Tribunal: TJES
Processo: 5008398-04.2024.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-04-14

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO URBANA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS. COMPROVAÇÃO PARCIAL DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. MULTA CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MAC DONALD RODRIGUES contra sentença da 5ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança ajuizada em face de GELSON BASÍLIO DE SOUZA E OUTRA, declarou rescindido o contrato de locação e determinou o despejo, julgando improcedente o pedido condenatório de pagamento de aluguéis por ausência de provas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) definir se os efeitos da revelia autorizam a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios alegadamente inadimplidos;
(ii) estabelecer se os documentos juntados comprovam o inadimplemento dos encargos locatícios (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica);
(iii) determinar se é devida a multa contratual prevista na cláusula nona do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa, nos termos do art. 344 do CPC, exigindo-se do autor a demonstração mínima do fato constitutivo de seu direito, conforme entendimento consolidado pelo STJ.

4. A condenação ao pagamento dos aluguéis exige indícios mínimos do inadimplemento, tais como notificações ou cobranças extrajudiciais, inexistentes nos autos.

5. A ausência de comprovação da notificação extrajudicial impede o reconhecimento do inadimplemento dos aluguéis.

6. Os documentos juntados comprovam o inadimplemento dos encargos locatícios (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica), cuja responsabilidade é expressamente atribuída ao locatário pela cláusula quarta do contrato.

7. A multa contratual prevista na cláusula nona incide diante da demonstração do inadimplemento dos encargos, ainda que ausente prova suficiente do não pagamento dos aluguéis.

8. A sentença merece parcial reforma para reconhecer o dever de pagamento dos encargos efetivamente comprovados e da multa contratual, com incidência de juros desde a citação e correção monetária desde o vencimento, em observância aos arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A revelia gera presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, exigindo-se prova mínima do fato constitutivo para fins de condenação em valores locatícios.

2. A comprovação documental do inadimplemento de encargos locatícios (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica) autoriza a condenação do locatário ao seu pagamento.

3. A multa contratual prevista para rescisão por culpa das partes incide quando configurado o inadimplemento de encargos assumidos no contrato de locação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 344; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406; Lei do Inquilinato, arts. 46, §1º, e 47.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.951.412/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.10.2021, DJe 28.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008398-04.2024.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MAC DONALD RODRIGUES

APELADO: GEISON BASILIO DE SOUZA e outros (2)

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO URBANA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS. COMPROVAÇÃO PARCIAL DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. MULTA CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MAC DONALD RODRIGUES contra sentença da 5ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança ajuizada em face de GELSON BASÍLIO DE SOUZA E OUTRA, declarou rescindido o contrato de locação e determinou o despejo, julgando improcedente o pedido condenatório de pagamento de aluguéis por ausência de provas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) definir se os efeitos da revelia autorizam a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios alegadamente inadimplidos;
(ii) estabelecer se os documentos juntados comprovam o inadimplemento dos encargos locatícios (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica);
(iii) determinar se é devida a multa contratual prevista na cláusula nona do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa, nos termos do art. 344 do CPC, exigindo-se do autor a demonstração mínima do fato constitutivo de seu direito, conforme entendimento consolidado pelo STJ.

4. A condenação ao pagamento dos aluguéis exige indícios mínimos do inadimplemento, tais como notificações ou cobranças extrajudiciais, inexistentes nos autos.

5. A ausência de comprovação da notificação extrajudicial impede o reconhecimento do inadimplemento dos aluguéis.

6. Os documentos juntados comprovam o inadimplemento dos encargos locatícios (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica), cuja responsabilidade é expressamente atribuída ao locatário pela cláusula quarta do contrato.

7. A multa contratual prevista na cláusula nona incide diante da demonstração do inadimplemento dos encargos, ainda que ausente prova suficiente do não pagamento dos aluguéis.

8. A sentença merece parcial reforma para reconhecer o dever de pagamento dos encargos efetivamente comprovados e da multa contratual, com incidência de juros desde a citação e correção monetária desde o vencimento, em observância aos arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A revelia gera presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, exigindo-se prova mínima do fato constitutivo para fins de condenação em valores locatícios.

2. A comprovação documental do inadimplemento de encargos locatícios (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica) autoriza a condenação do locatário ao seu pagamento.

3. A multa contratual prevista para rescisão por culpa das partes incide quando configurado o inadimplemento de encargos assumidos no contrato de locação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 344; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406; Lei do Inquilinato, arts. 46, §1º, e 47.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.951.412/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.10.2021, DJe 28.10.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008398-04.2024.8.08.0035

APELANTE: MAC DONALD RODRIGUES

APELADO: GELSON BASILIO DE SOUZA E OUTRA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
MAC DONALD RODRIGUES
em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis ajuizada em face de
GELSON BASILIO DE SOUZA E OUTRA
, que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar extinto o contrato de locação celebrado entre as partes e, via de consequência, determinar o despejo do demandado. Lado outro, julgou improcedente o pleito condenatório de pagamento de aluguéis.

Em suas razões (id. 16782557), alega o apelante que devem ser aplicados os efeitos decorrentes da revelia, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados na inicial.

Diante disso, requer a reforma da sentença para condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos até a data da efetiva desocupação, dos encargos locatícios previstos contratualmente e da cláusula penal contratual.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

O autor, aqui apelante, narrou em sua petição inicial que firmou contrato de locação com os recorridos, no valor mensal de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais), com início em 14/04/2018 e término em 16/04/2019, e com cláusula renovatória em havendo interesse mútuo das partes.

Asseverou ainda que as partes convencionaram a atualização do aluguel em valor abaixo do IGP-M, durante o curso da pandemia da covid-19, e por meio do referido índice nos demais anos.

Narrou que, após a repactuação, realizada em maio de 2020, os requeridos passaram a efetuar o pagamento de forma parcial, sendo que a partir de 202, deixaram de arcar com os aluguéis.

Desse modo, pleiteou a extinção da relação locatícia, bem como a condenação dos recorridos ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, no valor de R$36.401,06 (trinta e seis mil, quatrocentos e um reais e seis centavos)
[1]
e de R$6.547,38 (seis mil, quinhentos e quarenta e sete reais e trinta e oito centavos) respectivamente, bem como dos aluguéis e encargos vincendos, acrescidos de juros, correção monetária e multa.

Ainda, pugnou pela condenação dos requeridos ao pagamento da cláusula penal, no valor de R$2.276,31 (dois mil, duzentos e setenta e seis reais e trinta e um centavos), com acréscimo de juros e correção monetária.

Os demandados foram citados e não ofereceram contestação (id. 16782549). Intimado, o autor pugnou pelo julgamento antecipado da demanda.

Na sequência, o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão, para declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes, bem como para determinar o despejo da parte requerida e a retomada do imóvel locado.

Por outro lado, julgou improcedente o pedido condenatório, por ausência de prova.

Pois bem.

Em análise dos autos, verifico que o autor juntou o contrato de locação firmado com os requeridos (id. 16782280), que prevê o valor mensal do aluguel em R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais), a ser corrigido anualmente com base no índice geral de preços da Fundação Getúlio Vargas.

É incontroverso que os locatários permaneceram no imóvel após o término do prazo contratual (avençado em 16/04/2019), porquanto o cumprimento do mandado de despejo (id. 16782544) ocorreu em 29/05/2024, data em que o oficial de justiça certificou que o

primeiro requerido desocupou o imóvel espontaneamente.

Desse modo, permanecendo o locatário no imóvel após o fim do prazo contratual, sem oposição do locador, o contrato foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato, conforme preveem os artigos 46, §1º, e 47 da Lei do Inquilinato.

Quanto ao inadimplemento, cediço que a revelia gera presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial, nos termos do art. 344 do CPC, a qual deve ser prestigiada quando as alegações se mostram plausíveis e corroboradas por indícios documentais.

Assim, alegando o autor o inadimplemento dos requeridos quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos de locação, na hipótese de não terem os requeridos se manifestado nos autos,
a presunção de veracidade permitiria o acolhimento do pleito se acompanhada e corroborada por indícios da veracidade das alegações
.

Evidente que a prova do inadimplemento é negativa e não se exige que o autor a produza. No entanto, o inadimplemento poderia ser corroborado com prova de cobranças extrajudiciais, por exemplo.

Dito isto, em relação ao valor locatício, o autor não comprovou a notificação extrajudicial dos locatários. Relevo que a notificação de id. 16782281 não contempla todos os valores apontados na exordial e não há comprovação de que foi, sequer, remetida aos demandados.

Ademais, é de se questionar o fato de que o autor narra que o inadimplemento teve início em 2019 e a demanda somente foi ajuizada em 2024, tendo o locador ficado completamente inerte e permitido que os demandados seguissem no imóvel mesmo diante de tão prolongado inadimplemento.

Assim, compreendo que o juízo
a quo
agiu corretamente ao concluir que, ainda que tenha ocorrido a revelia, não há qualquer elemento probatório que corrobore o inadimplemento locatício apontado.

Isso porque, repito, a revelia gera a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados, não conduzindo automaticamente à procedência do pedido, pois o magistrado deve analisar o conjunto probatório constante dos autos, não dispensando a parte autora da prova mínima do seu direito constitutivo, consoante jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. ADEQUADA FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS NA PETIÇÃO INICIAL. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.

1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de comissão de corretagem.

2. Não ocorre ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.

3. Não há que se falar em omissão ou contradição do acórdão recorrido acerca de questão que não foi oportunamente levada ao seu conhecimento, nas razões do recurso de apelação, sendo trazida pela parte apenas em embargos de declaração, em nítida inovação recursal.

Precedentes.

4. Na hipótese de revelia, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, a ele cabendo, ainda assim, o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito alegado.

Precedentes.

5. No particular, eventual alteração do decidido no acórdão impugnado, no que se refere à verossimilhança das alegações do autor quanto à sua contratação para a intermediação de negócios imobiliários, com cláusula de exclusividade, bem como quanto à ausência do pagamento da respectiva comissão, demandaria o reexame de fatos e provas, o que, contudo, é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.

6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.951.412/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 28/10/2021.)

Por outro lado, o autor colacionou prova do inadimplemento do IPTU e taxa de coleta de lixo dos anos de 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024 e das contas de energia elétrica (fevereiro, setembro e novembro de 2019; abril, junho, julho, novembro e dezembro de 2020; janeiro a dezembro de 2021; janeiro a dezembro de 2022; janeiro àa outubro de 2023).

E, nesse ensejo, a cláusula quarta do instrumento particular estabelece ser obrigação do locatário o pagamento das despesas pelo consumo de luz, água e serviços semelhantes, bem como IPTU e taxas municipais relativas ao imóvel locado.

Logo, merece reforma a sentença impugnada na parte em que julgou improcedente o pedido de condenação ao pagamento dos encargos pactuados (IPTU, taxa de lixo e energia elétrica), ante a evidenciada prova do inadimplemento.

Por fim, a sentença deve ser reformada para acolher o pedido condenatório relativo a multa prevista na cláusula nona do contrato celebrado entre as partes,
in verbis
:

CLÁUSULA NONA: No caso de rescisão do presente contrato, por culpa de qualquer das partes LOCATÁRIO ou LOCADOR, a parte culpada pagará à outra a multa equivalente a 03 (três) aluguéis vigentes.

Ainda que não tenha o autor comprovado o inadimplemento dos valores locatícios, ficou demonstrado o débito relativo aos demais encargos pactuados, o que acarreta a aplicação da penalidade.

De conseguinte,
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso para
CONDENAR
os requeridos ao pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxa de lixo e energia elétrica efetivamente comprovados nos autos, acrescido de juros desde a citação e correção monetária a partir do vencimento de cada obrigação, observado o disposto nos artigos 389, parágrafo único e 406, do Código Civil.

Em razão da alteração da sucumbência, condeno os demandados ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e o autor ao pagamento de 30% (trinta por cento) da referida verba. Condeno, ainda, os requeridos ao pagamento de honorários que arbitro em 12% (doze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

[1]
Indicou na exordial alugueis em atraso dos meses de maio à dezembro de 2020; janeiro à dezembro de 2021; janeiro à dezembro de 2022; janeiro à dezembro de 2023; janeiro à março de 2024.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)