Tribunal: TJES
Processo: 0038324-96.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-02-09

Ementa:
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO QUANTO AO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. VÍCIOS SANADOS. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES.

1. Os embargos de declaração se prestam a sanar vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão judicial, conforme art. 1.022 do CPC.

2. Verificada a omissão quanto ao índice de correção monetária aplicável ao saldo devedor após o prazo de tolerância, impõe-se a substituição do INCC pelo IPCA, por ser mais favorável ao consumidor, em consonância com o Tema 966 do STJ.

3. Reconhecida a ilegitimidade passiva da imobiliária intermediadora em sede de apelação, a omissão quanto à redistribuição do ônus sucumbencial deve ser sanada, com a inversão da sucumbência em favor da parte excluída da lide, nos termos do art. 85 do CPC.

4. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0038324-96.2012.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)
APELADO: THIAGO MAESTRINI BROETO
RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES
Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
VOTO

Como se sabe, a teor do art. 1.022, do CPC,
“Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material.”

O acórdão embargado, de relatoria do e. Desembargador Convocado Aldary Nunes Junior, restou ementado nestes termos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reparação de danos morais e materiais ajuizada por consumidor, reconheceu a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega de imóvel adquirido por meio de contrato de promessa de compra e venda, condenando-as ao pagamento de diferenças inflacionárias, multa contratual, indenização por danos morais e restituição de valores indevidamente cobrados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação das construtoras ao pagamento de indenização por danos morais e materiais; (ii) examinar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (iii) verificar se houve julgamento ultra petita ao impor a inversão da cláusula penal sem pedido expresso do autor; e (iv) analisar a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora para responder pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, desde que expressamente prevista no contrato. No caso concreto, a mora das construtoras teve início após esse período, tornando configurado o inadimplemento.

4. O atraso injustificado de mais de seis meses após o prazo de tolerância ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando lesão extrapatrimonial passível de indenização por danos morais, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. O reconhecimento da inversão da cláusula penal na sentença caracteriza julgamento ultra petita, pois não houve pedido expresso na petição inicial. Deve-se excluir essa condenação, mantendo-se os demais capítulos da sentença.

6. A imobiliária intermediadora, que apenas realizou a aproximação entre comprador e vendedor, não integra a cadeia de fornecimento da unidade habitacional e, portanto, não responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, nos termos da jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO

7. Recursos conhecidos. Apelação das construtoras parcialmente provida para excluir a condenação referente à inversão da cláusula penal. Apelação da imobiliária provida para reconhecer sua ilegitimidade passiva.

1. Embargos opostos pela de Sandarae Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Em suas razões de id. 13340330, a embargante Sanderae Empreendimentos Imobiliários Ltda. alega omissão no acórdão quanto ao enfrentamento expresso do índice de correção monetária aplicável após a expedição do “habite-se” (IGP-M), bem como quanto à legalidade da incidência do INCC até a data do habite-se, temas que, sustenta, foram deduzidos na apelação e não receberam análise específica.

O acórdão embargado de fato restou omisso quanto a atualização do saldo devedor.

Conforme se depreende dos autos, o magistrado singular entendeu que “
o congelamento integral do saldo devedor implicaria desequilíbrio contratual, uma vez que a correção monetária apenas atualiza o valor da moeda. Entretanto, o INCC, cuja aplicação foi estipulada na cláusula 11ª do contrato (fl. 37), é apurado a partir de valores calculados pelas construtoras de forma unilateral, de modo que, por ser setorial, mostra-se excessivamente oneroso para o consumidor. Desta forma, a solução mais adequada é a aplicação de correção monetária pelo IGPM, a partir do término do prazo de tolerância estipulado no contrato
.”.

Este entendimento está em consonância com o precedente vinculante do STJ (Tema 966), devendo, contudo, o índice setorial (INCC) ser substituído pelo IPCA, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor
.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

Em sintonia, cito jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL . REVISÃO DE ÍNDICES DE CORREÇÃO. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da construtora parcialmente provido para afastar a condenação à restituição de alugueres pagos pelos consumidores. Recurso dos consumidores desprovido . Tese de julgamento: Não é admissível a cumulação da multa contratual moratória com indenização por alugueres.
Em caso de mora na entrega do imóvel, o índice de correção monetária aplicado ao saldo devedor deve ser substituído pelo índice geral mais favorável ao consumidor.
O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel pode configurar dano moral, passível de indenização proporcional ao período de mora e ao impacto causado ao consumidor. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 5º, inciso XXXII; CC, arts. 422, 475, e 927; CPC, art. 926. Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 970 e 971; AgInt-AREsp 2 .651.327, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJE 05/11/2024; TJES, ApCiv 0024148-78 .2013.8.08.0048, Rel . Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, julg. 02/02/2023.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00164493520188080024, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

Nesse contexto, deve ser reformada a sentença para, tão somente, constar que é devida à parte autora a restituição da diferença entre a aplicação do INCC e do IPCA, de julho/2011 a janeiro/2012

2. Embargos opostos pela LPS Espírito Santo - Consultoria de Imóveis Ltda.

Por sua vez, a LPS Espírito Santo - Consultoria de Imóveis Ltda., em razões de id. 13364828, aponta omissão quanto à redistribuição do ônus sucumbencial.

De fato, reconhecida a ilegitimidade passiva da imobiliária intermediadora em sede de apelação, a omissão quanto à redistribuição do ônus sucumbencial deve ser sanada, com a inversão da sucumbência em favor da parte excluída da lide, nos termos do art. 85 do CPC.

Assim, a parte autora deve ser condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, em favor dos patronos da LPS, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

3. Conclusão

Pelo exposto,
acolho
os aclaratórios opostos por Sandarae Empreendimentos Imobiliários Ltda., com efeitos infringentes, para sanar a omissão e modificar o acórdão, a fim de constar que é devida à parte autora a restituição da diferença entre a aplicação do INCC e do IPCA, de julho/2011 a janeiro/2012; e
acolho
os aclaratórios opostos por LPS Espírito Santo - Consultoria de Imóveis Ltda. para reformar o v. acórdão, tão somente, a fim de inverter o ônus de sucumbência e condenar o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 10.11.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.