Tribunal: TJES
Processo: 0038061-34.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Inadimplemento
Data de julgamento: 2026-06-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ACORDO VERBAL DE REPACTUAÇÃO NÃO COMPROVADO. ÔNUS PROBATÓRIO DO RÉU. PARALELISMO DAS FORMAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. RE 1.192.326/MG. ÍNDICE. ART. 406 CC. LOCAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedente o pedido, declarou rescindido contrato de locação comercial e condenou os réus solidariamente ao pagamento de aluguéis inadimplidos com juros e correção monetária. O recorrente sustenta: (a) acordo verbal de repactuação do aluguel; (b) erro no termo inicial dos juros de mora; e (c) violação de cláusula de não concorrência pela locação posterior do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve acordo verbal válido para redução do aluguel, apto a modificar a obrigação contratual; (ii) saber qual o termo inicial e o índice dos juros de mora sobre aluguéis inadimplidos em contrato de locação comercial sem previsão contratual específica; e (iii) saber se a locação posterior do imóvel a terceiro, após desocupação, configura violação contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O ônus de provar fato extintivo ou modificativo do direito do autor é do réu (art. 373, II, CPC). O apelante não produziu prova robusta do alegado acordo verbal. A testemunha ouvida não participou da suposta reunião. E-mails não configuram aceitação formal. Aplica-se o princípio do paralelismo das formas (art. 472 CC), pois o contrato escrito de locação somente se modifica por escrito.

4. Em obrigações com termo certo de vencimento (aluguéis), a mora é ex re (art. 397 CC), configurando-se pelo simples inadimplemento. Portanto, os juros de mora e a correção monetária incidem desde o vencimento de cada prestação, e não da citação. REsp 1.192.326/MG, 4ª Turma, STJ.

5. Não havendo previsão contratual de juros moratórios, aplica-se o art. 406 CC (1% ao mês, na redação anterior à Lei 14.905/24), índice tacitamente adotado pela sentença ao remeter "aos termos do contrato".

6. Após a desocupação e entrega do imóvel em juízo, o proprietário retoma a posse plena, podendo dele dispor livremente. A locação a terceiro não viola direito do ex-locatário, ausente cláusula de exclusividade demonstrada nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários sucumbenciais majorados em 1%, totalizando 11% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 406, 472; Lei 8.245/91, art. 9º, III; CPC, arts. 373, II, 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.192.326/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 08/05/2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0038061-34.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JULIO MORAES PERNAMBUCO FILHO

APELADO: TAJ VIX SERVICOS DE ALIMENTACAO LTDA e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ACORDO VERBAL DE REPACTUAÇÃO NÃO COMPROVADO. ÔNUS PROBATÓRIO DO RÉU. PARALELISMO DAS FORMAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. RE 1.192.326/MG. ÍNDICE. ART. 406 CC. LOCAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedente o pedido, declarou rescindido contrato de locação comercial e condenou os réus solidariamente ao pagamento de aluguéis inadimplidos com juros e correção monetária. O recorrente sustenta: (a) acordo verbal de repactuação do aluguel; (b) erro no termo inicial dos juros de mora; e (c) violação de cláusula de não concorrência pela locação posterior do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve acordo verbal válido para redução do aluguel, apto a modificar a obrigação contratual; (ii) saber qual o termo inicial e o índice dos juros de mora sobre aluguéis inadimplidos em contrato de locação comercial sem previsão contratual específica; e (iii) saber se a locação posterior do imóvel a terceiro, após desocupação, configura violação contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O ônus de provar fato extintivo ou modificativo do direito do autor é do réu (art. 373, II, CPC). O apelante não produziu prova robusta do alegado acordo verbal. A testemunha ouvida não participou da suposta reunião. E-mails não configuram aceitação formal. Aplica-se o princípio do paralelismo das formas (art. 472 CC), pois o contrato escrito de locação somente se modifica por escrito.

4. Em obrigações com termo certo de vencimento (aluguéis), a mora é ex re (art. 397 CC), configurando-se pelo simples inadimplemento. Portanto, os juros de mora e a correção monetária incidem desde o vencimento de cada prestação, e não da citação. REsp 1.192.326/MG, 4ª Turma, STJ.

5. Não havendo previsão contratual de juros moratórios, aplica-se o art. 406 CC (1% ao mês, na redação anterior à Lei 14.905/24), índice tacitamente adotado pela sentença ao remeter "aos termos do contrato".

