Tribunal: TJES
Processo: 5016466-44.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária; Revisão do Saldo Devedor
Data de julgamento: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA NO REGISTRO PREFERÊNCIA/CARTÓRIO. DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., insurgindo-se contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Vitória que julgou parcialmente procedente ação revisional de contrato cumulada com indenizatória por danos materiais e morais e repetição de indébito proposta por MONIKY COELHO. A sentença condenou a ré ao pagamento do serviço de assessoria no registro preferência/cartório, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A autora alegou cobranças abusivas em contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2020, incluindo falta de clareza quanto a juros, majoração indevida de parcelas e cobrança irregular de taxa de assessoria. A ré contestou, defendendo a legalidade das cobranças e afastando a ocorrência de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em definir a legalidade e legitimidade da cobrança realizada pela MRV, bem como a eventual obrigação de restituição de valores pagos a título de “serviço de assessoria” e “diferença de financiamento”.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Não há nos autos prova documental de que a autora tenha efetuado pagamento específico pelo serviço de assessoria no registro/cartório, incumbindo-lhe, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstrar o fato constitutivo de seu direito.

4.
Os valores apontados no extrato contratual correspondem à rubrica “diferença de financiamento”, expressamente reconhecida como válida, sem qualquer vínculo com a suposta taxa de assessoria.

5.
O instrumento de confissão de dívida e termo aditivo firmado pela autora comprova a anuência com a diferença de financiamento, afastando a alegação de cobrança abusiva.

6.
A ausência de prova do pagamento do serviço de assessoria inviabiliza a repetição de indébito, inclusive em dobro, e torna prejudicada a análise sobre juros moratórios e correção monetária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar totalmente improcedente o pedido autoral.

Tese de julgamento:

1. Compete ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC.

2. A ausência de prova de pagamento específico impede a restituição de valores e a repetição de indébito.

3. Valores pagos sob a rubrica “diferença de financiamento”, reconhecidos em termo de confissão de dívida, não configuram cobrança abusiva.

4. A comprovação de anuência expressa da autora quanto à diferença de financiamento afasta a obrigação de indenizar ou restituir valores.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I; 85, §2º e §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-RJ, Apelação 00442882520198190014, Rel. Des. Gilberto Clóvis Farias Matos, j. 04/05/2023; TJ-RJ, Apelação 00310576220188190014, Rel. Des(a). Lúcia Regina Esteves de Magalhães, j. 22/02/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016466-44.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: MONIKY COELHO

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA NO REGISTRO PREFERÊNCIA/CARTÓRIO. DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., insurgindo-se contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Vitória que julgou parcialmente procedente ação revisional de contrato cumulada com indenizatória por danos materiais e morais e repetição de indébito proposta por MONIKY COELHO. A sentença condenou a ré ao pagamento do serviço de assessoria no registro preferência/cartório, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A autora alegou cobranças abusivas em contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2020, incluindo falta de clareza quanto a juros, majoração indevida de parcelas e cobrança irregular de taxa de assessoria. A ré contestou, defendendo a legalidade das cobranças e afastando a ocorrência de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em definir a legalidade e legitimidade da cobrança realizada pela MRV, bem como a eventual obrigação de restituição de valores pagos a título de “serviço de assessoria” e “diferença de financiamento”.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Não há nos autos prova documental de que a autora tenha efetuado pagamento específico pelo serviço de assessoria no registro/cartório, incumbindo-lhe, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstrar o fato constitutivo de seu direito.

4.
Os valores apontados no extrato contratual correspondem à rubrica “diferença de financiamento”, expressamente reconhecida como válida, sem qualquer vínculo com a suposta taxa de assessoria.

5.
O instrumento de confissão de dívida e termo aditivo firmado pela autora comprova a anuência com a diferença de financiamento, afastando a alegação de cobrança abusiva.

6.
A ausência de prova do pagamento do serviço de assessoria inviabiliza a repetição de indébito, inclusive em dobro, e torna prejudicada a análise sobre juros moratórios e correção monetária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar totalmente improcedente o pedido autoral.

Tese de julgamento:

1. Compete ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC.

2. A ausência de prova de pagamento específico impede a restituição de valores e a repetição de indébito.

3. Valores pagos sob a rubrica “diferença de financiamento”, reconhecidos em termo de confissão de dívida, não configuram cobrança abusiva.

4. A comprovação de anuência expressa da autora quanto à diferença de financiamento afasta a obrigação de indenizar ou restituir valores.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I; 85, §2º e §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-RJ, Apelação 00442882520198190014, Rel. Des. Gilberto Clóvis Farias Matos, j. 04/05/2023; TJ-RJ, Apelação 00310576220188190014, Rel. Des(a). Lúcia Regina Esteves de Magalhães, j. 22/02/2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CHRISTINA ALMEIDA COSTA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se recursos de Apelação Cível interpostos por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA,

insurgindo-se contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Vitória, nos autos da ação revisional de contrato cumulada com indenizatória por danos materiais e morais e repetição de indébito, proposta por
MONIKY COELHO
em face da recorrente, que julgou parcialmente procedente,
condenando a parte ré, ora apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA,
ao pagamento
do serviço de assessoria no registro preferência/cartório.
Por fim, condenou a parte apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, com base no princípio da sucumbência mínima, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais Id n. 17875221
,
interposto

pela empresa
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA
, sustenta em síntese:
(i)
inexistência de pagamento comprovado pela autora quanto ao “serviço de assessoria no registro preferência/cartório”, constando nos autos apenas rubrica de “diferença de financiamento”, válida conforme a própria sentença;
(ii)
ausência de vínculo entre as rubricas, não havendo prova de cobrança abusiva;
(iii)
impossibilidade de repetição de indébito, sobretudo em dobro, por falta de má-fé; e
(iv)
subsidiariamente, limitação de eventual restituição à forma simples, com correção pela SELIC. Pugna pela reforma integral da sentença, para julgar improcedente o pedido de restituição.

Contrarrazões apresentadas por
MONIKY COELHO
no id n. 17875228, buscam a manutenção integral da sentença que condenou a MRV Engenharia e Participações S/A à restituição de valores. A apelada argumenta que a ação revisional demonstrou a abusividade da cobrança do serviço de assessoria no registro, imposto unilateralmente pela construtora.

Outrossim, considerando os termos do petitório lançado no Id n. 17875208, informo que procedi à exclusão dos demais patronos cadastrados, a fim de que
todos os atos processuais praticados em relação à parte Apelante (MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA) sejam disponibilizadas exclusivamente em nome da advogada FABIANA BARBASSA LUCIANO, OAB/ES 40.035
.
É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se recursos de Apelação Cível interpostos por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA,

insurgindo-se contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Vitória, nos autos da ação revisional de contrato cumulada com indenizatória por danos materiais e morais e repetição de indébito, proposta por
MONIKY COELHO
em face da recorrente, que julgou parcialmente procedente,
condenando a parte ré, ora apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA,
ao pagamento
do serviço de assessoria no registro preferência/cartório.
Por fim, condenou a parte apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, com base no princípio da sucumbência mínima, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Presentes pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de a
ção revisional de contrato c/c indenizatória por danos materiais e morais c/c repetição de indébito em face da
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA
, alegando a existência de cobranças abusivas em contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2020.

Na origem, a autora alegou cobranças abusivas no contrato de compra e venda de imóvel firmado em 2020, questionando a falta de clareza quanto à incidência de juros, a majoração indevida das parcelas, a cobrança irregular de taxa de assessoria para registro imobiliário e a ocorrência de dano moral, requerendo revisão contratual e restituição de valores pagos indevidamente. A ré, em contestação, alegou preliminar de falta de interesse de agir e, no mérito, defendeu a legalidade das cobranças, da atualização monetária e dos juros, além de afastar a existência de dano moral.

O juízo singular rejeitou a preliminar e julgou antecipadamente a lide, reconhecendo apenas a devolução de valores supostamente pagos a título de assessoria cartorária, determinando restituição simples até 30/03/2021 e em dobro após essa data. Mantiveram-se legais as demais cobranças, incluindo diferença de financiamento, correção monetária e juros, fixando-se honorários de sucumbência mínima.

Em suas razões recursais Id n. 17875221
,
interposto

pela empresa
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA
, sustenta em síntese:
(i)
inexistência de pagamento comprovado pela autora quanto ao “serviço de assessoria no registro preferência/cartório”, constando nos autos apenas rubrica de “diferença de financiamento”, válida conforme a própria sentença;
(ii)
ausência de vínculo entre as rubricas, não havendo prova de cobrança abusiva;
(iii)
impossibilidade de repetição de indébito, sobretudo em dobro, por falta de má-fé; e
(iv)
subsidiariamente, limitação de eventual restituição à forma simples, com correção pela SELIC. Pugna pela reforma integral da sentença, para julgar improcedente o pedido de restituição.

Contrarrazões apresentadas por
MONIKY COELHO
no id n. 17875228, buscam a manutenção integral da sentença que condenou a MRV Engenharia e Participações S/A à restituição de valores. A apelada argumenta que a ação revisional demonstrou a abusividade da cobrança do serviço de assessoria no registro, imposto unilateralmente pela construtora.

Pois bem.

A controvérsia a ser dirimida consiste em definir a legalidade e a legitimidade da cobrança da MRV, bem como a eventual obrigação de restituição de valores pagos a título de “serviço de assessoria” e “diferença de financiamento”.

De plano, verifica-se que a sentença recorrida condenou a ré à devolução de valores sob a rubrica “serviço de assessoria no registro preferência/cartório”, embora inexista, nos autos, qualquer prova específica de que a autora tenha efetuado pagamento a esse título.

A própria narrativa inicial esclarece que o valor de mil e quinhentos reais, apontado pela autora como correspondente ao referido serviço, figura no extrato contratual sob a designação “DF01 – diferença de financiamento”, rubrica expressamente reputada válida pelo juízo de origem.

De fato, o extrato de pagamentos acostado aos autos demonstra o Id n. 17875221 (p. 04), desembolsos exclusivamente vinculados à rubrica “diferença de financiamento”, sem qualquer lançamento identificado como taxa de assessoria para registro ou preferência/cartório. Tampouco há registros sob os códigos indicados pela apelante (i221 a i230) que permitam associar algum pagamento a esse suposto serviço.

À luz do art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito.

Competia, portanto, à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito, isto é, a efetiva cobrança e o pagamento do valor referente ao alegado serviço de assessoria.

Nessa linha, a falta de comprovação documental, por meio de recibo, boleto ou fatura, inviabiliza a manutenção da condenação restitutória, pois significaria admitir a devolução de valores sem que o próprio pagamento indevido estivesse demonstrado.

Importa destacar o Instrumento de Confissão de Dívida juntado aos autos sob Id n. 17875190, assinado em 05/02/2020, que confirma de forma inequívoca a existência de saldo devedor remanescente em razão da diferença entre o valor ajustado no contrato de compra e venda e o valor efetivamente financiado pelo banco. Neste documento, a própria autora reconheceu o montante devido (R$ 54.744,42), discriminando o pagamento das parcelas vinculadas à rubrica “diferença de financiamento” e estabelecendo a forma de quitação, bem como a atualização monetária pelo INCC e demais condições contratuais.

Tais circunstâncias reforçam a conclusão de que o valor lançado sob essa denominação não pode ser, simultaneamente, interpretado como pagamento de um serviço de assessoria.

Em mesmo sentido, destaco:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . CLÁUSULA DE "DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO". POSTERIOR ASSINATURA DA ADQUIRENTE NO "INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA". ANUÊNCIA EXPRESSA COM O REAJUSTAMENTO DO SALDO DEVEDOR EM ADITIVO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO . REFORMA DA R. SENTENÇA. 1. Ação que visa o reconhecimento de eventual abusividade na cobrança de parcela de "diferença de financiamento" em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes em 05/12/2014 .
2. Instrumento de confissão de dívida, assinado pela adquirente, autora da demanda, em 07/08/2018, no qual anuiu com o pagamento de diferença do saldo devedor, referente ao tempo decorrido entre a contratação e o financiamento.
3. Inexistência de impugnação ao referido aditivo contratual . Abusividade não alegada ou comprovada. 4. Ausência de ilícito e, consequentemente, de obrigação de indenizar. 5 . Improcedência do pedido. Reforma da R. Sentença. 6 . Provimento ao segundo recurso (MRL XXXIX), prejudicado o segundo (LILIANA). (TJ-RJ - APL: 00442882520198190014 202200190760, Relator.: Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 04/05/2023, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/05/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL .
COBRANÇA DE "DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO" QUE SE ALEGA INDEVIDA POR NÃO TER SIDO EXPRESSAMENTE PACTUADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DOS DEMANDANTES. DOCUMENTOS JUNTADOS COM A CONTESTAÇÃO QUE COMPROVAM QUE OS DEMANDANTES ASSINARAM "TERMO DE RENEGOCIAÇÃO CONTRATUAL E CONFISSÃO DE DÍVIDA NO QUAL ANUÍRAM COM O REAJUSTE DO RESTANTE DO SALDO DEVEDOR REFERENTE AO IMÓVEL POR ELES ADQUIRIDO EM RAZÃO DO TEMPO DECORRIDO ENTRE A CONTRATAÇÃO E O FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR .
INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO POR PARTE DA DEMANDADA. ABUSIVIDADE DO ADITIVO NÃO COMPROVADA. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REPARO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00310576220188190014 202200101573, Relator.: Des(a). LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES, Data de Julgamento: 22/02/2022, DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 04/03/2022)

Diante desse contexto, a inexistência de prova concreta do pagamento específico pelo alegado serviço de assessoria impõe o afastamento da condenação à devolução de valores vinculados a tal rubrica.

A análise dos autos revela que não há nenhum elemento probatório apto a estabelecer vínculo entre a rubrica “diferença de financiamento” e o alegado “serviço de assessoria no registro preferência/cartório”, o que impede a caracterização de cobrança abusiva.

Conforme se extrai da apelação e do extrato juntado, os valores pagos pelo autor constam unicamente sob a rubrica “diferença de financiamento”, atrelada ao saldo residual decorrente da atualização do preço pelo
Índice Nacional de Custo da Construção
e formalizado em termo aditivo de confissão de origem, cuja validade foi corretamente reconhecida pelo juízo de origem.

Já o suposto serviço de assessoria seria identificado por rubricas distintas (i221 a i230), inexistente no extrato, de modo que não há qualquer lançamento contábil que comprove a cobrança desse serviço específico.

Também sob a ótica do art. 373, I, do Código de Processo Civil, incumbia à autora demonstrativa, de forma minimamente objetiva, que os valores pagos a título de “diferença de financiamento” encobriram, na realidade, uma taxa de assessoria cartorária, mediante documentos que evidenciam essa destinação como contrato, boletos, recibos ou correspondência explicativa.

Essa prova, contudo, não foi produzida.

Portanto, sem demonstração de que a rubrica “diferença de financiamento” abriria, de maneira dissimulada, outro serviço não contratado, a conclusão necessária é a de que se trate de encargo exclusivo, vinculado à recomposição do equilíbrio econômico do contrato, e não de cobrança camuflada de assessoria.

Diante disso, a inexistência de vínculo entre as rubricas e a falta de prova de que a consumidora tenha sido onerada por serviço de assessoria eficaz cobrador e pagamento impede o reconhecimento de cobrança abusiva e, por consequência, afasta o pedido de restituição fundado nessa alegação.

Diante da total ausência de prova do pagamento de qualquer serviço de assessoria, não há que se falar em repetição de indébito, tampouco em devolução em dobro, tornando prejudicada qualquer análise sobre juros moratórios e correção monetária, pois não há valor a ser atualizado ou restituído.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível e, no tocante ao mérito interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar integralmente a sentença, julgando totalmente improcedente o pleito autoral.

Por conseguinte, inverto os ônus sucumbenciais, condenando a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Por fim, considerando o provimento do recurso, deixo de aplicar os termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar