Tribunal: TJES
Processo: 5014301-91.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2026-06-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO MÍNIMO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de suspensão do leilão extrajudicial de imóvel objeto
de contrato de
financiamento com alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em aferir se o descumprimento do prazo mínimo de 60 (sessenta) dias entre a averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a realização do leilão configura vício capaz de invalidar o procedimento extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos termos da Lei nº 9.514/1997, consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, o imóvel será levado a leilão no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da averbação na matrícula do imóvel, sendo que a averbação deve efetivada 30 (trinta) dias após a expiração do prazo para purgação da mora, devendo o devedor ser cientificado previamente da data da realização do leilão para exercício do direito de preferência.

4. Na espécie, não há nos autos quaisquer documentos que comprovem que houve a intimação da devedora para purgação da mora. O banco agravado, por ocasião da contestação, apenas apresentou relatório de atendimento, documento unilateral, em que consta que houve a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário em 13/06/2025.

5. A agravante alega que não foi intimada para purgação da mora, apenas da data da realização dos leilões para exercício do direito de preferência, colacionando ao feito de origem as aludidas intimações e o
print
extraído do site do leiloeiro, que indicam que foi intimada em 30/06/2025, que a abertura dos lances da primeira praça se deu no dia 01/07/2025, com encerramento no dia 24/07/2025, e a segunda praça seria realizada no dia 31/07/2025.

6. Evidencia-se o
fumus boni juris
eis que além de não haver demonstração da intimação da devedora para purgação da mora, em se considerando que a consolidação da propriedade se deu em 13/06/2025, e considerando que o imóvel deve ser levado a leilão 60 (sessenta) dias após a data aludida averbação, tendo a abertura dos lances da primeira praça se dado no dia 01/07/2025, verifica-se que não houve observância do prazo mínimo previsto na lei de regência, em evidente prejuízo a devedora, já que dispõe de menos tempo para exercer seu direito de preferência.

7. Aludido prazo visa resguardar o patrimônio da devedora fiduciante de eventuais excessos por parte da credora fiduciária, ao estabelecer o decurso de prazo mínimo que impossibilite àquela praticar medidas pertinentes contra a perda a propriedade do bem.

8. Há risco de que a imediata produção dos efeitos da decisão recorrida possa resultar em lesão grave, de difícil ou impossível reparação à parte, já que a realização do leilão poderá acarretar a perda da moradia da agravante e transferência da propriedade a terceiro de boa-fé, esvaziando por completo a utilidade do provimento final e expondo aquela ao risco de despejo e desproteção habitacional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.
O descumprimento do prazo mínimo de 60 (sessenta) dias entre a a averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a realização do leilão configura vício capaz de invalidar o procedimento extrajudicial.

_________

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 9.514/1997, art. 26, art. 26-A, art. 27.

J
urisprudência relevante citada:

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014301-91.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CATIA ROBERTA SACRAMENTO PEREIRA

AGRAVADO: BANCO DO BRASIL SA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO MÍNIMO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de suspensão do leilão extrajudicial de imóvel objeto
de contrato de
financiamento com alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em aferir se o descumprimento do prazo mínimo de 60 (sessenta) dias entre a averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a realização do leilão configura vício capaz de invalidar o procedimento extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos termos da Lei nº 9.514/1997, consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, o imóvel será levado a leilão no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da averbação na matrícula do imóvel, sendo que a averbação deve efetivada 30 (trinta) dias após a expiração do prazo para purgação da mora, devendo o devedor ser cientificado previamente da data da realização do leilão para exercício do direito de preferência.

4. Na espécie, não há nos autos quaisquer documentos que comprovem que houve a intimação da devedora para purgação da mora. O banco agravado, por ocasião da contestação, apenas apresentou relatório de atendimento, documento unilateral, em que consta que houve a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário em 13/06/2025.

5. A agravante alega que não foi intimada para purgação da mora, apenas da data da realização dos leilões para exercício do direito de preferência, colacionando ao feito de origem as aludidas intimações e o
print
extraído do site do leiloeiro, que indicam que foi intimada em 30/06/2025, que a abertura dos lances da primeira praça se deu no dia 01/07/2025, com encerramento no dia 24/07/2025, e a segunda praça seria realizada no dia 31/07/2025.

6. Evidencia-se o
fumus boni juris
eis que além de não haver demonstração da intimação da devedora para purgação da mora, em se considerando que a consolidação da propriedade se deu em 13/06/2025, e considerando que o imóvel deve ser levado a leilão 60 (sessenta) dias após a data aludida averbação, tendo a abertura dos lances da primeira praça se dado no dia 01/07/2025, verifica-se que não houve observância do prazo mínimo previsto na lei de regência, em evidente prejuízo a devedora, já que dispõe de menos tempo para exercer seu direito de preferência.

7. Aludido prazo visa resguardar o patrimônio da devedora fiduciante de eventuais excessos por parte da credora fiduciária, ao estabelecer o decurso de prazo mínimo que impossibilite àquela praticar medidas pertinentes contra a perda a propriedade do bem.

8. Há risco de que a imediata produção dos efeitos da decisão recorrida possa resultar em lesão grave, de difícil ou impossível reparação à parte, já que a realização do leilão poderá acarretar a perda da moradia da agravante e transferência da propriedade a terceiro de boa-fé, esvaziando por completo a utilidade do provimento final e expondo aquela ao risco de despejo e desproteção habitacional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.
O descumprimento do prazo mínimo de 60 (sessenta) dias entre a a averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a realização do leilão configura vício capaz de invalidar o procedimento extrajudicial.

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Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 9.514/1997, art. 26, art. 26-A, art. 27.

J
urisprudência relevante citada:

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº

5014301-91.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CATIA ROBERTA SACRAMENTO PEREIRA
AGRAVADO: BANCO DO BRASIL SA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
CATIA ROBERTA SACRAMENTO PEREIRA
em face da r. decisão do id 76388566 da origem que, no processo nº

5027057-85.2025.8.08.0048, indeferiu
o pedido de
suspensão do leilão extrajudicial
de imóvel
objeto de contrato de
financiamento com alienação fiduciária
.

Alega a agravante, em síntese, que
(i)
celebrou contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia de imóvel que constitui sua única moradia, estando inadimplente em razão de acidente que a afastou do trabalho;
(ii)
foi intimada em 30/06/2025 acerca da realização de leilão extrajudicial já agendado para o dia seguinte (01/07/2025), o que viola o disposto no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, que exige prazo mínimo de 15 dias para purgação da mora; e
(ii)
o leilão deve ser suspenso até o julgamento final da demanda.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à validade da intimação da devedora para ciência das datas da realização do leilão, efetivada um dia antes da abertura dos lances da primeira praça.

Nos termos da Lei nº 9.514/1997, consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário (art. 26), o imóvel será levado a leilão no prazo de 60 (sessenta) dias (art. 27), contados da data da averbação na matrícula do imóvel (art. 26, §7
o
), sendo que essa averbação deve efetivada 30 (trinta) dias após a expiração do prazo para purgação da mora (art. 26-A, §1
o
), devendo o devedor ser cientificado previamente da data da realização do leilão para exercício do direito de preferência (art. 27, §2º-B).

Confira-se o que dispõe a norma:

Art. 26 Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. [...]

§3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos) [...]

§7º Decorrido o prazo de que trata o §1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. [...]

Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.

§1
o
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o §1
o
do art. 26 desta Lei.

§2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do §3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. [...]

Art. 27 Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o §7º do art. 26 desta Lei. [...]

§2º-A Para fins do disposto nos §§1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. [...]

Na espécie, não há nos autos quaisquer documentos que comprovem que houve a intimação da devedora para purgação da mora. O banco agravado, por ocasião da contestação, apenas apresentou o documento do id 83077102 da origem, que consiste em um relatório de atendimento, em que consta que houve a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário em 13/06/2025.

Por outro lado, a agravante alega que não foi intimada na forma do art. 26, §1
o
, da lei federal, para purgação da mora, mas apenas da data da realização dos leilões, para exercício do direito de preferência, na forma do art. 27, §§2
o
-A e §2
o
-B, colacionando ao feito de origem as intimações dos ids 75205081 e 75205087 da origem e o
print
extraído do site do leiloeiro do id 75205088 da origem, que indicam que foi intimada em 30/06/2025, sendo que a abertura dos lances da primeira praça se deu no dia 01/07/2025, com encerramento no dia 24/07/2025, e a segunda praça seria realizada no dia 31/07/2025.

Diante dos elementos constantes dos autos até o momento, em cognição sumária, entendo que há verossimilhança nas alegações da agravante.

Isso porque além de não haver demonstração da intimação da devedora para purgação da mora, em se considerando que a consolidação da propriedade se deu em 13/06/2025 - e presumindo que esta foi a data da averbação da consolidação na matrícula do imóvel -, e considerando que o imóvel deve ser levado a leilão 60 (sessenta) dias após a data aludida averbação, tendo a abertura dos lances da primeira praça se dado no dia 01/07/2025, verifica-se que não houve observância do prazo do art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997, em evidente prejuízo a devedora, já que dispõe de menos tempo para exercer seu direito de preferência.

Ademais, aludido prazo visa resguardar o patrimônio da devedora fiduciante de eventuais excessos por parte da credora fiduciária, ao estabelecer o decurso de prazo mínimo que impossibilite àquela praticar medidas pertinentes contra a perda a propriedade do bem.

Além disso, há risco de que a imediata produção dos efeitos da decisão recorrida possa resultar em lesão grave, de difícil ou impossível reparação à parte (
periculum in mora
), já que a realização do leilão poderá acarretar a perda da sua moradia e transferência da propriedade a terceiro de boa-fé, esvaziando por completo a utilidade do provimento final e expondo a agravante ao risco de despejo e desproteção habitacional.

Na oportunidade, ressalta-se que a presente concessão possui natureza provisória e precária, podendo ser revista ou revogada a qualquer tempo, especialmente diante de eventual instrução probatória que demonstre regularidade do procedimento extrajudicial.

Pelo exposto, conheço do recurso e

DOU
-LHE

provimento
para reformar a r. decisão objurgada e suspender os efeitos do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária celebrado entre as partes.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso.