Tribunal: TJES
Processo: 5012197-61.2023.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Depoimento
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5012197-61.2023.8.08.0012

APELANTE:
JOCEMIR ALENCASTRO DO NASCIMENTO

APELADO:
CAMPO BELO PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA.

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. LIMITES. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INAPLICABILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONSIGNAÇÃO TARDIA. INEFICÁCIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 10%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação ordinária, julgou improcedentes os pedidos de manutenção de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, declaração de nulidade de encargos e restituição em dobro de valores, sob fundamento de inadimplemento do promitente comprador e validade da rescisão extrajudicial operada pela vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a inversão do ônus da prova afasta a responsabilidade do consumidor pelo inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se houve descumprimento contratual da vendedora apto a justificar a
exceptio non adimpleti contractus
e invalidar a rescisão; (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante do pagamento parcial das parcelas; (iv) definir se é devida a restituição dos valores pagos após a rescisão por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC constitui regra processual que redistribui o encargo probatório, sem afastar o dever do consumidor de cumprir as obrigações contratuais nem implicar presunção automática de veracidade de suas alegações.

4. O conjunto probatório demonstra inadimplência prolongada do comprador, com ausência de pagamento por mais de 12 meses, além de histórico de atrasos reiterados, não sendo comprovado impedimento absoluto imputável à vendedora.

5. Problemas pontuais no envio de boletos não justificam o abandono contratual, especialmente diante da existência de canais alternativos de pagamento e solução administrativa.

6. A
exceptio non adimpleti contractus
exige nexo causal entre o inadimplemento da contraparte e a recusa de cumprir a obrigação, o que não se verifica quando o devedor abandona o contrato sem comprovar impedimento efetivo.

7. A rescisão contratual é válida quando fundada em cláusula resolutiva expressa e inadimplemento superior ao limite pactuado, sobretudo quando precedida de notificação extrajudicial que constitui o devedor em mora.

8. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é relevante e prolongado, incompatível com a boa-fé objetiva e incapaz de preservar o equilíbrio contratual.

9. A consignação judicial realizada após a rescisão extrajudicial não tem efeito liberatório nem restaura contrato já extinto, sendo ineficaz para purgar mora pretérita.

10. O reajuste contratual pelo IPCA é válido quando respeitado o interstício anual pactuado e previsto contratualmente.

11. A resolução do contrato por culpa do comprador impõe a restituição parcial dos valores pagos, sendo legítima a retenção de percentual razoável pela vendedora para cobertura de despesas, conforme Súmula 543/STJ.

12. O percentual de retenção de 10% mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso, evitando enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso parcialmente provido
.

Tese de julgamento: 1. A inversão do ônus da prova no CDC não exonera o consumidor do cumprimento das obrigações contratuais nem presume a veracidade de suas alegações. 2. O inadimplemento prolongado e injustificado do comprador afasta a aplicação da exceptio non adimpleti contractus e legitima a rescisão contratual fundada em cláusula resolutiva expressa. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é relevante e incompatível com a boa-fé objetiva. 4. A consignação judicial tardia não purga mora pretérita nem restabelece contrato já rescindido. 5. Na rescisão por culpa do comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, admitida retenção razoável pelo vendedor.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, VIII; CC, arts. 187, 418, 422, 475 e 476; CPC, arts. 434, 435, 539 e 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.051.270/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04.08.2011; STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 18.08.2016; STJ, AgInt no REsp 1.772.733/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.02.2020; STJ, AREsp 2.585.808/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09.03.2026; TJES, AC 0006721-58.2019.8.08.0048, j. 09.03.2026; TJES, AC 0003147-90.2018.8.08.0006, j. 23.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012197-61.2023.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOCEMIR ALENCASTRO DO NASCIMENTO

APELADO: CAMPO BELO PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5012197-61.2023.8.08.0012

APELANTE:
JOCEMIR ALENCASTRO DO NASCIMENTO

APELADO:
CAMPO BELO PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA.

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. LIMITES. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INAPLICABILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONSIGNAÇÃO TARDIA. INEFICÁCIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 10%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação ordinária, julgou improcedentes os pedidos de manutenção de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, declaração de nulidade de encargos e restituição em dobro de valores, sob fundamento de inadimplemento do promitente comprador e validade da rescisão extrajudicial operada pela vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a inversão do ônus da prova afasta a responsabilidade do consumidor pelo inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se houve descumprimento contratual da vendedora apto a justificar a
exceptio non adimpleti contractus
e invalidar a rescisão; (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante do pagamento parcial das parcelas; (iv) definir se é devida a restituição dos valores pagos após a rescisão por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC constitui regra processual que redistribui o encargo probatório, sem afastar o dever do consumidor de cumprir as obrigações contratuais nem implicar presunção automática de veracidade de suas alegações.

4. O conjunto probatório demonstra inadimplência prolongada do comprador, com ausência de pagamento por mais de 12 meses, além de histórico de atrasos reiterados, não sendo comprovado impedimento imputável à vendedora.

5. Problemas pontuais no envio de boletos não justificam o abandono contratual, especialmente diante da existência de canais alternativos de pagamento e solução administrativa.

6. A
exceptio non adimpleti contractus
exige nexo causal entre o inadimplemento da contraparte e a recusa de cumprir a obrigação, o que não se verifica quando o devedor abandona o contrato sem comprovar impedimento efetivo.

7. A rescisão contratual é válida quando fundada em cláusula resolutiva expressa e inadimplemento superior ao limite pactuado, sobretudo quando precedida de notificação extrajudicial que constitui o devedor em mora.

8. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é relevante e prolongado, incompatível com a boa-fé objetiva e incapaz de preservar o equilíbrio contratual.

9. A consignação judicial realizada após a rescisão extrajudicial não tem efeito liberatório nem restaura contrato já extinto, sendo ineficaz para purgar mora pretérita.

10. O reajuste contratual pelo IPCA é válido quando respeitado o interstício anual pactuado e previsto contratualmente.

11. A resolução do contrato por culpa do comprador impõe a restituição parcial dos valores pagos, sendo legítima a retenção de percentual razoável pela vendedora para cobertura de despesas, conforme Súmula 543/STJ.

12. O percentual de retenção de 10% mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso, evitando enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso parcialmente provido
.

Tese de julgamento: 1. A inversão do ônus da prova no CDC não exonera o consumidor do cumprimento das obrigações contratuais nem presume a veracidade de suas alegações. 2. O inadimplemento prolongado e injustificado do comprador afasta a aplicação da exceptio non adimpleti contractus e legitima a rescisão contratual fundada em cláusula resolutiva expressa. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento é relevante e incompatível com a boa-fé objetiva. 4. A consignação judicial tardia não purga mora pretérita nem restabelece contrato já rescindido. 5. Na rescisão por culpa do comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, admitida retenção razoável pelo vendedor.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, VIII; CC, arts. 187, 418, 422, 475 e 476; CPC, arts. 434, 435, 539 e 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.051.270/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04.08.2011; STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 18.08.2016; STJ, AgInt no REsp 1.772.733/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.02.2020; STJ, AREsp 2.585.808/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09.03.2026; TJES, AC 0006721-58.2019.8.08.0048, j. 09.03.2026; TJES, AC 0003147-90.2018.8.08.0006, j. 23.11.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5012197-61.2023.8.08.0012

APELANTE:
JOCEMIR ALENCASTRO DO NASCIMENTO

APELADO:
CAMPO BELO PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA.

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Conforme relatado,
trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JOCEMIR ALENCASTRO DO NASCIMENTO ME
em face da r. sentença (id 18659770) proferida pelo MM. Juízo da 1.ª Vara Cível da Comarca de Cariacica que, nos autos da “
Ação Ordinária
” ajuizada pelo recorrente em desfavor de
CAMPO BELO PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA.
, julgou improcedentes todos os pedidos formulados na exordial.

Em suas razões recursais (id 18659771), o apelante sustenta, em síntese, que: (i) a r. sentença recorrida não adotou os critérios estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange à correta observância da inversão do ônus da prova; (ii) a apelada descumpriu suas obrigações contratuais ao cessar o envio regular dos boletos mensais e, quando os fornecia mediante solicitação, fazê-lo após o vencimento e sem o devido registro bancário; (iii) a rescisão contratual extrajudicial é inválida por ausência de notificação prévia ao promitente-comprador; (iv) o pagamento de 23 (vinte e três) das 35 (trinta e cinco) parcelas mensais acordadas, acrescido do sinal e da composição do sinal, configura adimplemento substancial apto a obstar a resolução contratual.

Devidamente intimada, a apelada apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id 18659776), arguindo, preliminarmente, a ocorrência de inovação recursal pela juntada de documentos preexistentes apenas em sede de apelação e, no mérito, a regularidade de sua conduta contratual, a inadimplência prolongada e irrefutável do apelante e a legitimidade da rescisão extrajudicial operada com base em cláusula resolutiva expressa.

Pois bem.

Inicialmente, faço registro dos elementos juridicamente relevantes ao deslinde da causa.

As partes firmaram, em 03 de junho de 2020, contrato de promessa de compra e venda de lote urbano (QD 16, LT 13, loteamento Leste Oeste, Cariacica/ES), pelo valor total de R$ 185.000,30, a ser pago mediante sinal, composição do sinal e 35 parcelas mensais de R$ 4.428,58.

O adquirente, ora apelante, alega que a partir da parcela 6/35, a ré cessou o envio dos boletos e, quando os fornecia mediante solicitação, o fazia após o vencimento e sem registro bancário, inviabilizando o pagamento e gerando encargos indevidos. Sustenta, ainda, que o reajuste aplicado na parcela 12/35 (junho/2021) foi anterior ao interstício contratual de 12 meses. Afirma ter cumprido 23 das 35 parcelas, além do sinal e da composição, e que as inadimplências foram causadas exclusivamente pela conduta da ré. Com fundamento em tais afirmações, verteu pretensão de manutenção do negócio jurídico de compra do imóvel e, ainda, o reconhecimento de nulidade de juros, multa e demais penalidades, com a condenação da Ré à restituição em dobro dos valores pagos a mais por tais encargos.

Em defesa, a apelada sustenta que o contrato foi rescindido extrajudicialmente antes do ajuizamento, por inadimplência superior a duas parcelas (Cláusula 4.1), de modo que o apelante careceria de interesse de agir. Sobre o mérito da demanda, afirmou que: (i) os boletos eram enviados automaticamente ao e-mail cadastrado pelo cliente, que dispunha de canais alternativos para obter segunda via; (ii) o último pagamento voluntário ocorreu em 05/08/2022, configurando inadimplência de um ano antes da judicialização da questão; (iii) o reajuste pela variação do IPCA respeitou o interstício de 12 meses a contar da assinatura do contrato (junho/2020 a junho/2021); e (iv) o depósito judicial realizado pelo autor não corresponde ao total do saldo devedor, sendo insuficiente para liberar o devedor. Juntou, na oportunidade, extrato de pagamento (id 18659030), contrato de promessa de compra e venda (id 18659031), notificações e comunicações mantidas junto ao Apelante (ids 18659032 e 18659734) e o “Termo de Vistoria e Imissão na posse” (id 18659033).

Finalmente, a r. sentença julgou improcedente a pretensão autoral, sob os seguintes fundamentos:

“
Deveras, os documentos dos id 29398733 e 29398735 revelam dificuldades enfrentadas pelo autor com alguns boletos que apresentaram problema no pagamento. Isso, porém, não o exime da sua obrigação, sobretudo quando o extrato de pagamento do id 30001131 revela que houve atraso na maior parte das parcelas, e que a impontualidade do réu é característica habitual na relação, não havendo prova de que todos os pagamentos intempestivos têm relação com os questões técnicas alegados.

O referido documento indica, ainda, que o último pagamento voluntário ocorreu em 05/08/2022 e foram relativos a parcelas vencidas em abril e maio/2022, de forma que o autor permaneceu inadimplente por mais de um ano até o ajuizamento da ação.

Não é razoável que um devedor permaneça mais de doze meses sem efetuar qualquer pagamento sob o pretexto de não receber boletos, especialmente quando dispunha de canais de atendimento por WhatsApp, e-mail e Portal do Cliente para solicitar segunda via.

A inércia prolongada viola o dever anexo de cooperação e o princípio da boa-fé objetiva (Art. 422, CC), impondo o reconhecimento da culpa do réu pelo inadimplemento, porquanto deixou de pagar as parcelas acordadas.

E mais, o autor não comprovou recusa formal de recebimento pela ré nem impedimento absoluto que justificasse a suspensão dos pagamentos por um ano, sendo certo que, embora a relação seja de consumo e tenha sido operada a inversão do ônus da prova, isso não exime o consumidor de comprovar o fato constitutivo de seu direito ou de agir com a diligência mínima necessária à conservação do negócio jurídico.

A posição de consumidor na relação e a inversão do ônus probatório não é salvo-conduto para o descumprimento obrigacional, nem desonera o devedor de demonstrar que tentou adimplir as parcelas vencidas no tempo e modo convencionados.

[...]

Quanto ao reajuste das parcelas, o autor alegou abusividade e aplicação em periodicidade inferior a um ano. Contudo, a prova documental produzida pela ré, especificamente o extrato financeiro e o contrato, demonstra que o reajuste anual pelo IPCA respeitou estritamente o interstício de 12 meses.

O contrato foi firmado em 03/06/2020 e a primeira atualização monetária ocorreu apenas na parcela vencida em junho/2021, em conformidade com a legislação de regência e com a Cláusula Sexta do instrumento particular. Inexiste, portanto, qualquer nulidade ou excesso na correção aplicada, sendo legítima a quantia cobrada pela ré.

[...]

No que tange à rescisão contratual, verifico que o pacto possui cláusula resolutiva expressa (Cláusula 4.1 - id 29398731), prevendo a rescisão automática e a liberação do lote para negociação com terceiro em caso de inadimplência superior a duas parcelas.

A mora do autor, conforme já pontuado, perdurou por doze meses antes de qualquer iniciativa judicial. A ré, exercendo seu direito, operou o distrato extrajudicial em 11/08/2023, quatro dias antes do protocolo desta ação. Assim, quando o autor buscou a via judicial, o vínculo jurídico já estava legitimamente rompido por força de sua culpa exclusiva no inadimplemento das prestações.

Fixada essa premissa, é cediço que a ação consignatória prevista no artigo 539 do CPC exige, para sua eficácia liberatória, a tempestividade e a integralidade do depósito. Logo, a tentativa de consignação foi nitidamente tardia, pois ocorreu após a consolidação da rescisão administrativa.

Os depósitos realizados no curso do processo, iniciados apenas em agosto/2023, não têm o condão de purgar retroativamente a mora de um ano, nem de restabelecer um contrato que já deixou de existir juridicamente.

O acolhimento de depósitos extemporâneos como forma de manutenção forçada do contrato feriria a segurança jurídica e a autonomia da vontade manifestada na cláusula resolutiva.

Assim, a alienação do imóvel a terceiro, noticiada pelo autor como ato de má-fé, é, em verdade, exercício regular de direito da ré (Artigo 188, I, do Código Civil). Uma vez rescindido o contrato por culpa do promitente comprador inadimplente, a promitente vendedora recupera a plenitude de seus poderes dominiais, podendo alienar o bem.

Não há óbice legal para essa conduta quando a rescisão se operou antes de qualquer liminar judicial que impedisse a negociação do lote. O comportamento da ré foi coerente com a situação de fato: um contrato abandonado pelo comprador por um ano [...].

