Tribunal: TJES
Processo: 5017958-75.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5017958-75.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: jardim tropical empreendimentos imobiliários spe ltda.

AGRAVADOs: helder vinícius ferreira dos santos esteves e outros

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por incorporadora imobiliária com o objetivo de atribuir aos promitentes compradores a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais incidentes sobre unidade residencial objeto de promessa de compra e venda, alegando que o empreendimento se encontra concluído e com habite-se expedido desde 06.01.2023. A agravante sustenta que os compradores deveriam assumir os encargos a partir dessa data, mesmo sem terem tomado posse do imóvel. A decisão agravada afastou tal responsabilidade, mantendo a obrigação com a agravante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a expedição do habite-se e a conclusão das obras são suficientes para transferir ao promitente comprador a responsabilidade pelas despesas condominiais; e (ii) estabelecer se, na ausência de imissão na posse e de ciência inequívoca do comprador, persiste a obrigação do promitente vendedor pelos encargos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, embora ostente natureza propter rem, recai sobre quem possui relação jurídica material com o imóvel, o que, no caso de promessa de compra e venda, pressupõe a efetiva imissão na posse pelo comprador.

4. A tese firmada no Tema 886 do STJ, interpretada sob a ótica da dualidade da obrigação, determina que o promitente comprador só assume os encargos condominiais após a posse e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.

5. Não consta nos autos qualquer notificação extrajudicial ou outro meio idôneo que comprove a ciência inequívoca dos agravados acerca da conclusão do empreendimento e da disponibilidade das chaves, não sendo possível presumir o início da posse.

6. A jurisprudência pacífica do STJ e dos tribunais locais estabelece que a mera expedição do habite-se ou conclusão da obra não implica, por si só, na transferência da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.

7. A ausência de imissão na posse e de comunicação inequívoca impede a caracterização de relação jurídica material com o imóvel por parte dos agravados, mantendo-se, assim, a responsabilidade do promitente vendedor pelos encargos incidentes até que o comprador tome posse do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais somente se transfere ao promitente comprador após a sua efetiva imissão na posse do imóvel.

2. A expedição do habite-se e a conclusão da obra não exoneram o promitente vendedor da obrigação, se não houver prova de ciência inequívoca do comprador sobre a disponibilidade da unidade.

3. A ausência de relação jurídica material entre o comprador e o bem impede a caracterização da obrigação propter rem antes da posse.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 1.225, I, 1.228 e 1.315; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.442.840/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 24.11.2015 (Tema 886); STJ, AgInt no REsp 1818710/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 22.06.2020; TJES, AI 5007444-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Subst. José Augusto Farias de Souza, 1ª Câmara Cível, j. 03.08.2023; TJES, ApCiv 0001297-79.2016.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 26.05.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017958-75.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JARDIM TROPICAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

AGRAVADO: HELDER VINICIUS FERREIRA DOS SANTOS ESTEVES e outros (3)

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5017958-75.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: jardim tropical empreendimentos imobiliários spe ltda.

AGRAVADOs: helder vinícius ferreira dos santos esteves e outros

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por incorporadora imobiliária com o objetivo de atribuir aos promitentes compradores a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais incidentes sobre unidade residencial objeto de promessa de compra e venda, alegando que o empreendimento se encontra concluído e com habite-se expedido desde 06.01.2023. A agravante sustenta que os compradores deveriam assumir os encargos a partir dessa data, mesmo sem terem tomado posse do imóvel. A decisão agravada afastou tal responsabilidade, mantendo a obrigação com a agravante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a expedição do habite-se e a conclusão das obras são suficientes para transferir ao promitente comprador a responsabilidade pelas despesas condominiais; e (ii) estabelecer se, na ausência de imissão na posse e de ciência inequívoca do comprador, persiste a obrigação do promitente vendedor pelos encargos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, embora ostente natureza propter rem, recai sobre quem possui relação jurídica material com o imóvel, o que, no caso de promessa de compra e venda, pressupõe a efetiva imissão na posse pelo comprador.

4. A tese firmada no Tema 886 do STJ, interpretada sob a ótica da dualidade da obrigação, determina que o promitente comprador só assume os encargos condominiais após a posse e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.

5. Não consta nos autos qualquer notificação extrajudicial ou outro meio idôneo que comprove a ciência inequívoca dos agravados acerca da conclusão do empreendimento e da disponibilidade das chaves, não sendo possível presumir o início da posse.

6. A jurisprudência pacífica do STJ e dos tribunais locais estabelece que a mera expedição do habite-se ou conclusão da obra não implica, por si só, na transferência da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.

7. A ausência de imissão na posse e de comunicação inequívoca impede a caracterização de relação jurídica material com o imóvel por parte dos agravados, mantendo-se, assim, a responsabilidade do promitente vendedor pelos encargos incidentes até que o comprador tome posse do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais somente se transfere ao promitente comprador após a sua efetiva imissão na posse do imóvel.

2. A expedição do habite-se e a conclusão da obra não exoneram o promitente vendedor da obrigação, se não houver prova de ciência inequívoca do comprador sobre a disponibilidade da unidade.

3. A ausência de relação jurídica material entre o comprador e o bem impede a caracterização da obrigação propter rem antes da posse.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 1.225, I, 1.228 e 1.315; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.442.840/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 24.11.2015 (Tema 886); STJ, AgInt no REsp 1818710/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 22.06.2020; TJES, AI 5007444-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Subst. José Augusto Farias de Souza, 1ª Câmara Cível, j. 03.08.2023; TJES, ApCiv 0001297-79.2016.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 26.05.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 501
7958-75
.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: jardim tropical empreendimentos imobiliários spe ltda.

AGRAVADOs: helder vinícius ferreira dos santos esteves e outros

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
Objetivamente, a pretensão da agravante consiste em atribuir aos promitentes compradores a responsabilidade pelos encargos inerentes ao à unidade residencial cuja aquisição foi prometida no contrato celebrado com os agravados, ante a conclusão e a possibilidade e entrega do empreendimento imobiliário, mesmo antes que os promitentes compradores tenham tomado posse da unidade residencial pela qual demandam na justiça.

Não há comprovação específica de que os agravados foram devidamente cientificados da conclusão das obras, bem como sobre a necessidade de pagamento do saldo devedor para o recebimento das chaves, seja por notificação extrajudicial ou por outra prova idônea, a despeito do relato de que o empreendimento dispõe de habite-se expedido em

06.01.2023.

É que as teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886, sob o rito dos recursos repetitivos, deve ser interpretada sob a análise da teoria da dualidade da obrigação, pois como explicitado no julgamento do REsp nº 1.442.840/PR, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, mas, por outro lado, o proprietário não se desvincula da obrigação de responsável pelo pagamento das dívidas relativas à unidade residencial, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel, do qual os promitentes compradores não tomaram posse.

Neste sentido.

“APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO. TEMA 886 DO STJ, EM JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS. IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DA TRANSAÇÃO. DÉBITOS POSTERIORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO TRANSMITENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Recurso de apelação interposto contra sentença proferida nos autos de embargos à execução. O caso versa sobre o inadimplemento de cotas condominiais destinadas à manutenção do condomínio edilício exequente. Nele, discute-se a legitimidade passiva na hipótese de doação não registrada.

2. As obrigações condominiais ostentam caráter
propter rem
, ou seja, são inerentes à própria unidade, de modo que, em regra, incumbe ao proprietário arcar com as despesas para a conservação e manutenção da coisa comum.

3. Segundo o entendimento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo, a relação jurídica material com a unidade define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. Assim, excepcionalmente, as despesas podem recair sobre a pessoa que, mesmo sem ser proprietária, é titular de algum dos aspectos da propriedade.

4. Precedente: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c)
Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
(RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331 – RS. TEMA REPETITIVO 886. RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. SEGUNDA SEÇÃO).

5. Em que pese o precedente utilizado para a formação do convencimento judicial versar sobre as hipóteses de promessa de compra e venda não registrada, sua aplicação pode estender-se a outras situações de transferência de propriedade não formalizadas no registro imobiliário, desde que justificada pela relação jurídica direta estabelecida entre o adquirente, a qualquer título, e o condomínio edilício.

6. No caso em questão, a fração ideal do terreno foi doada pelo Distrito Federal à beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida, o que comprova a imissão na posse do imóvel por parte de terceiro. Além disso, o acervo probatório indica a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, especialmente considerando que o nome da contemplada pelo programa de habitação social consta nas atas das assembleias condominiais. Por fim, os débitos referem-se a um período durante o qual a posse foi exercida pela donatária. Nesse sentido, o proprietário (Distrito Federal) não mantém relação jurídica material com a coisa, estando, portanto, exonerado de arcar com as obrigações condominiais exequíveis.

7. Precedentes desta Corte: Acórdão Nº 1164566, Relatora Desembargadora SIMONE LUCINDO, Órgão 1ª Turma Cível; Acórdão Nº 1308525, Relatora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL, Órgão 3ª Turma Cível; Acórdão Nº 1218533, Relator Desembargador ROBERTO FREITAS, Órgão 3ª Turma Cível.

8. Apelação conhecida e não provida.

Ainda que expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. (Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174)

Destarte, conforme entendimento consolidado, o promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.

Em casos semelhantes já decidiu este E. Tribunal de Justiça, inclusive em processos onde a agravante figura como parte.

Vejamos:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DA RECORRIDA. DÉBITO EM ABERTO. PRETENSÃO. TRANSFERÊNCIA DOS ENCARGOS INERENTES A POSSE. IMPOSSIBILIDADE. ENTREGA DA CHAVES OU CIÊNCIA INEQUÍVOCA DE QUE O EMPREENDIMENTO FOI ENTREGUE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Não há notícia que a agravada tomou conhecimento inequívoco, seja por notificação extrajudicial ou por outra prova idônea, quanto ao empreendimento ter sido entregue e encontrar-se com habite-se expedido desde 06.01.2023, fato este que permitiria receber as chaves e tomar posse do imóvel, ficando responsável pelos encargos, em especial pela taxa condominial.

2. Assim, não havendo prova neste sentido e tampouco do próprio paradeiro da agravada, fato este que conduziria em situação esdrúxula acerca da responsabilidade da taxa condominial, eis que seria transferida à agravada que sequer reside no imóvel ou que tenha tido ciência inequívoca da possibilidade do exercício da posse. Ou situação pior, transferir aos moradores do condomínio o rateio da despesa à míngua de sequer estarem no polo passivo da demanda na origem.

3. Portanto, permanece hígido o entendimento de que “[...] A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da efetiva entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel. (STJ – AgInt no REsp: 1818710 RO 2019/0160398-9, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/06/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2020).

4. Recurso conhecido e desprovido.

(AGRAVO DE INSTRUMENTO5007444-97.2023.8.08.0000 – Relator Desembargador Substituto JOSÉ AUGUSTO FARIAS DE SOUZA – Órgão julgador 1ª Câmara Cível – Data do julgamento 03/08/2023).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS OBRIGAÇÕES CONSTITUÍDAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.

1) No julgamento do REsp 1.442.840/PR (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os débitos condominiais, na hipótese de promessa de compra e venda, são imputados tanto ao promitente comprador, quando imitido na posse, como ao promitente vendedor.

2)
Somente com o recebimento das chaves e, consequentemente, com a constituição da relação jurídico-material com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais
, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
, porquanto, a rigor, essa responsabilidade deva recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição. Precedentes STJ.

3) Sendo fato incontroverso, posto admitido pelo próprio condomínio, tenha a ação por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período anterior à imissão do promitente comprador na posse do imóvel, o julgamento de improcedência da ação de cobrança é medida que se impõe.

4) Recurso provido. (destaquei)

(APELAÇÃO CÍVEL 0001297-79.2016.8.08.0035 – Órgão julgador 2ª Câmara Cível – Relator Desembargador JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA – Data do julgamento 26/05/2023).

Contextualizada a questão, conclui-se que o aguardo do julgamento da ação em que exarada a decisão agravada não apresenta risco ao resultado útil do processo, uma vez que a possibilidade de êxito da agravante pende de reconhecimento no julgamento do mérito da ação em que exarada a decisão agravada.

Por tais razões, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)