Tribunal: TJES
Processo: 5010013-24.2023.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Liminar; Tutela de Evidência; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-04-10

Ementa:
EMENTA: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SIMULAÇÃO NA TRANSFERÊNCIA DO BEM. RESSALVADO DIREITO DE TERCEIRO. NÃO INTEGRANTE DO PROCESSO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. No caso dos autos, aplica-se o entendimento de que

“reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça”
(TJES, Apelação Cível 5017704-26.2022.8.08.0048, Relator: Desembargador Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 11/11/2025).

2. Todavia, não foi decretado o cancelamento das averbações que recaíram sobre o apartamento objeto da dação em pagamento em estrita observância ao artigo 167, § 2º, do CC, que prevê
“Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado”.

3.
Nesse sentido, conforme prevê o artigo 506 do CPC,
“A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”.

4. Não restou configurado, portanto, julgamento
extra petita
e decisão surpresa, tendo em vista que a sentença carreada corretamente observou os pedidos autorais, restringindo-se as partes do processo, bem como a legislação aplicável ao caso concreto.

5. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 26 de março de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5010013-24.2023.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WALTER SERRAO NETO

APELADO: NOVA ZELANDIA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SIMULAÇÃO NA TRANSFERÊNCIA DO BEM. RESSALVADO DIREITO DE TERCEIRO. NÃO INTEGRANTE DO PROCESSO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. No caso dos autos, aplica-se o entendimento de que

“reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça”
(TJES, Apelação Cível 5017704-26.2022.8.08.0048, Relator: Desembargador Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 11/11/2025).

2. Todavia, não foi decretado o cancelamento das averbações que recaíram sobre o apartamento objeto da dação em pagamento em estrita observância ao artigo 167, § 2º, do CC, que prevê
“Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado”.

3.
Nesse sentido, conforme prevê o artigo 506 do CPC,
“A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”.

4. Não restou configurado, portanto, julgamento
extra petita
e decisão surpresa, tendo em vista que a sentença carreada corretamente observou os pedidos autorais, restringindo-se as partes do processo, bem como a legislação aplicável ao caso concreto.

5. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 26 de março de 2026.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença de Id. 14851860, proferida pelo Juízo da 6
a
Vara Cível de Serra nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por Walter Serrão Neto em desfavor de Nova Zelândia SPE Empreendimentos Imobiliários LTDA., Anna Carolina Azevedo Rodrigues e Marcela Azevedo Rodrigues, na qual o Magistrado de origem julgou procedentes os pedidos autorais para
“
a) DECRETAR

a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) CONDENAR

os réus, solidariamente, a restituírem os valores pagos pelo autor, qual seja, R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde a data do pagamento e acrescido de juros de mora desde a citação”.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que: (a) a sentença recorrida, ao reconhecer que a Caixa Econômica Federal seria terceira de boa-fé e ao converter o pedido rescisório em perdas e danos violou o artigo 499 do CPC, tendo em vista a ausência de requerimento pelo autor; (b) a sentença é
extra petita,
sendo nulo o capítulo que condenou os apelados ao ressarcimento dos valores pagos referentes ao contrato de promessa de compra e venda; (c) o pedido autoral refere-se à anulação das averbações que recaíram sobre o imóvel de matrícula n. 60.513; (d) o reconhecimento da nulidade da transferência do bem imóvel atrai os efeitos da evicção; (e) não foi oportunizado o contraditório adequadamente, tampouco a produção de prova documental suplementar, a fim de comprovar que a Caixa Econômica Federal não adotou as diligências necessárias na realização do negócio jurídico controvertido.

