Tribunal: TJES
Processo: 5006846-42.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. AUSÊNCIA DE PADRÃO ARQUITETÔNICO RÍGIDO. PRETENSÃO DEMOLITÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. OBRA REALIZADA SEM AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR. MULTA CONDOMINIAL. VALIDADE. IMPEDIMENTO DE ACESSO DE PRESTADORES DE SERVIÇO. ABUSO DE DIREITO. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de demolição de obra e cobrança de multa condominial, bem como acolheu reconvenção para anular a penalidade aplicada e condenar o condomínio ao pagamento de indenização por danos morais. O recorrente sustenta que a obra alterou a fachada da unidade sem autorização da assembleia, em afronta ao Código Civil e à Convenção Condominial, requerendo a demolição da construção, a manutenção da multa e a reforma da condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a alteração promovida na fachada da unidade autoriza a demolição da obra; (ii) estabelecer se é válida a multa condominial aplicada em razão da realização da obra sem autorização prévia da assembleia; e (iii) determinar se a conduta do condomínio caracteriza dano moral indenizável e, em caso positivo, o valor adequado da reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prova pericial demonstra a existência de inúmeras alterações nas fachadas das unidades do condomínio, impossibilitando o reconhecimento de padrão arquitetônico uniforme e rígido.

A finalidade do art. 1.336, III, do Código Civil consiste em preservar a harmonia arquitetônica do conjunto, finalidade que não é comprometida quando o próprio condomínio tolera sucessivas modificações que descaracterizam um padrão único.

A inexistência de padrão visual definido, aliada à ausência de prejuízo relevante à segurança, à solidez ou à estética do condomínio, afasta a pretensão de desfazimento da obra.

A realização da obra sem autorização prévia da assembleia, após deliberação expressa que rejeitou a alteração pretendida, configura descumprimento das normas convencionais e legitima a aplicação da multa prevista na Convenção Condominial.

O poder regulamentar do condomínio autoriza a imposição de sanções destinadas a assegurar o cumprimento das deliberações assembleares e das normas internas.

A prova dos autos não demonstra que o impedimento temporário de acesso dos prestadores de serviço decorreu de inadimplência da multa, mas evidencia que a restrição foi motivada pelo embargo da obra considerada irregular.

O impedimento de ingresso dos trabalhadores caracteriza abuso de direito e ato ilícito apto a gerar danos morais, embora a gravidade da conduta justifique a redução do valor da indenização para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada reconvinte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A inexistência de padrão arquitetônico uniforme, evidenciada por alterações consolidadas e toleradas nas fachadas do condomínio, afasta a pretensão de demolição da obra por alegada alteração de fachada.

A realização de obra sem prévia autorização da assembleia, especialmente quando anteriormente rejeitada pelos condôminos, legitima a aplicação de multa prevista na Convenção Condominial.

O impedimento de acesso de prestadores de serviço pelo condomínio configura abuso de direito e enseja reparação por danos morais, observado o princípio da proporcionalidade na fixação do quantum indenizatório.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.336, III; CC, art. 1.337; CPC, art. 85, § 2º; Convenção Condominial, arts. 19, § 1º, 38, item 2, e 98, § 2º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5006846-42.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA

APELADO: KAMILE MOYSES BONADIMAN

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. AUSÊNCIA DE PADRÃO ARQUITETÔNICO RÍGIDO. PRETENSÃO DEMOLITÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. OBRA REALIZADA SEM AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR. MULTA CONDOMINIAL. VALIDADE. IMPEDIMENTO DE ACESSO DE PRESTADORES DE SERVIÇO. ABUSO DE DIREITO. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de demolição de obra e cobrança de multa condominial, bem como acolheu reconvenção para anular a penalidade aplicada e condenar o condomínio ao pagamento de indenização por danos morais. O recorrente sustenta que a obra alterou a fachada da unidade sem autorização da assembleia, em afronta ao Código Civil e à Convenção Condominial, requerendo a demolição da construção, a manutenção da multa e a reforma da condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a alteração promovida na fachada da unidade autoriza a demolição da obra; (ii) estabelecer se é válida a multa condominial aplicada em razão da realização da obra sem autorização prévia da assembleia; e (iii) determinar se a conduta do condomínio caracteriza dano moral indenizável e, em caso positivo, o valor adequado da reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prova pericial demonstra a existência de inúmeras alterações nas fachadas das unidades do condomínio, impossibilitando o reconhecimento de padrão arquitetônico uniforme e rígido.

A finalidade do art. 1.336, III, do Código Civil consiste em preservar a harmonia arquitetônica do conjunto, finalidade que não é comprometida quando o próprio condomínio tolera sucessivas modificações que descaracterizam um padrão único.

A inexistência de padrão visual definido, aliada à ausência de prejuízo relevante à segurança, à solidez ou à estética do condomínio, afasta a pretensão de desfazimento da obra.

A realização da obra sem autorização prévia da assembleia, após deliberação expressa que rejeitou a alteração pretendida, configura descumprimento das normas convencionais e legitima a aplicação da multa prevista na Convenção Condominial.

O poder regulamentar do condomínio autoriza a imposição de sanções destinadas a assegurar o cumprimento das deliberações assembleares e das normas internas.

A prova dos autos não demonstra que o impedimento temporário de acesso dos prestadores de serviço decorreu de inadimplência da multa, mas evidencia que a restrição foi motivada pelo embargo da obra considerada irregular.

O impedimento de ingresso dos trabalhadores caracteriza abuso de direito e ato ilícito apto a gerar danos morais, embora a gravidade da conduta justifique a redução do valor da indenização para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada reconvinte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A inexistência de padrão arquitetônico uniforme, evidenciada por alterações consolidadas e toleradas nas fachadas do condomínio, afasta a pretensão de demolição da obra por alegada alteração de fachada.

A realização de obra sem prévia autorização da assembleia, especialmente quando anteriormente rejeitada pelos condôminos, legitima a aplicação de multa prevista na Convenção Condominial.

O impedimento de acesso de prestadores de serviço pelo condomínio configura abuso de direito e enseja reparação por danos morais, observado o princípio da proporcionalidade na fixação do quantum indenizatório.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.336, III; CC, art. 1.337; CPC, art. 85, § 2º; Convenção Condominial, arts. 19, § 1º, 38, item 2, e 98, § 2º.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Peço vista
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 19/05/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola devido à Sentença de ID 11637999, integrada por aquela de ID 11638004, proferida nos autos da
Ação Demolitória c/c Cobrança
ajuizada em face de Kamyle Moyses Bonadiman, em que o MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória julgou improcedente a pretensão descrita na inicial e, lado outro, acolheu a Reconvenção, determinando a anulação da multa discutida e condenando o Reconvindo em indenização por danos morais no valor total de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para a Apelada e Edson Helal Bonadiman, além de custas processuais e honorários advocatícios.

No recurso de ID 11638005, pugna-se pela reforma do ato judicial recorrido ao argumento de ser “
fato incontroverso que a obra realizada pelos Apelados alterou a fachada da unidade 25
”, entretanto “
O pedido demolitório teve como fundamentos jurídicos a inobservância, pelos Apelados, da regra do art. 1336, III, do Código Civil, que proíbe aos condôminos a alteração da forma da fachada, bem como do art. 39, 19 da Convenção Condominial
(ID 6816395/ 6816398)
–
que por sua vez repete a disposição do precitado dispositivo do Código Civil – e o art. 38, 2, da Convenção Condominial, que impõe a necessidade de autorização prévia da Assembleia Condominial para a realização de obras nas fachadas das unidades
”.

Reitera que, “
No que tange ao laudo pericial, tal documento somente comprova que as unidades residenciais não seguem um padrão único de fachada, o que ocorre desde o projeto arquitetônico do Condomínio.
[...]
é necessário que seja analisada a integralidade das provas que instruem a lide e que demonstram que a Apelada agiu em desrespeito ao Regimento Interno e a Assembleia Geral, razão pela qual a obra realizada deve ser demolida, bem como a Apelada deve ser condenada ao pagamento da multa, aplicada nos termos Regimentais
”.

Sustenta, por fim, que “
não houve constrangimento apto a sustentar uma condenação por danos morais: a uma, porque o impedimento temporário de funcionários que iriam trabalhar em uma obra que naquele momento estava embargada, pois em contrariedade às já mencionadas regras do Regimento Interno e; a duas, porque se tratou de situação contida, que não expôs os Apelantes perante terceiros que não fossem aqueles prestadores de serviço contratados por eles e aos funcionários do Condomínio
”.

Contrarrazões ofertadas no ID 11638010 pelo desprovimento do Apelo.

É O RELATÓRIO
.

Peço dia para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO JOSÉ GERALDO PINTO JÚNIOR:-

Boa tarde, senhor Presidente; boa tarde, eminentes Desembargadores; boa tarde, ilustre Procuradora; boa tarde, serventuários, colegas advogados.

Estou aqui representando o Condomínio Pedra da Cebola e deixando aqui uma posição de que o caso aparentemente pela sentença foi lançado como houvesse uma questão de fachada de arquitetura, e na verdade ele não é, o caso colocado em pauta em verdade é uma questão procedimental não houve no caso, pelos apelados aqui, a estreita observação do que diz a convenção condominial.

No caso, o que se deu foi uma obra lançada numa unidade de um condomínio residencial de casas, as unidades condominiais são casas, e houve uma obra e se deu, de certa forma, clandestina.

Por que clandestina?

E deixo aqui três fatos que têm que ser levantados.

Essa mesma unidade, que é a unidade 25, anteriormente à propriedade dos apelados, o proprietário anterior já tinha apresentado o mesmo projeto de reforma a uma comissão de obras que existem no condomínio.

E a convenção, no seu artigo 79, diz que todas as obras devem passar previamente pela aprovação dessa comissão. E essa comissão não aprovou a obra naquele momento.

Essa unidade foi vendida. E, posteriormente, há isso aí já quatro anos após, simplesmente foi colocada uma lona em frente, já pelos novos proprietários, foi colocada uma lona preta, um plástico preto em frente à unidade, e se iniciou uma obra dizendo-se que essa obra seria uma obra interna.

Verificado, então, que se tratava de uma obra externa, após o representante do condomínio ter verificado essa obra externa, houve aí o embargo dessa obra.

E o detalhe, em momento algum, o novo proprietário levou à comissão qualquer pedido ou qualquer projeto para execução dessa obra que estava sendo feita.

Daí houve o embargo, e com o embargo naquele momento mais acalorado, porque os proprietários não aceitavam, houve então o impedimento de dois funcionários dos apelados, que estavam trabalhando na obra, eles foram impedidos de entrar porque a obra estava embargada.

Vindo a sentença, logo depois, já ajuizada porque foi uma questão de uma ação demolitória, porque a obra não estava aprovada, foi aplicada inclusive uma multa aos proprietários, aos apelados.

No caso, adveio a sentença, entendendo que, com base no laudo pericial, de que as casas não tinham uma unidade arquitetônica externa, e que isso, então, permitiria que os apelados fizessem a obra. Mas o caso aqui, volto a repetir, não é uma questão arquitetônica ou de fachada. A questão posta no processo é uma questão de desrespeito à convenção condominial, que exige que essa obra tenha sido aprovada ou, ao menos, o projeto ter sido apreciado pela Comissão de Obras, o que não foi, e isso está claro nos autos.

Faço aqui uma lembrança de que a Convenção Condominial, por força do artigo 1.333 do Código Civil, tem a sua verificação e o seu cumprimento é obrigatório por todos os condôminos.

Então, por essa razão, pelo desrespeito do artigo 79 da Convenção, é que está sendo colocado aqui.

Houve também, pela sentença, em razão desse impedimento desses dois funcionários, a sentença entendeu por um dano moral ocorrido aos dois proprietários no que condenou o condomínio apelante, ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos apelados. Isso em sede de apreciação de reconvenção.

Na sentença, há uma certa contradição, porque a sentença fala que isso foi em razão de inadimplência. E, na verdade, o impedimento não foi por uma questão de inadimplência dos apelados, mas sim pela proibição da entrada desses dois funcionários, que simplesmente foi por um único dia, que eles deixaram de entrar, e que isso, a nosso sentir, não é um motivo hábil para a condenação de indenização de danos morais.

Caso, vossas excelências entendam, o que aqui a gente coloca apenas a título de argumentação de que é cabível danos morais, entendemos aqui que os valores são muito elevados para esse tipo de dano e pelo tipo de dano que pode ter ocorrido e se ocorreram.

Então, excelências, volto a repetir, já encerrando a minha fala, de que o caso não é um caso de questão arquitetônica ou de fachada. O caso é diz respeito à convenção condominial.

E que, faço um apelo aos Desembargadores de que, se mantida a sentença, o que o Poder Judiciário estará colocando para todos os moradores do condomínio, Aldeia Pedra da Cebola é de que eles podem fazer a obra que eles quiserem a qualquer momento ao arrepio do que é dito pela Convenção Condominial, ou seja, não vão enviar a aprovação da Comissão de Obras, cuja regra está incerta na Convenção Condominial.

Assim, peço a reforma da sentença integral e agradeço a oportunidade.

Obrigado.

*

A SRª ADVOGADA LEILA DA PAIXÃO DE BARROS:-

Boa tarde a todos! Cumprimento a todos os presentes na pessoa do presidente.

Eu vou tentar ser o mais breve possível.

Na verdade, eu me preparei para sustentar de uma forma, mas vou me ater exatamente às palavras do doutor, do meu nobre colega advogado.

Primeiro, quando ele fala que a obra foi clandestina. Só para vossas excelências entenderem, é um condomínio de casas em que todas as casas são viradas para a rua.

Essas casas, não tem como ser clandestina, porque essa obra foi na parte da frente da casa de um condomínio, que é praticamente uma rua, como se fosse uma vila, e o plástico preto que o Edson, o marido da Camille, colocou, foi tão-somente para proteger os carros e a varanda da casa dele, porque quando você vai quebrar uma parede, óbvio que cai pedaço de pedra.

Essa obra foi feita no Covid, isso é muito importante ser dito.
E por que ele, em momento algum, ele teve intenção de desrespeitar o condomínio?

Excelências, esse condomínio, ele tem 46 casas. Dessas 46 casas, 45 foram modificadas.

Eu sou advogada desse processo porque minha irmã, que é informante, infelizmente não pôde testemunhar porque foi informante, a minha mãe, meu irmão, todos têm casa lá.

Então, eu acompanho a história desse condomínio há anos.

Esse condomínio ele preserva fachada, pintura, telhado, detalhes das pedrinhas, não se pode trocar a porta, isso está na Convenção.

Das 46 casas, 45 estão alteradas. Das 45 casas, isso está nos autos, houve uma testemunha do condomínio que confirma isso, ele fala claramente que ele não podia afirmar que todo mundo entrou com o projeto.

Ele fala isso porque a maioria não entrou com o projeto.

O Edson nunca soube que o proprietário anterior tinha entrado com nenhum tipo de projeto, até porque ele era dono da construtora. Talvez o meu nobre colega não saiba. O Rogério, que morava na casa 25 anteriormente, era dono da construtora. Então, a casa dele é diferente de todas as casas, já desde o início, porque foi projetada pela própria construtora.

Assim como tem outras casas totalmente diferentes.

Bom, então a primeira coisa, não houve intenção do Edson em desrespeitar o condomínio.

Quando estava no Covid, as pessoas mal se comunicavam, as pessoas não ficavam tanto transitando, todo mundo de máscara, ele perguntou a alguns moradores: “essa sua casa é totalmente diferente. Você entregou o projeto como? Não, não fiz projeto, eu só alterei.”

Ele foi perguntando aos moradores e moradores dizendo pra ele que a grande

maioria que não tinha feito projeto de alteração. Momento que ele fez: ‘ah, bom! Eu não vou alterar nada.”

Vejam bem, ele não, a casa dele tem uma varanda como se fosse isso aqui, ele não mexeu em nada pra frente disso aqui ele altera uma parede que está dentro da varanda dele nove centímetros, preservando a janela, o vidro, a esquadria, as pedrinhas, a cor.

Durante a instrução, isso é muito...

Na verdade, o nobre colega falou que não está se discutindo aqui modificação de fachada, mas ele, na inicial, ele discute o tempo todo que está havendo modificação de fachada.

Talvez ele tenha modificado agora até a forma como ele está defendendo o condomínio, porque houve uma perícia
in
loco
e foi constatado que essa casa preservou tudo o que tem naquele condomínio. Não tem nenhuma alteração feita, a não ser em centímetros de uma parede, como se pegasse uma parede e trouxesse ela pra frente.

Existem casas onde tiraram portas, janelas, varandas, fecharam varandas, sem nenhum tipo de aprovação de projeto.

A informante Cláudia da Paixão de Barros está na decisão, ela saiu das duas comissões de condomínio exatamente pela falta de critério e pela falta de isonomia.

O que nós estamos tratando aqui nesse caso é um processo que não é, num condomínio que não trata de forma isonômica os moradores.

Tem uma turminha que vai quarta-feira para o churrasco, pode alterar tudo, tirar a porta, a janela, trocar tudo.

E a turminha que não vai para o churrasco, não pode. Só que a maioria é a turma que fica lá no churrasco.

Então, são 45 casas, 40 trocadas tudo, sendo que a casa 25, ela não alterou nada.

A decisão, ela mostra casa 1: troca a posição de janela, casa 2, troca a posição de porta principal, casa 3, troca o rodapé da fachada que não pode, segundo a conversão original. Troca pedra, troca chão, cerâmica, granito. Casa 4: troca a cor.

Inclusive, vossas excelências podem olhar, que a gente já juntou fotos.
Eu ia trazer um videozinho, mas não ia fazer vossas Excelências perderem tanto tempo com um data show aqui, mas nas fotos que estão nos autos, dá para ver claramente que não existe um padrão e a perícia constatou isso.

Outro detalhe, essa perícia não foi impugnada em momento algum. A perícia constata que não existe um padrão.

Aliás, a casa 25, ela obedece todos os padrões exigidos, tanto no memorial quanto na convenção. Ela não retirou as pedrinhas, ela não modificou o chão, que é um chão com drenagem da casa, da garagem. Ela não altera nada, nada da fachada, absolutamente nada.

Enquanto outras casas colocaram o chão diferente, que não pode, que teria que ser permeável e deixaram de ser permeáveis, trocaram portas, trocaram janelas, arrancaram varanda, sem projeto. Então, repito, existe uma total falta de isonomia.

Outro caso que ele falou aqui foi sobre: então, ou seja, não existe, até o advogado foi até claro aqui, que ele não tem, pela modificação de fachada e sim pelo desrespeito. Não houve desrespeito. O condômino apenas fez o que todo mundo estava acostumado e disse para ele que não precisava de projeto. Por quê? Porque ele não ia alterar a fachada. Ele ia fazer uma obra interna e ele fez uma obra interna dentro da casa dele, da área dele e da varanda dele.

Pois muito bem, ele fala do dano moral. O dano moral que foi dado, primeiro, não foi pelo motivo que ele também alegou. Isso também está nos autos. É, dois, dois funcionários que estavam indo na casa fazer uma coisa interna na casa, uma pintura interna na casa que não tinha nada a ver com essa obra, foram abordados na portaria, um estava resolvendo, nem era pintura, era questão de um armário.

Foram abordados na portaria e na portaria não deixaram eles entrarem e entregaram a noite e entregaram para duas pessoas que eles nunca tinham visto na vida, o auto de infração, isso está nos autos, a notificação, para duas pessoas estranhas. E tem mais, o pior, esse casal tem três filhos, eles eram proibidos de frequentar a piscina, academia, a área de lazer do condomínio, porque eles não estavam pagando a multa. Eles foram tratados de forma totalmente sem isonomia, e, sendo motivo assim de, é, eles passaram na época muita, tiveram até, a mulher teve até uma depressão. Então, por quê? Os filhos ficavam em situação vexaminosa no condomínio. Então, o dano moral foi por conta disso. Não foi porque “Ah, porque simplesmente pegaram dois funcionários”.

