Tribunal: TJES
Processo: 5035420-07.2023.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão julgador: THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Multa
Data de julgamento: 2026-04-22

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5035420-07.2023.8.08.0024

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)

RECORRENTE: UBIRATAN BUSQUET DE OLIVEIRA

RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO UNIPLACE

RELATOR(A):

THAITA CAMPOS TREVIZAN

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EMENTA

Voto servindo como ementa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1

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RELATÓRIO

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

RECURSO INOMINADO Nº
5035420-07.2023.8.08.0024

RECORRENTE: UBIRATAN BUSQUET DE OLIVEIRA

RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO UNIPLACE

RELATOR: DRA. THAITA CAMPOS TREVIZAN

SENTENÇA: Dra. CINTHYA COELHO LARANJA

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FECHAMENTO DE VARANDA. ALTERAÇÃO DO PADRÃO ARQUITETÔNICO. VEDAÇÃO EXPRESSA NO REGIMENTO INTERNO. DEVER DO CONDÔMINO DE NÃO ALTERAR A FACHADA (ART. 1.336, III, CC). MULTAS CONDOMINIAIS. LEGALIDADE. OBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO REGIMENTAL. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE OU ABUSIVIDADE. PEDIDO CONTRAPOSTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADEQUAÇÃO DA VARANDA AO PADRÃO DO CONDOMÍNIO E REMOÇÃO DO FECHAMENTO DA ÁREA TÉCNICA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ART. 46, LEI Nº 9.099/95; ENUNCIADO 11 DAS TURMAS RECURSAIS). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por condômino contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de multas condominiais e procedente pedido contraposto para determinar a adequação do fechamento da varanda ao padrão arquitetônico do condomínio, com remoção do fechamento da área técnica.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir a legalidade das multas aplicadas por descumprimento do Regimento Interno e a possibilidade de imposição de obrigação de fazer para adequação do fechamento da varanda ao padrão condominial.

RAZÕES DE DECIDIR

O Regimento Interno e a Convenção vinculam todos os condôminos e visam preservar a harmonia e o padrão arquitetônico do edifício. No caso, o Capítulo II, item 2.14 veda modificações que alterem a fachada, incluindo fechamento de varanda em especificação diversa das existentes e a adoção de materiais/modelos fora do padrão (Id. 17602328).

Constatou-se que o recorrente instalou fechamento em desconformidade com o padrão condominial, inclusive com fechamento da área técnica, como se extrai da própria documentação/imagética juntada (Id. 17602333).

A conduta afronta, ainda, o art. 1.336, III, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de não alterar a fachada e esquadrias externas.

A multa aplicada observou o procedimento regimental (itens 10.4 e 10.5, Id. 17602328), inexistindo arbitrariedade.

Por conseguinte, é cabível o pedido contraposto para compelir a adequação do fechamento ao padrão do condomínio e a remoção do fechamento da área técnica, em consonância com o entendimento jurisprudencial predominante.

Mantém-se, pois, a sentença pelos próprios fundamentos (art. 46, Lei 9.099/95; Enunciado 11 das Turmas Recursais).

DISPOSITIVO

Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

TESE DE JULGAMENTO:
É legítima a aplicação de multa condominial e a imposição de obrigação de fazer quando o condômino promove fechamento de varanda em desacordo com o Regimento Interno e com o padrão arquitetônico do condomínio, configurando alteração indevida da fachada.

DISPOSITIVOS LEGAIS CITADOS

Art. 1.336, III, do Código Civil

Art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64

Art. 46 e art. 55 da Lei nº 9.099/95

JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA:

TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50055565620218080035, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível;

TJ-SP - APL: 2164013820108260100 SP 0216401-38.2010.8 .26.0100, Relator.: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 31/07/2012, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/08/2012.

RELATÓRIO

Em síntese, afirma o Requerente ter sido compelido pelo condomínio Requerido a alterar o fechamento de sua varanda sob a alegação de descumprimento do padrão arquitetônico. Narra o autor, em sua petição inicial, que foi notificado extrajudicialmente em 31/07/2023, mas sustenta que o Regimento Interno carece de clareza quanto às especificações técnicas, ponto que já teria sido objeto de discussão em duas assembleias condominiais sem resolução definitiva. Alega que, apesar de ter apresentado contranotificação, o Requerido aplicou multas de forma arbitrária e ilegal. Diante disso, pleiteia, em sede de tutela antecipada, a suspensão da exigibilidade das multas com a respectiva separação do boleto da taxa condominial e, no mérito, a declaração de nulidade das penalidades aplicadas.

A sentença (ID 17603911) proferida pelo juízo singular resolveu a lide nos seguintes termos:

Pelo exposto,

RESOLVO o mérito para
JULGAR IMPROCEDENTE
os pedidos formulados na peça inicial, nos termos do inciso I do artigo 487, do CPC.

Quanto ao pedido contraposto

RESOLVO o mérito para
JULGAR PROCEDENTE
o pedido contraposto formulado pelo Requerido, nos termos do inciso I do artigo 487, do CPC, e
DETERMINO
que o Requerente substitua o fechamento de varanda pelo estabelecido pelo condomínio Requerido, bem como realize a remoção do fechamento da área técnica, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, contados do trânsito em julgado, sob pena de multa.

O recurso inominado interposto por Ubiratan Busquet de Oliveira busca a reforma integral da sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de multa condominial e procedente o pedido contraposto para exigir a adequação do fechamento de sua varanda. O recorrente sustenta a ausência de normas técnicas claras no regimento interno à época da obra, realizada com anuência da construtora e baseada no modelo de apartamento decorado, ressaltando que as especificações detalhadas e a proibição de fechamento da área técnica só foram instituídas por assembleia em fevereiro de 2024, data posterior aos fatos narrados. Alega ainda a inaplicabilidade do padrão das unidades frontais à sua planta lateral, que possui área técnica integrada à varanda, e invoca os princípios da boa-fé objetiva, da anterioridade e da irretroatividade da norma sancionadora para anular a penalidade aplicada e afastar a obrigação de fazer imposta.

O requerido apresentou contrarrazões (ID. 17603924), requerendo a manutenção da sentença.

É a síntese do necessário.

PROJETO DE VOTO

Conheço do Recurso Inominado interposto, eis que preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recebo apenas em seu efeito devolutivo.

Analisando o conjunto fático probatório dos autos, entendo ser o caso de manutenção da sentença.

No âmbito do condomínio edilício, o Regimento Interno constitui o instrumento normativo destinado a disciplinar a convivência condominial e a regulamentar o uso das áreas comuns e privativas, vinculando todos os condôminos e possuidores. No caso concreto, o Regimento Interno dispõe expressamente, em seu Capítulo II, item 2.14, acerca das restrições relativas às fachadas e ao fechamento de varandas (Id. nº 17602328), vedando qualquer modificação que altere o padrão arquitetônico do edifício:

2.14 – Nas fachadas do edifício não será permitido: (a) decorar ou pintar paredes, portas e esquadrias externas, bem como promover quaisquer modificações que alterem a fachada; (b) colocar antenas individuais e outras instalações nas janelas e peitoris das varandas dos apartamentos; (c) estender roupas, tapetes, colchões, etc. nas janelas e peitoris das varandas dos apartamentos. (d) colocar vasos, gaiolas, enfeites e quaisquer outros objetos sobre as janelas e peitoris da varanda, ou em outros locais que representem risco de queda; (e) jogar qualquer tipo de objeto das janelas e varandas; (f) efetuar a limpeza das janelas dos apartamentos de maneira que coloque em risco a pessoa que realiza o trabalho e os demais moradores; (g) instalar telas de segurança de outras cores que não a preta; (h) instalar toldos, grades tipo peito de pombo, ferro, alumínio ou outro material, nas janelas ou varandas; (i) instalar aparelhos de ar-condicionado em outro local que não a fachada lateral do edifício; (j) instalar esquadria na área de serviço diferente do modelo das demais janelas entregues pela construtora; (l) instalar fechamento de varanda com especificação diferente das já existentes no condomínio; (m) instalar cortinas de outras cores que a branca ou bege clara; (n) instalar fechamento de varanda com vidro que não seja incolor; e (o) intalar insulfilm com cor nas janelas.

Consoante se extrai do referido dispositivo, é expressamente proibida a instalação de fechamento de varanda em desacordo com o padrão já existente no condomínio, bem como a utilização de vidros não incolores ou materiais diversos dos previamente aprovados. O Regimento é claro ao estabelecer que deve ser observado o padrão do apartamento decorado entregue pela construtora, o qual não contempla o fechamento da área técnica.

Nesse contexto, é inequívoco que o Requerente instalou fechamento diverso do padrão condominial, conforme se verifica, inclusive, da imagem por ele próprio juntada à petição inicial, evidenciando a infração às normas internas do condomínio (Id. nº 17602333):

A conduta adotada pelo recorrente, ademais, viola os deveres legais do condômino previstos no art. 1.336, inciso III, do Código Civil, que impõe a obrigação de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas do edifício: “Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”.

Cuida-se, portanto, de regular aplicação das normas internas, das quais o condômino tinha — ou deveria ter — plena ciência, inexistindo qualquer ilegalidade ou abusividade na cobrança das penalidades aplicadas, as quais observaram estritamente o procedimento e os critérios estabelecidos no Capítulo X, itens 10.4 e 10.5 do Regimento Interno (Id. nº 17602328):

10.4 – Transgressões à Convenção do Condomínio e ao presente Regimento Interno deverão ser registradas em livro próprio, por um condômino ou membro de Administração do Condomínio, ou ainda serem objeto de notificação a ser dirigida ao condômino infrator.

10.5 – As sanções a serem aplicadas aos transgressores serão enquadradas nas seguintes categorias: I – Advertência por escrito;II – Multa de 40% da cota condominial vigente, na primeira reincidência independentemente se iguais ou não as infrações;

III – Multa de 70% da cota condominial vigente, na segunda reincidência independentemente se iguais ou não as infrações;

IV – Multa de 100% da cota condominial vigente, na terceira reincidência, e em demais reincidências, independentemente se iguais ou não as infrações.

Por fim, corretamente deferido o pedido contraposto, uma vez que restou comprovado o descumprimento das especificações técnicas do Regimento Interno, impondo-se ao requerente a adequação do fechamento da varanda ao padrão adotado pelo condomínio, bem como a remoção do fechamento da área técnica, em consonância com o entendimento recentemente adotado por este e. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – FECHAMENTO DE VARANDA INSTALADO EM DESCONFORMIDADE COM AS NORMAS REGIMENTAIS – ALTERAÇÃO NA FACHADA SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS – PREVISÃO DOS ARTS. 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – MODELO PREESTABELECIDO NO REGIMENTO INTERNO – ALEGADA AUTORIZAÇÃO DA ENTÃO SÍNDICA – PREVALÊNCIA DA VONTADE DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA . 1) As disposições da convenção condominial e do regimento interno são de extrema importância, haja vista que o direito de propriedade não é absoluto e aquele que opta pela convivência em condomínio se sujeita a determinadas regras que, no contexto do direito de vizinhança, têm por escopo manter a harmonia e a tranquilidade entre os habitantes, sejam eles proprietários ou não, dos imóveis lá existentes. 2) É pacífica a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que descabe ao condômino realizar modificações em sua unidade que importem na modificação da fachada do condomínio edilício, sem a anuência dos demais coproprietários, na forma do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art . 1.336, III, do Código Civil. 3) Ao instalar equipamento que sabidamente destoava do previsto no regimento interno, mediante autorização informal por parte da então síndica, o apelante assumiu o risco de o modelo escolhido ser reprovado em assembleia geral, daí porque mais prudente teria sido solicitar prévia autorização aos demais condôminos, o que não ocorreu. 4) Em relação a tese de que não houve alteração significativa, apesar de se tratar de questão subjetiva, na medida em que a modificação perpetrada pelo apelante, ainda que realmente seja sutil, foi percebida e submetida aos demais condôminos para deliberação assemblear, deve prevalecer o padrão aprovado para que seja seguido por todos, sob pena de fazer nascer para outros o direito de executaram obras ou serviços em desconformidade com a Lei do Condomínio, sem que o condomínio possa exigir o seu desfazimento . 5) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50055565620218080035, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível).

Dessa forma, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei n° 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo intocado o comando sentencial.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da condenação e, caso inexistir, sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei nº 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

THAITA CAMPOS TREVIZAN

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)