Tribunal: TJES
Processo: 5011872-85.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Liminar
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA DE RETENÇÃO INTEGRAL. ABUSIVIDADE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. DESCABIMENTO. EMBARGOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por Santos Neves Planejamento e Incorporações Eireli e Condomínio Residencial Mar de Espanha contra acórdão que, aplicando a teoria da causa madura, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com ação de cobrança para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária e determinar a restituição de 75% dos valores pagos, sob a alegação de omissão do julgado quanto à atuação da construtora como mera prestadora de serviços, à destinação das verbas diretamente ao condomínio para afastar a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça e à validade da cláusula de retenção integral contratada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado padece de vício de omissão quanto ao afastamento do regime de construção por administração e à consequente abusividade da cláusula de retenção integral; e (ii) determinar se é cabível a aplicação de multa por embargos de declaração manifestamente protelatórios em desfavor das embargantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e se destinam exclusivamente a suprir omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, não servindo como via para a rediscussão de matérias julgadas ou para o acolhimento de mero inconformismo da parte.

O descumprimento dos requisitos puros do regime de obra por administração e a atuação proeminente da construtora como real idealizadora, vendedora e gestora financeira do empreendimento descaracterizam o referido regime jurídico e atraem a incidência protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor torna abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção integral das prestações pagas, por configurar penalidade excessivamente onerosa e acarretar enriquecimento sem causa.

O órgão julgador não tem a obrigação de responder a todas as alegações das partes ou de rebater individualmente cada um de seus argumentos quando os fundamentos adotados se mostram suficientes para motivar e embasar integralmente a decisão.

A aplicação da multa por embargos de declaração manifestamente protelatórios pressupõe a comprovação do manifesto intuito da parte de procrastinar o desfecho da lide ou de tumultuar a marcha processual, o que afasta a penalidade diante do mero exercício regular do direito de recorrer.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

A descaracterização do regime de construção por administração pela atuação concentrada da construtora na gestão financeira e negocial do empreendimento atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

É abusiva a penalidade contratual que estabelece a perda total ou substancial das parcelas pagas pelo comprador em caso de rescisão por inadimplemento, limitando-se o direito de retenção do fornecedor ao percentual de 25%.

Afasta-se a multa por embargos de declaração protelatórios quando a insurgência recursal não demonstra o propósito deliberado de tumultuar ou retardar o andamento do processo.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 58; CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, art. 884; CPC, arts. 1.022, II, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024; STJ, REsp nº 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/09/2025, DJEN de 19/09/2025; STJ, EDcl no AREsp nº 2.952.779/PE, relator Ministro Og Fernandes, Sexta Turma, julgado em 07/04/2026, DJEN de 24/04/2026; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.328.785/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 02/09/2024, DJe de 04/09/2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5003233-52.2022.8.08.0000, Magistrado Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, julgado em 16/12/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011872-85.2021.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: APARECIDA GOMES LEAL
APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA e outros
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA DE RETENÇÃO INTEGRAL. ABUSIVIDADE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. DESCABIMENTO. EMBARGOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por Santos Neves Planejamento e Incorporações Eireli e Condomínio Residencial Mar de Espanha contra acórdão que, aplicando a teoria da causa madura, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com ação de cobrança para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária e determinar a restituição de 75% dos valores pagos, sob a alegação de omissão do julgado quanto à atuação da construtora como mera prestadora de serviços, à destinação das verbas diretamente ao condomínio para afastar a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça e à validade da cláusula de retenção integral contratada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado padece de vício de omissão quanto ao afastamento do regime de construção por administração e à consequente abusividade da cláusula de retenção integral; e (ii) determinar se é cabível a aplicação de multa por embargos de declaração manifestamente protelatórios em desfavor das embargantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e se destinam exclusivamente a suprir omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, não servindo como via para a rediscussão de matérias julgadas ou para o acolhimento de mero inconformismo da parte.

O descumprimento dos requisitos puros do regime de obra por administração e a atuação proeminente da construtora como real idealizadora, vendedora e gestora financeira do empreendimento descaracterizam o referido regime jurídico e atraem a incidência protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor torna abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção integral das prestações pagas, por configurar penalidade excessivamente onerosa e acarretar enriquecimento sem causa.

O órgão julgador não tem a obrigação de responder a todas as alegações das partes ou de rebater individualmente cada um de seus argumentos quando os fundamentos adotados se mostram suficientes para motivar e embasar integralmente a decisão.

A aplicação da multa por embargos de declaração manifestamente protelatórios pressupõe a comprovação do manifesto intuito da parte de procrastinar o desfecho da lide ou de tumultuar a marcha processual, o que afasta a penalidade diante do mero exercício regular do direito de recorrer.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

A descaracterização do regime de construção por administração pela atuação concentrada da construtora na gestão financeira e negocial do empreendimento atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

É abusiva a penalidade contratual que estabelece a perda total ou substancial das parcelas pagas pelo comprador em caso de rescisão por inadimplemento, limitando-se o direito de retenção do fornecedor ao percentual de 25%.

Afasta-se a multa por embargos de declaração protelatórios quando a insurgência recursal não demonstra o propósito deliberado de tumultuar ou retardar o andamento do processo.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 58; CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, art. 884; CPC, arts. 1.022, II, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024; STJ, REsp nº 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/09/2025, DJEN de 19/09/2025; STJ, EDcl no AREsp nº 2.952.779/PE, relator Ministro Og Fernandes, Sexta Turma, julgado em 07/04/2026, DJEN de 24/04/2026; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.328.785/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 02/09/2024, DJe de 04/09/2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5003233-52.2022.8.08.0000, Magistrado Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, julgado em 16/12/2022.

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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e nao acolher os Embargos de Declaracao, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
V O T O

Consoante relatado, cuida-se de embargos de declaração opostos por
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES EIRELI
e
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA
contra o v. acórdão de ID 18395186, por intermédio do qual esta c. 2ª Câmara Cível, à unanimidade, anulou a sentença recorrida e, aplicando a teoria da causa madura, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na
ação de rescisão contratual c/c ação de cobrança
ajuizada
APARECIDA GOMES LEAL
, “
para declarar a rescisão do contrato de compra e venda da unidade n. 501, torre B (Valência), do Condomínio Residencial Mar de Espanha e condenar as rés/apelantes à restituição, no percentual de 75% (setenta e cinco por cento), do valor pago pela autora/apelada para aquisição com incidência de correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e SELIC, exclusivamente, a partir do Trânsito em julgado
”.

Em suas razões recursais (ID 18679928), a embargante afirma que o v. acórdão é omisso pois
(i)
não apreciou o fundamento de que a construtora atuou como mera prestadora de serviços conforme cláusula sétima;
(ii)
deixou de observar que os valores pagos à construtora foram destinados ao condomínio, o que afasta a aplicação do enunciado da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça; e
(iii)
não se manifestou sobre a validade da cláusula de retenção integral prevista no contrato.

Pois bem.

De início, registro que os embargos de declaração consubstanciam recurso de fundamentação vinculada, cujo fim precípuo é aclarar ou integrar a decisão recorrida,
bastando, para seu conhecimento, o apontamento dos vícios contidos no art. 1.022 do Código de Processo Civil
.

Acerca da natureza dos embargos de declaração, vale citar a proficiente lição de Flávio Cheim Jorge (Teoria geral dos recursos cíveis. 4. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo : Revista dos Tribunais, 2009. p. 159):

Com efeito, para a compreensão desse fenômeno, é preciso ter presente inicialmente que os embargos de declaração são inquestionavelmente sui generis: são de fundamentação vinculada, ou seja,
seu cabimento fica adstrito à alegação específica de errores in procedendo: omissão obscuridade e contradição
; não possuem como todos os demais recursos a função de anular ou reformar a decisão recorrida, visando, apenas, esclarecê-la ou integrá-la; são julgados pelo mesmo órgão que prolatou a decisão recorrida.

Assim, uma vez ventilada, no recurso, a questão acerca da qual a embargante entende ter sido omisso o acórdão, ao contrário do que pretende a parte embargada,
o recurso deve ser conhecido
.

Quanto ao mérito,
o vício de
omissão
se caracteriza diante da “
ausência de apreciação de ponto ou questão relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado, inclusive as matérias que deva conhecer de ofício (art. 1022, II, do Novo CPC)
” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – 1.ed. – Salvador: Editora JusPodivm, 2016, p. 1.715).

Fincada essa premissa, em que pese o esforço argumentativo da embargante em tentar amoldar sua irresignação ao vício de omissão (art. 1.022 do CPC), verifico que, em verdade, veicula mero inconformismo em relação ao desfecho da controvérsia estabelecido no v. acórdão embargado, notadamente porque o Órgão Colegiado enfrentou, de forma exauriente, a descaracterização do regime de administração, além de ter consignado, expressamente, que, em razão da desconfiguração do regime de administração no caso concreto, incide o disposto no enunciado da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, com a consequente nulidade da cláusula que permite a retenção integral dos valores despendidos pela consumidora adquirente,
in litteris
:

A esse respeito, sublinhe-se que
a tese de ilegitimidade passiva não merece prosperar
, uma vez que, embora o contrato seja formalmente intitulado como de "
construção por administração
", diversos elementos nos autos demonstram que a construtora Santos Neves atuou de forma proeminente e decisiva na relação jurídica, ultrapassando a figura de mera mandatária do condomínio.

Primeiramente, o "Contrato de Promessa de Compra e Venda" (ID 14709808) foi firmado em 11/08/2010, tendo como partes a construtora e a apelada. O Condomínio Residencial Mar de Espanha, por sua vez, só foi formalmente constituído quase um ano depois, em 30/05/2011, conforme comprova o CNPJ (ID 14709927 - Pág. 12).

Tal fato demonstra que, no momento crucial da captação do cliente e da venda da unidade, a construtora agia como a própria incorporadora e vendedora do empreendimento, e não como administradora de um grupo de condôminos já existente.

Ademais, o extrato de pagamentos (ID 14709805) e o contrato de financiamento com o Banestes (ID 14709807) evidenciam que a construtora estava no centro da gestão financeira, recebendo valores e contraindo dívidas em nome próprio para a viabilização da obra e, consequentemente, descaracterizando a figura do condomínio como único responsável pelo custeio da obra, conforme previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64.

Nesse sentido,
a compreensão jurisprudencial desta Corte firmou-se no sentido de que, havendo indícios de que a construtora atuou como real idealizadora e negociadora do empreendimento, descumprindo os requisitos puros do regime de administração, sua legitimidade passiva
ad causam
deve ser mantida
.

[...]

Quanto ao pleito de inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva da apelada pela rescisão e a consequente impossibilidade de devolução dos valores
, a análise deve partir da premissa de que, embora o contrato de construção por administração, em sua forma pura, não configure relação de consumo, a descaracterização fática de seus elementos essenciais – como a autogestão financeira pelos condôminos – atrai a incidência protetiva do CDC, consoante orientação sufragada pelo STJ e por esta Corte:

[...]

No caso, como supramencionado, a construtora Santos Neves agiu como verdadeira fornecedora, na medida em que figurou como destinatária dos pagamentos realizados pela apelada (ID 14709805), além de ter sido destinatária dos valores decorrentes da consecução de financiamento bancário (ID 14709807),
o que torna ter ela sido a verdadeira gestora financeira da obra, atuando, portanto, como prestadora de serviços, sendo aplicável, portanto, o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Ainda que a rescisão tenha sido motivada pela inadimplência da apelada, a perda total das prestações pagas, como pretendem as apelantes, representaria penalidade excessivamente onerosa e desproporcional, incidindo, pois, na vedação contida na norma do art. 51, IV, do CDC.

De mais a mais, a retenção integral do valor pago pela apelada, considerando, ainda, a adjudicação do imóvel pelo Condomínio, possibilitando, via de consequência, sua posterior venda a terceiro, implica reconhecer enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo art. 884 do Código Civil.

No que diz respeito à restituição dos valores pagos, o Tribunal da Cidadania possui entendimento,
mutatis mutandis
, no sentido de que “
o regime de obra por administração foi expressamente afastado pela instância de origem diante de toda a sistemática de contratação
, posto que, criada a Sociedade com Propósito Específico - SPE, que elaborou o projeto de construção,
ofereceu à venda, atuou como construtora, incorporadora e administradora do empreendimento imobiliário, organizando os pagamentos, emitindo extratos e recibos, enfim atuando como gestora do empreendimento, o que descaracterizou o regime de construção por administração e acabou por atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto
” (AgInt no AREsp n. 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.).

Deste modo, atrai-se, também, a incidência do entendimento de que “
como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor,
não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor
” (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.).

As questões acerca das quais a embargante afirma ter sido omisso o Órgão Colegiado foram, portanto, expressa e exaustivamente abordadas no v. acórdão embargado, sendo despiciendas outras manifestações, notadamente porque expostas, de forma clara e concatenada, as razões pelas quais concluiu pelo afastamento do regime de administração e, consequentemente, pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Oportuno rememorar, aqui, que, conforme já decidido pelo c. Superior Tribunal de Justiça, “o
magistrado não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, tampouco a rebater, um a um, todos os seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão, como ocorre no caso
” (EDcl no AREsp n. 2.952.779/PE, relator Ministro Og Fernandes, Sexta Turma, julgado em 7/4/2026, DJEN de 24/4/2026.).

N
essa toada, incide no caso o entendimento de que “
os embargos de declaração têm a finalidade simples e única de completar, aclarar ou corrigir uma decisão omissa, obscura ou contraditória. Não são destinados à adequação do decisum ao entendimento da parte embargante, nem ao acolhimento de pretensões que refletem mero inconformismo, e, menos ainda, à rediscussão de questão já resolvida
”. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.328.785/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024).

Em arremate, no que diz respeito à pretensão da parte embargada em ver aplicada a multa por embargos protelatórios em desfavor dos embargantes, conquanto os embargos de declaração sejam usualmente manejados sem atenção à moldura jurídica definida pelo legislador no art. 1.022 do CPC, a incidência da multa do art. 1.026, §2º, do CPC,
é indispensável a existência de razões para crer que a parte opõe os aclaratórios imbuída do interesse de protelar o desfecho processual ou de tumultuar o feito, abusando do direito de recorrer
, consoante jurisprudência deste Sodalício,
in verbis
:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIO – ART. 1.026, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - ABUSO DO DIREITO DE RECORRER NÃO CONFIGURADO – MULTA AFASTADA – RECURSO PROVIDO. 1. Dispõe o art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, que o juiz ou o tribunal condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa, quando se tratarem de embargos manifestamente protelatórios. 2.
É cediço que “manifestamente protelatórios” são os embargos de declaração interpostos contra decisão isenta de vícios e imbuídos do nítido interesse de protelar o desfecho processual ou de tumultuar o feito, relevando abuso no direito de recorrer
. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5003233-52.2022.8.08.0000, Magistrado: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 16/12/2022)

Não é esse o cenário, entretanto, que verifico na hipótese, uma vez que, apesar de não inferir vício no v. acórdão, não se encontra comprovado o caráter protelatório dos embargos declaratórios opostos.

Posto isso,
CONHEÇO
dos embargos de declaração opostos por
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES EIRELI
e
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA
e
LHES NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)