Tribunal: TJES
Processo: 5001103-34.2021.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2026-03-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VENDA

A NON DOMINO. AQUISIÇÃO SUPERVENIENTE DA PROPRIEDADE.

VALIDADE DO NEGÓCIO. PROVA DO PAGAMENTO. RECURSO

DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por espólio contra sentença que

julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória, suprindo a

declaração de vontade não emitida pelos herdeiros para transferência de

imóvel.

2. Os apelantes alegam nulidade do negócio jurídico por ter sido celebrado

antes da partilha de bens do vendedor com sua ex-cônjuge (venda a non

domino), ausência de prova inequívoca do pagamento e existência de

cláusula de arrependimento.

3. A sentença reconheceu a validade do negócio e a quitação do preço,

determinando a adjudicação do bem à autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a alienação de imóvel feita

antes da partilha do bem é válida quando o vendedor adquire a propriedade

exclusiva posteriormente; (ii) saber se os herdeiros possuem legitimidade

para arguir nulidade por falta de outorga uxória de ex-cônjuge do de cujus;

(iii) saber se os comprovantes de transferência bancária, ainda que

realizados por terceiro, servem como prova de quitação do preço; e (iv)

saber se a cláusula de arrependimento permanece eficaz após o pagamento

integral do preço.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A alienação feita por quem não é proprietário pleno no momento da

tradição convalida-se se o alienante adquirir posteriormente a propriedade

(art. 1.268, §1o, CC), operando-se a transferência desde o momento da

tradição, resguardando-se o adquirente de boa-fé.

6. A consolidação da propriedade exclusiva nas mãos do vendedor,

decorrente de partilha homologada após a venda, supera a ausência inicial

de anuência da ex-cônjuge, carecendo os herdeiros de legitimidade para

pleitear anulação por vício que aproveitaria apenas à ex-consorte.

7. A comprovação de transferências bancárias em favor do vendedor, no

valor exato do contrato, gera presunção de pagamento, cabendo aos

requeridos o ônus de provar a existência de causa jurídica diversa para os

repasses financeiros.

8. O pagamento realizado por terceiro é admitido pelo ordenamento jurídico

e extingue a obrigação, sendo vedado aos herdeiros recusar a escritura

definitiva sob pena de enriquecimento sem causa e violação à boa-fé

objetiva (venire contra factum proprium).

9. O adimplemento integral do preço torna irretratável o compromisso de

compra e venda, afastando a eficácia de eventual cláusula de

arrependimento prevista contratualmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: A superveniência da aquisição da propriedade pelo

alienante convalidada a alienação realizada anteriormente, nos termos do

art. 1.268, § 1o, do Código Civil, tornando eficaz o negócio jurídico perante o

adquirente de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 304, 422 e 1.268, § 1o; CPC, art.

373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.744.826/PR, Rel. Min. Nancy

Andrighi, DJe 04/02/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5001103-34.2021.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALOIZIO DE SENA GONCALVES e outros (3)

APELADO: NORMELIA DE SENA GONCALVES

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VENDA

A NON DOMINO. AQUISIÇÃO SUPERVENIENTE DA PROPRIEDADE.

VALIDADE DO NEGÓCIO. PROVA DO PAGAMENTO. RECURSO

DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por espólio contra sentença que

julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória, suprindo a

declaração de vontade não emitida pelos herdeiros para transferência de

imóvel.

2. Os apelantes alegam nulidade do negócio jurídico por ter sido celebrado

antes da partilha de bens do vendedor com sua ex-cônjuge (venda a non

domino), ausência de prova inequívoca do pagamento e existência de

cláusula de arrependimento.

3. A sentença reconheceu a validade do negócio e a quitação do preço,

determinando a adjudicação do bem à autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a alienação de imóvel feita

antes da partilha do bem é válida quando o vendedor adquire a propriedade

exclusiva posteriormente; (ii) saber se os herdeiros possuem legitimidade

para arguir nulidade por falta de outorga uxória de ex-cônjuge do de cujus;

(iii) saber se os comprovantes de transferência bancária, ainda que

realizados por terceiro, servem como prova de quitação do preço; e (iv)

saber se a cláusula de arrependimento permanece eficaz após o pagamento

integral do preço.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A alienação feita por quem não é proprietário pleno no momento da

tradição convalida-se se o alienante adquirir posteriormente a propriedade

(art. 1.268, §1o, CC), operando-se a transferência desde o momento da

tradição, resguardando-se o adquirente de boa-fé.

6. A consolidação da propriedade exclusiva nas mãos do vendedor,

decorrente de partilha homologada após a venda, supera a ausência inicial

de anuência da ex-cônjuge, carecendo os herdeiros de legitimidade para

pleitear anulação por vício que aproveitaria apenas à ex-consorte.

7. A comprovação de transferências bancárias em favor do vendedor, no

valor exato do contrato, gera presunção de pagamento, cabendo aos

requeridos o ônus de provar a existência de causa jurídica diversa para os

repasses financeiros.

8. O pagamento realizado por terceiro é admitido pelo ordenamento jurídico

e extingue a obrigação, sendo vedado aos herdeiros recusar a escritura

definitiva sob pena de enriquecimento sem causa e violação à boa-fé

objetiva (venire contra factum proprium).

9. O adimplemento integral do preço torna irretratável o compromisso de

compra e venda, afastando a eficácia de eventual cláusula de

arrependimento prevista contratualmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: A superveniência da aquisição da propriedade pelo

alienante convalidada a alienação realizada anteriormente, nos termos do

art. 1.268, § 1o, do Código Civil, tornando eficaz o negócio jurídico perante o

adquirente de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 304, 422 e 1.268, § 1o; CPC, art.

373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.744.826/PR, Rel. Min. Nancy

Andrighi, DJe 04/02/2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por CRISTIANO NUNES GONÇALVES E OUTROS (herdeiros do Espólio de Aloizio de Sena Gonçalves) em face da respeitável sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Piúma/ES, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por NORMELIA DE SENA GONÇALVES,
que julgou procedente o pedido autoral, suprindo a declaração de vontade não emitida pelos requeridos para adjudicar em favor da autora o imóvel constituído pelo Lote 15, da Quadra 78, do Loteamento Monte Aghá, em Piúma/ES.
Em suas razões recursais
(id 16052244)
, os Apelantes sustentam, em síntese: (a)
a nulidade do negócio jurídico,
por caracterizar-se
como venda
a non domino
, dada a ausência de propriedade exclusiva do vendedor e de outorga da coproprietária à época da celebração do contrato
; (b) a ausência de prova inequívoca da quitação, argumentando que os depósitos foram realizados por terceiro, em datas divergentes e sem recibo específico vinculando-os ao imóvel; (c) a impossibilidade jurídica da adjudicação compulsória em razão da existência de cláusula de arrependimento expressa no contrato ; e (d) a nulidade processual por ausência de citação de litisconsorte passivo necessário, qual seja, a ex-cônjuge do vendedor.

Em contrarrazões
(id 16052249)
, a Apelada pugna,
em síntese,
pela manutenção da sentença.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória,
data da assinatura eletrônica.

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001103-34.2021.8.08.0062

APELANTES: CRISTIANO NUNES GONÇALVES, MARCELO NUNES GONÇALVES E SABRINA NUNES GONÇALVES

APELADA: NORMELIA DE SENA GONÇALVES

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por CRISTIANO NUNES GONÇALVES E OUTROS (herdeiros do Espólio de Aloizio de Sena Gonçalves) em face da respeitável sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Piúma/ES, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por NORMELIA DE SENA GONÇALVES, que julgou procedente o pedido autoral, suprindo a declaração de vontade não emitida pelos requeridos para adjudicar em favor da autora o imóvel constituído pelo Lote 15, da Quadra 78, do Loteamento Monte Aghá, em Piúma/ES.

Em suas razões recursais (id 16052244), os Apelantes sustentam, em síntese: (a) a nulidade do negócio jurídico,
por caracterizar-se
como venda
a non domino
, dada a ausência de propriedade exclusiva do vendedor e de outorga da coproprietária à época da celebração do contrato; (b) a ausência de prova inequívoca da quitação, argumentando que os depósitos foram realizados por terceiro, em datas divergentes e sem recibo específico vinculando-os ao imóvel; (c) a impossibilidade jurídica da adjudicação compulsória em razão da existência de cláusula de arrependimento expressa no contrato; e (d) a nulidade processual por ausência de citação de litisconsorte passivo necessário, qual seja, a ex-cônjuge do vendedor.

Pois bem.

De início, cumpre salientar que o
cerne da questão
sub examine
reside na validade e eficácia de um "Instrumento Particular de Compra e Venda" firmado em 06/05/2020, por meio do qual o falecido Sr. Aloizio de Sena Gonçalves prometeu vender à
A
utora, ora Apelada, o imóvel situado no Loteamento Monte Aghá, em Piúma/ES, pelo valor de R$ 100.000,00
(cem mil reais)
.

Com o falecimento do vendedor em janeiro de 2021, antes da outorga da escritura definitiva, os herdeiros recusam-se a fazê-lo. A resistência funda-se, essencialmente, na tese de que, ao tempo do negócio, o imóvel ainda se encontrava em condomínio indiviso com a ex-esposa do
de cujus
, Sra. Vani Vieira Nunes, carecendo a venda de sua anuência, além de questionarem a vinculação dos pagamentos realizados ao contrato em lide.

Feita essa breve digressão fática, passo ao exame das razões recursais.

Denota-se que o
argumento
principal
dos Apelantes
alicerça-se na
suposta nulidade da venda por ter sido realizada em 06/05/2020, data em que o vendedor detinha apenas 50% da propriedade do imóvel,
porquanto
pendente a partilha com sua ex-cônjuge.

Embora assista razão aos recorrentes quanto à cronologia,
uma vez que
a partilha
que formalizou
a exclusividade do bem ao Sr. Aloizio ocorreu de fato posteriormente, a conclusão jurídica de nulidade absoluta não se sustenta
no caso vertente.

Com efeito, o
Direito Civil
contemporâneo
, informado pela operabilidade e pela conservação dos negócios jurídicos, oferece solução específica para a hipótese de venda de coisa alheia (ou parcialmente alheia) quando o alienante vem a adquirir a propriedade posteriormente.

Neste ponto tem-se a

expressa disposição contida n
o art. 1.268, § 1º, do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

§ 1 o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.

In casu
, o acervo probatório demonstra que, em 26/05/2020 — poucos dias após a venda —, o vendedor e sua ex-esposa firmaram acordo extrajudicial de partilha, atribuindo ao Sr. Aloizio a propriedade exclusiva do imóvel objeto desta lide. Ao consolidar em suas mãos a totalidade do domínio, o vendedor convalidou,
ipso facto
, o compromisso anteriormente assumido com a Apelada.

A ausência de anuência da ex-cônjuge no ato da venda foi, portanto, superada pela vontade manifestada na partilha, onde ela cedeu sua meação ao vendedor. Não há, pois, prejuízo à meação que justifique a anulação do negócio, tampouco legitimidade dos herdeiros para pleitear, em nome próprio, direito que assistiria exclusivamente à ex-consorte — a qual, frise-se, já dispôs de seu direito em favor do
de cujus
.

Há de se registrar que a falta de outorga uxória ou anuência do condômino é uma nulidade relativa (anulabilidade) que visa proteger o patrimônio do cônjuge/coproprietário prejudicado,
sendo de rigor reconhecer que a
Sra. Vani (ex-esposa) seria a única com legitimidade e interesse para anular a venda, caso se sentisse lesada na sua meação.

No que tange ao adimplemento, a Apelada logrou êxito em comprovar o pagamento do preço ajustado mediante transferências bancárias que somam, com precisão matemática, o valor do contrato: R$ 100.000,00
(cem mil reais)
.

Ao alegarem que os depósitos se referem a "outros negócios", os Réus atraíram para si o ônus da prova de um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor,
conforme a expressa disposição prevista no
Art. 373, II,
do
CPC.

A alegação de "outros negócios" não pode ser genérica
e abstratamente lançada como óbice à pretensão
. Caberia ao Espólio (que detém os extratos e documentos do falecido) demonstrar, minimamente, que existia outra relação jurídica entre as partes (ex: um contrato de empréstimo, venda de outro bem, etc.).

Ao não comprovarem, ainda que minimamente,
a existência de outra causa para os depósitos,
merece prevalecer
a presunção de que
os depósitos realizados no exato valor da obrigação ao credor destinaram-se à quitação do negócio jurídico.

Ademais,
afigura-se
irrelevante que parte do pagamento tenha sido efetuada pelo esposo da
A
utora.

Isto porque o
Código Civil autoriza o pagamento por terceiro interessado ou não (arts. 304 e 305), sendo incontroverso que o credor (o falecido vendedor) recebeu os valores em sua conta e deles se beneficiou.

I
mpende reconhecer,
ainda,
que a
postura dos herdeiros em negar a escritura definitiva esbarra frontalmente no princípio da boa-fé objetiva,
insculpido no
art. 422 do C
ódigo Civil,
e na vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

A partir dos elementos carreados aos autos, resta suficientemente demonstrado que
o
vendedor recebeu o preço ajustado e firmou o compromisso de venda.

De outro lado, não se afigura razoável, tampouco legítimo, que
seus sucessores,
em momento ulterior
,
lancem mão
de supostas irregularidades formais (já sanadas pela partilha) para desfazer o negócio,
pois p
ermitir que o Espólio retenha o imóvel após o recebimento do preço implicaria em enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

Por fim, quanto à alegação de existência de cláusula de arrependimento,
decerto
que o pagamento integral do preço esvazia a eficácia de tal cláusula,
pois a
irretratabilidade do compromisso de compra e venda torna-se plena quando a obrigação principal do comprador é adimplida, não havendo mais espaço para o arrependimento do vendedor, sob pena de violação à segurança jurídica dos contratos.

Ante o exposto,
conheço do recurso e lhe nego provimento.

Em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.