Tribunal: TJES
Processo: 0004132-82.2016.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. ÓBICE REGISTRAL À ESCRITURA DEFINITIVA. EFICÁCIA LIBERATÓRIA DO DEPÓSITO JUDICIAL. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. OUTORGA COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de consignação em pagamento c/c obrigação de fazer, declarou extinta a obrigação da autora de pagar o saldo do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda n. 033/0020”, reconhecendo a eficácia liberatória do depósito judicial de R$ 12.157,82 e condenando os réus/apelantes à regularização registral e posterior outorga da escritura definitiva do Lote 10, Quadra 39, do Loteamento Bairro Soteco, Guarapari/ES. O pedido reconvencional de rescisão contratual foi julgado improcedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a via da ação de consignação em pagamento diante da controvérsia sobre o objeto do pagamento; (ii) determinar se o inadimplemento parcial da autora autoriza a resolução contratual com base em cláusula resolutiva; (iii) estabelecer se o depósito judicial possui eficácia liberatória diante das circunstâncias fáticas; e (iv) verificar a legitimidade da obrigação de fazer imposta para regularização e outorga da escritura.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A consignação em pagamento é admissível quando houver controvérsia objetiva ou obstáculo jurídico relevante ao adimplemento, nos termos do art. 335 do Código Civil, sendo suficiente a existência de anotação registral impeditiva da escrituração para legitimar o manejo da ação.

4. A anotação registral datada de 1995, informando duplicidade de plantas e exigência judicial para definição de lotes, configura impedimento concreto à outorga da escritura definitiva, caracterizando inadimplemento antecedente dos vendedores e justificando a suspensão do pagamento pela adquirente.

5. Aplica-se a exceptio non adimpleti contractus (CC, art. 476), pois a obrigação da compradora de pagar as parcelas vincula-se à contraprestação de entrega de imóvel apto à transmissão regular da propriedade, o que não se verificava no caso.

6. A consignação não teve caráter protelatório, mas foi o meio legítimo de purgação da mora e de preservação contratual, com depósito de valor correspondente ao saldo devido.

7. A cláusula de resolução automática por inadimplemento não opera quando o inadimplemento da parte contratante é justificado por inadimplemento anterior e estrutural da contraparte, especialmente diante do pagamento de 72,5% do preço e do desequilíbrio contratual causado por vício oculto pré-existente ao contrato.

8. A condenação à obrigação de fazer — consistente na regularização do registro e na outorga da escritura — é compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, incumbindo aos vendedores entregar o imóvel em condições jurídicas regulares, conforme pactuado.

9. Alegações dos apelantes sobre eventual extrapolação de área ou edificação irregular não foram comprovadas de forma suficiente para afastar os fundamentos da sentença, que reconheceu como causa legítima da suspensão do pagamento a irregularidade registral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A existência de óbice registral impeditivo da escrituração definitiva do imóvel autoriza a suspensão do pagamento pelo comprador e legitima o uso da ação de consignação em pagamento como meio de purgar a mora.

2. Em contratos bilaterais, aplica-se a exceptio non adimpleti contractus quando o inadimplemento de uma parte inviabiliza o cumprimento da obrigação da outra.

3. O depósito judicial realizado em ação consignatória, diante de litígio sobre o objeto do pagamento, possui eficácia liberatória e extingue a obrigação de pagar o saldo do preço.

4. É legítima a condenação dos vendedores à obrigação de fazer consistente na regularização registral e outorga de escritura definitiva quando o objeto do contrato não se encontra juridicamente apto à transferência.

5. A cláusula de resolução automática por inadimplemento não se aplica quando a mora é justificada por inadimplemento antecedente do vendedor e quando já houve cumprimento substancial do contrato pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 335, 476; CPC, arts. 485, §3º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.170.188-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 10.05.2011.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004132-82.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCIO CAMARGO e outros

APELADO: ADILA SIMONE MEDEIROS SANTOS MENEZES

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. ÓBICE REGISTRAL À ESCRITURA DEFINITIVA. EFICÁCIA LIBERATÓRIA DO DEPÓSITO JUDICIAL. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. OUTORGA COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de consignação em pagamento c/c obrigação de fazer, declarou extinta a obrigação da autora de pagar o saldo do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda n. 033/0020”, reconhecendo a eficácia liberatória do depósito judicial de R$ 12.157,82 e condenando os réus/apelantes à regularização registral e posterior outorga da escritura definitiva do Lote 10, Quadra 39, do Loteamento Bairro Soteco, Guarapari/ES. O pedido reconvencional de rescisão contratual foi julgado improcedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a via da ação de consignação em pagamento diante da controvérsia sobre o objeto do pagamento; (ii) determinar se o inadimplemento parcial da autora autoriza a resolução contratual com base em cláusula resolutiva; (iii) estabelecer se o depósito judicial possui eficácia liberatória diante das circunstâncias fáticas; e (iv) verificar a legitimidade da obrigação de fazer imposta para regularização e outorga da escritura.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A consignação em pagamento é admissível quando houver controvérsia objetiva ou obstáculo jurídico relevante ao adimplemento, nos termos do art. 335 do Código Civil, sendo suficiente a existência de anotação registral impeditiva da escrituração para legitimar o manejo da ação.

4. A anotação registral datada de 1995, informando duplicidade de plantas e exigência judicial para definição de lotes, configura impedimento concreto à outorga da escritura definitiva, caracterizando inadimplemento antecedente dos vendedores e justificando a suspensão do pagamento pela adquirente.

5. Aplica-se a
exceptio non adimpleti contractus
(CC, art. 476), pois a obrigação da compradora de pagar as parcelas vincula-se à contraprestação de entrega de imóvel apto à transmissão regular da propriedade, o que não se verificava no caso.

6. A consignação não teve caráter protelatório, mas foi o meio legítimo de purgação da mora e de preservação contratual, com depósito de valor correspondente ao saldo devido.

7. A cláusula de resolução automática por inadimplemento não opera quando o inadimplemento da parte contratante é justificado por inadimplemento anterior e estrutural da contraparte, especialmente diante do pagamento de 72,5% do preço e do desequilíbrio contratual causado por vício oculto pré-existente ao contrato.

8. A condenação à obrigação de fazer — consistente na regularização do registro e na outorga da escritura — é compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, incumbindo aos vendedores entregar o imóvel em condições jurídicas regulares, conforme pactuado.

9. Alegações dos apelantes sobre eventual extrapolação de área ou edificação irregular não foram comprovadas de forma suficiente para afastar os fundamentos da sentença, que reconheceu como causa legítima da suspensão do pagamento a irregularidade registral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A existência de óbice registral impeditivo da escrituração definitiva do imóvel autoriza a suspensão do pagamento pelo comprador e legitima o uso da ação de consignação em pagamento como meio de purgar a mora.

2. Em contratos bilaterais, aplica-se a
exceptio non adimpleti contractus
quando o inadimplemento de uma parte inviabiliza o cumprimento da obrigação da outra.

3. O depósito judicial realizado em ação consignatória, diante de litígio sobre o objeto do pagamento, possui eficácia liberatória e extingue a obrigação de pagar o saldo do preço.

4. É legítima a condenação dos vendedores à obrigação de fazer consistente na regularização registral e outorga de escritura definitiva quando o objeto do contrato não se encontra juridicamente apto à transferência.

5. A cláusula de resolução automática por inadimplemento não se aplica quando a mora é justificada por inadimplemento antecedente do vendedor e quando já houve cumprimento substancial do contrato pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 335, 476; CPC, arts. 485, §3º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.170.188-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 10.05.2011.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal

VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL N.º 0004132-82.2016.8.08.0021

APELANTES: MÁRCIO CAMARGO E MICHELE MOREIRA MARGOTTO CAMARGO

APELADO: ADILA SIMONE MEDEIROS SANTOS MENEZES

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta por MÁRCIO CAMARGO e MICHELE MOREIRA MARGOTTO CAMARGO contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da ação de consignação em pagamento c/c obrigação de fazer ajuizada por ADILA SIMONE MEDEIROS SANTOS MENEZES, julgou procedente o pedido principal para declarar extinta a obrigação de pagar o preço relativo ao “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda n. 033/0020”, confirmando a eficácia liberatória do depósito judicial, bem como condenou os requeridos à obrigação de fazer consistente em promover os atos necessários à regularização registral do Lote 10, Quadra 39, do Loteamento Bairro Soteco, Guarapari/ES, com área de 376,76m2, e, ato contínuo, outorgar a escritura pública definitiva à autora, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar do trânsito em julgado, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional formulado pelos réus.

No que concerne à extensão da insurgência recursal, cumpre registrar, desde logo, que os apelantes delimitaram sua irresignação exclusivamente ao capítulo da sentença que julgou procedente o pedido principal de consignação em pagamento, com a consequente declaração de extinção da obrigação pecuniária e imposição da obrigação de fazer, não havendo, nas razões de apelação, qualquer impugnação específica ou desenvolvimento argumentativo voltado a infirmar o capítulo decisório que julgou improcedente o pedido reconvencional por eles formulado. Assim, à míngua de insurgência expressa quanto a esse ponto, a matéria reconvencional não foi devolvida à apreciação desta instância, operando-se a preclusão e mantendo-se hígido, por ausência de recurso, o respectivo capítulo da sentença.

Pois bem. Os apelantes sustentam a inadequação da via eleita, matéria que, embora não ventilada na instância originária, detém natureza de ordem pública, por dizer respeito às condições da ação, nos termos do Art. 485, § 3º, do CPC.

A ação de consignação em pagamento é procedimento que se amolda ao direito material, propiciando, em virtude de algum obstáculo juridicamente relevante, a liberação do devedor da obrigação (REsp 1170188-DF), seja diante de recusa do credor, seja quando pende litígio sobre o objeto do pagamento (art. 335 do Código Civil), de modo a assegurar, em ambiente de contraditório, a higidez do adimplemento e a tutela do adimplemento simultâneo nas relações sinalagmáticas.

Nesse contexto, a preliminar de inadequação da via eleita não se sustenta, porquanto a própria sentença reconheceu que havia anotação registrária impondo condicionante prévio para qualquer transferência dominial, isto é, a necessidade de levantar judicialmente os números dos lotes, as áreas e confrontações, em razão da existência de duas plantas do mesmo loteamento, circunstância apta a instaurar, objetivamente, controvérsia relevante acerca da possibilidade de cumprimento da prestação principal dos vendedores, que é a outorga de escritura pública idônea, segura e desembaraçada, legitimando, assim, o manejo da consignatória como instrumento de purgação de mora e de preservação do equilíbrio contratual.

Superada essa questão, o mérito recursal deve ser apreciado à luz da natureza sinalagmática do compromisso de compra e venda e do regime de adimplemento recíproco que dele decorre.

Com efeito, é incontroverso que as partes firmaram, em 09/01/2008, “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda” (nº 033/0020) referente ao Lote 10, Quadra 39, do Loteamento Bairro Soteco, com área declarada de 376,76m2, mediante pagamento parcelado em 40 prestações mensais, tendo a adquirente quitado 29 parcelas, equivalentes a 72,5% do preço.

