Tribunal: TJES
Processo: 0020546-84.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORTUITO INTERNO. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. ASTREINTES. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por promitente compradora e construtora em face de sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de indenização por danos materiais e multa cominatória em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária. A autora busca a condenação por danos morais, repetição em dobro e dispensa de apresentação dos comprovantes de pagamento dos aluguéis, enquanto a ré alega excludentes de responsabilidade e invalidade da intimação para fins de multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se chuvas e greves configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora; (ii) verificar a legalidade da vinculação do prazo de entrega à assinatura de contrato de financiamento bancário; (iii) determinar a responsabilidade pela restituição de "juros de obra" e aluguéis durante o período de mora; (iv) aferir a validade da intimação extrajudicial para fins de incidência de astreintes; e (v) estabelecer se o atraso na entrega configura dano moral indenizável e se a restituição do indébito deve ser dobrada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Chuvas intensas, escassez de mão de obra e movimentos grevistas configuram fortuito interno, pois integram o risco da atividade empresarial da construção civil e não rompem o nexo causal.

O prazo de entrega do imóvel deve ser estabelecido de forma clara e expressa no contrato de promessa de compra e venda, sendo nula a cláusula que o condiciona à assinatura do financiamento ou a prazos do agente financeiro (Tema 996/STJ).

A construtora responde pelo ressarcimento dos "juros de obra" (taxa de evolução de obra) pagos pelo consumidor após o esgotamento do prazo de entrega ajustado, incluindo a tolerância.

A condenação ao ressarcimento de aluguéis e taxas condominiais (danos emergentes) exige a prova do efetivo desembolso, não bastando a simples apresentação do contrato de locação.

A exigibilidade de multa cominatória (astreintes) depende de prévia intimação pessoal do devedor (Súmula 410/STJ), ato que não se supre por notificação extrajudicial realizada pela própria parte sem fé pública.

O atraso de 18 meses na entrega do imóvel destinado à moradia, em data próxima ao casamento da adquirente, frustra expectativas legítimas e ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral.

A restituição de valores indevidos ocorre de forma simples quando a cobrança decorre de inadimplemento contratual sem prova de má-fé, respeitando a modulação de efeitos do STJ para casos anteriores a 30/03/2021.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

Intempéries climáticas e greves na construção civil constituem fortuito interno e não afastam o dever de indenizar pelo atraso na entrega da obra.

É ilícito vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento bancário ou a outro negócio jurídico futuro e incerto.

A incidência de astreintes em obrigação de fazer exige intimação pessoal formal do devedor, não sendo válida a notificação extrajudicial efetuada pelo credor.

O atraso excessivo na entrega de imóvel residencial gera dano moral quando demonstrada ofensa aos direitos da personalidade ou planejamento familiar relevante.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 393, 402, 406, § 1º, 475 e 944; CDC, arts. 6º, III e VI, 42 e 51, IV; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; Súmula 410/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1729593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, EAREsp 676.608/RS, Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 21.10.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 2.651.327/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 28.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020546-84.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DE MARTIN CONSTRUTORA LTDA e outros (3)

APELADO: MARINEUSA REIS DA SILVA DE CASTRO e outros (3)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORTUITO INTERNO. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. ASTREINTES. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por promitente compradora e construtora em face de sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de indenização por danos materiais e multa cominatória em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária. A autora busca a condenação por danos morais, repetição em dobro e dispensa de apresentação dos comprovantes de pagamento dos aluguéis, enquanto a ré alega excludentes de responsabilidade e invalidade da intimação para fins de multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se chuvas e greves configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora; (ii) verificar a legalidade da vinculação do prazo de entrega à assinatura de contrato de financiamento bancário; (iii) determinar a responsabilidade pela restituição de "juros de obra" e aluguéis durante o período de mora; (iv) aferir a validade da intimação extrajudicial para fins de incidência de astreintes; e (v) estabelecer se o atraso na entrega configura dano moral indenizável e se a restituição do indébito deve ser dobrada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Chuvas intensas, escassez de mão de obra e movimentos grevistas configuram fortuito interno, pois integram o risco da atividade empresarial da construção civil e não rompem o nexo causal.

O prazo de entrega do imóvel deve ser estabelecido de forma clara e expressa no contrato de promessa de compra e venda, sendo nula a cláusula que o condiciona à assinatura do financiamento ou a prazos do agente financeiro (Tema 996/STJ).

A construtora responde pelo ressarcimento dos "juros de obra" (taxa de evolução de obra) pagos pelo consumidor após o esgotamento do prazo de entrega ajustado, incluindo a tolerância.

A condenação ao ressarcimento de aluguéis e taxas condominiais (danos emergentes) exige a prova do efetivo desembolso, não bastando a simples apresentação do contrato de locação.

A exigibilidade de multa cominatória (astreintes) depende de prévia intimação pessoal do devedor (Súmula 410/STJ), ato que não se supre por notificação extrajudicial realizada pela própria parte sem fé pública.

