Tribunal: TJES
Processo: 0013673-63.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Inadimplemento
Data de julgamento: 2026-04-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COMO MATÉRIA DE DEFESA. INTERVERSÃO DA POSSE. POSSE EXCLUSIVA DE CONDOMÍNIO. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que decretou a extinção de condomínio e determinou a alienação judicial de imóvel, além do pagamento de aluguéis aos demais coproprietários. As recorrentes alegam a ocorrência de usucapião extraordinária e especial urbana, fundamentadas no exercício da posse exclusiva com ânimo de dono por período superior a cinco anos, sem oposição dos demais proprietários registrais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se houve a configuração da usucapião especial urbana por um dos condôminos, mediante a interversão da posse e o abandono do imóvel pelos demais proprietários, de modo a obstar a extinção do condomínio e a cobrança de frutos civis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a usucapião de bem em condomínio desde que o condômino exerça posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição dos demais pares.

2. A interversão da posse ocorre quando a detenção iniciada sob a égide da copropriedade transmuta-se em domínio pleno fático em decorrência da omissão continuada dos outros coproprietários.

3. O acervo probatório demonstra o exercício da posse exclusiva pela recorrente, com moradia estabelecida no local desde 1996 e titularidade de faturas de energia elétrica desde 2006.

4. O abandono material e fiscal do imóvel pelos apelados, que deixaram de quitar o IPTU desde 2008 e permitiram a deterioração estrutural do bem, afasta a tese de comodato verbal por mera liberalidade.

5. O preenchimento dos requisitos do art. 183 da Constituição Federal e do art. 1.240 do Código Civil verifica-se pela metragem inferior a 250m2 e pelo decurso de prazo superior a cinco anos de posse mansa e pacífica entre a doação do imóvel (2008) e a primeira oposição (2016).

6. O reconhecimento da aquisição originária da propriedade extingue a relação de copropriedade anterior, tornando improcedentes os pedidos de alienação judicial e de indenização por frutos civis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

O condômino que exerce posse exclusiva sobre o imóvel, com animus domini e sem oposição, possui legitimidade para usucapir a quota-parte dos demais coproprietários. 2. A demonstração de abandono material e fiscal do bem pelos demais proprietários configura a interversão da posse, autorizando o reconhecimento da usucapião especial urbana se preenchidos os requisitos constitucionais de área e tempo.

Dispositivos relevantes citados: art. 183 da Constituição Federal; art. 1.240 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 1.840.561/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 17/5/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013673-63.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA ELIZABETH GOMES BURDZY e outros

APELADO: JOSE CARLOS GOMES e outros (6)

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COMO MATÉRIA DE DEFESA. INTERVERSÃO DA POSSE. POSSE EXCLUSIVA DE CONDOMÍNIO. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que decretou a extinção de condomínio e determinou a alienação judicial de imóvel, além do pagamento de aluguéis aos demais coproprietários. As recorrentes alegam a ocorrência de usucapião extraordinária e especial urbana, fundamentadas no exercício da posse exclusiva com ânimo de dono por período superior a cinco anos, sem oposição dos demais proprietários registrais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se houve a configuração da usucapião especial urbana por um dos condôminos, mediante a interversão da posse e o abandono do imóvel pelos demais proprietários, de modo a obstar a extinção do condomínio e a cobrança de frutos civis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a usucapião de bem em condomínio desde que o condômino exerça posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição dos demais pares.

2. A interversão da posse ocorre quando a detenção iniciada sob a égide da copropriedade transmuta-se em domínio pleno fático em decorrência da omissão continuada dos outros coproprietários.

3. O acervo probatório demonstra o exercício da posse exclusiva pela recorrente, com moradia estabelecida no local desde 1996 e titularidade de faturas de energia elétrica desde 2006.

4. O abandono material e fiscal do imóvel pelos apelados, que deixaram de quitar o IPTU desde 2008 e permitiram a deterioração estrutural do bem, afasta a tese de comodato verbal por mera liberalidade.

5. O preenchimento dos requisitos do art. 183 da Constituição Federal e do art. 1.240 do Código Civil verifica-se pela metragem inferior a 250m2 e pelo decurso de prazo superior a cinco anos de posse mansa e pacífica entre a doação do imóvel (2008) e a primeira oposição (2016).

6. O reconhecimento da aquisição originária da propriedade extingue a relação de copropriedade anterior, tornando improcedentes os pedidos de alienação judicial e de indenização por frutos civis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

O condômino que exerce posse exclusiva sobre o imóvel, com animus domini e sem oposição, possui legitimidade para usucapir a quota-parte dos demais coproprietários. 2. A demonstração de abandono material e fiscal do bem pelos demais proprietários configura a interversão da posse, autorizando o reconhecimento da usucapião especial urbana se preenchidos os requisitos constitucionais de área e tempo.

Dispositivos relevantes citados: art. 183 da Constituição Federal; art. 1.240 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 1.840.561/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 17/5/2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por MARIA ELIZABETH GOMES BURDZY pugnando pela reforma da sentença de fls. 189/192 por meio da qual o Juízo a quo, na “ação de extinção de condomínio cumulada com cobrança de aluguel”, julgou procedente a pretensão de extinção da copropriedade, determinando a venda do imóvel situado na Rua Tuiuti, nº 68, Jardim Guadalajara, Vila Velha/ES, e rejeitou o pedido de indenização por aluguéis.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta, em síntese, que (i) exerce posse exclusiva, mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel há mais de 20 (vinte) anos para fins de moradia, o que lhe confere o direito à aquisição originária via usucapião; (ii) não houve a celebração de contrato de comodato verbal, sendo a sua posse exercida com efetivo animus domini, fato este reconhecido pelos próprios Apelados na petição inicial; (iii) os Apelados sempre agiram com total desinteresse pelo bem, não contribuindo para sua manutenção ou pagamento de tributos desde a doação ocorrida em 2008; (iv) deve ser garantido o seu direito fundamental à moradia e o princípio da solidariedade familiar, dada a sua condição de idosa e hipossuficiente.

Contrarrazões pelos Apelados pugnando pela manutenção da sentença sob o argumento de que a posse da Apelante decorreu de mera tolerância familiar (comodato verbal), o que impediria a configuração da prescrição aquisitiva.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 20 de janeiro de 2026

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0013673-63.2017.8.08.0035

APELANTES: MARIA ELIZABETH GOMES BURDZY e MARIA INÊS GOMES

APELADOS: JOSÉ CARLOS GOMES e OUTROS

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Como relatado, a controvérsia ora submetida ao descortino desta Corte de Justiça cinge-se a verificar a subsistência dos requisitos para a extinção de condomínio decretada em primeira instância, confrontando-os com a tese de defesa fundamentada na aquisição originária da propriedade por meio do instituto da usucapião.

Pois bem.

Ab initio
, impõe-se destacar que a jurisprudência consolidada do Colendo Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de usucapião de bem em condomínio, desde que comprovado o exercício da posse exclusiva por um dos condôminos, com ânimo de dono, e a ausência de oposição ou reivindicação pelos demais pares durante o lapso temporal exigido em lei.

Tal fenômeno jurídico pressupõe a interversão da posse, na qual a detenção iniciada sob o pálio da copropriedade transmuta-se em domínio pleno fático em razão da omissão continuada dos demais coproprietários.

