Tribunal: TJES
Processo: 0000961-26.2020.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PEDIDO DE REABERTURA DE PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DE CONTRARRAZÕES. INDEFERIMENTO. RECURSO DE UMA DAS PARTES SEM RAZÕES RECURSAIS. JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PREJUDICIAL DE MÉRITO (PRESCRIÇÃO). INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. MÉRITO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DE RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER NÃO CONHECIDO. RECURSO DE VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas em face de Sentença que, em sede de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, declarou a Ilegitimidade Ativa da Co-Autora e julgou parcialmente procedentes os pedidos em relação ao outro Co-Autor. O Juízo de origem determinou a rescisão do pacto, a restituição de 80% (oitenta por cento) do montante pago (com correção desde o desembolso e juros do trânsito em julgado) e condenou a Ré ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 07 (sete) questões em discussão: (I) determinar se a remessa dos autos a este Egrégio Tribunal de Justiça justifica, logo após a intimação da parte para apresentar Contrarrazões, justifica a reabertura de prazo para protocolá-las em sistema de processo eletrônico (PJe); (II) verificar a admissibilidade de recurso interposto sem as respectivas razões recursais; (III) definir se a condenação em danos morais sem pedido expresso na Petição Inicial configura julgamento
extra petita
; (IV) estabelecer a ocorrência de prescrição trienal sobre verba de corretagem; (V) determinar se o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento); (VI) definir o termo inicial da correção monetária sobre os valores a serem restituídos; (VII) examinar eventual necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A remessa de autos eletrônicos à Segunda Instância não impede o protocolo de petições pelas partes, dada a disponibilidade do sistema PJe, não se justificando a reabertura do prazo para apresentar Contrarrazões.

4. O protocolo da Petição de Interposição da Apelação Cível desprovida das razões recursais configura irregularidade formal insanável, sendo ônus da parte zelar pela correta transmissão dos documentos no sistema eletrônico. Preliminar acolhida para não conhecer da Apelação Cível da Co-Autora.

5. A vedação à decisão surpresa não se estende ao exame dos requisitos de admissibilidade recursal (Precedentes do STJ).

6. Configura julgamento
extra petita
a condenação ao pagamento de indenização por danos morais quando a Petição Inicial não apresenta pedido expresso ou na hipótese de não se extrair tal pretensão da sua interpretação lógico-sistemática, violando o princípio da congruência.

7. Rejeita-se a Prejudicial de Mérito (Prescrição) baseada no Tema 938 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça quando o contrato não discrimina valores de corretagem e a pretensão autoral limita-se à restituição do preço do imóvel, a evidenciar que tal verba não integra o objeto da lide.

8. A retenção parcial é devida quando o comprador dá causa à rescisão, devendo o percentual flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) conforme as peculiaridades do caso (Precedentes do STJ).

9. Mantém-se a retenção em 20% (vinte por cento) quando tal percentual não fora impugnado pela parte Autora e a Promitente Vendedora não demonstra gastos extraordinários que justifiquem a aplicação do patamar máximo.

10. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, pois visa apenas a recomposição do valor da moeda.

11. O Autor obtém êxito substancial no núcleo econômico da demanda ao conquistar a rescisão e a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores, o que caracteriza decaimento mínimo frente à pretensão inicial de 90% (noventa por cento). Por outro lado, a exclusão de Co-Autora da lide por ilegitimidade ativa contrabalanceia o êxito econômico, justificando a distribuição dos ônus sucumbenciais em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, de modo a atender ao critério da proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER não conhecido, majorando-se em 1% (um por cento) os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ela, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

13. Recurso de VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA conhecido e provido em parte tão somente para, acolhendo a Preliminar de Nulidade Parcial da Sentença
Extra Petita
, excluir da condenação o pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se os demais termos da Sentença recorrida.

Tese de julgamento:

1. A tramitação dos autos eletrônicos entre Juízos não suspende prazos nem obstaculiza o protocolo de petições, inclusive de Contrarrazões, inexistindo justa causa para reabertura de prazo sem prova de força maior.

2. É inadmissível o Recurso de Apelação Cível cujas razões não acompanham a petição de interposição no ato do protocolo eletrônico, tratando-se de vício insanável.

3. Configura julgamento
extra petita
, impondo-se o decote do excesso, a condenação em danos morais não postulados na peça exordial.

4. Inexiste prescrição de verba de corretagem quando a lide versa estritamente sobre a restituição de parcelas do preço contratual sem previsão destacada de comissão.

5. A rescisão por iniciativa do Comprador autoriza a retenção parcial de valores pela Vendedora (Súmula 543 do STJ), em percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades do caso.

6. O termo inicial da correção monetária nas parcelas a serem restituídas em virtude de rescisão contratual é a data de cada desembolso.

7. A distribuição dos ônus sucumbenciais em 50% (cinquenta por cento) é proporcional quando há vitória econômica relevante de um Autor compensada pela exclusão processual de Co-Autora.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 11, 86, 319, 485, VI, e 932; CC, art. 206, § 3º, IV; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência citada: STJ, Súmula nº 43; STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 960; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; STJ, AgInt no AgInt no REsp 1643404/PE, Rel. Min. Sérgio Kukina, j. 23.11.2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1588958/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 04.05.2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 928.138/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 16.05.2017; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1649648/ES, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 23.11.2020; STJ, AgInt no RMS 53.480/ES, Rel. Min. Jorge Mussi, j. 19.05.2020; STJ, REsp 647.551/MG, Rel. Min. Luiz Fux, DJ 08.10.2007; STJ, AgRg no AREsp 118.671/RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 05.02.2013; STJ, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016; STJ, REsp 2.013.830/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 15.12.2025; STJ, AREsp 2.184.340/MS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.11.2025; STJ, AREsp 2.451.445/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24.11.2025; STJ, AREsp 2.816.284/GO, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 13.10.2025; STJ, AgInt no REsp 1.791.907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.03.2021; STJ, AREsp 2.461.099/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0000961-26.2020.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROMULO CESAR ELLER e outros (2)

APELADO: VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A):

Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PEDIDO DE REABERTURA DE PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DE CONTRARRAZÕES. INDEFERIMENTO. RECURSO DE UMA DAS PARTES SEM RAZÕES RECURSAIS. JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PREJUDICIAL DE MÉRITO (PRESCRIÇÃO). INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. MÉRITO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DE RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER NÃO CONHECIDO. RECURSO DE VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas em face de Sentença que, em sede de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, declarou a Ilegitimidade Ativa da Co-Autora e julgou parcialmente procedentes os pedidos em relação ao outro Co-Autor. O Juízo de origem determinou a rescisão do pacto, a restituição de 80% (oitenta por cento) do montante pago (com correção desde o desembolso e juros do trânsito em julgado) e condenou a Ré ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 07 (sete) questões em discussão: (I) determinar se a remessa dos autos a este Egrégio Tribunal de Justiça justifica, logo após a intimação da parte para apresentar Contrarrazões, justifica a reabertura de prazo para protocolá-las em sistema de processo eletrônico (PJe); (II) verificar a admissibilidade de recurso interposto sem as respectivas razões recursais; (III) definir se a condenação em danos morais sem pedido expresso na Petição Inicial configura julgamento
extra petita
; (IV) estabelecer a ocorrência de prescrição trienal sobre verba de corretagem; (V) determinar se o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento); (VI) definir o termo inicial da correção monetária sobre os valores a serem restituídos; (VII) examinar eventual necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A remessa de autos eletrônicos à Segunda Instância não impede o protocolo de petições pelas partes, dada a disponibilidade do sistema PJe, não se justificando a reabertura do prazo para apresentar Contrarrazões.

4. O protocolo da Petição de Interposição da Apelação Cível desprovida das razões recursais configura irregularidade formal insanável, sendo ônus da parte zelar pela correta transmissão dos documentos no sistema eletrônico. Preliminar acolhida para não conhecer da Apelação Cível da Co-Autora.

5. A vedação à decisão surpresa não se estende ao exame dos requisitos de admissibilidade recursal (Precedentes do STJ).

6. Configura julgamento
extra petita
a condenação ao pagamento de indenização por danos morais quando a Petição Inicial não apresenta pedido expresso ou na hipótese de não se extrair tal pretensão da sua interpretação lógico-sistemática, violando o princípio da congruência.

7. Rejeita-se a Prejudicial de Mérito (Prescrição) baseada no Tema 938 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça quando o contrato não discrimina valores de corretagem e a pretensão autoral limita-se à restituição do preço do imóvel, a evidenciar que tal verba não integra o objeto da lide.

8. A retenção parcial é devida quando o comprador dá causa à rescisão, devendo o percentual flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) conforme as peculiaridades do caso (Precedentes do STJ).

9. Mantém-se a retenção em 20% (vinte por cento) quando tal percentual não fora impugnado pela parte Autora e a Promitente Vendedora não demonstra gastos extraordinários que justifiquem a aplicação do patamar máximo.

10. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, pois visa apenas a recomposição do valor da moeda.

11. O Autor obtém êxito substancial no núcleo econômico da demanda ao conquistar a rescisão e a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores, o que caracteriza decaimento mínimo frente à pretensão inicial de 90% (noventa por cento). Por outro lado, a exclusão de Co-Autora da lide por ilegitimidade ativa contrabalanceia o êxito econômico, justificando a distribuição dos ônus sucumbenciais em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, de modo a atender ao critério da proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER não conhecido, majorando-se em 1% (um por cento) os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ela, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

13. Recurso de VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA conhecido e provido em parte tão somente para, acolhendo a Preliminar de Nulidade Parcial da Sentença
Extra Petita
, excluir da condenação o pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se os demais termos da Sentença recorrida.

Tese de julgamento:

1. A tramitação dos autos eletrônicos entre Juízos não suspende prazos nem obstaculiza o protocolo de petições, inclusive de Contrarrazões, inexistindo justa causa para reabertura de prazo sem prova de força maior.

2. É inadmissível o Recurso de Apelação Cível cujas razões não acompanham a petição de interposição no ato do protocolo eletrônico, tratando-se de vício insanável.

3. Configura julgamento
extra petita
, impondo-se o decote do excesso, a condenação em danos morais não postulados na peça exordial.

4. Inexiste prescrição de verba de corretagem quando a lide versa estritamente sobre a restituição de parcelas do preço contratual sem previsão destacada de comissão.

5. A rescisão por iniciativa do Comprador autoriza a retenção parcial de valores pela Vendedora (Súmula 543 do STJ), em percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades do caso.

6. O termo inicial da correção monetária nas parcelas a serem restituídas em virtude de rescisão contratual é a data de cada desembolso.

7. A distribuição dos ônus sucumbenciais em 50% (cinquenta por cento) é proporcional quando há vitória econômica relevante de um Autor compensada pela exclusão processual de Co-Autora.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 11, 86, 319, 485, VI, e 932; CC, art. 206, § 3º, IV; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência citada: STJ, Súmula nº 43; STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 960; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; STJ, AgInt no AgInt no REsp 1643404/PE, Rel. Min. Sérgio Kukina, j. 23.11.2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1588958/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 04.05.2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 928.138/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 16.05.2017; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1649648/ES, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 23.11.2020; STJ, AgInt no RMS 53.480/ES, Rel. Min. Jorge Mussi, j. 19.05.2020; STJ, REsp 647.551/MG, Rel. Min. Luiz Fux, DJ 08.10.2007; STJ, AgRg no AREsp 118.671/RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 05.02.2013; STJ, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016; STJ, REsp 2.013.830/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 15.12.2025; STJ, AREsp 2.184.340/MS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.11.2025; STJ, AREsp 2.451.445/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24.11.2025; STJ, AREsp 2.816.284/GO, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 13.10.2025; STJ, AgInt no REsp 1.791.907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.03.2021; STJ, AREsp 2.461.099/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.11.2025.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, não conhecer do recurso da Co-Autora e, por igual votação, conhecer e dar parcial provimento ao recurso da Empresa Ré, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER
(id. 18171133) e
VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
(Id. 18171784) interpuseram
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(id. 18171116, integralizada no id. 18171131), proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE ARACRUZ/ES
, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
deflagrada por
RÔMULO CÉSAR ELLER
e pela Primeira Recorrente em face da Segunda Recorrente, cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva,
in litteris
:

“[...] Ante o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade ativa de RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER e julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, em relação à referida autora, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Por outro lado, JULGO PARCIALMENTE procedentes os pedidos autorais formulados por RÔMULO CÉSAR ELLER para:

A) DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes a partir da data da proposta de distrato de instrumento particular de compra e venda de imóvel, em 30/05/2016. (fls. 62);

B) CONDENAR a ré a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) do montante pago para aquisição do imóvel, qual seja, R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), com a incidência de correção monetária pelo IPCA, desde o efetivo desembolso (Súmula 43 do STJ) e de juros de mora a partir do trânsito em julgado pela SELIC, com dedução do índice de atualização monetária estipulado, ambos até a data do efetivo pagamento, conforme Lei no 14.905/2024.

C) CONDENAR ao pagamento da quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a título de danos morais, acrescida de correção monetária (IPCA) e de juros legais (SELIC, com dedução do índice de atualização monetária estipulado), ambos a partir do presente arbitramento, até o dia do efetivo pagamento, conforme Lei no 14.905/2024.

Considerando a sucumbência recíproca na presente ação de cumprimento de sentença, impõe-se a distribuição proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Não se verifica hipótese de sucumbência mínima por qualquer das partes, razão pela qual condeno autor e réu ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios na proporção 50% para cada parte. Os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre o valor da condenação, devendo cada parte pagar, diretamente ao patrono da parte adversa, os honorários correspondentes à sua parcela de responsabilidade. [...]”

Petição de interposição da Apelação Cível RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER (id. 18171133), pugnando, em síntese, por sua admissibilidade recursal com a dispensa do respectivo preparo e ulterior remessa a este Juízo
ad quem
.

Por sua vez, a Recorrente VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (id. 18171784) suscita a
Preliminar de Nulidade da Sentença
Extra Petita
, asseverando que o Juízo de origem extrapolou os limites objetivos da lide ao conceder indenização por danos morais sem que houvesse pleito expresso ou causa de pedir correlata na Petição Inicial.

Argui também a
Preliminar de Mérito
, sob o fundamento de
incidência da prescrição trienal
sobre a restituição de verbas de corretagem, invocando o Tema Repetitivo 938 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

No Mérito, defende, em síntese, (
I
) a legalidade da retenção nos moldes contratuais e da Lei n.º 13.786/2018, requerendo a majoração do percentual de restituição para 25% (vinte e cinco por cento); (
II
) a retificação do termo inicial da correção monetária para a data do ajuizamento da demanda; (
III
) a inexistência de ato ilícito e de dano moral indenizável; e (
IV
) a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais sob a alegação de decaimento mínimo de sua parte.

Contrarrazões
apresentadas pelas partes VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (id. 18171788) e RÔMULO CÉSAR ELLER (id. 18210873), pugnando pelo desprovimento dos recursos adversos.

Petição
(id. 18288673) da Recorrida/Recorrente RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER, requerendo o chamamento do feito à ordem para fins de reabertura de prazo para apresentação de Contrarrazões, sob a justificativa de que a remessa prematura dos autos a este Juízo
ad quem
obstou o regular exercício do contraditório, uma vez que o prazo para resposta ainda fluía em virtude do feriado de Carnaval.

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER
(id. 18171133) e
VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
(Id. 18171784) interpuseram
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(id. 18171116, integralizada no id. 18171131), proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE ARACRUZ/ES
, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
deflagrada por
RÔMULO CÉSAR ELLER
e pela Primeira Recorrente em face da Segunda Recorrente, cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva,
in litteris
:

“[...] Ante o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade ativa de RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER e julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, em relação à referida autora, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Por outro lado, JULGO PARCIALMENTE procedentes os pedidos autorais formulados por RÔMULO CÉSAR ELLER para:

A) DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes a partir da data da proposta de distrato de instrumento particular de compra e venda de imóvel, em 30/05/2016. (fls. 62);

B) CONDENAR a ré a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) do montante pago para aquisição do imóvel, qual seja, R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), com a incidência de correção monetária pelo IPCA, desde o efetivo desembolso (Súmula 43 do STJ) e de juros de mora a partir do trânsito em julgado pela SELIC, com dedução do índice de atualização monetária estipulado, ambos até a data do efetivo pagamento, conforme Lei no 14.905/2024.

C) CONDENAR ao pagamento da quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a título de danos morais, acrescida de correção monetária (IPCA) e de juros legais (SELIC, com dedução do índice de atualização monetária estipulado), ambos a partir do presente arbitramento, até o dia do efetivo pagamento, conforme Lei no 14.905/2024.

Considerando a sucumbência recíproca na presente ação de cumprimento de sentença, impõe-se a distribuição proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Não se verifica hipótese de sucumbência mínima por qualquer das partes, razão pela qual condeno autor e réu ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios na proporção 50% para cada parte. Os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre o valor da condenação, devendo cada parte pagar, diretamente ao patrono da parte adversa, os honorários correspondentes à sua parcela de responsabilidade. [...]”

Petição de interposição da Apelação Cível RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER (id. 18171133), pugnando, em síntese, por sua inadmissibilidade recursal com a dispensa do respectivo preparo e ulterior remessa a este Juízo
ad quem
.

Por sua vez, a Recorrente VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (id. 18171784) suscita a
Preliminar de Nulidade da Sentença
Extra Petita
, asseverando que o Juízo de origem extrapolou os limites objetivos da lide ao conceder indenização por danos morais sem que houvesse pleito expresso ou causa de pedir correlata na Petição Inicial.

Argui também a
Preliminar de Mérito
, sob o fundamento de
incidência da prescrição trienal
sobre a restituição de verbas de corretagem, invocando o Tema Repetitivo 938 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

No Mérito, defende, em síntese, (
I
) a legalidade da retenção nos moldes contratuais e da Lei n.º 13.786/2018, requerendo a majoração do percentual de restituição para 25% (vinte e cinco por cento); (
II
) a retificação do termo inicial da correção monetária para a data do ajuizamento da demanda; (
III
) a inexistência de ato ilícito e de dano moral indenizável; e (
IV
) a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais sob a alegação de decaimento mínimo de sua parte.

Contrarrazões
apresentadas pelas partes VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (id. 18171788) e RÔMULO CÉSAR ELLER (id. 18210873), pugnando pelo desprovimento dos recursos adversos.

Petição
(id. 18288673) da Recorrida/Recorrente RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER, requerendo o chamamento do feito à ordem para fins de reabertura de prazo para apresentação de Contrarrazões, sob a justificativa de que a remessa prematura dos autos a este Juízo
ad quem
obstou o regular exercício do contraditório, uma vez que o prazo para resposta ainda fluía em virtude do feriado de Carnaval.

PEDIDO DE REABERTURA DE PRAZO PARA APRESENTAR CONTRARRAZÕES

Inicialmente, cumpre analisar o pleito formulado pela Recorrida/Recorrente RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER (id. 18288673), por meio do qual postula a reabertura do prazo para a apresentação de Contrarrazões ao recurso da parte
ex adversa
, alegando prejuízo decorrente da remessa dos autos a este Egrégio Tribunal de Justiça antes do termo final do prazo.

Nessa senda, revela-se imperioso consignar que a remessa dos autos a este Juízo
ad quem
não obstaculiza, sob qualquer pretexto, a prática de atos processuais pelas partes, notadamente o protocolo de peças como as Contrarrazões, uma vez que se trata de autos integralmente eletrônicos geridos pelo sistema PJe.

Ademais, a disponibilidade do sistema para inserção de documentos opera-se de forma ininterrupta e independente do Órgão em que os autos se encontram momentaneamente tramitando. Sob tal perspectiva, é de se notar que a outra parte litigante (Recorrido RÔMULO CÉSAR ELLER (id. 18210873) logrou êxito em protocolizar suas Contrarrazões (id. 18210873) quanto os autos já haviam remetidos pelo Juízo
a quo
a esta instância recursal, o que demonstra a plena viabilidade do ato.

Importa destacar que a referida parte postulante não demonstrou - e tampouco alegou - qualquer evento de força maior ou indisponibilidade técnica do sistema que pudesse caracterizar a justa causa prevista no artigo 223 do Código de Processo Civil. Destarte, a mera remessa dos autos a este Segundo Grau de Jurisdição não possui o condão de justificar a reabertura de prazos peremptórios.

Isto posto, INDEFIRO o pedido formulado no id. 18288673.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL DE RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER SUSCITADA
EX OFFICIO

Com efeito, nos termos da iterativa orientação professada pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, “
conforme jurisprudência pacífica desta Corte Superior,
não se conhece de recurso interposto por meio eletrônico em que a petição está desacompanhada das razões
, sendo dever da parte fiscalizar sua exata transmissão, assim como é incabível posterior regularização
” (
STJ
- AgInt no AgInt no REsp 1643404/PE, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 26/11/2020).

No mesmo sentido, destacam-se outros precedentes daquela Corte de Sobreposição,
in litteris:

“
EMENTA
: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PETICIONAMENTO ELETRÔNICO. AUSÊNCIA DAS RAZÕES DO RECURSO ESPECIAL. ART. 932, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. COMPLEMENTAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "
é ônus do usuário do sistema de processamento eletrônico diligenciar pela correta transmissão do documento enviado, arcando com eventual protocolização incompleta do seu recurso
" (AgRg no AREsp 670.836/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1º/09/2015, DJe de 08/09/2015).

2. Hipótese em que o Tribunal estadual não conheceu do recurso especial interposto de forma incompleta, desacompanhado das respectivas razões, e que somente foram juntadas aos autos mais de dois meses após o fim do prazo recursal.

3. A possibilidade de concessão de prazo para saneamento de vícios, nos termos do parágrafo único do art. 932 do CPC/2015, não se aplica aos casos em que se busca a complementação da fundamentação do recurso. Precedentes.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ
- AgInt nos EDcl no AREsp 1588958/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 18/05/2020)

“
EMENTA
: PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO RECORRIDO PUBLICADO ANTES DA VIGÊNCIA DO NOVO CPC. APLICABILIDADE NA ESPÉCIE DO CPC DE 1973. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO NOS AUTOS. SÚMULA 115/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO POSTERIOR. TRANSMISSÃO ELETRÔNICA. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA PARTE.

(...)

7. A jurisprudência do STJ é firme e consolidada no sentido de que "
é ônus do recorrente, ao utilizar o meio eletrônico para a apresentação de seu recurso, diligenciar pela correta transmissão do documento, sob pena de não conhecimento do apelo
" (AgRg no REsp 1.269.478/SP, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 6.5.2014). No mesmo sentido: AgRg no AREsp 406.584/SP, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 19.8.2014; AgRg no AREsp 381.560/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 7.3.2014.

8. Agravo Interno não provido.

(
STJ
- AgInt nos EDcl no AREsp 928.138/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 16/06/2017)

In casu
, verifica-se que a Recorrente RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER protocolizou
apenas a Petição de Interposição da Apelação Cível (id. 18171133), deixando de anexar as respectivas razões recursais
aptas a revelar os fundamentos jurídicos da irresignação e, via de consequência, os motivos para eventual reforma da Sentença recorrida. Tal omissão configura
vício de irregularidade formal insanável
, a ensejar a inadmissibilidade do recurso.

Registre-se, apenas para evitar inadvertida objeção,
que a inadmissibilidade deste recurso não exige a prévia manifestação da parte Recorrente
, máxime porque, na linha do que professado pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, “
a proibição da denominada decisão surpresa não se refere aos requisitos de admissibilidade recursal
” (STJ - AgInt no AgInt no AREsp 1649648/ES, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 30/11/2020), isto é, “
a vedação da denominada decisão surpresa não diz respeito aos requisitos de admissibilidade recursal
, como no caso. Precedentes
” (STJ - AgInt no RMS 53.480/ES, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 19/05/2020, DJe 27/05/2020).

Isto posto, ACOLHO A PRELIMINAR em comento suscitada
ex officio
, de modo que NÃO CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL DE RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA
EXTRA PETITA

Com efeito, a Recorrente VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA suscita a Preliminar em destaque, pois, no seu entender, o Juízo de origem extrapolou os limites objetivos da lide ao conceder indenização por danos morais sem que houvesse pleito expresso ou causa de pedir correlata na Petição Inicial.

A propósito da matéria, revela-se assente a compreensão de que “
Decisão extra petita é aquela inaproveitável por conferir à parte providência diversa da almejada, como, v. g., quando o acórdão confere pedido diverso ou baseia-se em causa petendi não eleita" (REsp 647.551/MG, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJ 8/10/07)” (...)
” (
STJ
- AgRg no AREsp n. 118.671/RJ, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, julgado em 5/2/2013, DJe de 14/2/2013).

Na espécie, por meio de exame minucioso da
Petição Inicial
(fls. 02/17), nota-se que foram formulados os seguintes
pedidos
pelos Autores,
in litteris
:

“a) a citação da empresa Requerida, para, querendo, responder os termos da presente ação no prazo legal, sob pena de revelia;

b) no mérito, a procedência do pedido, para condenar a empresa Requerida, a restituir aos Requerentes, 90% (noventa por cento) da quantia paga, devidamente corrigido monetariamente desde o respectivo desembolso, além dos juros legais devidos desde a citação;

c) a condenação da empresa Requerida no pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios em percentual que Vossa Excelência entender merecido, consoante disposição contido no artigo 85 do Código de Processo Civil;

d) a inversão do ônus da prova em prol dos Requerentes, uma vez que inequívoca a vulnerabilidade, conforme autorizado pelos artigos 4º, I e 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor;

e) ainda, manifesto o não interesse na audiência de conciliação tratada no artigo 319, haja vista a procedência do litígio;

f) a tramitação prioritária da presente demanda em virtude de doença grave do Primeiro Requerente;

g) conceder o benefício da Justiça Gratuita aos Requerentes, nos termos da fundamentação supra.”

Não obstante a tese sustentada pelo Recorrido em sede de Contrarrazões — no sentido de que o desfecho indenizatório decorreria de uma interpretação lógico-sistemática da narrativa fática e do suposto ato ilícito de retenção prolongada —, tal argumento não encontra ressonância nas especificidades do presente caso.

Deveras, em que pese a Petição Inicial apresentar relatos pormenorizados quanto ao descontentamento e à legítima aflição dos Adquirentes perante a postura da Empresa Ré,
não se pode extrair de sua interpretação, por mais elástica que seja, que os Autores efetivamente pretenderam, na presente ação, ser indenizados a título de danos morais, eis que em nenhum momento fizeram eventual alusão à necessidade ou ao direito a esse tipo de reparação extrapatrimonial, de modo que não se pode simplesmente presumir que tal pretensão indenizatória fora deduzida
.

Em sendo assim, a Sentença recorrida, ao arbitrar a quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de danos morais sem o correspondente pedido, conferiu providência jurisdicional estranha à lide, operando em
julgamento
extra petita
a tornar impositivo o decote do aludido excesso
.

Isto posto, ACOLHO A PRELIMINAR em referência para EXTIRPAR da condenação a verba referente aos danos morais
.

PREJUDICIAL DE MÉRITO (PRESCRIÇÃO)

De acordo com a Recorrente VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, tem-se por necessário arguir a aplicação da
prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição de verbas de corretagem, invocando o
Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça
, no qual se fixou a orientação de “
incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)
” (
STJ
- REsp n. 1.551.956/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).

Neste passo, em análise das peculiaridades desta demanda, notadamente do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO E OUTRAS AVENÇAS pactuado entre as partes
(fls. 26/53), faz-se possível constatar os valores expressamente pactuados no
item V da avença
,
in verbis
:

“
O valor da venda é de R$ 231.300,00 [...]:

SINAL DE NEGÓCIO: R$ 10.000,00 (ato);

PARCELA ÚNICA: R$ 60.000,00 (30/03/2015);

SALDO FINAL: R$ 161.300,00
.”

Por conseguinte, é de fácil constatação que
em nenhum momento do referido contrato foi pactuado, destacado ou sequer discriminado algum valor a título de comissão de corretagem ou taxa SATI
.

De igual modo, verifica-se que
a Petição Inicial (fls. 02/17) também nem sequer fez alusão à verba de corretagem
, cingindo-se a pretensão autoral estritamente à restituição das parcelas do preço do imóvel comprovadamente adimplidas,
não subsistindo qualquer demonstração de que o montante pago contemplou, com indispensável destaque, esse tipo de verba em relação à qual se argui a prescrição
.

Diante do delineado cenário,
conclui-se que não se faz possível acolher a tese de prescrição quanto a uma pretensão que não guarda objeto com a lide
.

Isto posto, REJEITO A PREJUDICIAL DE MÉRITO em apreço.

MÉRITO

De início, cabe rememorar que a demanda versa, originariamente, sobre AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, por meio da qual os Autores RÔMULO CÉSAR ELLER e RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER postularam em face da Ré VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA o desfazimento do vínculo jurídico referente à aquisição de unidade imobiliária, fundamentando a pretensão na superveniente incapacidade financeira motivada pelo diagnóstico de neoplasia maligna (adenocarcinoma) do Adquirente Varão.

Em sede Exordial, postulou-se a declaração de rescisão do pacto com a devolução de 90% (noventa por cento) das quantias adimplidas, as quais totalizavam o montante nominal de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

Na Sentença recorrida, a Magistrada de Primeiro Grau, após pronunciar a Ilegitimidade Ativa
Ad Causam
de RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER, prosseguiu no exame do Mérito quanto ao Autor RÔMULO CÉSAR ELLER, em relação ao qual julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão e determinar a restituição de 80% (oitenta por cento) do montante pago, autorizando, assim, a retenção de 20% (vinte por cento) pela Empresa Ré).

Neste trilhar, importa realçar que
se revela incontroverso que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da vontade dos promitentes Compradores (Autores)
, o que atrai a incidência do
Enunciado Sumular 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis:

"
Súmula 543
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Nesse contexto, impende debruçar-se sobre o percentual a ser retido pela Promitente Vendedora.

A propósito desse aspecto,
a jurisprudência da Corte Cidadã consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção deve flutuar entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total pago
,
in verbis
:

EMENTA
: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SÚMULA 7/STJ. TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA 284/STF. REVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial para aferir a existência de anatocismo (Tabela Price) quando as instâncias ordinárias, com base no acervo fático-probatório dos autos (planilhas e cláusulas contratuais), concluem pela sua ocorrência. Revisar essa conclusão encontra óbice na Súmula 7/STJ.

2. É manifestamente deficiente a fundamentação do recurso especial que se insurge contra condenação que não existiu (restituição de comissão de corretagem), utilizando-se de tese repetitiva (Tema 938/STJ) que, na verdade, foi corretamente aplicada pelo acórdão recorrido para fundamentar a condenação efetivamente imposta (restituição da taxa SATI). Incidência da Súmula 284/STF por razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado.

3. O princípio do pacta sunt servanda não é absoluto, sendo relativizado pelas normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, que autorizam o Poder Judiciário a revisar contratos de adesão para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, sem que isso configure violação dos arts. 421 e 421-A do Código Civil.

4.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ)
.

5. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional fica inviabilizado não apenas pela inobservância aos requisitos formais (ausência de cotejo analítico), mas também pela prejudicialidade da análise de mérito, uma vez que as teses recursais encontram óbice nas Súmulas 7 e 83 do STJ.

6. Diante da incidência dos óbices das Súmulas 7/STJ e 284/STF em parte das teses e da consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte quanto aos demais pontos (Súmula 83/STJ).

7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

(
STJ
- REsp n. 2.013.830/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.)

EMENTA
: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DE VALORES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem apreciou de forma suficiente as questões apontadas como omissas, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou violação ao art. 1.022 do CPC.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a ausência de edificação impede o surgimento de obrigação fundada na vedação ao enriquecimento sem causa.

3.
A retenção de 10% dos valores pagos está em consonância com o entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto
.

4. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é válida desde que observados o dever de informação e a comprovação da intermediação por corretor, o que não ocorreu no caso concreto, conforme destacado pelo Tribunal local, com aplicação do entendimento do Tema 960 do STJ. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(
STJ
- AREsp n. 2.184.340/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.)

EMENTA
: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. EXISTÊNCIA DE REGISTRO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. PREJUDICIAL.

1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

3.
Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ
.

4. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.

6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(
STJ
- AREsp n. 2.451.445/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 1/12/2025.)

EMENTA
: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA IMOBILIARIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO. APLICAÇAO DA SUMULA 543 DO STJ. DISCUSSÃO ACERCA DO PERCENTUAL. ÓBICE DA SUMULA 7 DO STJ. DECISÃO DE A DMISSIBILIDADE EM CONSONÂNCIA COM PRECEDENTES. ÓBICE DA SUMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

2.
A decisão recorrida manteve a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador, considerando a culpa exclusiva deste pela rescisão contratual, em conformidade com a jurisprudência do STJ e a Súmula 543
.

3. A parte agravante alegou que o recurso especial não demandaria interpretação de cláusulas contratuais ou reexame de provas, defendendo a majoração do percentual de retenção para 25%.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial poderia ser admitido, considerando os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, e se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador seria adequado.

III. Razões de decidir

5.
A decisão recorrida aplicou entendimento consolidado do STJ, conforme a Súmula 543, que prevê a retenção parcial dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do comprador, sendo o percentual de 10% considerado proporcional e razoável
.

6. A análise do pedido de majoração do percentual de retenção para 25% demandaria reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o recurso especial não presta a revisão do percentual de retenção atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ.

8. A parte agravante não apresentou precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentassem sua tese, nem demonstrou distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame.

IV. Dispositivo

9. Agravo não conhecido. .

(
STJ
- AREsp n. 2.816.284/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)

In casu
,
a Magistrada de Primeiro Grau autorizou a retenção de 20% (vinte por cento) do montante pago
, fundamentando-se na premissa de que o contrato firmado entre as partes estabelece uma multa rescisória no aludido percentual, o que
não foi objeto de recurso pelo Autor
, operando-se a preclusão sobre a matéria favoravelmente à Ré.

Noutro giro,
a Empresa Ré em nenhum momento colacionou qualquer elemento probatório quanto à ocorrência de custos que justificassem a manutenção da retenção no patamar máximo (25% - vinte e cinco por cento)
. No transcurso de toda a lide, quedou-se inerte em demonstrar, por exemplo, que arcaram com despesas vultosas, faturas de publicidade específicas da unidade ou prejuízos tributários não recuperáveis.

Em sendo assim,
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) revela-se flagrantemente desproporcional neste caso concreto
, de modo que admitir a retenção máxima sem prova de prejuízos equivaleria a premiar a Empresa Ré com o capital retido do Consumidor e o imóvel valorizado para pronta revenda.

Em prosseguimento, quanto ao
termo inicial da correção monetária
, demonstra-se irrepreensível a Sentença recorrida ao determinar a sua
incidência a partir de cada desembolso
. A atualização monetária não configura plus, mas instrumento de mera recomposição do valor intrínseco da moeda desgastado pela inflação.

Neste diapasão, colhem-se os precedentes do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis
:

EMENTA
: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
.

5. Agravo interno não provido.

(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.791.907/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 12/3/2021.)

EMENTA
: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos pelo adquirente e pela construtora contra acórdão proferido em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta pelo adquirente.

2. O acórdão recorrido não incorreu em negativa de prestação jurisdicional, tendo enfrentado as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que contrariamente aos interesses da parte recorrente.

3. O regime de construção por administração foi afastado com base na análise das provas, que indicaram a atuação da construtora como incorporadora típica, sendo inaplicável o art. 63 da Lei 4.591/1964. A revisão dessa conclusão encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

4.
A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 43/STJ), enquanto os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema Repetitivo 1.002/STJ
.

5. A validade do leilão extrajudicial e a necessidade de intimação pessoal não foram objeto de análise pelo Tribunal de origem, carecendo de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).

6. A sucumbência recíproca foi reconhecida, com maior proporção para a construtora, considerando o êxito parcial de ambas as partes nos pedidos formulados.

7. Agravos conhecidos.

Recurso especial da adquirente parcialmente provido. Recurso especial da construtora desprovido.

(
STJ
- AREsp n. 2.461.099/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.)

Por fim, releva assentar que
não procede a alegação da Ré quanto à necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais
.

Neste particular, impende pontuar que o Autor, no que concerne ao núcleo econômico da demanda, obteve êxito substancial, porquanto restou vitorioso no acolhimento do pedido de rescisão contratual, bem como substancialmente na restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores adimplidos, o que representa um decaimento mínimo frente à pretensão inicial de 90% (noventa por cento) de devolução.

Por outro lado, não se pode desconsiderar o desfecho processual atinente à Autora RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER, cuja Ilegitimidade Ativa fora reconhecida. Sob tal perspectiva, ponderando-se a vitória no pedido de rescisão e restituição pelo primeiro Autor versus a exclusão da co-Autora da lide, conclui-se que a distribuição dos ônus sucumbenciais em 50% (cinquenta por cento), conforme estabelecido na Sentença recorrida, revela-se escorreita e atende ao critério da proporcionalidade.

Isto posto, em estrita observância à fundamentação retro aduzida, (I) NÃO CONHEÇO da Apelação Cível interposta por RENATA GONÇALVES NASCIMENTO ELLER, majorando-se em 1% (um por cento) os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ela, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil; e (II) CONHEÇO E CONFIRO PARCIAL PROVIMENTO à Apelação Cível de VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, tão somente para, acolhendo a Preliminar de Nulidade Parcial da Sentença
Extra Petita
, excluir da condenação o pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se os demais termos da Sentença recorrida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)