Tribunal: TJES
Processo: 5002858-80.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Inadimplemento
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
ACÓRDÃO

AG
RAVO DE INSTRUMENTO Nº:
5002858-80.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: G5L EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADA: ASSOCIAÇÃO CAPIXABA DE GINÁSTICA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR CONCEDIDA COM DISPENSA DE CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto por G5L Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão que indeferiu liminar de desocupação de imóvel em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios. A agravada, Associação Capixaba de Ginástica, deixou de cumprir integralmente suas obrigações contratuais desde o início da locação em setembro de 2023, acumulando dívida superior a R$ 49 mil. O contrato não possui garantia nos termos do art. 37 da Lei do Inquilinato, tampouco foi prestada caução. O pedido liminar baseia-se na urgência decorrente do inadimplemento e na ausência de expectativa de quitação da dívida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel locado mesmo na ausência de caução; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual reiterado, aliado à ausência de garantia locatícia, justifica a mitigação dos requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. -
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a concessão de liminar de desocupação fundada no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, ou com base na tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC, desde que preenchidos seus requisitos.

4. O rol do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato é exemplificativo, permitindo-se a flexibilização dos seus pressupostos em situações excepcionais, como reiterado inadimplemento e ausência de garantia locatícia.

5. A exigência de caução pode ser dispensada quando o valor do débito supera, com folga, o montante correspondente a três meses de aluguel, evitando agravamento dos prejuízos do locador.

6. No caso, o débito ultrapassa os R$ 49 mil, estando demonstrada a ausência de pagamento dos aluguéis, IPTU e taxas condominiais, bem como a inércia da agravada mesmo após notificação extrajudicial.

7. A ausência de caução não impede a concessão da liminar, uma vez que os requisitos do art. 300 do CPC estão presentes: há probabilidade do direito, urgência e risco de dano irreparável pela continuidade do inadimplemento.

8. A tutela de urgência concedida é reversível, pois eventual improcedência da ação poderá ensejar compensação dos prejuízos da parte agravada por meio de reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A tutela de urgência para desocupação de imóvel locado por inadimplemento pode ser concedida com base no art. 300 do CPC, independentemente da prestação de caução, desde que presentes seus requisitos.

2. A ausência de garantia locatícia e a existência de débito superior ao equivalente a três meses de aluguel justificam a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.

3. A interpretação do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato deve observar sua natureza exemplificativa, permitindo a concessão de liminar mesmo fora das hipóteses estritamente ali previstas.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 37, 59, § 1º, IX, e 62, I; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1207161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 08.02.2011; TJES, AI 5006105-06.2023.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, j. 05.09.2023; TJES, AI 5010730-20.2022.8.08.0000, Rel. Des. Conv. Aldary Nunes Junior, j. 20.07.2023; TJ-MT, AI 10084520420208110000, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 24.11.2020.

Vistos relatados e discutidos os presentes autos,
ACORDAM os Eminentes Desembargadores que integram a Colenda
Segunda
Câmara Cível do TJES, À UNANIMIDADE,
D
AR
PROVIMENTO AO
RECURSO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/ES, ______ de ______ de 2026.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002858-80.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: G5L EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: ASSOCIACAO CAPIXABA DE GINASTICA

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

AG
RAVO DE INSTRUMENTO Nº:
5002858-80.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: G5L EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADA: ASSOCIAÇÃO CAPIXABA DE GINÁSTICA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR CONCEDIDA COM DISPENSA DE CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto por G5L Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão que indeferiu liminar de desocupação de imóvel em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios. A agravada, Associação Capixaba de Ginástica, deixou de cumprir integralmente suas obrigações contratuais desde o início da locação em setembro de 2023, acumulando dívida superior a R$ 49 mil. O contrato não possui garantia nos termos do art. 37 da Lei do Inquilinato, tampouco foi prestada caução. O pedido liminar baseia-se na urgência decorrente do inadimplemento e na ausência de expectativa de quitação da dívida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel locado mesmo na ausência de caução; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual reiterado, aliado à ausência de garantia locatícia, justifica a mitigação dos requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. -
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a concessão de liminar de desocupação fundada no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, ou com base na tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC, desde que preenchidos seus requisitos.

