Tribunal: TJES
Processo: 0013384-22.2010.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. CLÁUSULA CONTRATUAL PROIBITIVA. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. DISTRATO DO CONTRATO PRIMITIVO. POSSE PRECÁRIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. REVELIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível em face de sentença de improcedência em ação de reintegração de posse. A empresa France Empreendimentos Imobiliários Ltda adquiriu direitos sobre imóvel de promitente-compradora (Unibrasil) sem a concordância da proprietária registral (Real Empreendimentos), em descumprimento a cláusula contratual impeditiva. Após o distrato entre a proprietária e a promitente-compradora original por inadimplência, a Real Empreendimentos retomou a posse do imóvel. A cessionária France pleiteia a reintegração, enquanto o réu Celso Kovalek insurge-se contra o reconhecimento da revelia e a ausência de fixação de honorários sucumbenciais em benefício próprio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) determinar se ocorre nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional diante de suposta omissão; (ii) definir a validade da cessão de direitos realizada por quem não detém o domínio e sem a anuência da proprietária registral; (iii) estabelecer se a teoria do adimplemento substancial impede a resolução contratual e o distrato consensual entre as partes originárias; (iv) determinar se é devida a fixação de honorários sucumbenciais em favor de réu revel que não apresentou resistência qualificada ao pedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. O enfrentamento dos pontos centrais da lide pelo magistrado, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte, afasta a alegação de omissão ou ausência de fundamentação, em observância ao art. 489 do Código de Processo Civil.

MÉRITO: A alienação de imóvel realizada pela promitente-compradora em favor de terceiro, sem a anuência prévia e por escrito da proprietária registral exigida em cláusula contratual, configura venda
a non domino
.

O vício da venda
a non domino
acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, fato que impossibilita a convalidação do ato perante a titular do domínio.

A rescisão do contrato primitivo por meio de distrato bilateral e consensual entre a proprietária e a promitente-compradora original extingue o suporte jurídico que amparava a posse derivada da cessionária.

A ocupação do imóvel pela cessionária transmuda-se em posse precária após a desconstituição do vínculo contratual originário, vício que não se convalida pelo decurso do tempo, conforme o art. 1.208 do Código Civil.

A teoria do adimplemento substancial revela-se inatendível quando as próprias partes contratantes decidem, por autonomia privada, resilir o pacto mediante distrato, não cabendo a terceiro estranho à relação invocar tal instituto para desconstituir o ato extintivo.

A retomada do bem pela proprietária registral após o desfazimento do negócio jurídico com a promitente-compradora configura exercício regular de direito, o que afasta o esbulho e os requisitos para a reintegração de posse previstos no art. 561 do Código de Processo Civil.

A revelia do réu e a falta de resistência qualificada capaz de influenciar o desfecho da lide impedem a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios, em atenção ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA desprovido.

Recurso de CELSO KOVALEK desprovido.

Tese de julgamento
:

A cessão de direitos imobiliários sem a anuência do proprietário registral, quando exigida contratualmente, caracteriza venda
a non domino
e nulidade absoluta.

O distrato consensual do contrato de promessa de compra e venda originário torna precária e injusta a posse exercida por subadquirente não anuído.

A existência de posse precária obsta a concessão de proteção possessória contra o titular do domínio.

O réu revel que não apresenta resistência qualificada ao pedido não faz jus à fixação de honorários sucumbenciais em razão do princípio da causalidade.

Dispositivos relevantes citados
: art. 1.208 do Código Civil; art. 489, art. 561 e parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.459.601/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013384-22.2010.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA e outros (2)

APELADO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. CLÁUSULA CONTRATUAL PROIBITIVA. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. DISTRATO DO CONTRATO PRIMITIVO. POSSE PRECÁRIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. REVELIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível em face de sentença de improcedência em ação de reintegração de posse. A empresa France Empreendimentos Imobiliários Ltda adquiriu direitos sobre imóvel de promitente-compradora (Unibrasil) sem a concordância da proprietária registral (Real Empreendimentos), em descumprimento a cláusula contratual impeditiva. Após o distrato entre a proprietária e a promitente-compradora original por inadimplência, a Real Empreendimentos retomou a posse do imóvel. A cessionária France pleiteia a reintegração, enquanto o réu Celso Kovalek insurge-se contra o reconhecimento da revelia e a ausência de fixação de honorários sucumbenciais em benefício próprio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) determinar se ocorre nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional diante de suposta omissão; (ii) definir a validade da cessão de direitos realizada por quem não detém o domínio e sem a anuência da proprietária registral; (iii) estabelecer se a teoria do adimplemento substancial impede a resolução contratual e o distrato consensual entre as partes originárias; (iv) determinar se é devida a fixação de honorários sucumbenciais em favor de réu revel que não apresentou resistência qualificada ao pedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. O enfrentamento dos pontos centrais da lide pelo magistrado, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte, afasta a alegação de omissão ou ausência de fundamentação, em observância ao art. 489 do Código de Processo Civil.

MÉRITO: A alienação de imóvel realizada pela promitente-compradora em favor de terceiro, sem a anuência prévia e por escrito da proprietária registral exigida em cláusula contratual, configura venda
a non domino
.

O vício da venda
a non domino
acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, fato que impossibilita a convalidação do ato perante a titular do domínio.

A rescisão do contrato primitivo por meio de distrato bilateral e consensual entre a proprietária e a promitente-compradora original extingue o suporte jurídico que amparava a posse derivada da cessionária.

A ocupação do imóvel pela cessionária transmuda-se em posse precária após a desconstituição do vínculo contratual originário, vício que não se convalida pelo decurso do tempo, conforme o art. 1.208 do Código Civil.

A teoria do adimplemento substancial revela-se inatendível quando as próprias partes contratantes decidem, por autonomia privada, resilir o pacto mediante distrato, não cabendo a terceiro estranho à relação invocar tal instituto para desconstituir o ato extintivo.

A retomada do bem pela proprietária registral após o desfazimento do negócio jurídico com a promitente-compradora configura exercício regular de direito, o que afasta o esbulho e os requisitos para a reintegração de posse previstos no art. 561 do Código de Processo Civil.

A revelia do réu e a falta de resistência qualificada capaz de influenciar o desfecho da lide impedem a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios, em atenção ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA desprovido.

Recurso de CELSO KOVALEK desprovido.

Tese de julgamento
:

A cessão de direitos imobiliários sem a anuência do proprietário registral, quando exigida contratualmente, caracteriza venda
a non domino
e nulidade absoluta.

O distrato consensual do contrato de promessa de compra e venda originário torna precária e injusta a posse exercida por subadquirente não anuído.

A existência de posse precária obsta a concessão de proteção possessória contra o titular do domínio.

O réu revel que não apresenta resistência qualificada ao pedido não faz jus à fixação de honorários sucumbenciais em razão do princípio da causalidade.

Dispositivos relevantes citados
: art. 1.208 do Código Civil; art. 489, art. 561 e parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.459.601/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
: 0013384-22.2010.8.08.0021

APELANTES
:
FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
CELSO KOVALEK

APELADO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por
FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(ID 19077960) e
CELSO KOVALEK
(ID 19077965) em face da respeitável sentença de ID 78075720, prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, que, após a rejeição de Embargos de Declaração em primeiro grau, manteve improcedente a Ação de Reintegração de Posse.

A sentença recorrida (ID 78075720) fundamentou a improcedência do pleito possessório na tese de que a posse da autora France decorria de um título ineficaz perante a proprietária, caracterizando-se como venda a
non domino
, visto que a empresa Unibrasil alienou o imóvel sem a anuência da Real Empreendimentos e em violação ao contrato primitivo. Asseverou que a rescisão do contrato entre Real e Unibrasil transmudou a posse da autora em precária, legitimando a retomada do bem pela titular do domínio. No que tange ao réu Celso Kovalek, o juízo reconheceu a improcedência do pedido em face dele, porém decretou sua revelia e negou a fixação de honorários sucumbenciais.

Em suas razões recursais (ID 19077960), a apelante
FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
argui, preliminarmente, (i) a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando omissão quanto à validade do distrato entre Real e Unibrasil. No mérito, sustenta (ii) a inexistência de venda a
non domino
, defendendo a validade da cessão de direitos; (iii) a aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato original; e (iv) a ocorrência de esbulho pela Real ao retomar o imóvel sem via judicial, requerendo a procedência da reintegração.

O apelante
CELSO KOVALEK
, em seu recurso (ID 19077965), insurge-se contra (i) o decreto de revelia e (ii) a ausência de fixação de honorários advocatícios, requerendo a reforma para que a verba sucumbencial lhe seja arbitrada.

Em contrarrazões (ID 19077972), a
REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
pugna pela manutenção integral do julgado, reiterando a nulidade da venda feita pela Unibrasil e a precariedade da ocupação da France.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL

Rejeito a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação suscitada pela recorrente France. O magistrado de primeiro grau enfrentou os pontos nodais da lide, inclusive em sede de aclaratórios, fundamentando a decisão na eficácia do domínio e na nulidade da cadeia sucessória sem anuência do proprietário. O fato de a decisão ser contrária aos interesses da parte não configura vício de fundamentação (Art. 489, CPC).

DO MÉRITO POSSESSÓRIO (RECURSO DA FRANCE)

A análise do pleito possessório, no caso em testilha, está intrinsecamente ligada à validade do título que ampara a ocupação. É fato incontroverso que a
REAL EMPREENDIMENTOS
é a proprietária registral do imóvel. O contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a Real e a Unibrasil em 2005 continha cláusula expressa proibindo a cessão de direitos a terceiros sem a anuência prévia e por escrito da promitente vendedora.

Não obstante tal vedação, a Unibrasil alienou o imóvel à
FRANCE EMPREENDIMENTOS
em 2008, sem qualquer interveniência ou ciência da Real. Estamos, portanto, diante da clássica hipótese de
venda a non domino
.

Uma vez rescindido o contrato entre Real e Unibrasil por inadimplência, a posse exercida pela France — que já era ineficaz perante a Real — transmudou-se em
precária
. A precariedade é vício que não se convalida pelo tempo (Art. 1.208, CC), tornando legítima a retomada do bem pela titular do domínio após a desconstituição do suporte jurídico que amparava a ocupação derivada.

A conduta da Real em retomar a posse, após o distrato com a Unibrasil, configura exercício regular do direito de propriedade, não subsistindo os requisitos do Art. 561 do CPC para a reintegração em favor da autora.

DO MÉRITO: DA VENDA A NON DOMINO E DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

O cerne da
ratio decidendi
reside na natureza jurídica da relação travada entre a Unibrasil e a France. Restou sobejamente provado que a
REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
é a legítima proprietária registral do bem. A empresa UNIBRASIL figurava apenas como promitente-compradora em contrato firmado com a Real.

Ocorre que, ao transacionar o imóvel com a ré France, a UNIBRASIL não detinha o poder de disposição sobre a coisa. Era mera titular de um direito aquisitivo e não do domínio pleno. Tal alienação foi realizada em manifesta afronta à
Cláusula Décima-Segunda
do instrumento primitivo (fl. 47), a qual dispõe
ipsis litteris
:

"CLÁUSULA DÉCIMA-SEGUNDA: O PROMITENTE COMPRADOR poderá transferir os direitos e obrigações decorrentes do presente contrato, desde que haja concordância da PROMITENTE VENDEDORA, esteja em dia com as obrigações assumidas e o novo adquirente se obrigue pelas cláusulas e condições deste contrato."

A ausência da concordância da proprietária Real torna o negócio jurídico com vício na origem. Trata-se de hipótese clássica de
venda a non domino
, ou seja, a alienação de um bem por quem não é seu proprietário. Tal vício acarreta a nulidade absoluta do ato, sendo impossível a sua convalidação, conforme entendimento pacificado pelo Colendo STJ (REsp 1.459.601/SP).

Noutro giro, a apelante France invoca a
Teoria do Adimplemento Substancial
, argumentando que a Unibrasil já havia quitado mais de 85% do contrato primitivo, o que impediria a sua resolução. Com efeito, tal teoria visa preservar o contrato quando a parcela inadimplida é insignificante frente ao todo cumprido. Contudo, alinho-me ao entendimento do magistrado sentenciante no sentido de que referida tese é inatendível na espécie.

Conforme bem pontuado no
decisum
de piso, a própria devedora, UNIBRASIL, concordou com a rescisão do contrato e com a devolução da posse. Em sua contestação na ação anulatória em apenso, a UNIBRASIL corrobora integralmente a tese da autora REAL, reconhecendo o desfazimento do negócio e a ciência da FRANCE sobre a dívida existente.

Portanto, os fundamentos do adimplemento substancial não se prestam a serem invocados por terceiro para desconstituir um ato de autonomia privada, bilateral e consensual, por meio do qual as partes, de comum acordo, decidiram resilir o contrato. O
distrato
, como negócio jurídico extintivo, não se confunde com a resolução unilateral, sendo, em regra, insuscetível de invalidação por estes fundamentos por quem não integrou o pacto desfeito.

Dessa forma, a queda do título principal por distrato consensual implica o inevitável esvaziamento do suporte jurídico da posse derivada da France, tornando-a precária e injusta frente à proprietária registral.

DO RECURSO DE CELSO KOVALEK

Quanto ao apelo de Celso Kovalek, mantenho a negativa de honorários. O apelante é revel e sua intervenção tardia restringiu-se a arguir ilegitimidade, sem resistência qualificada apta a influenciar o desfecho meritório a impor a condenação da autora em honorários, conforme bem pontuou o julgador singular com base no princípio da causalidade.

Posto isto, em consonância com a jurisprudência que veda a venda
a non domino
e prestigia a autonomia privada manifestada no distrato bilateral,
CONHEÇO DOS RECURSOS E NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo incólumes a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante France em favor da Real para
12%
(doze) por cento
sobre o valor atualizado da causa (Art. 85, §11, CPC).

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento aos recursos.