Tribunal: TJES
Processo: 0027849-13.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-04-15

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE DESQUALIFICAÇÃO DE TESTEMUNHA: REJEITADA. PRELIMINAR DE DESENTRANHAMENTO DE DOCUMENTOS: REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO DE CONSTRUÇÃO. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR. ORÇAMENTO SUBESTIMADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por Orion Engenharia Ltda. objetivando a reforma de sentença que, em ação indenizatória movida por adquirentes de unidade imobiliária, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a descaracterização do regime de construção por administração, aplicar o Código de Defesa do Consumidor e condenar a construtora ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e restituição de valores cobrados acima da estimativa inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) analisar o pedido de desqualificação de testemunha e expedição de ofício ao Ministério Público por falso testemunho; (ii) verificar a admissibilidade de documentos juntados em sede de memoriais; (iii) definir a legitimidade passiva da construtora e a aplicabilidade do CDC frente a alegação de regime de obra a preço de custo (Lei 4.591/64); (iv) examinar o dever de restituir valores pagos além do orçamento estimado; (v) apurar a responsabilidade pelo atraso na obra e o dever de indenizar lucros cessantes; (vi) estabelecer a ocorrência de danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A divergência entre o relato da testemunha sobre a efetividade da participação dos condôminos e o registro formal de presença em atos da assembleia não configura falsidade, mas descrição da dinâmica real do empreendimento. A ausência de assinaturas dos demais condôminos nas atas reforça a tese de gestão centralizada pela apelante, inexistindo dolo específico necessário para tipificação de falso testemunho.

O parágrafo único do art. 435 do Código de Processo Civil admite a juntada posterior de documentos destinados a esclarecer prova oral produzida, desde que ausente a má-fé e garantido o contraditório. O formalismo excessivo deve ceder espaço à busca da verdade real e à instrumentalidade do processo.

A atuação da construtora que concentra funções de incorporadora, detém titularidade de contas bancárias, realiza cobranças em nome próprio e impõe orçamentos descaracteriza o regime de administração ou "preço de custo" previsto no art. 58 da Lei 4.591/64. Tal conduta atrai a responsabilidade objetiva e a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, confirmando a legitimidade passiva da apelante.

O aumento de 81,73% sobre o valor estimado inicial, aliado à constatação pericial de orçamento falho e subavaliado, configura violação ao dever de informação e transparência. A construtora não se desincumbiu do ônus de provar que a majoração decorreu de inadimplência de terceiros, impondo-se a restituição do excesso cobrado para evitar enriquecimento sem causa.

O atraso na entrega da obra por 06 meses, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, gera presunção de prejuízo ao promitente comprador. A privação do uso do bem enseja o pagamento de lucros cessantes, independentemente da comprovação de finalidade específica para o imóvel.

A demora excessiva e injustificada na entrega da unidade habitacional, extrapola o mero inadimplemento contratual, frustra legítima expectativa e viola direitos da personalidade, caracterizando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A centralização da gestão financeira e administrativa pela construtora descaracteriza o regime de construção por administração (preço de custo), ensejando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A apresentação de orçamento inicial irrealista e a gestão sem transparência obrigam a construtora a restituir os valores cobrados excessivamente dos adquirentes.

O atraso na entrega de imóvel superior ao prazo de tolerância acarreta dever de indenizar por lucros cessantes e danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 5º, inciso II do art. 373 e parágrafo único do art. 435; CP, art. 342; Lei 4.591/64, incisos I e II do art. 58, art. 59, art. 60 e art. 61; CDC, arts. 6º, 39 e 51.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.489.942/SP, rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2024; STJ, REsp 1.964.337/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.03.2022; STJ, REsp 1.971.305/SP, rel. Min. Raul Araújo, j. 03.11.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.461.357/MT, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30.09.2024; TJES, Apelação Cível 0025738-56.2018.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 29.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0027849-13.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ORION ENGENHARIA LTDA

APELADO: CAMILA CERRI SANT ANA e outros

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE DESQUALIFICAÇÃO DE TESTEMUNHA: REJEITADA. PRELIMINAR DE DESENTRANHAMENTO DE DOCUMENTOS: REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO DE CONSTRUÇÃO. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR. ORÇAMENTO SUBESTIMADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por Orion Engenharia Ltda. objetivando a reforma de sentença que, em ação indenizatória movida por adquirentes de unidade imobiliária, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a descaracterização do regime de construção por administração, aplicar o Código de Defesa do Consumidor e condenar a construtora ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e restituição de valores cobrados acima da estimativa inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) analisar o pedido de desqualificação de testemunha e expedição de ofício ao Ministério Público por falso testemunho; (ii) verificar a admissibilidade de documentos juntados em sede de memoriais; (iii) definir a legitimidade passiva da construtora e a aplicabilidade do CDC frente a alegação de regime de obra a preço de custo (Lei 4.591/64); (iv) examinar o dever de restituir valores pagos além do orçamento estimado; (v) apurar a responsabilidade pelo atraso na obra e o dever de indenizar lucros cessantes; (vi) estabelecer a ocorrência de danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A divergência entre o relato da testemunha sobre a efetividade da participação dos condôminos e o registro formal de presença em atos da assembleia não configura falsidade, mas descrição da dinâmica real do empreendimento. A ausência de assinaturas dos demais condôminos nas atas reforça a tese de gestão centralizada pela apelante, inexistindo dolo específico necessário para tipificação de falso testemunho.

O parágrafo único do art. 435 do Código de Processo Civil admite a juntada posterior de documentos destinados a esclarecer prova oral produzida, desde que ausente a má-fé e garantido o contraditório. O formalismo excessivo deve ceder espaço à busca da verdade real e à instrumentalidade do processo.

A atuação da construtora que concentra funções de incorporadora, detém titularidade de contas bancárias, realiza cobranças em nome próprio e impõe orçamentos descaracteriza o regime de administração ou "preço de custo" previsto no art. 58 da Lei 4.591/64. Tal conduta atrai a responsabilidade objetiva e a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, confirmando a legitimidade passiva da apelante.

O aumento de 81,73% sobre o valor estimado inicial, aliado à constatação pericial de orçamento falho e subavaliado, configura violação ao dever de informação e transparência. A construtora não se desincumbiu do ônus de provar que a majoração decorreu de inadimplência de terceiros, impondo-se a restituição do excesso cobrado para evitar enriquecimento sem causa.

O atraso na entrega da obra por 06 meses, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, gera presunção de prejuízo ao promitente comprador. A privação do uso do bem enseja o pagamento de lucros cessantes, independentemente da comprovação de finalidade específica para o imóvel.

A demora excessiva e injustificada na entrega da unidade habitacional, extrapola o mero inadimplemento contratual, frustra legítima expectativa e viola direitos da personalidade, caracterizando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A centralização da gestão financeira e administrativa pela construtora descaracteriza o regime de construção por administração (preço de custo), ensejando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A apresentação de orçamento inicial irrealista e a gestão sem transparência obrigam a construtora a restituir os valores cobrados excessivamente dos adquirentes.

O atraso na entrega de imóvel superior ao prazo de tolerância acarreta dever de indenizar por lucros cessantes e danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 5º, inciso II do art. 373 e parágrafo único do art. 435; CP, art. 342; Lei 4.591/64, incisos I e II do art. 58, art. 59, art. 60 e art. 61; CDC, arts. 6º, 39 e 51.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.489.942/SP, rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2024; STJ, REsp 1.964.337/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.03.2022; STJ, REsp 1.971.305/SP, rel. Min. Raul Araújo, j. 03.11.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.461.357/MT, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30.09.2024; TJES, Apelação Cível 0025738-56.2018.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 29.08.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027849-13.2018.8.08.0035

APELANTE: ORION ENGENHARIA LTDA.

APELADAS: CAMILA CERRI SANT’ANA e MARILZA IVALDETH CERRI SANT’ANA

JUIZ DE DIREITO: DR. MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CORTES

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ORION ENGENHARIA LTDA.
contra sentença proferida pela 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES nos autos da Ação de Indenização/Restituição ajuizada por
CAMILA CERRI SANT’ANA e MARILZA IVALDETH CERRI SANT’ANA,
cujo
decisum

julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para: (i) declarar a descaracterização do regime de construção por administração no contrato firmado entre as partes; (ii) condenar a Apelante ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$7.200,00 (sete mil e duzentos reais); (iii) condenar a Apelante a restituir os valores pagos a maior, na quantia de R$99.795,91 (noventa e nove mil, setecentos e noventa e cinco reais e noventa e um centavos); (iv) condenar a Apelante ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais; e (v) condenar a Apelante ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões,
ORION ENGENHARIA LTDA.
manifestou-
se
pela reforma integral da sentença,
requerendo: (i) a desqualificação do depoimento da testemunha Joubert Rinaldi Vieira e o envio de ofício ao Ministério Público Estadual para apuração do crime de falso testemunho; (ii) o desentranhamento dos documentos juntados pelas Apeladas em sede
de memoriais
, por não se enquadrarem no conceito jurídico de “documento novo”; (iii) o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Apelante e a inaplicabilidade do CDC, pois a obra foi contratada sob o regime de Administração a Preço de Custo (Condomínio Fechado), regido pela Lei n° 4.591/64, tratando-se de relação cível; (iv) reconhecimento da legalidade da cobrança das cotas extras e a impossibilidade de devolução dos valores pagos, pois o montante integralizado foi imediata e integralmente utilizado para o custeio e finalização da obra; (v) ausência do dever de pagar lucros cessantes, uma vez que o atraso na entrega da obra foi devido à inadimplência dos condôminos e a alterações no projeto, caracterizando culpa exclusiva de terceiro (o Grupo Condominial); e (vi) reconhecimento da inexistência de danos morais por ausência dos elementos caracterizadores do dever de indenizar.

As Apeladas,
CAMILA CERRI SANT’ANA
e OUTRA
, em suas contrarrazões, pugnaram pelo não provimento das razões, no sentido de manter inalterada a sentença proferida.

1) Da desqualificação da testemunha Joubert Rinaldi Vieira e do crime de falso testemunho

Inicialmente, a Apelante sustentou que o depoimento da testemunha Joubert Rinaldi Vieira deveria ser desqualificado e requereu o envio de ofício ao Ministério Público Estadual para apuração do suposto crime de falso testemunho, previsto no artigo 342 do Código Penal. Alegou que a testemunha agiu com dolo, pois o seu depoimento seria contraditório e refutado pelas atas de AGEs anexadas aos autos, nas quais constaria a sua participação ativa, análise de contas e aprovação de orçamentos.

Por sua vez, defendem as Apeladas que a tentativa de desqualificação é descabida e protelatória, servindo apenas para justificar a ausência da Apelante na audiência, além do fato de que o depoimento de Joubert foi coerente e é parte de um conjunto probatório robusto e convergente. Salientaram, ainda, que as contradições apontadas são falaciosas, pois as atas eram meramente formais, sem deliberação efetiva, conforme reconhecido na sentença. Ademais, pontuaram que o crime de falso testemunho exige dolo específico, não configurado por divergências interpretativas.

Da análise detida do conjunto probatório, verifica-se que não há indícios de dolo ou má-fé por parte da testemunha, tampouco contradição capaz de ensejar a desqualificação da prova oral ou a tipificação da conduta delituosa alegada.

O crime de falso testemunho exige o dolo específico de fazer afirmação falsa, negar ou calar a verdade. No caso em tela, o depoimento da testemunha Joubert mostrou-se coerente com a realidade fática apurada pelo Juízo
a quo
, servindo, na verdade, para corroborar a tese de descaracterização do regime de “obra a preço de custo”. A testemunha relatou que, a despeito da existência formal de uma Comissão de Representantes, não havia deliberação efetiva dos condôminos sobre contratações ou orçamentos, sendo tais atos centralizados e dirigidos pela Apelante.

Essa narrativa não é refutada, mas sim confirmada pela análise documental realizada na r. sentença. O Magistrado de origem pontuou com precisão que, embora o Sr. Joubert tenha assinado a lista de presença da AGE de 01/10/2012 (Ata de Assembleia de formação do grupo condominial de construção) e outras duas atas, as demais atas (fls. 555/558), juntadas pela própria Apelante, contam apenas com as assinaturas do Presidente da Mesa, da Secretária e do representante da Recorrente, Sr. Luiz Cládio Deps Bazzarela.

A ausência de assinaturas dos demais condôminos nas atas subsequentes retira a força probante que a Apelante pretende emprestar a tais documentos para descredibilizar a testemunha. Pelo contrário, tal fato documental reforça o depoimento de Joubert quanto à inefetiva participação dos condôminos nas tomadas de decisão da obra e a ausência de votações reais sobre novos orçamentos. O que a testemunha descreveu foi a realidade subjacente à formalidade das atas: um cenário onde a administração era exercida de fato pela ORION, restando aos adquirentes uma postura passiva, incompatível com a autonomia exigida pela Lei nº 4.591/64.

Portanto, eventuais divergências entre o relato da testemunha sobre a efetividade de sua participação e o registro formal de sua presença em atos da Assembleia não configuram falsidade, mas sim a descrição da dinâmica real do empreendimento. A prova oral integra um conjunto probatório robusto e convergente, não se vislumbrando qualquer intenção de alterar a verdade dos fatos, mas sim de esclarecê-los.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar de desqualificação da testemunha e
indefiro
o pedido de expedição de ofício ao Ministério Público,
por manifesta ausência de justa causa e tipicidade da conduta imputada.

2
)

Dos documentos juntados em sede de Memoriais pelas Apeladas

A Apelante requereu o desentranhamento do documento acostado pelas Apeladas em seus memoriais, argumentando que não se enquadra no conceito jurídico de “documento novo” e, portanto, não possui validade para figurar como elemento probatório da ação.

Com efeito, a regra basilar do processo civil exige que a prova documental seja produzida com a petição inicial ou a contestação. Todavia, o artigo 435 do CPC estabelece a exceção à regra da preclusão consumativa, admitindo a juntada posterior de documentos em duas hipóteses principais: para fazer prova de fatos supervenientes, ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

O parágrafo único é ainda mais flexível, permitindo a juntada de documentos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após os atos da fase postulatória, desde que a parte que os produziu comprove o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente.

Art. 435.
É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o
art. 5º
.

No caso concreto, o comprovante de situação cadastral da empresa Plurik foi juntado pelas Apeladas apenas em sede de memoriais, o que, à primeira vista, configuraria um vício processual. Contudo, verifica-se que o documento traz questão abordada por uma das testemunhas durante audiência de instrução e julgamento.

A necessidade ou a relevância probatória do documento, destacando sua natureza pública e preexistente, surgiu em momento posterior à fase postulatória (inicial e contestação) e após a própria instrução (ao final dos debates e coleta de provas orais), com o objetivo de esclarecer prova produzida oralmente nos autos.

Ainda que a juntada em sede de memoriais seja inadequada, o propósito do documento se encaixaria na finalidade do artigo 435 do CPC. O Superior Tribunal de Justiça, em linha com a instrumentalidade do processo e a busca pela verdade material, mitiga o formalismo excessivo, desde que não haja má-fé e seja garantido o contraditório diferido, o que ocorreu.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. JUNTADA DE DOCUMENTOS EM RÉPLICA. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. DOCUMENTOS NÃO ESSENCIAIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. RETORNO DOS AUTOS PARA ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO JUNTADA COM A RÉPLICA. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é admitida a juntada de documentos novos após a petição inicial e a contestação desde que: (I) não se trate de documento indispensável à propositura da ação; (II) não haja má-fé na ocultação do documento; (III) seja ouvida a parte contrária (art. 398 do CPC)
. 2. No caso, o Tribunal Estadual considerou precluso o direito de juntar os documentos em questão, por não serem documentos novos, destinados a fazer prova de fatos ocorridos após o ajuizamento ou para contrapor aquilo deduzido na defesa, mesmo não se tratando de documentos essenciais à propositura da ação e não demonstrada má-fé. 3. Necessidade de retorno dos autos ao Tribunal de origem para que retome o julgamento da apelação, com o exame da referida documentação, respeitado o contraditório. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.489.942/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 4/6/2024.)

Ademais, tratando-se de documento público, de fácil acesso e que, conforme se verificou, é irrelevante para alterar o resultado da sentença, o desentranhamento e a eventual anulação do ato processual configuraria um excesso de formalismo, em prejuízo dos princípios da celeridade e da economia processual (
artigo
6º
do CPC). O desentranhamento não se justifica quando o fim colimado pela norma (a busca pela verdade) pode ser alcançado sem violar o contraditório na instância
ad quem
.

A
ssim,
rejeito o pedido de desentranhamento
formalizado pela Apelante
.

3) Da legitimidade passiva e aplicação do Código de Defesa do Consumidor

A Apelante defende que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois o empreendimento foi construído sob o regime de construção “a preço de custo” (condomínio fechado),
regido pel
a
Lei
nº
4.591/64.
Nesse sentido, sustenta que agiu apenas como administradora/mandatária do Condomínio, que é a pessoa jurídica autônoma e verdadeira dona da obra, sendo que os valores foram pagos pelos adquirentes ao Condomínio, e não retidos pela Construtora. Neste viés, afirma que o responsável pelo andamento e custo integral da obra é o Condomínio, por meio da Comissão de Representantes.

Sustenta, ainda, que o CDC não seria aplicável ao caso, pois a relação entre as partes é estritamente cível, regida pela referida lei e pelo Código Civil, uma vez que os adquirentes integram o Grupo Condominial e não poderiam ser consumidores de si mesmos.

As Apeladas, por outro lado, sustentam a legitimidade ativa, ante a descaracterização do regime de obra a preço de custo. Para tal, asseveram que a ORION atuou, na prática, como incorporadora, construtora e administradora, visto que administrava integralmente a obra, detinha a titularidade das contas bancárias, cobrava boletos e aportes em nome próprio e impunha orçamentos. Assim, essa concentração de funções atrairia a sua responsabilidade direta, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e, em razão dessa descaracterização, a relação seria de consumo, com a consequente aplicação do CDC.

Note-se, portanto, cingir-se a controvérsia central à natureza jurídica do contrato firmado entre as partes e às consequências de sua execução. Formalmente, o instrumento denomina-se "construção por administração a preço de custo". Nesse modelo, regido pela Lei nº 4.591/64 (arts. 58 e ss), os adquirentes (condôminos) arcam com o custo integral da obra, cabendo à construtora apenas a execução técnica mediante taxa de administração. O risco financeiro e o ritmo da obra pertenceriam, em tese, aos condôminos.

Contudo, a realidade fática extraída dos autos revela cenário diverso.

Os elementos probatórios coligidos aos autos revelam que a Apelante não se limitou à gestão administrativa; na prática, atuou como verdadeira incorporadora e construtora. Ficou
demonstrado
que a empresa concentrava funções, detinha a titularidade das contas bancárias, realizava a cobrança de boletos e aportes em nome próprio, impunha orçamentos e controlava diretamente as operações financeiras e contratuais. Essa
atuação centralizadora
extrapola a função de mera executora do projeto e cria uma confusão patrimonial e administrativa entre a construtora e o condomínio.

Conforme o entendimento do STJ, “
De acordo com a teoria da asserção, acolhida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para a verificação das condições da ação, o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam exige que os argumentos deduzidos na inicial possibilitem a inferência, ainda que abstratamente, de que o réu possa ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo invocado pelo autor
”
(REsp n. 1.964.337/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 17/3/2022).

No presente caso, a exclusão da Apelante da lide seria inadequada, pois, conforme salientou o juízo
a quo
, na decisão saneadora de fls.
433/434
, “
em contrato de incorporação imobiliária, a empresa que participou efetivamente de tal negócio jurídico na condição de administradora/construtora responde por eventual descumprimento do avençado
”.

Não suficiente, mister repisar que os elementos probatórios acostados aos autos indicam que a empresa assumiu o papel de administradora do empreendimento, controlando as operações financeiras e contratuais na maior parte do tempo de duração da construção, o que, reitero, extrapola a função comum de uma construtora em contratos dessa natureza (“a preço de custo”).

Essa atuação diferenciada da ORION criou uma
confusão entre a construtora e o condomínio
, revelando que a Apelante desempenhara função muito além de sua suposta posição de mera executora do projeto. Portanto, a Apelante possui responsabilidade pelos valores pagos pelos adquirentes das unidades habitacionais, independentemente do regime “a preço de custo” originalmente estabelecido no contrato.

Ademais, restou comprovado nos autos que era a Apelante, quem recebia diretamente das Apeladas os valores devidos para a realização da construção (fls. 41/48), restando ao condomínio apenas fiscalizar as obras, advindo daí, sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Neste sentido já decidiu este E. Tribunal de Justiça ao afastar a tese de ilegitimidade passiva de construtora ao entender que “
malgrado subsista a figura do condomínio, este era administrado pela apelada, a qual, além de figurar nos contratos na qualidade de ‘promitente vendedora/construtora’, era quem recebia os pagamentos alusivos à fração ideal do imóvel objeto da avença firmada entre as partes
”. (Apelação cível n. 0019424- 02.2015.8.08.0035, órgão julgador: Primeira Câmara Cível, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, data do julgamento: 21-09-2021, data da publicação no Diário: 26-10-2021).

Conforme consignado na respeitável sentença recorrida, “
considerando os artigos de lei anteriormente citados, que conferem aos condôminos autonomia para gerirem de forma ativa os atos da construção, e considerando que sequer nas Assembleias Gerais houve aderência minimante condizente para afastar as alegações da Requerente, depreendo que o que fora apresentado nos autos pela parte autora, bem como pelos próprios documentos colacionados na juntada do memorial apresentado pela Requerida, são contundentes para demonstrar
a baixa, por vezes inexistente, participação dos adquirentes das unidades no referido condomínio
à
s relevantes discussões que deveriam ser enfrentadas pelos condôminos.
Ora, decerto que referidas alegações são inequivocamente capazes para descaracterizar o regime de construção da obra sob a modalidade do ‘condomínio fechado’
, haja vista a
total inércia dos condôminos quando das escolhas mais simples
à
s mais complexas das atas da obra
, o que vai de encontro ao que preleciona as garantias da Lei 4.591/64
”.

Nesse cenário
, “
embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação.
” (REsp 426.934/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2010, DJe 12/04/2010).

Por conseguinte, uma vez descaracterizado o regime de administração ou “preço de custo” pela inobservância dos requisitos legais, notadamente os incisos I e II do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, a relação jurídica transmuda-se para uma relação de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do CDC,
é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES LEGAIS. DESCARACTERIZAÇÃO DO FORMATO DO NEGÓCIO JURÍDICO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSTRUTOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INCABÍVEL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. [...] 2) Segundo o Superior Tribunal Justiça, “a construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio”. (REsp n. 426.934/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/3/2010, DJe de 12/4/2010.) 3) O Código de Defesa do Consumidor não incide,
a rigor
, nesse tipo de negócio jurídico, uma vez que os condôminos – responsáveis pelo financiamento da obra – e o condomínio – responsável pela administração, fiscalização e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobiliário – não se enquadram na definição de consumidor e fornecedor, respectivamente. 4)
Somente na hipótese de descaracterização do negócio contratual, pela inobservância dos sobreditos requisitos da Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), é que terão incidência as normas protetivas do CDC, pois, nesse caso, o incorporador e construtor passará a assumir a posição de fornecedor de bens e serviços.
Precedentes.
5) Exsurge descaracterizado o contrato de construção por administração quando demonstrado que, a despeito da existência do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, a quem coube toda a gestão financeira da obra, restando ao condomínio somente a fiscalização das obras realizadas e dos valores cobrados, que eram apresentados pela construtora.
6) Com a descaracterização do contrato, ao caso se aplica, automaticamente, o enunciado da Súmula 543 do STJ, segundo o qual, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” 7) Não é cabível a indenização por danos morais na hipótese em que, a despeito do infortúnio contratual e financeiro experimentado, não se afigura presente efetiva lesão a direito de personalidade. 8) Recurso parcialmente conhecido e provido. (Apelação Cível n° 0025738-56.2018.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1ª Câmara Cível, julgamento em 29/08/2024) (grifei)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO MENSAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.
[...
]
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se a construtora, atuando sob o regime de administração, pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra; (ii) definir se é aplicável a legislação consumerista à relação entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR
A responsabilidade pela conclusão da obra sob o regime de administração, conforme a Lei 4.591/64, recai sobre os adquirentes, sendo estes responsáveis pelo pagamento integral da construção. No entanto, a atuação da construtora, ao assumir compromissos financeiros adicionais, descaracteriza o mero papel de administradora, permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Precedentes jurisprudenciais reconhecem que, em casos de atraso na entrega de imóvel sob o regime de administração, quando comprovado o descumprimento de obrigações financeiras por parte da construtora, é cabível a responsabilização por danos materiais, com incidência do CDC. O documento que prorrogava o prazo de entrega do imóvel para 2024 não possui comprovação de concordância dos condôminos, caracterizando-se assim a desídia da construtora no cumprimento do cronograma originalmente estabelecido. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, conforme entendimento consolidado do STJ, sendo devida a indenização por lucros cessantes. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A atuação da construtora que assume compromissos financeiros e administrativos além da simples gestão da obra sob o regime de administração descaracteriza sua função de mera mandatária, permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do imóvel sob regime de administração pode ensejar responsabilidade da construtora, com condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/64, arts. 28, parágrafo único, e 58; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1166039/RN, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 01/06/2010; STJ, AgInt no REsp 1042687/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/09/2016; TJES, agravo de instrumento nº 0025083-50.2019.8.08.0035, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 19/10/2020.

(Agravo de Instrumento
n°
5005204-04.2024.8.08.0000
, Rel. Des.
Robson Luiz Albanez
,
4
ª Câmara Cível, julgamento em 29/
11
/2024)
(grifei)

Não se pode negar, nessa qualidade, a legitimidade da Apelante para compor a lide, uma vez que a execução da obra estava sob a sua responsabilidade direta, tampouco a aplicação dos dispositivos do CDC para a resolução da controvérsia.

Logo, descaracterizado o regime de administração pela atuação da construtora como incorporadora de fato, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor e, uma vez aplicado o CDC, a responsabilidade da Apelante é objetiva (art. 12 e 14 do CDC).

4) Da restituição dos valores pagos a maior

Em relação à condenação de restituição dos valores pagos a maior, a Apelante alega que estes não podem ser devolvidos, uma vez que foram imediatamente aproveitados e utilizados para o custeio da obra (pagamento de prestadores e fornecedores), além de a Comissão de Representantes ter total autorização legal para deliberar sobre a criação de cotas extras.

Já as Apeladas sustentam que condenação deve ser mantida, pois as cobranças e aportes foram ilegais, em razão de imposições unilaterais, sem aprovação em assembleia, violando os requisitos da Lei n° 4.591/64. Arrazoam que o orçamento inicial era insuficiente e propositalmente subavaliado, o que configuraria vício de origem e fraude, além de abusividade na cobrança sem transparência e desprovida de deliberação coletiva (artigos 39 e 51 do CDC).

De acordo com o contrato firmado entre as partes, à fl. 34, o custo estimado da construção da unidade habitacional e respectiva vaga de garagem obtidas pelas autoras era de R$122.099,04 (cento e vinte e dois mil, noventa e nove reais e quatro centavos). Entretanto, o valor efetivamente pago pelas Apeladas foi o de R$230.501,26 (duzentos e trinta mil, quinhentos e um reais e vinte e seis centavos).

Dessa forma, nota-se que houve um aumento de 81,73% do valor estimado inicialmente. Decerto que o valor inicial era ESTIMADO e, portanto, passível de alterações, contudo não se pode ignorar aumento expressivo sofrido no empreendimento e o contexto da relação objeto da lide.

A Apelante sustentou que “
o valor foi utilizado para finalização da construção, e, portanto, não poderá ser devolvid
o
as Requerentes até mesmo porque com a entrega do empreendimento foi feita a devida prestação de contas aprovada em Assembleia pela Comissão de Representantes e demais condôminos presentes
”.

Foi juntado pelas Apeladas, às fls. 69/
294
, Laudo Pericial de Inspeção Predial e Recebimento de Obra, que descreveu diversas falhas na execução da obra do edifício, tendo concluído que:

“
Após realização das vistorias e análises dos projetos e das normas da ABNT e verificação do memorial da incorporação registrado no cartório de registro de imóveis e do material publicitário, constatamos que o Ed. Manoel Pinto dos Santos possui diversos vícios construtivos, diversas desconformidades com as normas da ABNT, diversas desconformidades com os projetos e diversas desconformidades com o material publicitário.

Recomendamos a leitura detalhada do presente laudo pericial acerca de todos os vícios construtivos e desconformidades encontradas.

Alguns itens listados neste laudo foram repassados para a construtora na ocasião da entrega do empreendimento, podendo ter sido reparado posteriormente.

O condomínio executou o isolamento físico da piscina, que não havia sido executado contrariando a norma técnica da ABNT, porém, era de responsabilidade da construtora por ocasião da entrega do condomínio.

Todas as anomalias e desconformidades encontradas devem ser sanadas urgentemente para que não comprometa no futuro a habitabilidade, a solidez e a segurança da edificação.” (fl. 294)

O perito responsável pela elaboração do laudo acima, engenheiro civil Lúcio de Oliveira Bastos, foi ouvido como testemunha nos autos, declarando que realizou a auditoria no
condomínio a pedido dos condôminos insatisfeitos com os aumentos
nas correções das previsões orçamentárias.
Relatou
que o orçamento inicial da obra era falho e não representava o custo real, com itens faltando e quantidades subestimadas,
bem como c
onstatou vícios construtivos como fissuras, trincas e ferro aparecendo. A auditoria financeira
que realizou
focou na discrepância entre o orçamento inicial e o custo final da obra.

Ressaltou que
não participou das revisões semanais de orçamento, pois foi contratado após um acordo de prazo e valor já ter sido firmado
entre as partes e n
ão se recorda especificamente da análise financeira desse prédio, mas acredita que foi feita
com a Apelante
.

A testemunha Flávio Luiz Capelete de Souza, engenheiro civil contratado pelo condomínio para atuar na gestão e acompanhamento da
fase final da obra
,
expressamente citado pela apelante em suas razões recursais,
afirmou que a construção seguiu o sistema de condomínio fechado, ocorrendo reuniões periódicas com a comissão de representantes e assembleias com os condôminos. Segundo seu relato, o atraso na entrega verificado após o acordo final decorreu da inadimplência dos condôminos, o que impactou o cronograma financeiro e exigiu a realização de revisões orçamentárias, as quais eram repassadas ao grupo. Ele destacou ainda que a comissão de representantes possuía autonomia para contratar auditorias.

C
ontudo, a tese defensiva de que o atraso e o consequente encarecimento da obra decorreram da inadimplência dos demais condôminos
e que não seria possível a sua restituição
permaneceu no campo das meras alegações, desprovida de suporte documental robusto.
A Apelante não trouxe aos autos planilhas, balancetes ou relatórios financeiros detalhados que comprovassem, de forma inequívoca, o nexo de causalidade entre a suposta inadimplência e a necessidade de um aporte extraordinário que elevou o custo da obra em mais de 81% do valor inicialmente estimado.

Nesse cenário, forçoso reconhecer que a Apelante não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia
a
o alegar fato modificativo ou extintivo do direito das autoras, qual seja, a culpa de terceiros (condôminos inadimplentes) pela majoração dos custos, cabia à
ORION
a prova cabal dessa circunstância, o que não ocorreu.

E
m suma, o acervo probatório (contratos, laudo pericial, e-mails e depoimentos) demonstra que a Apelante: i) Realizou a venda das unidades com publicidade de preço fechado ou estimativa irreal, atraindo consumidores com a promessa de custo baixo; ii) Centralizou a gestão dos recursos financeiros em contas de sua titularidade ou sob sua estrita gerência, esvaziando a autonomia da Comissão de Representantes; iii) Impôs revisões orçamentárias unilaterais, sem
o devido detalhamento
, resultando em um aumento de aproximadamente 81% sobre o valor inicialmente estimado; iv) Atuou como verdadeira incorporadora, assumindo para si o controle total do empreendimento, relegando aos adquirentes apenas o dever de pagar.

Prevalece, portanto, a conclusão técnica pericial de que o orçamento inicial era falho e subestimado, violando o dever de informação e transparência preconizado pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso diante da descaracterização do regime de administração a preço de custo pela atuação centralizadora da Apelante,
conforme visto no tópico anterior
.

Dessa forma, considerando que restou comprovada a existência de falhas robustas na prestação de contas e no orçamento inicial que oneraram demasiadamente as adquirentes, bem como a ausência de justificativa comprovada para tal discrepância, é devido o reembolso dos valores pagos a maior.

Prover
o apelo
recursal
seria permitir que a Apelante se beneficiasse da própria torpeza,
pois
a empresa, ao apresentar um orçamento inicial irrealista para captar clientes e, posteriormente, gerir a obra com falhas e sem a devida transparência, não pode agora valer-se dessas mesmas inconsistências para reter valores cobrados em excesso, sob o manto de um regime de “preço de custo” que ela mesma desvirtuou na prática. A manutenção da sentença, portanto, é medida que se impõe para restabelecer o equilíbrio contratual e coibir o enriquecimento sem causa.

5) Dos lucros cessantes

A ORION entende, ainda, que a condenação a lucros cessantes é indevida, pois não teria responsabilidade pelo atraso, uma vez que o prazo e o custo eram apenas estimados, reforçando a tese que o atraso decorreu por culpa exclusiva de terceiro, no caso, o Grupo Condominial, devido à inadimplência dos condôminos e a alterações no projeto, um risco inerente ao regime de administração.

Em contrarrazões, as consumidoras sustentaram que a condenação deve ser mantida, pois o atraso de 17 meses é incontroverso, sendo que a Apelante não produziu provas de que o atraso decorreu de fato imputável às adquirentes ou de inadimplência, inobservando, portanto, o ônus de comprovar a excludente de responsabilidade (artigo 373, II, CPC). Alegaram que ao gerir integralmente a obra, a Orion assumiu o risco do empreendimento e atraiu a responsabilidade pelo atraso, sendo o prejuízo das autoras presumido.

Conforme demonstrado nos tópicos anteriores, houve a
descaracterização do regime de administração “a preço de custo” pela atuação centralizadora da Apelante, que assumiu as funções de incorporadora e construtora.
Nessa qualidade, responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores.

Restou incontroverso nos autos que o prazo contratual para a entrega do empreendimento era setembro/2015 e a efetiva disponibilização da unidade ocorreu apenas em setembro/2016. Mesmo considerando a tolerância no atraso da entrega de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente admitida pela jurisprudência, o prazo final para a entrega seria março/2016. Portanto, verifica-se um atraso injustificado de 6 (seis) meses além do período de tolerância.

Não suficiente, a alegação (não comprovada) de inadimplência dos demais condôminos não socorre a Apelante, pois, ao assumir a gestão integral e desvirtuar o regime de custo, atraiu para si o risco do empreendimento (fortuito interno).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, presume o prejuízo do promitente comprador, cabendo ao vendedor a prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que, como visto, não ocorreu nestes autos. O prejuízo decorrente da privação do uso do bem, seja para moradia ou para locação, é presumido, ensejando o pagamento de aluguéis pelo período de mora.

Portanto, tendo as Apeladas sido privadas da posse e fruição do imóvel por 6 (seis) meses além do prazo de tolerância (de março de 2016 a setembro de 2016), é devida a indenização por lucros cessantes correspondentes aos aluguéis que deixaram de auferir nesse período.

6) Dos danos morais

Por fim, a Apelante requereu a reforma da sentença no que se refere a condenação por danos morais, pois o evento narrado não foi capaz de ensejar dano efetivo, configurando apenas dissabores, aborrecimentos ou meros transtornos do dia a dia, que não são indenizáveis. Afirmou, ainda, que não houve comprovação de abalo à honra ou à moral das Recorridas, e a pretensão configuraria má-fé processual.

Noutro giro, as Apeladas pugnam pela manutenção da condenação, pois o atraso excessivo e a conduta abusiva da ORION teria extrapolado o mero inadimplemento, de modo que foram submetidas a prolongada frustração de legítima expectativa, insegurança jurídica e comprometimento financeiro, gerando lesão à esfera personalíssima. Pontuaram, também, que o dano moral seria presumido em casos de atraso excessivo na entrega de moradia.

De plano, destaco que o dano moral, na espécie, decorre não do mero inadimplemento contratual, mas da frustração qualificada e da angústia imposta às consumidoras, que viram o sonho da casa própria transformar-se em pesadelo financeiro, com a elevação exponencial do preço e o atraso significativo na entrega, ultrapassando o mero dissabor, fruto da conduta da Apelante, violadora da boa-fé objetiva.

Não suficiente, consigno ser entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça de que o atraso excessivo na entrega do imóvel, como na situação descrita nos autos em que o bem ficou
pronto
12
meses
depois do prazo previsto,

enseja a configuração de
danos morais, por extrapolar o mero inadimplemento contratual e a mero aborrecimento.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ-SP que reconheceu a mora das recorrentes na entrega das chaves de imóvel adquirido, condenando-as ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais. 2. O Tribunal de origem concluiu pela presunção de prejuízo do comprador em razão da privação do uso do imóvel, fixando os lucros cessantes em 0,5% do valor atualizado do contrato, acrescido de correção monetária e juros de mora, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. 3. As recorrentes alegam descabimento da condenação por lucros cessantes, ausência de comprovação de prejuízo, inexistência de dano moral indenizável e pedem, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório. [...] III. Razões de decidir
5. O prejuízo do comprador em razão do atraso na entrega do imóvel edificado é presumido, conforme entendimento consolidado na jurisprudência, sendo cabível a indenização por lucros cessantes independentemente da finalidade do imóvel ou da comprovação de prejuízo específico.
6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à incerteza quanto à conclusão da obra, configuram dano moral indenizável, por extrapolar o mero inadimplemento contratual e atingir direitos da personalidade dos adquirentes.
7. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme entendimento pacífico do STJ, em razão do ilícito contratual cometido pela vendedora. 8. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 10.000,00 está em consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não sendo manifestamente exorbitante ou irrisório. IV. Dispositivo 9. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.971.305/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.)

Não diverge do entendimento mencionado, a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça, senão vejamos:

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DE ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. EXCEPCIONALIDADE DOS DANOS MORAIS. CONSIDERÁVEL ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TRANSTORNOS PASSÍVEIS DE REPARAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. AFASTAMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. VALOR DAS CONDENAÇÕES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] III. In casu, não há se falar no afastamento da aplicação da cláusula de tolerância, de modo que a incidência da multa contratual e dos juros de mora deverá observar tal período de inadimplemento quanto à entrega do referido bem (fevereiro a outubro/2015). IV. No que concerne à configuração, ou não, de dano moral indenizável em situações como a dos autos, tem-se por pertinente apenas registrar que a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em precedente submetido à sistemática dos Recursos Repetitivos (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), tem decidido que em relação “
à indenização por danos morais, esta Corte Superior possui entendimento pacífico no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável. (...) Excepcionalmente, em caso de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia
(cf. AgRg no AREsp 684.176/RJ e AgRg no AREsp 395.105/RJ, dentre outros).” V. Na espécie, a entrega do imóvel, mesmo com a aplicação do considerável prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sofreu um atraso de quase 09 (nove) meses (15/02/2015 a 27/10/2015), o que, por certo, não é irrisório, de modo que resulta inegável a configuração do dano moral diante dos evidentes transtornos causados pelo decurso do substancioso lapso temporal em comento. VI. Não só por conta dos transtornos causados à Recorrente pelo atraso na entrega do imóvel, mas, sobretudo, diante do considerável lapso temporal de inadimplemento contratual quanto à disponibilização da unidade imobiliária, tem-se por adequado fixar o quantum indenizatório em R$ 8.000,00 (oito mil reais), o que não destoa, inclusive, do que tem sido arbitrado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em casos símiles a destes autos. Precedentes. [...] (Apelação Cível n° 0019885-09.2016.8.08.0012, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, 3ª Câmara Cível, julgamento em 19/05/2024)

No caso dos autos, ainda quando considerado o prazo de entrega associ
ado ao prazo de tolerância
de 180 (cento e oitenta dias)
corridos
previsto
no artigo 43-A, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 13786/18,
e
pela jurisprudência
, ou seja,
março de
201
6
, desvela-
se
a irrazoabilidade do atraso vertido pelas Requeridas,
porquanto

entregue

o

imóvel

apenas

em

setembro

de 201
6
.

Trata-se, portanto, de atraso desmedido, desarrazoado e desproporcional, que suplanta o mero descumprimento contratual, revelando manifestamente apto a ensejar dano de ordem moral.

Segundo o STJ, “
Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente,
sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.
” (AgInt no AREsp n. 2.461.357/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)

Veja-se, portanto, que no caso dos autos estamos a falar de um atraso, para além do prazo de tolerância, de 0
6
meses, em
que se vi
ram
a
s
Autora
s
pro
i
bida
s
de usar e gozar do bem, em
manifesto prejuízo, que tenho, sim, como relevante.

Desta feita, não vejo margem a reformar a sentença quanto a caracterização do
dano moral,
cujo
quantum
fixado em R$5.000,00 mostra-se até módico diante da gravidade dos fatos, mas, à míngua de recurso das autoras para majoração, deve ser mantido, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
CONHEÇO E
NEGO-LHE
PROVIMENTO ao recurso interposto pel
a

ORION ENGENHARIA LTDA.,
mantendo-se inalterada a sentença recorrida,

oportunidade na qual majoro a verba honorária em desfavor da Apelante para 1
5
%
(quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo. 85, §11 do CPC.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)