Tribunal: TJES
Processo: 0017167-61.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Hipoteca; Perdas e Danos; Adjudicação Compulsória; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL. BAIXA DE HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO VEDADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DE LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária de nulidade de hipoteca cumulada com pedidos de perdas e danos e adjudicação compulsória ajuizada por adquirente de salas comerciais que, após a quitação integral do preço, não obteve a baixa do gravame hipotecário e a outorga da escritura definitiva no prazo contratualmente estabelecido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) definir se a Súmula 308 do STJ aplica-se a imóveis comerciais e se há responsabilidade pela não baixa do gravame; (ii) estabelecer se cabe a inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) quando existe previsão contratual específica de multa em favor do adquirente; (iii) determinar se a instituição financeira responde solidariamente pela multa contratual decorrente do atraso; (iv) verificar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes e a responsabilidade pelas despesas condominiais após a entrega das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 308 do STJ destina-se à proteção de adquirentes de imóveis residenciais no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não sendo aplicável a contratos de natureza comercial. Contudo, a manutenção do gravame após o prazo contratual de 180 dias da quitação configura ato ilícito por inadimplemento direto da vendedora.

A inversão da cláusula penal, prevista no Tema 971 do STJ, aplica-se apenas na hipótese de silêncio contratual quanto à penalidade para o inadimplemento da construtora. Havendo cláusula relativa ao inadimplemento do vendedor (Cláusula 53), esta deve prevalecer, vedando-se a inversão de cláusula diversa.

A instituição financeira possui legitimidade para a baixa da hipoteca, mas não responde solidariamente pela multa contratual por atraso, visto que não há comprovação de que tenha causado a demora na liberação do gravame.

Conforme o Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória possui natureza indenizatória, não sendo possível a cumulação com lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
.

A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e impostos recai sobre o adquirente a partir da efetiva imissão na posse (entrega das chaves), ainda que pendente a regularização registral do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES parcialmente provido. Recurso de MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS desprovido.

Tese de julgamento
:

A Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, mas a quitação do preço gera o direito à baixa do gravame nos termos do contrato.

No contrato de adesão, havendo previsão expressa de multa para a mora da construtora, descabe a inversão da cláusula penal em favor do consumidor (Distinção ao Tema 971 do STJ).

A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes (Tema 970 do STJ).

As taxas condominiais são de responsabilidade da construtora apenas até a entrega das chaves ao adquirente.

Dispositivos relevantes citados: CPC, inciso I do art. 487; §2º e §11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Súmula 83; STJ, Súmula 7; STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485); STJ, Tema 970 (REsp 1.498.484); STJ, REsp 2.225.708/RS; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR; STJ, AREsp 2.694.691/CE; STJ, REsp 1.911.409/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0017167-61.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS e outros (5)

APELADO: LORENGE SA PARTICIPAÇÕES e outros (6)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL. BAIXA DE HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO VEDADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DE LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária de nulidade de hipoteca cumulada com pedidos de perdas e danos e adjudicação compulsória ajuizada por adquirente de salas comerciais que, após a quitação integral do preço, não obteve a baixa do gravame hipotecário e a outorga da escritura definitiva no prazo contratualmente estabelecido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) definir se a Súmula 308 do STJ aplica-se a imóveis comerciais e se há responsabilidade pela não baixa do gravame; (ii) estabelecer se cabe a inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) quando existe previsão contratual específica de multa em favor do adquirente; (iii) determinar se a instituição financeira responde solidariamente pela multa contratual decorrente do atraso; (iv) verificar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes e a responsabilidade pelas despesas condominiais após a entrega das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 308 do STJ destina-se à proteção de adquirentes de imóveis residenciais no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não sendo aplicável a contratos de natureza comercial. Contudo, a manutenção do gravame após o prazo contratual de 180 dias da quitação configura ato ilícito por inadimplemento direto da vendedora.

A inversão da cláusula penal, prevista no Tema 971 do STJ, aplica-se apenas na hipótese de silêncio contratual quanto à penalidade para o inadimplemento da construtora. Havendo cláusula relativa ao inadimplemento do vendedor (Cláusula 53), esta deve prevalecer, vedando-se a inversão de cláusula diversa.

A instituição financeira possui legitimidade para a baixa da hipoteca, mas não responde solidariamente pela multa contratual por atraso, visto que não há comprovação de que tenha causado a demora na liberação do gravame.

Conforme o Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória possui natureza indenizatória, não sendo possível a cumulação com lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
.

A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e impostos recai sobre o adquirente a partir da efetiva imissão na posse (entrega das chaves), ainda que pendente a regularização registral do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES parcialmente provido. Recurso de MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS desprovido.

Tese de julgamento
:

A Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, mas a quitação do preço gera o direito à baixa do gravame nos termos do contrato.

No contrato de adesão, havendo previsão expressa de multa para a mora da construtora, descabe a inversão da cláusula penal em favor do consumidor (Distinção ao Tema 971 do STJ).

A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes (Tema 970 do STJ).

As taxas condominiais são de responsabilidade da construtora apenas até a entrega das chaves ao adquirente.

Dispositivos relevantes citados: CPC, inciso I do art. 487; §2º e §11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Súmula 83; STJ, Súmula 7; STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485); STJ, Tema 970 (REsp 1.498.484); STJ, REsp 2.225.708/RS; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR; STJ, AREsp 2.694.691/CE; STJ, REsp 1.911.409/SP.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto por LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES, bem como CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto por MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGURAS, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº
0017167-61.2020
.8.08.0024

APELANTE/
APELADA
:
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

APELANTE/APELADA: MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS

APELADO: BANCO BRADESCO

JUIZ: DR.
MARCELO PIMENTEL

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA,
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e
MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS
em face de sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, em Ação ordinária de nulidade de hipoteca com pedido de tutela antecipada, perdas e danos e adjudicação compulsória do imóvel, ajuizada pela Apelante MOVING LIFE, cujo
decisum
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC/15, para confirmar a liminar expedida, que determinou a baixa pelo banco Apelado de qualquer restrição pendente no imóvel objeto da lide e condenou as Apelantes LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES à reversão da cláusula penal moratória constante no contrato firmado entre as partes.

Em suas razões recursais,
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, requereram a reforma integral da sentença, sustentando: (i) a ausência de culpa das Apelantes, em razão da previsão da hipoteca contratualmente; (ii) a impossibilidade da inversão da cláusula penal, considerando a existência de multa na Cláusula 53 do contrato em favor da adquirente, não sendo aplicável o Tema 971 do STJ; (iii) arbitramento da multa nos termos do contrato estipulado entre as partes, uma vez que o percentual determinado pelo juízo
a quo
fere os princípios da proporcionalidade e razoabilidade; (iv) o Apelado Banco Bradesco também é sujeito passivo da lide e, portanto, deve responder solidariamente as condenações arbitradas. Em sede de contrarrazões, alegaram a ausência de elementos probatórios nos autos que ensejassem a condenação ao pagamento de lucros cessantes e restituição das despesas condominiais.

A Apelante
MOVING LIFE ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGUROS
, em seu apelo recursal, requereu a reforma da sentença, pugnando: (i) pela condenação dos requeridos ao pagamento de lucros cessantes relativos ao período em que perdurou a indisponibilidade das salas compradas; e (ii) condenação à restituição das despesas
propter rem
(taxas condominiais, impostos etc.) suportadas pela Apelante durante a indisponibilidade jurídica. Já em sede de contrarrazões, requereu que os termos da sentença fossem mantidos, alterando-se apenas as questões levantadas em suas razões.

O
BANCO BRADESCO
, em contrarrazões de apelação, se manifestou pela manutenção integral dos termos da sentença.

Pois bem.

