Tribunal: TJES
Processo: 0033334-27.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-03-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES DO MANDATÁRIO. FALHA NA FISCALIZAÇÃO DE LOCAÇÃO E PREENCHIMENTO DE OBRIGAÇÕES FISCAIS. RESCISÃO POR JUSTO MOTIVO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO AFASTADA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível e adesivo interpostos contra sentença que acolheu parcialmente pedidos em ação de cobrança e reconvenção, envolvendo contrato de prestação de serviços de administração de imóveis no qual a proprietária alega negligência da imobiliária quanto à sublocação não autorizada e ao fornecimento de informações divergentes à Receita Federal, resultando em retenção da contribuinte em procedimento de fiscalização ("malha fina").

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve falha na prestação do serviço de administração imobiliária a justificar a rescisão contratual sem o pagamento de multa (exceção do contrato não cumprido); (ii) estabelecer a ocorrência de danos morais decorrentes de irregularidades no preenchimento da DIMOB e na fiscalização da locação; (iii) determinar a adequação do valor indenizatório e a aplicabilidade da sanção de pagamento em dobro prevista no art. 940 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de administração imobiliária configura relação de mandato, sujeitando o mandatário ao dever de aplicar diligência habitual na execução do encargo e a indenizar prejuízos causados por culpa, conforme o art. 667 do Código Civil.

A negligência da administradora manifesta-se pela omissão em identificar e formalizar sublocação vedada contratualmente, além de informar pagamentos à proprietária realizados por pessoa jurídica distinta da locatária original.

O fornecimento de dados discrepantes que acarreta a inclusão da mandante em malha fina fiscal caracteriza inadimplemento dos deveres de cuidado e vigilância.

A exceção do contrato não cumprido, disposta no art. 476 do Código Civil, autoriza a rescisão da avença sem o ônus da multa rescisória pela proprietária perante o justo motivo provocado pela desídia da imobiliária.

O dano moral revela-se evidente pelo transtorno que ultrapassa o limite do aborrecimento cotidiano, visto que a proprietária enfrentou processo administrativo tributário e necessitou contratar serviços especializados para impugnar lançamentos fiscais elevados.

A fixação da indenização em cinco mil reais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com o caput e o parágrafo único do art. 944 do Código Civil, considerando o caráter punitivo e compensatório da medida.

A aplicação da penalidade do dobro, prevista no art. 940 do Código Civil, pressupõe a existência de dolo ou má-fé, elementos ausentes quando a cobrança judicial decorre de interpretação razoável de cláusulas contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O administrador de imóveis responde objetivamente pelos danos causados ao mandante decorrentes da falta de diligência na fiscalização do contrato de locação e no cumprimento de obrigações acessórias fiscais.

A falha grave na prestação do serviço de administração, que gera prejuízos fiscais à proprietária, constitui justo motivo para rescisão contratual e atrai a aplicação da exceção do contrato não cumprido para afastar multas rescisórias.

A condenação ao pagamento em dobro prevista na norma civil exige a comprovação de má-fé do credor, não se aplicando em casos de divergência sobre a interpretação de vigência contratual.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476, 667, 940 e 944; CPC, parágrafo 11 do art. 85.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0033334-27.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BETHA-ESPACO IMOVEIS LTDA

APELADO: IRACYLDE MARIA ALMEIDA ABREU VIERA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES DO MANDATÁRIO. FALHA NA FISCALIZAÇÃO DE LOCAÇÃO E PREENCHIMENTO DE OBRIGAÇÕES FISCAIS. RESCISÃO POR JUSTO MOTIVO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO AFASTADA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível e adesivo interpostos contra sentença que acolheu parcialmente pedidos em ação de cobrança e reconvenção, envolvendo contrato de prestação de serviços de administração de imóveis no qual a proprietária alega negligência da imobiliária quanto à sublocação não autorizada e ao fornecimento de informações divergentes à Receita Federal, resultando em retenção da contribuinte em procedimento de fiscalização ("malha fina").

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve falha na prestação do serviço de administração imobiliária a justificar a rescisão contratual sem o pagamento de multa (exceção do contrato não cumprido); (ii) estabelecer a ocorrência de danos morais decorrentes de irregularidades no preenchimento da DIMOB e na fiscalização da locação; (iii) determinar a adequação do valor indenizatório e a aplicabilidade da sanção de pagamento em dobro prevista no art. 940 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de administração imobiliária configura relação de mandato, sujeitando o mandatário ao dever de aplicar diligência habitual na execução do encargo e a indenizar prejuízos causados por culpa, conforme o art. 667 do Código Civil.

A negligência da administradora manifesta-se pela omissão em identificar e formalizar sublocação vedada contratualmente, além de informar pagamentos à proprietária realizados por pessoa jurídica distinta da locatária original.

O fornecimento de dados discrepantes que acarreta a inclusão da mandante em malha fina fiscal caracteriza inadimplemento dos deveres de cuidado e vigilância.

A exceção do contrato não cumprido, disposta no art. 476 do Código Civil, autoriza a rescisão da avença sem o ônus da multa rescisória pela proprietária perante o justo motivo provocado pela desídia da imobiliária.

O dano moral revela-se evidente pelo transtorno que ultrapassa o limite do aborrecimento cotidiano, visto que a proprietária enfrentou processo administrativo tributário e necessitou contratar serviços especializados para impugnar lançamentos fiscais elevados.

A fixação da indenização em cinco mil reais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com o caput e o parágrafo único do art. 944 do Código Civil, considerando o caráter punitivo e compensatório da medida.

A aplicação da penalidade do dobro, prevista no art. 940 do Código Civil, pressupõe a existência de dolo ou má-fé, elementos ausentes quando a cobrança judicial decorre de interpretação razoável de cláusulas contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O administrador de imóveis responde objetivamente pelos danos causados ao mandante decorrentes da falta de diligência na fiscalização do contrato de locação e no cumprimento de obrigações acessórias fiscais.

A falha grave na prestação do serviço de administração, que gera prejuízos fiscais à proprietária, constitui justo motivo para rescisão contratual e atrai a aplicação da exceção do contrato não cumprido para afastar multas rescisórias.

A condenação ao pagamento em dobro prevista na norma civil exige a comprovação de má-fé do credor, não se aplicando em casos de divergência sobre a interpretação de vigência contratual.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476, 667, 940 e 944; CPC, parágrafo 11 do art. 85.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Impedido ou Suspeito

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
N.º
0033334-27.2018.8.08.0024

APELANTE/
APELADA
:
IRACYLDE MRIA ALMEIDA ABREU VIEIRA

APELAD
A/APELANTE
:
BETHA ESPAÇO IMOVEIS LTDA

JUIZ DE DIREITO:
DR.
MARIO DA SILVA NUNES NETO

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado, cuidam-se de recursos de apelação e adesivo interpostos, respectivamente, por BETHA-ESPAÇO IMÓVEIS LTDA e IRACYLDE MARIA ALMEIDA ABREU VIEIRA, insurgindo-se contra a sentença que acolheu parcialmente os pleitos de ambas as partes em sede de ação de cobrança e reconvenção.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

A matéria controvertida devolvida a este colegiado consiste em definir: (a) se houve falha na prestação do serviço de administração imobiliária que justifique a rescisão contratual sem ônus para a proprietária (exceção do contrato não cumprido); (b) a ocorrência de danos morais decorrentes de irregularidades no preenchimento da DIMOB e fiscalização da locação; e (c) o acerto do
quantum
indenizatório e a aplicabilidade do art. 940 do Código Civil.

Analisando detidamente o acervo probatório, em especial as comunicações eletrônicas e os termos contratuais colacionados, verifico que a sentença não merece reparos.

A relação jurídica entre as partes é regida pelo Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Imóveis, no qual a imobiliária figura como mandatária da proprietária. Nos termos do artigo 667 do Código Civil:

"Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente."

No caso em tela, restou demonstrado que a locatária original (Pronep) sublocou o imóvel para a empresa Vitória Medicina Domiciliar LTDA sem o devido consentimento expresso da locadora, o que era vedado pela cláusula segunda do contrato de locação. A imobiliária, na condição de administradora paga para zelar pelo imóvel (taxa de 10%), foi negligente ao não identificar e formalizar tal alteração tempestivamente, permitindo que a situação perdurasse e gerasse conflitos de informações perante a Receita Federal.

Ademais, a imobiliária informou à proprietária que os pagamentos eram feitos pela Pronep (ID 16440419), quando, na verdade, os depósitos eram realizados por outra pessoa jurídica. Essa discrepância documental levou a Requerida à "malha fina", gerando notificações de débitos fiscais substanciais.

Tal cenário configura inadimplemento dos deveres de cuidado e vigilância por parte da administradora. Assim, aplica-se a Exceção do Contrato Não Cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil:

"Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

Por conseguinte, havendo justo motivo para o encerramento da relação de administração devido à desídia da imobiliária, esta não pode exigir a multa rescisória (equivalente a 03 meses de aluguel, prevista na cláusula 2ª, parágrafo quarto, inciso II do contrato formulado pelas partes), mantendo-se apenas a obrigação da proprietária quanto ao aluguel de agosto de 2018, período em que o serviço ainda era formalmente prestado.

O dano moral da requerida, ora apelante, na espécie, é evidente e transcende o mero aborrecimento contratual. A proprietária, pessoa natural, viu-se compelida a responder a um Processo Administrativo Tributário e a contratar serviços especializados para impugnar lançamentos fiscais de valor elevado, tudo decorrente da falha de fiscalização e reporte da imobiliária.

O critério de fixação do valor do
quantum
indenizatório deve seguir dois parâmetros, consolidando-se a condenação no caráter punitivo para que o causador do fato sofra uma reprimenda pelo ilícito praticado, bem como, possui caráter compensatório, incumbindo ao magistrado, pautado em seu bom senso e prudência, arbitrar o valor que entender justo, adequado, razoável e proporcional.

Tal ilação nos traz o doutrinador CARLOS ALBERTO BITTAR, para quem:

[...]
a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo.
Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expresso, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante. [Reparação civil por danos morais. RT, 1993, p. 220]

Neste trilhar, pautando-me nos ditames da norma civilista pátria, especificamente em seu artigo 944, o qual prevê que:
“
A indenização mede-se pela extensão do dano.
Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir,
equitativamente
, a indenização”,
entendo que a indenização a título de danos
morais
, fixada em cinco mil reais, revela-se equitativa e razoável no caso concreto, bem como encontra-se em proporcionalidade com a gravidade do dano sofrido (psíquico) e a repercussão da ofensa a requerida apelante.

Destaco que, embora o transtorno tenha sido considerável, não houve comprovação de inscrição em cadastros de inadimplentes ou reflexos patrimoniais irreversíveis que autorizassem a majoração para os patamares pretendidos no recurso.

Quanto ao pedido da Requerida para condenação da imobiliária ao pagamento em dobro do valor cobrado, agiu bem a sentença ao rejeitá-lo. No caso, a imobiliária exercia uma pretensão baseada em interpretação de cláusulas de um contrato que considerava vigente, o que afasta a presunção de dolo necessária para a penalidade do dobro prevista no artigo 940 do Código Civil.

Dessa forma, as conclusões exaradas pelo juízo originário encontram-se em perfeita harmonia com os preceitos legais e com a jurisprudência desta Corte, não havendo razões para reforma.

Pelo exposto, CONHEÇO dos recursos e, no mérito, NEGO PROVIMENTO A AMBOS, mantendo incólume a sentença fustigada.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento).

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Dou-me por suspeito por motivo de foro íntimo (CPC, art. 145, §1º).