Tribunal: TJES
Processo: 0006133-16.2011.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. INEFICÁCIA RELATIVA. DISTRATO. TEORIA DA APARÊNCIA. REVELIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS DE FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E CELSO KOVALEK DESPROVIDOS. RECURSO DE UNIBRASIL - UNIÃO BRASILEIRA DE EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO LTDA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentença que desconstituiu cadeia negocial imobiliária e determinou a imissão na posse em favor da proprietária registral, sob o fundamento de ocorrência de venda
a non domino
e ausência de anuência para cessão de direitos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar a subsistência de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) definir se a cessão de direitos realizada sem a concordância da proprietária configura nulidade absoluta ou ineficácia relativa; (iii) estabelecer a validade de distrato firmado por administrador sob o prisma da teoria da aparência; e (iv) determinar o cabimento de honorários advocatícios em favor de réu revel beneficiado pela improcedência dos pedidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A fundamentação adequada da decisão judicial com base nos elementos constantes nos autos afasta a tese de negativa de prestação jurisdicional.

A ausência de fólio real individualizado no momento do ajuste caracteriza o negócio jurídico como cessão de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda, e não transferência de domínio pleno.

O descumprimento de cláusula contratual que exige anuência prévia do proprietário para a cessão de direitos gera a ineficácia do ajuste perante este, sem comprometer a validade do ato entre os contratantes, conforme o art. 166 do Código Civil.

Atos praticados por administradores que se apresentam como legítimos representantes da sociedade vinculam a pessoa jurídica perante terceiros de boa-fé, de acordo com a Teoria da Aparência e o art. 1.015 do Código Civil.

A celebração de distrato posterior entre a vendedora originária e a cedente, que frustra a fruição do imóvel pela cessionária, enseja a condenação desta última ao pagamento de indenização por evicção.

O princípio da causalidade impede o arbitramento de honorários advocatícios sucumbenciais em benefício de réu revel, visto que a falta de contestação tempestiva obsta a caracterização de trabalho profissional de resistência no momento processual oportuno.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA desprovido. Recurso de UNIBRASIL - UNIÃO BRASILEIRA DE EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO LTDA parcialmente provido. Recurso de CELSO KOVALEK desprovido.

Tese de julgamento
:

A cessão de direitos imobiliários sem a anuência da proprietária registral resulta em ineficácia relativa perante esta, mantendo-se a validade do ajuste entre as partes.

Atos societários praticados por quem aparenta deter poderes de representação vinculam a sociedade frente a terceiros de boa-fé.

A revelia do demandado afasta o direito ao recebimento de honorários advocatícios sucumbenciais, independentemente do resultado final da lide.

Dispositivos relevantes citados
: art. 166 do Código Civil; art. 1.015 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada
: Superior Tribunal de Justiça, AgRg no REsp nº 1.083.943/SC; Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp nº 1.707.554/DF.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006133-16.2011.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (5)

APELADO: CELSO KOVALEK e outros (5)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. INEFICÁCIA RELATIVA. DISTRATO. TEORIA DA APARÊNCIA. REVELIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS DE FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E CELSO KOVALEK DESPROVIDOS. RECURSO DE UNIBRASIL - UNIÃO BRASILEIRA DE EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO LTDA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentença que desconstituiu cadeia negocial imobiliária e determinou a imissão na posse em favor da proprietária registral, sob o fundamento de ocorrência de venda
a non domino
e ausência de anuência para cessão de direitos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar a subsistência de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) definir se a cessão de direitos realizada sem a concordância da proprietária configura nulidade absoluta ou ineficácia relativa; (iii) estabelecer a validade de distrato firmado por administrador sob o prisma da teoria da aparência; e (iv) determinar o cabimento de honorários advocatícios em favor de réu revel beneficiado pela improcedência dos pedidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A fundamentação adequada da decisão judicial com base nos elementos constantes nos autos afasta a tese de negativa de prestação jurisdicional.

A ausência de fólio real individualizado no momento do ajuste caracteriza o negócio jurídico como cessão de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda, e não transferência de domínio pleno.

