Tribunal: TJES
Processo: 0014126-53.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA
Órgão julgador: ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-07-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMERCIAL. FATO DO PRÍNCIPE NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelações cíveis independentes interpostas contra sentença proferida em ação de resolução contratual e indenização por danos morais, que julgou procedente o pedido inicial para condenar as requeridas: I) à restituição de 75% dos valores efetivamente pagos pelo imóvel; II) ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais; III) à aplicação de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% pelo atraso; e IV) ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há cinco questões em discussão: (I) definir se a alteração do Plano Diretor Municipal de Vila Velha configura fato do príncipe apto a excluir a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega da unidade imobiliária; (II) estabelecer se a condenação ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% configura julgamento extra petita; (III) determinar se o atraso na entrega de imóvel comercial quitado gera dano moral indenizável nas circunstâncias do caso; (IV) definir se o valor da indenização por dano moral deve ser mantido ou reduzido; e (V) estabelecer se os adquirentes têm direito à restituição integral dos valores pagos, diante da resolução contratual decorrente de culpa das vendedoras.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A alteração do Plano Diretor Municipal, ainda que exija mudanças no projeto do empreendimento, não configura fato do príncipe em contratos privados, pois não preenche os requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade próprios do caso fortuito ou da força maior, constituindo risco inerente ao ramo da construção civil.

4.
O contrato previa conclusão da obra em junho de 2017, com tolerância de 180 dias úteis, e a unidade não foi entregue no termo final, o que caracteriza inadimplemento das rés.

5.
A sentença incorre
u
em julgamento extra petita ao condenar as rés ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, pois a petição inicial formulou pedido de aplicação da multa contratual por atraso da obra
apenas
, e não de inversão das penalidades previstas para inadimplemento do comprador no item 15 do mesmo documento.

6.
O atraso significativo na entrega de imóvel comercial quitado, somado à frustração prolongada da legítima expectativa de recebimento da unidade e à necessidade de judicialização para resolução do vínculo e restituição dos valores pagos, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e configura dano moral indenizável.

7.
A indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atender às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil e evitar enriquecimento indevido da parte lesada.

8.
O valor de R$ 5.000,00 mostra-se adequado para compensação por dano moral em hipóteses semelhantes de mora na entrega do empreendimento “The Place Offices”, conforme precedentes do Tribunal.

9.
A resolução contratual fundada no atraso da obra decorre de culpa exclusiva das rés, de modo que a retenção de 25% transferiria aos compradores parte dos efeitos econômicos do inadimplemento imputável às próprias vendedoras.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10.
Recurso dos autores provido. Recurso das rés parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.
A alteração do Plano Diretor Municipal não configura fato do príncipe em contrato privado de incorporação imobiliária quando constitui risco inerente ao ramo da construção civil.

2. A condenação em penalidades diversas das postuladas na petição inicial viola os arts. 141 e 492 do CPC e configura julgamento extra petita.

3. O atraso significativo na entrega de imóvel comercial quitado pode gerar dano moral quando as circunstâncias concretas ultrapassam o mero inadimplemento contratual.

4. A indenização por dano moral deve ser reduzida quando o valor arbitrado não observa, no caso concreto, os critérios de razoabilidade e proporcionalidade adotados em precedentes similares.

5. A resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora ou construtora impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014126-53.2020.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MARCOS ANTONIO DE MORAIS e outros (3)
APELADO: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros (3)
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMERCIAL. FATO DO PRÍNCIPE NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelações cíveis independentes interpostas contra sentença proferida em ação de resolução contratual e indenização por danos morais, que julgou procedente o pedido inicial para condenar as requeridas: I) à restituição de 75% dos valores efetivamente pagos pelo imóvel; II) ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais; III) à aplicação de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% pelo atraso; e IV) ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há cinco questões em discussão: (I) definir se a alteração do Plano Diretor Municipal de Vila Velha configura fato do príncipe apto a excluir a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega da unidade imobiliária; (II) estabelecer se a condenação ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% configura julgamento extra petita; (III) determinar se o atraso na entrega de imóvel comercial quitado gera dano moral indenizável nas circunstâncias do caso; (IV) definir se o valor da indenização por dano moral deve ser mantido ou reduzido; e (V) estabelecer se os adquirentes têm direito à restituição integral dos valores pagos, diante da resolução contratual decorrente de culpa das vendedoras.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
A alteração do Plano Diretor Municipal, ainda que exija mudanças no projeto do empreendimento, não configura fato do príncipe em contratos privados, pois não preenche os requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade próprios do caso fortuito ou da força maior, constituindo risco inerente ao ramo da construção civil.

4.
O contrato previa conclusão da obra em junho de 2017, com tolerância de 180 dias úteis, e a unidade não foi entregue no termo final, o que caracteriza inadimplemento das rés.

5.
A sentença incorre
u
em julgamento extra petita ao condenar as rés ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, pois a petição inicial formulou pedido de aplicação da multa contratual por atraso da obra
apenas
, e não de inversão das penalidades previstas para inadimplemento do comprador no item 15 do mesmo documento.

6.
O atraso significativo na entrega de imóvel comercial quitado, somado à frustração prolongada da legítima expectativa de recebimento da unidade e à necessidade de judicialização para resolução do vínculo e restituição dos valores pagos, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e configura dano moral indenizável.

7.
A indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atender às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil e evitar enriquecimento indevido da parte lesada.

8.
O valor de R$ 5.000,00 mostra-se adequado para compensação por dano moral em hipóteses semelhantes de mora na entrega do empreendimento “The Place Offices”, conforme precedentes do Tribunal.

9.
A resolução contratual fundada no atraso da obra decorre de culpa exclusiva das rés, de modo que a retenção de 25% transferiria aos compradores parte dos efeitos econômicos do inadimplemento imputável às próprias vendedoras.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10.
Recurso dos autores provido. Recurso das rés parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.
A alteração do Plano Diretor Municipal não configura fato do príncipe em contrato privado de incorporação imobiliária quando constitui risco inerente ao ramo da construção civil.

2. A condenação em penalidades diversas das postuladas na petição inicial viola os arts. 141 e 492 do CPC e configura julgamento extra petita.

3. O atraso significativo na entrega de imóvel comercial quitado pode gerar dano moral quando as circunstâncias concretas ultrapassam o mero inadimplemento contratual.

4. A indenização por dano moral deve ser reduzida quando o valor arbitrado não observa, no caso concreto, os critérios de razoabilidade e proporcionalidade adotados em precedentes similares.

5. A resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora ou construtora impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, [digite], nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0014126-53.2020.8.08.0035.

APELANTES/APELADAS: THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. E LORENGE S. A. PARTICIPAÇÕES
.

APELANTES/APELADOS: MARCOS ANTÔNIO DE MORAES E MARIA LENILCE NOBRE MORAIS.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V
OTO

Cuidam-se de recursos de apelação independentes interpostos, de um lado, por
The Place Spe 136 Empreendimento Imobiliário Ltda.
e
Lorenge S. A. Participações
e,
de
outro,

por
Marcos Antônio
d
e Moraes
e
Maria Lenilce Nobre Morais,
em face da respeitável sentença
id
18475751,
integrada pela decisão de embargos de declaração id 18475763
, proferida pel
a
ilustre Ju
íza
de Direito da
Terceira
Vara

Cível de
Vila Velha – Comarca da Capital
nos autos da “
ação
de resolução contratual e indenização por danos morais
”
ajuizada
pelos segundos apelantes em desfavor das primeiras
,
que julgo
u
procedente o pedido contido na exordial
para condenar as requeridas “a) a restituírem os valores equivalente a 75% do valor pago efetivamente pelo imóvel, já levantados pela parte autora; b) a efetuarem o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais
[...]
; c) aplicar a penalidade, em desfavor da parte requerida, de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) a incidir do início do atraso até a ciência pela parte requerida da intenção da rescisão pela parte autora; d) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a teor do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil”
.

C
onforme exposto no relatório da respeitável sentença, “
MARCO ANTÔNIO DE MORAIS E OUTRA ajuizaram ação de resolução contratual c/c indenização por danos morais em face de LORENGE S/A E OUTRA.
Informam que, a parte requerida não entregou a obra no prazo previsto no contrato, sendo que a parte autora comunicou a impossibilidade de manutenção do contrato, solicitando a devolução dos valores pagos adiantados, o que afirma ter sido negado pela parte requerida. Dessa forma, pleiteiam, a rescisão do contrato celebrado entre as partes, a devolução dos valores pagos antecipadamente e, por fim, indenização por danos morais.”

Nas razões do recurso (id 18475764)
aleg
aram
as

apelante
s
The Place SPE 136 e Lorenge S. A.
, em síntese, que: 1)
“
a r. sentença incorreu em julgamento extra petita, vício que impõe a sua nulidade parcial, pois inexiste pedido de aplicação de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% [...]
”;
2)
“
a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Municipal de Vila Velha é caracterizadora de fato do príncipe, excluindo a responsabilidade das apelantes
”;

3
) “
De modo algum, portanto, pode haver condenação em multa e/ou cláusula penal por atraso, quando o adquirente, pleiteia o distrato, sob pena de claro e inequívoco enriquecimento ilícito
”;
4
) “
Não houve indicação efetiva dos prejuízos causados ao apelado e nenhuma especificação concreta de abalo moral à honra subjetiva deste, sendo a condenação totalmente desproporcional
”;

5
) “
O atraso na entrega de salas em imóvel comercial, adquiridas como investimento financeiro, gera mero aborrecimento, não configurando abalo moral passível de indenização
”;
e 6) “o valor indenizatório não deve ser uma forma de espoliação do patrimônio, mesmo porque não pode premiar nem enriquecer a vítima, limitando-se a buscar reparação e aproximação ao
status quo ante
”
.

Requereram a reforma da sentença para “reformar a r. sentença de 1° grau, reconhecendo que o d. juízo
a quo
incorreu em julgamento extra petita, vício que impõe a sua nulidade parcial” e “para que sejam excluídas as penalidades impostas, consistentes na aplicação de juros de 1% ao mês e multa de 2%, bem como seja decotada a condenação a título de indenização por danos morais ou, subsidiariamente, reduzido o valor dixado para o montante de R$ 5.000,00 [...]”.

Por seu turno, n
as
suas
razões d
e
recurso (id 18475767)
aleg
aram
o
s

apelante
s
Marco Antônio e Maria Lenilce
, em síntese, que
“a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva das Apeladas, e sendo assim, as Apeladas deveriam ter sido condenadas a restituírem 100% (cem por cento) dos valores pagos pelos Apelantes, conforme determinava a Sumula 543 do STJ”
.

Requereram o provimento do recurso para “reformar o item ‘a’ da sentença recorrida, no sentido de condenar as Apeladas a restituírem 100% dos valores pagos pelos Apelantes, compensados os já levantados pelas apelantes conforme termo de audiência de fls. 362”.

Quanto à responsabilidade pelo atraso, a sentença deve ser mantida. O contrato previa prazo de conclusão da obra em junho de 2017, com tolerância de 180 dias úteis, e a unidade não foi entregue no termo final. As rés invocam fato do príncipe, com a declaração de inconstitucionalidade do anterior Plano Diretor Urbano do Município de Vila Velha, que desbordou na necessidade de adaptação do projeto para aprovação segundo as novas regras de direito urbanístico. A questão, contudo, resta pacificada na jurisprudência desta egrégia Corte estadual, que já firmou o entendimento de que “A alteração do Plano Diretor Municipal, ainda que tenha exigido mudanças no projeto do empreendimento, não configura Fato do Príncipe em contratos privados, por não preencher os requisitos de imprevisibilidade e inevitabilidade caracterizadores de caso fortuito ou força maior, sendo considerada um risco inerente ao ramo da construção civil” (ApCiv 0003700-84.2017.8.08.0035, Des. Rel. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, Julg: 19-12-2024). Também neste sentido: ApCiv 5019042-44.2021.8.08.0024, Des
a
. Rel
a
. Débora Maria Ambos Correa da Silva, 3ª Câmara Cível, Julg: 09-12-2024; ApCiv 0027229-35.2017.8.08.0035, Des. Rel. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, Julg: 03-04-2025

Por outro lado, a apelação das rés merece acolhimento quanto à condenação em juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. A petição inicial formulou somente pedido de aplicação da multa contratual pelo atraso da obra, prevista no item 53 do Anexo I do contato firmado (fl. 53 dos autos digitalizados), indicada como equivalente a 0,5% ao mês, e não de inversão das penalidades previstas para inadimplemento do comprador, estas previstas no item 15 do mesmo documento. Ao condenar as rés ao pagamento de juros de 1% ao mês e multa de 2%, a sentença concedeu consequência patrimonial diversa da postulada, em afronta aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. Impõe-se, portanto, o decote desse capítulo.

Quanto ao dano moral, as circunstâncias do caso impõe a sua manutenção. O atraso reconhecido nos autos foi significativo, incidiu sobre contrato quitado pelos adquirentes e frustrou, por período prolongado, a legítima expectativa de recebimento da unidade imobiliária. Embora se trate de imóvel comercial e embora o inadimplemento contratual, isoladamente, não gere dano moral automático, as circunstâncias concretas evidenciam perturbação que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, sobretudo diante da demora expressiva e da necessidade de judicialização para resolução do vínculo e restituição dos valores pagos.

Não obstante, o montante fixado na sentença comporta redução. A indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo simultaneamente às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem ensejar enriquecimento indevido da parte lesada. No caso específico da mora na entrega do empreendimento “The Place Offices”,

este egrégio Tribunal
tem entendido razoável a fixação de indenização

no montante de R$5.000,00, por atender aos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade e não proporciona
r
locupletamento ilícito.
Neste sentido:

[...]
4. A indenização por danos morais é devida, pois o atraso excessivo, somado à recusa das rés em devolver os valores pagos e à imposição de alternativas desvantajosas, ultrapassa o mero aborrecimento, ferindo a boa-fé contratual. 5. O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de compensação por dano moral é proporcional e razoável, em consonância com precedentes em hipóteses similares. 6. Recurso desprovido.
(
ApCiv
0012474-98.2020.8.08.0035,
Des. Rel.
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIR, 1ª Câmara Cível, Julg: 14-05-2025).

[...]
6. - No caso, o dano imaterial está configurado diante do atraso para entrega do bem, o que por certo é capaz de frustrar projetos pessoais do comprador. O valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) fixado pelo ilustre Juiz de Direito para reparação do dano moral é adequado, porque atende os critérios de razoabilidade e de proporcionalidade e não proporciona locupletamento ilícito. 7. - Recurso desprovido.
(ApCiv 0024536-44.2018.8.08.0035, Des. Rel. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA, 4ª Câmara Cível, Julg: 20-09-2024).

Por derradeiro, reconhecida a culpa exclusiva das rés pelo inadimplemento, assiste razão aos autores quanto à restituição integral. A limitação da devolução a 75% mostra-se incompatível com a premissa adotada pela sentença, pois a retenção parcial é admitida, em regra, quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato. Diversamente, quando a resolução decorre de culpa da vendedora ou construtora, a restituição deve ser integral, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. No caso, não se trata de desistência imotivada dos adquirentes, mas de resolução fundada no atraso da obra. Assim, admitir a retenção de 25% equivaleria a transferir aos compradores parte dos efeitos econômicos do inadimplemento imputável às próprias vendedoras.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso de apelação dos autores para determinar a restituição integral dos valores pagos, com os acréscimos legais cabíveis, compensado o montante já levantado (fl. 377); e
dou parcial provimento
à apelação das rés para afastar a condenação ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, bem como para reduzir o montante da condenação em danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)