Tribunal: TJES
Processo: 0008480-95.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. ADMINISTRADORA HOTELEIRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTAS. RECURSO DE ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL PROVIDO. RECURSO DE TEMPO COURTIER EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS LTDA. DESPROVIDO. RECURSO DE FELIPE LEGRAZIE EZABELLA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Orgbristol Organizações Bristol Ltda., Tempo Courtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda. e Felipe Legrazie Ezabella contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada pelo último em desfavor das duas primeiras, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 802 de empreendimento hoteleiro, condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a administradora hoteleira Orgbristol possui legitimidade passiva para responder por atraso na obra e restituição dos valores; (ii) estabelecer se a incorporadora
Tempo Courtier
pode reter valores ou afastar a inversão da cláusula penal, bem como limitar os juros de mora; (iii) determinar se o autor faz jus à
cumulação
ou substituição da multa de 2% pela multa de 10% prevista no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça afasta a legitimidade passiva da administradora hoteleira para responder pelo atraso na obra e pela restituição de valores, pois ela não integra a cadeia de fornecimento da incorporação, atuando apenas na gestão futura do empreendimento.

4. A solidariedade prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC somente se aplica aos integrantes da cadeia de consumo, o que não abrange a administradora hoteleira quando sua atuação é restrita à operação após a conclusão da obra.

5. A cláusula contratual que prevê retenções (Cláusula 10.2) restringe-se às hipóteses de rescisão por culpa ou iniciativa do comprador, não podendo ser aplicada quando a culpa é da vendedora, prevalecendo o entendimento da Súmula 543/STJ quanto à restituição integral.

6. A inversão da cláusula penal moratória de 2% encontra amparo no Tema 971/STJ, que autoriza utilizar penalidade prevista apenas contra o consumidor como parâmetro para a fixação da indenização por inadimplemento do fornecedor.

7. O Tema 1.002/STJ não se aplica porque a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, hipótese em que os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

8. A cumulação da multa moratória com a multa compensatória é inviável quando ambas decorrem do mesmo fato gerador – o inadimplemento contratual pelo atraso na entrega da obra – conforme precedentes do STJ.

9. A multa de 10% da Cláusula 10.2 não pode ser invertida em favor do consumidor porque possui natureza de retenção em caso de desistência do comprador, não servindo como penalidade pelo atraso da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso de Orgbristol Organizações Bristol Ltda. conhecido e provido para reconhecer sua ilegitimidade passiva e extinguir o processo em relação a ela sem resolução de mérito. Recurso de Tempo Courtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda. conhecido desprovido. Recurso de Felipe Legrazie Ezabella conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A administradora hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária e não possui legitimidade passiva para responder por atraso na obra, restituição de valores ou cláusula penal.

2. Em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, vedada qualquer retenção fundada em cláusulas voltadas à desistência ou culpa do comprador.

3. A inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador é admissível quando prevista apenas contra ele, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual.

4. É inadmissível a cumulação de multa moratória e compensatória quando ambas derivam do mesmo fato gerador.

5. Em rescisão por inadimplemento do vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008480-95.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FELIPE LEGRAZIE EZABELLA e outros (3)

APELADO: TEMPOCOURTIER EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. ADMINISTRADORA HOTELEIRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTAS. RECURSO DE ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL PROVIDO. RECURSO DE TEMPO COURTIER EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS LTDA. DESPROVIDO. RECURSO DE FELIPE LEGRAZIE EZABELLA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Orgbristol Organizações Bristol Ltda., Tempo Courtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda. e Felipe Legrazie Ezabella contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada pelo último em desfavor das duas primeiras, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 802 de empreendimento hoteleiro, condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a administradora hoteleira Orgbristol possui legitimidade passiva para responder por atraso na obra e restituição dos valores; (ii) estabelecer se a incorporadora
Tempo Courtier
pode reter valores ou afastar a inversão da cláusula penal, bem como limitar os juros de mora; (iii) determinar se o autor faz jus à
cumulação
ou substituição da multa de 2% pela multa de 10% prevista no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça afasta a legitimidade passiva da administradora hoteleira para responder pelo atraso na obra e pela restituição de valores, pois ela não integra a cadeia de fornecimento da incorporação, atuando apenas na gestão futura do empreendimento.

4. A solidariedade prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC somente se aplica aos integrantes da cadeia de consumo, o que não abrange a administradora hoteleira quando sua atuação é restrita à operação após a conclusão da obra.

5. A cláusula contratual que prevê retenções (Cláusula 10.2) restringe-se às hipóteses de rescisão por culpa ou iniciativa do comprador, não podendo ser aplicada quando a culpa é da vendedora, prevalecendo o entendimento da Súmula 543/STJ quanto à restituição integral.

6. A inversão da cláusula penal moratória de 2% encontra amparo no Tema 971/STJ, que autoriza utilizar penalidade prevista apenas contra o consumidor como parâmetro para a fixação da indenização por inadimplemento do fornecedor.

7. O Tema 1.002/STJ não se aplica porque a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, hipótese em que os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

8. A cumulação da multa moratória com a multa compensatória é inviável quando ambas decorrem do mesmo fato gerador – o inadimplemento contratual pelo atraso na entrega da obra – conforme precedentes do STJ.

9. A multa de 10% da Cláusula 10.2 não pode ser invertida em favor do consumidor porque possui natureza de retenção em caso de desistência do comprador, não servindo como penalidade pelo atraso da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso de Orgbristol Organizações Bristol Ltda. conhecido e provido para reconhecer sua ilegitimidade passiva e extinguir o processo em relação a ela sem resolução de mérito. Recurso de Tempo Courtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda. conhecido desprovido. Recurso de Felipe Legrazie Ezabella conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A administradora hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária e não possui legitimidade passiva para responder por atraso na obra, restituição de valores ou cláusula penal.

2. Em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, vedada qualquer retenção fundada em cláusulas voltadas à desistência ou culpa do comprador.

3. A inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador é admissível quando prevista apenas contra ele, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual.

4. É inadmissível a cumulação de multa moratória e compensatória quando ambas derivam do mesmo fato gerador.

5. Em rescisão por inadimplemento do vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, dar provimento ao recurso de Orgbristol Organizações Bristol Ltda. e negar provimento aos recursos de Tempo Courtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda. e de Felipe Legrazie Ezabella, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de 3 (três) recursos de
apelação cível
, interpostos por
Orgbristol
Organizações Bristol Ltda
(1ª apelante),
Tempo
C
ourtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda.
(2ª apelante) e por
Felipe Legrazie Ezabella
(3º apelante), contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação de rescisão contratual
” ajuizada pelo 3º apelante em face da 1ª e da 2ª apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i)
declarar rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda da unidade nº 802 do Ed. Bristol Easy Hotel Aracruz;
(ii)
condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem integralmente os valores adimplidos pelo autor em razão do contrato firmado, incluindo-se o crédito descrito na Cláusula Segunda (R$ 68.970,64); e
(ii)
condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento da multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos da Cláusula Décima Primeira, a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, na medida em que as hipóteses que, segundo a 1ª apelante
Orgbristol
, ensejariam a
extinção do processo sem resolução de mérito
– apesar de nomenclaturadas como “preliminares” – afiguram-se como matérias atinentes ao mérito recursal, e assim devem ser enfrentadas.

Isso porque, preliminares dos recursos são, tão somente, as que se referem ao seu próprio juízo de admissibilidade (intrínsecos ou extrínsecos) e não as matérias que, em primeira instância, possam ter figurado como preliminares do processo, as quais, uma vez devolvidas ao tribunal pelo recurso, passam a integrar o mérito deste último.

Feito este breve esclarecimento, avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes. Vejamos.

Na petição inicial, relata o autor que, em 27/11/2014, celebrou “Instrumento Particular de Solicitação de Reserva de Unidade Autônoma” referente ao empreendimento Bristol Easy Hotel Linhares (unidade 615), com previsão de entrega para setembro de 2017.

Em virtude do desastre ambiental de Mariana (rompimento da barragem de Fundão), que impactou a região, houve a novação do objeto contratual no dia 23/02/2016 e as partes acordaram a migração do investimento para a unidade 802 do empreendimento Bristol Easy Hotel Aracruz, mantendo-se a previsão de entrega original (setembro/2017), com prazo de tolerância de 180 dias (termo final em março/2018).

Ainda de acordo com o autor, por ter sido integralmente adimplido o preço ajustado (R$ 187.392,27), obteve termo de quitação em novembro de 2017. Contudo, as requeridas não entregaram o empreendimento no prazo avençado e, em agosto de 2018, propuseram um aditivo contratual para prorrogar a entrega para o dia 31/12/2021, o que foi por ele rechaçado.

Diante do inadimplemento absoluto e da ausência de perspectiva de entrega, pleiteou:
(i)
a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com o afastamento do foro de eleição e inversão do ônus da prova;
(ii)
a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras;
(iii)
a restituição integral e imediata dos valores pagos, com a devida correção;
(iv)
a condenação das requeridas ao pagamento das multas contratuais (10% compensatória e 2% moratória) por inversão da cláusula penal; e
(v)
ressarcimento por lucros cessantes, do qual desistiu expressamente no curso da lide, após o julgamento dos Temas 970 e 971 pelo Superior Tribunal de Justiça.

Após a modificação da competência, do Juízo da 8ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo para o Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória, as requeridas contestaram os pedidos, sendo alegado pela 1ª requerida
Tempo Coutier
, em suma, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; a validade da cláusula de retenção de valores em caso de rescisão; impossibilidade de cumulação de multas e lucros cessantes; ocorrência de caso fortuito/força maior. Por sua vez, a 2ª requerida
Orgbristol
arguiu a sua ilegitimidade passiva ad causam, para tanto alegando se tratar da mera futura administradora hoteleira, sem qualquer responsabilidade pela construção/incorporação, bem como a ausência de solidariedade entre as requeridas.

Não sendo necessária a produção de outras provas, foi proferida a sentença que, como dito alhures, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i)
declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva das requeridas;
(ii)
condenar solidariamente as requeridas à restituição integral dos valores pagos, corrigidos desde o desembolso e com juros (SELIC) a partir da citação;
(iii)
condenar solidariamente as requeridas ao pagamento da multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do contrato (inversão da cláusula penal em favor do consumidor), a ser apurada em liquidação;
(iv)
rejeitar a aplicação cumulativa da multa compensatória de 10%; e
(v)
fixar a sucumbência recíproca entre as partes, com a condenação das requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

1.
Apelação Cível interposta por Orgbristol Organizações Bristol Ltda
.

Sustenta a apelante
Orgbristol
, em síntese, que:
(i)
não possui legitimidade para responder pela rescisão do contrato de compra e venda ou pelo atraso na obra;
(ii)
não firmou o contrato de promessa de compra e venda com o autor, nem recebeu quaisquer valores a título de aquisição do imóvel;
(iii)
sua relação jurídica é de futura administradora do hotel, condicionada à entrega da obra pela Tempo Courtier;
(iv)
atuou como mera assessora técnica na fase de construção, sem poder de gestão sobre a incorporação;
(v)
inexiste solidariedade entre ela e a incorporadora, de modo que a sentença violou o disposto nos arts. 264 e 265 do Código Civil;
(vi)
o contrato de compra e venda foi firmado exclusivamente com a Tempo Courtier, de modo que também foi vítima do atraso, por ter deixado de auferir as taxas de administração que receberia com a operação do hotel;
(vii
) da narração dos fatos (atraso de obra) não decorre logicamente o pedido formulado contra a administradora, caracterizando inépcia da inicial;
(viii)
o processo deve ser extinto por ausência de interesse de agir, pois não há pretensão resistida legítima contra ela, já que não causou o dano;
(ix)
o autor não é consumidor, mas sim investidor em
pool
hoteleiro, tratando-se de insumo para atividade econômica, devendo ser afastada a regra de solidariedade da cadeia de fornecimento prevista no parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor; e
(x)
não se enquadra nas hipóteses de responsabilidade por ato de terceiro (empregador/comitente), tendo em vista não haver relação de preposição com a construtora que justifique sua responsabilização objetiva ou solidária.

Em que pese a confusa disposição das razões recursais pelo douto advogado da 1ª apelante, a análise deve se iniciar pelas aventadas hipóteses que ensejariam a extinção do processo sem resolução de mérito. Vejamos.

Como dito inicialmente, as preliminares de inépcia da inicial e ausência de interesse de agir, arguidas pela 1ª apelante em primeiro grau de jurisdição, confundem-se com o mérito da causa, por se basearem na premissa de ausência de vínculo obrigacional e responsabilidade pelo atraso na obra, o que será melhor analisado mais adiante.

À luz da Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas
in status assertionis
, isto é, à luz das afirmações contidas na inicial, sendo suficiente para afastar a inépcia a existência de nexo lógico entre a narrativa fática de que a 1ª apelante integra a cadeia de fornecimento do empreendimento hoteleiro e o pedido de sua condenação solidária pelos danos decorrentes do inadimplemento.

Dito isso, avanço às teses recursais de ilegitimidade passiva
ad causam
e ausência de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a empresa responsável pela administração hoteleira
não possui legitimidade passiva
para responder por danos decorrentes do atraso na entrega da obra ou vícios construtivos, tampouco pela restituição de valores pagos a título de aquisição do imóvel, haja vista não integrar a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária e restringir-se a sua atuação à gestão do empreendimento após a sua conclusão. Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. ADMINISTRADORA HOTELEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA. INTEGRAÇÃO À CADEIA DE FORNECIMENTO NÃO CARACTERIZADA.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga.

2.
A empresa de administração hoteleira não tem responsabilidade solidária pelo inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, porquanto não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação formada pelas sociedades empresárias inadimplentes
.

3.
A circunstância de haver no contrato a previsão de que o consumidor se obriga a aderir por instrumento particular ao futuro pool hoteleiro administrado por empresa indicada no contrato de promessa de compra e venda não implica responsabilidade desta última por eventual inadimplemento da incorporadora e construtora
.

4. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 2.489.437/SP, relª Minª Nancy Andrighi, julgado em 11/11/2024, DJe 26/11/2024)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL. APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DAS EMPRESAS. POOL HOTELEIRO. CARÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. É sabido que ‘
a empresa de administração hoteleira não tem responsabilidade solidária pelo inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, porquanto não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação formada pelas sociedades empresárias inadimplentes. A circunstância de haver no contrato a previsão de que o consumidor se obriga a aderir por instrumento particular ao futuro pool hoteleiro administrado por empresa indicada no contrato de promessa de compra e venda não implica responsabilidade desta última por eventual inadimplemento da incorporadora e construtora. Enquanto não terminada a obra, sequer tem objeto o contrato de administração
’ (AgInt no REsp n. 1.914.177/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2022, DJe de 25/1/2023).

2. A orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que
a sociedade ligada à administração hoteleira não pode ser responsabilizada por vícios no empreendimento, pois ela não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, tampouco o grupo econômico dos inadimplentes
. Ademais, é inadmissível qualquer interpretação teleológica para estender a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento à sociedade ligada ao setor hoteleiro, pois também prejudicada em razão do evento aludido; tendo em vista que a exploração da empresa depende da efetiva posse da unidade imobiliária. Precedente.

3. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AgInt no REsp nº 2.011.557/RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 04/03/2024, DJe de 08/03/2024)

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ADMINISTRADORA HOTELEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA: AUSÊNCIA. INTEGRAÇÃO À CADEIA DE FORNECIMENTO NÃO CARACTERIZADA. MATÉRIA DE FATO DELINEADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO.

1. (...)

2.
A empresa de administração hoteleira não tem responsabilidade solidária pelo inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, porquanto não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação formada pelas sociedades empresárias inadimplentes
.

3.
A circunstância de haver no contrato a previsão de que o consumidor se obriga a aderir por instrumento particular ao futuro pool hoteleiro administrado por empresa indicada no contrato de promessa de compra e venda não implica responsabilidade desta última por eventual inadimplemento da incorporadora e construtora
. Enquanto não terminada a obra, sequer tem objeto o contrato de administração.

4. Agravo interno e recurso especial providos.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.914.177/DF, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. para acórdão Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 13/12/2022, DJe de 25/01/2023)

Como se observa, em todos esses julgados o Superior Tribunal de Justiça assentou que a “marca” do hotel no empreendimento visa atrair investidores para a atividade hoteleira futura, não constituindo aval ou solidariedade quanto às obrigações da construtora/incorporadora.

In casu
, restou demonstrado que:
(i)
o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente entre o autor e a incorporadora Tempo Courtier;
(ii)
os pagamentos realizados foram destinados à incorporadora;
(iii)
a 1ª apelante Orgbristol figurou nos contratos apenas como futura administradora e sócia ostensiva da Sociedade em Conta de Participação (SCP) a ser constituída após a entrega das chaves; e que
(iv)
o “Contrato de Assessoria Pré-Operacional” demonstra que a atuação da Orgbristol na fase de obras limitou-se a consultoria técnica para adequação do prédio aos padrões da bandeira hoteleira, sem poder de gestão sobre a construção ou o cronograma da obra.

Como se sabe, a solidariedade prevista no art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 8.078/90, aplica-se aos integrantes da mesma cadeia de consumo. Contudo, a relação de compra e venda do imóvel (incorporação) é distinta da relação de gestão hoteleira (prestação de serviço futuro), na medida em que a administradora hoteleira, ao contrário de se beneficiar do atraso, também é prejudicada por ele, pois deixa de iniciar a operação e auferir as taxas de administração e
royalties
previstos.

Ante o exposto, oriento-me no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva
ad causam
da 1ª apelante
Orgbristol
Organizações Bristol Ltda.
e, via reflexa, extinguir o processo em relação a ela, sem resolução de mérito (CPC, art. 485, VI).

Ante o desfecho que proponho, em prol do reconhecimento da ilegitimidade passiva da 2ª requerida Orgbristol, restam prejudicadas as teses recursais de que inexiste relação de consumo e, consequentemente, a solidariedade prevista no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, bem como de que não responde pelos atos da construtora (atraso na obra) por não ser a sua empregadora ou comitente (CC, art. 932, III).

Com tais considerações,
dou provimento à apelação cível
interposta por
Orgbristol
Organizações Bristol Ltda.
para, reconhecendo a sua ilegitimidade passiva
ad causam
, extinguir o processo em relação a ela, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Por conseguinte,
condeno
o autor
Felipe Legrazie Ezabella
ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da pessoa jurídica ora excluída, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto
.

2. Apelação Cível de Tempo Courtier Empreendimentos Hoteleiros

Sustenta a 2ª apelante
Tempo Coutier
, em suma, que:
(i)
a Cláusula Décima do contrato, em seu item 10.2., prevê retenções mesmo em caso de rescisão, para cobrir custos operacionais já suportados;
(ii)
diante disso, deve ser reformada a sentença para que sejam deduzidos do montante a restituir os percentuais de 2% a título de reembolso de custos administrativos e publicidade, de 3% a título de comissão de venda e 10% a título de multa penal;
(iii)
a restituição integral ignora as despesas administrativas realizadas e viola o princípio da força obrigatória dos contratos;
(iv)
a Cláusula Décima Primeira, em seu item 11.2., foi redigida com fato gerador específico, a saber, atraso no pagamento das prestações pelo comprador, de modo que utilizá-la para penalizar a construtora por atraso na obra constitui deturpação das cláusulas contratuais e criação de penalidade sem previsão expressa, o que viola a lógica do negócio jurídico;
(v)
enquanto não decretada judicialmente a rescisão, não há mora da vendedora quanto à devolução dos valores;
(vi)
de acordo com o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.002), a obrigação de restituir só se torna líquida e exigível com a decisão final, evitando-se assim o enriquecimento sem causa do adquirente durante o litígio; e
(vii)
deve ser determinada a aplicação da Taxa Selic apenas o trânsito em julgado.

Como vimos, a 2ª apelante sustenta que a Cláusula Décima, item 10.2, do contrato, autoriza a retenção de valores para cobrir custos operacionais mesmo em caso de rescisão, pugnando pela dedução de 2% (custos administrativos), 3% (comissão de venda) e 10% (multa penal) do montante a ser restituído.

A tese não merece acolhida.

Da análise do instrumento contratual, verifica-se que a redação da Cláusula 10.2 é expressa ao condicionar sua aplicação à hipótese de rescisão “por culpa ou iniciativa do SOLICITANTE” (comprador):

“10.2. As partes ajustam por mútuo acordo que,
para a rescisão deste instrumento por culpa ou iniciativa do SOLICITANTE
, serão levantados e descontados dos valores recebidos as seguintes verbas (...)” (destaquei)

No caso em tela, restou incontroverso que a rescisão contratual decorreu de
culpa exclusiva da
r
equerida
, em virtude do atraso injustificado na entrega da obra, cujo prazo final (já considerado o período de tolerância) expirou em março de 2018, sem que o imóvel fosse entregue.

Portanto, não se tratando de desistência ou inadimplemento do consumidor, mas sim de resolução por inadimplemento da fornecedora, deve incidir o entendimento consolidado na
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
, que determina a
imediata e integral restituição das parcelas pagas
, vedada qualquer retenção:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa forma, a pretensão de aplicar penalidades contratuais previstas para a culpa do adquirente em uma situação de culpa da vendedora carece de amparo legal e contratual, não havendo que se falar em violação ao
pacta sunt servanda
, uma vez que foi a própria apelante quem descumpriu o contrato ao não entregar a obra no prazo avençado.

Na sequência, argumenta a 2ª apelante que a Cláusula 11.2
1
foi redigida com fato gerador específico (atraso no pagamento pelo comprador) e que sua utilização para penalizar a construtora por atraso na obra constitui deturpação do contrato e criação de penalidade sem previsão expressa.

Novamente sem razão a 2ª apelante.

O colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 971 (Recursos Especiais Repetitivos nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF), pacificou a tese de que, em contratos de adesão firmados entre comprador e construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente
,
esta deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.614.721/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019, DJe de 25/06/2019)

Diferentemente do alegado pela 2ª apelante em seu recurso, a inversão da cláusula penal moratória (2% sobre o valor atualizado, conforme a Cláusula 11.2) visa restabelecer o equilíbrio contratual rompido pela previsão de penalidades apenas em desfavor do consumidor. Com isso, ao contrário de violar a lógica do negócio jurídico, a medida a preserva, garantindo a isonomia e a reciprocidade de direitos e obrigações, conforme bem fundamentado na sentença.

Por fim, alega a 2ª apelante que não há mora da vendedora enquanto não decretada judicialmente a rescisão, razão pela qual a obrigação de restituir só se tornaria exigível com o trânsito em julgado. Por isso, invoca o Tema nº 1.002/STJ para requerer a incidência da Taxa Selic apenas a partir desse marco.

O argumento não prospera por partir de premissa equivocada.

O Tema nº 1.002 do STJ (REsp 1.740.911/DF) definiu que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
apenas nos casos de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador
(desistência), de forma diversa da cláusula penal convencionada, o que não se verifica na casuística em análise. Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

2. Recurso especial provido.”

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.740.911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019)

Como vimos até aqui, a rescisão se operou por
inadimplemento contratual da vendedora
e, nessa hipótese, a mora da construtora é anterior à sentença, porquanto se configurou desde o descumprimento do prazo de entrega ou, no máximo, a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora devem incidir a partir da
citação
, e não do trânsito em julgado, o que descortina o acerto da sentença ao determinar a incidência da Taxa Selic (que engloba juros e correção) a partir da citação, nos moldes da legislação vigente.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença quanto aos pontos recorridos pela 2ª apelante
Tempo Courtier
,
majoro em
2% os honorários advocatícios sucumbenciais
– que foi fixada no Juízo de 1º grau em 15% sobre o valor da condenação – levando em conta o trabalho adicional em grau recursal (CPC, art. 85, § 11).

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
interposta por
Tempo
C
ourtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda.
e
nego provimento
.

É como voto
.

3. Apelação Cível de Felipe Legrazie Ezabella

Assim sustenta o 3º apelante, em síntese:
(i)
a sentença foi omissa ou equivocada ao não condenar as requeridas ao pagamento da multa prevista na Cláusula 10.2, alínea “c”, que estipula multa de 10% sobre os valores pagos em caso de rescisão contratual;
(ii)
dada a bilateralidade do contrato celebrado e o inadimplemento absoluto das requeridas (atraso na entrega), deve haver a inversão dessa cláusula em favor do consumidor, com fulcro no Tema 971/STJ;
(iii)
a aplicação apenas da multa moratória de 2% (Cláusula 11.2) é insuficiente para penalizar o descumprimento contratual, podendo ser cumuladas as multas

(moratória + compensatória) por possuírem fatos geradores distintos e naturezas diversas, sem incorrer em
bis in idem
;
(iv)
a multa da Cláusula 11.2 (2%) ostenta natureza moratória (pelo atraso/retenção indevida do capital), enquanto a multa da Cláusula 10.2, alínea “c” do contrato (10%) tem natureza compensatória, em virtude da rescisão/inadimplemento absoluto;
(v)
caso se entenda pela impossibilidade de cumulação (Tema 970/STJ), deve ser aplicada, subsidiariamente, a multa de 10% em substituição à multa de 2% fixada na sentença; e
(vi)
a multa de 10% é a penalidade específica para o “descumprimento deste instrumento” e rescisão, sendo mais adequada e proporcional ao dano causado pela não entrega da obra do que a ínfima multa de mora de 2%.

De saída, não identifico a alegada omissão da sentença, tampouco equívoco da magistrada sentenciante no que se refere a cominação de multa pelo descumprimento contratual.

O Tema 971/STJ permite a inversão da cláusula penal apenas quando não houver penalidade equivalente prevista para o inadimplemento do fornecedor e, no caso em análise, o contrato já prevê penalidade específica para a mora da vendedora ou, ao menos, a sentença aplicou a inversão da multa moratória de 2% (Cláusula 11.2) para restabelecer o equilíbrio.

Com isso, implicitamente afastou a incidência do item 10.2, “c”, que guarda relação com a retenção de valores para cobrir custos administrativos e comerciais em caso de desistência do comprador. Em razão disso, transmutá-la em multa punitiva contra a construtora desvirtua sua natureza jurídica de ressarcimento de despesas operacionais, não servindo como parâmetro adequado para prefixação de perdas e danos por atraso de obra.

Na sequência, também rejeito a tese do autor/apelante em prol da cumulação da multa moratória de 2% com a multa compensatória de 10% (Cláusula 10.2), sob o argumento de que ostentam fatos geradores distintos.

Discordo de tal argumentação, uma vez que ambas as multas (moratória e compensatória) derivam do
mesmo fato jurídico
, qual seja, o inadimplemento contratual consistente no atraso e não entrega da obra. Vale dizer: não há fatos distintos, a exemplo de defeito construtivo somado ao atraso, que justifique a incidência cumulativa.

Nesse sentido:

“CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL ATRASO. DANO MORAL. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE. STJ. PRECEDENTES. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. IMISSÃO DE POSSE. ADQUIRENTE.

1. (...)

3.
Constata-se a impossibilidade de cumulação das multas moratórias e compensatórias, com fundamento no mesmo evento, ainda que haja previsão contratual
. STJ. Precedentes.

4. (...) Recurso especial parcialmente conhecido e provido”.

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 1.957.835/MT, rel. Min. Humberto Martins, julgado em 20/10/2025, DJEN 23/10/2025)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE.

1. (...)

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior,
conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos
. Precedentes.

2.1. (...)

3. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 1.972.293/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 06/03/2023, DJe de 10/03/2023)

Em reforço, rememoro que apesar de o Tema 970/STJ tratar da cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, sua
ratio decidendi
veda a dupla indenização pelo mesmo fato, aplicando-se ao caso concreto a mesma lógica: se a multa moratória de 2% já foi invertida para penalizar o atraso (natureza punitiva/indenizatória), adicionar outra multa de natureza compensatória (10%) sobrepõe sanções com a mesma finalidade prática (compensar o adquirente pelo inadimplemento).

Ademais, a Súmula 543/STJ já impõe à construtora a devolução integral dos valores, acrescidos de correção monetária e juros de mora, de modo que a somar a isso uma multa compensatória de 10% (além da moratória já deferida) configuraria
bis in idem
e enriquecimento sem causa, uma vez que a rescisão com devolução integral e juros já reconduz as partes ao
status quo ante
ao indenizar o prejuízo material.

A partir de tais fundamentos, concluo que a multa compensatória serve como prefixação de perdas e danos para o caso de inexecução total (rescisão), ao passo que a multa moratória pune o atraso. Ao optar pela rescisão com devolução integral mais juros e correção (que recompõem o patrimônio), a adição de múltiplas penas contratuais excede a justa indenização e o caráter pedagógico da medida, razão pela qual deve ser mantida a sentença também neste particular.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
interposta por
Felipe Legrazie Ezabella
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

_____________________________________

1
11.2. No caso de atraso no pagamento de qualquer prestação deste instrumento, o SOLICITANTE ficará sujeito ao pagamento de juros moratórios mensais de 1% (um por cento) e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do compromisso.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso de apelação interposto por Orgbristol Organizações Bristol Ltda. (2ª Ré) e negar provimento aos recursos interpostos por Tempocourtier Empreendimentos Hoteleiros Ltda. (1ª Ré) e por Felipe Legrazie Ezabella (autor).

Acompanho a eminente Relatora.