Tribunal: TJES
Processo: 5006016-85.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APELAÇÃO CÍVEL. USO DE ÁREA COMUM. OCUPAÇÃO DE CALÇADA E RECUO FRONTAL. ATIVIDADE COMERCIAL IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a retirada de objetos da calçada e do recuo frontal do condomínio, bem como a abstenção de ocupação da área comum e uso de equipamentos de risco, sob pena de multa. Os apelantes sustentam que exploram atividade comercial no local há mais de 10 anos sem oposição do condomínio, invocando a incidência da supressio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a ausência de oposição do condomínio por longo período autoriza a aplicação da supressio para legitimar o uso irregular de área comum em desacordo com a convenção condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A convenção condominial e o regimento interno possuem força normativa e vinculam todos os condôminos e ocupantes, impondo regras cogentes quanto à destinação das áreas comuns.

4. A utilização da calçada e do recuo frontal com colocação de mesas, cadeiras e equipamentos é expressamente vedada pela convenção e pelo regimento interno, caracterizando infração continuada.

5. A supressio, fundada na boa-fé objetiva, não se aplica quando confrontada com normas cogentes do condomínio, não sendo capaz de convalidar situação ilícita.

6. A omissão temporária da administração condominial em fiscalizar ou punir irregularidades não transforma conduta ilícita em lícita.

7. A existência de notificação extrajudicial comprova a oposição do condomínio, afastando a alegação de tolerância prolongada.

8. O síndico não detém poderes para renunciar a direitos da coletividade ou autorizar tacitamente o descumprimento das normas condominiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A supressio não se aplica para convalidar uso irregular de área comum em desacordo com a convenção condominial. 2. A omissão do condomínio na fiscalização não legitima conduta ilícita nem afasta a obrigatoriedade de cumprimento das normas internas. 3. A convenção e o regimento interno possuem força normativa cogente e prevalecem sobre interesses individuais dos condôminos ou ocupantes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.333, 1.334.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-AL, Apelação Cível nº 0711973-08.2022.8.02.0001, Rel. Des. Otávio Leão Praxedes, j. 24.07.2025; TJ-SP, Apelação Cível nº 1084351-45.2021.8.26.0100, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 09.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006016-85.2021.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BRENO ALISSON DE SOUZA e outros (2)
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO ORDONES PENA
RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA
Ementa
: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APELAÇÃO CÍVEL. USO DE ÁREA COMUM. OCUPAÇÃO DE CALÇADA E RECUO FRONTAL. ATIVIDADE COMERCIAL IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a retirada de objetos da calçada e do recuo frontal do condomínio, bem como a abstenção de ocupação da área comum e uso de equipamentos de risco, sob pena de multa. Os apelantes sustentam que exploram atividade comercial no local há mais de 10 anos sem oposição do condomínio, invocando a incidência da supressio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a ausência de oposição do condomínio por longo período autoriza a aplicação da supressio para legitimar o uso irregular de área comum em desacordo com a convenção condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A convenção condominial e o regimento interno possuem força normativa e vinculam todos os condôminos e ocupantes, impondo regras cogentes quanto à destinação das áreas comuns.

4. A utilização da calçada e do recuo frontal com colocação de mesas, cadeiras e equipamentos é expressamente vedada pela convenção e pelo regimento interno, caracterizando infração continuada.

5. A supressio, fundada na boa-fé objetiva, não se aplica quando confrontada com normas cogentes do condomínio, não sendo capaz de convalidar situação ilícita.

6. A omissão temporária da administração condominial em fiscalizar ou punir irregularidades não transforma conduta ilícita em lícita.

7. A existência de notificação extrajudicial comprova a oposição do condomínio, afastando a alegação de tolerância prolongada.

8. O síndico não detém poderes para renunciar a direitos da coletividade ou autorizar tacitamente o descumprimento das normas condominiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A supressio não se aplica para convalidar uso irregular de área comum em desacordo com a convenção condominial. 2. A omissão do condomínio na fiscalização não legitima conduta ilícita nem afasta a obrigatoriedade de cumprimento das normas internas. 3. A convenção e o regimento interno possuem força normativa cogente e prevalecem sobre interesses individuais dos condôminos ou ocupantes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.333, 1.334.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-AL, Apelação Cível nº 0711973-08.2022.8.02.0001, Rel. Des. Otávio Leão Praxedes, j. 24.07.2025; TJ-SP, Apelação Cível nº 1084351-45.2021.8.26.0100, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 09.09.2022.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR
Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:(27) 33342114

PROCESSO Nº
5006016-85.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BRENO ALISSON DE SOUZA e outros (2)
Advogados do(a) APELANTE: FERNANDO CONCEICAO MOREIRA - ES28712, MURILO MEDEIROS SIMOES - ES32049-A
Advogado do(a) APELANTE: FREDERICO DOMINGOS ALTREIDER IABLONOWSKY - ES15993-A
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO ORDONES PENA

Advogado do(a) APELADO: SILVANA SILVA DE SOUZA - ES7235

VOTO

Conforme o relatório, trata-se
de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, que julgou parcialmente procedente os pedidos autorais para determinar a retirada de objetos da calçada e do recuo frontal do condomínio, abstendo-se, doravante, de realizar a ocupação da referida área comum e impedir o uso de equipamentos que impliquem risco, inclusive o GLP, impondo multa por descumprimento.

A parte apelante sustenta que aluga a Loja 01 situada no condomínio apelado, onde exercia a atividade de lanchonete há mais de 10 (dez) anos, de forma ininterrupta e sem qualquer oposição formal ou notificação eficaz por parte do Condomínio, o que configuraria a supressio.

Pois bem, compulsando os autos entendo ser inaplicável o instituto da supressio no caso em questão. Vejamos.

A Convenção Condominial e o Regimento Interno não são meras sugestões de conduta, mas normas cogentes que vinculam todos os ocupantes da edificação (Art. 1.333 do Código Civil). A destinação das áreas comuns é rígida e visa garantir o interesse coletivo sobre o individual.

A
supressio
deriva da boa-fé objetiva e indica a perda de um direito pelo seu não exercício prolongado. Contudo, sua aplicação no Direito Condominial encontra óbices intransponíveis quando confrontada com a legalidade interna.

O Art. 41, letra “l” parte final da Convenção do Condomínio, estabelece: “
Art. 41 - É expressamente vedado a qualquer condômino, seus inquilinos ou cessionários: (...) l) (...) É vedado o uso das lojas para funcionamento e comercialização de artigos religiosos, bar e restaurante, que haja venda de bebidas alcoólicas no balcão, uso de fogão, fritadeiras de qualquer espécie, uso de mesas, toldos nas calçadas, uso de qualquer letreiro que não esteja limitado no espaço já estabelecido no local (...).
”

O Regimento Interno em seu item 2 dispõe:
“Proibido a disposição de mesas e cadeiras na calçada e garagens do condomínio.”

O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A ocupação de calçada, quando expressamente vedada, constitui infração continuada. A mera omissão temporária da administração em aplicar multas não transmuda o ilícito em lícito.

Ademais, consta dos autos (id. 15279622) a existência de notificação extrajudicial encaminhada à proprietária da unidade, Sra. Normélia Ivone Altreider, em 19 de agosto de 2019, por meio da qual se cientificou formalmente a proibição de utilização de mesas e cadeiras nas calçadas, o que afasta, por si só, a alegada ausência de oposição por parte do condomínio.

O síndico, como gestor, não possui poderes para renunciar a direitos da coletividade ou "autorizar" tacitamente o descumprimento de normas estatutárias.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM DESTINADA À GARAGEM . AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO CONDOMINIAL. INAPLICABILIDADE DO INSTITUTO DA SUPRESSIO. DEMOLIÇÃO DETERMINADA. RECURSO PROVIDO . [...]. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) definir se houve violação ao princípio da dialeticidade nas razões de apelação, a ensejar o não conhecimento do recurso; e (ii) estabelecer se é possível a manutenção de construção particular em área comum de garagem sem prévia aprovação condominial por quórum qualificado, bem como se a supressio seria aplicável para convalidar situação irregular consolidada pelo decurso de tempo . III. RAZÕES DE DECIDIR: [...]. 4)
A ausência de insurgência formal do condomínio por longo período não tem o condão de convalidar situação jurídica fundada em ato ilícito que contrarie norma cogente e convenção condominial, sendo inaplicável o instituto da supressio na hipótese, sobretudo diante da ausência de prova robusta do tempo alegado de existência da obra .
5) [...]. (TJ-AL - Apelação Cível: 07119730820228020001 Maceió, Relator.: Des . Otávio Leão Praxedes, Data de Julgamento: 24/07/2025, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2025)

DESPESAS CONDOMINIAIS – Ação de cobrança – Ajuizamento da ação contra proprietária de loja localizada no térreo de edifício – Convenção condominial (documento público e reflexo da vontade dos condôminos) que estabeleceu que as cinco lojas do térreo são condôminas e que todos os condôminos devem pagar as despesas ordinárias e extraordinárias – Condomínio que permaneceu mais de 40 anos sem cobrar das lojas as despesas – Fato que não as isenta do pagamento, especialmente após deliberação assemblear nesse sentido – Obrigação do condômino de concorrer para as despesas do condomínio que decorre de lei (art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1336, I, do Código Civil)–
Inocorrência de supressio – Prevalência das disposições da convenção, enquanto não for alterada – Alegação de nulidade na convocação da ré para as assembleias ordinária e extraordinária
– Inadmissibilidade de tal argumento, já que não foi nestas oportunidades que se fixou o encargo para todos, mas tão somente o início de cobrança que não vinha sendo feita – Ausência de informação, ademais, de que as assembleias tivessem sido anuladas e de que o voto da ré, caso tivesse participado delas, teria o condão de alterar a deliberação de cobrança das lojas – Alegação da condômina, ainda, de que não se utiliza das áreas comuns do edifício e que, assim, não tem obrigação de pagar as despesas – Descabimento – Obrigação de todos os condôminos de custear as despesas, ainda que não usem as áreas comuns –– Sentença alterada – Pedido julgado procedente . (TJ-SP - AC: 10843514520218260100 SP 1084351-45.2021.8.26 .0100, Relator.: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 09/09/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/09/2022)

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 18.05.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.