Tribunal: TJES
Processo: 5005762-98.2024.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Móvel
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RESCISÃO ANTECIPADA. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO ORIGINÁRIO E DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO, À BOA-FÉ OBJETIVA E À VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXIGIBILIDADE DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS E DA MULTA MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Embargos à Execução opostos em face de NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para afastar a cumulação da multa compensatória com encargos moratórios, mantendo, contudo, a exigibilidade da taxa de transferência prevista em Instrumento Particular de Rescisão Antecipada de Contrato de Locação e Confissão de Dívida. A apelante sustenta a invalidade da referida taxa, por ausência de previsão no contrato originário, falta de demonstração de prejuízo à locadora e afronta aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, pleiteando o afastamento da cobrança e dos consectários dela decorrentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a cobrança da denominada “taxa de transferência” estipulada por ocasião da rescisão antecipada do contrato de locação; (ii) estabelecer se são exigíveis os honorários contratuais e a multa moratória vinculados à referida cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que impõem deveres de transparência, cooperação e equilíbrio entre as partes, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil.

A ausência de previsão expressa da taxa de transferência no contrato de locação originário evidencia
déficit
de transparência e potencial desequilíbrio na relação negocial.

A validade da cláusula contratual deve ser examinada sob o prisma material, não bastando sua aceitação formal quando houver afronta a princípios de ordem pública contratual.

A locadora não demonstra prejuízo efetivo decorrente da substituição da locatária nem comprova que a taxa se destina à recomposição de danos patrimoniais.

A nova locatária assume a operação comercial e quita parcela substancial do passivo locatício, circunstância que beneficia diretamente a locadora e afasta a justificativa de recomposição de perdas.

A exigência da taxa de transferência, sem contraprestação efetiva ou necessidade reparatória, configura vantagem econômica desprovida de causa legítima, em violação ao art. 884 do Código Civil.

A ausência de demonstração de vínculo entre a cobrança e a preservação do modelo de negócio do shopping center fragiliza a alegação de essencialidade da taxa à estrutura negocial.

Reconhecida a inexigibilidade da obrigação principal, os honorários contratuais e a multa moratória a ela vinculados também não subsistem, em observância ao princípio de que o acessório segue o principal, nos termos do art. 92 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula de taxa de transferência em rescisão antecipada de contrato de locação é inexigível quando não prevista no contrato originário e desacompanhada de demonstração de prejuízo ou causa legítima, por violar a função social do contrato, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa. 2. Afastada a obrigação principal, tornam-se inexigíveis os honorários contratuais e a multa moratória a ela vinculados, em razão do princípio de que o acessório segue o principal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 92, 395, caput, 421, 422 e 884; CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005762-98.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA LUIZA FONTENELLE DUMANS XAVIER registrado(a) civilmente como MARIA LUIZA FONTENELLE DUMANS XAVIER DOREA WILKEN

APELADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RESCISÃO ANTECIPADA. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO ORIGINÁRIO E DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO, À BOA-FÉ OBJETIVA E À VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXIGIBILIDADE DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS E DA MULTA MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Embargos à Execução opostos em face de NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para afastar a cumulação da multa compensatória com encargos moratórios, mantendo, contudo, a exigibilidade da taxa de transferência prevista em Instrumento Particular de Rescisão Antecipada de Contrato de Locação e Confissão de Dívida. A apelante sustenta a invalidade da referida taxa, por ausência de previsão no contrato originário, falta de demonstração de prejuízo à locadora e afronta aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, pleiteando o afastamento da cobrança e dos consectários dela decorrentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a cobrança da denominada “taxa de transferência” estipulada por ocasião da rescisão antecipada do contrato de locação; (ii) estabelecer se são exigíveis os honorários contratuais e a multa moratória vinculados à referida cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que impõem deveres de transparência, cooperação e equilíbrio entre as partes, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil.

A ausência de previsão expressa da taxa de transferência no contrato de locação originário evidencia
déficit
de transparência e potencial desequilíbrio na relação negocial.

A validade da cláusula contratual deve ser examinada sob o prisma material, não bastando sua aceitação formal quando houver afronta a princípios de ordem pública contratual.

A locadora não demonstra prejuízo efetivo decorrente da substituição da locatária nem comprova que a taxa se destina à recomposição de danos patrimoniais.

A nova locatária assume a operação comercial e quita parcela substancial do passivo locatício, circunstância que beneficia diretamente a locadora e afasta a justificativa de recomposição de perdas.

A exigência da taxa de transferência, sem contraprestação efetiva ou necessidade reparatória, configura vantagem econômica desprovida de causa legítima, em violação ao art. 884 do Código Civil.

A ausência de demonstração de vínculo entre a cobrança e a preservação do modelo de negócio do shopping center fragiliza a alegação de essencialidade da taxa à estrutura negocial.

Reconhecida a inexigibilidade da obrigação principal, os honorários contratuais e a multa moratória a ela vinculados também não subsistem, em observância ao princípio de que o acessório segue o principal, nos termos do art. 92 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula de taxa de transferência em rescisão antecipada de contrato de locação é inexigível quando não prevista no contrato originário e desacompanhada de demonstração de prejuízo ou causa legítima, por violar a função social do contrato, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa. 2. Afastada a obrigação principal, tornam-se inexigíveis os honorários contratuais e a multa moratória a ela vinculados, em razão do princípio de que o acessório segue o principal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 92, 395, caput, 421, 422 e 884; CPC, art. 85, § 11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, a unanimidade, conhecer do recurso de apelação e dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
:
5005762-98.2024.8.08.0024

APELANTE:

MARIA LUIZA FONTENELLE DUMANS XAVIER

APELADA
:

NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S.A.

RELATOR:

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

V O T O

Eminentes pares, trata-se de Apelação Cível interposta por MARIA LUIZA FONTENELLE DUMANS XAVIER, na qual se insurge contra a sentença proferida nos autos dos Embargos à Execução opostos em face de NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, tão somente para reconhecer a ilegalidade da cumulação da multa compensatória com os encargos moratórios, mantendo hígida, contudo, a exigibilidade da taxa de transferência prevista no Instrumento Particular de Rescisão Antecipada de Contrato de Locação e Confissão de Dívida.

A Apelante sustenta, em síntese, que a referida taxa é indevida, uma vez que não consta do contrato de locação originário, não foi acompanhada da comprovação da Escritura Declaratória de Normas Gerais do Shopping, tampouco se justifica à luz dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Sustenta, ainda, a ausência de qualquer prejuízo à locadora em virtude da cessão contratual pactuada, dado que houve assunção de débito pela nova locatária, a qual passou a ocupar o espaço comercial com aquiescência da própria Apelada.

Pois bem
.
A controvérsia recursal cinge-se, neste ponto, à legitimidade da cobrança da denominada “taxa de transferência” estipulada por ocasião da rescisão contratual antecipada firmada entre as partes.

A cláusula em questão encontra-se no instrumento
acostado
às págs. 7/14 do ID 14438367
, e estabelece, de forma literal, que a Apelante (na condição de fiadora) e a locatária originária confessam dívida correspondente a 40% da referida taxa, cujo restante (60%) seria suportado pela nova ocupante do imóvel, a empresa CASA & VÍDEO RIO DE JANEIRO S/A.

De início, cumpre salientar que, embora a cláusula tenha sido formalmente aceita pela Apelante no bojo do acordo de rescisão, tal circunstância, por si só, não impede o exame judicial quanto à sua validade material, mormente quando confrontada com princípios e garantias de ordem pública contratual. Nesse sentido, à luz do art. 421 do Código Civil, a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato e sob os auspícios da boa-fé objetiva, que impõem obrigações anexas de transparência, cooperação e equilíbrio entre as partes.

Observa-se dos autos que,
quando da celebração do contrato de locação originário
, os locatários não contavam com tal cláusula expressa em seu instrumento contratual, o que
evidencia
déficit
de transparência e potencial desequilíbrio na relação negocial, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da justiça contratual
.

É certo que, no caso ora em exame, não se está diante de um contrato de adesão no sentido estrito, tampouco restou comprovado que a Apelante foi privada de acesso ao conteúdo integral das cláusulas pactuadas. Todavia, a validade da cláusula de transferência deve ser examinada não apenas sob o prisma formal, mas sobretudo material, à luz da efetiva função da cobrança imposta.

Com efeito, a Apelada não demonstrou prejuízo efetivo decorrente da substituição da locatária, tampouco justificou a exigência da taxa como forma de recomposição de danos patrimoniais. Ao revés, ficou incontroverso nos autos que a nova locatária assumiu a integralidade da operação comercial e quitou parcela substancial do passivo locatício (60% da taxa pactuada e aproximadamente R$ 444.000,00 da dívida anterior), o que, à evidência, beneficiou diretamente a Apelada, a qual, sem dispendiar esforço, viu-se livre de significativo risco de inadimplemento.

Em outras palavras, a exigência da taxa de transferência, nas circunstâncias delineadas, configura um plus econômico sem causa justificável, destituído de relação com qualquer contraprestação efetiva ou necessidade reparatória por parte da credora.

Por conseguinte, trata-se de cláusula que desequilibra a equação contratual em favor da parte economicamente mais forte, em patente violação aos preceitos da função social do contrato (art. 421 do CC), do equilíbrio contratual (art. 422 do CC) e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

A ausência de demonstração de vínculo direto entre a cobrança da taxa e a preservação do modelo de negócio da locadora — como, por exemplo, controle do perfil comercial ou proteção do
tenant mix
— fragiliza a tese de sua essencialidade à estrutura negocial do shopping center.

Tal circunstância reforça a conclusão de que a cláusula, embora formalmente pactuada, é materialmente abusiva e desprovida de causa legítima, especialmente diante da inexistência de qualquer modificação estrutural lesiva ao empreendimento.

Assim sendo,
impõe-se
afastar a
cláusula que impôs à Apelante o pagamento do valor correspondente à taxa de transferência.

No tocante aos
honorários contratuais
e à
multa moratória
, observo que o d. Juízo condenou a recorrente ao pagamento de honorários contratuais, à razão de 20% sobre o débito atualizado, a título de perdas e danos; e declarou a ilegalidade da cumulação da multa compensatória com multas moratória, razão pela qual afastou aquela.

É cediço que os honorários advocatícios contratuais não se confundem com os sucumbenciais, porquanto aqueles são estipulados livremente entre cliente e advogado, ao passo que estes decorrem da sucumbência em juízo, remunerando o patrono pelo êxito alcançado no processo, incumbindo à parte vencida o respectivo pagamento.

Nesse contexto,
à luz do art. 395,
caput
, do Código Civil, o devedor responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, acrescidos de juros, atualização monetária e honorários advocatícios
.

Contudo,
tal orientação não se aplica à hipótese em exame
.

Isso porque, conforme fundamentado, revelou-se indevida a cobrança da taxa de transferência, razão pela qual também se mostra inexigível o pagamento dos honorários contratuais e da multa moratória, pois,
afastada a obrigação principal, os consectários dela decorrentes igualmente não subsistem, à luz do princípio segundo o qual o acessório segue o principal (art. 92 do Código Civil)
.

Ante o exposto,
conheço do recurso e
do
u-lhe provimento
para reformar a sentença, a fim de afastar a exigibilidade da taxa de transferência e, por conseguinte, dos honorários contratuais e da multa moratória
.

Com o resultado do julgamento, inverto o ônus sucumbencial, condenando a Apelada (Nova Cidade Shopping Centers S.A.) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que
majoro para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos meramente protelatórios, ensejará a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
dar
provimento ao recurso de
apelação
.