Tribunal: TJES
Processo: 0000318-23.2020.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2026-03-18

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO PROLONGADO DOS COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE RECUSA TOTAL DO PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por promitentes compradores visando à reforma da sentença que reconheceu sua mora no pagamento das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e declarou a exigibilidade da dívida. Os apelantes sustentam a aplicação da exceção de contrato não cumprido, sob o fundamento de que o loteamento adquirido era irregular à época da contratação, imputando à vendedora inadimplemento anterior que justificaria a recusa ao pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comercialização de loteamento irregular pela vendedora configura inadimplemento apto a ensejar a aplicação da exceção de contrato não cumprido; (ii) estabelecer se a posse contínua e o uso do imóvel pelos compradores impede a recusa total do pagamento das parcelas avençadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aplicação da exceção de contrato não cumprido exige inadimplemento substancial, relevante e capaz de comprometer a finalidade do contrato, conforme orientação do STJ.

4. A celebração de Termo de Ajustamento de Conduta entre a vendedora, o Ministério Público e o Município, homologado judicialmente, mitiga o inadimplemento contratual e submete a regularização ao cumprimento da avença.

5. Os compradores foram imitidos na posse do bem desde a contratação, construíram moradia e usufruem do imóvel, evidenciando a obtenção do proveito econômico do contrato.

6. A recusa total e indefinida ao pagamento, aliada ao uso contínuo do imóvel, viola o princípio da boa-fé objetiva e não se justifica diante da ausência de comprovação de descumprimento do TAC por parte da vendedora.

7. A mora dos apelantes, estendida por mais de cinco anos, caracteriza inadimplemento prolongado e justifica a incidência dos encargos legais sobre a obrigação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A exceção de contrato não cumprido exige inadimplemento substancial e relevante, que comprometa a finalidade do contrato.

2. A regularização do loteamento por meio de TAC homologado judicialmente afasta o inadimplemento absoluto da vendedora.

3. A posse contínua e o usufruto do bem pelo comprador inviabilizam a recusa total do pagamento das parcelas avençadas.

4. O inadimplemento prolongado configura mora e justifica a incidência de encargos legais, mesmo diante de irregularidades mitigadas do empreendimento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 476; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.907.391/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 22.06.2021, DJe 25.06.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000318-23.2020.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO JORGE PEREIRA e outros (4)

APELADO: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO PROLONGADO DOS COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE RECUSA TOTAL DO PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por promitentes compradores visando à reforma da sentença que reconheceu sua mora no pagamento das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e declarou a exigibilidade da dívida. Os apelantes sustentam a aplicação da exceção de contrato não cumprido, sob o fundamento de que o loteamento adquirido era irregular à época da contratação, imputando à vendedora inadimplemento anterior que justificaria a recusa ao pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comercialização de loteamento irregular pela vendedora configura inadimplemento apto a ensejar a aplicação da exceção de contrato não cumprido; (ii) estabelecer se a posse contínua e o uso do imóvel pelos compradores impede a recusa total do pagamento das parcelas avençadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aplicação da exceção de contrato não cumprido exige inadimplemento substancial, relevante e capaz de comprometer a finalidade do contrato, conforme orientação do STJ.

4. A celebração de Termo de Ajustamento de Conduta entre a vendedora, o Ministério Público e o Município, homologado judicialmente, mitiga o inadimplemento contratual e submete a regularização ao cumprimento da avença.

5. Os compradores foram imitidos na posse do bem desde a contratação, construíram moradia e usufruem do imóvel, evidenciando a obtenção do proveito econômico do contrato.

6. A recusa total e indefinida ao pagamento, aliada ao uso contínuo do imóvel, viola o princípio da boa-fé objetiva e não se justifica diante da ausência de comprovação de descumprimento do TAC por parte da vendedora.

7. A mora dos apelantes, estendida por mais de cinco anos, caracteriza inadimplemento prolongado e justifica a incidência dos encargos legais sobre a obrigação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A exceção de contrato não cumprido exige inadimplemento substancial e relevante, que comprometa a finalidade do contrato.

2. A regularização do loteamento por meio de TAC homologado judicialmente afasta o inadimplemento absoluto da vendedora.

3. A posse contínua e o usufruto do bem pelo comprador inviabilizam a recusa total do pagamento das parcelas avençadas.

4. O inadimplemento prolongado configura mora e justifica a incidência de encargos legais, mesmo diante de irregularidades mitigadas do empreendimento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 476; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.907.391/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 22.06.2021, DJe 25.06.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por ANTÔNIO JORGE PEREIRA e IZLEN EGROJ PEREIRA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari nos autos da ação de cobrança ajuizada por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA, na qual o Magistrado de origem julgou procedente a pretensão autoral e improcedente a reconvenção para condenar os requeridos ao pagamento de R$ 59.386,84 (cinquenta e nove mil, trezentos e oitenta e seis reais e oitenta e quatro centavos), com correção monetária a partir do inadimplemento e juros a partir da citação.

