Tribunal: TJES
Processo: 0006914-84.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento
Data de julgamento: 2026-05-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PARCELAS VENCIDAS NO CURSO DA DEMANDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote 01B da quadra 03, Loteamento Santa Helena), julgou procedente o pedido para condenar a requerida ao pagamento de R$ 11.281,29, acrescidos de juros, correção monetária e parcelas vencidas no curso da demanda. A apelante sustenta a nulidade do negócio jurídico por simulação, ao argumento de que o imóvel já teria sido adquirido e quitado por sua genitora em 1995, requerendo o reconhecimento da inexigibilidade do débito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se o contrato de promessa de compra e venda firmado pela apelante, relativo ao lote 01B, é nulo por simulação, em razão de alegada quitação anterior do imóvel por sua genitora, e se, por consequência, é inexigível a cobrança das parcelas inadimplidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O conjunto probatório demonstra que o contrato firmado pela genitora da apelante em 1995 (nº 0049) foi rescindido por inadimplência e posteriormente substituído por outro ajuste (nº 0081), restrito ao lote 01A, área distinta da que constitui objeto da presente cobrança.

4. O contrato objeto da ação refere-se ao lote 01B, adquirido voluntariamente pela apelante em 2010, com posterior termo aditivo de refinanciamento firmado em 2014, no qual houve reconhecimento expresso do débito.

5. A cláusula contratual destaca, de forma clara, que a aquisição recaía sobre parte específica do lote, com metragem determinada, afastando alegação de erro ou desconhecimento quanto ao objeto.

6. A simulação, como vício social, exige prova robusta e cabal do intuito de fraudar a lei ou prejudicar terceiros, não se admitindo presunção, incumbindo à parte que a alega o ônus probatório (art. 167 do CC e art. 373, II, do CPC).

7. A apelante não produziu prova apta a demonstrar divergência entre a vontade real e a declarada, tampouco comprovou quitação do débito, prevalecendo a validade do negócio jurídico regularmente celebrado.

8. A inclusão das parcelas vencidas no curso da demanda observa o art. 323 do CPC, por se tratar de obrigação de trato sucessivo.

9. Comprovados o contrato, o aditivo e a inadimplência a partir de julho de 2016, a autora desincumbe-se do ônus do art. 373, I, do CPC, legitimando a cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A alegação de simulação do negócio jurídico exige prova robusta e cabal, não se admitindo presunção ou mera conjectura.

2. Inexistindo demonstração de vício de vontade ou divergência entre a vontade real e a declarada, prevalece a validade do contrato regularmente firmado.

3. Nas obrigações de trato sucessivo, as parcelas vencidas no curso da demanda consideram-se incluídas no pedido, nos termos do art. 323 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 167; CPC, arts. 323, 373, I e II, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000200070696001, Rel. Des. Luciano Pinto, j. 25.06.2020; TJ-GO, AC nº 0045048-12.2014.8.09.0051, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 6ª Câmara Cível, publ. 11.05.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006914-84.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VANDERLANIA MARIM DOS SANTOS

APELADO: TOREZANI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PARCELAS VENCIDAS NO CURSO DA DEMANDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote 01B da quadra 03, Loteamento Santa Helena), julgou procedente o pedido para condenar a requerida ao pagamento de R$ 11.281,29, acrescidos de juros, correção monetária e parcelas vencidas no curso da demanda. A apelante sustenta a nulidade do negócio jurídico por simulação, ao argumento de que o imóvel já teria sido adquirido e quitado por sua genitora em 1995, requerendo o reconhecimento da inexigibilidade do débito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se o contrato de promessa de compra e venda firmado pela apelante, relativo ao lote 01B, é nulo por simulação, em razão de alegada quitação anterior do imóvel por sua genitora, e se, por consequência, é inexigível a cobrança das parcelas inadimplidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O conjunto probatório demonstra que o contrato firmado pela genitora da apelante em 1995 (nº 0049) foi rescindido por inadimplência e posteriormente substituído por outro ajuste (nº 0081), restrito ao lote 01A, área distinta da que constitui objeto da presente cobrança.

4. O contrato objeto da ação refere-se ao lote 01B, adquirido voluntariamente pela apelante em 2010, com posterior termo aditivo de refinanciamento firmado em 2014, no qual houve reconhecimento expresso do débito.

5. A cláusula contratual destaca, de forma clara, que a aquisição recaía sobre parte específica do lote, com metragem determinada, afastando alegação de erro ou desconhecimento quanto ao objeto.

6. A simulação, como vício social, exige prova robusta e cabal do intuito de fraudar a lei ou prejudicar terceiros, não se admitindo presunção, incumbindo à parte que a alega o ônus probatório (art. 167 do CC e art. 373, II, do CPC).

7. A apelante não produziu prova apta a demonstrar divergência entre a vontade real e a declarada, tampouco comprovou quitação do débito, prevalecendo a validade do negócio jurídico regularmente celebrado.

8. A inclusão das parcelas vencidas no curso da demanda observa o art. 323 do CPC, por se tratar de obrigação de trato sucessivo.

9. Comprovados o contrato, o aditivo e a inadimplência a partir de julho de 2016, a autora desincumbe-se do ônus do art. 373, I, do CPC, legitimando a cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A alegação de simulação do negócio jurídico exige prova robusta e cabal, não se admitindo presunção ou mera conjectura.

2. Inexistindo demonstração de vício de vontade ou divergência entre a vontade real e a declarada, prevalece a validade do contrato regularmente firmado.

3. Nas obrigações de trato sucessivo, as parcelas vencidas no curso da demanda consideram-se incluídas no pedido, nos termos do art. 323 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 167; CPC, arts. 323, 373, I e II, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000200070696001, Rel. Des. Luciano Pinto, j. 25.06.2020; TJ-GO, AC nº 0045048-12.2014.8.09.0051, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 6ª Câmara Cível, publ. 11.05.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 0006914-84.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TOREZANI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

APELADO: VANDERLANIA MARIM DOS SANTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta por Vanderlânia Marim dos Santos contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por Torezani Empreendimentos Imobiliários Ltda. - EPP, julgou procedente a pretensão autoral para condenar a requerida ao pagamento de R$ 11.281,29, acrescidos de juros e correção, além das parcelas vencidas no curso da demanda, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Sustenta a apelante que: (1) a cobrança realizada pela autora seria nula, pois o negócio jurídico que embasa a demanda teria sido realizado por simulação, ao argumento de que o mesmo imóvel (lote 01B, quadra 03) já havia sido anteriormente vendido à sua genitora em 07/03/1995, de modo que a avença posterior teria sido formalizada apenas para viabilizar a cobrança de suposto débito com maior facilidade; (2) após o falecimento de sua genitora, a recorrida teria convocado a recorrente à sede da empresa e, nessa ocasião, teria promovido “nova venda” do imóvel, de forma simulada, sob a justificativa de resolver pendências relacionadas ao bem, quando eventual débito deveria ser suportado pelo espólio; (3) a própria recorrida teria “confessado” a alegada simulação em manifestação nos autos; (4) ao final, pugna pela reforma da sentença, com o reconhecimento da invalidade do negócio jurídico e, por consequência, da inexigibilidade da cobrança.

Contrarrazões apresentadas pela apelada, pugnando pela manutenção da sentença sob o argumento de que os contratos são distintos e que a inadimplência é incontroversa.

O recurso é próprio, tempestivo e a apelante está dispensada do preparo por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita. Preenchidos os requisitos de admissibilidade e observada a dialeticidade recursal, conheço do apelo.

A controvérsia cinge-se à validade do Contrato nº 0102, relativo ao Lote 01B da Quadra 03, sobre o qual recai a pretensão de cobrança da apelada. A apelante sustenta a ocorrência de simulação, sob o argumento de que o imóvel já fora integralmente quitado por sua falecida genitora.

Pois bem.
Na origem, trata-se de ação de cobrança movida por Torezani Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Vanderlânia Marim dos Santos, referente ao lote 01B da quadra 03 no Loteamento Santa Helena, em Cariacica. Embora as partes tenham firmado o compromisso de compra e venda em 2010 e repactuado o saldo devedor mediante aditivo em 2014, a requerida interrompeu os pagamentos em julho de 2016. A autora busca o recebimento das 34 parcelas vencidas até o ajuizamento, alegando que apenas 28 das 129 prestações do refinanciamento foram quitadas.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação alegando que o negócio jurídico é nulo por simulação. Argumenta que o imóvel já havia sido integralmente quitado por sua genitora, Idelina dos Santos Candido, que adquiriu o lote originalmente em 07/03/1995 (contrato nº 0049). Sustenta que foi induzida a erro pela empresa ao assinar um novo contrato e aditivo sobre um bem que já pertenceria à sua família, tratando-se de manobra para cobrar valores indevidos sobre um imóvel que sequer foi objeto de inventário por não possuir dívidas. Defende a inexistência da dívida e violação da boa-fé objetiva, requerendo a improcedência dos pedidos.

A parte autora apresentou réplica sustentando a regularidade da venda do lote 01B. Esclarece que o contrato anterior da genitora (nº 0049) foi cancelado em 1998 por inadimplência, sendo substituído pelo contrato nº 0081, que tinha por objeto uma área distinta, consistente no lote 01A, com 114 metros quadrados. Afirma que a requerida tinha pleno conhecimento de que o lote 01B era um imóvel vizinho e distinto do lote 01A de sua mãe, tanto que anuiu voluntariamente com o refinanciamento em 2014. Reitera que a inadimplência é confessa e que a tese defensiva busca eximir a devedora de obrigação validamente constituída.

Compulsando os autos, observa-se que a tese recursal não se sustenta diante do conjunto probatório. O histórico documental demonstra que o contrato original de 1995 (nº 0049) foi rescindido por inadimplência (fls. 67/68) e substituído pelo Contrato nº 0081, que restringiu a aquisição apenas ao Lote 01A (114 m2), área esta que se encontra devidamente quitada (fls. 81/88).

O objeto da presente cobrança refere-se ao Lote 01B (156 m2), área remanescente adquirida voluntariamente pela apelante em 2010. Ressalte-se que a recorrente não apenas assinou o compromisso de compra e venda, como ratificou a obrigação ao firmar Termo Aditivo de Refinanciamento em 12/02/2014, reconhecendo a liquidez do débito.

A tese de indução a erro ou desconhecimento da área mostra-se insubsistente, dada a clareza da advertência constante no instrumento contratual:

O Promissário-comprador (Sr(a) VANDERLANIA MARIM DOS SANTOS), fica ciente que está adquirindo apenas uma parte do lote 01 da quadra 03 - Loteamento STA HELENA com 156,00m2 e, que toda e qualquer despesa, referente ao desmembramento do referido imóvel (lote), será de sua inteira responsabilidade.

Inexistindo prova robusta de má-fé ou divergência entre a vontade declarada e a real intenção das partes, não se reconhece o vício de simulação (art. 167, CC). A autonomia da vontade e o princípio do
pacta sunt servanda
devem prevalecer, especialmente quando a devedora usufrui do imóvel e confessa a dívida sucessivas vezes.

Ressalte-se que a jurisprudência pátria é uníssona ao estabelecer que a simulação, como vício social que enseja a nulidade do negócio jurídico, não pode ser meramente presumida ou baseada em conjecturas. Exige-se, para sua configuração, prova robusta e cabal do intuito de enganar terceiros ou de fraudar a lei, ônus do qual a apelante não se desincumbiu (art. 373, II, CPC). A propósito:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO - IRREGULARIDADE NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE PROVAS - IMPROCEDÊNCIA.
A alegação de simulação, segundo a sistemática do direito brasileiro, não admite a presunção como meio de prova, de modo que eventual arguição de tal questão deve ser sustentada em prova robusta.
Nos termos do art. 373, I, do CPC/2015, é ônus da parte autora demonstrar em juízo a existência do ato ou fato por ela descrito na inicial como ensejador de seu direito, pois o fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente. [...].

(TJ-MG - AC: 10000200070696001 MG, Relator.: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 25/06/2020, Data de Publicação: 26/06/2020) - destaquei

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C PEDIDO LIMINAR DE REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Alegação de simulação no negócio jurídico de compra e venda. Conhecimento. Ausência dos requisitos legais. Diante da própria narrativa na peça de defesa, aliada ao conjunto probatório colacionado ao feito, tem-se que preenchidos os elementos de validade do negócio jurídico, tendo a parte requerida assumido a realização do negócio de compra e venda com o autor, de forma válida.
A nulidade do negócio jurídico só se justifica com a comprovação robusta e inconteste da alegada simulação. 2. Simulação. Ausência dos requisitos legais exigidos. Não comprovada a caracterização desses elementos, impõe-se a prevalência do negócio realizado, afastando-se a alegação de simulação.
Doutra banda, ressalta-se que nenhuma das partes envolvidas em simulação pode alegá-la, a fim de beneficiar-se de sua própria torpeza. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
(TJ-GO 0045048-12.2014.8.09.0051, Relator.: JOSÉ PROTO DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/05/2023) - destaquei -

APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA – NEGÓCIO JURÍDICO – SIMULAÇÃO – PAGAMENTO AOS ACIONISTAS – NOVAÇÃO – NÃO OCORRÊNCIA. – Negócio jurídico entabulado com o objetivo de dissimular o pagamento em nome dos acionistas- Inexistência de prova- Novação- Artigo 361 do Código de Processo Civil- Não ocorrência- Presunção- Descabimento- Institutos que demandam prova robusta- Inobservância- Artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil- Improcedência- Manutenção:
- Considerando não ter a autora se desincumbido do ônus de comprovar a alegação de seu direito ( CPC, art. 373, inciso I)), pautado na existência de negócio jurídico simulado para encobrir a quitação em nome de seus acionistas, tampouco a existência de ato inequívoco de novação, o decreto de improcedência deve ser mantido. Institutos que não comportam presunção, exigindo prova robusta de sua caracterização, inexistente no caso concreto .
LITIGANCIA DE MÁ-FÉ - Incidência dos incisos II e III, do artigo 80 do CPC- Ocorrência- Condenação - Possibilidade: - Cabe condenação por litigância de má-fé quando restar configurado que a parte incidiu nas hipóteses dos incisos II e III, do artigo 80 do CPC, ao afirmar de forma temerária a extinção do débito pela quitação. Multa que tampouco deve ser minorada, diante das particularidades do caso concreto, a evidenciar a adequação do montante arbitrado na origem. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-SP - Apelação Cível: 1023419-91 .2021.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Nelson Jorge Júnior, Data de Julgamento: 02/08/2023, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/08/2023) - destaquei -

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - FAVORECIMENTO DE UM DOS DESCENDENTES EM DETRIMENTO DOS DEMAIS NÃO DEMONSTRADO - SIMULAÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
A simulação é causa de nulidade de negócio jurídico, contudo, para sua caracterização, as provas têm que ser robustas.
O negócio de compra e venda de nua propriedade realizado pelo ascendente, no qual apenas um dos descendentes figura como nu proprietário, sem conhecimento ou anuência dos demais, se reveste de simulação, visto que transferirá, via doação inoficiosa, a propriedade do bem a um dos herdeiros, em prejuízo dos outros. Não sendo demonstrado o intuito de enganar e o conluio entre os contratantes, elementos indispensáveis para a configuração da simulação, a manutenção da sentença que julgou improcedente o pedido inicial é medida que se impõe .
(TJ-MG - Apelação Cível: 50596033820228130024, Relator.: Des.(a) Antônio Bispo, Data de Julgamento: 27/03/2025, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/04/2025)

No tocante à inclusão das parcelas vencidas no curso da lide, a irresignação não prospera. A condenação guarda estrita observância ao art. 323 do CPC, que estabelece que as prestações periódicas consideram-se incluídas no pedido principal, independentemente de declaração expressa, por se tratar de obrigação de trato sucessivo.

Desse modo, a apelada desincumbiu-se do ônus previsto no art. 373, I, do CPC, comprovando o fato constitutivo de seu direito mediante o contrato, o aditivo e a planilha de débitos. Em contrapartida, a apelante não colacionou comprovantes de quitação aptos a afastar a mora iniciada em julho de 2016.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida à apelante.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida à apelante.