Tribunal: TJES
Processo: 0024632-64.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-06-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. TAXA SELIC. RECURSO DESPROVIDO, COM INTEGRAÇÃO DE OFÍCIO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos para (I) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a desvinculação dos autores das obrigações contratuais, e (II) determinar a devolução parcial dos valores pagos no montante de R$ 40.990,42, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. A apelante requereu a majoração da retenção para 25% dos valores pagos, a fixação do ajuizamento da ação como termo inicial da correção monetária e a incidência da Taxa SELIC, sem cumulação com correção monetária, a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há 3 questões em discussão: (I) definir se o percentual de retenção dos valores pagos deve ser majorado para 25%; (II) estabelecer se a correção monetária sobre as parcelas a serem restituídas deve incidir a partir do ajuizamento da ação ou da data de cada desembolso; (III) determinar o índice aplicável aos juros de mora a partir do trânsito em julgado, diante da Lei n. 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. O valor fixado na sentença para restituição corresponde exatamente ao cálculo de rescisão contratual elaborado pela própria incorporadora em sede administrativa, o que afasta a pretensão de majoração posterior da retenção.

4. A incorporadora viola a boa-fé objetiva e o princípio do
non venire contra factum proprium
ao pleitear em juízo retenção superior àquela que ela própria reputou suficiente para recompor seu patrimônio na fase extrajudicial.

5. O percentual de retenção adotado na sentença mostra-se adequado e suficiente para indenizar as despesas gerais do construtor, em consonância com o intervalo admitido pela jurisprudência.

6. A correção monetária das parcelas pagas e a serem restituídas em razão da rescisão do contrato incide desde a data de cada desembolso, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

7. Em rescisão imotivada por iniciativa dos compradores, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

8. A Lei n. 14.905/2024, ao conferir nova redação ao art. 406 do Código Civil, impõe a aplicação da Taxa SELIC acumulada como juros legais na ausência de convenção.

9. A incidência da SELIC, por possuir natureza híbrida, impede sua cumulação com outro índice de correção monetária a partir do trânsito em julgado, sob pena de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10. Recurso desprovido, com integração de ofício da sentença.

Tese de julgamento
:

1. A incorporadora não pode pleitear retenção superior àquela que ela própria apurou administrativamente como suficiente, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio do
non venire contra factum proprium
.

2. A correção monetária das parcelas restituídas em razão da rescisão de promessa de compra e venda de imóvel incide desde a data de cada desembolso.

3. Em rescisão contratual por iniciativa exclusiva dos compradores, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

4. A partir da incidência da Lei n. 14.905/2024, os juros legais devem ser calculados exclusivamente pela Taxa SELIC, vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária desde esse marco temporal.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 11, e 86; CC, art. 406; Lei n. 14.905/2024; Lei n. 6.899/81.

Jurisprudência relevante citada
: TJES - AI 5003206-69.2022.8.08.0000, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, publicação em 11-04-2024; STJ - AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 11-04-2022, DJe 19-04-2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024632-64.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLA D'ITA SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

APELADO: FABRICIA COSTA DE OLIVEIRA SALVESTRONI e outros

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. TAXA SELIC. RECURSO DESPROVIDO, COM INTEGRAÇÃO DE OFÍCIO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos para (I) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a desvinculação dos autores das obrigações contratuais, e (II) determinar a devolução parcial dos valores pagos no montante de R$ 40.990,42, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. A apelante requereu a majoração da retenção para 25% dos valores pagos, a fixação do ajuizamento da ação como termo inicial da correção monetária e a incidência da Taxa SELIC, sem cumulação com correção monetária, a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há 3 questões em discussão: (I) definir se o percentual de retenção dos valores pagos deve ser majorado para 25%; (II) estabelecer se a correção monetária sobre as parcelas a serem restituídas deve incidir a partir do ajuizamento da ação ou da data de cada desembolso; (III) determinar o índice aplicável aos juros de mora a partir do trânsito em julgado, diante da Lei n. 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. O valor fixado na sentença para restituição corresponde exatamente ao cálculo de rescisão contratual elaborado pela própria incorporadora em sede administrativa, o que afasta a pretensão de majoração posterior da retenção.

4. A incorporadora viola a boa-fé objetiva e o princípio do
non venire contra factum proprium
ao pleitear em juízo retenção superior àquela que ela própria reputou suficiente para recompor seu patrimônio na fase extrajudicial.

5. O percentual de retenção adotado na sentença mostra-se adequado e suficiente para indenizar as despesas gerais do construtor, em consonância com o intervalo admitido pela jurisprudência.

6. A correção monetária das parcelas pagas e a serem restituídas em razão da rescisão do contrato incide desde a data de cada desembolso, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

7. Em rescisão imotivada por iniciativa dos compradores, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

8. A Lei n. 14.905/2024, ao conferir nova redação ao art. 406 do Código Civil, impõe a aplicação da Taxa SELIC acumulada como juros legais na ausência de convenção.

9. A incidência da SELIC, por possuir natureza híbrida, impede sua cumulação com outro índice de correção monetária a partir do trânsito em julgado, sob pena de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10. Recurso desprovido, com integração de ofício da sentença.

Tese de julgamento
:

1. A incorporadora não pode pleitear retenção superior àquela que ela própria apurou administrativamente como suficiente, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio do
non venire contra factum proprium
.

2. A correção monetária das parcelas restituídas em razão da rescisão de promessa de compra e venda de imóvel incide desde a data de cada desembolso.

3. Em rescisão contratual por iniciativa exclusiva dos compradores, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

4. A partir da incidência da Lei n. 14.905/2024, os juros legais devem ser calculados exclusivamente pela Taxa SELIC, vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária desde esse marco temporal.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 11, e 86; CC, art. 406; Lei n. 14.905/2024; Lei n. 6.899/81.

Jurisprudência relevante citada
: TJES - AI 5003206-69.2022.8.08.0000, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, publicação em 11-04-2024; STJ - AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 11-04-2022, DJe 19-04-2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0024632-64.2015.8.08.0035.

APELANTE: VILLA D’ITÁ SPE 127 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

APELADOS: FABRÍCIA COSTA DE OLIVEIRA E ANDRÉ LUIS SILVA SALVESTRONI.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

Villa D’
I
tá Spe 127 Empreendimento Imobiliário Ltda.
interpôs recurso de apelação em face d
o capítulo d
a respeitável sentença de fls. 1
74
-
5
,
integrada pela de
cisão de
embargos de declaração
de fls. 194-6
, proferida pelo ilustre Juiz de Direito da
Primeira
Vara Cível
d
e Vila Velha
,
Comarca da Capital, nos autos da “a
ção
de rescis
ão
contratual c/c pedido de tutela antecipada e restitui
çã
o de valores pagos” ajuizada contra ela por Fabrícia Costa
d
e Oliveira
e
André Luis Silva Salvestroni,

que julgou
parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial para: “a) DECLARAR rescindido o contrato de fls. 19/33... com a desvinculação dos requerentes às obrigações do referido contrato; e b) determinar a devolução parcial dos valores pagos, no montante de R$ 40.990,42 (quarenta mil novecentos e noventa reais e quarenta e dois centavos), acrescido de correção monetária a partir do desembolso das prestações” e de juros de mora a partir do trânsito em julgado;
e condenou
ambas as partes, ante a sucumbência recíproca,
ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação,
com suspensão da exigibilidade de tais encargos, em relação aos autores, por serem beneficiários da assistência judiciária gratuita.

Nas razões recursais (
fls. 199-
218
) a apelante sustentou, em síntese, que: 1) “a r. sentença merece retoque quanto ao percentual de retenção... não sendo, portanto, justa a retenção de apenas 16,5% dos valores pagos”, de sorte que “como a rescisão contratual ocorreu por iniciativa única e exclusiva dos adquirentes/apelados... deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores pagos”; 2) “o termo inicial de incidência da atualização monetária deve ser a data do ajuizamento da açã
o
”, visto que “o ilícito contratual foi praticado pelos apelados... razão pela qual é imperativa a aplicação do critério da Lei nº 6.899/81”; e 3) “o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado, pela Taxa SELIC, vedada a sua a cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
”.

Requereu o provimento do recurso e a reforma da r. sentença, “a fim de que: a) seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos apelados; b) seja fixado a data do ajuizamento da ação como o termo inicial de incidência da correção monetária ...; e c) o termo inicial dos juros de mora seja a data do trânsito em julgado, pela Taxa SELIC, vedada a sua a cumulação com correção monetária” (fl. 2
18
).

Contrarrazões não apresentadas, conforme certidão de
id 17083431
.

O recurso não merece provimento.

O
cerne da controvérsia recursal submetida a este egrégio
s s
odalício cinge-se à análise das consequências patrimoniais decorrentes da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, operada por iniciativa exclusiva dos adquirentes, ora apelados.

Insurge-se a apelante contra o percentual de retenção fixado pelo juízo
a quo
, o termo inicial da correção monetária e o índice aplicável aos juros de mora.

No que diz respeito ao percentual de retenção, a apelante sustentou a necessidade de majoração para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos, sob o argumento de que tal patamar encontra-se consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para casos de desistência imotivada do comprador.

Todavia, compulsando detidamente os autos, verifica-se que o magistrado de primeiro grau, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos autorais, fixou a restituição no montante de R$ 40.990,42 (quarenta mil novecentos e noventa reais e quarenta e dois centavos). Este valor não foi arbitrado aleatoriamente, mas corresponde com exatidão ao cálculo de rescisão contratual elaborado pela própria construtora apelante em sede administrativa, datado de 25-05-2015
(fls. 122-3)
.

Nesse contexto, a pretensão de majorar a retenção para 25% revela-se manifestamente improcedente e violadora do princípio do
non venire contra factum proprium
.

De certo,
seguindo uma orientação do princípio da boa-fé objetiva, reconheço que
a
o apresentar voluntariamente memória de cálculo quantificando os custos e despesas administrativas passíveis de retenção em patamar equivalente a aproximadamente 16,15% do valor pago, a própria apelante delimitou a extensão do seu prejuízo.

Logo
, a
conduta processual de requerer patamar superior ao que ela própria considerou suficiente para recompor seu patrimônio em fase extrajudicial fere a boa-fé objetiva. Assim, o percentual adotado na sentença mostra-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais, harmonizando-se com o intervalo de flutuação de 10% a 25% admitido pela jurisprudência deste Tribunal e das Cortes Superiores.

Outrossim,
a jurisprudência deste
e
. Tribunal se consolidou no sentido de
que o percentual de rete
nção já se mostra “adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.”
(TJES - AI 5003206-69.2022.8.08.0000, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida,
data da publicação/fonte
11-04-2024).

Quanto aos consectários legais, não se pode olvidar que
“O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça...” (AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11-4-2022, DJe de 19-4-2022).

No mais,
no
que
toca a juros de mora,
há de ser considerada

à
necessidade de definição do índice aplicável,
pois tal aspecto deve
ser harmonizado com as recentes alterações legislativas e a natureza de ordem pública da matéria.

Embora o juízo de origem tenha acertadamente fixado, em sede de embargos de declaração, o trânsito em julgado como termo inicial dos juros — por se tratar de rescisão imotivada por culpa dos compradores —, faz-se necessária a adequação do índice à Lei n. 14.905/2024.

Em outros termos, a
referida legislação, ao dar nova redação ao artigo 406, do Código Civil, consolidou que a taxa de juros legais, na ausência de convenção, deve corresponder à Taxa SELIC acumulada.

N
esse contexto, n
o caso, sendo a
ferida a

eficácia da
decisão proferida sob a égide do novo regramento jurídico, impõe-se a aplicação exclusiva da referida taxa a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ressalte-se que a incidência da SELIC, por possuir natureza híbrida (abrangendo juros e inflação), veda a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária a partir de sua aplicação, sob pena de caracterizar o indesejado bis in idem pleiteado pela recorrente.

Posto isso, nego provimento ao recurso e, de ofício, faço integrar na r
espeitável
sentença a aplicação da
Lei n. 14.905/2024 para determinar que os juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado sejam calculados exclusivamente pela Taxa SELIC, vedada a cumulação com outros índices de atualização a partir desse marco temporal.

N
os termos do
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante em favor do patrono d
os
apelados para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator.