Tribunal: TJES
Processo: 5013098-94.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-05-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5013098-94.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
EDUARDO FRANCISQUETO SCHEYDEGGER

AGRAVADO:
ALINHA CAR EXPRESS REPARAÇÃO AUTOMOTIVA LTDA - ME

JUÍZO PROLATOR:
11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. JÚLIO CÉSAR BABILON

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONEXÃO. QUESTÃO PREJUDICIAL EXTERNA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. SUSPENSÃO DE LIMINAR DE DESPEJO. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, ao reconhecer a conexão e a existência de prejudicialidade externa, determinou a reunião da Ação de Despejo por Denúncia Vazia com a Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada pela locatária, suspendendo os efeitos da liminar de despejo anteriormente deferida em favor do locador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há conexão e questão prejudicial externa entre a Ação de Despejo por Denúncia Vazia e a Ação de Adjudicação Compulsória, aptas a justificar a reunião dos feitos; (ii) estabelecer se é legal a suspensão da liminar de despejo diante da controvérsia sobre o domínio do imóvel fundada na alegada violação ao direito de preferência do locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A reunião de processos é medida de prudência quando o julgamento separado puder gerar risco de decisões conflitantes ou contraditórias, nos termos do art. 55, § 3º, do CPC.

4. As ações em exame possuem identidade de objeto, pois ambas versam sobre o mesmo imóvel comercial e decorrem do mesmo contrato de locação, de modo que o desfecho de uma repercute necessariamente sobre a outra.

5. A Ação de Adjudicação Compulsória configura questão prejudicial externa à Ação de Despejo, pois o eventual reconhecimento do direito de preferência da locatária pode conduzir à sua investidura na condição de proprietária, esvaziando o suporte jurídico da pretensão possessória do locador.

6. A ausência de notificação prévia da locatária acerca da venda do imóvel, nos moldes do art. 27 da Lei nº 8.245/1991, confere verossimilhança à alegação de violação do direito de preferência.

7. O depósito judicial integral do preço da venda e das despesas do ato de transferência demonstra a boa-fé e a solvência da locatária, atendendo aos requisitos do art. 33 da Lei do Inquilinato.

8. A inexistência de registro da escritura de compra e venda afasta o início do prazo decadencial para o exercício do direito de preferência.

9. O risco de dano irreversível decorrente da desocupação forçada de estabelecimento comercial dotado de estrutura consolidada justifica a suspensão da liminar de despejo, especialmente quando há garantia patrimonial suficiente ao locador mediante depósito judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A existência de identidade de objeto entre ação de despejo e ação de adjudicação compulsória autoriza a reunião dos feitos quando houver risco de decisões contraditórias.

A ação de adjudicação compulsória fundada em alegada violação ao direito de preferência do locatário configura questão prejudicial externa em relação à ação de despejo.

É legítima a suspensão da liminar de despejo quando presentes a probabilidade do direito do locatário e o risco de dano irreversível decorrente da desocupação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 55, § 3º; Lei nº 8.245/1991, arts. 27 e 33.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013098-94.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EDUARDO FRANCISQUETO SCHEYDEGGER

REQUERIDO: ALINHA CAR EXPRESS REPARACAO AUTOMOTIVA LTDA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5013098-94.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
EDUARDO FRANCISQUETO SCHEYDEGGER

AGRAVADO:
ALINHA CAR EXPRESS REPARAÇÃO AUTOMOTIVA LTDA - ME

JUÍZO PROLATOR:
11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. JÚLIO CÉSAR BABILON

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONEXÃO. QUESTÃO PREJUDICIAL EXTERNA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. SUSPENSÃO DE LIMINAR DE DESPEJO. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, ao reconhecer a conexão e a existência de prejudicialidade externa, determinou a reunião da Ação de Despejo por Denúncia Vazia com a Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada pela locatária, suspendendo os efeitos da liminar de despejo anteriormente deferida em favor do locador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há conexão e questão prejudicial externa entre a Ação de Despejo por Denúncia Vazia e a Ação de Adjudicação Compulsória, aptas a justificar a reunião dos feitos; (ii) estabelecer se é legal a suspensão da liminar de despejo diante da controvérsia sobre o domínio do imóvel fundada na alegada violação ao direito de preferência do locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A reunião de processos é medida de prudência quando o julgamento separado puder gerar risco de decisões conflitantes ou contraditórias, nos termos do art. 55, § 3º, do CPC.

4. As ações em exame possuem identidade de objeto, pois ambas versam sobre o mesmo imóvel comercial e decorrem do mesmo contrato de locação, de modo que o desfecho de uma repercute necessariamente sobre a outra.

5. A Ação de Adjudicação Compulsória configura questão prejudicial externa à Ação de Despejo, pois o eventual reconhecimento do direito de preferência da locatária pode conduzir à sua investidura na condição de proprietária, esvaziando o suporte jurídico da pretensão possessória do locador.

6. A ausência de notificação prévia da locatária acerca da venda do imóvel, nos moldes do art. 27 da Lei nº 8.245/1991, confere verossimilhança à alegação de violação do direito de preferência.

7. O depósito judicial integral do preço da venda e das despesas do ato de transferência demonstra a boa-fé e a solvência da locatária, atendendo aos requisitos do art. 33 da Lei do Inquilinato.

8. A inexistência de registro da escritura de compra e venda afasta o início do prazo decadencial para o exercício do direito de preferência.

9. O risco de dano irreversível decorrente da desocupação forçada de estabelecimento comercial dotado de estrutura consolidada justifica a suspensão da liminar de despejo, especialmente quando há garantia patrimonial suficiente ao locador mediante depósito judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A existência de identidade de objeto entre ação de despejo e ação de adjudicação compulsória autoriza a reunião dos feitos quando houver risco de decisões contraditórias.

A ação de adjudicação compulsória fundada em alegada violação ao direito de preferência do locatário configura questão prejudicial externa em relação à ação de despejo.

É legítima a suspensão da liminar de despejo quando presentes a probabilidade do direito do locatário e o risco de dano irreversível decorrente da desocupação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 55, § 3º; Lei nº 8.245/1991, arts. 27 e 33.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5013098-94.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
EDUARDO FRANCISQUETO SCHEYDEGGER

AGRAVADO:
ALINHA CAR EXPRESS REPARAÇÃO AUTOMOTIVA LTDA - ME

JUÍZO PROLATOR:
11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. JÚLIO CÉSAR BABILON

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme se extrai dos autos, a controvérsia recursal centra-se na legalidade da decisão que, ao reconhecer a existência de conexão e de prejudicialidade externa, suspendeu os efeitos da liminar de despejo anteriormente deferida em favor do agravante, determinando o processamento conjunto da demanda possessória com a ação de adjudicação compulsória ajuizada pela locatária.

A decisão recorrida manteve a suspensão do despejo sob o fundamento de que a discussão acerca do domínio do imóvel, consubstanciada no suposto desrespeito ao direito de preferência da locatária (art. 33 da Lei 8.245/91), constitui questão prejudicial que demanda cautela para evitar decisões conflitantes e danos irreversíveis.

Nesse contexto, a insurgência devolvida à instância revisora diz respeito à legalidade da decisão que, reconhecendo a conexão entre uma Ação de Despejo por Denúncia Vazia e uma Ação de Adjudicação Compulsória, determinou a reunião dos feitos e suspendeu a liminar de desocupação anteriormente deferida em favor do locador.

Não obstante as alegações deduzidas no recurso, a insurgência não comporta provimento.

Com efeito, a reunião de processos por conexão é medida de prudência destinada a evitar a prolação de decisões contraditórias quando há entre as ações identidade de objeto ou de causa de pedir, consoante a redação do art. 55, §3º, do CPC:

"Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.

[...]

§ 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles."

Na hipótese, conforme consignado no
decisum
que indeferiu a tutela antecipada recursal, verifica-se que a “Ação de Despejo por Denúncia Vazia” nº 5019219-66.2025.8.08.0024, foi ajuizada por EDUARDO FRANCISQUETO SCHEYDEGGER em face ALINHA CAR EXPRESS REPARAÇÃO AUTOMOTIVA LTDA - ME objetivando a desocupação do imóvel não residencial situado na Avenida Vitória, nº 989, bairro Romão, Vitória–ES, com fundamento no término do prazo contratual e na subsistência da posse pela locatária.

Já a “Ação de Adjudicação Compulsória” (nº 5052771-56.2024.8.08.0024), foi proposta por ALINHA CAR EXPRESS REPARAÇÃO AUTOMOTIVA LTDA - ME em que busca a transferência da propriedade do mesmo bem, sob a alegação de preterição no exercício do direito de preferência na aquisição.

Neste cenário, a identidade de objeto revela-se inequívoca, porquanto ambas as demandas têm como núcleo comum o imóvel comercial situado na Avenida Vitória, nº 989-A, registrado sob a Matrícula nº 87.178. A ação de adjudicação compulsória configura típica questão prejudicial externa em relação à pretensão de despejo, na medida em que o eventual acolhimento do pedido formulado pela locatária, ora agravada, fundado na alegada violação ao direito de preferência assegurado pela Lei do Inquilinato, conduziria à sua investidura na condição de proprietária do bem, esvaziando o próprio suporte jurídico da pretensão possessória deduzida pelo antigo locador.

Portanto, observa-se a identidade do objeto em discussão, porquanto as ações de despejo e de adjudicação referem-se ao mesmo imóvel e ao respectivo contrato de locação, de sorte que o desfecho de uma das demandas repercutirá necessariamente sobre a outra, o que configura típica hipótese de questão prejudicial, nos termos do art. 55, §3º, do CPC acima transcrito.

No que tange à suspensão da ordem liminar de despejo, igualmente não assiste razão à recorrente. A prova documental carreada aos autos, especialmente a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 15/03/2024 e a ausência de notificação prévia à locatária nos moldes do art. 27 da Lei nº 8.245/1991, confere verossimilhança às alegações da agravada. O referido dispositivo legal é taxativo:

"Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."

Além disso, a agravada demonstrou boa-fé e solvência ao realizar o depósito judicial integral do preço atualizado da venda e demais encargos (ITBI e emolumentos), totalizando R$ 2.115.834,81. Tal medida atende ao requisito do art. 33 da Lei de Locações:

“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Considerando que a escritura de venda não fora objeto de registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis, o prazo decadencial sequer iniciou seu curso, o que reforça a probabilidade do direito da agravada.

Sob a ótica do
periculum in mora
, a manutenção da suspensão do despejo é medida de prudência. A execução forçada da desocupação de um estabelecimento comercial (oficina mecânica) dotado de maquinário pesado e estrutura consolidada causaria danos irreversíveis à atividade empresarial da agravada. Por outro lado, o vultoso depósito judicial nos autos da adjudicação garante ao agravante eventual ressarcimento em caso de improcedência daquela lide.

Por tais razões, reputo acertado o entendimento adotado pelo juízo a quo, uma vez evidenciada a existência de prejudicialidade externa e o risco concreto de prolação de decisões contraditórias, revelando-se imperativas, em prestígio à segurança jurídica e à efetividade da prestação jurisdicional, tanto a suspensão da ordem de despejo quanto a reunião dos feitos para julgamento conjunto.

Ante o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo incólume a decisão agravada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)