Tribunal: TJES
Processo: 0015330-35.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Inadimplemento; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. ENTREGA FORMAL DAS CHAVES. DESOCUPAÇÃO FÍSICA IRRELEVANTE. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E IPTU ATÉ A EFETIVA RESTITUIÇÃO DA POSSE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. READEQUAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de locação, condenar a ré ao pagamento de aluguéis e IPTU até 12/12/2016, e reconhecer sucumbência recíproca, com fixação de honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir o marco final da relação locatícia para fins de cobrança de aluguéis e encargos, bem como aferir a adequação da fixação dos honorários advocatícios diante da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A extinção da obrigação de pagar aluguéis não ocorre com a mera desocupação física do imóvel, sendo indispensável a restituição formal da posse ao locador, mediante entrega das chaves ou ato equivalente.

4. A ausência de entrega das chaves ou de consignação judicial, mesmo diante de alegada recusa do locador, mantém a responsabilidade do locatário pelos encargos locatícios.

5. A manutenção do imóvel sob controle da locatária, com restrição de acesso ao locador, evidencia a não restituição da posse e justifica a fixação do termo final na data em que houve ciência inequívoca da desocupação nos autos.

6. O pagamento de aluguéis e encargos até a efetiva disponibilização do imóvel ao locador preserva o equilíbrio contratual e observa os princípios da boa-fé objetiva e do pacta sunt servanda.

7. A apuração do valor dos aluguéis em liquidação de sentença assegura a correspondência com o valor de mercado, afastando quantificação unilateral.

8. A sucumbência recíproca deve observar a proporcionalidade e o princípio da causalidade, sendo inadequada a fixação integral com base no valor da causa quando o autor é majoritariamente vencedor.

9. A fixação de honorários por equidade em favor da parte ré mostra-se adequada diante da impossibilidade de mensuração imediata do proveito econômico obtido nos pedidos rejeitados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A obrigação de pagar aluguéis e encargos subsiste até a efetiva entrega das chaves ou restituição formal da posse ao locador. 2. A desocupação física do imóvel, sem entrega formal, não encerra a relação locatícia. 3. A ausência de consignação das chaves mantém o locatário em mora quanto à restituição do bem. 4. A fixação de honorários em caso de sucumbência recíproca deve observar a proporcionalidade e pode ocorrer por apreciação equitativa quando inviável mensurar o proveito econômico.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, §§ 2º, 8º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJPR, APL nº 0001198-90.2019.8.16.0194, Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 25.05.2020; TJSP, Apelação Cível nº 1000252-68.2022.8.26.0566, Rel. Des. João Baptista Galhardo Júnior, j. 27.09.2024; TJDFT, Apelação nº 0715352-50.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Luís Fischer Dias, j. 23.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015330-35.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: JAN SIEPIERSKI FILHO

RELATOR(A): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. ENTREGA FORMAL DAS CHAVES. DESOCUPAÇÃO FÍSICA IRRELEVANTE. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E IPTU ATÉ A EFETIVA RESTITUIÇÃO DA POSSE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. READEQUAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de locação, condenar a ré ao pagamento de aluguéis e IPTU até 12/12/2016, e reconhecer sucumbência recíproca, com fixação de honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir o marco final da relação locatícia para fins de cobrança de aluguéis e encargos, bem como aferir a adequação da fixação dos honorários advocatícios diante da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A extinção da obrigação de pagar aluguéis não ocorre com a mera desocupação física do imóvel, sendo indispensável a restituição formal da posse ao locador, mediante entrega das chaves ou ato equivalente.

4. A ausência de entrega das chaves ou de consignação judicial, mesmo diante de alegada recusa do locador, mantém a responsabilidade do locatário pelos encargos locatícios.

5. A manutenção do imóvel sob controle da locatária, com restrição de acesso ao locador, evidencia a não restituição da posse e justifica a fixação do termo final na data em que houve ciência inequívoca da desocupação nos autos.

6. O pagamento de aluguéis e encargos até a efetiva disponibilização do imóvel ao locador preserva o equilíbrio contratual e observa os princípios da boa-fé objetiva e do pacta sunt servanda.

