Tribunal: TJES
Processo: 5001822-49.2024.8.08.0017
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Ato / Negócio Jurídico; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5001822-49.2024.8.08.0017

APELANTE: JOSÉ GUILHERME BELLON e RITA CALIMAN BELLON

APELADO: LEISA CRISTINA ORTEGA AMARAL, SAMUEL AMARAL MARÇAL, LARA CRISTINA AMARAL MARÇAL e MIGUEL AMARAL MARÇAL

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA DE DOMINGOS MARTINS - DR. JEFFERSON ANTONIO RODRIGUES BERNARDO

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DECADENCIAL. TERMO INICIAL NO REGISTRO DA ESCRITURA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a decadência do direito de preferência em ação ajuizada por coproprietários de imóvel rural indivisível, que alegaram ausência de notificação prévia acerca da alienação da fração ideal a terceiros e sustentaram o exercício tempestivo do direito mediante depósito do preço.
2. A sentença entendeu que o prazo decadencial de 180 dias teve início com o registro da escritura pública de compra e venda, tendo se exaurido ao tempo do ajuizamento da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se o prazo decadencial para o exercício do direito de preferência do coproprietário, na ausência de notificação prévia, tem início com o registro da escritura pública de compra e venda, bem como se a ação foi proposta dentro do prazo legal de 180 dias.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O direito de preferência do condômino exige ciência inequívoca da alienação, a qual deve ser previamente assegurada pelo alienante, sob pena de possibilitar o exercício do direito no prazo decadencial de 180 dias.
5. Na ausência de notificação prévia, o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis supre a ciência, por conferir publicidade erga omnes e presunção de conhecimento do negócio.
6. O prazo decadencial inicia-se no dia seguinte ao registro do título, nos termos das regras de contagem de prazo civil, findando-se com o exaurimento do lapso de 180 dias.
7. No caso, o registro ocorreu em 07/05/2024, iniciando-se o prazo em 08/05/2024 e encerrando-se em 04/11/2024, tendo a ação sido ajuizada apenas em 05/11/2024, quando já consumada a decadência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. Na ausência de notificação prévia, o registro da escritura pública de compra e venda constitui termo inicial do prazo decadencial para o exercício do direito de preferência do coproprietário. 2. O prazo de 180 dias é contado do registro, sendo intempestiva a ação ajuizada após o seu término.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 132, 215, 504, 1.245, 1.322; Lei nº 6.015/1973, art. 172; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.628.478/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 03.11.2020, DJe 17.11.2020; TJMG, AC nº 0020911-45.2018.8.13.0396, Rel. Des. José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 09.11.2023, publ. 14.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5001822-49.2024.8.08.0017

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE GUILHERME BELLON e outros

APELADO: LEISA CRISTINA ORTEGA AMARAL e outros (3)

RELATOR(A): DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DECADENCIAL. TERMO INICIAL NO REGISTRO DA ESCRITURA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a decadência do direito de preferência em ação ajuizada por coproprietários de imóvel rural indivisível, que alegaram ausência de notificação prévia acerca da alienação da fração ideal a terceiros e sustentaram o exercício tempestivo do direito mediante depósito do preço.
2. A sentença entendeu que o prazo decadencial de 180 dias teve início com o registro da escritura pública de compra e venda, tendo se exaurido ao tempo do ajuizamento da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se o prazo decadencial para o exercício do direito de preferência do coproprietário, na ausência de notificação prévia, tem início com o registro da escritura pública de compra e venda, bem como se a ação foi proposta dentro do prazo legal de 180 dias.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O direito de preferência do condômino exige ciência inequívoca da alienação, a qual deve ser previamente assegurada pelo alienante, sob pena de possibilitar o exercício do direito no prazo decadencial de 180 dias.
5. Na ausência de notificação prévia, o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis supre a ciência, por conferir publicidade erga omnes e presunção de conhecimento do negócio.
6. O prazo decadencial inicia-se no dia seguinte ao registro do título, nos termos das regras de contagem de prazo civil, findando-se com o exaurimento do lapso de 180 dias.
7. No caso, o registro ocorreu em 07/05/2024, iniciando-se o prazo em 08/05/2024 e encerrando-se em 04/11/2024, tendo a ação sido ajuizada apenas em 05/11/2024, quando já consumada a decadência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. Na ausência de notificação prévia, o registro da escritura pública de compra e venda constitui termo inicial do prazo decadencial para o exercício do direito de preferência do coproprietário. 2. O prazo de 180 dias é contado do registro, sendo intempestiva a ação ajuizada após o seu término.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 132, 215, 504, 1.245, 1.322; Lei nº 6.015/1973, art. 172; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.628.478/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 03.11.2020, DJe 17.11.2020; TJMG, AC nº 0020911-45.2018.8.13.0396, Rel. Des. José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 09.11.2023, publ. 14.11.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5001822-49.2024.8.08.0017

APELANTE: JOSÉ GUILHERME BELLON e RITA CALIMAN BELLON

APELADO: LEISA CRISTINA ORTEGA AMARAL, SAMUEL AMARAL MARÇAL, LARA CRISTINA AMARAL MARÇAL e MIGUEL AMARAL MARÇAL

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA DE DOMINGOS MARTINS - DR. JEFFERSON ANTONIO RODRIGUES BERNARDO

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Como relatado, cuidam-se os autos de apelação cível interposta por
JOSÉ GUILHERME BELLON
e
RITA CALIMAN BELLON
contra sentença proferida pelo d. Juízo singular (ID 18918457), que reconheceu a decadência do direito de preferência.

Sustenta o recorrente, em síntese (ID 18918458), que:
(i)
o imóvel rural objeto da lide é indivisível e os condôminos não foram devidamente cientificados sobre a alienação em favor de terceiros;
(ii)
procedeu ao depósito integral do preço conforme exigido legalmente;
(iii)
a propositura da ação ocorreu dentro do interstício de 180 dias, sob o argumento de que o prazo final findaria apenas em 07 de novembro de 2024, contados da certidão de ônus do bem extraída em 19/07/2024.

Contrarrazões em ID 18918464, apontado que desde a exordial a parte demandante indicou o registro da escritura como termo
a quo
da decadência.

Pois bem.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia gravita em torno do direito de preferência do coproprietário na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisível, nos moldes do art. 504 do Código Civil de 2002. Pela referida norma, é vedado ao condômino vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto.

Na mesma linha, o art. 1.322 do Código Civil estabelece que, em caso de indivisibilidade, o condômino tem prioridade sobre o estranho na adjudicação do bem, em iguais condições de oferta.

Da exegese desses dispositivos, depreende-se que o comunheiro interessado na alienação de sua cota deve, obrigatoriamente, conferir ciência prévia aos demais condôminos. Caso não o faça, o consorte preterido possui a faculdade de exercer o direito de preferência mediante o ajuizamento de ação no prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência do negócio, realizando o depósito do valor correspondente.

Neste ínterim, a perfectibilização do negócio imobiliário e a transferência da propriedade pressupõem o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC/2002 e art. 172 da Lei n.º 6.015/1973). Tal ato é dotado de publicidade típica, produzindo efeitos
erga omnes
, eis que a escritura pública é dotada de fé pública que faz prova plena das informações nela contidas, conforme o art. 215,
caput
, do Código Civil.

Nesse viés, na ausência de notificação formal prévia, o termo inicial do prazo decadencial surge com a publicidade conferida pelo registro, momento em que se presume a ciência de terceiros e dos demais condôminos sobre as condições do negócio.

Sobre o tema, colhem-se os seguintes arestos, que corroboram tal conclusão:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA. DIREITO DE PREFERÊNCIA
. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS.
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
. DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim. 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3.
Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência.
Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27,
in fine
, da Lei n. 8.245/1991, este último aplicado por analogia. 4.
Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título
. 5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva. 6. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 1628478 MG 2016/0252768-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2020)

APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM -
ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DECADÊNCIA - MARCO INICIAL - ALIENAÇÃO DE IMÓVEL - CONDOMÍNIO PRO INDIVISO - DIREITO DE PREFERÊNCIA
- INOBSERVÂNCIA - ÔNUS DA PROVA - DEPÓSITO - VALOR ESTAMPADO NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - BOLETIM DE OCORRÊNCIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERDADE - NULIDADE DA TRANSAÇÃO.
O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a ação anulatória ou o direito de preferência deve ser exercido "dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título"
. A concessão de oportunidade de exercício do direito de preferência deve ser demonstrada através de ciência expressa e inequívoca, da intenção de venda, a qual haverá de ser feita por meio de notificação escrita. "Boletim de Ocorrência Policial, em regra, não gera presunção iuris tantum da veracidade dos fatos narrados, uma vez que apenas consigna as declarações unilaterais narradas pelo interessado, sem atestar que tais afirmações sejam verdadeiras" (AgRg no REsp 773 .939/MG). "Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva" ( REsp n. 1.628.478/MG). (TJ-MG - AC: 00209114520188130396, Relator.: Des.(a) José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 09/11/2023, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/11/2023)

Na hipótese vertente, segundo se depreende do histórico da Matrícula n.º 11.275 (ID 18918400), o registro da transferência de propriedade em favor dos recorridos Samuel, Lara e Miguel (R. 10-11.275) foi efetivado no dia 07 de maio de 2024.

Nos termos do art. 132 do Código Civil, a contagem de prazos em dias exclui o dia do começo e inclui o do vencimento. Assim, o prazo de 180 dias iniciou-se em 08 de maio de 2024 e teve seu termo final no dia 04 de novembro de 2024. O ajuizamento da presente demanda, contudo, ocorreu apenas no dia
05 de novembro de 2024
, quando o direito potestativo já havia sido fulminado pela decadência.

Nesse passo, tendo em vista que a pretensão foi exercida após o exaurimento do prazo legal, a manutenção da sentença que reconheceu a decadência é medida que se impõe.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença que reconheceu a decadência do direito de preferência.

Considerando o trabalho adicional em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 09/06/2026:

Acompanho o E. Relator.