Tribunal: TJES
Processo: 0016118-25.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA NÃO CONFIGURADO. INADIMPLÊNCIA PRÉVIA DA PROMITENTE COMPRADORA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO DA RÉ PROVIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e determinar a restituição de valores. A construtora apelante alega ausência de mora e culpa exclusiva da autora, pleiteando a majoração da retenção; a autora apelante busca indenização por lucros cessantes e danos morais, reversão de cláusula penal e devolução em dobro da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há 4 questões em discussão: (I) definir a culpa pela rescisão contratual, verificando a ocorrência de atraso na obra ou inadimplemento da adquirente; (II) estabelecer o percentual de retenção sobre os valores pagos em caso de culpa do comprador; (III) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (IV) verificar o direito à restituição da comissão de corretagem e às indenizações por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A expedição do Habite-se dentro do prazo de tolerância contratual de 180 dias comprova o cumprimento tempestivo da obrigação de construir, afastando a configuração de mora da construtora.

4.
A inadimplência da promitente compradora anterior à conclusão da obra legitima a retenção das chaves pela vendedora, com fundamento na exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), atraindo para a adquirente a culpa exclusiva pela rescisão do negócio.

5.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ).

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação pelos custos administrativos do empreendimento quando a rescisão decorre de culpa do comprador.

6.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

7.
A ausência de recibos ou contratos que vinculem inequivocamente os cheques apresentados à intermediação do negócio impede a restituição da comissão de corretagem, por falha na comprovação do fato constitutivo do direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

8.
Recurso da ré provido e Recurso da autora desprovido.

Tese de julgamento:

1.
Configurada a culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão, é lícita a retenção de 25% dos valores pagos.

2. Os juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 476; Lei n. 4.591/1964, art. 52.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no REsp n. 1.956.747/PE.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016118-25.2015.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: TATIANA RIBEIRO PITANGA e outros
APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA. e outros
RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA NÃO CONFIGURADO. INADIMPLÊNCIA PRÉVIA DA PROMITENTE COMPRADORA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO DA RÉ PROVIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e determinar a restituição de valores. A construtora apelante alega ausência de mora e culpa exclusiva da autora, pleiteando a majoração da retenção; a autora apelante busca indenização por lucros cessantes e danos morais, reversão de cláusula penal e devolução em dobro da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há 4 questões em discussão: (I) definir a culpa pela rescisão contratual, verificando a ocorrência de atraso na obra ou inadimplemento da adquirente; (II) estabelecer o percentual de retenção sobre os valores pagos em caso de culpa do comprador; (III) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (IV) verificar o direito à restituição da comissão de corretagem e às indenizações por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A expedição do Habite-se dentro do prazo de tolerância contratual de 180 dias comprova o cumprimento tempestivo da obrigação de construir, afastando a configuração de mora da construtora.

4.
A inadimplência da promitente compradora anterior à conclusão da obra legitima a retenção das chaves pela vendedora, com fundamento na exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), atraindo para a adquirente a culpa exclusiva pela rescisão do negócio.

5.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ).

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação pelos custos administrativos do empreendimento quando a rescisão decorre de culpa do comprador.

6.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

7.
A ausência de recibos ou contratos que vinculem inequivocamente os cheques apresentados à intermediação do negócio impede a restituição da comissão de corretagem, por falha na comprovação do fato constitutivo do direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

8.
Recurso da ré provido e Recurso da autora desprovido.

Tese de julgamento:

1.
Configurada a culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão, é lícita a retenção de 25% dos valores pagos.

2. Os juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 476; Lei n. 4.591/1964, art. 52.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no REsp n. 1.956.747/PE.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso interposto por SPE - Construtora Sá Cavalcante - ES XIV Ltda., nos termos do voto do Relator. À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso interposto por Tatiana Ribeiro Pitanga, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0016118-25.2015.8.08.0035.

APELANTE/APELADA: SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE – ES XIV LTDA.

APELANTE/APELADA: TATIANA RIBEIRO PITANGA.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

Cuidam-se de apelações independentes interpostas por
SPE –
C
onstrutora Sá Cavalcante
– ES XIV LTDA
.

e
por

T
atiana Ribeiro Pitanga

em face da respeitável sentença
p
roferida
nos autos da
“ação de
rescisão contratual cumulada com perdas e danos materiais e morais e pedido liminar
” ajuizada
pela
segunda
apelante em face da
primeira
, que julgou
parcialmente procedente a demanda para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda
de unidade autônoma em condomínio residencial e condenou a requerida à restituição do valor até então adimplido pela autora
a título de parcelas e despesas contratuais
.

Nas
suas
razões recursais, (
id 15729642
)
a apelante SPE – Construtora Sá Cavalcante sustentou
, em síntese, que: 1)
o prazo de tolerância para entrega da obra findou no dia 30-06-2014 e a
entrega ocorreu em 22-04-2014, portanto, não houve inadimplemento
; 2)
a imissão da autora na posse do imóvel após a finalização das obras não ocorreu em razão de seu próprio inadimplemento,
que remonta a 05-12-2013
; 3)
a taxa de juros de mora
fixada

na sentença
está em desacordo com a jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça
;
e
4)
a parte autora sucumbiu na maior parte dos seus pedidos, devendo os ônus sucumbenciais serem redimensionados
.

Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença nos termos da fundamentação e, subsidiariamente, sejam redimensionados os ônus sucumbenciais de cada parte.

Por sua vez, a apelante Tatiana Ribeiro, n
as
suas
razões recursais (
id 15729643
),
sustentou
, em síntese, que: 1)
devido a mora na entrega do imóvel, teve de arcar com aluguéis, devendo ser indenizada pelo período
; 2)
é devida a condenação da apelada ao pagamento da multa contratual e juros, na forma do Tema 971/STJ
; 3)
é devida a restituição da comissão de corretagem
em dobro
, pois foi induzida a erro, porquanto acreditava que o valor da comissão seria abatido do valor do imóvel
;
e
4)
houve dano moral pela frustração de se ver impedida de realizar seu sonho da casa própria, pela negativação indevida do seu nome nos cadastros de inadimplentes
e

pelo tratamento
humilhante
recebido
do
preposto da
requerida por ocasião da contratação
.

Requereu o provimento do recurso para
condenar a requerida ao pagamento dos aluguéis dispendidos no período de mora, da multa e juros de mora
contratuais
e de indenização pelos danos morais experimentados, bem como
sua condenação à restituição
da comissão de corretagem em dobro
ou, subsidiariamente, a devolução na forma simples
.

A
controvérsia reside na atribuição de culpa pela rescisão da promessa de compra e venda e seus consectários patrimoniais.

O contrato estipulou a entrega da obra para 30-12-2013 (fl. 34), com cláusula de tolerância de 180 dias, estendendo o prazo final para 30-06-2014 (fl. 51). A expedição do Habite-se em 22-04-2014 (fl. 164), dentro do interregno contratual, comprova o cumprimento tempestivo da obrigação principal de construir pela apelante ré.

Nesse cenário, impõe-se reconhecer que não houve inadimplemento contratual por parte da construtora. A não entrega das chaves à consumidora decorreu de legítimo exercício de direito da vendedora, amparado na Cláusula 7.1 do contrato e art. 52 da Lei n. 4.591/1964, que condicionam a imissão do promitente comprador na posse da unidade imobiliária à regularidade das obrigações contratuais assumidas.

Os autos demonstram que, por ocasião da expedição do Habite-se — momento
a partir do qual
o imóvel estaria, em tese, apto à entrega —, a autora já se encontrava inadimplente com o pagamento das parcelas vencidas desde dezembro de 2013 (parcela intermediária de R$ 15.000,00 e mensa
l de R$ 2.000,00 –
fl. 171
).
Além disso, também não há notícia nos autos de
a
que
a autora
tenha apresentado contrato de financiamento bancário
para garantia do
saldo devedor
remanescente
, obrigação
assumida por força da cláusula g.4.1.1
do contrato
(fl. 38).

Ressalte-se, por oportuno, que a autora não impugnou especificamente tal alegação de inadimplência prévia em sede de réplica, tornando incontroverso o fato de que a retenção das chaves foi motivada pelo descumprimento da contraprestação pecuniária por parte da adquirente (art. 476, CC).

Reconhecida a culpa exclusiva da adquirente pelo desfazimento do negócio, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição parcial das parcelas pagas. Nesse contexto, a retenção deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante adimplido, vez que “O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido” (AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16-5-2022, DJe de 25-5-2022). Na hipótese, não verifico peculiaridades que justifiquem a redução do percentual de retenção, na forma do entendimento retromencionado. O saldo remanescente deverá ser restituído em parcela única.

Quanto aos encargos acessórios, os juros de mora sobre o valor a ser devolvido devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, consoante tese firmada no Tema 1002 do STJ.

Indevida a restituição da comissão de corretagem, vez que a mera apresentação de cópias de cheques nominais a terceiros, sem os respectivos recibos ou contratos que os vinculem inequivocamente à intermediação do negócio, e desacompanhados de comprovação da efetiva compensação bancária, não demonstra o desembolso alegado, falhando a autora em comprovar fato constitutivo de seu direito.

Por fim, afastada a mora da construtora e configurada a culpa da consumidora, improcedem os pleitos de danos materiais, inversão de cláusula penal e danos morais, porquanto inexistente ato ilícito ou falha na prestação do serviço imputável à ré.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de
Tatiana Ribeiro Pitanga
e
dou provimento
ao apelo de
SPE Construtora Sá Cavalcante
–
ES XIV LTDA
.
, para reformar a sentença e: a) declarar a rescisão por culpa da compradora; b) autorizar a retenção de 25% dos valores pagos; c) fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora.

I
nverto os ônus sucumbenciais, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o Voto de Relatoria.