Tribunal: TJES
Processo: 0018041-46.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Bancários; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. MANUTENÇÃO DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS CONHECIDOS EM PARTE. PROVIDO PARCIALMENTE O APELO DA CONSTRUTORA E DESPROVIDO O RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária comercial (sala 608, Ed. Lorenge Unique Corporate) que, após a quitação integral do preço, foram impedidos de obter a escritura definitiva devido à manutenção de hipoteca gravada em favor de instituição financeira.

2.
A construtora sustenta que a obrigação de liberar o gravame é exclusiva do banco, que não houve ato ilícito e que o valor da indenização deve ser reduzido. O banco alega exercício regular de direito de garantia real e ausência de responsabilidade civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
A questão em discussão consiste em saber: (i) se a construtora e o banco respondem solidariamente pela baixa da hipoteca após a quitação do preço pelo adquirente; (ii) se a demora na liberação do gravame gera dano moral indenizável; e (iii) qual a base de cálculo adequada para a fixação dos honorários advocatícios em caso de condenação líquida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
Não se conhece do pedido de efeito suspensivo formulado no bojo das razões recursais, por inobservância da formalidade prevista no art. 1.012, § 3º, do CPC.

5.
A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e a instituição financeira, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, pois ambas integram a cadeia de consumo e respondem objetivamente pelos vícios do serviço.

6.
A manutenção indevida da hipoteca após a quitação integral do imóvel frustra a legítima expectativa dos adquirentes, configurando dano moral que ultrapassa o mero dissabor cotidiano.

7.
O quantum indenizatório deve ser reduzido para R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e aos precedentes desta Corte para casos análogos.

8.
Existindo condenação líquida ao pagamento de indenização por danos morais, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser, preferencialmente, o valor da condenação, conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso da construtora conhecido em parte e provido parcialmente para reduzir a indenização e alterar a base de cálculo dos honorários. Recurso do banco conhecido em parte e desprovido, com majoração dos honorários recursais.

10.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço. 2. A demora injustificada na baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/15, art. 85, §§ 2º e 11, art. 405, art. 406, § 1º e art. 1.012, § 3º; CC, art. 389, parágrafo único; Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308, Súmula 362, Súmula 54, Tema 1368 e Tema 1059; TJES, Apelação Cível 5004631-59.2022.8.08.0024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018041-46.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A. e outros

APELADO: DANIELA MOREIRA PRATA e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. MANUTENÇÃO DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS CONHECIDOS EM PARTE. PROVIDO PARCIALMENTE O APELO DA CONSTRUTORA E DESPROVIDO O RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária comercial (sala 608, Ed. Lorenge Unique Corporate) que, após a quitação integral do preço, foram impedidos de obter a escritura definitiva devido à manutenção de hipoteca gravada em favor de instituição financeira.

2.
A construtora sustenta que a obrigação de liberar o gravame é exclusiva do banco, que não houve ato ilícito e que o valor da indenização deve ser reduzido. O banco alega exercício regular de direito de garantia real e ausência de responsabilidade civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
A questão em discussão consiste em saber: (i) se a construtora e o banco respondem solidariamente pela baixa da hipoteca após a quitação do preço pelo adquirente; (ii) se a demora na liberação do gravame gera dano moral indenizável; e (iii) qual a base de cálculo adequada para a fixação dos honorários advocatícios em caso de condenação líquida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
Não se conhece do pedido de efeito suspensivo formulado no bojo das razões recursais, por inobservância da formalidade prevista no art. 1.012, § 3º, do CPC.

5.
A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e a instituição financeira, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, pois ambas integram a cadeia de consumo e respondem objetivamente pelos vícios do serviço.

6.
A manutenção indevida da hipoteca após a quitação integral do imóvel frustra a legítima expectativa dos adquirentes, configurando dano moral que ultrapassa o mero dissabor cotidiano.

7.
O quantum indenizatório deve ser reduzido para R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e aos precedentes desta Corte para casos análogos.

8.
Existindo condenação líquida ao pagamento de indenização por danos morais, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser, preferencialmente, o valor da condenação, conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso da construtora conhecido em parte e provido parcialmente para reduzir a indenização e alterar a base de cálculo dos honorários. Recurso do banco conhecido em parte e desprovido, com majoração dos honorários recursais.

10.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço. 2. A demora injustificada na baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/15, art. 85, §§ 2º e 11, art. 405, art. 406, § 1º e art. 1.012, § 3º; CC, art. 389, parágrafo único; Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308, Súmula 362, Súmula 54, Tema 1368 e Tema 1059; TJES, Apelação Cível 5004631-59.2022.8.08.0024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, CONHECER EM PARTE e, nesta extensão, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e CONHECER EM PARTE e, na parte conhecida, NEGAR PROVIMENTO ao recurso do BANCO BRADESCO S.A. nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
BANCO BRADESCO S.A.
contra a r. sentença de id. 16667905 integrada por decisão de embargos de declaração de id. 16667917, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais proposta por
DANIELA MOREIRA PRATA

e ALEXANDRE NOGUEIRA
, julgou procedente a pretensão autoral, para:
“
1 - CONFIRMAR a tutela de urgência concedida, reconhecendo o dever das rés de providenciar a liberação da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na inicial; 2 - CONDENAR as Rés solidariamente ao pagamento de indenização por dano moral no valor de 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ)
”.

Em suas razões recursais (id. 16667910), alega a
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
.
, em síntese, que: i) sustenta que a obrigação de liberar o gravame hipotecário já foi cumprida durante a demanda e que a responsabilidade exclusiva por tal ato é do Banco Bradesco; ii) inexiste ato ilícito, pois não houve resistência de sua parte quanto à liberação da hipoteca e que adotou todas as providências que estavam ao seu alcance; iii) a tutela de urgência era impossível de ser cumprida exclusivamente pela apelante; iv) não há danos morais indenizáveis, visto que o atraso no cumprimento de obrigação contratual configura mero dissabor da vida cotidiana; v) subsidiariamente, deve ser reduzido o valor da indenização por danos morais para R$ 1.000,00 (mil reais), em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; vi) a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser o valor da condenação, não o valor da causa, conforme prevê o art. 85, §2º, do CPC.

Foram apresentadas contrarrazões por
DANIELA MOREIRA PRATA e ALEXANDRE NOGUEIRA
em id. 16667915, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Por seu turno, o
BANCO BRADESCO S.A.
, em seu recurso (id. 16667912), sustenta, em síntese, que não há ato ilícito que lhe possa ser imputado e inexistindo elementos caracterizadores, não possui responsabilidade civil no caso.

Após intimados, os apelados apresentaram contrarrazões em id. 16667916, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0018041-46.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A., LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: DANIELA MOREIRA PRATA, ALEXANDRE NOGUEIRA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
BANCO BRADESCO S.A.
contra a r. sentença de id. 16667905 integrada por decisão de embargos de declaração de id. 16667917, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais proposta por
DANIELA MOREIRA PRATA

e ALEXANDRE NOGUEIRA
, julgou procedente a pretensão autoral, para:
“
1 - CONFIRMAR a tutela de urgência concedida, reconhecendo o dever das rés de providenciar a liberação da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na inicial; 2 - CONDENAR as Rés solidariamente ao pagamento de indenização por dano moral no valor de 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ)
”.

Em suas razões recursais (id. 16667910), alega a
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
.
, em síntese, que: i) sustenta que a obrigação de liberar o gravame hipotecário já foi cumprida durante a demanda e que a responsabilidade exclusiva por tal ato é do Banco Bradesco; ii) inexiste ato ilícito, pois não houve resistência de sua parte quanto à liberação da hipoteca e que adotou todas as providências que estavam ao seu alcance; iii) a tutela de urgência era impossível de ser cumprida exclusivamente pela apelante; iv) não há danos morais indenizáveis, visto que o atraso no cumprimento de obrigação contratual configura mero dissabor da vida cotidiana; v) subsidiariamente, deve ser reduzido o valor da indenização por danos morais para R$ 1.000,00 (mil reais), em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; vi) a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser o valor da condenação, não o valor da causa, conforme prevê o art. 85, §2º, do CPC.

Foram apresentadas contrarrazões por
DANIELA MOREIRA PRATA e ALEXANDRE NOGUEIRA
em id. 16667915, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Por seu turno, o
BANCO BRADESCO S.A.
, em seu recurso (id. 16667912), sustenta, em síntese, que não há ato ilícito que lhe possa ser imputado e inexistindo elementos caracterizadores, não possui responsabilidade civil no caso.

Após intimados, os apelados apresentaram contrarrazões em id. 16667916, pelo desprovimento do recurso.

I. Preliminar: Não conhecimento do pedido de efeito suspensivo na apelação

Nos termos do art. 1.012, § 3º do CPC, o pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses em que a apelação começa a produzir efeitos imediatamente após a publicação da sentença deve ser formulado por meio de petição autônoma.

No caso vertente, as apelantes limitaram-se a inserir o pleito no corpo das próprias peças de apelação. A inobservância desta formalidade procedimental indispensável impede o conhecimento do pedido nesta sede, uma vez que a via adequada para tal pretensão não foi utilizada.

Diante do exposto,
NÃO CONHEÇO
dos pedidos de efeito suspensivo formulados pelas apelantes.

É como voto.

II. Mérito

Passo a julgar os recursos conjuntamente considerando que impugnam capítulos coincidentes da sentença.

Na espécie, em síntese, trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória proposta por
DANIELA MOREIRA PRATA e ALEXANDRE NOGUEIRA
adquirentes de unidade imobiliária (sala 608, Ed. Lorenge Unique Corporate) que, após a quitação integral do preço em 10/10/2018, foram impedidos de obter a escritura definitiva devido à manutenção de hipoteca gravada em favor da instituição financeira.

O Banco Bradesco sustenta a inexistência de ato ilícito, afirmando que apenas exerceu seu direito de garantia real decorrente de contrato firmado com a construtora. Por sua vez, a Lorenge alega que a baixa do gravame é obrigação exclusiva do banco credor hipotecário. Contudo, as teses não merecem prosperar.

Embora a Súmula nº 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça

(
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"
)
não seja aplicável a imóveis comerciais, conforme entendimento do próprio STJ
1
, a responsabilidade das apelantes, no presente caso, encontra fundamento na força obrigatória dos contratos e na boa-fé objetiva.

O instrumento contratual firmado, em seu Anexo I, Cláusula 32 (fl. 37), estabelece expressamente que a liberação do gravame hipotecário que recai sobre o imóvel somente ocorrerá após o pagamento integral da dívida da unidade. Assim, uma vez comprovada a quitação integral do preço pelos consumidores, torna-se impositivo o levantamento da hipoteca.

Ademais, como identificado pelo d. Juízo
a quo
, a Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda, ao vender o imóvel aos autores, assumiu a obrigação de entregá-lo livre de quaisquer ônus, mas não o fez, pois deveria ter tomado as providências necessárias para a baixa da hipoteca.

Quanto à solidariedade, aplica-se a sistemática do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Tanto a construtora quanto a instituição financeira integram a cadeia de consumo e respondem solidariamente pelos vícios do serviço e pela manutenção indevida do gravame, sendo a responsabilidade objetiva.

Casos similares já foram trazidos ao conhecimento desta c. Corte de Justiça, nos quais restou definido que “
A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço
” (TJES; APELAÇÃO CÍVEL 5004631-59.2022.8.08.0024; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. SERGIO RICARDO DE SOUZA; Julgado em: 28/Nov/2024).

Vejamos o inteiro teor de ementa referente a caso análogo:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios. A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73.

A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.

Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva.

A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade.

A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado.

A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço.

A não realização de baixa de hipoteca após quitação do imóvel caracteriza transtorno que justifica a condenação por danos morais.

A multa cominatória fixada em valor razoável visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e é devida no caso de descumprimento.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/73, art. 251, II; Código de Defesa do Consumidor (CDC); CPC/15, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 308; TJ-DF, AC 07195541320218070020; TJ-SP, AC 10062684120198260114; STJ, REsp 1.837.203/RS; AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS; TJ-MG, AC 10000211998463001; TJ-DF, AI 07166082620248070000.

(TJES; APELAÇÃO CÍVEL 5004631-59.2022.8.08.0024; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. SERGIO RICARDO DE SOUZA; Julgado em: 28/Nov/2024).

Portanto, deve ser mantida a condenação das apelantes quanto ao dever de providenciar a baixa da hipoteca, conforme decidido pelo juízo
a quo
.

Quanto aos danos morais, entendo que restaram configurados diante da frustração da legítima expectativa dos apelados. Como já decidido em ocasiões anteriores por este e. Tribunal, a impossibilidade de lavratura da escritura, mesmo após a quitação do imóvel, representa transtorno que ultrapassa o mero dissabor e compromete a segurança jurídica da relação contratual. Nesse sentido:

[...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da parte demandada desprovido. Recurso da autora parcialmente provido para incluir, na base de cálculo dos honorários advocatícios, o proveito econômico obtido, mantendo-se o percentual arbitrado na origem (10%). Honorários majorados para 15% sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: A responsabilidade pela baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado é solidária entre a construtora e o agente financiador. A aplicação inversa da cláusula penal contratual é cabível quando o inadimplemento decorre exclusivamente da construtora, frustrando a execução do contrato.
A demora injustificada na baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável.
A base de cálculo dos honorários advocatícios deve incluir tanto o valor da condenação por danos morais quanto o proveito econômico obtido pela parte vencedora. [...] (TJES; APELAÇÃO CÍVEL 5017460-72.2022.8.08.0024; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. Subst. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES; Julgado em: 10/Apr/2025).

Nesse contexto, em casos como o presente, já entendeu este E. Tribunal ser a quantia de
R$
5
.000,00 (
cinco
mil reais)
suficiente para atender as múltiplas facetas do instituto em cotejo. Veja-se:

APELAÇÕES CÍVEIS EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA REGISTRADA APÓS A QUITAÇÃO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. INDENIZAÇÃO FIXADA. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA/REQUERIDA PREJUDICADO. 1 – É cabível a indenização por danos morais, decorrentes da ausência injustificada em baixar o gravame que impediu a outorga da escritura envolvendo compra e venda de imóvel, especialmente nos casos em que o pagamento foi realizado antes da instituição do gravame e este perdurou por tempo considerável. 2 -
A indenização por danos morais deve ser fixada no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente a partir deste arbitramento e acrescido de juros legais desde a citação, valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e não destoa dos valores que têm sido arbitrados por este egrégio Tribunal.
3 – Recurso do Autor provido. Recurso da Construtora/Requerida prejudicado. (TJES, Apelação Cível nº 5003931-59.2021.8.08.0011, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Relator: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Data: de julgamento: 04/03/2023).

EMENTA. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DA HIPOTECA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMÓVEL QUITADO. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. (...). 4. A ausência injustificada do recorrente em baixar o gravame, impedindo a outorga da escritura pública do imóvel, mesmo após notificado, é causa suficiente para a indenização por danos morais. Afinal, o recorrente não impugnou a circunstância de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido pelos recorridos, perdurando o gravame por tempo considerável. 5.
Considerando as inquietações e os dissabores suportados pelos recorridos, as condições sócio-econômicas do ofensor, bem como que a indenização deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, mostra-se justa, razoável e proporcional a fixação no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um.
6. Recurso desprovido. (TJES, Apelação Cível nº 5006678-79.2021.8.08.0011, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Data: de julgamento: 18/05/2024).

Destarte, levando-se em consideração as circunstâncias do presente caso, reduzo o valor a ser pago a título de reparação por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devendo ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e incidir juros de mora a partir da citação (art. 405, CC) pela Taxa SELIC (Tema Repetitivo 1368 do STJ) até 29/08/2024, e, a partir de 30/08/2024, pela Taxa Legal (SELIC deduzida do IPCA, conforme art. 406, §1º).

Por fim, a sentença condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da causa. Ocorre que, havendo condenação líquida ao pagamento de indenização por danos morais, a base de cálculo deve ser, preferencialmente, o valor da condenação, conforme dispõe o art. 85, § 2º do CPC.

Dessa forma, acolho a tese da
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
para reformar a base de cálculo, mantendo o percentual de 15%, que deverá incidir sobre o valor atualizado da condenação.

III. Dispositivo

Pelo exposto,
CONHEÇO
PARCIALMENTE
do recurso de
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e, nesta extensão,
DOU-
LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para reduzir a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e alterar os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

E, ainda,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso de
BANCO BRADESCO S.A.
e, na parte conhecida,
NEGO-LHE PROVIMENTO,
pelo que deve ser majorado o percentual de honorários advocatícios por ele devido para 17% (dezessete por certo) sobre o valor da condenação (STJ, Tema 1.059 e CPC, art. 85, § 11).

É como voto.

1
“Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial.” (REsp n. 2.189.064/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.). No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1673235-PR, AgInt no REsp 1702163-PR, AgInt no AREsp 2174877-SP, gInt no AREsp 2178177-RJ, AgInt no AREsp 1982469-RS.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)