Tribunal: TJES
Processo: 5006169-95.2023.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por construtora contra sentença que, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, determinou a restituição parcial dos valores pagos e condenou a empresa ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da recusa administrativa em formalizar o distrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é possível a resilição unilateral do contrato por iniciativa do comprador motivada por incapacidade financeira, a despeito de cláusula de irretratabilidade; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção de valores, à luz da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e do regime de patrimônio de afetação; (iii) determinar se a recusa administrativa da construtora em efetivar o distrato configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de julgamento
extra petita
não prospera, uma vez que a ação foi ajuizada justamente diante da impossibilidade de obter o distrato pela via administrativa, visando a autora fazer valer seu pedido de resolução contratual e suspensão de pagamentos.

A relação jurídica é de consumo, permitindo a relativização do princípio do
pacta sunt servanda
. Nos termos da Súmula 543 do STJ, o consumidor tem direito potestativo de rescindir o contrato de promessa de compra e venda, mesmo que imotivadamente ou por dificuldade financeira, sendo abusiva a cláusula de irretratabilidade absoluta em tais casos.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) estabelece que, em regime de patrimônio de afetação, a pena convencional pode ser de "até 50%". O uso da expressão "até" confere ao julgador a prerrogativa de modular o percentual (art. 413 do CC e art. 51, IV, do CDC), evitando onerosidade excessiva. A fixação automática no teto máximo, quando o imóvel retorna ao patrimônio da construtora para nova comercialização, configura desvantagem exagerada.

A retenção integral da comissão de corretagem é indevida quando o pagamento foi parcelado e não quitado integralmente pela consumidora, devendo a retenção ser proporcional ao montante efetivamente adimplido.

A recusa intransigente da construtora em aceitar o distrato, contrariando entendimento sumulado de Tribunal Superior e forçando a consumidora — em estado de puerpério e desemprego — a recorrer ao Judiciário para evitar a inadimplência, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, cujo valor fixado em R$ 3.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É abusiva a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, sendo direito do promitente comprador a rescisão contratual, ainda que por incapacidade financeira superveniente (Súmula 543/STJ).

O percentual de retenção de "até 50%" previsto na Lei nº 13.786/2018 para incorporações com patrimônio de afetação constitui teto máximo, podendo ser reduzido judicialmente para garantir o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

A resistência injustificada da construtora em proceder ao distrato administrativo, impondo ao consumidor o ônus da judicialização em momento de vulnerabilidade, enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CC, arts. 413 e 944; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º (incluído pela Lei nº 13.786/2018); CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5006169-95.2023.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RECANTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: ESTER DOS SANTOS LOIOLA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por construtora contra sentença que, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, determinou a restituição parcial dos valores pagos e condenou a empresa ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da recusa administrativa em formalizar o distrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é possível a resilição unilateral do contrato por iniciativa do comprador motivada por incapacidade financeira, a despeito de cláusula de irretratabilidade; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção de valores, à luz da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e do regime de patrimônio de afetação; (iii) determinar se a recusa administrativa da construtora em efetivar o distrato configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de julgamento
extra petita
não prospera, uma vez que a ação foi ajuizada justamente diante da impossibilidade de obter o distrato pela via administrativa, visando a autora fazer valer seu pedido de resolução contratual e suspensão de pagamentos.

A relação jurídica é de consumo, permitindo a relativização do princípio do
pacta sunt servanda
. Nos termos da Súmula 543 do STJ, o consumidor tem direito potestativo de rescindir o contrato de promessa de compra e venda, mesmo que imotivadamente ou por dificuldade financeira, sendo abusiva a cláusula de irretratabilidade absoluta em tais casos.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) estabelece que, em regime de patrimônio de afetação, a pena convencional pode ser de "até 50%". O uso da expressão "até" confere ao julgador a prerrogativa de modular o percentual (art. 413 do CC e art. 51, IV, do CDC), evitando onerosidade excessiva. A fixação automática no teto máximo, quando o imóvel retorna ao patrimônio da construtora para nova comercialização, configura desvantagem exagerada.

A retenção integral da comissão de corretagem é indevida quando o pagamento foi parcelado e não quitado integralmente pela consumidora, devendo a retenção ser proporcional ao montante efetivamente adimplido.

A recusa intransigente da construtora em aceitar o distrato, contrariando entendimento sumulado de Tribunal Superior e forçando a consumidora — em estado de puerpério e desemprego — a recorrer ao Judiciário para evitar a inadimplência, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, cujo valor fixado em R$ 3.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É abusiva a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, sendo direito do promitente comprador a rescisão contratual, ainda que por incapacidade financeira superveniente (Súmula 543/STJ).

O percentual de retenção de "até 50%" previsto na Lei nº 13.786/2018 para incorporações com patrimônio de afetação constitui teto máximo, podendo ser reduzido judicialmente para garantir o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

A resistência injustificada da construtora em proceder ao distrato administrativo, impondo ao consumidor o ônus da judicialização em momento de vulnerabilidade, enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CC, arts. 413 e 944; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º (incluído pela Lei nº 13.786/2018); CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 10/03/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
RECANTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
em face de sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Aracruz/ES, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
ESTER DOS SANTOS LOIOLA
.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a resilição do Contrato de Promessa de Compra e Venda referente ao apartamento nº 402, Torre C, do Edifício Recanto do Bosque; (ii) condenar a requerida a restituir os valores pagos pela autora, autorizando a retenção de percentual a título de multa compensatória de 25% sobre a totalidade dos valores pagos pela autora; e (iii) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no importe de três mil reais, além dos ônus sucumbenciais.

