Tribunal: TJES
Processo: 0008099-20.2015.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-01-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º
0008099-20.2015.8.08.0006

APELANTE:
MARCIO SALOMAO HASEN E OUTRA

APELADO:
VILLAGGIO ARACRUZ SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE ARACRUZ – DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a consequente restituição de valores. 2. Os recorrentes pleiteiam a reforma da decisão, sustentando a ocorrência de erro de julgamento (error in judicando), uma vez que a sentença não analisou o pedido principal de rescisão por desinteresse no prosseguimento do negócio, e defendendo o direito à resilição unilateral do contrato com a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença que julga improcedente o pedido com base na ausência de culpa da construtora, sem analisar a pretensão de rescisão imotivada, incorre em erro de julgamento; e (ii) saber se o promitente comprador tem direito à rescisão do contrato por sua iniciativa e, em caso afirmativo, qual o percentual de retenção que pode ser aplicado pela vendedora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O afastamento da culpa da construtora pelo atraso na obra não prejudica a análise do pedido principal de rescisão contratual, que se fundamenta no direito potestativo do consumidor à resilição unilateral. Configurado o erro de julgamento, aplica-se a teoria da causa madura para a imediata análise do mérito recursal, nos termos do art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil. 4. Consoante o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial. 5. Mostra-se razoável a fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em conformidade com a previsão contratual e a jurisprudência, especialmente quando os compradores não chegaram a ter a posse do imóvel, que permaneceu disponível para nova comercialização pela construtora. 6. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa dos compradores, não havendo mora anterior da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 475; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, e 1.013, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJES, Apelação Cível nº 0003588-85.2016.8.08.0024, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível; TJES, Apelação Cível nº 0005992-32.2017.8.08.0006, Rel. Jorge do Nascimento Viana, 4ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008099-20.2015.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCIO SALOMAO HASEN e outros (2)

APELADO: VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A):
DESEMBARGADOR
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0008099-20.2015.8.08.0006

APELANTE:
MARCIO SALOMAO HASEN E OUTRA

APELADO:
VILLAGGIO ARACRUZ SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE ARACRUZ – DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a consequente restituição de valores. 2. Os recorrentes pleiteiam a reforma da decisão, sustentando a ocorrência de erro de julgamento (error in judicando), uma vez que a sentença não analisou o pedido principal de rescisão por desinteresse no prosseguimento do negócio, e defendendo o direito à resilição unilateral do contrato com a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença que julga improcedente o pedido com base na ausência de culpa da construtora, sem analisar a pretensão de rescisão imotivada, incorre em erro de julgamento; e (ii) saber se o promitente comprador tem direito à rescisão do contrato por sua iniciativa e, em caso afirmativo, qual o percentual de retenção que pode ser aplicado pela vendedora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O afastamento da culpa da construtora pelo atraso na obra não prejudica a análise do pedido principal de rescisão contratual, que se fundamenta no direito potestativo do consumidor à resilição unilateral. Configurado o erro de julgamento, aplica-se a teoria da causa madura para a imediata análise do mérito recursal, nos termos do art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil. 4. Consoante o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial. 5. Mostra-se razoável a fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em conformidade com a previsão contratual e a jurisprudência, especialmente quando os compradores não chegaram a ter a posse do imóvel, que permaneceu disponível para nova comercialização pela construtora. 6. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa dos compradores, não havendo mora anterior da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 475; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, e 1.013, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJES, Apelação Cível nº 0003588-85.2016.8.08.0024, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível; TJES, Apelação Cível nº 0005992-32.2017.8.08.0006, Rel. Jorge do Nascimento Viana, 4ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso ao recurso de apelacao dos autores e negar provimento ao recurso de apelacao da requerida, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0008099-20.2015.8.08.0006

APELANTE:
MARCIO SALOMAO HASEN E OUTRA

APELADO:
VILLAGGIO ARACRUZ SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE ARACRUZ – DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso nesta parte e passo ao seu julgamento como segue.

Pois bem. A controvérsia recursal cinge-se a verificar se a sentença, ao julgar improcedente a pretensão autoral, incorreu em omissão por não analisar o pedido de rescisão imotivada e, superada essa questão, se assiste aos promitentes compradores o direito à rescisão do contrato com a consequente restituição parcial dos valores pagos.

1.Da Alegada Omissão da Sentença (
Error in Judicando
)

De início, os apelantes sustentam a nulidade da sentença por vício de fundamentação, ao argumento de que o magistrado sentenciante teria se omitido quanto à análise do pedido principal, qual seja, a rescisão do contrato por iniciativa dos próprios adquirentes.

Ainda que o juízo de primeiro grau, na sentença, tenha se concentrado na análise do inadimplemento da construtora para julgar a demanda improcedente com base no art. 475 do Código Civil, a questão da omissão foi expressamente enfrentada e esclarecida na decisão que apreciou os embargos de declaração (ID 15649254). Naquela oportunidade, a magistrada consignou que, ao afastar a premissa de culpa da construtora, considerou-se "prejudicada a pretensão de rescindir o contrato como um todo, englobando tanto o pedido principal quanto o alternativo".

Embora tal fundamentação tenha sido suficiente para afastar o vício formal da omissão no âmbito dos embargos, a análise do mérito sob essa ótica revela um equívoco de julgamento (
error in judicando
). A petição inicial, de fato, apresentava uma dupla causa de pedir: a primeira, principal e incondicionada, fundada no simples desinteresse em prosseguir com o negócio jurídico, admitindo uma retenção; e a segunda, alternativa, condicionada à comprovação do atraso da obra, que ensejaria a rescisão por culpa da vendedora.

O afastamento da culpa da construtora (premissa do pedido alternativo) não possui o condão de, automaticamente, prejudicar a análise do pedido principal, que se sustenta em fundamento jurídico diverso: o direito potestativo do consumidor à resilição unilateral.

Contudo, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito e à teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, do CPC), estando o processo em condições de imediato julgamento, passo à análise da questão de fundo.

2. Do Direito à Rescisão Contratual e do Percentual de Retenção

A questão central a ser dirimida é se, mesmo diante da ausência de inadimplemento por parte da promitente vendedora, os promitentes compradores podem requerer a rescisão do contrato.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 543, estabelece diretriz clara para a resolução de contratos de promessa de compra e venda de imóveis no âmbito das relações de consumo:

Súmula 543, STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso dos autos, restou incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa dos adquirentes, que ajuizaram a ação antes mesmo do término do prazo contratual de entrega da obra. Dessa forma, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, assistindo à vendedora o direito de retenção de parte do valor para fazer frente às despesas administrativas e comerciais.

Os apelantes requerem a retenção de 10% (dez por cento), percentual este que encontra amparo na própria Cláusula 73, 'e', do contrato celebrado entre as partes.

Embora a jurisprudência admita a fixação da retenção em patamares entre 10% e 25% sobre os valores pagos, a definição do percentual exato deve considerar as particularidades do caso concreto.

Nesse sentido, este Egrégio Tribunal de Justiça tem considerado razoável a fixação no patamar mínimo em situações análogas. Confira-se:

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a retenção de 10% do valor pago, em caso de rescisão por culpa do comprador, é razoável quando o imóvel não foi usufruído e já está disponível para revenda. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00035888520168080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

(...) este Tribunal que, em julgamentos anteriores, considerou o percentual de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos pelo consumidor como o razoável a ser aplicado na espécie. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0005992-32.2017.8.08.0006, Relator.: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, 4ª Câmara Cível)

A situação dos autos se amolda perfeitamente às hipóteses dos precedentes. Os apelantes nunca tiveram a posse ou usufruíram das unidades imobiliárias, que ficaram imediatamente disponíveis para que a construtora as comercializasse novamente.

Assim, considerando a previsão contratual e as circunstâncias do caso, a fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos se mostra a medida mais justa e adequada, em conformidade com a jurisprudência desta Corte.

O valor a ser restituído aos apelantes deverá ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão, uma vez que a rescisão se deu por iniciativa dos compradores, não havendo mora anterior da vendedora.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para, reformando a sentença,
julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, a fim de:

a)

DECRETAR
a rescisão dos "Instrumentos Particulares de Compromisso de Compra e Venda" (Contratos nº 37.618 e 37.622) celebrados entre as partes;

b)

CONDENAR
a ré, VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., a restituir aos autores, em parcela única, os valores por eles pagos, autorizada a retenção de
10% (dez por cento)
do montante total adimplido. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo índice contratualmente previsto (INCC até o habite-se e, após, IGP-M) desde a data de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado.

Em razão da reforma da sentença e do resultado do julgamento, inverto os ônus da sucumbência. Condeno a ré/apelada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido pelos autores), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.