Tribunal: TJES
Processo: 5005466-56.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-15

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES. PENA CONVENCIONAL. TAXA DE FRUIÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEU CAUSA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. C
omprovado o inadimplemento pelos compradores apelantes, correto o entendimento que determinou a rescisão contratual e a retenção de
25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, inexistindo circunstância excepcional que autorize a redução do percentual fixado, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.

2. Não restou comprovada abusividade nos índices de correção monetária previstos contratualmente, notadamente considerando que
“a correção monetária constitui mero mecanismo de recomposição do valor real da moeda, não representando vantagem ou penalidade”
(TJES, Apelação Cível n° 5002602-72.2022.8.08.0012, Relatora: Heloísa Cariello, 2
a
Câmara Cível, julgado em 13/10/2025).

3. É devida a indenização a título de taxa de fruição (aluguéis) pelo período de ocupação do bem, sendo possível sua cumulação com a cláusula penal, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

4. Assim,
[...]tratando-se de institutos com naturezas jurídicas e finalidades distintas, revela-se admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel[...]
(REsp n. 2.196.551/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025).

5. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005466-56.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLAUDIO ELY COSTA MOL e outros

APELADO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES. PENA CONVENCIONAL. TAXA DE FRUIÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEU CAUSA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. C
omprovado o inadimplemento pelos compradores apelantes, correto o entendimento que determinou a rescisão contratual e a retenção de
25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, inexistindo circunstância excepcional que autorize a redução do percentual fixado, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.

2. Não restou comprovada abusividade nos índices de correção monetária previstos contratualmente, notadamente considerando que
“a correção monetária constitui mero mecanismo de recomposição do valor real da moeda, não representando vantagem ou penalidade”
(TJES, Apelação Cível n° 5002602-72.2022.8.08.0012, Relatora: Heloísa Cariello, 2
a
Câmara Cível, julgado em 13/10/2025).

3. É devida a indenização a título de taxa de fruição (aluguéis) pelo período de ocupação do bem, sendo possível sua cumulação com a cláusula penal, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

4. Assim,
[...]tratando-se de institutos com naturezas jurídicas e finalidades distintas, revela-se admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel[...]
(REsp n. 2.196.551/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025).

5. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença (Id. 15186725) proferida pelo Juízo da 2
a
Vara Cível de Guarapari nos autos da ação ordinária ajuizada por Real Empreendimentos Imobiliários LTDA. em desfavor de Cláudio Ely Costa Mol e Valquíria Aparecida Inácio Mol, na qual o magistrado de origem jugou procedentes os pedidos autorais para
“(i) rescindir o contrato de compra e venda listado na inicial; (ii) consolidar a propriedade em prol do requerente; (iii) autorizar a retenção de 25% do valor das parcelas pagas, a título de pena convencional, nos termos do inciso II do art. 67-A da Lei n. 4.591/64; (iv) responsabilizar os requeridos pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, além de demais encargos; (v) condenar os requeridos ao pagamento pela fruição do imóvel, no montante de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; (vi) reconhecer aos requeridos o direito de reaver do autor o saldo residual eventual, após as compensações e retenções e anteriores”.
Por fim, condenou os apelantes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela apelada.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, que: (a) a relação entre as partes é de consumo, impondo-se o reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais que preveem a aplicação de correção monetária sobre os valores devidos no caso dos autos; (b) a aplicação do índice da poupança (Taxa Referencial) e do percentual de 0,5% é indevida e caracteriza
bis in idem;
(c) os valores devem ser restituídos em dobro pela apelada, considerando a má-fé na cobrança de valores indevidos; (d) a determinação da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, a título de pena convencional, revela-se medida desproporcional; (e) deve ser afastada a aplicação da taxa mensal de fruição do imóvel ou, subsidiariamente, deve incidir a partir do inadimplemento das parcelas.

Contrarrazões no Id. 15186732, pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 17 de dezembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A parte apelante se insurge contra a sentença proferida pelo Juízo da 2
a
Vara Cível de Guarapari nos autos da ação ordinária ajuizada por Real Empreendimento Imobiliário LTDA. em desfavor de Cláudio Ely Costa Mol e Valquíria Aparecida Inácio Mol, na qual o magistrado de origem jugou procedentes os pedidos autorais para: (i) rescindir o contrato de compra e venda listado na inicial e consolidar a propriedade em favor da apelada; (ii) autorizar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, a título de pena convencional; (iii) responsabilizar os apelados pelos encargos e impostos reais incidentes sobre o imóvel; (iv) condenar os apelados ao pagamento de taxa pela fruição do imóvel (0,5% sobre o valor do contrato) e; (v) reconhecer ao apelanets o direito de reaver o saldo residual eventualmente existente.

Para tanto, os apelantes sustentam, em síntese, que: (a) a relação entre as partes é de consumo, impondo-se o reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais que preveem a aplicação de correção monetária sobre os valores devidos no caso dos autos; (b) a aplicação do índice da poupança (Taxa Referencial) e do percentual de 0,5% é indevida e caracteriza
bis in idem;
(c) os valores devem ser restituídos em dobro pela apelada, considerando a má-fé na cobrança de valores indevidos; (d) a determinação da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, a título de pena convencional, revela-se medida desproporcional; (e) deve ser afastada a aplicação da taxa mensal de fruição do imóvel ou, subsidiariamente, deve incidir a partir do inadimplemento das parcelas.

Depreende-se dos autos que as partes entabularam, no dia 25/04/2019,
“contrato particular de promessa de compra e venda”
(Id. 15186694) referente ao apartamento n° 202 do Edifício Veneto, localizado na Avenida Oceânica, Praia do Morro, Guarapari/ES, sendo acordado o valor de R$ 442.976,00 (quatrocentos e quarenta e dois mil e novecentos e setenta e seis reais) a título de pagamento.

Todavia, a parte apelante incorreu em inadimplemento contratual desde o mês de setembro de 2021, atingindo o valor de R$ 61.659,78 (sessenta e um mil, seiscentos e cinquenta e nove reais e setenta e oito centavos) a época do ajuizamento da ação (Id. 15186696 e Id. 15186697), de modo que deu causa à resolução contratual. Inexiste, por sua vez, qualquer comprovante de culpa da imobiliária apelada pelo descumprimento contratual.

Nesse passo, deve ser observado o entendimento firmado no verbete sumular n° 543 do Superior Tribunal de Justiça que prevê
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Observa-se, portanto, que
“a jurisprudência do STJ admite, como padrão-base, a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, salvo circunstâncias específicas que justifiquem percentual inferior”
(TJES, Apelação Cível n° 5015188-19.2024.8.08.0030, Relator: Arthur José Neiva de Almeida, 4
a
Câmara Cível, julgado em 15/12/2025).

Assim, comprovado o inadimplemento pelos apelantes
(Id. 15186696 e Id. 15186697)
, correto o entendimento que determinou a rescisão contratual e a retenção de
25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, inexistindo circunstância excepcional que autorize a redução do percentual fixado.

Não restou comprovada, ainda, a abusividade nos índices de correção monetária previstos contratualmente, notadamente considerando que
“a correção monetária constitui mero mecanismo de recomposição do valor real da moeda, não representando vantagem ou penalidade”
(TJES, Apelação Cível n° 5002602-72.2022.8.08.0012, Relatora: Heloísa Cariello, 2
a
Câmara Cível, julgado em 13/10/2025).

Por sua vez, no que se refere à fixação da taxa de fruição do imóvel (0,5%), bem como sua cumulação com a cláusula penal, é assente o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que
“tratando-se de institutos com naturezas jurídicas e finalidades distintas, revela-se admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel; [...]Afastar a condenação ao pagamento pela fruição do bem importaria em enriquecimento ilícito do comprador inadimplente, que usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação[...]”
(REsp n. 2.196.551/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025).

Assim, com as devidas adequações, observa-se que
“É devida a indenização a título de taxa de fruição (aluguéis) pelo período de ocupação do bem, ainda que se trate de contrato verbal, por configurar compensação pelo uso do imóvel e evitar o enriquecimento sem causa”
(TJES, Apelação Cível n° 5000317-15.2024.8.08.0052, Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões, 1
a
Câmara Cível, julgado em 11/12/2025).

Não há que se falar, portanto, em afastamento da obrigação de pagamento pela fruição do imóvel, fixada no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, calculado
pro rata die
, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incidindo a correção monetária a partir da data do prejuízo.

Constato, por fim, que a sentença recorrida já previu o direito dos apelantes de
“reaver do autor o saldo residual eventual, após as compensações e retenções e anteriores”
, bem como inexiste má-fé nas cobranças realizadas pela apelada a justificar o pleito de restituição e/ou compensação de valores formulado pelos apelantes.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
nego provimento
, majorando os honorários advocatícios arbitrados para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico obtido, em consonância com o artigo 85, § 11 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.