Tribunal: TJES
Processo: 0004433-16.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004433-16.2018.8.08.0035

APELANTES: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA E KEMP ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA

APELADO: WELLINGTON SILVA DE ANDRADE

JUÍZO PROLATOR: DR. FELIPE LEITÃO GOMES - 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE POOL HOTELEIRO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação Cível interposta pelas rés contra sentença que, em ação de resolução contratual, julgou procedentes os pedidos do autor para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva das vendedoras (abandono da obra), condenando-as à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa inversa. As apelantes alegam ilegitimidade passiva da construtora, inaplicabilidade do CDC (autor investidor), incompetência do juízo e inexistência de mora, defendendo o direito de retenção e a impossibilidade de inversão da cláusula penal.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a construtora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária com a SPE; (ii) saber se aplica-se o CDC ao investidor em pool hoteleiro e a validade do foro de eleição; (iii) definir a culpa pela rescisão contratual (desistência do comprador ou inadimplemento das vendedoras); (iv) analisar a forma de restituição dos valores (integral ou parcial) e o cabimento da devolução da comissão de corretagem; e (v) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal e o termo inicial dos juros de mora.

III. Razões de decidir

A construtora que integra a cadeia de fornecimento, emprestando sua marca e atuando na gestão do empreendimento, responde solidariamente com a SPE perante o consumidor, com base na Teoria da Aparência e nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

Aplica-se a Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência do CDC ao adquirente investidor que demonstra vulnerabilidade técnica ou econômica frente à incorporadora. Reconhecida a relação de consumo, é nula a cláusula de eleição de foro que dificulta a defesa do hipossuficiente.

A comunicação expressa das rés informando a paralisação e descontinuidade das obras configura quebra positiva do contrato e inadimplemento antecipado, caracterizando culpa exclusiva das vendedoras pela resolução, independente do prazo final de entrega.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, a resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor enseja a imediata e integral restituição das parcelas pagas, vedada qualquer retenção.

A devolução da comissão de corretagem é devida a título de perdas e danos (art. 389 do CC) quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, visando ao restabelecimento do
status quo ante
.

É cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor (Tema 971 do STJ) para restabelecer o equilíbrio contratual.

Tratando-se de responsabilidade contratual e rescisão por culpa da vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do CC).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e for evidente a sua vulnerabilidade. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (Súmula 543/STJ). 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971/STJ).”

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0004433-16.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WELLINGTON SILVA DE ANDRADE

APELADO: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA e outros

RELATOR(A): DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004433-16.2018.8.08.0035

APELANTES: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA E KEMP ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA

APELADO: WELLINGTON SILVA DE ANDRADE

JUÍZO PROLATOR: DR. FELIPE LEITÃO GOMES - 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE POOL HOTELEIRO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação Cível interposta pelas rés contra sentença que, em ação de resolução contratual, julgou procedentes os pedidos do autor para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva das vendedoras (abandono da obra), condenando-as à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa inversa. As apelantes alegam ilegitimidade passiva da construtora, inaplicabilidade do CDC (autor investidor), incompetência do juízo e inexistência de mora, defendendo o direito de retenção e a impossibilidade de inversão da cláusula penal.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a construtora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária com a SPE; (ii) saber se aplica-se o CDC ao investidor em pool hoteleiro e a validade do foro de eleição; (iii) definir a culpa pela rescisão contratual (desistência do comprador ou inadimplemento das vendedoras); (iv) analisar a forma de restituição dos valores (integral ou parcial) e o cabimento da devolução da comissão de corretagem; e (v) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal e o termo inicial dos juros de mora.

III. Razões de decidir

A construtora que integra a cadeia de fornecimento, emprestando sua marca e atuando na gestão do empreendimento, responde solidariamente com a SPE perante o consumidor, com base na Teoria da Aparência e nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

Aplica-se a Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência do CDC ao adquirente investidor que demonstra vulnerabilidade técnica ou econômica frente à incorporadora. Reconhecida a relação de consumo, é nula a cláusula de eleição de foro que dificulta a defesa do hipossuficiente.

A comunicação expressa das rés informando a paralisação e descontinuidade das obras configura quebra positiva do contrato e inadimplemento antecipado, caracterizando culpa exclusiva das vendedoras pela resolução, independente do prazo final de entrega.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, a resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor enseja a imediata e integral restituição das parcelas pagas, vedada qualquer retenção.

A devolução da comissão de corretagem é devida a título de perdas e danos (art. 389 do CC) quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, visando ao restabelecimento do
status quo ante
.

É cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor (Tema 971 do STJ) para restabelecer o equilíbrio contratual.

Tratando-se de responsabilidade contratual e rescisão por culpa da vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do CC).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e for evidente a sua vulnerabilidade. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (Súmula 543/STJ). 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971/STJ).”

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004433-16.2018.8.08.0035

APELANTES: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA E KEMP ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA

APELADO: WELLINGTON SILVA DE ANDRADE

JUÍZO PROLATOR: DR. FELIPE LEITÃO GOMES - 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

I. PRELIMINARES

I.1. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA KEMP ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA

As Apelantes sustentam que a Kemp Engenharia não firmou o contrato, sendo parte ilegítima, pois a avença teria sido celebrada apenas com a SPE. A tese não merece prosperar.

É cediço que, no sistema de proteção ao consumidor, vigora a Teoria da Aparência e a solidariedade entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC). A constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) não serve de escudo para eximir a construtora/incorporadora de suas responsabilidades perante o consumidor, mormente quando a marca da construtora é utilizada para atrair a clientela e conferir credibilidade ao negócio.

A documentação acostada aos autos, incluindo material publicitário e e-mails trocados, demonstra inequivocamente que a Kemp atuou diretamente na cadeia de fornecimento. Destaca-se, inicialmente, que a própria Sentença (ID 17126240) identificou na Cláusula 2.1 do contrato a indicação expressa de que a construção seria realizada pela KEMP ENGENHARIA. Mais contundente ainda é a comunicação acerca da paralisação das obras, que partiu de prepostos diretamente vinculados à construtora. Conforme se extrai do e-mail colacionado às Contrarrazões (ID 17126255), o corretor Paulo Ferraz informa o consumidor baseando-se em diretrizes passadas por "Vanessa, do departamento financeiro da Kemp Engenharia". Essa confusão criada perante o consumidor entre as figuras da sócia ostensiva e da SPE, onde a KEMP utiliza sua estrutura administrativa para gerir a crise do empreendimento, evidencia a atuação conjunta. Portanto, ambas devem responder solidariamente pelos danos causados, não havendo como dissociar a responsabilidade da construtora que emprestou seu nome e estrutura para a viabilidade do negócio.

Rejeito a preliminar.

I.2. DA COMPETÊNCIA E APLICABILIDADE DO CDC

Afasto, igualmente, a tese de inaplicabilidade do CDC e incompetência do Juízo. O argumento de que o autor, por adquirir unidade em sistema de
pool
hoteleiro, não seria consumidor, não se sustenta diante da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O STJ adota a Teoria Finalista Mitigada (ou Aprofundada), reconhecendo a relação de consumo quando o adquirente, ainda que investidor, apresenta vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica frente à construtora ou incorporadora.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS . AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL . AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE . AFERIÇÃO. NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM . CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE . CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. CONTRATAÇÃO . 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel . 3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. 4 . O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira. 5 . Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC. 6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em publicidade enganosa, porquanto sempre foi divulgada claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos pactuados, de que seria tão somente a futura administradora dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem ingerência na comercialização das unidades ou na sua construção . Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam. 7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. 8 . Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1785802 SP 2018/0071256-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 19/02/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO. ÔNUS DA PROVA . REQUISITOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PESSOA JURÍDICA. TEORIA FINALISTA . MITIGAÇÃO. VULNERABILIDADE. REEXAME DE PROVAS. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que a teoria finalista deve ser mitigada nos casos em que a pessoa física ou jurídica, embora não se enquadre nas categorias de fornecedor ou destinatário final do produto, apresenta-se em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica, autorizando a aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor. Precedentes . 3. Na hipótese, rever o entendimento do tribunal de origem, que, com base nas provas carreadas aos autos, concluiu pela caracterização da vulnerabilidade do adquirente e pelo preenchimento dos requisitos para inversão do ônus da prova, demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula nº 7 /STJ. 4. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no AREsp: 1856105 RJ 2021/0073793-9, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2022)

No caso em tela, o autor é pessoa física, residente no exterior, que adquiriu o imóvel como forma de investimento ocasional, sem habitualidade profissional no ramo imobiliário, restando patente sua vulnerabilidade técnica perante o porte econômico e o conhecimento das Apelantes.

Sendo aplicável o CDC e tratando-se de contrato de adesão, a cláusula de eleição de foro que dificulta a defesa do consumidor — impondo-lhe o litígio em comarca distante de seu domicílio ou de onde a obrigação deveria ser cumprida — é nula de pleno direito, por abusividade.

Deve prevalecer, portanto, a competência do foro que melhor facilite a defesa dos interesses do hipossuficiente ou o do domicílio das rés, como corretamente observado na origem (Vila Velha/ES).

Rejeito a preliminar.

II. MÉRITO

A controvérsia central do mérito reside na aferição da culpa pela rescisão contratual: se decorreu de desistência imotivada do comprador ou de inadimplemento das vendedoras.

A análise detida do caderno processual revela que a sentença não merece reparos. A prova documental é robusta e contundente no sentido de que houve inadimplemento antecipado do contrato (quebra positiva) por parte das fornecedoras.

O e-mail enviado pelo corretor vinculado às rés, datado de dezembro de 2016, é inequívoco ao informar expressamente que "os sócios resolveram não mais continuar a construção do empreendimento", orientando, inclusive, a suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas. Tal comunicação configura confissão de que a obra não seria entregue, tornando desnecessário que o consumidor aguardasse o término do prazo contratual para pleitear a resolução da avença.

Não se trata, portanto, de mera desistência do comprador por dificuldades financeiras ou desinteresse superveniente, mas sim de legítima reação ao abandono do empreendimento pelas vendedoras. Configurada a culpa exclusiva das promitentes vendedoras, incide a Súmula 543 do STJ, que dispõe:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Dessa forma, a restituição deve ser integral e imediata, vedada qualquer retenção a título de despesas administrativas ou operacionais, a fim de restabelecer o
status quo ante
. Permitir a retenção de valores quando a culpa é exclusiva da construtora implicaria enriquecimento sem causa da parte inadimplente.

Em igual sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO . CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA . APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . PRECEDENTES. 1. "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).
2 . Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4 . Agravo interno parcialmente provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1597320 RJ 2019/0299934-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 15/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE . COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatória dos autos. 2 .
Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem
. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)

No tocante à comissão de corretagem, a devolução é devida não pela invalidade da cláusula de transferência (tópico analisado no Tema 938/STJ), mas a título de perdas e danos decorrentes do inadimplemento das rés (art. 389 do CC). Se a rescisão ocorre por culpa da vendedora, o consumidor deve ser ressarcido de todas as despesas que suportou em razão do negócio frustrado, inclusive a corretagem, sob pena de arcar com prejuízo injustificado por um serviço que, ao final, não lhe trouxe o resultado útil esperado devido à conduta das apelantes.

Quanto à cláusula penal, o STJ, ao julgar o Tema 971, fixou a tese de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do vendedor. A previsão contratual de multa apenas em desfavor do adquirente fere o equilíbrio sinalagmático do contrato. Correta, portanto, a sentença que aplicou a multa de 20% sobre o valor pago em favor do autor, restabelecendo a paridade entre as partes.

Por fim, no que se refere ao termo inicial dos juros de mora, tratando-se de responsabilidade contratual e rescisão por culpa exclusiva da vendedora, a incidência se dá a partir da citação (art. 405 do Código Civil), momento em que a ré foi constituída em mora. Inaplicável, na espécie, o Tema 1002 do STJ, cuja tese (trânsito em julgado) se restringe aos casos de desistência imotivada por iniciativa do comprador, o que, como visto, não é o caso dos autos. Veja-se:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA RÉ IMPROVIDA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA . IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE .
APLICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. TEMA 971
. O autor promoveu ação de resolução contratual em face da ré em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento onde se encontrava o lote objeto do contrato. A ré concordou com a declaração de resolução contratual por sua culpa, mas impugnou a inversão da cláusula penal em seu desfavor . No entanto, mostrou-se adequada a aplicação por extensão da cláusula penal em face da ré.
O Superior Tribunal de Justiça admite a aplicação em favor do consumidor da multa compensatória prevista em contrato apenas em favor do fornecedor, conforme incidente de recursos repetitivos (Tema 971),
Resp n º 1614721, SEGUNDA SEÇÃO, relator o Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 22/05/2019, destacando-se a tese fixada: ''No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.'' Precedentes do TJSP . Por fim, rejeita-se o pedido de redução do percentual incidente, na medida que a cláusula vigésima, item ''a'' (fl. 50) foi clara ao estabelecer o patamar de 25% dos valores comprovadamente pagos. E o resultado não constitui valor excessivo, sobretudo porque não abrange o valor total do contrato. Sendo responsável pela redação do contrato de adesão, a ré não pode alegar abusividade, sob pena de infringência da boa-fé objetiva . Ação parcialmente procedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10104822620218260625 SP 1010482-26 .2021.8.26.0625, Relator.: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 08/07/2022, 20ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2022)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA. AFASTAMENTO . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. RECONHECIMENTO . SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE . TEMA Nº 971. SÚMULA Nº 83/STJ. COTAS CONDOMINIAIS. SÚMULA Nº 284/STF . 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca do descumprimento contratual e da responsabilidade do promitente vendedor pelo atraso na entrega do imóvel demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido à incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. Súmula nº 83/STJ. 4
. No que diz respeito ao pagamento das cotas condominiais, o recurso especial esbarra no óbice da Súmula nº 284/STF, pois suas razões encontram-se dissociadas daquilo que decidiu o acórdão recorrido. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2042000 SP 2021/0396133-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)

Em relação ao pedido de condenação por litigância de má-fé formulado em contrarrazões, entendo que o exercício do direito de recorrer e a defesa de teses jurídicas, ainda que vencidas, não configuram, por si sós, dolo processual ou as condutas descritas no art. 80 do CPC, razão pela qual indefiro o pleito.

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença vergastada em todos os seus termos, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelas Apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)