Tribunal: TJES
Processo: 5004487-85.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO. CONSENSO SOBRE ELEMENTOS ESSENCIAIS. ARREPENDIMENTO POSTERIOR E IMOTIVADO DO VENDEDOR. DEVER DE REMUNERAR O CORRETOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem (3% sobre o valor da venda). O autor comprovou ter intermediado a venda de três fazendas pelo valor de R$ 22.000.000,00, culminando na assinatura de um documento de "Fechamento de Compra" manuscrito, contendo preço, objeto e forma de pagamento. O negócio não se formalizou por escritura pública devido à recusa imotivada da vendedora em receber os valores e prosseguir com a alienação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a assinatura de instrumento particular ("Fechamento de Compra"), que materializa o consenso das partes sobre os elementos essenciais do negócio (objeto, preço e forma de pagamento), caracteriza o "resultado útil" da intermediação imobiliária para fins de exigibilidade da comissão de corretagem, independentemente do posterior arrependimento de uma das partes ou da ausência de lavratura de escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de corretagem possui natureza de obrigação de resultado, sendo a remuneração devida no momento em que se alcança o consenso qualificado entre os interessados, conforme inteligência do artigo 725 do Código Civil.

O "resultado útil" da corretagem exaure-se com a aproximação eficaz e a obtenção do consenso sobre os elementos nucleares da avença, sendo o contrato de corretagem autônomo e de natureza pessoal em relação ao pacto translativo de propriedade.

A exigência de escritura pública, prevista no artigo 108 do Código Civil, é requisito de validade para a transferência de direitos reais sobre imóveis de alto valor, mas não se confunde com a eficácia do serviço de intermediação já prestado pelo corretor.

O desfazimento posterior do negócio por circunstâncias alheias à vontade ou atuação do intermediador, como o arrependimento imotivado da vendedora em formalizar a escritura, não afasta o direito à percepção da comissão pactuada.

A recusa injustificada em concluir o negócio após a convergência de vontades viola a boa-fé objetiva e configuraria enriquecimento sem causa do comitente, que se beneficiaria do esforço profissional do corretor sem a devida contraprestação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
1. A comissão de corretagem é devida quando o profissional alcança o resultado útil da intermediação, caracterizado pelo consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.
2. O arrependimento imotivado de qualquer das partes após a celebração de promessa ou documento equivalente não exime o pagamento da remuneração ao corretor.
3. A formalização do negócio jurídico por escritura pública e o respectivo registro imobiliário não são requisitos indispensáveis para a perfectibilização do direito à comissão de corretagem, salvo condição suspensiva expressamente pactuada.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 108, 121, 125 e 725; CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.03.2023; STJ, AgInt nos EREsp n. 2.117.153/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, Segunda Seção, j. 13.08.2025; STJ, AREsp n. 2.854.756/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004487-85.2022.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: HELVECIO ZAMPIROLLI JUNIOR
APELADO: JCS AGROPECUARIA E PARTICIPACOES LTDA
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO. CONSENSO SOBRE ELEMENTOS ESSENCIAIS. ARREPENDIMENTO POSTERIOR E IMOTIVADO DO VENDEDOR. DEVER DE REMUNERAR O CORRETOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem (3% sobre o valor da venda). O autor comprovou ter intermediado a venda de três fazendas pelo valor de R$ 22.000.000,00, culminando na assinatura de um documento de "Fechamento de Compra" manuscrito, contendo preço, objeto e forma de pagamento. O negócio não se formalizou por escritura pública devido à recusa imotivada da vendedora em receber os valores e prosseguir com a alienação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a assinatura de instrumento particular ("Fechamento de Compra"), que materializa o consenso das partes sobre os elementos essenciais do negócio (objeto, preço e forma de pagamento), caracteriza o "resultado útil" da intermediação imobiliária para fins de exigibilidade da comissão de corretagem, independentemente do posterior arrependimento de uma das partes ou da ausência de lavratura de escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de corretagem possui natureza de obrigação de resultado, sendo a remuneração devida no momento em que se alcança o consenso qualificado entre os interessados, conforme inteligência do artigo 725 do Código Civil.

O "resultado útil" da corretagem exaure-se com a aproximação eficaz e a obtenção do consenso sobre os elementos nucleares da avença, sendo o contrato de corretagem autônomo e de natureza pessoal em relação ao pacto translativo de propriedade.

A exigência de escritura pública, prevista no artigo 108 do Código Civil, é requisito de validade para a transferência de direitos reais sobre imóveis de alto valor, mas não se confunde com a eficácia do serviço de intermediação já prestado pelo corretor.

O desfazimento posterior do negócio por circunstâncias alheias à vontade ou atuação do intermediador, como o arrependimento imotivado da vendedora em formalizar a escritura, não afasta o direito à percepção da comissão pactuada.

A recusa injustificada em concluir o negócio após a convergência de vontades viola a boa-fé objetiva e configuraria enriquecimento sem causa do comitente, que se beneficiaria do esforço profissional do corretor sem a devida contraprestação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
1. A comissão de corretagem é devida quando o profissional alcança o resultado útil da intermediação, caracterizado pelo consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.
2. O arrependimento imotivado de qualquer das partes após a celebração de promessa ou documento equivalente não exime o pagamento da remuneração ao corretor.
3. A formalização do negócio jurídico por escritura pública e o respectivo registro imobiliário não são requisitos indispensáveis para a perfectibilização do direito à comissão de corretagem, salvo condição suspensiva expressamente pactuada.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 108, 121, 125 e 725; CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.03.2023; STJ, AgInt nos EREsp n. 2.117.153/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, Segunda Seção, j. 13.08.2025; STJ, AREsp n. 2.854.756/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
HELVÉCIO ZAMPIROLLI JÚNIOR
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
(Id. 17832289) em face da
SENTENÇA
(Id. 17832282, integralizada no Id. 17832287)

proferida pelo
JUÍZO DA 7ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - COMARCA DA CAPITAL
nos autos da
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
ajuizada pelo ora
RECORRENTE
contra
JCS AGROPECUÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA
, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim consignou: “
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por HELVECIO ZAMPIROLLI JUNIOR em face de JCS AGROPECUARIA E PARTICIPACOES LTDA. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil”.

Irresignado, o Recorrente sustenta, resumidamente, que: (
I
) a Sentença recorrida adotou, equivocadamente, interpretação restritiva do conceito de "resultado útil" do contrato de corretagem; (
II
) a sua atuação profissional foi exaustivamente comprovada nos autos, tendo culminado na aproximação das partes e na celebração de um compromisso de compra e venda manuscrito, datado de 07/12/2020, no qual restaram fixados o objeto (Fazendas "Santa Marta", "Ingá I" e "Ingá II"), o preço (R$ 22.000.000,00) e a forma de pagamento; (
III
) o arrependimento posterior da Recorrida, ao se recusar a lavrar a escritura pública e a receber as parcelas consignadas pelo comprador, não afasta o direito à comissão, nos termos da parte final do artigo 725 do Código Civil.

Requer, assim, o conhecimento e provimento do recurso para condenar a Recorrida ao pagamento de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), correspondente a 3% (três por cento) do valor da transação intermediada.

Contrarrazões (Id. 17832295), pugnando pela manutenção da Sentença, argumentando que o documento manuscrito é inválido por não observar a forma pública exigida pelo artigo 108 do Código Civil, aduzindo, ainda, que inexistindo contrato de compra e venda juridicamente aperfeiçoado e não tendo ocorrido o recebimento de qualquer valor, não se configurou o resultado útil da intermediação.

Ab initio
, cumpre rememorar que a lide originária diz respeito a uma AÇÃO DE COBRANÇA de comissão de corretagem, na qual o Autor, ora Recorrente, sustenta ter sido contratado verbalmente pela Empresa Requerida, ora Recorrida, para intermediar a alienação de três propriedades rurais (Fazendas "Santa Marta", "Ingá I" e "Ingá II").

Narra a Exordial que, em virtude de sua profícua atuação profissional, logrou aproximar as partes e obter o consenso sobre os elementos essenciais do negócio, culminando na assinatura de um documento intitulado “Fechamento de Compra” em 07/12/2020, pelo montante total de R$ 22.000.000,00 (vinte e dois milhões de reais).

Argumenta, ainda, que o negócio não foi posteriormente concretizado por circunstâncias alheias à sua vontade, na medida em que a Recorrida, enquanto vendedora, recusou o recebimento dos valores anteriormente acordados para a venda.

Nesse contexto, o pleito condenatório repousa na exigibilidade da comissão pactuada em 3% (três por cento) sobre o valor da transação, totalizando a quantia de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais).

Após analisar o conjunto probatório, o Juízo de Primeiro Grau, ao sentenciar o feito, houve por bem julgar improcedente o pedido autoral, sob o argumento de que a intermediação não atingiu o "resultado útil" previsto no artigo 725 do Código Civil, pontuando, ainda, que em razão da vultuosidade do negócio, a escritura pública seria requisito indispensável para a validade do pacto translativo de propriedade, nos termos do artigo 108 do Código Civil.

É o que se observa dos seguintes excertos da Sentença recorrida,
in verbis
:

“(...)

No caso de compra e venda de imóveis, a lei civil estabelece uma formalidade essencial para a validade do negócio jurídico que visa à transferência da propriedade. O artigo 108 do Código Civil dispõe expressamente que "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". No presente caso, o valor da suposta venda (R$ 22.000.000,00) supera em muito o limite legal, tornando a escritura pública um requisito de validade do negócio translativo da propriedade.

O documento de Id 12061707, denominado "INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL", embora assinado pelas partes e por um funcionário da ré como testemunha, constitui um contrato preliminar. Embora contratos preliminares possam gerar obrigações entre as partes, eles não se confundem com o contrato definitivo de compra e venda de imóvel, cuja validade, para bens de valor elevado, depende da forma pública. A transferência da propriedade imobiliária, no direito brasileiro, ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo a escritura pública o título hábil para tanto, na maioria dos casos.

(...)

Como já mencionado, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para a validade dos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. A ausência de escritura pública, no caso em tela, impede o reconhecimento da validade do negócio jurídico de compra e venda.

Ainda que o autor tenha se esforçado para aproximar as partes e obter um acordo preliminar, o fato é que a compra e venda não se concretizou por completo. Como dito, a ré se recusou a formalizar o negócio por escritura pública e não recebeu qualquer parcela do preço. O Sr. Antenor Peris Zuccon, por sua vez, não ajuizou ação de consignação em pagamento para compelir a ré a receber a primeira parcela, o que demonstra a ausência de interesse em prosseguir com a aquisição das fazendas.

Diante desse contexto, entendo que o autor não logrou êxito em comprovar o "resultado útil" da intermediação, nos termos do artigo 725 do Código Civil. A assinatura de um contrato preliminar que não observou a forma prescrita em lei e a ausência de concretização da compra e venda impedem o reconhecimento do direito à comissão de corretagem.

Ainda que se reconheça o trabalho desempenhado pelo autor na aproximação das partes e na negociação das condições de venda, a lei exige a concretização do negócio jurídico para que a comissão seja devida. No caso em tela, a ausência de escritura pública e o não recebimento do preço pela ré impedem o reconhecimento do direito à remuneração.

Nesse sentido, confira a recente ementa do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. SÚMULA N. 568/STJ. REVERSÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.
1. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.
Súmula 568/STJ. 2. É inviável revisar as premissas fáticas fixadas no acórdão recorrido de que não houve resultado útil, devido à dificuldade na obtenção de financiamento imobiliário. Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.672.980/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)

Dessa forma, considerando que a formalização por escritura pública é requisito essencial para a validade do negócio jurídico de compra e venda de imóveis de alto valor, e que tal formalidade não foi observada no caso em tela, entendo que o autor não faz jus à comissão de corretagem pleiteada. A assinatura do "INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL" (Id 12061707), por si só, não é suficiente para caracterizar o "resultado útil" da intermediação, especialmente quando o negócio não avança para a fase de escritura pública e registro.”

Neste contexto, o cerne da controvérsia reside em verificar se o corretor de imóveis, após promover a aproximação eficaz das partes e obter o consenso sobre os elementos essenciais do negócio, materializado em instrumento particular assinado pelos contratantes e testemunhas, faz jus à remuneração pactuada, mesmo diante do superveniente arrependimento imotivado da vendedora em receber os valores e formalizar a escritura pública.

Com efeito, a análise percuciente do acervo probatório revela que o Recorrente desempenhou seu mister com diligência e êxito. Constam dos autos inúmeras fotografias que registram as vistorias realizadas no imóvel rural (Id. 17831168 a Id. 17831182), bem como densa troca de mensagens e e-mails contendo minutas e dados técnicos das fazendas (Id. 17832134), o que denota a efetiva e ininterrupta atuação do intermediador na prospecção do negócio
.

O ponto culminante da atividade de corretagem deu-se com a reunião presencial ocorrida no escritório da empresa Recorrida, na qual foi lavrado um documento intitulado “Fechamento de Compra” (Id. 17832144), o qual, embora manuscrito, contém a assinatura inequívoca do sócio-administrador da Recorrida, JOÃO CARLOS TEIXEIRA SIQUEIRA, do promitente comprador, ANTENOR PERIS ZUCCON, e de testemunhas presenciais, estabelecendo com clareza o preço de R$ 22.000.000,00 (vinte e dois milhões de reais), com respectiva forma e prazo de pagamento, a comissão de 3% (três por cento) devida ao corretor, juros de mora, além do percentual em caso de eventual arrependimento (20%), e outras pactuações que tangenciam as propriedades
.

A rigor, o conteúdo da prova oral produzida sob o crivo do contraditório corrobora a tese autoral. O informante HEVERTON DE OLIVEIRA BRANDÃO, gerente administrativo da fazenda e funcionário de confiança da Recorrida, admitiu em seu depoimento a ocorrência fática da negociação, confirmando que o documento manuscrito representava a venda das propriedades e que o assinou na condição de testemunha a pedido das partes
,
in verbis
:

"...eles reuniram lá no escritório para fazer uma possível negociação dessas fazendas. Elaboraram esse contrato manuscrito, e o proprietário da Jcs me pediu para assinar como testemunha. [...] Sim, Excelência, o rascunho representava a venda das fazendas." (Informante Heverton).

Importa destacar, outrossim, que a natureza jurídica do contrato de corretagem é de obrigação de resultado, sendo a remuneração devida no momento em que se alcança o consenso qualificado entre os interessados. O Código Civil é peremptório ao disciplinar a matéria em seu artigo 725, senão vejamos:

"
Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."

Sob tal perspectiva, tenho que a Sentença recorrida incorreu em equívoco ao confundir a validade do negócio jurídico imobiliário translativo de domínio (que exige escritura pública,
ex vi
do artigo 108 do Código Civil) com a eficácia do contrato de corretagem. Este último é contrato autônomo, de natureza pessoal, que se exaure com a aproximação útil.

Nesse contexto, se as partes chegaram a assinar uma promessa irretratável, o serviço do corretor foi integralmente prestado, sendo-lhe indiferente o posterior desfazimento da avença por culpa exclusiva do contratante.

A propósito, a orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
é no sentido de que
o arrependimento imotivado das partes após a celebração da promessa de compra e venda não exime o pagamento da comissão
, aduzindo, inclusive, sobre a
dispensabilidade do ulterior registro de compra e venda para perfectibilização do contrato de corretagem
,
in litteris:

“
EMENTA:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRAZO PARA OFERECER CONTESTAÇÃO E PROPOR RECONVENÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO INFRUTÍFERA. CONTAGEM. EXCLUSÃO DO DIA DO COMEÇO E INCLUSÃO DO DIA DO VENCIMENTO. INTEMPESTIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PAGAMENTO DE COMISSÃO. RESULTADO ÚTIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE, EM REGRA. PACTUAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA. POSSIBILIDADE. DIREITO DISPONÍVEL. AUTONOMIA DA VONTADE E LIBERDADE DE CONTRATAR. PREVALÊNICA NO DIREITO PRIVADO.

1. Ação de cobrança c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual, ajuizada em 2/10/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2021 e concluso ao gabinete em 6/5/2022.

2. O propósito recursal é definir se (I) a contestação e a reconvenção foram protocoladas de forma tempestiva; e, (II) em contrato de corretagem de assessoria técnico-imobiliária, as partes podem condicionar o pagamento da respectiva comissão ao registro imobiliário, a despeito do art. 725 do CC/2002.

3. Havendo audiência de conciliação infrutífera, a data de sua realização será o dia do começo (termo inicial) do prazo de 15 dias úteis para oferecer contestação e propor reconvenção, excluindo-se, na contagem, o dia do começo e incluindo o dia do vencimento.Inteligência dos arts. 335, I, 343 e 224 do CPC/2015.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, será devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o corretor alcançar o resultado útil do negócio, ou seja, se os trabalhos de aproximação por ele realizados resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, ainda que o resultado final não se efetive por arrependimento imotivado das partes (art. 725 do CC/2002).

5. O registro da escritura pública de compra e venda não é, em regra, necessário para que se alcance o resultado útil, para fins de obrigação do pagamento de comissão de corretagem em negócios imobiliários.

6. Não obstante, a presente hipótese não consiste em interpretar se determinado conjunto de atos praticado pelo corretor é ou não suficiente, à luz das obrigações contratuais assumidas, para se enquadrar no conceito de resultado útil. Trata-se, no particular, da análise da implementação ou não das condições suspensivas expressamente pactuadas pelas partes no contrato de corretagem, na forma dos arts. 121 e 125 do CC/2002.

7. No direito civil brasileiro, predomina a autonomia privada, de modo que se confere, em regra, total liberdade negocial aos sujeitos da relação obrigacional. Em contratos típicos, além das regras gerais, as disposições legais específicas devem ser observadas, sob pena de nulidade, salvo quando se tratar de direito disponível.

8. O direito do corretor de ser remunerado pela mediação realizada (art. 725 do CC/2002) é um direito disponível. Portanto, em um determinado contrato de corretagem, as partes podem optar por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto - como à aprovação de determinado órgão, ou à efetivação de registro imobiliário -, respeitados os limites legais, notadamente, os arts. 121 a 130 do CC/2002.

9. Hipótese em que (I) a audiência de conciliação ocorreu no dia 6/11/2018, ficando esse dia, portanto, excluído, iniciando-se a efetiva contagem a partir do dia 7/11/2018, de modo que foi tempestivo o protocolo da contestação e da reconvenção no dia 3/12/2018, último dia do prazo, considerando os 4 dias em que houve a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais; e, (II) considerando que não se implementou a condição suspensiva (registro imobiliário) livre e expressamente pactuada pelas partes no contrato de corretagem, a recorrente não adquiriu o direito à remuneração nele previsto, nos termos do art. 125 do CC/2002.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(
STJ
; REsp n. 2.000.978/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

Destarte, a jurisprudência invocada pelo Juízo de origem para julgar improcedente a ação não retrata o entendimento predominante da
Segunda Seção
do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, que recentemente
reafirmou que o desfazimento posterior do negócio por razões alheias à atuação do corretor não afasta o direito à remuneração
,
in litteris:

“
EMENTA:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA COM RESULTADO ÚTIL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICO-JURÍDICA ENTRE OS JULGADOS CONFRONTADOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7, 83 E 315/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática do Ministro Marco Aurélio Bellizze que indeferiu liminarmente os embargos de divergência opostos pela parte agravante, os quais visavam ao reconhecimento de dissídio jurisprudencial sobre a obrigação de pagamento de comissão de corretagem em contrato de intermediação imobiliária. A parte agravante sustenta a existência de similitude fática entre o acórdão embargado e os julgados paradigmas, pleiteando a reforma do julgado. A parte agravada, por sua vez, alega a inexistência de elementos que autorizem a superação da decisão impugnada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos de admissibilidade dos embargos de divergência, especialmente a similitude fático-jurídica entre os acórdãos confrontados; e (ii) determinar se a decisão monocrática do relator, que indeferiu os embargos com base na jurisprudência consolidada do STJ e na ausência de identidade entre os casos, deve ser mantida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de divergência pressupõem a demonstração de divergência jurisprudencial entre acórdãos que analisaram idênticas questões jurídicas e fáticas, nos termos do RISTJ e da jurisprudência consolidada da Corte.

4. O acórdão embargado assentou, com base no conjunto fático-probatório, a efetiva intermediação dos corretores e a obtenção de resultado útil, o que justifica a comissão de corretagem, independentemente do inadimplemento posterior dos compradores.

5. Os acórdãos paradigmas, por outro lado, trataram de hipóteses distintas, em que os corretores agiram com negligência, não atuaram com diligência suficiente ou limitaram-se a promover mera aproximação entre as partes, sem a efetiva vinculação contratual.

6. A tentativa de equiparação entre hipóteses de inadimplemento e de atuação deficiente dos corretores revela-se juridicamente inconsistente, por se fundar em causas de pedir diversas, que ensejam soluções jurídicas distintas.

7. O conhecimento dos embargos de divergência esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, dada a necessidade de reexame de matéria fática e contratual, o que é vedado em sede de recurso especial.

8. Aplica-se, ainda, a Súmula 315/STJ, porquanto os embargos foram interpostos contra decisão proferida no âmbito de agravo que não admitiu recurso especial, hipótese que não comporta a via recursal eleita.

9. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem é devido quando há efetiva aproximação das partes e resultado útil na intermediação, mesmo que sobrevenha distrato ou inadimplemento por razões alheias à atuação do corretor (AgInt no AREsp n. 1.674.793/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 19/4/2021).

IV. DISPOSITIVO

10. Agravo interno desprovido.

(
STJ
; AgInt nos EREsp n. 2.117.153/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira,
Segunda Seção
, julgado em 13/8/2025, DJEN de
18/8/2025
.)

Fixadas tais premissas, verifica-se que, no caso vertente, restou claro que
o comprador, Sr. ANTENOR, manteve sua intenção de compra, chegando a consignar o valor da primeira parcela (R$ 2.000.000,00 - dois milhões de reais) prevista para pagamento na data de 30/01/2021, a qual foi
recusada pela Recorrida sem justificativa plausível relacionada à mediação
, consoante observado no Id. 17832148.

Noutro viés, admitir a tese da Recorrida implicaria em permitir que o comitente se beneficiasse de todo o esforço do profissional (vistorias, reuniões, conferência de matrículas) e, no momento da execução, frustrasse o direito do corretor por mero arbítrio, violando a boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais.

Diante do delineado cenário, conclui-se que o "resultado útil" foi plenamente alcançado com a subscrição do documento de Id. 17832144, o qual cristalizou o consenso sobre os elementos nucleares do negócio (objeto, valor e consenso).

A não formalização da venda mediante recusa do recebimento do preço e ulterior lavratura de escritura pública deu-se por circunstâncias estranhas à vontade do corretor e, inclusive, do próprio comprador.

Isto posto, CONHEÇO E CONFIRO PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, nos termos da fundamentação retro aduzida, para reformar integralmente a Sentença e julgar procedente o pedido inicial, condenando a Recorrida ao pagamento da quantia de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais).

Sobre o referido montante, deve incidir correção monetária pelo IPCA desde 30/01/2021 (data do pagamento acordado da primeira parcela do contrato), passando a incidir, a partir da citação, exclusivamente a taxa SELIC, que já contempla em sua estrutura tanto a atualização quanto os juros de mora, conforme orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça (STJ; AREsp n. 2.854.756/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025).

Por conseguinte, inverto o ônus da sucumbência, condenando a RECORRIDA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, já considerada a majoração prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Presencial 05.05.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.