Tribunal: TJES
Processo: 5014188-04.2025.8.08.0012
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-01-12

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014188-04.2025.8.08.0012
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: LS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
RECORRIDO: FABIO FRANCO DA SILVA
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Recurso Inominado nos autos n° 5014188-04.2025.8.08.0012

Recorrente: LS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Recorrido: FABIO FRANCO DA SILVA

RELATOR: DR. THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

Juiz Sentenciante: DR. ADRIANO CORREA DE MELLO

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESISTÊNCIA UNILATERAL PELO LOCATÁRIO APÓS A ASSINATURA E PAGAMENTO DA CAUÇÃO, MAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE (ENTREGA DAS CHAVES). CLÁUSULA PENAL (MULTA CONTRATUAL) PREVISTA EM TRÊS VEZES O VALOR DO ALUGUEL. SENTENÇA QUE REDUZIU EQUITATIVAMENTE A PENALIDADE (ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL), DETERMINANDO A RETENÇÃO DE 20% DO VALOR DA CAUÇÃO E A RESTITUIÇÃO DE 80% AO AUTOR. IRRESIGNAÇÃO DA IMOBILIÁRIA (RÉ). TESE DE VALIDADE INTEGRAL DA CLÁUSULA PENAL (PACTA SUNT SERVANDA) E INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. IMPROCEDÊNCIA. MULTA QUE SE MOSTRA MANIFESTAMENTE EXCESSIVA DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO BEM E DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZOS EFETIVOS PELA RECORRENTE QUE JUSTIFIQUEM A RETENÇÃO INTEGRAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (ART. 884 CC). SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por
LS DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial por
FABIO FRANCO DA SILVA
.

Sustenta a parte autora que em 10/12/2024 efetuou o pagamento de R$4.200,00 à ré, a título de caução para um contrato de locação residencial. Alega que, por dificuldades financeiras inesperadas, comunicou formalmente sua desistência no dia seguinte, 11/12/2024, antes mesmo de receber as chaves ou tomar posse do imóvel. Afirma que a ré se recusou a devolver o valor, alegando retenção com base em cláusulas contratuais. Para o autor, tal retenção integral, sem qualquer prestação de serviço ou uso do bem, caracteriza enriquecimento sem causa. Dessa forma, busca a restituição integral dos R$4.200,00 e uma indenização por danos morais no valor de R$3.000,00.

A sentença proferida nos autos dispôs:

"[...] JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) CONDENAR a parte requerida, LS Desenvolvimento Imobiliário Ltda., a restituir parcialmente ao autor, Fábio Franco da Silva, a quantia de R$ 3.360,00 (três mil trezentos e sessenta reais), paga a título de caução em 10/12/2024, devendo incidir sobre tal valor atualização monetária com IPCA, a contar da data de cada efetivo desembolso, nos termos do art. 389, §único do CC/02. A partir da data da citação incidirá apenas a taxa SELIC, com fulcro no art. 406, § 1º, do CC/2002 [...]. b) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais."

A LS DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA interpôs recurso inominado sustentando que o contrato foi livremente pactuado e assinado pelo autor em 07/12/2024, após análise e aceite expresso da minuta. Informa que a Cláusula 5ª do contrato prevê multa rescisória de 3 (três) aluguéis (R$4.200,00), sendo esta uma prática comum de mercado e amparada pela jurisprudência. Defende que a retenção da caução para abater a multa não configura enriquecimento sem causa, mas sim o exercício regular de um direito. Argumenta que a redução equitativa determinada pela sentença (para 20% de retenção) é irrazoável, pois o juízo teria comparado indevidamente a locação com contratos de compra e venda, ignorando os prejuízos causados à recorrente (intermediadora) e ao proprietário do imóvel, que foi retirado do mercado. Por último, almeja: (i) principalmente, a reforma da sentença para que a ação seja julgada totalmente improcedente; ou (ii) subsidiariamente, que a retenção seja aumentada para R$3.500,00 (equivalente a 2,5 aluguéis), restituindo-se ao autor apenas R$700,00.

Em contrarrazões, o autor, ora recorrido, aduz que a sentença deve ser mantida, pois a desistência ocorreu um dia após o pagamento e antes de qualquer fruição do imóvel. Assevera, ainda, que a retenção integral da multa de 3 aluguéis é manifestamente desproporcional e abusiva no caso concreto, configurando enriquecimento sem causa, pois não houve posse. Cita jurisprudência que diferencia a desistência pré-posse da devolução antecipada do imóvel. Por último, pretende o não provimento do recurso e a condenação da recorrente em honorários.

