Tribunal: TJES
Processo: 5015213-25.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5015213-25.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
CLUBE DE NATAÇÃO E REGATAS ÁLVARES CABRAL

AGRAVADA:
SBA TORRES BRASIL LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS ESTRUTURAIS EM IMÓVEL LOCADO. ESTAÇÃO RÁDIO BASE (ERB). LAUDO TÉCNICO UNILATERAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. CARÁTER SATISFATIVO E IRREVERSÍVEL DA MEDIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência para impor ao locador a obrigação de realizar reparos estruturais em caixa d’água de sua propriedade, onde se encontra instalada Estação Rádio Base (ERB) explorada pela locatária, sob o fundamento de risco à segurança das pessoas e à continuidade dos serviços de telecomunicações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e (ii) estabelecer se é juridicamente adequada a imposição de obrigação de fazer de elevado impacto econômico com base exclusiva em laudo técnico unilateral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, requisitos que não se evidenciam de forma suficiente quando o pedido se fundamenta apenas em prova técnica produzida unilateralmente.

4. Em casos de vícios construtivos ou anomalias estruturais, é temerária a atribuição imediata de responsabilidade ao proprietário quando não esclarecida, sob o crivo do contraditório, a origem endógena ou exógena dos danos apontados.

5. O laudo técnico apresentado pela locatária foi elaborado por profissional por ela contratado, sem participação do locador, o que fragiliza a certeza quanto ao nexo causal entre as patologias indicadas e eventual omissão do proprietário.

6. O contrato de locação prevê a entrega do imóvel em boas condições de uso e impõe à locatária o dever de conservação do bem, reforçando a necessidade de apuração técnica para verificar se os danos decorrem de desgaste natural, falta de manutenção ou do uso intensivo decorrente da instalação dos equipamentos.

7. A obrigação imposta possui caráter satisfativo e irreversível, envolvendo custos elevados que, uma vez suportados, tornam difícil a recomposição do status quo antes do julgamento do mérito.

8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça reconhece a indispensabilidade de dilação probatória, com realização de perícia judicial, antes de se impor obrigação de reparos estruturais fundada apenas em laudo unilateral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido para reformar a decisão agravada e indeferir a tutela de urgência pleiteada, mantendo suspensa a obrigação de realização das obras até a devida instrução processual.

Tese de julgamento:

A tutela de urgência para compelir à realização de reparos estruturais não pode ser concedida com base exclusiva em laudo técnico unilateral, sendo necessária a prévia dilação probatória sob o crivo do contraditório.

Medidas de caráter satisfativo e de difícil reversibilidade exigem maior rigor na aferição dos requisitos do art. 300 do CPC, especialmente quanto à probabilidade do direito.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AI 5002048-08.2024.8.08.0000, 4ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 05.09.2024; TJES, AI 5008928-84.2022.8.08.0000, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 23.03.2023; TJES, AI 5004629-98.2021.8.08.0000, 3ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18.08.2022; STJ, AgRg no REsp 1.006.765/ES, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18.03.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015213-25.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CLUBE DE NATACAO E REGATAS ALVARES CABRAL

AGRAVADO: SBA TORRES BRASIL, LIMITADA.

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5015213-25.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
CLUBE DE NATAÇÃO E REGATAS ÁLVARES CABRAL

AGRAVADA:
SBA TORRES BRASIL LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS ESTRUTURAIS EM IMÓVEL LOCADO. ESTAÇÃO RÁDIO BASE (ERB). LAUDO TÉCNICO UNILATERAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. CARÁTER SATISFATIVO E IRREVERSÍVEL DA MEDIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência para impor ao locador a obrigação de realizar reparos estruturais em caixa d’água de sua propriedade, onde se encontra instalada Estação Rádio Base (ERB) explorada pela locatária, sob o fundamento de risco à segurança das pessoas e à continuidade dos serviços de telecomunicações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e (ii) estabelecer se é juridicamente adequada a imposição de obrigação de fazer de elevado impacto econômico com base exclusiva em laudo técnico unilateral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, requisitos que não se evidenciam de forma suficiente quando o pedido se fundamenta apenas em prova técnica produzida unilateralmente.

4. Em casos de vícios construtivos ou anomalias estruturais, é temerária a atribuição imediata de responsabilidade ao proprietário quando não esclarecida, sob o crivo do contraditório, a origem endógena ou exógena dos danos apontados.

5. O laudo técnico apresentado pela locatária foi elaborado por profissional por ela contratado, sem participação do locador, o que fragiliza a certeza quanto ao nexo causal entre as patologias indicadas e eventual omissão do proprietário.

6. O contrato de locação prevê a entrega do imóvel em boas condições de uso e impõe à locatária o dever de conservação do bem, reforçando a necessidade de apuração técnica para verificar se os danos decorrem de desgaste natural, falta de manutenção ou do uso intensivo decorrente da instalação dos equipamentos.

7. A obrigação imposta possui caráter satisfativo e irreversível, envolvendo custos elevados que, uma vez suportados, tornam difícil a recomposição do status quo antes do julgamento do mérito.

8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça reconhece a indispensabilidade de dilação probatória, com realização de perícia judicial, antes de se impor obrigação de reparos estruturais fundada apenas em laudo unilateral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido para reformar a decisão agravada e indeferir a tutela de urgência pleiteada, mantendo suspensa a obrigação de realização das obras até a devida instrução processual.

Tese de julgamento:

A tutela de urgência para compelir à realização de reparos estruturais não pode ser concedida com base exclusiva em laudo técnico unilateral, sendo necessária a prévia dilação probatória sob o crivo do contraditório.

Medidas de caráter satisfativo e de difícil reversibilidade exigem maior rigor na aferição dos requisitos do art. 300 do CPC, especialmente quanto à probabilidade do direito.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AI 5002048-08.2024.8.08.0000, 4ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 05.09.2024; TJES, AI 5008928-84.2022.8.08.0000, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 23.03.2023; TJES, AI 5004629-98.2021.8.08.0000, 3ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18.08.2022; STJ, AgRg no REsp 1.006.765/ES, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18.03.2014.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5015213-25.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
CLUBE DE NATAÇÃO E REGATAS ÁLVARES CABRAL

AGRAVADA:
SBA TORRES BRASIL LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Consoante se extrai do relatório acostado aos autos, a controvérsia posta à apreciação deste órgão jurisdicional gravita em torno da responsabilidade pela execução de reparos estruturais em caixa d’água de propriedade do agravante, sobre a qual se encontra instalada Estação Rádio Base (ERB) explorada pela locatária agravada.

A decisão ora hostilizada deferiu parcialmente a tutela de urgência, sob o fundamento de que restaram suficientemente evidenciadas a gravidade dos vícios estruturais apontados, bem como a inércia atribuída ao locador em promover as providências necessárias à sua correção, circunstâncias que, em tese, ensejariam risco à segurança das pessoas e à continuidade dos serviços de telecomunicações.

A controvérsia recursal cinge-se, portanto, à aferição da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como à adequação jurídica de se impor obrigação de fazer de elevado impacto econômico com fundamento exclusivo em prova documental produzida unilateralmente.

Conforme consignado na decisão que deferiu a tutela recursal (ID 11177764), em casos envolvendo vícios construtivos ou anomalias estruturais, é temerária a atribuição de responsabilidade imediata ao proprietário ou construtor quando o pleito se fundamenta exclusivamente em laudo técnico unilateral. Neste sentido, este eg. Tribunal de Justiça já adotou o entendimento de que é necessária a dilação probatória:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS – PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES – SUPERVENIENTE PERDA PARCIAL DO OBJETO RECURSAL – REPAROS URGENTES ALEGADAMENTE EXECUTADOS – REALIZAÇÃO CONTROVERSA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO RECURSAL – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – VÍCIOS CONSTRUTIVOS ELENCADOS EM LAUDO TÉCNICO UNILATERAL – ORIGEM ENDÓGENA DOS VÍCIOS AINDA NÃO DESCORTINADA – RESPONSABILIDADE ADMITIDA PELA CONSTRUTORA EM RELAÇÃO A ALGUNS ITENS – REQUISITOS REUNIDOS – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DEFERIDA – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Preliminar: Superveniente perda (parcial) do objeto recursal. Não é possível decretar a perda superveniente do objeto recursal em relação a determinados itens constantes da decisão inaugural deste recurso, na medida em que o Condomínio agravante, ao se manifestar sobre as contrarrazões recursais, noticiou desconhecer a realização dos reparos informados pela construtora, bem como que “não lhe foram entregues as ART’s complementares referentes aos reparos o qual informam que foram realizados”. Preliminar rejeitada. 2) Apesar de ter sido anexado laudo técnico pelo agravante, que aponta a existência de anomalias no edifício construído pela agravada, não podemos olvidar que se trata de documento produzido unilateralmente, e que, em última análise, não possui aptidão suficiente a compelir a construtora a promover o reparo de todo e qualquer espécie de vício ou anomalia, cuja presença na edificação tenha sido constatada pelo perito contratado para elaborá-lo.
3) Seria temerário, a princípio, atribuir às requeridas/agravadas, a partir de laudo técnico produzido unilateralmente, a responsabilidade pela sanação de vícios nele apontados, dada a presumida dúvida quanto a natureza das anomalias, ou seja, se têm origem endógena, isto é, seriam decorrentes da má qualidade dos serviços executados pela construtora ou se derivam da ausência de manutenção preventiva por parte do Condomínio agravante.
4) A construtora agravada empreendeu análise individualizada dos itens apontados, como vício/anomalia, no laudo técnico encaminhado pelo Condomínio, sendo que a maioria foi diagnosticado como “Improcedente” ou “checar revisões realizadas”, ao passo que 5 (cinco) itens foram classificados “procedentes”, o que significa dizer que aquiesceu à responsabilidade pelo seu reparo. 5) É acertada a argumentação do agravante de que seu pedido de tutela provisória de urgência alcança, tão somente, os vícios/anomalias em relação aos quais a construtora aquiesceu em proceder aos reparos, não os executando, todavia, até a data da propositura da ação, a saber, (i) Instalação do sistema de ancoragem; (ii) execução das juntas não realizadas; (iii) execução da impermeabilização da laje; (iv) ajuste na tubulação de ventilação de gás; e (v) instalação de filtro na entrada do reservatório. 6) Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido. (AI 5002048-08.2024.8.08.0000, TJES, 4ª Câmara Cível, Des.ª Rel.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, julgado em 05/09/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – PRELIMINARES – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – REJEITADAS – MÉRITO – AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO DE CAUSA DE PEDIR E DE PEDIDO – REALIZAÇÃO DE OBRAS E REPAROS POR VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO – REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NÃO PREENCHIDOS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Preliminar: Não foi caracterizada a violação ao princípio da dialeticidade, pois é possível depreender das razões recursais o porquê do inconformismo do agravante com a decisão que indeferiu o pedido incidental de tutela provisória de urgência. Preliminar rejeitada. 2. Preliminar: A tutela provisória de urgência de natureza antecipada pode ser requerida de modo incidental a qualquer tempo, já que não se sujeita à preclusão temporal, tendo o juízo de origem analisado a falta dos requisitos do artigo 300 do CPC, não há que se falar em supressão de instância. Preliminar rejeitada. 3. Mérito: Os pedidos da exordial devem ser interpretados de forma lógico-sistemática sem configurar julgamento extra petita, sendo que na petição inicial a causa de pedir tangencia amplamente os vícios na construção e nas instalações elétricas do condomínio.
4. Mérito: Os laudos unilaterais não clarificaram cabalmente a responsabilidade das agravadas por vícios na construção, sendo imprescindível a elaboração de estudo pelo expert do juízo para averiguar se as anomalias não decorrem da falta de manutenção do condomínio e da depreciação natural pelo uso e pelo tempo. 5. Recurso conhecido e improvido.
(AI 5008928-84.2022.8.08.0000, TJES, 2ª Câmara Cível, Des. Rel. Fernando Estevam Bravin Ruy, julgado em 23/03/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CORREÇÃO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1) O julgamento simultâneo do recurso de agravo de instrumento acarreta a perda do objeto do agravo interno que lhe seja dependente, em razão de superveniente falta de interesse recursal. 2) Na incorporação contratada pelo regime de administração, ao incorporador cabe a promoção do empreendimento com administração da sua execução, enquanto a responsabilidade pelo custo integral da obra fica a cargo dos adquirentes das unidades condominiais (art. 58 da Lei 4.591/64), mediante condomínio, e em que pese seja regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito. (STJ, Terceira Turma, AgRg no REsp 1.006.765/ES, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/03/2014, DJe 12/05/2014).
3) A concessão da tutela provisória de urgência está condicionada à comprovação da probabilidade do direito reclamado, bem como do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, e irreversibilidade da medida, requisitos exigidos pelo artigo 300 , do CPC/15 e ausentes na hipótese, devendo ocorrer a manutenção da decisão que indeferiu a tutela de urgência que visava o imediato reparo de supostos vícios de construção do imóvel, medida que se impõe, especialmente diante da irreversibilidade da tutela pretendida e quando constatada a necessidade de indispensável dilação probatória, sob o crivo do contraditório, ainda não ocorrida nos autos de origem.
4) Recurso parcialmente provido. Agravo Interno prejudicado. (AI 5004629-98.2021.8.08.0000, TJES, 3ª Câmara Cível, Des.ª Rel.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, julgado em 18/08/2022).

Como se depreende, a conclusão externada nos precedentes desta Corte baseia-se na imperiosa necessidade de dilação probatória sob o crivo do contraditório, a fim de discernir se os danos possuem origem endógena ou se derivam da ausência de manutenção preventiva ou uso inadequado por parte do detentor da posse.

No caso, observa-se que, embora a Agravada tenha colacionado laudo apontando corrosão de armaduras e fissuras, tal documento foi elaborado por profissional por ela contratado, sem a participação do clube agravante. Ademais, o contrato de locação estabelece que o espaço foi entregue em boas condições de uso em 2017 e que incumbe à locatária zelar pela conservação do bem. Há, portanto, dúvida razoável sobre o nexo de causalidade entre as patologias indicadas e a eventual omissão do locador, ou se estas decorrem do desgaste natural acentuado pela instalação dos equipamentos de grande porte da Agravada.

Ademais, a medida imposta pelo juízo de origem detém nítido caráter satisfativo e implica em gastos consideráveis que, uma vez realizados, tornam a situação fática de difícil reversibilidade antes do julgamento de mérito. Nesse contexto, entendo adequada a reforma da decisão interlocutória, na medida em que a prudência recomenda a prévia realização de perícia técnica judicial para apurar a origem dos danos e a efetiva responsabilidade de cada parte antes de se compelir o recorrente à execução de obras estruturais.

Em razão do julgamento do mérito do presente recurso, resta prejudicada a análise do Agravo Interno (ID 11820369) interposto pela parte Agravada.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento
para reformar a decisão de primeiro grau e indeferir a tutela de urgência pleiteada pela agravada, mantendo suspensa a obrigação de realização das obras até a devida instrução processual. Por conseguinte, julgo prejudicado o Agravo Interno.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 16/03/2026 - 20/03/2026:

Acompanho o E. Relator.