Tribunal: TJES
Processo: 0000693-24.2015.8.08.0013
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2026-02-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº0000693-24.2015.8.08.0013

APTE/
APDO
:

BANCO BRADESCO S/A

APTE/
APDO
:
ALFREDO CLÉCIO ZOBOLI, ANTÔNIO CLOVIS ZOBOLI, LUIZ CLOVANIR ZOBOLI e BRAS CLEBER ZOBOLI

RELATOR:
DES. SUBST. JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO PELO VALOR DE MERCADO. TERMO INICIAL DO NOVO CONTRATO.
I
LEGITIMIDADE PASSIVA. ÍNDICE DE REAJUSTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO DE UM RECURSO E DESPROVIMENTO DO OUTRO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes nos autos da Ação Renovatória de Locação, visando à renovação do contrato de locação comercial por mais cinco anos, com fixação do aluguel mensal em R$ 5.273,95, reajustado anualmente pelo IGP-DI. Os locadores contestaram o valor, apresentando avaliação técnica com valores superiores. A perícia judicial apontou como valor médio de mercado o montante de R$ 11.900,00, acolhido pelo juízo a quo, que julgou parcialmente procedente o pedido e condenou ambas as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o valor do aluguel mensal deve ser reduzido ou mantido conforme laudo pericial; (ii) estabelecer o termo inicial da renovação contratual; (iii) averiguar a possibilidade de exclusão de cláusulas contratuais anteriores; (iv) verificar a legitimidade passiva de um dos acionados; e (v) analisar a distribuição das custas e honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O valor do aluguel foi fixado com base em laudo pericial produzido em juízo, que apontou como valor médio de mercado R$ 11.900,00, com presunção de imparcialidade e adequação técnica, inexistindo nos autos elementos que infirmem sua credibilidade.

O termo inicial da renovação contratual deve corresponder ao dia seguinte ao término do contrato anterior, ou seja, 01/10/2015, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais.

As cláusulas contratuais anteriores permanecem válidas por força do art. 56 da Lei nº 8.245/91, excetuando-se o valor do aluguel, que constitui o objeto da lide.

Reconhece-se a ilegitimidade passiva de José Cleones Zoboli, conforme documentos juntados aos autos e sua manifestação expressa.

O reajuste anual deve ser realizado com base no índice oficial vigente para contratos de locação (IGP-M), em substituição ao índice anterior, em consonância com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.

Não cabe, na presente ação de natureza constitutiva, a condenação ao pagamento de diferenças de aluguéis vencidos, sendo necessário o ajuizamento de ação própria com tal finalidade.

Diante da sucumbência recíproca, mantém-se a condenação das partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Banco Bradesco S.A. desprovido. Recurso de Alfredo Clécio Zoboli e outros parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O valor do aluguel em ação renovatória deve refletir a média de mercado apurada por perícia judicial idônea, quando ausentes elementos que desabonem o laudo.

O termo inicial do novo contrato de locação comercial deve coincidir com o dia seguinte ao término da vigência do contrato anterior.

O índice de reajuste do aluguel deve observar o índice oficial vigente para contratos locatícios, como o IGP-M.

A ilegitimidade passiva deve ser reconhecida quando comprovada a ausência de relação jurídica com o objeto da lide.

A ação renovatória possui natureza constitutiva, não sendo meio adequado para pleito de diferenças de aluguéis vencidos.

Diante da sucumbência recíproca, é devida a repartição proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios, com majoração em 2% dos honorários em desfavor do Banco, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 19, 56 e 71, IV; CPC/2015, art. 485, VI; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-RJ, Apelação nº 05139733520158190001, Rel. Des. Agostinho Teixeira de Almeida Filho, j. 12/03/2025; TJ-MG, Apelação Cível nº 5131497-45.2020.8.13.0024, Rel. Des. José Maurício Cantarino Villela, j. 22/05/2024; TJ-RS, Agravo de Instrumento nº 70046488417, Rel. Des. Munira Hanna, j. 31/10/2013.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000693-24.2015.8.08.0013

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A. e outros (4)

APELADO: LUIZ CLOVANIR ZOBOLI e outros (4)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº0000693-24.2015.8.08.0013

APTE/
APDO
:

BANCO BRADESCO S/A

APTE/
APDO
:
ALFREDO CLÉCIO ZOBOLI, ANTÔNIO CLOVIS ZOBOLI, LUIZ CLOVANIR ZOBOLI e BRAS CLEBER ZOBOLI

RELATOR:
DES. SUBST. JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO PELO VALOR DE MERCADO. TERMO INICIAL DO NOVO CONTRATO.
I
LEGITIMIDADE PASSIVA. ÍNDICE DE REAJUSTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO DE UM RECURSO E DESPROVIMENTO DO OUTRO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes nos autos da Ação Renovatória de Locação, visando à renovação do contrato de locação comercial por mais cinco anos, com fixação do aluguel mensal em R$ 5.273,95, reajustado anualmente pelo IGP-DI. Os locadores contestaram o valor, apresentando avaliação técnica com valores superiores. A perícia judicial apontou como valor médio de mercado o montante de R$ 11.900,00, acolhido pelo juízo a quo, que julgou parcialmente procedente o pedido e condenou ambas as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o valor do aluguel mensal deve ser reduzido ou mantido conforme laudo pericial; (ii) estabelecer o termo inicial da renovação contratual; (iii) averiguar a possibilidade de exclusão de cláusulas contratuais anteriores; (iv) verificar a legitimidade passiva de um dos acionados; e (v) analisar a distribuição das custas e honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O valor do aluguel foi fixado com base em laudo pericial produzido em juízo, que apontou como valor médio de mercado R$ 11.900,00, com presunção de imparcialidade e adequação técnica, inexistindo nos autos elementos que infirmem sua credibilidade.

O termo inicial da renovação contratual deve corresponder ao dia seguinte ao término do contrato anterior, ou seja, 01/10/2015, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais.

As cláusulas contratuais anteriores permanecem válidas por força do art. 56 da Lei nº 8.245/91, excetuando-se o valor do aluguel, que constitui o objeto da lide.

Reconhece-se a ilegitimidade passiva de José Cleones Zoboli, conforme documentos juntados aos autos e sua manifestação expressa.

O reajuste anual deve ser realizado com base no índice oficial vigente para contratos de locação (IGP-M), em substituição ao índice anterior, em consonância com a legislação e a jurisprudência aplicáveis.

Não cabe, na presente ação de natureza constitutiva, a condenação ao pagamento de diferenças de aluguéis vencidos, sendo necessário o ajuizamento de ação própria com tal finalidade.

Diante da sucumbência recíproca, mantém-se a condenação das partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Banco Bradesco S.A. desprovido. Recurso de Alfredo Clécio Zoboli e outros parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O valor do aluguel em ação renovatória deve refletir a média de mercado apurada por perícia judicial idônea, quando ausentes elementos que desabonem o laudo.

O termo inicial do novo contrato de locação comercial deve coincidir com o dia seguinte ao término da vigência do contrato anterior.

O índice de reajuste do aluguel deve observar o índice oficial vigente para contratos locatícios, como o IGP-M.

A ilegitimidade passiva deve ser reconhecida quando comprovada a ausência de relação jurídica com o objeto da lide.

A ação renovatória possui natureza constitutiva, não sendo meio adequado para pleito de diferenças de aluguéis vencidos.

Diante da sucumbência recíproca, é devida a repartição proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios, com majoração em 2% dos honorários em desfavor do Banco, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 19, 56 e 71, IV; CPC/2015, art. 485, VI; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-RJ, Apelação nº 05139733520158190001, Rel. Des. Agostinho Teixeira de Almeida Filho, j. 12/03/2025; TJ-MG, Apelação Cível nº 5131497-45.2020.8.13.0024, Rel. Des. José Maurício Cantarino Villela, j. 22/05/2024; TJ-RS, Agravo de Instrumento nº 70046488417, Rel. Des. Munira Hanna, j. 31/10/2013.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - JOSE LUIZ DA COSTA ALTAFIM - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº0000693-24.2015.8.08.0013

APTE/
APDO
:

BANCO BRADESCO S/A

APTE/
APDO
:
ALFREDO CLÉCIO ZOBOLI, ANTÔNIO CLOVIS ZOBOLI, LUIZ CLOVANIR ZOBOLI e BRAS CLEBER ZOBOLI

RELATOR:
DES. SUBST. JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

VOTO

Trata-se de apelaç
ões
cíve
is
interposta
s
por
ambas as partes
nos autos da ação
renovatória de locação ajuizada pelo
Banco Bradesco S.A.

ajuizada em desfavor de
Alfredo Clécio Zoboli, Antônio Clóvis Zoboli, Luiz Clovanir Zoboli e
Bras Cleber Zoboli
.

O
Banco Bradesco S.A.
ajuizou
Ação Renovatória de Locação
contra
Alfredo Clécio Zoboli, Antônio Clóvis Zoboli, Luiz Clovanir Zoboli e
Bras Cleber Zoboli
,
para que seja renovado
o contrato de locação comercial

havido entre as partes
por mais cinco anos,
com afixação d
o valor do aluguel em
R$ 5.273,95
, reajustado anualmente pelo IGP-DI.

Os locadores contestaram
valor em vista da
dissonância com o valor de mercado, acostando aos autos demonstrativo por meio de
parecer técnico de avaliação
.

R
ealizada
a
perícia judicial
, o
expert
indicou
o
valor locatício mensal de mercado
do imóvel
no montante
de
R$ 11.900,00
, com variação entre
R$ 10.710,00 e R$ 13.090,00,
o que foi acolhido pelo magistrado, que julgou
parcialmente procedente o pedido
formulado
, condenando
ainda
ambas as partes ao pagamento
pro rata
das custas
processuais
e
honorários advocatícios de 10%
sobre o valor da causa.

O Banco Bradesco S/A
pretende seja reformada a Sentença para redução d
o valor do aluguel mensal para R$ 9.100,00;
para fixação de forma expressa d
o prazo da renovação contratual, em cinco anos
, a contar da prolação da sentença;
para que sejam mantidas
as demais cláusulas contratuais vigentes;
exclusão da
condenação em honorários advocatícios sucumbenciais
e custas pro rata
e para
adequação do aluguel ao valor de mercado e aplicação da
Lei nº 8.245/91
(arts. 19 e 71, IV).

Os acionados
, por sua vez, pretendem que a reforma condene o
Banco ao
pagamento de juros e correção monetária
sobre as
diferenças de aluguéis vencidos desde 30/09/2015;
o
reajuste anual pelo IGP-DI
, conforme o contrato e a
Lei nº 8.245/91;
reconhec
imento

d
a
ilegitimidade passiva de José Cleones Zoboli
, determinando sua
exclusão do polo passivo
(art. 485, VI, CPC)
e para que seja
afasta
da
a condenação
ao pagamento de custas e honorários,
que deve ser atribuída
exclusivamente o banco recorrido
.

Muito bem.

ILEGITIMIDADE PASSIVA

Inicialmente
os acionados requerem seja reconhecida
a
ilegitimidade passiva de José Cleones Zoboli
, determinando sua
exclusão do polo passivo
(art. 485, VI, CPC).

Com efei
to
,
não há elemento nos autos que comprove sua participação no contrato de locação
renovado.

Do contrário, verifica-se em fl.185 dos autos sua manifestação referente ao alegado, afirmando não possuir gerência sobre o imóvel objeto do contrato de locação,
indicando como demonstrativo a Certidão contida em fl.83/90 dos autos
.

D
este modo,
acolhe-se a ilegitimidade passiva de
José Cleones Zoboli.

É como Voto.

MÉRITO

A
naliso os recursos em conjunto.

É cediço que o magistrado, na condição de destinatário das provas, detém a prerrogativa de avaliar a suficiência do conjunto probatório constante dos autos.

Deste modo, ao consubstanciar seu entendimento na prova produzida em Juízo, basta que direcione sua fundamentação à formação de seu convencimento, considerando que o
expert
detém a qualificação adequada para concluir o assunto questionado.

Com isso, após realização da
perícia judicial
houve a indicação,
como valor de mercado
para a locação, o montante de
R$ 11.900,00
,
considerando a
faixa entre
R$ 10.710,00 e R$ 13.090,00
e que foi
adotado na sentença,
por
representa
r
o valor médio

e consonância
com os
critérios de razoabilidade e proporcionalidade
delimitados
na jurisprudência.

R
essalte-se que o laudo pericial confeccionado por especialista
ostenta
a

presunção de imparcialidade e objetividade técnica,
não havendo elemento nos autos que infirme o valor indicado dentro dos limites praticados no mercado e portanto, deve ser mantido
.

Quanto ao
prazo da renovação
,
com efeito,
não houve a indicação expressa na
sentença
quanto ao seu
termo inicial.

Assim, considera
ndo que o termo final d
a
anterior
pactuação
foi 30/09/2015
, a renovação de
ve
ter
início no dia
posterior à
pactua
ção
. Confira-se:

Apelação. Ação renovatória de contrato de locação comercial. Fixação do termo inicial da renovação que deve observar o término do contrato e o laudo técnico. Responsabilidade dos locadores pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. Honorários advocatícios arbitrados com base no art. 85, § 2º do Código de Processo Civil. Recursos providos. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 05139733520158190001, Relator.: Des(a). AGOSTINHO TEIXEIRA DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 12/03/2025, QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 17/03/2025)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. TERMO INICIAL DO NOVO CONTRATO. ENCERRAMENTO DO CONTRATO ANTERIOR. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. ADEQUAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Apenas após o encerramento do contrato que se pretende renovar é que se iniciará o novo contrato de locação. 2- Nas causas em que não há condenação, nem é possível mensurar o proveito econômico obtido pelas partes, os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor atribuído à causa. (TJ-MG - Apelação Cível: 5131497-45.2020.8.13.0024 1.0000.24.159507-3/001, Relator.: Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), Data de Julgamento: 22/05/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2024)

Quanto à
pretensão de
manutenção das cláusulas contratuais anteriores,
o
art. 5
6
da Lei nº 8.245/91
,
dispõe sobre a presunção de prorrogação do
contrato
nas mesmas condições anteriores,
se há permanência do locador no imóvel,
com exceção,
no caso dos autos,
do valor a ser pago a título de locação, que é o objeto da lide
.

Os acionados
pretendem a reforma
no tocante
ao
pagamento de juros e correção monetária
sobre as
diferenças de aluguéis vencidos
desde
30/09/2015
e que
o
reajuste anual
seja realizado
pelo IGP-DI
, conforme o contrato e a
Lei nº 8.245/91.

Sobre o ponto, destaque-se a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL. Alegação de que o magistrado não se ateve à discussão do processo de conhecimento no qual a validade da Lei do Inquilinato - Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 - era a principal questão do processo, visto que o acordo entre as partes foi firmado em 23 de março de 1991. Concluído no processo de conhecimento que a lei não retroage no tempo, ela não poderia atingir o contrato em litígio em sede de Embargos à Execução, rediscutindo a matéria com trânsito em julgado. Ocorre que o art. 49 da Lei 6 .649/79, modificado pelo art. 1º da Lei 6.698, de 15.10 .1979, que lhe deu nova redação, alterando inclusive seus parágrafos, desvinculou o reajuste dos alugueis do índice e da época do aumento do salário mínimo. Fixou como base para os reajustes a variação do valor nominal de Obrigação Reajustável do Tesouro Nacional (ORTN), tendo como data para sua realização o dia do último reajuste ocorrido ou, se não houve ainda reajuste, a data do início do contrato. Como se vê, na data em que assinado o contrato, 23.03.1991, já havia proibição de vinculação do reajuste do aluguel ao salário mínimo da época, pois previsto o reajuste pela ORTN, índice que vigorou até a substituição por outro índice oficial.
Substituída a ORTN, na época da contratação já vigorava o IGP/M como índice a ser aplicado nos cálculos de correção monetária
. Por isso, não há incorreção por parte da Magistrada prolatora da sentença dos embargos à execução, na fixação do IGP/M como índice de reajuste do aluguel. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70046488417, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Munira Hanna, Julgado em 31/10/2013) (TJ-RS - AI: 70046488417 RS, Relator: Munira Hanna, Data de Julgamento: 31/10/2013, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/11/2013)

O contrato foi datado em 1985, com vigência de 60 meses e com a renovação, deve ser considerado o índice vigente,
IGP/M,
em substituição ao anteriormente previsto,
criado pela Fundação Getúlio Vargas para reajuste de
alugueis.

No tocante às
diferenças de aluguéis vencidos desde 30/09/2015
,
consigne-se que a

ação não tem natureza condenatória
referente a
diferenças vencidas
, mas
somente
constitutiva

e continuidade
da relação locatícia,
devendo o interessado procurar a via adequada para formular os pedidos pertinentes.

Q
uanto à condenação ao
pagamento de custas e honorários
advocatícios
,
ambas as partes pretendem seja atribuída somente a um deles
.

Contudo, ambos decaíram proporcionalmente em suas pretensões, não havendo fundamento para que seja modificado o direcionamento realizado na Sentença.

Deste modo, verifica-se que à Sentença deve ser acrescida a extinção da lide em desfavor de
José Cleones Zoboli,
bem como a adequação do índice de correção do valor, pelo índice oficial para alugueis locatícios.

Conheço dos recursos.

Nego provimento ao apelo interposto pelo
Banco Bradesco S.A.

Majora-se em seu desfavor o patamar dos honorários advocatícios em 2% (dois por cento), por aplicação do §11 do art.85 do CPC.

Dou parcial provimento ao interposto por

Alfredo Clécio Zoboli
e outros.

É como Voto.

DES. SUBST. JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso interposto por Banco Bradesco S. A. e dar provimento parcial ao recurso interposto por Alfredo Clécio Zoboli, Antônio Clovis Zoboli, Luiz Clovanir Zoboli e Bras Cleber Zoboli.