Tribunal: TJES
Processo: 5009963-74.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-06-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 886/STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE E DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVERSÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. LIMITAÇÃO DA PENHORA AO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. INVIABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta em execução de cotas condominiais, na qual a agravante sustentou sua ilegitimidade passiva ao argumento de que teria alienado o imóvel a terceiro, bem como requereu subsidiariamente a conversão da exceção em embargos à execução e a limitação da execução ao próprio imóvel gerador das despesas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a proprietária registral do imóvel pode ser responsabilizada pelas cotas condominiais inadimplidas diante da alegada transferência da posse a terceiro; (ii) estabelecer se é possível a conversão da exceção de pré-executividade em embargos à execução após o julgamento de mérito da medida; e (iii) determinar se a execução deve ser limitada exclusivamente ao imóvel que originou os débitos condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelas cotas condominiais, por possuir natureza
propter rem
, recai sobre o titular do direito real ou possuidor do imóvel, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.

O afastamento da responsabilidade do proprietário registral exige a comprovação cumulativa dos requisitos fixados no Tema 886/STJ: existência de compromisso de compra e venda, imissão do adquirente na posse e ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência possessória.

A agravante não comprova a alienação do imóvel nem a posse exclusiva de terceiro, pois não apresenta contrato de compra e venda, escritura pública, promessa registrada ou qualquer documento apto a identificar adquirente e data da imissão na posse.

A ausência de registro do título translativo impede o reconhecimento da transferência da propriedade imobiliária, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, enquanto não demonstrada a transferência da posse com ciência do condomínio, o proprietário registral permanece responsável pelos débitos condominiais.

A exceção de pré-executividade admite apenas discussão de matérias de ordem pública cognoscíveis de ofício e prescinde de dilação probatória.

A controvérsia acerca da efetiva alienação do imóvel demanda produção probatória incompatível com a via estreita da exceção de pré-executividade, devendo ser deduzida em embargos à execução, nos termos do art. 914 do CPC.

O juízo de origem afasta expressamente a alegação de omissão quanto ao pedido subsidiário de conversão da exceção de pré-executividade em embargos à execução, fundamentando a impossibilidade de fungibilidade entre institutos de natureza jurídica distinta após o julgamento de mérito da medida incidental.

O sistema processual não impõe ao credor a obrigação de restringir a constrição judicial ao imóvel gerador das cotas condominiais, inexistindo demonstração de impenhorabilidade ou excesso de execução em relação aos demais bens.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O proprietário registral permanece responsável pelas cotas condominiais enquanto não comprovados cumulativamente os requisitos do Tema 886/STJ relativos à transferência da posse e à ciência inequívoca do condomínio. 2. A exceção de pré-executividade não comporta discussão de matéria que dependa de dilação probatória. 3. Não há fungibilidade entre exceção de pré-executividade e embargos à execução após o julgamento de mérito da medida incidental. 4. O credor pode promover a execução sobre quaisquer bens sujeitos à responsabilidade patrimonial do devedor, inexistindo obrigação de limitar a penhora ao imóvel gerador da dívida condominial.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.245 e 1.336, I. CPC, art. 914.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886. STJ, REsp nº 1.440.780/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 17.03.2015, DJe 27.03.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009963-74.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CIMA EMPREENDIMENTOS DO BRASIL S.A

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO BOULEVARD DA PRAIA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 886/STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE E DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVERSÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. LIMITAÇÃO DA PENHORA AO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. INVIABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta em execução de cotas condominiais, na qual a agravante sustentou sua ilegitimidade passiva ao argumento de que teria alienado o imóvel a terceiro, bem como requereu subsidiariamente a conversão da exceção em embargos à execução e a limitação da execução ao próprio imóvel gerador das despesas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a proprietária registral do imóvel pode ser responsabilizada pelas cotas condominiais inadimplidas diante da alegada transferência da posse a terceiro; (ii) estabelecer se é possível a conversão da exceção de pré-executividade em embargos à execução após o julgamento de mérito da medida; e (iii) determinar se a execução deve ser limitada exclusivamente ao imóvel que originou os débitos condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelas cotas condominiais, por possuir natureza
propter rem
, recai sobre o titular do direito real ou possuidor do imóvel, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.

O afastamento da responsabilidade do proprietário registral exige a comprovação cumulativa dos requisitos fixados no Tema 886/STJ: existência de compromisso de compra e venda, imissão do adquirente na posse e ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência possessória.

A agravante não comprova a alienação do imóvel nem a posse exclusiva de terceiro, pois não apresenta contrato de compra e venda, escritura pública, promessa registrada ou qualquer documento apto a identificar adquirente e data da imissão na posse.

A ausência de registro do título translativo impede o reconhecimento da transferência da propriedade imobiliária, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, enquanto não demonstrada a transferência da posse com ciência do condomínio, o proprietário registral permanece responsável pelos débitos condominiais.

A exceção de pré-executividade admite apenas discussão de matérias de ordem pública cognoscíveis de ofício e prescinde de dilação probatória.

A controvérsia acerca da efetiva alienação do imóvel demanda produção probatória incompatível com a via estreita da exceção de pré-executividade, devendo ser deduzida em embargos à execução, nos termos do art. 914 do CPC.

O juízo de origem afasta expressamente a alegação de omissão quanto ao pedido subsidiário de conversão da exceção de pré-executividade em embargos à execução, fundamentando a impossibilidade de fungibilidade entre institutos de natureza jurídica distinta após o julgamento de mérito da medida incidental.

O sistema processual não impõe ao credor a obrigação de restringir a constrição judicial ao imóvel gerador das cotas condominiais, inexistindo demonstração de impenhorabilidade ou excesso de execução em relação aos demais bens.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O proprietário registral permanece responsável pelas cotas condominiais enquanto não comprovados cumulativamente os requisitos do Tema 886/STJ relativos à transferência da posse e à ciência inequívoca do condomínio. 2. A exceção de pré-executividade não comporta discussão de matéria que dependa de dilação probatória. 3. Não há fungibilidade entre exceção de pré-executividade e embargos à execução após o julgamento de mérito da medida incidental. 4. O credor pode promover a execução sobre quaisquer bens sujeitos à responsabilidade patrimonial do devedor, inexistindo obrigação de limitar a penhora ao imóvel gerador da dívida condominial.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.245 e 1.336, I. CPC, art. 914.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886. STJ, REsp nº 1.440.780/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 17.03.2015, DJe 27.03.2015.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5
009963-74.2025.8.08.0000

AGVTE:

CIMA EMPREENDIMENTOS DO BRASIL LTDA

AGVDO:

CONDOMINIO DO EDIFÍCIO BOULEVARD DA PRAIA

RELATOR
:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Eminentes Pares,
a

controvérsia cinge-se à responsabilidade da agravante, proprietária registral do imóvel, pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas.

A agravante sustenta sua ilegitimidade passiva com esteio no Tema 886/STJ, segundo o qual a obrigação
propter rem
pelos débitos condominiais pode ser imputada ao possuidor que detenha a posse direta do imóvel, desde que cumulativamente comprovados: (i) a existência de compromisso de compra e venda; (ii) a imissão na posse do adquirente; e (iii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência da posse.

Pois bem.

A recorrente, embora alegue ter alienado a unidade imobiliária a terceiro como construtora, não trouxe aos autos qualquer documento apto a demonstrar a ocorrência de venda, a identificação do suposto adquirente ou a data em que teria ocorrido a imissão na posse.

Não há contrato de compra e venda, nem escritura pública ou promessa de compra e venda registrada.

O condomínio agravado, por sua vez, nega ter tido ciência de qualquer transferência de posse, afirmando que a agravante sempre figurou como proprietária registral no Registro de Imóveis, bem como possuidora do imóvel.

Nesse contexto, ausentes os requisitos cumulativos do Tema 886/STJ, prevalece a regra geral do art. 1.336, I, do Código Civil, que impõe ao proprietário o dever de contribuir para as despesas condominiais, conjugada com o art. 1.245 do mesmo diploma, que condiciona a transferência da propriedade imobiliária ao registro do título translativo no cartório de imóveis.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, enquanto não comprovada a posse exclusiva de terceiro com ciência do condomínio, o proprietário registral permanece responsável solidário pelos débitos:

RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR. REAQUISIÇÃO DO BEM PELO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, CIENTE DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE PASSARIAM A SER DE SUA RESPONSABILIDADE, BEM COMO DA RESPECTIVA AÇÃO, REMANESCE INERTE, POR MAIS DE SEIS ANOS, SOMENTE INTERVINDO NO FEITO PARA ALEGAR NULIDADE DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. PROCEDER PROCESSUAL REPETIDO EM OUTRAS SETE AÇÕES CONTRA O MESMO CONDOMÍNIO . PREJUÍZO MANIFESTO DA ENTIDADE CONDOMINIAL. VERIFICAÇÃO. PENHORA SOBRE A UNIDADE IMOBILIÁRIA, POSSIBILIDADE, EXCEPCIONALMENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu "novo" titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido . Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel)
. [...]. (STJ - REsp: 1440780 RJ 2014/0001907-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 17/03/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/03/2015)

Ademais, a agravante alega omissão quanto ao pedido subsidiário de recebimento da exceção de pré-executividade como embargos à execução.

O juízo de piso, ao rejeitar os embargos de declaração, manifestou-se expressamente sobre o tema, indeferindo a conversão por entender que os institutos têm naturezas jurídicas distintas e que, após o julgamento de mérito da exceção, não há falar em fungibilidade.

Como é cediço, a exceção de pré-executividade permite ao devedor obter a extinção do procedimento executivo mediante discussão de matérias de ordem pública, aquelas cognoscíveis de ofício, a qualquer tempo, pelo Juízo.

Desse modo, a exceção de pré-executividade é cabível, independentemente de garantia do juízo, sempre que a defesa do executado se referir à matéria de ordem pública e estiver ligada às condições e pressupostos processuais da ação.

Logo, a via eleita pelo recorrente (exceção de pré-executividade) para discutir matéria que demanda dilação probatória se mostra inadequada. Aliás, existe procedimento processual com requisitos próprios para a defesa do Executado (CPC, art. 914).

Assim, a rejeição do pedido subsidiário foi devidamente fundamentada e não padece de omissão.

Quanto ao pedido de limitação da execução exclusivamente ao imóvel gerador das cotas, trata-se de matéria não debatida na origem e que, de todo modo, não encontra amparo no sistema processual.

O credor pode escolher os bens a penhorar nos limites da responsabilidade patrimonial do devedor, inexistindo obrigação de restringir a constrição ao próprio imóvel condominial, salvo prova de que os demais bens seriam impenhoráveis ou excessivos, o que não foi demonstrado.

Nesse passo, a decisão agravada merece ser mantida em sua integralidade. As razões recursais não infirmam os fundamentos do juízo de piso, que corretamente aplicou a legislação e a jurisprudência ao caso concreto.

Por todo o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
.

Julgo prejudicado o agravo interno.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para negar provimento ao recurso.