Tribunal: TJES
Processo: 5004160-13.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-01-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. TÉRMINO DO CONTRATO E RECUSA DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO. LIMINAR DE DESPEJO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão da 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos de ação de despejo, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório. A agravante sustenta residir no imóvel com a família, alega ausência de notificação válida, contrato prorrogado por prazo indeterminado e regularidade nos pagamentos. Defende que a locação seria de natureza residencial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a natureza da locação é residencial ou comercial, para fins de aplicação do regime jurídico correspondente; (ii) estabelecer se houve notificação válida para desocupação do imóvel, legitimando a concessão da liminar de despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A natureza do contrato firmado entre as partes é comercial, conforme documentos constantes dos autos, não havendo conversão automática para locação residencial pelo uso do imóvel como moradia.

4. A tentativa da locadora de formalizar novo contrato de natureza residencial foi recusada pela agravante, que permaneceu no imóvel de forma precária após o término contratual em 17/12/2023.

5. A notificação extrajudicial para desocupação foi válida, ainda que recebida por terceiro, nos termos do entendimento jurisprudencial dominante, inclusive tendo sido confirmada por mensagem da própria agravante.

6. A agravada promoveu diversas tentativas de regularização da locação, inclusive com apresentação de novo contrato, tendo a agravante se recusado a assinar.

7. O simples uso residencial não altera a natureza jurídica da locação originalmente pactuada como comercial, nem autoriza aplicação das regras protetivas da locação residencial.

8. Presentes os requisitos do art. 59 da Lei 8.245/91 — caução prestada e alegação de término do contrato com notificação comprovada —, mostra-se legítima a concessão da liminar de despejo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A natureza da locação é determinada pelo conteúdo do contrato original e não se altera automaticamente pelo uso residencial do imóvel.

2. A notificação extrajudicial para desocupação é válida mesmo quando recebida por terceiro no endereço do locatário.

________________________________

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91 (arts. 47, 57 e 59, §1º, VIII).

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 2159060-72.2023.8.26.0000, Rel. Des. Alfredo Attié, j. 28.09.2023; TJ-MG, AI nº 1993452-82.2023.8.13.0000, Rel. Des. Aparecida Grossi, j. 05.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004160-13.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VIVIANE DE MOURA

AGRAVADO: TANIA DA GRACA CORREA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. TÉRMINO DO CONTRATO E RECUSA DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO. LIMINAR DE DESPEJO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão da 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos de ação de despejo, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório. A agravante sustenta residir no imóvel com a família, alega ausência de notificação válida, contrato prorrogado por prazo indeterminado e regularidade nos pagamentos. Defende que a locação seria de natureza residencial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a natureza da locação é residencial ou comercial, para fins de aplicação do regime jurídico correspondente; (ii) estabelecer se houve notificação válida para desocupação do imóvel, legitimando a concessão da liminar de despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A natureza do contrato firmado entre as partes é comercial, conforme documentos constantes dos autos, não havendo conversão automática para locação residencial pelo uso do imóvel como moradia.

4. A tentativa da locadora de formalizar novo contrato de natureza residencial foi recusada pela agravante, que permaneceu no imóvel de forma precária após o término contratual em 17/12/2023.

5. A notificação extrajudicial para desocupação foi válida, ainda que recebida por terceiro, nos termos do entendimento jurisprudencial dominante, inclusive tendo sido confirmada por mensagem da própria agravante.

6. A agravada promoveu diversas tentativas de regularização da locação, inclusive com apresentação de novo contrato, tendo a agravante se recusado a assinar.

7. O simples uso residencial não altera a natureza jurídica da locação originalmente pactuada como comercial, nem autoriza aplicação das regras protetivas da locação residencial.

8. Presentes os requisitos do art. 59 da Lei 8.245/91 — caução prestada e alegação de término do contrato com notificação comprovada —, mostra-se legítima a concessão da liminar de despejo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A natureza da locação é determinada pelo conteúdo do contrato original e não se altera automaticamente pelo uso residencial do imóvel.

2. A notificação extrajudicial para desocupação é válida mesmo quando recebida por terceiro no endereço do locatário.

________________________________

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91 (arts. 47, 57 e 59, §1º, VIII).

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 2159060-72.2023.8.26.0000, Rel. Des. Alfredo Attié, j. 28.09.2023; TJ-MG, AI nº 1993452-82.2023.8.13.0000, Rel. Des. Aparecida Grossi, j. 05.06.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
VIVIANE DE MOURA
contra decisão proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da
Ação de Despejo
ajuizada na origem por
TANIA DA GRACA CORREA
, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que o réu desocupe voluntariamente o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório (ID n. 63105801 - autos de origem).

Em suas razões recursais (ID n. 12754215), a agravante sustenta, em síntese, que reside no imóvel com seus filhos e marido, e que o contrato de locação, firmado verbalmente ou com prazo inferior a 30 meses, foi prorrogado automaticamente por prazo indeterminado conforme o art. 47 da Lei do Inquilinato. Alega que não houve notificação válida acerca do término do contrato e que está em dia com os pagamentos, inexistindo justificativa legal para a retomada do imóvel. Ressalta ainda que a locação é de natureza residencial e não comercial, conforme documentos e fotos anexadas.

Em decisão id. 13797660, foi indeferido o efeito suspensivo ativo pleiteado.

É, em síntese, o Relatório.

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VOTO VENCEDOR

Agravo de Instrumento nº 5004160-13.2025.8.08.0000

Agravante:
Viviane de Moura

Agravado:
Tania da Graça Correa

Relator:
Des. Alexandre Puppim

VOTO

Cumpre, inicialmente, consignar que ao Tribunal, em sede de agravo de instrumento, cabe aferir, apenas e tão somente, o acerto ou desacerto da decisão proferida no primeiro grau de jurisdição.

Feito esse registro, passo ao exame das questões devolvidas a esta Corte de Justiça, consignando, desde logo, que não encontro motivos para modificar o entendimento já monocraticamente esposado. Explico.

No caso em apreço, embora se reconheça que a parte agravante ocupa o imóvel como moradia com sua família, extrai-se dos autos que o contrato originariamente firmado entre as partes possui natureza comercial, e não residencial, como alega a agravante (id.
61366462 dos autos de origem).

Além disso, em análise dos documentos acostados nos autos de origem, a locadora agravada tentou formalizar novo contrato, agora de natureza residencial para regularização do negócio jurídico, o que foi recusado pela agravante, que permaneceu no imóvel de forma precária, mesmo após o término do vínculo em 17/12/2023.

Assim, não havendo renovação contratual válida para locação residencial, deve-se aplicar ao caso as disposições legais pertinentes à locação comercial, não sendo cabível a invocação das regras protetivas específicas da locação residencial, como pretendido pela agravante.

Ressalte-se ainda que, conforme consta nos autos de origem (id. 61366476), houve envio e recebimento de notificação extrajudicial para desocupação do imóvel em razão do término do contrato de locação, sendo válida ainda que recebida por terceiro, consoante entendimento dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. DEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO . Insurgência do locatário, alegando que a notificação extrajudicial foi recebida pela advogada da autora e depois por pessoa estranha. Caução prestada nos termos legais. Notificação recebida e assinada no endereço do restaurante, o que basta para presumir que foi repassada ao seu representante/agravante.
Notificação premonitória que dispensa formalidades, desde que cumpra seu intuito de notificar o locatário .
Ação ajuizada após 30 dias do recebimento da notificação. Preenchimento dos requisitos previstos no art. 59, § 1º, VIII, da Lei n.º 8 .245/91. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AI: 21590607220238260000 Itanhaém, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/09/2023, Data de Publicação: 28/09/2023)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO PESSOAL - DESNECESSIDADE. - Nos termos do art. 57 da Lei de Locação, o contrato locatício não residencial, que vigora por prazo indeterminado, poderá ser denunciado, pelo locador, por meio de notificação escrita dirigida ao locatário, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel -
A Lei do Inquilinato não prevê qualquer formalidade específica para o envio de notificação extrajudicial, sendo suficiente que esta tenha sido enviada ao endereço que consta do contrato - Satisfeitos todos requisitos constantes na Lei de Locações, não há que se falar em reforma da decisão por meio da qual se deferiu a liminar de despejo.
(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 1993452-82 .2023.8.13.0000 1 .0000.23.199344-5/001, Relator.: Des.(a) Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 05/06/2024, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2024)

Vale destacar que tal circunstância foi devidamente corroborada por mensagem da própria agravante, na qual acusa o recebimento da correspondência (ID n. 61366476 - autos de origem).

Assim,
não havendo renovação contratual válida para locação residencial
, deve-se aplicar ao caso as disposições legais pertinentes à locação comercial, não sendo cabível a invocação das regras protetivas específicas da locação residencial, como pretendido pela agravante.

Outrossim, ainda que sustente a agravante que utiliza o imóvel como moradia e que está em dia com os pagamentos, não se pode ignorar que a locadora deixou expressa, desde o início, a necessidade de formalização de novo contrato, diante das irregularidades que envolveram a locação anterior, realizada por meio de empresa intermediária (V.S. da Silva Maurício Imobiliária EIRELI), cujo contrato de administração foi rescindido judicialmente, com condenação por danos morais (Proc. nº 5012266-24.2023.8.08.0035 – 5ª Vara do Juizado Especial de Vila Velha/ES - IDs n. 61366468 e 61366471 - autos de origem).

Não obstante, a agravada realizou diversas tentativas extrajudiciais para regularizar a situação da ocupação, inclusive apresentando novo contrato à locatária/agravante (ID n. 61366475 - autos de origem), que se recusou a assiná-lo (ID n. 61366479 - autos de origem), mantendo-se no imóvel mesmo com as reiteradas manifestações expressas da agravada de que possuía interesse na devolução do imóvel.

Não custa esclarecer que o simples uso residencial não converte automaticamente o contrato de locação comercial para o residencial, prevalecendo o que fora ajustado e a disciplina de locação não residencial, salvo acordo entre as partes, o que não ocorreu no caso dos autos.

Ademais, consoante fundamentado pelo juízo
a quo
, o caso dos autos preenche devidamente todos os requisitos contidos no art. 59 da Lei 8.245/91, eis que: (a) foi apresentada caução e; (b) for o pedido fundamentado por um dos incisos do referido artigo. No caso, a agravada requereu o despejo fundado no “término do
contrato de locação
”, e, para tanto, acostou as notificações enviadas à agravante
(ids. 61366476 e 61366478).

Por todo o exposto, e pelo que dos autos consta, conheço do recurso de agravo de instrumento, mas lhe nego provimento, mantendo incólume a r. decisão agravada que determinou a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias.

É como voto.