Tribunal: TJES
Processo: 0021730-07.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2026-01-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º
0021730-07.2012.8.08.0048

APELANTE:
POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA SA

APELADO:
CARLOS AMIUCA FERREIRA, JANICE DA SILVA VIEIRA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL - DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA DE IMÓVEIS PELA DEVOLUÇÃO DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE. ATUAÇÃO RESTRITA À INTERMEDIAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por corretora de imóveis (POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA S.A.) contra sentença que a condenou, solidariamente à incorporadora, à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos por promitentes compradores. 2. A sentença reconheceu que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, que não obtiveram financiamento para quitação do saldo devedor. 3. A Apelante suscitou preliminares de nulidade da sentença por vício de fundamentação (art. 489, §1º, IV, do CPC) e de ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação, ao analisar a responsabilidade da corretora; e (ii) saber se a corretora de imóveis, que atuou exclusivamente na intermediação do negócio, possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos (preço do imóvel) à incorporadora, em cenário de rescisão contratual declarada por culpa exclusiva dos promitentes compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Embora concisa, a decisão de primeiro grau fundamentou a responsabilidade na existência de uma relação de consumo, afastando a ilegitimidade por confusão com o mérito. A discordância quanto ao acerto dessa premissa (integração da corretora na cadeia de consumo para fins de restituição do preço) constitui o mérito recursal, e não vício de fundamentação. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Adotando-se a teoria da asserção, a análise da responsabilidade da corretora pela devolução de valores pagos à construtora confunde-se com o mérito da causa. 7. No mérito, a atividade da corretora (Apelante) limitou-se à intermediação (art. 722 do CC), exaurindo-se com a aproximação das partes e celebração do contrato. Os valores cuja restituição foi determinada referem-se à amortização do preço do imóvel, pagos à incorporadora, e não à comissão de corretagem. 8. Não há nos autos qualquer alegação ou comprovação de falha na prestação do serviço de intermediação. A culpa pela rescisão foi atribuída exclusivamente aos compradores. 9. Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a corretora de imóveis não responde solidariamente pelas obrigações da incorporadora, exceto se comprovada falha grave na prestação do seu serviço específico de intermediação ou sua participação efetiva na cadeia de fornecimento do produto, o que não ocorreu no caso. 10. Se a corretora não responde solidariamente quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora (atraso na obra), com maior razão não pode ser responsabilizada pela devolução do preço quando a rescisão decorre de culpa exclusiva dos compradores (inadimplemento).

IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial em desfavor da Apelante.
Tese de julgamento:
“1. A corretora de imóveis, atuando exclusivamente na intermediação de contrato de promessa de compra e venda, não possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos (preço do imóvel) à incorporadora, quando a rescisão contratual ocorre por culpa exclusiva dos promitentes compradores e não há comprovação de qualquer falha na prestação do serviço de corretagem.”
Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 489, § 1º, IV; CC, art. 722.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 17/10/2022; STJ, AgInt no AREsp 2.595.167/RJ, T4, DJe 12/09/2024; TJ-ES, Apelação Cível 00098952220128080048, Rel. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, 2ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021730-07.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2)

APELADO: CARLOS AMIUCA FERREIRA e outros

RELATOR(A):
DESEMBARGADOR
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0021730-07.2012.8.08.0048

APELANTE:
POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA SA

APELADO:
CARLOS AMIUCA FERREIRA, JANICE DA SILVA VIEIRA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL - DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA DE IMÓVEIS PELA DEVOLUÇÃO DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE. ATUAÇÃO RESTRITA À INTERMEDIAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por corretora de imóveis (POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA S.A.) contra sentença que a condenou, solidariamente à incorporadora, à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos por promitentes compradores. 2. A sentença reconheceu que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, que não obtiveram financiamento para quitação do saldo devedor. 3. A Apelante suscitou preliminares de nulidade da sentença por vício de fundamentação (art. 489, §1º, IV, do CPC) e de ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação, ao analisar a responsabilidade da corretora; e (ii) saber se a corretora de imóveis, que atuou exclusivamente na intermediação do negócio, possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos (preço do imóvel) à incorporadora, em cenário de rescisão contratual declarada por culpa exclusiva dos promitentes compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Embora concisa, a decisão de primeiro grau fundamentou a responsabilidade na existência de uma relação de consumo, afastando a ilegitimidade por confusão com o mérito. A discordância quanto ao acerto dessa premissa (integração da corretora na cadeia de consumo para fins de restituição do preço) constitui o mérito recursal, e não vício de fundamentação. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Adotando-se a teoria da asserção, a análise da responsabilidade da corretora pela devolução de valores pagos à construtora confunde-se com o mérito da causa. 7. No mérito, a atividade da corretora (Apelante) limitou-se à intermediação (art. 722 do CC), exaurindo-se com a aproximação das partes e celebração do contrato. Os valores cuja restituição foi determinada referem-se à amortização do preço do imóvel, pagos à incorporadora, e não à comissão de corretagem. 8. Não há nos autos qualquer alegação ou comprovação de falha na prestação do serviço de intermediação. A culpa pela rescisão foi atribuída exclusivamente aos compradores. 9. Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a corretora de imóveis não responde solidariamente pelas obrigações da incorporadora, exceto se comprovada falha grave na prestação do seu serviço específico de intermediação ou sua participação efetiva na cadeia de fornecimento do produto, o que não ocorreu no caso. 10. Se a corretora não responde solidariamente quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora (atraso na obra), com maior razão não pode ser responsabilizada pela devolução do preço quando a rescisão decorre de culpa exclusiva dos compradores (inadimplemento).

IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial em desfavor da Apelante.
Tese de julgamento:
“1. A corretora de imóveis, atuando exclusivamente na intermediação de contrato de promessa de compra e venda, não possui responsabilidade solidária pela devolução de valores pagos (preço do imóvel) à incorporadora, quando a rescisão contratual ocorre por culpa exclusiva dos promitentes compradores e não há comprovação de qualquer falha na prestação do serviço de corretagem.”
Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 489, § 1º, IV; CC, art. 722.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 17/10/2022; STJ, AgInt no AREsp 2.595.167/RJ, T4, DJe 12/09/2024; TJ-ES, Apelação Cível 00098952220128080048, Rel. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, 2ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0021730-07.2012.8.08.0048

APELANTE:
POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA SA

APELADO:
CARLOS AMIUCA FERREIRA, JANICE DA SILVA VIEIRA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL - DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conheço do recurso, porquanto presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

A Apelante POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA S.A. insurge-se contra a sentença que a condenou, solidariamente às demais rés (construtora e incorporadora), à devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos Apelados (promitentes compradores), embora a própria sentença tenha reconhecido que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva dos compradores.

A Apelante suscita preliminares de nulidade da sentença por vício de fundamentação e de ilegitimidade passiva.

Analiso, inicialmente, a
preliminar de nulidade da sentença
.

A recorrente alega que o Juízo
a quo
não enfrentou os argumentos deduzidos na contestação, notadamente a ilegitimidade passiva, a ausência de responsabilidade da corretora e o descabimento de impor-lhe a restituição de valores recebidos por terceiros, violando o art. 489, §1º, IV, do CPC.

Contudo, a sentença fundamentou a condenação solidária na existência de uma relação de consumo, afastando a preliminar de ilegitimidade por entender que se confundia com o mérito. Embora de forma concisa, o Juízo estabeleceu a premissa para a responsabilização (cadeia de consumo). A insurgência da Apelante quanto ao acerto ou desacerto dessa premissa (se a corretora integra ou não a cadeia de fornecimento para fins de
restituição do preço
) é, em verdade, o próprio cerne do mérito recursal.

Não se vislumbra, assim, ausência de fundamentação apta a gerar a nulidade do
decisum
, mas sim uma discordância quanto ao fundamento jurídico adotado, o que enseja a reforma da sentença, e não sua anulação.

Rejeito a preliminar de nulidade.

Quanto à
preliminar de ilegitimidade passiva
, adoto a teoria da asserção.

A análise sobre a responsabilidade da corretora de imóveis pela devolução de valores pagos à construtora, no contexto de uma rescisão contratual, exige a verificação de sua atuação e de sua efetiva participação na cadeia de fornecimento, matéria que se confunde com o mérito da causa.

Ante o exposto, rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito, a Apelante sustenta, em suma, que atuou exclusivamente na intermediação do negócio (corretagem), não tendo responsabilidade pela devolução de valores pagos pelos compradores diretamente à incorporadora, mormente quando a rescisão decorreu de culpa dos próprios compradores, fato este reconhecido na sentença.

A tese merece acolhimento.

A sentença, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos, consignou expressamente que o desfazimento do negócio não pode ser imputado às rés, pois os autores (Apelados) não lograram êxito em obter o financiamento para quitação do saldo devedor, mesmo após notificados. Concluiu o Juízo singular: "
fazem jus os autores a restituição parcial dos valores por eles desprendidos, porquanto, aludida rescisão decorrera por sua culpa"
.

Apesar de reconhecer a culpa dos compradores, a sentença condenou a Apelante (corretora) de forma solidária à restituição de parte do preço pago.

Ocorre que a relação jurídica estabelecida entre os compradores (Apelados) e a Apelante (POINTER) é diversa daquela firmada com as demais rés (incorporadora e construtora). A Apelante figurou como intermediadora, prestando serviço de corretagem (art. 722 do Código Civil), atividade que se exauriu com a aproximação das partes e a celebração do contrato de promessa de compra e venda.

Os valores cuja restituição foi determinada (sinal e parcelas) referem-se à amortização do preço do imóvel, montante pago às demais rés, e não à comissão de corretagem. Não há nos autos qualquer alegação ou comprovação de falha na prestação do serviço de intermediação praticado pela Apelante.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a corretora de imóveis, em regra, não responde solidariamente pelas obrigações da incorporadora. A sua responsabilidade limita-se a eventuais falhas na prestação do seu serviço específico de intermediação, o que não se confunde com as obrigações do contrato principal de compra e venda (como a devolução do preço).

Conforme entendimento consolidado do STJ, "
não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto [...] não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente
" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).

Recentemente, o próprio STJ reafirmou essa tese
a contrario sensu
(AgInt no AREsp 2.595.167/RJ, T4, DJe 12/09/2024). No referido julgado, a corretora foi excepcionalmente responsabilizada, mas apenas porque ficou comprovada uma falha grave na sua própria prestação de serviço (omissão quanto à ausência de registro do empreendimento).

No caso dos autos, a situação é oposta: não há qualquer alegação ou prova de falha no serviço da Apelante POINTER. Ao contrário, a culpa pela rescisão foi atribuída exclusivamente aos compradores. Portanto, aplica-se a regra geral de irresponsabilidade da corretora pelo contrato principal.

Este Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo adota o mesmo entendimento, conforme se extrai de precedente análogo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. [...] ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA CORRETORA PROVIDO. [...] 4. A corretora LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA é parte ilegítima para responder solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, uma vez que sua atuação se restringiu à intermediação do contrato. A responsabilidade solidária é limitada à cadeia de fornecimento diretamente envolvida na construção e entrega do imóvel, não se estendendo à corretora quando não há comprovação de sua participação nas atividades de incorporação e construção. [...] Tese de julgamento: [...] 2. A corretora de imóveis não responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel quando atua exclusivamente na intermediação do negócio, sem participação nas atividades de incorporação e construção. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00098952220128080048, Relator.: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES, 2ª Câmara Cível)

Ora, se a corretora não responde solidariamente pelos danos quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora (atraso na obra), com muito mais razão não pode ser responsabilizada pela devolução do preço quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva dos compradores (inadimplemento), como no caso dos autos.

Manter a condenação solidária da corretora implicaria impor-lhe responsabilidade por obrigação de terceiro (a incorporadora), sem nexo causal com sua atividade e em manifesto enriquecimento ilícito da devedora principal.

O recurso, portanto, deve ser provido para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial em desfavor da Apelante POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA SA.

Acolhido o argumento principal de mérito para afastar a responsabilidade da Apelante, restam prejudicadas as análises das matérias subsidiárias do recurso, relativas à limitação do
quantum
indenizatório e ao termo inicial dos juros de mora.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença guerreada e julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial em desfavor da Apelante
POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA SA
.

É como voto.

DES. ALDARY NUNES JUNIOR

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.