Tribunal: TJES
Processo: 5000358-83.2021.8.08.0020
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL ENTRE PARTICULARES. INAPLICABILIDADE DO CDC. RESERVA MENTAL DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DEVER DE DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO TARDIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de devolução de valores pagos por suposta cobrança indevida, julgou improcedente o pedido de restituição formulado por comprador de imóvel rural, o qual alegou impossibilidade de edificação em razão de restrições ambientais e legais, pleiteando a devolução do valor pago pelo bem .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica pode ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a impossibilidade de construção no imóvel adquirido configura vício apto a ensejar a restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação jurídica decorre de compra e venda entre particulares, sem caracterização de fornecedor ou cadeia de consumo.

Aplica-se o Código Civil, especialmente o art. 110, segundo o qual a manifestação de vontade subsiste ainda que haja reserva mental, salvo se conhecida pela outra parte.

Reconhece-se que a intenção de construir no imóvel não foi incorporada ao contrato nem comunicada aos vendedores, configurando mera reserva mental do adquirente.

Afasta-se a existência de dolo, vício de consentimento ou garantia de edificabilidade por parte dos vendedores, diante da ausência de prova nesse sentido.

Considera-se que as características do imóvel, como proximidade de rodovia e presença de córrego, eram ostensivas, impondo ao comprador o dever de diligência prévia.

Conclui-se que a pretensão decorre de arrependimento posterior, o que não autoriza a desconstituição do negócio jurídico validamente celebrado.

Rejeita-se a impugnação à gratuidade de justiça, pois não há elementos suficientes para afastar a presunção de hipossuficiência do apelante.

Reconhece-se a perda superveniente de interesse recursal quanto à condenação em custas e honorários, diante da suspensão de exigibilidade já determinada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A compra e venda de imóvel entre particulares não se submete ao Código de Defesa do Consumidor na ausência de relação de consumo.

2. A reserva mental do contratante não invalida o negócio jurídico quando não comprovado o conhecimento da outra parte.

3. A ausência de diligência do comprador quanto às características do imóvel afasta a alegação de vício do negócio jurídico.

4. O arrependimento posterior não autoriza a restituição de valores em contrato válido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 104 e 110; CPC, arts. 98, §3º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, Apelação nº 0708513-81.2023.8.07.0019, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 05.02.2025; TJ-SP, Apelação Cível nº 1128401-30.2019.8.26.0100, Rel. Des. João Casali, j. 10.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000358-83.2021.8.08.0020

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BENTO BITTENCOURT CURTY

APELADO: JOAO VITAL BATISTA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL ENTRE PARTICULARES. INAPLICABILIDADE DO CDC. RESERVA MENTAL DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DEVER DE DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO TARDIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de devolução de valores pagos por suposta cobrança indevida, julgou improcedente o pedido de restituição formulado por comprador de imóvel rural, o qual alegou impossibilidade de edificação em razão de restrições ambientais e legais, pleiteando a devolução do valor pago pelo bem .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica pode ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a impossibilidade de construção no imóvel adquirido configura vício apto a ensejar a restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação jurídica decorre de compra e venda entre particulares, sem caracterização de fornecedor ou cadeia de consumo.

Aplica-se o Código Civil, especialmente o art. 110, segundo o qual a manifestação de vontade subsiste ainda que haja reserva mental, salvo se conhecida pela outra parte.

Reconhece-se que a intenção de construir no imóvel não foi incorporada ao contrato nem comunicada aos vendedores, configurando mera reserva mental do adquirente.

Afasta-se a existência de dolo, vício de consentimento ou garantia de edificabilidade por parte dos vendedores, diante da ausência de prova nesse sentido.

Considera-se que as características do imóvel, como proximidade de rodovia e presença de córrego, eram ostensivas, impondo ao comprador o dever de diligência prévia.

Conclui-se que a pretensão decorre de arrependimento posterior, o que não autoriza a desconstituição do negócio jurídico validamente celebrado.

Rejeita-se a impugnação à gratuidade de justiça, pois não há elementos suficientes para afastar a presunção de hipossuficiência do apelante.

Reconhece-se a perda superveniente de interesse recursal quanto à condenação em custas e honorários, diante da suspensão de exigibilidade já determinada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A compra e venda de imóvel entre particulares não se submete ao Código de Defesa do Consumidor na ausência de relação de consumo.

2. A reserva mental do contratante não invalida o negócio jurídico quando não comprovado o conhecimento da outra parte.

3. A ausência de diligência do comprador quanto às características do imóvel afasta a alegação de vício do negócio jurídico.

4. O arrependimento posterior não autoriza a restituição de valores em contrato válido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 104 e 110; CPC, arts. 98, §3º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, Apelação nº 0708513-81.2023.8.07.0019, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 05.02.2025; TJ-SP, Apelação Cível nº 1128401-30.2019.8.26.0100, Rel. Des. João Casali, j. 10.10.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5000358-83.2021.8.08.0020

APELANTE
: BENTO BITTENCOURT CURTY

APELADOS:
JOÃO VITAL BATISTA e WALTER VITAL BATISTA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível interposta por BENTO BITTENCOURT CURTY em razão da sentença que, nos autos da Ação de Devolução de Valor Cobrado de Forma Indevida ajuizada contra JOÃO VITAL BATISTA e WALTER VITAL BATISTA, julgou improcedentes os pedidos autorais e condenou o Apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

O Apelante ajuizou a presente ação afirmando ter comprado, em 2018, pequena área de terra rural em Pratinha de Santa Luzia, Guaçuí/ES, por R$ 25.000,00, com a intenção de construir residência para sua família. Sustentou que, depois da aquisição, descobriu que o imóvel não seria edificável em razão de restrições ambientais e da existência de córrego/nascente, além de limitação decorrente da proximidade com rodovia. Pediu, por isso, a restituição dos valores pagos.

A sentença julgou improcedente a pretensão deduzida ressaltando que:

Isto porque, o que o requerente manifesta agora se trata de uma reserva mental, um desejo seu oculto de construir no local, e esse desejo somente seria oponível contra os requeridos se o requerente tivesse demonstrado que a aquisição era especificamente para construir.

[...]

Ademais, é diligência do homem médio buscar informações sobre o imóvel que está adquirindo, ainda que se trate de gleba rural e que seja o único negócio do qual participou tal como alegou o requerente em seu depoimento pessoal.

O que observo é que houve o arrependimento tardio do requerente. Todavia, a boa-fé contratual deve ser preservada, assim como deve ser preservada a sua função social.

Seguiu-se o presente recurso de apelação.

DA REJEIÇÃO DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA

Preambularmente, cumpre apreciar a insurgência manifestada pelos apelados em sede de contrarrazões, no que tange ao benefício da assistência judiciária gratuita concedido ao recorrente.

Sustentam os apelados que a capacidade financeira do autor restaria evidenciada pelo valor despendido na aquisição do imóvel (R$ 25.000,00). Todavia, é cediço que tal elemento, isoladamente considerado, não possui o condão de elidir a presunção de hipossuficiência jurídica que milita em favor da parte. De mais a mais, o apelante colacionou aos autos documentos supervenientes — comprovante de rendimentos e declaração de isenção de Imposto de Renda — que ratificam a precariedade de sua situação econômica.

Nesse contexto, à falta de prova robusta em contrário capaz de demonstrar que o pagamento das custas processuais não comprometeria o sustento próprio ou de sua família, impõe-se a manutenção da benesse. Vale consignar que a assistência judiciária é garantia constitucional de acesso à justiça, não tendo os impugnantes se desincumbido do ônus de provar a alteração da fortuna do beneficiário.

Pelo exposto, rejeito a impugnação formulada.

DO RECONHECIMENTO DA PERDA DE OBJETO QUANTO AO PLEITO DE ANULAÇÃO DA CONDENAÇÃO EM VERBAS SUCUMBENCIAIS

Ainda em sede preambular, impõe-se reconhecer a ausência superveniente de interesse recursal no que concerne ao pedido de reforma da sentença para afastar a condenação imediata em custas e honorários advocatícios.

Compulsando os autos, verifica-se que o magistrado de primeiro grau, ao julgar os Embargos de Declaração interpostos contra a sentença original, reconheceu a existência de erro material. Naquela oportunidade, o juízo
a quo
retificou o dispositivo para fazer constar a ressalva da gratuidade de justiça, suspendendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Por conseguinte, uma vez que a providência jurisdicional pretendida pelo apelante já foi integralmente alcançada no bojo da instância singela através da decisão integrativa, o recurso, neste ponto específico, carece de utilidade e necessidade.

À evidência, opera-se a perda de objeto, restando prejudicada a análise deste tópico recursal.

Do mérito

O apelante ancora sua pretensão nos artigos 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor. Todavia, tal enquadramento revela-se juridicamente equivocado. A hipótese vertente descreve compra e venda de fração de terras entre particulares, sem que se vislumbre a figura do fornecedor que desenvolva atividade profissional de alienação imobiliária. Inexistindo cadeia de fornecimento ou destinatário final nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC, a lide deve ser dirimida sob a égide do Código Civil.

A
ratio decidendi
da sentença repousa na correta aplicação do artigo 110 do Código Civil. Restou consignado pelo magistrado que a intenção de construir no local configurou mera reserva mental do comprador, uma vez que tal finalidade específica não foi incorporada ao instrumento contratual, tampouco restou comprovada a ciência dos vendedores acerca desse objetivo particular.

Como ensina a doutrina e corrobora a jurisprudência, a manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor tenha feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE CONSÓRCIO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESCISÃO. PRETENSÃO DE FIRMAR CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CONFIRMAÇÃO. AUSÊNCIA. SEGURANÇA JURÍDICA. PRESERVAÇÃO. NECESSIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. AUSÊNCIA. REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO (ART. 104 DO CÓDIGO CIVIL). PRESENÇA. RESCISÃO POR CULPA DA FORNECEDORA DE SERVIÇOS. IMPOSSIBILIDADE.
RESERVA MENTAL. VEDAÇÃO LEGAL (ART. 110 DO CÓDIGO CIVIL).
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1 . Se o contrato observa os requisitos de validade do art. 104 do Código Civil, assim: a presença de agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não proscrita em lei; não demonstrado vício de consentimento por ocasião da sua celebração, não há falar em nulidade da avença.
2. De acordo com o art. 110 do Código Civil, “A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento”. Com essa inteligência, não é dado ao consumidor valer-se de reserva mental no momento da celebração da avença para, após observadas todas as formalidades, inclusive com a aposição de assinatura válida, sem questionamento de autenticidade na demanda, pretender rescindi-lo ou transformá-lo em contrato que entende mais vantajoso,
no caso, financiamento imobiliário, sob pena de prestígio à insegurança jurídica. 3. Se o consumidor celebra contrato de consórcio, exposto a todas as informações do que se trata, não há falar em intervenção judicial para rescindi-lo, e nem transformá-lo em contrato de financiamento imobiliário, sob pena de desrespeito à força vinculante dos contratos, admitindo-se objeto diverso daquele efetivamente contratado, inclusive com repercussão nas condições, prazos, taxas, etc, bem como prejuízo aos demais participantes do grupo com a pretendida devolução dos valores pagos antes da contemplação ou finalização do grupo. 4. No caso, a autora/consumidora firmou contrato de consórcio de imóvel, teve ciência da natureza jurídica desse mesmo contrato, firmou documentação (em meio digital e físico) que instrumentalizou o negócio jurídico, sem questionamento; não há discussão acerca da autenticidade da assinatura, mas vem a Juízo em busca de rescindi-lo ao argumento de que pretendia contratar financiamento imobiliário. [...] 6. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (TJ-DF 07085138120238070019 1967140, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 05/02/2025, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 19/02/2025).

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MARKETING – ALEGAÇÕES DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL – RESERVA MENTAL
–
Rejeição da alegação de reserva mental quanto às imposições contratuais. O artigo 110 do Código Civil só admite a reserva mental se o destinatário tiver conhecimento prévio do descompasso entre a vontade declarada e a real intenção.
No caso, não há provas suficientes de que a requerida LG tinha conhecimento da discordância das autoras em relação às condições contratuais. Discussão sobre a contratação de funcionárias específicas e a responsabilidade por verbas rescisórias e salariais . Reconhecimento no sentido de que mudanças nas funções das funcionárias e a interrupção de pagamentos pela LG estavam em conformidade com a gestão do projeto e a autonomia empresarial. Autoras que aceitaram as novas condições contratuais, inclusive a redução dos fees e a assunção de certas despesas não previstas inicialmente no contrato. Programa de Antecipação de Recebíveis. Reconhecimento da responsabilidade da LG pelos encargos bancários decorrentes da dilação do prazo de pagamento de faturas de 60 para 75 dias, entendendo que a alteração foi imposta de maneira prejudicial às autoras. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS (TJ-SP - Apelação Cível: 11284013020198260100 São Paulo, Relator.: João Casali, Data de Julgamento: 10/10/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2024)

No caso em análise, o Apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar que os Apelados garantiram a aptidão edificatória do terreno ou que agiram com dolo ao omitir eventuais restrições.

Ademais, não se cogita de erro substancial ou vício oculto juridicamente relevante. Conforme reconhecido na instrução processual, as características do terreno — vizinhança com rodovia e presença de córrego — eram ostensivas. É dever do adquirente, pautado pela diligência do "homem médio", verificar as condições e restrições de uso do bem antes da consumação do negócio.

A alegação de que a área útil é insuficiente para construção, após a descoberta de faixas não edificáveis, configura, na verdade, um arrependimento tardio. O direito não socorre a quem dorme (dormientibus non succurrit ius), especialmente quando o comprador, caminhoneiro profissional e conhecedor das margens rodoviárias, negligencia a conferência da viabilidade técnica do projeto que pretendia executar.

DO EXPOSTO
, NEGO PROVIMENTO ao recurso, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, em razão da sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantendo-se a suspensão da exigibilidade em virtude da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para negar provimento ao recurso.