Tribunal: TJES
Processo: 0027803-92.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Revisão de Tutela Antecipada Antecedente
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA LOCADORA. FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA DE NEGÓCIO. RISCO EMPRESARIAL. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A CONDUTA IMPUTADA E OS PREJUÍZOS ALEGADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por locatária de loja em shopping center, julgou improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido reconvencional para condená-la ao pagamento da multa contratual por rescisão. A apelante sustentou inadimplemento contratual da locadora, abusividade do aluguel mínimo e do 13º aluguel, má gestão administrativa do empreendimento, entrega inacabada do shopping, violação da boa-fé objetiva e suficiência do acervo probatório para amparar a rescisão contratual e os pedidos indenizatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (I) definir se ao contrato de locação de espaço em shopping center se aplica o Código de Defesa do Consumidor, com possibilidade de controle de abusividade das cláusulas sob esse regime; e (II) estabelecer se houve inadimplemento contratual da locadora apto a justificar a rescisão contratual e a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, ou se os fatos narrados configuram frustração de expectativa inserida no risco do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A relação jurídica entre lojista e empreendedora de shopping center não configura relação de consumo, de modo que não incide o Código de Defesa do Consumidor e não se cogita de nulidade de cláusulas por abusividade com fundamento nesse microssistema.

Nas locações em shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91, devendo a controvérsia ser examinada à luz da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos.

Os instrumentos contratuais firmados entre as partes não contêm previsão de existência de lojas âncoras, cinema, academia, supermercado ou quantitativo mínimo de circulação de consumidores, razão pela qual tais elementos não integram o conteúdo obrigacional assumido pela locadora.

A ausência de fluxo esperado de pessoas e de composição comercial idealizada pela locatária não demonstra descumprimento contratual, pois traduz frustração de expectativa de negócio, ordinariamente compreendida no risco empresarial.

O atraso na inauguração do shopping não autoriza indenização nem rescisão por culpa da locadora, porque o próprio contrato e o contrato de cessão de direitos preveem expressamente a possibilidade de postergação da data de inauguração, sem direito de uma parte pleitear indenização da outra.

A apelante não produz prova robusta e inequívoca do nexo causal entre a conduta imputada à apelada e os prejuízos alegados, o que afasta os pedidos de indenização e de resolução contratual por inadimplemento da locadora.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao contrato de locação de espaço em shopping center regido pela Lei nº 8.245/91. 2. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91. 3. A frustração de expectativa quanto ao fluxo de consumidores e ao desempenho econômico do empreendimento, sem previsão contratual específica, integra o risco empresarial e não caracteriza inadimplemento da locadora. 4. A inexistência de prova robusta do nexo causal entre a conduta da locadora e os prejuízos alegados impede a rescisão contratual e a condenação indenizatória.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 54; Lei n. 8.078/
19
90, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp n. 101.712/RS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 03-11-2015, DJe 06-11-2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027803-92.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DUMA RESTAURANTE LTDA ME

APELADO: ESPIRITO SANTO MALL S.A.

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA LOCADORA. FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA DE NEGÓCIO. RISCO EMPRESARIAL. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A CONDUTA IMPUTADA E OS PREJUÍZOS ALEGADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por locatária de loja em shopping center, julgou improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido reconvencional para condená-la ao pagamento da multa contratual por rescisão. A apelante sustentou inadimplemento contratual da locadora, abusividade do aluguel mínimo e do 13º aluguel, má gestão administrativa do empreendimento, entrega inacabada do shopping, violação da boa-fé objetiva e suficiência do acervo probatório para amparar a rescisão contratual e os pedidos indenizatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (I) definir se ao contrato de locação de espaço em shopping center se aplica o Código de Defesa do Consumidor, com possibilidade de controle de abusividade das cláusulas sob esse regime; e (II) estabelecer se houve inadimplemento contratual da locadora apto a justificar a rescisão contratual e a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, ou se os fatos narrados configuram frustração de expectativa inserida no risco do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A relação jurídica entre lojista e empreendedora de shopping center não configura relação de consumo, de modo que não incide o Código de Defesa do Consumidor e não se cogita de nulidade de cláusulas por abusividade com fundamento nesse microssistema.

Nas locações em shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91, devendo a controvérsia ser examinada à luz da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos.

Os instrumentos contratuais firmados entre as partes não contêm previsão de existência de lojas âncoras, cinema, academia, supermercado ou quantitativo mínimo de circulação de consumidores, razão pela qual tais elementos não integram o conteúdo obrigacional assumido pela locadora.

A ausência de fluxo esperado de pessoas e de composição comercial idealizada pela locatária não demonstra descumprimento contratual, pois traduz frustração de expectativa de negócio, ordinariamente compreendida no risco empresarial.

O atraso na inauguração do shopping não autoriza indenização nem rescisão por culpa da locadora, porque o próprio contrato e o contrato de cessão de direitos preveem expressamente a possibilidade de postergação da data de inauguração, sem direito de uma parte pleitear indenização da outra.

A apelante não produz prova robusta e inequívoca do nexo causal entre a conduta imputada à apelada e os prejuízos alegados, o que afasta os pedidos de indenização e de resolução contratual por inadimplemento da locadora.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao contrato de locação de espaço em shopping center regido pela Lei nº 8.245/91. 2. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91. 3. A frustração de expectativa quanto ao fluxo de consumidores e ao desempenho econômico do empreendimento, sem previsão contratual específica, integra o risco empresarial e não caracteriza inadimplemento da locadora. 4. A inexistência de prova robusta do nexo causal entre a conduta da locadora e os prejuízos alegados impede a rescisão contratual e a condenação indenizatória.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 54; Lei n. 8.078/
19
90, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp n. 101.712/RS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 03-11-2015, DJe 06-11-2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0027803-92.2016.8.08.0035.

APELANTE: DUMA RESTAURANTE LTDA.-ME.

APELADA: ESPÍRITO SANTO MALL S.A.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V
OTO

Trata-se de apelação interposta
Duma Restaurante Ltda.-ME.
em face da respeitável sentença
de fls. 1.103-7, integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 1.125-6, proferida pelo ilustre Juiz de Direito da Terceira Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital nos autos da “
a
ção de
r
escisão
c
ontratual c/c
i
ndenização por
d
anos
m
ateriais e
m
orais”
proposta por ela contra
Espírito Santo Mall S.A.
,
que julgou “IMPROCEDENTE a pretensão autoral” e julgou “PROCEDENTE a pedido formulado na RECONVENÇÃO e por isso CONDENO
[U]
a Reconvinda ao pagamento da multa estabelecida do contrato referente a rescisão contratual”.

Nas razões do recurso
(
fls. 1.127-
80) alegou a apelante, síntese, que: 1) a ré cometeu inadimplemento contratual; 2) firmou contrato de locação (e outras avenças) de uma loja para uso comercial com a ré, existindo abusividade no aluguel mensal mínimo, 13º aluguel e diversas inadimplências contratuais por parte da apelada; 3)
é possível identificar “uma má conduta da gestão administrativa do empreendimento” por parte da ré; 4) o empreendimento foi entregue “inacabado e incompleto”; 5) foi violada a boa-fé objetiva;
e
6
) o acervo probatório é favorável à recorrente.

Requereu o provimento do recurso para “reforma da r. sentença, para então julgar PROCEDENTE IN TOTUM os pedidos formulados na exordial”, então especificados.

O recurso não deve ser provido.

A
apelante
postula a rescisão do contrato firmado entre
as partes
, bem como a condenação
da
ré/
apelada
ao pagamento de indenização por danos materiais, danos morais e lucros cessantes.

A relação jurídica estabelecida entre as partes não é de consumo.
A propósito, a orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido d
a “
Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da lei 8.078/90” (AgRg no AREsp n. 101.712/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3-11-2015, DJe de 6-11-2015).

Nessa ordem de ideias,
não
se deve cogitar
de contrato de adesão, tampouco de declaração de nulidade de cláusula contratual ao fundamento de abusividade, precisamente em virtude da inaplicabilidade
do Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada a partir da autonomia da vontade e do princípio da força obrigatória dos contratos.

No
tocante à locação de lojas ou espaços em
shopping centers
, incide o art. 54 da Lei nº 8.245/91,
que prevê que “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Do exame dos autos, verifica-se que, em 14-03-2014, as partes celebraram contrato de locação (fls. 63-9), havendo, ainda, resumo de informações contratuais às fls. 70-1, aditamento contratual às fls. 72-9, contrato de promessa de cessão de direitos firmado na mesma data, às fls. 80-82vº, bem como respectivos aditamentos às fls. 83-7. Consta, ademais, às fls. 89-91, instrumento particular de confissão de dívida datado de 30-03-2015, referente a contrato firmado entre as partes em 03-06-2014.

Constata-se que
nos instrumentos
contratuais
acima mencionados, firmados entre os litigantes, inexiste qualquer menção à existência de lojas âncoras, cinema, previsão de quantitativo de consumidores ou clientes, academia ou supermercado. Vale dizer: o pacto celebrado não contemplava as exigências ora suscitadas pela requerente.

Nessa ordem de ideias
, não se
verifica
qualquer descumprimento de cláusula contratual por parte
do apelado
, porquanto não houve ajuste entre as partes acerca de circulação diária mínima de pessoas, inauguração de cinema ou instalação de outros estabelecimentos.
Por outras
palavras, tais circunstâncias não integravam o conteúdo obrigacional do contrato firmado.

É certo que o fluxo de pessoas constitui elemento relevante para qualquer loja instalada em
shopping center
, sendo igualmente verdadeiro que, no caso concreto, a autora se estabeleceu no empreendimento contando com as vantagens que reputava lhe seriam proporcionadas pelo
tenant mix
do centro comercial.

Contudo,
não se evidencia a ocorrência de onerosidade excessiva decorrente de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis em grau suficiente para ultrapassar os limites da frustração de mera expectativa de negócio, circunstância que deve ser ordinariamente considerada pelo empresário em razão da própria dinâmica do mercado. Com efeito, a frustração de expectativa insere-se, em regra, no risco do negócio e, por conseguinte, no risco empresarial.

De outro
flanco
, o atraso na inauguração do shopping insere-se no âmbito dos fatos previsíveis, tanto que a cláusula 3.1.1 do contrato firmado entre as partes, à fl. 63vº, dispõe expressamente que “... ficando desde logo acordado que eventuais alterações da data de inauguração do SHOPPING CENTER para datas posteriores, ainda que sucessivas, não ensejará às Partes qualquer direito de pleitear indenização uma da outra...”. Idêntica previsão consta do contrato de cessão de direitos, na cláusula terceira, item 3.2, à fl. 81vº.

A
lém disso, em contratos dessa natureza, impõe-se à parte contratante ponderar os riscos inerentes ao empreendimento diante dos custos assumidos. Os fatos narrados na petição inicial traduzem mera presunção, pois o sucesso ou o insucesso da atividade econômica desenvolvida insere-se, como já consignado, na esfera do risco empresarial.

N
essa linha
de intelecção
, inexiste prova robusta e inequívoca apta a demonstrar o necessário nexo causal entre a conduta imputada ao requerido e os prejuízos alegados pela
apelante
.

Posto isso,
nego provimento
ao recurso
e majoro a verba honorária sucumbencial
devida pel
a
apelante

para 1
3
% (
treze
por cento)
do valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)