Tribunal: TJES
Processo: 0035494-26.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-18

Ementa:
E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR E INADIMPLEMENTO. INCIDÊNCIA DO PROCEDIMENTO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. INVIABILIDADE DE RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DIRETA DE PARCELAS. TEMA 1.095/STJ.
RECURSO PROVIDO.
SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL. RECURSO INTERPOSTO PEL
OS

AUTOR
ES
PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas pelos autores e pela construtora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, na qual foi declarada a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinada a restituição de 80% das quantias pagas pelos compradores. Os autores sustentam a inadequação da distribuição da sucumbência e a necessidade de fixação equitativa dos honorários advocatícios. A construtora, por sua vez, alega inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e sustenta que a resolução contratual deve observar o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, diante da existência de alienação fiduciária e do inadimplemento dos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária mediante simples devolução parcial das parcelas pagas; e (ii) estabelecer se o desfazimento do negócio, diante do inadimplemento e da desistência dos compradores, deve observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato celebrado entre as partes consiste em compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, formalizado por escritura pública e devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, transferindo a titularidade dominial aos compradores, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997.

4.
A ruptura contratual decorre de iniciativa exclusiva dos compradores, motivada por circunstâncias pessoais, notadamente o término do relacionamento entre os adquirentes.

5.
A manifestação do comprador no sentido de não prosseguir com o contrato caracteriza inadimplemento antecipado ou quebra antecipada do contrato (“
anticipatory breach
”), revelando a futura impossibilidade de cumprimento da obrigação de pagar.

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a resolução contratual por iniciativa do comprador ou por inadimplemento deve observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

7.
Constatada a inadimplência prévia dos compradores, evidenciada pelo não pagamento das parcelas desde dezembro de 2013, torna-se inaplicável a restituição direta de valores com base nas regras gerais de distrato contratual, sendo necessária a observância do procedimento legal próprio para consolidação da propriedade fiduciária e eventual restituição do saldo remanescente após leilão do imóvel.

8.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor para determinar simples retorno das partes ao
status quo ante
desvirtua a sistemática da Lei nº 9.514/1997 e a tese firmada no Tema 1.095 do STJ, ao afastar as consequências jurídicas do inadimplemento do devedor fiduciante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
.
Recurso de apelação da construtora conhecido e provido. Prejudicado o recurso interposto pelos autores.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0035494-26.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HILTON VILACA DE FREITAS PEREIRA e outros (3)

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros (3)

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR E INADIMPLEMENTO. INCIDÊNCIA DO PROCEDIMENTO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. INVIABILIDADE DE RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DIRETA DE PARCELAS. TEMA 1.095/STJ.
RECURSO PROVIDO.
SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL. RECURSO INTERPOSTO PEL
OS

AUTOR
ES
PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas pelos autores e pela construtora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, na qual foi declarada a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinada a restituição de 80% das quantias pagas pelos compradores. Os autores sustentam a inadequação da distribuição da sucumbência e a necessidade de fixação equitativa dos honorários advocatícios. A construtora, por sua vez, alega inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e sustenta que a resolução contratual deve observar o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, diante da existência de alienação fiduciária e do inadimplemento dos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária mediante simples devolução parcial das parcelas pagas; e (ii) estabelecer se o desfazimento do negócio, diante do inadimplemento e da desistência dos compradores, deve observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato celebrado entre as partes consiste em compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, formalizado por escritura pública e devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, transferindo a titularidade dominial aos compradores, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997.

4.
A ruptura contratual decorre de iniciativa exclusiva dos compradores, motivada por circunstâncias pessoais, notadamente o término do relacionamento entre os adquirentes.

5.
A manifestação do comprador no sentido de não prosseguir com o contrato caracteriza inadimplemento antecipado ou quebra antecipada do contrato (“
anticipatory breach
”), revelando a futura impossibilidade de cumprimento da obrigação de pagar.

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a resolução contratual por iniciativa do comprador ou por inadimplemento deve observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

7.
Constatada a inadimplência prévia dos compradores, evidenciada pelo não pagamento das parcelas desde dezembro de 2013, torna-se inaplicável a restituição direta de valores com base nas regras gerais de distrato contratual, sendo necessária a observância do procedimento legal próprio para consolidação da propriedade fiduciária e eventual restituição do saldo remanescente após leilão do imóvel.

8.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor para determinar simples retorno das partes ao
status quo ante
desvirtua a sistemática da Lei nº 9.514/1997 e a tese firmada no Tema 1.095 do STJ, ao afastar as consequências jurídicas do inadimplemento do devedor fiduciante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
.
Recurso de apelação da construtora conhecido e provido. Prejudicado o recurso interposto pelos autores.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado para, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, bem como para JULGAR PREJUDICADO o recurso interposto por RENATA SANTOS E HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 10/02/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Cuidam os autos de recursos de apelação cível interpostos por
RENATA SANTOS E HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
(evento 14852546) e por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
(evento 14852547) contra r. sentença de fls. 299/302, integrada pela decisão de fls. 322/324, proferido pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital –, nos autos da “
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
” ajuizada por
RENATA SANTOS E HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
em desfavor da

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e do

BANCO DO BRASIL S/A
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, resolvendo o mérito da lide nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Outrossim, reconheceu a sucumbência recíproca das partes e condenou ambas ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) para a parte autora e 30% (trinta por cento) para a parte ré, restando, contudo, suspensa a exigibilidade para os autores em razão do benefício da gratuidade de justiça que lhes foi deferido.

Os apelantes
RENATA SANTOS E HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
apresentaram razões recursais no evento 14852546, alegando, em síntese, que:
(I)
“
a sucumbência dos autores foi mínima, o que não justifica a distribuição dos ônus de sucumbência em 70% aos autores e 30% para as requeridas, devendo serem suportados integralmente pela parte apelada
”;
(II)
“a
fixação com base no art. 85, §2º do CPC no importe de 10% da condenação na proporção de 30%, o valor se torna manifestamente irrisório, ou seja, 30% de R$ 193,19, tem-se em honorários o importe de R$ 57,95 e, mesmo se atualizados, trata-se claramente de valor extremamente diminuto, conforme pacífica jurisprudência, inclusive deste TJES”
, sendo necessária a fixação equitativa, conforme art. 85, §8º do CPC.

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
, por sua vez, manejou apelação no evento 14852547 aduzindo, em resumo, que:
(I)
a sentença contrariou entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1.095, ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que deve reger os contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária;
(II)
havendo inadimplemento ou desistência do contrato por parte do adquirente, como no caso dos autos, deve-se observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei de Alienação Fiduciária, com leilão do imóvel e restituição de eventual saldo ao comprador;

(III)
a restituição de valores determinada pela sentença representa afronta à legislação específica, sendo inviável o simples retorno ao
status quo ante
;
(IV)
ainda que se mantenha a rescisão contratual, é imprescindível que o v. acórdão determine expressamente o cancelamento da anotação da propriedade do imóvel em favor dos autores, com o devido retorno à construtora, considerando que o bem permanece registrado em nome dos apelados, com cláusula de alienação fiduciária em favor do agente financeiro.

RENATA SANTOS E HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
apresentaram contrarrazões no evento 14852558, em que requer seja negado provimento ao recurso da construtora.

Contrarrazões ofertadas por
BANCO DO BRASIL S/A
no evento 14852559, pelo desprovimento do apelo interposto pelos autores.

É o relatório. Cumpra-se no disposto no artigo 934 do Código de Processo Civil.

*

A SRA. ADVOGADA DÉBORA PANCIERI DOS SANTOS:-

Eminente Presidente e Relator, Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, demais eminentes desembargadores, ilustre representante do Ministério Público, nobres colegas.

Trata-se de uma ação de rescisão contratual proposta pelo recorrido que firmou o contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial com a recorrente, a MRV.

O ponto central, Excelências, é que o financiamento do imóvel foi regularmente aprovado, tendo o autor firmado o contrato de financiamento habitacional com o Banco do Brasil, com cláusula expressa de alienação fiduciária em garantia.

Ocorre que, por motivo exclusivamente pessoal, que é a separação do casal, o recorrido deixou de adimplir as parcelas do financiamento, reconhecendo expressamente sua incapacidade de manter o contrato.

Mesmo assim, pleiteou a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, pedido que foi parcialmente acolhido em sentença, determinando a restituição de 80% dos valores.

Excelências, com devido respeito, a sentença merece ser reformada, conforme a incidência direta do Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça. O Supremo pacificou o entendimento de que nos contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, como é o caso dos autos, o inadimplemento do comprador deve ser resolvido exclusivamente nos termos da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Isso porque a Lei nº 9.514/1997, é específica e posterior ao CDC. Ou seja, não se aplica a lógica da rescisão contratual com devolução de valores, mas sim o procedimento próprio da lei de alienação fiduciária, que prevê consolidação da propriedade e leilão do bem.

Além disso, Excelências, não há qualquer conduta ilícita da recorrente, a MRV. A culpa é exclusiva do recorrido, que deixou de pagar as parcelas do financiamento. O documento juntado aos autos comprova, de forma inequívoca, a mora do devedor fiduciante, evidenciando o inadimplemento do contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil.

Portanto, o pedido de rescisão não decorre de falha da vendedora, mas da impossibilidade financeira do próprio autor de cumprir o contrato que livremente firmou.

Outro ponto essencial, é juridicamente impossível a rescisão contratual nos moldes pleiteados. Isso porque, após a assinatura do financiamento, a propriedade resolúvel do imóvel passou ao Banco do Brasil, nos termos do artigo 17 da Lei nº 9.514/1997.

A MRV não é mais proprietária do bem, não possui ingerência sobre o imóvel e não pode sozinha rescindir o contrato, pois a relação jurídica está vinculada ao contrato de financiamento, que deve ser resolvido de forma conjunta, conforme prevê o artigo 27 da mesma lei.

Assim, Excelências, não há como exigir da recorrente a devolução imediata de valores, quando o imóvel está alienado fiduciariamente à instituição financeira, que é a real titular da propriedade.

Diante disso, requer-se o provimento da apelação para reconhecer a aplicação do Tema 1095 do STJ, afastar a rescisão contratual nos modos fixados na sentença e julgar improcedente os pedidos autorais.

Muito obrigada.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):- Cumprimento a doutora Débora e peço o retorno dos autos para melhor apreciação após a manifestação da douta advogada.

*

lsl*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 10/03/2026

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS
)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Eminentes pares, após a sustentação oral efetivada pelo nobre causídico que patrocina os interesses da construtora apelada/apelante, solicitei o retorno dos autos para me debruçar com acuidade sobre as questões por ele ventiladas e sobre a matéria posta sob o crivo desta Terceira Câmara Cível.

Rememoro que trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
(evento 14852546) e por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
(evento 14852547) contra r. sentença de fls. 299/302, integrada pela decisão de fls. 322/324, proferido pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital –, nos autos da “
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
” ajuizada por
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
em desfavor da

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e do

BANCO DO BRASIL S/A
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, resolvendo o mérito da lide nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Outrossim, reconheceu a sucumbência recíproca das partes e condenou ambas ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) para a parte autora e 30% (trinta por cento) para a parte ré, restando, contudo, suspensa a exigibilidade para os autores em razão do benefício da gratuidade de justiça que lhes foi deferido.

Os apelantes
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
apresentaram razões recursais no evento 14852546, alegando, em síntese, que:
(
I)
“
a sucumbência dos autores foi mínima, o que não justifica a distribuição dos ônus de sucumbência em 70% aos autores e 30% para as requeridas, devendo serem suportados integralmente pela parte apelada
”;
(II)
“a
fixação com base no art. 85, §2º do CPC no importe de 10% da condenação na proporção de 30%, o valor se torna manifestamente irrisório, ou seja, 30% de R$ 193,19, tem-se em honorários o importe de R$ 57,95 e, mesmo se atualizados, trata-se claramente de valor extremamente diminuto, conforme pacífica jurisprudência, inclusive deste TJES”
, sendo necessária a fixação equitativa, conforme art. 85, §8º do CPC.

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
, por sua vez, manejou apelação no evento 14852547 aduzindo, em resumo, que:
(I)
a sentença contrariou entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1.095, ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que deve reger os contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária;
(II)
havendo inadimplemento ou desistência do contrato por parte do adquirente, como no caso dos autos, deve-se observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei de Alienação Fiduciária, com leilão do imóvel e restituição de eventual saldo ao comprador;
(III)
a restituição de valores determinada pela sentença representa afronta à legislação específica, sendo inviável o simples retorno ao
status quo ante
;
(IV)
ainda que se mantenha a rescisão contratual, é imprescindível que o v. acórdão determine expressamente o cancelamento da anotação da propriedade do imóvel em favor dos autores, com o devido retorno à construtora, considerando que o bem permanece registrado em nome dos apelados, com cláusula de alienação fiduciária em favor do agente financeiro.

Depreende-se da inicial que, em 05/01/2013, os autores firmaram um contrato particular de promessa de compra e venda com a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
para aquisição de imóvel localizado no empreendimento “Portal Mestre Álvaro Parque Colombo”, sendo ajustado o valor de R$111.580,00 (cento e onze mil, quinhentos e oitenta reais).

Segundo a narrativa exordial, os autores pagaram R$453,00 (quatrocentos e cinquenta e três reais) a título de sinal, R$600,00 (seiscentos reais) de taxa de corretagem, dez parcelas referentes aos meses de maio/2013 a dezembro/2013, que somadas totalizam o valor de R$2.414,98 (dois mil, quatrocentos e quatorze reais e noventa e oito centavos), sete parcelas de taxa de serviço, de R$70,00 (setenta reais) cada, R$117,37 (cento e dezessete reais e trinta e sete centavos) a título de registro do imóvel e R$351,20 (trezentos e cinquenta e um reais e vinte centavos) correspondente a taxa de ITBI
,
totalizando o desembolso de R$4.034,53 (quatro mil e trinta e quatro reais e cinquenta e três centavos) em favor da requerida
MRV
.

Alegam, contudo, que “
não têm mais interesse e nem sequer condições de manterem o contrato, isso porque, estes eram noivos, de modo que pretendiam se casar e por motivos alheios as suas vontades romperam o relacionamento
” (fl. 03).

Afirmam que, apesar das tentativas, não conseguiram solucionar extrajudicialmente os termos da rescisão contratual, razão pela qual ajuizaram a presente demanda pugnando pela declaração de rescisão do contrato firmado, com a devolução de 90% (noventa por cento) da quantia desembolsada e a devolução integral da taxa de corretagem.

O magistrado de origem julgou parcialmente procedente o pleito autoral, declarando rescindido o contrato de compra e venda, com a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos autores.

Postas estas premissas, a controvérsia recursal reside em definir
se é juridicamente admissível a rescisão contratual com simples devolução de valores
, conforme determinado na sentença, ou se o desfazimento do negócio deve observar o
procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997
.

Nesse contexto, em análise dos autos observa-se que as partes celebraram contrato (fls. 16/33) mediante
escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária
, devidamente
registrado no Cartório de Imóveis
competente (evento 14852549), transferindo a titularidade dominial do imóvel aos autores, nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/97.

Ademais, a própria narrativa constante da inicial evidencia que a ruptura contratual
decorreu de iniciativa exclusiva dos compradores
, motivada por circunstâncias pessoais, notadamente o término do relacionamento entre os adquirentes.

Nesse contexto, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em hipóteses dessa natureza, a resolução contratual por iniciativa do comprador
configura descumprimento contratual
, ainda que motivado por circunstâncias pessoais alheias à relação jurídica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação declaratória de resilição contratual c/c restituição de valores pagos, fundada em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. 2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.Precedentes.
3. A aplicação da Súmula 568/STJ é devidamente impugnada quando a parte agravante demonstra, de forma fundamentada, que o entendimento esposado na decisão agravada não se aplica à hipótese em concreto ou, ainda, que é ultrapassado, o que se dá mediante a colação de arestos mais recentes do que aqueles mencionados na decisão hostilizada, o que não ocorreu na hipótese. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AgInt no REsp: 2127929 SP 2024/0073105-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022.2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras ("antecipatory breach").3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato ("antecipatory breach of contract").4.
No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente
.5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 2042232 RN 2022/0382182-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023).

