Tribunal: TJES
Processo: 0004805-97.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação / Permissão / Concessão / Autorização / Cessão de Uso
Data de julgamento: 2026-05-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004805-97.2019.8.08.0012

APELANTE
: PARMA COMERCIAL LTDA

APELANTE
: ELIZETE MARIA BREMENKAMP

APELADOS
: OS MESMOS

JUÍZO PROLATOR
: 1ª VARA CÍVEL DE CARIACICA – DRA. CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA DE REAJUSTE ANUAL. REQUISITOS DO ART. 71, II, DA LEI N.º 8.245/1991. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVEITO ECONÔMICO. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido em ação renovatória de locação comercial, reconhecendo o direito à renovação, fixando novo valor locatício e estabelecendo sucumbência recíproca. 2. A locadora busca a reforma integral do julgado alegando que a locatária descumpriu a cláusula de reajuste anual pelo índice pactuado (IGP-M) por cerca de dez anos, o que impediria a renovação compulsória. 3. A locatária insurge-se contra a distribuição da sucumbência e a base de cálculo dos honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se o pagamento de aluguéis em valor nominal estagnado, sem a aplicação dos reajustes anuais previstos no contrato, configura descumprimento do requisito do "exato cumprimento do contrato em curso" previsto no art. 71, II, da Lei n.º 8.245/1991, apto a obstar a renovação compulsória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A propositura da ação renovatória exige a prova do exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, II, da Lei n.º 8.245/1991), tratando-se de condição de procedibilidade de natureza rigorosa, visto que a renovação compulsória constitui exceção ao direito de propriedade. 6. A manutenção do pagamento de aluguel por valor histórico durante dez anos, ignorando-se a cláusula contratual expressa que previa reajuste anual pelo índice IGP-M/FGV, caracteriza inadimplemento objetivo das obrigações contratuais. 7. A inobservância da cláusula de reajuste inviabiliza a renovação forçada da locação, devendo a sentença ser reformada para julgar improcedente o pedido autoral. 8. Diante da improcedência total do pedido renovatório, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte vencedora, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC e do Tema 1.076 do STJ. 9. O proveito econômico na espécie corresponde à diferença entre os valores efetivamente pagos e o valor de mercado apurado em perícia, multiplicado pelo período de vigência da renovação que foi obstada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Primeiro recurso provido. Segundo recurso prejudicado.
Tese de julgamento: “1. O descumprimento da cláusula de reajuste anual do aluguel, mediante o pagamento de valores nominais estagnados por longo período, configura inobservância ao requisito do exato cumprimento do contrato previsto no art. 71, II, da Lei n.º 8.245/1991, impedindo a renovação compulsória da locação comercial. 2. Na hipótese de improcedência da ação renovatória por inadimplemento, os honorários advocatícios devem incidir sobre o proveito econômico obtido pela locadora, correspondente à diferença entre o valor que vinha sendo pago e o valor locatício de mercado apurado, multiplicado pelo período da renovação pretendida.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 71, II; CPC/2015, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2103614/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.12.2022; TJES, Apelação Cível nº 0028264-05.2013.8.08.0024, Rel. Des. Raphael Americano Camara, Segunda Câmara Cível, p. 06.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0004805-97.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PARMA COMERCIAL LTDA e outros

APELADO: ELIZETE MARIA BREMENKAMP e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004805-97.2019.8.08.0012

APELANTE
: PARMA COMERCIAL LTDA

APELANTE
: ELIZETE MARIA BREMENKAMP

APELADOS
: OS MESMOS

JUÍZO PROLATOR
: 1ª VARA CÍVEL DE CARIACICA – DRA. CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA DE REAJUSTE ANUAL. REQUISITOS DO ART. 71, II, DA LEI N.º 8.245/1991. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVEITO ECONÔMICO. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido em ação renovatória de locação comercial, reconhecendo o direito à renovação, fixando novo valor locatício e estabelecendo sucumbência recíproca. 2. A locadora busca a reforma integral do julgado alegando que a locatária descumpriu a cláusula de reajuste anual pelo índice pactuado (IGP-M) por cerca de dez anos, o que impediria a renovação compulsória. 3. A locatária insurge-se contra a distribuição da sucumbência e a base de cálculo dos honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se o pagamento de aluguéis em valor nominal estagnado, sem a aplicação dos reajustes anuais previstos no contrato, configura descumprimento do requisito do "exato cumprimento do contrato em curso" previsto no art. 71, II, da Lei n.º 8.245/1991, apto a obstar a renovação compulsória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A propositura da ação renovatória exige a prova do exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, II, da Lei n.º 8.245/1991), tratando-se de condição de procedibilidade de natureza rigorosa, visto que a renovação compulsória constitui exceção ao direito de propriedade. 6. A manutenção do pagamento de aluguel por valor histórico durante dez anos, ignorando-se a cláusula contratual expressa que previa reajuste anual pelo índice IGP-M/FGV, caracteriza inadimplemento objetivo das obrigações contratuais. 7. A inobservância da cláusula de reajuste inviabiliza a renovação forçada da locação, devendo a sentença ser reformada para julgar improcedente o pedido autoral. 8. Diante da improcedência total do pedido renovatório, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte vencedora, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC e do Tema 1.076 do STJ. 9. O proveito econômico na espécie corresponde à diferença entre os valores efetivamente pagos e o valor de mercado apurado em perícia, multiplicado pelo período de vigência da renovação que foi obstada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Primeiro recurso provido. Segundo recurso prejudicado.
Tese de julgamento: “1. O descumprimento da cláusula de reajuste anual do aluguel, mediante o pagamento de valores nominais estagnados por longo período, configura inobservância ao requisito do exato cumprimento do contrato previsto no art. 71, II, da Lei n.º 8.245/1991, impedindo a renovação compulsória da locação comercial. 2. Na hipótese de improcedência da ação renovatória por inadimplemento, os honorários advocatícios devem incidir sobre o proveito econômico obtido pela locadora, correspondente à diferença entre o valor que vinha sendo pago e o valor locatício de mercado apurado, multiplicado pelo período da renovação pretendida.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 71, II; CPC/2015, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2103614/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.12.2022; TJES, Apelação Cível nº 0028264-05.2013.8.08.0024, Rel. Des. Raphael Americano Camara, Segunda Câmara Cível, p. 06.02.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso de ELIZETE MARIA BREMENKAMP e prejudicado o recuso de PARMA COMERCIAL LTDA, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004805-97.2019.8.08.0012

APELANTE
: PARMA COMERCIAL LTDA

APELANTE
: ELIZETE MARIA BREMENKAMP

APELADOS
: OS MESMOS

JUÍZO PROLATOR
: 1ª VARA CÍVEL DE CARIACICA – DRA. CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Por verificar presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

Como relatado, cuida-se de apelações cíveis interpostas contra sentença que renovou compulsoriamente contrato de locação comercial, fixando aluguel superior ao proposto e distribuindo a sucumbência de forma recíproca.

Cinge-se a controvérsia principal à verificação do preenchimento dos requisitos legais para a renovação forçada do contrato de locação, notadamente o exato cumprimento das cláusulas contratuais pela locatária.

Examino, por prejudicialidade, a insurgência da locadora (ELIZETE MARIA BREMENKAMP) quanto ao inadimplemento da cláusula de reajuste anual, visto que o preenchimento dos requisitos do art. 71 da Lei n.º 8.245/91 é pressuposto para a análise das demais questões, inclusive o arbitramento do valor locatício.

A Lei n.º 8.245/91, em seu art. 71, inciso II, estabelece como requisito essencial para a propositura da ação renovatória a prova do exato cumprimento do contrato em curso, com a seguinte redação:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: [...]

