Tribunal: TJES
Processo: 5004142-13.2023.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO EM CARTÓRIO. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 SOBRE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 1095 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis voltadas à reforma de sentença que, em sede de ação de cobrança c/c obrigação de fazer e reconvenção, julgou procedentes em parte os pedidos iniciais para condenar os réus ao pagamento de saldo devedor e acolheu parcialmente a reconvenção para declarar a rescisão do contrato com determinação de restituição de 75% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se cabe a rescisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada; (ii) estabelecer a legislação aplicável ao desfazimento do vínculo diante do inadimplemento do devedor fiduciante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A resolução do pacto de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

4)
O Tema Repetitivo 1095 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a prevalência da norma específica sobre a geral em casos de inadimplemento do devedor fiduciante.

5)
O inadimplemento atrai o rito de purgação da mora e consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, conforme preveem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

6)
A restituição de valores ao adquirente está condicionada à existência de saldo remanescente após a alienação do imóvel em público leilão, nos termos do § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

7)
A rescisão judicial fundamentada no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor exsurge incompatível com a natureza jurídica do contrato de alienação fiduciária registrado.

8)
O reconhecimento do inadimplemento pelos devedores impõe o estrito cumprimento das etapas previstas na legislação especial para o desfazimento do vínculo e eventual acerto de contas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso provido.

Tese de julgamento
: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 26, 27 e § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97; art. 53 da Lei nº 8.078/1990 (CDC).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo 1095 (REsp 1.891.498/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004142-13.2023.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: JARDIM TROPICAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros (2)
APELADO: THAIS WAGNER e outros (2)
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO EM CARTÓRIO. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 SOBRE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 1095 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis voltadas à reforma de sentença que, em sede de ação de cobrança c/c obrigação de fazer e reconvenção, julgou procedentes em parte os pedidos iniciais para condenar os réus ao pagamento de saldo devedor e acolheu parcialmente a reconvenção para declarar a rescisão do contrato com determinação de restituição de 75% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se cabe a rescisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada; (ii) estabelecer a legislação aplicável ao desfazimento do vínculo diante do inadimplemento do devedor fiduciante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A resolução do pacto de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

4)
O Tema Repetitivo 1095 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a prevalência da norma específica sobre a geral em casos de inadimplemento do devedor fiduciante.

5)
O inadimplemento atrai o rito de purgação da mora e consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, conforme preveem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

6)
A restituição de valores ao adquirente está condicionada à existência de saldo remanescente após a alienação do imóvel em público leilão, nos termos do § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

7)
A rescisão judicial fundamentada no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor exsurge incompatível com a natureza jurídica do contrato de alienação fiduciária registrado.

8)
O reconhecimento do inadimplemento pelos devedores impõe o estrito cumprimento das etapas previstas na legislação especial para o desfazimento do vínculo e eventual acerto de contas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso provido.

Tese de julgamento
: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 26, 27 e § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97; art. 53 da Lei nº 8.078/1990 (CDC).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo 1095 (REsp 1.891.498/SP).
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Segunda Camara Civel, em conformidade da ata e notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, dar provimento ao recurso principal e julgar prejudicado o recurso adesivo.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Cuida-se de ação de cobrança de parcelas inadimplidas de contrato de aquisição de unidade imobiliária, na qual houve reconvenção dos adquirentes pleiteando a rescisão do negócio com restituição de valores sob o argumento de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19.

A sentença de primeiro grau concluiu pela procedência a cobrança do saldo devedor principal, contudo, acolheu parcialmente a reconvenção para declarar rescindido o contrato nos moldes do art. 53 do CDC, fixando o percentual de retenção de 25% em favor da vendedora e determinando a restituição do remanescente.

No apelo principal, cinge-se a controvérsia a aferir a possibilidade de rescisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, bem como a legislação aplicável ao desfazimento do vínculo quando caracterizado o inadimplemento do devedor fiduciante.

O Superior Tribunal de Justiça, no
Tema Repetitivo 1095
, fixou tese no sentido de que
“
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
”

Esse entendimento tem por apoio o princípio da especialidade (lex specialis derogat legi generali) e no critério cronológico, tendo em vista que a Lei nº 9.514/97 regula de forma exauriente o inadimplemento do devedor no âmbito da alienação fiduciária de imóveis.

Conforme a sistemática do referido diploma legal, constatado o inadimplemento, o credor deve promover a intimação do devedor, por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias (art. 26).

Persistindo o inadimplemento, opera-se a consolidação da propriedade plena em favor do credor fiduciário, o qual assume o encargo de alienar o bem em público leilão no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27).

Nesse cenário, somente após a venda do bem e o abatimento integral do débito é que o credor entregará ao devedor a importância que sobejar (§4º do art. 27).

Ocorre que, inexistindo saldo remanescente, a dívida é considerada extinta, sem que remanesça direito à restituição de percentuais fixos, o que evidencia a total incompatibilidade do rito com a rescisão judicial fundamentada genericamente no artigo 53 do CDC.

No mesmo sentido, a jurisprudência desta egrégia Corte, como subsegue:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97 SOBRE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL NA FORMA ESPECÍFICA DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL . IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação cível interpostos por Banco do Brasil S/A e MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais e materiais, declarou a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do autor, determinando a devolução de 90% dos valores pagos, com a retenção de 10% . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em favor do credor; (ii) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei nº 9.514/97; e (iii) a incidência dos efeitos de decisão do Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo de controvérsia sobre o caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR
A Lei nº 9.514/97, que institui o Sistema de Financiamento Imobiliário, prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor em casos de contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária, devido ao seu caráter específico e por regulamentar de forma adequada a hipótese de inadimplemento do devedor. A aplicação da Lei nº 9.514/97 prevê a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, após a constituição em mora do devedor, impossibilitando a rescisão contratual como pleiteada na inicial. A resolução do contrato deve observar o procedimento específico da legislação especial, com realização de leilão do imóvel e restituição ao devedor fiduciário de eventuais valores excedentes, o que afasta a aplicação imediata do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.891.498/SP, firmou tese reiterando a prevalência da Lei nº 9 .514/97 sobre o CDC, determinando que a devolução de valores ao devedor fiduciário só ocorra após a realização de leilão e havendo saldo remanescente
. A sentença deve ser reformada para ajustar-se ao entendimento jurisprudencial consolidado e à legislação especial aplicável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00105522220168080048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível)

No caso, observa-se que as partes celebraram contrato definitivo de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, conforme demonstram os documentos de
Id. 17694414 e 17694415
, o qual fora devidamente registrado na matrícula do imóvel.

O inadimplemento, por sua vez, é fato incontroverso, sendo admitido pelos próprios recorridos, que justificaram a mora em razão de dificuldades financeiras.

Nesse cenário, o provimento do recurso é medida que se impõe.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou provimento
julgar improcedentes os pedidos formulados na reconvenção.

Por conseguinte, julgo prejudicado o apelo adesivo, que apenas discute o percentual de restituição de valores.

Inverto os ônus sucumbenciais relativos à lide secundária (reconvenção), condenando os reconvintes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional, ficando a exigibilidade suspensa nos termos do § 3º do art. 98 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)