Tribunal: TJES
Processo: 0003953-12.2020.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E IMPREVISÃO. PEDIDO CONTRAPOSTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO DO COMPRADOR DESPROVIDO. RECURSO DA VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Hilton de Jesus Teixeira e Splendor Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual para declarar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, reintegrar a vendedora na posse do bem e fixar taxa de fruição em 0,5% ao mês desde a mora. A sentença também acolheu pedido contraposto do réu para alterar o índice de correção das parcelas de CUB para INPC + 0,5%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) verificar a possibilidade de concessão da gratuidade de justiça ao comprador; (ii) analisar a admissibilidade de pedido de efeito suspensivo à apelação formulado nas razões recursais; (iii) definir se o pedido contraposto revisional é admissível no rito comum; (iv) avaliar a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial; (v) verificar a incidência da teoria da imprevisão em razão de doença e pandemia; e (vi) definir o termo inicial e o percentual da taxa de fruição e a correta distribuição da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recolhimento do preparo recursal pelo réu configura ato incompatível com a alegação de hipossuficiência, operando preclusão lógica e inviabilizando a concessão da gratuidade de justiça.

O pedido de efeito suspensivo à apelação não pode ser conhecido por ter sido formulado dentro das razões recursais, contrariando o art. 1.012, § 3º, do CPC.

O pedido contraposto é inadequado no procedimento comum, devendo ter sido apresentado por meio de reconvenção, motivo pelo qual é nulo o capítulo da sentença que o acolheu.

A teoria do adimplemento substancial é inaplicável por ausência de provas robustas e inadimplemento relevante (superior a 20% do contrato), além da inércia do comprador mesmo após múltiplas interpelações.

A alegação de imprevisibilidade relacionada à pandemia de COVID-19 e à doença do réu não afasta a mora, que teve início antes desses eventos, inexistindo nexo causal apto a justificar o inadimplemento.

A taxa de fruição é devida desde a data da imissão na posse, e não apenas a partir da mora, para evitar enriquecimento sem causa, mas deve ser mantida em 0,5% ao mês por se mostrar razoável e proporcional.

A autora decaiu de parte mínima dos pedidos, razão pela qual deve ser reconhecida sua sucumbência mínima, aplicando-se o parágrafo único do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do comprador desprovido. Recurso da vendedora parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O recolhimento do preparo recursal impede a concessão de gratuidade de justiça por configurar preclusão lógica.

O pedido de efeito suspensivo deve ser formulado em petição autônoma, não sendo conhecido quando inserido nas razões de apelação.

O pedido contraposto é incabível no procedimento comum, devendo ser formulado por reconvenção.

A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige inadimplemento ínfimo e conduta compatível com a boa-fé, o que não se verificou no caso.

A teoria da imprevisão não se aplica a inadimplemento anterior aos fatos extraordinários invocados.

A taxa de fruição é devida desde a imissão na posse, e seu percentual deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Caracterizada a sucumbência mínima da autora, impõe-se a condenação integral do réu ao pagamento das custas e honorários.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 1.012, § 3º; 86, parágrafo único; 343; 556. Lei nº 9.099/95.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-ES, AI nº 5011560-83.2022.8.08.0000, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior; TJ-ES, ApCiv nº 5000822-89.2022.8.08.0047, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior; STJ, AREsp nº 2.355.855/CE, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.11.2025; STJ, REsp nº 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 18.08.2016; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, j. 07.03.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.067.527/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 19.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003953-12.2020.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPLENDOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: HILTON DE JESUS TEIXEIRA

RELATOR: DES.
SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E IMPREVISÃO. PEDIDO CONTRAPOSTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO DO COMPRADOR DESPROVIDO. RECURSO DA VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Hilton de Jesus Teixeira e Splendor Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual para declarar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, reintegrar a vendedora na posse do bem e fixar taxa de fruição em 0,5% ao mês desde a mora. A sentença também acolheu pedido contraposto do réu para alterar o índice de correção das parcelas de CUB para INPC + 0,5%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) verificar a possibilidade de concessão da gratuidade de justiça ao comprador; (ii) analisar a admissibilidade de pedido de efeito suspensivo à apelação formulado nas razões recursais; (iii) definir se o pedido contraposto revisional é admissível no rito comum; (iv) avaliar a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial; (v) verificar a incidência da teoria da imprevisão em razão de doença e pandemia; e (vi) definir o termo inicial e o percentual da taxa de fruição e a correta distribuição da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recolhimento do preparo recursal pelo réu configura ato incompatível com a alegação de hipossuficiência, operando preclusão lógica e inviabilizando a concessão da gratuidade de justiça.

O pedido de efeito suspensivo à apelação não pode ser conhecido por ter sido formulado dentro das razões recursais, contrariando o art. 1.012, § 3º, do CPC.

O pedido contraposto é inadequado no procedimento comum, devendo ter sido apresentado por meio de reconvenção, motivo pelo qual é nulo o capítulo da sentença que o acolheu.

A teoria do adimplemento substancial é inaplicável por ausência de provas robustas e inadimplemento relevante (superior a 20% do contrato), além da inércia do comprador mesmo após múltiplas interpelações.

A alegação de imprevisibilidade relacionada à pandemia de COVID-19 e à doença do réu não afasta a mora, que teve início antes desses eventos, inexistindo nexo causal apto a justificar o inadimplemento.

A taxa de fruição é devida desde a data da imissão na posse, e não apenas a partir da mora, para evitar enriquecimento sem causa, mas deve ser mantida em 0,5% ao mês por se mostrar razoável e proporcional.

A autora decaiu de parte mínima dos pedidos, razão pela qual deve ser reconhecida sua sucumbência mínima, aplicando-se o parágrafo único do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do comprador desprovido. Recurso da vendedora parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O recolhimento do preparo recursal impede a concessão de gratuidade de justiça por configurar preclusão lógica.

O pedido de efeito suspensivo deve ser formulado em petição autônoma, não sendo conhecido quando inserido nas razões de apelação.

O pedido contraposto é incabível no procedimento comum, devendo ser formulado por reconvenção.

A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige inadimplemento ínfimo e conduta compatível com a boa-fé, o que não se verificou no caso.

A teoria da imprevisão não se aplica a inadimplemento anterior aos fatos extraordinários invocados.

A taxa de fruição é devida desde a imissão na posse, e seu percentual deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Caracterizada a sucumbência mínima da autora, impõe-se a condenação integral do réu ao pagamento das custas e honorários.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 1.012, § 3º; 86, parágrafo único; 343; 556. Lei nº 9.099/95.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-ES, AI nº 5011560-83.2022.8.08.0000, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior; TJ-ES, ApCiv nº 5000822-89.2022.8.08.0047, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior; STJ, AREsp nº 2.355.855/CE, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.11.2025; STJ, REsp nº 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 18.08.2016; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, j. 07.03.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.067.527/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 19.08.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, negar provimento ao recurso de Hilton de Jesus Teixeira e, por igual votacao, dar parcial provimento ao apelo de Splendor Empreendimentos Imobiliarios, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003953-12.2020.8.08.0021

APELANTE/APELADO: HILTON DE JESUS TEIXEIRA

APELADO/APELANTE: SPLENDOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE F. CÔRTES

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelações cíveis interpostas por
HILTON DE JESUS TEIXEIRA
e
SPLENDOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
em razão da sentença (id. 16639816) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a rescisão do pacto firmado, determinar a reintegração de posse em favor da vendedora (Splendor) e fixar taxa de fruição em 0,5% ao mês a partir da mora. Em sede de análise de pedido contraposto, declarou a abusividade do índice CUB após a entrega da obra, substituindo-o pelo INPC/IBGE + 0,5%.

Em suas razões (id. 16639823), o requerido
HILTON DE JESUS TEIXEIRA
postula: (i) a necessidade de recebimento do recurso no efeito suspensivo para obstar a imissão na posse; (ii) a concessão de gratuidade de justiça; (iii) a aplicação da teoria do adimplemento substancial, alegando ter quitado 80% da obrigação; (iv) a incidência da teoria da imprevisão em razão de doença grave e da pandemia de COVID-19 ; e (v) o direito de retenção do imóvel até o depósito dos valores a serem restituídos.

Por sua vez, a requerente
SPLENDOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
apela (id. 16639826) alegando: (i) nulidade por erro de procedimento ao admitir-se pedido contraposto em rito comum; (ii) incorreção na base de restituição das parcelas; (iii) necessidade de majoração da taxa de fruição para 1% e retroação do termo inicial à data da imissão na posse; e (iv) reconhecimento da sua sucumbência mínima.

Pois bem. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, passo a apreciar, de forma conjunta, os recursos interpostos.

1. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA PRETENDIDA POR HILTON DE JESUS TEIXEIRA

Rejeito, de plano, o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pelo recorrente Hilton de Jesus Teixeira.

Conforme se depreende dos autos, a parte procedeu ao recolhimento do preparo recursal (id. 16639824), prática que configura ato incompatível com a alegação de hipossuficiência financeira.

Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA E PAGAMENTO DAS CUSTAS PRÉVIAS NO PROCESSO DE ORIGEM. ATITUDE CONTRADITÓRIA. OCORRÊNCIA DE PRECLUSÃO LÓGICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Em que pese a requerente tenha pugnado pela gratuidade da justiça, verifico que nos autos de origem (ID 18949929 e 18949930) promoveu o recolhimento das custas prévias, o que torna imperioso o reconhecimento da preclusão lógica quanto à concessão do beneplácito
. Precedentes 2.
Aplica-se ao caso o princípio da venire contra factum proprium, uma vez que caracterizado comportamento contraditório - pagamento das custas prévias – em relação aquele defendido pela recorrente – hipossuficiência financeira capaz de possibilitar de litigar sob o manto da assistência judiciária gratuita, o que é vedado
. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5011560-83.2022.8.08 .0000, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

Portanto, opera-se, no caso, a preclusão lógica, fundamentada no princípio do
venire contra factum proprium
, inviabilizando o deferimento da benesse neste grau de jurisdição.

2. DO PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO

O apelante Hilton almeja, ainda, a atribuição de efeito suspensivo ao apelo para obstar a imissão imediata da autora na posse do imóvel.

Todavia, verifico que o pedido não comporta conhecimento. Segundo preceitua o art. 1.012, § 3º, do CPC, o pleito de atribuição de efeito suspensivo deve ser formulado em petição autônoma, dirigida ao Tribunal ou ao Relator, e não no bojo das razões de apelação.

Confira-se julgado deste Órgão Fracionário:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. EFEITO SUSPENSIVO. PEDIDO DEDUZIDO NAS RAZÕES DE APELAÇÃO . NÃO CONHECIMENTO. CONEXÃO COM AÇÃO REVISIONAL. INEXISTÊNCIA. PERÍCIA CONTÁBIL. DESNECESSIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS. TAXA INFERIOR À TAXA MÉDIA DE MERCADO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS . PREVISÃO DE DUODÉCUPLO. ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA. MORA DO DEVEDOR NÃO DESCONSTITUÍDA. SENTENÇA MANTIDA. [...] 2.
O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação só pode ser conhecido quando é deduzido por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da apelação, na forma do art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC/2015. Em se tratando de pedido de efeito suspensivo deduzido no bojo da apelação, não se conhece do requerimento
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50008228920228080047, Relator.: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, 2ª Câmara Cível)

Ademais, estando o recurso pronto para julgamento de mérito, a análise de tal pretensão torna-se inócua e prejudicada. Assim, em consonância com a jurisprudência deste Egrégio Tribunal,
não conheço
do pedido de efeito suspensivo.

3. DA ALEGAÇÃO DE NULIDADE: DA INADEQUAÇÃO DO PEDIDO CONTRAPOSTO

Assiste razão à apelante Splendor quanto ao erro de procedimento verificado na instância de origem.

O pedido contraposto constitui instituto de natureza excepcional, restrito às hipóteses previstas na Lei nº 9.099/95 ou em procedimentos especiais de natureza dúplice, como as ações possessórias (art. 556, CPC).

Tratando-se de ação de rescisão contratual submetida ao procedimento comum, a via adequada para o réu formular pretensão própria e autônoma – como a revisão de índices contratuais – seria a reconvenção, nos termos do art. 343 do CPC.

A pretensão revisional formulada por Hilton de Jesus Teixeira extrapola os limites da defesa possessória e não admite a simplificação procedimental acolhida pela sentença, sob pena de violação à isonomia e ao devido processo legal.

Este é o entendimento dos Tribunais Pátrios:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NO CASO. PEDIDO CONTRAPOSTO. REVISÃO CONTRATUAL. PRETENSÃO QUE EXTRAPOLA A FORÇA DÚPLICE DA AÇÃO POSSESSÓRIA. USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA. PRECARIEDADE DA POSSE. INCOMPATIBILIDADE COM O CARÁCTER 'AD USUCAPIONEM' NECESSÁRIO AO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSO NÃO PROVIDO. [...] 3.
A pretensão de revisão contratual não se amolda a nenhuma das duas figuras contidas no permissivo legal que prevê a natureza dúplice das ações possessórias (artigo 556 do CPC), uma vez que não se trata nem de tutela possessória em favor do réu e nem de indenização pelos prejuízos experimentados em razão de esbulho ou turbação praticado (s) pelo autor
. [...] (TJ-MG - AC: 01729384420138130701 Uberaba, Relator.: Des.(a) Otávio Portes, Data de Julgamento: 13/12/2017, 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/01/2018)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS E RECONVENÇÃO. DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DA COMPRADORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
A demanda tramita pelo procedimento comum, razão pela qual os pedidos contrapostos formulados em contestação não podem ser recebidos como reconvenção, pois não constatada hipótese excepcional
. Pretensões da Ré não conhecidas e sentença reformada. [...] (TJ-SC - Apelação: 03112165820198240038, Relator.: Claudio Eduardo Regis de Figueiredo e Silva, Data de Julgamento: 28/11/2024, Segunda Câmara de Direito Civil)

Destarte, anulo o capítulo da sentença que acolheu o pedido contraposto revisional, restando prejudicadas as análises sobre o índice de correção das parcelas a serem restituídas.

3. DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

O recorrente Hilton fundamenta sua pretensão de aplicação da teoria do adimplemento substancial na suposta quitação de 80% do contrato.

Todavia, conforme acertadamente fundamentado pela magistrada sentenciante, a aplicação da teoria do adimplemento substancial encontraria óbice intransponível na ausência de lastro probatório idôneo e na própria conduta do devedor.

Restou consignado que os documentos colacionados pelo réu revelaram-se "imprestáveis" para comprovar o pagamento das prestações vencidas a contar de janeiro de 2017, marco inicial da mora confessada.

Outrossim, sublinhou-se que o adquirente foi validamente constituído em mora por três oportunidades distintas — nos anos de 2018, 2019 e 2020 — e, não obstante tais interpelações, permaneceu inerte por longo período, sem demonstrar real intenção de purgar o débito ou preservar o sinalagma contratual.

Tal inércia contumaz e a fragilidade documental quanto aos desembolsos alegados descaracterizam a boa-fé necessária para o manejo da referida tese jurídica, inviabilizando a manutenção forçada de um vínculo flagrantemente rompido pela desídia do devedor.

Ainda que assim não fosse, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça exige que o inadimplemento seja ínfimo para obstar a rescisão do vínculo.

Um inadimplemento superior a 20% do valor total da obrigação, revela-se quantitativa e qualitativamente relevante, de modo que seria inaplicável a teoria da
substantial performance
.

Vejam-se os julgados do STJ:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AGRAVO CONHECIDO EM PARTE, PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. [...] 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial exige que o inadimplemento seja ínfimo em relação ao total do contrato, o que não se verifica no caso concreto, em que o inadimplemento corresponde a 42 parcelas, cerca de 23% do total contratado, compreendendo um período de 3 anos e 6 meses. 4. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta como regra o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações
. 5. Agravo conhecido em parte para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AREsp: 00000000000002355855 CE 2023/0141650-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/11/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 03/12/2025)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual,
o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários
(critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917) . [...] (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016)

Assim, considero que a proteção do devedor não pode ser estimulada a ponto de inverter a ordem lógica que assenta o cumprimento integral como meio esperado de extinção das obrigações, de modo que deve ser rejeitada a aplicação da aludida teoria.

4. DA TEORIA DA IMPREVISÃO E PANDEMIA

A justificativa fundada na crise sanitária e em condições de saúde não prospera como óbice à rescisão do contrato em análise.

O inadimplemento confessado iniciou-se em janeiro de 2017, período consideravelmente anterior à deflagração da pandemia de COVID-19.

Moras pretéritas não são elididas por eventos imprevisíveis supervenientes, carecendo o recorrente Hilton de prova do nexo causal específico que tenha gerado o desequilíbrio alegado.

5.
DA TAXA DE FRUIÇÃO

Quanto à indenização pela utilização do imóvel, a jurisprudência assenta que, decretada a resolução por culpa do comprador, o retorno ao estado anterior impõe o pagamento de fruição por
todo o período de ocupação
, desde a imissão na posse até a efetiva entrega do bem.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO . CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. [...] 9.
A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor
deve receber pelo tempo de permanência do comprador
desistente
. [...] (STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. SUMULA N. 283/STF. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA . PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ . RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. COBRANÇA. CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. TERMO INICIAL . POSSE. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO EXCESSIVIDADE E HONORÁRIOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 4.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel,
desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem
. 5. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor. 6. Agravo Interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2067527 SP 2023/0131381-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2024)

Nesse contexto, limitar tal verba ao período da mora ensejaria enriquecimento sem causa do ocupante inadimplente, que usufruiu da propriedade alheia sem contraprestação integral, comportando reforma a sentença neste ponto.

No que tange ao
quantum
, embora a recorrente Splendor Empreendimentos pleiteie 1%, mantenho o percentual de
0,5% ao mês
sobre o valor atualizado do contrato.

Referido patamar revela-se condizente com a realidade do mercado imobiliário e com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando o depauperamento indevido das partes.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. [...] 5 -
No tocante ao quantum a ser fixado a título de lucros cessantes, a jurisprudência vem entendendo que mostra-se razoável e proporcional à realidade do mercado imobiliário a sua fixação em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de atraso
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0025388-05.2013.8 .08.0048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível)

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. DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA

Observo que a apelante Splendor obteve êxito na rescisão contratual, na retomada da posse e na condenação do réu às principais rubricas indenizatórias (fruição, corretagem e encargos acessórios).

O decaimento em relação ao percentual da fruição (de 1% para 0,5%) e à multa de 10% configura sucumbência em parte mínima do pedido, de modo que comporta aplicação a regra do parágrafo único do art. 86 do CPC, devendo o requerido suportar integralmente as custas processuais e honorários advocatícios.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
HILTON DE JESUS TEIXEIRA
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
SPLENDOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, para: 1)
anular
o capítulo da sentença que acolheu o pedido contraposto revisional, por erro de procedimento; 2)
reformar
o termo inicial da taxa de fruição (0,5%), que passa a incidir desde a data da efetiva imissão na posse do requerido até a desocupação do imóvel; 3)
reconhecer
a sucumbência mínima da parte autora, condenando o requerido ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)