Não desconheço que a tese firmada pelo colendo
Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1095 (REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 29/06/2021)
restringe-se às hipóteses em que há
inadimplemento do comprador
devidamente
constituído em mora
, determinando que, nesses casos, a resolução do contrato observe o rito da Lei n.º 9.514/97.

Contudo, no caso concreto, os autores desde antes do ajuizamento da presente demanda já se encontravam inadimplentes com as parcelas do contrato, consoante se observa do extrato acostado às fl. 159/160, o qual evidencia que os compradores não estavam realizando o pagamento desde a parcela de vencimento em 09/12/2013, sendo, inclusive, confirmado pelos autores na petição de fls. 162/162-v, em que requereram a retirada de seus nomes em cadastro de proteção ao crédito.

Nesse contexto, a inadimplência prévia e incontroversa dos autores afasta a necessidade de qualquer outra formalidade para a caracterização da mora, tendo em vista que a finalidade da notificação prevista no art. 26 da Lei n.º 9.514/97 é cientificar o devedor de seu débito e oportunizar o pagamento. Contudo, ao ajuizarem a presente ação já em estado de inadimplência, os autores não apenas demonstram plena ciência de sua condição, como também renunciam tacitamente a qualquer intenção de purgar a mora.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor, na hipótese em exame, representaria verdadeiro desvirtuamento da tese firmada no Tema 1.095/STJ, porquanto acabaria por instituir mecanismo indevido de afastamento das consequências do inadimplemento ao devedor fiduciante que, por iniciativa própria, deixou de cumprir as obrigações contratuais antes mesmo de recorrer ao Poder Judiciário, subvertendo a lógica do sistema e premiando a inadimplência voluntária.

Assim, constatado que os autores efetivamente deixaram de cumprir as obrigações contratuais assumidas, interrompendo o pagamento das parcelas do financiamento, mostra-se indevida a aplicação das regras gerais de distrato contratual com determinação do retorno das partes ao
status quo ante
e devolução parcial das parcelas pagas.

A resolução do contrato deve observar o procedimento especial previsto na legislação de regência, não sendo cabível a condenação da construtora à devolução direta de percentual das quantias pagas.

Diante desse contexto, impõe-se a reforma da r. sentença para afastar a condenação imposta quanto à restituição de valores, reconhecendo-se a incidência do procedimento próprio previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

Em razão da conclusão ora alcançada, resta prejudicada a apreciação do recurso interposto por
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA

(evento 14852546) em razão de versar sobre a distribuição da sucumbência entre as partes.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pela
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e, no mérito,
D
OU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e

julgar integralmente improcedentes

os pleitos autorais, resolvendo o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. Prejudicado o exame do apelo interposto pelos requerentes
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
.

Ato seguinte, condeno exclusivamente os apelantes/apelados
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (art. 85, §2º, do CPC), observada a suspensão da exigibilidade das verbas em razão de se tratarem de parte que litigam sob o pálio da assistência judiciária gratuita (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

*

V O T O S

A SRª DESEMBAGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Eminentes pares, após a sustentação oral efetivada pelo nobre causídico que patrocina os interesses da construtora apelada/apelante, solicitei o retorno dos autos para me debruçar com acuidade sobre as questões por ele ventiladas e sobre a matéria posta sob o crivo desta Terceira Câmara Cível.

Rememoro que trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
(evento 14852546) e por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
(evento 14852547) contra r. sentença de fls. 299/302, integrada pela decisão de fls. 322/324, proferido pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital –, nos autos da “
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
” ajuizada por
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
em desfavor da

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e do

BANCO DO BRASIL S/A
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, resolvendo o mérito da lide nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Outrossim, reconheceu a sucumbência recíproca das partes e condenou ambas ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) para a parte autora e 30% (trinta por cento) para a parte ré, restando, contudo, suspensa a exigibilidade para os autores em razão do benefício da gratuidade de justiça que lhes foi deferido.

Os apelantes
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
apresentaram razões recursais no evento 14852546, alegando, em síntese, que:
(
I)
“
a sucumbência dos autores foi mínima, o que não justifica a distribuição dos ônus de sucumbência em 70% aos autores e 30% para as requeridas, devendo serem suportados integralmente pela parte apelada
”;
(II)
“a
fixação com base no art. 85, §2º do CPC no importe de 10% da condenação na proporção de 30%, o valor se torna manifestamente irrisório, ou seja, 30% de R$ 193,19, tem-se em honorários o importe de R$ 57,95 e, mesmo se atualizados, trata-se claramente de valor extremamente diminuto, conforme pacífica jurisprudência, inclusive deste TJES”
, sendo necessária a fixação equitativa, conforme art. 85, §8º do CPC.

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
, por sua vez, manejou apelação no evento 14852547 aduzindo, em resumo, que:
(I)
a sentença contrariou entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1.095, ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que deve reger os contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária;
(II)
havendo inadimplemento ou desistência do contrato por parte do adquirente, como no caso dos autos, deve-se observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei de Alienação Fiduciária, com leilão do imóvel e restituição de eventual saldo ao comprador;
(III)
a restituição de valores determinada pela sentença representa afronta à legislação específica, sendo inviável o simples retorno ao
status quo ante
;
(IV)
ainda que se mantenha a rescisão contratual, é imprescindível que o v. acórdão determine expressamente o cancelamento da anotação da propriedade do imóvel em favor dos autores, com o devido retorno à construtora, considerando que o bem permanece registrado em nome dos apelados, com cláusula de alienação fiduciária em favor do agente financeiro.

Depreende-se da inicial que, em 05/01/2013, os autores firmaram um contrato particular de promessa de compra e venda com a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
para aquisição de imóvel localizado no empreendimento “Portal Mestre Álvaro Parque Colombo”, sendo ajustado o valor de R$111.580,00 (cento e onze mil, quinhentos e oitenta reais).

Segundo a narrativa exordial, os autores pagaram R$453,00 (quatrocentos e cinquenta e três reais) a título de sinal, R$600,00 (seiscentos reais) de taxa de corretagem, dez parcelas referentes aos meses de maio/2013 a dezembro/2013, que somadas totalizam o valor de R$2.414,98 (dois mil, quatrocentos e quatorze reais e noventa e oito centavos), sete parcelas de taxa de serviço, de R$70,00 (setenta reais) cada, R$117,37 (cento e dezessete reais e trinta e sete centavos) a título de registro do imóvel e R$351,20 (trezentos e cinquenta e um reais e vinte centavos) correspondente a taxa de ITBI
,
totalizando o desembolso de R$4.034,53 (quatro mil e trinta e quatro reais e cinquenta e três centavos) em favor da requerida
MRV
.

Alegam, contudo, que “
não têm mais interesse e nem sequer condições de manterem o contrato, isso porque, estes eram noivos, de modo que pretendiam se casar e por motivos alheios as suas vontades romperam o relacionamento
” (fl. 03).

Afirmam que, apesar das tentativas, não conseguiram solucionar extrajudicialmente os termos da rescisão contratual, razão pela qual ajuizaram a presente demanda pugnando pela declaração de rescisão do contrato firmado, com a devolução de 90% (noventa por cento) da quantia desembolsada e a devolução integral da taxa de corretagem.

O magistrado de origem julgou parcialmente procedente o pleito autoral, declarando rescindido o contrato de compra e venda, com a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos autores.

Postas estas premissas, a controvérsia recursal reside em definir se é juridicamente admissível a rescisão contratual com simples devolução de valores, conforme determinado na sentença, ou se o desfazimento do negócio deve observar o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997.

Nesse contexto, em análise dos autos observa-se que as partes celebraram contrato (fls. 16/33) mediante escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária, devidamente registrado no Cartório de Imóveis competente (evento 14852549), transferindo a titularidade dominial do imóvel aos autores, nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/97.

Ademais, a própria narrativa constante da inicial evidencia que a ruptura contratual decorreu de iniciativa exclusiva dos compradores, motivada por circunstâncias pessoais, notadamente o término do relacionamento entre os adquirentes.

Nesse contexto, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em hipóteses dessa natureza, a resolução contratual por iniciativa do comprador configura descumprimento contratual, ainda que motivado por circunstâncias pessoais alheias à relação jurídica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação declaratória de resilição contratual c/c restituição de valores pagos, fundada em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. 2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.Precedentes.
3. A aplicação da Súmula 568/STJ é devidamente impugnada quando a parte agravante demonstra, de forma fundamentada, que o entendimento esposado na decisão agravada não se aplica à hipótese em concreto ou, ainda, que é ultrapassado, o que se dá mediante a colação de arestos mais recentes do que aqueles mencionados na decisão hostilizada, o que não ocorreu na hipótese. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AgInt no REsp: 2127929 SP 2024/0073105-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022.2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras ("antecipatory breach").3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato ("antecipatory breach of contract").4.
No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente
.5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 2042232 RN 2022/0382182-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023).

Não desconheço que a tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 1095 (REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 29/06/2021) restringe-se às hipóteses em que há inadimplemento do comprador devidamente constituído em mora, determinando que, nesses casos, a resolução do contrato observe o rito da Lei n.º 9.514/97.

Contudo, no caso concreto, os autores desde antes do ajuizamento da presente demanda já se encontravam inadimplentes com as parcelas do contrato, consoante se observa do extrato acostado às fl. 159/160, o qual evidencia que os compradores não estavam realizando o pagamento desde a parcela de vencimento em 09/12/2013, sendo, inclusive, confirmado pelos autores na petição de fls. 162/162-v, em que requereram a retirada de seus nomes em cadastro de proteção ao crédito.

Nesse contexto, a inadimplência prévia e incontroversa dos autores afasta a necessidade de qualquer outra formalidade para a caracterização da mora, tendo em vista que a finalidade da notificação prevista no art. 26 da Lei n.º 9.514/97 é cientificar o devedor de seu débito e oportunizar o pagamento. Contudo, ao ajuizarem a presente ação já em estado de inadimplência, os autores não apenas demonstram plena ciência de sua condição, como também renunciam tacitamente a qualquer intenção de purgar a mora.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor, na hipótese em exame, representaria verdadeiro desvirtuamento da tese firmada no Tema 1.095/STJ, porquanto acabaria por instituir mecanismo indevido de afastamento das consequências do inadimplemento ao devedor fiduciante que, por iniciativa própria, deixou de cumprir as obrigações contratuais antes mesmo de recorrer ao Poder Judiciário, subvertendo a lógica do sistema e premiando a inadimplência voluntária.

Assim, constatado que os autores efetivamente deixaram de cumprir as obrigações contratuais assumidas, interrompendo o pagamento das parcelas do financiamento, mostra-se indevida a aplicação das regras gerais de distrato contratual com determinação do retorno das partes ao
status quo ante
e devolução parcial das parcelas pagas.

A resolução do contrato deve observar o procedimento especial previsto na legislação de regência, não sendo cabível a condenação da construtora à devolução direta de percentual das quantias pagas.

Diante desse contexto, impõe-se a reforma da r. sentença para afastar a condenação imposta quanto à restituição de valores, reconhecendo-se a incidência do procedimento próprio previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

Em razão da conclusão ora alcançada, resta prejudicada a apreciação do recurso interposto por
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA

(evento 14852546) em razão de versar sobre a distribuição da sucumbência entre as partes.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pela
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
e, no mérito,
D
OU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e

julgar integralmente improcedentes

os pleitos autorais, resolvendo o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. Prejudicado o exame do apelo interposto pelos requerentes
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
.

Ato seguinte, condeno exclusivamente os apelantes/apelados
RENATA SANTOS
E
HILTON VILAÇA DE FREITAS PEREIRA
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (art. 85, §2º, do CPC), observada a suspensão da exigibilidade das verbas em razão de se tratarem de parte que litigam sob o pálio da assistência judiciária gratuita (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 10/03/2026:

Acompanho o E. Relator.