Tribunal: TJES
Processo: 0035882-88.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM IMÓVEL. DIVISIBILIDADE TÉCNICA COMPROVADA. PRIMAZIA DA DIVISÃO REAL SOBRE A ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO SOCIAL À MORADIA E DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que acolheu pedido de extinção de condomínio e determinou a alienação judicial do imóvel por meio de leilão. O apelante sustenta a natureza divisível do bem, o qual já possui separação física consolidada, muros, entradas independentes e regularização administrativa perante a municipalidade. Requer a reforma do julgado para que a extinção ocorra mediante desmembramento formal, sob o fundamento de que a hasta pública representa medida excessivamente onerosa a litigantes idosos e vulneráveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a extinção de condomínio de imóvel deve ocorrer pela divisão real do bem, quando demonstrada a viabilidade técnica e documental do desmembramento, ou por meio de alienação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O art. 1.320 do Código Civil faculta ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum.

2. A extinção do condomínio deve trilhar, prioritariamente, a via da divisão real quando técnica e juridicamente possível, reservando-se a alienação judicial para as hipóteses de bens indivisíveis ou quando a divisão cômoda resultar impraticável, conforme o art. 1.322 do Código Civil.
3. O art. 87 do Código Civil define como divisíveis os bens passíveis de fracionamento sem alteração da substância, diminuição considerável de valor ou prejuízo do uso a que se destinam.

4. A solução de conflitos envolvendo o direito social à moradia demanda filtragem constitucional pelos princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção ao idoso, nos termos do art. 230, do art. 6º e do inciso III do art. 1º da Constituição Federal.

5. Certidão de Regularização Fundiária e Espelhos Cadastrais emitidos pela municipalidade comprovam a divisibilidade técnica do imóvel e a existência de unidades residenciais já individualizadas administrativamente.
6. A imposição de alienação judicial em circunstâncias que permitem o desmembramento cômodo viola o princípio da menor onerosidade da execução, previsto no art. 805 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A extinção de condomínio deve processar-se prioritariamente mediante a divisão real do imóvel quando demonstrada a divisibilidade técnica e jurídica do bem.

2. A alienação judicial constitui medida excepcional e subsidiária, devendo ser afastada quando o desmembramento preserve o patrimônio mínimo e o direito à moradia de partes idosas.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, inciso III do art. 1º, art. 6º e art. 230. Código Civil, art. 87, art. 1.320 e art. 1.322. Código de Processo Civil, art. 371 e art. 805.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1005872-29.2020.8.26.0664, rel. Alcides Leopoldo, j. 26.11.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0035882-88.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DOMINGOS MANOEL DA SILVA

APELADO: MARIA DA PENHA PEREIRA DA SILVA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM IMÓVEL. DIVISIBILIDADE TÉCNICA COMPROVADA. PRIMAZIA DA DIVISÃO REAL SOBRE A ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO SOCIAL À MORADIA E DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que acolheu pedido de extinção de condomínio e determinou a alienação judicial do imóvel por meio de leilão. O apelante sustenta a natureza divisível do bem, o qual já possui separação física consolidada, muros, entradas independentes e regularização administrativa perante a municipalidade. Requer a reforma do julgado para que a extinção ocorra mediante desmembramento formal, sob o fundamento de que a hasta pública representa medida excessivamente onerosa a litigantes idosos e vulneráveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a extinção de condomínio de imóvel deve ocorrer pela divisão real do bem, quando demonstrada a viabilidade técnica e documental do desmembramento, ou por meio de alienação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O art. 1.320 do Código Civil faculta ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum.

2. A extinção do condomínio deve trilhar, prioritariamente, a via da divisão real quando técnica e juridicamente possível, reservando-se a alienação judicial para as hipóteses de bens indivisíveis ou quando a divisão cômoda resultar impraticável, conforme o art. 1.322 do Código Civil.
3. O art. 87 do Código Civil define como divisíveis os bens passíveis de fracionamento sem alteração da substância, diminuição considerável de valor ou prejuízo do uso a que se destinam.

4. A solução de conflitos envolvendo o direito social à moradia demanda filtragem constitucional pelos princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção ao idoso, nos termos do art. 230, do art. 6º e do inciso III do art. 1º da Constituição Federal.

5. Certidão de Regularização Fundiária e Espelhos Cadastrais emitidos pela municipalidade comprovam a divisibilidade técnica do imóvel e a existência de unidades residenciais já individualizadas administrativamente.
6. A imposição de alienação judicial em circunstâncias que permitem o desmembramento cômodo viola o princípio da menor onerosidade da execução, previsto no art. 805 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A extinção de condomínio deve processar-se prioritariamente mediante a divisão real do imóvel quando demonstrada a divisibilidade técnica e jurídica do bem.

2. A alienação judicial constitui medida excepcional e subsidiária, devendo ser afastada quando o desmembramento preserve o patrimônio mínimo e o direito à moradia de partes idosas.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, inciso III do art. 1º, art. 6º e art. 230. Código Civil, art. 87, art. 1.320 e art. 1.322. Código de Processo Civil, art. 371 e art. 805.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1005872-29.2020.8.26.0664, rel. Alcides Leopoldo, j. 26.11.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por DOMINGOS MANOEL DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória, que julgou procedente o pedido inicial formulado por MARIA DA PENHA PEREIRA DA SILVA, declarando a extinção do condomínio sobre o imóvel objeto da lide e determinando a sua alienação judicial, por meio de leilão, após a devida liquidação.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, em síntese, que: (i) não se opõe à extinção do condomínio, contudo, assevera que o imóvel é perfeitamente divisível, já possuindo separação física consolidada, com muros e entradas independentes; (ii) a própria Apelada, em seu pleito exordial, formulou como pedido principal o desmembramento formal do bem, sendo a alienação judicial requerida apenas de forma subsidiária; (iii) a determinação de hasta pública revela-se a medida mais gravosa e onerosa, mormente por se tratar de litigantes idosos, humildes e com problemas de saúde, para os quais o produto da venda será insuficiente para a aquisição de novas moradias; e (iv) a documentação superveniente emitida pela municipalidade comprova a regularização individualizada das unidades, o que viabiliza a extinção do condomínio sem a necessidade de alienação forçada.

Devidamente intimada, a Apelada apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do apelo, sob o argumento de que a alienação judicial é o meio adequado para cessar o desgaste emocional e a situação de conflito entre as partes.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0035882-88.2019.8.08.0024

APELANTE: DOMINGOS MANOEL DA SILVA

APELADA: MARIA DA PENHA PEREIRA DA SILVA

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Como relatado, a controvérsia ora posta sob julgamento cinge-se a verificar o acerto da sentença no que determinou a alienação judicial de bem comum, em detrimento do desmembramento físico e documental do imóvel, para fins de extinção de condomínio.

Pois bem.

Ab initio
, impende destacar que o direito de exigir a divisão da coisa comum é facultado ao condômino a qualquer tempo, conforme preceitua o art. 1.320 do Código Civil.

Todavia, a extinção do condomínio deve trilhar, prioritariamente, a via da divisão da coisa comum quando esta for técnica e juridicamente possível, reservando-se a alienação judicial — medida extremada e gravosa — apenas para as hipóteses de bens indivisíveis ou quando a divisão cômoda for impraticável, nos termos do art. 1.322 do Código Civil.

Nesse diapasão, a exegese do art. 87 do Código Civil define como bens divisíveis aqueles que podem ser fracionados sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor ou prejuízo do uso a que se destinam.

Sob o prisma constitucional, a solução do conflito deve, obrigatoriamente, ser filtrada pelos princípios da dignidade da pessoa humana e do direito social à moradia, insculpidos nos arts. 1º, III, e 6º da Constituição Federal, assegurando-se proteção especial aos idosos, conforme o art. 230 da Carta Magna.

Deve-se consagrar, portanto, a primazia da divisão real sobre a alienação judicial, na esteira do entendimento já manifestado pela jurisprudência pátria:

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320 do CC)– Bem divisível - Prevalência do direito de divisão ou desdobro da propriedade em comum sobre a alienação judicial - Recursos providos.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10058722920208260664 Votuporanga, Relator.: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 26/11/2021, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2021)

Volvendo os olhos para o presente caso concreto, observa-se que a r. sentença incorreu em
error in iudicando
ao ignorar a natureza divisível do imóvel.

Compulsando os autos, verifica-se que a própria Apelada, em sua peça exordial, pleiteou como pedido principal o desmembramento formal do imóvel, de modo a delimitar os 50% (cinquenta por cento) que lhe cabem, requerendo a manutenção da casa existente e de parte do terreno.

A divisibilidade técnica do bem resta sobejamente demonstrada pela Certidão de Regularização Fundiária expedida pela Prefeitura Municipal de Vitória (id 14088096), a qual conferiu Legitimação Fundiária ao Apelante sobre o Lote 39 da Quadra 32, com área de 180,98 m2.

Outrossim, os Espelhos Cadastrais emitidos pela Secretaria de Fazenda (id 14088096) confirmam a existência de inscrições imobiliárias distintas para as unidades situadas nos números 228 e 236 da Rua América do Sul, as quais já possuem entradas independentes e separação por muros.

Tais elementos probatórios, analisados à luz do art. 371 do Código de Processo Civil, revelam que o desmembramento é medida não apenas possível, mas já em estágio avançado de consolidação administrativa perante o Município.

A imposição da alienação judicial, nestas circunstâncias, viola o princípio da menor onerosidade da execução e o art. 805 do Código de Processo Civil, aplicável subsidiariamente, por representar a forma mais gravosa de extinção do condomínio.

Ademais, não se pode desprezar a vulnerabilidade dos litigantes, ambos idosos — o Apelante com 74 anos e a Apelada com 67 anos.

A venda do imóvel em hasta pública, onde notoriamente os bens são arrematados por valores inferiores à avaliação de mercado, fatalmente aniquilaria o patrimônio mínimo das partes, impossibilitando-as de adquirir novas moradias e lançando-as em situação de indigência habitacional.

Tal desfecho colide frontalmente com a proteção constitucional à moradia (art. 6º, CF) e com a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CF).

Desta feita, configurada a divisibilidade do imóvel e a viabilidade do desmembramento, a reforma da sentença é medida que se impõe, a fim de prestigiar a divisão real do bem, em observância ao pedido principal formulado na inicial e à função social da propriedade.

Nesse contexto, impõe-se a reforma da sentença impugnada, na medida em que a alienação judicial de bem divisível, havendo possibilidade de desmembramento cômodo, carece de amparo legal no ordenamento civilista pátrio.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento para reformar a r. sentença de primeiro grau para, declarando a extinção do condomínio sobre o imóvel objeto da lide, determinar que referida extinção se processe mediante o desmembramento físico e documental do bem, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, preservando-se as unidades residenciais e áreas de terreno já individualizadas administrativamente perante a municipalidade.

É como voto.