Tribunal: TJES
Processo: 5039534-23.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Revisão do Saldo Devedor; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-07-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. REAJUSTE PELO IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU. DEVOLUÇÃO SIMPLES. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Nivaldo Pereira contra sentença que, em ação ordinária ajuizada em face de Praia Norte Imobiliária SPE Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida à restituição simples de valores pagos a título de IPTU dos anos de 2021 e 2022, no montante de R$ 687,09, rejeitando os pedidos de substituição do indexador contratual IGP-M pelo IPCA, repetição em dobro de indébito e indenização por danos morais. O autor sustenta a ocorrência de onerosidade excessiva decorrente da elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19, abusividade da cobrança de encargos e atraso injustificado superior a dois anos na entrega do empreendimento imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 autoriza a revisão contratual com substituição do indexador pelo IPCA; (ii) estabelecer se é cabível a repetição em dobro dos valores pagos em razão da aplicação do IGP-M e do IPTU; e (iii) determinar se o atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A revisão contratual fundada na teoria da imprevisão exige demonstração concreta de desproporção manifesta entre as prestações, bem como efetivo desequilíbrio da equação econômico-financeira do contrato, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil.

4. A pandemia da COVID-19, embora constitua fato extraordinário e imprevisível, não autoriza automaticamente a revisão contratual, sendo indispensável a comprovação de onerosidade excessiva e vantagem extrema da parte contrária.

5. A adoção do IGP-M como índice de reajuste contratual não ostenta ilegalidade intrínseca, pois a correção monetária constitui mecanismo de recomposição do valor real da moeda e integra a álea ordinária dos contratos de longa duração.

6. O autor não produziu prova técnica apta a demonstrar que a aplicação do IGP-M gerou desequilíbrio estrutural do contrato ou enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

7. Inexistindo cobrança indevida decorrente da aplicação do IGP-M, resta inviável a repetição de indébito e a instauração de fase de liquidação ou perícia contábil.

8. A repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige demonstração de má-fé, dolo ou conduta manifestamente contrária à boa-fé objetiva, circunstâncias não evidenciadas na hipótese.

9. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagamento do IPTU antes da entrega das chaves é abusiva, sendo devida a restituição simples dos valores comprovadamente desembolsados.

10. A requerida não recebeu diretamente os valores pagos a título de IPTU, recolhidos aos cofres municipais, circunstância que afasta a configuração de locupletamento ilícito e inviabiliza a repetição em dobro.

11. O atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento extrapola o mero inadimplemento contratual e gera frustração relevante das legítimas expectativas do adquirente, caracterizando dano moral indenizável.

12. As justificativas relacionadas à pandemia da COVID-19, escassez de insumos e chuvas extraordinárias não afastam a responsabilidade civil da incorporadora diante da expressiva mora na entrega do imóvel.

13. O arbitramento da indenização por dano moral em R$ 5.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência do Tribunal.

14. A parcial procedência do recurso impõe o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, com distribuição das custas processuais na proporção de 40% para a requerida e 60% para o autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão contratual, sendo necessária prova concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio econômico-financeiro do contrato.

2. A correção monetária pelo IGP-M constitui mecanismo legítimo de recomposição inflacionária e integra os riscos ordinários dos contratos de longa duração.

3. A repetição em dobro do indébito exige demonstração de má-fé do fornecedor, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

4. A transferência da obrigação de pagamento do IPTU antes da imissão na posse do imóvel configura cláusula abusiva e autoriza restituição simples dos valores pagos.

5. O atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário supera o mero aborrecimento cotidiano e configura dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5039534-23.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NIVALDO PEREIRA

APELADO: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. REAJUSTE PELO IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU. DEVOLUÇÃO SIMPLES. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Nivaldo Pereira contra sentença que, em ação ordinária ajuizada em face de Praia Norte Imobiliária SPE Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida à restituição simples de valores pagos a título de IPTU dos anos de 2021 e 2022, no montante de R$ 687,09, rejeitando os pedidos de substituição do indexador contratual IGP-M pelo IPCA, repetição em dobro de indébito e indenização por danos morais. O autor sustenta a ocorrência de onerosidade excessiva decorrente da elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19, abusividade da cobrança de encargos e atraso injustificado superior a dois anos na entrega do empreendimento imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 autoriza a revisão contratual com substituição do indexador pelo IPCA; (ii) estabelecer se é cabível a repetição em dobro dos valores pagos em razão da aplicação do IGP-M e do IPTU; e (iii) determinar se o atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A revisão contratual fundada na teoria da imprevisão exige demonstração concreta de desproporção manifesta entre as prestações, bem como efetivo desequilíbrio da equação econômico-financeira do contrato, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil.

4. A pandemia da COVID-19, embora constitua fato extraordinário e imprevisível, não autoriza automaticamente a revisão contratual, sendo indispensável a comprovação de onerosidade excessiva e vantagem extrema da parte contrária.

5. A adoção do IGP-M como índice de reajuste contratual não ostenta ilegalidade intrínseca, pois a correção monetária constitui mecanismo de recomposição do valor real da moeda e integra a álea ordinária dos contratos de longa duração.

6. O autor não produziu prova técnica apta a demonstrar que a aplicação do IGP-M gerou desequilíbrio estrutural do contrato ou enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

7. Inexistindo cobrança indevida decorrente da aplicação do IGP-M, resta inviável a repetição de indébito e a instauração de fase de liquidação ou perícia contábil.

8. A repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige demonstração de má-fé, dolo ou conduta manifestamente contrária à boa-fé objetiva, circunstâncias não evidenciadas na hipótese.

9. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagamento do IPTU antes da entrega das chaves é abusiva, sendo devida a restituição simples dos valores comprovadamente desembolsados.

10. A requerida não recebeu diretamente os valores pagos a título de IPTU, recolhidos aos cofres municipais, circunstância que afasta a configuração de locupletamento ilícito e inviabiliza a repetição em dobro.

11. O atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento extrapola o mero inadimplemento contratual e gera frustração relevante das legítimas expectativas do adquirente, caracterizando dano moral indenizável.

12. As justificativas relacionadas à pandemia da COVID-19, escassez de insumos e chuvas extraordinárias não afastam a responsabilidade civil da incorporadora diante da expressiva mora na entrega do imóvel.

13. O arbitramento da indenização por dano moral em R$ 5.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência do Tribunal.

14. A parcial procedência do recurso impõe o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, com distribuição das custas processuais na proporção de 40% para a requerida e 60% para o autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão contratual, sendo necessária prova concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio econômico-financeiro do contrato.

2. A correção monetária pelo IGP-M constitui mecanismo legítimo de recomposição inflacionária e integra os riscos ordinários dos contratos de longa duração.

3. A repetição em dobro do indébito exige demonstração de má-fé do fornecedor, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

4. A transferência da obrigação de pagamento do IPTU antes da imissão na posse do imóvel configura cláusula abusiva e autoriza restituição simples dos valores pagos.

5. O atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário supera o mero aborrecimento cotidiano e configura dano moral indenizável.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Nivaldo Pereira
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória que, na presente “
ação ordinária
” por ele ajuizada em face de
Praia Norte Imobiliária SPE Ltda.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 687,09 (seiscentos e oitenta e sete reais e nove centavos), referente ao IPTU dos anos de 2021 e 2022. Por sua vez, julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual, de restituição em dobro de valores pagos decorrentes da aplicação do IGP-M e indenização por dano moral.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Colegiado, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

Na petição inicial, relata o autor/apelante
Nivaldo Pereira
ter celebrado com a requerida/apelada
Praia Norte Imobiliária SPE Ltda
. um contrato de promessa de compra e venda para a aquisição do Lote 11, quadra 6, no empreendimento Residencial Enseada Praia Grande, cujo valor nominal do lote foi pactuado em R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), a ser pago mediante sinal (R$ 5.844,00) e o saldo remanescente financiado em 144 parcelas mensais de R$ 770,13 (setecentos e setenta reais e treze centavos), perfazendo o montante total financiado com juros de R$ 116.742,72 (cento e dezessete mil setecentos e quarenta e dois reais e setenta e dois centavos), sendo convencionada a aplicação de juros de 0,80% ao mês pela Tabela Price e reajuste anual pela variação acumulada do IGP-M.

Alega o autor/apelante que, no curso da execução do contrato, as prestações sofreram aumentos significativos e desarrazoados, de modo a atingir o patamar de R$ 955,04 (novecentos e cinquenta e cinco reais e quatro centavos) em dezembro de 2022 e que a alta abrupta do indexador IGP-M entre 2020 e 2022 acumulou patamar superior a 36%, gerando desequilíbrio contratual decorrente dos reflexos econômicos da pandemia da Covid-19, razão pela qual formula pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA.

Sustenta ainda que a entrega do imóvel estava prevista para março de 2021, computando-se o prazo de tolerância, mas o empreendimento não foi entregue no prazo estipulado e, não obstante a ausência de imissão na posse, foi compelido a adimplir o IPTU dos anos de 2021 e 2022 (R$ 687,09).

Ao final, formula pedidos de revisão do indexador para o IPCA; repetição em dobro dos valores supostamente pagos em excesso pelo IGP-M (R$ 61.397,94) e do IPTU adimplido (R$ 1.993,12); além de indenização por dano moral (R$ 20.000,00).

Em sua defesa, a requerida/apelada arguiu preliminares de carência de ação por incapacidade processual (ausência de outorga do cônjuge por ser o autor casado) e falta de interesse de agir (sob o argumento de estar o contrato quitado) e, no mérito, defendeu a legalidade do indexador IGP-M e a regularidade do sistema de amortização Price, além de ter justificado o atraso nas obras com fulcro em caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da COVID-19, que ensejou escassez de insumos e redução da jornada de trabalho no setor de construção civil, além de invocar chuvas extraordinárias no período.

Após a réplica, sendo noticiado pelas partes o desinteresse na produção de outras provas, foi promovido o julgamento antecipado da lide da seguinte forma:
(i)
foram rejeitadas as preliminares arguidas na contestação;
(ii)
no mérito, concluiu o magistrado sentenciante que a adoção do IGP-M não ostenta ilegalidade intrínseca e que

a correção monetária constitui mero mecanismo de recomposição do poder aquisitivo da moeda contra as oscilações inflacionárias;
(iii)
que o autor não demonstrou que o índice gerou vantagem desproporcional ou enriquecimento sem causa da requerida;
(iv)
declarou a nulidade da cláusula 7.1 do instrumento contratual, uma vez que as despesas tributárias de IPTU e taxas condominiais somente podem ser repassadas ao promitente comprador após a efetiva entrega das chaves e imissão na posse do bem;
(v)
afastou a repetição em dobro do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, por constatar que a demandada não realizou cobrança direta e tampouco auferiu ou recebeu as quantias relativas ao imposto, tratando-se apenas de imposição de cláusula abusiva;
(vi)
determinou o ressarcimento simples da quantia comprovadamente desembolsada pelo autor (R$ 687,09); e
(vii)
rejeitou o pedido de ressarcimento por dano moral por assentar que o simples inadimplemento ou atraso na entrega de empreendimento imobiliário não configura dano moral
in re ipsa
.

No escopo de infirmar tais conclusões, assim sustenta o apelante, em suma:
(i)
restou demonstrado que o IGP-M sofreu alta brusca entre 2020 e 2022 (acumulando mais de 36%), e que a pandemia da COVID-19 representou evento extraordinário e imprevisível com severos reflexos econômicos, mormente em contratos de execução diferida e de longa duração, como o presente;
(ii)
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a aplicação da teoria da onerosidade em hipóteses excepcionais;
(iii)
uma vez reconhecida a onerosidade excessiva, impõe-se a substituição do indexador IGP-M pelo IPCA/IBGE, mais adequado para recomposição do equilíbrio contratual, nos termos do art. 317 do Código Civil e dos princípios consumeristas de boa-fé e equidade (CDC, art. 6º, incisos V e VI);
(iv)
a manutenção do IGP-M, em período de distorções setoriais, tem produzido distorções contratuais que, se mantidas, geram vantagem excessiva à vendedora;
(v)
a cláusula contratual que transfere ao consumidor encargo indevida, nos termos do art. 51, inciso IV e §1º do CDC, configura prática abusiva e gera cobrança indevida e o art. 42, parágrafo único, do CDC prevê expressamente a repetição do indébito em dobro, salvo engano justificável;
(vi)
deve ser determinada a repetição do indébito em dobro (ou, subsidiariamente, em dobro limitado ao que restar comprovado) do valor que excedeu a justa recomposição do preço, decorrentes da aplicação do IGP-M e de encargos/taxas considerados abusivos, conforme apuração a ser realizada em liquidação/perícia contábil; e
(vii)
os reiterados aumentos contratuais, a quebra da expectativa legítima quanto à estabilidade das prestações e o atraso injustificado na entrega do imóvel configuraram transtornos superiores ao mero aborrecimento cotidiano, com repercussões na sua esfera íntima e financeira.

A começar pela pretendida substituição do IGP-M por outro índice, é cediço que, ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite, excepcionalmente, a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio, conforme a redação dos seus arts. 317 e 478:

Art. 317.
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478.
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Em contrapartida, estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “
nas relações contratuais privadas, prevalecerão
o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos supratranscritos artigos.

Seguindo essa linha de raciocínio, o art. 421-A, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19), preceitua que
(i)
a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

(ii)

a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Apesar dos notórios efeitos econômicos globais decorrentes de pandemia, a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça é que as oscilações de indexadores inflacionários não autorizam,
per se
, aplicação automática de teoria da imprevisão ou de onerosidade excessiva, tendo em vista que flutuações de mercado e variações de índices de preços qualificam-se como riscos inerentes a negócios jurídicos de trato sucessivo e longa duração, integrando a álea assumida por contratantes no momento da celebração do pacto. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REAJUSTE PELO IGP-M. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ E 284/STF. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. (...)

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que
a pandemia de Covid-19, embora constitua evento imprevisível e extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, sendo indispensável a demonstração concreta de alterações supervenientes das circunstâncias vigentes à época da celebração do contrato e de efetivo desequilíbrio entre as prestações
.

8. A revisão contratual por efeitos da pandemia, conforme precedentes desta Turma, não é automática.
Exige-se demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio à luz das especificidades do caso
, providência inviável em recurso especial, ante a necessidade de revolvimento de matéria fático-probatória e reinterpretação de cláusulas contratuais, incidindo as Súmulas nº 5 e 7/STJ.

9. (...)

11. Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp n] 2.212.980/SP, relª Minª Daniela Teixeira, julgado em 30/03/2026, DJEN de 07/04/2026)

Para relativização de vínculo obrigacional mediante aplicação de cláusula
rebus sic stantibus
, exsurge imprescindível comprovação cabal de nexo causal direto entre evento extraordinário e depauperamento absoluto de parte devedora, conjugado com auferimento de vantagem manifestamente desproporcional por credora, ou seja, a mera alegação de acréscimo nominal em prestações, decorrente de indexador setorial livremente pactuado, se desacompanhada de prova técnica sobre desequilíbrio estrutural de equação econômico-financeira originária, afigura-se insuficiente para justificar intervenção judicial em autonomia privada, como reiteradamente vem se posicionando este egrégio Tribunal:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA. ALEGADO PREJUÍZO COM O ÍNDICE APLICADO. COGNIÇÃO SUMÁRIA QUE NÃO COMPORTA ESSA ANÁLISE. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS. PEDIDO QUE DEVE SER EXAMINADO EM COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Considerando a cognição sumária que o caso comporta,
não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque eventual abusividade deve ser melhor averiguada em sede meritória, com uma cognição mais aprofundada sobre a questão
.

2. Ainda que se aventasse por eventual revisão ou resolução por onerosidade excessiva a fim de modificar as condições do contrato, a teor da previsão contida nos artigos 317 e 478 a 480 do Código Civil, necessária se mostra a ocorrência de um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação, com a devida produção de prova sobre esse alegado desequilíbrio.

3. Não se revela possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do
pacta sunt servanda
.

4. Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Primeira Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5011971-29.2022.8.08.0000, relª. Desª. Marianne Júdice de Mattos, julgado PJe em 18/05/2023)

“(...
)
3.
A grave crise sanitária provocada pela pandemia da Covid-19 e a crescente variação do IGP-M no último ano não são motivos suficientes para substituir, em caráter provisório, o índice expressamente pactuado no contrato pelas partes, havendo a necessidade de realização da instrução processual, inclusive com a produção de perícias técnicas, para se verificar o equilíbrio econômico do contrato no tocante às atividades empresariais contratadas, as contraprestações respectivas e o preço fixado, bem como a relação com o índice de reajuste contratualmente definido
.

4. Ainda, é necessário apurar os reais efeitos da pandemia como fato superveniente, no contexto geral do equilíbrio do contrato, além da sua repercussão no sinalagma obrigacional, para justificar a revisão dos contratos

5. Recurso provido.”

(TJES, Terceira Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5004440-23.2021.8.08.0000, rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, julgado PJe em 01/07/2022)

Com isso, também rechaço a tese recursal de enriquecimento sem causa.

Afinal, a correção monetária não traduz acréscimo patrimonial, tampouco penalidade ou fonte de lucro, consubstanciando mero mecanismo de recomposição de valor real monetário corroído por processo inflacionário, de modo que, inexistindo demonstração de que aplicação do IGP-M) gerou enriquecimento sem causa ou margem de lucro abusiva à promitente vendedora – que também suporta alta de insumos no setor imobiliário –, afasta-se hipótese de vantagem excessiva repelida por legislação consumerista.

Por conseguinte, uma vez rejeitada a tese de abusividade na flutuação do IPG-M, resta prejudicado pleito de repetição de indébito sobre alegado excedente de justa recomposição de preço.

Afinal, inexistindo pagamento indevido a justificar intervenção judicial, que seria pressuposto lógico-jurídico para condenação a restituição de valores, não se justifica a instauração de fase de liquidação ou realização de perícia contábil para apuração de saldo inexistente, tampouco torna cabível a sanção civil de restituição em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que demanda comprovação robusta e cabal de má-fé, dolo ou malícia de fornecedora, elementos indemonstrados na espécie.

De igual forma, rejeito o pedido de repetição de indébito em dobro no que se refere às parcelas do IPTU.

Como bem observado na sentença, a promitente vendedora não realizou cobrança direta, tampouco auferiu ou incorporou a patrimônio próprio quantias adimplidas a título de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, tributo de natureza fiscal recolhido diretamente a cofres municipais, o que descaracteriza pressuposto de locupletamento ilícito ou retenção indébita por parte de fornecedora.

Ademais, a aplicação de penalidade civil de devolução duplicada pressupõe demonstração inequívoca de má-fé ou conduta manifestamente contrária à boa-fé objetiva por parte de credora, o que considero ausente na espécie.

Resta-nos, por fim, examinar o pedido de indenização por dano moral.

Segundo o autor/apelante, os reiterados aumentos contratuais, a quebra da expectativa legítima quanto à estabilidade das prestações e o atraso injustificado na entrega do imóvel configuraram transtornos superiores ao mero aborrecimento cotidiano, com repercussões na sua esfera íntima e financeira.

Como se observa, o pleito compensatório se ampara em tríplice fundamento (reajustes das prestações, quebra de expectativa de estabilidade financeira e atraso na entrega do bem) e, diante do que foi analisado até o momento, apenas o inadimplemento temporal na imissão da posse ostenta idoneidade para justificar procedência de pretensão por danos morais, tendo em vista que as majorações decorrentes de indexador pactuado e flutuações financeiras ordinárias, conforme vimos até o presente momento, constituem meros desdobramentos previsíveis de contratos de longa duração, que são incapazes de violar direitos da personalidade.

Centrando a análise do pedido de indenização no alegado atraso na entrega do empreendimento imobiliário, verifico que a data prevista para a entrega das obras – já computando-se o prazo de tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias – findou em março de 2021 e, tendo a presente ação sido ajuizada em 12/12/2022, sem que houvesse a imissão na posse até aquela data, restava configurado, à época da propositura da demanda,
um atraso de aproximadamente 1
(um)
ano e 9
(nove)
meses
.

Em sua contestação, a promitente vendedora justificou o descumprimento do prazo aduzindo a ocorrência de caso fortuito e força maior, haja vista que a execução das obras teria sido impactada pelos reflexos da pandemia da COVID-19, especificamente a escassez de insumos e materiais de construção no mercado, além da necessidade de redução da jornada de trabalho e de mão de obra por imposição de normas sanitárias.

Adicionalmente, invocou a incidência de chuvas extraordinárias e previsões climáticas desfavoráveis no período como fator de retardamento dos trabalhos.

Em relação ao ponto, estou a discordar do juiz sentenciante ao concluir pela
improcedência
do pleito indenizatório. Explico.

A situação vivenciada pelo apelante ultrapassa o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual, na medida em que a aquisição de um imóvel, seja para construir a moradia da família ou como forma de investimento, decerto gera expectativas e planejamentos que foram severamente frustrados pelo atraso de mais de 21 (vinte e um) meses – computado à época da propositura da ação – sem justificativa plausível por parte da requerida.

Não desconheço respeitável entendimento de que o pedido de indenização por dano moral, em virtude do atraso na entrega do imóvel, somente deve ser acolhido em casos excepcionais, quando houver prova robusta de que houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo, o que se harmoniza com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – conforme a tese firmada no Tema 996 – de que o presumido prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem, deve ser compensado mediante o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, não se presumindo a ocorrência de danos extrapatrimoniais.

No entanto, o
excesso
verificado no atraso da entrega do imóvel vem sendo considerado fator preponderante pela jurisprudência deste egrégio Tribunal para que se descortine o dano extrapatrimonial, sendo mitigada sua ocorrência quando o retardo for de pequena dimensão, como de apenas dois ou três meses:

“(...) 3. Do dano moral: Ao contrário do que fora decidido na origem,
não há como tratar como mero dissabor o ato ilegal da construtora que impediu a imediata fruição do bem imóvel adquirido pelo autor, pelo prazo de 01 (um) ano, já considerando o prazo contratual de prorrogação
. O fato demonstra de forma patente uma série de contratempos e perturbações desprovidas de uma razão mínima que se possa dizer comum ao dia a dia de quem cumpre integralmente com suas obrigações.

3.1. Quanto a quantificação do dano moral, a atividade jurisdicional deve atender a critérios variados, quais sejam, a posição social das partes, a gravidade e repercussão da ofensa, o caráter pedagógico, punitivo, repressivo e ressarcitório da indenização, sem que isso possibilite o enriquecimento ilícito de alguma das partes e esta atividade é por vezes delicada. Levando-se em consideração todos parâmetros que norteiam a fixação do dano moral, demonstrando-se patente a sua ocorrência, reformula-se a sentença quanto ao ponto para fixar o quantum de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para fins de sua reparação (...)

5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Unânime.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0026647-10.2013.8.08.0024, rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, julgado em 16/05/2022, DJe de 10/06/2022)

“(...) 3 -
O atraso na entrega da obra foi de 10 (dez) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo
, no qual a Apelante foi obrigada ao pagamento dos juros da obra e teve necessidade de constantes readequações de planejamento,
sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais
.

4 - Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, deve o valor ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor.

5 - Recurso parcialmente provido”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0014030-38.2016.8.08.0048, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 11/04/2022, DJe de 28/04/2022)

“(...) 5 - A indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais,
nas quais restar caracterizado o excessivo atraso
.

6 - Em relação ao valor fixado, tenho que o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes.

7 - Recursos desprovidos”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0020194-62.2014.8.08.0024, rel. Des. Manoel Alves Rabelo, julgado em 13/12/2021, DJe de 01/02/2022)

“(...) 5 -
Foi reconhecido pela magistrada primeva que o atraso do imóvel teve início em outubro de 2010 somente vindo a ser entregue em julho de 2011, ou seja, um prazo de aproximadamente 09 (nove) meses
. Por mais serenos que sejam os compradores, há razões para crer que um retardamento tão expressivo causa aflição, insegurança e intranquilidade aos consumidores, ou seja,
trata-se de constrangimento que vai muito além do mero transtorno ou dissabor corriqueiro, sendo devida a condenação em danos morais
.

6. Levando em consideração a situação aqui analisada, condeno as sociedades empresárias, solidariamente, ao pagamento de compensação por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

7. (...)

8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0017322-70.2012.8.08.0048, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 09/11/2020, DJe de 18/11/2020)

De acordo com informações colhidas na rede mundial de computadores, a efetiva conclusão e entrega de obras de infraestrutura de empreendimento imobiliário somente se aperfeiçoaram em
abril de 2023
, de modo que, já computado prazo contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, resta configurado um inadimplemento temporal por parte da requerida/apelada superior a 2 (dois) anos, que constitui atraso de magnitude expressiva que desborda de órbita de meros aborrecimentos cotidianos e consolida dever de indenizar.

No tocante à mensuração de verba reparatória, sopesadas particularidades de caso concreto, notadamente a expressiva extensão de mora temporal, em estrito liame com princípios de razoabilidade e proporcionalidade, proponho seja arbitrada indenização por dano moral no patamar de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) que, salvo melhor juízo, atende o escopo reparatório e pedagógico de responsabilização civil.

Por corolário, rechaço a pretensão de que a indenização seja arbitrada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), por se tratar de quantia manifestamente excessiva diante das nuances fáticas da lide, além de se distanciar do que comumente é arbitrado por este egrégio Tribunal ao examinar casuísticas semelhantes.

Diante do desfecho que proponho, impõe-se o redimensionamento de ônus sucumbenciais.

Ante a verificada sucumbência recíproca, o juiz sentenciante distribuiu os ônus sucumbenciais na proporção de 1/3 para a requerida e 2/3 para o autor, o que entendo estar adequado ao cenário então verificado. Com a procedência do pedido de indenização por dano moral, proponho que as custas processuais sejam suportadas na proporção de 40% pela requerida e de 60% (sessenta por cento) pelo autor.

No que se refere aos honorários advocatícios, fixo a verba em 15% sobre os respectivos proveitos econômicos obtidos pelas partes que, no caso do autor, corresponde a soma das parcelas que lhe foram favoráveis – restituição simples de IPTU (R$ 687,09) e indenização por danos morais (R$ 5.000,00), devidamente atualizadas – e, no caso da parte requerida, a soma dos valores equivalentes aos pedidos rejeitados, qual seja, a diferença entre o valor atualizado de causa e o proveito econômico auferido por requerente, ficando suspensa a sua exigibilidade em relação a este último, por ser beneficiário de assistência judiciária gratuita.

Ante o exposto,
conheço da apelação e lhe dou provimento parcial
a fim de: (i) julgar parcialmente procedente o pedido de indenização por dano moral, com isso condenando a requerida ao pagamento da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ao autor, a ser monetariamente corrigida a partir deste arbitramento (Súmula nº 362/STJ) e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação; e (ii) redimensionar os ônus de sucumbência, nos termos da fundamentação supra.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)