Tribunal: TJES
Processo: 0021857-61.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE REGISTRO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CESSÃO DE CRÉDITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. TAXA SELIC. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual movida por Marcos Gomes Faria Leal, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato por culpa do adquirente, determinar a restituição de 75% dos valores pagos e acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do Banco Semear S.A., extinguindo o feito em relação a este. A apelante requer a prevalência da Lei nº 9.514/97 em detrimento do CDC, o reconhecimento da legitimidade passiva do Banco Semear S.A. e a reforma da sentença quanto aos consectários legais, com aplicação exclusiva da Taxa SELIC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a resolução contratual deve observar o regime da Lei nº 9.514/97 ou o microssistema consumerista, diante da alegação de pacto com alienação fiduciária; (ii) estabelecer se o Banco Semear S.A., na condição de cessionário de créditos, possui legitimidade passiva e responsabilidade pela devolução dos valores pagos; (iii) determinar quais consectários legais incidem sobre a restituição devida em rescisão contratual por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97 exige a demonstração do efetivo registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

A ausência de prova do registro mantém a relação jurídica no campo obrigacional e consumerista, o que autoriza a resolução contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.

O Banco Semear S.A. atua como mero cessionário de direitos creditórios, sem prova de participação ativa na cadeia de fornecimento, na elaboração do projeto, na fiscalização da obra ou na gestão direta do empreendimento.

A cessão de crédito comum não transfere à instituição financeira cessionária a responsabilidade pelas obrigações contratuais assumidas pela vendedora, especialmente quando o inadimplemento ou a desistência se relacionam a deveres inerentes ao empreendimento imobiliário.

A exclusão do Banco Semear S.A. do polo passivo deve ser mantida, porque a mera condição de cessionário dos créditos não basta para atrair sua legitimidade na ação de rescisão contratual.

Em rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme a orientação firmada no Tema 1.002 do STJ.

Após a vigência da Lei nº 14.905/2024, a atualização do débito judicial sem estipulação contratual diversa deve observar exclusivamente a Taxa SELIC, que engloba correção monetária e juros de mora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A aplicação da Lei nº 9.514/97 à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária exige prova do registro da garantia na matrícula do bem.

2. O cessionário de direitos creditórios não possui legitimidade passiva em ação de rescisão contratual quando não participa da cadeia de fornecimento nem assume as obrigações do empreendimento.

3. Na rescisão contratual por culpa do adquirente, a restituição de valores deve ser atualizada exclusivamente pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, quando inexistente estipulação contratual diversa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC; CC, art. 406; Lei nº 9.514/97; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.095; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.002; TJES, Apelação Cível nº 0005765-42.2019.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível; TJES, Apelação Cível nº 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021857-61.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: MARCOS GOMES FARIA LEAL

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE REGISTRO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CESSÃO DE CRÉDITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. TAXA SELIC. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual movida por Marcos Gomes Faria Leal, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato por culpa do adquirente, determinar a restituição de 75% dos valores pagos e acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do Banco Semear S.A., extinguindo o feito em relação a este. A apelante requer a prevalência da Lei nº 9.514/97 em detrimento do CDC, o reconhecimento da legitimidade passiva do Banco Semear S.A. e a reforma da sentença quanto aos consectários legais, com aplicação exclusiva da Taxa SELIC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a resolução contratual deve observar o regime da Lei nº 9.514/97 ou o microssistema consumerista, diante da alegação de pacto com alienação fiduciária; (ii) estabelecer se o Banco Semear S.A., na condição de cessionário de créditos, possui legitimidade passiva e responsabilidade pela devolução dos valores pagos; (iii) determinar quais consectários legais incidem sobre a restituição devida em rescisão contratual por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97 exige a demonstração do efetivo registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

A ausência de prova do registro mantém a relação jurídica no campo obrigacional e consumerista, o que autoriza a resolução contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.

O Banco Semear S.A. atua como mero cessionário de direitos creditórios, sem prova de participação ativa na cadeia de fornecimento, na elaboração do projeto, na fiscalização da obra ou na gestão direta do empreendimento.

