Tribunal: TJES
Processo: 0002967-14.2019.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão
Data de julgamento: 2026-06-29

Ementa:
A C Ó R D Ã O

EMENTA
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PROPRIEDADE. USUCAPIÃO COMO FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Apelação cível interposta por Antonio Chavinho da Silva e outros contra sentença que julgou improcedente pedido de nulidade de registro imobiliário e reconhecimento de propriedade em face de Tegil Territorial Guriri LTDA. e Ribeiro & Mildeberg LTDA.

2. Os apelantes sustentam a nulidade absoluta do negócio jurídico por incapacidade da empresa compradora, alegando situação cadastral baixada, e pleiteiam o reconhecimento do seu domínio sobre o imóvel.

II. Questão em Discussão

3. A controvérsia cinge-se a examinar a validade da escritura pública lavrada em 1988, diante da alegada incapacidade civil da empresa compradora, bem como a viabilidade de conferir domínio aos apelantes com base em registros fiscais municipais.

III. Razões de Decidir

4. Os cadastros municipais possuem natureza fiscal e são inidôneos para constituir ou transferir propriedade imobiliária, a qual exige o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil. 5. A revelia não supre a ausência de elementos documentais constitutivos do direito dos autores, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

6. A usucapião constitui forma de aquisição originária, excepcionando o princípio da continuidade registral e superando eventuais vícios do título anterior, nos termos do art. 214, § 5º, da Lei nº 6.015/1973 e da jurisprudência do STJ. 7. Comprovada a ausência de posse pelos apelantes por cerca de 27 anos, a estabilização das relações sociais e a função social da propriedade impedem a declaração de nulidade pretendida.

IV. Dispositivo e Tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. O registro municipal de IPTU não é título hábil para transferência de propriedade imobiliária. 2. A usucapião, como aquisição originária, convalida a cadeia dominial ainda que o título precedente padeça de vício, obstando a procedência de ação declaratória de nulidade proposta após décadas de consolidação da situação fática."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, I, 169, 1.245, § 1º e § 2º; CPC, art. 85, § 11, e art. 373, I; Lei n° 6.015/1973, art. 214, § 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.657.424/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16.5.2023, DJe de 23.5.2023; TJ-AP, APL 00004772920188030003, Rel. Des. Jayme Ferreira, j. 13.7.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002967-14.2019.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO CHAVINHO DA SILVA e outros (3)

APELADO: TEGIL TERRITORIAL GURIRI LTDA e outros (5)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A C Ó R D Ã O

EMENTA
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PROPRIEDADE. USUCAPIÃO COMO FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Apelação cível interposta por Antonio Chavinho da Silva e outros contra sentença que julgou improcedente pedido de nulidade de registro imobiliário e reconhecimento de propriedade em face de Tegil Territorial Guriri LTDA. e Ribeiro & Mildeberg LTDA.

2. Os apelantes sustentam a nulidade absoluta do negócio jurídico por incapacidade da empresa compradora, alegando situação cadastral baixada, e pleiteiam o reconhecimento do seu domínio sobre o imóvel.

II. Questão em Discussão

3. A controvérsia cinge-se a examinar a validade da escritura pública lavrada em 1988, diante da alegada incapacidade civil da empresa compradora, bem como a viabilidade de conferir domínio aos apelantes com base em registros fiscais municipais.

III. Razões de Decidir

4. Os cadastros municipais possuem natureza fiscal e são inidôneos para constituir ou transferir propriedade imobiliária, a qual exige o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil. 5. A revelia não supre a ausência de elementos documentais constitutivos do direito dos autores, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

6. A usucapião constitui forma de aquisição originária, excepcionando o princípio da continuidade registral e superando eventuais vícios do título anterior, nos termos do art. 214, § 5º, da Lei nº 6.015/1973 e da jurisprudência do STJ. 7. Comprovada a ausência de posse pelos apelantes por cerca de 27 anos, a estabilização das relações sociais e a função social da propriedade impedem a declaração de nulidade pretendida.

IV. Dispositivo e Tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. O registro municipal de IPTU não é título hábil para transferência de propriedade imobiliária. 2. A usucapião, como aquisição originária, convalida a cadeia dominial ainda que o título precedente padeça de vício, obstando a procedência de ação declaratória de nulidade proposta após décadas de consolidação da situação fática."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, I, 169, 1.245, § 1º e § 2º; CPC, art. 85, § 11, e art. 373, I; Lei n° 6.015/1973, art. 214, § 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.657.424/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16.5.2023, DJe de 23.5.2023; TJ-AP, APL 00004772920188030003, Rel. Des. Jayme Ferreira, j. 13.7.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ANTONIO CHAVINHO DA SILVA, MARIA DE LOURDES BRETAS SILVA, PAULO RAMOS GOMES e LILIAN CARLA DE FARIA GOMES
contra a sentença de id.
19825666
, proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES que, nos autos da
ação declaratória de nulidade de registro imobiliário cumulada com reconhecimento de propriedade
ajuizada em face de
TEGIL TERRITORIAL GURIRI LTDA. e RIBEIRO & MILDEBERG LTDA
., julgou improcedente o pedido inicial.

Em suas razões (id.
19825668
), os apelantes sustentam a reforma do provimento originário ao argumento de que o negócio jurídico de compra e venda firmado entre as requeridas em 21/01/1988 é absolutamente nulo. Afirmam que, consoante certidão do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), a empresa compradora (Ribeiro & Mildeberg LTDA.) teve sua situação cadastral anotada como baixada em 05/06/1984 por não início de atividade. Defendem que a extinção formal da personalidade jurídica em data anterior ao ato negocial implica ausência de pressuposto de validade por incapacidade absoluta do agente (art. 166, I, do Código Civil), vício insanável que não se convalesce pelo decurso do tempo e não se sujeita a prazos prescricionais ou decadenciais. Pugnam, ao final, pela declaração de nulidade da escritura pública e do registro R-01 da matrícula nº 9.290 do Cartório de Registro de Imóveis de São Mateus/ES, com o consequente reconhecimento do seu domínio sobre o lote nº 05 da quadra 109 do Loteamento Bosque da Praia.

Apesar de devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões ao recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 0002967-14.2019.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO CHAVINHO DA SILVA, MARIA DE LOURDES BRETAS SILVA, PAULO RAMOS GOMES, LILIAN CARLA DE FARIA GOMES

APELADO: TEGIL TERRITORIAL GURIRI LTDA, RIBEIRO & MILDEBERG LTDA, FRANCISCO MANOEL RIBEIRO DA SILVA, FRANK MOTA RIBEIRO, FRANCYBERG MOTA RIBEIRO, EDILEA MOTA MILDEBERG DA SILVA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ANTONIO CHAVINHO DA SILVA, MARIA DE LOURDES BRETAS SILVA, PAULO RAMOS GOMES e LILIAN CARLA DE FARIA GOMES
contra a sentença de id. 19825666, proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES que, nos autos da
ação declaratória de nulidade de registro imobiliário cumulada com reconhecimento de propriedade
ajuizada em face de
TEGIL TERRITORIAL GURIRI LTDA. e RIBEIRO & MILDEBERG LTDA
., julgou improcedente o pedido inicial.

Em suas razões (id. 19825668), os apelantes sustentam a reforma do provimento originário ao argumento de que o negócio jurídico de compra e venda firmado entre as requeridas em 21/01/1988 é absolutamente nulo. Afirmam que, consoante certidão do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), a empresa compradora (Ribeiro & Mildeberg LTDA.) teve sua situação cadastral anotada como baixada em 05/06/1984 por não início de atividade. Defendem que a extinção formal da personalidade jurídica em data anterior ao ato negocial implica ausência de pressuposto de validade por incapacidade absoluta do agente (art. 166, I, do Código Civil), vício insanável que não se convalesce pelo decurso do tempo e não se sujeita a prazos prescricionais ou decadenciais. Pugnam, ao final, pela declaração de nulidade da escritura pública e do registro R-01 da matrícula nº 9.290 do Cartório de Registro de Imóveis de São Mateus/ES, com o consequente reconhecimento do seu domínio sobre o lote nº 05 da quadra 109 do Loteamento Bosque da Praia.

Apesar de devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões ao recurso.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia em examinar a validade da escritura pública de compra e venda lavrada em 21/01/1988 entre a Tegil Territorial Guriri LTDA. e a empresa Ribeiro & Mildeberg LTDA., em face da alegada ausência de capacidade civil desta última, e a viabilidade de conferir aos apelantes o domínio do imóvel com esteio em inscrições cadastrais municipais.

Compulsando detidamente os autos, constata-se que a tese recursal fundada na nulidade absoluta por incapacidade do agente não subsiste diante das peculiaridades do caso concreto e do sistema de proteção aos direitos reais adotado pelo ordenamento jurídico pátrio.

Inicialmente, cumpre registrar que a pretensão dos apelantes de obter o reconhecimento judicial de propriedade sobre o lote em litígio carece de suporte probatório mínimo. Como bem pontuou o d. juízo de primeiro grau, os autores deixaram de instruir a petição inicial com o contrato particular de promessa de compra e venda ou com o respectivo recibo de quitação que demonstrasse o liame jurídico originário com a empresa Tegil Territorial Guriri LTDA. no ano de 1986.

A certidão emitida pelo Setor de Tributação da Prefeitura Municipal de São Mateus (fls. 30), conquanto ateste a inscrição dos apelantes para fins de lançamento de IPTU desde 28/07/1986, possui efeitos puramente fiscais e administrativos. No sistema jurídico brasileiro, os cadastros municipais são inidôneos para constituir, transferir ou comprovar a propriedade imobiliária, a qual reclama, de forma cogente, o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil,
in verbis:

Art. 1.245.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
º
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2
º
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

No mesmo sentido:

PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - IMÓVEL - PROPRIEDADE - PREVALÊNCIA DO CADASTRO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - DIREITO À INDENIZAÇÃO. 1)
De acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do bem imóvel se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 2) O cadastro do imóvel junto ao Município não se sobrepõe às informações contidas no Cartório de Registro de Imóveis. 3) A condição de adquirente de boa-fé não garante a transferência do imóvel, mas apenas o direito à indenização por aqueles que deram causa ao dano
. 4) Apelação conhecida e desprovida. (TJ-AP - APL: 00004772920188030003 AP, Relator: Desembargador JAYME FERREIRA, Data de Julgamento: 13/07/2021, Tribunal)

Nesse passo, a revelia decretada em desfavor da primeira requerida (Tegil Territorial Guriri LTDA) gera presunção apenas relativa de veracidade dos fatos articulados na exordial, a qual cede diante da ausência de elementos documentais constitutivos do direito invocado pelos autores, nos moldes do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

No que tange à higidez do registro imobiliário da requerida Ribeiro & Mildeberg LTDA., a despeito de constar do sistema da Receita Federal a situação cadastral baixada em data anterior à celebração da escritura pública, verifica-se que o assento imobiliário encontra-se devidamente consolidado no Registro Geral de Imóveis (RGI) desde o ano de 1988, ou seja, há cerca de 38 anos.

O princípio da segurança jurídica e a necessidade de estabilização das relações sociais mitigam a aplicação rígida da teoria das nulidades absolutas no âmbito do direito registral imobiliário, notadamente quando a invalidade do título formal colide com a inércia prolongada dos interessados e com a consolidação da situação fática. O art. 169 do Código Civil de fato prevê que o negócio jurídico nulo não convalesce pelo decurso do tempo.

Contudo, tal regra não obsta a perda do direito material de fundo pela consumação de institutos voltados à pacificação social, como a usucapião extraordinária em favor da parte requerida, operando-se o que a doutrina qualifica como prescrição indireta da pretensão anulatória.

O art. 214, § 5º da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) cria uma exceção explícita à decretação de nulidade do registro quando esta puder atingir terceiro que já tenha preenchido os requisitos para a usucapião, veja-se:

Art. 214 –
As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. (Renumerado do art. 215 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

(...)

§ 5º
A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Ademais, a prova testemunhal colhida na fase de instrução processual (id. 65422789) demonstrou, de forma inequívoca, que os apelantes jamais exerceram atos efetivos de posse, vigilância ou cuidado sobre o terreno por aproximadamente 27 anos, restando consignado que o primeiro requerente
“comprou o imóvel e deixou lá”
.

A doutrina e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçam que a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o novo título não guarda vínculo com o anterior. Assim, mesmo que o título precedente seja absolutamente nulo, a usucapião “limpa” a cadeia dominial, pois a propriedade nasce de um fato jurídico (posse prolongada) e não da transmissão de um direito viciado.

No julgamento do REsp 1.657.424/AM, o STJ destacou que a usucapião é hipótese que excepciona inclusive o princípio da continuidade registral:

DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. RÉ, TAMBÉM PROPRIETÁRIA, NA POSSE DO IMÓVEL. TÍTULO AQUISITIVO REGISTRADO ANTES DA ESCRITURA DA AUTORA. DOIS REGISTROS PARA O MESMO TERRENO. PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO REGISTRO E DE QUEM TEM A POSSE DO BEM. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO PROCESSO DE USUCAPIÃO POR FALTA DE CITAÇÃO DA ORA RECORRENTE. MATÉRIA A SER DIRIMIDA EM QUERELA NULLITATIS. 1.
Em ação reivindicatória, constatado ser a ré detentora da posse do imóvel, também proprietária, com título aquisitivo devidamente registrado no registro de imóveis em data anterior à do registro da autora, o resultado da demanda só pode ser a improcedência, notadamente se a cadeia dominial da ré decorre de usucapião que, como se sabe, é meio de aquisição originário da propriedade. É, inclusive, hipótese que excepciona o princípio da continuidade registral. 2. No caso concreto, ambos os registros foram considerados hígidos, prevalecendo o antecedente sobre o posterior. 3. Note-se que, quando da propositura da anterior ação de usucapião, no início da década de 1970, antes ainda do CPC/1973, a autora da posterior ação reivindicatória, ora recorrente, não detinha registro imobiliário do imóvel, somente obtido em 1980. Logo, não tinha direito de ser obrigatoriamente citada para aquela ação de usucapião, pois não era proprietária do bem usucapiendo. 4. Como quer que seja, eventual equívoco na citação, na ação de usucapião, deve ser esgrimido em querela nullitatis insanabilis, e não na via eleita, quase cinquenta anos depois de encerrado o processo que se alvitra nulo. Precedentes
. 5. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.657.424/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/5/2023, DJe de 23/5/2023.)

Como visto, o ordenamento jurídico não alberga a pretensão declaratória de nulidade exercida após décadas de consolidação registral por quem permaneceu em absoluto estado de abandono do bem, sob pena de severa afronta à função social da propriedade e à estabilidade das relações civis.

Desse modo, eventual prejuízo decorrente da dupla alienação levada a efeito pela empresa vendedora deve ser solvido em sede de ação reparatória por perdas e danos ou mediante a arguição de aquisição originária pela via possessória própria, revelando-se inadequada a via da ação declaratória pura para o fim colimado.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença fustigada.

Em atenção ao art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)