Em suas razões recursais, a construtora apelante sustentou, em síntese: (i) a impossibilidade de resilição unilateral do contrato, invocando a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como o disposto na Lei nº 4.591/64; (ii) a legalidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, haja vista a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsão da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e cláusula contratual expressa; (iii) a inexistência de danos morais, alegando que a negativa administrativa de distrato constitui exercício regular de direito e mero aborrecimento decorrente de inadimplemento ou divergência contratual. Pugnou, ao final, pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, majorar o percentual de retenção e afastar a condenação por danos extrapatrimoniais.

Em contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais, defendendo a manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 25 de novembro de 2025.

*

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (PRESIDENTE):-

Com a palavra o douto advogado.

*

O SR. ADVOGADO GABRIEL SANDENBERG CUNHA:-

Boa tarde Excelências, cumprimento todos os presentes.

Esse processo trata de uma ação ajuizada por um adquirente de uma unidade de um empreendimento imobiliário em regime de corporação que, em síntese, pugnou pela nulidade de algumas cláusulas contratuais.

Acontece que a sentença de Primeira Instância incorreu em alguns erros, sendo um processual e outros quadros de mérito.

O primeiro desses erros é que a sentença é inegavelmente extrapetita. Isso porque ela entendeu por declarar rescindida a promessa de compra e venda firmada com a incorporadora, porém, a requerente em nenhum momento da petição inicial pretendeu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Ou seja, não há congruência objetiva entre o que foi pedido inicial e o que foi dado em sentença.

E preciso lembrar que não existe pedido implícito no Processo Civil, se não nas hipóteses previstas em lei.

E nem só ela é extrapetita, como esse pedido nem faria sentido, porque o contrato de promessa de compra e venda, já havia sido resolvido por inadimplemento da própria adquirente, em notificação enviada pela incorporadora em 21 de dezembro de 2023.

Por isso, nós pedimos, em primeiro lugar, a anulação da sentença, e a devolução do processo para o juízo
a quo
para nova decisão. Esse é o primeiro ponto.

Não havendo anulação da sentença, a gente passa para o mérito, e chegamos justamente no segundo ponto, que é no que diz respeito ao percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente, na hipótese de resolução do contrato por iniciativa e por culpa do próprio adquirente.

A sentença entendeu abusiva a retenção de 50% praticada, conforme a Lei dos Distratos, e resolveu por aplicar o percentual de 25%. E nesse momento a gente fica com a impressão, Excelências, de que simplesmente a Lei dos Distratos, e a lei não vale para nada. Porque se há previsão expressa na Lei dos Distratos autorizando a retenção em 50%, e se o próprio contrato previu a retenção no valor de 50%, não há motivo para negar vigência a lei simplesmente por entendimento subjetivo do Magistrado.

E a gente precisa lembrar também nesse momento que o alto percentual previsto na Lei dos Distratos, foi previsto justamente para garantir a sustentabilidade econômica do empreendimento, e proteger os demais adquirentes, caso cada adquirente que fique inadimplente impõe risco ao sucesso da incorporação como um todo. Ou seja, pode até parecer que a disposição normativa que autoriza a retenção de 50% do valor pago pelo adquirente, privilegie um incorporador, mas, na realidade, ele privilegia toda a coletividade dos demais adquirentes.

Dessa forma, falar que é abusivo ao incorporador reter os 50% autorizados por lei, não é só negar vigência a essa lei, como é também premiar o adquirente inadimplente que está prejudicando todos os demais. Então a sentença merece reforma nesse ponto.

Terceiro ponto diz respeito à corretagem imobiliária, existe uma omissão na sentença recorrida. Ela reconheceu que é legal a cobrança da comissão de corretagem por parte da incorporadora, mas ao mesmo tempo, deixou de dispor acerca da possibilidade de descontar essa comissão de corretagem do valor a ser devolvido ao adquirente. E isso está expressamente autorizado pelo inciso I, artigo 67A da Lei 4591. Novamente um dispositivo incluído pela Lei dos Distratos. Então é necessário também reformar a sentença a fim de autorizar o desconto da comissão por parte da incorporadora.

O quarto ponto diz respeito à condenação que a sentença impôs para que o requerente recebesse imediatamente, em parcela única, a devolução dos valores em virtude da resolução na forma da Súmula 543 do STJ. Acontece que a Súmula 543 do STJ foi publicada anteriormente à Lei dos Distratos, então deve ser aplicada à Lei de Distratos em detrimento da Súmula 543 do STJ. A gente está diante de um caso de overreading.

E a Lei 4591, com a modificação pela Lei dos Distratos, prevê justamente o prazo no qual essa devolução deve ocorrer, que no caso é de 30 dias úteis contados da data de expedição do habite-se, que ainda não ocorreu. Então é necessário também reformar a sentença para alterar a data de devolução dos valores ao adquirente.

E o último ponto diz respeito aos danos morais, porque a sentença afirma ter verificado a abusividade no contrato por ele não ter previsto cláusulas de desistência, o que segundo consta na sentença: “por si só enseja a condenação pelos danos morais suportados pelo consumidor”.

Essa condenação nós entendemos que é absurda, primeiro pelo ponto de que o contrato prevê sim a cláusula de desistência, justamente observância ao artigo 67A da Lei 4591, já citado várias vezes.

Em segundo lugar, porque essa condenação de danos morais, ela pune a incorporadora por seguir estritamente o que diz a lei. A incorporadora negou o pedido da requerente de ver o contrato dela resolvido, extratado, resilido unilateralmente, justamente praticando o que está previsto no parágrafo 2º do artigo 67A da Lei 45191, que garante, que firma que o contrato de incorporação é irrevogável e retratável.

Logo, se a gente pune a incorporadora em danos morais porque ela está exercendo, praticando o exercício regular do direito, nós estamos admitindo que se pugna quem age conforme a legislação, e que se premia com milhares de reais em indenização de danos morais quem declaradamente descumpriu o contrato e deu causa ao seu desfazimento pelo seu próprio inadimplemento.

Então a gente entende que a situação é simplesmente absurda e exige reforma.

Obrigado pela atenção e tenham todos um bom dia.

*

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (PRESIDENTE):-

Pois não. Agradeço e parabenizo o douto advogado pela sustentação.

Vamos ouvir a doutora Jesiane de Jesus Silva Bravo, pelo prazo regimental .

*

A SRA. ADVOGADA JESIANE DE JESUS SILVA BRAVO:-

Boa tarde a todos. Peço inicialmente perdão pelo nervosismo, trata-se da minha primeira sustentação oral e minha primeira vinda a esta segunda Câmara. Com muita honra que eu cumprimento os ilustríssimos Desembargadores, o ilustríssimo Desembargador Relatou o senhor Jorge Henrique Valle dos Santos, o digníssimo representante do Ministério Público e os demais colegas advogados aqui presentes.

Permitam-me resgatar brevemente alguns fatos que trouxeram este processo até aqui. A senhora Ester, movida por um desejo legítimo de adquirir o seu primeiro imóvel, firmou um contrato de promessa de compra e venda com a Recanto Construtora.

Contudo, devido à sua primeira gestação, e por ter sido acometida por uma grave crise financeira, de acordo com as provas trazidas aos autos, trata-se de uma adquirente que tem como profissão manicure. Devido à sua primeira gestação, o nascimento da sua primeira filha, conforme as provas já carreadas aos autos, é que foi de extrema importância um pedido de rescisão unilateral do referido contrato.

Movida de boa-fé, enviou uma notificação por e-mail à construtora, que, por sua vez, contra notificou a apelada, recusando veementemente o pedido de rescisão do contrato, conforme consta no ID 15512823.

É nesse contexto de vulnerabilidade da consumidora, e intransigência da fornecedora, que a senhora Ester buscou o amparo do Poder Judiciário para ver os seus direitos reparados.

A brilhante sentença do Juízo
a quo
julgou procedente os pedidos, fazendo justiça com relação à apelada.

Quanto ao ponto de acerto da sentença em declarar a rescisão contratual, e a rejeição da tese de sentença extrapetita, em que pese não constar na peça preambular uma nomenclatura expressa de pedido de rescisão, ainda assim, devido a todos os pedidos ali elencados, a apelada faz jus à rescisão, e o Poder Judiciário cabe aplicar o direito aos fatos, não estando adstrito à nomenclatura da ação, mas sim à causa de pedir, e aos pedidos nela formulados.

Com relação ao ponto de adequação do percentual da retenção e rejeição da dedução integral da comissão de corretagem.

O primeiro ponto de inconformidade da apelante, gira em torno do percentual de 25% aplicado pela sentença de primeiro grau. A apelante inconformada com esse quantum de 25%, busca reformar a sentença, tentando onerar a apelada, fazendo com que seja atribuído um limite máximo, e não um percentual fixo obrigatório.

A douta Juíza ao reduzir o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, agiu com extrema propriedade em conformidade com o artigo 413 do Código Civil. Tem-se que, até o momento, a apelada desembolsou um montante de R$ 18.153,97, sendo que, pela sentença de Primeiro Grau, o valor a ser retido de 25% seria de apenas R$ 4.538,49.

Porém, busca com a apelação, inserir de forma integral a taxa de corretagem, que seria um ônus a ser suportado pela construtora. Tal taxa de corretagem vai atingir um montante de R$ 11.245,00 ou seja, um valor bem expressivo, perto do valor já desembolsado pela apelada.

Quanto ao prazo para restituição, brilhantemente, a sentença de primeiro grau estabeleceu que as verbas sejam devolvidas em uma única parcela.

A apelante visa mudar a sentença no sentido de pedir um prazo máximo legal.
Contudo, de acordo com a súmula 543 do STJ, é claro e imperativo ao determinar a imediata restituição das parcelas pagas.

Com relação à existência e justeza da condenação por danos morais.

