Tribunal: TJES
Processo: 5016153-83.2022.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão julgador: DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2026-05-23

Ementa:
Ementa:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ART. 784, X, CPC). CONVENÇÃO CONDOMINIAL JUNTADA. BOLETOS E PLANILHA DE DÉBITO SUFICIENTES PARA DEMONSTRAR CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE ATA DE ASSEMBLEIA RELATIVA AO PERÍODO COBRADO. PRECEDENTE DO TJES. MULTAS CONSTANTES EM BOLETOS QUE NÃO INTEGRAM O VALOR EXECUTADO — IRRELEVANTE PARA A EXECUTIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO EM EMBARGOS. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA DISCUTIR INDENIZAÇÃO POR VAZAMENTO OU VALOR DE AVALIAÇÃO SEM PROVA DE ERRO (ART. 873 CPC). PEDIDO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO — INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016153-83.2022.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ALEXANDRE BOLELLI GUIMARAES
RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PIETA
RELATOR(A):
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

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EMENTA

Ementa:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ART. 784, X, CPC). CONVENÇÃO CONDOMINIAL JUNTADA. BOLETOS E PLANILHA DE DÉBITO SUFICIENTES PARA DEMONSTRAR CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE ATA DE ASSEMBLEIA RELATIVA AO PERÍODO COBRADO. PRECEDENTE DO TJES. MULTAS CONSTANTES EM BOLETOS QUE NÃO INTEGRAM O VALOR EXECUTADO — IRRELEVANTE PARA A EXECUTIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO EM EMBARGOS. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA DISCUTIR INDENIZAÇÃO POR VAZAMENTO OU VALOR DE AVALIAÇÃO SEM PROVA DE ERRO (ART. 873 CPC). PEDIDO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO — INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº
5016153-83.2022.8.08.0024

RECORRENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO PIETA

RECORRIDO: ALEXANDRE BOLELLI GUIMARÃES

RELATOR: DR.
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

PROJETO DE VOTO

DR.
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
- RELATOR

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade, pelo que o recebo em seu efeito devolutivo.

Ementa:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ART. 784, X, CPC). CONVENÇÃO CONDOMINIAL JUNTADA. BOLETOS E PLANILHA DE DÉBITO SUFICIENTES PARA DEMONSTRAR CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE ATA DE ASSEMBLEIA RELATIVA AO PERÍODO COBRADO. PRECEDENTE DO TJES. MULTAS CONSTANTES EM BOLETOS QUE NÃO INTEGRAM O VALOR EXECUTADO — IRRELEVANTE PARA A EXECUTIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO EM EMBARGOS. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA DISCUTIR INDENIZAÇÃO POR VAZAMENTO OU VALOR DE AVALIAÇÃO SEM PROVA DE ERRO (ART. 873 CPC). PEDIDO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO — INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

1.Trata-se de Embargos à Execução opostos por
Alexandre Bolelli Guimarães
, nos quais o embargante sustenta, em síntese: (i) inexistência de título executivo válido, por ausência de ata de assembleia fixando os valores das cotas condominiais referentes ao período executado; (ii) alegação de que boletos teriam sido emitidos com multas indevidas, o que teria tornado inviável o pagamento; (iii) existência de crédito próprio contra o condomínio, decorrente de suposto vazamento em seu imóvel; (iv) inadequação do valor atribuído à avaliação do bem penhorado; (v) nulidade da sentença por ausência de apreciação do pedido de audiência de conciliação.

2. A r. sentença rejeitou todas as alegações e julgou improcedentes os embargos, reconhecendo a validade do título executivo, afastando a compensação e mantendo a avaliação judicial.

3. Irresignado, o embargante interpõe recurso inominado reiterando os argumentos apresentados na origem.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A controvérsia recursal limita-se, portanto, a verificar: (i) se a execução encontra-se lastreada em título executivo válido, certo, líquido e exigível, nos termos do art. 784, X, do CPC; (ii) se há nulidade decorrente da ausência de apreciação do pedido de audiência de conciliação; (iii) se seria possível a compensação do valor relativo ao alegado vazamento no imóvel do recorrente; (iv) se a avaliação do bem penhorado apresenta vício que justifique nova perícia.

RAZÕES DE DECIDIR

5. Da análise detida dos autos, verifica-se que a controvérsia recursal gravita em torno da certeza, liquidez e exigibilidade dos títulos exequendos, e, após detida análise dos autos, entendo que o recurso deve ser desprovido.

6. A primeira tese recursal — inexistência de título executivo válido — não merece guarida. O art. 784, X, do CPC estabelece que constituem título executivo extrajudicial as
“contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral”
.

7. A jurisprudência do TJES consolidou interpretação técnica dessa norma, afastando a exigência de juntada de atas específicas quando a convenção já prevê a obrigatoriedade da taxa e quando os boletos e a planilha de débito detalham de forma suficiente os valores. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - COTAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DAS ATAS DE ASSEMBLEIA - OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO DA TAXA PREVISTA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - ESPECIFICAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS NOS BOLETOS - PLANILHA DE DÉBITO - PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 784, X DO CPC - TÍTULO CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL - RECURSO PROVIDO. 1 – Estabelece o art. 784, X, que o crédito referente às contribuições ordinárias condominiais, previstas na respectiva convenção ou aprovada em assembleia geral, perfaz título executivo extrajudicial . 2 – No caso dos autos, observa-se a partir da convenção de condomínio que a taxa condominial restou expressamente prevista no art. 51, tendo ali também sido fixado o seu vencimento no dia 10 de cada mês. Além disso, o art. 52 da respectiva convenção estabeleceu previamente a incidência de juros e multa no caso de atraso no pagamento da contribuição . 3 - Analisando detidamente os documentos que instruem a ação executiva, nota-se que o exequente colacionou à exordial cópias da convenção de condomínio, planilha de débito e cópia dos boletos pendentes de pagamento, sendo possível notar que os boletos especificam os valores de cada despesa, inclusive da taxa condominial devida. 4 - Não há que se falar em ausência de certeza e liquidez do título que lastreia a execução, notadamente porque, embora não se verifique as atas da assembléia geral, a obrigatoriedade de pagamento da taxa está prevista na convenção de condomínio, estando os valores devidamente especificados nos boletos em aberto e na planilha de débito trazida pelo exequente. 5 - A executada em momento algum rechaça a sua condição de devedora, tendo declarado, quando do oferecimento dos embargos à execução, que parou de pagar suas contribuições condominiais em razão da crise, de modo que não se revela dúvida ou discrepância acerca dos valores atinentes à taxa condominial, sem prejuízo de impugnação aos valores que entende não serem devidos ou estarem em desacordo com o habitual. 6 - Este E . Tribunal de Justiça, em julgamento de caso semelhante, considerou a convenção de condomínio e os boletos em aberto como documentos hábeis a conferir certeza e liquidez ao titulo executivo extrajudicial, na forma do art. 784, X do CPC, afastando a tese de inexigibilidade do título em razão da ausência das atas de assembleia com valores das taxas de condomínio. (TJES, Classe: Apelação Cível, 006180010875, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/07/2021, Data da Publicação no Diário: 16/08/2021) 7 - Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0010173-47 .2017.8.08.0048, Relator.: RODRIGO FERREIRA MIRANDA, 4ª Câmara Cível, 23/06/2022)

8. No caso, o condomínio instruiu a inicial com cópia da
convenção condominial (IDs 15358238 e 15358237)
, com
boletos detalhados (IDs 15357432, 15357433, 15358234, e 15358235)
e com
planilha de débitos (ID 15358239)
discriminando períodos e valores, formando conjunto probatório suficiente para demonstrar a certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação. Além disto, foram juntadas atas de assembleia pelo Exequente, consoante se verifica nos
ID 15358236
. A alegação de que as atas do período seriam genéricas não desfaz a executividade, pois o valor da taxa deriva da convenção, e os boletos identificam claramente o montante devido. A tese recursal, portanto, não se sustenta.

9. Quanto às multas apontadas pelo recorrente, observa-se que
tais encargos não foram incluídos na execução
, conforme a própria sentença assinalou. Eventual discussão sobre multas anteriores deve ser veiculada em
ação própria
, não interferindo na validade do título executivo referente às cotas ordinárias inadimplidas.

10. Sobre o valor que o recorrente afirma ser devido pelo condomínio, decorrente de vazamento ocorrido em seu apartamento, também não lhe assiste razão.
Os embargos à execução
não
comportam pedido contraposto em face da execução de título extrajudicial, tampouco a compensação de créditos estranhos ao título exequendo
, sob pena de desnaturar o rito e violar o art. 917, §1º, do CPC. A alegação deve ser perseguida em ação própria, não podendo servir de óbice ao prosseguimento da execução.

11. No tocante à avaliação do imóvel penhorado, igualmente não há fundamento para acolhimento do apelo. Nos termos do art. 873 do CPC, a nova avaliação exige demonstração de erro técnico, dolo ou majoração/defasagem relevante do valor — o que não se verifica. O recorrente não trouxe prova concreta de distorção no valor atribuído, limitando-se a alegações genéricas e especulativas sobre “valor de mercado”, o que não basta para afastar ato técnico regularmente realizado.

12. Por fim, não há nulidade decorrente da ausência de apreciação do pedido de audiência de conciliação. No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, a designação de audiência não é automática nem obrigatória no rito dos embargos à execução.

13. A ausência de análise expressa não acarreta violação ao art. 93, IX, da Constituição, tampouco ao princípio da não surpresa, pois a improcedência dos embargos decorreu de premissas jurídicas previamente expostas pelas partes, não havendo prejuízo ao contraditório ou à ampla defesa. A nulidade exige demonstração de prejuízo concreto, inexistente no caso.

14. Assim, ausentes vícios e plenamente válida a sentença, esta merece ser mantida por seus próprios fundamentos, a teor do que prevê o art. 46 da Lei 9.099/95 e o Enunciado 11 das turmas Recursais do Espírito Santo.

DISPOSITIVO E TESE

16. Diante do exposto,
CONHEÇO
o recurso inominado interposto pela parte autora, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, pelo que mantenho integralmente a sentença guerreada por seus próprios fundamentos.

17. Em virtude do improvimento do recurso interposto pela parte Recorrente, condeno-a ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor exequendo nos termos do art. 55, da Lei 9.099/95.

Tese de julgamento:

"O conjunto formado pela convenção condominial, boletos especificados e planilha de débitos é suficiente para caracterizar a certeza, liquidez e exigibilidade do crédito condominial, não sendo necessária a juntada de atas referentes ao período cobrado; embargos à execução não comportam compensação ou discussão de créditos estranhos ao título; ausência de nulidade por não realização de audiência de conciliação.."

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Dispositivos relevantes citados:
Art. 38 da Lei 9.099/95; Art. 783, Art. 784, X, Art. 873, Art. 917, §1º, Art. 334, Art. 485, IV e Art. 10 do CPC; Art. 1.348, II e Art. 187 do Código Civil; Art. 93, IX, da Constituição Federal.

Jurisprudência relevante citada:
TJES, Classe: Apelação Cível, 006180010875, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/07/2021, Data da Publicação no Diário: 16/08/2021; TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0010173-47 .2017.8.08.0048, Relator.: RODRIGO FERREIRA MIRANDA, 4ª Câmara Cível, 23/06/2022.

Apresentado conforme artigo 13, §1º da Resolução 018/2021 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao Exmo. Sr. Juiz de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

NATHALIA C. STEFENONI

Juíza Leiga

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pela Juíza Leiga, e o adoto como razoes da minha manifestação. E como voto.

DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

Juiz de Direito

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)