Tribunal: TJES
Processo: 5016122-33.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO UNILATERAL POR INCAPACIDADE FINANCEIRA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ. PENDÊNCIA DO TEMA 1.348/STJ. MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por MRV Engenharia e Participações S/A contra decisão da 4ª Vara Cível de Cariacica, que, nos autos de ação de distrato proposta por Erick Carlos da Silva, concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda referente ao apto nº 308, bloco 03, do Residencial Giardino di Bali. O agravado alega onerosidade excessiva e incapacidade financeira superveniente, requerendo a rescisão contratual. O juízo de origem deferiu a suspensão dos pagamentos e da inscrição em cadastros restritivos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão unilateral do contrato por incapacidade financeira é juridicamente possível mesmo sem culpa da vendedora;
(ii) estabelecer se a Lei nº 9.514/97, à luz do Tema 1.095/STJ, deve incidir sobre contratos ainda em fase de construção com cláusula de alienação fiduciária; (iii) determinar se é cabível a manutenção da tutela provisória de urgência que suspendeu as parcelas vincendas enquanto perdura a controvérsia submetida ao Tema 1.348/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o promitente comprador, ainda que inadimplente, detém o direito potestativo de rescindir o contrato de promessa de compra e venda, com restituição parcial dos valores pagos, independentemente de culpa da vendedora (STJ, AgInt no AREsp nº 2.655.505/RJ).

4. A Súmula nº 543/STJ confirma a validade da rescisão por iniciativa do comprador e o dever de restituição proporcional, o que reflete o caráter protetivo do Código de Defesa do Consumidor e a vedação de manter o consumidor vinculado a contrato excessivamente oneroso.

5. O princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não é absoluto, devendo ser interpretado à luz da função social do contrato (CC, art. 421) e da boa-fé objetiva (CC, art. 422). A rescisão em razão de incapacidade financeira, quando comprovada, preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa da construtora.

6. A tese firmada no Tema 1.095/STJ aplica-se apenas à hipótese de inadimplemento do devedor com mora constituída, o que não se verifica no caso, pois o agravado busca a resilição antes da mora.

7. A cláusula contratual que impõe o rito da Lei nº 9.514/97 a contratos em que a própria construtora figura como credora fiduciária pode ser considerada abusiva (CDC, art. 51, IV), pois transfere ao consumidor ônus desproporcional e afasta o regime protetivo do CDC.

8. A inaplicabilidade do rito expropriatório da Lei nº 9.514/97 também decorre do fato de o imóvel ainda estar em fase de construção, tornando inviável o leilão extrajudicial previsto nessa norma.

9. A afetação da matéria à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.348/STJ) – que discutirá a aplicação da Lei nº 9.514/97 ou do CDC em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador adimplente – evidencia dúvida jurídica relevante que recomenda a manutenção da tutela de urgência, em observância ao princípio in dubio pro consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O promitente comprador pode rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que por incapacidade financeira, sem necessidade de culpa da vendedora.

2. O Tema 1.095/STJ é inaplicável às hipóteses de rescisão unilateral por iniciativa do comprador antes da mora.

3. A cláusula que impõe o rito da Lei nº 9.514/97 em contratos em que a construtora é credora fiduciária é abusiva e deve ser afastada em favor da proteção consumerista.

4. A pendência do Tema 1.348/STJ e o estado de incerteza jurídica justificam a manutenção da tutela provisória concedida em favor do consumidor.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016122-33.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

AGRAVADO: ERICK CARLOS DA SILVA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO UNILATERAL POR INCAPACIDADE FINANCEIRA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ. PENDÊNCIA DO TEMA 1.348/STJ. MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por MRV Engenharia e Participações S/A contra decisão da 4ª Vara Cível de Cariacica, que, nos autos de ação de distrato proposta por Erick Carlos da Silva, concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda referente ao apto nº 308, bloco 03, do Residencial Giardino di Bali. O agravado alega onerosidade excessiva e incapacidade financeira superveniente, requerendo a rescisão contratual. O juízo de origem deferiu a suspensão dos pagamentos e da inscrição em cadastros restritivos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão unilateral do contrato por incapacidade financeira é juridicamente possível mesmo sem culpa da vendedora;
(ii) estabelecer se a Lei nº 9.514/97, à luz do Tema 1.095/STJ, deve incidir sobre contratos ainda em fase de construção com cláusula de alienação fiduciária; (iii) determinar se é cabível a manutenção da tutela provisória de urgência que suspendeu as parcelas vincendas enquanto perdura a controvérsia submetida ao Tema 1.348/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o promitente comprador, ainda que inadimplente, detém o direito potestativo de rescindir o contrato de promessa de compra e venda, com restituição parcial dos valores pagos, independentemente de culpa da vendedora (STJ, AgInt no AREsp nº 2.655.505/RJ).

4. A Súmula nº 543/STJ confirma a validade da rescisão por iniciativa do comprador e o dever de restituição proporcional, o que reflete o caráter protetivo do Código de Defesa do Consumidor e a vedação de manter o consumidor vinculado a contrato excessivamente oneroso.

5. O princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não é absoluto, devendo ser interpretado à luz da função social do contrato (CC, art. 421) e da boa-fé objetiva (CC, art. 422). A rescisão em razão de incapacidade financeira, quando comprovada, preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa da construtora.

6. A tese firmada no Tema 1.095/STJ aplica-se apenas à hipótese de inadimplemento do devedor com mora constituída, o que não se verifica no caso, pois o agravado busca a resilição antes da mora.

7. A cláusula contratual que impõe o rito da Lei nº 9.514/97 a contratos em que a própria construtora figura como credora fiduciária pode ser considerada abusiva (CDC, art. 51, IV), pois transfere ao consumidor ônus desproporcional e afasta o regime protetivo do CDC.

8. A inaplicabilidade do rito expropriatório da Lei nº 9.514/97 também decorre do fato de o imóvel ainda estar em fase de construção, tornando inviável o leilão extrajudicial previsto nessa norma.

9. A afetação da matéria à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.348/STJ) – que discutirá a aplicação da Lei nº 9.514/97 ou do CDC em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador adimplente – evidencia dúvida jurídica relevante que recomenda a manutenção da tutela de urgência, em observância ao princípio in dubio pro consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O promitente comprador pode rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que por incapacidade financeira, sem necessidade de culpa da vendedora.

2. O Tema 1.095/STJ é inaplicável às hipóteses de rescisão unilateral por iniciativa do comprador antes da mora.

3. A cláusula que impõe o rito da Lei nº 9.514/97 em contratos em que a construtora é credora fiduciária é abusiva e deve ser afastada em favor da proteção consumerista.

4. A pendência do Tema 1.348/STJ e o estado de incerteza jurídica justificam a manutenção da tutela provisória concedida em favor do consumidor.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
MRV Engenharia e Participações S/A
contra a decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Cariacica que, nos autos da “
ação de distrato
” ajuizada por
Erick Carlos da Silva
, concedeu tutela de urgência a fim de suspender a exigibilidade das parcelas vincendas no contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, referente à unidade imobiliária nº 308, bloco 03, do Residencial Giardino di Bali.

Em suas razões recursais, sustenta a agravante, em síntese:
(i)
a pretensão do agravado carece de verossimilhança, porquanto teve amplo e prévio ciência de todas as cláusulas contratuais, incluindo valores e condições de pagamento, tendo manifestado sua anuência de forma expressa;
(ii)
a desistência do agravado não decorre de qualquer vício, falha no dever de informação ou conduta abusiva da construtora, mas exclusivamente de sua incapacidade financeira, o que não constitui causa legítima para a rescisão por culpa da vendedora;
(iii)
o cumprimento de uma obrigação contratual livremente assumida não pode ser considerado perigo de dano;
(iv)
a decisão agravada ignora o prejuízo significativo que a suspensão das cobranças lhe acarreta, comprometendo o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e o fluxo de pagamentos necessário às suas próprias obrigações;
(v)
as cobranças poderiam ser realizadas posteriormente, apontando o risco real de inadimplemento definitivo;
(vi)
o Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, estabelece que, em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a resolução por inadimplemento do devedor deve seguir o rito da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; e
(vii)
o contrato celebrado entre as partes prevê em sua Cláusula 7.3.7 que, após a obtenção do financiamento bancário, a rescisão observará a legislação específica de alienação fiduciária, que culmina com o leilão público do imóvel.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao mérito recursal a partir de uma breve síntese dos fatos subjacentes à demanda. Vejamos.

A lide originária tem como objeto a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária (apto nº 308, bloco 03, do Residencial Giardino di Bali, localizado no município da Serra), celebrado entre as partes no dia 10/01/2025, para tanto alegando o autor a ocorrência de onerosidade excessiva superveniente por não mais possuir condições financeiras para arcar com os múltiplos encargos contratuais.

Ainda conforme a sua narrativa, o acúmulo de obrigações – como parcelas mensais à construtora, ITBI, custos de registro e juros de obra junto à Caixa Econômica Federal – comprometeu integralmente seu orçamento, gerando vulnerabilidade financeira, além da verificada variação no valor mensal das prestações, tornando-as imprevisíveis. Adicionalmente, informa ter ingressado com ação perante a Justiça Federal postulando a rescisão do contrato de financiamento celebrado com Caixa Econômica Federal (
processo
nº 5020213-05.2025.4.02.5001
).

Diante desse quadro, requer, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, bem como para obstar a sua inscrição perante os órgãos restritivos de crédito, o que foi deferido no Juízo de 1º grau.

Pois bem. Em que pese o argumento da agravante de que a pretensão autoral carece de verossimilhança, dada a sua prévia ciência das cláusulas contratuais, no que se incluem valores e condições de pagamento, verifico que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o promitente comprador, ainda que inadimplente, tem o direito de requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a restituição parcial das quantias pagas por se tratar de um
direito potestativo
, que não depende de concordância da vendedora nem da alegação de culpa desta.

Nesse sentido:

“(...) 3.
O consumidor tem o direito potestativo de ajuizar ação para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, com a restituição imediata e em pagamento único dos valores pagos, assegurando-se ao vendedor, quando não houver culpa pelo distrato, o direito de reter parte do montante
.

4. (...)

8. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 2.655.505/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 30/06/2025, DJEN de 07/07/2025)

Portanto, o impedimento à rescisão contratual, ainda que por incapacidade financeira, resultaria em obrigar o consumidor a permanecer vinculado a um negócio jurídico que se tornou insuportável, o que é vedado pelo sistema de proteção consumerista.

Como se sabe, a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, ao regular a forma de devolução dos valores nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, implicitamente reconhece a validade e a possibilidade jurídica deste pedido e o MM. Juiz, de forma prudente e coerente, destacou que o direito do autor “
se manifesta na garantia ao promitente comprador do direito de resilir o contrato, ainda que por superveniente incapacidade financeira, não se podendo obrigá-lo a permanecer vinculado a um negócio jurídico que não mais deseja ou pode suportar
” (Id 16153483, p. 3).

De mais a mais, o

princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) não é absoluto, devendo ser interpretado à luz da função social do contrato (CC, art. 421) e da boa-fé objetiva (CC, art. 422) e a rescisão da avença, diante desse contexto, representa a solução que aparentemente melhor atende ao equilíbrio entre as partes.

Em assim sendo, ter-se-ia configurada manifesta desvantagem exagerada em sendo forçada a manutenção de um contrato que levará o consumidor à ruína financeira, não obstante possa a construtora reter parte dos valores e revender o imóvel a terceiros.

Na sequência, também desacolho o argumento de que o Tema 1.095/STJ, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, estabelece que, em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a resolução por inadimplemento do devedor deve seguir o rito da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, bem como a tese jurídica de que o contrato prevê em sua Cláusula 7.3.7 que, após a obtenção do financiamento bancário, a rescisão observará a legislação específica de alienação fiduciária, que culmina com o leilão público do imóvel.

Isso porque, a aplicação do rito expropriatório da Lei nº 9.514/97, conforme tese fixada no Tema 1.095/STJ, não é absoluta e depende do preenchimento de requisitos específicos que, a meu ver, não se encontram suficientemente demonstrados.

Primeiro, porque a
ratio decidendi
do Tema nº 1.095/STJ está centrada na hipótese de
inadimplemento do devedor
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022)

Ao que parece, a situação dos autos é distinta, uma vez que o agravado não se encontra inadimplente, e sim, pleiteia a rescisão unilateral do contrato por não mais ostentar condições financeiras de arcar com as prestações futuras. Logo, trata-se de uma manifestação de vontade de resilir o contrato antes da configuração da mora, e não de uma execução da garantia por dívida vencida e não paga.

Segundo, por verificar que a promessa de compra e venda foi celebrada diretamente entre o consumidor (agravado) e a construtora/incorporadora (agravante) e, apesar da menção a um financiamento bancário, a relação jurídica principal que se busca rescindir é a promessa de compra e venda.

Nesse contexto, a alienação fiduciária é um contrato acessório de garantia e o Superior Tribunal de Justiça, em diversos julgados, tem entendido que, quando a própria vendedora (construtora) figura como credora fiduciária, a natureza da relação permanece como de consumo e as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (CDC, art. 47).

Digo isso porque a Cláusula 7.3.7 do contrato
1
, ao impor a aplicação da lei específica (Lei nº 9.514/97), pode ser considerada abusiva (CDC, art. 51, IV) por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, ao submetê-lo a um rito expropriatório gravoso, no qual a restituição de valores é incerta e depende do sucesso de um leilão, em detrimento do direito à restituição parcial e imediata assegurado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

De mais a mais, ainda no campo da alegada incidência da Lei nº 9.514/97, acrescento que a lógica do procedimento de leilão extrajudicial nela previsto pressupõe a existência de um imóvel apto a ser levado à hasta pública a fim de satisfazer o crédito e, no caso concreto, o imóvel ainda se encontra em fase de construção, com entrega prevista apenas para agosto de 2027, ou seja, a aplicação do rito de leilão extrajudicial a uma fração ideal de um imóvel ainda não concluído é, salvo melhor juízo, juridicamente questionável e economicamente inviável.

E terceiro, verifico que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em data recente, afetou a matéria à sistemática dos recursos representativos de controvérsia (Tema 1348)
2
, cuja questão submetida a julgamento envolve uma das teses defendidas pela agravante, qual seja, “
Definir se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária,
por iniciativa do comprador que se torna sem condições de arcar com as parcelas
, deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997 ou as regras do Código de Defesa do Consumidor
” (destaquei).

Como se observa, foi reconhecida pelo colendo Superior Tribunal de Justiça a controvérsia envolvendo a matéria, o que desconstitui, por si só, a tese recursal de que já estaria pacificada pelo Tema 1.095, dada a distinção entre as situações fático-jurídicas entre os dois temas.

Como dito, a tese firmada no Tema 1.095 refere-se à resolução do pacto no caso de
inadimplemento do devedor
, ou seja, o elemento que enseja a aplicação da Lei nº 9.514/97 é a
mora
, devidamente constituída, que autoriza o credor fiduciário a iniciar o procedimento de excussão da garantia.

Por sua vez, a nova controvérsia, que deu origem ao Tema 1.348, versa sobre cenário diverso: a iniciativa da rescisão parte do
comprador adimplente
que, antevendo a sua impossibilidade de continuar honrando o contrato, postula a resilição do negócio, isto é, não há mora, nem inadimplemento, por estar a pretensão fundada no exercício do direito potestativo de resilir o contrato, previsto na legislação consumerista.

Por fim, verifico que ao afetar a matéria ao rito dos recursos representativos de controvérsia, a Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça determinou, inclusive, a
suspensão do trâmite de todos os processos
, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma questão em todo o território nacional,
o que deve ser
oportunamente
aquil
at
ado pelo
juiz da causa
, sendo certo que o cenário de incerteza jurídica milita em favor da manutenção da tutela provisória de urgência, à luz do princípio
in dubio pro
consumidor.

Com tais considerações,
conheço do agravo de instrumento
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

____________________________

1
“7.3.7 - Após a obtenção do financiamento bancário, não é possível cancelar o contrato. Deve ser aplicada a legislação específica (Lei da Alienação Fiduciária), que levará o imóvel à leilão público” (Id origem 75372636, p. 10).

2
STJ, Segunda Seção, ProAfR no REsp nº 2.154.187/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 13/05/2025, DJEN de 20/05/2025)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente relatora.