Tribunal: TJES
Processo: 5008632-57.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DEFERIDA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Nova Viana Multimarcas Ltda e Antonio Marcos Souza do Nascimento contra decisão que deferiu liminar de despejo em ação movida por Penha Maria Nicoli Fabris, estabelecendo prazo de 60 dias para desocupação voluntária sob fundamento de inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em aferir a legalidade da ordem de despejo liminar concedida na origem, sopesando o alegado direito de retenção por benfeitorias de vulto e a regularidade dos requisitos previstos no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A locadora comprovou a relação locatícia e o inadimplemento dos aluguéis desde fevereiro de 2023.

O contrato de locação encontra-se desprovido de garantias, autorizando a medida liminar mediante caução.

A caução equivalente a três meses de aluguel foi devidamente fixada pelo juízo singular.

Inexiste prova robusta e pré-constituída de que as modificações realizadas no imóvel fossem benfeitorias necessárias ou de que houve autorização expressa da locadora para benfeitorias úteis.

A profunda controvérsia sobre a natureza das edificações e a ausência de acordo sobre o novo valor do aluguel acentuam a precariedade da posse dos locatários.

Eventual crédito por benfeitorias deve ser discutido na instrução da ação principal ou em reconvenção, não servindo de óbice ao despejo diante da inadimplência incontroversa.

O prazo de 60 dias para desocupação voluntária revela-se superior ao mínimo legal e atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A concessão de liminar para desocupação em ações de despejo por falta de pagamento exige a prestação de caução e a ausência de garantias contratuais, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.

O exercício do direito de retenção por benfeitorias em sede de cognição sumária depende de prova documental inequívoca da necessidade da obra ou da autorização expressa do locador.

A alegação de direito de indenização por edificações não impede a retomada do imóvel quando configurada a mora do locatário.

A função social da empresa não justifica a ocupação graciosa de imóvel alheio em prejuízo ao equilíbrio contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 59, § 1º, IX; Código Civil, art. 1.255.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008632-57.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: NOVA VIANA MULTIMARCAS LTDA e outros

AGRAVADO: PENHA MARIA NICOLI FABRIS

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DEFERIDA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Nova Viana Multimarcas Ltda e Antonio Marcos Souza do Nascimento contra decisão que deferiu liminar de despejo em ação movida por Penha Maria Nicoli Fabris, estabelecendo prazo de 60 dias para desocupação voluntária sob fundamento de inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em aferir a legalidade da ordem de despejo liminar concedida na origem, sopesando o alegado direito de retenção por benfeitorias de vulto e a regularidade dos requisitos previstos no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A locadora comprovou a relação locatícia e o inadimplemento dos aluguéis desde fevereiro de 2023.

O contrato de locação encontra-se desprovido de garantias, autorizando a medida liminar mediante caução.

A caução equivalente a três meses de aluguel foi devidamente fixada pelo juízo singular.

Inexiste prova robusta e pré-constituída de que as modificações realizadas no imóvel fossem benfeitorias necessárias ou de que houve autorização expressa da locadora para benfeitorias úteis.

A profunda controvérsia sobre a natureza das edificações e a ausência de acordo sobre o novo valor do aluguel acentuam a precariedade da posse dos locatários.

Eventual crédito por benfeitorias deve ser discutido na instrução da ação principal ou em reconvenção, não servindo de óbice ao despejo diante da inadimplência incontroversa.

O prazo de 60 dias para desocupação voluntária revela-se superior ao mínimo legal e atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A concessão de liminar para desocupação em ações de despejo por falta de pagamento exige a prestação de caução e a ausência de garantias contratuais, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.

O exercício do direito de retenção por benfeitorias em sede de cognição sumária depende de prova documental inequívoca da necessidade da obra ou da autorização expressa do locador.

A alegação de direito de indenização por edificações não impede a retomada do imóvel quando configurada a mora do locatário.

A função social da empresa não justifica a ocupação graciosa de imóvel alheio em prejuízo ao equilíbrio contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 59, § 1º, IX; Código Civil, art. 1.255.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5008632-57.2025.8.08.0000

AGRAVANTES: NOVA VIANA MULTIMARCAS LTDA e ANTONIO MARCOS SOUZA DO NASCIMENTO

AGRAVADO: PENHA MARIA NICOLI FABRIS

JUÍZA DE DIREITO: DRA. SERENUZA MARQUES CHAMON

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado, cuidam-se os autos de Agravo de Instrumento interposto por Nova Viana Multimarcas Ltda e Antonio Marcos Souza do Nascimento inconformados com a decisão do Juízo da Vara Cível de Viana que deferiu a liminar de despejo no bojo da ação originária movida por Penha Maria Nicoli Fabris. A decisão agravada determinou a desocupação voluntária em 60 dias, fundamentando-se no inadimplemento contratual e no preenchimento dos requisitos da Lei de Locações. Em suas razões, os Agravantes alegam direito de retenção por benfeitorias, abusividade no aumento do aluguel e insuficiência da caução.

Eminentes Desembargadores, a matéria controvertida devolvida a este colegiado consiste em aferir a legalidade da ordem de despejo liminar concedida na origem, sopesando o alegado direito de retenção por benfeitorias de vulto e a regularidade dos requisitos previstos no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e o preparo recursal informado no aditamento de id 14028505, conheço do recurso e passo ao exame do mérito.

No que concerne ao despejo liminar em contratos de locação, a Lei nº 8.245/1991 estabelece requisitos específicos e objetivos. Dispõe o referido diploma legal:

"Art. 59. [...] § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo."

Da análise dos autos, verifico que a Agravada demonstrou a probabilidade do seu direito ao comprovar a relação locatícia e o inadimplemento dos aluguéis desde fevereiro de 2023. Outrossim, o contrato encontra-se desprovido de garantias e a caução foi devidamente fixada pelo juízo singular.

A tese central dos Agravantes reside no suposto direito de retenção pelas benfeitorias realizadas — especificamente um galpão orçado em mais de R$ 500.000,00. Todavia, tal argumento não prospera neste estágio processual.

A disciplina das benfeitorias na Lei de Locações prevê:

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Contudo, conforme a regra do art. 1.255 do Código Civil, aquele que edifica em terreno alheio somente terá direito à indenização se procedeu de boa-fé. No caso em tela, subsiste profunda controvérsia sobre a natureza e a autorização das benfeitorias mencionadas. Não há nos autos prova robusta e pré-constituída de que as modificações realizadas no imóvel fossem estritamente necessárias à conservação do bem, tampouco restou cabalmente demonstrada a autorização expressa da locadora para as benfeitorias úteis, requisitos
sine qua non
para o exercício do direito de retenção.

Como bem salientado na decisão denegatória de efeito suspensivo, os próprios Agravantes admitem o impasse na renovação contratual e a ausência de acordo sobre o novo valor do aluguel, o que acentua a precariedade da posse atual. Eventual excesso no reajuste ou crédito por benfeitorias é matéria que deve ser dirimida na instrução da ação principal ou da reconvenção, não servindo de óbice ao direito da locadora de retomar o imóvel diante da inadimplência incontroversa.

Ademais, o prazo de 60 (sessenta) dias concedido pelo juízo de origem para a desocupação voluntária revela-se superior ao mínimo legal de 15 dias, mostrando-se razoável e proporcional para que a empresa organize sua logística de retirada.

Empregando retórica persuasiva, é forçoso reconhecer que a função social da empresa não autoriza a ocupação graciosa de imóvel alheio e a manutenção de uma atividade empresarial sobre o prejuízo patrimonial sistemático do locador rompe o equilíbrio contratual e a segurança jurídica.

O risco operacional alegado pelos recorrentes é desdobramento previsível da extinção da relação locatícia por falta de pagamento, não constituindo excepcionalidade apta a suspender a ordem judicial.

Posto isto, inexistindo prova de erro judicial ou ilegalidade no ato que determinou o despejo, o recurso não merece acolhida.

Pelo exposto, sem qualquer delonga, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a decisão agravada.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.