Tribunal: TJES
Processo: 0018637-94.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. AUSÊNCIA DE PROVA DE SOLICITAÇÃO FORMAL. MORA NÃO CONFIGURADA. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CONSEQUÊNCIAS EXCEPCIONAIS. RECURSO DA RÉ PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível interpostos contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais, determinou a outorga de escritura definitiva de imóvel quitado e condenou a construtora ao pagamento de indenização por danos morais, em virtude da demora na baixa de hipoteca e na regularização documental.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na outorga da escritura definitiva e na baixa da hipoteca, considerando as cláusulas contratuais; (ii) determinar se o atraso na regularização de gravame sobre imóvel quitado configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A previsão contratual expressa sobre a constituição de hipoteca para financiamento da obra afasta a alegação de ocultação de informação ou surpresa por parte do adquirente.

A outorga da escritura definitiva pressupõe o cumprimento de requisitos contratuais, entre os quais a solicitação formal pelo comprador, cuja ausência de comprovação impede a constituição da vendedora em mora.

O ônus da prova quanto à solicitação da escritura e à demonstração do fato constitutivo do direito cabe à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

O mero inadimplemento contratual ou a demora na baixa de gravame hipotecário não gera dano moral presumido (
in re ipsa
).

A compensação por danos morais em relações contratuais exige a demonstração de circunstâncias excepcionais que atinjam direitos da personalidade, o que não se verifica quando a demora não impede a fruição ou a alienação do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da ré provido. Recurso dos autores prejudicado.

Tese de julgamento
:

O atraso na baixa de hipoteca e na outorga de escritura de imóvel quitado não configura, por si só, dano moral indenizável.

A caracterização do dano moral em casos de descumprimento contratual depende da prova de consequências que ultrapassem o mero aborrecimento cotidiano.

Não se configura a mora da vendedora quando o contrato condiciona a outorga da escritura à solicitação formal do comprador e esta não é comprovada nos autos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º, e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.398.021/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024; TJES, Apelação Cível n. 0005552-11.2019.8.08.0024, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Fábio Brasil Nery, j. em 23.06.2025; TJES, Apelação Cível n. 0018633-57.2020.8.08.0035, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. em 24.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018637-94.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACKSON PEREIRA DE CARVALHO e outros (2)

APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XVI LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. AUSÊNCIA DE PROVA DE SOLICITAÇÃO FORMAL. MORA NÃO CONFIGURADA. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CONSEQUÊNCIAS EXCEPCIONAIS. RECURSO DA RÉ PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível interpostos contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais, determinou a outorga de escritura definitiva de imóvel quitado e condenou a construtora ao pagamento de indenização por danos morais, em virtude da demora na baixa de hipoteca e na regularização documental.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na outorga da escritura definitiva e na baixa da hipoteca, considerando as cláusulas contratuais; (ii) determinar se o atraso na regularização de gravame sobre imóvel quitado configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A previsão contratual expressa sobre a constituição de hipoteca para financiamento da obra afasta a alegação de ocultação de informação ou surpresa por parte do adquirente.

A outorga da escritura definitiva pressupõe o cumprimento de requisitos contratuais, entre os quais a solicitação formal pelo comprador, cuja ausência de comprovação impede a constituição da vendedora em mora.

O ônus da prova quanto à solicitação da escritura e à demonstração do fato constitutivo do direito cabe à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

O mero inadimplemento contratual ou a demora na baixa de gravame hipotecário não gera dano moral presumido (
in re ipsa
).

A compensação por danos morais em relações contratuais exige a demonstração de circunstâncias excepcionais que atinjam direitos da personalidade, o que não se verifica quando a demora não impede a fruição ou a alienação do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da ré provido. Recurso dos autores prejudicado.

Tese de julgamento
:

O atraso na baixa de hipoteca e na outorga de escritura de imóvel quitado não configura, por si só, dano moral indenizável.

A caracterização do dano moral em casos de descumprimento contratual depende da prova de consequências que ultrapassem o mero aborrecimento cotidiano.

Não se configura a mora da vendedora quando o contrato condiciona a outorga da escritura à solicitação formal do comprador e esta não é comprovada nos autos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º, e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.398.021/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024; TJES, Apelação Cível n. 0005552-11.2019.8.08.0024, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Fábio Brasil Nery, j. em 23.06.2025; TJES, Apelação Cível n. 0018633-57.2020.8.08.0035, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. em 24.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso interposto pelaSPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XVI LTDA e julgar prejudicado o recurso interposto por JACKSON PEREIRA DE CARVALHO e DILMA MARIA FERREIRA DE CARVALHO, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Cuida-se de
dois recursos
de apelação cível interpostos,
de um lado
, por
SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XVI LTDA
e,
de outro
, conjuntamente, por
JACKSON PEREIRA DE CARVALHO
e
DILMA MARIA FERREIRA DE CARVALHO
, contra a r. sentença (ID 11947117), proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha - Comarca da Capital, que, na
ação de obrigação de fazer c/c danos morais
, julgou procedentes os pedidos autorais, para determinar à ré a outorga da escritura pública definitiva do imóvel objeto da lide e condená-la ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões recursais (ID 11947120), a SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XVI LTDA requer a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que (i) não houve mora quanto à outorga da escritura, uma vez que o contrato (Cláusula 7.4) estabelece prazo de 180 dias contados da solicitação do comprador, providência não comprovada nos autos; (ii) que a hipoteca não impedia a lavratura da escritura ou a alienação do bem, tanto que os autores obtiveram outorga de escritura relativa à outra unidade no mesmo empreendimento, cuja matrícula também possuía averbação de hipoteca; (iii) não houve mácula aos direitos da personalidade; (iv) “
a narrativa apresentada pelos apelados demonstra, se muito, a ocorrência de um inadimplemento contratual, incapaz, portanto, de ensejar indenização de natureza extrapatrimonial
”; (iv) subsidiariamente, deve ser reduzida a indenização por danos morais fixada; (vi) a SELIC deve incidir a partir da citação, por se tratar de relação contratual; (vii) os honorários devem ser fixados sobre o valor da condenação.

Por sua vez, JACKSON PEREIRA DE CARVALHO e DILMA MARIA FERREIRA DE CARVALHO (ID 11947128) pleiteiam a majoração da indenização por danos morais.

É forçoso amentar que Jackson Pereira de Carvalho e Dilma Maria Ferreira de Carvalho firmaram, em 17/03/2015, instrumento particular de promessa de compra e venda com a SPE - Construtora Sá Cavalcante - ES XVI LTDA, tendo por objeto a unidade nº 102 do Centro Empresarial Shopping Praia da Costa Offices, cujo pagamento foi realizado à vista.

Alegaram que, embora as chaves tenham sido entregues em 09/03/2017 e o ITBI recolhido na mesma data, a construtora não procedeu à outorga da escritura definitiva em virtude de uma hipoteca gravada na matrícula do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, que somente foi baixada em maio de 2022, após o ajuizamento da presente demanda.

Alicerçados nestes fatos, requereram (a) concessão de tutela de urgência para averbação da demanda na matrícula do imóvel; (b) determinação de obrigação de fazer consistente na baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva; e (c) condenação da ré ao pagamento de R$ 18.000,00 para cada autor a título de danos morais .

O Juízo
a quo
, por intermédio da sentença recorrida, reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de baixa da hipoteca existente gravada na matrícula do imóvel e julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida, sob o fundamento de que a demora excessiva para a transmissão do bem configurou dano moral indenizável, arbitrado em R$ 4.000,00.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia a aferir a ocorrência de inadimplemento contratual pela construtora quanto à outorga da escritura definitiva e a configuração de dano moral indenizável decorrente da baixa tardia da hipoteca.

A
pós a acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que
a sentença recorrida merece reforma
.

É possível observar, no caso, que a Cláusula 6ª, item 6.1, do contrato firmado entre as partes (fls. 36-57 e fl. 108) previa, de forma expressa e clara, que a contratação de financiamento pela construtora para a produção da obra acarretaria a constituição de hipoteca sobre o terreno e as futuras unidades autônomas.

Portanto, os autores possuíam pleno conhecimento da existência do ônus real à época da aquisição, não podendo alegar surpresa ou ocultação de informação sob argumento de que foram cientificados acerca do gravame apenas quando da consulta à certidão da matrícula do imóvel.

Sublinhe-se, no que tange à outorga da escritura definitiva, que o item 7.4 da Cláusula 7ª estabelece que o instrumento seria outorgado pela vendedora "
após a quitação integral do preço e de todas as demais obrigações previstas neste instrumento,
no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias contados da solicitação do COMPRADOR
ou da data de registro da especificação de condomínio, o que ocorrer por último
”.

Do exame dos autos, não se vislumbra prova de que os autores tenham formalizado o requerimento para a confecção e assinatura da escritura, ônus que lhes competia (CPC, art. 373, inciso I) para constituir a ré em mora quanto à obrigação de outorga.

Daí dizer que o mero atraso na baixa de hipoteca ou na regularização documental de imóvel integralmente pago consubstancia-se em inadimplemento contratual, incapaz de gerar, presumidamente, dano moral indenizável, notadamente porque,
in casu
, é indispensável a demonstração de consequências excepcionais que ultrapassem os aborrecimentos normais da vida cotidiana, o que não ocorreu no caso concreto, notadamente porque não há prova de que o gravame tenha impedido a fruição do imóvel ou a sua alienação a terceiros.

A propósito, em caso análogo, esta c. Segunda Câmara Cível já decidiu que “
a demora na baixa do respectivo gravame, por si só, não caracteriza situação que ultrapassa o mero dissabor
”, valendo conferir,
in litteris
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DEMORA NA BAIXA DE HIPOTECA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por SÁ CAVALCANTE PARTICIPAÇÕES LTDA. contra sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por ARTHUR SILVA BAHIENSE MOREIRA, visando à baixa de hipoteca em imóvel quitado e à compensação por danos morais. A sentença julgou procedentes os pedidos, confirmando a tutela de urgência e condenando a ré ao pagamento de R$ 7.000,00 a título de dano moral, além de fixar honorários advocatícios no patamar de 15% (quinze por cento). A parte ré recorreu pleiteando o afastamento da condenação por danos morais, a redução do montante fixado, a aplicação exclusiva da SELIC e a redução dos honorários advocatícios para 10% (dez por cento). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se a demora na baixa da hipoteca sobre imóvel quitado configura dano moral indenizável; (ii) estabelecer se é cabível a redução do percentual fixado a título de honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral, sendo indispensável a demonstração de consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais do descumprimento, o que não se verifica nos autos diante da ausência de provas de prejuízo concreto à esfera íntima do autor.
O atraso na baixa da hipoteca é classificado como mero descumprimento contratual, sem prova de circunstâncias excepcionais aptas a configurar violação a direitos da personalidade ou a gerar ofensa à dignidade do autor.
A ausência de proposta concreta de compra do imóvel ou outro prejuízo específico impede o reconhecimento de lesão extrapatrimonial. A demanda se mostrou simples, com instrução probatória exclusivamente documental, o que autoriza a alteração da verba honorária para 10% sobre o valor da causa, conforme art. 85, §2º, do CPC. Diante do provimento do recurso, impõe-se o redimensionamento dos ônus de sucumbência e a redistribuição proporcional da verba honorária, vedada a compensação nos termos do art. 85, §14, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A demora na baixa de hipoteca sobre imóvel quitado não configura, por si só, dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de prejuízo concreto e excepcional à esfera íntima do autor. A simplicidade da demanda e a ausência de complexidade fática ou jurídica justificam a alteração dos honorários advocatícios para o patamar mínimo legal, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. É cabível a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais diante do provimento do recurso, vedada a compensação da verba honorária, conforme o art. 85, §14, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 14; CF/1988, art. 5º, X. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 876.527/RJ, Rel. Min. João Otávio Noronha, j. 01.04.2008; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.398.021/RJ, Relª Min. Maria Isabel Gallotti, j. 12.09.2024
(TJES, Apelação Cível n. 0005552-11.2019.8.08.0024, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Fábio Brasil Nery, j. em 23.06.2025)

Aliás, esta é a linha de entendimento adotada no Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA ACORDADA PELAS PARTES. DANOS MORAIS. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO. NÃO CABIMENTO.

1. A condenação por danos morais - qualquer que seja o rótulo que se confira ao tipo de prejuízo alegado - tem por pressuposto necessário que haja circunstâncias excepcionais e devidamente comprovadas de que o consumidor efetivamente arcou com insuficiência ou inadequação do serviço causadora de forte abalo ou dano em seu direito de personalidade.
2. O mero atraso em baixar gravame de hipoteca no imóvel não é apto a gerar, in re ipsa, dano moral, sendo indispensável demonstrar a presença de efetivas consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual, o que não é a hipótese dos autos.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.398.021/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.)

Sobreleva destacar, ademais, que, tratando da aquisição,
também pelos autores, da unidade nº 103
do Centro Empresarial Shopping Praia da Costa Offices -
no presente caso, trata-se da unidade nº 102
-, a c. Terceira Câmara Cível assim decidiu,
in verbis
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA PREEXISTENTE PREVISTA NO CONTRATO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELOS AUTORES. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE A CONDUTA DA CONSTRUTORA E O PREJUÍZO ALEGADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ordinária ajuizada em face de SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE – ES XVI LTDA. Os autores alegam que a omissão da construtora em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado impediu a lavratura da escritura definitiva e motivou sua venda por valor inferior ao de mercado, gerando prejuízo material e moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a construtora incorreu em responsabilidade civil contratual por não providenciar a baixa da hipoteca sobre o imóvel prometido à venda, e se tal omissão gerou prejuízo indenizável aos autores, notadamente pela suposta depreciação no valor de revenda do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR
A cláusula 6ª do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes previa expressamente a existência de hipoteca incidente sobre a matrícula “mãe” do empreendimento, fato também confirmado por certidão de ônus reais, revelando que os autores tinham ciência do gravame no momento da contratação.
A alienação do imóvel pelos autores a terceiro ocorreu regularmente por meio de escritura pública, demonstrando que a hipoteca não impediu a transferência de propriedade ou a obtenção do instrumento público, afastando a alegação de restrição registral impeditiva.
Os autores não comprovaram a solicitação formal da escritura nem a negativa da requerida, conforme exigido contratualmente, o que fragiliza a tese de inadimplemento contratual pela construtora.
O prejuízo alegado – venda do imóvel por preço inferior ao de mercado – decorreu de decisão pessoal dos autores, em razão de dificuldades financeiras, não havendo prova de nexo causal entre tal resultado e conduta ilícita da empresa requerida. A jurisprudência consolidada exige prova do dano e de sua relação direta com o ato ilícito para que se configure responsabilidade civil, o que não foi demonstrado nos autos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
A existência de hipoteca previamente informada e aceita contratualmente não configura, por si só, inadimplemento contratual passível de indenização. A ausência de impedimento à lavratura de escritura pública ou à alienação do bem afasta a alegação de ilicitude da conduta da construtora.
A reparação por dano material exige prova do prejuízo e do nexo de causalidade com conduta ilícita, ônus do qual os autores não se desincumbiram.
(TJES, Apelação Cível n. 0018633-57.2020.8.08.0035, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. em 24.06.2025)

Diante do contexto delineado, forçoso concluir que a reforma da sentença é medida que se impõe, na medida em que a ausência de prova da solicitação formal da escritura e a inexistência de dano moral comprovado afastam o dever de indenizar.

Em arremate, diante do provimento do recurso de apelação interposto pela ré, fica prejudicado aquele interposto pelos autores, na medida em que por meio dele se pretendia, tão somente, a majoração da indenização por danos morais afastada por intermédio do presente julgamento.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pela
SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XVI LTDA
a ele
DOU PROVIMENTO
para julgar improcedentes os pedidos iniciais e, por conseguinte, julgo
PREJUDICADO
o recurso de apelação interposto por
JACKSON PEREIRA DE CARVALHO
e
DILMA MARIA FERREIRA DE CARVALHO
.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais, devendo os autores arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)