Tribunal: TJES
Processo: 0032588-62.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-01-19

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. VALOR DA CAUSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DE WAGNER PROVIDO E RECURSO DE MARCELO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por WAGNER DA SILVA MUNIZ e MARCELO PEREIRA MATTOS contra sentença da 2ª Vara Cível de Vitória que julgou procedente ação declaratória de nulidade, declarando inválido o distrato de compra e venda e o registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, nº 120, Ilha de Santa Maria, matrícula nº 80.350, condenando o primeiro apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. O apelante WAGNER MUNIZ requer a adequação do dispositivo da sentença para restringir a nulidade à averbação R-5-80.350; o apelante MARCELO MATTOS, patrono dos autores, busca a majoração da verba honorária, sustentando que o proveito econômico corresponde ao valor atual do imóvel, e não ao preço histórico do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a sentença deve especificar a averbação objeto da nulidade, em observância ao princípio da congruência (CPC, art. 492); e
(ii) determinar o valor da causa e a base de cálculo dos honorários advocatícios, considerando o proveito econômico efetivamente obtido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença que declara nulidade genérica da matrícula, sem menção à averbação específica objeto do pedido, viola o princípio da congruência (CPC, art. 492), podendo gerar confusão e nulidade de todo o registro imobiliário, o que extrapola os limites da pretensão inicial. Deve, portanto, constar expressamente que a nulidade refere-se à averbação R-5-80.350, datada de 14/09/2018.

O proveito econômico obtido pela parte autora não se limita ao valor histórico do contrato de compra e venda de 2006, mas corresponde ao valor venal do imóvel cujo direito foi restituído em virtude da anulação do distrato e do registro.

O art. 85, §2º, do CPC dispõe que os honorários serão fixados sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, quando não mensurável, sobre o valor atualizado da causa. O valor da causa, nas demandas que versam sobre validade de negócio jurídico, deve refletir o montante econômico total envolvido.

Em consonância com a jurisprudência predominante, o valor venal do imóvel — apurado pela municipalidade para fins de IPTU — traduz adequadamente o proveito econômico, devendo ser adotado como base de cálculo dos honorários.

Mantém-se, contudo, o percentual de 10%, considerado suficiente e proporcional diante do valor atualizado, da natureza da causa e da duração do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de WAGNER DA SILVA MUNIZ provido para adequar o dispositivo da sentença, a fim de declarar a nulidade do distrato de compra e venda e do registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, nº 120, Ilha de Santa Maria, matrícula nº R-5-80.350.

Recurso de MARCELO PEREIRA MATTOS parcialmente provido para fixar o valor da causa e da base de cálculo dos honorários advocatícios no montante do valor venal do imóvel (R$ 485.400,64).

Tese de julgamento
:

A sentença deve observar os limites objetivos do pedido, sob pena de violação ao princípio da congruência, restringindo a nulidade apenas à averbação expressamente impugnada.

O valor da causa em ação de nulidade de negócio jurídico deve refletir o valor econômico integral do bem objeto da lide, correspondendo, em regra, ao valor venal do imóvel.

O proveito econômico obtido com a anulação de ato que restitui a titularidade de bem imóvel deve servir de base de cálculo para a fixação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 85, §2º, 292, §3º, e 492.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1040532-93.2023.8.26.0001, Rel. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 14.11.2024; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2381017-14.2024.8.26.0000, Rel. Hertha Helena de Oliveira, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 18.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0032588-62.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WAGNER DA SILVA MUNIZ e outros

APELADO: ESPÓLIO DE DIVAL DA COSTA MUNIZ e outros

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. VALOR DA CAUSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DE WAGNER PROVIDO E RECURSO DE MARCELO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por WAGNER DA SILVA MUNIZ e MARCELO PEREIRA MATTOS contra sentença da 2ª Vara Cível de Vitória que julgou procedente ação declaratória de nulidade, declarando inválido o distrato de compra e venda e o registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, nº 120, Ilha de Santa Maria, matrícula nº 80.350, condenando o primeiro apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. O apelante WAGNER MUNIZ requer a adequação do dispositivo da sentença para restringir a nulidade à averbação R-5-80.350; o apelante MARCELO MATTOS, patrono dos autores, busca a majoração da verba honorária, sustentando que o proveito econômico corresponde ao valor atual do imóvel, e não ao preço histórico do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a sentença deve especificar a averbação objeto da nulidade, em observância ao princípio da congruência (CPC, art. 492); e
(ii) determinar o valor da causa e a base de cálculo dos honorários advocatícios, considerando o proveito econômico efetivamente obtido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença que declara nulidade genérica da matrícula, sem menção à averbação específica objeto do pedido, viola o princípio da congruência (CPC, art. 492), podendo gerar confusão e nulidade de todo o registro imobiliário, o que extrapola os limites da pretensão inicial. Deve, portanto, constar expressamente que a nulidade refere-se à averbação R-5-80.350, datada de 14/09/2018.

O proveito econômico obtido pela parte autora não se limita ao valor histórico do contrato de compra e venda de 2006, mas corresponde ao valor venal do imóvel cujo direito foi restituído em virtude da anulação do distrato e do registro.

O art. 85, §2º, do CPC dispõe que os honorários serão fixados sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, quando não mensurável, sobre o valor atualizado da causa. O valor da causa, nas demandas que versam sobre validade de negócio jurídico, deve refletir o montante econômico total envolvido.

Em consonância com a jurisprudência predominante, o valor venal do imóvel — apurado pela municipalidade para fins de IPTU — traduz adequadamente o proveito econômico, devendo ser adotado como base de cálculo dos honorários.

Mantém-se, contudo, o percentual de 10%, considerado suficiente e proporcional diante do valor atualizado, da natureza da causa e da duração do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de WAGNER DA SILVA MUNIZ provido para adequar o dispositivo da sentença, a fim de declarar a nulidade do distrato de compra e venda e do registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, nº 120, Ilha de Santa Maria, matrícula nº R-5-80.350.

Recurso de MARCELO PEREIRA MATTOS parcialmente provido para fixar o valor da causa e da base de cálculo dos honorários advocatícios no montante do valor venal do imóvel (R$ 485.400,64).

Tese de julgamento
:

A sentença deve observar os limites objetivos do pedido, sob pena de violação ao princípio da congruência, restringindo a nulidade apenas à averbação expressamente impugnada.

O valor da causa em ação de nulidade de negócio jurídico deve refletir o valor econômico integral do bem objeto da lide, correspondendo, em regra, ao valor venal do imóvel.

O proveito econômico obtido com a anulação de ato que restitui a titularidade de bem imóvel deve servir de base de cálculo para a fixação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 85, §2º, 292, §3º, e 492.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1040532-93.2023.8.26.0001, Rel. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 14.11.2024; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2381017-14.2024.8.26.0000, Rel. Hertha Helena de Oliveira, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 18.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso de Wagner da Silva Muniz e dar parcial provimento ao de Marcelo Pereira Mattos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032588-62.2018.8.08.0024

APELANTES: WAGNER DA SILVA MUNIZ e MARCELO PEREIRA MATTOS

APELADOS: NILCE DA SILVA MUNIZ, ESPÓLIO DE DIVAL COSTA MUNIZ e WAGNER DA SILVA MUNIZ

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de dois recursos de apelação cível, sendo um interposto por
WAGNER DA SILVA MUNIZ

e outro por
MARCELO PEREIRA MATTOS
,
em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da ação originária, julgou procedente o pedido inicial, declarando a nulidade do distrato de compra e venda de fl. 48 e do registro de transferência do imóvel situado à rua Maria de Lourdes Garcia, 120, Ilha de Santa Maria, Vitória/ES, matrícula nº 80.350.

Ainda, condenou
WAGNER DA SILVA MUNIZ
ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões de id. 5847337, defende o apelante
MARCELO PEREIRA MATTOS
a majoração dos honorários advocatícios, ao argumento de que se equivocou o julgador ao entender que o benefício econômico pretendido seria tão somente de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), valor do contrato originário de compra e venda realizado em 06/07/2006, quando deveria ter sido considerado o valor de venda do bem atualmente.

Postula seja reformada a sentença, fixando-se o valor da causa em R$503.191,87 (quinhentos e três mil, cento e noventa e um reais e oitenta e sete centavos) ou, alternativamente, seja aplicado o valor venal do imóvel apurado pela municipalidade, em R$ 485.400,64 (quatrocentos e oitenta e cinco mil, quatrocentos reais e sessenta e quatro centavos), majorando o percentual dos honorários para 20% (vinte por cento).

Por sua vez, o recorrente
WAGNER DA SILVA MUNIZ
requer a reforma parcial do julgado, no intuito de sanar omissão específica, fazendo constar da sentença apenas a nulidade da transferência do imóvel constante da averbação R-5-80.350, datada de 14 de setembro de 2018.

Argumenta que, caso o Cartório do Registro Geral de Imóveis cumpra o comando sentencial, será tornado nulo o inteiro teor da matrícula 80.350, o que não corresponde ao pedido inicial, causando a inexistência da matrícula do imóvel.

Contrarrazões nos ids. 5847355 e 5847358.

DO RECURSO DE WAGNER DA SILVA MUNIZ

O que se visa no presente apelo é que se reconheça, expressamente, a nulidade do registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, nº 120, Ilha de Santa Maria, relativo à averbação
R-5 80.350
.

O pedido inicial restou assim formulado:

3. ao final, seja declarada a nulidade do distrato da compra e venda do imóvel (doc. VIII), e a nulidade da transferência do imóvel constante da avervação R-5-80.350 de 14 de setembro de 2018 do Cartório de Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona de Vitória, devido aos motivos acima expostos;

Proferida sentença, o magistrado de origem julgou procedente o pedido inicial, para declarar a nulidade do distrato de compra e venda de fl. 48 e do registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, n. 120, Ilha de Santa Maria, Vitória/ES,
matrícula n. 80.350
, para o requerido.

De fato, o pedido aduzido na petição inicial é claro ao pretender seja declarada a nulidade do distrado da compra e venda do imóvel (doc. VIII),
e a nulidade da transferência do imóvel constante da averbação R-5-80.350 de 14 de setembro de 2018 do Cartório de Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona de Vitória
,

de modo
que a sentença
deveria
ater-se ao pedido formulado, nos exatos termos pretendidos, manifestando-se quanto a referida especificação, sob pena de violação ao princípio da congruência (CPC, art. 492).

A menção apenas à matrícula do imóvel, sem especificação da averbação objeto da nulidade, por se evidenciar genérica, poderia levar a intepretação equivocada ao tempo do seu cumprimento, ensejando eventual anulação de toda matrícula do bem, que pertence à União.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO

ao recurso interposto por Wagner Muniz da Silva, para fazer constar da sentença a declaração de
“nulidade do distrato de compra e venda de fl. 48 e do registro de transferência do imóvel situado à Rua Maria de Lourdes Garcia, n. 120, Ilha de Santa Maria, Vitória/ES,
matrícula nº
R-5-80.350
,
para o requerido”
.

DO RECURSO DE MARCELO PEREIRA MATTOS

O apelante, patrono dos autores, insurge-se contra a base de cálculo dos honorários de sucumbência e quanto ao percentual fixado.

Na sentença o julgador corrigiu de ofício o valor da causa para R$ 75.000,00, correspondente ao preço do contrato de compra e venda celebrado em 2006, e sobre este valor fixou os honorários em 10%.

O apelante sustenta que o proveito econômico obtido pelos seus constituintes não é o valor histórico do contrato, mas sim o valor atual do imóvel, cujos direitos foram resguardados pela anulação do negócio jurídico simulado.

Pois bem.

O art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil estabelece que os honorários serão fixados sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

O valor da causa nas ações em que se discute a existência, validade, cumprimento, modificação ou extinção de negócio jurídico deve corresponder a todo o seu montante econômico

Na presente demanda, o proveito econômico obtido pelos autores não se limita ao preço pago pelo imóvel em 2006. O benefício efetivo foi a anulação de um ato fraudulento que lhes retirava os direitos sobre o bem, reintegrando-o plenamente à sua esfera patrimonial. Portanto, o valor do próprio imóvel reflete a vantagem econômica alcançada.

A fixação da verba honorária sobre um valor nominal de um contrato celebrado há quase duas décadas avilta o trabalho do advogado e não remunera condignamente o serviço prestado, especialmente em uma causa que tramita desde 2018 e demandou atuação zelosa, inclusive perante a Justiça Federal.

Postulou o apelante que seja atribuído à causa o valor correspondente ao de marcado do imóvel, de R$ 503.191,87 (quinhentos e três mil, cento e noventa e um reais e oitenta e sete centavos), ou, alternativamente, seja aplicado o valor venal do imóvel apurado pela municipalidade, em R$ 485.400,64 (quatrocentos e oitenta e cinco mil, quatrocentos reais e sessenta e quatro centavos).

Considerando o entendimento jurisprudencial pátrio, entendo assistir parcial razão ao recorrente, porquanto o valor da causa, no presente caso, deve corresponder ao valor venal do imóvel, informado para fins de lançamento de imposto pela Municipalidade. Mutatis mutandis, confiram-se os arestos que seguem:

Apelação. Direito processual civil. Embargos de terceiro. Arguição de usucapião. Comprovação de posse por mais de cinco anos no imóvel. Legitimidade para opor embargos de terceiro. Art. 674 do cpc .
Valor da causa corresponde valor do imóvel.
Sucumbência. Princípio da causalidade. Súmula 303 stj . 1. Ação julgada procedente em primeira instância. 2. Inconformismo dos embargados não acolhido. 3.
Valor da causa correspondente ao valor do imóvel informado para fins de lançamento do IPTU pela municipalidade.

Legitimidade dos ocupantes para opor embargos de terceiro. Art . 674, do CPC. 4. Encargos processuais que devem ser atribuídos aos embargantes, que não ajuizaram ação de usucapião, dando causa à constrição porque o imóvel está registrado em nome da executada. Princípio da causalidade . Súmula 303 STJ. 5. Concessão da gratuidade aos embargados. 6 . Recurso dos embargados parcialmente provido. Sentença reformada. (TJ-SP - Apelação Cível: 10405329320238260001 São Paulo, Relator.: Paulo Alonso, Data de Julgamento: 14/11/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2024)

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIÃO. VALOR DA CAUSA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a retificação do valor da causa em ação de usucapião, para que correspondesse ao valor de mercado do imóvel, com complementação das custas. Agravantes alegam que a determinação resultaria em despesas elevadas e defendem o uso do valor venal, que atinge a finalidade de fixar a taxa judiciária. II. Questão em Discussão 2.
A questão em discussão consiste em determinar se o valor da causa em ação de usucapião deve corresponder ao valor venal ou ao valor de mercado do imóvel
. III. Razões de Decidir 3.
O valor da causa deve corresponder ao valor venal total do imóvel, incluindo terreno e benfeitorias, pois corresponde ao proveito econômico perseguido pelo autor, conforme art. 292, § 3º, do CPC
.
4. A notificação de IPTU indica que o valor venal do terreno e das edificações totaliza R$ 170.307,85, sendo desnecessária a avaliação do valor de mercado. IV . Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O valor da causa em ação de usucapião deve corresponder ao valor venal do imóvel . 2. Desnecessária a retificação para o valor de mercado. Legislação Citada: CPC, art. 292, § 3º . Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1085389-34.2017.8.26 .0100, Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 19/08/2024. TJSP, Agravo de Instrumento 2121062-36 .2024.8.26.0000, Rel . Luiz Antonio Costa, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 24/06/2024. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23810171420248260000 Bragança Paulista, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 18/12/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024)

Assim, deve ser o valor de R$ 485.400,64 (quatrocentos e oitenta e cinco mil, quatrocentos reais e sessenta e quatro centavos) a base de cálculo para os honorários.

Quanto ao percentual, o mínimo legal de 10% fixado na sentença se mostra adequado, considerando o atual valor atribuído a causa (valor venal do imóvel), a ausência de complexidade da matéria, o tempo de tramitação do processo e a natureza da lide.

Por conseguinte, conheço de ambos os recursos e
DOU
PROVIMENTO
ao apelo de
WAGNER DA SILVA MUNIZ

e
PARCIAL PROVIMENTO
ao de

MARCELO PEREIRA MATTOS,
nos termos da fundamentação aqui aduzida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para dar provimento ao recurso do réu e dar parcial provimento ao recurso do patrono dos autores.