Tribunal: TJES
Processo: 5019143-17.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-03-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por adquirentes de imóvel contra decisão que deferiu liminar de reintegração de posse em favor da vendedora, com fundamento em cláusula resolutiva expressa diante do inadimplemento contratual. Os agravantes sustentam ter ocorrido adimplemento substancial, além de invocarem princípios constitucionais como o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o pagamento realizado pelos agravantes é suficiente para caracterizar adimplemento substancial, impedindo a rescisão contratual e a reintegração de posse; (ii) definir se é possível a resolução automática do contrato por inadimplemento, com base em cláusula resolutiva expressa, sem necessidade de ação judicial constitutiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual dos agravantes é incontroverso, não havendo fundamentos para afastar a mora, mas apenas justificativas para sua ocorrência.

A dívida se prolonga desde meados de 2024, sem apresentação de proposta de quitação ou purgação da mora, o que demonstra conduta incompatível com a boa-fé objetiva exigida para a preservação contratual.

O pagamento realizado corresponde a apenas 25% do valor do contrato no momento da notificação e, atualmente, cerca de 40%, patamares significativamente inferiores aos 80% exigidos pela jurisprudência para caracterização de adimplemento substancial.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a conduta do devedor revela desídia no cumprimento da obrigação e ausência de medidas concretas para regularizar a situação.

A cláusula resolutiva expressa prevista no contrato autoriza a resolução automática, conforme o art. 474 do CC, sendo válida sem necessidade de sentença constitutiva, desde que haja inadimplemento, mora e notificação extrajudicial, requisitos presentes no caso concreto.

A jurisprudência recente reconhece a possibilidade de resolução contratual automática com base na cláusula resolutiva expressa, bastando a inércia do devedor após notificação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A teoria do adimplemento substancial exige o cumprimento de, no mínimo, 80% da obrigação contratual e conduta compatível com a boa-fé objetiva.

A cláusula resolutiva expressa autoriza a resolução automática do contrato, nos termos do art. 474 do CC, desde que configurado o inadimplemento e a notificação extrajudicial sem purgação da mora.

A reintegração de posse é cabível quando caracterizado o esbulho possessório em razão da permanência injusta do devedor no imóvel após inadimplemento e notificação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019143-17.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: PABLO PEREIRA PINTO e outros

AGRAVADO: JCC CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por adquirentes de imóvel contra decisão que deferiu liminar de reintegração de posse em favor da vendedora, com fundamento em cláusula resolutiva expressa diante do inadimplemento contratual. Os agravantes sustentam ter ocorrido adimplemento substancial, além de invocarem princípios constitucionais como o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o pagamento realizado pelos agravantes é suficiente para caracterizar adimplemento substancial, impedindo a rescisão contratual e a reintegração de posse; (ii) definir se é possível a resolução automática do contrato por inadimplemento, com base em cláusula resolutiva expressa, sem necessidade de ação judicial constitutiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual dos agravantes é incontroverso, não havendo fundamentos para afastar a mora, mas apenas justificativas para sua ocorrência.

A dívida se prolonga desde meados de 2024, sem apresentação de proposta de quitação ou purgação da mora, o que demonstra conduta incompatível com a boa-fé objetiva exigida para a preservação contratual.

O pagamento realizado corresponde a apenas 25% do valor do contrato no momento da notificação e, atualmente, cerca de 40%, patamares significativamente inferiores aos 80% exigidos pela jurisprudência para caracterização de adimplemento substancial.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a conduta do devedor revela desídia no cumprimento da obrigação e ausência de medidas concretas para regularizar a situação.

A cláusula resolutiva expressa prevista no contrato autoriza a resolução automática, conforme o art. 474 do CC, sendo válida sem necessidade de sentença constitutiva, desde que haja inadimplemento, mora e notificação extrajudicial, requisitos presentes no caso concreto.

A jurisprudência recente reconhece a possibilidade de resolução contratual automática com base na cláusula resolutiva expressa, bastando a inércia do devedor após notificação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A teoria do adimplemento substancial exige o cumprimento de, no mínimo, 80% da obrigação contratual e conduta compatível com a boa-fé objetiva.

A cláusula resolutiva expressa autoriza a resolução automática do contrato, nos termos do art. 474 do CC, desde que configurado o inadimplemento e a notificação extrajudicial sem purgação da mora.

A reintegração de posse é cabível quando caracterizado o esbulho possessório em razão da permanência injusta do devedor no imóvel após inadimplemento e notificação.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da decisão liminar proferida pelo julgador singular que determinou a desocupação do imóvel objeto de discussão pelos réus, ora agravantes.

Irresignados, estes aventam que a ordem de desocupação viola a dignidade da pessoa humana, bem como que já teriam adimplo valor substancial do contrato. Ainda, alegam que a cláusula resolutiva expressa apenas teria eficácia após a rescisão da avença.

Pois bem.

Sem delongas, entendo que a tese recursal não prospera.

E assim digo, primeiro, porque o inadimplemento contratual dos agravantes é fato incontroverso.

Pelo que se pode perceber da narrativa realizada nestes autos, não há qualquer fundamento no sentido de afastar a mora, mas apenas justificativas quanto a ocorrência dela.

O segundo ponto é que o inadimplemento ora discutido remonta meados de 2024, ou seja, vem sendo prolongado no tempo, sem que qualquer solução ou proposta alternativa de pagamento tenha sido apresentada pelos agravantes.

Outro ponto que merece destaque é quanto a impossibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial.

In casu
, o contrato de compra e venda da cobertura residencial foi entabulado em R$2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais), entrementes, foi pago menos de R$700.000,00 (setecentos mil reais) ao tempo da notificação extrajudicial.

Como indicado na própria petição recursal, o pagamento efetuado até então alcançava apenas 25% do total e cerca de 40%, se considerado o momento atual, ou seja, percentuais que estão muito aquém da regra atinente ao adimplemento substancial.

Em outra oportunidade já decidi na c. Quarta Câmara Cível questão atinente ao tema, vejamos:

“
[...]
O inadimplemento dos réus é incontroverso, pois não há comprovação do pagamento integral do contrato, sendo ônus da parte devedora demonstrá-lo, conforme o art. 373, II, do CPC. A alegação de adimplemento substancial não se sustenta, pois a dívida remanescente representa percentual significativo do contrato, abaixo do patamar de 80%, entendimento consolidado na jurisprudência.
[...] (Apelação Cível 0004696-56.2019.8.08.0021, 4ª Câmara Cível, Julgado em 15/05/2025)

Outrossim, para além do critério meramente matemático a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que a conduta da parte também deverá ser considerada para verificação do adimplemento substancial, o que, como dito supra, também milita em desfavor dos recorrentes, já que a dívida vem se prolongando no tempo sem qualquer ato tendente a sua purgação.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO CABIMENTO DA RESCISÃO. ANÁLISE. INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. VEDAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.1.
"Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado"
(AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).2. [...].(AgInt no AREsp n. 2.656.253/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)

Também entendo que deva ser afastada a alegação de impossibilidade de aplicação de cláusula resolutiva expressa no caso em tela, uma vez que a jurisprudência mais moderna tem caminhado no sentido de validá-la sem a necessidade de rescisão contratual, quando a parte notificada extrajudicial permanece inerte.

Na hipótese em tela, houve o inadimplemento contratual; a respectiva notificação extrajudicial do atraso; o transcurso do prazo concedido para pagamento; elementos que configuram o esbulho praticado pelos recorrentes, já que permanecem no bem sem pagar o valor devido, de maneira desautorizada e em prejuízo dos alienantes.

Ilustro o referido entendimento com os julgados a seguir:

“
[...]
A existência de cláusula resolutiva expressa no contrato, aliada à comprovação do inadimplemento e da mora confessada, autoriza a resolução automática do contrato, nos termos do art. 474 do Código Civil , sendo desnecessária a manifestação judicial constitutiva para tanto.
[...]
(TJ-MS - Apelação Cível: 08260842620228120001 Campo Grande, Relator.: Des . Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 06/11/2025, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/11/2025)

[...]
O contrato celebrado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa (CC , art. 474), permitindo a resolução por inadimplemento superior a 30 dias, circunstância comprovada pelo protesto do título. 4. A cláusula de reserva de domínio transfere apenas a posse direta ao comprador, mantendo-se a propriedade resolúvel em favor do vendedor até a quitação integral (CC , arts. 521 e 526 ). Verificada a mora, cabe ao credor optar entre exigir o pagamento ou recuperar a posse do bem.
5. O esbulho se configurou com a constituição em mora em 29/04/2025, sendo a ação ajuizada em 27/05/2025, dentro do prazo de ano e dia (CPC , art. 558), o que caracteriza posse injusta e autoriza a reintegração liminar (CPC , arts. 560 e 561 ; CC, art. 1.210).[...](TJ-MG - Agravo de Instrumento: 22987657720258130000, Relator.: Des .(a) Christian Gomes Lima (JD), Data de Julgamento: 16/10/2025, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/10/2025)

Por fim, registro que inobstante as agruras que uma situação como essa possa ensejar na vida dos agravantes, inexistem elementos que sejam capazes de supedanear a tese jurídica por eles defendida.

Diante desse cenário,
conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo-se inalterado o decisum objurgado.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da relatoria.