Tribunal: TJES
Processo: 5007241-16.2021.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA INCORPORADORA. DEMORA EXCESSIVA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação Cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais, julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar que a ré proceda à baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado e condená-la ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há duas questões em discussão: (I) definir a responsabilidade da promitente vendedora pela baixa do gravame hipotecário junto ao registro de imóveis após a quitação integral do preço; (II) estabelecer se a demora de anos na regularização registral do bem enseja reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A previsão contratual expressa impõe à vendedora a obrigação de solicitar o cancelamento da hipoteca perante a instituição financeira e o Cartório de Registro de Imóveis no prazo de 180 dias após a quitação do saldo devedor.

4.
A comprovação de que o adquirente quitou o imóvel em 2015 e de que o agente financeiro já emitiu o termo de liberação da garantia concentra a responsabilidade pela regularização registral na incorporadora, que assumiu contratualmente tal encargo.

5.
A inércia da construtora em promover a baixa do gravame por
vários anos
impede o pleno exercício dos atributos da propriedade, situação que ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável.

6.
O montante indenizatório arbitrado na origem mostra-se razoável e proporcional diante da falha na prestação do serviço e da longa privação da regularidade do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A incorporadora que assume contratualmente o dever de baixar a hipoteca após a quitação do preço responde pela obrigação de fazer perante o registro imobiliário, independentemente da atuação do banco credor, quando este já emitiu termo de liberação.

2.
A demora excessiva e injustificada na baixa de gravame hipotecário após a quitação do imóvel gera dano moral
in re ipsa
, decorrente da impossibilidade de plena disposição do bem pelo proprietário.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007241-16.2021.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES

APELADO: ROGERIO LEITE

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA INCORPORADORA. DEMORA EXCESSIVA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação Cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais, julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar que a ré proceda à baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado e condená-la ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há duas questões em discussão: (I) definir a responsabilidade da promitente vendedora pela baixa do gravame hipotecário junto ao registro de imóveis após a quitação integral do preço; (II) estabelecer se a demora de anos na regularização registral do bem enseja reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A previsão contratual expressa impõe à vendedora a obrigação de solicitar o cancelamento da hipoteca perante a instituição financeira e o Cartório de Registro de Imóveis no prazo de 180 dias após a quitação do saldo devedor.

4.
A comprovação de que o adquirente quitou o imóvel em 2015 e de que o agente financeiro já emitiu o termo de liberação da garantia concentra a responsabilidade pela regularização registral na incorporadora, que assumiu contratualmente tal encargo.

5.
A inércia da construtora em promover a baixa do gravame por
vários anos
impede o pleno exercício dos atributos da propriedade, situação que ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável.

6.
O montante indenizatório arbitrado na origem mostra-se razoável e proporcional diante da falha na prestação do serviço e da longa privação da regularidade do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A incorporadora que assume contratualmente o dever de baixar a hipoteca após a quitação do preço responde pela obrigação de fazer perante o registro imobiliário, independentemente da atuação do banco credor, quando este já emitiu termo de liberação.

2.
A demora excessiva e injustificada na baixa de gravame hipotecário após a quitação do imóvel gera dano moral
in re ipsa
, decorrente da impossibilidade de plena disposição do bem pelo proprietário.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5007241-16.2021.8.08.0030.

APELANTE: LORENGE S. A. PARTICIPAÇÕES.

APELADO: ROGÉRIO LEITE
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V
OTO

Trata-se de
apelaç
ão
interposta por
Lorenge
S. A.

Participações
em face da respeitável sentença proferida

nos autos da “
ação
de obrigação de fazer c/c pedido alternativo de rescisão contratual c/c danos morais
” ajuizada
contra el
a

por
Rogério Leite
,
que
julgou
procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-la em obrigação de fazer consistente na regularização da matrícula do imóvel alineado ao autor, mediante a baixa da hipoteca, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no montante fixado em R$ 3.000,00.

Conforme exposto no relatório da respeitável sentença,

“
ROGÉRIO LEITE, devidamente qualificado e representado, ingressou com Ação de Obrigação de Fazer com pedido alternativo de rescisão contratual e indenização por danos morais em face de LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES, objetivando o cumprimento de obrigação de fazer relativa à regularização da matrícula do imóvel com a devida baixa da hipoteca, bem como indenização por danos morais.

Na inicial alega a parte autora em síntese quanto aos fatos: a) que adquiriu três imóveis comerciais e posteriormente veio a rescindir a referida promessa de compra e venda; b) que, diante da inadimplência do requerido quanto ao ressarcimento, o mesmo permutou com o autor, concedendo-lhe, no entanto, uma das salas comerciais a qual havia desistido; c) que não obtém êxito ao transferi-lo para seu nome, em razão do requerido ter oferecido o imóvel a hipoteca, constando ainda a certidão de ônus do referido imóvel; d) que o valor ajustado da presente transação de permuta foi de R$ 129.666,71, dando-se em forma de compensação; e) que ao dirigir-se até o cartório de imóveis da cidade, se deparou com a informação de que o imóvel não poderia ser transferido, por possuir a referida restrição; f) que procedeu com a notificação extrajudicial, não recebendo resposta por parte da ré; g) que o imóvel encontra-se fechado, não podendo o autor locá-lo; h) que faz jus ao dano moral, vez que encontra-se, desde setembro de 2015, impossibilitado de usufrui-lo, vendendo ou alugando o imóvel, em razão do descumprimento do contrato por parte do requerido
”.

Nas razões do recurso (id 14887394) alegou o apelante, em síntese, que: 1) “somente o credor hipotecário consegue efetivar a baixa hipotecária, uma vez que o gravame é inserido pela instituição financeira, que no caso em tela é Banco Bradesco”; 2) “o ato de cancelamento do ônus registrado sob o imóvel adquirido pelo autor, ora apelado, faz parte do processo de transferência da unidade para seu nome, cuja responsabilidade é do adquirente/apelante, nos termos do contrato”; 3) “o atraso na baixa da hipoteca sobre o imóvel, ainda que configure descumprimento contratual, não se traduz, por si só, dano moral indenizável, tratando-se apenas simples aborrecimento, dissabor e incômodo”.

Requereu o provimento do recurso “a fim de que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos autorais, invertendo-se os ônus sucumbenciais”.

Cinge-se a controvérsia recursal à responsabilidade da incorporadora apelante pela baixa do gravame hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária adquirida e quitada pelo apelado, bem como à existência de danos morais indenizáveis decorrentes da demora na regularização registral do bem.

Compulsando o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” acostado aos autos, verifica-se que a Cláusula 31, Parágrafo Primeiro (id 14887356, p. 12), estabelece obrigação inequívoca a cargo da vendedora. Confira-se o teor da disposição contratual:

“
Parágrafo Primeiro: Após a emissão do Certificado de Conclusão e uma vez quitado o saldo do preço, a VENDEDORA disponibilizará para o(a)(s) Adquirente(s) o termo de quitação e solicitará o cancelamento da hipoteca que abrange a unidade ora comprometida, perante a entidade de crédito e o Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias daquele derradeiro pagamento.”

Do cotejo entre a previsão contratual e a realidade fática dos autos, extrai-se que o apelado quitou integralmente o preço da unidade (Sala 718, Torre B) em 28-09-2015, conforme comprovam a Proposta de Aquisição e o Termo de Quitação (id 14887377) carreados ao feito. Consequentemente, por expressa disposição contratual, iniciou-se para a apelante o prazo contratual de 180 (cento e oitenta) dias para promover a baixa do gravame não apenas junto ao banco, mas também perante o Registro de Imóveis.

A despeito do prazo ter se esgotado em meados de 2016, a ação foi ajuizada somente em novembro de 2021, momento em que a hipoteca ainda constava averbada na matrícula do imóvel (id 14887390), impedindo o pleno exercício dos atributos da propriedade pelo adquirente. Portanto, ao assumir contratualmente a obrigação de “solicitar o cancelamento da hipoteca [...] perante [...] o Cartório de Registro de Imóveis”, a apelante atraiu para si a responsabilidade administrativa e operacional pela regularização do registro, não podendo se escusar sob a alegação de que tal ato competiria a terceiro.

Conquanto a jurisprudência exija, via de regra, a presença do credor hipotecário no polo passivo em demandas desta natureza, a hipótese dos autos revela peculiaridade que afasta tal necessidade. A instituição financeira já emitiu termo de quitação e liberação da garantia (id 14887379), remanescendo tão somente a providência registral de baixa, incumbência esta atribuída contratualmente à apelante.

Quanto aos danos morais, a sentença objurgada não merece reparos. A situação vivenciada pelo apelado ultrapassa o mero dissabor cotidiano ou o simples inadimplemento contratual. O autor quitou o imóvel em 2015 e até a presente data não há notícias de que tenha logrado a liberação da matrícula do imóvel. A privação da plena disposição do bem por vários anos em razão da desídia da apelante configura falha na prestação do serviço e gera angústia e insegurança jurídica aptas a ensejar a reparação extrapatrimonial.

O
quantum
indenizatório fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais) mostra-se razoável e proporcional diante das circunstâncias do caso concreto e do longo tempo de privação da plena propriedade do imóvel, razões pelas quais deve ser mantido.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente relator.