Tribunal: TJES
Processo: 5007298-13.2025.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007298-13.2025.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ADEIRCO MARTINS
RECORRIDO: GAETANY PEREIRA DIAS
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

RECURSO INOMINADO CÍVEL Nº 5007298-13.2025.8.08.0024

RECORRENTE:
ADEIRCO MARTINS

RECORRIDO:
GAETANY PEREIRA DIAS

RELATOR:
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ACESSO A TERRAÇO PARA MANUTENÇÃO DE CAIXA D'ÁGUA. TERRAÇO DE COBERTURA QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO ÁREA COMUM. INFRAESTRUTURA DE ABASTECIMENTO HIDRÁULICO PRÉ-EXISTENTE. DIREITO DE ACESSO ASSEGURADO EXCLUSIVAMENTE PARA FINS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO RESERVATÓRIO. COMPARTILHAMENTO CONTRATUAL RESTRITO ÀS VIAS DE ACESSO (CORREDORES E ESCADARIAS). INSTALAÇÃO DE TAPUMES E OBSTRUÇÃO FÍSICA. ABUSO DE DIREITO E VIOLAÇÃO AOS DEVERES DE VIZINHANÇA. CORTE DE FORNECIMENTO DE ÁGUA CONFIGURADO. DEVER DE ABSTENÇÃO DE IMPOSIÇÃO DE OBSTÁCULOS PARA FINS DE MANUTENÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA COM ESCLARECIMENTO JURÍDICO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME

1 - Recurso inominado interposto pelo requerido em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que o demandado se abstenha de colocar obstáculos ao autor, permitindo-se o acesso ao terraço estritamente para que faça a manutenção das caixas de água, sob pena de multa, julgando improcedentes os pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes e o pedido de condenação em litigância de má-fé (ID 19692098).

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão em discussão consiste em definir se deve ser mantida a obrigação de fazer que determinou que o requerido permita o acesso do autor ao terraço de cobertura para a manutenção de seu reservatório de água, esclarecendo-se que, embora o terraço em si não possua natureza jurídica de área comum, o acesso deve ser franqueado unicamente para fins de conservação da infraestrutura hidráulica pré-existing e essencial à moradia.

III - RAZÕES DE DECIDIR

3 - A sentença de origem (ID 19692098) analisou de forma precisa o conjunto fático-probatório, constatando que o autor adquiriu o pavimento do primeiro piso (ID 19691795) com a instalação de água já estabelecida por meio de caixa d'água situada na laje de cobertura do edifício, situação consolidada e essencial ao abastecimento do imóvel. 4 - A previsão expressa de "áreas sociais nas respectivas casas" contida na cláusula primeira do contrato de compromisso de compra e venda (ID 19691795) refere-se às vias indispensáveis de circulação (entrada, corredores e escadarias). O terraço de cobertura, por sua vez, não se caracteriza como área comum de lazer ou convivência informal, integrando a esfera de posse da unidade superior. Contudo, tal direito de propriedade/posse exclusiva não é absoluto e encontra limite nos direitos de vizinhança e na vedação ao abuso de direito, subsistindo a obrigação de tolerar o acesso do morador inferior estritamente para reparos no reservatório hídrico. 5 - A conduta do réu, consistente na instalação de tapume de madeira bloqueando a escadaria de acesso comum (ID 19692095, páginas 87 a 91), na colocação de armações de ferro obstruindo a passagem (ID 19692095, páginas 93 a 96) e no corte do fornecimento de água documentado por boletim de ocorrência (ID 19692097), configura manifesto abuso de direito e grave violação aos deveres de vizinhança, justificando a intervenção judicial. 6 - O artigo 6º da Lei nº 9.099/95 confere ao magistrado a prerrogativa de adotar a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, o que legitima a determinação de obrigação de fazer consistente em não impor obstáculos ao acesso do autor ao terraço, limitando-o estritamente à manutenção necessária das caixas de água. 7 - Aplicação do artigo 46 da Lei nº 9.099/95 e do Enunciado 11 das Turmas Recursais do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, autorizando a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, com o devido esclarecimento quanto à natureza do espaço.

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente por seus próprios fundamentos, com esclarecimentos.

VOTO

I. RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso Inominado interposto por ADEIRCO MARTINS (ID 19692099) against a sentença homologada pelo juízo de origem (ID 19692098), que julgou parcialmente procedente o pedido formulado por GAETANY PEREIRA DIAS na petição inicial (ID 19691790).

Na origem, o autor alegou ter adquirido em 03/09/2019 um apartamento situado no primeiro piso do imóvel localizado na Rua Brígida Nader, nº 316, Ilha do Príncipe, Vitória/ES, conforme contrato particular de compromisso de compra e venda (ID 19691795). Sustentou que o requerido, residente no segundo pavimento, passou a criar embaraços ao seu direito de moradia e vizinhança, impedindo seu acesso ao terceiro pavimento (terraço), local onde se encontram instaladas as caixas d'água que abastecem sua residência. Pleiteou a imposição de obrigação de fazer para liberação do acesso e a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais.

O réu apresentou contestação (ID 19691801), sustentando que o imóvel foi construído por sua genitora e que possui direito de uso exclusivo sobre o segundo piso e o terraço. Afirmou que o autor possuía apenas a permissão para manter a caixa d'água no local, sem direito de livre circulação. Formulou pedido contraposto para indenização por danos morais e aplicação de multa por litigância de má-fé.

Realizada audiência de instrução e julgamento em 04/09/2025 (ID 19691828), foram colhidos os depoimentos das testemunhas Patriane Correa da Silva Neves e Fabio Carone dos Santos, arroladas pelo autor, bem como do informante Edson Martins de Andrade, trazido pelo réu.

No curso da demanda, o autor anexou aos autos fotografias demonstrando que o requerido instalou um tapume de madeira bloqueando a escadaria de acesso à laje (ID 19692095, páginas 87 a 91), além de armações de ferro no corredor comum (ID 19692095, páginas 93 a 96) e a lavratura de novo boletim de ocorrência noticiando o corte do fornecimento de água (ID 19692097).

A sentença de ID 19692098 julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que o requerido se abstenha de colocar obstáculos ao autor, permitindo-se o acesso ao terraço para que faça a manutenção das caixas de água. Julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes, bem como a pretensão de condenação em litigância de má-fé.

Inconformado, o réu interpôs recurso inominado (ID 19692099), alegando que o imóvel não se enquadra na modalidade de condomínio e que o terraço é de sua posse e propriedade exclusiva, devendo a sentença ser reformada para declarar seu direito de exclusividade sobre a cobertura, mediante a cessão de mero espaço para as caixas d'água do recorrido.

O recorrido apresentou contrarrazões tempestivas (ID 19692100), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.

É o relatório. Decido.

II. DO MÉRITO

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A sentença proferida pelo juízo de origem deve ser mantida integralmente por seus próprios e jurídicos fundamentos, conforme autoriza o artigo 46 da Lei nº 9.099/95 e o Enunciado 11 das Turmas Recursais do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, cabendo, contudo, um importante esclarecimento técnico quanto à natureza jurídica do espaço objeto do litígio.

Cinge-se a controvérsia em definir a possibilidade de o autor, morador do primeiro pavimento, acessar o terraço localizado na cobertura do imóvel para realizar a manutenção de sua caixa d'água, diante da oposição física manifestada pelo réu, morador do pavimento superior.

Da análise pormenorizada das provas documentais, constata-se que o contrato de compra e venda celebrado pelo autor (ID 19691795) expressa em sua cláusula primeira que o objeto da transação são duas casas residenciais em alvenaria com "áreas sociais nas respectivas casas".

Faz-se mister esclarecer que a interpretação jurídica de tal cláusula, em consonância com a realidade da edificação (um condomínio edilício informal), indica que o termo "áreas sociais" compreende as vias essenciais de circulação comum, tais como o hall de entrada, os corredores internos e a escadaria que interliga os pavimentos.

O terraço de cobertura propriamente dito não se caracteriza como área comum de uso compartilhado ou recreativo
. Trata-se de espaço integrado à utilidade e posse da unidade superior do recorrente. Todavia, o reconhecimento de que o terraço não é área comum não deságua na improcedência da ação, tampouco confere ao recorrente o direito de bloquear o acesso do vizinho à sua respectiva caixa d'água.

A instalação hidráulica do autor no terraço é situação consolidada, anterior ao próprio litígio, e constitui infraestrutura essencial à habitabilidade e dignidade da pessoa humana (direito fundamental ao acesso à água potável). O direito de propriedade e de exclusividade possessória do réu sobre a laje de cobertura não é absoluto, encontrando severa limitação nas regras de direito de vizinhança e na função social da propriedade.

Desta forma, configura manifesto
abuso de direito
(art. 187 do Código Civil) a conduta do réu de instalar barreiras físicas, como o tapume de madeira na escadaria (ID 19692095) e armações metálicas nos corredores comuns, com o nítido propósito de impedir o acesso do autor ao seu reservatório, culminando, de forma grave, no corte do fornecimento de água documentado nos autos (ID 19692097).

O proprietário ou possuidor do pavimento superior tem o dever legal de tolerar que o vizinho acesse a sua área restrita sempre que for indispensável para a reparação, conservação ou manutenção das caixas de água pré-existentes, por aplicação analógica das regras de servidão e dos limites do direito de vizinhança.

Portanto, mantém-se integralmente o dispositivo do julgado que determinou a obrigação de fazer imposta ao requerido, consistente em abster-se de colocar obstáculos (como tapumes, trancas ou ferragens) que impeçam o autor de acessar o local,
restando tal acesso estritamente adstrito e limitado aos momentos necessários para a fiscalização, manutenção e limpeza de suas caixas de água
.

Os artigos 5º e 6º da Lei nº 9.099/95 estabelecem que o juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, o que corrobora a adequação da medida para garantir a subsistência do direito de vizinhança sem descaracterizar a natureza privativa da cobertura.

Desse modo, com o esclarecimento vertido, a manutenção da sentença de origem é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
VOTO pelo conhecimento e DESPROVIMENTO do recurso inominado
, mantendo a obrigação de fazer fixada na sentença recorrida em todos os seus termos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com o esclarecimento de que o direito de acesso do recorrido ao terraço é restrito e exclusivo para fins de manutenção de suas caixas d'água, visto não se tratar o local de área comum.

Condeno a recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95, cuja exigibilidade resta suspensa em razão da concessão do benefício da gratuidade da justiça.

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Juiz Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)