Tribunal: TJES
Processo: 0020929-68.2013.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Especial (Constitucional); Assistência Judiciária Gratuita; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º
0020929-68.2013.8.08.0012

APELANTE:
JOSÉ QUERINO SILVA

APELADO:
ESPÓLIO DE DIOJERINA DUARTE SILVA

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA CÍVEL DE CARIACICA – DRA. CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. AQUISIÇÃO DERIVADA. EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO ENTRE AS PARTES. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir (inadequação da via eleita), em ação de usucapião especial urbana. O autor sustenta que exerce a posse de imóvel decorrente de contrato de permuta celebrado com a proprietária registral, já falecida, e que a existência de óbice registral (área sem matrícula individualizada) e a dificuldade de localizar herdeiros justificariam o uso da via originária para regularização da propriedade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se a ação de usucapião é a via processual adequada para a declaração de propriedade de imóvel quando a posse decorre de relação jurídica de transmissão voluntária (aquisição derivada) entre o possuidor e o proprietário registral.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, destinado a sanar situações fáticas em que não há relação jurídica de transmissão entre o proprietário e o possuidor ou quando existe vício insanável no título. 4. Havendo vínculo contratual válido (permuta) e quitação da obrigação, a transferência da propriedade deve ocorrer de modo derivado, mediante escritura pública ou, na resistência, por ação de adjudicação compulsória. 5. A existência de entraves administrativos, como a falta de desmembramento da área ou a necessidade de abertura de inventário dos bens do vendedor falecido, não autoriza a utilização da usucapião como via transversa para regularização imobiliária ou dispensa de obrigações tributárias e urbanísticas. 6. O interessado possui legitimidade para requerer a abertura do inventário do transmitente ou demandar o espólio para a outorga da escritura, restando configurada a inadequação da via eleita da usucapião.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ação de usucapião não é a via adequada para a regularização de propriedade adquirida por meio de negócio jurídico de transmissão (aquisição derivada), salvo prova de impossibilidade absoluta de obtenção do título pelos meios ordinários. 2. A existência de contrato de compra e venda ou permuta entre as partes afasta o interesse de agir para a usucapião, devendo a parte buscar a adjudicação compulsória ou a regularização via inventário.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIII; CC, arts. 108, 1.238 e 1.245; CPC, arts. 485, VI, e 616, VI; Lei nº 6.766/1979.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0000307-97.2013.8.08.0066, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Terceira Câmara Cível, j. 27.02.2018; TJES, Apelação Cível nº 5006132-76.2022.8.08.0047, Rel. Desa. Debora Maria Ambos Correa da Silva, Terceira Câmara Cível, j. 2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0020929-68.2013.8.08.0012

APELANTE:
JOSÉ QUERINO SILVA

APELADO:
ESPÓLIO DE DIOJERINA DUARTE SILVA

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA CÍVEL DE CARIACICA – DRA. CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. AQUISIÇÃO DERIVADA. EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO ENTRE AS PARTES. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir (inadequação da via eleita), em ação de usucapião especial urbana. O autor sustenta que exerce a posse de imóvel decorrente de contrato de permuta celebrado com a proprietária registral, já falecida, e que a existência de óbice registral (área sem matrícula individualizada) e a dificuldade de localizar herdeiros justificariam o uso da via originária para regularização da propriedade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se a ação de usucapião é a via processual adequada para a declaração de propriedade de imóvel quando a posse decorre de relação jurídica de transmissão voluntária (aquisição derivada) entre o possuidor e o proprietário registral.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, destinado a sanar situações fáticas em que não há relação jurídica de transmissão entre o proprietário e o possuidor ou quando existe vício insanável no título. 4. Havendo vínculo contratual válido (permuta) e quitação da obrigação, a transferência da propriedade deve ocorrer de modo derivado, mediante escritura pública ou, na resistência, por ação de adjudicação compulsória. 5. A existência de entraves administrativos, como a falta de desmembramento da área ou a necessidade de abertura de inventário dos bens do vendedor falecido, não autoriza a utilização da usucapião como via transversa para regularização imobiliária ou dispensa de obrigações tributárias e urbanísticas. 6. O interessado possui legitimidade para requerer a abertura do inventário do transmitente ou demandar o espólio para a outorga da escritura, restando configurada a inadequação da via eleita da usucapião.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ação de usucapião não é a via adequada para a regularização de propriedade adquirida por meio de negócio jurídico de transmissão (aquisição derivada), salvo prova de impossibilidade absoluta de obtenção do título pelos meios ordinários. 2. A existência de contrato de compra e venda ou permuta entre as partes afasta o interesse de agir para a usucapião, devendo a parte buscar a adjudicação compulsória ou a regularização via inventário.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIII; CC, arts. 108, 1.238 e 1.245; CPC, arts. 485, VI, e 616, VI; Lei nº 6.766/1979.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0000307-97.2013.8.08.0066, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Terceira Câmara Cível, j. 27.02.2018; TJES, Apelação Cível nº 5006132-76.2022.8.08.0047, Rel. Desa. Debora Maria Ambos Correa da Silva, Terceira Câmara Cível, j. 2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0020929-68.2013.8.08.0012

APELANTE:
JOSÉ QUERINO SILVA

APELADO:
ESPÓLIO DE DIOJERINA DUARTE SILVA

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA CÍVEL DE CARIACICA – DRA. CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso e passo a análise do mérito.

Conforme sumariamente relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
JOSÉ QUERINO SILVA
, representado pela Defensoria Pública Estadual, contra a r. sentença de ID 18093216, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Cariacica, que, nos autos da Ação de Usucapião Especial Urbana, julgou extinto o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por reconhecer a falta de interesse de agir (inadequação da via eleita), sob o fundamento de que a existência de negócio jurídico (permuta) entre as partes impõe a via da aquisição derivada (adjudicação ou inventário), e não a originária.

Sustenta o recorrente, em síntese (ID 18093217), que:
(i)
a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e prescinde da análise de negócios anteriores, sendo que o "justo título" apenas reforça o direito e permite a redução de prazos (usucapião ordinária);
(ii)
a via derivada (adjudicação/escritura) é inviável no caso concreto, pois a área é fração de uma gleba maior sem matrícula individualizada (óbice registral);
(iii)
a proprietária registral faleceu, não havendo inventário localizado ou herdeiros facilmente citáveis, o que torna a regularização administrativa impossível na prática; e que
(iv)
o acesso à justiça não pode ser obstado por entraves burocráticos, citando precedentes do STJ que admitem a usucapião mesmo diante de promessa de compra e venda.

A controvérsia central, cinge-se a verificar se o autor, ora Apelante, possui interesse de agir para manejar Ação de Usucapião visando declarar a propriedade de imóvel sobre o qual exerce posse decorrente de contrato de permuta celebrado diretamente com a proprietária registral.

Conforme mencionado, o Juízo
a quo
extinguiu o feito entendendo ser a via inadequada, uma vez que, havendo vínculo negocial, a aquisição se opera de forma derivada, devendo a parte buscar a adjudicação compulsória ou a habilitação em inventário.

Pois bem. Em que pesem os argumentos da combativa Defensoria Pública, entendo que a r. sentença deve ser mantida.

A usucapião é forma de aquisição
originária
da propriedade, vocacionada a sanear situações fáticas consolidadas pelo tempo em que não há relação jurídica de transmissão voluntária entre o proprietário e o possuidor, ou quando há vício insanável no título.

No caso dos autos, o próprio Apelante narra na exordial e nas razões recursais que sua posse deriva de um contrato particular de permuta celebrado em 2003 com a Sra. Diojerina Duarte Silva, a proprietária registral.

Existindo vínculo contratual válido entre as partes, a transferência da propriedade deve ocorrer de modo
derivado
, mediante o cumprimento das obrigações pactuadas e o posterior registro do título (escritura pública). Admitir o uso da usucapião nessas hipóteses seria subverter o sistema registral e tributário, permitindo que as partes contornem o pagamento dos impostos de transmissão (ITBI/ITCMD) e as exigências urbanísticas para o regular parcelamento do solo.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, é no sentido de que o compromisso de compra e venda (ou permuta) quitado desafia a ação de adjudicação compulsória, e não a usucapião. A usucapião não pode ser utilizada como sucedâneo de ação de adjudicação ou como atalho para burlar a necessidade de abertura de inventário dos bens do promitente vendedor falecido.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AQUISIÇÃO DERIVADA . INADEQUAÇÃO DA VIA PROCESSUAL. ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

I . CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por ROBERTO CARLOS PARTELLI e KARLA LORENZONI PERTELLI contra Sentença que julgou improcedente o pedido em Ação de Usucapião proposta em face de AGOSTINHO CAMATA, ZEBINA LORENÇO CAMATA e demais Herdeiros, condenando os Autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Os Autores alegam posse mansa e pacífica do imóvel por mais de 20 anos e buscam o reconhecimento do domínio.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a Ação de Usucapião constitui a via processual adequada para a regularização de propriedade adquirida por transação contratual (compra e venda e permuta); e (ii) avaliar se há interesse de agir na presente demanda, considerando a inexistência de circunstâncias excepcionais que impeçam a formalização do título aquisitivo por meios ordinários.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3 . A Ação de Usucapião possui como finalidade o reconhecimento da aquisição originária da propriedade, sendo inadequada para regularização de imóveis adquiridos por via contratual, como compra e venda ou permuta, as quais demandam escritura pública e registro no cartório de imóveis, conforme artigos 108 e 1.245 do Código Civil. 4. A utilização da Ação de Usucapião como subterfúgio para contornar as obrigações legais e os custos relacionados à transferência formal de propriedade compromete a regularidade das relações imobiliárias, não se admitindo sua aplicação fora dos casos de ausência de título válido ou manifesta impossibilidade de registro . 5. Na hipótese dos autos, é incontroverso que a posse dos Recorrentes decorre de aquisição derivada por meio de transação contratual, não subsistindo qualquer demonstração de impossibilidade ou dificuldade excepcional para a formalização do título aquisitivo, de modo que inexiste interesse de agir no uso da presente via processual. 6. Extingue-se o processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil .

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Preliminar de Falta de Interesse de Agir acolhida para julgar extinto o processo sem resolução de mérito, na forma do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, mantendo-se os ônus sucumbenciais fixados pelo Juízo a quo em desfavor dos Recorrentes. Tese de julgamento: 1 . A Ação de Usucapião não constitui via adequada para regularizar propriedade adquirida por transação contratual, devendo ser utilizada apenas na ausência de título válido ou em situações excepcionais que impossibilitem a formalização pelos meios ordinários. 2. Carece de interesse de agir quem busca a usucapião como alternativa para contornar obrigações legais e burocráticas decorrentes da transferência formal de propriedade. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts . 108 e 1.245; CPC, art. 485,

VI. Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 00010313920108080056, Rel . Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 27/02/2018, Terceira Câmara Cível. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00003079720138080066, Relator.: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, 3ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO . SEM INTERESSE PROCESSUAL. VIA INADEQUADA PARA REGISTRO DE IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO
. 1. A usucapião é a forma de aquisição da propriedade imóvel pela posse prolongada no tempo e em determinadas condições legais, cujo objetivo é coibir a inércia do proprietário em exercer a posse sobre o bem, atendendo à sua função social, nos moldes do art. 5º, XXIII da Constituição Federal de 1988. 2 . E, segundo o artigo 1.238 do Código Civil, adquirirá a propriedade por meio da usucapião extraordinária aquele que possuir imóvel com animus domini, sem interrupção ou oposição, por quinze anos, independentemente de boa fé ou justo título. Ainda, de acordo com o parágrafo único do mesmo dispositivo, o prazo será reduzido para 10 (dez) anos caso o possuidor demonstre que estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras. 3 . Por sua vez, “entre as condições da ação, que devem ser preenchidas para que exista o direito a um pronunciamento sobre o mérito da causa, o legítimo interesse processual se traduz na necessidade, utilidade e adequação da medida judicial para assegurar a seu promovente o fim jurídico por ele colimado” (REsp n. 1.758.858/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/5/2020, DJe de 25/5/2020) . 4. No caso, os apelantes possuem residência fixa no local por um período superior a 20 (vinte) anos, assim como realizaram contrato de compra e venda do imóvel com o antigo proprietário do bem, sendo essa prova hábil e suficiente para comprovar a alegação dos apelantes quanto à aquisição do imóvel que buscam usucapir. 5. Consoante ao apresentado pelo juiz primevo, inadequada a via eleita da ação de usucapião por falta de interesse processual, tendo em vista que os apelantes afirmam e evidenciam que já adquiriram o imóvel objeto dos autos, inclusive que houve a quitação do referente valor acordado, sendo assim proprietários do bem . 6. Deste modo, o objetivo de regularização da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóvel deve ser realizado em procedimento correlato e próprio, não sendo o caso da ação de usucapião, visto se tratar de imóvel já adquirido por meio de contrato de compra e venda. 7. Por tal razão é que carece de interesse processual, uma vez que os autores buscam através da ação de usucapião, adquirir um bem que, a toda evidência, já é de fato de sua propriedade tendo em vista o recibo que demonstra a transação realizada . 8. Ademais, insta destacar que mesmo existindo jurisprudência e doutrina no sentido de permitir a ação de usucapião além do seu sentido originário de aquisição de propriedade pelo possuidor, mas possuindo entendimento para também abranger os casos que visem sanar as aquisições derivadas imperfeitas em situações de excepcionalidade (STJ, REsp 292.356/SP), porquanto não devidamente comprovados obstáculos ponderáveis para obtenção da escritura e do registro do imóvel, é incabível a ação de usucapião para fins de regularização no Cartório de Registro de Imóveis. 9 . Recurso improvido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5006132-76.2022.8 .08.0047, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível)

Quanto à alegação de que o imóvel é parte de uma área maior não desmembrada (fração ideal) e que isso impediria a adjudicação, tal fato, por si só, não autoriza a via da usucapião como forma de "regularização fundiária individual transversa". A regularização do parcelamento do solo urbano deve obedecer aos trâmites da Lei nº 6.766/79 e às posturas municipais. Permitir a usucapião de lote irregular oriundo de parcelamento não aprovado, quando existe relação negocial entre as partes, seria chancelar a irregularidade urbanística pela via judicial inadequada.

Ademais, a dificuldade em localizar herdeiros ou a inércia destes em abrir o inventário não torna a via da usucapião a única possível. O credor/interessado possui legitimidade concorrente para requerer a abertura do inventário (art. 616, VI, do CPC) ou pode demandar o espólio para obter a outorga da escritura.

Portanto, configurada a aquisição derivada e a existência de título hábil a ser buscado pela via da adjudicação ou execução de obrigação de fazer, carece o autor de interesse processual na modalidade adequação.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 30/03/2026 - 07/04/2026:

Acompanho o E. Relator.