Tribunal: TJES
Processo: 5034790-48.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução; Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação
Data de julgamento: 2026-02-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. DÉBITOS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução, afastando a responsabilidade do adquirente (Apelado) pelo pagamento de cotas condominiais vencidas antes da imissão na posse da unidade imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir a responsabilidade do adquirente de unidade imobiliária pelo pagamento de débitos condominiais anteriores à efetiva imissão na posse, à luz do art. 1.345 do Código Civil e da tese fixada no Tema 886/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº 886 (REsp 1.345.331/RS) sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não se define pelo simples registro da propriedade, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel.

2. A responsabilidade do adquirente somente se consolida com a efetiva posse (entrega das chaves) e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

3. O precedente vinculante baseia-se na premissa de que não se pode imputar ao adquirente a responsabilidade por despesas de serviços dos quais não pôde usufruir por ainda não ter recebido as chaves do imóvel.

4. No caso concreto, o Apelado comprovou que a entrega das chaves da unidade ocorreu somente em 01 de julho de 2022.

5. O Apelado também demonstrou ter notificado formalmente o Condomínio Apelante em maio de 2022, informando sobre a aquisição da unidade, mas esclarecendo que ainda não havia sido imitido na posse, cumprindo o requisito da "ciência inequívoca".

6. O débito executado (período de outubro de 2021 a junho de 2022) revela-se integralmente anterior à posse, o que impõe a manutenção da sentença que reconheceu a inexigibilidade da obrigação em face do Apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais define-se pela relação jurídica material com o imóvel, consolidada pela efetiva posse (entrega das chaves) e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação (STJ, Tema 886).

2. O adquirente de unidade imobiliária não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da efetiva imissão na posse, momento a partir do qual passa a usufruir dos serviços prestados pelo condomínio.

3. Compete ao adquirente (executado), em sede de embargos à execução, comprovar a data da efetiva imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema nº 886 (REsp 1.345.331/RS); STJ, AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2095488 (2023/0321077-4).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5034790-48.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO HIGHLINE SQUARE

APELADO: ADILCON JOSE BUZATTO

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. DÉBITOS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução, afastando a responsabilidade do adquirente (Apelado) pelo pagamento de cotas condominiais vencidas antes da imissão na posse da unidade imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir a responsabilidade do adquirente de unidade imobiliária pelo pagamento de débitos condominiais anteriores à efetiva imissão na posse, à luz do art. 1.345 do Código Civil e da tese fixada no Tema 886/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº 886 (REsp 1.345.331/RS) sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não se define pelo simples registro da propriedade, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel.

2. A responsabilidade do adquirente somente se consolida com a efetiva posse (entrega das chaves) e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

3. O precedente vinculante baseia-se na premissa de que não se pode imputar ao adquirente a responsabilidade por despesas de serviços dos quais não pôde usufruir por ainda não ter recebido as chaves do imóvel.

4. No caso concreto, o Apelado comprovou que a entrega das chaves da unidade ocorreu somente em 01 de julho de 2022.

5. O Apelado também demonstrou ter notificado formalmente o Condomínio Apelante em maio de 2022, informando sobre a aquisição da unidade, mas esclarecendo que ainda não havia sido imitido na posse, cumprindo o requisito da "ciência inequívoca".

6. O débito executado (período de outubro de 2021 a junho de 2022) revela-se integralmente anterior à posse, o que impõe a manutenção da sentença que reconheceu a inexigibilidade da obrigação em face do Apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais define-se pela relação jurídica material com o imóvel, consolidada pela efetiva posse (entrega das chaves) e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação (STJ, Tema 886).

2. O adquirente de unidade imobiliária não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da efetiva imissão na posse, momento a partir do qual passa a usufruir dos serviços prestados pelo condomínio.

