Tribunal: TJES
Processo: 5017997-38.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Vizinhança
Data de julgamento: 2026-04-07

Ementa:
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. CONFLITO POSSESSÓRIO SOBRE PAVIMENTO SUPERIOR E ESPAÇO AÉREO. POSSE ANTERIOR AMPARADA EM TÍTULO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE CONSTRUIR. DIREITO DE VIZINHANÇA. PROTEÇÃO À INTIMIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. PARALISAÇÃO DE OBRA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos de Ação de Nunciação de Obra Nova, que deferiu tutela de urgência para determinar a paralisação imediata de obra realizada no pavimento superior de imóvel e a abstenção do uso da laje para fins de lazer, em razão de conflito possessório e violação ao direito de vizinhança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse anterior da agravada, amparada em título específico sobre o pavimento superior, prevalece sobre a posse posterior dos agravantes limitada ao pavimento térreo; (ii) estabelecer se a obra realizada e o uso da laje configuram abuso do direito de vizinhança por violação à intimidade da proprietária lindeira, justificando a manutenção da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse da agravada é anterior, pública e consolidada, amparada em Contrato de Cessão de Direitos de Posse firmado em 2007, que expressamente autoriza a ocupação e ampliação do segundo pavimento em fase de construção.

O cadastro municipal de IPTU em nome da agravada, descrevendo o imóvel como casa sobrado, corrobora a efetiva posse e utilização do pavimento superior.

Os agravantes adquiriram, em momento posterior, apenas a posse do pavimento térreo, por contrato que não transfere direito de sobrelevação ou ocupação do espaço aéreo.

A presunção do art. 1.229 do Código Civil não é absoluta e cede diante de posse anterior legítima exercida por terceiro com causa jurídica autônoma.

A ausência de registro imobiliário não afasta a proteção possessória quando demonstrada de forma inequívoca a anterioridade da posse, conforme orientação jurisprudencial consolidada.

A construção e o uso recreativo da laje, no mesmo plano da residência da agravada, configuram abuso do direito de vizinhança ao permitir devassa visual direta sobre áreas privadas do imóvel lindeiro.

A obra viola o direito fundamental à intimidade e os limites ao direito de construir previstos no Código Civil, legitimando a intervenção judicial para cessar o dano.

A tutela de urgência é adequada para impedir o agravamento do prejuízo e a consolidação de situação potencialmente irreversível.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A posse anterior amparada em título específico prevalece sobre posse posterior limitada a pavimento diverso, afastando a pretensão de ocupação do espaço aéreo.

O direito de construir não é absoluto e deve respeitar a posse legítima de terceiro e os limites impostos pelo direito de vizinhança.

A obra que permite devassa visual sobre imóvel lindeiro configura abuso do direito e autoriza a paralisação imediata por tutela de urgência.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 1.229 e 1.299; CPC, arts. 1.015 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Apelação Cível nº 1001778-64.2022.8.11.0024, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 18.10.2025; TRF-1, AC nº 1002549-61.2020.4.01.3310, Rel. Des. Fed. Rafael Paulo Soares Pinto, j. 19.03.2025; TJ-MG, AC nº 1014510-57.2016.9.33.003, Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira, 16ª Câmara Cível, j. 02.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017997-38.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MICHELLE DA SILVA HENRIQUE DE SOUZA e outros
AGRAVADO: DIANA PORTO PEDRADA
RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. CONFLITO POSSESSÓRIO SOBRE PAVIMENTO SUPERIOR E ESPAÇO AÉREO. POSSE ANTERIOR AMPARADA EM TÍTULO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE CONSTRUIR. DIREITO DE VIZINHANÇA. PROTEÇÃO À INTIMIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. PARALISAÇÃO DE OBRA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos de Ação de Nunciação de Obra Nova, que deferiu tutela de urgência para determinar a paralisação imediata de obra realizada no pavimento superior de imóvel e a abstenção do uso da laje para fins de lazer, em razão de conflito possessório e violação ao direito de vizinhança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse anterior da agravada, amparada em título específico sobre o pavimento superior, prevalece sobre a posse posterior dos agravantes limitada ao pavimento térreo; (ii) estabelecer se a obra realizada e o uso da laje configuram abuso do direito de vizinhança por violação à intimidade da proprietária lindeira, justificando a manutenção da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse da agravada é anterior, pública e consolidada, amparada em Contrato de Cessão de Direitos de Posse firmado em 2007, que expressamente autoriza a ocupação e ampliação do segundo pavimento em fase de construção.

