Tribunal: TJES
Processo: 0004226-46.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Títulos de Crédito
Data de julgamento: 2026-03-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NOVO. ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 886 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente compradora contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução de taxas condominiais. A execução cobra débitos referentes a período anterior à entrega das chaves (2016 a 2019), tendo a imissão na posse ocorrido apenas em junho de 2020. A construtora reteve as chaves em razão de pendências financeiras da adquirente.

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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a promitente compradora possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais anteriores à sua imissão na posse, na hipótese em que o atraso na entrega das chaves decorreu de sua mora no financiamento do saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade rejeitada, pois as razões recursais permitem a compreensão do pedido de reforma.

Nos termos da tese firmada pelo STJ no Tema 886, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio.

A retenção das chaves pela construtora, ainda que por culpa da adquirente (atraso no financiamento), mantém com a vendedora a posse direta e a disponibilidade do bem. Cláusulas contratuais que transferem a responsabilidade antes da entrega das chaves são ineficazes perante o condomínio e abusivas. A legitimidade passiva para o período anterior à entrega das chaves é exclusiva da promitente vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para acolher os embargos e reconhecer a ilegitimidade passiva da apelante.

Tese de julgamento
: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo irrelevante a causa do atraso na imissão na posse para fins de legitimidade passiva".

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 485, VI, e 85, §§ 2º e 11.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886 (REsp 1.345.331), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004226-46.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELIANE MACHADO DE SOUZA

APELADO: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL VERACRUZ

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NOVO. ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 886 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente compradora contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução de taxas condominiais. A execução cobra débitos referentes a período anterior à entrega das chaves (2016 a 2019), tendo a imissão na posse ocorrido apenas em junho de 2020. A construtora reteve as chaves em razão de pendências financeiras da adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a promitente compradora possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais anteriores à sua imissão na posse, na hipótese em que o atraso na entrega das chaves decorreu de sua mora no financiamento do saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade rejeitada, pois as razões recursais permitem a compreensão do pedido de reforma.

Nos termos da tese firmada pelo STJ no Tema 886, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio.

A retenção das chaves pela construtora, ainda que por culpa da adquirente (atraso no financiamento), mantém com a vendedora a posse direta e a disponibilidade do bem. Cláusulas contratuais que transferem a responsabilidade antes da entrega das chaves são ineficazes perante o condomínio e abusivas. A legitimidade passiva para o período anterior à entrega das chaves é exclusiva da promitente vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para acolher os embargos e reconhecer a ilegitimidade passiva da apelante.

Tese de julgamento
: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo irrelevante a causa do atraso na imissão na posse para fins de legitimidade passiva".

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 485, VI, e 85, §§ 2º e 11.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886 (REsp 1.345.331), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ELIANE MACHADO DE SOUZA
em face da r. sentença que, nos autos da
ação de
embargos à execução
ajuizada em face do
CONDOMÍNIO DO
RESIDENCIAL VERAZCRUZ
, julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões (id. 13581311), aduz a parte recorrente, em síntese, aduz não possuir legitimidade passiva, uma vez que entrega das chaves somente se deu após o período cobrado pelo condomínio. Invoca, assim, a tese firmada no Tema 886 do STJ, segundo a qual a responsabilidade pelas despesas condominiais exige a efetiva imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

Contrarrazões no id. 13581484 pelo não conhecimento do recurso e, no mérito, pugna pelo seu desprovimento.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0004226-46.2020.8.08.0035

APELANTE
:
ELIANE MACHADO DE SOUZA

APELADO:
CONDOMÍNIO DO
RESIDENCIAL VERAZCRUZ

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ELIANE MACHADO DE SOUZA
em face da r. sentença que, nos autos da
ação de
embargos à execução
ajuizada em face do
CONDOMÍNIO DO
RESIDENCIAL VERAZCRUZ
, julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões (id. 13581311), aduz a parte recorrente, em síntese, aduz não possuir legitimidade passiva, uma vez que entrega das chaves somente se deu após o período cobrado pelo condomínio. Invoca, assim, a tese firmada no Tema 886 do STJ, segundo a qual a responsabilidade pelas despesas condominiais exige a efetiva imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

Contrarrazões no id. 13581484 pelo não conhecimento do recurso e, no mérito, pugna pelo seu desprovimento.

Inicialmente,
rejeito a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal
, uma vez que, segundo jurisprudência deste Sodalício,
“a
repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões da apelação permitam a compreensão dos motivos que justificariam o pedido de reforma ou anulação da decisão recorrida”
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00040195620198080011, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível).

Superado tal ponto, relembro que a controvérsia central reside em definir a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais de imóvel novo (adquirido na planta) referentes a período anterior à entrega das chaves, na hipótese em que a imissão na posse foi postergada em razão de pendências financeiras da promitente compradora junto à construtora.

Em análise dos autos, verifica-se que a Apelante firmou contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 504, Torre C, do Residencial Veracruz, em 20/09/2012. A execução ajuizada pelo Condomínio cobra taxas vencidas entre
outubro de 2016 e fevereiro de 2019
.

A prova documental é inequívoca no sentido de que a apelante somente recebeu as chaves e foi imitida na posse do imóvel em
25 de junho de 2020
, conforme "Termo de Recebimento de Chaves" juntado aos autos (id 13581316).

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese jurídica:

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação."

Ademais, também é importante registrar que
“
a
efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais,
sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data”
(TJ-DF 07030642220218070017 1430446, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/06/2022)

Destarte, com a devida vênia ao magistrado singular a distinção (
distinguishing
) realizada na origem – atribuindo responsabilidade à adquirente por suposta "culpa" no atraso do financiamento – não se sustenta diante da jurisprudência consolidada.

Como visto, a jurisprudência é firme no entendimento de que, em se tratando de imóvel adquirido na planta, a responsabilidade pelas despesas condominiais é da
construtora/incorporadora
até a efetiva entrega das chaves, momento em que o adquirente passa a ter a disponibilidade da posse, uso e gozo do bem.

A existência de cláusula contratual (como a Cláusula 07 do contrato firmado entre as partes ) que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar condomínio antes da entrega das chaves é considerada
abusiva
e ineficaz perante o Condomínio e o consumidor. Enquanto a construtora retém as chaves – exercendo, portanto, a posse direta e o domínio sobre o bem como garantia de recebimento do saldo devedor –, ela usufrui dos serviços condominiais e, consequentemente, deve arcar com os custos correspondentes.

Nesse sentido, é irrelevante perquirir a culpa pelo atraso na entrega das chaves para fins de definição da legitimidade passiva na ação de cobrança de condomínio. Se a construtora optou por não entregar o imóvel para garantir seu crédito, ela permanece na condição de possuidora e responsável pelas taxas
propter rem
.

Portanto, carece a apelante de legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente a débitos anteriores à data em que efetivamente tomou posse do imóvel. A responsabilidade por tais valores, como visto, recai exclusivamente sobre a promitente vendedora.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso para, reformando a r. sentença recorrida, acolher os embargos à execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da ora apelante em relação aos débitos condominiais anteriores a 25/06/2020.

Determino, por conseguinte, a extinção da execução principal (n. 0005569-14.2019.8.08.0035) em face da ora apelante, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Em razão do provimento do recurso e da extinção da execução contra a apelante, inverto os ônus sucumbenciais. Condeno o apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, já considerado o trabalho adicional em grau recursal, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)