Nesse sentido, impende transcrever a ementa de julgado paradigmático do Colendo Superior Tribunal de Justiça que corrobora tal entendimento:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEIS DE COPROPRIEDADE DOS CÔNJUGES. DISSOLUÇÃO DO MATRIMÔNIO, SEM A REALIZAÇÃO DE PARTILHA. BENS QUE SE REGEM PELO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. POSSE INDIRETA E EXCLUSIVA DA EX-ESPOSA SOBRE A FRAÇÃO IDEAL PERTENCENTE AO CASAL DOS IMÓVEIS DESCRITOS NA EXORDIAL. [...] 4. Nesse contexto, possui legitimidade para usucapir em nome próprio o condômino que exerça a posse por si mesmo, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, tendo sido preenchidos os demais requisitos legais. Precedentes. 5. Ademais, a posse de um condômino sobre bem imóvel exercida por si mesma, com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, nem reivindicação dos frutos e direitos que lhes são inerentes, confere à posse o caráter de ad usucapionem, a legitimar a procedência da usucapião em face dos demais condôminos que resignaram do seu direito sobre o bem, desde que preenchidos os demais requisitos legais. [...] (STJ - REsp n.º 1.840.561/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 17/5/2022).

Volvendo os olhos para o presente caso concreto, extrai-se do detido exame das circunstâncias fáticas e probatórias que a Apelante logrou êxito em demonstrar a exteriorização de poderes inerentes ao domínio exclusivo sobre o imóvel objeto da lide.

A documentação colacionada revela que a Apelante estabeleceu sua moradia no local muito antes do ajuizamento da demanda, conforme atesta a ficha de matrícula escolar de seu filho datada de 1996 (mil novecentos e noventa e seis) e a titularidade das faturas de energia elétrica perante a concessionária ESCELSA pelo menos desde o ano de 2006 (dois mil e seis).

Tendo como ponto de partida a lavratura da Escritura Pública de Doação em 24 (vinte e quatro) de julho de 2008 (dois mil e oito), data em que os Apelados se tornaram proprietários registrais do imóvel, observa-se que estes jamais exerceram qualquer ato de posse ou conservação sobre o bem.

Ao revés, o acervo probatório demonstra o completo abandono material e fiscal do imóvel, cujos débitos relativos ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e taxas municipais acumulam-se ininterruptamente desde o ano de 2008 (dois mil e oito).

Tal desídia, somada ao estado de deterioração estrutural da edificação por cupins, afasta a tese de existência de um comodato verbal por mera liberalidade e evidencia a interversão da posse em favor da Apelante.

A pretensão autoral amolda-se perfeitamente aos requisitos da usucapião especial urbana, previstos no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil.

O imóvel em testilha possui área construída de 50m2 (cinquenta metros quadrados) e terreno de 238m2 (duzentos e trinta e oito metros quadrados), perfazendo metragem inferior ao limite constitucional de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados).

No interstício compreendido entre a doação em 2008 e a primeira tentativa de oposição pelos Apelados em dezembro de 2016, transcorreu lapso temporal superior a 5 (cinco) anos ininterruptos de posse mansa e pacífica com
animus domini
, este último inclusive corroborado pela admissão dos próprios Apelados na petição inicial de que a Ré se identifica publicamente como a "única dona do imóvel"
e pela prova testemunhal produzida nos autos
.

Nesse contexto, impõe-se a reforma da sentença impugnada, na medida em que o reconhecimento da aquisição originária da propriedade plena pela Apelante obsta a extinção do suposto condomínio.

Verificada a configuração da usucapião especial urbana individual, a relação de copropriedade restou extinta faticamente antes mesmo da propositura da ação, tornando-se juridicamente inviáveis os pedidos de alienação judicial e de indenização por frutos civis.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento para reformar integralmente a sentença objurgada, acolhendo a tese de usucapião especial urbana individual em favor de MARIA ELIZABETH GOMES BURDZY e, por conseguinte, julgando improcedentes os pedidos de extinção de condomínio e de cobrança de aluguéis.

Em razão da reforma total do julgado, redistribuo os ônus sucumbênciais e condeno os Apelados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, já fixados pelo Juízo
a quo
em 10% (dez por cento) do valor da causa.

É como voto.