Tribunal: TJES
Processo: 0002482-74.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão julgador: EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-29

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. QUITAÇÃO OU TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CULPA DOS COMPRADORES. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL AFASTADO. RETENÇÃO DE VALORES E TAXA DE FRUIÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a reintegração de posse em favor do vendedor e autorizando a retenção de 20% dos valores pagos, além da condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de quitar ou transferir o financiamento autoriza a resolução contratual por culpa dos compradores; (iii) determinar se os percentuais de retenção (20%) e da taxa de fruição (0,5%) são adequados ao caso concreto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O magistrado não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos das partes quando fundamenta a decisão de forma suficiente para solucionar a lide, inexistindo nulidade se os pontos essenciais foram enfrentados. 4. A obrigação de quitar ou transferir o financiamento habitacional em prazo determinado constitui dever principal do comprador, cujo descumprimento configura inadimplemento absoluto e culposo apto a ensejar a resolução do contrato (art. 475 do Código Civil). 5. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento atinge a finalidade central do negócio jurídico, como a liberação do nome do vendedor perante a instituição financeira. 6. A retenção de 20% dos valores pagos revela-se razoável e alinhada à jurisprudência do STJ (que admite entre 10% e 25%) para compensar gastos administrativos e a quebra contratual. 7. A fixação de taxa de fruição no patamar de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel encontra amparo na vedação ao enriquecimento sem causa, servindo como contraprestação pelo uso do bem durante o período em que os compradores inadimplentes permaneceram na posse do imóvel objeto do contrato rescindido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento
: 1. Não há nulidade por ausência de fundamentação quando o julgador enfrenta as questões centrais da controvérsia de forma clara e coerente. 2. O descumprimento da obrigação de quitar ou transferir o financiamento bancário caracteriza culpa exclusiva do adquirente e justifica a rescisão contratual. 3. É legítima a retenção de 20% das parcelas pagas e a fixação de taxa de fruição pela ocupação do imóvel em caso de rescisão por culpa do comprador.
Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 413, 475 e 476; CPC, arts. 85, §11, 373, I e II, 435 e 489, §1º, IV.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2021; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002482-74.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCEL RIBEIRO VITOR e outros

APELADO: DOUGLAS FERREIRA MELO

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. QUITAÇÃO OU TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CULPA DOS COMPRADORES. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL AFASTADO. RETENÇÃO DE VALORES E TAXA DE FRUIÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a reintegração de posse em favor do vendedor e autorizando a retenção de 20% dos valores pagos, além da condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de quitar ou transferir o financiamento autoriza a resolução contratual por culpa dos compradores; (iii) determinar se os percentuais de retenção (20%) e da taxa de fruição (0,5%) são adequados ao caso concreto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O magistrado não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos das partes quando fundamenta a decisão de forma suficiente para solucionar a lide, inexistindo nulidade se os pontos essenciais foram enfrentados. 4. A obrigação de quitar ou transferir o financiamento habitacional em prazo determinado constitui dever principal do comprador, cujo descumprimento configura inadimplemento absoluto e culposo apto a ensejar a resolução do contrato (art. 475 do Código Civil). 5. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento atinge a finalidade central do negócio jurídico, como a liberação do nome do vendedor perante a instituição financeira. 6. A retenção de 20% dos valores pagos revela-se razoável e alinhada à jurisprudência do STJ (que admite entre 10% e 25%) para compensar gastos administrativos e a quebra contratual. 7. A fixação de taxa de fruição no patamar de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel encontra amparo na vedação ao enriquecimento sem causa, servindo como contraprestação pelo uso do bem durante o período em que os compradores inadimplentes permaneceram na posse do imóvel objeto do contrato rescindido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento
: 1. Não há nulidade por ausência de fundamentação quando o julgador enfrenta as questões centrais da controvérsia de forma clara e coerente. 2. O descumprimento da obrigação de quitar ou transferir o financiamento bancário caracteriza culpa exclusiva do adquirente e justifica a rescisão contratual. 3. É legítima a retenção de 20% das parcelas pagas e a fixação de taxa de fruição pela ocupação do imóvel em caso de rescisão por culpa do comprador.
Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 413, 475 e 476; CPC, arts. 85, §11, 373, I e II, 435 e 489, §1º, IV.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2021; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.03.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
MARCEL RIBEIRO VITOR e SOLANGE DE JESUS SOUZA VITOR
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da ação ajuizada por
DOUGLAS FERREIRA MELO
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para

a) DECLARAR rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes (ID 62711852).

b) DETERMINAR a reintegração do autor, DOUGLAS FERREIRA MELO, na posse do imóvel, concedendo aos réus o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

c) CONDENAR os réus, MARCEL RIBEIRO VITOR e SOLANGE DE JESUS SOUZA VITOR, ao pagamento de taxa de fruição/ocupação mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, a incidir desde a constituição em mora (16/10/2019) até a efetiva desocupação do bem.

d) DECLARAR o direito do autor de reter 20% (vinte por cento) da totalidade dos valores comprovadamente pagos pelos réus (sinal e prestações do financiamento), a título de cláusula penal. O saldo remanescente deverá ser restituído aos réus, em parcela única, podendo ser compensado com os valores devidos a título de taxa de fruição (item "c"). Os valores a serem restituídos e retidos deverão ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso, e o saldo a ser devolvido acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

e) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 7.076,01.

II - JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na RECONVENÇÃO.

Diante da sucumbência recíproca na ação principal, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) para os réus e 30% (trinta por cento) para o autor. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido), distribuídos na mesma proporção.

Na reconvenção, condeno os réus/reconvintes ao pagamento integral das custas e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa da reconvenção.

A exigibilidade das verbas sucumbenciais em desfavor dos réus fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça que lhes foi deferida.

Os apelantes sustentam, em suma, (i) a nulidade da sentença por ausência de fundamentação concreta, nos termos do art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o magistrado deixou de enfrentar, de modo concreto e individualizado, a prova documental de pagamento, a natureza condicionada da obrigação de transferência do financiamento, a tese de adimplemento substancial, a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) e, sobretudo, as cláusulas contratuais expressas que disciplinam a resolução do contrato e seus efeitos patrimoniais; (ii) a inexistência de prova do alegado inadimplemento, afirmando que o ônus probatório incumbia ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, o qual não teria demonstrado de forma técnica e individualizada as parcelas supostamente inadimplidas; (iii) a ocorrência de adimplemento substancial do contrato, com pagamento de diversas parcelas ao longo da execução contratual; (iv) que a obrigação de transferência do financiamento dependia de anuência da instituição financeira, não podendo ser considerada obrigação de resultado exclusiva dos compradores; (v) é aplicável a exceção do contrato não cumprido; (vi) a inadequação da taxa de fruição fixada e do percentual de retenção determinado; (vii) a existência de vícios na sentença quanto à análise da prova documental, especialmente no que se refere aos comprovantes de pagamento; (viii) a possibilidade de juntada de documentos novos em grau recursal, nos termos do art. 435 do CPC, consistentes em comprovantes de pagamento e planilha evolutiva do contrato; e, ao final, requerem o provimento do recurso para cassação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma integral.

Em sede de contrarrazões, o apelado argui, em síntese, (i) a ocorrência de inadimplemento por parte dos apelantes, consistente não apenas na mora quanto ao pagamento das parcelas, mas, sobretudo, no descumprimento da obrigação essencial de transferência do financiamento habitacional no prazo contratual de 24 meses; (ii) a caracterização de culpa exclusiva dos compradores pela rescisão contratual, uma vez que permaneceram inertes quanto à regularização do contrato junto à Caixa Econômica Federal, expondo o autor a riscos de negativação e execução do débito; (iii) a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, porquanto o inadimplemento atinge a própria finalidade do contrato, qual seja, a liberação do nome do vendedor perante o agente financeiro; (iv) a impossibilidade de inovação recursal mediante juntada de documentos novos, diante da preclusão temporal; (v) a inexistência de prova de tentativa efetiva de transferência do financiamento por parte dos apelantes; (vi) a inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, considerando que o autor cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar a posse do imóvel; e (vii) a adequação da sentença aos parâmetros legais e jurisprudenciais, requerendo, ao final, o desprovimento integral do recurso.

Inicialmente, quanto à arguida nulidade da sentença por ausência de fundamentação, não assiste razão aos apelantes.

A Constituição da República de 1988, em seu art. 93, IX, estabelece que “
todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões
”. No mesmo sentido, o art. 489 do Código de Processo Civil disciplina os elementos essenciais da decisão judicial, dispondo em seu §1º, inciso IV, que não se considera fundamentada a decisão que “
não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador
”.

No caso, da análise detida da sentença atacada, verifica-se que o magistrado de primeiro grau enfrentou, de maneira suficiente, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, delimitando claramente a causa de pedir, examinando as teses defensivas e indicando os fundamentos jurídicos que embasaram a conclusão adotada.

Com efeito, o
decisum
apreciou expressamente a controvérsia acerca da culpa pela rescisão contratual, analisou a alegação de entraves na transferência do financiamento, enfrentou a tese de exceção do contrato não cumprido e examinou a questão da inadimplência das parcelas, concluindo, com base no conjunto probatório, pela culpa dos ora apelantes pela rescisão.

Consoante consta da r. sentença atacada:

(...)

Segundo se depreende, a controvérsia central reside em aferir a quem recai a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico, para então definir as consequências jurídicas e patrimoniais decorrentes. O autor atribui o inadimplemento aos réus, por não transferirem o financiamento no prazo e por deixarem de pagar as parcelas. Os réus, por sua vez, negam a culpa e invocam a exceção de contrato não cumprido.

Conforme jurisprudência consolidada, notadamente do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos bilaterais, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com as devidas reparações, nos termos do art. 475 do Código Civil. Como se depreende, a aplicação de tal dispositivo exige a comprovação do inadimplemento e da culpa da parte contrária. O dispositivo legal em comento estabelece que: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

No caso, observa-se que o "Contrato de Promessa de Compra e Venda" (ID 62711852) é inequívoco ao estabelecer, em sua Cláusula 2ª, a
obrigação dos compradores de assumirem o saldo devedor do financiamento, com um prazo de transferência de 24 (vinte e quatro) meses a contar da assinatura , que ocorreu em 20/02/2017. Portanto, o prazo final para o cumprimento da obrigação expirou em 20/02/2019. É fato incontroverso nos autos que a transferência não foi realizada
.
Os réus alegam que tal fato se deu por recusa da instituição financeira, contudo, não produziram qualquer prova nesse sentido, ônus que lhes incumbia, por se tratar de fato impeditivo do direito do autor (art. 373, II, CPC).

Ademais,
o inadimplemento das prestações do financiamento também restou comprovado, tanto pela notificação extrajudicial enviada (ID 62713104), que detalha a mora, quanto pela notificação emitida pela própria Caixa Econômica Federal (ID 62711850), que corrobora a existência de débitos.

A tese defensiva da "exceção de contrato não cumprido" não prospera, pois a obrigação de restituir valores, prevista na Cláusula 7ª, é uma consequência da rescisão, e não uma condição para que o vendedor lesado possa pleiteá-la. A mora e o inadimplemento inicial são dos réus, o que autoriza o autor a buscar a resolução do pacto.

Nesse contexto, a procedência do pedido de rescisão contratual é medida que se impõe, na medida em que o descumprimento das obrigações principais pelos promitentes compradores (transferência do financiamento e pagamento das parcelas) foi devidamente comprovado, caracterizando o inadimplemento absoluto e culposo.

(...).

Cumpre destacar que o
“
magistrado não está obrigado a apreciar, um a um, todos os argumentos das partes, desde que tenha apresentado fundamentos suficientes a solucionar a lide
”
(STJ - EDcl no AgInt na ExeMS: 4151 DF 2016/0143185-4, Data de Julgamento: 26/10/2022, S3 - TERCEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/11/2022). Assim, inexistindo omissão relevante ou ausência de enfrentamento de questões essenciais, não há que se falar em nulidade.

Quanto ao objeto da causa, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 20/02/2017, pelo qual os apelantes se obrigaram, dentre outras prestações, a assumir o pagamento do financiamento habitacional e promover sua transferência para seus nomes no prazo de 24 meses.

A avença firmada entre as partes, em sua cláusula 7ª, expressamente estabeleceu que na “hipótese do imóvel não ser integralmente quitado ou transferido dentro do prazo previsto de 24 (vinte e quatro) meses, poderá o VENDEDOR dar por rescindido o presente contrato (...)”. (evento 19199709, pág. 02).

Ocorre que restou incontroverso nos autos que tal transferência não foi realizada no prazo pactuado, tampouco posteriormente, configurando inadimplemento de obrigação contratual.

A alegação dos apelantes no sentido de que a transferência dependeria de anuência da instituição financeira, não sendo obrigação de resultado, não merece guarida.

Isso porque, ao assumirem contratualmente o encargo de transferir o financiamento, os compradores assumiram, igualmente, os riscos inerentes à operação, inclusive eventual negativa do agente financeiro, tanto que também foi prevista a hipótese de quitação integral do financiamento. Trata-se de típica obrigação assumida no âmbito da autonomia privada, cujo descumprimento, sem prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo, atrai a responsabilidade contratual.

Nesse ponto, incide, com precisão, o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, que estabelece
: “Art. 373. O ônus da prova incumbe:
(...) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Os apelantes, entretanto, não lograram comprovar qualquer recusa formal da instituição financeira, tampouco demonstraram ter envidado esforços concretos para cumprir a obrigação assumida, limitando-se a alegações genéricas.

Além disso, como visto, ficou evidenciado nos autos a existência de inadimplemento das parcelas do financiamento, corroborado por notificações extrajudiciais tanto do promitente vendedor quanto da própria instituição financeira (eventos 19198983 e 19199685, e fls. 31-68 dos autos físicos digitalizados).

Registra-se, nesse ponto, que o apelado assinalou tanto na notificação extrajudicial quanto na inicial que efetuou acordo com a instituição financeira para pagamento das parcelas em atraso, objeto da notificação por esta promovida, cuja documentação relacionada foi juntada à exordial (fls. 31-86).

A documentação juntada ao apelo, relativa à planilha atualizada do financiamento imobiliário, somente corrobora a ocorrência do citado inadimplemento, pois, além de o financiamento ter permanecido em nome do promitente vendedor, é fácil constatar o histórico de atrasos, inclusive no período da notificação extrajudicial, em meados de 2019 (em que o vendedor firmou acordo com a instituição financeira, quitando o débito).

Diante desse cenário, evidencia-se a ocorrência de inadimplemento culposo por parte dos apelantes, apto a ensejar a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, que dispõe:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No que tange à invocação da teoria do adimplemento substancial, igualmente não prospera a insurgência recursal.

A referida teoria, de construção doutrinária e jurisprudencial, tem aplicação excepcional, sendo cabível apenas quando o inadimplemento é mínimo, irrelevante e incapaz de comprometer a finalidade do contrato.

No caso em análise, o inadimplemento não se limita a parcelas residuais, mas atinge obrigação central do pacto — a transferência do financiamento (ou mesmo a sua quitação) — cuja finalidade é justamente liberar o nome do vendedor perante a instituição financeira.

Assim, não se trata de inadimplemento quantitativamente reduzido, mas de descumprimento qualitativamente relevante, que frustra a função econômica do contrato, inviabilizando a aplicação da teoria invocada.

De igual modo, não prospera a tese de exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo o qual:
“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Isso porque, conforme bem delineado na sentença, o apelado cumpriu sua obrigação principal ao transferir a posse do imóvel aos apelantes desde 2017, sendo que a obrigação de restituição de valores surge apenas como consequência da rescisão contratual, não constituindo condição prévia para sua decretação.

Portanto, não há simultaneidade de obrigações que autorize a invocação da exceção, sendo inequívoco que o inadimplemento contratual é imputável aos apelantes, que não quitaram e nem transferiram o financiamento, conforme previsto na avença, e ainda causaram transtornos ao apelado, que foi notificado pela instituição financeira para pagamento de débito em aberto, firmando acordo que, por certo, evitou outros prejuízos.

Anota-se que como
“consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem.
” (TJ-MG - AC: 10000180778094002 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 23/01/2020, Data de Publicação: 23/01/2020)

Quanto à retenção de 20% dos valores pagos, observa-se que a sentença aplicou os parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% em casos de rescisão por culpa do comprador, em consonância com o art. 413 do Código Civil, evitando enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, confira-se:

(...) 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido . (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELO COMPRADOR . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) . 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ) . 4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1778992 GO 2020/0276687-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2021)

Tal como entendeu o julgador de origem,
“
o percentual de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores comprovadamente pagos pelos réus (sinal e parcelas do financiamento)”
mostra-se
“
suficiente para compensar o vendedor pelas despesas administrativas e pela quebra contratual.”

Menciona-se que, já depois de expirado o prazo para os promitentes compradores, ora apelantes, quitarem ou transferirem o financiamento, enquanto estes usufruíam a posse do imóvel, o promitente vendedor foi notificado para pagamento de débito do financiamento e arcou com parcelas inadimplidas, ingressando em juízo quase um ano depois de vencida a obrigação dos apelantes, sem que a situação tivesse sido solucionada, corroborando a razoabilidade do percentual fixado.

Pontua-se que o contrato prevê multa rescisória de 10% sobre o valor total da transação (cláusula 7ª), situação que, ao que parece, seria mais desvantajosa para os apelantes (já que o percentual de retenção fixado na sentença foi estipulado sobre o valor por estes efetivamente pago pelos promitentes compradores).

No que concerne à taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, não há reparos a fazer, porquanto se destina a compensar o proprietário pela privação do uso do bem durante o período de ocupação pelos promitentes compradores, evitando enriquecimento ilícito destes.

Acerca da matéria, veja-se:

BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS INCONTROVERSO. RÉ REVEL . RESCISÃO DO CONTRATO, CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. FIXAÇÃO DE RETENÇÃO EM 25% SOBRE O VALOR PAGO PELA COMPRADORA . DESCONTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO.
É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente a todo o período em que a compradora utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito
. BENFEITORIAS E ACESSÕES NÃO COMPROVADAS, TAMPOUCO REIVINDICADAS, CONDENAÇÃO DA AUTORA A ESSE TÍTULO AFASTADA . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Recurso parcialmente provido, com determinação. (TJ-SP - Apelação Cível: 10010226220238260619 Taquaritinga, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 02/09/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2024)

Segundo já assentado pelo STJ, a
“indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.”
(STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

No caso, a inadimplência dos promitentes compradores, que, no prazo fixado, não quitaram e nem transferiram o financiamento, ensejou o desfazimento da avença, de modo que o percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, durante o tempo da ocupação, é suficiente para remunerar o promitente vendedor e evitar o enriquecimento ilícito.

Por fim, confira-se:

(...) Em observância aos princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito
, o percentual de ocupação do bem
, fixado no contrato em 1% (um por cento), deve ser reduzido para
0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de ocupação, resguardando o ressarcimento do promitente vendedor pela privação do uso do bem
. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJ- GO - AC: 54226166520208090105 MINEIROS, Relator: Des (a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, Mineiros - 3a Vara Cível, Julgado em 24/04/2023)

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor dos apelantes em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade concedida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)