Tribunal: TJES
Processo: 0006320-93.2016.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006320-93.2016.8.08.0006

APELANTES:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126

APELADOS:
ANA MARIA PETRI E FÁBIO BITENCOURT FERMIANO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. HABITE-SE. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Lorenge S.A. Participações e Villaggio Aracruz SPE 126 contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 2013, reconhecendo culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso na entrega da obra e condenando-as à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, acrescidos de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de multa por embargos de declaração protelatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a expedição do “Habite-se” é suficiente para afastar a mora da construtora; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão; (iii) determinar se é cabível a retenção parcial dos valores pagos; (iv) definir o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária, bem como a validade da multa por embargos protelatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A expedição do “Habite-se” não caracteriza o adimplemento da obrigação, pois a prestação contratual somente se completa com a efetiva entrega das chaves e imissão na posse do imóvel.

O atraso superior ao prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, sem entrega do bem, configura inadimplemento absoluto por culpa exclusiva da construtora.

A responsabilidade da construtora é objetiva, sendo vedada a transferência ao consumidor dos riscos inerentes à atividade econômica.

O inadimplemento autoriza a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Em caso de culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção, conforme Súmula 543 do STJ.

Os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, não se aplicando o Tema 1002 do STJ, restrito às hipóteses de resilição por iniciativa do comprador.

A correção monetária incide desde cada desembolso, como forma de recomposição do valor da moeda, conforme Súmula 43 do STJ.

A multa por embargos de declaração protelatórios é devida quando evidenciado o intuito de rediscutir o mérito e retardar o processo, nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A expedição do “Habite-se” não afasta a mora da construtora, sendo necessária a efetiva entrega das chaves para caracterizar o adimplemento.

O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância configura inadimplemento absoluto e autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor.

Na resolução por culpa da construtora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, vedada qualquer retenção.

Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde cada desembolso quando a rescisão decorre de inadimplemento do vendedor.

É legítima a aplicação de multa por embargos de declaração quando utilizados com finalidade protelatória.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 405 e 475; CPC, art. 1.026, § 2º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 43; STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); TJSP, Recurso Inominado Cível nº 1001496-28.2024.8.26.0286.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006320-93.2016.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES

APELADO: ANA MARIA PETRI

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006320-93.2016.8.08.0006

APELANTES:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126

APELADOS:
ANA MARIA PETRI E FÁBIO BITENCOURT FERMIANO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. HABITE-SE. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Lorenge S.A. Participações e Villaggio Aracruz SPE 126 contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 2013, reconhecendo culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso na entrega da obra e condenando-as à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, acrescidos de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de multa por embargos de declaração protelatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a expedição do “Habite-se” é suficiente para afastar a mora da construtora; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão; (iii) determinar se é cabível a retenção parcial dos valores pagos; (iv) definir o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária, bem como a validade da multa por embargos protelatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A expedição do “Habite-se” não caracteriza o adimplemento da obrigação, pois a prestação contratual somente se completa com a efetiva entrega das chaves e imissão na posse do imóvel.

O atraso superior ao prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, sem entrega do bem, configura inadimplemento absoluto por culpa exclusiva da construtora.

A responsabilidade da construtora é objetiva, sendo vedada a transferência ao consumidor dos riscos inerentes à atividade econômica.

O inadimplemento autoriza a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Em caso de culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção, conforme Súmula 543 do STJ.

Os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, não se aplicando o Tema 1002 do STJ, restrito às hipóteses de resilição por iniciativa do comprador.

A correção monetária incide desde cada desembolso, como forma de recomposição do valor da moeda, conforme Súmula 43 do STJ.

A multa por embargos de declaração protelatórios é devida quando evidenciado o intuito de rediscutir o mérito e retardar o processo, nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A expedição do “Habite-se” não afasta a mora da construtora, sendo necessária a efetiva entrega das chaves para caracterizar o adimplemento.

O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância configura inadimplemento absoluto e autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor.

Na resolução por culpa da construtora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, vedada qualquer retenção.

Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde cada desembolso quando a rescisão decorre de inadimplemento do vendedor.

É legítima a aplicação de multa por embargos de declaração quando utilizados com finalidade protelatória.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 405 e 475; CPC, art. 1.026, § 2º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 43; STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); TJSP, Recurso Inominado Cível nº 1001496-28.2024.8.26.0286.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006320-93.2016.8.08.0006

APELANTES:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126

APELADOS:
ANA MARIA PETRI E FÁBIO BITENCOURT FERMIANO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Como relatado, as empresas Lorenge S.A. Participações e Villaggio Aracruz SPE 126 apelam da sentença que rescindiu contrato de imóvel comprado em 2013 por R$ 226.704,91 (duzentos e vinte e seis mil, setecentos e quatro reais e noventa e um centavos). O magistrado reconheceu culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso na obra superior à tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, condenando-as à devolução integral de R$ 55.755,85 (cinquenta e cinco mil, setecentos e cinquenta e cinco reais e oitenta e cinco centavos) acrescidos de juros e correção monetária.

Em seu recurso, as apelantes sustentam que o atraso foi de apenas 4 (quatro) dias após o prazo final, com o "Habite-se" emitido em 31/05/2016. Defendem a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos por desistência dos adquirentes e pedem a alteração dos marcos temporais de juros e correção, além da exclusão da multa de 2% (dois por cento) imposta por embargos declaratórios julgados protelatórios.

Presentes os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo),
conheço do recurso
.

DO MÉRITO

Do Inadimplemento Absoluto e da Responsabilidade Objetiva do Construtor

A insurgência recursal repousa na equivocada premissa de que a mera expedição do "Habite-se" interromperia a mora contratual. Todavia, o contrato previa a conclusão das obras para 30 de novembro de 2015 e, mesmo computando-se a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos — prazo máximo para absorção de imprevistos —, o termo fatal exauriu-se em 27 de maio de 2016.

As próprias apelantes admitem que o Alvará de Habite-se nº 074/2016 somente foi emitido em 31 de maio de 2016, o que, por si só, já formalizaria o inadimplemento pela extrapolação do período de graça. Ocorre que tal documento é ato meramente administrativo que atesta a conformidade da obra perante a municipalidade, não se confundindo com a obrigação precípua de entrega do bem. A jurisprudência é uníssona ao estabelecer que a prestação da vendedora apenas se exaure com a efetiva entrega das chaves e a imissão dos compradores na posse do imóvel.

Nesse cenário, os elementos probatórios evidenciam que, conquanto o certificado de habitabilidade tenha sido expedido em 31 de maio de 2016, não houve a concomitante disponibilização física da unidade aos apelados. Tal lacuna desnatura a tese de um atraso "ínfimo" de quatro dias, revelando um inadimplemento substancial que impediu a fruição do patrimônio investido, seja para moradia ou percepção de frutos civis.

Sob o prisma jurídico, admitir que a mora cessa com o "Habite-se" equivaleria a transferir ao adquirente os riscos do fortuito interno e de eventuais entraves pós-obra, em flagrante violação ao princípio da reparação integral. Assim, a efetiva prestação capaz de elidir a mora concretiza-se unicamente com a entrega das chaves, conforme reforça o seguinte aresto:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO.
MORA NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO
. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS . JUROS DURANTE A OBRA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pela ré contra sentença de primeiro grau que a condenou ao pagamento de indenizações à autora em razão de mora na entrega de imóvel em construção, consistentes em: (i) lucros cessantes mensais no valor de R$1 .299,00, a partir de 30 de dezembro de 2023 até a entrega das chaves; e (ii) pagamento dos juros durante a obra, contados da mesma data, ambos com atualização e incidência de juros de mora desde a citação. II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se a expedição do habite-se afasta a mora contratual da construtora;
(ii) analisar se a pandemia de Covid-19 caracteriza força maior que justifique o atraso na entrega do imóvel; (iii) avaliar a necessidade de prova dos lucros cessantes. III . RAZÕES DE DECIDIR
A expedição do habite-se não comprova a efetiva entrega do imóvel ao comprador, pois o momento relevante para o início da fruição do bem é a entrega das chaves,
conforme Súmula 160 do TJSP. A pandemia de Covid-19 não caracteriza força maior para justificar o atraso na entrega do imóvel, uma vez que o setor da construção civil sofreu poucas paralisações durante o período, conforme precedentes do TJSP e IRDR nº 04. (...) (TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10014962820248260286 Itu, Relator.: Marcio Bonetti, Data de Julgamento: 26/09/2024, 6ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 26/09/2024)

