Tribunal: TJES
Processo: 0011949-25.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação; Assistência Judiciária Gratuita; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS E BENFEITORIAS. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer, consistente na realização de obras e reparos em imóvel locado, cumulados com consignação em pagamento de alugueis, sob o fundamento de ausência de comprovação do fato constitutivo do direito alegado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a locadora assumiu obrigação contratual ou legal de realizar reparos e benfeitorias no imóvel; (ii) estabelecer se restou comprovado o inadimplemento apto a justificar a consignação em pagamento e eventual abatimento dos alugueis; (iii) determinar se houve cerceamento de defesa em razão da não realização de prova pericial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A interpretação do contrato evidencia que as cláusulas invocadas pela apelante não atribuem à locadora a obrigação de realizar as obras pretendidas, ao passo que há previsão expressa de entrega do imóvel em condições adequadas e de responsabilidade da locatária por sua conservação.

O acervo probatório não comprova a existência de vícios estruturais relevantes, nem que eventual inadequação do imóvel seja imputável à locadora, conforme exige o art. 373, I, do CPC.

A permanência da locatária no imóvel por aproximadamente três anos constitui elemento fático que enfraquece a alegação de imprestabilidade do bem ao uso contratado.

A invocação de princípios contratuais e dispositivos legais não supre a ausência de demonstração concreta dos pressupostos fáticos necessários à responsabilização da locadora.

A improcedência do pedido principal afasta, por consequência lógica, a pretensão de consignação em pagamento, ante a inexistência de inadimplemento do locador.

Não há cerceamento de defesa, pois a própria parte delimitou a produção probatória, desistiu de outras provas e anuiu ao encerramento da instrução, inexistindo nulidade pela ausência de perícia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Incumbe à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito, não bastando a invocação genérica de deveres legais do locador. 2. A obrigação do locador de realizar reparos depende de demonstração concreta de vícios imputáveis e de previsão contratual ou legal específica. 3. A improcedência do pedido principal impede o acolhimento da consignação em pagamento fundada no alegado inadimplemento. 4. Não configura cerceamento de defesa a ausência de prova pericial quando a parte anui ao encerramento da instrução.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 373, I, 487, I, e 85, § 11; CC, arts. 112, 113, 421, 421-A, 422, 566 e 567; Lei nº 8.245/1991, art. 22.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011949-25.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: XTR EVENTOS LTDA

APELADO: PC IMÓVEIS LTDA e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS E BENFEITORIAS. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer, consistente na realização de obras e reparos em imóvel locado, cumulados com consignação em pagamento de alugueis, sob o fundamento de ausência de comprovação do fato constitutivo do direito alegado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a locadora assumiu obrigação contratual ou legal de realizar reparos e benfeitorias no imóvel; (ii) estabelecer se restou comprovado o inadimplemento apto a justificar a consignação em pagamento e eventual abatimento dos alugueis; (iii) determinar se houve cerceamento de defesa em razão da não realização de prova pericial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A interpretação do contrato evidencia que as cláusulas invocadas pela apelante não atribuem à locadora a obrigação de realizar as obras pretendidas, ao passo que há previsão expressa de entrega do imóvel em condições adequadas e de responsabilidade da locatária por sua conservação.

O acervo probatório não comprova a existência de vícios estruturais relevantes, nem que eventual inadequação do imóvel seja imputável à locadora, conforme exige o art. 373, I, do CPC.

A permanência da locatária no imóvel por aproximadamente três anos constitui elemento fático que enfraquece a alegação de imprestabilidade do bem ao uso contratado.

A invocação de princípios contratuais e dispositivos legais não supre a ausência de demonstração concreta dos pressupostos fáticos necessários à responsabilização da locadora.

A improcedência do pedido principal afasta, por consequência lógica, a pretensão de consignação em pagamento, ante a inexistência de inadimplemento do locador.

Não há cerceamento de defesa, pois a própria parte delimitou a produção probatória, desistiu de outras provas e anuiu ao encerramento da instrução, inexistindo nulidade pela ausência de perícia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Incumbe à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito, não bastando a invocação genérica de deveres legais do locador. 2. A obrigação do locador de realizar reparos depende de demonstração concreta de vícios imputáveis e de previsão contratual ou legal específica. 3. A improcedência do pedido principal impede o acolhimento da consignação em pagamento fundada no alegado inadimplemento. 4. Não configura cerceamento de defesa a ausência de prova pericial quando a parte anui ao encerramento da instrução.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 373, I, 487, I, e 85, § 11; CC, arts. 112, 113, 421, 421-A, 422, 566 e 567; Lei nº 8.245/1991, art. 22.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0011949-25.2019.8.08.0012

APTE:

XTR EVENTOS EIRELLI EPP

APDO
:
PC IMÓVEIS LTDA

RELATOR:
D
ES
.

ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, trata-se de recurso no qual a apelante defende o desacerto da sentença de improcedência, sustentando, em síntese, que o contrato de locação comercial foi interpretado de forma excessivamente literal pelo juízo de origem, de modo que a locadora deveria ser compelida à realização de obras, reparos e adaptações reputadas essenciais ao uso do imóvel, além de ser reconhecida a legitimidade da consignação em pagamento e, subsidiariamente, a necessidade de reabertura da instrução para produção de prova pericial.

Pois bem.

Inicialmente, não há dúvida de que a controvérsia debatida na presente demanda se insere no âmbito de relação locatícia de natureza empresarial, fundada em contrato de locação comercial, no bojo da qual a autora, ora apelante, pretende imputar à locadora obrigação de fazer consistente na execução de reparos e benfeitorias no imóvel, cumulando tal pretensão com consignação em pagamento dos alugueis. A sentença, ao apreciar o mérito, julgou improcedentes os pedidos, por entender ausente prova da obrigação alegada e não demonstrado o fato constitutivo do direito invocado, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Contudo, em que pese o esforço argumentativo desenvolvido na apelação, não se vislumbra elemento apto a infirmar a conclusão adotada na origem. Isso porque a controvérsia, tal como delimitada nos autos, não gravita em torno de mera divergência abstrata sobre boa-fé objetiva, função social do contrato ou conservação do vínculo obrigacional, mas, antes, exige a demonstração concreta de que a locadora efetivamente assumiu, contratual ou legalmente, o dever específico de executar as intervenções materiais postuladas pela locatária. E, nesse aspecto, o acervo probatório produzido não se mostra suficiente à reforma do julgado.

Isso porque, ainda que a apelante sustente interpretação teleológica da cláusula segunda do contrato, a sentença consignou, com amparo no próprio instrumento, que tal disposição contratual não versa sobre obras, reformas ou adaptações, cuidando antes do prazo locatício, ao passo que as cláusulas sexta e sétima disciplinam precisamente as condições do imóvel, as benfeitorias e os reparos.

Ademais
, consta do contrato, tal como reproduzido e valorado na sentença, que o imóvel foi entregue com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, com cômodos e paredes pintados, bem como com portas, portões e acessórios em funcionamento correto, incumbindo à locatária mantê-lo nesse estado e devolvê-lo da mesma forma ao término da locação; consta, ademais, que eventuais benfeitorias, consertos ou reparos integrar-se-iam ao imóvel, sem direito de retenção ou indenização.
Logo
, tal moldura documental enfraquece, e não corrobora, a tese de que o locador teria assumido obrigação expressa de realizar as obras reclamadas.

Não obstante a apelante procure deslocar o debate para os arts. 112, 113, 421, 421-A e 422 do Código Civil, bem como para o art. 22 da Lei nº 8.245/1991 e os arts. 566 e 567 do Código Civil, impõe-se reconhecer que tais dispositivos, embora relevantes para a interpretação das relações locatícias, não dispensam a comprovação do suporte fático necessário à incidência da consequência jurídica pretendida.

É dizer: não basta a invocação genérica do dever legal do locador de entregar e manter o bem em estado de servir ao uso a que se destina; é indispensável que se demonstre, com consistência, quais vícios estruturais existiam, em que extensão comprometiam a fruição do imóvel, se eram preexistentes à locação, se foram devidamente comunicados à locadora e se configuravam, concretamente, descumprimento contratual ou legal apto a justificar a tutela pretendida. E foi precisamente essa demonstração que a sentença reputou ausente.

A propósito, a fundamentação sentencial mostra-se coerente com a regra de distribuição do ônus probatório. O art. 373, I, do Código de Processo Civil impõe à parte autora a prova do fato constitutivo de seu direito.

Na hipótese, incumbia à apelante comprovar, de maneira minimamente robusta, não apenas a existência de desconformidades no imóvel, mas, sobretudo, que tais desconformidades se inseriam no âmbito de responsabilidade da locadora e consubstanciavam o inadimplemento que serviria de fundamento à obrigação de fazer, ao abatimento proporcional dos alugueis e à consignação judicial. Ausente essa demonstração, legítima se revela a improcedência decretada, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

In casu
, a sentença, além de examinar o conteúdo do contrato, ressaltou dado fático de singular relevo: a autora permaneceu no imóvel até 01/02/2022, vale dizer, por aproximadamente três anos, circunstância que, embora não elimine em tese a possibilidade de existência de vícios ou inadequações parciais, compromete substancialmente a narrativa de que o galpão seria objetivamente imprestável ao uso contratado.

A
permanência prolongada no bem, em ambiente de exploração empresarial, constitui elemento empírico que autoriza inferência judicial relevante acerca da possibilidade de utilização do imóvel, ainda que com eventuais desconfortos ou desacordos entre as partes acerca de reparos.

A
insurgência recursal busca requalificar, em segundo grau, a moldura fático-probatória já examinada pelo juízo sentenciante, sem, todavia, apresentar demonstração objetiva de erro de apreciação ou omissão decisiva.

A apelante menciona notificações extrajudiciais, fotografias, mensagens, e-mails e orçamentos, mas a sentença foi expressa ao afirmar que não restou comprovado o recebimento do imóvel em condições diversas das descritas contratualmente, tampouco a inviabilidade de sua utilização. E, sob esse prisma, a mera reiteração da narrativa autoral, desacompanhada de demonstração cabal da força probante desses elementos, não autoriza a substituição do convencimento motivado do magistrado de primeiro grau, que manteve contato direto com a instrução e com o conjunto dos documentos produzidos.

No que tange à consignação em pagamento, tampouco assiste razão à apelante.

A pretensão consignatória, na forma como deduzida, estava indissociavelmente vinculada à tese de inadimplemento da locadora e à alegação de que os alugueis poderiam ser judicialmente depositados enquanto perdurasse a controvérsia sobre a aptidão do imóvel e os reparos devidos.

Ocorre que, não demonstrado o pressuposto material invocado para legitimar tal providência, não há como reconhecer, por arrastamento, a procedência da consignação. A sentença, ao julgar improcedente o pedido principal, esvaziou, por consequência lógica, a pretensão acessória, inexistindo base nos autos para aplicação da
exceptio non adimpleti contractus
ou para abatimento proporcional dos alugueis, justamente porque o inadimplemento imputado ao locador não se comprovou de forma suficiente.

Também não prospera o pedido subsidiário de anulação da sentença para reabertura da instrução e realização de prova pericial.

As contrarrazões registram, de forma objetiva, que, na fase instrutória, a própria apelante requereu apenas a produção de prova oral e, em audiência, desistiu das demais provas, com encerramento da instrução.

Nessa perspectiva, a alegação de cerceamento de defesa não se sustenta, porquanto não se pode imputar nulidade ao procedimento quando a própria parte delimitou sua atuação probatória e anuiu ao fechamento da fase instrutória. A perícia, conquanto pudesse ser útil em tese, não se qualifica, no caso concreto, como providência cuja ausência, por si só, invalide a sentença, sobretudo quando inexistiu insurgência oportuna e específica contra o encerramento da instrução.

Assim é que a r. sentença deve ser mantida, porquanto não se desincumbiu a apelante do ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, inexistindo prova segura de que a apelada tenha assumido a obrigação contratual de realizar as obras reclamadas, de que o imóvel tenha sido entregue em desconformidade juridicamente relevante com o uso ajustado, ou de que a instrução tenha sido insuficiente por vício imputável ao juízo. Por conseguinte, subsiste hígida a improcedência dos pedidos de obrigação de fazer e consignação em pagamento.

Por todo o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, para manter, na íntegra, a r. sentença.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.