A cessão de crédito comum não transfere à instituição financeira cessionária a responsabilidade pelas obrigações contratuais assumidas pela vendedora, especialmente quando o inadimplemento ou a desistência se relacionam a deveres inerentes ao empreendimento imobiliário.

A exclusão do Banco Semear S.A. do polo passivo deve ser mantida, porque a mera condição de cessionário dos créditos não basta para atrair sua legitimidade na ação de rescisão contratual.

Em rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme a orientação firmada no Tema 1.002 do STJ.

Após a vigência da Lei nº 14.905/2024, a atualização do débito judicial sem estipulação contratual diversa deve observar exclusivamente a Taxa SELIC, que engloba correção monetária e juros de mora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A aplicação da Lei nº 9.514/97 à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária exige prova do registro da garantia na matrícula do bem.

2. O cessionário de direitos creditórios não possui legitimidade passiva em ação de rescisão contratual quando não participa da cadeia de fornecimento nem assume as obrigações do empreendimento.

3. Na rescisão contratual por culpa do adquirente, a restituição de valores deve ser atualizada exclusivamente pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, quando inexistente estipulação contratual diversa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC; CC, art. 406; Lei nº 9.514/97; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.095; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.002; TJES, Apelação Cível nº 0005765-42.2019.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível; TJES, Apelação Cível nº 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0021857-61.2020.8.08.0048

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADOS: MARCOS GOMES FARIA LEAL E BANCO SEMEAR S.A.

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
objetivando a reforma da sentença (ID 16177251), proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra, que, nos autos da ação de rescisão contratual movida por
MARCOS GOMES FARIA LEAL
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a resolução do contrato por culpa do adquirente; (ii) determinar a restituição de 75% dos valores pagos; e (iii) acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do
BANCO SEMEAR S.A.
, extinguindo o feito em relação a este.

Em suas razões (ID 16177252), sustenta, em síntese:
a)
a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, devendo prevalecer a Lei nº 9.514/97 ante a existência de pacto de alienação fiduciária;
b)
a legitimidade passiva do Banco Semear S.A. e sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores, uma vez que a instituição financeira figura como cessionária dos créditos e destinatária final dos pagamentos; e
c)
a necessidade de reforma quanto aos consectários legais, pugnando pela aplicação da Taxa SELIC como índice exclusivo de juros e correção, conforme a Lei nº 14.905/2024.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

1. DA INCIDÊNCIA DO CDC E DA LEI Nº 9.514/97

Sustenta a apelante a prevalência da Lei de Alienação Fiduciária sobre o CDC. Todavia, a jurisprudência pátria, consolidada inclusive sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095 do STJ), condiciona a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97 à demonstração do efetivo registro do contrato com cláusula de garantia real na respectiva matrícula do imóvel.

Veja-se a tese firmada:

“
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
” [não existe grifo no original]

Inexistindo prova nos autos de tal registro, a relação jurídica permanece estritamente no campo obrigacional e consumerista, autorizando a rescisão nos moldes previstos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Súmula 543 do STJ.

Assim, escorreita a sentença ao aplicar o microssistema consumerista.

2. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO SEMEAR S.A.

A recorrente pugna pelo reconhecimento da solidariedade passiva do Banco Semear. Contudo, a orientação desta egrégia Segunda Câmara Cível, em casos envolvendo o mesmo empreendimento ("Cidade Verde Serra"), é no sentido de que a legitimidade da instituição financeira apenas se verifica quando demonstrada sua participação ativa na cadeia de fornecimento, seja na elaboração do projeto, fiscalização da obra ou na gestão direta dos créditos mediante emissão de boletos em nome próprio.