Também se extrai do acervo documental que a suspensão do pagamento das 11 parcelas restantes não decorreu de simples voluntarismo ou resistência injustificada, mas de fato superveniente e objetivamente relevante, porquanto ao tentar viabilizar financiamento e concluir a construção a compradora identificou óbice registral preexistente e omitido pelos vendedores, consubstanciado em anotação na matrícula datada de 1995, noticiando a coexistência de duas plantas do loteamento com divergências de confrontações, áreas e medidas, e condicionando transferências à prévia providência judicial de definição de limites, além de se apontar discrepância substancial de metragem, uma vez que memoriais vinculados aos próprios alienantes e ao Município indicariam área de 300,00m2 para o lote, em contraste com a área contratada de 376,76m2.

É justamente nesse ponto que incide, com plena pertinência, a regra do art. 476 do Código Civil (exceptio non adimpleti contractus). Em contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da prestação do outro antes de cumprir a sua própria obrigação, ou, ao menos, antes de se colocar em condições efetivas e concretas de cumpri-la no tempo e modo devidos.

Assim, se a obrigação principal dos apelantes de viabilizar a transferência definitiva mediante escritura apta a operar, de forma regular, a transmissão dominial encontra-se impedida por irregularidade registral antecedente e por indefinições estruturais do loteamento reconhecidas documentalmente, não se pode exigir da adquirente o adimplemento integral e contínuo do preço como se o objeto contratual fosse perfeitamente regular e imediatamente escriturável.

Ao revés, a suspensão dos pagamentos, nas circunstâncias reconhecidas, configura exercício legítimo de defesa material, porquanto a contraprestação exigida (pagamento integral) não pode ser dissociada do dever correlato dos vendedores de entregar bem juridicamente apto à regular aquisição da propriedade, dever que se projeta não apenas no ato final de outorga, mas na manutenção, ao longo da execução do contrato, de um estado de regularidade mínima do título e do registro necessários à transferência. É por isso que a própria sentença, ao valorar a anotação registral e sua repercussão concreta na possibilidade de escrituração, reputou “plenamente plausível” a justificativa para a suspensão do pagamento e identificou óbice “real e significativo” ao cumprimento da obrigação dos vendedores, concluindo pela legitimidade da consignação como mecanismo de purgação e de exigência do adimplemento da contraparte.

Nessa linha, a tese recursal de inexistência de recusa ou de ausência de litígio sobre o objeto do pagamento não prospera, porque reduz indevidamente o conceito de litigiosidade ao comportamento subjetivo do credor em receber, quando o art. 335 do Código Civil tutela, também, hipóteses em que o pagamento, embora em tese possível, não se estabiliza com segurança jurídica por controvérsia objetiva sobre o objeto, o modo ou os pressupostos do adimplemento.

Aqui, o obstáculo não era meramente formal ou irrelevante, eis que tratava-se de impedimento registral prévio que condicionava a transferência a providência judicial de definição de lotes, áreas e confrontações, em cenário de duplicidade de plantas e de divergência de medidas, o que, por conseguinte, compromete a equivalência das prestações e a própria utilidade econômica do pagamento integral para a adquirente, que, ao final, poderia permanecer com “título” incapaz de se converter em propriedade regular.

Em tal quadro, a consignatória não se apresenta como expediente protelatório, mas como via adequada para, de um lado, resguardar o interesse do credor em receber, com depósito judicial do saldo, e, de outro, preservar o direito do devedor de não ser compelido a pagar integralmente por objeto que não se encontra em condições de ser entregue como prometido.

A sentença, ao confirmar a eficácia liberatória do depósito e declarar extinta a obrigação de pagar o preço, o fez precisamente sob esse enquadramento normativo, declarando a extinção da obrigação relativa ao contrato e vinculando-a ao depósito judicial realizado nos autos.

A par disso, também não se acolhe a alegação de rescisão automática por inadimplemento, fundada em cláusula contratual resolutiva, por duas razões complementares e convergentes. Primeiramente, porque, à luz do quadro fático-probatório reconhecido, a suspensão do pagamento não se qualifica como mora injustificada, mas como reação proporcional a inadimplemento precedente e estrutural dos vendedores, consistente na omissão de vício registral relevante e na inaptidão do objeto para a regular escrituração no estado em que vendido, o que, por si, neutraliza a pretensão de resolução por culpa exclusiva da compradora, já que não se pode construir resolução automática em desfavor de quem se vale legitimamente da exceção do contrato não cumprido.

Em segundo lugar, ainda que se abstraísse essa premissa, o percentual de adimplemento já realizado impõe a incidência da principiologia contratual contemporânea, em especial da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que desautorizam soluções drásticas e manifestamente desproporcionais quando o vínculo já se encontra substancialmente cumprido e quando a resolução se mostraria mais gravosa do que a tutela do adimplemento, especialmente se a controvérsia decorre de irregularidade imputável ao polo vendedor e preexistente ao ajuste. Nesse ponto, a narrativa documental evidencia que a anotação registrária era de 1995, portanto muito anterior à avença de 2008, o que torna ainda mais evidente que o risco jurídico que impediu a escrituração não foi criado pela adquirente, mas já integrava a esfera de disponibilidade dos alienantes, que, não obstante, receberam prestações substanciais do preço.

Quanto à obrigação de fazer imposta na sentença, consistente na regularização registral do Lote 10, Quadra 39, com área de 376,76m2 e, na sequência, na outorga da escritura definitiva no prazo fixado, igualmente não há reparo a ser feito. A condenação decorre do próprio núcleo do sinalagma, pois se os apelantes venderam determinado lote com área específica e receberam, por longo período, as parcelas correspondentes, incumbe-lhes viabilizar a entrega do bem tal como contratado, inclusive sob o ângulo registral, na medida em que a regularidade dominial e a aptidão para escritura não são meros acessórios, mas elementos essenciais da prestação do vendedor em compromissos de compra e venda de imóvel.

A sentença foi expressa ao impor aos requeridos a promoção de “todos os atos necessários à regularização registral” do lote e, “ato contínuo”, a outorga da escritura definitiva, com prazo de 180 dias contados do trânsito em julgado, sob pena de adoção de medidas executivas e coercitivas, solução que se harmoniza com a tutela específica das obrigações de fazer e com a necessidade de conferir efetividade ao pronunciamento jurisdicional.

Ademais, as alegações laterais dos apelantes quanto a supostas edificações, ocupação irregular ou extrapolação de área, ainda que aventadas no arrazoado, não têm aptidão, no estado em que formuladas, para infirmar o núcleo decisório, porquanto a sentença, ao mesmo tempo em que acolheu o pedido consignatório e a obrigação de fazer, registrou solução incompatível com a pretensão reconvencional, julgando-a improcedente, o que evidencia que tais assertivas não se ampararam em prova capaz de romper o nexo lógico entre (i) irregularidade registral antecedente e impeditiva da escrituração, (ii) suspensão justificada do pagamento pela adquirente e (iii) depósito judicial do saldo como meio de preservação do contrato e de extinção da obrigação pecuniária.

Por fim, cumpre salientar que a solução adotada na origem é a que melhor recompõe o equilíbrio contratual e preserva a utilidade econômica do pacto, sem esvaziar a proteção do credor. De um lado, a consignação, reconhecida como válida, assegura que o saldo remanescente foi disponibilizado em juízo com eficácia liberatória, extinguindo a obrigação de pagar o preço, nos termos do dispositivo sentencial e, de outro, a obrigação de fazer imposta aos vendedores concretiza o dever correlato de viabilizar a regularização registral e a outorga da escritura, permitindo que a adquirente receba, efetivamente, o bem jurídico prometido, isto é, um imóvel apto à transferência regular.

Dessa forma, ausente qualquer vício de fundamentação, erro de valoração probatória ou inadequação jurídica na subsunção realizada, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se íntegra a sentença recorrida.

Por força do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 12% (doze por cento) para 14% (quatorze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de 14% (quatorze por cento) do valor atualizado da causa.