Tribunal: TJES
Processo: 0012254-19.2013.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão; Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO. INÍCIO DO INADIMPLEMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de lote por inadimplemento da compradora, determinar a reintegração de posse do imóvel à vendedora, condenar a ré ao pagamento de IPTU e aluguéis mensais a título de taxa de fruição, autorizar a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal, com restituição de 90%, e reconhecer o direito de indenização pelas benfeitorias, com retenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para impedir a resolução do contrato; (ii) estabelecer se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel; e (iii) determinar o termo inicial para a cobrança da taxa de fruição e do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige inadimplemento ínfimo, o que não se verifica quando o montante inadimplido não representa parcela irrelevante do contrato, sobretudo diante da desconsideração do preço atualizado do bem e das repactuações contratuais.

A cláusula penal compensatória possui natureza jurídica distinta da taxa de fruição, destinando-se a reparar prejuízos decorrentes do inadimplemento, enquanto a taxa de fruição indeniza a indisponibilidade jurídica do bem durante o período de ocupação.

A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é juridicamente possível e não configura
bis in idem,
conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A taxa de fruição é devida a partir do início do inadimplemento contratual, momento em que se inicia a ocupação do bem sem a correspondente contraprestação.

O IPTU incidente sobre o imóvel é de responsabilidade do comprador desde a formalização do contrato até a data da desocupação do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento não é ínfimo em relação ao contrato, considerada a dívida atualizada e os encargos pactuados.

É lícita a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, por possuírem naturezas jurídicas distintas.

A taxa de fruição é devida a partir do início do inadimplemento contratual e o IPTU é devido pelo comprador
desde a formalização do contrato até a data da desocupação do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp nº 2.355.855, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 03.12.2025; STJ, AgInt no REsp nº 1.988.300/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 16.10.2023; TJMT, AC nº 1024847-40.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 03.12.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012254-19.2013.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA MENEZES SOARES

APELADO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO. INÍCIO DO INADIMPLEMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de lote por inadimplemento da compradora, determinar a reintegração de posse do imóvel à vendedora, condenar a ré ao pagamento de IPTU e aluguéis mensais a título de taxa de fruição, autorizar a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal, com restituição de 90%, e reconhecer o direito de indenização pelas benfeitorias, com retenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para impedir a resolução do contrato; (ii) estabelecer se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel; e (iii) determinar o termo inicial para a cobrança da taxa de fruição e do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige inadimplemento ínfimo, o que não se verifica quando o montante inadimplido não representa parcela irrelevante do contrato, sobretudo diante da desconsideração do preço atualizado do bem e das repactuações contratuais.

A cláusula penal compensatória possui natureza jurídica distinta da taxa de fruição, destinando-se a reparar prejuízos decorrentes do inadimplemento, enquanto a taxa de fruição indeniza a indisponibilidade jurídica do bem durante o período de ocupação.

A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é juridicamente possível e não configura
bis in idem,
conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A taxa de fruição é devida a partir do início do inadimplemento contratual, momento em que se inicia a ocupação do bem sem a correspondente contraprestação.

O IPTU incidente sobre o imóvel é de responsabilidade do comprador desde a formalização do contrato até a data da desocupação do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento não é ínfimo em relação ao contrato, considerada a dívida atualizada e os encargos pactuados.

É lícita a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, por possuírem naturezas jurídicas distintas.

A taxa de fruição é devida a partir do início do inadimplemento contratual e o IPTU é devido pelo comprador
desde a formalização do contrato até a data da desocupação do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp nº 2.355.855, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 03.12.2025; STJ, AgInt no REsp nº 1.988.300/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 16.10.2023; TJMT, AC nº 1024847-40.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 03.12.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0012254-19.2013.8.08.0012

APELANTE: MARIA MENEZES SOARES

APELADO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
MARIA MENEZES SOARES
em razão da sentença proferida pela MM Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Cariacica, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada por
CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato entabulado entre as partes, e determinar que: i) a ré pague o valor do IPTU e aluguéis mensais relativos ao período de ocupação, a título de taxa de fruição; ii) a autora seja reintegrada na posse do bem; iii) a autora restitua 90% da quantia paga pela ré, retendo 10%, a título de cláusula penal; iv) a ré seja indenizada pelas benfeitorias realizadas, assegurando-lhe o direito de retenção.

Em suas razões de id. 16451460, sustenta a apelante, em síntese, a necessidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial, para se reconhecer a impossibilidade de resolução do contrato.

Ademais, alega ser incompatível a retenção de 10% do valor pago com a condenação ao pagamento da taxa de fruição, pois, segundo a apelante, tal exigência configura
bis in idem
, não sendo possível cumular cláusula penal com indenização.

Por fim, sustenta que o termo inicial para o pagamento de aluguéis e IPTU deve ser do trânsito em julgado da sentença.

Sem contrarrazões.

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

O presente apelo desafia sentença que rescindiu o contrato de compra e venda de lote, devido ao inadimplemento da compradora.

Sem delongas, entendo que deve ser mantido o entendimento do juízo
a quo
q
uanto a impossibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial.

De acordo com o entendimento do STJ, para a aplicação da referida teoria, é necessário que o inadimplemento seja ínfimo.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AGRAVO CONHECIDO EM PARTE, PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu Recurso Especial, no qual se discutia a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contrato de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (Lei nº 10.188/2001). 2. O Tribunal de origem manteve a sentença que julgou procedente a ação de reintegração de posse e cobrança de valores, entendendo que o inadimplemento contratual caracterizou esbulho possessório, não cabendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial exige que o inadimplemento seja ínfimo em relação ao total do contrato, o que não se verifica no caso concreto, em que o inadimplemento corresponde a 42 parcelas, cerca de 23% do total contratado, compreendendo um período de 3 anos e 6 meses.

4. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta como regra o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações.
5. Agravo conhecido em parte para negar provimento ao Recurso Especial. (STJ; AREsp 2.355.855; Proc. 2023/0141650-0; CE; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 03/12/2025)

Sob essa ótica, ressalto que o montante inadimplido não representa valor ínfimo, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Apesar de a recorrente alegar ter adimplido 43 das 71 parcelas a que se obrigou, o que resultaria no pagamento de 60% (sessenta por cento) do contrato, desconsiderou o preço atualizado do bem, bem como as sucessivas repactuações.

Como bem asseverado pela magistrada de origem
“
In casu, além do percentual pago ser inferior a 80%, há de ser observado que a ré sequer considerou o preço atualizado, pautando sua alegação no adimplemento das parcelas inicialmente pactuadas, sem a inclusão dos encargos, o que, por certo, eleva a dívida e diminui o percentual de adimplemento.”

Em relação à alegação de não ser possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal, entendo não assistir razão à apelante.

A cláusula penal estipulada contratualmente tem natureza compensatória, sendo destinada a reparar os prejuízos decorrentes do inadimplemento, distinguindo da taxa de fruição, que é destinada a indenizar o vendedor pela indisponibilidade jurídica do bem durante a vigência do contrato.

Desse modo, é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do bem, lote já edificado, e, portanto, não há que se falar em
bis in idem.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO. (...) 3. Inadimplemento dos recorrentes é confesso e não justificado por eventual omissão dos vendedores quanto à regularização documental, conforme previsão contratual que fixava datas certas para pagamento das parcelas. 4.
A cláusula penal e a taxa de fruição possuem naturezas jurídicas diversas. Compensatória e indenizatória. Sendo possível sua cumulação, segundo pacífica jurisprudência do STJ.
5. A multa contratual de 10% mostra-se proporcional e adequada à função reparatória das perdas e danos previstas no contrato. 6. Não comprovadas as benfeitorias alegadas, tampouco seu caráter necessário, tampouco há direito à retenção ou indenização, considerando a configuração de má-fé dos possuidores inadimplentes. 7. Prequestionamento implícito satisfeito pela análise das teses suscitadas, sendo desnecessária menção expressa aos dispositivos legais. (...) (TJMT; AC 1024847-40.2023.8.11.0041; Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes; Julg 03/12/2025; DJMT 03/12/2025)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA . COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO . CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Configuram-se inovação recursal e, por conseguinte, preclusão consumativa as alegações não deduzidas nas contrarrazões ao recurso especial, mas apenas em agravo interno. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Precedentes. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 1988300 RS 2022/0056772-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 16/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/10/2023)

Por fim, quanto ao termo inicial para o cálculo da taxa de fruição, deve se dar a partir do início da inadimplência do contrato, até a desocupação.

Corroborando:

Apelação. Compromisso de compra e venda de lote. Ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória. Relação de consumo. Cláusulas contratuais absolutamente claras, expressas e objetivas acerca do valor do imóvel. Ausência de abusividade. Pacta sunt servanda que deve ser observada à risca, mormente diante da inexistência de abusividade. Rescisão sem culpa da ré. Retenção que deve ser reduzida a 10% do montante pago pelo autor cujo percentual se mostra suficiente para fazer frente às despesas que a ré teve com o contrato, estando, ademais, em sintonia com a jurisprudência do STJ.
Lote edificado, inclusive, utilizado pelo autor como moradia.

Taxa de fruição devida. Fixação em 0,5% ao mês, em consonância com o entendimento desta Corte, a partir do início da inadimplência pelo promissário comprador até a reintegração da posse à promitente vendedora
. Taxa de fruição, entretanto, que não pode ser calculada sobre o valor do contrato porque incluídos juros remuneratórios decorrentes do parcelamento da dívida. Base de cálculo que deve ser o valor real do terreno, sem considerar a acessão, apurado em laudo pericial. Danos morais não configurados. Recurso parcialmente provido .

(TJ-SP - AC: 10069518120208260037 SP 1006951-81.2020.8.26 .0037, Relator.: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 15/08/2022, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2022)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DAS COMPRADORAS.
TAXA DE FRUIÇÃO E RESSARCIMENTO DE IPTU.
PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote, determinou a restituição do imóvel à vendedora e fixou a devolução de 80% dos valores pagos pelas compradoras, com compensação limitada aos débitos de IPTU posteriores a 2022 . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão:(i) saber se é devida a taxa de fruição pelo período de ocupação do lote após o início do inadimplemento; e (ii) saber se é cabível o ressarcimento integral dos valores de IPTU pagos pela vendedora enquanto as compradoras estavam na posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR
A inadimplência das compradoras e a ocupação contínua do lote, com utilização plena e construção de moradia, configuram enriquecimento sem causa, o que gera o dever de indenizar pelo uso do bem
. A cláusula contratual que prevê a taxa de fruição deve ser observada.
A taxa de fruição deve incidir a partir do primeiro mês de inadimplemento, momento em que se inicia o uso sem contraprestação
. (...)

(TJ-SP - Apelação Cível: 10018645220218260606 Suzano, Relator.: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 12/12/2025, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/12/2025)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ACÓRDÃO QUE MANTEVE A SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO DE COBRANÇA.
TAXA DE FRUIÇÃO
. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO A TESE DE COISA JULGADA SOBRE A TAXA DE FRUIÇÃO . INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO QUE SE ACOSTOU AO FUNDAMENTO DE POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E TAXA DE FRUIÇÃO PELA UTILIZAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL.
F
IXAÇÃO DE OFÍCIO DO TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO. DATA DO INÍCIO DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E NÃO DA IMISSÃO NO IMÓVEL
. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.Cuidam os presentes autos de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interpostos em face do Acórdão proferido por esta Corte que negou provimento à apelação, considerando a ausência de violação à coisa julgada, reconhecendo que a indenização pleiteada pela embargada a título de fruição indevida do imóvel, não se confundia com os valores discutidos na ação de rescisão contratual anteriormente ajuizada. 2. Em análise, observa-se que o Acórdão foi expresso e claro quanto aos fundamentos indicados como omissos, acostando-se a tese de que mesmo aplicada a multa contratual no processo nº: 0772933-85.2000.8.06.0001, referente a rescisão contratual, o autor tem direito a ser indenizado pelo período em que o promovido permaneceu na posse do imóvel até a data da reintegração, noticiada na emenda a inicial de fls. 60/61, em razão da ocupação do bem pelo demandado, para fins de evitar enriquecimento sem causa do promovido. Ademais, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça entende ser possível a cumulação da multa aplicada na ocasião, prevista na cláusula 6 .4 do Contrato, com os valores inerentes à taxa de fruição. 3.
Contudo, por se tratar de taxa de fruição, importante esclarecer que o termo inicial para sua cobrança é a data do início da inadimplência, e não da imissão na posse.
Dito isto, não resta dúvidas que a decisão analisou toda a tese de inaplicabilidade da coisa julgada no presente caso, fazendo-se necessário, de ofício, retificar apenas o termo inicial para fins de aplicação da taxa de fruição, que deverá ser computada a partir do início da inadimplência contratual. 4. Embargos de declaração conhecidos e não providos. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, para negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - Embargos de Declaração Cível: 02214341620238060001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 26/02/2025, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2025)

Sendo assim, o termo inicial da cobrança da taxa de fruição deve ser a data do início do inadimplemento do contrato.

Sobre o IPTU incidente sobre o bem, este é devido pela apelante desde a formalização do contrato até a data da efetiva desocupação.

De conseguinte,
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pela recorrente para doze por cento do valor da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)