Tribunal: TJES
Processo: 5011872-85.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Liminar
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA CITRA PETITA. TEORIA DA CAUSA MADURA. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO FÁTICA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PROVIDO. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de compromisso de compra e venda e condenou as rés à devolução de 75% dos valores pagos, com juros desde a citação. As recorrentes sustentam a nulidade da sentença por omissão quanto à ilegitimidade passiva da construtora, a inaplicabilidade do CDC por se tratar de regime de construção "a preço de custo" e a necessidade de fixação dos juros a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por vício
citra petita
ao não apreciar preliminar de ilegitimidade passiva; (ii) definir se a construtora possui legitimidade passiva em contrato de construção por administração quando atua como gestora do empreendimento; (iii) estabelecer se a descaracterização do regime de administração atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor; e (iv) determinar o termo inicial dos juros de mora em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Caracteriza vício
citra petita
a sentença que deixa de analisar questão preliminar de ilegitimidade passiva arguida na contestação, impondo-se a sua anulação.

Autoriza-se o julgamento imediato do mérito pelo Tribunal, com base na Teoria da Causa Madura, quando o processo está devidamente instruído e em condições de julgamento, suprindo a omissão da instância de origem.

Possui legitimidade passiva a construtora que, embora sob o rótulo de "construção por administração", atua como real incorporadora, capta clientes e centraliza a gestão financeira do empreendimento antes mesmo da constituição formal do condomínio.

Afasta-se o regime puro de construção "a preço de custo" (Lei nº 4.591/1964) quando a construtora recebe pagamentos diretamente e gere os recursos da obra, o que atrai a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Revela-se abusiva a perda total ou substancial das prestações pagas, mesmo em caso de rescisão por inadimplência do comprador, sendo adequada a retenção de 25% dos valores pagos para compensar despesas administrativas e evitar o enriquecimento sem causa.

Incidem os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 1002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para anular a sentença e, no mérito, pedido julgado parcialmente procedente.

Tese de julgamento
:

A descaracterização do regime de construção por administração, mediante a assunção da gestão financeira e administrativa pela construtora, submete a relação jurídica às normas do Código de Defesa do Consumidor.

O termo inicial dos juros de mora em rescisões de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é a data do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.013, § 3º, III; Lei nº 4.591/1964, art. 58; CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, art. 884; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, j. 28.10.2024; STJ, REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 2.9.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5011872-85.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: APARECIDA GOMES LEAL

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA CITRA PETITA. TEORIA DA CAUSA MADURA. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO FÁTICA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PROVIDO. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de compromisso de compra e venda e condenou as rés à devolução de 75% dos valores pagos, com juros desde a citação. As recorrentes sustentam a nulidade da sentença por omissão quanto à ilegitimidade passiva da construtora, a inaplicabilidade do CDC por se tratar de regime de construção "a preço de custo" e a necessidade de fixação dos juros a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por vício
citra petita
ao não apreciar preliminar de ilegitimidade passiva; (ii) definir se a construtora possui legitimidade passiva em contrato de construção por administração quando atua como gestora do empreendimento; (iii) estabelecer se a descaracterização do regime de administração atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor; e (iv) determinar o termo inicial dos juros de mora em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Caracteriza vício
citra petita
a sentença que deixa de analisar questão preliminar de ilegitimidade passiva arguida na contestação, impondo-se a sua anulação.

Autoriza-se o julgamento imediato do mérito pelo Tribunal, com base na Teoria da Causa Madura, quando o processo está devidamente instruído e em condições de julgamento, suprindo a omissão da instância de origem.

Possui legitimidade passiva a construtora que, embora sob o rótulo de "construção por administração", atua como real incorporadora, capta clientes e centraliza a gestão financeira do empreendimento antes mesmo da constituição formal do condomínio.

Afasta-se o regime puro de construção "a preço de custo" (Lei nº 4.591/1964) quando a construtora recebe pagamentos diretamente e gere os recursos da obra, o que atrai a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Revela-se abusiva a perda total ou substancial das prestações pagas, mesmo em caso de rescisão por inadimplência do comprador, sendo adequada a retenção de 25% dos valores pagos para compensar despesas administrativas e evitar o enriquecimento sem causa.

Incidem os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 1002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para anular a sentença e, no mérito, pedido julgado parcialmente procedente.

Tese de julgamento
:

A descaracterização do regime de construção por administração, mediante a assunção da gestão financeira e administrativa pela construtora, submete a relação jurídica às normas do Código de Defesa do Consumidor.

O termo inicial dos juros de mora em rescisões de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é a data do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.013, § 3º, III; Lei nº 4.591/1964, art. 58; CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, art. 884; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, j. 28.10.2024; STJ, REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 2.9.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, anular a sentença recorrida e, por aplicação da teoria da causa madura, julgar parcialmente procedente o pedido formulado na inicial, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES EIRELI
e
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha que, na "Ação de Rescisão Contratual c/c Ação de Cobrança", ajuizada por
APARECIDA GOMES LEAL
, julgou procedente a pretensão autoral para declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes e condenar as apelantes à devolução de 75% do valor pago pela autora, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação.

Em suas razões (id. 14709922) as apelantes sustentam, em síntese (i) a nulidade da sentença por ser
citra petita
, uma vez que o juízo de primeiro grau não apreciou a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela construtora Santos Neves; (ii) a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, por se tratar de contrato de construção por administração a preço de custo, o qual não configura relação de consumo; (iii) que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da apelada (autora), que se tornou inadimplente, inviabilizando a condenação à devolução de valores; e, subsidiariamente, (iv) que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Após a acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que
a sentença deve ser anulada e, por aplicação da teoria da causa madura, o pedido deve ser julgado parcialmente procedente
.

As apelantes arguiram a nulidade da sentença, sob o fundamento de que o juízo de primeiro grau não se manifestou sobre a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora Santos Neves.

Do exame, verifico que, de fato, a questão preliminar alicerçada na ilegitimidade passiva da construtora apelante não foi objeto de deliberação pelo juízo
a quo
, caracterizando o vício de julgamento
citra petita
.

Imperioso registrar, entretanto, que a constatação da omissão não impõe, necessariamente, o retorno dos autos à instância de origem.

Isso porque, estando o processo devidamente instruído e em condições de imediato julgamento, aplica-se a Teoria da Causa Madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, inciso III, do CPC, cabendo a este Tribunal suprir a omissão e analisar a questão.

A esse respeito, sublinhe-se que
a tese de ilegitimidade passiva não merece prosperar
, uma vez que, embora o contrato seja formalmente intitulado como de "
construção por administração
", diversos elementos nos autos demonstram que a construtora Santos Neves atuou de forma proeminente e decisiva na relação jurídica, ultrapassando a figura de mera mandatária do condomínio.

Primeiramente, o "Contrato de Promessa de Compra e Venda" (ID 14709808) foi firmado em 11/08/2010, tendo como partes a construtora e a apelada. O Condomínio Residencial Mar de Espanha, por sua vez, só foi formalmente constituído quase um ano depois, em 30/05/2011, conforme comprova o CNPJ (ID 14709927 - Pág. 12).

Tal fato demonstra que, no momento crucial da captação do cliente e da venda da unidade, a construtora agia como a própria incorporadora e vendedora do empreendimento, e não como administradora de um grupo de condôminos já existente.

Ademais, o extrato de pagamentos (ID 14709805) e o contrato de financiamento com o Banestes (ID 14709807) evidenciam que a construtora estava no centro da gestão financeira, recebendo valores e contraindo dívidas em nome próprio para a viabilização da obra e, consequentemente, descaracterizando a figura do condomínio como único responsável pelo custeio da obra, conforme previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64.

Nesse sentido,
a compreensão jurisprudencial desta Corte firmou-se no sentido de que, havendo indícios de que a construtora atuou como real idealizadora e negociadora do empreendimento, descumprindo os requisitos puros do regime de administração, sua legitimidade passiva
ad causam
deve ser mantida
.

A propósito, vale conferir,
in litteris
:

APELAÇÕES CÍVEIS – PRELIMINAR – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – MÉRITO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA –
CONTRATO DE CONSTRUÇÃO PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU “A PREÇO DE CUSTO”
– NÃO DESCARACTERIZADO – INAPLICABILIDADE DO CDC – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO PARCIAL – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – MONTANTE ADEQUADO – RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. 1[...] 2 .
Preliminar: ilegitimidade passiva: Pela teoria da asserção, a análise quanto a existência de relação jurídica material entre as partes deve ser feita à luz das afirmações contidas na petição inicial e não do direito provado, presumindo-se, de maneira abstrata, verdadeiras as alegações. Nessa perspectiva, nota-se que na petição inicial o autor aduziu que a real natureza do contrato firmado não é de construção pelo regime de administração, pois não houve verdadeira gestão dos adquirentes na gestão da construção do empreendimento. Ademais, afirma que os pagamentos eram realizados diretamente à construtora. Aliás, como a construtora figurou como parte no contrato, a análise quanto à alegada desnaturação ou descaracterização do instrumento e à possibilidade desta ser responsabilizada pela rescisão concernem ao mérito da demanda . Precedentes. Preliminar rejeitada.
3. Mérito: [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00162764620168080035, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

No mesmo sentido, segue a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual e reparação de danos materiais em razão da não entrega de imóvel adquirido. Sentença que julgou procedente o pedido, reconhecendo a culpa das apelantes pelo inadimplemento. Ilegitimidade passiva não configurada .
SPE criada pela própria construtora para empreendimento na modalidade "a preço de custo". Confusão entre as pessoas jurídicas que justifica a solidariedade entre elas. Aplicabilidade das normas consumeristas à espécie em razão da mitigação da teoria finalista do consumidor.
Reconhecimento da aplicação da Lei nº 6.899/81 em relação à atualização monetária apenas após o ajuizamento da demanda, devendo a dívida ser corrigida desde o desembolso até a propositura da ação pelo índice previsto em contrato para seu inadimplemento. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1007547-38 .2018.8.26.0004 São Paulo, Relator.: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 28/07/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2023)

Isto posto, do ponto de vista lógico-jurídico, a construtora integrou e participou ativamente da relação com a adquirente, dela auferindo lucro.
Aplicando-se a teoria da asserção, a narrativa inicial que lhe imputa responsabilidade é suficiente para mantê-la no polo passivo
.

Daí porque é o caso de rejeição da questão preliminar relativa à ilegitimidade passiva da
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES EIRELI
.

Quanto ao pleito de inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva da apelada pela rescisão e a consequente impossibilidade de devolução dos valores
, a análise deve partir da premissa de que, embora o contrato de construção por administração, em sua forma pura, não configure relação de consumo, a descaracterização fática de seus elementos essenciais – como a autogestão financeira pelos condôminos – atrai a incidência protetiva do CDC, consoante orientação sufragada pelo STJ e por esta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS . PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES LEGAIS. DESCARACTERIZAÇÃO DO FORMATO DO NEGÓCIO JURÍDICO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSTRUTOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INCABÍVEL . RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. [...] 3) O Código de Defesa do Consumidor não incide, a rigor, nesse tipo de negócio jurídico, uma vez que os condôminos – responsáveis pelo financiamento da obra – e o condomínio – responsável pela administração, fiscalização e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobiliário – não se enquadram na definição de consumidor e fornecedor, respectivamente. 4)
Somente na hipótese de descaracterização do negócio contratual, pela inobservância dos sobreditos requisitos da Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), é que terão incidência as normas protetivas do CDC, pois, nesse caso, o incorporador e construtor passará a assumir a posição de fornecedor de bens e serviços. Precedentes .
5) Exsurge descaracterizado o contrato de construção por administração quando demonstrado que, a despeito da existência do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, a quem coube toda a gestão financeira da obra, restando ao condomínio somente a fiscalização das obras realizadas e dos valores cobrados, que eram apresentados pela construtora. 6)
Com a descaracterização do contrato, ao caso se aplica, automaticamente, o enunciado da Súmula 543 do STJ, segundo o qual, “[n]a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
” 7) Não é cabível a indenização por danos morais na hipótese em que, a despeito do infortúnio contratual e financeiro experimentado, não se afigura presente efetiva lesão a direito de personalidade. 8) Recurso parcialmente conhecido e provido . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00257385620188080035, Relator.: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível)

"EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO. ART. 356 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. DECISÃO ULTRA-PETITA E ERROR IN PROCEDENDO. REJEITADAS. DECISÃO CONDICIONADA. NULIDADE. ACOLHIMENTO PARCIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR. ALIENAÇÃO IRREGULAR. MATÉRIA INCONTROVERSA E EM CONDIÇÃO DE JULGAMENTO. ART. 356 DO CPC. DESCARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DO CDC NO CASO CONCRETO. SÚMULA 543 DO C. STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. PROVIDO PARCIALMENTE RECURSO DE CHAMON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PROMOCIONAIS LTDA. PROVIDO O RECURSO DE LARISSA PORTUGAL GUIMARÃES AMARAL VASCONCELOS. 1. [...]. 5.
Embora o entendimento firmado no STJ de que, "No contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo, não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias - Lei 4.591/64 (AgInt no REsp 1042687/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 10/10/2016) , no presente caso verifica-se a descaracterização do negócio, na medida em que formado sem observância integral dos requisitos da Lei 4.591/64,
razão pela qual deve a rescisão operar-se pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.
6.
Além da pretensão comum de rescisão contratual, incontroverso a ausência do registro do memorial de incorporação imobiliária do empreendimento, conforme exigência legal do art. 32 da Lei. 4.591/64, cuja responsabilidade recai sobre a construtora, não sendo admitida a transferência de culpa ao adquirente, sendo possível a decisão parcial de mérito quanto à restituição de valores, nos termos do art. 356, I e II, do CPC/2015.

7.
Demonstrada a responsabilidade da construtora pela rescisão do negócio e a descaracterização do negócio para incidência do CDC, a restituição dos valores pagos pela agravada deve observar o disposto na súmula nº. 543 do STJ
8. Incabível condicionar os efeitos da decisão a atos de terceiros, não se exigindo o esgotamento das vias recursais para que seus efeitos se concretizem. 9. Reforma parcial da decisão de mérito." (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 035189002864, Relator : JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 19/03/2019, Data da Publicação no Diário: 17/04/2019)

No caso, como supramencionado, a construtora Santos Neves agiu como verdadeira fornecedora, na medida em que figurou como destinatária dos pagamentos realizados pela apelada (ID 14709805), além de ter sido destinatária dos valores decorrentes da consecução de financiamento bancário (ID 14709807),
o que torna ter ela sido a verdadeira gestora financeira da obra, atuando, portanto, como prestadora de serviços, sendo aplicável, portanto, o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Ainda que a rescisão tenha sido motivada pela inadimplência da apelada, a perda total das prestações pagas, como pretendem as apelantes, representaria penalidade excessivamente onerosa e desproporcional, incidindo, pois, na vedação contida na norma do art. 51, IV, do CDC.

De mais a mais, a retenção integral do valor pago pela apelada, considerando, ainda, a adjudicação do imóvel pelo Condomínio, possibilitando, via de consequência, sua posterior venda a terceiro, implica reconhecer enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo art. 884 do Código Civil.

No que diz respeito à restituição dos valores pagos, o Tribunal da Cidadania possui entendimento,
mutatis mutandis
, no sentido de que “
o regime de obra por administração foi expressamente afastado pela instância de origem diante de toda a sistemática de contratação
, posto que, criada a Sociedade com Propósito Específico - SPE, que elaborou o projeto de construção,
ofereceu à venda, atuou como construtora, incorporadora e administradora do empreendimento imobiliário, organizando os pagamentos, emitindo extratos e recibos, enfim atuando como gestora do empreendimento, o que descaracterizou o regime de construção por administração e acabou por atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto
” (AgInt no AREsp n. 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.).

Deste modo, atrai-se, também, a incidência do entendimento de que “
como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor,
não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor
” (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

Com efeito, entendo que a retenção de 25% do montante pago, conforme determinado na sentença, mostra-se razoável e adequada para compensar as despesas administrativas das apelantes, estando em conformidade com a jurisprudência desta 2ª Câmara Cível para casos de rescisão por culpa do comprador, vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS – PRELIMINAR – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – MÉRITO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE CONSTRUÇÃO PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU “A PREÇO DE CUSTO”
– NÃO DESCARACTERIZADO – INAPLICABILIDADE DO CDC – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL –
RETENÇÃO PARCIAL – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – MONTANTE ADEQUADO
– RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. [...] . 5. No que concerne aos demais pontos impugnados pelas partes, embora seja patente que o contrato dos autos não se submete ao CDC, não existe vedação legal à rescisão contratual por iniciativa do adquirente, de modo que, mesmo na ausência de previsão específica, imperioso se revela o retorno das partes a situação anterior à celebração da avença, com a devida compensação dos prejuízos. Diante disso, e considerando que a fração ideal do empreendimento deverá retornar à livre alienação pelos requeridos, a não admissão da restituição parcial dos valores pagos ao adquirente implicaria em enriquecimento sem causa. Por isso, a jurisprudência pátria, em casos análogos ao dos autos, tem adotado o entendimento da possibilidade de retenção parcial do montante quitado . Precedentes. 6.
No caso dos autos, portanto, revela-se adequada e condizente com a jurisprudência pátria a sentença primeva ao admitir a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) do valor total pago pelo autor – R$ 13.091,93 (treze mil e noventa e um reais, e noventa e três centavos) –, a título de administração, bem como das deduções previstas no contrato
. 7. Recursos conhecidos e, na parte conhecida, improvidos. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00162764620168080035, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

Por fim, no que tange ao termo inicial dos juros de mora, assiste razão às apelantes
.

Conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 1002 - REsp 1740911/DF), "
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
".

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005992-32.2017.8.08 .0006 APTE (S):SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APDO (S): FRANCISCO DE SOUZA JERONIMO RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA. ACÓRDÃO EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DEFLAGRADA PELO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS . RETENÇÃO. 10% SOBRE O MONTANTE DESEMBOLSADO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA . INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO IMPROVIDO. 1 . A rescisão do contrato de promessa de compra e venda fundada no inadimplemento do comprador autoriza a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) pelo vendedor dos valores pagos pela parte contratante, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e de compensação pela resilição do contrato conforme precedentes do STJ, e deste Tribunal que, em julgamentos anteriores, considerou o percentual de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos pelo consumidor como o razoável a ser aplicado na espécie. Precedentes. 2.
Conforme entendimento pacificado no STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
3. Constata-se a sucumbência mínima do autor, de modo que a demandada deve responder integralmente pelos ônus sucumbenciais. 4 . Recurso conhecido e parcialmente provido Vistos relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo, à unanimidade, conhecer do recurso interposto para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a teor do voto proferido pelo e. Relator. Vitória, RELATOR (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0005992-32.2017 .8.08.0006, Relator.: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, 4ª Câmara Cível)

Nesse contexto, nos termos da fundamentação supra, o pedido formulado na inicial deve ser julgado parcialmente procedente.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES EIRELI
e
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA e LHE DOU PROVIMENTO,
para anular a sentença recorrida.

Por aplicação da teoria da causa madura, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado pela autora, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda da unidade n. 501, torre B (Valência), do Condomínio Residencial Mar de Espanha e condenar as rés/apelantes à restituição, no percentual de 75% (setenta e cinco por cento), do valor pago pela autora/apelada para aquisição com incidência de correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e SELIC, exclusivamente, a partir do Trânsito em julgado.

Condeno a autora ao pagamento de 25% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor proveito econômico obtido (retenção de 25% do valor pago pela autora), bem como condeno as rés ao pagamento de 75% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido (restituição de 75% do valor desembolsado).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)