Tribunal: TJES
Processo: 5017309-76.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Incorporação Imobiliária
Data de julgamento: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA. PRETENSÃO DE ALIENAÇÃO A TERCEIROS. ART. 300 DO CPC. MANUTENÇÃO DA INDISPONIBILIDADE DA UNIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Residencial João Jovino Del Piero SPE Ltda. e Javé Construções e Incorporações Ltda. contra decisão da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, em ação de obrigação de fazer ajuizada por JN Canal Comércio de Roupas Ltda., deferiu parcialmente tutela de urgência para impedir a alienação da Loja 01 a terceiros, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil para manutenção da tutela de urgência que impede a alienação da unidade imobiliária adquirida pela autora e integralmente quitada, diante da alegação das agravantes de rescisão automática do contrato originário, inexistência de sucessão e necessidade de aporte financeiro adicional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O adimplemento integral do preço pela autora gera forte direito subjetivo à contraprestação consistente na entrega da unidade adquirida.

4. A cadeia negocial complexa – envolvendo distrato, dação em pagamento e constituição de nova SPE representada pela mesma construtora – cria legítima expectativa na consumidora de que o negócio originário seria honrado.

5. A tese das agravantes quanto à rescisão automática prevista no art. 40 da Lei nº 4.591/64 não se aplica de forma simplista, em cognição sumária, diante das peculiaridades fáticas do caso.

6. A atuação simultânea da agravante Javé Construções como procuradora dos proprietários do terreno e representante da nova SPE reforça a incidência da teoria da aparência em favor da consumidora.

7. O Termo de Distrato firmado em 26/04/2021 indica obrigação da incorporadora original de entregar documentação relativa aos contratos dos adquirentes, o que sugere ciência dos sucessores e afasta o alegado desconhecimento das obrigações anteriores.

8. O perigo de dano se confirma pela iminente alienação da Loja 01 a terceiros, o que dificultaria ou inviabilizaria o cumprimento da obrigação de fazer caso a autora tenha êxito na demanda principal.

9. O prejuízo alegado pelas agravantes é meramente patrimonial e reversível, ao passo que a tutela tem caráter assecuratório, preservando a utilidade do provimento final.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A tutela de urgência que impede a alienação da unidade imobiliária deve ser mantida quando presentes a verossimilhança decorrente do adimplemento integral do preço e a probabilidade de aplicação da teoria da aparência diante da atuação das sucessoras no empreendimento.

2. O perigo de dano se configura quando há indícios de iminente alienação da unidade a terceiros, dificultando o cumprimento da obrigação de fazer na ação principal.

3. Prejuízos meramente patrimoniais das requeridas não afastam a necessidade de medida assecuratória destinada a resguardar a utilidade do processo.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017309-76.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: RESIDENCIAL JOAO JOVINO DEL PIERO SPE LTDA e outros

AGRAVADO: J N CANAL COMERCIO DE ROUPAS LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA. PRETENSÃO DE ALIENAÇÃO A TERCEIROS. ART. 300 DO CPC. MANUTENÇÃO DA INDISPONIBILIDADE DA UNIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Residencial João Jovino Del Piero SPE Ltda. e Javé Construções e Incorporações Ltda. contra decisão da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, em ação de obrigação de fazer ajuizada por JN Canal Comércio de Roupas Ltda., deferiu parcialmente tutela de urgência para impedir a alienação da Loja 01 a terceiros, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil para manutenção da tutela de urgência que impede a alienação da unidade imobiliária adquirida pela autora e integralmente quitada, diante da alegação das agravantes de rescisão automática do contrato originário, inexistência de sucessão e necessidade de aporte financeiro adicional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O adimplemento integral do preço pela autora gera forte direito subjetivo à contraprestação consistente na entrega da unidade adquirida.

4. A cadeia negocial complexa – envolvendo distrato, dação em pagamento e constituição de nova SPE representada pela mesma construtora – cria legítima expectativa na consumidora de que o negócio originário seria honrado.

5. A tese das agravantes quanto à rescisão automática prevista no art. 40 da Lei nº 4.591/64 não se aplica de forma simplista, em cognição sumária, diante das peculiaridades fáticas do caso.

6. A atuação simultânea da agravante Javé Construções como procuradora dos proprietários do terreno e representante da nova SPE reforça a incidência da teoria da aparência em favor da consumidora.

7. O Termo de Distrato firmado em 26/04/2021 indica obrigação da incorporadora original de entregar documentação relativa aos contratos dos adquirentes, o que sugere ciência dos sucessores e afasta o alegado desconhecimento das obrigações anteriores.

8. O perigo de dano se confirma pela iminente alienação da Loja 01 a terceiros, o que dificultaria ou inviabilizaria o cumprimento da obrigação de fazer caso a autora tenha êxito na demanda principal.

9. O prejuízo alegado pelas agravantes é meramente patrimonial e reversível, ao passo que a tutela tem caráter assecuratório, preservando a utilidade do provimento final.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A tutela de urgência que impede a alienação da unidade imobiliária deve ser mantida quando presentes a verossimilhança decorrente do adimplemento integral do preço e a probabilidade de aplicação da teoria da aparência diante da atuação das sucessoras no empreendimento.

2. O perigo de dano se configura quando há indícios de iminente alienação da unidade a terceiros, dificultando o cumprimento da obrigação de fazer na ação principal.

3. Prejuízos meramente patrimoniais das requeridas não afastam a necessidade de medida assecuratória destinada a resguardar a utilidade do processo.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
Residencial João Jovino Del Piero SPE Ltda.
e
Javé Construções e Incorporações Ltda.
contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da “
ação de obrigação de fazer
” ajuizada por
JN Canal Comércio de Roupas Ltda.
, deferiu, em parte, o pedido de tutela de urgência formulado pela autora a fim de determinar que se abstenham de praticar qualquer ato tendente à alienação da unidade (Loja 01) a terceiros, sob pena de incidir multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), até o limite de 10 (dez) dias-multa.

Em suas razões recursais, sustenta as agravantes (Id 16441092), em síntese, que:
(i)
o contrato original firmado entre a agravada e a antiga incorporadora Santos Neves foi legal e automaticamente rescindido;
(ii)
o art. 40 da Lei nº 4.591/64 estabelece que, rescindido o contrato de alienação do terreno entre a incorporadora e os proprietários (permutantes), resolvem-se de pleno direito os contratos de cessão de direitos relativos às unidades, como o da agravada;
(iii)
não houve sucessão ou sub-rogação de obrigações e o direito da agravada se restringe a pleitear a restituição de valores contra os antigos permutantes e não contra as novas empresas que assumiram um projeto distinto;
(iv)
o aporte exigido não é uma cobrança adicional sobre um contrato vigente, mas sim a cota-parte proporcional da agravada no custo para a conclusão integral da obra, dentro de um novo empreendimento reestruturado;
(v)
quase a totalidade dos demais adquirentes aderiu ao novo pacto e custeou seus respectivos aportes;
(vi)
conceder tutela de urgência sem a contrapartida financeira da agravada viola o princípio da isonomia e beneficia quem se recusa a contribuir, em detrimento de toda a coletividade que financiou a finalização do imóvel, assim configurando enriquecimento ilícito;
(vii)
a manutenção da indisponibilidade do imóvel lhes causa grave e irreparável prejuízo, por se tratar de um ativo líquido e a proibição de sua comercialização afeta diretamente o fluxo de caixa necessário para honrar compromissos financeiros remanescentes da obra, gerando um desequilíbrio econômico;
(vii)
na prática, a medida é irreversível porque perdem o momento oportuno de venda e têm o capital imobilizado indevidamente;
(viii)
caso seja mantida a indisponibilidade do imóvel, a eficácia da decisão deve ser condicionada ao depósito judicial, por parte da agravada, do valor integral do aporte exigido (R$ 402.320,96), como medida de equilíbrio e contracautela; e
(ix)
o depósito demonstraria a boa-fé da agravada e garantiria os recursos que custearam a finalização da unidade, de modo a reestabelecer a equidade entre as partes até o julgamento do mérito.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao mérito recursal e, desde já adianto, é o caso de ratificar a decisão que inicialmente indeferiu o pedido de atribuição de eficácia suspensiva ao presente recurso.

Para melhor compreensão dos eminentes Desembargadores, elaboro breve síntese dos fatos subjacentes à demanda. Vejamos.

Na petição inicial da demanda originária, relata a autora/agravada
JN Canal
ter celebrado, em 31/07/2014, contrato particular de compra e venda com a incorporadora original
Santos Neves Planejamento e Incorporações Ltda
., para a aquisição da unidade comercial Loja 01 e 1 (uma) vaga de garagem do empreendimento imobiliário “Edifício Residencial Del Piero”, situado em Vila Velha, cujo preço ajustado (R$ 100.000,00) foi quitado à vista na data da assinatura do pacto, conforme recibo anexado aos autos.

Ainda conforme a sua narrativa, a unidade imobiliária jamais foi entregue pela incorporadora original e, em momento posterior, houve a rescisão do contrato de construção e o terreno, com as benfeitorias, foi devolvido aos seus antigos proprietários (permutantes) por meio de uma escritura de dação em pagamento. Estes, por sua vez, celebraram uma nova escritura de permuta com a empresa requerida,
R
esidencial João Jovino Del Piero SPE-Ltda
. que assumiu a obrigação de concluir o empreendimento. A outra requerida
J
avé Construções e Incorporações Ltda.
teria atuado como representante dos proprietários do terreno e da nova SPE, de modo a assumir a execução das obras e, ainda de acordo com a autora, sub-rogar-se nas obrigações da incorporadora original.

O cerne do litígio reside na recusa das requeridas/agravantes em entregar a Loja 01 à autora/agravada e condicionar tal ato ao pagamento de um “aporte” financeiro adicional (R$ 402.320,96) que, de acordo com a autora, constitui exigência abusiva, ilegal e desprovida de previsão contratual, além de configurar violação à boa-fé objetiva e aos seus direitos como consumidora.

Em razão disso, ajuizou “
ação de obrigação de fazer
” com pedido de tutela de urgência no sentido de que seja averbada a existência de ação junto a matrícula do imóvel a fim de conferir ciência a terceiros, bem como seja vedada a alienação da unidade a terceiros e, ao final, seja declarada nula a cobrança complementar (aporte) perpetrada pelas requeridas, com a sua condenação a procederem a entrega do imóvel devidamente quitado, além de indenização por dano moral.

Por entender reunidos os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, o juiz deferiu, em parte, o pedido de tutela de urgência a fim de determinar que “
as empresas demandadas não pratiquem qualquer ato tendente à alienação da unidade a terceiros, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), até o limite de 10 dias-multa
”, em face do que se insurgem por meio do presente recurso.

Pois bem. A despeito da relevante tese das agravantes acerca da rescisão do contrato original celebrado pela autora/agravada com a antiga incorporadora Santos Neves, a sua pretensão não se mostra desprovida de verossimilhança, o que enseja a manutenção da medida de cautela determinada no Juízo de 1º grau.

Como dito, a agravada anexou um “Contrato Particular de Compra e Venda” e um “Termo de Aditivo Contratual” que incluiu a vaga de garagem, além de um recibo no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), que atesta o pagamento integral do preço ajustado em 31/07/2014.

A princípio, este adimplemento integral da obrigação principal confere à parte autora um forte direito subjetivo à contraprestação, qual seja, a entrega do imóvel. Ademais, a lide se encontra apenas em seu limiar, sendo suficiente, por ora, a compreensão de que a complexa cadeia negocial que sucedeu a incorporadora original (que envolve distrato, dação em pagamento e a constituição de uma nova SPE representada pela mesma construtora que atuou como procuradora dos permutantes), tenha incutido na autora – consumidora de boa-fé – a legítima expectativa de que o negócio original seria honrado.

Embora as agravantes sustentem a tese de rescisão automática dos contratos de promessa de compra e venda por força do art. 40 da Lei nº 4.591/64, decorrente do distrato da permuta do terreno, a dinâmica fática apresentada revela contornos peculiares que afastam, neste juízo de cognição sumária, a aplicação simplista do referido dispositivo em desfavor do consumidor.

Em que pese a intrincada operação descrita pelas agravantes, a cognição a ser empreendida nesta instância
ad quem
ao limite também imposto ao MM. Juiz, qual seja, a verificação da existência dos requisitos necessários à concessão da tutela provisória de urgência, sem adentrar ao próprio mérito da demanda que deu origem a este recurso e, atenta a esse limite, é indisfarçável o envolvimento da 2ª agravante
Javé Construções e Incorporações Ltda.
em toda a reestruturação do empreendimento imobiliário, por ter atuado como procuradora dos proprietários do terreno na Escritura Pública de Dação em Pagamento e, ao mesmo tempo, representado a 1ª agravante
R
esidencial João Jovino Del Piero SPE Ltda
. na escritura de permuta, ou seja, essa dupla atuação reforça a aplicação da teoria da aparência, que visa proteger aquele que confia em uma situação exteriorizada pela outra parte.

Em reforço, verifico que o parágrafo único da Cláusula Terceira do “Termo de Distrato” celebrado, no dia 26/04/2021, entre o
Condomínio Residencial Del Piero
, os permutantes proprietários do terreno e a
Santos Neves
, obriga a antiga incorporadora a entregar toda a documentação pertinente ao empreendimento,
incluindo os contratos firmados com os adquirentes
, a fim de viabilizar o prosseguimento da obra, o que sugere a ciência dos sucessores no empreendimento acerca dos contratos porventura quitados e contradiz o desconhecimento alegado na contranotificação datada de 11/03/2025.

Por sua vez, também está presente o requisito do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação (
periculum in mora
), por ter sido demonstrado pela parte autora que as agravantes vêm empreendendo esforços para venda “Loja 01”, de modo que, em se concretizando a sua alienação a terceiro de boa-fé, tornar-se-á extremamente difícil o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel à agravada na hipótese de procedência do pedido formulado na “
ação de obrigação de fazer
” na qual foi proferida a decisão ora agravada.

Em suma: a tutela de urgência concedida, em tal contexto, possui caráter essencialmente assecuratório e visa garantir a utilidade do resultado final do processo, ao passo que o prejuízo alegado pelas agravantes ostenta natureza puramente patrimonial e comercial, por consistir na postergação da venda de um ativo, ou seja, um prejuízo que, apesar de relevante, é reversível com a eventual improcedência da demanda.

Com tais considerações,
conheço do agravo de instrumento
e, no mérito,
lhe nego provimento
.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente relatora.