Tribunal: TJES
Processo: 5022670-37.2023.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL NÃO COMPROVADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, proposta pelo locador, declarando rescindido o contrato de locação, determinando a desocupação voluntária sob pena de despejo e condenando-o ao pagamento de R$ 9.000,00 a título de aluguéis vencidos, acrescidos de correção monetária e juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a inadimplência do locatário pode ser justificada com base na exceção do contrato não cumprido, fundada em suposto acordo verbal de compensação dos aluguéis pela prestação de cuidados pessoais ao irmão do locador, a cargo da esposa do apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato escrito firmado entre as partes estabelece de forma clara e inequívoca a obrigação do locatário de pagar aluguéis mensais, sem qualquer cláusula que preveja compensação por serviços prestados.

A alegação de acordo verbal acessório não encontra respaldo nos autos, sendo infirmada por testemunhas ouvidas em juízo, inclusive por aquelas indicadas pelo próprio réu.

Conforme o art. 373, II, do CPC, incumbia ao apelante o ônus da prova quanto à existência do suposto pacto verbal, do qual não se desincumbiu.

A aplicação da exceção do contrato não cumprido exige prova de obrigações recíprocas inadimplidas, o que não se verifica no presente caso.

A inadimplência do locatário, confessada nos autos, autoriza a rescisão contratual e a cobrança dos valores pactuados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O inadimplemento do contrato de locação por parte do locatário justifica a rescisão contratual e a cobrança dos aluguéis vencidos.

A alegação de acordo verbal acessório que modificaria o conteúdo do contrato escrito atrai o ônus da prova, cuja ausência impede o reconhecimento de qualquer compensação.

A exceção do contrato não cumprido só é aplicável quando demonstradas obrigações recíprocas e o inadimplemento da parte adversa.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476 e 477; CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00140623820198080048, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, publicado em 10/03/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5022670-37.2023.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALEX CARLOS CARDOSO GOMES

APELADO: CARLOS RENATO LIRIO

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL NÃO COMPROVADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, proposta pelo locador, declarando rescindido o contrato de locação, determinando a desocupação voluntária sob pena de despejo e condenando-o ao pagamento de R$ 9.000,00 a título de aluguéis vencidos, acrescidos de correção monetária e juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a inadimplência do locatário pode ser justificada com base na exceção do contrato não cumprido, fundada em suposto acordo verbal de compensação dos aluguéis pela prestação de cuidados pessoais ao irmão do locador, a cargo da esposa do apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato escrito firmado entre as partes estabelece de forma clara e inequívoca a obrigação do locatário de pagar aluguéis mensais, sem qualquer cláusula que preveja compensação por serviços prestados.

A alegação de acordo verbal acessório não encontra respaldo nos autos, sendo infirmada por testemunhas ouvidas em juízo, inclusive por aquelas indicadas pelo próprio réu.

Conforme o art. 373, II, do CPC, incumbia ao apelante o ônus da prova quanto à existência do suposto pacto verbal, do qual não se desincumbiu.

A aplicação da exceção do contrato não cumprido exige prova de obrigações recíprocas inadimplidas, o que não se verifica no presente caso.

A inadimplência do locatário, confessada nos autos, autoriza a rescisão contratual e a cobrança dos valores pactuados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O inadimplemento do contrato de locação por parte do locatário justifica a rescisão contratual e a cobrança dos aluguéis vencidos.

A alegação de acordo verbal acessório que modificaria o conteúdo do contrato escrito atrai o ônus da prova, cuja ausência impede o reconhecimento de qualquer compensação.

A exceção do contrato não cumprido só é aplicável quando demonstradas obrigações recíprocas e o inadimplemento da parte adversa.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476 e 477; CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00140623820198080048, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, publicado em 10/03/2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5022670-37.2023.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALEX CARLOS CARDOSO GOMES

APELADO: CARLOS RENATO LIRIO

Advogados do(a) APELANTE: AIRA DE SOUZA FARIAS NASCIMENTO - ES36760, ALEXSANDRO CAMARGO SILVARES - ES20503-A, LUZIHARD SILVA PEREIRA - ES31482-A

VOTO

Consoante relatado, trata-se
de
recurso de a
pelação c
ível interposto
p
o
r

ALEX CARLOS CARDOSO GOMES
contra a sentença de evento ID n. 16407053
,
proferida pelo Juízo da
5
ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, ajuizada por
CARLOS RENATO LIRIO
, julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, determinar a desocupação voluntária do imóvel sob pena de despejo

e condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais), a título de aluguéis vencidos, acrescida de correção monetária desde o vencimento e juros moratórios a contar da citação.

Em suas razões recursais (ID n. 16407054), o recorrente alega, em síntese, que: (I) firmou o contrato de locação com o recorrido sob a condição de que sua esposa assumisse os cuidados do irmão do locador, pessoa com deficiência, o que teria sido aceito pelo autor da ação como forma de compensação financeira parcial ou integral pelo uso do imóvel; (II) o recorrido não teria cumprido com a parte do acordo relativo ao pagamento pelos serviços de cuidadora prestados por sua esposa; (III) em razão do inadimplemento dessa obrigação, deixou de pagar os aluguéis por suportar custos adicionais e passando por dificuldades financeiras; (IV) a sentença desconsiderou o acordo verbal e as provas orais colhidas nos autos, em especial o depoimento das testemunhas que confirmariam a existência da avença paralela; (V) requer a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, prevista nos artigos 476 e 477 do Código Civil, como fundamento para afastar a cobrança dos aluguéis vencidos.

Com base nessas alegações, pleiteia seja o recurso provido para julgar improcedente a demanda originária, com a consequente condenação do recorrido ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência em favor da Defensoria Pública.

Contrarrazões no evento ID n. 16407056, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal reside em verificar se a inadimplência confessa do locatário pode ser justificada pela tese da exceção do contrato não cumprido, fundada em suposto acordo verbal acessório de prestação de serviços de cuidado a familiar do locador.

Na origem, o autor ajuizou a demanda alegando que celebrou contrato de locação residencial com o réu, o qual, a partir de janeiro de 2023, tornou-se inadimplente, recusando-se a desocupar o imóvel ou a quitar os valores devidos.

Conforme se extrai dos autos, o contrato de locação foi celebrado em 10/09/2021, tendo como objeto imóvel situado no município de Vila Velha/ES, com prazo de duração de 24 meses. O aluguel mensal, originalmente fixado em R$ 2.000,00 (dois mil reais), foi posteriormente repactuado entre as partes, passando ao valor de R$ 1.000,00 (mil reais), a partir de janeiro de 2022. O referido instrumento contratual foi regularmente juntado aos autos sob o ID n. 29259004.

A sentença recorrida julgou
procedente
os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de locação e condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), acrescidos dos encargos legais, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

A relação jurídica locatícia encontra-se plenamente demonstrada, por meio do contrato escrito firmado entre as partes, no qual se estabeleceu a obrigação do locatário de pagar mensalmente o valor ajustado a título de aluguel. De igual modo, a inadimplência do réu constitui fato incontroverso, confessado tanto em sua contestação quanto nas razões do recurso de apelação, sob o argumento de que enfrentava dificuldades financeiras.

O núcleo argumentativo da defesa reside na alegação de que, paralelamente ao contrato formal, teria sido ajustado entre as partes um acordo verbal, segundo o qual o pagamento dos aluguéis seria suspenso ou compensado pela prestação de cuidados pessoais ao irmão do locador, pessoa com deficiência, por parte da esposa do locatário. Sustenta, com base no art. 476 do Código Civil, em razão de descumprimento da suposta obrigação do locador de remunerar referidos cuidados.

Entretanto, tal alegação não se sustenta à luz do conjunto probatório dos autos.

O contrato escrito celebrado entre as partes (ID n. 29259004) não contém nenhuma cláusula que condicione a exigibilidade dos aluguéis à prestação de serviços pela esposa do réu, tampouco faz referência à existência de pacto acessório ou obrigação de custeio por parte do locador.

Além disso, a prova oral
c
olhida em audiência de instrução e julgamento foi decisiva para
enfraquecer a tese do apelante
, porquanto
a testemunha responsável pela elaboração do contrato, afirmou de forma categórica, em juízo, que "esse acordo nunca existiu", bem como a testemunha arrolada pelo próprio apelante e identificada como irmão da esposa do locatário, declarou em audiência "não ter conhecimento de qualquer acordo realizado entre sua irmã e o requerente”.

N
os termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbia ao réu, ora apelante, o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Dessa forma, ao alegar um pacto verbal que alteraria substancialmente a natureza onerosa da locação escrita, atraiu para si o ônus da prova, do qual não se desincumbiu.

Nesse sentido:

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO VÁLIDO E EFICAZ . PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADA COMO FATO IMPEDITIVO. RELAÇÃO LOCATÍCIA PREVALECENTE. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. DESPEJO E COBRANÇA MANTIDOS . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo e cobrança de aluguéis, decretando o despejo do réu e condenando-o ao pagamento dos aluguéis em atraso . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia envolve a validade do contrato de locação firmado entre as partes, alegadamente assinado de boa-fé pelo apelante, e a possibilidade de prevalência de contrato de promessa de compra e venda sobre a relação locatícia. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação celebrado atende aos requisitos essenciais de validade do negócio jurídico, nos termos do art. 104 do Código Civil, inexistindo prova de erro, dolo ou coação que pudesse macular o consentimento do apelante. 4 . A promessa de compra e venda firmada entre as partes não se apresenta como fato impeditivo da relação locatícia, não sendo cabível sua discussão nesta demanda, que se restringe ao contrato de locação. 5. O inadimplemento dos aluguéis foi comprovado, cabendo ao réu o ônus de demonstrar fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu . 6. A procedência do pedido de despejo e cobrança dos aluguéis em atraso é medida que preserva a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, princípios norteadores dos contratos. IV. DISPOSITIVO E TESE 7 . Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A validade do contrato de locação, quando atendidos os requisitos essenciais do negócio jurídico, persiste ainda que existente eventual promessa de compra e venda do imóvel, cujos termos devem ser tratados em outra demanda. 2. O inadimplemento dos aluguéis autoriza o despejo e a cobrança, sendo ônus do réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 421 e 422; CPC, art. 373, II .
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00140623820198080048, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, publicado em 10/03/2025)

Nesse cenário, não há que se falar em aplicação da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC), cuja incidência pressupõe, necessariamente, a existência de obrigações recíprocas, interdependentes e com inadimplemento demonstrado da parte adversa.

Dessa forma, acertada a sentença ao reconhecer a inadimplência contratual e declarar a rescisão do contrato de locação, com a consequente condenação do réu ao pagamento dos valores devidos.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença em todos os seus termos.

Em atenção ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida.

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.