Tribunal: TJES
Processo: 0009103-44.2020.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-04-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 20%. EXCLUSÃO DE ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. APLICAÇÃO DO TEMA 1.002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido de consumidores que adquiriram lote no empreendimento Lagoa Park II, fixando a devolução de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde os desembolsos e juros moratórios a partir da citação, além da condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios revertidos ao FADEPES, diante da gratuidade de justiça deferida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 20% fixado como cláusula penal permite retenção adicional de encargos tributários pela vendedora; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A jurisprudência consolidada do STJ admite, em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal, para ressarcimento de despesas administrativas, publicitárias e outras inerentes à operação.
4.
A cláusula penal fixada em 20% revela-se proporcional e adequada à natureza do contrato e ao tipo de imóvel (lote), não havendo justificativa para majoração, tampouco para inclusão de encargos tributários adicionais, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa.
5.
A retenção de 5,93% a título de tributos não encontra respaldo fático, pois a apelante não comprovou o efetivo recolhimento de tais encargos vinculados à unidade contratada.
6.
Conforme o Tema 1.002 do STJ, em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 e desfeitos por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que a obrigação só se torna exigível com a formação do título executivo judicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
7.
Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:
8.
A cláusula penal de 20% sobre os valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de lote abrange os encargos tributários, sendo incabível retenção adicional sob essa mesma justificativa.
9.
Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/18, desfeitos por iniciativa do comprador, os juros moratórios sobre a restituição de valores incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009103-44.2020.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ERIK DOS SANTOS CORREA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 20%. EXCLUSÃO DE ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. APLICAÇÃO DO TEMA 1.002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido de consumidores que adquiriram lote no empreendimento Lagoa Park II, fixando a devolução de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde os desembolsos e juros moratórios a partir da citação, além da condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios revertidos ao FADEPES, diante da gratuidade de justiça deferida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 20% fixado como cláusula penal permite retenção adicional de encargos tributários pela vendedora; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A jurisprudência consolidada do STJ admite, em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal, para ressarcimento de despesas administrativas, publicitárias e outras inerentes à operação.
4.
A cláusula penal fixada em 20% revela-se proporcional e adequada à natureza do contrato e ao tipo de imóvel (lote), não havendo justificativa para majoração, tampouco para inclusão de encargos tributários adicionais, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa.
5.
A retenção de 5,93% a título de tributos não encontra respaldo fático, pois a apelante não comprovou o efetivo recolhimento de tais encargos vinculados à unidade contratada.
6.
Conforme o Tema 1.002 do STJ, em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 e desfeitos por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que a obrigação só se torna exigível com a formação do título executivo judicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
7.
Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:
8.
A cláusula penal de 20% sobre os valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de lote abrange os encargos tributários, sendo incabível retenção adicional sob essa mesma justificativa.
9.
Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/18, desfeitos por iniciativa do comprador, os juros moratórios sobre a restituição de valores incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso de apelacao e, no merito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para REFORMAR EM PARTE a sentenca, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da r. sentença do evento 16495231, proferida pela douta magistrada da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares, que, na ação de rescisão contratual c/c restituição de valores movida por
ERIK DOS SANTOS CORREA
e
JORDELE FERREIRA CORREA
em desfavor da ora apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Na origem, os apelados narraram que celebraram contrato de promessa de compra e venda para aquisição de lote situado no empreendimento Lagoa Park II, em Linhares/ES, no valor de R$ 131.656,98 (cento e trinta e um mil reais, seiscentos e cinquenta e seis reais e noventa e oito centavos).

Alegaram que, em razão de dificuldades financeiras, deixaram de adimplir as parcelas contratadas e requereram a rescisão contratual, com a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, corrigidos e em parcela única, sustentando que a cláusula contratual que previa retenção de 20% (vinte por cento) era abusiva, caracterizando enriquecimento ilícito por parte da empresa requerida.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenando a requerida à restituição de 80% (oitenta por cento) do valor pago, devidamente corrigido desde o pagamento de cada parcela, com juros moratórios a partir da citação. Ainda, foram fixados honorários sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a serem revertidos ao FADEPES, em razão da gratuidade de justiça deferida aos autores.

Primeiramente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade dos recursos de apelação, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

Como é cediço, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, acompanhada por este egrégio Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que, em casos de rescisão por culpa ou iniciativa do promitente comprador, o percentual de retenção pelo vendedor deve variar entre 10% (dez por cento) e 25\% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelos adquirentes, vide:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido. (AgInt no REsp n. 1.813.490/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/8/2019, DJe de 28/8/2019.)

