Tribunal: TJES
Processo: 0015692-19.2014.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO EXÍGUO. DANO MORAL E MATERIAL NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem é trienal ou decenal quando o vínculo contratual é preservado; (ii) determinar se o atraso de 23 dias na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância, enseja reparação por danos morais; (iii) estabelecer se há dever de indenizar danos materiais sem a comprovação efetiva do decréscimo patrimonial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando o fundamento é a abusividade da transferência do encargo e o contrato é mantido pelas partes (Tema Repetitivo n. 938 do STJ).

O prazo prescricional decenal (Tema Repetitivo n. 1.099 do STJ) aplica-se exclusivamente quando o reembolso é consectário do pedido de resolução contratual por inadimplemento do vendedor.

A cláusula de tolerância de 180 dias para a conclusão de obras é válida e deve ser computada no cálculo do prazo de entrega.

O atraso na entrega do bem por período exíguo (23 dias) configura mero descumprimento contratual e dissabor inerente aos riscos do negócio, não gerando dano moral
in re ipsa
ou dever de indenizar, salvo prova de situação excepcional.

A indenização por danos materiais emergentes exige a demonstração cabal do prejuízo efetivamente suportado (art. 402 do Código Civil), sendo insuficiente a mera alegação de gastos com aluguel sem a respectiva prova documental.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A pretensão de restituição de comissão de corretagem, fundamentada em abusividade de cláusula contratual sem pedido de rescisão do negócio, prescreve em três anos.

O atraso mínimo na entrega de imóvel, desacompanhado de prova de abalo extraordinário à dignidade, não caracteriza dano moral indenizável.

A condenação por danos materiais na modalidade de danos emergentes depende da comprovação do efetivo decréscimo patrimonial pelo autor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 205, 206, § 3º, IV, 402, 476 e 944; CPC, arts. 85, § 11 e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo n. 938; STJ, Tema Repetitivo n. 1.099; STJ, REsp n. 2.240.219/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 15.12.2025; TJES, Apelação Cível n. 0023542-84.2016.8.08.0035, rel. Des.ª Debora Maria Ambos Correa da Silva.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015692-19.2014.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BRUNO DA MATTA SILVA e outros

APELADO: BIG FIELD INCORPORACAO S.A.

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO EXÍGUO. DANO MORAL E MATERIAL NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o prazo prescricional para a restituição da comissão de corretagem é trienal ou decenal quando o vínculo contratual é preservado; (ii) determinar se o atraso de 23 dias na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância, enseja reparação por danos morais; (iii) estabelecer se há dever de indenizar danos materiais sem a comprovação efetiva do decréscimo patrimonial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando o fundamento é a abusividade da transferência do encargo e o contrato é mantido pelas partes (Tema Repetitivo n. 938 do STJ).

O prazo prescricional decenal (Tema Repetitivo n. 1.099 do STJ) aplica-se exclusivamente quando o reembolso é consectário do pedido de resolução contratual por inadimplemento do vendedor.

A cláusula de tolerância de 180 dias para a conclusão de obras é válida e deve ser computada no cálculo do prazo de entrega.

O atraso na entrega do bem por período exíguo (23 dias) configura mero descumprimento contratual e dissabor inerente aos riscos do negócio, não gerando dano moral
in re ipsa
ou dever de indenizar, salvo prova de situação excepcional.

A indenização por danos materiais emergentes exige a demonstração cabal do prejuízo efetivamente suportado (art. 402 do Código Civil), sendo insuficiente a mera alegação de gastos com aluguel sem a respectiva prova documental.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A pretensão de restituição de comissão de corretagem, fundamentada em abusividade de cláusula contratual sem pedido de rescisão do negócio, prescreve em três anos.

O atraso mínimo na entrega de imóvel, desacompanhado de prova de abalo extraordinário à dignidade, não caracteriza dano moral indenizável.

A condenação por danos materiais na modalidade de danos emergentes depende da comprovação do efetivo decréscimo patrimonial pelo autor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 205, 206, § 3º, IV, 402, 476 e 944; CPC, arts. 85, § 11 e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo n. 938; STJ, Tema Repetitivo n. 1.099; STJ, REsp n. 2.240.219/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 15.12.2025; TJES, Apelação Cível n. 0023542-84.2016.8.08.0035, rel. Des.ª Debora Maria Ambos Correa da Silva.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta por
BRUNO DA MATTA SILVA
e
MONIQUE FERNANDES MEIRA DA SILVA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Cariacica - Comarca da Capital, que, na
ação de indenização por danos morais e materiais
ajuizada contra
BIG FIELD INCORPORAÇÕES S.A.
,

declarou prescrita a pretensão de restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem e julgou improcedente o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

Em suas razões recursais (id. 16268465), os apelantes requerem a reforma da sentença recorrida, sustentando, para tanto, que
(i)
não há falar em prescrição da pretensão da restituição da comissão de corretagem, defendendo o prazo decenal, consoante tese firmada no Tema Repetitivo n. 1.099 do Superior Tribunal de Justiça;
(ii)
restou configurada a falha na prestação de serviço e a mora na entrega do bem, uma vez que evidenciado o atraso de 4 (quatro) meses na entrega da obra;
(iii)
o dano moral no caso em tela é
in re ipsa
, prescindindo de prova por ser presumido diante do ato lesivo;
(iv)
os danos morais e materiais foram demonstrados, uma vez que o atraso na entrega gerou transtornos financeiros, obrigando-os a arcar simultaneamente com aluguel e parcelas do imóvel.

Pois bem.

A
pós a acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que
a sentença merece ser mantida incólume
.

De início, é forçoso registrar que não merece retoque o capítulo da sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, tal como pretendem os apelantes, sob fundamento de que ao caso não se aplica a tese firmada no Tema Repetitivo n. 938, mas sim aquela firmada no Tema Repetitivo n. 1.099.

Com efeito, conforme orientação sufragada pelo c. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Tema 938
, fixou-se a tese vinculante de que
"incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem"
.

Com efeito, o prazo decenal (art. 205 do CC) invocado pelos recorrentes aplica-se apenas em caráter excepcional de
distinguishing
quando a pretensão de reembolso é consectário do pedido resolução contratual por inadimplemento, hipótese em que o valor compõe as perdas e danos para o retorno das partes ao
status quo ante
, a teor do que denota a tese firmada no Tema Repetitivo n. 1.099,
in litteris
:

STJ, Tema n. 1.099.

Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem,
quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel
, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

A propósito, no mesmo sentido, vale conferir,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem . Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que
a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento
do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023)

In casu
, todavia, o vínculo contratual foi preservado, tendo ocorrido o cumprimento integral da avença com a entrega das chaves e a imissão na posse dos autores em 18/11/2011. Desse modo, fundando-se a causa de pedir estritamente na suposta abusividade da transferência do encargo de corretagem ao consumidor - e não no desfazimento do negócio -
impõe-se a manutenção da prescrição trienal reconhecida pelo Juízo
a quo
por intermédio da sentença recorrida, visto que o contrato foi firmado em 04/06/2011 e a ação ajuizada apenas em 08/08/2014
.

Em evolução,
quanto à alegação de falha na prestação de serviço
, observa-se que
o prazo previsto para a conclusão do empreendimento era 26/04/2011
.

Computando-se a cláusula de tolerância de 180 dias — cuja validade é reconhecida de forma perene por esta c. 2ª Câmara Cível, valendo conferir, por todos, Apelação Cível n. 0019228-02.2014.8.08.0024, Relator: Des. Raphael Americano Câmara, j. em 30.05.2025 —
o termo final para a tradição do bem estendeu-se para 26/10/2011
.

