Tribunal: TJES
Processo: 5006777-21.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018). DIÁLOGO DAS FONTES. RETENÇÃO DE VALORES. BASE DE CÁLCULO. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação Cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por consumidores, declarou resolvido o contrato de compra e venda de lote e determinou a restituição dos valores pagos em parcela única, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento) pela vendedora. A apelante pleiteia a aplicação estrita do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, visando a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, a cobrança de taxa de fruição e a restituição parcelada dos valores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há 4 questões em discussão: (I) definir a relação entre a Lei n. 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor; (II) estabelecer o percentual e a base de cálculo adequados para a retenção de valores; (III) determinar a exigibilidade de taxa de fruição em lote não edificado; (IV) verificar a forma de restituição dos valores (imediata ou parcelada).

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A incidência da Lei n. 13.786/2018 não revoga a proteção do Código de Defesa do Consumidor, devendo prevalecer este último em caso de conflito ou onerosidade excessiva, dada a sua natureza principiológica e a caracterização da relação de consumo.

4.
A fixação de cláusula penal sobre o valor total do contrato é abusiva
quando
possibilitar o perdimento substancial das prestações pagas; a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente adimplidos, limitando-se ao patamar máximo de 25%, sendo razoável a fixação em 20% para cobrir despesas administrativas.

5.
A taxa de fruição ou ocupação é indevida no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a posse de terreno vago não gera proveito econômico imediato ao adquirente nem prejuízo efetivo à vendedora.

6.
A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, constituindo direito potestativo do consumidor, sendo abusiva a imposição de parcelamento que posterga injustificadamente a recomposição do
status quo ante
.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
Em contratos de compra e venda de imóvel, o CDC prevalece sobre a Lei n. 13.786/2018 quando verificada onerosidade excessiva.

2. É abusiva a cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato; a retenção deve recair sobre os valores pagos.

3. Não é cabível taxa de fruição na rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.

4. A restituição de valores em caso de resolução contratual deve ser imediata e em parcela única.

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 13.786/2018, art. 32-A; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.107.422/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02-09-2025; STJ, REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, DJe 02-10-2019; STJ, AREsp n. 2.512.555/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22-09-2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006777-21.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

APELADO: SAMARONE BRITO REZENDE e outros (2)

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018). DIÁLOGO DAS FONTES. RETENÇÃO DE VALORES. BASE DE CÁLCULO. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação Cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por consumidores, declarou resolvido o contrato de compra e venda de lote e determinou a restituição dos valores pagos em parcela única, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento) pela vendedora. A apelante pleiteia a aplicação estrita do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, visando a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, a cobrança de taxa de fruição e a restituição parcelada dos valores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há 4 questões em discussão: (I) definir a relação entre a Lei n. 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor; (II) estabelecer o percentual e a base de cálculo adequados para a retenção de valores; (III) determinar a exigibilidade de taxa de fruição em lote não edificado; (IV) verificar a forma de restituição dos valores (imediata ou parcelada).

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A incidência da Lei n. 13.786/2018 não revoga a proteção do Código de Defesa do Consumidor, devendo prevalecer este último em caso de conflito ou onerosidade excessiva, dada a sua natureza principiológica e a caracterização da relação de consumo.

4.
A fixação de cláusula penal sobre o valor total do contrato é abusiva
quando
possibilitar o perdimento substancial das prestações pagas; a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente adimplidos, limitando-se ao patamar máximo de 25%, sendo razoável a fixação em 20% para cobrir despesas administrativas.

5.
A taxa de fruição ou ocupação é indevida no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a posse de terreno vago não gera proveito econômico imediato ao adquirente nem prejuízo efetivo à vendedora.

6.
A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, constituindo direito potestativo do consumidor, sendo abusiva a imposição de parcelamento que posterga injustificadamente a recomposição do
status quo ante
.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
Em contratos de compra e venda de imóvel, o CDC prevalece sobre a Lei n. 13.786/2018 quando verificada onerosidade excessiva.

2. É abusiva a cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato; a retenção deve recair sobre os valores pagos.

3. Não é cabível taxa de fruição na rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.

4. A restituição de valores em caso de resolução contratual deve ser imediata e em parcela única.

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 13.786/2018, art. 32-A; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.107.422/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02-09-2025; STJ, REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, DJe 02-10-2019; STJ, AREsp n. 2.512.555/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22-09-2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5006777-21.2023.8.08.0030.

APELANTE:
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S. A
. SPE
.

APELADOS: SAMARONE BRITO REZENDE, LETÍCIA CLARINDO NEVES e LUCIMARIA SILVA DE OLIVEIRA REZENDE.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

Villa Maria Imobilária S. A. SPE.
interpôs recurso de apelação em face
d
a respeitável sentença proferida

nos autos da “
ação ordinária de rescisão contratual c/c restituição de valores e pedido de tutela de urgência
” ajuizada contra ela por
Samarone Brito Rezende, Letícia Clarindo Neves e Lucimaria Silva de Oliveira Rezende
,

que julgou “PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte requerente, com fins de: a) DECLARAR resolvido o contrato objeto da lide, CONFIRMANDO a liminar deferida nestes autos; b) DETERMINAR ao requerido à restituição para a parte autora do valor das parcelas pagas em razão do negócio ora em análise, em única parcela, corrigido pelo índice contido no contrato desde a data dos efetivos pagamentos e acrescida de juros de mora a partir do trânsito em julgado da presente, ressalvando-se o percentual de retenção de 20%; e c) CONDENAR a parte requerida, pois foi quem deu causa à ação, em custas e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC”.

