Tribunal: TJES
Processo: 5000660-43.2022.8.08.0064
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Intervenção de Terceiros; Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2026-03-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000660-43.2022.8.08.0064
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MARCOS MARIANO GOMES DA SILVA
RECORRIDO: GEDSON AMORIM DE FREITAS
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº: 5000660-43.2022.8.08.0064

RECORRENTE: MARCOS MARIANO GOMES DA SILVA

RECORRIDO: GEDSON AMORIM DE FREITAS

RELATOR: DR. THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

V O T O

(Minuta elaborada em conformidade com a Resolução TJES nº 12/2020)

DR. THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS – RELATOR

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Deferido o pedido de justiça gratuita.

EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR LEVADO À MATRÍCULA DO BEM. ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA DE OPERAÇÃO DE CRÉDITO ESTRUTURADA. INSTRUMENTO PARTICULAR QUE NÃO SE ENQUADRA NAS HIPÓTESES LEGAIS DE DISPENSA DE ESCRITURA PÚBLICA. VIOLAÇÃO AO ART. 108 DO CÓDIGO CIVIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO QUE NÃO CONVALIDA TÍTULO INVÁLIDO. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO VÁLIDA DE DIREITO REAL DE GARANTIA. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. MANUTENÇÃO DA PENHORA. RECURSO DESPROVIDO.

A alienação fiduciária de bem imóvel, prevista na Lei nº 9.514/1997, exige a presença dos requisitos legais e a inserção do negócio no âmbito do sistema de financiamento imobiliário, não se aplicando automaticamente a contratos firmados entre particulares desprovidos de estrutura típica de operação de crédito.

O instrumento particular somente pode ingressar no registro imobiliário quando houver autorização legal expressa, sendo a escritura pública requisito essencial à validade dos negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, nos termos do art. 108 do Código Civil.

A exceção prevista na Lei nº 9.514/1997, que admite instrumento particular com força de escritura pública, não incide quando ausentes os pressupostos materiais da alienação fiduciária disciplinada pela referida lei.

O registro imobiliário não tem o condão de convalidar título inválido ou juridicamente inadequado, sendo indispensável a validade formal e material do título apresentado.

Inexistindo constituição válida de direito real de garantia, o contrato levado à matrícula do imóvel é ineficaz perante terceiros, não sendo apto a afastar a penhora regularmente realizada.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: O registro de contrato particular na matrícula do imóvel não supre a ausência de escritura pública nem confere validade a negócio jurídico que não se enquadra nas hipóteses legais de dispensa de forma, sendo inapto a constituir direito real ou a afastar constrição judicial.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por MARCOS MARIANO GOMES DA SILVA contra sentença que, nos autos de Embargos de Terceiro, julgou improcedente o pedido, mantendo a penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob nº 2906.

Passo à análise.

De início, cumpre registrar que a controvérsia recursal cinge-se à validade e eficácia de contrato que foi levado à matrícula do imóvel, com o intuito de afastar a constrição judicial.

Da análise detida dos autos, verifica-se que, de fato, a sentença não enfrentou expressamente a alegação de que o contrato estaria registrado na matrícula do imóvel, circunstância que, em tese, conferiria publicidade e oponibilidade perante terceiros.

Todavia, ainda que se reconheça a existência de averbação/registro do instrumento na matrícula, tal fato, por si só, não é suficiente para atribuir validade jurídica ao negócio, tampouco para afastar a penhora, uma vez que o título apresentado não atende aos requisitos legais exigidos para ingresso válido no fólio real.

A controvérsia exige, portanto, a análise da natureza do contrato levado a registro e da adequação do procedimento registral adotado.

O recorrente sustenta tratar-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, o que atrairia a incidência da Lei nº 9.514/1997. Contudo, tal enquadramento não se mostra juridicamente adequado ao caso concreto.

A Lei nº 9.514/1997 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, disciplinando a alienação fiduciária de bens imóveis como instrumento típico de garantia no âmbito de operações de crédito estruturadas.

Dispõe o art. 22 da referida lei:

A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Ocorre que a aplicação desse regime jurídico não é irrestrita, exigindo a presença de elementos estruturais próprios do sistema de financiamento imobiliário, notadamente a vinculação a operação de crédito formalmente constituída, com definição clara do valor financiado, encargos, prazo e condições de pagamento.

O art. 24 da mesma lei estabelece requisitos essenciais do contrato:

O contrato que serve de título à propriedade fiduciária conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização do imóvel.

No caso dos autos, não há demonstração de que o instrumento levado a registro atenda a tais requisitos legais, tampouco de que esteja inserido no contexto de operação típica do sistema financeiro imobiliário.

Não se verifica a participação de instituição financeira ou entidade equiparada, nem a comprovação de efetiva concessão de crédito estruturado nos moldes exigidos pela legislação específica.

Assim, não se pode admitir a aplicação automática da Lei nº 9.514/1997 a negócio jurídico celebrado entre particulares, desprovido das características essenciais do sistema por ela disciplinado.

A tentativa de enquadramento formal do contrato como alienação fiduciária, desacompanhada dos requisitos materiais exigidos pela lei, não tem o condão de conferir-lhe validade ou eficácia perante terceiros.

Além disso, há outro aspecto de extrema relevância que compromete a higidez do ato registral.

O contrato levado à matrícula não foi formalizado por escritura pública, o que, no caso concreto, revela vício insanável para fins de constituição ou transmissão de direitos reais sobre imóvel.

O Código Civil é expresso ao exigir a forma pública para negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

Dispõe o art. 108:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

No mesmo sentido, o art. 1.245 estabelece:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

A interpretação sistemática desses dispositivos conduz à conclusão de que o registro imobiliário exige título formalmente válido, sendo a escritura pública requisito indispensável, salvo hipóteses expressamente excepcionadas por lei.

É certo que a Lei nº 9.514/1997 admite a constituição da propriedade fiduciária por instrumento particular com força de escritura pública. Todavia, tal exceção somente se aplica quando efetivamente configurada a alienação fiduciária nos moldes da referida lei, o que, como visto, não ocorre no presente caso.

Ausente a incidência da legislação especial, subsiste a regra geral do art. 108 do Código Civil, tornando imprescindível a escritura pública.

Nesse contexto, o ingresso de contrato particular na matrícula do imóvel, sem respaldo em hipótese legal específica que dispense a forma pública, mostra-se indevido e incapaz de produzir efeitos reais.

A Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) reforça essa conclusão ao estabelecer, em seu art. 221:

Somente são admitidos a registro:
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com firmas reconhecidas.

A expressão “escritos particulares autorizados em lei” deve ser interpretada restritivamente, alcançando apenas as hipóteses em que a legislação expressamente admite a substituição da escritura pública, o que não se verifica na espécie.

Portanto, o registro efetuado com base em contrato particular, fora das hipóteses legais excepcionais, não tem o condão de constituir direito real, tampouco de tornar o negócio oponível a terceiros.

Neste sentido é o entendimento do Conselho Nacional de Justiça, vejamos:

EMENTA: PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. LEI 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. FORMA DE CELEBRAÇÃO. ESCRITURA PÚBLICA OU INSTRUMENTO PARTICULAR. PODER REGULAMENTAR. LIMITES. PROVIMENTOS 260/2013, 299/2015, 345/2017 E 93/2020. FLAGRANTE ILEGALIDADE. INOCORRÊNCIA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.

1. Procedimento de Controle Administrativo proposto contra ato de Tribunal que restringiu às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, às Cooperativas de Crédito e às Administradoras de Consórcio de Imóveis a celebração de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos por meio de instrumento particular.

2. O entendimento sufragado pelo Tribunal mineiro é razoável e encontra ressonância na legislação de regência, de modo que refoge ao Conselho Nacional de Justiça intervir no ou mesmo expedir ato normativo para os órgãos do Poder Judiciário com vistas a disciplinar a matéria.

3. In casu, a intromissão do CNJ pode afetar incontáveis contratos de alienação fiduciária celebrados no âmbito do Estado de Minas Gerais, cuja (in)validade será discutida justamente na esfera jurisdicional.

4. Improcedência do pedido. (CNJ, Classe: Procedimento de Controle Administrativo, Nº 0000145-56.2018.2.00.0000, Relator: MÁRIO GOULART MAIA, Data de Julgamento: 09/08/2023).

Dessa forma, ainda que o contrato conste da matrícula do imóvel, tal circunstância não lhe confere eficácia jurídica plena, porquanto ausentes os requisitos legais de validade do título e inadequada a forma adotada.

Em outras palavras, a manutenção da penhora decorre da inexistência de direito real validamente constituído em favor do recorrente, e não do reconhecimento de conduta fraudulenta.

Diante desse cenário, conclui-se que a sentença deve ser mantida, ainda que por fundamentos diversos, para reconhecer que o contrato levado à matrícula não atende aos requisitos legais, sendo inapto a produzir efeitos perante terceiros.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a penhora incidente sobre o imóvel, pelos fundamentos ora acrescidos.

Condeno o recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)