Feito o enquadro acima, identifico a existência de
preliminar recursal
arguida pela Apelada (id 18659776).

A apelada suscita a inadmissibilidade dos documentos acostados pelo apelante nas razões recursais, consistentes em
prints
de e-mails relacionados à cobrança de IPTU e a registros de atendimento eletrônico, por configurarem inovação recursal.

A preliminar
merece
acolhimento.

O art. 434 do CPC impõe à parte o dever de instruir a petição inicial com os documentos necessários à comprovação de suas alegações, ao passo que o art. 435,
caput
e parágrafo único, do mesmo diploma, restringe a juntada posterior àqueles documentos que se formaram após o ajuizamento ou cuja existência a parte demonstre que somente veio a conhecer ulteriormente.

Nenhuma dessas hipóteses se verifica
in casu
. Os recortes de tela apresentados em sede recursal são documentos preexistentes, disponíveis ao apelante desde antes do ajuizamento, cujo valor probatório poderia e deveria ter sido explorado, ao máximo, em réplica ou já na fase de instrução. A ausência de juntada na oportunidade adequada ensejou preclusão do ato.

Nesse passo, tendo em vista que o Apelante articula fundamentos novos relativos à rescisão a partir desses documentos, já em grau de apelação, a preliminar de inovação recursal deve ser reconhecida.
Nesse sentido, a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, seguida por este eg. Tribunal:

[...] 1. De fato, "
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que é vedado à parte inovar, em razões de Apelação, deduzindo questão que não fora objeto da petição inicial, assim como não pode inovar, nos Embargos Declaratórios, e suscitar matéria que não fora abordada na Apelação
" (AgInt no AREsp 1.072.260/SP, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 7/12/2017, DJe 15/12/2017). 1.1. Na hipótese dos autos, a alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem (acerca do fato de que o tema da partilha das benfeitorias realizadas no terreno não fez parte dos pedidos constantes da petição inicial, tratando-se de inovação recursal) demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto no enunciado sumular n. 7 deste Tribunal Superior.[...] 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.772.733/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/2/2020, DJe de 13/2/2020.)

APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. 1. -
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que é vedado à parte inovar, em razões de Apelação, deduzindo questão que não fora objeto da petição inicial, assim como não pode inovar, nos Embargos Declaratórios, e suscitar matéria que não fora abordada na Apelação
(AgInt no RESP 1772733/RS, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10-02-2020, DJe 13-02-2020). 2. - No caso, nas razões da apelação o réu sustentou que no contrato há previsão expressa quanto à inexistência de cumulação dos encargos da mora (fl. 217) e que não há cobrança cumulada dos encargos de mora, mas simplesmente de comissão de permanência. .. (fl. 218). Contudo, tais alegações configuram inovação recursal porque na contestação ele afirmou a legalidade da cobrança cumulada da comissão de permanência com demais encargos (fls. 97-8 e 101-4), afirmando, inclusive, que estando evidente o caráter indenizatório da Comissão de Permanência, não se pode confundir a natureza do referido instituto com o caráter dos demais encargos. Sendo, portanto, perfeitamente cabível a cumulação da referida cobrança aos juros e outros encargos oriundos do atraso no cumprimento da obrigação (fl. 104). rf. 3. - Não se pode possibilitar ao recorrente corrigir o defeito do recurso que interpôs porque o colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a concessão do prazo previsto no art. 932, parágrafo único, do CPC/15 se restringe à hipótese de regularização de vício eminentemente formal, não para complementação de recurso deficientemente fundamentado (EDCL no AREsp 1327801/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29-04-2019, DJe 03-05-2019). 4. - Recurso não conhecido. (TJES; AC 0008032-12.2017.8.08.0030; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Júlio César Costa de Oliveira; Julg. 27/04/2021; DJES 28/06/2021)

Convém registrar, ainda, que os documentos em questão seriam de todo modo imprestáveis ao propósito probatório invocado, ainda que fossem admitidos. Isso porque são simples espelhos de tela inseridos no corpo da petição de recurso, seletivamente recortados, sem indicação das datas de envio ou recebimento, sem possibilidade de conferência de metadados e despidos do contexto integral das comunicações eletrônicas. Tais características retiram-lhes integralmente a aptidão para infirmar a prova documental regularmente produzida e apreciada na origem.

Por derradeiro, ressalto que
“[...] nos termos da jurisprudência do STJ, a proibição da denominada decisão surpresa não se refere aos requisitos de admissibilidade recursal (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.649.648/ES, Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJ 30/11/2020) [...]”
(TJES, Agravo Interno Cível em Apelação n.º 064150019012, Relatora: Janete Vargas Simões, Primeira Câmara Cível, J 23/11/2021, DJ 11/01/2022).

Os referidos documentos são, portanto,
inadmissíveis

e serão desconsiderados para fins de julgamento. Assim,
NÃO CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso de apelação interposto, relativamente aos novos argumentos/provas identificados.

Superado este aspecto, passo ao exame do
mérito recursal
.

Em uma primeira aproximação, é necessário fixar premissa sobre os reais efeitos da inversão do ônus da prova nas relações consumeristas, tendo em vista a sua determinação na decisão de id 18659766.

A inversão do
onus probandi
prevista no art. 6.º, VIII, do CDC constitui técnica processual de redistribuição do encargo probatório, voltada a compensar a assimetria informacional característica das relações de consumo.

Trata-se de instituto de natureza eminentemente processual, que atua sobre a distribuição do encargo de provar, mas não altera o conteúdo das obrigações materialmente assumidas pelas partes, tampouco exonera o consumidor do cumprimento dos deveres contratuais expressos e anexos (cooperação, lealdade e boa-fé decorrentes do vínculo contratual (art. 422 do CC). A inversão do ônus não é, portanto, presunção automática de veracidade de todas as alegações do consumidor, nem salvo-conduto ao inadimplemento.

In casu
, a decisão saneadora (id 18659766) determinou a inversão do ônus probatório em favor do apelante, diante da relação de consumo e da hipossuficiência técnica reconhecidas. Nada obstante, o conjunto probatório coligido nos autos é suficiente para conduzir à conclusão pela configuração da mora do apelante, independentemente de quem seja a incumbência do ônus de provar.

Isto pois, o extrato de pagamento (id 18659030) demonstra objetivamente que (i) os atrasos nas parcelas eram habituais ao longo de toda a execução contratual, anteriores à alegada cessação do envio dos boletos; e (ii) o último pagamento voluntário ocorreu em 05 de agosto de 2022, para cobrir parcelas vencidas em abril e maio de 2022, seguindo-se abandono integral dos pagamentos por mais de doze meses consecutivos até o ajuizamento da ação.

Nesse interregno, o apelante não efetuou os devidos pagamentos, tampouco buscou purgar a mora. Enquanto isso, tinha à sua disposição mais de um canal de atendimento (mensagem de celular, e-mail e outras formas de comunicação com a Apelada). Aliás, quando buscou o contato, as provas dos autos demonstram que os problemas foram prontamente resolvidos (ids 18659020 e 18659019).

Mesmo que existam indícios de problemas pontuais no pagamento de alguns boletos (id 18659019 e 18659014), tal fator não justifica a longa mora registrada no extrato de pagamento, não havendo registro nos autos de outros problemas relativos ao pagamento dos boletos de que eram habituais. Por outro lado, conforme já adiantado, o extrato de pagamento (id 30001131) demonstra a habitualidade no atraso dos pagamentos por parte do Apelante.

Aliás, quando contatado para resolver o impasse em reunião, o Apelante furtou-se ao comparecimento à reunião que ele mesmo requisitou e já havia, inclusive, remarcado (id 18659027). Também deixou de responder a proposta enviada pela Apelante, fatores que revelam comportamento dissonante da boa-fé objetiva.

É precisamente esse contexto que afasta, igualmente, a invocação da
exceptio non adimpleti contractus
(art. 476 do Código Civil). O instituto pressupõe nexo de causalidade direto e demonstrado entre o inadimplemento da parte contrária e a recusa do devedor em cumprir a sua prestação. Não se trata, então, de mecanismo de desobrigação genérica, mas de instrumento de tutela da correlatividade das obrigações (sinalagma contratual), aplicável quando a conduta do credor constituiu causa eficiente do descumprimento. Esse nexo causal não existe nos presentes autos.

A mensagem enviada por
WhatsApp
em 20 de junho de 2022 — "Boa Tarde! Boletos registrados!" — (id 29398735), invocada pelo apelante como prova de falha sistemática, revela, ao contrário, ocorrência pontual e transitória, imediatamente comunicada e corrigida pela apelada.

Mais relevante, a partir de agosto de 2022, o apelante abandonou completamente qualquer forma de adimplemento por doze meses, sem que haja nos autos uma única tentativa de pagamento frustrada por conduta imputável à apelada durante esse período. A
exceptio
é instituto que protege o devedor diligente impedido pelo credor, não o devedor que simplesmente abandona o contrato.

A propósito:

[...] 2.
A exceptio non adimpleti contractus é exceção aplicável aos contratos bilaterais de obrigações simultâneas, não podendo ser invocada para eximir-se do cumprimento de obrigação fixada em título judicial (garantida por caução idônea)
, do qual não se extrai a simultaneidade, nem se evidencia existir, de fato, a respectiva contraprestação. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO; AI 5243745-73.2023.8.09.0051; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho; Julg. 16/06/2023; DJEGO 20/06/2023; Pág. 5409)

[...]
A mera alegação de insuficiência do alvará de regularização apresentado pela autora não comprova o descumprimento contratual apto a justificar a exceptio non adimpleti contractus. O prolongado inadimplemento do apelante que permaneceu na posse do imóvel por mais de uma década sem pagar o saldo contratual viola a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e configura comportamento contraditório afastando a aplicação da exceção do contrato não cumprido.
Caracterizado o inadimplemento substancial do comprador e ausente culpa da vendedora a rescisão contratual é medida necessária (art. 475 do CC) com a consequente reintegração da autora na posse do imóvel. Diante da culpa do comprador pela inexecução as arras confirmatórias pagas (R$ 20.00000) podem ser retidas pela vendedora conforme o art. 418 I do CC. IV. Dispositivo e tese recurso parcialmente provido apenas para deferir a gratuidade de justiça ao apelante mantendo-se a sentença quanto à rescisão contratual reintegração de posse e retenção do sinal. Tese de julgamento: A declaração de hipossuficiência corroborada por documentação mínima autoriza a concessão da gratuidade de justiça. Configura inovação recursal a alegação de nulidade de inventário por simulação não arguida em primeira instância. A exceção do contrato não cumprido exige prova da culpa exclusiva da contraparte pelo inadimplemento. O comprador que permanece por longo período na posse do imóvel sem adimplir o preço viola a boa-fé objetiva e não pode invocar a exceptio non adimpleti contractus. O inadimplemento culposo do comprador autoriza a rescisão contratual a reintegração de posse e a retenção das arras pela vendedora. Dispositivos relevantes citados: CF/1988 art. 5º LXXIV; CC arts. 167 418 422 475 e 476; CPC arts. 98 99 §§2º e 3º 329 373 II 1.014 e 85 §11. Jurisprudência relevante citada: Não mencionada expressamente no voto. (TJES; ApCiv 0008961-64.2016.8.08.0035; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos; Data 01/04/2026)

Note-se, inclusive, que a Apelada cumpriu com sua obrigação de imissão do Apelante na posse do imóvel (id 18659021). Por outro lado, há prova de reiterada mora por parte do Apelante (id 18659030), que permaneceu mais de um ano sem honrar suas obrigações e, quando notificado sobre possível ação de execução e distrato, ingressou com a presente ação (id 18659734).

O Apelante argumenta, ainda, a
invalidade da rescisão
contratual por ausência de notificação prévia.

No entanto, verifico haver nos autos notificação extrajudicial por e-mail e correios, constituindo o devedor em mora relativamente ao pagamento das parcelas vencidas, sob pena de rescisão automática do contrato (id 18659032 e 18659734).

Ademais, a função da necessidade de prévia notificação é a proteção às legítimas expectativas do contratante, de modo a não ser surpreendido com eventual rescisão repentina e não expectada. Não é crível, porém, que o Apelante tenha sido surpreendido pela rescisão automática prevista contratualmente (CLÁUSULA 4.1), tendo em vista que permaneceu cerca de 12 (doze) meses sem adimplir com parcela alguma.

A propósito, a jurisprudência pátria é assente quanto à aptidão da notificação prévia para constituição do devedor em mora e posterior rescisão:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL-COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. NECESSÁRIA. 1. É possível a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel em loteamento, por inadimplemento do vendedor, quando demonstrado o envio de prévia notificação apta a constituí-lo em mora. 2.
A finalidade da prévia notificação é evitar que o contratante inadimplente seja surpreendido, sem ter a oportunidade de honrar com sua obrigação, motivo pelo qual se faz imprescindível antes que seja rescindido o contrato
. (TJMG; APCV 5002062-69.2020.8.13.0686; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. José Américo Martins da Costa; Julg. 04/08/2023; DJEMG 09/08/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. "AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES". DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DESNECESSÁRIA. MULTA CONTRATUAL. NEGADO PROVIMENTO. I. Caso em exame apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, condenando o requerido à devolução dos valores pagos, acrescidos de multa contratual, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre a quantia indenizatória. II. Questão em discussão a questão em discussão consiste em saber se a ausência de notificação formal da rescisão contratual afasta o direito da parte autora à devolução dos valores pagos e à aplicação da cláusula penal. III. Razões de decidir o contrato firmado entre as partes atende aos requisitos de existência, validade e eficácia.
As mensagens trocadas entre as partes evidenciam o desejo da parte autora de rescindir o contrato, bem como o descumprimento reiterado dos prazos pelo requerido. A ausência de notificação formal não afasta o direito à rescisão contratual, visto que o próprio contrato dispensa a comunicação prévia e prevê a aplicação de multa em caso de inadimplemento.
A fixação dos honorários advocatícios em 20% do valor indenizatório está em conformidade com o artigo 85, § 2º do CPC, não havendo fundamento para sua redução. IV. Dispositivo e tese apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: o descumprimento contratual reiterado justifica a rescisão do contrato, independentemente de notificação formal, quando expressamente dispensada pelo instrumento contratual, sendo devida a aplicação da cláusula penal pactuada. Dispositivo relevante citado: CC, artigo 104; CPC, artigo 85, §2º. (TJMG; APCV 5021473-48.2023.8.13.0701; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Lúcio de Brito; Julg. 10/04/2025; DJEMG 15/04/2025)

Em reforço, o instrumento contratual previu a possibilidade de rescisão automática, sem prévia notificação, na hipótese de inadimplemento de duas parcelas (CLÁUSULA 4.1). Mesmo assim, o apelante foi devidamente notificado de sua mora e da possibilidade de distrato (id 18659032 e 18659734), de maneira que a
tese de invalidade da rescisão por ausência de notificação

não encontra respaldo jurídico
.

Outrossim, o apelante invoca a
teoria do adimplemento
substancial a fim de evitar a rescisão contratual, na medida em que teria cumprido substancialmente as suas obrigações de pagamento.

Como se sabe, a teoria do adimplemento substancial, extraída dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 187 e 422 do Código Civil), veda o exercício abusivo do direito de resolução quando o devedor cumpriu a obrigação em sua parte essencial, o inadimplemento residual é de ínfima expressão em relação ao todo obrigacional e o devedor manteve postura cooperativa ao longo da execução do contrato.

Segundo o c. Superior Tribunal de Justiça, “
a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato
” (REsp n. 1.051.270/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/8/2011, DJe de 5/9/2011).

No caso em tela, porém, compreendo
não
ser aplicável a doutrina do adimplemento substancial. Não se está diante de um devedor que executou substancialmente o contrato e inadimpliu parcela diminuta. Está-se diante de um devedor que abandonou completamente o cumprimento de qualquer prestação por doze meses consecutivos, postura frontalmente incompatível com a boa-fé objetiva, indispensável ao reconhecimento da doutrina. Em sendo assim, a rescisão por inadimplência não configura exercício abusivo do direito, mas resposta legítima e proporcional ao abandono contratual.

Ainda, não há como conceber que o inadimplemento de 12 (doze) das 35 (trinta e cinco) parcelas configura parcela ínfima, sobretudo considerando a permanência da mora do Apelante por cerca de 12 (doze) meses. a aplicação de tal doutrina não pode desvirtuar a ordem lógico-jurídica que permeia o direito contratual, a qual impõe o integral e regular cumprimento do contrato como meio habitual e esperado de extinção das obrigações.

A propósito, cito precedente do c. Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações.
2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.581.505/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016, DJe de 28/9/2016.)

Nesse ponto, os depósitos judiciais das 12 parcelas remanescentes, realizados pelo Apelante no curso desta ação e após permanecer em mora por longo período, foram efetuados somente após a consumação da rescisão extrajudicial e não têm o condão de retroativamente sanar a mora de doze meses, nem de restabelecer vínculo contratual que havia sido rompido por cláusula resolutiva expressa (CLÁUSULA 4.1). A consignação tardia não produz efeito liberatório em relação ao período de abandono que a precedeu, tampouco autoriza a manutenção forçada de um contrato já dissolvido.

No que toca ao
reajuste contratual
, a insurgência recursal não merece prosperar. O contrato foi celebrado em 03 de junho de 2020, e a primeira atualização monetária incidiu sobre a parcela vencida em junho de 2021, respeitando, portanto, o interstício de exatos doze meses previsto na
CLÁUSULA 6.1
do instrumento particular (id 18659031).

O índice de correção adotado — IPCA — é o expressamente pactuado entre as partes e encontra amparo na legislação de regência. Não há, assim, qualquer reajuste antecipado ou abusividade a ser reconhecida, de modo que
a r. sentença recorrida merece manutenção
neste ponto.

Por fim, quanto ao pedido subsidiário de devolução dos valores pagos, compreendo
assistir razão ao Apelante
.

Reconhecida a legitimidade da rescisão contratual — operada por culpa do promitente-comprador —, é juridicamente inadmissível que a apelada retenha a integralidade dos valores recebidos a título de sinal, composição do sinal e parcelas mensais adimplidas durante a vigência do contrato.

O c. Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, mesmo nas hipóteses em que a rescisão é imputável ao promitente-comprador, este conserva o direito à restituição das quantias desembolsadas, admitida apenas a retenção de percentual razoável a título de compensação pelas despesas administrativas do empreendimento. Veja-se a Súmula 543/STJ:

Súmula 543/STJ — Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Sem embargo, a devolução, em caso de rescisão por culpa do promitente vendedor, enseja a devolução parcial dos valores, não integral. Nesse caso, há direito de retenção pelo promitente vendedor, cujo percentual flutua entre 10 a 25 por cento do valor das parcelas pagas.

In casu
, verifico que o percentual de retenção de 10% (dez por cento) é compatível com as circunstâncias da causa e suficiente para cobrir as eventuais despesas suportadas com a venda do imóvel, sobretudo considerando que já foi prontamente revendido antes mesmo do ajuizamento desta ação (fato incontroverso).

A propósito, colaciono os seguintes excertos deste Eg. Tribunal de Justiça:

[...] 7.
Em casos de rescisão por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, conforme a Súmula 543 do STJ.
O percentual de retenção de 10% fixado na origem é adequado e proporcional, evitando enriquecimento ilícito da vendedora.

8. A ausência de ato ilícito afasta a responsabilidade civil. Não comprovados danos materiais (aluguéis) nem configurado dano moral, uma vez que a frustração do negócio decorreu da própria conduta dos apelantes. 9. A sentença de primeiro grau aplicou corretamente a legislação de regência e a jurisprudência consolidada, não havendo motivos para reforma. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. (TJES, AC 0006721-58.2019.8.08.0048, rel. Des. Aldary Nunes Junior, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 09 mar. 2026).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. Não vejo razão para alterar o percentual estipulado pelo D. Juízo a quo o (10%), posto que fixado em observância as particularidades do caso em comento, notadamente o tempo de duração do contrato e o montante já pago pelo ora apelado.
O percentual de 10% mostra-se suficiente para cobrir todas as despesas suportadas com a venda do imóvel, como publicidade, corretagem, administração entre outras sem que seja considerado excessivo. Ademais, a apelante não demonstrou nenhum custo excepcional a justificar a pretendida majoração do percentual.
3. O apelado sucumbiu em relação ao pedido de condenação ao pagamento de danos morais, havendo, desta forma a sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, “caput” do CPC, de modo a suportar cada parte com o pagamento de 50% das custas e despesas processuais. Mantenho os honorários em 10% (dez por cento) do valor da condenação, devendo cada parte pagar à parte adversa, sendo vedada a compensação. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, AC 0003147-90.2018.8.08.0006, rel. Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 23 nov. 2022).

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA (TEMA 1002/STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, declarou a rescisão do pacto por culpa dos promitentes compradores, condenando-a à restituição parcial dos valores pagos (retenção de 10%) com juros da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade do percentual de retenção, pleiteando a Apelante a aplicação da Lei nº 13.786/2018 ou a majoração para 25% dos valores pagos; e (ii) o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As disposições da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato") não retroagem para atingir contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio tempus regit actum. Aplicam-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543/STJ. 4.
O percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, fixado na sentença, mostra-se adequado e equitativo (art. 413, CC), considerando as circunstâncias do caso (lote não edificado, curta duração contratual) e o teto jurisprudencial (10% a 25%). A cláusula contratual original foi corretamente declarada nula por abusividade (art. 51, IV, CDC).
5. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, em moldes diversos da cláusula penal originária, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, pois não há mora anterior da vendedora. Aplicação da tese firmada no Tema 1002/STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora. (TJES, AC 0003698-98.2019.8.08.0050, rel. Des. Aldary Nunes Junior, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 05 mar. 2026).

Assim sendo, impõe-se a
restituição ao apelante
dos valores correspondentes ao sinal, à composição do sinal e às parcelas mensais adimplidas antes do ajuizamento da ação, observado o direito de retenção fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total desembolsado, com correção monetária incidente a partir da data de cada desembolso. Os juros de mora, por sua vez, incidem a partir da citação (art. 405, CPC) conforme entendimento consagrado no c. Superior Tribunal de Justiça:

[...]
3. O termo inicial dos juros de mora para a restituição de valores, decorrente de resolução de contrato de compra e venda por culpa do comprador, incide a partir da citação na ação condenatória de restituição, por força do art. 405 do Código Civil, notadamente quando a ação de rescisão precedente submeteu a discussão da devolução à via autônoma
.
4. O entendimento de que a correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso e os juros de mora desde a citação está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior (Súmula 83/STJ).
5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do Recurso Especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.585.808/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
da apelação interposta e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
a fim de julgar parcialmente procedente a demanda para determinar a restituição dos valores pagos pelo Apelante à Apelada, observado o direito deste último de reter o percentual de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago.

Tendo em vista o parcial provimento da apelação, deixo de majorar os honorários advocatícios (Súmula 1.059/STJ). Ademais, considerando a parcial procedência redistribuo os ônus sucumbenciais
pro rata
,
nos termos do art. 86,
caput
, do CPC.

Por fim, considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios. Ao patrono da Apelante, arbitro os honorários no percentual de 10% (dez por cento) do valor da restituição, a ser pago pela Apelada. Ao patrono da Apelada, tendo em vista que os pedidos julgados improcedentes (manutenção do vínculo contratual e restituição em dobro dos valores pagos a título de juros, multa, penalidades e reajuste) não foram quantificados na petição inicial, até porque dependeriam de prova pericial contábil, arbitro os honorários advocatícios por equidade no patamar de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), na forma do art. 85, §8º, CPC.

Registre-se que o arbitramento por equidade,
in casu
, está em conformidade ao entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, que já decidiu nos seguintes termos:

[...]
2. O entendimento da Segunda Seção desta eg. Corte é de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, sendo subsidiária a aplicação do art. 85, § 8º, do CPC/2015, apenas possível na ausência de qualquer das hipóteses do § 2º do mesmo dispositivo (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 29/3/2019).
3. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, recentemente, no julgamento do Tema 1.076 dos Recursos Repetitivos, reafirmou o entendimento da Segunda Seção e assentou jurisprudência no sentido de que: I) a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa; II) apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo (REsp 1.850.512/SP, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, DJe de 31/5/2022). 4. No caso, foi dado à causa o valor de R$1.164.721,40 (um milhão, cento e sessenta e quatro mil, setecentos e vinte e um reais e quarenta centavos), o qual englobava sobretudo dois dos quatro pedidos formulados na inicial: I) rescisão de contrato cujo valor histórico era de R$827.080,00; II) declaração de inexigibilidade da parcela de R$78.765,48; III) danos emergentes a serem apurados, por perícia, em liquidação de sentença; e IV) danos morais a serem arbitrados pelo juízo. 5.
A eg. Corte de origem, ao dar parcial provimento à apelação da ré, reconhecendo a sucumbência recíproca e parcial, confirmou os honorários advocatícios sucumbenciais em favor da promovente, com exclusão dos danos emergentes ilíquidos, e arbitrou os honorários sucumbenciais em favor da ré, por equidade, em R$5.000,00, valor aproximado daquele em favor da promovente.

6. Com isso, julgou em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que os pedidos julgados improcedentes e que deram causa à fixação de honorários sucumbenciais à parte ré-recorrente foram os de danos morais e danos emergentes, cujos valores não haviam sido especificados na petição inicial, pois estavam sujeitos a posterior arbitramento e eventual liquidação de sentença.
7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.931.669/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/12/2023, DJe de 18/12/2023.)

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.