Tribunal: TJES
Processo: 5004299-62.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Incorporação Imobiliária
Data de julgamento: 2026-03-17

Ementa:
ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5004299-62.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: MONTE AZUL SERVIÇOS DE ENGENHARIA E FLORESTAIS LTDA.

AGRAVADO
: 1º OFÍCIO DE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURÍDICA E PROTESTO DE TÍTULOS DA COMARCA DE COLATINA

RELATOR:
DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE EM CASO DE AUSÊNCIA DE ALIENAÇÕES E INÍCIO DE OBRAS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Monte Azul Serviços de Engenharia e Florestais Ltda. contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória de cancelamento de averbação de incorporação imobiliária. A agravante sustentou a inexistência de edificações ou alienações de unidades autônomas, bem como a necessidade do cancelamento do registro para viabilizar operação de crédito mediante garantia fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é admissível o cancelamento da averbação de incorporação imobiliária, a requerimento exclusivo da incorporadora e proprietária do imóvel, diante da ausência de alienações e de início das obras, para fins de preservação do direito de propriedade e de sua função social.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 6.015/1973 admite o cancelamento de registros imobiliários por requerimento do interessado ou por decisão judicial quando inexistentes transações averbadas ou prejuízo a terceiros (arts. 250 e 255).

A agravante, na condição simultânea de proprietária e incorporadora, apresentou declaração pública, com fé notarial, confirmando a ausência de alienações e de início das obras, corroborada por outros elementos probatórios.

A manutenção de averbação ineficaz por mais de dez anos inviabiliza a utilização plena do imóvel, contrariando os princípios da função social da propriedade e da boa-fé objetiva.

A ausência de compromissários compradores e de indícios de má-fé ou prejuízo a terceiros autoriza, em cognição sumária, a tutela para cancelamento da averbação, nos termos do art. 300 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É admissível o cancelamento judicial da averbação de incorporação imobiliária, a requerimento da incorporadora que também detém a titularidade do domínio, quando demonstrada a ausência de alienações de unidades autônomas e de início das obras, inexistindo prejuízo a terceiros.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,
DAR
PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ES, ____ de ____ de 202
6
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004299-62.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MONTE AZUL SERVICOS DE ENGENHARIA E FLORESTAIS LTDA

AGRAVADO: 1O OFICIO (REGISTRO GERAL DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURIDICA E PROTESTO DE TITULOS) DA COMARCA DE COLATINA

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5004299-62.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: MONTE AZUL SERVIÇOS DE ENGENHARIA E FLORESTAIS LTDA.

AGRAVADO
: 1º OFÍCIO DE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURÍDICA E PROTESTO DE TÍTULOS DA COMARCA DE COLATINA

RELATOR:
DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE EM CASO DE AUSÊNCIA DE ALIENAÇÕES E INÍCIO DE OBRAS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Monte Azul Serviços de Engenharia e Florestais Ltda. contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória de cancelamento de averbação de incorporação imobiliária. A agravante sustentou a inexistência de edificações ou alienações de unidades autônomas, bem como a necessidade do cancelamento do registro para viabilizar operação de crédito mediante garantia fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é admissível o cancelamento da averbação de incorporação imobiliária, a requerimento exclusivo da incorporadora e proprietária do imóvel, diante da ausência de alienações e de início das obras, para fins de preservação do direito de propriedade e de sua função social.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 6.015/1973 admite o cancelamento de registros imobiliários por requerimento do interessado ou por decisão judicial quando inexistentes transações averbadas ou prejuízo a terceiros (arts. 250 e 255).

A agravante, na condição simultânea de proprietária e incorporadora, apresentou declaração pública, com fé notarial, confirmando a ausência de alienações e de início das obras, corroborada por outros elementos probatórios.

A manutenção de averbação ineficaz por mais de dez anos inviabiliza a utilização plena do imóvel, contrariando os princípios da função social da propriedade e da boa-fé objetiva.

A ausência de compromissários compradores e de indícios de má-fé ou prejuízo a terceiros autoriza, em cognição sumária, a tutela para cancelamento da averbação, nos termos do art. 300 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É admissível o cancelamento judicial da averbação de incorporação imobiliária, a requerimento da incorporadora que também detém a titularidade do domínio, quando demonstrada a ausência de alienações de unidades autônomas e de início das obras, inexistindo prejuízo a terceiros.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,
DAR
PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ES, ____ de ____ de 202
6
.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5004299-62.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: MONTE AZUL SERVIÇOS DE ENGENHARIA E FLORESTAIS LTDA.

AGRAVADO
: 1º OFÍCIO DE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURÍDICA E PROTESTO DE TÍTULOS DA COMARCA DE COLATINA

RELATOR:
DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
A incorporação imobiliária, regulada pela
Lei nº 4.591/1964
, depende de registro no cartório de imóveis competente para produzir efeitos perante terceiros (art. 32), sendo que o
desfazimento
ou o
cancelamento
do registro, por ausência de alienações ou de início de obras,
não está regulado expressamente na norma
, devendo observar os princípios da boa-fé, da publicidade e da função social da propriedade.

E consoante a L
ei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973)
,
as
hipóteses de cancelamento
se dão
a pedido de uma ou de ambas as partes ou em decorrência de sentença judicial. (Legislação notarial e de registros públicos comentada artigo por artigo. 6. ed., rev. atual. e ampl. São Paulo: Editora Juspodvm, 2023. p. 1229 e 1230).

Outrossim, a Lei de Registros Públicos,
em
seu art. 255, prevê que "Além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários".

N
o presente caso,
a
empresa agravante, Monte Azul Serviços de Engenharia e Florestais Ltda., é simultaneamente a titular do domínio do imóvel objeto da incorporação imobiliária e a responsável pela atividade incorporadora averbada na respectiva matrícula
.

A documentação acostada aos autos — especialmente os atos constitutivos da empresa, a matrícula atualizada do imóvel e os elementos contratuais mencionados — comprova que
tanto a propriedade registral quanto a obrigação de execução da incorporação e da edificação recaem exclusivamente sobre a agravante
, não havendo qualquer pluralidade de agentes ou divergência na cadeia dominial ou obrigacional.

Tr
ata-se, portanto, de hipótese clássica em que a pessoa jurídica exerce cumulativamente a condição de
proprietária do terreno e incorporadora
, nos termos do art. 29, caput, da Lei nº 4.591/1964.

De outro lado, colhe-se da prova dos autos

escritura pública declaratória
, lavrada em tabelionato de notas, por meio da qual, na qualidade de titular do domínio e incorporadora,
afirma expressamente que não houve alienação de frações ideais nem início das obras relativas à incorporação registrada
, assumindo integral responsabilidade pelas informações prestadas.

Tal instrumento, embora unilateral, é dotado de
fé pública notarial quanto à autoria, forma e data
, e sua força probatória é reconhecida em sede de tutela de urgência, quando corroborado por outros elementos dos autos e
não infirmado por indícios de má-fé, terceiros prejudicados ou documentação contrária
.

Ainda, verifico que a agravante juntou aos autos fotografias e vídeos do imóvel em questão, evidenciando a ausência de qualquer edificação após passados dez anos do registro de incorporação imobiliária.

E
, a teor do a
rt. 237-A,
da Lei de Registros Públicos, “
Após o registro
(...)
da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção,
as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado
e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.”

Diante da norma aplicável, observo que a certidão atualizada do registro do imóvel em discussão, registrado sob a matrícula n° 40334, evidencia que desde a averbação da incorporação realizada no assentamento R. 3/40.334, protocolo n° 120.980, no dia 07/11/2014,

a incorporadora
não realizou
nenhuma
alienação, cessão, promessa de compra e venda.

P
or outro lado,
é importante
sopesar
que a
averbação d
e
incorporação
cujo projeto acabara por se tornar ineficaz não pode impor a subutilizar da propriedade e a limitação de sua função social
.

Assim, em cognição sumária que comporta a espécie,
verifico a plausibilidade do direito alegado
e da

ine
ficácia prática do registro da incorporação,
além
da ausência
de
prejuízo a terceiros.

Em situações análogas, a jurisprudência tem admitido o
cancelamento judicial
da averbação quando demonstrado que (a) a incorporação
não se consumou
no plano fático; (b)
não houve compromissários compradores
; (c)
não há prejuízo a terceiros
.

A
exemplo do que dito
,
cito
os seguintes
julgado
s
:

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – Cancelamento – Possibilidade mesmo após o prazo de carência diante da falta de viabilidade econômica para a construção – Inteligência do artigo 34, da Lei n. 4591/64 - Rescisão do compromisso de compra e venda - Responsabilidade da incorporadora – Nova incorporação que foi feita por terceiros após o cancelamento da primeira - Ilegitimidade de parte passiva dos antigos proprietários do terreno e do banco que concedeu o empréstimo para a nova incorporação – Manutenção da legitimidade de parte passiva da nova incorporadora e da interveniente e fiadora do empréstimo, que se responsabilizaram, em notificação, pelo pagamento dos valores em favor dos antigos compradores – Solidariedade obrigacional – Dívida assumida - Prescrição afastada – Termo inicial a contar a partir da notificação – Dano Moral configurado - Pagamentos feitos na quase totalidade, que criaram a justa expectativa da construção da unidade imobiliária - Manutenção da condenação apenas contra a incorporadora Magno, e as empresas Benjamin, Incosul e Trisul - Recursos de Abílio e Deolinda e Banco Santander providos, e de Incosul, Trisul e de Benjamin não providos.

(TJ-SP - APL: 00763961620098260224 SP 0076396-16.2009 .8.26.0224, Relator.: Mônica de Carvalho, Data de Julgamento: 21/11/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2018)

“
RECURSO ADMINISTRATIVO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE JOINVILLE. SENTENÇA QUE MANTEVE AS EXIGÊNCIAS FEITAS PELA OFICIAL REGISTRADORA. RECURSO DO SUSCITADO. PRETENSÃO VISANDO O CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DA INCORPORAÇÃO. INVIABILIDADE. PROCEDIMENTO QUE SOMENTE PODE SER REALIZADO A REQUERIMENTO UNÂNIME DO PROPRIETÁRIO E DO INCORPORADOR OU POR UMA DAS PARTES INTERESSADAS, NOS MOLDES DO ART. 250, INCS. II E III, DA LEI N. 6.015/1973. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”

(TJSC. CM. Recurso Administrativo n. 0037617-18.2024.8.24.0710, Comarca de Joinville, Relator Des. Cid Goulart Júnior, julgado em 11/02/2025)

Por estas razões,
dou provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida e
def
e
r
ir
antecipação
de tutela
postulada
para determinar o cancelamento da averbação da incorporação imobiliária na matrícula do imóvel pertencente à agravante, nos termos do art. 300 do CPC c/c art. 250 da Lei nº 6.015/1973,
ressaltando que os custos cartorários
devem correr
às expensas da parte interessada
.

É como voto.

DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)