A sentença de primeiro grau condenou a construtora ao pagamento do valor de
R$3.000,00 (três mil reais) de danos morais. Uma gestante, manicure, que hoje ela tem duas filhas e continua passando por um arrocho financeiro.

O valor que ela já pagou até o momento está retido, ela ainda não teve como restituir esse valor, para até o sustento próprio de sua família, e os danos morais foram aplicados de forma justa, vez que a situação ultrapassa o mero dissabor, e pela abusividade também da construtora, pelo fato de ter sido intransigente, e por não haver no contrato uma previsão, uma cláusula de desistência.

Não é justo que o contratante fique preso a um contrato sem que ele possa fazer um pedido de quebra contratual.

Com relação à conduta abusiva da construtora e o dano moral. A construtora, ao negar o destrato, mesmo diante da notória e comprovada dificuldade financeira da senhora Ester, agravada pela sua gestação, ao continuar as cobranças e ameaçar a apelada com uma negativação do seu nome,
gerou a apelada angústia, aflição e incerteza.

Por todo o exposto, é que se roga pela manutenção da sentença de Primeiro Grau, e a consequente manutenção do valor de R$ 3.000,00 de danos morais.

*

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (PRESIDENTE):-

Ok. Agradeço e parabenizo Vossa Excelência pela sustentação.

Com a palavra o eminente e culto Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Senhor Presidente, cumprimentando a ambos os advogados, eu vou pedir o retorno dos autos para examinar algumas questões que foram trazidas na sustentação.

*

swa*

DATA DA SESSÃO: 31/03/2026

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RECANTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da r. sentença de ID 69567665, prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz/ES.

A sentença recorrida, fundamentada na incidência do Código de Defesa do Consumidor e na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa da adquirente, ora apelada. O
decisum
reduziu a cláusula penal para 25% sobre o montante pago (R$ 18.153,97), determinando a restituição imediata do saldo remanescente em parcela única, nos moldes da Súmula 543 do STJ. Outrossim, condenou a apelante ao pagamento de R$ 3.000,00 por danos morais, sob o argumento de que a ausência de previsão contratual de desistência e a negativa administrativa configuraram conduta abusiva. Os ônus sucumbenciais foram atribuídos à requerida, com honorários fixados em 10% do valor da condenação.

A matéria controvertida devolvida a este colegiado consiste em analisar: (i) a preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita; (ii) a legalidade do percentual de retenção de 50% em razão do regime de patrimônio de afetação; (iii) a possibilidade de dedução integral da comissão de corretagem; (iv) o prazo para a restituição dos valores; e (v) a configuração e o quantum dos danos morais.

DA PRELIMINAR DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA

Argui a apelante a nulidade do provimento jurisdicional sob o fundamento de que a autora não teria formulado pedido expresso de rescisão contratual, mas apenas de nulidade de cláusulas e restituição de valores.

Como é cediço, o provimento jurisdicional deve guardar consonância teleológica com a finalidade pretendida pela parte, mediante a interpretação lógica-sistemática dos fatos e fundamentos jurídicos por elas deduzidos em suas razões.

Nessa senda, determina o § 2º, do artigo 322, do CPC/15, que a interpretação do pedido leve em conta o conjunto da postulação e observe o princípio da boa-fé, parâmetro interpretativo amplo que afasta a proibição de interpretação restritiva dos pedidos outrora disposta no artigo 293, do CPC/73.

No caso
sub examine
, a alegação de julgamento
extra petita
não prospera, uma vez que a ação foi ajuizada justamente diante da impossibilidade de obter o distrato pela via administrativa, visando a autora fazer valer seu pedido de resolução contratual e suspensão de pagamentos, consoante se extrai da própria contranotificação expedida pela fornecedora/apelante (Id. 15512823). O pedido de restituição de quantias pagas em virtude de impossibilidade financeira pressupõe, logicamente, o desfazimento do vínculo.

Conforme pacificado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

"
O pedido inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, levando em conta todos os fatos e fundamentos jurídicos presentes, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita" (STJ, 2ª T., REsp nº 1.365.999/PR, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 14/1/2015, DJe de 17/4/2015).

Ademais, irrelevante a rescisão contratual posterior ao ajuizamento da demanda, promovida unilateralmente pelo fornecedor por inadimplemento, uma vez que a lide busca definir os termos e encargos desse desfazimento.

Pelas razões expostas, REJEITO A PRELIMINAR.

DO MÉRITO

2.1. Da Relação de Consumo e da Lei de Regência

De plano, cumpre assinalar que o C. STJ "
firmou entendimento de que os contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados entre o adquirente de unidade autônoma (destinatário final) e a incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida ao regime do Código de Defesa do Consumidor, ainda que a avença se encontre materialmente vinculada à disciplina da incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/1964). (...) Não obstante as particularidade da disciplina da incorporação imobiliária, a Lei n. 4.591/1964 não afasta, por si, a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Ao contrário, a orientação desta Corte é pela compatibilização entre as normas, utilizando-se o CDC como microssistema de proteção e equilíbrio contratual, sem excluir a aplicação das regras especiais da incorporação quando não colidirem com a tutela consumerista.
" (STJ; REsp n. 1.945.121/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026).

