Tribunal: TJES
Processo: 0006721-58.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0006721-58.2019.8.08.0048

APELANTE:
ELELSO PEIXOTO DE JESUS E LUZIANE RIBEIRO DA SILVA DE JESUS

APELADO:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E INOVAR SERVICOS EIRELI

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL - DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO FORMALIZADO PELOS COMPRADORES. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INEXISTÊNCIA DE FALHA INFORMACIONAL OU VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença da 5ª Vara Cível de Serra que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (a) declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva dos autores; (b) condenar a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. a restituir 90% dos valores pagos diretamente à construtora (R$ 1.769,91); e (c) reconhecer a prescrição quanto à restituição da comissão de corretagem.

Os apelantes sustentam falha informacional e vício de consentimento, requerendo inversão do ônus da prova, restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais e materiais e inversão dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a inversão do ônus da prova diante da alegada ipossuficiência técnica dos consumidores; (ii) estabelecer a responsabilidade pela rescisão contratual; (iii) determinar a extensão da restituição dos valores pagos; e
(iv) verificar a existência de danos morais e materiais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, depende da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência técnica do consumidor. No caso, as alegações dos apelantes carecem de suporte probatório, sendo o contrato devidamente assinado e contendo cláusulas claras sobre o financiamento e as consequências do inadimplemento, razão pela qual se mantém a regra ordinária do art. 373, I, do CPC.

A rescisão contratual decorreu do inadimplemento dos compradores, que deixaram de atender às exigências do agente financeiro e não compareceram ao banco, mesmo após notificação extrajudicial. Assim, a culpa pela resolução do contrato é exclusiva dos apelantes, nos termos do art. 422 do CC e do princípio da boa-fé objetiva.

Inexistem provas de que a construtora tenha alterado unilateralmente condições do negócio ou exigido pagamento adicional de R$ 20.000,00, sendo desprovidas de respaldo documental as alegações de vício de consentimento.

Em casos de rescisão por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, conforme a Súmula 543 do STJ. O percentual de retenção de 10% fixado na origem é adequado e proporcional, evitando enriquecimento ilícito da vendedora.

A ausência de ato ilícito afasta a responsabilidade civil. Não comprovados danos materiais (aluguéis) nem configurado dano moral, uma vez que a frustração do negócio decorreu da própria conduta dos apelantes.

A sentença de primeiro grau aplicou corretamente a legislação de regência e a jurisprudência consolidada, não havendo motivos para reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A inversão do ônus da prova no CDC exige demonstração de verossimilhança das alegações ou hipossuficiência técnica, não se aplicando automaticamente.

A culpa exclusiva pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel recai sobre o comprador que deixa de providenciar o financiamento bancário necessário, mesmo após notificação.

A restituição das parcelas pagas, na hipótese de culpa do comprador, deve ser parcial, admitindo-se a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ.

A inexistência de ato ilícito e de mora da construtora afasta o dever de indenizar por danos morais ou materiais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 422 e 421; CPC, art. 373, I; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543, Segunda Seção, DJe 31/08/2015; STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10/05/2021; TJES, Apelação Cível nº 50020314120218080011, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1ª Câmara Cível, j. 27/09/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006721-58.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELELSO PEIXOTO DE JESUS e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A): DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0006721-58.2019.8.08.0048

APELANTE:
ELELSO PEIXOTO DE JESUS E LUZIANE RIBEIRO DA SILVA DE JESUS

APELADO:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E INOVAR SERVICOS EIRELI

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL - DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO FORMALIZADO PELOS COMPRADORES. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INEXISTÊNCIA DE FALHA INFORMACIONAL OU VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença da 5ª Vara Cível de Serra que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (a) declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva dos autores; (b) condenar a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. a restituir 90% dos valores pagos diretamente à construtora (R$ 1.769,91); e (c) reconhecer a prescrição quanto à restituição da comissão de corretagem.

Os apelantes sustentam falha informacional e vício de consentimento, requerendo inversão do ônus da prova, restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais e materiais e inversão dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a inversão do ônus da prova diante da alegada ipossuficiência técnica dos consumidores; (ii) estabelecer a responsabilidade pela rescisão contratual; (iii) determinar a extensão da restituição dos valores pagos; e
(iv) verificar a existência de danos morais e materiais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, depende da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência técnica do consumidor. No caso, as alegações dos apelantes carecem de suporte probatório, sendo o contrato devidamente assinado e contendo cláusulas claras sobre o financiamento e as consequências do inadimplemento, razão pela qual se mantém a regra ordinária do art. 373, I, do CPC.

A rescisão contratual decorreu do inadimplemento dos compradores, que deixaram de atender às exigências do agente financeiro e não compareceram ao banco, mesmo após notificação extrajudicial. Assim, a culpa pela resolução do contrato é exclusiva dos apelantes, nos termos do art. 422 do CC e do princípio da boa-fé objetiva.

Inexistem provas de que a construtora tenha alterado unilateralmente condições do negócio ou exigido pagamento adicional de R$ 20.000,00, sendo desprovidas de respaldo documental as alegações de vício de consentimento.

Em casos de rescisão por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, conforme a Súmula 543 do STJ. O percentual de retenção de 10% fixado na origem é adequado e proporcional, evitando enriquecimento ilícito da vendedora.

A ausência de ato ilícito afasta a responsabilidade civil. Não comprovados danos materiais (aluguéis) nem configurado dano moral, uma vez que a frustração do negócio decorreu da própria conduta dos apelantes.

A sentença de primeiro grau aplicou corretamente a legislação de regência e a jurisprudência consolidada, não havendo motivos para reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A inversão do ônus da prova no CDC exige demonstração de verossimilhança das alegações ou hipossuficiência técnica, não se aplicando automaticamente.

A culpa exclusiva pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel recai sobre o comprador que deixa de providenciar o financiamento bancário necessário, mesmo após notificação.

A restituição das parcelas pagas, na hipótese de culpa do comprador, deve ser parcial, admitindo-se a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ.

A inexistência de ato ilícito e de mora da construtora afasta o dever de indenizar por danos morais ou materiais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 422 e 421; CPC, art. 373, I; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543, Segunda Seção, DJe 31/08/2015; STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10/05/2021; TJES, Apelação Cível nº 50020314120218080011, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1ª Câmara Cível, j. 27/09/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0006721-58.2019.8.08.0048

APELANTE:
ELELSO PEIXOTO DE JESUS E LUZIANE RIBEIRO DA SILVA DE JESUS

APELADO:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E INOVAR SERVICOS EIRELI

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL - DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Conheço do recurso de apelação, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à análise da responsabilidade pela rescisão contratual firmada entre os apelantes e a construtora apelada, bem como à extensão da restituição dos valores pagos e à eventual configuração de danos materiais e morais.

De início, é incontroverso que as partes celebraram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda em 05 de março de 2013, tendo por objeto o apartamento nº 505, Bloco 05, do empreendimento “Parque Vila Verde”. O instrumento previa a quitação do preço por meio de financiamento habitacional, cuja obtenção incumbia aos promitentes compradores.

O Juízo de primeiro grau reconheceu a culpa exclusiva dos autores pela rescisão, sob o fundamento de que estes não lograram êxito em cumprir as exigências do agente financeiro, não comparecendo à instituição bancária para formalização do crédito, embora devidamente notificados. Assim, declarou rescindido o contrato, condenando a MRV à restituição de 90% dos valores pagos, e afastando os pleitos indenizatórios.

Os apelantes insurgem-se contra tal entendimento, sustentando que houve falha informacional e vício de consentimento, pois não lhes teriam sido fornecidas informações claras sobre as condições de financiamento e pagamento, o que teria ensejado a inviabilidade de concretização do negócio. Requerem, por conseguinte, a inversão do ônus da prova, a restituição integral dos valores pagos e a condenação da apelada em danos materiais e morais.

1. Da Inversão do Ônus da Prova

Inicialmente, os apelantes requerem a aplicação da inversão do ônus da prova, com base na hipossuficiência técnica e informacional.

A relação jurídica travada entre as partes reveste-se de natureza consumerista, sendo aplicáveis as disposições da Lei nº 8.078/1990. Todavia, a simples incidência do Código de Defesa do Consumidor não conduz automaticamente à inversão do ônus da prova.

Dispõe o artigo 6º, inciso VIII, do CDC:

“Art. 6. São direitos básicos do consumidor: (...)

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.”

A inversão, portanto, constitui faculdade do julgador, condicionada à presença de verossimilhança das alegações ou de hipossuficiência técnica ou probatória do consumidor.

Cumpre destacar o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, que estabelece:

“O ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito.”

A controvérsia não envolve questões técnicas complexas que coloquem os consumidores em dificuldade extrema de produção probatória. A discussão reside na análise de documentos (contrato e notificações) e na verificação do cumprimento das obrigações pactuadas, provas estas que já se encontram acostadas aos autos.

Nada impede que o consumidor, mesmo sendo parte vulnerável, suporte o ônus probatório mínimo que lhe cabe, mormente quando as alegações se apoiam em fatos de sua própria esfera de atuação, como o comparecimento ao banco e o fornecimento de documentos. Ausentes, então, os requisitos legais, correta a decisão que indeferiu a inversão do ônus da prova.

Correta, portanto, a sentença ao indeferir a inversão, mantendo-se a regra ordinária do art. 373 do CPC.

2. Da Culpa Exclusiva dos Apelantes pela Rescisão Contratual

Os apelantes defendem que a rescisão se deu por culpa da construtora, que teria falhado no dever de informação e alterado as condições do negócio.

Cumpre ressaltar que toda relação contratual é permeada pelos princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), pilares que asseguram estabilidade e previsibilidade às relações jurídicas. O art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de observar, tanto na formação quanto na execução do pacto, “os princípios de probidade e boa-fé”, enquanto a máxima
pacta sunt servanda
consagra a exigibilidade das obrigações livremente assumidas.

Inicialmente, no caso em exame, os apelantes sustentam não ter recebido o contrato, afirmando que tal circunstância evidenciaria falta de transparência e os teria induzido em erro quanto às condições pactuadas.

O próprio acervo probatório evidencia o contrário, notadamente pela juntada do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda – Quadro Resumo” (fl. 66/67),
documento devidamente assinado pelos autores
, o que revela a inequívoca ciência acerca das cláusulas avençadas e das obrigações que espontaneamente assumiram. Trata-se, pois, de tese incompatível com os elementos fáticos e documentais constantes dos autos

Em que pese o apelante afirmar que a simples assinatura do instrumento contratual não afasta o caráter supostamente abusivo de determinadas cláusulas, tal alegação não se sustenta diante do conjunto probatório. Não ficou evidenciada qualquer abusividade, obscuridade ou falta de clareza nas disposições contratuais, as quais seguem o padrão usualmente adotado em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime da incorporação imobiliária. Todas as condições essenciais como preço, forma de pagamento, responsabilidade pela obtenção do financiamento, consequências do inadimplemento e hipóteses de rescisão, foram redigidas de modo objetivo e inteligível, permitindo aos contratantes plena compreensão de seu conteúdo.

Cumpre enfatizar que o controle de abusividade ora invocado não pode ser presumido com base em alegações genéricas, devendo estar fundado em prova concreta de violação ao equilíbrio contratual ou de afronta à boa-fé objetiva, o que não se verificou no caso.

Com efeito, o contrato é inequívoco ao estabelecer, em sua Cláusula 4.1.4, que o pagamento da parcela substancial de R$ 108.853,00 (cento e oito mil, oitocentos e cinquenta e três reais) seria realizado "
Através de Financiamento Habitacional contraído pelo PROMITENTE COMPRADOR
" .

A obtenção do financiamento era, destarte,
uma obrigação primária e personalíssima dos apelantes
.

A construtora-apelada demonstrou, de forma robusta, ter cumprido seu dever, visto que diante da inércia dos apelantes em prover a documentação para o financiamento, a MRV procedeu à notificação extrajudicial dos compradores em 28 de março de 2014 (fl. 185).

A notificação é clara ao convocar o apelante ELELSO PEIXOTO DE JESUS para, no prazo de 48 horas, contatar a assessoria INOVAR ES, "a fim de serem resolvidas tais pendências", sob pena de aplicação da Cláusula 7ª, alínea "d", do contrato, que previa a resolução contratual exatamente pela recusa do comprador em fornecer a documentação necessária ao financiamento.

A apelada comprovou, assim, a mora dos apelantes, bem como a inércia destes, mesmo após devidamente notificados, o que configurou o inadimplemento absoluto de sua principal obrigação contratual (o pagamento do preço mediante financiamento), atraindo para si, com exclusividade, a culpa pelo desfazimento do negócio.

Neste sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça Estadual possui o entendimento que em casos de inadimplemento a culpa é exclusiva do promitente comprador, conforme se extrai:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL . CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEGALIDADE DA PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto . Precedentes do TJES. 2)
Em se tratando de inadimplemento das prestações assumidas, a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva do promitente comprador.
3) A retenção de percentual das parcelas pagas é permitida nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador. 4) O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso . Precedentes do STJ. 5) Recurso parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50020314120218080011, Relator.: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível, publicado em 27/09/2024)

A sentença, portanto, é irretocável ao concluir:

"N
esse contexto, conclui-se que a rescisão do contrato decorreu da não obtenção do financiamento bancário por parte dos autores, que não lograram êxito em cumprir as exigências do agente financeiro, configurando, assim, o inadimplemento de sua principal obrigação contratual. A culpa pela resolução do pacto deve, portanto, ser imputada exclusivamente aos requerentes.
" (ID 17014538)

Ademais, a alegação dos apelantes de que lhes foi exigido um pagamento "extra" de R$20.000,00, que teria inviabilizado o negócio, representa o fato constitutivo do direito autoral (art. 373, I, do CPC). Cabia aos apelantes provar minimamente tal exigência, seja por e-mail, notificação ou qualquer outro registro. Contudo, a alegação veio desprovida de qualquer substrato probatório, como bem anotou o juízo
a quo
.

Assim, não havendo indício de conduta abusiva por parte da construtora, nem demonstração de que as cláusulas tenham imposto ônus excessivo aos consumidores, deve prevalecer a força obrigatória do contrato validamente celebrado, em respeito à autonomia privada e à segurança jurídica.

3. Das Consequências da Rescisão (Restituição e Danos)

Definida a culpa exclusiva dos apelantes pela rescisão, as demais pretensões recursais (restituição integral e indenizações) tornam-se infundadas.

Os apelantes pleiteiam a restituição integral dos valores pagos. Ocorre que, sendo eles os culpados pelo desfazimento do negócio, a retenção de parte dos valores pela construtora é medida autorizada pela Súmula 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

A sentença considerou abusiva a cláusula contratual que previa retenção de 8% sobre o valor total do contrato e, em linha com a jurisprudência pátria, fixou a retenção em 10% sobre os valores efetivamente pagos diretamente à construtora.

Considerando que os pagamentos diretos à MRV totalizaram R$1.769,91, a devolução de 90% desse montante (R$1.592,92) mostra-se razoável e adequada para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, sem gerar enriquecimento ilícito, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.
Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos
..
Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago
. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.(STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

Quanto aos pedidos indenizatórios improcedem pela a ausência de ato ilícito praticado pela apelada. Como bem pontuou o magistrado, "
sendo os autores os culpados pela rescisão, não há que se falar em mora da construtora
". Sem mora da vendedora, não há nexo de causalidade que justifique o ressarcimento de aluguéis (danos materiais).

Da mesma forma, não há dano moral a ser indenizado. A frustração do negócio jurídico decorreu de conduta imputável aos próprios requerentes. O inadimplemento contratual pelos próprios apelantes não pode ser fonte de indenização por abalo anímico contra a parte que cumpriu suas obrigações e apenas exerceu o direito de rescindir o pacto diante da inércia dos compradores.

A sentença analisou adequadamente o conjunto fático-probatório, imputando corretamente a culpa pela rescisão aos apelantes, que deixaram de cumprir sua obrigação de obter o financiamento bancário, e aplicando as consequências jurídicas (restituição parcial e improcedência dos danos) em estrita conformidade com a legislação e a jurisprudência.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a r. sentença.

Em razão da sucumbência recursal (art. 85, § 11, do CPC), majoro os honorários advocatícios fixados na origem em desfavor dos autores/apelantes de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação. A exigibilidade de tal verba permanece suspensa, em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 23/02/2026 - 27/02/2026:

Acompanho o E. Relator.