Tribunal: TJES
Processo: 0008961-64.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. NULIDADE DE INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO DO SINAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Carlos Alberto Leite Marques contra sentença da 3ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedente ação proposta por Elaine Terezinha Alves de Miranda para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, determinar a reintegração da autora na posse e indeferir a gratuidade de justiça ao réu, reconhecendo ainda a prescrição da pretensão de cobrança e a validade do inventário extrajudicial. O apelante requer: (i) concessão da gratuidade de justiça; (ii) reconhecimento da ilegitimidade ativa da autora em razão da nulidade do inventário extrajudicial; e (iii) acolhimento da exceção do contrato não cumprido, com a consequente improcedência dos pedidos de rescisão e reintegração.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se o apelante faz jus à gratuidade de justiça;
(ii) estabelecer se é válido o inventário extrajudicial que transferiu a propriedade à apelada e, por conseguinte, se esta detém legitimidade ativa;
(iii) determinar se é cabível a exceção do contrato não cumprido como justificativa para o inadimplemento do apelante, com reflexos na rescisão contratual e reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência financeira, prevista no art. 99, §3º, do CPC, é relativa e pode ser elidida por prova em contrário. No caso, a documentação apresentada em grau recursal (declaração de imposto de renda, contas de consumo e extratos bancários) comprova renda modesta e despesas compatíveis com a alegada insuficiência, justificando o deferimento da gratuidade de justiça.

A alegação de nulidade do inventário extrajudicial por simulação constitui inovação recursal, pois não foi arguida de forma específica na contestação, tampouco analisada na sentença. Conforme os arts. 329 e 1.014 do CPC, a matéria não pode ser conhecida em apelação, sob pena de supressão de instância. Mantém-se, assim, o reconhecimento da legitimidade ativa da autora.

O apelante não demonstrou que o financiamento para pagamento do saldo devedor foi negado por culpa da vendedora, ônus que lhe incumbia (art. 373, II, CPC). A mera alegação de insuficiência do alvará de regularização apresentado pela autora não comprova o descumprimento contratual apto a justificar a exceptio non adimpleti contractus.

O prolongado inadimplemento do apelante, que permaneceu na posse do imóvel por mais de uma década sem pagar o saldo contratual, viola a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e configura comportamento contraditório, afastando a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

Caracterizado o inadimplemento substancial do comprador e ausente culpa da vendedora, a rescisão contratual é medida necessária (art. 475 do CC), com a consequente reintegração da autora na posse do imóvel.

Diante da culpa do comprador pela inexecução, as arras confirmatórias pagas (R$ 20.000,00) podem ser retidas pela vendedora, conforme o art. 418, I, do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido, apenas para deferir a gratuidade de justiça ao apelante, mantendo-se a sentença quanto à rescisão contratual, reintegração de posse e retenção do sinal.

Tese de julgamento:

A declaração de hipossuficiência, corroborada por documentação mínima, autoriza a concessão da gratuidade de justiça.

Configura inovação recursal a alegação de nulidade de inventário por simulação não arguida em primeira instância.

A exceção do contrato não cumprido exige prova da culpa exclusiva da contraparte pelo inadimplemento.

O comprador que permanece por longo período na posse do imóvel sem adimplir o preço viola a boa-fé objetiva e não pode invocar a exceptio non adimpleti contractus.

O inadimplemento culposo do comprador autoriza a rescisão contratual, a reintegração de posse e a retenção das arras pela vendedora.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 167, 418, 422, 475 e 476; CPC, arts. 98, 99, §§2º e 3º, 329, 373, II, 1.014 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: não mencionada expressamente no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0008961-64.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES

APELADO: ELAINE TEREZINHA ALVES DE MIRANDA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 03/02/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
(
RELATOR
):-

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES
em face da r. sentença de ID 12151387 (fls. 221/226 dos autos físicos), complementada pela decisão de ID 12151391 (id. 46409137 PJe) que rejeitou os Embargos de Declaração opostos (ID 12151390), proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por
ELAINE TEREZINHA ALVES DE MIRANDA
.

Em suas razões recursais (ID 12151392), o Apelante, CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES, pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese: (i) preliminarmente, a necessidade de reanálise e deferimento do pedido de gratuidade de justiça, indeferido na sentença, reiterando sua hipossuficiência econômica, juntando documentos de seus filhos para corroborar a alegação de ser o único provedor da família; (ii) a nulidade do inventário extrajudicial realizado pela Apelada (fls. 46/48), por vício de simulação (art. 167, §1º, II, CC), alegando que a Apelada omitiu dolosamente a existência do contrato de compra e venda firmado com o Apelante (celebrado em 29/10/2007), posterior ao contrato que ela apresentou no inventário (celebrado em 21/11/2003), e declarou falsamente a inexistência de ônus ou litígios sobre o bem, quando já tramitava ação anterior (0001395-40.2011.8.08.0035) discutindo a posse; (iii) como consequência da nulidade do inventário, a ilegitimidade ativa da Apelada para propor a presente ação, pois a declaração de nulidade do inventário afastaria a sua condição de proprietária, devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito (art. 485, VI, CPC); (iv) no mérito, a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 e 477, CC), argumentando que deixou de pagar o restante do preço (R$ 55.000,00) porque a vendedora (representada pela Apelada) não cumpriu sua obrigação de regularizar integralmente o imóvel (averbação da construção/obtenção do Habite-se), o que inviabilizou o financiamento bancário previsto no contrato, sendo insuficiente o mero alvará de regularização apresentado; (v) postula, ao final, o provimento do recurso para anular ou reformar integralmente a sentença, com o reconhecimento da nulidade do inventário, a ilegitimidade ativa da Apelada, ou, no mérito, a improcedência dos pedidos autorais pela exceção do contrato não cumprido, com a condenação da Apelada nos ônus sucumbenciais. Requer que as publicações sejam dirigidas aos advogados indicados.

Em contrarrazões colacionadas ao ID 12151397, a Apelada, ELAINE TEREZINHA ALVES DE MIRANDA, pugna pela manutenção da sentença, aduzindo, em resumo: (i) a ausência de comprovação da hipossuficiência do Apelante para o deferimento da gratuidade de justiça, ressaltando que ser MEI não presume, por si só, a carência de recursos; (ii) a inexistência de nulidade no inventário extrajudicial, argumentando que comprou o imóvel da Sra. Nerci em 2003 (fls. 27/29) e que o Apelante celebrou contrato com ela em 2007, já ciente de sua condição de proprietária, sendo a necessidade do inventário surgida apenas após a Sra. Nerci falecer e uma ação anterior ter sido extinta por ilegitimidade (formal), não havendo simulação ou má-fé; (iii) a sua plena legitimidade ativa, decorrente da propriedade adquirida via inventário; (iv) a inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, pois cumpriu sua obrigação de regularizar o imóvel, sendo o inadimplemento do Apelante injustificado; (v) a inocorrência de prescrição, pois sempre buscou a solução da controvérsia; (vi) requer o desprovimento do apelo e a condenação do Apelante nos ônus sucumbenciais.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

*

A SRA. ADVOGADA ANA ELISE AZEVEDO BRANDÃO:-

Boa tarde a todos. Cumprimento o Desembargador Presidente, o eminente Desembargador Relator, demais desembargadores e presentes.

A presente demanda trata-se de um recurso de apelação interposto em face de uma sentença que declarou a rescisão contratual entre o meu cliente e terceira pessoa e, concomitantemente, a reintegração de posse para a apelada.

O que ocorre? O presente recurso tem como finalidade o reconhecimento da concessão da gratuidade de justiça, que seja declarado nulo o negócio jurídico de escritura pública de inventário e partilha de bens, que compõe o espólio de

Nercy

Ribeiro, que é a terceira pessoa que firmou o contrato de promessa de compra e venda com o meu cliente, diante da simulação, que é um vício social, ante a ausência de informação que culminou na lavratura da Escritura Pública de Inventário e Partilha de Bens. E caso não seja reconhecida a ilegitimidade ativa da apelada, a improcedência dos pedidos autorais, considerando a exceção do contrato não cumprido.

O que ocorre? A respeito da gratuidade de justiça, o pedido de gratuidade foi analisado e julgado em sentença, então, não houve a oportunidade de comprovação da hipossuficiência do meu cliente, o que foi feito por meio da fase recursal. Já foram juntadas as documentações necessárias, que comprovam a sua vulnerabilidade. Trata-se de um microempreendedor individual que possui uma esposa e dois filhos que residem com ele, inclusive, no imóvel que está em discussão aqui.

Em razão da questão da simulação, ela se torna evidente nos autos, foi orquestrada pela pelada, tornando nulo de pleno direito o inventário extrajudicial lavrado, em atenção ao artigo 167 do Código Civil.

Esta já é a segunda ação judicial sobre o mesmo objeto, com a mesma finalidade. A primeira foi ajuizada em 2011. Findou-se sem resolução do mérito, porque foi reconhecida a ilegitimidade ativa da ora apelada. Em razão disso, antes mesmo do trânsito em julgado desta outra demanda, ela entrou com o procedimento do inventário extrajudicial, reuniu os herdeiros, conseguiu as procurações deles e, por meio de uma simulação, omitindo as informações da existência desse contrato em vigência, de promessa de compra e venda com o meu cliente, ela conseguiu lavrar a escritura pública de inventário e partilha e esse bem, esse imóvel, era o único bem ali a ser partilhado.

Então, a situação jurídica ali informada foi uma situação irreal que se tornou lesiva a interesse de terceiros, no caso o meu cliente, por meio de declarações inverídicas com o intuito de permitir a lavratura da escritura.

