Tribunal: TJES
Processo: 0012233-94.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Causas Supervenientes à Sentença; Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE. INTERPRETAÇÃO DO ART. 27, §8º, DA LEI Nº 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta pelo contra sentença que acolheu os embargos à execução opostos pelo BANDES – BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO, reconhecendo a ausência de responsabilidade do executado/embargante pelo débito cobrado na execução quanto as cotas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o fundamento de que, embora houvesse a consolidação da propriedade em nome do banco, não houve sua imissão na posse direta do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) verificar a tempestividade da apelação, diante da oposição de embargos de declaração nos autos da execução e não nos dos embargos à execução; (ii) analisar a presença do requisito da dialeticidade nas razões recursais; (iii) definir se o credor fiduciário, que consolidou a propriedade do imóvel, mas não se imitiu na posse, pode ser responsabilizado pelas cotas condominiais vencidas.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A apelação é tempestiva, pois não houve intimação formal nos autos dos embargos à execução para início do prazo recursal, sendo válida a interrupção provocada pelos embargos de declaração opostos no processo da execução, onde a sentença estava anexada à época da virtualização.

5.
As razões recursais atendem ao princípio da dialeticidade, pois enfrentam de forma específica o fundamento da sentença, qual seja, a interpretação do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, contrapondo-o à natureza propter rem da obrigação condominial.

6.
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, embora de natureza propter rem, no contexto de alienação fiduciária de imóvel, é regulada de forma específica pelo art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, que condiciona tal responsabilidade à imissão na posse pelo credor fiduciário.
7.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o credor fiduciário apenas responde pelas despesas condominiais a partir da efetiva imissão na posse do imóvel, não bastando a consolidação da propriedade.

8.
No caso concreto, é incontroverso que o BANDES não foi imitido na posse do imóvel, razão pela qual não pode ser responsabilizado pelas cotas condominiais, conforme corretamente decidido na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, sem a correspondente imissão na posse, não acarreta responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.
2. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais somente surge com a efetiva posse direta do imóvel, conforme o art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97.

3. A oposição de embargos de declaração em autos conexos, nos quais a sentença havia sido erroneamente anexada, é válida para efeitos de interrupção do prazo recursal.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 27, §8º; CPC, arts. 1.026, 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.696.038/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 28.08.2018, DJe 03.09.2018;
STJ, AgInt no AREsp 2.074.722/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022;
TJSP, Ap. Cív. 1022693-41.2018.8.26.0224, Rel. Des. Mario A. Silveira, j. 20.03.2019;
TJPR, Recurso Inominado 0011844-25.2020.8.16.0182, Rel. Juiz Juan Daniel Pereira Sobreiro, 3ª Turma Recursal, j. 04.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012233-94.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO SANTA HELENA SPECIAL FLAT

APELADO: BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPIRITO SANTO S/A

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE. INTERPRETAÇÃO DO ART. 27, §8º, DA LEI Nº 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta pelo contra sentença que acolheu os embargos à execução opostos pelo BANDES – BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO, reconhecendo a ausência de responsabilidade do executado/embargante pelo débito cobrado na execução quanto as cotas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o fundamento de que, embora houvesse a consolidação da propriedade em nome do banco, não houve sua imissão na posse direta do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) verificar a tempestividade da apelação, diante da oposição de embargos de declaração nos autos da execução e não nos dos embargos à execução; (ii) analisar a presença do requisito da dialeticidade nas razões recursais; (iii) definir se o credor fiduciário, que consolidou a propriedade do imóvel, mas não se imitiu na posse, pode ser responsabilizado pelas cotas condominiais vencidas.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A apelação é tempestiva, pois não houve intimação formal nos autos dos embargos à execução para início do prazo recursal, sendo válida a interrupção provocada pelos embargos de declaração opostos no processo da execução, onde a sentença estava anexada à época da virtualização.

5.
As razões recursais atendem ao princípio da dialeticidade, pois enfrentam de forma específica o fundamento da sentença, qual seja, a interpretação do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, contrapondo-o à natureza propter rem da obrigação condominial.

6.
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, embora de natureza propter rem, no contexto de alienação fiduciária de imóvel, é regulada de forma específica pelo art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, que condiciona tal responsabilidade à imissão na posse pelo credor fiduciário.
7.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o credor fiduciário apenas responde pelas despesas condominiais a partir da efetiva imissão na posse do imóvel, não bastando a consolidação da propriedade.

8.
No caso concreto, é incontroverso que o BANDES não foi imitido na posse do imóvel, razão pela qual não pode ser responsabilizado pelas cotas condominiais, conforme corretamente decidido na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, sem a correspondente imissão na posse, não acarreta responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.
2. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais somente surge com a efetiva posse direta do imóvel, conforme o art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97.

3. A oposição de embargos de declaração em autos conexos, nos quais a sentença havia sido erroneamente anexada, é válida para efeitos de interrupção do prazo recursal.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 27, §8º; CPC, arts. 1.026, 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.696.038/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 28.08.2018, DJe 03.09.2018;
STJ, AgInt no AREsp 2.074.722/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022;
TJSP, Ap. Cív. 1022693-41.2018.8.26.0224, Rel. Des. Mario A. Silveira, j. 20.03.2019;
TJPR, Recurso Inominado 0011844-25.2020.8.16.0182, Rel. Juiz Juan Daniel Pereira Sobreiro, 3ª Turma Recursal, j. 04.02.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SANTA HELENA SPECIAL FLAT
, com vistas ao reexame de sentença (fls. 194/195) prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da
Ação de Embargos à Execução
oposta por
BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO S/A - BANDES
em face do ora Apelante (apensos à Execução de Título Extrajudicial nº 0003682-28.2019.8.08.0024), julgou procedentes os embargos para
declarar/reconhecer a ausência de responsabilidade do executado/embargante pelo débito cobrado na execução em apenso, e, em consequência declarar improcedente a pretensão executiva esboçada nos autos em apenso (nº
0003682-28.2019.8.08.0024)
, em relação ao embargante.

Em suas razões recursais de Id nº 12751601, a parte apelante alega, em suma, que:
i)
a sentença merece reforma, pois as cotas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o débito ao imóvel e responsabilizando o proprietário atual (BANDES), que consolidou a propriedade do bem;
ii)
a consolidação da propriedade (AV-5-70.721) conferiu ao BANDES a propriedade resolúvel e a posse indireta, o que seria suficiente para caracterizar sua responsabilidade, inclusive por débitos anteriores à consolidação, conforme jurisprudência do STJ;
iii)
o art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, utilizado pela sentença para afastar sua responsabilidade, regularia apenas a relação interna entre credor e devedor fiduciários, não podendo ser oposto ao Condomínio, terceiro de boa-fé; (iv) o próprio BANDES teria reconhecido sua responsabilidade em Edital de Leilão (item 7.1).

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a responsabilidade integral do Apelado pelo adimplemento das cotas condominiais executadas.

Contrarrazões apresentadas por
BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO S/A - BANDES
no Id n. 13001290 , suscitando: (i) Preliminar de nulidade da intimação para contrarrazões, por vício no sistema PJe, requerendo a admissão da peça ; (ii) Preliminar de intempestividade da Apelação, alegando que os Embargos de Declaração opostos no processo de execução não teriam o condão de interromper o prazo nestes autos de embargos ; (iii) Preliminar de ausência de dialeticidade recursal ; (iv) No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso, reiterando que a responsabilidade do credor fiduciário somente exsurge com a imissão na posse, conforme art. 27, §8º da Lei 9.514/97 e jurisprudência pacífica do STJ .

A parte Apelante manifestou-se sobre a preliminar de ausência de dialeticidade (arguida no processo apenso) no Id n. 15493771 , refutando-a.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SANTA HELENA SPECIAL FLAT
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES (fls. 194/195), que, nos autos dos Embargos à Execução nº 0012233-94.2019.8.08.0024 (apensos à Execução de Título Extrajudicial nº 0003682-28.2019.8.08.0024), julgou procedentes os embargos para
declarar/reconhecer a ausência de responsabilidade do executado/embargante pelo débito cobrado na execução em apenso, e, em consequência declarar improcedente a pretensão executiva esboçada nos autos em apenso, em relação ao embargante.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame das questões devolvidas.

Na origem, trata-se de
Embargos à Execução
opostos pelo BANDES em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SANTA HELENA SPECIAL FLAT. O Banco Embargante alegou, em síntese, sua ilegitimidade passiva para responder pela execução de cotas condominiais (autos nº 0003682-28.2019.8.08.0024), ao argumento de que, embora tenha consolidado a propriedade do imóvel (unidade 203) em 23/10/2018, não foi imitido na posse do bem, que permaneceu ocupado pelo devedor fiduciante. Fundamentou sua defesa no art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97. Suscitou, ainda, inadequação da via eleita e excesso de execução.

O Condomínio Embargado impugnou os embargos (fls. 77/92) defendendo a legitimidade passiva do BANDES, dada a natureza
propter rem
da obrigação e a condição de proprietário do Banco após a consolidação.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio a sentença ora guerreada (fls. 194/195), que rejeitou a preliminar de inadequação da via eleita mas acolheu a tese principal do Embargante, declarando sua ausência de responsabilidade (ilegitimidade passiva) com base na interpretação literal do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, por ser incontroverso que o credor fiduciário não foi imitido na posse do imóvel.

Após a prolação da sentença, os autos foram encaminhados para virtualização. O Condomínio opôs Embargos de Declaração (Id nº 26860267) contra a sentença, porém o fez nos autos da Execução, onde a decisão havia sido anexada. Os referidos embargos foram rejeitados por meio da decisão de Id nº 13298065, igualmente proferida no bojo da Execução.

Diante disso, o Condomínio interpôs o presente recurso de Apelação (Id nº 12751601) nestes autos, pugnando pela reforma da sentença.

O BANDES, em Contrarrazões (Id nº 13001290), arguiu, preliminarmente:
i)
a intempestividade da Apelação, sob a tese de que os embargos de declaração opostos no processo errado (Execução) não interromperam o prazo nestes autos (Embargos); e
ii)
a ausência de dialeticidade. No mérito, pugnou pela manutenção da sentença.

Passo à análise das preliminares arguidas em contrarrazões.

1. Preliminar de Intempestividade da Apelação

O Apelado argumenta que o recurso é intempestivo, pois os Embargos de Declaração opostos pelo Condomínio no bojo da Ação de Execução não teriam o condão de interromper o prazo recursal para apelar da sentença proferida nestes Embargos à Execução.

A preliminar deve ser rejeitada.

De início, cumpre salientar que a alegação de intempestividade do Apelado carece de fundamento, pois, da análise atenta destes autos (Embargos à Execução), constata-se que, após a prolação da sentença (fls. 194/195), não houve a respectiva certidão de intimação das partes para ciência e início da contagem do prazo recursal.

A primeira intimação subsequente à sentença (e após a digitalização) foi a de Id 12751599, datada de 20/09/2024, que se destinou unicamente a dar "ciência da conversão dos autos físicos em eletrônicos", não servindo como marco inicial para o prazo recursal da sentença prolatada em 2022.

Conforme narrado por ambas as partes, houve manifesta confusão processual por ocasião da virtualização dos feitos. Em que pese a sentença ter sido proferida nos autos dos embargos à execução, os embargos de declaração foram opostos na ação executiva. O próprio Juízo
a quo
processou e julgou os Embargos de Declaração na ação de execução (Decisão Id 13298065), rejeitando-os.

Nos termos do art. 1.026 do CPC, os embargos de declaração interrompem o prazo para a interposição de outros recursos. Tendo sido os EDs conhecidos e julgados pelo Juízo (ainda que em autos apartados por equívoco da serventia), seu efeito interruptivo operou-se validamente.

A intimação da decisão que rejeitou os embargos de declaração ocorreu nos autos da Execução, e a presente Apelação (Id 12751601) foi interposta em 25/11/2024, às 15:11 horas, logo após a ciência daquela decisão (considerando os prazos de leitura automática informados), mostrando-se, portanto, tempestiva.

Não havendo nestes autos prova de intimação formal da sentença que tenha deflagrado prazo anterior, e tendo a parte Apelante se pautado pela intimação da decisão dos EDs (que interrompeu o prazo), não há como aferir a intempestividade alegada.

Rejeito, pois, a preliminar de intempestividade.

2. Preliminar de ausência de dialeticidade

O Apelado suscita, ainda, que o recurso não ataca especificamente os fundamentos da sentença, limitando-se a repetir argumentos genéricos.

Melhor sorte não lhe assiste.

Da leitura das razões recursais (Id n. 12751601), verifica-se que o Apelante impugnou especificamente o fundamento central da sentença, qual seja, a interpretação conferida ao art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97. O recurso contrapõe a tese da sentença (necessidade de posse direta) com a tese da natureza
propter rem
da dívida e da inoponibilidade daquele dispositivo a terceiros, atendendo, assim, ao princípio da dialeticidade.

Rejeito a preliminar.

3. Mérito

Superadas as preliminares, adentro ao mérito recursal.

Contudo, apenas a título de esclarecimento processual, registro que o Apelante, em razão da confusão ocorrida na virtualização dos feitos, interpôs dois recursos de apelação idênticos contra esta única sentença proferida às fls. 194/195, nestes autos, em 25/11/2024, às
15:11
; e um segundo (Id n. 13298067), nos autos da Execução (nº 0003682-28.2019.8.08.0024), em 25/11/2024, às
15:23
.