4. O rol do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato é exemplificativo, permitindo-se a flexibilização dos seus pressupostos em situações excepcionais, como reiterado inadimplemento e ausência de garantia locatícia.

5. A exigência de caução pode ser dispensada quando o valor do débito supera, com folga, o montante correspondente a três meses de aluguel, evitando agravamento dos prejuízos do locador.

6. No caso, o débito ultrapassa os R$ 49 mil, estando demonstrada a ausência de pagamento dos aluguéis, IPTU e taxas condominiais, bem como a inércia da agravada mesmo após notificação extrajudicial.

7. A ausência de caução não impede a concessão da liminar, uma vez que os requisitos do art. 300 do CPC estão presentes: há probabilidade do direito, urgência e risco de dano irreparável pela continuidade do inadimplemento.

8. A tutela de urgência concedida é reversível, pois eventual improcedência da ação poderá ensejar compensação dos prejuízos da parte agravada por meio de reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A tutela de urgência para desocupação de imóvel locado por inadimplemento pode ser concedida com base no art. 300 do CPC, independentemente da prestação de caução, desde que presentes seus requisitos.

2. A ausência de garantia locatícia e a existência de débito superior ao equivalente a três meses de aluguel justificam a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.

3. A interpretação do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato deve observar sua natureza exemplificativa, permitindo a concessão de liminar mesmo fora das hipóteses estritamente ali previstas.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 37, 59, § 1º, IX, e 62, I; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1207161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 08.02.2011; TJES, AI 5006105-06.2023.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, j. 05.09.2023; TJES, AI 5010730-20.2022.8.08.0000, Rel. Des. Conv. Aldary Nunes Junior, j. 20.07.2023; TJ-MT, AI 10084520420208110000, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 24.11.2020.

Vistos relatados e discutidos os presentes autos,
ACORDAM os Eminentes Desembargadores que integram a Colenda
Segunda
Câmara Cível do TJES, À UNANIMIDADE,
D
AR
PROVIMENTO AO
RECURSO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/ES, ______ de ______ de 2026.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº:
5002858-80.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: G5L EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADA: ASSOCIAÇÃO CAPIXABA DE GINÁSTICA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça nas ações de despejo, o deferimento de medida liminar de desocupação do imóvel poderá ser concedido com fundamento no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1994 ou com fundamento nas normas processuais que autorizam o deferimento de tutela antecipada, desde que preenchidos os requisitos da medida:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Ademais, conforme o art. 62, inciso I, da Lei nº 8.245/1994

“Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;”

Isto é, a medida liminar de desocupação de imóvel locado poderá ser deferida nas hipóteses expressamente previstas no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1994, ou em razão de outras circunstâncias, com fundamento nas normas processuais que autorizam o deferimento de tutela antecipada.

Nesse sentido:

“LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA. DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE.

1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.

2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão.

3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12.112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de “falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação”, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução – sob pena de a liminar perder operância.

4. Recurso especial improvido.”

(STJ, REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011)

Conforme contrato celebrado as partes firmaram a locação comercial das lojas 08 e 09, do edifício “Nero D’ávila”, no qual, além de pactuado o aluguel mensal de R$ 6.250,00 (seis mil, duzentos e cinquenta reais) – vide cláusula 3.1 –, Num. 7550323, também se responsabilizaram contratualmente no pagamento dos valores de IPTU e taxas condominiais – vide cláusula 4.2.