Esses documentos que evidenciam a existência de simulação foram juntados aos autos pela própria apelada: a escritura pública, as informações da ação anterior de 2011.

A respeito da questão da nulidade, a nulidade por simulação é matéria de ordem pública, que pode ser reconhecida por qualquer interessado de ofício, inclusive, independentemente de uma ação autônoma para tal, consoante entendimento da 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, no julgamento da ação tombada sob o número 0030063-11.2017: a simulação prevista no artigo 167 do Código Civil constitui vício autônomo do negócio jurídico enseja nulidade absoluta, independentemente da validade formal das escrituras.

Assim, Excelências, declarada a nulidade da escritura pública de inventário, por conseguinte, também se reconhece a ilegitimidade ativa da parte apelada. Então, essa é a tese principal. Caso ela não venha a ser acolhida, também identificamos e foi devidamente comprovado nos autos que há exceção do contrato não cumprido, porque o que ocorre? Foi firmado um contrato de promessa de compra e venda em que parte do valor seria pago à vista, e foi pago, e a outra parte demandava de regularização imobiliária para que fosse possível ser feito um financiamento habitacional. Essa parte da regularização imobiliária não foi feita da forma adequada, portanto, o banco não aceitou e não foi possível o financiamento imobiliário.

Então, o meu cliente estava objetivamente impedido de cumprir a parte dele. Foram até realizadas tentativas extrajudiciais, e dentro dos próprios autos, de composição a respeito, outras formas de pagamento, contudo, não vieram a ser aceitas pela parte apelada.

Diante disso, o apelante requer a concessão de gratuidade de justiça e que o presente recurso seja conhecido e provido a fim de reformar a sentença em razão do vício de simulação, com consequente reconhecimento de legitimidade ativa da apelada. E caso não seja reconhecida a ilegitimidade ativa, seja reconhecida a exceção do contrato não cumprido por não ter a promitente vendedora, que no caso se trata até de terceira pessoa, cumprido com aquilo que lhe competia.

Agradeço a atenção de todos.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
(
RELATOR
):-

Senhor Presidente, peço o retorno dos autos para reexaminar um ponto.

*

lsl*

DATA DA SESSÃO: 24/02/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
(RELATOR)
:-

Consoante relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES
em face da r. sentença de ID 12151387 (fls. 221/226 dos autos físicos), complementada pela decisão de ID 12151391 (id. 46409137 PJe) que rejeitou os Embargos de Declaração opostos (ID 12151390), proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por
ELAINE TEREZINHA ALVES DE MIRANDA
.

A r. sentença recorrida julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda e determinar a reintegração da autora na posse do imóvel. Indeferiu a gratuidade de justiça ao requerido, rejeitou as preliminares de coisa julgada e ilegitimidade ativa, reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança e rejeitou a alegação de nulidade do inventário. Condenou o requerido em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa.

Devolve-se a este Colegiado a análise das seguintes matérias: (i) o direito do Apelante à gratuidade de justiça; (ii) a (i)legitimidade ativa da Apelada, atrelada à validade do inventário extrajudicial que lhe transferiu a propriedade do bem; e (iii) a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido como justificativa para o inadimplemento do Apelante e, consequentemente, a (im)procedência dos pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse.

PRELIMINARMENTE

- Da Gratuidade da Justiça

A
Apelante reitera, em sede recursal, o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, indeferido em primeira instância. Argumenta não possuir condições de arcar com as despesas processuais, incluindo o preparo recursal, sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, invocando o disposto no art. 101, §1º, do CPC, quanto à dispensa do recolhimento de custas até a decisão do relator. Aduz ser microempreendedor individual (MEI) com renda instável, único provedor de sua família, composta pela companheira (do lar) e dois filhos.

Posteriormente, por meio da petição de ID 12597665, complementou a instrução do pedido, juntando sua Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda (exercício 2024, ano-calendário 2023), que informa rendimentos tributáveis de R$ 30.000,00 e rendimentos isentos (lucros e dividendos MEI) de R$ 25.600,00, além de contas de consumo (telefone, água, internet, energia elétrica), cupom fiscal de supermercado e extratos bancários e de cartão de crédito, buscando demonstrar a alegada hipossuficiência.

Pois bem. O artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, assegura a assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil, por sua vez, nos artigos 98 e seguintes, regulamenta a matéria, estabelecendo no § 3º do artigo 99 a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Contudo, tal presunção é relativa (
juris tantum
), podendo ser elidida por elementos constantes dos autos que evidenciem a falta dos pressupostos legais, conforme o § 2º do mesmo artigo 99. No caso, a r. sentença indeferiu o benefício por entender que o Apelante não comprovou a condição de hipossuficiência.

A documentação complementar trazida aos autos em segunda instância (ID 12597665 e anexos), notadamente a declaração de imposto de renda e os extratos, confere plausibilidade à alegação de insuficiência de recursos.

A renda anual declarada (totalizando R$ 55.600,00 em 2023, entre rendimentos tributáveis e isentos), dividida mensalmente, somada à condição de MEI (cuja renda é notoriamente variável) e ao fato de ser o aparente único provedor de um núcleo familiar com dois filhos, sugere que o pagamento das custas processuais e honorários (fixados em 10% sobre R$ 75.000,00) poderia, de fato, comprometer o sustento familiar.

Desse modo, considerando a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência, agora minimamente corroborada pela documentação complementar, e a ausência de elementos nos autos que infirmem cabalmente tal alegação, impõe-se a reforma da sentença neste ponto específico.

Assim,
DEFIRO
o pedido de assistência judiciária gratuita ao Apelante, CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES, com efeitos
ex nunc
, dispensando-o do recolhimento do preparo recursal.

- Da Nulidade do Inventário Extrajudicial / Ilegitimidade Ativa / Simulação

O Apelante argumenta que o inventário extrajudicial por meio do qual a Apelada adquiriu a propriedade formal do imóvel é nulo por simulação, pois teria omitido a existência do contrato de compra e venda firmado com ele, bem como a existência de litígio judicial anterior sobre o bem. Como consequência, sustenta a ilegitimidade ativa da Apelada.

Observa-se, contudo, que a tese de nulidade do inventário por simulação não foi arguida
NA FASE DE CONHECIMENTO E, naturalmente, não sujeita a instrução. Em sua contestação
(fls. 122/139), o Apelante limitou-se a arguir a nulidade do inventário de forma genérica, questionando como poderia ser transferido um bem já vendido e como as partes poderiam declarar a inexistência de litígios quando a própria Apelada havia ajuizado ação anterior.

Não houve, entretanto, a qualificação jurídica específica do vício como
simulação
(art. 167 do CC) nem a articulação dos elementos que a caracterizariam (conluio entre os herdeiros e a Apelada para fraudar direito do Apelante).

A alegação de simulação, com os contornos apresentados no recurso de apelação, configura, portanto,
inovação recursal
, pois introduz fundamento jurídico novo, não submetido ao contraditório e à análise do juízo de primeiro grau.

Configura inovação recursal a matéria que não foi objeto de debate em primeira instância, tampouco abordada na sentença recorrida, razão pela qual não pode ser conhecida em sede de apelação, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.

É cediço que o ordenamento processual veda a inovação em sede recursal, conforme se extrai do princípio da estabilização da lide e do disposto nos artigos 329 e 1.014 do CPC.

Dessa forma, a alegação de nulidade do inventário por simulação não pode ser conhecida nesta instância.

Consequentemente, resta prejudicada a análise da ilegitimidade ativa sob esse fundamento específico (nulidade do título aquisitivo da Apelada).

Mantém-se, assim, o reconhecimento da legitimidade da Apelada, tal como decidido na sentença, com base na titularidade formal do bem adquirida por meio do inventário extrajudicial, cuja validade não pode ser aqui rediscutida pelos motivos expostos.

DO MÉRITO

- Da Exceção do Contrato Não Cumprido

Superadas as questões preliminares, adentra-se ao mérito recursal, que gravita em torno da aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no artigo 476 do Código Civil, como justificativa para o inadimplemento do Apelante quanto ao pagamento do saldo remanescente do preço do imóvel.

N
o
caso dos autos, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel
no valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo o pagamento estabelecido em uma entrada de R$20.000,00 (vinte mil reais) e o restante por meio de financiamento junto a Caixa Econômica Federal, no prazo de 60 dias após a aprovação do projeto pela prefeitura.

Sustenta o Apelante que não pôde obter o financiamento bancário para quitar os R$ 55.000,00 restantes porque a vendedora não cumpriu integralmente sua obrigação de regularizar o imóvel. Alega que o "Alvará de Regularização de Edificação" apresentado pela Apelada à fl. 26 (ID 12151387, p. 32) não seria suficiente, pois não equivale à "aprovação do Projeto pela prefeitura" exigida na cláusula 3ª do contrato (fl. 23v - ID 12151387, p. 28), a qual, segundo interpreta, demandaria a expedição do "Habite-se" e a averbação da construção na matrícula do imóvel, providências não tomadas pela vendedora ou pela Apelada.

A Apelada, por sua vez, defende ter cumprido sua obrigação ao obter o Alvará de Regularização, sendo o inadimplemento do Apelante injustificado.

A r. sentença entendeu que a Apelada comprovou o cumprimento de sua parte ao apresentar o alvará de fl. 26 e que o Apelante, por outro lado, não demonstrou a recusa do financiamento ou que o pleiteou.

Pois bem.
Como dito, o
contrato firmado entre as partes em 29/10/2007 (fls. 23/24 - ID 12151387, p. 27/29) previa, na cláusula 3ª, que o saldo de R$ 55.000,00 seria pago com recursos de carta de crédito da Caixa Econômica Federal "no prazo máximo de 60(sessenta) dias após a aprovação do Projeto pela prefeitura". A cláusula 4ª estabelecia que as despesas para "aprovação junto a Prefeitura Municipal de Vila Velha do projeto arquitetônico" seriam de responsabilidade das vendedoras.

A Apelada apresentou o "Alvará de Regularização de Edificação" nº 08/0738 (fl. 26
)
, emitido em 21/07/2008, referente ao Processo 2008/13404, atestando a regularização de uma edificação residencial de 207,82m2 no lote em questão. A Apelada sustenta que este documento configura a "aprovação do Projeto pela prefeitura" mencionada no contrato.

O Apelante, contudo, argumenta que tal documento não seria suficiente para viabilizar o financiamento, pois não se trataria da aprovação
final
(Habite-se) nem implicaria a averbação da construção na matrícula do imóvel (que à época da contestação, segundo alega, ainda constava apenas o terreno).

De fato, para a concessão de financiamento imobiliário habitacional, as instituições financeiras usualmente exigem que o imóvel esteja devidamente regularizado, o que inclui, via de regra, a averbação da construção na matrícula do imóvel e a apresentação do "Habite-se". O Alvará de Regularização, embora seja um passo importante, pode não ser o documento final exigido para a averbação ou para o financiamento.

Entretanto, conforme bem pontuou a r. sentença, competia ao Apelante, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar o fato impeditivo do direito da Autora, qual seja, que o financiamento foi efetivamente negado
por culpa exclusiva
da Apelada em não fornecer a documentação necessária e exigida pela instituição financeira.

O Apelante não trouxe aos autos qualquer prova nesse sentido, como uma negativa formal da Caixa Econômica Federal ou qualquer comunicação indicando quais pendências documentais imputáveis à Apelada teriam obstado a liberação do crédito,
inexistindo, em verdade, documento que demonstre que sequer deu entrada junto a instituição financeira visando o financiamento
.

A simples alegação de que o alvará apresentado não era suficiente, desacompanhada de prova concreta da recusa do financiamento por esse motivo específico, não basta para configurar a exceção do contrato não cumprido.

Ademais, o próprio contrato não especificava qual seria o exato documento correspondente à "aprovação do Projeto pela prefeitura", gerando ambiguidade que, na ausência de outras provas, não pode beneficiar o contratante inadimplente.

Acrescente-se que, mesmo que se admitisse a insuficiência do documento apresentado pela Apelada, o comportamento do Apelante ao longo dos anos revela-se incompatível com a boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

O Apelante permaneceu na posse do imóvel desde 2007, usufruindo do bem por mais de uma década e meia, sem adimplir o saldo substancial do preço e sem tomar medidas efetivas para resolver o impasse contratual ou denunciar formalmente o contrato caso entendesse inviável o seu cumprimento por culpa da outra parte.

Identificada a suposta impossibilidade de obter o financiamento em 2008 (após a emissão do alvará), caberia ao Apelante notificar a Apelada para que sanasse a pendência documental ou, alternativamente, buscar a resolução do contrato, restituindo o imóvel e pleiteando eventuais perdas e danos.

Ao revés, optou por permanecer inerte quanto ao pagamento e à regularização, consolidando uma situação de prolongado inadimplemento e fruição gratuita do bem.

Tal conduta contraria a boa-fé objetiva e seus deveres anexos, como o de mitigar o próprio prejuízo (
duty to mitigate the loss
) e o de não se beneficiar da própria torpeza (
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
).

Reconhecer o direito do Apelante em permanecer no imóvel, a despeito de seu substancial e prolongado inadimplemento, seria consagrar um comportamento contraditório e premiar a inércia em detrimento da parte que, embora possa ter tido falha na completa regularização (o que não restou cabalmente provado ser o óbice ao financiamento), viu-se privada tanto do bem quanto da contraprestação financeira por longos anos.

Portanto, não comprovada a culpa exclusiva da Apelada pelo inadimplemento e configurada a mora substancial do Apelante, não há como acolher a exceção do contrato não cumprido, devendo ser mantida a rescisão contratual decretada na sentença.

- Da Rescisão Contratual, Reintegração de Posse e Destino do Sinal (Arras)

Uma vez afastada a exceção do contrato não cumprido e constatado o inadimplemento substancial e injustificado do Apelante (pagamento de apenas R$ 20.000,00 de um total de R$ 75.000,00), a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, nos termos do artigo 475 do Código Civil.

Como consequência lógica da rescisão, as partes devem retornar ao
status quo ante
, o que implica a devolução do imóvel à Apelada (reintegração de posse).

Quanto ao valor pago a título de sinal (R$ 20.000,00), tratando-se de arras confirmatórias (pois o contrato não previu direito de arrependimento - vide cláusula 9ª) e tendo a rescisão ocorrido por culpa do comprador (Apelante), aplica-se a regra do artigo 418 do Código Civil:

Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der

I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;

A r. sentença, ao decretar a rescisão sem determinar a devolução do sinal, implicitamente autorizou sua retenção pela Apelada, o que se coaduna com a norma legal citada, dada a culpa do Apelante pelo desfazimento do negócio.

