Tribunal: TJES
Processo: 5028195-97.2023.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão
Data de julgamento: 2026-03-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
5028195-97.2023.8.08.0035

APTE:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGE MARINE

A
PD
O
:
VERA LÚCIA COLODETTI

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TERMO INICIAL DA RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS. ART. 290 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGE MARINE contra sentença que julgou procedente ação declaratória ajuizada por VERA LÚCIA COLODETTI para reconhecer a inexistência de débito referente a taxas condominiais anteriores à sua imissão na posse da unidade imobiliária. O apelante sustenta a natureza propter rem da obrigação condominial e a responsabilidade da adquirente por débitos pretéritos, impugna o não conhecimento da reconvenção por ausência de preparo e a condenação ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir o termo inicial da responsabilidade da promissária compradora pelo pagamento das despesas condominiais, diante da natureza propter rem da obrigação; (ii) estabelecer se é legítima a extinção da reconvenção sem resolução de mérito por ausência de recolhimento das custas iniciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A natureza propter rem da obrigação condominial não autoriza a cobrança de encargos de quem não detém a posse e não pode usar e fruir das áreas comuns do edifício.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), fixa que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

A prova dos autos demonstra que a apelada somente obteve a posse efetiva da unidade em 16/06/2023, após cumprimento de decisão judicial em ação de imissão de posse, estando anteriormente impedida de exercer os poderes inerentes à propriedade.

A imposição do pagamento de despesas condominiais anteriores à posse viola a equidade e a boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, ao transferir ao adquirente o ônus de custear serviços dos quais não podia usufruir.

Eventuais pagamentos realizados antes da posse, inclusive por consignação, não configuram confissão de dívida, mas evidenciam boa-fé e tentativa de viabilizar a obtenção das chaves.

A reconvenção possui natureza jurídica de ação autônoma e exige o recolhimento prévio das custas iniciais, conforme legislação aplicável e entendimento jurisprudencial.

A inércia do reconvinte após regular intimação para recolher as custas autoriza o cancelamento da distribuição, nos termos do art. 290 do CPC, configurando ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

A manutenção da sentença impõe a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O promissário comprador responde pelas despesas condominiais apenas a partir da imissão na posse, ainda que a obrigação tenha natureza propter rem. 2. É indevida a cobrança de cotas condominiais referentes a período anterior à posse quando o adquirente estava impedido de usar e fruir do imóvel. 3. A reconvenção exige recolhimento prévio de custas, e a inércia da parte, após intimação, autoriza a extinção sem resolução de mérito com fundamento no art. 290 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 422, 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 290, 485, IV, e 85, § 11; Lei 4.591/64.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 20/4/2015 (Tema 886); STJ, AgInt no REsp 2.095.488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp 1.846.585/RO, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17/4/2024; STJ, REsp 2.157.609/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 9/2/2026; TJ-ES, AC 0001428-15.2017.8.08.0069, Rel. Des. Fabio Brasil Nery; TJ-ES, AI 0002047-42.2020.8.08.0035, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5028195-97.2023.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO VILLAGE MARINE

APELADO: VERA LUCIA COLODETTI

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5028195-97.2023.8.08.0035

APTE:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGE MARINE

A
PD
O
:
VERA LÚCIA COLODETTI

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TERMO INICIAL DA RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS. ART. 290 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGE MARINE contra sentença que julgou procedente ação declaratória ajuizada por VERA LÚCIA COLODETTI para reconhecer a inexistência de débito referente a taxas condominiais anteriores à sua imissão na posse da unidade imobiliária. O apelante sustenta a natureza propter rem da obrigação condominial e a responsabilidade da adquirente por débitos pretéritos, impugna o não conhecimento da reconvenção por ausência de preparo e a condenação ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir o termo inicial da responsabilidade da promissária compradora pelo pagamento das despesas condominiais, diante da natureza propter rem da obrigação; (ii) estabelecer se é legítima a extinção da reconvenção sem resolução de mérito por ausência de recolhimento das custas iniciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A natureza propter rem da obrigação condominial não autoriza a cobrança de encargos de quem não detém a posse e não pode usar e fruir das áreas comuns do edifício.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), fixa que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

A prova dos autos demonstra que a apelada somente obteve a posse efetiva da unidade em 16/06/2023, após cumprimento de decisão judicial em ação de imissão de posse, estando anteriormente impedida de exercer os poderes inerentes à propriedade.

A imposição do pagamento de despesas condominiais anteriores à posse viola a equidade e a boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, ao transferir ao adquirente o ônus de custear serviços dos quais não podia usufruir.

Eventuais pagamentos realizados antes da posse, inclusive por consignação, não configuram confissão de dívida, mas evidenciam boa-fé e tentativa de viabilizar a obtenção das chaves.

A reconvenção possui natureza jurídica de ação autônoma e exige o recolhimento prévio das custas iniciais, conforme legislação aplicável e entendimento jurisprudencial.

A inércia do reconvinte após regular intimação para recolher as custas autoriza o cancelamento da distribuição, nos termos do art. 290 do CPC, configurando ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

A manutenção da sentença impõe a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O promissário comprador responde pelas despesas condominiais apenas a partir da imissão na posse, ainda que a obrigação tenha natureza propter rem. 2. É indevida a cobrança de cotas condominiais referentes a período anterior à posse quando o adquirente estava impedido de usar e fruir do imóvel. 3. A reconvenção exige recolhimento prévio de custas, e a inércia da parte, após intimação, autoriza a extinção sem resolução de mérito com fundamento no art. 290 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 422, 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 290, 485, IV, e 85, § 11; Lei 4.591/64.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 20/4/2015 (Tema 886); STJ, AgInt no REsp 2.095.488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp 1.846.585/RO, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17/4/2024; STJ, REsp 2.157.609/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 9/2/2026; TJ-ES, AC 0001428-15.2017.8.08.0069, Rel. Des. Fabio Brasil Nery; TJ-ES, AI 0002047-42.2020.8.08.0035, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5028195-97.2023.8.08.0035

APTE:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGE MARINE

A
PD
O
:
VERA LÚCIA COLODETTI

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGE MARINE
em face da Sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de procedimento comum cível, ajuizada por
VERA LÚCIA COLODETTI
, visando o reconhecimento da inexistência de débito oriundo de taxas condominiais anteriores à sua imissão na posse do imóvel.

Nas suas razões (Id 16235896)
,
em apertada síntese,
alega o apelante que a obrigação de pagar as taxas de condomínio possui natureza
propter rem
, sustentando que a dívida adere ao imóvel e responsabiliza o adquirente por débitos anteriores à posse, o que, por si só, seria suficiente para reformar a decisão de primeiro grau. Aduz, ainda, que a cobrança se deu no exercício regular de um direito nos termos do Código Civil, bem como impugna o não conhecimento da reconvenção e a condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

A controvérsia central gravita em torno da definição do termo inicial da responsabilidade da promitente compradora, ora apelada, pelo pagamento das despesas condominiais.

O apelante fustiga a sentença alegando que a titularidade do direito real, por si só, bastaria para atrair a responsabilidade pelo adimplemento das cotas, dada a natureza ambulatória da obrigação (
ambulat cum domino
).

No caso, a autora/apelada celebrou na data de 05/10/1995 “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” com a Construtora Garante”
contudo
,
em razão da falência d
a promitente-vendedora
e, com efeito,
em razão d
a não conclusão da obra, os adquirentes então se reuniram, tendo o empreendimento seguido,
a partir de 12/08/200
2
,
em regime de Construção por administração
(Id 16234777
.

A
ssim, os adquirentes, dentre eles a autora/apelada, deram continuidade à construção do edifício, sob o modelo jurídico de condomínio fechado de construção, também previsto na Lei 4.591 /64, tornando os adquirentes responsáveis pelo custeio da obra.

Contudo, a despeito da modificação do regime jurídico de construção,
a
jurisprudência vinculante do Colendo Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que a natureza
propter rem
da obrigação, conquanto vincule o bem, não autoriza a imposição de encargos de manutenção a quem não detinha a faculdade de usar e fruir das áreas comuns.

Nesse contexto, o C. STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou tese no
Tema 886 (REsp 1.345.331/RS)
, estabelecendo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela
relação jurídica material com o imóvel
, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Na espécie, de acordo com o coligido probatório, embora a instituição sob o modelo de condomínio fechado em 12/08/2022, a apelada obteve a posse efetiva da unidade 604 do imóvel apenas em
16 de junho de 2023
, após o cumprimento de decisão judicial em ação de imissão de posse (
processo nº 0010204-14.2014.8.08.0035
)
. Por conseguinte, antes de tal data, de acordo com o que se apresenta nos autos, a recorrida estava privada do exercício dos poderes inerentes à propriedade por óbice imputável à própria dinâmica de entrega da unidade.

Não se desconhece a "teoria da dualidade do vínculo obrigacional" mencionada no recurso, todavia, este Sodalício e o STJ consolidaram o entendimento de que seria contrário à equidade e à boa-fé objetiva (art. 422, CC) impor ao adquirente o ônus de custear serviços de limpeza, segurança e manutenção de áreas comuns em período no qual estava impedido de usufruí-las.

Confira-se, nesse sentido, recente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, que negou provimento ao recurso e manteve a improcedência dos embargos à execução; decisão embargatória posterior rejeitou os embargos de declaração; aplicam-se o entendimento do Tema n. 886 do STJ e o óbice da Súmula n. 83 do STJ, com não conhecimento do dissídio por ausência de similitude e por paradigma monocrático. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se busca a ilegitimidade da vendedora para responder por cotas condominiais relativas à unidade 84, Torre 2, e o afastamento da execução em seu desfavor. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a legitimidade passiva da embargante e a exigibilidade das cotas anteriores à entrega das chaves, com honorários fixados em R$ 1.500,00. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, majorando honorários para R$ 2.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 422 do Código Civil, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, com atribuição das cotas aos adquirentes em razão do inadimplemento e retenção das chaves; (ii) saber se houve violação ao 1.336, I, do Código Civil, por definir a obrigação do condômino titular registral contribuir para as despesas; (iii) saber se houve violação ao 1.345 do Código Civil, por tratar da natureza propter rem e da responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante, independentemente da posse; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial e se é inaplicável o Tema n. 886 do STJ ao caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A responsabilidade pelas despesas condominiais transfere-se ao adquirente apenas a partir da posse efetiva, com a entrega das chaves; o acórdão recorrido está em consonância com a orientação do Tema n. 886 do STJ, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ e o recurso especial não comporta reforma. O argumento fundado no 422 do Código Civil não afasta o dever da vendedora de suportar as cotas enquanto retidas as chaves, pois a posse não foi transmitida
. O dissídio alegado não é conhecido por ausência de similitude e por se apoiar em decisão monocrática, insuficiente para comprovar divergência apta. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema n. 886 do STJ, segundo o qual o adquirente responde por despesas condominiais apenas após a efetiva posse, com a entrega das chaves.
2. A retenção das chaves por inadimplemento do comprador não transfere, antes da posse, a responsabilidade pelas cotas condominiais ao adquirente, subsistindo a obrigação da vendedora."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336 I, 1.345; CPC, art. 85 § 11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2095488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1846585/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/4/2024; STJ, REsp n. 1345331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, Súmula n. 83. (REsp n. 2.157.609/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)

Ademais, de registrar que eventuais pagamentos realizados pela autora antes da posse, inclusive por consignação, não operam como confissão de dívida ou reconhecimento de legalidade da cobrança, mas sim como evidência de
animus domini
e boa-fé na tentativa de solucionar o impasse criado para a obtenção das chaves.

Destarte, correta a sentença ao fixar o dia 16/06/2023 como termo inicial da obrigação.

Por fim, no âmbito da irresignação quanto à extinção da reconvenção sem resolução de mérito, vale consignar que o Condomínio foi devidamente intimado para recolher as custas processuais correspondentes, sob pena de cancelamento da distribuição. Todavia, o recorrente quedou-se inerte, deixando transcorrer o prazo
in albis
sem a devida comprovação do preparo.

Nesse cenário, a aplicação do art. 290 do Código de Processo Civil é medida que se impõe, operando-se a preclusão temporal e inviabilizando o prosseguimento da lide secundária por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo.

A propósito, a jurisprudência deste colendo órgão fracionário:

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO - RECONVENÇÃO - CUSTAS NÃO RECOLHIDAS - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO - RECURSO DESPROVIDO. 1 - O apelante apresentou em resposta à inicial contestação e reconvenção contra a apelada (fls. 62/66), por meio da qual postulou a condenação da reconvinda ao pagamento de indenização por danos materiais apontados no importe de R$124.800,00 (cento e vinte e quatro mil e oitocentos reais), bem como de danos morais no montante de R$100 .000,00 (cem mil reais), pretendendo ainda o deferimento dos benefícios da justiça gratuita
. 2 - Em razão do indeferimento da gratuidade, o recebimento da reconvenção estava sujeito ao recolhimento das custas iniciais, determinação não cumprida pelo reconvinte, ensejando a extinção da lide reconvencional, sem resolução do mérito, por falta de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, com fulcro no art. 485, inciso IV, do CPC.
3 - Recurso desprovido . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0001428-15.2017.8.08 .0069, Relator.: FABIO BRASIL NERY, 4ª Câmara Cível)

EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECONVENÇÃO. NECESSIDADE DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS INICIAIS PRÉVIAS. PRAZO PARA PAGAMENTO . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A reconvenção possui natureza de ação, sendo também chamada pela doutrina de ação inversa, já que proposta pelo réu aproveitando a ação do autor contra si ajuizada. 2 . Como possui natureza de ação, deve o réu-reconvinte recolher as custas iniciais prévias da reconvenção, na forma estabelecida no art. 2º da Lei Estadual n.º 9.974/13 . 3. A distribuição da reconvenção só pode ser cancelada se a parte, intimada na pessoa de seu advogado, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias (art. 290 do CPC). 4 . Recurso parcialmente provido, com determinação para intimação do réu-reconvinte nos termos do art. 290 do CPC
. (TJ-ES - AI: 00020474220208080035, Relator.: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 16/11/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/11/2020).

Por todo o exposto, conheço e
nego provimento
ao recurso, para manter na íntegra a r.sentença objurgada.

Considerando a sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em favor do patrono da apelada para 13% (trezee por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.