Tribunal: TJES
Processo: 5005205-57.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2026-06-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO IRREGULAR. ÔNUS DA PROVA DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL PARCIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de taxas condominiais, condenando o réu ao pagamento das parcelas vencidas entre julho de 2018 e setembro de 2019 relativas a lote em empreendimento irregular administrado pela autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se opera-se a prescrição quinquenal sobre a taxa vencida em 03.07.2018; (ii) verificar se a declaração contratual expressa de exercício de posse vincula o adquirente e afasta a tese de ausência de imissão na posse; e (iii) definir se é legítima a cobrança de encargos por condomínio de fato quando ausente a prova inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A pretensão de cobrança de taxas condominiais prescreve no prazo de cinco anos, operando-se a interrupção com o despacho que ordena a citação e retroagindo à data de propositura da ação.

O adquirente responde pelas obrigações decorrentes do imóvel quando declara, em cláusula contratual expressa de compromisso de compra e venda, que exercerá o direito de posse a partir da assinatura do instrumento.

A cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado irregular é admissível em tese para o período anterior à transferência da gestão para associação de moradores, o que afasta a aplicação direta dos Temas nº 882 do Superior Tribunal de Justiça e nº 492 do Supremo Tribunal Federal.

O ônus da prova da efetiva prestação de serviços de conservação, segurança ou limpeza em condomínio de fato recai sobre o autor da ação de cobrança, por constituir o fato constitutivo do seu direito.

A mera apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno é inservível para comprovar a realização física e financeira de serviços em benefício do proprietário do lote.

A falta de demonstração de gastos por meio de balancetes, notas fiscais ou contratos, somada à existência de registros em assembleia que demonstram precariedade e abandono do local, afasta a exigibilidade das cotas condominiais sob pena de enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A pretensão de cobrança de taxas de manutenção e despesas condominiais submete-se ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

A legitimidade da cobrança de taxas por condomínio de fato ou loteamento irregular vincula-se à demonstração inequívoca da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que revertam em benefício do proprietário do bem.

Documentos institucionais formais e depoimentos testemunhais genéricos desacompanhados de comprovação contábil ou fiscal de despesas não bastam para fundamentar o direito de cobrança de encargos em condomínios irregulares.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 206, § 5º, I, 844 e 884; CPC, arts. 85, §§ 2º e 8º, 240, § 1º, 373, I, 487, I e II, e 1.013, § 3º, III; Lei nº 6.766/1979.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Tema nº 492; STJ, Tema nº 882, Tema nº 886 e Tema Repetitivo nº 1.079; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp nº 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 18/09/2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 09/09/2024; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Relator Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 15/05/2024; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021, Relator Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 25/08/2025; TJES, Apelação Cível nº 5005446-31.2023.8.08.0021, Relator Des. Aldary Nunes Júnior, 3ª Câmara Cível, j. 02/12/2025; TJES, Apelação Cível nº 5004312-03.2022.8.08.0021, Relatora Desa. Marianne Júdice de Mattos, 3ª Câmara Cível, j. 02/12/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5005205-57.2023.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: RAMON PESTANA DE SOUZA
APELADO: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
DATA DA SESSÃO: 25/11/2025

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Trata-se de apelação cível interposta por
RAMON PESTANA DE SOUZA
contra a r. sentença (id. 13327350) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari - Comarca da Capital, que, na
ação de cobrança de despesas condominiais
ajuizada por
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral, “
para
condenar

o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas e inadimplidas, compreendidas no período de julho de 2018 a setembro de 2019 - quando repassada a titularidade a associação [...]
”.

Em suas razões recursais (id. 13327351), o apelante pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, que:
(i)
a pretensão de cobrança das parcelas está fulminada pela prescrição;
(ii)
não foram analisadas as questões preliminares arguidas na contestação;
(iii)
a cobrança é indevida, porquanto nunca houve a entrega do imóvel, o que, nos termos do Tema n. 886 do STJ, afastaria sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais;
(iv)
“
a instituição do condomínio somente se deu em 2020
”, de modo que a apelada não poderia cobrar taxas de manutenção relativas a período anterior;
(v)
a “
associação criada posteriormente, somente pode vincular associados, e não têm os efeitos erga omnes ou inter partes como uma assembleia de condomínio
”;
(vi)
a portaria instalada era utilizada tanto para acesso ao clube quanto ao loteamento;
(vii)
“não existe condomínio, nem mesmo de fato, e, portanto, não há que se falar em taxas de condomínio se este não existe”;
(viii)
não houve prestação de serviços capaz de justificar a cobrança.

Contrarrazões pelo desprovimento (id. 13327354).

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO ALEXANDRE FONTANA DE BARROS:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores; o presente caso é contra o Thermas Internacional do Espírito Santo, cuja situação é conhecida e generalizada, ao arrepio da lei e da vontade dos sócios, pois lotearam o clube, venderam, as construíram chalézinhos e depois de muito tempo de um loteamento totalmente irregular, com o Ministério Público intervindo diretamente sobre a situação, até hoje não regularizada, ainda assim inventou de constituir um condomínio depois de um loteamento irregular instituído e quer que isso seja condomínio a todo custo.

Ingressou com quatro ações contra o apelante perdeu as três primeiras e utilizando um subterfúgio do CPC, ingressou com nova ação em Guarapari contra o apelante, foi vencido e a razão do recurso está aqui.

Pontuarei oito questões com relação ao apelo. Em primeiro lugar, a prescrição de algumas parcelas que estão cobrando como condomínio. Não estamos admitindo que existe o condomínio ou que vá prevalecer a ideia do condomínio, mas existem algumas parcelas que estariam prescritas.

Em segundo lugar, a questão da prescrição intercorrente; porque até que houvesse a citação do apelante, entendo que as parcelas também, já que a pretensão estaria totalmente prescrita.

Em terceiro lugar, o juízo de piso não apreciou nenhuma das prefaciais que foram suscitadas em contestação. Todas as preliminares ficaram sem ser apreciadas na sentença.

Em quarto lugar, queria falar da inexistência do condomínio. Vamos imaginar que a Associação de Moradores da Praia do Canto resolva separar três ou quatro quadras e dizer assim: agora essas quatro quadras são um condomínio e vamos instituir um condomínio aqui, mesmo com as ruas abertas, mesmo sem muro, mesmo sem toda a característica de um condomínio residencial; e comece a processar os moradores porque não estão pagando. Isso é um absurdo e é o que acontece com o Thermas. As pessoas compraram lotes dentro do clube, transformaram o clube em loteamento, anos depois fazem uma reunião com cinco, seis pessoas, uma ata manuscrita, que nunca foi registrada em cartório, e dizem que um condomínio está instituído.

Na ação dizem que é um condomínio de fato, é um condomínio irregular, mas mesmo assim pode cobrar parcelas. Sim, as decisões do STJ são nesse sentido, mas falando de condomínios edilícios. O magistrado pecou nesse sentido, porque não observou a Tese 886 do STJ sobre o assunto. Não se tem um condomínio.

Juntamos farta documentação, termos circunstanciados, termo de ajuste de conduta do Ministério Público, um monte de documentação, atas, mostrando que não existe um condomínio lá. O magistrado simplesmente ignorou toda a prova documental e sentenciou com base nos depoimentos pessoais de informantes, apenas de informantes.

A prova mais robusta que a sentença argumenta na existência de um condomínio é o depoimento do porteiro, que é funcionário do Thermas, que está lá há mais de 20 ou 30 anos como funcionário, mas é porteiro do clube, não é porteiro de condomínio.

Repito, não existe condomínio lá. Não existe coleta de lixo, não existe limpeza de ruas, não existe iluminação pública, a prefeitura sequer recolhe lixo. As casas não têm cobrança de iluminação pública, não têm segurança, eles não têm absolutamente nada.

Por fim, há confissões nos documentos da própria apelada de que a coisa não é condomínio. Iniciaram como sendo uma associação de moradores, e ora, com a devida vênia, uma associação de moradores para se associar, a Constituição Federal muito clara, precisa da vontade da pessoa. Então não se pode constituir um condomínio anos depois, quando o proprietário não quer ser condômino, não quer fazer parte de um empreendimento que é condomínio.

Para piorar toda a situação, ainda que prevaleça a tese de um condomínio de fato, temos uma situação clara que é a seguinte, só posso cobrar condomínio a partir do momento da entrega do bem. Então colocar o lote do apelante no mapa e dizer assim o lote dele está localizado aqui, isso não é entrega do bem. Até porque ficou demonstrado no processo com plantas, com referências geodésicas, com fotos do Google Maps, que o lote dele simplesmente não existe. Caso coloquemos a planta de situação diante das imagens de satélite, o lote desse apelante seria o meio de uma rua pública que nem faz parte da propriedade registrada do Thermas. Então nunca recebeu o lote que pagou, por isso, não pode pagar condomínio.

Respeitosamente peço que a sentença seja cassada, que seja reconhecida a inexistência de condomínio, a inexistência da obrigação do apelante em pagar cotas condominais de um condomínio que não existe e de um loteamento que não recebeu. Muito obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço o retorno dos autos.

*

cmv

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
26/05/26

V O T O

RETORNO DOS AUTOS

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Consoante relatado, trata-se de apelação cível interposta por RAMON PESTANA DE SOUZA contra a r. sentença (id. 13327350) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari - Comarca da Capital, que, na
ação de cobrança de despesas condominiais
ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO, julgou parcialmente procedente o pedido autoral, “
para condenar

o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas e inadimplidas, compreendidas no período de julho de 2018 a setembro de 2019 - quando repassada a titularidade a associação [...]
”.

Em suas razões recursais (id. 13327351), o apelante pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, que: (i) a pretensão de cobrança das parcelas está fulminada pela prescrição; (ii) não foram analisadas as questões preliminares arguidas na contestação; (iii) a cobrança é indevida, porquanto nunca houve a entrega do imóvel, o que, nos termos do Tema n. 886 do STJ, afastaria sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais; (iv) “
a instituição do condomínio somente se deu em 2020
”, de modo que a apelada não poderia cobrar taxas de manutenção relativas a período anterior; (v) a “
associação criada posteriormente, somente pode vincular associados, e não têm os efeitos erga omnes ou inter partes como uma assembleia de condomínio
”; (vi) a portaria instalada era utilizada tanto para acesso ao clube quanto ao loteamento; (vii) “não existe condomínio, nem mesmo de fato, e, portanto, não há que se falar em taxas de condomínio se este não existe”; (viii) não houve prestação de serviços capaz de justificar a cobrança.

Pois bem.

Após acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que a r. sentença vergastada merece reforma.

De início, no que tange à prejudicial de mérito, o apelante sustenta a ocorrência da prescrição quinquenal (art. 206, § 5º, I, do CC) sobre parte das parcelas cobradas.

Da análise dos autos, depreende-se que a ação foi ajuizada em 26.07.2023, buscando o adimplemento de taxas vencidas desde entre 03.07.2018 e 03.09.2019, consoante se extrai da planilha de ID 13326853.

Com efeito, dispõe a norma do art. 240, § 1º, do Código de Processo Civil, que “
a interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação
”, de modo que, uma vez determinada a citação do apelante (id. 13327236), interrompeu-se a prescrição a partir de 26.07.2023.

Nesse contexto, verifica-se que a pretensão de cobrança da parcela vencida em 03.07.2018 está fulminada pela prescrição, na medida em que decorrido prazo superior ao quinquênio estabelecido no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.

Vencida essa questão, no que diz respeito à ausência de enfrentamento pelo Juízo
a quo
das questões preliminares suscitadas na contestação, da leitura dos autos extrai-se que, por intermédio da decisão de saneamento e organização do processo (id. 13327270), foram analisadas as questões preliminares e a prejudicial de mérito, não havendo falar, portanto, em ausência de análise e em aplicação da norma do art. 1.013, § 3º, inciso III, do Código de Processo Civil.

Em evolução, é de se dizer, desde já, que não viceja a tese de que a cobrança seria indevida por nunca ter sido o apelante imitido na posse do imóvel, invocando, para tanto, o Tema n. 886 do Superior Tribunal de Justiça.

Conforme orientação sufragada pelo STJ em sede de recurso repetitivo, "
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
".

No presente caso, trata-se da aquisição de unidade em loteamento já estabelecido, cujo "
contrato particular de compromisso de compra e venda
", firmado 06.02.2001 (id. 13326854), informa, em sua cláusula 5ª, ter o apelante declarado, no ato da assinatura “
ter visto a propriedade in loco e que exercerá o direito de posse
”, de modo que, a partir de então, cabia ao adquirente exercer as faculdades inerentes ao seu direito. Sob essa perspectiva, não poderia, quase duas décadas depois, alegar a inexistência de entrega do imóvel para se eximir de suas obrigações perante a coletividade.

Noutro viés, o apelante sustenta, com base no Tema n. 492 do STF, a ilegalidade da cobrança por se tratar de uma associação à qual nunca aderiu formalmente.

Entretanto, em que pese o esforço argumentativo, não há como dissentir do entendimento alcançado pelo Juízo
a quo
por intermédio da sentença recorrida acerca da questão, na medida em que as cobranças das taxas de manutenção não se consubstanciam nas despesas surgidas a partir de quando a administração do condomínio fora repassada para a associação de moradores, ocorrida em 01.09.2019, conforme consta do documento de id. 13326865, mas de período anterior, enquanto constituído como loteamento, ainda que de forma irregular.

Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que, ainda que em condição irregular, é possível a cobrança de taxa de manutenção, conforme se extrai dos seguintes julgados,
in litteris
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023).2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. SÚMULA 568/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3º da Convenção de Administração).2. O entendimento firmado pelo Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado, e ao deixar de aplicar o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979.3. Quanto à alegação de que "o caso em tela não cuida de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei 6.766/79", tem-se que a referida afirmação vai de encontro à conclusão exarada pelo Tribunal de origem que, mediante a análise das provas dos autos, entendeu que o caso dos autos é diferente da hipótese considerada no Tema 882.4. Não cabe a esta Corte fazer a diferenciação entre o loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/79, e o caso dos autos, que trata de um condomínio de loteamento irregular situado em área pública, tal como ocorreu em diversas regiões do Distrito Federal. Rever a conclusão da origem demanda reexame das provas dos autos. Súmula 7/STJ.

5. Os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica.Agravo interno improvido.(AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.)

Ocorre que, nada obstante, depreende-se que o autor/apelado não logrou demonstrar, com clareza, a efetiva prestação dos serviços em prol do apelante, porquanto o acervo probatório carreado aos autos mostra-se insuficiente para comprovar o fato constitutivo do direito alegado, em estrita observância à norma do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, o que não ocorreu na espécie.

Para o deslinde da controvérsia, sublinhe-se que a possibilidade de cobrança de taxas em condomínios de fato, conquanto admitida em tese para evitar o enriquecimento sem causa (CC, art. 844), é condicionada à demonstração de que os serviços de manutenção, segurança e limpeza foram efetivamente usufruídos ou disponibilizados ao proprietário do lote (CPC, art. 373, inciso I).

Nesse contexto, sublinhe-se que os documentos colacionados à inicial - tais como o estatuto social (ID 13326852), o instrumento de convenção (ID 13326855) e o regulamento interno (ID 13326856) - não são servis à demonstração acerca da existência da efetiva prestação dos serviços em prol dos proprietários das casas/chalés e dos lotes.

À míngua da previsão do valor global das despesas nas atas colacionadas aos autos e forma de rateio, não foram coligidos outros documentos, tais como balancetes, notas fiscais, lista de funcionários e qual a função desempenhada, contratos com prestadores de serviços ou comprovantes de pagamento de despesas que atestassem o efetivo desembolso financeiro por parte da apelada para a manutenção e conservação do empreendimento no período em testilha.

De igual modo, a prova oral produzida não denota a inequívoca prestação de serviços em prol do apelante, porquanto as testemunhas Marinalva Oliveira da Silva Breder e José Marcelo Reis dos Santos, funcionários do clube, não pormenorizaram quais serviços foram efetivamente prestados e qual foi a sua periodicidade no lapso temporal objeto da lide.

De mais a mais, a corroborar tal conclusão, a própria ata de assembleia extraordinária datada de 17 de maio de 2018 (ID 13326862), colacionada aos autos, descortina um cenário de precariedade e abandono que fragiliza a pretensão autoral, uma vez que alegado pelos presentes que “
algumas pessoas alegaram que não pagam porque não tinha o devido serviço prestado [...] outros afirmaram que nunca tiveram prestação de contas
”, além de problemas com falta de água e com a ligação de energia, o que depõe contra a tese de um condomínio de fato em pleno funcionamento.

A propósito, nesse sentido, vale conferir,
in litteris
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto. 2. A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data. 3. Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida. 4. Recurso conhecido e desprovido.(TJES, Apelação Cível n. 5004314-70.2022.8.08.0021, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. em 15.05.2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança ajuizada por Thermas Internacional do Espírito Santo em face de João Turra Sobrinho, condenando o réu ao pagamento de cotas condominiais referentes ao período de julho de 2017 a agosto de 2019, no valor de R$ 11.298,01. A autora alegou inadimplemento de despesas condominiais relativas à unidade 03 da Gleba H, sustentando que, embora o condomínio seja irregular, foram prestados serviços como portaria, segurança, limpeza e capina. A sentença reconheceu a prescrição parcial e acolheu parcialmente o pedido. O recurso devolve à instância superior a análise da existência de prova suficiente da prestação de serviços que justifique a cobrança imposta. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se há nos autos prova inequívoca da efetiva prestação de serviços condominiais pelo autor durante o período cobrado, apta a justificar a exigibilidade das cotas condominiais diante do contexto de condomínio irregular. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares, desde que comprovada a prestação de serviços efetivos ou a disponibilização de benefícios ao condômino. O ônus da prova da efetiva prestação de serviços condominiais recai sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo imprescindível a demonstração concreta das benfeitorias realizadas no período questionado. A prova testemunhal produzida pelo autor mostra-se fragilizada, em especial por ter sido prestada por informante com vínculo de subordinação com a parte autora, cujas alegações não foram corroboradas por documentos ou por testemunhas isentas. Testemunhos de moradores e proprietários da localidade evidenciam que, no período de julho de 2017 a agosto de 2019, não foram observadas ações estruturadas de manutenção, segurança, limpeza ou administração condominial por parte da autora. A ausência de demonstração de serviços efetivamente prestados torna indevida a cobrança das cotas condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil. Documentos apresentados, incluindo a ata de transição para associação de moradores, não indicam a existência de qualquer prestação de serviço no período anterior que justifique a exigência de valores. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A cobrança de cotas condominiais por condomínio irregular exige prova inequívoca da prestação efetiva ou disponibilização de serviços condominiais ao condômino. A ausência de comprovação dos serviços prestados inviabiliza a exigibilidade das cotas, configurando enriquecimento sem causa. Depoimentos genéricos e não corroborados por documentos não suprem a prova do fato constitutivo do direito à cobrança. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, art. 884. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 15/05/2024.

(TJES, Apelação Cível n. 5005262-12.2022.8.08.0021, 4ª Câmara Cível, Relator: Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. em 25.08.2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E DE ÁGUA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir pagamento de taxas condominiais e de água referentes a unidade do empreendimento de lazer. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da cobrança com base em prova testemunhal e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato sem comprovação da efetiva prestação dos serviços; (ii) verificar se houve demonstração do fornecimento de água ao imóvel do apelante durante o período cobrado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência admite a cobrança de taxas por condomínio de fato, com fundamento no art. 884 do Código Civil, desde que comprovada a efetiva prestação de serviços de manutenção e conservação das áreas comuns. 4. A apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno não comprova, por si só, a efetiva realização de despesas e serviços em benefício da coletividade. 5. A prova oral produzida em audiência não esclarece de forma precisa e segura o período de eventual prestação de serviços pelo autor, havendo contradições e ausência de datas determinadas. 6. Não foram apresentados documentos contábeis ou fiscais, tais como balancetes, notas fiscais, contratos ou folhas de pagamento, que comprovassem despesas de administração, manutenção, limpeza ou segurança. 7. Relativamente à cobrança de água, não houve comprovação material de fornecimento contínuo, como relatórios de consumo ou recibos, prevalecendo a alegação do apelante de utilização de poço artesiano. 8. A ata de reunião de 01/09/2019 demonstra a transferência da administração do loteamento à Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos equalizados até essa data, revelando ausência de atos administrativos posteriores pelo autor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: A cobrança de taxas por condomínio de fato somente é legítima se houver comprovação inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

(TJES, Apelação Cível n. 5005446-31.2023.8.08.0021, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Aldary Nunes Júnior, j. em 02.12.2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por JOÃO TURRA SOBRINHO contra sentença que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais, ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO, referente ao período de junho de 2017 a junho de 2022. O apelante sustenta que o apelado não comprovou a existência de um condomínio de fato nem a efetiva prestação de serviços, argumentando que o loteamento se encontrava em estado de abandono. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a exigibilidade da cobrança de taxas condominiais em loteamento configurado como condomínio de fato, condicionada à comprovação da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que justifiquem a contraprestação no período reclamado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares ou de fato, contanto que haja a demonstração inequívoca da prestação de serviços que sejam efetivamente usufruídos ou, ao menos, disponibilizados ao condômino, para que não se configure enriquecimento sem causa. 4. O ônus da prova de comprovar o fato constitutivo do direito, qual seja, a efetiva prestação dos serviços condominiais no período reclamado, recai sobre a parte autora da demanda, conforme estabelecido no inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil. 5. A simples apresentação de cópia do estatuto social, convenção de condomínio e de regulamento interno, por si sós, não constitui prova da contínua e efetiva prestação dos serviços neles previstos, sendo necessária a comprovação fática da contraprestação. 6. A prova oral produzida pelo recorrido revela-se frágil, pois o depoimento, prestado na condição de informante por ter vínculo de trabalho com ele, descreve genericamente os serviços e não encontra amparo em qualquer elemento documental, como balancetes, notas fiscais ou atas de assembleia do período cobrado. 7. O conjunto probatório produzido pelo apelante, em especial o depoimento de proprietária de imóvel no local e a ata de assembleia da associação de moradores, demonstra um cenário de abandono do loteamento, com a suspensão de serviços essenciais desde aproximadamente 2007, quase uma década antes do início do período da cobrança. 8. A existência de uma portaria e de algumas vias pavimentadas beneficiava primordialmente o empreendimento comercial (parque aquático) do apelado, não se traduzindo em serviços condominiais efetivos para os moradores, o que afasta a obrigação da contraprestação pecuniária. 9. A ausência de demonstração da efetiva contraprestação em serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa por parte do apelado, em violação ao que dispõe o art. 884 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A cobrança de taxas em condomínio de fato é admitida, desde que haja a comprovação da efetiva prestação de serviços ou da disponibilização destes ao proprietário do lote. 2. Compete ao autor da ação de cobrança, nos termos do inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus de provar a regular prestação dos serviços que fundamentam a cobrança das taxas condominiais. 3. A ausência de prova da contraprestação de serviços e a demonstração do estado de abandono do loteamento afastam a obrigação de pagamento das taxas, sob pena de enriquecimento sem causa do credor, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 373, I, e 487, I. Código Civil, art. 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 976.740/RJ; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021.

(TJES, Apelação Cível n. 5004312-03.2022.8.08.0021, 3ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Marianne Júdice de Mattos, j. em 02.12.2025)

Portanto, diante da insuficiência probatória documental e da fragilidade da prova testemunhal, aliadas aos registros internos da própria instituição que confessam a precariedade da infraestrutura básica no período reclamado, a improcedência do pedido é medida que se impõe.

Posto isso, CONHEÇO e PROVEJO o recurso de apelação interposto por RAMON PESTANA DE SOUZA, para reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança da parcela vencida 03.07.2018, bem como para JULGAR IMPROCEDENTE o pedido quanto às parcelas vencidas entre 03.08.2018 e 03.09.2019, na forma do art. 487, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais, condenando o autor/apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que, diante do baixo valor atribuído à causa, fixo, equitativamente (CPC, art. 85, § 8º), em R$ 1.000,00 (mil reais), conforme estabelece a tese firmada no Tema Repetitivo n. 1.079.

É como voto.

*

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VOTO VENCEDOR
VOTO

Consoante relatado, trata-se de apelação cível interposta por
RAMON PESTANA DE SOUZA
contra a r. sentença (id. 13327350) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari - Comarca da Capital, que, na
ação de cobrança de despesas condominiais
ajuizada por
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral, “
para
condenar
o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas e inadimplidas, compreendidas no período de julho de 2018 a setembro de 2019 - quando repassada a titularidade a associação [...]
”.

Em suas razões recursais (id. 13327351), o apelante pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, que:
(i)
a pretensão de cobrança das parcelas está fulminada pela prescrição;
(ii)
não foram analisadas as questões preliminares arguidas na contestação;
(iii)
a cobrança é indevida, porquanto nunca houve a entrega do imóvel, o que, nos termos do Tema n. 886 do STJ, afastaria sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais;
(iv)
“
a instituição do condomínio somente se deu em 2020
”, de modo que a apelada não poderia cobrar taxas de manutenção relativas a período anterior;
(v)
a “
associação criada posteriormente, somente pode vincular associados, e não têm os efeitos erga omnes ou inter partes como uma assembleia de condomínio
”;
(vi)
a portaria instalada era utilizada tanto para acesso ao clube quanto ao loteamento;
(vii)
“não existe condomínio, nem mesmo de fato, e, portanto, não há que se falar em taxas de condomínio se este não existe”;
(viii)
não houve prestação de serviços capaz de justificar a cobrança.

Pois bem.

Após acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que a r. sentença vergastada

merece reforma
.

De início, no que tange à prejudicial de mérito, o apelante sustenta a ocorrência da prescrição quinquenal (art. 206, § 5º, I, do CC) sobre parte das parcelas cobradas.

Da análise dos autos, depreende-se que a ação foi ajuizada em
26.07.2023
, buscando o adimplemento de taxas vencidas desde entre
03.07.2018 e 03.09.2019, consoante se extrai da planilha de ID 13326853.

Com efeito, dispõe a norma do art. 240, § 1º, do Código de Processo Civil, que “
a interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação
”, de modo que, uma vez determinada a citação do apelante (id. 13327236), interrompeu-se a prescrição a partir de
26.07.2023
.

Nesse contexto, verifica-se que a pretensão de cobrança da parcela vencida em
03.07.2018
está fulminada pela prescrição, na medida em que decorrido prazo superior ao quinquênio estabelecido no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.

Vencida essa questão, no que diz respeito à ausência de enfrentamento pelo Juízo
a quo
das questões preliminares suscitadas na contestação, da leitura dos autos extrai-se que, por intermédio da decisão de saneamento e organização do processo (id. 13327270), foram analisadas as questões preliminares e a prejudicial de mérito, não havendo falar, portanto, em ausência de análise e em aplicação da norma do art. 1.013, § 3º, inciso III, do Código de Processo Civil.

Em evolução, é de se dizer, desde já, que não viceja a tese de que a cobrança seria indevida por nunca ter sido o apelante imitido na posse do imóvel, invocando, para tanto, o Tema n. 886 do Superior Tribunal de Justiça.

Conforme orientação sufragada pelo STJ em sede de recurso repetitivo, "
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
".

No presente caso, trata-se da aquisição de unidade em loteamento já estabelecido, cujo "
contrato particular de compromisso de compra e venda
", firmado 06.02.2001 (id. 13326854), informa, em sua cláusula 5ª, ter o apelante declarado, no ato da assinatura “
ter visto a propriedade in loco e que exercerá o direito de posse
”, de modo que, a partir de então, cabia ao adquirente exercer as faculdades inerentes ao seu direito. Sob essa perspectiva, não poderia, quase duas décadas depois, alegar a inexistência de entrega do imóvel para se eximir de suas obrigações perante a coletividade.

Noutro viés, o apelante sustenta, com base no Tema n. 492 do STF, a ilegalidade da cobrança por se tratar de uma associação à qual nunca aderiu formalmente.

Entretanto, em que pese o esforço argumentativo, não há como dissentir do entendimento alcançado pelo Juízo
a quo
por intermédio da sentença recorrida acerca da questão, na medida em que as cobranças das taxas de manutenção não se consubstanciam nas despesas surgidas a partir de quando a administração do condomínio fora repassada para a associação de moradores, ocorrida em 01.09.2019, conforme consta do documento de id. 13326865,
mas de período anterior, enquanto constituído como loteamento, ainda que de forma irregular
.

Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que,
ainda que em condição irregular, é possível a cobrança de taxa de manutenção
, conforme se extrai dos seguintes julgados,
in litteris
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023).
2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. SÚMULA 568/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF.
1. Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3º da Convenção de Administração).
2. O entendimento firmado pelo Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado, e ao deixar de aplicar o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979.3. Quanto à alegação de que "o caso em tela não cuida de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei 6.766/79", tem-se que a referida afirmação vai de encontro à conclusão exarada pelo Tribunal de origem que, mediante a análise das provas dos autos, entendeu que o caso dos autos é diferente da hipótese considerada no Tema 882.4. Não cabe a esta Corte fazer a diferenciação entre o loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/79, e o caso dos autos, que trata de um condomínio de loteamento irregular situado em área pública, tal como ocorreu em diversas regiões do Distrito Federal. Rever a conclusão da origem demanda reexame das provas dos autos. Súmula 7/STJ.

5. Os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica.Agravo interno improvido.(AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.)

Ocorre que, nada obstante, depreende-se que o autor/apelado não logrou demonstrar, com clareza, a efetiva prestação dos serviços em prol do apelante, porquanto o acervo probatório carreado aos autos mostra-se insuficiente para comprovar o fato constitutivo do direito alegado, em estrita observância à norma do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, o que não ocorreu na espécie.

Para o deslinde da controvérsia, sublinhe-se que a possibilidade de cobrança de taxas em condomínios de fato, conquanto admitida em tese para evitar o enriquecimento sem causa (CC, art. 844), é condicionada à demonstração de que os serviços de manutenção, segurança e limpeza foram efetivamente usufruídos ou disponibilizados ao proprietário do lote (CPC, art. 373, inciso I).

Nesse contexto, sublinhe-se que os documentos colacionados à inicial - tais como o estatuto social (ID 13326852), o instrumento de convenção (ID 13326855) e o regulamento interno (ID 13326856) - não são servis à demonstração acerca da existência da efetiva prestação dos serviços em prol dos proprietários das casas/chalés e dos lotes.

À míngua da previsão do valor global das despesas nas atas colacionadas aos autos e forma de rateio, não foram coligidos outros documentos, tais como balancetes, notas fiscais, lista de funcionários e qual a função desempenhada, contratos com prestadores de serviços ou comprovantes de pagamento de despesas que atestassem o efetivo desembolso financeiro por parte da apelada para a manutenção e conservação do empreendimento no período em testilha.

De igual modo, a prova oral produzida não denota a inequívoca prestação de serviços em prol do apelante, porquanto as testemunhas Marinalva Oliveira da Silva Breder e José Marcelo Reis dos Santos, funcionários do clube, não pormenorizaram quais serviços foram efetivamente prestados e qual foi a sua periodicidade no lapso temporal objeto da lide.

De mais a mais, a corroborar tal conclusão, a própria ata de assembleia extraordinária datada de 17 de maio de 2018 (ID

13326862), colacionada aos autos, descortina um cenário de precariedade e abandono que fragiliza a pretensão autoral, uma vez que alegado pelos presentes que “
algumas pessoas alegaram que não pagam porque não tinha o devido serviço prestado [...] outros afirmaram que nunca tiveram prestação de contas
”, além de problemas com falta de água e com a ligação de energia, o que depõe contra a tese de um condomínio de fato em pleno funcionamento.

A propósito, nesse sentido, vale conferir,
in litteris
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto.
2. A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data.
3. Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida. 4. Recurso conhecido e desprovido.
(TJES, Apelação Cível n. 5004314-70.2022.8.08.0021, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. em 15.05.2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança ajuizada por Thermas Internacional do Espírito Santo em face de João Turra Sobrinho, condenando o réu ao pagamento de cotas condominiais referentes ao período de julho de 2017 a agosto de 2019, no valor de R$ 11.298,01. A autora alegou inadimplemento de despesas condominiais relativas à unidade 03 da Gleba H, sustentando que, embora o condomínio seja irregular, foram prestados serviços como portaria, segurança, limpeza e capina. A sentença reconheceu a prescrição parcial e acolheu parcialmente o pedido. O recurso devolve à instância superior a análise da existência de prova suficiente da prestação de serviços que justifique a cobrança imposta. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se há nos autos prova inequívoca da efetiva prestação de serviços condominiais pelo autor durante o período cobrado, apta a justificar a exigibilidade das cotas condominiais diante do contexto de condomínio irregular. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares, desde que comprovada a prestação de serviços efetivos ou a disponibilização de benefícios ao condômino. O ônus da prova da efetiva prestação de serviços condominiais recai sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo imprescindível a demonstração concreta das benfeitorias realizadas no período questionado.
A prova testemunhal produzida pelo autor mostra-se fragilizada, em especial por ter sido prestada por informante com vínculo de subordinação com a parte autora, cujas alegações não foram corroboradas por documentos ou por testemunhas isentas. Testemunhos de moradores e proprietários da localidade evidenciam que, no período de julho de 2017 a agosto de 2019, não foram observadas ações estruturadas de manutenção, segurança, limpeza ou administração condominial por parte da autora. A ausência de demonstração de serviços efetivamente prestados torna indevida a cobrança das cotas condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil. Documentos apresentados, incluindo a ata de transição para associação de moradores, não indicam a existência de qualquer prestação de serviço no período anterior que justifique a exigência de valores.
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A cobrança de cotas condominiais por condomínio irregular exige prova inequívoca da prestação efetiva ou disponibilização de serviços condominiais ao condômino.
A ausência de comprovação dos serviços prestados inviabiliza a exigibilidade das cotas, configurando enriquecimento sem causa. Depoimentos genéricos e não corroborados por documentos não suprem a prova do fato constitutivo do direito à cobrança.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, art. 884. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 15/05/2024.

(TJES, Apelação Cível n. 5005262-12.2022.8.08.0021, 4ª Câmara Cível, Relator: Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. em 25.08.2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E DE ÁGUA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir pagamento de taxas condominiais e de água referentes a unidade do empreendimento de lazer. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da cobrança com base em prova testemunhal e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato sem comprovação da efetiva prestação dos serviços; (ii) verificar se houve demonstração do fornecimento de água ao imóvel do apelante durante o período cobrado. III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência admite a cobrança de taxas por condomínio de fato, com fundamento no art. 884 do Código Civil, desde que comprovada a efetiva prestação de serviços de manutenção e conservação das áreas comuns. 4. A apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno não comprova, por si só, a efetiva realização de despesas e serviços em benefício da coletividade. 5. A prova oral produzida em audiência não esclarece de forma precisa e segura o período de eventual prestação de serviços pelo autor, havendo contradições e ausência de datas determinadas. 6. Não foram apresentados documentos contábeis ou fiscais, tais como balancetes, notas fiscais, contratos ou folhas de pagamento, que comprovassem despesas de administração, manutenção, limpeza ou segurança.
7. Relativamente à cobrança de água, não houve comprovação material de fornecimento contínuo, como relatórios de consumo ou recibos, prevalecendo a alegação do apelante de utilização de poço artesiano. 8. A ata de reunião de 01/09/2019 demonstra a transferência da administração do loteamento à Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos equalizados até essa data, revelando ausência de atos administrativos posteriores pelo autor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: A cobrança de taxas por condomínio de fato somente é legítima se houver comprovação inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

(TJES, Apelação Cível n. 5005446-31.2023.8.08.0021, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Aldary Nunes Júnior, j. em 02.12.2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por JOÃO TURRA SOBRINHO contra sentença que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais, ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO, referente ao período de junho de 2017 a junho de 2022. O apelante sustenta que o apelado não comprovou a existência de um condomínio de fato nem a efetiva prestação de serviços, argumentando que o loteamento se encontrava em estado de abandono. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a exigibilidade da cobrança de taxas condominiais em loteamento configurado como condomínio de fato, condicionada à comprovação da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que justifiquem a contraprestação no período reclamado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares ou de fato, contanto que haja a demonstração inequívoca da prestação de serviços que sejam efetivamente usufruídos ou, ao menos, disponibilizados ao condômino, para que não se configure enriquecimento sem causa.
4. O ônus da prova de comprovar o fato constitutivo do direito, qual seja, a efetiva prestação dos serviços condominiais no período reclamado, recai sobre a parte autora da demanda, conforme estabelecido no inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil. 5. A simples apresentação de cópia do estatuto social, convenção de condomínio e de regulamento interno, por si sós, não constitui prova da contínua e efetiva prestação dos serviços neles previstos, sendo necessária a comprovação fática da contraprestação. 6. A prova oral produzida pelo recorrido revela-se frágil, pois o depoimento, prestado na condição de informante por ter vínculo de trabalho com ele, descreve genericamente os serviços e não encontra amparo em qualquer elemento documental, como balancetes, notas fiscais ou atas de assembleia do período cobrado.
7. O conjunto probatório produzido pelo apelante, em especial o depoimento de proprietária de imóvel no local e a ata de assembleia da associação de moradores, demonstra um cenário de abandono do loteamento, com a suspensão de serviços essenciais desde aproximadamente 2007, quase uma década antes do início do período da cobrança. 8. A existência de uma portaria e de algumas vias pavimentadas beneficiava primordialmente o empreendimento comercial (parque aquático) do apelado, não se traduzindo em serviços condominiais efetivos para os moradores, o que afasta a obrigação da contraprestação pecuniária.
9. A ausência de demonstração da efetiva contraprestação em serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa por parte do apelado, em violação ao que dispõe o art. 884 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A cobrança de taxas em condomínio de fato é admitida, desde que haja a comprovação da efetiva prestação de serviços ou da disponibilização destes ao proprietário do lote. 2. Compete ao autor da ação de cobrança, nos termos do inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus de provar a regular prestação dos serviços que fundamentam a cobrança das taxas condominiais. 3. A ausência de prova da contraprestação de serviços e a demonstração do estado de abandono do loteamento afastam a obrigação de pagamento das taxas, sob pena de enriquecimento sem causa do credor, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 373, I, e 487, I. Código Civil, art. 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 976.740/RJ; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021.

(TJES, Apelação Cível n. 5004312-03.2022.8.08.0021, 3ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Marianne Júdice de Mattos, j. em 02.12.2025)

Portanto, diante da insuficiência probatória documental e da fragilidade da prova testemunhal, aliadas aos registros internos da própria instituição que confessam a precariedade da infraestrutura básica no período reclamado, a improcedência do pedido é medida que se impõe.

Posto isso,
CONHEÇO
e
PROVEJO
o recurso de apelação interposto por
RAMON PESTANA DE SOUZA
, para reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança da parcela vencida 03.07.2018, bem como para
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido quanto às parcelas vencidas entre 03.08.2018 e 03.09.2019, na forma do art. 487, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais, condenando o autor/apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que, diante do baixo valor atribuído à causa, fixo, equitativamente (CPC, art. 85, § 8º), em R$ 1.000,00 (mil reais), conforme estabelece a tese firmada no Tema Repetitivo n. 1.079.

É como voto
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)