Tribunal: TJES
Processo: 5020028-65.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Data de julgamento: 2026-02-09

Ementa:
Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU. TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. EFEITOS. EXCLUSÃO DE CORRESPONSÁVEL DO CADASTRO FISCAL. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo Município contra decisão liminar que, em ação ordinária, deferiu a tutela de urgência para determinar a exclusão de empresa (Le Parc) do cadastro fiscal de imóvel (IPTU).

2. O Município havia incluído a referida empresa como corresponsável tributária, com base em "Instrumento Particular de Compromisso de Venda de Bem Imóvel" firmado com a proprietária (agravada).

3. A agravada (promitente vendedora) defende a rescisão do contrato de pleno direito, por inadimplemento da promitente compradora, mediante notificação extrajudicial fundada em cláusula resolutiva expressa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão preliminar consiste em analisar a alegada violação ao princípio da dialeticidade recursal. 5. A questão principal consiste em verificar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência (art. 300, CPC) para a exclusão da promitente compradora do cadastro fiscal, examinando os efeitos da rescisão extrajudicial do contrato que fundamentou o ato administrativo de inclusão.

III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade. Embora o Município não tenha impugnado o mérito da rescisão (direito civil), contrapôs-se diretamente à
ratio decidendi
ao focar na sua competência administrativa e na legislação tributária (art. 124, CTN), o que é suficiente para o conhecimento do recurso. 7. A plausibilidade do direito (art. 300, CPC) está configurada. O ato administrativo que incluiu a empresa Le Parc como corresponsável tributária teve como único motivo determinante a existência do contrato de promessa de compra e venda, do qual o Fisco extraiu o "interesse comum" (art. 124, I, CTN). 8. Conforme o art. 474 do Código Civil e precedentes do STJ (REsp n. 1.789.863/MS), a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, bastando a notificação extrajudicial do devedor inadimplente para que o contrato seja considerado resolvido. 9. Se o contrato que serviu de
causa
para o ato administrativo foi extinto, o ato perde seu fundamento. Com a rescisão, a promitente compradora deixa de ser proprietária, titular de domínio útil ou "possuidora a qualquer título" (art. 34, CTN), descaracterizando sua condição de contribuinte ou responsável pelo IPTU. 10. A tese do Município de que não pode dirimir conflitos privados é contraditória, pois o próprio Fisco analisou o negócio privado (o contrato) para
incluir
a empresa; não pode, por conveniência arrecadatória, ignorar sua expressa rescisão (o distrato). 11. O perigo de dano é evidente, pois a manutenção de terceiro, cuja relação jurídica com o imóvel foi aparentemente extinta, no cadastro fiscal, gera insegurança jurídica e pode induzir terceiros em erro quanto à real titularidade do bem. 12. O argumento de "urgência reversa" não se sustenta. A tutela de urgência não impede a cobrança do vultoso débito tributário, que continuará a tramitar contra a proprietária (agravada), que permanece como contribuinte principal no cadastro fiscal.

IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. 14.
Tese de julgamento:
"1. A rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento, fundada em cláusula resolutiva expressa, opera de pleno direito mediante notificação extrajudicial do devedor (art. 474, CC). 2. Comprovada, em cognição sumária, a rescisão do contrato que serviu como único motivo determinante para a inclusão do promitente comprador no cadastro fiscal (IPTU) como corresponsável, resta plausível o direito à sua exclusão, por aparente perda da condição de contribuinte ou responsável tributário (art. 34, CTN) e esvaziamento da causa do ato administrativo."

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (CPC), art. 300; Código Tributário Nacional (CTN), arts. 34 e 124, I; Código Civil (CC), art. 474. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.789.863/MS.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5020028-65.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

AGRAVADO: SOCIEDADE IMOBILIARIA ALIANCA LTDA

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU. TUTELA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. EFEITOS. EXCLUSÃO DE CORRESPONSÁVEL DO CADASTRO FISCAL. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo Município contra decisão liminar que, em ação ordinária, deferiu a tutela de urgência para determinar a exclusão de empresa (Le Parc) do cadastro fiscal de imóvel (IPTU).

2. O Município havia incluído a referida empresa como corresponsável tributária, com base em "Instrumento Particular de Compromisso de Venda de Bem Imóvel" firmado com a proprietária (agravada).

3. A agravada (promitente vendedora) defende a rescisão do contrato de pleno direito, por inadimplemento da promitente compradora, mediante notificação extrajudicial fundada em cláusula resolutiva expressa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão preliminar consiste em analisar a alegada violação ao princípio da dialeticidade recursal. 5. A questão principal consiste em verificar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência (art. 300, CPC) para a exclusão da promitente compradora do cadastro fiscal, examinando os efeitos da rescisão extrajudicial do contrato que fundamentou o ato administrativo de inclusão.

III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade. Embora o Município não tenha impugnado o mérito da rescisão (direito civil), contrapôs-se diretamente à
ratio decidendi
ao focar na sua competência administrativa e na legislação tributária (art. 124, CTN), o que é suficiente para o conhecimento do recurso. 7. A plausibilidade do direito (art. 300, CPC) está configurada. O ato administrativo que incluiu a empresa Le Parc como corresponsável tributária teve como único motivo determinante a existência do contrato de promessa de compra e venda, do qual o Fisco extraiu o "interesse comum" (art. 124, I, CTN). 8. Conforme o art. 474 do Código Civil e precedentes do STJ (REsp n. 1.789.863/MS), a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, bastando a notificação extrajudicial do devedor inadimplente para que o contrato seja considerado resolvido. 9. Se o contrato que serviu de
causa
para o ato administrativo foi extinto, o ato perde seu fundamento. Com a rescisão, a promitente compradora deixa de ser proprietária, titular de domínio útil ou "possuidora a qualquer título" (art. 34, CTN), descaracterizando sua condição de contribuinte ou responsável pelo IPTU. 10. A tese do Município de que não pode dirimir conflitos privados é contraditória, pois o próprio Fisco analisou o negócio privado (o contrato) para
incluir
a empresa; não pode, por conveniência arrecadatória, ignorar sua expressa rescisão (o distrato). 11. O perigo de dano é evidente, pois a manutenção de terceiro, cuja relação jurídica com o imóvel foi aparentemente extinta, no cadastro fiscal, gera insegurança jurídica e pode induzir terceiros em erro quanto à real titularidade do bem. 12. O argumento de "urgência reversa" não se sustenta. A tutela de urgência não impede a cobrança do vultoso débito tributário, que continuará a tramitar contra a proprietária (agravada), que permanece como contribuinte principal no cadastro fiscal.

IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. 14.
Tese de julgamento:
"1. A rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento, fundada em cláusula resolutiva expressa, opera de pleno direito mediante notificação extrajudicial do devedor (art. 474, CC). 2. Comprovada, em cognição sumária, a rescisão do contrato que serviu como único motivo determinante para a inclusão do promitente comprador no cadastro fiscal (IPTU) como corresponsável, resta plausível o direito à sua exclusão, por aparente perda da condição de contribuinte ou responsável tributário (art. 34, CTN) e esvaziamento da causa do ato administrativo."

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (CPC), art. 300; Código Tributário Nacional (CTN), arts. 34 e 124, I; Código Civil (CC), art. 474. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.789.863/MS.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

PRIMEIRA
C
ÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5020028-65.2024.8.08.0000

DATA DA SESSÃO: 02/12/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto pelo
MUNICÍPIO DE VITÓRIA
contra a decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual de Vitória nos autos da
Ação Ordinária nº 5032261-22.2024.8.08.0024
, ajuizada por
SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALIANÇA LTDA.
, em face do agravante e de
LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA.
(terceira interessada).

A decisão agravada deferiu a tutela de urgência pleiteada pela agravada, determinando que o Município de Vitória restabelecesse imediatamente o cadastro imobiliário do imóvel de inscrição fiscal n.º 2-17045342 em nome exclusivo da Sociedade Imobiliária Aliança Ltda., sob pena de multa diária.

Em suas razões recursais (id. 11620149), o Município agravante afirma que não estão presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência na origem, especialmente pela ausência de plausibilidade do direito invocado pela agravada, pois a decisão administrativa que fundamentou a inclusão da segunda ré no Cadastro Imobiliário possui caráter meramente fiscal, não implicando reconhecimento de posse ou propriedade.

Aduz que o cadastro municipal serve exclusivamente à arrecadação tributária, conforme art. 34 do CTN e art. 13 da Lei Municipal 4.476/2017.

Alega que a autora, ora agravada, não registrou sua propriedade junto ao RGI por inadimplência no pagamento do ITBI, sendo que a inclusão no Cadastro Imobiliário decorreu de obrigações contratuais entre a agravada e a empresa Le Parc, que não competem ao Município validar ou invalidar.

Argumenta que a decisão agravada desprezou o fato de que a agravada possui dívida tributária de IPTU e taxas, acumulada desde 2017, no montante de R$ 18.007.769,33 (dezoito milhões, sete mil, setecentos e sessenta e nove reais e trinta e três centavos), prejudicando a arrecadação pública.

Aponta que a exclusão da Le Parc como responsável tributária solidária contraria o interesse público, prejudicando a execução fiscal e a recuperação de créditos tributários vultosos.

Requer a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada.

A ilustre Desembargadora Marianne Júdice de Mattos, em decisão carreada no id. 11689818, deferiu o pedido de efeito suspensivo, reconhecendo a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave à Fazenda Pública.

A agravada apresentou contrarrazões (id. 12005980), alegando preliminar de violação ao princípio da dialeticidade e, no mérito, requerendo a manutenção da decisão agravada e a revogação da liminar recursal. Sustenta, neste aspecto, que o Município agiu com finalidade arrecadatória ao incluir a Le Parc no cadastro imobiliário, e que esta inclusão é ilegal, mormente porque a Le Parc não se enquadra nas figuras de contribuinte do IPTU previstas no art. 34 do CTN (proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título), já que a propriedade não foi transferida no RGI e a posse foi devolvida com a rescisão do contrato.

Pondera que a manutenção do cadastro em nome da Le Parc pode gerar sérios prejuízos, pois a empresa poderia utilizar essa informação para “
obter a prenotação do contrato no RGI e induzir terceiros a erro
” sobre a titularidade do imóvel, o que já teria sido objeto de um inquérito policial, bem como que o ato administrativo estaria convalidando uma relação contratual que já foi rescindida extrajudicialmente.

A agravada interpôs agravo interno contra a decisão liminar que atribuiu efeito suspensivo ao recurso (id. 12854528).

Contrarrazões ao agravo interno apresentadas pelo Município de Vitória no id. 13137216.

Em despacho carreado no id. 14197784, foi determinada a inclusão de LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA. como terceiro interessado no polo passivo do agravo de instrumento, o qual apresentou contrarrazões ao agravo interno no id. 14785048.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Ressalto ser cabível o uso da sustentação oral.

DES.
JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIR
A

Desembargador Relator

*

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (PRESIDENTE EM EXERCÍCIO):-
Apesar de não constar o registro em pauta, declaro o meu impedimento. Transfiro a presidência para o desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior.

*

O SR. DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM:-
No mesmo sentido, Presidente.

*

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-
No 29º?

*

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES:-
No 28º e 29º, desembargador Ewerton.

Vossa Excelência vai fazer sustentação no 29º?

*

O SR. ADVOGADO FELIPE ÍTALA RISK:-
Parece que nós somos agravado no 29º; O agravante seria o Município de Vitória, que está no mesmo polo da Le Parc. Então, quer me parecer que como agravado eu falo em 2º lugar.

*

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-
Exatamente. Com a palavra Vossa Excelência pelo prazo regimental.

*

O SR. ADVOGADO ALENCAR FERRUGINI MACEDO:-
Boa tarde, senhores desembargadores, desembargadora Janete Vargas Simões. Primeiramente, parabenizo Vossa Excelência pela futura presidência deste Tribunal; Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior, desembargador Júlio César Costa de Oliveira, desembargador Délio José da Rocha Sobrinho, o qual conheci em Vila Velha (muito trabalho lá). É uma honra muito grande parabenizar meu ex-colega de trabalho, desembargador Alexandre Puppim, com o qual tive a felicidade de poder colaborar como conselheiro na época da votação do 5º Constitucional; fico muito feliz em vê-lo aqui presente, compondo como desembargador deste egrégio tribunal; representante do Ministério Público, doutora Sídia Nara.

Trata-se de uma demanda judicial movida inicialmente pela agravada Aliança, que faz a aquisição de um imóvel em 2017. Em 2017, pleiteia, adquire um imóvel, mas não registra no registro de imóveis por se tratar de inadimplência de ITBI. Ela não faz essa transferência de imóvel de forma efetiva, mas, em 2022, faz a venda desse imóvel pelo agravado Le Parc. A grande questão é que existe nesse contrato de compra e venda uma série de condicionantes que impedem, durante a fase de pagamento de adimplemento contratual de fazer com que o Le Parc efetue os pagamentos que estão constantes em contrato.

Vale lembrar que não se trata meramente de um empreendimento imobiliário de pequeno porte. Estamos falando aqui de um empreendimento imobiliário de mais de setecentas unidades, um empreendimento imobiliário de uma metragem de terreno na quantia de oitenta mil metros quadrados. Não se trata meramente de um empreendimento simples, um empreendimento fácil de se realizar. Normalmente, como é de conhecimento de todos nós, em qualquer espécie de empreendimento imobiliário, senão na grande maioria deles, principalmente em se tratando desse tipo de empreendimento, fatalmente há necessidade de um aporte financeiro significativo. Trata-se também de uma série de burocracias que ocorrem durante a fase de construção. Dentre elas, problemas envolvendo questões ambientais, existe a necessidade de se realizar uma audiência pública. Não é algo tão simples, não é algo que se realiza do dia para a noite. Durante toda essa fase contratual, alguns problemas ocorreram. Dentre eles, problemas que fizeram com que, por meio de cláusulas suspensivas, suspendesse o pagamento por parte do Le Parc. Então, durante esse período, algumas das exigências determinadas no contrato, que constam efetivamente na cláusula 2.2 e 2.4, são no sentido efetivamente de que o Le Parc deveria efetuar o pagamento das questões envolvendo os tributos de débito da empresa Aliança, ao qual hoje, conforme consta inclusive por informação da Prefeitura Municipal de Vitória, ora agravante, correspondem a uma dívida na quantia de dezoito milhões de reais, o que não é algo tão simples. É algo de efetivamente se considerar. Logo, o Le Parc procurou a Prefeitura de Vitória e se efetivou, sim, o cadastro, para fim de efetivar o pagamento. Só que não é algo também tão simples assim. Trata-se de uma dívida de dezoito milhões de reais; dezoito milhões de reais esses que podem ser negociados abatendo a dívida, dependendo da questão envolvendo a legalidade, a possibilidade aviltrada nas questões que envolvem pagamento de tributo, de ITBI e IPTU junto à municipalidade.

A grande questão, que é o que espanta nesse processo, é que, como trabalhamos em cima de uma questão envolvendo compra e venda de imóveis, em que comprador e vendedor deveriam trabalhar em conjunto para o pagamento da tributação, uma vez que é de interesse comum das partes que se efetive o pagamento, a parte Aliança, ao invés de corroborar com o pagamento da tributação, demanda judicialmente, face ao município de Vitória, efetivando um pedido de cancelamento desse cadastro com fins de pagamento por parte do Le Parc. Antes de qualquer coisa, é importante ressaltar que esse pedido feito pelo Le Parc não tiraria a condição de devedor da Aliança, que é agravada no processo; simplesmente ela se tornaria responsável tributária conjuntamente com a Aliança. Logo, não se vê em momento algum qualquer espécie de impedimento ou de essencialidade de se pedir uma liminar com o fulcro de retirar a empresa Le Parc do processo tributário, porque ela não se tornaria meramente uma devedora única. Ela se torna nada mais nada menos do que uma devedora solidária. Mas necessário seria que houvesse um fundamento dessa retirada, um fundamento de que efetivamente o Le Parc não teria condições de se manter como responsável tributário. E qual é esse fundamento? Um fundamento de que houve, na verdade, uma rescisão contratual feita de forma extrajudicial. Todos sabemos, inclusive, que a 3ª e a 4ª câmara do STJ é bem clara em dizer que, quando se trata de contratos de alta complexidade, em que envolvem valores vultuosos, em que parte do pagamento já foi realizado, não há a possibilidade de, meramente por meio de uma notificação judicial, extinguir o contrato (que foi que aconteceu). A empresa Aliança foi lá e fez uma notificação, primeiramente de uma forma equivocada (isso faz parte), mas,
a posteriori
, fez de uma outra forma em que entendeu-se que efetivamente houve a rescisão. Só se esqueceu que 10% a 15% do valor do contrato já estava pago. Mas agora, ao invés dela demandar judicialmente, que é da forma correta, que é conforme a 3ª e a 4ª Turmas do STJ, em inúmeras de suas decisões, ao invés de ela buscar o judiciário para poder conseguir o crivo, que é a expressão específica nessas decisões, o crivo do judiciário, ela resolve simplesmente demandar contra a Prefeitura sob a alegação de que já se encerrou o contrato. É o que tem feito. Ou seja, o que ela tem feito é nada mais nada menos que utilizar essa demanda para, via de um processo administrativo tributário e agora, por meio de uma demanda judicial discutindo uma questão envolvendo débito junto à receita municipal, empurrar adiante a questão envolvendo a possibilidade de haver rescisão contratual de forma unilateral praticamente, sem o crivo e sem o respeito ao judiciário.

Logo, o que se questiona nesse momento é por que, em um momento como esse, ao invés de estar aqui pleiteando conosco, na verdade, um pedido de parcelamento, está aqui efetivando nada mais, nada menos, do que uma conduta contrária ao que chamamos de relações anexas aos deveres contratuais. É um dever contratual da parte adversa de um contrato, do comprador ou de um adquirente, sendo a outra parte contratual nada mais, nada menos, do que participar da conduta contratual. Esse processo é uma prova flagrante (pela primeira vez, tenho vinte anos de profissão) de que a parte adversa, sem crivo do judiciário, sem determinação alguma, entra com ação na justiça para evitar com que a parte com que ela contratou adimpla com sua responsabilidade. É importante ressaltar, que virá aqui a parte adversa, que falará que não podia, inclusive, a parte, o nosso cliente, procurar investidores, está previsto no contrato; não pode recolher tributo, está previsto no contrato. Tudo isso buscando nada mais nada menos do que evitar o adimplemento.

Então, somente encerrando, volto a perguntar: o que faz uma demanda nesse sentido que inviabiliza o cumprimento contratual da parte? E, por fim, a demanda com uma decisão desfavorável à agravada (ora Aliança), em nada vai prejudicar, porque, de novo, ela continuará responsável tributário. E, se ela acha que deve o Le Parc deve sair do processo, é simples; existe uma dívida de mais de oito anos, hoje, na quantia de dezoito milhões de reais a ser paga, que hoje o Le Parc está tentando negociar. É por isso que ele leva tanto tempo para poder efetuar o pagamento, porque isso leva tempo, não é tão simples. Estamos falando de empreendimento em torno de 2,3 bilhões de reais; é algo que não se termina meramente com uma notificação extrajudicial.

Muito obrigado.

*

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-
Agradeço a Vossa Excelência. Com a palavra o doutor Felipe Ítala Risk.

*

O SR. ADVOGADO FELIPE ÍTALA RISK:-

Muito obrigado pela palavra, Senhor Presidente, agradeço e cumprimento de forma efusiva a nossa Presidente, a eminente Desembargadora Janete Vargas Simões, cumprimento os demais eminentes Desembargadores que aqui estão, cumprimento também a ilustre representante do Ministério Público, servidores, advogados e estudantes que, porventura, se façam aqui presentes.

É sempre um privilégio fazer a sustentação oral na primeira câmara, neste Egrégio Órgão fracionário, porque sinto sempre uma sensibilidade, não que as outras não tenham, mas uma sensibilidade por parte de seus julgadores.

O presente caso tem algumas divergências em relação aos fatos que foram narrados pelo colégio que me antecedeu.

O primeiro deles é no que toca à aquisição. A área foi adquirida, na verdade, não em 2017, mas em 2014, por meio de uma permuta administrativa junto à União Federal. Essa área foi posteriormente vendida, prometida a venda, tecnicamente falando, por meio de instrumento particular, ao senhor Minoro, por meio da sua empresa Le Parc. Eu represento aqui, então, a vendedora, promitente vendedora, e não a promissária compradora. Fruto dessa compra, dessa tentativa de compra, prometeu-se dois pagamentos. Primeiro, a torna, que é o que se paga em dinheiro, numa permuta.

E segundo, a dação em pagamento de unidades imobiliárias.

D
esde o primeiro vencimento da primeira quantia devida pelo Sr. Celso Minoro ou o houve o inadimplemento, ou seja, já em 2022, na época estava até ocorrendo a Copa do Catar, me recordo disso, que ele atribuiu ao fato de que alguns dos seus diretores estavam na Copa do Mundo para que não houvesse esse pagamento.

Desde aquele primeiro momento houve inadimplemento. Esse inadimplemento contumaz do senhor Minoro, levou a que seis meses depois houvesse três notificações de rescisão. Duas extrajudiciais e uma por meio de cartório.

Posteriormente a isso, tomamos conhecimento, já com o contrato rescindido, que o senhor Celso Taqueda Minoro estava tentando continuar captando recursos, o que gerou uma notícia crime anunciando a possibilidade de que estivesse acontecendo uma venda non domini, o que é um crime de estelionato tipificado no Código Penal.

Fruto disso também, o senhor Minoro tentou prenotar esse instrumento particular no Cartório de Registro de Imóveis. Não conseguiu. Alegou sua citação de dúvida Já na primeira instância, tanto em caráter de decisão interlocutória, confirmada no tribunal, quanto por meio de sentença, foi negada essa prenotação.

O que o senhor Taqueda Minor então buscou? Um selo para validar uma suposta manutenção de contrato. O que foi? Registrá-lo por meio do contrato do cadastro imobiliário na Prefeitura de Vitória.

Infelizmente, eminente desembargador, doutor Júlio, nem todas as pessoas têm essa profundidade de conhecimento, o que é o cartório de notas, o que é o cartório de RGI, o que é um cadastro imobiliário municipal. E, neste momento, o município negou. É importante que seja colocado isso. O município negou o cadastro imobiliário, fruto de um recurso administrativo. Essa decisão foi alterada e aí sim ele passou a configurar no cadastro como o quê? Promissário comprador, é o que temos lá no cadastro.

O que nós fizemos então? Fomos ao judiciário, por meio de obrigação de fazer, para que o município se abstivesse de colocá-lo no cadastro, porque não existia mais vínculo jurídico do senhor Minoro com esta área. Então a questão era serena. E assim foi dirimido pelo doutor Brumana. O que o doutor Rafael Brumana fez?

Realmente, eu estou vendo aqui todos os elementos de rescisão contratual,
e determine então que o município se abstenha de
configurar, de cadastrá-lo para fins fiscais.

Foi interposto recurso pelo município de Vitória, foi então atribuído efeito suspensivo
pela Desembargadora Marianne Júdice, uma decisão muito técnica, onde quer nos parecer, respeitosamente, que talvez ela tenha atribuído uma força excessiva ao caráter arrecadatório. Sua Excelência não entra na questão se o contrato está ou não em vigor, simplesmente fala que o município teria essa autonomia para lançar o nome dele lá no cadastro imobiliário.

E o que nós, nós então interpusemos a grave e cá estamos com o julgamento da grave de instrumento. O que nós defendemos? Defendemos que o artigo 34 do Código Municipal, da legislação municipal, Doutor Ewerton, doutor Júlio e doutor Délio, ele é enfático a trazer três hipóteses para que conste no cadastro imobiliário. Ou a pessoa é proprietária, proprietária quem é dono, quem está no RGI, ou a pessoa é detentor de domínio útil, nos casos do terreno de marinha, ou a pessoa é possuidora a qualquer título.

Então, seja no caso de terreno de ocupação, seja no caso do locatário,
ele poderia constar. Ele não é nem proprietário, não é nem possuidor a qualquer título e também não é detentor do domínio útil. E isso não sou só eu que falo. O próprio município de Vitória, na sua peça de interposição de agravo, na página 10, fala o seguinte: no caso do ato administrativo suspenso
pela medida liminar gravada, ele está fazendo menção à decisão do doutor Brumana, a partir dos documentos válidos definiu-se mais um responsável
tributário, mas não estamos conferindo a ele a condição
de proprietário, nem a condição de possuidor. Não entramos
nessa questão, simplesmente lançamos.

O douto procurador, a quem eu muito respeito, ele dá uma ideia de caráter discricionário do ato administrativo.

Data Máxima vênia, o Código Tributário Nacional e a Lei Municipal é muito enfático aodeterminar que tem que ter vínculo. Tanto assim o é, que apesar
do Doutor Procurador não se imiscuir nessa questão do contrato,
como também a decisão objurgada, não se imiscuir nessa, de segunda instância, não se imiscuir nessa questão do contrato,
no lançamento do cadastro ele consta. Promitente comprador.

E existem hoje três decisões do Poder Judiciário, reconhecendo a rescisão do contrato. Temos a decisão do Dr. Rafael Brumana, ora colocada para avaliação dos vossos excelências. Temos a decisão da Dra. Gisele Unicayt, que é a demanda principal com quem pedimos o julgamento conjunto para a semana que vem. E temos também a decisão do
Dr. Júlio, relator, que indeferiu o efeito suspensivo do ex-adverso.

Então temos três decisões judiciais que, de uma forma
ou de outra, negam a qualidade de promitente comprador. Então quer nos parecer que não pode conferir no sistema
esse tipo de existência dele no cadastro. E eu vou além. E vou além porque a utilização dele se deu sob a justificativa de arrecadação.

E, embora eu não concorde, Desembargador Ewerton, eu até entendo quando o procurador fala, poxa Filipe, quem quer pagar que pague. Eu só discordo de alterar o cadastro, mas tem uma peculiaridade. Pedimos, via lei de acesso
à informação junto ao município, que nos exibisse as guias de pagamento solicitadas pelo senhor Minoro. Ele pediu três guias de pagamento, as três inadimpliu.

Então o doutor Mineiro, data máxima vênia, ele quer se travestir
da condição de bom contribuinte para,
quer me parecer, induzir a erro terceiros, induzir a erro à municipalidade
e vai falar, poxa Filipe, você transcreveu um trecho do agravo
do município, onde ele não confere a condição de
posse por parte do adquirente.

Mas e o adquirente fala o quê? O adquirente, palavras do adquirente
agora, vou ler a notificação extrajudicial, não são palavras minhas,
são palavras do ex-adverso. “No tocante às obrigações tributárias é essencial esclarecer que os passivos tributários já conhecidos à época da formalização do contrato está condicionada ao pagamento superado quaisquer condições evolutivas
e suspensivas”.

Já a cláusula 4.4 estabelece de maneira inequívoca que os tributos próximos, os vincendos, seriam de responsabilidade da contranotificante somente após
a emissão da posse, no parágrafo seguinte, 47, até que
a posse seja transferida em negrito por parte dele. A responsabilidade pelos tributos vincendos recai somente sobre nós.

Então temos aqui o município na petição de agravo falando que
eles não são possuidores nem proprietários.

Temos aqui o ex-adverso falando que não deve nenhum tributo. Então por que ele pediu essa alteração no cadastro se não foi para induzir terceiros? Ele diz que não deve nenhum tributo e ele também confere a ele a condição de não posseiro, porque a lei estabelece a possibilidade.

Isso é importante, Desembargador, porque que são dois documentos novos, não foram juntados à época das contrarrazões, foram juntados por petição uma em fevereiro e uma em julho, porque esses documentos tivemos acesso somente posteriormente.

Então são dois documentos que não estão nas contrarrazões e foram juntados em petições avulsas neste agravo instrumento.

Então temos aqui duas manifestações enfáticas de que ele não pagou efetivamente, como aparenta não querer pagar de forma eterna. Então não paga o vendedor, ele não paga o município e infelizmente temos aqui um processo de grande porte Foi colocado pelo ex-adverso que houve o pagamento de aproximadamente 10%, de 10% a 15% foi a expressão utilizada aqui da tribuna. Data máxima vênia
não foi pago nem 1%. Temos aqui em torno de 0,1%.

A torna, a valor presente é de R$ 120 milhões e o contrato de permuta
é em torno de 15% sobre um VGV de quase R$
4 bilhões. Então, os números são naturalmente em números
absolutos, valores consideráveis, mas são números desprezíveis frente
ao volume do processo.

Quando falamos, desembargador Adélio, sobre a
teoria do adimplemento substancial, porque a doutora Gisele, num primeiro momento, ela falou, poxa, pode ter sido paga uma quantia substancial. A teoria
do adimplemento substancial na jurisprudência do nosso tribunal, aqui do Espírito Santo, do Tribunal Capixaba, fala em 80% de pagamento.
Não temos 1%, temos menos de 0,5%.

Então, o que temos aqui desde 2022, uma sangria Uma
verdadeira sangria. São de 80 mil metros
quadrados, como foi dito anteriormente, são 82 mil metros quadrados
na Norte Sul, uma área com alta vocação econômica que
infelizmente está presa a essas discussões que não visam concluir o contrato, visa eternizar essa discussão para se buscar alguma vantagem
futura.

Então quer me parecer aqui, que o risco da demora milita a
nosso favor, quer nos parecer que se valendo das palavras do município
que torna a falar a lei estabelece o critério ou de proprietário
ou de detentor do domínio útil ou de possuidor a qualquer título está
no artigo 34 e 15 da Legislação Municipal. Enquanto que no
Código Tributário Nacional estabelece no artigo 124 a necessidade de vínculo
material com fato gerador.

Não temos aqui nenhum dos elementos para permanecer esta pessoa figurando no cadastro e torna a falar compreendo o município para fim de arrecadação,
mas é natural também que a lei limite o afã arrecadatório
municipal. A lei serve justamente para dosar, porque com o precedente minha preocupação é que daqui a pouco qualquer um vai poder entrar no cadastro de qualquer pessoa. Amanhã um adversário político pode pedir para entrar no cadastro imobiliário de outra pessoa para constrangê-lo de algum motivo.

Então temos que zelar pela idoneidade dos documentos públicos dos atos públicos. E temos um precedente desta Casa, e foi da Lava do Desembargador Substituto, Dr.
Rodrigo Ferreira Miranda, que é titular da Vale de
Registro de Imóveis da Serra, ou foi titular durante muitos anos, então é um exímio
conhecedor dessas questões cadastrais, um precedente agora de 18
de maio, agora não, 18 de maio de 2023, mas Sua Excelência fala: “estando documentalmente comprovada a posse da impetrante sobre o imóvel, figura como contribuinte do IPTU. E, por outro lado, havendo dúvida quanto à validade
dos documentos que lastreia a alteração cadastral impugnada pelo impetrante,
o cadastro imobiliário deverá ser mantido em nome do impetrante”.

Então qualquer dúvida deve ser mantido segundo esta
casa, julgamento à unanimidade proferido pela 2ª Câmara Cível
em 18 de maio de 2023.

Então, quer me parecer que haja uma
certa confusão por parte do município e a parte
agravante, maior que os adversos, sabiamente, está se aproveitando disso,
porque o município realmente não está interessado. Mas o município não pode falar
que está fechando os olhos para isso.

Ora, eu não quero falar se o contrato é válido ou não, mas está falando, a partir do momento que ele o coloca no cadastro, ele está reputando como válido um instrumento já rescindido. Não, mas analisar a rescisão não é atribuição. Então esse argumento me parece contraditório. Eu posso
validar o contrato, mas não posso analisar a rescisão?

Data máxima vênia aos meus amigos, ilustres,
procuradores, seja do município, como também ao colega que me antecedeu,
quer me parecer, data máxima vênia, que o recurso deve ser julgado improvido
e deve ser mantida a decisão de primeira instância.

Fortes nessas razões. Agradeço a atenção e o tardar da hora.

Muito obrigado.

*

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Agradeço a Vossa Excelência, e concedo a palavra ao eminente Desembargador Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

9O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR)
Senhor Presidente, peço o retorno dos dois processos para reexame e julgo na próxima sessão.

*

gf/con

VOTO

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto pelo
MUNICÍPIO DE VITÓRIA
contra a decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual de Vitória nos autos da
Ação Ordinária nº 5032261-22.2024.8.08.0024
, ajuizada por
SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALIANÇA LTDA.
, em face do agravante e de
LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA.
(terceira interessada)

Conforme relatado, o agravante insurge-se contra a decisão liminar que determinou a exclusão da empresa Le Parc Condominium Residence SPE LTDA. do cadastro fiscal do imóvel objeto da lide.

1. Da Preliminar de Violação ao Princípio da Dialeticidade

A agravada sustenta que o recurso não deveria ser conhecido, pois o Município não teria atacado o fundamento central da decisão, qual seja, o reconhecimento da rescisão contratual. A preliminar, contudo, não merece acolhida.

O agravante, embora não tenha adentrado ao mérito da rescisão (matéria de direito civil), impugnou o
decisum
sob a ótica de sua competência administrativa e da legislação tributária. Ao afirmar que não poderia analisar a validade da rescisão e que deveria ater-se à solidariedade do art. 124 do CTN, contrapôs-se diretamente à r
atio decidendi
do juízo
a quo
, que, por sua vez, validou a rescisão extrajudicial para fins de afastar a responsabilidade tributária.

Havendo impugnação, ainda que por fundamento diverso, não há ofensa à dialeticidade.
REJEITO
, assim, a preliminar.

2. Do Mérito

No mérito, entendo que o Agravo de Instrumento não merece provimento, devendo a r. decisão de primeira instância ser integralmente mantida.

A controvérsia cinge-se em verificar se, em sede de cognição sumária, estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência que determinou a exclusão da empresa Le Parc Condominium Residence SPE Ltda do cadastro imobiliário do imóvel de inscrição fiscal nº 2-1704342. Entendo que sim.

A decisão proferida pelo magistrado
a quo
analisou com precisão a plausibilidade do direito invocado pela agravada. O ato administrativo do Município (Processo nº 4787740/2024), que incluiu a Le Parc como corresponsável tributária, teve como único fundamento de validade a existência do “
Instrumento Particular de Compromisso de Venda de Bem Imóvel
” firmado entre a agravada (Aliança) e a Le Parc. Foi deste contrato que o Município extraiu o “interesse comum” exigido pelo art. 124, I, do CTN.

Ocorre que a agravada demonstrou, de forma robusta para os fins de uma análise liminar, que o referido contrato não mais subsiste no mundo jurídico.

Conforme alegado e comprovado na inicial da ação de origem, o contrato previa uma cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplemento. Diante do inadimplemento notório da Le Parc, a agravada procedeu à notificação extrajudicial da devedora, comunicando a resolução do pacto.

O magistrado de piso aplicou corretamente o disposto no art. 474 do Código Civil, segundo o qual “
a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial
.”

Correta, também, foi a invocação do precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.789.863/MS), que pacificou o entendimento de que, havendo cláusula resolutiva expressa, a resolução do compromisso de compra e venda opera-se extrajudicialmente, bastando a notificação do devedor inadimplente.Ora, se o contrato que serviu de motivo determinante para o ato administrativo foi resolvido de pleno direito, o ato administrativo perdeu sua causa. A Le Parc, com a rescisão, deixou de ostentar a condição de promitente compradora.

Nesse cenário, a Le Parc aparentemente não se enquadra em nenhuma das hipóteses de contribuinte do IPTU, listadas no art. 34 do CTN. Ela não é proprietária (fato incontroverso), não é titular do domínio útil e não é mais “possuidora a qualquer título”, visto que sua posse (ainda que se alegasse indireta) derivava do contrato agora possivelmente extinto.

Ademais, a tese do agravante, de que não pode dirimir conflitos privados, revela-se contraditória. O Município analisou o negócio privado (o contrato) para incluir a Le Parc; não pode, agora, fechar os olhos para o distrato (a rescisão), que é um ato jurídico correlato. A Administração não pode validar um contrato e, por conveniência arrecadatória, ignorar sua expressa rescisão.

Portanto, há plausibilidade do direito da agravada em ver a Le Parc excluída do cadastro fiscal. O risco de dano, da mesma forma, foi bem identificado na origem. O agravante minimiza os efeitos do cadastro, afirmando ser meramente fiscal.

Contudo, a manutenção de um terceiro, cuja relação jurídica com o imóvel foi aparentemente extinta, no cadastro oficial da municipalidade, gera uma inegável situação de litígio e insegurança jurídica.
Conforme apontado pelo juiz de 1º grau, a alteração cadastral nestas condições é temerária, pois “
pode gerar prejuízos à autora, induzindo terceiros em erro quanto à real titularidade do bem
”. A agravada, em suas manifestações, reforça este temor, indicando que a Le Parc utiliza de artifícios para manter a aparência de higidez do negócio.

Por fim, o argumento do agravante de “urgência reversa”, focado na vultosa dívida de R$ 18 milhões, não se sustenta. O Município não ficará privado de seus meios de cobrança. A agravada (Aliança) permanece como contribuinte e principal devedora no cadastro, contra quem as execuções fiscais já em curso (listadas pelo próprio Município) continuarão a tramitar.

A tutela de urgência deferida apenas impede que o Município inclua no polo passivo da obrigação tributária um terceiro (Le Parc) que, ao que tudo indica, não possui mais qualquer relação jurídica que o qualifique como contribuinte ou responsável pelo débito.

Estando devidamente preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, a r. decisão de primeira instância que deferiu a tutela de urgência não merece qualquer reparo.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do ante recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo hígida a r. decisão agravada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Julgo
PREJUDICADO
o agravo interno de id. 12854528, em virtude da perda de seu objeto.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO:-

Acompanho.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIIOR:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

con

DATA DA SESSÃO: 03/02/26

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR:-

Eminentes Pares.

Em início de julgamento o nobre Relator Desembargador Júlio César Costa de Oliveira apresentou proposição de voto para
NEGAR

PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a decisão de origem. Tal proposição de voto foi
ACOMPANHADO
pelo não menos culto Desembargador Substituto Délio José da Rocha Sobrinho.

Pois bem. Pedi vista dos autos para avaliar a questão central. E após uma análise mais minuciosa dos autos, entendo por acompanhar integralmente o voto do eminente Relator, por comungar da mesma compreensão jurídica sobre a controvérsia. Explico.

A análise dos autos revela que a decisão agravada foi proferida com acerto ao deferir a tutela provisória para determinar a exclusão da empresa Le Parc Condominium Residence SPE Ltda do cadastro imobiliário do imóvel em litígio.

O fundamento central do decisum reside na constatação de que o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre a agravada e a terceira interessada foi validamente resolvido por cláusula expressa, nos termos do art. 474 do Código Civil, sendo suficiente, para tanto, a notificação extrajudicial da parte inadimplente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já pacificou que, havendo cláusula resolutiva expressa, a rescisão opera-se de pleno direito, por mera notificação, conforme decidido no REsp 1.789.863/MS.

Assim, demonstrada a resolução do contrato que servia de suporte ao ato administrativo do Município, resta ausente a relação jurídica que legitimaria a inclusão da Le Parc como corresponsável tributária com base no art. 124, I, do CTN.

De igual modo, conforme ressaltado no voto condutor, a Le Parc não preenche os requisitos legais para ser considerada contribuinte do IPTU, à luz do art. 34 do CTN, não sendo proprietária, nem titular do domínio útil, tampouco possuidora a qualquer título do imóvel, em razão da extinção da avença contratual que lhe conferia posse.

Ademais, não há violação à legalidade ou à competência administrativa do Município, pois, ao se constatar que o ato administrativo encontra-se desprovido de seu fundamento de validade — qual seja, a existência do contrato resolvido —, impõe-se o reconhecimento da plausibilidade do direito e da presença do periculum in mora, que autorizam a concessão da tutela provisória deferida pelo juízo de origem (art. 300 do CPC).

Do exposto,
ACOMPANHO
o Relator para
NEGAR PROVIMENTO
ao agravo de instrumento.

É como voto.

*

con

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5020028-65.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

AGRAVADO: SOCIEDADE IMOBILIARIA ALIANCA LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto pelo
MUNICÍPIO DE VITÓRIA
contra a decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual de Vitória nos autos da
Ação Ordinária nº 5032261-22.2024.8.08.0024
, ajuizada por
SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALIANÇA LTDA.
, em face do agravante e de
LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA.
(terceira interessada).

Conforme relatado, o agravante insurge-se contra a decisão liminar que determinou a exclusão da empresa Le Parc Condominium Residence SPE LTDA. do cadastro fiscal do imóvel objeto da lide.

1. Da Preliminar de Violação ao Princípio da Dialeticidade

A agravada sustenta que o recurso não deveria ser conhecido, pois o Município não teria atacado o fundamento central da decisão, qual seja, o reconhecimento da rescisão contratual. A preliminar, contudo, não merece acolhida.

O agravante, embora não tenha adentrado ao mérito da rescisão (matéria de direito civil), impugnou o
decisum
sob a ótica de sua competência administrativa e da legislação tributária. Ao afirmar que não poderia analisar a validade da rescisão e que deveria ater-se à solidariedade do art. 124 do CTN, contrapôs-se diretamente à r
atio decidendi
do juízo
a quo
, que, por sua vez, validou a rescisão extrajudicial para fins de afastar a responsabilidade tributária.

Havendo impugnação, ainda que por fundamento diverso, não há ofensa à dialeticidade.
REJEITO
, assim, a preliminar.

2. Do Mérito

No mérito, entendo que o Agravo de Instrumento não merece provimento, devendo a r. decisão de primeira instância ser integralmente mantida.

A controvérsia cinge-se em verificar se, em sede de cognição sumária, estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência que determinou a exclusão da empresa Le Parc Condominium Residence SPE Ltda do cadastro imobiliário do imóvel de inscrição fiscal nº 2-1704342. Entendo que sim.

A decisão proferida pelo magistrado
a quo
analisou com precisão a plausibilidade do direito invocado pela agravada. O ato administrativo do Município (Processo nº 4787740/2024), que incluiu a Le Parc como corresponsável tributária, teve como único fundamento de validade a existência do “
Instrumento Particular de Compromisso de Venda de Bem Imóvel
” firmado entre a agravada (Aliança) e a Le Parc. Foi deste contrato que o Município extraiu o “interesse comum” exigido pelo art. 124, I, do CTN.

Ocorre que a agravada demonstrou, de forma robusta para os fins de uma análise liminar, que o referido contrato não mais subsiste no mundo jurídico.

Conforme alegado e comprovado na inicial da ação de origem, o contrato previa uma cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplemento. Diante do inadimplemento notório da Le Parc, a agravada procedeu à notificação extrajudicial da devedora, comunicando a resolução do pacto.

O magistrado de piso aplicou corretamente o disposto no art. 474 do Código Civil, segundo o qual “
a
cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial
.”

Correta, também, foi a invocação do precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.789.863/MS), que pacificou o entendimento de que, havendo cláusula resolutiva expressa, a resolução do compromisso de compra e venda opera-se extrajudicialmente, bastando a notificação do devedor inadimplente.

Ora, se o contrato que serviu de motivo determinante para o ato administrativo foi resolvido de pleno direito, o ato administrativo perdeu sua causa. A Le Parc, com a rescisão, deixou de ostentar a condição de promitente compradora.

Nesse cenário, a Le Parc aparentemente não se enquadra em nenhuma das hipóteses de contribuinte do IPTU, listadas no art. 34 do CTN. Ela não é proprietária (fato incontroverso), não é titular do domínio útil e não é mais “possuidora a qualquer título”, visto que sua posse (ainda que se alegasse indireta) derivava do contrato agora possivelmente extinto.

Ademais, a tese do agravante, de que não pode dirimir conflitos privados, revela-se contraditória. O Município analisou o negócio privado (o contrato) para incluir a Le Parc; não pode, agora, fechar os olhos para o distrato (a rescisão), que é um ato jurídico correlato. A Administração não pode validar um contrato e, por conveniência arrecadatória, ignorar sua expressa rescisão.

Portanto, há plausibilidade do direito da agravada em ver a Le Parc excluída do cadastro fiscal.

O risco de dano, da mesma forma, foi bem identificado na origem. O agravante minimiza os efeitos do cadastro, afirmando ser meramente fiscal. Contudo, a manutenção de um terceiro, cuja relação jurídica com o imóvel foi aparentemente extinta, no cadastro oficial da municipalidade, gera uma inegável situação de litígio e insegurança jurídica.

Conforme apontado pelo juiz de 1º grau, a alteração cadastral nestas condições é temerária, pois “
pode gerar prejuízos à autora, induzindo terceiros em erro quanto à real titularidade do bem
”. A agravada, em suas manifestações, reforça este temor, indicando que a Le Parc utiliza de artifícios para manter a aparência de higidez do negócio.

Por fim, o argumento do agravante de “urgência reversa”, focado na vultosa dívida de R$ 18 milhões, não se sustenta. O Município não ficará privado de seus meios de cobrança. A agravada (Aliança) permanece como contribuinte e principal devedora no cadastro, contra quem as execuções fiscais já em curso (listadas pelo próprio Município) continuarão a tramitar.

A tutela de urgência deferida apenas impede que o Município inclua no polo passivo da obrigação tributária um terceiro (Le Parc) que, ao que tudo indica, não possui mais qualquer relação jurídica que o qualifique como contribuinte ou responsável pelo débito.

Estando devidamente preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, a r. decisão de primeira instância que deferiu a tutela de urgência não merece qualquer reparo.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo hígida a r. decisão agravada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Julgo
PREJUDICADO
o agravo interno de id. 12854528, em virtude da perda de seu objeto.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

_________________________________________________________________________________________________________________________

Agravo de Instrumento n. 5020028-65.2024.8.08.0000

Agravante: Município de Vitória

Agravado: Sociedade Imobiliária Aliança Ltda

Relatora: Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

1º Vogal: Desembargador Substituto Délio José da Rocha Sobrinho

2º Vogal: Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior

Sessão: 03.02.2026.

VOTO

PEDIDO DE VISTA

Eminentes Pares.

Em início de julgamento o nobre Relator Desembargador Júlio César Costa de Oliveira apresentou proposição de voto para
NEGAR

PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a decisão de origem. Tal proposição de voto foi
ACOMPANHADO
pelo não menos culto Desembargador Substituto Délio José da Rocha Sobrinho.

Pois bem. Pedi vista dos autos para avaliar a questão central. E após uma análise mais minuciosa dos autos, entendo por acompanhar integralmente o voto do eminente Relator, por comungar da mesma compreensão jurídica sobre a controvérsia. Explico.

A análise dos autos revela que a decisão agravada foi proferida com acerto ao deferir a tutela provisória para determinar a exclusão da empresa Le Parc Condominium Residence SPE Ltda do cadastro imobiliário do imóvel em litígio.

O fundamento central do decisum reside na constatação de que o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre a agravada e a terceira interessada foi validamente resolvido por cláusula expressa, nos termos do art. 474 do Código Civil, sendo suficiente, para tanto, a notificação extrajudicial da parte inadimplente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já pacificou que, havendo cláusula resolutiva expressa, a rescisão opera-se de pleno direito, por mera notificação, conforme decidido no REsp 1.789.863/MS.

Assim, demonstrada a resolução do contrato que servia de suporte ao ato administrativo do Município, resta ausente a relação jurídica que legitimaria a inclusão da Le Parc como corresponsável tributária com base no art. 124, I, do CTN.

De igual modo, conforme ressaltado no voto condutor, a Le Parc não preenche os requisitos legais para ser considerada contribuinte do IPTU, à luz do art. 34 do CTN, não sendo proprietária, nem titular do domínio útil, tampouco possuidora a qualquer título do imóvel, em razão da extinção da avença contratual que lhe conferia posse.

Ademais, não há violação à legalidade ou à competência administrativa do Município, pois, ao se constatar que o ato administrativo encontra-se desprovido de seu fundamento de validade — qual seja, a existência do contrato resolvido —, impõe-se o reconhecimento da plausibilidade do direito e da presença do periculum in mora, que autorizam a concessão da tutela provisória deferida pelo juízo de origem (art. 300 do CPC).

Do exposto,
ACOMPANHO
o Relator para
NEGAR PROVIMENTO
ao agravo de instrumento.

É como voto.