Tribunal: TJES
Processo: 5001091-96.2021.8.08.0069
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Alteração de Coisa Comum; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001091-96.2021.8.08.0069

APELANTE:
SÉRGIO MENEZES CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA.

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CARONE

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. LIMITAÇÃO DE USO DE UNIDADE COMERCIAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO. OBRA CONDOMINIAL. MURO FRONTAL. BENFEITORIA ÚTIL. APROVAÇÃO ASSEMBLEAR. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por proprietário de unidade térrea utilizada como lanchonete contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a legalidade da construção de muro frontal pelo condomínio e afastar restrição não prevista quanto à venda de bebidas alcoólicas, mantendo limitações ao uso comercial da unidade conforme normas internas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão de erro material na indicação de documento na sentença; (ii) estabelecer se existe direito adquirido ao exercício irrestrito de atividade comercial em condomínio de destinação residencial; (iii) determinar a legalidade da obra condominial consistente no fechamento frontal do edifício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O erro material na indicação do identificador de documento não configura cerceamento de defesa quando o conteúdo esteve disponível às partes e não há demonstração de prejuízo, em observância ao princípio do pas de nullité sans grief.

A convenção condominial e o regimento interno possuem força normativa e vinculam os condôminos, impondo a destinação residencial do edifício e restringindo atividades comerciais.

O direito de propriedade não é absoluto e deve observar a função social e os deveres previstos no art. 1.336, IV, do Código Civil.

A tolerância anterior quanto ao uso irregular da unidade não gera direito adquirido em desconformidade com as normas condominiais.

A limitação do atendimento da lanchonete aos moradores preserva a segurança, o sossego e a finalidade residencial do condomínio.

A construção de muro frontal configura benfeitoria útil voltada à segurança coletiva, podendo ser aprovada pela maioria dos condôminos, nos termos do art. 1.341, II, do Código Civil.

A ata assemblear regularmente registrada goza de presunção de veracidade, não tendo o apelante comprovado vício de quórum ou procedimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A destinação residencial prevista em convenção e regimento interno limita o uso das unidades, afastando a exploração comercial irrestrita. 2. A tolerância condominial pretérita não gera direito adquirido em desacordo com normas internas. 3. A construção de muro para segurança configura benfeitoria útil e pode ser aprovada por maioria simples dos condôminos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.336, IV, e 1.341, II; CPC, arts. 282 e 283; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, Apelação nº 0703808-94.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonor Aguena, j. 09.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001091-96.2021.8.08.0069

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SERGIO MENEZES CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CARONE

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001091-96.2021.8.08.0069

APELANTE:
SÉRGIO MENEZES CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA.

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CARONE

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. LIMITAÇÃO DE USO DE UNIDADE COMERCIAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO. OBRA CONDOMINIAL. MURO FRONTAL. BENFEITORIA ÚTIL. APROVAÇÃO ASSEMBLEAR. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por proprietário de unidade térrea utilizada como lanchonete contra sentença que, em ação de obrigação de não fazer, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a legalidade da construção de muro frontal pelo condomínio e afastar restrição não prevista quanto à venda de bebidas alcoólicas, mantendo limitações ao uso comercial da unidade conforme normas internas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão de erro material na indicação de documento na sentença; (ii) estabelecer se existe direito adquirido ao exercício irrestrito de atividade comercial em condomínio de destinação residencial; (iii) determinar a legalidade da obra condominial consistente no fechamento frontal do edifício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O erro material na indicação do identificador de documento não configura cerceamento de defesa quando o conteúdo esteve disponível às partes e não há demonstração de prejuízo, em observância ao princípio do pas de nullité sans grief.

A convenção condominial e o regimento interno possuem força normativa e vinculam os condôminos, impondo a destinação residencial do edifício e restringindo atividades comerciais.

O direito de propriedade não é absoluto e deve observar a função social e os deveres previstos no art. 1.336, IV, do Código Civil.

A tolerância anterior quanto ao uso irregular da unidade não gera direito adquirido em desconformidade com as normas condominiais.

A limitação do atendimento da lanchonete aos moradores preserva a segurança, o sossego e a finalidade residencial do condomínio.

A construção de muro frontal configura benfeitoria útil voltada à segurança coletiva, podendo ser aprovada pela maioria dos condôminos, nos termos do art. 1.341, II, do Código Civil.

A ata assemblear regularmente registrada goza de presunção de veracidade, não tendo o apelante comprovado vício de quórum ou procedimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A destinação residencial prevista em convenção e regimento interno limita o uso das unidades, afastando a exploração comercial irrestrita. 2. A tolerância condominial pretérita não gera direito adquirido em desacordo com normas internas. 3. A construção de muro para segurança configura benfeitoria útil e pode ser aprovada por maioria simples dos condôminos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.336, IV, e 1.341, II; CPC, arts. 282 e 283; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, Apelação nº 0703808-94.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonor Aguena, j. 09.05.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001091-96.2021.8.08.0069

APELANTE:
SÉRGIO MENEZES CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA.

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CARONE

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Como relatado, trata-se de uma Apelação Cível interposta por
SERGIO MENEZES CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível de Marataízes/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na Ação de Obrigação de Não Fazer.

O Apelante é proprietário de uma lanchonete com área de 40,17 m2 (quarenta metros quadrados e dezessete decímetros quadrados) no pavimento térreo do Edifício Carone, adquirida em 28/12/1999. O litígio teve origem quando o condomínio iniciou a construção de um muro frontal visando a segurança, o que, segundo o recorrente, restringiu o acesso de clientes externos e inviabilizou o uso comercial histórico do imóvel. A causa foi valorada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

A sentença de primeiro grau julgou os pedidos parcialmente procedentes, mantendo a legalidade da obra do muro por ser aprovada em assembleia, mas afastando a proibição da venda de bebidas alcoólicas por falta de previsão no regimento.

O Apelante interpôs recurso arguindo, preliminarmente, cerceamento de defesa devido a um erro de digitação no identificador (ID) do Regimento Interno na sentença. No mérito, sustenta a existência de direito adquirido ao comércio amplo e requer a nulidade da assembleia de 13/01/2018 por supostos vícios procedimentais e falta de quórum.

O recurso é próprio e tempestivo, tendo sido interposto dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, considerando-se a suspensão de prazos por feriado e ponto facultativo relatados nos autos. O preparo recursal foi devidamente recolhido. Assim, conheço do recurso.

PRELIMINAR: DO CERCEAMENTO DE DEFESA

O Apelante sustenta a nulidade do julgado sob o argumento de que não teve acesso ao Regimento Interno mencionado na fundamentação sentencial, em virtude de erro na identificação do ID (ID 1081625).

Compulsando detidamente os autos de origem (autos de referência), verifica-se que o referido documento foi acostado pelo Condomínio réu juntamente com sua peça de defesa em 02/12/2021, sob o ID 10816205. O número citado pelo magistrado de piso (ID 1081625) constitui, portanto, evidente erro material de digitação, no qual omitiu-se o algarismo "0" final.

Considerando que o documento é público dentro da plataforma processual e que a parte recorrente teve plena oportunidade de impugná-lo durante a réplica e as demais fases da instrução, não se vislumbra prejuízo concreto ou "decisão surpresa". A legislação processual civil vigente prioriza o mérito e rechaça nulidades sem demonstração de prejuízo, conforme o brocardo
pas de nullité sans grief
, positivado nos seguintes dispositivos do Código de Processo Civil:

Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados.

§ 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.

Art. 283. O erro de forma do processo acarreta unicamente a anulação dos atos que não possam ser aproveitados, devendo ser praticados os que forem necessários a fim de se observarem as prescrições legais.

Parágrafo único. Dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados desde que não resulte prejuízo à defesa de qualquer parte.

Evidenciado que o acesso à prova documental foi pleno e que a falha limitou-se à escrita na sentença, não há que se falar em cerceamento de defesa. O Apelante conhecia — ou deveria conhecer — o teor do Regimento Interno juntado anos antes da prolação da sentença.

Pelas razões expostas,
rejeito a preliminar
.

MÉRITO

1. Da Destinação da Unidade e o Suposto Direito Adquirido

O ponto fulcral da lide reside na possibilidade de o proprietário de unidade térrea em condomínio residencial exigir o livre acesso de público externo ao seu estabelecimento comercial (lanchonete), sob o pretexto de uso histórico e consolidado.

A Convenção Condominial, que possui natureza de estatuto regente da vida em comunidade, estabelece em sua cláusula 15ª a vedação do uso das unidades para fins não residenciais. O Regimento Interno, ao disciplinar o funcionamento do edifício, reafirma tal caráter no art. 4º:

Art. 4º. O edifício se destina, exclusivamente, a fins residenciais, sendo proibido usar os apartamentos, no todo ou em parte, para exploração de qualquer tipo de atividades ilícitas, bem como comercial ou industrial [...] à exceção da lanchonete localizada no andar térreo, cuja finalidade é atender exclusivamente os moradores do edifício.

O direito de propriedade, embora constitucionalmente garantido, não é absoluto e deve ser exercido em consonância com a sua função social e os limites impostos pelas normas de vizinhança e pela convivência condominial. O Código Civil é cristalino ao estabelecer os deveres do condômino:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A pretensão de expandir o atendimento da lanchonete ao público geral desvirtua a finalidade residencial do Condomínio Edifício Carone, pondo em risco a segurança e a tranquilidade dos demais moradores ao permitir a circulação irrestrita de pessoas estranhas à comunidade. A tolerância anterior com o uso irregular não possui o condão de gerar direito adquirido contra normas convencionais registradas, que possuem eficácia
erga omnes
.

Neste sentido, a jurisprudência pátria se consolidou quanto a situações de tolerância em ambiente condominial:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
.
EQUIPAMENTOS DE AR-CONDICIONADO INSTALADOS NA COBERTURA/TELHADO DO PRÉDIO. ÁREA DE USO COMUM UTILIZADA EM PROVEITO INDIVIDUAL DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA ASSEMBLEIA. SITUAÇÃO PRECÁRIA QUE PERDURAVA POR ANOS
.
ADVENTO DE NORMA INTERNA ESPECÍFICA.(...)
. 1.
Consoante exigência legal insculpida no art. 1 .342 do Código Civil, a realização de obras particulares, com a instalação e utilização de equipamentos em área comum do edifício, em proveito individual de unidade autônoma, deve ser precedida de autorização expressa de dois terços dos condôminos
. 2.
A eventual tolerância havida antes do advento de norma interna específica disciplinando a situação não garante a existência de direito adquirido
de manutenção das instalações e dos equipamentos particulares em área de uso comum do condomínio, tampouco supre a exigência legal da concordância da maioria dos condôminos. 3 . (...). 4. Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 0703808-94 .2023.8.07.0001 1860961, Relator.: LEONOR AGUENA, Data de Julgamento: 09/05/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/05/2024)

Assim, inexiste direito adquirido apto a suplantar a vontade da coletividade manifestada nas normas internas. A lanchonete deve observar a restrição de atendimento exclusiva aos moradores, conforme corretamente decidido na origem.

2. Da Legalidade da Obra (Construção do Muro)

Insurge-se o Apelante contra a construção do muro frontal, alegando vício procedimental na Assembleia Geral Ordinária realizada em 13/01/2018 (ID 10816206).

O exame da ata da referida assembleia, devidamente registrada no Cartório da Primeira Serventia Registral Civil e Notas de Marataízes/ES sob o n. 2791, revela que a obra de fechamento da fachada para melhoria da segurança foi objeto de proposta e aprovação coletiva.

O Apelante alega que a medida exigiria quórum de 2/3 (dois terços), tratando-a como alteração de fachada. Contudo, a intervenção configura-se como benfeitoria útil, voltada à preservação da segurança dos possuidores, regida pelo art. 1.341, inciso II, do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

[...]

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

A ata goza de presunção de veracidade quanto aos fatos nela narrados e ao quórum alcançado. O Apelante não se desincumbiu do ônus de provar qualquer mácula substancial ou erro na contagem de votos que invalidasse o registro público. O fechamento do acesso frontal atende ao interesse comum da segurança, medida razoável e proporcional no contexto urbano contemporâneo, não impedindo a fruição interna da unidade, mas apenas limitando o acesso direto da rua.

Dessa forma, conclui-se que a obra é legítima, pois decorre de decisão soberana da assembleia condominial e visa resguardar a incolumidade do patrimônio coletivo e dos moradores.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, e em harmonia com os fundamentos aqui desenvolvidos,
VOTO pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO
do recurso de apelação, mantendo integralmente a respeitável sentença recorrida.

Em observância ao comando do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para negar provimento ao recurso.