Tribunal: TJES
Processo: 5001112-59.2022.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-02-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001112-59.2022.8.08.0062

APELANTES: LAERTE LUIZ LEONARDELLI E ANA BENIGNA LEONARDELLI

APELAD
O
: VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PERMUTA DE IMÓVEIS. VAGA DE GARAGEM. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 445 DO CC. DECADÊNCIA RECONHECIDA. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUALIFICADO. SITUAÇÃO DE RISCO À SAÚDE DE IDOSOS. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Laerte Luiz Leonardelli e Ana Benigna Gomes Leonardelli contra sentença proferida na ação de obrigação de fazer com revisão contratual e reparação por danos morais ajuizada em face de Victor Cesar Mendes Ribeiro, que reconheceu o direito dos autores à outorga de escritura, declarou a decadência do pedido de abatimento/restituição do preço em razão da vaga de garagem, julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual e de danos morais, e distribuiu os ônus de sucumbência proporcionalmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível afastar o reconhecimento da decadência do pedido de abatimento/restituição do preço relativo à vaga de garagem, em razão do prazo do art. 445 do Código Civil; e (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação do recorrido ao pagamento de indenização por danos morais, diante dos transtornos vivenciados pelos autores, especialmente em razão de emergências médicas associadas à falta de vaga privativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo decadencial para pretensão de abatimento de preço por vício do imóvel, previsto no art. 445 do Código Civil, aplica-se ao caso, pois o pedido formulado pelos autores possui natureza estimatória (
quanti minoris
), ainda que nominado como restituição de valor.

4. A contagem do prazo decadencial se inicia com a entrega do imóvel ou a ciência do vício, mas não houve prova produzida pelos apelantes acerca de posse em data diversa da pactuada no contrato (13/05/2019) ou de que o vício somente tenha sido conhecido no final de 2021/início de 2022.

5. A divergência quanto à existência de vaga privativa não configura vício oculto, tratando-se de elemento perceptível desde a posse, reforçando o transcurso do prazo anual antes do ajuizamento da ação em 17/10/2022.

6. O dano moral é autônomo e independe da procedência do pedido material, bastando comprovação de conduta ilícita, nexo causal e abalo extrapatrimonial, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

7. A garantia contratual de
"direito a uma vaga de garagem"
, contrastada com a realidade de estacionamento rotativo e insuficiente (8 vagas para 30 apartamentos), viola deveres de informação e probidade decorrentes da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

8. Os autores são idosos, e o autor Laerte enfrenta cardiopatia grave, tendo sido impedido de remover o veículo em situações de emergência, fato que extrapola mero aborrecimento e configura risco à integridade física, afetando direitos fundamentais.

9. A conduta do recorrido comprometeu o pleno usufruto do imóvel e expôs os autores a angústia e insegurança em contexto de saúde delicada, justificando o reconhecimento do dano moral.

10. A indenização fixada em R$ 10.000,00 (R$ 5.000,00 para cada autor) observa a proporcionalidade e a razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O prazo decadencial do art. 445 do Código Civil aplica-se ao pedido de abatimento de preço por divergência quanto à vaga de garagem, iniciando-se na data da posse quando o vício é de fácil constatação.

2. A ausência de vaga de garagem privativa prometida viola a boa-fé objetiva e pode gerar dano moral quando compromete de forma relevante o uso regular do imóvel.

3. Situações que exponham idosos a risco concreto à saúde por impossibilidade de uso do veículo em emergências configuram dano moral indenizável.

4. O dano moral é autônomo e pode ser reconhecido mesmo quando o pedido material correlato esteja fulminado pela decadência.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 422, 445 e 927; CPC, art. 86; CF/1988, art. 1º, III; STJ, Súmula 362; REsp 1.795.982/SP.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação 1002615-41.2020.8.26.0358, j. 30.09.2024; TJ-SC, Apelação 0313425-25.2017.8.24.0020, j. 24.08.2023; TJ-RJ, APL 0021825-61.2020.8.19.0206, j. 15.03.2023; TJ-MG, Apelação Cível 5006653-17.2021.8.13.0338, j. 10.09.2025; TJ-MG, AC 1000019-05.619020-002, j. 21.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001112-59.2022.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LAERTE LUIZ LEONARDELLI e outros

APELADO: VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001112-59.2022.8.08.0062

APELANTES: LAERTE LUIZ LEONARDELLI E ANA BENIGNA LEONARDELLI

APELAD
O
: VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PERMUTA DE IMÓVEIS. VAGA DE GARAGEM. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 445 DO CC. DECADÊNCIA RECONHECIDA. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUALIFICADO. SITUAÇÃO DE RISCO À SAÚDE DE IDOSOS. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Laerte Luiz Leonardelli e Ana Benigna Gomes Leonardelli contra sentença proferida na ação de obrigação de fazer com revisão contratual e reparação por danos morais ajuizada em face de Victor Cesar Mendes Ribeiro, que reconheceu o direito dos autores à outorga de escritura, declarou a decadência do pedido de abatimento/restituição do preço em razão da vaga de garagem, julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual e de danos morais, e distribuiu os ônus de sucumbência proporcionalmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível afastar o reconhecimento da decadência do pedido de abatimento/restituição do preço relativo à vaga de garagem, em razão do prazo do art. 445 do Código Civil; e (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação do recorrido ao pagamento de indenização por danos morais, diante dos transtornos vivenciados pelos autores, especialmente em razão de emergências médicas associadas à falta de vaga privativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo decadencial para pretensão de abatimento de preço por vício do imóvel, previsto no art. 445 do Código Civil, aplica-se ao caso, pois o pedido formulado pelos autores possui natureza estimatória (
quanti minoris
), ainda que nominado como restituição de valor.

4. A contagem do prazo decadencial se inicia com a entrega do imóvel ou a ciência do vício, mas não houve prova produzida pelos apelantes acerca de posse em data diversa da pactuada no contrato (13/05/2019) ou de que o vício somente tenha sido conhecido no final de 2021/início de 2022.

5. A divergência quanto à existência de vaga privativa não configura vício oculto, tratando-se de elemento perceptível desde a posse, reforçando o transcurso do prazo anual antes do ajuizamento da ação em 17/10/2022.

6. O dano moral é autônomo e independe da procedência do pedido material, bastando comprovação de conduta ilícita, nexo causal e abalo extrapatrimonial, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

7. A garantia contratual de
"direito a uma vaga de garagem"
, contrastada com a realidade de estacionamento rotativo e insuficiente (8 vagas para 30 apartamentos), viola deveres de informação e probidade decorrentes da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

8. Os autores são idosos, e o autor Laerte enfrenta cardiopatia grave, tendo sido impedido de remover o veículo em situações de emergência, fato que extrapola mero aborrecimento e configura risco à integridade física, afetando direitos fundamentais.

9. A conduta do recorrido comprometeu o pleno usufruto do imóvel e expôs os autores a angústia e insegurança em contexto de saúde delicada, justificando o reconhecimento do dano moral.

10. A indenização fixada em R$ 10.000,00 (R$ 5.000,00 para cada autor) observa a proporcionalidade e a razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O prazo decadencial do art. 445 do Código Civil aplica-se ao pedido de abatimento de preço por divergência quanto à vaga de garagem, iniciando-se na data da posse quando o vício é de fácil constatação.

2. A ausência de vaga de garagem privativa prometida viola a boa-fé objetiva e pode gerar dano moral quando compromete de forma relevante o uso regular do imóvel.

3. Situações que exponham idosos a risco concreto à saúde por impossibilidade de uso do veículo em emergências configuram dano moral indenizável.

4. O dano moral é autônomo e pode ser reconhecido mesmo quando o pedido material correlato esteja fulminado pela decadência.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 422, 445 e 927; CPC, art. 86; CF/1988, art. 1º, III; STJ, Súmula 362; REsp 1.795.982/SP.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação 1002615-41.2020.8.26.0358, j. 30.09.2024; TJ-SC, Apelação 0313425-25.2017.8.24.0020, j. 24.08.2023; TJ-RJ, APL 0021825-61.2020.8.19.0206, j. 15.03.2023; TJ-MG, Apelação Cível 5006653-17.2021.8.13.0338, j. 10.09.2025; TJ-MG, AC 1000019-05.619020-002, j. 21.10.2021.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001112-59.2022.8.08.0062

APELANTES: LAERTE LUIZ LEONARDELLI E ANA BENIGNA LEONARDELLI

APELAD
O
: VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuida-se de recurso de
apelação cível
interposto por

LAERTE LUIZ LEONARDELLI E ANA BENIGNA LEONARDELLI
em face da sentença (ID 17170966) proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de Piúma que, nos autos da
“ação de obrigação de fazer com revisão contratual e reparação por danos morais”
ajuizada em face de
VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO
, julgou a pretensão autoral nos seguintes termos:

“Ante o exposto,
HOMOLOGO
o reconhecimento do pedido, ao tempo que
DETERMINO
que
VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO
outorgue escritura definitiva em nome de
LAERTE LUIZ LEONARDELLI
e
ANA BENIGNA GOMES LEONARDELLI
, referente ao apartamento nº 205, localizado no edifício residencial/comercial Ibrahim Jacob, situado na Av. Beira Mar, em Piúma/ES, no prazo de 60 (sessenta) dias corridos, sob pena de multa diária de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais), limitada ao montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

DECLARO a DECADÊNCIA
do pedido de abatimento do preço, em razão da controvérsia da garagem.

JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de revisão da cláusula 3ª, § 2º, do contrato constante do id 18633375 e do pedido de indenização por danos morais.

Resolvo o mérito, na forma do art. 487, incisos I, II e III, ‘a’, do CPC.

Diante da sucumbencia reciproca, condeno ambas as partes ao pagamento proporcional das custas processuais, sendo 70% (setenta por cento) a cargo da parte autora e 30% (trinta por cento) a cargo da parte requerida.

Fixo os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, devendo ser pagos na mesma proporção das custas processuais. A causa será corrigida pelo índice IPCA a contar da data do ajuizamento da ação até a data do trânsito em julgado, a partir do qual será corrigido exclusivamente pela taxa SELIC.

SUSPENDO
a exigibilidade dos encargos sucumbenciais atribuídos a ambos os autores, em razão do benefício da gratuidade da justiça deferido, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil”.

Em suas razões recursais (ID 17170967), sustenta a parte recorrente, em síntese, que: (i) O termo inicial para contagem do prazo decadencial é a data da "efetiva entrega do bem" (art. 445 do CC), e não a data da assinatura do contrato (13/05/2019); (ii) o pedido é de restituição do valor correspondente à vaga de garagem inexistente (R$ 30.000,00), e não de mero abatimento, de modo que a decadência não se aplica; e (iii) a improcedência do dano moral foi condicionada erroneamente à decadência do pedido principal, de modo que os transtornos causados, como o risco à saúde do autor cardíaco em emergências por ter a saída do veículo obstaculizada, e a demora de quase 6 (seis) anos na outorga da escritura definitiva, ultrapassam o mero dissabor e caracterizam má-fé e dano indenizável.

Contrarrazões (ID 17170971) pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Trata-se de
“ação de obrigação de fazer com revisão contratual e reparação por danos morais”
ajuizada por
LAERTE LUIZ LEONARDELLI E ANA BENIGNA LEONARDELLI
em face de
VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO
,
na qual a parte requerente relata que, em maio de 2019, foi realizada uma permuta entre as partes, na qual os autores cederam uma área rural de 3.000 m2 localizada em Conselheiro Lafaiete/MG, como herança familiar.

Afirma que, em contrapartida, o requerido transferiu um apartamento localizado no Edifício Ibrahim Jacob, em Piúma/ES, uma casa em Entre Rios de Minas/MG, e parcelas em espécie.

Aduz que o apartamento foi prometido com direito a uma vaga de garagem. Entretanto, os autores afirmam que, após reforma e mudança definitiva para o imóvel, verificaram que o prédio dispõe apenas de vagas de estacionamento rotativas e insuficientes para todos os moradores.

Alegam que o requerido teria agido de má-fé ao omitir essa informação, o que resultou em sérios transtornos à sua mobilidade, especialmente para o autor Laerte, que é cardíaco e enfrentou emergências de saúde.

Os requerentes sustentam que tentaram resolver a questão amigavelmente, mas sem sucesso, razão pela qual ajuizaram a presente demanda pugnando pela anulação da cláusula de eleição de foro em favor da Comarca de Congonhas/MG, a revisão do contrato para exclusão da vaga de garagem, a restituição de 15% do valor do imóvel, fixado em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), e a compensação por danos morais no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Pleiteiam, ainda, que o requerido seja compelido a outorgar a escritura definitiva do imóvel e a responder por vícios contratuais.

Após o processamento da demanda, o Magistrado a quo julgou a pretensão autoral na forma acima mencionada.

Irresignados, os autores interpuseram o presente apelo.

Cinge-se a controvérsia à análise da r. sentença nos capítulos em que: (i) reconheceu a decadência do direito à restituição/abatimento de preço, por vício na vaga de garagem; e (ii) julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

A primeira tese dos apelantes busca a reforma do pronunciamento judicial ora recorrido no ponto em que declarou a decadência da pretensão de abatimento/restituição de 15% (quinze por cento) do valor do imóvel, em razão da controvérsia da vaga de garagem.

Argumentam que o termo inicial para a contagem do prazo decadencial do art. 445 do Código Civil é a "efetiva entrega do bem" e a ciência do vício (que alegam ter ocorrido no final de 2021/início de 2022).

A controvérsia fática reside na promessa contratual de um apartamento com “direito a uma vaga de garagem", quando, segundo os recorrentes, a realidade condominial impõe um sistema de estacionamento comum, rotativo e insuficiente (pouco mais de 8 vagas para 30 apartamentos).

O Juízo de primeira instância aplicou o prazo decadencial de 1 (um) ano, previsto no art. 445 do Código Civil, e considerou como termo inicial a data da assinatura do contrato de permuta, em 13 de maio de 2019, e não a data de ajuizamento da ação (17 de outubro de 2022).

Com efeito, o artigo 445 do Código Civil estabelece que o adquirente decai do direito de obter a redibição ou o abatimento no preço (ação
quanti minoris
ou estimatória) no prazo de um ano, se o bem for imóvel, contado da entrega efetiva.

O § 1º do mesmo dispositivo prevê que, quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de um ano para imóveis.

Não obstante a tese defensiva do apelado de que os autores tinham ciência da natureza da vaga de garagem no momento da negociação, a sentença afastou a alegação de vício oculto, asseverando que a ausência de vaga privativa é uma
“circunstância notória e evidente desde a posse do imóvel”
, de acordo com o regulamento condominial.

A jurisprudência dos Tribunais Pátrios, em casos de divergência entre a metragem ou a natureza da vaga de garagem (privativa versus comum) e o que foi contratado, tende a aplicar o prazo decadencial de um ano, conforme os arts. 445 e, por analogia, o art. 501 do Código Civil. Vejamos:

“APELAÇÃO –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO INDENIZATÓRIO POR METRAGEM INFERIOR DA VAGA DE GARAGEM COM RECONVENÇÃO PARA PAGAMENTO DAS PARCELAS INADIMPLIDAS DO CONTRATO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO, POR RECONHECIMENTO DE DECADÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. SITUAÇÃO JURÍDICA QUE SE QUALIFICA COMO AÇÃO
QUANTI MINORIS
, SUJEITA AO PRAZO DECADENCIAL DE UM ANO CONFORME PREVISÃO NO ARTIGO 501 DO CÓDIGO CIVIL - PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE
- AÇÃO AJUIZADA APÓS O DECURSO DO PRAZO DE 1 ANO DO RECEBIMENTO DAS CHAVES – DECADÊNCIA CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA – NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO (TJ-SP - Apelação Cível: 10026154120208260358 Mirassol, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 30/09/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2024)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DAS PARTES. PRELIMINAR. RECURSO DA RÉ . ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. TESE INACOLHIDA. DEMANDA EM QUE SE BUSCA O REPARO DE DEFEITOS CONSTRUTIVOS NO EDIFÍCIO DO CONDOMÍNIO AUTOR.
POSSIBILIDADE DE O CONDOMÍNIO PLEITEAR EM JUÍZO DIREITOS REFERENTES ÀS ÁREAS COMUNS E PRIVATIVAS . PREFACIAL AFASTADA. PRELIMINAR. RECURSO DA RÉ. DECADÊNCIA . ALEGADA INCIDÊNCIA DO PRAZO DE UM ANO DE QUE TRATA O ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. TESE ACOLHIDA. ALEGAÇÃO DA PEÇA INICIAL DE QUE AS VAGAS DE GARAGEM CONTEMPLAM ÁREA MENOR DO QUE AQUELA POSTA CONTRATUALMENTE . PRETENDIDA A RETIFICAÇÃO DE CADA BOX DE GARAGEM. VÍCIO DA COISA. DIREITO DE PUGNAR A CORREÇÃO. APLICAÇÃO DO ART . 500 DO CÓDIGO CIVIL. PEDIDO QUE DEVE SER FORMULADO EM ATÉ UM ANO. EXEGESE DO ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL . DECADÊNCIA OCORRIDA
. MÉRITO. RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL . TESE DE QUE HOUVE RESPONSABILIDADE TANTO DO AUTOR QUANTO DA RÉ PARA O SURGIMENTO DOS DEFEITOS NO EDIFÍCIO. ARGUIDA RESPONSABILIDADE UNICAMENTE DA CONSTRUTORA PARA A HIPÓTESE. ALEGAÇÃO RECHAÇADA. PROVA PERICIAL PRODUZIDA EM JUÍZO QUE APONTA A OCORRÊNCIA DE FATOS JURÍDICOS ATRIBUÍDOS TANTO AO AUTOR (AUSÊNCIA DE CORRETA MANUTENÇÃO) QUANTO À RÉ (VÍCIO DO PRODUTO) COMO CAUSA PARA OS DEFEITOS CONSTRUTIVOS . RESPONSABILIZAÇÃO COMBINADA. CORREÇÕES A SEREM EXECUTADAS PELA RÉ QUE DEVEM ATENDER O ALCANCE DE SUA RESPONSABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. PLEITO DE CONDENAÇÃO ÀS PENAS DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ . RECURSO DA RÉ. HIPÓTESES LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. EXERCÍCIO DO DIREITO DE RECORRER. PEDIDO AFASTADO . ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DO AUTOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC . RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - Apelação: 0313425-25.2017 .8.24.0020, Relator.: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 24/08/2023, Sétima Câmara de Direito Civil)

O ponto crucial para o deslinde da controvérsia neste capítulo é o marco inicial da contagem do prazo, que os recorrentes defendem ser o final de 2021/verão de 2022.

Contudo, a análise probatória global revela que não foi juntado aos autos nenhum documento com força probante (termo de entrega de chaves, matrícula atualizada, notificação) capaz de atestar a data da efetiva imissão na posse ou da ciência do vício em momento posterior a maio de 2019 que se estenda até o final de 2021.

Ademais, cabia aos apelantes demonstrar o fato impeditivo da decadência, ou seja, comprovar que o prazo não havia transcorrido, ônus do qual não se desincumbiram.

Ademais, reforçando a conclusão da sentença, a constatação da natureza da garagem — comum, rotativa e insuficiente — é considerada vício de fácil percepção e não vício oculto de difícil percepção.

Assim, uma vez estabelecida a premissa de que a divergência sobre a vaga não configura vício oculto de difícil constatação, o prazo decadencial tem como termo inicial a data da posse. Na ausência de prova da data efetiva de posse diversa daquela estabelecida para o negócio (data do contrato - 13/05/2019) ou da ciência tardia do vício, conforme exigência do art. 445 do CC, o prazo de 1 (um) ano se consumou antes da propositura da ação, em 17/10/2022.

Em outros termos, ao meu sentir, o comando sentencial está correto ao reconhecer a consumação da decadência, já que o pedido de restituição é, na essência, um pedido de abatimento do preço (art. 442 do CC), sujeitando-se, portanto, ao prazo decadencial, conforme a orientação jurisprudencial majoritária.

Dessa forma, a r. decisão objurgada, ao reconhecer a decadência do direito à restituição (abatimento de preço) pelo decurso do prazo ânuo do art. 445 do Código Civil, merece ser integralmente mantida neste capítulo.

Prosseguindo, o Juízo
a quo
fundamentou a negativa do dano moral na premissa de que a situação se resumia a
"meros dissabores ou divergências contratuais"
, e pela falta de comprovação de abalo psicológico.

Contudo, em uma reanálise aprofundada do quadro fático e jurídico, constata-se que a conduta do apelado e as consequências geradas pelos seus atos ultrapassam, de maneira manifesta e excepcional, o limite do mero aborrecimento, configurando autêntica lesão a direitos de personalidade, notadamente a dignidade e a incolumidade física dos apelantes, que são idosos.

O dano moral é autônomo e independe da procedência do pedido principal material (cuja decadência foi mantida, conforme item anterior). A pretensão indenizatória encontra suporte no art. 186 e art. 927 do Código Civil, exigindo a demonstração de conduta ilícita, nexo de causalidade e efetivo dano extrapatrimonial. Tais elementos restam comprovados pelos seguintes fatos acumulados.

Primeiro porque a boa-fé objetiva (art. 422, CC) impõe aos contratantes deveres anexos de conduta, lealdade e informação. O contrato de permuta expressamente garantiu o apartamento com "direito a uma vaga de garagem". A prova nos autos indica que a realidade condominial não apenas submete o estacionamento ao uso comum e rotativo, mas o faz de modo insuficiente (8 vagas para 30 apartamentos), frustrando a legítima expectativa e violando a função social do contrato.

Segundo porque a gravidade da conduta, contudo, é exponencialmente aumentada pelo contexto pessoal dos recorrentes: são idosos, e o autor LAERTE é portador de cardiopatia grave.

Ora, a petição inicial narra que a insuficiência das vagas e a natureza rotativa do estacionamento culminaram no impedimento de acesso e saída do veículo em pelo menos duas ocasiões de emergência médica do autor cardíaco.

Neste ponto, a lesão se descola do mero inadimplemento contratual e atinge a esfera mais íntima da dignidade humana (caput do art. 1º, III, CF/88), transformando o vício material em dano existencial e risco à integridade física.

Destarte, a impossibilidade de acesso imediato a meios de locomoção em uma emergência de saúde, causada por um atributo do bem prometido e não entregue, é um fato grave que coloca a vida e a saúde dos recorrentes em situação de vulnerabilidade e risco continuado. Não se trata de simples aborrecimento, mas de grave violação ao direito de ir e vir e ao direito à saúde, a justificar a reparação.

Evoluindo, a fixação da indenização deve observar o caráter compensatório à vítima e o punitivo-pedagógico ao ofensor, sem gerar enriquecimento ilícito, ponderando a capacidade econômica das partes e a gravidade do dano.

Considerando a condição de idosos e o risco à saúde a que foram submetidos, entendo que a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) ao total, isto é, R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, revela-se adequada e proporcional, estando em conformidade com os precedentes da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Unidade imobiliária. VAGA DE GARAGEM

.
Sentença de procedência para condenar a parte ré a pagar o valor pela desvalorização do imóvel, apurado na forma art. 509, I do CPC, quantia que deve ser corrigida da liquidação e acrescida de juros de 1% ao mês da citação; indenizar, a título de danos morais, na importância de R$8.000,00, quantia que deve ser corrigida a partir da sentença e acrescida de juros de 1% ao mês da, citação. Além disso, condenou a parte no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação . Recurso da parte ré. Parte autora fez prova mínima do fato constitutivo de seu direito, desincumbindo-se do ônus imposto pelo art. art. 373, I do CPC/2015 . O contrato firmado pelas partes sugere a existência de uma vaga de garagem disponível a unidade imobiliária comercializada. Embora a parte autora não possua direito a uma vaga de garagem individualizada/autônoma/privativa, faz jus a uma vaga de garagem, ainda que de uso comum. Parte ré, na contestação, se limita a afirmar que a parte autora em nenhum momento comprova que não conseguiu utilizar as vagas disponibilizadas no condomínio.
Empreendimento entregue com número de vagas inferiores ao número de unidades . Utilização da vaga de garagem está condicionada à disponibilidade, o que contribui inegavelmente para a desvalorização do imóvel adquirido, flagrante a existência do prejuízo material passível de indenização, que deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, conforme determinado na sentença. Danos morais configurados. Parte autora foi impedida de usufruir do imóvel na sua integralidade. Valor da indenização deve ser reduzido para R$4.000,00, este mais adequado, razoável e proporcional, necessário e suficiente para compensar o abalo moral sofrido pela autora. Precedentes
. Sentença parcialmente reformada para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$4.000,00 (quatro mil reais) . Sem honorários recursais. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00218256120208190206 202200199282, Relator.: Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 15/03/2023, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2023)

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DE COMPRA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM INEXISTENTE . DANO MORAL CONFIGURADO.
REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PARCIAL PROVIMENTO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados em face da empresa e seus representantes, em razão da entrega de imóvel com vaga de garagem a menos do que o previsto em contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há quatro questões em discussão: (i) saber se a recorrente possui interesse recursal para buscar a responsabilização de corréus que foram absolvidos sem recurso da parte autora (ii) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova oral; (iii) saber se houve inadimplemento contratual quanto à entrega da segunda vaga de garagem; (iv) saber se estão presentes os requisitos para a condenação por danos morais e se o valor fixado respeita o pedido inicial
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A apelante não possui interesse recursal para impugnar a absolvição dos corréus, pois não são litisconsortes necessários e os autores não recorreram da improcedência 4. Inexistiu cerceamento de defesa . A apelante foi intimada para confirmar o interesse na produção de prova oral, mas permaneceu inerte, operando-se a preclusão consumativa. 5. Ficou comprovado, por perícia técnica, que a unidade entregue possui apenas uma vaga demarcada, sendo a suposta segunda vaga, indicada pela ré, situada em área de manobra, imprópria para estacionamento. 6 . A cláusula penal foi corretamente aplicada com base na ausência da vaga contratada, independentemente da entrega dos acabamentos.
7. O dano moral foi corretamente reconhecido, em razão da frustração relevante de expectativa em contrato de aquisição de imóvel residencial
. No entanto, o valor fixado extrapolou o pedido inicial e deve ser reduzido, conforme os princípios da razoabilidade e da congruência . IV. DISPOSITIVO E TESE 8.Não conhecimento parcial do recurso por ausência de interesse recursal quanto à responsabilidade dos corréus. Na parte conhecida, rejeição da preliminar de cerceamento de defesa e parcial provimento do recurso para reduzir a indenização por danos morais para R$8 .000,00. Tese de julgamento: 1. "Não há cerceamento de defesa quando a parte, regularmente intimada, deixa de se manifestar sobre produção de prova". 2 . "A inexistência de segunda vaga de garagem prometida configura inadimplemento contratual e enseja indenização".
3. "É cabível a indenização por dano moral quando o inadimplemento contratual compromete de modo relevante o uso regular do imóvel residencial"
. 4 . "O valor da condenação por dano moral não pode ultrapassar o pedido inicial." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 373, 492 e 487, I; CC, arts. 421 e 927 . Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0702.15.065712-1/001, Rel . Des. João Câncio, 18ª Câmara Cível, j. 08.03 .2022; TJMG, Apelação Cível 1.0024.11.300035-0/002, Rel . Des. Domingos Coelho, 12ª Câmara Cível, j. 24.01 .2018; TJMG, Agravo Interno Cv 1.0133.13.001965-5/002, Rel . Des. Bitencourt Marcondes, 19ª Câmara Cível, j. 29.08 .2019. (TJ-MG - Apelação Cível: 50066531720218130338, Relator.: Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, Data de Julgamento: 10/09/2025, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/09/2025)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONSTRUTORA -
DESCUMPRIMENTO DO PRAZO E DA NÃO ENTREGA DAS VAGAS DE GARAGEM NA FORMA PROMETIDA
- MULTA CONTRATUAL MANTIDA -
DANO MORAL RECONHECIDO
. - Verificando que a Construtora efetuou a entrega do imóvel com atraso considerável, bem como,
deixou de entregas as vagas de garagem na forma prometida, somente vindo a faze-lo após a ação em curso, cumpre reconhecer o dano moral havido e cumpre reconhecer a aplicação da multa devidamente prevista pelo contrato
. (TJ-MG - AC: 10000190561902002 MG, Relator.: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 21/10/2021, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/10/2021)

Dessa forma, diante do contexto dos autos, impõe-se a fixação do valor da indenização por danos morais em R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, totalizando R$10.000,00 (dez mil reais), quantia que se mostra suficiente e proporcional ao caso, atendendo aos princípios da razoabilidade, da vedação ao enriquecimento sem causa e da congruência entre o pedido e a condenação.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para condenar o apelado
VICTOR CESAR MENDES RIBEIRO
a pagar aos apelantes
LAERTE LUIZ LEONARDELLI
e
ANA BENIGNA GOMES LEONARDELLI
a quantia total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais, isto é, R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, devendo os juros moratórios incidirem desde a citação até o arbitramento, e para calculá-los deve-se subtrair o índice da atualização monetária (IPCA) da taxa SELIC.

Caso a subtração resulte negativa, os juros de mora serão reduzidos a zero, consoante a nova legislação e o entendimento do Col. STJ (REsp n° 1795982/SP). A partir do arbitramento (súmula 362, STJ), incidirá apenas a taxa SELIC, vedada a cumulação com outros índices de atualização monetária.

Em razão do desfecho, redistribuo a sucumbência recíproca (art. 86 do CPC) em razão do parcial provimento do recurso para condenar o recorrido ao pagamento das custas e honorários advocatícios (em relação ao pedido de dano moral) fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (R$ 10.000,00).

Por outro lado, condeno os apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios (em relação aos pedidos de restituição e revisão contratual) sobre o valor dado à causa, mantida a suspensão da exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida aos autores.

Custas na forma
pro rata
.

Ante o parcial provimento do recurso, deixo de fixar honorários recursais (§11, do art. 85, do CPC).

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Desembargador Relator para dar parcial provimento ao recurso.