Tribunal: TJES
Processo: 0004453-60.2019.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Correção Monetária; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por promitente vendedora contra sentença que, em sede de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para limitar a retenção de valores pagos a 10% (dez por cento). Os apelantes buscam a manutenção das cláusulas contratuais ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento) e a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula contratual que estabelece a retenção de encargos tributários; (ii) estabelecer o percentual de retenção adequado (10% ou 25%) sobre os valores pagos, em rescisão por culpa do promitente comprador; (iii) determinar o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir (citação ou trânsito em julgado).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A culpa pela rescisão contratual, atribuída ao inadimplemento do promitente comprador, restou incontroversa, o que autoriza a restituição apenas parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4)
Afasta-se a validade da retenção dos encargos tributários (alínea "c" da Cláusula Quarta), pois os promitentes vendedores não comprovaram o efetivo dispêndio de tais valores, descumprindo o ônus probatório imposto pelo inciso II do art. 373 do CPC.

5)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que, nos casos de rescisão por culpa do adquirente, o percentual de retenção deve se situar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

6)
A fixação da retenção no patamar mínimo de 10% (dez por cento) ignora os custos administrativos, de publicidade, de corretagem e os prejuízos do desfazimento do negócio, beneficiando o inadimplente. Mostra-se adequada a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos.

7)
O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir, em casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, incide apenas a partir do trânsito em julgado, conforme tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 1002), pois inexiste mora anterior da promitente vendedora.

8)
O provimento parcial do recurso, com a majoração da retenção e a modificação do termo inicial dos juros, impõe a readequação dos ônus sucumbenciais (
caput
do art. 86 do CPC), reconhecendo-se a sucumbência recíproca, mas em maior proporção pela parte autora/apelada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A retenção de encargos tributários prevista em contrato de promessa de compra e venda exige a comprovação do efetivo dispêndio pela promitente vendedora, nos termos do inciso II do art. 373 do CPC

2. Em rescisão de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos exsurge adequada para indenizar o vendedor pelos custos administrativos e prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, conforme parâmetros do STJ.

3. Nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem, tão somente, após o trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil (CPC), art. 85, §2º, art. 86, caput, e art. 373, II. Código Civil, art. 405.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543. STJ, REsp n. 2.117.412/SP. STJ, Tema 1002 (Recursos Repetitivos).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004453-60.2019.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE SANTA CRUZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

APELADO: MONICA CHRISTINA SILVA SANTOS

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por promitente vendedora contra sentença que, em sede de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para limitar a retenção de valores pagos a 10% (dez por cento). Os apelantes buscam a manutenção das cláusulas contratuais ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento) e a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula contratual que estabelece a retenção de encargos tributários; (ii) estabelecer o percentual de retenção adequado (10% ou 25%) sobre os valores pagos, em rescisão por culpa do promitente comprador; (iii) determinar o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir (citação ou trânsito em julgado).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A culpa pela rescisão contratual, atribuída ao inadimplemento do promitente comprador, restou incontroversa, o que autoriza a restituição apenas parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4)
Afasta-se a validade da retenção dos encargos tributários (alínea "c" da Cláusula Quarta), pois os promitentes vendedores não comprovaram o efetivo dispêndio de tais valores, descumprindo o ônus probatório imposto pelo inciso II do art. 373 do CPC.

5)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidara o entendimento de que, nos casos de rescisão por culpa do adquirente, o percentual de retenção deve se situar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

6)
A fixação da retenção no patamar mínimo de 10% (dez por cento) ignora os custos administrativos, de publicidade, de corretagem e os prejuízos do desfazimento do negócio, beneficiando o inadimplente, mostrando-se adequada a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos.

7)
O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir, em casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, incide apenas a partir do trânsito em julgado, conforme tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 1002), pois inexiste mora anterior da promitente vendedora.

8)
O provimento parcial do recurso, com a majoração da retenção e a modificação do termo inicial dos juros, impõe a readequação dos ônus sucumbenciais (
caput
do art. 86 do CPC), reconhecendo-se a sucumbência recíproca, mas em maior proporção pela parte autora/apelada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A retenção de encargos tributários prevista em contrato de promessa de compra e venda exige a comprovação do efetivo dispêndio pela promitente vendedora, nos termos do inciso II do art. 373 do CPC

2. Em rescisão de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos exsurge adequada para indenizar o vendedor pelos custos administrativos e prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, conforme parâmetros do STJ.

3. Nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem, tão somente, após o trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil (CPC), art. 85, §2º, art. 86, caput, e art. 373, II. Código Civil, art. 405.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543. STJ, REsp n. 2.117.412/SP. STJ, Tema 1002 (Recursos Repetitivos).

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele dar parcial provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

O ponto fulcral da controvérsia devolvida a esta Corte consiste na definição do percentual de retenção cabível à promitente vendedora em decorrência da rescisão contratual operada por culpa exclusiva da promitente compradora.

De plano, mister salientar que a culpa pela rescisão, estabelecida na sentença, mostrou-se incontroversa, porquanto a autora/apelada não interpôs recurso, conformando-se com o reconhecimento do inadimplemento e com a improcedência da alegação de atraso na entrega do empreendimento.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, corretamente invocada pelo juízo
a quo
, estabelece que, nessa hipótese, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial.

Todavia, a sentença, ao declarar a abusividade da Cláusula Quarta — que previa a retenção do sinal, de 20% sobre as parcelas pagas a título de taxa administrativa e de custos tributários — fixou a retenção em apenas 10% (dez por cento) sobre o montante pago.

Por sua vez, os apelantes, pleiteiam, precipuamente, a manutenção da cláusula contratual ou, subsidiariamente, a fixação da retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento).

Pois bem.

De início, afasta-se o pleito de validade integral da Cláusula Quarta, notadamente no que se refere à retenção dos encargos tributários descritos na alínea "c".

Como bem pontuara a douta magistrada sentenciante, os demandados, aqui recorrentes, não se desincumbiram do ônus probatório que lhes competia, nos termos do inciso II do art. 373 do CPC, deixando de comprovar o efetivo dispêndio de tais valores.

Logo, a mera previsão contratual, sem a demonstração do prejuízo fiscal correspondente, não autoriza a retenção automática de tais percentuais.

Nada obstante, a fixação da retenção no patamar mínimo de 10% (dez por cento), determinada na sentença, revela-se dissonante da justa composição do litígio.

Com efeito, a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidara o entendimento de que o percentual de retenção, nos casos de culpa do adquirente, deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

É de se conferir:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6.
Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao
reformatio in pejus
, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025.)

A definição de tal percentual não deve ser aleatória; impõe-se a análise das circunstâncias do caso.

No presente feito, a fixação em 10% ignora os custos administrativos, de publicidade, de corretagem e os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio e da necessidade de recolocação do imóvel no mercado, despesas presumidas da atividade empresarial.

Determinar a devolução de 90% (noventa por cento) à parte que deu causa à rescisão, penaliza, em última análise, o contratante adimplente (vendedor), que cumpriu a obrigação de entrega da obra no prazo, e beneficia o inadimplente, em manifesta violação ao equilíbrio contratual e à vedação ao enriquecimento sem causa.

Nesse contexto, o pleito subsidiário dos apelantes, no sentido de ser a retenção majorada para
25% (vinte e cinco por cento)
, mostra-se o mais adequado e consentâneo com os parâmetros fixados pelo STJ.

Tal percentual é suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos suportados, sem implicar, por outro lado, ônus excessivo ao consumidor.

Impõe-se, pois, a reforma da sentença neste capítulo, para majorar o percentual de retenção de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos pela apelada.

O segundo ponto da insurgência recursal diz respeito ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a ser restituídos.

Os apelantes sustentam que a fluência deve iniciar apenas com o trânsito em julgado.

Neste particular, o apelo merece integral acolhida.

A sentença, ao condenar à restituição, silenciou sobre o termo inicial, o que, pela regra geral do art. 405 do Código Civil, atrairia a incidência desde a citação.

Sem embargo, conforme orientação sufragada pelo Tribunal da Cidadania, em sede de julgamento de recursos repetitivos (Tema 1002), nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem, tão somente, após o trânsito em julgado.

A
ratio decidendi
de tal entendimento repousa na inexistência de mora anterior da promitente vendedora.

Isso porque, se foi o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio, não se pode imputar mora à vendedora antes da decisão judicial que constitui a obrigação de restituir e define o
quantum
devido.

Portanto, a r. sentença deve ser reformada para que conste, expressamente, que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, sobre o montante a ser restituído (75% dos valores pagos), incidirão apenas a partir do trânsito em julgado desta decisão.

Destarte, o provimento parcial do recurso, com a majoração do percentual de retenção (alterando-se substancialmente o resultado econômico da demanda) e a modificação do termo inicial dos juros de mora, impõe a readequação dos ônus sucumbenciais.

O
decisum
havia condenado os réus/apelantes ao pagamento de honorários de 10% sobre o valor da condenação (devolução de 90%) e a autora/apelada em 10% sobre o pedido de danos morais, do qual decaiu.

Com a reforma, sagrou-se a apelada vencedora apenas quanto à forma de restituição (parcela única) e ao reconhecimento da nulidade da cláusula
nos termos em que redigida
, mas decaiu dos pedidos de danos morais, da alegação de culpa da ré e, agora, sucumbe em maior extensão quanto ao valor a ser restituído (logrando 75% e não os 90% da sentença, ou os 100% que pedia na inicial ).

Nesse novo cenário, resta configurada a sucumbência recíproca, porém, em maior proporção pela parte autora/apelada.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele
dou parcial
provimento
, para reformar a sentença, nos seguintes termos:

a)

Majorar
o percentual de retenção em favor dos apelantes para
25% (vinte e cinco por cento)
sobre o total dos valores comprovadamente pagos pela apelada, devendo a condenação (item "d" da sentença) ser alterada para determinar a restituição de
75% (setenta e cinco por cento)
do referido montante;

b)

Determinar
que os
juros de mora
incidentes sobre o valor a ser restituído (75% dos valores pagos) fluam apenas a partir do
trânsito em julgado
da presente decisão

Em razão do resultado do julgamento e da sucumbência recíproca (
caput
do art. 86 do CPC),
readequo
os ônus sucumbenciais para condenar:

c)
A apelada ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios;

d)
Os apelantes ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes das custas e honorários.

Fixo os honorários advocatícios, na forma do §2º do art. 85 do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (correspondente aos 75% a ser restituídos), vedada a compensação.

Mantém-se, todavia, a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela apelada, por ser beneficiária da gratuidade de justiça.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 26.01.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.