Tribunal: TJES
Processo: 5027321-48.2023.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): FABIO PRETTI
Órgão julgador: FABIO PRETTI
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027321-48.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MUNICIPIO DE VITORIA
RECORRIDO: BRUNO BORNACKI SALIM MURTA
RELATOR(A):
FABIO PRETTI

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROJETO DE VOTO

EMENTA: TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. TEMA REPETITIVO Nº 1.113 DO STJ. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. METODOLOGIA BASEADA EM ANÚNCIOS DE INTERNET. FRAGILIDADE PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO NOS TERMOS DO ART. 148 DO CTN. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – CASO EM EXAME: Trata-se de recurso inominado interposto pelo Município de Vitória contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar que a base de cálculo do ITBI relativo ao imóvel adquirido pelo autor deve ser o valor da efetiva transação (R$ 3.500.000,00), e não o valor de avaliação apurado unilateralmente pela municipalidade (R$ 5.500.000,00). O recorrente sustenta a legalidade da avaliação fiscal, baseada em preços de mercado da região.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A controvérsia reside em verificar se o Município pode afastar o valor da transação declarado pelo contribuinte e arbitrar a base de cálculo do ITBI com fundamento em levantamentos de preços obtidos em anúncios de venda de imóveis na internet.

III – RAZÕES DE DECIDIR: 1. Conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.113, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte é condizente com o mercado. 2. Essa presunção só pode ser afastada mediante a instauração de processo administrativo próprio (Art. 148 do CTN), assegurando-se o contraditório. 3. É vedado ao município arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. 4. No caso concreto, o município utilizou anúncios de sites de venda para fundamentar a majoração da base de cálculo, metodologia que se revela falha e insuficiente para elidir a presunção de boa-fé do contribuinte, ante a ausência de garantia de que tais valores de oferta reflitam o preço final de fechamento dos negócios.

IV – DISPOSITIVO: Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados: Arts. 38 e 148 do CTN; Tema Repetitivo 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP).

RELATÓRIO

Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de obrigação tributária proposta por BRUNO BORNACKI SALIM MURTA em face do MUNICÍPIO DE VITÓRIA. O autor relata que adquiriu um lote na Ilha do Frade pelo valor de R$ 3.500.000,00, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 21/06/2023. Todavia, ao solicitar o lançamento do ITBI, a municipalidade avaliou o bem em R$ 5.500.000,00, cobrando o imposto sobre esta base majorada. O autor efetuou o depósito judicial do valor total cobrado para garantir a emissão da certidão e o registro do imóvel, discutindo o excesso.

O Município de Vitória contestou defendendo a prevalência do valor real de mercado apurado pelo fisco. Sustentou que a avaliação considerou o histórico de transações da região e anúncios de imóveis similares na internet, os quais indicariam um valor de metro quadrado superior ao declarado pelo autor.

A sentença julgou procedentes os pedidos, confirmando a liminar e declarando como base de cálculo correta o valor da transação (R$ 3.500.000,00), determinando a restituição ou levantamento do valor depositado a maior pelo autor.

O Município interpôs recurso inominado reiterando os argumentos da contestação, enfatizando a discricionariedade técnica da avaliação fiscal. Contrarrazões apresentadas pelo recorrido pugnando pela manutenção do julgado.

É o relatório. Passo a decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da questão submetida a este Colegiado diz respeito à possibilidade de o ente municipal desprezar o valor declarado em escritura pública de compra e venda para fins de lançamento de ITBI, adotando, em substituição, valor apurado por sua fiscalização tributária.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (Tema Repetitivo nº 1.113), fixou teses claras sobre a matéria, estabelecendo que: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade; e (c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

É bem verdade que a jurisprudência permite que, na hipótese de incompatibilidade entre o valor da transação e o valor de mercado, o fisco proceda à "instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado" (REsp 1.937.821/SP).

Entretanto, o que se observa nos autos é que o Município de Vitória falhou em desconstituir a presunção de veracidade do valor declarado pelo autor. A municipalidade demonstrou que, para a apuração da nova base de cálculo, limitou-se a utilizar anúncios de venda de imóveis na internet com a finalidade de definir um valor para o metro quadrado na região, multiplicando-o pela área do imóvel (id. 18620520 - Pág. 8).

Tal metodologia é manifestamente precária. Anúncios de internet representam apenas a pretensão inicial de venda do proprietário (valor de oferta), que frequentemente sofre reduções consideráveis durante a negociação real. Não há qualquer garantia de que os valores estampados nos anúncios sejam razoáveis ou de que os imóveis de fato serão vendidos por aquela monta. Portanto, utilizar meras expectativas de mercado de terceiros para tributar uma transação real, documentada por escritura pública e comprovada por fluxos bancários (id. 18620494), afronta o princípio da segurança jurídica e as diretrizes do Tema 1.113 do STJ.

Dessa forma, inexistindo prova de fraude ou de que o valor declarado seja flagrantemente dissociado da realidade — ônus que competia ao fisco por meio de processo administrativo rigoroso nos moldes do art. 148 do CTN —, deve prevalecer o valor da transação informado pelo contribuinte.

A sentença, portanto, não merece reparos.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, com os acréscimos aqui registrados.

Condeno o Município recorrente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa (valor controvertido), restando isento de custas processuais por força de lei.

É como voto.

Raphael Ribeiro Sanches

JUIZ LEIGO

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)