Tribunal: TJES
Processo: 0024136-30.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO. ENTREGA SEM ÁREA DE LAZER. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 1.009 STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar a rescisão do contrato por culpa das rés (atraso na entrega), condenando-as à restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, e ao pagamento de multa rescisória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 (cinco) questões em discussão: (i) definir se ocorreu cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) analisar a prescrição aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem (trienal ou decenal); (iii) aferir a responsabilidade pela rescisão contratual, considerando o atraso na entrega da obra (inclusive da área de lazer) pela construtora e o inadimplemento anterior do comprador; (iv) determinar se é devida a taxa de fruição pelo comprador, mesmo sendo a rescisão declarada por culpa da construtora; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando os pontos fáticos essenciais ao deslinde da controvérsia (mora na entrega e inadimplência do adquirente) encontram-se objetivamente comprovados por documentos, sendo o juiz o destinatário da prova (art. 370, CPC).

A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido tem por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel (culpa da construtora), sujeita-se ao prazo prescricional decenal (art. 205, CC/2002), e não ao trienal (art. 206, § 3º, IV, CC/2002), conforme a
ratio decidendi
do Tema Repetitivo nº 1.009 do STJ.

Configura-se a mora da construtora quando esta excede o prazo de entrega (contado em dias corridos) e, ademais, não disponibiliza a área de lazer veiculada no material publicitário, a qual constitui atrativo significativo e componente da fração ideal adquirida.

A assinatura de "Instrumento Particular de Aditamento e de Re-Ratificação" pela construtora, ciente da mora pretérita do adquirente, revalida a avença e implica renúncia tácita ao direito de arguir tal inadimplemento como causa principal para a rescisão, sob pena de violação da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, impõe-se a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador (Súmula 543, STJ), incluindo a comissão de corretagem, afastando-se o direito de retenção de percentual dos valores.

A utilização do imóvel pelo promitente-comprador enseja o pagamento de taxa de fruição (aluguéis) pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884, CC).

O termo inicial dos juros de mora, em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, é a data da citação (art. 405, CC), sendo inaplicável a tese firmada no Tema 1002 do STJ (que trata da rescisão por culpa do comprador).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A pretensão de restituição da comissão de corretagem, quando fundamentada na resolução do contrato por culpa da construtora (atraso na entrega), submete-se ao prazo prescricional decenal (art. 205, CC), aplicando-se a
ratio decidendi
do Tema 1.009/STJ.

A construtora que renegocia o contrato e entrega as chaves ao comprador, mesmo ciente da mora deste, não pode invocar tal inadimplemento pretérito para afastar sua própria culpa pela rescisão, em observância ao princípio da boa-fé objetiva (
venire contra factum proprium
).

É devida a fixação de taxa de fruição (aluguéis) pelo período em que o comprador ocupou o imóvel, independentemente da culpa da construtora pela rescisão contratual, como medida de vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, CC).

O termo inicial dos juros de mora, em rescisão contratual por culpa da vendedora, é a data da citação (art. 405, CC), não se aplicando a tese do Tema 1002/STJ, restrita aos casos de culpa do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 2º, e art. 370; CC/2002, arts. 205, 206, § 3º (IV e V), 405, e 884.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.551.956/SP; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 1.009; STJ, AgInt no REsp 2047767 SP; STJ, Súmula 543; TJ-SP, AC 1017220-77.2017.8.26.0008; STJ, REsp 1613613 RJ; STJ, REsp 1854120 PR; STJ, Tema 1002; TJ-ES, AP 00088675720178080011; TJ-ES, AP 00255566920198080024; TJ-DF, AP 0703805-87.2020.8.07.0020; STJ, Tema Repetitivo nº 1.059.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024136-30.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros

APELADO: FABIANO CHRISTO DE SIQUEIRA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO. ENTREGA SEM ÁREA DE LAZER. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 1.009 STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar a rescisão do contrato por culpa das rés (atraso na entrega), condenando-as à restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, e ao pagamento de multa rescisória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 (cinco) questões em discussão: (i) definir se ocorreu cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) analisar a prescrição aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem (trienal ou decenal); (iii) aferir a responsabilidade pela rescisão contratual, considerando o atraso na entrega da obra (inclusive da área de lazer) pela construtora e o inadimplemento anterior do comprador; (iv) determinar se é devida a taxa de fruição pelo comprador, mesmo sendo a rescisão declarada por culpa da construtora; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando os pontos fáticos essenciais ao deslinde da controvérsia (mora na entrega e inadimplência do adquirente) encontram-se objetivamente comprovados por documentos, sendo o juiz o destinatário da prova (art. 370, CPC).

A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido tem por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel (culpa da construtora), sujeita-se ao prazo prescricional decenal (art. 205, CC/2002), e não ao trienal (art. 206, § 3º, IV, CC/2002), conforme a
ratio decidendi
do Tema Repetitivo nº 1.009 do STJ.

Configura-se a mora da construtora quando esta excede o prazo de entrega (contado em dias corridos) e, ademais, não disponibiliza a área de lazer veiculada no material publicitário, a qual constitui atrativo significativo e componente da fração ideal adquirida.

A assinatura de "Instrumento Particular de Aditamento e de Re-Ratificação" pela construtora, ciente da mora pretérita do adquirente, revalida a avença e implica renúncia tácita ao direito de arguir tal inadimplemento como causa principal para a rescisão, sob pena de violação da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, impõe-se a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador (Súmula 543, STJ), incluindo a comissão de corretagem, afastando-se o direito de retenção de percentual dos valores.

A utilização do imóvel pelo promitente-comprador enseja o pagamento de taxa de fruição (aluguéis) pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884, CC).

O termo inicial dos juros de mora, em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, é a data da citação (art. 405, CC), sendo inaplicável a tese firmada no Tema 1002 do STJ (que trata da rescisão por culpa do comprador).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A pretensão de restituição da comissão de corretagem, quando fundamentada na resolução do contrato por culpa da construtora (atraso na entrega), submete-se ao prazo prescricional decenal (art. 205, CC), aplicando-se a
ratio decidendi
do Tema 1.009/STJ.

A construtora que renegocia o contrato e entrega as chaves ao comprador, mesmo ciente da mora deste, não pode invocar tal inadimplemento pretérito para afastar sua própria culpa pela rescisão, em observância ao princípio da boa-fé objetiva (
venire contra factum proprium
).

É devida a fixação de taxa de fruição (aluguéis) pelo período em que o comprador ocupou o imóvel, independentemente da culpa da construtora pela rescisão contratual, como medida de vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, CC).

O termo inicial dos juros de mora, em rescisão contratual por culpa da vendedora, é a data da citação (art. 405, CC), não se aplicando a tese do Tema 1002/STJ, restrita aos casos de culpa do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 2º, e art. 370; CC/2002, arts. 205, 206, § 3º (IV e V), 405, e 884.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.551.956/SP; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 1.009; STJ, AgInt no REsp 2047767 SP; STJ, Súmula 543; TJ-SP, AC 1017220-77.2017.8.26.0008; STJ, REsp 1613613 RJ; STJ, REsp 1854120 PR; STJ, Tema 1002; TJ-ES, AP 00088675720178080011; TJ-ES, AP 00255566920198080024; TJ-DF, AP 0703805-87.2020.8.07.0020; STJ, Tema Repetitivo nº 1.059.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
e
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, contra a r. sentença (fls. 445-449) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Serra - Comarca da Capital, que, na
ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais
ajuizada por
FABIANO CHRISTO DE SIQUEIRA
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos:

DISPOSITIVO

À luz de tais fundamentos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES as pretensões inauguralmente expostas, na forma do art. 487, incisos I, do Código de Processo Civil, para:

1) declarar a abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias úteis, apenas para que a contagem seja realizada em dias corridos;

2) declarar a rescisão do contrato por culpa das requeridas, condenando-as ao pagamento da multa rescisória de 2% sobre o preço da promessa de compra e venda devidamente atualizado com correção monetária, aplicando-se a partir da citação a taxa SELIC, evitando-se o bis in idem;

3) condenar as requeridas a restituírem ao autor o valor de R$ 34.766,58 (trinta e quatro mil, setecentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos), com correção monetária a contar do desembolso de cada parcela até a citação, quando passará a incidir a taxa Selic, na forma da fundamentação supra. Mercê de sucumbência recíproca dos autores e rés, condeno-os a suportarem custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, tomando por base as disposições constantes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, na proporção de 50% para cada parte. Fica suspensa a exigibilidade do autor, em razão do deferimento da assistência judiciária gratuita.

Em suas razões (id. 14811847) as apelantes requerem a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que (i) a pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, a teor do que prevê o art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil, bem como na tese firmada no julgamento do REsp nº 1.551.956/SP; (ii) a sentença é nula, por cerceamento de defesa, porquanto indeferida a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal do apelado e na oitiva de testemunhas; (iii) a rescisão contratual ocorreu por culpa do apelado, uma vez que, inadimplente desde 30.11.2013, recebeu as chaves do imóvel em 23.06.2014 e lá permaneceu residindo, ainda inadimplente, por 19 (dezenove) meses, sem que fosse descontada, do valor a ser restituído
, na sentença
, a taxa de fruição, o que consubstancia enriquecimento ilícito; (iv) os vícios descritos na inicial decorrem da fruição do bem; (v) deve ser reconhecido o direito de retenção de até 25% do valor pago pelo apelado; (vi) nos moldes da tese firmada no Tema nº 938 do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor; (vii) na hipótese de restituição de valores ao apelado, a correção monetária incide a partir do ajuizamento da ação, enquanto a SELIC incide a partir do trânsito em julgado.

Pois bem.

A
pós a acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que
a sentença merece parcial reforma
.

Inicialmente, no que concerne à tese de
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral, é cediço que o juiz, na condição de destinatário da prova, detém a prerrogativa de valorar a necessidade de sua produção, conforme o princípio do livre convencimento motivado (art. 370, CPC).

No caso vertente, os pontos fáticos essenciais ao deslinde da controvérsia – notadamente a mora na entrega e a inadimplência do adquirente – encontram-se objetivamente comprovados por documentos. A questão remanescente, relativa à imputação de responsabilidade, transita para o campo da interpretação jurídica dos fatos, revelando-se inócua a produção de prova oral.

A propósito,
mutatis mutandis
, esta egrégia Corte de Justiça se manifestou no sentido de que “
não vinga a propalada tese recursal de nulidade da sentença, a pretexto de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide sem a produção da prova oral requerida pelas apelantes, tendo em vista que não fosse suficiente a impertinência desse meio probatório diante da natureza da causa (atraso na entrega da obra) que reclama apenas demonstração documental, certo é que as apelantes sequer justificaram ou demonstraram prejuízo
”
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00088675720178080011, Relator.: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível)
.

Deste modo,
não viceja a tese de nulidade da sentença por cerceamento de defesa
.

No que concerne à alegação de que a pretensão deduzida na inicial se encontra fulminada pela prescrição, uma vez que decorrido prazo superior a três anos desde o pagamento, sob o fundamento de que incide, na hipótese, a tese firmada no Tema Repetitivo nº 938

Ocorre que a referida tese se aplica, tão somente, às hipóteses em que a causa de pedir se consubstancia na abusividade da transferência do encargo - pagamento da comissão - ao consumidor, ao passo que, no presente caso, a pretensão se funda na responsabilidade da construtora e da incorporadora pela resolução do contrato, o que atrai a incidência da mesma
ratio decidendi
da tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.009,
in litteris
:

STJ, Tema Repetitivo nº 1.009. Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Nesse diapasão, conforme jurisprudência sedimentada no C. STJ, “
quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002
” (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023).

Quanto ao mérito da demanda, não há como descurar o entendimento alcançado pela MM. Juíza prolatora da sentença, na medida em que evidente a responsabilidade das apelantes pela rescisão do contrato celebrado.

Com efeito, tal como registrado por intermédio da sentença recorrida, as construtoras incorreram em mora temporal, pois o prazo final para entrega, já com a tolerância em dias corridos, findou-se em
29 de abril de 2014
, ao passo que a posse da unidade adquirida foi transmitida ao apelado apenas em
23 de junho de 2014
(fl. 270).

Ocorre que, conquanto entregue a unidade, não houve a disponibilização contemporânea da área de lazer veiculada no material publicitário do empreendimento e pormenorizada no seu memorial descritivo.

A oferta de área de lazer constitui, de forma inequívoca, um atrativo significativo à comercialização e aquisição dos imóveis, não apenas agregando valor ao empreendimento, sendo certo que o espaço em comento,
por compor a fração ideal do imóvel a ser entregue àquele que adquiriu a unidade habitacional,
deve estar de igual forma contemplado
dentro do prazo de entrega ajustado no contrato celebrado. Daí que o atraso na disponibilização da área em referência deve, à mingua de demonstração de qualquer causa factível de exclusão, dar azo à responsabilização do promitente vendedor pelos danos impostos ao promitentes comprado.

No que se refere à tese defensiva centrada na inadimplência do autor desde novembro de 2013, revela-se insubsistente, pois o "Instrumento Particular de Aditamento e de Re-Ratificação" (fls. 267-269), firmado em junho de 2014, demonstra que a própria construtora, já ciente da mora de ambas as partes, revalidou a avença, manifestando inequívoco interesse na preservação do negócio.

Tal conduta, à toda evidência, implica renúncia tácita ao direito de arguir o inadimplemento pretérito do adquirente como causa principal para a rescisão, sob pena de flagrante violação da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), na medida em que as apelantes não podem, ao mesmo tempo, concordar em prosseguir com o contrato (assinando o aditivo e entregando as chaves na sequência, fl. 270) e, posteriormente, em juízo, invocar uma mora por ela própria tolerada e renegociada.

Resta claro, portanto, que a causa determinante da rescisão foi o subsequente inadimplemento da construtora, que, ao entregar um imóvel desprovido do uso pleno de toda a área componente da sua fração ideal, falhou em sua obrigação principal, frustrou o consumidor e tornou a manutenção do contrato inviável.

Confirmada a culpa exclusiva das apelantes, a manutenção da sentença quanto à restituição integral dos valores (Súmula 543, STJ), estando aí incluída, também, a omissão de corretagem, nos termos da tese firmada no Tema nº 1.009 do Superior Tribunal de Justiça, é medida que se impõe, afastando-se, por óbvio, qualquer direito de retenção do percentual de 25%.

Acerca do tema, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO PELO COMPRADOR POR CULPA DAS VENDEDORAS. FALHA NO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO . RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE INTEGRA OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS . REPARAÇÃO DANOS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador . Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes deste Tribunal. 2. Impossibilidade de retenção do valor da comissão de corretagem pelas vendedoras . Restituição como forma de reparação pelas perdas e danos sofridos pelo comprador com o desfazimento do negócio.
(TJ-SP - AC: 10172207720178260008 SP 1017220-77.2017.8 .26.0008, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 20/10/2020, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2020)

No que diz respeito à indenização pela fruição do imóvel
, contudo, a situação demanda análise distinta, devendo o recurso ser, neste ponto específico,
provido
.

Embora a culpa pela rescisão contratual seja exclusivamente das apelantes, é fato incontroverso que o apelado manteve a posse do bem e nele residiu por aproximadamente 19 (dezenove) meses, usufruindo efetivamente do imóvel como moradia.

A restituição dos valores pagos, determinada em razão da culpa da construtora, visa restabelecer o
status quo ante
em relação aos valores despendidos na aquisição, mas não pode se sobrepor ao princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa (art. 884, CC).

Permitir que o apelado, além de reaver todo o montante pago, resida gratuitamente por um longo período configura manifesta vantagem indevida em detrimento da construtora, que, embora culpada pela rescisão, esteve privada da disposição de seu patrimônio.

A propósito, confiram-se os seguintes precedentes do C. STJ:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL . RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO . PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO . ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO . DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 4.
Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5 . O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.
[...] (STJ - REsp: 1613613 RJ 2016/0064287-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2018)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA . FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA . SÚMULA 182/STJ. 1. Não deve ser conhecido o agravo em recurso especial que não impugna, especificamente, todos os fundamentos da decisão agravada, conforme disposto na Súmula 182/STJ. 2 . Agravo em recurso especial de JOÃO DIAS DE OLIVEIRA não conhecido. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA . IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART . 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA . ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02 . ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA . PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES . COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. 1. [...] 7.
A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia . Precedentes.
8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. 9 . O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. 10.
Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem,
desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema.
11 . Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1854120 PR 2019/0377679-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2021)

Nesse contexto, a fixação de uma taxa de fruição, a título de aluguel pelo período de efetiva ocupação, é medida que se impõe, no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento), ao mês de ocupação do imóvel, compreendido entre 23.06.2014 (fl. 270) e 28.01.2016 (fl. 408), calculado sobre o valor do bem, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença.

Por fim, quanto aos consectários legais
, a pretensão recursal de incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado deve ser rejeitada, uma vez que tal entendimento (Tema 1002, STJ) aplica-se, exclusivamente, aos casos de rescisão por culpa do
comprador
.

A propósito, deste e. Tribunal de Justiça, vale conferir,
in litteris
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL . CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. JUROS DE MORA. CITAÇÃO . CORREÇÃO MONETÁRIA. EFETIVO PREJUÍZO. APLICABILIDADE DA TAXA SELIC. MULTA INVERSA DEVIDA . CLÁUSULA 58 DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] . IV -[...]. VI -
De acordo com a jurisprudência do Egrégio TJES, em casos de responsabilidade contratual, incidem juros moratórios desde a partir da citação, atualizados pela taxa SELIC, a qual engloba tanto os juros, quanto a correção monetária
. VII -[...] IX - Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00255566920198080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO . ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO . RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES DESEMBOLSADOS. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ . RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. MULTA MORATÓRIA. APLICABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR . INOCORRÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. 1 . Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; condenar a ré a restituir todos os valores pagos pelo consumidor, incluída a comissão de corretagem; condenar a ré ao pagamento de cláusula penal; e declarar nulo o prazo de tolerância de 180 dias úteis. 2. Operada a rescisão do contrato por culpa da ré, devem as partes serem conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a imediata e integral restituição das parcelas pagas, sendo, portanto, vedadas quaisquer retenções em favor da parte da ré, a teor da Súmula 543 do STJ . 3. Embora válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, nas hipóteses de rescisão contratual em razão do inadimplemento contratual por culpa da construtora, deve a promitente vendedora restituir ao autor também os valores despendidos a título de comissão de intermediação imobiliária, para retorno das partes aos status quo ante. [...] . 5.
O entendimento firmado no Tema 1002 pelo Superior Tribunal de Justiça aplica-se aos casos em que a resolução do contrato ocorre por iniciativa do promitente comprador, situação distinta da presente demanda, em que a rescisão decorreu de culpa da promitente vendedora. Nesse contexto, o termo inicial para incidência dos juros de mora é a citação, conforme dispõe o artigo 405 do Código Civil.
6 . Recurso de apelação conhecido e desprovido. (TJ-DF 07038058720208070020 DF 0703805-87.2020.8 .07.0020, Relator.: CESAR LOYOLA, Data de Julgamento: 24/03/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/04/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

Nesse sentido, escorreita a sentença que rejeitou a tese de incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado – por ser tal entendimento (Tema 1002, STJ) inaplicável aos casos de culpa exclusiva da construtora (art. 405, CC) – e aplicou corretamente a Taxa SELIC, desde a citação, que unifica juros e correção monetária, incidente a partir do desembolso de cada parcela, como forma de recompor o poder aquisitivo da moeda, em um único índice, não merecendo, portanto, qualquer reparo.

Em face do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
CONHEÇO
do recurso interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
e
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença unicamente para permitir a retenção, pelas apelantes, no valor correspondente à taxa de fruição pelo período de ocupação efetiva do imóvel, compreendido entre 23.06.2014 (fl. 270) e 28.01.2016 (fl. 408), no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento), ao mês, calculado sobre o valor do bem, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença, autorizada a compensação com o crédito a ser restituído, mantendo incólumes os demais termos da sentença recorrida.

Alinhada ao que prevê a tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.059, deixo de majorar os honorários advocatícios fixados na sentença recorrida, uma vez que parcialmente provido o recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)