Tribunal: TJES
Processo: 0016301-25.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Liminar
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. MORA ACCIPIENDI. RECUSA OU INÉRCIA DO ADQUIRENTE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. EFEITOS INFRINGENTES. REFORMA DO ACÓRDÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por incorporadora e construtora contra acórdão que negou provimento às apelações e manteve sentença que determinou a restituição de taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves, sob o fundamento de que a responsabilidade se inicia com a imissão na posse, sendo alegada omissão e contradição quanto ao reconhecimento da mora da adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão e contradição ao reconhecer a ausência de atraso imputável às vendedoras e, ainda assim, manter a restituição das taxas condominiais; (ii) estabelecer se, diante da mora da adquirente (mora accipiendi), é legítima a imputação a ela do pagamento das despesas condominiais antes da efetiva entrega das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embargos de declaração destinam-se a sanar omissão, contradição ou obscuridade, não se prestando à rediscussão do mérito, salvo quando o vício compromete a coerência do julgado.

O acórdão reconhece que não houve atraso na entrega das chaves e que a não imissão na posse decorreu do inadimplemento da adquirente, caracterizando mora accipiendi.

A manutenção da condenação à restituição das taxas condominiais, com base apenas na ausência de entrega das chaves, revela contradição interna, pois desconsidera a causa impeditiva da posse imputável à própria compradora.

A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade pelas taxas condominiais surge com a entrega das chaves, ressalvando a hipótese de recusa ilegítima ou mora do adquirente, quando as despesas passam a ser de sua responsabilidade desde o momento em que o imóvel está à sua disposição.

A imputação das despesas à vendedora, mesmo após a conclusão da obra e disponibilização do imóvel, gera enriquecimento sem causa da adquirente e viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o adquirente quando a não imissão na posse decorre de sua própria mora ou recusa injustificada. 2. A aplicação da tese da entrega das chaves como marco da responsabilidade deve considerar as circunstâncias concretas, especialmente a existência de mora accipiendi. 3. Configura contradição a decisão que reconhece a culpa do adquirente pela não entrega das chaves e, simultaneamente, impõe ao vendedor o ônus das despesas condominiais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 1.022; CPC/2015, art. 85, §11; CC, art. 421.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.847.734/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016301-25.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRISCILA SIMAO DO CARMO RAMALHO

APELADO: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. MORA ACCIPIENDI. RECUSA OU INÉRCIA DO ADQUIRENTE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. EFEITOS INFRINGENTES. REFORMA DO ACÓRDÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por incorporadora e construtora contra acórdão que negou provimento às apelações e manteve sentença que determinou a restituição de taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves, sob o fundamento de que a responsabilidade se inicia com a imissão na posse, sendo alegada omissão e contradição quanto ao reconhecimento da mora da adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão e contradição ao reconhecer a ausência de atraso imputável às vendedoras e, ainda assim, manter a restituição das taxas condominiais; (ii) estabelecer se, diante da mora da adquirente (mora accipiendi), é legítima a imputação a ela do pagamento das despesas condominiais antes da efetiva entrega das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embargos de declaração destinam-se a sanar omissão, contradição ou obscuridade, não se prestando à rediscussão do mérito, salvo quando o vício compromete a coerência do julgado.

O acórdão reconhece que não houve atraso na entrega das chaves e que a não imissão na posse decorreu do inadimplemento da adquirente, caracterizando mora accipiendi.

A manutenção da condenação à restituição das taxas condominiais, com base apenas na ausência de entrega das chaves, revela contradição interna, pois desconsidera a causa impeditiva da posse imputável à própria compradora.

A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade pelas taxas condominiais surge com a entrega das chaves, ressalvando a hipótese de recusa ilegítima ou mora do adquirente, quando as despesas passam a ser de sua responsabilidade desde o momento em que o imóvel está à sua disposição.

A imputação das despesas à vendedora, mesmo após a conclusão da obra e disponibilização do imóvel, gera enriquecimento sem causa da adquirente e viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o adquirente quando a não imissão na posse decorre de sua própria mora ou recusa injustificada. 2. A aplicação da tese da entrega das chaves como marco da responsabilidade deve considerar as circunstâncias concretas, especialmente a existência de mora accipiendi. 3. Configura contradição a decisão que reconhece a culpa do adquirente pela não entrega das chaves e, simultaneamente, impõe ao vendedor o ônus das despesas condominiais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 1.022; CPC/2015, art. 85, §11; CC, art. 421.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.847.734/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0016301-25.2017.8.08.0035

EMBARGANTES:
RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA E LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

EMBARGADA:

PRISCILA SIMAO DO CARMO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face do acórdão que, à unanimidade, negou provimento aos recursos de apelação interpostos pelas partes , mantendo a sentença que determinou a restituição dos valores cobrados a título de taxas condominiais antes da entrega das chaves.

Como cediço, o Recurso de Embargos de Declaração tem a finalidade de esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material (art. 1022, do CPC de 2015), não se prestando a reapreciar o mérito da decisão recorrida.

In casu
, sustentam as Embargantes a existência de omissão e contradição no julgado colegiado. Argumentam, em síntese, que o acórdão, ao manter a condenação de restituição das taxas condominiais com base na tese genérica da imissão na posse, desconsiderou a premissa fática assentada pelo próprio Tribunal e pelo juízo de origem: a de que a demora na entrega das chaves decorreu de culpa exclusiva da adquirente, que não cumpriu com suas obrigações contratuais (mora accipiendi). Pugnam, assim, pela concessão de efeitos infringentes para julgar improcedente o pedido de restituição.

Após detido exame dos autos, impõe-se reconhecer que assiste razão às Embargantes.

Com efeito, o acórdão embargado incorreu em tensão argumentativa ao analisar as pretensões recursais de forma estanque. Ao negar provimento ao recurso da autora, o voto consignou que "não há comprovação de atraso na entrega das chaves pelas requeridas" e que a retenção das mesmas era legítima, pois a entrega estava condicionada à quitação de valores ou apresentação de fiador, obrigações estas "não cumpridas integralmente pela autora".

Não obstante tais premissas, o
decisum
manteve a condenação das rés à restituição das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves, amparando-se na jurisprudência clássica que define a imissão na posse como marco interruptivo da responsabilidade da construtora. Ocorre que a aplicação mecânica desse precedente, dissociada das particularidades do caso concreto, acaba por premiar a conduta da devedora em mora (
mora accipiendi
), subvertendo a lógica da responsabilidade civil contratual.

À evidência, se a posse direta não foi exercida pela adquirente por exclusiva desídia ou impossibilidade financeira desta em quitar o saldo devedor — fato este reconhecido no voto condutor —, não se pode imputar às vendedoras o ônus das despesas de manutenção da coisa que já se encontrava à disposição da compradora desde a concessão do "habite-se" (agosto de 2016).

Nesse contexto, cumpre salientar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao consolidar a tese de que a responsabilidade pelas taxas condominiais nasce com a entrega das chaves, pressupõe a inexistência de mora por parte do adquirente. Todavia, em casos de recusa ilegítima no recebimento ou obstáculo criado pelo próprio comprador, a referida Corte Superior ressalva a inversão da responsabilidade, conforme se depreende do julgamento do REsp n. 1.847.734/SP:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA. MORA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE DO IMÓVEL
. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves. 3. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 4. A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo. 5. O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição. 6. Recurso especial não provido.

Vale consignar que a conduta da embargada, ao não preencher as condições contratuais para o recebimento das chaves no prazo de tolerância, configura a hipótese de as chaves estarem à sua disposição legal, sendo-lhe imputável o ônus condominial. Manter a obrigação de pagamento à construtora, quando esta já havia concluído a obra e obtido o certificado de habitabilidade, geraria um enriquecimento sem causa da adquirente, violando a boa-fé objetiva e o art. 421 do Código Civil.

Por conseguinte, impõe-se o acolhimento dos presentes aclaratórios para suprir a omissão quanto à tese da mora da adquirente e eliminar a contradição entre a fundamentação (culpa da autora pela retenção das chaves) e a conclusão (restituição das taxas às rés).

Pelo exposto, DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, com atribuição de efeitos infringentes, para reformar parcialmente o acórdão e dar provimento ao recurso de apelação das requeridas, julgando IMPROCEDENTE o pedido de restituição das taxas condominiais.

Em razão da alteração do julgado e do fato de que a autora restou agora integralmente vencida em seus pedidos iniciais — quais sejam: revisão de contrato, condenação por atraso, indenização por lucros cessantes, danos morais e restituição de taxas —, refaço a distribuição dos ônus da sucumbência.

Condeno a parte autora ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais mantenho em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, já considerada a majoração recursal prevista no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso.