Tribunal: TJES
Processo: 5017453-50.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. LAPSO TEMPORAL DE APROXIMADAMENTE CINQUENTA ANOS. INÉRCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. CAUÇÃO REAL. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de procedimento comum, indeferiu pedido de tutela de urgência destinado ao cancelamento da averbação de promessa de compra e venda (AV-1) constante na matrícula de imóvel, sob o fundamento de ausência dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano aptos a justificar a concessão de tutela provisória para cancelamento de averbação de promessa de compra e venda firmada há quase cinquenta anos; (ii) estabelecer se a prestação de caução real é suficiente para resguardar eventual direito do promitente comprador não citado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A longa inércia do promitente comprador por aproximadamente cinquenta anos, sem demonstração de posse, pagamento do preço, adimplemento de tributos ou busca pela escritura definitiva, confere elevada verossimilhança à alegação de inadimplemento e abandono do negócio jurídico.

4. O agravante comprova a manutenção da condição de proprietário, o pagamento dos encargos inerentes ao imóvel e a alienação do bem a terceira adquirente de boa-fé, circunstâncias que reforçam a probabilidade do direito invocado.

5. A averbação tardia do ônus, realizada apenas em 2020 com base em negócio de 1975, bem como a existência de certidão anterior atestando a inexistência de gravames, corroboram a boa-fé do agravante e a fragilidade material da anotação registral.

6. O perigo de dano decorre da impossibilidade de registro da escritura pela terceira adquirente, em afronta ao art. 1.245 do Código Civil, gerando insegurança jurídica e prejuízos concretos às partes envolvidas.

7. A idade avançada do agravante intensifica o periculum in mora, pois a demora processual pode frustrar a fruição do resultado útil do processo.

8. A medida mostra-se reversível, uma vez que eventual direito do agravado, após o expressivo lapso temporal, possui natureza meramente obrigacional e pecuniária.

9. A prestação de caução real, prevista no art. 300, § 1º, do Código de Processo Civil, assegura a reversibilidade econômica da medida e resguarda eventual prejuízo ao agravado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A inércia prolongada do promitente comprador, aliada à ausência de atos de posse ou adimplemento por décadas, evidencia a probabilidade do direito do proprietário ao cancelamento da averbação de promessa de compra e venda.

2. O impedimento ao registro da transferência do imóvel a terceiro de boa-fé configura perigo de dano apto a justificar a concessão de tutela provisória.

3. A prestação de caução real é meio idôneo para assegurar a reversibilidade econômica da tutela de urgência antes da citação da parte contrária.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017453-50.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LUIZ CARLOS LARANJA GONCALVES

AGRAVADO: ALBERTO DOS SANTOS

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. LAPSO TEMPORAL DE APROXIMADAMENTE CINQUENTA ANOS. INÉRCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. CAUÇÃO REAL. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de procedimento comum, indeferiu pedido de tutela de urgência destinado ao cancelamento da averbação de promessa de compra e venda (AV-1) constante na matrícula de imóvel, sob o fundamento de ausência dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano aptos a justificar a concessão de tutela provisória para cancelamento de averbação de promessa de compra e venda firmada há quase cinquenta anos; (ii) estabelecer se a prestação de caução real é suficiente para resguardar eventual direito do promitente comprador não citado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A longa inércia do promitente comprador por aproximadamente cinquenta anos, sem demonstração de posse, pagamento do preço, adimplemento de tributos ou busca pela escritura definitiva, confere elevada verossimilhança à alegação de inadimplemento e abandono do negócio jurídico.

4. O agravante comprova a manutenção da condição de proprietário, o pagamento dos encargos inerentes ao imóvel e a alienação do bem a terceira adquirente de boa-fé, circunstâncias que reforçam a probabilidade do direito invocado.

5. A averbação tardia do ônus, realizada apenas em 2020 com base em negócio de 1975, bem como a existência de certidão anterior atestando a inexistência de gravames, corroboram a boa-fé do agravante e a fragilidade material da anotação registral.

6. O perigo de dano decorre da impossibilidade de registro da escritura pela terceira adquirente, em afronta ao art. 1.245 do Código Civil, gerando insegurança jurídica e prejuízos concretos às partes envolvidas.