A responsabilidade civil das apelantes é objetiva e o risco da atividade não pode ser transferido ao consumidor, que se vê privado tanto do capital investido quanto da posse do imóvel.

Incide, portanto, o comando do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, torna-se evidente que a mora das apelantes restou devidamente configurada no momento em que o prazo de tolerância se esgotou sem que o imóvel estivesse à disposição dos compradores. A ausência de prova da entrega das chaves, aliada à expedição tardia do "Habite-se", confirma o inadimplemento absoluto por culpa exclusiva das recorrentes, autorizando a rescisão integral do pacto.

Dos Efeitos da Resolução: A
Restitutio in Integrum
e a Súmula 543 do STJ

Configurada a culpa exclusiva das apelantes, o ordenamento jurídico impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, o que implica na devolução integral de todos os valores vertidos pelos apelados, sem qualquer retenção. A tentativa das recorrentes de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos sob o pretexto de compensar despesas administrativas é juridicamente inviável quando o desfazimento não decorre de mera desistência do comprador, mas de falta grave da vendedora.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento vinculante:

Súmula 543 - STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Permitir qualquer retenção em favor da parte que inadimpliu o contrato configuraria enriquecimento ilícito e penalização dupla ao consumidor lesado. A restituição integral é corolário do princípio da reparação integral dos danos (
restitutio in integrum
).

Assim, deve-se manter a condenação das apelantes à restituição do montante de R$ 55.755,85 (cinquenta e cinco mil, setecentos e vinte e cinco reais e oitenta e cinco centavos), vedada qualquer retenção a título de cláusula penal ou taxa de administração.

Dos Consectários Legais: Distinguishing quanto ao Tema 1002 do STJ

As apelantes pleiteiam que os juros de mora incidam apenas do trânsito em julgado e a correção monetária do ajuizamento. Todavia, tal pretensão funda-se em equívoco hermenêutico quanto aos precedentes do STJ.

O Tema 1002 do STJ (REsp 1740911/DF) fixa os juros no trânsito em julgado apenas para rescisões imotivadas por iniciativa do comprador (resilição unilateral). Quando a rescisão decorre de mora da construtora, aplica-se a regra geral da mora processual e contratual, constante no art. 405 do Código Civil:

Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Quanto à correção monetária, esta não constitui acréscimo patrimonial, mas mera recomposição do valor nominal da moeda frente à inflação. Fixá-la apenas do ajuizamento da ação implicaria em confisco parcial do patrimônio do credor. Aplica-se a Súmula 43 do STJ:

Súmula 43 - STJ: Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo.

Destarte, para que a restituição seja efetivamente integral, a atualização monetária deve incidir desde cada desembolso e os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, momento em que as apelantes foram constituídas em mora judicial.

Da Multa por Embargos Protelatórios e a Dignidade da Justiça

A manutenção da multa de 2% (dois por cento) sobre o valor da causa é necessária diante do comportamento processual das apelantes na instância de origem. Os embargos de declaração opostos não visavam sanar vícios de omissão ou contradição, mas apenas rediscutir o mérito da causa para protelar o cumprimento da obrigação.

O Código de Processo Civil autoriza a sanção para preservar a celeridade:

Art. 1.026 (...)

§ 2º: Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa.

Portanto, o uso indevido de recursos com o intuito de retardar o andamento do feito afronta a dignidade da justiça, devendo ser mantida a penalidade pedagógica imposta pelo juízo
a quo
.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes em favor do patrono dos apelados para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento
ao recurso de
apelação
.