Tribunal: TJES
Processo: 0030618-95.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. TEORIA DA CAUSA MADURA. SUBSTITUIÇÃO DE TELHADO POR LAJE IMPERMEABILIZADA. EQUIVALÊNCIA TÉCNICA. FALTA DE MANUTENÇÃO PELO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por construtora contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por condomínio edilício, que julgou parcialmente procedente a demanda para condenar a ré a reparar anomalias construtivas consistentes na ausência de proteção de platibandas e de pingadeiras nas varandas, sob pena de multa, embora o pedido inicial se restringisse à construção de telhado conforme projeto original e à indenização por danos materiais decorrentes de infiltrações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por julgamento extra petita, por ter concedido tutela diversa da requerida; (ii) estabelecer se há dever da construtora de construir telhado em substituição à laje impermeabilizada executada; e (iii) determinar se existe nexo causal entre os danos materiais alegados e eventual vício construtivo imputável à construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença viola o princípio da congruência ao condenar a construtora em obrigação de fazer não deduzida na petição inicial, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC, caracterizando julgamento extra petita.

4. A interpretação sistemática da inicial não autoriza o reconhecimento de pedidos implícitos quando o autor delimitou de forma clara e específica a tutela pretendida, restrita à construção do telhado e à indenização por danos materiais.

5. Reconhecida a nulidade da sentença e estando o processo em condições de imediato julgamento, aplica-se a Teoria da Causa Madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC.

6. A prova pericial demonstra que a laje impermeabilizada com manta asfáltica é tecnicamente equivalente ao telhado previsto no projeto original, inexistindo obrigatoriedade normativa de adoção de sistema específico de cobertura.

7. O conjunto probatório evidencia que as infiltrações decorrem, de forma preponderante, da ausência de manutenção preventiva das fachadas pelo condomínio, rompendo o nexo de causalidade entre os danos alegados e a atuação da construtora.

8. A responsabilidade pela gestão e execução da manutenção predial incumbe ao condomínio, nos termos da NBR 5674, não havendo dever da construtora de promover treinamento de mão de obra para tal finalidade.

9. A constatação pericial de vícios acessórios não autoriza a imposição judicial de obrigação de fazer não postulada, sobretudo em demanda que versa sobre direitos disponíveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. É nula a sentença que concede tutela diversa da expressamente requerida na petição inicial, por violação ao princípio da congruência.

2. Anulada a sentença por julgamento extra petita, é cabível o julgamento imediato do mérito quando o processo estiver em condições, nos termos da Teoria da Causa Madura.

3. A substituição de telhado por laje impermeabilizada é admissível quando tecnicamente equivalente e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis.

4. A ausência de manutenção preventiva pelo condomínio, quando demonstrada como causa determinante dos danos, rompe o nexo causal e exclui a responsabilidade da construtora.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 492 e 1.013, § 3º, II; CDC, art. 14, § 3º, II; NBR 5674.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AC nº 5023091-94.2022.8.08.0024, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, 3ª Câmara Cível, j. 02.12.2025; TJDFT, AC nº 0006423-85.2016.8.07.0020, Rel. Des. José Divino, 6ª Turma Cível, j. 03.05.2019; TJSP, AC nº 1053713-66.2020.8.26.0002, Rel. Des. Elcio Trujillo, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 18.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030618-95.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FRANCAVILLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO COSTA DOS ACORES

RELATOR(A): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. TEORIA DA CAUSA MADURA. SUBSTITUIÇÃO DE TELHADO POR LAJE IMPERMEABILIZADA. EQUIVALÊNCIA TÉCNICA. FALTA DE MANUTENÇÃO PELO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por construtora contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por condomínio edilício, que julgou parcialmente procedente a demanda para condenar a ré a reparar anomalias construtivas consistentes na ausência de proteção de platibandas e de pingadeiras nas varandas, sob pena de multa, embora o pedido inicial se restringisse à construção de telhado conforme projeto original e à indenização por danos materiais decorrentes de infiltrações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por julgamento extra petita, por ter concedido tutela diversa da requerida; (ii) estabelecer se há dever da construtora de construir telhado em substituição à laje impermeabilizada executada; e (iii) determinar se existe nexo causal entre os danos materiais alegados e eventual vício construtivo imputável à construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença viola o princípio da congruência ao condenar a construtora em obrigação de fazer não deduzida na petição inicial, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC, caracterizando julgamento extra petita.

