Tribunal: TJES
Processo: 5003327-92.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA DA TITULARIDADE REGISTRAL E DA POSSE FÁTICA. OMISSÃO SANADA SEM EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS PROVIDOS SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu provimento a Agravo de Instrumento interposto por condomínio edilício, restabelecendo a penhora sobre imóvel gerador de débitos condominiais, anteriormente afastada em primeiro grau sob o fundamento de ausência de prova da posse da executada sobre o bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência de manifestação expressa, no acórdão embargado, acerca da alegada inexistência de posse da executada sobre o imóvel configura omissão relevante e, em caso positivo, se tal circunstância é apta a afastar a penhora incidente sobre bem vinculado a débito condominial de natureza propter rem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração são cabíveis para suprir omissão quando o julgado deixa de se manifestar sobre tese relevante suscitada pelas partes, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

O acórdão embargado fundamenta-se na natureza propter rem da obrigação condominial, que vincula o débito diretamente ao imóvel, fazendo com que a dívida acompanhe a coisa, independentemente de alterações subjetivas relacionadas à posse ou à propriedade formal.

A obrigação condominial tem como garantia o próprio imóvel que gerou o débito, sendo irrelevante, para fins de penhora, a discussão acerca de quem exerce a posse direta do bem no momento da execução.

A jurisprudência pátria reconhece que, em se tratando de obrigação propter rem, a análise da posse ou da titularidade do imóvel não constitui óbice à constrição judicial destinada à satisfação do crédito.

A alegação de ausência de posse da executada não possui aptidão para modificar o resultado do julgamento, pois não afasta a possibilidade de penhora do imóvel vinculado ao débito condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração providos sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:

A natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a penhora do imóvel gerador do débito independentemente da titularidade registral ou do exercício fático da posse.

A ausência de manifestação expressa sobre a posse, quando irrelevante para o desfecho da controvérsia, pode ser suprida por embargos de declaração sem alteração do resultado do julgamento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: TJDF, Apelação Cível nº 0718311-44.2019.8.07.0007, Rel. Desª Fátima Rafael, 3ª Turma Cível, j. 25.08.2022; TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.24.162483-2/001, Rel. Des. Fernando Lins, 20ª Câmara Cível, j. 08.07.2024; TJMG, Agravo Interno Cível nº 3731145-71.2025.8.13.0000, Rel. Des. Wagner Wilson, 19ª Câmara Cível, j. 27.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003327-92.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE

AGRAVADO: PATRICIA PEREIRA MARCICANO

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA DA TITULARIDADE REGISTRAL E DA POSSE FÁTICA. OMISSÃO SANADA SEM EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS PROVIDOS SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que deu provimento a Agravo de Instrumento interposto por condomínio edilício, restabelecendo a penhora sobre imóvel gerador de débitos condominiais, anteriormente afastada em primeiro grau sob o fundamento de ausência de prova da posse da executada sobre o bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência de manifestação expressa, no acórdão embargado, acerca da alegada inexistência de posse da executada sobre o imóvel configura omissão relevante e, em caso positivo, se tal circunstância é apta a afastar a penhora incidente sobre bem vinculado a débito condominial de natureza propter rem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração são cabíveis para suprir omissão quando o julgado deixa de se manifestar sobre tese relevante suscitada pelas partes, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

O acórdão embargado fundamenta-se na natureza propter rem da obrigação condominial, que vincula o débito diretamente ao imóvel, fazendo com que a dívida acompanhe a coisa, independentemente de alterações subjetivas relacionadas à posse ou à propriedade formal.

A obrigação condominial tem como garantia o próprio imóvel que gerou o débito, sendo irrelevante, para fins de penhora, a discussão acerca de quem exerce a posse direta do bem no momento da execução.

A jurisprudência pátria reconhece que, em se tratando de obrigação propter rem, a análise da posse ou da titularidade do imóvel não constitui óbice à constrição judicial destinada à satisfação do crédito.

A alegação de ausência de posse da executada não possui aptidão para modificar o resultado do julgamento, pois não afasta a possibilidade de penhora do imóvel vinculado ao débito condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração providos sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:

A natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a penhora do imóvel gerador do débito independentemente da titularidade registral ou do exercício fático da posse.

A ausência de manifestação expressa sobre a posse, quando irrelevante para o desfecho da controvérsia, pode ser suprida por embargos de declaração sem alteração do resultado do julgamento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: TJDF, Apelação Cível nº 0718311-44.2019.8.07.0007, Rel. Desª Fátima Rafael, 3ª Turma Cível, j. 25.08.2022; TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.24.162483-2/001, Rel. Des. Fernando Lins, 20ª Câmara Cível, j. 08.07.2024; TJMG, Agravo Interno Cível nº 3731145-71.2025.8.13.0000, Rel. Des. Wagner Wilson, 19ª Câmara Cível, j. 27.11.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003327-92.2025.8.08.0000

EMBARGANTE: PATRÍCIA PEREIRA MARCICANO

EMBARGADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Cuidam os autos de recurso de Embargos de Declaração opostos em face do Acórdão de ID 14874894, no âmbito do qual a Egrégia Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, conheceu e deu provimento ao recurso de Agravo de Instrumento interposto pelo Condomínio do Edifício Praia do Morro Flat Service, reformando a decisão de piso para restabelecer a penhora sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais.

Em suas razões recursais (ID 15148969), a Embargante alega suposta omissão no r. acórdão, sustentando que o julgado não teria se manifestado expressamente quanto à tese de impossibilidade de penhora em razão da inexistência de posse da executada sobre o bem.

Aduz a recorrente que a decisão de primeiro grau havia revogado a constrição justamente com base na ausência de prova da posse, e que o acórdão embargado, ao focar na natureza
propter rem
em relação à propriedade formal, teria silenciado sobre o aspecto fático da posse, violando o artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

Pois bem. Analisando detidamente a fundamentação do voto condutor do acórdão embargado, verifica-se que o julgado concentrou sua
ratio decidendi
na natureza
propter rem
da obrigação e na possibilidade de penhora de bem registrado em nome de terceiro, não tendo, de fato, discorrido de forma exauriente sobre a específica alegação de ausência de exercício fático da posse pela executada como eventual impedimento à constrição judicial.

Trata-se, todavia, de matéria que, embora intimamente ligada ao mérito já decidido, merece o devido aclaramento para fins de exaurimento da prestação jurisdicional e aperfeiçoamento do julgado, razão pela qual passo a apreciá-la para sanar a omissão apontada.

Sobre o tema, é imperioso destacar que a característica
propter rem
das obrigações condominiais vincula o débito diretamente à coisa, tornando o próprio imóvel a garantia do adimplemento, independentemente das circunstâncias subjetivas atinentes a quem exerce a posse direta ou a propriedade formal em determinado momento processual.

A alegação da Embargante de que a ausência de posse da devedora impediria a penhora não se sustenta diante da força jurídica que emana da natureza da dívida, a qual persegue a coisa (
ambulat cum domino
), sobrepondo-se a questões laterais de ocupação fática.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria, atenta a situações análogas, tem firmado entendimento de que a discussão sobre a posse é irrelevante para obstar a penhora quando se trata de dívida oriunda do próprio imóvel. Confira-se:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL. VIA INADEQUADA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA. SENTENÇA MANTIDA [...]
A análise da posse ou propriedade do imóvel a fim de obstar a constrição é irrelevante, porque os débitos que ocasionaram a penhora têm natureza propter rem
. 3. Consoante entendimento do c. STJ, em razão da natureza propter rem da dívida, os débitos condominiais alcançam os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, o que autoriza a penhora. [...] (TJDF 07183114420198070007 1610742, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 25/08/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/10/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PENHORA DO IMÓVEL - TRANSMISSÃO DA POSSE EM DAÇÃO EM PAGAMENTO - CONSTRIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE [...]
A transferência da posse do bem, em virtude de contrato de dação em pagamento, não impede a sua penhora para garantia da execução das taxas condominiais não pagas, mormente ante a natureza propter rem da obrigação
. (TJMG - Agravo de Instrumento: 16248403420248130000 1.0000.24 .162483-2/001, Relator.: Des.(a) Fernando Lins, Data de Julgamento: 08/07/2024, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2024)

AGRAVO INTERNO - EXECUÇÃO FISCAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE INDEFERIU EFEITO SUSPENSIVO - PENHORA DE IMÓVEIS NA POSSE DE TERCEIROS - NATUREZA PROPTER REM DO IPTU - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.019, I, DO CPC - MANUTENÇÃO DA DECISÃO - RECURSO NÃO PROVIDO.
A natureza propter rem do crédito de IPTU permite a penhora do imóvel independentemente da posse exercida.
[...] (TJMG - Agravo Interno Cv: 37311457120258130000, Relator.: Des.(a) Wagner Wilson, Data de Julgamento: 27/11/2025, Câmaras Cíveis / 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/12/2025)

Assim, apesar de o r. acórdão, de fato, não ter se manifestado explicitamente quanto ao argumento da ausência de posse apontado pela Embargante, após sua devida análise nesta oportunidade, entendo que o mesmo não merece acolhida para fins de modificação do resultado do julgamento.

A omissão fica suprida com a integração destes fundamentos, esclarecendo-se que a penhora deve ser mantida não apenas pela irrelevância da titularidade registral, mas também pela irrelevância do exercício fático da posse pela executada, dada a supremacia da natureza
propter rem
da obrigação exequenda.

Face o exposto, CONHEÇO E DOU PROVIMENTO aos Embargos de Declaração para sanar a omissão apontada e integrar a fundamentação do acórdão recorrido, todavia,
sem efeitos infringentes
, mantendo-se inalterada a conclusão do julgamento anterior que determinou o restabelecimento da penhora sobre o imóvel.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)