O descumprimento de cláusula contratual que exige anuência prévia do proprietário para a cessão de direitos gera a ineficácia do ajuste perante este, sem comprometer a validade do ato entre os contratantes, conforme o art. 166 do Código Civil.

Atos praticados por administradores que se apresentam como legítimos representantes da sociedade vinculam a pessoa jurídica perante terceiros de boa-fé, de acordo com a Teoria da Aparência e o art. 1.015 do Código Civil.

A celebração de distrato posterior entre a vendedora originária e a cedente, que frustra a fruição do imóvel pela cessionária, enseja a condenação desta última ao pagamento de indenização por evicção.

O princípio da causalidade impede o arbitramento de honorários advocatícios sucumbenciais em benefício de réu revel, visto que a falta de contestação tempestiva obsta a caracterização de trabalho profissional de resistência no momento processual oportuno.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA desprovido. Recurso de UNIBRASIL - UNIÃO BRASILEIRA DE EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO LTDA parcialmente provido. Recurso de CELSO KOVALEK desprovido.

Tese de julgamento
:

A cessão de direitos imobiliários sem a anuência da proprietária registral resulta em ineficácia relativa perante esta, mantendo-se a validade do ajuste entre as partes.

Atos societários praticados por quem aparenta deter poderes de representação vinculam a sociedade frente a terceiros de boa-fé.

A revelia do demandado afasta o direito ao recebimento de honorários advocatícios sucumbenciais, independentemente do resultado final da lide.

Dispositivos relevantes citados
: art. 166 do Código Civil; art. 1.015 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada
: Superior Tribunal de Justiça, AgRg no REsp nº 1.083.943/SC; Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp nº 1.707.554/DF.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade,CONHECO DOS RECURSOS PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da UNIBRASIL - UNIAO BRASILEIRA DE EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA tao somente para desconstituir a declaracao de nulidade absoluta, convertendo-a em declaracao de ineficacia relativa do negocio juridico em face da REAL EMPREENDIMENTOS, mantendo-se os demais termos da condenacao regressiva e NEGAR O PROVIMENTO AO RECUROS DE CELSO KOVALEK., nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO-

2ª CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL: 0006133-16.2011.8.08.0021

RECORRENTES: FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, UNIBRASIL - UNIAO BRASILEIRA DE EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA, CELSO KOVALEK

RECORRIDA: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

JUIZ: DR. MARIO DA SILVA NUNES NETO

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por UNIBRASIL, FRANCE EMPREENDIMENTOS e CELSO KOVALEK contra sentença que desconstituiu cadeia negocial imobiliária por ausência de anuência da proprietária registral, REAL EMPREENDIMENTOS

A UNIBRASIL, em suas razões de ID 18511796, sustenta, preliminarmente, a necessidade de concessão da assistência judiciária gratuita por estar inativa há quase 20 anos.

No mérito, aduz que o negócio jurídico com a FRANCE consistiu em mera cessão de direitos aquisitivos, e não venda de domínio, o que afastaria a pecha de "venda a non domino" e a nulidade absoluta, devendo o ato ser considerado, no máximo, ineficaz perante a proprietária.

A FRANCE EMPREENDIMENTOS, no ID 18511800, argui a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e sustenta a validade da sua posse por ser adquirente de boa-fé. Alega que a Cláusula 9ª do contrato originário (REAL-UNIBRASIL) autorizava a cessão sob pena apenas de vencimento antecipado.

Argui, ainda, a nulidade do distrato firmado entre REAL e UNIBRASIL por vício de representação (
ato ultra vires
) e simulação.

CELSO KOVALEK, no ID 18511798, insurge-se contra o decreto de revelia, afirmando que a contestação dos corréus aproveita sua defesa. Pleiteia a fixação de honorários advocatícios, argumentando que sua vitória processual (improcedência do pedido em seu face) obriga a fixação da verba, independentemente da extensão da resistência.

Em contrarrazões, a REAL EMPREENDIMENTOS (IDs 18622197 e 18622194) e a FRANCE (ID 18511807) refutam as teses recursais, pugnando pela manutenção da imissão na posse e do indeferimento dos honorários ao réu revel, respectivamente.

Pois bem.

A matéria devolvida ao crivo desta Egrégia Câmara gravita em torno da natureza jurídica da cessão de direitos imobiliários realizada sem a anuência da proprietária e os reflexos processuais da revelia no arbitramento de honorários advocatícios.

A sentença objurgada fundamentou a desconstituição do negócio entre UNIBRASIL e FRANCE na teoria da nulidade absoluta da venda
a non domino
.

Contudo, assiste parcial razão à UNIBRASIL.

Na espécie, não houve transferência de domínio (propriedade plena), até porque inexistia fólio real individualizado à época.

Verifica-se, que o que se operou foi uma cessão de direitos aquisitivos derivados de uma promessa de compra e venda.

Extrai-se dos auto que descumprimento da Cláusula 12ª do contrato matriz que impunha a anuência prévia da REAL EMPREENDIMENTOS para a cessão não tem o condão de tornar o negócio nulo de pleno direito no plano da validade (Art. 166, CC), mas sim ineficaz perante a proprietária.

Nesse sentido, a inobservância da restrição contratual obstaculiza a oponibilidade do ajuste à esfera jurídica da vendedora originária.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolida que:

"O contrato de gaveta, conquanto válido entre as partes, é inidôneo a produzir efeitos em relação ao proprietário do imóvel que não anuiu com a transferência." (AgRg no REsp 1083943/SC).

Portanto, reformo o provimento para afastar a pecha de nulidade absoluta erga omnes, fixando que o negócio é ineficaz apenas em face da REAL EMPREENDIMENTOS.

Mantém-se, todavia, a condenação da UNIBRASIL à indenização regressiva por evicção, uma vez que ela deu causa à frustração do negócio perante a cessionária ao celebrar distrato posterior com a proprietária.

Acerca da tese da FRANCE de nulidade do distrato (REAL-UNIBRASIL) por ser
ato ultra vires
(falta de assinatura de segundo sócio) carece de amparo.

Ressalta-se, que à luz da Teoria da Aparência, atos praticados por administradores que se apresentam como legítimos representantes da sociedade vinculam esta perante terceiros de boa-fé (Art. 1.015, CC).

Ademais, a UNIBRASIL ratificou a rescisão em seu recurso, não cabendo à FRANCE, terceira na relação societária, suscitar nulidade formal que a própria sociedade envolvida não contesta.

Quanto ao recurso de CELSO KOVALEK, a manutenção do indeferimento da verba honorária é medida que se impõe.

Embora o corréu tenha sido excluído da condenação, sua conduta processual foi marcada pela revelia formal.

Sobre este tema, sigo entendimento pacificado pelo STJ:

"Não se mostra cabível a fixação de honorários de sucumbência em favor da parte demandada que, apesar de citada, não apresenta contestação, ainda que tenha se sagrado vencedora na demanda." (AgInt no REsp 1.707.554/DF) .

Ademais, a fixação de honorários pressupõe a existência de lide resistida de forma profissional e tempestiva, o que não ocorreu, visto que a participação do patrono limitou-se a manifestações tardias.

Assim, sob o prisma da causalidade, o apelante não faz jus à remuneração por um trabalho de resistência que não existiu no momento processual oportuno.

Ante o exposto, voto no sentido CONHEÇO DOS RECURSOS PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da UNIBRASIL - UNIÃO BRASILEIRA DE EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO LTDA tão somente para desconstituir a declaração de nulidade absoluta, convertendo-a em declaração de ineficácia relativa do negócio jurídico em face da REAL EMPREENDIMENTOS, mantendo-se os demais termos da condenação regressiva e NEGAR O PROVIMENTO AO RECUROS DE CELSO KOVALEK.

É como voto.

DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso da UNIBRASIL, bem como para

negar provimento ao recurso de CELSO KOVALEK.