Tribunal: TJES
Processo: 5043960-98.2025.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão julgador: PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA QUE DECORRE DE SUA MORA. TEMA 996 DO STJ. ALEGAÇÃO DE EXTENSÃO DO PRAZO EM RAZÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM A CEF. ABUSIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO A NEGÓCIO JURÍDICO EXTERNO. MARCO FINAL DA OBRA FIXADO EM 27/10/2025. MORA DA REQUERIDA CONFIGURADA A PARTIR DE 28/10/2025. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE DO REPASSE APÓS O PRAZO DE ENTREGA. DEVER DE RESSARCIMENTO INTEGRAL. CONVOCAÇÃO EXTRAJUDICIAL POSTERIOR INCAPAZ DE ILIDIR A MORA PREEXISTENTE DA FORNECEDORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5043960-98.2025.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: SPE CARAPINA QUADRADO EMPREENDIMENTOS LTDA
RECORRIDO: GABRIEL PEREIRA MOTTA SOUZA e outros
RELATOR(A):
PAULO ABIGUENEM ABIB

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EMENTA

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA QUE DECORRE DE SUA MORA. TEMA 996 DO STJ. ALEGAÇÃO DE EXTENSÃO DO PRAZO EM RAZÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM A CEF. ABUSIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO A NEGÓCIO JURÍDICO EXTERNO. MARCO FINAL DA OBRA FIXADO EM 27/10/2025. MORA DA REQUERIDA CONFIGURADA A PARTIR DE 28/10/2025. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE DO REPASSE APÓS O PRAZO DE ENTREGA. DEVER DE RESSARCIMENTO INTEGRAL. CONVOCAÇÃO EXTRAJUDICIAL POSTERIOR INCAPAZ DE ILIDIR A MORA PREEXISTENTE DA FORNECEDORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
1. PRESSUPOSTO DE ADMISSIBILIDADE.

Tem-se recurso inominado contra sentença. O Recurso é cabível, tempestivo e o preparo foi realizado dentro do prazo legal. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, recebo o recurso no regular efeito previsto no art. 43 da Lei 9.099/95.

2. RELATÓRIO

Trata-se de ação ajuizada pelos recorridos em face da recorrente, por meio da qual alegam, em síntese, descumprimento do prazo de entrega da unidade 806, Torre B, do empreendimento "Quattro Residencial Clube". Informam que o prazo final para entrega, já computada a tolerância de 180 dias, findou-se em 27/10/2025, sem que as chaves lhes fossem entregues, razão pela qual requerem a inversão de cláusula penal, lucros cessantes, restituição de juros de obra e reparação moral.

Em sede de sentença (ID 18957444), integrada pelos embargos de declaração (ID 18957456) os pedidos autorais foram julgados parcialmente procedentes sob o seguinte dispositivo:

“JULGAM-SE PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

A) DECLARAR o inadimplemento contratual da ré a partir de 27/10/2025 CONDENANDO a requerida a pagar aos autores, a título de lucros cessantes, o valor mensal correspondente a 0,5% do valor total atualizado do contrato, pro rata die, desde 28/10/2025 até a efetiva entrega das chaves, com juros de mora desde a citação e correção monetária mensal;

B) CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, acrescidos de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir deste arbitramento (Súmula 362 do STJ).

c) OBRIGAR a requerida a abster-se de cobranças, a título juros de obra, por taxa de evolução da obra após a data de 27/10/2025, assumindo, a requerida, o ônus junto à instituição financeira, no prazo de 30 dias corridos a contar do trânsito em julgado da presente sentença, sob pena de multa a ser fixada em cumprimento de sentença, bem como a restituir aos autores quaisquer valores pagos a título juros de obra, por taxa de evolução da obra após 27/10/202, mediante comprovação do pagamento nos autos pela parte autora e estes valores deverão ser acrescidos de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da data do pagamento de cada desconto (art. 323, CPC);

Registra-se que em relação a índices de juros, será aplicado o disposto no art. 406 do Código Civil.

Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, por força do disposto no artigo 55 da Lei nº 9.099/95.”

Irresignada, a recorrente apresentou recurso inominado defendendo, em síntese: a) a sua ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra; b) a inexistência de mora, haja vista que o contrato de financiamento imobiliário assinado com a CEF operou novação e prorrogou o prazo de entrega para março de 2027; c) subsidiariamente, a limitação temporal dos juros de obra a janeiro de 2026, data em que teria notificado o comprador a assinar o termo de amortização; e d) o afastamento ou minoração dos danos morais, ao argumento de tratar-se de mero inadimplemento contratual.

Verifica-se que foram apresentadas contrarrazões dos autores pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Passo a decidir.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
3. VOTO

A preliminar arguida pela Recorrente deve ser rejeitada. Conquanto os juros de evolução de obra sejam cobrados diretamente pela Caixa Econômica Federal, o dever de ressarcimento imposto à Construtora decorre de sua própria conduta morosa em finalizar o empreendimento e averbar o habite-se, o que impede a transição para a fase de amortização do saldo devedor. A responsabilidade da construtora nessas hipóteses foi exaustivamente chancelada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 996.

Assim, rejeito a preliminar.

No mérito, após debruçar-me sobre as questões trazidas ao conhecimento deste colegiado, concluo que a r. Sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Nesse sentido, o Enunciado nº 11 deste Colegiado Recursal, dispõe que:
“a sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da lei 9099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”
.

Inicialmente, sustenta a recorrente que não há atraso na entrega do imóvel, visto que o prazo contratual previsto de entrega seria em março de 2027, por força do contrato de financiamento associativo habitacional firmado com a CEF. Sem qualquer razão.

A estipulação de prazos múltiplos, estimativos ou condicionados a evento futuro, como a assinatura ou o registro do financiamento bancário, em contratos de consumo é prática abusiva e nula de pleno direito (art. 51, IV, do CDC), por colocar o consumidor em situação de desvantagem exagerada e incerteza.

A matéria restou consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), cuja tese vinculante determina:

"Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."

Neste mesmo sentido, caminha a jurisprudência recente do Egrégio Tribunal de Justiça, afastando a validade de cláusulas que vinculam o prazo de entrega a marcos indefinidos:

[...] 2. A previsão de duas datas para a entrega do bem, sendo atrelada ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais, nos termos do que dispõe o tema nº 996 do colendo STJ, razão pela qual, segundo disposto no art.
47
CDC
, em caso de dúvida quanto ao alcance das cláusulas contratuais, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor, não se podendo restringir direitos deste com base em interpretação menos favorável. [...] (TJES,
ApCiv 0021843-14.2019.8.08.0048
, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, jul. 30/07/2024).

Portanto, prevalece o prazo estabelecido no instrumento particular original, qual seja, 30/04/2025 que, acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias corridos, fixou o termo final improrrogável em 27/10/2025. As alegações de dificuldades de mercado e escassez de insumos configuram nítido fortuito interno, inservível para afastar a responsabilidade objetiva da fornecedora. Não tendo as chaves sido entregues na data aprazada, resta configurada a mora da construtora a partir de 28/10/2025.

Configurada a mora da fornecedora, despicienda é a exigência de comprovação extraordinária do prejuízo material sofrido pelos compradores. O prejuízo decorrente da privação da fruição do imóvel residencial é presumido, nos moldes do Tema 996 do STJ .

Coaduno com o entendimento do juízo
a quo
quanto a necessidade de afastamento do pedido de inversão da multa contratual para evitar o
bis in idem
, nos temos do Tema 970 do STJ, e acolhimento estritamente os lucros cessantes, fixando-os no patamar adequado de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Essa metodologia encontra amparo no entendimento do STJ, em especial no REsp 2.025.166/RS, que chancela a concessão dos lucros cessantes com base no valor real e atualizado do imóvel para garantir a reparação integral do dano patrimonial, conforme art. 944, CC, em detrimento de cláusulas contratuais moratórias desproporcionais ou insuficientes. Portanto, a condenação deve ser integralmente mantida.

Verifico que a recorrente requer, subsidiariamente, a limitação da devolução dos juros de obra até 30 de janeiro de 2026, suscitando controvérsia quanto ao fato gerador de tais encargos, ao sustentar que os autores teriam permanecido inertes quanto à assinatura do Termo de Início da Fase de Amortização junto à CEF, circunstância que, em tese, configuraria culpa exclusiva dos compradores.

Sem razão. Consoante o entendimento firmado pelo Colendo STJ no Tema Repetitivo n. 996,
"é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância"
.

A suposta convocação feita pela construtora em 30/01/2026 ocorreu quando a empresa já se encontrava em estado de mora preexistente (desde 28/10/2025). Quem dá causa ao inadimplemento do contrato não pode se beneficiar da situação ou transferir ônus decorrentes de seu atraso ao consumidor. Se a obra estivesse concluída e regularizada no prazo prometido, ou seja, em outubro de 2025, a fase de amortização teria iniciado tempestivamente.

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0026992-93.2016.8.08 .0048 APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E OUTRO APELADO: FRANKLIM DO NASCIMENTO REIS E OUTRO RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANO EMERGENTE . JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I . CASO EM EXAME Apelação interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. e apelação adesiva por Franklim do Nascimento Reis contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. A sentença determinou: (a) pagamento de multa moratória; (b) restituição de valor pago a título de aluguel e juros de obra durante o período de atraso; e (c) afastou a indenização por danos morais . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) determinar a validade da cláusula penal para condenação por inadimplemento do vendedor; (ii) verificar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por danos emergentes; (iii) verificar a validade da cobrança de juros de obra; e (iv) analisar a configuração de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A previsão de entrega da obra que se limita a um marco indefinido, como o registro do contrato de financiamento em cartório, gera insegurança para o comprador e revela desequilíbrio contratual . Nesse sentido, o Col. STJ, ao julgar o Tema 966, definiu que o prazo de entrega não pode estar vinculado ao financiamento ou a negócios jurídicos externos ao contrato. A cláusula penal estabelecida para inadimplemento do adquirente deve, igualmente, reverter em favor do comprador quando é a construtora quem incorre em mora. Tema 971 do STJ . Assim, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela construtora, conforme estipulado no contrato, autoriza o pagamento da cláusula penal ao comprador como compensação pelos prejuízos sofridos com o atraso. O entendimento firmado pelo Col. STJ ao julgar o Tema n. 970 é claro ao vedar a cumulação de cláusula penal moratória com outras indenizações por perdas e danos, independentemente de serem lucros cessantes ou danos emergentes . Portanto, descabe a exigência cumulativa de aluguel pago (danos emergentes) com a cláusula penal, uma vez que essa última já abrange a compensação pelo descumprimento de prazo. No contrato de compra e venda de imóvel financiado, os juros de obra representam encargos devidos apenas enquanto a construtora está cumprindo com o prazo de entrega. Nos termos do Tema 996 do STJ, é indevida a cobrança de tais juros após o término do prazo contratual. A construtora que atrasa a entrega da obra transfere indevidamente ao comprador um ônus que não lhe cabe, gerando enriquecimento sem causa . Assim,
uma vez configurada a mora da construtora, cessam os juros de obra, devendo ser restituídos ao consumidor.
Embora mero o inadimplemento contratual, em regra, não enseja reparação moral, o atraso excessivo e prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia atinge direitos da personalidade do consumidor, dada a natureza fundamental do bem envolvido. Consoante entendimento consolidado do STJ, um atraso significativo na entrega de unidade habitacional é capaz de gerar abalo moral, cabendo a indenização ao comprador, pois configura violação aos direitos de personalidade do consumidor, superando o mero aborrecimento. IV . DISPOSITIVO E TESE Recurso da MRV Engenharia e Participações S.A. parcialmente provido para afastar a condenação ao ressarcimento de danos emergentes. Recurso adesivo de Franklim do Nascimento Reis provido para fixar indenização por danos morais em R$ 5 .000,00. Tese de julgamento: Em contrato de adesão firmado para aquisição de imóvel, cláusula penal moratória estipulada exclusivamente para o inadimplemento do comprador aplica-se de forma inversa ao vendedor, quando em mora (Tema 971 do STJ). A cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para entrega das chaves é ilícita, devendo ser restituído o valor ao consumidor (Tema 996 do STJ). Não é permitida a cumulação de cláusula penal moratória com indenização por perdas e danos, independentemente da natureza de danos emergentes ou lucros cessantes (Tema 970 do STJ) . Configura-se o dever de indenizar por danos morais quando o atraso na entrega do imóvel é excessivo, gerando angústia e frustração que ultrapassam o mero inadimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor (arts. 47, 6º, III, e 54, § 3º); CPC, art. 86; CF/1988 . Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 966, Tema 970, Tema 971 e Tema 996; TJES, ApCiv 0021843-14.2019.8.08 .0048; STJ, AgInt-EDcl-REsp 1.993.363; TJES, ApCiv 0018863-13.2016 .8.08.0012.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00269929320168080048, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

No que pertine à reparação extrapatrimonial, a jurisprudência pátria dita que o mero atraso contratual, por si só, não enseja dano moral presumido. Contudo, a hipótese dos autos revela circunstâncias excepcionais que superam o mero aborrecimento cotidiano.

Os autos demonstram que houve quebra do dever de informação e transparência por parte da construtora, que deixou os adquirentes sem respostas aos seus questionamentos formais em novembro de 2025. Soma-se a isso o fato de que os requeridos planejavam a entrega do imóvel residencial para a fixação de moradia da nova família, tendo o atraso injustificado impactado e retardado o casamento do casal.

O descumprimento do prazo em face de planejamento familiar é direito fundamental à moradia digna gera angústia, frustração e aflição psicológica que legitimam o dever de indenizar, superando o mero descumprimento civil.

Reputo razoável o valor fixado pelo juízo de primeiro grau a título de danos morais, por se mostrar proporcional ao ocorrido, justo e suficiente, sem ensejar enriquecimento indevido à parte autora, preservando, ademais, o caráter pedagógico da medida, com o intuito de induzir os Requeridos a adotar condutas mais diligentes na prestação de seus serviços.

Somado a isso, destaco o Enunciado 32 do Sistema dos Juizados Especiais do Estado do Espírito Santo, que assim dispõe: “
a revisão dos valores do dano moral em sede de recurso inominado estará autorizada quando constatado que o montante fixado em sentença é exorbitante ou irrisório
”. Assim, considerando que o montante indicado pelo juízo a quo não se mostra exorbitante ou irrisório, entendo por bem mantê-lo inalterado.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença intocada, por seus próprios fundamentos. Condeno a recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil e art. 55 da Lei nº. 9.099/95.

JOHANNA R. DE NAZARETH

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr. PAULO ABIGUENEM ABIB
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020,
HOMOLOGO a minuta
de voto elaborada pela Ilma. Juíza Leiga e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

PAULO ABIGUENEM ABIB

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)