Tribunal: TJES
Processo: 5000981-50.2023.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR E EMBARGADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes pedidos de rescisão contratual e indenização, em virtude de irregularidades administrativas e embargos incidentes sobre loteamento, impossibilitando a outorga de escritura e a fruição do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária intermediadora e a vendedora possuem responsabilidade solidária pela restituição de valores e reparação de danos em razão de vício no empreendimento; (ii) estabelecer se a comercialização de loteamento irregular ultrapassa o mero descumprimento contratual para fins de configuração de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, porquanta deva ser aferida in statu assertionis e a recorrente atuou como elo indispensável na cadeia de consumo.

4)
Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que o juiz é o destinatário das provas e o acervo documental constante nos autos basta para o convencimento motivado, sendo desnecessária a produção de prova oral.

5)
Incide a responsabilidade solidária e objetiva de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme parágrafo único do art. 7º e § 1º do art. 25 do Código de Defesa do Consumidor.

6)
O inadimplemento absoluto das vendedoras, caracterizado pela ausência de registro imobiliário e embargos administrativos, confere aos compradores o direito à rescisão contratual com retorno ao status quo ante.

7)
O dever de diligência do corretor de imóveis impõe o fornecimento de informações precisas sobre riscos e irregularidades do bem, respondendo a imobiliária pela falha no dever de informação ao ofertar loteamento irregular.

8)
A resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ.

9)
A comercialização de imóvel eivado de vícios jurídicos que impossibilitam a moradia vulnera a boa-fé objetiva e gera dano moral indenizável por frustrar projeto de vida dos consumidores.

10)
O valor indenizatório de R$ 14.000,00, dividido entre os autores, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e ao caráter pedagógico da sanção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11)
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A imobiliária que intermedia a venda de loteamento irregular responde solidariamente pela restituição de valores e danos morais, ante a falha no dever de diligência e informação.

2. O inadimplemento contratual derivado de embargos administrativos e ausência de registro do imóvel enseja a restituição integral das quantias pagas.

3. A venda de loteamento sem condições jurídicas de fruição configura dano moral pela frustração da expectativa de moradia.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 475 e 723; Código de Defesa do Consumidor, parágrafo único do art. 7º e § 1º do art. 25; Código de Processo Civil, art. 370 e § 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000981-50.2023.8.08.0062
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)
APELADO: VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros (5)
RELATOR(A):

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EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR E EMBARGADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes pedidos de rescisão contratual e indenização, em virtude de irregularidades administrativas e embargos incidentes sobre loteamento, impossibilitando a outorga de escritura e a fruição do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária intermediadora e a vendedora possuem responsabilidade solidária pela restituição de valores e reparação de danos em razão de vício no empreendimento; (ii) estabelecer se a comercialização de loteamento irregular ultrapassa o mero descumprimento contratual para fins de configuração de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, porquanta deva ser aferida in statu assertionis e a recorrente atuou como elo indispensável na cadeia de consumo.

4)
Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que o juiz é o destinatário das provas e o acervo documental constante nos autos basta para o convencimento motivado, sendo desnecessária a produção de prova oral.

5)
Incide a responsabilidade solidária e objetiva de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme parágrafo único do art. 7º e § 1º do art. 25 do Código de Defesa do Consumidor.

6)
O inadimplemento absoluto das vendedoras, caracterizado pela ausência de registro imobiliário e embargos administrativos, confere aos compradores o direito à rescisão contratual com retorno ao status quo ante.

7)
O dever de diligência do corretor de imóveis impõe o fornecimento de informações precisas sobre riscos e irregularidades do bem, respondendo a imobiliária pela falha no dever de informação ao ofertar loteamento irregular.

8)
A resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ.

9)
A comercialização de imóvel eivado de vícios jurídicos que impossibilitam a moradia vulnera a boa-fé objetiva e gera dano moral indenizável por frustrar projeto de vida dos consumidores.

10)
O valor indenizatório de R$ 14.000,00, dividido entre os autores, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e ao caráter pedagógico da sanção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11)
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A imobiliária que intermedia a venda de loteamento irregular responde solidariamente pela restituição de valores e danos morais, ante a falha no dever de diligência e informação.

2. O inadimplemento contratual derivado de embargos administrativos e ausência de registro do imóvel enseja a restituição integral das quantias pagas.

3. A venda de loteamento sem condições jurídicas de fruição configura dano moral pela frustração da expectativa de moradia.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 475 e 723; Código de Defesa do Consumidor, parágrafo único do art. 7º e § 1º do art. 25; Código de Processo Civil, art. 370 e § 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, afastar as preliminares aduzidas e, no mérito, negar provimento aos recursos.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
DAS PRELIMINARES

Da Ilegitimidade Passiva
Ad Causam

No que tange à prefacial de ilegitimidade passiva suscitada pela apelante
House Desenvolvimento Imobiliário Ltda.,
impõe-se o respectivo afastamento.

Sob o prisma da Teoria da Asserção, a legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual deve ser aferida
in statu assertionis
, ou seja, a partir dos elementos fáticos narrados na petição inicial.

Segundo se depreende da exordial, a referida recorrente atuou como elo indispensável na consecução do negócio jurídico, figurando como intermediadora e beneficiária direta de parte dos valores vertidos pelos consumidores.

Tratando-se de evidente relação de consumo, incide o postulado da responsabilidade solidária insculpido no parágrafo único do art. 7 e §1º do art. 25 do Código de Defesa do Consumidor, os quais assentam que todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem, de forma objetiva, pelos danos advindos de falhas na prestação do serviço.

A esse respeito, sublinhe-se que a atividade de intermediação imobiliária não se exaure na simples aproximação das partes, abrangendo o dever de diligência quanto à higidez jurídica do empreendimento ofertado.

Como cediço, a responsabilidade do corretor de imóveis, à luz do artigo 723 do Código Civil, impõe o fornecimento de informações precisas acerca de riscos e irregularidades que possam comprometer a fruição do bem.

Portanto, resta cristalizada a pertinência subjetiva da imobiliária para responder aos termos da demanda.

Do exposto,
rejeit
o a preliminar
.

Da Nulidade da Sentença por Cerceamento de Defesa

Relativamente à nulidade da decisão judicial por cerceamento de defesa, arguida pela recorrente
Marianna Matos da Costa Gonçalves
, verifica-se a total ausência de mácula no procedimento adotado na instância de origem.

Nos termos do art. 370 do CPC, o juiz figura como destinatário das provas, incumbindo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias quando os elementos já coligidos forem suficientes para alicerçar o convencimento motivado.

Para o deslinde da controvérsia, o farto acervo documental — composto pelo contrato particular, comprovantes de quitação e documentos comprobatórios do embargo administrativo do loteamento — revelou-se apto a demonstrar o inadimplemento das obrigações contratuais assumidas pelas recorridas.

Logo, a dispensa de dilação probatória oral ou complementar não configura ofensa ao princípio do contraditório ou da ampla defesa, sobretudo quando a matéria controvertida prescinde de prova testemunhal para o respectivo aclaramento.

Aplica-se, na espécie, o princípio
pas de nullité sans grief
, de sorte que a ausência de prejuízo concreto à demonstração dos fatos impõe a preservação do ato judicial impugnado.

Do exposto, rejeito a p
reliminar.

DO MÉRITO

Diante da identidade fática e jurídica entre os temas debatidos, impõe-se a análise conjunta das apelações interpostas.

Pois bem.

Tendo como ponto de partida o acervo probatório coligido, constata-se que o cerne da lide reside na frustração do negócio jurídico de compra e venda de imóvel em virtude de irregularidades administrativas e embargos incidentes sobre o loteamento.

Consoante se infere, o imóvel objeto da avença não possuía registro imobiliário regular e encontrava-se sob restrição de órgãos fiscalizadores, circunstância que impede a outorga da escritura definitiva e a plena fruição do bem.

Tal cenário configura inadimplemento absoluto das obrigações assumidas pelas vendedoras, atraindo a incidência do artigo 475 do Código Civil.

Conforme orientação sufragada pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 543, a resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, quando motivada por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas.

É de se conferir:

Súmula 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(
g.n.
)

A esse respeito, registre-se que a impossibilidade de transferência do domínio e a ausência de infraestrutura mínima prometida desnatura a finalidade social do contrato, justificando o desfazimento da relação jurídica com o retorno das partes ao
status quo ante
.

A condenação à devolução de todos os valores vertidos pelos compradores, sem qualquer retenção, constitui corolário lógico da responsabilidade objetiva inerente ao risco da atividade econômica explorada pelas recorrentes.

Noutro viés, a pretensão da imobiliária de afastar a responsabilidade solidária carece de amparo jurídico.

Do ponto de vista lógico-jurídico, a atuação da empresa não se limitou à mera aproximação das partes, mas consistiu em participação ativa na cadeia de consumo, auferindo lucro com a comercialização de unidades integrantes de empreendimento irregular.

Sob o regime do Código de Defesa do Consumidor, especificamente no parágrafo único do art. 7 e §1º do art. 25, a responsabilidade civil é solidária entre todos os fornecedores que concorrem para a produção do evento lesivo.

Importante salientar, porém, que o dever de diligência do corretor de imóveis, estatuído no artigo 723 do Código Civil, obriga a conferência prévia da documentação e das condições de legalidade do bem ofertado.

Ao disponibilizar no mercado loteamento sem o devido registro ou sob embargo, a imobiliária assume o risco-proveito da operação, respondendo objetivamente perante os adquirentes pela falha no dever de informação e pela insegurança jurídica do negócio.

Assim, a obrigação de restituir os valores pagos pelos autores estende-se à imobiliária, independentemente de os montantes terem sido repassados integralmente ou não à proprietária do terreno, ressalvado eventual direito de regresso em via própria.

Ultrapassada essa questão, cumpre analisar a condenação por danos morais.

Do ponto de vista lógico-jurídico, o mero descumprimento contratual não enseja, de modo automático, reparação extrapatrimonial.

Todavia, a prova documental coligida demonstra que a conduta das recorrentes extrapolou os limites da boa-fé objetiva.

Vale pontuar que o caso não se limita ao simples atraso na entrega do bem, mas envolve a comercialização de loteamento eivado de vícios administrativos e embargos, o que fulmina a legítima expectativa de aquisição da moradia.

Nesse contexto, observa-se que o agir das rés ao omitir a precariedade jurídica do empreendimento vulnera a confiança depositada pelos consumidores no mercado imobiliário.

Ademais disso, a frustração do projeto de vida relacionado à casa própria gera dano aos direitos da personalidade.

In casu,
o valor fixado na instância originária — R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) no total, sendo R$ 7.000,00 (sete mil reais) para cada autor — harmoniza-se com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Tal quantia atende aos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da falta cometida, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da sanção.

Por conseguinte, a manutenção da verba indenizatória é medida que se impõe, uma vez que a redução do valor comprometeria a eficácia dissuasória da norma, enquanto a majoração representaria enriquecimento sem causa, circunstâncias que o Poder Judiciário deve repelir.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do
s
recurso
s

e a ele
s

nego
provimento
, mantendo incólume a sentença vergastada.

Em observância ao §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, permanecendo suspensa a exigibilidade em face de
Marianna Matos da Costa Gonçalves
, por ser beneficiária da gratuidade de justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto do Eminente Relator.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 30.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.