Tribunal: TJES
Processo: 0012436-61.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0012436-61.2016.8.08.0024

APELANTE: OMAR LUCIO SINERIZ

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JUDITH CASTELO I

JUÍZO PROLATOR: 5ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DE ÁREA COMUM. ATOS DE MERA TOLERÂNCIA E PERMISSÃO. REVOGABILIDADE. INOCORRÊNCIA DE
SUPRESSIO
OU
SURRECTIO
. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de reintegração de posse formulado por condomínio edilício. O apelante, proprietário de unidade no pavimento térreo, ocupa há mais de 20 anos áreas comuns (acessos e garagens), alegando autorização assemblear datada de 2005 e a consolidação da situação jurídica pelo decurso do tempo. O condomínio busca a retomada das áreas para uso coletivo após deliberação assemblear de 2014.

II. Questão em discussão

As questões em discussão consistem em: (i) saber se a ocupação exclusiva de área comum por longo período, autorizada anteriormente, gera direito subjetivo à manutenção da posse (institutos da
supressio
e
surrectio
); (ii) verificar se a retomada da área comum pelo condomínio configura comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
); e (iii) determinar se o apelante faz jus à indenização por benfeitorias realizadas na área comum esbulhada.

III. Razões de decidir

Nos termos do Art. 1.331 do Código Civil, as áreas de acesso e lazer em condomínios edilícios são de natureza comum, inalienáveis e de fruição coletiva, sendo vedada a apropriação exclusiva por qualquer condômino sem respaldo convencional ou legal.

A utilização de área comum baseada em autorização assemblear configura ato de mera permissão ou tolerância, o qual não induz posse jurídica plena (Art. 1.208, CC), sendo essencialmente precário e revogável a qualquer tempo pelo interesse da coletividade.

Os institutos da
supressio
e da
surrectio
não se aplicam quando a ocupação irregular de área comum gera prejuízo ao direito real de propriedade dos demais condôminos, pois a inércia dos administradores não tem o condão de transmudar a natureza do bem comum em privativo.

A revogação da permissão de uso pela Assembleia Geral em 2014 caracteriza o exercício regular do direito de autogestão do condomínio (Art. 1.314, CC), transformando a posse em injusta e configurando o esbulho a partir da resistência à desocupação.

O pleito de indenização por benfeitorias não subsiste, uma vez que as obras realizadas (churrasqueira, pias e lazer) possuem natureza voluptuária ou útil, não sendo necessárias à conservação do imóvel, além de terem sido implementadas em proveito exclusivo do detentor, sem prova técnica de custo ou benefício ao condomínio (Art. 1.220, CC e Art. 373, I, CPC).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O uso exclusivo de área comum por condômino, ainda que autorizado por assembleia, constitui ato de mera tolerância, revogável a qualquer tempo pela vontade da maioria. 2. A ocupação prolongada de área comum não consolida o direito de posse em favor do condômino detentor, não sendo aplicáveis os institutos da supressio ou surrectio em face do interesse coletivo condominial. 3. Benfeitorias úteis ou voluptuárias realizadas em área comum objeto de esbulho não conferem direito de retenção ou indenização ao ocupante de má-fé, caracterizada esta após a notificação para desocupação.”

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0012436-61.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OMAR LUCIO SINERIZ

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JUDITH CASTELO I

RELATOR(A):
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0012436-61.2016.8.08.0024

APELANTE: OMAR LUCIO SINERIZ

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JUDITH CASTELO I

JUÍZO PROLATOR: 5ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DE ÁREA COMUM. ATOS DE MERA TOLERÂNCIA E PERMISSÃO. REVOGABILIDADE. INOCORRÊNCIA DE
SUPRESSIO
OU
SURRECTIO
. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de reintegração de posse formulado por condomínio edilício. O apelante, proprietário de unidade no pavimento térreo, ocupa há mais de 20 anos áreas comuns (acessos e garagens), alegando autorização assemblear datada de 2005 e a consolidação da situação jurídica pelo decurso do tempo. O condomínio busca a retomada das áreas para uso coletivo após deliberação assemblear de 2014.

II. Questão em discussão

As questões em discussão consistem em: (i) saber se a ocupação exclusiva de área comum por longo período, autorizada anteriormente, gera direito subjetivo à manutenção da posse (institutos da
supressio
e
surrectio
); (ii) verificar se a retomada da área comum pelo condomínio configura comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
); e (iii) determinar se o apelante faz jus à indenização por benfeitorias realizadas na área comum esbulhada.

III. Razões de decidir

Nos termos do Art. 1.331 do Código Civil, as áreas de acesso e lazer em condomínios edilícios são de natureza comum, inalienáveis e de fruição coletiva, sendo vedada a apropriação exclusiva por qualquer condômino sem respaldo convencional ou legal.

A utilização de área comum baseada em autorização assemblear configura ato de mera permissão ou tolerância, o qual não induz posse jurídica plena (Art. 1.208, CC), sendo essencialmente precário e revogável a qualquer tempo pelo interesse da coletividade.

Os institutos da
supressio
e da
surrectio
não se aplicam quando a ocupação irregular de área comum gera prejuízo ao direito real de propriedade dos demais condôminos, pois a inércia dos administradores não tem o condão de transmudar a natureza do bem comum em privativo.

A revogação da permissão de uso pela Assembleia Geral em 2014 caracteriza o exercício regular do direito de autogestão do condomínio (Art. 1.314, CC), transformando a posse em injusta e configurando o esbulho a partir da resistência à desocupação.

O pleito de indenização por benfeitorias não subsiste, uma vez que as obras realizadas (churrasqueira, pias e lazer) possuem natureza voluptuária ou útil, não sendo necessárias à conservação do imóvel, além de terem sido implementadas em proveito exclusivo do detentor, sem prova técnica de custo ou benefício ao condomínio (Art. 1.220, CC e Art. 373, I, CPC).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O uso exclusivo de área comum por condômino, ainda que autorizado por assembleia, constitui ato de mera tolerância, revogável a qualquer tempo pela vontade da maioria. 2. A ocupação prolongada de área comum não consolida o direito de posse em favor do condômino detentor, não sendo aplicáveis os institutos da supressio ou surrectio em face do interesse coletivo condominial. 3. Benfeitorias úteis ou voluptuárias realizadas em área comum objeto de esbulho não conferem direito de retenção ou indenização ao ocupante de má-fé, caracterizada esta após a notificação para desocupação.”

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0012436-61.2016.8.08.0024

APELANTE: OMAR LUCIO SINERIZ

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JUDITH CASTELO I

JUÍZO PROLATOR: 5ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Rememorando o caso, cuida-se de ação de reintegração de posse ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFICIO JUDITH CASTELO I contra DIRCY LOUREIRO FRAGA E OMAR LUCIO SINERIZ, arguindo que (i) na qualidade de condomínio edilício, possui áreas comuns inalienáveis e indivisíveis destinadas ao uso geral, conforme convenção devidamente registrada, as quais vêm sendo objeto de esbulho possessório por parte dos réus; (ii) os requeridos, valendo-se da localização de suas unidades no primeiro pavimento, isolaram indevidamente portões de acesso e áreas de garagem para uso privativo, além de terem edificado benfeitorias como pias e churrasqueiras em espaço comum; (iii) a despeito de deliberações em assembleias extraordinárias e tentativas de solução amigável, os réus passaram a impedir o acesso dos demais condôminos às referidas áreas em meados de novembro de 2014, restando caracterizada a posse de má-fé e o abuso do direito de copropriedade.

Rrequereu a concessão de tutela provisória de urgência para autorizar o imediato acesso dos condôminos às áreas bloqueadas e o uso dos espaços de garagem, sob pena de multa diária. No mérito, pugnou pela total procedência da ação para que seja determinada a reintegração definitiva da posse das áreas comuns, a condenação dos réus ao pagamento de taxa de ocupação mensal e cotas condominiais retroativas sobre a área esbulhada, além da condenação ao ônus da sucumbência.

A sentença proferida pelo d. Juízo singular julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para determinar a reintegração do Condomínio do Edifício Judith Castelo I na posse das áreas comuns indevidamente ocupadas pelos réus.

Na sequência, Omar Lucio Sineriz apelou da referida sentença arguindo, em síntese (ID 14744419), que: (i) inexiste esbulho possessório ou posse injusta, uma vez que a ocupação da área comum do condomínio, que perdura por mais de 20 anos, foi expressamente autorizada por assembleia unânime em 2005 para garantir a segurança e a privacidade da unidade do recorrente; (ii) deve incidir ao caso o instituto da boa-fé objetiva, especificamente sob as figuras da supressio e da surrectio, consolidando-se a situação jurídica pelo decurso do tempo e impedindo a retomada abrupta da posse após longo período de inércia e anuência do condomínio; (iii) houve nítida violação à vedação do comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), visto que condôminos que anteriormente anuíram com a ocupação exclusiva buscaram, dez anos depois, revogar a autorização; (iv) subsidiariamente, o apelante possui direito à indenização pelas benfeitorias realizadas (churrasqueira, pia, área de lazer e piso), por tratar-se de possuidor de boa-fé e serem tais obras fatos incontroversos admitidos na própria exordial, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença.

Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença hostilizada, julgando-se improcedente o pedido de reintegração de posse. Subsidiariamente, pleiteiou a condenação do apelado ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas, com a consequente inversão do ônus da sucumbência e a fixação de honorários recursais.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 14744425).

Passo ao exame das questões suscitadas no recurso.

1. Da Natureza Jurídica das Áreas Comuns e a Configuração do Esbulho

A controvérsia reside na possibilidade de um condômino manter o uso exclusivo de área comum após a revogação de permissão assemblear. Didaticamente, é preciso distinguir a posse (exercício de poderes inerentes à propriedade) da mera detenção ou tolerância.

O Código Civil, em seu Art. 1.331, define a estrutura do condomínio edilício:

Art. 1.331.
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

[...]

Dessa forma, as áreas de acesso e garagens são, por lei, de fruição coletiva. A ocupação do apelante, embora autorizada em 2005, não gerou posse jurídica plena, mas sim uma detenção precária baseada na conveniência daquela época. O Art. 1.208 do Código Civil é imperativo ao tratar da questão:

"Art. 1.208
. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade."

Sobre o tema, este Egrégio Tribunal de Justiça já assentou que o uso exclusivo de área comum para fins de garagem, sem o devido respaldo legal ou convencional, afronta o direito dos demais compossuidores, conforme se extrai do seguinte julgado:

ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM COMO GARAGEM . AUSÊNCIA DE DELIBERAÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO EXPRESSA NO ART. 1.335, II, DO CÓDIGO CIVIL, E NO ART . 3º, DA LEI N. 4.591/1964. RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR PROVIDO . INEXISTÊNCIA DO ALEGADO DANO MORAL. RECURSO INTERPOSTO PELO RÉU DESPROVIDO 1. - Ao utilizar parte de área comum de forma exclusiva e sem deliberação condominial para estacionar veículo o réu está desvirtuando a sua destinação e excluindo o uso pelos demais condôminos em afronta ao art. 1 .335, II, do Código Civil, que diz: São direitos do condômino: [¿] usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. 2. - A Lei n. 4 .591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece em seu art. 3º, que as áreas de uso comum na edificação são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino. 3. - Diante de tal cenário, a alegada inexistência de reclamação por parte dos demais condôminos e a anulação de multa não possuem o condão de alterar a natureza e a destinação da área comum, permanecendo como de propriedade conjunta de todos os condôminos e insuscetível de apropriação individual . 4. - O dano moral alegado pelo réu não restou configurado. 5. - Recurso interposto pelo autor provido . Recurso interposto pelo réu desprovido. (TJ-ES - AC: 00238340620158080035, Relator.: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 10/05/2022, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/05/2022)

Sendo a autorização um ato de mera tolerância, esta é essencialmente revogável. No momento em que a Assembleia Condominial Extraordinária de 08/12/2014 deliberou pela retomada das áreas e o apelante resistiu à desocupação, sua permanência tornou-se injusta, caracterizando o esbulho.

2. Dos Limites da Boa-fé Objetiva:
Supressio
,
Surrectio
e
Venire Contra Factum Proprium

O apelante argumenta que o decurso de dez anos consolidou um direito de uso exclusivo, invocando o Art. 422 do Código Civil:
"Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé."

Contudo, os institutos da
supressio
e da
surrectio
encontram limites no interesse coletivo e na função social da propriedade. No caso em tela, a ocupação exclusiva gera prejuízo concreto aos demais moradores, impedindo o acesso a portão lateral e reduzindo a mobilidade interna.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria reforça que a inoperância ou a ausência de oposição dos administradores por longo período não convalida a ocupação irregular de área comum, nem implica em renúncia do condomínio ao seu direito de propriedade coletiva. Veja-se o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE ÁREA COMUM POR CONDÔMINA. INADMISSIBILIDADE . AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO ESPECÍFICA PARA A OCUPAÇÃO E REALIZAÇÃO DE OBRAS NO LOCAL. IRREGULARIDADE QUE NÃO SE CONVALIDA PELA AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO NO DECORRER DOS ANOS. PROCEDÊNCIA QUE PREVALECE. MULTA DEVIDA PELO ATRASO NO CUMPRIMENTO DA LIMINAR DEFERIDA "INITIO LITIS" . VALOR QUE, MESMO REDUZIDO PELA SENTENÇA, AINDA SE REVELA EXCESSIVO. NOVA REDUÇÃO DETERMINADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . A marquise do edifício tem função de proteção e isolamento e, por sua natureza, constitui área de uso comum, sendo insuscetível de apropriação ou de utilização exclusiva por qualquer condômino, consoante dispõe o artigo 3º da Lei nº 4.591/64. 2. A ocupação e realização de obras nas áreas de uso comum dependem de aprovação específica, sem a qual o condômino responsável pratica esbulho possessório e fica sujeito ao desfazimento da obra, a despeito do tempo decorrido e de eventual inoperância dos administradores do condomínio, que não pode ser interpretada como renúncia ao direito de restringir o uso exclusivo de áreas comuns do edifício . 3. Embora a sentença já tenha reduzido o valor da multa decorrente do atraso no descumprimento da liminar deferida initio litis, é certo que o valor ainda se revela excessivo, notadamente diante do reconhecimento, pelo próprio magistrado, de que o prazo concedido inicialmente era exíguo. As peculiaridades e circunstâncias do caso concreto autorizam nova redução do valor para R$ 3.000,00, a ser corrigido a partir da data desde julgamento, pela variação do IPCA/IBGE ou índice substituto ( Código Civil, artigo 389, parágrafo único), conforme determina a Lei nº 14 .905/2024. (TJ-SP - Apelação Cível: 10137842420228260562 Santos, Relator.: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 27/11/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024)

Portanto, a revogação da permissão em 2014 não configura comportamento contraditório ilícito, mas sim o exercício do poder de autogestão e a aplicação do Art. 1.314

do Código Civil, que garante a todo condômino o uso da coisa conforme sua destinação, respeitada a indivisão.

Art. 1.314
.
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
.

O interesse individual de privacidade do apelante não pode sobrepor-se permanentemente ao direito real de propriedade de todos os outros comproprietários sobre as áreas comuns.

3. Da Indenização por Benfeitorias e o Ônus da Prova

Quanto ao pedido de ressarcimento pelas obras realizadas, o direito varia conforme a natureza da posse e da benfeitoria. O Código Civil estabelece:

"Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."

"Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias."

No presente caso, desde a notificação em 2014, a posse do apelante tornou-se de má-fé para fins de direito a indenização. As obras descritas (churrasqueira, pias, área de lazer) não se classificam como necessárias (aquelas que visam à conservação do bem), mas sim como voluptuárias ou úteis, destinadas apenas ao conforto do ocupante.

Ademais, conforme o Art. 373, inciso I, do CPC, incumbe ao autor (no caso do pleito indenizatório, ao réu que o formula) provar o fato constitutivo de seu direito. O apelante falhou em descrever tecnicamente as benfeitorias e seus custos efetivos, limitando-se a alegações genéricas e orçamentos que não provam o desembolso necessário e indispensável à estrutura do condomínio. Logo, a improcedência deste pleito na sentença de piso foi escorreita.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, fundamentado nos dispositivos legais supracitados, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença que determinou a reintegração de posse em favor do apelado.

Em razão do desprovimento recursal, e em atenção ao Art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 30/03/2026 - 07/04/2026:

Acompanho o E. Relator.