Tribunal: TJES
Processo: 5017826-73.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Análise de Crédito; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5017826-73.2021.8.08.0048

APELANTES:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADOS:
MARCELO PIANNA NASCIMENTO e LUCILENE DA PENHA PRATI

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE SERRA - DRA. KELLY KIEFER

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO SUBSTANCIAL E ABANDONO DE EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ POR AUSÊNCIA DE REGISTRO. INCIDÊNCIA DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos formulados por adquirentes de lote integrante do empreendimento “Cidade Verde”, diante do atraso substancial e injustificado na entrega das obras de infraestrutura, reconhecido inclusive pela incorporadora como inviável de conclusão, determinando a rescisão do contrato, a restituição integral das quantias pagas e a condenação ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ou o regime da Lei nº 9.514/1997 ao contrato firmado; (ii) estabelecer se o atraso e a paralisação das obras configuram inadimplemento contratual imputável às rés; (iii) determinar a existência e os limites do direito de retenção das parcelas pagas; (iv) verificar se o atraso configura dano moral indenizável; e (v) definir os critérios de atualização monetária e juros incidentes sobre as condenações.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema Repetitivo nº 1.095/STJ, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

4. As partes se enquadram nos conceitos legais de consumidor e fornecedor, pois os autores adquiriram o lote como destinatários finais de produto fornecido pelas rés, caracterizando relação de consumo.

5. A admissão formal, pela própria incorporadora, da inviabilidade de conclusão do empreendimento antes do término do prazo contratual caracteriza inadimplemento antecipado, autorizando a resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras.

6. Alegações de escassez de mão de obra e insumos não configuram caso fortuito ou força maior, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil, insuficiente para afastar a responsabilidade das rés.

7. A cláusula contratual que prevê prorrogação ampla e indeterminada do prazo de entrega por caso fortuito ou força maior revela-se abusiva, por impor desvantagem exagerada ao consumidor.

8. Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inaplicável qualquer direito de retenção.

9. O atraso superior a dois anos além do prazo final, aliado ao abandono do empreendimento, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge direitos da personalidade dos adquirentes, configurando dano moral indenizável.

10. O valor fixado a título de dano moral mostra-se razoável e proporcional, atendendo às funções compensatória e pedagógica da indenização.

11. Os critérios de atualização monetária adotados observam a legislação vigente, com incidência de IGPM acrescido de juros contratuais até a vigência da Lei nº 14.905/2024 e, a partir de então, aplicação exclusiva da Taxa Selic, evitando bis in idem.

12. Não há sucumbência recíproca, pois os autores foram vencedores em todos os pedidos principais, conforme a Súmula 326 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.

2. O abandono ou atraso substancial do empreendimento, reconhecido pela incorporadora, configura inadimplemento antecipado e autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor.

3. A culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4. O atraso prolongado e injustificado na entrega do empreendimento, aliado à paralisação das obras, configura dano moral indenizável.

5. A atualização monetária deve observar a legislação vigente, com aplicação da Taxa Selic a partir da Lei nº 14.905/2024, de forma a evitar bis in idem.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 51, § 1º; CC, arts. 421, 472, 473 e 406; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.905/2024; Súmulas 326 e 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.020.417/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30.05.2022, DJe 29.06.2022; TJES, AI nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, Primeira Câmara Cível, j. 27.06.2023; TJES, AC nº 0008300-55.2015.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, Segunda Câmara Cível, j. 24.10.2023; TJES, AC nº 0006327-17.2020.8.08.0048, Rel. Des. Júlio Cesar Costa De Oliveira, Primeira Câmara Cível, j. 30.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017826-73.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: MARCELO PIANNA NASCIMENTO e outros

RELATOR(A):

DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5017826-73.2021.8.08.0048

APELANTES:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADOS:
MARCELO PIANNA NASCIMENTO e LUCILENE DA PENHA PRATI

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE SERRA - DRA. KELLY KIEFER

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO SUBSTANCIAL E ABANDONO DE EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ POR AUSÊNCIA DE REGISTRO. INCIDÊNCIA DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos formulados por adquirentes de lote integrante do empreendimento “Cidade Verde”, diante do atraso substancial e injustificado na entrega das obras de infraestrutura, reconhecido inclusive pela incorporadora como inviável de conclusão, determinando a rescisão do contrato, a restituição integral das quantias pagas e a condenação ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ou o regime da Lei nº 9.514/1997 ao contrato firmado; (ii) estabelecer se o atraso e a paralisação das obras configuram inadimplemento contratual imputável às rés; (iii) determinar a existência e os limites do direito de retenção das parcelas pagas; (iv) verificar se o atraso configura dano moral indenizável; e (v) definir os critérios de atualização monetária e juros incidentes sobre as condenações.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema Repetitivo nº 1.095/STJ, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

4. As partes se enquadram nos conceitos legais de consumidor e fornecedor, pois os autores adquiriram o lote como destinatários finais de produto fornecido pelas rés, caracterizando relação de consumo.

5. A admissão formal, pela própria incorporadora, da inviabilidade de conclusão do empreendimento antes do término do prazo contratual caracteriza inadimplemento antecipado, autorizando a resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras.

6. Alegações de escassez de mão de obra e insumos não configuram caso fortuito ou força maior, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil, insuficiente para afastar a responsabilidade das rés.

7. A cláusula contratual que prevê prorrogação ampla e indeterminada do prazo de entrega por caso fortuito ou força maior revela-se abusiva, por impor desvantagem exagerada ao consumidor.

8. Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inaplicável qualquer direito de retenção.

9. O atraso superior a dois anos além do prazo final, aliado ao abandono do empreendimento, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge direitos da personalidade dos adquirentes, configurando dano moral indenizável.

10. O valor fixado a título de dano moral mostra-se razoável e proporcional, atendendo às funções compensatória e pedagógica da indenização.

11. Os critérios de atualização monetária adotados observam a legislação vigente, com incidência de IGPM acrescido de juros contratuais até a vigência da Lei nº 14.905/2024 e, a partir de então, aplicação exclusiva da Taxa Selic, evitando bis in idem.

12. Não há sucumbência recíproca, pois os autores foram vencedores em todos os pedidos principais, conforme a Súmula 326 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.

2. O abandono ou atraso substancial do empreendimento, reconhecido pela incorporadora, configura inadimplemento antecipado e autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor.

3. A culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4. O atraso prolongado e injustificado na entrega do empreendimento, aliado à paralisação das obras, configura dano moral indenizável.

5. A atualização monetária deve observar a legislação vigente, com aplicação da Taxa Selic a partir da Lei nº 14.905/2024, de forma a evitar bis in idem.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 51, § 1º; CC, arts. 421, 472, 473 e 406; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.905/2024; Súmulas 326 e 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.020.417/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30.05.2022, DJe 29.06.2022; TJES, AI nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, Primeira Câmara Cível, j. 27.06.2023; TJES, AC nº 0008300-55.2015.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, Segunda Câmara Cível, j. 24.10.2023; TJES, AC nº 0006327-17.2020.8.08.0048, Rel. Des. Júlio Cesar Costa De Oliveira, Primeira Câmara Cível, j. 30.11.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5017826-73.2021.8.08.0048

APELANTES:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADOS:
MARCELO PIANNA NASCIMENTO e LUCILENE DA PENHA PRATI

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE SERRA - DRA. KELLY KIEFER

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Verificados os requisitos de admissibilidade da apelação cível, conheço do recurso e passo à análise do mérito recursal.

Segundo se extrai dos autos, os autores adquiriram lote integrante do empreendimento denominado “Cidade Verde”, cuja entrega estava prevista para outubro de 2019, já considerado o período de tolerância contratualmente estipulado. Sustentam, todavia, que as obras foram abandonadas antes da conclusão, circunstância que teria sido, inclusive, reconhecida pela própria incorporadora perante o Poder Público municipal, ao admitir a inviabilidade de prosseguimento do projeto.

A sentença ora recorrida julgou procedentes os pedidos iniciais, assentando que o atraso substancial e injustificado na execução do empreendimento caracterizou inadimplemento culposo imputável às rés. Com esse fundamento, afastou a incidência do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça e determinou a restituição integral das quantias pagas, em consonância com a orientação consolidada na Súmula 543 daquela Corte.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à análise dos seguintes pontos: a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes e o regime normativo aplicável; a imputação de responsabilidade pelo atraso na conclusão da obra; a existência e os limites do eventual direito de retenção; a configuração, ou não, de dano moral indenizável; e os critérios incidentes de atualização monetária.

Inicialmente, as Apelantes arguem a inaplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por tratar-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Contudo, ao contrário do que sustentam as recorrentes, à míngua de registro formal do contrato discutido nos autos, não se afigura aplicável, à espécie, o regime especial da Lei Federal n.º 9.514/1997, como, aliás, exsurge da tese vinculante citada nas razões do seu apelo,
in verbis:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 – T
EMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária

devidamente registrado em cartório,
a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido.

(STJ, REsp n.º 1.891.498/SP, Relator: Min. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26.10.2022, DJe de 19.12.2022)”

Este Egrégio Tribunal de Justiça, ao se deparar com tal situação, já decidiu pela inaplicabilidade do Tema Repetitivo n.º 1.095, sujeitando semelhante controvérsia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, como ilustra o aresto colacionado a seguir:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.415/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL.
POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes não foi registrado em cartório, de modo que sua resolução não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095.

2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual.

3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade.

4. Recurso conhecido e improvido.

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 5003467-97.2023.8.08.0000, Relatora: Des. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27.06.2023)”

Posta essa premissa, há de se convir que os litigantes se enquadram nas definições legais de consumidor e de fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que os Requerentes buscaram adquirir produto comercializado pela primeira Requerida na condição de destinatários finais.

Conclui-se que a relação jurídica de direito material subjacente à lide ostenta inegável cunho consumerista, submetendo-se, pois, às disposições do mencionado diploma protetivo.

Nessa linha de intelecção,
“sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da
mitigação do princípio do pacta sunt servanda
, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual
” (STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020.417/SC, Relator: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06.2022).

Assim, ainda que excepcionalmente, quando verificada abusividade capaz de impor ao consumidor desvantagem exagerada (artigo 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor), está o Poder Judiciário autorizado a atuar para afastar disposições contratuais.

Superadas as arguições prefaciais do recurso em análise, constata-se que a sentença objurgada estabeleceu como premissa fática a existência de atraso na entrega das obras de infraestrutura a cargo da Requerida CIDADE VERDE SERRA, o que, na compreensão do douto Juízo
a quo,
seria motivo de rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora.

Como visto, a entrega da infraestrutura do loteamento estava prevista para abril de 2019 (ID 17693431), com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para prorrogação do prazo.

Assim, o termo final para a entrega das obras de infraestrutura era outubro de 2019. Todavia, restou comprovado que em novembro de 2018 a apelante Cidade Verde Serra admitiu formalmente a "inviabilidade" de conclusão do projeto, confessando que 95% do empreendimento estava pendente. Tal fato caracteriza o chamado inadimplemento antecipado, autorizando a resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor.

As alegações de caso fortuito ou força maior (escassez de mão de obra e insumos) não prosperam. Tais eventos constituem o chamado fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica desempenhada pela construção civil, não sendo aptos a afastar a responsabilidade da incorporadora.

Como cediço, as vicissitudes da atividade da construção civil não se prestam à prorrogação indefinida do prazo de entrega da obra, porquanto compreendidas no risco da própria atividade empresarial (TJES, Apelação Cível n.º 0008300-55.2015.8.08.0024, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24.10.2023), exsurgindo, nesse contexto, flagrantemente abusiva a disposição do Parágrafo Oitavo da Cláusula Primeira do ajuste havido entre as partes, segundo a qual
“fica prorrogado o prazo previsto neste contrato na superveniência de caso fortuito ou força maior, considerando-se como tais todas e quaisquer ocorrências que, direta ou indiretamente, possam impedir ou prejudicar o cumprimento integral da obrigação ora assumida, desde que não causadas ou agravadas pela VENDEDORA [...]”

Infirma-se, portanto, o argumento recursal de que, em virtude de força maior ou fortuito externo, teria havido o rompimento do nexo de causalidade e a conseguinte exclusão de responsabilidade das empresas Requeridas pelos danos advindos do inadimplemento contratual.

Forte em tais razões, há de ser confirmado o capítulo da sentença em que o douto Juízo da causa impôs a restituição integral dos valores pagos pelos Requerentes, posto não se cogitar, em casos como o presente, do direito de retenção próprio das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada, à luz da acepção da Súmula 543/STJ:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em continuidade, no que se refere à indenização por danos morais, entendo que, nas circunstâncias delineadas nos autos, o atraso na entrega do imóvel, quando ultrapassa em mais de dois anos o prazo final já acrescido da cláusula de tolerância, excede, de forma inequívoca, os limites do mero inadimplemento contratual ou do simples dissabor cotidiano. A frustração prolongada e injustificada da legítima expectativa dos adquirentes, somada ao abandono do empreendimento expressamente reconhecido pela própria incorporadora, projeta-se para além da esfera patrimonial, atingindo direitos da personalidade, notadamente a segurança, a confiança e a dignidade do consumidor, o que autoriza o reconhecimento do dano extrapatrimonial indenizável.

No que concerne ao
quantum
indenizatório, sabe-se que este deve ser fixado em atenção à condição econômica das partes, às circunstâncias em que ocorreu o fato, ao grau de culpa do ofensor e à intensidade do sofrimento causado à vítima, devendo-se considerar, ainda, o caráter repressivo-pedagógico da reparação.

À luz dos referidos parâmetros, bem como dos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, penso que o valor indenizatório fixado em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada autor afigura-se comedido e proporcional, atendendo ao caráter punitivo-pedagógico da medida sem gerar enriquecimento sem causa.

Este Tribunal, em casos análogos envolvendo o mesmo empreendimento, tem reconhecido a ocorrência do dano moral:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29 .280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas . 4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária. 5 . Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ.
7 . O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores
. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido . Tese de julgamento: 1. A empresa que atua em conjunto na comercialização de imóveis, divulgando o empreendimento e interagindo com os consumidores, integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência. 2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, imputável ao promitente vendedor, autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ . 3. O atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassa o mero dissabor, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º e 14; CPC, art . 85, § 11; Lei nº 9.514/97; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891 .498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022. STJ, AgInt no AREsp nº 2 .057.346/RO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe de 29/06/2022 . STJ, AgInt no REsp nº 1850532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022. TJES, AC nº 0012216-83 .2019.8.08.0048, rel . Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, Primeira Câmara Cível, julgado em 22/02/2024, DJe de 26/02/2024. TJES, AC nº 0005197-55.2021 .8.08.0048, rel. Des . Julio Cesar Costa de Oliveira, Primeira Câmara Cível, julgado em 27/09/2023, DJe de 27/09/2023. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível; Acórdão publicado em 10/04/2025).

EMENTA: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. DESPROVIMENTO. [...]
O atraso substancial na entrega do imóvel, decorrente da paralisação das obras por tempo indeterminado, ultrapassa o mero dissabor e gera dano moral, em razão da frustração da legítima expectativa e do abalo ao planejamento de vida do consumidor
, sendo razoável e proporcional o valor arbitrado em R$ 3.000,00 (três mil reais). [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0006327-17.2020.8.08.0048, Relator.: JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível; Acórdão publicado em 30/11/2025)

Quanto aos consectários legais, reputo correto o entendimento consignado pelo juízo
a quo
ao modular os índices de atualização. Em conformidade com a nova redação do Art. 406 do Código Civil, alterado pela Lei nº 14.905/2024, os juros de mora devem seguir a Taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária. A determinação de incidência de IGPM + 1% ao mês até a véspera da vigência da nova lei e, a partir de então, a aplicação exclusiva da Selic, evita o
bis in idem
e preserva a vontade contratual até o limite da alteração legislativa cogente.

Por fim, não há que se falar em sucumbência recíproca. Nos termos da Súmula 326 do STJ,
"na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca"
. Tendo os autores vencido em todos os pedidos principais (rescisão, restituição integral e danos morais), as rés devem arcar com a totalidade dos encargos sucumbenciais.

Ante ao exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo-se hígida a sentença recorrida. Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 16/03/2026 - 20/03/2026:

Acompanho o E. Relator.