O atraso de 18 meses na entrega do imóvel destinado à moradia, em data próxima ao casamento da adquirente, frustra expectativas legítimas e ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral.

A restituição de valores indevidos ocorre de forma simples quando a cobrança decorre de inadimplemento contratual sem prova de má-fé, respeitando a modulação de efeitos do STJ para casos anteriores a 30/03/2021.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

Intempéries climáticas e greves na construção civil constituem fortuito interno e não afastam o dever de indenizar pelo atraso na entrega da obra.

É ilícito vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento bancário ou a outro negócio jurídico futuro e incerto.

A incidência de astreintes em obrigação de fazer exige intimação pessoal formal do devedor, não sendo válida a notificação extrajudicial efetuada pelo credor.

O atraso excessivo na entrega de imóvel residencial gera dano moral quando demonstrada ofensa aos direitos da personalidade ou planejamento familiar relevante.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 393, 402, 406, § 1º, 475 e 944; CDC, arts. 6º, III e VI, 42 e 51, IV; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; Súmula 410/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1729593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, EAREsp 676.608/RS, Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 21.10.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 2.651.327/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 28.10.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos de apelacao interpostos por MARINEUSA REIS DA SILVA DE CASTRO e SPE ENSEADA DE MANGUINHOS LTDA, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de
duas
apelações cíveis interpostas, de um lado, por
MARINEUSA REIS DA SILVA
(autora) e, de outro, por
SPE ENSEADA DE MANGUINHOS LTDA
(ré), contra a sentença de fls. 654-658, integrada pela decisão de id. 11947674,

proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha - Comarca da Capital, que, na
ação ordinária com pedido de antecipação de tutela
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para reconhecer o atraso na entrega da obra, condenar as rés à restituição dos aluguéis e taxas condominiais comprovadamente pagos pela autora neste período, bem como para condenar as rés à restituição simples dos "juros de obra" e fixar a incidência de astreintes pelo descumprimento da liminar até a data da entrega das chaves.

Em suas razões recursais (fls. 679-689), a
ré SPE ENSEADA DE MANGUINHOS LTDA
, requer a reforma da sentença recorrida, sustentando, para tanto que,
(i)
não houve atraso na entrega da unidade adquirida pela autora, devendo prevalecer o prazo de entrega estipulado no contrato de financiamento com a CEF, não havendo falar em indenização relativa aos valores arcados a título de aluguéis e taxas de condomínio;
(ii)
deve ser levada em consideração a ocorrência de eventos de força maior (chuvas e greves), o que excluiria a responsabilidade civil;
(iii)
é parte ilegítima para responder pela devolução dos "juros de obra", por serem cobrados pelo agente financeiro.

Diante do provimento dos embargos de declaração opostos pela ré e do parcial provimento daqueles opostos pela autora (decisão de id. 11947674), a ré SPE ENSEADA DE MANGUINHOS LTDA aditou suas razões recursais (id. 11947675), afirmando que são inexigíveis as
astreintes
no período de agosto a novembro de 2014, sob o fundamento de que a intimação pessoal válida somente ocorreu em 18/11/2014, via oficial de justiça, não sendo válido o protocolo administrativo da decisão realizado na sede da empresa.

Por sua vez (id. 11947676), a
autora

MARINEUSA REIS DA SILVA
requer a reforma parcial da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que
(i)
há danos morais indenizáveis, eis que o atraso de um ano deve ser considerado longo e frustrou os planos do casamento ocorrido pouco antes da data prometida para entrega da obra, ultrapassando o mero dissabor;
(ii)
é desnecessária a apresentação de novos recibos de aluguel em fase de liquidação, devendo o contrato de locação já anexado aos autos servir como base de cálculo, dada a dificuldade de obtenção de documentos de 2014;
(iii)
a restituição dos "juros de obra" deve ocorrer em dobro, na forma do art. 42 do CDC;
(iv)
as astreintes devem incidir até o efetivo pagamento da dívida e não apenas até a entrega das chaves; e
(v)
a necessidade de majoração dos honorários advocatícios para 20%.

Pois bem.

Após percuciente exame dos autos, concluo que
a r. sentença merece parcial reforma
. Explico.

1. DO RECURSO DA RÉ SPE ENSEADA DE MANGUINHOS LTDA

1.1. da responsabilidade pelo atraso na entrega da obra e "juros de obra"

A construtora, em sua tese defensiva, busca afastar a configuração da mora invocando a ocorrência de excludentes de responsabilidade civil, consubstanciadas, em suma, no excesso de chuvas e em movimentos paredistas (greves), bem como na suposta prevalência do prazo de entrega estipulado no contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal.

