Tribunal: TJES
Processo: 0003698-98.2019.8.08.0050
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0003698-98.2019.8.08.0050

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: GESSE FERREIRA DO AMARAL e ELAINE DE PAIVA DO AMARAL

JUÍZO PROLATOR
: VARA CÍVEL E COMERCIAL DE VIANA - DR. FERNANDO ANTÔNIO LIRA RANGEL

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA (TEMA 1002/STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, declarou a rescisão do pacto por culpa dos promitentes compradores, condenando-a à restituição parcial dos valores pagos (retenção de 10%) com juros da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade do percentual de retenção, pleiteando a Apelante a aplicação da Lei nº 13.786/2018 ou a majoração para 25% dos valores pagos; e (ii) o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As disposições da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato") não retroagem para atingir contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio tempus regit actum. Aplicam-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543/STJ.

4. O percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, fixado na sentença, mostra-se adequado e equitativo (art. 413, CC), considerando as circunstâncias do caso (lote não edificado, curta duração contratual) e o teto jurisprudencial (10% a 25%). A cláusula contratual original foi corretamente declarada nula por abusividade (art. 51, IV, CDC).

5. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, em moldes diversos da cláusula penal originária, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, pois não há mora anterior da vendedora. Aplicação da tese firmada no Tema 1002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência. 2. É válida a fixação judicial do percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos em rescisão por culpa do comprador, quando o montante se afigura equitativo. 3. Conforme o Tema 1002/STJ, em rescisão de contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, por iniciativa do comprador e com modificação judicial da cláusula penal, os juros de mora sobre a restituição incidem a partir do trânsito em julgado."

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; STJ, Tema 1002.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003698-98.2019.8.08.0050

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: GESSE FERREIRA DO AMARAL e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0003698-98.2019.8.08.0050

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: GESSE FERREIRA DO AMARAL e ELAINE DE PAIVA DO AMARAL

JUÍZO PROLATOR
: VARA CÍVEL E COMERCIAL DE VIANA - DR. FERNANDO ANTÔNIO LIRA RANGEL

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA (TEMA 1002/STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, declarou a rescisão do pacto por culpa dos promitentes compradores, condenando-a à restituição parcial dos valores pagos (retenção de 10%) com juros da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade do percentual de retenção, pleiteando a Apelante a aplicação da Lei nº 13.786/2018 ou a majoração para 25% dos valores pagos; e (ii) o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As disposições da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato") não retroagem para atingir contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio tempus regit actum. Aplicam-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543/STJ.

4. O percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, fixado na sentença, mostra-se adequado e equitativo (art. 413, CC), considerando as circunstâncias do caso (lote não edificado, curta duração contratual) e o teto jurisprudencial (10% a 25%). A cláusula contratual original foi corretamente declarada nula por abusividade (art. 51, IV, CDC).

5. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, em moldes diversos da cláusula penal originária, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, pois não há mora anterior da vendedora. Aplicação da tese firmada no Tema 1002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência. 2. É válida a fixação judicial do percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos em rescisão por culpa do comprador, quando o montante se afigura equitativo. 3. Conforme o Tema 1002/STJ, em rescisão de contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, por iniciativa do comprador e com modificação judicial da cláusula penal, os juros de mora sobre a restituição incidem a partir do trânsito em julgado."

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; STJ, Tema 1002.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0003698-98.2019.8.08.0050

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: GESSE FERREIRA DO AMARAL e ELAINE DE PAIVA DO AMARAL

JUÍZO PROLATOR
: VARA CÍVEL E COMERCIAL DE VIANA - DR. FERNANDO ANTÔNIO LIRA RANGEL

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela promitente vendedora (PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA) em desafio à r. sentença que, ao declarar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa dos promitentes compradores (Apelados), fixou a retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos e determinou a incidência de juros de mora desde a citação.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, essencialmente, a dois pontos: (i) a legalidade do percentual de retenção fixado, pleiteando a Apelante a aplicação da Lei nº 13.786/2018 ou, subsidiariamente, a majoração para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; e (ii) o termo inicial dos juros de mora, que a recorrente defende ser a data do trânsito em julgado, conforme tese firmada no Tema 1002/STJ.

DO REGIME APLICÁVEL: CDC, SÚMULA 543/STJ E O PRINCÍPIO
TEMPUS REGIT ACTUM

Preliminarmente, cumpre delimitar o regime jurídico aplicável à controvérsia, o que constitui o cerne da insurgência recursal da Apelante.

Em estrita observância ao princípio
tempus regit actum
, os contratos são regidos pela lei vigente no momento de sua celebração. O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que as disposições da superveniente Lei nº 13.786/2018 não podem retroagir para atingir contratos celebrados antes de sua vigência. Senão, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ . IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE . AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO
. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2 . A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13 .786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. 3. Para conhecimento do recurso especial, é indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o Tribunal de origem se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição não verificada em relação à tese de inexistência de autorização legal ou contratual para a rescisão unilateral e imotivada do contrato. 4 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020)

No caso, o instrumento de promessa de compra e venda foi celebrado em
11 de abril de 2018
(fls 22/48), sendo, portanto,
anterior
à vigência da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como "Lei do Distrato"), que iniciou sua vigência apenas em 27 de dezembro de 2018.

Por conseguinte, afasto, de plano, as disposições do Art. 32-A da Lei nº 6.766/79, invocadas pela Apelante em sua tese principal. A relação jurídica, dessarte, submete-se, indiscutivelmente, aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e à jurisprudência consolidada à época da celebração, em especial o entendimento vinculante da Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça,
verbis
:

Súmula 543/STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente
, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Estabelecida esta premissa fundamental, avança-se à análise da atribuição de culpa pela rescisão e de seus consectários patrimoniais.

DA CAUSA DA RESCISÃO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO

O
decisum
de primeiro grau reconheceu que a rescisão operou-se por
culpa exclusiva dos promitentes compradores (Apelados)
, rechaçando a tese autoral de publicidade enganosa ou onerosidade excessiva (fl. 193).

Tal conclusão mostra-se irretocável. A detida análise do acervo probatório, especialmente as conversas colacionadas (fls. 134/155), demonstra que o apelado enfrentou reveses financeiros e, por sua exclusiva iniciativa, postulou o "distrato" em 23/05/2019, confessando não possuir mais condições de honrar as parcelas. Caracteriza-se, assim, a resilição unilateral por parte do adquirente.

Sendo a culpa imputada ao comprador, a restituição deve ser parcial, nos termos da segunda parte da Súmula 543/STJ. A controvérsia recursal, portanto, cinge-se à definição do
quantum
a ser retido pela promitente vendedora (Apelante).

O juízo de origem, de forma irretocável, declarou a manifesta abusividade da Cláusula 15.2 do contrato (fl. 44), por entender que a referida disposição contratual, que previa a perda do sinal mais 20% (vinte por cento) sobre o
valor total atualizado do imóvel
, revela-se nula de pleno direito, porquanto viola frontalmente o Art. 51, IV, do CDC, ao impor ao consumidor desvantagem manifestamente exagerada.

Em substituição, o magistrado, aplicando o princípio da moderação equitativa (Art. 413 do Código Civil), fixou a retenção no patamar de
10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos
.

A Apelante pugna pela majoração deste percentual para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, citando este como o limite máximo admitido pela jurisprudência do STJ para contratos anteriores à Lei do Distrato (ex vi STJ - EAg: 1138183 PE 2010/0022620-3, Relator.: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 27/06/2012, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 04/10/2012).

Não obstante, o intervalo de 10% a 25% consolidado pelo STJ confere ao julgador a prerrogativa de analisar as peculiaridades do caso concreto para fixar o patamar de retenção. Nesse diapasão, entendo que o percentual de 10% (dez por cento) estabelecido na sentença não se afigura irrazoável ou desproporcional.

Ao revés, revela-se adequado e consentâneo com a equidade, considerando que (a) o objeto contratual é um
lote não edificado
, cujos custos administrativos e de recolocação no mercado são presumivelmente inferiores aos de uma unidade habitacional construída; (b) a relação contratual teve duração relativamente breve (cerca de um ano até o pedido de distrato); e (c) a promitente vendedora (Apelante) recupera a posse plena do imóvel e pode renegociá-lo no mercado.

Dessa forma, o percentual de 10% mostra-se suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e de comercialização, sem configurar enriquecimento ilícito à custa do consumidor.

Portanto, neste ponto, a sentença deve ser integralmente mantida.

DOS JUROS DE MORA (TEMA 1002/STJ)

O segundo ponto da insurgência recursal da Apelante refere-se ao termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

A sentença fixou a incidência a partir do ato citatório. A Apelante, por seu turno, defende que o marco temporal correto é o trânsito em julgado, com supedâneo no Tema 1002 do STJ.

Neste particular, assiste-lhe razão.

A
ratio decidendi
para a fluência dos juros moratórios é a efetiva constituição do devedor em mora. Na hipótese de rescisão por culpa do promitente comprador, a promitente vendedora (credora das parcelas) não incorria em mora antes do ajuizamento da ação; ao contrário, figurava como a parte adimplente da relação contratual.

A obrigação de restituir valores, bem como o
quantum
exato dessa restituição, somente se torna certa e exigível após o provimento jurisdicional que, simultaneamente, declara a rescisão e, crucialmente, modera a cláusula penal (declarando a Cl. 15.2 abusiva e fixando novo percentual). Antes de tal definição judicial, não há que se falar em mora da vendedora.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo (Tema 1002), pacificou a referida controvérsia, firmando a seguinte tese:

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Decerto, a hipótese vertente amolda-se com perfeição ao precedente vinculante, pois: (i) o contrato é anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018; (ii) a rescisão ocorreu por iniciativa (culpa) dos promitentes compradores; e (iii) a resolução operou-se em moldes diversos daqueles previstos na cláusula penal original (Cl. 15.2), a qual foi declarada judicialmente abusiva.

Destarte, a sentença merece reforma neste ponto específico, a fim de alinhar-se ao entendimento obrigatório emanado do c. STJ.

Por fim, a sentença distribuiu os ônus sucumbenciais de forma recíproca (
pro rata
), critério que se mostra adequado, haja vista que os autores (Apelados) decaíram de pedidos relevantes (atribuição de culpa à vendedora e indenização por danos morais), enquanto a ré (Apelante) foi vencida na declaração de abusividade da sua cláusula penal.

O provimento parcial do presente reclamo, que altera tão somente o termo inicial dos juros de mora – um consectário legal da condenação principal –, não possui o condão de alterar substancialmente a proporção de êxito e derrota das partes no mérito da demanda.

Preserva-se, assim, a sucumbência recíproca estabelecida na origem, nos exatos termos do art. 86,
caput
, do CPC.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, reformando em parte a r. sentença, apenas para estabelecer que os
juros de mora
sobre o valor a ser restituído (mantida a retenção de 10% sobre os valores pagos e a correção monetária desde cada desembolso) incidirão tão somente
a partir do trânsito em julgado
(conforme Tema 1002/STJ).

Mantém-se, no mais, a r. sentença, inclusive quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais (recíprocos,
pro rata
).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 23/02/2026 - 27/02/2026:

Acompanho o E. Relator.