3. Compete ao adquirente (executado), em sede de embargos à execução, comprovar a data da efetiva imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema nº 886 (REsp 1.345.331/RS); STJ, AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2095488 (2023/0321077-4).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por CONDOMINIO HIGHLINE SQUARE pugnando pela reforma da sentença (id 16355039) por meio da qual o Juízo a quo, na "ação de embargos à execução", julgou procedente a pretensão autoral para declarar a inexigibilidade do débito condominial cobrado na execução (processo nº 5030845-87.2022.8.08.0024), referente ao período anterior a 01 de julho de 2022.
Em suas razões recursais (id 16355040) , o Apelante sustenta, em síntese, que (i) a sentença ignorou a natureza propter rem da obrigação condominial, violando o disposto no art. 1.345 do Código Civil, que estabelece a responsabilidade objetiva do adquirente; (ii) o entendimento firmado no Tema Repetitivo nº 886 do Colendo Superior Tribunal de Justiça foi aplicado de forma equivocada, pois não serviria para excluir a responsabilidade do titular do direito real, mas apenas para ampliar a legitimidade passiva; (iii) a obrigação condominial é análoga à do IPTU, que também acompanha o imóvel; e (iv) o Apelado deveria quitar o débito e, posteriormente, exercer seu direito de regresso contra o alienante.
Contrarrazões pelo Apelado (id 16355045), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 17 de novembro de 2025.

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.5034790-48.2023.8.08.0024

APELANTE: CONDOMINIO HIGHLINE SQUARE

APELADO: ADILCON JOSE BUZATTO

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Como relatado, a controvérsia ora posta sob julgamento cinge-se a verificar o acerto da sentença que julgou procedentes os embargos à execução, afastando a responsabilidade do Apelado (adquirente) pelo pagamento de cotas condominiais vencidas antes de sua imissão na posse.

Pois bem.

O Apelante defende a reforma da sentença sob o argumento central de que a obrigação condominial possui natureza
propter rem
, devendo o Apelado, na condição de adquirente, responder pelos débitos da unidade, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Nada obstante, embora o referido dispositivo legal estabeleça que "[o] adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio", sua interpretação foi objeto de análise definitiva pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos.

A esse respeito, importa destacar que, ao julgar o Tema nº 886 (REsp 1.345.331/RS), a Segunda Seção daquele Sodalício pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não se define pelo simples registro da propriedade, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, a qual se consolida com a efetiva posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Tem-se, portanto, que a conclusão externada no precedente vinculante baseia-se na premissa de que não se pode imputar ao adquirente a responsabilidade por despesas de serviços dos quais não pôde usufruir (como uso de elevadores, áreas comuns, portaria, etc.) por ainda não ter recebido as chaves do imóvel.

Consoante orientação firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, somente a partir da efetiva posse, com a entrega das chaves, é que o adquirente passa a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais, sendo estas de responsabilidade da vendedora até a referida imissão.

Nesse sentido, confira-se recente julgado reafirmando a tese firmada:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3. Agravo interno não provido.

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2095488 (e-Doc 43974571) | 2023/0321077-4, Terceira Turma, Órgão: STJ - Acórdãos. Relator: RICARDO VILLAS BOAS CUEVA. Julgado em Julgado em 14/10/2024, Publicado em Publicado em 16/10/2024.

Volvendo os olhos para o presente caso concreto, observa-se que o Apelado logrou êxito em comprovar, de forma robusta e incontroversa, os exatos fatos constitutivos de seu direito.

O documento de id 16353374 (COMPROVANTE DE IMISSÃO DE POSSE) atesta inequivocamente que a entrega das chaves da unidade 2002 ocorreu somente em 01 de julho de 2022.

Ademais, o Apelado demonstrou ter agido com boa-fé ao notificar formalmente o Condomínio Apelante em maio de 2022 (id 16353373), informando sobre a aquisição da unidade, mas esclarecendo que ainda não havia sido imitido na posse.

Resta, portanto, preenchido o segundo requisito do Tema 886, qual seja, a "ciência inequívoca do condomínio". Sendo o débito executado (id 16353372) referente ao período de outubro de 2021 a junho de 2022, ou seja, integralmente anterior à posse, correta a sentença ao reconhecer a inexigibilidade da obrigação em face do Apelado.

Nesse contexto, impõe-se a manutenção da sentença impugnada, na medida em que o Juízo a quo aplicou com acerto o entendimento vinculante do Colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 886), cujos pressupostos fáticos (ausência de posse e ciência inequívoca) restaram cabalmente demonstrados pelo Embargante, ora Apelado.

É como voto.