Tribunal: TJES
Processo: 5009119-27.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-02-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM IMÓVEL ORIUNDO DE HERANÇA. USO EXCLUSIVO POR PARTE DOS CONDÔMINOS. PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PRESENTES. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DA VIÚVA. EXCLUSÃO DA OBRIGAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por DENISE LIMA DO ESPÍRITO SANTO contra decisão que, em ação de extinção de condomínio e alienação judicial c/c cobrança de aluguel movida contra LELIA LIMA DO ESPÍRITO SANTO, SERGIO LIMA DO ESPÍRITO SANTO e RAFAEL LIMA DO ESPÍRITO SANTO, indeferiu o pedido de tutela de urgência para arbitramento de aluguéis em razão do uso exclusivo dos imóveis em condomínio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é cabível o arbitramento de aluguéis provisórios, em sede de tutela de urgência, em favor da herdeira condômina privada do uso e fruição de imóveis comuns, utilizados com exclusividade pelos demais herdeiros, e se o direito real de habitação da viúva afasta a obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

É incontroverso o condomínio entre as partes sobre quatro lotes herdados, bem como o uso e a fruição exclusiva dos bens por parte dos agravados (mãe e irmãos), que edificaram e exploram comercialmente os imóveis (salão de festas e restaurante), enquanto a agravante (autora) está alijada da posse.

A anulação de sentença anterior (que reconhecia o direito aos aluguéis) para a realização de perícia, somada ao longo trâmite processual (ação ajuizada em 2021) e à demora de mais de um ano para o saneamento do feito após o retorno à origem, evidencia o perigo de dano, pois a agravante permanece sem qualquer compensação financeira.

A probabilidade do direito fundamenta-se no art. 1.319 do Código Civil, que determina que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa.

O Superior Tribunal de Justiça (EREsp 622.472/RJ) entende que o uso exclusivo por um condômino enseja o pagamento de aluguéis quando há oposição dos demais titulares, o que se configura pela propositura da ação.

A alegação de irreversibilidade da medida, usada pelo juízo de origem para indeferir o pedido, não se sustenta, pois a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a violação da igualdade entre os condôminos justificam a medida. Eventual pagamento pode ser compensado com o quinhão da agravante ao final.

É cabível o arbitramento de aluguel provisório em 1% (um por cento) sobre o valor do quinhão da agravante (R$ 34.833,34, conforme escritura pública), atualizado pela Selic desde a citação, como forma de minorar os prejuízos, sem prejuízo da fixação definitiva após a perícia.

A viúva meeira, Lélia Lima do Espírito Santo, deve ser excluída da obrigação de pagar os aluguéis provisórios, em razão do reconhecimento do direito real de habitação (art. 1.831 do CC/02).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Configura-se o dever de pagar aluguéis provisórios ao condômino privado da fruição do bem comum quando demonstrado o uso exclusivo pelos demais coproprietários e a oposição do titular alijado, nos termos do art. 1.319 do Código Civil.

A demora excessiva na solução da lide (extinção de condomínio) autoriza a concessão de tutela de urgência para arbitramento de aluguel, visando mitigar o perigo de dano e evitar o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) dos ocupantes exclusivos.

O direito real de habitação, previsto no art. 1.831 do CC/02, exclui o cônjuge sobrevivente da obrigação de pagar aluguel aos demais herdeiros pelo uso do imóvel que servia de residência à família.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil (CC/02), arts. 884, 1.319, 1.322 e 1.831.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp n. 622.472/RJ, relator Ministro Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 5/10/2005, DJ de 7/11/2005, p. 73.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009119-27.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DENISE LIMA DO ESPIRITO SANTO

AGRAVADO: LELIA LIMA DO ESPIRITO SANTO e outros (2)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM IMÓVEL ORIUNDO DE HERANÇA. USO EXCLUSIVO POR PARTE DOS CONDÔMINOS. PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PRESENTES. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DA VIÚVA. EXCLUSÃO DA OBRIGAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por DENISE LIMA DO ESPÍRITO SANTO contra decisão que, em ação de extinção de condomínio e alienação judicial c/c cobrança de aluguel movida contra LELIA LIMA DO ESPÍRITO SANTO, SERGIO LIMA DO ESPÍRITO SANTO e RAFAEL LIMA DO ESPÍRITO SANTO, indeferiu o pedido de tutela de urgência para arbitramento de aluguéis em razão do uso exclusivo dos imóveis em condomínio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é cabível o arbitramento de aluguéis provisórios, em sede de tutela de urgência, em favor da herdeira condômina privada do uso e fruição de imóveis comuns, utilizados com exclusividade pelos demais herdeiros, e se o direito real de habitação da viúva afasta a obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

É incontroverso o condomínio entre as partes sobre quatro lotes herdados, bem como o uso e a fruição exclusiva dos bens por parte dos agravados (mãe e irmãos), que edificaram e exploram comercialmente os imóveis (salão de festas e restaurante), enquanto a agravante (autora) está alijada da posse.

A anulação de sentença anterior (que reconhecia o direito aos aluguéis) para a realização de perícia, somada ao longo trâmite processual (ação ajuizada em 2021) e à demora de mais de um ano para o saneamento do feito após o retorno à origem, evidencia o perigo de dano, pois a agravante permanece sem qualquer compensação financeira.

A probabilidade do direito fundamenta-se no art. 1.319 do Código Civil, que determina que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa.

O Superior Tribunal de Justiça (EREsp 622.472/RJ) entende que o uso exclusivo por um condômino enseja o pagamento de aluguéis quando há oposição dos demais titulares, o que se configura pela propositura da ação.

A alegação de irreversibilidade da medida, usada pelo juízo de origem para indeferir o pedido, não se sustenta, pois a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a violação da igualdade entre os condôminos justificam a medida. Eventual pagamento pode ser compensado com o quinhão da agravante ao final.

É cabível o arbitramento de aluguel provisório em 1% (um por cento) sobre o valor do quinhão da agravante (R$ 34.833,34, conforme escritura pública), atualizado pela Selic desde a citação, como forma de minorar os prejuízos, sem prejuízo da fixação definitiva após a perícia.

A viúva meeira, Lélia Lima do Espírito Santo, deve ser excluída da obrigação de pagar os aluguéis provisórios, em razão do reconhecimento do direito real de habitação (art. 1.831 do CC/02).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Configura-se o dever de pagar aluguéis provisórios ao condômino privado da fruição do bem comum quando demonstrado o uso exclusivo pelos demais coproprietários e a oposição do titular alijado, nos termos do art. 1.319 do Código Civil.

A demora excessiva na solução da lide (extinção de condomínio) autoriza a concessão de tutela de urgência para arbitramento de aluguel, visando mitigar o perigo de dano e evitar o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) dos ocupantes exclusivos.

O direito real de habitação, previsto no art. 1.831 do CC/02, exclui o cônjuge sobrevivente da obrigação de pagar aluguel aos demais herdeiros pelo uso do imóvel que servia de residência à família.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil (CC/02), arts. 884, 1.319, 1.322 e 1.831.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp n. 622.472/RJ, relator Ministro Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 5/10/2005, DJ de 7/11/2005, p. 73.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO

Nº
5009119-27.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: DENISE LIMA DO ESPÍRITO SANTO

AGRAVADO: LELIA LIMA DO ESPÍRITO SANTO, SERGIO LIMA DO ESPÍRITO SANTO E RAFAEL LIMA DO ESPÍRITO SANTO

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Tratam os autos de agravo de instrumento interposto por
DENISE LIMA DO ESPÍRITO SANTO
,
face a decisão que, em sede de ação de extinção de condomínio e alienação judicial c/c cobrança de aluguel movida face a
LELIA LIMA DO ESPÍRITO SANTO, SERGIO LIMA DO ESPÍRITO SANTO
e
RAFAEL LIMA DO ESPÍRITO SANTO
,
negou seu pedido de tutela de urgência referente ao pagamento de aluguel em razão do uso exclusivo dos imóveis em condomínio entre as partes.

Conforme se extrai dos autos, Denise Lima do Espírito Santo ajuizou ação ordinária em face de Lélia Lima do Espírito Santo, Sérgio Lima do Espírito Santo e Rafael Lima do Espírito Santo, buscando a extinção de condomínio e alienação judicial de quatro imóveis, deixados pelo
de cujus
Nelson Monteiro do Espírito Santo Júnior, visando, ainda, a Autora, o
arbitramento de aluguéis em razão do uso e gozo exclusivo do bem pelos demais herdeiros.

A Agravante narra ser coproprietária dos lotes nº 07, 08, 12 e 13 da Quadra 02, situados em Capuba, Serra/ES, adquiridos por herança após o falecimento de seu genitor. Afirma que os Agravados ocupam os imóveis com exclusividade, lá realizando edificações sem autorização, incluindo residência, salão de festas e restaurante, não lhe outorgando nenhuma espécie de remuneração pela utilização exclusiva dos imóveis em condomínio.

O Juízo de primeiro grau indeferiu a tutela provisória para arbitramento de aluguéis, sob o fundamento de que o pedido esgotaria o mérito da demanda e esbarraria na irreversibilidade da medida, além de afastar a urgência, considerando que a situação perdura há anos.

Pois bem.

De início, registro que a Agravante é beneficiária da justiça gratuita, estando dispensada do preparo, no que conheço do recurso, porquanto presentes os demais pressupostos de admissibilidade.

De plano destaco que o caso dos autos já veio ao conhecimento desta Corte. Lembro que restou proferida sentença nos autos de origem (0007108-05.2021.8.08.0048) em que acolheu o Juízo
a quo
os pedidos da Autora, extinguindo o condomínio e determinando a alienação judicial dos imóveis para posterior partilha, bem como, reconheceu o direito da autora aos alugueis em razão do uso, gozo e fruição dos imóveis em trato exclusivo pelos demais herdeiros.

Importa consignar que da referida sentença extrai-se a seguinte fundamentação, que destaco apenas a contextualizar a realidade concreta:

“Em síntese, afirma a Requerente que
os lotes 07 (sete), 08 (oito), 12 (doze) e 13 (treze), objetos do inventário extrajudicial formalizado na Escritura Pública de Inventário e Partilha colacionada à inicial, vêm sendo utilizados exclusivamente pelos Demandados
, mãe e irmãos da Autora, respectivamente. Além da casa existente nos terrenos partilhados,
extrai-se da exordial a construção de um espaço de festas e do restaurante (Sarlo) à sua revelia
. Declara, ainda, que, além de lhe ter sido tolhido o direito de adentrar ao imóvel para retirada de seus pertences pessoais (BU no 44224538, de fls. 44/48), o fato de o restaurante, de propriedade do segundo Requerido, localizar-se na entrada dos terrenos, dificulta o seu acesso aos bens em tela. (grifos no original)

[...]

O pedido de extinção de condomínio pela venda da coisa comum encontra total amparo em nossa legislação, e, sob os auspícios da regra da eventualidade ou da concentração da defesa, outra não é a conclusão de que, nos moldes do art. 1.322, CC/02, os Réus não manifestaram interesse pelo exercício do direito de preferência que lhes cabe,

de forma que se impõe, portanto, a alienação judicial do imóvel
.
(grifos no original)

[...]

Conforme preconiza o artigo 1.319 do Código Civil, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, de modo que, se apenas um dos condôminos usa/goza do imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição do bem, reparação essa que pode se dar, como busca a Requerente, mediante o pagamento de valor correspondente à parte que lhe cabe sobre o bem.
(grifei)

Com razão a defesa no que toca ao descabimento de pagamento de aluguéis pela Requerida Lélia Lima do Espírito Santo.
O direito real de habitação, disciplinado no art.

1.831 do CC/02, é instituto jurídico de direito necessário que

visa resguardar o direito do cônjuge

sobrevivente de habitar o imóvel do

casal,
não sendo

impeditivo de extinção do condomínio, bastando que

conste o gravame no edital em caso de alienação em hasta pública
.”
(grifos no original).

Todavia, esta Corte, ao julgar o recurso de apelação, sob relatoria do Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, entendeu por bem anular a sentença, tendo por fundamento, em síntese, a necessidade de perícia prévia à partilha, a definir, entre outras questões, a divisibilidade do imóvel, ante as construções neles existentes, bem como, o valor do aluguel a que faz jus a Autora.

Diante desse cenário, tenho claro e incontroverso que existe entre as partes um condomínio, do qual encontra-se a Autora-Agravante, aparentemente, alijada do uso e da fruição dos bens, gozados em exclusividade pelos demais herdeiros.

Nesse contexto, parece-me notório que, até que se conclua a perícia, se manifeste o perito, sejam apresentadas impugnações, realizadas audiências e, por fim, proferida nova sentença, um tempo considerável ainda se transcorrerá.

A contextualizar esta realidade, destaco que após o retorno dos autos ao primeiro grau de jurisdição ainda em fevereiro de 2024, apenas em data recente, 16/05/2025 (decisão recorrida), fora o feito saneado, deferida a produção da prova pericial e determinada a intimação do perito para dizer se aceita o múnus.

Portanto, só após a anulação da sentença, mais de 01 ano se passou em que vê-se a Parte autora, como dito,
alijada do uso e fruição do
s
be
ns
que,
aparentemente,
lhe pertence
m
por direito, enquanto dele
s
gozam os frutos os demais herdeiros, devendo ser considerado que estamos a falar de uma ação com início ainda em 2021.

Assim, não há como descurar do fato de que durante todo esse período, a Agravante permanece e permanecerá impedida de usufruir de sua fração ideal e de receber qualquer compensação financeira, enquanto os demais coproprietários continuam explorando os bens com exclusividade.

Este cenário revela a probabilidade do direito aos alugueis, bem ainda, o perigo de dano, manifesto no tempo decorrido sem nenhuma espécie de compensação financeira à Agravante.

Veja-se que a ocupação, uso e fruição exclusiva do bem comum por um ou mais coproprietários, em detrimento dos demais, impõe o dever de indenizar a parcela correspondente à fruição econômica do imóvel, conforme disposição expressa do art. 1.319 do Código Civil.

Art. 1.319. Cada condômino
responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa
e pelo dano que lhe causou.

Nos dizeres interpretativos do STJ “
O uso exclusivo do condômino que enseja a pretensão de percebimento de aluguéis pressupõe oposição daquele titular em relação aos demais comunheiros, os quais, na forma da lei, podem postular a alienação judicial do bem em face da indivisão incompatível com a coabitação. É que o condômino que habita o imóvel comum engendra exercício regular de direito somente encetando "abuso de direito" se impede os demais do manejo de qualquer dos poderes inerentes ao domínio.
Isto por que, o instituto do Condomínio assenta-se na ideia de comunidade de direitos e tem como primado a possibilidade de todos os condôminos exercerem a um só tempo os atributos da propriedade, desde que de forma compatível com a situação de pluralidade de proprietários
.
” (EREsp n. 622.472/RJ, relator Ministro Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 5/10/2005, DJ de 7/11/2005, p. 73.)

Como é notório, a Agravante está privada há mais de quatro anos da posse e dos frutos de sua fração ideal sem nenhuma compensação financeira, enquanto os demais herdeiros utilizam do bem para atividade comercial, o que configura flagrante desequilíbrio patrimonial.

A decisão ora agravada indeferiu o pedido de arbitramento de aluguel compensatório sob o fundamento de que a medida seria irreversível, especialmente diante da hipossuficiência econômica da Agravante, risco que, de início, não vejo no caso concreto diante da possibilidade de eventual compensação de valores com o quinhão a que faz jus a Agravante.

Ademais, a reversibilidade da medida não deve ser encarada sob um víeis de mão única, porquanto a vedação ao enriquecimento sem causa é princípio jurídico basilar, que não pode ser desconsiderado.

Permitir que os Agravados sigam usufruindo com exclusividade de imóvel comum sem a devida compensação financeira à Agravante, coproprietária alijada da posse e dos frutos do bem, implica violação ao princípio da igualdade entre condôminos, bem como perpetuação de enriquecimento ilícito, vedado expressamente pelo art. 884 do Código Civil.

Ainda que se reconheça a necessidade de se aferir o valor real de mercado dos imóveis por meio de perícia, é cabível e necessário o arbitramento provisório de valor a título de aluguel, que entendo pertinente fixar em
1% (um por cento) sobre o quinhão a que faz jus a Autora
(R$ 34.833,34 - trinta e quatro mil, oitocentos e trinta e três mil reais e trinta e quatro centavos)
– conforme escritura pública de inventário e partilha de fls. 33/39 -, cujo montante (quinhão) há de ser atualizado pela Selic desde a data da citação até a presente data para efeito do cálculo do percentual arbitrado, sendo os alugueis devidos a partir do dia 30 de cada mês, o que se dá sem prejuízo de eventual reconhecimento de direito retroativo da Autora.

Tal valor se mostra prudente e razoável em sede de cognição sumária, buscando minorar os prejuízos da Agravante, sem exaurir o mérito da questão ou prejudicar a ampla defesa dos Agravados, considerando que a fixação definitiva dependerá da produção da prova pericial para aferição do valor de mercado dos bens e da devida instrução processual.

Por fim, fica
excluída
da obrigação quanto aos alugueis, a Viúva Meeira Lélia Lima do Espírito Santo, ante o reconhecimento legal de seu direito real de habitação.

Desta feita, em trato inicial, conheço e
DOU

PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, porquanto deferi, em parte, o
pedido de tutela recursal de urgência, fixando os aluguéis provisórios nos termos acima fixados.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso.