Tribunal: TJES
Processo: 5006158-08.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-19

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INEXISTÊNCIA DE POSSE DO IMÓVEL. IPTU E COTAS CONDOMINIAIS. DANOS MORAIS AFASTADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação interposta contra sentença que, nos autos de “ação ordinária de manutenção contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual”, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e condenar a ré à restituição de R$ 203.500,00, com correção monetária e juros moratórios a partir da data da sentença. Os apelantes pleiteiam, em síntese: (i) exclusão de sua responsabilidade pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais; (ii) devolução integral da quantia de R$ 223.000,00, sem abatimento de multa contratual; (iii) incidência de encargos moratórios desde o pagamento ou, subsidiariamente, desde a citação; e (iv) reconhecimento de danos morais em razão da conduta da vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se os apelantes devem responder pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais mesmo sem terem sido imitidos na posse do imóvel; (ii) estabelecer o termo inicial da incidência de juros de mora e correção monetária sobre o valor a ser restituído; (iii) verificar a existência de danos morais indenizáveis; e (iv) determinar se é cabível a compensação integral da multa contratual prevista na avença, em razão da culpa recíproca reconhecida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O adquirente somente assume a obrigação de pagamento de IPTU e cotas condominiais após a imissão na posse do imóvel, sendo indevida a cobrança desses encargos quando ausente a entrega das chaves, conforme precedentes do STJ.

4.
No caso concreto, restou incontroverso que os apelantes jamais tiveram a posse do imóvel, posteriormente alienado a terceiros pela própria vendedora, o que afasta o fato gerador dos encargos e impõe a restituição das quantias eventualmente pagas a esse título.

5.
Em hipóteses de rescisão contratual decorrente de culpa recíproca, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme disposto no art. 405 do Código Civil e jurisprudência consolidada do STJ, afastando-se a aplicação do Tema 1002/STJ.

6.
A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso efetuado pelos compradores, em respeito ao caráter reparatório da medida, que visa à preservação do valor real da obrigação.

7.
O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de abalo concreto à esfera extrapatrimonial, o que não restou caracterizado no presente caso.

8.
Reconhecida a culpa recíproca, a retenção de metade da multa contratual unicamente pelos apelados implica enriquecimento sem causa, sendo cabível a compensação integral da penalidade entre as partes, com devolução total dos valores pagos (R$ 223.000,00).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5006158-08.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROSELEIA PEREIRA e outros

APELADO: SOLANGE AHNERT

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INEXISTÊNCIA DE POSSE DO IMÓVEL. IPTU E COTAS CONDOMINIAIS. DANOS MORAIS AFASTADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação interposta contra sentença que, nos autos de “ação ordinária de manutenção contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual”, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e condenar a ré à restituição de R$ 203.500,00, com correção monetária e juros moratórios a partir da data da sentença. Os apelantes pleiteiam, em síntese: (i) exclusão de sua responsabilidade pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais; (ii) devolução integral da quantia de R$ 223.000,00, sem abatimento de multa contratual; (iii) incidência de encargos moratórios desde o pagamento ou, subsidiariamente, desde a citação; e (iv) reconhecimento de danos morais em razão da conduta da vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se os apelantes devem responder pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais mesmo sem terem sido imitidos na posse do imóvel; (ii) estabelecer o termo inicial da incidência de juros de mora e correção monetária sobre o valor a ser restituído; (iii) verificar a existência de danos morais indenizáveis; e (iv) determinar se é cabível a compensação integral da multa contratual prevista na avença, em razão da culpa recíproca reconhecida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O adquirente somente assume a obrigação de pagamento de IPTU e cotas condominiais após a imissão na posse do imóvel, sendo indevida a cobrança desses encargos quando ausente a entrega das chaves, conforme precedentes do STJ.

4.
No caso concreto, restou incontroverso que os apelantes jamais tiveram a posse do imóvel, posteriormente alienado a terceiros pela própria vendedora, o que afasta o fato gerador dos encargos e impõe a restituição das quantias eventualmente pagas a esse título.

5.
Em hipóteses de rescisão contratual decorrente de culpa recíproca, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme disposto no art. 405 do Código Civil e jurisprudência consolidada do STJ, afastando-se a aplicação do Tema 1002/STJ.

6.
A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso efetuado pelos compradores, em respeito ao caráter reparatório da medida, que visa à preservação do valor real da obrigação.

7.
O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de abalo concreto à esfera extrapatrimonial, o que não restou caracterizado no presente caso.

