Tribunal: TJES
Processo: 0007522-51.2020.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DE MARCELO E LUCIANE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE CIPASA E EXATAS EMPREENDIMENTOS NÃO PROVIDO.

1. É inaplicável o regime da Lei nº 9.514/97, uma vez ausente inadimplemento contratual, tratando-se de rescisão fundada em manifestação de vontade dos promitentes compradores, hipótese que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

2. É incontroverso que a rescisão se deu por causa atribuída aos promitentes compradores, o que autoriza a
restituição
parcial das parcelas quitadas até o ato de rescisão, admitindo esta Câmara, em conformidade com o STJ, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades da causa.

3. Revela-se correto o entendimento que autorizou a retenção de 10% (dez por cento) das quantias adimplidas, quantia que se mostra proporcional às circunstâncias do caso concreto e compatível com os parâmetros adotados pelo Superior Tribunal de Justiça.

4.
Conforme a jurisprudência deste sodalício,
“É indevida a cobrança de taxa de fruição (taxa de ocupação) quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado”
(TJES, Apelação Cível n° 5002236-76.2022.8.08.0030, 1ª Câmara Cível, Relator: Desembargador Julio Cesar Costa de Oliveira, julgado em 05/02/2026).

5. Recurso de Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura parcialmente provido para reconhecer que a resolução contratual engloba os dois contratos firmados entre as partes.

6. Recurso de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA conhecido e não provido.

Vitória, 14 de abril de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007522-51.2020.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCELO ARAUJO MOURA e outros (4)

APELADO: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e outros (4)

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DE MARCELO E LUCIANE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE CIPASA E EXATAS EMPREENDIMENTOS NÃO PROVIDO.

1. É inaplicável o regime da Lei nº 9.514/97, uma vez ausente inadimplemento contratual, tratando-se de rescisão fundada em manifestação de vontade dos promitentes compradores, hipótese que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

2. É incontroverso que a rescisão se deu por causa atribuída aos promitentes compradores, o que autoriza a
restituição
parcial das parcelas quitadas até o ato de rescisão, admitindo esta Câmara, em conformidade com o STJ, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades da causa.

3. Revela-se correto o entendimento que autorizou a retenção de 10% (dez por cento) das quantias adimplidas, quantia que se mostra proporcional às circunstâncias do caso concreto e compatível com os parâmetros adotados pelo Superior Tribunal de Justiça.

4.
Conforme a jurisprudência deste sodalício,
“É indevida a cobrança de taxa de fruição (taxa de ocupação) quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado”
(TJES, Apelação Cível n° 5002236-76.2022.8.08.0030, 1ª Câmara Cível, Relator: Desembargador Julio Cesar Costa de Oliveira, julgado em 05/02/2026).

5. Recurso de Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura parcialmente provido para reconhecer que a resolução contratual engloba os dois contratos firmados entre as partes.

6. Recurso de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA conhecido e não provido.

Vitória, 14 de abril de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura e negar provimento ao recurso de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA, nos termos do voto da Relatora..

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Tratam-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença (Id.
14473820
), integrada pela decisão dos embargos de declaração (Id.
14473825
), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim nos autos da ação de resolução contratual ajuizada por Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura em desfavor de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA., na qual o magistrado de origem julgou procedentes os pedidos autorais para
“decretar a resolução do contrato firmado entre as litigantes e; codenar as rés à restituição da quantia de R$ 185.602,96 (cento e oitenta e cinco mil seiscentos e dois reais e noventa e seis centavos), que lhes foi paga pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento) do montante, devendo cada parcela ser corrigidas desde a data de cada um dos pagamentos e acrescida de juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos da fundamentação supra”
, bem como
“condenar as demandadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Em suas razões recursais (Id.
14473829
), os apelantes Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura sustentam, em síntese, que a determinação de devolução dos valores pagos em decorrência da resolução contratual deve abranger a totalidade dos contratos firmados entre as partes, e não apenas um deles.

Por sua vez, os apelantes Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA sustentam, em síntese, que: a) a sentença deve ser reformada para reconhecer a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 aos contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor; b) inexiste mora das apelantes, credoras fiduciárias; c) o contrato celebrado entre as partes consubstancia compra e venda definitiva, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, sendo válido e eficaz entre os contratantes independentemente de registro; d) subsidiariamente, ainda que se entenda pela manutenção da rescisão contratual, é necessária a majoração do percentual de retenção para, no mínimo, 30% dos valores pagos, por se tratar de venda de lote urbano por loteadoras, bem como a fixação de indenização a título de taxa de fruição, em valor não inferior a 0,5% do valor atualizado do imóvel.

Contrarrazões no Id.
14473832
e no Id.
14474490
.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 06 de fevereiro de 2026.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

As partes apelantes se insurgem contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim nos autos da ação de resolução contratual ajuizada por Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura em desfavor de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA., na qual o magistrado de origem julgou procedentes os pedidos autorais para
“decretar a resolução do contrato firmado entre as litigantes e; condenar as rés à restituição da quantia de R$ 185.602,96 (cento e oitenta e cinco mil seiscentos e dois reais e noventa e seis centavos), que lhes foi paga pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento) do montante, devendo cada parcela ser corrigidas desde a data de cada um dos pagamentos e acrescida de juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos da fundamentação supra”
, bem como
“condenar as demandadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Considerando a similitude das questões de fato e de direito externadas nas razões recursais, passo a análise conjunta das apelações interpostas.

Depreende-se dos autos que as partes firmaram contratos particulares de compra e venda em 08/01/2014, referentes aos Lotes nº 14 e nº 15, ambos da Quadra 17, integrantes do “Loteamento Residencial Cachoeiro de Itapemirim”, matriculados sob o n° 39.208 e e n° 39.209, respectivamente, conforme instrumentos contratuais acostados aos autos (fls. 30 a 125).

Os apelantes adquirentes informam, ainda, que cada um dos imóveis resultaria no valor individual de R$ 243.655,18 (duzentos e quarenta e três mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e dezoito centavos), atualizado a época, tendo sido desembolsado o montante de R$ 182.704,32 em relação ao Lote 14 (comprovado em fl. 137) e de R$ 182.704,33 quanto ao Lote 15 (comprovado em fl. 141).

Todavia, após um período inicial de adimplência, os adquirentes afirmam ter enfrentado dificuldades financeiras supervenientes a partir de maio de 2020, circunstância que motivou o pedido de resolução contratual, com a consequente restituição dos valores pagos.

Conforme se vê na decisão de fls. 384 a 388, foi deferida tutela de urgência para
“determinar a rescisão do contrato a contar da propositura da ação, ainda, que as rés abstenham de efetuar quaisquer cobranças/inscrições em órgãos de proteção ao crédito relativas ao imóvel objeto dos autos posteriores à propositura da presente ação”.

Pois bem. Embora os apelantes aleguem a não incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso dos autos, é assente o entendimento de que
“A inexistência de inadimplemento, devidamente reconhecida nos autos, afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 e do regime específico da alienação fiduciária, uma vez que
a rescisão do contrato decorre de manifestação de vontade dos compradores e não do descumprimento de obrigações contratuais. O reconhecimento da relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, impõe o processamento regular da demanda para apuração do direito à rescisão contratual e à restituição dos valores pagos, nos moldes da jurisprudência consolidada
(Súmula 543 do STJ)”
(TJMG. Apelação Cível 1.0000.23.323139-8/002, Relator(a): Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho, 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 02/07/2025, publicação da súmula em 04/07/2025).

Por sua vez, deve ser observado o entendimento firmado no verbete sumular n° 543 do Superior Tribunal de Justiça que prevê
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

É incontroverso que a rescisão se deu por causa atribuída aos promitentes compradores, o que autoriza a restituição parcial das parcelas quitadas até o ato de rescisão, admitindo esta Câmara, em conformidade com o STJ, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades da causa, notadamente, prejuízos e despesas demonstrados pela vendedora.

Nesse sentido:

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO – CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS MORATÓRIOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 2. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 3. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado (TEMA 1.002, do STJ). (TJES. Classe: Apelação Cível, 0051548-72.2014.8.08.0035, Relator: ANSELMO LAGHI LARANJA, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/04/2024)

A despeito dos argumentos dos apelantes, não demonstraram despesas ou prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração do percentual de retenção, de modo que o percentual de 10% (dez por cento) está em conformidade com a jurisprudência desta Câmara:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO. PERCENTUAL ADEQUADO AO CASO E EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA QUE AUTORIZA RETENÇÃO DE 10% A 25%. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Diante do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que autoriza a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso, se revela justa e adequada a retenção de 10% (dez por cento) da quantia adimplida. 2. Embora sustente a recorrente existência de despesas administrativas que exigiriam a estipulação de percentual de retenção maior, não se desincumbiu do ônus que lhe cabia de comprovar quais seriam essas despesas e quanto alcançariam. Desta feita, não há como justificar estipulação de percentual superior. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJES. Classe: Apelação Cível, 0009808-37.2014.8.08.0035, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/04/2023)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é cabível a retenção de parte dos valores pagos quando o comprador der causa ao desfazimento do contrato. 2. A Lei n. 13.786/2018 autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, mas esse percentual constitui o teto, devendo o julgador analisar as peculiaridades do caso concreto para fixar o percentual adequado.
3. No presente caso, a retenção de 10% (dez por cento) foi considerada suficiente, não havendo comprovação de prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração.
4. Recurso desprovido. (TJES. Classe: Apelação Cível, 5020163-10.2021.8.08.0024, Relatora: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/12/2024).

Assim, em que pese os apelantes pugnam pela retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos, revela-se correto o entendimento que autorizou a retenção de 10% (dez por cento) das quantias adimplidas, quantia que se mostra proporcional às circunstâncias do caso concreto e compatível com os parâmetros adotados pelo Superior Tribunal de Justiça quanto à retenção moderada em hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador (AgInt no AREsp 2.403.988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11/03/2024, DJe 14/03/2024).

Por sua vez, no que se refere à fixação da taxa de fruição do imóvel (0,5%), aplica-se ao presente feito o entendimento de que
“
é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa"
(AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023).

Conforme a jurisprudência deste sodalício,
“É indevida a cobrança de taxa de fruição (taxa de ocupação) quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado. A finalidade da taxa é indenizar o vendedor pela privação do uso do bem e vedar o enriquecimento sem causa do comprador, o que não ocorre se o imóvel permaneceu vago, sem uso efetivo (moradia ou comércio)”
(TJES, Apelação Cível n° 5002236-76.2022.8.08.0030, 1ª Câmara Cível, Relator: Desembargador Julio Cesar Costa de Oliveira, julgado em 05/02/2026).

Por fim, no que se refere ao pedido recursal formulado pelos adquirentes apelantes, constata-se que a pretensão de resolução contratual abrange os Lotes nº 14 e nº 15 do “Loteamento Residencial Cachoeiro de Itapemirim”, estando ambos lastreados nos mesmos fundamentos jurídicos e nas mesmas questões de direito, razão pela qual o comando sentencial deve necessariamente contemplar a integralidade dos contratos celebrados.

Diante do exposto,
(a)

conheço
do recurso de Marcelo Araújo Moura e Luciane Cavalcante Moura e a ele
dou parcial provimento
, a fim de que conste expressamente na sentença que a resolução contratual abrange os contratos relativos aos Lotes nº 14 e nº 15, bem como o reembolso dos respectivos valores, observada a aplicação do percentual de retenção fixado sobre o montante pago e;
(b)

conheço
do recurso de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A e Exatas Empreendimentos Imobiliários LTDA e a ele
nego provimento
, majorando os honorários advocatícios para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)