Tribunal: TJES
Processo: 5034418-36.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-01-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 20% ADEQUADO ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. EFETIVO DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL AO DECAIMENTO DAS PARTES RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga” ajuizada por
promissária-compradora
, declarou a resilição de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenou as Rés à restituição de 80% dos valores pagos, autorizando a retenção de 20%, além da fixação da correção monetária a partir de cada desembolso e da distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais na razão de 70% para as Rés e 30% para a Autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos; (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre a quantia a ser restituída; (iii) determinar a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais diante da parcial procedência do pedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente comprador, variando conforme as peculiaridades do caso concreto. A fixação de 20% como cláusula penal compensatória encontra-se prevista contratualmente e está em conformidade com os parâmetros legais e jurisprudenciais, sendo razoável diante da ausência de comprovação de despesas extraordinárias pelas Apelantes.

A correção monetária incide desde cada desembolso efetuado pelo comprador, independentemente de quem tenha dado causa à rescisão, conforme entendimento consolidado no STJ (Súmula 43), uma vez que sua finalidade é preservar o valor real da quantia paga e evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

A distribuição da sucumbência em 70% para as Rés e 30% para a Autora reflete com precisão o grau de êxito de cada parte. Embora a Autora não tenha obtido a restituição integral nem indenização por danos morais, obteve êxito quanto ao pedido principal — a rescisão contratual e a restituição de 80% dos valores pagos —, o que justifica a manutenção da sucumbência recíproca nos termos fixados na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O percentual de retenção de valores em rescisão contratual por culpa do comprador pode ser fixado em 20% quando previsto em cláusula contratual e ausente comprovação de prejuízos extraordinários pela vendedora.

A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir desde cada desembolso, independentemente da parte culpada pela rescisão.

A distribuição proporcional da sucumbência deve refletir o grau de êxito de cada parte na demanda, sendo legítima a fixação de percentuais distintos conforme o decaimento de cada uma.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 421-A; CPC, arts. 85, § 11, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 43 e 543; TJES, AC nº 0015085-35.2016.8.08.0012, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 13.10.2020; TJES, APL nº 0015823-26.2016.8.08.0011, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 09.07.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5034418-36.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

APELADO: TATIANE ZANONI ALVARENGA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 20% ADEQUADO ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. EFETIVO DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL AO DECAIMENTO DAS PARTES RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga” ajuizada por
promissária-compradora
, declarou a resilição de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenou as Rés à restituição de 80% dos valores pagos, autorizando a retenção de 20%, além da fixação da correção monetária a partir de cada desembolso e da distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais na razão de 70% para as Rés e 30% para a Autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos; (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre a quantia a ser restituída; (iii) determinar a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais diante da parcial procedência do pedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente comprador, variando conforme as peculiaridades do caso concreto. A fixação de 20% como cláusula penal compensatória encontra-se prevista contratualmente e está em conformidade com os parâmetros legais e jurisprudenciais, sendo razoável diante da ausência de comprovação de despesas extraordinárias pelas Apelantes.

A correção monetária incide desde cada desembolso efetuado pelo comprador, independentemente de quem tenha dado causa à rescisão, conforme entendimento consolidado no STJ (Súmula 43), uma vez que sua finalidade é preservar o valor real da quantia paga e evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

A distribuição da sucumbência em 70% para as Rés e 30% para a Autora reflete com precisão o grau de êxito de cada parte. Embora a Autora não tenha obtido a restituição integral nem indenização por danos morais, obteve êxito quanto ao pedido principal — a rescisão contratual e a restituição de 80% dos valores pagos —, o que justifica a manutenção da sucumbência recíproca nos termos fixados na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O percentual de retenção de valores em rescisão contratual por culpa do comprador pode ser fixado em 20% quando previsto em cláusula contratual e ausente comprovação de prejuízos extraordinários pela vendedora.

A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir desde cada desembolso, independentemente da parte culpada pela rescisão.

A distribuição proporcional da sucumbência deve refletir o grau de êxito de cada parte na demanda, sendo legítima a fixação de percentuais distintos conforme o decaimento de cada uma.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 421-A; CPC, arts. 85, § 11, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 43 e 543; TJES, AC nº 0015085-35.2016.8.08.0012, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 13.10.2020; TJES, APL nº 0015823-26.2016.8.08.0011, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 09.07.2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2071

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória – ES (ID 15320492), que, nos autos da
“Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga”
ajuizada por
TATIANE ZANONI ALVARENGA
(Apelada/Autora), julgou o pedido
parcialmente procedente
para:
a)

DECLARAR
a resilição do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, referente à sala comercial nº 503 do Edifício Lorenge Unique Corporate;
b)

CONDENAR
as Apelantes a restituírem à Apelada
80% (oitenta por cento) dos valores pagos
, autorizada a retenção de
20% (vinte por cento)
sobre o montante, a ser devolvido em
parcela única
, com aplicação de
juros de mora
a partir do
trânsito em julgado
e
correção monetária
a partir de
cada desembolso
, valor a ser apurado em liquidação de sentença;
c)

CONDENAR
reciprocamente as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da devolução, na proporção de
70% (setenta por cento)
para o patrono da Autora e
30% (trinta por cento)
para o patrono das Rés.

Em suas razões recursais (ID 15320499), as Apelantes alegam, em síntese, que:
I)
a retenção dos valores deve observar o percentual de
25% (vinte e cinco por cento)
, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, ou, subsidiariamente, as cláusulas contratuais livremente pactuadas;
II)
o
termo inicial
da
correção monetária
deve ser a partir do
ajuizamento da ação
, e não de cada desembolso, uma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva da Apelada;
III)
o ônus sucumbencial deve ser integralmente imputado à Apelada, pois a Autora sucumbiu na maioria dos pedidos, notadamente no pedido de devolução integral dos valores e no pleito de danos morais, o que torna a distribuição da sucumbência na proporção 70% (Autora) / 30% (Rés) inadequada.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme se extrai da detida análise dos autos, restou incontroverso que a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção teve como causa a
inadimplência da Apelada
(Autora), que manifestou desinteresse em prosseguir com o pagamento das parcelas do imóvel, fato este que, inclusive, se repetiu após a celebração de um novo contrato em 15/02/2017, após o distrato da avença anterior e a transferência do crédito (ID 15320492, pág. 5).

As Apelantes sustentam a necessidade de se majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, alegando que este patamar é o consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e que o percentual de 20% (vinte por cento) seria insuficiente para recompor as despesas administrativas, de publicidade (comissões de corretagem) e os tributos incidentes sobre a operação.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, o percentual de retenção a ser aplicado pelo promitente vendedor deve variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente. Tal variação depende das peculiaridades do caso concreto, de modo a compensar os prejuízos experimentados pela construtora, notadamente aqueles relacionados com as despesas administrativas, de publicidade e demais encargos suportados com a comercialização do imóvel, além de desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Nesse sentido, a r. sentença impugnada fundamentou a fixação da retenção no patamar de
20% (vinte por cento)
sobre o valor pago com base na
previsão expressa
da
Cláusula 84, alínea "e"
, do instrumento contratual (ID 15320267, pág. 23). O Juízo
a quo
reconheceu a validade e a razoabilidade da cláusula penal compensatória estabelecida no contrato, a qual já previa expressamente o percentual de 20% (vinte por cento) a título de multa rescisória, percentual este plenamente inserido na faixa de retenção considerada legítima e equitativa pela jurisprudência do STJ.

Ademais, as Apelantes não trouxeram aos autos
prova documental específica e detalhada
que comprovasse que as despesas que alegam ter tido (administrativas, publicidade, etc.) ultrapassaram o patamar de 20% dos valores recebidos. O percentual de 20% já se afigura como um montante razoável para a cobertura desses custos e está alinhado aos precedentes judiciais para situações em que a construtora não demonstrou a existência de danos excepcionais.

Portanto, a manutenção do percentual de
20% (vinte por cento)
dos valores pagos a serem retidos pelas Apelantes mostra-se justa, equilibrada e em consonância com o entendimento prevalente, não merecendo, neste ponto, acolhimento o pleito

As Apelantes também se insurgem contra a determinação da r. sentença de que a
correção monetária
incida a partir de
cada desembolso
, pleiteando que o termo inicial seja a data do ajuizamento da ação (ID 15320499, pág. 11/12). A alegação se baseia no argumento de que a rescisão se deu por culpa exclusiva da Apelada, devendo, por consequência, afastar-se a incidência do
Enunciado n.° 43 da Súmula do STJ
e aplicar-se a regra geral da Lei n.º 6.899/81.

Entretanto, este argumento não pode prosperar, sendo imperiosa a manutenção da sentença neste particular. A correção monetária não constitui acréscimo ou penalidade, mas sim
mera recomposição do poder aquisitivo da moeda
frente à inflação, evitando o enriquecimento sem causa da parte que reteve os valores. Se a atualização monetária fosse contabilizada apenas a partir do ajuizamento da ação, o valor a ser restituído não refletiria o efetivo montante pago no passado, gerando um desequilíbrio ilícito em favor das Apelantes.

A jurisprudência sobre o tema é pacífica no sentido de que, em casos de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, independentemente da parte culpada pelo distrato do negócio jurídico, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos monetariamente a partir da data de cada respectivo desembolso. A atualização deve ser plena desde a data do efetivo pagamento, sob pena de incorrer em
enriquecimento ilícito
da promitente vendedora que se valeu do capital alheio durante todo o período, sem a devida correção do seu valor real. Somente os
juros moratórios
têm seu termo inicial determinado a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, o que foi corretamente determinado pelo Juízo
a quo
.

Neste sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARÂMETROS FIXADOS EM JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. 10% A 25% . IRRETROATIVIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. CASO CONCRETO FIXADO EM 10%. SÚMULA 543 DO STJ .
CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC-IBGE DO DESEMBOLSO
E JUROS DE MORA PELA SELIC. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não se aplicam, em regra, os efeitos da Lei nº 13.786/2018 a contratos de compra e venda firmados antes da sua entrada em vigor à exceção de quando ausente no caso concreto qualquer peculiaridade que impossibilite a análise da razoabilidade. 2. Não obstante a irresignação dos apelantes quanto a majoração do percentual de retenção para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento), revendo a forma pela qual se deu a resolução do contrato, entendo que deve ser mantido o entendimento primevo, sobretudo porque os adquirentes, ora apelados sequer haviam sido imitidos no imóvel, pois pendente o habite-se, fato este que possibilita ao apelante promover a venda das salas e recuperar o investimento. 4. Nesses moldes estarão respeitados os termos do verbete sumular nº 543/STJ que determina que em caso de culpa do promitente comprador, a devolução deverá ser efetivada de forma parcial. 5.
A correção monetária dos valores a serem devolvidos será a partir de cada desembolso
(súmula nº 53/STJ) pelo INPC-IBGE até o trânsito em julgado da sentença ( REsp nº 1.740.911-DF - TEMA 1002), quando incidirá juros de mora pela SELIC, sendo vedada sua cumulação, sob pena de bis in idem. 6 . Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - AC: 00150853520168080012, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Data de Julgamento: 13/10/2020, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2020)

[...] 4.
No que pertine à correção monetária incidente sobre os valores a serem devolvidos, é forçoso reconhecer que o seu termo inicial deve se dar a partir do efetivo desembolso de cada parcela contratual paga, nos termos do consignado na Súmula n.º 43
, do STJ [...] (TJ-ES - APL: 00158232620168080011, Relator: JANETE VARGAS SIMÕES, Data de Julgamento: 09/07/2019, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2019)

A jurisprudência do Tribunal, mesmo em caso de culpa do comprador, prestigia a correção plena do capital a ser devolvido desde que a quantia foi efetivamente colocada à disposição da Apelante, ou seja, a partir de cada desembolso, o que impõe a manutenção integral da sentença também neste ponto.

As Apelantes pleiteiam, por fim, a reforma da r. sentença para que a Autora arque integralmente com os ônus sucumbenciais, sob alegação de que a Apelada teria sucumbido na maioria de seus pedidos, notadamente naqueles concernentes à devolução integral dos valores e à condenação em danos morais. O Juízo
a quo
, por sua vez, distribuiu a sucumbência na proporção de
70% (setenta por cento)
para as Rés e
30% (trinta por cento)
para a Autora.

Conforme o artigo 86 do Código de Processo Civil, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas processuais e os honorários.

Embora a Autora tenha pleiteado a devolução integral (100%), foi determinada a restituição de
80%
dos valores pagos (com retenção de 20%). A Autora foi vencida na pretensão de danos morais, bem como na restituição dos 20% retidos. As Apelantes, por outro lado, foram derrotadas na tese principal de retenção de um valor muito superior (tendo inclusive proposto a retenção de 50% extrajudicialmente, conforme ID 15320492) e foram condenadas a devolver a
maior parte
do montante pago.

Neste cenário de parcial procedência, a Autora obteve
êxito substancial
no pleito econômico central, qual seja, a desconstituição do vínculo e a restituição de 80% do capital investido. O decaimento da Autora limitou-se ao percentual de retenção (20%) e ao pedido de danos morais.

A distribuição da sucumbência na proporção
70% (em desfavor das Rés) / 30% (em desfavor da Autora)
é um reflexo adequado do decaimento de cada parte na relação processual, notadamente quando se considera o sucesso da Autora no pleito econômico principal. A sentença, portanto, aplicou corretamente o princípio da sucumbência recíproca, o que impõe a manutenção da condenação.

Assim, impõe-se a negativa de provimento integral ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pelas Rés
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelas Apelantes ao patrono da Apelada em mais 2%.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Manifesto-me por acompanhar o voto da douta relatoria.

É como voto, respeitosamente.