Contudo, no que tange às intempéries climáticas, escassez de mão de obra ou greves, a jurisprudência deste e. Tribunal e do c. STJ sedimentou o entendimento de que tais eventos configuram
fortuito interno
, inerentes ao risco da atividade empresarial da construção civil (AREsp n. 2.947.462/ES, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025), não se tratando, portanto, de fatos imprevisíveis ou inevitáveis capazes de romper o nexo causal (art. 393 do CC), mormente por haver no contrato o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, capaz de absorver tais intercorrências ordinárias sem penalizar o consumidor.

A propósito, nesse sentido, vale conferir a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça,
in verbis
:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela Construtora requerida contra sentença proferida nos autos de Ação de Indenização contra si ajuizada em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no Edifício Alta Vila Residencial. O juízo de origem reconheceu a validade da cláusula contratual de tolerância de 180 dias, mas identificou atraso de três meses na entrega do imóvel (março, abril e maio de 2014), condenando a requerida ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,3% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se as causas alegadas pela construtora — chuvas intensas e greve — caracterizam caso fortuito ou força maior aptos a justificar o atraso na entrega da obra; (ii) estabelecer se é devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes durante o período de mora contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação contratual estabelecida entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor, o que impõe a interpretação das cláusulas sob a ótica da proteção da parte vulnerável, no caso, o comprador do imóvel. A cláusula de tolerância de 180 dias, válida e usual em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, foi corretamente contabilizada em dias corridos, encerrando-se em fevereiro de 2014, sendo o atraso posterior (março a maio de 2014) imputável exclusivamente à construtora.
As alegações da apelante de caso fortuito e força maior não se sustentam, pois os eventos invocados — chuvas, greves e dificuldades técnicas — configuram fortuito interno, por se relacionarem aos riscos previsíveis da própria atividade da construção civil. O fortuito interno, conforme jurisprudência pacificada, não exclui a responsabilidade do fornecedor, uma vez que integra o risco do empreendimento, sendo indevida a transferência desses ônus ao consumidor.

[...]

As chuvas intensas, greves de trabalhadores e dificuldades técnicas na obra configuram fortuito interno, inerente à atividade da construção civil, e não afastam a responsabilidade da construtora.
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, mas não autoriza prorrogação indefinida do prazo de entrega em prejuízo do consumidor. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, I, e 6º, VI; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0013742-51.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 18.10.2024; TJES, Apelação Cível nº 0006865-32.2019.8.08.0048, Rel. Des. Arthur Jose Neiva de Almeida, j. 16.05.2023.

(TJES, Apelação Cível n. 0021962-19.2016.8.08.0035, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Sérgio Ricardo de Souza, j. em 12.08.2025)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade cumulada com indenização, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa da promitente vendedora, e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso e abandono das obras de infraestrutura do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável ao contrato, se a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) aferir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afastando-se ou não a culpa da vendedora por caso fortuito ou força maior; e (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação das condenações impostas. III. RAZÕES DE DECIDIR Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lote, pois o loteador se enquadra no conceito de fornecedor e o adquirente no de consumidor.
Entraves administrativos e variações climáticas constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega da obra.

[...]

(TJES, Apelação Cível n. 0027162-60.2019.8.08.0048, 2ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Heloisa Cariello, j. em 17.11.2025)

APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – FORTES CHUVAS – FORTUITO INTERNO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – DANOS MORAIS MANTIDOS – QUANTUM RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. As intempéries previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. Assim, a alegação de fortes chuvas não é capaz de romper o nexo de causalidade e, consequentemente, levar à exclusão de sua responsabilidade.

[...]

(TJES, Apelação Cível n. 0028836-73.2019.8.08.0048, 1ª Câmara Cível, Relator: Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. em 13.07.2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INTENSIDADE DE CHUVAS E ENTRAVES BUROCRÁTICOS – INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – AFASTADA A INCIDÊNCIA DO ART. 393 DO CÓDIGO CIVIL – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA DESCORTINADA – RETENÇÃO DE VALORES CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL OU DE 25%, ALTERNATIVAMENTE – DESCABIMENTO – APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 473/STJ – PRECEDENTES DO C. STJ – RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES – ALUGUÉIS PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO, INDEPENDENTEMENTE DE SUA DESTINAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
1) A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

[...]

(TJES, Apelação Cível n. 0019523-88.2019.8.08.0048, 4ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. em 16.02.2024)

Noutro giro, revela-se manifestamente abusiva a tentativa de vincular o termo final de entrega da obra às disposições do contrato de financiamento bancário, porquanto o c. STJ, no julgamento do
Tema Repetitivo 996
(REsp 1.729.593/SP), fixou a tese de que o prazo para entrega do imóvel deve ser aquele estabelecido de forma clara e expressa no contrato de promessa de compra e venda, sendo nula a cláusula que o condiciona à assinatura ou a prazos do agente financeiro, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada e violar o dever de informação (arts. 6º, III, e 51, IV, do CDC),
in litteris
:

STJ, Tema n. 996.

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Nesse sentido, confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL . DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. CASO EM EXAME 1 - [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3 -
A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à liberação dos recursos pela Caixa Econômica Federal é nula, nos termos da tese firmada no Tema 996 do STJ, que exige prazo certo e independente de outros eventos futuros para a entrega do imóvel.
4 - Apesar de o pedido de rescisão contratual ter sido formulado antes do término do prazo contratual somado ao período de tolerância, o atraso na execução das etapas da obra demonstra a mora da apelante, considerando que as obras sequer haviam sido iniciadas no momento da rescisão. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 9 - Recurso parcialmente provido, apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir da citação e corrigir de ofício os consectários legais relativos à indenização por danos morais . Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 405, 406, 422, 1.058; Lei nº 6 .899/81; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 14.905/24; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, 39, V, e 51, IV . Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1729593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25 .09.2019; STJ, Súmula nº 543; TJES, Apelação Cível nº 0016466-04.2015.8 .08.0048, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, j . 06.05.2024; TJES, Apelação Cível nº 035150161087, Rel. Des . Namyr Carlos de Souza Filho, 2ª Câmara Cível, j. 15.09.2020. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00264329320168080035, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA – ABUSIVIDADE – TEMA Nº 996 DO STJ – JUROS DE OBRA – DEVIDO PELA CONSTRUTORA DESDE A MORA INJUSTIFICADA – PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DAQUELA FIXADA EM DESFAVOR DO ADQUIRENTE – INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
A fixação do prazo para conclusão da obra em 30 meses após a assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal afronta o Tema nº 996 do c. Superior Tribunal de Justiça que sedimentou que “
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”
. 2. Nesse sentido, necessária se fez a adequação do termo inicial da contagem do prazo de 30 (trinta) meses, o qual, diante da inexistência de notícia em relação à data de início da obra, deve ser contado a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Diante desse contexto, o empreendimento deveria ter sido entregue em 23.04 .2014, já considerando a cláusula de tolerância em dias corridos, de modo que a entrega apenas em 26.09.2016 configurou o inadimplemento da vendedora. 3 . Diante do cenário fático em que houve atraso na entrega do imóvel, o entendimento pacífico desta egrégia Corte é de que a mora injustificada da construtora impõe a ela o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra. Precedentes. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0012786-49.2016.8.08 .0024, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

Portanto, escorreita a sentença ao fixar a mora das rés no período de 27/12/2013 a 12/12/2014.

Como consequência lógica da mora, as rés devem ressarcir a autora pelos
"juros de obra"
(taxa de evolução de obra) pagos à instituição financeira após a superação do prazo de entrega da obra previsto no contrato, já considerado o prazo de tolerância, uma vez que, conforme Tema 996 do STJ, “
é ilícito cobrar do adquirente juros de obra,
ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

A respeito do tema, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0026992-93.2016.8.08 .0048 APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E OUTRO APELADO: FRANKLIM DO NASCIMENTO REIS E OUTRO RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANO EMERGENTE . JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. [...]
No contrato de compra e venda de imóvel financiado, os juros de obra representam encargos devidos apenas enquanto a construtora está cumprindo com o prazo de entrega. Nos termos do Tema 996 do STJ, é indevida a cobrança de tais juros após o término do prazo contratual. A construtora que atrasa a entrega da obra transfere indevidamente ao comprador um ônus que não lhe cabe, gerando enriquecimento sem causa . Assim, uma vez configurada a mora da construtora, cessam os juros de obra, devendo ser restituídos ao consumidor.
[...]
A cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para entrega das chaves é ilícita, devendo ser restituído o valor ao consumidor (Tema 996 do STJ). Não é permitida a cumulação de cláusula penal moratória com indenização por perdas e danos, independentemente da natureza de danos emergentes ou lucros cessantes (Tema 970 do STJ) .
Configura-se o dever de indenizar por danos morais quando o atraso na entrega do imóvel é excessivo, gerando angústia e frustração que ultrapassam o mero inadimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor (arts. 47, 6º, III, e 54, § 3º); CPC, art. 86; CF/1988 . Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 966, Tema 970, Tema 971 e Tema 996; TJES, ApCiv 0021843-14.2019.8.08 .0048; STJ, AgInt-EDcl-REsp 1.993.363; TJES, ApCiv 0018863-13.2016.8.08.0012. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00269929320168080048, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

1.2. do ressarcimento dos aluguéis e das taxas de condomínio.

A apelante insurge-se, ainda, contra a condenação ao ressarcimento dos valores despendidos pela autora com aluguéis e taxas condominiais durante o período de atraso.

Entretanto, uma vez reconhecida a inadimplência injustificada das promitentes vendedoras, exsurge o dever de reparar os prejuízos materiais suportados pela adquirente.

Na hipótese, restou demonstrado que a autora, privada da posse do imóvel adquirido, foi compelida a arcar com custos de locação para sua moradia, consoante denota o contrato de locação de fls. 108-110.