6. Após a desocupação e entrega do imóvel em juízo, o proprietário retoma a posse plena, podendo dele dispor livremente. A locação a terceiro não viola direito do ex-locatário, ausente cláusula de exclusividade demonstrada nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários sucumbenciais majorados em 1%, totalizando 11% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 406, 472; Lei 8.245/91, art. 9º, III; CPC, arts. 373, II, 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.192.326/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 08/05/2014.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0038061-34.2015.8.08.0024

APELANTE:
CAMILO COLA NETO

APELADO:
JULIO MORAES PERNAMBUCO FILHO

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
CAMILO COLA NETO
em face da sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, condenando-o solidariamente ao pagamento de R$ 316.164,31, com juros e correção monetária "nos termos do contrato".

Sustenta o recorrente, em breve síntese, que:
(i)
teria havido acordo verbal de repactuação reduzindo o aluguel para R$ 15.000,00 mensais, corroborado por depósito e prova testemunhal, cabendo revisão dos cálculos;
(ii)
a sentença errou ao fixar juros de mora "nos termos do contrato", já que o contrato não prevê expressamente juros moratórios, devendo aplicar-se o art. 406 CC com termo inicial na citação;
(iii)
o autor violou cláusula de não concorrência ao locar o imóvel a estabelecimento do ramo alimentício após a desocupação.

Requer, assim, o provimento do recurso para reformar a sentença nos pontos impugnados.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se a três pontos: (i) existência de acordo verbal de repactuação do aluguel; (ii) termo inicial e índice dos juros de mora sobre os aluguéis inadimplidos; (iii) alegada violação de cláusula de não concorrência pela locação posterior do imóvel.

Passo ao exame.

O apelante sustenta que teria havido acordo verbal com o locador para redução do aluguel mensal de R$ 25.000,00 para R$ 15.000,00. Todavia, o ônus de provar fato extintivo ou modificativo do direito do autor recai sobre o réu, nos termos do art. 373, II, do CPC. E o conjunto probatório dos autos revela-se insuficiente para demonstrar a existência desse ajuste.

A prova testemunhal colhida nos autos limitou-se a depoimento de pessoa que não participou da suposta reunião em que se teria celebrado o acordo, desconhecendo-lhe os termos exatos. Os e-mails juntados pelo apelante, por sua vez, não traduzem aceitação formal e inequívoca por parte do locador, não se prestando, portanto, a comprovar a alegada repactuação. Incide, na espécie, o princípio do paralelismo das formas (art. 472 CC), segundo o qual o contrato escrito, como é o caso da locação comercial, somente pode ser válida e eficazmente modificado por escrito, ressalvadas hipóteses de conduta inequívoca das partes que o afastem — hipótese não configurada nos autos.

Assim, não tendo o réu se desincumbido do ônus probatório que lhe competia, deve ser mantida a condenação nos valores originariamente contratados.

Com relação ao termo inicial dos encargos de mora, a sentença condenou os réus ao pagamento dos aluguéis inadimplidos com juros de mora e correção monetária "nos termos do contrato". O contrato de locação, por sua vez, prevê a incidência de multa de 1% sobre o valor do aluguel em atraso, mas não estabelece índice específico para juros moratórios. Não há, portanto, fixação contratual de juros de mora, o que remete à disciplina legal.

Em se tratando de obrigação positiva e líquida, com termo certo de vencimento — os aluguéis vencem no dia aprazado no contrato —, a mora é ex re, configurando-se pelo simples inadimplemento, independentemente de interpelação ou citação, nos termos do art. 397 do CC, o que é corroborado pela jurisprudência do STJ (exemplificativamente, REsp 1.192.326/MG). Destarte, os juros de mora e a correção monetária incidem desde o vencimento de cada prestação, e não da citação, como pretende o apelante.

Quanto ao índice, não havendo previsão contratual, aplicam-se os juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC (na redação vigente à época dos fatos, anterior à Lei 14.905/2024). A sentença, ao remeter "aos termos do contrato", acabou por adotar tacitamente esse percentual legal, uma vez que o contrato é omisso, inexistindo, ao meu sentir, erro que justifique reforma.

Por fim, o apelante alega que o autor locou o imóvel a estabelecimento do ramo alimentício (AGORAA GOURMET), violando cláusula contratual que supostamente proibiria a locação para concorrente. Todavia, o imóvel foi desocupado e entregue em juízo em setembro de 2016, após o despejo voluntário. A partir daí, o proprietário retomou a posse plena do bem, podendo dele dispor livremente, inclusive locando a terceiros, sem que isso configure violação contratual em relação ao ex-locatário, cujo contrato já estava rescindido.

Ademais, o apelante sequer demonstrou a existência de cláusula expressa de exclusividade ou de não concorrência no contrato original. A alegação, portanto, é desprovida de amparo contratual e probatório.

Do exposto, conheço do recurso mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença como lançada nos autos.

Em razão do improvimento, majoro os honorários sucumbenciais fixados na origem em 1% (hum por cento), passando o percentual total para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.