Tribunal: TJES
Processo: 0000629-59.2020.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000629-59.2020.8.08.0006

APELANTES: LORENGE S.A. E VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADOS: DANIEL LEMOS CAMPOS E FRANCIANE LOUREIRO ROCHA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. HIPOTECA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. NULIDADE DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por LORENGE S.A. e VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com reparação por danos morais ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária, a qual confirmou tutela de urgência para determinar a baixa de gravame hipotecário incidente sobre imóvel residencial e condenou solidariamente as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. As apelantes sustentam ausência de relação jurídica direta com os autores, inexistência de dano moral indenizável e, subsidiariamente, excesso do quantum fixado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o agente financeiro titular da hipoteca deve integrar o polo passivo da demanda que objetiva o cancelamento do gravame hipotecário; e (ii) estabelecer se a ausência de citação do credor hipotecário acarreta nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio passivo necessário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o agente financeiro detentor da garantia hipotecária deve integrar a lide como litisconsorte passivo necessário em ações destinadas ao cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido por consumidor.

4. A Súmula 308 do STJ dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não produz efeitos perante o adquirente do imóvel, mas a desconstituição do gravame exige a participação processual do credor hipotecário, titular do direito real atingido pela decisão judicial.

5. O cancelamento da hipoteca interfere diretamente na esfera jurídica da instituição financeira beneficiária do gravame, razão pela qual a eficácia da sentença depende da sua citação, nos termos do art. 114 do CPC.

6. A ausência de integração do Banco do Brasil S.A. ao polo passivo da demanda compromete o contraditório e a ampla defesa, tornando nulo o processo desde o momento em que deveria ter sido formado o litisconsórcio necessário.

7. A determinação judicial de baixa do gravame dirigida exclusivamente à construtora revela-se potencialmente inexequível sem a participação do credor hipotecário responsável pela garantia real.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido. Sentença anulada de ofício.

Tese de julgamento
:

1. O agente financeiro titular de hipoteca deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido por consumidor.

2. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ.

3. A ausência de citação do credor hipotecário configura vício de formação do litisconsórcio passivo necessário e acarreta nulidade da sentença.

4. A eficácia da decisão que determina a baixa de hipoteca depende da participação do titular do direito real de garantia na relação processual.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 114.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; STJ, AREsp n. 2.547.647/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 12.03.2026; STJ, REsp n. 2.225.694/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJE 05.03.2026; STJ, REsp n. 2.089.254/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 20.10.2025, DJEN 23.10.2025; TJES, AC n. 5009767-71.2021.8.08.0024, Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, Publ. 11.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000629-59.2020.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DANIEL LEMOS CAMPOS e outros

APELADO: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros (3)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000629-59.2020.8.08.0006

APELANTES: LORENGE S.A. E VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADOS: DANIEL LEMOS CAMPOS E FRANCIANE LOUREIRO ROCHA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. HIPOTECA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. NULIDADE DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por LORENGE S.A. e VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com reparação por danos morais ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária, a qual confirmou tutela de urgência para determinar a baixa de gravame hipotecário incidente sobre imóvel residencial e condenou solidariamente as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. As apelantes sustentam ausência de relação jurídica direta com os autores, inexistência de dano moral indenizável e, subsidiariamente, excesso do quantum fixado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o agente financeiro titular da hipoteca deve integrar o polo passivo da demanda que objetiva o cancelamento do gravame hipotecário; e (ii) estabelecer se a ausência de citação do credor hipotecário acarreta nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio passivo necessário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o agente financeiro detentor da garantia hipotecária deve integrar a lide como litisconsorte passivo necessário em ações destinadas ao cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido por consumidor.

4. A Súmula 308 do STJ dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não produz efeitos perante o adquirente do imóvel, mas a desconstituição do gravame exige a participação processual do credor hipotecário, titular do direito real atingido pela decisão judicial.

5. O cancelamento da hipoteca interfere diretamente na esfera jurídica da instituição financeira beneficiária do gravame, razão pela qual a eficácia da sentença depende da sua citação, nos termos do art. 114 do CPC.

6. A ausência de integração do Banco do Brasil S.A. ao polo passivo da demanda compromete o contraditório e a ampla defesa, tornando nulo o processo desde o momento em que deveria ter sido formado o litisconsórcio necessário.

7. A determinação judicial de baixa do gravame dirigida exclusivamente à construtora revela-se potencialmente inexequível sem a participação do credor hipotecário responsável pela garantia real.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido. Sentença anulada de ofício.

Tese de julgamento
:

1. O agente financeiro titular de hipoteca deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido por consumidor.

2. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ.

3. A ausência de citação do credor hipotecário configura vício de formação do litisconsórcio passivo necessário e acarreta nulidade da sentença.

4. A eficácia da decisão que determina a baixa de hipoteca depende da participação do titular do direito real de garantia na relação processual.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 114.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; STJ, AREsp n. 2.547.647/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 12.03.2026; STJ, REsp n. 2.225.694/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJE 05.03.2026; STJ, REsp n. 2.089.254/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 20.10.2025, DJEN 23.10.2025; TJES, AC n. 5009767-71.2021.8.08.0024, Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, Publ. 11.03.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer do recurso e, de oficio, anular a sentenca, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LORENGE S.A.
e
VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
, pois irresignados com a sentença de fls. 210/215 (Vol. 03) que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c reparação por danos morais ajuizada por
DANIEL LEMOS CAMPOS
e
FRANCIANE LOUREIRO ROCHA
em face das apelantes e da empresa
ARACRUZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para confirmar a tutela de urgência que determinou a baixa do gravame hipotecário incidente sobre a unidade autônoma nº 702, Torre B, do Edifício Villaggio Aracruz, bem como para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Irresignadas, as apelantes sustentam, em síntese:
(i) a ausência de relação jurídica direta com os apelados
, asseverando que a unidade imobiliária objeto da lide foi originalmente alienada aos Srs. Roney Santos Ribeiro e Daniela Janaína da Silva Cavalcante Ribeiro, de modo que a posterior aquisição pelos autores, por meio de terceiros, ocorreu sem a anuência ou interveniência das recorrentes, configurando
res inter alios acta
;
(ii) a inexistência de danos morais indenizáveis
, defendendo que a demora na baixa do gravame hipotecário constitui mero inadimplemento contratual e "mero aborrecimento", não havendo prova de violação aos direitos da personalidade ou impedimento ao pleno exercício da posse; e
(iii) subsidiariamente, a necessidade de redução do
quantum
indenizatório
, sob pena de enriquecimento sem causa dos apelados e em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 13536492), pugnando pela manutenção da sentença sob o fundamento de que a obrigação de baixa do gravame é exclusiva da construtora perante o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ.

Fixadas tais premissas, passo ao exame das razões recursais, nos limites da devolutividade.

Segundo se depreende, a insurgência recursal volta-se contra o provimento de primeiro grau que reconheceu o direito de adquirentes de unidade imobiliária à baixa de gravame hipotecário instituído pela construtora em favor de instituição financeira, mesmo após a quitação integral do preço, cumulando tal obrigação com reparação por danos morais.

A sentença hostilizada julgou procedente a pretensão, sob o fundamento de que, à luz do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, configurando falha na prestação do serviço a demora excessiva na liberação do ônus.

Cinge-se a controvérsia, em sede preliminar, a aferir a necessidade de inclusão do agente financeiro (Banco do Brasil S.A.) no polo passivo da lide, na condição de litisconsorte passivo necessário.

Portanto, antes de adentrar ao exame das razões recursais, submeto a este Colegiado
questão de ordem pública, que reconheço de ofício
, atinente à nulidade da sentença por ausência de citação de litisconsorte passivo necessário.

Conforme se extrai dos autos, a pretensão autoral visa o cancelamento de gravame hipotecário instituído em favor do
Banco do Brasil S.A.
(fls. 609).

Muito embora as apelantes não tenham suscitado tal nulidade em seu recurso, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgados, consolidou o entendimento de que o agente financeiro detentor da garantia real
deve integrar a lide como litisconsorte passivo necessário
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM BAIXA DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO E CANCELAMENTO DO GRAVAME.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração específica de violação dos arts. 221 e 265 do CC e dos arts. 250 e 251 da Lei n. 6.015/1973, por incidência da Súmula n. 7 do STJ, por ausência de comprovação do dissídio nos moldes do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, e por falta de similitude fática entre os julgados.
2. A controvérsia versa sobre adjudicação compulsória com outorga de escritura definitiva livre de ônus, com baixa da hipoteca registrada sobre a unidade adquirida.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido quanto à construtora, para outorgar a escritura definitiva livre de ônus, e extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação ao banco. 4. A Corte de origem reformou para reconhecer a legitimidade passiva do credor hipotecário, condenando-o à baixa do gravame, e fixou honorários de 10% do valor atualizado da causa; embargos de declaração rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há violação do art. 265 do CC ao reconhecer a legitimidade passiva do banco e impor a baixa da hipoteca, apesar de a solidariedade não se presumir e inexistir vínculo contratual entre comprador e instituição financeira; (ii) saber se há violação dos arts. 250 e 251 da Lei n. 6.015/1973 ao impor ao credor hipotecário a baixa do gravame, em vez de limitar sua responsabilidade à autorização expressa ou termo de quitação; (iii) saber se há violação do art. 221 do CC, pois instrumento particular não registrado não produziria efeitos perante o credor hipotecário; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial em razão de decisão do TJSC sobre a baixa de hipoteca pelo credor hipotecário. III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplica-se a Súmula n. 308 do STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, impondo a inclusão do credor hipotecário no polo passivo para viabilizar o levantamento do gravame e a outorga da escritura definitiva.
7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, o que obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea a e, por consequência, prejudica o dissídio jurisprudencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 308 do STJ: a hipoteca em favor do agente financeiro não é oponível ao adquirente que quitou o preço, impondo-se a participação do credor hipotecário para o cancelamento do gravame e a outorga da escritura. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ: harmonizado o acórdão recorrido com a orientação do STJ, é inviável o conhecimento do recurso especial por divergência e pela alínea a." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 221, 265; Lei n. 6.015/1973, arts. 250, 251; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 308, 83; STF, Súmula n. 735; STJ, REsp n. 2.089.254/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.432.693/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/9/2016; STJ, AREsp n. 2.918.035/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, AREsp n. 2.758.843/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025. (AREsp n. 2.547.647/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
CANCELAMENTO DE HIPOTECA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO.
COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. I. Caso em exame 1. Recurso Especial interposto contra acórdão do tribunal de justiça do estado de São Paulo que reconheceu a incompetência absoluta da Justiça Estadual para julgar ação de obrigação de fazer, determinando a remessa dos autos à justiça federal, em razão da necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, credora hipotecária do imóvel adquirido pela parte autora.
2. A parte recorrente busca o cancelamento da hipoteca sobre o imóvel adquirido, alegando que a garantia hipotecária não tem eficácia perante os adquirentes, conforme a Súmula nº 308 do STJ, e que não há unicidade dos efeitos da decisão judicial de mérito para todos os litisconsortes.
3. O tribunal de origem concluiu pela necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação, considerando que o levantamento da hipoteca poderia prejudicar a credora hipotecária, afastando a garantia real. II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se há necessidade de litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro, credor hipotecário, em ação de obrigação de fazer que visa ao cancelamento de hipoteca sobre imóvel adquirido pela parte autora.
5. Saber se a Justiça Estadual possui competência para julgar a ação de obrigação de fazer, considerando a ausência de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal. III. Razões de decidir 6. A alegação de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC não prospera, pois a fundamentação apresentada pela recorrente é genérica e não demonstra efetivamente a contrariedade alegada, aplicando-se, por analogia, o entendimento da Súmula nº 284 do STF.
7. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que o agente financeiro deve integrar a lide como litisconsorte passivo necessário em ações que visem ao levantamento de gravame hipotecário, pois o cancelamento da hipoteca afeta diretamente a garantia contratual existente entre o agente financeiro e a incorporadora. 8. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula nº 308 do STJ. Contudo, para o levantamento do gravame, é imprescindível que o agente financeiro figure no polo passivo da ação, pois o cancelamento da hipoteca depende da quitação da dívida ou da manifestação de vontade do credor hipotecário.
9. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, sendo aplicável o óbice da Súmula nº 83 do STJ, que impede o conhecimento do Recurso Especial pela divergência quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. lV. Dispositivo Recurso Especial não conhecido. (STJ; REsp 2.225.694; Proc. 2023/0046091-8; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Martins; DJE 05/03/2026)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO.
I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação.
A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal.
2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula 308 do STJ. II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal.
III. Razões de decidir
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial. 5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido.
IV. Dispositivo Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca. (REsp n. 2.089.254/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO.
I. Caso em exame 1. Recurso Especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação. A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal. 2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula nº 308 do STJ. II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal.
III. Razões de decidir
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial. 5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula nº 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido.
lV. Dispositivo Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca. (STJ; REsp 2.089.254; Proc. 2023/0273647-1; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Martins; DJE 23/10/2025)

A esse respeito, sublinhe-se que, embora a hipoteca seja ineficaz perante o adquirente de boa-fé (Súmula 308/STJ), a desconstituição do registro imobiliário avança sobre a esfera jurídica do credor hipotecário, cuja participação é imprescindível para que o provimento final não padeça de ineficácia ou nulidade.

Como bem assentado por esta Corte Estadual em caso análogo, eventual ordem de baixa direcionada exclusivamente à construtora revela-se inexequível, ante a necessidade de manifestação ou ciência do detentor do direito real de garantia:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. NÃO OBRIGATORIEDADE. PRESENÇA DO CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO. CANCELAMENTO DA HIPOTECA.
ENUNCIADO N. 308/STJ. APLICABILIDADE AOS IMÓVEIS COMERCIAIS. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO CREDOR HIPOTECÁRIO. PEDIDO A SER DIRECIONADO À CONSTRUTORA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RESISTÊNCIA DO BANCO REQUERIDO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CARACTERIZADA. NECESSIDADE DE REDIMENSIONAMENTO DA VERBA HONORÁRIA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
1) É do agente financeiro a obrigação de proceder o levantamento do gravame, de modo que tornar-se-ia inexequível eventual determinação nesse sentido, sem a sua participação no processo. Em suma: Se excluído da demanda o credor hipotecário, não seria possível impor, exclusivamente à construtora, a obrigação de proceder a baixa da hipoteca em favor dele constituída. 2) A determinação contida na sentença é dirigida ao agente financeiro. que já se encontra no polo passivo. o que torna facultativa a presença da construtora. Dessa forma, eventual pendência financeira entre este e a construtora deve ser solucionada em ação própria, uma vez que o negócio jurídico que os vincula, do qual resultou a constituição de hipoteca, não afeta a parte autora e o objeto desta ação.
(...) (TJES; AC 5009767-71.2021.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Publ. 11/03/2024)

Como se depreende, a conclusão externada na jurisprudência pátria baseia-se na interpretação do
art. 114 do Código de Processo Civil
, que estabelece ser o litisconsórcio necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos os que devam ser partes. Nesse sentido, transcreve-se o dispositivo legal:

"Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser partes."

No caso, observa-se que os autores buscam a baixa da hipoteca averbada sob o R-07 e R-08 da Matrícula nº 21.322 do Cartório de Registro de Imóveis de Aracruz, cuja beneficiária é o Banco do Brasil S.A. (conforme certidão de fls. 609). Embora a Súmula 308 do STJ garanta ao adquirente a ineficácia da hipoteca, o cumprimento da obrigação de fazer (cancelamento do registro) exige a participação do credor hipotecário, sob pena de nulidade absoluta do julgado por inobservância do contraditório e da ampla defesa da instituição financeira cujos direitos reais estão sendo extirpados.

Ademais, a ausência de citação do litisconsorte necessário implica a ineficácia da sentença em relação ao terceiro e a nulidade do processo desde o momento em que deveria ter ocorrido a integração. No contexto fático dos autos, verifica-se que o banco não foi instado a se manifestar em primeira instância, o que macula o provimento jurisdicional ora combatido.

Nesse contexto, a reforma da sentença impugnada é medida que se impõe para fins de anulação do
decisum
, porquanto a formação do litisconsórcio passivo necessário é condição de validade do processo.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
LORENGE S.A. E VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
, e, de ofício,
RECONHEÇO A NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO
, para
ANULAR O PRONUNCIAMENTO VERGATADO
e determinar o retorno dos autos à instância de origem para a devida citação do Banco do Brasil S.A.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para declarar de ofício a nulidade da sentença.