Tribunal: TJES
Processo: 5000571-06.2024.8.08.0046
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-02-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS DECORRENTES DE CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Calil Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em ação de restituição de valores pagos cumulada com pedido de indenização por danos morais, ajuizada por consumidora adquirente de lote urbano. O Juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a nulidade da cláusula contratual que previa a retenção integral dos valores pagos e condenar a ré à restituição parcial da quantia de R$ 7.101,09, com retenção de 20%, bem como ao pagamento de R$ 4.000,00 a título de danos morais. A apelante sustenta: (i) existência de litispendência; (ii) majoração do percentual de retenção para 25%; (iii) ausência de ato ilícito a justificar a condenação por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se há litispendência a justificar a extinção da presente ação; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos deve ser majorado para 25%, por culpa exclusiva da compradora; (iii) determinar se é cabível a condenação por danos morais decorrente da cláusula contratual abusiva de retenção integral dos valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A litispendência exige a existência simultânea de duas ações idênticas em curso, com identidade de partes, causa de pedir e pedido, conforme o art. 337, §§ 1º e 2º, do CPC. No caso, a ação anterior foi extinta sem resolução de mérito antes do ajuizamento da nova demanda, inexistindo simultaneidade processual.

4)
A retenção de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador é admitida pela jurisprudência do STJ, desde que limitada a 25% do total pago, nos termos da Súmula 543 e da interpretação conjunta do CDC e da Lei nº 13.786/2018.

5)
A fixação do percentual de 20% observou as peculiaridades do caso, como a ausência de edificação no lote e a inexistência de prova de despesas específicas, revelando-se razoável, proporcional e dentro dos parâmetros jurisprudenciais.

6)
A cláusula que prevê a retenção integral dos valores pagos em contratos de adesão viola frontalmente o art. 53 do CDC e é considerada nula de pleno direito. Sua aplicação abusiva, no caso concreto, somada à condição de vulnerabilidade da autora (desemprego e necessidade de tratamento de saúde da filha), caracteriza dano moral indenizável.

7)
A indenização arbitrada em R$ 4.000,00 mostra-se proporcional à ofensa, atendendo à finalidade compensatória e pedagógica da medida, sem configurar enriquecimento indevido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A extinção sem resolução de mérito da ação anterior antes do ajuizamento da nova demanda afasta a caracterização de litispendência.

2. O percentual de retenção em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador deve observar as circunstâncias do caso concreto, podendo ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos.

3. A cláusula contratual que prevê retenção integral dos valores pagos é nula por violar o art. 53 do CDC, e sua aplicação abusiva pode ensejar indenização por danos morais, quando caracterizada ofensa a direitos da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 337, §§ 1º e 2º; CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 39, 51, 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN 12.09.2025; STJ, AgInt no MS nº 28.535/DF, Corte Especial, j. 23.08.2022, DJe 29.08.2022; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000571-06.2024.8.08.0046

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CALIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ANA LUCIA MOREIRA DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS DECORRENTES DE CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Calil Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em ação de restituição de valores pagos cumulada com pedido de indenização por danos morais, ajuizada por consumidora adquirente de lote urbano. O Juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a nulidade da cláusula contratual que previa a retenção integral dos valores pagos e condenar a ré à restituição parcial da quantia de R$ 7.101,09, com retenção de 20%, bem como ao pagamento de R$ 4.000,00 a título de danos morais. A apelante sustenta: (i) existência de litispendência; (ii) majoração do percentual de retenção para 25%; (iii) ausência de ato ilícito a justificar a condenação por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se há litispendência a justificar a extinção da presente ação; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos deve ser majorado para 25%, por culpa exclusiva da compradora; (iii) determinar se é cabível a condenação por danos morais decorrente da cláusula contratual abusiva de retenção integral dos valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A litispendência exige a existência simultânea de duas ações idênticas em curso, com identidade de partes, causa de pedir e pedido, conforme §§ 1ª e 2º do art. 337 do CPC, sendo, no caso, a ação anterior extinta sem resolução de mérito antes do ajuizamento da nova demanda, inexistindo, pois, simultaneidade processual.

4)
A retenção de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador é admitida pela jurisprudência do STJ, desde que limitada a 25% do total pago, nos termos da Súmula 543 e da interpretação conjunta do CDC e da Lei nº 13.786/2018.

5)
A fixação do percentual de 20% observou as peculiaridades do caso, como a ausência de edificação no lote e a inexistência de prova de despesas específicas, revelando-se razoável, proporcional e dentro dos parâmetros jurisprudenciais.

6)
A cláusula que prevê a retenção integral dos valores pagos em contratos de adesão viola frontalmente o art. 53 do CDC e é considerada nula de pleno direito, repontando abusiva, na hipótese, sua aplicação, somada à condição de vulnerabilidade da autora (desemprego e necessidade de tratamento de saúde da filha), a caracterizar dano moral indenizável.

7)
A indenização arbitrada em R$ 4.000,00 exsurge proporcional à ofensa, atendendo à finalidade compensatória e pedagógica da medida, sem configurar enriquecimento indevido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A extinção sem resolução de mérito da ação anterior antes do ajuizamento da nova demanda afasta a caracterização de litispendência.

2. O percentual de retenção em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador deve observar as circunstâncias do caso concreto, podendo ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos.

3. A cláusula contratual que prevê retenção integral dos valores pagos é nula por violar o art. 53 do CDC, e sua aplicação abusiva pode ensejar indenização por danos morais, quando caracterizada ofensa a direitos da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 337, §§ 1º e 2º; CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 39, 51, 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN 12.09.2025; STJ, AgInt no MS nº 28.535/DF, Corte Especial, j. 23.08.2022, DJe 29.08.2022; Súmula 543/STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

DA PRELIMINAR DE LITISPENDÊNCIA

Em relação
a
preliminar de litispendência, arguida pela apelante e reiterada em sede de embargos de declaração,
não assiste razão à apelante.

Is
s
o porque, a litispendência exige a identidade de partes, causa de pedir e pedido, conforme disposto no art. 337, §§ 1º e 2º, do CPC, bem como a tramitação simultânea de duas ações idênticas, ou seja, que a primeira ação ainda esteja "em curso".

No caso dos autos, conforme se extrai da própria documentação acostada pela ré, a ação anterior (nº 5000518-59.2023.8.08.0046), ajuizada perante o Juizado Especial Cível, foi extinta sem resolução de mérito em 30/07/2024 (ID 47630225), antes do ajuizamento desta demanda, ocorrido em 01/08/2024 (ID 16190261).

A alegação da apelante de que o trânsito em julgado do processo anterior ocorreu somente em 18/11/2024 (ID 16190747, p. 5) não se sustenta como óbice ao ajuizamento da nova ação, tendo em vista que a extinção do processo, antes mesmo do protocolo da segunda demanda, afasta o requisito da simultaneidade.

A propósito do tema, a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO DA TERCEIRA TURMA DO STJ. MATÉRIA IDÊNTICA ARGUÍDA EM MANDADO DE SEGURANÇA ANTERIORMENTE IMPETRADO PELA MESMA PARTE. REITERAÇÃO DE AÇÃO AINDA EM CURSO. LITISPENDÊNCIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO ( CPC/2015, ART. 485, V). AGRAVO IMPROVIDO. 1.
Nos termos do art. 337, §§ 1º e 3º, do CPC/2015, há litispendência quando se reproduz ação idêntica ainda em curso, impondo-se, neste caso, a extinção do feito sem resolução do mérito ( CPC/2015, art. 485, V)
. 2. Mandado de segurança que tem o mesmo objeto de outro, ainda pendente de julgamento em face da interposição de recurso ordinário ( MS 28.090/DF), impetrado pela mesma parte contra acórdão da Terceira Turma (AgInt no AREsp n. 1.766.001/SE). 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no MS: 28535 DF 2022/0102875-6, Data de Julgamento: 23/08/2022, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 29/08/2022)

A esse respeito, sublinhe-se que, no momento da prolação da
s
entença (13/08/2025), o primeiro processo já estava definitivamente arquivado, não havendo, portanto, risco de decisões conflitantes.

Logo
,
rejeito a preliminar.

MÉRITO

Cinge-se a discussão a perquirir se o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) fixado pelo Juízo a quo está aquém do razoável, como defende a apelante, que pugna por 25%.

Como
cediço, a
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa e culpa do comprador (dificuldades financeiras) enseja o direito do vendedor à retenção de parte das parcelas pagas para ressarcimento dos custos administrativos e de promoção de venda, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidara o entendimento de que o percentual de retenção, nos casos de culpa do adquirente, deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

É de se conferir:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6.
Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao
reformatio in pejus
, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025.)

A definição de tal percentual não deve ser aleatória; impõe-se a análise das circunstâncias do caso.

In casu
, observa-se que o Juízo de origem, ao fixar o percentual em 20%, levou em consideração o fato de o contrato envolver um lote não edificado, o qual pode ser facilmente renegociado, e a ausência de comprovação de despesas administrativas que justificassem uma retenção máxima pela vendedora

Nesse cenário, o
percentual de 20% sobre o valor pago é plenamente compatível com o patamar consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, mostrando-se justo, razoável e suficiente para ressarcir a apelante dos prejuízos inerentes ao desfazimento do negócio, sem gerar enriquecimento ilícito.

Em relação aos danos morais,
i
mportante salientar que a retenção integral de 100% dos valores pagos, em contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor, é flagrantemente ilegal e abusi
va
, independentemente de previsão contratual, conforme dispõe o art. 53 do CDC.

Não se olvida
que
a abusividade da cláusula, por si só,
não configura automaticamente o dano moral
, de modo que, para que o dano moral seja configurado, é necessária a comprovação de que a situação ultrapassou o mero dissabor e causou ofensa real aos direitos da personalidade do comprador.

No caso, a
notória situação de vulnerabilidade (desemprego e necessidade de custear tratamento de saúde para a filha, devidamente comprovada nos autos - I
D
16190741 e ID 16190742,
demonstra
angústia e aflição, configurando
a conduta da apelante
verdadeiro ato ilícito que demanda reparação.

Sob esse prisma, d
o ponto de vista lógico-jurídico, o valor arbitrado de R$ 4.000,00 se mostra proporcional à lesão e ao caráter pedagógico da medida, sem implicar enriquecimento sem causa.

Sendo assim,
a manutenção da condenação por danos morais é medida que se impõe, na medida em que a retenção ilegal e integral dos valores, somada ao contexto fático da autora, configurou ofensa a direitos da personalidade.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele
nego
provimento.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios em 5%, na forma do §11º do art. 85 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto do Eminente Relator.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 09.02.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.