Tribunal: TJES
Processo: 0022671-68.2008.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. RATEIO PARA TÉRMINO DE OBRA. DESTITUIÇÃO DE INCORPORADORA. NATUREZA JURÍDICA DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. DÍVIDA LÍQUIDA CONSTANTE EM INSTRUMENTO PRIVADO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TEMA 949 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança de valores referentes a rateio de despesas para o término de construção de empreendimento, após a destituição da incorporadora original, sob o fundamento de que tais verbas possuem natureza de taxa condominial extraordinária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir a natureza do rateio instituído para o término da construção de empreendimento imobiliário e, consequentemente, estabelecer se o prazo prescricional aplicável é o decenal ou o quinquenal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O rateio de despesas destinado à conclusão de obra, uma vez deliberado em assembleia condominial e vinculado à fração ideal das unidades, possui natureza de taxa condominial.

4. A previsão em Convenção de Condomínio e a aprovação em ata de assembleia conferem caráter obrigatório à verba, o que afasta a tese de "contribuição voluntária" ou "regime associativo".

5. A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, como as atas de assembleia que fixam valores determinados, submete-se ao prazo prescricional de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

6. Incide, na espécie, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 949, que estabelece o prazo quinquenal para a cobrança de taxas condominiais.

7. A conduta processual do credor que fundamenta a inicial na Lei nº 4.591/64 e qualifica o débito como encargo condominial reforça a natureza jurídica da dívida.

8. Verificado o transcurso de mais de cinco anos entre o vencimento das parcelas e o ajuizamento da demanda, impõe-se o reconhecimento da prescrição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 205 e 206, § 5º, I; CPC, arts. 487, II e 784, X; Lei nº 4.591/1964, art. 12, § 2º e art. 43, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 949 (REsp nº 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23.11.2016).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022671-68.2008.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO LONDON OFFICE TOWER e outros

APELADO: ROSANGELA SOUZA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. RATEIO PARA TÉRMINO DE OBRA. DESTITUIÇÃO DE INCORPORADORA. NATUREZA JURÍDICA DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. DÍVIDA LÍQUIDA CONSTANTE EM INSTRUMENTO PRIVADO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TEMA 949 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança de valores referentes a rateio de despesas para o término de construção de empreendimento, após a destituição da incorporadora original, sob o fundamento de que tais verbas possuem natureza de taxa condominial extraordinária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir a natureza do rateio instituído para o término da construção de empreendimento imobiliário e, consequentemente, estabelecer se o prazo prescricional aplicável é o decenal ou o quinquenal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O rateio de despesas destinado à conclusão de obra, uma vez deliberado em assembleia condominial e vinculado à fração ideal das unidades, possui natureza de taxa condominial.

4. A previsão em Convenção de Condomínio e a aprovação em ata de assembleia conferem caráter obrigatório à verba, o que afasta a tese de "contribuição voluntária" ou "regime associativo".

5. A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, como as atas de assembleia que fixam valores determinados, submete-se ao prazo prescricional de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

6. Incide, na espécie, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 949, que estabelece o prazo quinquenal para a cobrança de taxas condominiais.

7. A conduta processual do credor que fundamenta a inicial na Lei nº 4.591/64 e qualifica o débito como encargo condominial reforça a natureza jurídica da dívida.

8. Verificado o transcurso de mais de cinco anos entre o vencimento das parcelas e o ajuizamento da demanda, impõe-se o reconhecimento da prescrição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 205 e 206, § 5º, I; CPC, arts. 487, II e 784, X; Lei nº 4.591/1964, art. 12, § 2º e art. 43, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 949 (REsp nº 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23.11.2016).

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LONDON OFFICE TOWER
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da ação ordinária ajuizada em face de
ROSANGELA SOUZA GROBERIO
, julgou extinto o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, II, do CPC, em que pretendia-se o recebimento de valores relativos ao rateio de despesas para o término da construção do empreendimento, sob o fundamento de que tais verbas possuem natureza jurídica de taxa condominial extraordinária, atraindo a incidência do prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil e no Tema 949 do STJ.

Em suas razões, o apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando que:
(i)
os valores cobrados não ostentam natureza jurídica de taxa condominial ordinária ou extraordinária, mas sim de contribuições de natureza voluntária, assumidas pelos condôminos para viabilizar o término da construção do edifício após a destituição da incorporadora original;
(ii)
o empreendimento passou a ser gerido diretamente pelos adquirentes sob regime associativo, visando o custeio emergencial para a própria conclusão da edificação, o que descaracteriza a verba como despesa de manutenção ou administração regular;
(iii)
a inaplicabilidade do Tema 949 do STJ, uma vez que a demanda não tange à cobrança de taxas de condomínio já instituído e em funcionamento, mas de aporte de capital para a concretização do objeto da incorporação;
(iv)
diante da natureza diversa da dívida, deve incidir o prazo prescricional decenal residual previsto no artigo 205 do Código Civil, e não o prazo de cinco anos adotado pelo juízo de origem.

Após examinar com acuidade os presentes autos e as teses sustentadas pelas partes,
entendo não merecer reforma a sentença submetida a esta instância revisora.

O cerne da controvérsia consiste na definição da natureza do rateio instituído para o término da construção do empreendimento após destituição da incorporadora, e o consequente prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de tais valores.

Sustenta o recorrente que
os valores pretendidos não ostentam natureza de taxa condominial, mas sim de "contribuição voluntária"
às quais “
a Apelada anuiu de forma livre e consciente, mediante manifestação expressa de vontade
” para o término de obra, o que atrairia o prazo decenal do art. 205 do Código Civil.

Ressalta-se, de início, que a subsunção fática operada pelo juízo de origem revela-se irretocável ao identificar que os valores de R$ 538,00 mensais, embora denominados "contribuições voluntárias" pelo apelante, possuem natureza de taxa condominial extraordinária.

Isso porque, as referidas verbas, que foram deliberadas em assembleia condominial, conforme ata do dia 24/02/1999 (fls. 88/90), possuíam rateio proporcional entre os condôminos e detinham caráter obrigatório para a viabilização do empreendimento comum, vinculando os adquirentes por força da condição de proprietários das frações ideais,
in litteris
:

“Isso porque, as referidas verbas foram deliberadas em assembleia condominial, conforme ata do dia 24/02/1999 (fls. 88/90), possuíam rateio proporcional entre os condôminos e detinham caráter obrigatório para a viabilização do empreendimento comum, vinculando todos os adquirentes por força da condição de proprietários das frações ideais, in litteris:

Os presentes aprovaram, também, o cronograma físico das obras, ficando deliberado que os adquirentes efetuarão o pagamento dos valores todo dia 05 de cada mês, de acordo com a estimativa de gastos para o mês seguinte.
Esse valor médio no rateio por unidade, calculando-se a grosso modo, é de R$ 530,00, ficando certo que o rateio se dará de acordo com a fração ideal e considerada a estimativa feita pela Construtora para os gastos do mês seguinte, aprovado pela Comissão de Representantes, na forma do contrato de construção. Ficou decidido que, a cada três meses após o reinício das obras haverá reunião da assembléia para aprovação dos orçamentos e prestação de contas. O Dr. Cleber, representante da Construtora, este explanou sobre a forma como foi elaborado o orçamento.
Informou o mesmo que o valor médio estimado para término das obras, para pagamento mensal em 18 meses, para cada unidade será: sala e loja: R$ 538,00;
vaga de garagem coberta: R$ 118,00 e vaga de garagem descoberta: R$ 72,00.” (fl. 88)

Destarte, daí também
não merece vicejar a tese de que se trataria de uma “contribuição voluntária” decorrente da constituição de um “regime associativo”
, uma vez que a referida contribuição carece de qualquer traço de voluntariedade, na medida em que a própria Convenção de Condomínio estabeleceu que “
as despesas totais de construção bem como as de manutenção e conservação do edifício propriamente dito, obrigam a todos os condôminos, indistintamente e sem exceção
, e constituem dívida líquida e certa cobrável inclusive por ação executiva na forma prevista em Lei
” (fl. 54), bem como que:

“os condôminos acima nominados decidiram, à unanimidade, na forma prevista no art. 43, VI da Lei n° 4.591/64, destituir a incorporadora ENCOL S/A Engenharia Comércio e Indústria,
deliberando concluir a construção do edifício
sob o regime de Condomínio regido pela legislação ora em vigor
, participando do referido condomínio não só os ora participantes, como outros, que, dando sua integral adesão a este instrumento de Organização Condominial e ao contrato de construção que será celebrado com empresa de construção civil a ser contratada venham fazer parte do referido Condomínio;”

Nesse diapasão, afastada a tese de “regime associativo” ou de “voluntariedade” da verba, a pretensão atrai inexoravelmente a incidência do Tema 949/STJ, que fixou a tese de que "
é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular
".

No que tange à aplicação do Tema 949/STJ
, cumpre-se extrair os seguintes trechos da
ratio decidendi
adotada pelo julgado,
ex vi
:

Nesse passo, o novo CPC, ao estabelecer, no art. 784, X, que
são títulos executivos extrajudiciais o

crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, corrobora o entendimento firmado no âmbito do STJ de que se cuida de obrigação líquida.

É dizer, conforme iterativos julgados das duas turmas de Direito Privado do STJ,
"[a] pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02, razão pela qual aplica-se o prazo prescricional quinquenal".
(AgRg no REsp 1.454.743/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 26/11/2014).

Ao contrário do que propugnam os mencionados amicus curiae, conforme os precedentes que se formaram nesta Corte Superior, o dispositivo, com clareza solar,
exige "apenas" que a dívida seja líquida, constante de instrumento particular ou público, que, pois, a demonstre. E não, necessariamente, que tenha sido contraída em um desses instrumentos.

A argumentação de que o dever de pagar taxa condominial decorre da lei, e não de negócio jurídico, é impertinente para a solução do caso, pois, como visto, o dispositivo não estabelece esse critério engendrado pelos amici curiae Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil e Abadi.
A taxa condominial é débito previamente deliberado em assembleia geral - constante e definido, pois, na respectiva ata, que, consoante propugnam a doutrina e a jurisprudência, tem de instruir a exordial da ação para a comprovação do débito cobrado e a garantia do contraditório ao devedor.

Humberto Theodoro Júnior esclarece que
"[q]uando o crédito consta de instrumento público ou de documento particular e é líquida, porque sua existência e seu objeto se acham definidos documentalmente, a prescrição aplicável à pretensão do respectivo titular sujeita-se ao prazo de cinco anos (art. 206, § 5º, I)".
(THEODORO JÚNIOR, Humberto; TEIXEIRA, Sálvio de Figueiredo. Comentários ao novo código civil: dos defeitos do negócio jurídico ao final do Livro III. Rio de Janeiro: Forense, vol. III, Tomo II, 2003, p. 339)

Essa é também a lição de Arnaldo Rizzardo, observando que a dívida pode estar "inserida em qualquer documento", "mesmo que não ostente a assinatura de testemunhas, ou não venha referendada":

A obrigação pecuniária inserida em documento particular também tem o limite temporal de cinco anos, se outro prazo especial não vier estabelecido por lei própria [...].

[...]

A dívida que se submete à prescrição acima é a inserida em qualquer documento público ou particular, mesmo que não ostente a assinatura de testemunhas, ou não venha referendado pelos órgãos indicados. (RIZZARDO, Arnaldo. Parte geral do código civil. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 626)

(grifos não originais)

Assim, ao fixar a tese, a Corte Superior levou em consideração os atributos da
liquidez
e da
documentação em instrumento particular
constantes nas cobranças condominiais, de modo que
o rateio aprovado em assembleia e reduzido a termo em ata constitui dívida líquida e documentada
, enquadra-se na hipótese de incidência do art. 206, § 5º, I, do CC,
ainda que não fosse caracterizado como “taxa condominial”
.

