Tribunal: TJES
Processo: 0035600-27.2013.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AFASTAMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PROVIDO.

1 - Nos contratos firmados anteriormente à Lei n. 13.786/2018, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, nos termos da Súmula 543 do STJ.

2 - A cláusula penal compensatória não se confunde com a indenização pela fruição do imóvel, sendo possível sua cumulação, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

3 - É devida a taxa de fruição pelo período de ocupação indevida do bem, desde o inadimplemento até a efetiva reintegração de posse, a ser apurada em liquidação de sentença.

4 - O possuidor do imóvel responde pelas despesas condominiais durante o período de fruição, independentemente da formal transferência da posse.

5 - A reforma parcial da sentença, com acolhimento substancial das pretensões recursais, impõe o afastamento da sucumbência recíproca, com redistribuição integral dos ônus sucumbenciais (art. 85 do CPC).
6 - Recurso provido.

Vitória, 04 de maio de2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0035600-27.2013.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TERCASA ENGENHARIA LTDA

APELADO: FÁBIO PINHEIRO DE FREITAS e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AFASTAMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PROVIDO.

1 - Nos contratos firmados anteriormente à Lei n. 13.786/2018, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, nos termos da Súmula 543 do STJ.

2 - A cláusula penal compensatória não se confunde com a indenização pela fruição do imóvel, sendo possível sua cumulação, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

3 - É devida a taxa de fruição pelo período de ocupação indevida do bem, desde o inadimplemento até a efetiva reintegração de posse, a ser apurada em liquidação de sentença.

4 - O possuidor do imóvel responde pelas despesas condominiais durante o período de fruição, independentemente da formal transferência da posse.

5 - A reforma parcial da sentença, com acolhimento substancial das pretensões recursais, impõe o afastamento da sucumbência recíproca, com redistribuição integral dos ônus sucumbenciais (art. 85 do CPC).
6 - Recurso provido.

Vitória, 04 de maio de2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Tercasa Engenharia Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha, por meio da qual, nos autos da ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada em desfavor de Fábio Pinheiro de Freitas e Geisa Ferreira da Silva, julgou o pedido parcialmente procedente para confirmar a liminar de retomada do imóve, rescindir o contrato, determinar a restituição de 75% dos valores pagos pelos réus, rejeitar os pedidos de perdas e danos e de condenação ao pagamento de despesas condominiais, bem como condenar ambas as partes ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais na proporção de 50% para cada.

Em suas razões recursais, a apelante pretende a reforma parcial da sentença sustentando, em síntese, que (a) restou comprovado o inadimplemento dos apelados desde 2012 e a permanência destes na posse do imóvel por mais de 10 anos; (b) a retenção de 25% dos valores pagos não abrange a indenização pela fruição indevida do bem, sendo devida a condenação em perdas e danos; (c) os apelados devem ser condenados ao pagamento das despesas condominiais durante o período de ocupação do imóvel; (d) a sentença desconsiderou provas relevantes, como a reintegração de posse e a efetiva ocupação do imóvel pelos réus; e (e) não há que se falar em sucumbência recíproca, devendo os apelados arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões dos apelados no id
16970330
, pela incolumidade da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
Tercasa Engenharia Ltda. se volta
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha, por meio da qual, nos autos da ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada em desfavor de Fábio Pinheiro de Freitas e Geisa Ferreira da Silva, julgou o pedido parcialmente procedente para confirmar a liminar de retomada do imóvel, rescindir o contrato, determinar a restituição de 75% dos valores pagos pelos réus, rejeitar os pedidos de perdas e danos e de condenação ao pagamento de despesas condominiais, bem como condenar ambas as partes ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais na proporção de 50% para cada.

A apelante pretende a reforma parcial da sentença sustentando, em síntese, que (a) restou comprovado o inadimplemento dos apelados desde 2012 e a permanência destes na posse do imóvel por mais de 10 anos; (b) a retenção de 25% dos valores pagos não abrange a indenização pela fruição indevida do bem, sendo devida a condenação em perdas e danos; (c) os apelados devem ser condenados ao pagamento das despesas condominiais durante o período de ocupação do imóvel; (d) a sentença desconsiderou provas relevantes, como a reintegração de posse e a efetiva ocupação do imóvel pelos réus; e (e) não há que se falar em sucumbência recíproca, devendo os apelados arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.

Pois bem. Ao que consta dos autos, a análise do recurso cinge-se em verificar se é devida a reforma da sentença para reconhecer o direito da apelante à indenização pela fruição do imóvel e ao ressarcimento das despesas condominiais, bem como para afastar a sucumbência recíproca.

Depreende-se dos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel referente ao Apartamento 1.304, do Ed. Solar Costa Azul, Itapuã, Vila Velha-ES, na data de 04.08.2010, pelo valor de R$ 259.200,00 (duzentos e cinquenta mil e duzentos reais), sendo que os apelados (compradores) incorreram no inadimplemento desde 10/04/2012 (parcela 21/109), resultando em uma saldo devedor histórico de R$ 114.951,20 (cento e quatorze mil e novecentos e cinquenta e um reais e vinte centavos), de modo que deram causa à resolução contratual.

Assim, foi corretamente decretada a rescisão contratual, com a consequente confirmação da reintegração de posse do imóvel em favor da apelante (retomada realizada apenas em 19/07/2022 - fl.223).

Quanto à retenção de valores, é assente o entendimento de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, admite-se a retenção de até 25% das parcelas pagas pelo comprador inadimplente, como forma de indenizar o promitente vendedor pelas despesas administrativas e pelo rompimento do vínculo contratual, em consonância com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça e com a Súmula 543 do STJ (
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
).

Observa-se, portanto, que
“a jurisprudência do STJ admite, como padrão-base, a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, salvo circunstâncias específicas que justifiquem percentual inferior”
(TJES, Apelação Cível n° 5015188-19.2024.8.08.0030, Relator: Arthur José Neiva de Almeida, 4a Câmara Cível, julgado em 15/12/2025).

Por sua vez, no que se refere à fixação da taxa de fruição do imóvel (0,5%), bem como sua cumulação com a cláusula penal, é firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que
“tratando-se de institutos com naturezas jurídicas e finalidades distintas, revela-se admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel; [...]Afastar a condenação ao pagamento pela fruição do bem importaria em enriquecimento ilícito do comprador inadimplente, que usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação[...]”
(REsp n. 2.196.551/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025).

No mesmo sentido: STJ,
REsp n. 2.178.590/SP
, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.

Assim, com as devidas adequações, observa-se que
“É devida a indenização a título de taxa de fruição (aluguéis) pelo período de ocupação do bem, ainda que se trate de contrato verbal, por configurar compensação pelo uso do imóvel e evitar o enriquecimento sem causa”
(TJES, Apelação Cível n° 5000317-15.2024.8.08.0052, Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões, 1a Câmara Cível, julgado em 11/12/2025).

Não há que se falar, portanto, em afastamento da obrigação de pagamento pela fruição do imóvel, fixada no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato (cláusula 06.03), calculado
pro rata die
, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incidindo a correção monetária a partir da data do prejuízo.

Portanto, diversamente do que concluiu o juízo de origem, tal retenção não abrange a indenização decorrente da fruição do imóvel pelo comprador inadimplente. Com efeito, trata-se de institutos de natureza jurídica distinta, sendo a cláusula penal compensatória voltada à recomposição de despesas contratuais, enquanto a taxa de fruição objetiva compensar o uso indevido do bem, evitando o enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do CC.

No caso concreto, restou evidenciado que os apelados permaneceram na posse do imóvel durante longo período de inadimplência, somente sendo efetivada a reintegração em momento posterior, circunstância que impõe o reconhecimento do direito da apelante à percepção de indenização correspondente à taxa de ocupação pelo período compreendido entre o inadimplemento e a efetiva retomada da posse, a ser apurada em liquidação de sentença.

De igual modo, assiste razão à apelante quanto ao ressarcimento das despesas condominiais. Isso porque a obrigação de arcar com tais encargos decorre da posse ou fruição do imóvel, sendo irrelevante a discussão acerca da formal entrega das chaves quando comprovado o efetivo uso do bem. Assim, demonstrada a ocupação pelos apelados, devem estes responder pelas taxas condominiais eventualmente inadimplidas no período, também a serem apuradas em sede de liquidação.

Afinal, segundo já a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
“[...] A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais incide a partir da imissão na posse, devendo o Tribunal de origem verificar os períodos de inadimplemento para identificar o responsável pelos encargos.[...]
” (REsp n. 1.995.229/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.).

Diante do exposto,
dou provimento ao recurso
para, reformando em parte a sentença, condenar os apelados ao pagamento de perdas e danos decorrente (a) da fruição do bem imóvel pelo período da inadimplência (abril/2012) até a reintegração de posse (19/72/2022), nos termos da cláusula 06.03, a ser objeto de apuração em liquidação de sentença, (b) taxas condominiais vencidas e inadimplidas no mesmo período mencionado, a ser objeto de apuração em liquidação de sentença. Por fim, a reforma parcial da sentença impõe a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Considerando que a apelante passa a obter êxito substancial em suas pretensões, afasta-se a sucumbência recíproca, devendo os apelados arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 04.05.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.