Não, não foi isso. Infelizmente, o condomínio não tratou de forma isonômica.

Então, eu peço a vossas excelências que olhem, verifiquem as fotos. Eu acho que o seguinte, esse processo, ele é muito simples. Se vossas excelências olharem as fotos, houve uma audiência
in
loco,
com os advogados e um perito. Ele diz que ele não consegue estabelecer padrão no condomínio, porque não tem padrão. Lembrando que a casa 25 foi uma das poucas que não alterou nada do padrão.

Então, por esse motivo, eu peço a vossas excelências que mantenham a sentença exatamente como ela está para que a gente possa fazer justiça, porque isso não é uma questão isolada do condomínio. Existem outras nesse condomínio, a respeito da falta de isonomia.

Obrigada.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Cumprimento os nobres advogados pelas sustentações que levaram a efeito.

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola devido à Sentença de ID 11637999, integrada por aquela de ID 11638004, proferida nos autos da
Ação Demolitória c/c Cobrança
ajuizada em face de Kamyle Moyses Bonadiman, em que o MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória julgou improcedente a pretensão descrita na inicial e, lado outro, acolheu a Reconvenção, determinando a anulação da multa discutida e condenando o Reconvindo em indenização por danos morais no valor total de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para a Apelada e Edson Helal Bonadiman, além de custas processuais e honorários advocatícios.

No recurso de ID 11638005, pugna-se pela reforma do ato judicial recorrido ao argumento de ser “
fato incontroverso que a obra realizada pelos Apelados alterou a fachada da unidade 25
”, entretanto “
O pedido demolitório teve como fundamentos jurídicos a inobservância, pelos Apelados, da regra do art. 1336, III, do Código Civil, que proíbe aos condôminos a alteração da forma da fachada, bem como do art. 39, 19 da Convenção Condominial
(ID 6816395/ 6816398)
– que por sua vez repete a disposição do precitado dispositivo do Código Civil – e o art. 38, 2, da Convenção Condominial, que impõe a necessidade de autorização prévia da Assembleia Condominial para a realização de obras nas fachadas das unidades
”.

Reitera que, “
No que tange ao laudo pericial, tal documento somente comprova que as unidades residenciais não seguem um padrão único de fachada, o que ocorre desde o projeto arquitetônico do Condomínio.
[...]
é necessário que seja analisada a integralidade das provas que instruem a lide e que demonstram que a Apelada agiu em desrespeito ao Regimento Interno e a Assembleia Geral, razão pela qual a obra realizada deve ser demolida, bem como a Apelada deve ser condenada ao pagamento da multa, aplicada nos termos Regimentais
”.

Cumpre, portanto, averiguar o cabimento das pretensões demolitória e de cobrança de multa pelo Condomínio.

Em relação ao primeiro ponto, da detida análise do conjunto probatório, especialmente do laudo pericial e das fotografias que acompanham a contestação, não vislumbro motivos para afastar a conclusão exposta na Sentença impugnada no sentido de que “não há que se falar em determinação de desfazimento da obra, eis que não gerou ofensa real à norma do Condomínio, mormente por se verificar na prática que o que existe é apenas uma harmonia visual entre as casas”.

Ressalte-se que o perito judicial, profissional habilitado na área de Engenharia Civil, foi categórico ao afirmar que, após vistoria nas fachadas das casas do Condomínio, foram identificadas "várias alterações, do padrão, em várias residências", concluindo que "diante de tantas alterações existentes nas fachadas não tem como se estabelecer um padrão definido das fachadas e um número determinado de mudanças observadas".

Essa constatação é crucial, pois descaracteriza a existência de um padrão arquitetônico uniforme e rígido que a obra da Apelada pudesse ter violado de forma substancial.

Aliás, o próprio
expert
listou uma série de modificações observadas em outras unidades, como troca de posição de janelas e portas, alteração de rodapés, mudança de cor de muros, troca de pisos, fechamento de varandas com alvenaria, entre outras, o que demonstra a heterogeneidade das fachadas no condomínio.

Nesse contexto, a finalidade da norma do art. 1.336, III, do Código Civil – CC (“São deveres do condômino: [...] não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;) e das disposições condominiais correlatas, é a preservação da harmonia arquitetônica e estética do conjunto, evitando que alterações individuais desfigurem o projeto original e causem prejuízo à coletividade.

Contudo, quando o próprio condomínio, ao longo do tempo, permite ou tolera diversas modificações que resultam na inexistência de um padrão visual rígido, a exigência de demolição de uma obra que não destoa do cenário atual e que, inclusive, se assemelha a outras unidades, torna-se desproporcional e desarrazoada.

Se a obra não comprometeu a segurança, a solidez ou a estética do condomínio de forma significativa, e se não há um padrão claro a ser seguido, a pretensão demolitória perde seu fundamento, já que, frise-se, o que existe é apenas uma harmonia visual entre as casas, e não um padrão rígido.

No que concerne à cobrança de multa por ter a Apelada alterado a fachada do imóvel em desrespeito às normas que impõem a necessidade de autorização prévia e o acatamento das deliberações assembleares, mister a reprodução de uma série de documentos, a fim de melhor elucidar a demanda.

Em primeiro lugar, trecho da Ata da Assembleia Geral Extraordinária ocorrida em 17/05/2016:

“[...] Passou-se para deliberação acerca da solicitação da casa 25. O síndico informou que a casa 25 também é do tipo A, porém o proprietário, Sr. Rogério propõe [...] o fechamento da parte superior da varanda da sua casa.

Logo o síndico passou a palavra ao Sr. Rogério que por sua vez explicou a todos os presentes o porque da sua solicitação. Falou ainda que esta solução que ele está propondo já existe em uma das casas do condomínio e citou a casa 29, falou ainda que a sua reivindicação não alteraria na cor e nem no revestimento da fachada da casa e que seria utilizado os mesmos tipos de materiais já existentes. [...] o Sr. Rogério da casa 25 e a maioria da assembleia optaram por colocar em votação o assunto nesta assembleia, qual seja, fechamento da varanda da parte superior (2º Pavimento) da casa 25.
Colocado em votação,

NÃO foi aprovado por voto da maioria dos presentes a solicitação da CASA 25
. Após a votação, o Sr, Rogério, casa 25 informou a todos os presentes que irá fazer o fechamento da varanda superior da sua casa com vidro, pois segundo ele há uma determinação da Prefeitura Municipal de Vitória que diz que, fechamento de varanda através de vidro, não configura em alteração de fachada, todavia, foi alertado pelo síndico e demais presentes que não seria permitido tal fechamento de vidro, pois
não há qualquer aprovação da assembleia do condomínio Aldeia Pedra da Cebola sobre fechamento de varanda com cortinas de vidros
e a legislação da Prefeitura Municipal de Vitória/ES, [...] regulamenta mediante Alvará de Autorização, o fechamento das varandas é clara no seu artigo 1º., inciso VI que
deverá ser apresentado a autorização do condomínio
, algo que
não existe
como acima mencionado, deixando claro os presentes ao Sr, Rogério da casa 25 que havendo tal fechamento sem qualquer autorização da assembleia, o condomínio adotará as medidas que entender necessárias, baseada na convenção e no regimento interno, inclusive judicial para coibir tal prática de fechamento de varanda superior com cortina de vidro por atualmente não existir tal autorização.” (ID 11637716 –
sem grifos no original
)

Na sequência, em 10/11/2020, foi encaminhada “Notificação de Infração ao Estatuto Condominial” com o seguinte teor:

“O
CONDOMÍNIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA
vem através desta,
NOTIFICAR
os responsáveis pela casa em referência, devido à alteração realizada na estrutura da varanda de sua residência, uma vez que, tal alteração destoa visivelmente do padrão definido pelo Condomínio, constituído desta forma, evidente alteração de fachada, prejudicando a integridade estética do condomínio e sendo contrária ao projeto original.

Vale ressaltar, que, não foi entregue os documentos do projeto de reforma da casa para análise da comissão de obras, conforme reza o Regimento Interno.

Ademais, insta, frisar que, o antigo proprietário pleiteou em Assembleia Geral a alteração realizada em seu imóvel, e o plenário rejeitou a alteração, pois era contrário ao padrão adotado pelo condomínio, bem como, indeferiu pedidos similares de outros proprietários.

[...]

Diante o exposto, solicitamos a colaboração do Senhor em providenciar o restabelecimento do padrão original de sua casa e que seja entregue o projeto de reforma de sua residência aos cuidados da comissão de obras para devida analisem dentro do prazo de 05 (cinco) dias, contados do recebimento desta notificação, de modo a preservar a integridade estética e o projeto original do Condomínio.

Informamos que, o descumprimento dessa norma implicará aplicação de multa e demais penalidades, nos termos da Convenção Condominial, do Regimento Interno e do artigo 1.337 da Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.” (
sic
– ID 11637711)

Em 16/11/2020, em resposta à notificação, foi apresentado “
o projeto de simples reparo e pequena reforma para que possa ser analisada e aprovada pela comissão
[...]
requer seja apreciado pelos senhores da comissão e, por conseguinte, seja autorizada a continuação da referida obra
” (ID 11637712).

Importante, por último, trazer à baila as disposições da Convenção Condominial alegadamente violadas:

“
Artigo 19.
Quaisquer modificações no interior das casas, piso do quintal e espaço gourmet, poderão ser executadas, desde que, tais obras não coloquem em risco ou influam negativamente na estrutura ou solidez da edificação, não atinjam a coisas comuns, não alterem as partes externas de propriedade comum e não prejudiquem os interesses dos demais Condôminos, cujos direitos devem sempre ser respeitados.

Parágrafo Primeiro.
As demais modificações e acréscimos na área construída das casas somente poderão ser executados após análise e aprovação pela Comissão de Modificação e pelo síndico.

[...]

Artigo 38
- Ressalvados os casos autorizados pela Assembleia Geral, são proibidos ainda os procedimentos seguintes:

[...]

2- Fazer alterações e pintar as fachadas da unidade autônoma de forma ou cores diferentes dos padrões do Condomínio, aí incluindo as varandas cobertas e descobertas ou qualquer parte da área comum.

[...]

Artigo 98
– O Condômino que violar as normas contidas na presente Convenção ficará sujeito ao pagamento de multa de até (duas) vezes o valor da taxa de condomínio, no mês em que ocorrer a infração. [...]

Parágrafo segundo
. A aplicação e pagamento da multa não obstará a indenização por eventuais perdas e danos apurados, tampouco elidirá a obrigação do Condomínio se reparar os danos, desfazer a modificação indevida e/ou restituir a áreas comuns ao seu estado original, quando for o caso.” (IDs. 11637706 e 11637707)

Como se vê, no caso em tela, os Apelados realizaram a obra sem a prévia autorização da assembleia geral, conforme exigido pelo art. 38, item 2, da Convenção Condominial. Na verdade, a modificação já havia sido rejeitada em assembleia anterior, o que evidencia o desrespeito às deliberações assembleares, de forma que, apesar de afastada a pretensão demolitória, a Apelada não poderia,
per si
, ter procedido à alteração do imóvel, uma vez que a questão já havia sido submetida à assembleia e reprovada.

Nesse contexto, é de se manter a sanção aplicada pelo Apelante, uma vez que a Apelada descumpriu as normas condominiais, valendo ressaltar que a multa em discussão encontra respaldo no poder regulamentar do Condomínio e na necessidade de garantir o cumprimento das normas estabelecidas para o bom convívio entre os condôminos.

Destarte, sustenta-se, nas razões do Apelo, relativamente à indenização, que “
não houve constrangimento apto a sustentar uma condenação por danos morais: a uma, porque o impedimento temporário de funcionários que iriam trabalhar em uma obra que naquele momento estava embargada, pois em contrariedade às já mencionadas regras do Regimento Interno e; a duas, porque se tratou de situação contida, que não expôs os Apelantes perante terceiros que não fossem aqueles prestadores de serviço contratados por eles e aos funcionários do Condomínio
”.

Quanto ao ponto, o Julgador primevo assim fundamentou o
decisum
recorrido:

“Veja-se que provado o ilícito do Condomínio Reconvindo em impor penalidade indevida e, com isso, sob a pecha de inadimplência, limitar indevidamente os direitos dos reconvintes, certamente ultrapassa o mero dissabor, posto que foram expostos.

Veja-se que a culpa resta evidente, já que o Condomínio agiu de forma deliberada ao expor a situação perante terceiros, como restou confirmado nos autos.”

Da análise do acervo probatório que compõe os autos, todavia, não é possível concluir,
data maxima venia
, que o impedimento temporário de trabalhadores à residência dos Apelados se deu em razão de inadimplência (da multa aplicada), mas em virtude de obra irregular, circunstância corroborada pela notificação de ID 11637943, senão vejamos:

“Na oportunidade informamos que a modificação da varanda da casa 25 já havia sido expressamente vedada em assembleia realizada anteriormente pelo condôminos, e que diversos outros proprietários fizeram solicitações semelhantes, as quais foram negadas.

Dessa forma, os subscreventes determinam a paralisação da obra e solicitam o imediato retorno da fachada ao seu formato original, clamando seja dada solução eficaz e amena ao problema, a fim de evitar constrangimentos a todos os moradores e futuros vizinhos.

Por derradeiro,
informamos que a continuidade da obra resta obstada, assim como o ingresso dos respectivos colaboradores, até que seja realizada reunião do proprietário da unidade com a administração do condomínio
.” (
Sem grifos no original
)

Além de o referido documento evidenciar o motivo que culminou no impedimento de acesso dos trabalhadores no condomínio – embargo da obra –, cumpre mencionar que a prova oral produzida não apontou para a imposição de restrições decorrentes da inadimplência, como a dificuldade imposta aos Apelados para a reserva de áreas comuns, de maneira que o print de conversas extraídas do
WhatsApp
igualmente não corroboram tal alegação.

Nesse contexto, embora a conduta do Apelante de impedir o acesso dos prestadores de serviço represente um exercício irregular de suas atribuições, tal ato, por si só, não configura dano moral indenizável.

Isso porque a restrição não decorreu de ato praticado com o intuito de ofender a honra dos Apelados, mas sim de uma tentativa — ainda que inadequada em sua execução — de fazer cessar uma obra irregular, previamente embargada conforme notificação formal.

A situação, portanto, caracteriza-se como um conflito de interesses no âmbito da vida em condomínio, um dissabor inerente ao convívio em coletividade, motivado pela própria conduta dos Apelados ao iniciarem uma construção sem a devida autorização, o que afasta a existência de um abalo psíquico ou ofensa a direito da personalidade passível de reparação.

Ante o exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
a fim de julgar parcialmente procedente a demanda originária, mantendo a multa pecuniária originalmente aplicada pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola, além de acolher parcialmente a Reconvenção, afastando a condenação do Condomínio no pagamento de indenização por danos morais.

Via de consequência, verifica-se a ocorrência de sucumbência recíproca tanto na lide principal quanto na secundária, pelo que condeno ambas as partes no pagamento de custas e honorários
pro rata
, fixando, na Ação Demolitória, em 15% (quinze) do valor da causa atualizado e na Reconvenção, em 15% (quinze) do valor da condenação, com base no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil – CPC.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

rpm/mpf/

DATA DA SESSÃO: 09/06/2026

VOTO

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:

Pedi vista do processo em sessão pretérita para melhor análise da controvérsia havida entre as partes e ao assim proceder concluí, respeitosamente, por divergir parcialmente do respeitável voto de Relatoria.

Coaduno com o entendimento do eminente Relator quanto à improcedência da pretensão demolitória, por entender que a ausência de padrão arquitetônico uniforme no condomínio torna desproporcional a exigência de demolição; e, também. quanto a manutenção da multa pecuniária aplicada, haja vista que a convenção condominial e o regimento interno estabelecem um procedimento de controle que visa evitar que cada condômino, a seu alvedrio, realize alterações que possam, no futuro, comprometer a harmonia do conjunto. A inobservância de tal procedimento, por si só, constitui infração sancionável, ainda que a obra não autorizada não tenha desfigurado a estética do condomínio.

Contudo, rogando vênias ao eminente Relator, entendo que não existiu dano moral passível de reparação.

A sentença embasou a condenação na alegação de que o condomínio, "sob a pecha de inadimplência, limitou indevidamente os direitos dos reconvintes" e "agiu de forma deliberada ao expor a situação perante terceiros". Contudo, a prova documental e a prova oral produzida nos autos não corroboram essa conclusão.

O impedimento temporário de acesso de prestadores de serviço à residência dos apelados não se deu em razão de não pagamento da multa, mas, sim, em virtude da irregularidade da obra em andamento. A notificação de id 11637940 é inequívoca ao comunicar aos moradores que "a continuidade da obra resta obstada, assim como o ingresso dos respectivos colaboradores, até que seja realizada reunião do proprietário da unidade com a administração do condomínio". O documento justifica a medida afirmando que "a modificação da varanda da casa 25 já havia sido expressamente vedada em assembleia realizada anteriormente pelos condôminos". Portanto, o embargo não decorreu de inadimplência.

A administração do condomínio agiu no exercício do poder-dever de fiscalização que a ela é inerente, visando fazer cumprir a deliberação assemblear e as normas condominiais. A situação foi contida e temporária, limitada ao período necessário para que a administração se reunisse com o proprietário e buscasse uma solução. Não houve exposição pública vexatória, humilhação ou sofrimento moral intenso. Eventual constrangimento foi mínimo e circunscrito ao ambiente interno do condomínio.

O que houve foi uma medida administrativa temporária motivada pela irregularidade da obra, que perdurou por curto período e foi solucionada com a reunião entre as partes.

Posto isso, rogando vênias ao eminente Relator, dou parcial provimento ao recurso para manter a multa aplicada pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola e para julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral formulado na reconvenção.

Diante da sucumbência do pedido reconvencional, condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor pretendido (R$ 20.000,00).

Mantenho a condenação do autor, no âmbito da lide principal, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da causa atualizado (R$ 10.000,00).

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Em razão da divergência, peço vista dos autos.

*

mpf/

DATA DA SESSÃO: 16/06/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Cuidam-se os autos de
Apelação Cível
interposto por
CONDOMÍNIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA
em face da sentença que, nos autos da Ação Demolitória cumulada com Cobrança ajuizada em face de Kamile Moyses Bonadiman e outro, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e, por outro lado, acolheu a reconvenção para anular a multa aplicada pelo condomínio e condenar o autor ao pagamento de indenização por danos morais em favor dos reconvintes.

O eminente Relator,
Des. Arthur José Neiva de Almeida
,
votou pelo parcial provimento do recurso
, ao entendimento de que
a pretensão demolitória não merece acolhimento
, porquanto o conjunto probatório, especialmente o laudo pericial e as fotografias acostadas aos autos, evidencia a inexistência de padrão arquitetônico uniforme e rígido no condomínio, circunstância que afasta a alegada violação substancial à fachada apta a justificar medida extrema de desfazimento da obra.

Destacou Sua Excelência que a finalidade do art. 1.336, III, do Código Civil consiste na preservação da harmonia arquitetônica do conjunto condominial, sendo certo que, diante da tolerância histórica do próprio condomínio a diversas modificações realizadas em outras unidades, não se revela razoável determinar a demolição de obra que não comprometeu a segurança, a solidez ou a estética do empreendimento de forma significativa.

Ressaltou, contudo, que
a obra foi executada sem a prévia autorização exigida pelas normas internas
e, ademais, após expressa rejeição da proposta em assembleia geral, circunstância apta a caracterizar descumprimento da Convenção Condominial e das deliberações assembleares.
Por essa razão, concluiu pela manutenção da multa aplicada pelo condomínio.

No tocante aos danos morais, consignou que, embora a prova dos autos não demonstre que as restrições impostas aos apelados decorreram de suposta inadimplência relacionada à multa condominial,
restou configurado abuso de direito por parte do condomínio ao impedir o acesso de prestadores de serviço à residência dos recorridos
,
circunstância apta a gerar constrangimento indenizável.
Em razão disso,
manteve a condenação por danos morais, reduzindo, contudo, o quantum indenizatório para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada reconvinte.

Acompanhado pela ilustre Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

Por sua vez,
o eminente Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira
,
inaugurou a divergência apenas quanto à indenização por danos morais
, acompanhando integralmente o Relator no que se refere à improcedência da pretensão demolitória e à manutenção da multa condominial.

Sustentou o eminente julgador que a prova documental e oral produzida nos autos não corrobora a conclusão de que os apelados tenham sido expostos ou sofrido restrições em razão de inadimplência. Destacou que o impedimento temporário de ingresso dos prestadores de serviço decorreu exclusivamente da irregularidade da obra e do exercício legítimo do poder fiscalizatório do condomínio, o qual buscava assegurar o cumprimento das deliberações assembleares e das normas internas.

Assinalou, ainda, que a medida foi temporária, limitada ao período necessário para solução administrativa da controvérsia, sem exposição pública vexatória, humilhação ou sofrimento moral de intensidade suficiente para justificar a reparação extrapatrimonial, concluindo pela total improcedência do pedido indenizatório formulado na reconvenção.

Pois bem
. Após detida análise dos autos, peço vênia à divergência para acompanhar integralmente o voto do eminente Relator.

Isso porque, embora efetivamente não tenha sido comprovado que as restrições impostas aos apelados decorreram de inadimplência relativa à multa aplicada, o conjunto probatório demonstra que o condomínio extrapolou os limites de sua atuação administrativa ao impedir o ingresso de prestadores de serviço na unidade residencial dos recorridos.

Conforme consignado no voto condutor, a documentação acostada aos autos revela que o acesso dos colaboradores foi obstado por determinação da administração condominial, circunstância que ultrapassa a mera aplicação das sanções previstas na convenção e interfere diretamente na esfera de utilização da propriedade pelos condôminos.

Ainda que a obra estivesse sendo executada sem autorização prévia e em desacordo com deliberação assemblear anteriormente proferida, tal circunstância, por si só, não legitima a adoção de medidas coercitivas não expressamente previstas nas normas condominiais, especialmente quando capazes de gerar constrangimentos aos moradores e aos terceiros por eles contratados.

O exercício do poder fiscalizatório conferido ao condomínio deve observar os limites impostos pela boa-fé, pela razoabilidade e pela proporcionalidade, não podendo converter-se em instrumento de restrição indevida de direitos dos condôminos.

Nessa perspectiva, mostra-se adequada a conclusão alcançada pelo eminente Relator no sentido de que a conduta praticada pelo condomínio caracteriza abuso de direito apto a ensejar reparação moral, sem que isso implique desconsiderar a irregularidade da obra ou afastar a legitimidade da multa aplicada em razão do descumprimento das normas internas.

De igual modo, reputo acertada a redução do valor indenizatório para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada reconvinte, montante que observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo simultaneamente às funções compensatória e pedagógica da indenização.

Por todo o exposto,
acompanho o voto do eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso de apelação, mantendo a improcedência da pretensão demolitória, restabelecendo a multa aplicada pelo condomínio e reduzindo a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor de cada reconvinte.

É como voto.

*

PROSSEGUIMENTO DO JULGAMENTO

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-

Este processo prosseguirá através da Técnica de Julgamento. O quórum será composto pelos eminentes Desembargadores Eliana Junqueira Munhós Ferreira e Alexandre Puppim.

Consulto a eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA:-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

cmv

DATA DA SESSÃO:23/06/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA:-

Sr. Presidente, Eminentes Desembargadores.

Antes de ingressar no mérito da questão, rememoro os eminentes pares que se trata de apelação cível interposta pelo
Condomínio Aldeia Pedra da Cebola
por meio do qual pretende ver reformada a sentença que, em sede de Ação Demolitória c/c Cobrança,
julgou improcedente
a pretensão autoral e, de modo diverso, acolheu a Reconvenção apresentada por
Kamile Moyses Bonadiman
, declarando a nulidade das multas condominiais aplicadas, além de condenar o Apelante/Reconvindo ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada Apelado/Reconvinte, além de custas processuais e honorários advocatícios.

A sentença hostilizada julgou improcedente a pretensão autoral sob o fundamento de que, com base nas provas colhidas aos autos, não restou demonstrada qualquer ofensa real à Convenção Condominial e ao Código de Obras do Município, denotando-se a legalidade da alteração mínima feita pelos Apelados/Reconvintes, sem configurar infração. Portanto, entendeu por não ser razoável e proporcional o desfazimento da obra, assim como a pretensão de acolhimento da cobrança de multa.

Por outro lado, a sentença de piso acolheu o pedido reconvencional, fundamentando que, em decorrência de não ter sido confirmada a licitude da multa ora aplicada, esta deveria ser anulada. De igual modo, considerou presentes os requisitos configuradores da responsabilidade civil aptos a ensejar dano moral, porquanto
“provado o ilícito do Condomínio Reconvindo em impor penalidade indevida e, com isso, sob a pecha de inadimplência, limitar indevidamente os direitos dos reconvintes, certamente ultrapassa o mero dissabor, posto que foram expostos”.

Ao iniciar a votação, o eminente
Relator, Des. Arthur José Neiva de Almeida
se pronunciou pelo
parcial provimento ao recurso de apelação
, mantendo a multa pecuniária originalmente aplicada pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola, além de diminuir o
quantum
arbitrado a título de danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Apelado/Reconvinte.

A partir da análise do conjunto probatório dos autos, especialmente a prova pericial e testemunhal, assentou que a exigência de demolição da obra torna-se desproporcional e desarrazoada, em razão da mesma não destoar do cenário atual e se assemelhar a outras unidades, demonstrando-se uma permissão ou tolerância do Apelante/Reconvindo às diversas modificações realizadas em outras unidades do condomínio, a qual resultam em uma inexistência de um padrão visual rígido.

Por outro prisma, manteve a sanção aplicada pelo Apelante/Reconvindo, destacando que a multa em discussão encontra respaldo no poder regulamentar do Condomínio e na necessidade de garantir o cumprimento das normas estabelecidas para o bom convívio entre os condôminos, tendo em vista que restou provada o descumprimento dos Apelados/Reconvintes às normais condominiais. Quanto à compensação por danos morais, asseverou que, não obstante o embargo da obra, a conduta do Apelante/Reconvindo em impedir o acesso de prestadores de serviço configura um abuso de direito e um ato ilícito que causou constrangimento aos Apelados/Reconvintes, sendo de rigor, contudo, a minoração do valor arbitrado para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Apelado/Reconvinte, no que
foi acompanhado
pelo preclaro
Des. Robson Luiz Albanez
.

Em contrapartida, após pedir vista dos autos, o eminente
Des. Dair José Bregunce de Oliveira

inaugurou parcial divergência quanto à manutenção da indenização por danos morais
, concluindo pela total improcedência do pedido indenizatório feito pelos Apelados/Reconvintes. Ponderou que a administração atuou no estrito cumprimento do poder-dever de fiscalização que lhe é inerente, qualificando a conduta como mera medida administrativa temporária e acautelatória, motivada pela irregularidade da obra. Acrescentou que o episódio perdurou por breve lapso temporal, vindo a ser pacificado por meio de composição direta entre as partes, sem que se delineasse qualquer exposição vexatória, humilhação pública ou sofrimento apto a ensejar abalo extrapatrimonial indene de reparação.

Diante da divergência de posicionamento instaurada, entendi prudente pedir
vista dos autos
para melhor analisar as provas e os fundamentos dos votos proferidos e, rogando máximo vênia ao eminente
Des. Dair José Bregunce
, não tenho dúvidas em acompanhar integralmente a conclusão exposta pelo eminente
Relator, Des. Arthur José Neiva de Almeida
.

Pois bem, na espécie, conquanto não haja comprovação estrita de que as restrições administrativas infligidas aos Apelados/Reconvintes tenham decorrido de sua inadimplência frente a penalidade pecuniária debatida, o acervo fático-probatório descortina
inequívoco comportamento abusivo
por parte do condomínio Apelante/Reconvindo.

De início, imperioso sublinhar que a convivência em ambiente condominial exige o respeito mútuo às esferas de liberdade e privacidade de cada comproprietário, não ostentando a administração do condomínio um poder de polícia absoluto ou ilimitado para além da cobrança regular de obrigações e da imposição das penalidades estritamente pecuniárias ou regimentais previstas na Convenção.

Com efeito, os elementos constantes dos autos demonstram que a gestão condominial extrapolou os limites de sua atuação administrativa ao impedir o ingresso de prestadores de serviço contratados pelos Apelados/Reconvintes para a execução de reformas internas na respectiva unidade residencial.

Importante destacar que a administração condominial possui poderes para fiscalizar o cumprimento das normas internas e adotar medidas voltadas à preservação da segurança e da convivência coletiva. Todavia, tais prerrogativas não autorizam a imposição de restrições arbitrárias ao exercício do direito de propriedade nem a criação de obstáculos indevidos ao regular uso da unidade autônoma.

A vedação de acesso de prestadores de serviço à residência dos Apelados, sem respaldo legal ou convencional suficiente, configura ingerência indevida na esfera jurídica dos condôminos e ultrapassa o mero dissabor ou o simples aborrecimento decorrente das relações condominiais, caracterizando lesão a direitos da personalidade passível de reparação extrapatrimonial, consoante bem pontuado no voto condutor.

Igualmente, no que concerne ao
quantum
indenizatório, entendo que o valor arbitrado na origem, embora não seja excessivo, diante das circunstâncias concretas do caso, opto por não abrir nova divergência neste tópico e convergir com os votos que me antecederam para reduzir a indenização para 5 mil reais, para cada apelado.

Ante o exposto, rogando a mais respeitosa vênia à parcial divergência inaugurada pelo
Des. Dair José Bregunce de Oliveira
, apresento o meu voto no sentido de
acompanhar integralmente

o voto proferido pelo eminente Relator Des. Arthur José Neiva de Almeida
, a fim de
dar parcial provimento
ao recurso de apelação,
mantendo a improcedência da pretensão demolitória
, contudo,
restabelecendo a multa
aplicada pelo condomínio Apelante/Reconvindo e
reduzindo a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
em favor de cada Apelado/Reconvinte.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM:-

Acompanho
, por seus judiciosos fundamentos,
o voto de relatoria do Desembargador ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA
, com os acréscimos das razões suscitadas pela ilustre desembargadora ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA.

É como voto.

*

cmv

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006846-42.2021.8.08.0024

APELANTE: CONDOMÍNIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA

APELADOS: KAMILE MOYSES BONADIMAN e EDSON HELAL BONADIMAN

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta pelo
Condomínio Aldeia Pedra da Cebola
devido à Sentença de ID 11637999, integrada por aquela de ID 11638004, proferida nos autos da
Ação Demolitória c/c Cobrança
ajuizada em face de Kamyle Moyses Bonadiman, em que o MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória julgou improcedente a pretensão descrita na inicial e, lado outro, a
colheu a Reconvenção, determinando a anulação da multa discutida e condenando o Reconvindo em indenização por danos morais no valor total de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para a Apelada e Edson Helal Bonadiman, além de custas processuais e honorários advocatícios.

No recurso de ID 11638005, pugna-se pela reforma do ato judicial recorrido ao argumento de ser “
fato incontroverso que a obra realizada pelos Apelados alterou a fachada da unidade 25
”, entretanto “
O pedido demolitório teve como fundamentos jurídicos a inobservância, pelos Apelados, da regra do art. 1336, III, do Código Civil, que proíbe aos condôminos a alteração da forma da fachada, bem como do art. 39, 19 da Convenção Condominial
(ID 6816395/ 6816398)
– que por sua vez repete a disposição do precitado dispositivo do Código Civil – e o art. 38, 2, da Convenção Condominial, que impõe a necessidade de autorização prévia da Assembleia Condominial para a realização de obras nas fachadas das unidades
”.

Reitera que, “
No que tange ao laudo pericial, tal documento somente comprova que as unidades residenciais não seguem um padrão único de fachada, o que ocorre desde o projeto arquitetônico do Condomínio.
[...]
é necessário que seja analisada a integralidade das provas que instruem a lide e que demonstram que a Apelada agiu em desrespeito ao Regimento Interno e a Assembleia Geral, razão pela qual a obra realizada deve ser demolida, bem como a Apelada deve ser condenada ao pagamento da multa, aplicada nos termos Regimentais
”.

Cumpre, portanto, averiguar o cabimento das pretensões demolitória e de cobrança de multa pelo Condomínio.

Em relação ao primeiro ponto, da detida análise do conjunto probatório, especialmente do laudo pericial e das fotografias que acompanham a contestação, não vislumbro motivos para afastar a conclusão exposta na Sentença impugnada no sentido de que “
não há que se falar em determinação de desfazimento da obra, eis que não gerou ofensa real à norma do Condomínio, mormente por se verificar na prática que o que existe é apenas uma harmonia visual entre as casas”.

Ressalte-se que o perito judicial, profissional habilitado na área de Engenharia Civil, foi categórico ao afirmar que, após vistoria nas fachadas das casas do Condomínio, foram identificadas "várias alterações, do padrão, em várias residências", concluindo que "diante de tantas alterações existentes nas fachadas não tem como se estabelecer um padrão definido das fachadas e um número determinado de mudanças observadas".

Essa constatação é crucial, pois descaracteriza a existência de um padrão arquitetônico uniforme e rígido que a obra da Apelada pudesse ter violado de forma substancial.

Aliás, o próprio
expert
listou uma série de modificações observadas em outras unidades, como troca de posição de janelas e portas, alteração de rodapés, mudança de cor de muros, troca de pisos, fechamento de varandas com alvenaria, entre outras, o que demonstra a heterogeneidade das fachadas no condomínio.

Nesse contexto, a finalidade da norma do art. 1.336, III, do Código Civil – CC (“São deveres do condômino: [...]
não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;)
e das disposições condominiais correlatas, é a preservação da harmonia arquitetônica e estética do conjunto, evitando que alterações individuais desfigurem o projeto original e causem prejuízo à coletividade.

Contudo, quando o próprio condomínio, ao longo do tempo, permite ou tolera diversas modificações que resultam na inexistência de um padrão visual rígido, a exigência de demolição de uma obra que não destoa do cenário atual e que, inclusive, se assemelha a outras unidades, torna-se desproporcional e desarrazoada.

Se a obra não comprometeu a segurança, a solidez ou a estética do condomínio de forma significativa, e se não há um padrão claro a ser seguido, a pretensão demolitória perde seu fundamento, já que, frise-se, o que existe é apenas uma harmonia visual entre as casas, e não um padrão rígido.

No que concerne à cobrança de multa por ter a Apelada alterado a fachada do imóvel em desrespeito às normas que impõem a necessidade de autorização prévia e o acatamento das deliberações assembleares, mister a reprodução de uma série de documentos, a fim de melhor elucidar a demanda.

Em primeiro lugar, trecho da Ata da Assembleia Geral Extraordinária ocorrida em 17/05/2016:

“[...] Passou-se para deliberação acerca da solicitação da casa 25. O síndico informou que a casa 25 também é do tipo A, porém o proprietário, Sr. Rogério propõe [...] o fechamento da parte superior da varanda da sua casa. Logo o síndico passou a palavra ao Sr. Rogério que por sua vez explicou a todos os presentes o porque da sua solicitação. Falou ainda que esta solução que ele está propondo já existe em uma das casas do condomínio e citou a casa 29, falou ainda que a sua reivindicação não alteraria na cor e nem no revestimento da fachada da casa e que seria utilizado os mesmos tipos de materiais já existentes. [...] oSr. Rogério da casa 25 e a maioria da assembleia optaram por colocar em votação o assunto nesta assembleia, qual seja, fechamento da varanda da parte superior (2º Pavimento) da casa 25.
Colocado em votação,

NÃO foi aprovado por voto da maioria dos presentes a solicitação da CASA 25
. Após a votação, o Sr, Rogério, casa 25 informou a todos os presente que irá fazer o fechamento da varanda superior da sua casa com vidro, pois segundo ele há uma determinação da Prefeitura Municipal de Vitória que diz que, fechamento de varanda através de vidro, não configura em alteração de fachada, todavia, foi alertado pelo síndico e demais presentes que não seria permitido tal fechamento de vidro, pois
não há qualquer aprovação da assembleia do condomínio Aldeia Pedra da Cebola sobre fechamento de varanda com cortinas de vidros
e a legislação da Prefeitura Municipal de Vitória/ES, [...] regulamenta mediante Alvará de Autorização, o fechamento das varandas é clara no seu artigo 1º., inciso VI que
deverá ser apresentado a autorização do condomínio
, algo que
não existe
como acima mencionado, deixando claro os presentes ao Sr, Rogério da casa 25 que havendo tal fechamento sem qualquer autorização da assembleia, o condomínio adotará as medidas que entender necessárias, baseada na convenção e no regimento interno, inclusive judicial para coibir tal prática de fechamento de varanda superior com cortina de vidro por atualmente não existir tal autorização.” (ID 11637716)

Na sequência, em 10/11/2020, foi encaminhada “Notificação de Infração ao Estatuto Condominial” com o seguinte teor:

“O
CONDOMÍNIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA
vem através desta,
NOTIFICAR
os responsáveis pela casa em referência, devido à alteração realizada na estrutura da varanda de sua residência, uma vez que, tal alteração destoa visivelmente do padrão definido pelo Condomínio, constituído desta forma, evidente alteração de fachada, prejudicando a integridade estética do condomínio e sendo contrária ao projeto original.

Vale ressaltar, que, não foi entregue os documentos do projeto de reforma da casa para análise da comissão de obras, conforme reza o Regimento Interno.

Ademais, insta, frisar que, o antigo proprietário pleiteou em Assembleia Geral a alteração realizada em seu imóvel, e o plenário rejeitou a alteração, pois era contrário ao padrão adotado pelo condomínio, bem como, indeferiu pedidos similares de outros proprietários.

[...]

Diante o exposto, solicitamos a colaboração do Senhor em providenciar o restabelecimento do padrão original de sua casa e que seja entregue o projeto de reforma de sua residência aos cuidados da comissão de obras para devida analisem dentro do prazo de 05 (cinco) dias, contados do recebimento desta notificação, de modo a preservar a integridade estética e o projeto original do Condomínio.

Informamos que, o descumprimento dessa norma implicará aplicação de multa e demais penalidades, nos termos da Convenção Condominial, do Regimento Interno e do artigo 1.337 da Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.” (
sic
– ID 11637711)

Em 16/11/2020, em resposta à notificação, foi apresentado “
o projeto de simples reparo e pequena reforma para que possa ser analisada e aprovada pela comissão
[...]
requer seja apreciado pelos senhores da comissão e, por conseguinte, seja autorizada a continuação da referida obra
” (ID 11637712).

Importante, por último, trazer à baila as disposições da Convenção Condominial alegadamente violadas:

“
Artigo 19.
Quaisquer modificações no interior das casas, piso do quintal e espaço gourmet, poderão ser executadas, desde que, tais obras não coloquem em risco ou influam negativamente na estrutura ou solidez da edificação, não atinjam a coisas comuns, não alterem as partes externas de propriedade comum e não prejudiquem os interesses dos demais Condôminos, cujos direitos devem sempre ser respeitados.

Parágrafo Primeiro.
As demais modificações e acréscimos na área construída das casas somente poderão ser executados após análise e aprovação pela Comissão de Modificação e pelo síndico.

[...]

Artigo 38
- Ressalvados os casos autorizados pela Assembleia Geral, são proibidos ainda os procedimentos seguintes:

[...]

2- Fazer alterações e pintar as fachadas da unidade autônoma de forma ou cores diferentes dos padrões do Condomínio, aí incluindo as varandas cobertas e descobertas ou qualquer parte da área comum.

[...]

Artigo 98
– O Condômino que violar as normas contidas na presente Convenção ficará sujeito ao pagamento de multa de até (duas) vezes o valor da taxa de condomínio, no mês em que ocorrer a infração. [...]

Parágrafo segundo
. A aplicação e pagamento da multa não obstará a indenização por eventuais perdas e danos apurados, tampouco elidirá a obrigação do Condomínio se reparar os danos, desfazer a modificação indevida e/ou restituir a áreas comuns ao seu estado original, quando for o caso.” (IDs. 11637706 e 11637707)

Como se vê, no caso em tela, os Apelados realizaram a obra sem a prévia autorização da assembleia geral, conforme exigido pelo art. 38, item 2, da Convenção Condominial. Na verdade, a modificação já havia sido rejeitada em assembleia anterior, o que evidencia o desrespeito às deliberações assembleares, de forma que, apesar de afastada a pretensão demolitória, a Apelada não poderia,
per si
, ter procedido à alteração do imóvel, uma vez que a questão já havia sido submetida à assembleia e reprovada.

Nesse contexto, é de se manter a sanção aplicada pelo Apelante, uma vez que a Apelada descumpriu as normas condominiais, valendo ressaltar que a multa em discussão encontra respaldo no poder regulamentar do Condomínio e na necessidade de garantir o cumprimento das normas estabelecidas para o bom convívio entre os condôminos.

Destarte, sustenta-se, nas razões do Apelo, relativamente à indenização, que “
não houve constrangimento apto a sustentar uma condenação por danos morais: a uma, porque o impedimento temporário de funcionários que iriam trabalhar em uma obra que naquele momento estava embargada, pois em contrariedade às já mencionadas regras do Regimento Interno e; a duas, porque se tratou de situação contida, que não expôs os Apelantes perante terceiros que não fossem aqueles prestadores de serviço contratados por eles e aos funcionários do Condomínio
”.

Quanto ao ponto, o Julgador primevo assim fundamentou o
decisum
recorrido:

“Veja-se que provado o ilícito do Condomínio Reconvindo em impor penalidade indevida e, com isso, sob a pecha de inadimplência, limitar indevidamente os direitos dos reconvintes, certamente ultrapassa o mero dissabor, posto que foram expostos.

Veja-se que a culpa resta evidente, já que o Condomínio agiu de forma deliberada ao expor a situação perante terceiros, como restou confirmado nos autos.”

Da análise do acervo probatório que compõe os autos, todavia, não é possível concluir,
data maxima venia
, que o impedimento temporário de trabalhadores à residência dos Apelados se deu em razão de inadimplência (da multa aplicada), mas em virtude de obra irregular, circunstância corroborada pela notificação de ID 11637943, senão vejamos:

“Na oportunidade informamos que a modificação da varanda da casa 25 já havia sido expressamente vedada em assembleia realizada anteriormente pelo condôminos, e que diversos outros proprietários fizeram solicitações semelhantes, as quais foram negadas.

Dessa forma, os subscreventes determinam a paralisação da obra e solicitam o imediato retorno da fachada ao seu formato original, clamando seja dada solução eficaz e amena ao problema, a fim de evitar constrangimentos a todos os moradores e futuros vizinhos.

Por derradeiro,
informamos que a continuidade da obra resta obstada, assim como o ingresso dos respectivos colaboradores, até que seja realizada reunião do proprietário da unidade com a administração do condomínio
.” (
Sem grifos no original
)

Além de o referido documento evidenciar o motivo que culminou no impedimento de acesso dos trabalhadores no condomínio – embargo da obra –, cumpre mencionar que a prova oral produzida não apontou para a imposição de restrições decorrentes da inadimplência, como a dificuldade imposta aos Apelados para a reserva de áreas comuns, de maneira que o print de conversas extraídas do
WhatsApp
igualmente não corroboram tal alegação.

Apesar disso, indene de dúvidas que a conduta do Apelante ao impedir o acesso de prestadores de serviço configura um abuso de direito e um ato ilícito que causou constrangimento aos Apelados, sendo de rigor, contudo, a minoração do montante arbitrado a título de danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Apelado, o qual se mostra razoável e proporcional à gravidade da conduta do condomínio e ao abalo sofrido, cumprindo o caráter reparador e punitivo da indenização.

Ante o exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
a fim de julgar parcialmente procedente a demanda originária, mantendo a multa pecuniária originalmente aplicada pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola, além de diminuir o quantum arbitrado a título de danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Reconvinte/Apelado.

Via de consequência, verifica-se a ocorrência de sucumbência recíproca tanto na lide principal quanto na secundária, pelo que condeno ambas as partes no pagamento de custas e honorários
pro rata
, fixando, na Ação Demolitória, em 15% (quinze) do valor da causa atualizado e na Reconvenção, em 15% (quinze) do valor da condenação, com base no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil - CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL
Nº
5006846-42.2021.8.08.0024

APELANTE
:
CONDOMÍNIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA

APELADO:
KAMILE MOYSES BONADIMAN E EDSON HELAL BONADIMAN

RELATOR:
DES.
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

VISTA

Acompanhar o Relator

Cuidam-se os autos de
A
pelação
C
ível
interposto por
CONDOMÍNIO ALDEIA PEDRA DA CEBOLA
em face da sentença que, nos autos da Ação Demolitória cumulada com Cobrança ajuizada em face de Kamile Moyses Bonadiman e outro, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e, por outro lado, acolheu a reconvenção para anular a multa aplicada pelo condomínio e condenar o autor ao pagamento de indenização por danos morais em favor dos reconvintes.

O eminente Relator,
Des. Arthur José Neiva de Almeida
,
votou pelo parcial provimento do recurso
, ao entendimento de que
a pretensão demolitória não merece acolhimento
, porquanto o conjunto probatório, especialmente o laudo pericial e as fotografias acostadas aos autos, evidencia a inexistência de padrão arquitetônico uniforme e rígido no condomínio, circunstância que afasta a alegada violação substancial à fachada apta a justificar medida extrema de desfazimento da obra.

Destacou Sua Excelência que a finalidade do art. 1.336, III, do Código Civil consiste na preservação da harmonia arquitetônica do conjunto condominial, sendo certo que, diante da tolerância histórica do próprio condomínio a diversas modificações realizadas em outras unidades, não se revela razoável determinar a demolição de obra que não comprometeu a segurança, a solidez ou a estética do empreendimento de forma significativa.

Ressaltou, contudo, que
a obra foi executada sem a prévia autorização exigida pelas normas internas
e, ademais, após expressa rejeição da proposta em assembleia geral, circunstância apta a caracterizar descumprimento da Convenção Condominial e das deliberações assembleares.
Por essa razão, concluiu pela manutenção da multa aplicada pelo condomínio.

No tocante aos danos morais, consignou que, embora a prova dos autos não demonstre que as restrições impostas aos apelados decorreram de suposta inadimplência relacionada à multa condominial,
restou configurado abuso de direito por parte do condomínio ao impedir o acesso de prestadores de serviço à residência dos recorridos
,
circunstância apta a gerar constrangimento indenizável.
Em razão disso,
manteve a condenação por danos morais, reduzindo, contudo, o
quantum
indenizatório para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada reconvinte.

Acompanhado pela ilustre Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

Por sua vez,
o eminente Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira
,
inaugurou
a divergência apenas
quanto à indenização por danos morais
, acompanhando integralmente o Relator no que se refere à improcedência da pretensão demolitória e à manutenção da multa condominial.

Sustentou o eminente julgador que a prova documental e oral produzida nos autos não corrobora a conclusão de que os apelados tenham sido expostos ou sofrido restrições em razão de inadimplência. Destacou que o impedimento temporário de ingresso dos prestadores de serviço decorreu exclusivamente da irregularidade da obra e do exercício legítimo do poder fiscalizatório do condomínio, o qual buscava assegurar o cumprimento das deliberações assembleares e das normas internas.

Assinalou, ainda, que a medida foi temporária, limitada ao período necessário para solução administrativa da controvérsia, sem exposição pública vexatória, humilhação ou sofrimento moral de intensidade suficiente para justificar a reparação extrapatrimonial, concluindo pela total improcedência do pedido indenizatório formulado na reconvenção.

Pois bem
. Após detida análise dos autos, peço vênia à divergência para acompanhar integralmente o voto do eminente Relator.

Isso porque, embora efetivamente não tenha sido comprovado que as restrições impostas aos apelados decorreram de inadimplência relativa à multa aplicada, o conjunto probatório demonstra que o condomínio extrapolou os limites de sua atuação administrativa ao impedir o ingresso de prestadores de serviço na unidade residencial dos recorridos.

Conforme consignado no voto condutor, a documentação acostada aos autos revela que o acesso dos colaboradores foi obstado por determinação da administração condominial, circunstância que ultrapassa a mera aplicação das sanções previstas na convenção e interfere diretamente na esfera de utilização da propriedade pelos condôminos.

Ainda que a obra estivesse sendo executada sem autorização prévia e em desacordo com deliberação assemblear anteriormente proferida, tal circunstância, por si só, não legitima a adoção de medidas coercitivas não expressamente previstas nas normas condominiais, especialmente quando capazes de gerar constrangimentos aos moradores e aos terceiros por eles contratados.

O exercício do poder fiscalizatório conferido ao condomínio deve observar os limites impostos pela boa-fé, pela razoabilidade e pela proporcionalidade, não podendo converter-se em instrumento de restrição indevida de direitos dos condôminos.

Nessa perspectiva, mostra-se adequada a conclusão alcançada pelo eminente Relator no sentido de que a conduta praticada pelo condomínio caracteriza abuso de direito apto a ensejar reparação moral, sem que isso implique desconsiderar a irregularidade da obra ou afastar a legitimidade da multa aplicada em razão do descumprimento das normas internas.

De igual modo, reputo acertada a redução do valor indenizatório para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada reconvinte, montante que observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo simultaneamente às funções compensatória e pedagógica da indenização.

Por todo o exposto,
acompanho o voto do eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso de apelação, mantendo a improcedência da pretensão demolitória, restabelecendo a multa aplicada pelo condomínio e reduzindo a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor de cada reconvinte.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Respeitosamente peço vista dos autos

________________________________________________

APELAÇÃO CÍVEL N. 5006846-42.2021.8.08.0024

VOTO DIVERGENTE

Pedi vista do processo em sessão pretérita para melhor análise da controvérsia havida entre as partes e ao assim proceder concluí, respeitosamente, por divergir parcialmente do respeitável voto de Relatoria.