7. A apuração do valor dos aluguéis em liquidação de sentença assegura a correspondência com o valor de mercado, afastando quantificação unilateral.

8. A sucumbência recíproca deve observar a proporcionalidade e o princípio da causalidade, sendo inadequada a fixação integral com base no valor da causa quando o autor é majoritariamente vencedor.

9. A fixação de honorários por equidade em favor da parte ré mostra-se adequada diante da impossibilidade de mensuração imediata do proveito econômico obtido nos pedidos rejeitados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A obrigação de pagar aluguéis e encargos subsiste até a efetiva entrega das chaves ou restituição formal da posse ao locador. 2. A desocupação física do imóvel, sem entrega formal, não encerra a relação locatícia. 3. A ausência de consignação das chaves mantém o locatário em mora quanto à restituição do bem. 4. A fixação de honorários em caso de sucumbência recíproca deve observar a proporcionalidade e pode ocorrer por apreciação equitativa quando inviável mensurar o proveito econômico.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, §§ 2º, 8º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJPR, APL nº 0001198-90.2019.8.16.0194, Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 25.05.2020; TJSP, Apelação Cível nº 1000252-68.2022.8.26.0566, Rel. Des. João Baptista Galhardo Júnior, j. 27.09.2024; TJDFT, Apelação nº 0715352-50.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Luís Fischer Dias, j. 23.02.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
em face da r. sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A r. sentença decretou a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes em 12/12/2016. Condenou a requerida/apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos entre 01/03/2016 e 12/12/2016 (valores a serem apurados em liquidação), além das cotas proporcionais de IPTU referentes ao mesmo período. Por fim, reconheceu a sucumbência recíproca, condenando ambas as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor da condenação.

Na origem, o autor/apelado narrou que locou um terreno à apelante pelo período de
01/03/2014 a 28/02/2016
, tendo como contraprestação a obrigação da ré de construir um muro no local e arcar com tributos e despesas. Afirma que, após o término do prazo, a ré permaneceu no imóvel sem concluir a obra e sem pagar tributos, mantendo o local trancado com cadeado.

Após a sentença nos termos acima narrados, irresignada, a requerida interpôs o presente apelo. Em suas razões, sustenta que o marco final da locação deve ser fixado em 27 de abril de 2016 (data de sua contranotificação) ou, subsidiariamente, em 31 de maio de 2016. Argumenta que a manutenção do termo final em dezembro de 2016 enseja enriquecimento sem causa do apelado, uma vez que o imóvel já estaria desocupado. Invoca o princípio do
pacta sunt servanda
e afirma que cumpriu a obrigação de construir o muro.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à sua análise.

A controvérsia cinge-se a definir o marco temporal final da relação locatícia para fins de cobrança de aluguéis e encargos (IPTU).

A apelante defende que o contrato se encerrou entre abril e maio de 2016, época em que teria manifestado o desinteresse na renovação e procedido à desocupação física do terreno.
Contudo, tal pretensão não prospera.

No âmbito das relações locatícias, a extinção do contrato e a cessação da obrigação de pagar aluguéis não se operam com a simples desocupação física ou o abandono do imóvel pelo locatário. É indispensável a prova da
restituição formal da posse
ao locador, que se concretiza, ordinariamente, pela entrega das chaves ou pela imissão do proprietário na posse por ato judicial.

No caso em tela, restou incontroverso que não houve a realização de vistoria formal ou entrega de chaves após o vencimento do prazo contratual em 28/02/2016. A apelante limitou-se a enviar contranotificação e e-mails propondo a prorrogação ou informando a desocupação, mas não cuidou de formalizar o distrato nem de providenciar a consignação das chaves em juízo diante da suposta recusa do locador.

Como bem salientado pelo juízo de primeiro grau, a prova documental demonstra que a apelante manteve o terreno trancado com cadeado, impedindo o livre exercício da posse pelo proprietário. A simples alegação de que o locador poderia ter "rompido o cadeado" não exime a locatária do dever jurídico de proceder à entrega formal do bem.

Assim, correta a r. sentença ao fixar o termo final da locação em
12/12/2016
. Esta é a data em que o apelado teve ciência formal e inequívoca da desocupação voluntária por meio de seu advogado, nos autos do processo, momento a partir do qual o imóvel passou a estar efetivamente à sua disposição.

Consequentemente, a obrigação de pagar os aluguéis e a cota proporcional do IPTU deve subsistir até tal data, sob pena de violação ao sinalagma contratual e aos princípios da boa-fé objetiva e do
pacta sunt servanda
. Não há que se falar em enriquecimento sem causa do apelado, mas em responsabilidade da apelante pela mora na restituição formal do imóvel.

Cito julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA . RECURSO DOS EMBARGANTES. INSUBSISTÊNCIA. DATA LIMITE PARA COBRANÇA DOS ALUGUEIS. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES . ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IMÓVEL DESOCUPADO PELA LOCATÁRIA EM MOMENTO ANTERIOR. IRRELEVÂNCIA. DEPÓSITO DAS CHAVES NA PORTARIA DO PRÉDIO . IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A IMOBILIÁRIA SE RECUSOU IMOTIVADAMENTE A RECEBER AS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS . POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO NCPC. -
De acordo com o entendimento consolidado perante o Superior Tribunal de Justiça, os alugueis são devidos até a efetiva entrega das chaves, pois é nesse momento em que se encerra a relação contratual, sendo irrelevante o fato de o imóvel ter sido desocupado pela parte locatária em momento anterior .- A entrega das chaves constitui ato formal, pois é nesse momento em que a parte locatária comprovará a quitação dos débitos finais e que a locadora/imobiliária entregará o recibo correspondente, pondo fim à relação contratual.- Deixaram os apelantes de demonstrar que a imobiliária se recusou imotivadamente a receber as chaves, sendo descabido o depósito delas junto à portaria do edifício, fato que, diga-se, não restou cabalmente comprovado.
- Em caso de recusa imotivada da locadora/imobiliária, a locatária ou os fiadores deveriam ter promovido a consignação judicial das chaves, o que não ocorreu.- Por conta da regra insculpida no art . 85, § 11, do NCPC, possível a majoração dos honorários sucumbenciais a que foram condenados os apelantes, observada a anterior concessão da justiça gratuita.Recurso não provido. (TJPR - 18ª C.Cível - 0001198-90 .2019.8.16.0194 - Curitiba - Rel .: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 25.05.2020) (TJ-PR - APL: 00011989020198160194 PR 0001198-90 .2019.8.16.0194 (Acórdão), Relator.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 25/05/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/05/2020)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C.C . COBRANÇA. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. DATA DA IMISSÃO DA LOCADORA NA POSSE DO IMÓVEL. COBRANÇA DE DÉBITOS NÃO CONTEMPLADOS NA INICIAL . VERBAS SUCUMBENCIAIS DEVIDAS PELA RÉ. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação objetivando a reforma de sentença que julgou procedentes em parte os pedidos. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões: (i) se a data da imissão na posse deve ser considerada como o termo final da locação; (ii) se cabível a cobrança de débitos não contemplados na inicial; (iii) se as verbas sucumbenciais devem ser custeadas pela ré . III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
Ausência de entrega das chaves e abandono de imóvel locado pela ré. Data de imissão do locador na posse do imóvel que deve ser considerada como termo final da relação locatícia .
4. Mera petição de atualização do débito que não pode ser considerada como emenda da inicial para inclusão de novos pedidos. 5. Reconhecimento da sucumbência da ré, que deverá arcar com as verbas sucumbenciais . IV. DISPOSITIVO 6. Apelação provida em parte. Tese de julgamento:
"Em não havendo a entrega das chaves pela locatária e ocorrendo o abandono do imóvel, a data da imissão da locadora na posse deve ser considerada como o termo final da locação"
. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 329, I; CPC, art. 86, parágrafo único. (TJ-SP - Apelação Cível: 10002526820228260566 São Carlos, Relator.: João Baptista Galhardo Júnior, Data de Julgamento: 27/09/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. CONTRATO LOCATÍCIO . ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. ABANDONO DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS MENSALIDADES. RESCISÃO DO CONTRATO COM A ENTREGA DAS CHAVES . ENTREGA NÃO VERIFICADA QUANDO DESOCUPADO O IMÓVEL. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. CONTINUIDADE. INOCORRÊNCIA . COBRANÇA DEVIDA. 1. O aluguel é o valor pago pelo locatário ao locador, referente à locação de uma coisa, móvel ou imóvel. Ambos têm direitos e deveres dispostos nos art . 565 a 578, do Código Civil, e, dentre eles, inclui-se o dever do locatário de pagar pelo uso da coisa, ou seja, pagar o aluguel. 2. O abandono do bem não põe fim ao contrato de locação e, muito menos, exime o locatário e seus fiadores do pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, que continuam vencendo até a data em que o locador efetivamente retomar a posse do bem. 3
. A entrega das chaves é a data que finda a obrigação do locatário em relação ao locador, ou seja, ocupado ou não o imóvel, somente com a entrega das chaves é que ele se desobriga de cumprir com seus deveres e impossibilita de exigir direitos. Precedentes do Colendo STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça.
4. Dentre os deveres locatícios, a Lei nº 8 .245/1991 prevê que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu. 5. Ao contrário do que afirma a apelante, a recusa de recebimento do imóvel pela locadora não se estabeleceu de forma ilegal, porquanto amparada em legislação civil e nas cláusulas contratuais. 6 . Conclui-se, assim, que a alegação despendida pela recorrente até pode levar a conclusão de que o imóvel foi desocupado na data por ela aduzida. No entanto, tal fato não a exime da rescisão do contrato de locação e da efetiva entrega das chaves, bem como do pagamento dos aluguéis até a imissão na posse da locadora, assim como restou consignado pelo magistrado sentenciante, não merecendo, portanto, qualquer reparo o pronunciamento judicial vergastado. 7. Apelação conhecida e desprovida . Sentença mantida. (TJ-DF 07153525020218070001 DF 0715352-50.2021.8 .07.0001, Relator.: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 23/02/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/03/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

Quanto ao valor dos aluguéis, a r. sentença agiu com cautela ao determinar que sejam apurados em liquidação, rejeitando o valor unilateral apresentado na inicial e garantindo que o montante reflita o preço médio de mercado da região ao tempo dos fatos.

Ainda, em relação à obrigação de fazer (construção do muro), o juízo
a quo
reconheceu o seu cumprimento e isentou a apelante da apresentação de projeto estrutural não previsto em contrato, o que reforça o acerto da decisão.

Por fim, no que tange aos ônus sucumbenciais, a r. sentença reconheceu a sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em 12% sobre o valor da condenação.

Todavia, observo que o autor obteve êxito em seu pleito principal (recebimento de aluguéis e IPTU no período de prorrogação contratual), contudo, restou vencido quanto à obrigação de fazer (projeto estrutural do muro) e quanto ao valor específico do aluguel pretendido (R$ 15.000,00), que será objeto de liquidação.

Nesse cenário, a fixação de honorários devidos pelo autor com base no valor da condenação ou no valor total da causa (R$ 60.000,00) mostra-se inadequada e desproporcional ao proveito econômico obtido pela ré. Conforme o princípio da causalidade e da proporcionalidade, o vencedor na maior parte não deve ser onerado de forma a anular o seu ganho material.

Portanto, em atenção ao disposto no art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC, e visando evitar distorções no arbitramento da verba honorária, corrijo de ofício a sentença neste ponto.

Enquanto a ré deverá pagar honorários de 12% (doze por cento) sobre o
valor da condenação
(proveito econômico do autor), os honorários devidos pelo autor ao patrono da requerida devem ser fixados por
apreciação equitativa
, dada a impossibilidade de mensuração imediata do proveito econômico da ré sobre os pedidos rejeitados.

Sopesando o longo tempo de tramitação do feito, o grau de zelo dos profissionais e a importância da causa, entendo que o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade para remunerar o trabalho da defesa nos pontos em que o autor não logrou êxito, tendo em vista que o requerente foi amplamente exitoso na demanda.

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença quanto ao marco final da locação em 12/12/2016.

Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para
15% (quinze por cento)
sobre o valor da condenação, a ser aferido na liquidação.

De ofício,
REFORMO PARCIALMENTE
a sentença no tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo autor, os quais fixo, por apreciação equitativa, no valor de
R$ 2.000,00 (dois mil reais)
, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar