Tribunal: TJES
Processo: 0004569-08.2020.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
Ementa
: DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA. LOTEAMENTO REGULAR. ADUTORA SOB O IMÓVEL. FALHA NA FISCALIZAÇÃO E APROVAÇÃO PELO MUNICÍPIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Colatina contra sentença que julgou procedente a pretensão de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais, em razão da aquisição de lote de terreno em loteamento aprovado pela Municipalidade, mas que se encontra sobre uma adutora de água, inviabilizando qualquer edificação no local.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 3 questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do Município para responder pelo pedido de rescisão de contrato de compra e venda firmado exclusivamente entre particulares; (ii) determinar se a falha na fiscalização e aprovação de projeto de loteamento que inclui lotes sobre servidão administrativa gera responsabilidade solidária do ente público; e (iii) definir a correta quantificação dos danos materiais com base nas provas de desembolso efetivo dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O ente público carece de legitimidade passiva para responder pela rescisão de negócio jurídico do qual não participou, devendo tal pleito restringir-se à loteadora contratante.

4. A aprovação municipal de projeto que inclui novos lotes sobre área destinada à adutora de água configura falha grave no exercício do poder-dever de polícia e na fiscalização do parcelamento do solo.

5. O Município responde solidariamente, no caso, pelos danos causados por sua omissão e erro na aprovação do projeto que contribuiu diretamente para o prejuízo do adquirente, inclusive à luz do princípio da proteção da confiança.

6. O nexo de causalidade entre a conduta omissiva estatal e o dano é cristalino quando a própria administração admite a falha na fiscalização da execução do projeto aprovado.

7. A indenização por danos materiais deve corresponder ao prejuízo efetivamente comprovado nos autos, limitando-se ao valor declarado na escritura pública de compra e venda e às taxas acessórias documentadas, excluindo-se montantes de contratos de cessão firmados por terceiros sem prova de desembolso pelos autores.

8. A impossibilidade de edificação por vício oculto e grave no terreno caracteriza dano moral, pois extrapola o mero aborrecimento ao frustrar o planejamento habitacional dos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004569-08.2020.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SOLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: ANA CAROLINA CERON OLIVEIRA MONICO e outros (2)

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA. LOTEAMENTO REGULAR. ADUTORA SOB O IMÓVEL. FALHA NA FISCALIZAÇÃO E APROVAÇÃO PELO MUNICÍPIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Colatina contra sentença que julgou procedente a pretensão de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais, em razão da aquisição de lote de terreno em loteamento aprovado pela Municipalidade, mas que se encontra sobre uma adutora de água, inviabilizando qualquer edificação no local.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 3 questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do Município para responder pelo pedido de rescisão de contrato de compra e venda firmado exclusivamente entre particulares; (ii) determinar se a falha na fiscalização e aprovação de projeto de loteamento que inclui lotes sobre servidão administrativa gera responsabilidade solidária do ente público; e (iii) definir a correta quantificação dos danos materiais com base nas provas de desembolso efetivo dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O ente público carece de legitimidade passiva para responder pela rescisão de negócio jurídico do qual não participou, devendo tal pleito restringir-se à loteadora contratante.

4. A aprovação municipal de projeto que inclui novos lotes sobre área destinada à adutora de água configura falha grave no exercício do poder-dever de polícia e na fiscalização do parcelamento do solo.

5. O Município responde solidariamente, no caso, pelos danos causados por sua omissão e erro na aprovação do projeto que contribuiu diretamente para o prejuízo do adquirente, inclusive à luz do princípio da proteção da confiança.

6. O nexo de causalidade entre a conduta omissiva estatal e o dano é cristalino quando a própria administração admite a falha na fiscalização da execução do projeto aprovado.

7. A indenização por danos materiais deve corresponder ao prejuízo efetivamente comprovado nos autos, limitando-se ao valor declarado na escritura pública de compra e venda e às taxas acessórias documentadas, excluindo-se montantes de contratos de cessão firmados por terceiros sem prova de desembolso pelos autores.

8. A impossibilidade de edificação por vício oculto e grave no terreno caracteriza dano moral, pois extrapola o mero aborrecimento ao frustrar o planejamento habitacional dos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta pelo
MUNICÍPIO DE COLATINA
contra a r. sentença que, nos autos da ação de dissolução de negócio jurídico c/c indenizatória ajuizada por
ANA CAROLINA CERON OLIVEIRA MÔNICO e LUAN CAMATTA MÔNICO
, julgou procedente a pretensão autoral para: (i) decretar a rescisão do contrato de compra e venda do Lote 07, Quadra M, do loteamento “Riviera II”, firmado com a corré SOLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – ME; (ii) condenar os réus, solidariamente, ao ressarcimento de danos materiais no valor de R$97.344,09; e (iii) condenar o Município ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$5.000,00 para cada autor.

Em suas razões (ID 18694753), o Município apelante sustenta, em síntese: (i) ilegitimidade passiva quanto ao pedido de rescisão contratual, por não ter integrado o negócio jurídico; (ii) no mérito, a inexistência de falha na aprovação do projeto original, uma vez que a área ocupada pela adutora era destinada a “área verde”, tendo a loteadora promovido alteração indevida e clandestina na execução da obra; (iii) que sua responsabilidade, se existente, seria meramente subsidiária e restrita ao dever de regularização urbanística, não abrangendo prejuízos patrimoniais individuais de natureza consumerista; e (iv) a ausência de prova idônea dos danos materiais e morais alegados.

Analisando detidamente o contexto probatório e as teses jurídicas ventiladas, entendo que a r. sentença merece parcial reforma.

De início, rememore-se que os autores, ora apelados, ajuizaram a presente demanda alegando terem adquirido, nos idos de 2018, o Lote 07 da Quadra M do loteamento "Riviera II", situado no Bairro Maria das Graças, em Colatina/ES, mas que, ao darem início aos trâmites para o projeto de construção, foram surpreendidos com a constatação de que, sob a superfície do lote, passa uma adutora de água, circunstância que inviabiliza qualquer edificação no local face aos riscos de segurança e à necessidade de livre acesso para manutenção da rede.

A esse respeito, apurou-se, em sede instrutória, que, embora o lote em questão não figurasse no projeto inicial do loteamento, sua inclusão foi objeto de alteração posterior através de procedimento administrativo formal (Processo PMC nº 3715/2000).

Nesse contexto, deve-se destacar, primeiramente, que o loteamento em questão
não ostenta natureza clandestina
; ao revés, o projeto foi devidamente aprovado pelo Município, o que gerou nos adquirentes a legítima expectativa de regularidade do bem, do que resulta a análise da questão controvertida igualmente sob o prisma da proteção da confiança.

O fato de o lote comercializado aos apelados contemplar, no projeto original, uma "área verde" em razão da adutora de água reforça que a irregularidade não decorreu de uma "venda clandestina" de loteamento inexistente, mas de uma falha grave na fiscalização da execução de um projeto sob o crivo da administração. E isso porque, conforme processo PMC nº 3715/2000, foram inseridos mais 07 (sete) lotes na quadra M, dentre eles aquele objeto do contrato firmado pelos apelados.

Assim, diferentemente da tese recursal, não houve venda clandestina de lotes pela loteadora e que não estavam previstos no projeto aprovado, uma vez que a inclusão dos novos lotes submeteu-se ao escrutínio do órgão público competente.

Todavia, embora o ente público possa responder, eventualmente, por danos decorrentes da falha no dever de fiscalização, a
desconstituição do vínculo contratual (rescisão)
opera efeitos apenas entre os contratantes. E, conforme se depreende da Escritura Pública e dos Aditivos Contratuais, o negócio jurídico foi celebrado estritamente entre os autores e a loteadora
SOLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
, de sorte que carece ao ente público legitimidade passiva para responder pelo pleito de dissolução do negócio jurídico, o qual deve ser direcionado exclusivamente à loteadora.

Noutro viés
, a alegação do apelante de que o acompanhamento das vendas seria um dever inexequível não subsiste.

O que se imputa ao ente público não é a fiscalização do contrato de compra e venda em si, mas o exercício do
poder-dever de polícia
sobre a parcelamento que ele próprio autorizou, redundando na inclusão de lotes afetados por servidão administrativa.

Importante salientar, ainda, que a própria Municipalidade, em sua contestação, admitiu expressamente a falha administrativa. Colhe-se da peça defensiva o seguinte excerto (fls. 105):

"...não há como negar a imputação de que o Município incorreu em omissão quanto a essa fiscalização. (...) Também não se trata de loteamento irregular ou clandestino, mas de alteração indevida na execução do projeto do loteamento pela empreendedora, com prejuízos para o interesse público tutelado pelo Município."

Ora, se o Município admite que houve omissão e erro aprovação do projeto, permitindo que a loteadora alterasse a execução e vendesse áreas sobre uma adutora de água, o nexo de causalidade entre a conduta omissiva e o dano sofrido pelos autores é cristalino.

Não se olvida a jurisprudência do C. STJ no sentido de que o ente público não é responsável por danos individuais suportados por consumidores adquirentes de lotes em loteamentos clandestinos (AgInt no REsp 1.721.679/SP), mas apenas pelo ambiental coletivo. No presente caso, todavia,
esse entendimento não se aplica porque não se trata de loteamento clandestino, mas regular
, devidamente aprovado pela Municipalidade, que autorizou a inclusão de lotes situados em área destinada à instalação de adutora de água.

Ademais, penso ser, neste caso, solidária a responsabilidade, pois, como bem pontuado pelo juízo de origem, a conduta da empresa ao produzir o vício e a do Município ao aprovar o projeto atuaram eficazmente para o resultado danoso, sendo as condutas solidárias em razão da natureza indivisível do prejuízo.

No tocante aos danos materiais, as despesas com projetos, taxas e o valor do imóvel estão devidamente documentadas, sendo o reembolso medida de rigor para o retorno ao
status quo ante
.

Entretanto, assiste razão ao apelante no que concerne ao
ajuste do dano material
.

Ao analisar a planilha apresentada na petição inicial, os autores indicaram o valor de
R$75.891,50
para a aquisição do lote. Ocorre que a Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 08/05/2018, estabelece o preço certo e ajustado da transação em
R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais)
.

Nesse ponto, impõe-se acolher a tese recursal no sentido de que os demais instrumentos particulares e aditivos contratuais colacionados aos autos foram firmados por
terceiros estranhos à lide
, não podendo seus valores ser automaticamente somados ao prejuízo material dos autores, pois, conforme se extrai da prova documental, o contrato de cessão e os pagamentos envolvendo veículos e parcelas foram realizados pelo Sr. Arnaldo Camatta a terceiros em momento anterior da cadeia sucessória.

Não havendo nos autos comprovação do efetivo dispêndio ou reembolso de tais valores vultosos por parte dos ora apelados ao cessionário anterior, a indenização deve restringir-se ao montante que efetivamente saiu do patrimônio dos autores para a aquisição do bem, conforme declarado solenemente na escritura pública.

Assim, o dano material deve ser fixado com base no desembolso comprovado de R$35.000,00 relativo ao lote, somado às demais despesas documentadas pelos autores (projetos, taxas de avaliação, levantamentos, ITBI e custas de escritura), totalizando
R$56.452,59
.

Quanto ao dano moral, estabelecido na sentença em
R$5.000,00
(cinco mil reais), este configura-se diante da frustração do planejamento habitacional, tendo sido, proporcionalmente, modulado pelo magistrado
a quo
a partir da conduta de cada um dos réus, circunstância que corrobora a sua razoabilidade, não havendo que se falar em mero aborrecimento ou contrariedade do cotidiano.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença para (i)
reconhecer a ilegitimidade passiva
do Município de Colatina em relação ao pedido de dissolução/rescisão do negócio jurídico, mantendo tal obrigação exclusivamente em face da corré SOLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME; (ii)
reduzir a condenação solidária a título de danos materiais
para o montante de R$56.452,59 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e nove centavos), os quais serão acrescidos de correção monetária a partir do desembolso até a citação, a partir de quando incidirá, exclusivamente, taxa Selic.

Em virtude da sucumbência recíproca, as custas devem ser redistribuídos na proporção de 70% para os réus e 30% para os autores. Condeno os autos ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% do proveito econômico auferido pelos réus (valor do dano material rejeitado), observando-se a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça que lhes foi deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)