Tribunal: TJES
Processo: 5005378-97.2023.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5005378-97.2023.8.08.0048

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADA: LIDIA VIANA FERNANDES DE MORAIS

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA CÍVEL DE SERRA – DR. CARLOS ALEXANDRE GUTMANN

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa da vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, com correção e juros. Indeferido o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável o regime da Lei nº 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se o atraso na entrega das obras de infraestrutura decorre de caso fortuito ou configura inadimplemento culposo da vendedora; e (iii) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos e quais os critérios de atualização do débito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, ante a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, o que autoriza a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

4. Configuração de relação de consumo, com possibilidade de revisão contratual em razão dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5. Atraso na entrega das obras de infraestrutura além do prazo contratual e da prorrogação de 180 dias por uma única vez, caracterizando inadimplemento culposo da vendedora. Alegações de escassez de insumos e mão de obra configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, não afastando a responsabilidade.

6. Reconhecimento da abusividade de cláusula contratual que prevê prorrogação genérica por caso fortuito ou força maior.

7. Devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, em razão da culpa exclusiva da vendedora, afastado o direito de retenção.

8. Correção monetária pelo INPC desde cada desembolso até a citação, com incidência de juros e correção pela Selic a partir de então. Após a vigência da Lei nº 14.905/2024, aplicação da taxa Selic para juros e IPCA para correção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. O atraso na entrega de obras de infraestrutura configura inadimplemento culposo da vendedora quando decorrente de fortuito interno. 3. Na hipótese de rescisão por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 472 e 473; CDC, arts. 2º, 3º e 51, § 1º; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.020.417/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30.05.2022; STJ, REsp nº 1.795.982/SP; TJES, AI nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, Primeira Câmara Cível, j. 27.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005378-97.2023.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: LIDIA VIANA FERNANDES DE MORAIS

RELATOR(A): DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa da vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, com correção e juros. Indeferido o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável o regime da Lei nº 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se o atraso na entrega das obras de infraestrutura decorre de caso fortuito ou configura inadimplemento culposo da vendedora; e (iii) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos e quais os critérios de atualização do débito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, ante a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, o que autoriza a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

4. Configuração de relação de consumo, com possibilidade de revisão contratual em razão dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5. Atraso na entrega das obras de infraestrutura além do prazo contratual e da prorrogação de 180 dias por uma única vez, caracterizando inadimplemento culposo da vendedora. Alegações de escassez de insumos e mão de obra configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, não afastando a responsabilidade.

6. Reconhecimento da abusividade de cláusula contratual que prevê prorrogação genérica por caso fortuito ou força maior.

7. Devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, em razão da culpa exclusiva da vendedora, afastado o direito de retenção.

8. Correção monetária pelo INPC desde cada desembolso até a citação, com incidência de juros e correção pela Selic a partir de então. Após a vigência da Lei nº 14.905/2024, aplicação da taxa Selic para juros e IPCA para correção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. O atraso na entrega de obras de infraestrutura configura inadimplemento culposo da vendedora quando decorrente de fortuito interno. 3. Na hipótese de rescisão por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 472 e 473; CDC, arts. 2º, 3º e 51, § 1º; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.020.417/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30.05.2022; STJ, REsp nº 1.795.982/SP; TJES, AI nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, Primeira Câmara Cível, j. 27.06.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5005378-97.2023.8.08.0048

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADA: LIDIA VIANA FERNANDES DE MORAIS

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA CÍVEL DE SERRA – DR. CARLOS ALEXANDRE GUTMANN

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra a sentença (ID 19255252) proferida pelo d. Juízo singular, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da requerida; (ii) condenar a requerida à restituição integral da quantia de R$ 84.665,77 (oitenta e quatro mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e setenta e sete centavos), corrigida monetariamente desde o desembolso, acrescida de juros a partir da citação; e (iii) extinguir o feito sem resolução do mérito em relação à Gran Viver Urbanismo S/A, por ilegitimidade passiva. O pleito de reparação por danos morais foi julgado improcedente.

Sustenta a recorrente, em síntese (ID 19255253), que:
(i)
o regime jurídico aplicável é o da Lei n.º 9.514/1997 (alienação fiduciária), o que afastaria as normas do Código de Defesa do Consumidor e a possibilidade de restituição imediata conforme o Tema 1.095 do STJ;
(ii)
o atraso na entrega das obras de infraestrutura decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente a escassez de insumos e mão de obra no setor da construção civil;
(iii)
subsidiariamente, em caso de manutenção da rescisão, deve ser reconhecido o direito de retenção de valores pagos, no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) ou conforme a cláusula 13ª do contrato; e que
(iv)
os consectários legais devem ser limitados à incidência exclusiva da taxa Selic.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 19255260).

Pois bem.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

A controvérsia cinge-se à responsabilidade pela rescisão de contrato de compra e venda de lote no empreendimento "Cidade Verde Serra", à validade das cláusulas de retenção e aos critérios de atualização do débito em virtude do atraso na entrega das obras de infraestrutura.

Inicialmente, a Apelante invoca a inaplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por se tratar de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Contudo, ao contrário do que sustentam as recorrentes, à míngua de registro formal do contrato discutido nos autos, não se afigura aplicável, à espécie, o regime especial da Lei Federal n.º 9.514/1997, como, aliás, exsurge da tese vinculante citada nas razões do seu apelo,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 – TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente
registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. (STJ, REsp n.º 1.891.498/SP, Relator: Min. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26.10.2022, DJe de 19.12.2022)

Este Egrégio Tribunal de Justiça, ao se deparar com tal situação, já decidiu pela inaplicabilidade do
Tema Repetitivo n.º 1.095
, sujeitando semelhante controvérsia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, como ilustra o aresto colacionado a seguir:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.415/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes não foi registrado em cartório, de modo que sua resolução não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil. Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095
.
2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual. 3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Agravo de Instrumento n.º 5003467-97.2023.8.08.0000, Relatora: Des. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27.06.2023)

Posta essa premissa, há de se convir que os litigantes se enquadram nas definições legais de consumidor e de fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que a ora Requerente buscou adquirir produto comercializado pela primeira Requerida na condição de destinatária final. Conclui-se, pois, que a relação jurídica de direito material subjacente à lide ostenta inegável cunho consumerista, submetendo-se, pois, às disposições do mencionado diploma protetivo.

Nessa linha de intelecção, “
sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da mitigação do princípio do pacta sunt servanda, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual
” (STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020.417/SC, Relator: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06.2022). Assim, ainda que excepcionalmente, uma vez arguida e verificada abusividade capaz de impor ao consumidor desvantagem exagerada (artigo 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor), está o Poder Judiciário autorizado a atuar para afastar disposições contratuais.

Em avanço, constata-se que a sentença objurgada estabeleceu como premissa fática a existência de atraso na entrega das obras de infraestrutura a cargo da Requerida CIDADE VERDE SERRA, o que seria motivo de rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora.

De fato, segundo o contrato (ID 19254612), a entrega estava prevista para maio de 2018, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. Logo, o termo final era novembro de 2018.

Todavia, os autos revelam de modo incontroverso o abandono do empreendimento, caracterizando o inadimplemento culposo, situação que, aliás, é fato notório.

Neste ínterim, as alegações de caso fortuito ou força maior (escassez de mão de obra e insumos), além de genéricas, não prosperam.

Tais eventos constituem o chamado fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica desempenhada pela construção civil, não sendo aptos a afastar a responsabilidade da incorporadora. Como cediço, as vicissitudes da atividade da construção civil não se prestam à prorrogação indefinida do prazo de entrega da obra, porquanto compreendidas no risco da própria atividade empresarial (TJES, Apelação Cível n.º 0008300-55.2015.8.08.0024, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24.10.2023), exsurgindo, nesse contexto, flagrantemente abusiva a disposição do Parágrafo Oitavo da Cláusula Primeira do ajuste havido entre as partes, segundo a qual “
fica prorrogado o prazo previsto neste contrato na superveniência de caso fortuito ou força maior
”.

Infirma-se, portanto, o argumento recursal de exclusão de responsabilidade.

Forte em tais razões, há de ser confirmado o capítulo da sentença em que a Apelante foi condenada à restituição integral dos valores pagos, posto não se cogitar do direito de retenção próprio das hipóteses de desistência imotivada, à luz da
Súmula 543/STJ
:

Súmula 543 -
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Por fim, quanto aos consectários legais, afasto a pretensão recursal quanto à aplicação da Selic no período entre o desembolso e a citação, por se tratar de taxa que contempla juros e correção cumulados.

Registra-se que no período de incidência conjunta de juros e correção, anterior à vigência da Lei n.º 14.905/24, deverão incidir sobre o valor devido o índice único da taxa Selic, conforme jurisprudência pacífica (STJ - REsp n.º 1795982/SP).

Todavia, quanto à correção no período anterior à citação, considerando que não estava vigente a Lei n.º 14.905/24, incide a orientação do C. Superior Tribunal de Justiça de que “
na correção monetária dos débitos judiciais, a utilização do índice INPC é o mais adequado à espécie
” (STJ - AgInt no AREsp: 1687207 RJ 2020/0078733-6, Data de Julgamento: 08/08/2022).

Nesse sentido, veja-se o julgado deste E. Sodalício:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA (...) V. Recurso conhecido e improvido. Decisão parcialmente reformada, ex officio, para estabelecer: (I)
a incidência de correção monetária a partir de cada desembolso, observando-se o INPC/IBGE enquanto índice de atualização, até a data da citação
; e (II) juros de mora a partir da citação, observando-se a Taxa Selic como índice de correção. (TJES, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, AI N.º 5008477-25.2023.8.08.0000, RELATOR, DES. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, data do julgamento 30.05.24)

E, por certo, a partir da vigência da Lei n.º 14.905/24, por se tratar também de período de incidência de juros e correção cumulados, os juros incidirão pela taxa Selic extirpada a correção, na forma da Resolução CMN n° 5.171 de 29/8/2024. Já a correção incidirá pelo IPCA.

Ante o exposto,
conheço
e
nego provimento
ao recurso de apelação.

Em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, em desfavor da apelante.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)