Destaque-se, por oportuno e relevante, que "
a despeito das disposições acerca da irrevogabilidade e irretratabilidade, a jurisprudência do STJ há muito reconhece, à luz do CDC, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão contratual
para restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor
sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante.
" (TJ-ES - AC: 0017087-59.2019.8.08.0048, Rel. Fabio Brasil Nery, 4ª Câmara Cível, Julgado em 18.09.2024).

"
Nessa esteira, embora haja previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato, não serve esta para obrigar as contratantes a permanecerem vinculados à avença na qual não têm mais interesse. Assim, ainda que considerada tal cláusula,
possível à parte resolver o contrato com base na cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais
" (TJ-RS - AC: 50001787120218211001 RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 27/10/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/11/2021)

2.2. Do Percentual de Retenção e da Comissão de Corretagem

No que tange ao percentual de retenção, observo que o contrato foi firmado em 19.01.2023, portanto, já sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Tal circunstância afasta a aplicação da Súmula 543/STJ no que tange ao percentual e ao prazo de devolução, bem como invalida a aplicação de precedentes antigos que limitavam a retenção ao patamar de 10% a 25%.

In casu
, restou devidamente comprovado que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (Averbação AV-5 da Matrícula 22786 - ID 15512861, pág. 11).
Assim, incidem as prescrições específicas do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, as quais permitem a retenção de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga a título de pena convencional.

Registre-se que a aplicação do art. 413 do Código Civil para a redução equitativa da penalidade não encontra espaço diante da
especialidade da Lei do Distrato para incorporações afetadas.
A norma visa resguardar a coletividade dos adquirentes e a higidez do fluxo de caixa da obra.

Nesse sentido, transcrevo o entendimento do Sodalício Nacional:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual.
3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação).
4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral. 5. Recurso especial provido. (STJ; REsp n. 2.187.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 E COMPATIBILIZAÇÃO COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE. DIVERGÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. 1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.
2. A aplicação do art. 413 do Código Civil para limitar a retenção a 10% não é cabível em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.
3. Recurso provido. (STJ; REsp n. 2.167.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)

Outrossim, assiste razão à apelante ao pleitear a retenção integral da comissão de corretagem. Conforme o art. 67-A, inciso I, da referida lei, e em observância ao Tema Repetitivo 938/STJ, tal valor é passível de dedução cumulativa com a pena convencional, desde que previsto de forma clara no contrato, o que se verifica no Campo 9 do Quadro Resumo (R$ 11.245,00 - ID 34269047).

Destaque-se que, nos termos do § 4º do art. 67-A, "
os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente", sendo vedada a cobrança de quantia superior caso as deduções superem o montante adimplido.

2.3. Do Prazo para Restituição

Quanto ao prazo de devolução, a Lei do Distrato impõe regramento específico. O art. 67-A, § 5º, estabelece que a restituição deve ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se. Portanto, a determinação de restituição imediata em parcela única proferida pelo juízo de origem deve ser reformada para adequar-se à legislação especial.

Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO. 50% DA QUANTIA PAGA. LEGALIDADE. CONTRATO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. ART. 67-a DA Lei nº 4.591/64. PATRIMONIO DE AFETAÇÃO. DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. DECISÃO UNÂNIME. Rescisão contratual por distrato em que divergem as partes quanto ao percentual de retenção a que tem direito a incorporadora apelante. Contrato objeto da lide que foi firmado sob o regime do patrimônio de afetação, após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), e, portanto, às regras nela consignadas se submete. Previsão legal de retenção dos valores pagos em 50% e restituição do saldo em até de 30 dias após o habite-se ou a revenda do imóvel, conforme aduz o art. 67-A, § 5º e 7º da Lei nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), acrescido pela Lei do Distrato. Dado parcial provimento ao recurso, em decisão unânime. (TJ-PE - AC: 00337372520218172001, Relator.: ANTENOR CARDOSO SOARES JUNIOR, Data de Julgamento: 11/03/2022, Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau)

2.4. Dos Danos Morais

Melhor sorte não assiste à apelante no que tange ao pleito de exclusão da condenação por danos morais.

Não obstante o direito de retenção da construtora seja legítimo, a situação vivenciada pela autora ultrapassou a esfera do mero dissabor ou inadimplemento contratual. Conforme se extrai dos autos, a consumidora, de boa-fé, notificou extrajudicialmente a construtora acerca de sua incapacidade financeira e intenção de distrato. Em resposta, a apelante enviou
contranotificação negando peremptoriamente o direito de resilição,
sustentando a tese de irrevogabilidade absoluta do contrato e
recusando-se a qualquer composição amigável.

A intransigência da construtora negou vigência à cláusula resolutiva tácita inerente a todos os negócios jurídicos bilaterais, forçando a consumidora a buscar a tutela jurisdicional para se desvincular de uma obrigação que não mais suporta, configurando abuso de direito e violação à boa-fé objetiva. Aplica-se aqui a Teoria do Desvio Produtivo, ante o "calvário" imposto à consumidora, somado à angústia da manutenção de uma dívida impagável em momento de extrema fragilidade (puerpério e desemprego).

Nesse passo, mantenho o
quantum
indenizatório fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais), por entender que não se revela desproporcional nem gera enriquecimento sem causa, atendendo ao caráter pedagógico-punitivo da medida.

DISPOSITIVO

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença e (I) RECONHECER a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor total pago pela apelada, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64; (II) PERMITIR a dedução integral do valor da comissão de corretagem (R$ 11.245,00) do montante a ser restituído, respeitado o limite do valor efetivamente pago (art. 67-A, § 4º); (III) FIXAR o prazo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se para a restituição de eventual saldo positivo em favor da apelada; (IV) MANTER a condenação ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais, nos termos da fundamentação supra.

Em virtude da sucumbência recíproca, REDISTRIBUO os ônus sucumbenciais para condenar as partes ao pagamento
pro rata
(50% para cada) das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do respectivo proveito econômico, com as ressalvas do art. 98, § 3º, do CPC em favor da consumidora/apelada.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Acompanho o voto do relator.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (PRESIDENTE):-

Os autos irão com vista a Desembargadora Heloísa Cariello que compõe o quorum.

*

vfc*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
28/04/26

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO:-

Eminentes pares,

Após analisar detidamente a questão posta à apreciação desta Egrégia Corte, não tenho dúvidas em acompanhar integralmente o percuciente voto do Eminente Relator.

A controvérsia em exame demanda harmonização entre o princípio da força obrigatória dos contratos e a proteção constitucional ao consumidor, especialmente diante da superveniência da Lei nº 13.786/2018.

Quanto à possibilidade de resilição unilateral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na
Súmula 543
, é inequívoca ao garantir ao promitente comprador o direito potestativo de desfazimento do vínculo, independentemente de culpa do vendedor, ressalvado o direito de retenção. Cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, embora válidas em contratos civis paritários, mostram-se abusivas no âmbito das relações de consumo quando obstam o distrato por incapacidade financeira, sob pena de perpetuação de dívida impagável e violação à função social do contrato.

No que tange ao percentual de retenção, ponto central da insurgência recursal, cumpre destacar que a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação não autoriza a aplicação automática do patamar de 50% previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64.

Como bem salientado pelo eminente Relator, o legislador, ao utilizar a locução adverbial
"até"
, estabeleceu teto máximo, e não piso obrigatório. Referida margem confere ao magistrado o dever-poder de arbitrar montante que compense as perdas administrativas da construtora sem imprimir pena confiscatória ao aderente. No caso concreto, a retenção fixada em primeiro grau guarda estrita observância ao
art. 413 do Código Civil
, evitando enriquecimento sem causa da apelante, que reincorporará o bem ao seu ativo com potencial de nova comercialização.

Relativamente aos danos morais, a conduta da construtora, a meu ver, desbordou do mero inadimplemento, pois a resistência injustificada em aceitar o distrato, ignorando preceito sumulado e a demonstração cabal de precariedade financeira da consumidora — agravada pelo contexto de puerpério e desemprego —, caracteriza o chamado
"desvio produtivo"
e abuso de direito. A imposição de barreira administrativa intransigente ao exercício de direito pacificado pelo Poder Judiciário gera angústia que suplanta o dissabor cotidiano.

O
quantum
indenizatório de
R$ 3.000,00 (três mil reais)
, inclusive, revela-se módico, atendendo aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sem configurar fonte de lucro.

Ante o exposto,
ACOMPANHO O RELATOR
para conhecer do recurso e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

*

lsl*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL: 5006169-95.2023.8.08.0006

RECORRENTE: RECANTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RECORRIDA: ESTER DOS SANTOS LOIOLA

JUIZ: DR. THAITA CAMPOS TREVIZAN

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RECANTO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da r. sentença de ID 69567665, prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz/ES.

A sentença recorrida, fundamentada na incidência do Código de Defesa do Consumidor e na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa da adquirente, ora apelada. O
decisum
reduziu a cláusula penal para 25% sobre o montante pago (R$ 18.153,97), determinando a restituição imediata do saldo remanescente em parcela única, nos moldes da Súmula 543 do STJ. Outrossim, condenou a apelante ao pagamento de R$ 3.000,00 por danos morais, sob o argumento de que a ausência de previsão contratual de desistência e a negativa administrativa configuraram conduta abusiva. Os ônus sucumbenciais foram atribuídos à requerida, com honorários fixados em 10% do valor da condenação.

A matéria controvertida devolvida a este colegiado consiste em analisar: (i) a preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita; (ii) a legalidade do percentual de retenção de 50% em razão do regime de patrimônio de afetação; (iii) a possibilidade de dedução integral da comissão de corretagem; (iv) o prazo para a restituição dos valores; e (v) a configuração e o quantum dos danos morais.

DA PRELIMINAR DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA

Argui a apelante a nulidade do provimento jurisdicional sob o fundamento de que a autora não teria formulado pedido expresso de rescisão contratual, mas apenas de nulidade de cláusulas e restituição de valores.

Como é cediço, o provimento jurisdicional deve guardar consonância teleológica com a finalidade pretendida pela parte, mediante a interpretação lógica-sistemática dos fatos e fundamentos jurídicos por elas deduzidos em suas razões.

