Tribunal: TJES
Processo: 0001929-08.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO CUMPRIDO. TEMA 938 DO STJ. DANOS MORAIS. COBRANÇA INDEVIDA DE CONDOMÍNIO E RETENÇÃO DE VALORES. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto pelo promitente comprador contra sentença que, em ação ordinária, julgou improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e o pleito de indenização por danos morais, conquanto tenha declarado a nulidade da cláusula de retenção excessiva e determinado a devolução simples das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir a legalidade da transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, sob a alegação de venda casada e falta de transparência; (ii) estabelecer se a cobrança de cotas condominiais antes da posse e a retenção de valores após a rescisão configuram danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem condiciona-se à prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão, conforme tese firmada pelo STJ no Tema 938.

O dever de informação restou cumprido mediante a existência de cláusula contratual expressa atribuindo a responsabilidade ao comprador, bem como pela assinatura de recibos e contratos de corretagem específicos e autônomos na mesma data da aquisição, discriminando os valores da intermediação.

A concretização do serviço de aproximação, com o resultado útil alcançado na assinatura da promessa de compra e venda, torna devida a remuneração ao corretor, a qual não deve ser devolvida mesmo diante da rescisão posterior por culpa do comprador, nos termos do art. 725 do Código Civil.

O inadimplemento contratual, caracterizado pela cobrança indevida de taxas condominiais antes da posse ou pela divergência sobre o percentual de retenção, configura, em regra, mero dissabor patrimonial, incapaz de gerar dano moral, salvo se demonstrada violação aos direitos da personalidade.

A ausência de inscrição em cadastros de inadimplentes ou de privação de recursos essenciais à subsistência, aliada ao fato de a rescisão decorrer da impossibilidade de financiamento pelo próprio autor, mantém a controvérsia na esfera estritamente patrimonial, resolúvel pela restituição dos valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ).

O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.

Recurso de Apelação de EMERSON DA SILVA MARTINS: CONHECIDO e DESPROVIDO.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 725 e 927; CDC, art. 14; CPC, § 11 do art. 85 e § 3º do art. 98.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, EREsp 489.647/RJ; STJ, AgInt no AREsp 1645468/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001929-08.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EMERSON DA SILVA MARTINS

APELADO: VINTAGE SPE 0041 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO CUMPRIDO. TEMA 938 DO STJ. DANOS MORAIS. COBRANÇA INDEVIDA DE CONDOMÍNIO E RETENÇÃO DE VALORES. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto pelo promitente comprador contra sentença que, em ação ordinária, julgou improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e o pleito de indenização por danos morais, conquanto tenha declarado a nulidade da cláusula de retenção excessiva e determinado a devolução simples das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir a legalidade da transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, sob a alegação de venda casada e falta de transparência; (ii) estabelecer se a cobrança de cotas condominiais antes da posse e a retenção de valores após a rescisão configuram danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem condiciona-se à prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão, conforme tese firmada pelo STJ no Tema 938.

O dever de informação restou cumprido mediante a existência de cláusula contratual expressa atribuindo a responsabilidade ao comprador, bem como pela assinatura de recibos e contratos de corretagem específicos e autônomos na mesma data da aquisição, discriminando os valores da intermediação.

A concretização do serviço de aproximação, com o resultado útil alcançado na assinatura da promessa de compra e venda, torna devida a remuneração ao corretor, a qual não deve ser devolvida mesmo diante da rescisão posterior por culpa do comprador, nos termos do art. 725 do Código Civil.

O inadimplemento contratual, caracterizado pela cobrança indevida de taxas condominiais antes da posse ou pela divergência sobre o percentual de retenção, configura, em regra, mero dissabor patrimonial, incapaz de gerar dano moral, salvo se demonstrada violação aos direitos da personalidade.

A ausência de inscrição em cadastros de inadimplentes ou de privação de recursos essenciais à subsistência, aliada ao fato de a rescisão decorrer da impossibilidade de financiamento pelo próprio autor, mantém a controvérsia na esfera estritamente patrimonial, resolúvel pela restituição dos valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ).

O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.

Recurso de Apelação de EMERSON DA SILVA MARTINS: CONHECIDO e DESPROVIDO.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 725 e 927; CDC, art. 14; CPC, § 11 do art. 85 e § 3º do art. 98.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, EREsp 489.647/RJ; STJ, AgInt no AREsp 1645468/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0001929-08.2016.8.08.0035.

APELANTE: EMERSON DA SILVA MARTINS.

APELADOS: VINTAGE SPE 0041 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E PRÁTICO IMÓVEIS LTDA.

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), sendo o recorrente beneficiário da gratuidade de justiça (dispensado o preparo),
CONHEÇO
do recurso de apelação.

Conforme relatado, cinge-se a controvérsia recursal, devolvida a este Órgão Colegiado, a dois pontos nevrálgicos:
(a)
a legalidade da transferência da obrigação de pagamento da
comissão de corretagem
ao promitente comprador, sob a alegação de venda casada e falta de transparência; e
(b)
a configuração, ou não, de
danos morais
indenizáveis decorrentes da cobrança de cotas condominiais antes da entrega das chaves e da retenção de valores após a rescisão contratual da unidade imobiliária nº 104 do Edifício Vintage.

Ressalto,
ab initio
, que não houve impugnação recursal quanto à declaração de rescisão contratual, ao percentual de retenção (fixado em 20%) ou à restituição simples das taxas condominiais, matérias sobre as quais operou-se a preclusão, transitando em julgado.

Passo a examinar as teses recursais de forma pormenorizada.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

O apelante insurge-se contra a sentença que julgou improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 14.394,00 e R$ 9.596,00), sustentando que a cobrança configura venda casada, pois foi atendido em
stand
de vendas da construtora sem opção de escolha do profissional.

A questão encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), fixou a seguinte tese:

"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."
(REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

No caso em apreço, o método interpretativo-dedutivo das provas documentais carreadas aos autos revela que o dever de informação foi plenamente atendido pelas recorridas.

Compulsando o caderno processual, verifico a existência da Cláusula 25 do Contrato de Promessa de Compra e Venda (fl. 1850), que dispõe expressamente:
"25.1. Reconhece(m) o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) que eventuais quantias pagas a título de comissão de corretagem são de sua responsabilidade e não foram destinadas ou repassadas à PROMITENTE VENDEDORA, mas sim pagas diretamente a terceiro..."
.

Mais contundente ainda é a existência de
Recibos de Pagamento Autônomos
(fls. 2460/2462) e, sobretudo, de
Contratos de Corretagem específicos
(fls. 2456/2458), firmados na mesma data da aquisição do imóvel (22/03/2014), individualizando os valores pagos a título de serviço de intermediação à imobiliária "Prático Imóveis Ltda" e aos corretores autônomos.

Ora, ao assinar recibos e contratos apartados, com a discriminação exata dos valores devidos pela intermediação, o consumidor teve ciência inequívoca de que estava arcando com tal custo. A alegação de "venda casada" pelo simples fato de o corretor estar no
stand
de vendas não prospera quando cumprido o dever de informação. A jurisprudência entende que o serviço de aproximação foi efetivamente prestado e o resultado útil (a celebração do contrato) foi alcançado.

Ressaltamos, que o fato de o contrato principal ter sido posteriormente rescindido por culpa do comprador (falta de financiamento) não obriga a devolução da corretagem, pois o serviço de mediação exauriu-se com a assinatura da promessa de compra e venda.

Conforme o art. 725 do Código Civil:
"A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes"
.

Portanto, em estrita observância ao precedente vinculante do STJ (Tema 938), mantenho a sentença neste capítulo.

DOS DANOS MORAIS

No que tange ao pleito indenizatório, o apelante alega ter sofrido abalo moral decorrente da cobrança indevida de taxas condominiais antes da imissão na posse e da retenção indevida dos valores pagos pelo imóvel, cuja devolução fora prometida administrativamente para janeiro de 2016, mas só ocorreu parcialmente após decisão liminar.

Destaco que a responsabilidade civil, no ordenamento jurídico pátrio, pressupõe a tríade: conduta ilícita, dano e nexo causal (arts. 186 e 927 do Código Civil).

Assim, no âmbito das relações de consumo, embora a responsabilidade seja objetiva (art. 14 do CDC), a demonstração do dano é imprescindível.

Em que pese o reconhecimento da ilicitude da cobrança das cotas condominiais (corretamente afastada pela sentença, pois a obrigação
propter rem
só se perfectibiliza com a posse efetiva/entrega das chaves, conforme entendimento do STJ no EREsp 489.647/RJ), e a abusividade do percentual de retenção (reduzido de 30% para 20%), tais fatos configuram, na hipótese, mero inadimplemento contratual e dissabor patrimonial.

Deste modo, encontra-se consolidado no Superior Tribunal de Justiça o entendimento que o simples descumprimento de cláusula contratual ou a divergência interpretativa sobre seus termos não enseja, por si só, dano moral indenizável.

Devemos ter em mente que o dano moral pressupõe uma agressão à dignidade da pessoa humana, uma violação aos direitos da personalidade (honra, imagem, nome, integridade psíquica), o que não se confunde com contrariedades, desconfortos ou frustrações do cotidiano.

Nesse sentido, colaciono precedente:

"O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico"
(AgInt no AREsp 1645468/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020).

No caso em tela, a rescisão contratual originou-se de fato imputável ao próprio autor: a impossibilidade de obtenção de financiamento bancário.

Assim, a disputa subsequente sobre o
quantum
a ser devolvido (retenção de 30% vs. 10% ou 20%) é uma questão estritamente patrimonial, resolvida com a restituição dos valores acrescidos de juros e correção monetária, o que recompõe o patrimônio do lesado.

Ademais, não há nos autos prova de inscrição indevida em cadastros de inadimplentes (SPC/SERASA), situação vexatória, ou privação de recursos essenciais à subsistência que pudesse caracterizar ofensa à dignidade.

Frente a esta situação a frustração do negócio e a necessidade de buscar o Judiciário para reaver parte dos valores, embora lamentáveis, inserem-se nos riscos das relações negociais complexas e não ultrapassam a barreira do mero aborrecimento.

Portanto, ausente a comprovação de violação aos direitos da personalidade, a improcedência do pedido de danos morais é medida que se impõe.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (considerando a base de cálculo fixada na sentença), mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, e em consonância com a jurisprudência dominante desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, conheço do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Vitória-ES, 17 de dezembro de 2025.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso