Tribunal: TJES
Processo: 5000201-98.2023.8.08.0066
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDER PONTES DA SILVA
Órgão julgador: EDER PONTES DA SILVA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Despejo para Uso Próprio; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-05-21

Ementa:
E
menta
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL URBANO COM NATUREZA DE LOCAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DESPEJO E COBRANÇA. BENFEITORIAS PREVISTAS EM CONTRATO. COMPENSAÇÃO COM ALUGUÉIS. ALEGADA CONTRADIÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. VALORAÇÃO DA PROVA PELO JUÍZO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c tutela de urgência de despejo e cobrança, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato de arrendamento de imóvel urbano firmado em 10.11.2016, determinar o despejo do réu e condená-lo ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, com compensação do valor de R$ 27.742,75 relativo a benfeitorias realizadas no imóvel. As autoras sustentam contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença quanto ao reconhecimento das benfeitorias e pleiteiam a exclusão da compensação, bem como a condenação do apelado em custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
A questão em discussão consiste em definir se a sentença apresenta contradição entre sua fundamentação e o dispositivo ao reconhecer a compensação do valor referente às benfeitorias realizadas pelo réu com o débito de aluguéis, bem como se há prova suficiente das despesas realizadas e se a cláusula contratual de renúncia à indenização impede tal compensação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A leitura da sentença demonstra que o magistrado distinguiu dois conjuntos de despesas: aquelas expressamente previstas na cláusula contratual (construção de muro, instalação de portão e padrões de água e energia) e outras benfeitorias adicionais não pactuadas, afastando a compensação destas últimas e reconhecendo apenas as primeiras como indenizáveis.
4.
Inexiste contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença, pois o reconhecimento da ausência de prova de correlação referia-se às benfeitorias adicionais, enquanto o valor de R$ 27.742,75 foi admitido como comprovado apenas em relação às obras contratualmente autorizadas.
5.
Ao juiz, na condição de destinatário final, é dado valorar o acervo probatório segundo o princípio do livre convencimento motivado, sendo suficiente a documentação apresentada pelo réu para demonstrar os gastos reconhecidos, na ausência de contraprova capaz de infirmar o montante.
6.
A cláusula contratual de renúncia à indenização deve ser interpretada restritivamente, aplicando-se apenas às benfeitorias que extrapolem aquelas expressamente previstas no contrato, não alcançando as obras cuja compensação foi expressamente pactuada mediante desconto de 50% no valor do aluguel.
7.
A compensação entre o valor investido nas benfeitorias autorizadas e os aluguéis devidos preserva o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
8.
Configurados os requisitos do art. 85, § 11, do CPC — fixação de honorários na origem, desprovimento integral do recurso e atuação do advogado da parte vencedora em grau recursal — impõe-se a majoração da verba honorária de 10% para 12% sobre o valor da condenação, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9
.
Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 479, 487, I, e 85, §§ 2º, 3º e 11; CC, art. 397; Lei nº 8.245/1991, art. 63, § 1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; STJ, Tema Repetitivo 1059; TJSP, AC 1081232-71.2024.8.26.0100, Rel. Des. Mary Grün, j. 12.11.2025; TJSC, APL 5006195-70.2020.8.24.0033, Rel. Des. José Agenor de Aragão, j. 31.07.2025; TJMG, APCV 5000938-44.2022.8.13.0407, Rel. Des. Ivone Guilarducci, j. 12.09.2025

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000201-98.2023.8.08.0066
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: OLENIR ZAMBON AGUIAR e outros (2)
APELADO: LUA STEFANO MOROSINI
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
E
menta
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL URBANO COM NATUREZA DE LOCAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DESPEJO E COBRANÇA. BENFEITORIAS PREVISTAS EM CONTRATO. COMPENSAÇÃO COM ALUGUÉIS. ALEGADA CONTRADIÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. VALORAÇÃO DA PROVA PELO JUÍZO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c tutela de urgência de despejo e cobrança, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato de arrendamento de imóvel urbano firmado em 10.11.2016, determinar o despejo do réu e condená-lo ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, com compensação do valor de R$ 27.742,75 relativo a benfeitorias realizadas no imóvel. As autoras sustentam contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença quanto ao reconhecimento das benfeitorias e pleiteiam a exclusão da compensação, bem como a condenação do apelado em custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
A questão em discussão consiste em definir se a sentença apresenta contradição entre sua fundamentação e o dispositivo ao reconhecer a compensação do valor referente às benfeitorias realizadas pelo réu com o débito de aluguéis, bem como se há prova suficiente das despesas realizadas e se a cláusula contratual de renúncia à indenização impede tal compensação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A leitura da sentença demonstra que o magistrado distinguiu dois conjuntos de despesas: aquelas expressamente previstas na cláusula contratual (construção de muro, instalação de portão e padrões de água e energia) e outras benfeitorias adicionais não pactuadas, afastando a compensação destas últimas e reconhecendo apenas as primeiras como indenizáveis.
4.
Inexiste contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença, pois o reconhecimento da ausência de prova de correlação referia-se às benfeitorias adicionais, enquanto o valor de R$ 27.742,75 foi admitido como comprovado apenas em relação às obras contratualmente autorizadas.
5.
Ao juiz, na condição de destinatário final, é dado valorar o acervo probatório segundo o princípio do livre convencimento motivado, sendo suficiente a documentação apresentada pelo réu para demonstrar os gastos reconhecidos, na ausência de contraprova capaz de infirmar o montante.
6.
A cláusula contratual de renúncia à indenização deve ser interpretada restritivamente, aplicando-se apenas às benfeitorias que extrapolem aquelas expressamente previstas no contrato, não alcançando as obras cuja compensação foi expressamente pactuada mediante desconto de 50% no valor do aluguel.
7.
A compensação entre o valor investido nas benfeitorias autorizadas e os aluguéis devidos preserva o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
8.
Configurados os requisitos do art. 85, § 11, do CPC — fixação de honorários na origem, desprovimento integral do recurso e atuação do advogado da parte vencedora em grau recursal — impõe-se a majoração da verba honorária de 10% para 12% sobre o valor da condenação, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9
.
Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 479, 487, I, e 85, §§ 2º, 3º e 11; CC, art. 397; Lei nº 8.245/1991, art. 63, § 1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; STJ, Tema Repetitivo 1059; TJSP, AC 1081232-71.2024.8.26.0100, Rel. Des. Mary Grün, j. 12.11.2025; TJSC, APL 5006195-70.2020.8.24.0033, Rel. Des. José Agenor de Aragão, j. 31.07.2025; TJMG, APCV 5000938-44.2022.8.13.0407, Rel. Des. Ivone Guilarducci, j. 12.09.2025
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA
Composição de julgamento: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, o presente recurso de apelação interposto pela
OLENIR ZAMBON AGUIAR, MARIA GORETI OLEOSI ZAMBON e OLIENE ZAMBOM
, em face da r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Marilândia (ID 18581542) que, nos autos da ação de resolução contratual c/c tutela de urgência de despejo e cobrança ajuizada em face de
LUÃ STEFANO MOROSINI
,
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

De início, impende salientar que a causa de pedir da referida ação se baseia, precipuamente, no descumprimento de um contrato de arrendamento de imóvel urbano (com natureza de locação), firmado em 10 de novembro de 2016 (ID 18581487), entre os avós das apelantes e o apelado.

Em linhas gerais, as autoras alegam que o aluguel foi pactuado em R$ 500,00 (quinhentos reais) mensais, com reajuste anual pelo INPC/IBGE, sendo que o contrato previa que o réu construiria um muro de 60,4 m, ao redor dos lotes, com pelo menos 1,50 m de altura, um portão, instalação de padrão de energia elétrica e padrão de água, com o custo de tais benfeitorias sendo compensado por um desconto de 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel até a quitação do total gasto, mediante comprovação por cupom fiscal e recibos de prestação de serviços (cláusula 4ª).

Afirmam que o réu teria comprovado, à época, gastos de apenas R$ 6.000,00 (seis mil reais), o que quitaria o valor a ser compensado em 24 meses. Contudo, ele continuou pagando apenas R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) mensais indefinidamente, sendo que o ora apelado jamais aplicou o reajuste anual previsto em contrato e, inclusive, cessando completamente os pagamentos em setembro de 2022. Por fim, alegam, ainda, que o apelado teria sublocado o imóvel, violando a cláusula 8ª do referido contrato.

Em contestação, o réu afirmou que o custo das benfeitorias pactuadas (muro, portão, padrão de energia e água) foi de R$ 27.742,75, e não R$ 6.000,00 como alegado pelas autoras e que, além das obras pactuadas, realizou benfeitorias necessárias no valor de R$ 15.475,10 (terraplanagem, cobertura, etc.), pelas quais também deveria ser ressarcido. Aduziu que o reajuste anual do aluguel jamais foi exigido pelos locadores originais (avós das apelantes) e que não houve sublocação, mas sim a existência de “parceiros de trabalho para lhe auxiliar na execução das atividades” no lava-jato, o que não é vedado pelo contrato.

Nesse panorama, a r. sentença (I) decretou a rescisão do contrato de locação; (II) determinou o despejo de
LUÃ STEFANO MOROSINI
do imóvel objeto do contrato, concedendo-lhe o prazo legal de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, § 1º, da Lei nº 8.245/91; e, (III) condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, incidindo correção monetária e juros de mora desde o vencimento da obrigação (art. 397, CC), sendo compensadas as benfeitorias no montante de R$ 27.742,75 (vinte sete mil, setecentos e quarenta dois reais e setenta cinco centavos), corrigidos monetariamente, devendo as quantias serem apuradas por meio de liquidação de sentença.

Com base em tal conclusão, a sucumbência foi distribuída de forma recíproca, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação para ambas as partes, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Dito isso, constata-se que o principal argumento das apelantes é a existência de uma possível contradição interna na sentença, na medida em que a fundamentação do julgado reconheceu que o réu não logrou êxito em comprovar a correlação entre os gastos apresentados e as obras pactuadas - bombas, telhas de zinco e terraplanagem em contraposição à construção de um muro e à instalação de um portão e de padrões de água/energia -, mas, mesmo assim, deferiu a compensação integral do valor alegado pelo demandado.

Aduzem, ainda, que as provas documentais são insuficientes para lastrear o referido montante e invocam cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização. Pleiteiam, assim, a reforma da sentença para afastar por completo a determinação de compensação, além da manutenção da gratuidade de justiça e a condenação do apelado em custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, no percentual de 20% sobre o valor atualizado da causa.

Pois bem. Estabelecidas tais premissas, entendo que a única questão a ser decidida por este Tribunal é a correção (ou não) da determinação de compensação do valor referente às benfeitorias (R$ 27.742,75), com o débito de aluguéis e, assim, se, de fato, a sentença padece de vício de contradição entre sua fundamentação e o seu dispositivo.

No ponto, a leitura atenta da sentença revela que o magistrado
a quo
identificou dois conjuntos distintos de despesas: um referente às obras expressamente pactuadas na cláusula quarta do contrato (muro, portão, padrão de água e energia), e outro relativo a benfeitorias adicionais.

A fundamentação, ao mencionar a ausência de prova de correlação, referia-se a este segundo grupo de obras, para as quais, de fato, não havia previsão de compensação. Entretanto, de forma coerente, o magistrado delimitou o direito do réu, reconhecendo como compensável “somente as benfeitorias necessárias pactuadas em contrato”, reconhecendo o valor de R$ 27.742,75 como provado para este fim específico. Desse modo, inexiste a propalada contradição entre os fundamentos e o dispositivo da sentença.

No que concerne à valoração da prova, cumpre ressaltar que o juiz é o destinatário final do acervo probatório, cabendo-lhe, com base no princípio do livre convencimento motivado, atribuir o peso que entender devido a cada elemento.

Nesse sentido:

(...). Preliminar de cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário final das provas que servem à formação da sua convicção sobre a demanda. Poder-dever de indeferir diligências que entenda inúteis ou meramente protelatórias para o desfecho da causa. Inteligência do art. 370 do Código de Processo Civil.
Suficiência das provas constantes nos autos para o deslinde do feito. Cerceamento de defesa afastado. Preliminar de nulidade por vício de fundamentação. Inocorrência. Provimento jurisdicional que respeitou os requisitos do art. 489 do CPC. Fundamentação inteligível e coerente. Sentença que afastou todos os argumentos incapazes de influir no convencimento do juízo. Ademais, preliminar fundamentada exclusivamente na valoração do acervo probatório, questão atinente ao mérito da causa
. Preliminar de nulidade da sentença afastada. (TJSP; AC 1081232-71.2024.8.26.0100; São Paulo; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mary Grün; Julg. 12/11/2025).

(...). Tese de julgamento: 1. A ausência de habite-se não afasta a obrigação do pagamento dos aluguéis quando não demonstrado impedimento ao uso do imóvel para a finalidade contratada. 2. O reconhecimento de danos materiais, morais e lucros cessantes pressupõe prova efetiva do prejuízo e do nexo causal, ônus que incumbe à parte autora. 3. A valoração da prova pericial deve se dar à luz do conjunto probatório presente nos autos, a teor do disposto no art. 479 do CPC, sendo o juiz o destinatário final da prova e a quem incumbe, portanto, a análise acerca da sua suficiência e eficácia para a demonstração dos fatos controvertidos. 4. A compensação de valores exige prévia liquidação de crédito em favor do devedor.(TJSC; APL 5006195-70.2020.8.24.0033; Quarta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. José Agenor de Aragão; Julg. 31/07/2025).

Na hipótese, o juízo
a quo
considerou que os documentos apresentados pelo réu na contestação (IDs 18581503 a 18581508), foram suficientes para comprovar os gastos com as obras contratualmente autorizadas, não cabendo a esta instância, sem a demonstração de erro manifesto, reavaliar o mérito dessa convicção, especialmente quando as apelantes não produziram contraprova capaz de infirmar o montante reconhecido.

Além disso, a invocação da cláusula de renúncia à indenização também não socorre às apelantes.

Isso porque, o parágrafo segundo da cláusula quarta do contrato é claro ao estabelecer a incorporação ao imóvel, sem direito a ressarcimento, das ‘demais despesas’. Ou seja, a interpretação lógica do referido termo indica que a renúncia se aplica exclusivamente às benfeitorias que extrapolem o objeto principal do
caput
da mesma cláusula, ou seja, aquelas que excluam a construção do muro, a instalação do portão e dos padrões de água e energia.

Em outros termos: a renúncia se aplica apenas às benfeitorias extras, e não àquelas para as quais o contrato previa expressamente a forma de ressarcimento (desconto de 50% do aluguel). Nesse viés, a despeito do verbete da Súmula 335, do STJ, validar as cláusulas de renúncia, sua interpretação deve ser restritiva, não alcançando o que foi expressamente acordado como compensável, bem como possibilitar o enriquecimento sem causa do locador.

Nesse sentido:

III. Razões de decidir
3. A realização de benfeitorias, ainda que comprovadas em perícia, não enseja direito à indenização ou à retenção, quando o contrato prevê expressamente a incorporação das acessões ao imóvel em caso de inadimplemento e afasta a possibilidade de compensação, sendo válida a cláusula de renúncia prévia
desde que ausentes má-fé ou enriquecimento sem causa
. (...). IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. (TJMG; APCV 5000938-44.2022.8.13.0407; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Ivone Guilarducci; Julg. 12/09/2025; DJEMG 22/09/2025).

Destarte, a previsão de desconto de 50% do aluguel para abater o custo das obras específicas e autorizadas constitui a própria regra de compensação, não podendo ser anulada por uma cláusula de renúncia que, por sua natureza, é acessória e se refere a outras despesas.

Sendo assim, reputo que a conclusão de condenar o réu ao pagamento dos aluguéis em atraso, mas permitindo a compensação com o valor investido nas benfeitorias contratualmente autorizadas, mostra-se equilibrada e em conformidade com o princípio que veda o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Por fim,
n
os termos do Tema Repetitivo 1059, do Superior Tribunal de Justiça,
restou consignado que
“a majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC, pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC, em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação”.

A
preciando a hipótese em concreto,
é inegável que houve: (I) a fixação de honorários advocatícios na origem; (II) o desprovimento integral do recurso
da
s apelantes
; (III) a atuação do advogado da parte vencedora em grau recursal.

Assim, adstrito tão somente aos limites percentuais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC, entendo que a majoração pleiteada possui natureza automática e vinculada, visando remunerar o trabalho adicional em grau recursal, e evitando a desvalorização da atuação profissional.

Desse modo, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios fixados na origem em favor do patrono da parte apelada, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, elevando-os de
10
% para
12
% sobre o valor da condenação/da causa, devendo ser observada a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça
.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e a ele
NEGO PROVIMENTO
, mantendo-se a r. sentença em todos os seus termos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)