Trata-se de dano emergente inequívoco, decorrente diretamente do descumprimento do prazo de entrega, impondo-se o dever de indenizar os aluguéis pagos durante o período de atraso, a fim de restabelecer o
status quo ante
, em consonância com a jurisprudência desta Corte, valendo conferir, por todos:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA . DANOS MORAIS. MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES DE ALUGUEL. RECURSO DESPROVIDO . [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora justifica a aplicação das penalidades previstas no contrato, bem como a indenização por danos morais . 2.
O ressarcimento dos valores de aluguel é devido em casos de atraso na entrega do imóvel, conforme jurisprudência consolidada.
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, VI e VIII; Código Civil, arts . 389, 395 e 475. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0014991-87.2016.8 .08.0012; TJES, Apelação Cível nº 0024034-75.2017.8 .08.0024; STJ, REsp nº 1.729.593/SP. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00488462620138080024, Relator.: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA, 4ª Câmara Cível)

Portanto, irretocável a sentença que determinou a restituição dessas quantias, rejeitando-se a tese recursal.

1.3. da validade da intimação para cumprimento da obrigação de fazer

A apelante (ré) insurge-se contra a fixação e cobrança de multa cominatória (
astreintes
) no período compreendido entre agosto e novembro de 2014, sustentando a ineficaz a notificação extrajudicial realizada pela autora e a ausência de intimação pessoal formal prévia, consoante estabelece o enunciado da Súmula n. 410 do Superior Tribunal de Justiça.

Neste ponto, viceja a irresignação recursal da ré.

A imposição de multa diária é medida coercitiva que exige, para sua exigibilidade, a estrita observância das garantias processuais, notadamente a inequívoca ciência pessoal do devedor por meio dos canais oficiais.

Nesse sentido, o enunciado da
Súmula 410 do Superior Tribunal de Justiça
é claro ao dispor que
"a prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer"
.

No caso em tela, a autora tencionou suprir a intimação judicial mediante a entrega de cópia da decisão na sede das empresas rés, conforme protocolo de fl. 209.

Ocorre que tal ato, de natureza eminentemente privada e extrajudicial, não se reveste das formalidades legais exigidas para a perfectibilização da intimação processual.

O comando judicial de fl. 205 autorizou a autora a informar mensalmente os
valores
devidos (base de cálculo), mas não lhe delegou a função de praticar o ato de
intimação da ré acerca dos termos da decisão liminar
, competência esta reservada aos auxiliares da justiça ou à via postal oficial, dotados de fé pública.

Não se pode admitir que a parte interessada,
sponte propria
, realize a diligência de intimação para fins de deflagrar a incidência de penalidade pecuniária contra a parte adversa, sob pena de violação ao devido processo legal e à segurança jurídica.

Compulsando os autos, verifica-se que a
intimação pessoal válida
das requeridas somente se concretizou em
18/11/2014
, por meio do cumprimento da carta de citação/intimação (AR de fl. 258).

Consequentemente, antes desta data, não havia mora apta a ensejar a incidência da multa.

Diante deste cenário, considerando que as rés comprovaram o depósito dos aluguéis logo após a intimação formal (depósito judicial de 24/11/2014 - fl. 307 e depósito em conta em 22/12/2014 - fl. 417), forçoso reconhecer o cumprimento tempestivo da ordem, afastando-se a aplicação das
astreintes
.

Destarte, merece acolhida a tese recursal para afastar a condenação ao pagamento de multa cominatória.

2. DO RECURSO DA AUTORA

2.1. dos danos morais

O Juízo
a quo
, por intermédio da sentença recorrida, julgou improcedente o pedido de condenação das rés ao pagamento de indenização extrapatrimonial, sob o fundamento de ter ocorrido mero inadimplemento contratual, insuficiente para gerar o abalo moral narrado na inicial.

Ocorre que, na hipótese, a frustração vivenciada pela autora ultrapassa o dissabor cotidiano.

Conforme venho me manifestando em casos similares, em que pese o mero descumprimento contratual não configure, por si só, lesão extrapatrimonial, entendo que o longo atraso na entrega do imóvel à parte autora (
in casu, 18 meses desde a data contratualmente prevista; e 12 meses contados do fim prazo de tolerância de 180 dias
) enseja frustração das legítimas expectativas introjetadas na consumidora-autora, mormente pelo casamento agendado em data próxima à de entrega contratualmente ajustada, ultrapassando o mero aborrecimento decorrente do simples inadimplemento contratual, o que configura abalo à esfera extrapatrimonial.

A respeito do tema, o c. STJ já assentou que “
o atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável
” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024).

No mesmo sentido: “
o longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado
” (STJ, AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024).

