Tribunal: TJES
Processo: 5001581-79.2024.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-05-25

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REGRESSO POR DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de regresso c/c indenização, condenando os antigos proprietários de imóvel a restituir ao autor o valor pago para quitação de débitos condominiais anteriores à aquisição do bem, referentes ao Condomínio Reserva Verde, e julgando improcedente o pedido de danos morais.
2. O autor quitou valores cobrados pelo condomínio em 2022, referentes a débitos gerados entre 2014 e 2015, para possibilitar a venda do imóvel, diante da existência de penhora judicial sobre a unidade.
3.Sentença de parcial procedência, com reconhecimento do direito regressivo e manutenção da responsabilidade solidária dos alienantes pelos débitos condominiais pretéritos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se os antigos proprietários respondem regressivamente pelos débitos condominiais gerados durante a sua titularidade, ainda que aleguem eventual duplicidade de cobrança em execução diversa e mesmo diante da ciência do adquirente acerca da existência de débitos no momento da compra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O art. 1.345 do CC prevê que o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos condominiais pretéritos, preservado o direito de regresso contra o alienante, cuja obrigação subsiste em razão da natureza propter rem da dívida.
6. A ciência do comprador acerca dos débitos não implica renúncia ao direito de regresso, inexistindo prova de assunção ou exoneração contratual válida.
7. A alegação de duplicidade de cobrança deve ser discutida em autos próprios e não exonera a responsabilidade dos vendedores, que deram causa à cobrança.
8. O pagamento pelo autor visou permitir a alienação do imóvel e afastar a penhora existente, o que afasta qualquer caracterização de liberalidade.
9. Correta a sentença ao reconhecer o direito regressivo e manter a responsabilidade solidária dos antigos proprietários pelo valor quitado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso inominado conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Os antigos proprietários respondem regressivamente pelos débitos condominiais gerados durante sua titularidade, ainda que o adquirente tenha ciência prévia da existência de dívidas. 2. A alegação de duplicidade de cobrança deve ser discutida em autos próprios e não afasta a responsabilidade regressiva do alienante.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 487, I; L. nº 9.099/1995, art. 55.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001581-79.2024.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: FERNANDA ALVES DOS SANTOS PEDROSA
RECORRIDO: LEONARDO FERRAZ VIEIRA e outros
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

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EMENTA
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REGRESSO POR DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de regresso c/c indenização, condenando os antigos proprietários de imóvel a restituir ao autor o valor pago para quitação de débitos condominiais anteriores à aquisição do bem, referentes ao Condomínio Reserva Verde, e julgando improcedente o pedido de danos morais.
2. O autor quitou valores cobrados pelo condomínio em 2022, referentes a débitos gerados entre 2014 e 2015, para possibilitar a venda do imóvel, diante da existência de penhora judicial sobre a unidade.
3.Sentença de parcial procedência, com reconhecimento do direito regressivo e manutenção da responsabilidade solidária dos alienantes pelos débitos condominiais pretéritos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se os antigos proprietários respondem regressivamente pelos débitos condominiais gerados durante a sua titularidade, ainda que aleguem eventual duplicidade de cobrança em execução diversa e mesmo diante da ciência do adquirente acerca da existência de débitos no momento da compra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O art. 1.345 do CC prevê que o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos condominiais pretéritos, preservado o direito de regresso contra o alienante, cuja obrigação subsiste em razão da natureza propter rem da dívida.
6. A ciência do comprador acerca dos débitos não implica renúncia ao direito de regresso, inexistindo prova de assunção ou exoneração contratual válida.
7. A alegação de duplicidade de cobrança deve ser discutida em autos próprios e não exonera a responsabilidade dos vendedores, que deram causa à cobrança.
8. O pagamento pelo autor visou permitir a alienação do imóvel e afastar a penhora existente, o que afasta qualquer caracterização de liberalidade.
9. Correta a sentença ao reconhecer o direito regressivo e manter a responsabilidade solidária dos antigos proprietários pelo valor quitado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso inominado conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Os antigos proprietários respondem regressivamente pelos débitos condominiais gerados durante sua titularidade, ainda que o adquirente tenha ciência prévia da existência de dívidas. 2. A alegação de duplicidade de cobrança deve ser discutida em autos próprios e não afasta a responsabilidade regressiva do alienante.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 487, I; L. nº 9.099/1995, art. 55.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N. 5001581-79.2024.8.08.0048

RECORRENTE: FERNANDA ALVES DOS SANTOS PEDROSA

RECORRIDOS: LEONARDO FERRAZ VIEIRA, GERSON GONÇALVES PEDROSA

JUIZ SENTENCIANTE: BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

RELATORA: WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REGRESSO POR DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de regresso c/c indenização, condenando os antigos proprietários de imóvel a restituir ao autor o valor pago para quitação de débitos condominiais anteriores à aquisição do bem, referentes ao Condomínio Reserva Verde, e julgando improcedente o pedido de danos morais.
2. O autor quitou valores cobrados pelo condomínio em 2022, referentes a débitos gerados entre 2014 e 2015, para possibilitar a venda do imóvel, diante da existência de penhora judicial sobre a unidade.
3.Sentença de parcial procedência, com reconhecimento do direito regressivo e manutenção da responsabilidade solidária dos alienantes pelos débitos condominiais pretéritos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se os antigos proprietários respondem regressivamente pelos débitos condominiais gerados durante a sua titularidade, ainda que aleguem eventual duplicidade de cobrança em execução diversa e mesmo diante da ciência do adquirente acerca da existência de débitos no momento da compra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O art. 1.345 do CC prevê que o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos condominiais pretéritos, preservado o direito de regresso contra o alienante, cuja obrigação subsiste em razão da natureza propter rem da dívida.
6. A ciência do comprador acerca dos débitos não implica renúncia ao direito de regresso, inexistindo prova de assunção ou exoneração contratual válida.
7. A alegação de duplicidade de cobrança deve ser discutida em autos próprios e não exonera a responsabilidade dos vendedores, que deram causa à cobrança.
8. O pagamento pelo autor visou permitir a alienação do imóvel e afastar a penhora existente, o que afasta qualquer caracterização de liberalidade.
9. Correta a sentença ao reconhecer o direito regressivo e manter a responsabilidade solidária dos antigos proprietários pelo valor quitado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso inominado conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Os antigos proprietários respondem regressivamente pelos débitos condominiais gerados durante sua titularidade, ainda que o adquirente tenha ciência prévia da existência de dívidas. 2. A alegação de duplicidade de cobrança deve ser discutida em autos próprios e não afasta a responsabilidade regressiva do alienante.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 487, I; L. nº 9.099/1995, art. 55.

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF DE 1988)

RELATÓRIO

Trata-se de ação de regresso c/c indenizatória proposta por
Leonardo Ferraz Vieira
em face de
Gerson Gonçalves Pedrosa
e
Fernanda Alves dos Santos Pedrosa.
O autor afirma ter adquirido dos réus, em setembro/2015, apartamento no Condomínio Reserva Verde, ocasião em que tomou conhecimento de débitos condominiais relativos a julho/2014 a agosto/2015, quitando parte deles para viabilizar a transferência da propriedade. Relata que, ao revender o imóvel em julho/2022, novamente foi notificado sobre débitos pretéritos dos vendedores, havendo inclusive penhora judicial sobre o bem, o que o levou a pagar R$4.836,79 em acordo extrajudicial para concluir a venda. Requer a restituição desse valor (atualizado para R$5.949,16) e indenização por danos morais de R$5.000,00.

O requerido Gerson foi citado por AR assinado por terceiro (ID 38293935), enquanto a ré Fernanda apresentou contestação (ID 40451930), pleiteando a improcedência dos pedidos.

Encerrada a instrução processual, foi proferida sentença ao ID 15916909 nos seguintes termos:

Diante das razões expostas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral, para condenar as partes rés, solidariamente, ao pagamento do montante de 4.836,79 (quatro mil oitocentos e trinta e seis reais e setenta e nove centavos), acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros a partir da última citação, eis que consistente em dano material.

JULGO IMPROCEDENTE a pretensão de indenização por dano moral. Quanto aos índices aplicáveis, até 30/08/2024, a correção monetária deverá observar os índices da Tabela de Atualização Monetária de Débitos Judiciais da Corregedoria Geral da Justiça-TJES e juros de mora de 1% ao mês.

A partir de 30/08/2024, com a vigência da Lei nº 14.905/2024, a correção monetária dar-se-á pela aplicação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), consoante art. 389, parágrafo primeiro, do Código Civil. Já quanto aos juros de mora, estes se darão pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzido o IPCA, conforme art. 406, § 1º, do Código Civil (caso o valor obtido seja negativo, os juros serão considerados como “zero”, conforme art. 406, § 3º, do Código Civil).

Via reflexa, declaro o processo extinto, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Irresignada, a parte requerida interpôs Recurso Inominado (ID 15916923), a reforma integral da sentença que a condenou, solidariamente, a restituir ao autor o valor de R$ 4.836,79, correspondente a débitos condominiais anteriores à venda do imóvel. Sustenta que o autor sempre teve ciência da existência dos débitos e assumiu o risco ao adquirir o bem. Afirma que as dívidas referentes ao período de 2014/2015 já haviam sido objeto de ação judicial, na qual houve penhora e levantamento de valores, razão pela qual a cobrança realizada pelo condomínio em 2022 seria indevida e, por consequência, não poderia gerar direito regressivo contra ela. Argumenta que eventual equívoco ou duplicidade na cobrança deveria ser discutido diretamente entre o autor e o condomínio, não podendo ser transferida a responsabilidade aos antigos proprietários. Ao final, requer o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na ação, com a condenação do recorrido ao pagamento de custas e honorários.

O autor apresentou contrarrazões ao ID 15916926, na ocasião se manifestou pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

Preparo recolhido
, IDs 16216436 e 16216437.

Conheço
do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o
em seu efeito devolutivo, uma vez que não vislumbro prejuízo apto à concessão do citado efeito, motivo pelo qual mantenho a regra prevista no artigo 43 da Lei 9.099/95, recebendo o recurso apenas em seu efeito devolutivo.

Inexistindo outras preliminares e/ou questões processuais pendentes, passo a análise de mérito, ressaltando, desde já, que entendo ser o caso de

manutenção

da sentença.

Em suas razões, alega a requerida/recorrente que os débitos condominiais relativos ao período de julho/2014 a dezembro/2014 já haviam sido integralmente satisfeitos no processo nº 0019874-03.2015.8.08.0048, apresentando para tanto extratos e planilhas atualizadas (ID 40451942), comprovante de bloqueio via BacenJud no valor de R$ 6.132,68 (ID 40451945), termo de levantamento (ID 40452853) e atualização posterior realizada pelo condomínio (ID 40452854). Tais documentos realmente indicam que houve constrição judicial e subsequente pagamento de parte dos débitos discutidos.

Contudo, o recorrido demonstrou que, em 2022, o condomínio voltou a exigir valores pretéritos, apresentando nova planilha e informando a existência de penhora incidente sobre o imóvel, o que o levou a quitar extrajudicialmente o valor de R$ 4.836,79 para possibilitar a conclusão da venda (IDs 36736753 e 36736754).

Assim, ainda que a recorrente alegue duplicidade de cobrança, o fato concreto é que o condomínio impôs nova exigência de pagamento ao atual proprietário, sob pena de inviabilizar a transferência da unidade, e o recorrido assumiu esse ônus.

A controvérsia reside em saber se os débitos exigidos em 2022 coincidiam exatamente com aqueles quitados na execução anterior, o que poderia caracterizar cobrança indevida. No entanto, os autos não contêm decisão do juízo da execução afirmando a extinção total da dívida nem documentos capazes de demonstrar, com precisão, que os valores cobrados extrajudicialmente em 2022 se referiam ao mesmo período e aos mesmos títulos já satisfeitos judicialmente.

Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos condominiais pretéritos, preservado, entretanto, o direito de regresso contra o antigo proprietário. Assim, a obrigação propter rem, embora imponha ao adquirente o dever inicial de quitação, não exime o alienante de reembolsar o adquirente pelas dívidas geradas durante sua titularidade.

No caso concreto, não foi juntado qualquer instrumento contratual que evidenciasse renúncia ao direito de regresso ou assunção integral dos débitos pelo comprador. Tampouco o simples conhecimento do autor acerca da existência de dívidas condominiais é suficiente para afastar sua pretensão regressiva, já que tal ciência não se confunde com anuência prévia e válida para exoneração dos vendedores.

Deste modo, ainda que se admita a possibilidade de erro ou confusão por parte do condomínio, tal circunstância não altera a natureza da obrigação nem modifica a responsabilidade originária dos alienantes, que respondem pelo inadimplemento ocorrido durante sua condição de proprietários.

Além disso, a tese de que o recorrido deveria acionar exclusivamente o condomínio não se sustenta. O eventual equívoco do ente condominial — seja pela atualização indevida de débitos, seja pela cobrança de valores já quitados — pode até ensejar discussão própria, mas não extingue a responsabilidade regressiva entre adquirente e alienante, que decorre diretamente da lei e não da conduta do condomínio. O adquirente, compelido a realizar o pagamento para evitar a manutenção da penhora e viabilizar a alienação do bem, tem legitimidade para buscar o ressarcimento dos antigos proprietários.

Ademais, a situação vivenciada pelo recorrido — penhora incidente sobre o imóvel, risco iminente de perda do negócio e necessidade de pagamento imediato — reforça que sua atuação não decorreu de liberalidade, mas de imposição concreta para preservar seus direitos.

Nesse sentido, o juízo de origem acertadamente consignou que eventuais irregularidades da cobrança devem ser debatidas em autos próprios, sem interferir na responsabilidade dos vendedores, cuja inadimplência deu causa ao litígio.

Na ocasião, destaco os seguintes trechos da sentença (ID 15916909):

Ademais, a alegação da parte requerida, de que o valor cobrado é oriundo de torpeza do condomínio em uma ação judicial que não a presente não é motivo para afastar a sua responsabilidade.

A regularidade ou não dos débitos cobrados pelo condomínio deve ser discutida pela parte requerida em autos próprios e não no presente feito.

Fato é que o autor comprova que restou cobrado pelo condomínio em relação a débitos anteriores (id. 36736753) e que efetuou o referido pagamento (id. 36736754), razão pela qual a presente ação deve ser julgada procedente, com a condenação dos réus, solidariamente, a restituírem ao autor os valores dispendidos.

Nesta esteira, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais:
“a sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da lei 9099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. Sentença intocável, por seus próprios fundamentos.
Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)