Tribunal: TJES
Processo: 0008697-85.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Lei de Imprensa; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NULA. APLICAÇÃO INVERSA DE CLÁUSULA PENAL. FORTUITO INTERNO. CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação revisional cumulada com indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição de valores pagos a título de corretagem e assessoria, afastando danos morais e lucros cessantes, e aplicando cláusula penal por inadimplemento contratual em desfavor da vendedora, declarando ainda a nulidade da cláusula de arbitragem e reconhecendo a sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
A questão em discussão consiste em verificar: (i) a validade da cláusula compromissória inserida em contrato de adesão sob relação de consumo; (ii) a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega do imóvel diante de embargo decorrente de disputa territorial entre municípios; e (iii) a possibilidade de aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A cláusula de arbitragem inserida em contrato de adesão consumerista é nula, nos termos do art. 51, VII, do CDC e conforme a jurisprudência pacífica do STJ (EREsp 1.636.889/MG), sobretudo quando o consumidor manifesta discordância ao ingressar com ação judicial.
4.
O embargo da obra, decorrente de disputa de limites territoriais entre municípios, configura fortuito interno, risco inerente à atividade da construtora, não afastando sua responsabilidade pela mora contratual.
5.
A aplicação inversa da cláusula penal em desfavor da vendedora é admitida pela jurisprudência do STJ (Tema 971), como forma de reequilibrar a relação contratual e compensar o consumidor pela mora.
6.
O contrato é regido pelas normas de defesa do consumidor, e o instrumento se qualifica como contrato de adesão, justificando a aplicação das cláusulas penais de forma proporcional e equitativa.
7.
Afastada a alegação de litisconsórcio ativo necessário, pois os direitos discutidos são divisíveis e de natureza obrigacional, não recaindo sobre direitos reais.
8.
A sentença observou os precedentes qualificados do STJ e aplicou corretamente os parâmetros legais e jurisprudenciais pertinentes ao caso.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
9.
Recurso desprovido. Tese de julgamento:
10.
É nula a cláusula de arbitragem em contrato de adesão sob relação de consumo, quando não houver concordância expressa do consumidor após o surgimento do litígio.
11.
O embargo administrativo fundado em disputa territorial entre municípios configura fortuito interno e não exclui a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.
12.
A cláusula penal originalmente estipulada contra o consumidor pode ser aplicada de forma inversa em desfavor do fornecedor inadimplente, conforme precedentes do STJ.
13.
O litisconsórcio ativo necessário não é exigível quando a pretensão indenizatória decorre de direitos pessoais e divisíveis.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008697-85.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: PAULO CEZAR PIRES DE AMORIM

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NULA. APLICAÇÃO INVERSA DE CLÁUSULA PENAL. FORTUITO INTERNO. CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação revisional cumulada com indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição de valores pagos a título de corretagem e assessoria, afastando danos morais e lucros cessantes, e aplicando cláusula penal por inadimplemento contratual em desfavor da vendedora, declarando ainda a nulidade da cláusula de arbitragem e reconhecendo a sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
A questão em discussão consiste em verificar: (i) a validade da cláusula compromissória inserida em contrato de adesão sob relação de consumo; (ii) a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega do imóvel diante de embargo decorrente de disputa territorial entre municípios; e (iii) a possibilidade de aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A cláusula de arbitragem inserida em contrato de adesão consumerista é nula, nos termos do art. 51, VII, do CDC e conforme a jurisprudência pacífica do STJ (EREsp 1.636.889/MG), sobretudo quando o consumidor manifesta discordância ao ingressar com ação judicial.
4.
O embargo da obra, decorrente de disputa de limites territoriais entre municípios, configura fortuito interno, risco inerente à atividade da construtora, não afastando sua responsabilidade pela mora contratual.
5.
A aplicação inversa da cláusula penal em desfavor da vendedora é admitida pela jurisprudência do STJ (Tema 971), como forma de reequilibrar a relação contratual e compensar o consumidor pela mora.
6.
O contrato é regido pelas normas de defesa do consumidor, e o instrumento se qualifica como contrato de adesão, justificando a aplicação das cláusulas penais de forma proporcional e equitativa.
7.
Afastada a alegação de litisconsórcio ativo necessário, pois os direitos discutidos são divisíveis e de natureza obrigacional, não recaindo sobre direitos reais.
8.
A sentença observou os precedentes qualificados do STJ e aplicou corretamente os parâmetros legais e jurisprudenciais pertinentes ao caso.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
9.
Recurso desprovido. Tese de julgamento:
10.
É nula a cláusula de arbitragem em contrato de adesão sob relação de consumo, quando não houver concordância expressa do consumidor após o surgimento do litígio.
11.
O embargo administrativo fundado em disputa territorial entre municípios configura fortuito interno e não exclui a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.
12.
A cláusula penal originalmente estipulada contra o consumidor pode ser aplicada de forma inversa em desfavor do fornecedor inadimplente, conforme precedentes do STJ.
13.
O litisconsórcio ativo necessário não é exigível quando a pretensão indenizatória decorre de direitos pessoais e divisíveis.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compoem a colenda Terceira Camara Civel do egregio Tribunal de Justica do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso de apelacao e, no merito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
em face da r. sentença do evento 15548325, proferida pelo douto magistrado da 6ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital –, que, na ação revisional c/c indenizatória movida por
PAULO CÉZAR PIRES DE AMORIM
em desfavor da ora apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

O juiz acolheu a prejudicial de mérito arguida pela requerida para declarar prescrita a pretensão de restituição de valores de comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, com base no prazo trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, conforme tese consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O juízo
a quo
rechaçou a alegação de fortuito externo, classificando o embargo da obra como risco inerente à atividade empresarial. Por outro lado, o negou os pedidos de multa rescisória, multa por não fruição (lucros cessantes – em observância ao Tema 970 do STJ) e compensação por danos morais.

Declarou a nulidade da cláusula 11ª (juízo arbitral), por se tratar de cláusula em contrato de adesão e condenou a apelante ao pagamento de multa moratória de 2% (dois por cento) e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor do bem, aplicando-se a cláusula penal por inversão, no período de mora compreendido entre junho de 2011 a 23 de março de 2012.

Por fim, reconheceu a sucumbência recíproca das partes, “
na razão de 80% (oitenta por cento) para os requerentes e 20% (vinte por cento) para a parte demandada – ao pagamento das despesas processuais, na forma do art. 86, do CPC
” (evento 15548325).

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, razão pela qual passo a apreciar as teses do apelo.

Em que pese o inconformismo da apelante, a relação jurídica material possui natureza eminentemente indenizatória e revisional, decorrente da mora contratual da vendedora e do posterior distrato da promessa de compra e venda de unidade habitacional, sendo que os pleitos se restringiram à reparação civil.

Não há que se falar em litisconsórcio ativo necessário, eis que não preenchidos os requisitos do art. 114 do CPC, ainda que a demanda tangencie contrato de compra e venda de imóvel com mais de que adquirente, já que o direito à indenização por perdas e danos é divisível e pessoal, enquanto os direitos reais sobre a coisa não são objeto da lide. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADQUIRENTE DE UNIDADES DO EMPREENDIMENTO. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. QUESTÃO AFASTADA. NULIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS. AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO (CÔNJUGE). ART. 10 E 47, PARÁGRAFO ÚNICO, CPC/73. AUSÊNCIA DE LITÍGIO SOBRE DIREITOS REAIS IMOBILIÁRIOS. NULIDADE AFASTADA. CLÁUSULA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). PREVISÃO GENÉRICA. VANTAGEM EXCESSIVA. PREVISÃO CONTRATUAL ABUSIVA. MULTA MORATÓRIA EM BENEFÍCIO EXCLUSIVO DO VENDEDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Da legitimidade passiva ad causam: A parte possui legitimidade passiva ad causam quando comprovado que ela, embora não conste expressamente na promessa de compra e venda, atuou diretamente no empreendimento e na cadeia de consumo.
2. Da inexistência de litisconsórcio ativo necessário: O art. 10 do CPC/73 trata apenas da necessidade de consentimento do cônjuge para o ajuizamento da ação, e não da necessidade de sua inclusão em um dos polos da demanda.

Além disso, o art. 10 não se aplica aos casos em que a relação jurídica discutida verse diretamente de direito contratual, ainda que as obrigações avençadas tenham como objeto um bem imóvel. Não havendo a incidência do regime jurídico de direitos reais, desnecessária a formação de litisconsórcio ativo necessário.
3. Da cláusula de tolerância de 180 dias: É abusiva a cláusula que prevê a prorrogação genérica, injustificada e discricionária de 180 dias para a entrega do imóvel, independentemente da superveniência de caso fortuito ou força maior. Precedentes. 4. Da possibilidade de reversão da multa moratória em prol do consumidor: 4.1 No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (RESP 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). 4.2 A sentença deve ser reformada, mas tão somente para adequar a multa fixada pelo juízo a quo (2% ao mês sobre o valor integral do contrato) ao que foi disposto no contrato celebrado entre as partes (2% calculados sobre o débito corrigido). 4.3 Isso porque, para fins de incidência da multa, entende-se que o débito dos Apelantes deve ser fixado em proporcionalidade ao valor que já havia sido efetivamente pago pelo consumidor até a entrega das chaves, ainda que seja a integralidade da quantia prevista no contrato, o que será melhor apurado em liquidação de sentença por arbitramento. 5. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (TJES; Apl 0004091-53.2009.8.08.0024; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Elisabeth Lordes; Julg. 03/09/2019; DJES 19/09/2019)

Vale lembrar que a relação jurídica em tela é nitidamente de consumo, e o instrumento contratual se qualifica como contrato de adesão, sendo que O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, inciso VII, estabelece que é nula de pleno direito a cláusula contratual que determine a utilização compulsória de arbitragem.

A Segunda Seção do STJ firmou o entendimento de que, em contratos de adesão que envolvam relação de consumo, a validade da cláusula compromissória 'cheia' está condicionada à opção do consumidor em instituir a arbitragem ou à sua concordância expressa após o surgimento do litígio, sob pena de violação ao direito constitucional de acesso à Justiça (art. 5º, inciso XXXV, da CF), vide:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA PARA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. LIMITES E EXCEÇÕES. CONTRATOS DE CONSUMO. IMPOSIÇÃO DA ARBITRAGEM. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE. 1. O propósito dos embargos de divergência consiste em dizer se: a) é nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem; e b) se o fato de o consumidor ajuizar ação judicial afasta a obrigatoriedade de participação no procedimento arbitral. 2. Na linha da pacífica e atual jurisprudência desta Corte Superior, observa-se que, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: (I) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes; (II) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e (III) a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96. 3. É nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem.
4. O ajuizamento, pelo consumidor, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização. 5. Na hipótese dos autos, extrai-se dos fatos delineados pelas instâncias ordinárias, que se está diante de contrato de consumo, motivo pelo qual é nula a cláusula que determina a utilização compulsória da arbitragem pelos consumidores, que, ademais, optaram por ajuizar a presente ação, o que denota a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização.
6. Embargos de divergência acolhidos para negar provimento ao Recurso Especial. (STJ; EREsp 1.636.889; Proc. 2016/0293165-0; MG; Segunda Seção; Relª Min. Nancy Andrighi; Julg. 09/08/2023; DJE 14/08/2023)

Nesse contexto, a mera previsão contratual de compromisso arbitral (cláusula 11ª), mesmo que em destaque, não obriga o consumidor a renunciar à jurisdição estatal, mormente quando este buscou a tutela jurisdicional no ano de 2013, o que clarificou a sua discordância com a arbitragem.

Impende destacar que o prazo original de entrega do empreendimento
Spazio Vintage
era em dezembro de 2010, tendo sido estabelecida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias até o mês de junho de 2011, o que é considerado válido
1
, mesmo que anteriormente à hodierna regra do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964.

Logo, o embargo da obra em agosto de 2011 por conta da disputa territorial entre as municipalidades de Vitória e da Serra ocorreu posteriormente ao término do prazo de tolerância, o que clarifica que a construtora já estava em mora.

É assente na jurisprudência desta egrégia Corte que o referido evento constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica desenvolvida pela construtora, o que demonstra a ilicitude do atuar da apelante, senão vejamos o seguinte julgado:

APELAÇÕES CÍVEIS. PRINCIPAL E ADESIVA. AÇÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO 996/STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA. ADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. PRORROGAÇÃO DA ENTREGA POR PRAZO INDETERMINADO. CLÁUSULA ABUSIVA. EMBARGO JUDICIAL DA OBRA. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE NÃO AFASTADA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. TEMA 557 E SÚMULA Nº 543/STJ. READEQUAÇÃO DO VALOR A SER RESTITUÍDO. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. PRECEDENTE VINCULANTE N. 971/STJ. SANÇÃO AJUSTADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. APELAÇÃO PRINCIPAL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR DE OFÍCIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. AJUSTE DETERMINADO. QUANTIA EFETIVAMENTE PAGA. JUROS SOBRE O VALOR DO CONTRATO. DESCABIMENTO. PERDA DA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. RESSARCIMENTO INDEVIDO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS. APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDA EM PARTE E, NA PARCELA CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO CÍVEL (PRINCIPAL) DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A 1) A tese fixada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 996, que admite o prazo de tolerância estabelecido em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, não deve ser aplicada ao presente caso, porquanto restrita às promessas de compra e venda celebradas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, não havendo informação de que este seria o caso do contrato celebrado entre as partes. 2) Deve ser computado o prazo de tolerância previsto na Cláusula Quinta do contrato, cuja nulidade foi declarada na sentença, diante da predominante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC) (Quarta Turma, AgInt no RESP nº 1.692.891/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 09/09/2019, DJe 12/09/2019). 3) É abusiva a cláusula contratual que possibilita a prorrogação do prazo de entrega do imóvel pela construtora por tempo indeterminado, por afrontar a regra prevista no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, conforme se observa do 3º parágrafo inserido na Cláusula Quinta do contrato (Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil e com jurisprudência dominante, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado).
4) O embargo judicial da obra em razão de problemas com órgãos públicos constitui fortuito interno que não tem o condão de excluir a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual, por refletir situação que incide durante o processo de execução da obra, sendo inerente à atividade elaborada pela construtora. Com isso, a construtora não agiu com prudência ao realizar diligências objetivando a regularização do empreendimento, sobretudo se considerarmos que o Bairro de Fátima era região de histórica discussão acerca da zona limítrofe entre os municípios de Vitória e Serra, o que somente restou pacificado com a edição da Lei Estadual nº 9.972/2012, ao alterar os limites estabelecidos pela Lei Estadual nº 1.919/63. 5
) Não havendo causa excludente de responsabilidade, deve ser mantida a sentença que declarou rescindido o contrato em virtude do inadimplemento contratual por parte da construtora, com apenas 2 (dois) reparos: (I) a declaração de nulidade da Cláusula Quinta deve ser parcial, a fim de alcançar, tão somente, a parcela que prevê a prorrogação do prazo de tolerância por tempo indeterminado na hipótese de ocorrer caso fortuito ou força maior; e (II) a mora da construtora caracterizou-se a partir de 1º/03/2013, haja vista que fevereiro de 2013 era o prazo máximo para conclusão do empreendimento, já computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. 6) Para alcançar a quantia admitida na sentença como correta (R$9.400,00) seria necessário o cômputo de R$600,00 (seiscentos reais) a título de Serviços de Assessoria, dos quais o autor comprovou ter pago R$200,00 (duzentos reais). Os comprovantes de pagamento de prestações juntados pelo autor alcançam a quantia apontada pela apelante (R$8.999,01) a qual encontra-se em consonância com o extrato de fl. 53, sem computar os valores pagos a título de Serviços de Assessoria. 7) Nas hipóteses de atraso na entrega de imóvel, por fato atribuível à construtora, os promissários compradores podem pleitear multa moratória expressamente estabelecida no contrato unicamente em seu desfavor, aplicando-a inversamente, com fulcro numa visão principiológica do Código de Defesa do Consumidor, no escopo de reequilibrar a relação contratual e afastar a ofensa ao princípio consumerista do tratamento isonômico que deve ser conferido às partes. 8) A sanção decorrente da aplicação da Cláusula 4.2., de forma inversa, deve limitar-se à multa de 2% ali prevista (b), merecendo reforma a sentença para que seja excluída a condenação da construtora ao pagamento, também, de juros de 1% sobre o valor do contrato (Cláusula 4.2, a). 9) Não há indicativo de que, ao informar o preço total da unidade ao autor, a construtora tenha conferido destaque ao valor da comissão de corretagem, tal qual previsto no julgamento do RESP 1599511/SP para fins de conferir validade à sua cobrança, muito menos que o adquirente tenha sido cientificado de que a ele caberia efetuar o respectivo pagamento. 10) Constitui prática abusiva a cobrança de importância a título de comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora; desta feita, se esta preferiu contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços. 11) Apelação cível de MRV Engenharia e Participações parcialmente provida. Apelação cível (adesiva) de Édio Paiva Coutinho 12) Em trecho algum da inicial o autor insurgiu-se em prol do ressarcimento do valor alegadamente pago a título de Kit Acabamento (R$5.332,36), somente o fazendo perante esta instância recursal, o que inviabilizou sua apreciação em primeiro grau e a respectiva defesa da requerida; por corolário, o conhecimento da matéria - arguida apenas na seara recursal - implicaria em indevida supressão de instância, o que não pode ser admitido por este Órgão Julgador. Preliminar, arguida de ofício, acolhida. 13) O item 4.1.1. Do Quadro Resumo do contrato prevê o pagamento, a título de sinal, da quantia de R$7.119,00 (sete mil cento e dezenove reais), assim dividida: (I) R$6.519,00 (seis mil quinhentos e dezenove reais) com vencimento em 01/06/2011; e (II) R$600,00 (seiscentos reais) vencíveis no dia 10/06/2011, tendo o autor comprovado o adimplemento de tais quantias. Restou comprovado o pagamento das 3 (três) primeiras parcelas de R$600,00 (seiscentos reais), de um total de 14 (quatorze) previstas, as quais alcançaram, com o reajuste mensal, o valor total de R$1.880,01 (mil oitocentos e oitenta reais e um centavo). Logo, o valor a ser restituído ao autor deve corresponder ao somatório desses valores (R$7.119,00 + R$1.880,01 = R$8.999,01), sem considerar os valores pagos a título de Serviços de Assessoria (fls. 59/60), cujo ressarcimento foi tratado em tópico específico. 14) A mora da construtora deve ser sancionada com a aplicação, em seu desfavor, da cláusula penal relativa à multa de 2%, o que torna descabido o elastecimento de penalidade a fim de alcançar outros encargos, tais como juros mensais sobre o valor do contrato. 15) Em dois julgamentos sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 971), Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do adquirente de unidade imobiliária, o que, todavia, não assegura ao apelante o direito à percepção de juros de 1% sobre o contrato. 16) A suposta perda de incremento patrimonial fruto da valorização do imóvel trata-se de lucro cessante hipotético, visto que nenhuma prova da referida valorização do bem foi produzida, por fundar-se em mera especulação, o que impossibilita o recebimento de qualquer valor como meio de compensar a frustração da expectativa deste lucro, já que o requerimento está baseado em dano meramente remoto. 17) A construtora ofendeu o direito do promitente comprador de obter informações claras e precisas acerca do imóvel pretendido, na medida em que o material publicitário noticiou que o empreendimento estava situado no bairro Jardim Camburi, nesta capital, enquanto isso no registro do imóvel consta que estaria situado no Bairro de Fátima, no Município da Serra, de forma que o consumidor foi induzido a adquirir produto diverso do fornecido pela promitente vendedora. 18) Levando em consideração o porte econômico da construtora, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, a gravidade das consequências que foram geradas para o autor e os valores arbitrados em precedentes similares, deve a indenização ser fixada em R$10.000,00 (dez mil reais), com a incidência de correção monetária a partir do arbitramento e o acréscimo de juros moratórios desde a data da citação. 19) À luz dos critérios estabelecidos nos incisos I a IV do §2º do art. 85 do Código de Processo Civil, a incidência do percentual de 10% sobre o valor da condenação resultaria em importância insuficiente a remunerar o bom trabalho desenvolvido pelo ilustre advogado que representa o autor em juízo, devendo os honorários sucumbenciais ser fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação para, a um só tempo, redimensionar a verba para adequá-la às modificações efetuadas nesta Instância ad quem e dirimir a dúvida causada pelo erro material constante da sentença. 20) Apelação adesiva conhecida em parte e parcialmente provida. (TJES; AC 0012608-42.2012.8.08.0024; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Victor Queiroz Schneider; Julg. 19/11/2019; DJES 26/11/2019)

A inobservância ou a má diligência na fase de planejamento e licenciamento não pode ser imputada ao consumidor como causa excludente de responsabilidade. A Apelante deveria ter analisado a legislação estadual e municipal com precisão antes de obter alvarás em município eventualmente incompetente.

Ademais, o juiz de primeiro grau (art. 927, inciso III, do CPC) observou a orientação do Tribunal da Cidadania, que, no julgamento do REsp nº 1.614.721/DF (tema 971), pacificou que: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
”.

O princípio da isonomia e o reequilíbrio contratual, essenciais nas relações consumeristas, exigem que a penalidade estipulada em desfavor do adquirente (multa de 2% e juros de 1% ao mês – Cláusula 4.2 do contrato) seja aplicada também em desfavor da apelante, como forma de compensar o consumidor pela mora na entrega do imóvel e por ter sido impedido de usufruir da coisa no período de junho de 2011 até 23 de março de 2012, momento em que firmado o distrato.

Cumpre notar, ainda, que se o arbitramento fosse feito apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo apelado, a penalidade imposta à apelante seria ínfima e desproporcional à perda sofrida pelo consumidor. A perda do apelado não é apenas sobre o capital investido (que já foi restituído integralmente no distrato), mas sim sobre a impossibilidade de usufruir de um ativo imobiliário

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter incólume a r. sentença.

Em razão do desprovimento do apelo e por não ter sido alcançado o limite objetivo da verba honorária no arbitramento efetivado na origem, condeno a apelante ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), que fixou em 05% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, portanto, a verba honorária devida pela construtora será da ordem de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

1
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048130178451, Relator: Des. Convocado RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/05/2021, Data da Publicação no Diário: 11/05/2021).

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 02/02/2026 - 06/02/2026:

Acompanho o E. Relator.