Conforme exposto no relatório da respeitável sentença,

“
Trata-se de AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA ajuizada por SAMARONE BRITO REZENDE, LETICIA CLARINDO NEVES e LUCIMARIA SILVA DE OLIVEIRA REZENDE em face de VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE, todos devidamente qualificados.

Narra-se na inicial que: a) Realizou um contrato de promessa de compra e venda de lote no Empreendimento Villa Maria, no valor de R$136.769,66 (cento e trinta e seis mil, setecentos e sessenta e nove reais e sessenta e seis centavos); b) Seria pago um sinal de R$4.278,06 (quatro mil, duzentos e setenta e oito reais e seis centavos), divididos em 3 (três) parcelas, cento e seis parcelas no valor de R$1.052,24 (mil e cinquenta e dois reais e vinte e quatro centavos) e oito parcelas de R$2.619,27 (dois mil, seiscentos e dezenove reais e vinte e sete centavos) como anuidade; c) Houve aumento das parcelas, que culminaram com o desemprego dos requerentes, e impediu de continuar com os pagamentos
”.

Nas razões recursais (
id
14648875) a apelante sustentou, em síntese, que: 1) “a r. sentença deixa de aplicar a totalidade das retenções previstas no art. 32-A da Lei de Distrato”; 2) “não há que se falar em ofensa ao Código de Defesa do Consumidor,
porque a matéria é regulada por legislação posterior e específica.”; 3) “A taxa de fruição é devida, haja vista que os Autores estavam autorizados a exploração econômica imediata do imóvel, desde a posse”;
e 4) “a nova legislação
[lei 13.786/2018]
estabelece que a restituição dos valores apurados se dará em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado”.

Requereu
a
reforma
d
a r. sentença “no sentido de aplicar a totalidade do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018”
e, subsidiariamente, “que seja arbitrada a restituição em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, com o primeiro vencimento somente após o prazo de carência estabelecido pela lei, neste caso, 12 meses após a formalização do distrato”
.

A controvérsia submetida ao crivo deste colegiado cinge-se à revisão dos parâmetros estabelecidos na
respeitável
sentença para a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (loteamento), firmado em 22-05-2020, portanto, sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato). A apelante, em suas razões recursais, sustenta a necessidade de aplicação integral e estrita do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, defendendo a legalidade das retenções contratuais estipuladas — notadamente a cláusula penal incidente sobre o valor total do contrato e a taxa de fruição —, bem como a prerrogativa de efetuar a restituição dos valores de forma parcelada.

De plano, impende registrar que, não obstante o contrato ter sido celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018, a incidência da referida norma especial não tem o condão de revogar a proteção sistemática conferida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Nos termos da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, “Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei n.º 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.”
(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2-9-2025, DJEN de 17-9-2025). Portanto, a validação das cláusulas contratuais, ainda que espelhadas na lei de regência, deve passar pelo crivo da onerosidade excessiva no caso concreto.

No que
diz respeito
aos valores a serem retidos a título de indenização pelo desfazimento do negócio, a pretensão da apelante de aplicar multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado do contrato, cumulada com outras deduções revela-se abusiva na hipótese dos autos. A base de cálculo sobre o valor integral da avença, e não sobre o montante efetivamente adimplido, tem o potencial de consumir parcela substancial das quantias pagas pelos consumidores, quando não a sua totalidade, afrontando diretamente a vedação ao perdimento total das prestações,
prevista no
artigo 53 do CDC (
cf. o já citado
REsp n. 2.107.422/SP).

Nesse cenário, a orientação jurisprudencial da Corte Superior firmou-se no sentido de que, para garantir o equilíbrio contratual e a justa indenização ao vendedor sem onerar excessivamente o consumidor, deve ser adotado um padrão-base de retenção,
nunca superior a 25% dos valores adimplidos pelo consumidor (REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, DJe
2-10-2019). Esse percentual, fixado
na sentença em 20%
sobre os valores pagos, possui natureza indenizatória e cominatória, sendo adequado e suficiente para ressarcir a incorporadora/loteadora por todas as despesas administrativas, gerais e operacionais decorrentes da ruptura unilateral do vínculo.

Noutro giro, no que concerne à pretensão de cobrança da taxa de fruição, a irresignação da apelante não prospera. O
entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça “
é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
[...]
”
(REsp n. 2.107.422/SP
).
A
ratio
desse posicionamento reside na constatação de que, em se tratando de terreno vago, a posse transferida ao adquirente não gera proveito econômico imediato, como moradia ou aluguel, tampouco acarreta prejuízo efetivo à vendedora decorrente da privação do uso de um bem habitável.

Quanto à forma de restituição dos valores, a pretensão recursal de parcelamento do débito em 12 vezes
também
não merece acolhida.
A jurisprudência do STJ, interpretando a matéria mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, consolidou-se no sentido “
de que o consumidor tem o direito potestativo de ajuizar ação para rescindir o contrato de promessa de compra e venda,

com a restituição imediata e em pagamento único dos valores pagos
[...]
”
(
AREsp n. 2.512.555/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22-9-2025, DJEN de 26-9-2025)
. A imposição de parcelamento ao consumidor, que já suportará a retenção de parte significativa do
valor pago
, coloca-o em desvantagem exagerada e posterga injustificadamente a recomposição do
status quo ante
, devendo prevalecer a determinação de devolução imediata, em parcela única, conforme determinado na sentença recorrida.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.

Nos termos do art. 85, § 11, do C
ódigo de Processo Civil
, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para 12% do valor
atualizado
da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da relatoria.