Tribunal: TJES
Processo: 0028328-69.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL RAZOÁVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra/ES que, em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores proposta por EDIRLEI FERREIRA DE OLIVEIRA, declarou abusivas cláusulas contratuais e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, fixando correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há 3 questões em discussão: (i) definir se é possível rediscutir, em sede de apelação, a aplicabilidade do CDC e a inversão do ônus da prova já decididas em fase saneadora; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser majorado para 25%; (iii) determinar o termo inicial da correção monetária e a adequação da fixação dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Reconhece-se a preclusão consumativa quanto à aplicabilidade do CDC e à inversão do ônus da prova, pois a matéria foi decidida em decisão saneadora impugnável por agravo de instrumento, não interposto oportunamente.

4.
Afirma-se que a rediscussão de matéria preclusa viola a segurança jurídica e a duração razoável do processo.

5.
Considera-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite variação entre 10% e 25% conforme as circunstâncias do caso concreto.

6.
Exige-se, para majoração da retenção, a demonstração de despesas excepcionais ou ocupação do imóvel, inexistentes no caso.

7.
Determina-se a incidência da correção monetária desde cada desembolso, por possuir natureza de recomposição do valor da moeda.

8.
Afirma-se a ausência de interesse recursal quanto aos juros de mora, já fixados conforme requerido pelas apelantes.

9.
Reconhece-se, de ofício, a inadequação da fixação dos honorários sobre o valor da causa, por violar o art. 85, §2º, do CPC e gerar desproporcionalidade.

10.
Estabelece-se a fixação dos honorários com base no proveito econômico obtido por cada parte, observando a sucumbência recíproca.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. Opera-se a preclusão consumativa quando a parte deixa de impugnar decisão interlocutória agravável no momento oportuno. 2. A retenção de valores em rescisão de contrato imobiliário por culpa do comprador deve observar o patamar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A majoração da retenção exige demonstração de despesas excepcionais ou ocupação do imóvel. 4. A correção monetária incide desde cada desembolso para recomposição do valor da moeda. 5. Os honorários advocatícios devem observar o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º e §11, 507 e 1.015, XI; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1476440/RS; STJ, AgInt no REsp 1361921/MG; STJ, AgRg no AREsp 807.880/DF; TJ-MG, AC nº 5004674-32.2020.8.13.0313; TJES, Apelação nº 0027738-34.2015.8.08.0035.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0028328-69.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDIRLEI FERREIRA DE OLIVEIRA

APELADO: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros

RELATOR(A): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL RAZOÁVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra/ES que, em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores proposta por EDIRLEI FERREIRA DE OLIVEIRA, declarou abusivas cláusulas contratuais e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, fixando correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há 3 questões em discussão: (i) definir se é possível rediscutir, em sede de apelação, a aplicabilidade do CDC e a inversão do ônus da prova já decididas em fase saneadora; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser majorado para 25%; (iii) determinar o termo inicial da correção monetária e a adequação da fixação dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Reconhece-se a preclusão consumativa quanto à aplicabilidade do CDC e à inversão do ônus da prova, pois a matéria foi decidida em decisão saneadora impugnável por agravo de instrumento, não interposto oportunamente.

4.
Afirma-se que a rediscussão de matéria preclusa viola a segurança jurídica e a duração razoável do processo.

5.
Considera-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite variação entre 10% e 25% conforme as circunstâncias do caso concreto.

6.
Exige-se, para majoração da retenção, a demonstração de despesas excepcionais ou ocupação do imóvel, inexistentes no caso.

7.
Determina-se a incidência da correção monetária desde cada desembolso, por possuir natureza de recomposição do valor da moeda.

8.
Afirma-se a ausência de interesse recursal quanto aos juros de mora, já fixados conforme requerido pelas apelantes.

9.
Reconhece-se, de ofício, a inadequação da fixação dos honorários sobre o valor da causa, por violar o art. 85, §2º, do CPC e gerar desproporcionalidade.

10.
Estabelece-se a fixação dos honorários com base no proveito econômico obtido por cada parte, observando a sucumbência recíproca.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. Opera-se a preclusão consumativa quando a parte deixa de impugnar decisão interlocutória agravável no momento oportuno. 2. A retenção de valores em rescisão de contrato imobiliário por culpa do comprador deve observar o patamar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A majoração da retenção exige demonstração de despesas excepcionais ou ocupação do imóvel. 4. A correção monetária incide desde cada desembolso para recomposição do valor da moeda. 5. Os honorários advocatícios devem observar o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º e §11, 507 e 1.015, XI; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1476440/RS; STJ, AgInt no REsp 1361921/MG; STJ, AgRg no AREsp 807.880/DF; TJ-MG, AC nº 5004674-32.2020.8.13.0313; TJES, Apelação nº 0027738-34.2015.8.08.0035.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO - Preliminar de não conhecimento parcial do recurso (preclusão)

(suscitada ex-officio)

Compulsando detidamente o caderno processual, verifico que as Apelantes insurgem-se contra a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, sustentando que o autor seria um investidor imobiliário.

Entretanto, observo que tal questão foi objeto de decisão expressa pelo juízo de origem em sede de decisão saneadora (Id n. 19201987, Pág. 92), oportunidade em que o magistrado consignou:
"Uma vez que se encontra demonstrada a relação de consumo, entendo que merece ser acolhido o pedido da parte autora quanto à inversão do ônus da prova. Dessa forma, a presente relação deve ser respaldada pelo CDC, nos moldes do seu artigo 6º, VIII"
.

À época, a referida decisão era passível de impugnação imediata via Agravo de Instrumento, por força do art. 1.015, inciso XI, do Código de Processo Civil, que prevê o recurso contra decisões interlocutórias que versem sobre a "redistribuição do ônus da prova". Não tendo as rés interposto o recurso cabível no momento oportuno, operou-se a preclusão consumativa, nos termos do art. 507 do CPC, sendo vedado à parte discutir no curso do processo questões já decididas.

Admitir a rediscussão de matéria já transitada em julgado dentro do processo violaria as garantias constitucionais da segurança jurídica e da duração razoável do processo. O fato de o magistrado ter discorrido brevemente sobre o tema na sentença não autoriza sua reapreciação, visto que a eficácia da decisão saneadora permaneceu incólume pela ausência de recurso hábil e oportuno.

Em mesmo sentido, destaco:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - APLICABILIDADE CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - MATÉRIA OBJETO DE ANTERIOR DECISÃO JUDICIAL CONTRA QUAL NÃO FOI INTERPOSTO RECURSO - PRECLUSÃO [...] Inexistindo insurgência contra decisão que, em momento pretérito, reconheceu a aplicabilidade do CDC e a inversão do ônus da prova, opera-se a preclusão. [...] (TJ-MG - AC: 50046743220208130313, Relator.: Des.(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 07/11/2023, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2023).

Ante o exposto,
NÃO CONHEÇO
do recurso no que tange à inaplicabilidade do CDC e à inversão do ônus da prova.

VOTO - Mérito

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e LORENGE S.A. PARTICIPACOES
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível da Serra/ES, que, nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores ajuizada por
EDIRLEI FERREIRA DE OLIVEIRA
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar a abusividade de cláusulas e condenar as requeridas a restituírem 90% dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora do trânsito em julgado.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito, observando, contudo, a existência de questão impeditiva de análise integral das razões recursais.

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual de cinco unidades imobiliárias (salas e apartamento). O autor aduziu ter pago R$ 101.883,02, mas, por dificuldades financeiras, solicitou a rescisão, insurgindo-se contra a retenção de mais de 50% pretendida pelas rés.

A sentença reconheceu a culpa do comprador pelo distrato, mas fixou o percentual de retenção em 10% sobre os valores pagos, por entender ser patamar suficiente para recompor as perdas das rés.

As Apelantes pretendem a majoração da retenção para 25% e a incidência da correção monetária a partir do ajuizamento.

Contudo, entendo que a sentença deve ser mantida. No que tange ao percentual de retenção, conforme já decidi em caso análogo envolvendo as mesmas partes (AP nº 0004444-35.2018.8.08.0006), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto (AgInt no AREsp 1476440/RS ).

Embora as rés invoquem o patamar de 25% como "padrão-base", a majoração exige a demonstração de despesas excepcionais ou de que o imóvel foi ocupado pelo comprador, o que não se verifica nos autos. Ao contrário, o magistrado de piso pontuou que o imóvel se encontra livre de ônus e apto à revenda para outrem, restabelecendo o
status quo ante
.

Reitero que os parâmetros utilizados pelo julgador de origem, na fixação do percentual dos valores pagos a serem retidos pela Construtora, não destoam daqueles aplicados na Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese. 3.
A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE
. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)

Ademais,
“não se desconhece que a jurisprudência tem admitido a majoração do referido percentual para até 25% (vinte e cinco inteiros por cento) do valor pago pelo promissário comprador, todavia, esta elevação só é permitida para casos em que o imóvel já tiver sido ocupado pelo comprador ou desde que reste demonstrado nos autos despesas que justifiquem esse aumento, o que não se afigura presente na hipótese.”
(TJES, recurso de apelação nº. 0027738-34.2015.8.08.0035, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira)

Neste diapasão, na linha do consignado pelo julgador
a quo
, tenho que, na hipótese dos autos, a manutenção da retenção no percentual contratualmente previsto se apresenta razoável e consentânea com a finalidade de cobrir as despesas da Construtora, evitando o enriquecimento ilícito. Ademais, as apelantes não demonstraram nos autos a ocorrência de despesas excepcionais que recomendassem a retenção de percentual superior ao fixado.

Quanto à correção monetária, deve incidir a partir de cada desembolso. Isso porque sua finalidade é a mera recomposição do poder de compra da moeda, não constituindo ganho adicional. Postergar sua incidência para o ajuizamento implicaria em perda real do valor a ser restituído ao consumidor, premiando o enriquecimento sem causa das rés.

No que tange aos juros de mora, a sentença já fixou o termo inicial como sendo o trânsito em julgado, nos moldes do que as próprias apelantes pleitearam em suas razões, de modo que carece o apelo de objeto para reforma nesse ponto.

Por fim, verifico a necessidade de reformar, de ofício, o capítulo da sentença referente aos honorários advocatícios, por se tratar de matéria de ordem pública.

O juízo de origem fixou honorários de 20% sobre o valor da causa (R$ 560.501,05).

Ocorre que tal fixação viola a ordem de preferência do art. 85, § 2º, do CPC e gera desproporcionalidade flagrante: a verba honorária (aprox. R$ 112 mil) superaria o próprio montante integral pago pelo autor (R$ 101.883,02).

Conforme precedente desta Relatoria em caso similar envolvendo as mesmas partes requeridas (Apelação Cível nº 0004444-35.2018.8.08.0006), a fixação deve observar o êxito de cada parte. No caso, houve condenação líquida (restituição de 90% do valor pago), sendo este o parâmetro correto para os honorários devidos pelas rés. Já para os honorários devidos pelo autor (vencido no dano moral), a base deve ser o proveito econômico obtido pelas rés (o valor do pedido indenizatório rejeitado).

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso interposto e, no tocante ao mérito da parte conhecida,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

De ofício
, reformo parcialmente a sentença para ajustar a fixação dos honorários de sucumbência:

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento de honorários em favor do patrono do autor em 10% (dez por cento) sobre o
valor da condenação
(montante a ser restituído);

Condeno o autor ao pagamento de honorários em favor dos patronos das rés em 10% (dez por cento) sobre o
proveito econômico
obtido pelas rés (valor correspondente ao pedido de danos morais julgado improcedente).

Outrossim, considerando que as rés foram sucumbentes no presente apelo, nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária devida pelas apelantes em favor do patrono do autor para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar