Tribunal: TJES
Processo: 0002344-83.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO E ERRO MATERIAL DECORRENTE DE PREMISSA EQUIVOCADA. AUSÊNCIA. REDISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu provimento ao recurso de apelação cível para reformar a r. sentença e julgar procedente o pedido inicial, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenando o acionado à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo demandante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar a existência de omissão e erro material decorrente de premissa equivocada no acórdão embargado e a possibilidade de sua correção por meio de embargos de declaração.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A matéria referente a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano), alterada pela Lei nº 13.786/2018, não foi objeto de debate prévio na instância de origem, tendo sido aventada por ocasião dos embargos de declaração, caracterizando indevida inovação recursal. Não conhecido o recurso no ponto.

4. Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC, destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

5. A omissão que enseja a oposição dos aclaratórios consiste na falta de manifestação expressa sobre algum fundamento de fato ou de direito ventilado nas razões recursais. Já a obscuridade ocorre quando há falta de clareza na fundamentação do julgado, tornando difícil sua exata interpretação.

6. É possível a oposição de embargos tratando-se de premissa fática equivocada, decorrente de erro material, no caso em que a alteração do resultado do julgamento se revele consequência necessária da correção da premissa equivocada sobre a qual se tenha fundado o decisum embargado

7.A análise detida dos autos evidencia que as alegações de vícios no acórdão não merecem acolhimento. Isso porque os fundamentos fáticos e jurídicos suscitados nos embargos foram devidamente apreciados, inexistindo omissão a ser suprida.

8. O magistrado não está obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes. Precedentes do STJ.

9. Não há se falar em adoção de premissa equivocada, na medida em que se verifica que o acórdão embargado partiu da correta premissa de que “
A tese central do apelante é a
ausência de registro da alienação fiduciária, realizada em 2020 pelo acionado, após o ajuizamento da ação (2019)
, na tentativa de regularizar o contrato por meio de
registro unilateral do pacto adjeto
”, citando na fundamentação precedentes do STJ que se aplicam ao caso, com similitude fática ao que é retratado no processo.

10. A discordância da parte com o resultado do julgamento não configura vício integrativo apto a ser sanado por embargos de declaração. Precedentes do STJ.

11. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão embargada, sendo cabíveis apenas para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

____________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022. Lei nº 9.514/1997

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.346.692/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025; EDcl no AgInt no REsp n. 1.500.504/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 11/10/2024; EDcl no AgRg no AREsp n. 2.981.286/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, julgado em 10/2/2026, DJEN de 18/2/2026; AgInt no REsp: 1270600 RS 2011/0129330-0, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 05/06/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2018; EDcl no AgInt no AREsp n. 2.263.060/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 25/2/2026, DJEN de 3/3/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002344-83.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DARCI SILVA DE SOUZA

APELADO: FGR URBANISMO VILA VELHA S/A-SPE

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO E ERRO MATERIAL DECORRENTE DE PREMISSA EQUIVOCADA. AUSÊNCIA. REDISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu provimento ao recurso de apelação cível para reformar a r. sentença e julgar procedente o pedido inicial, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenando o acionado à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo demandante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar a existência de omissão e erro material decorrente de premissa equivocada no acórdão embargado e a possibilidade de sua correção por meio de embargos de declaração.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A matéria referente a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano), alterada pela Lei nº 13.786/2018, não foi objeto de debate prévio na instância de origem, tendo sido aventada por ocasião dos embargos de declaração, caracterizando indevida inovação recursal. Não conhecido o recurso no ponto.

4. Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC, destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

5. A omissão que enseja a oposição dos aclaratórios consiste na falta de manifestação expressa sobre algum fundamento de fato ou de direito ventilado nas razões recursais. Já a obscuridade ocorre quando há falta de clareza na fundamentação do julgado, tornando difícil sua exata interpretação.

6. É possível a oposição de embargos tratando-se de premissa fática equivocada, decorrente de erro material, no caso em que a alteração do resultado do julgamento se revele consequência necessária da correção da premissa equivocada sobre a qual se tenha fundado o decisum embargado

7.A análise detida dos autos evidencia que as alegações de vícios no acórdão não merecem acolhimento. Isso porque os fundamentos fáticos e jurídicos suscitados nos embargos foram devidamente apreciados, inexistindo omissão a ser suprida.

8. O magistrado não está obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes. Precedentes do STJ.

9. Não há se falar em adoção de premissa equivocada, na medida em que se verifica que o acórdão embargado partiu da correta premissa de que “
A tese central do apelante é a
ausência de registro da alienação fiduciária, realizada em 2020 pelo acionado, após o ajuizamento da ação (2019)
, na tentativa de regularizar o contrato por meio de
registro unilateral do pacto adjeto
”, citando na fundamentação precedentes do STJ que se aplicam ao caso, com similitude fática ao que é retratado no processo.

10. A discordância da parte com o resultado do julgamento não configura vício integrativo apto a ser sanado por embargos de declaração. Precedentes do STJ.

11. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão embargada, sendo cabíveis apenas para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

____________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022. Lei nº 9.514/1997

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.346.692/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025; EDcl no AgInt no REsp n. 1.500.504/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 11/10/2024; EDcl no AgRg no AREsp n. 2.981.286/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, julgado em 10/2/2026, DJEN de 18/2/2026; AgInt no REsp: 1270600 RS 2011/0129330-0, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 05/06/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2018; EDcl no AgInt no AREsp n. 2.263.060/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 25/2/2026, DJEN de 3/3/2026.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado, cuida-se de
e
mbargos de
d
eclaração
opostos por
FGR URBANISMO VILA VELHA S/A SPE
, em face do acórdão do id 13911374 que deu provimento ao recurso de apelação cível para reformar a r. sentença e julgar procedente o pedido inicial, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenando o acionado à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo demandante, por meio dos quais a parte embargante alega a existência de vícios de omissão e erro material.

Alega o embargante, em síntese, que há
omissão
ante a ausência de manifestação sobre
(i)
os fundamentos jurídicos empregados para o afastamento da Lei nº 9.514/1997 e aplicação do CDC;
(i
i
)
o Tema nº 1.095 do STJ, ante a ausência de registro do contrato;
(i
ii
)
a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, alterada pela Lei nº 13.786/2018, por ter a rescisão sido causada pela parte autora;
(i
v
)
a retenção em 10%, em patamar inferior ao mínimo admitido pela jurisprudência, de 25%.

Ainda, aduz a existência de erro material decorrente de adoção de premissa equivocada.

Pois bem.

PRELIMINAR – INOVAÇÃO RECURSAL

A matéria referente a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano), alterada pela Lei nº 13.786/2018, não foi objeto de debate prévio na instância de origem, tendo sido aventada por ocasião dos embargos de declaração, caracterizando indevida inovação recursal.

Pelo exposto,
NÃO
conheço
do recurso no ponto.

É como vot
o.

MÉRITO

Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC, destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

A omissão que enseja a oposição dos aclaratórios consiste na falta de manifestação expressa sobre algum fundamento de fato ou de direito ventilado nas razões recursais (STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.346.692/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025).

Ainda, é possível a oposição de embargos tratando-se de premissa fática equivocada, decorrente de erro material, no caso em que a alteração do resultado do julgamento se revele consequência necessária da correção da premissa equivocada sobre a qual se tenha fundado o decisum embargado (STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.500.504/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 11/10/2024).

A análise detida dos autos evidencia que as alegações de vícios no acórdão não merecem acolhimento. Isso porque os fundamentos fáticos e jurídicos suscitados nos embargos foram devidamente apreciados, inexistindo omissão a ser suprida, senão vejamos.

Quanto a alegação de omissão na indicação dos fundamentos jurídicos empregados para o afastamento da Lei nº 9.514/1997 e aplicação do CDC, além do Tema nº 1.095 do STJ, o voto foi expresso ao apontar que, conforme entendimento do STJ, dada a ausência de registro do contrato, há a aplicação do CDC, nos seguintes termos:

“
[...] Sem embargo, a Lei nº 9.514/97, dispõe em seu artigo 23: “
constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título
”.

E no caso dos autos,
sem que tenha havido em tempo oportuno o devido registro, inexiste a garantia
, permanecendo a relação jurídica sob a regência exclusiva do Código de Defesa do Consumidor.

O próprio Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em casos análogos, que
“
N
a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei nº 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem
para só então receber eventuais diferenças do vendedor
.
”
(REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, julgado em 09/02/2021).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA . TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9 .514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem . Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia. 2.
No julgamento do REsp 1 .891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9 .514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
". 3. "
Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9 .514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor
" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022) . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2488690 GO 2023/0391762-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024)

Em consonância, a jurisprudência do TJES tem reiteradamente afirmado que,
ausente o registro prévio do contrato
, a relação jurídica
não é regida pela Lei 9.514/97, mas sim, pelo Código de Defesa do Consumidor.

Destaco:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.415/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes
não foi registrado em cartório
,
de modo que sua resolução não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil
.
Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095. 2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que
ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual
. 3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade. 4. Recurso conhecido e improvido.
(
Data: 04/Jul/2023 - Órgão julgador: 1ª Câmara Cível - Número: 5003467-97.2023.8.08.0000 - Magistrado: MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO - Assunto: Compra e Venda).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024 EMBTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA EMBDO: ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA em face de acórdão que, em apelação cível, confirmou a sentença que determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com devolução parcial dos valores pagos, aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em razão da ausência de registro do contrato com alienação fiduciária no cartório competente, afastando, portanto, a aplicação da Lei nº 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar se houve omissão no acórdão quanto à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, à luz da alegada existência de cláusula expressa de alienação fiduciária no contrato, e se tal omissão justifica a reforma da decisão. III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no cartório competente impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, incidindo, portanto, as regras do CDC, especialmente o art. 53, que veda a perda total das prestações pagas pelo comprador.
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência, não se aplicando ao caso concreto. Inexistem omissões a serem sanadas, pois o acórdão enfrentou adequadamente as questões suscitadas, com fundamentação consistente e em consonância com os precedentes jurisprudenciais. O uso dos embargos de declaração para rediscutir a matéria já decidida e expressamente fundamentada não é cabível, sendo a via recursal própria o instrumento adequado para tal finalidade. IV.
DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador.
2. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, art. 53; CPC/2015, arts. 1.022 e 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 02.08.2016; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 27.04.2023; TJGO, Apelação Cível nº 5674852.41.2021.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, j. 30.01.2023. (Data: 11/Oct/2024 - Órgão julgador: 4ª Câmara Cível - Número: 5007561-84.2021.8.08.0024 - Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ - Classe: APELAÇÃO CÍVEL - Assunto: Compra e Venda). [...]”

Evidencia-se, pois, a ausência de omissão.

Igualmente, em relação a determinação de retenção em 10%, tem-se que o voto proferido foi claro ao apontar que, com fundamento em precedente do STJ, entende razoável a fixação do percentual de 10% de retenção dos valores pagos, conforme infere-se do excerto a seguir:

“[...] Com efeito, por ser o caso dos autos, permite-se a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas, cuja retenção deve ser estipulada entre 10% e 25%, conforme equidade e circunstâncias do caso concreto.

Diante de todo o processado, entendo que o patamar de 10% de retenção dos valores pagos revela-se consonante ao precedente a seguir destacado:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024.

2.
O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual.

3.
Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).

4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997".

6. Assim,
embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97
.

7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos.

8.
Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.

9.
Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante
.

10.
Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97
.

11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.

12.
Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido
.

13. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024.) [...]”

Afigura-se equivocado afirmar que o acórdão foi omissão no ponto, como se vê.

Conforme iterativa orientação do STJ, “
[...]

o magistrado não está obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a mencionar todos os dispositivos legais que citaram, desde que explicite os fundamentos da sua decisão.
[...]
” (AgInt no REsp: 1270600 RS 2011/0129330-0, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 05/06/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2018).

O acórdão embargado apresentou, de forma satisfatória, os motivos da compreensão nele adotada, constatando-se a mera discordância da parte com a solução apresentada e o propósito de modificação do julgamento.

Observe-se que não há se falar em adoção de premissa equivocada, na medida em que se verifica que o acórdão embargado partiu da correta premissa de que “
A tese central do apelante é a
ausência de registro da alienação fiduciária, realizada em 2020 pelo acionado, após o ajuizamento da ação (2019)
, na tentativa de regularizar o contrato por meio de
registro unilateral do pacto adjeto
”, citando na
fundamentação precedentes do STJ que se aplicam ao caso, com similitude fática ao que é retratado no processo.

Registre-se que a Corte Superior orienta-se no sentido de que “
A discordância da parte com o resultado do julgamento não configura vício integrativo apto a ser sanado por embargos de declaração
” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.981.286/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, julgado em 10/2/2026, DJEN de 18/2/2026).

Não se admite, no mais, a utilização dos embargos para rediscussão do mérito (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.263.060/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 25/2/2026, DJEN de 3/3/2026).

Pelo exposto, conheço do recurso mas

NEGO-LHE
provimento
, mantendo-se o v. acórdão incólume em seus termos.

É como vot
o.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento aos
embargos de declaração
.