Tribunal: TJES
Processo: 5028797-92.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação
Data de julgamento: 2026-07-07

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. MANUTENÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Consignação em Pagamento ajuizada por adquirente de imóvel em face de consultoria imobiliária e sociedade de propósito específico, reconheceu a ilegitimidade passiva da primeira requerida e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais apenas para condenar a segunda requerida ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU enquanto a autora ainda não detinha a posse do bem. A apelante pleiteia a substituição do índice contratual de correção monetária IGP-M pelo IPCA, em razão da alta do IGP-M durante a pandemia de COVID-19, e o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se a elevação do IGP-M durante a pandemia de COVID-19 autoriza a revisão judicial do contrato de compra e venda de imóvel para substituição do índice pelo IPCA; e (iii) determinar se a procedência de um dos pedidos formulados na ação configura sucumbência recíproca e impõe a redistribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A declaração de hipossuficiência goza de presunção de veracidade, e os documentos apresentados comprovam que a apelante aufere rendimentos líquidos inferiores a três salários mínimos, parâmetro utilizado pela Terceira Câmara Cível para análise da hipossuficiência financeira.

A revisão judicial de cláusulas contratuais constitui medida excepcional e depende da demonstração concreta de manifesto desequilíbrio, abusividade ou superveniência de fato extraordinário e imprevisível capaz de alterar drasticamente a base objetiva do negócio.

O contrato de promessa de compra e venda prevê expressamente o reajuste das parcelas pela variação do IGP-M e, apenas na impossibilidade de sua utilização, a aplicação do IPC-FIPE ou, subsidiariamente, do ICV-DIEESE.

O IGP-M é índice legal, público e usualmente empregado em contratos imobiliários, cuja finalidade é recompor o valor da moeda diante da inflação e preservar o equilíbrio econômico do negócio ao longo do tempo.

A pandemia de COVID-19 constitui evento extraordinário de repercussões econômicas relevantes, mas sua ocorrência, por si só, não autoriza a revisão automática e indiscriminada dos contratos de trato sucessivo.

A parte que invoca a teoria da imprevisão e a onerosidade excessiva deve comprovar, de forma concreta e individualizada, que o evento superveniente tornou a prestação excessivamente onerosa e gerou extrema vantagem para a outra parte.

A mera alta do IGP-M, desacompanhada de prova robusta de rompimento da base objetiva do contrato ou de alteração drástica da capacidade financeira da adquirente, não justifica a substituição do índice contratualmente pactuado pelo IPCA.

A ausência de comprovação de extrema vantagem em favor da imobiliária impede o reconhecimento de desequilíbrio contratual, especialmente porque a requerida, atuante no ramo imobiliário, também sofreu os impactos econômicos decorrentes da pandemia.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo mantém o índice contratual pactuado quando não há prova efetiva de desequilíbrio, reconhecendo que a variação positiva do IGP-M, por si só, não autoriza a alteração do contrato.

A sucumbência recíproca fica configurada quando a autora obtém êxito em um dos pedidos formulados, ainda que não tenha alcançado a revisão do índice de correção monetária, pois a demanda também buscava a nulidade da cobrança de IPTU antes da posse do imóvel.

As despesas processuais e os honorários advocatícios devem ser proporcionalmente distribuídos entre as partes quando cada litigante é, em parte, vencedor e vencido, nos termos do art. 86, caput, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A elevação do IGP-M durante a pandemia de COVID-19 não autoriza, por si só, a substituição do índice contratual pelo IPCA, quando ausente prova concreta de onerosidade excessiva, rompimento da base objetiva do contrato ou extrema vantagem da outra parte. 2. A revisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel exige demonstração cabal de fato superveniente, extraordinário e imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa para uma das partes. 3. A procedência de um dos pedidos formulados na ação configura sucumbência recíproca e impõe a distribuição proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios. 4. A concessão da gratuidade de justiça suspende a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à parte beneficiária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 86, caput, e 99, § 3º; CC, arts. 317, 421, parágrafo único, e 478; CDC, art. 6º, V.

Jurisprudência relevante citada
: TJ/ES, Agravo de Instrumento nº 5000586-16.2024.8.08.0000, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 05.07.2024; TJ/ES, Agravo de Instrumento nº 5004409-03.2021.8.08.0000, Rel. Des. Substituto Luiz Guilherme Risso, Terceira Câmara Cível, j. 22.02.2022, p. 07.03.2022; TJ/ES, Apelação Cível nº 5008165-90.2022.8.08.0030, Rel. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, Quarta Câmara Cível, j. 02.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5028797-92.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCELE LUDOLFO

APELADO: TIAGO COMETTI LUCAS-TL CONSULTORIA IMOBILIARIA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. MANUTENÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Consignação em Pagamento ajuizada por adquirente de imóvel em face de consultoria imobiliária e sociedade de propósito específico, reconheceu a ilegitimidade passiva da primeira requerida e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais apenas para condenar a segunda requerida ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU enquanto a autora ainda não detinha a posse do bem. A apelante pleiteia a substituição do índice contratual de correção monetária IGP-M pelo IPCA, em razão da alta do IGP-M durante a pandemia de COVID-19, e o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, diante da sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se a elevação do IGP-M durante a pandemia de COVID-19 autoriza a revisão judicial do contrato de compra e venda de imóvel para substituição do índice pelo IPCA; e (iii) determinar se a procedência de um dos pedidos formulados na ação configura sucumbência recíproca e impõe a redistribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A declaração de hipossuficiência goza de presunção de veracidade, e os documentos apresentados comprovam que a apelante aufere rendimentos líquidos inferiores a três salários mínimos, parâmetro utilizado pela Terceira Câmara Cível para análise da hipossuficiência financeira.

A revisão judicial de cláusulas contratuais constitui medida excepcional e depende da demonstração concreta de manifesto desequilíbrio, abusividade ou superveniência de fato extraordinário e imprevisível capaz de alterar drasticamente a base objetiva do negócio.

O contrato de promessa de compra e venda prevê expressamente o reajuste das parcelas pela variação do IGP-M e, apenas na impossibilidade de sua utilização, a aplicação do IPC-FIPE ou, subsidiariamente, do ICV-DIEESE.

O IGP-M é índice legal, público e usualmente empregado em contratos imobiliários, cuja finalidade é recompor o valor da moeda diante da inflação e preservar o equilíbrio econômico do negócio ao longo do tempo.

A pandemia de COVID-19 constitui evento extraordinário de repercussões econômicas relevantes, mas sua ocorrência, por si só, não autoriza a revisão automática e indiscriminada dos contratos de trato sucessivo.

A parte que invoca a teoria da imprevisão e a onerosidade excessiva deve comprovar, de forma concreta e individualizada, que o evento superveniente tornou a prestação excessivamente onerosa e gerou extrema vantagem para a outra parte.

A mera alta do IGP-M, desacompanhada de prova robusta de rompimento da base objetiva do contrato ou de alteração drástica da capacidade financeira da adquirente, não justifica a substituição do índice contratualmente pactuado pelo IPCA.

A ausência de comprovação de extrema vantagem em favor da imobiliária impede o reconhecimento de desequilíbrio contratual, especialmente porque a requerida, atuante no ramo imobiliário, também sofreu os impactos econômicos decorrentes da pandemia.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo mantém o índice contratual pactuado quando não há prova efetiva de desequilíbrio, reconhecendo que a variação positiva do IGP-M, por si só, não autoriza a alteração do contrato.

A sucumbência recíproca fica configurada quando a autora obtém êxito em um dos pedidos formulados, ainda que não tenha alcançado a revisão do índice de correção monetária, pois a demanda também buscava a nulidade da cobrança de IPTU antes da posse do imóvel.

As despesas processuais e os honorários advocatícios devem ser proporcionalmente distribuídos entre as partes quando cada litigante é, em parte, vencedor e vencido, nos termos do art. 86, caput, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A elevação do IGP-M durante a pandemia de COVID-19 não autoriza, por si só, a substituição do índice contratual pelo IPCA, quando ausente prova concreta de onerosidade excessiva, rompimento da base objetiva do contrato ou extrema vantagem da outra parte. 2. A revisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel exige demonstração cabal de fato superveniente, extraordinário e imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa para uma das partes. 3. A procedência de um dos pedidos formulados na ação configura sucumbência recíproca e impõe a distribuição proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios. 4. A concessão da gratuidade de justiça suspende a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à parte beneficiária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 86, caput, e 99, § 3º; CC, arts. 317, 421, parágrafo único, e 478; CDC, art. 6º, V.

Jurisprudência relevante citada
: TJ/ES, Agravo de Instrumento nº 5000586-16.2024.8.08.0000, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 05.07.2024; TJ/ES, Agravo de Instrumento nº 5004409-03.2021.8.08.0000, Rel. Des. Substituto Luiz Guilherme Risso, Terceira Câmara Cível, j. 22.02.2022, p. 07.03.2022; TJ/ES, Apelação Cível nº 5008165-90.2022.8.08.0030, Rel. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, Quarta Câmara Cível, j. 02.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº5028797-92.2021.8.08.0024

APELANTE:
MARCELE LUDOLFO NOVAIS

APELADA:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.

RELATOR:
DES. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
MARCELE LUDOLFO
contra sentença de Id 15595644, por meio da qual o juízo da 9ª Vara Cível de Vitória, em Ação de Consignação em Pagamento ajuizada em face de
TL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA – RESIDENCIAL ENSEDA PRAIA GRANDE
e
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
reconheceu a ilegitimidade passiva da primeira requerida e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais apenas para condenar a segunda requerida
“ao ressarcimento em prol da autora dos gastos efetuados com o pagamento de IPTU enquanto não detinha a posse sobre o bem”.

Em suas razões de Id 15595645, a apelante sustenta, em síntese:
I)
a necessidade de substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA, sob o argumento de que a variação acumulada do primeiro, intensificada pelo cenário da pandemia de COVID-19, gerou onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual;
II)
a necessidade de redimensionamento dos ônus sucumbenciais, ante a sucumbência recíproca.

Contrarrazões de Id 15595649, pugnando pelo desprovimento do recurso.

O despacho de Id 17051494 determinou a intimação da apelante para que apresentasse documentação apta a comprovar a alegada hipossuficiência financeira.

Manifestação de Id 17584177 colacionando aos autos a última Declaração de Imposto de Renda e contracheques recentes.

Pois bem. Inicialmente, com relação à Gratuidade de Justiça, verifico que inexistem indícios nos autos que indiquem a possibilidade de se afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência apresentada pela parte (art.99, §3º, CPC). Ao contrário, a cópia da última Declaração de Imposto de Renda apresentada (Id 17584179) e os últimos contracheques (Id 17584180, 17584181 e 17584182) comprovam que a apelante aufere rendimentos líquidos inferiores a três salários mínimos, parâmetro utilizado por esta c. Terceira Câmara Cível para análise da hipossuficiência financeira (TJ/ES. Agravo de Instrumento nº5000586-16.2024.8.08.0000. Rel.: Des. Carlos Simões Fonseca. Julgamento: 05/07/24). Desse modo,
DEFIRO
o benefício da Gratuidade de Justiça requerido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação e passo à análise de seu mérito.

Narra a exordial que a autora, ora apelante, celebrou com a requerida contrato de compra e venda de imóvel na data de 30 de novembro de 2018.

Referido instrumento prevê o reajuste das prestações pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), o qual sofreu uma alta acentuada durante a pandemia de COVID-19, alegadamente tornando as parcelas excessivamente onerosas e desequilibrando a relação contratual.

Pleitearam, assim, a revisão do contrato para substituir o IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), além da restituição dos valores pagos a título de IPTU antes da obtenção da posse do imóvel.

O juízo a quo julgou procedente somente este último pedido.

O fundamento central da sentença foi a ausência de comprovação da onerosidade excessiva apta a justificar a intervenção judicial no contrato. O juízo de primeiro grau entendeu que a mera variação do IGP-M, ainda que significativa, não é suficiente, por si só, para caracterizar o desequilíbrio contratual, sendo necessária a demonstração de que a obrigação se tornou insuportável para os devedores, o que não ocorreu nos autos.

O ponto central do inconformismo da apelante reside na tese de que a expressiva elevação do IGP-M durante o período pandêmico configuraria um evento extraordinário e imprevisível, apto a justificar a revisão judicial do contrato para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro da avença. Contudo, tal argumento, embora sensível ao contexto social vivenciado, não é suficiente para o acolhimento da pretensão revisional.

A intervenção do Poder Judiciário para modificar as cláusulas pactuadas é medida de caráter excepcional, admitida apenas em situações que revelem manifesto desequilíbrio, abusividade ou a superveniência de fatos que alterem drasticamente a base objetiva do negócio.

Na hipótese dos autos, o contrato de promessa de compra e venda (Id 15595208) prevê, especificamente no item "6" do Quadro Resumo, que as parcelas do financiamento seriam reajustadas com base na variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e, na eventual impossibilidade de utilização deste, com base no IPC-FIPE ou, subsidiariamente, pelo ICV-DIEESE.

Nesse sentido, trata-se o IGP-M de índice legal, público e usualmente empregado em contratos de natureza imobiliária, cuja finalidade é, precisamente, recompor o valor da moeda frente à inflação, preservando o equilíbrio econômico do negócio ao longo do tempo.

A invocada Teoria da Imprevisão, positivada nos arts.317 e 478 do Código Civil, bem como a proteção contra a onerosidade excessiva prevista no artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, exigem, para sua aplicação, a demonstração cabal de que um evento superveniente, extraordinário e imprevisível
tornou a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra
. A pandemia da COVID-19, inegavelmente, representou um evento de magnitude global com profundas repercussões econômicas. Todavia, a sua ocorrência, por si só, não autoriza a revisão automática e indiscriminada de todos os contratos de trato sucessivo.

É ônus da parte que alega a onerosidade excessiva comprovar, de forma concreta e individualizada, o efetivo desequilíbrio contratual. No caso vertente, a apelante limitou-se a apontar a alta do IGP-M, sem, contudo, produzir qualquer prova robusta de que tal variação tenha efetivamente rompido a base objetiva do contrato a ponto de justificar a intervenção judicial
,
tampouco foi comprovada uma alteração drástica na capacidade financeira da adquirente que tornasse o adimplemento das parcelas uma obrigação insuportável. A mera alegação de dificuldade financeira, desacompanhada de elementos probatórios concretos, não se presta a tal fim.

Por outro lado, deve-se destacar que a requerida, do ramo imobiliário, também sofreu os impactos decorrentes da pandemia, não tendo a autora logrado êxito em demonstrar que o aumento do IGP-M representou extrema vantagem para a Imobiliária.

A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, tem se posicionado de forma consistente pela manutenção do índice pactuado quando ausente a comprovação do efetivo desequilíbrio. No julgamento do Agravo de Instrumento nº5004409-03.2021.8.08.0000, este Sodalício, em voto da lavra do Eminente Desembargador Substituto Luiz Guilherme Risso, assentou que a variação positiva do índice não é motivo, por si só, para a alteração do pactuado,
especialmente porque tal variação foi acompanhada por um aumento considerável nos custos da construção civil, de modo que a substituição do índice poderia, em verdade, gerar um desequilíbrio reverso em desfavor da construtora
. Observe-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE PAGAMENTO –
SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE EXTINÇÃO E IMPEDIMENTO PARA APLICAÇÃO DO IGPM
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
Existindo expressa previsão do índice oficial e da periodicidade da aplicação da correção, não se identifica embasamento para sua modificação, notadamente porquanto a variação positiva de determinado índice, por si só, não é motivo hábil a ensejar a alteração do que restou expressamente pactuado
.
A variação positiva do índice pactuado de correção das parcelas contratuais foi acompanhado de um aumento considerável do custo de construção civil, de modo tal que eventual modificação do mencionado índice poderia representar, em verdade, desequilíbrio contratual em desfavor da empresa agravante, já que teria que suportar o mencionado aumento de seu custo e, concomitantemente, a minoração na correção do valor das parcelas
. Essa conclusão não se altera pela previsão inserida no item 6.2 do Quadro de Resumo de Informações Contratuais, pois não houve a extinção do IGPM, bem como não há impedimento para a sua aplicação. Recurso provido. Agravo Interno prejudicado. (TJ/ES. Agravo de Instrumento nº 5004409-03.2021.8.08.0000. Relator: Des. Substituto Luiz Guilherme Risso. Terceira Câmara Cível. Julgado em: 22/02/22. Publicado em: 07/03/22). (grifo nosso)

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL –

PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL – SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ALTA DO ÍNDICE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE MANTIDA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1)
Estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos arts. 317 e 418 do mesmo diploma legal.

2)
Tendo sido pactuado pelas partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote seriam reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

3)
Não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, ainda apresentando alta nos primeiros meses de 2022, a partir do mês de maio de 2022 o IPG-M reduziu drasticamente e, a partir de agosto de 2022 – quando ajuizada a presente ação – já se encontrava em queda (agosto/2022: -0,70%; setembro/2022: -0,95%; outubro/2022: - 0,97%; novembro/2022: -0,56%; dezembro/2022: -0,45%) e se manteve dessa forma em 2023.

4)
O índice que outrora se mostrou “desproporcional”, alcançou patamar negativo, desautorizando o reajuste das parcelas do contrato. Sob a ótica exclusiva das parcelas dos últimos 12 (doze) meses, por exemplo, a alteração para o IPCA se revelaria até mesmo prejudicial à apelante, assim descortinando a ausência de onerosidade excessiva na manutenção do IGP-M.

5)
É preciso preservar a cláusula firmada pelas partes contratantes, em homenagem ao princípio do
pacta sunt servanda
, que desestimula a intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas, conforme posicionamento que reiteradamente vem sendo adotado por este egrégio Tribunal ao analisar casuísticas semelhantes.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida. (TJ/ES. Apelação Cível nº5008165-90.2022.8.08.0030. Quarta Câmara Cível. Relatora: Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira. Julgamento: 02/12/24). (grifo nosso)

Portanto, a sentença recorrida está em perfeita sintonia com o entendimento desta Corte no sentido de que, na ausência de prova contundente do desequilíbrio contratual, deve prevalecer o que foi livremente pactuado entre as partes.

No que tange, contudo, aos ônus sucumbenciais, o exame detido da lide revela a necessidade de reforma parcial do julgado originário.

A presente demanda não objetivou apenas a alteração do índice de reajuste contratual, mas também pleitou a nulidade da cláusula que impunha à apelante a obrigação de efetuar o pagamento do IPTU, pedido esse em que obteve sucesso, com a sua procedência. Destarte, sagrando-se a autora vencedora em um dos dois pedidos formulados, está configurada a sucumbência recíproca, devendo as despesas processuais e honorários ser proporcionalmente distribuídos entre as partes, nos exatos termos do art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso e
REFORMO PARCIALMENTE
a sentença recorrida apenas para reconhecer a ocorrência da sucumbência recíproca.

Desse modo, e com fulcro no art. 86,
caput
, do CPC, condeno cada uma das partes (
MARCELE LUDOLFO NOVAIS
e
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA
SPE LTDA.
) ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais já fixados em sentença.

Suspensa, todavia, a exigibilidade de ambas as verbas em relação à autora, ora apelante, ante a Gratuidade de Justiça concedida.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

VOTO DE VISTA - DIVERGÊNCIA PARCIAL

Eminentes Pares,

Após detida análise dos autos, peço a mais respeitosa vênia ao Eminente Relator, Desembargador Sérgio Ricardo de Souza, para
divergir parcialmente
de seu douto posicionamento, pelas razões que passo a expor.

Acompanho integralmente o criterioso voto condutor no que tange ao mérito da demanda.

De fato, a pretensão da apelante de substituir o índice IGP-M pelo IPCA carece de lastro probatório quanto à onerosidade excessiva. Como bem destacado no voto condutor, o IGP-M é índice usual no mercado imobiliário e sua alta episódica foi acompanhada pela elevação dos custos da construção civil, não havendo prova de que a imobiliária tenha auferido vantagem desproporcional. Ademais, a recente deflação do índice contribui para o restabelecimento do equilíbrio contratual ao longo do tempo.

Também estou de acordo com a manutenção da condenação da apelada Praia Norte Imobiliária SPE LTDA ao ressarcimento do IPTU pago pela autora antes da transmissão da posse, ante a manifesta abusividade da cláusula 7.1 do contrato.

Minha divergência limita-se, unicamente, à
metodologia de distribuição dos honorários advocatícios sucumbenciais
em razão da sucumbência recíproca ora configurada.

Pois bem.

O voto condutor propõe a condenação de cada parte ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais já fixados em sentença (10% sobre o valor da causa).

Contudo, tal sistemática, a meu ver, afronta o disposto no
artigo 85, §14, do Código de Processo Civil
, que veda expressamente a compensação de honorários em caso de sucumbência parcial. A distribuição meramente proporcional de um percentual único sobre o valor da causa acaba por ocultar o proveito econômico individualizado de cada patrono, gerando uma base de cálculo comum para credores e devedores distintos.

Na sucumbência parcial e recíproca, os honorários devem ser fixados de forma autônoma, incidindo sobre bases de cálculo que reflitam a vitória e a derrota de cada litigante:

- Honorários devidos ao patrono da Autora (Apelante):
Devem incidir sobre o
proveito econômico efetivamente obtido
, qual seja, o valor total a ser ressarcido a título de IPTU indevido, devidamente atualizado.

- Honorários devidos ao patrono da Ré (Apelada):
Devem incidir sobre a
parte em que a autora sucumbiu
, ou seja, sobre o valor correspondente ao pedido de substituição do índice de correção monetária, que foi rejeitado.

Fixar um percentual genérico para ser distribuído entre as partes desconsidera que os destinatários das verbas são profissionais distintos e que o trabalho desempenhado resultou em êxitos processuais diferentes para cada cliente, além de induzir a uma compensação vedada por lei.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, com as devidas vênias,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, acompanhando o Relator no mérito, mas
divergindo parcialmente
apenas para ajustar o dispositivo no que concerne à sucumbência, nos seguintes termos:

1. Custas Processuais:
Divididas pro rata (50% para cada parte), nos termos do art. 86,
caput
, do CPC.

2. Honorários Advocatícios:

a) Condeno a Ré (Apelada) ao pagamento de honorários em favor do patrono da Autora, fixados em
10% sobre o valor da condenação
(ressarcimento do IPTU).

b) Condeno a Autora (Apelante) ao pagamento de honorários em favor do patrono da Ré, fixados em
10% sobre o proveito econômico rejeitado
(valor atribuído ao pedido de revisão do índice/valor da causa remanescente).

Fica mantida a suspensão da exigibilidade das verbas em relação à apelante, em razão da gratuidade de justiça ora deferida.

É como voto.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 15/06/2026 - 19/06/2026:

Acompanho o E. Relator.