Tribunal: TJES
Processo: 5001480-22.2025.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Extraordinária
Data de julgamento: 2026-02-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AQUISIÇÃO DERIVADA DA POSSE. CONTRATO DE PERMUTA. LOTEAMENTO IRREGULAR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. TEMA REPETITIVO 1.025/STJ. INAPLICABILIDADE. DISTINÇÃO (
DISTINGUISHING
). MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE EXTINÇÃO. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de usucapião, por ausência de interesse de agir (art. 485, VI, CPC), ao fundamento de que a posse da autora derivou de contrato particular de permuta celebrado com a proprietária registral.

2. A apelante sustenta seu interesse de agir na alegação de que o imóvel se encontra em loteamento irregular, o que impediria a regularização pela via administrativa, e invoca a aplicabilidade do Tema Repetitivo 1.025 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.818.564/DF).

II. Questão em discussão

3. A controvérsia consiste em definir se a ação de usucapião constitui via processual adequada para a parte que adquiriu a posse de imóvel por meio de negócio jurídico (contrato de permuta) celebrado com o proprietário registral, a despeito da alegação de se tratar de parcelamento de solo irregular.

III. Razões de decidir

3. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, pressupondo a posse qualificada (
animus domini
) exercida contra o proprietário que se mantém inerte. Não se afigura como via adequada para substituir a regularização de uma aquisição derivada, formalizada por meio de negócio jurídico com o titular do domínio.

3. A existência de um contrato de permuta firmado entre a parte autora e a proprietária registral estabelece uma relação jurídica de natureza obrigacional, cuja via processual adequada para a transferência da propriedade, em caso de recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva, é a ação de adjudicação compulsória, e não a de usucapião. A inadequação da via eleita configura a ausência de interesse de agir.

4. O Tema Repetitivo 1.025 do STJ, que admitiu a usucapião de imóveis particulares no Setor Tradicional de Planaltina/DF, não se aplica ao caso concreto, por meio da técnica da distinção (
distinguishing
). A
ratio decidendi
do referido precedente vinculante está atrelada a um contexto fático e histórico peculiar daquela localidade, não sendo extensível a toda e qualquer situação de loteamento irregular, especialmente quando a posse do autor é contratual e derivada.

IV. Dispositivo e tese

5. Apelação cível conhecida e desprovida.

6. Tese de julgamento: "1. A ação de usucapião, por ser modo originário de aquisição da propriedade, não constitui a via processual adequada para a regularização de domínio cuja posse foi adquirida de forma derivada, mediante contrato de permuta celebrado com o proprietário registral. 2. A existência de negócio jurídico entre as partes evidencia a natureza obrigacional da pretensão, direcionando o interesse de agir para a ação de adjudicação compulsória, ainda que o imóvel esteja inserido em loteamento irregular. 3. É inaplicável, por distinção (
distinguishing
), a tese firmada no Tema Repetitivo 1.025/STJ a casos que não guardem similitude fática e jurídica com a situação excepcional do Setor Tradicional de Planaltina/DF, especialmente quando a posse do usucapiente é derivada de relação contratual com o titular do domínio."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil (CPC), arts. 485, VI, e 927, III.
Precedente relevante citado:
STJ, REsp 1.818.564/DF (Tema Repetitivo 1.025)
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001480-22.2025.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS

APELADO: ANGELA MARIA FAGUNDES MARQUES

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AQUISIÇÃO DERIVADA DA POSSE. CONTRATO DE PERMUTA. LOTEAMENTO IRREGULAR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. TEMA REPETITIVO 1.025/STJ. INAPLICABILIDADE. DISTINÇÃO (
DISTINGUISHING
). MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE EXTINÇÃO. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de usucapião, por ausência de interesse de agir (art. 485, VI, CPC), ao fundamento de que a posse da autora derivou de contrato particular de permuta celebrado com a proprietária registral.

2. A apelante sustenta seu interesse de agir na alegação de que o imóvel se encontra em loteamento irregular, o que impediria a regularização pela via administrativa, e invoca a aplicabilidade do Tema Repetitivo 1.025 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.818.564/DF).

II. Questão em discussão

3. A controvérsia consiste em definir se a ação de usucapião constitui via processual adequada para a parte que adquiriu a posse de imóvel por meio de negócio jurídico (contrato de permuta) celebrado com o proprietário registral, a despeito da alegação de se tratar de parcelamento de solo irregular.

III. Razões de decidir

3. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, pressupondo a posse qualificada (
animus domini
) exercida contra o proprietário que se mantém inerte. Não se afigura como via adequada para substituir a regularização de uma aquisição derivada, formalizada por meio de negócio jurídico com o titular do domínio.

3. A existência de um contrato de permuta firmado entre a parte autora e a proprietária registral estabelece uma relação jurídica de natureza obrigacional, cuja via processual adequada para a transferência da propriedade, em caso de recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva, é a ação de adjudicação compulsória, e não a de usucapião. A inadequação da via eleita configura a ausência de interesse de agir.

4. O Tema Repetitivo 1.025 do STJ, que admitiu a usucapião de imóveis particulares no Setor Tradicional de Planaltina/DF, não se aplica ao caso concreto, por meio da técnica da distinção (
distinguishing
). A
ratio decidendi
do referido precedente vinculante está atrelada a um contexto fático e histórico peculiar daquela localidade, não sendo extensível a toda e qualquer situação de loteamento irregular, especialmente quando a posse do autor é contratual e derivada.

IV. Dispositivo e tese

5. Apelação cível conhecida e desprovida.

6. Tese de julgamento: "1. A ação de usucapião, por ser modo originário de aquisição da propriedade, não constitui a via processual adequada para a regularização de domínio cuja posse foi adquirida de forma derivada, mediante contrato de permuta celebrado com o proprietário registral. 2. A existência de negócio jurídico entre as partes evidencia a natureza obrigacional da pretensão, direcionando o interesse de agir para a ação de adjudicação compulsória, ainda que o imóvel esteja inserido em loteamento irregular. 3. É inaplicável, por distinção (
distinguishing
), a tese firmada no Tema Repetitivo 1.025/STJ a casos que não guardem similitude fática e jurídica com a situação excepcional do Setor Tradicional de Planaltina/DF, especialmente quando a posse do usucapiente é derivada de relação contratual com o titular do domínio."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil (CPC), arts. 485, VI, e 927, III.
Precedente relevante citado:
STJ, REsp 1.818.564/DF (Tema Repetitivo 1.025)
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: CONHEÇO do recurso de apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO,

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto

pela
IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS MINISTÉRIO HEBROM
em face da r. sentença de id. 16369955, proferida pelo douto Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, que, nos autos da ação de usucapião ajuizada em desfavor de
ANGELA MARIA FAGUNDES MARQUES
, julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, por reconhecer a ausência de interesse de agir na modalidade adequação.

Nas razões do recurso (id. 16369956) alegou a parte apelante, em síntese, (i) que (i) o imóvel se encontra inserido em loteamento irregular, o que inviabiliza a regularização pela via cartorária comum; (ii) a aplicabilidade do Tema Repetitivo 1.025 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.818.564/DF), que, segundo alega, autoriza a usucapião de imóveis em tais condições, configurando seu interesse de agir.

Requer, ao final, a anulação ou a reforma da sentença para que o feito tenha seu regular

Não houve apresentação de contrarrazões, visto que a relação processual não foi angularizada com a citação da parte ré.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES.,

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5001480-22.2025.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS

APELADO: ANGELA MARIA FAGUNDES MARQUES

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado,

trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto

pela
IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS MINISTÉRIO HEBROM
em face da r. sentença de id. 16369955, proferida pelo douto Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, que, nos autos da ação de usucapião ajuizada em desfavor de
ANGELA MARIA FAGUNDES MARQUES
, julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, por reconhecer a ausência de interesse de agir na modalidade.

Nas razões do recurso (id. 16369956) alegou a parte apelante, em síntese, (i) que (i) o imóvel se encontra inserido em loteamento irregular, o que inviabiliza a regularização pela via cartorária comum; (ii) a aplicabilidade do Tema Repetitivo 1.025 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.818.564/DF), que, segundo alega, autoriza a usucapião de imóveis em tais condições, configurando seu interesse de agir.

Pois bem.

A controvérsia central reside em definir se a ação de usucapião é a via processual adequada para a Apelante obter a declaração de domínio sobre um imóvel cuja posse foi adquirida por meio de contrato particular de permuta firmado diretamente com a proprietária registral, sob a alegação de que o bem está localizado em um parcelamento de solo irregular.

A apelante fundamenta sua pretensão na tese firmada no Tema Repetitivo 1.025 do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual se faz mister, primeiramente, elucidar a natureza e a aplicabilidade dos precedentes formados sob a sistemática dos recursos repetitivos.

O instituto do tema ou repetitivo “é aquele submetido à sistemática descrita no Código de Processo Civil, em que o STJ define uma tese que deve ser aplicada aos processos em que discutida idêntica questão de direito”
1
. Ou seja, “
é aquele que representa um grupo de recursos especiais que apresentam discussão acerca de teses coincidentes, ou seja, que possuam fundamento em idêntica questão de direito”
2
.

Por meio dele, o Superior Tribunal de Justiça seleciona um ou mais recursos que contenham controvérsia jurídica idêntica e recorrente para firmar uma tese que deverá ser aplicada por todos os juízes e tribunais do país em casos análogos. A finalidade é garantir a isonomia, a segurança jurídica e a celeridade processual, conferindo caráter vinculante (art. 927, III, CPC) à decisão paradigma.

Contudo, a aplicação de um precedente vinculante não é automática; exige do julgador uma análise criteriosa da sua
ratio decidendi
, ou seja, dos fundamentos determinantes que levaram à fixação da tese. Conforme a doutrina de Hermes Zaneti Jr., “O CPC/2015 afirma que a ratio decidendi é estabelecida a partir da identificação dos fundamentos determinantes (art. 489, § 1°, V), compreendidos como os fatos relevantes e a solução de direito estabelecidos pelo caso-precedente” (ZANETI JR., Hermes. O valor vinculante dos precedentes: teoria dos precedentes normativos formalmente vinculantes. 4. ed. rev. Salvador: Juspodivm, 2019, p. 367).

Dito isso, elucido que a tese firmada no Tema 1.025 do STJ (REsp 1.818.564/DF, grifei) foi a seguinte:

É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no
Setor Tradicional de Planaltina/DF
, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.

A análise dos fundamentos determinantes (
ratio decidendi
) do referido julgado revela que a solução jurídica foi construída a partir de um substrato fático e jurídico absolutamente distinto do caso em análise. O precedente tratou da situação específica e histórica do Setor Tradicional de Planaltina/DF, uma ocupação consolidada há décadas, com peculiaridades urbanísticas e fundiárias que demandaram uma solução jurídica apta a promover a regularização em massa e garantir a função social da propriedade em um contexto singular.

O caso dos autos, por outro lado, não guarda qualquer semelhança com a situação de Planaltina/DF. Aqui, trata-se de um imóvel em Cachoeiro de Itapemirim/ES, cuja posse foi adquirida pela aelante em 2013, por meio de um contrato de permuta com a Sra. Angela Maria Fagundes Marques e outros herdeiros, que são os legítimos proprietários registrais da área maior .

A aquisição da propriedade pela apelante, portanto, é derivada, oriunda de um negócio jurídico bilateral celebrado com o titular do domínio. A ação de usucapião, por sua vez, é modo originário de aquisição de propriedade, destinada a consolidar uma situação de posse qualificada pelo tempo, na qual não há uma transmissão voluntária do antigo proprietário. Dessa forma, a aplicação do Tema 1.025 ao presente caso é manifestamente incabível, por meio da técnica da distinção (
distinguishing
), uma vez que os fatos relevantes e os fundamentos jurídicos são diversos.

Assim, conforme já dito, a usucapião um modo originário de aquisição de propriedade e, como tal, não é a via adequada para reconhecimento de aquisição de propriedade derivada de promessa de compra e venda e/ou permuta, como vem entendendo os e. tribunais pátrios, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DOS AUTORES . IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE PERMUTA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES. AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAR A TRANSMISSÃO PELA FORMA DE USUCAPIÃO . INVIABILIDADE DO MANEJO DA VIA PROCESSUAL ELEITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.(TJ-SC - Apelação: 0301905-72 .2016.8.24.0030, Relator.: Alex Heleno Santore, Data de Julgamento: 28/11/2023, Oitava Câmara de Direito Civil)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - COMPROMISSO DE PERMUTA DE IMÓVEL - AQUISIÇÃO DERIVADA DA PROPRIEDADE - VIA ELEITA - INADEQUAÇÃO. - Sendo a usucapião um modo originário de aquisição de propriedade, a ação de usucapião não é a via adequada para reconhecimento de aquisição de propriedade derivada de promessa de compra e venda e/ou permuta.(TJ-MG - Apelação Cível: 50025425220178130686, Relator.: Des.(a) Ramom Tácio, Data de Julgamento: 14/11/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 19/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL . INSURGÊNCIA DOS AUTORES. RECORRENTES QUE SUSTENTAM O CUMPRIMENTO DOS PRESSUPOSTOS DO ART. 1.238 DO CC . INSUBSISTÊNCIA. DOCUMENTOS COLACIONADOS AOS AUTOS QUE EVIDENCIAM A AQUISIÇÃO DERIVADA D DOMÍNIO PELOS INSURGENTES. PACTUAÇÃO DE CONTRATO DE PERMUTA COM OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS DO BEM. FALECIMENTO DESTES QUE NÃO IMPEDE O MANEJO DA FERRAMENTA ADEQUADA À OBTENÇÃO DA TRANSFERÊNCIA IMOBILIÁRIA . ANÁLISE DOS REQUISITOS DA USUCAPIÃO QUE NÃO ENCONTRA GUARIDA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR CONSTATADA. DECISÓRIO HOSTILIZADO QUE MERECE SER MANTIDO . IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-SC - APL: 03035679420148240045, Relator.: Osmar Nunes Júnior, Data de Julgamento: 09/02/2023, Sétima Câmara de Direito Civil).

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO . INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL, DECORRENTE DA INADEQUAÇÃO DA VIA PROCEDIMENTAL ELEITA. EXERCÍCIO DE DIREITO DE POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS FIRMADO COM TERCEIRO NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO DOMÍNIO PELA VIA DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VIA PROCESSUAL DA USUCAPIÃO QUE SE REVELA ADEQUADA E NECESSÁRIA . INTERESSE CONFIGURADO. EXTINÇÃO PREMATURA DO FEITO INDEVIDA. CASSAÇÃO DA DECISÃO JUDICIAL. 1 . A atual processualística civil estabelece, no art. 330, que a petição inicial será indeferida quando for inepta, quando a Parte for manifestamente ilegítima ou quando carecer de interesse processual, ou, ainda, quando não forem atendidas as hipóteses elencadas no art. 106 e art. 321 da Lei n . 13.105/2015. 2. No caso legal (concreto), observa-se que a origem do exercício da posse vem legitimada por contrato de permuta não realizado com o proprietário registral do bem imóvel, o que impossibilita a regularização do domínio pela via da adjudicação compulsória . 3. Presente o trinômio necessidade-utilidade-adequação da ação, há que se reconhecer o interesse de agir do Apelante na ação de usucapião proposta. 4. Indeferimento da petição inicial nos termos do parágrafo único do art . 321 da lei n. 13.105/2015 ( Código de Processo Civil) que não se afigura legitimamente plausível na especialidade do caso legal (concreto). 5 . Recurso de apelação cível conhecido, e, no mérito, provido. (TJPR - 17ª C.Cível - 0005339-92.2018 .8.16.0193 - Colombo - Rel.: DESEMBARGADOR MARIO LUIZ RAMIDOFF - J . 21.03.2022) (TJ-PR - APL: 00053399220188160193 Colombo 0005339-92.2018 .8.16.0193 (Acórdão), Relator.: Mario Luiz Ramidoff, Data de Julgamento: 21/03/2022, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/03/2022).

Por fim, ressalto que existindo relação jurídica entre as partes formalizada em um contrato de permuta, a via adequada à regularização da propriedade é adjudicação compulsória. Assim, a via eleita pela apelante é inadequada para o fim pretendido, o que evidencia a sua falta de interesse de agir e impõe a manutenção da sentença terminativa.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a r. sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos, proferido pelo culto colega magistrado
BERNARDO FAJARDO LIMA.

É como voto.

1
Disponível em: <https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Precedentes/informacoes-gerais/recursos-repetitivos>. Acesso em 08/10/2025

2
Disponível em: <https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Precedentes/informacoes-gerais/recursos-repetitivos>. Acesso em 08/10/2025

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)