Tribunal: TJES
Processo: 0000947-27.2020.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-04-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA
A NON DOMINO
. PROVA DOCUMENTAL E REGISTRO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES E DESPESAS. DENUNCIAÇÃO DA LIDE IMPROCEDENTE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS NA LIDE SECUNDÁRIA. MAJORAÇÃO RECURSAL. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS DENUNCIADOS PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de nulidade de contrato particular de compra e venda, na qual foi declarada a nulidade do contrato firmado em 13-04-2017 e determinada a restituição, pela ré, de R$ 136.536,63, além de R$ 5.028,54 referentes a despesas de cartório, correio e condomínio, ambos acrescidos de juros legais e correção monetária; na mesma decisão, a denunciação da lide promovida pela ré em face dos denunciados foi julgada improcedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há 2 questões em discussão: (I) definir se é nula a compra e venda de imóvel realizada por alienante que não detém a propriedade registral, bem como se houve cerceamento de defesa e ausência de fundamentação na sentença; (II) estabelecer o critério de fixação dos honorários sucumbenciais devidos na lide secundária decorrente da denunciação da lide.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O julgamento antecipado do mérito é admissível quando a prova documental é suficiente para a formação do convencimento, sendo o magistrado o destinatário da prova e podendo indeferir diligências inúteis (CPC, arts. 355, I, e 370).

A controvérsia principal se resolve pela prova registral, pois a transferência da propriedade imóvel depende de registro do título translativo (CC, art. 1.245), e a matrícula do imóvel demonstra que a propriedade registral não era da vendedora no momento do contrato.

A venda realizada por quem não é proprietário registral configura objeto juridicamente impossível, impondo nulidade absoluta do negócio (CC, art. 166, II), independentemente de alegada boa-fé ou de eventual ciência do comprador sobre “embaraços”.

A sentença enfrenta o núcleo decisório necessário ao deslinde da causa ao fundamentar a nulidade na ausência de titularidade registral da vendedora, não havendo violação ao dever de fundamentação (CPC, art. 489, § 1º, IV).

Declarada a nulidade, impõe-se o retorno ao
status quo ante
, com restituição dos valores pagos e das despesas comprovadamente suportadas em razão do negócio nulo, para evitar enriquecimento sem causa e recompor os prejuízos do comprador, inclusive à luz dos deveres anexos da boa-fé objetiva (CC, art. 422).

A denunciação da lide permanece improcedente por ausência de demonstração cabal, pela denunciante, de obrigação legal ou contratual de regresso dos denunciados, sem prejuízo de discussão em ação autônoma.

Na lide secundária, a condenação do denunciante em honorários em favor do denunciado decorre da sucumbência e do princípio da causalidade, observando-se os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, e a disciplina do art. 129, parágrafo único, do CPC, quanto às verbas decorrentes da denunciação.

Em grau recursal, majora-se a verba honorária devida ao patrono da parte vencedora na lide principal (CPC, art. 85, § 11), mantida a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso interposto por Zenilda Scaramussa Moulin desprovido. Recurso interposto por Lindolfo Gandra da Costa e Adriana Almeida Dian da Costa provido.

Tese de julgamento
:

A compra e venda de imóvel celebrada por alienante que não detém a propriedade registral configura venda
a non domino
e é nula por objeto juridicamente impossível, independentemente de alegada boa-fé ou ciência do adquirente.

Reconhecida a nulidade, impõe-se o retorno ao
status quo ante
, com restituição dos valores e despesas comprovadamente pagas em razão do negócio inválido.

A fixação de honorários na lide secundária decorrente de denunciação da lide deve observar o princípio da causalidade e os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, sendo devida pelo denunciante vencido.

Em sede recursal, cabe majoração dos honorários sucumbenciais na lide principal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, preservada a suspensão de exigibilidade quando deferida gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.245, 166, II, e 422; CPC, arts. 355, I, 370, 489, § 1º, IV, 129, parágrafo único, 85, §§ 2º e 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000947-27.2020.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ZENILDA SCARAMUSSA MOULIN e outros (2)

APELADO: ZENILDA SCARAMUSSA MOULIN e outros (5)

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA
A NON DOMINO
. PROVA DOCUMENTAL E REGISTRO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES E DESPESAS. DENUNCIAÇÃO DA LIDE IMPROCEDENTE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS NA LIDE SECUNDÁRIA. MAJORAÇÃO RECURSAL. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS DENUNCIADOS PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de nulidade de contrato particular de compra e venda, na qual foi declarada a nulidade do contrato firmado em 13-04-2017 e determinada a restituição, pela ré, de R$ 136.536,63, além de R$ 5.028,54 referentes a despesas de cartório, correio e condomínio, ambos acrescidos de juros legais e correção monetária; na mesma decisão, a denunciação da lide promovida pela ré em face dos denunciados foi julgada improcedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há 2 questões em discussão: (I) definir se é nula a compra e venda de imóvel realizada por alienante que não detém a propriedade registral, bem como se houve cerceamento de defesa e ausência de fundamentação na sentença; (II) estabelecer o critério de fixação dos honorários sucumbenciais devidos na lide secundária decorrente da denunciação da lide.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O julgamento antecipado do mérito é admissível quando a prova documental é suficiente para a formação do convencimento, sendo o magistrado o destinatário da prova e podendo indeferir diligências inúteis (CPC, arts. 355, I, e 370).

A controvérsia principal se resolve pela prova registral, pois a transferência da propriedade imóvel depende de registro do título translativo (CC, art. 1.245), e a matrícula do imóvel demonstra que a propriedade registral não era da vendedora no momento do contrato.

A venda realizada por quem não é proprietário registral configura objeto juridicamente impossível, impondo nulidade absoluta do negócio (CC, art. 166, II), independentemente de alegada boa-fé ou de eventual ciência do comprador sobre “embaraços”.

A sentença enfrenta o núcleo decisório necessário ao deslinde da causa ao fundamentar a nulidade na ausência de titularidade registral da vendedora, não havendo violação ao dever de fundamentação (CPC, art. 489, § 1º, IV).

Declarada a nulidade, impõe-se o retorno ao
status quo ante
, com restituição dos valores pagos e das despesas comprovadamente suportadas em razão do negócio nulo, para evitar enriquecimento sem causa e recompor os prejuízos do comprador, inclusive à luz dos deveres anexos da boa-fé objetiva (CC, art. 422).

A denunciação da lide permanece improcedente por ausência de demonstração cabal, pela denunciante, de obrigação legal ou contratual de regresso dos denunciados, sem prejuízo de discussão em ação autônoma.

Na lide secundária, a condenação do denunciante em honorários em favor do denunciado decorre da sucumbência e do princípio da causalidade, observando-se os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, e a disciplina do art. 129, parágrafo único, do CPC, quanto às verbas decorrentes da denunciação.

Em grau recursal, majora-se a verba honorária devida ao patrono da parte vencedora na lide principal (CPC, art. 85, § 11), mantida a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso interposto por Zenilda Scaramussa Moulin desprovido. Recurso interposto por Lindolfo Gandra da Costa e Adriana Almeida Dian da Costa provido.

Tese de julgamento
:

A compra e venda de imóvel celebrada por alienante que não detém a propriedade registral configura venda
a non domino
e é nula por objeto juridicamente impossível, independentemente de alegada boa-fé ou ciência do adquirente.

Reconhecida a nulidade, impõe-se o retorno ao
status quo ante
, com restituição dos valores e despesas comprovadamente pagas em razão do negócio inválido.

A fixação de honorários na lide secundária decorrente de denunciação da lide deve observar o princípio da causalidade e os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, sendo devida pelo denunciante vencido.

Em sede recursal, cabe majoração dos honorários sucumbenciais na lide principal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, preservada a suspensão de exigibilidade quando deferida gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.245, 166, II, e 422; CPC, arts. 355, I, 370, 489, § 1º, IV, 129, parágrafo único, 85, §§ 2º e 11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso interposto por Zenilda Scaramussa Moulin e dar provimento ao recurso interposto por Lindolfo Gandra da Costa e por Adriana Almeida Dian da Costa, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000947-27.2020.8.08.0011.

APELANTE/APELADA: ZENILDA SCARAMUSSA MOULIN.

APELANTES/APELADOS: LINDOLFO GANDRA DA COSTA E ADRIANA ALMEIDA DIAN DA COSTA.

APELADO: JOSÉ MARCELO GRILLO.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

1. - DA APELAÇÃO DE ZENILDA SCARAMUSSA MOULIN.

1.1. - Do Juízo de Admissibilidade.

O recurso é cabível, tempestivo e, quanto ao preparo, a apelante requereu o benefício da gratuidade de justiça. Nas contrarrazões (id 11372556), os apelados Lindolfo e Adriana impugnaram o pedido, argumentando que a apelante é empresária e possui condições de arcar com as custas. Intimada a se manifestar (id 14402795), a apelante refutou a impugnação, reafirmando sua hipossuficiência (id 14939762).

Considerando a declaração de isenção de imposto de renda (id 11372547) e a ausência de provas robustas que infirmem a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, defiro o benefício da gratuidade de justiça para fins recursais.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço do recurso
.

1.2. - Das preliminares.

1.2.1. - Da nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

A apelante alega que a sentença é nula por cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide impediu a produção de provas que entendia necessárias para comprovar que a propriedade do imóvel lhe cabia e que a responsabilidade pela não transferência era dos denunciados.

A preliminar não merece acolhida. O Código de Processo Civil, em seu art. 355, I, autoriza o juiz a julgar antecipadamente o mérito quando a questão for de direito e de fato, mas não houver necessidade de produzir outras provas. O juiz é o destinatário da prova e, como tal, tem o poder-dever de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias quando os elementos já constantes dos autos são suficientes para formar seu convencimento (art. 370, CPC).

No caso, a controvérsia central girava em torno da titularidade do imóvel no momento da venda. A certidão de matrícula do imóvel (fls. 31-2, documento com fé pública, demonstrava de forma inequívoca que a propriedade registral pertencia aos denunciados, e não à apelante. A discussão sobre a quem cabia a culpa pelo descumprimento do contrato anterior, firmado entre a apelante e os denunciados, embora relevante para a lide secundária, não alteraria o fato principal de que a apelante vendeu um bem que não era seu, configurando a venda a non domino.

Ou seja, a controvérsia repousa sobre a validade de um negócio jurídico imobiliário e a existência de venda em duplicidade. Tratando-se de transferência de propriedade e vícios intrínsecos ao título, a prova por excelência é a documental, especificamente o registro imobiliário e os instrumentos contratuais. Eventual ciência verbal do comprador sobre “embaraços” não possui o condão de sanar a nulidade de um objeto juridicamente impossível, a venda a non domino ou mediante simulação que afronta registro público anterior. Portanto, a oitiva de testemunhas revelava-se despicienda frente à clareza da matrícula n. 27.587, que atesta a alienação prioritária do bem a terceiros.

Dessa forma, sendo a prova documental suficiente para o deslinde da causa principal, não há que se falar em cerceamento de defesa, razão pela qual
rejeito a preliminar
.

1.2.2. - Da nulidade por ausência de fundamentação.

A apelante sustenta, ainda, a nulidade da sentença por violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, argumentando que o magistrado não enfrentou todos os seus argumentos, especialmente aqueles relativos ao contrato firmado com os denunciados e às provas que indicariam a sua boa-fé e a responsabilidade de terceiros.

A preliminar também deve ser rejeitada. O dever de fundamentação das decisões judiciais não impõe ao julgador o dever de rebater, um a um, todos os argumentos levantados pelas partes, mas sim o de expor de forma clara e coerente as razões de seu convencimento, enfrentando as questões de fato e de direito essenciais para a solução da controvérsia.

A respeitável sentença atacada, embora sucinta, fundamentou sua conclusão no fato principal e incontroverso: a apelante não era a proprietária registral do imóvel que vendeu. O magistrado considerou que este fato, comprovado pela certidão imobiliária (fls. 31-2), tornava o negócio nulo por se tratar de venda
a non domino
. Ao fazê-lo, o juízo abordou o núcleo da questão jurídica, tornando prejudicada a análise aprofundada sobre a relação contratual preexistente entre a apelante e os denunciados para fins de resolução da lide principal.

Portanto, não vislumbro a alegada ausência de fundamentação.

Rejeito a preliminar.

1.3. - Do mérito.

1.3.1 – Da nulidade do negócio jurídico.

No mérito, a controvérsia recursal cinge-se em verificar a validade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a apelante Zenilda e o apelado José Marcelo, bem como a responsabilidade pelo desfazimento do negócio.

A apelante insiste na tese de que agiu de boa-fé, pois possuía um contrato anterior com os denunciados Lindolfo e Adriana (Contrato Particular de Promessa de Cessão de Quotas de Sociedade Limitada – fls. 99-102) que lhe garantia o direito sobre a loja comercial. Argumenta que o autor/apelado estava ciente de que o imóvel não estava em seu nome e que a culpa pela impossibilidade de transferência foi dos denunciados.

Contudo, a tese recursal não se sustenta. O ordenamento jurídico brasileiro é claro ao dispor que a transferência da propriedade imóvel se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). No momento da celebração do contrato com o autor, em 13-04-2017, a apelante não era a proprietária registral do bem, o que é um fato incontroverso e comprovado pela matrícula do imóvel (fls. 31-2).

O artigo 166, inciso II, do Código Civil, estabelece ser nulo o negócio jurídico quando o seu objeto for ilícito, impossível ou indeterminável. No cenário jurídico brasileiro, a venda efetuada por quem não é dono (venda a non domino), ou a venda em duplicidade de bem que já não integra a esfera de livre disponibilidade do alienante, configura objeto juridicamente impossível para fins de transferência de propriedade, ou seja, a venda de um bem por quem não é seu dono é considerada nula de pleno direito, pois ninguém pode transferir mais direitos do que possui. A nulidade, nesse caso, é absoluta e independe da boa-fé do adquirente ou das razões que levaram o alienante a não possuir a titularidade do bem.

