Tribunal: TJES
Processo: 5009862-37.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PENHORA DO PRÓPRIO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão proferida em fase de cumprimento de sentença de ação de cobrança de cotas condominiais, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador do débito em razão da existência de alienação fiduciária em garantia. O agravante sustenta que a natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a constrição do próprio bem, independentemente da garantia fiduciária, e requer a reforma da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora do imóvel que originou débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, quando o bem está gravado com alienação fiduciária em garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As despesas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando-se diretamente ao imóvel e acompanhando a coisa independentemente da titularidade do domínio.

O crédito condominial possui regime jurídico diferenciado, pois seu adimplemento é indispensável à manutenção, conservação e administração das áreas comuns, atendendo ao interesse coletivo dos condôminos.

A existência de alienação fiduciária não constitui impedimento absoluto à penhora do imóvel para satisfação de débitos condominiais.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para quitação de dívida condominial, reconhecendo a prevalência da natureza propter rem da obrigação sobre a garantia real do credor fiduciário.

As normas que disciplinam a alienação fiduciária regulam as relações entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não afastando os direitos do condomínio credor nem se sobrepondo à obrigação condominial.

O credor fiduciário, na condição de proprietário resolúvel, também se sujeita aos efeitos decorrentes da natureza propter rem da obrigação vinculada ao imóvel.

A efetivação da penhora exige a intimação do credor fiduciário para integrar a execução e possibilitar a adoção das medidas cabíveis à preservação de seus interesses jurídicos.

A prolongada inadimplência, sem localização de outros bens passíveis de constrição, compromete a efetividade da execução e transfere indevidamente aos demais condôminos os ônus decorrentes do inadimplemento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Prejudicado o agravo interno.

Tese de julgamento
:

É possível a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia, em razão da natureza
propter rem
da obrigação.

A alienação fiduciária não impede a constrição judicial destinada à satisfação de crédito condominial vinculado ao próprio imóvel.

O crédito condominial prevalece sobre a garantia fiduciária quanto à possibilidade de penhora do bem que originou a dívida.

O credor fiduciário deve ser intimado para integrar a execução quando a penhora recair sobre imóvel objeto de alienação fiduciária.

A efetividade da tutela executiva autoriza a constrição do próprio imóvel vinculado à dívida condominial quando inexistem outros bens aptos à satisfação do crédito.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.336, I, 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 4.591/1964, art. 12; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.929.926/SP; STJ, REsp nº 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 12.03.2025, DJe 27.05.2025; STJ, REsp nº 2.100.103/PR.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009862-37.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DA COSTA

AGRAVADO: RITA DE CASSIA ALBERTINO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PENHORA DO PRÓPRIO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão proferida em fase de cumprimento de sentença de ação de cobrança de cotas condominiais, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador do débito em razão da existência de alienação fiduciária em garantia. O agravante sustenta que a natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a constrição do próprio bem, independentemente da garantia fiduciária, e requer a reforma da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora do imóvel que originou débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, quando o bem está gravado com alienação fiduciária em garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As despesas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando-se diretamente ao imóvel e acompanhando a coisa independentemente da titularidade do domínio.

O crédito condominial possui regime jurídico diferenciado, pois seu adimplemento é indispensável à manutenção, conservação e administração das áreas comuns, atendendo ao interesse coletivo dos condôminos.

A existência de alienação fiduciária não constitui impedimento absoluto à penhora do imóvel para satisfação de débitos condominiais.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para quitação de dívida condominial, reconhecendo a prevalência da natureza propter rem da obrigação sobre a garantia real do credor fiduciário.

As normas que disciplinam a alienação fiduciária regulam as relações entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não afastando os direitos do condomínio credor nem se sobrepondo à obrigação condominial.

O credor fiduciário, na condição de proprietário resolúvel, também se sujeita aos efeitos decorrentes da natureza propter rem da obrigação vinculada ao imóvel.

A efetivação da penhora exige a intimação do credor fiduciário para integrar a execução e possibilitar a adoção das medidas cabíveis à preservação de seus interesses jurídicos.

A prolongada inadimplência, sem localização de outros bens passíveis de constrição, compromete a efetividade da execução e transfere indevidamente aos demais condôminos os ônus decorrentes do inadimplemento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Prejudicado o agravo interno.

Tese de julgamento
:

É possível a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia, em razão da natureza
propter rem
da obrigação.

A alienação fiduciária não impede a constrição judicial destinada à satisfação de crédito condominial vinculado ao próprio imóvel.

O crédito condominial prevalece sobre a garantia fiduciária quanto à possibilidade de penhora do bem que originou a dívida.

O credor fiduciário deve ser intimado para integrar a execução quando a penhora recair sobre imóvel objeto de alienação fiduciária.

A efetividade da tutela executiva autoriza a constrição do próprio imóvel vinculado à dívida condominial quando inexistem outros bens aptos à satisfação do crédito.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.336, I, 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 4.591/1964, art. 12; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.929.926/SP; STJ, REsp nº 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 12.03.2025, DJe 27.05.2025; STJ, REsp nº 2.100.103/PR.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, bem como julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5009862-37.2025.8.08.0000

AGTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA DA COSTA

AGDO: RITA DE CÁSSIA ALBERTINO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA DA COSTA
contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Serra que, nos autos da ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, movida em desfavor de
RITA DE CÁSSIA ALBERTINO,
indeferiu o pedido de penhora sobre imóvel gerador do débito, ao fundamento de que sobre ele pende restrição de alienação fiduciária.

Sustenta, em resumo, que a natureza
propter rem
da obrigação condominial autoriza a constrição do próprio bem, independentemente da garantia fiduciária.

Argumenta, ademais, a existência de recente e consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, pugnando pela reforma do
decisum
, para que a penhora seja efetivada.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em aferir a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, em sede de cumprimento de sentença, malgrado a existência de gravame de alienação fiduciária em garantia sobre o bem, dada a natureza
propter rem
da obrigação.

Em análise definitiva da irresignação, constato a presença dos requisitos autorizadores da reforma da decisão de primeiro grau.

As despesas condominiais constituem obrigação
propter rem
, ou seja, vinculam-se à própria coisa, independentemente de quem seja o titular do domínio.

Tal característica, consagrada nos artigos 1.336, I, do Código Civil e 12 da Lei nº 4.591/64, confere ao crédito condominial garantia diferenciada, cujo adimplemento é essencial à manutenção e conservação do patrimônio comum e, por conseguinte, de interesse de toda a coletividade de condôminos.

Nessa linha, a existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, em princípio, não constitui óbice absoluto à penhora para satisfação de débitos daquela natureza.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgados (REsp n. 1.929.926/SP, REsp n. 2.082.647/SP e REsp n. 2.100.103/PR), tem se posicionado no sentido de admitir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, por entender que o crédito condominial se sobrepõe à garantia real do credor fiduciário, dada a sua finalidade e o prejuízo que o inadimplemento acarreta a terceiros não envolvidos no contrato de financiamento.

Confira-se:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PROPTER REM DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1.

Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem. 2. A natureza se vincula diretamente ao direito de propriedade propter rem sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.

2.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.

3.

Recurso Especial improvido. (STJ; REsp 2.082.647; Proc. 2023/0225032-5; SP; Segunda Seção; Rel. Min. Marco Buzzi; Julg. 12/03/2025; DJE 27/05/2025).

O perigo de dano grave ou de difícil reparação também se mostra evidente. Afinal, a execução se processa há anos, com a dívida acumulando-se desde 2014, sem que o condomínio exequente tenha logrado êxito em encontrar outros bens passíveis de constrição.

Postergar a penhora do único bem que garante a dívida tem o condão de frustrar a própria efetividade da tutela jurisdicional, onerando injustamente os demais condôminos e comprometendo a saúde financeira do agravante.

Dessa forma, impõe-se o provimento do recurso para autorizar a penhora do imóvel que deu origem aos débitos condominiais (Apartamento 506, Bloco A-CO, do Condomínio Residencial Vila da Costa), cabendo ao juízo de origem proceder aos atos necessários para a efetivação da medida, bem como a devida intimação do credor fiduciário, em estrita conformidade com a novel jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Pelo exposto, conheço do recurso e, no mérito,
dou-lhe provimento
, para reformar a decisão recorrida e autorizar a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, julgando, por conseguinte,
prejudicado o agravo interno
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)