Tribunal: TJES
Processo: 0011301-77.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-06-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO “A PREÇO DE CUSTO”. DESCARACTERIZAÇÃO. SIMULAÇÃO. CENTRALIZAÇÃO DA GESTÃO FINANCEIRA NA CONSTRUTORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESTITUIÇÃO PARCIAL (SÚMULA 543/STJ). AUSÊNCIA DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/1964. SOLIDARIEDADE. RETENÇÃO DE 20%. JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelações cíveis interpostas por Santos Neves Planejamentos e Incorporações Ltda. e pelo Condomínio Residencial Wave Itapoã contra sentença que julgou parcialmente procedente ação proposta por Andréa Cruz de Moraes (também em face de Francisco Rocha Imóveis Ltda.), para: (I) declarar a rescisão contratual; (II) condenar os requeridos a restituir 80% dos valores pagos (a apurar em liquidação), com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e (III) condenar ao pagamento de multa de 50% do valor adimplido, com correção e juros de 1% ao mês desde a citação. A construtora alegou, em síntese, ilegitimidade passiva, manutenção do regime de construção “a preço de custo”, inaplicabilidade do CDC, impossibilidade de restituição por inadimplência da adquirente e não incidência da multa do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964. O condomínio sustentou, em suma, que a responsabilidade seria exclusiva da incorporadora/construtora, pleiteou retenção de 25% e afastamento de solidariedade quanto à multa por ausência de registro da incorporação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há 4 questões em discussão: (I) definir se a Santos Neves Planejamentos e Incorporações Ltda. é parte legítima para responder pelos pedidos; (II) estabelecer se houve descaracterização do regime de construção por administração (“a preço de custo”) e a consequente incidência do CDC e da Súmula 543/STJ; (III) determinar se é devida a multa de 50% do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964, por comercialização sem prévio registro do memorial de incorporação (art. 32), e se há solidariedade entre os apelantes; (IV) definir o percentual de retenção e o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. O Tribunal reconhece a legitimidade passiva da construtora in status assertionis, à luz da teoria da asserção, pois ela é indicada na inicial e no instrumento contratual como promitente vendedora e construtora, atraindo pertinência subjetiva para os pedidos de rescisão e restituição (STJ - REsp n. 2.210.329/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 16-06-2025, DJEN 24-06-2025).

4. A prova documental demonstra que os valores pagos pela adquirente eram vertidos diretamente à construtora, e que a gestão financeira e administrativa do empreendimento se centraliza na apelante, o que afasta a autonomia exigida para a construção “a preço de custo” (Lei 4.591/1964, art. 58) e evidencia simulação.

5. A simbiose administrativa e patrimonial caracteriza-se pelo acúmulo, pelo sócio majoritário da construtora, da função de síndico do condomínio, com poderes amplos para movimentação de contas e operações financeiras (cláusula 3.4), somada à emissão de cobranças e extratos em papel timbrado da construtora, o que transmuda a relação em empreitada dissimulada e atrai as normas protetivas do CDC.

6. Uma vez reconhecida a descaracterização do regime por administração, a restituição de valores não se submete aos ditames do art. 63 da Lei 4.591/1964, aplicando-se a Súmula 543/STJ, conforme precedente em caso análogo sobre simulação e centralização da gestão financeira na incorporadora (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2023000/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 22-08-2023, publ. 23-08-2023).

7. A certidão do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha comprova a comercialização das unidades sem prévio registro do memorial de incorporação, em violação ao art. 32 da Lei 4.591/1964, o que autoriza a incidência da multa de 50% do art. 35, § 5º, como norma cogente, sem redução judicial fora das hipóteses legais.

8. A unidade de gestão e interesse no empreendimento justifica a incidência solidária da multa sobre os apelantes, e a retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequada, afastando a majoração para 25%.

9. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a rescisão decorre de irregularidade imputável aos fornecedores (ausência de registro do memorial), e não de simples arrependimento imotivado da compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A legitimidade passiva e o interesse processual são aferidos pelas alegações da inicial (teoria da asserção).

2. A centralização da gestão financeira e administrativa do empreendimento na construtora descaracteriza a construção “a preço de custo” (Lei 4.591/1964, art. 58), configura relação de consumo e autoriza a restituição segundo a Súmula 543/STJ.

3. A comercialização de unidades sem prévio registro do memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32) impõe a multa de 50% do art. 35, § 5º, com incidência solidária quando verificada unidade de gestão e interesse.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 4.591/1964, arts. 32, 35, § 5º, 58 e 63; CPC, art. 85, § 11; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ - REsp n. 2.210.329/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16-06-2025, DJEN 24-06-2025; AgInt nos EDcl no REsp 2023000/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 22-08-2023, publ. 23-08-2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011301-77.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL WAVE ITAPOA e outros

APELADO: ANDREA CRUZ DE MORAES e outros (2)

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO “A PREÇO DE CUSTO”. DESCARACTERIZAÇÃO. SIMULAÇÃO. CENTRALIZAÇÃO DA GESTÃO FINANCEIRA NA CONSTRUTORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESTITUIÇÃO PARCIAL (SÚMULA 543/STJ). AUSÊNCIA DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/1964. SOLIDARIEDADE. RETENÇÃO DE 20%. JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelações cíveis interpostas por Santos Neves Planejamentos e Incorporações Ltda. e pelo Condomínio Residencial Wave Itapoã contra sentença que julgou parcialmente procedente ação proposta por Andréa Cruz de Moraes (também em face de Francisco Rocha Imóveis Ltda.), para: (I) declarar a rescisão contratual; (II) condenar os requeridos a restituir 80% dos valores pagos (a apurar em liquidação), com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e (III) condenar ao pagamento de multa de 50% do valor adimplido, com correção e juros de 1% ao mês desde a citação. A construtora alegou, em síntese, ilegitimidade passiva, manutenção do regime de construção “a preço de custo”, inaplicabilidade do CDC, impossibilidade de restituição por inadimplência da adquirente e não incidência da multa do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964. O condomínio sustentou, em suma, que a responsabilidade seria exclusiva da incorporadora/construtora, pleiteou retenção de 25% e afastamento de solidariedade quanto à multa por ausência de registro da incorporação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há 4 questões em discussão: (I) definir se a Santos Neves Planejamentos e Incorporações Ltda. é parte legítima para responder pelos pedidos; (II) estabelecer se houve descaracterização do regime de construção por administração (“a preço de custo”) e a consequente incidência do CDC e da Súmula 543/STJ; (III) determinar se é devida a multa de 50% do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964, por comercialização sem prévio registro do memorial de incorporação (art. 32), e se há solidariedade entre os apelantes; (IV) definir o percentual de retenção e o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. O Tribunal reconhece a legitimidade passiva da construtora in status assertionis, à luz da teoria da asserção, pois ela é indicada na inicial e no instrumento contratual como promitente vendedora e construtora, atraindo pertinência subjetiva para os pedidos de rescisão e restituição (STJ - REsp n. 2.210.329/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 16-06-2025, DJEN 24-06-2025).

4. A prova documental demonstra que os valores pagos pela adquirente eram vertidos diretamente à construtora, e que a gestão financeira e administrativa do empreendimento se centraliza na apelante, o que afasta a autonomia exigida para a construção “a preço de custo” (Lei 4.591/1964, art. 58) e evidencia simulação.

5. A simbiose administrativa e patrimonial caracteriza-se pelo acúmulo, pelo sócio majoritário da construtora, da função de síndico do condomínio, com poderes amplos para movimentação de contas e operações financeiras (cláusula 3.4), somada à emissão de cobranças e extratos em papel timbrado da construtora, o que transmuda a relação em empreitada dissimulada e atrai as normas protetivas do CDC.

6. Uma vez reconhecida a descaracterização do regime por administração, a restituição de valores não se submete aos ditames do art. 63 da Lei 4.591/1964, aplicando-se a Súmula 543/STJ, conforme precedente em caso análogo sobre simulação e centralização da gestão financeira na incorporadora (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2023000/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 22-08-2023, publ. 23-08-2023).

7. A certidão do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha comprova a comercialização das unidades sem prévio registro do memorial de incorporação, em violação ao art. 32 da Lei 4.591/1964, o que autoriza a incidência da multa de 50% do art. 35, § 5º, como norma cogente, sem redução judicial fora das hipóteses legais.

8. A unidade de gestão e interesse no empreendimento justifica a incidência solidária da multa sobre os apelantes, e a retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequada, afastando a majoração para 25%.

9. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a rescisão decorre de irregularidade imputável aos fornecedores (ausência de registro do memorial), e não de simples arrependimento imotivado da compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A legitimidade passiva e o interesse processual são aferidos pelas alegações da inicial (teoria da asserção).

2. A centralização da gestão financeira e administrativa do empreendimento na construtora descaracteriza a construção “a preço de custo” (Lei 4.591/1964, art. 58), configura relação de consumo e autoriza a restituição segundo a Súmula 543/STJ.

3. A comercialização de unidades sem prévio registro do memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32) impõe a multa de 50% do art. 35, § 5º, com incidência solidária quando verificada unidade de gestão e interesse.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 4.591/1964, arts. 32, 35, § 5º, 58 e 63; CPC, art. 85, § 11; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ - REsp n. 2.210.329/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16-06-2025, DJEN 24-06-2025; AgInt nos EDcl no REsp 2023000/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 22-08-2023, publ. 23-08-2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0011301-77.2017.8.08.0024.

APELANTE/APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL WAVE ITAPOÃ.

APELANTE/APELADA: SANTOS NEVES PLANEJAMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA.

APELADA: ANDRÉA CRUZ DE MORAES.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Santos Neves Planejamentos
e
Incorporações Ltda.

e
Condomínio Residencial Wave Itapoã
interpuseram recursos de apelação independentes em face da respeitável sentença (
fls. 240-4
),
integrada pela decisão de embargos de declaração de id 12528957,
proferida pel
o
MM. Ju
i
z de Direito da
Quint
a
Vara Cível de Vila Velha,
Comarca d
a Capital,
nos autos da “Ação
Judicial
” proposta
por
Andréa Cruz
d
e Moraes

contra eles, apelantes, e contra Francisco Rocha Imóveis Ltda.
, que julgou “PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito autoral, para: a) DECLARAR a rescisão contratual. b) CONDENAR o primeiro e segundo requeridos a RESTITUIR 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela requerente, que serão efetivamente comprovados em liquidação de sentença, e que deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data de cada desembolso, até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. c) CONDENAR o primeiro e segundo requeridos ao pagamento da multa de 50% do valor adimplido pela requerente, que deverá ser corrigido monetariamente pelos índices adotados pelo Poder Judiciário de nosso Estado (INPC/IBGE) e juros moratórios (1% ao mês), a contar da citação.”

Nas razões de id 12528963 a apelante Santos Neves Planejamentos e Incorporações Ltda. alegou, em síntese, que: 1) a incorreção da descaracterização do regime de construção a preço de custo e sua ilegitimidade passiva, sustentando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de restituição de valores ante a inadimplência confessada da adquirente; 2) no mérito, defendeu a não incidência da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/64, aduzindo que a falta de registro prévio do memorial de incorporação constitui irregularidade sanável que não gera nulidade contratual.

Já o apelante Condomínio Residencial Wave Itapoã (id 12528965) sustentou, em suma, que: 1) uma vez descaracterizado o regime de administração pelo juízo e reconhecida a relação de consumo exclusiva com a construtora, a responsabilidade pela restituição e pela multa deve ser atribuída unicamente à incorporadora; 2) é devida a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, bem como deve ser reconhecida a inexistência de solidariedade quanto à multa por ausência de registro da incorporação.

Requereram o provimento dos recursos para reformar a sentença nos pontos impugnados.

Contrarrazões apresentadas por Andréa Cruz
d
e Moraes (id 12528971), Santos Neves Planejamentos
e
Incorporações Ltda. (id 12528972) e por Condomínio Residencial Wave Itapoã (id 12528970), pugnando pelo desprovimento dos recursos adversos e manutenção dos capítulos que lhes são favoráveis.

Os recursos não merecem provimento.

De início
, esclareço que farei o julgamento em conjunto d
as
apelações, dada a evidente interdependência fática e jurídica que permeia as pretensões recursais da construtora e do condomínio
.

Quanto à
preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela apelante Santos Neves Planejamentos
e
Incorporações Ltda., a r
espeitável
sentença não comporta reforma,
mormente pelas peculiaridades apontadas na narrativa da petição inicial,
cuja teoria da asserção dá total suporte para que ela esteja na lide porque indicada na relação jurídica contratual como
também
responsável p
elo negócio jurídico
.
Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. (...) COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA DETERMINAR O PROCESSAMENTO DA DEMANDA EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO. 1. Assim como a legitimidade processual, o interesse de agir também deve ser aferido in status assertionis, ou seja, pelas alegações constantes da inicial da ação, sem inferir sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão. [...]. 3. Recurso especial provido para determinar a volta dos autos ao Juízo de primeiro grau para prosseguimento do feito. (STJ - REsp n. 2.210.329/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, data do julgamento 16-06-2025, data da publicação/fonte DJEN 24-06-2025).

Ademais,
e
mbora a recorrente sustente figurar como mera administradora em regime de construção “a preço de custo”,
não se pode olvidar que
a prova documental carreada aos autos revel
ou
que os valores devidos pela adquirente eram vertidos diretamente à referida construtora, e não à conta exclusiva do condomínio, conforme atestam o extrato do cliente e os comprovantes de fluxo financeiro anexados à inicial.

Outrossim
, o instrumento contratual identifica a apelante como promitente vendedora e construtora, centralizando nela a gestão financeira e administrativa do empreendimento, o que atrai, inexoravelmente, sua pertinência subjetiva para responder pelos pleitos de rescisão e restituição de valores.

Quanto ao
mérito, a questão nodal gravita em torno da descaracterização do regime de construção por administração operada pelo juízo singular.

Segundo a inteligência do artigo 58 da Lei n. 4.591/1964, a construção ‘a preço de custo’ pressupõe que o custo integral da obra seja de responsabilidade dos adquirentes, detendo estes, por meio de uma comissão de representantes, a plena gestão e fiscalização dos recursos. Contudo, o acervo probatório demonstra que o Condomínio Residencial Wave Itapoã não detinha a autonomia exigida pela legislação de regência, restando configurada uma verdadeira simulação jurídica.

A propósito,

tenho que
a simbiose administrativa e patrimonial restou evidenciada pelo fato de o sócio majoritário da construtora, Sr. Joel Santos Neves Filho, acumular a função de síndico do condomínio apelante, detendo, por força da Cláusula 3.4 do contrato, poderes amplos, irrevogáveis e irretratáveis para movimentar contas bancárias, assinar cheques e realizar operações financeiras sem a necessária segregação de funções.

Tal cenário, somado à emissão de cobranças e extratos em papel timbrado da Santos Neves, esvazia a independência do condomínio e transmuda a relação em um contrato de empreitada dissimulado, sujeito, portanto, às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em caso análogo envolvendo a mesma modalidade de simulação, assentou que a centralização da gestão financeira na incorporadora autoriza o reconhecimento do regime de consumo e a aplicação da Súmula 543 do STJ.
Neste sentido:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ALEGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese em que a promessa de compra e venda de imóvel está submetida ao regime de construção por administração, em regra, ante a desistência injustificada do comprador, faz-se necessária a realização de leilão extrajudicial do imóvel, ficando a eventual devolução de valores condicionada à quitação prévia do saldo devedor, nos termos do que dispõe o art. 63 da Lei n.º 4.591/64. 2. No caso em análise, contudo, a partir da interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o Tribunal estadual que o regime de obra por administração nunca foi seguido pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária, mas, ao comando da Súmula n.º 543 do STJ, considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do comprador. 3. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária o reexame das disposições contratuais e das provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt nos Edcl no REsp 2023000/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, data do julgamento 22-08-2023, data da publicação/fonte 23-08-2023)

No que se refere
à penalidade imposta, verifico que a Certidão emitida pelo 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha comprova que as unidades foram comercializadas sem o prévio registro do Memorial de Incorporação, em flagrante desobediência ao artigo 32 da Lei n. 4.591/64.
De certo, o
descumprimento desse dever legal constitui irregularidade grave, que atenta contra a segurança jurídica e autoriza a incidência da multa de 50% prevista no art. 35, § 5º, da referida lei.

Nessa perspectiva, p
or se tratar de norma cogente de ordem pública, o montante da sanção não comporta redução judicial fora das hipóteses legais, devendo recair solidariamente sobre os apelantes, dada a unidade de gestão e interesse no empreendimento.

De igual modo
, o pleito de majoração do percentual de retenção para 25%
(vinte e cinco por cento)
formulado pelo Condomínio não merece prosperar,
uma vez que o
percentual de 20%
(vinte por cento)
fixado pelo magistrado
a quo
mostra-se condizente com a jurisprudência consolidada, compensando adequadamente as despesas administrativas sem gerar enriquecimento sem causa das rés, especialmente considerando que a rescisão foi impulsionada pela desorganização administrativa e pelo vício registral do empreendimento.

Também
os juros de mora foram corretamente fixados a partir da citação, uma vez que a rescisão decorreu de irregularidade imputável aos fornecedores (ausência de registro do memorial), e não de simples arrependimento imotivado da compradora.

Nesse contexto,
em face da simulação reconhecida e da violação sistemática aos deveres do incorporador, os argumentos recursais que visam imputar responsabilidade exclusiva à construtora ou afastar as condenações do condomínio não encontram eco na realidade fática dos autos.

Em suma
, a
manutenção da sentença é medida imperativa para restaurar o equilíbrio da relação jurídica e penalizar a conduta
1
desidiosa dos apelantes perante o mercado imobiliário local.

Posto isso,
nego provimento
a ambos os recursos
e, nos termos do
artigo 85, § 11, do C
ódigo de Processo Civil,
majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo
s

a
pelante
s
para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

1
-
Violação da Lei 4.591/64 (Arts. 32 e 35): A Certidão Cartorária é prova irrefutável da comercialização de unidades sem o prévio registro do memorial, conduta vedada por norma cogente. Descaracterização do Regime de Administração (Art. 58): A Lei exige que as faturas e documentos sejam emitidos em nome do Condomínio. O uso sistemático de papel timbrado da construtora para cobranças e extratos financeiros denota que o regime era, na substância, de empreitada ou consumo, utilizando a figura do condomínio como simulação. Configuração da Solidariedade (Art. 265 CC): A interdependência societária e o controle administrativo exercido por Joel Santos Neves Filho sobre ambos os polos (Condomínio e Construtora) justificam a manutenção da responsabilidade solidária.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.