Tribunal: TJES
Processo: 0000145-14.2020.8.08.0016
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição; Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-09

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE/REIVINDICATÓRIA COM RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO FÍSICO POR LEI MUNICIPAL. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. RENÚNCIA INEXISTENTE. REEMBOLSO FORÇADO. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1
. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Manutenção de Posse/Reivindicatória e acolheu parcialmente a reconvenção para determinar a retificação da matrícula imobiliária, a fim de constar a fração ideal de 9,0077% pertencente aos requeridos, instituindo o condomínio entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2
. Há duas questões em discussão: (i) definir se há ausência de dialeticidade nas razões de apelação; (ii) estabelecer se a impossibilidade de desmembramento físico da área, em razão de vedações do Plano Diretor, autoriza a “anulação prática” do negócio de compra e venda, com reembolso forçado, ou se subsiste corretamente a solução sentencial de instituir condomínio pela averbação da fração ideal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
As razões recursais enfrentam diretamente o fundamento central da sentença, referente a instituição de condomínio como forma de regularizar a venda de fração ideal, de modo que se satisfaz o princípio da dialeticidade.

4.
A compra e venda da fração de 64,5 m2 é admitida pelas partes e comprovada documentalmente, sendo exercida a posse pelos adquirentes há cerca de duas décadas, com justo título e pagamento do preço.

5.
A renúncia à propriedade exige manifestação expressa e registro (CC, art. 1.275, II e parágrafo único), inexistentes no caso; ao contrário, a defesa ativa dos réus e sua posse contínua demonstram animus domini.

6.
A vedação de desmembramento físico prevista no Plano Diretor Municipal (Lei nº 847/2020) não impede a constituição de condomínio, pois desmembramento difere de copropriedade, instituto plenamente admitido pelo Código Civil (arts. 1.314 e seguintes).

7.
A solução sentencial de averbar a fração ideal preserva a validade do negócio jurídico, a boa-fé objetiva e a função social da posse, adequando a realidade fática ao registro sem violar a legislação urbanística.

8.
O pedido de “reembolso forçado” carece de previsão legal, pois o Judiciário não pode impor alienação compulsória do bem por simples arrependimento do vendedor ou desavenças de vizinhança, sob pena de violar o direito constitucional de propriedade (CF, art. 5º, XXII).

9.
Eventual extinção de condomínio deve seguir o procedimento legal próprio, não sendo possível converter a via reivindicatória em verdadeira “desapropriação privada”.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O enfrentamento direto dos fundamentos da sentença afasta a preliminar de ausência de dialeticidade.

2. A impossibilidade de desmembramento físico não invalida o negócio jurídico de compra e venda de fração ideal, sendo adequada a solução de instituir condomínio mediante averbação da fração ideal no registro imobiliário.

3. A renúncia à propriedade exige manifestação expressa e registro, não se presumindo por condutas omissivas.

4. É juridicamente inviável compelir o adquirente a “reembolsar” ou revender sua fração ideal ao alienante, ausente previsão legal para desapropriação privada.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 1.275, II e parágrafo único; Código Civil, arts. 1.314 e seguintes; Constituição Federal, art. 5º, XXII; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: (não há precedentes citados no caso).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000145-14.2020.8.08.0016

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLEUSA MARIANO DE LIMA e outros

APELADO: LEOMAR DELURD ROCHA GRIFFO

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE/REIVINDICATÓRIA COM RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO FÍSICO POR LEI MUNICIPAL. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. RENÚNCIA INEXISTENTE. REEMBOLSO FORÇADO. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1
. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Manutenção de Posse/Reivindicatória e acolheu parcialmente a reconvenção para determinar a retificação da matrícula imobiliária, a fim de constar a fração ideal de 9,0077% pertencente aos requeridos, instituindo o condomínio entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2
. Há duas questões em discussão: (i) definir se há ausência de dialeticidade nas razões de apelação; (ii) estabelecer se a impossibilidade de desmembramento físico da área, em razão de vedações do Plano Diretor, autoriza a “anulação prática” do negócio de compra e venda, com reembolso forçado, ou se subsiste corretamente a solução sentencial de instituir condomínio pela averbação da fração ideal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
As razões recursais enfrentam diretamente o fundamento central da sentença, referente a instituição de condomínio como forma de regularizar a venda de fração ideal, de modo que se satisfaz o princípio da dialeticidade.

4.
A compra e venda da fração de 64,5 m2 é admitida pelas partes e comprovada documentalmente, sendo exercida a posse pelos adquirentes há cerca de duas décadas, com justo título e pagamento do preço.

5.
A renúncia à propriedade exige manifestação expressa e registro (CC, art. 1.275, II e parágrafo único), inexistentes no caso; ao contrário, a defesa ativa dos réus e sua posse contínua demonstram animus domini.

6.
A vedação de desmembramento físico prevista no Plano Diretor Municipal (Lei nº 847/2020) não impede a constituição de condomínio, pois desmembramento difere de copropriedade, instituto plenamente admitido pelo Código Civil (arts. 1.314 e seguintes).

7.
A solução sentencial de averbar a fração ideal preserva a validade do negócio jurídico, a boa-fé objetiva e a função social da posse, adequando a realidade fática ao registro sem violar a legislação urbanística.

8.
O pedido de “reembolso forçado” carece de previsão legal, pois o Judiciário não pode impor alienação compulsória do bem por simples arrependimento do vendedor ou desavenças de vizinhança, sob pena de violar o direito constitucional de propriedade (CF, art. 5º, XXII).

9.
Eventual extinção de condomínio deve seguir o procedimento legal próprio, não sendo possível converter a via reivindicatória em verdadeira “desapropriação privada”.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O enfrentamento direto dos fundamentos da sentença afasta a preliminar de ausência de dialeticidade.

2. A impossibilidade de desmembramento físico não invalida o negócio jurídico de compra e venda de fração ideal, sendo adequada a solução de instituir condomínio mediante averbação da fração ideal no registro imobiliário.

3. A renúncia à propriedade exige manifestação expressa e registro, não se presumindo por condutas omissivas.

4. É juridicamente inviável compelir o adquirente a “reembolsar” ou revender sua fração ideal ao alienante, ausente previsão legal para desapropriação privada.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 1.275, II e parágrafo único; Código Civil, arts. 1.314 e seguintes; Constituição Federal, art. 5º, XXII; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: (não há precedentes citados no caso).

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
CLEUSA MARIANO DE LIMA
e
LEVITE STOFFEL DE LIMA
, com vistas ao reexame da r. sentença de Id nº 9540209, integrada pelos aclaratórios de Id nº 9540217, prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Conceição do Castelo/ES que, nos autos da Ação de Manutenção de Posse/Reivindicatória ajuizada em face de
LEOMAR DELURD ROCHA GRIFFO
e
JOSÉ CARLOS DA ROCHA GRIFFO
, julgou improcedentes os pleitos autorais e acolheu parcialmente a reconvenção para determinar a retificação do registro imobiliário, a fim de constar que os requeridos detêm a fração ideal de 9,0077...% da propriedade, estabelecendo o condomínio entre as partes.

Em suas razões recursais de Id nº 9540214, sustentam os Apelantes, em síntese, que:
i)
a sentença ignorou o direito de propriedade dos Apelantes, garantido por escritura pública registrada, em detrimento de um "direito de condomínio" que seria vedado pela legislação municipal;
ii)
o Plano Diretor Municipal (Lei nº 847/2020) proíbe o desmembramento de áreas inferiores a 150m2, tornando o objeto da venda original (64,5m2) ilícito ou impossível de regularização;
iii)
ocorreram fatos supervenientes e de força maior (enchentes e mudanças legislativas) que alteraram a natureza do negócio;
iv)
a animosidade entre as partes torna insustentável a manutenção do condomínio, devendo ser acolhido o pedido subsidiário de "reembolso" ou indenização aos Apelados, para que a propriedade retorne integralmente aos Apelantes mediante pagamento justo.

Contrarrazões apresentadas pelos Apelados de Id nº 9540222, pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, requerem a manutenção da sentença, defendendo a validade da compra e venda realizada há quase duas décadas, a posse legítima exercida e a inexistência de renúncia ao direito de propriedade.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

1) PRELIMINAR: AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

A parte recorrida sustenta, em contrarrazões, a ausência de dialeticidade recursal, sob o argumento de que os recorrentes “tão somente pontuaram, hipoteticamente uma possível dificuldade na utilização da área de posse, o que não retira dele o exercício da posse”.

Pois bem. À luz do princípio da dialeticidade, impõe-se que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

No caso em apreço, conquanto os Apelantes repisem argumentos da petição inicial, verifica-se que as razões recursais enfrentam diretamente o fundamento central da sentença: a solução dada pelo magistrado
a quo
de instituir o condomínio voluntário como forma de regularizar a venda da fração ideal. Os Apelantes contrapõem essa solução com a tese da impossibilidade jurídica frente à Lei Municipal (Plano Diretor) e insistem na tese de "reembolso" forçado para dissolver o vínculo.

Portanto, havendo confronto direto com os fundamentos da sentença, não há que se falar em ausência de dialeticidade.

Por esses motivos, a questão prefacial deve ser rejeitada.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame do mérito.

2) MÉRITO

Conforme já relatado,
cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
CLEUSA MARIANO DE LIMA
e
LEVITE STOFFEL DE LIMA
, com vistas ao reexame da r. sentença de Id nº 9540209, integrada pelos aclaratórios de Id nº 9540217, prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Conceição do Castelo/ES que, nos autos da Ação de Manutenção de Posse/Reivindicatória ajuizada em face de
LEOMAR DELURD ROCHA GRIFFO
e
JOSÉ CARLOS DA ROCHA GRIFFO
, julgou improcedentes os pleitos autorais e acolheu parcialmente a reconvenção para determinar a retificação do registro imobiliário, a fim de constar que os requeridos detêm a fração ideal de 9,0077...% da propriedade, estabelecendo o condomínio entre as partes.

Na origem, trata-se de ação ajuizada pelos ora Apelantes visando, precipuamente, a retomada de uma área de aproximadamente 64,5m2, integrante de um lote maior de sua propriedade (total de 581m2), situado em Brejetuba/ES.

Narram os autores na exordial que venderam a referida fração aos requeridos há cerca de 19 anos. Alegam, contudo, que devido a alterações legislativas municipais (Plano Diretor) que impedem desmembramentos inferiores a 150m2, e diante de suposta recusa dos réus em assinar documentos para regularização condominial no passado, teria ocorrido a "renúncia" destes à propriedade. Alternativamente, pleitearam que o Juízo arbitrasse um valor de reembolso para que pudessem retomar a área e extinguir a relação com os vizinhos.

Os requeridos, em sua defesa, confirmaram a aquisição onerosa, o pagamento do preço e o exercício da posse mansa e pacífica por quase duas décadas, inclusive com pagamento de IPTU. Em sede de reconvenção, pugnaram pelo reconhecimento de seu direito sobre a fração ideal adquirida.

Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença que julgou improcedentes os pedidos dos autores e procedentes em parte os da reconvenção. O douto Magistrado reconheceu a validade e eficácia do negócio jurídico de compra e venda entre as partes e, diante da impossibilidade de desmembramento físico (criação de matrícula autônoma para a área menor), determinou a averbação da fração ideal de 9,0077...% em nome dos requeridos na matrícula do imóvel maior, regularizando a situação fática através do instituto do condomínio.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se a verificar se a impossibilidade de desmembramento físico do terreno autoriza a anulação prática do negócio jurídico consolidado, obrigando os adquirentes a devolverem o bem mediante reembolso, ou se agiu corretamente o sentenciante ao determinar a co-propriedade (condomínio).

Compulsando detidamente os autos, inclusive o depoimento pessoal da parte requerida e a oitiva das testemunhas arroladas, adianto, desde logo, que a tese sustentada pelos Apelantes não encontra respaldo no conjunto probatório. Explico.

Como se pode verificar, o negócio jurídico de compra e venda da fração de 64,5m2 é fato incontroverso nos autos, expressamente admitido pelos autores e comprovado documentalmente. A posse exercida pelos apelados data de 2001 e decorre de justo título, tendo estes cumprido com suas obrigações, notadamente o pagamento do preço.

A tese de que houve renúncia à propriedade por parte dos apelados, em razão de suposta recusa em assinar minutas de escritura no passado, é manifestamente descabida. Nos termos do art. 1.275, inciso II e parágrafo único, do Código Civil, a renúncia é ato abdicativo que exige manifestação expressa e registro no cartório competente para produzir efeitos.

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

(...)

II - pela renúncia;

Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

Nesse contexto, cabe registrar que não há nos autos qualquer ato formal de renúncia. Ao contrário, a resistência dos réus à pretensão autoral, a defesa apresentada e o exercício continuado da posse demonstram inequivocamente o
animus domini
e o interesse na manutenção da propriedade.

Quanto à alegação de "Fato do Príncipe" ou força maior decorrente do Plano Diretor Municipal (Lei nº 847/2020), que veda o desmembramento de áreas inferiores a 150m2, esta não socorre os Apelantes para o fim de desfazer o negócio.

É imperioso distinguir
desmembramento
(parcelamento do solo com abertura de novas matrículas independentes) de
condomínio
(copropriedade sobre um mesmo imóvel indiviso). A lei municipal impede o primeiro para áreas diminutas, visando o ordenamento urbano, mas não proíbe que duas ou mais pessoas sejam coproprietárias de um único imóvel regular, detendo frações ideais, conforme autorizado pelo Código Civil (arts. 1.314 e seguintes).

A solução adotada pela sentença foi juridicamente precisa: se o fracionamento físico e registral autônomo é vedado, a realidade fática da venda deve ser transposta para o registro imobiliário através da averbação da fração ideal. Tal medida preserva a validade do negócio jurídico perfeito e acabado, a boa-fé objetiva e a função social da posse exercida pelos adquirentes.

Por fim, no que tange ao pedido de "reembolso forçado" ou “recompra compulsória” pelo valor de R$ 200,00/m2, este carece de qualquer amparo legal. O Poder Judiciário não pode compelir um proprietário legítimo a vender seu bem contra a sua vontade apenas porque o vendedor original se arrependeu ou porque a convivência vizinhança se tornou difícil.

A alienação foi válida, o preço foi pago e a propriedade (ainda que em fração ideal) pertence aos Apelados, conforme já mencionado. A pretensão dos Apelantes de impor uma "desapropriação privada" sob o argumento de evitar prejuízos com enchentes ou resolver desavenças pessoais viola o direito de propriedade constitucionalmente garantido (art. 5º, XXII, da CF). Eventual extinção de condomínio deve seguir o rito próprio e legal, mediante alienação judicial da coisa comum se indivisível, e não pela imposição unilateral de preço e retomada pelos vendedores.

Assim, a sentença deve ser mantida incólume, pois deu a correta solução à lide ao reconhecer o direito dos Apelados sobre a fração que legitimamente adquiriram.

Por derradeiro, impende registrar que a prestação jurisdicional aqui entregue, embora aplique estritamente a lei ao caso concreto para reconhecer a existência do condomínio, não constitui óbice a que as partes, no exercício de sua autonomia privada, busquem a via da autocomposição extrajudicial.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por
CLEUSA MARIANO DE LIMA
e
LEVITE STOFFEL DE LIMA
e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a respeitável sentença recorrida.

Considerando que o juízo de origem fixou os honorários advocatícios em 14% (quatorze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária devida pela parte Apelante em mais 3% (três por cento), totalizando 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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