–
DA
RESPONSABILIDADE CIVIL
PEL
A EXISTÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO

Narra a inicial que, em 30/01/2014, foram adquiridas pela MOVING LIFE duas salas comerciais, cada uma com sua respectiva vaga de garagem, localizadas no seguinte endereço: Avenida Armando Duarte Rabello, Ed. Lorenge Unique, nº 126, quadra 02, bairro Jardim Camburi, Vitória/ES.

Foram adquiridas através dos contratos de compra e venda firmados com a LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, conforme instrumentos anexados às fls. 42/52 (sala 708) e 65/75 (sala 908). A adquirente pagou, no total, a quantia de R$490.081,81 (quatrocentos e noventa mil, oitenta e um reais e oitenta e um centavos) pelos dois imóveis, sendo que pela sala 708 e respectiva vaga de garagem pagou R$242.828,05 (duzentos e quarenta e dois mil, oitocentos e vinte e oito reais e cinco centavos) e pela sala 908 e respectiva vaga de garagem pagou R$247.253,76 (duzentos e quarenta e sete mil, duzentos e cinquenta e três reais e setenta e seis centavos).

Sustenta que os pagamentos das salas foram quitados em agosto de 2018, contudo, não pode imitir-se na posse dos imóveis considerando a existência de hipotecas em favor do Banco Bradesco, impedindo a transferência da propriedade perante o Cartório de RGI. Assim, narra que após tentativas de resolver a problemática de maneira administrativa com a construtora e com a instituição financeira, não obteve êxito, razão pela qual recorreu à prestação jurisdicional.

A controvérsia inicial reside, portanto, na subsistência do gravame hipotecário após a quitação integral do preço pela adquirente, o que impossibilitou o registro da aquisição do imóvel perante o RGI.

Conforme entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça, a manutenção da hipoteca em favor do agente financeiro, garantindo dívida da construtora, é ineficaz perante o adquirente, nos exatos termos da
Súmula 308
:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”
.

Contudo, o referido entendimento tem aplicação quanto aos imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), de modo que a proteção conferida pelo referido enunciado sumular não se estende aos contratos de natureza comercial, senão vejamos:

Recurso Especial. VIOLAÇÃO DOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. Cancelamento de hipoteca. Aplicação da Súmula 308/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. I. Caso em exame 1. Ação ordinária ajuizada contra empresa de engenharia e instituição financeira, visando ao cancelamento de hipoteca constituída em favor da instituição financeira, objeto de matrícula no Ofício de Registro de Imóveis. Sentença de primeiro grau rejeitou o pedido, com resolução de mérito. 2. Apelação interposta pela parte autora foi desprovida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, que manteve a sentença. Recurso especial foi interposto pela parte autora, alegando violação dos arts. 489, §1º, do CPC, 76 da Lei n. 11.101/2005 e 481, 524 e 533 do Código Civil. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a hipoteca constituída em favor de instituição financeira pode ser cancelada com fundamento na Súmula 308 do STJ, considerando que o imóvel objeto da hipoteca é utilizado em atividade empresarial e não adquirido por pessoa física como consumidor final. III. Razões de decidir 4.
A Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais ou utilizados em atividade empresarial, destinando-se exclusivamente à proteção de pessoas físicas que adquirem imóveis como consumidores finais.
5. O acórdão recorrido está fundamentado de forma suficiente, inexistindo omissão ou contradição, conforme análise dos arts. 489 e 1.022 do CPC.
6. A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ em casos envolvendo imóveis comerciais, atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ.
IV. Dispositivo Recurso especial conhecido em parte e improvido. (STJ, REsp n. 2.225.708/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação – SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.
2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.)

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE FUNDADA EM INTEMPESTIVIDADE. INFORMAÇÃO EQUIVOCADA NO SISTEMA ELETRÔNICO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. JUSTA CAUSA. BOA-FÉ E CONFIANÇA. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA. AGRAVO PROVIDO PARA EXAME DO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL COMERCIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. VAGAS DE GARAGEM. NATUREZA ACESSÓRIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
[...]
2. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido, embora de forma sucinta, manifesta-se sobre a matéria posta em debate, não estando o julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes.
3. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o enunciado da Súmula n. 308 do STJ tem sua aplicação restrita aos contratos de aquisição de imóveis residenciais, não se estendendo a imóveis de natureza comercial. Incidência da Súmula n. 83/STJ.
4. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido, que, com base na análise do con
j
unto probatório entendeu que a matrícula das salas faz constar as vagas de garagem como partes integrantes do bem, demanda o reexame de fatos e provas, procedimento vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. Agravo em recurso especial conhecido e provido, para afastar a intempestividade. Recurso especial conhecido e não provido. (AREsp n. 2.694.691/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)

Apesar da não aplicação da Súmula 308/STJ no caso dos autos, a resistência à baixa do gravame hipotecário constituído em favor do Banco Bradesco configura flagrante ato ilícito decorrente de inexecução contratual direta.

Inicialmente, ressalta-se que restou incontroversa a existência do gravame hipotecário (fls. 85/86), que impedia a transferência das salas adquiridas pela MOVING LIFE, bem como o adimplemento do contrato de compra e venda firmado entre os litigantes recursais em agosto de 2018, considerando os termos de quitação integral às fls. 57 e 76.

Ademais, prevê a Cláusula 31 do contrato, que a LORENGE tinha a responsabilidade de disponibilizar termo de quitação e solicitar o cancelamento das hipotecas quando quitado o saldo do pagamento e emitido o Certificado de Conclusão de Obra,
in verbis
:

“31. Referida hipoteca abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades autônomas que integram o empreendimento. A responsabilidade pelo pagamento do financiamento à produção é exclusivamente da VENDEDORA.

Parágrafo Primeiro:
Após a emissão do Certificado de Conclusão e uma vez quitado o saldo do preço, a VENDEDORA disponibilizará para o(a)(s) Adquirente(s) o termo de quitação e solicitará o cancelamento da hipoteca que abrange a unidade ora comprometida, perante a entidade de crédito e o Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias daquele derradeiro pagamento.

Parágrafo segundo: Durante o prazo acima indicado, não pode ser imputada à VENDEDORA qualquer responsabilidade quanto à demora no cancelamento da hipoteca, inclusive quanto ao reajuste do saldo devedor, que deverá ser feito conforme estabelecido neste contrato.”

Nesses termos, impõe-se reconhecer que, quitado o preço, o adquirente tem o direito de receber o bem livre de quaisquer ônus, cabendo a ambos, construtora e instituição financeira, adotar as providências necessárias para a baixa do gravame.

A configuração do ato ilícito, neste caso, independe da natureza comercial do imóvel ou da aplicação da referida Súmula, pois decorre da violação frontal à Cláusula 31 do contrato de compra e venda. O instrumento contratual estabeleceu, de forma cristalina, que após a emissão do Certificado de Conclusão e a quitação do saldo do preço, a vendedora teria o prazo de 180 dias para providenciar o cancelamento da hipoteca perante a instituição financeira e o Cartório de Registro de Imóveis.

Ao deixar de promover a baixa do gravame após o recebimento integral do preço em agosto de 2018, ultrapassando largamente o prazo contratual de 180 dias, a construtora incorreu em inadimplemento, mesmo após anos e diversas tentativas de solução extrajudicial. Ressalta-se que o gravame hipotecário somente foi cancelado após determinação judicial proferida nos presentes autos.

A manutenção da hipoteca por anos a fio, impedindo a adquirente de dispor plenamente das salas pelas quais pagou, caracteriza violação da boa-fé objetiva, consubstanciando o ato ilícito passível de responsabilização, uma vez que o direito da adquirente à propriedade plena não pode ser indefinidamente postergado pela desídia da vendedora em honrar seus compromissos junto ao agente financiador.

–
DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

As Apelantes LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

sustentaram em suas razões a aplicação equivocada do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça pelo magistrado sentenciante, argumentando que o instrumento de compra e venda firmado entre as partes possui uma cláusula penal em favor do adquirente na hipótese de descumprimento pelo vendedor (Cláusula 53).

A adquirente, MOVING LIFE, refuta o argumento acima, aduzindo que “
a demanda não se refere ao prazo de conclusão das obras, mas sim do prazo no qual as apelantes, em clara inadimplência, se omitiram em retirar os gravames do imóvel mesmo após a quitação do valor acordado pela apelada, não havendo, por consequência cláusula penal nesse sentido
”.

De plano, entendo que assiste razão às Apelantes.

Nos termos do julgamento operacionalizado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça nos REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, seria admissível a condenação das rés/apeladas ao pagamento de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da extrapolação do período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), além de multa de 2% (dois por cento) em razão do inadimplemento contratual, na forma prevista na Cláusula 15 do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Isso se daria na hipótese de omissão de previsão de multa em benefício do adquirente, com espeque na manutenção do equilíbrio contratual, procedendo-se à incidência de penalidade objetiva estipulada contratualmente apenas em proveito da construtora (Tema 971, e. STJ), senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
.
2.

No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (STJ; REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

No entanto, após detida análise dos autos, em específico do instrumento de compra e venda firmado entre as partes, verifica-se que
não há silêncio contratual quanto à mora da vendedora
, uma vez que a Cláusula 53 trata expressamente de cláusula penal moratória em caso de inadimplemento por parte da construtora,
in verbis
:

Cláusula 53. Findo o prazo de tolerância estipulado na cláusula acima, sem que tenha sido expedido o Certificado de Conclusão de Obra, a VENDEDORA parará ao(à)(s) ADQUIRENTE(S) a multa de 0,5% (meio por cento) ao mês de atraso, calculada sobre o valor efetivamente pago e quitado pelo(a)(s) ADQUIRENTE(S), corrigidos na mesma forma deste instrumento. Ajustam ainda que, existindo saldo devedor junto à VENDEDORA, a referida multa será quitada através do sistema de compensação de valores, ou seja, o valor mensal resultante da referida multa será automaticamente amortizado do mencionado saldo devedor.
Os efeitos desta cláusula cessarão, automaticamente, na data de emissão do Certificado de Conclusão da Obra.

Embora a redação da cláusula faça menção à conclusão da obra, ela estabelece o patamar indenizatório pactuado pelas partes para a privação do uso do bem por culpa da vendedora (0,5% ao mês sobre o valor pago e quitado).

Assim,
existindo previsão contratual que prefixa
multa
em favor do adquirente em patamar razoável e compatível com o mercado, esta deve prevalecer ou ser aplicada por analogia ao inadimplemento decorrente da não baixa da hipoteca, afastando-se a inversão da cláusula penal moratória ajustada para o comprador (
que versa sobre atraso na quitação das prestações -
Cláusula 15)
, sob pena de desvirtuamento do precedente vinculante e enriquecimento sem causa da adquirente.

–
DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA BRADESCO AO PAGAMENTO DA
MULTA
CONDEN
ATÓRIA

As Apelantes LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES requereram, em caso de manutenção da condenação, que o Banco Bradesco responda solidariamente pela multa contratual.

O Apelado BANCO BRADESCO, por sua vez, defendeu que, caso se reconheça o dever de indenizar, qualquer indenização resultante da relação entre o comprador e a construtora não poderia lhe alcançar, pois ocupa posição de credor fiduciário, não figurando na relação contratual de compra e venda imobiliária.

É cediço que a instituição financeira possui legitimidade para integrar o polo passivo da demanda, considerando que é credora hipotecária dos imóveis objetos da lide, e a baixa da hipoteca (obrigação de fazer) decorre justamente dessa causalidade, pois a hipoteca foi constituída para garantir o financiamento à obra da construtora.

Contudo, no que tange à responsabilidade pelo atraso que ensejou a multa, compulsando os autos, verifica-se que não há nenhuma prova de que o banco tenha sido responsável pelo atraso na baixa do gravame hipotecário.

Embora a construtora alegue que o agente financeiro foi o responsável pela manutenção do gravame que constava na matrícula dos imóveis, não se desincumbiu do ônus de comprovar que realizou os repasses necessários ou cumpriu as exigências pertinentes a tempo e modo para a liberação das unidades. Não demonstrou, ainda, recusa injustificada por parte da instituição financeira, não sendo suficiente a mera juntada de e-mails trocados com a autora que possuem como teor a mera imputação de culpa ao banco credor.

A ausência de comprovação de conduta desidiosa do Banco afasta o nexo causal necessário para sua responsabilização pelo atraso.

–
DO
S
LUCROS CESSANTES
E
DA
RESTITUIÇÃO DAS
DESPESAS (TAXA CONDOMINIAIS, IMPOSTOS, ETC.) RELATIVAS AO PERÍODO DE INDISPONIBILIDADE
DOS IMÓVEIS
A MOVING LIFE

A MOVING LIFE requereu, em suas razões, a reforma da sentença em relação a não procedência ao pedido de indenização por lucros cessantes e devolução de taxas condominiais. A sentença indeferiu tais pleitos sob o fundamento de que a autora estava na posse das chaves desde setembro de 2019.

Embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita a presunção de prejuízo em casos, por analogia, de atraso na entrega de imóvel, o caso em tela apresenta uma particularidade:
a posse foi entregue
à
adquirente
. O óbice encontrado pela Apelante foi de ordem jurídico-formal (registro de escritura), não material (uso e gozo). Ademais, o STJ fixou no
TEMA
970
a tese de que a cláusula penal moratória por inadimplemento (relativo ou absoluto) não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ, REsp 1498484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, publicado em 25/06/2019)

No caso concreto, como este Relator manteve a aplicação de penalidade (com ajustes, vide fundamentação acima), descabe a cumulação com lucros cessantes, pois suficiente à reparação dos danos patrimoniais.

Necessário reconhecer, ainda, conforme corretamente evidenciado na sentença de primeiro grau, que “
a parte autora não conseguiu demonstrar, de forma inequívoca, a existência de um prejuízo econômico concreto decorrente da conduta atribuída aos demandados. Ademais, não há provas suficientes que sustentem a expectativa de lucro alegada, tampouco ficou demonstrado o nexo causal entre o fato alegado e a suposta perda de rendimento, não juntou contrato de aluguel ou compra que tenha sido frustrada, sendo assim, entendo que o pedido de indenização por lucros cessantes é improcedente
”.

Não diferente é o entendimento referente à restituição de despesas condominiais, considerando que a jurisprudência é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelas despesas
propter rem
(condomínio e IPTU) inicia-se com a imissão na posse (entrega das chaves). Assim, tendo a autora recebido as chaves e podendo usufruir das salas comerciais, ainda que com restrição hipotecária nas matrículas, é sua a obrigação de arcar com as despesas de manutenção da coisa. Confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA N. 568/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. [...] 4. O acórdão recorrido encontra-se no mesmo sentido da jurisprudência pacífica desta Corte, no sentido de que "
as taxas condominiais são de responsabilidade da construtora

até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente
" (AgInt no AREsp n. 2.520.253/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024). [...] Recurso especial conhecido em parte e improvido. (REsp n. 1.911.409/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.)

A teor da fundamentação retroaduzida,
CONHEÇO

e

DOU

PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por

LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, bem como
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
MOVING LIFE

ADMINISTRADORA E CORRETORA DE SEGURAS,
reformando a sentença primeva apenas para assegurar a aplicação da Cláusula 15 do Contrato de Promessa de Compra e Venda a título de multa em desfavor do vendedor em vez da Cláusula 53.

Diante da sucumbência recursal da Requerente e atento aos critérios estabelecidos nos incisos do §2°, do artigo 85, do CPC/15, impõe-se majorar em 1% (um por cento) o montante da verba honorária fixada em primeiro grau em seu desfavor, nos termos do §11 do mesmo preceptivo.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Desembargador Relator para dar parcial provimento ao recurso de Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. e Lorenge S.A. Participações, bem como negar provimento ao apelo de Moving Life Administradora e Corretora.