Tribunal: TJES
Processo: 0013200-78.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-22

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGAS DE GARAGEM. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VINCULAÇÃO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. IMPOSSIBILIDADE NÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a entrega de vaga de garagem individualizada, com fração ideal e matrícula própria, no pavimento SUB II do Condomínio Residencial Chácara Moacyr de Barros, sob pena de conversão em perdas e danos. A controvérsia envolve a promessa contratual de duas vagas de garagem vinculadas ao apartamento adquirido pela autora, a alegada impossibilidade jurídica da obrigação e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual quanto à promessa de duas vagas de garagem vinculadas à unidade imobiliária; (ii) estabelecer se há impossibilidade jurídica ou material da obrigação de fazer imposta; e (iii) determinar se correta a distribuição da sucumbência fixada na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Reconhece-se a existência de relação de consumo, pois a autora se enquadra como consumidora (art. 2º do CDC) e a construtora como fornecedora (art. 3º do CDC), aplicando-se a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC.
4.
O contrato de promessa de compra e venda e o termo de quitação consignam expressamente que a unidade 1202 possui duas vagas de garagem, de nº 31 e 31A, no pavimento SUB II, vinculando a fornecedora aos termos da oferta (arts. 30 e 35 do CDC).
5.
A prova testemunhal, especialmente o depoimento do corretor que intermediou a venda, confirma que o imóvel foi ofertado e negociado com duas vagas de garagem determinadas.
6.
A ausência de individualização registral ou de definição da fração ideal das vagas evidencia falha na prestação do serviço e violação ao dever de informação adequada e clara (art. 6º, III, do CDC), cujo ônus probatório incumbia à fornecedora (art. 6º, VIII, do CDC).
7.
Eventual inadequação do projeto técnico ou da estrutura registral do empreendimento integra o risco da atividade empresarial, não podendo ser oposta ao consumidor para afastar o cumprimento da obrigação assumida.
8.
O regime jurídico do condomínio edilício (arts. 1.331 e 1.332 do CC) não autoriza a redução do conteúdo da obrigação contratual expressamente pactuada, prevalecendo o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
9.
Não se comprova impossibilidade jurídica ou material absoluta da obrigação, sendo adequada a previsão de conversão em perdas e danos caso inviabilizada a prestação específica.
10.
A improcedência do pedido de dano moral configura sucumbência mínima da autora, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do CPC, com majoração dos honorários recursais nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A construtora que promete duas vagas de garagem determinadas em contrato de compra e venda responde objetivamente pelo inadimplemento, nos termos do art. 14 do CDC. 2. A oferta vincula o fornecedor, que deve cumprir as condições expressamente pactuadas, ainda que existam entraves administrativos ou registrais internos ao empreendimento. 3. A ausência de informação clara sobre a estrutura registral das vagas caracteriza falha na prestação do serviço e violação ao dever de informação. 4. A improcedência de pedido acessório configura sucumbência mínima quando o autor obtém o bem da vida principal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 187, 422, 927, parágrafo único, 1.331 e 1.332; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III e VIII, 14, 30 e 35; CPC, arts. 85, §11, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.036181-8/001, Rel. Des. Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª Câmara Cível, j. 23.11.2023, pub. 24.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013200-78.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

APELADO: ANA ROSA RODRIGUES

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGAS DE GARAGEM. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VINCULAÇÃO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. IMPOSSIBILIDADE NÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a entrega de vaga de garagem individualizada, com fração ideal e matrícula própria, no pavimento SUB II do Condomínio Residencial Chácara Moacyr de Barros, sob pena de conversão em perdas e danos. A controvérsia envolve a promessa contratual de duas vagas de garagem vinculadas ao apartamento adquirido pela autora, a alegada impossibilidade jurídica da obrigação e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual quanto à promessa de duas vagas de garagem vinculadas à unidade imobiliária; (ii) estabelecer se há impossibilidade jurídica ou material da obrigação de fazer imposta; e (iii) determinar se correta a distribuição da sucumbência fixada na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Reconhece-se a existência de relação de consumo, pois a autora se enquadra como consumidora (art. 2º do CDC) e a construtora como fornecedora (art. 3º do CDC), aplicando-se a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC.
4.
O contrato de promessa de compra e venda e o termo de quitação consignam expressamente que a unidade 1202 possui duas vagas de garagem, de nº 31 e 31A, no pavimento SUB II, vinculando a fornecedora aos termos da oferta (arts. 30 e 35 do CDC).
5.
A prova testemunhal, especialmente o depoimento do corretor que intermediou a venda, confirma que o imóvel foi ofertado e negociado com duas vagas de garagem determinadas.
6.
A ausência de individualização registral ou de definição da fração ideal das vagas evidencia falha na prestação do serviço e violação ao dever de informação adequada e clara (art. 6º, III, do CDC), cujo ônus probatório incumbia à fornecedora (art. 6º, VIII, do CDC).
7.
Eventual inadequação do projeto técnico ou da estrutura registral do empreendimento integra o risco da atividade empresarial, não podendo ser oposta ao consumidor para afastar o cumprimento da obrigação assumida.
8.
O regime jurídico do condomínio edilício (arts. 1.331 e 1.332 do CC) não autoriza a redução do conteúdo da obrigação contratual expressamente pactuada, prevalecendo o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
9.
Não se comprova impossibilidade jurídica ou material absoluta da obrigação, sendo adequada a previsão de conversão em perdas e danos caso inviabilizada a prestação específica.
10.
A improcedência do pedido de dano moral configura sucumbência mínima da autora, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do CPC, com majoração dos honorários recursais nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A construtora que promete duas vagas de garagem determinadas em contrato de compra e venda responde objetivamente pelo inadimplemento, nos termos do art. 14 do CDC. 2. A oferta vincula o fornecedor, que deve cumprir as condições expressamente pactuadas, ainda que existam entraves administrativos ou registrais internos ao empreendimento. 3. A ausência de informação clara sobre a estrutura registral das vagas caracteriza falha na prestação do serviço e violação ao dever de informação. 4. A improcedência de pedido acessório configura sucumbência mínima quando o autor obtém o bem da vida principal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 187, 422, 927, parágrafo único, 1.331 e 1.332; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III e VIII, 14, 30 e 35; CPC, arts. 85, §11, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.036181-8/001, Rel. Des. Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª Câmara Cível, j. 23.11.2023, pub. 24.11.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
, com vistas ao reexame de sentença de fls. 307/309, integrada pelos aclaratórios de Id n. 10123828, prolatada pelo juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização ajuizada por
ANA ROSA RODRIGUES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. O juízo
a quo
determinou que a requerida entregue à autora, no prazo de 30 dias, uma vaga de garagem individualizada, com fração ideal e matrícula própria, no pavimento SUB II do Condomínio Residencial Chácara Moacyr de Barros, sob pena de conversão em perdas e danos.

Em suas razões recursais de Id n. 10123830, a Construtora Apelante alega, em suma, que:
i)
inexistiu o descumprimento contratual alegado, afirmando que a unidade imobiliária foi entregue conforme pactuado;
ii)
a vaga de garagem mencionada pela autora não possuiria previsão de matrícula individualizada no projeto aprovado e na convenção de condomínio;
iii)
a condenação em honorários sucumbenciais foi desproporcional, requerendo o reconhecimento da sucumbência mínima ou recíproca.

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da sentença para que os pedidos sejam julgados improcedentes ou, subsidiariamente, que seja redistribuído o ônus sucumbencial.

Contrarrazões apresentadas por
ANA ROSA RODRIGUES
no Id n. 10123939, pugnando pelo desprovimento do recurso, sob o argumento de que a prova testemunhal e documental confirmou que a venda contemplava duas vagas, mas apenas uma foi efetivamente disponibilizada com registro.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
, com vistas ao reexame de sentença de fls. 307/309, integrada pelos aclaratórios de Id n. 10123828, prolatada pelo juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização ajuizada por
ANA ROSA RODRIGUES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. O juízo
a quo
determinou que a requerida entregue à autora, no prazo de 30 dias, uma vaga de garagem individualizada, com fração ideal e matrícula própria, no pavimento SUB II do Condomínio Residencial Chácara Moacyr de Barros, sob pena de conversão em perdas e danos.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à verificação da existência ou não de inadimplemento contratual quanto à promessa de duas vagas de garagem vinculadas à unidade imobiliária adquirida pela autora, bem como à análise da alegada impossibilidade jurídica da obrigação imposta e da correção da condenação sucumbencial fixada na origem.

Antes, contudo, convém tecer breves comentários.

Na origem, a autora narrou ter adquirido o apartamento 1202 no Residencial Chácara Moacyr de Barros, com a promessa de que a unidade contaria com
duas vagas de garagem
(31 e 31A). Contudo, ao tentar regularizar a escritura, constatou que a segunda vaga não possuía matrícula e não lhe foi disponibilizada fisicamente conforme o prometido no momento da venda.

A sentença de primeiro grau, após instrução processual, reconheceu o direito da autora com base na prova testemunhal do corretor que intermediou a venda, o qual confirmou que o imóvel foi ofertado com duas vagas. Assim, o magistrado condenou a construtora à obrigação de fazer.

Nesse ponto, transcrevo o capítulo da r. sentença referente a responsabilidade da requerida e, consequentemente da obrigação de de fazer:

“1. Responsabilidade da requerida e obrigação de fazer

A responsabilidade civil é disciplinada em nossa legislação nos artigos 186, 187 e 927, todos do Código Civil, e no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, acarretando a obrigação de indenizar aquele que, por ação ou omissão, comete ato ilícito, violando direito de outrem.

São dois os sistemas de responsabilidade civil adotados em nosso sistema jurídico.

O primeiro é a responsabilidade subjetiva, tratada nos arts. 186 do Código Civil, e 14, § 4º, do Código de Defesa do Consumidor. Assenta-se em três requisitos básicos: o dano, culpa ou dolo e o nexo causal entre o dano e a conduta culposa ou dolosa.

A segunda espécie, aplicável em comento, é a objetiva, disposta nos arts. 927, parágrafo único, do Código Civil, e 14, caput, do Código de Defesa do Consumidor. Essa modalidade de responsabilidade independe de culpa ou dolo para se caracterizar, bastando o dano, a conduta e o nexo causal entre ambos, somente não se configurando quando da incidência de excludente de responsabilidade.

In casu
, o imbróglio processual cinge-se na obrigação de fazer consubstanciada na transferência de duas vagas de garagem para a propriedade da requerente em razão de contrato de compra e venda, bem como que a requerida arque com os custos de eventuais despesas cartorárias, além de indenização por dano moral.

Pois bem.

A fim de corroborar suas alegações, a parte requerente juntou cópia do contrato de promessa de compra e venda (fls. 30/31), termo de quitação (fl. 36), autorização ao cartório competente a lavrar escritura do imóvel (fl. 40) e cópia da matrícula da vaga de garagem (fls. 42/46).

A requerida, por sua vez, trouxe aos autos termo de quitação, autorização, recibo de pagamentos, autorização de cancelamento de hipoteca sobre o apartamento da requerente, termo de recebimento do imóvel (fl. 161), contratos de compra e venda e confissão de dívida (fls. 162/163 e 164/165), cópia da ata de sorteio das vagas de garagem (fl. 167) e cópia da íntegra da matrícula do imóvel e seus desmembramentos no RGI (fls. 168/240).

Incumbe ressaltar que na qualidade de proprietário, o condômino deve ter respeitado seu direito real de propriedade, não sendo razoável que seja impedido de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, CC).

Nesse sentido, o art. 1331 do Código Civil,
in verbis
:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

(...)

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal
no solo e nas outras partes comuns, que será
identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (g.n.)

Nesse ínterim, o condomínio é instituído pela discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, pelo delineamento de cada uma das unidades exclusivas, estremadas uma das outras e das partes comuns; pela determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, bem como o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, CC).

Acerca do tema, leciona Nelson Nery Júnior:

“4. Fração ideal. A fração ideal do condomínio edilício é a parcela percentual de propriedade de cada condômino sobre as partes comuns do condomínio edilício (Pereira. Cond. e Incorp.10, n. 43, p. 97). A fração ideal, prevista na instituição do condomínio (CC 1332 II) é o elemento básico informador do critério para a determinação do interesse econômico dos titulares na comunhão e para a determinação dos votos para a elaboração da convenção, que – para reger a vida de todos – deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais (CC 1333). “Para haver, então, uma base de distribuição dos direitos e dos encargos de cada proprietário, no conjunto do edifício, é necessário fixar uma cifra representativa do interesse econômico de cada uma das pessoas participantes da comunhão. Normalmente atribui-se a cada apartamento uma quota percentual ou milesimal do terreno, e é esta fração o índice do direito do respectivo proprietário, bem como dos que lhe competem, dentro daquele complexus” (Pereira. Cond. e Incorp.10, n. 43, p. 97)” (Código Civil Comentado - Ed. 2022 Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery Editora: Revista dos Tribunais)
(grifos no original)

No caso dos autos, o contrato acostado nos autos descreve o objeto da promessa (fl. 30):

“CLÁUSULA SEGUNDA - OBJETO DA PROMESSA

EMPREENDIMENTO:
RESIDENCIAL CHACARA MOACYR DE BARROS

UNIDADE:
1202

LOCALIZAÇÃO:
Rua Cachoeiro de Itapemirim, nº 90, Vila Capixaba, Cariacica-ES.

VAGA DE GARAGEM:
02 (duas) vagas de garagem, de nº 31 e 31A no pavimento SUB II.”

Do termo de quitação à fl. 36 consta a seguinte descrição:

“(...) declaram que o apartamento 1202
(mil duzentos e dois)
, com duas vagas de garagem, do Edifício Residencial Chácara Moacyr de Barros, situado à Rua Cachoeiro de Itapemirim, nº 90, Bairro Vila Capixaba, Cariacica/ES (...)”

Desse modo, através da simples leitura dos documentos acima mencionados, é possível constatar que não consta qualquer informação acerca da fração ideal do apartamento e vagas de garagem adquiridos pela requerente.

Apenas através da cópia integral da certidão do imóvel junto ao RGI é possível identificar que o apartamento nº 1202 possui área privativa de 67,84m2 e área privativa referente a vaga de garagem de 10,35m2 (fl. 239). Em seguida, referente à distribuição das vagas de garagem, verifico diversas vagas com a metragem semelhante a da requerente (10,35m2) à fl. 240 , bem como não há sequer indicativo de critério para atribuição das referidas vagas.

Do mesmo modo, da “ata de sorteio das vagas de garagem” à fl. 167, sequer consta vaga relativa ao apartamento nº 1202, nem mesmo àquela que possui matrícula.

Não consta nos autos cópia de croqui das vagas de garagem, convenção condominial ou quaisquer ata de assembleia que atribua em favor da requerente a vaga de garagem adquirida, ônus este que incumbia ao requerido a teor do que dispõe o art. 6º, inciso VIII do CDC.

Feitas tais considerações, inconteste a aquisição de duas vagas de garagem (31 e 31A) pela requerente, bem como a ausência de informação em relação à fração ideal respectiva, razão pela qual caracterizada falha na prestação dos serviços, acarretando na responsabilidade da parte requerida, nos termos do art. 14 do CDC. Veja-se:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Desta feita, tem-se que a requerente faz jus à duas vagas de garagem (31 e 31A) localizadas no pavimento SUB II do condomínio, com indicação expressa da fração ideal.

Em relação à alegação de que as vagas se dariam lado a lado, não constam nos autos quaisquer documentos hábeis a fundamentar o pedido.

Destaco, por fim, que a inserção das duas vagas em escritura é ato que incumbe à requerente diante de qualquer negativa da requerida nos autos.

2. Pagamento de taxas e despesas cartorárias

No tocante ao pedido de atribuição de responsabilidade à requerida em arcar com os custos de eventuais despesas cartorárias, melhor sorte não assiste à requerente. Explico.

Acerca das despesas e débitos o contrato prevê:

“
CLÁUSULA TERCEIRA
- Todos os débitos devidos pela referida unidade serão de responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA até a data de recebimento das chaves, e após pela PROMITENTE COMPRADORA.

CLÁUSULA QUARTA - ESCRITURA

A escritura do apartamento poderá ser feita a partir de 90 dias após a quitação dos valores a serem pagos.”

Nesse ínterim, o STJ fixou tese através do Tema nº 866 do STJ, dispondo que o pagamento de obrigações condominiais possui como critério a imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

In casu a imissão na posse ocorreu em 08.08.2018, conforme termo de recebimento do imóvel (fl. 161) e o reconhecimento do condomínio acerca da transação decorre das declarações de fls. 88/90 e a ausência de qualquer impugnação nesse sentido.

Assim, considerando que o pagamento de despesas relacionadas ao bem junto ao RGI pressupõe o exercício prévio da posse, bem como considerando a previsão contratual em consonância com a jurisprudência pátria, não há se falar em pagamento de despesas pela requerida.”

Irresignada, a Construtora recorrente insiste em se eximir de sua responsabilidade contratual, na medida em que confunde regime condominial com obrigação contratual, além de ignorar a prova testemunhal favorável à autora e não demonstra impossibilidade jurídica absoluta, mas apenas dificuldade administrativa.

Como se pode verificar, a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo. A autora figura como destinatária final do imóvel adquirido, enquadrando-se no conceito de consumidora previsto no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, enquanto a construtora recorrente se insere no conceito de fornecedora (art. 3º do CDC), por desenvolver atividade de incorporação e comercialização imobiliária. Incide, portanto, a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC, segundo o qual o fornecedor responde independentemente de culpa pelos danos causados por defeitos na prestação do serviço ou por informações insuficientes ou inadequadas.

Além disso, a hipótese atrai a aplicação do art. 6º, inciso III, do CDC, que consagra como direito básico do consumidor a informação adequada e clara acerca das características do produto, bem como dos arts. 30 e 35 do mesmo diploma legal, que positivam o princípio da vinculação da oferta, impondo ao fornecedor o dever de cumprir exatamente aquilo que foi prometido.

No caso concreto, o contrato de promessa de compra e venda é expresso ao consignar que a unidade 1202 contaria com “02 (duas) vagas de garagem, de nº 31 e 31A no pavimento SUB II”
. O termo de quitação também faz referência inequívoca à existência de duas vagas vinculadas ao apartamento.

A prova testemunhal produzida em audiência reforça esse cenário fático, notadamente o depoimento do corretor que intermediou a venda, o qual afirmou de forma categórica que a unidade ofertada à autora possuía duas vagas e que essas foram as efetivamente apresentadas no momento da negociação.

A alegação da recorrente de que nenhuma unidade do empreendimento possuía vaga descrita na matrícula, mas apenas fração ideal, não tem o condão de afastar o inadimplemento. Ao revés, evidencia falha estrutural do empreendimento cuja responsabilidade não pode ser transferida ao consumidor. Se a construtora ofertou duas vagas determinadas no subsolo, assumiu obrigação de resultado. Eventual inadequação do projeto técnico ou da estrutura registral insere-se no âmbito do risco do empreendimento, inerente à atividade empresarial desenvolvida, não podendo ser oposta ao adquirente como justificativa para descumprimento contratual.

O regime jurídico do condomínio edilício, disciplinado pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, não socorre a apelante. Embora seja correto afirmar que as unidades autônomas possuem fração ideal vinculada às áreas comuns, tal circunstância não autoriza o fornecedor a prometer características específicas que não esteja apto a cumprir. O que vincula as partes é o contrato celebrado, e não eventual prática interna do condomínio ou ata de sorteio posterior. A disciplina condominial não pode ser utilizada como instrumento para reduzir o conteúdo da obrigação assumida perante o consumidor.

Tampouco procede a tese de que haveria impossibilidade jurídica da obrigação imposta. A recorrente não trouxe prova concreta de impedimento absoluto à individualização da vaga prometida. A sentença, inclusive, agiu com prudência ao prever a conversão da obrigação em perdas e danos caso inviabilizada a prestação específica, solução que preserva a utilidade prática do provimento jurisdicional e afasta qualquer alegação de imposição de obrigação impossível.

Há, ademais, evidente violação ao dever de informação. O contrato não esclarece adequadamente a estrutura registral das vagas nem explicita eventual impossibilidade de individualização. O ônus de demonstrar que prestou informação clara e ostensiva competia à fornecedora, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC, encargo do qual não se desincumbiu.

Portanto, caracterizado o inadimplemento contratual, impõe-se a manutenção da obrigação de fazer fixada na sentença, à luz dos arts. 30 e 35 do CDC, bem como do princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil.

A respeito do tema, segue a orientação jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VAGAS DE GARAGEM - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM VALOR RAZOÁVEL.

- Trata o feito de relação consumerista, pois a empresa ré e a parte autora enquadram-se nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos, respectivamente, nos arts. 3º e 2º, do CDC.

-
A construtora deve indenizar por danos patrimoniais e extrapatrimoniais o comprador do imóvel, por descumprimento do contrato de compra e venda com previsão de existência de duas vagas de garagem quando, na realidade, possui apenas uma. (
TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.036181-8/001, Relator(a): Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2023, publicação da súmula em 24/11/2023).

Por fim, quanto à insurgência sucumbencial, não assiste razão à Apelante. A autora obteve o bem da vida principal: o reconhecimento da obrigação da ré de entregar a garagem com a devida regularização. A improcedência do dano moral, no contexto desta lide, configura sucumbência mínima da autora, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do CPC.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação interposto pela
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Outrossim, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária devida pela parte Apelante em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, totalizando 15% (quinze por cento).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar