Tribunal: TJES
Processo: 5018151-86.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL. IMISSÃO NA POSSE. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO ARREMATANTE E DO ANTIGO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. LAUDO DE VISTORIA. VALIDADE DA PROVA IRREPETÍVEL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECONVENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO JÁ PAGA POR TERCEIRO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelo antigo proprietário de imóvel arrematado em leilão judicial contra sentença que julgou improcedente seu pedido de indenização por danos materiais e morais, decorrentes da imissão na posse do bem pelo arrematante antes da expedição do mandado judicial, com a colaboração dos antigos locatários, e julgou procedente a reconvenção para devolução da caução locatícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) definir se a imissão na posse de imóvel arrematado, por ato próprio do arrematante e com a anuência do antigo locatário, antes da expedição do mandado judicial, configura ato ilícito; (ii) aferir a validade de laudo de vistoria para comprovação de danos materiais, quando a prova se tornou irrepetível por ato dos réus; (iii) analisar se a ocupação antecipada do imóvel caracteriza dano moral indenizável; e (iv) verificar a procedência do pedido reconvencional de devolução da caução locatícia, quando há prova de que o valor já foi satisfeito ao locatário por terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial depende de ordem judicial, configurando exercício arbitrário das próprias razões a tomada de posse por força própria do arrematante, ainda que o auto de arrematação já tenha sido assinado.

Admite-se a validade de laudo de vistoria produzido antes do ajuizamento da ação quando a parte contrária dá causa à impossibilidade de sua repetição em juízo, em observância ao princípio que veda o
venire contra factum proprium
.

A imissão irregular na posse de imóvel e as comunicações restritas às partes envolvidas e à administração do condomínio não configuram dano moral, por não excederem a esfera patrimonial e não atingirem publicamente a honra do ofendido.

Julga-se improcedente o pedido de devolução da caução locatícia quando comprovado que o valor já foi pago aos locatários por terceiro, sob pena de enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial antes da expedição da respectiva ordem judicial, ainda que com a anuência do antigo locatário, constitui exercício arbitrário das próprias razões e ato ilícito indenizável.

O locatário que entrega as chaves do imóvel locado diretamente ao arrematante, e não ao locador, viola o dever de restituição do bem e responde solidariamente pelos danos decorrentes.

É válido o laudo de vistoria que comprova danos materiais quando a impossibilidade de sua repetição em juízo decorre de ato da parte a quem a prova desfavorece.

É improcedente o pedido reconvencional de restituição de caução locatícia quando o locatário confessa já ter recebido o respectivo valor de terceiro, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5018151-86.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCELO SILVEIRA NETTO

APELADO: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL. IMISSÃO NA POSSE. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO ARREMATANTE E DO ANTIGO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. LAUDO DE VISTORIA. VALIDADE DA PROVA IRREPETÍVEL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECONVENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO JÁ PAGA POR TERCEIRO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelo antigo proprietário de imóvel arrematado em leilão judicial contra sentença que julgou improcedente seu pedido de indenização por danos materiais e morais, decorrentes da imissão na posse do bem pelo arrematante antes da expedição do mandado judicial, com a colaboração dos antigos locatários, e julgou procedente a reconvenção para devolução da caução locatícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) definir se a imissão na posse de imóvel arrematado, por ato próprio do arrematante e com a anuência do antigo locatário, antes da expedição do mandado judicial, configura ato ilícito; (ii) aferir a validade de laudo de vistoria para comprovação de danos materiais, quando a prova se tornou irrepetível por ato dos réus; (iii) analisar se a ocupação antecipada do imóvel caracteriza dano moral indenizável; e (iv) verificar a procedência do pedido reconvencional de devolução da caução locatícia, quando há prova de que o valor já foi satisfeito ao locatário por terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial depende de ordem judicial, configurando exercício arbitrário das próprias razões a tomada de posse por força própria do arrematante, ainda que o auto de arrematação já tenha sido assinado.

Admite-se a validade de laudo de vistoria produzido antes do ajuizamento da ação quando a parte contrária dá causa à impossibilidade de sua repetição em juízo, em observância ao princípio que veda o
venire contra factum proprium
.

A imissão irregular na posse de imóvel e as comunicações restritas às partes envolvidas e à administração do condomínio não configuram dano moral, por não excederem a esfera patrimonial e não atingirem publicamente a honra do ofendido.

Julga-se improcedente o pedido de devolução da caução locatícia quando comprovado que o valor já foi pago aos locatários por terceiro, sob pena de enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial antes da expedição da respectiva ordem judicial, ainda que com a anuência do antigo locatário, constitui exercício arbitrário das próprias razões e ato ilícito indenizável.

O locatário que entrega as chaves do imóvel locado diretamente ao arrematante, e não ao locador, viola o dever de restituição do bem e responde solidariamente pelos danos decorrentes.

É válido o laudo de vistoria que comprova danos materiais quando a impossibilidade de sua repetição em juízo decorre de ato da parte a quem a prova desfavorece.

É improcedente o pedido reconvencional de restituição de caução locatícia quando o locatário confessa já ter recebido o respectivo valor de terceiro, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 02/12/2025

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Lido o que exarado às folhas pelo Eminente Relator.

*

O SR. ADVOGADO SEBASTIÃO VIGANO NETO:-

Muito obrigado, senhor presidente, excelentíssimos senhores desembarcadores, desembargadora Heloísa Cariello, em nome de quem cumprimento os demais, ilustre representante do Ministério Público, colegas advogados, partes, a todos, uma excelente tarde.

Excelências, o caso dos autos, ele versa sobre os excessos praticados por um arrematante de uma casa em Asta pública e pelo descumprimento do contrato de locação, das obrigações inerentes ao contrato de locação pelos, então, locatários deste imóvel.

Este processo tem como apelante o Sr. Marcelo Neto, que é o proprietário deste imóvel. Ele tem como apelados quatro pessoas: Marazul Negócios Imobiliários, que é a empresa que arrematou essa casa. O senhor José Luiz Dantas, que é o sócio-administrador da Marazul, e quem praticou atos ilícitos que nós trataremos mais à frente. Temos o Sr. Ricardo Siqueira Barroso Filho, que era o locatário formal desse imóvel, em nome de quem o contrato de locação estava redigido. E temos o Sr. Ricardo Siqueira Barroso, que era o responsável financeiro por esse contrato, era quem pagava aluguel e era quem residia nessa casa localizada lá no condomínio Aldeia da Praia, em Guarapari.

Pois bem, em agosto de 2021, em um processo que tramitava na 9ª Vara Cível de Vitória, foi levada a leilão e foi arrematado pela Marazul, uma casa localizada no condomínio Aldeia da Praia.

Imediatamente após a aquisição, excelências, o apelado José Luiz, que então era presidente do conselho desse condomínio, iniciou uma verdadeira campanha difamatória contra o apelante, noticiando aos quatro ventos que o apelante estava quebrado, que tinha perdido a casa por conta de dívidas e, efetivamente, tomando medidas para assumir a posse desse imóvel antes da expedição do auto de arrematação, e muito antes da expedição do mandado de missão na posse.

Notificou o condomínio sobre a aquisição e notificou o locatário para que ele saísse do imóvel.

O absurdo foi tão grande, excelências, que o locatário entregou a chave direto para o Sr. Zé Luiz. E o Marcelo só tomou conhecimento disso quando o seu caseiro foi impedido de entrar no condomínio para ir até a casa e a resposta do porteiro é que isso era uma ordem do seu senhor Zé Luiz, para que ele não entrasse ali.

Fomos ao juízo da 9ª Vara Cível, naquele momento, noticiamos a situação. E o juízo, reconhecendo os excessos praticados pelo arrematante, determinou a devolução das chaves, em juízo, para que o Marcelo tivesse condições de ir até a casa e retirar os seus objetos pessoais. Por quê? Porque o objeto do leilão era o imóvel. Tudo aquilo que guarnecia o imóvel, especialmente os documentos pessoais do apelante, não integrava, por óbvio, o objeto da arrematação.

E, eu lembro que, novamente, não houve, neste momento, ordem de admissão na posse, não houve sequer expedição de carga de arrematação até aqui. O apelante ainda impugnava o leilão quando precisou ir ao juízo pedir autorização para entrar naquela casa que era sua, até aquele momento, apesar da arrematação.

Enfim, definida essa ordem, reconhecendo o excesso, Marcelo contratou um especialista, senhor José Lemos Sobrinho, perito em diversos processos aqui no Espírito Santo, para que estivesse presente quando ele fosse ao imóvel e fizesse um laudo. O que esse laudo mostraria, excelência? A situação do imóvel. Por quê? No momento da arrematação, vigia um contrato de locação entre Marcelo e Ricardo. Este imóvel foi entregue a Ricardo por Marcelo de uma forma, que está descrita no anexo ao contrário de locação. O objeto da vistoria era verificar como que esse imóvel estava sendo devolvido por Ricardo. Inclusive, com lista de materiais, com lista de imóveis que estavam ali.

Dentro da casa, apesar de a casa estar alugada, tinha um cômodo em que ficavam objetos pessoais de Marcelo. Fotos da família, objetos comprados em viagem, diversos objetos pessoais.

Então o objetivo desse laudo era isso, verificar essa situação. Quando chegou ao imóvel, e isso está bem descrito no laudo, verificou-se que a casa já estava em obras. Morava uma pessoa lá, estava dormindo uma pessoa lá, conforme a autorização de José Luiz, e estava se fazendo obra na casa, antes da expedição, de mandar a admissão na posse, antes da assinatura de arrematação.

Os objetos pessoais de Marcelo espalhados pela casa toda, no meio daquela poeira.

Então foi elaborado esse laudo que descrevia a situação do imóvel e fazia um checklist, um comparativo, entre o que tinha no imóvel no início da alocação, com base no anexo do contrato de locação, e o que tinha no imóvel naquele exato momento. Com isso, apurou-se que diversos objetos não estavam ali. Desde faqueiros a uma adega para 200 garrafas de vinho. Não estavam mais no imóvel. E isso deu ensejos à presente demanda em que se objetiva indenização pelos danos materiais expostos no laudo e pelos danos morais decorrentes de toda essa situação.

Pois bem, a sentença é merecedor de reforma, porque ela concluiu, pela improcedência do pedido, com base em dois fundamentos.

Primeiro, que não haveria prova do dano material, porque o laudo de vistoria apresentado por ser unilateral não seria hábil para isso, e que também não havia prova de dano moral. E foi além. A sentença julgou procedente à reconvenção, condenando o apelante a devolver ao locatário o valor da calção paga no início do contrato de locação.

Então é sobre esses três pontos que nós vamos discutir brevemente aqui hoje, excelências.

Primeiro, o laudo não é unilateral. A simples leitura do laudo evidencia que um preposto da arrematante acompanhou essa vistoria. Então, a vistoria foi acompanhada pelo Sr. Leandro Luiz Felipe, está descrito no laudo, na condição de representante da arrematante. Então, não é um laudo unilateral.

E não bastasse isso, excelências, foi oportunizado o contraditório às partes para que se manifestasse sobre o laudo. E as partes optaram por simplesmente atacar a validade do laudo por ele ter sido produzido a pedido do apelante. Poderiam ter discutido a matéria do laudo. Determinado item estava, não estava, não, optaram por discutir simplesmente a validade. Então, a partir do momento que uma prova, mesmo que produzida unilateralmente, vai para dentro do processo, a parte tem oportunidade de se manifestar sobre ele, a parte opta por não fazê-lo, essa prova deixa de ser unilateral.

E a própria jurisprudência do Tribunal Justiça do Espírito Santo, cito aqui a apelação 000754674/2019, de relatoria do desembargador Sérgio Ricardo de Souza, ela reconhece: “A validade de laudos técnicos produzidos unilateralmente, desde que elaborados por profissionais especializados em parciais.

Exatamente o caso dos autos. O laudo técnico, ele simplesmente demonstra qual era a situação da casa naquele momento e o que não havia ali em comparação com o contrato original. Fazendo um paralelo com o direito criminal, excelências, existem provas que são irrepetíveis.

No direito criminal, o momento de se fazer, por exemplo, o exame de corpo de delito, ele só tem um momento para fazer isso. Você não consegue repetir esse exame. E quando nós estivermos diante de provas irrepetíveis, deve ser reconhecida a validade dessa prova. É exatamente o caso dos autos.

Só foi necessário fazer esse laudo porque as chaves não foram entregues ao proprietário. Só foi necessário fazer esse laudo porque a casa já estava em obra. Não tinha outro momento em que seria possível a quantificação do dano sofrido pelo apelante. O único momento possível era esse. E quem deu causa a isso foram os apelados. Seja por promover, por forçar a emissão na posse antes da expedição do mandato judicial, seja por entregar, enquanto locatário, as chaves do imóvel a uma pessoa que não era signatário do contrato.

Então, percebam, V. Ex.ª, os apelados deram causa à imperiosidade de se fazer o laudo naquele momento, e eles se beneficiam do argumento de que esse laudo é unilateral.

Os danos morais, excelências, estão flagrantemente demonstrados, para além da ofensa à honra, que não foi questionada em nenhum ponto defesa decorrente do anúncio de bancarrota do apelante, o modo como o imóvel em que sua família passou diversos verões, o modo como suas lembranças foram tratadas pelos apelados ultrapassa o mérito sabor.

Ao chegar na sua casa e ver as fotografias dos seus filhos, da sua família, jogado no chão, no meio da poeira, como se fosse nada? Isso precisa ter uma consequência jurídica. E a responsabilidade dos apelados, no caso dos autos, pelos danos provocados.

Ao apelante, excelência, a nosso sentir, eles são fartamente comprovados nos autos, principalmente no depoimento pessoal do apelado Ricardo Barroso, que era quem residia no imóvel.

Diz o apelado em seu depoimento pessoal:

“
José Luiz, seu vizinho, o procurou pessoalmente, informando que havia adquirido a casa em um leilão e solicitou as chaves. Ricardo pediu que José Luiz apresentasse a documentação de compra para análise do advogado. Após a confirmação da aquisição, José Luiz pediu que Ricardo entregasse as chaves ao sair do imóvel. Ricardo entrou em contato com Marcelo, responsável pelo contrato de locação, para esclarecer como deveria proceder e questionar sobre a devolução do calção. Mas Marcelo orientou a permanecer na casa e negou a devolução da garantia, alegando que resolveria questões relacionadas ao leilão. Apesar disso, Ricardo decidiu deixar o imóvel, já que não queria continuar envolvido na situação. Em novembro, após nova tentativa frustrada de diálogo com Marcelo, Ricardo entregou as chaves a José Luís, que assinou um documento assumindo a posse do imóvel e comprometendo-se a devolver a calção, a fim de evitar atritos devidos à longa relação de amizade entre eles.”

Então, o que aconteceu, excelências? Foi que José Luís pagou a calção a Ricardo e Ricardo saiu da casa, pouco se importando com o estado em que estava deixando ela pouco se importando com os materiais de Marcelo que estavam na casa.

Então, a realidade dos fatos é essa. O que precisamos delimitar aqui é que o arrematante do imóvel, em leilão judicial, ele só tem direito a entrar naquele imóvel após a expedição do mandado de emissão na posse, senão não era nem necessário expedir o mandado de emissão na posse.

Então, o nosso ponto principal aqui, excelência, é esse. Havendo divergência sobre a quem entregar as chaves de imóvel, o locatário deve depositar essa chave em juízo. Ele não pode entregar essa chave a um terceiro, quem quer que seja. Ao entregar a chave a terceiro, ele deu causa aos prejuízos causados nos autos. Forçado, repito, pela insistência do outro apelado.

Por derradeiro, excelências, sem querer me alongar, até porque pelo meu prazo ainda tenho um minuto..

Em relação à reconvenção, está confessado no depoimento pessoal do Ricardo que ele recebeu a calção de José Luiz.

Então, eu não posso ser condenado em apelação a devolver a calção a ele, porque ele já recebeu. Ele receberia duas vezes e isso representaria seu enriquecimento sem causa.

Então, Excelência, obrigado pelo tempo extra.

Por isso que nós pleiteamos o provimento do recurso. Obrigado.

*

O SR. ADVOGADO VINÍCIUS BERTOLDO ALVES:-

Boa tarde a todos.

Hoje eu falo aqui pela Marazul, a empresa que arrematou esse imóvel em Leilão, recorrido aqui nesses autos.

Excelências. Quero, nesse momento, dirigir primeiramente a senhora desembargadora relatora e mais integrantes dessa Colenda turma e registrar o seguinte. Eu vou ser um pouco mais, vamos dizer, econômico e pragmático na questão que está sendo tratada.

Apesar de tudo o que foi dito, narrado, etc., aqui dessa tribuna, e tanto do que a gente consegue extrair do processo, nada disso foi provado pelo autor. Nada, absolutamente nada. Nem essa alegação, por exemplo, de dano material por suposta exercício de posse irregular ou que foi retirada ali indevidamente ou sem a carta de arrematação, porque tudo isso, de fato, Não o que foi dito, mas a carta de arrematação houve. A Marazul, uma empresa, não iria, evidentemente, entrar na posse de um imóvel, embora ciente de que a aquisição é originária, nesse contexto de atabalhoado, a gente pode dizer.

Estamos aqui, então, diante de uma apelação que busca reformar a sentença e que, a nosso ver, ao ver da Marazul, estava absolutamente correta, porque julgou improcedentes os pedidos do autor e acolheu até a pretensão de reconvenção dos outros apelados. O autor, ele pretendeu, nessa hipótese, receber 53 mil reais a título de dano material. ao fundamento de que teria havido, como dito aqui da tribuna, dano material no imóvel, que já não era mais dele. E suposta humilhação e dano moral em razão de suposta humilhação, divulgação de palavras, etc. Mas nada disso, repito, foi provado no processo.

Sobre o dano material, a sentença deixa claro o seguinte, o laudo de vistoria apresentado foi produzido unilateralmente e não constitui, por isso, prova hábil para comprovar os danos materiais, na medida em que se trata de documento elaborado exclusivamente pelo autor, sem qualquer contraditória ou participação dos réus. Portanto, destituir de credibilidade probatória. E isso foi uma situação que.. Esse laudo até existiu, mas ele foi impugnado. E não foi produzido, esse laudo, embora existisse esse laudo como documento, com a petição inicial que acompanhou. Apesar disso, isso não foi sujeito ao contraditório no processo, porque o próprio autor não requereu prova pericial. E foi impugnado oportunamente.

E, além disso, em relação às provas de dano material, etc., não foi juntado pelo autor qualquer tipo de nota fiscal, recibo ou documento que pudesse, por exemplo, comprovar minimamente a propriedade dos bens ou o valor que foi atribuído a eles por esse laudo unilateral que foi produzido pelo próprio autor e sem que fosse sujeito ao contraditório e ampla defesa no âmbito do processo judicial.

E, por outro lado, em relação aos danos morais, a sentença acertadamente consignou que todas essas alegações de supostas falas e etc., nenhuma dessas, a sentença diz aqui: “As alegações apresentadas revelaram-se genéricas e desprovidas de qualquer, qualquer. elemento probatório que pudesse caracterizar o efetivo dano moral. Então não houve demonstração, por exemplo, dessa suposta humilhação pública, muito menos lesão à honra.

A MarazuL, nesse particular, ela entende, excelência, que ela agiu especificamente no exercício regular de direito dela, em relação ao bem que ela arrematou, de forma originária.

E, portanto, não teria ato ilícito ou qualquer anexo causal que pudesse dar ensejo a dano moral nessa hipótese.

Em relação à reconvenção, apenas ilustrativamente aqui, a própria reconvenção foi procedente. E aí, para ser até mais econômico, excelências, entendemos a Marazul, entendemos que a sentença aplicou corretamente o direito e deve ser mantido.

E aí, portanto, a gente requer a negativa de provimento da apelação, bem como a majoração dos danos, dos danos, veja, a majoração dos horários sucumbenciais, excelência, é só.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Segundo se depreende dos autos, o Apelante, MARCELO SILVEIRA NETTO, ajuizou ação indenizatória em face dos Apelados, narrando que era proprietário de um imóvel residencial que, após ser arrematado em leilão judicial pela empresa MARAZUL, representada pelo corréu JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, teria sido por estes ilegalmente ocupado antes da expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse. Aduz que tal apossamento somente foi possível com a colaboração dos então locatários, os corréus RICARDO SIQUEIRA BARROSO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO, que entregaram as chaves do imóvel diretamente ao arrematante, e não ao locador. Alega, por fim, que, em decorrência dessa conduta, sofreu danos materiais, consistentes no extravio e na avaria de inúmeros bens pessoais que guarneciam a residência, além de danos morais pela situação vexatória.

A sentença hostilizada julgou improcedente a pretensão, sob o fundamento central de que não restou comprovado, por meio de prova idônea, o dano material e moral. Lado outro, julgou procedente a reconvenção para determinar a devolução da caução locatícia.

Cinge-se a controvérsia, portanto, a aferir se a tomada de posse do imóvel pela arrematante, antes da expedição da carta de arrematação e do mandado judicial e com a anuência do antigo locatário, configura ato ilícito; superada tal questão, se restaram comprovados os danos materiais e morais e, por fim, a quem assiste razão quanto ao pleito reconvencional de devolução da caução.

Após detida análise dos autos, entendo que a sentença merece ser reformada em parte.

1. Do irregular apossamento do imóvel pelos réus MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA.

O cerne da questão reside na legalidade da conduta dos Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA ao ingressarem na posse do imóvel arrematado.

A arrematação judicial, embora se aperfeiçoe com a assinatura do auto, nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil, não confere ao arrematante o direito de se imitir na posse por força própria, uma vez que, nos termos do § 3º do citado dispositivo legal, somente após decorrido o prazo de impugnação é que será “expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse”. Veja-se:

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

[...]

§ 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.

A transferência possessória de um bem ocupado por terceiro, o qual foi objeto de leilão judicial, deve, impreterivelmente, ser chancelada pelo Poder Judiciário, nos termos da legislação de regência.

Conforme se extrai inequivocamente dos autos da Execução nº 0009834-39.2012.8.08.0024, a
Carta de Arrematação somente foi expedida em 12 de janeiro de 2022

(ID 14946969, p. 7). Contudo, os próprios Apelados admitem, e o "Termo de Entrega de Chaves" (ID 14946968, p. 4) comprova, que a posse foi por eles assumida em
29 de novembro de 2021
, configurando um ato que contorna o procedimento legal e constitui exercício arbitrário das próprias razões.

Ademais, a conduta dos locatários, RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO, ao entregarem as chaves do imóvel diretamente ao arrematante, conquanto a orientação contrária do locador - aqui Apelante -, representou clara violação ao dever contratual e legal de restituir o bem a quem, evidentemente, de direito, nos termos do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91.

E diz-se da orientação contrária do locador, ora Apelante, conforme se extrai do próprio depoimento prestado pelo locatário RICARDO BARROSO, ao esclarecer que “dizia que era pra mim não sair da casa”.

Ao agirem de tal modo, concorreram diretamente para a indevida ocupação do imóvel e para os danos que dele advieram, atraindo para si eventual responsabilidade, conforme dispõe o art. 942, parte final, do Código Civil, acaso verificados os danos.

Nesse contexto, estabelecida a premissa de que houve, tal como apontado na causa de pedir, irregular imissão na posse do imóvel arrematado pelos réus MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, diante da indevida entrega das chaves pelo locatário, passo ao exame dos danos alegados pelo autor da demanda e suficiência, ou não, da prova constante dos autos para subsidiar o pleito condenatório formulado.

2. Dos danos materiais.

O Apelante postula a condenação dos Apelados ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$53.225,67 (cinquenta e três mil, duzentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos), com fundamento no Laudo de Vistoria e Constatação acostado aos autos. Sustenta que, em decorrência do esbulho possessório, diversos bens móveis e de uso pessoal que guarneciam a residência foram danificados ou extraviados, incluindo itens de valor considerável como uma adega climatizada, um vaso de cerâmica marajoara e um faqueiro francês, conforme detalhado na prova técnica por ele produzida.

Neste ponto, o julgador primevo rejeitou o pedido sob o argumento de que
o laudo de vistoria apresentado, por constituir prova unilateral, seria insuficiente à comprovação pretendida
. Confira-se:

“
O autor baseou seu pedido de indenização por danos materiais em um laudo de vistoria elaborado unilateralmente (ID 14892038).

Ocorre que o laudo de vistoria apresentado, produzido unilateralmente, não constitui prova hábil para comprovar os danos materiais, na medida em que se trata de documento elaborado exclusivamente pelo autor, sem qualquer contraditório ou participação dos réus, portanto, destituído de credibilidade probatória. Neste sentido;

[...]

Além disso, “a indenização mede-se pela extensão do dano” (art. 944, CC). Assim, a mera alegação genérica de prejuízos materiais, sem comprovação documental precisa (como comprovantes de pagamento, nota fiscal, etc.), não autoriza a condenação em indenização.

É cediço que é ônus do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, comprovar, de forma inequívoca e documentada, os danos materiais suportados, ônus do qual não se desincumbiu.

Diante do exposto, entendo como IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos materiais.”

Conquanto entenda, igualmente, que um laudo unilateral não é,
por si só
, documento servil à comprovação de dano material, há uma distinção relevante a ser feita:
no caso concreto, o laudo, embora unilateral, encontra ressonância em outros elementos de convicção extraídos do caderno processual que lhe conferem especial força probante
.

Explico.

Importante ressaltar, de início, que a tomada de posse do imóvel pelos Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, de forma antecipada e à margem do procedimento legal, foi o fato que deu causa à necessidade de uma vistoria urgente e tornou a prova, por sua natureza, irrepetível.

Conforme demonstrado nos autos, os Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA se imitiram na posse do imóvel em
29 de novembro de 2021
e apenas em
15 de dezembro de 2021

é que o Apelante logrou obter autorização judicial (ID 14946968, p. 6) para entrar no imóvel a fim de realizar a retirada dos seus pertences.

O minucioso relatório fotográfico que acompanha o laudo (ID 14944729) demonstra que, quando de sua realização (
21 de dezembro de 2021
),
o imóvel já se encontrava em preparativos de reforma, com os pertences do apelante acomodados em caixas e mobília revirada
.

Vê-se que
a vistoria do imóvel é contemporânea à imissão na posse do imóvel pelos Apelados

MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA (apenas 20 dias após), e, conquanto o diminuto lapso temporal, já se encontrava o imóvel faticamente alterado, de sorte que aceitar a tese de imprestabilidade da prova, nessas condições, seria premiar a conduta ilícita dos próprios apelados, que deram causa à impossibilidade de produção da prova em outro formato, em clara violação ao princípio que veda o
venire contra factum proprium
.

Não bastasse essa circunstância, é importante acrescentar que o próprio documento registra a presença de um representante do arrematante durante a vistoria final, Leandro Luiz Felipe. Os Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, conquanto tenham impugnado, de forma genérica, o laudo, não se detiveram, especificamente, quanto a esta relevante informação, o que mitiga, em certa medida, a tese defensiva de unilateralidade do mencionado laudo de vistoria.

Neste ponto, relevante acrescentar que o engenheiro civil que o assina, José Lemos Sobrinho, emitiu Anotação de Responsabilidade Técnica - ART - individual de Serviço, de nº 0820210147199 (ID 14946937 - pág. 7), responsabilizando-se técnica e legalmente pelo conteúdo do trabalho de acordo com as regras do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-ES), fator que, inegavelmente, dá robustez ao referido laudo na análise do conjunto probatório.

Por derradeiro, há de se acrescentar que o Apelado Ricardo Siqueira Barroso, em seu depoimento pessoal, declarou, de forma contundente, que, ao sair do imóvel (em 29 de novembro de 2021), deixou todos os móveis e pertences em perfeita ordem e estado de conservação, incluindo a adega que, segundo afirmou, encontrava-se na casa quando entregou as chaves ao Apelado JOSÉ DANTAS (minutos 11:30 a 12:30).

Contudo, a referida adega não foi localizada na vistoria realizada em 21 de dezembro de 2021, pouco mais de 20 dias após os arrematantes terem assumido a posse do bem, além de outros itens que, segundo vistoria realizada no início da locação, encontravam-se no imóvel.

Tal declaração, inclusive, é corroborada pelos registros fotográficos do imóvel apresentados pelos próprios Apelados (IDs 14946986, 14946987 e 14946988) , os quais foram feitos na ocasião da imissão na posse. Tais imagens, além de confirmarem a declaração do locatário de que “deixou todos os móveis e pertences em perfeita ordem e estado de conservação”, comprovam a existência da mencionada adega de vinhos (ID 14946988), tal como constou nos registros contemporâneos ao início da locação (ID 14944729).

Ora, se o laudo de vistoria inicial comprova a existência dos bens e o próprio locatário confirma que eles permaneciam intactos até o momento em que entregou as chaves aos arrematantes, a constatação de sua ausência ou avaria na vistoria realizada em 21 de dezembro de 2021 leva à conclusão inarredável de que os danos ocorreram no interregno em que o imóvel esteve sob a posse indevida e exclusiva dos apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ.

Registre-se, nesse passo, que na composição dos danos não deve ser contemplado o valor atinente a trinta garrafas de vinho, no montante de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), por ausência de suporte probatório especificamente quanto a tais bens.

Nesse contexto, e diante da ausência de qualquer contraprova técnica que infirmasse as conclusões do laudo apresentado pelo apelante, impõe-se o seu acolhimento, até porque a vistoria foi realizada de modo comparativo àquela realizada no início da locação e corroborada por outros elementos de convicção extraídos dos autos, deve-se reconhecer o prejuízo material no valor de R$ 51.725,67 (cinquenta e um mil, setecentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos), já decotado o valor relativo às trinta garrafas de vinho, conforme fundamentado neste voto.

Considerando a premissa estabelecida neste voto de que o imóvel foi entregue pelo locatário em “perfeita ordem e estado de conservação”, entendo que o dano material haverá de ser suportado apenas pelos Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS, uma vez que o dano ocorreu no período posterior à imissão na posse.

3. Dos danos morais.

No que tange aos danos morais, contudo, melhor sorte não assiste ao apelante.

Embora a conduta dos arrematantes de se imitirem na posse de forma antecipada seja irregular, a prova documental que instrui os autos não é suficiente para demonstrar a ocorrência de uma exposição pública vexatória ou de uma ofensa direta a direito da personalidade que transcenda a esfera patrimonial.

A Notificação Extrajudicial enviada ao locatário e o Relatório de Ocorrência do Condomínio são atos que ocorreram em âmbito restrito às partes envolvidas (arrematante, locatário e administração do condomínio), não havendo demonstração de que a situação tenha alcançado dimensão pública capaz de gerar humilhação ou abalo à honra do apelante, conforme alega, de sorte que a questão deve se limitar à reparação dos danos patrimoniais efetivamente comprovados.

4. Da restituição da caução.

No curso da demanda, os réus RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO, que figuravam como locatários do imóvel, apresentaram reconvenção em face do autor/locador, MARCELO SILVEIRA NETTO, aqui Apelante. O pleito reconvencional teve como objeto a restituição do valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), que havia sido pago a título de caução no início do contrato de locação, conforme previsto no instrumento contratual.

O pleito reconvencional foi acolhido pelo juízo a quo sob o fundamento de que “
a devolução das chaves do imóvel ocorreu unicamente em razão da arrematação do bem, não havendo qualquer outro motivo que justificasse tal ação
”
, bem como porque “
não restaram caracterizados os danos alegados pela parte autora, atribuídos à parte reconvinte e aos demais, o que permite concluir que não houve descumprimento de cláusula contratual
”
.

A sentença, entretanto, merece reforma.

Conforme se extrai do depoimento pessoal do Apelado RICARDO BARROSO, transcrito nas razões recursais, e visualizado nos minutos 10:50 a 11:10 da audiência de instrução e julgamento, este
confessou expressamente ter recebido o valor da caução diretamente do corréu JOSÉ LUIZ
, na ocasião da entrega das chaves.

Diante da assunção de dívida, caberia apenas ao Apelado JOSÉ LUIZ, se fosse o caso, exigir do antigo devedor o valor alusivo à caução, o que não ocorreu, de sorte que condenar o Apelante a restituir ao Apelado RICARDO BARROSO a caução de vinte mil reais ensejaria indevido
enriquecimento sem causa
, vedado pelo art. 884 do Código Civil, circunstância bastante para rejeitar a pretensão.

Portanto, a improcedência da reconvenção é medida de rigor.

5. Dispositivo.

Do exposto,
conheço do recurso e lhe dou parcial provimento

para reformar a sentença e
julgar parcialmente procedentes

os pedidos formulados na inicial, para condenar os réus
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA
, solidariamente, ao pagamento de R$ 51.725,67 (cinquenta e um mil, setecentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos) a título de danos materiais, corrigidos monetariamente desde a data do laudo pericial e acrescidos de juros de mora a partir da citação. Em consequência,
julgo improcedentes

o pedido de indenização por danos morais e o pedido reconvencional formulado por

RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO
.

Diante da sucumbência recíproca na ação principal, mas em maior parte dos réus
MARAZUL e JOSÉ LUIZ
, condeno estes ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Lado outro, condeno o autor ao pagamento dos 20% (vinte por cento) remanescentes das custas e de honorários em favor do patrono dos réus, que fixo, equitativamente, em R$2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, por ter sido rejeitado apenas o dano moral.

Em relação à reconvenção, condeno os réus/reconvintes
RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO
ao pagamento das custas e honorários ao autor/reconvindo, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa reconvencional, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Senhor presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

vfc*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
03/02/26

SUSPEIÇÃO SUPERVENIENTE

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

S
enhor Presidente, havia pedido vista dos autos, cheguei a analisar a matéria, mas, gostaria de averbar minha suspeição superveniente, em razão de foro íntimo.

*

V I S T A

DESEMBARGADOR
JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAM
A (PRESIDENTE):-

T
endo em vista averbação do impedimento do Eminente Desembargador Jorge Henrique,
como o processo estava vinculado ao Desembargador Fabio Clem,
os autos seguirão com vista para o Desembargador Luiz Guilherme Risso.

*

lsl*

DATA DA SESSÃO: 24/02/26

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO:-

Acompanho o voto da eminente relatora.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA:-

Voto no mesmo sentido.

vfc
*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Segundo se depreende dos autos, o Apelante, MARCELO SILVEIRA NETTO, ajuizou ação indenizatória em face dos Apelados, narrando que era proprietário de um imóvel residencial que, após ser arrematado em leilão judicial pela empresa MARAZUL, representada pelo corréu JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, teria sido por estes ilegalmente ocupado antes da expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse. Aduz que tal apossamento somente foi possível com a colaboração dos então locatários, os corréus RICARDO SIQUEIRA BARROSO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO, que entregaram as chaves do imóvel diretamente ao arrematante, e não ao locador. Alega, por fim, que, em decorrência dessa conduta, sofreu danos materiais, consistentes no extravio e na avaria de inúmeros bens pessoais que guarneciam a residência, além de danos morais pela situação vexatória.

A sentença hostilizada julgou improcedente a pretensão, sob o fundamento central de que não restou comprovado, por meio de prova idônea, o dano material e moral. Lado outro, julgou procedente a reconvenção para determinar a devolução da caução locatícia.

Cinge-se a controvérsia, portanto, a aferir se a tomada de posse do imóvel pela arrematante, antes da expedição da carta de arrematação e do mandado judicial e com a anuência do antigo locatário, configura ato ilícito; superada tal questão, se restaram comprovados os danos materiais e morais e, por fim, a quem assiste razão quanto ao pleito reconvencional de devolução da caução.

Após detida análise dos autos, entendo que a sentença merece ser reformada em parte.

1. Do irregular apossamento do imóvel pelos réus MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA.

O cerne da questão reside na legalidade da conduta dos Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA ao ingressarem na posse do imóvel arrematado.

A arrematação judicial, embora se aperfeiçoe com a assinatura do auto, nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil, não confere ao arrematante o direito de se imitir na posse por força própria, uma vez que, nos termos do § 3º do citado dispositivo legal, somente após decorrido o prazo de impugnação é que será “expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse”. Veja-se:

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

[...]

§ 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.

A transferência possessória de um bem ocupado por terceiro, o qual foi objeto de leilão judicial, deve, impreterivelmente, ser chancelada pelo Poder Judiciário, nos termos da legislação de regência.

Conforme se extrai inequivocamente dos autos da Execução nº 0009834-39.2012.8.08.0024, a
Carta de Arrematação somente foi expedida em 12 de janeiro de 2022
(ID 14946969, p. 7). Contudo, os próprios Apelados admitem, e o "Termo de Entrega de Chaves" (ID 14946968, p. 4) comprova, que a posse foi por eles assumida em
29 de novembro de 2021
, configurando um ato que contorna o procedimento legal e constitui exercício arbitrário das próprias razões.

Ademais, a conduta dos locatários, RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO, ao entregarem as chaves do imóvel diretamente ao arrematante, conquanto a orientação contrária do locador - aqui Apelante -, representou clara violação ao dever contratual e legal de restituir o bem a quem, evidentemente, de direito, nos termos do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91.

E diz-se da orientação contrária do locador, ora Apelante, conforme se extrai do próprio depoimento prestado pelo locatário RICARDO BARROSO, ao esclarecer que “dizia que era pra mim não sair da casa”.

Ao agirem de tal modo, concorreram diretamente para a indevida ocupação do imóvel e para os danos que dele advieram, atraindo para si eventual responsabilidade, conforme dispõe o art. 942, parte final, do Código Civil, acaso verificados os danos.

Nesse contexto, estabelecida a premissa de que houve, tal como apontado na causa de pedir, irregular imissão na posse do imóvel arrematado pelos réus MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, diante da indevida entrega das chaves pelo locatário, passo ao exame dos danos alegados pelo autor da demanda e suficiência, ou não, da prova constante dos autos para subsidiar o pleito condenatório formulado.

2. Dos danos materiais.

O Apelante postula a condenação dos Apelados ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$53.225,67 (cinquenta e três mil, duzentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos), com fundamento no Laudo de Vistoria e Constatação acostado aos autos. Sustenta que, em decorrência do esbulho possessório, diversos bens móveis e de uso pessoal que guarneciam a residência foram danificados ou extraviados, incluindo itens de valor considerável como uma adega climatizada, um vaso de cerâmica marajoara e um faqueiro francês, conforme detalhado na prova técnica por ele produzida.

Neste ponto, o julgador primevo rejeitou o pedido sob o argumento de que
o laudo de vistoria apresentado, por constituir prova unilateral, seria insuficiente à comprovação pretendida
. Confira-se:

“O autor baseou seu pedido de indenização por danos materiais em um laudo de vistoria elaborado unilateralmente (ID 14892038).

Ocorre que o laudo de vistoria apresentado, produzido unilateralmente, não constitui prova hábil para comprovar os danos materiais, na medida em que se trata de documento elaborado exclusivamente pelo autor, sem qualquer contraditório ou participação dos réus, portanto, destituído de credibilidade probatória. Neste sentido;

[...]

Além disso, “a indenização mede-se pela extensão do dano” (art. 944, CC). Assim, a mera alegação genérica de prejuízos materiais, sem comprovação documental precisa (como comprovantes de pagamento, nota fiscal, etc.), não autoriza a condenação em indenização.

É cediço que é ônus do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, comprovar, de forma inequívoca e documentada, os danos materiais suportados, ônus do qual não se desincumbiu.

Diante do exposto, entendo como IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos materiais.”

Conquanto entenda, igualmente, que um laudo unilateral não é,
por si só
, documento servil à comprovação de dano material, há uma distinção relevante a ser feita:
no caso concreto, o laudo, embora unilateral, encontra ressonância em outros elementos de convicção extraídos do caderno processual que lhe conferem especial força probante
.

Explico.

Importante ressaltar, de início, que a tomada de posse do imóvel pelos Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, de forma antecipada e à margem do procedimento legal, foi o fato que deu causa à necessidade de uma vistoria urgente e tornou a prova, por sua natureza, irrepetível.

Conforme demonstrado nos autos, os Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA se imitiram na posse do imóvel em
29 de novembro de 2021
e apenas em
15 de dezembro de 2021
é que o Apelante logrou obter autorização judicial (ID 14946968, p. 6) para entrar no imóvel a fim de realizar a retirada dos seus pertences.

O minucioso relatório fotográfico que acompanha o laudo (ID 14944729) demonstra que, quando de sua realização (
21 de dezembro de 2021
),
o imóvel já se encontrava em preparativos de reforma, com os pertences do apelante acomodados em caixas e mobília revirada
.

Vê-se que
a vistoria do imóvel é contemporânea à imissão na posse do imóvel pelos Apelados
MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA (apenas 20 dias após), e, conquanto o diminuto lapso temporal, já se encontrava o imóvel faticamente alterado, de sorte que aceitar a tese de imprestabilidade da prova, nessas condições, seria premiar a conduta ilícita dos próprios apelados, que deram causa à impossibilidade de produção da prova em outro formato, em clara violação ao princípio que veda o
venire contra factum proprium
.

Não bastasse essa circunstância, é importante acrescentar que o próprio documento registra a presença de um representante do arrematante durante a vistoria final, Leandro Luiz Felipe. Os Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA, conquanto tenham impugnado, de forma genérica, o laudo, não se detiveram, especificamente, quanto a esta relevante informação, o que mitiga, em certa medida, a tese defensiva de unilateralidade do mencionado laudo de vistoria.

Neste ponto, relevante acrescentar que o engenheiro civil que o assina, José Lemos Sobrinho, emitiu
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART
- individual de Serviço, de nº 0820210147199
(ID 14946937 - pág. 7), responsabilizando-se técnica e legalmente pelo conteúdo do trabalho de acordo com as regras do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-ES), fator que, inegavelmente, dá robustez ao referido laudo na análise do conjunto probatório.

Por derradeiro, há de se acrescentar que
o Apelado Ricardo Siqueira Barroso, em seu depoimento pessoal, declarou, de forma contundente
, que, ao sair do imóvel (em 29 de novembro de 2021),
deixou todos os móveis e pertences em perfeita ordem e estado de conservação
, incluindo a adega que, segundo afirmou, encontrava-se na casa quando entregou as chaves ao Apelado JOSÉ DANTAS (minutos 11:30 a 12:30).

Contudo, a referida adega não foi localizada na vistoria realizada em 21 de dezembro de 2021, pouco mais de 20 dias após os arrematantes terem assumido a posse do bem, além de outros itens que, segundo vistoria realizada no início da locação, encontravam-se no imóvel.

Tal declaração do Apelado Ricardo, inclusive, é

corroborada pelos registros fotográficos do imóvel apresentados pelos próprios Apelados

MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA

(IDs 14946986, 14946987 e 14946988), os quais foram feitos na ocasião da imissão na posse.
Tais imagens, além de confirmarem a declaração do locatário de que “deixou todos os móveis e pertences em perfeita ordem e estado de conservação”, comprovam a existência da mencionada adega de vinhos (ID 14946988), tal como constou nos registros contemporâneos ao início da locação (ID 14944729)
.

Ora, se o laudo de vistoria inicial comprova a existência dos bens e o próprio locatário confirma que eles permaneciam intactos até o momento em que entregou as chaves aos arrematantes, a constatação de sua ausência ou avaria na vistoria realizada em 21 de dezembro de 2021 leva à conclusão inarredável de que os danos ocorreram no interregno em que o imóvel esteve sob a posse indevida e exclusiva dos apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ.

Registre-se, nesse passo, que na composição dos danos não deve ser contemplado o valor atinente a trinta garrafas de vinho, no montante de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), por ausência de suporte probatório especificamente quanto a tais bens.

Nesse contexto, e diante da ausência de qualquer contraprova técnica que infirmasse as conclusões do laudo apresentado pelo apelante, impõe-se o seu acolhimento, até porque a vistoria foi realizada de modo comparativo àquela realizada no início da locação e corroborada por outros elementos de convicção extraídos dos autos, deve-se reconhecer o prejuízo material no valor de R$ 51.725,67 (cinquenta e um mil, setecentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos), já decotado o valor relativo às trinta garrafas de vinho, conforme fundamentado neste voto.

Considerando a premissa estabelecida neste voto de que o imóvel foi entregue pelo locatário em “perfeita ordem e estado de conservação”, entendo que o dano material haverá de ser suportado apenas pelos Apelados MARAZUL e JOSÉ LUIZ DANTAS, uma vez que o dano ocorreu no período posterior à imissão na posse.

3. Dos danos morais.

No que tange aos danos morais, contudo, melhor sorte não assiste ao apelante.

Embora a conduta dos arrematantes de se imitirem na posse de forma antecipada seja irregular, a prova documental que instrui os autos não é suficiente para demonstrar a ocorrência de uma exposição pública vexatória ou de uma ofensa direta a direito da personalidade que transcenda a esfera patrimonial.

A Notificação Extrajudicial enviada ao locatário e o Relatório de Ocorrência do Condomínio são atos que ocorreram em âmbito restrito às partes envolvidas (arrematante, locatário e administração do condomínio), não havendo demonstração de que a situação tenha alcançado dimensão pública capaz de gerar humilhação ou abalo à honra do apelante, conforme alega, de sorte que a questão deve se limitar à reparação dos danos patrimoniais efetivamente comprovados.

4. Da restituição da caução.

No curso da demanda, os réus RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO, que figuravam como locatários do imóvel, apresentaram reconvenção em face do autor/locador, MARCELO SILVEIRA NETTO, aqui Apelante. O pleito reconvencional teve como objeto a restituição do valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), que havia sido pago a título de caução no início do contrato de locação, conforme previsto no instrumento contratual.

O pleito reconvencional foi acolhido pelo juízo a quo sob o fundamento de que “
a devolução das chaves do imóvel ocorreu unicamente em razão da arrematação do bem, não havendo qualquer outro motivo que justificasse tal ação
”, bem como porque “
não restaram caracterizados os danos alegados pela parte autora, atribuídos à parte reconvinte e aos demais, o que permite concluir que não houve descumprimento de cláusula contratual
”.

A sentença, entretanto, merece reforma.

Conforme se extrai do depoimento pessoal do Apelado RICARDO BARROSO, transcrito nas razões recursais, e visualizado nos minutos 10:50 a 11:10 da audiência de instrução e julgamento, este
confessou expressamente ter recebido o valor da caução diretamente do corréu JOSÉ LUIZ
, na ocasião da entrega das chaves.

Diante da assunção de dívida, caberia apenas ao Apelado JOSÉ LUIZ, se fosse o caso, exigir do antigo devedor o valor alusivo à caução, o que não ocorreu, de sorte que condenar o Apelante a restituir ao Apelado RICARDO BARROSO a caução de vinte mil reais ensejaria indevido
enriquecimento sem causa
, vedado pelo art. 884 do Código Civil, circunstância bastante para rejeitar a pretensão.

Portanto, a improcedência da reconvenção é medida de rigor.

5. Dispositivo.

Do exposto,
conheço do recurso e lhe dou parcial provimento
para reformar a sentença e
julgar parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, para condenar os réus
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e JOSÉ LUIZ DANTAS DA SILVA
, solidariamente, ao pagamento de R$ 51.725,67 (cinquenta e um mil, setecentos e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos) a título de danos materiais, corrigidos monetariamente desde a data do laudo pericial e acrescidos de juros de mora a partir da citação. Em consequência,
julgo improcedentes
o pedido de indenização por danos morais e o pedido reconvencional formulado por
RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO
.

Diante da sucumbência recíproca na ação principal, mas em maior parte dos réus
MARAZUL e JOSÉ LUIZ
, condeno estes ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Lado outro, condeno o autor ao pagamento dos 20% (vinte por cento) remanescentes das custas e de honorários em favor do patrono dos réus, que fixo, equitativamente, em R$2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, por ter sido rejeitado apenas o dano moral.

Em relação à reconvenção, condeno os réus/reconvintes
RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO e RICARDO SIQUEIRA BARROSO
ao pagamento das custas e honorários ao autor/reconvindo, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa reconvencional, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5018151-86.2022.8.08.0024

APELANTE
: MARCELO SILVEIRA NETTO

APELADOS:
MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA; JOSE LUIZ DANTAS DA SILVA; RICARDO SIQUEIRA BARROSO FILHO;
e
RICARDO SIQUEIRA BARROSO

JUIZ: DR.
LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR
A
: DES
ª
. HELOISA CARIELLO

VOTO

Eminente Presidente,

Declaro minha suspeição superveniente, com fulcro no artigo 145, §1º, do CPC/15.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR