Tribunal: TJES
Processo: 5004345-51.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-03-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004345-51.2025.8.08.0000
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SHOPPING BEIRA MAR
AGRAVADOS: FELIPE JOSÉ RIBAS LOUREIRO E TÂNIA MARIA DA SILVA LOUREIRO.
RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS PREVISTOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM RECONHECIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS QUE RETOMARAM O IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio do Edifício Shopping Beira Mar contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença ajuizado em face de Nilson Correia Filho, que indeferiu o pedido de inclusão dos agravados Felipe José Ribas Loureiro e Tânia Maria da Silva Loureiro no polo passivo da execução, limitando a responsabilidade destes apenas ao pagamento das cotas condominiais, com exclusão dos honorários advocatícios contratuais. O agravante sustenta que tais honorários integram o débito exequendo por previsão expressa na convenção condominial e devem ser exigidos dos agravados, atuais titulares do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condomínio possui legitimidade ativa para exigir honorários advocatícios contratuais previstos em convenção condominial;(ii) estabelecer se tais honorários têm natureza propter rem, de modo a permitir sua cobrança dos atuais proprietários do imóvel, ainda que não tenham integrado a ação de conhecimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O condomínio possui legitimidade para executar os valores relativos a honorários contratuais quando estes decorrem de disposição expressa na convenção condominial, integrando o próprio débito condominial, conforme art. 100 da Convenção do Edifício Shopping Beira Mar.
4. A sentença de origem, transitada em julgado, reconheceu o crédito condominial incluindo a rubrica referente aos honorários advocatícios convencionais, conferindo ao condomínio o direito de buscar sua satisfação na fase executiva.
5. A jurisprudência do STJ reconhece que as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, o que autoriza a responsabilização do proprietário atual do imóvel, ainda que não tenha figurado na ação de cobrança originária (REsp 1.696.704/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 08.09.2020; AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 28.06.2021; AgInt no AREsp 2.212.049/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª T., j. 19.08.2024).
6. Retomado o imóvel pelos agravados, ex-promitentes vendedores, estes respondem pelas obrigações condominiais e pelos encargos acessórios convencionais, inclusive honorários advocatícios, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o promitente comprador inadimplente.
7. Diferenciam-se os honorários sucumbenciais, que derivam de imposição judicial e não têm natureza propter rem, dos honorários contratuais convencionais, que se incorporam ao débito condominial como encargo decorrente da convenção, acompanhando o imóvel.
8. O ressarcimento dos honorários contratuais é necessário para evitar desequilíbrio financeiro no condomínio e prejuízo à coletividade condominial, pois representam custo inerente à cobrança judicial das cotas inadimplidas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. O condomínio é parte legítima para executar os honorários advocatícios contratuais previstos em convenção condominial.
2. Os honorários advocatícios contratuais, quando previstos na convenção, integram o débito condominial e possuem natureza propter rem.
3. O proprietário que retoma o imóvel responde pelas dívidas condominiais e pelos encargos convencionais, inclusive honorários advocatícios, ainda que não tenha participado da ação de conhecimento.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE DE VOTOS,
DAR PROVIMENTO
AO RECURSO
E JULGAR PREJUDICADA A ANÁLISE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
,
nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Vitória, ES, ___ de ___ 2026.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004345-51.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO SHOPPING BEIRA MAR

AGRAVADO: FELIPE JOSE RIBAS LOUREIRO e outros

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004345-51.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SHOPPING BEIRA MAR

AGRAVADOS: FELIPE JOSÉ RIBAS LOUREIRO E TÂNIA MARIA DA SILVA LOUREIRO.

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS PREVISTOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM RECONHECIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS QUE RETOMARAM O IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio do Edifício Shopping Beira Mar contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença ajuizado em face de Nilson Correia Filho, que indeferiu o pedido de inclusão dos agravados Felipe José Ribas Loureiro e Tânia Maria da Silva Loureiro no polo passivo da execução, limitando a responsabilidade destes apenas ao pagamento das cotas condominiais, com exclusão dos honorários advocatícios contratuais. O agravante sustenta que tais honorários integram o débito exequendo por previsão expressa na convenção condominial e devem ser exigidos dos agravados, atuais titulares do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condomínio possui legitimidade ativa para exigir honorários advocatícios contratuais previstos em convenção condominial;(ii) estabelecer se tais honorários têm natureza propter rem, de modo a permitir sua cobrança dos atuais proprietários do imóvel, ainda que não tenham integrado a ação de conhecimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O condomínio possui legitimidade para executar os valores relativos a honorários contratuais quando estes decorrem de disposição expressa na convenção condominial, integrando o próprio débito condominial, conforme art. 100 da Convenção do Edifício Shopping Beira Mar.

4. A sentença de origem, transitada em julgado, reconheceu o crédito condominial incluindo a rubrica referente aos honorários advocatícios convencionais, conferindo ao condomínio o direito de buscar sua satisfação na fase executiva.

5. A jurisprudência do STJ reconhece que as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, o que autoriza a responsabilização do proprietário atual do imóvel, ainda que não tenha figurado na ação de cobrança originária (REsp 1.696.704/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 08.09.2020; AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 28.06.2021; AgInt no AREsp 2.212.049/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª T., j. 19.08.2024).

6. Retomado o imóvel pelos agravados, ex-promitentes vendedores, estes respondem pelas obrigações condominiais e pelos encargos acessórios convencionais, inclusive honorários advocatícios, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o promitente comprador inadimplente.

7. Diferenciam-se os honorários sucumbenciais, que derivam de imposição judicial e não têm natureza propter rem, dos honorários contratuais convencionais, que se incorporam ao débito condominial como encargo decorrente da convenção, acompanhando o imóvel.

8. O ressarcimento dos honorários contratuais é necessário para evitar desequilíbrio financeiro no condomínio e prejuízo à coletividade condominial, pois representam custo inerente à cobrança judicial das cotas inadimplidas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O condomínio é parte legítima para executar os honorários advocatícios contratuais previstos em convenção condominial.

2. Os honorários advocatícios contratuais, quando previstos na convenção, integram o débito condominial e possuem natureza propter rem.

3. O proprietário que retoma o imóvel responde pelas dívidas condominiais e pelos encargos convencionais, inclusive honorários advocatícios, ainda que não tenha participado da ação de conhecimento.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE DE VOTOS,
DAR PROVIMENTO
AO RECURSO
E JULGAR PREJUDICADA A ANÁLISE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
,
nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Vitória, ES, ___ de ___ 2026.

RELATOR

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004345-51.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SHOPPING BEIRA MAR

AGRAVADOS: FELIPE JOSÉ RIBAS LOUREIRO E TÂNIA MARIA DA SILVA LOUREIRO.

RELATOR:
DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
Conforme previsto no art. 100 da Convenção do Condomínio
do Edifício Shopping Beira Mar,
extrai-se que
“após 60 dias de atraso no pagamento das contribuições, o Síndico cobrará o débito judicialmente, hipótese em que, além da multa referida e juros moratórios, ficarão sujeitos ao pagamento das custas e honorários advocatícios à base de 20% sobre o total do débito, do que decorre que não há falar-se em ilegitimidade do agravante para executar valores relativos a honorários advocatícios que lhe são devidos.

Depreende-se dos autos que tal rubrica está incluída entre os pedidos deduzidos na inicial e contemplados na tabela de referência das despesas condominiais inadimplidas, e a sentença, transitada em julgado, reconheceu o crédito de forma expressa e fundamentada, conferindo, por consequência, legitimidade ao Condomínio do Edifício Shopping Beira Mar para buscar sua satisfação.

Não obstante, a controvérsia devolvida neste agravo de instrumento consiste em definir se, na fase de cumprimento de sentença, é possível exigir os valores correspondentes aos honorários advocatícios previstos na Convenção Condominial, destinados a custear a contratação de serviços jurídicos para a cobrança judicial das cotas condominiais inadimplidas, relativamente à unidade habitacional registrada em nome dos agravados.

Os agravados
não fizeram parte da relação processual da ação de cobrança autuada sob o nº ação de nº 0000223-56.2021.8.08.0021, exclusivamente ajuizada pelo Condomínio em face de
Nilson Correia Filho,
promitente comprador da unidade condominial em apreço, por inadimplemento das obrigações condominiais assumidas na aquisição da unidade residencial.

E que no curso do cumprimento de sentença
Nilson Correia Filho
foi despojado da posse do imóvel por força de rescisão da compra e venda do imóvel operada nos autos da sobredita ação.

Restou incontroverso nos autos que os agravados já efetuaram
pagamento
do valor que reconheceram como devido ao
Condomínio do Edifício Shopping Beira Mar
a título de cotas condominiais em aberto, no importe de
R$ 73.303,53
(setenta e rês mil, trezentos e três reais e cinquenta e três centavos)
, já acrescido de juros, multa e correção monetária.

Discute-se no cumprimento de sentença se os honorários convencionais que integram o débito exequendo detêm natureza
propter rem
, o que, por consequência, autorizará a exigibilidade do crédito em face dos agravados.

Na condição de promitentes vendedores que retomaram o imóvel os agravados detêm legitimidade para responder pelas dívidas condominiais na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo feito parte da relação processual da ação de conhecimento, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o promitente comprador.

Neste sentido:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. PROMITENTE-VENDEDOR. RETOMADA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. “Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel PODE figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel" (REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020).
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 1.691.909/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 16/8/2021, DJe de 19/8/2021.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. (...)

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza
propter rem
, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes.

3. Ademais, nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso"

(AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe de 1º/07/2021).

4. (...).

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1962095 PR 2021/0306974-9, Data de Julgamento: 04/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2022)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITO CONDOMINIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RETOMADA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos.

2. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo havido a retomada do imóvel pelo promitente vendedor, responde ele pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.

3. Agravo interno desprovido.”

(STJ - AgInt no AREsp: 2212049 PR 2022/0293973-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024).

É que, diversamente dos honorários de sucumbência, que não possuem natureza de obrigação jurídica que acompanha o bem (
propter rem ou in rem
), porquanto não decorrem da relação obrigacional primária (despesas condominiais), mas de imposição judicial derivada da atuação processual da parte vencida (STJ, REsp 1.730.651/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 09/04/2019, DJe 12/04/2019), os honorários contratuais aqui exigidos têm fundamento direto na Convenção Condominial, que, em seu art. 100, dispõe que “após 60 dias de atraso no pagamento das contribuições, o Síndico cobrará o débito judicialmente, hipótese em que, além da multa referida e juros moratórios, ficarão sujeitos ao pagamento das custas e honorários advocatícios à base de 20% sobre o total do débito”.

Cuida-se, portanto, de encargo convencional expressamente incorporado ao próprio débito condominial, exigível na via de cobrança, eis que acompanham o próprio imóvel, que, como gerador das despesas, constitui a própria garantia do pagamento da dívida, que, por consequência, transferiu-se automaticamente para os agravados com a retomada da propriedade da unidade condominial.

Não há como se dissociar aludido débito das despesas condominiais, tendo em vista a necessidade de ressarcimento do valor despendido com a cobrança, cuja causa é atribuível aos responsáveis pela unidade condominial, sob pena de provocar desequilíbrio nas contas do condomínio que decerto seria imputado à coletividade de moradores (TJ-AL - Recurso Inominado Cível: 07016725620228020080, Rel. Juiz 2ª Turma Recursal Unificada, Julgamento: 16/12/2024).

Outrossim, revela-se inequívoco o prejuízo decorrente da prolongada inércia no adimplemento integral do débito condominial, cuja cobrança judicial teve início ainda em janeiro de 2019.

É que além da possibilidade de comprometer a recomposição do fundo financeiro do Condomínio do Edifício Shopping Beira Mar, postergar a decisão sobre o pedido de antecipação da tutela postulada no recurso implica infligir ao agravante prejuízo de ordem processual ante a possibilidade de provimento do recurso pela probabilidade do direito deduzido na inicial, em ofensa direta à razoável duração do processo.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para reformar parcialmente a decisão agravada e incluir os agravados Felipe José Ribas Loureiro e Tânia Maria da Silva Loureiro no polo passivo do cumprimento de sentença, para que respondam pelo débito exequendo correspondente à obrigação do Condomínio do Edifício Shopping Beira Mar relativa ao pagamento dos honorários advocatícios convencionais previstos na Convenção Condominial.

Julgo prejudicada a análise dos embargos de declaração id. 16620488.

É como voto.

DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)