Tribunal: TJES
Processo: 0018126-32.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A ATUAÇÃO DO AUTOR E A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA POR TERCEIROS. INEXISTÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO.

1 - Nos termos dos arts. 722 e 725 do CC, a corretagem é contrato de resultado, sendo indispensável a demonstração de que a atuação do corretor foi determinante para a conclusão do negócio jurídico.
2 - A prova dos autos demonstrou que a negociação do imóvel objeto da lide foi efetivamente intermediada por terceiros, não sendo comprovada a participação relevante da autora na celebração do contrato de compra e venda.
3 - Ausente cláusula de exclusividade, o proprietário do imóvel pode negociá-lo diretamente ou por intermédio de outros profissionais, sem obrigação de pagar comissão àquele que não demonstrou nexo causal com o resultado útil da transação.
4 - A mera realização de diligências administrativas ou prospecção genérica de interessados, dissociadas da conclusão do negócio, não é suficiente para gerar o direito à comissão de corretagem.
5 - Recurso de MC Participações Imobiliárias Ltda. conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial.

6 - Recurso de Zumak Soluções Imobiliárias Ltda. julgado prejudicado.

Vitória, 09 de junho de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018126-32.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ZUMAK SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA - ME e outros

APELADO: MC PARTICIPACOES IMOBILIARIAS LTDA e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A ATUAÇÃO DO AUTOR E A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA POR TERCEIROS. INEXISTÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO.

1 - Nos termos dos arts. 722 e 725 do CC, a corretagem é contrato de resultado, sendo indispensável a demonstração de que a atuação do corretor foi determinante para a conclusão do negócio jurídico.
2 - A prova dos autos demonstrou que a negociação do imóvel objeto da lide foi efetivamente intermediada por terceiros, não sendo comprovada a participação relevante da autora na celebração do contrato de compra e venda.
3 - Ausente cláusula de exclusividade, o proprietário do imóvel pode negociá-lo diretamente ou por intermédio de outros profissionais, sem obrigação de pagar comissão àquele que não demonstrou nexo causal com o resultado útil da transação.
4 - A mera realização de diligências administrativas ou prospecção genérica de interessados, dissociadas da conclusão do negócio, não é suficiente para gerar o direito à comissão de corretagem.
5 - Recurso de MC Participações Imobiliárias Ltda. conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial.

6 - Recurso de Zumak Soluções Imobiliárias Ltda. julgado prejudicado.

Vitória, 09 de junho de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso interposto por MC Participações Imobiliárias Ltda. e, por igual votação, julgar prejudicado o recurso interposto por Zumak Soluções Imobiliárias Ltda., nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de dois recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, por meio da qual, nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Zumak Soluções Imobiliárias Ltda - ME, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral “
para condenar MC PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, ao pagamento da quantia de 1/3 (um terço) da quantia de 5% (cinco por cento) sobre o valor da venda, a título de comissão de corretagem proporcional
”.

Em suas razões recursais, MC Participações Imobiliárias Ltda. pretende a reforma da sentença sustentando, basicamente, (a) que o contrato de corretagem é típico de resultado, não sendo devida qualquer remuneração à autora, uma vez que não houve demonstração de sua atuação eficaz para o fechamento do negócio; (b) os compradores do imóvel foram apresentados por outros corretores, que efetivamente intermediaram a venda e participaram das tratativas finais; (c) a autora não formalizou proposta nem comprovou ter participado diretamente das negociações; (d) sua atuação teria sido acessória e insuficiente para justificar qualquer pagamento; (e) requer a total improcedência do pedido inicial.

Já a recorrente Zumak Soluções Imobiliárias Ltda., por sua vez, apresentou o seu recurso de apelação para ver parcialmente reformada a sentença, sob os seguintes argumentos: (a) foi a responsável por apresentar os compradores do imóvel e por iniciar as tratativas de venda; (b) sua atuação foi essencial para a concretização do negócio, ainda que outros corretores tenham posteriormente auxiliado nas etapas finais; (c) o art. 725 do CC assegura à corretora o recebimento da comissão quando a transação é concluída com cliente por ela apresentado, independentemente da participação direta em todas as fases da negociação; (d) não há justificativa jurídica para a redução proporcional da comissão contratada; (e) requer a reforma da sentença, com a condenação da ré ao pagamento da comissão integral de 5% sobre o valor da venda, conforme pactuado.

Zumak Soluções Imobiliárias Ltda. apresentou suas contrarrazões no id
15733829
, enquanto MC Participações Imobiliárias Ltda. no id
15733830
.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 29 de janeiro de 2026.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado, ambas as partes se voltam contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, por meio da qual, nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Zumak Soluções Imobiliárias Ltda - ME, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral “
para condenar MC PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, ao pagamento da quantia de 1/3 (um terço) da quantia de 5% (cinco por cento) sobre o valor da venda, a título de comissão de corretagem proporcional
”.

Pois bem. A análise dos recursos cinge-se em verificar se a atuação desenvolvida pela empresa Zumak Soluções Imobiliárias Ltda - ME foi juridicamente apta a caracterizar a intermediação imobiliária que efetivamente resultou na compra e venda do imóvel objeto da lide (Terreno com área de 77.253,20 m2 - em Campo Grande, Cariacica-ES, frente BR 262), a ponto de justificar o pagamento de comissão de corretagem, ainda que de forma proporcional.

Conforme se extrai dos autos, é incontroverso que a Zumak realizou diversos atos relacionados ao imóvel, tais como prospecção de potenciais interessados, acompanhamento de providências administrativas e registrais, bem como diligências voltadas à baixa de restrições existentes na matrícula. Tais circunstâncias, inclusive, foram reconhecidas expressamente na sentença recorrida.

Todavia, à luz do regime jurídico do contrato de corretagem, previsto nos arts. 722 e 725 do CC, tais atos, por si sós, não são suficientes para gerar o direito à comissão, uma vez que a corretagem constitui contrato de resultado, exigindo-se demonstração do nexo causal entre a atuação do corretor e a efetiva concretização do negócio jurídico. Confira-se:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação
, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

No caso concreto, a prova produzida revela, de forma segura, que a intermediação que efetivamente conduziu à celebração do contrato de compra e venda foi realizada pelos corretores Adhemar Reis Neto e Anderson Domingues, responsáveis pela aproximação dos compradores, pela condução das tratativas negociais e pela formalização do ajuste, tanto é assim que estes mesmos corretores figuraram como testemunhas no contrato de promessa de compra e venda celebrado (fls. 621/633).

Tal circunstância foi corroborada não apenas pela prova testemunhal, mas também por declarações firmadas por escritura pública pelos próprios adquirentes do imóvel, quais sejam, Sérgio Frossard, Samuel Frossard e Francisco de Assis Torres, os quais afirmaram, de maneira inequívoca, que a negociação se desenvolveu por intermédio daqueles corretores (Adhemar Reis Neto e Anderson Domingues), inexistindo intermediação decisiva da Zumak na conclusão do negócio.

A propósito, cumpre destacar as seguintes passagens das declarações prestadas pelos compradores:

“Eu, FRANCISCO DE ASSIS TORRES, [...]
declaro
, para todos os fins, que quem me apresentou o imóvel da MC Participações Imobiliárias Ltda. em Cariacica/ES (antiga garagem da Viação Itapemirim) e, também, intermediou toda a negociação de compra e venda do imóvel do começo até o final, foram unicamente os corretores
Adhemar Reis Neto
e
Anderson Figueira Domingues
, não havendo nenhum outro corretor envolvido naquela negociação”. (ID 15733739)

“Que estou prestando a presente declaração atendendo solicitação do corretor de imóveis
Anderson Figueira, que foi quem me apresentou ao Sr. Francisco Torres e ao representante legal da MC Participações Imobiliárias Ltda
.; [...]
Que todo o tramite para a aquisição e toda negociação se deu com a intermediação dos corretores de imóvel Anderson Figueira e Adhemar
. Aliás, a aquisição do imóvel somente ocorreu por esforço deles dois; QUE na negociação entre eu, meu irmão e o Sr. Francisco Torres ficou afiançado que o Sr. Francisco Torres adquiriria uma cota de 50% (cinquenta por cento) do imóvel, meu irmão uma cota de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel e eu uma outra cota de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel; QUE combinamos que a compra seria realizada por intermédio da uma pessoa jurídica, eleita a sociedade Smart;
QUE nunca negociei nada com o corretor Zumak ou seu escritório, nem mesmo conhecendo ele ou o escritório dele; QUE nunca fiquei sabendo que o Zumak ou seu escritório tenha atuado na venda do imóvel em Cariacica
”. (SAMUEL CARARI FROSSARD - Escritura Pública Declaratória - fls. 613) -
grifo nosso.

“Que já conheço o corretor de imóveis Anderson tem algum tempo; QUE em 2019 havia comentado com o corretor de imóveis Anderson o interesse de investir em imóveis na Grande Vitória; QUE o corretor de imóveis Anderson, algum tempo depois, me procurou falando sobre a oportunidade de adquirir, em sociedade, o imóvel que já pertenceu ao Grupo Itapemirim em Cariacica;
QUE o corretor de imóveis Anderson me levou ao imóvel para conhecer e, na sequência me apresentou ao Sr. Francisco Torres
; QUE o Sr. Francisco Torres informou que não tinha interesse, no começo, de adquirir o imóvel em sociedade com pessoas estranhas ao seu núcleo familiar. Mas, após conversamos, chegamos a um denominador comum na aquisição do imóvel; QUE conheci o imóvel e o Sr. Francisco Torres juntamente com meu irmão, Samuel Carari Frossard;
QUE a negociação do imóvel se deu com os corretores Anderson e Adhemar, sendo que o corretor de imóveis Anderson Figueira quem me apresentou ao imóvel e ao Sr. Francisco
; QUE já conhecia o corretor de imóveis Adhemar, mas havia tempo que não o encontrava; [...]
QUE nunca negociei nada com Zumak. Aliás, nem mesmo sei quem é o Zumak, vindo a saber da sua existência a poucos dias, quando fui comunicado da ação judicial para fazer o depósito em juízo;
[...]
QUE desconheço qualquer atuação do Zumak na aquisição do imóvel que no passado funcionou a garagem da Viação Itapemirim, em Campo Grande, Cariacica
”. (SÉRGIO CARARI FROSSARD - Escritura Pública Declaratória - fls. 615) -
grifo nosso.

Como se observa, o resultado da negociação de compra e venda do imóvel se deu pela intermediação de outros corretores que não o representante da Zumak, motivo pelo qual não é devida comissão de corretagem postulada.

Afinal, “
O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem.
” (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

No mesmo sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESULTADO ÚTIL - ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO - CLÁUSULA CONTRATUAL - PREVISÃO PARA O CASO DE VENDA DO IMÓVEL - ABUSIVIDADE - SENTENÇA MANTIDA.
Para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder ao resultado útil do contrato, referente à efetiva venda do bem, devendo ser este o objeto do contrato de corretagem, e não o serviço do corretor em si, mas o resultado desse serviço
. Tal comissão não é devida nos casos em que o corretor é imobiliária destinada a administrar o imóvel para fins de locação, visto que o fim ultimo do contrato de corretagem entabulado, não era a intermediação de compra e venda de imóvel, mas, tão somente, a administração do imóvel locado. Em caso de contrato de adesão, têm-se que, nos termos do art. 424, do CC, "são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.272282-7/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/02/2024, publicação da súmula em 01/02/2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM. COMISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL DECORRENTE DA INTERMEDIAÇÃO. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR PROFISSIONAL DIVERSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luiz Carlos Venturini contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares que, na ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada contra Alair Bergamaschi, julgou improcedente o pedido. O juízo de origem entendeu que o autor limitou-se à aproximação inicial entre comprador e vendedor, sem efetiva participação na conclusão do negócio, o que afasta o direito à remuneração, por se tratar de obrigação de resultado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se a atuação inicial do autor, responsável pela apresentação entre as partes, é suficiente para gerar o direito ao recebimento da comissão de corretagem, mesmo diante da conclusão da venda ocorrer quase dois anos depois, por intermédio de outro corretor e em condições distintas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, sendo devida a remuneração apenas quando o corretor obtém, com sua mediação, a conclusão do negócio conforme instruções recebidas (CC, arts. 722 e 725).

A atuação do autor consistiu em promover a aproximação inicial entre vendedor e comprador, sem, contudo, alcançar a conclusão do negócio, frustrado à época.

O imóvel foi posteriormente vendido quase dois anos depois, por intermédio de outro corretor (Carlos Miguel), sob novas condições de preço e em contexto distinto, o que afasta o nexo entre a atuação do apelante e o resultado útil.

A prova testemunhal confirma que a concretização do negócio decorreu exclusivamente da mediação do segundo corretor, o que rompe o vínculo de causalidade entre a atuação do autor e a conclusão da venda.

O entendimento do STJ é no sentido de que o direito à comissão exige a contribuição efetiva e determinante do corretor para o êxito do negócio, o que não se verificou no caso concreto
(AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP; AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS).

A ausência de cláusula de exclusividade reforça a necessidade de demonstração do esforço útil e determinante do corretor para legitimar a cobrança da comissão.

Inviável o pedido subsidiário de redução dos honorários sucumbenciais, já fixados no patamar mínimo legal, o que afasta o interesse recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A simples aproximação entre vendedor e comprador, desacompanhada da efetiva conclusão do negócio por intermédio do corretor, não gera direito à comissão de corretagem.

A remuneração do corretor somente é devida quando demonstrado que sua atuação foi determinante para o resultado útil da negociação.

A ausência de cláusula de exclusividade exige a demonstração de mediação eficaz para a conclusão do contrato.

(TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007656-62.2022.8.08.0030, RELATOR DES. ALDARY NUNES JUNIOR, 2ª Câmara Cível, Julg: 15/08/2025)

Ressalte-se, ainda, que, à época da efetivação da venda, a Zumak não detinha autorização de exclusividade válida ou vigente, a teor do art. 726, do Código Civil, circunstância que afasta qualquer presunção de direito à comissão com base apenas na existência de vínculo anterior entre as partes.

Assim, com as devidas adequações,
“Na ausência de exclusividade, o proprietário pode negociar o imóvel diretamente ou por intermédio de terceiros, sem incorrer em obrigação de pagar comissão ao corretor anterior”.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.338045-5/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/12/2025, publicação da súmula em 03/12/2025)

Ademais, não consta dos autos qualquer proposta escrita de compra e venda apresentada pela Zumak, tampouco prova de que tenha sido responsável pela composição negocial que culminou no consenso quanto aos elementos essenciais do contrato, especialmente preço, forma de pagamento e estrutura societária da aquisição.

Embora se reconheça que a atuação da Zumak possa ter contribuído, em algum grau, para a organização documental e para a apresentação do imóvel ao mercado, tal contribuição não se confunde com a intermediação exigida pelo art. 725 do CC, que pressupõe atuação direta e eficaz na formação do negócio. O simples auxílio técnico ou administrativo, dissociado da efetiva aproximação das partes e da condução das negociações que resultaram no contrato, não é suficiente para caracterizar o direito à remuneração, sob pena de se desvirtuar a natureza jurídica da corretagem e impor ao vendedor obrigação não amparada pela lei.

Dessa forma, inexistente o nexo causal entre os atos praticados pela Zumak e a concretização da compra e venda, não há falar em pagamento de comissão de corretagem, ainda que proporcional, impondo-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido inicial.

Diante do exposto,
conheço do recurso
de MC Participações Imobiliárias Ltda e
dou-lhe provimento
, para afastar a condenação ao pagamento de comissão de corretagem, julgando improcedente o pedido formulado por Zumak Soluções Imobiliárias Ltda - ME, restando, por consequência,
prejudicado o recurso
interposto por esta última. Em razão da nova feição sucumbencial, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor dado à causa, com a ressalva do §3º, do art. 98, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Presencial 09.06.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.