Tribunal: TJES
Processo: 0029045-86.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Especial (Constitucional)
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0029045-86.2016.8.08.0035

APELANTE: BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

APELADA: MARCIA CRISTINA DE GODOYS MONTEIRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE QUALIFICADA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POSTERIOR. IRRELEVÂNCIA. NULIDADE DE TÍTULO. INEXIGIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO NOS TERMOS DO ART. 85 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO contra sentença que, nos autos de ação de usucapião especial urbana ajuizada por Márcia Cristina de Godoys Monteiro em face da instituição financeira e de construtora, julgou procedente o pedido para declarar o domínio da autora sobre imóvel urbano, condenando os réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a existência de alienação fiduciária posterior ao início da posse impede o reconhecimento da usucapião; (ii) estabelecer se a nulidade do instrumento de doação por ausência de escritura pública compromete o direito à usucapião; e (iii) determinar se é cabível a redução dos honorários advocatícios por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova documental e testemunhal demonstra que a autora exerce posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
desde 2007, utilizando o imóvel para moradia familiar, preenchendo os requisitos do art. 183 da CF/88 e do art. 1.240 do CC.

4. O prazo quinquenal da usucapião especial urbana se exaure em 2012, momento anterior à constituição da alienação fiduciária em 2015, consolidando o domínio da autora por aquisição originária.

5. A usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, que rompe vínculos com o titular anterior e afasta a eficácia de ônus reais constituídos posteriormente, tornando a alienação fiduciária inoponível ao usucapiente.

6. A eventual nulidade do instrumento de doação por ausência de escritura pública não impede o reconhecimento da usucapião, pois esta independe de justo título, servindo o documento apenas como elemento probatório do início da posse e do
animus domini.

7. A alegação de ausência de posse pacífica não se sustenta, pois atos de oposição posteriores ao prazo aquisitivo não têm o condão de interromper prescrição já consumada.

8. A tese de conluio e má-fé não é comprovada, incumbindo ao réu o ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.

9. A fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa observa o art. 85, §2º, do CPC, sendo vedada a apreciação equitativa fora das hipóteses do §8º, conforme tese vinculante do STJ (Tema 1.076).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A usucapião especial urbana se configura com a posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini pelo prazo de cinco anos, independentemente de justo título. 2. A alienação fiduciária constituída após o início da posse qualificada não impede o reconhecimento da usucapião, por se tratar de aquisição originária da propriedade. 3. A nulidade formal do instrumento de doação não afasta a usucapião, servindo apenas como elemento de prova da posse. 4. A fixação de honorários advocatícios deve observar os percentuais do art. 85, §2º, do CPC, sendo excepcional o arbitramento por equidade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 183; CC, art. 1.240 e art. 108; CPC, arts. 85, §§ 2º e 8º, 373, II, e 927, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 1.076 (EREsp 1.771.147/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, j. 16.03.2022); STJ, Súmula 308; TJ-MG, Apelação Cível nº 5001921-31.2018.8.13.0521, Rel. Des. Gilson Soares Lemes, j. 12.11.2025; TJ-MT, Apelação Cível nº 1001304-97.2022.8.11.0055, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 07.04.2026; TJ-SP, Apelação Cível nº 1000875-69.2022.8.26.0587, Rel. Des. Jane Franco Martins, j. 23.03.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029045-86.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO e outros

APELADO: MARCIA CRISTINA DE GODOYS MONTEIRO

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0029045-86.2016.8.08.0035

APELANTE: BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

APELADA: MARCIA CRISTINA DE GODOYS MONTEIRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE QUALIFICADA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POSTERIOR. IRRELEVÂNCIA. NULIDADE DE TÍTULO. INEXIGIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO NOS TERMOS DO ART. 85 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO contra sentença que, nos autos de ação de usucapião especial urbana ajuizada por Márcia Cristina de Godoys Monteiro em face da instituição financeira e de construtora, julgou procedente o pedido para declarar o domínio da autora sobre imóvel urbano, condenando os réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a existência de alienação fiduciária posterior ao início da posse impede o reconhecimento da usucapião; (ii) estabelecer se a nulidade do instrumento de doação por ausência de escritura pública compromete o direito à usucapião; e (iii) determinar se é cabível a redução dos honorários advocatícios por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova documental e testemunhal demonstra que a autora exerce posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
desde 2007, utilizando o imóvel para moradia familiar, preenchendo os requisitos do art. 183 da CF/88 e do art. 1.240 do CC.

4. O prazo quinquenal da usucapião especial urbana se exaure em 2012, momento anterior à constituição da alienação fiduciária em 2015, consolidando o domínio da autora por aquisição originária.

5. A usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, que rompe vínculos com o titular anterior e afasta a eficácia de ônus reais constituídos posteriormente, tornando a alienação fiduciária inoponível ao usucapiente.

6. A eventual nulidade do instrumento de doação por ausência de escritura pública não impede o reconhecimento da usucapião, pois esta independe de justo título, servindo o documento apenas como elemento probatório do início da posse e do
animus domini.

7. A alegação de ausência de posse pacífica não se sustenta, pois atos de oposição posteriores ao prazo aquisitivo não têm o condão de interromper prescrição já consumada.

8. A tese de conluio e má-fé não é comprovada, incumbindo ao réu o ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.

9. A fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa observa o art. 85, §2º, do CPC, sendo vedada a apreciação equitativa fora das hipóteses do §8º, conforme tese vinculante do STJ (Tema 1.076).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A usucapião especial urbana se configura com a posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini pelo prazo de cinco anos, independentemente de justo título. 2. A alienação fiduciária constituída após o início da posse qualificada não impede o reconhecimento da usucapião, por se tratar de aquisição originária da propriedade. 3. A nulidade formal do instrumento de doação não afasta a usucapião, servindo apenas como elemento de prova da posse. 4. A fixação de honorários advocatícios deve observar os percentuais do art. 85, §2º, do CPC, sendo excepcional o arbitramento por equidade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 183; CC, art. 1.240 e art. 108; CPC, arts. 85, §§ 2º e 8º, 373, II, e 927, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 1.076 (EREsp 1.771.147/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, j. 16.03.2022); STJ, Súmula 308; TJ-MG, Apelação Cível nº 5001921-31.2018.8.13.0521, Rel. Des. Gilson Soares Lemes, j. 12.11.2025; TJ-MT, Apelação Cível nº 1001304-97.2022.8.11.0055, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 07.04.2026; TJ-SP, Apelação Cível nº 1000875-69.2022.8.26.0587, Rel. Des. Jane Franco Martins, j. 23.03.2026.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuida-se de
apelação cível
interposta por
BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
em face da r. sentença de ID 19098654 e integrada no ID 19098660, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra, que, nos autos da
“Ação de Usucapião”
ajuizada em face de
BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO e DECOTTIGNIES CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA
, julgou procedente a pretensão autoral para declarar o domínio da requerente sobre o imóvel constituído pelo Apartamento 203 do Edifício Flávio Olívio Pezzin e respectivas vagas de garagem.

Por fim, após a decisão integrativa, o comando sentencial condenou a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (ID 19098663), o apelante sustenta, em síntese: (i) ausência de posse mansa e pacífica, ante a existência de alienação fiduciária sobre o bem e atos de execução da garantia iniciados em 2015; (ii) nulidade absoluta do instrumento de doação que fundamenta a posse, por inobservância da forma prescrita em lei (art. 108 do Código Civil); e (iii) má-fé e conluio entre a autora e a construtora para frustrar a garantia bancária.

Assim, pugna pela reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, pela redução dos honorários advocatícios.

Em sede de contrarrazões (ID 19098666), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Trata-se de
“ação de usucapião especial urbana”
ajuizada por
MARCIA CRISTINA DE GODOYS MONTEIRO
em face do
BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
e
DECOTTIGNIES CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA
, postulando a declaração de domínio do imóvel constituído pelo apartamento 203 do Edifício Flávio Olívio Pezzin e respectivas vagas de garagem, situados em Vila Velha/ES.

Em sua inicial, a autora alega que exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem para fins de moradia familiar desde outubro de 2007, fruto de doação efetuada pela construtora originária, sustentando o preenchimento dos requisitos previstos no art. 183 da Constituição Federal, como a metragem inferior a 250m2 e a inexistência de outra propriedade imobiliária.

Aduz que, apesar do exercício possessório por quase uma década, foi surpreendida por atos de execução extrajudicial promovidos pelo banco réu em razão de garantia fiduciária instituída pela construtora em 2015, momento posterior à consumação do seu direito aquisitivo.

Em sede de contestação, a instituição financeira sustentou a ausência de posse pacífica ante a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor e a nulidade do instrumento particular de doação por vício de forma (ausência de escritura pública), arguindo, ainda, a ocorrência de conluio entre a autora e a empresa devedora para fraudar a garantia bancária.

Por outro lado, a construtora, embora devidamente citada, deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar contestação.

Após regular trâmite processual, sobreveio a sentença recorrida, oportunidade em que o MM. Juiz
a quo
julgou procedentes os pedidos autorais, reconhecendo que o lapso prescritivo aquisitivo quinquenal se exauriu em 2012, antes de qualquer oposição ou gravame do credor.

Irresignado, o apelante,
BANESTES S.A. – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO,
interpôs o presente recurso, o qual passo a apreciar.

É cediço que a usucapião constitui modo de aquisição de domínio da coisa ou de certos direitos reais pela posse continuada, durante determinado período, com o concurso dos requisitos que a lei estabelece para esse fim, a depender de cada modalidade de usucapião.

A usucapião urbana constitucional, tratada nestes autos, possui previsão tanto constitucional quanto infraconstitucional, dizendo a Constituição de 1988 e o Código Civil, respectivamente, que:

CRFB/88
:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

CC/2002
:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Portanto, na ação de usucapião especial urbana, é necessária a comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo de cinco anos, nos termos dos aludidos art. 182 da CF/88 e do art. 1.240 do CC/02, bem como do objeto hábil e do
“animus domini”
, ou seja, a intenção de possuir o imóvel como seu.

Relativamente aos requisitos da usucapião, especialmente a respeito do
“animus domini”
, leciona Francisco Eduardo Loureiro:

Deve o usucapiente possuir
animus domini
, ou, na dicção da lei, "como seu" o imóvel. Controverte a doutrina sobre o exato sentido do
animus domini
, consistente na vontade de tornar-se dono, de ter a coisa como sua, de ter a coisa para si -
animus rem sibi habendi.
Existem autores que entendem que o elemento
animus domini
da usucapião estaria ligado à teoria subjetiva de Savigny. Predomina a corrente, porém, que entende o animus estar essencialmente ligado à causa
possessionis
, à razão pela qual se possui, não constituindo elemento meramente subjetivo. Possui a coisa como sua quem não reconhece a supremacia do direito alheio. Ainda que saiba que a coisa pertence a terceiro, o usucapiente se arroga soberano e repele a concorrência ou a superioridade do direito de outrem sobre a coisa. (Código Civil Comentado. Coordenador Ministro Cezar Peluso. 2ª ed. São Paulo: Editora Manole, 2008, p. 1164.)

Vê-se, pois, que os requisitos para a configuração da Usucapião Especial Urbana, além daqueles previstos para a Usucapião Extraordinária - ânimo de dono, posse contínua e pacífica e decurso de tempo -, também são: não ser o usucapiente proprietário de outro imóvel urbano ou rural; a área usucapienda apresentar medida inferior a 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) e a área deve destinar-se à moradia do pretendente ou de sua família.

No caso vertente, a prova documental, a meu sentir, é irrefutável. O instrumento particular de doação (fl. 23), ocontrato de prestação de serviços de marcenaria datado de 01/11/2007 (fl. 26/27), as atas de assembleia condominial do mesmo período (fls. 33/49) e as despesas e taxas condominiais (fls. 67/73)
fixam o termo inicial da posse qualificada em outubro de 2007
.

O requisito da moradia restou corroborado não apenas pelos documentos, fartamente comprovados à peça inicial, mas pelos depoimentos das testemunhas, que atestam a fixação de residência da apelada no imóvel desde a entrega do empreendimento.

Vejamos alguns trechos das declarações prestadas em Juízo:

ANTÔNIO RUBENS DECOTTIGNIES
: que conhece a autora desde 1984 ou 1985; que teve conhecimento que a autora teve uma filha; que era muito amigo de sua família e a filha da autora frequentava muito sua casa; que a autora antes morava de aluguel; que ajudava diversas pessoas; que resolveram doar um apartamento para a autora por conta de suas condições financeiras; que o apartamento foi construído com as adaptações da filha da autora; o prédio foi entregue em 2007; que a doação foi verbal, mas posteriormente foi feito o termo de doação; que teve conhecimento do termo de doação; que depois ficou de fazer a escritura pública mas não ocorreu; que diante das dificuldades financeiras, alienou o referido bem à instituição financeira; já tinha se passado mais de 5 anos entre a doação e a alienação fiduciária; que a alienação fiduciária ocorreu sem o consentimento da autora mas com o conhecimento dos gerentes do banco, embora o imóvel estivesse em nome da empresa Decottignies; que o seu filho assinou a doação com a procuração que lhe foi outorgada.

PETERSON ALEX DE LIMA
: que é proprietário da administradora Condominius; que desde a primeira reunião no condomínio a autora já estava lá; que o condomínio foi instituído por volta do ano de 2008; que o apartamento foi preparado de acordo com as condições da filha da autora, que era especial; que saiu de lá em novembro 2013; as faturas do condomínio, até hoje, vem em nome da autora.

GUACIARA FERNANDES OLIVEIRA JÚDICE
: que tem conhecimento que a autora recebeu um apartamento em doação desde o final de 2006, em virtude de laços familiares com a empresa Decottignies; que havia a necessidade de adaptações do apartamento para receber a filha da autora; que a autora continua residindo no mesmo imóvel até hoje;

FRANCISCO DE ASSIS PINTO GONÇALVES
: que reside no mesmo prédio da autora; que tem conhecimento, pelo Sr. Rubens, que foi dado um apartamento para uma pessoa considerada como uma filha; que a autora reside até hoje no prédio; que jamais duvidou da propriedade da requerente;

Assim, considerando o marco inicial em 2007, o lapso quinquenal constitucionalmente exigido exauriu-se em outubro de 2012.

O cerne da insurgência do apelante reside na existência de alienação fiduciária e atos de execução da garantia iniciados em 2015.

Todavia, tal tese esbarra frontalmente na natureza jurídica da usucapião.

Como cediço, na doutrina clássica e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade.

Diferente da aquisição derivada, na usucapião não existe transmissão de um sujeito para outro; o direito nasce no patrimônio do usucapiente pela força do fato possessório prolongado, rompendo-se qualquer vínculo com o proprietário anterior e com os ônus que este tenha instituído sobre o bem.

Nesse diapasão, uma vez consumado o prazo de 5 anos em outubro de 2012, o direito de propriedade da apelada cristalizou-se em seu patrimônio jurídico de forma plena e originária.

A alienação fiduciária constituída pela construtora em favor do banco em 2015 configura, para a apelada,
res inter alios acta
, que, como se sabe, é uma expressão latina que significa “coisa feita entre outros” ou “assunto entre terceiros”.

Ora, o banco recebeu em garantia um bem que, substancialmente, já não pertencia mais à esfera de livre disponibilidade da construtora, dada a prescrição aquisitiva já operada.

Eventual gravame hipotecário ou fiduciário instituído pela construtora perante a instituição financeira não tem o condão de obstar a declaração de domínio por quem detém a posse qualificada anterior.

Sobre o tema, cito os seguintes precedentes da jurisprudência pátria:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. ÂNIMO DE DONO . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POSTERIOR AO INÍCIO DA POSSE. IRRELEVÂNCIA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DO DOMÍNIO. REQUISITOS COMPROVADOS
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação interposta por instituição financeira contra sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação de usucapião extraordinária, declarando o domínio da autora sobre imóvel urbano situado na Rua Edson Nogueira Gomes, nº 987, Bairro Novo Horizonte, em Ponte Nova, reconhecida a posse contínua, mansa e pacífica exercida há mais de 30 anos .
II. Questão em discussão Discute-se a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, celebrado posteriormente ao início da posse, bem como a comprovação dos requisitos legais para a aquisição originária da propriedade ( CC, art. 1.238 e § único) . III. Razões de decidir A usucapião extraordinária exige a demonstração da posse contínua, pacífica e com ânimo de dono, pelo prazo mínimo de 15 anos, ou 10 anos se o possuidor houver estabelecido moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo (CC, art. 1.238, caput e § único). A prova documental e testemunhal comprova o exercício da posse pela autora desde 1984, de forma pública, ininterrupta e sem oposição, com utilização do imóvel para instalação e funcionamento de antena transmissora de rádio. A alienação fiduciária do bem em favor da instituição financeira ocorreu em 2018, décadas após o início da posse consolidada, não sendo oponível ao usucapiente, pois o direito de propriedade originário retroage ao momento em que preenchidos os requisitos da prescrição aquisitiva.
O direito à usucapião constitui aquisição originária, não se subordinando a ônus ou gravames posteriores, tampouco sendo afetado por eventual negligência do credor fiduciário que não verificou a situação possessória do imóvel antes da contratação. Comprovados os requisitos legais, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a aquisição do domínio pela via da usucapião extraordinária . IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: "1. A usucapião extraordinária configura-se com a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono pelo prazo legal, independentemente de título e boa-fé . 2. A constituição de alienação fiduciária posterior ao início da posse não obsta o reconhecimento da usucapião, por tratar-se de modo originário de aquisição da propriedade. 3. Preenchidos os requisitos do art . 1.238 do CC, deve ser mantida a sentença que declara o domínio do usucapiente.
" (TJ-MG - Apelação Cível: 50019213120188130521, Relator.: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 12/11/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 19/11/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE . REJEIÇÃO. IMÓVEL URBANO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA APÓS O INÍCIO DA POSSE. POSSE ANTERIOR, CONTÍNUA, PÚBLICA, PACÍFICA E COM ÂNIMO DE DONO. MORADIA HABITUAL. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE.
CANCELAMENTO DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de usucapião extraordinária, reconhecendo o domínio dos autores sobre imóvel urbano matriculado sob o nº 29.448 do CRI de Tangará da Serra/MT, com determinação de registro livre de ônus e cancelamento da alienação fiduciária incidente sobre o bem . II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o recurso observa o princípio da dialeticidade; e (ii) saber se a alienação fiduciária registrada posteriormente ao início da posse obsta o reconhecimento da usucapião extraordinária, bem como se a ausência de prova do pagamento de tributos afasta o animus domini. III . Razões de decidir 3. A preliminar deve ser rejeitada, pois o recurso impugna, de forma suficiente, os fundamentos da sentença, nos termos do art. 1.010 do CPC .
4. A prova oral demonstrou que os autores exercem posse desde janeiro de 2012, de forma contínua, pública, pacífica e sem oposição, utilizando o imóvel como moradia habitual, circunstância suficiente ao preenchimento dos requisitos do art. 1.238, p .u., do CC. 5. A alienação fiduciária foi registrada apenas em 2013, em momento posterior ao início da posse qualificada, não sendo apta a impedir a aquisição originária da propriedade por usucapião
. 6. A ausência de prova do pagamento de IPTU ou de outros encargos não descaracteriza, por si só, o ânimo de dono, quando o conjunto probatório evidencia posse ad usucapionem. IV. Dispositivo e tese 7 . Preliminar rejeitada. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Não ofende o princípio da dialeticidade a apelação que impugna suficientemente os fundamentos da sentença, ainda que reproduza argumentos anteriormente deduzidos .
2. A alienação fiduciária registrada após o início da posse qualificada não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária.
3. A ausência de prova do pagamento de tributos não afasta, por si só, o animus domini, quando demonstrada posse contínua, pública, pacífica e com moradia habitual .” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.010 e 373, I; CC, art. 1 .238 e p.u. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp nº 2.014 .740/TO; STJ, REsp nº 941.464/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j . 14.06.2012, DJe 29.06 .2012; TJMT, Apelação Cível nº 0001122-02.2013.8.11 .0005, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 21 .10.2025, publ. 24.10 .2025.(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10013049720228110055, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 07/04/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/04/2026)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - REQUISITOS LEGAIS - ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL - COMPROVAÇÃO - PROCEDÊNCIA. - Como um dos destinatários da prova processual, o magistrado deve indeferir as provas inúteis e desnecessárias ( CPC, art. 370). -
A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade ou de outros direitos reais que decorre da posse prolongada no tempo. - A usucapião extraordinária exige comprovação da posse ininterrupta sobre o bem, mansa, pacífica, com animus domini, pelo prazo de 15 anos ( CC/2002, art. 1.238). - Se cabe ao autor a prova do fato constitutivo do seu direito ( CPC, art. 373, inciso I), a presença dessa prova implica na procedência do seu pedido."
(TJMG - Apelação Cível n. 1.0411.10.001446-2/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio, 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 13/09/2023, publicação da súmula em 15/09/2023).

Ademais, alica-se, por analogia, a inteligência da Súmula nº 308 do STJ, priorizando-se o direito fundamental à moradia e a boa-fé do terceiro adquirente/possuidor em face da relação creditícia entre o agente financeiro e a construtora.

Evoluindo, argumenta, ainda, o apelante que o instrumento de doação seria nulo por não ter sido celebrado por escritura pública, a teor do art.108 do Código Civil.

Tal alegação, a meu sentir, é impertinente à lide de usucapião especial.

A modalidade prevista no art. 183 da Constituição Federal prescinde de justo título e de boa-fé.

A usucapião constitucional não se ampara na validade formal do negócio jurídico translativo, mas na ocupação fática qualificada pelo tempo. Assim, ainda que o contrato de doação fosse juridicamente nulo por vício de forma, ele serve como elemento probatório do início da posse e do
animus domini
. O título, aqui, é apenas prova do fato, e não o fundamento do direito.

Nesse sentido, cito os seguintes precedentes da jurisprudência pátria:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - PROPRIEDADE -
USUCAPIÃO - DECISÃO INTERLOCUTÓRIA - RECURSO DA AUTORA - DOAÇÃO - INSTRUMENTO PARTICULAR - ESCRITURA PÚBLICA - INVIABILIDADE - TRANSMISSÃO DE POSSE - EXIGÊNCIA DESNECESSÁRIA AO TRÂMITE PROCESSUAL
- DECISÃO REVOGADA - AGRAVO PROVIDO.
Versando os autos sobre imóvel sem registro imobiliário, a existência de instrumento particular não desvalida a formalidade do instituto da doação.
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5058416-95.2021.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 01-09-2022).

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE USUCAPIÃO
. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. INSUBSISTÊNCIA.
ÁREA USUCAPIENDA ADQUIRIDA POR MEIO DE DOAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. METRAGEM MENOR DO QUE A EXIGIDA PELA LEI MUNICIPAL PARA PARCELAMENTO DO SOLO. NORMA QUE NÃO OBSTA O RECONHECIMENTO DA PRETENSÃO USUCAPIENTE.
EVIDENTE IMPEDIMENTO OU DIFICULDADE PARA REGISTRAR O BEM PELAS VIAS ADMINISTRATIVAS. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. PRECEDENTES. ENFRENTAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. CAUSA MADURA. EXEGESE DO ART. 1.013, §3º, I, DO CPC.
POSSE MANSA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI COMPROVADA. REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL PREENCHIDOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO NA INICIAL QUE SE IMPÕE.
DECISÃO REFORMADA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5000132-79.2023.8.24.0144, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Flavio Andre Paz de Brum, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 05-12-2024).

Quanto à alegada interrupção da mansidão da posse, esta deve ser real e jurídica, manifestada por atos que visem a retomada do bem durante o período de maturação da prescrição aquisitiva.

As notificações e o procedimento de consolidação da propriedade iniciados pelo apelante em 2016 são posteriores à aquisição originária (2012). A oposição tardia não retroage para invalidar posse que já se transmudou em propriedade.

Por fim, no que tange à alegação de conluio entre a apelada e a construtora para fraudar a garantia bancária, o apelante não se desincumbiu do seu ônus probatório (Art. 373, II, CPC).

A má-fé não se presume, deve ser cabalmente demonstrada. A ocupação do imóvel pela apelada desde 2007, com pagamento de taxas condominiais, impostos e manutenção do bem por quase duas décadas, é incompatível com a tese de fraude.

Assim, a meu sentir, a resistência da apelada em juízo nada mais é do que o exercício legítimo da defesa de seu patrimônio e direito à moradia contra atos de execução de dívida da qual não faz parte.

Portanto, demonstrados os requisitos constitucionais e verificada a natureza originária da aquisição, a manutenção da sentença, quanto ao ponto, é medida imperativa.

Por fim, subsidiariamente, o apelante pugna pela redução da verba honorária, sustentando que a fixação em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (R$ 500.000,00 - quinhentos mil reais) resultaria em montante exorbitante, pleiteando o arbitramento por equidade nos termos do art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil.

Entretanto, a tese recursal encontra óbice intransponível na jurisprudência vinculante das Cortes Superiores.

Isso porque o c. STJ, em julgamento realizado em 16/03/2022, apreciando o tema repetitivo n. 1.076, fixou a seguinte tese jurídica, quanto à aplicação do art. 85, §8º, do CPC:

Tema 1.076

Teses fixadas: (i) a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa; (ii) apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo” (STJ, Embargos de Divergência em Recurso Especial n.º 1771147 - SP – 2018/0258614-2, Ministra Aussete Magalhães, 18/03/2022).

Destaco que a tese fixada pelo Tribunal da Cidadania naquela ocasião se trata, em verdade, de precedente normativo formalmente vinculante (art. 927, III, CPC), razão pela qual se revela obrigatória a reprodução da ratio decidendi extraída da norma precedente nas demandas em que fatos materiais forem idênticos.

Assim, a tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a fixação dos honorários por apreciação equitativa é medida excepcional e subsidiária, restrita tão somente às hipóteses taxativamente previstas no § 8º do art. 85 do CPC.

Fora dessas hipóteses, o magistrado está adstrito à regra geral do § 2º do art. 85, que impõe a observância dos percentuais de 10% a 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, na sua ausência, sobre o valor atualizado da causa.

Na hipótese vertente, o valor atribuído à causa (R$ 500.000,00 - quinhentos mil reais) não é inestimável nem irrisório; ao contrário, reflete com precisão o valor de mercado do imóvel objeto da declaração de usucapião, representando o proveito econômico direto da autora.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. TERRAS DEVOLUTAS . 2º PERÍMETRO DE SÃO SEBASTIÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. Caso em exame Tratam-se de recursos de apelação interpostos pelo Ministério Público e pelo Município de São Sebastião em face de sentença que julgou procedente ação de usucapião extraordinária para declarar o domínio dos autores sobre imóvel localizado no "2º Perímetro de São Sebastião" . Os recorrentes sustentam a impossibilidade de usucapião por se tratar de bem público (terra devoluta), conforme definido na ação discriminatória nº 0000001-13.1939.8.26 .0587. O Município, subsidiariamente, requer a alteração da base de cálculo dos honorários de sucumbência. II. Questão em discussão
2 . Há duas questões em discussão:
(i) saber se é possível a aquisição originária da propriedade, por usucapião, de imóvel situado em área historicamente classificada como terra devoluta, ponderando-se a regra da imprescritibilidade dos bens públicos com as especificidades do caso concreto, notadamente a ressalva contida na antiga ação discriminatória, a inércia secular do Poder Público e a consolidação da posse particular;
e (ii) saber se a base de cálculo dos honorários advocatícios, fixada sobre o valor da causa, pode ser alterada para incidir sobre percentual do valor venal do terreno. III. Razões de decidir
3. A regra da imprescritibilidade dos bens públicos não é absoluta e deve ser interpretada em conformidade com o princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança . A sentença proferida na ação discriminatória de 1939, embora tenha reconhecido a natureza devoluta da área, ressalvou expressamente o direito de justificação de posse aos ocupantes particulares, criando uma situação jurídica excepcional que mitiga a natureza pública absoluta dos bens. 4. A inércia do Poder Público por décadas, que não promoveu a destinação pública dos imóveis, somada à posse longeva, mansa, pacífica e com ânimo de dono exercida pelos particulares, que deram função social e econômica à propriedade, consolidou uma situação de fato que merece a tutela jurisdicional, sob penalidade de se prestigiar a insegurança jurídica. 5 . A conduta do Município de São Sebastião, ao sancionar a Lei nº 2.511/2017 (REURB) e instituir uma via administrativa para a regularização dessas mesmas ocupações, configura comportamento contraditório , pois reconhece a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do particular, o que enfraquece a tese de domínio público absoluto defendida na esfera judicial.
6. A fixação dos honorários advocatícios deve observar a gradação do art . 85, § 2º, do CPC. Em ação de usucapião, onde não há condenação pecuniária, o valor da causa reflete adequadamente o conteúdo econômico da demanda, devendo ser mantida a base de cálculo fixada na r.sentença.
IV . Dispositivo e tese 7. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. Tese de julgamento: 1 . É possível a aquisição por usucapião de imóvel situado em área historicamente classificada como terra devoluta ('2º Perímetro de São Sebastião'), quando a sentença da ação discriminatória ressalvou o direito de justificação de posse aos ocupantes e a inércia secular do Poder Público, somada à posse consolidada e com função social dos particulares, impõe a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. 2. O comportamento contraditório do ente municipal, que institui via administrativa para regularização fundiária (REURB), reforça a possibilidade de reconhecimento judicial do domínio pela usucapião. 3 . Em ação de usucapião, onde não há condenação pecuniária, o valor da causa reflete adequadamente o conteúdo econômico da demanda, não havendo amparo legal para sua substituição por critério previsto em legislação municipal. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJ-SP - Apelação Cível: 10008756920228260587 São Sebastião, Relator.: Jane Franco Martins, Data de Julgamento: 23/03/2026, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2026)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE USUCAPIÃO.
REQUISITOS LEGAIS NÃO DEMONSTRADOS. CONTRATO DE ALUGUEL ANTERIOR . POSSE PRECÁRIA.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO.
SENTENÇA MANTIDA . 1. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 2. Para a configuração do direito a usucapião, é necessário o exercício de posse sem qualquer título, desvinculada de qualquer relação com o titular anterior . 3. O exercício da posse precária fundada em contrato de locação afasta a pretensão ao reconhecimento da usucapião.
4. Considerando o teor do artigo 85, § 2º do CPC, os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento, observando a seguinte ordem para fixação da base de cálculo: o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, o valor atualizado da causa . 5. Ante a ausência de condenação, a base de cálculo dos honorários deverá ser o valor da causa.
6. O desprovimento do recurso enseja a majoração dos honorários recursais, em obediência ao artigo 85, § 11º do Código de Ritos . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 55181917020218090039 CUMARI - Desinstalada Resol 227/23, Relator.: Des(a). MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA JULGADA IMPROCEDENTE. SENTENÇA QUE ARBITROU A VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL POR EQUIDADE, COM BASE NO § 8º DO ART . 85 DO CPC. DESCABIMENTO. FIXAÇÃO POR EQUIDADE QUE APENAS SE JUSTIFICA QUANDO INESTIMÁVEL OU IRRISÓRIO O PROVEITO ECONÔMICO OU, AINDA, QUANDO O VALOR DA CAUSA FOR MUITO BAIXO O QUE NÃO CORRESPONDE AO CASO DOS AUTOS. HIPÓTESE EM QUE, TRATANDO-SE DE AÇÃO DE USUCAPIÃO, O PROVEITO ECONÔMICO ALMEJADO CORRESPONDIA AO PRÓPRIO VALOR DO IMÓVEL USUCAPIENDO, IGUALMENTE EXPRESSO NO VALOR INICIALMENTE ATRIBUÍDO À CAUSA . BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS QUE DEVE MESMO CORRESPONDER, DESTARTE, AO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 11171960420198260100 São Paulo, Relator.: Vito Guglielmi, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2023)

Portanto, inexiste lacuna ou ambiguidade normativa que autorize o julgador a se afastar da regra geral para aplicar a regra da equidade por analogia, sob pena de violação ao princípio da legalidade e da separação de poderes.

Ressalte-se que a Corte Superior vedou expressamente a aplicação do juízo de equidade para reduzir honorários advocatícios sob o pretexto de evitar valores elevados, sob o fundamento de que o legislador, ao editar o CPC/2015, optou deliberadamente por critérios objetivos para garantir a justa remuneração do profissional da advocacia, independentemente da natureza da parte sucumbente.

Ademais, a complexidade da demanda de usucapião — que exigiu dilação probatória exaustiva, análise de documentos históricos e instrução em audiência ao longo de mais de sete anos de tramitação — justifica a manutenção do percentual no patamar mínimo legal.

A verba honorária, nestes moldes, não se revela desproporcional, mas sim condizente com o zelo profissional demonstrado e com a relevância do bem jurídico tutelado.

Dessa forma, revela-se irretocável a sentença ao fixar os honorários em 10% sobre o valor da causa.

Ante o exposto,
conheço
do recurso de apelação e
nego-lhe provimento
, para manter incólume a sentença que julgou procedente a pretensão autoral.

Diante do resultado do julgamento, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação da parte requerida ao pagamento de honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

No despacho de id.
19318610, averbei minha suspeição para atuar neste feito.