Tribunal: TJES
Processo: 5016499-04.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão julgador: EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Data de julgamento: 2026-07-01

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COM REGISTRO ANTERIOR AO FATO GERADOR. AUSÊNCIA DE POSSE. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Agravo de instrumento interposto pelo Município de Vitória contra decisão que, em execução fiscal de IPTU, acolheu exceção de pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa executada, excluindo-a do polo passivo em razão de ter alienado o imóvel antes do fato gerador do tributo, com registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível o reconhecimento de ilegitimidade passiva em exceção de pré-executividade sem dilação probatória; (ii) estabelecer se o antigo proprietário pode responder por IPTU após a alienação do imóvel regularmente registrada antes do fato gerador; (iii) determinar se há responsabilidade tributária na hipótese de ausência de prova de permanência na posse do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A exceção de pré-executividade é adequada quando a matéria pode ser comprovada por prova pré-constituída, como ocorre com a certidão da matrícula do imóvel.
4.
A propriedade imobiliária se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.
5.
O contribuinte do IPTU é o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor do imóvel, conforme art. 34 do CTN, sendo a responsabilidade tributária transferida ao novo proprietário após o registro da alienação.
6.
A alienação do imóvel com registro anterior ao fato gerador afasta a legitimidade passiva do antigo proprietário, conforme jurisprudência consolidada.
7.
A inexistência de indícios de permanência na posse do imóvel impede a imputação de responsabilidade tributária ao alienante.
8.
A presunção de certeza e liquidez da CDA não prevalece diante de prova inequívoca da ilegitimidade passiva.
9.
A fixação de honorários advocatícios observa os critérios do art. 85, §3º, I, do CPC, sendo inaplicável o arbitramento por equidade quando o valor da causa não é irrisório ou exorbitante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
1
1
.
A exceção de pré-executividade admite o reconhecimento de ilegitimidade passiva quando comprovada por prova documental pré-constituída.
1
2.
O registro da alienação do imóvel anterior ao fato gerador do IPTU transfere a responsabilidade tributária ao adquirente e afasta a legitimidade do antigo proprietário.
1
3.
A ausência de prova de posse do alienante impede sua responsabilização pelo IPTU. 4. A presunção da CDA não subsiste diante de prova inequívoca em sentido contrário.
Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 34; CC, art. 1.245; CPC, art. 85, §§ 3º, I, e 8º.
Jurisprudência relevante citada
: TJ-RS, Apelação nº 5008034-65.2022.8.21.0059, Rel. Des. Marilene Bonzanini, j. 22.04.2024; TJ-SP, Apelação Cível nº 1505649-73.2023.8.26.0224, Rel. Des. Wanderley José Federighi, j. 29.08.2024; TJ-RJ, APL nº 0213142-84.2020.8.19.0001, Rel. Des. Antonio Iloizio Barros Bastos, j. 13.09.2022; TJES, AC nº 0050844-93.2013.8.08.0035, Rel. Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 19.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016499-04.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

PROCURADOR: MUNICIPIO DE VITORIA

AGRAVADO: VIX ONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COM REGISTRO ANTERIOR AO FATO GERADOR. AUSÊNCIA DE POSSE. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Agravo de instrumento interposto pelo Município de Vitória contra decisão que, em execução fiscal de IPTU, acolheu exceção de pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa executada, excluindo-a do polo passivo em razão de ter alienado o imóvel antes do fato gerador do tributo, com registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível o reconhecimento de ilegitimidade passiva em exceção de pré-executividade sem dilação probatória; (ii) estabelecer se o antigo proprietário pode responder por IPTU após a alienação do imóvel regularmente registrada antes do fato gerador; (iii) determinar se há responsabilidade tributária na hipótese de ausência de prova de permanência na posse do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A exceção de pré-executividade é adequada quando a matéria pode ser comprovada por prova pré-constituída, como ocorre com a certidão da matrícula do imóvel.
4.
A propriedade imobiliária se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.
5.
O contribuinte do IPTU é o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor do imóvel, conforme art. 34 do CTN, sendo a responsabilidade tributária transferida ao novo proprietário após o registro da alienação.
6.
A alienação do imóvel com registro anterior ao fato gerador afasta a legitimidade passiva do antigo proprietário, conforme jurisprudência consolidada.
7.
A inexistência de indícios de permanência na posse do imóvel impede a imputação de responsabilidade tributária ao alienante.
8.
A presunção de certeza e liquidez da CDA não prevalece diante de prova inequívoca da ilegitimidade passiva.
9.
A fixação de honorários advocatícios observa os critérios do art. 85, §3º, I, do CPC, sendo inaplicável o arbitramento por equidade quando o valor da causa não é irrisório ou exorbitante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
1
1
.
A exceção de pré-executividade admite o reconhecimento de ilegitimidade passiva quando comprovada por prova documental pré-constituída.
1
2.
O registro da alienação do imóvel anterior ao fato gerador do IPTU transfere a responsabilidade tributária ao adquirente e afasta a legitimidade do antigo proprietário.
1
3.
A ausência de prova de posse do alienante impede sua responsabilização pelo IPTU. 4. A presunção da CDA não subsiste diante de prova inequívoca em sentido contrário.
Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 34; CC, art. 1.245; CPC, art. 85, §§ 3º, I, e 8º.
Jurisprudência relevante citada
: TJ-RS, Apelação nº 5008034-65.2022.8.21.0059, Rel. Des. Marilene Bonzanini, j. 22.04.2024; TJ-SP, Apelação Cível nº 1505649-73.2023.8.26.0224, Rel. Des. Wanderley José Federighi, j. 29.08.2024; TJ-RJ, APL nº 0213142-84.2020.8.19.0001, Rel. Des. Antonio Iloizio Barros Bastos, j. 13.09.2022; TJES, AC nº 0050844-93.2013.8.08.0035, Rel. Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 19.10.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
º
5016499-04.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
MUNICÍPIO DE VITÓRIA

AGRAVAD
A
:
VIX ONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

VOTO

Como relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto pelo
MUNICÍPIO DE VITÓRIA
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Privativa de Execuções Fiscais Municipais de Vitória/ES, que, nos autos da Execução Fiscal n.º 5000674-50.2022.8.08.0024, acolheu a Exceção de Pré-Executividade apresentada pela empresa
VIX ONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
para reconhecer sua ilegitimidade passiva e excluí-la da lide.

Em suas razões recursais, o Município agravante sustenta, em síntese, que a matéria demanda dilação probatória, sendo incabível sua análise em sede de exceção de pré-executividade. Alega que a Certidão de Dívida Ativa (CDA) goza de presunção de certeza e liquidez e que a responsabilidade tributária pelo IPTU pode recair tanto sobre o proprietário quanto sobre o possuidor do imóvel. Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo ativo para reformar a decisão e manter a empresa agravada no polo passivo da execução fiscal.

Decisão no evento 16282508, que indeferiu o pedido liminar recursal.

Contrarrazões no evento 19357395, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a sua análise como segue, adiantando que, após a detida análise dos autos, não identifiquei razões para promover a reforma da decisão recorrida.

Em síntese, cinge-se a controvérsia à possibilidade de o antigo proprietário figurar no polo passivo de execução fiscal quando a alienação do imóvel foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) em data anterior aos fatos geradores.

Como consignado na decisão que indeferiu o pedido liminar recursal, o art. 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU "
é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título
". A transferência da propriedade de bens imóveis, por sua vez, opera-se mediante o registro do título translativo no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

Da análise dos autos, verifica-se que a decisão agravada fundamentou-se na matrícula do imóvel (nº 70.444, do CRI da 2ª Zona de Vitória), que comprova, de forma inequívoca, que a empresa agravada alienou o bem a Gilson Klein e Josiane Barboza dos Santos em 12/06/2013, com o devido registro da transação em 18/12/2014 (R-3-70.444). No caso, o fato gerador do tributo em cobrança é posterior à efetiva e pública transferência da propriedade. Com o registro devidamente efetuado, a responsabilidade tributária, em regra, é transmitida ao novo proprietário, que passa a ostentar a condição de contribuinte. Embora o Município agravante invoque a possibilidade de o possuidor ser responsabilizado pelo débito, não há nos autos qualquer indício de que a empresa agravada tenha permanecido na posse do imóvel após a sua alienação.

Cabe ressaltar que a jurisprudência pátria é firme ao reconhecer a ilegitimidade do antigo proprietário quando a alienação do imóvel, devidamente registrada, é anterior ao fato gerador do IPTU. Vejamos:

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IPTU. AÇÃO DIRIGIDA CONTRA O ANTIGO PROPRIETÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA LEVADO A REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO FISCAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (TJ-RS - Apelação: 50080346520228210059 OUTRA, Relator: Marilene Bonzanini, Data de Julgamento: 22/04/2024, Vigésima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 30/04/2024)

APELAÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – Insurgência da Municipalidade contra a decisão que acolheu a exceção de pré-executividade – Descabimento – Ilegitimidade passiva constatada – Alienação do imóvel objeto da exação devidamente registrada em data anterior aos fatos geradores do tributo cobrado – Publicidade da transferência de titularidade do bem que afasta a legitimidade passiva do excipiente – Inteligência do art. 34 do CTN – Decisão mantida – Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 15056497320238260224 Guarulhos, Relator.: Wanderley José Federighi, Data de Julgamento: 29/08/2024, 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 29/08/2024)

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA. VENDA ANTERIOR AO FATO GERADOR. Quando a venda definitiva do imóvel é anterior ao fato gerador do IPTU, a ilegitimidade passiva do antigo proprietário é evidente. DADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 02131428420208190001 202200138873, Relator.: Des(a). ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS, Data de Julgamento: 13/09/2022, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/09/2022)

Registro que este egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a ausência do registro da transmissão imobiliária mantém a responsabilidade solidária entre o promitente vendedor e o promitente comprador, como se depreende do julgado a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÃO DE TITULARIDADE DO IMÓVEL ANTES DO FATO GERADOR. NÃO COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO. POSSIBILIDADE DE COBRAR O IMPOSTO DO PROPRIETÁRIO/PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTE VINCULANTE DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA TRIBUTÁRIA. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Na hipótese em apreço, a Instância Primeva extinguiu o feito executivo, sem resolução do mérito, por reconhecer a ilegitimidade da executada para figurar no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista a cessão do imóvel em momento anterior ao fato gerador do IPTU, reputando inviável a substituição da certidão. 2) Todavia, é cediço que, conforme a sistemática adotada pelo direito brasileiro, para a aquisição da propriedade imóvel não basta a celebração de contrato. Tem-se por imprescindível o registro do título translativo, visto que a propriedade imobiliária está vinculada à informação constante no Cartório de Registro de Imóveis, não se transferindo enquanto assim não se operar em sede registral. 3) Bem por isso, o c. Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar controvérsia similar, na qual se discutia a legitimidade passiva do promitente vendedor nas execuções fiscais, consolidou a tese segundo a qual tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU podendo a autoridade administrativa optar por um ou por outro (desde que previstos na legislação), de modo a facilitar o procedimento de arrecadação. 4) No caso vertente, a apelada não logrou êxito em comprovar a transferência da titularidade do imóvel por averbação do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, haja vista que limitou-se a juntar aos autos a escritura pública de compra e venda e cópia do documento particular. Logo, esta c. Câmara conclui pelo reconhecimento de sua legitimidade passiva ad causam e, por conseguinte, da validade da CDA que instrui o feito executivo. 5) Recurso conhecido e provido. (TJES; AC 0050844-93.2013.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julg. 19/10/2021; DJES 03/11/2021)

Aplicando-se o raciocínio inverso (
a contrario sensu
), conclui-se que, havendo o devido registro da transmissão da propriedade em cartório antes do fato gerador, cessa a responsabilidade tributária do alienante, exatamente como ocorre na hipótese dos autos.

Ressalto que a matéria não demanda dilação probatória complexa, já que a questão se resolve pela simples análise do registro da alienação na matrícula do imóvel. Logo, não merece prosperar a tese de inadequação da via eleita.

Por fim, no que se refere aos honorários advocatícios, verifico que o juízo de origem os fixou em 10% sobre o valor da causa. Tratando-se de demanda onde a Fazenda Pública é sucumbente e o valor da causa é reduzido (R$ 7.494,84), a aplicação do art. 85, §3º, inciso I, do CPC é impositiva. Não há que se falar em arbitramento por equidade (art. 85, §8º) quando o valor da causa permite a aplicação dos percentuais legais sem resultar em quantia irrisória ou exorbitante.

Por todo o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a r. decisão recorrida.

É como voto.

EDNALVA DA PENHA BINDA

Desembargadora Substituta

Relatora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)