Nessa senda, determina o § 2º, do artigo 322, do CPC/15, que a interpretação do pedido leve em conta o conjunto da postulação e observe o princípio da boa-fé, parâmetro interpretativo amplo que afasta a proibição de interpretação restritiva dos pedidos outrora disposta no artigo 293, do CPC/73.

No caso
sub examine
, a alegação de julgamento
extra petita
não prospera, uma vez que a ação foi ajuizada justamente diante da impossibilidade de obter o distrato pela via administrativa, visando a autora fazer valer seu pedido de resolução contratual e suspensão de pagamentos, consoante se extrai da própria contranotificação expedida pela fornecedora/apelante (Id. 15512823). O pedido de restituição de quantias pagas em virtude de impossibilidade financeira pressupõe, logicamente, o desfazimento do vínculo.

Conforme pacificado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

"O pedido inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, levando em conta todos os fatos e fundamentos jurídicos presentes, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita" (STJ, 2ª T., REsp nº 1.365.999/PR, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 14/1/2015, DJe de 17/4/2015).

Ademais, irrelevante a rescisão contratual posterior ao ajuizamento da demanda, promovida unilateralmente pelo fornecedor por inadimplemento, uma vez que a lide busca definir os termos e encargos desse desfazimento.

Pelas razões expostas, REJEITO A PRELIMINAR.

DO MÉRITO

2.1. Da Relação de Consumo e da Lei de Regência

De plano, cumpre assinalar que o C. STJ "
firmou entendimento de que os contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados entre o adquirente de unidade autônoma (destinatário final) e a incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida ao regime do Código de Defesa do Consumidor, ainda que a avença se encontre materialmente vinculada à disciplina da incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/1964). (...) Não obstante as particularidade da disciplina da incorporação imobiliária, a Lei n. 4.591/1964 não afasta, por si, a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Ao contrário, a orientação desta Corte é pela compatibilização entre as normas, utilizando-se o CDC como microssistema de proteção e equilíbrio contratual, sem excluir a aplicação das regras especiais da incorporação quando não colidirem com a tutela consumerista.
" (STJ; REsp n. 1.945.121/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026).

Destaque-se, por oportuno e relevante, que "
a despeito das disposições acerca da irrevogabilidade e irretratabilidade, a jurisprudência do STJ há muito reconhece, à luz do CDC, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão contratual
para restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor
sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante.
" (TJ-ES - AC: 0017087-59.2019.8.08.0048, Rel. Fabio Brasil Nery, 4ª Câmara Cível, Julgado em 18.09.2024).

"
Nessa esteira, embora haja previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato, não serve esta para obrigar as contratantes a permanecerem vinculados à avença na qual não têm mais interesse. Assim, ainda que considerada tal cláusula,
possível à parte resolver o contrato com base na cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais
" (TJ-RS - AC: 50001787120218211001 RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 27/10/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/11/2021)

2.2. Do Percentual de Retenção e da Comissão de Corretagem

No que tange ao percentual de retenção, observo que o contrato foi firmado em 19.01.2023, portanto, já sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Tal circunstância afasta a aplicação da Súmula 543/STJ no que tange ao percentual e ao prazo de devolução, bem como invalida a aplicação de precedentes antigos que limitavam a retenção ao patamar de 10% a 25%.

In casu
, restou devidamente comprovado que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (Averbação AV-5 da Matrícula 22786 - ID 15512861, pág. 11).
Assim, incidem as prescrições específicas do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, as quais permitem a retenção de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga a título de pena convencional.

Registre-se que a aplicação do art. 413 do Código Civil para a redução equitativa da penalidade não encontra espaço diante da
especialidade da Lei do Distrato para incorporações afetadas.
A norma visa resguardar a coletividade dos adquirentes e a higidez do fluxo de caixa da obra.

Nesse sentido, transcrevo o entendimento do Sodalício Nacional:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual.
3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação).
4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral. 5. Recurso especial provido. (STJ; REsp n. 2.187.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 E COMPATIBILIZAÇÃO COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE. DIVERGÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. 1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.
2. A aplicação do art. 413 do Código Civil para limitar a retenção a 10% não é cabível em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.
3. Recurso provido. (STJ; REsp n. 2.167.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)

Outrossim, assiste razão à apelante ao pleitear a retenção integral da comissão de corretagem. Conforme o art. 67-A, inciso I, da referida lei, e em observância ao Tema Repetitivo 938/STJ, tal valor é passível de dedução cumulativa com a pena convencional, desde que previsto de forma clara no contrato, o que se verifica no Campo 9 do Quadro Resumo (R$ 11.245,00 - ID 34269047).

Destaque-se que, nos termos do § 4º do art. 67-A, "
os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente
", sendo vedada a cobrança de quantia superior caso as deduções superem o montante adimplido.

2.3. Do Prazo para Restituição

Quanto ao prazo de devolução, a Lei do Distrato impõe regramento específico. O art. 67-A, § 5º, estabelece que a restituição deve ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se. Portanto, a determinação de restituição imediata em parcela única proferida pelo juízo de origem deve ser reformada para adequar-se à legislação especial.

Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO. 50% DA QUANTIA PAGA. LEGALIDADE. CONTRATO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. ART. 67-a DA Lei nº 4.591/64. PATRIMONIO DE AFETAÇÃO. DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. DECISÃO UNÂNIME. Rescisão contratual por distrato em que divergem as partes quanto ao percentual de retenção a que tem direito a incorporadora apelante. Contrato objeto da lide que foi firmado sob o regime do patrimônio de afetação, após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), e, portanto, às regras nela consignadas se submete. Previsão legal de retenção dos valores pagos em 50% e restituição do saldo em até de 30 dias após o habite-se ou a revenda do imóvel, conforme aduz o art. 67-A, § 5º e 7º da Lei nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), acrescido pela Lei do Distrato. Dado parcial provimento ao recurso, em decisão unânime. (TJ-PE - AC: 00337372520218172001, Relator.: ANTENOR CARDOSO SOARES JUNIOR, Data de Julgamento: 11/03/2022, Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau)

2.4. Dos Danos Morais

Melhor sorte não assiste à apelante no que tange ao pleito de exclusão da condenação por danos morais.

Não obstante o direito de retenção da construtora seja legítimo, a situação vivenciada pela autora ultrapassou a esfera do mero dissabor ou inadimplemento contratual. Conforme se extrai dos autos, a consumidora, de boa-fé, notificou extrajudicialmente a construtora acerca de sua incapacidade financeira e intenção de distrato. Em resposta, a apelante enviou
contranotificação negando peremptoriamente o direito de resilição,
sustentando a tese de irrevogabilidade absoluta do contrato e
recusando-se a qualquer composição amigável.

A intransigência da construtora negou vigência à cláusula resolutiva tácita inerente a todos os negócios jurídicos bilaterais, forçando a consumidora a buscar a tutela jurisdicional para se desvincular de uma obrigação que não mais suporta, configurando abuso de direito e violação à boa-fé objetiva. Aplica-se aqui a Teoria do Desvio Produtivo, ante o "calvário" imposto à consumidora, somado à angústia da manutenção de uma dívida impagável em momento de extrema fragilidade (puerpério e desemprego).

Nesse passo, mantenho o
quantum
indenizatório fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais), por entender que não se revela desproporcional nem gera enriquecimento sem causa, atendendo ao caráter pedagógico-punitivo da medida.

DISPOSITIVO

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença e
(I)
RECONHECER a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor total pago pela apelada, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64;
(II)
PERMITIR a dedução integral do valor da comissão de corretagem (R$ 11.245,00) do montante a ser restituído, respeitado o limite do valor efetivamente pago (art. 67-A, § 4º);
(III)
FIXAR o prazo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se para a restituição de eventual saldo positivo em favor da apelada;
(IV)
MANTER a condenação ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais, nos termos da fundamentação supra.

Em virtude da sucumbência recíproca, REDISTRIBUO os ônus sucumbenciais para condenar as partes ao pagamento
pro rata
(50% para cada) das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do respectivo proveito econômico, com as ressalvas do art. 98, § 3º, do CPC em favor da consumidora/apelada.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Eminentes pares,

Após analisar detidamente a questão posta à apreciação desta Egrégia Corte, não tenho dúvidas em acompanhar integralmente o percuciente voto do Eminente Relator.

A controvérsia em exame demanda harmonização entre o princípio da força obrigatória dos contratos e a proteção constitucional ao consumidor, especialmente diante da superveniência da Lei nº 13.786/2018.

Quanto à possibilidade de resilição unilateral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na
Súmula 543
, é inequívoca ao garantir ao promitente comprador o direito potestativo de desfazimento do vínculo, independentemente de culpa do vendedor, ressalvado o direito de retenção. Cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, embora válidas em contratos civis paritários, mostram-se abusivas no âmbito das relações de consumo quando obstam o distrato por incapacidade financeira, sob pena de perpetuação de dívida impagável e violação à função social do contrato.

No que tange ao percentual de retenção, ponto central da insurgência recursal, cumpre destacar que a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação não autoriza a aplicação automática do patamar de 50% previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64.

Como bem salientado pelo eminente Relator, o legislador, ao utilizar a locução adverbial
"até"
, estabeleceu teto máximo, e não piso obrigatório. Referida margem confere ao magistrado o dever-poder de arbitrar montante que compense as perdas administrativas da construtora sem imprimir pena confiscatória ao aderente. No caso concreto, a retenção fixada em primeiro grau guarda estrita observância ao
art. 413 do Código Civil
, evitando enriquecimento sem causa da apelante, que reincorporará o bem ao seu ativo com potencial de nova comercialização.

Relativamente aos danos morais, a conduta da construtora, a meu ver, desbordou do mero inadimplemento, pois a resistência injustificada em aceitar o distrato, ignorando preceito sumulado e a demonstração cabal de precariedade financeira da consumidora — agravada pelo contexto de puerpério e desemprego —, caracteriza o chamado
"desvio produtivo"
e abuso de direito. A imposição de barreira administrativa intransigente ao exercício de direito pacificado pelo Poder Judiciário gera angústia que suplanta o dissabor cotidiano.

O
quantum
indenizatório de
R$ 3.000,00 (três mil reais)
, inclusive,
revela-se módico, atendendo aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sem configurar fonte de lucro.

Ante o exposto,
ACOMPANHO O RELATOR
para conhecer do recurso e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.