A existência de um contrato preliminar entre a apelante e os denunciados conferia a ela, no máximo, um direito obrigacional contra estes, mas não o direito real de propriedade que lhe permitiria alienar o bem a terceiros. A situação agrava-se pelo fato de que, posteriormente, o imóvel foi gravado com alienação fiduciária pelos proprietários registrais em 21-12-2018 (fl. 32), tornando ainda mais remota a possibilidade de cumprimento da obrigação de transferir a propriedade ao autor.

Declarada a nulidade do negócio jurídico, as partes devem retornar ao estado anterior (
status quo ante
), o que implica na devolução integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente corrigidos, conforme acertadamente decidiu o juízo de primeiro grau.

Deveras, os recibos de fls. 16-8 comprovam o vultoso desembolso de R$ 161.600,00 pelo autor. Em contrapartida, a prova documental emanada do Cartório de Registro de Imóveis demonstra que a ré não detinha a faculdade de transferir o domínio, agindo em flagrante violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva (art. 422, CC). A manutenção da sentença de nulidade, com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
, é imperativo legal para evitar o enriquecimento sem causa da apelante, que percebeu o preço sem entregar a contraprestação jurídica válida, de forma que a condenação à restituição das despesas com cartório, correio e condomínios, comprovadamente pagas pelo autor em razão do negócio nulo, também se mostra correta como parte da reparação dos prejuízos.

Quanto à denunciação da lide, a sentença que a julgou improcedente também não merece reparos. Cabia à apelante/denunciante comprovar que os denunciados estavam obrigados, por lei ou contrato, a indenizá-la regressivamente pelos prejuízos decorrentes da anulação do negócio firmado com o autor. Contudo, a relação entre a apelante e os denunciados é complexa e litigiosa, envolvendo um acordo posterior (fls. 150) cujo alcance sobre o imóvel em questão é controvertido. Não ficou demonstrado de forma cabal o direito de regresso, sendo correta a improcedência da lide secundária, sem prejuízo de que a apelante busque seus direitos contra os denunciados em ação autônoma.

Assim, quanto ao mérito da rescisão e restituição, a respeitável sentença deve ser mantida em todos os seus termos no que se refere à primeira apelação.

2. - DA APELAÇÃO DE LINDOLFO GANDRA DA COSTA E ADRIANA ALMEIDA DIAN DA COSTA.

2.1. - Do mérito.

Os segundos apelantes se insurgem unicamente contra a omissão do juízo
a quo
em fixar o percentual dos honorários de sucumbência a que foram condenados, após o acolhimento de seus primeiros embargos de declaração.

Assiste-lhes razão.

A respeitável sentença original julgou improcedente a denunciação da lide promovida por Zenilda em face dos ora apelantes, mas foi omissa quanto à condenação em honorários sucumbenciais na lide secundária. Em sede de embargos (fls. 235-8), a omissão foi sanada para “condenar a requerida Zenilda Scaramussa Moulin no pagamento da sucumbência aos patronos do denunciado, nos moldes do art. 129, parágrafo único, do CPC”. No entanto, o magistrado deixou de quantificar a verba.

O art. 129, parágrafo único, do CPC, estabelece a responsabilidade do denunciante pelas verbas de sucumbência em favor do denunciado quando a lide principal é julgada a seu favor (e a denunciação fica prejudicada). Por simetria e aplicação do princípio da causalidade, se a denunciação da lide é julgada improcedente, o denunciante, por ter dado causa à instauração de uma lide secundária na qual saiu vencido, deve arcar com os honorários do advogado do denunciado, que foi obrigado a constituir patrono e se defender.

A fixação dos honorários deve observar os parâmetros do art. 85, §2º, do CPC. Considerando a atuação dos patronos dos apelantes, que apresentaram contestação (fls. 128-48) e outras manifestações processuais, bem como a natureza e a importância da causa secundária, fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, a ser pago pela denunciante Zenilda Scaramussa Moulin em favor dos advogados dos denunciados.

3. DISPOSITIVO.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
ZENILDA SCARAMUSSA MOULIN
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por
LINDOLFO GANDRA DA COSTA
e
ADRIANA ALMEIDA DIAN DA COSTA
para, reformando parcialmente a decisão que julgou os embargos de declaração, condenar a Sra. Zenilda Scaramussa Moulin ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos denunciados/segundos apelantes, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Majoro os honorários advocatícios devidos pela primeira apelante ao patrono do autor para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantida a suspensão de sua exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanhar o voto do eminente relator.