Tribunal: TJES
Processo: 5012842-88.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
ACÓRDÃO

A
GRAVO DE INSTRUMENTO N
º
5012842-88
.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CARLOS DE PAULA

AGRAVADOS: CLÁUDIO LUIZ ZEFERINO E AGUIAR DE PAULA ENGENHARIA LTDA.

RELATOR: DES.
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

E
MENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE VENDEDOR. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto em ação de execução de débitos condominiais contra decisão que desconstituiu a penhora incidente sobre o imóvel gerador da dívida e determinou que a constrição recaísse apenas sobre os direitos aquisitivos do promissário comprador, sob o fundamento de que as taxas condominiais eram referentes ao período em que este exercia a posse direta do bem, em razão de contrato de promessa de compra e venda posteriormente rescindido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se, em execução de débitos condominiais, é possível a manutenção da penhora sobre o próprio imóvel gerador da dívida, ainda que exista contrato de promessa de compra e venda, com posse exercida pelo promissário comprador e posterior retomada do bem pelo promitente vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A dívida condominial possui natureza de obrigação propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel que gerou as despesas, o qual constitui garantia natural do pagamento do débito.

O art. 1.345 do Código Civil autoriza a responsabilização do proprietário atual do imóvel pelos débitos condominiais, inclusive aqueles vencidos anteriormente à aquisição ou retomada da posse, assegurado o direito de regresso.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo quando o proprietário não integrou a fase de conhecimento da demanda.

A retomada do imóvel pelo promitente vendedor, em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, implica sua legitimidade para responder pelas despesas condominiais, sem prejuízo de eventual direito regressivo contra o promissário comprador.

A definição contratual acerca de quem deve suportar, internamente, o ônus das despesas condominiais é irrelevante em face do condomínio, credor da obrigação propter rem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A dívida condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do próprio imóvel que gerou as despesas, independentemente de contrato de promessa de compra e venda.

A retomada do imóvel pelo promitente vendedor, após a rescisão contratual, legitima sua responsabilização pelos débitos condominiais, assegurado o direito de regresso contra o promissário comprador.

A responsabilidade contratual interna entre vendedor e comprador não limita o direito do condomínio de exigir o adimplemento do débito vinculado ao imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.345.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.536.846/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 14.10.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.175.544/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12.08.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1.544.795/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20.03.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1.962.095/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.04.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012842-88.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL CARLOS DE PAULA

AGRAVADO: CLAUDIO LUIZ ZEFERINO e outros

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

A
GRAVO DE INSTRUMENTO N
º
5012842-88
.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CARLOS DE PAULA

AGRAVADOS: CLÁUDIO LUIZ ZEFERINO E AGUIAR DE PAULA ENGENHARIA LTDA.

RELATOR: DES.
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

E
MENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE VENDEDOR. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto em ação de execução de débitos condominiais contra decisão que desconstituiu a penhora incidente sobre o imóvel gerador da dívida e determinou que a constrição recaísse apenas sobre os direitos aquisitivos do promissário comprador, sob o fundamento de que as taxas condominiais eram referentes ao período em que este exercia a posse direta do bem, em razão de contrato de promessa de compra e venda posteriormente rescindido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se, em execução de débitos condominiais, é possível a manutenção da penhora sobre o próprio imóvel gerador da dívida, ainda que exista contrato de promessa de compra e venda, com posse exercida pelo promissário comprador e posterior retomada do bem pelo promitente vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A dívida condominial possui natureza de obrigação propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel que gerou as despesas, o qual constitui garantia natural do pagamento do débito.

O art. 1.345 do Código Civil autoriza a responsabilização do proprietário atual do imóvel pelos débitos condominiais, inclusive aqueles vencidos anteriormente à aquisição ou retomada da posse, assegurado o direito de regresso.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo quando o proprietário não integrou a fase de conhecimento da demanda.

A retomada do imóvel pelo promitente vendedor, em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, implica sua legitimidade para responder pelas despesas condominiais, sem prejuízo de eventual direito regressivo contra o promissário comprador.

A definição contratual acerca de quem deve suportar, internamente, o ônus das despesas condominiais é irrelevante em face do condomínio, credor da obrigação propter rem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A dívida condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do próprio imóvel que gerou as despesas, independentemente de contrato de promessa de compra e venda.

A retomada do imóvel pelo promitente vendedor, após a rescisão contratual, legitima sua responsabilização pelos débitos condominiais, assegurado o direito de regresso contra o promissário comprador.

A responsabilidade contratual interna entre vendedor e comprador não limita o direito do condomínio de exigir o adimplemento do débito vinculado ao imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.345.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
GRAVO DE INSTRUMENTO N
º
5012842-88
.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CARLOS DE PAULA

AGRAVADOS: CLÁUDIO LUIZ ZEFERINO E AGUIAR DE PAULA ENGENHARIA LTDA.

RELATOR: DES.
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente
. Trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto p
elo Condomínio do Edifício Residencial Carlos de Paula
contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari, que, em ação de execução
de débitos
condominiais ajuizada em face de Cláudio Luiz Zeferino e Aguiar de Paula Engenharia Ltda.,
tornou sem efeito a
penhora realizada sobre o imóvel
que deu
origem à
dívida
e determinou
a realização de
nova constrição apenas sobre os direitos aquisitivos
pertencentes

ao

executado Cláudio Luiz Zeferino.

A
verbe-se, inicialmente, que o fato de o agravado Cláudio Luiz Zeferino ter apresentado exceção de pré-executividade perante o
Juízo
de 1º Grau não enseja o sobrestamento do presente recurso, não havendo risco de prejuízo ao resultado
útil
do processo
em razão do julgamento deste agravo
.

Ademais, a medida pleiteada contraria o princípio da duração razoável do processo.

Noutra parte, p
revalece na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que e
m se tratando a dívida de condomínio de obrigação “
propter rem”
,
eis
que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança,
inclusive na
fase de cumprimento d
a
sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento,
assegurado o direito de regresso em face do antigo proprietário.

Deste juízo
cito os seguintes precedentes:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ÓBICE DA SÚMULA 182 DO STJ AFASTADO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 17, 489 E 1.022 DO CPC. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. MÉRITO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PELAS COTAS VENCIDAS ANTES DA AQUISIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

[...]

3. Em virtude da natureza propter rem da dívida condominial, o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. Art. 1.345 do Código Civil. Precedentes.

[...
]
”.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.536.846/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024)

“
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

[...]

2. “A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento” (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).

3. Agravo interno a que se nega provimento”.

(AgInt no AREsp n. 2.175.544/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024)

T
ambém está consolidada na jurisprudência do STJ a tese de que
a retomada do imóvel pelo promitente vendedor
em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda
implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso
em face do promissário comprador.

Nesse sentido:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL FINANCIADO. INADIMPLEMENTO. RETOMADA DO BEM PELA VENDEDORA (CREDORA HIPOTECÁRIA). DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA PELO CONDOMÍNIO DA QUAL NÃO PARTICIPOU A COOPERATIVA VENDEDORA. INCLUSÃO DESTA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

1. Cancelada a promessa de compra e venda e retomado o bem imóvel pela ora recorrente, pode ela figurar no cumprimento de sentença de débitos condominiais, que têm natureza propter rem, ainda que tenha havido acordo no processo de conhecimento, do qual não fez parte.

2. Embora, em regra, o promitente-comprador do imóvel seja responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse, na hipótese de que se cuida, tendo havido a retomada do imóvel pela promitente-vendedora, responde ela por aquele passivo (despesas condominiais), ressalvado o seu direito de regresso. Julgados das duas Turmas que compõem a Segunda Seção.

3. Agravo interno desprovido”.

(AgInt no REsp n. 1.544.795/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 3/4/2023)

“
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

[...]

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes.

3. Ademais, nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso (AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe de 1º/07/2021).

4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, pelas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional.

5. Agravo interno a que se nega provimento”.

(AgInt no REsp n. 1.962.095/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 6/5/2022)

Infere-se dos autos que
o agravante ajuizou ação de execução de título extrajudicial
pleiteando
em face dos agravados a quitação dos débitos condominiais
d
o apartamento
nº 103 do Edifício Residencial Carlos de Paula, devidos desde o mês de outubro de 2016 (fls. 18).

Na inicial,
assim como na
emenda apresentada à fl. 49, o agravante esclareceu que
a proprietária do
imóvel é
a
empresa Aguiar de Paula Engenharia Ltda.,
que firmou um contrato de promessa de compra e venda com Cláudio Luiz Zeferino, tran
s
ferindo-lhe a posse direta do bem, motivo pelo qual ambos foram incluídos no polo passivo
da
ação
.

T
odavia, após a realização da penhora do
apartamento
a agravada Aguiar de Paula Engenharia Ltda., protocolizou petição alegando
que
a responsabilidade pela
quitação da dívida é
d
o executado Cláudio Luiz Zeferino,
que deixou de pagar as despesas condominiais no período em que exerceu a posse
direta
do imóvel
em razão do contrato de promessa de compra e venda
.

A
empresa também informou ter ajuizado uma ação pleiteando a rescisão do
aludido
contrato
, bem como
a retomada d
a posse do
imóvel, eis que
o promissário comprador deixou de pagar as prestações na forma contratada.

C
om base em tais alegações, pleiteou a desconstituição da penhora,
ressaltando que a constrição deve se restringir aos direitos aquisitivos do comprador, não podendo afetar o seu direito de propriedade, o que foi deferido.

D
estarte, a decisão agravada
contraria
o disposto no art. 1.345 do Código Civil,
bem como a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, eis que deixou de
o
bservar a natureza “
propter rem
” da
dívida condominial
.

Averbe-se que a discussão
suscitada pela agravada Aguiar de Paula Engenharia Ltda., no que se refere à transferência da
responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais
ao agravado Cláudio Luiz Zeferino
em razão do contrato de promessa de compra e venda, somente tem importância no estudo da relação contratual existente entre os próprios contratantes, a fim de justificar eventual direito de regresso, sendo irrelevante em face do condomínio, que tem o direito de exigir
de ambos
o adimplemento da dívida, uma vez que esta,
em razão da natureza da obrigação,
acompanha o imóvel.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para reformar a decisão agravada e manter a penhora já realizada sobre o
apartamento
nº 103 do Edifício Residencial Carlos de Paula
.

É como voto.

Des.
Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)