Tribunal: TJES
Processo: 5000857-22.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Atrasado / Correção Monetária
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
Ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO ADMINISTRATIVO DE LOCAÇÃO. REAJUSTE DE ALUGUÉIS. INOVAÇÃO RECURSAL. JULGAMENTO
CITRA PETITA
.
SUPRESSIO
. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. COMPENSAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DA LOCADORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO MUNICÍPIO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas em ação ordinária que discutiu a validade de cláusula contratual de reajuste anual de aluguéis em contrato administrativo de locação, a exigibilidade de reajustes retroativos e vincendos, a legitimidade de deduções efetuadas pelo ente público a título de benfeitorias necessárias e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se há inovação recursal na alegação de preclusão lógica e temporal do reajuste fundada na Lei nº 14.133/2021; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento
citra petita
ao omitir apreciação sobre parcelas vincendas e deduções posteriores ao ajuizamento; (iii) determinar a extensão temporal do direito ao reajuste contratual e a legitimidade das glosas realizadas por benfeitorias necessárias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A invocação, apenas em sede recursal, de tese de preclusão baseada na Lei nº 14.133/2021 constitui inovação recursal, vedada pelo art. 1.013, §1º, do CPC, impondo o não conhecimento parcial do apelo do Município.

4.
A sentença é
citra petita
ao deixar de apreciar pedidos relativos às parcelas vincendas em obrigação de trato sucessivo, consideradas incluídas no pedido nos termos do art. 323 do CPC.

5.
Estando a causa madura, o Tribunal pode suprir a omissão e julgar desde logo a matéria não apreciada, conforme o art. 1.013, §3º, III, do CPC.

6.
O não exercício prolongado do direito ao reajuste atrai a incidência da
supressio
, impedindo a cobrança de valores retroativos, mas não afasta a possibilidade de atualização do aluguel após a notificação extrajudicial válida.

7.
A notificação extrajudicial atende às formas contratuais de comunicação e é suficiente para constituir o ente público em mora, afastando a exigência de pedido administrativo formal.

8.
As deduções realizadas são legítimas por se referirem a benfeitorias necessárias, urgentes e comprovadas, efetuadas diante da inércia do locador, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91.

9.
Mantém-se a sucumbência recíproca diante do êxito parcial de ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso da locadora conhecido e parcialmente provido. Recurso do Município parcialmente conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. Configura inovação recursal a dedução, em apelação, de tese jurídica não submetida ao juízo de origem.

2. A omissão quanto às parcelas vincendas em obrigação de trato sucessivo caracteriza julgamento
citra petita
, sanável pelo tribunal quando a causa estiver madura.

3. A
supressio
impede a cobrança de reajustes retroativos não exigidos oportunamente, mas não afasta a exigibilidade do reajuste após notificação válida.

4. São legítimas as glosas decorrentes de benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, quando comprovada a urgência e a ciência do locador.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 323, 487, I, 1.013, §1º e §3º, III; Lei nº 8.245/1991, art. 35; Lei nº 14.133/2021, art. 131, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.803.278/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.10.2019; TJES, AC nº 0001467-46.2019.8.08.0035, Segunda Câmara Cível, j. 03.04.2025; TJES, AC nº 5016795-81.2022.8.08.0048, Quarta Câmara Cível, j. 17.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5000857-22.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANCORA INVESTIMENTOS LTDA. e outros

APELADO: MUNICIPIO DE VILA VELHA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO ADMINISTRATIVO DE LOCAÇÃO. REAJUSTE DE ALUGUÉIS. INOVAÇÃO RECURSAL. JULGAMENTO
CITRA PETITA
.
SUPRESSIO
. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. COMPENSAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DA LOCADORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO MUNICÍPIO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas em ação ordinária que discutiu a validade de cláusula contratual de reajuste anual de aluguéis em contrato administrativo de locação, a exigibilidade de reajustes retroativos e vincendos, a legitimidade de deduções efetuadas pelo ente público a título de benfeitorias necessárias e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se há inovação recursal na alegação de preclusão lógica e temporal do reajuste fundada na Lei nº 14.133/2021; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento
citra petita
ao omitir apreciação sobre parcelas vincendas e deduções posteriores ao ajuizamento; (iii) determinar a extensão temporal do direito ao reajuste contratual e a legitimidade das glosas realizadas por benfeitorias necessárias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A invocação, apenas em sede recursal, de tese de preclusão baseada na Lei nº 14.133/2021 constitui inovação recursal, vedada pelo art. 1.013, §1º, do CPC, impondo o não conhecimento parcial do apelo do Município.

4.
A sentença é
citra petita
ao deixar de apreciar pedidos relativos às parcelas vincendas em obrigação de trato sucessivo, consideradas incluídas no pedido nos termos do art. 323 do CPC.

5.
Estando a causa madura, o Tribunal pode suprir a omissão e julgar desde logo a matéria não apreciada, conforme o art. 1.013, §3º, III, do CPC.

6.
O não exercício prolongado do direito ao reajuste atrai a incidência da
supressio
, impedindo a cobrança de valores retroativos, mas não afasta a possibilidade de atualização do aluguel após a notificação extrajudicial válida.

7.
A notificação extrajudicial atende às formas contratuais de comunicação e é suficiente para constituir o ente público em mora, afastando a exigência de pedido administrativo formal.

8.
As deduções realizadas são legítimas por se referirem a benfeitorias necessárias, urgentes e comprovadas, efetuadas diante da inércia do locador, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91.

9.
Mantém-se a sucumbência recíproca diante do êxito parcial de ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso da locadora conhecido e parcialmente provido. Recurso do Município parcialmente conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. Configura inovação recursal a dedução, em apelação, de tese jurídica não submetida ao juízo de origem.

2. A omissão quanto às parcelas vincendas em obrigação de trato sucessivo caracteriza julgamento
citra petita
, sanável pelo tribunal quando a causa estiver madura.

3. A
supressio
impede a cobrança de reajustes retroativos não exigidos oportunamente, mas não afasta a exigibilidade do reajuste após notificação válida.

4. São legítimas as glosas decorrentes de benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, quando comprovada a urgência e a ciência do locador.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 323, 487, I, 1.013, §1º e §3º, III; Lei nº 8.245/1991, art. 35; Lei nº 14.133/2021, art. 131, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.803.278/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.10.2019; TJES, AC nº 0001467-46.2019.8.08.0035, Segunda Câmara Cível, j. 03.04.2025; TJES, AC nº 5016795-81.2022.8.08.0048, Quarta Câmara Cível, j. 17.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, ACOLHER a preliminar de inovação recursal arguida em contrarrazões e, dessa forma, CONHECER PARCIALMENTE do recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE VILA VELHA e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, bem como CONHECER do recurso interposto por ANCORA INVESTIMENTOS LTDA., ACOLHER a preliminar de julgamento citra petita, e, aplicando o art. 1.013, § 3º, inciso III, do CPC, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR: INOVAÇÃO RECURSAL

Como relatado, a apelante/apelada
ANCORA INVESTIMENT
OS LTDA.
, em suas contrarrazões ao recurso da municipalidade, argui a inadmissibilidade parcial do recurso de apelação ante a inovação recursal, pois “
a preclusão sobre o reajuste dos aluguéis nunca foi debatido pelo ente Apelante, tratando-se de
uma inovação argumentativa que está sendo aventada tão somente nesta instância revisora com base em lei superveniente (Lei nº 14.133/2021)
”.

Como cediço, o efeito devolutivo da apelação encontra limites no princípio da proibição da inovação recursal, o qual veda às partes submeterem ao tribunal questões de fato ou de direito que não foram oportunamente suscitadas e debatidas no juízo originário (art. 1.013, §1º do CPC). A função do Tribunal é de revisão (
revisio prioris instantiae
) e não de criação de nova lide.

No caso concreto, após cotejar detidamente a peça contestatória e as razões de apelação do ente público, verifico que assiste razão à apelada.

Na contestação, a defesa do Município de Vila Velha cingiu-se a sustentar: i) A inexistência de pedido administrativo formal de reajuste por parte da locadora; ii) A legalidade de supostas glosas efetuadas para fins de compensação com benfeitorias necessárias.

Não obstante, em sede de apelação, o ente municipal inova ao invocar a incidência do artigo 131, parágrafo único, da Lei nº 14.133/2021 (Nova Lei de Licitações) para sustentar a ocorrência de preclusão lógica. Argumenta o apelante que o pedido de reajuste deveria ter sido formulado durante a vigência do contrato ou antes de eventual prorrogação, sob pena de extinção do direito.

Ocorre que tal tese jurídica jamais foi submetida ao crivo do magistrado de primeiro grau. Note-se que a própria legislação invocada (Lei nº 14.133/2021) é contemporânea à contestação e o Município não demonstrou qualquer impossibilidade de ter articulado referida tese defensiva no momento da apresentação da peça de defesa, ainda que por analogia aos princípios administrativos.

A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo é pacífica no sentido de que a inovação de teses jurídicas em sede recursal, impede o conhecimento da matéria:

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ISENÇÃO FISCAL. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DO MUNICÍPIO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO COM BASE NO PROVEITO ECONÔMICO. APLICAÇÃO DO TEMA 1076/STJ. I. Caso em exame 1. Recursos de apelação interpostos pelo município de vila velha e por guido cortes advogados contra sentença que, nos embargos à execução fiscal opostos por rio do frade empreendimentos Ltda, reconheceu a isenção fiscal prevista no artigo 155, VIII, do código tributário municipal de vila velha (Lei nº 3.375/1997) e declarou a nulidade das certidões de dívida ativa (cdas), condenando o ente público ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (I) verificar se houve inovação recursal por parte do município de vila velha ao alegar, em sede de apelação, o descumprimento de requisitos para a isenção fiscal; (II) definir a base de cálculo para a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais; e III. Razões de decidir 3. A alegação do município de vila velha de que a parte embargante não teria cumprido requisitos legais para a isenção fiscal constitui inovação recursal, visto que não foi suscitada na impugnação apresentada em primeiro grau. O princípio da adstrição e a vedação à inovação recursal, previstos no artigo 336 do CPC, impedem que teses não debatidas no juízo de origem sejam apreciadas em sede recursal. 4. A fixação dos honorários sucumbenciais deve observar a ordem de preferência do artigo 85, §2º, do cpc: (I) valor da condenação; (II) proveito econômico obtido; (III) valor da causa. Na hipótese de anulação das cdas, o proveito econômico corresponde ao valor atualizado das certidões anuladas, sendo esta a base adequada para o cálculo dos honorários advocatícios. 5. A sentença, ao fixar os honorários em 10% sobre o valor da causa, contrariou a orientação do tema 1076 do STJ, que exige a adoção do proveito econômico como critério prioritário. Assim, impõe-se a reforma para fixar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado das cdas anuladas. lV. Dispositivo e tese 6. Recurso do município de vila velha não conhecido. 7. Recurso de guido cortes advogados provido para fixar os honorários sucumbenciais em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor atualizado das cdas anuladas), com majoração de 5% a título de honorários recursais. Tese de julgamento: 1.
A inovação recursal ocorre quando a parte apresenta, em sede de apelação, tese jurídica não suscitada em primeiro grau, configurando violação ao princípio da adstrição e à vedação à inovação recursal.
2. A base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos casos de anulação de cdas, deve ser o proveito econômico obtido pela parte vencedora, correspondente ao valor atualizado das cdas anuladas. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 150, §6º; CTN, arts. 111, 175, I, e 179; CPC/2015, arts. 85, §§2º, 3º, 4º e 11º; 336; 1.014. Jurisprudência relevante citada: STJ, tema 1076, corte especial, RESP nº 1.822.363/SP, Rel. Min. Og fernandes, j. 16.06.2021; TJ-ES, AC nº 0001476-08.2019.8.08.0035, Rel. Desª marianne júdice de mattos, 1ª Câmara Cível, j. 14.03.2024. (TJES; AC 0001467-46.2019.8.08.0035; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Raphael Americano Câmara; Publ. 03/04/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REGRESSIVA. PRELIMINAR DE OFÍCIO. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA EM DEMANDA PRETÉRITA. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR ARGUIDA. MÉRITO. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA. PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. QUOTA PARTE EXIGIDA. PREVISÃO CONTIDA NO ARTIGO 283 DO CÓDIGO CIVIL. PRESUMIDA IGUALDADE DAS QUOTAS PARTES ENTRE OS DEVEDORES SOLIDÁRIOS. PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS. DESCABIDA DISCUSSÃO ACERCA DA RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA. MATÉRIA ACOBERTADA PELA COISA JULGADA. EXEGESE DO ART. 502 DO CPC/2015. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDA. 1) Preliminar de ofício: Inovação recursal.
Ao invocar a tese de que teve o direito de defesa cerceado em pregressa ação somente perante esta instância recursal, a apelante inviabilizou a sua apreciação por parte do juiz sentenciante e a respectiva manifestação da parte contrária; por corolário, o conhecimento da matéria - arguida tão somente na seara recursal - implicaria em indevida supressão de instância, o que não pode ser admitido por este Órgão Colegiado.
Preliminar acolhida. Recurso conhecido apenas em parte. 2) O direito da autora de ingressar com ação de regresso contra a requerida decorre do pagamento integral de valor a que as partes foram condenadas solidariamente, conforme estabelece o art. 283 do Código Civil. 3) É inoportuna a irresignação da apelante quanto a responsabilidade solidária reconhecida em pretérita ação, tendo em vista que a coisa julgada material torna imutável o julgamento, para além dos limites do processo em que foi proferido. Vale dizer: A imutabilidade gerada após o trânsito em julgado de sentença definitiva impede a reanálise da mesma matéria por via judicial em outro processo. 4) Descabe ao Órgão Julgador analisar a questão atinente a responsabilidade pelo adimplemento dos serviços prestados pela credora daquela ação, por estar acobertada pela coisa julgada, nos termos do art. 502 do CPC/2015: Denomina-se coisa julgada material a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso. 5) Não procede a argumentação de que o Condomínio satisfez a integralidade da dívida por mera liberalidade, ao reconhecer a condição de responsável exclusivo pela dívida, na medida em que o art. 283 do Código Civil presume a igualdade das quotas partes dos devedores solidários e assegura ao devedor que satisfez a dívida por inteiro o direito de exigir apenas a sua quota. 6) Apelação cível parcialmente conhecida e, nessa extensão, desprovida. (TJES; AC 5016795-81.2022.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Publ. 17/06/2025)

Desta feita, a tese de preclusão temporal/lógica fundamentada na Lei nº 14.133/2021 constitui nítida inovação recursal, sendo vedado a este colegiado dela conhecer, sob pena de incorrer em inadmissível supressão de instância.

Permanece hígida, todavia, a discussão quanto à ausência de requerimento administrativo e à natureza das glosas (benfeitorias), matérias estas que foram regularmente debatidas na origem.

Assim,
ACOLHO
a preliminar de inovação recursal para
NÃO CONHECER
do recurso de apelação em relação à tese de preclusão lógica e temporal baseada na Lei nº 14.133/2021, conhecendo do apelo quanto aos demais pontos.

É como voto.

PRELIMINAR:

JULGAMENTO
CITRA
PETITA

Em seu recurso, a apelante/apelada
ANCORA INVESTIMENT
OS LTDA.
, aduz, primordialmente, que houve julgamento

citra
petita
, pois “
o Juízo primevo em nada abordou sobre os pedidos (E) e (F2) relativos à condenação do Município ao pagamento do reajuste anual relativo aos alugueres devidos após o ajuizamento da ação, bem como, a condenação do Município ao pagamento de eventuais deduções realizadas após o ajuizamento da ação sob o argumento de abatimento por benfeitorias realizadas no imóvel locado
” (fl. 07 do evento 14978027).

Como cediço, se a decisão extrapola os limites objetivos do princípio da congruência estar-se-á diante de um julgamento
extra
(diverge da causa de pedir e dos pedidos),
ultra
(concede mais do que os pedidos) ou
citra petita
(deixa de analisar pedidos).

A doutrina
1
ensina que a decisão
citra
petita
é aquela que “
deixa de analisar (i) pedido formulado, (ii) fundamento de fato ou de direito trazidos pela parte ou (iii) pedido formulado por ou em face de um determinado sujeito do processo
”.

Ao examinar a sentença vergastada, observo que o magistrado
a quo
acolheu o pedido de declaração de validade da Cláusula 3.2 do Contrato Administrativo nº 80/2017 e condenou o
MUNICÍPIO DE VILA VELHA
ao pagamento da quantia de R$ 46.781,48 (quarenta e seis mil, setecentos e oitenta e um reais e quarenta e oito centavos), correspondente ao reajuste anual retroativo. Outrossim, fundamentou a legitimidade das deduções feitas pelo Município com base no art. 35 da Lei nº 8.245/91 e na ciência prévia do locador sobre as benfeitorias.

Todavia, assiste razão à apelante/apelada quanto à omissão sobre as prestações periódicas subsequentes ao ajuizamento. Tratando-se de obrigação de trato sucessivo, o art. 323 do CPC estabelece que as prestações vincendas consideram-se incluídas no pedido, sendo que, no caso concreto, a
ANCORA INVESTIMENTOS LTDA.
formulou pedidos específicos para que a condenação abrangesse os reajustes e as deduções indevidas após o protocolo da inicial.

Ao fixar o valor da condenação apenas no montante histórico apresentado com a inicial e julgar parcialmente procedentes os pedidos sem enfrentar a continuidade da obrigação de reajuste e a vedação de deduções futuras, o juízo deixou de esgotar a prestação jurisdicional quanto à eficácia temporal da condenação. Sendo assim, a omissão quanto às parcelas vincendas e à conduta futura das partes em contrato ainda vigente à época do litígio configura, tecnicamente, o vício
citra petita
.

Desta feita, considerando que a causa se encontra madura para julgamento, nos termos do art. 1.013, § 3º, inciso III, do CPC, deve-se, desde logo, avançar no exame da matéria omitida, sem a necessidade de anulação total da sentença e retorno dos autos à origem, em observância aos princípios da primazia do julgamento de mérito e da celeridade processual.

Ante o exposto,
ACOLHO
a preliminar de julgamento
citra petita
para reconhecer a omissão na sentença quanto aos pedidos de parcelas vincendas e passo, de imediato, à análise do mérito recursal remanescente.

É como voto.

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de recursos de apelação cível interpostos, respectivamente, por
ANCORA INVESTIMENTOS LTDA.
(evento 14978027) e pelo
MUNICÍPIO DE VILA VELHA
(evento 14978034) em face da r. sentença proferida no evento 14978026 pelo magistrado da 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal de Vila Velha – Comarca da Capital que, nos autos da ação de ordinária ajuizada por
ANCORA INVESTIMENTOS LTDA.
em face do
MUNICÍPIO DE VILA VELHA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para:

I - declarar a validade da cláusula 3.2 do contrato administrativo n.º 80/2017;

II - condenar o Município de Vila Velha/ES a pagar à autora o valor de R$46.781,48 (quarenta e seis mil, setecentos e oitenta e um reais e quarenta e oito centavos), referente ao reajuste anual dos aluguéis.

A incidência de correção monetária e juros moratórios sobre a condenação observará os parâmetros aplicáveis à Fazenda Pública, nos termos da jurisprudência do STJ (Tema n.º 905) e da Emenda Constitucional n.º 113/2021.

Outrossim, reconhecendo a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 3º, I, do CPC.

Em suas razões recursais,
ANCORA INVESTIMENTOS LTDA.
(evento 14978027) alega, em síntese, que: (I) a sentença é parcialmente nula por vício
citra petita
, uma vez que deixou de apreciar os pedidos relativos à condenação do Município ao pagamento dos reajustes anuais dos aluguéis vencidos após o ajuizamento da ação, bem como das deduções realizadas posteriormente sob o argumento de benfeitorias; (II) o juízo de origem incorreu em
error in judicando
ao interpretar de forma equivocada a prova documental, especialmente a ata de reunião que condicionava eventuais reparos elétricos à celebração de aditivo contratual, não havendo autorização para a realização unilateral das obras nem para a dedução dos respectivos valores dos aluguéis; (III) inexistiu notificação prévia válida à locadora para realização das supostas benfeitorias, tampouco comprovação de que tais obras seriam necessárias, nos termos da Lei nº 8.245/91 e do contrato de locação; (IV) a sentença violou o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois a recorrente decaiu de parte mínima dos pedidos, sendo indevida a condenação em sucumbência recíproca.

Contrarrazões apresentadas no evento 14978035, pelo desprovimento do recurso.

O
MUNICÍPIO DE VILA VELHA
(evento 14978034) também manejou apelação, sustentando que: (I) é impossível o pagamento do reajuste contratual, uma vez que a parte autora não formulou pedido administrativo formal durante a vigência do contrato; (II) inexistem provas de que as notificações extrajudiciais alegadamente encaminhadas tenham sido efetivamente recebidas pela Administração Pública; (III) o reajustamento pretendido encontra óbice no princípio da legalidade e da formalidade administrativa, sendo imprescindível a instauração de processo administrativo para sua análise; (IV) operou-se a preclusão lógica do alegado direito ao reajuste, pois a contratada deixou de requerê-lo no momento oportuno; (V) a compreensão adotada pelo juízo de origem contraria a orientação doutrinária e jurisprudencial acerca da necessidade de requerimento tempestivo do reequilíbrio econômico-financeiro, entendimento que foi expressamente positivado no art. 131, parágrafo único, da Lei nº 14.133/2021.

Contrarrazões apresentadas no evento 17104506, pelo não conhecimento do recurso por inovação recursal e, no mérito, pelo seu desprovimento.

Superadas as questões preliminares, procede-se à análise conjunta dos apelos, mantida a ordem de enfrentamento lógico das matérias devolvidas/submetidas à apreciação deste egrégio Tribunal.

O exame do mérito exige um mergulho exauriente na execução do Contrato de Locação nº 080/2017, onde o equilíbrio financeiro foi tensionado pela inércia da locadora e pela atuação unilateral do Município de Vila Velha.

No que concerne à pretensão de cobrança dos reajustes anuais fundamentada na Cláusula 3.2, observo que a apelante/apelada
ANCORA INVESTIMENTOS LTDA.
manteve-se em absoluto silêncio desde o primeiro aniversário contratual, em agosto de 2018, até meados de 2020.

Durante esse hiato, o ente público quitou mensalmente o valor histórico de R$ 22.354,40 (vinte e dois mil, trezentos e cinquenta e quatro reais e quarenta centavos), sem que a locadora manifestasse qualquer insurgência. Tal cenário atrai a incidência da
supressio
, instituto derivado da boa-fé objetiva que veda o exercício tardio de direitos quando este rompe uma legítima expectativa de confiança depositada pela contraparte.

Entretanto, é imperativo destacar que a
supressio
não tem o condão de aniquilar o direito para todo o sempre, mas apenas de paralisar a eficácia das parcelas que foram negligenciadas. Nesse sentido, destaco o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a ausência de cobrança de reajustes por longo período impede a exigência de valores retroativos, mas não veda a atualização do aluguel a partir da notificação do locatário, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação. 6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7.
No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos.
8. Recursos especiais não providos. (REsp n. 1.803.278/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019, DJe de 5/11/2019.)

No caso concreto, a chave para a retomada da exigibilidade encontra-se na notificação extrajudicial (evento 14977329), recebida pela municipalidade em 29 de julho de 2020 (evento 14977331). A partir deste ato, o Município foi formalmente constituído em mora, cessando qualquer expectativa de renúncia tácita por parte da proprietária do imóvel.

A tese de que a ausência de protocolo administrativo obstaria o direito ao reajuste não prospera, uma vez que a Cláusula 12.1 do Contrato nº 080/2017 prevê expressamente a liberdade de formas para comunicações, incluindo a “carta protocolada”. Assim, a notificação extrajudicial com AR cumpre o requisito contratual, uma vez que foi atingido o objetivo de dar ciência inequívoca à Administração.

Sob a égide do princípio do formalismo moderado e da boa-fé objetiva, exigir o uso exclusivo do protocolo interno configuraria restrição indevida, especialmente em contratos de locação onde a Administração se submete subsidiariamente ao regime privado da Lei nº 8.245/91.

Portanto, as diferenças pecuniárias são devidas apenas a partir de agosto de 2020, pois a
supressio
consolidou o valor nominal como a justa contraprestação até então aceita, de modo que a atualização autorizada deve incidir no período subsequente à interpelação, incluindo as parcelas que se vencerem no curso da lide até a efetiva desocupação ou rescisão contratual.

No que concerne às deduções efetuadas pelo ente público sobre o valor do aluguel, as denominadas “glosas”, entendo que a r. sentença deve ser mantida.

A prova documental carreada aos autos (eventos 14977995 a 14978003), em especial a Manifestação Técnica nº 016/2020 (SEMCONT/SEMSA) e os registros de e-mails enviados pela municipalidade (como o datado de 04.09.2019), revela que a intervenção na rede elétrica foi uma medida de extrema urgência, tratando-se de benfeitoria necessária.

O imóvel, que abriga o Almoxarifado Central de Saúde, mantinha em estoque medicamentos e vacinas avaliados em mais de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), patrimônio este que se encontrava sob risco iminente devido a constantes curto-circuitos e “apagões”, situação que, inclusive, gerou a necessidade de adequação perante órgãos de controle.

Ressalto que, conforme consta nos autos, a motivação para a nova contratação, referente ao aluguel de imóvel para o almoxarifado, era justamente o fato de que na locação anterior não existia espaço refrigerado para as vacinas e houve determinação do Ministério Público, no processo nº 0025239-14.2014.8.08.0035, para a SEMSA visando corrigir tal aspecto, porque o almoxarifado não atendia as necessidades do município. Aliás, restou consignado no contrato que as adequações deveriam ser realizadas pelo locador em até 45 (quarenta e cinco) dias após a assinatura do contrato, nos termos da cláusula 6.1, alínea “f”.

Neste cenário, embora a apelante alegue falta de anuência formal, as atas de reunião de junho de 2018 (com o Sr. Eli Lacerda) e março de 2019 (com o Sr. Michel Machado), somadas às comunicações eletrônicas da SEMSA e aos demais documentos acostados, evidenciam que o locador detinha ciência das precárias condições estruturais e da necessidade de reforma para a manutenção da logística de saúde.

Dessa forma, ante a inércia da proprietária em sanar vícios que comprometiam a própria finalidade pública do imóvel e a segurança do erário, agiu o Município no exercício regular do seu poder-dever de autotutela. Tratando-se de benfeitoria indiscutivelmente necessária, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, e inexistindo cláusula de renúncia no Contrato nº 080/2017, a compensação efetuada nos aluguéis revela-se legítima e proporcional, visando recompor os cofres públicos de um gasto que competia à locadora, evitando-se o enriquecimento sem causa desta última, devendo as glosas cessarem tão logo atingido o valor total comprovado (R$ 181.975,74).

Quanto aos ônus sucumbenciais, tendo em vista o êxito obtido por cada uma das partes na origem e nesta instância recursal, mantenho o reconhecimento da sucumbência recíproca e sua distribuição
pro rata
.

Em face de todo o exposto,
ACOLHO
a preliminar de inovação recursal arguida em contrarrazões e, dessa forma,
CONHEÇO
PARCIALMENTE

do recurso de apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE VILA VELHA
e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL

PROVIMENTO
para reconhecer o direito ao reajuste apenas após o marco temporal da notificação extrajudicial, bem como
CONHE
ÇO
do recurso interposto por
ANCORA INVESTIMENTOS LTDA.
,
ACOLHO
a preliminar de julgamento
citra petita
, e, aplicando o art. 1.013, § 3º, inciso III, do CPC, no mérito,
DOU-
LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, para esclarecer que a atualização autorizada deve incidir no período subsequente à interpelação, incluindo as parcelas que se vencerem no curso da lide até a efetiva desocupação ou rescisão contratual.

É como voto.

1
DIDIER Jr., Fredie; BRAGA, Paula Sarno; OLIVEIRA, Rafael Alexandria de.
Curso de direito processual civil
: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela. v. 2. 10. ed. Salvador: JusPodivm, 2015. p. 368.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza: acompanho a relatoria.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 01/06/2026 - 09/06/2026:

Acompanho o E. Relator.