Tribunal: TJES
Processo: 5008574-66.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-07-08

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXCLUSÃO DA BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO. ART. 67-A DA LEI 4.591/1964. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. ARTIGO 85, PARÁGRAFO 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ORDEM DE PREFERÊNCIA LEGAL. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela empresa requerida contra a sentença que, em ação de rescisão contratual, confirmou a extinção do vínculo de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade e determinou a devolução dos valores pagos, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento) em favor da vendedora. A sentença fixou os honorários advocatícios de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. O recurso busca excluir a comissão de corretagem da quantia a ser restituída e alterar a base de cálculo dos honorários para o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia cinge-se em definir se houve inovação recursal por parte da Apelante ao discutir a devolução da comissão de corretagem; se o valor pago a título de intermediação imobiliária deve ser excluído da base de restituição, considerando a admissão do adquirente; e se a fixação dos honorários de sucumbência sobre o valor da causa violou a ordem de preferência estabelecida pela legislação processual civil quando há valor de condenação determinável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeita-se a preliminar de inovação recursal suscitada em contrarrazões, uma vez que a peça de contestação trouxe expressa fundamentação com base no artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, o qual autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de desfazimento do contrato.

4. A sentença que determina a devolução genérica das parcelas pagas deve ser reformada para conferir segurança jurídica, declarando de forma objetiva que a restituição de 80% (oitenta por cento) incide apenas sobre as parcelas do imóvel, excluindo-se o valor da comissão de corretagem de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), nos termos do 67-A da Lei nº 4.591/1964.

5. O artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil institui ordem de preferência rigorosa para a fixação da base de cálculo dos honorários de sucumbência, devendo o percentual incidir prioritariamente sobre o valor da condenação. A utilização do valor atualizado da causa possui caráter estritamente subsidiário, sendo inaplicável quando há condenação pecuniária perfeitamente apurável consistente no montante a ser restituído ao autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel.

3. Havendo condenação pecuniária determinável, correspondente ao montante a ser restituído em virtude da rescisão contratual, os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor efetivo da condenação, sendo vedada a utilização subsidiária do valor atualizado da causa, por força da ordem de preferência do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigo 85, parágrafo 2º; Lei nº 4.591/1964, artigo 67-A.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008574-66.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

APELADO: JADILSON FERNANDO COSTA REGO

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXCLUSÃO DA BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO. ART. 67-A DA LEI 4.591/1964. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. ARTIGO 85, PARÁGRAFO 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ORDEM DE PREFERÊNCIA LEGAL. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela empresa requerida contra a sentença que, em ação de rescisão contratual, confirmou a extinção do vínculo de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade e determinou a devolução dos valores pagos, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento) em favor da vendedora. A sentença fixou os honorários advocatícios de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. O recurso busca excluir a comissão de corretagem da quantia a ser restituída e alterar a base de cálculo dos honorários para o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia cinge-se em definir se houve inovação recursal por parte da Apelante ao discutir a devolução da comissão de corretagem; se o valor pago a título de intermediação imobiliária deve ser excluído da base de restituição, considerando a admissão do adquirente; e se a fixação dos honorários de sucumbência sobre o valor da causa violou a ordem de preferência estabelecida pela legislação processual civil quando há valor de condenação determinável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeita-se a preliminar de inovação recursal suscitada em contrarrazões, uma vez que a peça de contestação trouxe expressa fundamentação com base no artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, o qual autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de desfazimento do contrato.

4. A sentença que determina a devolução genérica das parcelas pagas deve ser reformada para conferir segurança jurídica, declarando de forma objetiva que a restituição de 80% (oitenta por cento) incide apenas sobre as parcelas do imóvel, excluindo-se o valor da comissão de corretagem de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), nos termos do 67-A da Lei nº 4.591/1964.

5. O artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil institui ordem de preferência rigorosa para a fixação da base de cálculo dos honorários de sucumbência, devendo o percentual incidir prioritariamente sobre o valor da condenação. A utilização do valor atualizado da causa possui caráter estritamente subsidiário, sendo inaplicável quando há condenação pecuniária perfeitamente apurável consistente no montante a ser restituído ao autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel.

3. Havendo condenação pecuniária determinável, correspondente ao montante a ser restituído em virtude da rescisão contratual, os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor efetivo da condenação, sendo vedada a utilização subsidiária do valor atualizado da causa, por força da ordem de preferência do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigo 85, parágrafo 2º; Lei nº 4.591/1964, artigo 67-A.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008574-66.2022.8.08.0030

APELANTE: GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

APELADO: JADILSON FERNANDO COSTA REGO

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO (PRELIMINAR)

Da Preliminar de Inovação Recursal e Preclusão

Antes de adentrar ao mérito propriamente dito, cumpre apreciar a alegação formulada pelo Apelado em suas contrarrazões (ID 14648352), no sentido de que o recurso da Apelante não mereceria conhecimento na parte referente à comissão de corretagem, por suposta inovação recursal e preclusão. O Apelado argumenta que a Apelante não teria impugnado especificamente essa questão no momento da contestação.

Ao examinar a contestação apresentada pela Apelante (ID 14647977, página 12), constata-se que a defesa invocou de forma clara e expressa a aplicação da legislação que rege a matéria, especificamente o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018.
A referida peça de defesa transcreveu o texto legal, o qual determina que em caso de desfazimento do contrato, devem ser deduzidas da quantia a ser restituída a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional
.

Sendo assim, a Apelante trouxe ao conhecimento do juízo de primeiro grau, no momento processual adequado, a tese de que a comissão de corretagem deveria ser integralmente excluída da base de cálculo de qualquer eventual restituição de valores. O fato de a sentença ter sido omissa ou genérica ao determinar a devolução das "parcelas pagas", sem fazer a ressalva necessária quanto à corretagem, confere total legitimidade à Apelante para buscar, pela via recursal, a exata delimitação da condenação.

Não se configura, portanto, a alegada inovação recursal, uma vez que o substrato jurídico para a exclusão da comissão de corretagem compôs a tese defensiva inicial.

Rejeito, desse modo, a preliminar suscitada nas contrarrazões.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
contra a r. sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Linhares-ES (ID 14648341), que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantias Pagas” ajuizada por
JADILSON FERNANDO COSTA REGO
, julgou procedentes os pedidos iniciais para:
a)

DECLARAR
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade;
b) DETERMINAR
à Requerida a restituição do valor das parcelas pagas em parcela única, com retenção do percentual de 20% (vinte por cento);
c) CONDENAR
a Requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação e passo à análise de suas razões.

Em suas razões recursais (ID 14648349), a Apelante argumenta que a sentença merece reforma. Sustenta, em síntese:
(I)
deve ocorrer a retenção integral do montante pago a título de comissão de corretagem, no importe de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), pois o serviço de aproximação foi efetivamente prestado por empresa diversa;
(II)
a base de cálculo utilizada para a fixação dos honorários advocatícios de sucumbência (valor atualizado da causa) está incorreta, haja vista a existência de condenação.

O Apelado apresentou contrarrazões (ID 14648352), pugnando pela manutenção integral da sentença.

A controvérsia devolvida a este Tribunal concentra-se em dois pontos específicos: a necessidade de exclusão do valor pago a título de comissão de corretagem da base de cálculo da restituição e a correta fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência.

No que concerne ao primeiro ponto, a Apelante postula que o montante a ser restituído ao Apelado abranja exclusivamente as parcelas referentes ao pagamento do imóvel em si, devendo ser integralmente retido o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), o qual foi destinado ao pagamento da comissão de corretagem pela intermediação do negócio.

A análise dos autos revela que o próprio Autor, ora Apelado, reconheceu a legitimidade dessa retenção desde o ajuizamento da demanda. Na petição inicial (ID 14647944, página 6), ao narrar as tratativas de acordo extrajudicial, o Apelado afirmou que havia enviado uma contraproposta para a Apelante, na qual concordava expressamente com a retenção da parcela de intermediação no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais). Além disso, em suas próprias contrarrazões recursais (ID 14648352, página 4), o Apelado reitera que não formulou pedido de devolução da referida taxa.

Ocorre que a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau determinou a restituição do "valor das parcelas pagas", autorizando a retenção de 20% (vinte por cento), mas o fez de forma genérica. Essa redação abrangente pode gerar insegurança jurídica na fase de cumprimento de sentença, abrindo margem para interpretações equivocadas de que os 80% (oitenta por cento) a serem devolvidos incidiriam sobre a totalidade do desembolso, incluindo a corretagem.

Diante da admissão expressa pelo Autor de que a comissão de corretagem não integra o montante a ser devolvido, e considerando a previsão legal do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 invocada na contestação, impõe-se a reforma da sentença neste particular.

O provimento do recurso é medida de rigor para declarar, de forma clara e objetiva, que o percentual de restituição de 80% (oitenta por cento)
incide única e exclusivamente sobre as parcelas mensais pagas para a aquisição do imóvel, devendo ser totalmente excluído dessa base de cálculo o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) pago a título de intermediação imobiliária
.

O segundo ponto de insurgência recursal diz respeito à base de cálculo dos honorários advocatícios. O juízo singular condenou a Apelante ao pagamento de honorários de sucumbência no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

O Código de Processo Civil estabelece, em seu artigo 85, parágrafo 2º, uma hierarquia rigorosa de critérios objetivos para a fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios. A norma dispõe que os honorários devem ser fixados entre dez e vinte por cento, observando a seguinte ordem de preferência: primeiro, sobre o valor da condenação; segundo, sobre o proveito econômico obtido; e, apenas de forma subsidiária, não sendo possível mensurar o proveito econômico, sobre o valor atualizado da causa.

No presente caso, a sentença resultou em uma condenação de natureza pecuniária perfeitamente líquida e determinável, consubstanciada na obrigação de restituir 80% (oitenta por cento) das parcelas pagas pelo imóvel, excluída a corretagem.
Existindo um valor de condenação claro e direto, a fixação dos honorários com base no valor da causa configura equívoco procedimental, por violar a ordem de preferência estabelecida pela legislação processual civil
.

Desta forma, a pretensão da Apelante encontra amparo legal, devendo a sentença ser reformada para que os honorários advocatícios, mantidos no percentual de 10% (dez por cento) estabelecido na origem, incidam estritamente sobre o valor efetivo da condenação, ou seja, sobre o exato montante pecuniário que será restituído ao Apelado após as deduções reconhecidas neste julgamento.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação interposto e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença e:

a)
Declarar que o montante a ser restituído ao Apelado, correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor pago, refere-se exclusivamente às parcelas mensais voltadas à aquisição do imóvel, excluindo-se integralmente da base de cálculo o valor pago a título de comissão de corretagem, no importe de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais);

b)
Reformar a base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência fixados em desfavor da Apelante, determinando que o percentual de 10% (dez por cento) incida sobre o valor efetivo da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

10ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual – Período de 15 a 19 de junho de 2026

VOTO

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Vogal

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para a) Declarar que o montante a ser restituído ao Apelado, correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor pago, refere-se exclusivamente às parcelas mensais voltadas à aquisição do imóvel, excluindo-se integralmente da base de cálculo o valor pago a título de comissão de corretagem, no importe de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais); b) Reformar a base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência fixados em desfavor da Apelante, determinando que o percentual de 10% (dez por cento) incida sobre o valor efetivo da condenação.