Tribunal: TJES
Processo: 0015565-02.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES CONTRARRAZÕES. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA E INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADAS. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. ATRASO NA ENTREGA. NÃO CONFIGURAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. TAXA DE CORRETAGEM. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS FIXADOS EQUITATIVAMENTE EM R$ 500,00 COM SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EM VIRTUDE DE O RECORRENTE ENCONTRAR-SE AMPARADO PELA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra Sentença que julgou parcialmente procedente Ação Indenizatória, reconhecendo termo final para entrega de imóvel e condenando a construtora à restituição de diferenças de índices de correção (INCC/IGPM) e taxas condominiais. O Recorrente busca a reforma do julgado para declarar a abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias, o reconhecimento do atraso na entrega da unidade, a condenação da ré ao pagamento de multa moratória, lucros cessantes (aluguéis), danos morais e a restituição da taxa de assessoria/corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 questões em discussão: (I) preliminarmente, definir se deve ser mantida a gratuidade da justiça e se ocorreu inovação recursal; (II) no mérito, determinar a legalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias para entrega do imóvel; (III) verificar a ocorrência de atraso na entrega da unidade imobiliária apta a configurar mora da construtora; (IV) estabelecer se subsiste o dever de indenizar por danos morais e materiais; (V) aferir a validade da transferência do encargo da taxa de corretagem ao consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA: Goza de presunção de veracidade a declaração de insuficiência econômica da pessoa natural, cabendo à parte contrária o ônus de provar a capacidade financeira para afastar o benefício da gratuidade da justiça. Preliminar Rejeitada.

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL: Inexiste inovação recursal quando os temas abordados no Recurso de Apelação Cível, como a repetição de valores, decorrem logicamente dos pedidos iniciais e foram objeto de enfrentamento pela sentença recorrida.
MÉRITO: Considera-se lícita a cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias em Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, desde que expressamente prevista.

Afasta-se a mora da construtora quando a entrega das chaves ocorre em data anterior ao termo final do prazo contratual, já computado o período de tolerância legítimo.

A inexistência de ato ilícito (atraso na obra) obsta a pretensão indenizatória por danos morais ou lucros cessantes, diante da ausência de nexo causal e dano indenizável.

Reconhece-se a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que expressamente prevista.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Honorários Advocatícios recursais
fixados
de forma equitativa, em desfavor do Recorrente, no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), nos termos do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, suspendendo, porém, a sua exigibilidade, uma vez que mantida a assistência judiciária gratuita ao Recorrente.

Tese de julgamento:

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel em contratos de compra e venda de imóvel.

A entrega do imóvel dentro do prazo de tolerância afasta a configuração de mora e o dever de indenizar.

É legítima a transferência do custo da corretagem ao consumidor se cumprido o dever de informação prévia e clara.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015565-02.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAPHAEL CARLOS DE JESUS PLASTER

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES CONTRARRAZÕES. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA E INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADAS. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. ATRASO NA ENTREGA. NÃO CONFIGURAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. TAXA DE CORRETAGEM. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS FIXADOS EQUITATIVAMENTE EM R$ 500,00 COM SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EM VIRTUDE DE O RECORRENTE ENCONTRAR-SE AMPARADO PELA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra Sentença que julgou parcialmente procedente Ação Indenizatória, reconhecendo termo final para entrega de imóvel e condenando a construtora à restituição de diferenças de índices de correção (INCC/IGPM) e taxas condominiais. O Recorrente busca a reforma do julgado para declarar a abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias, o reconhecimento do atraso na entrega da unidade, a condenação da ré ao pagamento de multa moratória, lucros cessantes (aluguéis), danos morais e a restituição da taxa de assessoria/corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 questões em discussão: (I) preliminarmente, definir se deve ser mantida a gratuidade da justiça e se ocorreu inovação recursal; (II) no mérito, determinar a legalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias para entrega do imóvel; (III) verificar a ocorrência de atraso na entrega da unidade imobiliária apta a configurar mora da construtora; (IV) estabelecer se subsiste o dever de indenizar por danos morais e materiais; (V) aferir a validade da transferência do encargo da taxa de corretagem ao consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA: Goza de presunção de veracidade a declaração de insuficiência econômica da pessoa natural, cabendo à parte contrária o ônus de provar a capacidade financeira para afastar o benefício da gratuidade da justiça. Preliminar Rejeitada.

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL: Inexiste inovação recursal quando os temas abordados no Recurso de Apelação Cível, como a repetição de valores, decorrem logicamente dos pedidos iniciais e foram objeto de enfrentamento pela sentença recorrida.
MÉRITO: Considera-se lícita a cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias em Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, desde que expressamente prevista.

Afasta-se a mora da construtora quando a entrega das chaves ocorre em data anterior ao termo final do prazo contratual, já computado o período de tolerância legítimo.

A inexistência de ato ilícito (atraso na obra) obsta a pretensão indenizatória por danos morais ou lucros cessantes, diante da ausência de nexo causal e dano indenizável.

Reconhece-se a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que expressamente prevista.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Honorários Advocatícios recursais
fixados
de forma equitativa, em desfavor do Recorrente, no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), nos termos do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, suspendendo, porém, a sua exigibilidade, uma vez que mantida a assistência judiciária gratuita ao Recorrente.

Tese de julgamento:

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel em contratos de compra e venda de imóvel.

A entrega do imóvel dentro do prazo de tolerância afasta a configuração de mora e o dever de indenizar.

É legítima a transferência do custo da corretagem ao consumidor se cumprido o dever de informação prévia e clara.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, rejeitar as preliminares de impugnação ao benefício da assistência judiciária gratuita e de inovação recursal para conhecer e negar provimento ao Recurso de Apelação Cível, bem como, considerando que o Magistrado a quo fixou honorários advocatícios de forma equitativa, sem que tenha havido recurso das partes neste capítulo, fixar os os honorários advocatícios sucumbenciais recursais em desfavor do Recorrente no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), nos termos do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, suspendendo, porém, a sua exigibilidade, uma vez que mantida a assistência judiciária gratuita ao Recorrente, nos termos do Voto proferido pelo Eminente Desembargador do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº: 0015565-02.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL

RECORRENTE: RAPHAEL CARLOS DE JESUS PLASTER

ADVOGADO: AQUILA VITORIA ALMEIDA GADIOLI - OAB ES31345-A

RECORRIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A.

ADVOGADOS: MARIA LUIZA LAGE DE OLIVEIRA MATTOS - OAB MG87791-A; PAULO RAMIZ LASMAR - OAB MG44692-A; IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - OAB BA14534-A

Relator: Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho

VOTO

RAPHAEL CARLOS DE JESUS PLASTER
, interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
(Id. 18558482) em face da
SENTENÇA
(Id. 18558477, integralizada pela Decisão de id. 18558481) proferida pelo
JUÍZO DA 6ª VARA CÍVEL DA SERRA - COMARCA DA CAPITAL - ES
, nos autos da
AÇÃO INDENIZATÓRIA
ajuizada em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A.
, cujo
decisum
encontra-se assim disposto:
“Isso posto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para RECONHECER como termo final para entrega do imóvel a data de 27/12/2015 bem como, CONDENAR a ré: i) a eventual restituição decorrente da diferença entre a aplicação do INCC e o IGPM após o termo final para a entrega do bem, a ser apurada em liquidação; ii) ao ressarcimento das taxas condominiais referentes aos meses de março e abril, desde que efetivamente comprovado o pagamento destas pelo autor. Sobre os valores a serem restituídos, deverá incidir correção monetária desde o pagamento indevido, consoante índice da Corregedoria, até a citação, momento a partir do qual, por incorrer também os juros de mora, deverá incidir exclusivamente a Taxa Selic, que representa ambas as rubricas. Outrossim, na forma do art. 487, I, CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional para CONDENAR o reconvindo/autor ao pagamento das parcelas do contrato inadimplidas, observados os limites estabelecidos na ação principal. O valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença.”
Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes em “
R$1.000,00, cabendo ao autor/reconvindo responder por 20% e a ré/reconvinte por 80%; ressalvando que a parte requerente litiga sob o pálio da justiça gratuita.
”

Irresignado, o Recorrente sustenta, em síntese, que:
(I)
subsiste flagrante abusividade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sob o argumento de que a prorrogação do prazo de entrega deve ser justificada por eventos de força maior devidamente comprovados, e não aplicada de forma automática e imotivada pela construtora;
(II)
a configuração de atraso na entrega da unidade imobiliária, asseverando que a legítima expectativa de entrega, baseada em promessas pré-contratuais, era dezembro de 2014, tendo a imissão na posse ocorrido apenas em maio de 2015;
(III)
ostenta
“direito à indenização pelo atraso, em percentual de 2% de multa e juros 1% ao mês sobre o valor da compra e venda atualizado por mês de atraso, e reembolso de aluguéis despendidos durante o período de atraso mesmo que não haja previsão contratual
”;
(IV)
faz
jus
à percepção de indenização por danos materiais, na modalidade de lucros cessantes/reembolso de aluguéis, e danos morais, face ao abalo psicológico e à frustração do projeto de moradia própria;
(V)
deve ocorrer a

devolução da taxa de assessoria/corretagem.

Devidamente intimada, a Recorrida apresentou
Contrarrazões
(Id. 18558695),
preliminarmente,
impugnando a gratuidade da justiça concedida ao Recorrente, bem como, arguindo a inadmissibilidade do Recurso ante a ocorrência de inovação recursal salientando que “
o Apelante desloca a argumentação para “juros de obra” e para a pretensão de repetição em dobro, tentando imprimir ao recurso feição de revisão global da relação contratual
” e, no
mérito
, pela manutenção da Sentença de Primeiro Grau.

I - DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA

No tocante à Impugnação à Gratuidade da Justiça concedida ao Autor/Recorrente, surge relevante considerar a iterativa orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que “
goza de relativa presunção de veracidade a declaração de insuficiência econômica deduzida pela pessoa natural, como decorre de expressa disposição de lei - art. 99, § 3º, do CPC.
Por isso mesmo, ainda que seja lícito ao adversário impugnar a concessão do benefício, como faculta o art. 100 do diploma processual civil, cabe-lhe o ônus de demonstrar a suficiência de recursos do solicitante da gratuidade
. Precedente: MS n. 26.694/DF, relator Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA SEÇÃO, DJe de 4/6/2021
” (STJ - AR n. 5.888/RJ, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Seção, julgado em 14/12/2022, DJe de 19/12/2022).

Na hipótese, parte
Recorrida não logrou êxito em infirmar a condição de hipossuficiência financeira do Recorrente, limitando-se a fornecer meras alegações sem, contudo, trazer aos autos qualquer elemento apto a retirar a presunção de veracidade da declaração firmada.

Em assim sendo, à míngua de elementos aptos a afastar a necessidade da Gratuidade da Justiça deferida ao Recorrente, impõe-se rejeitar a Impugnação.

Isto posto, rejeito a Impugnação à Gratuidade da Justiça.

II - PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES: INOVAÇÃO RECURSAL

A Recorrida arguiu a inadmissibilidade do Recurso ante a ocorrência de inovação recursal salientando que “
o Apelante desloca a argumentação para “juros de obra” e para a pretensão de repetição em dobro, tentando imprimir ao recurso feição de revisão global da relação contratual
”.

Ocorre que o Recorrente não formalizou impugnação atrelada à matéria de juros de obra, sendo que, em relação à pretensão de repetição de valores em dobro, este pedido decorre logicamente do acolhimento do pedido recursal alusivo à declaração de descumprimento do prazo de entrega de obras e dos alegados danos sofridos, sendo efetivamente enfrentados na fundamentação da Sentença, senão vejamos,
in verbis
:

“
No que toca à declaração de abusividade dos juros aplicados
(INCC), isto é, à restituição do reajuste do preço do imóvel, entendo que merece parcial acolhimento o pleito autoral. Isso pois, o contrato firmado entre as partes previu o reajustamento das parcelas pelo INCC, cláusula com a qual anuiu o contratante (fl.40-41).

Ademais, esclareço que tal rubrica reflete a variação do valor de materiais, mão de obra e demais insumos usados na construção, devendo incidir durante a construção do imóvel até sua finalização, pois, assim como a correção monetária, visa a preservar o poder de compra da construtora.

Não obstante, a jurisprudência vem decidindo que o índice em comento deverá incidir tão somente até o prazo final para entrega do bem, qual seja, a previsão contratual acrescida dos 180 dias; de jeito que não seja imputado ao consumidor prejuízo que não deu causa.”

“Como dito alhures, pretende o autor seja a ré condenada ao pagamento dos aluguéis vencidos e pagos no valor de R$2.400,00;
restituição em dobro da quantia

de R$700,00, referente a serviço de assessoria
; condenação da requerida ao pagamento das cotas condominiais anteriores a 05/05/2016; a inversão da cláusula penal moratória; indenização por danos morais; declaração de abusividade da cláusula de tolerância para entrega do bem; declaração de abusividade dos juros aplicados (INCC), reconhecendo um crédito de R$5.444,39 em seu favor.

Assim, passo a apreciar os pleitos autorais individualmente.

Da assessoria

No tocante à “Taxa de Serviço de Assessoria”, de igual modo, não identifico qualquer ilegalidade em sua cobrança
, eis que, conforme Termo Aditivo de fl.92-93, parte integrante do contrato de compra e venda, trata-se de serviço regularmente contratado pela contratante.”

Isto posto, rejeito a preliminar de inovação recursal.

III - MÉRITO

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir a legalidade da cláusula de tolerância para entrega do imóvel e a existência de inadimplemento contratual por parte da construtora.

No que pertine a validade da cláusula de tolerância relativa a entrega do imóvel, a compreensão do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
consolidou-se no sentido de que tal disposição é plenamente lícita quando firmada em contrato de compra e venda, possuindo como requisito a limitação temporal, não podendo ser ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias,
in verbis
:

EMENTA
: PROCESSUAL CIVIL. AGRA VO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS. INVALIDADE. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração.

2.
Esta Corte Superior sedimentou o entendimento de que é "válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos"
(AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022).

3. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que " o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

4. Na espécie, o Tribunal Estadual concluiu pela ocorrência de atraso excessivo (mais de três anos) na entrega do imóvel e, por consequência, reconheceu a cristalização dos danos morais. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(
STJ,
AgInt no AREsp n. 2.922.682/PA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 22/9/2025.)

No caso vertente, o contrato de promessa de compra e venda (págs. 40/43) expressamente consignou que a entrega das chaves do imóvel seriam fornecidas em 30/06/2015, tendo sido inserido expressamente no instrumento contratual que tal prazo englobava a cláusula de tolerância que dispunha
“
Declaro(amos) estar ciente(s) sobre o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para conclusão da obra previsto na cláusula 5 do contrato principal
;”
.

Nestes termos, não se vislumbra qualquer ilegalidade apta a afastar a cláusula de tolerância, vez que se encontra expressamente prevista no instrumento contratual e dentro do lapso temporal permitido.

No que tange a
alegação de atraso na entrega do imóvel
, o próprio Recorrente na exordial (pág. 5) informa que as chaves do apartamento foram entregues em
maio de 2015
,
in verbis
:

“Entretanto,
a referida entrega das chaves só veio a ocorrer em maio de 2015
, o que significa um atraso de 5 meses da data prevista para entrega, o que ocasionou diversos prejuízos ao Requerente.”

Por conseguinte, uma vez reconhecida a ausência de mora da Recorrida, os pleitos de indenização por danos materiais e danos morais perdem seu fundamento fático, uma vez que inexistiu o ato ilícito necessário para deflagrar o dever de reparar.

No tocante ao pagamento da taxa de corretagem ou taxa de assessoria, o Juízo
a quo
consignou que
“de igual modo, não identifico qualquer ilegalidade em sua cobrança, eis que, conforme Termo Aditivo de fl. 92-93, parte integrante do contrato de compra e venda, trata-se de serviço regularmente contratado pela contratante.
” (id. 18558477)

No caso vertente, verifica-se, de fato que o Contrato entabulado entre as partes (fls. 92/93 - dos autos físico) dispõe de forma expressa acerca da parcela alusiva à comissão de corretagem/taxa de assessoria e intermediação, de modo que o entendimento firmado pelo Magistrado de Primeiro Grau encontra respaldo em precedente vinculante firmado no âmbito do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis:

“
EMENTA:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I -

TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II -
CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2.
Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III -
RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”

(
STJ
; REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Nestes moldes, a Sentença de Primeiro Grau deve ser mantida integralmente.

IV - DISPOSITIVO

Isto posto, rejeito as preliminares de impugnação ao benefício da assistência judiciária gratuita e de inovação recursal para conhecer e negar provimento ao Recurso de Apelação Cível, bem como, considerando que o Magistrado
a quo
fixou honorários advocatícios de forma equitativa, sem que tenha havido recurso das partes neste capítulo, fixo os os honorários advocatícios sucumbenciais recursais em desfavor do Recorrente no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), nos termos do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, suspendendo, porém, a sua exigibilidade, uma vez que mantida a assistência judiciária gratuita ao Recorrente, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 18.05.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.