Nas razões recursais de id. 15938971, os apelantes sustentam, em síntese, que: a) o inadimplemento das prestações se justifica pela irregularidade e clandestinidade do loteamento vendido pela apelada, o que atrai a regra de exceção de contrato não cumprido; b) a apelada não cumpriu sua obrigação de regularizar o empreendimento; c) a apelada foi proibida judicialmente de receber prestações na Ação Civil Pública n.º 0004929-29.2014.8.08.0021; d) a regularização, via Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), não se concretizou, pois é público e notório que o loteamento Centro Hípico permanece sem registro; e e) subsidiariamente, caso não acolhida a tese principal, deve ser afastada a mora, com a exclusão de juros e multa.

Contrarrazões não apresentadas.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se a alegada irregularidade do loteamento, objeto do compromisso de compra, justifica o inadimplemento prolongado da obrigação de pagamento por parte dos adquirentes, sob o fundamento da exceção de contrato não cumprido, ou se a sentença deve ser mantida ao reconhecer a mora dos apelantes e a exigibilidade da cobrança.

A tese central do recurso reside na aplicação da regra de exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. Alega-se que a apelada, Imobiliária Garantia Ltda, por ter comercializado um loteamento irregular, incorreu em inadimplemento prévio, o que legitimaria a recusa dos apelantes em pagar as parcelas avençadas.

Analisando detidamente os autos, verifico que razão não assiste aos recorrentes.

Embora se reconheça a necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva e da comutatividade dos contratos, que informam a regra da exceção de contrato não cumprido, o caso dos autos apresenta peculiaridades que impedem sua aplicação de forma irrestrita.

O conjunto probatório demonstra que, após o ajuizamento da Ação Civil Pública n.º 0004929-29.2014.8.08.0021, a imobiliária apelada firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público Estadual e o Município de Guarapari, no ano de 2015, visando à regularização do empreendimento. Este Termo de Ajustamento de Conduta foi posteriormente homologado em juízo, em 2017, o que resultou na extinção daquela ação com resolução do mérito.

A celebração e homologação do TAC transmudaram a obrigação de regularização da esfera puramente contratual para o domínio de um título executivo judicial, sob a fiscalização dos órgãos públicos, mitigando o inadimplemento absoluto do promitente vendedor.

Por outro lado, os apelantes foram imitidos na posse do lote desde a assinatura do contrato, em 2014, e sobre ele construíram uma moradia, continuando a usufruir plenamente do bem até o presente momento. Releva destacar que o inadimplemento das prestações por parte dos apelantes se estende por mais de 5 (cinco) anos, caracterizando uma mora total e prolongada.

Nos termos do entendimento do c. STJ, “
A arguição da exceptio non adimpleti contractus exige que o inadimplemento seja substancial, relevante, a ponto de causar desproporcionalidade na sinalagma entabulada entre os contratantes
.”. (REsp n. 1.907.391/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021.)

Disso, denota-se que a arguição da referida exceção exige que o inadimplemento seja relevante, substancial e capaz de interferir na finalidade desejada para o contrato, o que não se verifica no presente caso.

Afinal, como visto, os apelantes permanecem na posse do bem desde sua aquisição, utilizando-o para sua moradia, sendo o descumprimento, por parte da vendedora, sanável e objeto de acordo judicialmente homologado. Ora, a recusa total e indefinida ao pagamento, enquanto se mantém a posse e o uso do imóvel, fere o princípio da boa-fé objetiva, que deve reger a execução do contrato.

Há que se destacar que os recorrentes sequer comprovaram que os termos do TAC não foram cumpridos pela apelada, ônus que lhes competia. Ainda que assim não fosse, eventuais consequências decorrentes do atraso na regularização registral, se ainda não concluída, devem ser objeto de medidas próprias, como a execução das obrigações previstas no Termo de Ajustamento de Conduta, mas não podem servir como fundamento para a recusa total do cumprimento da obrigação pecuniária principal, mormente quando o comprador exerce a posse plena do imóvel.

Desse modo, a sentença, ao concluir que o inadimplemento dos apelantes é injustificado diante da continuidade da posse e do proveito econômico do bem, merece ser mantida em sua integralidade.

Por consequência, a pretensão subsidiária de afastamento da mora, com a exclusão de juros e multa, também deve ser rechaçada, porquanto o inadimplemento da obrigação pecuniária está configurado, devendo os encargos incidir na forma determinada pelo juízo de origem.

Diante do exposto,
conheço do recurso e a ele nego provimento
. Em virtude do desprovimento do recurso e em observância ao §11 do art. 85 do CPC, procedo à majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes em 5% (cinco por cento), mantida a suspensão de sua exigibilidade, conforme já determinado na sentença em razão do benefício da gratuidade da justiça.

É como voto.