Tribunal: TJES
Processo: 0019455-12.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1.095 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. ALCANCE. OBRIGAÇÕES AUTÔNOMAS COM A CONSTRUTORA. VÍCIO SANADO. SEM EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO ACOLHIDO PARCIALMENTE.

I. CASO EM EXAME

1.
Embargos de Declaração opostos visando sanar omissão quanto à aplicação do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997, sustentando o embargante que a consolidação da propriedade e a realização de leilões extinguem a totalidade da dívida, impedindo a cobrança de saldo remanescente referente ao sinal devido à construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em esclarecer se a extinção da dívida prevista no rito da alienação fiduciária após o segundo leilão alcança apenas o saldo do financiamento garantido ou se estende às obrigações autônomas assumidas perante a construtora (sinal/entrada), e se tal fato autoriza a restituição de valores ao devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia submete-se à Lei nº 9.514/1997, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095 do STJ), sendo que a extinção da dívida prevista no art. 27, §§ 5º e 6º, da referida lei, decorrente da frustração do segundo leilão ou de lance inferior, opera a quitação recíproca exclusivamente quanto ao saldo do financiamento garantido pela propriedade fiduciária, exonerando o credor de restituir valores e o devedor de pagar o remanescente do mútuo bancário.

4.
A exoneração legal do débito fiduciário não alcança as obrigações autônomas e acessórias inadimplidas, como o pagamento de sinal ou entrada pactuados diretamente com a construtora, de modo que a frustração do leilão não isenta o devedor dessas obrigações específicas nem autoriza a devolução de percentual de valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa pela fruição do imóvel sem a devida contraprestação.

5.
O acolhimento dos embargos limita-se a integrar o julgado para sanar a omissão apontada pela Corte Superior, esclarecendo a aplicação da legislação específica sem, contudo, atribuir efeitos infringentes, mantendo-se a improcedência do pedido de restituição e a procedência da reconvenção da construtora para cobrança dos valores em aberto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.
Recurso acolhido parcialmente, sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:
1.
A extinção da dívida decorrente da frustração do segundo leilão em alienação fiduciária (art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997) refere-se ao saldo do financiamento garantido, não exonerando o devedor de obrigações autônomas inadimplidas perante a construtora (sinal/entrada).

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 5º e 6º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019455-12.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ATILA FERREIRA FIGUEREDO e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros (2)

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1.095 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. ALCANCE. OBRIGAÇÕES AUTÔNOMAS COM A CONSTRUTORA. VÍCIO SANADO. SEM EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO ACOLHIDO PARCIALMENTE.

I. CASO EM EXAME

1.
Embargos de Declaração opostos visando sanar omissão quanto à aplicação do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997, sustentando o embargante que a consolidação da propriedade e a realização de leilões extinguem a totalidade da dívida, impedindo a cobrança de saldo remanescente referente ao sinal devido à construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em esclarecer se a extinção da dívida prevista no rito da alienação fiduciária após o segundo leilão alcança apenas o saldo do financiamento garantido ou se estende às obrigações autônomas assumidas perante a construtora (sinal/entrada), e se tal fato autoriza a restituição de valores ao devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia submete-se à Lei nº 9.514/1997, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095 do STJ), sendo que a extinção da dívida prevista no art. 27, §§ 5º e 6º, da referida lei, decorrente da frustração do segundo leilão ou de lance inferior, opera a quitação recíproca exclusivamente quanto ao saldo do financiamento garantido pela propriedade fiduciária, exonerando o credor de restituir valores e o devedor de pagar o remanescente do mútuo bancário.

4.
A exoneração legal do débito fiduciário não alcança as obrigações autônomas e acessórias inadimplidas, como o pagamento de sinal ou entrada pactuados diretamente com a construtora, de modo que a frustração do leilão não isenta o devedor dessas obrigações específicas nem autoriza a devolução de percentual de valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa pela fruição do imóvel sem a devida contraprestação.

5.
O acolhimento dos embargos limita-se a integrar o julgado para sanar a omissão apontada pela Corte Superior, esclarecendo a aplicação da legislação específica sem, contudo, atribuir efeitos infringentes, mantendo-se a improcedência do pedido de restituição e a procedência da reconvenção da construtora para cobrança dos valores em aberto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.
Recurso acolhido parcialmente, sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:
1.
A extinção da dívida decorrente da frustração do segundo leilão em alienação fiduciária (art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997) refere-se ao saldo do financiamento garantido, não exonerando o devedor de obrigações autônomas inadimplidas perante a construtora (sinal/entrada).

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 5º e 6º.
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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher parcialmente os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:(27) 33342748

Processo nº
0019455-12.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ATILA FERREIRA FIGUEREDO, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO

Advogados do(a) APELANTE: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A, LILIAN VIDAL SILVA ZAPPULLA - MG87718-A, MARIA LUIZA LAGE DE OLIVEIRA MATTOS - MG87791-A, PAULO RAMIZ LASMAR - MG44692-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, BANCO DO BRASIL SA, ATILA FERREIRA FIGUEREDO
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO

Advogado do(a) APELADO: EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - SP123199-A
Advogados do(a) APELADO: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A, LILIAN VIDAL SILVA ZAPPULLA - MG87718-A, MARIA LUIZA LAGE DE OLIVEIRA MATTOS - MG87791-A, PAULO RAMIZ LASMAR - MG44692-A

VOTO

Consoante relatado, trata-se de de embargos de declaração opostos por

Atila Ferreira Figueredo

contra o acórdão emanado desta e. Primeira Câmara Cível que concluiu pelo
provimento
do recurso de apelação cível.

A recorrente maneja seus embargos sustentando, em síntese:
i) que o acórdão é omisso e contraditório ao não considerar que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, seguida da realização de leilões, implica na extinção da dívida e na quitação recíproca entre as partes; ii) que a venda do imóvel em leilão por valor inferior ao da avaliação ou a frustração do certame obriga o credor a dar quitação da dívida, impedindo a retenção dos valores pagos ou a cobrança de saldo remanescente; iii) que existe omissão quanto à responsabilidade da construtora MRV Engenharia e Participações S.A. na devolução dos valores referentes ao sinal e parcelas de entrada, uma vez que o imóvel retornou à disponibilidade econômica das rés.

Pois bem. O presente julgamento visa dar cumprimento à decisão monocrática proferida pelo eminente Ministro Raul Araújo, do Superior Tribunal de Justiça, no bojo do AREsp nº 2.978.768/ES que reconheceu vício de fundamentação no acórdão outrora lavrado por esta Câmara Cível, determinando a reapreciação dos aclaratórios para que este Colegiado enfrente, de forma específica, a tese de que a frustração do segundo leilão ou a arrematação do imóvel por preço inferior ao referencial mínimo ensejam a extinção compulsória da dívida, nos termos do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997.

Ingressando na análise da matéria, é cediço que o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia submete-se ao regramento especial da Lei nº 9.514/1997.

Conforme sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095, a resolução de tais pactos por inadimplemento do devedor fiduciante afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo a norma específica que disciplina a consolidação da propriedade e a excussão da garantia.

No caso em exame, a controvérsia repousa nos desdobramentos fáticos do leilão extrajudicial realizado após a consolidação da propriedade em favor do BANCO DO BRASIL S.A..

Sustenta o embargante, ATILA FERREIRA FIGUEREDO, que a venda do bem por valor inferior ao saldo devedor ou a ausência de lances suficientes operaria a extinção de todas as obrigações recíprocas, impedindo inclusive a condenação ao pagamento de valores pendentes à construtora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A..

Neste particular, cumpre esclarecer a sistemática do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997, pela qual, no caso de o lance oferecido no segundo leilão não alcançar o valor integral da dívida, somado às despesas e encargos, considerar-se-á extinta a obrigação, ficando o credor exonerado de entregar qualquer quantia ao devedor e este, por sua vez, liberado de eventual saldo remanescente. Trata-se de quitação mútua decorrente do risco do empreendimento e da garantia fiduciária.

Todavia, imperioso destacar que essa "extinção da dívida" refere-se especificamente ao débito garantido pela alienação fiduciária, qual seja, o financiamento imobiliário contraído junto à instituição financeira.

Não se pode confundir a liberação do saldo devedor do financiamento com a restituição de valores vertidos a título de sinal ou parcelas de entrada pagas diretamente à construtora, pretensão que carece de amparo no rito da Lei nº 9.514/1997. Na alienação fiduciária, a devolução de quantias ao devedor somente ocorre se o valor da venda em leilão sobejar o montante da dívida e despesas, o que não se verificou na hipótese.

Por essa razão, quanto ao pleito reconvencional acolhido em favor da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. relativo a parcelas inadimplidas do sinal/entrada, não prospera a tese de que a extinção do débito perante o credor fiduciário aproveitaria tais obrigações acessórias pactuadas diretamente com a vendedora.

Como consignado anteriormente, o exaurimento do rito de excussão da garantia imobiliária desonera o devedor do saldo remanescente do financiamento, mas não tem o condão de anular obrigações autônomas não adimplidas na fase inicial do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa do comprador que usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação.
Por fim, no tocante à alegação de omissão sobre o enriquecimento sem causa da recorrida, verifica-se que o acórdão fundamentou-se na validade do pacto e no descumprimento das cláusulas pelo autor. A aplicação da Lei nº 9.514/1997 é justamente o que impede a pretensão de rescisão com devolução de 80% dos valores, como ocorreria em contratos de promessa de compra e venda puras, pois aqui a propriedade já fora consolidada e alienada para satisfação de débitos.

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos embargos de declaração e
ACOLHO-OS EM PARTE
, apenas para fins de integração e sanação da omissão apontada pelo STJ, sem atribuição de efeitos infringentes, mantendo a improcedência do pedido inicial e a procedência da reconvenção nos exatos termos da fundamentação já dispensada.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.