Tribunal: TJES
Processo: 0030126-07.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0030126-07.2015.8.08.0035

APELANTES/APELADOS:
MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI

APELANTES/APELADOS: VILLA D'ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESERÇÃO RECURSAL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. TAXA SELIC. RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO E RECURSO DAS RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas pelos compradores e pelos vencedores, contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e vaga de garagem, determinando a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores, com retenção de 10%, juros moratórios a partir da citação e correção monetária desde o prejuízo. Os autores sustentaram, entre outros pontos, o direito à gratuidade de justiça, à restituição integral da corretagem e à devolução em dobro dos valores pagos. As rés pleitearam a majoração do percentual de retenção para 25%, além da alteração dos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso dos autores deve ser conhecido diante da ausência de recolhimento do preparo recursal; (ii) estabelecer se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos em razão da rescisão contratual por iniciativa dos compradores; e (iii) determinar o termo inicial e o índice aplicável à correção monetária e aos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso dos autores não preenche requisito extrínseco de admissibilidade, pois, após o indeferimento do pedido de gratuidade de justiça, os apelantes deixaram de comprovar o recolhimento do preparo recursal, configurando deserção.

4. A rescisão contratual ocorreu por liberalidade dos compradores, sem demonstração de culpa das vendedoras, incidindo a Súmula 543 do STJ, que admite retenção parcial dos valores pagos pelo promitente comprador.

5. A cláusula contratual que prevê retenção de 10% sobre os valores pagos não se revela abusiva, especialmente porque o contrato é anterior à Lei n. 13.786/2018 e inexiste demonstração concreta de prejuízo extraordinário suportado pelas vendedoras.

6. O Poder Judiciário não deve majorar percentual de retenção validamente pactuado em contrato quando ausente abusividade e diante da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

7. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir desde cada desembolso efetuado pelos compradores, a fim de recompor a perda do poder aquisitivo da moeda e evitar enriquecimento sem causa.

8. Os juros moratórios, em hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, têm como termo inicial o trânsito em julgado da decisão, momento em que se torna exigível a obrigação de restituir.

9. A taxa SELIC possui natureza híbrida, englobando juros e correção monetária, razão pela qual sua incidência, após o trânsito em julgado, afasta a cumulação com outros índices de atualização monetária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso dos autores não conhecido. Recurso das rés parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de recolhimento do preparo recursal após o indeferimento da gratuidade de justiça configura deserção e impede o conhecimento do recurso.

2. É válida a retenção de 10% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda rescindido por iniciativa do comprador quando inexistente abusividade contratual.

3. A correção monetária sobre parcelas restituídas em rescisão contratual incide desde cada desembolso realizado pelo comprador.

4. Os juros moratórios, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.

5. A incidência da taxa SELIC afasta a cumulação com outro índice de correção monetária.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, III, e 51, IV e §1º, III; CC, art. 406; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1.794.897/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30.08.2021; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.153.840/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12.12.2022; STJ, AREsp 2.709.001/PE, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17.11.2025; TJES, AC 0011809-24.2016.8.08.0035, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 23.03.2023; TJES, AC 0017194-50.2016.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 17.12.2024; TJES, AC 0000458-19.2018.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, publ. 13.06.2025; TJES, AC 0004165-49.2020.8.08.0048, Rel. Des. Jaime Ferreira Abreu, publ. 19.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030126-07.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e outros (3)

APELADO: VILLA D'ITA SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros (3)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0030126-07.2015.8.08.0035

APELANTES/APELADOS:
MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI

APELANTES/APELADOS: VILLA D'ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESERÇÃO RECURSAL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. TAXA SELIC. RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO E RECURSO DAS RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas pelos compradores e pelos vencedores, contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e vaga de garagem, determinando a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores, com retenção de 10%, juros moratórios a partir da citação e correção monetária desde o prejuízo. Os autores sustentaram, entre outros pontos, o direito à gratuidade de justiça, à restituição integral da corretagem e à devolução em dobro dos valores pagos. As rés pleitearam a majoração do percentual de retenção para 25%, além da alteração dos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso dos autores deve ser conhecido diante da ausência de recolhimento do preparo recursal; (ii) estabelecer se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos em razão da rescisão contratual por iniciativa dos compradores; e (iii) determinar o termo inicial e o índice aplicável à correção monetária e aos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso dos autores não preenche requisito extrínseco de admissibilidade, pois, após o indeferimento do pedido de gratuidade de justiça, os apelantes deixaram de comprovar o recolhimento do preparo recursal, configurando deserção.

4. A rescisão contratual ocorreu por liberalidade dos compradores, sem demonstração de culpa das vendedoras, incidindo a Súmula 543 do STJ, que admite retenção parcial dos valores pagos pelo promitente comprador.

5. A cláusula contratual que prevê retenção de 10% sobre os valores pagos não se revela abusiva, especialmente porque o contrato é anterior à Lei n. 13.786/2018 e inexiste demonstração concreta de prejuízo extraordinário suportado pelas vendedoras.

6. O Poder Judiciário não deve majorar percentual de retenção validamente pactuado em contrato quando ausente abusividade e diante da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

7. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir desde cada desembolso efetuado pelos compradores, a fim de recompor a perda do poder aquisitivo da moeda e evitar enriquecimento sem causa.

8. Os juros moratórios, em hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, têm como termo inicial o trânsito em julgado da decisão, momento em que se torna exigível a obrigação de restituir.

9. A taxa SELIC possui natureza híbrida, englobando juros e correção monetária, razão pela qual sua incidência, após o trânsito em julgado, afasta a cumulação com outros índices de atualização monetária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso dos autores não conhecido. Recurso das rés parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de recolhimento do preparo recursal após o indeferimento da gratuidade de justiça configura deserção e impede o conhecimento do recurso.

2. É válida a retenção de 10% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda rescindido por iniciativa do comprador quando inexistente abusividade contratual.

3. A correção monetária sobre parcelas restituídas em rescisão contratual incide desde cada desembolso realizado pelo comprador.

4. Os juros moratórios, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.

5. A incidência da taxa SELIC afasta a cumulação com outro índice de correção monetária.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, III, e 51, IV e §1º, III; CC, art. 406; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1.794.897/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30.08.2021; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.153.840/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12.12.2022; STJ, AREsp 2.709.001/PE, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17.11.2025; TJES, AC 0011809-24.2016.8.08.0035, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 23.03.2023; TJES, AC 0017194-50.2016.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 17.12.2024; TJES, AC 0000458-19.2018.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, publ. 13.06.2025; TJES, AC 0004165-49.2020.8.08.0048, Rel. Des. Jaime Ferreira Abreu, publ. 19.02.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, nao conhecer do recurso dos autores e conhecer e dar parcial provimento ao recurso da res, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de apelações cíveis interpostas por
MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI
e, simultaneamente, por
VILLA D'ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, visando a reforma da sentença de fls. 303/307-verso, integrada às fls. 372/372-verso, que, em sede de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e determinar a restituição de 90% dos valores pagos, com incidência de juros moratórios a partir da citação e correção monetária a contar do prejuízo.

Irresignados, os autores sustentam (fls. 323/336), em síntese: (i) a necessidade de concessão da assistência judiciária gratuita; (ii) que o valor pago a título de corretagem possuía natureza de arras (sinal), devendo ser integralmente restituído; (iii) a abusividade da cobrança por ausência de transparência; (iv) a incidência de prazo prescricional de 5 ou 10 anos; (v) a impossibilidade de retenção de valores por culpa das rés; e (vi) o direito à restituição em dobro e majoração dos honorários para 20%.

Por sua vez, as rés apelantes aduzem (fls. 377/400): (i) a inexistência de culpa pela rescisão, requerendo a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos; (ii) a necessidade de fixação da correção monetária a partir do ajuizamento da ação; e (iii) a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões apresentadas por
VILLA D'ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
às fls. 338/364 e por
MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI
(ID 14046123), ambas pelo desprovimento dos recursos.

Em despacho proferido no ID 14727460, foi determinada a intimação dos autores para instruirem o pedido de gratuidade de justiça, tendo decorrido o prazo
in albis
.

Na decisão de ID 18303000, o pedido de justiça gratuita formumado pela parte autora foi indeferido, sendo determinado o recolhimento do preparo, o qual não foi comprovado nos autos.

RECURSO DOS AUTORES (MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI)

Segundo se depreende dos autos, os autores postularam a concessão da benesse apenas em sede recursal. Todavia, conforme verificado nos autos, os apelantes adimpliram as custas iniciais em primeiro grau de jurisdição e não demonstraram, de forma concreta, qualquer alteração na situação financeira que justificasse o gozo da gratuidade nesta fase.

Diante de tais circunstâncias, o pleito foi indeferido por este Relator, tendo sido determinada a intimação dos recorrentes para comprovar o preenchimento dos pressupostos legais ou realizar o recolhimento do preparo recursal, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de não conhecimento do recurso por deserção.

Contudo, após regular intimação, os apelantes deixaram transcorrer o lapso assinalado sem qualquer manifestação ou prova de pagamento, permanecendo inertes. A ausência de recolhimento do preparo impõe, inevitavelmente, o reconhecimento da deserção e a consequente inadmissibilidade da insurgência.

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL. DETERMINAÇÃO DE COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO, SOB PENA DE DESERÇÃO. Inércia do agravante.
Deserção configurada. Ausência de requisito extrínseco de admissibilidade. Recurso não conhecido.
(TJSP; AI 2217409-68.2023.8.26.0000; Ac. 17236395; Angatuba; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Valentino Aparecido de Andrade; Julg. 10/10/2023; DJESP 17/10/2023; Pág. 3020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE LIMINAR DEFERIDA. AUSÊNCIA DE PREPARO NA INTERPOSIÇÃO DO RECURSO.
Despacho que determinou que a parte, recolhesse as custas processuais, sob pena de deserção. Deserção configurada. Ausência de requisito de admissibilidade. Recurso não conhecido.
Decisão unânime. (TJAL; AI 0805717-26.2023.8.02.0000; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Klever Rêgo Loureiro; DJAL 11/10/2023; Pág. 239)

Assim, como exaustivamente alertado, o não conhecimento do apelo é medida que se impõe.

RECURSO DAS RÉS (VILLA D'ITÁ SPE 127 E LORENGE)

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais ajuizada por
MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI
em face de
VILLA D'ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Narram os autores que, em agosto de 2011, celebraram com as rés dois “Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda” para aquisição da unidade imobiliária nº 702, Torre A, do Edifício Villa d'Itá, e de uma vaga de garagem extra (nº 74), pelo valor total de R$ 246.311,05. Informam ter adimplido a quantia de R$ 69.528,56 relativa ao preço do imóvel e da vaga extra, além de R$ 5.155,05 a título de comissão de corretagem.

Alegam que a aquisição foi motivada pela promessa de que a vaga de garagem comportaria um veículo comercial (van escolar), o que teria sido garantido pelos prepostos das rés no momento da venda. Contudo, afirmam que, ao realizarem a vistoria, constataram a impossibilidade de estacionar o referido veículo no local devido às dimensões padrão da vaga, razão pela qual pleitearam a rescisão do contrato com a restituição integral das parcelas pagas, indenização por danos materiais e o ressarcimento de taxas condominiais quitadas antes da entrega das chaves.

As rés, em contestação, arguiram preliminares de ilegitimidade passiva da segunda ré e impugnação ao valor da causa, bem como prejudicial de prescrição da pretensão relativa à corretagem. No mérito, defenderam que as dimensões das vagas eram padrão, aprovadas pela municipalidade e de conhecimento prévio dos autores, sustentando a validade das cláusulas de retenção previstas no contrato para a hipótese de rescisão por iniciativa imotivada do comprador.

O Juízo de primeiro grau, na r. sentença de fls. 303/307, julgou parcialmente procedentes os pedidos. Rejeitou as preliminares e a prejudicial de prescrição, e, no mérito, entendeu que a rescisão se deu por liberalidade dos autores, uma vez que não houve prova da promessa de vaga com dimensões extraordinárias e os adquirentes declararam ciência sobre a localização das garagens no ato da compra. Assim, declarou a rescisão dos pactos e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos pelo imóvel e pela vaga extra (permitindo a retenção de 10%), julgando improcedentes os pedidos de devolução da comissão de corretagem e das taxas condominiais. Determinou, ainda, a incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária desde o efetivo prejuízo.

Portanto, a matéria devolvida a este Tribunal, nos limites do apelo remanescente das rés, consiste em verificar o acerto da r. sentença quanto ao percentual de retenção e à forma de atualização do débito na hipótese de rescisão por iniciativa do adquirente.

Analiso, pois, os pontos de forma destacada.

Do Percentual de Retenção

Na análise do recurso interposto pelas rés quanto ao percentual de retenção, observa-se que o magistrado de piso, ao proferir a sentença, constatou que a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda se deu por liberalidade dos autores, uma vez que não restou comprovada a culpa das vendedoras pelo desfazimento do negócio. Diante de tal premissa, incide no caso a norma extraída do verbete sumular n.º 543 do STJ, que autoriza a retenção parcial dos valores pagos quando o comprador dá causa à resolução:

Súmula n. 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Com efeito, observou o Juízo de piso que o instrumento contratual, na cláusula 63, estabeleceu que, em caso de rescisão, o Apelado poderia reaver aquilo que despendeu, com desconto de determinados valores e, ainda, de multa rescisória na razão de 10% dos valores pagos.

Nesse contexto, a despeito de reconhecer a validade da multa prevista no contrato, reputou abusivas as disposições que determinavam o desconto, para apuração do valor devido, de multas, juros de mora, taxa de cobrança, comissão de corretagem, encargos tributários e débitos condominiais.

Confira-se, nesse ponto, o que restou consignado na sentença:

“Assim, a rescisão contratual se deu por liberalidade dos Requerentes, não havendo que se falar em culpa por parte das Requeridas, motivo pelo qual concluo ser lícita a retenção de parte do valor pago.

Diante disso, analisando os instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e outras avenças celebrados entre as partes, verifico que na parte de
“rescisão”
(fls. 40/41 e 55/56) consta que, em tal hipótese, o promitente vendedor poderá reter valores de: (a) multas, juros de mora e taxas de cobranças bancárias; (b) comissões de corretores de imóveis; (c) tributos; (d) outros encargos tributários; (e) multa rescisória no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor pago; (f) custos de readequação da unidade imobiliária ao formato constante no projeto original do empreendimento, caso o adquirente tenha optado por realizar modificações; e (g) 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor do bem por mês de fruição, no caso de ter havido utilização do imóvel.

Ocorre que, de todos os valores citados, apenas os previstos nas letras (b), (e) e (g) foram devidamente discriminados no contrato, uma vez que os Requerentes sabiam quais seriam os valores pagos a título de comissão de corretagem (fls. 106/107), bem como é possível saber quanto é 10% (dez por cento) sobre o valor pago e 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor do imóvel.

Assim sendo, tenho por bem reconhecer a abusividade das demais alíneas das cláusulas 63 (fls. 40/41) e 55 (fls. 55/56) dos referidos contratos, visto que, além de não demonstrarem de maneira clara quais serão os encargos suportados pelos adquirentes em caso de rescisão – desrespeitando, portanto, o dever de informação previsto no art. 6º, inciso III, do CDC –, impõem obrigações exageradas para os consumidores em hipótese tal, indo de encontro ao art. 51, inciso IV, e §1º, inciso III, do CDC.

(...)

Fixadas tais premissas e considerando, ainda, as peculiaridades do caso em apreço, verifica-se que é lícita apenas a retenção de 10% (dez por cento) por parte das Requeridas, bem como dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Isso porque não houve comprovação nos autos de que os Requerentes usufruíram do imóvel sob análise, não podendo, portanto, ser cobrado nenhum valor a título de fruição do bem.

Por sua vez, no que se refere à comissão de corretagem, cumpre destacar que esta é uma quantia paga a terceiros no ato da assinatura do contrato, sendo válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de arcar com ela, senão vejamos:

(...)

Desse modo, conclui-se que o valor pago a título de comissão de corretagem poderá ser retido, não havendo que se falar em restituição da quantia de R$5.155,05 (cinco mil cento e cinquenta e cinco reais e cinco centavos) paga pelos Requerentes (fls. 106/107).

No que se refere à retenção, por parte das construtoras, de parte dos valores pagos pelos compradores do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento no sentido de que, em caso de desistência,
é lícito àquelas reter entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
, devendo ser consideradas as especificidades do caso concreto.

Desta feita, considerando que as cláusulas 63 (fls. 40/41) e 55 (fls. 55/56) preveem a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor já quitado, bem como que tal porcentagem está de acordo com a jurisprudência dos Tribunais Superiores, considero como justa a retenção deste montante.

Sendo assim, sobre o valor de R$64.114,00 (sessenta e quatro mil cento e quatorze reais) previsto na tabela de fls. 99/100, bem como sobre a quantia de R$5.414,56 (cinco mil quatrocentos e quatorze reais e cinquenta e seis centavos) constante à fl. 105, poderá ser retida a monta de 10% (dez por cento), ou seja, R$6.952,85 (seis mil novecentos e cinquenta e dois reais e oitenta e cinco centavos), consoante cláusulas 63 (fls. 40/41) e 55 (fls. 55/56), alíneas “e”, dos contratos celebrados, devendo o valor remanescente ser restituído em uma única parcela e de forma imediata.

Em meu sentir, não merece retoques o
decisum
vergastado nesse aspecto.

Como já manifestei em outras ocasiões, de fato, a atual jurisprudência da Corte Superior caminha no sentido de que, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel, havendo direito por parte da vendedora de reter parte dos valores adimplidos antes do desfazimento do negócio, deve ser observado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), caso não haja nenhuma particularidade no caso concreto capaz de justificar a diminuição de tal porcentagem. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DAS COMPRADORAS. [...]
3. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento." (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 02/10/2019). [...] (AgInt no AREsp n. 1.794.897/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1/10/2021.)

Contudo, não vislumbro de que maneira seria possível aplicar tal referencial no caso concreto.

Isso porque, como bem ressaltado pelo Juízo sentenciante, já há previsão contratual de multa rescisória, cuja razão (10%) não se revela abusiva sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, que disciplina a relação jurídico-material; destacando-se ainda que o contrato rescindido é anterior à Lei n. 13.786/2018.

Nessa linha intelectiva, aliás, pontuou a ilustre Ministra Relatora no voto proferido no REsp 1.723.519/SP:

“[...]
Enfatizo que o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes.
A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular
, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE)
.”

Assim, se a porcentagem prevista no contrato não se mostra abusiva, não poderia o Judiciário modificar a referida cláusula contratual para
aumentar
o percentual a ser retido pelas promitentes vendedoras, sobretudo porque não são a parte vulnerável da relação contratual.

Do Termo Inicial da Correção Monetária

As Apelantes pugnam pela incidência da correção monetária a partir do ajuizamento da ação. A sentença, por sua vez, determinou a correção a contar do prejuízo.

A decisão de origem está correta. A correção monetária não constitui um acréscimo, mas mera recomposição do poder de compra da moeda. Nos casos de restituição de parcelas pagas em virtude de rescisão contratual, a jurisprudência do STJ é consolidada no sentido de que a correção deve incidir a partir de cada desembolso, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que reteve os valores e se beneficiou da desvalorização da moeda ao longo do tempo.

Conforme julgado do STJ:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO
. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PREVALÊNCIA DA LEI N. 6.899/1981.
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 19/8/2022).
2. Tal orientação prevalece sobre a antiga Lei n. 6.899/1981 em decorrência do princípio que veda o enriquecimento sem causa - no caso provocado pela inflação -, disciplinado na moderna legislação civil pátria. 3. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp n. 2.153.840/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022.)

No mesmo sentido, cito os seguintes julgados deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR
– DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO (10%) – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO –
CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania. Caso concreto em que não foram demonstrados os prejuízos alegados pela parte apelante, sendo razoável a manutenção no percentual fixado, a saber, 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas. 3.
Considerando que foi determinada a restituição de valores pela construtora em parcela única, nos termos do atual entendimento do STJ, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
e os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do c. STJ e deste e. TJES. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. 0011809-24.2016.8.08.0035. PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA. DATA 23/03/2023)

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO
. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. 1. No caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados. 2. Na hipótese de extinção do contrato de compra e venda em razão do inadimplemento do comprador, não sendo verificadas ilicitudes na conduta do vendedor, não se configura a responsabilidade do vendedor pela indenização por danos morais decorrentes do desfazimento do negócio. 3.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. 4. Recursos desprovidos. (TJES. 0017194-50.2016.8.08.0035. SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR. DATA 17/12/2024)

Assim, mantém-se a sentença neste ponto.

4. Dos Juros de Mora e da Taxa SELIC

A r. sentença fixou a incidência de juros de mora a partir da citação. As Apelantes alegam que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado pela Taxa SELIC

Neste particular, assiste razão às Apelantes.

O termo inicial dos juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, é efetivamente o trânsito em julgado, pois somente a partir desse momento a obrigação de restituir se torna exigível e a mora do vendedor se configura. Vejamos:

DIREITO CIVIL. DOIS AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
AGRAVOS CONHECIDOS PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (...)
7. Quanto aos juros de mora, o entendimento do Tribunal de origem está em consonância com o Tema 1.002 do STJ, que
fixa o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador
.
(...) (AREsp n. 2.709.001/PE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.)

Quanto ao índice, o art. 406 do Código Civil, interpretado pela jurisprudência do STJ, estabelece que a taxa de juros moratórios é a SELIC. Dita taxa possui natureza híbrida, pois já engloba tanto os juros quanto a correção monetária. Portanto, a sua aplicação afasta a cumulação com qualquer outro índice de correção.

Nesse sentido, cito os seguintes julgados desta c. Segunda Câmara Cível:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO DE VALORES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO PARA RECONHECER A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. - A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, em percentual que pode variar entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, em especial os prejuízos comprovadamente suportados pelo vendedor (STJ, RESP 1.224.921/PR; AgInt no AREsp 1.255.233/SP). 2. - Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, ausente cláusula penal expressa e circunstâncias excepcionais, é razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ (RESP 1.863.007/SP; AgInt no AREsp 2.598.872/ES). 3. -
A cláusula que determina a restituição das parcelas pagas apenas ao final da obra ou de forma parcelada é abusiva, devendo a restituição ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula nº 543/STJ e do Tema Repetitivo 577 (RESP 1.300.418/SC), com incidência de correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada pagamento,
acrescida de juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado
, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ (RESP 1.741.911/DF).
(...) (TJES; AC 0000458-19.2018.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Publ. 13/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR
. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL CONFORME PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. VALOR CORRETO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRECEDENTES. APELAÇÃO ADESIVA. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. MERO INTERMEDIÁRIO. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO PRINCIPAL PROVIDA EM PARTE. 1. Em caso de rescisão por parte do promitente comprador, é devida a retenção dos valores pagos no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Diante da ausência de demonstração concreta dos gastos decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda por parte do apelado, nem de mora com os pagamentos, coerente a determinação de percentagem de 10% (dez por cento) do valor das prestações pagas pelo adquirente.
3. Quanto ao pleito de termo inicial dos juros de mora, este tema já foi decidido e provido em sede de Embargo de Declaração. [...]termo inicial dos juros de mora deverá corresponder ao trânsito em julgado pela Taxa SELIC, vedada a sua a cumulação com correção monetária, sob pela de bis in idem [...].
4. O pagamento da comissão de corretagem e SATI de forma destacada é válido por ter se dado com transparência e cumprimento do dever de informação, não devendo ser descaracterizado para arras. 5. O prazo prescricional da pretensão de restituição da comissão de corretagem e SATI é trienal. 6. Não existe responsabilidade solidária do prestador de serviços de corretagem para com obrigação alheia ao serviço por ele prestado. 7. Recursos conhecidos e provida em parte apenas a Apelação Originária. (TJES; AC 0004165-49.2020.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jaime Ferreira Abre; Publ. 19/02/2024)

Dessa forma, a sentença deve ser reformada em parte, apenas para ajustar o índice dos consectários legais.

Ante o exposto,
NÃO CONHEÇO
do recurso interposto por
MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI
, diante da deserção. Por outro lado,
CONHEÇO
do recurso interposto por
VILLA D'ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
para reformar em parte a r. sentença, tão somente para modular os consectários legais da condenação. Assim, o montante a ser restituído pelas Rés deverá ser atualizado da seguinte forma: a) Incidirá correção monetária pelo índice IPCA-E sobre cada parcela, a contar da data do respectivo desembolso, até a data do trânsito em julgado desta decisão; b) A partir do trânsito em julgado, a atualização do valor e os juros de mora serão consolidados pela incidência, exclusiva, da taxa SELIC, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice de correção.

Em razão do não conhecimento do recurso dos autores, majoro os honorários advocatícios por eles devidos para
12% (doze por cento)
sobre o valor do proveito econômico, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

Diante do parcial provimento do recurso das rés, deixo de aplicar o art. 85, §11, do CPC (REsp n. 1.864.633/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023.).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para não conhecer do recurso de MARIO LUIS LOREIRO DE SOUZA e MARGARETE MARIA MATTEDI, bem como para dar parcial provimento ao recurso de EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.