Tribunal: TJES
Processo: 0008126-75.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO FUNDO. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TEMA 1002 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A. e Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de imóvel, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou as requeridas à restituição de 90% dos valores pagos, autorizando retenção de 10% e fixando juros de mora a partir da citação. As apelantes sustentam a ilegitimidade passiva da administradora do fundo, a necessidade de majoração da retenção para 25% dos valores pagos, a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a administradora do fundo de investimento possui legitimidade passiva para responder à demanda; (ii) estabelecer qual o percentual adequado de retenção dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores em contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (iv) verificar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do resultado da demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A administradora do fundo integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente perante os consumidores pelos danos e obrigações decorrentes da relação de consumo.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a rescisão por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos.

O percentual de 25% revela-se adequado para compensar as despesas gerais do empreendimento, indenizar o construtor pelos encargos decorrentes do desfazimento do negócio e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

A proteção dos direitos dos consumidores deve ser exercida de forma equilibrada, sem comprometer a sustentabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários e os interesses da coletividade dos adquirentes.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1002, firmou entendimento de que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução contratual é pleiteada por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A alteração do percentual de retenção e do termo inicial dos juros impõe o redimensionamento dos ônus sucumbenciais em conformidade com o resultado final da demanda.

Os autores decaíram dos pedidos resistidos, uma vez que a rescisão decorreu de sua própria iniciativa, prevaleceu a retenção contratual de 25% e foram rejeitados os pedidos de restituição integral e de indenização por danos morais.

O princípio da causalidade e a regra da sucumbência justificam a condenação dos autores ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A administradora de fundo de investimento que integra a cadeia de consumo possui legitimidade passiva para responder por obrigações decorrentes da relação contratual estabelecida com consumidores.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a resolução contratual por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos.

O percentual de retenção de 25% constitui parâmetro adequado para compensar despesas administrativas e os efeitos do rompimento unilateral do contrato pelo adquirente.

Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando a resolução contratual decorre de sua iniciativa.

O redimensionamento do resultado da demanda autoriza a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte que decaiu dos pedidos resistidos.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, art. 85, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 32, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.987.515/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 23.08.2022, DJe 29.08.2022; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, REsp nº 1.740.911/DF, Tema Repetitivo 1002; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1.922.869/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008126-75.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: METRICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros (5)

APELADO: GLAYLTON MARCIO MERLOS PENNA e outros

RELATOR(A):
FABIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO FUNDO. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TEMA 1002 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A. e Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de imóvel, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou as requeridas à restituição de 90% dos valores pagos, autorizando retenção de 10% e fixando juros de mora a partir da citação. As apelantes sustentam a ilegitimidade passiva da administradora do fundo, a necessidade de majoração da retenção para 25% dos valores pagos, a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a administradora do fundo de investimento possui legitimidade passiva para responder à demanda; (ii) estabelecer qual o percentual adequado de retenção dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores em contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (iv) verificar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do resultado da demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A administradora do fundo integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente perante os consumidores pelos danos e obrigações decorrentes da relação de consumo.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a rescisão por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos.

O percentual de 25% revela-se adequado para compensar as despesas gerais do empreendimento, indenizar o construtor pelos encargos decorrentes do desfazimento do negócio e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

A proteção dos direitos dos consumidores deve ser exercida de forma equilibrada, sem comprometer a sustentabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários e os interesses da coletividade dos adquirentes.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1002, firmou entendimento de que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução contratual é pleiteada por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A alteração do percentual de retenção e do termo inicial dos juros impõe o redimensionamento dos ônus sucumbenciais em conformidade com o resultado final da demanda.

Os autores decaíram dos pedidos resistidos, uma vez que a rescisão decorreu de sua própria iniciativa, prevaleceu a retenção contratual de 25% e foram rejeitados os pedidos de restituição integral e de indenização por danos morais.

O princípio da causalidade e a regra da sucumbência justificam a condenação dos autores ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A administradora de fundo de investimento que integra a cadeia de consumo possui legitimidade passiva para responder por obrigações decorrentes da relação contratual estabelecida com consumidores.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a resolução contratual por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos.

O percentual de retenção de 25% constitui parâmetro adequado para compensar despesas administrativas e os efeitos do rompimento unilateral do contrato pelo adquirente.

Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando a resolução contratual decorre de sua iniciativa.

O redimensionamento do resultado da demanda autoriza a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte que decaiu dos pedidos resistidos.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, art. 85, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 32, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.987.515/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 23.08.2022, DJe 29.08.2022; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, REsp nº 1.740.911/DF, Tema Repetitivo 1002; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1.922.869/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008126-75.2017.8.08.0024

APELANTES: BNY MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DTVM S.A. E OUTROS

APELADOS: GLAYLTON MARCIO MERLOS PENNA E OUTRA

RELATOR: DES.
SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelações cíveis interpostas por
BNY MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DTVM S.A.
e
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Vitória, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
GLAYLTON MARCIO MERLOS PENNA
e
JULIANA IRENE GATTI PENNA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e condenar as requeridas a restituir 90% (noventa por cento) do valor pago pelos consumidores, fixando a retenção em 10% (dez por cento) e determinando a incidência de juros de mora a partir da citação/desembolso.

Em suas razões, sustentam os apelantes, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da administradora do fundo (BNY Mellon).

No mérito, pleiteiam a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, na esteira do entendimento pacificado pelo STJ, bem como a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado.

Por fim, apontam ser necessário o reconhecimento da sucumbência recíproca ou redistribuição dos ônus.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o recurso, rejeitando, de plano, a preliminar de ilegitimidade passiva, porquanto a administradora do fundo integra a cadeia de consumo e responde solidariamente perante o consumidor (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC).

Na sequência, verifico que o instrumento contratual foi firmado entre as partes, sendo pleiteada a rescisão ante a impossibilidade de os adquirentes arcarem com o ônus financeiro da avença.

Acerca da importância a ser restituída, embora o juízo
a quo
tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da quantia paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo assistir razão aos apelantes quando pleiteiam a sua majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para o desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade do empreendimento e a efetiva entrega das unidades aos demais adquirentes”
.

A propósito, confira-se a ementa do referido julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito pacificou o entendimento de que o compromissário comprador tem o direito de pedir a resolução contratual, em caso de inadimplemento ou arrependimento, devendo ser restituído a ele parte do que pagou. 2. Para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018,
o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta
. Precedente da Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP. 3. Nos termos da tese firmada pela Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp 1.740.911/DF, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1002), "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". 4. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1987515 SP 2022/0047321-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 23/08/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/08/2022)

No mesmo sentido, reforçando a aplicação deste percentual, trago à colação julgados da 3ª e 4ª Turmas do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. [...] 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes
. [...] (STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.
(AgInt no AREsp n. 1.922.869/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023)

Dessa forma, entendo que a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelos consumidores se mostra razoável e proporcional ao caso concreto, em consonância com o entendimento da Corte Superior, comportando reforma a sentença neste ponto.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, também assiste razão aos recorrentes. Tratando-se de rescisão por iniciativa do comprador, sem culpa da vendedora, o STJ fixou, em sede de recurso repetitivo (Tema 1002), a tese de que os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão
, e não da citação.

Por fim, registro que a pretensão recursal específica para o reconhecimento da sucumbência recíproca restou prejudicada. Isso porque, com o acolhimento parcial do apelo para elevar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) e alterar o termo inicial dos juros, impõe-se, como consequência lógica do novo resultado do julgamento, o redimensionamento dos ônus sucumbenciais.

No ponto, observo que os autores decaíram da integralidade de seus pedidos resistidos. O pleito de rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva dos requerentes e foi admitido pelas rés mediante a aplicação da cláusula penal contratual (retenção de 25%), tese esta que restou vencedora neste julgamento. Ademais, os pedidos de restituição integral e de danos morais foram julgados improcedentes. Assim, pelo princípio da causalidade e da sucumbência, devem os autores arcar com a totalidade dos ônus.

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos recursos e
DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença e majorar o percentual de retenção para
25% (vinte e cinco por cento)
sobre o valor pago pelos autores, bem como determinar que os juros de mora incidam a partir do
trânsito em julgado
da demanda.

Inverto os ônus sucumbenciais, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)