Tribunal: TJES
Processo: 0025651-03.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
EMENTA
:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS COM INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A empresa que integra o mesmo grupo econômico da promitente vendedora e divulga o empreendimento é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, à luz da teoria da aparência. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

2. Aplica-se o entendimento de que
“a alteração do Plano Diretor Municipal não configura Fato do Príncipe ou fortuito externo em contratos privados, por não atender aos requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade”
(TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 0003700-84.2017.8.08.0035, Relator: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível).

3. Caracterizado o atraso injustificado na entrega do imóvel, impõe-se a rescisão contratual por culpa das vendedoras, com restituição integral das parcelas pagas, nos termos do entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça.

4. Mantém-se a multa rescisória fixada em percentual reduzido pelo Juízo de origem, em consonância com a previsão contratual.

5. Sendo imputável à construtora a inexecução do contrato, é devida a devolução em dobro do valor pago a título de sinal, nos termos do art. 418 do Código Civil.

6. O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, sendo admissível sua cumulação com a restituição dos valores pagos.

7. No que se refere à restituição dos valores,
“a Correção monetária deve incidir a partir do desembolso, pelo INPC/IBGE, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, sem cumulação com outro índice, conforme pacífica jurisprudência do STJ e desta Corte”
(TJES, Apelação Cível número 0003275-07.2020.8.08.0050, Relator Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1
a
Câmara Cível, julgado em 12/02/2025).

8. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 14 de abril de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025651-03.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros

APELADO: LILIAN CHRISTINE FANCHIOTTI BOZI

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS COM INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A empresa que integra o mesmo grupo econômico da promitente vendedora e divulga o empreendimento é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, à luz da teoria da aparência. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

2. Aplica-se o entendimento de que
“a alteração do Plano Diretor Municipal não configura Fato do Príncipe ou fortuito externo em contratos privados, por não atender aos requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade”
(TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 0003700-84.2017.8.08.0035, Relator: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível).

3. Caracterizado o atraso injustificado na entrega do imóvel, impõe-se a rescisão contratual por culpa das vendedoras, com restituição integral das parcelas pagas, nos termos do entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça.

4. Mantém-se a multa rescisória fixada em percentual reduzido pelo Juízo de origem, em consonância com a previsão contratual.

5. Sendo imputável à construtora a inexecução do contrato, é devida a devolução em dobro do valor pago a título de sinal, nos termos do art. 418 do Código Civil.

6. O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, sendo admissível sua cumulação com a restituição dos valores pagos.

7. No que se refere à restituição dos valores,
“a Correção monetária deve incidir a partir do desembolso, pelo INPC/IBGE, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, sem cumulação com outro índice, conforme pacífica jurisprudência do STJ e desta Corte”
(TJES, Apelação Cível número 0003275-07.2020.8.08.0050, Relator Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1
a
Câmara Cível, julgado em 12/02/2025).

8. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 14 de abril de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Lorenge S.A Participações e The Place SPE 136 Empreendimentos Imobiliário LTDA. contra a sentença de fls. 352 a 356, proferida pelo Juízo da 5
a
Vara Cível de Vila Velha nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais ajuizada por Lilian Christine Fanchiotti Bozi, na qual o magistrado de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para
“a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; b) CONDENAR as requeridas para realizar a RESTITUIÇÃO de todas as quantias pagas pela requerente no valor de R$ 101.185,70 (cento e um mil, cento e oitenta e cinco reais e setenta centavos); c) CONDENAR as requeridas ao pagamento de 15% (quinze por cento) da multa rescisória sobre a quantia paga comprovadamente pela requerente; d) CONDENAR as requeridas ao pagamento de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), referentes ao dobro do valor pago pela requerente a título de sinal, que deverá incidir correção monetária pelo INPC e IGP-DI, a partir do desembolso, e juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação; e) CONDENAR as requeridas ao pagamento de lucros cessantes referentes ao valor de mercado do aluguel do imóvel, corrigido a partir de fevereiro de 2019 até a data da efetiva rescisão do contrato”.
Por fim, condenou as apelantes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, as apelantes alegam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Lorenge S.A Participações e, no mérito, alegam em síntese que: a) inexistiu atraso injustificado na entrega do imóvel a autorizar a rescisão contratual por culpa das apelantes, além de ter ocorrido caso fortuito e força maior decorrentes da declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Municipal de Vila Velha, fato do príncipe que impôs alterações no projeto e afasta a mora da construtora; b) não é cabível a restituição integral dos valores pagos, devendo ser observada a retenção prevista no contrato ou autorizada a retenção de 25% dos valores pagos; c) é indevida a condenação ao pagamento de multa rescisória, seja pela inexistência de inadimplemento contratual, seja porque há previsão expressa de cláusula penal aplicável às apelantes apenas na hipótese de mora, além de ser indevida a cumulação das penalidades; (d) não é cabível a devolução, em dobro, do valor pago a título de sinal, por ausência de previsão contratual e de má-fé; (e) é indevida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, sobretudo pela impossibilidade de cumular de restituição integral dos valores pagos com indenização por lucros cessantes ou multa; f) a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação e os juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões no Id.
14205480
, pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 04 de fevereiro de 2026.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Preliminar de ilegitimidade passiva

A despeito da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas apelantes, na qual se pleiteia a exclusão de Lorenge S.A. Participações do polo passivo sob o argumento de que o contrato que instrui a demanda foi firmado exclusivamente com a apelante The Place SPE 136 Empreendimento Imobiliário Ltda., constata-se que as apelantes integram o mesmo grupo econômico, além de ter sido o empreendimento divulgado pela primeira apelante.

Nesse sentido, aplica-se o entendimento de que
“a
empresa que veicula em seu sítio eletrônico propaganda afirmando ser a responsável pela realização de determinado empreendimento imobiliário,
negocia a venda dos imóveis com os clientes e integra o mesmo grupo econômico daquela que consta no contrato como promitente vendedora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual em razão da aplicação da teoria da aparência.
Precedentes do STJ”.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048180228735, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/11/2020, Data da Publicação no Diário: 11/12/2020)”.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.

É como voto.

Mérito

No caso dos autos, as partes firmaram “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção”, no dia 19/07/2014, por meio do qual a autora adquiriu a sala comercial nº 203, com vaga de garagem, integrante do empreendimento denominado “The Place Offices”, pelo valor total de R$ 133.942,17 (fl. 52 a 77).

Por sua vez, o contrato previa como prazo de entrega do empreendimento o mês de junho de 2017, admitida cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Todavia, em que pese os aditivos contratuais firmados com o objetivo de regularizar a relação contratual e adequar o prazo, bem como considerando o adimplemento da apelada, verifica-se que
a obra não foi concluída nem entregue à adquirente nos prazos acordados, tampouco no período de tolerância, conforme se verifica na audiência de instrução e julgamento ocorrida em 24/11/2021, na qual evidencia-se que a obra não havia sido concluída (fls. 315 a 316).

Nesse sentido,
“a resolução do contrato, por culpa do promitente-vendedor, rende ensejo à devolução integral do montante pago pelo promitente-comprador, de forma imediata, conforme assentado na Súmula 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça”
(TJES, Classe: Apelação Cível, 035150041651, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/07/2022, Data da Publicação no Diário: 08/08/2022).

Embora as apelantes defendam pela ausência de culpa no atraso da entrega do empreendimento, sobretudo em razão da alegada inconstitucionalidade do Plano Diretor Municipal, observa-se que
“a alteração do Plano Diretor Municipal não configura Fato do Príncipe ou fortuito externo em contratos privados, por não atender aos requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade”
(TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 0003700-84.2017.8.08.0035, Relator: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível, publicado em 19.12.2024), conforme se depreende do teor abaixo colacionado:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALTERAÇÃO DE PLANO DIRETOR MUNICIPAL . ALEGAÇÃO DE FATO DO PRÍNCIPE. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS . CORREÇÃO MONETÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

III. RAZÕES DE DECIDIR: A alteração do Plano Diretor Municipal, ainda que tenha exigido mudanças no projeto do empreendimento, não configura Fato do Príncipe em contratos privados, por não preencher os requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade caracterizadores de caso fortuito ou força maior, sendo considerada um risco inerente ao ramo da construção civil. A modificação unilateral do projeto inicial do empreendimento, alterando significativamente as características comerciais e as unidades adquiridas sem prévia comunicação aos adquirentes, constitui culpa das promissoras vendedoras, sendo aplicável a Súmula 543 do STJ, que assegura a devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. A aplicação da teoria da aparência justifica a legitimidade passiva da empresa Lorenge S/A Participações, considerando a utilização de sua marca nos contratos, materiais publicitários e demais documentos relacionados ao empreendimento, transparecendo ao consumidor uma situação de solidariedade entre as empresas envolvidas. A correção monetária deve incidir desde o desembolso, em conformidade com a jurisprudência dominante. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 0003700-84.2017.8.08.0035, Relator: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível, publicado em 19.12.2024).

S
egundo a pacífica jurisprudência do S
TJ, reitera-se que
“
resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
”
(AgInt no AREsp n. 1.993.270/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022).

Por sua vez, mostra-se incabível a retenção de qualquer percentual pelas apelantes, uma vez que a rescisão contratual não decorreu de culpa da adquirente apelada, o que afasta a incidência da Súmula 543, segunda parte, do Superior Tribunal de Justiça.

No tocante à aplicação da multa rescisória, verifica-se que o magistrado de origem adequou o percentual às peculiaridades do caso concreto, reduzindo-o de 20% para 15% sobre a quantia paga, de modo a afastar eventual abusividade, mantendo-se, contudo, a observância da previsão contratual constante da cláusula 77, alínea “e”, do instrumento firmado entre as partes. Além disso, não houve inversão da cláusula penal, tampouco extrapolação dos limites contratuais ou legais, razão pela qual a condenação imposta não se revela abusiva.

Além disso,
caracterizado nos autos que a rescisão contratual decorreu de inadimplemento imputável às apelantes,
a devolução do valor pago a título de sinal na forma determinada amolda-se ao artigo 418, inciso II, do Código Civil, que preceitua
“Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: II - por parte de quem recebeu as arras,
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado”.

No que se refere aos lucros cessantes, observa-se que
“Segundo orientação jurisprudencial consolidada desta Corte Superior (Tema 996/STJ), o descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, gera ao comprador o direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem. Aplicável a ratio decidendi do Tema 996/STJ também às hipóteses de rescisão contratual por culpa da vendedora, porquanto os lucros cessantes visam reparar o dano sofrido durante o período de mora, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva rescisão do contrato”
(STJ, REsp n. 2.172.263/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025).

Assim, “
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo essa cabível mesmo em caso de rescisão contratual. Precedentes”
(AgInt no REsp n. 1.940.290/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 2/6/2022).

Inexiste, portanto, qualquer óbice à cumulação dos lucros cessantes com a devolução das parcelas pagas em caso de rescisão contratual, uma vez que se trata de verbas de naturezas jurídicas distintas, nos moldes da jurisprudência acima exposta.

Por fim, consigno que
“a Correção monetária deve incidir a partir do desembolso, pelo INPC/IBGE, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, sem cumulação com outro índice, conforme pacífica jurisprudência do STJ e desta Corte”
(TJES, Apelação Cível número 0003275-07.2020.8.08.0050, Relator Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1
a
Câmara Cível, julgado em 12/02/2025).

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
nego provimento
, fazendo constar que o valor a ser restituído seja corrigido monetariamente a partir do desembolso, pelo INPC/IBGE, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, sem cumulação com outro índice.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)