Tribunal: TJES
Processo: 0002094-71.2014.8.08.0020
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REEXAME DOS SEGUNDOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DETERMINAÇÃO DO STJ. NEGÓCIO JURÍDICO DE PERMUTA FORMALIZADO POSTERIORMENTE COMO COMPRA E VENDA. EVICÇÃO. CIÊNCIA DA LITIGIOSIDADE DO IMÓVEL. MÁ-FÉ CONTRATUAL. FORMA LEGAL EXIGIDA PARA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. ART. 108 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DO VALOR CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Reexame, por determinação decorrente de Decisão Monocrática do Superior Tribunal de Justiça, dos segundos Embargos de Declaração opostos, no qual se discutia a ciência da evicção e a possibilidade de restituição dos bens objeto de contrato de permuta. O julgamento decorre da anulação do acórdão pelo STJ, com determinação de reexame fundamentado sobre dois pontos: (i) a ciência dos adquirentes quanto ao risco de evicção e (ii) a possibilidade de restituição dos bens dados em contraprestação, e não apenas em valor monetário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os adquirentes tinham ciência da litigiosidade do imóvel objeto do contrato de permuta (risco de evicção); e (ii) estabelecer se a restituição devida deve considerar os bens originalmente permutados ou os valores constantes nas escrituras públicas de compra e venda, consideradas as formas jurídicas efetivamente adotadas pelas partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de permuta contém cláusula na qual as partes assumem compromisso de auxílio mútuo em caso de problemas envolvendo o INCRA ou a FUNAI, demonstrando ciência prévia sobre potenciais litígios envolvendo os imóveis.

4. As escrituras públicas posteriores ao contrato de permuta contêm declarações formais de que os imóveis estavam livres de ônus e ações, o que se mostra incompatível com a realidade já conhecida das partes, revelando comportamento contraditório e violador da boa-fé objetiva.

5. Documentos constantes nos autos comprovam que ambos os imóveis envolvidos na permuta estavam, à época, sob litígios judiciais ou restrições administrativas, sendo tais circunstâncias do conhecimento dos contratantes.

6. Os embargantes omitiram restrições do INCRA sobre o próprio imóvel no momento da negociação, o que reforça a simetria de condutas e o comportamento contraditório das partes.

7. A análise da “essência do negócio jurídico” evidencia que, embora a intenção inicial fosse a permuta, o instrumento particular firmado não observou a exigência legal de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil, tratando-se, portanto, de pacto nulo quanto à transferência de propriedade de bens imóveis.

8. As partes optaram por formalizar o referido negócio jurídico mediante escrituras públicas de compra e venda, atribuindo valores específicos a cada imóvel, razão pela qual os efeitos jurídicos válidos e eficazes derivam dessas escrituras, e não do contrato particular de permuta.

9. A adoção da forma pública e solene confere validade às transferências e prevalece sobre eventuais intenções não formalizadas, em observância à teoria da declaração e aos princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica.

10. A jurisprudência do TJES e do STJ é firme no sentido de que, tratando-se de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é condição de validade do negócio jurídico.

11. Em razão da invalidade da permuta e da validade das escrituras de compra e venda, a restituição devida ao evicto deve observar o valor constante da escritura que formalizou a venda do imóvel, nos termos do art. 449 do Código Civil, que garante ao evicto o preço pago, salvo quando tenha assumido o risco da evicção, o que não ocorreu no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Embargos de Declaração parcialmente providos para sanar omissões, sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento:

1.
A declaração de inexistência de ações judiciais, quando sabidamente falsa, configura violação à boa-fé objetiva e impede o reconhecimento de desconhecimento quanto à litigiosidade do bem.

2.
A omissão dolosa de informações relevantes sobre a condição jurídica do imóvel impede que as partes alegue ignorância do risco, em consonância com os princípios do
venire contra factum proprium
e
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
.

3.
A restituição em caso de evicção deve considerar os valores declarados nas escrituras públicas de compra e venda, quando estas foram formalizadas validamente em substituição a contrato particular de permuta inválido por ausência de escritura pública.

4.
A forma legalmente exigida para a validade de negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior a trinta salários mínimos é a escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.

5.
A adoção voluntária da forma pública pelos contratantes prevalece sobre a intenção inicial de permuta, impedindo o reconhecimento de efeitos decorrentes de pacto nulo.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 112, 422, 449 e 475; CPC, art. 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.372.109/ES, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24.11.2023; STJ, REsp nº 1.938.997/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 28.09.2021; TJES, ApCiv nº 0016992-57.2012.8.08.0021, Rel. Desª. Marianne Judice de Mattos, j. 19.11.2024; TJES, ApCiv nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 17.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002094-71.2014.8.08.0020

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OSMAR LUCINDO e outros

APELADO: ELIEGE FRANCISCA FACCIN MOREIRA e outros (2)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REEXAME DOS SEGUNDOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DETERMINAÇÃO DO STJ. NEGÓCIO JURÍDICO DE PERMUTA FORMALIZADO POSTERIORMENTE COMO COMPRA E VENDA. EVICÇÃO. CIÊNCIA DA LITIGIOSIDADE DO IMÓVEL. MÁ-FÉ CONTRATUAL. FORMA LEGAL EXIGIDA PARA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. ART. 108 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DO VALOR CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Reexame, por determinação decorrente de Decisão Monocrática do Superior Tribunal de Justiça, dos segundos Embargos de Declaração opostos, no qual se discutia a ciência da evicção e a possibilidade de restituição dos bens objeto de contrato de permuta. O julgamento decorre da anulação do acórdão pelo STJ, com determinação de reexame fundamentado sobre dois pontos: (i) a ciência dos adquirentes quanto ao risco de evicção e (ii) a possibilidade de restituição dos bens dados em contraprestação, e não apenas em valor monetário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os adquirentes tinham ciência da litigiosidade do imóvel objeto do contrato de permuta (risco de evicção); e (ii) estabelecer se a restituição devida deve considerar os bens originalmente permutados ou os valores constantes nas escrituras públicas de compra e venda, consideradas as formas jurídicas efetivamente adotadas pelas partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de permuta contém cláusula na qual as partes assumem compromisso de auxílio mútuo em caso de problemas envolvendo o INCRA ou a FUNAI, demonstrando ciência prévia sobre potenciais litígios envolvendo os imóveis.

4. As escrituras públicas posteriores ao contrato de permuta contêm declarações formais de que os imóveis estavam livres de ônus e ações, o que se mostra incompatível com a realidade já conhecida das partes, revelando comportamento contraditório e violador da boa-fé objetiva.

5. Documentos constantes nos autos comprovam que ambos os imóveis envolvidos na permuta estavam, à época, sob litígios judiciais ou restrições administrativas, sendo tais circunstâncias do conhecimento dos contratantes.

6. Os embargantes omitiram restrições do INCRA sobre o próprio imóvel no momento da negociação, o que reforça a simetria de condutas e o comportamento contraditório das partes.

7. A análise da “essência do negócio jurídico” evidencia que, embora a intenção inicial fosse a permuta, o instrumento particular firmado não observou a exigência legal de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil, tratando-se, portanto, de pacto nulo quanto à transferência de propriedade de bens imóveis.

8. As partes optaram por formalizar o referido negócio jurídico mediante escrituras públicas de compra e venda, atribuindo valores específicos a cada imóvel, razão pela qual os efeitos jurídicos válidos e eficazes derivam dessas escrituras, e não do contrato particular de permuta.

9. A adoção da forma pública e solene confere validade às transferências e prevalece sobre eventuais intenções não formalizadas, em observância à teoria da declaração e aos princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica.

10. A jurisprudência do TJES e do STJ é firme no sentido de que, tratando-se de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é condição de validade do negócio jurídico.

11. Em razão da invalidade da permuta e da validade das escrituras de compra e venda, a restituição devida ao evicto deve observar o valor constante da escritura que formalizou a venda do imóvel, nos termos do art. 449 do Código Civil, que garante ao evicto o preço pago, salvo quando tenha assumido o risco da evicção, o que não ocorreu no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Embargos de Declaração parcialmente providos para sanar omissões, sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento:

1.
A declaração de inexistência de ações judiciais, quando sabidamente falsa, configura violação à boa-fé objetiva e impede o reconhecimento de desconhecimento quanto à litigiosidade do bem.

2.
A omissão dolosa de informações relevantes sobre a condição jurídica do imóvel impede que as partes alegue ignorância do risco, em consonância com os princípios do
venire contra factum proprium
e
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
.

3.
A restituição em caso de evicção deve considerar os valores declarados nas escrituras públicas de compra e venda, quando estas foram formalizadas validamente em substituição a contrato particular de permuta inválido por ausência de escritura pública.

4.
A forma legalmente exigida para a validade de negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior a trinta salários mínimos é a escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.

5.
A adoção voluntária da forma pública pelos contratantes prevalece sobre a intenção inicial de permuta, impedindo o reconhecimento de efeitos decorrentes de pacto nulo.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 112, 422, 449 e 475; CPC, art. 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.372.109/ES, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24.11.2023; STJ, REsp nº 1.938.997/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 28.09.2021; TJES, ApCiv nº 0016992-57.2012.8.08.0021, Rel. Desª. Marianne Judice de Mattos, j. 19.11.2024; TJES, ApCiv nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 17.07.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher parcialmente os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

REEXAME NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002094-71.2014.8.08.0020

EMBARGANTES: OSMAR LUCINDO e MARIA TEIXEIRA CORTAT LUCINDO

EMBARGADOS: RUY GOMES MOREIRA FILHO, ELIEGE FRANCISCA FACCIN MOREIRA, MAYANNE FACCIN MOREIRA LIMA, FLÁVIO ALVES LIMA, ULISSES FACCIN MOREIRA e ULISSES FACCIN MOREIRA - ME

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Consoante narrado, cuida-se de Reexame dos segundos Embargos de Declaração (fls. 940/945v) opostos em face do acórdão de fls. 908/915, relativo aos primeiros Aclaratórios opostos por Osmar Lucindo e Maria Teixeira Cortat Lucindo.

Após o julgamento daquele recurso, os Embargantes interpuseram o Recurso Especial de fls. 948/968, inadmitido pelo Vice-Presidente deste Egrégio Tribunal de Justiça (TJES) e posteriormente encaminhado ao Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ ante a interposição do Agravo de fls. 1.005/1.020, o qual foi parcialmente provido pela E. Ministra Maria Isabel Gallotti, na forma da Decisão Monocrática de fls. 1.056/1.061.

Ao julgar o Agravo em Recurso Especial nº 2.372.109-ES (2023/0164548-0), a Ministra Relatora entendeu por “
(i) afastar a multa prevista no art 1.026, § 2º, do CPC; (ii) anular o acórdão que apreciou os embargos de declaração; e (iii)
determinar que o Tribunal de origem, de forma fundamentada, analise a ciência da evicção e a possibilidade de restituir o que fora efetivamente prestado
” (
sem grifos no original
).

A dita monocrática transitou em julgado em 24/11/2023 (fl. 1.063), restando determinado, como se vê, o novo julgamento dos Embargos de Declaração de fls. 917/925, com o reexame, de forma fundamentada, de 2 (dois) pontos cruciais: a ciência dos adquirentes (ora Embargantes) acerca do risco da evicção e a possibilidade de restituição dos bens que se afirma terem sido dados em contrapartida (as fazendas e o veículo), e não apenas o valor pecuniário.

Assim, em cumprimento à decisão do Tribunal Superior, passo a rejulgar os Aclaratórios de fls. 917/925, reexaminando os assuntos apontados.

Especificamente sobre o tema afeto à ciência do risco de evicção pelos adquirentes/Embargantes, a E. Relatora do REsp consignou:

“
Argumentam os agravantes que a leitura da cláusula [nº 7] mencionada pelo acórdão, por si só, não conduz à conclusão de que estavam cientes do risco da evicção,
situação que deveria ter sido cotejada com a inexistência, no contrato de permuta, de alusão à ação judicial concernente ao imóvel evicto, bem como com a declaração dos agravados, em escritura pública, de que o imóvel estava livre e desembaraçado.

Considero que assiste razão aos recorrentes, quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional, sobretudo porque o acórdão não se manifestou a respeito desses apontamentos, os quais possuem o condão de, em tese, infirmar a conclusão embargada.” (
Sem grifos no original
)

Pois bem. Com o fito de elucidar a questão, mister uma análise conjunta das mencionadas cláusulas, quais sejam, a nº 7 do Contrato Particular de Permuta de Imóveis de fls. 19/21 e as dispostas nas Escrituras Públicas de Compra e Venda de fls. 25/62. Senão vejamos:

Contrato Particular de Permuta

“
7.
Caso venha acontecer algum problema com o INCRA, dentro de um ano a partir desta data, em relação ao imóvel rural pertencente aos primeiros permutantes [Osmar Lucindo e Maria Teixeira Cortat Lucindo], ora transferido aos segundos permutantes [Ruy Gomes Moreira, Eliege Francisca Faccin Moreira e Ulisses Faccin Moreira], aqueles ajudarão estes a resolvê-lo. Da mesma forma, os segundos permutantes ajudarão aos primeiros permutantes a resolver qualquer problema em relação ao imóvel do Maranhão caso haja algum problema com os índios ou a FUNAI.

Escrituras Públicas de Compra e Venda

“Os Outorgantes Vendedores, sob responsabilidade civil e criminal, na forma do parágrafo terceiro do mencionado Decreto Federal de número 93.240, declaram, neste ato que não existe em andamento em qualquer Juízo ou Tribunal deste país, nenhuma ação real ou pessoal reipersecutórias relativas ao imóvel objeto desta escritura ou incidentes de qualquer modo sobre o mesmo.” (registros de fls. 23/57, em que os Embargantes figuram como “vendedores”)

“O(s) vendedor(es) declara(m) na forma do estabelecido sob pena de responsabilidade civil e penal que não há quaisquer ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel e nem ônus reais incidentes sobre o mesmo, que possuindo o imóvel (eis) acima descrito(s) livre e desembaraçado de qualquer ônus [...]” (registro de fl. 62 e v. em que os Embargados figuram como “vendedores”)

Passo, então, em observância à Decisão emitida pelo Tribunal da Cidadania, a cotejar “
a inexistência, no contrato de permuta, de alusão à ação judicial concernente ao imóvel evicto, bem como com a declaração dos agravados, em escritura pública, de que o imóvel estava livre e desembaraçado
”.

Como se observa das disposições transcritas, ambas as partes, em um primeiro momento, ofereceram auxílio mútuo em caso de as áreas negociadas tornarem-se alvo de disputas judiciais envolvendo o INCRA ou a FUNAI e, no momento subsequente – cerca de 1 (um) mês depois –, declararam expressamente que os imóveis estavam livres e desimpedidos de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias.

Delineado tal cenário, este Órgão Colegiado corroborou o entendimento firmado na Sentença de fls. 789/798, de que da leitura da cláusula nº 7 extrai-se que os Autores/Embargantes detinham conhecimento da situação litigiosa da Fazenda Serra Grande.

Ressalte-se que, em outras situações, a mera menção a possíveis “problemas” com órgãos ou grupos sociais, sem especificação de uma ação judicial em curso, poderia não se equiparar à ciência inequívoca da litigiosidade do bem no sentido técnico do termo. Todavia, há especificidades no caso concreto que apontam para o pleno conhecimento das partes a respeito.

É que, na hipótese, quando entabulados os negócios jurídicos, nos idos de 2007, tanto os Embargantes quanto os Embargados já tinham plena ciência a respeito de ações judiciais envolvendo os imóveis vendidos.

Explico. Enquanto os Embargantes, em relação à Fazenda do Galho (da qual eram proprietários), ajuizaram, em 19/04/2007,
Ação de Reintegração de Posse
(nº 0001133-77.2007.8.08.0020) em face do Movimento dos Trabalhadores Rurais Sem Terra - MST (fls. 391/407), os Embargados há tempos respondiam à
Ação de Reintegração de Posse
(nº 0002999-11.2003.4.01.3700) em trâmite na Justiça Federal (TRF da 1ª Região), conforme demonstrado às fls. 84/97.

Aliás, a documentação apresentada às fls. 67 e v., 69 e v. e 73 e v., emitida pelo Registro de Imóveis de Guaçuí-ES, demonstra que os Embargantes optaram por omitir também informações atinentes à restrição que incidia sobre a Fazenda do Galho em virtude de determinação do INCRA, assim lavrada nas matrículas:

“Procede-se a esta averbação nos termos do Ofício [...], oriundo do INCRA, para constar que o imóvel constante da matrícula supra fica proibido de se efetuar qualquer qualquer transação ou venda, pelo período de 06 (seis) meses, sem a prévia anuência do INCRA. Guaçuí, 27 de Novembro de 2006.

____________________________________________________

Conforme Ofício [...] datado em 26.09.07, oriundo do INCRA, fica sem efeito a restrição acima. Guaçuí, 02 de outubro de 2.007.”

Ressalte-se que a referida constrição, inserida em 27/11/2006 e tornada sem efeito apenas em 26/09/2007, deixa ainda mais evidente a conclusão externada no acórdão embargado no sentido de que a cláusula 7 do contrato de permuta evidencia a ciência das partes acerca da existência de litigiosidade sobre os imóveis junto ao INCRA e à FUNAI, já que as tratativas relacionadas aos bens tiveram início em 04/07/2007, ou seja, quando ainda havia restrição à venda de um dos imóveis, cumprindo mencionar, inclusive, que a lavratura das escrituras de compra e venda tiveram início nesse ínterim, isto é, em 26/07/2007 (fls. 25/62).

Como cediço, quando da celebração do negócio jurídico, as partes devem atender aos princípios da boa-fé e do princípio
pacta sunt servanda,
como bem lecionam José Miguel Garcia Medina e Fábio Caldas de Araújo:

“Nas relações obrigacionais e contratuais, a boa-fé é posta sob o prisma dinâmico e tem como função-base a proteção à segurança do tráfico negocial (Rechtsverkehr). Nosso sistema foi falho ao prever o dever de probidade e de boa-fé unicamente na fase de execução e de conclusão do contrato.
Desde a descoberta e construção de Ihering quanto à culpa
in contrahendo
é óbvio que a boa-fé incide na fase preliminar, na qual as partes formulam as tratativas e preparam a formulação do contrato. As partes devem guardar boa-fé em todas as fases, sob pena de responsabilização
(Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português - Parte Geral, p. 232 e ss.).
A boa-fé objetiva atende aos reclamos da tutela da confiança e da primazia da realidade subjacente, operando função interpretativa e corretiva. As partes, quando firmam uma relação contratual, se fragilizam, porque confiam, o que justifica a proteção séria desta confiança que é a base de sustentação de todo o sistema jurídico negocial.
Da mesma forma, a vinculação contratual incute a noção básica de que a prestação será materialmente cumprida, pois se espera que o acordo seja efetivamente cumprido.” (
in
Código Civil Comentado - Com Jurisprudência Selecionada e Enunciados das Jornadas do STJ Sobre o Código Civil, São Paulo-SP - Editora Revista dos Tribunais, 2022)
Sem grifos no original

Desse modo, o princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil - CC, estabelece que os contratantes devem adotar condutas que reflitam o padrão esperado de honestidade, transparência e lealdade.

In casu
, as partes avençaram contrato de compra e venda de bens imóveis declarando, conscientemente, a ausência de demandas judiciais envolvendo os imóveis objeto das escrituras, comportamento que evidencia manifesta violação ao princípio da boa-fé.

Com efeito, ao omitirem a existência de ações judiciais incidentes sobre os bens nas respectivas escrituras públicas, os litigantes incorreram em comportamento contraditório, razão pela qual não podem utilizar-se da referida cláusula para extrair vantagens, sendo a falsa declaração de inexistência de ações verdadeira demonstração de má-fé por parte dos alienantes.

Por conseguinte, a cláusula contratual mencionada pelos Embargantes não pode ser invocada em benefício de qualquer das partes, sob pena de violação aos princípios do
venire contra factum proprium
e daquele segundo a qual ninguém pode se beneficiar da própria torpeza (
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
).

Como se não bastasse, impende salientar que, no caso em voga, tanto os compradores quanto os vendedores, do que se extrai dos autos, se tratam de proprietários e produtores rurais experientes, a ponto de os Embargantes, antes de adquirirem a Fazenda Serra Grande, deslocaram-se do Espírito Santo até o Maranhão para conhecer a localidade, sendo o imóvel avaliado, de acordo com o contrato de permuta, no montante de quase R$ 2.700.000,00 (dois milhões e setecentos mil reais).

Ora, delineado tal cenário, é de se admirar que os contratantes não tenham diligenciado o mínimo em relação aos elementos jurídicos e fáticos que envolvem o bem, o que inclui, ao menos, a verificação de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e certidões de ações cíveis.

Portanto, como se observa do acervo probatório que compõe os autos, os adquirentes tinham ciência da litigiosidade dos bens no momento da aquisição, seja em razão do que indica a cláusula 7 do contrato de permuta, seja porque as declarações de ausência de ações judiciais referentes aos imóveis se revelaram falsas.