Nesse passo, considerando que a entrega efetiva das chaves ocorreu em
18/11/2011
, a mora verificada restringiu-se a meros
23 dias
, o que, conforme o entendimento jurisprudencial consolidado, configura atraso de duração exígua,
incapaz de ensejar reparação por danos morais por caracterizar-se como mero dissabor inerente aos riscos do negócio jurídico imobiliário
, sem que tenha sido demonstrada qualquer situação excepcional capaz de transpor a barreira do mero aborrecimento, porquanto configurado, na hipótese, o mero descumprimento contratual.

Diante deste cenário, aplica-se ao caso o entendimento “
de que o simples descumprimento contratual não enseja reparação de danos
morais
, os quais deveriam ser efetivamente demonstrados para se cogitar ser caso de indenização
” (REsp n. 2.240.219/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025).

No mesmo sentido, vale conferir,
in verbis
:

CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL

1. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes.

2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

(AREsp n. 2.883.734/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.)

CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra.

2. A questão relacionada a ocorrência de motivo de força maior foi decidida a partir da interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise das circunstâncias fáticas da causa, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

4. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes.

5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.

(AREsp n. 3.016.481/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.)

É nesse sentido que caminha a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO Cível. Direito civil. Contrato de promessa de compra e venda DE IMÓVEL. Atraso na obra . Não configurado. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. JUROS DE OBRA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE . dano moral. Não Configurado. Majoração dos HONORÁRIOS RECURSAIS. Recurso conhecido e improvido . 1. “É válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para entrega de obra nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, que leva em conta a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. (TJES, Classe: Apelação, 048130178105, Relator : JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2018, Data da Publicação no Diário: 20/06/2018 2. Eventual cobrança indevida da “taxa de obra” deveria ser questionada, se desejarem os apelantes, em ação própria a ser ajuizada perante a instituição financeira, haja vista se tratar de relação contratual entre aquela e os apelantes . 3.
“É entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça "que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis"
(REsp 1.642.314/SE, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017) 4. Na hipótese de não provimento do recurso o Tribunal majorará os honorários advocatícios anteriormente fixados (art. 85, §§ 8º e 11, CPC/15). 5 . Recurso conhecido e improvido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, para conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0023542-84.2016 .8.08.0035, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível)

Em reforço a tal conclusão, sublinhe-se que
os próprios autores adquiriram o bem em junho de 2011, quando o prazo inicialmente pactuado, quando já iniciado o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, já havia sido extrapolado, o que implica aceitação das condições do cronograma
. Ademais, como bem registrado pelo magistrado
a quo
, na r. sentença apelada, consta nos autos que
os recorrentes firmaram termo de confissão de dívida em setembro de 2011, o que atrai a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), justificando a retenção das chaves até a regularização financeira
.

Quanto aos danos materiais, impende distinguir que o pleito autoral versa sobre
danos emergentes
(restituição do que efetivamente se perdeu) e não lucros cessantes (o que se deixou de lucrar). Enquanto estes podem ser presumidos pela privação do uso do bem, aqueles exigem a demonstração cabal do decréscimo patrimonial, nos termos do art. 402 do Código Civil, sendo necessário amentar, ainda, que o art. 944 do Código Civil estabelece que “
a indenização se mede pela extensão do dano
”.

Diante deste cenário, é necessário sublinhar que
os apelantes não se desincumbiram do ônus de demonstrar, de maneira inequívoca, o prejuízo efetivamente suportado em decorrência da mora de meros 23 dias na entrega do imóvel
. Diante da ausência de elementos probatórios indispensáveis, tais como recibos de aluguéis ou contratos de locação, a pretensão indenizatória carece de amparo probatório, impondo-se a manutenção do julgado também quanto a este ponto.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso interposto por
BRUNO DA MATTA SILVA
e
MONIQUE FERNANDES MEIRA DA SILVA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença guerreada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para
12% (doze por cento)
sobre o valor da causa, suspendendo, contudo, a exigibilidade da verba (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)