Tribunal: TJES
Processo: 5031270-80.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2026-03-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. SHOPPING CENTER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO EMPREENDEDOR. FUNDO DE PROMOÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECEITAS DE ESTACIONAMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1) Apelação Cível interposta por lojista em face de sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de exigir contas movida contra administradora de shopping center, por reconhecer a ilegitimidade passiva quanto ao Fundo de Promoção e a ausência de interesse processual em relação às receitas de estacionamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2) Há 3 questões em discussão: (i) definir se a administradora do shopping center detém legitimidade passiva para prestar contas sobre a gestão do Fundo de Promoção, quando a responsabilidade por sua aplicação é da Associação de Lojistas; (ii) estabelecer se a locatária possui interesse de agir para exigir contas sobre as receitas de estacionamento, sem demonstrar o vínculo jurídico ou especificar as cobranças controvertidas; (iii) determinar se um condômino, individualmente, detém legitimidade ativa para ajuizar ação de exigir contas em face da administração.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3) A legitimidade para a causa afere-se pela pertinência subjetiva com o direito material, de modo que a obrigação de prestar contas recai sobre quem administra os recursos, e não sobre o mero agente arrecadador.

4) Em relações contratuais de shopping center, de natureza complexa e atípica, regidas pelo princípio do pacta sunt servanda (art. 54 da Lei nº 8.245/91), a anuência expressa do lojista à cláusula que o obriga a se associar à Associação de Lojistas, cujo estatuto atribui a esta a gestão do Fundo de Promoção, afasta a legitimidade passiva do empreendedor para prestar contas sobre tais verbas.

5) O interesse de agir na ação de exigir contas pressupõe a especificação detalhada das razões da exigência, conforme o § 1º do art. 550 do CPC. Alegações genéricas sobre a inclusão de despesas de estacionamento nos encargos comuns, sem a individualização das rubricas questionadas, demonstram a ausência do binômio necessidade-utilidade da tutela jurisdicional.

6) O condômino, individualmente, não detém legitimidade para propor ação de exigir contas contra a administração do condomínio. Consoante o inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil e jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o síndico possui o dever de prestar contas à assembleia, órgão que representa a coletividade dos condôminos, e não a cada um isoladamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. A administradora de shopping center que atua como mera arrecadadora de valores destinados ao Fundo de Promoção é parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de exigir contas, quando a gestão e aplicação desses recursos competem, por força de contrato e estatuto, à Associação de Lojistas. 2. A ausência de especificação detalhada das razões pelas quais se exigem as contas, em desacordo com o § 1º do art. 550 do CPC, acarreta a falta de interesse de agir e a consequente extinção do processo sem resolução de mérito. 3. O condômino não possui legitimidade ativa para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administração, pois tal obrigação deve ser cumprida perante a assembleia geral, nos termos do inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, inciso IX do art. 22 e art. 54, caput e § 2º; Código Civil, inciso VIII do art. 1.348; Código de Processo Civil, incisos IV e VI do art. 485, § 1º do art. 550 e §§ 2º e 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023; TJES, Apelação Cível nº 0012319-31.2020.8.08.0024, Rel. Des. Julio Cesar Costa De Oliveira, j. 28.08.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5031270-80.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TONS E ESTILOS COMERCIO DE ROUPAS LTDA

APELADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. SHOPPING CENTER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO EMPREENDEDOR. FUNDO DE PROMOÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECEITAS DE ESTACIONAMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1) Apelação Cível interposta por lojista em face de sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de exigir contas movida contra administradora de shopping center, por reconhecer a ilegitimidade passiva quanto ao Fundo de Promoção e a ausência de interesse processual em relação às receitas de estacionamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2) Há 3 questões em discussão: (i) definir se a administradora do shopping center detém legitimidade passiva para prestar contas sobre a gestão do Fundo de Promoção, quando a responsabilidade por sua aplicação é da Associação de Lojistas; (ii) estabelecer se a locatária possui interesse de agir para exigir contas sobre as receitas de estacionamento, sem demonstrar o vínculo jurídico ou especificar as cobranças controvertidas; (iii) determinar se um condômino, individualmente, detém legitimidade ativa para ajuizar ação de exigir contas em face da administração.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3) A legitimidade para a causa afere-se pela pertinência subjetiva com o direito material, de modo que a obrigação de prestar contas recai sobre quem administra os recursos, e não sobre o mero agente arrecadador.

4) Em relações contratuais de shopping center, de natureza complexa e atípica, regidas pelo princípio do pacta sunt servanda (art. 54 da Lei nº 8.245/91), a anuência expressa do lojista à cláusula que o obriga a se associar à Associação de Lojistas, cujo estatuto atribui a esta a gestão do Fundo de Promoção, afasta a legitimidade passiva do empreendedor para prestar contas sobre tais verbas.

5) O interesse de agir na ação de exigir contas pressupõe a especificação detalhada das razões da exigência, conforme o § 1º do art. 550 do CPC. Alegações genéricas sobre a inclusão de despesas de estacionamento nos encargos comuns, sem a individualização das rubricas questionadas, demonstram a ausência do binômio necessidade-utilidade da tutela jurisdicional.

6) O condômino, individualmente, não detém legitimidade para propor ação de exigir contas contra a administração do condomínio. Consoante o inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil e jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o síndico possui o dever de prestar contas à assembleia, órgão que representa a coletividade dos condôminos, e não a cada um isoladamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. A administradora de shopping center que atua como mera arrecadadora de valores destinados ao Fundo de Promoção é parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de exigir contas, quando a gestão e aplicação desses recursos competem, por força de contrato e estatuto, à Associação de Lojistas. 2. A ausência de especificação detalhada das razões pelas quais se exigem as contas, em desacordo com o § 1º do art. 550 do CPC, acarreta a falta de interesse de agir e a consequente extinção do processo sem resolução de mérito. 3. O condômino não possui legitimidade ativa para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administração, pois tal obrigação deve ser cumprida perante a assembleia geral, nos termos do inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, inciso IX do art. 22 e art. 54, caput e § 2º; Código Civil, inciso VIII do art. 1.348; Código de Processo Civil, incisos IV e VI do art. 485, § 1º do art. 550 e §§ 2º e 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023; TJES, Apelação Cível nº 0012319-31.2020.8.08.0024, Rel. Des. Julio Cesar Costa De Oliveira, j. 28.08.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade com a ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5031270-80.2023.8.08.0024

DATA DA SESSÃO: 02/12/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO (RELATOR):-

Cuida-se de
apelação cível
, por meio da qual pretende
Tons e Estilos Comércio de Roupas Ltda.
, ver reformada a sentença que, em sede de ação de prestação de contas, reconhecera a ilegitimidade passiva e julgou extinto o processo sem resolução de mérito.

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese: (i) a sentença equivocou-se ao reconhecer a ilegitimidade passiva da
Nova Cidade Shopping Centers S/A
em relação ao Fundo de Promoção, pois os valores são cobrados diretamente pelo shopping, cabendo ao locador prestar contas, nos termos do inciso IX do art. 22 da Lei do Inquilinato; (ii) a decisão incorreu em
error in procedendo
ao extinguir o feito com fundamento na ilegitimidade passiva da empresa
Novapark
, que nem sequer figurou no polo passivo da demanda; (iii) o juízo
a quo
equivocou-se ao entender que as contas foram prestadas na contestação, pois a apresentação de meros boletos e atas não supre a necessidade legal de prestação de contas em forma mercantil, acompanhadas de documentos comprobatórios que demonstrem a origem, destinação e legalidade das cobranças.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO JHONATAN SCHABO C. BATISTA:-

Boa tarde a todos.

Excelentíssimos senhores desembargadores, prezado membro do Ministério Público, nobres colegas advogados presentes, boa tarde.

Dirijo-me a essa colenda Câmara para realizar a sustentação oral de Apelação Cível em que figura como apelante Tons e Estilos Comércio de Roupas LTDA, e, como apelada, Nova Cidade Shopping Centers S/A.

O presente Recurso busca, em sua essência, a reforma da respeitável sentença de 1º Grau, que, ao extinguir o processo sem resolução do mérito, violou o direito da parte apelante de ter acesso à devida prestação de contas dos valores cobrados a título de encargos.

É imperioso frisar, desde já, que a lei prevê o direito inquestionável do logista de exigir a prestação de contas dos valores cobrados a título de encargos. A lei do inquilinato é cristalina ao estabelecer o dever do locador em demonstrar ao locatário os valores dele cobrados. O Código de Processo Civil, por sua vez, no artigo 550 e seguintes, detalhe o procedimento de exigir as contas, garantindo ao locatário o direito de obter a transparência necessária.

A respeitável sentença de 1º Grau acolheu a preliminar de legitimidade passiva do shopping em relação ao fundo de promoção, sob o argumento de que a gestão seria da associação dos lojistas. No entanto, e aqui eu destaco, a gerência dessa associação é do próprio shopping e são eles que, efetivamente, cobram os valores dos lojistas.

Não se pode falar em ilegitimidade passiva da apelada, uma vez que a apelante foi, inclusive, compelida a se associar a ALOSVIT, Associação dos Lojistas do Shopping Vitória, por força do contrato de locação firmado com o shopping.

Os valores do fundo de promoção são negociados e cobrados diretamente pelo shopping em seus boletos mensais, sem que o lojista tenha qualquer gerência sobre a gestão ou utilização desse fundo. Portanto, o shopping, ao cobrar tais verbas, assume a legitimidade para prestar as contas.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo já se manifestou de maneira semelhante em um caso análogo, envolvendo o mesmo shopping apelado, reconhecendo a legitimidade do shopping para prestar as contas. Isso está presente no Acórdão Ementa nº 0005780-40.2006.8.08.0024. Nesse acórdão, na ementa, houve manutenção da sentença no sentido do dever de prestar contas por parte da administradora do shopping.

Ademais, a sentença também incorreu em um erro ao reconhecer a ilegitimidade passiva da Nova Parque, que é a empresa administradora do estacionamento, uma vez que a referida empresa sequer é parte do processo, e o pleito da autora visava, primordialmente, esclarecer a administração do estacionamento.

Em relação a esse estacionamento, por ser uma área comum do empreendimento, existem rubricas cobradas nos encargos comuns que possuem relação direta com o estacionamento.

O objetivo da ação de prestação de contas é justamente averiguar a legalidade dessas cobranças, se há despesas do estacionamento incluídas nos encargos comuns dos lojistas, e é o dever do shopping prestar contas desses valores e comprovar sua licitude.

Não se pode, assim, cogitar de ilegitimidade passiva quando o shopping é o responsável pela cobrança.

Por fim, e talvez o ponto mais crucial, a respeitável sentença de 1º Grau considerou que as contas já haviam sido prestadas pela ré em sua contestação.

Com a devida vênia, excelências, a apresentação de meras planilhas, extratos ou informes nos termos do entendimento consolidado no STJ e de diversos tribunais não é suficiente para considerar as contas prestadas em sua integralidade.

O STJ, em julgamento de Agravo em Recurso Especial nº 683.361, é claro afirmar que: Mesmo que haja o fornecimento de extratos periódicos por e-mail à empresa autora, tal fato não afasta a pretensão de prestação de contas, vindo a discordar do teor de tais informações, possui interesse que sejam prestadas as devidas contas em formato mercantil pela empresa ré.

O CPC também exige que as contas sejam apresentadas na forma adequada, instruídas com documentos justificativos, especificando as receitas, despesas e investimentos. Não basta apenas dizer que o lojista deve pagar um valor X, é preciso comprovar esse valor.

É fundamental frisar que os lojistas sofrem historicamente com a notória falta de transparência dos valores cobrados pelos shoppings, que, muitas vezes, acabam por cobrar quando querem, quanto querem e da maneira que querem, sem a devida justificativa e comprovação. Essa prática abusiva precisa ser coibida por esse Tribunal.

Diante de todo o expostos, resta evidente que o apelado resistiu à prestação de contas na forma da lei, não apresentando os documentos e comprovações dos valores que vem cobrando da apelante desde o início da relação locatícia.

E, assim, requer, portanto, que seja o presente Recurso conhecido e provido para reformar integralmente a sentença de 1º Grau, reconhecendo a legitimidade passiva da Nova Cidade Shopping Centers em relação a todos os encargos cobrados e determinando que a apelada preste as contas de forma mercantil, com a devida documentação comprobatória, condenando, outrossim, as custas processuais e honorários advocatícios.

E, assim, pede-se deferimento.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO (RELATOR):-

Eminente Presidente, parabenizo o ilustre advogado pela sustentação oral empreendida e em razão de fatos trazidos por sua excelência, peço o retorno dos autos para melhor analisar.

*

mmv

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

RETORNO DOS AUTOS

Eminentes pares,

Tendo em vista o teor da sustentação oral empreendida pelo douto causídico na sessão pretérita, pedi o retorno dos autos para melhor analisar o quadro fático-jurídico que deles emana.

Cuida-se de
apelação cível
, por meio da qual pretende
Tons e Estilos Comércio de Roupas Ltda.
, ver reformada a sentença que, em sede de ação de prestação de contas, reconhecera a ilegitimidade passiva e julgou extinto o processo sem resolução de mérito.

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese: (i) a sentença equivocou-se ao reconhecer a ilegitimidade passiva da
Nova Cidade Shopping Centers S/A
em relação ao Fundo de Promoção, pois os valores são cobrados diretamente pelo shopping, cabendo ao locador prestar contas, nos termos do inciso IX do art. 22 da Lei do Inquilinato; (ii) a decisão incorreu em
error in procedendo
ao extinguir o feito com fundamento na ilegitimidade passiva da empresa
Novapark
, que sequer figurou no polo passivo da demanda; (iii) o juízo
a quo
equivocou-se ao entender que as contas foram prestadas na contestação, pois a apresentação de meros boletos e atas não supre a necessidade legal de prestação de contas em forma mercantil, acompanhadas de documentos comprobatórios que demonstrem a origem, destinação e legalidade das cobranças.

Pois bem.

Segundo se depreende, a apelante, locatária de salão de uso comercial administrado pela apelada, ajuizou a demanda originária com o objetivo de obter prestação de contas relativas a
encargos condominiais
,
fundo de promoção
e
receitas de estacionamento
, alegando, em síntese, a ausência de transparência na gestão dos valores.

A sentença hostilizada, ao acolher parcialmente as teses defensivas, extinguiu o feito sem resolução de mérito, reconhecendo a
ilegitimidade passiva
da apelada para responder pelo Fundo de Promoção e a
ausência de interesse processual
da recorrente quanto ao pleito relativo ao estacionamento.

Pois bem. É certo que o ordenamento jurídico, por meio do inciso IX do artigo 22, c/c § 2º do 54 da Lei nº 8.245/91, impõe ao locador o dever geral de transparência, assegurando ao locatário o direito de exigir a exibição dos comprovantes relativos às parcelas que lhe são cobradas.

Todavia, a relação jurídica em shopping centers ostenta natureza complexa e atípica, regida primordialmente pela autonomia da vontade e pelo princípio do
pacta sunt servanda
, conforme expressamente autorizado pelo caput do prefalado artigo 54.

Trata-se de uma relação contratual sofisticada, na qual as responsabilidades são, não raro, segmentadas entre diferentes entes jurídicos, o empreendedor, o condomínio e a associação de lojistas, criando um microssistema que deve ser observado.

No caso, a prova documental é assente ao demonstrar que a apelante anuiu expressamente com a cláusula décima quinta, que a obrigava a associar-se e a permanecer no quadro de sócios da
Associação dos Lojistas do Shopping Vitória
(ALOSVIT).

O estatuto da associação, por sua vez, atribui à diretoria a competência para gerir, orçar e aplicar as verbas do fundo de promoção.

A legitimidade
ad causam
, enquanto condição da ação, afere-se pela pertinência subjetiva da parte com a relação de direito material deduzida em juízo.

Na hipótese dos autos, a obrigação de prestar contas sobre a gestão de fundo específico não pode recair sobre quem atua como mero agente arrecadador, mas sim sobre o ente que detém a destinação dos recursos angariados.

Em caso análogo,
em que locatário do mesmo empreendimento exigia a prestação de contas dos recursos do
Fundo de Promoção
em face do proprietário do
shopping center
, esta 1ª Câmara Cível do TJES consignou que o dever de prestar contas é de quem administra os recursos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS.

CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
. ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO A ENCARGOS ADMINISTRADOS POR TERCEIROS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por locatária em face de sentença que, em ação de exigir contas, extinguiu o processo sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade passiva da locadora (empreendedora do shopping center) para prestar contas sobre o fundo de promoção e as receitas de estacionamento, bem como a falta de interesse de agir quanto aos demais encargos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em definir a legitimidade da locadora para prestar contas sobre verbas cuja administração é contratual e estatutariamente delegada a terceiros, a saber, o fundo de promoção, gerido pela associação de lojistas, e as receitas de estacionamento. Adicionalmente, discute-se a subsistência do interesse de agir da locatária após a apresentação de documentos comprobatórios pela locadora, sem impugnação específica. III. RAZÕES DE DECIDIR
O dever de prestar contas é de quem administra os recursos. Se o contrato de locação e o estatuto da associação de lojistas — ao qual a locatária aderiu — atribuem a gestão do fundo de promoção a essa associação, a locadora, que atua como mera arrecadadora, não possui legitimidade para responder pela prestação de contas de tal verba. A ilegitimidade passiva também se configura em relação às receitas de estacionamento, uma vez que a gestão é realizada por empresa terceira, não tendo a locatária demonstrado a responsabilidade da locadora por essa administração
. Quanto aos encargos condominiais, a apresentação de vasta documentação pela locadora na contestação, somada à ausência de impugnação específica e fundamentada pela locatária sobre eventuais irregularidades (CPC, art. 550, § 1º), revela a falta de interesse de agir para o prosseguimento da ação, pois as contas foram efetivamente apresentadas e não refutadas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios em sede recursal. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 54, § 2º; Código de Processo Civil, arts. 485, VI, e 550, § 1º. Jurisprudência relevante citada: n/a. (TJES, Número do processo: 0012319-31.2020.8.08.0024; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 28/08/2025)

Destarte, capítulo da r. sentença, que reconhecera a ilegitimidade passiva, não merece reparos.

Vencido esse ponto, o interesse de agir, ou interesse processual, é condição da ação que se assenta no célebre binômio necessidade-utilidade, ao qual a doutrina moderna, a exemplo de Fredie Didier Jr., adiciona o requisito da adequação.

No âmbito específico da ação de exigir contas, o interesse processual pressupõe a demonstração de controvérsia sobre a administração de bens ou interesses alheios.

Fincadas essas premissas, depreende-se que a recorrente não demonstrou a existência de vínculo jurídico com a administradora do estacionamento.

Sem embargo, a alegação de que despesas de manutenção do estacionamento estariam indevidamente embutidas nos encargos comuns é genérica e desprovida de especificação das rubricas questionáveis.

Nesse particular, a pretensão não se amolda ao § 1º do artigo 550 do CPC, que exige a especificação detalhada das razões pelas quais se exigem as contas.

Portanto, escorreita a extinção do feito por carência de ação, com amparo no inciso VI do art. 485 do CPC.

Quanto à alegação de
error in procedendo
, verifica-se que a r. sentença, no capítulo “valores contestados”, fez referência
obter dicta
à documentação adunada à contestação, com a finalidade de demonstrar que
“a obrigação já é cumprida anualmente sob a alegação da prestação de contas periodicamente realizada”.

Na sequência, o julgado assinala que
“a autora não cumpriu com os requisitos do art. 550, §1º, do CPC”.

Cumpre salientar que o condômino não detém legitimidade para propor ação de exigir contas.

Tal posicionamento decorre do entendimento pelo qual o condomínio, representado pelo síndico, não possui obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas à assembleia, a teor do inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

É de se conferir:

RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE.

1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023.

2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio.

3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor.

Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor.

4.
No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994)
.

5.
O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas
. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e 1⁄4 dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.

6.
Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 27/4/2023.)

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, na forma dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

*

V I S T A

A SRª DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES:-

Peço vista dos autos.

*

DATA DA SESSÃO: 24/02/26

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRª DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES :-

Acompanho o relator, negando provimento.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR:-

Acompanho.

*

con

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

RETORNO DOS AUTOS

Eminentes pares,

Tendo em vista o teor da sustentação oral empreendida pelo douto causídico na sessão pretérita, pedi o retorno dos autos para melhor analisar o quadro fático-jurídico que deles emana.

Cuida-se de
apelação cível
, por meio da qual pretende
Tons e Estilos Comércio de Roupas Ltda.
, ver reformada a sentença que, em sede de ação de prestação de contas, reconhecera a ilegitimidade passiva e julgou extinto o processo sem resolução de mérito.

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese: (i) a sentença equivocou-se ao reconhecer a ilegitimidade passiva da
Nova Cidade Shopping Centers S/A
em relação ao Fundo de Promoção, pois os valores são cobrados diretamente pelo shopping, cabendo ao locador prestar contas, nos termos do inciso IX do art. 22 da Lei do Inquilinato; (ii) a decisão incorreu em
error in procedendo
ao extinguir o feito com fundamento na ilegitimidade passiva da empresa
Novapark
, que sequer figurou no polo passivo da demanda; (iii) o juízo
a quo
equivocou-se ao entender que as contas foram prestadas na contestação, pois a apresentação de meros boletos e atas não supre a necessidade legal de prestação de contas em forma mercantil, acompanhadas de documentos comprobatórios que demonstrem a origem, destinação e legalidade das cobranças.

Pois bem.

Segundo se depreende, a apelante, locatária de salão de uso comercial administrado pela apelada, ajuizou a demanda originária com o objetivo de obter prestação de contas relativas a
encargos
condominiais
,
fundo de promoção
e
receitas de estacionamento
, alegando, em síntese, a ausência de transparência na gestão dos valores.

A sentença hostilizada, ao acolher parcialmente as teses defensivas, extinguiu o feito sem resolução de mérito, reconhecendo a
ilegitimidade passiva
da apelada para responder pelo Fundo de Promoção e a
ausência de interesse processual
da recorrente quanto ao pleito relativo ao estacionamento.

Pois bem. É certo que o ordenamento jurídico, por meio do inciso IX do artigo 22, c/c § 2º do 54 da Lei nº 8.245/91, impõe ao locador o dever geral de transparência, assegurando ao locatário o direito de exigir a exibição dos comprovantes relativos às parcelas que lhe são cobradas.

Todavia, a relação jurídica em shopping centers ostenta natureza complexa e atípica, regida primordialmente pela autonomia da vontade e pelo princípio do
pacta sunt servanda
, conforme expressamente autorizado pelo caput do prefalado artigo 54.

Trata-se de uma relação contratual sofisticada, na qual as responsabilidades são, não raro, segmentadas entre diferentes entes jurídicos, o empreendedor, o condomínio e a associação de lojistas, criando um microssistema que deve ser observado.

No caso, a prova documental é assente ao demonstrar que a apelante anuiu expressamente com a cláusula décima quinta, que a obrigava a associar-se e a permanecer no quadro de sócios da
Associação dos Lojistas do Shopping Vitória
(ALOSVIT).

O estatuto da associação, por sua vez, atribui à diretoria a competência para gerir, orçar e aplicar as verbas do fundo de promoção.

A legitimidade
ad causam
, enquanto condição da ação, afere-se pela pertinência subjetiva da parte com a relação de direito material deduzida em juízo.

Na hipótese dos autos, a obrigação de prestar contas sobre a gestão de fundo específico não pode recair sobre quem atua como mero agente arrecadador, mas sim sobre o ente que detém a destinação dos recursos angariados.

Em caso análogo,
em que locatário do mesmo empreendimento exigia a prestação de contas dos recursos do
Fundo de Promoção
em face do proprietário do
shopping center
, esta 1ª Câmara Cível do TJES consignou que o dever de prestar contas é de quem administra os recursos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS.
CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
. ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO A ENCARGOS ADMINISTRADOS POR TERCEIROS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por locatária em face de sentença que, em ação de exigir contas, extinguiu o processo sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade passiva da locadora (empreendedora do shopping center) para prestar contas sobre o fundo de promoção e as receitas de estacionamento, bem como a falta de interesse de agir quanto aos demais encargos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em definir a legitimidade da locadora para prestar contas sobre verbas cuja administração é contratual e estatutariamente delegada a terceiros, a saber, o fundo de promoção, gerido pela associação de lojistas, e as receitas de estacionamento. Adicionalmente, discute-se a subsistência do interesse de agir da locatária após a apresentação de documentos comprobatórios pela locadora, sem impugnação específica. III. RAZÕES DE DECIDIR
O dever de prestar contas é de quem administra os recursos. Se o contrato de locação e o estatuto da associação de lojistas — ao qual a locatária aderiu — atribuem a gestão do fundo de promoção a essa associação, a locadora, que atua como mera arrecadadora, não possui legitimidade para responder pela prestação de contas de tal verba. A ilegitimidade passiva também se configura em relação às receitas de estacionamento, uma vez que a gestão é realizada por empresa terceira, não tendo a locatária demonstrado a responsabilidade da locadora por essa administração
. Quanto aos encargos condominiais, a apresentação de vasta documentação pela locadora na contestação, somada à ausência de impugnação específica e fundamentada pela locatária sobre eventuais irregularidades (CPC, art. 550, § 1º), revela a falta de interesse de agir para o prosseguimento da ação, pois as contas foram efetivamente apresentadas e não refutadas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios em sede recursal. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 54, § 2º; Código de Processo Civil, arts. 485, VI, e 550, § 1º. Jurisprudência relevante citada: n/a. (TJES, Número do processo: 0012319-31.2020.8.08.0024; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 28/08/2025)

Destarte, capítulo da r. sentença, que reconhecera a ilegitimidade passiva, não merece reparos.

Vencido esse ponto, o interesse de agir, ou interesse processual, é condição da ação que se assenta no célebre binômio necessidade-utilidade, ao qual a doutrina moderna, a exemplo de Fredie Didier Jr., adiciona o requisito da adequação.

No âmbito específico da ação de exigir contas, o interesse processual pressupõe a demonstração de controvérsia sobre a administração de bens ou interesses alheios.

Fincadas essas premissas, depreende-se que a recorrente não demonstrou a existência de vínculo jurídico com a administradora do estacionamento.

Sem embargo, a alegação de que despesas de manutenção do estacionamento estariam indevidamente embutidas nos encargos comuns é genérica e desprovida de especificação das rubricas questionáveis.

Nesse particular, a pretensão não se amolda ao § 1º do artigo 550 do CPC, que exige a especificação detalhada das razões pelas quais se exigem as contas.

Portanto, escorreita a extinção do feito por carência de ação, com amparo no inciso VI do art. 485 do CPC.

Quanto à alegação de
error in procedendo
, verifica-se que a r. sentença, no capítulo “valores contestados”, fez referência
obter dicta
à documentação adunada à contestação, com a finalidade de demonstrar que
“a obrigação já é cumprida anualmente sob a alegação da prestação de contas periodicamente realizada”.

Na sequência, o julgado assinala que
“a autora não cumpriu com os requisitos do art. 550, §1º, do CPC”.

Cumpre salientar que o condômino não detém legitimidade para propor ação de exigir contas.

Tal posicionamento decorre do entendimento pelo qual o condomínio, representado pelo síndico, não possui obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas à assembleia, a teor do inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

É de se conferir:

RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE.

1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023.

2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio.

3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor.

Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor.

4.
No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994)
.

5.
O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas
. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e 1⁄4 dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.

6.
Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 27/4/2023.)

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento
.

Via de consequência, na forma dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão 02/12/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.