Tribunal: TJES
Processo: 5000462-32.2021.8.08.0002
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. DENÚNCIA VAZIA RETRATADA. REFORMA EM ÁREA NÃO INTEGRANTE DA LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de aluguel cumulada com cobrança de multa contratual, consignação de chaves e reparação por danos morais, na qual foi declarada a rescisão do contrato de locação residencial firmado entre as partes, fixando-se como termo final a data da efetiva consignação das chaves em Juízo (20/07/2021), e julgados improcedentes os pedidos de condenação da locadora ao pagamento de multa contratual e indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a conduta da locadora, consistente em notificação de denúncia vazia posteriormente retratada e comunicação de realização de reformas em pavimento inferior do imóvel, configura infração contratual apta a ensejar a incidência de multa contratual; e (ii) estabelecer se tais circunstâncias caracterizam dano moral indenizável ao locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova testemunhal e documental demonstra que o objeto da locação restringe-se ao pavimento superior do imóvel, dotado de autonomia funcional, sendo o pavimento inferior área independente, com acesso próprio, instalações autônomas e responsabilidade tributária distinta.

4. A comunicação de realização de reformas incidiu sobre área não integrante da locação, em estado de deterioração e inabitabilidade, caracterizando exercício regular do direito de propriedade voltado à conservação do bem, sem interferência no uso da área efetivamente locada.

5. A locadora retrata-se de forma expressa e tempestiva da notificação de denúncia vazia, antes da entrega das chaves, afastando qualquer ilicitude relacionada à tentativa de retomada antecipada do imóvel.

6. A desocupação do imóvel decorre de decisão voluntária do locatário, motivada por desconforto subjetivo e quebra de confiança, e não por embaraço fático ou jurídico ao uso do bem.

7. Inexistindo infração contratual imputável à locadora, não incide a multa prevista na cláusula penal, sob pena de enriquecimento sem causa do locatário que promoveu a resilição unilateral do contrato.

8. A frustração de expectativas pessoais e o mero inadimplemento contratual ou divergência interpretativa não configuram, por si sós, dano moral indenizável, ausente prova de abalo psíquico extraordinário ou violação aos direitos da personalidade.

9. Mantida a sentença nas parcelas recorridas, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A comunicação de reforma em área autônoma e não integrante do objeto da locação, destinada à conservação do patrimônio, configura exercício regular do direito de propriedade e não caracteriza infração contratual.

2. A retratação tempestiva da denúncia vazia, antes da entrega das chaves, afasta a ilicitude da tentativa de retomada antecipada do imóvel.

3. A resilição unilateral do contrato por iniciativa do locatário, sem embaraço ao uso do bem locado, não autoriza a aplicação de multa contratual nem a condenação por dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000462-32.2021.8.08.0002

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO DA COSTA LOMAR JUNIOR

APELADO: SILVA DE MATOS MACHADO

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. DENÚNCIA VAZIA RETRATADA. REFORMA EM ÁREA NÃO INTEGRANTE DA LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de aluguel cumulada com cobrança de multa contratual, consignação de chaves e reparação por danos morais, na qual foi declarada a rescisão do contrato de locação residencial firmado entre as partes, fixando-se como termo final a data da efetiva consignação das chaves em Juízo (20/07/2021), e julgados improcedentes os pedidos de condenação da locadora ao pagamento de multa contratual e indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a conduta da locadora, consistente em notificação de denúncia vazia posteriormente retratada e comunicação de realização de reformas em pavimento inferior do imóvel, configura infração contratual apta a ensejar a incidência de multa contratual; e (ii) estabelecer se tais circunstâncias caracterizam dano moral indenizável ao locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova testemunhal e documental demonstra que o objeto da locação restringe-se ao pavimento superior do imóvel, dotado de autonomia funcional, sendo o pavimento inferior área independente, com acesso próprio, instalações autônomas e responsabilidade tributária distinta.

4. A comunicação de realização de reformas incidiu sobre área não integrante da locação, em estado de deterioração e inabitabilidade, caracterizando exercício regular do direito de propriedade voltado à conservação do bem, sem interferência no uso da área efetivamente locada.

5. A locadora retrata-se de forma expressa e tempestiva da notificação de denúncia vazia, antes da entrega das chaves, afastando qualquer ilicitude relacionada à tentativa de retomada antecipada do imóvel.

6. A desocupação do imóvel decorre de decisão voluntária do locatário, motivada por desconforto subjetivo e quebra de confiança, e não por embaraço fático ou jurídico ao uso do bem.

7. Inexistindo infração contratual imputável à locadora, não incide a multa prevista na cláusula penal, sob pena de enriquecimento sem causa do locatário que promoveu a resilição unilateral do contrato.

8. A frustração de expectativas pessoais e o mero inadimplemento contratual ou divergência interpretativa não configuram, por si sós, dano moral indenizável, ausente prova de abalo psíquico extraordinário ou violação aos direitos da personalidade.

9. Mantida a sentença nas parcelas recorridas, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A comunicação de reforma em área autônoma e não integrante do objeto da locação, destinada à conservação do patrimônio, configura exercício regular do direito de propriedade e não caracteriza infração contratual.

2. A retratação tempestiva da denúncia vazia, antes da entrega das chaves, afasta a ilicitude da tentativa de retomada antecipada do imóvel.

3. A resilição unilateral do contrato por iniciativa do locatário, sem embaraço ao uso do bem locado, não autoriza a aplicação de multa contratual nem a condenação por dano moral.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Antônio da Costa Lomar Júnior
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Alegre/ES que, na presente “
ação de rescisão de contrato de aluguel c/c cobrança de multa contratual c/c consignação de chaves e reparação por danos morais
” ajuizada em face de
Silva Matos Machado
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, sendo considerada data do término a da efetiva consignação das chaves em Juízo (20/07/2021). Todavia, julgou improcedente o pedido de condenação da requerida ao pagamento de multa contratual e de indenização por dano moral.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda que versa a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

De acordo com a narrativa contida na petição inicial, as partes celebraram contrato de locação residencial referente ao imóvel situado na Rua Sebastião Doceiro, nº 38, Charqueada, Alegre/ES, sendo o pacto iniciado no dia 01/01/2020, com vigência de 36 (trinta e seis) meses, com término previsto para 31/12/2022. Ainda conforme sua narrativa, no dia 19/01/2021, foi notificado pela requerida para desocupar o imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias (denúncia vazia), antes do termo final contratual.

Relata ainda o autor/apelante que, após a sua contranotificação solicitando documentos comprobatórios para a retomada (uso próprio), a requerida/apelada retratou-se do pedido de desocupação, entretanto, manteve a ordem de desocupação imediata do pavimento inferior do imóvel para realização de reformas.

Segundo o autor/apelante, o pavimento inferior integrava o objeto da locação (imóvel único) e que a imposição de obras no local configurou embaraço ao uso pacífico do bem, caracterizando rescisão indireta e forçando sua saída. Alega ainda que houve recusa injustificada da imobiliária em receber as chaves mediante recibo discriminado.

A demanda foi regularmente processada, com o deferimento da consignação das chaves do imóvel, que foi efetivada mediante depósito em Juízo em 20/07/2021. Após, a requerida contestou os pedidos alegando ter ocorrido retratação válida quanto ao pedido de retomada do imóvel e que a sua desocupação pelo autor foi voluntária, razão pela qual não teria praticado ato ilícito que ensejasse o dever de indenizar (Id 17279776).

A decisão saneadora (Id 17279785) fixou como pontos controvertidos:
(i)
se o pavimento inferior integrava o contrato;
(ii)
a possibilidade de rescisão em contrato superior a 30 meses;
(iii)
a justeza da recusa das chaves; e
(iv)
a existência de danos morais.

Após a audiência de instrução e julgamento, com oitiva de testemunhas e depoimento pessoal (Id 17279807) e da apresentação de alegações finais pelas partes (Id’s 17279817 e 17279819), foi proferida a sentença que, como já dito,
julgou
parcialmente procedentes
os pedidos a fim de

declarar a rescisão do contrato na data da consignação das chaves (20/07/2021), porém, julgou
improcedentes
os pedidos de condenação da requerida ao pagamento de multa contratual e indenização por dano moral, sob o fundamento de que a requerida se retratou da denúncia do contrato e que a desocupação do imóvel pelo autor foi voluntária), não restando comprovada a rescisão indireta pela comunicação de obras.

No escopo de infirmar, em parte, tal conclusão, assim sustenta o apelante, em síntese:
(i)
o contrato de locação descrevia o imóvel como “uma casa residencial”, sem distinção de pavimentos e a prova testemunhal confirmou que o imóvel era único, com acesso ao pavimento inferior apenas pela área interna/privativa da casa locada, e que tal área sempre esteve sob posse do locatário;
(ii)
equivocada a sentença ao considerar a desocupação como voluntária, haja vista que a imposição de reforma no pavimento inferior (parte integrante da locação) criou embaraços ao uso do imóvel, visando forçar a saída do locatário, o que configura inadimplemento contratual da locadora e rescisão indireta;
(iii)
em contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a denúncia vazia é vedada antes do término do prazo (art. 46 da Lei 8.245/91) e a retratação da requerida não foi espontânea, mas forçada pela exigência legal de comprovação de uso próprio, mantendo-se o assédio via pedido de reforma;
(iv)
deve a apelada ser condenada ao pagamento da multa de três aluguéis prevista na Cláusula Décima do contrato, em razão da infração contratual (tentativa de retomada antecipada e turbação da posse via obras);
(v)
de igual forma, deve a apelada ser condenada ao pagamento de indenização por dano moral no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), uma vez que a sua conduta – ameaça de despejo em plena pandemia e frustração da legítima expectativa de permanência no imóvel – lhe causou abalo psíquico que ultrapassa o mero aborrecimento, tal qual corroborado pela prova testemunhal.

Portanto, limita-se o interesse recursal à pretendida condenação da requerida ao pagamento da multa contratual, além de indenização por dano moral. Vejamos.

A meu ver, descabe a pretendida condenação da requerida ao pagamento de multa contratual.

Apenas para melhor contextualizar, embora o contrato descreva o imóvel de forma genérica (“casa residencial”), a realidade fática demonstrava a autonomia funcional entre o pavimento superior (residência) e o inferior e a instrução probatória descortinou que o pavimento inferior possuía acesso independente por escada separada, além de instalações autônomas e registro de IPTU próprio, cujo pagamento permanecia sob responsabilidade da proprietária, diferentemente da unidade superior locada.

O depoimento do corretor de imóveis, Júlio César de Almeida, foi categórico no sentido de que o objeto da locação se restringia à “casa ao nível da rua”, excluindo-se o pavimento inferior, tanto que o IPTU da área específica permaneceu sob responsabilidade da requerida, diferentemente da unidade locada. Tal distinção foi ratificada pelo testemunho do pedreiro Cristiano Pereira da Silva, que atestou a existência de acessos independentes e escadas separadas para cada unidade, descaracterizando a tese de imóvel uno e indivisível sustentada pelo apelante.

Essa distinção foi reforçada pelo estado de inabitabilidade e deterioração da área inferior à época, confirmando que a posse e o uso residencial do locatário restringiam-se, efetivamente, ao pavimento superior.

Neste particular, verifico que as testemunhas Gabrielle Assis e Cristiano Pereira confirmaram que a referida área estava em estado de deterioração e inabitabilidade, de modo a legitimar a intervenção para conservação do patrimônio. Por fim, a própria informante e esposa do apelante confessou que a decisão de desocupar o imóvel decorreu de desconforto subjetivo e quebra de confiança, e não de impedimento fático ou legal ao uso do bem, consolidando a natureza voluntária da resilição contratual.

A notificação sobre a reforma visava a conservação do patrimônio (CC, art. 1.228) em uma área que se encontrava deteriorada e sem condições de habitação, conforme os mencionados depoimentos das testemunhas Gabrielle e Cristiano. Não houve início de obras durante a permanência do locatário que justificasse a inviabilidade da moradia.

Desta feita, o argumento de que a retratação foi forçada e o assédio mantido deve ser afastado pela validade jurídica do ato e pela ausência de ato ilícito, uma vez que a locadora exerceu o direito de retratação (tornar sem efeito a notificação de desocupação) de forma expressa e tempestiva, antes da efetiva entrega das chaves.

A meu ver, houve exercício regular de direito do proprietário em realizar benfeitorias em área contígua e independente, não se confundindo com assédio locatício, mormente quando não comprovada interferência direta no uso da área locada (pavimento superior).

Em reforço, verifico que a Cláusula Décima penaliza a parte infratora ou que der causa à rescisão e, na espécie, como a locadora se retratou da denúncia do contrato (sanando a tentativa de retomada antecipada) e a desocupação ocorreu por iniciativa do locatário (resilição unilateral), não há infração atribuível à apelada.

Conforme pontuado na sentença, a previsão de multa por rescisão antecipada no contrato (Parágrafo Segunda da Cláusula Décima) era direcionada ao locatário e, não havendo ato ilícito da locadora (já que a reforma era lícita e a retomada foi cancelada), a imposição de multa seria indevida, sob pena de enriquecimento sem causa do apelante que optou por romper o vínculo voluntariamente.

No que tange ao pleito indenizatório, de igual forma proponho a manutenção da sentença de improcedência.

Restou comprovado que a apelada retratou-se expressamente do pedido de retomada do imóvel, mantendo hígida a relação locatícia, de modo que a desocupação subsequente decorreu de escolha voluntária do locatário, motivada por desconforto pessoal e quebra da
affectio
contratual, e não por imposição ilegal da proprietária.

De mais a mais, a alegada frustração da expectativa de permanência ou de aquisição do bem não configura dano moral indenizável, tratando-se de mero dissabor inerente às relações contratuais.

A instrução processual revelou que a expectativa de compra do imóvel foi criada unilateralmente pelos locatários, sem promessa vinculante da proprietária, tendo a própria esposa do apelante admitido em Juízo a ciência de que a compra poderia não se concretizar. A tristeza ou desapontamento relatados pelas testemunhas, decorrentes da não realização de um plano pessoal, não se confundem com violação aos atributos da personalidade imputável à apelada.

Por fim, acrescento que a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual ou a divergência acerca da interpretação de cláusulas – como a discussão sobre a inclusão ou não do pavimento inferior – não gera, por si sós, dano moral.

Portanto, inexistindo prova de situação vexatória, humilhante ou de abalo psicológico extraordinário que extrapole o aborrecimento cotidiano, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe, sob pena de banalização do instituto da responsabilidade civil.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em 2% os honorários advocatícios sucumbenciais
fixados no Juízo de 1º grau, com isso elevando a verba de 10% para 12% sobre o valor atribuído à causa, levando em conta o trabalho adicional em grau recursal (CPC, art. 85, § 11), devendo, contudo, permanecer suspensa sua exigibilidade por se tratar de beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora