Tribunal: TJES
Processo: 0010210-17.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Direito de Preferência; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO TEMPESTIVO DE PROVAS. INADIMPLEMENTO CONFESSO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE PROVA DO DESCUMPRIMENTO DO LOCADOR. REVISÃO CONTRATUAL DURANTE A PANDEMIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis decorrentes de contrato de locação comercial. O juízo de origem extinguiu o pedido de despejo sem resolução de mérito em razão da desocupação do imóvel e julgou parcialmente procedente o pedido condenatório para determinar o pagamento dos aluguéis vencidos desde abril de 2019 até a desocupação do imóvel, acrescidos de juros de 1% ao mês, correção monetária e multa contratual de 10%, com abatimento da caução, afastando a multa compensatória e os honorários contratuais. A locatária sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, no mérito, invoca exceção do contrato não cumprido, revisão do aluguel durante a pandemia da COVID-19, redução dos encargos moratórios e reordenação da imputação da caução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado do mérito sem produção de prova pericial e oral; (ii) estabelecer se o alegado inadimplemento do locador autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido; (iii) determinar se a pandemia da COVID-19 justifica a revisão judicial do valor do aluguel; e (iv) verificar a correção da condenação quanto aos encargos moratórios e à imputação da caução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento antecipado do mérito é admissível quando o conjunto probatório documental é suficiente para a formação do convencimento do magistrado, especialmente quando a parte, intimada para especificar provas, permanece inerte, não sendo juridicamente admissível alegar cerceamento de defesa apenas em sede recursal.

A invocação de nulidade processual exige demonstração concreta de prejuízo, o que não ocorre quando a parte não indica de forma específica quais fatos dependeriam de prova técnica ou testemunhal para elucidação.

A exceção do contrato não cumprido pressupõe demonstração de inadimplemento prévio do credor, o que não se verifica quando o contrato não impõe ao locador as obrigações de obras ou adaptações invocadas pela locatária.

A permanência da locatária no imóvel por longo período revela incompatibilidade com a alegação de inviabilidade de uso do bem e afasta a tese de descumprimento contratual apto a suspender o pagamento do aluguel.

A revisão judicial do contrato com fundamento na teoria da imprevisão exige prova concreta do desequilíbrio econômico e da efetiva repercussão do evento extraordinário sobre a atividade exercida no imóvel.

A mera invocação abstrata da pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão do aluguel, sobretudo quando inexistem elementos objetivos sobre o impacto econômico da crise.

A inadimplência iniciada antes da pandemia enfraquece a alegação de que o evento extraordinário constituiu causa determinante da impossibilidade de adimplemento.

A sentença realiza controle adequado dos encargos contratuais ao afastar a cumulação de multa moratória com multa compensatória e ao excluir honorários contratuais não cabíveis na hipótese.

O abatimento da caução do débito locatício observa o regime jurídico da garantia locatícia e atende ao próprio pedido formulado pela recorrente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a parte, intimada para especificar provas, permanece inerte e o conjunto documental é suficiente para a formação do convencimento judicial.

A exceção do contrato não cumprido exige prova do inadimplemento antecedente da contraparte, não bastando alegações genéricas desacompanhadas de suporte contratual ou probatório.

A revisão judicial do aluguel com fundamento na pandemia da COVID-19 depende de demonstração concreta do desequilíbrio econômico do contrato e do impacto efetivo sobre a atividade desenvolvida no imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I, 373, II, e 85, § 11. CC, arts. 317, 476 e 478 a 480. Lei nº 8.245/1991, arts. 22 e 62, II, “d”.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010210-17.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PC IMOVEIS LTDA

APELADO: XTR EVENTOS EIRELLI EPP

RELATOR(A): DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO TEMPESTIVO DE PROVAS. INADIMPLEMENTO CONFESSO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE PROVA DO DESCUMPRIMENTO DO LOCADOR. REVISÃO CONTRATUAL DURANTE A PANDEMIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis decorrentes de contrato de locação comercial. O juízo de origem extinguiu o pedido de despejo sem resolução de mérito em razão da desocupação do imóvel e julgou parcialmente procedente o pedido condenatório para determinar o pagamento dos aluguéis vencidos desde abril de 2019 até a desocupação do imóvel, acrescidos de juros de 1% ao mês, correção monetária e multa contratual de 10%, com abatimento da caução, afastando a multa compensatória e os honorários contratuais. A locatária sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, no mérito, invoca exceção do contrato não cumprido, revisão do aluguel durante a pandemia da COVID-19, redução dos encargos moratórios e reordenação da imputação da caução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado do mérito sem produção de prova pericial e oral; (ii) estabelecer se o alegado inadimplemento do locador autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido; (iii) determinar se a pandemia da COVID-19 justifica a revisão judicial do valor do aluguel; e (iv) verificar a correção da condenação quanto aos encargos moratórios e à imputação da caução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento antecipado do mérito é admissível quando o conjunto probatório documental é suficiente para a formação do convencimento do magistrado, especialmente quando a parte, intimada para especificar provas, permanece inerte, não sendo juridicamente admissível alegar cerceamento de defesa apenas em sede recursal.

A invocação de nulidade processual exige demonstração concreta de prejuízo, o que não ocorre quando a parte não indica de forma específica quais fatos dependeriam de prova técnica ou testemunhal para elucidação.

A exceção do contrato não cumprido pressupõe demonstração de inadimplemento prévio do credor, o que não se verifica quando o contrato não impõe ao locador as obrigações de obras ou adaptações invocadas pela locatária.

A permanência da locatária no imóvel por longo período revela incompatibilidade com a alegação de inviabilidade de uso do bem e afasta a tese de descumprimento contratual apto a suspender o pagamento do aluguel.

A revisão judicial do contrato com fundamento na teoria da imprevisão exige prova concreta do desequilíbrio econômico e da efetiva repercussão do evento extraordinário sobre a atividade exercida no imóvel.

A mera invocação abstrata da pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a revisão do aluguel, sobretudo quando inexistem elementos objetivos sobre o impacto econômico da crise.

A inadimplência iniciada antes da pandemia enfraquece a alegação de que o evento extraordinário constituiu causa determinante da impossibilidade de adimplemento.

A sentença realiza controle adequado dos encargos contratuais ao afastar a cumulação de multa moratória com multa compensatória e ao excluir honorários contratuais não cabíveis na hipótese.

O abatimento da caução do débito locatício observa o regime jurídico da garantia locatícia e atende ao próprio pedido formulado pela recorrente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a parte, intimada para especificar provas, permanece inerte e o conjunto documental é suficiente para a formação do convencimento judicial.

A exceção do contrato não cumprido exige prova do inadimplemento antecedente da contraparte, não bastando alegações genéricas desacompanhadas de suporte contratual ou probatório.

A revisão judicial do aluguel com fundamento na pandemia da COVID-19 depende de demonstração concreta do desequilíbrio econômico do contrato e do impacto efetivo sobre a atividade desenvolvida no imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I, 373, II, e 85, § 11. CC, arts. 317, 476 e 478 a 480. Lei nº 8.245/1991, arts. 22 e 62, II, “d”.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade conhecer do recurso e negar-lhe provimento; nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0010210-17.2019.8.08.0012

APTE:

XTR EVENTOS EIRELLI EPP

APDO
:
PC IMÓVEIS LTDA

RELATOR:
D
ES
.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, trata-se de apelação cível na qual a recorrente pretende, em caráter preliminar, a decretação de nulidade da sentença por alegado cerceamento de defesa, ao fundamento de que a controvérsia reclamaria produção de prova pericial e oral para aferição das condições do imóvel locado e das obrigações supostamente assumidas pelo locador. No mérito, sustenta a incidência da exceção do contrato não cumprido, a necessidade de abatimento proporcional dos aluguéis, a revisão da prestação locatícia no período pandêmico, a mitigação dos encargos moratórios e a reordenação da imputação da caução, postulando, ao final, a reforma integral ou parcial do
decisum
.

Pois bem.

Inicialmente, não há controvérsia quanto à existência da relação locatícia subjacente, tampouco quanto à pactuação de aluguel mensal no importe de R$ 5.000,00, relativo a imóvel comercial locado pelo prazo de 36 meses a partir de 1º/02/2019. Igualmente incontroverso é o inadimplemento da locatária a partir de abril de 2019, circunstância reconhecida no próprio
iter
processual e que serviu de suporte ao ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança.

A sentença, a seu turno, extinguiu o pedido de despejo sem resolução de mérito em razão da perda superveniente do interesse de agir, decorrente da desocupação do imóvel em 1º/02/2022, e julgou parcialmente procedente o pleito condenatório para impor à ré o pagamento dos aluguéis vencidos desde abril de 2019 até a efetiva desocupação, acrescidos de juros de 1% ao mês, correção monetária e multa contratual de 10%, com abatimento da caução, afastando, todavia, a incidência da multa compensatória e dos honorários contratuais, por reputá-los incompatíveis, no caso, com o sistema legal aplicável.

De início, não prospera a pretensão de nulidade por cerceamento de defesa.

O art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil autoriza o julgamento antecipado do mérito quando a matéria for unicamente de direito ou quando, sendo de fato e de direito, não houver necessidade de produção de outras provas.

Na espécie, as partes foram expressamente instadas a se manifestar acerca da dilação probatória, consoante despacho de fl. 126; o autor requereu o aproveitamento das provas produzidas em ação apensa e o julgamento imediato, ao passo que a ré quedou-se silente, nada requerendo no momento processual oportuno, consoante petição de ID 17612462.

Trata-se preceito de comportamento exigido das partes contratantes como padrão ético de confiança, ética, lealdade e probidade. Como complementos do princípio da boa-fé objetiva, o direito brasileiro adotou os institutos do
venire contra factum proprium, supressio, surrectio e tu quoque
que devem ser adotados para suprir eventuais lacunas da relação contratual, traduzindo deveres implícitos às partes.

Essa circunstância tem relevo decisivo, porque não se afigura juridicamente admissível que a parte, após deixar escoar
in albis
a oportunidade de especificar as provas reputadas necessárias, venha, apenas em sede recursal, invocar nulidade fundada exatamente na ausência de instrução que não requereu. Em tal contexto, a alegação de cerceamento não se harmoniza com a boa-fé processual, nem com a exigência de demonstração concreta de prejuízo.

A propósito, a jurisprudência é firme no sentido de que o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente à formação do convencimento do magistrado, sobretudo se a parte, oportunamente intimada, não especifica as provas que pretende produzir.

O processo civil contemporâneo não alberga a instrução probatória como etapa necessária em abstrato, mas como instrumento voltado à elucidação de fatos controvertidos efetivamente dependentes de complementação. Ausente requerimento tempestivo e específico, não há falar em nulidade.

Ademais, não se identifica, no acervo recursal, demonstração minimamente objetiva de que a solução da lide dependesse, de modo imprescindível, de prova técnica.

A recorrente limita-se a afirmar, em formulação genérica, que a aptidão do imóvel e a necessidade de obras exigiriam perícia de engenharia, porém não individualiza, com precisão, quais fatos materiais específicos teriam permanecido obscuros, quais documentos indicariam plausibilidade concreta da tese e por que razão tais elementos não poderiam ser apreciados à luz do próprio contrato e da dinâmica fática consolidada nos autos. Nessa perspectiva, a pretensão anulatória acaba por se apoiar em hipótese meramente abstrata de insuficiência probatória, o que não basta para infirmar a higidez do julgamento antecipado.

Ato contínuo, também não merece acolhimento a insurgência de mérito.

A sentença assentou, com acerto, que incumbia à ré a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, especialmente porque o inadimplemento dos aluguéis restou confessado, deslocando a controvérsia para a alegada justificação do não pagamento.

O caso dos autos não estava em discussão a ocorrência da mora fática, mas se havia causa juridicamente idônea para afastar, reduzir ou modular a exigibilidade da contraprestação locatícia. E, a esse respeito, a defesa não se desincumbiu do ônus que lhe competia.

A apelante sustenta a incidência da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, sob o argumento de que o locador não teria realizado benfeitorias, reparos e adaptações indispensáveis ao uso do galpão. A tese, contudo, esbarra em dado elementar da causa: a sentença, a partir da leitura do instrumento contratual, concluiu que inexiste cláusula impondo ao locador as obrigações específicas invocadas pela locatária, registrando, inclusive, que a defesa se apoiou em interpretação incorreta do contrato.

Nesse sentido, a cláusula sexta, tal como destacado nas contrarrazões, consigna que o imóvel seria entregue com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, cabendo à locatária mantê-lo e devolvê-lo nas mesmas condições, ao passo que a cláusula sétima estabelece que as benfeitorias, consertos ou reparos se integrariam ao imóvel, sem direito de retenção ou indenização.

Desse modo, não há, pois, suporte contratual robusto para a premissa segundo a qual o locador teria assumido dever específico de construção, reforma estrutural ou adaptação do galpão nos moldes narrados no recurso. E, sem prova segura desse inadimplemento antecedente, não se pode admitir, em prejuízo do credor, a suspensão ou redução da contraprestação locatícia.

É certo que a Lei n. 8.245/1991, em seus arts. 22 e seguintes, impõe ao locador deveres legais de entrega e conservação do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Não obstante, a incidência de tais normas, por si só, não dispensa demonstração objetiva da existência de vícios, defeitos pretéritos ou falhas imputáveis ao locador que tenham efetivamente comprometido a fruição do bem.

E, no caso concreto, essa demonstração não foi produzida de forma minimamente consistente. Ao revés, o que se extrai dos autos é que a locatária permaneceu no imóvel por aproximadamente três anos, isto é, por todo o interregno contratual relevante, circunstância devidamente valorizada pela magistrada de origem como incompatível com a narrativa de inviabilidade material do uso do bem.

Ainda que se admita, em tese, a possibilidade de fruição parcial, precária ou economicamente menos vantajosa, seria indispensável a apresentação de elementos objetivos de convicção capazes de demonstrar tal realidade, o que não ocorreu.

No mesmo sentido, não prospera a insurgência quanto à pretendida revisão do aluguel no período pandêmico.

A sentença destacou a ausência de prova da pactuação de redução da prestação locatícia, mantendo, por isso, o valor originalmente contratado de R$ 5.000,00. A recorrente pretende deslocar o debate para a teoria da imprevisão, invocando os arts. 317 e 478 a 480 do Código Civil e sustentando que a pandemia da COVID-19 teria alterado radicalmente a base objetiva do contrato, autorizando redução proporcional dos aluguéis entre março de 2020 e setembro de 2021. O argumento, todavia, não se mostra suficiente, na espécie, para ensejar a reforma do julgado.

Isso porque a revisão judicial por onerosidade excessiva ou desproporção manifesta, embora juridicamente admissível em hipóteses excepcionais, reclama demonstração concreta do desequilíbrio contratual, da intensidade do impacto econômico sofrido, da correlação entre as restrições impostas e a fruição do imóvel, bem como da inadequação da prestação originária diante da realidade superveniente.

Não basta, para tanto, a invocação abstrata da pandemia como fato notório. Impõe-se a apresentação de dados objetivos sobre o efetivo comprometimento da atividade econômica desenvolvida no imóvel, sua repercussão sobre a capacidade de adimplemento e a necessidade de repartição equitativa dos riscos contratuais. E a própria recorrente, em suas razões, admite que a quantificação da revisão dependeria de elementos como faturamento, notas fiscais, fluxo de clientes, consumo de água e energia e quadro de pessoal ativo, os quais remeteriam a apuração futura. Ora, se o pedido revisional exige, segundo a própria parte, um conjunto de variáveis econômicas e operacionais não demonstradas nos autos, não há base segura para o acolhimento da tese em grau recursal.

Cumpre salientar, ainda, que a inadimplência da locatária remonta a abril de 2019, portanto muito antes da deflagração da crise sanitária. Esse dado objetivo enfraquece sobremaneira a construção argumentativa que busca atribuir à pandemia a causa central da impossibilidade de adimplemento, porquanto revela mora preexistente e desvinculada do evento extraordinário ulterior. Nessa moldura, a invocação dos arts. 317 e 478 a 480 do Código Civil mostra-se insuficiente para descaracterizar a exigibilidade dos aluguéis já vencidos nem para impor, sem demonstração empírica adequada, redimensionamento judicial do pacto.

Também não merece guarida o pedido de redução adicional dos consectários legais e contratuais. A sentença, em rigorosa observância aos limites do caso concreto, já promoveu controle relevante sobre a pretensão da parte autora, afastando a cumulação da multa moratória de 10% com a multa compensatória prevista na cláusula 12.1, sob o fundamento de que ambas decorreriam do mesmo fato gerador — o inadimplemento dos aluguéis —, bem como excluindo os honorários contratuais à luz do art. 62, II, “d”, da Lei do Inquilinato, por somente serem exigíveis em hipótese de purgação da mora . Preservou, por conseguinte, apenas a multa de 10%, os juros de 1% ao mês e a correção monetária, consectários ordinários e compatíveis com a mora locatícia reconhecida.

No que se refere à caução, igualmente não há reparo a ser feito. O
decisum
determinou expressamente o abatimento da quantia caucionada do débito exequendo, providência que, aliás, coincide com parcela do pedido recursal.

Em suma, a controvérsia devolvida a esta instância não revela erro de procedimento nem
error in judicando
apto a justificar a reforma da sentença. Quanto a pretensão de nulidade da sentença por cerceamento de defesa não subsiste diante da inércia da própria parte recorrente.

Ato contínuo, a recorrente não comprovou o alegado inadimplemento do locador, não demonstrou base objetiva para a incidência da exceção do contrato não cumprido, tampouco produziu elementos concretos aptos a autorizar revisão judicial do aluguel em razão da pandemia.

Nesses termos, a r. sentença deve ser mantida, porquanto se mostra escorreita a conclusão segundo a qual, ausente prova idônea dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, subsiste a obrigação da locatária de adimplir os aluguéis e encargos nos limites fixados pelo juízo
a quo
.

Por todo o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, para manter, na íntegra, a r. sentença.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.