8.
Reconhecida a culpa recíproca, a retenção de metade da multa contratual unicamente pelos apelados implica enriquecimento sem causa, sendo cabível a compensação integral da penalidade entre as partes, com devolução total dos valores pagos (R$ 223.000,00).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, por maioria de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar em parte a r. sentença, nos termos do voto proferido pelo eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CHRISTINA ALMEIDA COSTA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CHRISTINA ALMEIDA COSTA (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SESSÃO DIA: 10/2/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto por

RO
S
ELEIA PEREIRA SILVA E HELSON MOURA SILVA
contra r. sentença do evento 13196793, integrada pela decisão do evento 13196804, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital – que, nos autos da “
ação
ordinária de manutenção contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual
” ajuizada pelos ora apelantes em desfavor de
SOLANGE AHNERT
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para “
rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré na restituição, aos autores, de R$ 203.500,00, acrescido de juros e correção monetária a partir desta data
”.

Em suas razões recursais, apresentadas no evento 13196806, os apelante alegam, em síntese, que:
(i)
a sentença não considerou adequadamente que jamais tiveram acesso ou posse do imóvel, razão pela qual não podem ser responsabilizados pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais;
(ii)
o valor a ser restituído foi indevidamente reduzido pela metade da multa contratual, sendo que, diante da culpa recíproca reconhecida, a multa deveria ser compensada entre as partes, restando devida a restituição integral de R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais);
(iii)
a sentença fixou termo inicial inadequado para os encargos moratórios, que deveriam incidir desde os pagamentos realizados, ou, alternativamente, desde a citação;
(iv)
é cabível indenização por danos morais, diante da conduta da recorrida que, mesmo ciente da tentativa de financiamento para quitação do saldo, alienou o imóvel a terceiros e reteve os valores pagos pelos recorrentes, mantendo-os em prolongada situação de insegurança e prejuízo.

Embora devidamente intimada (evento 13196809) a apelada não apresentou contrarrazões até o decurso do prazo.

No evento 13222822, a eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhos Ferreira determinou a redistribuição deste recurso por prevenção de Câmara, em razão do exame pretérito do agravo de instrumento de nº 5010656-63.2022.8.08.0000 nos autos do processo distribuído ao presente por dependência (n° 5006316-29.2022.8.08.0048) pelo douto Desembargador Marcos Valls Feu Rosa, nos termos do art. 164, §1° do regimento interno deste egrégio Tribunal.

No evento 13291932, com arrimo no art. 99, §2º, do CPC, conferi prazo de 05 (cinco) dias para os apelantes comprovarem a precariedade de justiça apta a ensejar o deferimento da gratuidade de justiça recursal pleiteada ou, que no mesmo prazo, efetuassem o recolhimento do preparo, sob pena de indeferimento do pedido.

Em petição que consta no evento 13818324, os apelantes procederam ao recolhimento do preparo recursal, conforme comprovante acostado no evento 13818325.

É o relatório. Cumpra-se no disposto no artigo 934 do Código de Processo Civil
1
.

*

A SRA. ADVOGADA JÚLIA MORGADO HORTA DEL CARO:-

Boa tarde a todos. Farei uma breve rememoração dos fatos para que eu possa trabalhar sobre os danos morais relacionados a esse recurso.

A lide gira em torno de um contrato de compra e venda que foi firmado pelos recorrentes com a recorrida, relacionado a um imóvel que foi firmado, o contrato, em março de 2021 pelo valor de R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais).

Esse imóvel foi comprado com as economias familiares dos recorrentes com o objetivo de construção do primeiro imóvel próprio, da primeira residência dessa família. Eles conseguiram quitar R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais) dos R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais) e a parcela final eles acordaram com a recorrida de conseguir um financiamento bancário com a Caixa Econômica Federal.

A recorrida concordou. Isso foi uma negociação informal, mas houve a concordância. A recorrida enviou documentação relacionada para a obtenção do financiamento. Houve a obtenção do financiamento. Há solicitação por parte da recorrida de que esse contrato de financiamento fosse levado a sua casa para assinatura e liberação dos valores, para quitação desse montante final pendente. No momento da assinatura houve a negativa por parte da recorrida quanto a essa assinatura que havia sido acordada.

Houve uma tentativa de negociação entre as partes buscando formas de solucionar a quitação desse montante final. Todos esses fatos se deram no final de abril e início de maio de 2021. Como as tratativas extrajudiciais não foram à frente, foi necessário ajuizar a presente demanda que buscava a manutenção da relação contratual entre as partes.

Foi obtida uma liminar em que restou averbada a matrícula desse imóvel a proibição de venda para terceiros, evitando qualquer tipo de imbróglio envolvendo esse imóvel, enquanto não solucionada a relação contratual havida entre as partes e ainda vigente.

No momento em que houve a averbação dessa proibição de venda, a recorrida surge aos autos informando que havia vendido, sim, o imóvel a terceiros. Essa venda foi realizada no curso do mês de maio de 2021, quando ainda vigente o contrato firmado entre as partes. Ou seja, foi vendido a terceiro enquanto ainda vigente o contrato e vendido por valor superior ao acordado com os recorrentes.

O lote foi vendido aos recorrentes por R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais) em março de 2021 e em maio de 2021, enquanto ainda vigente o contrato e ainda não rescindido de qualquer forma o contrato com os recorrentes, a recorrida vendeu a outro casal por R$ 462.000,00 (quatrocentos e sessenta e dois mil reais) o mesmo lote.

Nesse ponto já temos uma má-fé evidente e uma família, que são os recorrentes, que ficou sem acesso às economias familiares. Os R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais) ainda estavam em mãos da recorrida e assim se mantiveram no curso dos últimos quatro anos.

Desde o início da relação comercial e do pagamento desses R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais) a recorrida se manteve em posse desse montante, negou qualquer tentativa de resolução amigável e aqui destaco o seguinte, o casal que adquiriu esse mesmo imóvel posteriormente, ajuizou também uma demanda face à ora recorrida. Houve mais de uma tentativa de solução amigável pelo juízo de Serra, Primeira Vara Cível de Serra, mais de uma audiência em tentativa de resolução e de composição.

Os recorrentes e esse novo casal que havia adquirido também foi, vamos dizer, ludibriado pela recorrida e adquiriram também o mesmo lote, tentaram por diversas formas, opor à recorrida opções de resolução dessa situação e nada foi à frente.

E por que aqui não tenho um mero descumprimento contratual que poderia levar ao entendimento de que não incidiriam danos morais? Nunca houve má-fé por parte dos recorrentes. Os recorrentes se colocaram à disposição e conseguiram o financiamento bancário. O financiamento bancário estava disponível no prazo acordado em mãos da recorrida e a negativa de assinatura foi por parte dela.

Tudo bem, podemos alegar que não era inicialmente o que havia sido acordado entre essas partes. Mas depois a recorrida vende o mesmo imóvel para outra família. Essa outra família também é envolvida nessa confusão, que se prolonga pelo curso dos últimos cinco anos. Os recorrentes ficam completamente impedidos de acesso ao patrimônio que eles construíram no curso de toda sua vida, em busca de finalmente alcançar o sonho da casa própria.

Não tenho um mero descumprimento contratual. Tenho um agir que vai muito além de um descumprimento contratual. Atinge a má-fé, atinge um agir contra a própria ... um
venire contra fact
um
proprium
, porque tenho a recorrida que vende e fica com o dinheiro de R$ 462.000,00 (quatrocentos e sessenta e dois mil reais) da nova família, os R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais) dos primeiros recorrentes, se recusa a devolução de quaisquer desses valores, se recusa a alcançar algum tipo de composição e no curso dos últimos cinco anos ela está em mãos com mais de quinhentos mil reais, sendo desse montante $ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais) que de toda forma absoluta não lhe pertence.

Não tenho como negar a existência de um dano que vai muito além, que ultrapassa qualquer tipo de angústia, ultrapassa qualquer tipo de desconforto, mero desconforto. Tenho uma família que ficou por cinco anos parada no tempo, sem conseguir fazer qualquer outro tipo de planejamento familiar, porque as economias que eles tinham tanto lutado para compor, estavam em mãos de uma pessoa que não lhes concedeu acesso ao terreno, que não lhes proporcionou a propriedade e a posse desse terreno e ainda vendeu para terceiros que jamais haviam composto essa primeira negociação.

É por isso que entendemos que há, sim, incidência de dano moral nessa situação e pleiteamos a reforma da sentença também nesse ponto. Obrigada.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por

ROSELEIA PEREIRA SILVA E HELSON MOURA SILVA
contra r. sentença do evento 13196793, integrada pela decisão do evento 13196804, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital – que, nos autos da “
ação
ordinária de manutenção contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual
” ajuizada pelos ora apelantes em desfavor de
SOLANGE AHNERT
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para “
rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré na restituição, aos autores, de R$ 203.500,00, acrescido de juros e correção monetária a partir desta data
”.

Em suas razões recursais, apresentadas no evento 13196806, os apelante alegam, em síntese, que:
(i)
a sentença não considerou adequadamente que jamais tiveram acesso ou posse do imóvel, razão pela qual não podem ser responsabilizados pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais;
(ii)
o valor a ser restituído foi indevidamente reduzido pela metade da multa contratual, sendo que, diante da culpa recíproca reconhecida, a multa deveria ser compensada entre as partes, restando devida a restituição integral de R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais);
(iii)
a sentença fixou termo inicial inadequado para os encargos moratórios, que deveriam incidir desde os pagamentos realizados, ou, alternativamente, desde a citação;
(iv)
é cabível indenização por danos morais, diante da conduta da recorrida que, mesmo ciente da tentativa de financiamento para quitação do saldo, alienou o imóvel a terceiros e reteve os valores pagos pelos recorrentes, mantendo-os em prolongada situação de insegurança e prejuízo.

Depreende-se da inicial que as partes firmaram, em 15/03/2021, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, situado no lote 12, quadra 3 do Condomínio Boulevard Lagoa, no Município de Serra/ES, sendo ajustado que os requerentes pagariam o valor de R$390.000,00 (trezentos e noventa mil reais) pelo imóvel, valor este que seria adimplido por meio de transferência bancária de R$200.000,00 (duzentos mil reais) a ser realizada no dia 30/03/2021 e o restante, R$190.000,00 (cento e noventa mil reais) em 30/04/2021, conforme cláusula terceira da avença (evento 13195618).

Narram os ora apelantes, na exordial, que realizaram o pagamento integral da primeira parcela, sendo adimplido, ainda, o valor de R$23.000,00 (vinte e três mil reais) no dia 04/05/2021 e, ao mesmo tempo, firmaram contrato de financiamento bancário, obtendo integralmente o valor remanescente para quitar o débito.

Contudo, aduzem os recorrentes que a requerida se recusou a firmar o contrato de financiamento, circunstância que teria acarretado a incidência de juros moratórios, alegando, ainda, a abusividade dos encargos pactuados.

Postas estas premissas, em observância ao princípio do
tantum devolutum quantum appellatum
, observa-se que não se encontra em debate, neste momento processual, a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, sendo incontroversa a existência de culpa recíproca. Isso porque os autores/apelantes deixaram de adimplir as parcelas nas condições pactuadas, enquanto a ré/apelada, embora tenha inicialmente tolerado pagamentos em atraso e disponibilizado a documentação necessária para a obtenção de financiamento bancário, posteriormente desistiu da continuidade do ajuste em forma diversa da estipulada, comunicando a rescisão automática sem qualquer notificação prévia aos compradores e sem promover a restituição, ainda que parcial, dos valores já quitados.

Assim, a controvérsia recursal limita-se a: (i) definir a responsabilidade, ou não, dos apelantes pelo pagamento das taxas de IPTU e das cotas condominiais no período discutido; (ii) fixar o termo inicial dos juros moratórios e da correção monetária; (iii) verificar a ocorrência, ou não, de danos morais na espécie; e (iv) analisar a possibilidade de compensação entre as partes da multa contratual estipulada na avença.

Nesse diapasão, inicialmente, no que se refere ao pagamento das cotas condominiais e IPTU pelos autores/apelantes, o colendo Superior Tribunal de Justiça, possui o entendimento de que “
Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse
” (AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025).

Assim, a obrigação do promitente comprador pelas despesas condominiais e pelo IPTU se dá a partir da imissão na posse, sendo que este passa a ser responsável pelos encargos apenas se o ato de entrega das chaves não se perfectibiliza por sua culpa exclusiva.

No presente caso, restou incontroverso que os autores jamais tiveram a posse do imóvel, a qual, inclusive, foi posteriormente transferida a terceiros por ato da própria vendedora, conforme processo colacionado ID 13196726 (5006316-29.2022.8.08.0048).

Desse modo, reconhecida a
ausência de posse pelos autores
, inexiste fato gerador a justificar a imposição das despesas de IPTU e condomínio, impondo-se a restituição das quantias pagas, devidamente atualizadas desde o desembolso.

No que concerne os juros de mora, a jurisprudência do c. STJ estabelece que “
Os juros de mora devem ser contados a partir da citação, em caso de rescisão de promessa de compra e venda
”
2
, conforme regra disposta no art. 405 do CC, uma vez que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por culpa recíproca das partes, não havendo que se falar em incidência do Tema 1002 do c. STJ. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA DAS PARTES. MORA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. CONCORRÊNCIA DE CULPA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO N. 1.002/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. LUCROS CESSANTES. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA. [...] 12. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos aos compradores, deve ser mantida a data da citação, pois trata-se de controvérsia relativa à responsabilidade contratual, além de que os adquirentes não foram os únicos responsáveis pela rescisão. Desse modo, é inaplicável o Tema Repetitivo n. 1.002/STJ, segundo o qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". Nova incidência da Súmula n. 83/STJ. [...] (AgInt no AREsp n. 1.969.889/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)

Quanto à incidência da correção monetária, esta deve incidir a partir do desembolso de cada parcela nos casos em que se determina o ressarcimento do comprador, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito. 2.
A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial
. 3. Atento a essas premissas, forçoso concluir que o termo "devidamente corrigidas" constante do título executivo judicial impede que se possa adotar o entendimento de ser devida a correção monetária a partir da citação, por mais que a redação do acórdão possa induzir a esse entendimento equivocado. 4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial.” (AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 15/08/2014).

Na sequência, quanto aos danos morais, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o mero inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais, cabendo a parte demonstrar a ocorrência de efetivo abalo extrapatrimonial, com repercussão negativa em sua esfera pessoal ou profissional, senão vejamos:

RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. [...] 9.
O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto.
10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos. (STJ, REsp 1536354/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.
A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, em regra, o simples inadimplemento contratual não gera indenização por danos morais. Precedentes
. 2. A Corte local, no caso em apreço, analisou exaustivamente a questão, chegando à conclusão de que não houve dano moral indenizável. Alterar esta conclusão demandaria reexame do acervo fático probatório, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ, que é aplicável ao recurso fundado em ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. Agravo regimental a que se nega provimento Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/04/2012, DJe 27/04/2012).

Com efeito, tenho que os apelantes não se desincumbiram do ônus de demonstrar que a rescisão ocorrida ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente sopeado que a rescisão do contrato ocorreu também por inadimplemento destes, que se obrigaram a realizar uma forma de pagamento e posteriormente pretenderam se valer de forma distinta, não cumprindo com as datas acordadas no contrato.

Em vista disso, resta evidente a ausência de comprovação pelos autores, ora apelantes, dos danos morais experimentados, os quais não se configuram
in re ipsa:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PREPARO. COMPROVAÇÃO. NÚMERO DO PROCESSO DE ORIGEM NA GRU. INDICAÇÃO CORRETA. DESERÇÃO AFASTADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Afasta-se a deserção do Recurso Especial, uma vez demonstrada a regularidade do recolhimento do preparo no momento em que se interpôs o recurso, diante da constatação de que o número do processo utilizado na guia se refere ao número único processual, utilizado nas informações processuais constantes na base de dados desta Corte Superior. 2.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis.
3.
No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa do autor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.
4. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, para afastar a deserção do Recurso Especial. Recurso Especial provido para excluir da condenação o pagamento de danos morais. (STJ; EDcl-AgInt-REsp 1.707.746; Proc. 2017/0277220-5; SE; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; Julg. 26/02/2019; DJE 15/03/2019).

No que concerne ao pedido de compensação da multa contratual, o magistrado de primeiro grau entendeu que, diante da configuração de culpa recíproca, ambas as partes seriam corresponsáveis pelo pagamento da penalidade prevista no § 1º da cláusula oitava do contrato, equivalente a 10% (dez por cento) do valor da transação. Determinou, por conseguinte, que a requerida restituísse aos autores os valores por estes adimplidos, abatida, contudo, a metade da multa contratual.

Todavia, verifica-se que, reconhecida a corresponsabilidade das partes pela resolução contratual, cada uma delas deveria arcar com 50% (cinquenta por cento) da penalidade estipulada. Assim, a condenação da requerida à restituição dos valores pagos pelos autores, com a dedução de metade da multa, sem que a própria suportasse a parcela que lhe competia, resulta em enriquecimento sem causa, pois, além de não desembolsar qualquer quantia a título de multa contratual, ainda se beneficiaria da retenção parcial dos valores adimplidos pelos adquirentes.

Dessa forma, assiste razão aos apelantes quanto à necessidade de compensação integral da multa contratual, impondo-se a restituição, pela requerida, da totalidade dos valores pagos pelos autores em decorrência da avença, de R$223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais). Nesse sentido:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . CULPA RECÍPROCA DAS PARTES. RESCISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RESTITUIÇÃO DO ESTADO ANTERIOR . DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULAS PENAIS. AFASTADAS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Diante do inadimplemento contratual por culpa recíproca das partes, é cabível a rescisão do contrato a pedido dos autores, com a restituição do estado anterior e devolução integral do valor pago pelo promitente comprador, afastando-se as cláusulas penais para ambos os transatores. 2. Recursos desprovidos. MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 20/03/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 02/04/2024).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR AMBOS OS CONTRATANTES - RESOLUÇÃO POR CULPA RECÍPROCA - MULTA CONTRATUAL - DESCABIMENTO - DANO MORAL - IMPOSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - NECESSIDADE - RETORNO AO "STATUS QUO ANTE" - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RATEIO ENTRE AS PARTES DO VALOR PAGO.
Configurado o descumprimento mútuo do contrato, deve o pacto ser resolvido por culpa recíproca. O reconhecimento da culpa recíproca, referente à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, afasta a aplicação de qualquer penalidade contratualmente prevista
, não havendo se falar, ainda, em dano moral indenizável. Considerando a rescisão do contrato por culpa concorrente, as partes devem retornar ao "status quo ante" com a restituição da integralidade daquilo que foi quitado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor . Inexistindo previsão contratual sobre quem recai a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem e diante da culpa concorrente pela rescisão da avença, é razoável que a verba seja rateada entre os litigantes. (TJ-MG - Apelação Cível: 0200008-49.2015.8 .13.0480, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 23/11/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2023).

Ante todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a r. sentença, para:
(i)
determinar que o valor a ser restituído à parte autora seja fixado em R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais), afastando o abatimento da multa contratual;
(ii)
condenar a parte recorrida à restituição dos valores pagos a título de IPTU e cotas condominiais;
(ii)
estabelecer a incidência de juros de mora a partir da citação e a correção monetária a partir de cada desembolso realizado pelos autores, mantendo incólume os demais termos da sentença objurgada.

Diante do parcial provimento dos recursos, não há que se falar em condenação ao pagamento de honorários recursais, uma vez que essa verba somente é cabível nos casos de não conhecimento ou desprovimento do recurso de apelação (AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT, Relator p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2018, DJe 7/3/2019).

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Senhor Presidente, com a devida vênia, já até acompanhei o voto de Vossa Excelência no sistema, mas desde aquele momento fiquei em dúvida sobre essa questão do dano moral e alguns esclarecimentos que foram trazidos pela nobre advogada me tiraram essa dúvida. Acompanho o voto de Vossa Excelência, mas concedo também, em voto oral, o dano moral.

Não estou entendendo que se trata de mero descumprimento contratual. Ao contrário, entendo que houve uma má-fé. Uma grande má-fé que afrontou a dignidade dessas pessoas, causou a elas um constrangimento, um sofrimento desnecessário por essa conduta de má-fé, essa conduta ilícita da apelada.

Estou aderindo ao voto de Vossa Excelência, mas estou acrescentando os danos morais e fixando-os em R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais) por entender que é um valor compatível para a reparação do dano e também para efeitos pedagógicos e punitivos em relação à parte que descumpriu o contrato. Com os efeitos respectivos na sucumbência.

Concedo integralmente, conhecendo do recurso e deferindo integralmente o pleito formulado pela advogada.

*

A SRA. DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CHRISTINA ALMEIDA COSTA:-

Voto no mesmo sentido, senhor Presidente, acompanhando a divergência.

*

TÉCNICA DE JULGAMENTO

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Em extensão de julgamento como vota o eminente Desembargador Aldary Nunes Júnior.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR:-

Eminente Presidente respeitosamente peço vista dos autos.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 24/2/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR:-

Após ouvir atentamente a sustentação oral da douta advogada Dra. Júlia Morgado Horta Del Caro e os votos proferidos na sessão anterior, entendo, respeitosamente, por acompanhar integralmente o voto do Des. Relator FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Os autos seguirão com vista ao gabinete da eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 10/03/26

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JUDICE DE MATTOS:-

Em decorrência da técnica de julgamento prevista no art. 942, do CPC, fui designada para complementar o presente julgamento.

Dessa forma, pedindo vênia à divergência inaugurada pelo Eminente Desembargador Sérgio Ricardo de Souza, ACOMPANHO o voto do Eminente Desembargador Relator, a fim de conhecer do recurso e a ele dar parcial provimento.

É como voto.

*

1
Art. 934. Em seguida, os autos serão apresentados ao presidente, que designará dia para julgamento, ordenando, em todas as hipóteses previstas neste Livro, a publicação da pauta no órgão oficial.

2
(AREsp n. 2.675.143/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por

ROSELEIA PEREIRA SILVA E HELSON MOURA SILVA
contra r. sentença do evento 13196793, integrada pela decisão do evento 13196804, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital – que, nos autos da “
ação
ordinária de manutenção contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual
” ajuizada pelos ora apelantes em desfavor de
SOLANGE AHNERT
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para “
rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré na restituição, aos autores, de R$ 203.500,00, acrescido de juros e correção monetária a partir desta data
”.

Em suas razões recursais, apresentadas no evento 13196806, os apelante alegam, em síntese, que:
(i)
a sentença não considerou adequadamente que jamais tiveram acesso ou posse do imóvel, razão pela qual não podem ser responsabilizados pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais;
(ii)
o valor a ser restituído foi indevidamente reduzido pela metade da multa contratual, sendo que, diante da culpa recíproca reconhecida, a multa deveria ser compensada entre as partes, restando devida a restituição integral de R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais);
(iii)
a sentença fixou termo inicial inadequado para os encargos moratórios, que deveriam incidir desde os pagamentos realizados, ou, alternativamente, desde a citação;
(iv)
é cabível indenização por danos morais, diante da conduta da recorrida que, mesmo ciente da tentativa de financiamento para quitação do saldo, alienou o imóvel a terceiros e reteve os valores pagos pelos recorrentes, mantendo-os em prolongada situação de insegurança e prejuízo.

Depreende-se da inicial que as partes firmaram, em 15/03/2021, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, situado no lote 12, quadra 3 do Condomínio Boulevard Lagoa, no Município de Serra/ES, sendo ajustado que os requerentes pagariam o valor de R$390.000,00 (trezentos e noventa mil reais) pelo imóvel, valor este que seria adimplido por meio de transferência bancária de R$200.000,00 (duzentos mil reais) a ser realizada no dia 30/03/2021 e o restante, R$190.000,00 (cento e noventa mil reais) em 30/04/2021, conforme cláusula terceira da avença (evento 13195618).

Narram os ora apelantes, na exordial, que realizaram o pagamento integral da primeira parcela, sendo adimplido, ainda, o valor de R$23.000,00 (vinte e três mil reais) no dia 04/05/2021 e, ao mesmo tempo, firmaram contrato de financiamento bancário, obtendo integralmente o valor remanescente para quitar o débito.

Contudo, aduzem os recorrentes que a requerida se recusou a firmar o contrato de financiamento, circunstância que teria acarretado a incidência de juros moratórios, alegando, ainda, a abusividade dos encargos pactuados.

Postas estas premissas, em observância ao princípio do
tantum devolutum quantum appellatum
, observa-se que não se encontra em debate, neste momento processual, a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, sendo incontroversa a existência de culpa recíproca. Isso porque os autores/apelantes deixaram de adimplir as parcelas nas condições pactuadas, enquanto a ré/apelada, embora tenha inicialmente tolerado pagamentos em atraso e disponibilizado a documentação necessária para a obtenção de financiamento bancário, posteriormente desistiu da continuidade do ajuste em forma diversa da estipulada, comunicando a rescisão automática sem qualquer notificação prévia aos compradores e sem promover a restituição, ainda que parcial, dos valores já quitados.

Assim, a controvérsia recursal limita-se a: (i) definir a responsabilidade, ou não, dos apelantes pelo pagamento das taxas de IPTU e das cotas condominiais no período discutido; (ii) fixar o termo inicial dos juros moratórios e da correção monetária; (iii) verificar a ocorrência, ou não, de danos morais na espécie; e (iv) analisar a possibilidade de compensação entre as partes da multa contratual estipulada na avença.

Nesse diapasão, inicialmente, no que se refere ao pagamento das cotas condominiais e IPTU pelos autores/apelantes, o colendo Superior Tribunal de Justiça, possui o entendimento de que “
Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse
” (AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025).

Assim, a obrigação do promitente comprador pelas despesas condominiais e pelo IPTU se dá a partir da imissão na posse, sendo que este passa a ser responsável pelos encargos apenas se o ato de entrega das chaves não se perfectibiliza por sua culpa exclusiva.

No presente caso, restou incontroverso que os autores jamais tiveram a posse do imóvel, a qual, inclusive, foi posteriormente transferida a terceiros por ato da própria vendedora, conforme processo colacionado no ID 13196726 (5006316-29.2022.8.08.0048).

Desse modo, reconhecida a ausência de posse pelos autores, inexiste fato gerador a justificar a imposição das despesas de IPTU e condomínio, impondo-se a restituição das quantias pagas, devidamente atualizadas desde o desembolso.

No que concerne os juros de mora, a jurisprudência do c. STJ estabelece que “
Os juros de mora devem ser contados a partir da citação, em caso de rescisão de promessa de compra e venda
”
1
, conforme regra disposta no art. 405 do CC, uma vez que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por culpa recíproca das partes, não havendo que se falar em incidência do Tema 1002 do c. STJ. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA DAS PARTES. MORA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. CONCORRÊNCIA DE CULPA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO N. 1.002/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. LUCROS CESSANTES. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA. [...] 12. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos aos compradores, deve ser mantida a data da citação, pois trata-se de controvérsia relativa à responsabilidade contratual, além de que os adquirentes não foram os únicos responsáveis pela rescisão. Desse modo, é inaplicável o Tema Repetitivo n. 1.002/STJ, segundo o qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". Nova incidência da Súmula n. 83/STJ. [...] (AgInt no AREsp n. 1.969.889/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)

Quanto à incidência da correção monetária, esta deve incidir a partir do desembolso de cada parcela nos casos em que se determina o ressarcimento do comprador, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito. 2.
A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial
. 3. Atento a essas premissas, forçoso concluir que o termo "devidamente corrigidas" constante do título executivo judicial impede que se possa adotar o entendimento de ser devida a correção monetária a partir da citação, por mais que a redação do acórdão possa induzir a esse entendimento equivocado. 4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial.” (AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 15/08/2014).

Na sequência, quanto aos danos morais, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o mero inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais, cabendo a parte demonstrar a ocorrência de efetivo abalo extrapatrimonial, com repercussão negativa em sua esfera pessoal ou profissional, senão vejamos:

RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. [...] 9.
O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto.
10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos. (STJ, REsp 1536354/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.
A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, em regra, o simples inadimplemento contratual não gera indenização por danos morais. Precedentes
. 2. A Corte local, no caso em apreço, analisou exaustivamente a questão, chegando à conclusão de que não houve dano moral indenizável. Alterar esta conclusão demandaria reexame do acervo fático probatório, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ, que é aplicável ao recurso fundado em ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. Agravo regimental a que se nega provimento Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/04/2012, DJe 27/04/2012).

Com efeito, tenho que os apelantes não se desincumbiram do ônus de demonstrar que a rescisão ocorrida ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente sopeado que a rescisão do contrato ocorreu também por inadimplemento destes, que se obrigaram a realizar uma forma de pagamento e posteriormente pretenderam se valer de forma distinta, não cumprindo com as datas acordadas no contrato.

Em vista disso, resta evidente a ausência de comprovação pelos autores, ora apelantes, dos danos morais experimentados, os quais não se configuram
in re ipsa:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PREPARO. COMPROVAÇÃO. NÚMERO DO PROCESSO DE ORIGEM NA GRU. INDICAÇÃO CORRETA. DESERÇÃO AFASTADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Afasta-se a deserção do Recurso Especial, uma vez demonstrada a regularidade do recolhimento do preparo no momento em que se interpôs o recurso, diante da constatação de que o número do processo utilizado na guia se refere ao número único processual, utilizado nas informações processuais constantes na base de dados desta Corte Superior. 2.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis.
3.
No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa do autor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.
4. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, para afastar a deserção do Recurso Especial. Recurso Especial provido para excluir da condenação o pagamento de danos morais. (STJ; EDcl-AgInt-REsp 1.707.746; Proc. 2017/0277220-5; SE; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; Julg. 26/02/2019; DJE 15/03/2019).

No que concerne ao pedido de compensação da multa contratual, o magistrado de primeiro grau entendeu que, diante da configuração de culpa recíproca, ambas as partes seriam corresponsáveis pelo pagamento da penalidade prevista no § 1º da cláusula oitava do contrato, equivalente a 10% (dez por cento) do valor da transação. Determinou, por conseguinte, que a requerida restituísse aos autores os valores por estes adimplidos, abatida, contudo, a metade da multa contratual.

Todavia, verifica-se que, reconhecida a corresponsabilidade das partes pela resolução contratual, cada uma delas deveria arcar com 50% (cinquenta por cento) da penalidade estipulada. Assim, a condenação da requerida à restituição dos valores pagos pelos autores, com a dedução de metade da multa, sem que a própria suportasse a parcela que lhe competia, resulta em enriquecimento sem causa, pois, além de não desembolsar qualquer quantia a título de multa contratual, ainda se beneficiaria da retenção parcial dos valores adimplidos pelos adquirentes.

Dessa forma, assiste razão aos apelantes quanto à necessidade de compensação integral da multa contratual, impondo-se a restituição, pela requerida, da totalidade dos valores pagos pelos autores em decorrência da avença, de R$223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais). Nesse sentido:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . CULPA RECÍPROCA DAS PARTES. RESCISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RESTITUIÇÃO DO ESTADO ANTERIOR . DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULAS PENAIS. AFASTADAS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Diante do inadimplemento contratual por culpa recíproca das partes, é cabível a rescisão do contrato a pedido dos autores, com a restituição do estado anterior e devolução integral do valor pago pelo promitente comprador, afastando-se as cláusulas penais para ambos os transatores. 2. Recursos desprovidos. MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 20/03/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 02/04/2024).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR AMBOS OS CONTRATANTES - RESOLUÇÃO POR CULPA RECÍPROCA - MULTA CONTRATUAL - DESCABIMENTO - DANO MORAL - IMPOSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - NECESSIDADE - RETORNO AO "STATUS QUO ANTE" - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RATEIO ENTRE AS PARTES DO VALOR PAGO.
Configurado o descumprimento mútuo do contrato, deve o pacto ser resolvido por culpa recíproca. O reconhecimento da culpa recíproca, referente à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, afasta a aplicação de qualquer penalidade contratualmente prevista
, não havendo se falar, ainda, em dano moral indenizável. Considerando a rescisão do contrato por culpa concorrente, as partes devem retornar ao "status quo ante" com a restituição da integralidade daquilo que foi quitado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor . Inexistindo previsão contratual sobre quem recai a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem e diante da culpa concorrente pela rescisão da avença, é razoável que a verba seja rateada entre os litigantes. (TJ-MG - Apelação Cível: 0200008-49.2015.8 .13.0480, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 23/11/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2023).

Ante todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a r. sentença, para:
(i)
determinar que o valor a ser restituído à parte autora seja fixado em R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil reais), afastando o abatimento da multa contratual;
(ii)
condenar a parte recorrida à restituição dos valores pagos a título de IPTU e cotas condominiais;
(ii)
estabelecer a incidência de juros de mora a partir da citação e a correção monetária a partir de cada desembolso realizado pelos autores, mantendo incólume os demais termos da sentença objurgada.

Diante do parcial provimento dos recursos, não há que se falar em condenação ao pagamento de honorários recursais, uma vez que essa verba somente é cabível nos casos de não conhecimento ou desprovimento do recurso de apelação (AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT, Relator p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2018, DJe 7/3/2019).

É como voto.

1
(AREsp n. 2.675.143/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 10/03/2026:

Em decorrência da técnica de julgamento prevista no art. 942, do CPC, fui designada para complementar o presente julgamento.

Dessa forma, pedindo vênia à divergência inaugurada pelo Eminente Desembargador Sérgio Ricardo de Souza, ACOMPANHO o voto do Eminente Desembargador Relator, a fim de conhecer do recurso e a ele dar parcial provimento.

É como voto.

Após ouvir atentamente a sustentação oral da douta advogada Dra. Júlia Morgado Horta Del Caro e os votos proferidos na sessão anterior, entendo, respeitosamente, por acompanhar integralmente o voto do Des. Relator FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY.

É como voto.