Embora os Embargos de Declaração tenham apontado omissão quanto a este ponto, a decisão integrativa os rejeitou, mantendo-se a conclusão da sentença original.

Assim, a retenção do sinal pela Apelada, como consequência do inadimplemento culposo do Apelante, deve ser mantida.

DISPOSITIVO

Posto isto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação Cível interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para
DEFERIR
os benefícios da assistência judiciária gratuita ao Apelante, CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES, mantendo, no mais, a r. sentença recorrida em todos os seus termos.

Não caracterizada a sucumbência recursal da Apelante na hipótese presente, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tal verba, bem como das custas processuais, em razão da gratuidade de justiça ora deferida (art. 98, §3º, CPC).

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR FABIO BRASIL NERY:-

Voto no mesmo sentido.

*

v
fc*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0008961-64.2016.8.08.0035

APELANTE: CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES

APELADO: ELAINE TEREZINHA ALVES DE MIRANDA

JUIZ DE DIREITO:
DR.
MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES
em face da r. sentença de ID 12151387 (fls. 221/226 dos autos físicos), complementada pela decisão de ID 12151391 (id. 46409137 PJe) que rejeitou os Embargos de Declaração opostos (ID 12151390), proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por
ELAINE TEREZINHA ALVES DE MIRANDA
.

A r. sentença recorrida julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda e determinar a reintegração da autora na posse do imóvel. Indeferiu a gratuidade de justiça ao requerido, rejeitou as preliminares de coisa julgada e ilegitimidade ativa, reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança e rejeitou a alegação de nulidade do inventário. Condenou o requerido em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa.

Devolve-se a este Colegiado a análise das seguintes matérias: (i) o direito do Apelante à gratuidade de justiça; (ii) a (i)legitimidade ativa da Apelada, atrelada à validade do inventário extrajudicial que lhe transferiu a propriedade do bem; e (iii) a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido como justificativa para o inadimplemento do Apelante e, consequentemente, a (im)procedência dos pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse.

PRELIMINARMENTE

- Da Gratuidade da Justiça

O Apelante reitera, em sede recursal, o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, indeferido em primeira instância. Argumenta não possuir condições de arcar com as despesas processuais, incluindo o preparo recursal, sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, invocando o disposto no art. 101, §1º, do CPC, quanto à dispensa do recolhimento de custas até a decisão do relator. Aduz ser microempreendedor individual (MEI) com renda instável, único provedor de sua família, composta pela companheira (do lar) e dois filhos.

Posteriormente, por meio da petição de ID 12597665, complementou a instrução do pedido, juntando sua Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda (exercício 2024, ano-calendário 2023), que informa rendimentos tributáveis de R$ 30.000,00 e rendimentos isentos (lucros e dividendos MEI) de R$ 25.600,00, além de contas de consumo (telefone, água, internet, energia elétrica), cupom fiscal de supermercado e extratos bancários e de cartão de crédito, buscando demonstrar a alegada hipossuficiência.

Pois bem. O artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, assegura a assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil, por sua vez, nos artigos 98 e seguintes, regulamenta a matéria, estabelecendo no § 3º do artigo 99 a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Contudo, tal presunção é relativa (
juris tantum
), podendo ser elidida por elementos constantes dos autos que evidenciem a falta dos pressupostos legais, conforme o § 2º do mesmo artigo 99. No caso, a r. sentença indeferiu o benefício por entender que o Apelante não comprovou a condição de hipossuficiência.

A documentação complementar trazida aos autos em segunda instância (ID 12597665 e anexos), notadamente a declaração de imposto de renda e os extratos, confere plausibilidade à alegação de insuficiência de recursos.

A renda anual declarada (totalizando R$ 55.600,00 em 2023, entre rendimentos tributáveis e isentos), dividida mensalmente, somada à condição de MEI (cuja renda é notoriamente variável) e ao fato de ser o aparente único provedor de um núcleo familiar com dois filhos, sugere que o pagamento das custas processuais e honorários (fixados em 10% sobre R$ 75.000,00) poderia, de fato, comprometer o sustento familiar.

Desse modo, considerando a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência, agora minimamente corroborada pela documentação complementar, e a ausência de elementos nos autos que infirmem cabalmente tal alegação, impõe-se a reforma da sentença neste ponto específico.

Assim,
DEFIRO
o pedido de assistência judiciária gratuita ao Apelante, CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES, com efeitos
ex nunc
, dispensando-o do recolhimento do preparo recursal.

- Da Nulidade do Inventário Extrajudicial / Ilegitimidade Ativa / Simulação

O Apelante argumenta que o inventário extrajudicial por meio do qual a Apelada adquiriu a propriedade formal do imóvel é nulo por simulação, pois teria omitido a existência do contrato de compra e venda firmado com ele, bem como a existência de litígio judicial anterior sobre o bem. Como consequência, sustenta a ilegitimidade ativa da Apelada.

Observa-se, contudo, que a tese de nulidade do inventário por simulação não foi arguida NA FASE DE CONHECIMENTO E, naturalmente, não sujeita a instrução. Em sua contestação (fls. 122/139), o Apelante limitou-se a arguir a nulidade do inventário de forma genérica, questionando como poderia ser transferido um bem já vendido e como as partes poderiam declarar a inexistência de litígios quando a própria Apelada havia ajuizado ação anterior.

Não houve, entretanto, a qualificação jurídica específica do vício como
simulação
(art. 167 do CC) nem a articulação dos elementos que a caracterizariam (conluio entre os herdeiros e a Apelada para fraudar direito do Apelante).

A alegação de simulação, com os contornos apresentados no recurso de apelação, configura, portanto,
inovação recursal
, pois introduz fundamento jurídico novo, não submetido ao contraditório e à análise do juízo de primeiro grau.

Configura inovação recursal a matéria que não foi objeto de debate em primeira instância, tampouco abordada na sentença recorrida, razão pela qual não pode ser conhecida em sede de apelação, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.

É cediço que o ordenamento processual veda a inovação em sede recursal, conforme se extrai do princípio da estabilização da lide e do disposto nos artigos 329 e 1.014 do CPC.

Dessa forma, a alegação de nulidade do inventário por simulação não pode ser conhecida nesta instância.

Consequentemente, resta prejudicada a análise da ilegitimidade ativa sob esse fundamento específico (nulidade do título aquisitivo da Apelada).

Mantém-se, assim, o reconhecimento da legitimidade da Apelada, tal como decidido na sentença, com base na titularidade formal do bem adquirida por meio do inventário extrajudicial, cuja validade não pode ser aqui rediscutida pelos motivos expostos.

DO MÉRITO

- Da Exceção do Contrato Não Cumprido

Superadas as questões preliminares, adentra-se ao mérito recursal, que gravita em torno da aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no artigo 476 do Código Civil, como justificativa para o inadimplemento do Apelante quanto ao pagamento do saldo remanescente do preço do imóvel.

NO caso dos autos, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo o pagamento estabelecido em uma entrada de R$20.000,00 (vinte mil reais) e o restante por meio de financiamento junto a Caixa Econômica Federal, no prazo de 60 dias após a aprovação do projeto pela prefeitura.

Sustenta o Apelante que não pôde obter o financiamento bancário para quitar os R$ 55.000,00 restantes porque a vendedora não cumpriu integralmente sua obrigação de regularizar o imóvel. Alega que o "Alvará de Regularização de Edificação" apresentado pela Apelada à fl. 26 (ID 12151387, p. 32) não seria suficiente, pois não equivale à "aprovação do Projeto pela prefeitura" exigida na cláusula 3ª do contrato (fl. 23v - ID 12151387, p. 28), a qual, segundo interpreta, demandaria a expedição do "Habite-se" e a averbação da construção na matrícula do imóvel, providências não tomadas pela vendedora ou pela Apelada.

A Apelada, por sua vez, defende ter cumprido sua obrigação ao obter o Alvará de Regularização, sendo o inadimplemento do Apelante injustificado.

A r. sentença entendeu que a Apelada comprovou o cumprimento de sua parte ao apresentar o alvará de fl. 26 e que o Apelante, por outro lado, não demonstrou a recusa do financiamento ou que o pleiteou.

Pois bem. Como dito, o contrato firmado entre as partes em 29/10/2007 (fls. 23/24 - ID 12151387, p. 27/29) previa, na cláusula 3ª, que o saldo de R$ 55.000,00 seria pago com recursos de carta de crédito da Caixa Econômica Federal "no prazo máximo de 60(sessenta) dias após a aprovação do Projeto pela prefeitura". A cláusula 4ª estabelecia que as despesas para "aprovação junto a Prefeitura Municipal de Vila Velha do projeto arquitetônico" seriam de responsabilidade das vendedoras.

A Apelada apresentou o "Alvará de Regularização de Edificação" nº 08/0738 (fl. 26), emitido em 21/07/2008, referente ao Processo 2008/13404, atestando a regularização de uma edificação residencial de 207,82m2 no lote em questão. A Apelada sustenta que este documento configura a "aprovação do Projeto pela prefeitura" mencionada no contrato.

O Apelante, contudo, argumenta que tal documento não seria suficiente para viabilizar o financiamento, pois não se trataria da aprovação
final
(Habite-se) nem implicaria a averbação da construção na matrícula do imóvel (que à época da contestação, segundo alega, ainda constava apenas o terreno).

De fato, para a concessão de financiamento imobiliário habitacional, as instituições financeiras usualmente exigem que o imóvel esteja devidamente regularizado, o que inclui, via de regra, a averbação da construção na matrícula do imóvel e a apresentação do "Habite-se". O Alvará de Regularização, embora seja um passo importante, pode não ser o documento final exigido para a averbação ou para o financiamento.

Entretanto, conforme bem pontuou a r. sentença, competia ao Apelante, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar o fato impeditivo do direito da Autora, qual seja, que o financiamento foi efetivamente negado
por culpa exclusiva
da Apelada em não fornecer a documentação necessária e exigida pela instituição financeira.

O Apelante não trouxe aos autos qualquer prova nesse sentido, como uma negativa formal da Caixa Econômica Federal ou qualquer comunicação indicando quais pendências documentais imputáveis à Apelada teriam obstado a liberação do crédito, inexistindo, em verdade, documento que demonstre que sequer deu entrada junto a instituição financeira visando o financiamento.

A simples alegação de que o alvará apresentado não era suficiente, desacompanhada de prova concreta da recusa do financiamento por esse motivo específico, não basta para configurar a exceção do contrato não cumprido.

Ademais, o próprio contrato não especificava qual seria o exato documento correspondente à "aprovação do Projeto pela prefeitura", gerando ambiguidade que, na ausência de outras provas, não pode beneficiar o contratante inadimplente.

Acrescente-se que, mesmo que se admitisse a insuficiência do documento apresentado pela Apelada, o comportamento do Apelante ao longo dos anos revela-se incompatível com a boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

O Apelante permaneceu na posse do imóvel desde 2007, usufruindo do bem por mais de uma década e meia, sem adimplir o saldo substancial do preço e sem tomar medidas efetivas para resolver o impasse contratual ou denunciar formalmente o contrato caso entendesse inviável o seu cumprimento por culpa da outra parte.

Identificada a suposta impossibilidade de obter o financiamento em 2008 (após a emissão do alvará), caberia ao Apelante notificar a Apelada para que sanasse a pendência documental ou, alternativamente, buscar a resolução do contrato, restituindo o imóvel e pleiteando eventuais perdas e danos.

Ao revés, optou por permanecer inerte quanto ao pagamento e à regularização, consolidando uma situação de prolongado inadimplemento e fruição gratuita do bem.

Tal conduta contraria a boa-fé objetiva e seus deveres anexos, como o de mitigar o próprio prejuízo (
duty to mitigate the loss
) e o de não se beneficiar da própria torpeza (
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
).

Reconhecer o direito do Apelante em permanecer no imóvel, a despeito de seu substancial e prolongado inadimplemento, seria consagrar um comportamento contraditório e premiar a inércia em detrimento da parte que, embora possa ter tido falha na completa regularização (o que não restou cabalmente provado ser o óbice ao financiamento), viu-se privada tanto do bem quanto da contraprestação financeira por longos anos.

Portanto, não comprovada a culpa exclusiva da Apelada pelo inadimplemento e configurada a mora substancial do Apelante, não há como acolher a exceção do contrato não cumprido, devendo ser mantida a rescisão contratual decretada na sentença.

- Da Rescisão Contratual, Reintegração de Posse e Destino do Sinal (Arras)

Uma vez afastada a exceção do contrato não cumprido e constatado o inadimplemento substancial e injustificado do Apelante (pagamento de apenas R$ 20.000,00 de um total de R$ 75.000,00), a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, nos termos do artigo 475 do Código Civil.

Como consequência lógica da rescisão, as partes devem retornar ao
status quo ante
, o que implica a devolução do imóvel à Apelada (reintegração de posse).

Quanto ao valor pago a título de sinal (R$ 20.000,00), tratando-se de arras confirmatórias (pois o contrato não previu direito de arrependimento - vide cláusula 9ª) e tendo a rescisão ocorrido por culpa do comprador (Apelante), aplica-se a regra do artigo 418 do Código Civil:

Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der:

I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;

A r. sentença, ao decretar a rescisão sem determinar a devolução do sinal, implicitamente autorizou sua retenção pela Apelada, o que se coaduna com a norma legal citada, dada a culpa do Apelante pelo desfazimento do negócio.

Embora os Embargos de Declaração tenham apontado omissão quanto a este ponto, a decisão integrativa os rejeitou, mantendo-se a conclusão da sentença original.

Assim, a retenção do sinal pela Apelada, como consequência do inadimplemento culposo do Apelante, deve ser mantida.

DISPOSITIVO

Posto isto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação Cível interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para
DEFERIR
os benefícios da assistência judiciária gratuita ao Apelante, CARLOS ALBERTO LEITE MARQUES, mantendo, no mais, a r. sentença recorrida em todos os seus termos.

Não caracterizada a sucumbência recursal da Apelante na hipótese presente, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tal verba, bem como das custas processuais, em razão da gratuidade de justiça ora deferida (art. 98, §3º, CPC).

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.