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

Trata-se de condição de procedibilidade de natureza rigorosa, visto que a renovação compulsória constitui uma exceção ao direito de propriedade, exigindo, em contrapartida, a lisura absoluta do locatário no cumprimento de suas obrigações.

No caso em exame, a cláusula terceira, parágrafo segundo, do contrato de locação (fls. 84/90 dos autos de origem) prevê expressamente o reajuste anual do aluguel pelo índice IGP-M/FGV.

Da análise do acervo probatório, observa-se que a locatária (PARMA COMERCIAL LTDA) efetuou o pagamento de aluguéis em valor nominal estagnado por cerca de dez anos, negligenciando o índice de reajuste pactuado. Conforme se extrai dos comprovantes de pagamento encartados (v.g. fls. 262 e 674 dos autos apensos n.º 0002593-79.2014.8.08.0012, além do comprovante em ID 18563641, p. 6), o montante depositado em 05/11/2014 (R$ 9.084,00) permaneceu rigorosamente o mesmo até 02/05/2024, evidenciando a ausência de qualquer incremento decorrente da variação inflacionária do período.

Embora a apelada sustente que os cálculos de reajuste apresentados pela ré seriam unilaterais ou que haveria dúvida sobre o valor correto, tal argumento não prospera. O descumprimento é objetivo e repiso:
a locatária manteve o pagamento do valor nominal histórico por cerca de 10 (dez) anos, deixando de promover a atualização anual prevista no pacto locatício
.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a inobservância da cláusula de reajuste anual configura descumprimento de obrigação contratual apto a impedir a renovação forçada, conforme se observa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS . CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS E LEGAIS PELO LOCATÁRIO . RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por ALCYONE TAVARES JAMES contra sentença que julgou improcedente o pedido autoral de reparação por danos materiais e morais e, simultaneamente, parcialmente procedente o pedido reconvencional para condenar a autora/reconvinda ao pagamento de multa contratual por rescisão antecipada do contrato de locação, conforme cláusula contratual. A sentença também fixou custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa e da condenação, com exigibilidade suspensa devido ao benefício da justiça gratuita . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato de locação por iniciativa da locadora, apelada, foi legítima e se a autora, ora apelante, tem direito à indenização por danos materiais e morais; e (ii) avaliar a validade da condenação da autora/reconvinda ao pagamento da multa contratual prevista em razão do descumprimento de obrigações contratuais.
III . RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão do contrato de locação encontra respaldo no art. 9º, inciso II, da Lei nº 8.245/91, uma vez comprovado o descumprimento, por parte da apelante, de obrigações contratuais,
incluindo a falta de pagamento de contas de consumo e a realização de reparos no imóvel, conforme evidências constantes dos autos, incluindo vistoria e fotografias . 4. O pagamento de contas condominiais e de energia elétrica, ainda que não recebidas no momento da desocupação do imóvel, não exime o locatário de sua responsabilidade, havendo outros meios para acessar tais documentos. 5. A cláusula contratual que prevê multa pela rescisão motivada foi aplicada de forma válida, nos termos do parágrafo primeiro da cláusula oitava do contrato firmado entre as partes . 6. Em relação à reconvenção, ainda que as custas processuais tenham sido recolhidas tardiamente, a relação jurídica processual já estava consolidada, e o processo se encontrava em estágio avançado, conforme precedentes do STJ, não havendo motivo para o cancelamento da distribuição. IV. DISPOSITIVO E TESE 7 . Recurso desprovido. Tese de julgamento:
1. O descumprimento das obrigações legais e contratuais pelo locatário, em contrato de locação residencial, legitima a rescisão contratual com fundamento no art. 9º, inciso II, da Lei nº 8 .245/91.
2. A aplicação de multa contratual em razão da rescisão motivada encontra amparo na cláusula expressamente pactuada entre as partes, sendo devida em casos de infração contratual ou legal. 3 . A ausência de pagamento de custas processuais em reconvenção, ainda que realizada tardiamente, não enseja o cancelamento da distribuição quando a relação processual já estiver consolidada e o processo se encontrar em fase avançada. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, inciso II, 22, incisos I e IV, e 23, incisos II e X; CPC/1973, art . 257; CPC/2015, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp 1705071/MA, Rel. Min . Nancy Andrighi, T3, j. 02.12.2019 . STJ, AgInt no AREsp 1290760/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4, j. 19 .03.2019. TJ-MG, AC 10000210359485001/MG, Rel. Roberto Vasconcellos, j . 10.11.2021. TJRJ, APL 00121809720158190202, Rel . Des. Márcia Cunha Silva Araújo de Carvalho, j. 31.03 .2017. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00282640520138080024, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, p. 06/02/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. SUCESSIVAS AÇÕES AJUIZADAS PELO LOCATÁRIO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL . RECURSO PROVIDO.
1. Preliminar suscitada pelo agravado. Prevenção . Inexistência. O processo originário vinculado a este recurso está tramitando na 1ª Vara Cível de Vila Velha. Por outro lado, as ações citadas pelo agravado, que já foram sentenciadas, inclusive, tramitaram na 5ª Vara Cível de Vila Velha. 2 . O agravado, há 10 (dez) anos, vem utilizando sucessivas ações renovatórias para permanecer no local, sem, contudo, comprovar o devido cumprimento contratual, além de fortes indícios de que a manutenção do valor do aluguel está abaixo dos valores praticados pelo mercado. 3. Recurso provido. Agravo interno prejudicado . (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5011902-60.2023.8.08 .0000, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, p. 14/12/2023)

Dessa forma, constatado o descumprimento do requisito previsto no art. 71, II, da Lei de Locações, a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido renovatório é medida a ser aplicada ao caso, restando prejudicadas as demais teses recursais de ambas as partes, inclusive quanto à suficiência da proposta e sucumbência mínima.

Quanto aos honorários advocatícios, diante da reforma integral da sentença, a parte autora (PARMA COMERCIAL LTDA) deve arcar com a totalidade das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos da ré.

Em atenção à ordem de preferência estabelecida no art. 85, § 2º, do CPC e observando a diretriz do Tema 1.076 do STJ, a verba honorária deve incidir sobre o proveito econômico obtido. Assim sendo, no cenário de improcedência da renovatória por inadimplemento de reajustes, o proveito econômico da locadora corresponde à diferença entre os valores efetivamente pagos e os que seriam devidos com a aplicação dos reajustes contratuais e valores de mercado apurados, mensurada no caso pela diferença entre o aluguel arbitrado em perícia (R$ 14.500,00) e o valor que vinha sendo pago (R$ 9.084,00), multiplicado pelo período de 60 (sessenta) meses, correspondente à vigência da renovação pretendida.

Esse também é o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC. PROVEITO ECONÔMICO. PARCIAL PROVIMENTO. [...] 5.
A verba honorária referente a ação renovatória de aluguel julgada parcialmente procedente deve incidir sobre a diferença entre o valor do aluguel na data da citação e o novo valor fixado na sentença, quantia a ser multiplicada pelo período de vigência da renovação da locação, pois esse montante reflete objetivamente o proveito econômico obtido pela parte
. 6. Agravo interno parcialmente provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2103614 RJ 2022/0103115-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2022)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por ELIZETE MARIA BREMENKAMP e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de renovação compulsória, ante o descumprimento do art. 71, II, da Lei n.º 8.245/91. Por conseguinte,
julgo prejudicado
o recurso de PARMA COMERCIAL LTDA.

Invertida a sucumbência, condeno a parte autora, ora apelada, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o proveito econômico (correspondente à diferença entre o aluguel fixado em perícia e o valor pago, multiplicado pelo período de 60 (sessenta) meses, correspondente à vigência da renovação pretendida., nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 04/05/2026 - 08/05/2026:

Acompanho o E. Relator.