Tribunal: TJES
Processo: 5000197-48.2022.8.08.0017
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão julgador: PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA CONSTRUTORA. INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO AUTOMÁTICA DE INSOLVÊNCIA OU INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 15% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO DE 85% DOS VALORES PAGOS, INCLUÍDOS SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DESTACADA. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 DO STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000197-48.2022.8.08.0017
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: VISTA AZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)
RECORRIDO: MONICA DE CARVALHO MARINHO BORGES e outros (2)
RELATOR(A):
PAULO ABIGUENEM ABIB

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EMENTA

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA CONSTRUTORA. INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO AUTOMÁTICA DE INSOLVÊNCIA OU INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 15% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO DE 85% DOS VALORES PAGOS, INCLUÍDOS SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DESTACADA. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 DO STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: Por maioria, denegar a ordem, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
1. PRESSUPOSTO DE ADMISSIBILIDADE.

Tem-se recurso inominado contra sentença. O Recurso é cabível, tempestivo e o preparo foi realizado dentro do prazo legal. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, recebo o recurso no regular efeito previsto no art. 43 da Lei 9.099/95.

2. RELATÓRIO

Trata-se de ação de rescisão contratual com nulidade de cláusula, ajuizada pelos recorridos em face da construtora recorrente, por meio da qual buscam, em síntese, a declaração de nulidade da cláusula 14, a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, por culpa exclusiva do recorrente, assim como a condenação do réu, ora recorrente, à devolução, em prestação única, das parcelas pagas pelos autores, e reparação por danos morais.

Em sede de sentença (ID 16677237), os pedidos autorais foram julgados parcialmente procedentes sob o seguinte dispositivo:

“
Ante o exposto, impõe-se:
i)
DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº 259/01-0010/01 (ID 12290765);
ii)
CONDENAR a ré VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao ressarcimento integral dos valores pagos pelos autores, qual seja, de R$ 12.130,94, com correção monetária a contar do desembolso, e juros de mora a contar da citação;
iii)
DECLARAR IMPROCEDENTE o pedido de reparação por danos morais.

15 –
Sem custas processuais ou honorários advocatícios.”

Opostos embargos de declaração, foram improvidos (ID 16677243).

Irresignada, a recorrente apresentou recurso inominado (ID 16677245), e defende a ausência de culpa, argumentando que a recuperação judicial não se confunde com insolvência ou falência, tratando-se de medida de soerguimento. Postula a reforma da sentença para que a rescisão seja reconhecida por iniciativa dos autores, autorizando a retenção contratual de 15% e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Verifica-se que foram apresentadas contrarrazões dos autores pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Passo a decidir.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
3. VOTO

Em sede preliminar, a recorrente requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de obstar os efeitos da decisão atacada. Nesse sentido, entendo pelo seu indeferimento, uma vez que o duplo efeito (suspensivo e devolutivo) é cabível apenas para evitar risco irreparável para a parte Recorrente, nos termos do artigo 43 da Lei nº 9099/95, circunstância não verificada, tampouco demonstrada no caso concreto.

No mérito, a relação jurídica subjacente é nitidamente de consumo, sujeitando-se, portanto, aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque os autores amoldam-se perfeitamente ao conceito de consumidores (art. 2º do CDC), figurando como destinatários finais da unidade imobiliária, enquanto a empresa recorrente enquadra-se na definição de fornecedora (art. 3º do CDC), por atuar de forma profissional e habitual na incorporação e comercialização de imóveis no mercado.

Dessa forma, a presente controvérsia deve ser analisada e julgada sob a ótica dos princípios protetivos da legislação consumerista, notadamente a vulnerabilidade do adquirente e a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC).

A controvérsia central do presente recurso reside em definir se o pedido de Recuperação Judicial da recorrente ativa a cláusula de rescisão por insolvência, gerando culpa exclusiva da vendedora, ou se está diante de uma rescisão por conveniência dos compradores.

Analisando detidamente os autos, entendo que a r. sentença merece reforma.

A tese de que a mera submissão da construtora ao regime de recuperação judicial equivale à insolvência e autoriza a rescisão por culpa exclusiva da vendedora não encontra amparo jurisprudencial. Embora sinalize crise econômico-financeira, esse regime não se confunde com a falência, tampouco presume automaticamente o descumprimento contratual.

A resolução por culpa exige a demonstração de um inadimplemento efetivo ou de risco concreto, como o atraso relevante na entrega do imóvel ou a paralisação das obras.

No caso em tela, constata-se que o pedido de desfazimento da avença fundou-se exclusivamente na notícia da recuperação judicial da empresa. Não há nos autos alegação ou prova de qualquer descumprimento do cronograma físico da obra ou de obrigações essenciais que justifique a quebra de confiança e a consequente aplicação da primeira parte da Súmula 543 do STJ (devolução integral).

Assim, à míngua de provas que atestem a culpa da recorrente, a ruptura do vínculo deve ser necessariamente tratada como resilição unilateral, isto é, desistência por conveniência dos adquirentes.

Neste cenário, afasta-se a devolução integral e aplica-se o entendimento consolidado das Turmas Recursais. Conforme precedente (
Recurso Inominado nº 5000216-20.2023.8.08.0017
), em contratos de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, a retenção de valores pela vendedora é legítima para cobrir custos administrativos:

EMENTA: RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR ARREPENDIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTINAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. CASO EM EXAME Recurso interposto por empresa vendedora contra sentença que homologou a rescisão contratual e determinou a restituição de 85% dos valores pagos pelo consumidor, incluindo entrada e comissão de corretagem, além de declarar improcedente o pedido de indenização por danos morais. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Legalidade da cláusula contratual que prevê retenção de 15% dos valores pagos e cobrança adicional de comissão de corretagem. Possibilidade de restituição parcial dos valores pagos diante do exercício do direito de arrependimento pelo consumidor. RAZÕES DE DECIDIR
Contrato firmado previa o direito de arrependimento com retenção de 15%, cabendo à vendedora restituir os demais valores. Comissão de corretagem, quando não especificada de forma clara e separada como obrigação do comprador, não pode ser apropriada pela vendedora. Configurada cobrança em duplicidade e ausência de clareza contratual, impõe-se a devolução de 85% do total pago, incluindo o valor referente à intermediação, nos termos expressamente previstos no contrato.
DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e improvido. Tese de julgamento: Em contratos de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, é devida a devolução de 85% dos valores pagos quando exercido o direito de arrependimento, sendo indevida a cobrança cumulativa de comissão de corretagem não destacada de forma clara e individualizada no contrato. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III e V; Lei nº 9.099/95, arts. 42 e 46. Jurisprudência relevante citada: STJ – REsp 1.912.522/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/09/2020 (TJES. Recurso Inominado nº º 5000216-20.2023.8.08.0017. 3ª Turma Recursal - Gabinete 1 RELATOR(A):RAFAEL FRACALOSSI MENEZES)

Desse modo, afigura-se legítima a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos a título de cláusula penal, cabendo à recorrente a devolução dos 85% (oitenta e cinco por cento) restantes aos autores.

No tocante à forma dessa devolução, impõe-se destacar que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio. A restituição dos valores deverá ser imediata, mesmo que o desfazimento do negócio tenha sido por iniciativa do consumidor, consoante a tese firmada pelo STJ.

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros de mora, a sentença também comporta reparo. Tratando-se de rescisão por iniciativa do adquirente, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 do STJ).

“É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.” (AgInt no REsp n. 1.780.870/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/8/2019, DJe de 9/9/2019.)

Ressalte-se que a base de cálculo para a incidência do percentual de retenção (15%) deve englobar a totalidade dos valores desembolsados pelos autores. É incabível a retenção cumulativa da cláusula penal com a perda do sinal, sob pena de vedado
bis in idem,
consoante pacífica jurisprudência do STJ. No mesmo sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA LEI
13.786
/18. DIREITO DE RETENÇÃO. IPTU E INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. BIS IN IDEM.
RETENÇÃO
CUMULATIVA
DE ARRAS E CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO OCORRÊNCIA. I. As disposições da Lei
13.786
/18 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência. Precedentes STJ. II. Prevendo o contrato, expressamente, que a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago pelo consumidor desistente do negócio prevista na cláusula penal destina-se à cobertura de despesas ?tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenização por perdas e danos emergentes?, afigura-se indevida, neste caso específico (em razão do entendimento jurisprudencial no sentido de que a cláusula penal, a priori, não se confunde com a indenização por fruição), nova retenção a título de descontos de IPTU e indenização pela fruição do bem, por caracterizar bis in idem e enriquecimento ilícito por parte da promitente vendedora, posto que as referidas verbas já estão incluídas na cláusula penal pactuada. III.
Conforme a jurisprudência dominante, ocorrendo inadimplemento da promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível a retenção do valor pago a título de arras, desde que não ocorra a sua cumulação com a cláusula penal, ainda que prevista em contrato, sob pena de representar penalização dupla (bis in idem) e enriquecimento ilícito por parte da promitente vendedora
. Precedentes do STJ e do TJGO. IV.
A despeito de a retenção das arras, em tese, prevalecer sobre a exigência da cláusula penal, não tendo as partes, neste caso específico, recorrido a esse respeito (para a reversão das parcelas retidas e restituídas, respectivamente), importa a confirmação da sentença que determinou a retenção relativa à cláusula penal, com a consequente restituição das arras ao promitente comprador
. V. Tendo o autor/apelado sucumbido em parcela mínima de sua pretensão, apenas com relação ao percentual da retenção, sagrando-se vencedor quanto aos pedidos de rescisão do contrato e restituição de parcelas pagas, não há que se falar em sucumbência recíproca, afigurando-se escorreita a sentença que impôs à apelante, integralmente, os consectários sucumbenciais, nos termos do
parágrafo único
do artigo
86
do
CPC
. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos - >
Apelação Cível 5321330-35.2019.8.09.0087
, Rel. Des (a). Aureliano Albuquerque Amorim, Itumbiara - 1a Vara Cível, julgado em 30/11/2021, DJe de 30/11/2021).

Da mesma forma, não há que se falar em retenção integral de valores a título de comissão de corretagem, uma vez que o contrato não destacou de forma clara e individualizada o montante destinado a esse fim (Tema 938 do STJ), aglutinando-o rubricas confusas, o que impõe a sua inclusão no montante total a ser restituído na proporção de 85%.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
interposto e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença de origem, julgando os pedidos iniciais parcialmente procedentes nos seguintes termos:

a)
DECLARAR
que a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária operou-se por iniciativa e conveniência dos autores, afastando-se a tese de culpa exclusiva da recorrente por presunção de insolvência decorrente da recuperação judicial;

b)
CONDENAR
a recorrente a restituir aos autores o equivalente a
85% (oitenta e cinco por cento)
da totalidade dos valores desembolsados para a aquisição do imóvel (base de cálculo que engloba as parcelas pagas, o sinal e a taxa de corretagem não destacada adequadamente), autorizando-se, por consequência, a retenção de 15% (quinze por cento) a título de cláusula penal;

c)
DETERMINAR
, para que não paire qualquer dúvida na fase de cumprimento de sentença, que a restituição do montante de 85% supracitado deverá ocorrer de forma imediata e em parcela única. Fica expressamente afastada e declarada abusiva qualquer disposição contratual que preveja a devolução de forma parcelada, sujeita a carência ou condicionada ao término da obra, em estrita observância à Súmula 543 e ao Tema Repetitivo 577 do Superior Tribunal de Justiça;

d)
ESTABELECER
que a partir de 30/08/2024, com a vigência da Lei nº 14.905/2024, a correção monetária dar-se-á pela aplicação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), consoante art. 389, parágrafo primeiro, do Código Civil. Já quanto aos juros de mora, estes serão contados a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ) e se darão pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzido o IPCA, conforme art. 406, § 1º, do Código Civil (caso o valor obtido seja negativo, os juros serão considerados como “zero”, conforme art. 406, § 3º, do Código Civil).

Sem condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, face ao provimento parcial do recurso, com fulcro no art. 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

JOHANNA R. DE NAZARETH

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr. PAULO ABIGUENEM ABIB
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020,
HOMOLOGO a minuta
de voto elaborada pela Ilma. Juíza Leiga e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

PAULO ABIGUENEM ABIB

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)