Tribunal: TJES
Processo: 0025680-97.2011.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-06

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0025680-97.2011.8.08.0035
Juízo de origem: 3ª Vara Cível de Linhares
Recorrente: Rayana Almeida Valadares
Recorridos: MRV Engenharia e Participações S/A e VIP Imóveis Oficial Ltda.

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DEFERIMENTO TÁCITO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de apelação cível interposta por consumidora em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, sob o fundamento de culpa exclusiva da autora pela não obtenção de financiamento bancário. Pleiteia a apelante a concessão do benefício da justiça gratuita e a restituição integral dos valores pagos à vendedora do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a apelante faz jus ao benefício da assistência judiciária gratuita, diante da ausência de manifestação expressa do juízo de origem;
(ii) verificar a legalidade do percentual de retenção de valores fixado na sentença, considerando a resolução contratual por culpa da promitente compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de apreciação expressa do pedido de gratuidade de justiça pelo juízo de origem implica seu deferimento tácito, conforme entendimento do STJ e da jurisprudência do TJES.
4. A jurisprudência consolidada do STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador.
5. No caso concreto, restou caracterizada a responsabilidade da apelante pela rescisão contratual, sendo legítima a retenção proporcionalmente fixada na origem.
6. Os consectários legais devem observar o Tema 1002/STJ, de modo que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado e, a partir da EC nº 113/2021, aplica-se exclusivamente a taxa SELIC.
7. A correção monetária das parcelas deve ser contada desde o desembolso, substituída pela SELIC a partir do termo inicial dos juros.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e improvido.
9. Majoração dos honorários advocatícios para 12%, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

Tese de julgamento
:

A omissão do juízo de origem quanto ao pedido de gratuidade de justiça implica o seu deferimento tácito.

Em casos de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é legítima a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ.

Os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1002/STJ, sendo aplicada exclusivamente a taxa SELIC a partir da EC nº 113/2021.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
:
CF/1988, art. 5º, LXXIV; CPC/2015, arts. 85, §11 e 98, §3º; EC nº 113/2021; Súmulas 43 e 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.11.2019.

STJ, AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 27.06.2017.

STJ, AgRg nos EAREsp 440.971/RS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03.02.2016.

TJES, Ap. Cív. nº 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 26.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025680-97.2011.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAYANA ALMEIDA VALADARES

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0025680-97.2011.8.08.0035
Juízo de origem: 3ª Vara Cível de Linhares
Recorrente: Rayana Almeida Valadares
Recorridos: MRV Engenharia e Participações S/A e VIP Imóveis Oficial Ltda.

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DEFERIMENTO TÁCITO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de apelação cível interposta por consumidora em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, sob o fundamento de culpa exclusiva da autora pela não obtenção de financiamento bancário. Pleiteia a apelante a concessão do benefício da justiça gratuita e a restituição integral dos valores pagos à vendedora do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a apelante faz jus ao benefício da assistência judiciária gratuita, diante da ausência de manifestação expressa do juízo de origem;
(ii) verificar a legalidade do percentual de retenção de valores fixado na sentença, considerando a resolução contratual por culpa da promitente compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de apreciação expressa do pedido de gratuidade de justiça pelo juízo de origem implica seu deferimento tácito, conforme entendimento do STJ e da jurisprudência do TJES.
4. A jurisprudência consolidada do STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador.
5. No caso concreto, restou caracterizada a responsabilidade da apelante pela rescisão contratual, sendo legítima a retenção proporcionalmente fixada na origem.
6. Os consectários legais devem observar o Tema 1002/STJ, de modo que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado e, a partir da EC nº 113/2021, aplica-se exclusivamente a taxa SELIC.
7. A correção monetária das parcelas deve ser contada desde o desembolso, substituída pela SELIC a partir do termo inicial dos juros.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e improvido.
9. Majoração dos honorários advocatícios para 12%, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

Tese de julgamento
:

A omissão do juízo de origem quanto ao pedido de gratuidade de justiça implica o seu deferimento tácito.

Em casos de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é legítima a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ.

Os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1002/STJ, sendo aplicada exclusivamente a taxa SELIC a partir da EC nº 113/2021.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
:
CF/1988, art. 5º, LXXIV; CPC/2015, arts. 85, §11 e 98, §3º; EC nº 113/2021; Súmulas 43 e 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.11.2019.

STJ, AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 27.06.2017.

STJ, AgRg nos EAREsp 440.971/RS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03.02.2016.

TJES, Ap. Cív. nº 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 26.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

S
EGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0025680-97.2011.8.08.0035

APELANTES:
RAYANA ALMEIDA VALADARES

APELADO:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
E OUTRA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Conforme lançado no Relatório, c
uida-se de apelação cível por meio da qual pretende
Rayana Almeida Valadares
(Fls. 347 do Vol 002 Parte 03) ver reformada a sentença que, em sede de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgou improcedentes os pedidos autorais, sob o fundamento de que a resolução da promessa de compra e venda decorreu de culpa exclusiva da promitente compradora, ante a não obtenção de financiamento bancário.

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese: (i) a necessidade de reconhecimento da assistência judiciária gratuita; (ii) a abusividade da retenção de valores pela construtora, pugnando pela restituição integral das parcelas pagas.

Contrarrazões apresentadas pela MRV Engenharia e Participações S/A (ID 10450803), pugnando pelo desprovimento do recurso.

Sem contrarrazões pela empresa
VIP imóveis Oficial Ltda.

Passo a análise das questões meritórias, posto que presentes os pressupostos de admissibilidade da irresignação posta contra a sentença.

O cerne da lide reside na análise da responsabilidade pela rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e no acerto do percentual de retenção de valores pela vendedora, diante da desistência/inadimplemento da adquirente por falta de financiamento.

A sentença hostilizada julgou improcedentes os pedidos, mantendo a retenção das parcelas pagas conforme os termos pactuados, atribuindo à autora a responsabilidade pela extinção do vínculo contratual.

Cinge-se, então, a controvérsia a aferir a concessão da gratuidade de justiça e a legalidade do percentual de retenção fixado na origem em face das apeladas.

GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Preliminarmente, no que tange ao pedido de assistência judiciária gratuita reiterado em sede recursal, observa-se que o pleito foi formulado na instância primeva e não foi objeto de apreciação expressa pelo juízo
a quo
.

Nesse cenário, aplica-se o entendimento consolidado de que a omissão do Poder Judiciário quanto ao pedido de gratuidade configura o seu deferimento tácito. Conforme já decidi em caso análogo nesta Corte:

“
Reputa-se prejudicada a renovação do pedido de concessão do benefício da Assistência Judiciária Gratuita em sede de apelação, vez que a ausência de apreciação do pleito pelo Juiz de primeiro grau, notadamente quando formulado no bojo dos embargos monitórios, implica deferimento implícito da benesse
[...]. (TJES; AC 0015009-68.2014.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; minha relatoria; DJ 19.8.2022 - destaquei).”

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, equivale a implícito deferimento:

"PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EARESP. JUSTIÇA GRATUITA. DEFERIMENTO IMPLÍCITO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que a ausência de manifestação do Judiciário quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita leva à conclusão de seu deferimento implícito.
[...] (STJ, AgRg nos EAREsp 440.971/RS, Corte Especial, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03.02.2016)."

Assim, reconheço o benefício em favor da apelante e conheço do recurso, ante a dispensa do preparo.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO

Quanto ao mérito recursal, a insurgência da apelante contra a retenção de valores não merece prosperar. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.

Como se depreende, tal entendimento visa equilibrar o prejuízo sofrido pela vendedora com os custos administrativos do negócio desfeito. Nesse sentido, transcrevo os paradigmas da Corte Superior:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.
A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
[...] (STJ, AgInt no REsp: 1822638 SP 2019/0179982-8, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.11.2019, 3ª T., Dje 20.11.2019)”

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. [...] 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%
, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. [...] (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, 4ª T., j. 27.6.2017, Dje 1º.8.2017)”

No caso concreto, observa-se que a impossibilidade de financiamento, embora lamentável, constitui risco inerente à obrigação da promitente compradora, não havendo prova de ato ilícito das apeladas que justificasse a restituição integral ou alteração do percentual já fixado na sentença que alinha-se perfeitamente aos precedentes supracitados.

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe, na medida em que a retenção operada se amolda à orientação jurisprudencial consolidada.

Quanto aos consectários legais, a sentença merece pequeno ajuste. Conforme entendimento fixado em recurso repetitivo pelo STJ (Tema 1002), na hipótese de rescisão motivada por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, uma vez que não existe mora anterior da vendedora.

Ademais, tendo como ponto de partida o dispositivo da Emenda Constitucional nº 113/2021, a partir do trânsito em julgado deve incidir exclusivamente a Taxa SELIC para fins de atualização monetária e juros de mora, de forma a evitar a cumulação indevida e o
bis in idem
. Ressalte-se, contudo, que a correção monetária das parcelas a serem devolvidas, para efeitos de preservação do valor real, deve incidir a partir de cada desembolso, conforme a Súmula 43 do STJ, sendo substituída pela SELIC apenas no momento em que se iniciarem os juros moratórios.

Neste sentido:

[...] A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel motivada por iniciativa do comprador enseja a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes STJ (recurso repetitivo). (TJES, Ap. Cív. nº 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, 2ª Câmara Cível, j. 26.10.2023). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO PARCIAL DO VALOR ADIMPLIDO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SEM DIREITO DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA REPETITIVO 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Não se aplica as disposições da Lei nº 13.786/2018 aos contratos com vigência anterior. 2) “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º) [...], à luz do Código de Defesa do Consumidor, o consumidor possui direito potestativo de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).” (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto

Em observância ao art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)