Tribunal: TJES
Processo: 0017360-82.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Títulos de Crédito
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. PERCENTUAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a condenou a restituir integralmente o sinal pago pela compradora. A apelante pleiteia a retenção total das arras ou, subsidiariamente, a retenção de 25% do valor, além da readequação dos ônus sucumbenciais da reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir a possibilidade e o percentual de retenção de valores pagos a título de sinal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, rescindido por culpa da promitente compradora; e (ii) estabelecer a correta distribuição dos ônus sucumbenciais decorrentes da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. É nula a cláusula contratual que estabelece a perda total das prestações pagas pelo consumidor, por colocá-lo em desvantagem exagerada, em violação aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, e ao artigo 413 do Código Civil.

2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

3. A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que é lícita a retenção pelo vendedor de um percentual entre 10% e 25% da totalidade dos valores pagos pelo comprador, a título de cláusula penal compensatória pelas despesas do negócio.

4. Na ausência de peculiaridades no caso concreto, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos é adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, incidindo sobre a totalidade dos valores vertidos pelo comprador, incluindo as arras.

5. O provimento parcial do pedido reconvencional (rescisão do contrato e retenção parcial de valores) configura a sucumbência recíproca, o que impõe a distribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil.

6. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, rescindidos por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada pelo STJ no Tema 1002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, IV, e 53; Código Civil, arts. 413 e 418; Código de Processo Civil, art. 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp n. 1.723.519/SP; STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0017360-82.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JULIO SALAZAR CONSTRUCOES LTDA e outros (2)

APELADO: MARIA SYRLEI PINHEIRO COELHO

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. PERCENTUAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a condenou a restituir integralmente o sinal pago pela compradora. A apelante pleiteia a retenção total das arras ou, subsidiariamente, a retenção de 25% do valor, além da readequação dos ônus sucumbenciais da reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir a possibilidade e o percentual de retenção de valores pagos a título de sinal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, rescindido por culpa da promitente compradora; e (ii) estabelecer a correta distribuição dos ônus sucumbenciais decorrentes da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. É nula a cláusula contratual que estabelece a perda total das prestações pagas pelo consumidor, por colocá-lo em desvantagem exagerada, em violação aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, e ao artigo 413 do Código Civil.

2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

3. A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que é lícita a retenção pelo vendedor de um percentual entre 10% e 25% da totalidade dos valores pagos pelo comprador, a título de cláusula penal compensatória pelas despesas do negócio.

4. Na ausência de peculiaridades no caso concreto, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos é adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, incidindo sobre a totalidade dos valores vertidos pelo comprador, incluindo as arras.

5. O provimento parcial do pedido reconvencional (rescisão do contrato e retenção parcial de valores) configura a sucumbência recíproca, o que impõe a distribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil.

6. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, rescindidos por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada pelo STJ no Tema 1002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, IV, e 53; Código Civil, arts. 413 e 418; Código de Processo Civil, art. 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp n. 1.723.519/SP; STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002).

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
JÚLIO SALAZAR CONSTRUÇÕES LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da ação ordinária ajuizada por
MARIA SYRLEI PINHEIRO COELHO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação principal e da reconvenção, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenando a apelante a restituir a quantia de R$ 40.000,00 paga a título de sinal.

Em suas razões, o apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando que:
(i)
a decisão viola a força obrigatória dos contratos, ao ignorar a Cláusula Oitava, que previa expressamente a perda do sinal em caso de inadimplemento do comprador;
(ii)
a retenção integral do sinal é devida, pois a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da compradora e dos responsáveis pelo pagamento, encontrando amparo legal no art. 418 do Código Civil;
(iii)
subsidiariamente, caso se entenda pela impossibilidade da retenção total, é lícita a retenção parcial do valor pago no patamar de 25%, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça;
(iv)
houve equívoco na distribuição dos ônus sucumbenciais da reconvenção, pois, tendo o apelante formulado dois pedidos (rescisão e retenção) e obtido êxito em um deles, configurou-se a sucumbência recíproca na proporção de 50% (cinquenta por cento), e não a sucumbência mínima da parte contrária.

Na origem, a sentença recorrida rejeitou a pretensão da vendedora de reter o sinal, sob o fundamento de que as arras, no caso, teriam natureza confirmatória, sendo abusiva a sua retenção integral. Quanto à sucumbência, entendeu que a autora/reconvinda decaiu de parte mínima do pedido reconvencional, condenando a ré/reconvinte à integralidade das custas e honorários.

Segundo se depreende, a controvérsia recursal cinge-se a definir a possibilidade de retenção de valores pagos a título de sinal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, rescindido por culpa da promitente compradora, bem como a correta distribuição dos ônus sucumbenciais decorrentes da reconvenção.

Nesse sentido, o apelante pugna pela reforma da sentença para que seja autorizada a retenção integral do sinal, amparando-se na Cláusula Oitava do contrato e na força obrigatória dos pactos.

No entanto, ainda que o desfazimento do negócio tenha derivado de conduta da apelada, a pretensão de retenção total não merece prosperar, pois a referida previsão contratual, ao prever a retenção integral dos valores pagos pela consumidora, revela-se nula de pleno direito, a teor dos artigos 51, inciso IV, e 53, do Código de Defesa do Consumidor, bem como do artigo 413, do Código Civil, já que coloca a apelada em desvantagem exagerada,
in litteris
:

CDC:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Código Civil:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Essa, inclusive, é a compreensão adotada pelo C. Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543, ao prever que:

Súmula 543/STJ
: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária, o desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente confere ao vendedor o direito de reter apenas um percentual dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, em patamar que tem sido admitido pela jurisprudência do C. STJ entre 10% e 25%,
in litteris
:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que aplicou a Súmula n° 83 do STJ para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ permite a retenção pelo promitente comprador, na posição de consumidor, de 10% a 25% dos valores pagos quando houver rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.

2. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) a Súmula 83/STJ se aplica aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da CF/88.

III. Razões de decidir

4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.

5. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ.

6. A Súmula 83/STJ aplica-se tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/88, conforme entendimento consolidado do STJ.

IV. Dispositivo 7. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.[...]

6. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador.

7. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

8. Não é devida a taxa de ocupação se o imóvel nem sequer foi entregue. Precedentes.

9. A revisão do quantitativo em que as partes foram vencedoras ou vencidas na demanda, assim como a existência de sucumbência mínima ou recíproca, com a fixação dos respectivos valores, encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

10. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 5/5/2022.)

Nesse mesmo sentido tem decidido esta C. 2ª Câmara Cível,
ex vi
:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DESERÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO . INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DO DOBRO. INÉRCIA. DEVER DA PARTE DE COMPROVAR O PAGAMENTO. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO . RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO PARCIAL. REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELA PROMITENTE VENDEDORA . RETENÇÃO DE 25% DO VALOR ADIMPLIDO A TÍTULO DE ARRAS/SINAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXTRAORDINÁRIA. PERCENTUAL MANTIDO. RECURSO DE ROSSI RESIDENCIAL S .A., GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. NÃO CONHECIDO . RECURSO DE MAYARA DAYENE ALBUQUERQUE LEANDRO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 4) A culpa da promitente compradora pela rescisão contratual, por si só, não implica a perda integral do sinal adimplido, uma vez que possui caráter confirmatório.
5) No caso, considerando a circunstância de que não houve o pagamento de nenhuma prestação do contrato, admite-se a retenção parcial pelo promitente vendedor do quantum recebido a título de sinal, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, sendo devida a retenção de 25% do valor pago a título de sinal, sobretudo diante da ausência de circunstâncias extraordinárias que justifiquem a alteração do percentual.
6) Recurso de ROSSI RESIDENCIAL SA, GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não conhecido . Recurso de MAYARA DAYENE ALBUQUERQUE LEANDRO conhecido e provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0012545-71.2014.8 .08.0048, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, 10.03.2025)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 20%. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS INDEVIDOS . RECURSO DESPROVIDO. [...] O contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes anteriormente à Lei 13786/18 (DOU 28 .12.2018) estabelece expressamente que a obtenção de financiamento é de responsabilidade dos compradores, estando sujeito à análise e aprovação da instituição financeira, sem garantias das vendedoras.
Na ausência de culpa das fornecedoras pelo insucesso do financiamento, revela-se legítima a retenção de 20% dos valores pagos pelos compradores a título de cláusula penal, conforme previsão contratual e jurisprudência do STJ que admite retenção entre 10% e 25% em casos de rescisão por inadimplemento do comprador nos contratos firmados antes da Lei 13786/18 (DOU 28.12 .2018). A cláusula penal de 20% sobre o total pago é razoável e visa compensar a fornecedora pelos prejuízos decorrentes da rescisão, incluindo desgaste do imóvel e despesas administrativas, sendo compatível com a Súmula 543 do STJ.
Não configurada a culpa das fornecedoras na rescisão, são indevidos o pedido de inversão da cláusula penal e a indenização por danos morais, pois não há elementos que justifiquem a reparação extrapatrimonial. IV . DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A responsabilidade pela obtenção de financiamento imobiliário para aquisição de imóvel é do comprador, não cabendo às fornecedoras garantir a aprovação do crédito.
Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador nos contratos firmados antes da Lei 13786/18 (DOU 28.12 .2018), é legítima a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal, conforme a jurisprudência do STJ.
A ausência de culpa das fornecedoras pela rescisão contratual impede a inversão da cláusula penal e a indenização por danos morais ao comprador. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 2º, e 98, § 3º; CDC, arts . 35 e 53; CC, art. 413; Lei 6.766/79, art. 32-A; Resolução BACEN nº 2 .724/2000. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.020.417/SC, rel . Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30/05/2022; STJ, AgInt no AREsp 1373622/GO, rel. Min . Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13/05/2019; TJES, Apelação Cível nº 0032545-58.2019.8 .08.0035, rel. Des. Raphael Americano Câmara, j . 01/03/2024. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00078244220198080035, Relator.: SAYONARA COUTO BITTENCOURT, 2ª Câmara Cível, 19.12.2024)

APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. PARTE QUALIFICADA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA . ARRAS UTILIZADAS PARA PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA N. 938 DO STJ . RESTITUIÇÃO INDEVIDA. DIREITO DE RETENÇÃO ASSEGURADO NESSE ASPECTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL . RESPONSABILIDADE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. PRESERVAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS INTEGRALMENTE COM A PARTE RÉ APELANTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . Conforme a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, bem como parte integrante do contrato de compra e venda do imóvel. 2. À luz do decidido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (tema repetitivo n. 938), a validade da cláusula que transfere à promissária compradora a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem depende da prévia informação acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; o que se observa no contrato sob exame, impondo-se, assim, a não condenação a restituição do valor pago sob essa rubrica pelos consumidores . Mostrando-se devida a retenção das arras, utilizadas para o pagamento da comissão de corretagem.
3. Não restando evidenciada a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato, não deve ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pela promissária compradora, nos termos da súmula 543 do STJ, assim como devem ser restituídas imediatamente, segundo a qual “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
. 4 . Em razão das empreiteiras imobiliárias terem dado causa à instauração da ação, inexistem motivos para se alterar a conclusão da sentença no tocante à condenação dos Requeridos/Apelantes nos ônus de sucumbência, ou seja, as custas processuais e os honorários advocatícios. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5003850-53.2021.8.08.0030, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, 17.06.2024)

No caso em exame, a inexecução contratual por parte da apelada frustrou a expectativa da apelante, que não apenas foi privada da concretização do negócio, como também ficou impossibilitada de dispor do imóvel para nova negociação durante a vigência do pacto.

Nesse sentido, para a fixação do percentual compreendido entre 10% e 25%, a jurisprudência do C. STJ tem fixado que, na ausência de peculiaridades no caso concreto, adota-se o patamar de 25%,
in litteris
:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Assim, considerando as despesas gerais e administrativas inerentes ao empreendimento, a fixação da retenção no patamar de 25% sobre a quantia paga revela-se adequada ao rompimento unilateral do contrato, sem configurar onerosidade excessiva à compradora.

Por derradeiro, cumpre esclarecer que o percentual de retenção parcial incide não apenas sobre as parcelas eventualmente pagas - o que, no caso, não ocorreu -, mas sobre a totalidade dos valores vertidos pelo promissário-comprador, incluindo as arras.

De modo que “
O percentual a ser retido é calculado sobre a totalidade dos valores pagos pelo promitente comprador, sendo assim, nele estão compreendidas as arras e as parcelas propriamente ditas, o que inviabiliza a cumulação da retenção com o montante pago pelo consumidor a título de arras. Precedentes STJ e TJES.
” (TJES, Apelação Cível, 030180095686, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/08/2020, Data da Publicação no Diário: 15/10/2020).

A propósito, também já decidiu esta
C. 2ª Câmara Cível
:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DESERÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO . INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DO DOBRO. INÉRCIA. DEVER DA PARTE DE COMPROVAR O PAGAMENTO. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO . RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO PARCIAL. REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELA PROMITENTE VENDEDORA . RETENÇÃO DE 25% DO VALOR ADIMPLIDO A TÍTULO DE ARRAS/SINAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXTRAORDINÁRIA. PERCENTUAL MANTIDO. RECURSO DE ROSSI RESIDENCIAL S .A., GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. NÃO CONHECIDO . RECURSO DE MAYARA DAYENE ALBUQUERQUE LEANDRO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 4) A culpa da promitente compradora pela rescisão contratual, por si só, não implica a perda integral do sinal adimplido, uma vez que possui caráter confirmatório.
5) No caso, considerando a circunstância de que não houve o pagamento de nenhuma prestação do contrato, admite-se a retenção parcial pelo promitente vendedor do quantum recebido a título de sinal, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, sendo devida a retenção de 25% do valor pago a título de sinal, sobretudo diante da ausência de circunstâncias extraordinárias que justifiquem a alteração do percentual.
6) Recurso de ROSSI RESIDENCIAL SA, GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não conhecido . Recurso de MAYARA DAYENE ALBUQUERQUE LEANDRO conhecido e provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0012545-71.2014.8 .08.0048, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, 10.03.2025).

APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. PARTE QUALIFICADA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA . ARRAS UTILIZADAS PARA PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA N. 938 DO STJ . RESTITUIÇÃO INDEVIDA. DIREITO DE RETENÇÃO ASSEGURADO NESSE ASPECTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL . RESPONSABILIDADE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. PRESERVAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS INTEGRALMENTE COM A PARTE RÉ APELANTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . Conforme a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, bem como parte integrante do contrato de compra e venda do imóvel. 2. À luz do decidido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (tema repetitivo n. 938), a validade da cláusula que transfere à promissária compradora a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem depende da prévia informação acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; o que se observa no contrato sob exame, impondo-se, assim, a não condenação a restituição do valor pago sob essa rubrica pelos consumidores . Mostrando-se devida a retenção das arras, utilizadas para o pagamento da comissão de corretagem.
3. Não restando evidenciada a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato, não deve ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pela promissária compradora, nos termos da súmula 543 do STJ, assim como devem ser restituídas imediatamente, segundo a qual “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
. 4 . Em razão das empreiteiras imobiliárias terem dado causa à instauração da ação, inexistem motivos para se alterar a conclusão da sentença no tocante à condenação dos Requeridos/Apelantes nos ônus de sucumbência, ou seja, as custas processuais e os honorários advocatícios. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5003850-53.2021.8.08.0030, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, 17.06.2024).

Dessarte, impõe-se a reforma da sentença vergastada, para o fim de autorizar a retenção, pela promitente vendedora, do percentual de 25% sobre o valor vertido a título de sinal.

Noutro viés, a reforma da sentença neste ponto acarreta, por consequência lógica, a
readequação dos ônus sucumbenciais relativos à reconvenção.

Assim, tendo a reconvinte obtido êxito na rescisão e êxito parcial na retenção, configura-se a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, devendo as custas e os honorários advocatícios da lide reconvencional serem distribuídos proporcionalmente entre as partes.

Por fim, relativamente aos juros e seu termo inicial, porquanto consectários lógicos da condenação e cognoscíveis de ofício, consoante orientação jurisprudencial,
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
(STJ. 2ª Seção. REsp 1740911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. Acd. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019) (Tema 1002).

Esse também é o entendimento desta C. Câmara Cível,
in litteris
:

EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO.
RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
PACTA SUNT SERVANDA. RELATIVIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ABUSIVIDADE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
[...] É abusiva a previsão expressa em contrato de promessa de compra e venda que autoriza a devolução dos valores ao comprador de forma parcelada. Precedentes do STJ e TJES. 4. A simples cobrança de valores indevidos, por si só, não caracterizam danos morais passíveis de ressarcimento, notadamente quando configuram meros dissabores cotidianos restritos ao âmbito patrimonial. Precedentes do STJ.
5. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel motivada por iniciativa do comprador enseja a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes STJ (recurso repetitivo).
(TJES, Ap. Cív. nº 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, 2ª Câmara Cível, j. 26.10.2023).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/2018.
NÃO INCIDÊNCIA. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO PARCIAL DO VALOR ADIMPLIDO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SEM DIREITO DE RETENÇÃO.
INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.
TEMA REPETITIVO 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Não se aplica as disposições da Lei nº 13.786/2018 aos contratos com vigência anterior. 2) “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º) [...], à luz do Código de Defesa do Consumidor, o consumidor possui direito potestativo de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).” (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019) . 3) Não é abusiva a cláusula contratual que estabeleça a retenção de parte do valor adimplido pelo promitente comprador antes da rescisão contratual, desde que respeitado o percentual de 25% da quantia paga. Precedentes do STJ. 4) Como as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, não podem ser retidas na resolução contratual por inadimplemento do comprador cumulativamente e à parte das prestações pagas.
5) Consoante estabelecido no Tema Repetitivo n° 1002/STJ: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
6) Apelo parcialmente provido. (TJES, Ap. Cív. nº 0005783-11.2018.8.08.0012, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 10.8.2023).

Já a correção monetária das arras, para efeitos de restituição,
incide a partir de cada desembolso
(STJ. 4ª Turma. REsp 1305780/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 17.4.2013).

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por JÚLIO SALAZAR CONSTRUÇÕES LTDA. e
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
, a fim de:
(i)
autorizar a apelante a reter o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) paga a título de sinal, devendo o saldo remanescente ser restituído à apelada, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e, após o trânsito em julgado, deverá incidir apenas a Taxa Selic como índice aglutinador de juros e correção monetária;
(ii)
reconhecer a sucumbência recíproca na reconvenção e, por conseguinte, condenar a reconvinte (Júlio Salazar Construções Ltda.) e a reconvinda (Maria Syrlei Pinheiro Coelho) ao pagamento,
pro rata
(50% para cada parte), das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais relativos à lide reconvencional, mantido o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atribuído à reconvenção (R$ 40.000,00), estando a exigibilidade de tais verbas suspensa em relação a Maria Syrlei Pinheiro Coelho, em razão da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)