Tribunal: TJES
Processo: 5006367-24.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA
Órgão julgador: ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2026-07-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. PRESCRIÇÃO PARCIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação cível interposta
pela autora
contra sentença que, em ação de cobrança de despesas condominiais, julgou improcedente o pedido remanescente de cobrança de taxas relativas à unidade n. 40 da Gleba LI, no Parque Aquático Thermas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há três questões em discussão: (I) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado do mérito sem oitiva das testemunhas arroladas; (II) estabelecer se houve negativa de prestação jurisdicional quanto à valoração das provas invocadas pela autora; (III) determinar se a autora comprovou a origem, a aprovação, a composição, a exigibilidade das taxas e a efetiva prestação dos serviços que justificariam a cobrança das despesas condominiais remanescentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A gratuidade da justiça deferida à autora subsiste quando não há demonstração de alteração superveniente da situação econômico-financeira ou prova inequívoca de capacidade patrimonial incompatível com o benefício.

4.
O magistrado pode indeferir diligências inúteis ou desnecessárias quando a controvérsia pode ser solucionada com base na prova documental constante dos autos.

5.
A prova oral pretendida não supre a ausência de documentação mínima sobre a origem, a aprovação, a composição, a exigibilidade das taxas, a efetiva destinação das quantias e a legitimidade da autora para arrecadá-las no período discutido.

6.
A sentença não incorre em negativa de prestação jurisdicional quando expõe as razões determinantes da improcedência e a decisão dos embargos de declaração enfrenta expressamente
a suposta omissão
.

7.
A cobrança de taxas de manutenção por condomínio de fato, associação ou entidade equiparada exige base obrigacional idônea e demonstração concreta dos serviços prestados ou disponibilizados.

8.
A existência de contrato de compra e venda, título de sócio ou estatuto social pode indicar vínculo formal, mas não dispensa a autora de comprovar a efetiva exigibilidade das parcelas cobradas e a contraprestação correspondente.

9.
A Ata de Reunião n. 21/2018, lavrada no âmbito do Ministério Público do Estado do Espírito Santo, registra que o empreendimento foi entregue sem infraestrutura básica, carecendo de pavimentação, iluminação pública, esgotamento sanitário e regularização adequada.

10.
A alegação de fornecimento de água e energia não comprova, sem prova objetiva, a extensão do serviço, o custo efetivo, a forma de cobrança e o benefício concreto ao réu.

11.
O enriquecimento sem causa exige prova do benefício auferido pelo recorrido, do correspondente empobrecimento da autora e do nexo causal entre ambos, elementos que não se presumem pela titularidade formal da unidade ou por alegações genéricas de manutenção do empreendimento.

12.
A Ata n. 36/2019 não confere autorização ampla para cobrança sem observância de padrão probatório mínimo em ação de cobrança de valores certos, líquidos e exigíveis.

13.
A planilha de débito unilateral não comprova, isoladamente, a liquidez, a certeza e a exigibilidade da dívida, especialmente quando não demonstra a origem jurídica de cada cobrança, a aprovação regular das despesas, a composição do rateio e a correspondência entre os valores exigidos e os serviços efetivamente prestados.

14.
A autora não se desincumbe do ônus previsto no art. 373, I, do Código de Processo Civil quando deixa de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

15.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A cobrança de taxas de manutenção por condomínio de fato, associação ou entidade equiparada exige base obrigacional idônea e comprovação concreta da efetiva prestação ou disponibilização dos serviços correspondentes.

2. A prova oral genérica não supre a ausência de documentos mínimos sobre origem, aprovação, composição, rateio, exigibilidade das taxas e destinação das quantias cobradas.

3. A planilha unilateral de débito não comprova, por si só, a liquidez, a certeza e a exigibilidade da dívida.

4. O enriquecimento sem causa não se presume da titularidade formal da unidade ou de alegações genéricas de manutenção do empreendimento.

5. Compete ao autor da ação de cobrança comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006367-24.2022.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO
APELADO: CARLOS ROBERTO MONTEIRO MEIRELES
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. PRESCRIÇÃO PARCIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação cível interposta
pela autora
contra sentença que, em ação de cobrança de despesas condominiais, julgou improcedente o pedido remanescente de cobrança de taxas relativas à unidade n. 40 da Gleba LI, no Parque Aquático Thermas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há três questões em discussão: (I) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado do mérito sem oitiva das testemunhas arroladas; (II) estabelecer se houve negativa de prestação jurisdicional quanto à valoração das provas invocadas pela autora; (III) determinar se a autora comprovou a origem, a aprovação, a composição, a exigibilidade das taxas e a efetiva prestação dos serviços que justificariam a cobrança das despesas condominiais remanescentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A gratuidade da justiça deferida à autora subsiste quando não há demonstração de alteração superveniente da situação econômico-financeira ou prova inequívoca de capacidade patrimonial incompatível com o benefício.

4.
O magistrado pode indeferir diligências inúteis ou desnecessárias quando a controvérsia pode ser solucionada com base na prova documental constante dos autos.

5.
A prova oral pretendida não supre a ausência de documentação mínima sobre a origem, a aprovação, a composição, a exigibilidade das taxas, a efetiva destinação das quantias e a legitimidade da autora para arrecadá-las no período discutido.

6.
A sentença não incorre em negativa de prestação jurisdicional quando expõe as razões determinantes da improcedência e a decisão dos embargos de declaração enfrenta expressamente
a suposta omissão
.

7.
A cobrança de taxas de manutenção por condomínio de fato, associação ou entidade equiparada exige base obrigacional idônea e demonstração concreta dos serviços prestados ou disponibilizados.

8.
A existência de contrato de compra e venda, título de sócio ou estatuto social pode indicar vínculo formal, mas não dispensa a autora de comprovar a efetiva exigibilidade das parcelas cobradas e a contraprestação correspondente.

9.
A Ata de Reunião n. 21/2018, lavrada no âmbito do Ministério Público do Estado do Espírito Santo, registra que o empreendimento foi entregue sem infraestrutura básica, carecendo de pavimentação, iluminação pública, esgotamento sanitário e regularização adequada.

10.
A alegação de fornecimento de água e energia não comprova, sem prova objetiva, a extensão do serviço, o custo efetivo, a forma de cobrança e o benefício concreto ao réu.

11.
O enriquecimento sem causa exige prova do benefício auferido pelo recorrido, do correspondente empobrecimento da autora e do nexo causal entre ambos, elementos que não se presumem pela titularidade formal da unidade ou por alegações genéricas de manutenção do empreendimento.

12.
A Ata n. 36/2019 não confere autorização ampla para cobrança sem observância de padrão probatório mínimo em ação de cobrança de valores certos, líquidos e exigíveis.

13.
A planilha de débito unilateral não comprova, isoladamente, a liquidez, a certeza e a exigibilidade da dívida, especialmente quando não demonstra a origem jurídica de cada cobrança, a aprovação regular das despesas, a composição do rateio e a correspondência entre os valores exigidos e os serviços efetivamente prestados.

14.
A autora não se desincumbe do ônus previsto no art. 373, I, do Código de Processo Civil quando deixa de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

15.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A cobrança de taxas de manutenção por condomínio de fato, associação ou entidade equiparada exige base obrigacional idônea e comprovação concreta da efetiva prestação ou disponibilização dos serviços correspondentes.

2. A prova oral genérica não supre a ausência de documentos mínimos sobre origem, aprovação, composição, rateio, exigibilidade das taxas e destinação das quantias cobradas.

3. A planilha unilateral de débito não comprova, por si só, a liquidez, a certeza e a exigibilidade da dívida.

4. O enriquecimento sem causa não se presume da titularidade formal da unidade ou de alegações genéricas de manutenção do empreendimento.

5. Compete ao autor da ação de cobrança comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELA
ÇÃO CÍVEL N.
5006367-24.2022.8.08.0021
.

APELANTE: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO.

APELADO: CARLOS ROBERTO MONTEIRO MEIRELES.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Thermas Internacional do Espírito Santo em face da respeitável sentença proferida nos autos da “ação de cobrança de despesas condominiais” ajuizada por ela contra Carlos Roberto Monteiro Meireles, que reconheceu “a prescrição parcial das parcelas referentes ao período de 05/04/2007 a 14/09/2017, extinguindo o feito com resolução do mérito quanto a essas parcelas” e, “no mérito remanescente, julgo[u] improcedente a presente ação”.