Confira-se, ainda, a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÕES CÍVEIS. DESISTÊNCIA E DESISTÊNCIA PARCIAL HOMOLOGADAS. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE 09 MESES. DANO CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I – Homologado o pedido de desistência do recurso de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. II – Homologado o pedido de desistência parcial do recurso de JOSENICE ASSIS DE OLIVEIRA. III – Conforme já definiu o STJ mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável. Contudo, também é pacífico o entendimento naquela Corte superior de que o atraso na entrega por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. IV -
O atraso na entrega das chaves por um período de 09 meses, para além da privação do uso do bem que legitimamente aguardava a Autora, fora a Apelante obrigada a firmar contrato de aluguel para ter uma moradia, viu-se desiludida em seu sonho de adquiri a casa própria, a revelar uma realidade que não pode ser encarada como mero descumprimento contratual, o mero atraso, o mero dissabor, porquanto sujeita a Autora a indevida e angustiante espera, própria a gerar repercussão negativa na vida de qualquer homem médio.
IV – Apelo conhecido em parte e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível n. 0008913-38.2020.8.08.0012, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. em 09.01.2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação indenizatória movida em face de construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A sentença reconheceu a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do empreendimento, determinando a restituição simples dos valores pagos a esse título; condenou a construtora ao pagamento da multa moratória prevista contratualmente e à devolução da taxa de assessoria e intervenção. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente. A Apelante pleiteia a reforma da sentença apenas para incluir a condenação por danos morais, sob alegação de prejuízos financeiros e violação de direitos personalíssimos devido ao atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, aliado à cobrança de taxas indevidas, configura dano moral indenizável; e (ii) estabelecer o valor adequado para eventual indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais
. 4.
O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares
. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJES, Data: 02/Dec/2024, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0021292-50.2016.8.08.0012, Magistrado: ALDARY NUNES JUNIOR, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DA OBRA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDEVIDOS - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM RAZOÁVEL - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Demonstrada a existência de cobrança e efetivo pagamento a título de juros da obra referente a período posterior à data entabulada para a entrega do imóvel, devem ser restituído os importes despendidos pela consumidora. Precedentes. 2.
A demora excessiva na entrega de unidade mobiliária, consubstanciada no atraso 10 (dez) meses após o fim do prazo estabelecido para tanto, é capaz de gerar dano na esfera moral passível de ser indenizado que, observado o método bifásico de arbitramento, mostra-se razoável quando fixado no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Precedentes
. 3. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Data: 09/Nov/2023, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Número: 0000084-23.2021.8.08.0048, Magistrado: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. VALIDADE DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ATRASO SUPERIOR A 10 (DEZ) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por comprador de imóvel em construção. 2. Pedido julgado procedente em relação aos danos materiais e improcedente no tocante aos danos morais. Recurso do consumidor. 3. O c. STJ reputa válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do e. TJES e do c. STJ. 4.
O atraso na entrega da obra, na espécie superior a 10 (dez) meses além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, configura dano moral, haja vista a necessidade constante do consumidor a promover constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 5. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Sentença parcialmente reformada. 5. Recurso conhecido e provido em parte
. Maioria de votos. (TJES, Data: 14/Dec/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0005082-84.2017.8.08.0012, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Em relação ao
quantum
indenizatório, reputo que
o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
reponta razoável e proporcional à extensão do dano, à gravidade da conduta, ao porte econômico das partes e ao caráter pedagógico da reparação, estando, ademais, em consonância aos parâmetros jurisprudenciais fixados na jurisprudência deste Sodalício em casos semelhantes (como se vê dos julgados acima reproduzidos).

2.2. da repetição em dobro do indébito ("juros de obra")

A autora pleiteia a devolução em dobro dos valores pagos a título de "juros de obra" (taxa de evolução de obra).

No que tange ao pleito de restituição em dobro dos 'juros de obra', conquanto a cobrança seja indevida durante o período de mora da construtora — encargo que deve ser por ela suportado, conforme o Tema 996 do STJ —, a repetição deve ocorrer na forma simples.

Isso porque a Corte Especial do STJ, no julgamento do EAREsp 676.608/RS, firmou a tese de que a restituição em dobro independe da natureza do elemento volitivo (dolo) do fornecedor, bastando que a conduta seja contrária à boa-fé objetiva. Todavia, o Tribunal modulou os efeitos dessa decisão, aplicando o novo entendimento apenas às cobranças realizadas após a publicação do acórdão, em 30/03/2021.

A respeito do tema, este e. Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que “
a cobrança, embora indevida durante a mora, não decorre de má-fé da construtora, mas do inadimplemento contratual
”, operando-se, como consectário, a restituição simples da quantia indevidamente cobrada (TJES, Apelação Cível n. 0019242-98.2020.8.08.0048, 3ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. em 26.11.2025).

Nesse sentido, vale conferir,
in verbis
:

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS O PRAZO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade de cláusulas contratuais, repetição de indébito e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, em razão de atraso atribuível à construtora, e o direito à devolução dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada pelo STJ (Tema 996) considera abusiva a transferência da responsabilidade pelos juros de obra ao consumidor durante o período de atraso na entrega do imóvel. 4. Os apelantes comprovaram, por meio de boletos e comprovantes de pagamento, que arcaram com juros de obra no período de atraso, configurando a prática abusiva e desequilíbrio na relação contratual.
5. A devolução dos valores pagos indevidamente deve ocorrer de forma simples, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, pois não houve comprovação de má-fé por parte da construtora.
6. Alteração do ônus da sucumbência para distribuição proporcional entre as partes, com base no art. 85 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A cobrança de juros de obra durante o período de atraso na entrega de imóvel é abusiva, configurando prática contrária ao Código de Defesa do Consumidor. 2. A devolução de valores pagos indevidamente, em razão de prática abusiva, deve ocorrer de forma simples, salvo comprovação de má-fé. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VIII, e 51, IV; CPC, art. 85.

(TJES, Apelação Cível n. 0019327-31.2013.8.08.0048, 1ª Câmara Cível, Relator: Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior, j. em 21.02.2025)

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES . ANÁLISE CONJUNTA COM O MÉRITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL. SUPOSTA RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AFASTADA . JUROS DE OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. DANO MORAL . INSCRIÇÃO INDEVIDA CADASTRO DE INADIMPLENTES. VALOR ARBITRADO PROPORCIONAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1) Deve ser postergada a análise da preliminar que se confunde com o próprio mérito recursal para que haja um exame conjunto . 2) Este eg. Tribunal de Justiça assentou posicionamento no sentido de que “a taxa de evolução da obra corresponde a valor mensal pago pelo comprador ao agente financeiro até a conclusão da obra. A referida cobrança se estende de acordo com a construção, de modo que há prejuízo ao adquirente pela incidência da taxa nos períodos de atraso na entrega da obra, o que recai sobre a construtora apelante, vez que responsável pelo atraso na entrega do imóvel. Não é razoável, portanto, a responsabilização da CEF pela restituição dos valores pagos pelo requerente a título de juros de obra e, por conseguinte, não é correta a remessa dos autos à Justiça Federal” (Aci nº 012130213296, Rel . Des. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Terceira Câmara Cível, DJ 21.10.2022) .
3) A Caixa Econômica Federal apenas considera o imóvel como pronto, findando a cobrança dos juros de obra, com a expedição do habite-se, marco o qual permite o início da instalação do condomínio junto ao Registro Geral de Imóveis – RGI (averbando-se o habite-se e a certidão negativa de débito do INSS), regularizando-se, assim, a construção junto ao cartório e individualizando-se as matrículas das unidades, de modo que, diante do atraso na regularização do imóvel, foi prolongado o pagamento da referida cobrança, apresentando, portanto, escorreita a condenação das recorrentes a restituírem, na forma simples, os valores de juros de obra pagos.
4) Eventuais atrasos de fornecedores, falta de mão de obra ou outras questões administrativas que possam dificultar a obtenção do habite-se, por se tratarem de situação previsíveis, não se qualificam como elemento suficiente para ensejar o reconhecimento da excludente de caso fortuito ou mesmo de força maior. 5) Constatada a irregularidade da conduta que ensejou na indevida negativação das partes em cadastro de inadimplentes, deve ser mantido o reconhecimento do dano moral que, por sua vez, foi arbitrado de forma proporcional no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada apelado . Precedentes desta Corte Estadual.

(TJES, Apelação Cível n. 0029872-29.2014.8.08.0048, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Raphael Americano Câmara, j. em 09.03.2023)

É de rigor, portanto, a manutenção da sentença recorrida em relação à determinação de restituição simples dos valores desembolsados a título de “juros de obra” a partir da superação da data contratualmente prevista para entrega da unidade, com o acréscimo do prazo de tolerância de 180 dias.

2.3. da (des)necessidade de comprovação do efetivo pagamento dos aluguéis em sede de liquidação de sentença

A autora pugna pela dispensa de apresentação dos comprovantes de pagamento dos aluguéis na fase de liquidação, defendendo que o valor indenizatório seja apurado apenas com base no contrato de locação acostado aos autos.

A pretensão, entretanto, não viceja.

Impende distinguir que o pleito autoral versa sobre
danos emergentes
(restituição do que efetivamente se perdeu) e não lucros cessantes (o que se deixou de lucrar). Enquanto estes podem ser presumidos pela privação do uso do bem, aqueles exigem a demonstração cabal do decréscimo patrimonial, nos termos do art. 402 do Código Civil, sendo necessário amentar, ainda, que o art. 944 do Código Civil estabelece que “
a indenização se mede pela extensão do dano
”.

No caso, embora o contrato de locação evidencie a obrigação assumida, ele não constitui prova inequívoca do adimplemento mensal das parcelas, de maneira que a condenação ao ressarcimento de valores cuja saída do patrimônio da autora não restou comprovada ensejaria o vedado enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, alinha-se a jurisprudência pátria ao consignar que, tratando-se de pedido de ressarcimento de despesas de aluguel (
dano emergente
), é condição
sine qua non
a prova do efetivo desembolso (recibos, extratos bancários ou outros documentos válidos), a qual deverá ser produzida na fase de liquidação de sentença, mantendo-se, portanto, o comando sentencial objurgado, valendo citar, por todos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL IRREGULAR DE IMÓVEL . PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE ALUGUEL E MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INDEFERIMENTO POR FALTA DE COMPROVAÇÃO DE DESPESAS. VALOR DA INDENIZAÇÃO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO . [...] III. RAZÕES DE DECIDIR
O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito ao ressarcimento por aluguel pertence ao autor, conforme art. 373, I, do CPC, sendo necessário apresentar comprovantes de pagamento, o que não foi feito. A legislação civil ( CC, art. 320) exige que o pagamento seja comprovado documentalmente, por instrumento particular ou recibo, para caracterizar o fato constitutivo do direito ao ressarcimento. A jurisprudência do TJMG reconhece que, na ausência de recibos de pagamento ou de contrato de aluguel válido, o pedido de indenização por despesas com aluguel deve ser indeferido.
A fixação do valor da indenização por danos morais obedece aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, devendo considerar o caráter punitivo e pedagógico, sem constituir enriquecimento sem causa para o lesado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
O ônus da prova dos gastos com aluguel incumbe ao autor, devendo ser comprovado por recibos ou instrumento documental válido
. O valor da indenização por danos morais deve observar o princípio da proporcionalidade, considerando a extensão dos danos e o caráter punitivo-pedagógico, sem enriquecimento indevido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, art. 320; CC, art . 406, § 1º; Lei 14.905/2024; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1 .0000.23.334708-7/001, Rel. Des . Marcos Henrique Caldeira Brant, 16ª Câmara Cível, j. 17/07/2024; TJMG, Apelação Cível 1.0000.22 .162450-5/001, Rel. Des. José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 16/02/2023; TJMG, Apelação Cível 1 .0000.23.281535-7/001, Rel. Des . Lúcio de Brito, 15ª Câmara Cível, j. 07/03/2024. (TJ-MG - Apelação Cível: 50886344020218130024, Relator.: Des.(a) Ivone Campos Guilarducci Cerqueira, Data de Julgamento: 12/12/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/12/2024)

2.4. do termo final das astreintes

A autora pugna pela reforma da sentença para que a incidência da multa diária seja estendida até o efetivo pagamento da dívida, insurgindo-se contra a limitação à data da entrega das chaves.

O pleito, contudo, resta prejudicado.

Conforme decidido no tópico
1.3
deste Voto, ao apreciar o recurso da ré, reconheceu-se a invalidade da intimação extrajudicial realizada em agosto de 2014 e fixou-se que a ciência inequívoca e válida somente ocorreu em 18/11/2014.

Tendo as requeridas comprovado o cumprimento da obrigação (depósitos) logo após a regular intimação, afastou-se a própria incidência das
astreintes
por ausência de mora qualificada.

Destarte, uma vez reconhecido o cumprimento da obrigação, mediante depósitos realizados pelas rés, não há falar, portanto, em incidência das
astreintes
.

Nego provimento
ao recurso neste ponto.

2.5. dos honorários advocatícios

Por derradeiro, quanto ao pleito de majoração da verba honorária, impõe-se a observância dos critérios balizadores insculpidos no art. 85, §2º, do CPC, quais sejam:
o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado e o tempo exigido para o seu serviço
.

In casu
, considerando que a demanda tramita desde 2014 e apresenta complexidade que demandou longo e zeloso acompanhamento por parte dos causídicos, revela-se imperiosa a readequação do percentual fixado na origem.

Destarte, a sentença merece parcial reforma para majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, de modo a remunerar condignamente o trabalho efetivamente desempenhado, de modo que reputo adequado e proporcional aos elementos do caso concreto a fixação dos honorários sucumbenciais em
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da condenação, considerando as peculiaridades da causa e o trabalho empreendido pelos causídicos.

Em face do exposto,
CONHEÇO
e
PROVEJO, EM PARTE
, o recurso de apelação interposto pela ré
SPE ENSEADA DE MANGUINHOS LTDA
, para reformar parcialmente a sentença e, via de consequência, afastar a condenação ao pagamento de multa cominatória (astreintes).

Lado outro,
CONHEÇO
e
PROVEJO, EM PARTE
O recurso de apelação interposto pela autora
MARINEUSA REIS DA SILVA
, para reformar a parcialmente sentença e condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil, e SELIC, exclusivamente, a partir do arbitramento, bem como para majorar os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

Ficam mantidos os demais termos da sentença recorrida, especialmente quanto à forma simples de restituição do indébito e à necessidade de comprovação do pagamento dos aluguéis na fase de liquidação.

Uma vez providos parcialmente ambos os recursos, não há falar em fixação de honorários recursais, consoante tese firmada no Tema Repetitivo n. 1.059.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)