Sem contrarrazões.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 19 de novembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5010013·24.2023.8.08.0048

DATA DA SESSÃO: 17/03/2026

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença de Id. 14851860, proferida pelo Juízo da 6
a
Vara Cível de Serra nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por Walter Serrão Neto em desfavor de Nova Zelândia SPE Empreendimentos Imobiliários LTDA., Anna Carolina Azevedo Rodrigues e Marcela Azevedo Rodrigues, na qual o magistrado de origem julgou procedentes os pedidos autorais para
“
a)
DECRETAR

a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b)
CONDENAR

os réus, solidariamente, a restituírem os valores pagos pelo autor, qual seja, R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde a data do pagamento e acrescido de juros de mora desde a citação”.
Por fim, condenou os apelados em custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que: (a) a sentença recorrida, ao reconhecer que a Caixa Econômica Federal seria terceira de boa-fé e ao converter o pedido rescisório em perdas e danos violou o artigo 499 do CPC, tendo em vista a ausência de requerimento pelo autor; (b) a sentença é
extra petita,
sendo nulo o capítulo que condenou os apelados ao ressarcimento dos valores pagos referentes ao contrato de promessa de compra e venda; (c) o pedido autoral refere-se à anulação das averbações que recaíram sobre o imóvel de matrícula n. 60.513; (d) o reconhecimento da nulidade da transferência do bem imóvel atrai os efeitos da evicção; (e) não foi oportunizado o contraditório adequadamente, tampouco a produção de prova documental suplementar, a fim de comprovar que a Caixa Econômica Federal não adotou as diligências necessárias na realização do negócio jurídico controvertido.

Sem contrarrazões.É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

*

O SR. ADVOGADO RICARDO CARNEIRO NEVES:-

Obrigado senhor Presidente.

Em nome de quem, cumprimento todos os demais membros dessa colenda Primeira Câmara Civil.

Neste momento, estou defendendo os interesses do apelante, Walter Serra Almeida, que interpõe um recurso de apelação contra a sentença que julgou parcial, que julgou procedente seus pedidos numa ação de rescisão contratual movida contra Nova Zelândia Empreendimentos Imobiliários, Ana Carolina Azevedo Rodrigues e Marcela Azevedo Rodrigues.

No presente momento, nobres desembargadores, serão discutidas três questões na presente sustentação oral.

Se a decisão de Primeiro Grau, ao julgar procedentes os pedidos para condenar os requeridos a ressarcirem o autor, o valor pago de um imóvel, teria violado o artigo 10 do CPC por ter trazido de ofício uma questão que não encontrava-se controvertida nos Autos, posto que os réus eram revés.

O segundo ponto é que, ao julgar o pedido para condená-los ao ressarcimento, ao invés de julgar procedente o pedido constante inicial de anulação da transferência da propriedade do imóvel, teria violado os princípios da congruência e do dispositivo que regem o Código do Processo Civil.

Em terceiro momento, buscar-se a demonstrar que a Caixa Econômica Federal não poderia ter sido considerado como terceiro de boa fé. Mas, para trazer ao presente momento, é necessário que se diga, o autor firmou com a empresa Nova Zelândia uma promessa de compra e venda, por meio do qual ele iria adquirir dois apartamentos no condomínio residencial Nova Zelândia. Esses apartamentos 603 e 604. A forma de pagamento que o Sr. Walter se comprometeu seria por meio de dação de pagamento de um imóvel, ou seja, praticamente seria uma permuta de um imóvel.

Ocorre que, passados alguns anos, nunca recebeu nenhuma informação sobre a evolução da obra.

Descobriu-se, então, que, embora o contrato estipulasse um prazo de 24 meses, que: Um. o terreno onde seria construído o imóvel, ele, na verdade, se encontrava penhorado, e que os vendedores do terreno estavam, na verdade, buscando recebê-lo de volta.

Quando, então, do pedido cautelar de arresto, essa Primeira Câmara, de relatoria da desembargadora Janete, sobre essa questão específica, assim consignou:

“O empreendimento, contudo, nunca chegou a ser construído, ao passo que o terreno onde seria edificado está penhorado por força de decisão proferida em outra execução. A certidão de ônus do apartamento dado pelo agravante como pagamento dá conta que a agravada Ana Carolina Azevedo, sócia do estabelecimento Nova Zelândia, foi quem adquiriu o imóvel.”

Ou seja, há indicativo de confusão patrimonial com a imprensa.

Se não bastassem essas questões, nobres desembargadores, o que é relevante para esse momento é que: O contrato foi firmado em 28 de setembro de 2013. O autor, então, teria outorgado um instrumento público de procuração, outorgando poderes para, no momento adequado, fosse transferido o imóvel que ele deu a título de pagamento dos dois novos imóveis que seriam construídos. Essa procuração foi outorgada no 17 de outubro de 2013 e foi revogada no dia seguinte, no dia 18 de outubro de 2013. O documento em questão consta anexo ao recurso de apelação.

Em face dessa questão, se discutiu, em Primeiro Grau, que a transferência do apartamento, que foi dado em pagamento para Ana Carolina, que é ré e sócia-administradora da construtora, estaria na verdade, configurado uma simulação utilizada para uma proteção de eventual patrimônio da empresa, que nunca chegou a pertencer à empresa, nunca chegou e nem poderia ter chegado a ser transferido para a empresa, porque, na verdade, foi por meio de um Contrato de Compra e Venda entre o Sr. Walter, autor apelante, e Ana Carolina. Mas o apartamento tinha sido dado em pagamento para a construtora.

Então, a simulação aqui, com claro intuito de confusão patrimonial, porque a empresa se encontra totalmente insolvente, com outras execuções, outros processos, então, diante disso, haveria simulação e a compra e venda seria nula de pleno direito, não comportando nenhum tipo de convalidação.

E aí vem a segunda questão sobre essa compra e venda. Essa compra e venda foi firmada por meio de um contrato de empréstimo com a Caixa Econômica Federal. E esse empréstimo, esse empréstimo firmado com a Caixa Econômica Federal, foi utilizada a procuração revogada há mais de seis meses, desembargadores.

A procuração havia sido revogada em 18 de outubro de 2023. Só que, o contrato, a operação de empréstimo com a Caixa Econômica Federal, foi ocorrer seis meses depois. E aqui que está o ponto. Embora o juízo de Primeiro Grau tenha reconhecido, no caso, que houve simulação, que estavam presentes os requisitos da desconsideração da personalidade jurídica para afetar as sócias administradoras da empresa, ele entendeu que não poderia julgar procedente o pedido de declaração de nulidade da transferência do Sr. Walter para a Sra. Ana Carolina, porque a Caixa Econômica era terceira de boa-fé.

Nobres desembargadores, como todos sabemos, o homem médio, hoje, quando vai negociar o imóvel, pede-se uma Certidão de Ônus. Hoje, quando se faz uma transação com uma empresa, pede-se a Certidão Simplificada da Junta Comercial.

Não se pode pedir ou permitir que um banco público especialista em financiamento imobiliário não se dê o trabalho de pedir uma certidão de traslado da procuração. Seis meses depois de que a procuração havia sido revogada. Seis meses depois.

Concluir o nobre julgador de Primeiro Grau que a Caixa Econômica era terceiro de boa-fé? A Caixa Econômica não solicitou um documento essencial à transação. Dois, o Sr. Walter nunca recebeu nenhum dos valores. Nunca. Onde está a defesa das empresas e das sócias aqui no caso? Elas foram citadas pessoalmente e sequer compareceram aos Autos para se defender. Sequer elas estão a resistir à pretensão.

Nobres desembargadores, a partir do momento que a parte venha a ser surpreendida numa sentença, por meio de uma questão fática e jurídica, trazido pelo Juiz de ofício, claramente uma violação ao contraditório e ampla defesa. A violação ao contraditório e ampla defesa decorre do fato de que nunca se discutiu a figura do terceiro de boa fé. E a questão do terceiro de boa-fé claramente está, é inerente, é uma questão fática. E, sendo uma questão fática, comportaria a produção de provas. Mas como o autor poderia discutir essa questão se nem mesmo os réus discutiram, se foram revés e não apresentaram contestação? Não, essa questão foi submetida de Ofício pelo Juiz. O Juiz pode conhecer as questões jurídicas de ofício, não só pode como deve, pois deve submeter o contraditório em posição reiterada da STJ. As questões de ordem pública, sim. Essa não era uma questão de ordem pública, nobres desembargadores. Esta não é uma questão de ordem pública. Não é possível que, em pleno 2026, o Juiz possa, de Ofício, trazer uma questão de fato que não foi discutida por ninguém nos Autos. Há uma violação, uma violação nas decisões, surpresas. E no processo constitucional democrático que nós estamos, não é possível permitir que, numa questão de direito disponível, e diante de uma nulidade que sequer comporta convalidação, vamos, no final das contas, convalidar um ato simulado, praticado para causar dano ao consumidor, em clara demonstração de conduta criminosa.

Então, nobres desembargadores, a nosso ver, entendemos que a respeitável sentença violou o artigo 10, o contraditório em ampla defesa, por não ter submetido essa questão ao prévio contraditório em ampla defesa. Inclusive por não ter permitido ao autor produzir provas acerca da ausência de boa-fé da Caixa Econômica Federal.

Caso não seja esse o entendimento, a sentença, nesse capítulo específico, que determina o ressarcimento e não a anulação do negócio jurídico, violando os princípios do dispositivo e da congruência, porque o pedido contido na inicial era de anulação do negócio jurídico. Mas ele julga, condena, eles a ressarcirem. Isso nunca foi pedido, isso nunca foi debatido. A conversão somente seria possível de uma obrigação de fazer, por exemplo, caso, caso fosse inexequível. E no presente caso não é. É plenamente possível. E, eventualmente, a Caixa Econômica Federal, caso entendesse que deve discutir isso, ela vai sofrer os efeitos da evicção, exemplo tradicional de saldo de aula, e buscar ressarcimento em face daqueles que fizeram o negócio simulado, e não o consumidor parte e por suficiente sofrer essa questão.

Então, por violação da congruência e do dispositivo, claramente nós estamos diante de uma decisão que extrapolou os limites da causa.

E por fim, nobres desembargadores já concluindo, não é possível que a Caixa Econômica Federal, ao firmar esse contrato de compra e venda com o financiamento imobiliário, e que sequer transferiu o dinheiro do financiamento para o autor, ou seja, revogada a procuração 18 de outubro de 2013, 2013, o contrato é assinado em 24 de abril de 2014, ou seja, mais de seis meses, a Caixa Econômica não peça um documento essencial que era o translado da procuração. A Caixa Econômica é especialista.

Nobres desembargadores, nós não podemos tratar, o homem médio, uma pessoa, qualquer pessoa exigiria esse documento, mas a Caixa Econômica deve mais. Ela é especialista em financiamentos imobiliários, não pediu um documento essencial para validar o negócio jurídico.

E por isso, a ausência da solicitação de tal documento e a comprovação de que a Procuração havia sido revogada um dia após a sua outorga, claramente impede a conclusão de que, no presente caso, a Caixa Econômica era terceira de boa-fé, porque ela concorreu, concorreu para a prática simulada, ao deixar de exigir o traslado de procuração, confirmando que a procuração ainda era vigente.

Por essas razões, nobres desembargadores, pedimos para que, nesse capítulo específico, a decisão seja reformada para julgar integralmente procedentes os pedidos autorais.

Obrigado.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (PRESIDENTE):-

Pois não, cumprimentando o douto advogado pela sustentação oral, passo a palavra a eminente relatora por efeito de voto.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

A parte apelante se insurge contra a sentença proferida pelo Juízo da 6
a
Vara Cível de Serra, nos autos da ação de rescisão contratual por ele ajuizada, na qual o magistrado de origem julgou procedentes os pedidos autorais para
“
a)
DECRETAR

a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b)
CONDENAR

os réus, solidariamente, a restituírem os valores pagos pelo autor, qual seja, R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde a data do pagamento e acrescido de juros de mora desde a citação”.

Para tanto, sustenta que a sentença está eivada de nulidades, sobretudo por declarar a rescisão contratual da promessa de compra e venda e a consequente restituição dos valores pagos, enquanto o pedido autoral englobava a anulação das averbações que recaíram sobre o imóvel de matrícula n. 60.513.

Depreende-se dos autos que as partes entabularam
“promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção”
(Id. 14850456), cujo pagamento se deu mediante (a) o valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), representado por imóvel de titularidade do apelante a época (cobertura n° 405, integrante do Condomínio Spazio Vanguardia, matriculado sob o número 60.513) e; (b) R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a serem pagos na entrega das chaves (cláusula 4.1).

Todavia, na oportunidade da assinatura do contrato, o apartamento de matricula n° 60.513 foi transferido para Anna Carolina Azevedo Rodrigues e não para a Construtora, além de que as obras não foram concluídas, sendo identificadas indisponibilidades no terreno.

Nesse contexto, o juízo decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, juntamente a restituição dos valores pagos (equivalente ao valor do apartamento) devidamente corrigidos.

Embora tenha sido reconhecida a simulação referente à transferência do apartamento para a apelada Anna Carolina, o juízo não determinou o cancelamento das averbações que recaíram sobre o imóvel transferido por ressalvar direitos de terceiro de boa-fé, notadamente a Caixa Econômica Federal (credora fiduciária do bem), de modo que apenas determinou a restituição integral dos valores pagos.

Nesse passo, foi corretamente observado o entendimento de que
“r
econhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça”
(TJES, Apelação Cível
5017704-26.2022.8.08.0048, Relator: Desembargador Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 11/11/2025)
.

Assim, conforme preconiza o artigo 475 do Código Civil,
“
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
, o que amolda-se ao caso dos autos.

A despeito dos argumentos do apelante, verifico que o pedido autoral refere-se à “rescisão do contrato firmado entre as partes por culpa exclusiva das Requeridas”, o que foi acolhido pelo juízo. Todavia, não foi decretado o cancelamento das averbações que recaíram sobre o apartamento de matrícula n° 60513 (objeto da dação em pagamento) para ressalvar direitos de terceiro de boa-fé, em estrita observância ao artigo 167, § 2º, do CC que prevê
“
Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado”.

Isso se dá, pois, a Caixa Econômica Federal é credora fiduciária do bem transferido (Id. 14850458) e não pode ser atingida sem participar do processo, visto que tal determinação violaria direitos que ela possui sobre o bem. Nesse sentido, conforme prevê o artigo 506 do CPC,
“A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”.

Nesse passo, vislumbro que o processo seguiu o fluxo normal e atendeu as garantias do contraditório e da ampla defesa, de modo que a produção de prova suplementar para “comprovar a má-fé da CEF”, conforme sustentado pela apelante, não influenciaria no convencimento do juízo, que deve se restringir as partes do processo.

Não restou configurado, portanto, julgamento
extra petita
e decisão surpresa, tendo em vista que a sentença carreada corretamente observou os pedidos autorais e a legislação aplicável ao caso concreto.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
nego provimento
, majorando os honorários advocatícios arbitrados para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC. É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA:-

Senhor Presidente respeitosamente, peço vista dos autos.

*

vfc*

DATA DA SESSÃO: 24/03/2026

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA:-

E. Pares,

Para apreciar a questão com maior acuidade, solicitei vista dos autos. Após detida análise, entendo por acompanhar o entendimento adotado pela eminente Desembargadora Relatora Janete Vargas Simões, pois, ainda que o recorrente possua interesse em reaver o bem dado em pagamento ante o estado de insolvência das rés, o cancelamento das averbações na matrícula nº 60.513 esbarra na proteção ao terceiro de boa-fé,
in casu,
a Caixa Econômica Federal (credora fiduciária), que não integrou a lide.

Nesse panorama, a conversão da obrigação imposta pela sentença não configura julgamento
extra petita
ou decisão surpresa, mas a estrita aplicação do art. 167, § 2º, do CC, visto que é defeso ao Judiciário proferir comando que atinja o patrimônio ou a garantia de quem não participou do contraditório (art. 506 do CPC).

Com essas breves considerações, acompanho integralmente o judicioso voto da eminente Relatora para conhecer e negar provimento ao recurso de apelação.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR EDER PONTES DA SILVA:-

Acompanho.

*

con

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

A parte apelante se insurge contra a sentença proferida pelo Juízo da 6
a
Vara Cível de Serra, nos autos da ação de rescisão contratual por ele ajuizada, na qual o Magistrado de origem julgou procedentes os pedidos autorais para
“
a) DECRETAR

a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) CONDENAR

os réus, solidariamente, a restituírem os valores pagos pelo autor, qual seja, R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde a data do pagamento e acrescido de juros de mora desde a citação”.

Para tanto, sustenta que a sentença está eivada de nulidades, sobretudo por declarar a rescisão contratual da promessa de compra e venda e a consequente restituição dos valores pagos, enquanto o pedido autoral englobava a anulação das averbações que recaíram sobre o imóvel de matrícula n. 60.513.

Depreende-se dos autos que as partes entabularam
“promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção”
(Id. 14850456), cujo pagamento se deu mediante (a) o valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), representado por imóvel de titularidade do apelante à época (cobertura n° 405, integrante do Condomínio Spazio Vanguardia, matriculado sob o número 60.513) e; (b) R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a serem pagos na entrega das chaves (cláusula 4.1).

Todavia, na oportunidade da assinatura do contrato, o apartamento de matrícula n° 60.513 foi transferido para Anna Carolina Azevedo Rodrigues e não para a Construtora, sendo que as obras não foram concluídas em virtude de indisponibilidades no terreno.

Nesse contexto, o juízo decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, juntamente com a restituição dos valores pagos (equivalente ao valor do apartamento) devidamente corrigidos.

Embora tenha sido reconhecida a simulação referente à transferência do apartamento para a apelada Anna Carolina, o juízo não determinou o cancelamento das averbações que recaíram sobre o imóvel transferido por ressalvar direitos de terceiro de boa-fé, notadamente a Caixa Econômica Federal (credora fiduciária do bem), de modo que apenas determinou a restituição integral dos valores pagos.

Nesse passo, foi corretamente observado o entendimento de que
“reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça”
(TJES, Apelação Cível 5017704-26.2022.8.08.0048, Relator: Desembargador Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 11/11/2025).

Assim, conforme preconiza o artigo 475 do Código Civil,
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
, o que amolda-se ao caso dos autos.

A despeito dos argumentos do apelante, verifico que o pedido autoral refere-se à “rescisão do contrato firmado entre as partes por culpa exclusiva das Requeridas”, o que foi acolhido pelo juízo. Todavia, não foi decretado o cancelamento das averbações que recaíram sobre o apartamento de matrícula n° 60513 (objeto da dação em pagamento) para ressalvar direitos de terceiro de boa-fé, em estrita observância ao artigo 167, § 2º, do CC
que prevê
“
Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado”.

Isso se dá, pois, a Caixa Econômica Federal é credora fiduciária do bem transferido (Id. 14850458) e não pode ser atingida sem participar do processo, visto que tal determinação violaria direitos que ela possui sobre o bem. Nesse sentido, conforme prevê o artigo 506 do CPC,
“A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”.

Nesse passo, vislumbro que o processo seguiu o fluxo normal e atendeu as garantias do contraditório e da ampla defesa, de modo que a produção de prova suplementar para “comprovar a má-fé da CEF”, conforme sustentado pela apelante, não influenciaria no convencimento do juízo, que deve se restringir às partes do processo.

Não restou configurado, portanto, julgamento
extra petita
e decisão surpresa, tendo em vista que a sentença carreada corretamente observou os pedidos autorais e a legislação aplicável ao caso concreto.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
nego provimento
, majorando os honorários advocatícios arbitrados para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO – VISTA

Des. Júlio César Costa de Oliveira

E. Pares,

Para apreciar a questão com maior acuidade, solicitei vista dos autos. Após detida análise, entendo por acompanhar o entendimento adotado pela eminente Desembargadora Relatora Janete Vargas Simões, pois, ainda que o recorrente possua interesse em reaver o bem dado em pagamento ante o estado de insolvência das rés, o cancelamento das averbações na matrícula nº 60.513 esbarra na proteção ao terceiro de boa-fé,
in casu,
a Caixa Econômica Federal (credora fiduciária), que não integrou a lide.

Nesse panorama, a conversão da obrigação imposta pela sentença não configura julgamento
extra petita
ou decisão surpresa, mas a estrita aplicação do art. 167, § 2º, do CC, visto que é defeso ao Judiciário proferir comando que atinja o patrimônio ou a garantia de quem não participou do contraditório (art. 506 do CPC).

Com essas breves considerações, acompanho integralmente o judicioso voto da eminente Relatora para conhecer e negar provimento ao recurso de apelação.

É como voto.