Tribunal: TJES
Processo: 5001664-74.2026.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO 5001664-74.2026.8.08.0000

AGRAVANTE: ILCINEIA FRANCISCA DA SILVEIRA GONÇALVES

AGRAVADO:
MARIANA SOUZA PEREIRA e JONATAS SOARES DA SILVA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA. SIMULAÇÃO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL. VIOLAÇÃO CONTRATUAL. DESPEJO LIMINAR. DISPENSA DE CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar de despejo em ação fundada em infração contratual, na qual a locadora alega que os locatários sublocaram imóvel comercial a terceiro, sob a forma de “arrendamento comercial”, em afronta à cláusula contratual que veda cessão, sublocação ou empréstimo sem autorização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há duas questões em discussão: (i) definir se a cessão do imóvel a terceiro, denominada “arrendamento comercial”, configura sublocação vedada contratualmente; (ii) estabelecer se é cabível o despejo liminar sem prestação de caução, à luz da Lei do Inquilinato e do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A cláusula contratual veda expressamente a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador, caracterizando infração grave em caso de descumprimento.

4.A análise fática demonstra que o negócio firmado com terceiro consiste, na essência, em sublocação, pois há mera transferência do uso do imóvel, sem efetiva cessão de fundo de comércio ou elementos que descaracterizem a locação.

5.A denominação de “arrendamento comercial” não afasta a natureza jurídica do ajuste quando os elementos concretos revelam simulação destinada a contornar vedação contratual.

6.A sublocação sem autorização do locador viola o art. 13 da Lei nº 8.245/91 e autoriza a rescisão contratual com despejo.

7.O recebimento de valor superior ao aluguel originário evidencia proveito econômico indevido e reforça a gravidade da infração contratual.

8.A probabilidade do direito decorre da comprovação documental da ocupação irregular por terceiro, e o perigo de dano se evidencia pelo prejuízo econômico contínuo suportado pela locadora.

9.A exigência de caução prevista no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91 pode ser mitigada quando presentes os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente diante da urgência e da evidência do direito.

10.O prejuízo mensal causado pela sublocação irregular supera o valor da caução legal, justificando sua dispensa para efetividade da tutela jurisdicional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A cessão de imóvel a terceiro, ainda que denominada arrendamento comercial, configura sublocação quando há mera transferência do uso do bem, sem elementos que descaracterizem a locação. 2. A sublocação sem consentimento prévio e escrito do locador constitui infração contratual apta a ensejar despejo liminar. 3. A caução prevista na Lei do Inquilinato pode ser dispensada quando presentes os requisitos da tutela de urgência do art. 300 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 9º, II, 13 e 59, §1º; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJPR, AI nº 0031211-67.2022.8.16.0000, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, j. 11.07.2022; TJ-PR, AI nº 0057008-45.2022.8.16.0000, Rel. Luciano Carrasco Falavinha Souza, j. 31.07.2023; TJ-MG, AI nº 1000021-02.590080-01, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, j. 01.06.2021; TJES, AI nº 024199007113, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, j. 29.07.2019; TJES, ED no AI nº 024189008899, Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Sousa, j. 30.07.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001664-74.2026.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ILCINEIA FRANCISCA DA SILVEIRA GONCALVES

AGRAVADO: MARIANA SOUZA PEREIRA e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO 5001664-74.2026.8.08.0000

AGRAVANTE: ILCINEIA FRANCISCA DA SILVEIRA GONÇALVES

AGRAVADO:
MARIANA SOUZA PEREIRA e JONATAS SOARES DA SILVA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA. SIMULAÇÃO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL. VIOLAÇÃO CONTRATUAL. DESPEJO LIMINAR. DISPENSA DE CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar de despejo em ação fundada em infração contratual, na qual a locadora alega que os locatários sublocaram imóvel comercial a terceiro, sob a forma de “arrendamento comercial”, em afronta à cláusula contratual que veda cessão, sublocação ou empréstimo sem autorização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há duas questões em discussão: (i) definir se a cessão do imóvel a terceiro, denominada “arrendamento comercial”, configura sublocação vedada contratualmente; (ii) estabelecer se é cabível o despejo liminar sem prestação de caução, à luz da Lei do Inquilinato e do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A cláusula contratual veda expressamente a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador, caracterizando infração grave em caso de descumprimento.

4.A análise fática demonstra que o negócio firmado com terceiro consiste, na essência, em sublocação, pois há mera transferência do uso do imóvel, sem efetiva cessão de fundo de comércio ou elementos que descaracterizem a locação.

5.A denominação de “arrendamento comercial” não afasta a natureza jurídica do ajuste quando os elementos concretos revelam simulação destinada a contornar vedação contratual.

6.A sublocação sem autorização do locador viola o art. 13 da Lei nº 8.245/91 e autoriza a rescisão contratual com despejo.

7.O recebimento de valor superior ao aluguel originário evidencia proveito econômico indevido e reforça a gravidade da infração contratual.

8.A probabilidade do direito decorre da comprovação documental da ocupação irregular por terceiro, e o perigo de dano se evidencia pelo prejuízo econômico contínuo suportado pela locadora.

9.A exigência de caução prevista no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91 pode ser mitigada quando presentes os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente diante da urgência e da evidência do direito.

10.O prejuízo mensal causado pela sublocação irregular supera o valor da caução legal, justificando sua dispensa para efetividade da tutela jurisdicional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A cessão de imóvel a terceiro, ainda que denominada arrendamento comercial, configura sublocação quando há mera transferência do uso do bem, sem elementos que descaracterizem a locação. 2. A sublocação sem consentimento prévio e escrito do locador constitui infração contratual apta a ensejar despejo liminar. 3. A caução prevista na Lei do Inquilinato pode ser dispensada quando presentes os requisitos da tutela de urgência do art. 300 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 9º, II, 13 e 59, §1º; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJPR, AI nº 0031211-67.2022.8.16.0000, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, j. 11.07.2022; TJ-PR, AI nº 0057008-45.2022.8.16.0000, Rel. Luciano Carrasco Falavinha Souza, j. 31.07.2023; TJ-MG, AI nº 1000021-02.590080-01, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, j. 01.06.2021; TJES, AI nº 024199007113, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, j. 29.07.2019; TJES, ED no AI nº 024189008899, Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Sousa, j. 30.07.2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ILCINEIA FRANCISCA DA SILVEIRA GONÇALVES
contra a decisão de ID 89491530 proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Linhares/ES, que indeferiu a medida liminar de despejo nos autos da ação originária ajuizada em face de
MARIANA SOUZA PEREIRA e JONATAS SOARES DA SILVA
.

Em suas razões recursais (ID 18056105), a Agravante sustenta, em síntese, que a relação locatícia firmada com os Agravados vem sendo objeto de grave infração contratual. Pontua que, embora o contrato proíba expressamente a sublocação, o imóvel foi repassado a terceiros sob a roupagem de um "contrato de arrendamento comercial".

Destaca que o valor auferido de R$ 2.000,00 pelos agravados com a sublocação é quase o triplo do aluguel pago à proprietária (R$ 700,00), configurando enriquecimento ilícito.

Pugna pela concessão de efeito ativo para determinar o despejo imediato.

Por meio da Decisão de ID 18161621 deferi, em cognição sumária, o pedido de
concessão liminar da tutela antecipada recursal para

determinar a desocupação do imóvel situado na Avenida Vista Alegre, nº 579, Centro, Município de Sooretama/ES, no prazo de 15 (quinze) dias.

Intimação infrutífera dos agravados (IDs 19211062 e 19211063).

Pois bem.

Rememoro que, na origem, trata-se de ação de despejo por infração contratual ajuizada por
ILCINEIA FRANCISCA DA SILVEIRA GONÇALVES
em face de
MARIANA SOUZA PEREIRA e JONATAS SOARES DA SILVA
.

Sustenta a agravante que
é legítima proprietária e locadora do imóvel comercial situado na Avenida Vista Alegre, nº 579, Centro, no Município de Sooretama/ES, conforme contrato de locação firmado com a Sra. Mariana Souza Pereira em 01 de janeiro de 2025, pelo prazo de 24 meses e valor mensal de R$ 700,00 (setecentos reais).

Relata que, embora a locação tenha sido formalizada em seu nome, todas as tratativas foram conduzidas diretamente com seu esposo, o Sr. Jonatas Soares da Silva, o qual solicitou expressamente que o contrato fosse redigido em nome de sua esposa.

Narra que o contrato de locação contém cláusula expressa (Cláusula VIII, alínea “b”) vedando a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, sob qualquer pretexto, configurando tal prática como infração contratual grave.

No decorrer da relação locatícia, a parte locatária chegou a inadimplir alguns aluguéis, ensejando o envio de notificação extrajudicial em outubro de 2025, com o objetivo de regularização dos débitos e devolução do imóvel. Os valores foram quitados posteriormente, contudo, a posse do bem permaneceu com os ocupantes.

Argumenta que foi surpreendida ao constatar que o imóvel havia sido entregue a uma terceira pessoa, a Sra. GEYSA CALAZANS ROCHA, que apresentou à locadora cópia de contrato de locação celebrado com Jonatas Soares da Silva, em 28 de outubro de 2025, pelo valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Pleiteou o deferimento da medida liminar de desocupação do imóvel situado na Avenida Vista Alegre, nº 579, Centro, Município de Sooretama/ES, no prazo de 15 (quinze) dias, dispensando-se a exigência de caução.

A agravante sustenta que o magistrado
a quo
indeferiu

o pedido liminar de desocupação, com base na interpretação dissociada da realidade dos autos, afastando-se do conteúdo contratual e documental, ao alegar tratar-se de uma mera “cessão de espaço com equipamentos”, e não de sublocação.

Vejamos trecho da r. decisão vergastada:

“A liminar da ação de despejo subordina sua concessão à ocorrência de ação fundada numa das motivações enumeradas em seu art. 59, §1°, da Lei n° 8.245/91.

Compulsando os autos, verifico que a parte autora sustenta a violação contratual por parte da ré ao promover suposta sublocação do imóvel sem sua ciência ou autorização, conduta contrária ao previsto na Cláusula VIII, “b”.

Ato contínuo, considerando a referida violação como gravíssima infração contratual, pleiteia o desfazimento da locação nos termos do art. 9º, II da Lei nº 8.245/91 e, por consequência, a concessão de liminar para desocupação do imóvel, conforme previsto no art. 59, V, do referido diploma legal.

Contudo, em análise perfunctória dos autos - própria deste momento processual -, não vislumbro a suscitada infração contratual, notadamente pelo fato de que o negócio jurídico estabelecido entre o réu e terceiro possui como objeto o
arrendamento comercial,
ao contrário da mera sublocação ora arguida.

O referido instrumento é claro ao definir que sua finalidade é a de “exploração comercial e uso dos equipamentos comerciais”, de modo que não se presta tão somente à mera locação do bem. Tal fato também justifica o valor a maior estipulado na nova avença, o que não configura, neste momento, o alegado enriquecimento ilícito por parte dos réus.

Ato contínuo, tratando-se o referido objeto de obrigação ampla e diversa daquela anteriormente pactuada, não verifico a ocorrência de infração contratual apta a ensejar o deferimento da liminar de desocupação.

Ante o exposto, tendo em vista que não configurada a ocorrência de uma das hipóteses previstas no art. 59, §1°, da Lei n° 8.245/91,
INDEFIRO
a liminar de despejo.”

O cerne da controvérsia reside na verificação da natureza jurídica da ocupação exercida por terceira pessoa no imóvel da Agravante e se tal ocupação configura infração contratual apta a ensejar o despejo liminar.

Compulsando os autos, verifico que a Cláusula VIII, alínea "b", do Contrato de Locação (ID 88399862) veda de forma clara a sublocação, cessão ou o empréstimo do imóvel "sob qualquer pretexto":

"CLÁUSULA VIII - DA SUBLOCAÇÃO E CESSÃO: [...] b) É expressamente vedado ao LOCATÁRIO sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sob qualquer pretexto, sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR."

A despeito da nomenclatura de "Arrendamento Comercial" utilizada no instrumento de ID 88399864, a análise dos elementos fáticos revela a ocorrência de uma sublocação irregular.

O elemento probatório determinante é a declaração da própria ocupante, Sra. Geysa Calazans Rocha (ID 18056113), que esclarece que o negócio jurídico visa apenas a utilização do espaço imobiliário para fins comerciais, sem a transferência de fundo de comércio ou equipamentos que pudessem descaracterizar a locação pura.

Assim, evidencia-se a simulação de negócio jurídico para contornar vedação contratual. Os agravados recebem R$ 2.000,00 da sublocatária, enquanto pagam apenas R$ 700,00 à proprietária, caracterizando infração contratual grave e enriquecimento sem causa.

O art. 13 da Lei nº 8.245/91 é claro ao dispor que a sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador, o que não ocorreu:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Ademais, a jurisprudência pátria é pacífica quanto à configuração de infração contratual em casos de sublocação ao arrepio da lei:

Agravo de Instrumento. Ação de despejo c/c cobrança. Imóvel para uso comercial. Sublocação não autorizada pela locadora. Infração contratual configurada. Descumprimento do artigo 13 da Lei 8.245/1991. Possibilidade de despejo liminar . Decisão reformada. 1.
”A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador; feito ao arrepio dessa formalidade, configura infração contratual, autorizando a rescisão do contrato de locação e o despejo, a ser executado contra o locador ou contra aquele que, indevidamente, esteja ocupando o imóvel”.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0031211-67 .2022.8.16.0000 - Curitiba - Rel .: Desembargador Luiz Henrique Miranda - J. 11.07.2022) . 2. Recurso conhecido e provido. (TJ-PR 00570084520228160000 Londrina, Relator.: Luciano Carrasco Falavinha Souza, Data de Julgamento: 31/07/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/08/2023)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - SUBLOCAÇÃO DO IMÓVEL - VEDAÇÃO - LIMINAR - DEFERIMENTO CONDICIONADO À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.
Tratando de ação de despejo e de relação de natureza locatícia o pedido de tutela de urgência deve ser apreciado à luz da Lei nº 8.245/91, a qual, em seu art. 59, § 1º, dita as hipóteses de desocupação em sede de liminar - Verificando-se que o réu sublocou o imóvel a terceiro, o que é vedado na avença, justa a rescisão contratual e o consequente deferimento da liminar de despejo condicionada a prestação de caução.
(TJ-MG - AI: 10000210259008001 MG, Relator.: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 01/06/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/06/2021)

Pelo exposto, a probabilidade do direito reside na prova da ocupação por terceiro não autorizado.

No que tange à exigência de caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/91, este Egrégio Tribunal de Justiça sedimentou entendimento no sentido de que tal requisito, típico das tutelas de evidência, pode ser mitigado quando o pleito de despejo preenche os pressupostos da tutela de urgência previstos no art. 300 do Código de Processo Civil.

Nesta ótica, a necessidade de depósito de três meses de aluguel é dispensada quando a urgência e a probabilidade do direito são tamanhas que a manutenção do locatário no imóvel agravaria o prejuízo do locador de forma desproporcional. No caso vertente, a probabilidade do direito é cristalina, ante a demonstração de sublocação não autorizada e o nítido intuito de fraude contratual sob a roupagem de "arrendamento".

Ademais, observa-se que o proveito econômico obtido pelos agravados com a sublocação irregular (R$ 2.000,00) frente ao valor pago à proprietária (R$ 700,00) gera um dano mensal à agravante que, em curto lapso temporal, supera o montante que seria caucionado.

Assim, o débito e os prejuízos experimentados pela locadora suplantam a importância correspondente aos três meses de aluguel exigidos pela Lei do Inquilinato, o que autoriza a dispensa do caucionamento em dinheiro.

Nesse sentido, colaciono precedente desta Corte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE DESPEJO DEFERIMENTO LIMINAR CONTRATO COM GARANTIA AUSÊNCIA DE CAUÇÃO IRRELEVÂNCIA MEDIDA COM AMPARO NO ARTIGO 300 DO NCPC PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL RECURSO DESPROVIDO.
1 - Pode o magistrado aplicar o disposto no art. 300 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, como ocorreu no caso ora em discussão, sendo irrelevante a existência de garantia contratual ou ausência de caução.
2 - O inadimplemento comprova a verossimilhança das alegações do agravado, bem como o perigo da demora é verificado no fato de que os agravantes, mesmo após acionados, não cumpriram com a obrigação do pagamento dos aluguéis, confirmando assim a possibilidade de deferimento da liminar de despejo. 3 - E, em paralelo, continuam usufruindo da loja objeto do contrato sem qualquer contraprestação, cujas despesas gerais, por certo, acabam sendo suportadas pelos demais condôminos, além de obstar o seu uso pelo proprietário.
4 - Presentes os requisitos previstos no artigo 300 do NCPC, mostra-se de rigor o deferimento da medida. Precedentes de todas as Câmaras Cíveis deste Tribunal
. 5 - Recurso desprovido (TJES, Agravo de Instrumento n.º 024199007113, Relator: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, J 29/07/2019, DJ 08/08/2019).

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO JULGADO. PRETENSÃO DE REVOLVIMENTO DE MATÉRIA MERITAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1) Foi consignado no decisum impugnado a mitigação da regra do art. 59, da Lei n.º 8.245/1991 (alusiva a tutela de evidência) e analisada a possibilidade de despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência nos termos do art. 300, do CPC, o que dispensa a caução por parte do locador e ignora a existência de fiança no contrato de locação, na medida em que o valor do débito pelo locatário já supera consideravelmente a importância correspondente a três meses de aluguel. Reitere-se que no caso concreto revela a possibilidade de concessão do despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência, previstos no art. 300, do CPC/15, mitigando a aplicação da regra contida no art. 59, da Lei n.º 8.245/1991 (tutela de evidência)
[...] (TJES, Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento n.º 024189008899, Relator: Ronaldo Gonçalves de Sousa, Terceira Câmara Cível, J 30/07/2019, DJ 07/08/2019).

Portanto, diante da natureza da infração contratual e do risco de dano irreparável ao patrimônio e à subsistência da agravante, a medida liminar deve ser deferida
independentemente da caução.

Ante o exposto, conheço

do recurso interposto, para
DAR-LHE PROVIMENTO,
a fim de reformar a decisão de ID
89491530 e, assim,
deferir o pedido para

determinar a desocupação liminar do imóvel objeto da demanda, no prazo de 15 (quinze) dias.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar provimento ao recurso.