Tribunal: TJES
Processo: 5001290-48.2025.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão julgador: EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-07-01

Ementa:
E
MENTA
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ARRAS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, determinando a restituição parcial dos valores pagos. O recurso objetiva a aplicação integral da Lei nº 13.786/2018, com retenção maior dos valores pagos, inclusão de arras, comissão de corretagem, taxas condominiais e taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há cinco questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável na rescisão contratual à luz da Lei do Distrato; (ii) estabelecer se é cabível a retenção integral das arras e da comissão de corretagem; (iii) determinar se são devidas taxas condominiais após a rescisão; (iv) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição; e (v) analisar eventual excesso ou abusividade na cláusula penal contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A Lei nº 13.786/2018 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, mas sua aplicação deve observar a finalidade do regime, que é assegurar a conclusão da obra.

4.
A conclusão do empreendimento, evidenciada pela expedição do habite-se, esvazia a finalidade protetiva do patrimônio de afetação, tornando excessiva a retenção no patamar máximo de 50%.

5.
A cláusula penal deve ser reduzida equitativamente quando se mostrar desproporcional, em observância ao equilíbrio contratual e à vedação ao enriquecimento sem causa.

6.
A retenção de 25% dos valores pagos revela-se adequada para compensar despesas administrativas e operacionais, sem impor ônus excessivo ao consumidor.

7.
A comissão de corretagem pode ser integralmente retida quando previamente informada ao consumidor, conforme previsão contratual e entendimento do STJ (Tema 938).

8.
A restituição das taxas condominiais é devida quando não comprovada a imissão do comprador na posse do imóvel, sendo inaplicável a obrigação
propter rem
.

9.
A taxa de fruição não é devida na ausência de utilização efetiva do imóvel pelo comprador.

10.
As arras não podem ser cumuladas com a cláusula penal, devendo ser absorvidas no percentual de retenção, sob pena de dupla penalização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11
.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001290-48.2025.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO: MAYKE SANDRO FERREIRA BORLINI

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
MENTA
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ARRAS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, determinando a restituição parcial dos valores pagos. O recurso objetiva a aplicação integral da Lei nº 13.786/2018, com retenção maior dos valores pagos, inclusão de arras, comissão de corretagem, taxas condominiais e taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há cinco questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável na rescisão contratual à luz da Lei do Distrato; (ii) estabelecer se é cabível a retenção integral das arras e da comissão de corretagem; (iii) determinar se são devidas taxas condominiais após a rescisão; (iv) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição; e (v) analisar eventual excesso ou abusividade na cláusula penal contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A Lei nº 13.786/2018 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, mas sua aplicação deve observar a finalidade do regime, que é assegurar a conclusão da obra.

4.
A conclusão do empreendimento, evidenciada pela expedição do habite-se, esvazia a finalidade protetiva do patrimônio de afetação, tornando excessiva a retenção no patamar máximo de 50%.

5.
A cláusula penal deve ser reduzida equitativamente quando se mostrar desproporcional, em observância ao equilíbrio contratual e à vedação ao enriquecimento sem causa.

6.
A retenção de 25% dos valores pagos revela-se adequada para compensar despesas administrativas e operacionais, sem impor ônus excessivo ao consumidor.

7.
A comissão de corretagem pode ser integralmente retida quando previamente informada ao consumidor, conforme previsão contratual e entendimento do STJ (Tema 938).

8.
A restituição das taxas condominiais é devida quando não comprovada a imissão do comprador na posse do imóvel, sendo inaplicável a obrigação
propter rem
.

9.
A taxa de fruição não é devida na ausência de utilização efetiva do imóvel pelo comprador.

10.
As arras não podem ser cumuladas com a cláusula penal, devendo ser absorvidas no percentual de retenção, sob pena de dupla penalização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11
.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do presente recurso de apelação e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar em parte a r. sentença, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
SPE
LTDA.

contra r. sentença do evento 18668553, integrada pela decisão do evento 18668560, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES que, nos autos da “
ação
de rescisão contratual c/c danos materiais e morais
” ajuizada por
MAYKE SANDRO FERREIRA BORLINI
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 18668561, a apelante alega, em suma, que:
(i)
a sentença deixou de aplicar a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo indevida a fixação da retenção em apenas 20%, devendo ser aplicada a cláusula contratual que prevê retenção de 50%, ou subsidiariamente 25%;
(ii)
é legítima a retenção integral das arras/sinal, nos termos dos arts. 418 e 420 do Código Civil, diante da rescisão por culpa do comprador;
(iii)
deve ser assegurada a retenção integral da comissão de corretagem, conforme art. 67-A da Lei nº 4.591/64 e Tema 938 do STJ;
(iv)
é indevida a condenação à restituição das taxas condominiais, pois se trata de obrigação
propter rem
no regime de multipropriedade, nos termos do art. 1.358-J do Código Civil;
(v)
é cabível a cobrança da taxa de fruição do imóvel, no percentual de 0,5% ao mês, diante da disponibilização da unidade;
(vi)
houve violação a dispositivos legais e à jurisprudência do STJ, configurando
error in judicando
.

Consta na exordial que as partes firmaram, em 06.08.2022, contrato de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma, em regime de multipropriedade no empreendimento Salinas Premium Resort, sendo ajustado pelo valor de R$3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) a título de corretagem dividido em cinco parcelas mensais, sinal de R$2.844,01 (dois mil, oitocentos e quarenta e quatro reais e um centavo) em quatro parcelas mensais, bem como o valor de R$50.046,20 (cinquenta mil e quarenta e seis reais e vinte centavos) em 74 (senta e quatro) parcelas de R$676,30 (seiscentos e setenta e seis reais e trinta centavos) cada.

Alega o ora apelado, na exordial, que realizou todos os pagamentos em dia até que, por dificuldades financeiras, requereu junto a empresa ora apelante o cancelamento do contrato, contudo, sem êxito, tendo, posteriormente, seu nome negativado, razão pela qual ajuizou a presente demanda requerendo o cancelamento do contrato com a retirada de seu nome em cadastro de restrição de crédito e condenação da requerida ao pagamento de danos morais e materiais.

Postas estas premissas, é cediço o direito do promitente comprador de reaver parte dos valores já desembolsados, assim como é, nesse mesmo sentido, o dever do promitente vendedor, que sem culpa na rescisão do contrato é obrigado a devolver, com base no princípio do
favor debitoris,
de parte da quantia paga. Todavia, é imprescindível a análise da singularidade de cada caso, sob pena da não preservação do necessário equilíbrio contratual.

A retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente comprador visa compensar o promitente vendedor dos gastos suportados com despesas administrativas, principalmente com divulgação e comercialização.

No caso dos autos, a controvérsia cinge-se à aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, alterado pela Lei n° 13.786/18 (Lei do distrato), o qual autoriza, em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução contratual por sua iniciativa, sendo certo que a apelante averbou o regime em certidão de registro do imóvel (eventos 18668535 e 18668536), bem como que o contrato em exame foi celebrado em agosto de 2022, já sob a égide da supracitada lei.

Com efeito, o patrimônio de afetação tem por escopo assegurar a conclusão da obra e a efetiva entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes, funcionando como mecanismo de proteção coletiva dos consumidores e de viabilização do empreendimento, contudo, no caso concreto, quando firmado o contrato de compra e venda, o empreendimento já estava regularmente concluído, tendo sido expedido o habite-se em 24/02/2022, circunstância que evidencia o exaurimento da finalidade protetiva do regime.

Nesse contexto, embora válida a estipulação contratual fundada no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, a sua aplicação deve ser interpretada à luz da finalidade do regime de patrimônio de afetação que, conforme o art. 31-E, inciso I, da Lei nº 4.591/64, destina-se a assegurar a conclusão da obra e a entrega das unidades, razão pela qual, evidenciada a conclusão do empreendimento pela expedição do habite-se, entendo que a manutenção de retenção no patamar máximo de 50% (cinquenta por cento) passa a ostentar caráter manifestamente excessivo, porquanto desproporcional às despesas efetivamente suportadas pela incorporadora, implicando, ainda, potencial enriquecimento sem causa, sobretudo diante da possibilidade de revenda da unidade já concluída.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça tem admitido a mitigação do percentual legalmente previsto, com a redução equitativa da cláusula penal quando verificada desproporção em relação às peculiaridades do caso concreto, notadamente em atenção à vulnerabilidade do consumidor e à necessidade de preservação do equilíbrio contratual:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO. 1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem. 2. Inexistência de violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. O órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em julgamento citra petita. 3.
Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor.
[...] (STJ - REsp: 00000000000002091170 SP 2023/0287489-8, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 30/10/2025)

Diante desse cenário, conforme anteriormente explicitado, a retenção de parte das parcelas pagas tem a finalidade de indenizar o promitente vendedor pelos prejuízos que suportou ante o desfazimento do negócio pelo adquirente, razão pela qual
a abusividade da retenção do percentual pretendido deve ser analisada à luz dos elementos do caso concreto
.

Assim, embora reduzido o valor total de retenção previsto no contrato – de 50% –, não há nenhuma peculiaridade que justifique a redução do parâmetro legal, estabelecido pelo art. 67-A, inciso II, da lei n° 4.591/64
1
e jurisprudencial, de 25% do valor pago.

Conforme venho há muito sustentando perante esta Corte de Justiça, na análise de casos anteriores à Lei do Distrato, ao analisar a conjuntura posta, deve-se verificar se o montante do valor pago pelo adquirente se harmoniza com os custos operacionais e administrativos da construtora, que giram em torno de 5% (cinco por cento) a 10% (dez por cento) do valor do imóvel, sob pena de servir de incentivo à desistência de compradores incautos antes da entrega do imóvel
2
.

No caso concreto, a aplicação do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pelo apelado, representa R$ 3.907,50 (três mil novecentos e sete reais e cinquenta centavos), correspondente a aproximadamente 6,87% (seis vírgula oitenta e sete por cento) do valor do imóvel (R$ 56.880,21), se mostra suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais decorrentes da contratação e posterior resolução, sem, contudo, impor ônus excessivo ao consumidor, razão pela qual tenho que merece aplicação,
in casu
, da majoração da retenção anteriormente fixada em 20% para 25%, nos termos do art. 67-A, inciso II, da lei n° 13.786/18.

Ademais, em consonância com o artigo 32-A da Lei nº 13.786, de 2018
3
e com o previsto no item G.1 do quadro resumo do contrato firmado entre as partes (fl. 06 do evento 18668156), o valor pago a título de comissão de corretagem também deve integrar a retenção da apelante, mormente porque observado o dever de informação, com o devido destaque para o repasse do encargo ao consumidor, nos termos do Tema nº 938, do STJ
4
.

Por outro lado, merece ser mantida a sentença de origem que entendeu pela inaplicabilidade da taxa de fruição e pela restituição das taxas condominiais, tendo em vista que não há comprovação nos autos de que houve a efetiva imissão do autor na posse do imóvel, mormente considerando que a expedição do habite-se é ato administrativo que não se confunde com a entrega das chaves, documento este não juntado aos autos, e que o empreendimento localiza-se em outro Estado, circunstância que reforça o entendimento de que o apelado não utilizou efetivamente o imóvel.

Aliás, sobre esse aspecto, o colendo STJ, em julgamento do Resp. 1.345.331/RS (Tema n° 886) firmou tese no sentido de que “
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
”.

Ademais, nos termos da jurisprudência do Tribunal da Cidadania, a taxa de fruição é uma verba de natureza reparatória pelo uso, ou seja, se o comprador nunca deteve as chaves ou o imóvel não possuía edificação que permitisse o uso imediato, não há “
fruição
” a ser compensada. Nessa linha de entendimento:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, cumulada com reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de fruição desde a celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem considerar os dias efetivos de uso do imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação. III. Razões de decidir 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem.
4.
A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida
. 5. A interpretação do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual.IV. Dispositivo 6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador. (STJ - REsp: 00000000000002106299 SP 2023/0390045-5, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 13/10/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/10/2025).

Por fim, quanto à pretensão de retenção do montante pago pelo consumidor a título de arras, também não assiste razão à apelante.

Como se verifica, o percentual a ser retido é calculado sobre a totalidade dos valores pagos pelo promitente comprador, sendo assim, nele estão compreendidas as arras e as parcelas propriamente ditas.

O c. Superior Tribunal de Justiça se manifesta no sentido de que “
o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
”
5
.

Na mesma linha encontra-se a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça, que já reconheceu “
i
ndevida a cumulação da retenção das arras com a cláusula penal
[...]
, sob pena de se imputar dupla penalidade ao promitente comprador
”
6
.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-
LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar em parte a sentença e, assim, majorar a retenção pela ré do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pelo consumidor/apelado, bem como da totalidade da comissão de corretagem, nos termos da cláusula penal estabelecida em contrato.

Sem condenação ao pagamento de honorários recursais, haja vista que as verbas de sucumbência recursal apenas são devidas nas hipóteses de não conhecimento ou desprovimento do apelo
7
.

É como voto.

1
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

[...] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

2
TJES - 2ª Câmara Cível - Apelação Cível n.º 0024075-33.2018.8.08.0048 - Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy - Julgado em: 03/03/2023.

3
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) [...]

4
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

5
AgInt no AREsp 1273751/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 01/08/2018.

6
TJES; Apl 0000919-39.2014.8.08.0021; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama; Julg. 18/04/2017; DJES 27/04/2017.

7
REsp 1797912/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 21/05/2019.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 15/06/2026 - 19/06/2026:

Acompanho o E. Relator.