Tribunal: TJES
Processo: 5022505-82.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO E PARALISAÇÃO DAS OBRAS. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. GRUPO ECONÔMICO. CULPA EXCLUSIVA DAS FORNECEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelações Cíveis interpostas contra sentença que, em ação de resolução de contrato de compra e venda cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido o pacto firmado entre as partes e condenou as rés, solidariamente, a (I) restituir integralmente os valores pagos pelos autores; e (II) pagar indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há 4 questões em discussão: (I) definir a legitimidade passiva solidária do banco alienante e das loteadoras por meio da Teoria da Aparência; (II) estabelecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor frente à Lei nº 9.514/1997 e ao Tema 1095 do STJ em casos de inexecução culposa das fornecedoras; (III) determinar a culpa pela rescisão contratual e o direito à restituição integral ou retenção de valores; e (IV) avaliar a caracterização de danos morais em virtude da frustração da entrega do imóvel e a adequação do valor arbitrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O banco
réu
atu
ou
expressamente como “vendedor/credor fiduciário”, aliena
ndo
bem próprio e figura
ndo
como fornecedor direto, tornando nula de pleno direito a cláusula que visa eximi-lo da responsabilidade pelo atraso nas obras.

4.
As loteadoras que participam ativamente da concepção e da comercialização do empreendimento integram a cadeia de consumo e compõem grupo econômico, respondendo solidariamente perante o consumidor com base na Teoria da Aparência.

5.
A rescisão contratual fundamentada na inexecução culposa das fornecedoras atrai a incidência da legislação consumerista e afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1095 do STJ, cujas regras se restringem às hipóteses de inadimplemento do comprador fiduciante.

6.
A ausência de prazo estipulado no contrato para a entrega do bem configura prática abusiva e, aliada à comprovação de paralisação do empreendimento, caracteriza a culpa exclusiva das fornecedoras pela resolução do negócio.

7.
A culpa exclusiva das fornecedoras impõe a restituição integral das parcelas adimplidas pelos consumidores, sendo incabível qualquer retenção de valores ou de arras, conforme a inteligência da Súmula n. 543 do STJ.

8.
A alienação de lote vendido como urbanizado que permanece em estado de abandono frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, cujo valor de R$ 5.000,00 mostra-se proporcional e adequado ao caráter pedagógico da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

9.
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1.
A resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária motivada por culpa exclusiva das fornecedoras afasta a incidência da Lei n. 9.514/1997 e do Tema 1095 do STJ, impondo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula n. 543 do STJ.

2.
Instituições financeiras e loteadoras que integram a cadeia de consumo e atuam conjuntamente na comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente, à luz da Teoria da Aparência, pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso ou da paralisação das obras.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5022505-82.2022.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BANCO SEMEAR S.A. e outros (2)
APELADO: RODRIGO DOS SANTOS VINHAES e outros
RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO E PARALISAÇÃO DAS OBRAS. LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA. GRUPO ECONÔMICO. CULPA EXCLUSIVA DAS FORNECEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelações Cíveis interpostas contra sentença que, em ação de resolução de contrato de compra e venda cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido o pacto firmado entre as partes e condenou as rés, solidariamente, a (I) restituir integralmente os valores pagos pelos autores; e (II) pagar indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há 4 questões em discussão: (I) definir a legitimidade passiva solidária do banco alienante e das loteadoras por meio da Teoria da Aparência; (II) estabelecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor frente à Lei nº 9.514/1997 e ao Tema 1095 do STJ em casos de inexecução culposa das fornecedoras; (III) determinar a culpa pela rescisão contratual e o direito à restituição integral ou retenção de valores; e (IV) avaliar a caracterização de danos morais em virtude da frustração da entrega do imóvel e a adequação do valor arbitrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O banco
réu
atu
ou
expressamente como “vendedor/credor fiduciário”, aliena
ndo
bem próprio e figura
ndo
como fornecedor direto, tornando nula de pleno direito a cláusula que visa eximi-lo da responsabilidade pelo atraso nas obras.

4.
As loteadoras que participam ativamente da concepção e da comercialização do empreendimento integram a cadeia de consumo e compõem grupo econômico, respondendo solidariamente perante o consumidor com base na Teoria da Aparência.

5.
A rescisão contratual fundamentada na inexecução culposa das fornecedoras atrai a incidência da legislação consumerista e afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1095 do STJ, cujas regras se restringem às hipóteses de inadimplemento do comprador fiduciante.

6.
A ausência de prazo estipulado no contrato para a entrega do bem configura prática abusiva e, aliada à comprovação de paralisação do empreendimento, caracteriza a culpa exclusiva das fornecedoras pela resolução do negócio.

7.
A culpa exclusiva das fornecedoras impõe a restituição integral das parcelas adimplidas pelos consumidores, sendo incabível qualquer retenção de valores ou de arras, conforme a inteligência da Súmula n. 543 do STJ.

8.
A alienação de lote vendido como urbanizado que permanece em estado de abandono frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, cujo valor de R$ 5.000,00 mostra-se proporcional e adequado ao caráter pedagógico da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

9.
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1.
A resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária motivada por culpa exclusiva das fornecedoras afasta a incidência da Lei n. 9.514/1997 e do Tema 1095 do STJ, impondo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula n. 543 do STJ.

2.
Instituições financeiras e loteadoras que integram a cadeia de consumo e atuam conjuntamente na comercialização de empreendimento imobiliário respondem solidariamente, à luz da Teoria da Aparência, pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso ou da paralisação das obras.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5022505-82.2022.8.08.0048.

APELANTE: BANCO SEMEAR S. A.

APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. E GRAN VIVER URBANISMO S. A.

APELADOS: RODRIGO DOS SANTOS VINHAES E ELISAMA HUGUENIM DA SILVA VINHAES.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

Cuidam-se de apelações independentes interpostas por Banco Semear S. A.,

de um lado, e
por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S. A. e Gran Viver Urbanismo S. A.,

de outro,

em face da respeitável sentença
p
roferida n
os autos da “
ação de resolução de contrato de compra e venda c/c danos materiais, danos morais e tutela de urgência
”
ajuizada
em face deles por
Rodrigo dos Santos Vinhaes e por Elisama Huguenim da Silva Vinhaes
, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar as demanda
da
s solidariamente
ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 e
à restituição integral dos valores pagos pelos autores
.

Nas
suas
razões recursais, (
id 15894510
)
o apelante

Banco Semear
sustentou
, em síntese, que: 1)
“inexiste nos autos qualquer fundamento apto a comprovar a legitimidade do Banco Semear para figurar no polo passivo da presente demanda”
;

2) “o Banco Semear não possui qualquer ingerência sobre as obras do empreendimento, não podendo ser responsabilizado pelo atraso na entrega do imóvel
”;
3) “considerando que a rescisão se deu por pedido dos Apelados, verifica-se a possiblidade de retenção de 25% dos valores, não havendo que se falar que tal retenção seria abusiva”;
4) “o valor a ser restituído deve ser calculado com base nas parcelas contratuais comprovadamente adimplidas, excluídos os valores arcados como entrada”;
5) “O ora Apelante, de nenhuma maneira, contribuiu para o suposto agravo moral no qual foi condenado, mesmo porque, repisa-se: quem se obrigou perante os Apelados foi a Corré, assumindo inclusive os prazos”; e 6) “o atraso na entrega do imóvel constitui descumprimento contratual em que não enseja condenação por danos morais”
.

Requereu o provimento do recurso para reconhecer a ilegitimidade dele e, subsidiariamente, para julgar improcedentes os pedidos autorais ou determinar que a rescisão se deu por culpa dos apelados, autorizando a retenção de 25% dos valores pagos e reduzindo o valor da indenização a título de dano moral.

Nas suas razões recursais (id 15894513), as apelantes Cidade Verde e Gran Viver sustentaram, em síntese, que: 1) “As partes Requeridas são ilegítimas para figurar no polo passivo da demanda, pois não possuem qualquer relação jurídica com os Requerentes/Apelados, tampouco participaram da celebração do contrato mencionado na petição inicial”; 2) “a parte requerente nem mesmo apontou narrativamente algum dado nesse sentido, apenas indicando na inicial que a Gran Viver também seria responsável pelo empreendimento, o que não é verdade, conforme faz prova o próprio contrato”; 3) “A sentença combatida se balizou pelo Código de Defesa do Consumidor, que não é a lei aplicável ao caso”; 4) “nenhuma espécie de contrato é passível de ter revisão automática de suas cláusulas por inconformismo genérico de uma das partes, desconsiderando-se por completo o princípio do pacta sunt servanda”; 5) “não consta no contrato qualquer prazo para a entrega do bem, tampouco fora apresentando qualquer documento em nome das Requeridas se comprometendo a entregar o empreendimento na data mencionada”; 6) “a retenção dos valores contratualmente ajustados é necessária para que os empreendimentos construídos pela ré sejam resguardados de prejuízos estratosféricos”; 7) “este c. STJ já firmou entendimento no sentido contrário – de que, ainda que fosse, a questão referente a atraso na entrega das obras não é capaz de ensejar danos morais in re ipsa”.

Requere
ram
o provimento do recurso para
declarar
a ilegitimidade
d
elas
e
, subsidiariamente, para
declarar
que a rescisão se deu por culpa dos apelados, autorizando a retenção de 25% dos valores pagos e reduzindo o valor da indenização a título de dano mora
l
.

A controvérsia cinge-se a perquirir
acerca d
a
(i)
legitimidade
dos apelantes para compor o polo passivo da demanda,
a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor frente à Lei n. 9.514/1997 e ao Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça; da configuração de
grupo econômico entre as apelantes Cidade Verde e Gran Viver Urbanismo, a
culpa exclusiva das fornecedoras pela rescisão contratual em virtude da ausência de prazo estipulado para entrega e da paralisação das obras; do cabimento da restituição integral dos valores adimplidos em contraposição ao pleito de retenção; e, por fim, da caracterização e da adequação do valor arbitrado a título de danos morais.

O apelante Banco Semear argumenta atuar como mero agente financeiro, contudo, o instrumento contratual o qualifica expressamente como “VENDEDOR/CREDOR FIDUCIÁRIO”
(id 15893933, p. 01)
, alienando bem próprio adquirido da loteadora original no ano de 2017. Sendo o efetivo fornecedor do lote, a cláusula que visa eximi-lo da responsabilidade pelo atraso nas obras é nula de pleno direito, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor. Lado outro, as apelantes Cidade Verde Serra Empreendimentos e Gran Viver Urbanismo, embora não signatárias do contrato final, participaram ativamente da concepção e comercialização do loteamento
(id
s 15893902 e
15893920)
, integrando a cadeia de consumo. A aplicação da Teoria da Aparência legitima a responsabilidade solidária de todas as requeridas.

No tocante a alegação de inexistência de grupo econômico apta a justificar a condenação solidária da corré Gran Viver Urbanismo, observo que a jurisprudência desta Corte tem reconhecido a configuração de grupo econômico entre as apelantes em situações fáticas idênticas às dos presentes autos. Neste sentido, “Afastada a alegação de inexistência de grupo econômico, pois o CDC não exige relação hierárquica formal, bastando a atuação conjunta e a identidade de propósitos no empreendimento, o que restou comprovado” (ApCiv 5002865-93.2022.8.08.0048, Des
a
. Rel
a
. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, Data do julgamento: 10-02-2026).

A
s recorrentes invocam a submissão do litígio à Lei n. 9.514/1997 e ao Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça. Ocorre que tal precedente se aplica à rescisão decorrente do inadimplemento do comprador fiduciante, situação diversa dos autos, em que a pretensão resolutória fundamenta-se na inexecução culposa das próprias fornecedoras, o que atrai a incidência da legislação consumerista.

A alegação de inexistência de mora por ausência de prazo estipulado no pacto não prospera, configurando inegável prática abusiva e desvantagem manifesta aos adquirentes. A avença, firmada em 27-10-2021, prometia a entrega de um “lote urbanizado” com imissão na posse “logo após a assinatura” (cláusula 1.3 –
id 15893933, p. 03
). Entretanto, os elementos probatórios, mormente a manifestação da municipalidade atestando a inexistência de certidão de conclusão de obras
(id 15893921)
, demonstram a paralisação do empreendimento. Diante da culpa exclusiva das apelantes, impõe-se a restituição integral dos R$ 16.014,25 adimplidos pelos consumidores, rechaçando-se qualquer retenção de valores ou arras, na estrita dicção da Súmula n. 543 do STJ.

Quanto à compensação imaterial, as particularidades do caso desbordam do mero aborrecimento contratual. A alienação de loteamento vendido como urbanizado que, na prática, quedou-se abandonado, frustra a legítima expectativa de moradia e causa abalo emocional relevante. A indenização fixada em R$ 5.000,00 para cada autor afigura-se razoável e proporcional, atendendo ao caráter pedagógico exigido frente às corporações do setor imobiliário
e não destoando dos valores habitualmente fixados por esta Corte em casos análogos
1
.

Pelo exposto,
nego provimento
a ambos os recursos
.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes para 1
5
% sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

1
– ApCiv 5002865-93.2022.8.08.0048, Des
a
. Rel
a
. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível, Data do julgamento: 10-02-2026.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto do eminente relator.