Tribunal: TJES
Processo: 0009176-45.2013.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão na Posse; Reivindicação; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA CUMULADA COM IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PROVA DA TITULARIDADE DO DOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE DE REIVINDICAR EM NOME DE TERCEIRO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA PARA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação Cível por José Geraldo da Silva contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação reivindicatória de posse cumulada com imissão na posse, sob o fundamento de ausência de comprovação da titularidade do domínio do imóvel, o qual foi transferido à Sra. Alice Lima de Almeida por contrato particular de promessa de compra e venda inadimplido, e é ocupado pelos apelados, filha e genro da promitente compradora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir se o promitente comprador, sem o domínio registrado do bem imóvel e que busca a resolução de contrato de promessa de compra e venda, detém a
legitimidade processual
e o
interesse de agir
para ajuizar Ação Reivindicatória de Posse, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A Ação Reivindicatória é o instrumento conferido ao
proprietário não possuidor
contra o possuidor não proprietário, exigindo como requisito essencial a
prova da titularidade do domínio
, conforme o art. 1.228 do Código Civil.

4)
No ordenamento jurídico pátrio, a propriedade de bens imóveis se adquire apenas mediante o
registro do título translativo
no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

5)
A Certidão de Ônus Reais comprova que o apelante
não figura como proprietário registral
, permanecendo o domínio formal com a instituição financeira Economisa Crédito Imobiliário S/A, o que inviabiliza o pleito reivindicatório.

6)
A flexibilização jurisprudencial da prova do domínio é inaplicável quando o promitente comprador não possui título registrado e o
negócio jurídico subjacente não foi resolvido
. O apelante não pode reivindicar o domínio de terceiro (instituição financeira) em nome próprio.

7)
O meio processual eleito é
inadequado
, pois o instrumento pertinente para o desfazimento do vínculo contratual e a retomada da posse por inadimplemento é a
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse
, fundada em direito pessoal decorrente do contrato.

8)
Mesmo em análise de mérito contratual, a defesa dos apelados invoca, com razão, a
Exceção do Contrato Não Cumprido
(
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil.

9)
Consta obrigação do apelante de fornecer procuração por instrumento público à promitente compradora para a transferência e regularização do imóvel; como não demonstrado o cumprimento integral da obrigação de fazer pelo apelante, não lhe é lícito exigir o cumprimento da obrigação da outra parte (quitação do financiamento).

10)
A posse dos apelados
não pode ser classificada como "injusta"
para os fins do art. 1.228 do Código Civil, pois se fundamenta na resistência legítima decorrente do descumprimento bilateral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O promitente comprador, sem registro do título translativo no Registro de Imóveis, carece de legitimidade e interesse processual para propor Ação Reivindicatória, visto que o domínio formal pertence a terceiro.

2. A Ação Reivindicatória constitui via inadequada para a retomada do imóvel em caso de inadimplemento de promessa de compra e venda, devendo o promitente vendedor se valer da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse.

3. Não demonstrado o cumprimento integral da obrigação contratual primária pelo promitente vendedor (fornecimento de procuração para regularização do imóvel),
não é lícito
exigir o adimplemento da obrigação da outra parte, caracterizando a posse dos ocupantes como justa, em aplicação da
Exceção do Contrato Não Cumprido
.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 422, 476, 1.228 e 1.245. CPC, art. 85, §11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009176-45.2013.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: JOSE GERALDO DA SILVA
APELADO: SUELLEN LIMA DE ALMEIDA HERZOG e outros
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA CUMULADA COM IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PROVA DA TITULARIDADE DO DOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE DE REIVINDICAR EM NOME DE TERCEIRO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA PARA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação Cível por José Geraldo da Silva contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação reivindicatória de posse cumulada com imissão na posse, sob o fundamento de ausência de comprovação da titularidade do domínio do imóvel, o qual foi transferido à Sra. Alice Lima de Almeida por contrato particular de promessa de compra e venda inadimplido, e é ocupado pelos apelados, filha e genro da promitente compradora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir se o promitente comprador, sem o domínio registrado do bem imóvel e que busca a resolução de contrato de promessa de compra e venda, detém a
legitimidade processual
e o
interesse de agir
para ajuizar Ação Reivindicatória de Posse, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A Ação Reivindicatória é o instrumento conferido ao
proprietário não possuidor
contra o possuidor não proprietário, exigindo como requisito essencial a
prova da titularidade do domínio
, conforme o art. 1.228 do Código Civil.

4)
No ordenamento jurídico pátrio, a propriedade de bens imóveis se adquire apenas mediante o
registro do título translativo
no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

5)
A Certidão de Ônus Reais comprova que o apelante
não figura como proprietário registral
, permanecendo o domínio formal com a instituição financeira Economisa Crédito Imobiliário S/A, o que inviabiliza o pleito reivindicatório.

6)
A flexibilização jurisprudencial da prova do domínio é inaplicável quando o promitente comprador não possui título registrado e o
negócio jurídico subjacente não foi resolvido
. O apelante não pode reivindicar o domínio de terceiro (instituição financeira) em nome próprio.

7)
O meio processual eleito é
inadequado
, pois o instrumento pertinente para o desfazimento do vínculo contratual e a retomada da posse por inadimplemento é a
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse
, fundada em direito pessoal decorrente do contrato.

8)
Mesmo em análise de mérito contratual, a defesa dos apelados invoca, com razão, a
Exceção do Contrato Não Cumprido
(
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil.

9)
Consta obrigação do apelante de fornecer procuração por instrumento público à promitente compradora para a transferência e regularização do imóvel; como não demonstrado o cumprimento integral da obrigação de fazer pelo apelante, não lhe é lícito exigir o cumprimento da obrigação da outra parte (quitação do financiamento).

10)
A posse dos apelados
não pode ser classificada como "injusta"
para os fins do art. 1.228 do Código Civil, pois se fundamenta na resistência legítima decorrente do descumprimento bilateral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O promitente comprador, sem registro do título translativo no Registro de Imóveis, carece de legitimidade e interesse processual para propor Ação Reivindicatória, visto que o domínio formal pertence a terceiro.

2. A Ação Reivindicatória constitui via inadequada para a retomada do imóvel em caso de inadimplemento de promessa de compra e venda, devendo o promitente vendedor se valer da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse.

3. Não demonstrado o cumprimento integral da obrigação contratual primária pelo promitente vendedor (fornecimento de procuração para regularização do imóvel),
não é lícito
exigir o adimplemento da obrigação da outra parte, caracterizando a posse dos ocupantes como justa, em aplicação da
Exceção do Contrato Não Cumprido
.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 422, 476, 1.228 e 1.245. CPC, art. 85, §11.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, negar provimento ao recurso, nos termos do e. Desembargador Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
O cerne da presente Apelação Cível reside em perquirir se o promitente comprador, sem o domínio registrado do bem imóvel e que busca a resolução de contrato de promessa de compra e venda (ainda que de forma oblíqua, pela via reivindicatória), detém a
legitimidade processual
e o
interesse de agir
para ajuizar a Ação Reivindicatória de Posse, nos termos do Art. 1.228 do Código Civil.

Tendo como ponto de partida o dispositivo supracitado
, cumpre salientar que a
Ação Reivindicatória
constitui o instrumento processual conferido ao proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário.

A finalidade precípua do instituto é assegurar a prerrogativa elementar do domínio, consubstanciada no Art. 1.228 do Código Civil, que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar e
reivindicar a coisa de quem injustamente a possua ou detenha
.

Por conseguinte, são requisitos essenciais para o seu êxito: a) a prova da titularidade do domínio, b) a individualização da coisa, e c) a comprovação da posse injusta.

A esse respeito, sublinhe-se que
, no ordenamento jurídico pátrio, a
propriedade de bens imóveis
se adquire, em regra, apenas mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis
(Art. 1.245 do Código Civil).

À evidência, a Certidão de Ônus Reais anexada aos autos atesta, de forma insofismável, que o
apelante

não figura como proprietário registral.

O domínio formal e perante terceiros pertence, ainda, à instituição financeira
Economisa Crédito Imobiliário S/A
, que concedeu o financiamento.

É dizer
, a despeito das robustas alegações do recorrente quanto à responsabilidade patrimonial pelo saldo devedor perante o agente financeiro, tal circunstância não se confunde com o domínio para os fins da Ação Reivindicatória.

Embora a
compreensão jurisprudencial desta Corte
e do Superior Tribunal de Justiça tenha, por vezes, mitigado o rigor da prova do domínio em ações possessórias ou, pontualmente, equiparado o direito do promitente comprador registrado ao de proprietário, tal flexibilização é inaplicável quando o promitente comprador não possui nem sequer o título registrado e,
o que é mais relevante
, quando o negócio jurídico subjacente (promessa de compra e venda) não foi resolvido.

O apelante não pode reivindicar o domínio de terceiro (a instituição financeira) em nome próprio.

Vencido esse ponto
, impõe-se reconhecer que o meio processual eleito se revela inadequado.

Para o desfazimento do vínculo contratual e a retomada da posse em decorrência do inadimplemento, o instrumento jurídico pertinente seria a
a
ção
de
r
escisão
c
ontratual c/c
r
eintegração de
p
osse
, uma vez que esta se funda no direito pessoal decorrente do contrato e exige, apenas, a comprovação da posse anterior e do esbulho (no caso, a inadimplência).

Noutro viés
, ainda que fosse superada a questão processual, a análise do mérito contratual aponta, igualmente, para o desprovimento do recurso, em prestígio ao princípio da
boa-fé objetiva
(Art. 422 do CC).

Cumpre salientar que
a
ratio decidendi
da defesa dos apelados invoca, com razão, a
Exceção do Contrato Não Cumprido
(
exceptio non adimpleti contractus
).

De fato, consta no "contrato particular de promessa de compra e venda" a obrigação do apelante de fornecer
procuração por instrumento público
à Sra. Alice (parte na cadeia contratual dos apelados) para que esta pudesse proceder à transferência e à regularização do imóvel em 24 (vinte e quatro) meses.

Com efeito, o Art. 476 do Código Civil preceitua que: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

Se a prova dos autos não demonstra que o apelante cumpriu
integralmente
a sua obrigação de fazer, permitindo a regularização do bem, por conseguinte, não lhe é lícito exigir o cumprimento da obrigação da outra parte — a saber, a quitação do financiamento e a transferência definitiva do débito.

Do ponto de vista lógico-jurídico
, a inadimplência posterior da Sra. Alice, e, por extensão, a posse dos apelados que dela deriva, passa a ser justificada pela inércia ou recusa do próprio apelante em cumprir sua obrigação primária.

A posse dos apelados, neste cenário, não pode ser classificada como "injusta" para os fins do Art. 1.228 do CC, pois se fundamenta na resistência legítima decorrente do descumprimento bilateral.

De mais a mais, o acolhimento do pleito reivindicatório, sob este prisma, redundaria em enriquecimento sem causa do apelante, que reaveria o bem sem a demonstração de que forneceu os meios (a procuração) para que o financiamento fosse quitado ou transferido.

Registre-se, por fim, que a conduta dos apelados em propor a regularização e o acerto de contas (conforme contrarrazões) reforça a boa-fé e o intento de adimplir, desde que o apelante honre sua parte no pacto.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
nego
provimento,
mantendo incólume
o
decisum
vergastad
o
.

Em razão do desprovimento do recurso, e com fulcro no §11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantendo-se, todavia, suspensa a exigibilidade de tal verba, por litigar o apelante sob o pálio da gratuidade da justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.