Tribunal: TJES
Processo: 0015515-15.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-06-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0015515-15.2016.8.08.0035

APELANTE:
MARINA GUERRA VALENTIM

APELADA:
KAJSA KISSELY SANTORIO

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. FELIPE LEITÃO GOMES

RELATOR:

DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS IMOBILIÁRIOS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE ARRAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação envolvendo rescisão de contrato de cessão de direitos imobiliários, reconheceu a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio, determinou a devolução do sinal pago e afastou o pedido de indenização por danos morais, rejeitando, ainda, alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova oral; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa da vendedora, com consequente devolução das arras e eventual configuração de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O juiz exerce poder instrutório para indeferir provas inúteis ou protelatórias, não havendo cerceamento de defesa quando a matéria fática já se encontra suficientemente comprovada por documentos.

4. A ausência de prejuízo à parte afasta a nulidade processual, especialmente quando há confissão prévia que esclarece os fatos controvertidos.

5. A relação contratual submete-se aos princípios da boa-fé objetiva e da probidade, impondo à vendedora o dever de garantir a regularidade jurídica do bem.

6. A demora na disponibilização de documentação livre de ônus configura inadimplemento culposo da vendedora, apto a ensejar a rescisão contratual.

7. A existência de hipoteca ou entrave registral não exime a vendedora de responsabilidade perante a adquirente, não podendo transferir o risco do negócio ao consumidor.

8. Reconhecida a culpa da vendedora, impõe-se a devolução das arras nos termos do art. 418 do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito.

9. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, salvo em hipóteses excepcionais não demonstradas no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando os fatos estão suficientemente comprovados por prova documental e não há prejuízo à parte. 2. A vendedora responde pelo inadimplemento contratual quando não disponibiliza o imóvel livre de ônus em prazo razoável, não podendo transferir ao adquirente o risco da liberação de gravame. 3. Reconhecida a culpa de quem recebeu as arras, é devida sua devolução ao promitente comprador, nos termos do art. 418 do Código Civil. 4. O mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 418 e 422; CPC, arts. 370, parágrafo único, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 904.562/MG, Rel. Min. Quarta Turma, julgado em 19.09.2022, DJe 26.09.2022; STJ, REsp nº 1.944.616/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 08.03.2022, DJe 11.03.2022; STJ, AgInt no REsp nº 1.779.763/SP, Quarta Turma, DJe 13.08.2020; STJ, Súmula nº 308.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0015515-15.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARINA GUERRA VALENTIM

APELADO: KAJSA KISSELY SANTORIO

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0015515-15.2016.8.08.0035

APELANTE:
MARINA GUERRA VALENTIM

APELADA:
KAJSA KISSELY SANTORIO

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. FELIPE LEITÃO GOMES

RELATOR:

DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS IMOBILIÁRIOS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE ARRAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação envolvendo rescisão de contrato de cessão de direitos imobiliários, reconheceu a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio, determinou a devolução do sinal pago e afastou o pedido de indenização por danos morais, rejeitando, ainda, alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova oral; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa da vendedora, com consequente devolução das arras e eventual configuração de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O juiz exerce poder instrutório para indeferir provas inúteis ou protelatórias, não havendo cerceamento de defesa quando a matéria fática já se encontra suficientemente comprovada por documentos.

4. A ausência de prejuízo à parte afasta a nulidade processual, especialmente quando há confissão prévia que esclarece os fatos controvertidos.

5. A relação contratual submete-se aos princípios da boa-fé objetiva e da probidade, impondo à vendedora o dever de garantir a regularidade jurídica do bem.

6. A demora na disponibilização de documentação livre de ônus configura inadimplemento culposo da vendedora, apto a ensejar a rescisão contratual.

7. A existência de hipoteca ou entrave registral não exime a vendedora de responsabilidade perante a adquirente, não podendo transferir o risco do negócio ao consumidor.

8. Reconhecida a culpa da vendedora, impõe-se a devolução das arras nos termos do art. 418 do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito.

9. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, salvo em hipóteses excepcionais não demonstradas no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando os fatos estão suficientemente comprovados por prova documental e não há prejuízo à parte. 2. A vendedora responde pelo inadimplemento contratual quando não disponibiliza o imóvel livre de ônus em prazo razoável, não podendo transferir ao adquirente o risco da liberação de gravame. 3. Reconhecida a culpa de quem recebeu as arras, é devida sua devolução ao promitente comprador, nos termos do art. 418 do Código Civil. 4. O mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 418 e 422; CPC, arts. 370, parágrafo único, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 904.562/MG, Rel. Min. Quarta Turma, julgado em 19.09.2022, DJe 26.09.2022; STJ, REsp nº 1.944.616/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 08.03.2022, DJe 11.03.2022; STJ, AgInt no REsp nº 1.779.763/SP, Quarta Turma, DJe 13.08.2020; STJ, Súmula nº 308.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APTE.: MARINA GUERRA VALENTIM

APDO.: KAJSA KISSELY SANTORIO

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

DATA DA SESSÃO: 09/06/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR (RELATOR):-

Cuidam os presentes autos de apelação cível interposta por MARINA GUERRA VALENTIM contra a sentença prolatada pelo douto Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha (ID 16311072) que, nos autos da "ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais" ajuizada em desfavor de KAJSA KISSELY SANTORIO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de cessão de direitos, determinando, contudo, a retenção de percentual em favor da vendedora ré por entender haver culpa concorrente ou desistência.

Em suas razões recursais (ID 16311074), a apelante sustenta, em síntese: (i) que a culpa pela não concretização do negócio é exclusiva da vendedora/apelada, que quedou-se inerte por mais de um ano para providenciar a baixa da hipoteca junto à construtora e ao banco, inviabilizando o financiamento bancário; (ii) a necessidade de restituição integral e imediata dos R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pagos a título de sinal, sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ; (iii) a configuração de danos morais indenizáveis diante da frustração da expectativa de aquisição da casa própria e do descaso prolongado da recorrida.

Contrarrazões pugnando, em suma, pelo desprovimento do recurso (ID 16311081).

É o Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

*

A SR.ª ADVOGADA JÚLIA MORGADDO HORTA DEL CARO:-

Boa tarde.

A demanda que agora se traz à análise desta colenda Câmara envolve a alienação de um imóvel, também em 2014, realizada pela apelante à apelada. O imóvel continha um gravame hipotecário, o que consta no contrato de compra e venda. Esse gravame hipotecário estava quitado ao tempo da alienação. Essa informação também consta em contrato de compra e venda. Mesmo quitado, estava pendente perante a construtora e a instituição financeira, da baixa desse gravame na ônus desse imóvel.

O contrato foi firmado com a quitação de uma entrada, de um sinal, no valor de 10% da transação, e os outros 90% do valor da alienação seriam quitados 90 dias depois da concessão da ônus com a baixa desse gravame. A apelada financiaria 90% do valor desse imóvel e, para tanto, ela só conseguiria alcançar esse financiamento com a baixa dessa ônus, que, mais uma vez, já estava quitada a hipoteca. Esse gravame hipotecário já estava quite perante a construtora e tão somente pendia da construtora perante a instituição financeira a baixa desse gravame.

Essa situação, portanto, foge ao controle da apelante. A apelante forneceu todas as informações necessárias à apelada. A apelada esteve ciente com relação à situação jurídica desse imóvel, a apelada teve acesso a toda documentação disponível e a apelada assinou este contrato concordando com os seus termos. Essa transação, ocorrida em 2014, se prolongou, no decorrer de alguns meses, em razão única e exclusivamente da demora da construtora, perante a instituição financeira, em lidar e finalizar essa baixa do gravame.

Durante todo o curso dessas tratativas, a apelante de boa-fé contribuiu tentando ajudar no diálogo perante a construtora, perante a instituição, ônus este que sequer lhe cabia, porque o contrato havia sido firmado com essas disposições. A atuação da apelante aqui foi tão somente de boa-fé, tentando ajudar o trâmite processual, procedimental, na verdade, perante as instituições. E, no decorrer desses meses, a apelada já sinalizou, por mais de uma vez, o interesse em vender esse imóvel novamente, porque não mais lhe interessava morar na cidade de Vila Velha e diversos outros fatores.

Foi concedido acesso ao imóvel para poder apresentar para futuros interessados, até que, quando finalmente baixado o gravame e disponibilizado a ônus, sem essa hipoteca ali inscrita, a apelada sustenta que não teria mais condições de financiar o valor acordado e, portanto, descumpre com o contrato e solicita a rescisão. E o que se pleiteia aqui nessa demanda? A retenção do valor do sinal. Por quê? Não foi culpa da apelante, a apelante não tem ingerência sobre essa situação que ocorreu. A apelada, por todo o momento, ciente, mantida em contato com as tratativas que estavam sendo diligenciadas, nunca sinalizou qualquer tipo de interesse numa rescisão. Foi somente quando a ônus se restou disponibilizada que a apelada sustentou não ter mais condições de financiar 90% do imóvel e, portanto, solicitou a rescisão.

A presente demanda, portanto, e o que nós trazemos a esta egrégia Câmara, é a necessidade de manutenção, de reforma da sentença para que nós possamos reter o valor do sinal, uma vez que a rescisão contratual não se deu por culpa da apelante. A apelante sinalizou todas as informações no contrato. A apelada, ciente de todas as informações, de toda a documentação, não apresentou qualquer impugnação, ingerência ou qualquer sinalização nesse sentido até a disponibilização da ônus com a baixa do gravame. E, portanto, essa é a questão meritória.

Gostaria apenas de destacar também uma questão processual, que nós sinalizamos logo ao início, inclusive em sede de preliminar, e eu peço desculpas por estar sinalizando aqui agora ao final. Mas, durante a audiência de instrução e julgamento, nos foi, indevidamente entendemos, impedida a oitiva de testemunha, que seria apta a corroborar todas essas tratativas, uma testemunha que acompanhou as tratativas entre as partes no curso desses meses. Esse indeferimento de oitiva de testemunhas se deu com fulcro no argumento de intempestividade da apresentação do rol. Mas, destacamos na apelação e colocamos inclusive anexada à apelação, todo os atos normativos deste tribunal, suspendendo os prazos processuais no curso do ano de 2023, relativos à digitalização dos processos.

É um processo de 2014 que iniciou físico, em 2023 ficou completamente inacessível, e com atos normativos durante todo o curso do ano, suspendendo os prazos processuais, para que, quando entrar, fosse digitalizado e disponibilizado no PJe, os advogados são intimados para que deem curso ao deslinde do trâmite processual. Antes mesmo de qualquer intimação, identificado no PJe, a apelante surge ao processo, apresenta o seu rol e pleiteia a designação da audiência de instrução e julgamento, momento processual em que tinha sido suspenso o processo em razão da digitalização.

Então, nós temos a nulidade dessa sentença em razão do impedimento da oitiva da testemunha tempestivamente apresentada nos autos e também no mérito desejamos a reforma da sentença pelos pontos já apresentados.

Obrigada.

*

O SR. ADVOGADO ANDRE LUIZ BEZERRA DE SOUZA :-

Boa tarde, excelentíssimos senhores desembargadores que compõem esta egrégia Terceira Câmara Cível, o ilustre representante do Ministério Público, serventuários, colegas presentes.

Vamos iniciar pela preliminar, que foi o último tema que a colega sustentou de forma brilhante. Ela levantou como tese e como o voto tem a questão da preliminar, eu vou iniciar por ela.

A apelante levanta uma preliminar de cerceamento de defesa, dizendo que fora impedida de produzir prova testemunhal em audiência de instrução e julgamento. Pois bem. A folhas 415 dos autos físicos restou consignado em 14 de fevereiro de 2023, que as partes deveriam ofertar seu rol de testemunha no prazo de 10 dias, sem que ficasse consignado qualquer insurgência ou advertência sob suspensão e prazo. Nesse mesmo prazo consignado naquela audiência que teve, audiência preliminar, ficou consignado que a minha cliente, que é apelada, deveria também recolher as custas da reconvenção e comprovar.

Pois bem. Rcolhemos as custas da reconvenção, comprovamos no processo físico e a apelante não forneceu rol de testemunha. O processo foi digitalizado. Dia 28/08/2023, doutor Guilherme Fonseca Almeida, advogado da apelante, acessou o PJe e tomou ciência que os autos já estavam digitalizados; sem se manifestar também. Então, os autos eram físicos, diz que não apresentou o rol porque suspensão de prazo até digitalização. O processo foi digitalizado, acessou-se os autos aqui, está na aba, juntei o print aqui da aba de acesso de terceiro, doutor Guilherme acessou 25/08.

28/08 aí, não apresentou o rol, foi apresentar quase um ano depois. Chegou a audiência de instrução e julgamento. Na própria audiência, foi indeferida oitiva da testemunha. Houve agravo de instrumento? Não. Tocou-se a audiência, tocou alegações finais, ventilou-se alegações finais. Cadê o agravo? Não teve. Aí depois, em apelação, surge com essa preliminar de cerceamento de defesa. Agora, por que não fez um agravo de instrumento logo após a audiência? Mas, tudo bem.

Fora isso, a testemunha que a apelante pretende produzir, o depoimento dela já tinha sido produzido. Por quê? Por dois motivos. Primeiro, porque nós fizemos essa ação perante o Juizado Especial, só invertendo os polos, fomos vencedores. A ora apelada, fora autora no juizado, fomos vencedores; só teve a sentença reformada no Colégio Recursal pelo valor da causa. Entendeu-se que era o valor do contrato. E também a apelante moveu uma ação contra a construtora, que também cito nas minhas contrarrazões, que ela também produziu prova, a qual ela foi indenizada. Por que ela foi indenizada? Porque ela perdeu a venda para minha cliente, ora Apelada.

Então, com questão ao cerceamento de defesa, eu entendo que tem preclusão de todo canto. Tem preclusão quando se acessa os autos físicos e não se apresenta no processo físico, acessa os autos digitais e não se apresenta na primeira oportunidade, tem indeferimento na audiência de instrução de julgamento, espera a sentença para apelar sem manejar agravo de instrumento, e aí eu peço que seja afastada a preliminar.

Com relação ao mérito, trata-se de uma ação de compra e venda de imóvel, como a colega bem delimitou. A apelada pagou o valor de 17 mil e poucos reais a título de entrada e consignou-se que o documento final para que o imóvel pudesse ser financiado, a grande maioria do valor dele seria financiado, ele sairia ali em torno de seis meses. Demorou dois anos, dois anos para esse documento sair. E sem esse documento, a apelada não poderia obter crédito para financiar esse imóvel.

Dois anos depois, quando o documento saiu, o cenário financeiro já era totalmente diferente, não o cenário financeiro da minha cliente, o cenário da própria caixa econômica, os financiamentos já não aprovavam como deveria, as taxas já eram outras e se extrapolou totalmente o prazo, até porque a minha cliente nesses dois anos ela não teve a posse do imóvel, quem dirá a propriedade, a propriedade seria só quando ela tivesse a documentação lá que ela pudesse financiar e passar pro nome dela.

Tiveram notificações de rescisão de contrato, como eu disse, no Juizado Especial Cível, com polos invertidos da ação. Tivemos êxito no processo, só que foi reformado pelo Colégio Recursal por conta de valor de causa, e tivemos êxito na reconvenção nesse processo que agora sustento, porque é óbvio que o negócio jurídico só não se aperfeiçoou, porque a apelante não entregou o documento. Agora não é culpa da apelante, é da construtora, mas é da minha cliente da apelada? Tenho certeza que não. Só relembrando que a apelante moveu uma ação contra a construtora e ela teve êxito, e nessa ação contra a construtora ela foi indenizada por conta da perda da venda para a apelada.

Peço que seja superada a preliminar, e peço que no mérito seja conhecido e negado o provimento ao recurso de apelação e majoração dos honorários advocatícios.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR (RELATOR):-

Eminente Presidente, peço o retorno dos autos.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO: 23/06/2026

V O T O

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR (RELATOR):-

Eminentes Pares, após as sustentações orais realizadas pelos ilustres patronos das partes, solicitei o retorno dos autos, em prestígio aos argumentos apresentados em tribuna, para proceder a uma análise mais detida das questões debatidas na sessão anterior.

Segundo se depreende, a controvérsia originária repousa sobre a resilição de "Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Outras Avenças" entabulado entre as partes em maio de 2014, tendo por objeto a unidade imobiliária nº 1.208 do Edifício Costa Fortuna. Em virtude do desfazimento da avença, a vendedora (autora) postulou a retenção do sinal pago, a incidência de multa contratual e danos morais. A compradora (ré), por sua vez, manejou pleito reconvencional atribuindo à vendedora a culpa pela inexecução, em razão da demora irrazoável (465 dias) na entrega da documentação hábil ao financiamento bancário, requerendo a restituição integral das arras.

A sentença recorrida julgou improcedente a pretensão autoral e parcialmente procedente a reconvenção, sob o fundamento de que a mora desarrazoada na entrega da certidão de ônus livre de gravames inviabilizou a continuidade do negócio, cabendo à vendedora suportar o ônus de seu descumprimento, com a determinação de restituição do sinal à compradora, retornando as partes ao
status quo ante.

Cinge-se a controvérsia, preliminarmente, a aferir a eventual nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da oitiva de testemunha arrolada pela apelante.

Inicialmente, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o magistrado é o destinatário final das provas, cabendo-lhe, de forma fundamentada, indeferir as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias para o deslinde da causa, sem que isso configure afronta aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa (STJ - AgInt no AREsp: 904562 MG 2016/0099184-2, Data de Julgamento: 19/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/09/2022). Assim, o cerceamento de defesa não se materializa quando o acervo documental inserto nos autos se afigura robusto e plenamente suficiente para o delineamento do cenário fático e a formação do convencimento do julgador, atraindo a incidência da regra estatuída no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Deste modo, compulsando os presentes autos, verifica-se que o magistrado primevo agiu no exercício do seu poder instrutório, nos moldes do mencionado artigo 370 do CPC, que assim dispõe:

"Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias."

In casu,
a oitiva pretendida mostrava-se despicienda, uma vez que a matéria fática encontra-se sobejamente demonstrada pela prova documental, especialmente a confissão da própria apelante em processo anexo, no qual imputou à construtora a responsabilidade pelo desfazimento do negócio com a ora apelada.

Ademais, observa-se que o indeferimento da prova testemunhal não padece de qualquer vício capaz de eivar o
decisum
de nulidade. Constata-se a preclusão temporal do ato, vez que a patrona da apelante, muito embora amparada em normativas de suspensão de prazos durante a digitalização do feito físico, registrou ciência inequívoca e múltiplos acessos aos autos digitalizados meses antes da efetiva apresentação do rol de testemunhas. Lado outro, e de modo ainda mais substancial, a inquirição da testemunha (ex-corretor do imóvel) mostrava-se despicienda, na medida em que a cronologia dos fatos (data da contratação, data da liberação da hipoteca, trocas de e-mails, atas do PROCON e interações via WhatsApp) encontra-se farta e inequivocamente comprovada por robusta prova documental constante no bojo processual, sendo capaz de, por si só, esgotar os contornos materiais da lide.

Assim, inexistindo prejuízo efetivo à demonstração do direito, rejeito a preliminar.

Vencido esse ponto, e rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, cinge-se a controvérsia meritória a aferir a quem deve ser imputada a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico pactuado, de sorte a legitimar a retenção ou a devolução das arras confirmatórias.

Na hipótese, entendo que a sentença não comporta reparos.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos sinalagmáticos, os contratantes submetem-se imperativamente à cláusula geral da boa-fé objetiva, de onde emanam os deveres anexos de lealdade, cooperação e proteção, de forma que o adimplemento não se afere apenas pela literalidade das cláusulas, mas pelo comportamento das partes durante a execução (STJ - REsp: 1944616 MT 2021/0186469-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2022).

Deste modo, o Tribunal da Cidadania leciona que “
a boa-fé objetiva restringe o exercício abusivo de direitos, impondo que as partes colaborem mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato – que não é um mero instrumento formal de registro das intenções –, e também encontra a sua vinculação e limitação na função econômica e social do contrato, visando a fazer com que os legítimos interesses da outra parte, relativos à relação econômica nos moldes pretendidos pelos contratantes, sejam salvaguardados”
(AgInt no REsp 1.779.763/SP, Quarta Turma, DJe 13/8/2020).

Como se depreende, a inobservância de tais deveres colaterais configura a denominada violação positiva do contrato. O artigo 422 do Código Civil impõe que
"os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé",
o que repele a submissão de uma das partes a esperas indeterminadas e irrazoáveis para o implemento de condições suspensivas inerentes ao negócio.

No caso, verifica-se que, embora o instrumento de cessão de direitos firmado em maio de 2014 não estipulasse prazo específico para a apresentação da certidão de ônus livre da garantia hipotecária, a apelante somente viabilizou a regularização documental do imóvel após 465 (quatrocentos e sessenta e cinco) dias da celebração do negócio.

O conjunto probatório evidencia que tal demora extrapolou os limites da razoabilidade e comprometeu substancialmente a finalidade econômica do contrato. Conforme declaração da assessoria imobiliária acostada aos autos, durante esse período houve significativa alteração das condições de financiamento habitacional então vigentes, com elevação das taxas de juros de 8,5% para 10,5% ao ano e redução do percentual máximo financiável de 90% para aproximadamente 70% do valor do imóvel. Essas circunstâncias inviabilizaram, na prática, a obtenção do financiamento bancário nas condições originalmente consideradas pelas partes.

Cumpre destacar que incumbia à vendedora assegurar a regularidade jurídica do bem e fornecer, em prazo razoável, a documentação necessária à concretização da operação de crédito pela adquirente. Ao negociar imóvel cuja plena regularização dependia de providências junto à construtora e à instituição financeira, a apelante assumiu os riscos inerentes a tais trâmites, não podendo transferir à compradora os efeitos de sua demora. Desse modo, o lapso temporal verificado configura inadimplemento imputável à vendedora, porquanto frustrou a utilidade prática da avença e inviabilizou a execução do negócio nos moldes inicialmente pactuados.

A alegação de que a culpa seria da construtora Proeng não exime a vendedora perante a adquirente. Ao assumir o compromisso de venda de imóvel com gravame hipotecário, a vendedora atrai para si o risco de demora na liberação, não podendo transferir tal ônus ao consumidor/adquirente. Incide aqui a inteligência da Súmula 308 do STJ, que, embora trate da eficácia da hipoteca frente ao adquirente, reforça o dever do alienante de entregar o bem livre de desembaraços.

Configurada a culpa da vendedora pela rescisão, aplica-se o disposto no artigo 418 do Código Civil:

"Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado."

A manutenção da sentença que determinou a devolução do sinal (R$ 17.700,00) é medida necessária para evitar o enriquecimento ilícito da apelante, que deu causa à quebra da confiança contratual.

Quanto aos danos morais, o descumprimento contratual, por si só, não gera abalo extrapatrimonial indenizável, salvo situações excepcionais que não restaram demonstradas por nenhuma das partes nestes autos, tratando-se de mero dissabor do cotidiano negocial.

Ante ao exposto, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença fustigada. Por força do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante na lide principal para 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

*

V O T O S

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

A SRA. DESEMBARGADORA SUBSTITUTA EDNALVA DA PENHA BINDA:-

Voto no mesmo sentido.

*

ts*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0015515-15.2016.8.08.0035

APELANTE:
MARINA GUERRA VALENTIM

APELADA:
KAJSA KISSELY SANTORIO

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. FELIPE LEITÃO GOMES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Eminentes Pares, após as sustentações orais realizadas pelos ilustres patronos das partes, solicitei o retorno dos autos, em prestígio aos argumentos apresentados em tribuna, para proceder a uma análise mais detida das questões debatidas na sessão anterior.

Segundo se depreende, a controvérsia originária repousa sobre a resilição de "Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Outras Avenças" entabulado entre as partes em maio de 2014, tendo por objeto a unidade imobiliária nº 1.208 do Edifício Costa Fortuna. Em virtude do desfazimento da avença, a vendedora (autora) postulou a retenção do sinal pago, a incidência de multa contratual e danos morais. A compradora (ré), por sua vez, manejou pleito reconvencional atribuindo à vendedora a culpa pela inexecução, em razão da demora irrazoável (465 dias) na entrega da documentação hábil ao financiamento bancário, requerendo a restituição integral das arras.

A sentença recorrida julgou improcedente a pretensão autoral e parcialmente procedente a reconvenção, sob o fundamento de que a mora desarrazoada na entrega da certidão de ônus livre de gravames inviabilizou a continuidade do negócio, cabendo à vendedora suportar o ônus de seu descumprimento, com a determinação de restituição do sinal à compradora, retornando as partes ao
status quo ante.

Cinge-se a controvérsia, preliminarmente, a aferir a eventual nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da oitiva de testemunha arrolada pela apelante.

Inicialmente, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o magistrado é o destinatário final das provas, cabendo-lhe, de forma fundamentada, indeferir as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias para o deslinde da causa, sem que isso configure afronta aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa (STJ - AgInt no AREsp: 904562 MG 2016/0099184-2, Data de Julgamento: 19/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/09/2022). Assim, o cerceamento de defesa não se materializa quando o acervo documental inserto nos autos se afigura robusto e plenamente suficiente para o delineamento do cenário fático e a formação do convencimento do julgador, atraindo a incidência da regra estatuída no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Deste modo, compulsando os presentes autos, verifica-se que o magistrado primevo agiu no exercício do seu poder instrutório, nos moldes do mencionado artigo 370 do CPC, que assim dispõe:

"Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias."

In casu,
a oitiva pretendida mostrava-se despicienda, uma vez que a matéria fática encontra-se sobejamente demonstrada pela prova documental, especialmente a confissão da própria apelante em processo anexo, no qual imputou à construtora a responsabilidade pelo desfazimento do negócio com a ora apelada.

Ademais, observa-se que o indeferimento da prova testemunhal não padece de qualquer vício capaz de eivar o
decisum
de nulidade. Constata-se a preclusão temporal do ato, vez que a patrona da apelante, muito embora amparada em normativas de suspensão de prazos durante a digitalização do feito físico, registrou ciência inequívoca e múltiplos acessos aos autos digitalizados meses antes da efetiva apresentação do rol de testemunhas. Lado outro, e de modo ainda mais substancial, a inquirição da testemunha (ex-corretor do imóvel) mostrava-se despicienda, na medida em que a cronologia dos fatos (data da contratação, data da liberação da hipoteca, trocas de e-mails, atas do PROCON e interações via WhatsApp) encontra-se farta e inequivocamente comprovada por robusta prova documental constante no bojo processual, sendo capaz de, por si só, esgotar os contornos materiais da lide.

Assim, inexistindo prejuízo efetivo à demonstração do direito,
rejeito
a preliminar.

Vencido esse ponto, e rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, cinge-se a controvérsia meritória a aferir a quem deve ser imputada a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico pactuado, de sorte a legitimar a retenção ou a devolução das arras confirmatórias.

Na hipótese, entendo que a sentença não comporta reparos.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos sinalagmáticos, os contratantes submetem-se imperativamente à cláusula geral da boa-fé objetiva, de onde emanam os deveres anexos de lealdade, cooperação e proteção, de forma que o adimplemento não se afere apenas pela literalidade das cláusulas, mas pelo comportamento das partes durante a execução (STJ - REsp: 1944616 MT 2021/0186469-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2022).

Deste modo, o Tribunal da Cidadania leciona que
“a boa-fé objetiva restringe o exercício abusivo de direitos, impondo que as partes colaborem mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato – que não é um mero instrumento formal de registro das intenções –, e também encontra a sua vinculação e limitação na função econômica e social do contrato, visando a fazer com que os legítimos interesses da outra parte, relativos à relação econômica nos moldes pretendidos pelos contratantes, sejam salvaguardados”
(AgInt no REsp 1.779.763/SP, Quarta Turma, DJe 13/8/2020).

Como se depreende, a inobservância de tais deveres colaterais configura a denominada violação positiva do contrato. O artigo 422 do Código Civil impõe que
"os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé",
o que repele a submissão de uma das partes a esperas indeterminadas e irrazoáveis para o implemento de condições suspensivas inerentes ao negócio.

No caso, verifica-se que, embora o instrumento de cessão de direitos firmado em maio de 2014 não estipulasse prazo específico para a apresentação da certidão de ônus livre da garantia hipotecária, a apelante somente viabilizou a regularização documental do imóvel após 465 (quatrocentos e sessenta e cinco) dias da celebração do negócio.

O conjunto probatório evidencia que tal demora extrapolou os limites da razoabilidade e comprometeu substancialmente a finalidade econômica do contrato. Conforme declaração da assessoria imobiliária acostada aos autos, durante esse período houve significativa alteração das condições de financiamento habitacional então vigentes, com elevação das taxas de juros de 8,5% para 10,5% ao ano e redução do percentual máximo financiável de 90% para aproximadamente 70% do valor do imóvel. Essas circunstâncias inviabilizaram, na prática, a obtenção do financiamento bancário nas condições originalmente consideradas pelas partes.

Cumpre destacar que incumbia à vendedora assegurar a regularidade jurídica do bem e fornecer, em prazo razoável, a documentação necessária à concretização da operação de crédito pela adquirente. Ao negociar imóvel cuja plena regularização dependia de providências junto à construtora e à instituição financeira, a apelante assumiu os riscos inerentes a tais trâmites, não podendo transferir à compradora os efeitos de sua demora. Desse modo, o lapso temporal verificado configura inadimplemento imputável à vendedora, porquanto frustrou a utilidade prática da avença e inviabilizou a execução do negócio nos moldes inicialmente pactuados.

A alegação de que a culpa seria da construtora Proeng não exime a vendedora perante a adquirente. Ao assumir o compromisso de venda de imóvel com gravame hipotecário, a vendedora atrai para si o risco de demora na liberação, não podendo transferir tal ônus ao consumidor/adquirente. Incide aqui a inteligência da Súmula 308 do STJ, que, embora trate da eficácia da hipoteca frente ao adquirente, reforça o dever do alienante de entregar o bem livre de desembaraços.

Configurada a culpa da vendedora pela rescisão, aplica-se o disposto no artigo 418 do Código Civil:

"Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado."

A manutenção da sentença que determinou a devolução do sinal (R$ 17.700,00) é medida necessária para evitar o enriquecimento ilícito da apelante, que deu causa à quebra da confiança contratual.

Quanto aos danos morais, o descumprimento contratual, por si só, não gera abalo extrapatrimonial indenizável, salvo situações excepcionais que não restaram demonstradas por nenhuma das partes nestes autos, tratando-se de mero dissabor do cotidiano negocial.

Ante ao exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença fustigada. Por força do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante na lide principal para 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 09/06/2026:

Acompanho o E. Relator.