Tribunal: TJES
Processo: 0001712-22.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços
Data de julgamento: 2026-05-20

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO. FRUSTRAÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO COM FGTS. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. INEXIGIBILIDADE DA REMUNERAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Adimovel JC Consultoria de Imóveis Ltda. contra sentença que, nos autos de embargos à execução, julgou procedente o pedido para declarar inexigível a cobrança de comissão de corretagem decorrente de contrato de promessa de compra e venda imobiliária não concretizado em razão da inviabilidade de financiamento com utilização de recursos do FGTS.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se é devida a comissão de corretagem quando o contrato de promessa de compra e venda não se concretiza por impossibilidade objetiva de obtenção de financiamento imobiliário, elemento essencial à estrutura econômica do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de corretagem, nos termos dos arts. 723 a 725 do Código Civil, assegura ao corretor remuneração quando alcançado o resultado previsto na mediação ou quando o negócio não se efetiva por arrependimento das partes.

4.

A assinatura da promessa de compra e venda pode caracterizar resultado útil, desde que o desfazimento decorra de desistência imotivada.

5.

A prova documental demonstra que a aquisição do imóvel dependia da obtenção de financiamento com utilização de FGTS, circunstância conhecida desde o início das tratativas.

6.

A avaliação técnica realizada pela instituição financeira concluiu pela inaplicabilidade do imóvel à operação com FGTS, inviabilizando a concretização do negócio.

7.

Não se verifica arrependimento voluntário da adquirente, mas impossibilidade objetiva de implementação do contrato definitivo por causa idônea e alheia à vontade das partes.

8.

A frustração motivada do negócio impede o reconhecimento do resultado útil da corretagem e afasta o direito à remuneração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A comissão de corretagem é devida quando caracterizado o resultado útil da intermediação ou quando o negócio não se concretiza por arrependimento imotivado das partes.
2. A frustração do contrato de promessa de compra e venda por impossibilidade objetiva de obtenção de financiamento essencial ao negócio afasta o reconhecimento do resultado útil da corretagem.

3.

A desistência motivada, fundada em causa idônea e alheia à vontade das partes, torna inexigível a comissão de corretagem.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 723, 724 e 725; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.443.749/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 03/10/2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.142.647/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 27/04/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001712-22.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADIMOVEL JC CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

APELADO: SUELEN MARIA DA SILVA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO. FRUSTRAÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO COM FGTS. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. INEXIGIBILIDADE DA REMUNERAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Adimovel JC Consultoria de Imóveis Ltda. contra sentença que, nos autos de embargos à execução, julgou procedente o pedido para declarar inexigível a cobrança de comissão de corretagem decorrente de contrato de promessa de compra e venda imobiliária não concretizado em razão da inviabilidade de financiamento com utilização de recursos do FGTS.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se é devida a comissão de corretagem quando o contrato de promessa de compra e venda não se concretiza por impossibilidade objetiva de obtenção de financiamento imobiliário, elemento essencial à estrutura econômica do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de corretagem, nos termos dos arts. 723 a 725 do Código Civil, assegura ao corretor remuneração quando alcançado o resultado previsto na mediação ou quando o negócio não se efetiva por arrependimento das partes.

4.

A assinatura da promessa de compra e venda pode caracterizar resultado útil, desde que o desfazimento decorra de desistência imotivada.

5.

A prova documental demonstra que a aquisição do imóvel dependia da obtenção de financiamento com utilização de FGTS, circunstância conhecida desde o início das tratativas.

6.

A avaliação técnica realizada pela instituição financeira concluiu pela inaplicabilidade do imóvel à operação com FGTS, inviabilizando a concretização do negócio.

7.

Não se verifica arrependimento voluntário da adquirente, mas impossibilidade objetiva de implementação do contrato definitivo por causa idônea e alheia à vontade das partes.

8.

A frustração motivada do negócio impede o reconhecimento do resultado útil da corretagem e afasta o direito à remuneração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A comissão de corretagem é devida quando caracterizado o resultado útil da intermediação ou quando o negócio não se concretiza por arrependimento imotivado das partes.
2. A frustração do contrato de promessa de compra e venda por impossibilidade objetiva de obtenção de financiamento essencial ao negócio afasta o reconhecimento do resultado útil da corretagem.

3.

A desistência motivada, fundada em causa idônea e alheia à vontade das partes, torna inexigível a comissão de corretagem.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 723, 724 e 725; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.443.749/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 03/10/2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.142.647/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 27/04/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0001712-22.2021.8.08.0024

APELANTE: ADIMOVEL JC CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

APELADO: SUELEN MARIA DA SILVA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
ADIMOVEL JC CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
em razão de sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível de Vitória que, nos autos dos embargos à execução, julgou procedente o pedido formulado pela embargante para declarar inexigível a cobrança de comissão de corretagem decorrente de contrato de promessa de compra e venda imobiliária não concretizado.

