Tribunal: TJES
Processo: 0004416-58.2019.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. DECADÊNCIA AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória cumulada com indenizatória, reconheceu a decadência do direito à anulação de contrato de compra e venda imobiliária, firmada entre particulares, sob a alegação de vício redibitório, sem considerar a tese principal de nulidade por venda a non domino.
2. A parte autora sustenta que somente em novembro de 2018 teve ciência de que os imóveis negociados estariam inseridos, total ou parcialmente, em área de unidade de conservação do IBAMA, inviabilizando a utilização econômica do bem e indicando ausência de domínio dos vendedores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se o reconhecimento da decadência, com base na hipótese de vício de consentimento, foi correto, ou se a demanda versa, em verdade, sobre nulidade absoluta do negócio jurídico por venda a non domino, hipótese insuscetível de decadência.
4. Discute-se, ainda, se a sentença deixou de enfrentar adequadamente as teses de vício redibitório e evicção, notadamente no tocante à data de ciência do vício e à necessidade de instrução probatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A venda a non domino caracteriza nulidade absoluta do negócio jurídico, por impossibilidade jurídica do objeto, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, sendo insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo e não sujeita a prazo decadencial.
6. A sentença recorrida desconsiderou a alegação principal de venda a non domino e baseou-se exclusivamente na tese de erro como vício de consentimento, aplicando, de forma inadequada, o prazo de decadência previsto no art. 178, II, do Código Civil.
7. Mesmo na hipótese de vício redibitório ou evicção, a análise do prazo decadencial ou prescricional depende da apuração do momento em que houve ciência inequívoca do defeito ou da lesão, o que demanda dilação probatória.
8. A decisão de primeiro grau cerceou o direito à prova e deixou de enfrentar fundamentos essenciais à causa de pedir, o que impõe a anulação da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. A venda a non domino configura hipótese de nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação e não sujeita a prazo decadencial. 2. O reconhecimento de decadência, com base em vício de consentimento, exige a prévia análise do suporte fático alegado, inclusive quanto ao momento da ciência do vício e à natureza jurídica da causa de pedir.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 166, II, e 178, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp nº 1.342.222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09.11.2021, DJe 26.11.2021; STJ, AgRg no AREsp nº 489.474/MA, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 08.05.2018, DJe 17.05.2018; TJES, ApCiv nº 0006889-40.2020.8.08.0011, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câmara Cível, j. 27.11.2024; TJES, AI nº 5002294-72.2022.8.08.0000, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, 4ª Câmara Cível, j. 28.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004416-58.2019.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO CARLOS ROCHA

APELADO: JOAO CARLOS DORO

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. DECADÊNCIA AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória cumulada com indenizatória, reconheceu a decadência do direito à anulação de contrato de compra e venda imobiliária, firmada entre particulares, sob a alegação de vício redibitório, sem considerar a tese principal de nulidade por venda a non domino.
2. A parte autora sustenta que somente em novembro de 2018 teve ciência de que os imóveis negociados estariam inseridos, total ou parcialmente, em área de unidade de conservação do IBAMA, inviabilizando a utilização econômica do bem e indicando ausência de domínio dos vendedores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se o reconhecimento da decadência, com base na hipótese de vício de consentimento, foi correto, ou se a demanda versa, em verdade, sobre nulidade absoluta do negócio jurídico por venda a non domino, hipótese insuscetível de decadência.
4. Discute-se, ainda, se a sentença deixou de enfrentar adequadamente as teses de vício redibitório e evicção, notadamente no tocante à data de ciência do vício e à necessidade de instrução probatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A venda a non domino caracteriza nulidade absoluta do negócio jurídico, por impossibilidade jurídica do objeto, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, sendo insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo e não sujeita a prazo decadencial.
6. A sentença recorrida desconsiderou a alegação principal de venda a non domino e baseou-se exclusivamente na tese de erro como vício de consentimento, aplicando, de forma inadequada, o prazo de decadência previsto no art. 178, II, do Código Civil.
7. Mesmo na hipótese de vício redibitório ou evicção, a análise do prazo decadencial ou prescricional depende da apuração do momento em que houve ciência inequívoca do defeito ou da lesão, o que demanda dilação probatória.
8. A decisão de primeiro grau cerceou o direito à prova e deixou de enfrentar fundamentos essenciais à causa de pedir, o que impõe a anulação da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. A venda a non domino configura hipótese de nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação e não sujeita a prazo decadencial. 2. O reconhecimento de decadência, com base em vício de consentimento, exige a prévia análise do suporte fático alegado, inclusive quanto ao momento da ciência do vício e à natureza jurídica da causa de pedir.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 166, II, e 178, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp nº 1.342.222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09.11.2021, DJe 26.11.2021; STJ, AgRg no AREsp nº 489.474/MA, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 08.05.2018, DJe 17.05.2018; TJES, ApCiv nº 0006889-40.2020.8.08.0011, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câmara Cível, j. 27.11.2024; TJES, AI nº 5002294-72.2022.8.08.0000, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, 4ª Câmara Cível, j. 28.11.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0004416-58.2019.8.08.0030

APTE:
ANTONIO CARLOS ROCHA e LUZI SARMENTO ROCHA

APDO:
JOAO CARLOS DORO e KELLY CHRISTIAN MARTINS DA COSTA DORO

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

V O T O

Conforme relatado, trata-se de
apelação cível interposta por
ANTONIO CARLOS ROCHA e LUZI SARMENTO ROCHA
, eis que irresignados com a sentença proferida nos autos da ação ajuizada em desfavor de
JOAO CARLOS DORO e KELLY CHRISTIAN MARTINS DA COSTA DORO
,
onde reconhecida a
decadência do pleito formulado na exordial.

Passo, inicialmente, ao exame das preliminares suscitadas.

I – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR ERROR IN JUDICANDO

Os recorrentes s
uscitam, preliminarmente,
a nulidade da sentença por
error in judicando
.

Sem razão. O exame de
error in judicando
, em verdade, trata-se do próprio mérito do recurso.
Assim, como tal deverá ser analisado.

Portanto, sem mais delongas,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

II – PRELIMINAR: NULIDADE DA DECISÃO QUE NÃO CONHECEU DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

Aventam os recorrentes, também em sede de preliminar do apelo, a
nulidade da decisão que não conheceu dos embargos de declaração, porquanto a hipótese seria de não provimento.

Quant
o ao ponto,
melhor sorte assiste aos recorrentes.

Deveras, considerando que os
apelantes/
embargantes apontaram na sentença vícios indicados no art. 1.022 do CPC, deveria o d. Juízo
a quo
, ao entender pela ausência das máculas apontadas,
negar provimento
à irresignação, posto que
tempestiva
e
combativa
(AgRg no AREsp n. 2.697.638/SP, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, julgado em 4/2/2025, DJEN de 14/2/2025) e não
deixar de conhecê-la.

Assim,
acolho
a preliminar
suscitada para, com efeito, reconhecer a tempestividade do apelo.

É como voto.

I
II – MÉRITO

Com relação ao mérito recursal, a
duzem os recorrentes, em breve síntese:
(i)
a nulidade da transação imobiliária, diante da venda a
non domino
, por ser o bem de domínio do IBAMA;
(ii)
o vício redibitório no imóvel, consistente na restrição à exploração agropecuária, por ser unidade de conservação ambiental do IBAMA;
e

(iii)
subsidiariamente, a evicção.

Sustentam a imprescritibilidade da ação que tenha por base a venda a
non domino

e, c
om relação à evicção,
aventam
que a fluência do prazo prescricional deve se dar somente após a ciência inequívoca da lesão, pelo princípio da
actio nata
.

P
ostulam, ao final, pela anulação da r. sentença, a fim de que seja dado regular prosseguimento ao feito.

Pois bem.
O caso em epígrafe trata da alegada venda a
non domino,
em 25/03/2003, de dois imóveis localizados em Regência – ES.

