Tribunal: TJES
Processo: 5013883-53.2022.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-04-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a resilição do contrato de compra e venda de lote, determinando a restituição das parcelas pagas com retenção de 10% e o pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer a viabilidade de cobrança de taxa de fruição em imóvel não edificado; (iii) determinar se a resistência abusiva na fase de distrato configura dano moral indenizável; (iv) fixar o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre o montante a ser restituído.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção, pelo vendedor, de parte das parcelas pagas para fazer frente às despesas administrativas.

4)
O Superior Tribunal de Justiça orienta que o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do total adimplido, revelando-se a majoração para o teto de 25% mais adequada e equânime para assegurar a viabilidade econômica do empreendimento.

5)
A inexistência de área construída ou benfeitoria no lote obsta a fixação de taxa de fruição, porquanto a ausência de efetivo uso e gozo do bem impede o enriquecimento sem causa do adquirente.

6)
A conduta da recorrente extrapola os limites da boa-fé objetiva ao impor resistência injustificada e tentativa de retenção de valores manifestamente abusivos, configurando abuso de direito e violação à dignidade do consumidor nos termos do art. 187 do Código Civil.

7)
O termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a ser restituídos, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

8)
A reforma parcial do julgado enseja a redistribuição dos ônus sucumbenciais diante da ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes do
caput
do art. 86 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é permitida a retenção de até 25% dos valores pagos para recomposição de custos administrativos.

2. É indevida a taxa de fruição quando o objeto da contratação é lote não edificado, dada a impossibilidade de proveito econômico imediato.

3. A resistência abusiva da vendedora em formalizar o distrato, exigindo retenções excessivas, ultrapassa o mero inadimplemento e gera dano moral.

4. Os juros de mora relativos à restituição de parcelas pagas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que declara a rescisão.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 187; Código de Processo Civil, art. 86,
caput
; Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, 51 e 53; Lei 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.117.412/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025; STJ, Tema 1002; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013883-53.2022.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA e outros (2)
APELADO: ANTONIO RICARDO DA GRACA BESSONE BASTO
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a resilição do contrato de compra e venda de lote, determinando a restituição das parcelas pagas com retenção de 10% e o pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer a viabilidade de cobrança de taxa de fruição em imóvel não edificado; (iii) determinar se a resistência abusiva na fase de distrato configura dano moral indenizável; (iv) fixar o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre o montante a ser restituído.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção, pelo vendedor, de parte das parcelas pagas para fazer frente às despesas administrativas.

4)
O Superior Tribunal de Justiça orienta que o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do total adimplido, revelando-se a majoração para o teto de 25% mais adequada e equânime para assegurar a viabilidade econômica do empreendimento.

5)
A inexistência de área construída ou benfeitoria no lote obsta a fixação de taxa de fruição, porquanto a ausência de efetivo uso e gozo do bem impede o enriquecimento sem causa do adquirente.

6)
A conduta da recorrente extrapola os limites da boa-fé objetiva ao impor resistência injustificada e tentativa de retenção de valores manifestamente abusivos, configurando abuso de direito e violação à dignidade do consumidor nos termos do art. 187 do Código Civil.

7)
O termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a ser restituídos, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

8)
A reforma parcial do julgado enseja a redistribuição dos ônus sucumbenciais diante da ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes do
caput
do art. 86 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é permitida a retenção de até 25% dos valores pagos para recomposição de custos administrativos.

2. É indevida a taxa de fruição quando o objeto da contratação é lote não edificado, dada a impossibilidade de proveito econômico imediato.

3. A resistência abusiva da vendedora em formalizar o distrato, exigindo retenções excessivas, ultrapassa o mero inadimplemento e gera dano moral.

4. Os juros de mora relativos à restituição de parcelas pagas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que declara a rescisão.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 187; Código de Processo Civil, art. 86,
caput
; Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, 51 e 53; Lei 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.117.412/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025; STJ, Tema 1002; STJ, Súmula 543.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele dar parcial provimento.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, por meio da qual pretende
,
Antonio Ricardo da Graça Bessone Basto
,
a desconstituição de vínculo jurídico referente à aquisição de lote de terreno, em razão da impossibilidade financeira de adimplir as prestações remanescentes, com a consequente devolução de 90% (noventa por cento) do montante vertido e reparação por danos extrapatrimoniais.

A sentença julgou parcialmente procedente a pretensão, sob o fundamento de que a retenção de 10% (dez por cento) mostra-se suficiente para compensar os gastos administrativos da vendedora, afastando a taxa de fruição por se tratar de lote vago e reconhecendo o dano moral em virtude da resistência abusiva da requerida na fase de distrato.

Nesse cenário, cinge-se a controvérsia a aferir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos, a viabilidade de cobrança de taxa de fruição em imóvel não edificado, a ocorrência de danos morais e o termo inicial de incidência dos juros de mora.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada inclusive sob o rito dos recursos repetitivos, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção, pelo vendedor, de parte das parcelas pagas para fazer frente às despesas administrativas.

Como se depreende, a conclusão externada no precedente paradigma do STJ orienta que referido percentual deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total adimplido, a depender das circunstâncias do caso.

É de se conferir:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6.
Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao
reformatio in pejus
, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025.)

Na espécie, observa-se que o magistrado de primeiro grau fixou a retenção no patamar mínimo.

Todavia, o exame detido dos custos inerentes à comercialização, publicidade e administração de empreendimentos imobiliários revela que o percentual de 10% (dez por cento) mostra-se exíguo para recompor o patrimônio da promitente vendedora.

De acordo com a orientação sufragada pelo STJ no REsp nº 2.117.412/SP, a fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento) apresenta-se mais adequada e equânime, pois impede o enriquecimento sem causa do adquirente desistente e assegura a viabilidade econômica do empreendimento.

Por conseguinte, impõe-se a reforma da sentença neste ponto para majorar o direito de retenção em favor da apelante para o teto de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total pago pelo recorrido.

Quanto à taxa de fruição, importante salientar que o objeto do contrato consiste em lote, despido de qualquer edificação ou benfeitoria que permitisse o proveito econômico imediato pelo adquirente.

A esse respeito, sublinhe-se que a compreensão jurisprudencial da Corte Superior firmou-se no sentido de que a inexistência de área construída obsta a fixação de alugueis ou taxa de ocupação, porquanto não houve efetivo uso e gozo do bem que justificasse referida contraprestação, como subsegue:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.243.279/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

Portanto, escorreita a sentença ao afastar a incidência de tal encargo.

Vencido esse ponto, cumpre analisar a condenação por danos morais.

Do ponto de vista lógico-jurídico, o mero descumprimento contratual não enseja, de modo automático, reparação extrapatrimonial.

Todavia, a prova documental coligida demonstra que a conduta da recorrente extrapolou os limites da boa-fé objetiva.

Consoante se extrai das tratativas de distrato, houve tentativa de retenção de valores manifestamente abusivos, em patamar próximo ao total integralizado (montante superior a R$ 170.000,00), forçando o consumidor a buscar o Poder Judiciário para assegurar direito básico.

Referida postura, ao impor resistência injustificada e exigir vantagem manifestamente excessiva, transcende o mero aborrecimento e caracteriza abuso de direito, nos moldes do art. 187 do Código Civil.

Dessa maneira, a violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva e a imposição de desnecessário calvário ao consumidor para a recuperação de ativos financeiros ensejam o dever de indenizar, revelando-se adequada a manutenção da verba reparatória em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor este que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Por fim, quanto aos juros de mora, a orientação fixada pelo Tribunal da Cidadania no Tema 1002 estabelece que, em casos de rescisão por culpa ou iniciativa do comprador, o termo inicial de incidência dos juros sobre os valores a serem restituídos é a data do trânsito em julgado da decisão, e não a citação, diante da inexistência de mora anterior da vendedora.

Destarte, a reforma da decisão interlocutória é medida que se impõe para adequação ao precedente vinculante.

Ademais, o provimento parcial do recurso reflete diretamente na distribuição das verbas de sucumbência.

À evidência de que ambas as partes decairam de parcelas relevantes dos pedidos, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos moldes do
caput
do art. 86 do CPC, devendo as custas processuais e os honorários advocatícios ser rateados na proporção de 40% (quarenta por cento) para o recorrido e 60% (sessenta por cento) para a recorrente, vedada a compensação.

Com efeito, a reforma parcial da sentença impugnada é medida que se impõe, tendo em vista que o percentual de retenção e o termo inicial dos juros devem observar os parâmetros consolidados nos tribunais superiores.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele
dou parcial
provimento para: (i) majorar o percentual de retenção em favor da recorrente para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; (ii) determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado; (iii) redistribuir os ônus sucumbenciais na forma da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 30.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Acompanho o Voto do Eminente Relator.