Em respeito ao princípio da unirrecorribilidade e à vedação da preclusão consumativa, apenas o primeiro recurso interposto pode ser conhecido. O segundo apelo, protocolado nos autos da Execução, é manifestamente inadmissível, devendo ser objeto de decisão monocrática de não conhecimento naqueles autos apensos.

Assim, passo à análise do mérito do presente recurso (Id n. 12751601).

A controvérsia central reside em definir a responsabilidade do credor fiduciário (BANDES), que consolidou a propriedade do imóvel dado em garantia, mas não se imitiu na posse direta, pelo pagamento das cotas condominiais vencidas antes e depois da consolidação.

O Apelado (BANDES), em sua defesa (Embargos à Execução), sustentou sua ilegitimidade passiva justamente ao argumento de que, embora tenha ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel, o banco não foi imitido na posse direta do bem, permanecendo esta com o devedor fiduciante original.

A r. sentença julgou procedentes os embargos, acolhendo a tese do BANDES de que sua responsabilidade estaria condicionada à imissão na posse, o que não ocorreu.

O Apelante, por sua vez, defende que a natureza
propter rem
da obrigação e a própria consolidação da propriedade seriam suficientes para imputar ao banco a responsabilidade integral pela dívida.

A sentença não merece reparos. Explico.

A questão encontra disciplina específica na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel. O artigo 27, §8º, do referido diploma legal, incluído pela Lei nº 10.931/2004, dispõe expressamente:

Art. 27. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo,
até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(grifei)

A redação legal é clara ao estabelecer um marco temporal para a transferência da responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel: a imissão na posse pelo credor fiduciário. Antes desse evento, a responsabilidade permanece com o devedor fiduciante, que detém a posse direta do bem.

Embora as despesas condominiais ostentem natureza
propter rem
, aderindo à coisa, a legislação especial da alienação fiduciária estabeleceu critério específico para definir o responsável pelo pagamento enquanto perdurar a situação de propriedade resolúvel e posse desdobrada.

Nesse sentido, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a responsabilidade do credor fiduciário perante o condomínio somente se inicia com a sua efetiva imissão na posse direta do imóvel. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8°, DA LEI N° 9.514/1997. [...] 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4.
O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
[...] 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. [...] (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)

Tal entendimento foi reafirmado em julgados posteriores daquela Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. [...] 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia,
ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel
, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)

No mesmo diapasão, colacionam-se julgados de outros Tribunais Estaduais:

APELAÇÃO CÍVEL - Interposição contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução. Despesas condominiais. [...] Consolidação da propriedade em nome do banco. Débitos anteriores à consolidação. Ilegitimidade passiva reconhecida.
Observância do artigo 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/97
. Embargos procedentes. [...] (TJSP; Apelação Cível 1022693-41.2018.8.26.0224; Relator (a): Mario A. Silveira; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 20/03/2019; Data de Registro: 20/03/2019)

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. RETOMADA DO BEM IMÓVEL PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE JÁ AVERBADA NA MATRÍCULA.
INEXISTÊNCIA, CONTUDO, DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO
PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ABERTO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 27, § 8º, DA LEI N. 9514/1997 E ARTIGO 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL. [...] (TJ-PR 00118442520248160182 Curitiba, Relator: Juan Daniel Pereira Sobreiro, Data de Julgamento: 04/02/2025, 3ª Turma Recursal, Data de Publicação: 04/02/2025).

No caso dos autos, é fato incontroverso, como reconhecido na sentença, que o BANDES, embora tenha consolidado a propriedade do imóvel, não foi imitido na posse direta da unidade 203, a qual permaneceu com o devedor fiduciante.
Tal circunstância fática, à luz da legislação e da jurisprudência pacífica, afasta a responsabilidade do banco Apelado pelos débitos condominiais executados.

O argumento do Apelante de que o §8º do art. 27 regularia apenas a relação
inter partes
não subsiste, pois a interpretação conferida pelo STJ demonstra sua aplicabilidade também na definição da responsabilidade perante terceiros, como o condomínio. Da mesma forma, a menção à responsabilidade no edital de leilão (item 7.1 - Id nº 12751605) parece destinar-se a regular a relação com o futuro arrematante,
não configurando assunção da dívida pretérita perante o condomínio enquanto ausente a posse direta.

Dessa forma, a r. sentença aplicou corretamente o direito à espécie, não merecendo reparos.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SANTA HELENA SPECIAL FLAT
, rejeito as preliminares arguidas em contrarrazões e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Outrossim, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária devida pela parte Apelante em mais 2% (dois por cento) sobre o valor da causa fixado na sentença dos embargos à execução.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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