Na inicial, sustentam os autores que tomaram conhecimento, em novembro de 2018, que os imóveis têm área inclusa na reserva de Comboios e que, assim, não puderam utilizar dos bens para as finalidades que pretendiam, porquanto situados em área que contém destino regulamentado por lei.

Além disso, aventam que a área foi doada ao IBAMA pelo Estado do Espírito Santo, daí porque sequer poderiam ter sido objeto d
o contrato de

compra e venda
havid
o
entre autores e réus,
já que o imóvel não pertencia ao
s

vendedor
e
s
.

O
d. Juízo
a quo
, na r. sentença fustigada, entendeu
pela
existência de vício de consentimento
,
consistente no erro no negócio jurídico,

e não de vício redibitório,
a
incidir a
decadência, na forma do art. 178, II, do Código Civil,
sem tangenciar
acerca da data de ciência da lesão ao direito.

Contudo, p
enso que razão assiste aos recorrentes.

Na esteira do entendimento já pacificado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, a venda a
non domino
eiva o negócio jurídico de nulidade absoluta que

não convalesce com o decurso do tempo
, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais. Confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO.
PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO.
AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).

2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.

3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.

5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021
)

No mesmo sentido, este Eg. TJES:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – PROCESSO CIVIL –
AÇÃO PARA DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO – DECADÊNCIA – DESCABIMENTO – HIPÓTESE EM QUE SE BUSCA NULIDADE ABSOLUTA - IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO
- RECURSO IMPROVIDO.

I. Por versar a hipótese em discussão nos autos de nulidade do negócio jurídico e não de anulabilidade, incabível se falar em decadência do direito.

II. Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais. Precedentes.

III. Agravo conhecido e improvido.

(TJES, Agravo de Instrumento 5002294-72.2022.8.08.0000, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Magistrado: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Data: 28/11/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
VENDA A NON DOMINO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. IMPOSSIBILIDADE DO OBJETO.
DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Ailton Vieira de Paula e Débora de Oliveira Lessa contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais, julgou procedente o pedido da autora, Marlene Moreira da Silva, condenando os recorrentes ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em verificar a responsabilidade dos apelantes sobre o ato ilícito, com base na ausência de propriedade ou posse do imóvel negociado, bem como a configuração dos danos materiais e morais pleiteados pela autora. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de compra e venda realizado entre as partes é nulo, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, por ter como objeto um imóvel cujo vendedor não era proprietário ou possuidor.
A venda a non domino caracterizada pela impossibilidade do objeto, torna o negócio jurídico ineficaz.
A autora comprovou que o negócio foi celebrado com os recorrentes, sem que eles tivessem a propriedade ou posse do imóvel. As alegações dos recorrentes são baseadas em declarações unilaterais, sem provas robustas que demonstrem boa-fé ou que pudessem alterar a conclusão pela nulidade do negócio. No tocante aos danos materiais, a restituição do valor de R$ 40.000,00, pago pela autora, é devida, sendo a responsabilidade solidária dos recorrentes pela devolução, devidamente corrigida. Quanto aos danos morais, a frustração da expectativa de adquirir e tomar posse de um imóvel, somada ao constrangimento causado pela intervenção do real proprietário, configura abalo à esfera íntima da autora. O valor arbitrado pelo juízo de origem, de R$ 5.000,00, a título de danos morais, é razoável e proporcional à gravidade do dano. Não havendo elementos que infirmem a decisão de primeira instância, a sentença deve ser mantida integralmente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11º, do CPC, suspensa sua exigibilidade em relação aos recorrentes, em razão da gratuidade de justiça.

(TJES, Apelação Cível 0006889-40.2020.8.08.0011, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Magistrado: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Data: 27/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DOCUMENTOS FRAUDULENTOS. VENDA A NON DOMINO. RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - A controvérsia envolve a verificação da validade do negócio jurídico celebrado entre as partes, com base em documentos de titularidade do imóvel posteriormente considerados fraudulentos. 2 - Ficou demonstrado nos autos que os documentos utilizados pelo apelado para formalizar a venda do imóvel são falsos, fato confirmado por declaração do cartório.
3 - Diante dessa constatação, é inequívoco que o negócio jurídico está eivado de vício insanável, o que acarreta sua nulidade absoluta nos termos do art. 166, II, do Código Civil. 4 - O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que a venda a “non domino” configura nulidade absoluta (CC, art. 166, II) e, portanto, deve ser pronunciada pelo juiz, de ofício.
5 – Recurso parcialmente provido.

(TJES, Apelação Cível 0000610-90.2020.8.08.0026, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Magistrado: LUIZ GUILHERME RISSO, Data: 17/10/2024)

Na hipótese dos autos, como visto, os autores afirmam que somente em
novembro de 2018
tiveram ciência de que os imóveis negociados em 25/03/2003 estariam, total ou parcialmente, inseridos em área vinculada à Unidade de Conservação/Reserva de Comboios, com destinação legalmente delimitada, circunstância que teria impedido a obtenção do CAR e, por consequência, inviabilizado a utilização econômica pretendida (exploração agropecuária), além de indicar que a área teria sido doada ao IBAMA pelo Estado do Espírito Santo, o que, em tese, retiraria dos vendedores o poder de disposição sobre o bem.

Dito de outro modo, a controvérsia posta na inicial não se restringe a um “erro” subjetivo na formação da vontade – como concluiu o d. Juízo singular –, mas envolve, em tese, a própria possibilidade jurídica do objeto e a legitimidade dominial da alienação, temas que se conectam diretamente com a alegação de venda a
non domino
.

E, nessa quadra, não se pode perder de vista que a venda a
non domino
, quando efetivamente caracterizada, não se resolve no plano da anulabilidade (vício de consentimento), mas no da nulidade absoluta (CC, art. 166, II), por ausência de aptidão do alienante para transferir a propriedade (objeto juridicamente impossível), razão pela qual não se submete a prazo decadencial.

Logo, se a causa de pedir central é a nulidade absoluta por venda a
non domino
(isto é, alienação de bem que, em verdade, integraria o patrimônio do IBAMA por força de doação/afetação a unidade de conservação), a aplicação direta do art. 178, II, do Código Civil –
voltado à decadência da pretensão anulatória por vício de consentimento
– revela-se inadequada, por partir de enquadramento jurídico que não corresponde, ao menos
prima facie
, ao núcleo do debate.

Assim,
a r. sentença, ao eleger como premissa exclusiva o erro/vício de consentimento e, com isso, reconhecer decadência quadrienal desde a celebração (2003), não enfrentou adequadamente o argumento de que a ciência do
vício
pretensamente redibitório
ocorreu em 2018, não possibilitou a produção de prova nesse sentido, nem examinou se a discussão é de nulidade absoluta (imprescritível/insuscetível de decadência) ou de responsabilidade por garantia (evicção) e/ou defeito (vício redibitório), cada qual com pressupostos e prazos próprios.

Com efeito, mesmo
que
se adotasse, por hipótese, o enquadramento em vício de consentimento, ainda assim seria imprescindível analisar o argumento fático dos autores de que só tiveram conhecimento do entrave em 2018 (indeferimento do CAR e informação de sobreposição/afetação ambiental), pois a conclusão sobre decadência não pode prescindir da verificação do suporte fático alegado e de sua repercussão jurídica.

Portanto,
a
solução que se impõe, neste momento processual, é reconhecer que não se operou a decadência na forma proclamada pelo Juízo de origem, seja porque
(
i
)
a tese principal aponta para nulidade absoluta por venda a
non domino
, insuscetível de decadência; seja porque
(
ii
)
as teses alternativas (vício redibitório/evicção) demandam exame sob disciplina própria e, sobretudo, definição do momento de ciência e dos elementos fáticos pertinentes, o que não foi realizado.

Do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para, nos termos da fundamentação supra, anular a r. sentença vergastada e, com isso,
possibilitar o regular prosseguimento da instrução processual.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.