Tribunal: TJES
Processo: 0006001-13.2012.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2026-02-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. PENALIDADES CONTRATUAIS. BIS IN IDEM. DEMOLIÇÃO DE IMÓVEL SEM AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR. DEVER DE INDENIZAR. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos, proposta em razão de inadimplemento locatício e descumprimento de cláusulas contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a exceção do contrato não cumprido afasta a obrigação do locatário de pagar alugueres e encargos;
(ii) estabelecer se são aplicáveis as penalidades contratuais previstas em cláusulas aditivas, incluindo multas e honorários advocatícios;
(iii) determinar se a demolição do imóvel locado, sem autorização do locador, gera dever de indenização por danos emergentes e lucros cessantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O princípio da dialeticidade é observado quando as razões recursais guardam pertinência com os fundamentos da sentença, devendo ser rejeitada preliminar que alega sua ausência.

A exceção do contrato não cumprido não exonera o locatário do pagamento de alugueres quando há posse e fruição do imóvel, cabendo-lhe utilizar instrumentos jurídicos adequados se entendesse não atendidas as condições do contrato.

O inadimplemento locatício caracteriza mora, impondo a obrigação de quitar alugueres e encargos (Lei nº 8.245/91, art. 23, I).

Multa moratória de 10% e encargos acessórios previstos em contrato são devidos, mas não se admite cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais, sob pena de
bis in idem
.

Multa compensatória prevista em cláusula contratual não pode ser cumulada com multa moratória quando derivam do mesmo fato gerador, sob pena de dupla penalização.

A demolição do prédio integrante do imóvel locado, sem autorização do locador, configura infração contratual e gera o dever de indenizar por danos emergentes e lucros cessantes, nos termos dos arts. 402 do CC, 23, III e V, da Lei nº 8.245/91 e cláusulas 6ª e 17ª do aditivo contratual.

O
an debeatur
(direito à indenização) decorre do próprio fato incontroverso da demolição, cabendo a apuração do
quantum debeatur
em liquidação de sentença, nos termos do art. 509 do CPC.

Os lucros cessantes são devidos pelo período razoável de indisponibilidade do imóvel, necessário à reconstrução, conforme interpretação sistemática do art. 402 do CC e precedentes do STJ.

Diante do não provimento do recurso da locatária, majoram-se os honorários advocatícios em desfavor desta, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Primeiro recurso desprovido. Segundo recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A exceção do contrato não cumprido não afasta o dever do locatário de pagar alugueres e encargos quando permanece na posse do imóvel.

A cumulação de honorários contratuais com honorários de sucumbência configura
bis in idem
.

A cumulação de multa moratória e multa compensatória é inadmissível quando decorrente do mesmo fato gerador.

A demolição de imóvel locado sem autorização do locador configura infração contratual e gera dever de indenizar por danos emergentes e lucros cessantes.

A indenização por lucros cessantes em contratos de locação deve corresponder ao período razoável de indisponibilidade do imóvel para reparação ou reconstrução, evitando enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 389, 395, 402, 944; CPC, arts. 373, I, 509, 85, § 11; Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), arts. 9º, III, 23, I, III e V, 62, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 1.734.343/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/08/2021. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.952.675/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15/08/2022. STJ, REsp nº 2.054.183/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23/04/2024. STJ, AgInt no AREsp nº 1.972.293/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 06/03/2023. STJ, REsp nº 2.188.357/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12/08/2025. TJ-ES, Apelação Cível nº 0022964-53.2018.808.0035, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, j. 24/07/2024. TJ-RJ, Apelação Cível nº 0802209-98.2024.8.19.0021, Rel. Des. Valéria Dacheux Nascimento, 6ª Câmara Dir. Privado, j. 26/06/2025. TJ-SP, Apelação Cível nº 1013181-70.2021.8.26.0566, Rel. Des. Maria de Lourdes Lopez Gil, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 21/03/2023. TJ-SP, Apelação Cível nº 1041360-20.2022.8.26.0100, Rel. Des. Antonio Nascimento, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 29/05/2024. TJ-SP, Apelação Cível nº 1127190-51.2022.8.26.0100, Rel. Des. Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2024. TJ-MG, Apelação Cível nº 5009361-08.2019.8.13.0145, Rel. Des. Claret de Moraes, 10ª Câmara Cível, j. 18/06/2024. TJ-MG, Apelação Cível nº 5169127-04.2021.8.13.0024, Rel. Des. Marcelo de Oliveira Milagres, 18ª Câmara Cível, j. 09/07/2024. TJ-DF, Apelação Cível nº 0704957-15.2020.8.07.0007, Rel. Des. Hector Valverde, 2ª Turma Cível, j. 24/02/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006001-13.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PAULO AUGUSTO VIVACQUA e outros

APELADO: NOVA FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA ME e outros (2)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. PENALIDADES CONTRATUAIS. BIS IN IDEM. DEMOLIÇÃO DE IMÓVEL SEM AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR. DEVER DE INDENIZAR. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos, proposta em razão de inadimplemento locatício e descumprimento de cláusulas contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a exceção do contrato não cumprido afasta a obrigação do locatário de pagar alugueres e encargos;
(ii) estabelecer se são aplicáveis as penalidades contratuais previstas em cláusulas aditivas, incluindo multas e honorários advocatícios;
(iii) determinar se a demolição do imóvel locado, sem autorização do locador, gera dever de indenização por danos emergentes e lucros cessantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O princípio da dialeticidade é observado quando as razões recursais guardam pertinência com os fundamentos da sentença, devendo ser rejeitada preliminar que alega sua ausência.

A exceção do contrato não cumprido não exonera o locatário do pagamento de alugueres quando há posse e fruição do imóvel, cabendo-lhe utilizar instrumentos jurídicos adequados se entendesse não atendidas as condições do contrato.

O inadimplemento locatício caracteriza mora, impondo a obrigação de quitar alugueres e encargos (Lei nº 8.245/91, art. 23, I).

Multa moratória de 10% e encargos acessórios previstos em contrato são devidos, mas não se admite cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais, sob pena de
bis in idem
.

Multa compensatória prevista em cláusula contratual não pode ser cumulada com multa moratória quando derivam do mesmo fato gerador, sob pena de dupla penalização.

A demolição do prédio integrante do imóvel locado, sem autorização do locador, configura infração contratual e gera o dever de indenizar por danos emergentes e lucros cessantes, nos termos dos arts. 402 do CC, 23, III e V, da Lei nº 8.245/91 e cláusulas 6ª e 17ª do aditivo contratual.

O
an debeatur
(direito à indenização) decorre do próprio fato incontroverso da demolição, cabendo a apuração do
quantum debeatur
em liquidação de sentença, nos termos do art. 509 do CPC.

Os lucros cessantes são devidos pelo período razoável de indisponibilidade do imóvel, necessário à reconstrução, conforme interpretação sistemática do art. 402 do CC e precedentes do STJ.

Diante do não provimento do recurso da locatária, majoram-se os honorários advocatícios em desfavor desta, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Primeiro recurso desprovido. Segundo recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A exceção do contrato não cumprido não afasta o dever do locatário de pagar alugueres e encargos quando permanece na posse do imóvel.

A cumulação de honorários contratuais com honorários de sucumbência configura
bis in idem
.

A cumulação de multa moratória e multa compensatória é inadmissível quando decorrente do mesmo fato gerador.

A demolição de imóvel locado sem autorização do locador configura infração contratual e gera dever de indenizar por danos emergentes e lucros cessantes.

A indenização por lucros cessantes em contratos de locação deve corresponder ao período razoável de indisponibilidade do imóvel para reparação ou reconstrução, evitando enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 389, 395, 402, 944; CPC, arts. 373, I, 509, 85, § 11; Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), arts. 9º, III, 23, I, III e V, 62, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 1.734.343/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/08/2021. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.952.675/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15/08/2022. STJ, REsp nº 2.054.183/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23/04/2024. STJ, AgInt no AREsp nº 1.972.293/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 06/03/2023. STJ, REsp nº 2.188.357/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12/08/2025. TJ-ES, Apelação Cível nº 0022964-53.2018.808.0035, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, j. 24/07/2024. TJ-RJ, Apelação Cível nº 0802209-98.2024.8.19.0021, Rel. Des. Valéria Dacheux Nascimento, 6ª Câmara Dir. Privado, j. 26/06/2025. TJ-SP, Apelação Cível nº 1013181-70.2021.8.26.0566, Rel. Des. Maria de Lourdes Lopez Gil, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 21/03/2023. TJ-SP, Apelação Cível nº 1041360-20.2022.8.26.0100, Rel. Des. Antonio Nascimento, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 29/05/2024. TJ-SP, Apelação Cível nº 1127190-51.2022.8.26.0100, Rel. Des. Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2024. TJ-MG, Apelação Cível nº 5009361-08.2019.8.13.0145, Rel. Des. Claret de Moraes, 10ª Câmara Cível, j. 18/06/2024. TJ-MG, Apelação Cível nº 5169127-04.2021.8.13.0024, Rel. Des. Marcelo de Oliveira Milagres, 18ª Câmara Cível, j. 09/07/2024. TJ-DF, Apelação Cível nº 0704957-15.2020.8.07.0007, Rel. Des. Hector Valverde, 2ª Turma Cível, j. 24/02/2021.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELA
ÇÕES CÍVEIS Nº 0006001-13.2012.8.08.0024

APELANTES/APELADOS: NOVA FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA ME e PAULO AUGUSTO VIVACQUA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Consoante relatado,
cuidam os autos de Apelações Cíveis interpostas em razão da
Sentença proferida no ID 13305024, integrada por aquela de ID 13305033, em que a MMª. Juíza da 2ª Vara Cível da Comarca de Vitória julgou parcialmente procedente a pretensão exposta na
Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueres e Acessórios
ajuizada por Paulo Augusto Vivacqua em face de Nova Forma Empreendimentos LTDA ME

Preliminarmente, Nova Forma, nas contrarrazões de ID 13305792, argui a ausência de dialeticidade recursal
uma vez que “
o Apelante não dialoga ou impugna especificamente os trechos sentenciais
[...],
mas repete argumentos já rebatidos e rechaçados na demanda
”.

De acordo com o princípio em comento, o recurso deve ser argumentativo, discursivo e dialético com a decisão impugnada, tornando-se imprescindível que a parte demonstre o porquê de se contrapor (expondo suas razões de fato e de direito).

Ao que se constata da análise das razões recursais de ID 13305787, as matérias ali exploradas guardam relação direta com o objeto da lide e, por conseguinte, com os fundamentos da sentença recorrida, não havendo que se falar em violação ao princípio da dialeticidade,
pelo que REJEITO a referida preliminar
.

Antes de adentrar no mérito do recurso, cumpre dizer que as partes firmaram Contrato de Locação de 2 (dois) imóveis não residenciais, situados na Rua Rômulo Samorini, nº 60 e 70, Praia do Canto, Vitória/ES (fls. 28/36 E 392/400), com prazo inicial de 60 (sessenta) meses, estabelecendo valores de aluguel escalonados e responsabilidade da Locatária pelos encargos locatícios. Extrai-se da inicial a inadimplência desta quanto aos aluguéis no período de outubro de 2011 a fevereiro de 2012, bem como de encargos e a não apresentação de fiança bancária contratualmente exigida.

Nesse cenário, o Magistrado singular entendeu por condenar Nova Forma
“
ao pagamento dos:
(i)
alugueres referente ao período compreendido entre agosto/2011 até a efetiva desocupação do imóvel em 30/03/2012, corrigido monetariamente a partir dos respectivos vencimentos, e juros de mora de 1%, a partir da citação, nos termos da súmula 43 do STJ;
(ii)
e encargos acessórios vencidos (IPTU, SPU, tarifas de água, esgoto e energia), até a data da desocupação do imóvel em 30/03/2012
”, além dos ônus sucumbenciais.

Passo, então, à análise de mérito dos recursos separadamente.

I – Do Apelo interposto por Nova Forma Empreendimentos LTDA ME

No mérito do recurso de ID 13305785, Nova Forma
pugna pela reforma da sentença a fim de afastar as condenações ao pagamento de aluguéis e encargos sob a tese de exceção do contrato não cumprido, uma vez que o locador não entregou o imóvel em condições de uso.

Sustenta, a respeito, que “
ainda que a Apelante tivesse ciência das condições desfavoráveis do imóvel, tal fato não exime o locador da obrigação de realizar as reparações e entregar o imóvel em condições mínimas de uso, pois trata-se de um dever essencial para o cumprimento do contrato

[... de modo que]
a inexistência do dever da Apelante em pagar os aluguéis e outros encargos locatícios são facilmente perceptíveis ao se considerar que durante todo tempo de duração do contrato jamais foi possível usar o imóvel para o fim que se destinava, qual seja, para o fim comercial
”.

Em que pesem as condições em que se encontravam os imóveis, demonstradas pelas fotografias juntadas aos autos, o acervo probatório não corrobora as alegações autorais.

Isso porque a assinatura do Aditivo Contratual de fls. 28/36, firmado em 30/06/2011, ou seja, mais de 1 (um) ano após a celebração do contrato originário (em março de 2010 - fls. 392/400) aponta para o fato de que a ora Apelante não só ocupava o espaço e tinha ciência das suas reais condições, como pretendia reformá-lo, conforme se depreende da Cláusula 6ª do referido instrumento.

Ademais, se a Apelante estivesse insatisfeita com a situação do bem, por certo não anuiria com o referido aditamento, por meio do qual foi antecipado o pagamento dos aluguéis, haja vista a modificação da Cláusula 3, “e”, parágrafo segundo do Contrato, com previsão de
que “
como primeiro mês de aluguel devido, o mês subsequente a data de concessão de alvará de funcionamento da Prefeitura Municipal de Vitória ao LOCATÁRIO
” para antecipar a obrigação para o dia 01 do mês de março de 2010, data pretérita à assinatura do aditamento e coincidente com aquela firmada para o início do prazo de locação
, já que, decorrido, frise-se, mais de 1 (um) ano da celebração do contrato, o alvará ainda não havia sido expedido pelo Município de Vitória.

Some-se a isso que a Apelante poderia ter notificado o locador, ingressado com ação de consignação em pagamento ou, até mesmo, desocupado o imóvel, mas optou por permanecer na posse, deixando de honrar as obrigações locatícias.

Assim, a alegação de que a inadimplência se justifica ante a suposta inércia do Apelado em resolver problemas estruturais no imóvel não autoriza a Apelante a suspender o pagamento dos aluguéis e encargos, mormente quando se manteve na posse do imóvel.

Nesse sentido é o entendimento pacífico da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU, LOCATÁRIO, ADUZINDO A EXISTÊNCIA DE UM CONTRATO VERBAL. INOVAÇÃO RECURSAL. CONTESTAÇÃO APRESENTADA QUE SOMENTE FUNDAMENTOU A INADIMPLÊNCIA NO MOMENTO FINANCEIRO DIFÍCIL VIVIDO PELO RÉU. É EVIDENTE QUE A PRESENTE RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO MATERIAL CIVIL TEM ABORDAGEM EM LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, NO CASO, A LEI Nº 8.245/91, SENDO SEU OBJETIVO A RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR. NOS TERMOS DO ART. 23 DA LEI 8 .245/91, O LOCATÁRIO TEM O DEVER DE PAGAR PONTUALMENTE OS ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO, LEGAL OU CONTRATUALMENTE EXIGÍVEIS, NO PRAZO ESTIPULADO, SOB PENA DE DESFAZIMENTO DA LOCAÇÃO CONSOANTE O DISPOSTO NO ART. 9º, INCISO III DA CITADA LEI, SEGUNDO O QUAL A LOCAÇÃO PODERÁ SER DESFEITA EM DECORRÊNCIA DA FALTA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL E DEMAIS ENCARGOS, POR SER CERTO AINDA QUE TAL PAGAMENTO É A OBRIGAÇÃO PRINCIPAL DO INQUILINO NO TRANSCURSO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 08022099820248190021, Relator.: Des(a) . VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO, Data de Julgamento: 26/06/2025, SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 13ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 30/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. TÉRMINO DO PRAZO . PERMANÊNCIA NO BEM IMÓVEL. OBRIGATORIEDADE DO LOCATÁRIO EM PAGAR O ALUGUEL. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – O pagamento dos alugueres é obrigação do locatário como contraprestação pela disponibilização do imóvel pelo locador, e nenhuma comprovação há nos autos que a recorrente não dispôs do imóvel tal qual restou contratado. II - Ademais, a arguição de exceção de contrato não cumprido não afasta a obrigatoriedade do locatário em quitar os aluguéis pelo período em que permaneceu usufruindo da coisa alheia. III – Conforme precedente da jurisprudência pátria, a “[...] Arguição de "exceção de contrato não cumprido" que não afasta o dever do locatário de pagar o valor dos aluguéis até a efetiva desocupação do imóvel . Sentença mantida. Recurso desprovido”. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021 .8.26.0566 São Carlos, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 21/03/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2023). IV - Recurso conhecido e improvido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00229645320188080035, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível, Data: 24/07/2024)

APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA LOCATÁRIA
– Invocação da teoria da exceção do contrato não cumprido, sob fundamento de vícios no imóvel – Descabimento – Culpa do locador não evidenciada. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1041360-20.2022 .8.26.0100 São Paulo, Relator.: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 29/05/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. MORA . EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM.

1 . Incontroversa a relação jurídica entre as partes e a mora do locatário em relação aos valores pactuados. 2. Nos termos do art. 62, inciso II, da Lei n .º 8.245, de 18 de outubro de 1991, caso o locatário ou fiador pretenda evitar a rescisão da locação, deverá efetuar o pagamento do débito atualizado no prazo de 15 (quinze) dias contados da citação, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. 3. Dessa forma, não observando o réu o acima disposto, impõe-se a procedência do pedido inicial, ressaltando-se que este se atém à resolução do contrato e o despejo do demandado . 4. Aliás, a mora no cumprimento dos valores pactuados já se mostra hábil ao desalijo perquirido na exordial, bem como a incidência dos encargos previstos e oriundos de tal obrigação contratual. Precedentes. 5 . No que concerne à alegada exceção do contrato não cumprido, como asseverado nos processos n.º 0034717-61.2018.8 .19.0209 e n.º 0279944-35.2018 .8.19.0001 e assim como nestes autos, não restou evidenciado "qualquer inadimplemento da ré a justificar a invocação da exceptio non adimpleti contractus". 6 . Desse modo, não tendo o réu se desincumbido de comprovar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, mantém-se a sentença proferida. 7. Por fim, o art. 85, § 11 do Código de Processo Civil, dispõe que o Tribunal, ao julgar o recurso interposto, majorará os honorários fixados anteriormente . 8. Por isso, ante ao não provimento do recurso, cabível a fixação de honorários recursais. Precedente. 9 . Recurso não provido. (TJ-RJ - APL: 00354026820188190209, Relator.: Des(a). JOSÉ CARLOS PAES, Data de Julgamento: 30/09/2021, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2021)

Como se vê, o uso e a fruição do imóvel por parte do locatário impõem a obrigação fundamental do pagamento dos aluguéis e encargos, nos termos do art. 23, I, da Lei do Inquilinato.

Na hipótese, tem-se que a relação locatícia restou configurada e plenamente efetivada, consubstanciada na ocupação do imóvel pela Apelante, sem a correspondente contraprestação, de modo que, somente após a cobrança dos débitos pelo Apelado, foi que a locatária buscou desconstituir o vínculo, sendo de rigor, pois, a manutenção da Sentença no ponto atinente a sua condenação nos valores em atraso.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
.

Via de consequência, em observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor de Nova Forma Empreendimentos LTDA ME para 17% (dezessete por cento) do valor da condenação.

II – Do Apelo interposto por Paulo Augusto Vivacqua

No Apelo de ID 13305787, pleiteia-se a reforma da sentença “
porquanto (i)
quanto ao pedido das penalidades contratuais (da condenação dos honorários e multas)
acabou não analisando o pedido exordial e, (ii)
quanto às perdas e danos, por não ter analisado argumento relevante – cláusula sexta e décima sétima e parágrafo único do aditivo –
acabou por entender que a parte autora não teria produzido prova capaz de demonstrar os efetivos danos materiais suportados quanto a indenização do prédio construído, avarias e lucros cessantes
”.

Em relação ao primeiro ponto mencionado, tem-se que o Julgador primevo, ao condenar a Locatária ao pagamento de alugueres e encargos acessórios inadimplidos, reconheceu o descumprimento de obrigações contratuais, omitindo-se, contudo, quanto à aplicação das penalidades previstas nas cláusulas 3ª e 14ª do aditivo, de modo que a
sentença impugnada realmente se revela
citra petita.

Acerca do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ entende que, reconhecida a sentença
citra petita
, pode ser realizado “
o julgamento imediato das matérias referentes ao mérito desde que tenham sido objeto de amplo contraditório, não dependam de dilação probatória e estejam aptas ao julgamento
” (AgInt no REsp n. 1.734.343/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/8/2021, DJe de 19/8/2021).

Nessa esteira, constatada a omissão no exame do referido pedido e tendo em vista que os supracitados r
equisitos se fazem presentes na hipótese
, passo a julgar o referido pedido, sendo de rigor trazer à baila
as cláusulas invocadas:

CLÁUSULA 3ª
: A falta de pagamento do aluguel mensal e dos encargos previstos no item 6 deste contrato, dentro da data fixada, acarretará a aplicação de uma multa moratória equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito devidamente atualizado desde a data do vencimento, pela variação do índice mencionado no
ITEM 6
.

Parágrafo único
: Sobre o débito atualizado, referido no parágrafo anterior, proveniente de atraso no pagamento de aluguéis e encargos, incidirão:

a)
Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.

b)
correção monetária, a partir do inadimplemento dos aluguéis, corrigidos pelo INPC que é o índice oficial, ou outro que venha a substituí-lo.

c)
Em qualquer procedimento judicial ou extrajudicial que a
LOCATÁRIA
der causa, correrão por sua conta, além do principal, todas as custas e despesas oriundas dessa medida, além dos honorários de advogados à razão de 20% (vinte por cento); esta porcentagem de honorários será reduzida para 10% (dez por cento) se os valores reclamados forem liquidados extrajudicialmente, conforme autorização insculpida no art. 389 e 395 do Código Civil.

CLÁUSULA 14ª
: A parte que infringir qualquer das cláusulas deste contrato incorrerá em multa desde já estipulada em valor equivalente a três aluguéis vigentes na época da infração, ressalvada à parte inocente o direito de, simultaneamente, poder considerar rescindida a locação, independentemente de quaisquer formalidades judiciais ou extrajudiciais.

No que concerne à Cláusula 3ª, alíneas “a” e “b” do parágrafo único, tem-se que as penalidades listadas se constituem em consectários lógicos da mora reconhecida e da condenação ao pagamento dos alugueres e encargos inadimplidos, devendo ser aplicadas.

Já em relação aos “
honorários de advogados à razão de 20%
”, previstos na alínea “c”, reputo que a condenação em honorários sucumbenciais fixada na sentença objurgada já cumpre a função de remunerar o patrono da parte vencedora pela atuação judicial, de maneira que a cumulação de honorários contratuais com os honorários de sucumbência, no caso em tela, configura
bis in idem
, excedendo os limites da razoabilidade, desvirtuando o propósito de ambos os institutos.

Os julgados a seguir corroboram o posicionamento:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO RÉU/LOCATÁRIO – CABIMENTO, EM PARTE – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO - AUSENTE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AO VALOR EXIGIDO A TÍTULO DE LOCATIVOS OU COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO – TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS MORATÓRIOS EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO, APLICÁVEL AO CÁLCULO QUE INSTRUI A INICIAL – IMPERTINENTE CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS CUMULATIVAMENTE – FIXAÇÃO APENAS DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – AFASTAMENTO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO MONTANTE CONDENATÓRIO, SOB PENA DE "BIS IN IDEM" – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Apenas no caso de purgação da mora, nas ações de despejo por falta de pagamento, é que o juiz arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito . Assim, descabida a condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios contratuais cumulados com sucumbenciais, sob pena de "bis in idem", devendo haver apenas arbitramento de honorários advocatícios sucumbenciais na hipótese, os quais somente ao juiz cabe fixar. (TJ-SP - Apelação Cível: 11271905120228260100 São Paulo, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 27/06/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - MULTA MORATÓRIA - ABUSIVIDADE - NÃO VERIFICAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - ADEQUAÇÃO. 1- Em sede de contrato de locação, não se constata qualquer abusividade na fixação de multa moratória de 10% sobre o valor das parcelas inadimplidas pactuada livremente entre as partes. 2- Em regra, os honorários contratuais são devidos por aquele que contrata o advogado para atuar em seu favor. Dispositivos contratuais que estipulam o percentual dos honorários advocatícios em contrato de locação são abusivos, uma vez que tal função cabe ao magistrado, nos termos do artigo 85 do CPC. (TJ-MG - Apelação Cível: 50093610820198130145 1.0000.24.200914-0/001, Relator.: Des .(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 18/06/2024, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA . APELAÇÃO DO PRIMEIRO RÉU. PLEITO DE AFASTAMENTO DAS MULTAS PREVISTAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. CLÁUSULA 37ª QUE PREVÊ A MULTA DE 20% SOBRE O VALOR DO DÉBITO QUE DEVE SER REDUZIDA PARA 10% (DEZ POR CENTO). APLICAÇÃO DO VERBETE DA SÚMULA Nº 61 DESTA E . CORTE DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS PREVISTOS NA CLÁUSULA 12ª E ESTIPULADOS EM 20% (VINTE POR CENTO). IMPOSSIBILIDADE. VERBA QUE SOMENTE É DEVIDA NA HIPÓTESE DE PURGA DE MORA (ART . 62, II, ALÍNEA D DA LEI DE LOCAÇÃO) O QUE NÃO OCORREU NA HIPÓTESE VERTENTE. TERMO FINAL PARA PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL QUE, POR SI SÓ, NÃO ENCERRA A RELAÇÃO LOCATÍCIA, A QUAL SE EXTINGUE COM A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES OU COM A IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE DO BEM. APELANTE QUE NÃO LOGROU JUNTOU QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES, CASO EM QUE DEVE SER CONSIDERADA A DATA EM QUE O APELADO FOI IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL, CONFORME SE INFERE DO MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE JUNTADO AOS AUTOS . PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJ-RJ - APL: 02685943120108190001 202200169385, Relator.: Des(a) . LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES, Data de Julgamento: 16/02/2023, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/02/2023)

Portanto, deixo de aplicar a previsão contratual de honorários advocatícios porquanto já arbitrados honorários de sucumbência que atendem à finalidade de remuneração da atividade advocatícia.

O mesmo entendimento relativo ao
non bis in idem
se estende à Cláusula 14ª, uma vez que a cumulação da multa por infração contratual unida à multa moratória descrita na Cláusula 3ª, em razão do mesmo fato gerador, qual seja, o inadimplemento de alugueres, encargos e tributos, se revelam como uma dupla penalização pelo mesmo fato. Assim, a multa da Cláusula 14ª não deve ser aplicada, a fim de evitar a cumulação indevida de sanções e a desproporcionalidade na punição do devedor. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE

1. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à inexistência de julgamento extra petita demanda o reexame do acervo fático e probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.2 . Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. Precedentes.2.1 . Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, pois oriundas do mesmo fato gerador, exige o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que encontra óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1972293 SP 2021/0262266-8, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - LOCAÇÃO COMERCIAL - MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA - BIS IN IDEM.

1. Existindo previsão de multa moratória no contrato de locação para a hipótese de pagamento de alugueis e acessórios em atraso, é indevida a cobrança da multa por descumprimento contratual, sob pena de bis in idem, já que se justificam no mesmo fato gerador. 2 . A disposição contratual acerca de reembolso de honorários advocatícios implica, também, em indevido bis in idem, na medida em que, além dos honorários contratuais, o réu estaria obrigado a pagar honorários de sucumbência em virtude de um mesmo fato - inadimplemento contratual. 3. O art. 62, inc . II, alínea d, da Lei nº 8.245/1991 prevê a hipótese de reembolso honorários contratuais, mas, apenas na hipótese de purgação da mora. (TJ-MG - Apelação Cível: 51691270420218130024, Relator.: Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, Data de Julgamento: 09/07/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2024)

LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELOS RÉUS. 1) CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA E MULTA COMPENSATÓRIA. A EXIGÊNCIA CONJUNTA DAS DUAS PENALIDADES, PELO MESMO FATO (INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS) CORRESPONDE BIS IN IDEM . DESCABIMENTO DA CONDENAÇÃO DOS RÉUS EM MULTA COMPENSATÓRIA CORRESPONDENTE A 3 MESES DE ALUGUEL. SENTENÇA, NESTA PARTE, REFORMADA. 2) PEDIDO DE REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. DESCABIMENTO.

Autores que decaíram de parte mínima do pedido, com a exclusão da multa de 03 aluguéis. Apelação parcialmente provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 1006880-69.2021 .8.26.0223 Guarujá, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 13/03/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2023)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS . MULTA MORATÓRIA E MULTA COMPENSATÓRIA. FATO GERADOR IDÊNTICO. CUMULAÇÃO INDEVIDA.

1 . É possível a cumulação de multa moratória com cláusula penal compensatória, desde que ambas estejam previstas no contrato e incidam sobre fatos geradores distintos. 2. Considerando que a multa moratória e a cláusula penal compensatória têm por fato gerador a inadimplência no pagamento dos aluguéis, a pena é dúplice, de forma a configurar bis in idem, vedado em nosso ordenamento, devendo ser afastada a aplicação da cláusula penal compensatória. 3 . Apelação desprovida. (TJ-DF 07049571520208070007 DF 0704957-15.2020.8 .07.0007, Relator.: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 24/02/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/03/2021)

Além da vedação em comento, cumpre mencionar que a Planilha de Atualização do Débito que acompanha a inicial (fls. 24/27) sequer contempla nos cálculos os “
três aluguéis vigentes na época da infração
” descritos na Cláusula 14ª, além de a referida cláusula também não ter sido expressamente citada na exordial, em que consta apenas uma breve menção à “
multa de infração/rescisão contratual
”.

A segunda irresignação apresentada no recurso do locador se refere à necessidade de condenar a locatária em indenização por perdas e danos, englobando danos emergentes pela demolição de um prédio de 2 (dois) andares e lucros cessantes pela indisponibilidade do imóvel, sob o argumento de que a demolição ocorreu sem a devida autorização.

A respeito da matéria, o Magistrado singular assim se manifestou:

“
No que tange ao dano emergente, referente ao alegado prejuízo suportado pelos autores na demolição do prédio de (dois) andares, bem como na reparação das avarias deixadas no imóvel pelos requeridos, verifico que, de fato, os incisos III e V, do art. 23 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelecem que o locatário é obrigado a restituir o imóvel nas mesmas condições em que recebeu.

Todavia, da análise das fotografias acostadas aos autos, constata-se que os imóveis de propriedade do requerente/locador, possuíam inúmeras avarias no momento da celebração do contrato, sendo possível constatar a precariedade da estrutura física e dos bens lá inseridos. As mencionadas avarias motivaram, inclusive, a contratação de um arquiteto pela ré, Sr. Alexandre Piffano de Resende, [...]

Outrossim, apesar do autor alegar que não autorizou as benfeitorias realizadas durante a vigência da locação, as cláusulas 5ª a 9ª do contrato de locação (fl. 31), permitem à requerida efetuar obras relacionadas ao projeto idealizado pela requerida, denominado de ‘Canto da Figueira’.

Quanto aos alegados lucros cessantes, a jurisprudência do C. STJ estabelece que ‘
os lucros cessantes devem ser efetivamente comprovados, não se admitindo lucros presumidos ou hipotéticos
’ (Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.952.675/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/08/2022, DJe 26/08/2022). Isto é, para que sejam indenizáveis, os lucros cessantes devem estar fundados em bases seguras, não se concebendo o ressarcimento a partir da apuração de lucros imaginários ou provenientes da expectativa da parte do que poderia aferir.

Por todo o exposto, não tendo a parte Autora produzido prova capaz de demonstrar os efetivos danos materiais suportados, sejam eles danos emergentes ou lucros cessantes, entendo que o Demandante não faz jus ao valor cobrado a título de danos materiais.”

Afirma o Apelante, todavia, que equivocada a conclusão externada na sentença, porquanto: (
i
) não considerou que o dano material não foi comprovado, já que a demolição do prédio é um fato incontroverso e, reconhecido o
an debeatur
(o direito à indenização), o valor do dano (
quantum debeatur
) pode ser apurado em liquidação de sentença; (
ii
) interpretou erroneamente as cláusulas 5ª a 9ª do contrato e deixou de considerar que a demolição não foi autorizada; (
iii
) a Apelada se obrigou a reformar, conservar e restituir o imóvel em perfeito estado, conforme a cláusula 6ª do aditivo contratual e; (
iv
) as cláusulas 6ª e 17ª do aditivo preveem o dever de indenizar pelos danos e pelos lucros cessantes, incluindo o valor dos aluguéis correspondentes ao período de indisponibilidade do imóvel.

Em suma, depreende-se que a negativa de condenação em danos emergentes e lucros cessantes decorre da convicção do Julgador primevo de que o Autor, ora Apelante, não comprovou os efetivos danos materiais suportados.

A respeito dos danos emergentes, consta do ato judicial objurgado que o Apelante permitiu, nos termos das cláusulas contratuais, a realização de obras pela Apelada, no que se inclui a demolição.

Cumpre, então, transcrever, primeiramente, a Cláusula 6ª do aditivo, invocada nas razões do Apelo:

CLÁUSULA 6ª
A
LOCATÁRIA
declara receber o imóvel conforme planta, fotos e vistoria anexadas ao presente
ADITIVO
, e se obriga a reformá-lo, conforme projeto em anexo, e conservá-lo, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, e restitui-lo ao
LOCADOR
com as benfeitorias aprovadas pelo mesmo, pintado de novo, com materiais de primeira qualidade, bem acabado, sem defeito e em perfeito estado de conservação, asseio, limpeza, higiene, segurança e habitabilidade e, no caso de descumprimento dessa obrigação ficará sujeito a indenizar os danos, acrescidos de reajuste do valor monetário, às suas custas, no curso da locação, de todos os consertos, reparos e serviços necessários em todos os pertences, acessórios, fechaduras, aparelhos, peças e instalações completas de água, luz e esgoto, assumindo todas as obrigações constantes na legislação civil brasileira, além do que estabelecido no Art. 23 e incisos da Lei 8.245/91.

Verifica-se, de pronto, que a Cláusula 6ª estabelece claramente a obrigação da Locatária Apelada de “restituí-lo [imóvel] ao LOCADOR com as benfeitorias aprovadas pelo mesmo, pintado de novo, com materiais de primeira qualidade, bem acabado, sem defeito e em perfeito estado de conservação”, imposição incompatível com a demolição do bem.

Além disso, a testemunha Pietrangelo Rosalen (fl. 691), que atuou como advogado da Apelada, é categórico ao afirmar “que ainda chegou a fazer um termo de autorização referente a demolição de parte de um prédio que ficava dentro do imóvel; que sabe que a autorização dependia da assinatura do proprietário do imóvel autorizando; que a autorização não foi assinada sobre o argumento de que havia pendências contratuais a serem resolvidas; que tem conhecimento o requerido nunca assinou a autorização referida” (sic).

Outrossim, na Notificação extrajudicial de fls. 499/501, subscrita pela Apelada (fls. 498/501 da sentença), restou expressamente reconhecida a negativa de autorização do Locador para a demolição, nos seguintes termos: “
Vossa Senhoria através de sua representante, a Sra. Sandra Stehling, negou autorização para a demolição de imóvel fisicamente irrecuperável, sem qualquer justificativa plausível, vez que, no curso do contrato isso se tornou situação imperiosa a tornar o local produtivo
”.

Logo, inquestionável que a demolição do prédio ocorreu sem a expressa e formal autorização do Locador, configurando uma infração contratual. Consequentemente, surge o dever de indenizar pelas perdas e danos suportados, prevendo a Cláusula 17ª do aditivo contratual expressamente que:

CLÁUSULA 17ª
: Se o imóvel vier a ser devolvido com danos, a
LOCATÁRIA
ou seus fiadores responderão pelas despesas efetuadas para reconduzir o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação.

Parágrafo único
: A LOCATÁRIA e seus fiadores responderão ainda pelo valor do aluguel correspondente ao tempo de duração da indisponibilidade do uso do imóvel decorrente da coleta de preços e da realização das obras de pintura e reparação.

Portanto, a (comprovada) demolição do prédio, por si só, já constitui o dano, na medida em que privou o locador de um bem que integrava seu patrimônio, afetando, por conseguinte, sua capacidade de uso e fruição da coisa.

Aliás, sobre os danos emergentes – e também relacionado aos lucros cessantes – notável o posicionamento encampado recentemente pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ em situação bastante semelhante à que ora se aprecia (demolição de imóvel locado sem a construção do edifício novo prometido). Senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA. CHAVES. MULTA. CONTRATO. LOCAÇÃO. IMÓVEL. AQUISIÇÃO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. CONTRUÇÃO. NOVO PRÉDIO. PROMESSA. NÃO CUMPRIMENTO. RECONVENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DANOS EMERGENTES. VALOR. CUSTOS DIRETOS. RECONSTRUÇÃO. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO.

1. A controvérsia resume-se à definição de se i) a multa por inadimplemento geral prevista em contrato de locação de imóvel pode ser considerada para as hipóteses de devolução antecipada do imóvel pelo locatário; ii)
a devolução antecipada do imóvel com a demolição, pelo locatário, do prédio pré-existente, e sem a construção do novo edifício prevista no contrato, gera o dever de reparação por perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes) no caso concreto.
2. Na locação por prazo determinado, o locatário pode devolver o imóvel antes do término do contrato, mediante o pagamento da multa convencionada entre as partes. 3. Na ausência de convenção de multa específica para a hipótese de devolução antecipada do imóvel, é possível a aplicação da multa prefixada para o inadimplemento geral, sendo prática usual do mercado a adoção do montante equivalente a três alugueis mensais. Precedente. 4. É assente o entendimento de que a indenização mede-se pela extensão do dano (art. 944 do Código Civil), cuja apuração deve ser guiada pelo princípio da reparação integral. Precedente. 5.
Nas hipóteses de devolução antecipada do imóvel locado, com a demolição do prédio antigo, mas sem a construção do edifício novo prometido, os danos emergentes equivalem aos custos diretos para restaurar o imóvel ao seu estado original
, os quais, na hipótese considerada, foram precisamente calculados pelo perito designado pelo juízo. 6. A reformulação, no recurso especial, do pedido de lucros cessantes, modificando a causa de pedir e invocando argumentação não devolvida à Corte de origem no recurso de apelação, constitui inadmissível inovação recursal. 7.
Segundo orientação jurisprudencial sedimentada, os lucros cessantes são cabíveis apenas quando devidamente comprovados. Precedente.
8. Recurso parcialmente conhecido e provido. (REsp n. 2.188.357/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
julgado em 12/8/2025, DJEN de 25/8/2025
)
Sem grifos no original

Portanto, demonstrado o
an debeatur
, ou seja, o direito à indenização pela demolição, o
quantum debeatur
, que compreende os danos emergentes (reconstrução do imóvel – vide quesitos periciais apresentados pelo Ministro Relator à fl. 21 do voto proferido no REsp n. 2.188.357/RJ), deverá ser apurado em liquidação de sentença, conforme faculta o artigo 509 do Código de Processo Civil - CPC.

Destarte, no que tange aos lucros cessantes, o Apelante afirma que cabe à Apelada “
responder por aluguéis correspondentes ao tempo de duração da indisponibilidade do uso do imóvel
”.

Nos termos do art. 402 do Código Civil - CC, “
as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
”, de modo que,
in casu
, a indisponibilidade do bem demolido justifica a indenização por lucros cessantes, já que o imóvel era destinado à locação e o locatário ficou impedido de gerar renda.

Na mesma toada, jurisprudência pátria:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL. ENTREGA. CONDIÇÕES ORIGINAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INÉPCIA DA INICIAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO. REEXAME DE FATOS. LUCROS CESSANTES. PREVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. TERMO FINAL. RAZOABILIDADE. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MULTA. AFASTAMENTO.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A petição inicial que permite aferir a causa de pedir e o pedido e que possibilita a ampla defesa da parte ré não pode ser considerada inepta. 3. Não há falar em julgamento extra ou ultra petita, pois o órgão julgador não afrontou os limites objetivos da pretensão inicial, tampouco concedeu providência jurisdicional diversa da requerida, tendo sido respeitado o princípio da congruência. 4. Na hipótese, rever o entendimento do Tribunal de origem, que consignou que o imóvel não foi entregue nas condições previstas nos pactos firmados entre as partes, exigiria a interpretação dos contratos e o reexame das provas, procedimentos inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5.

É devida indenização a título de lucros cessantes correspondente à parcela que a parte lesada razoavelmente deixou de lucrar em razão do dano, conforme disposto no art. 402 do Código Civil.
6. O critério da razoabilidade previsto em lei para a definição dos lucros cessantes não constitui uma via aberta pelo legislador ao subjetivismo do juiz ou a meras estimativas sem substrato fático e fundamentação idônea. 7. Os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento ilícito conjugados com a razoabilidade prevista no art. 402 do CC impõem ao julgador uma análise pormenorizada do caso concreto dos autos, em cotejo com outras situações semelhantes e com o que aconteceria num cenário de normalidade, a fim de obter a reparação mais condizente possível com a extensão do dano causado. 8.
Os lucros cessantes devidos em virtude da restituição do imóvel locado sem as reformas necessárias para readequá-lo ao estado original do contrato (arts. 23, da Lei nº 8.245/1991 e 569, IV, do Código Civil) não podem incidir indefinidamente ou até que sobrevenha uma nova utilização ou locação do bem por parte do proprietário, mas apenas pelo tempo que seria necessário e suficiente para a realização das obras de retomada da forma inicial, lapso no qual o bem estaria indisponível para qualquer destinação econômica, privando o proprietário dos seus frutos e rendimentos.
9. A multa prevista no § 2º do art. 1.026 do Código de Processo Civil deve ser afastada se não identificado o intuito protelatório dos embargos de declaração. 10. Recurso especial provido. (REsp n. 2.054.183/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/4/2024, DJe de 26/4/2024)

RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO DE VIZINHANÇA – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – TUTELA CAUTELAR.

Construção de prédio de apartamentos vizinho ao imóvel do autor. Propositura de ação de reparação de danos reclamando problemas estruturais ao seu imóvel por falta de cautela das requeridas (incorporadora e construtora). Perícia judicial confirmatória dos danos estruturais . Necessidade de demolição completa do imóvel com a construção de outro. Sentença de procedência com condenação solidária das requeridas para que custeiem a demolição e reconstrução do imóvel, bem como para pagar a ele lucros cessantes correspondentes ao valor de locação do imóvel, desde o ano de 2016, até o término da obra. Interposição de recurso de apelação pelas requeridas. Recurso ainda em processamento perante o juízo "a quo" . Formulação de pedido de tutela cautelar pelo autor no sentido de ser expedida certidão de averbação premonitória sobre as unidades condominiais ainda não vendidas pela incorporadora. Tutela deferida concedida pelo juízo "a quo", ante a possibilidade de frustração do cumprimento da obrigação reconhecida na sentença. Insurgência recursal das requeridas. Descabimento . Incorporadora que se trata de sociedade de propósito específico com prazo certo de vigência e objetivo certo, devendo ser extinta após a incorporação e alienação de todas as unidades condominiais do empreendimento. Ausência de informação de capacidade financeira da construtora, de outro lado, a garantir o cumprimento da obrigação. Viabilidade da expedição de certidão de averbação premonitória para acautelar possíveis adquirentes das unidades condominiais sobejantes sobre a existência da demanda. Inocorrência de violação ao devido processo legal por violação do contraditório, o qual foi exercitado de forma diferida . Levantamento da averbação viável somente se as requeridas apresentarem garantia idônea capaz de fazer frente às obrigações impostas na sentença, ou caso venham a obter a reversão da sentença pela procedência de sua apelação, ainda em processamento. Tutela cautelar mantida. Averbação premonitória salutar ao deslinde do caso. Recurso de agravo de instrumento não provido . (TJ-SP - AI: 20224019020228260000 SP 2022401-90.2022.8.26 .0000, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 05/05/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA - IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DEVOLVIDO DEGRADADADO - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO DE ARCAR COM A REFORMA DO IMÓVEL - LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS - IMÓVEL UTILIZADO PARA LOCAÇÃO - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - ÔNUS SUCUMBENCIAL.

Segundo previsão constante no art. 23, inciso III, da Lei 8.245/1991, é obrigação do locatório a restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal . A entrega do bem imóvel, objeto do contrato de locação, de forma totalmente depredada faz com que caiba exclusivamente à locatória a obrigação de arcar com o pagamento de indenização para sua reforma integral. Provado que o postulante deixou de auferir lucros em razão do ato ilícito, é imperioso o reconhecimento do direito à indenização por lucros cessantes, devendo o "quantum" ser apurado em sede de liquidação da sentença. A sucumbência integral da parte demandada no objeto da pretensão impõe-lhe o dever de suportar com exclusividade os encargos financeiros do processo. (TJ-MG - AC: 10000210246674001 MG, Relator.: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 24/06/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2021)

Devida, pois, a condenação em lucros cessantes até que reconstruído o prédio ou comprovada a ocorrência de nova locação, o que ocorrer primeiro.

Ante todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
, a fim de condenar Nova Forma Empreendimentos LTDA ME no pagamento das penalidades contratuais previstas na Cláusulas 3ª do Aditivo Contratual, bem como em danos emergentes e lucros cessantes, conforme restou definido, a serem apurados em liquidação de sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.