Tribunal: TJES
Processo: 5009719-26.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liquidação / Cumprimento / Execução
Data de julgamento: 2026-04-10

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. AVALIAÇÃO NA FASE EXECUTIVA. BENFEITORIAS REALIZADAS UNILATERALMENTE. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM FRUTOS DO BEM. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. OMISSÃO SUPRIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que, em ação de extinção de condomínio, determinou a alienação judicial de imóvel comum, reconheceu ao autor o direito a 50% dos aluguéis do bem e afastou a compensação de benfeitorias realizadas unilateralmente pela ré. A apelante alegou cerceamento de defesa pela ausência de avaliação do imóvel, direito à compensação pelas benfeitorias e omissão quanto ao pedido de gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de avaliação prévia do imóvel configura cerceamento de defesa; (ii) definir se o condômino pode compensar unilateralmente benfeitorias com os frutos do bem comum; e (iii) verificar se deve ser suprida a omissão da sentença quanto à gratuidade de justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A avaliação do imóvel pode ser realizada na fase de alienação judicial, não sendo requisito para o julgamento do mérito da ação de extinção de condomínio.

Comprovadas a copropriedade e a impossibilidade de venda amigável, impõe-se a alienação judicial do bem indivisível.

Benfeitorias realizadas sem anuência do coproprietário não autorizam compensação unilateral com os frutos do bem, podendo eventual ressarcimento ser apurado na partilha do produto da venda.

A omissão da sentença quanto à gratuidade de justiça deve ser suprida em grau recursal quando comprovada a hipossuficiência da parte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A avaliação do imóvel em ação de extinção de condomínio pode ser realizada na fase de alienação judicial.

O condômino não pode compensar unilateralmente benfeitorias realizadas sem anuência do coproprietário com os frutos do bem comum.

É possível suprir em grau recursal a omissão da sentença quanto ao pedido de gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.219, 1.315, 1.319 e 1.322. CPC, arts. 98, §3º, 730 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1000064-86.2024.8.26.0281, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 15.08.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009719-26.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VANUSA SCHWENCK DA SILVA

APELADO: JOAO BATISTA GONCALVES DA SILVA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. AVALIAÇÃO NA FASE EXECUTIVA. BENFEITORIAS REALIZADAS UNILATERALMENTE. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM FRUTOS DO BEM. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. OMISSÃO SUPRIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que, em ação de extinção de condomínio, determinou a alienação judicial de imóvel comum, reconheceu ao autor o direito a 50% dos aluguéis do bem e afastou a compensação de benfeitorias realizadas unilateralmente pela ré. A apelante alegou cerceamento de defesa pela ausência de avaliação do imóvel, direito à compensação pelas benfeitorias e omissão quanto ao pedido de gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de avaliação prévia do imóvel configura cerceamento de defesa; (ii) definir se o condômino pode compensar unilateralmente benfeitorias com os frutos do bem comum; e (iii) verificar se deve ser suprida a omissão da sentença quanto à gratuidade de justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A avaliação do imóvel pode ser realizada na fase de alienação judicial, não sendo requisito para o julgamento do mérito da ação de extinção de condomínio.

Comprovadas a copropriedade e a impossibilidade de venda amigável, impõe-se a alienação judicial do bem indivisível.

Benfeitorias realizadas sem anuência do coproprietário não autorizam compensação unilateral com os frutos do bem, podendo eventual ressarcimento ser apurado na partilha do produto da venda.

A omissão da sentença quanto à gratuidade de justiça deve ser suprida em grau recursal quando comprovada a hipossuficiência da parte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A avaliação do imóvel em ação de extinção de condomínio pode ser realizada na fase de alienação judicial.

O condômino não pode compensar unilateralmente benfeitorias realizadas sem anuência do coproprietário com os frutos do bem comum.

É possível suprir em grau recursal a omissão da sentença quanto ao pedido de gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.219, 1.315, 1.319 e 1.322. CPC, arts. 98, §3º, 730 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1000064-86.2024.8.26.0281, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 15.08.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
VANUSA SCHWENCK DA SILVA
em face da r. sentença proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES que, nos autos da
Ação de Extinção de Condomínio c/c Tutela Provisória
ajuizada por
JOÃO BATISTA GONÇALVES DA SILVA
, julgou procedente o pedido para determinar a alienação judicial do imóvel comum com avaliação prévia, fixar o direito do autor ao recebimento de 50% dos aluguéis do imóvel objeto da lide na quantia de R$ 400,00 mensais a partir da data da sentença, afastar o desconto de benfeitorias realizadas unilateralmente.

Em suas razões (id. 18551744), a apelante sustenta, em síntese:
(i)
preliminarmente, cerceamento de defesa pela não realização de mandado de avaliação do imóvel antes da prolação da sentença;
(ii)
no mérito, direito à compensação pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas, com base no art. 1.219 do Código Civil, pugnando pela improcedência dos pedidos; e
(iii)
omissão da sentença quanto ao pedido de gratuidade de justiça por ela formulado na contestação.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado, pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5009719-26.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VANUSA SCHWENCK DA SILVA

APELADO: JOAO BATISTA GONCALVES DA SILVA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
VANUSA SCHWENCK DA SILVA
em face da r. sentença proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES que, nos autos da
Ação de Extinção de Condomínio c/c Tutela Provisória
ajuizada por
JOÃO BATISTA GONÇALVES DA SILVA
, julgou procedente o pedido para determinar a alienação judicial do imóvel comum com avaliação prévia, fixar o direito do autor ao recebimento de 50% dos aluguéis do imóvel objeto da lide na quantia de R$ 400,00 mensais a partir da data da sentença, afastar o desconto de benfeitorias realizadas unilateralmente.

Em suas razões (id. 18551744), a apelante sustenta, em síntese:
(i)
preliminarmente, cerceamento de defesa pela não realização de mandado de avaliação do imóvel antes da prolação da sentença;
(ii)
no mérito, direito à compensação pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas, com base no art. 1.219 do Código Civil, pugnando pela improcedência dos pedidos; e
(iii)
omissão da sentença quanto ao pedido de gratuidade de justiça por ela formulado na contestação.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado, pugnando pela manutenção integral da sentença.

Pois bem. Os fatos que ensejaram a demanda têm origem no divórcio das partes, homologado nos autos do processo n.º 0006489-71.2017.8.08.0030, em que foi firmado acordo pelo qual o imóvel situado à Av. Tiradentes, n.º 319, bairro Canivete, Linhares/ES, lote com duas edificações, seria vendido por valor não inferior a R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), com partilha do produto em partes iguais.

Após o divórcio, João residia na casa da frente e Vanusa na dos fundos. Em julho de 2023, João desocupou a casa da frente para viabilizar a venda, chegando a contratar corretor e afixar placa de anúncio. Vanusa, contudo, passou a ocupar a casa da frente, retirou a placa de venda, alugou a casa dos fundos por R$ 400,00 mensais e realizou benfeitorias nessa unidade no valor de R$ 4.262,85 (quatro mil, duzentos e sessenta e dois reais e oitenta e cinco centavos), descontando as despesas dos aluguéis. João, sem acesso ao imóvel, passou a pagar aluguel externo de R$ 1.400,00 mensais.

Inicialmente a apelante sustenta que a sentença deve ser anulada por não ter o juízo de origem determinado a realização de mandado de avaliação do imóvel, providência expressamente requerida desde a contestação, o que teria comprometido a equidade da partilha.

Já adianto que a preliminar não merece acolhimento.

A avaliação prévia não é pressuposto de julgamento do mérito na ação de extinção de condomínio, visto que trata-se de providência executiva, a ser realizada na fase de alienação, e não elemento de convicção do mérito cognitivo. Com efeito, a própria sentença recorrida determinou expressamente a alienação judicial com avaliação prévia, de modo que o interesse da apelante nesse ponto está devidamente resguardado. A questão do valor do bem será apurada tecnicamente antes da realização da hasta pública, nos exatos termos dos arts. 870 e 879 do CPC.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM COMUM. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL OU OFERTA FORMAL DE VENDA. DESNECESSIDADE . DIREITO DE PREFERÊNCIA. POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO QUANDO ALIENAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 1 .322, CC. PRECEDENTES. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ADMISSIBILIDADE . PREJUÍZO. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO . 1. É desnecessária a notificação extrajudicial ou a oferta formal de venda prévia ao ajuizamento da ação de extinção de condomínio, pois o artigo 1.322 do Código Civil assegura ao condômino interessado o exercício do direito de preferência no momento da alienação. 2 .
Em ação de extinção de condomínio, a avaliação do imóvel comum pode ser relegada para a fase de cumprimento de sentença, pois, além de não causar qualquer prejuízo, permite aferir com maior precisão o valor de mercado à época da alienação
. (TJ-SP - Apelação Cível: 10000648620248260281 Itatiba, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 15/08/2025, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2025)

A validade da copropriedade, a impossibilidade de venda amigável e o uso exclusivo do imóvel pela apelante são fatos incontroversos, suficientes ao julgamento do mérito, independentemente de avaliação.

Em relação ao mérito propriamente dito, extinção do condomínio e a consequente alienação judicial do imóvel foram corretamente determinadas pela sentença recorrida.

É incontroverso que as partes são coproprietárias em partes iguais do imóvel objeto da lide, por força de acordo homologado judicialmente no divórcio. A própria apelante confirmou, em contestação, seu interesse na venda, divergindo apenas quanto ao valor.

Demonstrada a impossibilidade de venda amigável, visto que a apelante retirou a placa de anúncio, ocupa o imóvel exclusivamente e alugou a unidade dos fundos sem autorização do coproprietário, a alienação judicial é a solução prevista nos arts. 1.322 do Código Civil e 730 do CPC,
in verbis:

Art. 1.322/
CC
.
Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Art. 730/
CPC
.
Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903.

Seguindo, a apelante aduz que realizou benfeitorias na casa dos fundos no valor de R$ 4.262,85 (quatro mil, duzentos e sessenta e dois reais e oitenta e cinco centavos) e passou a descontar esse valor dos aluguéis recebidos, invocando o art. 1.219 do Código Civil.

Entretanto art. 1.219 do Código Civil confere ao possuidor de boa-fé direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis em face do proprietário. Essa norma rege a relação entre possuidor e proprietário, não a relação entre coproprietários em situação de condomínio ordinário, regida pelos arts. 1.314 a 1.326 do mesmo diploma.

Na copropriedade, o art. 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou, e o art. 1.315 impõe a cada condômino a obrigação de concorrer nas despesas de conservação na proporção de sua parte.

Portanto, o condômino que realiza obras sem prévia anuência dos demais não pode compensar unilateralmente eventual crédito pelas benfeitorias com os frutos civis devidos ao coproprietário ausente, especialmente quando, como no presente caso, não houve autorização para a locação nem para as obras, e a própria situação de uso exclusivo decorre de conduta da apelante, que ocupou a casa da frente e obstaculizou a venda do imóvel.

Assim, eventuais benfeitorias necessárias ou úteis devidamente comprovadas poderão ser consideradas no acerto final da partilha do produto da venda, compensando-se o valor com a cota cabível à apelante.

No tocante à gratuidade de justiça, verifico que a sentença recorrida, de fato, não apreciou expressamente o pedido formulado pela apelante na contestação, limitando-se a mencionar a suspensão da exigibilidade dos honorários em caso de eventual concessão futura, sem emitir pronunciamento expresso sobre o benefício.

Diante da representação pela Defensoria Pública e da documentação comprobatória de hipossuficiência juntada aos autos, defiro expressamente à apelante o benefício da gratuidade de justiça, com consequente suspensão da exigibilidade dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para suprir a omissão da sentença e deferir expressamente à apelante o benefício da gratuidade de justiça, com suspensão da exigibilidade dos honorários sucumbenciais.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)