Tribunal: TJES
Processo: 5008643-86.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Arrendamento Mercantil
Data de julgamento: 2026-05-25

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE ESPAÇO COMERCIAL. PANDEMIA DE COVID-19. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL POR FORÇA MAIOR. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE ANTECIPA MÉRITO DECLARANDO ENCERRAMENTO DO CONTRATO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS PRÁTICOS DA DECISÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação declaratória, proposta por concessionária de espaço comercial, com pedido de tutela de urgência para que a ré desocupasse o imóvel na data originalmente estipulada no contrato de cessão de uso (30/06/2025). A decisão agravada indeferiu o pedido de desocupação liminar, mas, de ofício, declarou o encerramento do vínculo contratual nessa mesma data. A agravante sustenta que a decisão antecipou indevidamente o mérito da causa, sem pedido específico, e que a prorrogação contratual seria possível com fundamento em cláusula de força maior, diante da pandemia de COVID-19.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve julgamento
extra petita
ao declarar de ofício o encerramento do contrato em decisão interlocutória; e (ii) definir se estão presentes os requisitos para suspensão dos efeitos dessa decisão, à luz da cláusula contratual que prevê prorrogação em caso de força maior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A controvérsia contratual envolve discussão fático-jurídica relevante sobre os efeitos da pandemia de COVID-19 e a possibilidade de prorrogação contratual com base em cláusula específica de força maior (cláusula 14.2), o que demanda instrução probatória mínima.

A antecipação do mérito na fase de cognição sumária viola os princípios do contraditório, da ampla defesa e da efetividade da jurisdição, ao esvaziar o objeto da ação declaratória.

A cláusula contratual invocada pela agravante confere plausibilidade jurídica à tese de prorrogação da vigência contratual diante de caso fortuito, notadamente a pandemia e os atos normativos que interditaram a realização de eventos.

Jurisprudência anterior do próprio órgão julgador reconhece os efeitos da pandemia sobre a execução de contratos, inclusive admitindo modulação contratual com base nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

O
periculum in mora
resta evidenciado pelo risco de danos econômicos à agravante, cuja atividade empresarial depende da permanência no espaço objeto do contrato, sendo comprometida pela declaração antecipada de encerramento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A controvérsia sobre prorrogação contratual em razão da pandemia de COVID-19 exige instrução probatória e interpretação sistemática das cláusulas contratuais à luz dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

É cabível a suspensão dos efeitos práticos da declaração antecipada de encerramento do contrato até o julgamento definitivo da ação originária.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 317, 393, 421, parágrafo único, 478 e 479. CPC, arts. 300 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 0001028-53.2018.8.08.0008, 4ª Câmara Cível, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 26.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5008643-86.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VENUE ENTRETENIMENTO E EVENTO LTDA

AGRAVADO: AEROPORTOS DO SUDESTE DO BRASIL S.A

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE ESPAÇO COMERCIAL. PANDEMIA DE COVID-19. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL POR FORÇA MAIOR. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE ANTECIPA MÉRITO DECLARANDO ENCERRAMENTO DO CONTRATO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS PRÁTICOS DA DECISÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação declaratória, proposta por concessionária de espaço comercial, com pedido de tutela de urgência para que a ré desocupasse o imóvel na data originalmente estipulada no contrato de cessão de uso (30/06/2025). A decisão agravada indeferiu o pedido de desocupação liminar, mas, de ofício, declarou o encerramento do vínculo contratual nessa mesma data. A agravante sustenta que a decisão antecipou indevidamente o mérito da causa, sem pedido específico, e que a prorrogação contratual seria possível com fundamento em cláusula de força maior, diante da pandemia de COVID-19.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve julgamento
extra petita
ao declarar de ofício o encerramento do contrato em decisão interlocutória; e (ii) definir se estão presentes os requisitos para suspensão dos efeitos dessa decisão, à luz da cláusula contratual que prevê prorrogação em caso de força maior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A controvérsia contratual envolve discussão fático-jurídica relevante sobre os efeitos da pandemia de COVID-19 e a possibilidade de prorrogação contratual com base em cláusula específica de força maior (cláusula 14.2), o que demanda instrução probatória mínima.

A antecipação do mérito na fase de cognição sumária viola os princípios do contraditório, da ampla defesa e da efetividade da jurisdição, ao esvaziar o objeto da ação declaratória.

A cláusula contratual invocada pela agravante confere plausibilidade jurídica à tese de prorrogação da vigência contratual diante de caso fortuito, notadamente a pandemia e os atos normativos que interditaram a realização de eventos.

Jurisprudência anterior do próprio órgão julgador reconhece os efeitos da pandemia sobre a execução de contratos, inclusive admitindo modulação contratual com base nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

O
periculum in mora
resta evidenciado pelo risco de danos econômicos à agravante, cuja atividade empresarial depende da permanência no espaço objeto do contrato, sendo comprometida pela declaração antecipada de encerramento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A controvérsia sobre prorrogação contratual em razão da pandemia de COVID-19 exige instrução probatória e interpretação sistemática das cláusulas contratuais à luz dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

É cabível a suspensão dos efeitos práticos da declaração antecipada de encerramento do contrato até o julgamento definitivo da ação originária.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 317, 393, 421, parágrafo único, 478 e 479. CPC, arts. 300 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 0001028-53.2018.8.08.0008, 4ª Câmara Cível, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 26.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

Sem notas orais

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VOTO VENCEDOR

A
GRAVO DE INSTRUMENTO Nº

5008643-86.2025.8.08.0000

AGVTE
:

VENUE ENTRETENIMENTO E EVENTO LTDA

A
GVD
O
:

AEROPORTO DO SUDESTE DO BRASIL S.A.

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Eminentes pares, em breve síntese, t
rata-se, na origem, de
ação declaratória ajuizada
pelo agravado
em face da agravante, sob o relato de que as partes firmaram em 03/01/2020 contrato de cessão de uso de espaço n. 007/ASEB/2020, com o objeto de explorar comercialmente área para realização de shows musicais, teatros, formaturas, eventos corporativos, convenções, congressos e feiras, tendo sido fixado prazo de duração do contrato em 60 meses, com início no dia 03/01/2020, com vigência eficaz a contar de 01/07/2020 e término em 30/06/2025, podendo ser prorrogado pelo período de 24 meses, desde que exista acordo entre as partes e mediante aditivo ao contrato.

Ainda, afirma-se que ao longo das últimas notificações e ações judiciais, a
ora ré
iniciou uma discussão acerca da prorrogação do contrato, justificando a pandemia como um motivo que permitiria a prorrogação excepcional justamente para recompor o período em que não pode realizar o objeto do contrato, entretanto, a recomposição do contrato e o restabelecimento do equilíbrio já
teria sido
efetuada mediante descontos e prorrogações dos pagamentos, justamente em função da pandemia.

Prossegue com a narrativa de que, mesmo tendo assinado acordo financeiro reconhecendo que os descontos eram aplicados em função da recomposição da COVID-19, a
ora ré
notificou a ASEB no último dia 17/03/2025, indicando que a data de encerramento do contrato seria apenas 30/01/2027.

Assim, amparada em tais fatos,
a ora autora pugnou a tutela antecedente de urgência para que restasse determinado à ora demandada que desocupasse o imóvel objeto do contrato na data de originalmente estipulada em 30/06/2025, considerando a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano. Ainda, em sede meritória, postulou a declaração judicial de resolução
contratual em 30/06/2025, fazendo valer a vontade das partes quando da assinatura da avença.

Com isso, o d. Juízo
indeferiu o pedido de desocupação do imóvel objeto de cessão contratual, mas, de ofício, declarou que o contrato firmado entre as partes encerraria seus efeitos em 30/06/2025 –
decisão contra a qual foi interposto o presente recurso.

Logo, p
ugna a Agravante a concessão de efeito suspensivo, sustentando que a decisão agravada teria ultrapassado os limites da cognição sumária típica da tutela provisória, ao antecipar provimento de mérito em ação meramente declaratória, sem pedido expresso nesse sentido, configurando julgamento
extra petita
. Defende, ademais, que a cláusula 14.2 do contrato de cessão de uso contempla expressamente a prorrogação do prazo de vigência eficaz em caso de ocorrência de força maior, como teria ocorrido com a pandemia da COVID-19, circunstância que obstou por cerca de 19 meses a exploração da atividade econômica no local, inviabilizando a execução do objeto contratual.

Pois bem.

A controvérsia posta nestes autos gravita em torno da validade, adequação e alcance da decisão proferida em primeira instância, que, a despeito de indeferir a tutela de urgência para desocupação do imóvel, antecipou pronunciamento de mérito para declarar encerrado o vínculo contratual em 30/06/2025, conforme estipulado na cláusula 6 do contrato de cessão de uso celebrado entre as partes. No entanto, tal deliberação, proferida no bojo de decisão interlocutória em cognição sumária, incorreu, ao que tudo indica, em excesso de fundamentação com reflexo decisório, pois, ao antecipar a definição de ponto nuclear da controvérsia, suprimiu a necessária instrução probatória e esvaziou a utilidade do processo de conhecimento em curso.

Ademais, a pretensão veiculada pela concessionária autora na ação de origem consiste, essencialmente, na obtenção de declaração judicial que confirme o término do contrato na data originariamente pactuada. Entretanto, a parte agravada defende, com base na cláusula 14.2 do instrumento contratual, que a ocorrência de evento de força maior — no caso, a pandemia de COVID-19 e os decretos estaduais que vedaram a realização de eventos — ensejaria a prorrogação proporcional da vigência contratual, de modo a preservar o equilíbrio do pacto e a sua função social, postulando, em processo autônomo, que o termo final da relação contratual se projete até 30/01/2027.

Observa-se, no caso concreto, clara controvérsia fático-jurídica quanto à extensão temporal da eficácia contratual, a qual não se resolve à míngua de dilação probatória mínima, sobretudo diante da alegada impossibilidade de execução do objeto contratual em virtude de atos normativos de força cogente que interditaram a realização de eventos públicos — atividade fim da agravante. Trata-se, portanto, de matéria sensível, cujo deslinde depende da aferição da ocorrência e dos efeitos jurídicos do caso fortuito alegado, nos termos dos arts. 317, 393, 478 e 479 do Código Civil, bem como da interpretação sistemática das cláusulas contratuais pertinentes.

Nesse cenário, impõe-se reconhecer a verossimilhança das alegações da agravante, mormente porque a decisão agravada, embora acertadamente tenha indeferido a desocupação liminar, acabou por proferir juízo antecipatório de mérito sobre a data final da vigência contratual, esvaziando, por via reflexa, o objeto de discussão principal. Tal antecipação não apenas viola o princípio do contraditório e da ampla defesa, mas também compromete a efetividade da prestação jurisdicional, ao cristalizar entendimento sobre questão litigiosa que ainda pende de análise exauriente.

A cláusula contratual invocada pela agravante (14.2), ao prever expressamente a prorrogação do contrato nos casos de força maior, confere plausibilidade jurídica à tese recursal.

Salienta-se que os efeitos da pandemia sobre contratos de trato continuado já foram reconhecidos por este Tribunal como eventos aptos a ensejar revisão ou modulação dos efeitos contratuais, tratando-se da mesma relação jurídica e das mesmas partes ora envolvidas, esta Quarta Câmara Cível assentou a possibilidade de tutela da confiança legítima, mediante aplicação dos institutos da
supressio
e da surrectio, bem como da função social do contrato, para resguardar a continuidade do vínculo contratual frente a condutas contraditórias da concessionária.

Tal, aliás, vai ao encontro do que já decidido por este E. Sodalício:

A
PELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE ARRENDAMENTO – PARALISAÇÃO DAS ATIVIDADES EMPRESARIAIS EXERCIDAS PELA ARRENDATÁRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE POSSIBILITA A SUSPENSÃO DA CONTRAPRESTAÇÃO – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – LIBERDADE CONTRATUAL – SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS PARA ALÉM DO PRAZO DE VIGÊNCIA CONVENCIONADO – VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – EXEGESE DO ARTIGO 421 DO CÓDIGO CIVIL – EFICÁCIA DA CLÁUSULA OITIVA DO CONTRATO AFASTADA, EM PARTE – INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – FACULDADE OUTORGADA SOMENTE À ARRENDATÁRIA – CONTRAPRESTAÇÃO MENSAL A SER RETOMADA A PARTIR DO TÉRMINO DO PRAZO DE VIGÊNCIA CONTRATUAL ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELA ARRENDATÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1) Com fundamento na liberdade contratual, os arrendantes anuíram à cessão de sua propriedade para que a arrendatária nela exercesse a sua atividade empresarial de pesquisa, lavra e comercialização de granito e, à falta de arguição de algum vício de consentimento, o simples fato de se tratarem de indivíduos humildes, que teriam celebrado o contrato sem auxílio técnico de um advogado, não torna ilegítima a suspensão da contraprestação por parte da arrendatária durante o período em que suas atividades empresariais não estariam sendo exercidas. 2) A apelante defende a irrestrita liberdade de contratar a fim de que deve prevaleça o que restou convencionado entre as partes, com isso olvidando que a autonomia privada não é um princípio absoluto e que, no confronto com outros valores, prevalecem a dignidade da pessoa humana, a boa-fé objetiva e a função social do contrato. Não é por outro motivo que o art. 421 do Código Civil estabelece que “A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato”. 3) A manutenção da eficácia da Cláusula Oitiva, seja por não ter sido formulado pedido de que seja anulada, seja por não se vislumbrar sua ilegalidade/abusividade, não significa que deva ser chancelada em sua integralidade, máxime quando, à luz da boa-fé contratual, seja identificada previsão extremamente prejudicial a um dos participantes e desmedidamente favorável ao outro, diante da possibilidade de a suspensão do contrato se dar por tempo indeterminado, consoante se depreende dos trechos nos quais alude a suspensão por “qualquer lapso de tempo” e permite que seu prazo de validade seja “automaticamente suspenso pelo mesmo período para ser somado ao cômputo final”. 4) Diante do decurso de aproximadamente 6 (seis) anos sem que as atividades que ensejaram a contratação fossem retomadas pela arrendatária, poder-se-ia considerá-las definitivamente paralisadas, todavia, o parágrafo único da Cláusula Sétima do contrato ostenta previsão extremamente onerosa e excessivamente desvantajosa para os arrendantes, no sentido de que a arrendatária pode decidir, exclusivamente a seu talante, pela paralisação definitiva das atividades de lavra, para fins de rescisão contratual, ao passo que aos arrendantes não restou convencionada qualquer hipótese na qual poderiam pleitear a rescisão, a não ser “por mútua disposição das partes”, de acordo com a alínea “b” da referida cláusula. 5)
Com base no princípio da intervenção mínima e por força da excepcionalidade da revisão contratual (CC, art. 421, parágrafo único), impõe-se a modificação, apenas em parte, da previsão contida na Cláusula Oitiva do contrato, de modo que a contraprestação a que fazem jus aos arrendantes/apelados seja restabelecida a partir do término da vigência do contrato celebrado (24/03/2021), uma vez que a previsão contida em sobredita cláusula de que o prazo suspenso seria “somado ao cômputo final” exigiria expressa comunicação por parte da arrendatária de que lançaria mão de tal prerrogativa para se manter no imóvel para além do prazo de vigência inicialmente convencionado, em conformidade com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato
. 6) Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (
Data: 26/Oct/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0001028-53.2018.8.08.0008, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Provas em geral).

Ademais, o
periculum in mora
resta caracterizado, ante o risco de prejuízos econômicos e operacionais irreversíveis à atividade da agravante, cujos eventos e compromissos comerciais encontram-se atrelados à permanência no espaço cedido, sendo certo que a declaração antecipada do término contratual compromete, desde logo, a segurança jurídica necessária à manutenção da atividade econômica no local.

Por fim, vale consignar que a presente deliberação não importa julgamento de mérito sobre a tese de prorrogação contratual sustentada pela agravante, restringindo-se a suspender os efeitos práticos da declaração antecipada de encerramento do contrato, proferida na decisão recorrida, até que sobrevenha decisão final sobre o mérito da demanda declaratória.

Ante o exposto, c
onheço do recurso e dou-lhe parcial provimento
para suspender os efeitos da decisão agravada exclusivamente no que tange à declaração de encerramento do contrato de cessão de uso em 30/06/2025, que deverá permanecer sob exame até final instrução e julgamento da ação originária.

Julgo prejudicado o agravo interno.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento parcial ao recurso.

Voto com o Relator