7. A idade avançada do agravante intensifica o periculum in mora, pois a demora processual pode frustrar a fruição do resultado útil do processo.

8. A medida mostra-se reversível, uma vez que eventual direito do agravado, após o expressivo lapso temporal, possui natureza meramente obrigacional e pecuniária.

9. A prestação de caução real, prevista no art. 300, § 1º, do Código de Processo Civil, assegura a reversibilidade econômica da medida e resguarda eventual prejuízo ao agravado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A inércia prolongada do promitente comprador, aliada à ausência de atos de posse ou adimplemento por décadas, evidencia a probabilidade do direito do proprietário ao cancelamento da averbação de promessa de compra e venda.

2. O impedimento ao registro da transferência do imóvel a terceiro de boa-fé configura perigo de dano apto a justificar a concessão de tutela provisória.

3. A prestação de caução real é meio idôneo para assegurar a reversibilidade econômica da tutela de urgência antes da citação da parte contrária.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
agravo de instrumento
, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por
Luiz Carlos Laranja Gonçalves
contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha que, em “
ação de procedimento comum
” ajuizada em face de
Alberto dos Santos
, indeferiu pedido de tutela de urgência pelo qual pretende seja determinado o cancelamento da averbação AV1, constante na Matrícula 174.234, registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha/ES.

Em suas razões recursais, sustenta o agravante, em síntese, que:
(i)
a probabilidade de seu direito é inequívoca, considerando o transcurso de quase cinquenta anos desde a averbação da promessa de compra e venda, em 1975, sem que o promitente comprador (ora agravado) tenha adotado qualquer medida para consolidar a aquisição, efetuar o pagamento ou exercer a posse sobre o bem;
(ii)
durante esse período, arcou com os tributos e encargos inerentes à propriedade, o que evidencia o abandono da obrigação pelo agravado;
(iii)
o perigo de dano é manifesto, uma vez que a permanência da averbação restringe o pleno exercício de seu direito de propriedade;
(iv)
alienou o imóvel a terceira adquirente de boa-fé, Geralda Luzia Vieira, e a irregularidade na matrícula impede a regularização registral da nova transferência, causando prejuízos a ambos;
(v)
corrobora a sua boa-fé uma certidão emitida em 26/09/2019, quando o imóvel foi vendido a Sra. Geraldo, que não apontava o ônus, por ter constado de certidão posterior, de 2020, após a nova alienação;
(vi)
a medida é plenamente reversível, haja vista que eventual direito do agravado, após tamanho lapso temporal, teria natureza meramente pecuniária, e não real; e
(vii)
a fim de mitigar qualquer risco e garantir o juízo, oferece, em caução, outro imóvel de sua propriedade (Lote nº 02, da quadra 282, situado no mesmo loteamento e avaliado em R$ 135.399,03).

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao mérito recursal a partir de uma breve síntese dos fatos subjacentes à lide originária e, desde já adianto, a hipótese recomenda a confirmação da tutela recursal outrora concedida.

Na inicial, relata o autor/agravante ser o legítimo proprietário do Lote nº 06, da Quadra 73, situado no Loteamento Vale Encantado, em Vila Velha/ES e, em 24/04/1975, foi celebrada uma promessa de compra e venda do imóvel com o requerido/agravado Alberto dos Santos, cujo compromisso foi objeto de averbação (AV-1) na matrícula do bem (nº 174.234).

Ainda de acordo com a sua narrativa de que a venda não se concretizou por inadimplemento do promitente comprador, mas a anotação registral permaneceu, onerando o imóvel. Após quase cinquenta anos desde a celebração do negócio preliminar, alega não mais possuir o instrumento contratual e desconhecer o paradeiro do requerido/agravado.

Diante da persistência do gravame, que impede o pleno exercício do seu direito de propriedade, postula em juízo a declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, consequentemente, o cancelamento da averbação AV-1 da matrícula imobiliária. Em sede de tutela de urgência, postulou a imediata baixa da referida anotação que, como dito alhures, foi indeferida pela MMª. Juíza por entender, em suma, que não estão reunidos os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil.

A meu ver, tais requisitos encontram-se presentes, razão pela qual proponho a reforma da decisão recorrida. Vejamos.

A probabilidade do direito do agravante pode ser extraída do suficiente conjunto fático-probatório carreado aos autos originários, do qual se depreende o longo lapso temporal (aproximadamente cinquenta anos) desde a suposta celebração da promessa de compra e venda, no dia 24/04/1975 (Id origem 57280683).

Durante meio século, não há nos autos qualquer indício de que o promitente comprador (ora agravado), tenha praticado atos inerentes à posse ou propriedade, como o pagamento do preço, o adimplemento de tributos ou a busca pela outorga da escritura definitiva. Tal inércia prolongada confere alta verossimilhança à alegação de que o negócio jurídico não se consolidou por inadimplemento e foi abandonado pelo adquirente.

Em contrapartida, o autor/agravante demonstra ter se mantido na condição de proprietário, arcado com as responsabilidades inerentes ao imóvel e exercido, em 2019, o direito de dispor do bem ao aliená-lo a uma terceira de boa-fé, Sra. Geralda Luzia Vieira, por meio de escritura pública de compra e venda (Id origem 57280681).

Causa estranheza o fato de a averbação do ônus (AV-1) ter sido realizada somente em 14/04/2020, com base em um registro de 1975 (Id origem 57280683) e o agravante anexa certidão datada de 26/09/2019 que atestava inexistência de ônus sobre o imóvel naquela data (Id origem 80051463), o que corrobora a sua boa-fé ao alienar o bem à Sra. Geralda. Além disso, a posterior aparição do gravame, após a nova venda, reforça a tese de que se trata de uma anotação meramente formal, desprovida de lastro material e obrigacional vigente.

De igual forma, parece-me estar descortinado o perigo de dano (
periculum in mora
), sob duas vertentes principais:
a uma
, porque a manutenção do gravame impede a conclusão do negócio jurídico celebrado com a nova adquirente, que não possui meios de registrar a sua escritura e consolidar a propriedade, conforme preceitua o art. 1.245 do Código Civil, assim gerando um estado de insegurança jurídica e prejuízo não apenas ao agravante, mas também à terceira de boa-fé; e
a duas
, por se tratar o autor/agravante de pessoa idosa, atualmente com 91 (noventa e um) anos (Id origem 57280684) e morosidade inerente ao trâmite processual torna a espera pelo provimento final um gravame excessivo, que pode frustrar a fruição em vida do resultado útil do processo.

Por sua vez, não vislumbro a irreversibilidade do provimento jurisdicional, por ser razoável e juridicamente plausível a tese recursal de que, após quase cinco décadas, eventual questionamento do requerido/agravado não estaria centrado em suposto direito real, mas unicamente na esfera obrigacional e pecuniária, de modo que o cancelamento da averbação não resultaria num prejuízo irreversível à parte contrária.

De todo modo, levando em conta não ter ocorrido a citação do requerido, a prudência e a cautela recomendam o acolhimento do pedido subsidiário de que seja aceita a caução ofertada pelo agravante.

Afinal, por se tratar de mecanismo previsto no art. 300, § 1º, do Código de Processo Civil
1
, a oferta de caução pelo autor/agravante corrobora a sua máxima boa-fé e torna a medida plenamente reversível do ponto de vista econômico, ante a demonstração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado e seu valor venal (R$ 135.399,03), de acordo com espelho cadastral da Prefeitura Municipal de Vila Velha (Id origem 80051464), é suficiente para ressarcir remotos danos que requerido/agravado possa vir a sofrer.

Ante o exposto, chancelando a decisão que antecipou os efeitos da tutela recursal (Id 16531962),
dou provimento ao agravo de instrumento
para, concedendo a tutela provisória de urgência conforme requerido, determinar a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha para que proceda ao imediato cancelamento da Averbação nº 1 (AV-1), constante da Matrícula nº 174.234, referente ao Lote nº 06, da Quadra 73, do Loteamento Vale Encantado, cabendo ao Juízo de origem a sua implementação após ser formalizada a prestação de caução real consistente no imóvel de Matrícula nº 59.512, do mesmo Ofício Registral (Lote nº 02, da Quadra 282, do Loteamento Vale Encantado), cuja propriedade foi comprovada (Id origem 80051464), para fins de resguardar eventuais prejuízos ao agravado.

É
como voto
.

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1
§1º. Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.