Tribunal: TJES
Processo: 0016104-94.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA. JUROS DE MORA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por empresa de consultoria imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual, a condenou solidariamente à restituição de valores pagos a título de sinal, após o desfazimento do negócio por iniciativa dos compradores (ausência de financiamento bancário).

2)
A recorrente sustenta sua ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que atuou como mera intermediadora do negócio, não tendo concorrido para a rescisão ou para a retenção dos valores.

3)
Pretende, ainda, que os juros moratórios incidentes sobre a condenação de restituição tenham como termo inicial o trânsito em julgado da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4)
Há duas questões em discussão: (i) saber se a empresa corretora de imóveis possui responsabilidade solidária pela restituição do preço pago à construtora quando a rescisão do contrato de compra e venda ocorre por culpa ou iniciativa exclusiva dos adquirentes; (ii) definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores sujeitos à restituição em caso de resilição contratual por iniciativa do promitente comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5)
A responsabilidade da sociedade imobiliária, na qualidade de intermediadora, restringe-se aos serviços de corretagem prestados, não havendo solidariedade automática pelas obrigações da construtora ou incorporadora, salvo falha específica no dever de informação ou integração efetiva na cadeia de fornecimento.

6)
Inexistindo prova de vício na prestação do serviço de intermediação e sendo a rescisão motivada pela impossibilidade dos compradores em obter financiamento, não cabe a responsabilização da corretora pela restituição de quantias que integraram o preço do imóvel.

7)
Nos termos da jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002), nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado, diante da inexistência de mora anterior da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8)
Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido em relação à imobiliária apelante e, de ofício, fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento:

"1. A corretora de imóveis, atuando exclusivamente na intermediação de contrato de promessa de compra e venda, não possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos à incorporadora quando a rescisão contratual ocorre por iniciativa do promitente comprador.

2. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre as parcelas a serem restituídas fluem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 722 e art. 723; CPC, art. 489.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 2.172.263/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025; STJ, REsp nº 1.740.911/DF (Tema 1002), Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14.08.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016104-94.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: IMOBILIARIA LOPES ACTUAL
APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros (2)
RELATOR(A):

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EMENTA
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA. JUROS DE MORA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por empresa de consultoria imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual, a condenou solidariamente à restituição de valores pagos a título de sinal, após o desfazimento do negócio por iniciativa dos compradores (ausência de financiamento bancário).

2)
A recorrente sustenta sua ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que atuou como mera intermediadora do negócio, não tendo concorrido para a rescisão ou para a retenção dos valores.

3)
Pretende, ainda, que os juros moratórios incidentes sobre a condenação de restituição tenham como termo inicial o trânsito em julgado da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4)
Há duas questões em discussão: (i) saber se a empresa corretora de imóveis possui responsabilidade solidária pela restituição do preço pago à construtora quando a rescisão do contrato de compra e venda ocorre por culpa ou iniciativa exclusiva dos adquirentes; (ii) definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores sujeitos à restituição em caso de resilição contratual por iniciativa do promitente comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5)
A responsabilidade da sociedade imobiliária, na qualidade de intermediadora, restringe-se aos serviços de corretagem prestados, não havendo solidariedade automática pelas obrigações da construtora ou incorporadora, salvo falha específica no dever de informação ou integração efetiva na cadeia de fornecimento.

6)
Inexistindo prova de vício na prestação do serviço de intermediação e sendo a rescisão motivada pela impossibilidade dos compradores em obter financiamento, não cabe a responsabilização da corretora pela restituição de quantias que integraram o preço do imóvel.

7)
Nos termos da jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002), nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado, diante da inexistência de mora anterior da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8)
Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido em relação à imobiliária apelante e, de ofício, fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento:

"1. A corretora de imóveis, atuando exclusivamente na intermediação de contrato de promessa de compra e venda, não possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos à incorporadora quando a rescisão contratual ocorre por iniciativa do promitente comprador.

2. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre as parcelas a serem restituídas fluem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 722 e art. 723; CPC, art. 489.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 2.172.263/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025; STJ, REsp nº 1.740.911/DF (Tema 1002), Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14.08.2019.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Segunda Camara Civel, em conformidade da ata e notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Cinge-se a controvérsia a aferir a responsabilidade solidária da imobiliária apelante pela restituição de valores pagos a título de sinal em promessa de compra e venda rescindida por iniciativa dos adquirentes, além do termo inicial dos juros de mora aplicáveis à condenação.

Depreende-se da contenda que a apelante atuou exclusivamente como intermediadora do negócio jurídico, celebrado em março de 2015, não integrando a cadeia de fornecimento responsável pela construção do imóvel.

Ademais, operou-se a rescisão contratual por iniciativa exclusiva dos promitentes compradores, que não obtiveram o financiamento bancário necessário para a quitação do saldo devedor perante a construtora.

Nesse contexto, não se constata falha na prestação do serviço de corretagem capaz de justificar a imposição de responsabilidade solidária à imobiliária pelas obrigações decorrentes do desfazimento do vínculo principal.

Sob esse prisma, a orientação jurisprudencial repudia a responsabilização solidária pelos danos advindos do descumprimento ou resilição da avença originária em razão de intermediação exitosa.

Nesse passo trilha o entendimento do STJ e deste Sodalício, a saber:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA. LIMITES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES. COMPATIBILIDADE. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS.

Recurso especial de Rubra Imóveis Ltda.

1. Tratando-se de sociedade imobiliária que atua como mera intermediadora em negócio de promessa de compra e venda de imóvel, sua responsabilidade restringe-se, em regra, ao serviço de corretagem prestado, nos termos do art. 723 do Código Civil e da Lei nº 6.530/78.

2. Descabida a extensão automática da solidariedade da imobiliária pelas obrigações da construtora, notadamente quanto à entrega do imóvel, sob o fundamento genérico de participação na cadeia de consumo, quando não demonstrada falha específica no dever de informação, pertencimento ao mesmo grupo econômico ou integração efetiva à cadeia de fornecimento do produto imobiliário.

3. Mantida a responsabilidade da corretora pela devolução da comissão de corretagem, em face da rescisão do negócio principal por culpa exclusiva da vendedora.

4. Recurso especial provido.

Recurso especial de Douglas Rodrigues e Jéssica Bueno Rodrigues.

1. Segundo orientação jurisprudencial consolidada desta Corte Superior (Tema 996/STJ), o descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, gera ao comprador o direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem.

2. Aplicável a ratio decidendi do Tema 996/STJ também às hipóteses de rescisão contratual por culpa da vendedora, porquanto os lucros cessantes visam reparar o dano sofrido durante o período de mora, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva rescisão do contrato.

3.Recurso especial provido.

(REsp n. 2.172.263/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
9/12/2025
, DJEN de 12/12/2025.)

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA DE IMÓVEIS PELA DEVOLUÇÃO DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE. ATUAÇÃO RESTRITA À INTERMEDIAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por corretora de imóveis (POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA S.A.) contra sentença que a condenou, solidariamente à incorporadora, à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos por promitentes compradores. 2. A sentença reconheceu que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, que não obtiveram financiamento para quitação do saldo devedor. [,,,]No mérito,
a atividade da corretora (Apelante) limitou-se à intermediação (art. 722 do CC), exaurindo-se com a aproximação das partes e celebração do contrato. Os valores cuja restituição foi determinada referem-se à amortização do preço do imóvel, pagos à incorporadora, e não à comissão de corretagem. 8. Não há nos autos qualquer alegação ou comprovação de falha na prestação do serviço de intermediação. A culpa pela rescisão foi atribuída exclusivamente aos compradores. 9.

Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a corretora de imóveis não responde solidariamente pelas obrigações da incorporadora, exceto se comprovada falha grave na prestação do seu serviço específico de intermediação ou sua participação efetiva na cadeia de fornecimento do produto, o que não ocorreu no caso. 10. Se a corretora não responde solidariamente quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora (atraso na obra), com maior razão não pode ser responsabilizada pela devolução do preço quando a rescisão decorre de culpa exclusiva dos compradores (inadimplemento).
IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial em desfavor da Apelante. Tese de julgamento: “1. A corretora de imóveis, atuando exclusivamente na intermediação de contrato de promessa de compra e venda, não possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos (preço do imóvel) à incorporadora, quando a rescisão contratual ocorre por culpa exclusiva dos promitentes compradores e não há comprovação de qualquer falha na prestação do serviço de corretagem.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 489, § 1º, IV; CC, art. 722. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 17/10/2022; STJ, AgInt no AREsp 2.595.167/RJ, T4, DJe 12/09/2024; TJ-ES, Apelação Cível 00098952220128080048, Rel. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, 2ª Câmara Cível. (0021730-07.2012.8.08.0048 APELAÇÃO CÍVEL ALDARY NUNES JUNIOR 3ª Câmara Cível Tribunal de Justiça Julg:
07/01/2026
)

Por conseguinte, impõe-se o reconhecimento da ausência de responsabilidade da corretora pela restituição do sinal retido pela construtora.

No que tange ao termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a parcela a ser restituída pela promitente vendedora remanescente, a natureza de ordem pública dos consectários legais autoriza a reforma da sentença.

Como a extinção do vínculo decorreu de iniciativa dos próprios adquirentes, inexiste mora anterior da alienante, justificando a fluência dos juros apenas a partir da definitividade da condenação.

Em uníssono reverbera o posicionamento vinculante do Tribunal da Cidadania, consubstanciado no Tema 1002, como subsegue:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. (...) TEMA 1002. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
(STJ - REsp: 1740911 DF, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Relatora para Acórdão: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, Data de Julgamento: 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou provimento
para reformar parcialmente a sentença e julgar improcedente o pedido em relação à apelante, bem como, de ofício, estipular a incidência de juros de mora sobre o montante a ser restituído a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)