Confiram-se:

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE FACTORING. RECURSOS PROVIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A, bem como por KS FOMENTO MERCANTIL S/A, em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, movida por RAFAEL INÁCIO TRABACH e MAGNA GLEIDE DA ROCHA RIBEIRO. A sentença declarou a rescisão do contrato, condenou as rés à restituição integral das parcelas pagas, com juros e correção monetária, e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a validade de cláusulas contratuais de irrevogabilidade e retenção de valores em caso de rescisão contratual; (ii) a responsabilidade das rés pelo inadimplemento contratual e consequente condenação à restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais; e (iii) a legitimidade passiva da KS FOMENTO MERCANTIL S/A, empresa de factoring que adquiriu direitos creditórios da incorporadora. III. RAZÕES DE DECIDIR [...] 8. A KS FOMENTO MERCANTIL S/A, na qualidade de empresa de factoring,
não possui legitimidade passiva na demanda, pois sua participação se restringe à aquisição de créditos mediante cessão, sem vínculo contratual direto com os consumidores ou participação na cadeia de fornecimento do imóvel
. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A desprovido. 10. Recurso de KS FOMENTO MERCANTIL S/A provido para excluir a empresa do polo passivo, com condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor de seu patrono, no percentual de 10% sobre o proveito econômico. Tese de julgamento: 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a retenção de valores pagos pelo consumidor quando o inadimplemento decorre de atraso injustificado na entrega pelo fornecedor. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel contratado configura dano moral indenizável. 3. Empresas de factoring que
adquirem créditos mediante cessão não têm legitimidade passiva em demandas de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóveis quando não participam da cadeia de fornecimento ou do contrato originário
. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts . 6º, IV e 53; Lei nº 6.766/79, art. 25; Lei nº 4.591/64, art . 32, § 2º; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057 .346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/6/2022. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00057654220198080048, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível)

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA E DA INCORPORADORA RESPONSÁVEL PELA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – TERMO DE CESSÃO DE CRÉDITO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA – TEMA REPETITIVO 971 – RECURSOS CONHECIDOS PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS REQUERIDAS. [...] 2. A legitimidade das responsáveis pelo empreendimento não é afastada pelo fato de ter sido firmado termo de cessão de créditos em favor de instituição financeira, o qual não transferiu ao banco cessionário nenhuma responsabilidade pelo empreendimento, mas somente créditos decorrentes de alguns contratos de compra e venda. 3.
Em relação à instituição financeira à qual foram cedidos os referidos créditos dos contratos de compra e venda dos imóveis (no caso concreto, de apenas um dos imóveis, pois o outro foi pago à vista), não há que se falar em sua legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, porquanto não foi a responsável pelo inadimplemento contratual, e o simples fato de fazer parte do mesmo grupo econômico, isoladamente, não atrai sua responsabilidade
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00180494820208080048, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

No caso vertente, o Banco Semear figurou como mero cessionário de direitos creditórios em sentido estrito. A cessão de crédito comum não transfere ao cessionária a responsabilidade pelas obrigações contratuais da vendedora (cedente), especialmente quando o inadimplemento ou a desistência referem-se à entrega da infraestrutura do loteamento, ônus exclusivo da construtora.

Portanto, deve ser mantida a exclusão da instituição financeira por ilegitimidade passiva.

3. DO MÉRITO: CONSECTÁRIOS LEGAIS E TAXA SELIC

No que tange aos encargos moratórios, a insurgência merece acolhimento.

Primeiramente, tratando-se de rescisão por iniciativa/culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do
trânsito em julgado
, conforme a tese fixada no Tema 1.002 do STJ, uma vez que não há mora anterior da vendedora.

Quanto ao índice, sobreveio a
Lei nº 14.905/2024
, que alterou o art. 406 do Código Civil. Referida norma estabelece que a atualização do débito judicial, quando não convencionado de outra forma, deve observar a
Taxa SELIC
, índice que engloba, simultaneamente, a recomposição da moeda (correção monetária) e a remuneração pela mora (juros).

A aplicação de índices apartados (como INPC mais juros de 1%) após a vigência da nova lei e para débitos sem fixação contratual diversa, configuraria afronta ao texto legal vigente.

Pelo exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
para estabelecer que o montante a ser restituído ao autor deverá ser atualizado exclusivamente pela
Taxa SELIC
(englobando juros e correção monetária), incidindo a partir do
trânsito em julgado
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)