Tribunal: TJES
Processo: 0017335-86.2019.8.08.0545
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): INES VELLO CORREA
Órgão julgador: INES VELLO CORREA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017335-86.2019.8.08.0545
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL PONTAL DE JACARENEMA
RECORRIDO: QUALIVIX ENGENHARIA E CONSTRUCOES S.A
RELATOR(A):
INES VELLO CORREA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Voto servindo como ementa.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 1
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
PROCESSO nº: 0017335-86.2019.808.0545

ORIGEM:
Juízo de Vila Velha – 1º Juizado Especial Cível

RECORRENTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PONTAL DE JACARENEMA

RECORRIDA: QUALIVIX ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES S.A.

DATA DA SESSÃO DE JULGAMENTO
, conforme intimação prévia.

PROJETO DE VOTO

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

Após compulsar detidamente os autos, conclui-se que a sentença de origem merece reforma, na forma do voto/ementa que se segue:

VOTO/EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONSTRUTORA INCORPORADORA PROMITENTE VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO DE POSSE AO PROMITENTE COMPRADOR NO PERÍODO COBRADO. SUPOSTA RECUSA ILEGÍTIMA AO RECEBIMENTO DAS CHAVES PELO PROMITENTE COMPRADOR NÃO COMPROVADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUTADA CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL VINCULADA À IMISSÃO DE POSSE, E NÃO AO REGISTRO (TEMA 886/STJ). TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL VÁLIDO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

(1). Trata-se de Recurso Inominado interposto pelo Exequente, ora Recorrente, em face de sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu, sem julgamento de mérito, ação de execução por título extrajudicial movida em face da construtora Qualivix Engenharia e Construções S.A., sob o fundamento de ilegitimidade passiva por inexistência de título executivo em nome da executada. Sem contrarrazões pela Executada, ora Recorrida.

(2). Em breve síntese, a parte exequente ajuizou ação de execução contra devedor solvente em face da construtora incorporadora Qualivix Engenharia e Construções S.A., cobrando débitos condominiais da unidade habitacional 406 referentes ao período de 10/01/2017 a 10/08/2019, anteriores à imissão de posse pelo promitente comprador. O fundamento da demanda é que a Qualivix, na condição de promitente vendedora, não entregou as chaves ao promitente comprador (Sr. Luciano Tagliati Duarte) durante todo o período cobrado, de modo que a responsabilidade pelas taxas condominiais permanecia com ela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

(3). A questão central submetida à Turma Recursal é se pode a construtora incorporadora, na condição de promitente vendedora que não entregou as chaves ao promitente comprador, ser executada diretamente pelos débitos condominiais do período anterior à efetiva imissão de posse e, em caso positivo, se satisfaz o título executivo os requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

(4). De início, entendo que a sentença partiu de premissa equivocada ao identificar os boletos condominiais como o título executivo da demanda. Em se tratando de execução de débito condominial, o título executivo extrajudicial é a Convenção Condominial e as Atas de Assembleias Gerais que aprovaram as contribuições, na forma do art. 784, X, do CPC, que assim dispõe: são títulos executivos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". Esses documentos foram devidamente acostados ao Evento 02 dos autos e estão em plena consonância com o dispositivo legal.

(5). Não se exige, para fins de legitimidade passiva da execução condominial, que o título executivo mencione nominalmente o executado — até porque a própria lei confere executividade ao crédito pela natureza da relação jurídica com o imóvel, e não pela identidade do sujeito indicado nos boletos. Nesse sentido, ao se exigir boleto em nome da Qualivix para reconhecer a executividade do título, deflagrou-se criação de requisito não previsto em lei e em inversão lógica do regime executivo das contribuições condominiais.

(6). Outrossim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no Tema 886, é assentada no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não se define pelo registro do negócio jurídico, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, sendo certo que o promitente comprador somente passa a responder pelos débitos condominiais a partir do momento em que recebe as chaves e se torna possuidor do imóvel.

(7). No caso concreto, é incontroverso — e reconhecido pela própria magistrada sentenciante em demanda paralela (proc. nº 0017331-49.2019.8.08.0545, Evento 47) — que as chaves da unidade 406 foram entregues ao promitente comprador somente em 28/05/2020. Os débitos cobrados na presente execução referem-se ao período de 10/01/2017 a 10/08/2019, integralmente anterior à imissão de posse. Portanto, durante todo esse intervalo, quem respondia pelos encargos condominiais era exclusivamente a Qualivix, na condição de promitente vendedora e possuidora do imóvel.

(8). Ademais, entendo que o título executivo extrajudicial apresentado - Convenção Condominial e Atas de Assembleia Geral (Evento 02) — preenche integralmente os requisitos do art. 783 do CPC. A certeza decorre da existência do crédito condominial devidamente previsto na Convenção; a liquidez, dos valores deliberados em assembleia; e a exigibilidade, da mora da devedora desde o vencimento de cada parcela. A alegação de que o título menciona sujeito diverso confunde o documento formalizador do crédito (Convenção e Atas) com os instrumentos de cobrança (boletos), equívoco que contaminou o raciocínio decisório e levou à extinção indevida da execução, que merece reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

(9). Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso inominado e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença e reconhecer a legitimidade passiva da parte executada; ademais, determino o prosseguimento da execução em face da Qualivix Engenharia e Construções S.A. pelos débitos condominiais da unidade 406 referentes ao período de 10/01/2017 a 10/08/2019.

(10). Sem condenação em custas ou honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099/95).

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detinha a posse do imóvel no período dos débitos, vinculando-se à efetiva imissão de posse pelo promitente comprador — representada pela entrega das chaves —, e não ao registro do negócio jurídico (Tema 886/STJ); enquanto não transferida a posse, a obrigação permanece com o promitente vendedor, ainda que o imóvel conste em nome de terceiro no registro de imóveis.

JOÃO PEDRO TEIXEIRA PIROLA

JUIZ LEIGO

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

INÊS VELLO CORRÊA

JUÍZA DE DIREITO

Documento assinado eletronicamente

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)