Tribunal: TJES
Processo: 0038529-96.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-03-30

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0038529-96.2014.8.08.0035
Juízo de origem: 2ª Vara Cível da Comarca de Linhares
Recorrentes: Construtora Épura Ltda, Acquabella SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Recorrido: Marco Antonio Martins Pereira

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEORIA DA APARÊNCIA. RETENÇÃO DE 20%. MANUTENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA 43 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que reconheceu a rescisão contratual por iniciativa do comprador, autorizou a retenção de 20% dos valores pagos e determinou a devolução do restante, afastando o pedido de restituição de taxas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão:
(i) se a incorporadora e o sócio devem permanecer no polo passivo da demanda;
(ii) se o percentual de retenção deve ser majorado;
(iii) quais os encargos legais incidentes sobre a quantia a ser restituída ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A incorporadora responde solidariamente com a SPE, com base na Teoria da Aparência e no art. 7º, parágrafo único, do CDC, devendo permanecer no polo passivo. Exclui-se, contudo, o sócio da lide.
4. O percentual de retenção fixado em 20% revela-se razoável e suficiente para compensar eventuais prejuízos, inexistindo motivo para majoração ao teto de 25%.
5. Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ.
6. A partir do trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente a Taxa SELIC como índice de correção e juros, conforme EC nº 113/2021. Antes disso, a correção monetária das parcelas a serem devolvidas incide desde os respectivos desembolsos (Súmula 43/STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e parcialmente provido para fixar que, a partir do trânsito em julgado, a atualização dos valores devidos e os juros de mora observarão exclusivamente a Taxa SELIC, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento
:

A incorporadora que integra o grupo econômico e participa da cadeia de fornecimento responde solidariamente pelas obrigações contratuais perante o consumidor.

Em caso de rescisão imotivada por iniciativa do comprador, é admissível a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme prejuízos demonstrados.

Os juros de mora, nas rescisões por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

A Taxa SELIC aplica-se como índice único de atualização e juros a partir do trânsito em julgado, conforme EC nº 113/2021.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CDC, art. 7º, parágrafo único; CC, arts. 389, 395; CPC/2015, art. 85, §2º e §11; EC nº 113/2021; STJ, Súmula 43.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.723.519/SP (Tema 1002), 2ª Seção, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 28.08.2019;
STJ, AgInt no REsp 1.822.638/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.11.2019;
TJES, Ap. Cív. 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 26.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0038529-96.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA EPURA LTDA e outros (2)

APELADO: MARCO ANTONIO MARTINS PEREIRA

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº 0038529-96.2014.8.08.0035
Juízo de origem: 2ª Vara Cível da Comarca de Linhares
Recorrentes: Construtora Épura Ltda, Acquabella SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Recorrido: Marco Antonio Martins Pereira

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEORIA DA APARÊNCIA. RETENÇÃO DE 20%. MANUTENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA 43 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que reconheceu a rescisão contratual por iniciativa do comprador, autorizou a retenção de 20% dos valores pagos e determinou a devolução do restante, afastando o pedido de restituição de taxas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão:
(i) se a incorporadora e o sócio devem permanecer no polo passivo da demanda;
(ii) se o percentual de retenção deve ser majorado;
(iii) quais os encargos legais incidentes sobre a quantia a ser restituída ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A incorporadora responde solidariamente com a SPE, com base na Teoria da Aparência e no art. 7º, parágrafo único, do CDC, devendo permanecer no polo passivo. Exclui-se, contudo, o sócio da lide.
4. O percentual de retenção fixado em 20% revela-se razoável e suficiente para compensar eventuais prejuízos, inexistindo motivo para majoração ao teto de 25%.
5. Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ.
6. A partir do trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente a Taxa SELIC como índice de correção e juros, conforme EC nº 113/2021. Antes disso, a correção monetária das parcelas a serem devolvidas incide desde os respectivos desembolsos (Súmula 43/STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e parcialmente provido para fixar que, a partir do trânsito em julgado, a atualização dos valores devidos e os juros de mora observarão exclusivamente a Taxa SELIC, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento
:

A incorporadora que integra o grupo econômico e participa da cadeia de fornecimento responde solidariamente pelas obrigações contratuais perante o consumidor.

Em caso de rescisão imotivada por iniciativa do comprador, é admissível a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme prejuízos demonstrados.

Os juros de mora, nas rescisões por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

A Taxa SELIC aplica-se como índice único de atualização e juros a partir do trânsito em julgado, conforme EC nº 113/2021.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CDC, art. 7º, parágrafo único; CC, arts. 389, 395; CPC/2015, art. 85, §2º e §11; EC nº 113/2021; STJ, Súmula 43.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.723.519/SP (Tema 1002), 2ª Seção, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 28.08.2019;
STJ, AgInt no REsp 1.822.638/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.11.2019;
TJES, Ap. Cív. 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 26.10.2023.

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

S
EGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0038529-96.2014.8.08.0035

APELANTES:
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA, e outros

APELADO:
MARCO ANTONIO MARTINS PEREIRA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Conforme consta no Relatório, cuida-se de apelação cível por meio da qual pretendem,
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA, ACQUABELLA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ANTONIO LUIZ BARBOSA DE OLIVEIRA
(Id. 9093267), ver reformada a sentença (fls. 269/274 do Volume 1) que, em sede de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade 304 do empreendimento Acquabella e determinar a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador.

A sentença recorrida fundamentou a parcial procedência na abusividade da cláusula penal que previa retenção sobre o valor total do imóvel, fixando o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre a quantia efetivamente adimplida, ao passo que rejeitou o pedido de restituição das taxas condominiais por entender que a ausência de imissão na posse decorreu de inadimplência do autor.

Irresignados, os apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Construtora Épura Ltda e de Antonio Luiz Barbosa de Oliveira, sob o argumento de que o contrato foi firmado exclusivamente com a Sociedade de Propósito Específico (SPE) Acquabella . No mérito, alegam, em síntese: (i) a necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça para rescisões por culpa do comprador ; (ii) que o termo inicial da correção monetária deve ser a data do ajuizamento da ação e não do desembolso ; e (iii) que os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, com incidência exclusiva da Taxa SELIC .

Prazo para
Contrarrazões
transcorreu sem manifestação, conforme id conforme id 9093275.

Passo a análise das questões meritórias, posto que presentes os pressupostos de admissibilidade da irresignação posta contra a sentença.

Segundo se depreende da análise detida dos autos, a controvérsia recursal cinge-se à verificação da legitimidade passiva da construtora integrante do grupo econômico e ao ajuste do percentual de retenção e encargos moratórios decorrentes da rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.

Inicialmente, em relação à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada, sublinhe-se que a compreensão jurisprudencial deste Egrégio Tribunal firmou-se no sentido de que a incorporadora que institui Sociedade de Propósito Específico (SPE) para a execução de empreendimento imobiliário responde solidariamente pelas obrigações contratuais perante o consumidor.

Aplica-se ao caso a Teoria da Aparência e a solidariedade prevista no parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que ambas as empresas integram a mesma cadeia de fornecimento e utilizam o prestígio da marca principal para atração de clientela. Do ponto de vista lógico-jurídico, o desvirtuamento do instituto da SPE para esvaziar a responsabilidade da incorporadora principal é rechaçado pela proteção ao consumidor hipossuficiente, motivo pelo qual a manutenção da Construtora Épura no polo passivo é medida que se impõe. Por outro lado, escorreita a exclusão da pessoa física do sócio, que não se confunde com a personalidade jurídica das rés.

Vencido esse ponto, passo à análise do percentual de retenção. Conforme orientação sufragada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e replicada por esta Corte, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa ou desistência imotivada do promitente comprador gera o direito de retenção pelo vendedor no patamar de 10% a 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto. A esse respeito, o entendimento da Segunda Seção no REsp nº 1.723.519/SP, que estabelece um padrão-base de 25%, é temperado pela análise da suficiência da indenização frente aos prejuízos suportados.

Para o deslinde da controvérsia, observa-se que a sentença fixou a retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor já pago. Na linha dos precedentes desta Corte, verifica-se que tal montante se mostra suficiente para o ressarcimento de eventuais custos operacionais e administrativos advindos do desfazimento do negócio, especialmente considerando que a unidade imobiliária, já concluída, foi disponibilizada de pronto às rés para nova negociação no mercado, não havendo comprovação de prejuízos extraordinários que justifiquem o teto máximo do intervalo jurisprudencial. Desse modo, os apelantes não demonstraram circunstância que justificasse a majoração da retenção, devendo-se prestigiar o arbitramento equitativo realizado pelo magistrado de piso.

Nestes termos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp: 1822638 SP 2019/0179982-8, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.11.2019, 3ª T., Dje 20.11.2019)

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. [...] (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, 4ª T., j. 27.6.2017, DJe 1º.8.2017)

Noutro viés, quanto aos consectários legais, a sentença merece pequeno ajuste. Conforme entendimento fixado em recurso repetitivo pelo STJ (Tema 1002), na hipótese de rescisão motivada por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, uma vez que não existe mora anterior da vendedora.

Ademais, tendo como ponto de partida o dispositivo da Emenda Constitucional nº 113/2021, a partir do trânsito em julgado deve incidir exclusivamente a Taxa SELIC para fins de atualização monetária e juros de mora, de forma a evitar a cumulação indevida e o
bis in idem
. Ressalte-se, contudo, que a correção monetária das parcelas a serem devolvidas, para efeitos de preservação do valor real, deve incidir a partir de cada desembolso, conforme a Súmula 43 do STJ, sendo substituída pela SELIC apenas no momento em que se iniciarem os juros moratórios.

Neste sentido:

[...] A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel motivada por iniciativa do comprador enseja a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes STJ (recurso repetitivo). (TJES, Ap. Cív. nº 0029055-03.2015.8.08.0024, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, 2ª Câmara Cível, j. 26.10.2023). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO PARCIAL DO VALOR ADIMPLIDO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SEM DIREITO DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA REPETITIVO 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Não se aplica as disposições da Lei nº 13.786/2018 aos contratos com vigência anterior. 2) “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º) [...], à luz do Código de Defesa do Consumidor, o consumidor possui direito potestativo de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).” (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019)

Nesse contexto, a reforma parcial da sentença impugnada restringe-se apenas à definição dos índices de encargos, mantendo-se incólume a base da condenação. Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
CONHEÇO do recurso e a ele DOU PARCIAL PROVIMENTO
tão somente para fixar que, a partir do trânsito em julgado, a atualização do montante a ser restituído e os juros de mora deverão observar exclusivamente a Taxa SELIC, mantendo os demais termos do
decisum
.

Diante do provimento parcial, mantenho a sucumbência recíproca na forma fixada na origem .

É como voto

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)