4. A interpretação sistemática da inicial não autoriza o reconhecimento de pedidos implícitos quando o autor delimitou de forma clara e específica a tutela pretendida, restrita à construção do telhado e à indenização por danos materiais.

5. Reconhecida a nulidade da sentença e estando o processo em condições de imediato julgamento, aplica-se a Teoria da Causa Madura, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC.

6. A prova pericial demonstra que a laje impermeabilizada com manta asfáltica é tecnicamente equivalente ao telhado previsto no projeto original, inexistindo obrigatoriedade normativa de adoção de sistema específico de cobertura.

7. O conjunto probatório evidencia que as infiltrações decorrem, de forma preponderante, da ausência de manutenção preventiva das fachadas pelo condomínio, rompendo o nexo de causalidade entre os danos alegados e a atuação da construtora.

8. A responsabilidade pela gestão e execução da manutenção predial incumbe ao condomínio, nos termos da NBR 5674, não havendo dever da construtora de promover treinamento de mão de obra para tal finalidade.

9. A constatação pericial de vícios acessórios não autoriza a imposição judicial de obrigação de fazer não postulada, sobretudo em demanda que versa sobre direitos disponíveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. É nula a sentença que concede tutela diversa da expressamente requerida na petição inicial, por violação ao princípio da congruência.

2. Anulada a sentença por julgamento extra petita, é cabível o julgamento imediato do mérito quando o processo estiver em condições, nos termos da Teoria da Causa Madura.

3. A substituição de telhado por laje impermeabilizada é admissível quando tecnicamente equivalente e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis.

4. A ausência de manutenção preventiva pelo condomínio, quando demonstrada como causa determinante dos danos, rompe o nexo causal e exclui a responsabilidade da construtora.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 492 e 1.013, § 3º, II; CDC, art. 14, § 3º, II; NBR 5674.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AC nº 5023091-94.2022.8.08.0024, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, 3ª Câmara Cível, j. 02.12.2025; TJDFT, AC nº 0006423-85.2016.8.07.0020, Rel. Des. José Divino, 6ª Turma Cível, j. 03.05.2019; TJSP, AC nº 1053713-66.2020.8.26.0002, Rel. Des. Elcio Trujillo, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 18.10.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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VOTO VENCEDOR

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
FRANCAVILLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA,
contra sentença (ID 17864205) prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO COSTA DOS AÇORES
, julgou parcialmente procedente a demanda para condenar a ré a reparar as anomalias constatadas nas alíneas “a” (ausência de proteção de platibandas) e “f” (ausência de pingadeiras nas varandas) do laudo pericial, no prazo de 60 dias, sob pena de multa.

Em suas razões recursais (ID 17864211), a parte apelante alega, em síntese, que:
(i)
a sentença é nula por ser
extra petita
, uma vez que condenou a construtora em objeto diverso do demandado, já que o autor postulou exclusivamente a construção do telhado e a indenização por danos materiais;
(ii)
as infiltrações nos apartamentos decorrem de falha de manutenção das fachadas pelo condomínio, e não da ausência do telhado;
(iii)
a substituição do telhado por laje impermeabilizada é tecnicamente equivalente e permitida contratualmente. Pleiteia a anulação da sentença e a aplicação da Teoria da Causa Madura para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais.

Contrarrazões em ID 17864217, em que o Condomínio apelado concorda expressamente que a sentença é extra petita, e pugna pela anulação da sentença e total procedência dos pedidos autorais, bem como a condenação do apelante por litigância de má-fé, nos termos do art. 142 do CPC.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO COSTA DOS AÇORES em face da FRANCAVILLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, pleiteando a condenação da ré na obrigação de construir o telhado da cobertura do edifício, conforme projeto original aprovado na Municipalidade, bem como a indenização pelos danos materiais (infiltrações) decorrentes dos vícios de construção.

Em sua inicial, a parte autora narra que, após a entrega do prédio foi entregue em 2011, os condôminos passaram a notar problemas como infiltrações nas unidades do 8º andar, bem como rachaduras na laje da cobertura, que sustenta serem decorrentes de alteração no projeto de construção que substituiu o telhado de fibrocimento por uma laje impermeabilizada com manta asfáltica.

Após a devida instrução dos autos, inclusive com a produção de provas periciais, sobreveio sentença de parcial procedência. Nela, o juízo de origem, amparado em uma interpretação extensiva da peça exordial e fundamentando-se nas conclusões do laudo pericial, condenou a construtora à obrigação de instalar chapins de granito e pingadeiras, em detrimento do pedido autoral de construir o telhado constante no projeto original, sob o fundamento de que tal providência estaria implicitamente abarcada por uma leitura lógico-sistemática da pretensão autoral.

Pois bem.

A controvérsia trazida a essa instância cinge-se, inicialmente, à validade da sentença diante do princípio da congruência e, no mérito, à existência do dever de construir o telhado e reparar os danos materiais.

O princípio da congruência, adstrição ou correlação veda ao juiz proferir decisão de natureza diversa daquilo que foi pedido nos autos, e se encontra positivado nos arts. 141 e 492 do CPC, que assim dispõem:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

No caso em análise, a tutela jurisdicional pleiteada pelo condomínio autor foi, especificamente, “
o início das obras de construção do telhado na cobertura do Edifício Costa dos Açores
”, bem como “
a obrigação de indenizar os danos materiais decorrentes dos vícios da construção, neste caso a construção do telhado da cobertura
”, ou seja, o ressarcimento dos prejuízos causados pelas infiltrações.

Já a tutela jurisdicional deferida pelo juízo foi a obrigação de “
reparar/corrigir, adequadamente, as anomalias constatadas nas alíneas “a” e “f”, estampadas no laudo pericial
”, que dizem respeito à “
ausência da proteção de platibandas e muretas (ausência de chapim de granito)
” e à “
ausência de pingadeira dos chapins em granito instalados nas paredes das lajes das varandas
”, respectivamente.

Destarte, entendo que assiste razão à apelante quanto à nulidade da sentença, uma vez que a condenação à instalação de elementos estruturais acessórios (chapins e pingadeiras) configura objeto diverso do demandado; embora tais itens constem tecnicamente no laudo pericial como falhas de execução,
eles não foram objeto de pedido certo e determinado pelo autor na petição inicial
.

Neste âmbito, não se desconhece a hipótese de o magistrado extrair pedidos implícitos a partir da interpretação sistemática da demanda, sem que se configure ofensa ao princípio da congruência. Contudo, no presente caso, entendo não ser possível extrair da inicial pleitos relacionados às medidas determinadas em sentença, eis que a peça é clara ao estabelecer a ausência de telhado como único fato causador dos danos materiais sofridos, por entender que a construção do prédio não fora inteiramente concluída.

Reforça tal conclusão o fato de que
o próprio Condomínio apelado concorda expressamente que a sentença é extra petita
em suas contrarrazões (ID 17864209), o que indica que a tutela jurisdicional efetivada não corresponde ao que foi pleiteado. A respeito, é relevante apontar que o autor/apelado já possuía ciência de tais vícios desde o ajuizamento da ação, uma vez que constam no parecer técnico apresentado junto à exordial (fls. 39-46), que inclusive recomenda a instalação de chapins nas platibandas, e conscientemente deixaram de requerer a regularização de tais defeitos em sua peça.

Também não se ignora o fato de que, conforme evidenciado pelo laudo pericial, a correção das falhas apontadas determinada em sentença representaria melhoramento significativo no sistema de impermeabilização do edifício e possivelmente acabaria com os problemas de infiltrações relatados. Apesar disso, considerando que o autor/apelado demonstrou não ter interesse no deferimento desta medida, não cabe ao Poder Judiciário outorgar tutela fora do pretendido visando a auxiliá-lo faticamente, sob pena de violar seu dever de imparcialidade, tendo em vista tratar-se de direitos disponíveis.

A doutrina pátria assim orienta a respeito (destaquei):

“A congruência entre a sentença e o pedido, como visto, é uma condição de validade da sentença. Todavia, existem excepcionais situações em que não se aplica essa regra, embora não prevista no artigo 492 do CPC.

Isso porque o princípio da congruência entre a sentença e pedido se aplica em demandas que versem sobre direitos disponíveis, razão pela qual se impõe ao juiz uma conduta de expectador à postulação das partes. Diante disso, qualquer atitude do juiz fora do postulado ou das permissões legais, pode representar na quebra de sua imparcialidade.

Todavia, o processo civil também é composto por demandas que versem sobre direitos indisponíveis, e nestes há de imperar o princípio do interesse público. Ou seja, em termos de congruência entre sentença e pedido, é permitido ao juiz outorgar a tutela jurisdicional adequada ao caso concreto, mesmo que seja fora ou além que o pretendido pelas partes, ao fito de, razoável e proporcionalmente, atender aos fins sociais da jurisdição. (CPC, art. 8º).

[...]

Essa possibilidade, reitera-se, advém da existência de manifesto interesse público na lide, ao qual os órgãos públicos têm o dever de proteção. Por esse motivo,
são as condições necessária para excepcionar vinculação entre a sentença e o pedido: a) existência de interesse público na lide; b) comprovação dos fatos que atestam a existência desse interesse público precedido de uma comparação entre os bens jurídicos envolvidos; c) inadequação da pretensão suscitada pelas partes para a melhor proteção do direito indisponível, que pode surgir de má postulação ou por alteração de fatos no curso do processo ou por melhor investigação dos fatos debatidos na demanda; d) outorga de tutela jurisdicional formulada pelo juiz que razoavelmente melhor atende à proteção do direito indisponível e que menos prejudica o bem jurídico sacrificado.

A incidência dessas condições necessárias possibilita a validade da sentença que extrapola a vinculação com o pedido, sem que isso resulte em sentença extra ou ultra petita.”

(DE PAULA, Jônatas Luiz Moreira.
Curso de processo civil: processo de conhecimento, procedimentos especiais e processo de execução.
5ª ed. Belo Horizonte / São Paulo: D'Plácido, 2021, p. 488/489).

Destarte, sendo a sentença nula por vício de procedimento e estando o processo em condições de imediato julgamento, este Colegiado assume a competência para julgar o mérito da causa desde logo, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC (Teoria da Causa Madura).

Esta Câmara já se manifestou no mesmo sentido em caso semelhante, reconhecendo a possibilidade de julgamento de mérito após a anulação de sentença (destaquei):

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. NULIDADE DA SENTENÇA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. TEORIA DA CAUSA MADURA. MULTA TRIBUTÁRIA PUNITIVA E ISOLADA. CARÁTER CONFISCATÓRIO. LIMITAÇÃO A 100% DO VALOR DO TRIBUTO DEVIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pelo Estado do Espírito Santo contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Embargos à Execução Fiscal, reconhecendo o caráter confiscatório de multas tributárias e declarando a nulidade de uma das Certidões de Dívida Ativa (CDA) por suposta duplicidade de cobrança. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por julgamento extra petita, ao declarar a nulidade de uma CDA com base em fundamento não arguido na petição inicial; e (ii) saber se as multas tributárias aplicadas, tanto as punitivas quanto as isoladas (por descumprimento de obrigação acessória), possuem caráter confiscatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
A sentença que declara a nulidade de CDA com base em fundamento fático não alegado pela parte interessada (duplicidade de cobrança) extrapola os limites objetivos da lide, violando o princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC) e, portanto, deve ser anulada nesse capítulo por vício de julgamento extra petita. 4. Anulada a sentença, e estando o processo em condições de imediato julgamento, aplica-se a Teoria da Causa Madura para a análise das demais questões (art. 1.013, § 3º, II, do CPC).

[...]
IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e parcialmente provido para anular a sentença no capítulo que declarou a nulidade da CDA nº 8823/2016 e, aplicando a Teoria da Causa Madura, julgar parcialmente procedentes os pedidos para reduzir o valor das multas aplicadas nas CDAs nº 0071/2017, nº 0072/2017 e nº 8823/2016 ao patamar de 100% do valor do tributo devido ou estimado. _________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 150, IV; CPC, arts. 141, 492 e 1.013, § 3º, II; Lei nº 7.000/2001-ES, art. 75, § 3º, XVI, "a". Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 487; STF, RE 871174 AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, Segunda Turma, j. 22.09.2015. (AC 5023091-94.2022.8.08.0024, Relator: Des. ALDARY NUNES JUNIOR, 3ª Câmara Cível, Julg: 02/12/2025).

Sendo assim, passo à análise do mérito autoral, em função do efeito devolutivo pleno que se opera.

Primeiramente, no tocante à construção do telhado, tenho que a pretensão não merece acolhimento. A prova pericial produzida (fls. 318-366) foi conclusiva ao atestar que
o sistema de laje impermeabilizada executado pela ré é tecnicamente equivalente ao telhado previsto no projeto
, cumprindo a mesma função de estanqueidade (destaquei):

Fica a critério do construtor a escolha do sistema de proteção da laje de cobertura cuja função principal é garantir o requisito estanqueidade à água.

Cabe ressaltar que a decisão de escolha depende de diversos fatores que o construtor julga como sendo relevante, como por exemplo o custo, tempo de execução, mão de obra qualificada, padrão de acabamento, manutenção, vida útil, dentre outros, nesse sentido cabe ressaltar que não há qualquer obrigatoriedade prescrita em norma técnica que proíba a substituição de sistemas com mesma finalidade, que no presente caso, trata-se da substituição do telhado em fibrocimento por laje impermeabilizada com manta asfáltica.

Observamos que o telhado de fibrocimento (telhado embutido) apresenta como principal vantagem o seu custo e a facilidade de execução quando comparado com a laje impermeabilizada (manta asfáltica).

Ademais, a análise técnica conjunta das falhas construtivas (itens “a” e “f” do parecer pericial) e da comprovada negligência do condomínio na manutenção das fachadas (itens “b”, “c”, “d”, “e” e “g” do parecer pericial) permite concluir que a mera construção do telhado seria, neste momento, medida insuficiente para sanar as patologias relatadas: conforme asseverado pelo perito,
as causas dos danos internos são bilaterais e não se demonstrou nexo direto com a ausência de telhado,
o que torna o pedido de telhado ineficaz sob o ponto de vista da finalidade pretendida.

Já quanto ao pedido de indenização por danos materiais, o laudo pericial identificou que, embora existam falhas bilaterais, as manchas de umidade nos tetos e paredes das unidades do 8º andar decorrem especificamente de falha de manutenção das fachadas por parte do Condomínio (rejuntes soltos, cerâmicas trincadas e ressecamento de mastique). Assim,
resta rompido o nexo de causalidade dos danos narrados em relação à construção e impermeabilização da laje de cobertura,
atraindo a incidência da excludente de responsabilidade por culpa da vítima e afastando o dever de indenizar da construtora (art. 14, § 3º, II, do CDC).

Neste ponto, afasto a tese do autor de que cabia à construtora implementar o “treinamento” do condomínio para a efetivação do plano de manutenção. A NBR 5674 é clara ao atribuir a gestão e a execução da manutenção ao proprietário e aos condôminos (destaquei):

5.1
O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção,
deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

5.2 No caso de propriedade condominial,
os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da edificação,
devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.

