Tribunal: TJES
Processo: 5003799-93.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2026-06-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. VALIDADE DA CITAÇÃO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DA PRESCRIÇÃO DE PARCELA DO DÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta em ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio do Edifício Vista da Penha. A agravante sustenta ilegitimidade passiva, nulidade de citação e ocorrência de prescrição intercorrente e de parcelas dos débitos executados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a proprietária do imóvel possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais; (ii) verificar a validade da citação realizada no endereço de residência da executada; (iii) determinar o prazo prescricional aplicável à cobrança de taxas condominiais e a ocorrência de prescrição parcial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A exceção de pré-executividade possui cabimento restrito a matérias de ordem pública e questões cognoscíveis de ofício que dispensem dilação probatória.

4. As taxas condominiais detêm natureza de obrigação propter rem, vinculando o proprietário e o possuidor do imóvel ao pagamento das despesas, conforme item I do art. 1.336 do Código Civil.

5. Documentos que instruem a execução, como boletos, atas de assembleia e planilha de débitos, comprovam a liquidez e exigibilidade do título em face da proprietária.

6. A citação ocorrida no endereço onde a executada admite residir não apresenta nulidade, inexistindo vício formal no ato processual.

7. A prescrição intercorrente pressupõe a inércia injustificada e exclusiva do credor, o que não se verifica no caso concreto conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

8. A pretensão de cobrança de taxas condominiais prescreve em 5 (cinco) anos, nos termos do inciso I do § 5º do art. 206 do Código Civil e do Tema Repetitivo 949 do STJ.

9. O ajuizamento da ação em 17.05.2016 implica o reconhecimento da prescrição das parcelas vencidas antes de 17.05.2011.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O proprietário e o possuidor do imóvel possui legitimidade passiva para responder por dívidas condominiais em razão da natureza propter rem da obrigação.

2. É quinquenal o prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias.

3. A prescrição de parcelas anteriores ao quinquênio que precede o ajuizamento da ação pode ser reconhecida de ofício pelo magistrado.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 206, § 5º, I, e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.483.930/DF (Tema 949), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.11.2016; STJ, REsp 1.698.249/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.08.2018; TJES, Apelação Cível nº 0005538-91.2004.8.08.0011, Rel. Desa. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 21.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003799-93.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MARLENE MUNIZ PIZONE

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO VISTA DA PENHA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. VALIDADE DA CITAÇÃO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DA PRESCRIÇÃO DE PARCELA DO DÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta em ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio do Edifício Vista da Penha. A agravante sustenta ilegitimidade passiva, nulidade de citação e ocorrência de prescrição intercorrente e de parcelas dos débitos executados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a proprietária do imóvel possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais; (ii) verificar a validade da citação realizada no endereço de residência da executada; (iii) determinar o prazo prescricional aplicável à cobrança de taxas condominiais e a ocorrência de prescrição parcial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A exceção de pré-executividade possui cabimento restrito a matérias de ordem pública e questões cognoscíveis de ofício que dispensem dilação probatória.

4. As taxas condominiais detêm natureza de obrigação propter rem, vinculando o proprietário e o possuidor do imóvel ao pagamento das despesas, conforme item I do art. 1.336 do Código Civil.

5. Documentos que instruem a execução, como boletos, atas de assembleia e planilha de débitos, comprovam a liquidez e exigibilidade do título em face da proprietária.

6. A citação ocorrida no endereço onde a executada admite residir não apresenta nulidade, inexistindo vício formal no ato processual.

7. A prescrição intercorrente pressupõe a inércia injustificada e exclusiva do credor, o que não se verifica no caso concreto conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

8. A pretensão de cobrança de taxas condominiais prescreve em 5 (cinco) anos, nos termos do inciso I do § 5º do art. 206 do Código Civil e do Tema Repetitivo 949 do STJ.

9. O ajuizamento da ação em 17.05.2016 implica o reconhecimento da prescrição das parcelas vencidas antes de 17.05.2011.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O proprietário e o possuidor do imóvel possui legitimidade passiva para responder por dívidas condominiais em razão da natureza propter rem da obrigação.

2. É quinquenal o prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias.

3. A prescrição de parcelas anteriores ao quinquênio que precede o ajuizamento da ação pode ser reconhecida de ofício pelo magistrado.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 206, § 5º, I, e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.483.930/DF (Tema 949), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.11.2016; STJ, REsp 1.698.249/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.08.2018; TJES, Apelação Cível nº 0005538-91.2004.8.08.0011, Rel. Desa. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 21.11.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por MARLENE MUNIZ PIZONE contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade por si oposta nos autos da execução nº
0011511-32.2016.8.08.0035
ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VISTA DA PENHA, ora Agravado.

Em suas razões recursais (id
12628141
), a Agravante requer a reforma da decisão agravada, ao fundamento de que é cabível a exceção de pré-executividade no caso concreto, uma vez que discute a:
(i)
inexistência de citação válida e a consequente prescrição em relação ao débito exequendo; e
(ii)
a ilegitimidade passiva, posto que a cobrança de cotas e taxas de condomínio deve ser direcionada ao proprietário do imóvel, real devedor que consta na certidão de ônus do imóvel.

Contrarrazões apresentadas no id.
19147737
, pugnando pelo integral desprovimento do recurso.

É o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

Des. Alexandre Puppim

Relator

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VOTO VENCEDOR

Agravo de Instrumento nº 5003799-93.2025.8.08.0000

Agravante:
Marlene Muniz Pizoni

Agravado
: Condomínio do Edifício Vista da Penha

Relator
: Desembargador Alexandre Puppim

VOTO

Cumpre inicialmente consignar que, ao Tribunal, em sede de agravo de instrumento, cabe aferir apenas e tão somente o acerto ou desacerto da decisão proferida no primeiro grau de jurisdição.

Afinal, eventual avanço ao
meritum causae
ensejaria indesejável supressão de instância, em clara violação ao princípio do duplo grau de jurisdição, sob a égide do qual deve-se permitir ao Juízo
a quo
a apreciação primeira das questões ensejadoras da tutela jurisdicional postulada e, somente após, a devolução ao Juízo
ad quem
das matérias decididas na instância singular.

Feito esse registro, passo ao exame das questões devolvidas a esta Corte de Justiça, consignando, desde logo, que não encontro motivos para modificar o entendimento monocraticamente esposado em decisão liminar.

Conforme relatado, o juízo
a quo
rejeitou a exceção de pré-executividade da ora Agravante, determinando a continuidade do processo executivo e, por essa razão, a executada interpôs o presente recurso, a fim que ver reformada a referida decisão.

Pois bem. Sabe-se que a exceção de pré-executividade possui cabimento restrito, cabível nas hipóteses de defeito formal ou nulidade do título que se evidencie de plano. Ou seja, se presta apenas para discutir questões de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo juiz, que não demandem dilação probatória acerca dos pressupostos processuais, condições da ação, vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade.

No caso dos autos, a agravante suscitou os seguintes fundamentos para pôr fim à execução de título extrajudicial: ausência de citação, prescrição intercorrente e ilegitimidade passiva.

Inicialmente, em relação à ilegitimidade passiva, é cediço que os débitos condominiais possuem natureza
propter rem
, já que estão vinculados à própria existência do imóvel e,
nos termos do art. 1.336 , I do Código Civil, é dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, cuja obrigação decorre da simples propriedade do bem imóvel.

Nos autos de origem, o condomínio exequente aportou aos autos os boletos condominiais em atraso e as atas das assembleias e a planilha de atualização do débito, documentos hábeis a instruir a execução, sem vícios aparentes capazes de macular o título executivo.

Portanto, a agravada possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução.

Noutro giro, observa-se que a citação da executada se perfectibilizou no endereço em que alega residir, inexistindo irregularidade neste particular. Além disso, não restou evidenciada desídia do condomínio agravado capaz de atrair a hipótese de prescrição, eis que, consoante preleciona o Superior Tribunal de Justiça “Somente a inércia injustificada do credor caracteriza a prescrição intercorrente” (REsp 1.698.249/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe de 17/08/2018).

Neste mesmo sentido, esta C. Quarta Câmara entende que “
A prescrição intercorrente exige a conjugação de dois requisitos: o transcurso do prazo prescricional e a paralisação do processo por inércia exclusiva do exequente.” (
TJES - Apelação Cível nº 0005538-91.2004.8.08.0011; Relatora: Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Data: 21.11.2024)

Deste modo, inexistindo vício aparente nos mencionados aspectos que possam ser cognoscíveis de ofício e que não demandem dilação probatória, não há como conhecer da irresignação pela via estreita da exceção de pré-executividade.

Por outro lado, consoante já levantado em decisão liminar, é possível aferir a prescrição parcial dos débitos exequendos, eis que a ação foi ajuizada em 17.05.2016 e, como cediço, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio exerça sua pretensão de cobrança, nos termos previstos no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

É essa a tese firmada pelo STJ quando do julgamento do REsp n. 1.483.930/DF sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 949). Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte:
Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
2. No caso concreto, recurso especial provido. (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe de 1/2/2017).

Assim, considerando que a cobrança recai sobre débitos constituídos há mais de 05 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da demanda, impõe-se o reconhecimento da prescrição dessa respectiva parcela, sendo necessário o ajuste do débito exequendo às parcelas vencidas a partir de 17.05.2011.

Pelo exposto, e sem maiores delongas, conheço do recurso e lhe dou
parcial provimento
para reconhecer prescrição parcial dos débitos exequentos anteriores a 17.05.2011.

É como voto.