VOTO

Conheço do recurso interposto, eis que estão preenchidos os requisitos de admissibilidade, recebendo-o, apenas, em seu efeito devolutivo, conforme regra do artigo 43 da Lei nº 9.099/95, eis que o pedido de efeito suspensivo não encontra amparo fático ou jurídico que justifique sua concessão.

A controvérsia central da demanda é decidir sobre a validade e a proporcionalidade da retenção integral da caução locatícia (no valor de R$4.200,00, equivalente a três meses de aluguel) para fins de quitação de multa contratual (Cláusula 5ª), quando a desistência do locatário ocorreu após a assinatura do contrato, mas antes da imissão na posse (entrega das chaves).

Sobre o tema, o sistema jurídico brasileiro, embora pautado na autonomia da vontade e na força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), estabelece limites a essa liberdade, mormente através dos princípios da boa-fé objetiva (Art. 422, CC) e da função social do contrato (Art. 421, CC), bem como pela vedação ao enriquecimento sem causa (Art. 884, CC).

Especificamente quanto às cláusulas penais (multas contratuais), o Artigo 413 do Código Civil impõe ao magistrado o dever de reduzi-la equitativamente se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, "
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
".

No caso dos autos, verifico que o autor, FÁBIO FRANCO DA SILVA, demonstrou que o contrato foi assinado digitalmente em 07/12/2024, o início da vigência foi pactuado para 10/12/2024, o pagamento da caução de R$4.200,00 ocorreu em 10/12/2024 e a desistência foi formalizada em 11/12/2024. Cuida-se de fato incontroverso, pois não impugnado especificamente pela ré, que o autor não recebeu as chaves nem foi imitido na posse do imóvel.

Por sua vez, a LS DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA alegou que a retenção integral é válida por força da Cláusula 5ª (multa de 3 aluguéis) e que sofreu prejuízos (administrativos e pela retirada do bem do mercado).

De análise do conjunto probatório, tenho que a r. sentença de origem não merece reparos.

Ainda que o contrato seja válido e o início de sua vigência formal tenha ocorrido em 10/12/2024, a retenção da integralidade da multa (R$4.200,00) por uma relação que não existiu na prática (o autor não usufruiu do imóvel por um dia sequer) é, de fato, "manifestamente excessiva", nos exatos termos do Art. 413 do Código Civil.

Neste ponto, a finalidade da multa compensatória (Cláusula 5ª) é indenizar o locador pelos prejuízos decorrentes da quebra antecipada do contrato, como a vacância inesperada do imóvel. Contudo, no caso em tela, o locador (e a imobiliária, sua representante) teve o imóvel à disposição imediatamente.

Além disso, a recorrente alega prejuízos (custos administrativos, perda de outras propostas), mas não produziu nenhuma prova nesse sentido, ônus que lhe incumbia (Art. 373, II, CPC). A simples retirada do imóvel de anúncio por poucos dias (entre a assinatura em 07/12 e a desistência em 11/12) não justifica, por si só, uma indenização de R$4.200,00.

Dessa forma, a retenção integral da caução configuraria claro enriquecimento sem causa da recorrente, que receberia o valor de três meses de aluguel sem qualquer contraprestação (moradia) ou prejuízo efetivo comprovado.

A solução adotada pelo juízo de origem – retenção de 20% (R$840,00) e devolução de 80% (R$3.360,00) – é a que melhor aplica o direito, pois: a) Reconhece a validade do contrato e a culpa do autor pela rescisão (pois ele desistiu); b) Garante à recorrente uma compensação justa (R$840,00) pelos custos administrativos que inegavelmente teve (análise de cadastro, elaboração de contrato, tempo do corretor); e c) Impede o abuso de direito e o enriquecimento ilícito, devolvendo ao autor o valor que excedeu o razoável.

A sentença, portanto, aplicou com precisão a equidade e o disposto no art. 413 do Código Civil, devendo ser mantida integralmente.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso Inominado interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se hígida a sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por força da sucumbência recursal (art. 55 da Lei nº 9.099/95), condeno a parte recorrente, LS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, no pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado, arbitrando os últimos em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (R$3.360,00).

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Juiz Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)