Na oportunidade, cumpre evidenciar que o item 6.6 da referida norma, evocado pelo autor/apelado, não determina que o “
treinamento específico
” direcionado aos serviços de manutenção seja promovido pelas construtoras, e inclusive aponta que “
os conhecimentos exigidos [para a manutenção] são diferenciados daqueles dos serviços convencionais de construção civil
”, de forma que não é razoável exigir da apelada que seja responsável pelo treinamento para atividades que diferem de sua expertise.

Portanto, não há amparo legal para exigir que o construtor capacite a mão de obra do condomínio; cabe a este último contratar profissionais habilitados para seguir as diretrizes técnicas fornecidas. A inércia de cinco anos do Condomínio em realizar as manutenções preventivas básicas requeridas no Manual do Proprietário (fls. 186-240) afasta o dever de reparação da ré, principalmente tendo em vista a realização de perícia que indicou que a negligência do condomínio em relação à manutenção foi fator determinante para a ocorrência dos danos materiais relatados.

Não destoa destas conclusões a jurisprudência pátria (destaquei):

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE EMPREITADA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. VÍCIO CONSTRUTIVO . AUSÊNCIA DE PROVA. DEFEITO DECORRENTE DA FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA. I. A construtora responderá pelo prazo de 5 anos pela solidez e segurança do empreendimento executado, assistindo ao proprietário o direito de pleitear a correção dos defeitos que forem posteriormente evidenciados (vícios redibitórios) ou exigir a reparação cabível . II. Embora sejam aplicáveis à hipótese às normas que facilitam a defesa do consumidor,
não há nos autos prova de que os prejuízos que o autor alega ter sofrido tenham decorrido de vício construtivo, pelo contrário, o conjunto probatório indica que os defeitos na estrutura do telhado decorreram da falta de manutenção preventiva.
III. Negou-se provimento ao recurso . (TJ-DF 0006423-85.2016.8.07.0020, Relator.: JOSÉ DIVINO, Data de Julgamento: 03/05/2019, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 30/05/2019.)

OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA – Danos no imóvel decorrentes de vícios de construção – Ação proposta contra a construtora – Alteração estrutural do imóvel pelos compradores sem autorização da construtora e do condomínio e sem comprovação de realização por profissional habilitado,
sendo que também foi observada falta de manutenção preventiva por parte dos autores – Problemas de infiltração e impermeabilização no imóvel que subsistiriam, mesmo que sanados os decorrentes de vícios de responsabilidade da ré,
diante das alterações subsequentes realizadas pelos adquirentes e que afetaram a segurança e a impermeabilização da própria unidade –
Ausente demonstração de nexo causal exclusivo entre os danos apresentados e alguma responsabilidade da ré
– Improcedência da ação – Sentença reformada – Recurso DA RÉ provido E NÃO PROVIDO O DOS AUTORES. (TJ-SP - AC: 10537136620208260002 SP 1053713-66.2020.8 .26.0002, Relator.: Elcio Trujillo, Data de Julgamento: 18/10/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/10/2022)

Demais disso, no que tange aos vícios acessórios (ausência de chapins e pingadeiras), reitero que o reconhecimento de um vício construtivo pela perícia não autoriza o magistrado a impor uma obrigação de fazer fora dos limites da lide, especialmente quando o autor concorda com a nulidade da decisão que tentou beneficiá-lo com tal medida.

Nestes termos, entendo pela total improcedência dos pedidos autorais.

Rejeito, outrossim, o pleito de condenação por litigância de má-fé, formulado em contrarrazões, pois a interposição de recurso vitorioso configura exercício regular do direito de defesa e do contraditório, e não se vislumbra nos autos qualquer das condutas descritas no art. 80 do CPC ou intuito protelatório por parte da construtora.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por FRANCAVILLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e
DOU-LHE PROVIMENTO
para anular a sentença recorrida por vício de procedimento (julgamento extra petita) e, em julgamento imediato do mérito (Art. 1.013, § 3º, II, do CPC), julgar
TOTALMENTE IMPROCEDENTES
os pedidos constantes na petição inicial.

Em razão da sucumbência integral, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar