Tribunal: TJES
Processo: 0024136-98.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO VINCULADO À ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. INCIDÊNCIA DO CDC E DO TEMA 996/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo interno interposto por Sunset SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Construtora Épura Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação cível, mantendo a condenação das construtoras ao pagamento de cláusula penal moratória, restituição de juros de obra pagos no período de atraso, devolução de valores cobrados a maior por correção monetária e afastando a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal, reconhecendo atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida por Hudson Gomes Barbosa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se é válida cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento; (ii) estabelecer se o atraso na entrega da obra enseja as consequências previstas no Tema 996/STJ, mesmo fora do Programa Minha Casa Minha Vida; (iii) determinar se é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal moratória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à assinatura de contrato de financiamento é abusiva, por gerar prazo indeterminado e condicionar o cumprimento à vontade exclusiva do fornecedor, contrariando o art. 51, IV, do CDC e a tese firmada no Tema 996/STJ.

4)
A jurisprudência do STJ aplica o Tema 996/STJ a contratos imobiliários em geral, e não apenas àqueles vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, por se tratar de proteção objetiva ao consumidor quanto à previsibilidade no prazo de entrega.

5)
Comprovado o atraso superior a seis meses na entrega das chaves (efetivada em 24/11/2014, após o prazo final de 13/05/2014), configura-se a mora das construtoras, não afastada por caso fortuito ou força maior.

6)
É devida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega, conforme tese 3 do Tema 996/STJ.

7)
É devida a devolução dos valores pagos a maior em razão da aplicação de índice de correção monetária mais oneroso (CUB), após o prazo contratual, conforme tese 4 do Tema 996/STJ.

8)
Não é admissível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória quando esta tem valor equivalente ao locativo, sob pena de bis in idem, nos termos do Tema 970/STJ.

9)
O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável, salvo demonstração de circunstância excepcional, inexistente no caso dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento é abusiva e nula de pleno direito.

2. O Tema 996/STJ aplica-se a contratos imobiliários em geral, independentemente de estarem vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida.

3. Não é admitida a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a primeira corresponde ao valor de locação do imóvel.

4. O atraso na entrega do imóvel gera o dever de restituição dos juros de obra pagos após o prazo contratual e a devolução da diferença entre índice setorial (CUB) e IPCA, conforme as teses 3 e 4 do Tema 996/STJ.

5. A entrega das chaves, e não a expedição do habite-se, é o marco para a caracterização da mora da construtora e para o termo final dos lucros cessantes.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, I e III; 6º, III; 51, IV; CPC, arts. 932, IV, e 371.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019 (Tema 996/STJ);
STJ, REsp 1.614.721/SP (Tema 970/STJ), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.11.2017, DJe 27.11.2017;
STJ, AgInt no AREsp 2054980/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 23.05.2022, DJe 26.05.2022;
STJ, AgInt no REsp 1985727/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.05.2023, DJe 05.05.2023;
TJES, Apelação Cível 024130243538, Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, Quarta Câmara Cível, j. 16.05.2022, DJE 10.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024136-98.2016.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SUNSET SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros
APELADO: HUDSON GOMES BARBOSA
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO VINCULADO À ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. INCIDÊNCIA DO CDC E DO TEMA 996/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo interno interposto por Sunset SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Construtora Épura Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação cível, mantendo a condenação das construtoras ao pagamento de cláusula penal moratória, restituição de juros de obra pagos no período de atraso, devolução de valores cobrados a maior por correção monetária e afastando a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal, reconhecendo atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida por Hudson Gomes Barbosa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se é válida cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento; (ii) estabelecer se o atraso na entrega da obra enseja as consequências previstas no Tema 996/STJ, mesmo fora do Programa Minha Casa Minha Vida; (iii) determinar se é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal moratória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à assinatura de contrato de financiamento é abusiva, por gerar prazo indeterminado e condicionar o cumprimento à vontade exclusiva do fornecedor, contrariando o art. 51, IV, do CDC e a tese firmada no Tema 996/STJ.

4)
A jurisprudência do STJ aplica o Tema 996/STJ a contratos imobiliários em geral, e não apenas àqueles vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, por se tratar de proteção objetiva ao consumidor quanto à previsibilidade no prazo de entrega.

5)
Comprovado o atraso superior a seis meses na entrega das chaves (efetivada em 24/11/2014, após o prazo final de 13/05/2014), configura-se a mora das construtoras, não afastada por caso fortuito ou força maior.

6)
É devida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega, conforme tese 3 do Tema 996/STJ.

7)
É devida a devolução dos valores pagos a maior em razão da aplicação de índice de correção monetária mais oneroso (CUB), após o prazo contratual, conforme tese 4 do Tema 996/STJ.

8)
Não é admissível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória quando esta tem valor equivalente ao locativo, sob pena de bis in idem, nos termos do Tema 970/STJ.

9)
O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável, salvo demonstração de circunstância excepcional, inexistente no caso dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento é abusiva e nula de pleno direito.

2. O Tema 996/STJ aplica-se a contratos imobiliários em geral, independentemente de estarem vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida.

3. Não é admitida a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a primeira corresponde ao valor de locação do imóvel.

4. O atraso na entrega do imóvel gera o dever de restituição dos juros de obra pagos após o prazo contratual e a devolução da diferença entre índice setorial (CUB) e IPCA, conforme as teses 3 e 4 do Tema 996/STJ.

5. A entrega das chaves, e não a expedição do habite-se, é o marco para a caracterização da mora da construtora e para o termo final dos lucros cessantes.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, I e III; 6º, III; 51, IV; CPC, arts. 932, IV, e 371.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019 (Tema 996/STJ);
STJ, REsp 1.614.721/SP (Tema 970/STJ), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.11.2017, DJe 27.11.2017;
STJ, AgInt no AREsp 2054980/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 23.05.2022, DJe 26.05.2022;
STJ, AgInt no REsp 1985727/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.05.2023, DJe 05.05.2023;
TJES, Apelação Cível 024130243538, Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, Quarta Câmara Cível, j. 16.05.2022, DJE 10.06.2022.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
A controvérsia central do recurso (Id. 16220913) reside na irresignação das construtoras (Sunset SPE e Construtora Epura) contra a decisão monocrática que reconheceu o atraso na entrega da obra e manteve condenações financeiras.

Inicialmente, cumpre rechaçar a alegação de nulidade da decisão monocrática por suposta violação ao artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil.

A sistemática processual vigente confere ao Relator a prerrogativa de julgar monocraticamente recursos que contrariem entendimento firmado em precedentes vinculantes ou jurisprudência dominante dos Tribunais Superiores.

Embora as agravantes sustentem que o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça se restrinja aos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, não se pode olvidar que a
ratio decidendi
do referido precedente — qual seja, a vedação à estipulação de prazos incertos e condicionados a eventos futuros e alheios à vontade do consumidor — possui aplicação transversal e irradia seus efeitos para a generalidade dos contratos de promessa de compra e venda imobiliária submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

A propósito do tema, a jurisprudência do STJ demonstra a aplicação do Tema 996 em diversos contextos de incorporação imobiliária, não se limitando a programas habitacionais específicos, é de se conferir:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E NA LAVRATURA DA ESCRITURA. AÇÃO INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. SALDO DEVEDOR PREVISTO NOMINALMENTE NO CONTRATO. PAGAMENTO AQUÉM DO VALOR NOMINAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO AO RECEBIMENTO DAS CHAVES. INOCORRÊNCIA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. CABIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DO INCC. ENCARGO ACESSÓRIO. TEMA 972/STJ. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÕES DISSOCIADAS DA RESPECTIVA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca dos danos morais e materiais decorrentes de inscrição em cadastro de inadimplentes e de atraso na entrega do imóvel e na lavratura da escritura. 2. Caso concreto em que a parte autora admitiu que o contrato previa o valor nominal do saldo devedor, montante que não foi adimplido, mesmo após a obtenção do "Habite-se". 3. Nos termos de tese firmada no Tema 28/STJ, o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora. 4. Por sua vez, no Tema 972/STJ, consolidou-se entendimento no sentido de que "a abusividade de encargos acessórios do contrato não descaracteriza a mora". 5. Aplicação das razões de decidir dos referidos temas ao caso dos autos para se concluir que a abusividade da cobrança do INCC não é suficiente para descaracterizar a mora do promitente comprador que pagou menos do que o valor nominal do saldo devedor. 6. Inexistência de ilicitude na conduta da incorporadora de recusar a entrega das chaves, tendo em vista a cláusula contratual que condicionava essa entrega ao pagamento do saldo devedor. 7. Inexistência de ilicitude na inscrição dos promitentes compradores em cadastro de inadimplentes, tendo em vista a não descaracterização da mora. 8. Afastamento da indenização por danos morais, face à licitude da negativação. 9. Ocorrência de ato ilícito por parte da incorporadora no que tange ao atraso de dois meses na obtenção do "Habite-se". 10. Nos termos do Tema 996/STJ, o atraso na entrega do imóvel gera para o adquirente indenização correspondente ao valor locativo. 11. Necessidade de se fazer distinção para o caso concreto, tendo em vista o comportamento contraditório dos promitentes compradores, que buscaram reprovação para o atraso da incorporadora, pleiteando lucros cessantes, mas também praticaram conduta reprovável contratualmente, ao deixarem de quitar o saldo devedor após a obtenção do "Habite-se". 12. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva ao caso, na concreção da fórmula jurídica "tu quoque". 13. Afastamento da condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes. 14. Inviabilidade de se conhecer de questões suscitadas nas razões do apelo nobre sem a correspondente devolução a esta Corte da questão federal controvertida. Óbice da Súmula 284/STF. 15. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(STJ - REsp: 1823341 SP 2019/0188730-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2020)

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de cont rato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1985727 PA 2022/0039825-6, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2023)

Ademais, eventual submissão da controvérsia ao órgão colegiado, por meio do presente agravo interno, tem o condão de sanar qualquer suposto vício decorrente do julgamento singular, em homenagem aos princípios da celeridade e da primazia do julgamento de mérito.

Ultrapassada essa questão, observa-se que decisão impugnada ostenta o seguinte teor:

Cuida-se de
apelação cível
,
por meio da qual pretende,
Sunset SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda e Contrutora Epura
(Id. 13775792)
,
ver reformada a r. sentença de Id. 13775786 que, em sede de ação de revisão contratual c/c indenizatória por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedente os pedidos, para condená-las ao pagamento de encargos moratórios, danos materiais a título de lucros cessantes, ressarcimento de juros de obra e devolução de valor referente a "gatilho inflacionário".

Irresignadas, as apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, haja vista que o juízo
a quo
indeferiu a produção de prova oral, arguindo, no mérito: (i) a ausência de atraso na conclusão das obras, pois a entrega ocorreu dentro do prazo contratual, que previa uma tolerância de 120 dias, com termo inicial na assinatura do contrato de financiamento; (ii) a impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
, conforme o Tema 970 do STJ; (iii) a impossibilidade de restituição dos juros de obra, pois a cobrança é de responsabilidade da Caixa Econômica Federal; (iv) a legalidade da atualização monetária do saldo devedor pelo CUB; (vi) a inexistência de danos morais, por se tratar de mero inadimplemento contratual não comprovado.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id 13775794).

Pois bem. Após percuciente análise dos autos, verifica-se que o recurso comporta julgamento monocrático, nos termos do inciso IV do art. 932 do CPC
.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante argui preliminar de nulidade da sentença em virtude de suposto cerceamento de defesa, porquanto indeferida nova prova oral por ele pleiteada.

Todavia, não prospera a alegação.

Há muito o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que “
o indeferimento do pedido de produção de provas não configura cerceamento de defesa quando constatada a existência de provas suficientes para o convencimento do magistrado, como ocorre na hipótese
” (AgInt no AgRg no AREsp 717.723/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018).

Cumpre ressaltar que, na norma processual civil, prevalece o livre convencimento motivado, a teor do art. 371 do CPC, segundo o qual “
o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Logo
, rejeito a preliminar.

DO MÉRITO

A controvérsia central do presente recurso diz respeito à determinação do prazo final para a entrega do imóvel e, consequentemente, à configuração da mora da construtora e seus consectários legais.

Segundo se depreende,
HUDSON GOMES BARBOSA
ajuizou ação em face de
SUNSET SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONSTRUTORA ÉPURA
, pleiteando indenização por danos materiais e morais em razão do suposto atraso na entrega da unidade imobiliária nº 2104 do empreendimento Sunset Residence.

A petição inicial sustenta que o prazo de 30 meses para a entrega deveria ser contado a partir da assinatura do contrato de compra e venda (13/07/2011), o que fixaria o termo final em 13/01/2014, mas a entrega das chaves só ocorreu em novembro de 2014.

Em decorrência do atraso, o autor, aqui apelado, requereu a condenação das rés ao pagamento de juros e multas contratuais, lucros cessantes, restituição de "juros de obra" e do valor cobrado a título de "gatilho inflacionário", bem como indenização por danos morais.

A sentença hostilizada julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, sob o fundamento de que a cláusula que vinculava o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento era abusiva, fixando a data de entrega em 13/05/2014 (com tolerância de 120 dias) e reconhecendo o atraso até 24/11/2014.

O juízo primevo condenou as rés ao pagamento de encargos moratórios, lucros cessantes, ressarcimento de juros de obra, e devolução da diferença entre os índices CUB e INPC, indeferindo o pedido de danos morais.

Faz-se imperiosa aqui, a aplicação das teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), cuja ementa consolidou o entendimento sobre a matéria, especialmente a tese 1.1: "
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
".

Conforme se extrai dos autos, observa-se que a cláusula V.1 do Quadro Resumo da promessa de compra e venda estabelecia um prazo de 30 (trinta) meses contados a partir da assinatura do contrato de financiamento com a CAIXA.

Entretanto, consoante o entendimento sufragado pelo STJ, tal cláusula é abusiva por sujeitar o consumidor a prazo indeterminado e dependente de atos da própria construtora e do agente financeiro.

Desta feita, o Juízo
a quo
agiu corretamente ao afastar a cláusula e fixar o prazo de 30 meses a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda (13/07/2011), acrescido do prazo de tolerância de 120 dias, resultando na data de 13/05/2014 como termo final para a entrega do imóvel.

Ressalte-se que, por “entrega do imóvel”, entende-se a
entrega das chaves

ao promitente comprador, por se tratar de marco fático que concretiza a disponibilidade do bem para uso do adquirente, inclusive já reconhecido como termo para apuração de atraso e consequentes indenizações, como subsegue:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. MORA DA EMPRESA. TERMO FINAL. HABITE-SE. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. MARCO FINAL DA INDENIZAÇÃO. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. No caso, a Corte de origem assentou que existiu mora da agravante na entrega das chaves, e não inadimplemento dos recorridos quanto ao pagamento do saldo devedor. Para rever tal entendimento, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3. Pelos mesmos motivos, não há como averiguar em recurso especial se, no caso concreto, as obrigações contratuais da empresa cessariam com a expedição do habite-se, e não no momento da entrega das chaves. 4. De acordo com a jurisprudência do STJ,
"há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves"
( AgInt no REsp n. 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe 30/8/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6.
Descabe cogitar de arbitramento de lucros cessantes até a data do habite-se, pois a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é de que o atraso injustificado na entrega do imóvel faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal aos compradores, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2054980 MG 2022/0013113-8, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022)

Sendo assim, a entrega das chaves em 24/11/2014 (fl. 205) de fato configura o atraso, o que afasta o argumento central das apelantes.

Ademais, no que tange aos demais pedidos de mérito, a sentença está alinhada com as teses vinculantes do STJ.

A tese 3 do Tema 996 estabelece que é "
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
".

Consequentemente, a condenação das apelantes à restituição dos juros de obra pagos no período de atraso é devida.

De igual modo, a tese 4 do Tema 996 determina a substituição do indexador setorial (CUB) pelo IPCA após o período de tolerância, "
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor
", de modo que a devolução da diferença entre o CUB e o INPC após o prazo de entrega encontra respaldo nesse entendimento.

Lado outro, em relação à cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, a tese 2 do Tema 996 do STJ permite a indenização por lucros cessantes na forma de aluguel mensal.

Por sua vez, o Tema 970 do STJ, é claro ao estabelecer que "
a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
".

Sob esse prisma, ao condenar as rés ao pagamento dos encargos moratórios (cláusula penal) e dos lucros cessantes (aluguéis) de forma cumulativa, a sentença incorreu em
bis in idem
, contrariando a jurisprudência consolidada.

Por conseguinte, deve ser afastada a cumulação, devendo prevalecer o pagamento da cláusula penal.

Por fim, em relação à indenização por danos morais, a orientação da Corte Cidadã e deste Sodalício é no sentido de que
o mero atraso na entrega de imóvel não é suficiente a ensejar os alegados danos extrapatrimoniais, sendo imperativa a demonstração de situação excepcional
, como subsegue:

[...] 4.
O atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador
. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp 1642314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017)

[...] 5.
O atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador o ônus de comprovar as especificidades que, em seu caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral.
6. Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 026170030006, Relator : CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/04/2019, Data da Publicação no Diário: 14/05/2019)

Nada obstante, consoante entendimento deste Sodalício, “
não há como tratar como mero dissabor o ato ilegal da construtora que impediu a imediata fruição do bem imóvel adquirido pelo autor, pelo prazo de 01 (um) ano, já considerando o prazo contratual de prorrogação. O fato demonstra de forma patente uma série de contratempos e perturbações desprovidas de uma razão mínima que se possa dizer comum ao dia a dia de quem cumpre integralmente com suas obrigações
” (TJES, Classe: Apelação Cível, 024130243538, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/05/2022, Data da Publicação no Diário: 10/06/2022).

Na hipótese, todavia, não há que se falar em dano extrapatrimonial (06 meses de atraso) e, portanto, escorreita a sentença objurgada neste ponto.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no inciso IV do artigo 932 do CPC,
conheço dos recurso e a ele dou parcial provimento para reformar a sentença, apenas no sentido de afastar a condenação das apelantes ao pagamento de indenização por lucros cessantes.

Intimem-se as partes.

Publique-se na íntegra.

Não obstante os argumentos expendidos pelo agravante, a decisão monocrática não merece reparos, devendo ser mantida em sua integralidade.

Isso porque a natureza do empreendimento não afasta a incidência das normas protetivas consumeristas, sendo imperioso reconhecer que a cláusula V.1 do Quadro Resumo, ao atrelar o prazo de 30 meses à assinatura do financiamento, é nula de pleno direito.

Fixada a premissa da abusividade da cláusula de vinculação, correta se mostra a decisão agravada ao estabelecer, como termo inicial para a contagem do prazo de entrega, a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, ocorrida em 13/07/2011.

Observando-se o prazo de 30 meses originalmente pactuado, acrescido do prazo de tolerância, alcança-se o termo final para a entrega das chaves em 13/05/2014. Considerando que a efetiva entrega das chaves e a imissão na posse ocorreram apenas em 24/11/2014, conforme documentação acostada aos autos, resta inequívoca a configuração da mora das construtoras agravantes, que perdurou por mais de seis meses, não havendo nos autos qualquer comprovação de caso fortuito ou força maior apta a romper o nexo de causalidade e afastar a responsabilidade civil das recorrentes.

Caracterizado o inadimplemento contratual culposo por parte das fornecedoras, impõem-se as consequências jurídicas patrimoniais dele decorrentes, em estrita observância às teses firmadas pelo STJ.

Logo, escorreita a decisão ora objurgada.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Acompanho o Voto do Eminente Relator.