O cadastro municipal de IPTU em nome da agravada, descrevendo o imóvel como casa sobrado, corrobora a efetiva posse e utilização do pavimento superior.

Os agravantes adquiriram, em momento posterior, apenas a posse do pavimento térreo, por contrato que não transfere direito de sobrelevação ou ocupação do espaço aéreo.

A presunção do art. 1.229 do Código Civil não é absoluta e cede diante de posse anterior legítima exercida por terceiro com causa jurídica autônoma.

A ausência de registro imobiliário não afasta a proteção possessória quando demonstrada de forma inequívoca a anterioridade da posse, conforme orientação jurisprudencial consolidada.

A construção e o uso recreativo da laje, no mesmo plano da residência da agravada, configuram abuso do direito de vizinhança ao permitir devassa visual direta sobre áreas privadas do imóvel lindeiro.

A obra viola o direito fundamental à intimidade e os limites ao direito de construir previstos no Código Civil, legitimando a intervenção judicial para cessar o dano.

A tutela de urgência é adequada para impedir o agravamento do prejuízo e a consolidação de situação potencialmente irreversível.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A posse anterior amparada em título específico prevalece sobre posse posterior limitada a pavimento diverso, afastando a pretensão de ocupação do espaço aéreo.

O direito de construir não é absoluto e deve respeitar a posse legítima de terceiro e os limites impostos pelo direito de vizinhança.

A obra que permite devassa visual sobre imóvel lindeiro configura abuso do direito e autoriza a paralisação imediata por tutela de urgência.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 1.229 e 1.299; CPC, arts. 1.015 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Apelação Cível nº 1001778-64.2022.8.11.0024, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 18.10.2025; TRF-1, AC nº 1002549-61.2020.4.01.3310, Rel. Des. Fed. Rafael Paulo Soares Pinto, j. 19.03.2025; TJ-MG, AC nº 1014510-57.2016.9.33.003, Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira, 16ª Câmara Cível, j. 02.02.2022.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA
Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5017997-38.2025.8.08.0000

AGRAVANTES:
MICHELLE DA SILVA HENRIQUE DE SOUZA e SÉRGIO EDUARDO LIMA DE SOUZA

AGRAVADA:
DIANA PORTO PEDRADA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Como relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória (ID 16638067) que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova, deferiu a tutela de urgência para determinar a paralisação imediata de obra realizada pelos Agravantes no pavimento superior de imóvel em Marataízes, bem como a abstenção do uso da laje para fins de lazer.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos quanto os extrínsecos, conheço do presente Agravo de Instrumento, passando à análise do mérito, nos termos dos artigos 1.015 e seguintes do Código de Processo Civil.

1. DA PRIMAZIA DA POSSE ANTERIOR E DA LIMITAÇÃO DO TÍTULO DOS AGRAVANTES

O cerne da controvérsia reside no conflito de direitos possessórios sobre o pavimento superior e o respectivo espaço aéreo do imóvel. Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a posse da Agravada é anterior e amparada em título específico.

O Contrato de Cessão de Direitos de Posse, datado de 2007 (ID 16638068, p. 11), é claro ao conferir à Agravada o direito de ocupação e aumento do "segundo pavimento em fase de construção". Tal posse não é clandestina nem precária; ao contrário, é consolidada e pública, inclusive com o cadastro municipal de IPTU em nome da recorrida (ID 16638069), que descreve o imóvel como "casa sobrado", corroborando a tese de posse consolidada na parte superior.

Em contrapartida, os Agravantes adquiriram a posse do pavimento térreo apenas em 2022, via contrato de permuta (ID 16638064). O referido documento é silente quanto a qualquer transferência de direito de sobrelevação ou ocupação do espaço aéreo, limitando-se a descrever a "casa residencial edificada no pavimento térreo".

Embora os Agravantes invoquem o art. 1.229 do Código Civil, este não possui caráter absoluto. Dispõe o referido artigo:

Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

No caso em tela, a presunção legal cede diante da posse anterior e manifesta de terceiro. A jurisprudência pátria reafirma que a posse derivada de título legítimo prevalece sobre aquela baseada em títulos posteriores e restritos, bem como que a mera tolerância ou falta de título específico não gera direitos superiores.

No mesmo sentido, as ações que visam resguardar o direito baseado em título devem prevalecer sobre posses exercidas por terceiros que não apresentam causa jurídica autônoma que se sobreponha ao título anterior, conforme se observa no julgado abaixo transcrito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. [...] PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL. [...] RECURSO PROVIDO. [...] 9.
Em ações petitórias, a posse exercida por terceiro, ainda que de boa-fé, deve ceder ao direito de propriedade, salvo quando amparada em causa jurídica autônoma que se sobreponha ao título dominial, o que não se verifica no caso concreto.
IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e provido [...]. Tese de julgamento: [...] 2.
Em ações de imissão na posse, a posse exercida por terceiro, ainda que de boa-fé, deve ceder ao direito de propriedade registrado, salvo quando amparada em causa jurídica autônoma que se sobreponha ao título dominial.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001778-64.2022.8.11.0024, Relator: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 18/10/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2025)

Ademais, no que tange à validade dos atos e registros, é imperativo destacar que o Judiciário não pode alterar a natureza de títulos que descrevem claramente a alienação de pavimentos específicos. A demonstração inequívoca de anterioridade da aquisição, mesmo sem a transcrição no Registro de Imóveis, deve ser respeitada, conforme o entendimento a seguir:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. (...) ESCRITURA DE COMPRA E VENDA SEM TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SÚMULA N. 84/STJ. AUSÊNCIA DA TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE. IRRELEVÂNCIA. DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DE ANTERIORIDADE (...) 2. Nos termos do verbete nº 84, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça,
'É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro'
. (...) 3. (...)
não há questionar sobre a qualidade de proprietário do casal adquirente do imóvel, que não é essencial para a oposição de embargos de terceiro.
4. (...) mesmo que o ato jurígeno do gravame de ônus real não tenha padecido de vício formal de ilegalidade, no momento em que foi determinado pelo Juízo, tem-se que ele não deve prevalecer, porque também não há qualquer óbice legal a que seja efetuado o registro da escritura pública de compra e venda pelos ora embargantes, mesmo que de modo serôdio. (...) diante da
inequívoca constatação de que os embargantes adquiriram o imóvel (...) bem antes, portanto, da distribuição da ação
(...) (TRF-1 - (AC): 10025496120204013310, Relator: DES. FED. RAFAEL PAULO SOARES PINTO, J: 19/03/2025).

Conclui-se, portanto, que a pretensão dos Agravantes carece de amparo legal frente ao robusto acervo probatório dos autos. O título de posse anterior da Agravada (ID 16638069 - p. 11), o cadastro municipal (ID 16638069 - p. 12/13) e as fotos que comprovam a devassa à privacidade (IDs 16638069 - p. 32/81) confirmam a necessidade de manter a decisão agravada. Assim, a posse legítima da recorrida deve prevalecer sobre a edificação irregular dos recorrentes, que não possuem título sobre o pavimento superior.

2. DA PROTEÇÃO À INTIMIDADE E O ABUSO DO DIREITO DE VIZINHANÇA

A par da questão possessória, a manutenção da obra e o uso da laje pelos Agravantes configuram evidente abuso do direito de vizinhança. O acervo fotográfico acostado aos autos (ID 16638068) é contundente ao demonstrar que a construção no mesmo plano da residência da Agravada gera uma devassa visual direta sobre sua intimidade, expondo áreas de serviço (lavagem de roupas) e o interior de cômodos.

Tal conduta afronta diretamente o art. 5º, inciso X, da Constituição Federal:

Art. 5º (...) X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

No plano infraconstitucional, o art. 1.299 do Código Civil estabelece o limite ao direito de construir:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

A construção e o uso recreativo da laje pelos Agravantes ignoram o direito da vizinha ao sossego e à privacidade, causando-lhe constrangimento contínuo.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a violação da privacidade por obra lindeira enseja a intervenção judicial, como demonstra o acórdão a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA [...] IRREGULARIDADES NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL LINDEIRO - PERDA DE PRIVACIDADE - PROVA PRODUZIDA EM LAUDO PERICIAL - DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL DEVASSADO - DANOS MATERIAIS
- INDENIZAÇÃO DEVIDA. [...]
Comprovado por meio de laudo pericial, produzido sob o crivo do contraditório, que a obra levantada infringiu normas administrativas e causou prejuízos ao imóvel vizinho, diante da violação do direito à privacidade dos proprietários da casa vizinha, deve ser mantida a sentença que julgou parcialmente procedente a ação de nunciação de obra nova para condenar a responsável ao pagamento de indenização por danos materiais
. (TJ-MG - AC: 10145105716933003 Juiz de Fora, Relator.: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 02/02/2022, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2022)

Diante da robustez das provas — especialmente o título anterior e as fotografias da devassa visual — que indicam a posse anterior da Agravada e o flagrante desrespeito à sua privacidade, a manutenção da decisão de primeiro grau é medida de rigor. A paralisação da obra evita o agravamento do dano e o surgimento de situações irreversíveis.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a decisão agravada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.