Tribunal: TJES
Processo: 5017272-49.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adequação da Ação / Procedimento
Data de julgamento: 2026-03-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DOS HERDEIROS. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento interposto por locatários em face de decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou exceção de pré-executividade e reconheceu a legitimidade ativa dos herdeiros do locador falecido.

2)
Os agravantes alegam que o contrato fora firmado por administradora e que não houve comprovação da titularidade do crédito pelos herdeiros via inventário ou matrícula atualizada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3)
A questão em discussão consiste em saber se os herdeiros do locador falecido possuem legitimidade ativa para a execução de créditos decorrentes de contrato de locação, independentemente da intervenção da administradora do imóvel ou da formalização do espólio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4)
A administradora de imóveis atua como mera mandatária do proprietário, não possuindo legitimidade para figurar no polo ativo de execução de créditos locatícios em nome próprio.

5)
Nos termos do art. 10 da Lei nº 8.245/1991, a morte do locador opera a transmissão automática da locação aos seus herdeiros.

6)
Essa sub-rogação legal confere aos sucessores a titularidade dos créditos e a legitimidade para a cobrança judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7)
Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

"Falecendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, os quais possuem legitimidade ativa para a execução dos créditos locatícios, independentemente de a administração do imóvel ter sido exercida por terceiro".

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 10.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.362.841, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 02.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017272-49.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: JISELLY NATALY FERREIRA OLIVEIRA e outros (4)
AGRAVADO: HUMBERTO COELHO BENJAMIM e outros (7)
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DOS HERDEIROS. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento interposto por locatários em face de decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou exceção de pré-executividade e reconheceu a legitimidade ativa dos herdeiros do locador falecido.

2)
Os agravantes alegam que o contrato fora firmado por administradora e que não houve comprovação da titularidade do crédito pelos herdeiros via inventário ou matrícula atualizada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3)
A questão em discussão consiste em saber se os herdeiros do locador falecido possuem legitimidade ativa para a execução de créditos decorrentes de contrato de locação, independentemente da intervenção da administradora do imóvel ou da formalização do espólio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4)
A administradora de imóveis atua como mera mandatária do proprietário, não possuindo legitimidade para figurar no polo ativo de execução de créditos locatícios em nome próprio.

5)
Nos termos do art. 10 da Lei nº 8.245/1991, a morte do locador opera a transmissão automática da locação aos seus herdeiros.

6)
Essa sub-rogação legal confere aos sucessores a titularidade dos créditos e a legitimidade para a cobrança judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7)
Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

"Falecendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, os quais possuem legitimidade ativa para a execução dos créditos locatícios, independentemente de a administração do imóvel ter sido exercida por terceiro".

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 10.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.362.841, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 02.10.2023.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Impedido ou Suspeito
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Cinge-se a controvérsia em aferir a legitimidade ativa dos herdeiros agravados, para figurar no polo ativo de execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação comercial.

Em análise perfunctória, própria deste momento processual, não vislumbro a presença do primeiro requisito, a probabilidade do direito.

De fato, pessoa jurídica ACD – Administração e Representações Ltda. figurou no contrato de locação como mera representante do locador (fl. 26/29),
Domingos Gomes Benjamim
, proprietário do imóvel, conforme inscrição no cadastro imobiliário municipal e recibo de quitação de taxas firmado pelo condomínio do edifício onde se situa o imóvel locado (fls. 25 e 36).

Vale citar a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a legitimidade do proprietário, não da administradora, para aviar execução de contrato locatício, haja vista a condição de mera representante, como subsegue:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCADORAS. REPRESENTANTE. ILEGITIMIDADE ATIVA. RECONHECIMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Esta Corte Superior entende que "a administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual" (REsp 1.252.620/SC, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/06/2012, DJe de 25/06/2012).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não admite a majoração de honorários de sucumbência por ocasião do julgamento de agravo interno, tendo em vista que a interposição do mencionado recurso não inaugura nova instância.

3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa - a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada - pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 2.362.841/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023.)

A corroborar tal condição, denotam-se às fls. 31/35 termos de mediação em câmara arbitral entre o locador e proprietário
Domingos
Gomes Benjami
n
e a locatária agravante,
Jiselly Nataly Ferreira Oliveira
.

Outrossim, a ausência de qualificação exaustiva do proprietário no intróito contratual não desnatura a relação locatícia nem afasta a obrigação do locatário.

Logo, com o falecimento do locador, transmite-se a locação aos herdeiros agravados, nos termos do art. 10 da Lei nº 8.245/91, o que lhes confere legitimidade para a propositura da execução (“
Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros
”).

Em uníssono reverbera o entendimento desta Corte:

EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE ATIVA – REJEITADA – MÉRITO – AÇÃO DE DESPEJO – INADIMPLÊNCIA NÃO CONFIGURADA – PAGAMENTOS EFETUADOS A UM DOS HERDEIROS – IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Preliminar: ilegitimidade ativa: Tratando-se de contrato de locação, a legislação pertinente é expressa no sentido de que morrendo o locador, a locação transmite-se imediatamente aos herdeiros (art. 10, da Lei nº 8.245/91). Aliás, quaisquer dos herdeiros pode postular, em juízo, o despejo em imóvel comum. Precedentes.
[...] (5011089-33.2023.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA 2ª Câmara Cível Tribunal de Justiça Julg: 27/02/2024)

Portanto, a exigência de que o espólio figure necessariamente no polo ativo constituiria formalismo excessivo, incompatível com a celeridade processual e com a natureza alimentar do crédito locatício.

Conclui-se, assim, pela manutenção da decisão agravada que reconhecera a legitimidade dos herdeiros para a execução.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
nego provimento ao agravo de instrumento

e

julgo prejudicado o agravo interno
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 26.01.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Promovo averbação de impedimento.