Consoante extrai-se do relatório da respeitável sentença,

“
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO em face de CARLOS ROBERTO MONTEIRO MEIRELES, partes devidamente qualificadas.

[...]

Em síntese, narra a parte autora que a requerida encontra-se em débito com as taxas condominiais relativas à unidade nº 40 da Gleba LI, no Parque Aquático Thermas, correspondentes aos anos de 2007 a 2011 e o período de 10/01/2015 a 03/09/2019, razão pela qual requer a condenação da parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas”.

Em suas razões recursais (id 19747999) a apelante sustentou, em síntese, que: 1) a sentença é nula, em virtude de cerceamento de defesa; 2) a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional; 3) “O imóvel situa-se na margem oeste da Rodosol, região classificada pelo Plano Diretor Municipal (Lei Complementar n° 90/2016) como ZEIS II (Zona Especial de Interesse Social)”; 4) “é tecnicamente impossível e contraditório o Judiciário exigir infraestrutura de bairro consolidada para validar cobranças em uma zona que a própria lei municipal reconhece como inerentemente precária”; 5) “registros operacionais (livros de ocorrência, relatórios de ronda) possuem natureza efêmera”; 6) “O Apelado utiliza o sistema de abastecimento de água privativo do Apelante, já que a CESAN não atua na Gleba LI”; 7) “A aceitação dos serviços por anos gera a
surrectio
do direito de cobrança e impede o comportamento contraditório”; e 8) “a Ata n° 36/2019, ignorada pelo Juízo, o MPES e a Prefeitura autorizaram expressamente o ‘prosseguimento das ações de cobrança’ para custeio de funcionalidade”.

Requereu o provimento do recurso para que se acolha “a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa (paradoxo probatório), cassando a r. sentença e determinando o retorno dos autos para a oitiva das testemunhas arroladas” e, subsidiariamente, para “reformar a sentença, julgando procedentes os pedidos da exordial, reconhecendo a legalidade das taxas diante do vínculo contratual, da realidade de ZEIS II e da prestação de serviços vitais (água e segurança)”.

De início, impõe-se afastar a alegação, renovada em contrarrazões, de deserção decorrente da suposta ausência de preparo. A parte autora, ora apelante, litiga sob o pálio da gratuidade da justiça, benefício que foi deferido no curso da demanda (id 19747956) e cuja impugnação já havia sido rejeitada na decisão saneadora (id 19747992). Não há, nos elementos trazidos nesta fase recursal, demonstração de alteração superveniente da situação econômico-financeira da recorrente, tampouco prova inequívoca de capacidade patrimonial incompatível com a benesse deferida. Desse modo, subsiste a dispensa do preparo, nos termos do Código de Processo Civil, impondo-se o conhecimento do apelo.

A
alegação de cerceamento de defesa não merece acolhimento. Embora assegurado às partes o direito à prova, compete ao magistrado indeferir as diligências inúteis ou desnecessárias, sobretudo quando a controvérsia puder ser solucionada a partir da documentação constante dos autos. No caso, cabia à autora demonstrar, por prova objetiva, não apenas o vínculo formal do recorrido com a unidade, mas também a origem, a aprovação, a composição e a exigibilidade das taxas, bem como a efetiva prestação dos serviços que justificariam a cobrança. Tais elementos, por sua natureza, reclamavam documentação mínima, como atas regulares, demonstrativos financeiros, balancetes, contratos, notas fiscais e comprovantes de despesas.

A prova oral pretendida não seria apta a suprir essa deficiência. Ainda que testemunhas pudessem relatar genericamente a existência de portaria, rondas, fornecimento de água ou funcionamento de áreas comuns, tais declarações não demonstrariam a regularidade da cobrança, a aprovação dos valores, a efetiva destinação das quantias nem a legitimidade da autora para arrecadá-las no período discutido. Assim, não há nulidade no julgamento antecipado do mérito, tampouco prejuízo processual concreto.

Também não se verifica negativa de prestação jurisdicional. A sentença expôs as razões determinantes da improcedência, e a decisão dos embargos de declaração
(id 19747997)
enfrentou expressamente a alegação relativa às fotografias, consignando que imagens de áreas de lazer ou de eventual funcionamento do clube não bastavam para comprovar a contraprestação exigida. O inconformismo da parte com a valoração da prova não caracteriza omissão, contradição ou ausência de fundamentação.

No mérito, a sentença deve ser mantida. A cobrança de taxas de manutenção por condomínio de fato, associação ou entidade equiparada exige base obrigacional idônea e demonstração concreta dos serviços prestados. A existência de contrato de compra e venda, título de sócio ou estatuto social pode indicar vínculo formal, mas não afasta o ônus da autora de comprovar a efetiva exigibilidade das parcelas cobradas, especialmente quanto à contraprestação correspondente.

A Ata de Reunião n. 21/2018
(id 19747981)
, lavrada no âmbito do Ministério Público do Estado do Espírito Santo, foi corretamente valorizada na origem, pois registrou que o empreendimento foi entregue sem infraestrutura básica, carecendo de pavimentação, iluminação pública, esgotamento sanitário e regularização adequada. Em sentido contrário, a autora não apresentou prova documental robusta de que, apesar dessa precariedade, prestava serviços efetivos, contínuos e proporcionais aos valores exigidos do recorrido.

As fotografias invocadas pela apelante demonstram, quando muito, a existência de alguma estrutura física ou funcionamento pontual de áreas comuns, mas não comprovam a origem das despesas, a forma de rateio, a aprovação assemblear, os custos suportados ou a vinculação direta com a unidade do recorrido. Da mesma forma, a alegação de fornecimento de água e energia não veio acompanhada de prova objetiva da extensão do serviço, do custo efetivo, da forma de cobrança e do benefício concreto ao réu.

A tese de enriquecimento sem causa igualmente não prospera. Para sua configuração, seria indispensável demonstrar o benefício auferido pelo recorrido, o correspondente empobrecimento da autora e o nexo causal entre ambos. Esses elementos não podem ser presumidos a partir da titularidade formal da unidade ou de alegações genéricas de manutenção do empreendimento.

Também não se extrai da Ata n. 36/2019
(id 19747983)
autorização ampla para a cobrança promovida pela autora.
A
mera
determinação de prosseguimento das ações de cobrança
não autoriza que esta se dê sem a observância de um
standard
probatório mínimo, mormente em se tratando de ação de cobrança de valores ditos certos, líquidos e exigíveis
.

A planilha de débito juntada
(id 19745521)
, por sua vez, possui natureza unilateral e não comprova, isoladamente, a liquidez, certeza e exigibilidade da dívida. Embora indique parcelas e valores, não demonstra,
em especial,
a origem jurídica de cada cobrança
ou
a aprovação regular das despesas, a composição do rateio ou a correspondência entre os valores exigidos e os serviços efetivamente prestados.

Desse modo, a autora não se desincumbiu do ônus previsto no art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A sentença, ao reconhecer a prescrição parcial e julgar improcedente o pedido remanescente por insuficiência probatória, conferiu solução adequada ao conjunto dos autos.

Ressalte-se, por derradeiro, que o entendimento acima
esposado
encontra amparo na jurisprudência deste egrégio Tribunal que,
tendo se
debruça
do
por diversas oportunidades
sobre a questão posta nos autos, qual seja, as
ações de cobrança ajuizadas pela apelante
Thermas Internacional
com base no mesmo substrato fático, entendeu pela manutenção da sentença de improcedência. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto. 2. A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data. 3. Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida. 4. Recurso conhecido e desprovido.
(ApCiv 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. F
ernando Estevam Bravin Ruy
, 2ª Câmara Cível, Julg: 15-05-2024).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E DE ÁGUA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir pagamento de taxas condominiais e de água referentes a unidade do empreendimento de lazer. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da cobrança com base em prova testemunhal e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato sem comprovação da efetiva prestação dos serviços; (ii) verificar se houve demonstração do fornecimento de água ao imóvel do apelante durante o período cobrado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência admite a cobrança de taxas por condomínio de fato, com fundamento no art. 884 do Código Civil, desde que comprovada a efetiva prestação de serviços de manutenção e conservação das áreas comuns. 4. A apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno não comprova, por si só, a efetiva realização de despesas e serviços em benefício da coletividade. 5. A prova oral produzida em audiência não esclarece de forma precisa e segura o período de eventual prestação de serviços pelo autor, havendo contradições e ausência de datas determinadas. 6. Não foram apresentados documentos contábeis ou fiscais, tais como balancetes, notas fiscais, contratos ou folhas de pagamento, que comprovassem despesas de administração, manutenção, limpeza ou segurança. 7. Relativamente à cobrança de água, não houve comprovação material de fornecimento contínuo, como relatórios de consumo ou recibos, prevalecendo a alegação do apelante de utilização de poço artesiano. 8. A ata de reunião de 01/09/2019 demonstra a transferência da administração do loteamento à Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos equalizados até essa data, revelando ausência de atos administrativos posteriores pelo autor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: A cobrança de taxas por condomínio de fato somente é legítima se houver comprovação inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.
(ApCiv 5005446-31.2023.8.08.0021, Rel. Des. A
ldary Nunes Júnior
, 3ª Câmara Cível, Julg: 02-12-2025).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por JOÃO TURRA SOBRINHO contra sentença que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais, ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO, referente ao período de junho de 2017 a junho de 2022. O apelante sustenta que o apelado não comprovou a existência de um condomínio de fato nem a efetiva prestação de serviços, argumentando que o loteamento se encontrava em estado de abandono. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a exigibilidade da cobrança de taxas condominiais em loteamento configurado como condomínio de fato, condicionada à comprovação da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que justifiquem a contraprestação no período reclamado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares ou de fato, contanto que haja a demonstração inequívoca da prestação de serviços que sejam efetivamente usufruídos ou, ao menos, disponibilizados ao condômino, para que não se configure enriquecimento sem causa. 4. O ônus da prova de comprovar o fato constitutivo do direito, qual seja, a efetiva prestação dos serviços condominiais no período reclamado, recai sobre a parte autora da demanda, conforme estabelecido no inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil. 5. A simples apresentação de cópia do estatuto social, convenção de condomínio e de regulamento interno, por si sós, não constitui prova da contínua e efetiva prestação dos serviços neles previstos, sendo necessária a comprovação fática da contraprestação. 6. A prova oral produzida pelo recorrido revela-se frágil, pois o depoimento, prestado na condição de informante por ter vínculo de trabalho com ele, descreve genericamente os serviços e não encontra amparo em qualquer elemento documental, como balancetes, notas fiscais ou atas de assembleia do período cobrado. 7. O conjunto probatório produzido pelo apelante, em especial o depoimento de proprietária de imóvel no local e a ata de assembleia da associação de moradores, demonstra um cenário de abandono do loteamento, com a suspensão de serviços essenciais desde aproximadamente 2007, quase uma década antes do início do período da cobrança. 8. A existência de uma portaria e de algumas vias pavimentadas beneficiava primordialmente o empreendimento comercial (parque aquático) do apelado, não se traduzindo em serviços condominiais efetivos para os moradores, o que afasta a obrigação da contraprestação pecuniária. 9. A ausência de demonstração da efetiva contraprestação em serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa por parte do apelado, em violação ao que dispõe o art. 884 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A cobrança de taxas em condomínio de fato é admitida, desde que haja a comprovação da efetiva prestação de serviços ou da disponibilização destes ao proprietário do lote. 2. Compete ao autor da ação de cobrança, nos termos do inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus de provar a regular prestação dos serviços que fundamentam a cobrança das taxas condominiais. 3. A ausência de prova da contraprestação de serviços e a demonstração do estado de abandono do loteamento afastam a obrigação de pagamento das taxas, sob pena de enriquecimento sem causa do credor, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 373, I, e 487, I. Código Civil, art. 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 976.740/RJ; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021
(ApCiv 5004312-03.2022.8.08.0021, Rel
a
. Des
a
. M
arianne Júdice de Mattos
, 3ª Câmara Cível, Julg: 02-12-2025).

Ante o exposto,
nego
provimento
ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais a cargo da autora para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade enquanto subsistirem os pressupostos da gratuidade da justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto da eminente relatoria.