Tribunal: TJES
Processo: 5012894-50.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão; Imissão na Posse
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5012894-50.2025.8.08.0000
AGRAVANTE: FERNANDA APARECIDA MIGUEL DE OLIVEIRA

AGRAVADO: CARLOS ALEXANDRE PEREIRA DA SILVA ALVES CORREIA.

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA AFASTADA. DIREITO DE PROPRIEDADE DO ARREMATANTE. PRAZO LEGAL DE 60 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Fernanda Aparecida Miguel de Oliveira contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 5007230-72.2025.8.08.0021, deferiu tutela de urgência para imitir o autor Carlos Alexandre Pereira da Silva Alves Correia na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, determinando a desocupação voluntária em 72 horas. A agravante requer (i) suspensão da ação em razão de prejudicialidade externa decorrente de ação anulatória do leilão em trâmite na Justiça Federal; (ii) revogação da tutela de urgência diante do alegado risco social e violação ao direito à moradia; e, ao final, o provimento do recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência de ação anulatória do leilão extrajudicial impõe a suspensão da ação de imissão na posse por suposta prejudicialidade externa; e (ii) estabelecer se o prazo de 72 horas fixado para desocupação voluntária deve ser ajustado ao prazo legal de 60 dias previsto no art. 30 da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O entendimento consolidado do STJ afasta a existência de prejudicialidade externa entre ação de imissão na posse e ação anulatória do procedimento de transferência de domínio, pois tratam de relações jurídicas distintas e autônomas, com partes diversas.

4. A Justiça Federal, ao apreciar a ação anulatória correlata, já indeferiu dois pedidos de tutela provisória — em primeiro grau e em sede de agravo de instrumento — reconhecendo a ausência de probabilidade do direito e a regularidade do procedimento extrajudicial, o que enfraquece a alegação de probabilidade mínima para suspensão da presente demanda.

5. O direito constitucional à moradia não prevalece sobre o direito de propriedade do arrematante quando este apresenta título registrado e inexistem elementos que indiquem nulidade do leilão ou irregularidade na consolidação da propriedade.

6. O art. 30 da Lei nº 9.514/1997 estabelece prazo legal obrigatório de 60 dias para a desocupação em hipóteses de imissão liminar na posse por adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, motivo pelo qual o prazo de 72 horas fixado na decisão deve ser ajustado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A existência de ação anulatória de leilão extrajudicial não impede o regular prosseguimento da ação de imissão na posse, inexistindo prejudicialidade externa entre as demandas.

2. A imissão liminar na posse concedida ao adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial deve observar o prazo legal de 60 dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 30; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 37, § 2º; CPC, art. 300; CC, art. 1.228.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 108.746/SP, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 02.03.1998;
STJ, AgInt no REsp 1.777.965/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 15.08.2022, DJe 26.08.2022;
STJ, AgInt no AREsp 744.119/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 11.04.2019, DJe 08.05.2019;
TRF-2, ApCiv 0050173-29.2018.4.02.5101/RJ, Rel. Des. Guilherme Couto de Castro, DJe 23.03.2021;
TJES, ApCiv 048180018938, Rel. Marcelo Menezes Loureiro, j. 23.03.2021, pub. 02.07.2021;
TJES, AI 012199003026, Rel. Janete Vargas Simões, j. 04.05.2021, pub. 27.05.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012894-50.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FERNANDA APARECIDA MIGUEL DE OLIVEIRA

AGRAVADO: CARLOS ALEXANDRE PEREIRA DA SILVA ALVES CORREIA

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5012894-50.2025.8.08.0000
AGRAVANTE: FERNANDA APARECIDA MIGUEL DE OLIVEIRA

AGRAVADO: CARLOS ALEXANDRE PEREIRA DA SILVA ALVES CORREIA.

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA AFASTADA. DIREITO DE PROPRIEDADE DO ARREMATANTE. PRAZO LEGAL DE 60 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Fernanda Aparecida Miguel de Oliveira contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 5007230-72.2025.8.08.0021, deferiu tutela de urgência para imitir o autor Carlos Alexandre Pereira da Silva Alves Correia na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, determinando a desocupação voluntária em 72 horas. A agravante requer (i) suspensão da ação em razão de prejudicialidade externa decorrente de ação anulatória do leilão em trâmite na Justiça Federal; (ii) revogação da tutela de urgência diante do alegado risco social e violação ao direito à moradia; e, ao final, o provimento do recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência de ação anulatória do leilão extrajudicial impõe a suspensão da ação de imissão na posse por suposta prejudicialidade externa; e (ii) estabelecer se o prazo de 72 horas fixado para desocupação voluntária deve ser ajustado ao prazo legal de 60 dias previsto no art. 30 da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O entendimento consolidado do STJ afasta a existência de prejudicialidade externa entre ação de imissão na posse e ação anulatória do procedimento de transferência de domínio, pois tratam de relações jurídicas distintas e autônomas, com partes diversas.

4. A Justiça Federal, ao apreciar a ação anulatória correlata, já indeferiu dois pedidos de tutela provisória — em primeiro grau e em sede de agravo de instrumento — reconhecendo a ausência de probabilidade do direito e a regularidade do procedimento extrajudicial, o que enfraquece a alegação de probabilidade mínima para suspensão da presente demanda.

5. O direito constitucional à moradia não prevalece sobre o direito de propriedade do arrematante quando este apresenta título registrado e inexistem elementos que indiquem nulidade do leilão ou irregularidade na consolidação da propriedade.

6. O art. 30 da Lei nº 9.514/1997 estabelece prazo legal obrigatório de 60 dias para a desocupação em hipóteses de imissão liminar na posse por adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, motivo pelo qual o prazo de 72 horas fixado na decisão deve ser ajustado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A existência de ação anulatória de leilão extrajudicial não impede o regular prosseguimento da ação de imissão na posse, inexistindo prejudicialidade externa entre as demandas.

2. A imissão liminar na posse concedida ao adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial deve observar o prazo legal de 60 dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 30; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 37, § 2º; CPC, art. 300; CC, art. 1.228.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 108.746/SP, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 02.03.1998;
STJ, AgInt no REsp 1.777.965/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 15.08.2022, DJe 26.08.2022;
STJ, AgInt no AREsp 744.119/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 11.04.2019, DJe 08.05.2019;
TRF-2, ApCiv 0050173-29.2018.4.02.5101/RJ, Rel. Des. Guilherme Couto de Castro, DJe 23.03.2021;
TJES, ApCiv 048180018938, Rel. Marcelo Menezes Loureiro, j. 23.03.2021, pub. 02.07.2021;
TJES, AI 012199003026, Rel. Janete Vargas Simões, j. 04.05.2021, pub. 27.05.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
FERNANDA APARECIDA MIGUEL DE OLIVEIRA
, no qual pretende o reexame da decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 5007230-72.2025.8.08.0021, deferiu o pedido de tutela de urgência para a imissão na posse do imóvel em favor de
CARLOS ALEXANDRE PEREIRA DA SILVA ALVES CORREIA
, determinando a expedição de mandado de desocupação voluntária no prazo de 72 horas.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que a decisão deve ser reformada sob os seguintes fundamentos: (i) a existência de prejudicialidade externa, consubstanciada na Ação Anulatória de leilão extrajudicial (processo nº 5006621-88.2025.4.02.5001) que tramita na Justiça Federal , e que impõe a suspensão do feito; e (ii) o perigo de dano irreparável e a violação ao direito constitucional à moradia, uma vez que o imóvel é sua única residência, onde reside com seus dois filhos, sendo um deles portador de cuidados especiais.

Pugna, por fim, pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada.

No ID 15378395, foi deferida parcialmente a concessão do efeito suspensivo almejado pela recorrente.

Embora intimado, o agravado deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar contrarrazões, consoante certidão exarada no ID 17279957.

Pois bem.

Verifica-se na ação de origem que o autor, Carlos Alexandre Pereira da Silva Alves Correia, ajuizou
“ação de imissão na posse”
em face de Fernanda Aparecida Miguel de Oliveira, na qual afirma ser o atual proprietário do apartamento nº 201, Edifício Lima, localizado na Avenida Praiana, em Guarapari/ES.

Aduz que a aquisição do imóvel se deu por arrematação em leilão extrajudicial, realizado pela Caixa Econômica Federal em 15 de março de 2025, conforme previsto na Lei 9.514/1997, sendo que o imóvel já foi escriturado e o registro de propriedade foi averbado no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Guarapari/ES.

Alega ainda, que comunicou a ocupante, a Sra. Fernanda, sobre a arrematação, tanto verbalmente quanto por mensagens via WhatsApp e e-mail. Contudo, a ré se recusou a desocupar voluntariamente o imóvel e evitou o diálogo.

Assim, sustenta que a posse exercida pela ré é considerada injusta, pois ela permanece no bem mesmo após ter ciência da arrematação.

Com base na Lei nº 9.514/1997 e no Decreto-Lei nº 70/1966, pleiteou a concessão de tutela de urgência liminar para que seja expedido mandado de imissão na posse, com a desocupação do imóvel.

Após receber a inicial, o Magistrado
a quo
proferiu, em resumo, a seguinte decisão objurgada:

“Segundo previsto no art. 300 do CPC, são requisi­tos da tutela de ur­gência: (i) existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direi­to; e (ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

O receio de dano irreparável ou de difícil reparação se extrai da pró­pria narrativa autoral, diante da arguida necessidade de gozo e fruição do direito de propriedade, direito permanente e oponível erga omnes.

[...]

Nos termos do entendimento do STJ ‘[...] a ação de imissão na posse tem natureza petitória, com vistas a obter a posse do imóvel, nunca exercida, com fundamento no direito de propriedade [...]’ (AgInt no AREsp 903.568/GO).

A tutela de imissão de posse será dada apenas e exclusivamente àquele que demonstrar direito à posse calcada em sua propriedade no imóvel, propriedade essa que ao meu ver encontra-se, numa análise perfunctória, comprovada pelos documentos carreados junto a inicial.

O STJ, nos termos de sua jurisprudência, estabelece que ‘[...] a reivindicatória, de na­tureza real e fundada no direito de sequela, é a ação própria à disposição do titular do domí­nio para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha (CC/1916, art. 524 e CC/2002, art. 1.228), exigindo a presença concomitante de três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu [...]’ (REsp 1060259/MG).

Neste ínterim, extrai-se da narrativa autoral e dos documentos que a acompanham, que a antiga proprietária do imóvel não adimpliu o contrato de financiamento do imóvel dado em garantia.

Por isso, através de hasta pública promovido pela Caixa Econômica Federal, ocorreu a venda do imóvel à autora, conforme escritura pública firmada em 25 de março de 2025 e seu efetivo registro no RGI em 18 de junho de 2025 (ID 73212649).

Em que pese restar infrutífera a notificação extrajudicial de desocupação do imóvel (ID 73212651), verifico que tal formalidade não é condição indispensável à propositura da presente ação, eis que não se pode impedir a imissão na posse do adquirente que pagou o preço da arrematação já chancelada na esfera própria, de modo que não se pode beneficiar o devedor contumaz a continuar possuindo o imóvel às custas de outrem.

Nos termos do art. 37, § 2º, do Decreto-lei n. 70/66, o arrematante de imóvel em leilão que tenha transcrito a carta de arrematação no registro de imóveis tem direito à imissão liminar na posse do bem arrematado [...]

Ante o exposto, defiro a antecipação do provimento final, imitindo a reque­rente na posse integral e exclusiva do imóvel descrito na exordi­al”.

Irresignada, a requerida interpôs o presente recurso.

Após uma nova análise dos autos, entendo que o recurso de agravo de instrumento merece ser parcialmente provido.

Estabelece o artigo 30, da Lei nº 9.514/97, ser assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.

Fixada tal premissa, não assiste razão, primeiramente, à recorrente, ao requerer a suspensão da demanda originária com alicerce em suposta prejudicialidade perante ação em que se discute nulidade de leilão, na medida em que,
“O STJ possui entendimento consolidado de que ‘o art. 265, IV, 'a', do CPC/73, não impõe o sobrestamento de ação de imissão de posse enquanto se discute, em outro feito, a anulação de ato de transferência de domínio’ (REsp 108.746/SP, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 2.3.1998). Precedentes.”
(STJ; AgInt no REsp n. 1.777.965/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

Noutras palavras,
“Como orienta o Colendo Superior Tribunal de Justiça, não há relação de prejudicialidade externa entre uma e outra contenda, visto que investigam matérias diversas (numa o contrato de financiamento e o procedimento do leilão, noutra o direito de exercitar a posse), com partes distintas (uma ajuizada em desfavor da instituição financeira, outra contra detentores da posse), sendo despiciendo atrelar o desfecho das distintas lides.”
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048180018938, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator Substituto: MARCELO MENEZES LOUREIRO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/03/2021, Data da Publicação no Diário: 02/07/2021)

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA LEILÃO EXTRAJUDICIAL ARREMATAÇÃO DO BEM ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PREJUDICIALIDADE INOCORRÊNCIA
RECURSO DESPROVIDO. 1. O art. 30, da Lei Federal nº 9.514/1997 dispõe que É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
2. Em sendo verificado que o autor arrematou em leilão público o imóvel objeto de litígio, cuidando, inclusive, de averbar a aquisição do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis, resta comprovada a propriedade e a posse nunca exercida, e, consequentemente, o direito de imissão. 3. De acordo com o entendimento do C. STJ não há que se falar em suspensão da ação de imissão na posse, em virtude de alegada prejudicialidade externa com ação de anulação do ato de transferência de domínio
. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048180018938, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator Substituto: MARCELO MENEZES LOUREIRO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/03/2021, Data da Publicação no Diário: 02/07/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE
. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. COMPRA E VENDA COM A CEF. REGISTRO REALIZADO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. INTERESSE RECURSAL.
AÇÃO ANULATÓRIA NA JUSTIÇA FEDERAL. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. PRECEDENTES DO STJ E DO TJES
. RECURSO IMPROVIDO. 1 Tendo em vista que a desocupação do imóvel se deu justamente pelo cumprimento da ordem judicial (decisão recorrida), remanesce o interesse recursal, já que eventual decisão contrária pode acarretar a reversibilidade da medida com o retorno das agravantes à posse do imóvel em discussão. Preliminar rejeitada.
2 Segundo o STJ A discussão sobre a nulidade do título que transferiu o domínio ao imitente, em ação anulatória ajuizada em desfavor de terceiro, não deve prejudicar o trâmite da ação de imissão na posse intentada pelo atual proprietário do imóvel. Isso, porque a demanda anulatória do ato de transferência do domínio não pode afetar a pretensão do proprietário de boa-fé e sem posse.
[...](AgInt no AgInt no AREsp 961.360/SP). 3 - Recurso improvido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 012199003026, Relator: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/05/2021, Data da Publicação no Diário: 27/05/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. SOBRESTAMENTO DO FEITO. TRIBUNAL A QUO ENTENDEU QUE NÃO HOUVE PREJUDICIALIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O STJ possui entendimento consolidado de que "o art. 265, IV, 'a', do CPC/73, não impõe o sobrestamento de ação de imissão de posse enquanto se discute, em outro feito, a anulação de ato de transferência de domínio"
(REsp 108.746/SP, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 02.3.1998). Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt no AREsp n. 744.119/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/4/2019, DJe de 8/5/2019.)

Confira-se, ainda: EDcl no MS n. 22.157/DF, relator Ministro Herman Benjamin, relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 14/3/2019, DJe de 11/6/2019; AgInt no AREsp n. 348.873/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/6/2017, DJe de 1/8/2017; AgRg no REsp 1151040/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Dje de 22/02/2012; AgRg no Ag 779.534/DF, Rel. Min. SIDNEI BENETI, DJe 07/05/2008; REsp 254458/RJ, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 14/03/2005, dentre outros.

Ademais, ao consultar a demanda anulatória de número 5006621-88.2025.4.02.5001 no site da Justiça Federal, verifiquei o Magistrado de 1º Grau já indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência formulado pela ora recorrente nos seguintes termos:

“Em que pese os sólidos argumentos colacionados pela parte autora, não vislumbro, por ora, a existência de probabilidade de direito.

A parte autora não trouxe elementos que pudessem infirmar a afirmação do Cartório de que a autora foi intimada para a quitação do débito e não realizou o devido pagamento (Evento 1, MATRIMOVEL13, fl.05):

[...]

De fato, a cópia do procedimento extrajudicial poderia trazer luz sobre a regularidade da intimação cartorária da autora. No entanto, em sua ausência, a informação da matrícula do imóvel sobre a regular purgação da mora deve ser mantida.

Sobre a necessidade da intimação pessoal para o leilão, a própria parte autora demonstrou ter ciência do leilão antes de sua ocorrência.

Com isso, insta registrar que é firme a Jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte:
"[...] é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. [...]"
(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022).

Ciente da ocorrência do leilão, a parte autora também está habilitada a exercer o direito de preferência.

Por sua vez, a situação de diminuição de renda não justifica o inadimplemento temporário. Nesse sentido, há jurisprudência sólida do e.TRF-2 em sentido contrário à pretensão autoral:
"[...] Eventual alteração da renda mensal do mutuário, por desemprego, doença ou situação similar, não implica quebra da base do contrato, pois tais situações são de antemão consideradas nos ajustes no âmbito do SFH [...]"
(TRF-2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0050173-29.2018.4.02.5101/RJ, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 23.03.2021).

Também deve ser afastada qualquer argumentação sobre a impenhorabilidade do bem em questão pelo uso familiar, uma vez que
"[...] o imóvel tendo sido dado em alienação fiduciária, não há que se falar em impenhorabilidade do bem. Isto porque a apropriação deste pela demandada nos termos da Lei 9.514 /97 não tem qualquer relação com a impenhorabilidade garantida pela Lei 8.009 /90, não cabendo ser invocada, portanto, em situações nas quais o imóvel é oferecido em garantia pelos proprietários [...]"
. (TRF-4 - AC: 50219735520214047108 RS, Relator.: MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/11/2023, QUARTA TURMA)

Ante o exposto,
indefiro
o pedido de tutela de urgência”. (grifo e negrito no original)

Ato contínuo, a agravante interpôs recurso de agravo de instrumento junto ao Tribunal Regional Federal, processo registrado sob o nº 5003973-06.2025.4.02.0000, oportunidade em que a tutela recursal, da mesma forma, restou indeferida pelo Desembargador Federal.

Como se depreende, a controvérsia que cerca o leilão extrajudicial que garantiu a propriedade do bem imóvel foi devidamente enfrentada pela Justiça Federal, que esclareceu de maneira suficiente a legalidade do procedimento.

Logo, ainda que não tenha ocorrido o trânsito em julgado do mencionado processo, a existência de dois indeferimentos de liminares pleiteados é suficiente para fragilizar a narrativa recursal.

Ora, suspender a imissão na posse sem um juízo de probabilidade sobre a anulação do leilão, que não foi demonstrado nestes autos, seria o mesmo que postergar a imissão na posse com base em mera expectativa de direito, o que não se coaduna com a tutela de urgência deferida na origem, de modo que a manutenção da decisão agravada se mostra acertada.

No que tange à alegação de que o imóvel constitui a única moradia da agravante e de sua família, com um filho portador de necessidades especiais, tais fatos, embora relevantes, não autorizam, por si sós, a reforma da decisão.

A situação social da família deve ser ponderada, mas não pode se sobrepor ao direito de propriedade do agravado, que adquiriu o imóvel de forma legítima, com título de propriedade registrado.

Por outro lado, verifico que a ordem proferida pelo Juízo, no sentido de conceder o prazo de 72 (setenta e duas)horas para desocupação voluntária, não merece prosperar.

Isto porque, tratando-se de adquirente de imóvel por força de leilão e deferida a tutela de urgência, o prazo para o cumprimento do mandado de imissão na posse é de 60 dias, nos exatos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, vejamos:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Sobre o tema, cito os seguintes precedentes:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ADQUIRENTE DE IMÓVEL POR LEILÃO - DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO EM 15 DIAS – PRAZO QUE DEVE SER DE 60 DIAS - OBSERVÂNCIA AO ARTIGO 30 DA LEI N. 9.514/97 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tratando-se de adquirente de imóvel por força de leilão e deferida a tutela de urgência, o prazo para o cumprimento do mandado de imissão na posse é de 60 dias, tendo em vista o que dispõe o artigo 30 da Lei n. 9.514/97
. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10139313620248110000, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/08/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
Ação de imissão na posse - Bem imóvel que havia sido objeto de alienação fiduciária entre a agravante e a CEF – Inadimplemento do agravante que levou à consolidação da propriedade do bem em favor da CEF, que o alienou em hasta pública, tendo sido arrematado pelos agravados - Medida liminar que determinou a desocupação em 30 dias – Irresignação do réu - Parcial acolhimento – Previsão de prazo de 60 dias em lei especial - Inteligência do art. 30 da lei n. 9.514/1997
- Existência de processo para anulação da hasta que não impede a imissão de posse, nos termos da súmula 05 deste E . Tribunal de Justiça - Majoração do prazo de desocupação, no entanto, para 60 dias - Recurso parcialmente provido.(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2075799-78.2024.8 .26.0000 Mongaguá, Relator.: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 29/04/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2024)

Logo, o prazo de 60 (sessenta) dias deverá ser observado nos casos em que a parte postular em juízo a desocupação do imóvel por ela arrematado.

Por todo o exposto,
conheço
do recurso de
agravo de instrumento
e
dou-lhe parcial

provimento,
para, ratificando a tutela recursal acostada no ID 15378395, fixar em 60 (sessenta) dias o prazo de desocupação voluntária, nos termos do artigo 30, da Lei nº 9.514/97, mantendo, em seus demais termos, incólume, a decisão recorrida.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento.