Tribunal: TJES
Processo: 5000422-80.2026.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Retificação de Área de Imóvel
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
Ementa
:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ. CONHECIMENTO PRÉVIO DO LITÍGIO. ACORDO JUDICIAL DESCUMPRIDO. MANUTENÇÃO DO BLOQUEIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO INVERSO À AGRAVANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Porto Viana Empreendimentos Imobiliários Ltda em razão da decisão proferida nos autos de embargos de terceiro que deferiu parcialmente tutela de urgência apenas para suspender atos expropriatórios em cumprimento de sentença, mantendo a indisponibilidade incidente sobre imóvel adquirido pela agravante. A recorrente sustenta ser terceira adquirente de boa-fé, afirma que adquiriu o imóvel mediante escritura pública registrada em 26/09/2024 sem restrições na matrícula e alega inexistência de requisitos para reconhecimento de fraude à execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a agravante ostenta a condição de terceira adquirente de boa-fé apta a justificar o levantamento da indisponibilidade do imóvel; e (ii) estabelecer se a manutenção do bloqueio registral é medida necessária para assegurar a efetividade do cumprimento de sentença e da instrução probatória nos embargos de terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A agravante possui ciência prévia do litígio entre as partes originárias desde 08/02/2022, conforme demonstram o contrato de compra e venda e o aditivo contratual firmados com referência expressa à demanda judicial e à necessidade de resolução definitiva do conflito.

O contrato firmado pela agravante prevê como condição suspensiva a homologação de acordo judicial e o cancelamento da indisponibilidade incidente sobre o imóvel, o que evidencia vínculo direto da aquisição imobiliária com a controvérsia judicial existente.

O nome empresarial da agravante figura expressamente no acordo judicial homologado, circunstância que enfraquece a alegação de desconhecimento do litígio e justifica a preservação da constrição registral até o completo esclarecimento dos fatos.

A compra e venda do imóvel foi registrada após o requerimento de nova averbação de indisponibilidade formulado no cumprimento de sentença em fevereiro de 2024, reforçando a necessidade de cautela na análise da alegada boa-fé.

A indisponibilidade do bem não implica perda da propriedade, constituindo apenas limitação temporária ao poder de disposição do imóvel.

O levantamento do bloqueio registral neste momento processual gera risco concreto de sucessivas alienações do imóvel a terceiros, comprometendo a efetividade da tutela jurisdicional e a satisfação do crédito perseguido pelos agravados.

A suspensão dos atos expropriatórios já assegurada pela decisão agravada afasta a configuração de perigo de dano irreparável à agravante, prevalecendo a necessidade de preservação do status quo até o julgamento definitivo da controvérsia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O conhecimento prévio do litígio envolvendo o imóvel afasta, em análise inicial, a presunção de boa-fé do adquirente.

A manutenção da indisponibilidade registral constitui medida legítima para assegurar a efetividade do cumprimento de sentença e evitar risco de frustração do crédito discutido em juízo.

A indisponibilidade do imóvel representa restrição temporária ao poder de disposição e não configura perda do domínio.

A suspensão dos atos expropriatórios afasta a configuração de perigo de dano imediato ao adquirente enquanto se apura a regularidade da aquisição imobiliária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 674 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: Não houve precedente específico expressamente citado no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000422-80.2026.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: PORTO VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: ANASTASSIA SAKULIS e outros (2)

RELATOR:
DES
.

FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ. CONHECIMENTO PRÉVIO DO LITÍGIO. ACORDO JUDICIAL DESCUMPRIDO. MANUTENÇÃO DO BLOQUEIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO INVERSO À AGRAVANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Porto Viana Empreendimentos Imobiliários Ltda em razão da decisão proferida nos autos de embargos de terceiro que deferiu parcialmente tutela de urgência apenas para suspender atos expropriatórios em cumprimento de sentença, mantendo a indisponibilidade incidente sobre imóvel adquirido pela agravante. A recorrente sustenta ser terceira adquirente de boa-fé, afirma que adquiriu o imóvel mediante escritura pública registrada em 26/09/2024 sem restrições na matrícula e alega inexistência de requisitos para reconhecimento de fraude à execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a agravante ostenta a condição de terceira adquirente de boa-fé apta a justificar o levantamento da indisponibilidade do imóvel; e (ii) estabelecer se a manutenção do bloqueio registral é medida necessária para assegurar a efetividade do cumprimento de sentença e da instrução probatória nos embargos de terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A agravante possui ciência prévia do litígio entre as partes originárias desde 08/02/2022, conforme demonstram o contrato de compra e venda e o aditivo contratual firmados com referência expressa à demanda judicial e à necessidade de resolução definitiva do conflito.

O contrato firmado pela agravante prevê como condição suspensiva a homologação de acordo judicial e o cancelamento da indisponibilidade incidente sobre o imóvel, o que evidencia vínculo direto da aquisição imobiliária com a controvérsia judicial existente.

O nome empresarial da agravante figura expressamente no acordo judicial homologado, circunstância que enfraquece a alegação de desconhecimento do litígio e justifica a preservação da constrição registral até o completo esclarecimento dos fatos.

A compra e venda do imóvel foi registrada após o requerimento de nova averbação de indisponibilidade formulado no cumprimento de sentença em fevereiro de 2024, reforçando a necessidade de cautela na análise da alegada boa-fé.

A indisponibilidade do bem não implica perda da propriedade, constituindo apenas limitação temporária ao poder de disposição do imóvel.

O levantamento do bloqueio registral neste momento processual gera risco concreto de sucessivas alienações do imóvel a terceiros, comprometendo a efetividade da tutela jurisdicional e a satisfação do crédito perseguido pelos agravados.

A suspensão dos atos expropriatórios já assegurada pela decisão agravada afasta a configuração de perigo de dano irreparável à agravante, prevalecendo a necessidade de preservação do status quo até o julgamento definitivo da controvérsia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O conhecimento prévio do litígio envolvendo o imóvel afasta, em análise inicial, a presunção de boa-fé do adquirente.

A manutenção da indisponibilidade registral constitui medida legítima para assegurar a efetividade do cumprimento de sentença e evitar risco de frustração do crédito discutido em juízo.

A indisponibilidade do imóvel representa restrição temporária ao poder de disposição e não configura perda do domínio.

A suspensão dos atos expropriatórios afasta a configuração de perigo de dano imediato ao adquirente enquanto se apura a regularidade da aquisição imobiliária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 674 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: Não houve precedente específico expressamente citado no voto.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000422-80.2026.8.08.0000

AGRAVANTE:
PORTO VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO:
ANASTASSIA SAKULIS E OUTROS

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
PORTO VIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

em razão da decisão proferida pela MM Juíza de Direito da Vara Cível, Comercial, Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público e Meio Ambiente de Viana, nos autos do embargos de terceiro ajuizados em face de
ANASTASSIA SAKULIS E OUTROS,
que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência, tão somente para determinar a suspensão de quaisquer atos expropriatórios no cumprimento de sentença nº 0012210-56.2016.8.08.0024.

Em suas razões recursais, a agravante alega sua condição de terceira adquirente de boa-fé, asseverando que a aquisição do bem ocorreu mediante escritura pública registrada em 26 de setembro de 2024, época em que a matrícula do imóvel encontrava-se livre de ônus.

Sustenta não ter participado ou assumido obrigações no acordo homologado judicialmente entre os agravados no processo originário.

Afirma, ainda, que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou prova da má-fé do terceiro adquirente, não estando presentes tais requisitos.

Pugnou pela antecipação da tutela recursal para imediato levantamento da restrição, sob pena de se inviabilizar a atividade empresarial e, no mérito, pelo provimento do recurso.

Decisão indeferindo o pedido de antecipação da tutela recursal (id. 17827516).

Agravo interno (id. 17899891).

Contrarrazões no id. 18356457 pelo desprovimento dos recursos.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A controvérsia repousa na legitimidade da manutenção de ordem de indisponibilidade sobre imóvel adquirido pela agravante, após esta ter sido deferida em processo de cumprimento de sentença no qual não figura como parte.

Em decisão proferida, na qual indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal, assim se manifestei:

(...) Neste caso, respeitado o âmbito de cognição inerente ao momento, não vislumbro elementos suficientes ao deferimento do pleito.

E isso porque, embora a empresa agravante alegue ser adquirente de boa-fé, inegável que desde 08 de fevereiro de 2022 tem ciência do litígio havido entre as partes originárias, conforme consta do “
Contrato de compra e venda de imóvel rural com condições
”, anexado às fls. 275/276 do processo nº 0012210-56.2016.8.08.0024, entabulado entre a Porto Viana Empreendimentos Imobiliários Ltda e Paulo José Basso, bem como do “
Aditivo ao contrato de compra e venda de imóvel rural
”, de fls. 277/278, de mesma data, na qual parte dos valores deveria ter sido direcionado a Anastassia Sakulis e Vassiliki Sklias.

No citado contrato, a agravante, compradora, ressalva no item 03 condição suspensiva de resolução do litígio originário havido entre os agravados. Transcrevo:

03) condições suspensivas:
a) celebração e homologação de acordo judicial para por fim ao litígio entre todas as partes envolvidas na ação de n.
0012210-56.2016.8.08.0024
, com trânsito em julgado, e o cancelamento definitivo da indisponibilidade que recai sobre o Imóvel
; (...)

Portanto, embora a agravante afirme não ter ciência ou participado do ajuste entre litigantes originários, extrai-se que tinha conhecimento dos fatos em data anterior à compra, levada a registro em 26 de setembro de 2024.

Desse modo, não vislumbro a caracterização, de imediato, da probabilidade do êxito do agravo. Ademais, o provimento aqui pretendido não resultará ineficaz, caso assegurado ao tempo do julgamento do recurso, o que afasta o
periculum in mora
.

De conseguinte,
INDEFIRO

o pedido de antecipação da tutela recursal. (...)

Analisando detidamente o cenário fático-jurídico, entendo que a decisão objeto deste agravo deve ser preservada em sua integralidade.

Embora a agravante alegue a condição de adquirente de boa-fé, a complexidade da lide originária demanda cautela extrema. Conforme se depreende dos autos associados, o debate envolve a validade de negócios jurídicos e o descumprimento de acordo judicial homologado em 2021.

Note-se que, malgrado a agravante não tenha subscrito o ajuste, seu nome empresarial figura expressamente no termo de acordo (ID 87914515), o que evidencia que a transação imobiliária estava umbilicalmente ligada à solução daquela demanda. Tal circunstância, por si só, fragiliza a presunção de desconhecimento do imbróglio judicial e justifica a manutenção do bloqueio registral para fins de instrução probatória.

Ainda que tenha havido sentença com extinção do feito, foi comunicado ao juízo de origem o descumprimento do acordo, com início da fase de cumprimento de sentença e requerimento de nova averbação de indisponibilidade na matrícula do imóvel.

A compra e venda do bem, registrada em 26/09/2024, se deu, inclusive, após o requerimento do novo pedido de constrição, ocorrido em fevereiro de 2024.

Ademais, como pontuado pelos agravados em contrarrazões, a indisponibilidade não representa a perda do domínio, mas sim restrição temporária ao poder de disposição.

Retirar o gravame neste momento processual implicaria risco reverso inaceitável: a possibilidade de a agravante alienar o bem a terceiros, criando uma cadeia de transferências que tornaria praticamente impossível a satisfação do crédito dos agravados, caso estes vençam a demanda principal.

A prudência do juízo
a quo
mostra-se acertada ao considerar que o cancelamento do bloqueio esvaziaria o mérito dos embargos de terceiro de forma prematura e satisfativa. Havendo indícios de que o imóvel foi objeto de negociações cruzadas e acordos inadimplidos, a preservação do
status quo
registral é medida que se impõe para assegurar a efetividade da prestação jurisdicional.

Por fim, não se vislumbra perigo de dano imediato e irreparável à recorrente que supere o risco de perecimento do direito dos credores, visto que os atos de expropriação já se encontram suspensos pela decisão agravada. A mera impossibilidade temporária de dispor do bem é ônus suportável frente à necessidade de se perquirir a lisura da aquisição sob o crivo do contraditório.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a decisão agravada.

Prejudicado o agravo interno.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)