Tribunal: TJES
Processo: 5004738-06.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Liminar
Data de julgamento: 2026-06-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO A CONTRATOS ANTERIORES. RETENÇÃO DE 10%. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELO IPTU ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente vendedora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, anulou a cláusula de retenção e a forma de devolução, e determinou a restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, com atribuição do ônus tributário da área à empresa loteadora. A apelante defende a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a retenção de 20%, a devolução parcelada e a responsabilização exclusiva do comprador pelo pagamento de IPTU.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Lei nº 13.786/2018 é aplicável a contrato firmado antes de sua vigência; (ii) saber se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença deve ser majorado para 20%; (iii) saber se a devolução dos valores retidos pode ocorrer de forma parcelada; e (iv) saber se o promitente comprador possui responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes de sua efetiva imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei nº 13.786/2018 não possui incidência retroativa para alcançar contratos celebrados antes de sua entrada em vigor (dezembro de 2018), sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito, devendo a relação jurídica subjacente ser examinada sob o manto do Código de Defesa do Consumidor. 4. A fixação da retenção no patamar de 10% sobre os valores pagos revela-se lícita e razoável na hipótese de rescisão pelo comprador, notadamente por não ter havido posse, desgaste ou depreciação do imóvel, aliado à ausência de comprovação de despesas extraordinárias que justificassem a adoção de um teto máximo de retenção pela promitente vendedora. 5. Nos termos da Súmula nº 543/STJ, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, configurando desvantagem exagerada a cláusula contratual que impõe o seu parcelamento. 6. O promitente comprador apenas assume a responsabilidade tributária pelo pagamento do IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel a partir da efetiva imissão na posse. Inexistindo a entrega das obras de infraestrutura do loteamento, a cobrança revela-se descabida, recaindo os encargos sobre a promitente vendedora, titular do domínio e da posse direta.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor.
Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 543/STJ; TJES, Apelação Cível 5007561-84.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004738-06.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARNO PARTICIPACOES LTDA

APELADO: SILVIO MIRANDA BARBOZA

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO A CONTRATOS ANTERIORES. RETENÇÃO DE 10%. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELO IPTU ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitente vendedora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, anulou a cláusula de retenção e a forma de devolução, e determinou a restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, com atribuição do ônus tributário da área à empresa loteadora. A apelante defende a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a retenção de 20%, a devolução parcelada e a responsabilização exclusiva do comprador pelo pagamento de IPTU.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Lei nº 13.786/2018 é aplicável a contrato firmado antes de sua vigência; (ii) saber se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença deve ser majorado para 20%; (iii) saber se a devolução dos valores retidos pode ocorrer de forma parcelada; e (iv) saber se o promitente comprador possui responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes de sua efetiva imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei nº 13.786/2018 não possui incidência retroativa para alcançar contratos celebrados antes de sua entrada em vigor (dezembro de 2018), sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito, devendo a relação jurídica subjacente ser examinada sob o manto do Código de Defesa do Consumidor. 4. A fixação da retenção no patamar de 10% sobre os valores pagos revela-se lícita e razoável na hipótese de rescisão pelo comprador, notadamente por não ter havido posse, desgaste ou depreciação do imóvel, aliado à ausência de comprovação de despesas extraordinárias que justificassem a adoção de um teto máximo de retenção pela promitente vendedora. 5. Nos termos da Súmula nº 543/STJ, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, configurando desvantagem exagerada a cláusula contratual que impõe o seu parcelamento. 6. O promitente comprador apenas assume a responsabilidade tributária pelo pagamento do IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel a partir da efetiva imissão na posse. Inexistindo a entrega das obras de infraestrutura do loteamento, a cobrança revela-se descabida, recaindo os encargos sobre a promitente vendedora, titular do domínio e da posse direta.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor.
Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 543/STJ; TJES, Apelação Cível 5007561-84.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARNO PARTICIPAÇÕES LTDA,
em face da r. sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada por
MARNO PARTICIPAÇÕES LTDA, acolheu em parte o pedido autoral para:
d
eclarar a rescisão do contrato

de promessa de compra e venda referente ao lote no Loteamento Bella Vianna Park, firmado entre SILVIO MIRANDA BARBOZA e MARNO PARTICIPACOES LTDA. b.
Declarar a nulidade parcial da Cláusula Quarta do contrato

no que tange ao percentual de retenção e à forma de devolução dos valores pagos, por serem excessivamente onerosas e colocarem o consumidor em desvantagem exagerada. c.
Condenar MARNO PARTICIPACOES LTDA à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos

por SILVIO MIRANDA BARBOZA e KARLA SARDINHA ZUIM, excluída a comissão de corretagem, que se mostra legítima. d. Determinar que o valor a ser restituído seja corrigido monetariamente pelo índice da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Espírito Santo a partir de cada desembolso. e. Determinar que sobre o valor a ser restituído incidam juros taxa da SELIC-IPCA ao mês a partir da citação. Determinar que a restituição dos valores ocorra em
parcela única
.

Aduz a parte apelante, em síntese, que deve prevalecer o princípio da força obrigatória dos contratos e a legalidade das disposições firmadas livremente entre as partes.

Sustenta a incidência imediata da Lei 13.786 de 2018, argumentando ser devida a retenção de vinte por cento sobre o montante pago, além da dedução integral do valor correspondente à comissão de corretagem, bem como a higidez da cláusula que autoriza a devolução de forma parcelada para a preservação do fluxo financeiro do empreendimento.

Por fim, assevera ser do promitente comprador a responsabilidade exclusiva pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano durante a vigência da avença.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5004738-06.2022.8.08.0024

APELANTE: MARNO PARTICIPAÇÕES LTDA

APELADO: SILVIO MIRANDA BARBOZA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARNO PARTICIPAÇÕES LTDA,
em face da r. sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada por
MARNO PARTICIPAÇÕES LTDA, acolheu em parte o pedido autoral para:
d
eclarar a rescisão do contrato

de promessa de compra e venda referente ao lote no Loteamento Bella Vianna Park, firmado entre SILVIO MIRANDA BARBOZA e MARNO PARTICIPACOES LTDA. b.
Declarar a nulidade parcial da Cláusula Quarta do contrato

no que tange ao percentual de retenção e à forma de devolução dos valores pagos, por serem excessivamente onerosas e colocarem o consumidor em desvantagem exagerada. c.
Condenar MARNO PARTICIPACOES LTDA à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos

por SILVIO MIRANDA BARBOZA e KARLA SARDINHA ZUIM, excluída a comissão de corretagem, que se mostra legítima. d. Determinar que o valor a ser restituído seja corrigido monetariamente pelo índice da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Espírito Santo a partir de cada desembolso. e. Determinar que sobre o valor a ser restituído incidam juros taxa da SELIC-IPCA ao mês a partir da citação. Determinar que a restituição dos valores ocorra em
parcela única
.

Aduz a parte apelante, em síntese, que deve prevalecer o princípio da força obrigatória dos contratos e a legalidade das disposições firmadas livremente entre as partes.

Sustenta a incidência imediata da Lei 13.786 de 2018, argumentando ser devida a retenção de vinte por cento sobre o montante pago, além da dedução integral do valor correspondente à comissão de corretagem, bem como a higidez da cláusula que autoriza a devolução de forma parcelada para a preservação do fluxo financeiro do empreendimento.

Por fim, assevera ser do promitente comprador a responsabilidade exclusiva pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano durante a vigência da avença.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se a definir o arcabouço normativo aplicável ao contrato, o percentual de retenção cabível em virtude da rescisão por iniciativa do comprador, a forma de devolução dos valores e a responsabilidade pelos encargos tributários incidentes sobre o lote.

Inicialmente, cumpre afastar a pretensão da apelante de aplicar as disposições da Lei 13.786 de 2018 ao caso vertente. O contrato objeto da lide foi celebrado no dia primeiro de dezembro de 2017, ou seja, em momento anterior à vigência da referida norma, que ocorreu apenas no final de dezembro de 2018. Em estrita observância ao princípio
tempus regit actum
e à proteção do ato jurídico perfeito, a jurisprudência consolidou o entendimento de que a nova Lei do Distrato não se aplica aos instrumentos firmados antes de sua vigência. Veja-se:

(...) A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência, não se aplicando ao caso concreto. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50075618420218080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

Afastada a sua incidência, a relação jurídica subjacente deve ser examinada sob o manto protetivo do Código de Defesa do Consumidor.

No tocante ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação de que, na hipótese de rescisão por culpa ou desistência do comprador, é lícita a retenção pelo promitente vendedor de um percentual que varia de dez a vinte e cinco por cento dos valores efetivamente pagos, de modo a cobrir as despesas administrativas.

No caso em apreço, o juízo de origem fixou a retenção no patamar de dez por cento, o qual se mostra plenamente razoável e adequado à realidade fática do processo. Destaca-se que o autor jamais chegou a ser imitido na posse do lote, não havendo qualquer ocupação, desgaste ou depreciação do imóvel. Ademais, o bem retorna ao patrimônio da apelante livre e desembaraçado, podendo ser prontamente renegociado no mercado imobiliário com a devida valorização da área.

A apelante, por sua vez, não logrou êxito em comprovar documentalmente a existência de despesas extraordinárias que justificassem a adoção do teto máximo de retenção.

Quanto à forma de devolução dos valores retidos, a pretensão recursal de restituição parcelada encontra óbice frontal e intransponível na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O referido verbete sumular orienta expressamente que, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, pouco importando quem deu causa ao desfazimento do negócio. Mostra-se, portanto, nula de pleno direito a cláusula contratual que impõe o parcelamento da devolução, por configurar desvantagem exagerada ao consumidor.

No que diz respeito à responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, o entendimento pretoriano é pacífico no sentido de que o promitente comprador apenas passa a ser o responsável tributário pelas despesas e taxas incidentes sobre o imóvel a partir da efetiva imissão na posse, momento em que passa a deter a disponibilidade do bem.

Considerando que o loteamento sequer teve suas obras de infraestrutura entregues ao adquirente no momento da postulação do distrato, revela-se manifestamente descabida a cobrança de tais encargos do comprador, devendo estes ser suportados exclusivamente pela promitente vendedora, titular do domínio e da posse direta.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro a verba honorária neste grau recursal para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, mantendo a proporção fixada em primeiro grau..

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)