Tribunal: TJES
Processo: 5029626-05.2023.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão julgador: THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-22

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5029626-05.2023.8.08.0024

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)

RECORRENTE: CLUBE DE NATACAO E REGATAS ALVARES CABRAL

RECORRIDO: KLEBER CORRADI e outros

RELATOR(A):

THAITA CAMPOS TREVIZAN

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EMENTA

Voto servindo como ementa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1

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RELATÓRIO

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

RECURSO INOMINADO Nº 5029626-05.2023.8.08.0024

RECORRENTE: CLUBE DE NATACAO E REGATAS ALVARES CABRAL

RECORRIDO: KLEBER CORRADI,

KEPLER BAIOCO CORRADI

RELATOR: DRA. THAITA CAMPOS TREVIZAN

SENTENÇA: Dr. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAMES JUDICIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Recurso inominado interposto por agremiação desportiva contra sentença que a condenou à obrigação de fazer consistente na baixa de restrições judiciais (indisponibilidades) incidentes sobre sala comercial alienada aos recorridos em 1992, bem como à apresentação de documentos para a lavratura da escritura definitiva.

II. Questão em discussão

As questões em discussão consistem em saber se a atuação de advogado em causa própria e em favor de terceiro gera nulidade processual; se é lícito o aditamento da inicial no rito da Lei nº 9.099/1995 após a citação; e se o vendedor pode invocar a exceção do contrato não cumprido para se eximir de baixar gravames sob o argumento de que o comprador não antecipou custas cartorárias.

III. Razões de decidir

A postulação em causa própria é admitida pelo Art. 106 do CPC, não configurando irregularidade a representação concomitante de corréu. No sistema dos Juizados Especiais, o aditamento do pedido é permitido até a fase instrutória (Enunciado 157 do FONAJE), desde que garantido o contraditório. A obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado é dever anexo do vendedor e pressuposto para a outorga da escritura, sendo inviável exigir do comprador o pagamento de taxas cartorárias enquanto subsistirem ordens de indisponibilidade por dívidas do alienante. A omissão do vendedor em regularizar a matrícula do bem por décadas configura inadimplemento contratual e violação da boa-fé objetiva (proibição de
venire contra factum proprium
).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: "A existência de gravames judiciais por dívidas do vendedor obsta a exigibilidade de custas cartorárias do comprador, devendo o alienante providenciar a prévia regularização da matrícula para viabilizar a escritura definitiva."

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 106 e 927; CC, arts. 186, 187, 476 e 927; Lei nº 9.099/1995, arts. 46 e 55.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10024113051064001, Rel. Ramom Tácio, j. 19.09.2018; FONAJE, Enunciado nº 157.

PROJETO DE DECISÃO (ART. 98 DA CF 1988)

RELATÓRIO

Trata-se de
Ação de Obrigação de Fazer
ajuizada pelos Recorridos em face do Recorrente. Alegam os autores que adquiriram, em 30 de outubro de 1992, uma sala comercial (nº 305) no Edifício Álvares Cabral. No entanto, ao tentarem confeccionar a escritura pública em 2022, constataram a existência de duas restrições judiciais de indisponibilidade sobre o imóvel em razão de dívidas da agremiação vendedora (Recorrente).

Em audiência de conciliação (Id 17404979), as partes requereram a suspensão do feito por 6 meses para tentativa de solução administrativa das baixas e entrega de documentos. Decorrido o prazo sem solução, os autores peticionaram informando o descumprimento do acordo e requerendo o julgamento do mérito.

A sentença (Id 17405641) rejeitou as preliminares e julgou
parcialmente procedentes
os pedidos, condenando o Clube Recorrente a proceder a baixa das indisponibilidades e a apresentar os documentos necessários para a escritura, sob pena de multa diária. O pedido de danos morais, incluído via aditamento, foi julgado improcedente.

Ambas as partes opuseram Embargos de Declaração (Ids 17405642 e 17405644), os quais foram conhecidos e desprovidos (Id 17405652).

O Recorrente insurge-se contra a sentença de primeiro grau no ID 17405654 arguindo, preliminarmente, a ausência de condições para o desenvolvimento regular da ação, sob o argumento de que o segundo Requerente atua simultaneamente como parte e patrono do primeiro Requerente, o que causaria tumulto processual e violaria preceitos éticos. Sustenta a ilegitimidade ativa do segundo Recorrido, questionando a validade do contrato particular de compra e venda apresentado, e a sua própria ilegitimidade passiva para responder pelos termos da exordial. No que tange ao procedimento, alega a nulidade do aditamento à petição inicial, afirmando que a inclusão de novos pedidos após a citação e a contestação viola o princípio da estabilização da lide e cerceia seu direito de defesa. No mérito, invoca a
exceção de contrato não cumprido
fundamentada no Art. 476 do Código Civil, alegando que a Cláusula 6ª do contrato original imputa aos compradores a responsabilidade exclusiva pelas despesas cartorárias e tributárias necessárias à lavratura da escritura, valores estes que jamais teriam sido disponibilizados ao Clube. Aduz, por fim, que as penhoras incidentes na matrícula do imóvel não impedem a lavratura da escritura de compra e venda em cartório de notas, atribuindo a demora na regularização do bem à inércia documental e financeira dos próprios Recorridos.

Os Recorridos, em sede de contrarrazões, pugnam pela manutenção integral da sentença no ID 17405658.

Assistência judiciária gratuita indeferida no ID 17906802 e custas recursais recolhidas no ID 18178740.

É a síntese do necessário. Decido.

VOTO

O recurso é próprio e tempestivo. Conquanto a parte recorrente tenha formulado pedido de gratuidade de justiça , verifico que houve o recolhimento posterior do preparo recursal conforme comprovantes colacionados aos autos (Ids 18178749 e 18178750), o que supre o requisito extrínseco da admissibilidade.
Conheço do recurso
.

I. PRELIMINARES

I.1. Ausência de condições da ação e irregularidade ética

O recorrente alega que o feito deve ser extinto pois o segundo recorrido atua simultaneamente como parte e patrono do primeiro.

O Art. 106 do CPC autoriza expressamente o advogado a postular em causa própria. Não há vedação legal para que o profissional represente terceiro (seu pai, no caso) e a si mesmo no mesmo processo, desde que munido de procuração, o que ocorre nos autos. Eventual infração ética deve ser apurada pelo órgão de classe mediante procedimento próprio, não gerando nulidade processual.

Rejeito a preliminar.

I.2. Ilegitimidade Ativa e Passiva

A legitimidade ativa do segundo recorrido emana do contrato de cessão de direitos sobre 50% do imóvel (Id 17404966). A legitimidade passiva do Clube é patente, uma vez que figura como promitente vendedor no contrato original de 1992 e é o titular das dívidas que geraram as restrições na matrícula do bem.

Rejeito, portanto, a preliminar.

I.3. Nulidade do Aditamento à Inicial

A insurgência contra o aditamento feito pelos recorridos para incluir o pedido de danos morais (Id 17405637) não merece acolhida.

No rito da Lei 9.099/95, prevalece o
Enunciado 157 do FONAJE
, que permite o aditamento do pedido até a fase instrutória. No caso, a juíza
a quo
deferiu o aditamento e abriu prazo para a defesa se manifestar (Id 17405638), garantindo o contraditório e a ampla defesa, motivo pelo qual
rejeito a preliminar.

II. MÉRITO

O cerne da controvérsia reside em saber se o Clube Recorrente pode se eximir da obrigação de baixar as restrições do imóvel alegando a "exceção do contrato não cumprido" (Art. 476, CC), sob o argumento de que os recorridos não pagaram as custas de escritura.

Entendo que a tese recursal revela-se juridicamente insubsistente.

Compulsando os autos, verifica-se que o Recorrente alienou o imóvel em 1992, asseverando expressamente na Cláusula 2ª do instrumento (Id 17404965) que o bem se encontrava "
livre e desembaraçado de quaisquer ônus pessoal, fiscal ou extra-judicial
". Contudo, a prova documental consistente nas Certidões de Ônus atualizadas (Id 31130075 e 31130079) atesta a subsistência de penhoras e ordens de indisponibilidade oriundas do imóvel, sob matrícula 10959, Livro 2, localizado na Rua Barão de Itapemirim, nº 209, Sala 305, ed. Álvares Cabral, Centro, Vitória/ES.

A obrigação do vendedor de entregar o imóvel livre de gravames constitui dever anexo e pressuposto lógico-jurídico indispensável à outorga da escritura definitiva. A Cláusula 6
ª
do referido contrato, que imputa aos compradores o custeio de certidões e taxas, apenas se torna exigível no momento em que o imóvel se encontra em condições jurídicas de ser transferido.
É juridicamente impossível compelir o comprador a arcar com os custos de uma lavratura que o Tabelião de Notas não pode realizar em razão da indisponibilidade averbada na matrícula por dívida exclusiva do vendedor.

Neste sentido, é a jurisprudência, vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VALIDADE - CUMPRIMENTO - OBRIGAÇÃO - PROMITENTE VENDEDOR - RESPONSABILIDADE CIVIL - PROMITENTE COMPRADOR - AUSÊNCIA. - O compromisso de compra e venda sem registro na matrícula do imóvel faz gerar ao promitente vendedor de imóvel a obrigação de outorga ao promitente comprador da escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Não havendo possibilidade de outorga dessa escritura, por irregularidades da documentação do imóvel, imputáveis ao vendedor, o promitente comprador tem o direito de exigir do promitente vendedor que regularize a documentação do imóvel para fins de tornar plena e eficaz a venda - Aquele que, por ato ilícito ( CC, arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo ( CC, art . 927). O direito indenizatório exige, porém, que se comprove o dano, a culpa lato sensu (dolo ou culpa stricto sensu) do agente causador do dano, e o nexo de causalidade entre a culpa e o evento danoso. (TJ-MG - AC: 10024113051064001 MG, Relator.: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 19/09/2018, Data de Publicação: 28/09/2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO REFERENTE AO BEM - OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, restando configurada a desídia injustificada do vendedor de, em descumprimento à cláusula contratual, providenciar a documentação necessária para a concretização do negócio, deve ser ele, vendedor, condenado a cumprir com as obrigações assumidas, de modo a possibilitar a regularização do negócio nos moldes avençados, sob pena de multa diária. (TJ-MG - AC: 10231110183408001 Ribeirão das Neves, Relator.: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 19/04/2018, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/04/2018)

Portanto, a mora é exclusiva do Clube Recorrente. Exigir que os compradores paguem por certidões e taxas de um ato que não pode ser realizado por culpa do vendedor configura comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
) e violação da boa-fé objetiva.

Nesse contexto, a inércia do Clube Recorrente, que persiste por décadas e foi ratificada pelo descumprimento do prazo de suspensão acordado em audiência de conciliação (Id 17404979), configura inadimplemento contratual absoluto quanto ao dever de desembaraço.

A sentença agiu com acerto ao determinar a obrigação de fazer (baixa das indisponibilidades e entrega de documentos constitutivos). A manutenção das astreintes (multa diária) é necessária para compelir a agremiação a cumprir o que prometeu há mais de 30 anos, especialmente após ter obtido a suspensão do processo por 6 meses e ter permanecido inerte.

No que tange à tese de decretação de revelia do Clube Recorrente, arguida pelos Recorridos em sede de contrarrazões (Id 17405658), impõe-se registrar que tal pretensão não comporta conhecimento nesta via processual. Isso porque a decisão que afastou a revelia possui natureza interlocutória e, caso a parte pretendesse sua reforma, deveria tê-lo feito por meio de recurso próprio (Recurso Inominado adesivo ou principal), visando a modificação do julgado. As contrarrazões destinam-se, exclusivamente, à manutenção da sentença vergastada, sendo a via inadequada para formular pedidos de reforma de capítulos decisórios ou de questões incidentais preclusas, motivo pelo qual a referida alegação não será objeto de análise.

Nesta esteira, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A SENTENÇA PODERÁ SER MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, A TEOR DO QUE DISPÕE O ARTIGO 46 DA LEI 9099/95, SEM A NECESSIDADE DE NOVA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA”.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, mantendo a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa
, nos termos do Art. 55 da Lei n° 9.099/95.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

OCLECIO ZUMACK

Juíz Leigo

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pelo Sr° Juíz Leigo, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

THAITA CAMPOS TREVIZAN

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)