Tribunal: TJES
Processo: 5007982-70.2023.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): INES VELLO CORREA
Órgão julgador: INES VELLO CORREA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007982-70.2023.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: DE CASTRO ENGENHARIA EIRELI - ME
RECORRIDO: DENNIS CARLO ALVARENGA
RELATOR(A):
INES VELLO CORREA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº 5007982-70.2023.8.08.0035

ORIGEM:
Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1º Juizado Especial Cível

RECORRENTE: DE CASTRO ENGENHARIA EIRELI - ME

RECORRIDO: DENNIS CARLO ALVARENGA

DATA DA SESSÃO DE JULGAMENTO
, conforme intimação prévia.

PROJETO DE VOTO

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Recurso conhecido por preencher o pressuposto de admissibilidade.

Após compulsar detidamente os autos, conclui-se que a sentença de origem merece ser mantida, inclusive por seus próprios fundamentos, na forma do voto/ementa que se segue:

VOTO/EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO DE ENTREGA DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. PREVALÊNCIA PRAZO PREVISTO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE SUBORDINAR O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL A FINANCIAMENTO OU OUTRO NEGÓCIO JURÍDICO. TEMA 966/STJ. ATRASO INJUSTIFICADO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS, FIXADOS EM 1% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(1). Trata-se de Recurso Inominado interposto pela Requerida, ora Recorrente, em face de sentença que a condenou ao pagamento de R$ 52.080,00 a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Em contrarrazões, pugna o Requerente, ora Recorrente, pelo não provimento do recurso.

(2). Em breve síntese, a parte autora ajuizou a presente demanda alegando ter adquirido unidade no empreendimento “Carolina Caliari Residencial Clube”, com previsão de construção em 48 meses contados do início da obra, estimado para dezembro/2017. Sustentou que, mesmo com a cláusula de tolerância de 180 dias, o prazo final para a entrega do imóvel se encerraria em 28/06/2022, o que não ocorreu, apesar de o bem se encontrar quitado. Requereu a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 1% do valor efetivamente pago à promitente vendedora, por 8 meses de atraso, totalizando R$ 52.080,00.

(3). De início, não há que se falar em nulidade da sentença ora vergastada por ausência de fundamentação adequada, uma vez que enfrentadas todas as questões controvertidas (inclusive no que se refere ao segundo contrato entabulado entre o requerente, a requerida e a CEF, quanto a superveniência da pandemia e quanto aos juros de mora), não merecendo acolhida a preliminar arguida pela Recorrente.
(4). Outrossim, no tocante à preliminar de litisconsórcio ativo necessário, conforme bem observado pelo Juízo de origem, não se trata de ação real imobiliária ou de discussão sobre domínio que exija, nos termos da lei, a presença de todos os coproprietários. A pretensão é pessoal, de caráter indenizatório, fundada em inadimplemento contratual, podendo cada promitente comprador pleitear, isoladamente, os prejuízos que afirma ter sofrido, sendo inadequado exigir litisconsórcio ativo necessário em hipótese que poderia, inclusive, dificultar o acesso à tutela jurisdicional. Ausente comando legal específico impondo tal formação, mantém-se o afastamento da preliminar.

(5). No mérito, é incontroverso que o contrato de promessa de compra e venda (ID 22823586) estabeleceu prazo para entrega da unidade em dezembro/2021, acrescido de tolerância de 180 dias, de modo que o termo final para entrega seria junho/2022. Também é fato que, em contrato de financiamento posteriormente celebrado com a Caixa Econômica Federal, em 26/05/2022, foi fixado prazo de 36 meses para conclusão da obra, com data final em 26/03/2025. Essa estipulação, entretanto, não pode prevalecer para afastar a mora já configurada da construtora, porque o financiamento é negócio distinto e, ao tempo da assinatura, o prazo original de entrega já estava em curso avançado, com o preço substancialmente pago pelo Autor.

(6). A tal respeito, conforme bem observado pelo Juízo de origem, em que pese sustente a Recorrente que o contrato entabulado entre as partes e a CEF (referente ao financiamento do imóvel) suplantou a promessa de compra e venda acertada entre Recorrente e Recorrido (alterando-se, inclusive, o prazo de entrega do imóvel), compreendo que tal tese não merece prosperar, especialmente em observância ao que dispõe o enunciado do Tema 996 do STJ, que ora transcrevo
in verbis
: “
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
”.

(7). Nesse sentido, o prazo estabelecido no contrato inicial firmado entre as partes é o que deve prevalecer, sobretudo considerando que o prazo estabelecido no segundo contrato foi estipulado exclusivamente para fins de pagamento do financiamento bancário obtido junto à Caixa Econômica Federal, de forma que a primeira avença permaneceu válida, não sendo possível presumir a intenção da construtora de que o prazo de entrega do imóvel fosse postergado após a celebração do novo contrato, sobretudo porque não houve pactuação clara no sentido de extinguir a estipulação anterior para fixar uma nova e porque o instrumento de financiamento envolveu também a CEF, e não só as partes que haviam firmado o primeiro acordo.

(8). Por isso, não ficando evidenciado o"
animus novandi
", não é possível presumir a novação do prazo de entrega do imóvel, reforçando-se, uma vez mais, que a celebração do segundo contrato com a Caixa Econômica Federal se deu com o fim de efetivar o financiamento do imóvel.

(9). Ademais, não há que se falar em fortuito externo a justificar o atraso na entrega do imóvel, haja vista que a causa aduzida (pandemia de COVID-19) não constitui,
in casu
, justificativa idônea, considerando que de acordo com a legislação que visava a conter a propagação do novo coronavírus, a atividade da construção civil foi considerada essencial e, por isso, não sofreu as severas restrições impostas a outros setores da economia (Decreto n.º 10.342/2020, que acrescentou o inciso LIV ao art. 3.º, § 1.º, do Decreto n.º 10.282/2020, em regulamentação da Lei Federal n.º 13.979/2020).

(10). Assim, não restam dúvidas quanto à efetiva deflagração de atraso na entrega do imóvel objeto da pactuação havida entre as partes, motivo pelo qual devida a indenização material estipulada a título de lucros cessantes - inclusive à luz da jurisprudência do C. STJ (STJ - AgInt no REsp: 1862689 SP 2020/0040340-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 20/04/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2020), não merecendo, por isso, quaisquer reparos a sentença objurgada.

(11). Em face dessas considerações,
CONHEÇO do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter a r. sentença
in totum
, inclusive por seus próprios fundamentos (art. 46 da Lei nº 9.099/95).

(12). Condeno a Recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação (art. 55 da Lei nº 9.099/95).

JOÃO PEDRO TEIXEIRA PIROLA

JUIZ LEIGO

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

INÊS VELLO CORRÊA

JUÍZA DE DIREITO

Documento assinado eletronicamente

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
A controvérsia central reside em definir qual prazo deve prevalecer para a entrega do imóvel: se o estipulado na Promessa de Compra e Venda original ou o previsto no Contrato de Financiamento firmado posteriormente com a instituição financeira.

Antes de adentrar ao mérito da controvérsia, cumpre analisar as questões preliminares reiteradas pela recorrente em sede de memoriais.

A recorrente sustenta que a sentença recorrida padece de nulidade por não ter enfrentado todas as teses defensivas (contrato definitivo, pandemia e litisconsórcio), caracterizando negativa de prestação jurisdicional. A tese não prospera. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (entendimento pacificado do STJ). A sentença ao aplicar o Tema 996 do STJ para afastar o prazo do contrato de financiamento, fundamentou de forma clara e suficiente a razão de decidir, preenchendo os requisitos do art. 93, IX, da CF e do art. 489 do CPC.

Afasto a preliminar.

A defesa alega que o afastamento do prazo estipulado no contrato de financiamento afetaria direitos de terceiro (Caixa Econômica Federal), o que atrairia a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CRFB). A tese é descabida. A presente lide possui natureza eminentemente obrigacional e consumerista, restringindo-se ao pleito de indenização (lucros cessantes) pelo atraso na entrega da obra, direcionado exclusivamente em face da construtora.
Não se postula a anulação do contrato de mútuo, a suspensão de cobranças bancárias ou qualquer provimento contra a CEF. Inexistindo pretensão em face da empresa pública federal, a competência é absoluta da Justiça Estadual.

A recorrente aduz a necessidade de extinção do feito pela ausência da esposa do autor (também signatária do contrato) no polo ativo. Sem razão. A ação de indenização por perdas e danos decorrente de descumprimento contratual ostenta natureza de direito pessoal (obrigacional), e não de direito real imobiliário. Logo, é inaplicável a exigência do art. 73 do CPC. Tratando-se de credores solidários em relação à reparação civil, qualquer um dos promitentes compradores possui legitimidade para exigir o cumprimento da obrigação ou as perdas e danos decorrentes de sua frustração (art. 267 do Código Civil), dispensando-se a formação de litisconsórcio ativo necessário. Rejeito a preliminar.

Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito.

A controvérsia central reside em definir qual prazo deve prevalecer para a entrega do imóvel: se o estipulado na Promessa de Compra e Venda original ou o previsto no Contrato de Financiamento firmado posteriormente com a instituição financeira.

Na Promessa de Compra e Venda celebrada em 05/09/2017, fixou-se o prazo de 48 meses contados a partir de dezembro de 2017, com tolerância de 180 dias, resultando no prazo limite para junho de 2022. Por outro lado, o contrato de financiamento com a CEF previu o prazo de construção para 26/03/2025.

A tese da recorrente de que o contrato de financiamento configura um "contrato definitivo" e, pelo princípio da autonomia da vontade (
contrarius consensus
), revogou o prazo do contrato preliminar, não prospera. Faz-se necessário um
distinguishing
(distinção) em relação ao precedente do c. STJ invocado pela construtora nos memoriais (REsp 2.054.411/DF).

Naquele precedente, a Corte Superior analisou uma relação eminentemente civil/empresarial em que as partes, de forma paritária, alteraram a responsabilidade sobre débitos trabalhistas no contrato definitivo
.
No caso dos autos, contudo, estamos diante de um contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor. O contrato de financiamento não tem o condão de novar a obrigação principal da construtora de entregar o imóvel na data originalmente prometida; trata-se de um instrumento acessório, firmado com a interveniência de um terceiro (banco), cujo escopo é estritamente viabilizar o crédito para a quitação do saldo devedor.

No mesmo passo, o julgado do TRF2 (AgInt 5005131-96.2025.4.02.0000) e a sentença de 1º grau de outra comarca, citados como reforço argumentativo, não vinculam este Colegiado e retratam, em especial no caso da Justiça Federal, pretensão diversa (
suspensão de cobranças de juros de obra perante o agente financeiro
), que não se confunde com a responsabilização civil da construtora perante o consumidor.

Neste ponto, é imperioso observar a realidade econômica do negócio entabulado. Conforme se extrai do Quadro Resumo do contrato, o valor total do imóvel é de R$ 580.000,00. O autor comprometeu-se a pagar R$ 340.000,00 diretamente à construtora (R$ 60.000,00 de sinal, 50 parcelas de R$ 4.000,00 e 4 anuais de R$ 20.000,00). O financiamento habitacional, por sua vez, correspondeu a R$ 240.000,00, ou seja,
menos da metade do valor total do imóvel.

Admitir que um contrato acessório, destinado a viabilizar apenas uma fração menor do preço, altere drasticamente a data de entrega do bem em quase 3 (três) anos, representaria uma vantagem manifestamente exagerada e abusiva em favor da construtora (art. 51, IV, do CDC), impondo ao consumidor adimplente um ônus desproporcional.

Ademais, a matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996, que veda expressamente a vinculação do prazo de entrega à concessão do financiamento:

"Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." (Grifei)

Corroborando este entendimento, a 4ª Turma Recursal deste Egrégio Tribunal de Justiça já enfrentou a exata mesma tese patrocinada pela recorrente, rechaçando a novação do prazo estipulado no contrato de financiamento, conforme se extrai do seguinte precedente:

VOTO/EMENTA: RECURSOS INOMINADOS. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO DE ENTREGA DE OBRA.
CONTRATO DE FINANCIAMENTO. PREVALÊNCIA PRAZO PREVISTO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ.
CONFIGURADAS MORA E CULPA DA RÉ EM RELAÇÃO À REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVO-FINANCEIRA DO IMÓVEL JUNTO AO BANCO APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL. REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (4ª Turma Recursal, Relator Dr. Gustavo Henrique Procópio Silva, data de julgamento 09/05/2024) (g.n)

Por fim, no tocante à alegação de excludente de responsabilidade decorrente da pandemia de COVID-19, alinho-me ao entendimento exarado no precedente supra. A construção civil foi expressamente classificada como atividade essencial, não havendo comprovação concreta nos autos de que o empreendimento específico tenha sofrido paralisações imprevisíveis que extrapolassem o extenso prazo de tolerância de 180 dias já fixado contratualmente exatamente para cobrir intempéries e atrasos na cadeia produtiva. A mera citação genérica de decretos e matérias jornalísticas não exime a fornecedora do ônus de provar o nexo causal direto na paralisação desta obra em específico.

Desta forma, configurada a mora injustificada a partir de junho de 2022, mostra-se escorreita a sentença que fixou a indenização na modalidade de lucros cessantes presumidos, nos exatos termos delineados pelo juízo
a quo
.

Diante do exposto, acompanho o voto da Ilma. Relatora para
CONHECER
do Recurso Inominado interposto e, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Juiz de Direito - Membro