Tribunal: TJES
Processo: 5006636-93.2022.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Desapropriação
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº
5006636-93.2022.8.08.0011
Juízo de origem:
2ª Vara da Fazenda Pública de Cachoeiro de Itapemirim
Recorrente:
Município de Cachoeiro de Itapemirim
Recorrido:
Eliesse de Oliveira Guimarães e Siglia Bechepeche Guimarães

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL COM A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER O IMÓVEL. MORA DO CREDOR. TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR ALUGUÉIS. FIXAÇÃO NA DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL APTO À DEVOLUÇÃO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pelo Município de Cachoeiro de Itapemirim e pelos locadores contra sentença que, em ação de consignação de chaves com reconvenção, declarou rescindido contrato de locação firmado para funcionamento provisório de escola municipal e condenou o ente público ao pagamento de aluguéis de março de 2020 até junho de 2022.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a enchente ocorrida em janeiro de 2020 caracteriza força maior apta a justificar a rescisão unilateral do contrato de locação com efeitos retroativos a fevereiro de 2020; e (ii) definir o termo final da obrigação de pagar aluguéis diante da recusa dos locadores em receber as chaves do imóvel após a realização de reformas e sua disponibilização pelo Município.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A invocação de força maior não se sustenta, pois a própria Administração realizou reformas no imóvel e posteriormente declarou que o bem estava apto à utilização, afastando a alegada impossibilidade absoluta de uso. Aplica-se a teoria dos motivos determinantes, segundo a qual a validade do ato administrativo depende da veracidade dos fatos que o fundamentam.
4. Concluídas as obras e formalizada a disponibilização do imóvel aos locadores, a recusa em receber as chaves condicionada à realização de novos reparos configura comportamento indevido, uma vez que a devolução do imóvel constitui direito potestativo do locatário.
5. Eventuais danos ou pendências quanto ao estado do imóvel devem ser discutidos em ação própria, não sendo legítimo impedir a devolução do bem ou prolongar a vigência da locação.
6. Configurada a mora do credor (mora accipiendi), nos termos do art. 400 do Código Civil, a obrigação de pagar aluguéis cessa na data em que o imóvel foi formalmente declarado apto e colocado à disposição dos locadores.
7. Assim, o termo final da locação deve ser fixado em 28.12.2021, quando o Município concluiu as reformas e disponibilizou o imóvel, afastando-se a incidência de aluguéis após essa data.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso do Município parcialmente provido e recurso dos locadores desprovido.

Tese de julgamento
:

A recusa injustificada do locador em receber as chaves do imóvel, após sua disponibilização pelo locatário, caracteriza mora do credor e impede a continuidade da obrigação de pagar aluguéis.

Eventuais divergências quanto ao estado do imóvel locado devem ser discutidas em ação própria, não constituindo fundamento para impedir a devolução do bem ou prolongar a relação locatícia.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 400.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.270.530/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 08.04.2024, DJe 12.04.2024; TJMG, Apelação Cível 1.0000.22.004349-1/001, 11ª Câmara Cível, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 16.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006636-93.2022.8.08.0011

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: MUNICIPIO DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM

APELADO: ELIESSE DE OLIVEIRA GUIMARAES e outros (2)

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

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EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº
5006636-93.2022.8.08.0011
Juízo de origem:
2ª Vara da Fazenda Pública de Cachoeiro de Itapemirim
Recorrente:
Município de Cachoeiro de Itapemirim
Recorrido:
Eliesse de Oliveira Guimarães e Siglia Bechepeche Guimarães

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL COM A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER O IMÓVEL. MORA DO CREDOR. TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR ALUGUÉIS. FIXAÇÃO NA DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL APTO À DEVOLUÇÃO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pelo Município de Cachoeiro de Itapemirim e pelos locadores contra sentença que, em ação de consignação de chaves com reconvenção, declarou rescindido contrato de locação firmado para funcionamento provisório de escola municipal e condenou o ente público ao pagamento de aluguéis de março de 2020 até junho de 2022.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a enchente ocorrida em janeiro de 2020 caracteriza força maior apta a justificar a rescisão unilateral do contrato de locação com efeitos retroativos a fevereiro de 2020; e (ii) definir o termo final da obrigação de pagar aluguéis diante da recusa dos locadores em receber as chaves do imóvel após a realização de reformas e sua disponibilização pelo Município.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A invocação de força maior não se sustenta, pois a própria Administração realizou reformas no imóvel e posteriormente declarou que o bem estava apto à utilização, afastando a alegada impossibilidade absoluta de uso. Aplica-se a teoria dos motivos determinantes, segundo a qual a validade do ato administrativo depende da veracidade dos fatos que o fundamentam.
4. Concluídas as obras e formalizada a disponibilização do imóvel aos locadores, a recusa em receber as chaves condicionada à realização de novos reparos configura comportamento indevido, uma vez que a devolução do imóvel constitui direito potestativo do locatário.
5. Eventuais danos ou pendências quanto ao estado do imóvel devem ser discutidos em ação própria, não sendo legítimo impedir a devolução do bem ou prolongar a vigência da locação.
6. Configurada a mora do credor (mora accipiendi), nos termos do art. 400 do Código Civil, a obrigação de pagar aluguéis cessa na data em que o imóvel foi formalmente declarado apto e colocado à disposição dos locadores.
7. Assim, o termo final da locação deve ser fixado em 28.12.2021, quando o Município concluiu as reformas e disponibilizou o imóvel, afastando-se a incidência de aluguéis após essa data.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso do Município parcialmente provido e recurso dos locadores desprovido.

Tese de julgamento
:

A recusa injustificada do locador em receber as chaves do imóvel, após sua disponibilização pelo locatário, caracteriza mora do credor e impede a continuidade da obrigação de pagar aluguéis.

Eventuais divergências quanto ao estado do imóvel locado devem ser discutidas em ação própria, não constituindo fundamento para impedir a devolução do bem ou prolongar a relação locatícia.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 400.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.270.530/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 08.04.2024, DJe 12.04.2024; TJMG, Apelação Cível 1.0000.22.004349-1/001, 11ª Câmara Cível, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 16.03.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À UNÂNIMIDADE CONHECER de ambos os recursos para: DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do Município de Cachoeiro de Itapemirim, a fim de fixar o termo final do contrato de locação e da obrigação de pagar aluguéis na data de 28 de dezembro de 2021 E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Eliesse de Oliveira Guimarães e Siglia Bechepeche Guimarães.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL: 5006636-93.2022.8.08.0011

APTE/APDO: MUNICÍPIO DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM

APDO/APTE: ELIESSE DE OLIVEIRA GUIMARÃES E OUTRA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Conforme consta no Relatório, cuida-se de apelações cíveis interpostas pelo
Município de Cachoeiro de Itapemirim
e por
Eliesse de Oliveira Guimarães e Siglia Bechepeche Guimarães
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública de Cachoeiro de Itapemirim , que, em sede de ação de consignação de chaves com reconvenção, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e o pleito reconvencional. O juízo singular declarou rescindido o contrato de locação em
10 de junho de 2022
(data do ajuizamento) e condenou a municipalidade ao pagamento de aluguéis relativos ao período de março de 2020 a junho de 2022.

Irresignado, o Município apelante sustenta, em síntese: (i) a ocorrência de força maior decorrente da enchente de janeiro de 2020, o que autorizaria a rescisão unilateral e imediata do contrato com base nas cláusulas 11.1 e 17.4; (ii) a ilegalidade da recusa dos locadores em receber as chaves em 28 de fevereiro de 2020, alegando que o imóvel já havia sido desocupado; (iii) que, mesmo desobrigado, realizou reformas no bem, entregando-o em plenas condições de uso; (iv) a necessidade de reconhecimento da extinção contratual em fevereiro de 2020, cessando qualquer obrigação pecuniária a partir de então.

Por sua vez, os recorrentes Eliesse de Oliveira Guimarães e Outra aduzem, em suas razões recursais: (i) que o termo final da locação e a obrigação de pagar aluguéis devem corresponder à data do efetivo depósito das chaves em juízo, ocorrido em 14 de dezembro de 2022, e não ao ajuizamento da ação; (ii) que o imóvel permaneceu sob a posse direta do Município até o depósito judicial, privando os proprietários do uso do bem; (iii) a inexistência de sucumbência recíproca, devendo o Município arcar integralmente com os ônus processuais ante o decaimento mínimo de seus pedidos.

Contrarrazões apresentadas pelas partes.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso em espécie, passo a enfrentar ao mérito.

Segundo se depreende, a lide originou-se de um contrato de locação para fins não residenciais firmado no ano de 2016, destinado ao funcionamento provisório da EMEB “Olga Dias da Costa Mendes”. Após a ocorrência das severas chuvas que atingiram o Município de Cachoeiro de Itapemirim nos dias 24 e 25 de janeiro de 2020, o imóvel foi interditado pela Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa Civil sob a justificativa de perda das condições de utilização segura.

Em um primeiro momento, a administração municipal emitiu notificação oficial em
28 de fevereiro de 2020
, manifestando o intuito de rescindir unilateralmente o ajuste sob o argumento de força maior, buscando isentar-se de quaisquer encargos a partir daquela data.

Todavia, o histórico processual revela que as partes entabularam um acordo administrativo subsequente, por meio do qual o Município permaneceu na posse do bem para realizar manutenções e reparos necessários antes da devolução definitiva.

A análise detida do cronograma fático demonstra que as referidas reformas foram efetivamente concluídas pela administração, que passou a declarar que o imóvel encontrava-se impecável e em plenas condições de uso regular.

Conforme relatórios técnicos acostados, em
27 de dezembro de 2021
, a municipalidade retirou a vigilância e os servidores que zelavam pelo local, e em
28 de dezembro de 2021
, o Gerente de Manutenção e Patrimônio da Secretaria Municipal de Educação emitiu parecer atestando que o bem estava apto para nova locação.

A partir deste momento, a Secretaria Municipal de Educação promoveu novas e reiteradas tentativas de entrega das chaves, as quais foram sucessivamente rejeitadas pelos locadores sob o argumento de que o imóvel não apresentava a configuração original, carecendo de acessórios como boxes de vidro, pias e torneiras.

O impasse culminou na recusa formal ocorrida em
03 de junho de 2022
, ocasião em que o locador, assistido por advogado, negou o recebimento das chaves na sede administrativa.

Diante da resistência, o ente público judicializou a demanda em
10 de junho de 2022
, vindo o depósito efetivo das chaves em cartório a ocorrer em
14 de dezembro de 2022
.

A compreensão jurídica do caso revela uma assimetria inconciliável nas alegações do ente público quanto ao seu direito de devolução firmado no contrato e as condições do imóvel no ato de sua efetiva entrega.

Isso porque, enquanto o Município invoca a ocorrência de força maior impeditiva para retroagir os efeitos da rescisão a fevereiro de 2020, afirma contraditoriamente que o imóvel foi reformado e restou "impecável" para uso.

Pela Teoria administrativa dos Motivos Determinantes, a validade do ato administrativo vincula-se à veracidade dos fatos que o fundamentam. Se o imóvel era passível de recuperação e foi disponibilizado em condições de uso pela própria administração, resta infirmado o pressuposto de impossibilidade absoluta (força maior), o que torna ilegal o ato de rescisão unilateral baseado unicamente nesse fundamento para o período anterior à conclusão das obras.

Na lição de Celso Antônio Bandeira de Mello (in Curso de Direito Administrativo, 27. ed., SP: Malheiros Editores, 2010, p. 404), de acordo com a teoria dos motivos determinantes:

[...] os motivos que determinaram a vontade do agente, isto é, os fatos que serviram de suporte à sua decisão, integram a validade do ato. Sendo assim, a invocação de ‘motivos de fato’ falsos, inexistentes ou incorretamente qualificados vicia o ato mesmo quando, conforme já se disse, a lei não haja estabelecido, antecipadamente, os motivos que ensejariam a prática do ato. Uma vez enunciados pelo agente os motivos em que se calçou, ainda quando a lei não haja expressamente imposto a obrigação de enunciá-los, o ato só será válido se estes realmente ocorreram e o justificavam [...]

Assim, a pretensão do município, neste contexto não merecer ser acolhida.

Noutro viés, a configuração da mora dos credores do município apresenta-se nítida após o encerramento das reformas e a devida notificação para a entrega das chaves.

A questão da efetiva entrega das chaves e a mora a ser elucidada deve ser observada com cautela, tendo por base não somente o entendimento jurisprudencial, mas as peculiaridades que ocorreram no feito em análise.

Certo que a recusa dos locadores em aceitar o bem, condicionando o recebimento à execução de novos reparos ou à restituição de acessórios, é manifestamente contrária ao entendimento consolidado desta Corte.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a devolução do imóvel é direito potestativo do locatário ainda que pendentes obras a serem realizadas, que deverão ser objeto de ação própria.

A esse respeito, colaciona-se:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES – ALUGUÉIS ANTERIORES A ENTREGA DAS CHAVES DEVIDOS – JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DO STJ – SENTENÇA MANTIDA. Conforme reiterada jurisprudência do e. STJ, havendo recusa do locador em receber as chaves do imóvel, é possível o depósito destas, ainda que haja pendências quanto a reparos no bem, na medida em que eventual prejuízo apurado deverá ser discutido em ação própria, sendo incabível a vinculação do recebimento das chaves à reforma do imóvel. (...) (TJMG – Apelação Cível 1.0000.22.004349-1/001, Relator(a): Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/03/2022, publicação da súmula em 16/03/2022)

No mesmo sentido o STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 INEXISTENTE. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. RECEBIMENTO DO IMÓVEL APÓS REFORMA. CONDIÇÃO POTESTATIVA. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. RETORNO DOS AUTOS. QUESTÕES PENDENTES. 1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC o fato de o Tribunal de origem adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2.3. O fato de os imóveis não serem entregues conforme estipulado contratualmente não legitima a manutenção "ad eternum" do contrato locatício para obrigar o cumprimento de devolver "em condições de habitabilidade e em seu estado anterior", pois o "Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que eventual ressarcimento relativo a supostos prejuízos ocorridos no imóvel locado, decorrentes de sua má utilização, deve ser perseguido em ação própria, não constituindo justificativa idônea para impedir a extinção contratual verificada pelo decurso do prazo contratual, bem como para obstar a entrega do imóvel mediante depósito judicial das chaves em juízo" (AgInt no AREsp n. 1.610.017/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/8/2020). Agravo interno provido em parte, nos termos da fundamentação. (AgInt no AREsp n. 2.270.530/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 12/4/2024.)

Portanto, fixada a premissa de que a recusa foi ilícita a partir do momento em que o Município colocou o imóvel à disposição — devidamente reparado conforme o acordo administrativo —, a mora recai sobre os locadores (
mora accipiendi
), nos termos do art. 400 do Código Civil.

Como dito no precedente apresentado, manter a obrigação de pagar aluguéis até o ajuizamento em junho de 2022 ou, como pretendem os proprietários, até o depósito em dezembro de 2022, significaria premiar a resistência indevida dos credores em retomar a posse que lhes foi ofertada formalmente, dispondo estes de meios procedimentais para questionar a completa adequação do imóvel em ação autônoma.

Dessa forma, a reforma parcial da sentença é medida imperativa para ajustar o termo final do contrato à realidade da mora do credor, razão pela qual o marco final da locação e da obrigação pecuniária deve ser fixado em
28 de dezembro de 2021
, data em que o imóvel foi formalmente declarado apto pela administração e disponibilizado aos locadores, cessando a partir de então a responsabilidade do devedor, uma vez que a continuidade da posse das chaves pelo ente público deu-se exclusivamente em razão da recusa reiterada e ilegítima dos locadores.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
CONHEÇO
de ambos os recursos para:

DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso do Município de Cachoeiro de Itapemirim, a fim de fixar o termo final do contrato de locação e da obrigação de pagar aluguéis na data de
28 de dezembro de 2021
;

NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Eliesse de Oliveira Guimarães e Siglia Bechepeche Guimarães.

Diante do novo desfecho, redistribuo os ônus sucumbenciais, condenando os locadores ao pagamento de 70% das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, cabendo ao Município os 30% restantes, observada a isenção legal de custas para o ente público e a assistência judiciária gratuita para os requeridos, mantendo as demais questões firmadas na sentença de 1º Grau.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)