Tribunal: TJES
Processo: 0019888-56.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Assistência Judiciária Gratuita; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-10

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA ATRELADO A FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILICITUDE APÓS PRAZO CONTRATUAL E TOLERÂNCIA. CONFISSÃO DE DÍVIDA. NULIDADE. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em Ação Ordinária ajuizada por adquirentes de imóvel em construção em face das construtoras, visando ao reconhecimento de atraso na entrega da obra, à declaração de nulidade da cobrança de juros de obra e do instrumento de confissão de dívida firmado como condição para entrega das chaves, bem como à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é nula a sentença por ausência de julgamento conjunto de processos conexos e por violação à preclusão pro judicato decorrente de acórdão em agravo de instrumento; (ii) estabelecer o termo inicial válido para a contagem do prazo de entrega do imóvel e verificar a ocorrência de mora da construtora; (iii) determinar a legalidade da cobrança de juros de obra e a validade do termo de confissão de dívida firmado no período de atraso; e (iv) definir o cabimento de indenização por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de julgamento conjunto de processos conexos não gera nulidade sem demonstração de prejuízo concreto, sendo possível o reexame integral da matéria em grau recursal, em cognição plena.

A decisão proferida em agravo de instrumento que concede tutela de urgência possui natureza provisória e não produz preclusão pro judicato sobre o julgamento do mérito da demanda.

A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à liberação de financiamento bancário é abusiva, devendo o termo inicial ser fixado na data da celebração do contrato de promessa de compra e venda, conforme tese firmada pelo STJ no Tema 996.

É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para entrega do imóvel, devendo ser computada para fins de apuração da mora da construtora.

Configurado o atraso injustificado na entrega da obra após o prazo contratual acrescido da tolerância, caracteriza-se a mora da construtora.

É ilícita a cobrança de juros de obra ou taxa de evolução da obra após o prazo ajustado para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

O instrumento de confissão de dívida firmado para consolidar cobrança indevida de juros de obra, imposto como condição para entrega das chaves, é nulo por vício no objeto e por colocar o consumidor em desvantagem exagerada.

No atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, sendo devida indenização por lucros cessantes correspondentes aos aluguéis e despesas comprovadamente suportados no período de mora.

O atraso superior a um ano, aliado à cobrança indevida e à imposição de confissão de dívida, extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega de imóvel em construção à concessão de financiamento, devendo o termo inicial ser a data da celebração do contrato.

Configurada a mora da construtora após o prazo contratual acrescido da tolerância, é ilícita a cobrança de juros de obra.

É nulo o termo de confissão de dívida fundado em cobrança indevida e imposto como condição para entrega das chaves.

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera direito à indenização por lucros cessantes e por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 51, IV; CPC, arts. 55, § 3º, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.03.2024; TJES, Apelação Cível nº 024170264873, Rel. Raimundo Siqueira Ribeiro, j. 04.05.2021; TJES, Apelação Cível nº 035150161087, Rel. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 15.09.2020; TJES, Apelação Cível nº 00212925020168080012, Rel. Aldary Nunes Junior, j. 02.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019888-56.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MAYARA FARDIM ANTUNES e outros (3)

APELADO: AL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA ATRELADO A FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILICITUDE APÓS PRAZO CONTRATUAL E TOLERÂNCIA. CONFISSÃO DE DÍVIDA. NULIDADE. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em Ação Ordinária ajuizada por adquirentes de imóvel em construção em face das construtoras, visando ao reconhecimento de atraso na entrega da obra, à declaração de nulidade da cobrança de juros de obra e do instrumento de confissão de dívida firmado como condição para entrega das chaves, bem como à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é nula a sentença por ausência de julgamento conjunto de processos conexos e por violação à preclusão pro judicato decorrente de acórdão em agravo de instrumento; (ii) estabelecer o termo inicial válido para a contagem do prazo de entrega do imóvel e verificar a ocorrência de mora da construtora; (iii) determinar a legalidade da cobrança de juros de obra e a validade do termo de confissão de dívida firmado no período de atraso; e (iv) definir o cabimento de indenização por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de julgamento conjunto de processos conexos não gera nulidade sem demonstração de prejuízo concreto, sendo possível o reexame integral da matéria em grau recursal, em cognição plena.

