Tribunal: TJES
Processo: 5004537-77.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Cancelamento de Hipoteca
Data de julgamento: 2026-03-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA: DEFERIDA. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFICAÇÃO INTEGRANTE DE CONJUNTO RESIDENCIAL. TERRENO INDIVISO. NECESSIDADE DE CONVENÇÃO GERAL OU DESMEMBRAMENTO. QUÓRUM LEGAL NÃO ATINGIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação Cível interposta contra sentença proferida em suscitação de dúvida que manteve a recusa do Oficial do Cartório da 2ª Zona de Registro Geral de Imóveis de Vitória em registrar Convenção de Condomínio deliberada apenas pelos proprietários de um único edifício ("Edifício Milton Caldeira"), situado em terreno indiviso compartilhado com outros três blocos ("Conjunto Residencial de Maruípe"), sob a exigência de convenção geral de todo o conjunto ou prévio desmembramento do solo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir a possibilidade de registro de Convenção de Condomínio deliberada exclusivamente pelos proprietários de uma única edificação, quando esta se encontra erigida em terreno comum e indiviso integrante de conjunto residencial composto por quatro blocos, sem a prévia instituição de condomínio geral ou desmembramento da área.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Concessão de gratuidade de justiça à pessoa jurídica ou ente despersonalizado exige comprovação de hipossuficiência, nos termos da Súmula 481 do STJ, requisito demonstrado pelo perfil socioeconômico das unidades do condomínio recorrente.

4)
Princípios da continuidade e da especialidade objetiva, regentes da Lei 6.015/1973, impedem a criação de situação jurídica tabular (convenção de prédio isolado) desconectada da realidade dominial de terreno único pertencente a uma comunhão maior.

5)
Instituição do condomínio edilício vincula-se à unidade do terreno nos termos do art. 1.332 do Código Civil, de modo que, havendo múltiplos edifícios em gleba única sem individualização de matrículas, o condomínio abrange juridicamente a totalidade do conjunto.

6)
Exigência do quórum de dois terços das frações ideais prevista no caput do art. 1.333 do Código Civil deve ser calculada sobre a totalidade dos titulares de direitos sobre o terreno comum, tornando inviável a validação de convenção subscrita por número insuficiente de condôminos frente ao universo legal do complexo.

7)
Faculdade de convencionar sobre edificações específicas, disposta no art. 9º da Lei 4.591/1964, deve ser interpretada em harmonia com o sistema registral, pressupondo autonomia jurídica da construção ou instituição de condomínio em fases devidamente registrada.

8)
Regularização registral demanda a instituição de condomínio geral com participação dos demais blocos ou o desmembramento do solo junto à Municipalidade, sendo vedada a flexibilização de normas de ordem pública em razão de dificuldades fáticas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É inviável o registro de Convenção de Condomínio de edifício isolado quando este integra conjunto residencial edificado em terreno único e indiviso, sendo necessária a instituição de condomínio geral com o quórum legal sobre a totalidade das frações ideais ou o prévio desmembramento do solo.

Dispositivos relevantes citados: Lei 6.015/1973; art. 1.332 e art. 1.333 do Código Civil; art. 9º da Lei 4.591/1964; § 3º do art. 98 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 481.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004537-77.2023.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MILTON CALDEIRA
APELADO: HELVECIO DUIA CASTELLO
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA: DEFERIDA. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFICAÇÃO INTEGRANTE DE CONJUNTO RESIDENCIAL. TERRENO INDIVISO. NECESSIDADE DE CONVENÇÃO GERAL OU DESMEMBRAMENTO. QUÓRUM LEGAL NÃO ATINGIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação Cível interposta contra sentença proferida em suscitação de dúvida que manteve a recusa do Oficial do Cartório da 2ª Zona de Registro Geral de Imóveis de Vitória em registrar Convenção de Condomínio deliberada apenas pelos proprietários de um único edifício ("Edifício Milton Caldeira"), situado em terreno indiviso compartilhado com outros três blocos ("Conjunto Residencial de Maruípe"), sob a exigência de convenção geral de todo o conjunto ou prévio desmembramento do solo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir a possibilidade de registro de Convenção de Condomínio deliberada exclusivamente pelos proprietários de uma única edificação, quando esta se encontra erigida em terreno comum e indiviso integrante de conjunto residencial composto por quatro blocos, sem a prévia instituição de condomínio geral ou desmembramento da área.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Concessão de gratuidade de justiça à pessoa jurídica ou ente despersonalizado exige comprovação de hipossuficiência, nos termos da Súmula 481 do STJ, requisito demonstrado pelo perfil socioeconômico das unidades do condomínio recorrente.

4)
Princípios da continuidade e da especialidade objetiva, regentes da Lei 6.015/1973, impedem a criação de situação jurídica tabular (convenção de prédio isolado) desconectada da realidade dominial de terreno único pertencente a uma comunhão maior.

5)
Instituição do condomínio edilício vincula-se à unidade do terreno nos termos do art. 1.332 do Código Civil, de modo que, havendo múltiplos edifícios em gleba única sem individualização de matrículas, o condomínio abrange juridicamente a totalidade do conjunto.

6)
Exigência do quórum de dois terços das frações ideais prevista no caput do art. 1.333 do Código Civil deve ser calculada sobre a totalidade dos titulares de direitos sobre o terreno comum, tornando inviável a validação de convenção subscrita por número insuficiente de condôminos frente ao universo legal do complexo.

7)
Faculdade de convencionar sobre edificações específicas, disposta no art. 9º da Lei 4.591/1964, deve ser interpretada em harmonia com o sistema registral, pressupondo autonomia jurídica da construção ou instituição de condomínio em fases devidamente registrada.

8)
Regularização registral demanda a instituição de condomínio geral com participação dos demais blocos ou o desmembramento do solo junto à Municipalidade, sendo vedada a flexibilização de normas de ordem pública em razão de dificuldades fáticas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É inviável o registro de Convenção de Condomínio de edifício isolado quando este integra conjunto residencial edificado em terreno único e indiviso, sendo necessária a instituição de condomínio geral com o quórum legal sobre a totalidade das frações ideais ou o prévio desmembramento do solo.

Dispositivos relevantes citados: Lei 6.015/1973; art. 1.332 e art. 1.333 do Código Civil; art. 9º da Lei 4.591/1964; § 3º do art. 98 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 481.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, negar provimento ao recurso, nos termos do e. Desembargador Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
- PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Inicialmente, aprecia-se o pedido de gratuidade de justiça reiterado em sede recursal.

O apelante,
Condomínio do Edifício Milton Caldeira
, sustenta hipossuficiência financeira, argumentando tratar-se de empreendimento habitado por famílias de baixa renda.

É cediço que a concessão de gratuidade de justiça à pessoa jurídica é admissível, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com os encargos processuais, nos termos da Súmula 481 do STJ.

No caso em tela, considerando a natureza da demanda (suscitação de dúvida visando regularização registral) e os documentos que instruíram o pedido na origem, demonstrando o perfil socioeconômico das unidades,
deve ser deferido
o benefício da gratuidade de justiça exclusivamente para o processamento deste recurso, dispensando o recolhimento do preparo.

Presentes, portanto, os pressupostos de admissibilidade,
conheço do recurso
.

- DO MÉRITO

Segundo se depreende, o
Condomínio do Edifício Milton Caldeira
busca o registro de sua Convenção, aprovada em assembleia restrita aos proprietários do referido edifício.

O Oficial de Registro de Imóveis recusou o ato, suscitando dúvida, sob o fundamento de que o edifício em questão integra um todo maior, denominado "Conjunto Residencial de Maruípe", composto por quatro blocos edificados em um único terreno indiviso, conforme a Transcrição nº 12.274.

Sustenta o Oficial que, para o registro, seria necessária a convenção geral de todo o conjunto, subscrita por 2/3 da totalidade das frações ideais do terreno, ou a prévia regularização do desmembramento do solo.

A sentença hostilizada julgou procedente a dúvida (mantendo a recusa do registro), sob o fundamento de que, havendo um único registro imobiliário para o terreno que abriga os quatro edifícios, a instituição do condomínio é única.

Assim, a convenção deve observar o quórum legal de 2/3 calculado sobre a totalidade dos condôminos do complexo ("Armando Rabello", "Milton Caldeira", "Philogomiro Lannes" e "Antônio Dias de Souza"), não sendo admissível a fragmentação da convenção sem a correspondente fragmentação jurídica do imóvel.

Nesse contexto, cinge-se a controvérsia a aferir se é possível o registro de Convenção de Condomínio deliberada exclusivamente pelos proprietários de um único edifício ("Milton Caldeira"), quando este se encontra edificado em terreno comum e indiviso com outros três prédios, configurando um conjunto residencial, sem que tenha havido o desmembramento da área ou a instituição de condomínio geral.

Como é cediço, os princípios da continuidade e da especialidade objetiva, regentes do sistema registral (Lei nº 6.015/73), impedem que se crie uma situação jurídica tabular (convenção de um prédio isolado) desconectada da realidade dominial do imóvel (um terreno único pertencente a uma comunhão maior).

A instituição do condomínio edilício, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, precede a convenção e vincula-se à unidade do terreno.

Logo, se o terreno abriga múltiplos edifícios sem individualização de matrículas para cada projeção, o "condomínio" é, juridicamente, o conjunto todo.

Como se depreende, permitir o registro isolado violaria o art. 1.333 do Código Civil, que exige a subscrição dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.

No caso de um conjunto indiviso, a fração ideal de cada unidade refere-se ao terreno todo de 1.660m2.

Portanto, o quórum deve ser aferido em relação à totalidade dos titulares de direitos sobre esse terreno, e não apenas sobre uma parcela dele.

Na espécie, observa-se pela análise da Transcrição nº 12.274 que o "Conjunto Residencial de Maruípe" foi erigido sobre uma gleba única.

As averbações subsequentes confirmam a construção dos quatro blocos na mesma área, sem qualquer notícia de desmembramento ou atribuição de áreas exclusivas de terreno a cada bloco.

Embora o apelante sustente a autonomia do "Edifício Milton Caldeira" com base no art. 9º da Lei nº 4.591/64, tal dispositivo deve ser interpretado em harmonia com o sistema registral.

A faculdade de convencionar sobre "edificações" pressupõe que estas tenham autonomia jurídica (matrícula própria do terreno ou instituição de condomínio em fases/blocos devidamente registrada), o que não ocorre na espécie.

A minuta apresentada para registro conta com a assinatura de apenas 5 (cinco) unidades, número insuficiente até mesmo se considerado apenas o universo do edifício (16 unidades), e irrisório frente ao universo legal do condomínio (64 unidades).

A alegação de dificuldade fática ou condição social dos moradores, embora sensível, não autoriza o Poder Judiciário a flexibilizar normas de ordem pública que garantem a segurança jurídica dos direitos reais.

Admitir convenções fragmentadas em um terreno comum, sem regras gerais de convivência e rateio de despesas globais (que certamente existem, dado o terreno único), geraria insegurança e potencial conflito entre os blocos.

Ademais, a regularização pretendida pelo apelante exige via própria: ou se promove a
instituição do condomínio geral
(com a participação dos demais blocos) que contemple a autonomia administrativa de cada subcondomínio, ou se busca o
desmembramento do solo
junto à Municipalidade e posterior re-ratificação da instituição no Registro de Imóveis.

O atalho via registro de convenção parcial, ignorando a copropriedade dos demais 48 condôminos dos outros blocos sobre o terreno comum, é juridicamente inviável.

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe, sobretudo porque a atuação do Oficial de Registro pautou-se na estrita legalidade, inexistindo vício na exigência formulada, que visa justamente resguardar a cadeia dominial e a regularidade da constituição do condomínio edilício.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
nego
provimento,
mantendo incólume
o
decisum
vergastad
o
.

Custas na forma da lei, observada, contudo, a condição suspensiva de exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça ora deferida. Sem majoração de honorários advocatícios, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária/administrativa onde não houve fixação de verba honorária na origem, conforme entendimento pacífico do STJ em procedimentos de dúvida registral.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Acompanho o Voto do Eminente Relator.