de tentativa negocial frustrada, de papel sem aptidão para gerar certa... certeza mínima quanto à existência do crédito cobrado.

E aqui é preciso dizer com clareza: rascunho sem assinatura não pode ser tratado como prova escrita idônea de obrigação de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Se assim fosse, a monitória deixaria de ser instrumento de cobrança fundada em prova escrita e passaria a ser mero atalho para transformar a expectativa unilateral em condenação judicial.

Não é isso que a lei permite.

Em segundo lugar, a sentença também se apoiou em mensagens de
WhatsApp
, trocadas por terceiros, especialmente entre a filha da apelante e pessoa chamada Erick, que não faz parte da ação.

Ocorre que a apelante não participou dessas conversas e não possui vínculo com este Erick. Não há procuração, não há mandato, não há demonstração de poderes de representação, não há ato inequívoco de ratificação. Logo, não se pode extrair dessas mensagens qualquer conclusão séria de que a apelante tenha contratado o autor, prometido comissão ou aderido à intermediação remunerada.

Mais do que isso, tais mensagens sequer demonstram que o apelado tenha sido o responsável útil pela concretização do negócio. No máximo, revelam tratativas laterais, difusas, informais e contraditórias, em contexto familiar conturbado, envolvendo pessoas que não integram a relação jurídica discutida nos autos.

Com a máxima vênia, não se condena alguém com base em diálogos periféricos entre terceiros estranhos à obrigação.

O terceiro aspecto igualmente grave está na indevida inversão do ônus da prova.

Pelo artigo 373, inciso 1 do CPC, cabia ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito. Cabia a ele demonstrar de forma objetiva que foi contratado pela apelante que havia vínculo jurídico válido, que sua atuação foi efetiva e que essa atuação foi útil e determinante para a venda. Nada disso foi demonstrado com a firmeza necessária. Ao contrário, o que se vê é que a sentença partiu de elementos frágeis, incompletos e externos à vontade da apelante, para, a partir deles, presumir a contratação e a utilidade da corretagem. Em outras palavras, dispensou o autor da prova que a lei lhe impunha, e acabou transferindo à ré o peso de desfazer presunções que jamais deveriam ter sido formadas. Esse raciocínio não se sustenta.

Não se pode substituir prova por probabilidade vaga, contratação por impressão, não se pode substituir intermediação útil por narrativa unilateral.

E isso nos conduz ao quarto ponto.

A comissão de corretagem só é devida quando comprovado o resultado útil da intermediação, conforme artigo 725 do Código Civil.

Em matéria de corretagem, Não basta alegar que houve contato inicial, conversa pretérita ou aproximação remota. O que a lei exige é demonstração de que o corretor efetivamente conduziu ou foi decisivo para a conclusão do negócio.

E a instrução processual, longe de confirmar essa tese, enfraqueceu. A prova oral revelou justamente o oposto do que sustentou o autor. Os depoimentos mostram a ausência de definição clara sobre quem seria o corretor responsável, tratativas múltiplas com pessoas diversas, participação de terceiros estranhos à lide e, por fim, que a venda efetiva ocorreu por negociação direta em contexto de relação prévia entre as famílias envolvidas.

O depoimento do comprador, tal como retratado na apelação, é especialmente expressivo. Ele não confirma de forma segura e linear que tenha sido apelado o intermediador útil da venda. Ao contrário, menciona que várias pessoas lhe falaram sobre o móvel, revela imprecisão sobre quem efetivamente apresentou a oportunidade e descreve uma negociação ampla, direta e progressivamente construída fora da atuação comprovada do autor. Isso desmonta a tese central do inicial. Porque sem prova de que o autor tenha produzido resultado útil, não há direito à comissão.

E aqui convém enfatizar. A mera circulação da informação sobre o móvel não gera corretagem. A mera aproximação eventual não gera corretagem. A conversa informal sem resultado útil não gera corretagem. O que gera comissão é a atuação eficaz causalmente relevante e juridicamente demonstrada, e isso não foi provado.

Há ainda um dado concreto que não pode ser minimizado. Estava-se diante da venda de bem ligado a espólio, em ambiente de inventário litigioso, com divergência entre herdeiras e ausência de consenso quanto à condução da alienação. Em cenário como esse, a conclusão de que existia contrato verbal, vinculante e exigível contra apelante, exigiria prova robusta, segura, convergente. Mas não há essa prova. Há, sim, uma minuta sem assinatura, há mensagens entre terceiros, há narrativas contraditórias, há incerteza sobre quem tratou, quem aproximou, quem efetivamente conduziu. E há, por fim, uma condenação de alto valor, assentada em base probatória precária.

Com o devido respeito, isso não atende ao padrão mínimo que o processo civil exige para legitimar uma condenação patrimonial dessa magnitude.

Excelências, a apelação não pede privilégio, pede apenas a restauração da legalidade probatória, pede que se reconheça que não houve prova escrita idônea para sustentar a monitória, que não houve comprovação de contratação da apelante, que não houve demonstração de intermediação útil e que o autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia. Nessas condições, a reforma da sentença não é faculdade, é consequência jurídica necessária.

Com a devida vênia, não se pode manter condenação de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) fundada em minuta sem assinatura, mensagens entre terceiros e prova oral incapaz de demonstrar contratação e intermediação útil.

A sentença avançou onde a prova não chegou. E, por isso, a apelação deve ser provida integralmente.

É o que se requer.

Muito obrigada.

*

A SRA. ADVOGADA ROMILDA CARDOSO DE OLIVEIRA PEREIRA:-

Excelentíssimos senhores os Desembargadores; cumprimento os nossos nobres colegas advogados.

Boa tarde.

E trata-se sim de uma apelação interposta pela requerida, inconformada com a decisão da sentença, em que ela pretende a reforma, diferente do que foi julgado corretamente na demanda com base em sólidas provas e análises do conjunto probatório.

Eu vou rapidamente mencionar o senhor Edson Andrade... é um... muito bem conceituado e antigo corredor aqui da cidade de São Mateus, Excelências... em que foi sim firmado um contrato verbal. E esse contrato no decorrer de toda a prova dos autos em diversos momentos foi comprovado sim. Tanto nos documentos do inventário, com prova robusta e é importante mencionar, também destacar, que o Erick é o consultor de vendas, um consultor imobiliário que trabalha com o senhor Edson Andrade.

O Erick, ele ... também foi apresentado um contrato nos autos em que comprova que ele trabalha nessa imobiliária. E é muito importante destacar aqui, Excelências, que com muitas jurisprudências apresentadas nos autos, e, sim, o contrato verbal é válido para ser paga comissão da corretagem, e o imóvel foi sim intermediado através do Erick, e isso ficou muito bem comprovado na audiência de instrução.

Então é importante destacar aqui, Excelências, que o juízo sentenciante, ao proferir sua decisão, examinou detidamente as provas produzidas, concluindo de forma muito bem fundamentada toda a sua pretensão autoral, especialmente no que se refere ao alegado adimplimento da obrigação.

Não se vê aqui, portanto, qualquer erro de julgamento que justifique qualquer reforma da decisão que o pagamento do adimplemento corresponde a nada mais que o pedido na inicial de 5% do valor da venda, que foi R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) do imóvel.

Então, por fim, ressalta-se aqui, de uma forma muito sucinta, a manutenção dessa sentença que prestigia os princípios da segurança e da estabilidade nas decisões judiciais. E, diante de todo o exposto, o apelado requer o desprovimento integral do recurso de apelação e com a consequente manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

Em síntese, somente isso, Excelências.

*

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Sr. Presidente, antes de apresentar meu voto, eu vou fazer uma consulta às partes, se há possibilidade de uma mediação, uma conciliação entre as partes. Se teria interesse, eu encaminharei esses autos para o núcleo de conciliação.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Apelado, aceitaria? Uma tentativa de conciliação, apelante, aceitaria, doutora?
Apelado, teria interesse em uma conciliação, doutora?

*

A SRA. ADVOGADA ROMILDA CARDOSO DE OLIVEIRA PEREIRA:-

Sim, Excelência.

*

A SRA. ADVOGADA JACIARA TEIXEIRA:-

Iria para a comissão de conciliação, é isso?

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Para tentar um acordo entre as partes.
O apelado diz que teria condições de fazer um acordo, aí ficaria a critério da senhora se teria esse interesse ou não.

*

A SRA. ADVOGADA JACIARA TEIXEIRA:-

Sim, Excelência. Sim.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Teria interesse?

*

A SRA. ADVOGADA JACIARA TEIXEIRA:-

Acordo de interesse de ir para a mediação, sim.

*

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Doutora, aceita então, apelado? Doutora?

*

A SRA. ADVOGADA ROMILDA CARDOSO DE OLIVEIRA PEREIRA:-

Sim, Excelência.

*

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Então, Sr. Presidente, eu vou sugerir que o processo baixe os autos, encaminhando os autos ao núcleo de mediação, e, no prazo de 30 dias, não havendo a transação, que retorne os autos para a continuação do julgamento.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Pois não. Então, por determinação do Eminente relator, após a oitiva das ínclitas advogadas presentes na sessão de julgamento, o feito é baixado de pauta para o núcleo de conciliação, objetivando ensejar tratativas e eventual composição amigável, que não frutificando, os autos retornam à pauta de julgamento para a imediata deliberação sobre a matéria.

*

rfv
*

DATA DA SESSÃO: 30/06/2026

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARIA CRISTINA PINTO DOS SANTOS NOGUEIRA
, contra a sentença, nos autos da ação monitória ajuizada por
EDSON BEZERRA DE ANDRADE,
rejeitou os embargos monitórios e acolheu a pretensão do requerente
“para constituir o título inicial em executivo com a obrigação da requerida de pagar o valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).“

Aduz a parte apelante (id. 16066672), em suma, a ausência de prova mínima para o acolhimento da via monitória. Alega a ausência de contrato de corretagem e de intermediação útil.

Contrarrazões no id. 16066675 pelo desprovimento do recurso.

Pois bem. A controvérsia cinge-se à existência de contrato de corretagem e ao nexo causal entre a atuação do apelado e a concretização da venda do imóvel.

O art. 700 do CPC autoriza a Ação Monitória com base em "prova escrita sem eficácia de título executivo". No caso, a prova documental é robusta. As conversas de WhatsApp travadas entre a filha da Apelante (Sra. Cinthia), que agia como sua representante nas tratativas, e o consultor Eric, são inequívocas (id. 16066062).

Ademais, a prova dos autos, em especial o contrato de consultor imobiliário juntado aos autos, revela que Sr. Eric da Costa Santos atua como Consultor Imobiliário associado à imobiliária do apelado.

A atuação do preposto ou associado em nome da imobiliária aproveita a esta, sendo o titular do CRECI (Edson Bezerra de Andrade - CRECI 2438-F) parte legítima para cobrar os honorários decorrentes da atividade de sua equipe.

E em análise dos autos, verifico que em mensagem datada de 01/04/2024, a representante da apelante admite:
"Eu conversei muito com mamãe e camilla, sobre essa situação e não achei justo não passar nada para você"
. Ainda que tentem qualificar o pagamento como mera liberalidade ("apontamento"), a admissão da prestação do serviço é clara.

Além disso, a minuta do "Termo de Acordo Extrajudicial" (id. 16066061), embora não assinada em sua totalidade, serviu como base para as tratativas entre os herdeiros e continha cláusula expressa prevendo que "Os bens imóveis... serão colocados à venda por meio do corretor Edson Andrade", o que corrobora a autorização para a mediação.

No que tange à alegada ausência de intermediação, aplica-se o disposto no art. 727 do Código Civil:
"Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida"
.

As provas indicam que a imobiliária ofertou o imóvel ao mercado e realizou a aproximação útil. A própria representante da apelante reconheceu, em mensagem, que o comprador (Junior Bonomo) teve ciência da atuação do corretor:
"No meio na negociação eu dei a intender que você tinha me passado que conversou com ele, ele tirou por menos a situação"
.

O fato de as partes (vendedora e comprador) terem finalizado o negócio diretamente, após a aproximação inicial realizada pelo corretor, não afasta o direito à comissão.

Em caso semelhante, assim decidiu a jurisprudência:

APELAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Caso em Exame Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária. Aduz o autor que intermediou a compra e venda de um imóvel, porém a transação não se concretizou devido à negativa de financiamento . Ocorre que, posteriormente, os réus celebraram o negócio sem pagar a devida comissão de corretagem ao autor. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em determinar se o corretor tem direito à comissão de corretagem, mesmo que a venda do imóvel tenha sido concluída sem sua participação direta. III . Razões de Decidir
Conjunto probatório dos autos demonstra a efetiva atuação do Autor visando a concretização do negócio, o qual foi concluído poucos meses depois, em razão da efetiva aproximação das partes promovida pela ação do corretor. A jurisprudência estabelece que a comissão é devida quando a aproximação das partes é realizada pelo corretor, mesmo que a venda seja finalizada por outro.
IV. Tese de julgamento: 1 . A aproximação das partes com resultado útil é suficiente para reconhecer ao corretor o direito à comissão. 2. A comissão de corretagem é devida ao autor, fixada em 6% sobre o valor da venda. Recurso provido . (TJ-SP - Apelação Cível: 10059287220188260554 Santo André, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025)

(...) Pela interpretação conferida ao artigo 725, do CCB, o direito do corretor aos honorários surgirá quando o resultado da mediação for obtido (resultado útil da corretagem), e não quando o negócio principal se realizar pelas partes -
Comprovada a efetiva participação e cooperação para a venda do imóvel, é devida a remuneração da corretagem, mesmo que a transação tenha se concluído diretamente com o proprietário - O direito à comissão de corretagem decorre da aproximação pessoal e tratativas realizadas pelo profissional, e também pelo resultado útil do trabalho, com a conclusão da venda do imóvel
- Percentual da comissão fixado em 6% é justo e está em conformidade com a Tabela do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais- SINDIMOVEIS/MG .(TJ-MG - Apelação Cível: 51042141320218130024, Relator.: Des.(a) Cláudia Maia, Data de Julgamento: 30/08/2024, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2024)

Quanto ao percentual, inexistindo contrato escrito estipulando valor diverso, aplica-se a média de mercado para a região (Tabela do CRECI), que é de 5% para imóveis urbanos, percentual este razoável e proporcional ao vulto do negócio e ao trabalho de divulgação e assessoria demonstrado nos autos.

Portanto, correto o posicionar adotado pelo ilustre magistrado, Dr.
LUCAS MODENESI VICENTE, em sua r. sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO e

NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto.

Majoro a verba honorária fixada em primeiro grau para 12% (doze por cento) do valor atualizado da condenação.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR EDER PONTES DA SILVA:-

Acompanho.

*

O SR. DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM:-

Acompanho.

*

con

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5003759-04.2024.8.08.0047

APELANTE: MARIA CRISTINA PINTO DOS SANTOS NOGUEIRA

APELAD
O: EDSON BEZERRA DE ANDRADE

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARIA CRISTINA PINTO DOS SANTOS NOGUEIRA
, contra a sentença, nos autos da ação monitória ajuizada por
EDSON BEZERRA DE ANDRADE,
rejeitou os embargos monitórios e acolheu a pretensão do requerente
“
para constituir o título inicial em executivo com a obrigação da requerida de pagar o valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
“

Aduz a parte apelante (id. 16066672), em suma, a ausência de prova mínima para o acolhimento da via monitória. Alega a ausência de contrato de corretagem e de intermediação útil.

Contrarrazões no id. 16066675 pelo desprovimento do recurso.

Pois bem. A controvérsia cinge-se à existência de contrato de corretagem e ao nexo causal entre a atuação do apelado e a concretização da venda do imóvel.

O art. 700 do CPC autoriza a Ação Monitória com base em "prova escrita sem eficácia de título executivo". No caso, a prova documental é robusta. As conversas de WhatsApp travadas entre a filha da Apelante (Sra. Cinthia), que agia como sua representante nas tratativas, e o consultor Eric, são inequívocas (id. 16066062).

Ademais, a prova dos autos, em especial o contrato de consultor imobiliário juntado aos autos, revela que Sr. Eric da Costa Santos atua como Consultor Imobiliário associado à imobiliária do apelado.

A atuação do preposto ou associado em nome da imobiliária aproveita a esta, sendo o titular do CRECI (Edson Bezerra de Andrade - CRECI 2438-F) parte legítima para cobrar os honorários decorrentes da atividade de sua equipe.

E em análise dos autos, verifico que em mensagem datada de 01/04/2024, a representante da apelante admite:
"Eu conversei muito com mamãe e camilla, sobre essa situação e não achei justo não passar nada para você"
. Ainda que tentem qualificar o pagamento como mera liberalidade ("apontamento"), a admissão da prestação do serviço é clara.

Além disso, a minuta do "Termo de Acordo Extrajudicial" (id. 16066061), embora não assinada em sua totalidade, serviu como base para as tratativas entre os herdeiros e continha cláusula expressa prevendo que "Os bens imóveis... serão colocados à venda por meio do corretor Edson Andrade", o que corrobora a autorização para a mediação.

No que tange à alegada ausência de intermediação, aplica-se o disposto no art. 727 do Código Civil:
"Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida"
.

As provas indicam que a imobiliária ofertou o imóvel ao mercado e realizou a aproximação útil. A própria representante da apelante reconheceu, em mensagem, que o comprador (Junior Bonomo) teve ciência da atuação do corretor:
"No meio na negociação eu dei a intender que você tinha me passado que conversou com ele, ele tirou por menos a situação"
.

O fato de as partes (vendedora e comprador) terem finalizado o negócio diretamente, após a aproximação inicial realizada pelo corretor, não afasta o direito à comissão.

Em caso semelhante, assim decidiu a jurisprudência:

APELAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Caso em Exame Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária. Aduz o autor que intermediou a compra e venda de um imóvel, porém a transação não se concretizou devido à negativa de financiamento . Ocorre que, posteriormente, os réus celebraram o negócio sem pagar a devida comissão de corretagem ao autor. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em determinar se o corretor tem direito à comissão de corretagem, mesmo que a venda do imóvel tenha sido concluída sem sua participação direta. III . Razões de Decidir
Conjunto probatório dos autos demonstra a efetiva atuação do Autor visando a concretização do negócio, o qual foi concluído poucos meses depois, em razão da efetiva aproximação das partes promovida pela ação do corretor. A jurisprudência estabelece que a comissão é devida quando a aproximação das partes é realizada pelo corretor, mesmo que a venda seja finalizada por outro.
IV. Tese de julgamento: 1 . A aproximação das partes com resultado útil é suficiente para reconhecer ao corretor o direito à comissão. 2. A comissão de corretagem é devida ao autor, fixada em 6% sobre o valor da venda. Recurso provido . (TJ-SP - Apelação Cível: 10059287220188260554 Santo André, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025)

(...) Pela interpretação conferida ao artigo 725, do CCB, o direito do corretor aos honorários surgirá quando o resultado da mediação for obtido (resultado útil da corretagem), e não quando o negócio principal se realizar pelas partes -
Comprovada a efetiva participação e cooperação para a venda do imóvel, é devida a remuneração da corretagem, mesmo que a transação tenha se concluído diretamente com o proprietário - O direito à comissão de corretagem decorre da aproximação pessoal e tratativas realizadas pelo profissional, e também pelo resultado útil do trabalho, com a conclusão da venda do imóvel
- Percentual da comissão fixado em 6% é justo e está em conformidade com a Tabela do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais- SINDIMOVEIS/MG .(TJ-MG - Apelação Cível: 51042141320218130024, Relator.: Des.(a) Cláudia Maia, Data de Julgamento: 30/08/2024, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2024)

Quanto ao percentual, inexistindo contrato escrito estipulando valor diverso, aplica-se a média de mercado para a região (Tabela do CRECI), que é de 5% para imóveis urbanos, percentual este razoável e proporcional ao vulto do negócio e ao trabalho de divulgação e assessoria demonstrado nos autos.

Portanto, correto o posicionar adotado pelo ilustre magistrado, Dr.
LUCAS MODENESI VICENTE,
em sua r. sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e

NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto.

Majoro a verba honorária fixada em primeiro grau para 12% (doze por cento) do valor atualizado da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)