Tribunal: TJES
Processo: 0003410-09.2020.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-14

Ementa:
DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER IMPEDITIVA DE OBRA NOVA CUMULADA COM DEMOLIÇÃO. OBRA REALIZADA SEM LICENÇA MUNICIPAL. DEMOLIÇÃO COMO MEDIDA EXCEPCIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA. MORADIA CONSOLIDADA. PRESENÇA DE PESSOAS INCAPAZES. ANULAÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Rosimery Ribeiro Machado Pimenta e outros contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer impeditiva de obra nova cumulada com pedido de demolição ajuizada pelo Município de Guarapari, julgou procedentes os pedidos para determinar a paralisação das obras executadas sem licença municipal e a demolição das construções e reformas realizadas sem prévia licença ou regularização posterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir se o julgamento antecipado da lide, com indeferimento da produção de prova pericial, testemunhal e de inspeção judicial, configurou cerceamento de defesa em ação que culminou em ordem de demolição de moradia supostamente passível de regularização administrativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A demolição de obra irregular constitui medida extrema e excepcional, devendo ser adotada apenas quando demonstrada a impossibilidade técnica de regularização ou a existência de risco à coletividade ou à ordem urbanística.

4)
A aferição da sanabilidade da irregularidade construtiva demanda prova técnica idônea, especialmente quando a parte requerida alega a possibilidade de regularização administrativa da edificação.

5)
O indeferimento da prova pericial impede a adequada formação do convencimento judicial acerca da viabilidade de adequação da obra ao ordenamento urbanístico.

6)
A existência de processos administrativos instaurados para regularização da construção, com tramitação sobrestada em razão da judicialização da controvérsia, reforça a necessidade de dilação probatória.

7)
A utilização do imóvel como moradia consolidada, habitada por pessoas em situação de vulnerabilidade, inclusive interditados, exige especial cautela na imposição de medida demolitória.

8)
O julgamento antecipado, nessas circunstâncias, funda-se em quadro fático incompleto e viola os princípios do contraditório e da ampla defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A ordem de demolição de obra realizada sem licença municipal exige prova robusta da impossibilidade de regularização da edificação.

2. O indeferimento de prova pericial essencial em ação demolitória configura cerceamento de defesa quando impede a verificação da sanabilidade da irregularidade urbanística.

3. A demolição de moradia consolidada deve ser tratada como medida excepcional, especialmente quando presentes indícios de vulnerabilidade dos ocupantes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.299.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 0101132-36.2016.8.13.0153, Rel. Des. Caetano Levi Lopes, 2ª Câmara Cível, j. 23.05.2023; TJ-PE, Apelação Cível nº 0005369-44.2008.8.17.0810, Rel. Des. Itamar Pereira da Silva Júnior, j. 30.09.2024; TJ-SP, Apelação nº 1005238-03.2020.8.26.0577, Rel. Des. Carlos von Adamek, 2ª Câmara de Direito Público, j. 18.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003410-09.2020.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELADO: ROSIMERY RIBEIRO MACHADO PIMENTA e outros (2)
APELANTE: MUNICIPIO DE GUARAPARI
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER IMPEDITIVA DE OBRA NOVA CUMULADA COM DEMOLIÇÃO. OBRA REALIZADA SEM LICENÇA MUNICIPAL. DEMOLIÇÃO COMO MEDIDA EXCEPCIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA. MORADIA CONSOLIDADA. PRESENÇA DE PESSOAS INCAPAZES. ANULAÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Rosimery Ribeiro Machado Pimenta e outros contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer impeditiva de obra nova cumulada com pedido de demolição ajuizada pelo Município de Guarapari, julgou procedentes os pedidos para determinar a paralisação das obras executadas sem licença municipal e a demolição das construções e reformas realizadas sem prévia licença ou regularização posterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir se o julgamento antecipado da lide, com indeferimento da produção de prova pericial, testemunhal e de inspeção judicial, configurou cerceamento de defesa em ação que culminou em ordem de demolição de moradia supostamente passível de regularização administrativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A demolição de obra irregular constitui medida extrema e excepcional, devendo ser adotada apenas quando demonstrada a impossibilidade técnica de regularização ou a existência de risco à coletividade ou à ordem urbanística.

4)
A aferição da sanabilidade da irregularidade construtiva demanda prova técnica idônea, especialmente quando a parte requerida alega a possibilidade de regularização administrativa da edificação.

5)
O indeferimento da prova pericial impede a adequada formação do convencimento judicial acerca da viabilidade de adequação da obra ao ordenamento urbanístico.

6)
A existência de processos administrativos instaurados para regularização da construção, com tramitação sobrestada em razão da judicialização da controvérsia, reforça a necessidade de dilação probatória.

7)
A utilização do imóvel como moradia consolidada, habitada por pessoas em situação de vulnerabilidade, inclusive interditados, exige especial cautela na imposição de medida demolitória.

8)
O julgamento antecipado, nessas circunstâncias, funda-se em quadro fático incompleto e viola os princípios do contraditório e da ampla defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A ordem de demolição de obra realizada sem licença municipal exige prova robusta da impossibilidade de regularização da edificação.

2. O indeferimento de prova pericial essencial em ação demolitória configura cerceamento de defesa quando impede a verificação da sanabilidade da irregularidade urbanística.

3. A demolição de moradia consolidada deve ser tratada como medida excepcional, especialmente quando presentes indícios de vulnerabilidade dos ocupantes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.299.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 0101132-36.2016.8.13.0153, Rel. Des. Caetano Levi Lopes, 2ª Câmara Cível, j. 23.05.2023; TJ-PE, Apelação Cível nº 0005369-44.2008.8.17.0810, Rel. Des. Itamar Pereira da Silva Júnior, j. 30.09.2024; TJ-SP, Apelação nº 1005238-03.2020.8.26.0577, Rel. Des. Carlos von Adamek, 2ª Câmara de Direito Público, j. 18.10.2024.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, acolher a preliminar de cerceamento de defesa para anular a sentença.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

O presente caso envolve ação de obrigação de não fazer cumulada com demolição, por meio da qual pretende o Município de Guarapari a paralisação e a posterior demolição de obras realizadas em imóvel particular, em razão de terem sido iniciadas sem a devida licença da Administração Municipal.

A sentença julgou procedente a pretensão, sob o fundamento de que restou comprovada a clandestinidade da obra, mantendo a ordem demolitória condicionada à ausência de regularização administrativa futura.

Nesse cenário, cinge-se a controvérsia em aferir a ocorrência de cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, que indeferiu a produção de prova técnica essencial para verificar a possibilidade de regularização da construção e a situação fática do imóvel.

Conforme jurisprudência pátria, a demolição de obra irregular deve ser compreendida como medida excepcional (
ultima ratio
), a ser adotada apenas quando esgotadas as possibilidades de regularização ou quando demonstrado que a irregularidade é tecnicamente insanável.

É de se conferir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. EDIFICAÇÃO EM DESACORDO COM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE RISCO DE DANO AOS USUÁRIOS DO IMÓVEL OU À COLETIVIDADE NEM GRAVE COMPROMETIMENTO DA ORDEM URBANÍSTICA DO MUNICÍPIO. DESFAZIMENTO DA OBRA. MEDIDA EXTREMA E EXCEPCIONAL. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. O proprietário do solo tem o direito de promover as edificações que entender convenientes, desde que respeitados o direito de vizinhança e os regulamentos administrativos (art. 1.299 do Código Civil de 2002). 2. Os regulamentos administrativos disciplinam o poder de polícia administrativa, inclusive o das construções. Assim, qualquer obra deve ser precedida de licença da municipalidade para que o atendimento dos requisitos legais possa ser examinado. 3. A edificação sem a prévia licença ou destoante dos limites traçados no respectivo alvará, sob o ponto de vista do direito administrativo, é construção clandestina que, em princípio, justifica demolição. 4.
Todavia, a demolição, por ser uma medida extrema e excepcional, só deve ser autorizada quando a preservação da obra irregular é passível de causar perigo à população ou gerar grave violação ao ordenamento urbano.
5. Portanto, evidenciado que, inobstante ter sido executada em desacordo com o respetivo alvará, a obra já foi concluída e não apresenta os riscos mencionados, há que se negar o pedido de demolição, eis que, concretamente, a medida se mostra inconciliável com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 6. Apelação cível conhecida e provida para rejeitar a pretensão inicial.

(TJ-MG - AC: 01011323620168130153, Relator: Des.(a) Caetano Levi Lopes, Data de Julgamento: 23/05/2023, 2ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/05/2023)

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Itamar Pereira da Silva Júnior Rua Doutor Moacir Baracho, 207 930, Ed. Paula Batista, 8º andar, Santo Antônio, RECIFE - PE - CEP: 50010-050 - F:(81) 31819530 Apelação Cível nº 0005369-44.2008.8.17.0810– Comarca do Jaboatão dos Guararapes Apelante: Município de Jaboatão dos Guararapes Apelado: Vicente Alves de Lima EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. OBRA INICIADA SEM LICENÇA PARA CONSTRUIR. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. PEDIDO DE DEMOLIÇÃO. MEDIDA EXTREMA E DESPROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE RISCOS AOS USUÁRIOS DO IMÓVEL E À COLETIVIDADE. APELO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. A controvérsia cinge-se em verificar se a pretensão demolitória da Administração Pública, acerca de construção irregular edificada em propriedade privada, é medida a ser imposta. 2. O Município promoveu a presente ação no ano de 2008, após haver embargado administrativamente a obra, cuja ordem de paralisação foi descumprida pelo Apelado, por ser irregular e clandestina, com acréscimo de área, em local onde havia imóvel anterior, para a construção de um prédio composto por 4 (quatro) pavimentos, sem a necessária licença e, pois, em desrespeito às normas urbanísticas. 3. A diversidade de requisitos entre a ação de nunciação de obra nova e a ação demolitória não impede possa ser feita a conversão de uma em outra, notadamente quando, no curso processual, a obra for concluída. Precedentes. 4. A construção foi finalizada sem a apresentação da prévia licença, apesar da exigência do art. 57 da Lei Municipal nº 165/80 (Legislação Urbanística do Município de Jaboatão dos Guararapes). 5. De acordo com o parecer técnico lavrado pela Administração Pública, há possibilidade de regularização da obra, inclusive solicitada pelo proprietário da obra, no período de vigência da Lei Municipal nº 215/2008. 6. A perícia judicial, embora tenha concluído pela irregularidade da construção, a qual desrespeitou a legislação urbanística local, salientou ser a medida demolitória desnecessária, diante da possibilidade de regularização da construção. 7.
A demolição é medida excepcional, por acarretar severos prejuízos ao munícipe, “pelo que deve ser reservada às hipóteses na qual é, de fato, necessária para evitar a concretização de um risco ou quando a edificação padece de defeito insanável, o que não restou demonstrado nos autos pelo Município apelante”
(TJPE, AC: 00053247020138170420, Relator: José Ivo de Paula Guimarães, Julgamento: 01/09/2022, 2ª Câmara de Direito Público, Publicação: 08/09/2022). 8. Em face da inexistência de proporcionalidade e de razoabilidade na imposição de uma medida extrema como a demolição do imóvel, bem como por haver possibilidade de serem sanadas as irregularidades pelo Apelado, não há como se acolher o pleito recursal. 9. Apelação Cível desprovida, para manter a sentença recorrida e julgar improcedente o pedido inicial. Preservada a condenação do ente federativo em custas e honorários advocatícios. 10. Decisão unânime.

(TJ-PE - Apelação Cível: 00053694420088170810, Relator: ITAMAR PEREIRA DA SILVA JUNIOR, Data de Julgamento: 30/09/2024, Gabinete do Des. Itamar Pereira da Silva Júnior)

ADMINISTRATIVO – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – DEMOLIÇÃO – LOTEAMENTO IRREGULAR – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – Pretensão da Municipalidade autora de obrigar o réu a demolir construção realizada em área de loteamento clandestino Sítio Bom Jesus, em São José dos Campos – Decisão definitiva proferida na ação civil pública nº 1019922-69.2016.8.26.0577, determinando a regularização fundiária do loteamento em questão –
Inviabilidade de utilizar a drástica medida de demolição antes de cabalmente demonstrada a impossibilidade de regularização da construção – Aplicação da técnica da proporcionalidade
– Precedentes desta C. Câmara – Sentença mantida – Recursos oficial e voluntários desprovidos. (TJ-SP - Apelação: 10052380320208260577 São José dos Campos, Relator: Carlos von Adamek, Data de Julgamento: 18/10/2024, 2ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 18/10/2024)

Como se depreende, a determinação judicial de demolição de obra clandestina demanda a existência de lastro probatório robusto acerca da impossibilidade de sua adequação ao ordenamento jurídico, sob pena de violação ao direito fundamental à moradia e ao princípio da dignidade da pessoa humana.

No caso, observa-se que a apelante requereu expressamente a produção de prova pericial e testemunhal para demonstrar que as intervenções no imóvel — possuído pela família há décadas — consistem em benfeitorias estruturais indispensáveis à conservação e moradia de pessoas em situação de vulnerabilidade.

Tais alegações ganham relevo diante da
vistoria realizada pela 6ª Procuradoria de Justiça Cível, que constatou servir o local de residência a quatro pessoas, incluindo dois interditados (Lucas Ribeiro Pimenta e Tatiana Machado Passos)
, sob os cuidados da curadora Rosimery.

Ademais, a prova documental revela que a parte requerida buscou a regularização por meio dos processos administrativos nº 5847/2020 e 18075/2020, os quais tiveram seu prosseguimento sobrestado pela própria municipalidade em virtude da judicialização da matéria.

Assim, o julgamento antecipado suprimiu o direito da parte de produzir prova técnica indispensável à formação do convencimento judicial acerca da sanabilidade das infrações urbanísticas apontadas, fundando-se a ordem demolitória em quadro fático incompleto.

Portanto, a reforma da sentença impugnada é medida que se impõe, porquanto o indeferimento da prova pericial, em ação que visa a demolição de moradia consolidada habitada por pessoas incapazes, configure evidente cerceamento de defesa e violação ao contraditório.

Importante salientar que, diante do acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa e a consequente anulação da sentença, resta prejudicada a análise das demais questões de mérito e pedidos formulados no presente recurso.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,

acolho a preliminar arguida para anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para a reabertura da instrução processual e a realização da prova pericial requerida.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 30.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Acompanho o Voto do Eminente Relator.