Tribunal: TJES
Processo: 0010483-22.2014.8.08.0545
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES
Órgão julgador: LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Administração
Data de julgamento: 2026-03-12

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010483-22.2014.8.08.0545
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA DORATA
RECORRIDO: MARCELO COSTA DE SOUZA
RELATOR(A):
LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº
0010483-22.2014.8.08.0545

RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA DORATA

RECORRIDO:
MARCELO COSTA DE SOUZA

RELATOR: O SR. JUIZ DE DIREITO LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

SENTENÇA: Dra.: TEREZA AUGUSTA WOELFFEL

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DIRETA. INCOMPATIBILIDADE DO RITO COM A PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS.

RECURSO DESPROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto pelo condomínio exequente contra sentença que extinguiu o processo de execução de dívidas condominiais, ante a não localização de bens penhoráveis do executado

.

O recorrente defende a possibilidade de penhora sobre o imóvel que originou o débito, ainda que este possua gravame de alienação fiduciária em favor de instituição financeira

.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber:
(i)
se é possível a penhora direta de imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação de crédito condominial; e
(ii)
se a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária é compatível com o rito célere da Lei nº 9.099/1995
.

RAZÕES DE DECIDIR

É incabível a penhora direta sobre o imóvel alienado fiduciariamente, uma vez que o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante, mas sim o da instituição financeira (credora fiduciária)
.

Embora o Superior Tribunal de Justiça admita a penhora dos direitos reais de aquisição, tal medida revela-se incompatível com o microssistema dos Juizados Especiais quando compromete o princípio da celeridade, especialmente em execuções que tramitam há mais de uma década sem êxito
.

Diante da inexistência de outros bens penhoráveis e da frustração das tentativas de constrição por 11 anos, impõe-se a manutenção da sentença de extinção com fulcro no art.

53, § 4º, da Lei nº 9.099/1995
.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos
.

Tese de julgamento:

1)
Não é possível a penhora direta de imóvel sujeito a alienação fiduciária em execução de cotas condominiais proposta contra o devedor fiduciante.
2)
A penhora de direitos aquisitivos pode ser indeferida no rito da Lei nº 9.099/1995 se restar caracterizada a incompatibilidade com o princípio da celeridade processual."

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 98;

Lei nº 9.099/1995, arts. 46, 53, § 4º;

CPC/2015, arts. 835, XII, 925;

CC/2002, art. 1.368-B;

Lei nº 9.514/1997, art.

27, § 8º.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp nº 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.04.2023;

TJ-ES, RI nº 5001814-90.2020.8.08.0024, Rel.

Juíza Thaita Campos Trevizan, Turma Recursal - 3ª Turma.

PROJETO DE DECISÃO (ART. 98 DA CF 1988)

RELATÓRIO

O exequente
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA DORATA
interpôs recurso inominado em face da sentença de primeiro grau nos autos AÇÃO DE COBRANÇA (em fase de execução) proposta em face de
MARCELO COSTA DE SOUZA
, que assim decidiu:
“Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no art. 53, §4º da Lei 9099/95 c/c art. 925 do Código de Processo Civil”
.

Em sede recursal (ID 15521261), o exequente informa ser possível a penhora de um imóvel com alienação fiduciária.

O executado não apresentou contrarrazões (ID 15521269).

É a síntese do necessário.

VOTO

Conheço do Recurso Inominado interposto, eis que preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recebo apenas em seu efeito devolutivo.

No mérito, entendo irretocável o comando sentencial.

Analisando detidamente os autos, conforme certidão de ônus anexada aos autos, é possível observar que a unidade imobiliária nº 203, Bloco B, localizada no Condomínio Residencial Villa Dorata foi vendida em 26/09/2013 para o executado Marcelo e sua esposa Vitória Viana da Costa, com alienação fiduciária para a CEF, conforme eventos 26 e 27.

A magistrada de p
rimeiro grau
entendeu que as inúmeras tentativas de constrição de bens restaram infrutíferas, indeferindo, ainda, o requerimento de penhora sobre o referido imóvel por entender que pertence a terceiro.

Na modalidade de alienação fiduciária, como a propriedade do bem ainda não é do devedor fiduciante, uma vez que resolúvel (dependente de uma condição ou de um termo), acaba respondendo pelo débito o imóvel que o gerou, ou seja, a própria unidade condominial, de propriedade da instituição financeira, tornando impossível a penhora.

Segue precedente:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3. De acordo com o art. 105, III, a, da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF. 5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF. 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.
9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015
. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)

Desta forma, não se nega o direito do condomínio exequente, contudo, o sistema dos Juizados Especiais é limitado. Inclusive, sobre tema semelhante, registro o entendimento já exposto em julgamento anterior pela TR:

“
O rito estabelecido pela Lei 9.099/95 é optativo e, por vezes, ao escolher essa via a parte deve ter ciência que esse microssistema não lhe atenderá em virtude de incompatibilidade procedimental, entretanto nada obsta que o condomínio exequente promova a Execução de Título Extrajudicial fundada em despesas condominiais perante o Juízo Cível Comum, no qual se admite a penhora sobre direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia”
(TJ-ES - Recurso Inominado Cível: 50018149020208080024, Relator.: THAITA CAMPOS TREVIZAN, Turma Recursal - 3ª Turma).

De mais a mais, poder-se-ia cogitar acerca da possibilidade de penhora sob os direitos oriundos do contrato, mas, como não se trata de penhora direta, entendo esta como incabível no rito dos juizados, eis que viola o princípio da celeridade, a teor do disposto no art. 53, § 4º, do CPC.

Não ignoro que exista precedentes do STJ permitindo a penhora de bem imóvel garantido por alienação fiduciária, justamente para cobrança de cotas condominiais, mas o referido entendimento é inaplicável no sistema dos juizados especiais, eis que fere o princípio da celeridade, consoante acima delineado
.

Assim, diante das inúmeras tentativas frustradas de localização de bens desde o ano de 2015, ou seja, há 11 anos, entendo que o princípio da celeridade processual, basilar dos Juizados Especiais, não está sendo observado, motivo pelo qual é o caso de extinção do feito.

Nesta esteira, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A SENTENÇA PODERÁ SER MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, A TEOR DO QUE DISPÕE O ARTIGO 46 DA LEI 9099/95, SEM A NECESSIDADE DE NOVA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA”.

DISPOSITIVO

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso inominado e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo intocado o comando sentencial. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais. Honorários indevidos, considerando que o executado é revel e não se encontra assistido por advogado.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao Exmo. Sr. Juiz de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

Vitória, 08 de janeiro de 2026.

SUELLEN FARDIN GRIPP

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)