Contudo, desde que entrou no imóvel, em setembro de 2023, a Agravada não cumpriu com nenhuma de suas obrigações contratuais deixando de pagar os aluguéis, o IPTU e a quota condominial, destacando-se que até a data de 01/02/2024, somada a parcela de 05/02/2024, que já estava vencida quando do protocolo da Petição Inicial, calcula-se uma dívida atualizada relativa unicamente de aluguéis no valor de R$ 29.168,84 (vinte e nove mil, cento e sessenta e oito reais e oitenta e quatro centavos) – a ser atualizada novamente até a data do efetivo pagamento.

Com relação aos débitos junto ao condomínio até o dia 18/01/2024, a loja 08, em valores atualizados neste mês de janeiro, possui uma dívida de R$ 512,24 (quinhentos e doze reais e vinte e quatro centavos).

Por outro lado, quanto a loja 09 existe uma dívida de R$ 346,11 (trezentos e quarenta e seis reais e onze centavos).

Soma-se, assim, uma dívida da Agravada no valor de R$ 858,35 (oitocentos e cinquenta e oito reais e trinta e cinco centavos) relativa às taxas condominiais.

Ademais, com relação ao IPTU dos imóveis ocupados pela Agravada, ambos com vencimento no dia 31/01/2024 e já quitados pelo Agravante.

O IPTU referente à loja 08 gerou uma dívida de R$ 1.031,38 (mil e trinta e um reais e trinta e oito centavos), relativos, conforme o boleto, às parcelas 6, 8, 9 e 10 de 2023.

Destas, somente a parcela nº. 06 não é de responsabilidade da Agravada, eis que anterior ao contrato. 10. Assim, com a devida dedução, a dívida referente à loja 08 é de R$ 829,20 (oitocentos e vinte e nove reais e vinte centavos).

Com relação ao débito de IPTU da loja 09, a dívida ativa arcada pelo Agravante foi de R$ 347,27 (trezentos e quarenta e sete reais e vinte e sete centavos). 11. Ambos deverão, ainda, ser atualizados da data do desembolso até o efetivo pagamento.

Desta forma, somados os aluguéis atrasados, atualizados, e os encargos acessórios do imóvel (IPTU e taxas condominiais), a Agravada soma uma dívida para com o Agravante de R$ 31.203,66 (trinta e um mil, duzentos e três reais e sessenta e seis centavos).

Por último, cabe dizer que a Agravada foi formalmente notificada extrajudicialmente para o pagamento voluntário dos débitos.

Contudo, apesar de ciente, conforme a notificação assinada em anexo no documento de Id nº. 37725682, mostra, a Agravada não só restou silente como evita o Agravante para regularização de seu contrato.

Ainda, além dos aluguéis, atualizados com juros de mora, correção monetária e multa de 10% (dez por cento), dos encargos acessórios (IPTU e taxas condominiais), que também deverão ser atualizados com juros legais e correção de mora da data do desembolso até a data do efetivo pagamento, o contrato permite a execução de uma cláusula penal, que aplica a Agravada, por suas graves infrações (descumprimento TOTAL de suas obrigações) a multa correspondente a R$ 18.750,00 (dezoito mil, setecentos e cinquenta reais), conforme a Cláusula 9.4. do contrato de locação:

“Cláusula. 9.4. Se o LOCATÁRIO infringir obrigação legal ou contratual ficará sujeito ao pagamento de uma multa correspondente a 03 (três) vezes o valor do aluguel, incluídos em tal valor os reajustes previstos, sendo o valor da multa desde logo exigível.”

Concluindo, somando a dívida total da Agravada à cláusula penal constante no contrato, que culmina numa multa no valor total de R$ 18.750,00 (dezoito mil, setecentos e cinquenta reais), a Agravada deve um total de R$ 49.953,66 (quarenta e nove mil, novecentos e cinquenta e três reais e sessenta e seis centavos), sem contar as dívidas vincendas até a efetiva desocupação/rescisão.

Tal dívida já se apresenta como de solvabilidade incerta e, caso não seja determinada a desocupação imediata, é possível que tal débito seja acrescido de outras prestações de aluguel vincendas, especialmente porque a agravada não indica efetiva intenção de pagamento das parcelas.

Aliás, a jurisprudência pátria considera desnecessária a caução de 3 (três) meses de aluguel a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 para o deferimento de pleito liminar de despejo quando evidenciada a insuficiência de recursos financeiros da parte autora ou quando o período de atraso ultrapassa, em muito, o valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL C/C DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO PREVISTA EM LEI – DISPENSA – RECURSO PROVIDO. “É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.”

(TJ-MT 10084520420208110000 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 24/11/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2020)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL – PRESENTES OS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA – LIMINAR MEDIANTE CAUÇÃO – DESNECESSIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Comprovada a existência de contrato de aluguel entre as partes e a inadimplência da agravada, é de ser reformada a decisão para que seja que determinada a liminar para a desocupação do imóvel. In casu, pode ser dispensada a caução pela locadora-agravante e considerá-la incidente sobre os créditos decorrentes do próprio contrato de locação, tendo em vista que a locatária-agravada está inadimplente dos locativos desde o mês de novembro de 2019, período que ultrapassa, em muito, o valor equivalente a três meses de aluguel.”

(TJ-MS - AI: 14014343420208120000 MS 1401434-34.2020.8.12.0000, Relator: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 29/06/2020, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/07/2020)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. DESNECESSIDADE. CONTRATO DESPROVIDO DAS GARANTIAS LEGAIS ELENCADAS NO ART. 37 DA LEI Nº 8.245/91. DISPENSA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. VALORES INADIMPLIDOS QUE ULTRAPASSAM O EQUIVALENTE A 03 MESES DE ALUGUEL. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. Em ações de despejo por descumprimento contratual referente ao pagamento dos locativos e acessórios, não é necessário sequer notificação premonitória, sendo suficiente a prestação de caução referente a 03 (três) meses de alugueres (artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.112/09), no entanto, tratando-se de contrato desprovido das garantias legais elencadas no art. 37 da Lei nº 8.245/91, é possível a dispensa da caução quando os valores inadimplidos pelo locatário ultrapassam o equivalente a 03 meses de aluguel, sobretudo porque a locadora já suporta os prejuízos provenientes do inadimplemento. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.”

(TJ-BA - AI: 80172035720198050000, Relator: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/03/2020)

“CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES EM ATRASO. LIMINAR DEFERIDA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE RAZÕES COMBATENDO OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. REJEITADA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. PREVALÊNCIA DE ELEIÇÃO DE FORO. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. DESPECIENDA. CAUÇÃO DE 3 (TRÊS) MESES DO VALOR DO ALUGUEL. DESNECESSIDADE. COMPROVAÇÃO DA MORA DO LOCATÁRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- In casu, as razões apresentadas combatem os fundamentos da decisão recorrida, em consonância com o princípio da dialeticidade, devendo ser rejeitada, portanto, a preliminar arguida. 2- Em se tratando de contrato de locação de imóveis firmado entre as partes, elegendo como foro, a comarca de Belém, afastada se encontra a preliminar de incompetência territorial. 3- Em ações de despejo, em que se faz prova da relação locatícia, despicienda é a necessidade de se comprovar a propriedade do bem imóvel. 4- Ademais, em relação à necessidade de caução de 3 (três) meses do valor do aluguel para que seja deferida liminar de despejo, encontra-se superada pela jurisprudência quando se trata do caso concreto de falta de pagamento dos alugueres em atraso, inclusive, superior a esse período. 5- Assim, comprovada a inadimplência contratual, acertada a decisão recorrida. 6- Recurso conhecido e desprovido.”

(TJ-PA - AI: 08084778520188140000 BELÉM, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 09/12/2019, 1ª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2019)

Outro não é o entendimento deste E. TJES:

“

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUERES – LIMINAR DE DESPEJO – POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO COM BASE NOS PRESSUPOSTOS DO ART. 300 DO CPC – CAUÇÃO – GARANTIA QUE PODE SER DISPENSADA EXCEPCIONALMENTE – DÉBITO CONSIDERAVELMENTE SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A liminar de despejo pode ser deferida em favor do locador, sem a oitiva do locatário, desde que a) haja falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação; b) o contrato não contenha as garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/91; c) o interessado preste caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. 2. Contudo, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o rol do art. 59 da Lei nº 8.245/1991 não é taxativo, permitindo-se a concessão da liminar de despejo mesmo existindo garantia fidejussória, desde que estejam presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada previstos no artigo 300, caput, do CPC. 3. Em situações excepcionais, admite-se a dispensa da caução quando o seu valor for muito inferior àquele cobrado a título de aluguéis, objetivando mitigar os prejuízos financeiros já suportados pelo locador em razão do não recebimento dos aluguéis, respeitando, outrossim, a vontade do legislador, que é de garantir ao locatário eventual ressarcimento com os prejuízos advindos da improcedência da pretensão autoral. 4. Hipótese em que, quando da concessão do efeito ativo ao presente recurso, o locatário já estava inadimplente há mais de 07 (sete) meses, o que tornou dispensável a caução equivalente a três meses de aluguel, pois a dívida cobrada já supera em muito o valor da garantia. 5. Quanto ao preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, observa-se que a relação obrigacional do agravante com o agravado foi devidamente demonstrada pelo instrumento do negócio jurídico colacionado nos eventos nº 25020051 e 25020052, que é claro em qualificar o recorrido como locatário do imóvel indicado pelo requerente/agravante. O perigo de dano deflui não apenas da inadimplência que perdura por mais de 07 (sete) meses, mas também da situação do imóvel que, conforme comprovado pelo agravante com imagens e vídeos, se encontra em estado de aparente deterioração e exposto à intrusão por terceiros. 6. Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 5006105-06.2023.8.08.0000, Relator: Des. Sérgio Ricardo de Souza, Terceira Câmara Cível, J. 05/09/2023)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – TUTELA LIMINAR – REQUISITOS DEMONSTRADOS – RECURSO DESPROVIDO. 1. Deferida, ou não, tutela de urgência por ter o julgador monocrático entendido presentes, ou não, os respectivos requisitos, descabe modificar o julgado, salvo se verificada evidente ilegalidade ou abuso de poder em relação à decisão hostilizada. 2. Conquanto a Lei Federal n.º 8.245/1991 condicione a concessão do despejo liminar à observância dos requisitos previstos no § 1º, art. 59, quais sejam, prestação de caução correspondente a três meses de aluguel e inexistência de garantia contratual, a jurisprudência pátria admite a sua mitigação mormente em razão do alto valor do débito acumulado em prolongado período de inadimplência. 3. À luz da Súmula nº 335, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 5010730-20.2022.8.08.0000, Relator: Des. Conv. Aldary Nunes Junior, Primeira Câmara Cível, J. 20/07/2023).

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO COMERCIAL – DESPEJO LIMINAR – CAUÇÃO – DISPENSA – ATENDIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – RECURSO PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Atendidos os requisitos legais previstos no art. 59, § 1º, da Lei de Locações, a jurisprudência pátria autoriza a dispensa de caução na hipótese de concessão de despejo liminar, sobretudo quando o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos pela lei. 2. Recurso conhecido e provido. Agravo interno prejudicado.”

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 5006718-94.2021.8.08.0000, Relator: Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho, Terceira Câmara Cível, J. 17/08/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. LIMINAR. AUSÊNCIA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Prevê o inciso IX do § 1º do artigo 59 da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991 que Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:, a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 2. A jurisprudência pátria considera desnecessária a caução de 3 (três) meses de aluguel a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/1991 para o deferimento de pleito liminar de despejo quando evidenciada a insuficiência de recursos financeiros da parte autora ou quando o período de atraso ultrapassa, em muito, o valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. 3. Caso a pretensão liminar de despejo não se enquadre nos pressupostos exigidos na Lei do Inquilinato, por força do referido artigo 59 (rol não taxativo), certo é que a medida liminar de despejo, a rigor, poderá ser concedida com amparo na tutela de urgência prevista no artigo 300, do Código de Processo Civil de 2015 ou seja, além da previsão expressa quanto à oferta de garantia para a formalização do contrato objeto da lide, subsistem dois fundamentos principais à postulação do despejo liminar (ausência de pagamento dos aluguéis e acessórios e o encerramento do prazo da vigência contratual), afastando, portanto, a aplicação da Legislação Especial, à espécie, incidindo, por outro lado, o disposto no artigo 300, do Código de Processo Civil de 2015 [...]. 4. - Recurso desprovido.”

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 024189009103, Relator: Dair José Bregunce de Oliveira, Terceira Câmara Cível, J 14/05/2019, DJ 24/05/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. DENÚNCIA CHEIA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. POSSIBILIDADE DE ANÁLISE DO DESPEJO À LUZ DOS REQUISITOS PARA A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. [...] I - O Superior Tribunal de Justiça consagra a viabilidade da antecipação de tutela prevista no Código Processual a despeito das restrições impostas na Lei 8.245/91 (Lei de Locações). II - Como já restou assentado nesta Corte Estadual, a necessidade de prestação de caução para deferimento da decisão liminar nas ações de despejo sofreu mitigação, mesmo antes da modificação do Código de Processo Civil de 1973, com introdução do artigo 273 e do posterior surgimento do Código de Processo Civil de 2015, pois já se considerava desnecessária a caução de três meses a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo, deferindo-se a liminar quando observada a presença dos requisitos para antecipação de tutela [...]”

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 011189003723, Relator: Jorge Henrique Valle dos Santos - Relator Substituto: Julio Cesar Costa de Oliveira, Terceira Câmara Cível, J 26/03/2019, DJ 05/04/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. NOTIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Desnecessidade de notificação. A falta de pagamento constitui infração prevista legal e contratualmente. 2. Desnecessária a caução de três meses a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/94 (rol exemplificativo). Requisitos do art. 300, do CPC preenchidos. 3. Impossibilidade de analisar a alegação de nulidade de citação, pois ausente a cópia do mandado. 4. Recurso improvido.”

(TJ-ES - AI: 00377723320178080024, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Data de Julgamento: 24/04/2018, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/05/2018)

Registre-se, ainda, que embora o contrato de locação celebrado tivesse a cláusula de prestação de caução a ser ofertada pela locadora, jamais houve o oferecimento desta garantia não sendo razoável a sua exigência para que seja decretado o despejo liminarmente, sob pena da locadora a um só tempo mesmo sem estar receber os valores devidos, sem ter tido a oferta de caução ainda ficar privada do imóvel, violando o seu direito de usar e gozar do bem.

Assim, o risco de dano de difícil ou incerta reparação capaz de justificar o deferimento da medida de desocupação do imóvel está demonstrado pela existência de indícios de que a agravada não se propõe a pagar as prestações vencidas de aluguel, da mesma forma que o valor da dívida já é de solvabilidade incerta.

Noutra parte, a decisão recorrida não se apresenta como de efeitos irreversíveis, uma vez que foi concedido prazo razoável para purgação da mora, que não ocorreu.

E, caso ao final seja julgado improcedente o pedido, eventuais danos suportados pela agravada poderão ser objeto de reparação.

Por essas razões, dou provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida para determinar a desocupação do imóvel pela locatária em sede de tutela de urgência, determinando a expedição de mandado para desocupação voluntária da Agravada das lojas nº. 08 e 09, ambas situadas na Avenida Governador Eurico Resende, 135, Ed. Nero D’ávila, lojas 08 e 09, Jardim Camburi, Vitória/ES, CEP: 29.092-030, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado, e desde já fixando multa diária pelo descumprimento de R$ 1.000,00 (mil reais).

É como voto.

Desembargador
Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)