Tem-se por sanada, pois, a omissão atinente à análise da tese de “
inexistência, no contrato de permuta, de alusão à ação judicial concernente ao imóvel evicto, bem como com a declaração dos agravados, em escritura pública, de que o imóvel estava livre e desembaraçado
”, com a manutenção do posicionamento outrora encampando.

No que diz respeito à segunda irresignação apresentada e à necessidade de manifestação acerca da

“
possibilidade de restituir o que fora efetivamente prestado
”,
vale relembrar que, inicialmente, em 04/07/2007, as parte firmaram “Contrato Particular de Permuta de Imóveis” (fls. 19/21), em que os ora Embargantes permutaram as Fazendas do Galho e Bucaina (situadas neste Estado) mais um caminhão pela Fazenda Serra Grande (localizada no Maranhão), de propriedade dos Embargados.

A posteriori
, em 26/07/2007, optaram por formalizar o negócio inicial mediante escrituras públicas de compra e venda, como se depreende às fls. 25/29, 32/36, 39/43, 46/50, 53/57, 59/60, 62/63 e 79/80, sendo os imóveis em discussão vendidos por quantias certas descritas nas respectivas escrituras.

Ante tal quadro, este Órgão Colegiado, quando do julgamento dos primeiros embargos de declaração opostos pelos ora Embargantes, assim se posicionou:

“[...] fixada a premissa no acórdão embargado – e mantida, na presente oportunidade, – de que os evictos devem receber o ‘preço que pagaram’ pela coisa evicta, porquanto, a teor do art. 449 do CC, embora sabedores do risco da evicção, não assumiram-no, conclui-se que,
a partir do momento em que não levaram a efeito o Contrato Particular de Permuta, optando, lado outro, por firmarem diversas escrituras públicas de compra e venda, devem ser restituídos na forma dos valores pactuados nestas, uma vez que as escrituras em comento conduziram ao exaurimento do contrato particular anteriormente firmado, haja vista, frise-se, a celebração dos contratos definitivos (escrituras públicas de compra e venda)
.

Ressalte-se que a discussão acerca da ‘
essência do negócio jurídico
’ ter se mantido como de permuta, ‘
tanto que não ocorreram os pagamentos em espécie referidos nas aludidas escrituras de compra e venda
’, como consta à fl. 04 da exordial, não se mostra cabível na presente oportunidade, uma vez que a demanda versa apenas acerca da ocorrência ou não de evicção - e suas eventuais consequências -, não abrangendo matérias relacionadas à efetivação do que as partes convencionaram e restou lavrado nas escrituras.” (
Sem grifos no original
)

Acerca do ponto,
a E. Ministra Relatora consignou na Decisão Monocrática:

“
Em que pese a fundamentação do Tribunal de origem, tenho que a discussão acerca da ‘essência do negócio jurídico’, no caso, efetivamente influi na prestação jurídica devida, uma vez que, em se concedendo o valor pecuniário, e não a restituição do que foi permutado, a pretensão de retorno ao
status quo ante
dos agravantes ficará impossibilitada.

Dessa forma,
considero que cabia à Corte local analisar o pleito de restituição formulado, à luz das provas da prestação efetivamente paga em contrapartida à coisa evicta - se em pecúnia ou se em permuta -, e sobre seu cabimento/possibilidade
.” (
Sem grifos no original
)

A decisão do STJ, pois, considerou que a discussão acerca da “essência do negócio jurídico” influi na prestação jurídica devida, pois a concessão do valor pecuniário, em vez da restituição do que foi permutado, impossibilitaria o retorno ao
status quo ante
, motivo pelo qual determinou que esta Corte analise o pleito de restituição dos bens e o cabimento/possibilidade.

Especificamente quanto à “essência do negócio jurídico” verifica-se que os envolvidos na lide admitem que os bens em discussão foram permutados (2 fazendas e 1 caminhão pela fazenda situada no Maranhão), de modo que, na permuta, o “preço pago” não é em dinheiro, mas o bem dado em troca, de forma que a restituição devida ao evicto, no caso, é a devolução do bem entregue em permuta.

Ocorre que a situação fática apresentada envolve uma sequência de atos jurídicos que, embora relacionados a uma mesma intenção negocial (permuta), foram formalizados de maneiras distintas e sucessivas, gerando questionamentos acerca de sua validade e dos efeitos de um eventual desfazimento.

Relativamente à intenção, à vontade manifestada pelas partes, há que se mencionar as teorias da vontade e da declaração, valendo trazer à baila as lições de Daniel Carnacchioni:

“A
teoria da vontade ou teoria subjetiva busca interpretar o negócio jurídico de acordo com a vontade interna do agente ou a vontade real
. Para os defensores dessa teoria, chamados de voluntaristas, nas declarações de vontade deve se atender mais à intenção ou vontade realmente desejada pelo sujeito do que à expressão literal ou à declaração da vontade exteriorizada.

[...]

A teoria da declaração ou teoria objetiva defende a interpretação do negócio jurídico tomando como base a vontade declarada ou exteriorizada e não a mera vontade intencionada
.

[...]

Analisando os princípios norteadores do Direito Civil, dentre eles o princípio da boa-fé objetiva,
a teoria mais adequada ao sistema atual é, sem dúvida, a teoria da declaração
.

[...]

Ao contrário do que muitos defendem, na teoria da declaração também se analisa a vontade, até porque o negócio jurídico se origina de uma vontade, ou seja, corresponde à exteriorização desta. Todavia, a vontade a ser interpretada não é a vontade psíquica ou interna e sim a exteriorizada.
Com base na vontade declarada ou exteriorizada, o negócio jurídico será interpretado para buscar a real intenção do sujeito declarante
.

[...]

A segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a confiança indicam que se deve, na interpretação da vontade, ater-se àquela exteriorizada na declaração
.

[...]

A verdade é que o Código Civil não adotou, na totalidade, qualquer das teorias em referência.
A vontade continua sendo elemento indispensável para o negócio jurídico, mas, para a plena tutela do destinatário e da concretização de um mínimo de segurança jurídica, a vontade a ser interpretada é aquela consubstanciada na exteriorização ou declaração
.” (
In
Manual de Direito Civil: volume único. 4ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2021)
Sem grifos no original

Nessa toada, embora o contrato particular de permuta possa refletir a intenção inicial das partes, não possui a forma legalmente exigida para promover a transferência das propriedades imobiliárias, haja vista o art. 108 do CC estabelecer uma solenidade essencial para a “
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
”, qual seja, a escritura pública.

Assim, em verdade, a permuta sequer poderia ser considerada válida, porquanto os bens permutados ultrapassam (e em muito) os 30 (trinta) salários mínimos estabelecidos no dispositivo legal, envolvendo 3 (três) imóveis que, somados, totalizam o montante de R$ 5.275.000,00 (cinco milhões duzentos e setenta e cinco mil reais), de modo que nula a referida pactuação.

Corrobora o entendimento, jurisprudência deste TJES:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA. PACTO VERBAL. INOBSERVÂNCIA DE SOLENIDADE. IMÓVEL COM VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS-MÍNIMOS. PRINCÍPIO TEMPUS REGIT ACTUM. NULIDADE ABSOLUTA. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. NEGÓCIO JURÍDICO INVÁLIDO. NULIDADE ABSOLUTA RECONHECIDA EX OFFICIO.

1. Não deve ser acolhida a preliminar de ausência do princípio da dialeticidade recursal no apelo, uma vez que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pela MMª. Juíza a quo. 2.
Predomina no direito brasileiro, por força do princípio da liberdade das formas, a forma livre dos negócios, de modo que não sendo imposta obrigatoriamente pela lei uma forma pré-estabelecida, será válido qualquer meio de manifestação de vontade.
3.
Em certos negócios jurídicos, por adotarem forma especial - que é aquela exigida pela lei como requisito para a sua validade -, devem ser observados certos requisitos, também conhecidos como formalidades ou solenidades, voltados a conferir maior certeza, segurança e autenticidade às relações jurídicas.
4.
No caso, em se tratando de compra e venda de imóvel cujo valor supere 30 (trinta) salários-mínimos, a validade do ato está condicionada à sua realização por meio de escritura pública.
5. Mesmo em se tratando de pacto firmado na vigência do Código Civil anterior (Lei nº 3.071/16), não há que se falar no afastamento da exigência legal de escritura pública, uma vez que ela já se fazia presente mesmo no ordenamento jurídico revogado (art. 134, inciso II), de modo que aplicável o princípio tempus regit actum. 6.
Tratando-se de típica nulidade absoluta, também conhecida como nulidade stricto sensu, a qual, por ofender normas de ordem pública, tornam o negócio jurídico absolutamente inválido, o pacto firmado entre as partes não é apto a produzir efeitos, dada a ausência dos requisitos indispensáveis para a sua validade
. Precedentes do Colendo STJ e deste Eg. TJES. 7. Nulidade absoluta reconhecida. Recurso prejudicado. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL nº 0016992-57.2012.8.08.0021, Relatora: Desa. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 19/11/2024)
Sem grifos no original

APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – AVERBAÇÃO ACERCA DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE QUESTIONAR PROPRIEDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Na suscitação de dúvida, a atuação do magistrado limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, não se prestando para o deslinde de questões de alta indagação. 2. As exigências impostas pelo Oficial do Cartório encontram respaldo na legislação, posto que nos termos do art. 108 do Código Civil “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. 3. Por sinal, como bem salientado pela douta Procuradoria de Justiça “a escritura pública é condição de validade para modificação de direitos reais sobre imóveis e que é indispensável a celebração do contrato definitivo e seu registro posterior”. 4. Recurso conhecido e provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Relator: Des. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 17/07/2024)

Nesse contexto, tendo em vista que o contrato particular de permuta era instrumento inválido e que, na sequência, as partes entabularam escrituras públicas de compra e venda em relação às fazendas, tem-se que são os documentos válidos e eficazes para comprovar a transferência da propriedade dos imóveis.

Frise-se que, ao optarem por formalizar a transação como compra e venda por meio de escritura pública, mesmo que a intenção subjacente das partes fosse uma permuta – manifestada de maneira inválida –, devem se submeter aos efeitos legais relacionados à transferência por meio das escrituras de compra e venda.

Cumpre ressaltar que em situação semelhante (REsp 1.938.997/MS) – relativa, porém, à doação –, o E. Ministro Marco Aurélio Bellizze se posicionou em idêntico sentido:

“No que concerne à transferência, a doação far-se-á pela forma escrita, mediante escritura pública ou instrumento particular (art. 541, caput, do CC), ou verbalmente, quando tiver como objeto bens móveis de pequeno valor (parágrafo único do do art. 541 do CC).

[...]

Relativo a esse campo de acepção,
particulariza o art. 108 ser imprescindível à forma solene (qual seja, escritura pública) para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, se a lei não dispuser em sentido contrário
.

Da análise desses artigos dispostos na parte geral do CC (arts. 107, 108 e 109), extrai-se a regra de que a escritura pública é indispensável para os negócios jurídicos sobre imóveis, nos termos descritos no art. 108 supracitado, sendo livre a pactuação da forma para os demais, desde que não haja determinação legal em sentido contrário.” (Terceira Turma, julgado em 28/9/2021, DJe de 30/9/2021)
Sem grifos no original

Tal qual restou decidido na referida situação concreta pelo Tribunal da Cidadania, a transferência de imóveis, seja por doação, permuta ou compra e venda, deve ocorrer obrigatoriamente por meio de escritura pública, salvo quando envolver bens imóveis de valor inferior a 30 (trinta) salários mínimos (art. 108 do CC), haja vista se tratar da forma exigida por lei para a validade do ato.

Então, ainda que os Embargantes visem conferir ao contrato

particular de permuta inicialmente celebrado as mesmas características e os mesmos efeitos pertinentes à escritura pública, tal se afigura impossível, visto que a lavratura desta (escritura pública) é da essência do ato de permuta de imóveis na espécie, em razão dos valores elevados.

Por conseguinte, a restituição recairá sobre a escritura pública de fls. 79/80, da qual consta que a Fazenda Serra Grande foi alienada pelos Embargados aos Embargantes pela monta de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), não havendo como exigir que o retorno se dê em relação à permuta particular, porquanto sequer considerada válida.

Hígido, pois, o contrato de compra e venda relativo ao bem evicto (Fazenda Serra Grande), é de se manter o entendimento já externado quando do julgamento da Apelação Cível (fls. 864/869v) e dos Primeiros Embargos de Declaração (fls. 908/915) no sentido “
de que os evictos devem receber o ‘preço que pagaram’ pela coisa evicta, porquanto, a teor do art. 449 doo CC,
[pois]
embora sabedores do risco pela evicção, não assumiram-no
”.

Do exposto, em sede de reexame,
DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE FLS. 917/925,
a fim de sanar as omissões atinentes à
ciência da evicção e à possibilidade de restituir o que fora efetivamente prestado, sem, contudo, atribuir-lhes efeitos infringentes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)