Tribunal: TJES
Processo: 0016506-49.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-06-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESFAZIMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. RESTRIÇÃO DE CRÉDITO QUE OBSTOU FINANCIAMENTO BANCÁRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM VÁLIDA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO. LEI DO DISTRATO. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA DE 50% PARA 25%. POSSIBILIDADE. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível e apelação cível adesiva interpostas contra sentença que, em sede de ação de responsabilização civil sob o procedimento comum, concluiu pela improcedência dos pedidos iniciais de resolução contratual por culpa das rés, repetição em dobro de comissão de corretagem e indenização por danos materiais e morais, reconhecendo que a dissolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária decorrera por vontade exclusiva dos adquirentes, mas reduzindo equitativamente a cláusula penal para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a resolução do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva das incorporadoras rés devido a alteração unilateral da proposta comercial ou por culpa exclusiva dos adquirentes autores em decorrência de restrição de crédito e impossibilidade de financiamento; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser fixado no patamar mínimo de 10%, mantido em 25% conforme a sentença, ou majorado para 50% em razão do regime de patrimônio de afetação sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Mensagens eletrônicas e atas notariais provam que a inexecução do contrato derivou de fatores cadastrais e financeiros endógenos dos próprios adquirentes, visto que o primeiro demandante possuía restrições de crédito junto aos órgãos de proteção (Serasa) que obstou de maneira absoluta a obtenção do financiamento bancário planejado.

4)
A assinatura do contrato definitivo superou as tratativas preliminares, fixando-se na minuta do negócio jurídico as exatas condições financeiras, reajustes e a responsabilidade expressa pelo custeio da intermediação imobiliária, o que afasta a tese de descumprimento unilateral da proposta pelas rés.

5)
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em regime de incorporação imobiliária possui validade, pois houve destaque específico e prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma no instrumento contratual subscrito pelo adquirente.

6)
A ausência de comprovação de ato ilícito praticado pelas requeridas impede o acolhimento do pleito indenizatório fundado em danos morais e materiais.

7)
A disposição prevista no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 não ostenta natureza cogente absoluta nem afasta o controle de proporcionalidade exercido pelo Poder Judiciário.

8)
A aplicação da penalidade ajustada em contrato de adesão com o perdimento de 50% dos valores adimplidos ensejaria inequívoco enriquecimento sem causa e desvantagem exagerada ao consumidor, visto que o imóvel retorna à esfera jurídica da incorporadora para ser novamente comercializado.

9)
O art. 413 do Código Civil impõe como dever do julgador a redução equitativa da penalidade se o montante da sanção se revelar manifestamente excessivo perante a natureza do negócio, mostrando-se o percentual de 25% de retenção consentâneo à dinâmica dos fatos e suficiente para cobrir despesas administrativas e custos operacionais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10) Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A validade da transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador pressupõe o cumprimento do dever de informação, com o devido destaque do valor do encargo no contrato de promessa de compra e venda.

2. A restrição de crédito do adquirente que inviabiliza a obtenção de financiamento bancário configura causa de resolução contratual por culpa exclusiva do comprador.

3. O teto legal de retenção de até 50% das quantias pagas em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação (§ 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964) não afasta a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal pelo magistrado quando o percentual contratado se mostrar manifestamente excessivo.

4. A retenção no patamar de 25% dos valores adimplidos exsurge proporcional e suficiente para indenizar os prejuízos operacionais da incorporadora na hipótese de desfazimento do vínculo por impossibilidade financeira do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, inciso III do art. 6º, art. 31, inciso IV do art. 51, parágrafo 1º do art. 51, art. 53, art. 54; Código Civil, inciso IV do parágrafo 3º do art. 206, art. 408, art. 413, art. 424, art. 1.358-B; Lei nº 4.591/1964, art. 35-A, art. 67-A, parágrafo 5º do art. 67-A (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018); Código de Processo Civil, inciso II do art. 373.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938 (REsp nº 1.551.956/SP e REsp nº 1.599.511/SP); STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.224.921/PR; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1750430/PR; STJ, AgInt no REsp nº 1.746.210/PR; TJ-SP, Apelação Cível nº 1152841-51.2023.8.26.0100; TJ-DF, Apelação Cível nº 0706067-28.2024.8.07.0001 (Acórdão 1943010); TJ-PR, Apelação Cível nº 0012028-59.2022.8.16.0017; TJ-SP, Apelação Cível nº 1118994-24.2024.8.26.0100.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016506-49.2020.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: FABRICIO MANOEL DA SILVA e outros (3)
APELADO: TURIM SPE 0050 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (5)
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESFAZIMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. RESTRIÇÃO DE CRÉDITO QUE OBSTOU FINANCIAMENTO BANCÁRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM VÁLIDA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO. LEI DO DISTRATO. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA DE 50% PARA 25%. POSSIBILIDADE. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível e apelação cível adesiva interpostas contra sentença que, em sede de ação de responsabilização civil sob o procedimento comum, concluiu pela improcedência dos pedidos iniciais de resolução contratual por culpa das rés, repetição em dobro de comissão de corretagem e indenização por danos materiais e morais, reconhecendo que a dissolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária decorrera por vontade exclusiva dos adquirentes, mas reduzindo equitativamente a cláusula penal para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a resolução do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva das incorporadoras rés devido a alteração unilateral da proposta comercial ou por culpa exclusiva dos adquirentes autores em decorrência de restrição de crédito e impossibilidade de financiamento; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser fixado no patamar mínimo de 10%, mantido em 25% conforme a sentença, ou majorado para 50% em razão do regime de patrimônio de afetação sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Mensagens eletrônicas e atas notariais provam que a inexecução do contrato derivou de fatores cadastrais e financeiros endógenos dos próprios adquirentes, visto que o primeiro demandante possuía restrições de crédito junto aos órgãos de proteção (Serasa) que obstou de maneira absoluta a obtenção do financiamento bancário planejado.

4)
A assinatura do contrato definitivo superou as tratativas preliminares, fixando-se na minuta do negócio jurídico as exatas condições financeiras, reajustes e a responsabilidade expressa pelo custeio da intermediação imobiliária, o que afasta a tese de descumprimento unilateral da proposta pelas rés.

5)
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em regime de incorporação imobiliária possui validade, pois houve destaque específico e prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma no instrumento contratual subscrito pelo adquirente.

6)
A ausência de comprovação de ato ilícito praticado pelas requeridas impede o acolhimento do pleito indenizatório fundado em danos morais e materiais.

7)
A disposição prevista no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 não ostenta natureza cogente absoluta nem afasta o controle de proporcionalidade exercido pelo Poder Judiciário.

8)
A aplicação da penalidade ajustada em contrato de adesão com o perdimento de 50% dos valores adimplidos ensejaria inequívoco enriquecimento sem causa e desvantagem exagerada ao consumidor, visto que o imóvel retorna à esfera jurídica da incorporadora para ser novamente comercializado.

9)
O art. 413 do Código Civil impõe como dever do julgador a redução equitativa da penalidade se o montante da sanção se revelar manifestamente excessivo perante a natureza do negócio, mostrando-se o percentual de 25% de retenção consentâneo à dinâmica dos fatos e suficiente para cobrir despesas administrativas e custos operacionais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10) Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A validade da transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador pressupõe o cumprimento do dever de informação, com o devido destaque do valor do encargo no contrato de promessa de compra e venda.

2. A restrição de crédito do adquirente que inviabiliza a obtenção de financiamento bancário configura causa de resolução contratual por culpa exclusiva do comprador.

3. O teto legal de retenção de até 50% das quantias pagas em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação (§ 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964) não afasta a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal pelo magistrado quando o percentual contratado se mostrar manifestamente excessivo.

4. A retenção no patamar de 25% dos valores adimplidos exsurge proporcional e suficiente para indenizar os prejuízos operacionais da incorporadora na hipótese de desfazimento do vínculo por impossibilidade financeira do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, inciso III do art. 6º, art. 31, inciso IV do art. 51, parágrafo 1º do art. 51, art. 53, art. 54; Código Civil, inciso IV do parágrafo 3º do art. 206, art. 408, art. 413, art. 424, art. 1.358-B; Lei nº 4.591/1964, art. 35-A, art. 67-A, parágrafo 5º do art. 67-A (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018); Código de Processo Civil, inciso II do art. 373.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938 (REsp nº 1.551.956/SP e REsp nº 1.599.511/SP); STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.224.921/PR; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1750430/PR; STJ, AgInt no REsp nº 1.746.210/PR; TJ-SP, Apelação Cível nº 1152841-51.2023.8.26.0100; TJ-DF, Apelação Cível nº 0706067-28.2024.8.07.0001 (Acórdão 1943010); TJ-PR, Apelação Cível nº 0012028-59.2022.8.16.0017; TJ-SP, Apelação Cível nº 1118994-24.2024.8.26.0100.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Segunda Camara Civel, em conformidade com a ata e notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, conhecer dos recursos e a eles negar provimento.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Segundo se depreende, os autores ajuizaram a presente demanda buscando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés, sob a alegação de alteração unilateral da oferta comercial, pleiteando a devolução integral das parcelas adimplidas, repetição em dobro do indébito da comissão de corretagem e indenização por danos materiais e morais.

Sentença hostilizada pela improcedência dos pedidos formulados na inicial, sob o fundamento de que a dissolução contratual decorrera por culpa exclusiva dos adquirentes, por mero arrependimento ou incapacidade financeira de dar continuidade ao pactuado, operando, contudo, a redução equitativa da cláusula penal para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores adimplidos, com a exclusão da comissão de corretagem.

Cinge-se a controvérsia, pois, a definir os contornos do inadimplemento e as consequências jurídicas que dele decorrem.

Conforme o Tema 938 do STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o devido destaque do valor da comissão:

Tese firmada: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii)
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

A conclusão externada no precedente tem por base a estrita observância dos deveres de informação e de transparência regidos pelo inciso III do artigos 6º e art. 31 do Código de Defesa do Consumidor, os quais resguardam a legítima manifestação de vontade das partes no momento da contratação.

No caso, observa-se que o acervo documental revela que a inexecução do contrato não decorrera de conduta ilícita imputável às rés, mas de fatores cadastrais e financeiros endógenos dos próprios adquirentes.

A teor das mensagens eletrônicas e das atas notariais colacionadas, o primeiro demandante possuía restrições de crédito junto aos órgãos de proteção (Serasa), o que obstou de maneira absoluta a obtenção do financiamento bancário planejado.

Não prospera a tese de que houve descumprimento unilateral da proposta comercial, porquanto a assinatura do contrato definitivo superou as tratativas preliminares, fixando-se na minuta do negócio jurídico as exatas condições financeiras, reajustes e a responsabilidade expressa pelo custeio da intermediação imobiliária, esta última subscrita de forma individualizada e destacada pelo adquirente.

Ademais, ausente a comprovação de ato ilícito praticado pelas requeridas, não há superfície jurídica para acolhimento do pleito indenizatório fundado em danos morais e materiais.

Conquanto o § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018) autorize o estabelecimento de pena convencional de até 50% da quantia paga quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, tal disposição não ostenta natureza cogente absoluta nem afasta o controle de proporcionalidade exercido pelo Poder Judiciário.

Na hipótese, o empreendimento imobiliário submete-se ao regime de patrimônio de afetação, conforme se constata do ato de averbação AV-3/141.351 na certidão de ônus do imóvel, justificando a previsão genérica das cláusulas 9.1.2 e 20.1.2 do instrumento contratual.

Contudo, a aplicação da penalidade ajustada em contrato de adesão, com perdimento de 50% dos valores adimplidos pelos promitentes compradores, ensejaria inequívoco enriquecimento sem causa, penalizando os adquirentes de forma desproporcional, máxime considerando que a inexecução da avença deu-se por fatores externos à vontade dos agentes, relacionando-se à impossibilidade de financiamento bancário.

É de se conferir:

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – LIMITAÇÃO EM 20% – CLÁUSULA CONTRATUAL E LEI Nº 13.786/2018 – ABUSIVIDADE.
1. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que, em casos de incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, permite a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964). 2. Apesar da previsão legal e contratual, a cláusula que fixa retenção de 50% revela-se abusiva, desarrazoada e incompatível com os princípios de boa-fé e equilíbrio contratual, violando os artigos 51, IV, e § 1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, e 424 do Código Civil. 3. Retenção reduzida para 20% dos valores pagos, percentual adequado para compensar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa da vendedora, conforme jurisprudência do STJ, que estabelece parâmetro entre 10% e 25% para retenção em situações similares (REsp 1.224 .921/PR).
4. Restituição do saldo remanescente à parte compradora, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos (Tabela Prática do TJSP) e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Aplicação da Súmula nº 2 do TJSP . 5. Sucumbência recíproca reconhecida em razão do acolhimento parcial do pedido subsidiário, nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt nos EDcl no AREsp 1750430/PR e AgInt no REsp 1.746.210/PR) . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 11528415120238260100 São Paulo, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 10/12/2024, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/12/2024)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786). DIÁLOGO DAS FONTES.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DIREITO DE RETENÇÃO. CULPA DO CONSUMIDOR. REVISÃO JUDICIAL. EXCEPCIONAL. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVA. ÔNUS SUCUMBENCIAL. CAUSALIDADE. 1. O Código de Defesa do Consumidor- CDC traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado." 2. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou . 3.
A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do Código Civil- CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
4. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que ?a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio?. 5. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. O tema gerou amplo debate no Superior Tribunal de Justiça-STJ, particularmente na definição do limite máximo do valor que a empresa de incorporação imobiliária (venda de imóveis em construção) pode reter, em face de inadimplemento do consumidor. Tal disposição contratual é denominada por alguns de cláusula de decaimento.
Sua natureza é de cláusula penal compensatória, ou seja, prefixação de perdas e danos a ser paga pelo consumidor com a resolução do contrato
. 6. Como, em regra, o imóvel está em construção, o fornecedor, com a resolução do contrato, realiza a promessa de venda do imóvel para outro consumidor. Em outras palavras, ao lado da retenção de parte do valor pago, a título de cláusula penal compensatória, o incorporador ?recebe de volta? o imóvel, o que permite nova comercialização da unidade imobiliária . 7. Em agosto de 2005, o STJ editou a Súmula 543: ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento?. 8. No final de 2018, foi promulgada a Lei 13 .786, que ficou conhecida como Lei do Distrato. A norma altera parcialmente a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e, também, a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para estabelecer os limites da multa para resolução e contratos de compra de imóvel em construção e lotes decorrentes de parcelamento de solo urbano, bem como os prazos de devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Com relação à incorporação imobiliária, restou estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/1964 que, ?em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga? . 10. Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§ 5º). 11.
O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. A definição do teto de retenção não afasta possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC)
. 12.
No caso, há previsão expressa do contrato celebrado ao regime de patrimônio de afetação e à cláusula penal de 50% que, em face das circunstâncias, deve ser reduzida para 25%. A retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor representa comprometimento acentuado do investimento realizado, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retomará à condição de negociável pela incorporadora. O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerado como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O empreendimento está em construção, a unidade será devolvida e comercializada novamente
. 13. Recurso conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados. (TJ-DF 07060672820248070001 1943010, Relator.: LEONARDO ROSCOE BESSA, Data de Julgamento: 14/11/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 25/11/2024)

Ementa: Direito civil e processual civil. Ação de rescisão contratual com restituição de valores pagos c/c pedido liminar. Rescisão contratual e percentual de retenção em contratos de multipropriedade imobiliária. I . Caso em exameApelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de multipropriedade e condenou a apelante à restituição de 80% das parcelas pagas pelo apelado, autorizando a retenção de 20% dos valores, além de comissão de corretagem e arras. O apelado alegou abusividade na cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, requerendo a devolução de 90% desses valores. II. Questão em discussãoA questão em discussão consiste em saber se a sentença que declarou a rescisão do contrato e determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo apelado, com retenção de 20% a título de cláusula penal, é válida, considerando os argumentos da apelante sobre a abusividade do percentual de retenção e a aplicação do regime de patrimônio de afetação . III. Razões de decidirIII.I - A aplicação do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4 .591/1964, que autoriza retenção diferenciada em contratos de incorporação imobiliária, exige comprovação de que o empreendimento está efetivamente submetido ao regime de patrimônio de afetação, ônus que incumbe à incorporadora, nos termos do art. 373, II, do CPC.III.II -
E abusiva a cláusula penal que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária, cabendo ao juiz, com fundamento no art . 413 do Código Civil, reduzi-la equitativamente, considerando o grau de adimplemento parcial da obrigação
. III.III -
Nos contratos de multipropriedade imobiliária aplica-se o Código de Defesa do Consumidor por força do art. 1.358-B do Código Civil, sendo nulas de pleno direito as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, IV, e 54, § 4º, da Lei nº 8.078/1990
.[...] (TJ-PR 00120285920228160017 Maringá, Relator.: substituto osvaldo canela junior, Data de Julgamento: 04/04/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2025)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% dos valores pagos, com exclusão da corretagem. Recursos das partes. RECURSO DA RÉ. Pretensão de majorar a retenção para 50%, apoiada no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/18). INADMISSIBILIDADE.
Ainda que se trate de regime de patrimônio de afetação, a revisão equitativa da cláusula penal prevalece à luz do art. 413 do CC e art. 51, IV, do CDC, não se justificando a multa máxima sem demonstração de prejuízo efetivo
. Percentual de 20% mostra-se razoável, diante do curto período de vigência e viabilidade de revenda da unidade. Sentença mantida. RECURSO DO AUTOR. Pleito de inclusão da corretagem na devolução, alegando ausência de clareza contratual (art. 35-A da Lei 4.591/64 e Tema 938/STJ). DESCABIMENTO. Contrato em que há destaque específico do valor da intermediação e menção expressa no quadro-resumo, configurando observância do dever de informação e anuência do comprador ao encargo . Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJ-SP - Apelação Cível: 11189942420248260100 São Paulo, Relator.: Israel Góes dos Anjos, Data de Julgamento: 08/04/2025, 18ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2025)

No mais, o fato de o desfazimento do pacto ter sido permeado por severa alteração no fluxo orçamentário dos autores decorrente da própria dinâmica adaptativa do parcelamento em âmbito administrativo, o que corrobora a necessidade de temperamento da sanção.

Não há se cogitar prejuízo aos promitentes vendedores, sobretudo porque o imóvel, objeto da avença, retorna a esfera jurídica da incorporadora do empreendimento para ser novamente submetida à venda.

Nessa ordem de ideias, o artigo 413 do Código Civil impõe como dever do julgador a redução equitativa da penalidade se o montante da sanção se revelar manifestamente excessivo perante a natureza do negócio, diretriz plenamente harmonizada com a vedação de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada,
in verbis:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Dessarte, reputo que a retenção de 25% dos valores adimplidos é consentânea à dinâmica dos fatos e suficiente para cobrir as despesas administrativas e os custos operacionais suportados pelas incorporadoras com o rompimento do vínculo, salvaguardando a equidade e a comutatividade do contrato.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço dos recursos e a eles nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)