Tribunal: TJES
Processo: 5009466-60.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-07-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL VERBAL. TUTELA DE URGÊNCIA. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. MITIGAÇÃO. DÉBITO SUBSTANCIALMENTE SUPERIOR A TRÊS MESES DE ALUGUEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, concedeu tutela provisória de urgência para determinar a desocupação voluntária de imóvel comercial no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório. Os agravantes sustentam a ilegalidade da medida pela falta de recolhimento de caução prévia, alegam que o inadimplemento decorre de conduta omissiva da locadora quanto a reparos estruturais e invocam os princípios da função social e da preservação da empresa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se é possível mitigar ou dispensar a exigência de caução estabelecida no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 quando o valor do débito locatício acumulado supera expressivamente o equivalente a três meses de aluguel; e (ii) verificar se os locatários comprovaram a quitação dos débitos ou circunstância apta a afastar os requisitos da tutela de urgência outorgada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência admite a mitigação ou dispensa da caução exigida pela Lei do Inquilinato com base no instituto da tutela provisória de urgência previsto no art. 300 do Código de Processo Civil.

O inadimplemento prolongado que supera de forma substancial o equivalente a três meses de aluguel confere robustez ao crédito e afasta a razoabilidade de se exigir garantia financeira do locador para reaver a posse do bem.

Incumbe ao devedor o ônus da prova da quitação dos aluguéis e encargos da locação, não restando elidida a mora quando demonstrado o adimplemento apenas parcial e pretérito da obrigação.

A existência de execução fiscal contra a locadora em virtude do não pagamento de IPTU pelos locatários evidencia o perigo de dano ao patrimônio da proprietária e legitima a desocupação imediata.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009466-60.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ELZELI LUIZA COSTA BARBOSA e outros
AGRAVADO: FERRAZ EMPREENDIMENTOS LTDA
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL VERBAL. TUTELA DE URGÊNCIA. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. MITIGAÇÃO. DÉBITO SUBSTANCIALMENTE SUPERIOR A TRÊS MESES DE ALUGUEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, concedeu tutela provisória de urgência para determinar a desocupação voluntária de imóvel comercial no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório. Os agravantes sustentam a ilegalidade da medida pela falta de recolhimento de caução prévia, alegam que o inadimplemento decorre de conduta omissiva da locadora quanto a reparos estruturais e invocam os princípios da função social e da preservação da empresa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se é possível mitigar ou dispensar a exigência de caução estabelecida no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 quando o valor do débito locatício acumulado supera expressivamente o equivalente a três meses de aluguel; e (ii) verificar se os locatários comprovaram a quitação dos débitos ou circunstância apta a afastar os requisitos da tutela de urgência outorgada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência admite a mitigação ou dispensa da caução exigida pela Lei do Inquilinato com base no instituto da tutela provisória de urgência previsto no art. 300 do Código de Processo Civil.

O inadimplemento prolongado que supera de forma substancial o equivalente a três meses de aluguel confere robustez ao crédito e afasta a razoabilidade de se exigir garantia financeira do locador para reaver a posse do bem.

Incumbe ao devedor o ônus da prova da quitação dos aluguéis e encargos da locação, não restando elidida a mora quando demonstrado o adimplemento apenas parcial e pretérito da obrigação.

A existência de execução fiscal contra a locadora em virtude do não pagamento de IPTU pelos locatários evidencia o perigo de dano ao patrimônio da proprietária e legitima a desocupação imediata.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Consoante relatado, Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
ELZELI LUIZA COSTA BARBOSA e MARCIO CAMILO COSTA BARBOSA
contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que concedeu a tutela provisória de urgência nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança, ajuizada por
FERRAZ EMPREENDIMENTOS LTDA
, determinando a expedição de mandado de despejo, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel comercial, sob pena de despejo compulsório.

Irresignados, os agravantes sustentam, em síntese: (i) a ilegalidade na concessão da liminar de despejo sem o prévio recolhimento da caução legalmente exigida, em manifesta afronta ao disposto no art. 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, uma vez que se trata de contrato verbal desprovido de garantias; (ii) que o inadimplemento dos aluguéis decorre da conduta omissiva da agravada (locadora), que se furtou ao dever de reparar vícios estruturais graves no imóvel, especificamente o desabamento de um muro lateral causado por raízes de árvores do próprio terreno, o que impediu a obtenção de alvará e o pleno funcionamento da "Pizzaria Faroeste"; (iii) a necessidade de observância aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da preservação da empresa, visto que o imóvel é indispensável à sobrevivência e ao sustento da família dos recorrentes; e, (iv) a presença do risco de dano grave e de difícil reparação, apto a ensejar a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sustar a ordem de desocupação imediata.

Após analisar com acuidade os autos processuais, entendo que a pretensão deduzida neste grau recursal não deve prosperar.

Verifica-se dos autos de origem que a agravada, Ferraz Empreendimentos LTDA., ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e pedido de tutela provisória de urgência em face dos locatários Victor Salim Lopes, Márcio Camilo Costa Barbosa e Elzeni Luiza Costa Barbosa.

Na exordial, narrou a locadora que firmou contrato de locação em 23 de julho de 2016 com Victor Salim Lopes, tendo por objeto imóvel comercial situado na Avenida São Paulo, Bairro Jardim Boa Vista, na Comarca de Guarapari/ES, com valor inicial de aluguel de R$ 1.500,00 e reajustes progressivos. Findo o prazo contratual, a locação foi mantida verbalmente.

Relatou, ainda, que, em setembro de 2023, o locatário originário sublocou o imóvel aos demais requeridos sem autorização expressa da locadora, violando, assim, o disposto no art. 13 da Lei do Inquilinato.

Alega também inadimplemento contratual, com acúmulo de débitos de aluguéis vencidos e encargos locatícios, totalizando R$ 20.710,20, incluindo IPTU em atraso, o que, inclusive, motivou o ajuizamento de ação de execução fiscal contra a autora e a constrição do imóvel.

Diante disso, requereu a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel, o que foi deferido pelo MM. Magistrado a quo sob o fundamento precípuo de que, além de o contrato em questão ser desprovido de garantias, trata-se de locação verbal, cujos aluguéis e encargos encontram-se inadimplidos há diversos meses, revelando a planilha de débitos acostada aos autos a existência de montante superior a sete meses de inadimplemento.

Diante disso, entendeu Sua Excelência que “(....) a exigência da caução, prevista na norma especial, deve ser mitigada, especialmente nas hipóteses em que, como ora verificado, a dívida supera, em muito, o valor correspondente a três meses de aluguel”, revelando-se desarrazoado, tendo em vista a função social da propriedade e a necessidade de preservação do patrimônio da autora, já objeto de constrição judicial, impor-lhe a obrigação de recolher caução adicional para a concessão da liminar vindicada.

Há nos autos originários documentação que, de fato, demonstra a existência de uma ação de execução fiscal ajuizada em desfavor da agravada em razão da inadimplência dos encargos locatícios, em especial o IPTU dos anos 2019, 2020, 2021 e 2022, além dos aluguéis vencidos desde outubro de 2024, já que os comprovantes de depósito juntados ao presente recurso, aparentemente, demonstram a quitação dos aluguéis apenas até setembro do aludido ano.

Sabe-se que o ônus da prova da quitação dos aluguéis recai sobre o devedor, não tendo os ora agravantes comprovado a purgação da mora, na forma do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91.

No tocante à ausência de oferta, pela agravada, de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, conquanto tal requisito seja pertinente à espécie e esteja previsto no art. 59, § 1º, IX da Lei no 8.245/91, é cediço que a jurisprudência deste Eg. TJES tem sedimentado entendimento acerca da possibilidade de mitigação da referida caução, com base no instituto da tutela provisória de urgência (art. 300 do CPC), quando o valor da dívida acumulada em virtude do inadimplemento ultrapassa, de forma substancial, o equivalente a três meses de aluguel. Vejamos, pois:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. INADIMPLEMENTO. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA DA LOCADORA. DISPENSA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por Maria da Penha Costa Arrevabeni contra decisão proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel movida em face de Galpão Fropel Pickup e Vans Comércio de Peças Ltda., que deferiu liminar de despejo, condicionando o seu cumprimento à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. A agravante sustenta impossibilidade financeira para prestar a caução, além de inadimplemento contratual por parte da locatária e prorrogação do contrato por prazo indeterminado, com notificação para desocupação não atendida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se, em razão da hipossuficiência econômica da locadora e da inadimplência da locatária, é possível dispensar a caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 para o deferimento da liminar de despejo; e (ii) verificar se a não desocupação do imóvel, após notificação regular em contrato prorrogado por prazo indeterminado, autoriza a concessão da liminar independentemente da caução. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A exigência de caução para a liminar de despejo pode ser afastada em situações excepcionais, conforme o art. 300, § 1º, do CPC, notadamente quando comprovada a hipossuficiência econômica do locador ou quando o débito locatício superar três meses de aluguel. 4. Jurisprudência dos Tribunais Pátrios admite a dispensa da caução quando o inadimplemento ultrapassa o valor exigido como garantia ou quando o locador comprova que tal imposição comprometeria sua subsistência. 5. Na hipótese, ficou comprovado que a agravante é aposentada e tem na locação sua principal fonte de renda, atualmente interrompida, e que os aluguéis em atraso superam o valor de R$ 26.000,00, o que evidencia a inadimplência reiterada da empresa locatária. 6. O contrato de locação, originalmente com prazo de cinco anos, venceu em abril de 2024, passando a viger por prazo indeterminado, o que autoriza a rescisão imotivada mediante notificação com antecedência mínima de 30 dias, conforme os arts. 56 e 57 da Lei nº 8.245/1991. 7. A agravada foi devidamente notificada em 05/08/2024 e permaneceu no imóvel após o prazo legal, o que legitima a concessão de liminar de despejo com base na denúncia vazia, nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da mesma lei. 8. O inadimplemento contratual e a ausência de intenção da locatária em quitar o débito agravam a situação da locadora e reforçam o perigo de dano, justificando a medida liminar sem exigência de caução. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. (TJES - AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5016915-06.2024.8.08.0000 - 2ª Câmara Cível - RELATOR DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO - julg. 19/03/2026).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DEFERIMENTO DA ORDEM LIMINAR DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI DE INQUILINATO. POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO COM BASE NA TUTELA DE URGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO DE PROCESSO. IRRELEVÂNCIA DA EXISTÊNCIA DE CAUÇÃO DE 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. DÍVIDA LOCATÍCIA CORRESPONDENTE A QUASE 07 (SETE) VEZES DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. A Ação Originária versa sobre pedido de despejo da Primeira Recorrente, da loja em que a mesma estava ocupando como Locatária, bem como de cobrança dos aluguéis atrasados não pagos, sendo deferido pelo Magistrado de Piso o pleito liminar, para a expedição de mandado despejo. II. O artigo 59, § 1o, da Lei Federal no 8.245/1991, estabelece dois requisitos essenciais ao deferimento da ordem liminar de despejo, quando fundada, exclusivamente, na alegação de inadimplência de obrigações pecuniárias pelo Locatário, quais sejam: (I) que o Contrato de Locação esteja desprovido das garantias previstas no artigo 37, da citada Lei, bem como, que (II) tenha sido prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. III. Caso a pretensão liminar de despejo não se enquadre nos pressupostos exigidos na Lei do Inquilinato acima mencionada, a medida liminar de despejo ainda poderá ser concedida, com amparo na tutela de urgência prevista no próprio Código de Processo Civil, em seu artigo 300. Precedentes. IV. In casu, afigura-se irrelevante a existência de garantia contratual ou a caução de 3 (três) meses de aluguel a que se refere o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei no 8.245/1991, para o deferimento de pleito liminar de despejo, tendo em vista que a dívida locatícia da primeira Recorrente corresponde a quase 07 (sete) vezes o valor do aluguel mensal mínimo fixado no contrato. V. Recurso conhecido e improvido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5002608-52.2021.8.08.0000, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 17/02/2022)

Com efeito, embora a ausência de caução possa obstar o enquadramento estrito na hipótese do art. 59, §1º, IX, da Lei de Locações, é certo que a jurisprudência desta Egrégia Corte admite a substituição dessa exigência formal pela própria robustez do crédito inadimplido, quando este supera de forma substancial o valor legalmente previsto, como sói acontecer na hipótese em apreço.

Diante do exposto, conheço do presente recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo irretocável a r. Decisão agravada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)