AGRAVO INTERNO APELAÇÃO CÍVEL RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA CULPA DO ADQUIRENTE VERBETE 543 DA SUMULA DO STJ DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL MONTANTE ARBITRADO RAZOABILIDADE RECURSO IMPROVIDO. 1. Consoante o verbete n. 543 da súmula do c. STJ, tratando-se de resilição unilateral de contrato de compra e venda de imóvel na planta, com culpa reconhecida do adquirente, impõe-se que a construtora devolva imediata e parcialmente os valores adiantados pelo primeiro.
2. A jurisprudência do c. STJ fixou entendimento no sentido de que, nestes casos, mostram-se razoáveis percentuais de retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). Precedentes.
3. Correção da sentença a quo e da decisão agravada ao fixarem, no caso específico, o percentual de 20% (vinte por cento) em favor da construtora, mormente quando esta não comprova a existência de quaisquer gastos excepcionais que justifiquem a fixação em montante superior. 4. Recurso improvido. (TJES, Classe: Agravo Interno Ap, 035160202962, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/07/2019, Data da Publicação no Diário: 16/07/2019)

Este intervalo serve como baliza para indenizar a promitente vendedora por despesas com publicidade, corretagem e administração, sem gerar enriquecimento ilícito, considerando que o bem será novamente inserido no mercado.

Nesta hipótese, a magistrada singular fixou a retenção em 20% (vinte por cento), o que mostra-se condizente com a complexidade da transação e com os prejuízos presumidos da loteadora, incluindo referentes aos tributos recolhidos.

A pretensão de somar a este percentual mais 5,93% (cinco vírgula noventa e três por cento) a título de impostos esbarra na ausência de lastro probatório, já que a apelante não logrou demonstrar o efetivo recolhimento de tais tributos vinculados especificamente à unidade imobiliária em questão, bem como representaria indevido
bis in idem
. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO LIMITADA A 20%. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS INCLUÍDOS NA CLÁUSULA PENAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA READEQUADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações cíveis interpostas por João Batista dos Santos Neto e SPE Nova Venécia II Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c indenização por danos materiais e morais, declarou desfeito o contrato por inadimplemento do consumidor, determinou a devolução dos valores pagos com retenção de 20% a título de cláusula penal e encargos tributários de 5,93%, além de fixar os ônus sucumbenciais em 70% para a empresa e 30% para o autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de 20% dos valores pagos deve incluir os encargos tributários; (ii) estabelecer a correta proporção da sucumbência recíproca entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
O percentual de 20% fixado a título de cláusula penal já abrange os custos administrativos e tributários decorrentes do desfazimento do contrato, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, vedando a cobrança adicional de 5,93% a título de encargos tributários, sob pena de configurar bis in idem e enriquecimento sem causa da vendedora.
4. A fixação da sucumbência em 70% para a empresa e 30% para o autor não reflete a proporção real dos pedidos acolhidos, sendo necessária a redistribuição para 60% para o autor e 40% para a empresa, em conformidade com o art. 86 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal de 20% sobre os valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda de imóvel inclui os encargos tributários, não sendo admissível a cumulação com retenções adicionais. 2. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir o grau de êxito de cada parte, aplicando-se o princípio da causalidade e proporcionalidade previstos no art. 86 do CPC. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; CPC, art. 86 e art. 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543. (TJES; Classe: Apelação 0000207-51.2021.8.08.0038; Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA; Sessão de Julgamento Virtual: 27/01/2025 a 31/01/2025)

Quanto ao pedido subsidiário de majoração para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores desembolsados, entendo que a manutenção do percentual de 20% (vinte por cento) estabelecido na origem atende com maior precisão ao princípio da razoabilidade.

Deve-se considerar que o empreendimento Lagoa Park II consiste em loteamento, onde os custos de manutenção pós-rescisão pela vendedora são menores do que em unidades edificadas (apartamentos), e a valorização do solo tende a compensar eventuais lucros cessantes.

Por outro lado, assiste razão à apelante quanto ao termo inicial dos juros moratórios, porque o STJ definiu o tema 1.002 dos recursos especiais repetitivos da seguinte forma: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
1
.

Dessa forma, a obrigação de devolução dos valores com os abatimentos legais só se torna exigível com a formação do título executivo transitado em julgado. Inexiste ato ilícito ou mora
ex persona
(art. 394 do CC) enquanto a retenção estava sendo validamente discutida em juízo, sob o crivo do contraditório.

A aplicação do referido tema é imperativa ao presente caso (art. 927, inciso III, do CPC), porquanto o contrato foi firmado em 17 de janeiro de 2017 (fl. 02), isto é, anteriormente à Lei nº 13.786/18, e a rescisão decorreu de iniciativa exclusiva dos promitentes compradores.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,

DAR
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para

REFORMAR EM PARTE
a r. sentença, no sentido de fixar que os juros moratórios incidirão a partir do trânsito em julgado, na esteira do referido precedente vinculante do STJ.

Sem condenação dos apelantes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que tal verba somente é devida nos casos de desprovimento e de inadmissibilidade do apelo (STJ. Corte Especial.REsp 1.864.633-RS, REsp 1.865.223-SC e REsp 1.865.553-PR, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, julgados em 9/11/2023; Recurso Repetitivo – Tema 1059).

É como voto.

1
(STJ. 2ª Seção. REsp 1740911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. Acd. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019; recurso repetitivo – Tema 1002)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 16/03/2026 - 20/03/2026:

Acompanho o E. Relator.