A decisão proferida em agravo de instrumento que concede tutela de urgência possui natureza provisória e não produz preclusão pro judicato sobre o julgamento do mérito da demanda.

A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à liberação de financiamento bancário é abusiva, devendo o termo inicial ser fixado na data da celebração do contrato de promessa de compra e venda, conforme tese firmada pelo STJ no Tema 996.

É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para entrega do imóvel, devendo ser computada para fins de apuração da mora da construtora.

Configurado o atraso injustificado na entrega da obra após o prazo contratual acrescido da tolerância, caracteriza-se a mora da construtora.

É ilícita a cobrança de juros de obra ou taxa de evolução da obra após o prazo ajustado para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

O instrumento de confissão de dívida firmado para consolidar cobrança indevida de juros de obra, imposto como condição para entrega das chaves, é nulo por vício no objeto e por colocar o consumidor em desvantagem exagerada.

No atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, sendo devida indenização por lucros cessantes correspondentes aos aluguéis e despesas comprovadamente suportados no período de mora.

O atraso superior a um ano, aliado à cobrança indevida e à imposição de confissão de dívida, extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega de imóvel em construção à concessão de financiamento, devendo o termo inicial ser a data da celebração do contrato.

Configurada a mora da construtora após o prazo contratual acrescido da tolerância, é ilícita a cobrança de juros de obra.

É nulo o termo de confissão de dívida fundado em cobrança indevida e imposto como condição para entrega das chaves.

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera direito à indenização por lucros cessantes e por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 51, IV; CPC, arts. 55, § 3º, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.03.2024; TJES, Apelação Cível nº 024170264873, Rel. Raimundo Siqueira Ribeiro, j. 04.05.2021; TJES, Apelação Cível nº 035150161087, Rel. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 15.09.2020; TJES, Apelação Cível nº 00212925020168080012, Rel. Aldary Nunes Junior, j. 02.12.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019888-56.2019.8.08.0012

APELANTE: MAYARA FARDIM ANTUNES E OUTRO

APELADA: ALL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se, na origem, de “
Ação Ordinária
” ajuizada por Mayara Fardim Antunes Pauli e Henrique Pauli Filho em desfavor de Al Mare Empreendimentos Ltda e Cittá Empreendimentos e Tecnologia Ltda EPP.

Narram que adquiriram um apartamento no final do ano de 2014, o qual deveria ser entregue em 2017. Assim, realizaram o pagamento do valor de entrada e iniciaram o pagamento das parcelas mensais, que teriam duração de 30 (trinta) meses, sendo que o restante seria pago mediante financiamento bancário junto ao Banco do Brasil.

Ocorre que, em dezembro de 2017, data em que sustentam que o imóvel já deveria ter sido entregue, houve previsão de débito na conta da primeira requerente, que, ao buscar informações, soube que se tratava de juros de obra.

Acrescentam, ainda, que a CITTÁ informou que estava pagando tais juros e que, enquanto os mesmos não fossem pagos pela requerente, não seriam entregues as chaves do apartamento.

Assim, afirmam que em setembro de 2018, quando o imóvel ficou pronto, esta teria sido compelida a assinar um instrumento de confissão de dívida com garantia hipotecária, referente às parcelas de juros de obra não pagas, sob pena de não receberem as chaves do imóvel.

A sentença recorrida, após rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva da segunda requerida, adentrou o mérito e concluiu que, aplicando-se o prazo de 24 (vinte e quatro) meses previsto no contrato de financiamento do adquirente (15/08/2016) e mais o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o prazo final seria 15/02/2019. Assim, a entrega em setembro de 2018 foi considerada tempestiva. Concluiu-se, por conseguinte, que “não houve atraso na entrega do bem” e que “não há que se falar em ilegalidade da cobrança de taxa de evolução da obra”, julgando improcedentes todos os pedidos.

Em suas razões recursais (ID 13468695) os Apelantes buscam a reforma integral da sentença. Preliminarmente, alegam a nulidade do
decisum
por dois fundamentos:
(i)
por não ter julgado conjuntamente processos conexos (Execução nº 0000064-71.2021.8.08.0035 e Embargos à Execução nº 5006427-86.2021.8.08.0035), em violação ao art. 55 do CPC; e
(ii)
por violar a preclusão hierárquica e
pro judicato
, desconsiderando o que restou decidido por este Egrégio Tribunal de Justiça no âmbito do Agravo de Instrumento nº 5003222-57.2021.8.08.0000.

No mérito, requerem a declaração de atraso na obra, a nulidade da cobrança dos juros de obra e do Termo de Confissão de Dívida, o reconhecimento do direito à indenização por danos materiais (aluguéis e despesas correlatas) e danos morais e a restituição em dobro dos valores indevidamente exigidos.

Presentes os pressupostos recursais, passo à análise do recurso de apelação.

Inicio por analisar as preliminares de mérito alegadas no apelo.

1.1
Da Preliminar de Nulidade da Sentença por Ausência de Julgamento Conjunto
(Conexão)

Os Apelantes arguiram a nulidade da sentença por ter o Juízo proferido decisão nestes autos (Ação Indenizatória) sem a reunião para julgamento conjunto dos processos conexos (Execução nº 0000064-71.2021.8.08.0035 e Embargos à Execução nº 5006427-86.2021.8.08.0035).

A despeito da inegável conexão entre a ação anulatória/indenizatória e as demandas executivas que visam o cumprimento do título que está sendo questionado nesta lide, existindo um nítido risco de decisões contraditórias, nos termos do art. 55, § 3º, do Código de Processo Civil, a decretação de nulidade processual exige a demonstração de efetivo prejuízo.

No presente caso, embora o julgamento isolado das demandas não se coadune com a finalidade de economia processual e segurança jurídica buscadas pela norma legal, observo que todos os elementos fáticos e jurídicos essenciais para o exame da causa principal encontravam-se apensados e foram considerados tanto pelo Juízo singular quanto por esta Corte no âmbito do Agravo de Instrumento. A Sentença, embora contrária às pretensões dos Apelantes, analisou a questão do atraso e da legalidade da cobrança, sendo a matéria integralmente devolvida para reexame neste recurso de Apelação, em cognição plena. A reunião dos feitos, a esta altura, seria medida meramente formal.
Destarte, uma vez que a ausência de reunião não comprometeu a instrução probatória ou a possibilidade do reexame integral da matéria por este órgão colegiado, não se verifica prejuízo concreto aos litigantes que justifique a anulação do julgado, devendo, contudo, ser determinada a reunião dos processos conexos no Juízo de origem, para que o trânsito em julgado desta decisão afete diretamente as demais lides relacionadas ao Termo de Confissão de Dívida.

Com tais fundamentos, rejeito a preliminar de nulidade da Sentença por não reunião dos feitos.

1.2
Da Preliminar de Preclusão Pro Judicato (Força Cogente do Acórdão do Agravo de Instrumento
)

Os Apelantes buscam, em sua tese recursal, reforçar a força cogente do Acórdão proferido no âmbito do Agravo de Instrumento nº 5003222-57.2021.8.08.0000, que deferiu a tutela de urgência antecipada para suspender os efeitos do Termo de Confissão de Dívida (ID 29288819), reconhecendo a probabilidade do direito diante da mora da construtora e da aparente ilegalidade da cobrança dos juros de obra. Os Apelantes sustentam que a Sentença, ao contrariar tal entendimento, violou a preclusão
pro judicato
e o princípio da hierarquia judicial.

Entretanto, é imperioso destacar que a decisão proferida em sede de Agravo de Instrumento, que analisa o pedido de tutela de urgência, se baseia em cognição sumária e provisória dos autos. O provimento da urgência visa apenas mitigar o risco de dano irreparável até que o mérito seja definitivamente julgado, não possuindo natureza de decisão exauriente (cognição plena). A preclusão
pro judicato
somente opera em relação a matérias decididas em cognição exauriente, ou quando a lei expressamente o permite, o que não é o caso do deferimento de tutelas provisórias.

Desta forma, o entendimento exarado no Agravo de Instrumento não vincula o julgamento final da causa em primeira instância, tampouco a análise definitiva da Apelação em cognição plena. A sentença do Juízo
a quo
e, agora, o presente voto, é que se propõem a analisar o mérito em profundidade, o que está para além da esfera da cognição sumária.

Isto posto, afasto a alegação de preclusão
pro judicato
.

1.3
Mérito

A controvérsia central reside na definição do termo inicial para a contagem do prazo de entrega do imóvel e, consequentemente, na verificação da mora da construtora e da legalidade da cobrança de juros de obra e da validade do termo de confissão de dívida.

Pois bem. De acordo com a cláusula 17ª do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” pactuado entre as partes, o imóvel objeto do contrato “
será entregue pela VENDEDORA no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para edificação do empreendimento, a ser feito por agente financeiro. Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo acima estabelecido”
.

O Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Tema 996, firmou a seguinte tese: “
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual
não poderá estar vinculado à concessão do financiamento
, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”.

Desta forma, é abusiva a vinculação do prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento individual, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada e violar o dever de informação.

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADA NO PERÍODO DE MORA. DANO MATERIAL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA. 1. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996/STJ), assentou, dentre outras orientações, que na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
2. No caso concreto, a Cláusula Sexta do ajuste havido entre as partes estipulou que o imóvel objeto da avença seria entregue no prazo de 30 meses após a assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal. Evidenciada a abusividade de tal previsão, porquanto incompatível com o direito à informação, à transparência, à boa-fé e ao equilíbrio contratual, o termo inicial do prazo deve corresponder à data da celebração da Promessa de Compra e Venda
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 024170264873, Relator: CONVOCADO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/05/2021, Data da Publicação no Diário: 11/05/2021)

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL ATRELADO À OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO DA OBRA. TERMO A QUO A PARTIR DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DE ENTREGA. AUSÊNCIA DE CULPA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. EXCEPCIONALIDADE DOS DANOS MORAIS. SUBSTANCIOSO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TRANSTORNOS PASSÍVEIS DE REPARAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MAJORAÇÃO EM VALOR PARA CADA RECORRENTE. RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] II. Mérito II.I. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em precedente submetido ao rito dos Recursos Repetitivos (Tema 966), assentou, dentre outras orientações, que 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (STJ - REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). II.II. A despeito do aludido precedente ter versado sobre Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, certo é que a sua ratio decidendi aplica-se às demais relações jurídicas de aquisição de unidades autônomas de construções, pois, ao que se extrai do inteiro teor do aludido julgado uniformizador, a impossibilidade de vincular o prazo certo para entrega do imóvel à concessão do financiamento da obra decorre da imperiosa observância do direito à informação, à transparência, à boa-fé e ao equilíbrio contratual, o que se aplica aos negócios jurídicos em geral, inclusive àqueles não submetidos ao aludido Programa de Habitação Federal. II.III.
In casu, a Cláusula Nona do Instrumento Particular de Compra e Venda do Imóvel objeto da lide expressamente estabelece que (...) o imóvel objeto deste Instrumento será entregue pela VENDEDORA no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para edificação do empreendimento, a ser feito pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ou outra instituição financeira (fl. 26). Logo, impõe-se pronunciar a abusividade e, por conseguinte, a nulidade da aludida Cláusula no que toca à vinculação do início do aludido prazo ao referenciado evento futuro, devendo seu termo a quo ser validamente considerado a partir da celebração do negócio jurídico de aquisição do imóvel, que, na espécie, restou pactuado em 27/02/2012.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 035150161087, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/09/2020, Data da Publicação no Diário: 13/11/2020)

No presente caso, o “Contrato de Promessa de Compra e Venda” foi celebrado entre as partes na data de
15/10/2014
, de modo que, contados os 30 (trinta) meses previstos contratualmente, o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017.

Todavia, necessário considerar também que o referido contrato prevê cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para a hipótese de atraso na obra (cláusula décima sétima).

Conforme entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que limitada ao prazo de 180 (cento e oitenta dias) dias corridos (STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024).

Desta forma, considerados os 180 (cento e oitenta) dias, o prazo final para a entrega do imóvel seria
outubro de 2017
.

Tendo em vista, entretanto, que o imóvel somente ficou pronto em setembro de 2018, restou configurado o atraso injustificado na entrega da obra.

Configurada a mora da construtora, torna-se ilícita a cobrança de “juros de obra” (ou taxa de evolução de obra) durante o período de atraso, conforme tese 1.3 do mesmo Tema 996 do STJ: “
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

No mesmo sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. PAGAMENTO DE ALUGUEL. INDEVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO DAS REQUERIDAS PROVIDO EM PARTE. RECURSO DOS REQUERENTES DESPROVIDO. 1. Tendo a requerida injustificadamente descumprido o prazo acordado de entrega do imóvel, já contabilizado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, incorre em mora, que, no caso, começou a partir de outubro/2013. [...]
4. Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADA NO PERÍODO DE MORA. DANO MATERIAL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA. [...]
3. Esgotado o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, a teor do precedente vinculante já mencionado (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 024170264873, Relator: CONVOCADO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/05/2021, Data da Publicação no Diário: 11/05/2021)

Os documentos colacionados aos autos, especificamente os e-mails trocados entre as partes e as planilhas de débito, demonstram que o valor objeto do “Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Promessa de Pagamento com Garantia Hipotecária”, no montante histórico de R$ 13.704,68 (treze mil, setecentos e quatro reais e sessenta e oito centavos), referia-se aos juros de obra cobrados no período de atraso (janeiro a agosto de 2018).

Sendo a cobrança originária (juros de obra no período de atraso) indevida e ilegal, o Termo de Confissão de Dívida que a instrumentalizou padece de nulidade, por vício no objeto e por colocar o consumidor em situação de extrema desvantagem (art. 51, IV, do CDC), mormente quando a assinatura do referido termo foi imposta como condição para a entrega das chaves, configurando coação moral e estado de perigo, viciando a vontade dos aderentes. Portanto, impõe-se a declaração de nulidade do referido instrumento e a inexigibilidade do débito nele confessado.

Quanto à restituição dos valores pagos indevidamente a título de juros de obra, não se aplica o entendimento firmado no EREsp 1413542/RS (Tema 929 do STJ) de que a repetição em dobro do indébito não depende do elemento volitivo, porquanto a cobrança foi anterior à publicação do acórdão (30/03/2021), devendo a devolução ocorrer na forma simples.

No que tange aos danos materiais (lucros cessantes), o STJ firmou a tese 1.2 do Tema 996: “
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
”.

Assim, os Apelantes fazem jus ao ressarcimento dos aluguéis comprovadamente pagos no período de mora da construtora (outubro/2017 a setembro/2018), bem como eventuais taxas de condomínio pagas antes da efetiva imissão na posse.

Em relação aos danos morais, entendo que a situação ultrapassou o mero dissabor. O atraso de mais de um ano, em um contexto de planejamento familiar (casamento e nascimento de filha), somado à angústia da cobrança indevida de juros de obra e à imposição de assinatura de confissão de dívida sob pena de retenção das chaves, configura violação aos direitos da personalidade.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal, em casos análogos, tem fixado indenização por danos morais no patamar de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, o que se mostra razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da medida.

Neste sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA I . CASO EM EXAME [...]
5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos
similares. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJES - APELAÇÃO CÍVEL: 00212925020168080012, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível, DJ: 02/12/2024)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANO EMERGENTE. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da MRV Engenharia e Participações S.A. parcialmente provido para afastar a condenação ao ressarcimento de danos emergentes. Recurso adesivo de Franklim do Nascimento Reis provido para fixar indenização por danos morais em R$ 5.000,00. [...] (TJES - APELAÇÃO CÍVEL: 00269929320168080048, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível, DJ: 04/12/2024)

Face o exposto,
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO
ao recurso de Apelação para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para:

(i)
declarar a nulidade do “Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Promessa de Pagamento com Garantia Hipotecária” firmado entre as partes, declarando a inexigibilidade do débito nele consubstanciado;

(ii)
condenar as Apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes) correspondente aos aluguéis pagos e taxas condominiais vencidas no período de atraso (outubro/2017 a setembro/2018), valores a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação; e

(iii)
condenar as Apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir deste arbitramento.

Inverto os ônus sucumbenciais, condenando as Apeladas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, já considerando o trabalho adicional em grau recursal (artigo 85, § 11 do CPC).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para dar provimento ao recurso.