Transportando tal raciocínio para o caso em tela, observa-se que os valores perseguidos — relativos ao rateio para conclusão de obra — possuem exatamente os mesmos atributos que levaram o C. STJ a fixar o prazo prescricional de cinco anos.

Portanto, ainda que se pretenda rotular tais verbas como “contribuições associativas voluntárias” para afastar a natureza condominial, a pretensão permanece subordinada à lógica do precedente vinculante do STJ.

Dessa forma, independentemente da classificação como “taxa condominial” ou “contribuição voluntária” para construção, a existência de um instrumento particular (ata de assembleia) fixando valor líquido (R$ 538,00),
ainda que para fins de finalização da construção do empreendimento, impõe a aplicação do prazo de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC,
tal qual decidido pelo juízo
a quo
.

Ademais, impõe-se destacar que
a pretensão recursal
de afastar a natureza condominial do débito
colide com a própria conduta processual adotada pelo apelante ao longo da marcha processual
, haja vista que, na petição inicial e nas fls. 123 e 125, por exemplo, o Condomínio, ao pugnar pela manutenção do rito executivo, asseverou expressamente que a requerida era devedora de "encargos condominiais" e fundamentou sua pretensão no art. 12, § 2º, da Lei nº 4.591/64, dispositivo que rege especificamente a cobrança de cotas de condomínio,
in verbis
:

“2- caso não seja paga a importância acima referida, no prazo legal, requer-se seja penhorado o bem imóvel
que derivou os presentes encargos condominiais
, a saber, a sala 912 do Edifício "London Office Tower", na forma do art. 652, 55 1'e 2'o CPC.” (fl. 05)

“Contudo, com a devida vênia, tal raciocínio
olvida-se que os encargos condominiais
sempre foram executados judicialmente por dois fundamentos: 1- o art. 585, IV, CPC; 2- o §2° do art. 12 da Lei 4.591/64.

Assim, nada obstante a mudança de redação do inciso IV do art. 585 do CPC,
ainda restou outro elemento para fundamentar a executividade dos encargos condominiais, qual seja, o §2° do art. 12 da Lei 4.591/64,
que cominado com o art. 585, VIII do CPC, basta para caracterizar o referido titulo como executivo extrajudicial.

Assim, perfeitamente caracterizado e fundamentado a executividade do título ora em questão, com base no art. 585, VIII, do CPC, c/c art. art. 12, §2°, da Lei 4.591/64.” (fl. 123)

“No entanto,
a Requerida, na qualidade de condômino, é devedora de encargos condominiais, aprovados em Ata de Assembléia Condominial
(documento que foi anexado a exordial) referentes aos meses de 05/12/2000 a 05/01/2002, totalizando-se o montante de R$ 25.385,22 (vinte e cinco mil, trezentos e oitenta e cinco reais e vinte e dois centavos), conforme demonstrativo de valores e débitos acostados na inicial.” (fl. 125)

(grifos não originais)

Assim, a atual pretensão de reenquadrar a dívida como uma contribuição de natureza associativa dissocia-se, inclusive, das teses apresentadas pelo próprio recorrente em momentos anteriores da lide.

Portanto, considerando que os débitos venceram entre dezembro de 2000 e janeiro de 2002 e a ação foi ajuizada apenas em junho de 2008, restou superado o lapso de 5 anos em relação a todas as parcelas.

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe, haja vista que a pretensão autoral encontra-se fulminada pela prescrição quinquenal, seja sob a ótica do Tema 949/STJ, seja pela aplicação direta do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LONDON OFFICE TOWER e
LHE NEGO PROVIMENTO
, nos termos da fundamentação supra.

Em razão do desprovimento do recurso,
MAJORO
os honorários advocatícios fixados pela r. sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, em atenção ao art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)