Tribunal: TJES
Processo: 0002119-37.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Requerimento de Reintegração de Posse
Data de julgamento: 2026-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. MORA
EX RE
. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPPLICABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, reintegrou o vendedor na posse, autorizou a retenção de 20% dos valores pagos e condenou o réu ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês, julgando improcedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: saber se a arguição extemporânea de vício processual, após o desenvolvimento de ampla instrução, caracteriza a figura da nulidade de algibeira (ii) verificar se o pagamento de aproximadamente 59% do valor do contrato autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial para obstar a rescisão; (iii) definir se restou configurada a exceção do contrato não cumprido por culpa do vendedor; e (iv) determinar se é cabível a condenação em taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A conduta da parte que, ciente de suposta nulidade, silencia durante as oportunidades de manifestação nos autos e apenas a suscita quando o mérito se desenha desfavorável aos seus interesses, após o encerramento da instrução processual, configura a "nulidade de algibeira", prática que viola a boa-fé objetiva e a lealdade processual.

4. O adimplemento de percentual próximo a 59% do valor total da avença não caracteriza o cumprimento substancial do contrato, uma vez que remanesce saldo devedor expressivo que justifica, no caso concreto, a resolução da avença por iniciativa do credor lesado (art. 475 do Código Civil).

5. A prova pericial que atesta área superior à contratada e viabilidade técnica de acesso ao imóvel afasta a tese de descumprimento contratual por parte do vendedor, tornando injustificada a exceção de contrato não cumprido arguida pelo comprador.

6. É indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição ou ocupação quando o objeto da rescisão contratual é um lote de terreno não edificado e sem prova de exploração econômica efetiva, ante a ausência de enriquecimento sem causa do promitente comprador.

7. O reconhecimento de omissão na sentença em sede recursal, embora para rejeitar a tese de mérito correspondente, impõe o afastamento da multa aplicada por suposto caráter protelatório dos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de Apelação Cível conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A arguição extemporânea de nulidade processual, guardada estrategicamente para momento posterior ao desfecho instrutório desfavorável, caracteriza nulidade de algibeira e viola a boa-fé objetiva. 2. Considerando as peculiaridades do caso concreto, o pagamento de cerca de 59% do preço não caracteriza adimplemento substancial apto a impedir a resolução do contrato por inadimplemento culposo do comprador. 3. É incabível a fixação de taxa de fruição sobre lote de terreno não edificado e sem exploração econômica comprovada no contexto de rescisão de contrato de promessa de compra e venda.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 397; CC, art. 475; CPC, art. 278; CPC, art. 1.013, § 3º, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2086062/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22/09/2023; STJ, AREsp 2.627.148/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 19/12/2025; TJES, Agravo de Instrumento 5006751-50.2022.8.08.0000, Rel. Julio Cesar Costa de Oliveira, julgado em 2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002119-37.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WELBERT MENDES ROSA e outros

APELADO: EDILSON RANGEL DOS SANTOS

RELATOR(A):

DES. ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. MORA
EX RE
. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPPLICABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, reintegrou o vendedor na posse, autorizou a retenção de 20% dos valores pagos e condenou o réu ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês, julgando improcedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: saber se a arguição extemporânea de vício processual, após o desenvolvimento de ampla instrução, caracteriza a figura da nulidade de algibeira (ii) verificar se o pagamento de aproximadamente 59% do valor do contrato autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial para obstar a rescisão; (iii) definir se restou configurada a exceção do contrato não cumprido por culpa do vendedor; e (iv) determinar se é cabível a condenação em taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A conduta da parte que, ciente de suposta nulidade, silencia durante as oportunidades de manifestação nos autos e apenas a suscita quando o mérito se desenha desfavorável aos seus interesses, após o encerramento da instrução processual, configura a "nulidade de algibeira", prática que viola a boa-fé objetiva e a lealdade processual.

4. O adimplemento de percentual próximo a 59% do valor total da avença não caracteriza o cumprimento substancial do contrato, uma vez que remanesce saldo devedor expressivo que justifica, no caso concreto, a resolução da avença por iniciativa do credor lesado (art. 475 do Código Civil).

5. A prova pericial que atesta área superior à contratada e viabilidade técnica de acesso ao imóvel afasta a tese de descumprimento contratual por parte do vendedor, tornando injustificada a exceção de contrato não cumprido arguida pelo comprador.

6. É indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição ou ocupação quando o objeto da rescisão contratual é um lote de terreno não edificado e sem prova de exploração econômica efetiva, ante a ausência de enriquecimento sem causa do promitente comprador.

7. O reconhecimento de omissão na sentença em sede recursal, embora para rejeitar a tese de mérito correspondente, impõe o afastamento da multa aplicada por suposto caráter protelatório dos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de Apelação Cível conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A arguição extemporânea de nulidade processual, guardada estrategicamente para momento posterior ao desfecho instrutório desfavorável, caracteriza nulidade de algibeira e viola a boa-fé objetiva. 2. Considerando as peculiaridades do caso concreto, o pagamento de cerca de 59% do preço não caracteriza adimplemento substancial apto a impedir a resolução do contrato por inadimplemento culposo do comprador. 3. É incabível a fixação de taxa de fruição sobre lote de terreno não edificado e sem exploração econômica comprovada no contexto de rescisão de contrato de promessa de compra e venda.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 397; CC, art. 475; CPC, art. 278; CPC, art. 1.013, § 3º, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2086062/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22/09/2023; STJ, AREsp 2.627.148/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 19/12/2025; TJES, Agravo de Instrumento 5006751-50.2022.8.08.0000, Rel. Julio Cesar Costa de Oliveira, julgado em 2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por Welbert Mendes Rosa (ID 17799592), em face da sentença (ID 17799588) que, na presente Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do requerido; (ii) reintegrar o autor na posse do imóvel; (iii) autorizar a retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal; e (iv) condenar o requerido ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês; julgando, por conseguinte, improcedente a reconvenção.

Em suas razões recursais (ID 17799592), o Apelante sustenta, em síntese: (a) preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de prestação jurisdicional e a carência da ação por ausência de notificação premonitória para constituição em mora, pugnando pela extinção do feito sem resolução do mérito e pelo afastamento da multa aplicada nos embargos de declaração. (b) no mérito, a necessidade de manutenção do contrato em virtude do adimplemento substancial, eis que pagou R$ 95.000,00 de um total de R$ 160.000,00; (c) a existência de culpa do autor pela suspensão dos pagamentos, sob o argumento de que o imóvel sofreu redução de área na testada por invasão de vizinhos, possui dificuldades de acesso para caminhões e encontra-se registrado como via pública na Prefeitura; (d) subsidiariamente, pugna pelo reconhecimento de culpa concorrente, devolução integral dos valores, indenização por benfeitorias, danos morais e o afastamento ou redução equitativa da cláusula penal e da taxa de fruição.

A parte apelada apresentou contrarrazões (ID 17799596), pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença.

É o Relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, data da assinatura eletrônica.

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002119-37.2021.8.08.0021

APELANTE: WELBERT MENDES ROSA

APELADO: EDILSON RANGEL DOS SANTOS

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por Welbert Mendes Rosa (ID 17799592), em face da sentença (ID 17799588) que, na presente Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do requerido; (ii) reintegrar o autor na posse do imóvel; (iii) autorizar a retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal; e (iv) condenar o requerido ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês; julgando, por conseguinte, improcedente a reconvenção.

Inicialmente, o Apelante suscita a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, ao argumento de que o juízo
a quo
teria se omitido quanto à tese de carência de ação por ausência de notificação premonitória, suscitada em alegações finais.

Alega, quanto a este ponto, que o feito deveria ser extinto sem resolução do mérito, pois o autor não promoveu a notificação extrajudicial do devedor antes do ajuizamento da demanda resolutória. Pugna, ainda, pelo afastamento da multa aplicada no julgamento dos embargos de declaração.

Pois bem.

Como se depreende da sistemática processual civil vigente, a constatação de eventual omissão na sentença não conduz inexoravelmente à sua nulidade e ao retorno dos autos à origem.

Estando a causa em condições de imediato julgamento, cumpre ao Tribunal suprir a omissão e enfrentar a tese não apreciada pelo juízo singular, com fulcro no art. 1.013, § 3º, inciso III, do CPC.

No caso vertente, observa-se que, conquanto a questão processual tenha sido suscitada apenas em sede de alegações finais, o douto magistrado não se manifestou a respeito na sentença, de modo que é possível reconhecer a omissão quanto ao ponto e avançar em seu enfrentamento nesta oportunidade.

Quanto ao ponto, a despeito da argumentação tecida, a preliminar não merece guarida.

Segundo se depreende da marcha processual, o réu compareceu aos autos, apresentou robusta contestação e reconvenção, formulou quesitos periciais, arrolou testemunhas e participou ativamente de toda a fase instrutória, silenciando completamente sobre a suposta ausência de notificação prévia em sua peça de bloqueio.

A questão foi ventilada, pela primeira vez, apenas em sede de alegações finais, após a produção de laudo pericial que lhe foi amplamente desfavorável. No entanto, considerando tratar-se de suposta nulidade que estaria presente desde o limiar da ação, deixou a parte de cumprir o disposto no art. 278, do CPC, cujo teor preceitua que “
A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão
”.

Do ponto de vista lógico-jurídico, tal comportamento consubstancia a rechaçada figura da "nulidade de algibeira". A compreensão jurisprudencial desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que fere a boa-fé objetiva processual (
nemo potest venire contra factum proprium
) a conduta da parte que, ciente de uma suposta nulidade, guarda a insurgência para momento posterior, utilizando-a como trunfo estratégico apenas quando o mérito se desenha de forma desfavorável aos seus interesses.

Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – QUESTÃO DE ORDEM – NULIDADE ACÓRDÃO – INDICAÇÃO DE ADVOGADO DIVERSO DAQUELE CONSTITUÍDO NOS AUTOS DE ORIGEM – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA AGRAVADA – ACESSO CONSTANTE AOS AUTOS DO PROCESSO ELETRÔNICO PELO PJE POR PARTE DO ADVOGADO DA AGRAVANTE – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS ATOS PROCESSUAIS – NULIDADE DE ALGIBEIRA – VIOLAÇÃO À BOA FÉ PROCESSUAL – DECISÃO MANTIDA – QUESTÃO DE ORDEM REJEITADA. 1. Em se tratando de Agravo de Instrumento, a informação do nome e do endereço completo dos advogados constantes do processo constitui requisito obrigatório a constar no recurso, a teor do disposto no art. 1 .016, IV, do CPC. 2. Nos termos dos artigos 269 e 271, § 2º, do CPC, as publicações e intimações dos atos processuais são imprescindíveis ao regular andamento do feito, na medida em que é a partir delas que as partes tomam ciência de tudo que é praticado nos autos e podem manifestar e requerer aquilo que lhes for de direito, assegurando-se o contraditório e o devido processo legal.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao entender que a apreciação de pedidos de declaração de nulidade de atos processuais deve ser feita com moderação, atenta à efetividade e à razoabilidade, de maneira que sejam repudiadas estratégias de defesa que tumultuem o andamento do processo. É o que ocorre, por exemplo, com a chamada “nulidade de algibeira ou de bolso”, quando a parte deixa de arguir a nulidade na primeira oportunidade, guardando-a para suscitar em momento processual que lhe parecer mais conveniente.
4. In casu, o Réu/Agravante informou advogada que não representa a Autora/Agravada no processo principal . Consequentemente, as intimações para oferecimento de contrarrazões e para ciência da inclusão do processo em pauta para julgamento foram a ela direcionadas. Ocorre que o sistema PJe possui a funcionalidade denominada “acesso de terceiros”, localizada no “menu” dos autos eletrônicos, que permite ao magistrado consultar quem acessou o processo, e foi evidenciado que o advogado da Autora/Agravada teve acesso aos autos em diversas datas. Ademais, o Agravante informou a interposição do Agravo de Instrumento na ação de origem (art. 1 .018, CPC), permitindo concluir que, ante as particularidades do caso, ocorreu a ciência inequívoca da Autora/Agravada acerca do presente recurso. 5. Nulidade arguida somente após o julgamento desfavorável do Agravo de Instrumento. 6 . Questão de ordem rejeitada. Acórdão mantido.

(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50067515020228080000, Relator.: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível)

Ademais, sublinhe-se, apenas
in obiter dictum
, que o colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de dispensar a notificação prévia nas hipóteses de obrigação líquida, com prazo determinado de pagamento em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, em que a mora é
ex re
,
ou seja,
ocorrida pelo mero inadimplemento
da obrigação
na data avençada, como
restou incontroverso
no caso vertente
.

Veja-se:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO POSITIVA, LÍQUIDA E COM TERMO CERTO
. INADIMPLEMENTO. JUROS DE MORA.
TE
R
MO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO.
AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de danos materiais, fixação de aluguéis e reivindicatória de posse. A decisão agravada partiu da premissa equivocada de que os juros de mora foram abrangidos pelo acordo entre as partes.

2. A controvérsia refere-se ao termo inicial dos juros moratórios, sendo alegado pela parte agravante que os juros de mora não foram objeto de acordo entre as partes e que, tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo para adimplemento, os juros deveriam incidir a partir do vencimento de cada parcela.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em determinar o termo inicial para a incidência dos juros de mora em obrigação positiva, líquida e inadimplida em seu termo.

III. Razões de decidir

4. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em caso de inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo certo, a mora é ex re, e os juros moratórios devem incidir a partir do vencimento de cada parcela.

5. A decisão agravada foi reconsiderada, pois partiu de premissa equivocada ao entender que os juros de mora haviam sido abrangidos pelo acordo entre as partes.

6. O recurso especial foi conhecido e provido para determinar que os juros de mora incidam a partir do vencimento, conforme entendimento consolidado do STJ.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento:

1. Os juros de mora em obrigações positivas, líquidas e com termo certo devem incidir a partir do vencimento de cada parcela, em razão da mora ex re.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 397.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.753.756/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 08.03.2021, DJe 26.03.2021; STJ, AgInt no AREsp 1.562.998/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 10.12.2019, DJe 16.12.2019; STJ, AREsp 2.891.511/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 09.06.2025, DJEN 12.06.2025.

(AgInt no REsp n. 2.215.467/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA . MORA EX RE. DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO
.

1.
A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que a mora ex re independe de interpelação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva e líquida
. Aplicação da Súmula 83/STJ. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ) . 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2086062 SP 2022/0068587-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 18/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2023)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL . COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA. MORA EX RE . DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO
.

1.
A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que a mora ex re independe de interpelação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva e líquida.
2 . Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.680.514/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 2/12/2022.)

Assim, suprindo a omissão apontada na origem, e cuidando-se de hipótese de nulidade de algibeira, rejeito a preliminar suscitada.

Por conseguinte, considerando o reconhecimento da omissão da sentença, embora rejeitada a questão em seu âmago, acolho a pretensão de afastamento da multa fixada no julgamento dos embargos de declaração.

Vencido esse ponto, passo ao exame do mérito quanto à culpa pela rescisão contratual e à alegação de adimplemento substancial.

Evidencia-se dos autos que a controvérsia fática reside na justificativa do Apelante para a suspensão dos pagamentos objeto do contrato entabulado.

Para tanto, aduz o Apelante que reteve o pagamento das parcelas pois o lote adquirido teria sofrido uma invasão de 30 cm por um muro vizinho, inviabilizando a entrada de caminhões, e que o terreno seria, na verdade, uma via pública.

Tendo como ponto de partida uma percuciente análise probatória, denota-se que a prova técnica pericial produzida sob o crivo do contraditório são suficientes para rechaçar as teses defensivas aventadas.

Neste particular, extrai-se, primeiramente, que na celebração do contrato este não foi acompanhado de planta topográfica. De outro lado, a medição pericial
in loco
constatou que a área total do imóvel entregue ao Apelante é de 617,41 m2, área esta superior aos 600 m2 "estimados" no contrato.

Quanto ao muro erguido pelo vizinho, o perito confirmou um avanço de 30 cm, contudo, atestou tecnicamente que a testada remanescente de 5,70 m é suficiente para o acesso de caminhões trucados (6x2), rechaçando a tese de inviabilidade comercial. Ademais, impõe-se considerar que a referida redução de 30 cm na testada decorreu de muro erguido pelo vizinho em 2021, após a transmissão da posse ao Apelante, cabendo a este, como possuidor, a defesa de sua posse, não sendo tal fato imputável ao Apelado.

Por fim, o perito afastou a alegação de se tratar de "rua pública", demonstrando por histórico de satélite tratar-se de área de loteamento com ocupação urbana consolidada por particulares há décadas.

Neste contexto, mostra-se rechaçada a tese da exceção do contrato não cumprido, restando patente que a suspensão do pagamento constituiu-se ato voluntário e injustificado do promitente comprador.

Noutro viés, quanto à alegação de adimplemento substancial, o pagamento de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) do total de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) representa aproximadamente 59% do valor da avença.

Conforme orientação sufragada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a teoria do adimplemento substancial exige o cumprimento mais próximo do cumprimento integral da obrigação, de modo que a resolução do contrato se mostre inaplicável. O percentual menor que 60% do contrato revela a existência de expressivo saldo devedor, que impõe desproporcional gravame econômico ao credor, o que afasta a incidência da referida teoria, autorizando o credor a pleitear a resolução contratual (art. 475 do CC).

Improcede, pelos mesmos motivos fáticos e jurídicos delineados, o pleito reconvencional deduzido.

Por sua vez, tomando como ponto de partida o inadimplemento culposo do promitente comprador, afigura-se escorreita a sentença ao reconhecer a retenção de 20% (vinte por cento), a título de cláusula penal compensatória, sobre os valores pagos pelo réu.

O percentual encontra-se perfeitamente alinhado aos parâmetros fixados pelo STJ (que variam de 10% a 25%), sendo adequado e razoável para indenizar o vendedor pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio.

Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SÚMULA 7/STJ. TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA 284/STF. REVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial para aferir a existência de anatocismo (Tabela Price) quando as instâncias ordinárias, com base no acervo fático-probatório dos autos (planilhas e cláusulas contratuais), concluem pela sua ocorrência. Revisar essa conclusão encontra óbice na Súmula 7/STJ.

2. É manifestamente deficiente a fundamentação do recurso especial que se insurge contra condenação que não existiu (restituição de comissão de corretagem), utilizando-se de tese repetitiva (Tema 938/STJ) que, na verdade, foi corretamente aplicada pelo acórdão recorrido para fundamentar a condenação efetivamente imposta (restituição da taxa SATI). Incidência da Súmula 284/STF por razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado.

3. O princípio do pacta sunt servanda não é absoluto, sendo relativizado pelas normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, que autorizam o Poder Judiciário a revisar contratos de adesão para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, sem que isso configure violação dos arts. 421 e 421-A do Código Civil.

4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos.
A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).

5. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional fica inviabilizado não apenas pela inobservância aos requisitos formais (ausência de cotejo analítico), mas também pela prejudicialidade da análise de mérito, uma vez que as teses recursais encontram óbice nas Súmulas 7 e 83 do STJ.

6. Diante da incidência dos óbices das Súmulas 7/STJ e 284/STF em parte das teses e da consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte quanto aos demais pontos (Súmula 83/STJ).

7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

(REsp n. 2.013.830/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.)

Noutro viés, no que pertine à condenação ao pagamento de taxa de fruição, arbitrada na sentença em 1% ao mês, a pretensão recursal merece acolhimento.

Impende salientar, de início, que o próprio Laudo Pericial constatou que o imóvel consiste em um terreno bruto, de topografia acidentada, coberto por vegetação densa e sem qualquer edificação ou benfeitoria útil. Na oportunidade, o douto
expert
do Juízo atestou
expressamente a ausência de terraplanagem efetiva e consignou que as manilhas adquiridas pelo Apelante encontravam-se apenas "soltas" no terreno, sem função útil.

Conforme orientação sufragada pelo Superior Tribunal de Justiça, mostra-se incabível a fixação de taxa de fruição quando o objeto do contrato desfeito recair sobre imóvel não edificado. Como se depreende, a conclusão externada no precedente baseia-se na premissa de que a ausência de edificação impede o uso efetivo do bem capaz de gerar proveito econômico ao possuidor, de modo que a fixação de aluguéis configuraria um repasse indevido, sem a contrapartida do enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, assentou aquela Colenda Corte que “
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa
" (AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

Portanto, tratando-se de lote vago, sem prova de exploração econômica efetiva ou edificação que justificasse o pagamento de aluguéis, impõe-se a reforma da sentença exclusivamente para extirpar a condenação do Apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo-se incólumes as demais disposições, inclusive a improcedência da reconvenção (vez que inexistentes benfeitorias indenizáveis e danos morais, face à culpa do próprio adquirente).

Do exposto, conheço do recurso e lhe dou parcial provimento para reformar em parte a sentença a fim de: a) afastar a multa processual aplicada ao Apelante no julgamento dos embargos de declaração; e b) afastar a condenação do Apelante ao pagamento da taxa de fruição.

Considerando a nova feição sucumbencial dada à lide, condeno o Requerido (Apelante) ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do Autor (Apelado), arbitrados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (montante a ser retido a título de cláusula penal). Condeno o Autor (Apelado) ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do Requerido (Apelante), arbitrados em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico obtido, consistente no montante total afastado a título de taxa de fruição.

Em relação à lide reconvencional, considerando o desprovimento do recurso (§11, do art. 85, do CPC), majoro a verba honorária de 12% (doze por cento) para 15% (quinze por cento).

As custas processuais da ação principal deverão ser rateadas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, considerando o decaimento recíproco.