Tribunal: TJES
Processo: 5007406-43.2023.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Móvel
Data de julgamento: 2026-01-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. POSTO DE REVENDA DE COMBUSTÍVEIS. DEFESA DA LOCADORA. EXCEÇÃO DE RETOMADA PARA USO DE CÔNJUGE EM MESMA ATIVIDADE ECONÔMICA. DISTINÇÃO ENTRE IMÓVEL E FUNDO DE COMÉRCIO. INEXISTÊNCIA DE LOCAÇÃO DO FUNDO EMPRESARIAL. CRIAÇÃO ARTIFICIAL DE REQUISITOS LEGAIS NO CURSO DA LIDE. ELISÃO DA PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE. PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. OPOSIÇÃO ISOLADA DE COPROPRIETÁRIA MINORITÁRIA. INOPONIBILIDADE AO DIREITO DE RENOVAÇÃO ANUÍDO PELA MAIORIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por coproprietária locadora contra sentença que julgou procedente ação renovatória de locação comercial movida por sociedade empresária exploradora de posto de combustíveis. A recorrente objetiva a retomada do imóvel para exploração da mesma atividade econômica por meio de sociedade controlada por cônjuge, a despeito da concordância das demais condôminas com a renovação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o contrato de locação abrangia o fundo de comércio, circunstância necessária para autorizar a retomada destinada ao mesmo ramo de atividade (art. 52, § 1º, da Lei 8.245/1991); (ii) verificar a sinceridade do pedido de retomada diante da alteração do quadro societário da empresa beneficiária no curso da lide; (iii) estabelecer se o direito de preferência de condômino (art. 1.323 do Código Civil) pode obstar a renovação locatícia deliberada pela maioria dos coproprietários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A vedação à retomada do imóvel para exploração do mesmo ramo de atividade do locatário constitui regra protetiva do fundo de comércio, excetuada apenas quando a locação envolver o próprio fundo, com instalações e pertences.

4. A descrição do objeto contratual restrita a bens corpóreos (terreno e edificação) e a prova contábil de que a sociedade locatária suportou os custos de construção e depreciação das instalações evidenciam a titularidade do fundo de comércio pela inquilina, o que afasta a incidência da exceção prevista no § 1º do art. 52 da Lei 8.245/1991.

5. A presunção de sinceridade do pedido de retomada possui caráter relativo (juris tantum), passível de elisão por elementos fáticos que denotem a utilização do processo para fins escusos ou simulados.

6. A aquisição da maioria do capital social pelo cônjuge da locadora mediante alteração contratual registrada após a citação na ação renovatória revela a fabricação artificial de requisito legal (inciso II do art. 52 da Lei 8.245/1991), o que configura má-fé e afasta a legitimidade da pretensão de retomada.

7. A administração de bem indivisível em condomínio submete-se à deliberação da maioria dos coproprietários, calculada pelo valor dos quinhões, consoante o § 1º do art. 1.325 do Código Civil.

8. O direito de preferência do condômino na locação (art. 1.323 do Código Civil) incide no momento da contratação inicial com terceiros, e não opera como óbice ao direito subjetivo à renovação compulsória quando a continuidade da avença conta com a aprovação da maioria condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A exceção de retomada para exploração de mesma atividade econômica (art. 52, § 1º, da Lei 8.245/1991) exige prova inequívoca de que a locação compreendia o fundo de comércio preexistente, não bastando a locação da estrutura física do imóvel.

2. A manipulação da composição societária de empresa beneficiária do pedido de retomada no curso da ação renovatória afasta a presunção de sinceridade exigida para a tutela do direito de propriedade em detrimento da renovação locatícia.

3. A oposição de condômino minoritário é insuficiente para impedir a renovação de locação comercial quando a maioria dos coproprietários anui com a manutenção do vínculo, prevalecendo a regra da deliberação majoritária (art. 1.325 do Código Civil) sobre o direito de preferência individual.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422, art. 1.323 e § 1º do art. 1.325. CPC, § 11 do art. 85 e inciso IV do § 1º do art. 489. Lei 8.245/1991, arts. 51, inciso II e § 1º do art. 52 e art. 71.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC 1001943-26.2023.8.26.0003, Rel. Ferreira da Cruz, j. 21.11.2023; TJ-RJ, AC 0120500-41.2010.8.19.0002, Rel. José Carlos Paes, j. 08.06.2016; TJ-SP, AC 1020465-07.2018.8.26.0576, Rel. Alfredo Attié, j. 17.08.2020; TJ-SP, APL 0220658-72.2011.8.26.0100, Rel. Melo Bueno, j. 29.07.2015.

PROCLAMAÇÃO DE RESULTADO DE JULGAMENTO

ACORDA
a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, por maioria, conhecer do recurso de CINTIA FERRAÇO MAESTRI e a ele negar provimento.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

RELATORA DESIGNADA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5007406-43.2023.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CINTIA FERRACO MAESTRI

APELADO: MILENE FERRACO MARIANELLI e outros (3)

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. POSTO DE REVENDA DE COMBUSTÍVEIS. DEFESA DA LOCADORA. EXCEÇÃO DE RETOMADA PARA USO DE CÔNJUGE EM MESMA ATIVIDADE ECONÔMICA. DISTINÇÃO ENTRE IMÓVEL E FUNDO DE COMÉRCIO. INEXISTÊNCIA DE LOCAÇÃO DO FUNDO EMPRESARIAL. CRIAÇÃO ARTIFICIAL DE REQUISITOS LEGAIS NO CURSO DA LIDE. ELISÃO DA PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE. PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. OPOSIÇÃO ISOLADA DE COPROPRIETÁRIA MINORITÁRIA. INOPONIBILIDADE AO DIREITO DE RENOVAÇÃO ANUÍDO PELA MAIORIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por coproprietária locadora contra sentença que julgou procedente ação renovatória de locação comercial movida por sociedade empresária exploradora de posto de combustíveis. A recorrente objetiva a retomada do imóvel para exploração da mesma atividade econômica por meio de sociedade controlada por cônjuge, a despeito da concordância das demais condôminas com a renovação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o contrato de locação abrangia o fundo de comércio, circunstância necessária para autorizar a retomada destinada ao mesmo ramo de atividade (art. 52, § 1º, da Lei 8.245/1991); (ii) verificar a sinceridade do pedido de retomada diante da alteração do quadro societário da empresa beneficiária no curso da lide; (iii) estabelecer se o direito de preferência de condômino (art. 1.323 do Código Civil) pode obstar a renovação locatícia deliberada pela maioria dos coproprietários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A vedação à retomada do imóvel para exploração do mesmo ramo de atividade do locatário constitui regra protetiva do fundo de comércio, excetuada apenas quando a locação envolver o próprio fundo, com instalações e pertences.

4. A descrição do objeto contratual restrita a bens corpóreos (terreno e edificação) e a prova contábil de que a sociedade locatária suportou os custos de construção e depreciação das instalações evidenciam a titularidade do fundo de comércio pela inquilina, o que afasta a incidência da exceção prevista no § 1º do art. 52 da Lei 8.245/1991.

5. A presunção de sinceridade do pedido de retomada possui caráter relativo (juris tantum), passível de elisão por elementos fáticos que denotem a utilização do processo para fins escusos ou simulados.

6. A aquisição da maioria do capital social pelo cônjuge da locadora mediante alteração contratual registrada após a citação na ação renovatória revela a fabricação artificial de requisito legal (inciso II do art. 52 da Lei 8.245/1991), o que configura má-fé e afasta a legitimidade da pretensão de retomada.

7. A administração de bem indivisível em condomínio submete-se à deliberação da maioria dos coproprietários, calculada pelo valor dos quinhões, consoante o § 1º do art. 1.325 do Código Civil.

8. O direito de preferência do condômino na locação (art. 1.323 do Código Civil) incide no momento da contratação inicial com terceiros, e não opera como óbice ao direito subjetivo à renovação compulsória quando a continuidade da avença conta com a aprovação da maioria condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A exceção de retomada para exploração de mesma atividade econômica (art. 52, § 1º, da Lei 8.245/1991) exige prova inequívoca de que a locação compreendia o fundo de comércio preexistente, não bastando a locação da estrutura física do imóvel.

2. A manipulação da composição societária de empresa beneficiária do pedido de retomada no curso da ação renovatória afasta a presunção de sinceridade exigida para a tutela do direito de propriedade em detrimento da renovação locatícia.

3. A oposição de condômino minoritário é insuficiente para impedir a renovação de locação comercial quando a maioria dos coproprietários anui com a manutenção do vínculo, prevalecendo a regra da deliberação majoritária (art. 1.325 do Código Civil) sobre o direito de preferência individual.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422, art. 1.323 e § 1º do art. 1.325. CPC, § 11 do art. 85 e inciso IV do § 1º do art. 489. Lei 8.245/1991, arts. 51, inciso II e § 1º do art. 52 e art. 71.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC 1001943-26.2023.8.26.0003, Rel. Ferreira da Cruz, j. 21.11.2023; TJ-RJ, AC 0120500-41.2010.8.19.0002, Rel. José Carlos Paes, j. 08.06.2016; TJ-SP, AC 1020465-07.2018.8.26.0576, Rel. Alfredo Attié, j. 17.08.2020; TJ-SP, APL 0220658-72.2011.8.26.0100, Rel. Melo Bueno, j. 29.07.2015.

PROCLAMAÇÃO DE RESULTADO DE JULGAMENTO

ACORDA
a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, por maioria, conhecer do recurso de CINTIA FERRAÇO MAESTRI e a ele negar provimento.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

RELATORA DESIGNADA

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto divergente.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007406-43.2023.8.08.0014

DATA DA SESSÃO: 18/11/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR (RELATOR):-

Adiro ao relatório lançado pelo Des. Carlos Simões Fonseca.

CINTIA FERRAÇO MAESTRI
apela da sentença de Id 13699429, integrada em Id 13699442, por meio da qual o juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Colatina, em Ação Renovatória de Locação ajuizada por
POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA.
em face da ora apelante e também de
MILENE FERRAÇO MARIANELLI, ADRIANA FERRAÇO DALMASO
e
VIVIANE FERRAÇO MARINO
, julgou procedente o pedido autoral
“para determinar a renovação do contrato de locação pactuado entre as partes, pelo prazo de 05 (cinco) anos, o qual deverá ser reajustado na forma do pacto, respeitados os índices oficiais convencionados pelas partes, mantidas as demais cláusulas”.

Em suas razões (Id 13699435), a apelante sustenta, em síntese, que:
I)
é a proprietária, em conjunto com suas irmãs e mãe, do imóvel contendo um posto de revenda de combustíveis, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico;
II)
a empresa apelada também era de sua propriedade, mas as quotas foram cedidas aos atuais sócios para realização do contrato de locação;
III)
restou previsto, contudo, que em caso de rescisão do contrato, as quotas retornariam às locadoras;
IV)
pretende utilizar o imóvel transferindo fundo de comércio existente há mais de um ano, do qual o seu cônjuge detém a maioria do capital social, de modo que inviável a renovação forçada do aluguel;

V)
seu direito de preferência foi ignorado pela sentença recorrida.

Contrarrazões de Id 13699444 e 13699445, pelo improvimento do recurso.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Em tempo, proceda a Secretaria da c. Terceira Câmara Cível a retificação do cadastro do feito no sistema PJe, a fim de que
CINTIA FERRAÇO MAESTRI
passe a constar como apelante e

POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA., MILENE FERRAÇO MARIANELLI, ADRIANA FERRAÇO DALMASO
e
VIVIANE FERRAÇO MARINO
como apelados.

Vitória (ES), data registrada no sistema.

*

O SR. ADVOGADO ANTÔNIO AUGUSTO GENELHU JÚNIOR:-

Excelentíssimo Desembargador Presidente, Eminente Desembargador Relator, demais desembargadores que compõem esta augusta Câmara, Eminente Procuradora de Justiça, serventuários, colegas advogados, saudando especialmente os colegas ex adversos que aqui estão presentes.

A hipótese cuida-se de uma ação renovatória proposta pela empresa apelada, contrato de locação comercial, com prazo estabelecido que enseja a renovação, mas de cujo contrato, eu pediria a vênia a Vossas Excelências para ler uma cláusula, justamente a cláusula número 1.3. Segundo essa cláusula, as cotas de capital do Posto de Gasolina Quatro Ltda., na condição de locatário, foram transferidas pelos locadores e, em caso de rescisão do contrato de locação, as cotas retornarão aos locadores, cujas regras constam do contrato de compra e venda assinado pelas partes, sem alteração contratual.

Então, é como se nós tivéssemos uma cláusula de retrovenda, que, ao final, expirado o contrato de locação, essas cotas, quer dizer, a empresa voltaria para os locadores.

Na contestação, a apelante apresentou exceção de retomada, com base no artigo 52, II, da Lei nº 8.245, quer seja para utilizar o imóvel por meio da sociedade apelada, cujas cotas, como eu disse, deveriam lhe ter sido devolvidas, quer seja para transferir para uma empresa de fundo de comércio, existente há mais de um ano, cujo capital, a maioria do capital social, é detida pelo seu ilustre cônjuge.

Ocorre que o meritíssimo juiz sentenciante entendeu por julgar procedente o pedido de renovação por duas razões, as razões básicas destacadas na respeitável sentença do não menos respeitável magistrado. Primeiro, a impossibilidade do locatário fazer concorrência ao locador. Segundo ele, a regra aplicada ao caso seria o § 1º do artigo 52 da própria lei de locação. E, segundo, por conta da maioria condominial, porque, na verdade, essa empresa pertencia a quatro irmãs e três dessas irmãs entenderam de se posicionar favoráveis à renovação pretendida pelo locatário.

Muito bem.

A admiração pelo meritíssimo juiz é enorme, o seu talento, a sua eficácia, a sua dignidade, a sua honestidade, um juiz feliz nas suas decisões, só que aqui, nesse caso, com todo o respeito, com todas as vênias, não se houve Sua Excelência com o habitual acerto. Por quê? Porque no que tange à concorrência, segundo ele, aplica-se o § 1º do artigo 52, Sua Excelência não, digamos assim, atentou para a parte final desse dispositivo, que diz o seguinte: “na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio com as instalações e pertences”.

Ora, no caso, não se tratou da locação só do imóvel. Tratou-se da locação de todos os pertences, porque ali funcionava, como funcionou depois com o locatário, um posto de gasolina. E a locação abrangeu todas essas situações, na verdade, todos esses pertences, todas essas instalações, e, portanto, se aplica a parte final do artigo 52, sendo possível, portanto, o uso das mesmas atribuições, das mesmas finalidades pelo locador que exerce o direito de retomada. Especialmente porque a locação envolveu o fundo de comércio.

Trago aqui dois julgados do STJ que bem se aplicam ao caso. “Tratando-se de locação de imóvel com instalações destinadas especificamente a determinada finalidade, como sucede com postos de serviços e abastecimento de automóveis, pode o proprietário retomar para explorar o mesmo ramo de comércio”. Ministro Relator Eduardo Ribeiro, julgado em 4 de fevereiro de 1991, uma época bem contemporânea à Lei de Locação.

Um outro, também do STJ, julgado no ano de 1999, da relatoria do Ministro Vicente Leal, que diz praticamente a mesma coisa. “Em sede de locação comercial, a exceção que veda o pedido de retomada do imóvel para exploração da mesma atividade comercial do locatário, não se aplica aos que possuem instalações destinadas a ramos de negócios específicos, como os hotéis, os teatros, cinemas, postos de gasolina, nos exatos termos do disposto na Súmula 481 do STF”.

Também, Excelências, não se aplica à hipótese, conforme destacou o meritíssimo juiz sentenciante, a regra do artigo 1147 do Código Civil, porque ali, na verdade, a cabeça do artigo trata da venda do estabelecimento e quando, no caso, tem que se aplicar a regra, na verdade, do parágrafo único desse artigo 1147, que diz o seguinte: “no caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato”. Portanto, a proibição só se aplicaria durante a vigência do contrato. Tendo o findo o contrato, tendo encerrado o contrato, não há o óbvio a que se refere o Meritíssimo Juiz sentenciante.

No que diz respeito à falta de consenso das condôminas, segundo o Meritíssimo Juiz, se aplicava a regra do artigo 1325, ou seja, pela maioria absoluta, elas poderiam decidir favoravelmente à renovação e, assim, propiciar que ela se efetivasse, mas a questão não é bem assim. A questão é que, nesse caso, aplica-se a regra do artigo 1.323 do Código Civil, deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio, resolvendo alugá-la, preferencial, em condições iguais, o condomínio ao que não o é, que é o caso dos autos.

E por fim, o meritíssimo juiz também se equivocou no que tange ao outro fundamento do pedido de retomada. A exceção de retomada invocada na contestação se escora no inciso II do artigo 52 da Lei de Locação. Ou seja, é possível a transferência a fundo de comércio existente há mais de um ano, do qual o cônjuge da apelante detém a maioria do capital social, que é o caso dos autos.

E aqui, gostaria de refutar, porque houve uma alegação, por parte da parte contrária, em relação à cessão desse meio por cento (0,5%) do capital, que propiciou ao cônjuge a maioria, em que a parte alega que houve má-fé. Na verdade, não houve má-fé porque, na verdade, esse requisito é estabelecido pela lei, não precisa o ser antes da citação, ele pode ser durante a contestação e até no decorrer da instrução, como a doutrina do professor Sávio destacou e nós fizemos incluir nas razões recursais.

Por tudo isso, eminentes julgadores, é que pedimos que seja dado provimento ao recurso de apelação. Muito obrigado.

*

A SRA. ADVOGADA KARLA BUZATO FIOROT:-

Boa tarde, Excelentíssimos Desembargadores, ilustre representante do Ministério Público, servidores, advogados, todos aqui presentes. Boa tarde a todos.

Bem, hoje venho à tribuna falar em nome da parte autora, o Posto de Gasolina Quatro Ltda., e venho pleitear a manutenção da respeitável sentença.

Como já relatado pelo meu colega, é uma ação renovatória, ajuizada pelo Posto Quatro, contra cinco locadoras coproprietárias do imóvel. Sendo que dessas cinco locadoras, uma foi revel, porque nem mesmo apresentou contestação. Três requeridas apresentaram uma manifestação dizendo que não se opõe à renovação, porque a parte autora tem dado o exato cumprimento ao contrato. E somente a requerida Cíntia, ora apelante, foi quem apresentou contestação, pretendendo a retomada do imóvel.

Pois bem.

No decorrer do processo, apenas a parte autora pleiteou a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal de todas as requeridas, principalmente porque pretendíamos comprovar que a requerida Cíntia não faz jus a retomada do imóvel, seja em razão da insinceridade do pedido de retomada, seja em razão de outros fatos impeditivos. Só que o meritíssimo juiz, apesar de ter designado a audiência de instrução e julgamento, logo no início prolatou a sentença. E, nesse sentido, ele julgou procedente o pedido autoral, mesmo porque ele não poderia julgar improcedente se ele não tivesse ouvido a prova pleiteada pela parte autora, porque senão caracterizaria cerceamento dos direitos de defesa.

E, nesse sentido, também entendo que este Tribunal também não pode reformar a sentença para simplesmente julgar improcedente o pleito autoral, sem antes determinar os autos à primeira instância para produção da prova pleiteada pela parte autora.

Bem, ultrapassada essa questão, voltemos ao teor da sentença. O meritíssimo juiz julgou procedente porque entendeu que estão previstos e cumpridos os requisitos do artigo 51 da Lei de Locação e porque ele entende que não há o direito de preferência da requerida Cíntia. Primeiro, porque o locador não pode fazer concorrência ao locatário. E, segundo, porque não havendo consenso entre as locadoras, o caso se resolve na forma do artigo 1325, §1º, segundo o qual as deliberações da maioria são obrigatórias a todos.

Pois bem, a requerida Cíntia interpôs esse recurso de apelação e fez três alegações que, quando confrontamos com a prova dos autos, verificamos que essas alegações dela não podem levar ao provimento do recurso, seja em função das provas dos autos, seja em função do direito que baseia o caso.

Primeiro, ela vem falando que não haveria vedação à concorrência, e aqui ela vem aduzindo que a locação teria envolvido o fundo de comércio.

Aqui, peço para Vossas Excelências analisarem um documento da contabilidade da empresa autora, que é o documento de ID. 32378765. Porque esse documento demonstra que foi a autora, e não as locadoras, que construiu o posto e implantou a atividade comercial. Mesmo que as requeridas, no passado, tenham sido sócias da empresa autora, fato é que elas venderam essas quotas para os atuais sócios, o senhor Mateus e o senhor Anderson.

Isso não modifica o fato essencial que o fundo de comércio pertence à autora, a pessoa jurídica, que, inclusive, arcou com os custos da construção do posto, custos estes que constam deste documento de ID. 32378765.

Então, não há fundamento jurídico para permitir que a locadora retome o imóvel para atuar no mesmo ramo, fazendo concorrência ao locatário. Correta a sentença nesse aspecto.

O outro argumento da apelante é no sentido de que ela pretende retomar o imóvel para explorá-la por meio da própria empresa autora, e aqui ela invoca a cláusula. 1.3 do contrato, já mencionada pelo meu colega. Só que essa cláusula 1.3, de fato, diz que as cotas de capital do Posto de Gasolina Quatro, na condição de locatária, foram transferidas pelos locadores e, em caso de rescisão do contrato, as cotas retornarão aos locadores. Só que aqui no caso, o que verificamos? Que não houve a rescisão.

Além disso, a própria apelante, em seu recurso, fala que para ela explorar por meio da empresa autora, depende do assentimento de pelo menos duas das outras requeridas, para que ela pudesse ter a maioria do capital social da empresa autora. Só que esse assentimento ela não tem. Por quê? Porque as outras requeridas já vieram aos autos e já demonstraram que não têm interesse na retomada do imóvel, não têm interesse em retomar as cotas, e ainda que retomassem, não transfeririam essas cotas para a requerida Cíntia.

Então, ela não vai deter a maioria do capital social da empresa autora. Com base nesse argumento, ela também não tem como retomar a alocação.

Por fim, ela vem falando que pretende a retomada para a transferência do imóvel para o Posto de Combustíveis Girassol, do qual o seu cônjuge seria detentor da maioria do capital social.

Aqui, Excelências, volto a falar, o contrato social de ID 38727420, que consta dos autos, revela que o cônjuge da apelante detém 50% do capital social. E sempre foi assim. Os irmãos Nick e Galon detêm os outros 50%. Nesse sentido, essa empresa seria um terceiro, que poderia até vir com alguma proposta, como veio, com uma proposta de R$30.100,00 (trinta mil e cem reais), mas a autora cobriu essa proposta em réplica, ofertando R$30.500,00 (trinta mil e quinhentos reais).

Só que o que acontece? Objetivando burlar a lei, após a citação da requerida Cíntia, dessa ação renovatória, houve uma alteração do contrato social do Posto Girassol, em que o cônjuge da apelante teria adquirido 0,5% do capital social.

Ora, Excelências, se sempre houve, nessa sociedade, 50% para os irmãos Galon e 50% para o marido da apelante, é óbvio que essa suposta aquisição foi feita apenas para burlar a lei, não havendo sinceridade nisso.

E aqui, chamo a atenção para um julgado do STJ, em que afastou-se o pedido de retomada por insinceridade, porque uma empresa foi criada após a citação da requerida. Nesse caso, a empresa não foi criada após a citação da requerida, mas a suposta cessão de 0,5%, e aqui eu falo suposta porque não é crível que sócios que detêm cada um 50% deixem de ter essa igualdade de condições, passando a condição de minoritário por 0,5%.

Então, no caso, essa suposta cessão, tendo se dado somente após a citação da requerida, também está caracterizada como uma insinceridade, tal como naquele julgado do STJ.

Por fim, Excelências, venho trazer aqui outros fatos impeditivos da pretensão de retomada para o Posto Girassol. É que o Posto Girassol não demonstrou, e a apelante também não demonstrou, a necessidade de transferência para o imóvel em questão.

E aqui chamo atenção para a doutrina, peço licença aqui para ler, os ensinamentos de Maria Helena Diniz, em que ela fala que o benefício da retomada não se estenderá a qualquer pessoa da família do locador, mas àqueles que possuírem fundo de comércio existente há mais de um ano e que precisem ser transferidos para o prédio locado. Beneficiários da retomada pelo locador serão seu cônjuge, ascendente ou descendente dos detentores da maioria do capital social, desde que exista fundo de comércio e indústria com mais de um ano e haja necessidade de ser esse fundo transferido para o prédio retomado. A legitimidade para postular tal retomada é do locador, que na contestação exerce benefício de parente que comparecerá aos autos como litisconsorte, provando-se a existência do fundo e a necessidade de sua transferência para o imóvel retomando.

Só que o Posto Girassol não precisa desse imóvel, tanto que ele tem como objeto social locação de outros imóveis. E assim, Excelências, por esse motivo, ela também não pode retomar para o Posto Girassol. E, além disso, a lei veda a retomada para quem atue no mesmo ramo e o Posto Girassol atua no mesmo ramo da empresa autora.

E aqui eu venho chamar a atenção para o início da página 16 do próprio recurso de apelação. É que no próprio recurso de apelação, a requerida alega que a transferência do fundo de comércio, existente há mais de um ano, não pode coincidir com aquele do locatário. Exatamente a situação.

Então, a apelante não quer o imóvel para uso próprio, ela quer entregar para um terceiro, e não há direito de preferência do condômino. Vejam, ela não tem o direito de preferência, porque ela não quer o imóvel para uso próprio. O beneficiário por ela indicado, o Posto Girassol, não é condômino, então, não tem direito de preferência do condômino. E o direito de preferência do condômino se exerce no momento da locação e não no momento da renovação.

Então, deve prevalecer, sim, a vontade da maioria, como assim decidiu o magistrado.

Muito obrigada pela atenção

*

O SR. ADVOGADO RUDOLF JOÃO RODRIGUES PINTO:-

Cumprimento o Tribunal na pessoa do Desembargador Aldary.

Serei breve. Represento aqui as requeridas Milene, Adriana e Viviane. Eu subo nesta tribuna, com o devido respeito, para reforçar as contrarrazões já muito bem explicadas na sustentação oral anterior da minha colega doutora Karla, que representa os autores da ação. Ela tratou, com precisão: o direito, o contrato entre as partes, o texto da lei, os precedentes que envolvem a matéria, que demonstra, de forma clara, a improcedência do recurso de apelação.

Mas, Excelências, eu subo a esta tribuna para ir além do direito, subo para falar do aspecto humano, do aspecto social desse julgamento, que ouso dizer que é até mais importante do que tudo que foi falado até ao momento.

Não se trata aqui apenas de renovar um contrato de locação, trata-se de renovar a paz, a dignidade, a estabilidade, a vida de três irmãs com idade avançada e uma mãe, que dependem dessa renda para viver com tranquilidade. Essas três irmãs, Milena, Adriana e Viviane, que manifestaram no processo concordância quanto ao pedido, vivem em perfeita harmonia, sustentando suas vidas com essa renda recebida em dia, registra-se, do posto que ora ocupa o móvel.

A renovação, a nosso ver, mantém a ordem, mantém a previsibilidade, mantém a dignidade, a paz do lar e da própria genitora com a sua irmã Cíntia, ora apelante. A ruptura, a mudança de entendimento dessa sentença, por outro lado, atenderia apenas um desejo individual de uma única coproprietária, movida não pela necessidade real, mas pelo intento de alimentar os negócios do seu marido, que já detém, registra-se, como muito bem explicado aqui, outros postos de combustível.

Excelências, o direito não pode ser instrumento de capricho, o direito é instrumento de justiça social, mais do que justiça nesse caso de julgamento. Paz social familiar. Se o direito não serve para proteger a dignidade de três irmãs, para que serve o direito? E nesse caso, despejar essas três irmãs da estabilidade que construíram nesse contrato, seria despejá-las não só desse contrato, mas da tranquilidade das suas vidas.

Aqui não se discute, repiso, apenas a posse de um imóvel, de uma renda, se discute o mínimo existencial de uma dignidade familiar de três irmãs e de uma mãe, que em tese não está contestando, por conta de não criar um ambiente ruim dentro da família.

O Código Civil é claro, estabelece que a vontade da maioria dos condôminos dá esse direito à renovação. Logo, nós temos, de um lado, uma maioria legitimamente exercendo sua vontade e, do outro lado, apenas um desejo individual, isolado, particular.

E mais, esse desejo não é para uso próprio, não é para habitação ou sobrevivência, é apenas para ampliar uma rede de negócios do esposo da apelante.

Excelências, volto a falar, não se pode trocar paz de três irmãs pela ambição de uma só. Portanto, o que se pede aqui não é apenas a aplicação da lei, que já foi muito bem e corretamente feita na sentença de primeiro grau, mas o reconhecimento de que a justiça verdadeira precisa olhar para as consequências humanas de suas decisões. Que esta Corte não permita que o desejo de uma só destrua a dignidade de três, que faça valer o direito, mas, acima de tudo, faça valer a paz familiar.

E, para concluir, permito-me dizer que, com muito alento, subo a esta tribuna para sustentar que esse pedido vai ser apreciado pelos desembargadores Aldary, doutor Fernando, doutora Marianne, com essas visões complementares que conferem essa segurança e a profundidade dessas decisões, essa soma de olhares técnicos, sensíveis e equilibrados, que nasce a grandeza das decisões deste Tribunal.

Então, confio no improvimento da apelação, é como requeiro. Muito obrigado.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR (RELATOR):-

Eminente Presidente, saúde do doutor Genelhu, doutora Karla, doutor Rodolf, fizeram um trabalho excepcionalmente bom.

Tenho me debruçado sobre esse processo, que já tem no PJE um voto divergente lançado pela eminente Desembargadora Marianne, um voto muito substancioso, que quase me convenceu pela qualidade, não é surpresa. Mas vou manter o entendimento que eu já lancei no sistema.

Passo ao voto.

Trata-se, na origem, de Ação Renovatória de Locação ajuizada por
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Narra a exordial que o autor, ora apelado, figura como locatário, e as requeridas como locadoras no contrato de locação relativo ao imóvel
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O contrato celebrado entre as partes na data de 31/07/19 possuía previsão de vigência pelo prazo inicial de 5 (cinco) anos.

Uma vez que apenas as proprietárias
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concordaram com a manutenção da avença por novo período, ajuizou o autor esta demanda de renovação forçada.

Após a regular instrução processual, o juízo a quo proferiu a sentença de Id 13699429, integrada em Id 13699442, para julgar procedente o pedido inicial e “
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partes,

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Irresignada,
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interpôs este recurso de Apelação (Id 13699435), sustentando, em síntese, que:
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)

é a proprietária, em conjunto com suas irmãs e mãe, do imóvel contendo um posto de revenda de combustíveis, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico;
I
I
)

a empresa apelada também era de sua propriedade, mas as quotas foram cedidas aos atuais sócios para realização do contrato de locação;
II
I
)

restou previsto, contudo, que em caso de rescisão do contrato, as quotas retornariam às locadoras;
I
V
)

pretende utilizar o imóvel transferindo fundo de comércio existente há mais de um ano, do qual o seu cônjuge detém a maioria do capital social, de modo que inviável a renovação forçada do aluguel;
V)

seu direito de preferência foi ignorado pela sentença recorrida.

Pois bem. A Lei nº8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, apresenta as exigências necessárias à renovação forçada das locações de imóveis, como se observa de seus arts.51 e 71,
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pelo prazo mínimo
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ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub
-
rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende
-
se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§

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à

data da

finalização do prazo do contrato
em
vigor.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. (grifo nosso)

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Ademais, é de se ressaltar que em suas razões recursais a locadora apelante não questiona o preenchimento dos supracitados requisitos, centrando-se em alegar, precipuamente, a exceção de uso para fundo de comércio prevista no art.52, inciso II, da Lei nº8.245/1991:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

[...]

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Nesse sentido, sustenta a locadora apelante que pretende utilizar-se do imóvel em discussão para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano e do qual seu cônjuge é detentor da maioria do capital.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que, de fato, o marido da apelante, Alexandre Dalla Maestri, é detentor de 50,5% (cinquenta vírgula cinco por cento) das quotas sociais do “Posto de Gasolina Girassol Ltda”, conforme Certidão de Casamento (Id 13699380) e a mais recente alteração contratual (Id 13699382), bem como que a empresa se encontra em atividade desde 1998 (Id 13699383).

Em que pese aleguem os apelados que o cônjuge da apelante somente passou a deter a maioria do capital após o ajuizamento desta demanda, tem-se que inexiste exigência legal com relação ao lapso temporal em que este deve ser o sócio majoritário, prevendo o inciso II, do art.52, da Lei nº8.245/1991, apenas que o fundo de comércio deve existir há mais de um ano, o que ocorre no caso em tela.

Superado tal ponto, faz-se imperioso observar que a hipótese dos autos se amolda ainda à exceção prevista no §1º, do art.52, não havendo óbice à exploração de atividade do mesmo ramo, uma vez que a locação em discussão envolve precisamente fundo de comércio, com as respectivas instalações e pertences, conforme se observa da cláusula primeira do contrato celerado (Id 13698367),
in

verbis
:

CLÁUSULA PRIMEIRA

Os bens objeto deste contrato, são os descritos adiante, como segue:

1.1 Um terreno com a área de 1.845,20m2 (Um mil, oitocentos e quarenta e cinco inteiros e vinte centésimos metros quadrados),
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com frente para Rua Vitorino Cosme, 486, Bairro Santa Helena, CEP 29705-710, Colatina-ES, conforme planta baixa que constituem o anexo I deste instrumento, de propriedade de Vitor Ferraço Marino, CI 96. 826-SSP e CPF 126.136.957-22, Bianca Ferraço Marino, CI 3. 394.563-ES e CPF 126.136.967-02, Milene Ferraço Marianelli, CI 554.947-SSP/ES e CPF 760.195.437-49, Cintia Ferraço Maestri, CI 971.846-SSP/ES e CPF 008.764.257-32 e Adriana Ferraço Dalmaso, CI 601.666-SSP/ES e CPF 850.013.507-78, com usufruto vitalício de Carolina Bernadette Mascarello Ferraço, CI 248.372-SSP/ES e CPF 845.036.537-68, na qualidade de PRIMEIRA LOCADORA USUFRUTUÁRIA.

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Por fim, tem-se que a alegação de retomada do imóvel para uso próprio goza de presunção relativa de veracidade e, nesta hipótese em comento, foi também juntada a proposta de locação (Id 13699384) realizada pela empresa da qual o cônjuge da apelante detém maioria de capital, o que reforça a presunção de sinceridade.

Corroborando o que acabo de expor, observe-se ainda a seguinte ementa de julgado deste e. TJ/ES:

APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR - INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA – MÉRITO – AÇÃO RENOVATÓRIA – IMÓVEL

COMERCIAL – RETOMADA PARA USO PRÓPRIO – EXCEÇÃO CONFIGURADA – INDENIZAÇÃO – DEVIDO SOMENTE SE O LOCADOR NÃO DER UTILIZAÇÃO AO IMÓVEL – VALOR DA CAUSA – PEDIDO SUBSIDIÁRIO – ARTIGO 58, III, DA LEI Nº 8.245/91 – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de inovação recursal suscitada pela recorrida: Verifica-se que as alegações do apelado não merecem prosperar, tendo em vista que a matéria deduzida no presente recurso foi levantada em réplica, não havendo que se falar, portanto, em inovação recursal. Preliminar rejeitada.

2. “A procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador” (REsp n. 1.872.262/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 8/6/2021).

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4. Nos termos do § 3º, do artigo 52, da Lei nº 8.245/91, somente será devida a reparação se o locador não iniciar as obrar, no prazo de 03 (três) meses após a retomada do imóvel.

5. Havendo pedido principal de renovação de locação e subsidiário de indenização, em conformidade com o disposto no artigo 292, VIII, do CPC, o valor da causa será aquele referente ao pedido principal, que, em atenção ao artigo 58, III, da Lei nº nº 8.245/1991, corresponde a doze meses de aluguel.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ/ES. Apelação Cível nº0001410-34.2018.8.08.0012. Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível. Relator: Telêmaco Antunes de Abreu Filho. Data de Publicação: 31/10/23). (grifo nosso)

Ante todo o exposto,
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ao recurso e
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a sentença recorrida para
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IMPROCEDENTE

o pedido inicial.

Invertida a sucumbência, deverá o autor
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arcar com as custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art.85, §2º, do CPC.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

VOTO DIVERGENTE

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JUDICE DE MATTOS:-

Eminentes pares, analisando detidamente os autos, bem como as razões recursais, concluo por divergir do Eminente Desembargador Relator.

Verifica-se que o apelado Posto Quatro LTDA, ora autor em primeira instância, narra ser locatário de um imóvel comercial onde opera um posto de combustíveis em Colatina/ES e propôs ação renovatória de locação comercial contra cinco pessoas físicas locadoras (Carol Mascarello Ferraço e suas coproprietárias, inclusive a apelante Cíntia Ferraço Maestri), pleiteando a renovação do contrato de locação firmado por 60 meses, com vigência de 01/08/2019 a 31/07/2024, por novo prazo idêntico, de 01/08/2024 a 31/07/2029.

A controvérsia devolvida a este órgão
ad quem
não está propriamente adstrita ao exame das condições contratuais e legais da demanda renovatória, mas cinge-se em verificar se a apelante, na condição de locadora e coproprietária do imóvel, possui direito à retomada do bem, obstando a renovação da locação comercial pretendida pelo recorrido.

Indo direto ao ponto, com a devida vênia ao entendimento do E. Des. Relator, entendo que a sentença deve ser mantida.

Cumpre assinalar que o contrato de locação não residencial, regido pela Lei nº 8.245/91, visa conferir especial proteção ao fundo de comércio estabelecido pelo locatário.

No artigo 51 da referida lei, resta materializada essa tutela ao prever o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos requisitos cumulativos, quais sejam: (I) contrato escrito e por prazo determinado; (II) prazo mínimo de cinco anos, ininterruptos; e (III) exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Nesse particular, a princípio, a discussão trazida nem sequer deveria ser examinada, pois, caso preenchidos todos os requisitos objetivos para a renovação (art. 51 e 71 da Lei 8.245/91), a procedência do pedido é medida que se impõe. Não obstante essa questão e em atenção à regra contida no artigo 489, § 1º, IV do Código de Processo Civil, que versa sobre a fundamentação dos pronunciamentos judiciais, imperioso o exame pormenorizado dos argumentos expostos no presente apelo.

A apelante, conferindo uma interpretação ao § 1º do artigo 52 da Lei de Locação, defende que a vedação de retomada para exploração da mesma atividade comercial não se aplicaria ao caso, uma vez que a locação teria abrangido não apenas o imóvel, mas todo o fundo de comércio.

Dispõe o art. 52, §1º, da Lei nº 8.245/91:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

[...]

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Contudo, a sua tese não merece prosperar. Do compulsar dos autos, verifica-se que a interpretação da apelante é isolada e ignora o conjunto probatório e a própria natureza do negócio jurídico celebrado. Sobre o objeto do contrato de locação, dispõe a cláusula primeira:

CLÁUSULA PRIMEIRA

Os bens objeto deste contrato, são os descritos adiante, como segue:

1.1 Um terreno com área de 1.845,20m2 (um mil, oitocentos e quarenta e cinco mil inteiros e vinte centésimos metros quadrados), contendo um posto de revenda de combustíveis e lubrificantes automotivos, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico [...]

Ocorre que, diferentemente do pretendido, a descrição do objeto não comprova, suficientemente, que houve a transferência do fundo de comércio.

O só fato de o objeto do contrato de locação abranger os bens corpóreos do local não é indicativo de que a locação abrange todo o fundo de comércio, seja porque os bens materiais, inevitavelmente, estão intrinsecamente incorporados ao terreno, seja porque o fundo de comércio é composto por bens corpóreos e incorpóreos e, quanto a estes últimos, não há qualquer menção na avença em exame.

Ainda que não se considere esse ponto, a apelada demonstrou por meio de documento contábil idôneo ("Cálculo Mensal - Depreciação Fiscal"), que a pessoa jurídica "Posto de Gasolina Quatro Ltda" registrou em seus ativos, desde 31/12/2009, os custos relativos à "CONSTRUÇÃO DO POSTO".

Isso evidencia que o fundo de comércio foi, na realidade, constituído e desenvolvido pela própria sociedade empresária locatária, e não pelas locadoras. O fato de que, à época da construção, as sócias da empresa eram as mesmas pessoas que hoje figuram como locadoras não altera a titularidade do fundo, que pertence à pessoa jurídica.

Em outras palavras, apesar de, à época da construção (2009), a empresa ser de propriedade da apelante e de suas familiares, o fundo de comércio se incorporou ao patrimônio da pessoa jurídica, e não das sócias como pessoas físicas.

O que ocorreu em 2019 foi uma operação complexa na qual as então sócias alienaram a totalidade de suas quotas para os atuais sócios e, simultaneamente, na qualidade de proprietárias do imóvel, celebraram o contrato de locação com a empresa, agora sob nova gestão. Logo, não houve locação do fundo de comércio, mas a venda da sociedade que detinha o fundo de comércio, e a locação do imóvel onde este se encontra instalado.

Assim, não se enquadrando o caso na exceção legal, incide a regra geral que veda a retomada para exploração da mesma atividade, protegendo o ponto comercial desenvolvido pelo locatário. Reputo como correta, respeitosamente, a conclusão do magistrado sentenciante neste ponto.

Para além desse ponto, mesmo que se considerasse a existência de um fundo de comércio que não se incorporou ao patrimônio da pessoa jurídica, tal ressalva apenas afasta a vedação de concorrência, mas não isenta o locador do ônus de comprovar os requisitos da própria exceção de retomada, estabelecidos no inciso II do mesmo artigo 52 da Lei do Inquilinato.

A jurisprudência, ao interpretar o dispositivo, exige mais do que a mera alegação para que se possa afastar um direito legalmente constituído do locatário, como o de renovação, que visa proteger o ponto comercial, vejamos:

[...] LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL . Renovatória de contrato. Não acolhimento da exceção de retomada do imóvel para uso próprio. Intenção genérica da locadora que não basta para afastar o direito à renovação. Presunção de sinceridade elidida no caso concreto [...] (TJ-SP - Apelação Cível: 1001943-26.2023.8.26 .0003 São Paulo, Relator.: Ferreira da Cruz, Data de Julgamento: 21/11/2023, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2023)

[...] Destaque-se que o autor não comprovou a alegada má-fé dos réus e o suposto intuito de frustrar o contrato de locação, tendo se limitado a formular meras elucubrações que não se prestam a elidir a boa-fé objetiva dos contratantes, consagrada no artigo 422 do Código Civil. Precedente do STJ [...] (TJ-RJ - APELAÇÃO: 01205004120108190002 201600136511, Relator.: Des(a). JOSÉ CARLOS PAES, Data de Julgamento: 08/06/2016, DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 10/06/2016)

Não bastasse, para arrimar sua pretensão, a apelante invoca o uso por sociedade controlada pelo cônjuge, ponto este que, de igual forma, não merece acolhida. Prevê o inciso II do artigo 52:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

[...]

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

A presunção de sinceridade do pedido de retomada, como bem pontuado pela apelada, é relativa (juris tantum), podendo ser afastada pelas circunstâncias do caso concreto e, no presente feito,
os elementos probatórios minam a credibilidade da pretensão
.

Isso porque a apelada comprovou documentalmente que o cônjuge da apelante somente passou a deter a maioria do capital social da empresa "Posto de Combustível Girassol Ltda." (passando de 50% para 50,50%)
após
a citação nesta Ação Renovatória, uma vez que a alteração contratual registrada na Junta Comercial ocorreu em 18 de dezembro de 2023, ao passo que a citação ocorreu em 27 de outubro de 2023.

A finalidade da norma de evitar que se crie uma empresa às pressas apenas para justificar a retomada deve ser prestigiada. A interpretação teleológica do art. 52, II, da Lei nº 8.245/91 indica que a condição de detentor da maioria do capital deve ser preexistente, consolidada, e não fabricada para fins processuais.

Tal cronologia revela uma solução casuística, realizada com o nítido propósito de, no curso do processo, satisfazer um requisito legal para a exceção de retomada, o que não pode ser admitido.

Nesse sentido, a exigência de que o fundo de comércio exista há mais de um ano e de que a titularidade da maioria do capital esteja com as pessoas indicadas na lei visa justamente coibir a criação de situações artificiais para burlar o direito do locatário à renovação.

A conduta da apelante e de seu cônjuge, portanto, carece da sinceridade e da boa-fé que devem nortear as relações jurídicas, afastando a aplicação da exceção de retomada pleiteada. A pretensão não se revela como uma necessidade genuína de transferência de um negócio, mas como um artifício para frustrar o direito da apelada.

Por fim, a apelante argumenta que, por ser condômina, seu direito de preferência para retomar o imóvel, previsto no art. 1.323 do Código Civil, deve se sobrepor à vontade da maioria das demais locadoras, que concordaram com a renovação.

O argumento, contudo, parte de premissa jurídica equivocada e confunde institutos e momentos distintos da relação condominial e locatícia, mas, novamente, sem razão.

Nos termos do §1º do artigo 1.325 do Código Civil, a decisão sobre a administração e destinação da coisa comum, incluindo a deliberação sobre a renovação de um contrato de locação, é ato que se resolve pela
vontade da maioria, calculada pelo valor dos quinhões
.

É incontroverso que as demais coproprietárias, representando a maioria do condomínio, manifestaram formalmente o desinteresse na retomada e a concordância com a renovação do pacto locatício com a apelada, ponto este, inclusive, que constou expressamente em sua manifestação na primeira instância e neste segundo grau de jurisdição, em contrarrazões recursais.

Assim, o direito de preferência invocado (CC, art. 1.323) tem sua aplicação no momento em que se delibera sobre dar em locação a coisa a um terceiro estranho e, nesse instante, o condômino que desejar locar o bem para si poderá se sobrepor a um terceiro, desde que oferte as mesmas condições.

No caso dos autos, a deliberação sobre a locação do imóvel ao apelado, POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA, ocorreu em 2019, quando da celebração do contrato originário (ID 13698367). Naquele momento, a vontade da maioria dos condôminos prevaleceu, conforme autoriza o art. 1.325, §1º, do Código Civil, vinculando a todos, inclusive a apelante.

Uma vez perfectibilizado o contrato de locação com terceiro, a relação jurídica estabelecida passa a ser regida por um microssistema legal próprio e específico: a Lei nº 8.245/91.

Desse modo, a presente demanda não versa sobre uma nova locação, mas sim sobre a renovação de um contrato em curso, cujo direito é assegurado ao locatário por norma de ordem pública, que visa à proteção do fundo de comércio e do ponto empresarial. O direito à renovação compulsória, uma vez preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei de Locações – como exaustivamente demonstrado nos autos pelo apelado –, é um direito subjetivo do inquilino, oponível ao polo locador, que aqui é formado pelo condomínio.

A pretensão de uma condômina minoritária, portanto, não pode prevalecer em relação à deliberação da maioria, não sendo crível rescindir um contrato e exercer uma retomada sem que os demais envolvidos não concordem. Acerca da hipótese, colaciono os judiciosos entendimentos da jurisprudência pátria:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS. Imóvel locado objeto de copropriedade. Discordância da renovação por coproprietária que detém a cota parte de 25% do imóvel locado ao autor . Deliberação para locação pelos demais condôminos que detêm a cota parte do percentual de 75,5%. Incidência do art. 1.325 do CC, § 1º . Prevalência do decidido pela maioria. Atitude protelatória da ré apelante em receber os locativos decorrentes do contrato assinado pela maioria dos condôminos não se coaduna com as hipóteses de defesa do locador arroladas no artigo 67, inciso V, do Código de Processo Civil, devendo ser mantida a sentença que julgou procedente o pedido inicial. Majoração dos honorários advocatícios. RECURSO NÃO PROVIDO . (TJ-SP - AC: 10204650720188260576 SP 1020465-07.2018.8.26 .0576, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 17/08/2020, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/08/2020)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – Imóvel locado objeto de copropriedade – Discordância da renovação por coproprietário – Acordo para renovação da locação pelos demais – Homologação – Pertinência - Incidência do art. 1.325 do CC, § 1º - Prevalência do decidido pela maioria – Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02206587220118260100 SP 0220658-72 .2011.8.26.0100, Relator.: Melo Bueno, Data de Julgamento: 29/07/2015, 19ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 29/07/2015)

O art. 1.323 do Código Civil estabelece que, ao deliberar sobre a administração ou alienação da coisa comum, o condômino terá preferência em face de estranhos, em igualdade de condições. Trata-se de uma norma que disciplina a relação
interna corporis
do condomínio, visando, precipuamente, a consolidação da propriedade em menos mãos e a facilitação da gestão do bem.

Dessa forma, o direito de preferência do condômino, que deveria ter sido exercido quando da contratação original, não pode ser ressuscitado anos depois como um óbice ao direito à renovação do locatário. Pelo princípio da especialidade, a norma geral do Código Civil (art. 1.323) cede espaço à norma especial da Lei de Locações (art. 51), que rege a matéria específica da renovação.

Porém, ainda que assim não o fosse, o § 1º do artigo 1.325 do diploma civil expressamente prevê que as deliberações serão tomadas pela maioria absoluta, ponto este que é incontroverso nos autos, pois maior parte das coproprietárias manifestaram anuência com a continuidade do contrato de locação.

Assim, invocar a preferência neste momento processual significaria conferir a um condômino dissidente o poder de, isoladamente, frustrar um direito legalmente constituído do locatário, em detrimento da estabilidade das relações comerciais e da proteção ao fundo de comércio, que são a própria razão de ser da ação renovatória. A preferência, portanto, não é para o condômino que se opõe à renovação, mas sim um direito que já foi superado pela celebração do contrato original com o terceiro-locatário.

Por tais fundamentos, pedindo vênia ao Em. Des. Relator, divirjo do seu entendimento, a fim de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Caso o presente voto se sagre vencedor, na forma do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, deve haver a majoração os honorários para 15% (quinze por cento), considerando a complexidade da causa.

É como voto.

*

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (PRESIDENTE):-

Este processo prosseguirá através da Técnica de Julgamento. O quórum será composto pelo Desembargador Sérgio Ricardo de Souza e pela Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Siva.

Consulto se têm condição de voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Senhor Presidente, tenho sim condição de voto porque, anteriormente, talvez porque houvesse uma previsão de composição do quórum, fui procurado pelos advogados, estudei o caso, analisei, inclusive, o brilhante voto do Eminente Relator, mas me convenci pelo acerto do voto divergente, porque era também o voto que havia formulado quando integrava o quórum original.

Então, estou acompanhando o voto divergente.

*

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (PRESIDENTE):-

Consulto os eminentes advogados se têm interesse em ratificar algum ponto da sustentação oral.

(os advogados negam)

Consulto a Desembargadora Débora.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Presidente, não tenho condição de voto. Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

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DATA DA SESSÃO:- 02/12/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Acompanho a divergência inaugurada pela Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

*

* *

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________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento de 04.11.2025:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007406-43.2023.8.08.0014

APELANTE:
CINTIA FERRAÇO MAESTRI

APELADO:
POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA

RELATOR
: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOGAL:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO-VISTA

Em. Pares,

Eminentes pares, analisando detidamente os autos, bem como as razões recursais, concluo por divergir do Eminente Desembargador Relator.

Verifica-se que o apelado Posto Quatro LTDA, ora autor em primeira instância, narra ser locatário de um imóvel comercial onde opera um posto de combustíveis em Colatina/ES e propôs ação renovatória de locação comercial contra cinco pessoas físicas locadoras (Carol Mascarello Ferraço e suas coproprietárias, inclusive a apelante Cíntia Ferraço Maestri), pleiteando a renovação do contrato de locação firmado por 60 meses, com vigência de 01/08/2019 a 31/07/2024, por novo prazo idêntico, de 01/08/2024 a 31/07/2029.

A controvérsia devolvida a este órgão
ad quem
não está propriamente adstrita ao exame das condições contratuais e legais da demanda renovatória, mas cinge-se em verificar se a apelante, na condição de locadora e coproprietária do imóvel, possui direito à retomada do bem, obstando a renovação da locação comercial pretendida pelo recorrido.

Indo direto ao ponto, com a devida vênia ao entendimento do E. Des. Relator, entendo que a sentença deve ser mantida.

Cumpre assinalar que o contrato de locação não residencial, regido pela Lei nº 8.245/91, visa conferir especial proteção ao fundo de comércio estabelecido pelo locatário.

No artigo 51 da referida lei, resta materializada essa tutela ao prever o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos requisitos cumulativos, quais sejam: (I) contrato escrito e por prazo determinado; (II) prazo mínimo de cinco anos, ininterruptos; e (III) exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Nesse particular, a princípio, a discussão trazida nem sequer deveria ser examinada, pois, caso preenchidos todos os requisitos objetivos para a renovação (art. 51 e 71 da Lei 8.245/91), a procedência do pedido é medida que se impõe. Não obstante essa questão e em atenção à regra contida no artigo 489, § 1º, IV do Código de Processo Civil, que versa sobre a fundamentação dos pronunciamentos judiciais, imperioso o exame pormenorizado dos argumentos expostos no presente apelo.

A apelante, conferindo uma interpretação ao § 1º do artigo 52 da Lei de Locação, defende que a vedação de retomada para exploração da mesma atividade comercial não se aplicaria ao caso, uma vez que a locação teria abrangido não apenas o imóvel, mas todo o fundo de comércio.

Dispõe o art. 52, §1º, da Lei nº 8.245/91:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

[...]

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Contudo, a sua tese não merece prosperar. Do compulsar dos autos, verifica-se que a interpretação da apelante é isolada e ignora o conjunto probatório e a própria natureza do negócio jurídico celebrado. Sobre o objeto do contrato de locação, dispõe a cláusula primeira:

CLÁUSULA PRIMEIRA

Os bens objeto deste contrato, são os descritos adiante, como segue:

1.1
Um terreno com área de 1.845,20m2 (um mil, oitocentos e quarenta e cinco mil inteiros e vinte centésimos metros quadrados), contendo um posto de revenda de combustíveis e lubrificantes automotivos, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico [...]

Ocorre que, diferentemente do pretendido, a descrição do objeto não comprova, suficientemente, que houve a transferência do fundo de comércio.

O só fato de o objeto do contrato de locação abranger os bens corpóreos do local não é indicativo de que a locação abrange todo o fundo de comércio, seja porque os bens materiais, inevitavelmente, estão intrinsecamente incorporados ao terreno, seja porque o fundo de comércio é composto por bens corpóreos e incorpóreos e, quanto a estes últimos, não há qualquer menção na avença em exame.

Ainda que não se considere esse ponto, a apelada demonstrou por meio de documento contábil idôneo ("Cálculo Mensal - Depreciação Fiscal"), que a pessoa jurídica "Posto de Gasolina Quatro Ltda" registrou em seus ativos, desde 31/12/2009, os custos relativos à "CONSTRUÇÃO DO POSTO".

Isso evidencia que o fundo de comércio foi, na realidade, constituído e desenvolvido pela própria sociedade empresária locatária, e não pelas locadoras. O fato de que, à época da construção, as sócias da empresa eram as mesmas pessoas que hoje figuram como locadoras não altera a titularidade do fundo, que pertence à pessoa jurídica.

Em outras palavras, apesar de, à época da construção (2009), a empresa ser de propriedade da apelante e de suas familiares, o fundo de comércio se incorporou ao patrimônio da pessoa jurídica, e não das sócias como pessoas físicas.

O que ocorreu em 2019 foi uma operação complexa na qual as então sócias alienaram a totalidade de suas quotas para os atuais sócios e, simultaneamente, na qualidade de proprietárias do imóvel, celebraram o contrato de locação com a empresa, agora sob nova gestão. Logo, não houve locação do fundo de comércio, mas a venda da sociedade que detinha o fundo de comércio, e a locação do imóvel onde este se encontra instalado.

Assim, não se enquadrando o caso na exceção legal, incide a regra geral que veda a retomada para exploração da mesma atividade, protegendo o ponto comercial desenvolvido pelo locatário. Reputo como correta, respeitosamente, a conclusão do magistrado sentenciante neste ponto.

Para além desse ponto, mesmo que se considerasse a existência de um fundo de comércio que não se incorporou ao patrimônio da pessoa jurídica, tal ressalva apenas afasta a vedação de concorrência, mas não isenta o locador do ônus de comprovar os requisitos da própria exceção de retomada, estabelecidos no inciso II do mesmo artigo 52 da Lei do Inquilinato.

A jurisprudência, ao interpretar o dispositivo, exige mais do que a mera alegação para que se possa afastar um direito legalmente constituído do locatário, como o de renovação, que visa proteger o ponto comercial, vejamos:

[...] LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL . Renovatória de contrato. Não acolhimento da exceção de retomada do imóvel para uso próprio. Intenção genérica da locadora que não basta para afastar o direito à renovação. Presunção de sinceridade elidida no caso concreto [...] (TJ-SP - Apelação Cível: 1001943-26.2023.8.26 .0003 São Paulo, Relator.: Ferreira da Cruz, Data de Julgamento: 21/11/2023, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2023)

[...] Destaque-se que o autor não comprovou a alegada má-fé dos réus e o suposto intuito de frustrar o contrato de locação, tendo se limitado a formular meras elucubrações que não se prestam a elidir a boa-fé objetiva dos contratantes, consagrada no artigo 422 do Código Civil. Precedente do STJ [...] (TJ-RJ - APELAÇÃO: 01205004120108190002 201600136511, Relator.: Des(a). JOSÉ CARLOS PAES, Data de Julgamento: 08/06/2016, DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 10/06/2016)

Não bastasse, para arrimar sua pretensão, a apelante invoca o uso por sociedade controlada pelo cônjuge, ponto este que, de igual forma, não merece acolhida. Prevê o inciso II do artigo 52:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

[...]

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

A presunção de sinceridade do pedido de retomada, como bem pontuado pela apelada, é relativa (juris tantum), podendo ser afastada pelas circunstâncias do caso concreto e, no presente feito,
os elementos probatórios minam a credibilidade da pretensão
.

Isso porque a apelada comprovou documentalmente que o cônjuge da apelante somente passou a deter a maioria do capital social da empresa "Posto de Combustível Girassol Ltda." (passando de 50% para 50,50%)
após
a citação nesta Ação Renovatória, uma vez que a alteração contratual registrada na Junta Comercial ocorreu em 18 de dezembro de 2023, ao passo que a citação ocorreu em 27 de outubro de 2023.

A finalidade da norma de evitar que se crie uma empresa às pressas apenas para justificar a retomada deve ser prestigiada. A interpretação teleológica do art. 52, II, da Lei nº 8.245/91 indica que a condição de detentor da maioria do capital deve ser preexistente, consolidada, e não fabricada para fins processuais.

Tal cronologia revela uma solução casuística, realizada com o nítido propósito de, no curso do processo, satisfazer um requisito legal para a exceção de retomada, o que não pode ser admitido.

Nesse sentido, a exigência de que o fundo de comércio exista há mais de um ano e de que a titularidade da maioria do capital esteja com as pessoas indicadas na lei visa justamente coibir a criação de situações artificiais para burlar o direito do locatário à renovação.

A conduta da apelante e de seu cônjuge, portanto, carece da sinceridade e da boa-fé que devem nortear as relações jurídicas, afastando a aplicação da exceção de retomada pleiteada. A pretensão não se revela como uma necessidade genuína de transferência de um negócio, mas como um artifício para frustrar o direito da apelada.

Por fim, a apelante argumenta que, por ser condômina, seu direito de preferência para retomar o imóvel, previsto no art. 1.323 do Código Civil, deve se sobrepor à vontade da maioria das demais locadoras, que concordaram com a renovação.

O argumento, contudo, parte de premissa jurídica equivocada e confunde institutos e momentos distintos da relação condominial e locatícia, mas, novamente, sem razão.

Nos termos do §1º do artigo 1.325 do Código Civil, a decisão sobre a administração e destinação da coisa comum, incluindo a deliberação sobre a renovação de um contrato de locação, é ato que se resolve pela
vontade da maioria, calculada pelo valor dos quinhões
.

É incontroverso que as demais coproprietárias, representando a maioria do condomínio, manifestaram formalmente o desinteresse na retomada e a concordância com a renovação do pacto locatício com a apelada, ponto este, inclusive, que constou expressamente em sua manifestação na primeira instância e neste segundo grau de jurisdição, em contrarrazões recursais.

Assim, o direito de preferência invocado (CC, art. 1.323) tem sua aplicação no momento em que se delibera sobre dar em locação a coisa a um terceiro estranho e, nesse instante, o condômino que desejar locar o bem para si poderá se sobrepor a um terceiro, desde que oferte as mesmas condições.

No caso dos autos, a deliberação sobre a locação do imóvel ao apelado, POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA, ocorreu em 2019, quando da celebração do contrato originário (ID 13698367). Naquele momento, a vontade da maioria dos condôminos prevaleceu, conforme autoriza o art. 1.325, §1º, do Código Civil, vinculando a todos, inclusive a apelante.

Uma vez perfectibilizado o contrato de locação com terceiro, a relação jurídica estabelecida passa a ser regida por um microssistema legal próprio e específico: a Lei nº 8.245/91.

Desse modo, a presente demanda não versa sobre uma nova locação, mas sim sobre a renovação de um contrato em curso, cujo direito é assegurado ao locatário por norma de ordem pública, que visa à proteção do fundo de comércio e do ponto empresarial. O direito à renovação compulsória, uma vez preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei de Locações – como exaustivamente demonstrado nos autos pelo apelado –, é um direito subjetivo do inquilino, oponível ao polo locador, que aqui é formado pelo condomínio.

A pretensão de uma condômina minoritária, portanto, não pode prevalecer em relação à deliberação da maioria, não sendo crível rescindir um contrato e exercer uma retomada sem que os demais envolvidos não concordem. Acerca da hipótese, colaciono os judiciosos entendimentos da jurisprudência pátria:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS. Imóvel locado objeto de copropriedade. Discordância da renovação por coproprietária que detém a cota parte de 25% do imóvel locado ao autor . Deliberação para locação pelos demais condôminos que detêm a cota parte do percentual de 75,5%. Incidência do art. 1.325 do CC, § 1º . Prevalência do decidido pela maioria. Atitude protelatória da ré apelante em receber os locativos decorrentes do contrato assinado pela maioria dos condôminos não se coaduna com as hipóteses de defesa do locador arroladas no artigo 67, inciso V, do Código de Processo Civil, devendo ser mantida a sentença que julgou procedente o pedido inicial. Majoração dos honorários advocatícios. RECURSO NÃO PROVIDO . (TJ-SP - AC: 10204650720188260576 SP 1020465-07.2018.8.26 .0576, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 17/08/2020, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/08/2020)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – Imóvel locado objeto de copropriedade – Discordância da renovação por coproprietário – Acordo para renovação da locação pelos demais – Homologação – Pertinência - Incidência do art. 1.325 do CC, § 1º - Prevalência do decidido pela maioria – Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02206587220118260100 SP 0220658-72 .2011.8.26.0100, Relator.: Melo Bueno, Data de Julgamento: 29/07/2015, 19ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 29/07/2015)

O art. 1.323 do Código Civil estabelece que, ao deliberar sobre a administração ou alienação da coisa comum, o condômino terá preferência em face de estranhos, em igualdade de condições. Trata-se de uma norma que disciplina a relação
interna corporis
do condomínio, visando, precipuamente, a consolidação da propriedade em menos mãos e a facilitação da gestão do bem.

Dessa forma, o direito de preferência do condômino, que deveria ter sido exercido quando da contratação original, não pode ser ressuscitado anos depois como um óbice ao direito à renovação do locatário. Pelo princípio da especialidade, a norma geral do Código Civil (art. 1.323) cede espaço à norma especial da Lei de Locações (art. 51), que rege a matéria específica da renovação.

Porém, ainda que assim não o fosse, o § 1º do artigo 1.325 do diploma civil expressamente prevê que as deliberações serão tomadas pela maioria absoluta, ponto este que é incontroverso nos autos, pois maior parte das coproprietárias manifestaram anuência com a continuidade do contrato de locação.

Assim, invocar a preferência neste momento processual significaria conferir a um condômino dissidente o poder de, isoladamente, frustrar um direito legalmente constituído do locatário, em detrimento da estabilidade das relações comerciais e da proteção ao fundo de comércio, que são a própria razão de ser da ação renovatória. A preferência, portanto, não é para o condômino que se opõe à renovação, mas sim um direito que já foi superado pela celebração do contrato original com o terceiro-locatário.

Por tais fundamentos, pedindo vênia ao Em. Des. Relator,
divirjo
do seu entendimento, a fim de
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Caso o presente voto se sagre vencedor, na forma do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, deve haver a
majoração
os honorários para 15% (quinze por cento), considerando a complexidade da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL

Nº5007406-43.2023.8.08.0014

APELANTE
:
CINTIA FERRAÇO MAESTRI

APELADOS
:
POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA., MILENE FERRAÇO MARIANELLI, ADRIANA FERRAÇO DALMASO e VIVIANE FERRAÇO MARINO

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Adiro ao relatório lançado pelo Des. Carlos Simões Fonseca.

Trata-se, na origem, de Ação Renovatória de Locação ajuizada por
POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA.
em face de
CINTIA FERRAÇO MAESTRI, MILENE FERRAÇO
MARIANELLI
, ADRIANA FERRAÇO DALMASO
e
VIVIANE FERRAÇO MARINO
, colimando a renovação forçada do contrato de aluguel entabulado entre as partes.

Narra a exordial que o autor, ora apelado, figura como locatário, e as requeridas como locadoras no contrato de locação relativo ao imóvel
“constituído de um terreno com área de 1.845,20m2 (um mil, oitocentos e quarenta e cinco inteiros e vinte centésimos metros quadrados), contendo um posto de revenda de combustíveis e lubrificantes automotivos, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico”.

O contrato celebrado entre as partes na data de 31/07/19 possuía previsão de vigência pelo prazo inicial de 5 (cinco) anos.

Uma vez que apenas as proprietárias
MILENE FERRAÇO
MARIANELLI
, ADRIANA FERRAÇO DALMASO
e
VIVIANE FERRAÇO MARINO
concordaram com a manutenção da avença por novo período, ajuizou o autor esta demanda de renovação forçada.

Após a regular instrução processual, o juízo a quo proferiu a sentença de Id 13699429, integrada em Id 13699442, para julgar procedente o pedido inicial e “
determinar a renovação do contrato de locação pactuado entre as partes, pelo prazo de 05 (cinco) anos, o qual deverá ser reajustado na forma do pacto, respeitados os índices oficiais convencionados pelas partes, mantidas as demais cláusulas
”.

Irresignada,

CINTIA FERRAÇO MAESTRI
interpôs este recurso de Apelação (Id 13699435), sustentando, em síntese, que:
I)
é a proprietária, em conjunto com suas irmãs e mãe, do imóvel contendo um posto de revenda de combustíveis, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico;
II)
a empresa apelada também era de sua propriedade, mas as quotas foram cedidas aos atuais sócios para realização do contrato de locação;
III)
restou previsto, contudo, que em caso de rescisão do contrato, as quotas retornariam às locadoras;
IV)
pretende utilizar o imóvel transferindo fundo de comércio existente há mais de um ano, do qual o seu cônjuge detém a maioria do capital social, de modo que inviável a renovação forçada do aluguel;
V)
seu direito de preferência foi ignorado pela sentença recorrida.

Pois bem. A Lei nº8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, apresenta as exigências necessárias à renovação forçada das locações de imóveis, como se observa de seus arts.51 e 71,
in verbis:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub
-
rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende
-
se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. (grifo nosso)

In casu,
resta incontroverso o preenchimento dos requisitos dispostos nos incisos do supracitado art.51, posto que o contrato (Id 13698367) foi celebrado por escrito, com prazo de duração de 5 (cinco) anos e, durante todo esse período, foi desempenhada a mesma atividade comercial pelo locatário (posto de combustível).

Ademais, é de se ressaltar que em suas razões recursais a locadora apelante não questiona o preenchimento dos supracitados requisitos, centrando-se em alegar, precipuamente, a exceção de uso para fundo de comércio prevista no art.52, inciso II, da Lei nº8.245/1991:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

[...]

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Nesse sentido, sustenta a locadora apelante que pretende utilizar-se do imóvel em discussão para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano e do qual seu cônjuge é detentor da maioria do capital.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que, de fato, o marido da apelante, Alexandre Dalla Maestri, é detentor de 50,5% (cinquenta vírgula cinco por cento) das quotas sociais do “Posto de Gasolina Girassol Ltda”, conforme Certidão de Casamento (Id 13699380) e a mais recente alteração contratual (Id 13699382), bem como que a empresa se encontra em atividade desde 1998 (Id 13699383).

Em que pese aleguem os apelados que o cônjuge da apelante somente passou a deter a maioria do capital após o ajuizamento desta demanda, tem-se que inexiste exigência legal com relação ao lapso temporal em que este deve ser o sócio majoritário, prevendo o inciso II, do art.52, da Lei nº8.245/1991, apenas que o fundo de comércio deve existir há mais de um ano, o que ocorre no caso em tela.

Superado tal ponto, faz-se imperioso observar que a hipótese dos autos se amolda ainda à exceção prevista no §1º, do art.52, não havendo óbice à exploração de atividade do mesmo ramo, uma vez que a locação em discussão envolve precisamente fundo de comércio, com as respectivas instalações e pertences, conforme se observa da cláusula primeira do contrato celerado (Id 13698367),
in verbis
:

CLÁUSULA PRIMEIRA

Os bens objeto deste contrato, são os descritos adiante, como segue:

1.1 Um terreno com a área de 1.845,20m2 (Um mil, oitocentos e quarenta e cinco inteiros e vinte centésimos metros quadrados),
contendo um posto de revenda de combustíveis e lubrificantes automotivos, um escritório administrativo e uma troca de óleo com elevador hidráulico,
com frente para Rua Vitorino Cosme, 486, Bairro Santa Helena, CEP 29705-710, Colatina-ES, conforme planta baixa que constituem o anexo I deste instrumento, de propriedade de Vitor Ferraço Marino, CI 96. 826-SSP e CPF 126.136.957-22, Bianca Ferraço Marino, CI 3. 394.563-ES e CPF 126.136.967-02, Milene Ferraço Marianelli, CI 554.947-SSP/ES e CPF 760.195.437-49, Cintia Ferraço Maestri, CI 971.846-SSP/ES e CPF 008.764.257-32 e Adriana Ferraço Dalmaso, CI 601.666-SSP/ES e CPF 850.013.507-78, com usufruto vitalício de Carolina Bernadette Mascarello Ferraço, CI 248.372-SSP/ES e CPF 845.036.537-68, na qualidade de PRIMEIRA LOCADORA USUFRUTUÁRIA.

1.2 Os móveis, objetos do presente contrato que constituem o anexo II deste instrumento, já foram vistoriados pelo LOCATÁRIO, assim como seus equipamentos, inclusive bombas e tanques,
sendo aceitos no estado em que se encontram, de propriedade dos atuais cotistas do POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA, Milene Ferraço Marianelli, Adriana Ferraço Dalmaso, Cintia Ferraço Maestri e Viviane Ferraço Marino, já qualificadas acima, na qualidade de SEGUNDAS LOCADORAS.

Por fim, tem-se que a alegação de retomada do imóvel para uso próprio goza de presunção relativa de veracidade e, nesta hipótese em comento, foi também juntada a proposta de locação (Id 13699384) realizada pela empresa da qual o cônjuge da apelante detém maioria de capital, o que reforça a presunção de sinceridade.

Corroborando o que acabo de expor, observe-se ainda a seguinte ementa de julgado deste e. TJ/ES:

APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR - INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA – MÉRITO – AÇÃO RENOVATÓRIA – IMÓVEL COMERCIAL – RETOMADA PARA USO PRÓPRIO – EXCEÇÃO CONFIGURADA – INDENIZAÇÃO – DEVIDO SOMENTE SE O LOCADOR NÃO DER UTILIZAÇÃO AO IMÓVEL – VALOR DA CAUSA – PEDIDO SUBSIDIÁRIO – ARTIGO 58, III, DA LEI Nº 8.245/91 – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de inovação recursal suscitada pela recorrida: Verifica-se que as alegações do apelado não merecem prosperar, tendo em vista que a matéria deduzida no presente recurso foi levantada em réplica, não havendo que se falar, portanto, em inovação recursal. Preliminar rejeitada.

2. “A procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador” (REsp n. 1.872.262/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 8/6/2021).

3. Caso concreto em que verifica-se que o locador encontra-se amparado pela exceção prevista no artigo 52, II, da Lei nº nº 8.245/1991, uma vez que informa o intuito de construir um prédio no local, sendo certo que, conforme entendimento jurisprudencial, tal afirmação possui presunção de sinceridade, além de ter juntado o projeto arquitetônico.

4. Nos termos do § 3º, do artigo 52, da Lei nº 8.245/91, somente será devida a reparação se o locador não iniciar as obrar, no prazo de 03 (três) meses após a retomada do imóvel.

5. Havendo pedido principal de renovação de locação e subsidiário de indenização, em conformidade com o disposto no artigo 292, VIII, do CPC, o valor da causa será aquele referente ao pedido principal, que, em atenção ao artigo 58, III, da Lei nº nº 8.245/1991, corresponde a doze meses de aluguel.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ/ES. Apelação Cível nº0001410-34.2018.8.08.0012. Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível. Relator: Telêmaco Antunes de Abreu Filho. Data de Publicação: 31/10/23). (grifo nosso)

Ante todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso e
REFORMO
a sentença recorrida para
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido inicial.

Invertida a sucumbência, deverá o autor
POSTO DE GASOLINA QUATRO LTDA.
arcar com as custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art.85, §2º, do CPC.

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Relator