Tribunal: TJES
Processo: 0016727-41.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto contra sentença que acolheu pretensão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização, em razão de atraso superior a sete anos na entrega da unidade imobiliária. O juízo de origem declarou a culpa exclusiva da vendedora, determinando o ressarcimento integral dos valores pagos, a devolução da corretagem e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se embargo administrativo da obra constitui caso fortuito capaz de excluir a mora da construtora; (ii) estabelecer a validade da cláusula de retenção de valores diante da culpa pela rescisão; (iii) determinar a legalidade da cobrança de comissão de corretagem à luz do dever de informação e do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça; (iv) verificar a ocorrência de danos morais e a adequação do montante indenizatório ; e (v) definir os critérios de atualização monetária e juros incidentes sobre a condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Entraves burocráticos ou embargos administrativos impostos por órgãos públicos configuram fortuito interno, pois integram o risco do empreendimento imobiliário, não eximindo a vendedora da responsabilidade pelo atraso, conforme a Súmula nº 14 deste Tribunal de Justiça.

O inadimplemento contratual por parte da construtora autoriza a rescisão do pacto com a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador, vedada a retenção de valores para despesas administrativas, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente comprador possui validade desde que conste informação clara sobre o preço total da aquisição com destaque do valor do encargo, conforme tese fixada no Tema nº 938 do Superior Tribunal de Justiça.

O cumprimento do dever de informação ocorre mediante a assinatura de recibo de assessoria imobiliária específico na data da aquisição, discriminando o valor destinado à corretagem de forma apartada do preço do imóvel.

A frustração da expectativa de moradia decorrente de atraso excessivo, somada à condição de idosos e à saúde fragilizada dos adquirentes, configura lesão extrapatrimonial que supera o mero aborrecimento e justifica a manutenção dos danos morais.

As normas de atualização monetária possuem natureza de ordem pública, devendo o débito observar a incidência do IPCA/IBGE desde os desembolsos até a citação, a Taxa Selic como índice único da citação até agosto de 2024 e a sistemática da Lei nº 14.905/2024 a partir de setembro de 2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O embargo administrativo de obra imobiliária não caracteriza caso fortuito ou força maior, mas risco inerente à atividade empresarial da construtora.

A resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem retenções.

É legítima a transferência do pagamento da corretagem ao consumidor quando houver destaque prévio do valor em documento assinado no ato da compra.

O atraso desarrazoado na entrega de imóvel destinado à moradia de pessoas idosas enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: Súmula nº 14 do TJES; Súmula nº 543 do STJ; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema nº 938 (REsp 1.599.511/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016727-41.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: HELTE MIRANDA DE FREITAS e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto contra sentença que acolheu pretensão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização, em razão de atraso superior a sete anos na entrega da unidade imobiliária. O juízo de origem declarou a culpa exclusiva da vendedora, determinando o ressarcimento integral dos valores pagos, a devolução da corretagem e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se embargo administrativo da obra constitui caso fortuito capaz de excluir a mora da construtora; (ii) estabelecer a validade da cláusula de retenção de valores diante da culpa pela rescisão; (iii) determinar a legalidade da cobrança de comissão de corretagem à luz do dever de informação e do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça; (iv) verificar a ocorrência de danos morais e a adequação do montante indenizatório ; e (v) definir os critérios de atualização monetária e juros incidentes sobre a condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Entraves burocráticos ou embargos administrativos impostos por órgãos públicos configuram fortuito interno, pois integram o risco do empreendimento imobiliário, não eximindo a vendedora da responsabilidade pelo atraso, conforme a Súmula nº 14 deste Tribunal de Justiça.

O inadimplemento contratual por parte da construtora autoriza a rescisão do pacto com a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador, vedada a retenção de valores para despesas administrativas, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente comprador possui validade desde que conste informação clara sobre o preço total da aquisição com destaque do valor do encargo, conforme tese fixada no Tema nº 938 do Superior Tribunal de Justiça.

O cumprimento do dever de informação ocorre mediante a assinatura de recibo de assessoria imobiliária específico na data da aquisição, discriminando o valor destinado à corretagem de forma apartada do preço do imóvel.

A frustração da expectativa de moradia decorrente de atraso excessivo, somada à condição de idosos e à saúde fragilizada dos adquirentes, configura lesão extrapatrimonial que supera o mero aborrecimento e justifica a manutenção dos danos morais.

As normas de atualização monetária possuem natureza de ordem pública, devendo o débito observar a incidência do IPCA/IBGE desde os desembolsos até a citação, a Taxa Selic como índice único da citação até agosto de 2024 e a sistemática da Lei nº 14.905/2024 a partir de setembro de 2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O embargo administrativo de obra imobiliária não caracteriza caso fortuito ou força maior, mas risco inerente à atividade empresarial da construtora.

A resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem retenções.

É legítima a transferência do pagamento da corretagem ao consumidor quando houver destaque prévio do valor em documento assinado no ato da compra.

O atraso desarrazoado na entrega de imóvel destinado à moradia de pessoas idosas enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: Súmula nº 14 do TJES; Súmula nº 543 do STJ; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema nº 938 (REsp 1.599.511/SP).

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL: 0016727-41.2015.8.08.0024

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADO: HELTE MIRANDA DE FREITAS e MARINA PEREIRA FREITAS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS.

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
em face da sentença de ID 17874814, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Vitória, que julgou procedentes os pedidos em ação ordinária de rescisão contratual c/c indenizatória ajuizada por
HELTE MIRANDA DE FREITAS e MARINA PEREIRA FREITAS
.

A sentença vergastada declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, em virtude do atraso na entrega do imóvel, condenando-a à restituição integral dos valores pagos (R$ 165.153,87), à devolução da comissão de corretagem (R$ 6.833,00) e ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais.

A matéria controvertida devolvida a este colegiado consiste em aferir: (i) a configuração da mora da construtora diante de embargo administrativo; (ii) a validade da cláusula de retenção em face da culpa pela rescisão; (iii) a legalidade da cobrança da comissão de corretagem à luz do Tema 938 do STJ; (iv) a existência de danos morais indenizáveis e a adequação do
quantum
; e (v) os critérios de atualização monetária e juros de mora aplicáveis.

DO MÉRITO

Da Mora e da Culpa pela Rescisão Contratual

A apelante sustenta a inexistência de mora, alegando que o pedido de distrato (10/01/2012) antecedeu o fim do prazo de tolerância (março/2012).

Argumenta, ainda, que o embargo da obra por órgão municipal constitui fato de terceiro alheio à sua vontade.

Contudo, a jurisprudência majoritária deste egrégio Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça é uníssona em classificar embargos administrativos ou entraves burocráticos como
fortuito interno
, inerente ao risco do empreendimento imobiliário.

Nesse sentido, transcrevo o entendimento consolidado na Súmula nº 14 deste TJES:

"O atraso na concessão do 'habite-se' ou na entrega das chaves por parte da construtora, ainda que decorrente de entraves burocráticos junto a órgãos públicos, não configura caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, risco do empreendimento, não eximindo a vendedora da responsabilidade pela mora."

A prova oral colhida demonstra que a preposta da ré confessou o atraso decorrente do embargo.

Ademais, é incontroverso que o imóvel foi entregue com quase 7 (sete) anos de atraso.

Portanto, mesmo que o distrato tenha sido solicitado meses antes do prazo final, o inadimplemento já se mostrava inevitável, o que autoriza a rescisão por culpa do vendedor.

Incide, portanto, a
Súmula 543 do STJ
, que impõe a restituição integral das parcelas pagas:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Dessa forma, escorreita a sentença ao afastar a cláusula de retenção, visto que a culpa pela extinção do pacto recai exclusivamente sobre a recorrente.

Da Comissão de Corretagem – Aplicação do Tema 938 do STJ

Neste ponto, assiste parcial razão à apelante.

O Colendo STJ, em sede de recurso repetitivo, fixou a seguinte tese no
Tema 938
:

"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."
(REsp 1.599.511/SP).

No caso em exame, os autores colacionaram o "Recibo de Assessoria Imobiliária" assinado na data da aquisição (23/11/2009), o qual discrimina claramente o valor de R$ 6.833,00 destinado à corretagem, apartado do valor do imóvel .

Embora o magistrado “
a quo”
tenha entendido que tal valor não constava no "Quadro Resumo" principal, a jurisprudência majoritária tem mitigado esse rigor, aceitando a validade da transferência do encargo quando o consumidor assina, no mesmo ato, documento específico que destaca a comissão, cumprindo o dever de informação.

Assim, deve ser reformada a sentença para julgar improcedente o pedido de devolução da corretagem.

Dos Danos Morais

A frustração da expectativa de moradia, especialmente tratando-se de idosos com saúde fragilizada, aliada ao excessivo atraso na obra, desborda do mero dissabor contratual.

O comportamento da ré, que admitiu a morosidade excessiva no processo administrativo, configura lesão extrapatrimonial indenizável.

Considerando o longo lapso temporal de atraso e o caráter pedagógico da medida, mantenho o
quantum
de
R$ 20.000,00
(total), por entender condizente com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Da Atualização Monetária e Juros – Lei nº 14.905/2024

A sentença fixou a incidência da Taxa Selic a partir da citação até agosto de 2024, e novos critérios a partir de 30 de agosto de 2024. A recorrente pugna pela aplicação estrita da
Lei nº 14.905/2024
.

Com efeito, as normas de atualização monetária são de ordem pública. Assim, o débito deve observar: (a) até a citação, correção monetária pelo IPCA/IBGE desde os desembolsos; (b) da citação até agosto de 2024, a Taxa Selic como índice único; (c) a partir de setembro de 2024, os critérios estabelecidos pela Lei nº 14.905/2024 (IPCA + taxa legal), conforme regulamentado pelo Banco Central.

Posto isto, voto no sentido de
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, tão somente para:

Afastar a condenação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem
, em observância ao Tema 938/STJ;

Adequar os critérios de atualização monetária
, determinando que a partir de setembro de 2024 incida a sistemática da Lei nº 14.905/2024.

Mantenho a sentença incólume em seus demais termos, inclusive quanto à sucumbência recíproca na proporção fixada.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso.