Tribunal: TJES
Processo: 0000084-57.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Liminar
Data de julgamento: 2026-01-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA: REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS VENDEDORAS DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por compradores em face de vendedoras e agente financeiro, fundada no atraso na entrega de loteamento. A pretensão inicial se concentrou na resolução do pacto por culpa exclusiva das vendedoras, restituição integral dos valores pagos, devolução em dobro do sinal e condenação por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, condenando-as solidariamente à restituição integral de R$ 30.608,40 e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, afastando a responsabilidade solidária do Banco Semear S/A e indeferindo o pedido de restituição em dobro do sinal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para a demanda; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do loteamento configura inadimplemento das vendedoras e impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos; (iii) determinar se a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão contratual enseja a devolução em dobro do valor pago a título de sinal (arras); (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e se o *quantum* fixado atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; (v) examinar se a instituição financeira (Banco Semear S/A) que atuou como credora fiduciária possui responsabilidade solidária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER URBANISMO S/A: REJEITADA. A empresa integra o mesmo grupo econômico e participou da comercialização e divulgação do empreendimento, aplicando-se a teoria da aparência e a solidariedade da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

4. O conjunto probatório confirma a ocorrência de inadimplemento contratual relevante por parte das promitentes vendedoras, visto que, mesmo após o término do prazo de tolerância, as obras não haviam sequer sido iniciadas, autorizando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das vendedoras.

5. A rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras atrai a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e afasta a aplicação do Tema Repetitivo n. 1.095 do STJ, que trata de alienação fiduciária e inadimplemento do comprador.

6. A culpa exclusiva das promitente-vendedoras pela rescisão contratual impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelos consumidores, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7. O art. 418 do Código Civil estabelece que se a parte que recebeu as arras (sinal) for a causadora da resolução do contrato, impõe-se a devolução do montante recebido mais o equivalente, sendo irrelevante a existência de má-fé, devendo ser determinada a devolução em dobro.

8. O atraso significativo na entrega de um imóvel, que representa um projeto de vida, transcende o mero dissabor e configura abalo emocional passível de reparação, sendo cabível a condenação por danos morais.

9. A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 para ambos os autores mostra-se insuficiente, devendo ser majorada para R$ 5.000,00 para cada, totalizando R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e ao caráter pedagógico e punitivo da medida.

10. Não assiste razão aos autores na alegação de responsabilidade solidária do Banco Semear S/A, pois a atuação do ente financeiro no negócio se limitou à de agente financeiro (credor fiduciário), sem qualquer prova de participação na execução, gestão ou atraso das obras, sendo pacífico no STJ que a ilegitimidade passiva do agente financeiro se configura quando sua atuação se restringe à concessão de crédito.

11. Em casos de culpa exclusiva dos promitente-vendedores, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir desde a citação, e a correção monetária a partir de cada desembolso.

12. A sucumbência mínima dos autores em relação às rés vendedoras impõe a condenação integral das vendedoras ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso das requeridas desprovido.

*Tese de julgamento*:

1. Aplica-se a teoria da aparência e a solidariedade da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, quando empresas do mesmo grupo econômico atuam em conjunto na comercialização de empreendimento.

2. O inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente-vendedora em virtude do atraso significativo na entrega do imóvel enseja a resolução do contrato com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.

3. A inexecução contratual imputável àquele que recebeu as arras (sinal) impõe a devolução em dobro do montante, nos termos do art. 418 do Código Civil.

4. O atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral indenizável, devendo o *quantum* ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, ao caráter pedagógico e punitivo da medida.

5. O agente financeiro que atua exclusivamente na concessão de crédito para financiamento do imóvel não possui responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, sendo parte ilegítima para responder a demandas relativas ao inadimplemento da construtora/vendedora.

*Dispositivos relevantes citados*: Código de Defesa do Consumidor, art. 7º, parágrafo único. Código Civil, art. 418. Código de Processo Civil, art. 86, parágrafo único.

*Jurisprudência relevante citada*: STJ, Súmula 543. STJ, Tema n. 1.095. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp: 2441922 RO 2023/0277526-9. STJ, AgInt no AREsp n. 1.996.020/SC. STJ, REsp n. 1.927.986/DF. STJ, AgInt no AREsp n. 1.993.839/RS. STJ, AgInt no AREsp n. 2.129.734/RS. TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000084-57.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADEMILDES SANTOS DUTRA e outros (3)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (4)

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA: REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS VENDEDORAS DESPROVIDO
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I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por compradores em face de vendedoras e agente financeiro, fundada no atraso na entrega de loteamento. A pretensão inicial se concentrou na resolução do pacto por culpa exclusiva das vendedoras, restituição integral dos valores pagos, devolução em dobro do sinal e condenação por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, condenando-as solidariamente à restituição integral de R$ 30.608,40 e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, afastando a responsabilidade solidária do Banco Semear S/A e indeferindo o pedido de restituição em dobro do sinal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para a demanda; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do loteamento configura inadimplemento das vendedoras e impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos; (iii) determinar se a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão contratual enseja a devolução em dobro do valor pago a título de sinal (arras); (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e se o *quantum* fixado atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; (v) examinar se a instituição financeira (Banco Semear S/A) que atuou como credora fiduciária possui responsabilidade solidária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER URBANISMO S/A: REJEITADA. A empresa integra o mesmo grupo econômico e participou da comercialização e divulgação do empreendimento, aplicando-se a teoria da aparência e a solidariedade da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

4. O conjunto probatório confirma a ocorrência de inadimplemento contratual relevante por parte das promitentes vendedoras, visto que, mesmo após o término do prazo de tolerância, as obras não haviam sequer sido iniciadas, autorizando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das vendedoras.

5. A rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras atrai a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e afasta a aplicação do Tema Repetitivo n. 1.095 do STJ, que trata de alienação fiduciária e inadimplemento do comprador.

6. A culpa exclusiva das promitente-vendedoras pela rescisão contratual impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelos consumidores, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7. O art. 418 do Código Civil estabelece que se a parte que recebeu as arras (sinal) for a causadora da resolução do contrato, impõe-se a devolução do montante recebido mais o equivalente, sendo irrelevante a existência de má-fé, devendo ser determinada a devolução em dobro.

8. O atraso significativo na entrega de um imóvel, que representa um projeto de vida, transcende o mero dissabor e configura abalo emocional passível de reparação, sendo cabível a condenação por danos morais.

9. A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 para ambos os autores mostra-se insuficiente, devendo ser majorada para R$ 5.000,00 para cada, totalizando R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e ao caráter pedagógico e punitivo da medida.

10. Não assiste razão aos autores na alegação de responsabilidade solidária do Banco Semear S/A, pois a atuação do ente financeiro no negócio se limitou à de agente financeiro (credor fiduciário), sem qualquer prova de participação na execução, gestão ou atraso das obras, sendo pacífico no STJ que a ilegitimidade passiva do agente financeiro se configura quando sua atuação se restringe à concessão de crédito.

11. Em casos de culpa exclusiva dos promitente-vendedores, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir desde a citação, e a correção monetária a partir de cada desembolso.

12. A sucumbência mínima dos autores em relação às rés vendedoras impõe a condenação integral das vendedoras ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso das requeridas desprovido.

*Tese de julgamento*:

1. Aplica-se a teoria da aparência e a solidariedade da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, quando empresas do mesmo grupo econômico atuam em conjunto na comercialização de empreendimento.

2. O inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente-vendedora em virtude do atraso significativo na entrega do imóvel enseja a resolução do contrato com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.

3. A inexecução contratual imputável àquele que recebeu as arras (sinal) impõe a devolução em dobro do montante, nos termos do art. 418 do Código Civil.

4. O atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral indenizável, devendo o *quantum* ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, ao caráter pedagógico e punitivo da medida.

5. O agente financeiro que atua exclusivamente na concessão de crédito para financiamento do imóvel não possui responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, sendo parte ilegítima para responder a demandas relativas ao inadimplemento da construtora/vendedora.

*Dispositivos relevantes citados*: Código de Defesa do Consumidor, art. 7º, parágrafo único. Código Civil, art. 418. Código de Processo Civil, art. 86, parágrafo único.

*Jurisprudência relevante citada*: STJ, Súmula 543. STJ, Tema n. 1.095. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp: 2441922 RO 2023/0277526-9. STJ, AgInt no AREsp n. 1.996.020/SC. STJ, REsp n. 1.927.986/DF. STJ, AgInt no AREsp n. 1.993.839/RS. STJ, AgInt no AREsp n. 2.129.734/RS. TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer dos recursos para, no mérito, conferir parcial provimento ao recurso de Pedro Pereira Dutra e Ademildes Santos Dutra, e negar provimento ao recurso interposto por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de Apelações Cíveis interpostas por
PEDRO PEREIRA DUTRA e ADEMILDES SANTOS DUTRA
e por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A,
de outro, em razão da Sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra (fls. 235/238), que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais.

Em suas razões recursais (fls. 241/253), alegam os Apelantes
PEDRO PEREIRA DUTRA e ADEMILDES SANTOS DUTRA
, em síntese, que: I) o BANCO SEMEAR integra o mesmo grupo econômico das demais rés e figura como cessionário de créditos relacionados ao contrato, devendo responder solidariamente; II) o valor pago a título de sinal, no importe de R$ 10.560,00, deve ser devolvido em dobro, haja vista o inadimplemento contratual e a má-fé das rés; III) o
quantum
indenizatório por danos morais fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para a parte autora é insuficiente, devendo ser majorado para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor; IV) a distribuição da sucumbência deve ser reformada para refletir a maior extensão da derrota das rés, sugerindo-se a proporção de 20% para os autores e 80% para as requeridas.

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A,
por sua vez, interpuseram recurso (ID 9065856) sustentando, em síntese: I) preliminarmente, a ilegitimidade passiva da ré Gran Viver Urbanismo S/A, pois a mera existência de grupo econômico não autoriza a desconsideração da personalidade jurídica; II) a inaplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97 (alienação fiduciária), devendo prevalecer o
pacta sunt servanda
; III) a validade da Cláusula 13ª, Parágrafo Primeiro, do contrato, que prevê a retenção de valores pagos para indenização dos custos de administração e comercialização; IV) subsidiariamente, que o patamar de retenção seja fixado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; V) a inexistência de danos morais, por se tratar de mero inadimplemento contratual; VI) sucessivamente, a redução do quantum indenizatório e a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do arbitramento.

Contrarrazões apresentadas nos ids. 9065865, 9065866 e 11738949, pugnando pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

É o breve relatório.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000084-57.2020.8.08.0048

APELANTE: PEDRO PEREIRA DUTRA, ADEMILDES SANTOS DUTRA, CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A, BANCO SEMEAR S/A, PEDRO PEREIRA DUTRA e ADEMILDES SANTOS DUTRA

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER URBANISMO S/A

No que tange à ilegitimidade passiva
ad causam,
da Gran Viver Urbanismo S/A não merece trânsito a irresignação, visto que a empresa integra o mesmo grupo econômico e participou da comercialização e divulgação do empreendimento, conforme demonstrado nos autos, aplicando-se a teoria da aparência e a solidariedade da cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

Nesse sentido, é a jurisprudência assente deste Egrégio Tribunal de Justiça, no julgamento de demandas semelhantes, envolvendo as mesmas partes,
in verbis:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29 .280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas .
4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária. 5 . Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ. 7 . O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido .

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível. Data: 10.04.2025)

Pelo exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Gran Viver Urbanismo S/A.

É como voto.

MÉRITO

Cuidam os autos de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por PEDRO PEREIRA DUTRA e ADEMILDES SANTOS DUTRA em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A e BANCO SEMEAR S/A, tendo como fundamento o atraso na entrega do loteamento denominado Cidade Verde Serra, cuja obra já ultrapassara o prazo de tolerância previsto no contrato. A pretensão inicial se concentrou na resolução do pacto por culpa exclusiva das vendedoras, restituição integral dos valores pagos, devolução em dobro do sinal e condenação por danos morais.

A sentença impugnada julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das rés vendedoras (CIDADE VERDE e GRAN VIVER) pela rescisão, condenando-as solidariamente à restituição integral de R$ 30.608,40 (trinta mil seiscentos e oito reais e quarenta centavos) e ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais para a parte autora. Contudo, afastou a responsabilidade solidária do BANCO SEMEAR S/A e indeferiu o pedido de restituição em dobro do sinal.

Fixou, por fim, a sucumbência recíproca, na proporção de 40% (quarenta por cento) para os autores e 60% (sessenta por cento) para as rés vendedoras.

Analisando atentamente o caderno processual, observa-se que o conjunto probatório é suficiente para confirmar a ocorrência de inadimplemento contratual relevante por parte das promitentes vendedoras.

O contrato, firmado em 02/02/2017, previa a entrega do lote em maio de 2018, com tolerância adicional de 180 dias. Contudo, os autos revelam que, mesmo após o término do prazo estendido, as obras não haviam sequer sido iniciadas, permanecendo o local sem qualquer infraestrutura ou sinalização de execução de empreendimento.

Portanto, no caso dos autos, a rescisão contratual se deu por fato imputável exclusivamente às apelantes vendedoras, o que atrai a aplicação inarredável das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afasta, em definitivo, a pretensão de retenção de valores.

O próprio colendo Superior Tribunal de Justiça já realizou
distinguishing
em situações semelhantes, afastando a aplicação da tese firmada no Tema 1.095, aduzindo que
“a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda
não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário
”
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2441922 RO 2023/0277526-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2024).

Com efeito, no caso dos autos, a culpa exclusiva das promitente-vendedoras pela rescisão contratual impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, com a restituição integral das parcelas pagas pelos consumidores, e a devolução integral e imediata dos valores, nos termos da Súmula 543 do STJ, não merecendo prosperar o pleito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos consumidores.

Lado outro, no tocante à devolução em dobro do valor dado a título de sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil, se a parte que recebeu as arras for a causadora da resolução do contrato, impõe-se a devolução em dobro do montante recebido, sendo irrelevante, nestes casos, a existência de má-fé.

A propósito, confira-se a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na eg. Instância a quo.

2. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos.

3
. "Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o 'equivalente', se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu" (REsp 1.927.986/DF, R elatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 25.6.2021).

4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar o pagamento de indenização por danos morais.

(AgInt no AREsp n. 1.996.020/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 30/6/2022, grifei.)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS. ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO.

1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021.

2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu.

3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu.

4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação.

5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente.

6- Recurso especial provido.

(REsp n. 1.927.986/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021, grifei.)

Destarte, uma vez reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pelo inadimplemento contratual, deve ser determinada a devolução em dobro do valor de R$ 10.560,00 (dez mil quinhentos e sessenta reais) pago a título de sinal.

Relativamente aos danos morais, o atraso significativo na entrega de um imóvel, que representa um projeto de vida, transcende o mero dissabor. Com efeito, a frustração da justa expectativa e a sensação de impotência diante da inércia das vendedoras configuram abalo emocional passível de reparação, sendo cabível a condenação.

No que pertine ao
quantum
indenizatório, a sentença fixou R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para ambos os autores, valor que se mostra insuficiente, especialmente levando-se em consideração o porte econômico das requeridas.

Assim, considerando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o caráter pedagógico e punitivo da medida, e a extensão do dano, a indenização deve ser individualizada, fixando-a em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante que se revela mais adequado e em consonância com os precedentes desta Corte em casos similares.

Com relação à alegada responsabilidade solidária do Banco Semear S/A, sustentada pelos autores, entendo não lhes assistir razão. Isso porque, exsurge dos autos que sua atuação no negócio se limitou à de agente financeiro (credor fiduciário), sem qualquer prova de participação na execução, gestão ou atraso das obras.

O entendimento já consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a legitimidade passiva da instituição financeira nas demandas judiciais relativas ao atraso na entrega de obras somente se configura nas hipóteses em que tal ente tenha efetivamente participado da elaboração do projeto, da execução ou da fiscalização das obras do empreendimento.

Em contrapartida, quando sua atuação se restringe à condição de agente financeiro
stricto sensu
, limitando-se à concessão de crédito para financiamento do imóvel, inexiste fundamento jurídico para imputar-lhe responsabilidade solidária em conjunto com a construtora.

À propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMPETÊNCIA PARA PROCESSAMENTO E JULGAMENTO. AÇÃO QUE TEM POR OBJETO O DESFAZIMENTO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 3. É
firme a jurisprudência do STJ no sentido de se reconhecer a ilegitimidade passiva do agente financeiro para responder à ação por vício de construção de imóvel quando a instituição atuar como mero agente financeiro.
Precedentes. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.993.839/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 4/5/2022)

Com relação aos consectários legais, a sentença está alinhada com a jurisprudência majoritária, pois a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir a partir de cada desembolso, uma vez que a correção monetária nada mais é do que a recomposição do valor da moeda no tempo.

Ressalte-se que, observando o posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de culpa exclusiva dos promitente-vendedores, os juros de mora devem incidir desde a citação (STJ, AgInt no AREsp n. 2.129.734/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 2/6/2023).

Por derradeiro, tendo em vista a nova feição sucumbencial atribuída à lide, e verificada a sucumbência mínima dos autores, condeno CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A ao pagamento integral das custas processuais, e honorários sucumbenciais que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Ante o exposto, CONHEÇO de ambos os recursos de Apelação Cível para:

I) negar provimento à apelação interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A), mantendo a rescisão por culpa exclusiva das vendedoras, a solidariedade entre elas e a condenação à restituição integral.

II) dar parcial provimento ao recurso de PEDRO PEREIRA DUTRA e ADEMILDES SANTOS DUTRA, reformando em parte a r. Sentença para: a) condenar solidariamente as rés CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A à devolução em dobro do valor pago a título de sinal (arras), no importe de R$ 10.560,00 (dez mil quinhentos e sessenta reais), totalizando a quantia de R$ 21.120,00 (vinte e um mil cento e vinte reais), a ser corrigida monetariamente pelo INPC/IBGE desde o desembolso e acrescida de juros de mora pela Taxa Selic a partir da citação; b) fixar a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) cada um dos autores, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantida a incidência da Taxa Selic a partir da citação. c) Reconhecer a sucumbência mínima dos autores em relação às rés vendedoras, e condenar CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, mantido o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso de apelação e a ele nego provimento, mantendo a sentença em todos os seus termos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso interposto por Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S. A. e Gran Viver Urbanismo S. A. e dar provimento parcial ao recurso interposto por Pedro Pereira Dutra e Ademildes Santos Dutra.