Coaduno com o entendimento do eminente Relator quanto à improcedência da pretensão demolitória, por entender que a ausência de padrão arquitetônico uniforme no condomínio torna desproporcional a exigência de demolição; e, também. quanto a manutenção da multa pecuniária aplicada, haja vista que a convenção condominial e o regimento interno estabelecem um procedimento de controle que visa evitar que cada condômino, a seu alvedrio, realize alterações que possam, no futuro, comprometer a harmonia do conjunto. A inobservância de tal procedimento, por si só, constitui infração sancionável, ainda que a obra não autorizada não tenha desfigurado a estética do condomínio.

Contudo, rogando vênias ao eminente Relator, entendo
que não existiu
dano moral passível de reparação
.

A sentença embasou a condenação na alegação de que o condomínio, "sob a pecha de inadimplência, limitou indevidamente os direitos dos reconvintes" e "agiu de forma deliberada ao expor a situação perante terceiros". Contudo, a prova documental e a prova oral produzida nos autos não corroboram essa conclusão.

O
impedimento temporário de acesso de prestadores de serviço à residência dos apelados não se deu em razão de
não pagamento
da multa, mas, sim, em virtude da irregularidade da obra em andamento. A notificação de
id
1163794
0
é inequívoca ao comunicar aos moradores que "a continuidade da obra resta obstada, assim como o ingresso dos respectivos colaboradores, até que seja realizada reunião do proprietário da unidade com a administração do condomínio". O documento justifica a medida afirmando que "a modificação da varanda da casa 25 já havia sido expressamente vedada em assembleia realizada anteriormente pelos condôminos". Portanto, o embargo não decorreu de inadimplência.

A administração do
condomínio agiu no exercício do poder-dever de fiscalização que
a ela
é inerente, visando fazer cumprir a deliberação assemblear e as normas condominiais. A situação foi contida e temporária, limitada ao período necessário para que a
a
dministração se reunisse com o proprietário e buscasse uma solução. Não houve exposição pública vexatória, humilhação ou sofrimento moral intenso.
E
ventual constrangimento foi mínimo e circunscrito ao ambiente interno do condomínio.

O que houve foi uma medida administrativa temporária motivada pela irregularidade da obra, que perdurou por curto período e foi solucionada com a reunião entre as partes.

Posto isso, rogando vênias ao eminente Relator, dou parcial provimento ao recurso para manter a multa aplicada pelo
Condomínio Aldeia Pedra da Cebola
e para julgar improcedente o pedido de indenização por dano mora
l
formulado na reconvenção.

Diante da sucumbência do pedido reconvencional, condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 1
0
%
(dez por cento)
sobre o valor
pretendido
(R$ 20.000,00).

Mantenho a condenação do autor, no âmbito da lide principal, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da causa atualizado
(R$ 10.000,00)
.

É como voto.

Sr. Presidente, Eminentes Desembargadores.

Antes de ingressar no mérito da questão, rememoro os eminentes pares que se trata de apelação cível interposta pelo
Condomínio Aldeia Pedra da Cebola
por meio do qual pretende ver reformada a sentença que, em sede de Ação Demolitória c/c Cobrança,
julgou improcedente
a pretensão autoral e, de modo diverso, acolheu a Reconvenção apresentada por
Kamile Moyses Bonadiman
, declarando a nulidade das multas condominiais aplicadas, além de condenar o Apelante/Reconvindo ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada Apelado/Reconvinte, além de custas processuais e honorários advocatícios.

A sentença hostilizada julgou improcedente a pretensão autoral sob o fundamento de que, com base nas provas colhidas aos autos, não restou demonstrada qualquer ofensa real à Convenção Condominial e ao Código de Obras do Município, denotando-se a legalidade da alteração mínima feita pelos Apelados/Reconvintes, sem configurar infração. Portanto, entendeu por não ser razoável e proporcional o desfazimento da obra, assim como a pretensão de acolhimento da cobrança de multa.

Por outro lado, a sentença de piso acolheu o pedido reconvencional, fundamentando que, em decorrência de não ter sido confirmada a licitude da multa ora aplicada, esta deveria ser anulada. De igual modo, considerou presentes os requisitos configuradores da responsabilidade civil aptos a ensejar dano moral, porquanto
“
provado o ilícito do Condomínio Reconvindo em impor penalidade indevida e, com isso, sob a pecha de inadimplência, limitar indevidamente os direitos dos reconvintes, certamente ultrapassa o mero dissabor, posto que foram expostos”.

Ao iniciar a votação, o eminente
Relator,
Des.
Arthur José Neiva de Almeida
se pronunciou pelo

parcial provimento ao recurso de apelação
, mantendo a multa pecuniária originalmente aplicada pelo Condomínio Aldeia Pedra da Cebola, além de diminuir o
quantum
arbitrado a título de danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Apelado/Reconvinte.

A partir da análise do conjunto probatório dos autos, especialmente a prova pericial e testemunhal, assentou que a exigência de demolição da obra torna-se desproporcional e desarrazoada, em razão da mesma não destoar do cenário atual e se assemelhar a outras unidades, demonstrando-se uma permissão ou tolerância do Apelante/Reconvindo às diversas modificações realizadas em outras unidades do condomínio, a qual resultam em uma inexistência de um padrão visual rígido.

Por outro prisma, manteve a sanção aplicada pelo Apelante/Reconvindo, destacando que a multa em discussão encontra respaldo no poder regulamentar do Condomínio e na necessidade de garantir o cumprimento das normas estabelecidas para o bom convívio entre os condôminos, tendo em vista que restou provada o descumprimento dos Apelados/Reconvintes às normais condominiais. Quanto à compensação por danos morais, asseverou que, não obstante o embargo da obra, a conduta do Apelante/Reconvindo em impedir o acesso de prestadores de serviço configura um abuso de direito e um ato ilícito que causou constrangimento aos Apelados/Reconvintes, sendo de rigor, contudo, a minoração do valor arbitrado para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Apelado/Reconvinte, no que
foi acompanhado
pelo preclaro
Des. Robson Luiz Albanez
.

Em contrapartida, após pedir vista dos autos, o eminente
Des.
Dair José Bregunce de Oliveira

inaugurou
parcial
divergência
quanto à manutenção da indenização por danos morais
, concluindo pela total improcedência do pedido indenizatório feito pelos Apelados/Reconvintes. Ponderou que a administração atuou no estrito cumprimento do poder-dever de fiscalização que lhe é inerente, qualificando a conduta como mera medida administrativa temporária e acautelatória, motivada pela irregularidade da obra. Acrescentou que o episódio perdurou por breve lapso temporal, vindo a ser pacificado por meio de composição direta entre as partes, sem que se delineasse qualquer exposição vexatória, humilhação pública ou sofrimento apto a ensejar abalo extrapatrimonial indene de reparação.

Diante da divergência de posicionamento instaurada, entendi prudente pedir
vista dos autos
para melhor analisar as provas e os fundamentos dos votos proferidos e, rogando máximo vênia ao eminente
Des. Dair José Bregunce
, não tenho dúvidas em acompanhar integralmente a conclusão exposta pelo eminente
Relator, Des. Arthur José Neiva de Almeida
.

Pois bem, na espécie, conquanto não haja comprovação estrita de que as restrições administrativas infligidas aos Apelados/Reconvintes tenham decorrido de sua inadimplência frente a penalidade pecuniária debatida, o acervo fático-probatório descortina
inequívoco comportamento abusivo
por parte do condomínio Apelante/Reconvindo.

De início, imperioso sublinhar que a convivência em ambiente condominial exige o respeito mútuo às esferas de liberdade e privacidade de cada comproprietário, não ostentando a administração do condomínio um poder de polícia absoluto ou ilimitado para além da cobrança regular de obrigações e da imposição das penalidades estritamente pecuniárias ou regimentais previstas na Convenção.

Com efeito, os elementos constantes dos autos demonstram que a gestão condominial extrapolou os limites de sua atuação administrativa ao impedir o ingresso de prestadores de serviço contratados pelos Apelados/Reconvintes para a execução de reformas internas na respectiva unidade residencial.

Importante destacar que a administração condominial possui poderes para fiscalizar o cumprimento das normas internas e adotar medidas voltadas à preservação da segurança e da convivência coletiva. Todavia, tais prerrogativas não autorizam a imposição de restrições arbitrárias ao exercício do direito de propriedade nem a criação de obstáculos indevidos ao regular uso da unidade autônoma.

A vedação de acesso de prestadores de serviço à residência dos Apelados, sem respaldo legal ou convencional suficiente, configura ingerência indevida na esfera jurídica dos condôminos e ultrapassa o mero dissabor ou o simples aborrecimento decorrente das relações condominiais, caracterizando lesão a direitos da personalidade passível de reparação extrapatrimonial, consoante bem pontuado no voto condutor.

Igualmente, no que concerne ao
quantum
indenizatório, entendo que o valor arbitrado na origem, embora não seja excessivo, diante das circunstâncias concretas do caso, opto por não abrir nova divergência neste tópico e convergir com os votos que me antecederam para reduzir a indenização para 5 mil reais, para cada apelado.

Ante o exposto, rogando a mais respeitosa vênia à parcial divergência inaugurada pelo
Des. Dair José Bregunce de Oliveira
, apresento o meu voto no sentido de
acompanhar
integralmente

o voto proferido pelo
eminente
Relator Des. Arthur José Neiva de Almeida
, a fim de
dar parcial provimento
ao recurso de apelação,
mantendo a improcedência da pretensão demolitória
, contudo,
restabelecendo a multa
aplicada pelo condomínio Apelante/Reconvindo e
reduzindo a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
em favor de cada Apelado/Reconvinte.

É como voto.

DESª.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

19ª Sessão Ordinária Presencial de 23/06/2026, às 14:00.

Acompanho
, por seus judiciosos fundamentos,
o voto de relatoria do Desembargador ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA
, com o acréscimos das razões suscitadas pela ilustre desembargadora ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA.

É como voto.

ALEXANDRE PUPPIM

Desembargador