Tribunal: TJES
Processo: 0002408-83.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Liminar; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-20

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VINCULAÇÃO DE PRAZO AO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. TEMA 996/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 970/STJ. TAXA SATI. TEMA 938/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, reconhecendo o atraso na entrega de unidade imobiliária, a condenou ao pagamento de multas contratuais (compensatória e moratória) por inversão, restituição de taxa de assessoria e indenização por danos morais. A recorrente alega inexistência de mora, ocorrência de
bis in idem
nas multas, legalidade da taxa de despachante e inexistência de dano extrapatrimonial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula que vincula o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento é válida para fins de contagem da mora; (ii) estabelecer se a condenação judicial ao pagamento de multas configura
bis in idem
frente a pagamentos administrativos prévios; (iii) determinar a legalidade da cobrança de taxa de assessoria/despachante; (iv) verificar a configuração de danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A vinculação do prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é abusiva e viola a tese firmada pelo STJ no Tema 996, devendo prevalecer a data certa estipulada no contrato, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias.

O atraso injustificado na entrega das chaves ocorreu entre o fim do prazo de tolerância (30/06/2020) e a efetiva entrega (30/12/2020), caracterizando a mora da construtora.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor observa o Tema 970 do STJ, e não há
bis in idem
quando a sentença determina expressamente o abatimento dos valores pagos administrativamente a título de multa, liquidando-se apenas eventual saldo remanescente.

A cobrança de taxa de "serviços de assessoria/despachante" configura atividade congênere à SATI e representa venda casada, sendo abusiva conforme a tese fixada no Tema 938 do STJ.

O atraso na entrega da obra por seis meses além do prazo de tolerância, durante período de pandemia, frustra a expectativa de moradia e ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável, cujo valor de R$ 5.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento (Tema 996/STJ).

É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (Tema 938/STJ).

O atraso considerável na entrega de imóvel residencial, para além do prazo de tolerância, enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: inciso I do art. 39 do CDC; § 11 do art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, Tema 970.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002408-83.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: LUDARIO TEXEIRA GRIFFO

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VINCULAÇÃO DE PRAZO AO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. TEMA 996/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 970/STJ. TAXA SATI. TEMA 938/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, reconhecendo o atraso na entrega de unidade imobiliária, a condenou ao pagamento de multas contratuais (compensatória e moratória) por inversão, restituição de taxa de assessoria e indenização por danos morais. A recorrente alega inexistência de mora, ocorrência de
bis in idem
nas multas, legalidade da taxa de despachante e inexistência de dano extrapatrimonial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula que vincula o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento é válida para fins de contagem da mora; (ii) estabelecer se a condenação judicial ao pagamento de multas configura
bis in idem
frente a pagamentos administrativos prévios; (iii) determinar a legalidade da cobrança de taxa de assessoria/despachante; (iv) verificar a configuração de danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A vinculação do prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é abusiva e viola a tese firmada pelo STJ no Tema 996, devendo prevalecer a data certa estipulada no contrato, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias.

O atraso injustificado na entrega das chaves ocorreu entre o fim do prazo de tolerância (30/06/2020) e a efetiva entrega (30/12/2020), caracterizando a mora da construtora.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor observa o Tema 970 do STJ, e não há
bis in idem
quando a sentença determina expressamente o abatimento dos valores pagos administrativamente a título de multa, liquidando-se apenas eventual saldo remanescente.

A cobrança de taxa de "serviços de assessoria/despachante" configura atividade congênere à SATI e representa venda casada, sendo abusiva conforme a tese fixada no Tema 938 do STJ.

O atraso na entrega da obra por seis meses além do prazo de tolerância, durante período de pandemia, frustra a expectativa de moradia e ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável, cujo valor de R$ 5.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento (Tema 996/STJ).

É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (Tema 938/STJ).

O atraso considerável na entrega de imóvel residencial, para além do prazo de tolerância, enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: inciso I do art. 39 do CDC; § 11 do art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, Tema 970.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
N.º
0002408-83.2021.8.08.0048

APELANTE
:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA

APELADO:
LUDARIO TEIXEIRA GRIFFO

J
UIZ DE DIREITO: DR.
LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. contra a sentença que, reconhecendo o atraso na entrega de unidade imobiliária e a abusividade de cobranças, condenou a construtora ao pagamento de multas contratuais (compensatória e moratória), restituição de taxa de assessoria e indenização por danos morais.

A matéria controvertida devolvida a este Sodalício consiste em verificar: (a) se houve efetivo atraso na entrega da obra, considerando as cláusulas contratuais de prazo e tolerância; (b) se é devida a condenação nas multas dispostas em sentença ou se tal imposição configura
bis in idem
diante de pagamento administrativo prévio; (c) a legalidade da cobrança da taxa de assessoria/despachante; e (d) a configuração de danos morais indenizáveis decorrentes do atraso.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e o preparo, CONHEÇO do recurso e passo ao exame do mérito.

A apelante sustenta a inexistência de mora, argumentando que o prazo de entrega deveria observar a cláusula que prevê 34 meses após a assinatura do contrato de financiamento, o que deslocaria o termo final para março de 2021, contudo, sem razão a recorrente.

O contrato de promessa de compra e venda estabeleceu, de forma clara, a data de 31/12/2019 para a entrega das chaves. Admitindo-se a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias — conforme entendimento consolidado —, o prazo fatal para a entrega do imóvel encerrou-se em 30/06/2020.

A entrega das chaves ocorreu apenas em 30/12/2020, evidenciando um atraso injustificado de 06 (seis) meses.

A tese da apelante, que busca vincular o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, é abusiva e viola frontalmente a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996 (Recurso Especial Repetitivo nº 1.729.593/SP), que dispõe:

"1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."

Portanto, correta a sentença ao fixar a mora da construtora no período compreendido entre o fim do prazo de tolerância (30/06/2020) e a efetiva entrega das chaves (30/12/2020).

No que se refere as multas, a recorrente alega que a condenação ao pagamento das multas compensatória (2%) e moratória (1% ao mês) configuraria
bis in idem
e enriquecimento sem causa, sob o argumento de que já realizou o pagamento administrativo de R$ 10.939,60 a título de atraso. Invoca, ainda, o Tema 970 do STJ para afastar a cumulação.

A irresignação não prospera.

Primeiramente, cumpre esclarecer que a sentença recorrida não condenou a apelante em lucros cessantes (aluguéis) cumulados com cláusula penal. Ao revés, o magistrado
a quo
expressamente indeferiu o pedido de danos emergentes (aluguéis), aplicando apenas as multas previstas no próprio contrato (Cláusula 5.10), em estrita observância à vedação de cumulação prevista no Tema 970 do STJ, aplicando, tão somente, inversamente as sanções que o consumidor estava sujeita por estipulação da própria apelante.

Quanto ao alegado pagamento administrativo, a sentença foi diligente e precisa ao determinar o abatimento do valor já pago. Confira-se o dispositivo da decisão recorrida:

"...valores esses que devem ser abatidos do montante pago pela construtora no valor total de R$ 10.939,60 [...], para verificação de eventual saldo devedor referente à multa moratória;"

Dessa forma, não há que se falar em
bis in idem
ou pagamento em duplicidade. A condenação judicial serve justamente para liquidar o
quantum
efetivamente devido em razão do período de atraso reconhecido judicialmente e confrontá-lo com o que foi pago administrativamente. Se o valor pago pela construtora for suficiente para cobrir as multas contratuais pelo período da mora (junho a dezembro de 2020), nada mais será devido em sede de cumprimento de sentença. Por outro lado, se o cálculo judicial superar o valor pago administrativamente, a diferença é devida. Não há, portanto, prova de quitação integral, plena e irrevogável que impeça a análise judicial do cálculo correto da multa.

Relativamente a “taxa de assessoria”, a apelante defende a legalidade da cobrança de R$ 800,00 a título de "serviços de assessoria/despachante", alegando se tratar de serviço opcional.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938), fixou a seguinte tese:

"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel."

No caso vertente, embora a apelante denomine a cobrança como "taxa de despachante", trata-se inequivocamente de atividade congênere à SATI, consubstanciada na prestação de serviços de assessoria para o financiamento imobiliário. A "opcionalidade" defendida pela construtora, na prática, mostra-se inexistente em contratos de adesão dessa natureza, configurando a vedada "venda casada" (art. 39, I, do CDC), uma vez que o consumidor é induzido a contratar o serviço vinculado à própria construtora ou parceiros indicados para concretizar o negócio.

Assim, escorreita a sentença que determinou a restituição do valor pago indevidamente.

Por fim, a construtora pugna pelo afastamento da condenação por danos morais, alegando tratar-se de mero inadimplemento contratual.

O entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça e do STJ é no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral, contudo, no caso concreto, a situação ultrapassa o mero dissabor.

O atraso na entrega do imóvel perdurou por 06 (seis) meses além do prazo de tolerância, em pleno período de pandemia da COVID-19, frustrando a justa expectativa do consumidor de usufruir da casa própria na data aprazada. A incerteza quanto à data da entrega e a privação do uso do bem por tempo considerável causam angústia e desequilíbrio emocional que justificam a reparação.

O critério de fixação do valor do
quantum
indenizatório deve seguir dois parâmetros, consolidando-se a condenação no caráter punitivo para que o causador do fato sofra uma reprimenda pelo ilícito praticado, bem como, possui caráter compensatório, incumbindo ao magistrado, pautado em seu bom senso e prudência, arbitrar o valor que entender justo, adequado, razoável e proporcional.

Tal ilação nos traz o doutrinador CARLOS ALBERTO BITTAR, para quem:

[...]
a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo.
Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expresso, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante. [Reparação civil por danos morais. RT, 1993, p. 220]

O
quantum
indenizatório fixado na origem, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mostra-se razoável e proporcional às peculiaridades do caso, atendendo ao caráter pedagógico-punitivo da medida e à compensação da vítima, sem ensejar enriquecimento ilícito, estando, inclusive, em consonância com os parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos.

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença recorrida.

Em atenção ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação (considerando os 15% fixados na origem, dos quais a apelante já arcaria com parcela).

É como voto.

DES.

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para conhecer do recurso e lhe negar provimento.