Tribunal: TJES
Processo: 0000426-54.2018.8.08.0043
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE CONTRATO. LOTEAMENTO IRREGULAR EM IMÓVEL RURAL. PARCELAMENTO DO SOLO EM DESACORDO COM A LEGISLAÇÃO. OBJETO ILÍCITO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPOSSIBILIDADE DE CHAMAMENTO AO PROCESSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de procedimento comum, declarou a nulidade absoluta de contratos de compra e venda de lotes situados em imóvel rural (“Estância Di La Fontella”), em razão de irregular parcelamento do solo, condenando a ré ao ressarcimento integral dos valores pagos pelas autoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se é cabível o chamamento ao processo de terceiros apontados como responsáveis pelo empreendimento irregular; (iii) determinar se subsiste a responsabilidade da apelante pela restituição integral dos valores pagos, bem como a possibilidade de retenção parcial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para o convencimento do magistrado, em consonância com o art. 371 do CPC e a jurisprudência do STJ.

4)
O chamamento ao processo é incabível fora das hipóteses legais restritas de fiança ou solidariedade passiva direta, não se admitindo para simples transferência de responsabilidade a terceiros, sobretudo quando assegurado o direito de regresso em demanda própria.

5)
O contrato de compra e venda de lotes em imóvel rural parcelado irregularmente, em desacordo com a Lei nº 6.766/79, o Estatuto da Terra e a Lei nº 5.868/72, possui objeto ilícito, ensejando nulidade absoluta nos termos do art. 166, II, do Código Civil.

6)
A nulidade decorre da ilegalidade do objeto, sendo irrelevante a ausência de dolo da apelante, pois a invalidade do negócio independe da intenção subjetiva das partes.

7)
A declaração de nulidade impõe o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção, por inexistir suporte jurídico em negócio nulo.

8)
A responsabilidade da apelante perante as adquirentes subsiste, sem prejuízo do exercício de direito regressivo contra os efetivos responsáveis pelo empreendimento irregular.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para a formação do convencimento judicial.

2. O chamamento ao processo é restrito às hipóteses legais e não se admite para transferência de responsabilidade a terceiros fora dessas situações.

3. O contrato de compra e venda de lote oriundo de parcelamento irregular de imóvel rural é nulo por ilicitude do objeto.

4. A nulidade absoluta impõe a restituição integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção.

5. A ausência de dolo do vendedor não afasta a nulidade do contrato nem sua responsabilidade perante o comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 166, II; CPC, arts. 371, 130 e 85, §11; Lei nº 6.766/79, arts. 3º e 53; Lei nº 4.504/64, art. 65; Lei nº 5.868/72, art. 8º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgRg no AREsp 717.723/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22.03.2018; TJ-MG, Apelação Cível nº 50017419120248130460, Rel. Des. Fabiano Rubinger de Queiroz, j. 04.12.2025; TJ-MG, AC nº 10569140030325001, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, j. 10.08.2017; TJ-SP, Apelação Cível nº 10135627920198260071, Rel. Des. Milton Carvalho, j. 30.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000426-54.2018.8.08.0043

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MERCEDES ALVA NICOLINE

APELADO: FLAVIA NEIS e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE CONTRATO. LOTEAMENTO IRREGULAR EM IMÓVEL RURAL. PARCELAMENTO DO SOLO EM DESACORDO COM A LEGISLAÇÃO. OBJETO ILÍCITO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPOSSIBILIDADE DE CHAMAMENTO AO PROCESSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em sede de ação de procedimento comum, declarou a nulidade absoluta de contratos de compra e venda de lotes situados em imóvel rural (“Estância Di La Fontella”), em razão de irregular parcelamento do solo, condenando a ré ao ressarcimento integral dos valores pagos pelas autoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se é cabível o chamamento ao processo de terceiros apontados como responsáveis pelo empreendimento irregular; (iii) determinar se subsiste a responsabilidade da apelante pela restituição integral dos valores pagos, bem como a possibilidade de retenção parcial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para o convencimento do magistrado, em consonância com o art. 371 do CPC e a jurisprudência do STJ.

4)
O chamamento ao processo é incabível fora das hipóteses legais restritas de fiança ou solidariedade passiva direta, não se admitindo para simples transferência de responsabilidade a terceiros, sobretudo quando assegurado o direito de regresso em demanda própria.

5)
O contrato de compra e venda de lotes em imóvel rural parcelado irregularmente, em desacordo com a Lei nº 6.766/79, o Estatuto da Terra e a Lei nº 5.868/72, possui objeto ilícito, ensejando nulidade absoluta nos termos do art. 166, II, do Código Civil.

6)
A nulidade decorre da ilegalidade do objeto, sendo irrelevante a ausência de dolo da apelante, pois a invalidade do negócio independe da intenção subjetiva das partes.

7)
A declaração de nulidade impõe o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção, por inexistir suporte jurídico em negócio nulo.

8)
A responsabilidade da apelante perante as adquirentes subsiste, sem prejuízo do exercício de direito regressivo contra os efetivos responsáveis pelo empreendimento irregular.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para a formação do convencimento judicial.

2. O chamamento ao processo é restrito às hipóteses legais e não se admite para transferência de responsabilidade a terceiros fora dessas situações.

3. O contrato de compra e venda de lote oriundo de parcelamento irregular de imóvel rural é nulo por ilicitude do objeto.

4. A nulidade absoluta impõe a restituição integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção.

5. A ausência de dolo do vendedor não afasta a nulidade do contrato nem sua responsabilidade perante o comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 166, II; CPC, arts. 371, 130 e 85, §11; Lei nº 6.766/79, arts. 3º e 53; Lei nº 4.504/64, art. 65; Lei nº 5.868/72, art. 8º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgRg no AREsp 717.723/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22.03.2018; TJ-MG, Apelação Cível nº 50017419120248130460, Rel. Des. Fabiano Rubinger de Queiroz, j. 04.12.2025; TJ-MG, AC nº 10569140030325001, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, j. 10.08.2017; TJ-SP, Apelação Cível nº 10135627920198260071, Rel. Des. Milton Carvalho, j. 30.08.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Segunda Camara Civel, em conformidade da ata e notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, rejeitar a preliminar de nulidade da sentenca e, no merito, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de ação de procedimento comum cível, por meio da qual pretendem as autoras, aqui apeladas, a declaração de nulidade de contratos de compra e venda de lotes situados no imóvel rural denominado "Estância Di La Fontella", em razão da constatação de que o empreendimento é irregular e clandestino, afrontando as normas de parcelamento do solo.

Sentença pela procedência da pretensão autoral, sob o fundamento de que o objeto do contrato é nulo por violar disposições da Lei 6.766/79 e do Estatuto da Terra, uma vez que houve o parcelamento de solo rural para fins urbanos sem a observância das exigências legais e em frações inferiores ao módulo rural da região.

Nesse cenário, cinge-se a controvérsia a aferir a ocorrência de cerceamento de defesa, o cabimento do chamamento ao processo e, no mérito, a responsabilidade da apelante pela restituição integral dos valores.

DA PRELIMINAR DE
NULIDADE DA SENTENÇA POR
CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante argui preliminar de nulidade da sentença em virtude de suposto cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide sem a realização de audiência de instrução para produção de prova oral.

Todavia, não prospera a alegação.

Há muito o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que “
o indeferimento do pedido de produção de provas não configura cerceamento de defesa quando constatada a existência de provas suficientes para o convencimento do magistrado, como ocorre na hipótese
” (AgInt no AgRg no AREsp 717.723/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018).

Cumpre ressaltar que, na norma processual civil, prevalece o livre convencimento motivado, a teor do art. 371 do CPC, segundo o qual “
o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Ademais, consoante se depreende dos autos, a apelante é confessa quanto ao inadimplemento e à irregularidade do objeto, fato corroborado por sua própria narrativa na ação conexa nº 0035774-94.2017.8.08.0035.

No que tange ao chamamento ao processo, a pretensão da recorrente não encontra amparo no Art. 130 do CPC, porquanto o instituto é restrito às hipóteses de fiança e solidariedade passiva direta pela dívida.

Importante salientar, porém, que a tentativa de transferir a responsabilidade pelo evento danoso a terceiros não autoriza a intervenção, especialmente quando o direito de regresso da apelante já fora reconhecido em demanda própria.

Logo
,
rejeito a preliminar.

DO MÉRITO

A controvérsia central reside na validade de contratos de compra e venda de lotes rurais com dimensões inferiores ao módulo mínimo legal e destinados a fins urbanos.

Conforme se extrai da percuciente análise do juízo
a quo
, o objeto pactuado padece de nulidade absoluta por afronta direta a normas cogentes de ordem pública.

No ponto, ganha especial relevo a análise conjunta com a
ação conexa nº 0035774-94.2017.8.08.0035
., pois, segundo consignado na r. sentença recorrida e reforçado pelas evidências dos autos, naquele feito restou cabalmente demonstrado que o empreendimento consistia no parcelamento de imóvel rural com nítida finalidade de expansão urbana.

Aliás, verificou-se que os empreendedores não produziram quaisquer provas de regularização do empreendimento perante os órgãos competentes, mesmo após autorização judicial para tanto.

Com efeito, a legislação brasileira veda o parcelamento de solo rural para fins urbanos sem a prévia lei municipal e a anuência do INCRA (Art. 3º e Art. 53 da Lei 6.766/79. Outrossim, o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64, Art. 65) e a Lei nº 5.868/72 (Art. 8º) proíbem o desmembramento de imóvel rural em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento.

Sendo o objeto do contrato juridicamente ilícito, opera-se a nulidade prevista no Art. 166, inciso II, do Código Civil, é de se conferir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - INOVAÇÃO RECURSAL - PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO - PEDIDO INDENIZATÓRIO FORMULADO SOMENTE EM APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL - OBJETO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL - NULIDADE DO NEGÓCIO - BOA-FÉ OBJETIVA - ERRO ESSENCIAL - TESE EM RECONVENÇÃO - INADIMPLEMENTO - NÃO COMPROVADO - MULTA CONTRATUAL - CLÁUSULA PENAL OBJETIVA - AUSÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE. I - Salvo por motivo de força maior, as questões não deduzidas na instância de origem não podem ser analisadas em grau recursal, sob pena de inovação, nos termos do art. 1.014 do CPC.
II - O contrato de compra e venda de imóvel rural com área inferior ao módulo mínimo, celebrado com intenção de posterior delimitação física das áreas, possui objeto juridicamente impossível, sendo nulo o negócio jurídico, em violação ao disposto no art. 65 do Estatuto da Terra e no art. 8º da Lei 5.868/1972.
III - A alegação de constituição de condomínio pro indiviso não se sustenta quando comprovada a intenção de fracionamento material do imóvel, hipótese que caracteriza parcelamento irregular do solo e inviabiliza a execução da obrigação principal de transferência ou formalização da propriedade. IV - A conduta dos vendedores que, cientes da impossibilidade legal de fracionamento, induziram os compradores em erro essencial sobre o objeto, configura violação ao dever de lealdade e à boa-fé objetiva (art. 422 do CC), ensejando a nulidade do contrato e a restituição integral dos valores pagos. V - A tese reconvencional de inadimplemento não merece acolhimento quando desacompanhada de prova mínima acerca do descumprimento contratual alegado, incumbindo à parte que a invoca o ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC. VI - A multa contratual prevista em cláusula penal de caráter objetivo incide sobre a parte vencida, independentemente da apuração de culpa específica, não sendo cabível sua redução por suposta culpa concorrente quando não demonstrada contribuição efetiva da parte contrária para o inadimplemento. (TJ-MG - Apelação Cível: 50017419120248130460, Relator: Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz, Data de Julgamento: 04/12/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/12/2025)

Oportuno destacar que,
in casu
, a ausência de dolo da apelante — reconhecida pelo juízo de origem ao considerar que ela fora induzida a erro pelos empreendedores — não afasta a nulidade contratual, pois ela decorre da ilegalidade do objeto e não da intenção subjetiva das partes.

A sentença da ação conexa já estabeleceu a responsabilidade pelo inadimplemento e assegurou à apelante o direito de regresso contra os reais empreendedores, mas tal fato não a exime de responder perante as apeladas.

Reconhecida a nulidade do negócio jurídico, esse é desprovido de qualquer efeito jurídico válido, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior (
status quo ante
), em sua integral extensão.

Diferentemente da rescisão por inadimplemento voluntário ou mero arrependimento, onde se admite a retenção de percentual, na
nulidade absoluta
o contrato é considerado inválido desde a sua gênese (
ex tunc
), pelo que, não há suporte jurídico para a retenção de 25% pleiteada pela apelante.

A propósito do tema, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LOTEAMENTO IRREGULAR DE CHÁCARAS - OBJETO ILÍCITO - CONTRATO NULO - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES - RETORNO AO STATUS QUO ANTE. - Constitui elemento essencial de todo e qualquer contrato a licitude de seu objeto, cuja ausência impõe a declaração de nulidade do negócio jurídico, a teor do disposto no art. 166, do Código Civil. - É nulo o contrato que viola norma cogente proibitiva. -
A declaração de nulidade impõe às partes o retorno ao status quo ante, sendo impossível reconhecer direito à retenção de quantias cujas atividades decorreram do ato nulo.
(TJ-MG - AC: 10569140030325001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 10/08/2017, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/08/2017)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. Sentença de parcial procedência da principal e improcedência da reconvenção. Preliminares rejeitadas. Pedido de revogação da gratuidade da justiça concedida ao autor que não deve ser acolhida. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas ansiadas que não seriam capazes de alterar o desfecho da lide. Mérito. Compromisso de compra e venda de lote. Empreendimento inexistente. Irregularidade do loteamento incontroversa. Expressa vedação legal. Objeto ilícito. Culpa exclusiva da ré verificada.
Nulidade do contrato com consequente rescisão corretamente reconhecida. Determinação de retorno das partes ao status anterior. Negócio jurídico privado da produção de qualquer efeito. Ofensa à ordem pública. Impossibilidade de aplicação de multa contratual. Cláusula acessória de contrato nulo. Demais retenções postuladas que também não comportam guarida. Taxa de fruição do imóvel. Descabimento.
Contrato que envolvia lote sem qualquer edificação. Indenização indevida. Restituição que deve ocorrer nos exatos termos da Súmula n. 543, STJ. Correção monetária e juros que não podem ser afastados. Desconsideração da personalidade jurídica adequadamente reconhecida. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10135627920198260071 Bauru, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 30/08/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2022)

Portanto, a condenação ao ressarcimento da totalidade dos valores pagos pelas apeladas se mostra medida de justiça, garantindo a restituição integral do patrimônio das consumidoras vitimadas por negócio jurídico ilegal.

D
o exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
rejeito a preliminar de nulidade da sentença e, no mérito,
nego

provimento
ao recurso.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios em 2%, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)