Tribunal: TJES
Processo: 5005863-68.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2026-06-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. TEMA 886 DO STJ. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face de condomínio, em que o apelante alega a nulidade da decisão por cerceamento de defesa e a inexigibilidade de débitos condominiais anteriores à sua imissão na posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa e consequente ausência de fundamentação da sentença em razão do julgamento antecipado da lide; e (ii) saber se a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais pode ser afastada do promissário comprador no período anterior à entrega das chaves, em contexto onde inexiste prova da ciência do condomínio acerca dessa situação.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inércia da parte, após ser devidamente intimada para especificação de provas, acarreta a preclusão do direito de produzi-las, afastando-se a alegação de cerceamento de defesa ou nulidade processual. 4. Não há ausência de fundamentação quando a sentença enfrenta adequadamente os pontos centrais do litígio, aplicando o art. 1.345 do Código Civil ante a não comprovação dos requisitos do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça. 5. As cotas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o titular do direito real à obrigação. 6. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886) exige a demonstração cumulativa da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação para que a responsabilidade do adquirente seja afastada. Inexistindo provas de que o credor detinha conhecimento formal da retenção ilícita das chaves no período cobrado, mantém-se a responsabilidade do comprador, resguardado o seu direito de regresso em face da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.345; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.170.446, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17.02.2025; STJ, Tema 886.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005863-68.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADAO BARCELOS

APELADO: CONDOMINIO ILHA DE TRINDADE

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. TEMA 886 DO STJ. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face de condomínio, em que o apelante alega a nulidade da decisão por cerceamento de defesa e a inexigibilidade de débitos condominiais anteriores à sua imissão na posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa e consequente ausência de fundamentação da sentença em razão do julgamento antecipado da lide; e (ii) saber se a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais pode ser afastada do promissário comprador no período anterior à entrega das chaves, em contexto onde inexiste prova da ciência do condomínio acerca dessa situação.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inércia da parte, após ser devidamente intimada para especificação de provas, acarreta a preclusão do direito de produzi-las, afastando-se a alegação de cerceamento de defesa ou nulidade processual. 4. Não há ausência de fundamentação quando a sentença enfrenta adequadamente os pontos centrais do litígio, aplicando o art. 1.345 do Código Civil ante a não comprovação dos requisitos do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça. 5. As cotas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o titular do direito real à obrigação. 6. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886) exige a demonstração cumulativa da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação para que a responsabilidade do adquirente seja afastada. Inexistindo provas de que o credor detinha conhecimento formal da retenção ilícita das chaves no período cobrado, mantém-se a responsabilidade do comprador, resguardado o seu direito de regresso em face da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.345; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.170.446, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17.02.2025; STJ, Tema 886.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Tratam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

ADÃO BARCELOS

em face da r. sentença que, nos autos de embargos à execução opostos em face do
CONDOMÍNIO ILHA DE TRINDADE, julgou improcedente o pedido exordial.

Em razões de id.
19214361
, aduz o apelante, em suma, o cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide. No mérito, defende a responsabilidade acerca do pagamento das cotas deve observar o Tema 886 do STJ, sendo inexigível o débito anterior à sua entrada o imóvel.

Contrarrazões pelo desprovimento do apelo.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5005863-68.2021.8.08.0048

APELANTE: ADÃO BARCELOS

APELADO: CONDOMÍNIO ILHA DE TRINDADE

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Tratam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

ADÃO BARCELOS

em face da r. sentença que, nos autos de embargos à execução opostos em face do
CONDOMÍNIO ILHA DE TRINDADE, julgou improcedente o pedido exordial.

Em razões de id. 19214361, aduz o apelante, em suma, o cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide. No mérito, defende a responsabilidade acerca do pagamento das cotas deve observar o Tema 886 do STJ, sendo inexigível o débito anterior à sua entrada o imóvel.

Contrarrazões pelo desprovimento do apelo.

Inicialmente, o recorrente alega cerceamento de defesa por não ter sido oportunizada a produção de prova oral ou documental suplementar. Compulsando os autos, verifica-se que as partes foram devidamente intimadas para especificação de provas (ID 30698166), tendo o Apelante permanecido inerte (ID 36754259).

A inércia da parte no momento processual oportuno acarreta a preclusão, não havendo que se falar em nulidade. Assim, deve ser afastada tal tese.

Ademais, também verifico que a r. sentença enfrentou os pontos centrais da lide, justificando a aplicação do art. 1.345 do CC ante a falta de comprovação de requisitos específicos do Tema 886 do STJ. O mero descontentamento com o resultado não configura falta de motivação. Assim, não há que se falar em ausência de fundamentação.

Superado tais pontos, a controvérsia reside na responsabilidade do adquirente por débitos condominiais anteriores à efetiva entrega das chaves, em cenário de litígio entre comprador e construtora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito de recursos repetitivos (Tema 886), fixou que a responsabilidade do promissário comprador pelas obrigações condominiais exige dois requisitos cumulativos: A imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Veja-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. FUNDAMENTAÇÃO . DEFICIÊNCIA. SÚMULA 284/STF. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO . TEMA 886 STJ. 1. Ação de cobrança de débitos condominiais. 2 . A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4 . Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido. (STJ - REsp: 2170446 RJ 2024/0348579-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025)

No caso em tela, consoante consignado em sentença, há indícios de que o apelante esteve privado da posse do imóvel por período considerável, considerando ter ajuizado demanda em face da construtora. Contudo, não há nos autos qualquer prova de que o Condomínio tenha sido formalmente notificado ou tivesse conhecimento dessa situação de retenção ilícita de chaves no período de 2010 a 2016.

As cotas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o titular do direito real à obrigação, conforme o art. 1.345 do Código Civil. Para que essa regra geral seja afastada em benefício do comprador perante o Condomínio (terceiro na relação contratual de compra e venda), é imperativa a comprovação de que o credor sabia quem detinha a posse direta do bem.

À míngua de prova da ciência do Condomínio e tendo o apelante se mantido inerte na fase probatória, deve prevalecer a responsabilidade do adquirente pelo débito total, ressalvado seu eventual direito de regresso contra a construtora em ação própria pelos prejuízos sofridos.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do presente recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Em observância ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, mantendo a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)