Tribunal: TJES
Processo: 5000195-91.2020.8.08.0003
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição; Esbulho / Turbação / Ameaça; Liminar
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTENSÃO DO OBJETO. PRINCÍPIO DA GRAVITAÇÃO JURÍDICA. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido em ação de reintegração de posse cumulada com indenização por perdas e danos. O autor alega ter alienado apenas o pavimento térreo do imóvel, retendo a posse do pavimento superior, enquanto o réu defende a aquisição da integralidade do bem por meio de contrato de compra e venda, inexistindo esbulho.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há duas questões em discussão: (I) verificar se a sentença padece de nulidade por deficiência de fundamentação ao não enfrentar prova pericial específica; (II) definir se estão presentes os requisitos do art. 561 do CPC para a reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O julgador não está obrigado a rebater todas as alegações das partes quando encontra motivos suficientes para fundamentar a decisão.

4.
O contrato de compra e venda que descreve o imóvel sem ressalvas ou exclusões abrange o solo e todas as construções nele incorporadas, por força do princípio de que o acessório segue o principal.

5.
A prova testemunhal restrita a informantes possui força probante reduzida e mostra-se insuficiente para desconstituir contrato escrito formalmente perfeito, especialmente quando o contexto econômico
do negócio indica
a venda da totalidade do imóvel.

6.
A ausência de prova robusta da posse anterior do autor e da prática de esbulho pelo réu, diante da titularidade contratual demonstrada, afasta os requisitos autorizadores da tutela possessória previstos no art. 561 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7.
Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de ressalva em contrato de compra e venda de imóvel implica a alienação do solo e de suas acessões.

2. Incumbe ao autor o ônus de provar que a vontade real divergiu do instrumento escrito, não sendo a
oitiva
de informantes suficiente para comprovar a restrição do objeto alienado e o consequente esbulho.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 373, I, 375, 489, § 1º, IV, 561, 1.013, § 3º, IV e 85, § 2º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000195-91.2020.8.08.0003

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALMIR PEDRUZZI

APELADO: NELSON SALVADOR

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTENSÃO DO OBJETO. PRINCÍPIO DA GRAVITAÇÃO JURÍDICA. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido em ação de reintegração de posse cumulada com indenização por perdas e danos. O autor alega ter alienado apenas o pavimento térreo do imóvel, retendo a posse do pavimento superior, enquanto o réu defende a aquisição da integralidade do bem por meio de contrato de compra e venda, inexistindo esbulho.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há duas questões em discussão: (I) verificar se a sentença padece de nulidade por deficiência de fundamentação ao não enfrentar prova pericial específica; (II) definir se estão presentes os requisitos do art. 561 do CPC para a reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O julgador não está obrigado a rebater todas as alegações das partes quando encontra motivos suficientes para fundamentar a decisão.

4.
O contrato de compra e venda que descreve o imóvel sem ressalvas ou exclusões abrange o solo e todas as construções nele incorporadas, por força do princípio de que o acessório segue o principal.

5.
A prova testemunhal restrita a informantes possui força probante reduzida e mostra-se insuficiente para desconstituir contrato escrito formalmente perfeito, especialmente quando o contexto econômico
do negócio indica
a venda da totalidade do imóvel.

6.
A ausência de prova robusta da posse anterior do autor e da prática de esbulho pelo réu, diante da titularidade contratual demonstrada, afasta os requisitos autorizadores da tutela possessória previstos no art. 561 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7.
Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de ressalva em contrato de compra e venda de imóvel implica a alienação do solo e de suas acessões.

2. Incumbe ao autor o ônus de provar que a vontade real divergiu do instrumento escrito, não sendo a
oitiva
de informantes suficiente para comprovar a restrição do objeto alienado e o consequente esbulho.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 373, I, 375, 489, § 1º, IV, 561, 1.013, § 3º, IV e 85, § 2º.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5000195-91.2020.8.08.0003.

APELANTE: VALMIR PEDRUZZI.

APELADO: NELSON SALVADOR
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V
OTO

Trata-se de
apelaç
ão
interposta por
Valmir Pedruzzi

em face da respeitável sentença proferida

nos autos da “
ação
de
reintegração de posse com pedido de tutela de urgência em caráter liminar
” ajuizada
contra el
e

por
Nelson Salvador
,
que
julgou
“
PROCEDENTE o pedido articulado na petição inicial para reintegrar definitivamente a parte autora na posse do imóvel descrito nos autos e para condenar o requerido ao pagamento de valor correspondente à locação do imóvel à
[sic]
título de indenização, a partir do momento em que houve resistência na devolução do referido bem, devendo ser apurado em liquidação de sentença
[...]
”.

Conforme exposto no relatório da respeitável sentença,

“
NELSON SALVADOR ajuizou AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR em face de VALMIR PEDRUZZI, todos já qualificado nos autos.

Alega em síntese que realizou a venda de um bar localizado no térreo de um imóvel situado no distrito de São João de Crubixá, no município de Alfredo Chaves/ES, para o requerido no valor de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais). Aduz, ainda, que a parte superior do imóvel não fez parte da negociação, mas o réu, impediu seu acesso ao local, instalando grades e colocando o pavimento superior à venda.

Diante disso, requereu a reintegração de posse sobre o referido pavimento, bem com indenização por perdas e danos, além da condenação
”.

Nas razões do recurso (id 15076982) alegou o apelante, em síntese, que: 1) “A sentença é nula, pois deixou de enfrentar prova técnica essencial ao deslinde da controvérsia”; 2) “à míngua de elementos seguros que possam apontar que, realmente, a parte superior do imóvel não foi vendida, deve prevalecer o conteúdo do instrumento particular de compra e venda que não traz nenhum destacamento, principalmente porque, como dito, tal prova é acompanhada pelo insurdecedor
[sic]
silêncio do Apelado/Autor que, por mais de 06 anos, nada fez em relação à posse do Apelante sobre TODO o imóvel”; 3) “A posse do Apelado, se existiu, limitava-se à laje, não ao pavimento superior enquanto construção habitável”; 4) “a ausência de prova da posse anterior do Apelado torna a ação totalmente improcedente”;
e 5) “o Apelante tem direito à indenização pelas obras realizadas, pois edificar em terreno que se crê próprio gera direito à indenização, nos termos do art. 1.255 do CC”
.

Requereu o provimento do recurso “para anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem, para novo julgamento devidamente fundamentado” ou “para julgar totalmente improcedente a Ação de Reintegração de Posse” e, subsidiariamente, a reforma da decisão para condenar “o Apelado a indenizar o Apelante pelo valor integral da acessão”, para “assegurar ao Apelante o direito de retenção até o pagamento integral da indenização” e para “afastar a condenação do Apelante ao pagamento de quaisquer valores a título de aluguéis”.

Inicialmente, analiso a preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação, arguida com base no artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil. O recorrente aduz que o Juízo de origem ignorou as conclusões do laudo pericial que atestaria ser a construção no pavimento superior obra nova.

Não obstante a relevância da prova técnica para a elucidação da natureza das benfeitorias ou acessões, verifica-se que a controvérsia principal, relativa à natureza da posse e à extensão do objeto do contrato de compra e venda, foi dirimida com base no acervo probatório oral e documental produzido. O julgador não está obrigado a rebater, ponto a ponto, todas as alegações das partes, nem a se manifestar sobre todas as provas, desde que encontre motivos suficientes para fundamentar sua decisão. Ademais, eventual omissão na análise de prova específica que influa no desfecho de pedidos subsidiários, como o de indenização, pode ser suprida por este Tribunal por força do efeito devolutivo amplo do recurso de apelação, nos termos do artigo 1.013, § 3º, inciso IV, do Código de Processo Civil, sem que isso implique a anulação do julgado. Portanto, rejeito a preliminar suscitada.

No mérito, a controvérsia recursal reside na verificação do preenchimento dos requisitos legais indispensáveis à concessão da tutela possessória, especificamente aqueles elencados no artigo 561 do Código de Processo Civil. Para o deferimento da reintegração de posse, incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; e IV - a perda da posse.

A análise acurada do caderno processual revela que o autor, ora apelado, não se desincumbiu do ônus de comprovar, de forma robusta e inequívoca, a posse anterior legítima sobre a área em litígio (pavimento superior) em oposição ao título do réu, tampouco a ocorrência de esbulho.

A controvérsia fática orbita em torno da extensão do objeto alienado através do contrato de compra e venda firmado em 16 de fevereiro de 2018. O apelado sustenta que vendeu apenas o pavimento térreo (bar), mantendo a posse e propriedade do pavimento superior. O apelante, por sua vez, defende a aquisição da totalidade do imóvel.

O instrumento particular de compra e venda acostado aos autos, documento que formaliza a relação jurídica entre os litigantes, descreve o objeto da alienação como “uma área de terreno rural [...] com área aproximada de 420,00m2”. Não há, em nenhuma das cláusulas contratuais, qualquer ressalva, exclusão ou menção de que a venda estaria restrita ao pavimento térreo ou de que o vendedor reservaria para si a propriedade ou a posse da laje superior ou de eventual sobrelevação. A literalidade do contrato, portanto, milita em favor da tese defensiva de que a venda abrangeu o solo e tudo o que nele se encontrava incorporado, por força do princípio de que o acessório segue o principal.

Incumbia ao autor, ora apelado, o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), qual seja, de que a vontade real das partes divergiu do que foi escrito. Para tanto, o apelado valeu-se exclusivamente de prova oral, a qual, todavia, limitou-se à oitiva de informantes, cujos depoimentos, desprovidos do compromisso legal de dizer a verdade, possuem força probante reduzida e, no caso concreto, mostram-se insuficientes para desconstituir a força do contrato escrito, formalmente perfeito e com firmas reconhecidas. A prova pericial realizada nos autos, por sua vez, limitou-se a constatar a natureza das construções (acessões), não se prestando a elucidar o teor da negociação ou a extensão do negócio jurídico.

Ademais, a análise do contexto econômico do negócio dá força à tese do apelante. Conforme documento juntado aos autos (id 15076270), o autor adquiriu a totalidade do imóvel (terreno e edificações) em 11 de abril de 2014 pelo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Restou incontroverso nos autos, inclusive com admissão de pagamento e extratos bancários, que o réu pagou ao autor a quantia de aproximadamente R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) pela aquisição realizada em 2018.

Não se afigura razoável, sob a ótica das regras de experiência comum (artigo 375 do CPC), que o autor tenha adquirido a integralidade do bem por R$ 50.000,00 e, apenas quatro anos depois, tenha alienado somente uma fração dele (o pavimento térreo) por valor 50% superior (R$ 75.000,00). Inobstante a ausência de prova pericial acerca do valor de mercado do imóvel ao tempo da aquisição pelo autor e de sua posterior alienação, a valorização imobiliária ordinária não justificaria tamanha discrepância, o que reforça a verossimilhança da alegação do apelante de que o preço de R$ 75.000,00 correspondeu à compra da “porteira fechada”, ou seja, da integralidade do imóvel, tal como o autor o havia adquirido anteriormente.

Assim, diante da fragilidade das provas produzidas pelo autor — calcada em depoimentos de informantes não respaldadas por outras fontes — e da aparente incoerência quanto aos valores de aquisição e de venda, forçoso reconhecer que o apelado não se desincumbiu do ônus de provar a posse anterior exclusiva sobre o pavimento superior ou o esbulho alegado, requisitos indispensáveis à tutela possessória (artigo 561 do CPC).

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar integralmente a sentença recorrida e julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Em razão da inversão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade por ser a parte autora beneficiária da gratuidade da justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de relatoria.