Tribunal: TJES
Processo: 5000124-25.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Liminar; Requerimento de Reintegração de Posse
Data de julgamento: 2026-07-06

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. VENDA EM DUPLICIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO PRIMEIRO CONTRATO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO SEGUNDO ADQUIRENTE. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO E POSSE DIRETA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SUSPENSÃO DE ORDEM DE DESPEJO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame

1.
Agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em embargos de terceiro, ajuizados com o objetivo de reaver a posse de imóvel e suspender os efeitos de ordem de despejo oriunda de ação da qual o recorrente não fez parte.

2. O agravante pleiteia a reforma da decisão sob a alegação de que é adquirente de boa-fé, tendo comprado o apartamento diretamente dos proprietários mediante contrato com firmas reconhecidas e pagamento integral à vista, exercendo a posse mansa e pacífica até ser surpreendido com o despejo motivado por aparente venda em duplicidade do bem.

II. Questão em Discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência para reintegrar o agravante na posse do imóvel e suspender o mandado de despejo, diante de aparente venda em duplicidade e da alegação de ser terceiro adquirente de boa-fé.

III. Razões de Decidir

4. A ausência de averbação do primeiro contrato de compra e venda na matrícula do imóvel impede a conferência de publicidade ao negócio jurídico, não sendo tal restrição oponível a terceiros de boa-fé.

5. A probabilidade do direito do agravante repousa em sua aparente boa-fé, corroborada pela apresentação de contrato devidamente assinado, comprovante de transferência bancária demonstrando a quitação integral do preço ajustado e comprovação do exercício efetivo da posse direta, evidenciada por faturas de energia e recibos de condomínio.

6. O risco de dano irreparável ou de difícil reparação milita em favor do recorrente, cidadão idoso e aposentado, que aplicou suas economias na aquisição do bem e, com a retirada forçada de sua residência, passou a arcar imprevistamente com aluguel. Ademais, a tramitação da ação originária de despejo sem o atual possuidor acarreta risco de decisões conflitantes e prejuízo irreversível, impondo-se a suspensão da demanda.

IV. Dispositivo e Tese

7. Recurso conhecido e provido para deferir a tutela de urgência, determinando a imediata reintegração do agravante na posse do imóvel e a suspensão dos efeitos de qualquer ato constritivo derivado do processo originário até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro.

8. Tese de julgamento: “A demonstração sumária da aquisição de imóvel de boa-fé, acompanhada de prova de quitação do preço e de exercício da posse, autoriza a concessão de tutela de urgência em embargos de terceiro para obstar ordem de despejo decorrente de contrato anterior firmado por terceiros e desprovido de registro público”.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 131, V, "a", 300 e 678.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000124-25.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: REINALDO BENICA LEMOS

AGRAVADO: SAUL MESQUITA JORDAO SASSI e outros (2)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. VENDA EM DUPLICIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO PRIMEIRO CONTRATO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO SEGUNDO ADQUIRENTE. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO E POSSE DIRETA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SUSPENSÃO DE ORDEM DE DESPEJO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame

1.
Agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em embargos de terceiro, ajuizados com o objetivo de reaver a posse de imóvel e suspender os efeitos de ordem de despejo oriunda de ação da qual o recorrente não fez parte.

2. O agravante pleiteia a reforma da decisão sob a alegação de que é adquirente de boa-fé, tendo comprado o apartamento diretamente dos proprietários mediante contrato com firmas reconhecidas e pagamento integral à vista, exercendo a posse mansa e pacífica até ser surpreendido com o despejo motivado por aparente venda em duplicidade do bem.

II. Questão em Discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência para reintegrar o agravante na posse do imóvel e suspender o mandado de despejo, diante de aparente venda em duplicidade e da alegação de ser terceiro adquirente de boa-fé.

III. Razões de Decidir

4. A ausência de averbação do primeiro contrato de compra e venda na matrícula do imóvel impede a conferência de publicidade ao negócio jurídico, não sendo tal restrição oponível a terceiros de boa-fé.

5. A probabilidade do direito do agravante repousa em sua aparente boa-fé, corroborada pela apresentação de contrato devidamente assinado, comprovante de transferência bancária demonstrando a quitação integral do preço ajustado e comprovação do exercício efetivo da posse direta, evidenciada por faturas de energia e recibos de condomínio.

6. O risco de dano irreparável ou de difícil reparação milita em favor do recorrente, cidadão idoso e aposentado, que aplicou suas economias na aquisição do bem e, com a retirada forçada de sua residência, passou a arcar imprevistamente com aluguel. Ademais, a tramitação da ação originária de despejo sem o atual possuidor acarreta risco de decisões conflitantes e prejuízo irreversível, impondo-se a suspensão da demanda.

IV. Dispositivo e Tese

7. Recurso conhecido e provido para deferir a tutela de urgência, determinando a imediata reintegração do agravante na posse do imóvel e a suspensão dos efeitos de qualquer ato constritivo derivado do processo originário até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro.

8. Tese de julgamento: “A demonstração sumária da aquisição de imóvel de boa-fé, acompanhada de prova de quitação do preço e de exercício da posse, autoriza a concessão de tutela de urgência em embargos de terceiro para obstar ordem de despejo decorrente de contrato anterior firmado por terceiros e desprovido de registro público”.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 131, V, "a", 300 e 678.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
REINALDO BENICA LEMOS
em face da decisão que, nos autos dos “embargos de terceiro” opostos por ele em face de
SAUL MESQUITA JORDÃO SASSI, PEDRO LUIS DA CUNHA E TAMIRES STEIN ALACRINO DA CUNHA,
indeferiu o pedido de tutela de urgência que visava sua reintegração na posse do imóvel objeto da lide e a suspensão da ação de despejo nº
5001527-29.2021.8.08.0013
.

Nas razões do recurso (id.
11629735
) o agravante sustentou, em síntese, que (i) sua aquisição foi legítima, de boa-fé, formalizada por contrato com firma reconhecida e pagamento integral do preço; (ii) exerceu posse mansa e pacífica até ser indevidamente despejado de seu único imóvel; (iii) o contrato apresentado pelo agravado Saul Sassi possui claros indícios de fraude, demandando uma análise aprofundada por perícia grafotécnica; (iv)
periculum in mora
é grave, pois é idoso, aposentado de baixa renda e está pagando aluguel, correndo risco de ficar desabrigado.

Com base nesses argumentos requereu, em sede de antecipação da tutela recursal, a reintegração de posse do imóvel, com fundamento no contrato legítimo e no impacto do desabrigo na dignidade do agravante. Ainda, requereu a suspensão do processo apensado (nº
5001527-29.2021.8.08.0013
), que discute a propriedade do imóvel, até que os embargos de terceiro sejam definitivamente julgados, para evitar decisões conflitantes.

O pedido liminar recursal foi indeferido em sede de plantão judiciário (id.
11629737
).

Contrarrazões nos ids.
15323194
por Saul Mesquista Jordão Sassi e no id,
14099862
de Pedro Luis da Cunha. A agravada Tamires Stein Alacrino da Cunha não se manifestou (id.
19571628
).

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

O presente feito comporta sustentação oral.

Vitória-ES,

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5000124-25.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: REINALDO BENICA LEMOS

AGRAVADO: SAUL MESQUITA JORDAO SASSI, PEDRO LUIS DA CUNHA, TAMIRES STEIN ALACRINO DA CUNHA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
REINALDO BENICA LEMOS
em face da decisão que, nos autos dos “embargos de terceiro” opostos por ele em face de
SAUL MESQUITA JORDÃO SASSI, PEDRO LUIS DA CUNHA E TAMIRES STEIN ALACRINO DA CUNHA
indeferiu o pleito antecipatório.

Na origem, trata-se de Embargos de Terceiro ajuizados por Reinaldo Benica Lemos (agravante) com o objetivo de reaver a posse de seu imóvel e suspender os efeitos da Ação de Despejo nº 5001527-29.2021.8.08.0013, da qual não fez parte.

Para tanto afirma que adquiriu o apartamento em 12/12/2023, diretamente dos proprietários Pedro Luis da Cunha e Tamires Stein Alacrino da Cunha, mediante contrato com firmas reconhecidas e pagamento integral à vista. Afirma que exercia a posse mansa e pacífica do bem até ser surpreendido e retirado de sua residência por força de um mandado de despejo.

Aduz que, a referida ordem de despejo foi proferida a favor do Agravado Saul Mesquita Jordão Sassi, que alega ter comprado o mesmo imóvel em 31/08/2017, passando a figurar como locador dos antigos proprietários.

Ao analisar o pedido liminar nos Embargos de Terceiro, o juízo a quo indeferiu a tutela de urgência sob o entendimento de que se tratava de uma aparente “venda em duplicidade” e que a alegação do agravante de que o contrato de Saul era falso demandaria dilação probatória e perícia grafotécnica.

Irresignado, interpôs o presente recurso alegando, em síntese, que (i) sua aquisição foi legítima, de boa-fé, formalizada por contrato com firma reconhecida e pagamento integral do preço; (ii) exerceu posse mansa e pacífica até ser indevidamente despejado de seu único imóvel; (iii) o contrato apresentado pelo agravado Saul Sassi possui claros indícios de fraude, demandando uma análise aprofundada por perícia grafotécnica; (iv)
periculum in mora
é grave, pois é idoso, aposentado de baixa renda e está pagando aluguel, correndo risco de ficar desabrigado.

O recurso foi recebido em sede de plantão judiciário, oportunidade em que o Exmo. Desembargador plantonista indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal, mantendo a decisão de primeiro grau (Decisão, id. 11629737).

Intimados, os agravados apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção da decisão recorrida (Contrarrazões, id. 15323194 e 14099862).

Pois bem.

Conforme relatado, a controvérsia central reside em uma aparente venda em duplicidade do mesmo imóvel.

Compulsando os autos, observo, ao menos neste momento processual que, os agravados Pedro Luis da Cunha e Tamires Stein Alacrino da Cunha teriam alienado o apartamento em litígio em dois momentos distintos: primeiro, para o agravado Saul Mesquita Jordão Sassi, por meio de contrato particular datado de 31 de agosto de 2017 (Contrato Saul, id. 15323197); e, posteriormente, para o agravante Reinaldo Benica Lemos, também por instrumento particular, em 12 de dezembro de 2023 (Contrato compra e venda imóvel, id. 11629736 – fls.25-28).

A celeuma veio à tona quando o agravante, que se encontrava na posse direta do bem, foi surpreendido com o cumprimento de uma ordem de despejo, emanada da ação nº 5001527-29.2021.8.08.0013, movida por Saul Sassi em face de Pedro Luis da Cunha, da qual o agravante não era parte. Foi nesse contexto que o agravante opôs os Embargos de Terceiro na origem, pleiteando a liminar para ser mantido na posse, o que foi indeferido.

Quando da análise preliminar deste recurso, tanto em sede de plantão judiciário quanto no despacho inicial deste Relator (Despacho, id. 11731557), manteve-se o entendimento do juízo de primeiro grau. A complexidade da situação, marcada pela duplicidade de contratos e pela alegação de fraude, recomendava, por cautela, a oitiva da parte contrária antes de qualquer medida que pudesse alterar o
status quo
.

Contudo, em uma nova e mais aprofundada análise dos autos, agora com o contraditório estabelecido por meio das contrarrazões, entendo que a situação merece ser reavaliada, sendo o caso de se deferir a tutela de urgência pleiteada pelo agravante.

O ponto fulcral para a concessão da medida, neste momento, repousa na aparente boa-fé do agravante e na ausência de publicidade do negócio jurídico anterior.

O agravante, ao que tudo indica, é um adquirente de boa-fé. Isso porque, pelos elementos constantes nos autos, quando negociou a compra do imóvel com Pedro e Tamires em dezembro de 2023, não há indícios de que tivesse conhecimento da alienação anterior, ocorrida em 2017. Para corroborar sua boa-fé, o agravante apresentou não apenas o contrato de compra e venda devidamente assinado (id. 11629736 – fls. 25-28), mas também o comprovante de pagamento integral do preço ajustado, no valor de R$ 204.400,00 (duzentos e quatro mil e quatrocentos reais), realizado por meio de transferência bancária (Comprovante pagamento apartamento, 11629736 – fls. 29).

Ademais,
prima facie
, o contrato particular celebrado entre Saul, Pedro e Tamires não foi levado a registro na matrícula do imóvel, o que impede a conferência de eventuais ônus e alienações anteriores por essa via. Logo, a ausência de registro do primeiro contrato impediu que se desse a ele a necessária publicidade, não sendo oponível a terceiros de boa-fé.

Assim, se o agravante adquiriu o imóvel e sobre ele não constava qualquer restrição de conhecimento público, presume-se que agiu de boa-fé. Essa presunção, somada à prova da quitação do preço e do efetivo exercício da posse, demonstrado pelas faturas de energia e recibos de condomínio (id. 11629736 – fls. 31 a 34), confere a probabilidade necessária ao seu direito.

O
periculum in mora
milita em favor do recorrente. Trata-se de cidadão aposentado, idoso e com renda modesta, que, aparentemente, aplicou suas economias, oriundas da venda de imóvel anterior em Vitória/ES, para a aquisição de sua atual moradia em Castelo/ES. Além disso, a retirada forçada de sua residência, em favor de um credor cujo título possui sérias contestações de validade e assinaturas divergentes, impõe ao agravante o ônus imprevisto de arcar com despesas de aluguel para sua moradia. Tal situação compromete gravemente a sua subsistência financeira, configurando o risco de dano irreparável ou de difícil reparação exigido para a concessão da medida.

Diante do exposto, em juízo de cognição sumária, entendo estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC, sendo de rigor a reforma da decisão agravada para conceder a tutela de urgência.

Por fim, entendo que a continuidade da Ação de Despejo (nº 5001527-29.2021.8.08.0013) sem a participação do atual possuidor configura risco de decisões conflitantes e prejuízo irreversível. Assim, havendo prova sumária da posse por parte do embargante, a suspensão da demanda originária é medida impositiva, conforme o art. 678 do CPC c/c 131, inciso V, alínea a, ambos do CPC.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada e (i)
DEFERIR A TUTELA DE URGÊNCIA
, determinando a imediata reintegração do agravante, REINALDO BENICA LEMOS, na posse do imóvel descrito nos autos, até o julgamento de mérito dos Embargos de Terceiro; (ii) SUSPENDER os efeitos de qualquer ato constritivo, especialmente a ordem de despejo, emanado do processo nº 5001527-29.2021.8.08.0013 até o julgamento definitivo dos Embargos de Terceiro.

Expeça-se o competente mandado de reintegração de posse.

Comunique-se ao juízo de origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)