Em suas razões recursais (id. 17142427) sustenta que a remuneração do corretor seria devida diante da efetiva intermediação realizada e da assinatura do instrumento de promessa de compra e venda entre as partes, circunstância que configuraria o resultado útil da atividade desempenhada.

Alega, ainda, que o descumprimento da promessa de compra e venda decorreu de decisão unilateral dos promitentes-compradores.

Contrarrazões (id. 17142433) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se a verificar se é exigível a comissão de corretagem quando o negócio jurídico intermediado não se concretiza em razão da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário mediante utilização de recursos do FGTS junto à Caixa Econômica Federal.

Conforme delineado na sentença recorrida, constitui fato incontroverso nos autos que o contrato não foi efetivado, tendo a negociação sido frustrada após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, em razão da ausência de pagamento do sinal.

Consta dos autos que o contrato de corretagem foi celebrado em 18/07/2019, ocasião em que se iniciou a intermediação imobiliária.

Poucos dias depois, em 22/07/2019, foi emitido boleto destinado à avaliação do imóvel pela Caixa Econômica Federal para fins de garantia contratual e viabilidade da operação com utilização do FGTS do promitente comprador,
circunstância que evidencia que o financiamento bancário constituía elemento essencial da negociação desde sua origem
.

Posteriormente, conforme informado no ofício expedido pela instituição financeira, a avaliação técnica realizada em 07/08/2019 concluiu que o imóvel não estava apto para a operação pretendida, impedindo a utilização do FGTS.

O instrumento contratual previa, expressamente, que parte substancial do preço seria quitada mediante retirada de recursos do FGTS junto à Caixa Econômica Federal, circunstância que demonstra que a viabilidade do financiamento integrava a própria estrutura econômica do negócio.

Ademais, os registros de conversas mantidas entre as partes por meio de aplicativo de mensagens instantâneas demonstram que as tratativas relativas ao pagamento do sinal tiveram início apenas em novembro de 2019, oportunidade em que surgiram dificuldades para efetivação do depósito ajustado, sem que tais entraves fossem solucionados, culminando no encerramento das negociações ainda em dezembro do mesmo ano.

Nos termos dos artigos 723 a 725 do Código Civil, o contrato de corretagem consiste na obrigação assumida pelo corretor de aproximar as partes com vistas à realização de determinado negócio jurídico, sendo-lhe devida remuneração quando alcançado o resultado previsto na mediação. Confira-se:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, embora reconheça que a assinatura da promessa de compra e venda possa, em determinadas hipóteses, caracterizar resultado útil apto a ensejar o pagamento da comissão, igualmente estabelece distinção relevante entre o desfazimento voluntário do negócio e a sua frustração por causa idônea e alheia à vontade das partes.

Nesse sentido, firmou-se orientação no sentido de que:

“quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem”
(AgInt no AREsp 2443749/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 03/10/2024).

No caso concreto, a prova documental evidencia que a aquisição do imóvel dependia da obtenção de financiamento bancário, circunstância conhecida pelas partes e, repito, inerente à própria estrutura econômica da negociação.

Registro, então, que não se verifica aqui arrependimento voluntário da adquirente, mas impossibilidade objetiva de implementação do contrato definitivo, decorrente da inviabilidade técnica do imóvel para operação com FGTS, circunstância alheia à atuação das partes e igualmente desvinculada da atividade desempenhada pelo corretor.

Nessa perspectiva, não se pode concluir pela ocorrência do resultado útil da corretagem, uma vez que o consenso firmado no instrumento contratual estava condicionado à viabilidade financeira da operação, inexistindo demonstração de conduta culposa ou deliberadamente frustratória por parte da adquirente.

Cumpre destacar, ademais, que a própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a comissão de corretagem pressupõe a efetiva concretização do resultado pretendido, inexistindo direito à remuneração quando não atingido o proveito econômico esperado pelas partes.

Nesse sentido:

“a comissão de corretagem é devida quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor (...), sendo incabível quando o negócio não foi concluído por desistência justificada do comprador”
(AgInt no AREsp 2142647/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 27/04/2023).

Assim, diante da ausência de efetiva conclusão do negócio jurídico por motivo devidamente justificado, correta se mostra a sentença ao reconhecer a inexigibilidade da cobrança sob exame.

Ressalta-se que a solução adotada prestigia não apenas a adequada interpretação do artigo 725 do Código Civil, mas também os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, evitando a imposição de remuneração desvinculada do resultado econômico pretendido pelas partes contratantes.

Dessa forma, inexistindo ilegalidade ou equívoco na valoração dos elementos fático-probatórios realizada pelo juízo de origem, impõe-se a manutenção integral da sentença recorrida.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)