Tribunal: TJES
Processo: 5016473-36.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-03-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. MAGISTRADO DESTINATÁRIO DA PROVA. INDEFERIMENTO DE DILIGÊNCIAS INÚTEIS E PROTELATÓRIAS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO. VALOR DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDICADO NA PETIÇÃO INICIAL. NATUREZA MERAMENTE ESTIMATIVA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA ULTRA PETITA REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL. MANUTENÇÃO DE HIPOTECA POR PRAZO EXORBITANTE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E BANCO. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA OBRIGAÇÃO DE FAZER. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. RECURSOS DOS RÉUS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. RECURSO DO PATRONO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por Instituição Financeira, Sociedades Empresárias do ramo imobiliário e Advogado em face de Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel quitado há cerca de sete anos, outorgar a respectiva escritura pública e condenar os Réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para cada Autor. Os Réus buscam a anulação da Sentença alegando Preliminares de Cerceamento de Defesa e julgamento Ultra Petita, além da sua reforma com base na ausência de responsabilidade pela baixa do gravame. Por sua vez, o patrono dos Autores recorre visando a majoração dos honorários advocatícios decorrentes do acolhimento do pedido de obrigação de fazer (baixa da hipoteca) para que incidam sobre o valor venal do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 04 (quatro) questões em discussão: (I) definir se o julgamento antecipado da lide, com indeferimento de prova oral, configura cerceamento de defesa em matéria de baixa de hipoteca; (II) estabelecer se o arbitramento de danos morais em valor superior ao estimado na Petição Inicial caracteriza Sentença
Ultra Petita
; (III) determinar a responsabilidade solidária entre Banco e Construtora pela desconstituição do ônus real e a configuração de dano moral pela mora prolongada; e (IV) definir se os honorários advocatícios relativos à obrigação de fazer (baixa da hipoteca) devem incidir sobre o valor do imóvel ou ser fixados por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Magistrado, como destinatário final da prova, detém a prerrogativa de indeferir diligências inúteis ou protelatórias quando os elementos documentais presentes nos autos são suficientes para o livre convencimento motivado (artigo 370, do Código de Processo Civil). Preliminar de Cerceamento de Defesa rejeitada.

4. O valor da indenização por danos morais indicado na Petição Inicial possui natureza meramente estimativa, não vinculando o Juiz nem configurando julgamento
ultra petita
o arbitramento em patamar superior. Preliminar de Nulidade de Sentença
Ultra Petita
rejeitada.

5. Todos os participantes da cadeia de fornecimento de serviços respondem solidariamente perante o Consumidor, sendo inoponíveis ao Adquirente de boa-fé as controvérsias ou descumprimentos contratuais internos existentes entre a Construtora e o Agente financeiro (artigos 7º e 25, ambos do Código de Defesa do Consumidor).

6. A manutenção injustificada de gravame hipotecário sobre imóvel por aproximadamente 07 (sete) anos após a quitação integral do preço ultrapassa o mero dissabor e gera dano moral, diante da angústia e do impedimento ao pleno exercício do direito de propriedade.

7. Nas ações que versam sobre obrigação de fazer consistente na baixa de hipoteca, o proveito econômico não se confunde com o valor total do imóvel, o que autoriza o arbitramento dos honorários advocatícios mediante apreciação equitativa para evitar verba irrisória ou excessiva (artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil).

8. O arbitramento equitativo deve considerar o zelo profissional, a complexidade da causa e o tempo de tramitação, justificando-se a fixação de valor que dignifique o trabalho do advogado sem gerar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos do Banco Bradesco S.A. e das Sociedades do Grupo Lorenge conhecidos e desprovidos, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais por elas devidos (incidentes sobre a condenação pecuniária) para o patamar de 16% (dezesseis por cento), conforme preceitua o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

10. Recurso de Eduardo Meneguelli Muniz conhecido e provimento em parte para arbitrar, mediante apreciação equitativa, honorários advocatícios no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) especificamente em decorrência do êxito no pedido atinente à obrigação de fazer (baixa da hipoteca), mantendo-se incólumes os demais termos da Sentença recorrida.

11. Tese de julgamento:

1. O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é solúvel por prova documental já constituída.

2. O valor sugerido para danos morais na Petição Inicial não limita o arbitramento judicial.

3. Construtora e Banco financiado possuem responsabilidade solidária pela liberação da hipoteca de unidade imobiliária quitada.

4. A demora excessiva e injustificada para a baixa de gravame imobiliário enseja reparação por danos morais.

5. Os honorários advocatícios sobre a obrigação de fazer de baixa de gravame devem ser fixados por equidade quando o proveito econômico não for imediatamente mensurável.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 370 e 487, I; CDC, arts. 7º, parágrafo único e 25, § 1º; CC, arts. 186 e 927.

Jurisprudência citada: STJ, AgInt no AREsp n. 337.735/RS, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 22.11.2016; STJ, AgInt no REsp n. 1.963.576/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 16.10.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.677.893/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 16.12.2025; STJ, REsp n. 2.201.344/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 28.04.2025; TJ-ES, Apelação Cível n. 0001426-85.2018.8.08.0012, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, publ. 19.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016473-36.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANGELO MARCIO NUNES SARTER e outros (4)

APELADO: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (5)

RELATOR(A): DES. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. MAGISTRADO DESTINATÁRIO DA PROVA. INDEFERIMENTO DE DILIGÊNCIAS INÚTEIS E PROTELATÓRIAS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO. VALOR DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDICADO NA PETIÇÃO INICIAL. NATUREZA MERAMENTE ESTIMATIVA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA ULTRA PETITA REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL. MANUTENÇÃO DE HIPOTECA POR PRAZO EXORBITANTE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E BANCO. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA OBRIGAÇÃO DE FAZER. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. RECURSOS DOS RÉUS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. RECURSO DO PATRONO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por Instituição Financeira, Sociedades Empresárias do ramo imobiliário e Advogado em face de Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel quitado há cerca de sete anos, outorgar a respectiva escritura pública e condenar os Réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para cada Autor. Os Réus buscam a anulação da Sentença alegando Preliminares de Cerceamento de Defesa e julgamento Ultra Petita, além da sua reforma com base na ausência de responsabilidade pela baixa do gravame. Por sua vez, o patrono dos Autores recorre visando a majoração dos honorários advocatícios decorrentes do acolhimento do pedido de obrigação de fazer (baixa da hipoteca) para que incidam sobre o valor venal do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 04 (quatro) questões em discussão: (I) definir se o julgamento antecipado da lide, com indeferimento de prova oral, configura cerceamento de defesa em matéria de baixa de hipoteca; (II) estabelecer se o arbitramento de danos morais em valor superior ao estimado na Petição Inicial caracteriza Sentença
Ultra Petita
; (III) determinar a responsabilidade solidária entre Banco e Construtora pela desconstituição do ônus real e a configuração de dano moral pela mora prolongada; e (IV) definir se os honorários advocatícios relativos à obrigação de fazer (baixa da hipoteca) devem incidir sobre o valor do imóvel ou ser fixados por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Magistrado, como destinatário final da prova, detém a prerrogativa de indeferir diligências inúteis ou protelatórias quando os elementos documentais presentes nos autos são suficientes para o livre convencimento motivado (artigo 370, do Código de Processo Civil). Preliminar de Cerceamento de Defesa rejeitada.

4. O valor da indenização por danos morais indicado na Petição Inicial possui natureza meramente estimativa, não vinculando o Juiz nem configurando julgamento
ultra petita
o arbitramento em patamar superior. Preliminar de Nulidade de Sentença
Ultra Petita
rejeitada.

5. Todos os participantes da cadeia de fornecimento de serviços respondem solidariamente perante o Consumidor, sendo inoponíveis ao Adquirente de boa-fé as controvérsias ou descumprimentos contratuais internos existentes entre a Construtora e o Agente financeiro (artigos 7º e 25, ambos do Código de Defesa do Consumidor).

6. A manutenção injustificada de gravame hipotecário sobre imóvel por aproximadamente 07 (sete) anos após a quitação integral do preço ultrapassa o mero dissabor e gera dano moral, diante da angústia e do impedimento ao pleno exercício do direito de propriedade.

7. Nas ações que versam sobre obrigação de fazer consistente na baixa de hipoteca, o proveito econômico não se confunde com o valor total do imóvel, o que autoriza o arbitramento dos honorários advocatícios mediante apreciação equitativa para evitar verba irrisória ou excessiva (artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil).

8. O arbitramento equitativo deve considerar o zelo profissional, a complexidade da causa e o tempo de tramitação, justificando-se a fixação de valor que dignifique o trabalho do advogado sem gerar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos do Banco Bradesco S.A. e das Sociedades do Grupo Lorenge conhecidos e desprovidos, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais por elas devidos (incidentes sobre a condenação pecuniária) para o patamar de 16% (dezesseis por cento), conforme preceitua o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

10. Recurso de Eduardo Meneguelli Muniz conhecido e provimento em parte para arbitrar, mediante apreciação equitativa, honorários advocatícios no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) especificamente em decorrência do êxito no pedido atinente à obrigação de fazer (baixa da hipoteca), mantendo-se incólumes os demais termos da Sentença recorrida.

11. Tese de julgamento:

1. O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é solúvel por prova documental já constituída.

2. O valor sugerido para danos morais na Petição Inicial não limita o arbitramento judicial.

3. Construtora e Banco financiado possuem responsabilidade solidária pela liberação da hipoteca de unidade imobiliária quitada.

4. A demora excessiva e injustificada para a baixa de gravame imobiliário enseja reparação por danos morais.

5. Os honorários advocatícios sobre a obrigação de fazer de baixa de gravame devem ser fixados por equidade quando o proveito econômico não for imediatamente mensurável.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 370 e 487, I; CDC, arts. 7º, parágrafo único e 25, § 1º; CC, arts. 186 e 927.

Jurisprudência citada: STJ, AgInt no AREsp n. 337.735/RS, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 22.11.2016; STJ, AgInt no REsp n. 1.963.576/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 16.10.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.677.893/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 16.12.2025; STJ, REsp n. 2.201.344/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 28.04.2025; TJ-ES, Apelação Cível n. 0001426-85.2018.8.08.0012, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, publ. 19.06.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimentos aos recursos dos Réus e, por igual votação, conhecer e dar parcial provimento ao recurso do Advogado dos Autores, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

BANCO BRADESCO S.A.
(id. 17737041),
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
(id. 17737048), bem como
EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ
(id. 17737045) interpuseram
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(id. 17737033) prolatada pelo
JUÍZO DA 11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – COMARCA DA CAPITAL
, no âmbito da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA
deflagrada por
ANGELO MARCIO NUNES SARTER e BRUNA FABIANA GATTI FERREIRA,
cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva,
in litteris
:

"[...] Ante o expendido julgo parcialmente procedente o pleito autoral para: a) condenar os réus a promoverem o cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na petição inicial, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cada dia de atraso; b) obrigar às rés a, exceto o banco, uma vez efetivada a baixa da constrição, outorgar a escritura pública aos autores; e (c) pagarem para cada um dos autores indenização por danos morais em quantia equivalente a R$ 6.000,00 (seis mil reais), sobre a qual deverá incidir correção monetária e juros de mora à base contratual, de acordo com os critérios, índices e termos indicados no capítulo anterior, que passam a integrar este capítulo dispositivo.

Julgo improcedente o pedido de condenação da parte ré ao pagamento da cláusula penal, ao tempo que dou por meritoriamente resolvida a causa, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a sucumbência recíproca entre as partes (CPC, art. 86, caput), em proporções que reputo de metade (1⁄2) para a autora e metade (1⁄2) para todos os réus, distribuo os ônus de sucumbência nessas mesmas proporções. Arbitro a verba honorária de sucumbência em 14% (quatorze por cento) sobre o valor da condenação, levando-se em conta o trabalho dos patronos, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o tempo de tramitação do feito.

Considerando a participação e o interesse de cada um dos réus, cada qual deverá suportar 1/4 (um quarto) dos ônus de sucumbência de responsabilidade da parte demandada (honorários: 1/4 de 7%).

Finalmente, considerando a participação e o interesse de cada um dos autores, em proporção que reputo idêntica para esse fim, cada qual deverá arcar em 1/2 (metade) das verbas fixadas em desfavor da parte autora (honorários: 1/2 de 7%).

As custas processuais são devidas pelas partes nas mesmas proporções referidas acima. [...]"

Em suas razões recursais, o
BANCO BRADESCO
S.A. argui a
Preliminar de Sentença
Ultra Petita
, asseverando que o montante arbitrado a título de danos morais excedeu o valor estimativo postulado na Exordial.

No
Mérito
, sustenta a inexistência de conduta antijurídica de sua parte, argumentando que a hipoteca constitui garantia real legítima e atribuindo a responsabilidade pela baixa do gravame exclusivamente às Empresas que integram o Grupo LORENGE, sob a tese de que o Banco não foi notificado administrativamente da quitação.

Por sua vez, as
Recorrentes LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e demais Sociedades Consorciadas
suscitam a
Preliminar de Cerceamento de Defesa
em virtude do julgamento antecipado da lide, reiterando a necessidade de dilação probatória mediante prova oral para comprovar a alegada impossibilidade de cumprimento isolado da obrigação.

Arguem, de igual modo, a
Preliminar de Sentença
Ultra Petita
, diante do excesso do valor arbitrado a título de danos morais à luz do que postulado na Petição Inicial.

No
Mérito
, sustentam que a responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é prerrogativa exclusiva da Instituição Financeira e negam a ocorrência de abalo extrapatrimonial indenizável, sob o argumento de que a omissão na baixa da hipoteca configura mero inadimplemento contratual sem reflexos nos direitos de personalidade, sendo necessário, ao menos subsidiariamente, a diminuição do
quantum
indenizatório.

Por fim, o
Recorrente EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ
, na condição de Advogado dos Autores, recorre em nome próprio no que tange à fixação da verba honorária sucumbencial. O Recorrente sustenta que a base de cálculo dos honorários deveria contemplar o valor venal do imóvel — por constituir o efetivo proveito econômico da obrigação de fazer — e não se restringir ao valor da condenação pecuniária por danos morais, alegando que o montante fixado avilta o trabalho profissional diante da complexidade do feito.

Contrarrazões
apresentadas pelos Recorridos ANGELO MARCIO NUNES SARTER e BRUNA FABIANA GATTI FERREIRA (id. 17737063) e pelas Sociedades do Grupo LORENGE (id. 17737062), ambas propugnando pelo desprovimento dos Apelos adversos.

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Sustentam as Sociedades do Grupo LORENGE a nulidade da Sentença por cerceamento de defesa, asseverando que o indeferimento da prova oral (id. 17737031) obstou a demonstração de que a baixa da hipoteca competia exclusivamente ao Banco e que os Autores possuíam ciência do gravame.

A propósito da matéria, é cediço que o Magistrado, na condição de destinatário final das provas e amparado pelo princípio da persuasão racional, detém a prerrogativa de avaliar a pertinência das diligências instrutórias, devendo indeferir aquelas reputadas inúteis ou meramente protelatórias, conforme preceitua o artigo 370 do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, impõe-se observar a orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in litteris
:

EMENTA
: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. (...) INDEFERIMENTO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. (...)

2.
Compete ao magistrado, como destinatário final da prova, avaliar a pertinência das diligências que as partes pretendem realizar, segundo o disposto nos arts. 130 e 420, II, do Código de Processo Civil/1973, podendo afastar o pedido de produção de provas inúteis ou meramente protelatórias, a teor do princípio do livre convencimento motivado
.

3.
Havendo elementos de prova suficientes nos autos, mostra-se possível o julgamento antecipado da lide, sem que isso implique cerceamento de defesa, consoante reiterada jurisprudência desta Corte de Justiça
. (...)”

(
STJ
- AgInt no AREsp n. 337.735/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 22/11/2016, DJe de 3/2/2017.)

Na hipótese vertente,
a dilação probatória revela-se inteiramente despicienda
, porquanto a controvérsia repousa sobre prova documental já robustamente constituída.

Ademais, a obrigação de desconstituição da hipoteca após a quitação integral do preço é imperativo legal e contratual que independe da ciência do Consumidor sobre o ônus original ou da capacidade isolada da Construtora frente ao Banco.

Neste contexto, eventuais depoimentos pessoais ou testemunhais não teriam o condão de infirmar o conteúdo dos documentos que atestam a quitação e a permanência do gravame. Admitir a produção de prova oral em tais circunstâncias configuraria uma afronta ao princípio da celeridade processual, sem agregar qualquer valor cognitivo ao processo, servindo apenas como via transversa para rediscutir a responsabilidade solidária já pacificada na jurisprudência.

Isto posto, REJEITO A PRELIMINAR em destaque.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA
ULTRA PETITA

Tanto o BANCO BRADESCO, quanto as Sociedades do GRUPO LORENGE arguem a nulidade parcial da Sentença recorrida, sob o fundamento de que o arbitramento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de danos morais excedeu o patamar de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) postulado na Petição Inicial.

Nada obstante, demonstram-se desnecessárias maiores considerações para assentar que a jurisprudência consolidada do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
estabelece que
o valor indicado pela parte autora em sede de danos morais possui natureza meramente estimativa, não vinculando o prudente arbítrio do Julgador
, notadamente porque a quantificação da indenização extrapatrimonial deve pautar-se pela análise das circunstâncias fáticas, pela extensão do dano e pelo caráter punitivo-pedagógico da medida, objetivos que não podem ficar restritos a uma sugestão preliminar da Exordial,
in litteris:

EMENTA
: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. VEICULAÇÃO DE IMAGEM EM MATÉRIA JORNALÍSTICA SEM NATUREZA MERAMENTE INFORMATIVA. ABUSO DE DIREITO. OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. OFENSA A DIREITOS DE PERSONALIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(...)

5.
É sabido que "o magistrado, ao arbitrar a indenização por danos morais, não fica vinculado ao valor meramente estimativo indicado na petição inicial" (AgInt no AREsp n. 1.389.028/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/4/2019, DJe de 8/5/2019)
.

6. Agravo interno desprovido.

(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.963.576/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)

Isto posto, REJEITO A PRELIMINAR em comento
.

MÉRITO

Conforme relatado,
BANCO BRADESCO S.A.
(id. 17737041),
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES
(id. 17737048), bem como
EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ
(id. 17737045) interpuseram
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(id. 17737033) prolatada pelo
JUÍZO DA 11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – COMARCA DA CAPITAL
, no âmbito da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA
deflagrada por
ANGELO MARCIO NUNES SARTER e BRUNA FABIANA GATTI FERREIRA,
cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva,
in litteris
:

"[...] Ante o expendido julgo parcialmente procedente o pleito autoral para: a) condenar os réus a promoverem o cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na petição inicial, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cada dia de atraso; b) obrigar às rés a, exceto o banco, uma vez efetivada a baixa da constrição, outorgar a escritura pública aos autores; e (c) pagarem para cada um dos autores indenização por danos morais em quantia equivalente a R$ 6.000,00 (seis mil reais), sobre a qual deverá incidir correção monetária e juros de mora à base contratual, de acordo com os critérios, índices e termos indicados no capítulo anterior, que passam a integrar este capítulo dispositivo.

Julgo improcedente o pedido de condenação da parte ré ao pagamento da cláusula penal, ao tempo que dou por meritoriamente resolvida a causa, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a sucumbência recíproca entre as partes (CPC, art. 86, caput), em proporções que reputo de metade (1⁄2) para a autora e metade (1⁄2) para todos os réus, distribuo os ônus de sucumbência nessas mesmas proporções. Arbitro a verba honorária de sucumbência em 14% (quatorze por cento) sobre o valor da condenação, levando-se em conta o trabalho dos patronos, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o tempo de tramitação do feito.

Considerando a participação e o interesse de cada um dos réus, cada qual deverá suportar 1/4 (um quarto) dos ônus de sucumbência de responsabilidade da parte demandada (honorários: 1/4 de 7%).

Finalmente, considerando a participação e o interesse de cada um dos autores, em proporção que reputo idêntica para esse fim, cada qual deverá arcar em 1/2 (metade) das verbas fixadas em desfavor da parte autora (honorários: 1/2 de 7%).

As custas processuais são devidas pelas partes nas mesmas proporções referidas acima. [...]"

De início, cabe realçar que
as Apelações Cíveis interpostas pelas partes serão objeto de apreciação conjunta neste pronunciamento colegiado
, justificando-se tal providência não apenas por força da identidade da Sentença impugnada, mas precipuamente em virtude da estreita conexão entre as insurgências apresentadas pelos Réus e pelo patrono dos Autores, sendo imperiosa a observância dos princípios da economia e da celeridade processuais.

Consoante anteriormente delineado, as presentes insurgências recursais voltam-se contra o provimento jurisdicional de primeiro grau que determinou a baixa de gravame hipotecário e impôs condenação por danos morais em desfavor das Sociedades e da Instituição Bancária demandadas.

No cenário fático ora apresentado, rememora-se, ainda que brevemente, que os Recorridos perfectibilizaram a aquisição da unidade imobiliária em 13/11/2013, tendo adimplido integralmente o preço avençado em 28/11/2017, conforme documentação acostada aos autos (id. 14494523).

Não obstante a quitação plena do débito, o bem permaneceu onerado por garantia hipotecária derivada de contrato de financiamento à construção celebrado entre o Grupo LORENGE e o BANCO BRADESCO S.A., ora Recorrentes, além de uma averbação de distribuição de execução na matrícula do imóvel.

Nesta moldura fático-jurídica, a controvérsia submetida a este Colegiado cinge-se à
verificação da responsabilidade solidária dos Réus pela desconstituição do ônus real, à configuração de danos morais em razão de mora injustificada e prolongada, além de sua respectiva quantificação, bem como à correta fixação da verba honorária advocatícia
.

DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E DOS DANOS MORAIS

As Recorrentes (Grupo LORENGE) e a Instituição Financeira Recorrente (BANCO BRADESCO S.A.) postulam a exclusão de suas responsabilidades mediante a imputação recíproca de culpa pelo retardamento na baixa do gravame.

Entretanto,
em se tratando de evidente relação consumerista, impõe-se a aplicação do regime de responsabilidade solidária a todos os integrantes da cadeia de fornecimento de serviços
, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, de modo que a vulnerabilidade dos Adquirentes impede que lhe sejam transferidos os riscos da operação financeira entre Construtora e Banco, sendo certo que
eventuais controvérsias atinentes ao descumprimento de obrigações internas entre a Construtora e o Agente Financeiro configuram
res inter alios acta
, de modo que não são oponíveis ao Consumidor de boa-fé que cumpriu sua parte na avença
.

Neste passo, colaciona-se orientação perfilhada por este
Egrégio Tribunal de Justiça
,
in litteris
:

EMENTA
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL REJEITADA. MÉRITO . AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. BAIXA DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE O AGENTE FINANCIADOR DA OBRA E A CONSTRUTORA. EMPRESAS QUE FIGURAM NA CADEIA DE CONSUMO E CONSTAM DO CONTRATO FIRMADO COM O CONSUMIDOR . DISCUSSÃO ACERCA DA RESPONSABILIDADE PELA BAIXA DO GRAVAME QUE NÃO É OPONÍVEL EM FACE DO CONSUMIDOR NESTE PROCESSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL:

(...)

III .
A Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “Tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se, a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício.” (STJ - AgInt no AREsp: 1540126 BA 2019/0199326-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 06/02/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2020)

IV.
Em decorrência do reconhecimento da solidariedade entre as Empresas demandadas, eventual discussão acerca da responsabilidade pela retirada do gravame (hipoteca) do imóvel, deve ser objeto de discussão em eventual ação de regresso entre as mesmas, não sendo oponível no presente, perante o consumidor
.

V . Recurso conhecido e desprovido, sem majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, porquanto fixados no limite de 20% (vinte por cento).

(
TJ-ES
- APELAÇÃO CÍVEL: 0001426-85.2018.8 .08.0012, Relator Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, 3ª Câmara Cível, publ. 19/06/2024)

No caso
sub examine
, o injustificado e prolongado atraso na baixa do gravame encontra-se cabalmente demonstrado pelos seguintes elementos de convicção: (
I
) Histórico Contratual e Comprovante de Quitação (id. 14494523 - saldo R$ 0,00 a pagar), sendo incontroverso que o adimplemento integral ocorreu no ano de 2018; (
II
) Notificações e e-mails trocados entre os Autores e prepostos da Construtora (id. 14494519), datados de junho de 2021, em que a funcionária Alexandra admite expressamente o dever de baixa e a ciência da demora; e (
III
) Matrícula do Imóvel atualizada (id. 17737057) que demonstra a subsistência da hipoteca (AV-1-55.880) até o dia 02/09/2025.

Observa-se que,
transcorridos cerca de 07 (anos) anos desde a quitação, a manutenção do gravame por esse longo e injustificado período gerou certamente uma situação de angústia e insegurança jurídica para os Autores, ora Recorrido
. Tal inércia, por sua duração desarrazoada e pelo descaso com o patrimônio alheio, suplanta a esfera do mero dissabor contratual para atingir direitos da personalidade, gerando dano moral passível de compensação. A impossibilidade de dispor livremente do imóvel por quase uma década é causa suficiente de abalo extrapatrimonial.

Reforce-se que o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
e este
Egrégio Tribunal de Justiça
reconhecem o cabimento de indenização em casos de mora prolongada e injustificada na baixa de hipoteca, tal como se observa no presente caso,
in litteris:

EMENTA
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANO MORAL POR ATRASO NA BAIXA DE HIPOTECA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(...)

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois
o atraso prolongado e injustificado na baixa de hipoteca caracteriza dano moral reparável, alinhando a conclusão da origem à jurisprudência desta Corte
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta de modo claro e suficiente as questões relevantes, conforme o CPC, arts. 489 e 1.022. 2. A Súmula n. 5 do STJ obsta a interpretação de cláusulas contratuais, e a Súmula n. 7 do STJ obsta o revolvimento do conjunto fático-probatório na via especial. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando a conclusão do acórdão recorrido está em consonância com a
orientação da Corte sobre o dano moral decorrente de atraso prolongado e injustificado na baixa de hipoteca
."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, 1.022; CC, arts. 186, 927.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83.

(
STJ
- AgInt no AREsp n. 2.677.893/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 22/12/2025.)

EMENTA
: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA EM TRANSFERIR O BEM DEFINITIVAMENTE. MORA CARACTERIZADA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. NULIDADE PROCESSUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PARAMETRIZAÇÃO, EXTENSÃO DO DANO E PERÍODO DA MORA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO.

(...)

5.
O longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado
.

6. Agravo interno não provido.

(
STJ
- AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)

EMENTA
. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS . CANCELAMENTO DA HIPOTECA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMÓVEL QUITADO. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO . RECURSO DESPROVIDO.

(...)

4.
A ausência injustificada do recorrente em baixar o gravame, impedindo a outorga da escritura pública do imóvel, mesmo após notificado, é causa suficiente para a indenização por danos morais. Afinal, o recorrente não impugnou a circunstância de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido pelos recorridos, perdurando o gravame por tempo considerável
.

5.
Considerando as inquietações e os dissabores suportados pelos recorridos, as condições sócio-econômicas do ofensor, bem como que a indenização deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, mostra-se justa, razoável e proporcional a fixação no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um
. 6 . Recurso desprovido.

(
TJ-ES
- APELAÇÃO CÍVEL: 5006678-79.2021.8 .08.0011, Relator.: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, 2ª Câmara Cível)

No que concerne ao
quantum
indenizatório
, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para cada Autor afigura-se condizente com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando o caráter punitivo-pedagógico da medida e a gravidade da omissão perpetrada por instituições de grande porte econômico que lucram com a atividade imobiliária, mas falham no dever de pós-venda.

Por fim, cabe examinar a irresignação do
Recorrente EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ
postula a reforma da base de cálculo dos honorários advocatícios especificamente quanto ao acolhimento do pedido de obrigação de fazer (baixa da hipoteca), pleiteando a sua incidência sobre o valor integral do imóvel sob o argumento de ser este o proveito econômico auferido.

Acerca da aludido questão, impende considerar que, nas pretensões que visam ao cancelamento de gravame hipotecário, a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
orienta que
os honorários advocatícios sejam arbitrados mediante apreciação equitativa, visto que o proveito econômico não é imediatamente mensurável pelo valor venal do bem — dada a preexistência do direito de propriedade — e o valor da causa pode não refletir adequadamente o benefício jurídico em debate
, tanto mais porque a discussão aqui não é a propriedade em si, que já é dos Autores, mas sim a higidez do registro e a liberação de ônus reais.

Destacam-se, neste particular, os seguintes precedentes do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis:

EMENTA
: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
Nas ações de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário os honorários advocatícios devem ser fixados por equidade, visto que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, além do valor da causa não refletir o benefício devido
.

2. Recurso especial provido.

(
STJ
- REsp n. 2.201.344/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)

EMENTA
: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA. VERBAS HONORÁRIAS. CONDENAÇÃO EM OBRIGAÇÃO DE PAGAR E EM OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE.

1. Consoante aludido na decisão agravada, a base de cálculo dos honorários deve incluir não só a indenização em danos morais, como também a obrigação de fazer. Precedentes.

2.
Segundo a jurisprudência desta Corte, "nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel". (REsp n. 2.092.798/DF, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024 , DJe de 7/3/2024)
.

3. Ademais, "Não há qualquer vinculação do magistrado aos valores estabelecidos pela tabela da OAB para fixação dos honorários advocatícios, que possui caráter meramente referencial." (REsp n. 2.193.531/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)

Agravo interno improvido.

(
STJ
- AgInt no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.506.581/RN, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025.)

Frente à explicitada compreensão, a fixação dos honorários exclusivamente sobre a condenação por danos morais (R$ 12.000,00 no total) resultaria em verba irrisória (aproximadamente R$ 1.680,00), o que avilta a dignidade da profissão e não remunera adequadamente o trabalho desenvolvido em um feito que exigiu diligência na análise de matrículas, notificações e gestão de vários Réus.

Na espécie, considerando os elementos dos autos, notadamente (
I
) o elevado valor do imóvel objeto da lide quando de sua aquisição (R$ 219.107,75); (
II
) a resistência injustificada dos Réus que postergaram a solução por anos, exigindo uma atuação persistente do Patrono dos Autores; (
III
) o zelo profissional demonstrado na instrução de um feito que tramita desde 2022; e (
IV
) a natureza da causa, que envolve a proteção da propriedade comercial dos Autores e a segurança jurídica de seus registros,
conclui-se que o arbitramento equitativo no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se justo e razoável
, atendendo aos critérios do artigo 85, §§ 2º e 8º do Código de Processo Civil.

Desta feita, confere-se parcial provimento ao recurso para arbitrar, por equidade, a verba honorária estritamente vinculada ao acolhimento da obrigação de fazer (baixa da hipoteca) no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo válido esclarecer que tal condenação não substitui nem altera os demais honorários já fixados sobre a parcela condenatória por danos morais, mantendo-se a cumulação estabelecida, o que reflete de forma mais fidedigna o êxito parcial em cada capítulo decisório.

Isto posto, (I) CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES CÍVEIS interpostas pelo BANCO BRADESCO S.A. e pelo Grupo LORENGE, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais por elas devidos (incidentes sobre a condenação pecuniária) para o patamar de 16% (dezesseis por cento), conforme preceitua o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil; e (II) CONHEÇO E CONFIRO PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL interposta por EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ para arbitrar, mediante apreciação equitativa, honorários advocatícios no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) especificamente em decorrência do êxito no pedido atinente à obrigação de fazer (baixa da hipoteca), mantendo-se incólumes os demais termos da Sentença recorrida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.