Tribunal: TJES
Processo: 5008798-85.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso
Data de julgamento: 2026-05-04

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE POSSE C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL REITERADO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação interpostos pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de resolução de contrato de cessão de posse de imóvel cumulada com reintegração de posse e indenização. O juízo de origem decretou a rescisão contratual por inadimplemento dos cessionários, determinou a reintegração de posse da cedente, condenou os cessionários ao pagamento de danos morais e estabeleceu as regras para a restituição dos valores pagos, com a devida compensação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento reiterado das parcelas contratuais e a ausência de pagamento de tributos autorizam a resolução do negócio jurídico; (ii) estabelecer se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para impedir a rescisão contratual; (iii) determinar se a conduta dos cessionários configura dano moral indenizável em razão da inscrição da cedente em dívida ativa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O inadimplemento das obrigações contratuais pelos cessionários, evidenciado por pagamentos realizados de forma irregular, fracionada, em atraso e sem os encargos moratórios, fundamenta a resolução do contrato nos termos do art. 475 do Código Civil. 4. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o descumprimento é relevante ou quando a mora é reiterada, circunstância que compromete a confiança legítima e a finalidade do contrato. 5. Os depósitos realizados em ação de interdito proibitório não possuem eficácia de pagamento integral nem de consignação válida, visto que desacompanhados dos consectários contratuais e em descompasso com a forma pactuada. 6. A ausência de pagamento de tributos pelos cessionários, com a consequente inscrição do nome da cedente em dívida ativa, extrapola o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral passível de reparação, afetando a honra e a tranquilidade da credora. 7. A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução do contrato, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devida compensação dos valores pagos, observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos desprovidos. Sentença mantida.
Tese de julgamento
: 1. O inadimplemento reiterado de obrigações contratuais, aliado ao descumprimento da forma de pagamento e à ausência de observância dos encargos moratórios, autoriza a resolução do contrato. 2. A teoria do adimplemento substancial é inaplicável quando o inadimplemento revela descumprimento relevante ou quando a mora é recorrente, frustrando a expectativa do credor e o equilíbrio contratual. 3. O inadimplemento que ocasiona a inscrição do nome do contratante em dívida ativa configura dano moral indenizável, superando o limite do mero dissabor negocial.
Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475, 884, 927; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.279.914/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14/08/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5008798-85.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES e outros (2)

APELADO: HUGO SOARES DE SOUZA e outros (2)

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE POSSE C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL REITERADO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação interpostos pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de resolução de contrato de cessão de posse de imóvel cumulada com reintegração de posse e indenização. O juízo de origem decretou a rescisão contratual por inadimplemento dos cessionários, determinou a reintegração de posse da cedente, condenou os cessionários ao pagamento de danos morais e estabeleceu as regras para a restituição dos valores pagos, com a devida compensação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento reiterado das parcelas contratuais e a ausência de pagamento de tributos autorizam a resolução do negócio jurídico; (ii) estabelecer se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para impedir a rescisão contratual; (iii) determinar se a conduta dos cessionários configura dano moral indenizável em razão da inscrição da cedente em dívida ativa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O inadimplemento das obrigações contratuais pelos cessionários, evidenciado por pagamentos realizados de forma irregular, fracionada, em atraso e sem os encargos moratórios, fundamenta a resolução do contrato nos termos do art. 475 do Código Civil. 4. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o descumprimento é relevante ou quando a mora é reiterada, circunstância que compromete a confiança legítima e a finalidade do contrato. 5. Os depósitos realizados em ação de interdito proibitório não possuem eficácia de pagamento integral nem de consignação válida, visto que desacompanhados dos consectários contratuais e em descompasso com a forma pactuada. 6. A ausência de pagamento de tributos pelos cessionários, com a consequente inscrição do nome da cedente em dívida ativa, extrapola o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral passível de reparação, afetando a honra e a tranquilidade da credora. 7. A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução do contrato, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devida compensação dos valores pagos, observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos desprovidos. Sentença mantida.
Tese de julgamento
: 1. O inadimplemento reiterado de obrigações contratuais, aliado ao descumprimento da forma de pagamento e à ausência de observância dos encargos moratórios, autoriza a resolução do contrato. 2. A teoria do adimplemento substancial é inaplicável quando o inadimplemento revela descumprimento relevante ou quando a mora é recorrente, frustrando a expectativa do credor e o equilíbrio contratual. 3. O inadimplemento que ocasiona a inscrição do nome do contratante em dívida ativa configura dano moral indenizável, superando o limite do mero dissabor negocial.
Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475, 884, 927; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.279.914/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14/08/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto divergente.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SESSÃO DIA: 10/2/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos, de um lado, por
MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES
(ID 14439631) e, de outro, por
HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA
(ID 14439627), contra a r. sentença (ID 14439609) proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) decretar a rescisão do contrato de cessão de posse firmado entre as partes; (ii) determinar a reintegração da autora na posse do imóvel após o trânsito em julgado e condicionada à restituição de valores; (iii) condenar os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); e (iv) condenar os réus ao pagamento de multa contratual.

Sustenta a primeira recorrente, MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES, em síntese (ID 14439631), que: (i) faz jus à manutenção do benefício da gratuidade de justiça em sede recursal; (ii) a sentença foi omissa ao não fixar a data de imissão na posse dos apelados, o que seria crucial para o cálculo dos danos; (iii) é devida a condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos materiais, na ordem de 0,5% do valor do imóvel ao mês, pela fruição do bem durante o período de ocupação; (iv) e que deve ser apreciado e deferido o pedido liminar de reintegração de posse, em razão do
periculum in mora
agravado pela decretação de perdimento do bem em processo criminal contra o apelado Hugo.

Em seu apelo, HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA (ID 14439627) aduzem, em resumo, que: (i) o contrato foi substancialmente adimplido, tendo quitado mais de 80% do valor total, o que impediria a resolução do pacto; (ii) não foram devidamente notificados para a constituição em mora, requisito essencial para a rescisão; (iii) o inadimplemento, se existente, ocorreu por culpa da credora que se recusou a receber os valores, tendo eles buscado purgar a mora através de depósitos judiciais em outra ação; (iv) as benfeitorias realizadas no imóvel são passíveis de indenização; (v) e que não restaram configurados os danos morais, pugnando, subsidiariamente, pela redução do
quantum
indenizatório.

Contrarrazões pela apelada Marizeth (ID 14439641) e pelos apelados Hugo e Fernanda (ID 14439637), ambos pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

*

O SR. ADVOGADO DANILO DE ARAÚJO CARNEIRO:-

Senhor Presidente serei bastante breve, até em homenagem à forma célere como V. Exª tem conduzido os trabalhos. Senhor Relator, Desembargador Aldary quero dizer que também é uma honra cumprimentar V. Ex.ª agora, em definitivo, na função. Qualquer instituição que contar com o magistrado do quilate de V. Ex.ª sairá sempre ganhando. Tive a honra de compor o TRE com V. Ex.ª e vi o trabalho excepcional que lá fez. Desembargadora Marianne; Desembargador Sérgio Ricardo; Doutora Christina; Doutor Luiz Augusto Suzano lá se vão mais de 25 anos desde que demos aulas juntos, um prazer sempre encontrar Vossa Excelência. Doutor Sérgio também, com quem tive a honra de ser professor na UNESC.

Quero dizer rapidamente e prometendo a brevidade, este é um caso onde houve um contrato de cessão de direitos na compra e venda de uma casa que, efetivamente, preciso dizer, um contrato mal feito, com uma série de cláusulas confusas. Mas em resumo, o casal tomava posse da casa para pagar em torno de um milhão e alguma coisa em prestações.

Foram cumpridos 83% (oitenta e três por cento) do contrato com atrasos, com fracionamento, com as dificuldades naturais. A última pesquisa de 2026 mostra que 79% (setenta e nove por cento) das famílias brasileiras estão endividadas. O Brasil não é a Suíça. O que vamos fazer com todos os contratos que essas famílias firmaram? O inadimplemento é uma patologia e é possível acontecer nos contratos.

Neste caso especificamente não houve notificação, é importante que se diga. Os apelantes fizeram de tudo para pagar. Houve uma má-fé por parte da apelada, que cancelou conta bancária para não receber. Os apelantes fizeram, inclusive, o interdito proibitório que foi julgado procedente, depositando os valores, as parcelas que estavam vencidas. Alguém pode, inclusive, discutir: ah, a ação para depositar não é interdito, é consignação. Mas como dizia o professor Calmon se a citação foi feita pelo Oficial de Justiça, pelo Correio ou pelo pombo correio a citação foi feita. O que interessa é que o depósito foi feito.

Estou discutindo que a teoria do adimplemento substancial, o STJ já julgou vários processos nesse sentido e, inclusive esta Corte, não é escudo nem salvo-conduto para devedor negligente. É uma ferramenta de equilíbrio social. O que houve aí, um casal, uma família, compra uma residência, reforma, gasta suas economias para fazer reformas substanciais nessa casa, fica inadimplente com algumas parcelas, depois deposita essas parcelas e o que se pretende é a anulação total do contrato. A meu sentir isso seria um absurdo, inclusive desnatura toda a lógica da boa-fé que o Código Civil trouxe.

O pedido é a reforma da sentença com um olhar mais direto sobre essa questão do adimplemento. Mais expressivo do que 83% (oitenta e três por cento) não pode haver.

Dentro da linha da jurisprudência do STJ e desta Corte, há muitas outras nuances nesses processos. Não quero ficar discutindo as questões técnicas que foram trabalhadas por outros colegas. Eventuais atecnias não desnaturam a substância.

Nesse sentido que peço o olhar sempre atento de vossa excelência, Desembargador Aldary, para dar provimento à apelação e reformar a sentença nesse aspecto de não anular, de fazer os ajustes necessários para que o contrato continue hígido e que as partes tenham as penalidades que são devidas, numa hipótese dessa natureza. Muito obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Senhor Presidente saudando o Doutor Danilo, amigo fraterno, com quem trabalhei no Tribunal Regional Eleitoral, peço o retorno dos autos.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 24/2/2026

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Após ouvir atentamente a sustentação oral do douto causídico Danilo de Araújo Carneiro, pedi o retorno dos autos para melhor examinar o conjunto probatório e as nuances fáticas que circundam a presente lide.

Conforme relatado, cuidam-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação de resolução de contrato de cessão de posse. Analisarei os recursos em conjunto, dada a interconexão das matérias.

1. Da Preliminar de Gratuidade de Justiça (Apelo de Marizeth)

A apelante Marizeth Marim Pereira Lopes reitera o pedido de gratuidade de justiça para a fase recursal. Intimada a comprovar sua hipossuficiência nesta instância (ID 15563519), a recorrente juntou petição e cópia de sua declaração de imposto de renda (IDs 15706881 e 15706883), que indica ausência de rendimentos tributáveis e de bens a declarar.

Apesar da impugnação apresentada em contrarrazões pelos apelados Hugo e Fernanda, os documentos apresentados são suficientes para corroborar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC.

Dessa forma, DEFIRO o benefício da gratuidade de justiça à apelante Marizeth Marim Pereira Lopes.

2. Do Mérito

De início, registro que a r. sentença objurgada julgou procedente em parte o pedido formulado por Marizeth Marim Pereira Lopes e assim deliberou:

a) DECRETAR a rescisão do referido instrumento contratual, por descumprimento dos demandados, devendo retomar o negócio ao estado em que se encontrava;

b) CONDENAR os demandados APENAS ao pagamento de indenização de cunho moral no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), na medida em que julgo improcedente o pedido de indenização por danos materiais;

c) CONDENAR a autora à restituição do montante dos valores efetivamente recebidos e comprovados nos autos, acrescidos de correção monetária a partir do desembolso e juros a partir da citação.

d) DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel descrito na inicial, APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO, condicionada à restituição dos valores pagos pelos demandados, caso a autora seja devedora após a compensação mencionada na sentença.

Os apelantes HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA defendem, em primeiro plano, a impossibilidade de rescisão do contrato ante o adimplemento substancial do contrato, eis que fora pago o valor de R$ 868.485,12 (oitocentos e sessenta e oito e quatrocentos e oitenta e cinco reais e doze centavos) do total de R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais). Ou seja, pagamento superior a 82,7%.

Por outro lado, alega MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES em suas contrarrazões que a tese de adimplemento substancial não merece prosperar, na medida em que, quando do ajuizamento desta ação os requeridos “
haviam quitado apenas cerca de 29% do valor contratual, ou seja, estavam inadimplentes em 71%, evidenciando inadimplemento relevante e absoluto, motivador da rescisão, conforme cláusula contratual”
(ID14439641).

Sobre o tema, o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça é de que “
o uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio”
. Veja-se:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE . INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA . TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917) . 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido . (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016)

Noutro giro, compulsando detidamente a exordial, observo que a Autora, embora aponte atrasos pontuais e pagamentos fracionados, não logrou demonstrar a subsunção dos fatos à hipótese resolutiva expressamente pactuada. De fato, a Cláusula 4.7 do Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Posse (ID’s 14438578 e 14438579) estabelece um critério temporal rígido para a rescisão automática:

"4.7. Caso permaneça em mora de quaisquer obrigações de pagamento deste instrumento de cessão de posse por mais de 90 (noventa) dias após o vencimento de cada parcela, ocorrerá a RESCISÃO do presente instrumento, devendo a CESSIONÁRIA desocupar o imóvel e restituir as chaves à CEDENTE, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa equivalente ao percentual de 20% (vinte por cento) sobre o saldo remanescente." (negritei)

Ocorre que a Autora não comprova a existência de inadimplemento de qualquer parcela específica por período ininterrupto superior a 90 (noventa) dias antes do ajuizamento. A contestação apresentada pelos requeridos demonstra uma sucessão de pagamentos intempestivos, fracionados, porém realizados, além da busca dos réus pela purgação da mora através de depósitos judiciais em ação de interdito proibitório conexa.

Tanto é que, nas próprias contrarrazões à apelação, a credora deixa de apontar atraso específico superior a 90 dias.

Inexistindo o preenchimento do requisito temporal previsto na referida cláusula resolutiva, não há falar em rescisão automática ou em fundamento hígido para a resolução judicial pleiteada com base estritamente no descumprimento dessa condição.

Sob o prisma dos princípios contratuais, vigora no ordenamento jurídico brasileiro o princípio da preservação ou manutenção dos negócios jurídicos, corolário da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC). A rescisão é a
extrema ratio
. No caso em tela, a conduta dos réus em ajuizar ação de interdito proibitório, na qual foram sendo depositadas as parcelas vincendas, revela o nítido
animus
em manter o vínculo e adimplir a obrigação, ainda que com as atecnias processuais apontadas pela credora.

Considerando que o pagamento atingiu patamar superior a 82%, a extinção do contrato se revela medida desproporcional e contrária à equidade, gerando prejuízos sociais e econômicos maiores do que a simples cobrança dos encargos moratórios.

Assim, entendo por reformar a sentença para afastar a rescisão e manter a higidez do pacto contratual.

Como consequência lógica da manutenção do contrato, julgo prejudicado o pedido de indenização pelas benfeitorias e obras realizadas. Uma vez que os réus permanecerão na posse do imóvel, mediante a quitação do saldo remanescente e sem prejuízo ao direito da credora de pleitear os encargos moratórios devidos pelos meios ordinários, não há que se falar em direito de retenção ou dever de indenizar benfeitorias pela vendedora, pois não haverá o retorno das partes ao
status quo ante
.

Pelo mesmo fundamento, julgo prejudicado o pedido de indenização pela fruição do bem (taxa de ocupação) formulado por Marizeth. A verba compensatória pela ocupação apenas se justificaria em caso de rescisão do ajuste, como forma de indenizar o tempo em que o promitente-vendedor ficou privado do bem sem a contraprestação do preço.
Mutatis mutandis:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIVÓRCIO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. DECISÃO JUDICIAL REVOGADA . DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Dispõe o art . 884, do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O art. 402, do Código Civil ainda dispõe que salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Por outro lado, prevê o art . 866, do Código Civil, que não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido. 2. Sobre o tema, em hipótese semelhante, o c. STJ firmou entendimento de que é cabível a fixação de indenização pela utilização do imóvel pelo comprador inadimplente, nas hipóteses de rescisão contratual . 3. Portanto, considerando que o apelado permaneceu na posse do imóvel por durante todo o período da sua inadimplência contratual, reconhecida por decisão judicial, e que em tal período, por conseguinte, não pagou as parcelas do referido contrato, tampouco eventual taxa pela sua utilização, deve ser condenação ao pagamento de indenização referente à fruição do bem, a fim de evitar o seu enriquecimento ilícito em detrimento do apelante. 4. O fato do apelado ter permanecido no imóvel com fundamento em decisão judicial não afasta o seu dever de indenizar o apelante, tendo em vista a revogação da medida, na forma do art . 885, do Código Civil. 5. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0003931-90 .2016.8.08.0021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Câmaras Cíveis Reunidas)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AOS ARTS . 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO . UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2 . "A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência" (REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1931701 PE 2021/0105146-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/04/2022)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE CONFORMIDADE DE TESE REPETITIVA NA ORIGEM. INVIÁVEL APRECIAÇÃO NESTA CORTE SUPERIOR . RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM . INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ . 1. A jurisprudência desta corte afirma que o Tribunal de origem, ao exercer o juízo de conformidade com a aplicação de tese repetitiva ao caso concreto, o faz em caráter exclusivo e definitivo, de modo que se torna inviável a reapreciação dessas matérias nesta Corte Superior, sob pena de ineficácia do instituto implantado pela Lei 11.672/2008, considerando, inclusive, que houve ratificação da decisão de admissibilidade com a apreciação do agravo interno interposto na origem. 2 . A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ .Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2187602 SP 2022/0251619-1, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELO USO DE IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. 1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 2. Recurso especial provido." (REsp n. 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe 27/10/2009)

"AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. USO DO BEM APÓS O INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELA POSSE. PRECEDENTES. I - A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente. Agravo Regimental improvido." (AgRg no REsp n. 934.433/DF, Relator Ministro SIDNEI BENETI , TERCEIRA TURMA, julgado em 18/8/2009, DJe 25/8/2009)

Com efeito, mantido o contrato e o direito dos réus à posse decorrente do pagamento da quase totalidade do preço, a ocupação é legítima e o proveito econômico da vendedora será satisfeito pelo recebimento integral do valor do imóvel, acrescido dos consectários da mora.

Ressalto, todavia, que o reconhecimento da manutenção do contrato não afasta as penalidades previstas no ajuste acerca da mora. Os pagamentos parciais, os atrasos verificados e a insuficiência dos depósitos em relação aos encargos contratuais autorizam a Autora a buscar, pela via que julgar cabível, a satisfação integral do saldo devedor, incluindo multas, juros e correções previstas no instrumento. A manutenção do negócio não é sinônimo de quitação ou perdão de dívida, mas sim de reconhecimento de que o inadimplemento não foi grave o suficiente para romper o vínculo.

Por fim, quanto aos danos morais, estes foram requeridos pela autora MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES por ter tido seu nome inscrito em dívida ativa por inadimplência dos réus em relação aos tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU). Sobre a questão, assim decidiu o juízo
a quo:

“Como também é amplamente sabido, o instituto da indenização de cunho moral é subjetivo e, portanto, de difícil mensurabilidade, fato que necessita de demonstração inequívoca de ofensa à integridade psicológica do ofendido, exceto nos casos de dano presumido.

Sendo assim, entendo que, para além do mero dissabor dos conflitos oriundos do negócio jurídico frustrado por inadimplemento dos demandados, tenho que a constatação de inscrição em dívida ativa da autora sobre a falta de pagamento das taxas concernentes ao IPTU e acessórios gera dever de indenizar, por haver termo expresso em contrato atribuindo tal ônus aos demandados e deliberadamente deixaram de cumprir com a obrigação imposta.

Pelas razões acima expostas, acolho o pedido indenizatório de cunho moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais).” (ID 14439609)

De fato, a configuração do dano moral em casos de inadimplemento contratual é excepcional. No entanto, a situação dos autos ultrapassa o mero dissabor. Conforme alegado na petição inicial (ID 14438571) e reiterado no apelo da credora, a inadimplência dos posseiros não se limitou às parcelas do contrato, estendendo-se ao IPTU.

Com efeito, a parte autora demonstrou que o não pagamento do imposto pelos apelados resultou na inscrição de seu nome na dívida ativa do Município (ID 14439538). Tal fato, por si só, constitui dano moral
in re ipsa
, pois a negativação indevida do nome em cadastros públicos de devedores atinge a honra e o bom nome do cidadão.

Não obstante a gravidade de tal fato, que efetivamente justifica a condenação por danos morais tal qual estabelecida na sentença, a fixação da indenização deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a extensão do dano e a natureza da relação jurídica entre as partes. Nesse contexto, ponderando a controvérsia em sua integralidade, que possui um viés predominantemente patrimonial, entendo que o valor fixado pelo juízo de primeiro grau, R$ 10.000,00 (dez mil reais), se mostra elevado.

Assim, concluo que a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) se revela mais adequada e suficiente para compensar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento sem causa e punindo a conduta dos ofensores.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TOI – APURAÇÃO UNILATERAL – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA – DANO MORAL CONFIGURADO - REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Como cediço, a ocorrência de corte indevido de energia elétrica do consumidor e/ou de inscrição do seu nome no cadastro de inadimplentes em razão de cobrança abusiva configuram danos morais in re ipsa, sendo que, por outro lado, a inexistência das situações referidas, poderia, em tese, afastar a pretensão de compensação moral. 2) A angústia do consumidor compelido a arcar com cobrança indevida em valor exorbitante, somado ao risco de interrupção de serviço considerado de natureza essencial, foge ao mero inadimplemento contratual. 3) Merece ser mantida a sentença no ponto em que reconhece o dano moral, acolhendo-se, contudo, o pedido subsidiário de redução do quantum, o qual, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem descurar do caráter pedagógico-punitivo da reparação, deve ser reduzido para o valor de R$3 .000,00 (três mil reais). 4) Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5001169-40.2021 .8.08.0021, Relator.: FABIO BRASIL NERY, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. Inscrição indevida nos órgãos de proteção ao crédito. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL DEVIDA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO . PROVIMENTO PARCIAL. 1. O dano moral advindo da inscrição ou manutenção indevida em cadastro de inadimplentes prescinde de prova, configurando-se in re ipsa, visto que é presumido e decorre da própria ilicitude do fato. Precedentes do STJ . 2. Com relação ao valor fixado pelo d. Juízo a quo, que deferiu nos limites do pedido da inicial, ou seja, R$ 19.629,57 (dezenove mil, seiscentos e vinte e nove reais, e cinquenta e sete centavos), entendo que deve ser minorado, vez que a indenização não pode causar enriquecimento indevido, mas deve ser em quantum capaz de atender ao caráter punitivo e pedagógico . 3. A este respeito, resta pacificado pela jurisprudência que a inscrição indevida nos órgãos de proteção ao crédito gera um dano moral in re ipsa, sendo o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), adequado e condizente com os apreciados por esta colenda Quarta Câmara Cível. 4 . Redimensiono a sucumbência, nos termos do artigo 86 do CPC, ante a sucumbência recíproca, condenando as partes, recorrente e recorrida, ao rateio das custas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, a unanimidade, conhecer e dar-lhe parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0022872-07.2016.8.08 .0048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível)

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO para manter o indeferimento da reintegração de posse e da taxa de fruição, esta última agora julgada prejudicada em razão da manutenção do contrato.

CONHEÇO do recurso de HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para:

Afastar a rescisão contratual decretada na origem, mantendo hígido o contrato de cessão de posse ante o adimplemento de mais de 80% do preço e a não configuração da cláusula resolutiva 4.7;

Julgar prejudicados os pedidos de indenização por benfeitorias e taxa de ocupação;

Reduzir o valor da condenação a título de danos morais para R$ 3.000,00 (três mil reais), com correção monetária a partir deste arbitramento (Súmula 362 STJ) e juros de mora da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas processuais na proporção de 50% para cada. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, devidos por cada parte ao patrono da adversa, observada a gratuidade de justiça ora deferida à Autora.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 10/03/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença proferida nos autos da ação de resolução de contrato cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais e materiais, ajuizada por MARIZETH MARIM OLIVEIRA em face de HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA, na qual se discutem os efeitos do inadimplemento de contrato de cessão de posse de imóvel situado na Rua Bráulio Macedo, nº 282, Ilha do Boi, Vitória/ES.

O Juízo a quo acolheu parcialmente os pedidos iniciais para: (i) decretar a rescisão do contrato de cessão de posse firmado entre as partes, em razão do descumprimento contratual imputado aos requeridos; (ii) condenar os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); (iii) determinar a restituição, pela requerente, dos valores comprovadamente pagos pelos requeridos, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros a partir da citação; e (iv) determinar a reintegração da requerente na posse do imóvel, condicionada ao trânsito em julgado do decisum e à restituição dos valores pagos, caso haja saldo devido após compensação entre as obrigações das partes.

Por fim, o julgador de origem condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, cabendo à parte requerente o pagamento de 30% (trinta por cento) e aos requeridos o pagamento de 70% (setenta por cento), suspensa a exigibilidade dos efeitos da condenação em relação à primeira por ser beneficiária da gratuidade de justiça, com fulcro no art. 98, § 3º, do CPC.

Em seu recurso, os requeridos/apelantes defendem, em síntese: (i) que o contrato celebrado entre as partes, embora denominado cessão de posse, possui natureza jurídica de promessa de compra e venda, à luz do art. 1.417 do Código Civil; (ii) que efetuaram o pagamento de aproximadamente R$ 868.485,12, equivalente a cerca de 82,7% do valor total do contrato, circunstância que caracterizaria adimplemento substancial da obrigação, impedindo a resolução contratual; (iii) que eventuais atrasos nas parcelas decorreram de dificuldades financeiras momentâneas, tendo sido posteriormente regularizados ou negociados com a parte autora; (iv) que a cláusula contratual prevê vencimento antecipado apenas em caso de inadimplemento superior a 90 dias, hipótese que afirmam não ter ocorrido; (v) que teriam sido impedidos de continuar efetuando os pagamentos em razão da conduta da apelada, que teria alterado dados bancários e bloqueado formas de contato; (vi) que, diante dessa situação, ajuizaram ação de interdito proibitório (Processo nº 5003986-97.2023.8.08.0024), na qual foi deferida liminar para manutenção da posse e autorização de depósito judicial das parcelas; (vii) que realizaram obras e reformas no imóvel com o objetivo de torná-lo habitável, negando a ocorrência de qualquer deformação do bem; (viii) que não houve inadimplemento quanto ao pagamento de IPTU, sendo indevida a afirmação de inscrição da apelada em dívida ativa; (ix) que a condenação por danos morais não encontra respaldo jurídico, por ausência de prova de lesão extrapatrimonial, tratando-se, quando muito, de mero inadimplemento contratual; e (x) ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar integralmente a sentença para afastar a rescisão contratual, reconhecer o adimplemento substancial do contrato e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em contrarrazões ao recurso interposto pelos requeridos, a apelada/requerente sustenta, resumidamente: (i) que os apelantes permanecem inadimplentes desde o início do contrato, tendo quitado apenas cerca de 29% do valor pactuado até o ajuizamento da ação, o que afasta a incidência do adimplemento substancial; (ii) que as obras executadas no imóvel modificaram profundamente sua estrutura, sem qualquer autorização da cedente; (iii) que os próprios apelantes confessaram atrasos reiterados no pagamento das parcelas, inclusive com períodos superiores a 90 dias de inadimplência, configurando hipótese de rescisão contratual; (iv) que não houve qualquer novação, acordo ou tolerância formal quanto aos atrasos; (v) que os depósitos judiciais realizados pelos apelantes em ação de interdito proibitório não configuram consignação válida, sendo a via adequada a ação de consignação em pagamento prevista no art. 539 do CPC; (vi) que os atrasos ultrapassaram noventa dias e envolveram múltiplas parcelas, caracterizando inadimplemento grave e justificando a rescisão contratual; e (vii) que a conduta dos apelantes — marcada por inadimplência prolongada e realização de obras sem autorização — justifica a indenização por danos morais.

Por sua vez, em seu apelo, a requerente argui, em suma, que: (i) houve omissão da sentença quanto à definição da data de imissão dos requeridos na posse do imóvel, circunstância essencial para a correta quantificação dos danos materiais; (ii) restou devidamente comprovado que os apelados ingressaram na posse do imóvel em 14 de maio de 2021, ou, ao menos, em 01 de outubro de 2021, datas comprovadas por instrumentos contratuais e pagamentos realizados; (iii) os apelados descumpriram reiteradamente as obrigações contratuais, acumulando parcelas em atraso e deixando de pagar tributos incidentes sobre o imóvel; (iv) além do inadimplemento, os requeridos/apelados realizaram reformas substanciais no imóvel sem autorização, alterando sua estrutura, em afronta às cláusulas contratuais; (vi) a sentença incorreu em equívoco ao afastar a indenização por danos materiais decorrentes da impossibilidade de fruição do imóvel, razão pela qual requer a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do bem, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação; e (vii) também pugna pela apreciação do pedido liminar de reintegração de posse, diante do risco de depredação do imóvel e da existência de investigação criminal envolvendo um dos apelados, na qual teria sido decretado o perdimento do bem.

Em contrarrazões, os apelados assinalam: (i) inexistência de omissão na sentença quanto à data da posse, uma vez que os próprios documentos apresentados pela requerente indicam datas distintas, gerando incerteza quanto ao marco inicial da ocupação; (ii) ausência de comprovação de qualquer dano material decorrente da utilização do imóvel, sobretudo porque não restou demonstrado que o bem estivesse destinado à geração de renda; (iii) validade da cláusula contratual que afasta a obrigação de indenizar benfeitorias, em conformidade com a autonomia privada e a liberdade contratual; (iv) inexistência dos pressupostos da responsabilidade civil previstos nos arts. 186 e 927 do Código Civil; (v) impossibilidade de reintegração imediata da posse sem a prévia restituição dos valores pagos pelos réus, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil; e (vii) necessidade de manutenção integral da sentença quanto à improcedência do pedido de danos materiais.

O eminente relator, Desembargador ALDARY NUNES JUNIOR, após manter o benefício da gratuidade em favor da requerente/apelante, votou no sentido de dar parcial provimento ao recurso dos requeridos, para afastar a rescisão contratual decretada na origem, “ante o adimplemento de mais de 80% do preço e a não configuração da cláusula resolutiva 4.7”, e reduzir o valor da condenação a título de danos morais para R$ 3.000,00 (três mil reais), julgando prejudicados os pedidos de indenização por benfeitorias e da taxa de ocupação, com alteração da base de cálculo dos honorários (percentual mínimo legal sobre o valor da causa) e da distribuição dos ônus sucumbenciais (proporção de 50%).

Sua Excelência identificou que não foi comprovado atraso superior a 90 dias, requisito previsto na cláusula resolutiva do contrato; que houve pagamentos, ainda que atrasados ou fracionados; que os requeridos demonstraram intenção de cumprir o contrato; e que o pagamento já superava 80% do valor total, tornando a rescisão desproporcional.

Rogando vênia ao exímio relator, em que pese os fundamentos adotados, tenho por divergir do seu entendimento.

A controvérsia origina-se de instrumento particular de cessão de posse de imóvel firmado em 14 de maio de 2021, mediante o qual a requerente MARIZETH MARIM OLIVEIRA transferiu ao requerido HUGO SOARES DE SOUZA a posse do imóvel situado na Rua Bráulio Macedo, nº 282, Ilha do Boi, Vitória/ES, mediante pagamento do valor total de R$ 1.050.000,00, a ser quitado por meio de 42 parcelas mensais de R$ 25.000,00, sendo a primeira no dia 10/06/2021 e as demais em igual dias nos meses subsequentes (cláusula 4.2), possibilitando ao cessionário amortizar o valor total do débito através de adiantamento de parcelas, quitando seus valores integrais (cláusulas 4.3 e 4.3.1).

A avença estabeleceu o pagamento mediante depósito/transferência em conta poupança indicada pela cedente, de titularidade de LEONARDO DA ROCHA OLIVEIRA (cônjuge da cedente), CPF 090.204.457-58, Banco Bradesco, agência 1446, conta nº 28682-6 (cláusula 4.4), com possibilidade de alteração com informação ao cessionário no prazo mínimo de 30 ias (cláusula 4.4.1).

Consta do instrumento que os documentos de depósito/transferência dos valores servirão como comprovante de quitação (cláusula 4.5), e que na hipótese de atraso deveria ser confeccionado um recibo específico com indicação do mês quitado (4.5.1), com estabelecimento de correção pelo IGPM/FGV e juros de 1% ao mês, bem como multa de 10% (cláusula 4.6).

Ficou, ainda, estabelecida a rescisão em caso de mora por mais de 90 dias após o vencimento de cada parcela (cláusula 4.7), com desocupação do imóvel e restituição das chaves no prazo máximo de 30 dias, sob pena de multa de 20% sobre o saldo remanescente (cláusula 4.7), sem possibilidade de restituição dos valores até então pagos (cláusula 4.7.1).

A avença também previu que, no caso de rescisão por falta de pagamento ou qualquer outro motivo, o valor despendido pelo cessionário com eventuais benfeitorias (úteis, necessárias e/ou voluptuárias) reformas e/ou despesas com o imóvel, não seria restituído pela cedente (cláusula 4.7.2; cf. cláusula 5.3), e que somente na hipótese de pagamento no tempo e modo contratados a cessão de posse do imóvel seria considerada plenamente efetivada (cláusula 4.8; cf. cláusula 5.1).

Posteriormente, em 01 de outubro de 2021, fora firmado um novo instrumento particular de cessão de posse de imóvel, em que figurou como cessionária FERNANDA CRUZ DA SILVA, esposa do primeiro cessionário, por meio do qual as partes mantiveram os mesmos termos da avença anterior, e estabeleceram, inclusive quanto ao valor total, e, resguardando a quantia paga de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais), estabeleceram mais 38 prestações, a primeiro com vencimento no dia 10/10/2021, no valor de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), e as demais mantidas no valor de R$ 25.000,00, a primeira no dia 10/11/2021 e as demais em igual dia dos meses subsequentes.

A requerente sustentou na petição inicial que os requeridos passaram a descumprir reiteradamente as obrigações contratuais, sobretudo quanto ao pagamento das parcelas avençadas e ao recolhimento de tributos incidentes sobre o imóvel, circunstâncias que teriam inviabilizado a manutenção do pacto e motivado o ajuizamento da ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais e materiais.

Com efeito, a análise minuciosa do conjunto probatório constante dos autos evidencia que houve efetivo e reiterado descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelos requeridos, circunstância que legitima plenamente a resolução do contrato decretada pelo juízo de origem.

O contrato celebrado entre as partes estabeleceu forma específica de pagamento, com parcelas mensais sucessivas, além de prever a incidência de correção monetária, juros e multa em caso de mora, nos termos da cláusula contratual pertinente.

Todavia, restou demonstrado nos autos que os pagamentos efetuados pelos requeridos não observaram a forma pactuada, tendo sido realizados de maneira irregular, fracionada e em atraso, sem a inclusão dos encargos moratórios previstos no instrumento contratual.

Os requeridos admitiram a ocorrência de atrasos em razão de dificuldades financeiras, circunstância que torna incontroverso o descumprimento da obrigação principal de pagamento.

Veja-se que os extratos e planilha juntados à inicial revelam que quando do ajuizamento da demanda em março de 2023, os requeridos haviam pago parcialmente a parcela do mês de setembro de 2022 e estavam inadimplentes com as parcelas de outubro em diante. O histórico de extratos evidencia que a partir de fevereiro de 2022, os pagamentos começaram a atrasar e forma sendo depositados de forma fracionada e em desconformidade com o avençado, com acúmulo de parcelas ao final daquele ano, superior a 90 dias1.

Nesse contexto, revela-se plenamente aplicável o disposto no artigo 475 do Código Civil, que estabelece: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

O inadimplemento reiterado de obrigação contratual autoriza a resolução do contrato, sobretudo quando evidenciada a quebra da confiança legítima que deve nortear as relações obrigacionais.

Com efeito, a teoria do adimplemento substancial, construída pela doutrina e pela jurisprudência com fundamento nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, tem por finalidade evitar a resolução contratual quando o inadimplemento remanescente é mínimo ou irrelevante em relação à obrigação principal.

No presente caso, verifica-se que os pagamentos foram efetuados de maneira irregular, fora dos prazos estabelecidos e sem observância das penalidades contratuais, além de existirem parcelas em aberto e inadimplência reiterada ao longo da execução do contrato.

Os pagamentos não ocorreram assiduamente e não respeitaram a forma estipulada no contrato, circunstância que descaracteriza o cumprimento substancial da obrigação.

O descumprimento da obrigação contratual, inclusive o contexto das duas contratações, foi relatado pela requerente, em boletim de ocorrência lavrado em dezembro de 2022, bem como reiterado em boletim de ocorrência lavrado em janeiro de 2023, no qual relata as tentativas frustradas de acordo e ameaças sofridas.

Observa-se que, em 10/02/2023, a segunda requerida ajuizou ação de interdito proibitório, na qual admitiu o atraso de pagamentos, embora tenha afirmado que eles ocorreram a partir de novembro de 2022 e que não persistiu por mais de 90 dias após o vencimento (mas apenas por alguns dias) – ID 14439546, pág. 4

Veja-se que, na ação de interdito, a cessionária afirmou que, apesar “nunca” ter deixado de “pagar as parcelas dentro do prazo estabelecido de 90 (noventa) dias”, a cedente e seu esposo de “maneira desproporcional, no dia 13 de janeiro de 2023, invadiram o imóvel da Requerente com mais duas pessoas que não puderam ser identificadas no momento, sob o fundamento equivocado de que o cônjuge da Requerente, Sr. Hugo Soares, ‘não estava efetuando o pagamento nas datas combinadas no contrato e que o atraso estaria gerando excessivos transtornos na vida do casal e constrangimento’, o que se pode extrair do boletim de ocorrência em anexo.” – ID 14439546, pág. 4-5.

Consta da petição inicial da referida ação de interdito proibitório, que “os Requeridos não possuem razão, tendo em vista que, de acordo com o contrato, o inadimplemento e consequentemente a rescisão antecipada só ocorreria no caso de 90 (noventa) dias sem o devido pagamento de uma das parcelas, o que jamais ocorreu no caso em comento, haja vista que, mesmo atrasando alguns dias, a Requerente sempre pagou o valor das parcelas integralmente.” – ID 14439546, pág. 5.

Porém, os extratos da conta beneficiária demonstram que houve sim atraso superior a 90 dias de parcelas avençadas, sendo que as transferências estavam sendo efetivadas sem a observância contratual. Os comprovantes de transferência relativos ao ano de 2022, juntados pelos cessionários, não discrepam da tabela inicial, sendo que a juntada de alguns comprovantes de pagamentos de contas e transferências não se prestam a comprovar o alegado o adimplemento dos valores avençados no referido período, seja porque não estão comprovadamente vinculados ao negócio, seja porque alguns não estão datados, seja porque alguns beneficiam terceiro, e sobretudo porque discrepam do avençado, impedindo a aferição do pagamento alegado. 2

A tabela juntada pela cessionária (ID 14439547, pág. 3), traz total pago de R$ 300.000,00 somente no ano de 2022 (que corresponderia ao valor devido no referido período), inclusive com quantias em dinheiro no valor total de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sem nenhuma comprovação do alegado.

Interessante observar que o comprovante de pagamento de tributos, com código de barras, juntado pelos cessionários na primeira oportunidade em que se manifestaram nos autos, datado de 08/02/2023, no valor de R$ 15.809,78 (ID 14439547, pág. 35), não traz nenhum indicativo de relação com o imóvel cedido, ou mesmo com o débito indicado no evento 14438581, vencido quando do ajuizamento da demanda, sendo que, somente em julho de 2024 foi emitida uma certidão negativa de débitos de tributos imobiliários com o nome da cedente (ID 14439583, pág. 1).

Por outro lado, a ausência de pagamento de tributo ensejou a inscrição do nome da cedente em dívida ativa, conforme identificado na origem. O documento do evento 14439538 indica os termos de inscrição em dívida ativa nº 30883/2022 e nº 30510/2023 (conferir, ainda, processo conexo, ação e interdito proibitório, ID 52325239, Pág. 6, que indica a existência de débito já inscrito em dívida ativa em 2021, o qual os próprios requeridos admitiriam ser de sua responsabilidade nestes autos3, além de parcela em aberto do IPTU daquele mesmo ano).

Além disso, nota-se que os depósitos judiciais feitos pela cessionária nos dias 14/03/2023 e 24/03/2023, ambos no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), sequer consideram o importe das três parcelas por ela reconhecidamente vencidas naquela data (ID 14439547, pág. 45 e 47), fora o questionado débito de 2022. Veja-se que os demais comprovantes de depósitos efetivados na ação de interdito proibitório, na qual os cessionários obtiveram liminar para que a cedente e seu esposo se abstivessem de praticar atos de turbação ou ameaça da posse, e autorizou o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas nas datas de vencimento do contrato, revelam os depósitos nas seguintes datas: 05/05/2023 (ID 14439585, pág. 19), 12/06/2023 (ID 14439585, pág. 18), 07/07/2023 (ID 14439585, pág. 16), 10/08/2023 (ID 14439585, pág. 17), e, posteriormente, de 24/01/2024 (nº 14307279, ID 14439585, pág. 11), 24/01/2024 (nº 14308144, ID 14439585, pág. 12), 24/01/2024 (nº 14308159, ID 14439585, pág. 13), 24/01/2024 (nº 14308179, ID 14439585, pág. 14), 25/01/2024 (ID 14439585, pág. 15), 23/02/2024 (ID 14439585, pág. 10), 15/03/2024 (ID 14439585, pág. 9), 10/04/2024 (ID 14439585, pág. 7-8), 29/04/2024 (ID 14439585, pág. 6), 30/04/2024 (ID 14439585, pág. 5), 13/05/2024 (ID 14439585, pág. 4), 31/05/2024 (ID 14439585, pág. 2-3) e 02/07/2024 (ID 14439585, pág. 1 e 22); totalizando valor que sequer alcançou o valor total avençado.

A planilha pela cedente aos autos (ID 14439598, pág. 1-2), em petição protocolizada em 09/09/2024, elucida as datas de vencimento das parcelas, as respectivas datas de pagamento e seus valores, a incidência dos encargos contratuais, o total pago, inclusive àqueles depositados judicialmente a partir de março de 2023, indicando os valores faltantes, incluindo as parcelas vencidas e a vencer (na ocasião, vencidas as parcelas de maio a agosto de 2024, e a vencer de setembro a novembro de 2024, no importe de R$ R$ 289.996,13, atualizado até aquela data), sendo que o débito permaneceu em aberto, com os consectários relacionados.

Anota-se que a ação de interdito proibitório, processo nº 5003986-97.2023.8.08.0024, foi julgada procedente para manter a liminar anteriormente concedida, determinando a retenção dos valores consignados em juízo pela autora até o trânsito em julgado, “possibilitando dirimir o feito definitivamente também na ação de Rescisão com Reintegração de Posse.”

Na referida sentença, que já transitou em julgado, o julgador a quo pontuou que “a autora elegeu a via inadequada para sanar o problema de adequação ao pagamento, sendo certo de que, no processo que tramita concomitantemente sobre a Reintegração de Posse, a CESSIONÁRIA não comprova que havia impedimentos para o regular adimplemento das parcelas, sendo as provas consubstanciadas em chaves PIX canceladas, das quais não fazem parte do meio de pagamento estipulado em contrato.”

Na referida demanda, que pode ser acessada eletronicamente, confirma-se que sequer foram depositadas todas as parcelas, tendo a parte afirmado que adimpliu substancialmente o contrato, valendo-se, inclusive, de supostos valores pagos em dinheiro, sem recibos, e pagamentos de boletos, em total descompasso com o que foi avençado, que, em momento pretérito, já havia justificado a propositura da presente demanda, quando já havia justificativa contratual para a rescisão.

Nesta demanda, o juízo a quo também assinalou na sentença que “a ação de interdito proibitório não se mostra a via adequada para o citado pagamento, o correto seria o ajuizamento de ação de consignação, até para se provar o motivo do depósito e se houve realmente recusa e por qual motivo”. E registrou, ainda, que os valores depositados em juízo “estão sem acréscimos dos consectários contratuais como correção monetária, juros e multa sobre os valores vencidos, mas tão somente os valores das parcelas de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), ressaltando que a Decisão do processo nº 5003986-97.2023.8.08.0024 determinou o pagamento das parcelas vencidas, sendo obrigação dos consignantes o depósito integral das parcelas atrasadas, o que não ocorreu.”

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que é “possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se ‘constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado’ ( AgInt no REsp n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).” (STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023).

Com efeito, a teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento revela descumprimento relevante da obrigação ou quando há mora reiterada do devedor, situação que inviabiliza a preservação do vínculo contratual. A preservação do vínculo somente premiaria do devedor, que, durante a execução do contrato, antes da judicialização, não procedeu ao pagamento tal como previsto na avença, e, após (durante período substancial da avença, já inadimplida), também sequer depositou corretamente as parcelas em juízo.

Observa-se que a dinâmica contratual demonstra que o negócio jurídico estabeleceu prestação periódica e sucessiva, de modo que a pontualidade no pagamento constituía elemento essencial do equilíbrio econômico da avença.

A inadimplência reiterada comprometeu a própria finalidade do contrato e legitimou o pedido de resolução, cuja cedente, além de ter seu nome inscrito em dívida ativa, também foi privada de valores necessários à sua subsistência, decorrentes da cessão do seu direito de posse – valendo destacar que, para a cedente, foi pago um valor diminuto do contrato até a judicialização, sendo que o restante, ainda não total, foi depositado em juízo sem qualquer justificativa que amparasse o pedido de consignação.

Não merece acolhida a alegação de que a cedente teria dificultado o pagamento das parcelas. A única prova apresentada pelos requeridos, já nos idos de 2023, já após o constatado inadimplemento, refere-se ao cancelamento de uma chave PIX, a qual, como bem observado na origem, sequer constava como meio de pagamento estipulado no contrato, inexistindo qualquer demonstração de que a credora tenha impedido ou recusado injustificadamente o recebimento das parcelas, na forma avençada. Por óbvio, não cabia impor à credora a forma de pagamento que convinha ao devedor, que, repito, claramente, não estava cumprindo com o pactuado já durante o ano de 2022, antes mesmo da judicialização.

Assim, não se verifica qualquer elemento capaz de afastar a conclusão do juízo de origem quanto à ocorrência de inadimplemento contratual imputável aos requeridos.

Quanto à reintegração de posse, trata-se de consequência lógica da resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior, sendo que o julgador fixou a data do trânsito em julgado, condicionando à restituição dos valores pagos, inclusive admitindo a compensação, de modo a restabelecer o equilíbrio entre as partes e evitar enriquecimento sem causa.

Pontua-se que os instrumentos particulares de cessão de posse, seja de 14/05/2021, ou de 01/10/2021, já previam que a imissão na posse ocorreria imediatamente, após a assinatura da avença (cláusula 5.2), não fixando qualquer tipo de indenização ou direito de retenção por benfeitoria ao cessionário, admitindo sua retirada desde que não causasse dano ou depreciação do bem (cláusula 5.3), além de também prever que, no caso de rescisão por falta de pagamento ou qualquer outro, os valores pagos até então não seriam restituídos ao cessionário.

A sentença atacada observou corretamente os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio das prestações, solucionando a controvérsia de forma juridicamente adequada, também não havendo razão para reforma do capítulo que entendeu que cabe o ressarcimento dos valores recebidos pela cedente, e que “valores em caráter de benfeitorias poderão ser retidos pela mesma, haja vista a validade da cláusula de renúncia e servindo de compensação.”

Veja-se que a sentença já admitiu que os “valores em caráter de benfeitorias poderão ser retidos pela mesma, haja vista a validade da cláusula de renúncia e servindo de compensação”, valendo, ressaltar que as partes não discrepam de que foram feitas alterações substanciais no imóvel, sendo que não havia nos instrumentos de cessão nenhuma necessidade de autorização ou mesmo vedação às reformas.

Assim, também não procede o pedido de “indenização material pela impossibilidade de fruição da coisa e deformações causadas, no percentual de 0,5% sobre o valor do bem, a vigorar até o momento da efetiva desocupação por parte dos demandados”.

Quanto ao pedido de exclusão da indenização por danos morais, igualmente não merece prosperar a pretensão recursal.

Conforme bem pontuado pelo magistrado de primeiro grau, a condenação decorreu do fato de que o descumprimento contratual ocasionou inscrição da requerente em dívida ativa municipal em razão da ausência de pagamento de tributos que eram de responsabilidade dos requeridos, circunstância que ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge a esfera jurídica da parte credora.

Nessas circunstâncias, admite-se a reparação moral, pois o inadimplemento contratual gera consequências que extrapolam o mero dissabor negocial, atingindo a honra ou a tranquilidade da parte lesada.

O valor fixado pelo juízo de origem, no montante de R$ 10.000,00, mostra-se razoável e proporcional, observando os critérios de moderação e adequação previstos pela jurisprudência, e especialmente considerando as peculiaridades do caso concreto, em que a parte estava sendo privada da sua única fonte de renda, decorrente da cessão do seu direito de posse.

Assim, mais uma vez pedindo vênia ao eminente relator, inauguro divergência para negar provimento a ambos os recursos, mantendo incólume a r. sentença atacada.

Em razão do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária em mais 5% sobre o valor da condenação, mantida a mesma proporção de sucumbência estabelecida na origem, e a suspensão da exigibilidade em relação à parte amparada pela gratuidade.

É, respeitosamente, como voto.

*

V I S T A

A SRª DESEMBAGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO: 24/03/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Acompanhar divergência do Em. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

ts*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
7/4/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho a divergência inaugurada pelo Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy.

*

V I S T A

A SR.ª DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 28/04/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Eminentes Pares,

Os presentes autos vieram a este Gabinete em virtude da técnica de extensão de julgamento colegiado prevista no art. 942 do Código de Processo Civil, deflagrada pela divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, posicionamento este já acompanhado pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

No que tange ao
mérito
, acompanho integralmente a divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy. A análise minuciosa do caderno processual revela que o inadimplemento dos apelantes não foi meramente quantitativo, mas qualitativo e ético, ferindo a boa-fé objetiva ao priorizarem reformas luxuosas e não autorizadas enquanto negligenciavam o pagamento de impostos básicos (IPTU) e das parcelas contratuais corrigidas. A rescisão é, de fato, a medida impositiva para restaurar o equilíbrio e proteger a vendedora de riscos inclusive na esfera criminal.

Entretanto,
peço vênia para divergir parcialmente apenas quanto à metodologia de distribuição dos honorários advocatícios.

O juízo
a quo
estabeleceu um percentual único de 10% sobre o valor da condenação, determinando um "rateio" de 30% para a autora e 70% para os réus. Tal sistemática, mantida pelo voto divergente, afronta o disposto no art. 85, § 14, do CPC/2015, que veda expressamente a compensação de honorários e estabelece que a verba constitui direito autônomo do advogado, possuindo natureza alimentar.

Na sucumbência recíproca, os honorários devem ser fixados de forma
autônoma e individualizada
, incidindo sobre bases de cálculo que reflitam a vitória e a derrota específica de cada litigante:

1. Honorários devidos ao patrono da Autora (Marizeth):
Devem incidir sobre o
proveito econômico obtido
, que engloba o valor atualizado do contrato rescindido (pela recuperação do bem) somado à condenação por danos morais.

2. Honorários devidos ao patrono dos Réus (Hugo e Fernanda):
Devem incidir sobre a parte em que a autora foi vencida, qual seja, o montante correspondente aos pedidos de indenização por perdas e danos (taxa de fruição de 0,5% e danos materiais pelas reformas), que restaram indeferidos.

Fixar um percentual genérico para ser distribuído entre as partes desconsidera que os destinatários das verbas são profissionais distintos e que o trabalho desempenhado resultou em êxitos processuais diferentes para cada cliente, além de induzir a uma compensação vedada por lei.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
acompanho o Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy
quanto à rescisão contratual e reintegração de posse, mas
divirjo pontualmente
para ajustar o dispositivo no que concerne à sucumbência:

A)
Condeno os Réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da Autora, fixados em
10% sobre o proveito econômico obtido
(valor do contrato rescindido/imóvel atualizado + condenação moral);

B)
Condeno a Autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos Réus, fixados em
10% sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes
(danos materiais e taxa de fruição);

C)
Mantenho a divisão das custas processuais na proporção estabelecida pela sentença e mantida pelo voto divergente, qual seja,
30% para a Autora e 70% para os Réus
, observada a gratuidade de justiça deferida à primeira;

D)

Vedo expressamente a compensação dos honorários
, nos termos do art. 85, § 14, do CPC.

É como voto.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO DE VISTA – DIVERGENTE

Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença proferida nos autos da ação de resolução de contrato cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais e materiais, ajuizada por
MARIZETH MARIM OLIVEIRA
em face de
HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA
, na qual se discutem os efeitos do inadimplemento de contrato de cessão de posse de imóvel situado na Rua Bráulio Macedo, nº 282, Ilha do Boi, Vitória/ES.

O Juízo
a quo
acolheu parcialmente os pedidos iniciais para: (i) decretar a rescisão do contrato de cessão de posse firmado entre as partes, em razão do descumprimento contratual imputado aos requeridos; (ii) condenar os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); (iii) determinar a restituição, pela requerente, dos valores comprovadamente pagos pelos requeridos, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros a partir da citação; e (iv) determinar a reintegração da requerente na posse do imóvel, condicionada ao trânsito em julgado do
decisum
e à restituição dos valores pagos, caso haja saldo devido após compensação entre as obrigações das partes.

Por fim, o julgador de origem condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, cabendo à parte requerente o pagamento de 30% (trinta por cento) e aos requeridos o pagamento de 70% (setenta por cento), suspensa a exigibilidade dos efeitos da condenação em relação à primeira por ser beneficiária da gratuidade de justiça, com fulcro no art. 98, § 3º, do CPC.

Em seu recurso, os requeridos/apelantes defendem, em síntese: (i) que o contrato celebrado entre as partes, embora denominado cessão de posse, possui natureza jurídica de promessa de compra e venda, à luz do art. 1.417 do Código Civil; (ii) que efetuaram o pagamento de aproximadamente R$ 868.485,12, equivalente a cerca de 82,7% do valor total do contrato, circunstância que caracterizaria adimplemento substancial da obrigação, impedindo a resolução contratual; (iii) que eventuais atrasos nas parcelas decorreram de dificuldades financeiras momentâneas, tendo sido posteriormente regularizados ou negociados com a parte autora; (iv) que a cláusula contratual prevê vencimento antecipado apenas em caso de inadimplemento superior a 90 dias, hipótese que afirmam não ter ocorrido; (v) que teriam sido impedidos de continuar efetuando os pagamentos em razão da conduta da apelada, que teria alterado dados bancários e bloqueado formas de contato; (vi) que, diante dessa situação, ajuizaram ação de interdito proibitório (Processo nº 5003986-97.2023.8.08.0024), na qual foi deferida liminar para manutenção da posse e autorização de depósito judicial das parcelas; (vii) que realizaram obras e reformas no imóvel com o objetivo de torná-lo habitável, negando a ocorrência de qualquer deformação do bem; (viii) que não houve inadimplemento quanto ao pagamento de IPTU, sendo indevida a afirmação de inscrição da apelada em dívida ativa; (ix) que a condenação por danos morais não encontra respaldo jurídico, por ausência de prova de lesão extrapatrimonial, tratando-se, quando muito, de mero inadimplemento contratual; e (x) ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar integralmente a sentença para afastar a rescisão contratual, reconhecer o adimplemento substancial do contrato e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em contrarrazões ao recurso interposto pelos requeridos, a apelada/requerente sustenta, resumidamente: (i) que os apelantes permanecem inadimplentes desde o início do contrato, tendo quitado apenas cerca de 29% do valor pactuado até o ajuizamento da ação, o que afasta a incidência do adimplemento substancial; (ii) que as obras executadas no imóvel modificaram profundamente sua estrutura, sem qualquer autorização da cedente; (iii) que os próprios apelantes confessaram atrasos reiterados no pagamento das parcelas, inclusive com períodos superiores a 90 dias de inadimplência, configurando hipótese de rescisão contratual; (iv) que não houve qualquer novação, acordo ou tolerância formal quanto aos atrasos; (v) que os depósitos judiciais realizados pelos apelantes em ação de interdito proibitório não configuram consignação válida, sendo a via adequada a ação de consignação em pagamento prevista no art. 539 do CPC; (vi) que os atrasos ultrapassaram noventa dias e envolveram múltiplas parcelas, caracterizando inadimplemento grave e justificando a rescisão contratual; e (vii) que a conduta dos apelantes — marcada por inadimplência prolongada e realização de obras sem autorização — justifica a indenização por danos morais.

Por sua vez, em seu apelo, a requerente argui, em suma, que: (i) houve omissão da sentença quanto à definição da data de imissão dos requeridos na posse do imóvel, circunstância essencial para a correta quantificação dos danos materiais; (ii) restou devidamente comprovado que os apelados ingressaram na posse do imóvel em 14 de maio de 2021, ou, ao menos, em 01 de outubro de 2021, datas comprovadas por instrumentos contratuais e pagamentos realizados; (iii) os apelados descumpriram reiteradamente as obrigações contratuais, acumulando parcelas em atraso e deixando de pagar tributos incidentes sobre o imóvel; (iv) além do inadimplemento, os requeridos/apelados realizaram reformas substanciais no imóvel sem autorização, alterando sua estrutura, em afronta às cláusulas contratuais; (vi) a sentença incorreu em equívoco ao afastar a indenização por danos materiais decorrentes da impossibilidade de fruição do imóvel, razão pela qual requer a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do bem, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação; e (vii) também pugna pela apreciação do pedido liminar de reintegração de posse, diante do risco de depredação do imóvel e da existência de investigação criminal envolvendo um dos apelados, na qual teria sido decretado o perdimento do bem.

Em contrarrazões, os apelados assinalam: (i) inexistência de omissão na sentença quanto à data da posse, uma vez que os próprios documentos apresentados pela requerente indicam datas distintas, gerando incerteza quanto ao marco inicial da ocupação; (ii) ausência de comprovação de qualquer dano material decorrente da utilização do imóvel, sobretudo porque não restou demonstrado que o bem estivesse destinado à geração de renda; (iii) validade da cláusula contratual que afasta a obrigação de indenizar benfeitorias, em conformidade com a autonomia privada e a liberdade contratual; (iv) inexistência dos pressupostos da responsabilidade civil previstos nos arts. 186 e 927 do Código Civil; (v) impossibilidade de reintegração imediata da posse sem a prévia restituição dos valores pagos pelos réus, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil; e (vii) necessidade de manutenção integral da sentença quanto à improcedência do pedido de danos materiais.

O eminente relator, Desembargador
ALDARY NUNES JUNIOR
, após manter o benefício da gratuidade em favor da requerente/apelante, votou no sentido de dar parcial provimento ao recurso dos requeridos, para afastar a rescisão contratual decretada na origem,
“
ante o adimplemento de mais de 80% do preço e a não configuração da cláusula resolutiva 4.7”
, e reduzir o valor da condenação a título de danos morais para R$ 3.000,00 (três mil reais), julgando prejudicados os pedidos de indenização por benfeitorias e da taxa de ocupação, com alteração da base de cálculo dos honorários (percentual mínimo legal sobre o valor da causa) e da distribuição dos ônus sucumbenciais (proporção de 50%).

Sua Excelência identificou que não foi comprovado atraso superior a 90 dias, requisito previsto na cláusula resolutiva do contrato; que houve pagamentos, ainda que atrasados ou fracionados; que os requeridos demonstraram intenção de cumprir o contrato; e que o pagamento já superava 80% do valor total, tornando a rescisão desproporcional.

Rogando vênia ao exímio relator, em que pese os fundamentos adotados, tenho por divergir do seu entendimento.

A controvérsia origina-se de instrumento particular de cessão de posse de imóvel firmado em 14 de maio de 2021, mediante o qual a requerente MARIZETH MARIM OLIVEIRA transferiu ao requerido HUGO SOARES DE SOUZA a posse do imóvel situado na Rua Bráulio Macedo, nº 282, Ilha do Boi, Vitória/ES, mediante pagamento do valor total de R$ 1.050.000,00, a ser quitado por meio de 42 parcelas mensais de R$ 25.000,00, sendo a primeira no dia 10/06/2021 e as demais em igual dias nos meses subsequentes (cláusula 4.2), possibilitando ao cessionário amortizar o valor total do débito através de adiantamento de parcelas, quitando seus valores integrais (cláusulas 4.3 e 4.3.1).

A avença estabeleceu o pagamento mediante depósito/transferência em conta poupança indicada pela cedente, de titularidade de LEONARDO DA ROCHA OLIVEIRA (cônjuge da cedente), CPF 090.204.457-58, Banco Bradesco, agência 1446, conta nº 28682-6 (cláusula 4.4), com possibilidade de alteração com informação ao cessionário no prazo mínimo de 30 ias (cláusula 4.4.1).

Consta do instrumento que os documentos de depósito/transferência dos valores servirão como comprovante de quitação (cláusula 4.5), e que na hipótese de atraso deveria ser confeccionado um recibo específico com indicação do mês quitado (4.5.1), com estabelecimento de correção pelo IGPM/FGV e juros de 1% ao mês, bem como multa de 10% (cláusula 4.6).

Ficou, ainda, estabelecida a rescisão em caso de mora por mais de 90 dias após o vencimento de cada parcela (cláusula 4.7), com desocupação do imóvel e restituição das chaves no prazo máximo de 30 dias, sob pena de multa de 20% sobre o saldo remanescente (cláusula 4.7), sem possibilidade de restituição dos valores até então pagos (cláusula 4.7.1).

A avença também previu que, no caso de rescisão por falta de pagamento ou qualquer outro motivo, o valor despendido pelo cessionário com eventuais benfeitorias (úteis, necessárias e/ou voluptuárias) reformas e/ou despesas com o imóvel, não seria restituído pela cedente (cláusula 4.7.2; cf. cláusula 5.3), e que somente na hipótese de pagamento no tempo e modo contratados a cessão de posse do imóvel seria considerada plenamente efetivada (cláusula 4.8; cf. cláusula 5.1).

Posteriormente, em 01 de outubro de 2021, fora firmado um novo instrumento particular de cessão de posse de imóvel, em que figurou como cessionária FERNANDA CRUZ DA SILVA, esposa do primeiro cessionário, por meio do qual as partes mantiveram os mesmos termos da avença anterior, e estabeleceram, inclusive quanto ao valor total, e, resguardando a quantia paga de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais), estabeleceram mais 38 prestações, a primeiro com vencimento no dia 10/10/2021, no valor de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), e as demais mantidas no valor de R$ 25.000,00, a primeira no dia 10/11/2021 e as demais em igual dia dos meses subsequentes.

A requerente sustentou na petição inicial que os requeridos passaram a descumprir reiteradamente as obrigações contratuais, sobretudo quanto ao pagamento das parcelas avençadas e ao recolhimento de tributos incidentes sobre o imóvel, circunstâncias que teriam inviabilizado a manutenção do pacto e motivado o ajuizamento da ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais e materiais.

Com efeito, a análise minuciosa do conjunto probatório constante dos autos evidencia que houve efetivo e reiterado descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelos requeridos, circunstância que legitima plenamente a resolução do contrato decretada pelo juízo de origem.

O contrato celebrado entre as partes estabeleceu forma específica de pagamento, com parcelas mensais sucessivas, além de prever a incidência de correção monetária, juros e multa em caso de mora, nos termos da cláusula contratual pertinente.

Todavia, restou demonstrado nos autos que os pagamentos efetuados pelos requeridos não observaram a forma pactuada, tendo sido realizados de maneira irregular, fracionada e em atraso, sem a inclusão dos encargos moratórios previstos no instrumento contratual.

Os requeridos admitiram a ocorrência de atrasos em razão de dificuldades financeiras, circunstância que torna incontroverso o descumprimento da obrigação principal de pagamento.

Veja-se que os extratos e planilha juntados à inicial revelam que quando do ajuizamento da demanda em março de 2023, os requeridos haviam pago parcialmente a parcela do mês de setembro de 2022 e estavam inadimplentes com as parcelas de outubro em diante. O histórico de extratos evidencia que a partir de fevereiro de 2022, os pagamentos começaram a atrasar e forma sendo depositados de forma fracionada e em desconformidade com o avençado, com acúmulo de parcelas ao final daquele ano, superior a 90 dias
1
.

Nesse contexto, revela-se plenamente aplicável o disposto no artigo 475 do Código Civil, que estabelece:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

O inadimplemento reiterado de obrigação contratual autoriza a resolução do contrato, sobretudo quando evidenciada a quebra da confiança legítima que deve nortear as relações obrigacionais.

Com efeito, a teoria do adimplemento substancial, construída pela doutrina e pela jurisprudência com fundamento nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, tem por finalidade evitar a resolução contratual quando o inadimplemento remanescente é mínimo ou irrelevante em relação à obrigação principal.

No presente caso, verifica-se que os pagamentos foram efetuados de maneira irregular, fora dos prazos estabelecidos e sem observância das penalidades contratuais, além de existirem parcelas em aberto e inadimplência reiterada ao longo da execução do contrato.

Os pagamentos não ocorreram assiduamente e não respeitaram a forma estipulada no contrato, circunstância que descaracteriza o cumprimento substancial da obrigação.

O descumprimento da obrigação contratual, inclusive o contexto das duas contratações, foi relatado pela requerente, em boletim de ocorrência lavrado em dezembro de 2022, bem como reiterado em boletim de ocorrência lavrado em janeiro de 2023, no qual relata as tentativas frustradas de acordo e ameaças sofridas.

Observa-se que, em 10/02/2023, a segunda requerida ajuizou ação de interdito proibitório, na qual admitiu o atraso de pagamentos, embora tenha afirmado que eles ocorreram a partir de novembro de 2022 e que não persistiu por mais de 90 dias após o vencimento (mas apenas por alguns dias) – ID 14439546, pág. 4

Veja-se que, na ação de interdito, a cessionária afirmou que, apesar
“nunca”
ter deixado de
“pagar as parcelas dentro do prazo estabelecido de 90 (noventa) dias”,
a cedente e seu esposo de
“maneira desproporcional, no dia
1
3 de janeiro de 2023, invadiram o imóvel da Requerente com mais duas pessoas que não puderam ser identificadas no momento, sob o fundamento equivocado de que o cônjuge da Requerente, Sr. Hugo Soares, ‘não estava efetuando o pagamento nas datas combinadas no contrato e que o atraso estaria gerando excessivos transtornos na vida do casal e constrangimento’, o que se pode extrair do boletim de ocorrência em anexo.”
–
ID 14439546, pág. 4-5.

Consta da petição inicial da referida ação de interdito proibitório, que
“os Requeridos não possuem razão, tendo em vista que, de acordo com o contrato, o inadimplemento e consequentemente a rescisão antecipada só ocorreria no caso de 90 (noventa) dias sem o devido pagamento de uma das parcelas, o que jamais ocorreu no caso em comento, haja vista que, mesmo atrasando alguns dias, a Requerente sempre pagou o valor das parcelas integralmente.”
–
ID 14439546, pág. 5.

Porém, os extratos da conta beneficiária demonstram que houve sim atraso superior a 90 dias de parcelas avençadas, sendo que as transferências estavam sendo efetivadas sem a observância contratual. Os comprovantes de transferência relativos ao ano de 2022, juntados pelos cessionários, não discrepam da tabela inicial, sendo que a juntada de alguns comprovantes de pagamentos de contas e transferências não se prestam a comprovar o alegado o adimplemento dos valores avençados no referido período, seja porque não estão comprovadamente vinculados ao negócio, seja porque alguns não estão datados, seja porque alguns beneficiam terceiro, e sobretudo porque discrepam do avençado, impedindo a aferição do pagamento alegado.
2

A tabela juntada pela cessionária (ID 14439547, pág. 3), traz total pago de R$ 300.000,00 somente no ano de 2022 (que corresponderia ao valor devido no referido período), inclusive com quantias em dinheiro no valor total de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sem nenhuma comprovação do alegado.

Interessante observar que o comprovante de pagamento de tributos, com código de barras, juntado pelos cessionários na primeira oportunidade em que se manifestaram nos autos, datado de 08/02/2023, no valor de R$ 15.809,78 (ID 14439547, pág. 35), não traz nenhum indicativo de relação com o imóvel cedido, ou mesmo com o débito indicado no evento 14438581, vencido quando do ajuizamento da demanda, sendo que, somente em julho de 2024 foi emitida uma certidão negativa de débitos de tributos imobiliários com o nome da cedente (ID 14439583, pág. 1).

Por outro lado, a ausência de pagamento de tributo ensejou a inscrição do nome da cedente em dívida ativa, conforme identificado na origem. O documento do evento 14439538 indica os termos de inscrição em dívida ativa nº 30883/2022 e nº 30510/2023 (conferir, ainda, processo conexo, ação e interdito proibitório, ID 52325239, Pág. 6, que indica a existência de débito já inscrito em dívida ativa em 2021, o qual os próprios requeridos admitiriam ser de sua responsabilidade nestes autos
3
, além de parcela em aberto do IPTU daquele mesmo ano).

Além disso, nota-se que os depósitos judiciais feitos pela cessionária nos dias 14/03/2023 e 24/03/2023, ambos no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), sequer consideram o importe das três parcelas por ela reconhecidamente vencidas naquela data (ID 14439547, pág. 45 e 47), fora o questionado débito de 2022. Veja-se que os demais comprovantes de depósitos efetivados na ação de interdito proibitório, na qual os cessionários obtiveram liminar para que a cedente e seu esposo se abstivessem de praticar atos de turbação ou ameaça da posse, e autorizou o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas nas datas de vencimento do contrato, revelam os depósitos nas seguintes datas: 05/05/2023 (ID 14439585, pág. 19), 12/06/2023 (ID 14439585, pág. 18), 07/07/2023 (ID 14439585, pág. 16), 10/08/2023 (ID 14439585, pág. 17), e, posteriormente, de 24/01/2024 (nº 14307279, ID 14439585, pág. 11), 24/01/2024 (nº 14308144, ID 14439585, pág. 12), 24/01/2024 (nº 14308159, ID 14439585, pág. 13), 24/01/2024 (nº 14308179, ID 14439585, pág. 14), 25/01/2024 (ID 14439585, pág. 15), 23/02/2024 (ID 14439585, pág. 10), 15/03/2024 (ID 14439585, pág. 9), 10/04/2024 (ID 14439585, pág. 7-8), 29/04/2024 (ID 14439585, pág. 6), 30/04/2024 (ID 14439585, pág. 5), 13/05/2024 (ID 14439585, pág. 4), 31/05/2024 (ID 14439585, pág. 2-3) e 02/07/2024 (ID 14439585, pág. 1 e 22); totalizando valor que sequer alcançou o valor total avençado.

A planilha pela cedente aos autos (ID 14439598, pág. 1-2), em petição protocolizada em 09/09/2024, elucida as datas de vencimento das parcelas, as respectivas datas de pagamento e seus valores, a incidência dos encargos contratuais, o total pago, inclusive àqueles depositados judicialmente a partir de março de 2023, indicando os valores faltantes, incluindo as parcelas vencidas e a vencer (na ocasião, vencidas as parcelas de maio a agosto de 2024, e a vencer de setembro a novembro de 2024, no importe de R$ R$ 289.996,13, atualizado até aquela data), sendo que o débito permaneceu em aberto, com os consectários relacionados.

Anota-se que a ação de interdito proibitório, processo nº 5003986-97.2023.8.08.0024, foi julgada procedente para manter a liminar anteriormente concedida, determinando a retenção dos valores consignados em juízo pela autora até o trânsito em julgado,
“possibilitando dirimir o feito definitivamente também na ação de Rescisão com Reintegração de Posse.”

Na referida sentença, que já transitou em julgado, o julgador
a quo
pontuou que
“
a autora elegeu a via inadequada para sanar o problema de adequação ao pagamento, sendo certo de que, no processo que tramita concomitantemente sobre a Reintegração de Posse, a CESSIONÁRIA não comprova que havia impedimentos para o regular adimplemento das parcelas, sendo as provas consubstanciadas em chaves PIX canceladas, das quais não fazem parte do meio de pagamento estipulado em contrato.”

Na referida demanda, que pode ser acessada eletronicamente, confirma-se que sequer foram depositadas todas as parcelas, tendo a parte afirmado que adimpliu substancialmente o contrato, valendo-se, inclusive, de supostos valores pagos em dinheiro, sem recibos, e pagamentos de boletos, em total descompasso com o que foi avençado, que, em momento pretérito, já havia justificado a propositura da presente demanda, quando já havia justificativa contratual para a rescisão.

Nesta demanda, o juízo a quo também assinalou na sentença que
“
a ação de interdito proibitório não se mostra a via adequada para o citado pagamento, o correto seria o ajuizamento de ação de consignação, até para se provar o motivo do depósito e se houve realmente recusa e por qual motivo”.
E registrou, ainda, que os valores depositados em juízo
“
estão sem acréscimos dos consectários contratuais como correção monetária, juros e multa sobre os valores vencidos, mas tão somente os valores das parcelas de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), ressaltando que a Decisão do processo nº 5003986-97.2023.8.08.0024 determinou o pagamento das parcelas vencidas, sendo obrigação dos consignantes o depósito integral das parcelas atrasadas, o que não ocorreu.”

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que é
“
possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se ‘constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado’ ( AgInt no REsp n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).”
(STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023).

Com efeito, a teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento revela descumprimento relevante da obrigação ou quando há mora reiterada do devedor, situação que inviabiliza a preservação do vínculo contratual. A preservação do vínculo somente premiaria do devedor, que, durante a execução do contrato, antes da judicialização, não procedeu ao pagamento tal como previsto na avença, e, após (durante período substancial da avença, já inadimplida), também sequer depositou corretamente as parcelas em juízo.

Observa-se que a dinâmica contratual demonstra que o negócio jurídico estabeleceu prestação periódica e sucessiva, de modo que a pontualidade no pagamento constituía elemento essencial do equilíbrio econômico da avença.

A inadimplência reiterada comprometeu a própria finalidade do contrato e legitimou o pedido de resolução, cuja cedente, além de ter seu nome inscrito em dívida ativa, também foi privada de valores necessários à sua subsistência, decorrentes da cessão do seu direito de posse – valendo destacar que, para a cedente, foi pago um valor diminuto do contrato até a judicialização, sendo que o restante, ainda não total, foi depositado em juízo sem qualquer justificativa que amparasse o pedido de consignação.

Não merece acolhida a alegação de que a cedente teria dificultado o pagamento das parcelas. A única prova apresentada pelos requeridos, já nos idos de 2023, já após o constatado inadimplemento, refere-se ao cancelamento de uma chave PIX, a qual, como bem observado na origem, sequer constava como meio de pagamento estipulado no contrato, inexistindo qualquer demonstração de que a credora tenha impedido ou recusado injustificadamente o recebimento das parcelas, na forma avençada. Por óbvio, não cabia impor à credora a forma de pagamento que convinha ao devedor, que, repito, claramente, não estava cumprindo com o pactuado já durante o ano de 2022, antes mesmo da judicialização.

Assim, não se verifica qualquer elemento capaz de afastar a conclusão do juízo de origem quanto à ocorrência de inadimplemento contratual imputável aos requeridos.

Quanto à reintegração de posse, trata-se de consequência lógica da resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior, sendo que o julgador fixou a data do trânsito em julgado, condicionando à restituição dos valores pagos, inclusive admitindo a compensação, de modo a restabelecer o equilíbrio entre as partes e evitar enriquecimento sem causa.

Pontua-se que os instrumentos particulares de cessão de posse, seja de 14/05/2021, ou de 01/10/2021, já previam que a imissão na posse ocorreria imediatamente, após a assinatura da avença (cláusula 5.2), não fixando qualquer tipo de indenização ou direito de retenção por benfeitoria ao cessionário, admitindo sua retirada desde que não causasse dano ou depreciação do bem (cláusula 5.3), além de também prever que, no caso de rescisão por falta de pagamento ou qualquer outro, os valores pagos até então não seriam restituídos ao cessionário.

A sentença atacada observou corretamente os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio das prestações, solucionando a controvérsia de forma juridicamente adequada, também não havendo razão para reforma do capítulo que entendeu que cabe o ressarcimento dos valores recebidos pela cedente, e que
“valores em caráter de benfeitorias poderão ser retidos pela mesma, haja vista a validade da cláusula de renúncia e servindo de
compensação
.”

Veja-se que a sentença já admitiu que
os “valores em caráter de benfeitorias poderão ser retidos pela mesma, haja vista a validade da cláusula de renúncia e servindo de compensação”,
valendo, ressaltar que as partes não discrepam de que foram feitas alterações substanciais no imóvel, sendo que não havia nos instrumentos de cessão nenhuma necessidade de autorização ou mesmo vedação às reformas.

Assim, também não procede o pedido de
“
indenização material pela impossibilidade de fruição da coisa e deformações causadas, no percentual de 0,5% sobre o valor do bem, a vigorar até o momento da efetiva desocupação por parte dos demandados”.

Quanto ao pedido de exclusão da indenização por danos morais, igualmente não merece prosperar a pretensão recursal.

Conforme bem pontuado pelo magistrado de primeiro grau, a condenação decorreu do fato de que o descumprimento contratual ocasionou inscrição da requerente em dívida ativa municipal em razão da ausência de pagamento de tributos que eram de responsabilidade dos requeridos, circunstância que ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge a esfera jurídica da parte credora.

Nessas circunstâncias, admite-se a reparação moral, pois o inadimplemento contratual gera consequências que extrapolam o mero dissabor negocial, atingindo a honra ou a tranquilidade da parte lesada.

O valor fixado pelo juízo de origem, no montante de R$ 10.000,00, mostra-se razoável e proporcional, observando os critérios de moderação e adequação previstos pela jurisprudência, e especialmente considerando as peculiaridades do caso concreto, em que a parte estava sendo privada da sua única fonte de renda, decorrente da cessão do seu direito de posse.

Assim, mais uma vez pedindo vênia ao eminente relator, inauguro divergência para negar provimento a ambos os recursos, mantendo incólume a r. sentença atacada.

Em razão do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária em mais 5% sobre o valor da condenação, mantida a mesma proporção de sucumbência estabelecida na origem, e a suspensão da exigibilidade em relação à parte amparada pela gratuidade.

É, respeitosamente, como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

1
Datas das transferências, valores e parcelas correspondentes:

04/06/21
R$ 25.000,00;

0
9/
0
7/
21
R$ 25.000,00;

10/08/21
R$ 25.000,00;

10/09/21
R$ 25.000,00 e 13/09/21 R$ 5.000,00;

11/10/21
R$ 25.000,00;

10/11/21
R$ 17.094,88;

10/12/21
R$ 25.000,00;

10/01/22
R$ 25.000,00;

10/
0
2/22
(sem depósito);

10/
0
3/22
R$ 15.000,00 e 11/03/22 R$ 15.000,00 (constou como parcela de fevereiro na planilha);

10/04/22
(sem depósito);

10/05/22
(sem depósito);

10/06/22
R$ 25.000,00 (constou como parcela de março na planilha);

11/07/22
R$ 25.000,00 e R$ 25.000,00 (constou como parcelas de abril e maio na planilha);

04/08/22
R$ 25.000,00 (constou como parcela de junho na planilha);

12/09/22
R$ 25.000,00 (constou como parcela de julho na planilha);

11/10/22
R$ 5.000,00 e 14/10/22 R$ 10.000,00 (constou como pagamento parcial de agosto na planilha);

10/11/22
(sem depósito);

10/12/22
R$ 6.390,24, 12/12/22 R$ 5.000,00 (constaram como pagamento restante agosto na planilha), 21/12/22 R$ 3.000,00, 26/12/22 R$ 7.000,00 e
30/12/22
R$ 5.000,00 (constaram como pagamento parcial setembro na planilha).

2
Anota-se que as transferências bancárias em favor da cedente e seu esposo, datadas de 13/04/2022 (R$ 5.000,00), 10/05/2022 (R$ 19.237,54), 24/10/22 (R$ 5.000,00), 03/11/22 (R$ 5.000,00), 14/12/22 (R$ 5.000,00) e 09/01/2023 (R$ 5.000,00), não planilhadas na inicial e nem constantes dos extratos apresentados, totalizam o importe R$ 44.237,54.

3
Isso porque foi comprovado o pagamento do referido débito, sendo que o contrato estabelecia que a cedente entregaria o imóvel livre de pendências financeiras relativas à tributos, taxas e contribuições de qualquer natureza (cláusula 2.6).

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5008798-85.2023.8.08.0024

APELANTE: MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES e HUGO SOARES DE SOUZA E OUTRA

APELADO: HUGO SOARES DE SOUZA E OUTRA e MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES

JUÍZO PROLATOR: 3ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DR. MARCELO PIMENTEL

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Após ouvir atentamente a sustentação oral do douto causídico Danilo de Araujo Carneiro, pedi o retorno dos autos para melhor examinar o conjunto probatório e as nuances fáticas que circundam a presente lide.

Conforme relatado, cuidam-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação de resolução de contrato de cessão de posse. Analisarei os recursos em conjunto, dada a interconexão das matérias.

1. Da Preliminar de Gratuidade de Justiça (Apelo de Marizeth)

A apelante Marizeth Marim Pereira Lopes reitera o pedido de gratuidade de justiça para a fase recursal. Intimada a comprovar sua hipossuficiência nesta instância (ID 15563519), a recorrente juntou petição e cópia de sua declaração de imposto de renda (IDs 15706881 e 15706883), que indica ausência de rendimentos tributáveis e de bens a declarar.

Apesar da impugnação apresentada em contrarrazões pelos apelados Hugo e Fernanda, os documentos apresentados são suficientes para corroborar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC.

Dessa forma,
DEFIRO
o benefício da gratuidade de justiça à apelante Marizeth Marim Pereira Lopes.

2. Do Mérito

De início, registro que a r. sentença objurgada julgou procedente em parte o pedido formulado por Marizeth Marim Pereira Lopes e assim deliberou:

a) DECRETAR a rescisão do referido instrumento contratual, por descumprimento dos demandados, devendo retomar o negócio ao estado em que se encontrava;

b) CONDENAR os demandados APENAS ao pagamento de indenização de cunho moral no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), na medida em que julgo improcedente o pedido de indenização por danos materiais;

c) CONDENAR a autora à restituição do montante dos valores efetivamente recebidos e comprovados nos autos, acrescidos de correção monetária a partir do desembolso e juros a partir da citação.

d) DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel descrito na inicial, APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO, condicionada à restituição dos valores pagos pelos demandados, caso a autora seja devedora após a compensação mencionada na sentença.

Os apelantes

HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA defendem, em primeiro plano, a impossibilidade de rescisão do contrato ante o adimplemento substancial do contrato, eis que fora pago o valor de R$ 868.485,12 (oitocentos e sessenta e oito e quatrocentos e oitenta e cinco reais e doze centavos) do total de R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais). Ou seja, pagamento superior a 82,7%.

Por outro lado, alega MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES em suas contrarrazões que a tese de adimplemento substancial não merece prosperar, na medida em que, quando do ajuizamento desta ação os requeridos
“haviam quitado apenas cerca de 29% do valor contratual, ou seja, estavam inadimplentes em 71%, evidenciando inadimplemento relevante e absoluto, motivador da rescisão, conforme cláusula contratual”
(ID14439641).

Sobre o tema, o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça é de que
“o uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio”
. Veja-se:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE . INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA . TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917) . 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido . (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016)

Noutro giro, compulsando detidamente a exordial, observo que a Autora, embora aponte atrasos pontuais e pagamentos fracionados, não logrou demonstrar a subsunção dos fatos à hipótese resolutiva expressamente pactuada. De fato, a Cláusula 4.7 do Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Posse (ID’s 14438578 e 14438579) estabelece um critério temporal rígido para a rescisão automática:

"4.7. Caso permaneça em mora de quaisquer obrigações de pagamento deste instrumento de cessão de posse por
mais de 90 (noventa) dias
após o vencimento de cada parcela, ocorrerá a RESCISÃO do presente instrumento, devendo a CESSIONÁRIA desocupar o imóvel e restituir as chaves à CEDENTE, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa equivalente ao percentual de 20% (vinte por cento) sobre o saldo remanescente." (negritei)

Ocorre que a Autora não comprova a existência de inadimplemento de qualquer parcela específica por período ininterrupto superior a 90 (noventa) dias antes do ajuizamento. A contestação apresentada pelos requeridos demonstra uma sucessão de pagamentos intempestivos, fracionados, porém realizados, além da busca dos réus pela purgação da mora através de depósitos judiciais em ação de interdito proibitório conexa.

Tanto é que, nas próprias contrarrazões à apelação, a credora deixa de apontar atraso específico superior a 90 dias.

Inexistindo o preenchimento do requisito temporal previsto na referida cláusula resolutiva, não há falar em rescisão automática ou em fundamento hígido para a resolução judicial pleiteada com base estritamente no descumprimento dessa condição.

Sob o prisma dos princípios contratuais, vigora no ordenamento jurídico brasileiro o
princípio da preservação ou manutenção dos negócios jurídicos
, corolário da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC). A rescisão é a
extrema ratio
. No caso em tela, a conduta dos réus em ajuizar ação de interdito proibitório, na qual foram sendo depositadas as parcelas vincendas, revela o nítido
animus
em manter o vínculo e adimplir a obrigação, ainda que com as atecnias processuais apontadas pela credora.

Considerando que o pagamento atingiu patamar superior a 82%, a extinção do contrato se revela medida desproporcional e contrária à equidade, gerando prejuízos sociais e econômicos maiores do que a simples cobrança dos encargos moratórios.

Assim, entendo por reformar a sentença para afastar a rescisão e manter a higidez do pacto contratual.

Como consequência lógica da manutenção do contrato, julgo
prejudicado
o pedido de indenização pelas benfeitorias e obras realizadas. Uma vez que os réus permanecerão na posse do imóvel, mediante a quitação do saldo remanescente e
sem prejuízo ao direito da credora de pleitear os encargos moratórios devidos pelos meios ordinários
, não há que se falar em direito de retenção ou dever de indenizar benfeitorias pela vendedora, pois não haverá o retorno das partes ao
status quo ante
.

Pelo mesmo fundamento, julgo
prejudicado
o pedido de indenização pela fruição do bem (taxa de ocupação) formulado por Marizeth. A verba compensatória pela ocupação apenas se justificaria em caso de rescisão do ajuste, como forma de indenizar o tempo em que o promitente-vendedor ficou privado do bem sem a contraprestação do preço.
Mutatis mutandis:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIVÓRCIO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. DECISÃO JUDICIAL REVOGADA . DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Dispõe o art . 884, do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O art. 402, do Código Civil ainda dispõe que salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Por outro lado, prevê o art . 866, do Código Civil, que não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido. 2. Sobre o tema, em hipótese semelhante, o c. STJ firmou entendimento de que é cabível a fixação de indenização pela utilização do imóvel pelo comprador inadimplente, nas hipóteses de rescisão contratual . 3.
Portanto, considerando que o apelado permaneceu na posse do imóvel por durante todo o período da sua inadimplência contratual, reconhecida por decisão judicial, e que em tal período, por conseguinte, não pagou as parcelas do referido contrato, tampouco eventual taxa pela sua utilização, deve ser condenação ao pagamento de indenização referente à fruição do bem, a fim de evitar o seu enriquecimento ilícito em detrimento do apelante.
4. O fato do apelado ter permanecido no imóvel com fundamento em decisão judicial não afasta o seu dever de indenizar o apelante, tendo em vista a revogação da medida, na forma do art . 885, do Código Civil. 5. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0003931-90 .2016.8.08.0021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Câmaras Cíveis Reunidas)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AOS ARTS . 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO . UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2 .
"A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência"
(REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1931701 PE 2021/0105146-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/04/2022)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE CONFORMIDADE DE TESE REPETITIVA NA ORIGEM. INVIÁVEL APRECIAÇÃO NESTA CORTE SUPERIOR . RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM . INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ . 1. A jurisprudência desta corte afirma que o Tribunal de origem, ao exercer o juízo de conformidade com a aplicação de tese repetitiva ao caso concreto, o faz em caráter exclusivo e definitivo, de modo que se torna inviável a reapreciação dessas matérias nesta Corte Superior, sob pena de ineficácia do instituto implantado pela Lei 11.672/2008, considerando, inclusive, que houve ratificação da decisão de admissibilidade com a apreciação do agravo interno interposto na origem. 2 .
A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência
. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ .Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2187602 SP 2022/0251619-1, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELO USO DE IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. 1.
A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.
2. Recurso especial provido." (REsp n. 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe 27/10/2009)

"AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. USO DO BEM APÓS O INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELA POSSE. PRECEDENTES. I -
A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.
Agravo Regimental improvido." (AgRg no REsp n. 934.433/DF, Relator Ministro SIDNEI BENETI , TERCEIRA TURMA, julgado em 18/8/2009, DJe 25/8/2009)

Com efeito, mantido o contrato e o direito dos réus à posse decorrente do pagamento da quase totalidade do preço, a ocupação é legítima e o proveito econômico da vendedora será satisfeito pelo recebimento integral do valor do imóvel, acrescido dos consectários da mora.

Ressalto, todavia, que o reconhecimento da manutenção do contrato não afasta as penalidades previstas no ajuste acerca da mora. Os pagamentos parciais, os atrasos verificados e a insuficiência dos depósitos em relação aos encargos contratuais autorizam a Autora a buscar, pela via que julgar cabível, a satisfação integral do saldo devedor, incluindo multas, juros e correções previstas no instrumento. A manutenção do negócio não é sinônimo de quitação ou perdão de dívida, mas sim de reconhecimento de que o inadimplemento não foi grave o suficiente para romper o vínculo.

Por fim, quanto aos danos morais, estes foram requeridos pela autora MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES por ter tido seu nome inscrito em dívida ativa por inadimplência dos réus em relação aos tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU). Sobre a questão, assim decidiu o juízo
a quo:

“
Como também é amplamente sabido, o instituto da indenização de cunho moral é subjetivo e, portanto, de difícil mensurabilidade, fato que necessita de demonstração inequívoca de ofensa à integridade psicológica do ofendido, exceto nos casos de dano presumido.

Sendo assim, entendo que, para além do mero dissabor dos conflitos oriundos do negócio jurídico frustrado por inadimplemento dos demandados, tenho que a constatação de
inscrição em dívida ativa
da autora sobre a falta de pagamento das taxas concernentes ao IPTU e acessórios gera dever de indenizar, por haver termo expresso em contrato atribuindo tal ônus aos demandados e deliberadamente deixaram de cumprir com a obrigação imposta.

Pelas razões acima expostas,
acolho
o pedido indenizatório de cunho moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais).” (ID 14439609)

De fato, a configuração do dano moral em casos de inadimplemento contratual é excepcional. No entanto, a situação dos autos ultrapassa o mero dissabor. Conforme alegado na petição inicial (ID 14438571) e reiterado no apelo da credora, a inadimplência dos posseiros não se limitou às parcelas do contrato, estendendo-se ao IPTU.

Com efeito, a parte autora demonstrou que o não pagamento do imposto pelos apelados resultou na inscrição de seu nome na dívida ativa do Município (ID 14439538). Tal fato, por si só, constitui dano moral
in re ipsa
, pois a negativação indevida do nome em cadastros públicos de devedores atinge a honra e o bom nome do cidadão.

Não obstante a gravidade de tal fato, que efetivamente justifica a condenação por danos morais tal qual estabelecida na sentença, a fixação da indenização deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a extensão do dano e a natureza da relação jurídica entre as partes. Nesse contexto, ponderando a controvérsia em sua integralidade, que possui um viés predominantemente patrimonial, entendo que o valor fixado pelo juízo de primeiro grau, R$ 10.000,00 (dez mil reais), se mostra elevado.

Assim, concluo que a quantia de
R$ 3.000,00 (três mil reais)
se revela mais adequada e suficiente para compensar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento sem causa e punindo a conduta dos ofensores.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TOI – APURAÇÃO UNILATERAL – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA – DANO MORAL CONFIGURADO - REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Como cediço, a ocorrência de corte indevido de energia elétrica do consumidor e/ou de inscrição do seu nome no cadastro de inadimplentes em razão de cobrança abusiva configuram danos morais in re ipsa, sendo que, por outro lado, a inexistência das situações referidas, poderia, em tese, afastar a pretensão de compensação moral. 2) A angústia do consumidor compelido a arcar com cobrança indevida em valor exorbitante, somado ao risco de interrupção de serviço considerado de natureza essencial, foge ao mero inadimplemento contratual. 3)
Merece ser mantida a sentença no ponto em que reconhece o dano moral, acolhendo-se, contudo, o pedido subsidiário de redução do quantum, o qual, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem descurar do caráter pedagógico-punitivo da reparação, deve ser reduzido para o valor de R$3 .000,00 (três mil reais).
4) Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5001169-40.2021 .8.08.0021, Relator.: FABIO BRASIL NERY, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. Inscrição indevida nos órgãos de proteção ao crédito. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL DEVIDA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO . PROVIMENTO PARCIAL. 1. O dano moral advindo da inscrição ou manutenção indevida em cadastro de inadimplentes prescinde de prova, configurando-se in re ipsa, visto que é presumido e decorre da própria ilicitude do fato. Precedentes do STJ . 2. Com relação ao valor fixado pelo d. Juízo a quo, que deferiu nos limites do pedido da inicial, ou seja, R$ 19.629,57 (dezenove mil, seiscentos e vinte e nove reais, e cinquenta e sete centavos), entendo que deve ser minorado, vez que a indenização não pode causar enriquecimento indevido, mas deve ser em quantum capaz de atender ao caráter punitivo e pedagógico . 3.
A este respeito, resta pacificado pela jurisprudência que a inscrição indevida nos órgãos de proteção ao crédito gera um dano moral in re ipsa, sendo o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), adequado e condizente com os apreciados por esta colenda Quarta Câmara Cível.
4 . Redimensiono a sucumbência, nos termos do artigo 86 do CPC, ante a sucumbência recíproca, condenando as partes, recorrente e recorrida, ao rateio das custas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, a unanimidade, conhecer e dar-lhe parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0022872-07.2016.8.08 .0048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter o indeferimento da reintegração de posse e da taxa de fruição, esta última agora julgada prejudicada em razão da manutenção do contrato.

CONHEÇO
do recurso de HUGO SOARES DE SOUZA e FERNANDA CRUZ DA SILVA e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

Afastar a rescisão contratual decretada na origem, mantendo hígido o contrato de cessão de posse ante o adimplemento de mais de 80% do preço e a não configuração da cláusula resolutiva 4.7;

Julgar prejudicados os pedidos de indenização por benfeitorias e taxa de ocupação;

Reduzir o valor da condenação a título de danos morais para R$ 3.000,00 (três mil reais), com correção monetária a partir deste arbitramento (Súmula 362 STJ) e juros de mora da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas processuais na proporção de 50% para cada. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, devidos por cada parte ao patrono da adversa, observada a gratuidade de justiça ora deferida à Autora.

É como voto.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 24/03/2026:

Respeitosamente, acompanho a divergência inaugurada pelo Eminente Des Fernando Estevam Bravin Ruy.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008798-85.2023.8.08.0024

APELANTE: MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES e HUGO SOARES DE SOUZA E OUTRA

APELADO: HUGO SOARES DE SOUZA E OUTRA e MARIZETH MARIM PEREIRA LOPES

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

VOTO DE VISTA - ACOMPANHAR PARCIALMENTE A DIVERGÊNCIA

Eminentes Pares,

Os presentes autos vieram a este Gabinete em virtude da técnica de extensão de julgamento colegiado prevista no art. 942 do Código de Processo Civil, deflagrada pela divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, posicionamento este já acompanhado pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

No que tange ao
mérito
, acompanho integralmente a divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy. A análise minuciosa do caderno processual revela que o inadimplemento dos apelantes não foi meramente quantitativo, mas qualitativo e ético, ferindo a boa-fé objetiva ao priorizarem reformas luxuosas e não autorizadas enquanto negligenciavam o pagamento de impostos básicos (IPTU) e das parcelas contratuais corrigidas. A rescisão é, de fato, a medida impositiva para restaurar o equilíbrio e proteger a vendedora de riscos inclusive na esfera criminal.

Entretanto,
peço vênia para divergir parcialmente apenas quanto à metodologia de distribuição dos honorários advocatícios.

O juízo
a quo
estabeleceu um percentual único de 10% sobre o valor da condenação, determinando um "rateio" de 30% para a autora e 70% para os réus. Tal sistemática, mantida pelo voto divergente, afronta o disposto no art. 85, § 14, do CPC/2015, que veda expressamente a compensação de honorários e estabelece que a verba constitui direito autônomo do advogado, possuindo natureza alimentar.

Na sucumbência recíproca, os honorários devem ser fixados de forma
autônoma e individualizada
, incidindo sobre bases de cálculo que reflitam a vitória e a derrota específica de cada litigante:

1. Honorários devidos ao patrono da Autora (Marizeth):
Devem incidir sobre o
proveito econômico obtido
, que engloba o valor atualizado do contrato rescindido (pela recuperação do bem) somado à condenação por danos morais.

2. Honorários devidos ao patrono dos Réus (Hugo e Fernanda):
Devem incidir sobre a parte em que a autora foi vencida, qual seja, o montante correspondente aos pedidos de indenização por perdas e danos (taxa de fruição de 0,5% e danos materiais pelas reformas), que restaram indeferidos.

Fixar um percentual genérico para ser distribuído entre as partes desconsidera que os destinatários das verbas são profissionais distintos e que o trabalho desempenhado resultou em êxitos processuais diferentes para cada cliente, além de induzir a uma compensação vedada por lei.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
acompanho o Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy
quanto à rescisão contratual e reintegração de posse, mas
divirjo pontualmente
para ajustar o dispositivo no que concerne à sucumbência:

A)
Condeno os Réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da Autora, fixados em
10% sobre o proveito econômico obtido
(valor do contrato rescindido/imóvel atualizado + condenação moral);

B)
Condeno a Autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos Réus, fixados em
10% sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes
(danos materiais e taxa de fruição);

C)
Mantenho a divisão das custas processuais na proporção estabelecida pela sentença e mantida pelo voto divergente, qual seja,
30% para a Autora e 70% para os Réus
, observada a gratuidade de justiça deferida à primeira;

D)

Vedo expressamente a compensação dos honorários
, nos termos do art. 85, § 14, do CPC.

É como voto.