Tribunal: TJES
Processo: 5000410-38.2024.8.08.0032
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Administração
Data de julgamento: 2026-01-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PAGAMENTO AO ANTIGO LOCADOR APÓS AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO. INVALIDADE DO PAGAMENTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por MEGA PAN DISTRIBUIDORA ATACADISTA DE ALIMENTOS LTDA. contra sentença proferida nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada por INOVAR CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA., julgando parcialmente procedentes os pedidos para decretar o despejo do imóvel locado e condenar a ré ao pagamento dos aluguéis inadimplidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a validade dos pagamentos de aluguéis efetuados pela locatária ao antigo proprietário do imóvel, após aquisição formal da propriedade por terceiro e sub-rogação deste na condição de locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aquisição do imóvel pela autora da ação, por meio de escritura pública registrada em cartório competente, operou a sub-rogação legal da nova proprietária nos direitos do locador, conforme expressa previsão contratual (cláusula 6.1.2) e nos termos do Código Civil.

Ainda que a arrematação judicial do imóvel tenha sido anulada posteriormente por decisão colegiada, esta não restabeleceu de forma expressa a condição do antigo proprietário como credor dos aluguéis, tampouco determinou à locatária que efetuasse o pagamento a ele.

O pagamento realizado a terceiro que não detém legitimidade para recebê-lo, mesmo sob alegação de boa-fé, não produz efeito liberatório, especialmente quando não comprovada a existência de erro escusável.

A ausência de depósito integral e tempestivo dos valores devidos, nos termos do artigo 62, II, da Lei do Inquilinato, impede a caracterização da purgação da mora.

A possibilidade de ressarcimento do valor pago indevidamente à pessoa sem legitimidade afasta a tese de enriquecimento sem causa da parte autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos do locador impõe à locatária o dever de efetuar os pagamentos a quem, de fato e de direito, passa a ser o novo proprietário, nos termos do contrato e da legislação civil.

O pagamento realizado ao antigo locador, sem respaldo em determinação judicial ou contratual, não possui efeito liberatório da obrigação.

A purgação da mora exige o pagamento integral e tempestivo dos valores devidos, inclusive encargos legais, sob pena de despejo.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000410-38.2024.8.08.0032

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MEGA PAN DISTRIBUIDORA ATACADISTA DE ALIMENTOS LTDA

APELADO: INOVAR CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PAGAMENTO AO ANTIGO LOCADOR APÓS AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO. INVALIDADE DO PAGAMENTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por MEGA PAN DISTRIBUIDORA ATACADISTA DE ALIMENTOS LTDA. contra sentença proferida nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada por INOVAR CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA., julgando parcialmente procedentes os pedidos para decretar o despejo do imóvel locado e condenar a ré ao pagamento dos aluguéis inadimplidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a validade dos pagamentos de aluguéis efetuados pela locatária ao antigo proprietário do imóvel, após aquisição formal da propriedade por terceiro e sub-rogação deste na condição de locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aquisição do imóvel pela autora da ação, por meio de escritura pública registrada em cartório competente, operou a sub-rogação legal da nova proprietária nos direitos do locador, conforme expressa previsão contratual (cláusula 6.1.2) e nos termos do Código Civil.

Ainda que a arrematação judicial do imóvel tenha sido anulada posteriormente por decisão colegiada, esta não restabeleceu de forma expressa a condição do antigo proprietário como credor dos aluguéis, tampouco determinou à locatária que efetuasse o pagamento a ele.

O pagamento realizado a terceiro que não detém legitimidade para recebê-lo, mesmo sob alegação de boa-fé, não produz efeito liberatório, especialmente quando não comprovada a existência de erro escusável.

A ausência de depósito integral e tempestivo dos valores devidos, nos termos do artigo 62, II, da Lei do Inquilinato, impede a caracterização da purgação da mora.

A possibilidade de ressarcimento do valor pago indevidamente à pessoa sem legitimidade afasta a tese de enriquecimento sem causa da parte autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos do locador impõe à locatária o dever de efetuar os pagamentos a quem, de fato e de direito, passa a ser o novo proprietário, nos termos do contrato e da legislação civil.

O pagamento realizado ao antigo locador, sem respaldo em determinação judicial ou contratual, não possui efeito liberatório da obrigação.

A purgação da mora exige o pagamento integral e tempestivo dos valores devidos, inclusive encargos legais, sob pena de despejo.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000410-38.2024.8.08.0032

RECORRENTE:
MEGA PAN DISTRIBUIDORA ATACADISTA DE ALIMENTOS LTDA

RECORRIDO:
INOVAR CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por MEGA PAN DISTRIBUIDORA ATACADISTA DE ALIMENTOS LTDA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Mimoso do Sul/ES na ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada por INOVAR CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA em seu desfavor, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando o despejo do imóvel e condenando a requerida ao pagamento dos aluguéis considerados inadimplidos.

Em suas razões recursais (Id 16504819), a Apelante sustenta, em síntese, que: (i) o imóvel objeto da locação pertence ao Sr. Sebastião Rodrigues Garcia, sócio da empresa Extra Garcia Supermercados Ltda., e foi penhorado em execução fiscal movida pela Fazenda Pública Estadual, tendo sido arrematado por João Batista Constantino Massini; (ii) diante da arrematação, foi determinada a expedição de ofício para que a locatária passasse a pagar os aluguéis diretamente ao arrematante, o que ensejou a celebração de novo contrato de locação; (iii) posteriormente, a 3ª Câmara Cível deste E. Tribunal de Justiça anulou a arrematação, decisão transitada em julgado desde 14/10/2021, determinando a baixa da arrematação e a restituição dos valores depositados pelo arrematante; (iv) em cumprimento a tal decisão, a recorrente passou a efetuar o pagamento dos aluguéis ao verdadeiro proprietário, Sr. Sebastião Garcia, não havendo qualquer débito com a autora; (v) não obstante, o Juízo de origem desconsiderou os efeitos da decisão colegiada e reputou válida a arrematação anteriormente anulada, impondo-lhe o despejo e a obrigação de pagar valores já quitados; (vi) a sentença impôs ônus excessivo a quem apenas cumpriu determinações judiciais, configurando violação à coisa julgada e à segurança jurídica.

Diante do exposto, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se a inexistência de débito e a improcedência do pedido de despejo.

Contrarrazões pelo Apelado pugnando pelo desprovimento do recurso.

Pois bem,
cinge-se a controvérsia recursal na validade dos pagamentos dos aluguéis realizados ao antigo proprietário do imóvel.

De início, consta anexado à petição inicial o contrato de locação firmado entre o Locador
João Batista Constantino Massini
e a Locatária MEGA PAN DISTRIBUIDORA ATACADISTA DE ALIMENTOS LTDA, com o prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 02/01/2022 e término em 02/01/2025 (Id 16504717) e o valor do aluguel mensal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

A pretensão de cobrança manejada por INOVAR CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA está calcada na aquisição da propriedade do imóvel em 22/12/2023 por meio da escritura pública de compra e venda averbada no registro do imóvel em 31/01/2024 (Id 16504718), de modo que restou
sub rogada nos direitos do antigo locador
, pois não havia previsão em sentido contrário no instrumento contratual.

Inclusive, consta do contrato na cláusula 6.1.2 o seguinte:

6.1.2
Caso o imóvel objeto deste contrato venha a ser efetivamente
vendido ou de qualquer forma alienado, a qualquer título,
inclusive permuta ou doação a terceiros,
durante o prazo da presente locação
, a
validade deste contrato permanecerá em todos os seus termos,
obrigando os novos adquirentes a respeitá-lo nos termos do disposto no Código Civil Brasileiro.

Sendo assim, não obstante a discussão judicial sobre a arrematação do imóvel pelo Sr.
João Batista Constantino Massini
(Carta de Arrematação averbada na matrícula em 16/10/2019) nos autos da execução fiscal nº 0000146-44.2003.8.08.0032, tal como consignado na r. sentença,
em nenhum momento, foi expressamente determinado naqueles autos que a locatária restabelecesse o pagamento dos aluguéis ao antigo proprietário
.

Isso porque, após o julgamento do acórdão proferido em sede de apelação no bojo da Execução Fiscal nº 0000146-44.2003.8.08.0032 (fls. 341/345 daqueles autos) que anulou a arrematação do imóvel para determinar a reavaliação do bem, não foi efetivado o pronunciamento judicial haja vista a prolação da decisão no Id 44928151 naquela execução, nos seguintes termos:

Conforme já consignado na sentença, o eg. TJES, no início do ano de 2021, reconheceu a nulidade da arrematação (f. 345).

Ocorre que, analisando a demanda, vislumbra-se que a arrematação já se encontra perfeita, acabada e irretratável, ante a expedição da carta de arrematação, a qual foi registrada em Cartório em 16/10/2019 – ID 44919929.

Nota-se, nesse contexto, que, não obstante a determinação de ff. 405-406, não mais se apresenta possível a devolução do imóvel ao executado, com o cancelamento da averbação de arrematação, até porque o bem já foi alienado pelo arrematante a terceiro, conforme esclarecido pelo Tabelião Cartorário ao ID 44919908.

Tal fato, entretanto, não afasta o direito do executado de, em ação própria, com observância ao devido processo legal, buscar reparação pelos prejuízos sofridos, decorrentes da invalidação da arrematação, conforme prevê o art. 903, do CPC.

Nesses termos, para que o erro no pagamento seja escusável, é necessária a existência de elementos suficientes para induzir e convencer o devedor diligente de que o recebente é o verdadeiro credor, o que não se verifica no caso dos autos, apesar da boa-fé.

De mais a mais, a invalidade do pagamento não importa em enriquecimento sem causa (artigo 884, CC/2002), diante da possibilidade de veiculação de pretensão de ressarcimento em face de quem indevidamente auferiu a vantagem.

Por fim, relativamente à purgação da mora, nos termos do artigo 62, II, da Lei do Inquilinato, para a sua caracterização é necessário o depósito/quitação de todas as parcelas (aluguéis e acessórios) vencidas até o prazo da contestação, além das multas, juros, despesas processuais e honorários,
o que não foi efetivado na hipótese
.

Portanto, o pagamento realizado pela Apelante ao antigo locador não pode ser considerado válido, inclusive para fins de purgação da mora, motivo pelo qual deve ser mantida a r. sentença em todos os seus termos.

Ante todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Na forma do §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil,
majoro
os honorários para 12% (doze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
12% (doze por cento) do valor da condenação.