Tribunal: TJES
Processo: 5003162-95.2023.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-03-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTINAÇÃO À SOCIEDADE VENDEDORA. DESCABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO PARCELADA. INVIABILIDADE APÓS TRÂMITE PROCESSUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TEMA 1.002 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação Cível interposta por promitentes vendedoras contra sentença que, em ação de rescisão contratual movida por promitente compradora, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, limitar a retenção a 10% dos valores pagos e determinar a restituição imediata, com juros a partir da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há 5 questões em discussão: (i) definir a base de cálculo da cláusula penal conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979; (ii) verificar a validade da retenção da comissão de corretagem; (iii) analisar a incidência de taxa de fruição em lote sem edificação; (iv) estabelecer a forma de restituição dos valores (parcelada ou única); (v) determinar o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O art. 32-A da Lei 6.766/1979 permite descontos na restituição, contudo, a aplicação de multa de 10% sobre o valor total do contrato consumiria mais de 30% da quantia paga, configurando onerosidade excessiva. Impõe-se a redução equitativa da penalidade pelo juiz, nos termos do art. 413 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa.

4)
A validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor exige informação prévia e destaque do valor (Tema 938 do STJ). No entanto, valores destinados à própria loteadora a título de corretagem configuram cobrança indevida, devendo a retenção limitar-se ao montante pago a terceiros intermediadores.

5)
A taxa de fruição possui natureza indenizatória e pressupõe a efetiva posse e uso do bem (REsp 2.106.299/SP). A ausência de comprovação da conclusão das obras de infraestrutura ou da imissão da adquirente na posse afasta a incidência da cobrança.

6)
A previsão de restituição parcelada contida no § 1º do art. 32-A da Lei 6.766/1979 destina-se, teleologicamente, à resoluções administrativas. A aplicação dessa forma de pagamento após o decurso do tempo de tramitação processual geraria prejuízo desproporcional à parte consumidora.

7)
O Tema 1.002 do STJ aplica-se exclusivamente aos contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018. Nos casos regidos pela nova legislação, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil e o art. 240 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula penal em distrato de compra e venda de lote deve ser reduzida equitativamente se o montante for manifestamente excessivo.

2. É indevida a retenção de comissão de corretagem quando o valor é destinado à própria empresa vendedora, desnaturando a intermediação.

3. A taxa de fruição depende da efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.

4. O Tema 1.002 do STJ não se aplica aos contratos celebrados sob a vigência da Lei 13.786/2018.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 405 e 413; Código de Processo Civil, art. 240; Lei 6.766/1979, art. 32-A e § 1º; Lei 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, Tema 1.002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, REsp 2.106.299/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003162-95.2023.8.08.0006
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA e outros
APELADO: KAMYLA CRISTINA DEL PIERO ALMEIDA
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTINAÇÃO À SOCIEDADE VENDEDORA. DESCABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO PARCELADA. INVIABILIDADE APÓS TRÂMITE PROCESSUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TEMA 1.002 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação Cível interposta por promitentes vendedoras contra sentença que, em ação de rescisão contratual movida por promitente compradora, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, limitar a retenção a 10% dos valores pagos e determinar a restituição imediata, com juros a partir da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há 5 questões em discussão: (i) definir a base de cálculo da cláusula penal conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979; (ii) verificar a validade da retenção da comissão de corretagem; (iii) analisar a incidência de taxa de fruição em lote sem edificação; (iv) estabelecer a forma de restituição dos valores (parcelada ou única); (v) determinar o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O art. 32-A da Lei 6.766/1979 permite descontos na restituição, contudo, a aplicação de multa de 10% sobre o valor total do contrato consumiria mais de 30% da quantia paga, configurando onerosidade excessiva. Impõe-se a redução equitativa da penalidade pelo juiz, nos termos do art. 413 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa.

4)
A validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor exige informação prévia e destaque do valor (Tema 938 do STJ). No entanto, valores destinados à própria loteadora a título de corretagem configuram cobrança indevida, devendo a retenção limitar-se ao montante pago a terceiros intermediadores.

5)
A taxa de fruição possui natureza indenizatória e pressupõe a efetiva posse e uso do bem (REsp 2.106.299/SP). A ausência de comprovação da conclusão das obras de infraestrutura ou da imissão da adquirente na posse afasta a incidência da cobrança.

6)
A previsão de restituição parcelada contida no § 1º do art. 32-A da Lei 6.766/1979 destina-se, teleologicamente, à resoluções administrativas. A aplicação dessa forma de pagamento após o decurso do tempo de tramitação processual geraria prejuízo desproporcional à parte consumidora.

7)
O Tema 1.002 do STJ aplica-se exclusivamente aos contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018. Nos casos regidos pela nova legislação, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil e o art. 240 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula penal em distrato de compra e venda de lote deve ser reduzida equitativamente se o montante for manifestamente excessivo.

2. É indevida a retenção de comissão de corretagem quando o valor é destinado à própria empresa vendedora, desnaturando a intermediação.

3. A taxa de fruição depende da efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.

4. O Tema 1.002 do STJ não se aplica aos contratos celebrados sob a vigência da Lei 13.786/2018.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 405 e 413; Código de Processo Civil, art. 240; Lei 6.766/1979, art. 32-A e § 1º; Lei 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, Tema 1.002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, REsp 2.106.299/SP.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele dar parcial provimento.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Segundo se depreende,
Kamyla Cristina Del Piero Almeida
propôs ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização em face de
CBL Desenvolvimento Urbano Ltda.
e
Royal Garden Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, em razão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano do empreendimento Royal Garden, em Aracruz.

A promitente compradora alegou abusividade das cláusulas contratuais que estipulam retenções e devoluções ínfimas em caso de distrato.

A sentença hostilizada julgou parcialmente procedente a demanda, reconhecendo a nulidade das cláusulas que previam retenções superiores a 10% do valor pago e determinando a devolução do valor remanescente em parcela única, corrigida monetariamente desde a recusa na devolução e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Irresignadas, as recorrentes pretendem obter a reforma do julgado para viabilizar descontos de outras rubricas sobre o valor adimplido, a exemplo da taxa de corretagem e taxa de fruição do imóvel, além da restituição da quantia de forma parcelada e modificação do termo inicial dos juros de mora.

Cinge-se a controvérsia a analisar se, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa da promitente compradora, deve prevalecer a aplicação integral do art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, que regula a possibilidade de retenção de valores específicos e a forma parcelada da restituição em contratos de aquisição de lotes urbanos, inclusive com previsão de taxa de fruição e comissão de corretagem.

Com efeito, o art. 32-A da Lei n.º 6.766/79, introduzido pela Lei n.º 13.786/2018, autoriza a realização de descontos sobre o montante a ser restituído ao promitente comprador, como subsegue:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Embora a lei autorize a retenção, a aplicação da norma não pode resultar em enriquecimento sem causa ou na perda total das prestações pagas, sob pena de violação aos princípios basilares do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo porque as apelantes detêm a posse e a propriedade resolúvel do imóvel, que tornou a ser um ativo econômico.

Quanto à base de cálculo da cláusula penal (inciso II do art. 32-A), a retenção de 10% sobre o
valor do contrato
absorveria montante superior a 30% do valor vertido pela consumidora (R$ 76.794,23), configurando onerosidade excessiva.

Nesse contexto, o art. 413 do Código Civil impõe ao juiz o dever de reduzir equitativamente a penalidade se o montante for manifestamente excessivo,
in verbis
:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Ao definir a tese do
Tema Repetitivo
938
, o STJ validou a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem
, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da comissão:

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”

Ademais, a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que, aproximadas as partes e assinado o contrato de promessa de compra e venda, o serviço de corretagem é considerado prestado e a comissão devida, ainda que o negócio seja posteriormente desfeito por distrato, desde que não haja culpa do corretor.

É de se conferir:

APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ADMINISTRATIVO. MULTA IMPOSTA PELO PROCON. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA COBRANÇA. MULTA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ação anulatória ou de inexistência de débito. 2. Multa imposta pelo órgão de proteção e defesa do consumidor (PROCON) em razão da cobrança de comissão de corretagem de compra e venda de imóvel posteriormente desfeita entre consumidor e construtora.
3. Nos termos do entendimento do c. STJ, “a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor” (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP). 4
.
Validade da cobrança que afeta a legalidade da multa aplicada pelo PROCON. 5. Sentença de procedência do pedido mantida
. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 00201581520178080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível. Data: 02/out/2024)

No entanto, a restituição não deve ser dirimida pelo valor integral, haja vista que a quantia de
R$ 3.889,88
fora destinada à própria loteadora
CBL Desenvolvimento Urbano Ltda.
(ID Num. 16815865 - Pág. 1):

A aplicação de taxa de corretagem em benefício da própria alienante desnatura o instituto, configurando cobrança indevida sob roupagem de serviço de intermediação, o que não se admite.

Assim, a retenção da comissão de corretagem deve se ater ao valor máximo de
R$ 10.373,03
,

que corresponde ao previsto no contrato, subtraída a quantia destinada exclusivamente à pessoa jurídica loteadora.

A denominada
taxa de fruição
consiste em uma compensação equivalente ao aluguel, devida por aquele que permaneceu na posse do imóvel, mas decidiu não manter o vínculo contratual, seja em razão de inadimplemento, seja por mero arrependimento.

No que se refere ao termo inicial, a cobrança da taxa deve incidir a partir do momento em que o promitente comprador passa a ocupar o bem de forma indevida, perdurando até a efetiva entrega do imóvel, conforme sedimentado pela Corte de Cidadania:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO. [...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos,
a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem.
4.
A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor
e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida. 5. A interpretação do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual. [...] (REsp n. 2.106.299/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 20/10/2025.)

A Cláusula Sétima do contrato (Item 7 e 7.1) condiciona a
imissão na posse
(e consequentemente o início da fruição) à conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento.

Ocorre que as apelantes não demonstraram a data de conclusão das obras ou a efetiva imissão da apelada na posse do lote, ônus que lhes incumbia.

A teor do § 1º do art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979,
“o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais [...]”
, a depender do estado de conclusão da obra:

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Quanto a este fato, o impasse à formalização da rescisão, pela via administrativa, não pode servir de obstáculo à recomposição patrimonial da credora, sob pena de frustrar a operabilidade da norma.

Sob a perspectiva teleológica, os prazos e formas de restituição de valores ao promitente-comprador, introduzidos no ordenamento pela Lei do Distrato, destinam-se às hipóteses de resolução na via administrativa, sem intervenção judicial, iniciando-se a partir do prazo final de entrega do empreendimento ou do distrato amigável.

Do ponto de vista lógico-jurídico, os prazos previstos em lei para restituição à contraparte não podem ser suspensos, dilatados ou protraídos a momento ulterior ao trânsito em julgado da ação, sob pena de estimular o inadimplemento, a litigância e recalcitrância.

É mister seja dada primazia à data de ajuizamento da ação para fins de interpelação judicial dos promitentes vendedores (19/06/2023), em consonância ao previsto no
caput
do art. 240 do CPC:

Art. 240.
A citação válida
, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e
constitui em mora o devedor
, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Assim, diante do decurso de lapso temporal significativo desde a propositura da demanda, a autorização da restituição dos valores de forma parcelada em até 12 vezes após o trânsito em julgado, somada ao tempo de tramitação processual, geraria prejuízo desproporcional à consumidora, transferindo a ela o ônus do tempo e mantendo as recorrentes na posse do imóvel e em custódia dos ativos financeiros.

Por fim, a tese firmada pelo STJ no julgamento do
Tema Repetitivo 1.002
(REsp 1740911/DF) restringe expressamente a aplicação aos contratos firmados antes da vigência da Lei do Distrato, a saber:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

Dessarte, inaplicável o precedente invocado, devendo prevalecer a aplicação dos consectários legais na forma estabelecida pela sentença (art. 405 do Código Civil).

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou parcial provimento para autorizar a retenção parcial da taxa de corretagem
, nos termos da fundamentação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Acompanho o Voto do Eminente Relator.