Tribunal: TJES
Processo: 0010702-37.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010702-37.2019.8.08.0035

APELANTE
: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA e G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP

APELADO
: JOÃO GABRIEL NETO (sucedido por ODETE COSTA GABRIEL e outros)

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DRA. MARILIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL QUITADO. ATRASO INJUSTIFICADO NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E DA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas em face de sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar as requeridas, solidariamente, a outorgar a escritura definitiva de imóvel quitado e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir: (i) a responsabilidade solidária da empresa intermediadora do negócio pela outorga da escritura; (ii) a configuração da mora da vendedora, mesmo sem interpelação prévia; (iii) a caracterização de pendências administrativas como excludente de responsabilidade (fato de terceiro); e (iv) a ocorrência de dano moral indenizável em razão do atraso de mais de uma década para a regularização da propriedade do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se a responsabilidade solidária a todos os integrantes da cadeia de fornecimento, incluindo a empresa que intermediou ativamente o negócio e emitiu o termo de quitação, gerando no consumidor a legítima confiança na garantia do contrato.

4. A obrigação de outorgar a escritura definitiva tornou-se exigível com a quitação do preço. A inércia da vendedora por mais de uma década configura inadimplemento substancial e prolongado, caracterizando a mora, sendo dispensável a notificação formal, sob pena de formalismo excessivo e violação à boa-fé objetiva.

5. A eventual demora na regularização administrativa e ambiental do loteamento constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da loteadora, não configurando fato de terceiro apto a excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

6. A frustração do adquirente em não poder exercer a plenitude dos direitos de propriedade sobre imóvel quitado há mais de dez anos ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral, pois a conduta privou a parte de dispor livremente de seu patrimônio, gerando angústia e insegurança. O valor da indenização foi mantido por ser considerado proporcional e razoável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: “1. Todos os integrantes da cadeia de consumo, incluindo a empresa que atua como intermediadora e emite termo de quitação, respondem solidariamente pela outorga da escritura definitiva de imóvel. 2. A inércia injustificada por longo período após a quitação do preço do imóvel configura a mora do vendedor para a outorga da escritura, independentemente de interpelação prévia. 3. A demora na regularização administrativa do loteamento é considerada fortuito interno e não exclui a responsabilidade do empreendedor. 4. O atraso excessivo e injustificado na outorga da escritura definitiva de imóvel quitado, privando o adquirente do pleno exercício do direito de propriedade, configura dano moral.”

_________

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; Código Civil, art. 397, parágrafo único; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, e 1.010, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.845.148/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 23.08.2021; TJES, Apelação Cível nº 0024553-90.2012.8.08.0035, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, 1ª Câmara Cível, p. 26.01.2024; TJES, Apelação Cível nº 0018517-28.2017.8.08.0012, Rel. Des. Jose Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, p. 12.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0010702-37.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO GABRIEL NETO

APELADO: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010702-37.2019.8.08.0035

APELANTE
: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA e G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP

APELADO
: JOÃO GABRIEL NETO (sucedido por ODETE COSTA GABRIEL e outros)

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DRA. MARILIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL QUITADO. ATRASO INJUSTIFICADO NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E DA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas em face de sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar as requeridas, solidariamente, a outorgar a escritura definitiva de imóvel quitado e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir: (i) a responsabilidade solidária da empresa intermediadora do negócio pela outorga da escritura; (ii) a configuração da mora da vendedora, mesmo sem interpelação prévia; (iii) a caracterização de pendências administrativas como excludente de responsabilidade (fato de terceiro); e (iv) a ocorrência de dano moral indenizável em razão do atraso de mais de uma década para a regularização da propriedade do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se a responsabilidade solidária a todos os integrantes da cadeia de fornecimento, incluindo a empresa que intermediou ativamente o negócio e emitiu o termo de quitação, gerando no consumidor a legítima confiança na garantia do contrato.

4. A obrigação de outorgar a escritura definitiva tornou-se exigível com a quitação do preço. A inércia da vendedora por mais de uma década configura inadimplemento substancial e prolongado, caracterizando a mora, sendo dispensável a notificação formal, sob pena de formalismo excessivo e violação à boa-fé objetiva.

5. A eventual demora na regularização administrativa e ambiental do loteamento constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da loteadora, não configurando fato de terceiro apto a excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

6. A frustração do adquirente em não poder exercer a plenitude dos direitos de propriedade sobre imóvel quitado há mais de dez anos ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral, pois a conduta privou a parte de dispor livremente de seu patrimônio, gerando angústia e insegurança. O valor da indenização foi mantido por ser considerado proporcional e razoável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: “1. Todos os integrantes da cadeia de consumo, incluindo a empresa que atua como intermediadora e emite termo de quitação, respondem solidariamente pela outorga da escritura definitiva de imóvel. 2. A inércia injustificada por longo período após a quitação do preço do imóvel configura a mora do vendedor para a outorga da escritura, independentemente de interpelação prévia. 3. A demora na regularização administrativa do loteamento é considerada fortuito interno e não exclui a responsabilidade do empreendedor. 4. O atraso excessivo e injustificado na outorga da escritura definitiva de imóvel quitado, privando o adquirente do pleno exercício do direito de propriedade, configura dano moral.”

_________

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; Código Civil, art. 397, parágrafo único; Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, e 1.010, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.845.148/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 23.08.2021; TJES, Apelação Cível nº 0024553-90.2012.8.08.0035, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, 1ª Câmara Cível, p. 26.01.2024; TJES, Apelação Cível nº 0018517-28.2017.8.08.0012, Rel. Des. Jose Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, p. 12.12.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010702-37.2019.8.08.0035

APELANTE
: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA e G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP

APELADO
: JOÃO GABRIEL NETO (sucedido por ODETE COSTA GABRIEL e outros)

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DRA. MARILIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, o cerne da controvérsia recursal reside na análise da responsabilidade das empresas apelantes pelo atraso injustificado na outorga da escritura definitiva de um imóvel quitado há mais de uma década.

Da Admissibilidade e da Preliminar de Ofensa à Dialeticidade

Inicialmente, aprecio a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, arguida em contrarrazões.

Nos termos do art. 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil, o recurso de apelação deve conter “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
” da decisão recorrida. Tal exigência é atendida quando o recorrente, ainda que de forma sintética, expõe fundamentos capazes de infirmar a conclusão do decisum, devolvendo ao Tribunal a análise das questões nele decididas.

No caso, embora os apelados sustentem que os recursos são mera repetição das teses de defesa, observo que as peças recursais, ainda que de forma concisa, confrontam os fundamentos centrais da sentença, notadamente a configuração da mora e a responsabilidade pelo dano. Tais fundamentos, se acolhidos, têm o condão de afastar os pilares da sentença e conduzir à sua reforma, não havendo o que se falar em ofensa à dialeticidade.

Nesse mesmo sentido, este Egrégio TJES:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE DESERÇÃO REJEITADA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. MÉRITO . AÇÃO MONITÓRIA. ACOLHIMENTO PARCIAL DOS EMBARGOS MONITÓRIOS. TAXA DE JUROS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA . NECESSIDADE DE READEQUAÇÃO DOS VALORES QUE NÃO DÁ AZO À IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 2 . Se da leitura da pça recursal é possível extrair com facilidade os pontos de irresignação doa parte apelante, cuja argumentação dialoga com os termos da sentença vergastada, descabida a tese de ausência de dialeticidade recursal. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0002336-04.2021.8 .08.0014, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, p. 25/04/2024)

Assim, concluo que o requisito do art. 1.010, III, do CPC, foi minimamente atendido. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade,
conheço de ambos os recursos
.

Do Mérito

Da Responsabilidade Solidária da Intermediadora (G & C Construtora)

A segunda apelante (G & C Construtora) busca afastar sua responsabilidade, sob o argumento de que sua atuação se limitou à intermediação do negócio.

Registro que a relação jurídica em tela é, inequivocamente, de consumo, submetida às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Sob essa ótica, a responsabilidade dos fornecedores é solidária, alcançando todos os integrantes da cadeia de consumo, conforme dispõem os artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

No caso concreto, constato que a atuação da G & C Construtora foi determinante para a realização do negócio, pois a empresa participou ativamente da relação contratual, figurando na proposta de compra e, de forma crucial, emitindo o termo de quitação (fls. 27). Ao praticar tais atos, gerou no consumidor a legítima confiança de que era garantidora do negócio em sua totalidade, incluindo o seu desfecho natural: a transferência da propriedade.

Pontuo que a alegação de que seria mera intermediadora não a exime da obrigação de garantir que o negócio seja concluído de forma satisfatória para o consumidor.

Este Egrégio Tribunal, em situação fática análoga, consolidou o entendimento de que, tendo o negócio sido entabulado com ambas as empresas, "
ambas podem ser responsabilizadas pelo provimento judicial postulado pelo Autor
", pois integram a mesma cadeia de prestação de serviço. Senão, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PAGAMENTO INCONTROVERSA. OBRIGAÇÃO DE FORNECER A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL . OUTORGA ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. RECURSO DA REQUERIDA IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO PARA MAJORAR A QUANTIA FIXADA A TÍTULO DE DANO MORAL BEM COMO PARA DETERMINAR QUE AS APELADAS APRESENTEM TODA A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À EFETIVAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA.
1. O presente feito versa sobre matéria de direito, qual seja a obrigação das Requeridas, em outorgar a escritura pública definitiva do imóvel alienado ao Autor, nos termos do contrato celebrado entre as partes. 2. Nesse contexto, restou incontroverso nos autos que o Autor celebrou com as demandadas contrato de compra e venda do lote nº 04 (quatro) da quadra 35- A (trinta e cinco A) do Loteamento denominado Residencial Vale do Luar, com 324 m2 (trezentos e vinte quatro metros quadrados) e por ele efetuou o pagamento integral da quantia acertada, conforme Termo de Quitação, assinado pelo representante da G&C CONSTRUTORA E INCORPORADORA . 3. Caberia às Requeridas, proprietária e intermediadora do negócio jurídico, cumprir com o que estabelece o § 1º da cláusula segunda do contrato de compra e venda no sentido de providenciar a lavratura e registro da escritura pública de compra e venda.
4. Nesse contexto, muito embora a Apelante G&C CONSTRUTORA E INCORPORADORA alegue que inexiste culpa de sua parte, haja vista que não apresentou resistência ao fornecimento dos documentos necessários à transferência da titularidade do imóvel, fato que afirma ter ocorrido apenas em razão de conduta contrária à boa-fé por parte da Requerida Imobiliária Garantia Ltda, devem ser rejeitadas as suas alegações, na medida que, conforme restou incontroverso, o negócio jurídico foi entabulado entre o Autor e as duas empresas IMOBILIÁRIA GARANTIA e G&C CONSTRUTORA E INCORPORADORA, de modo que ambas podem ser responsabilizadas pelo provimento judicial postulado pelo Autor.
5. Vale destacar que incide, na hipótese, as regras do Código de Defesa do Consumidor, face a evidente relação de consumo instaurada (contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoa física e pessoa jurídica), de modo que “[...]impõe-se, a responsabilidade solidária [...] de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço[...]” (AgRg no AREsp 720.560/RJ) 6. Desse modo, não merece prosperar a pretensão de reforma da sentença apresentado pela apelante G&amp;C CONSTRUTORA E INCORPORADORA, na medida que a ela, enquanto intermediadora direta do negócio jurídico firmado, incumbe a obrigação de providenciar a documentação necessária à efetivação da transferência do bem, ou mesmo, em caso de constatada a impossibilidade, ser responsabilidade solidariamente por eventual conversão da obrigação de fazer em perdas e danos a teor do que autoriza o artigo 499 do Código de Processo Civil. 7 . Deve ser provido o Apelo Adesivo interposto pelo autor, na medida que muito embora o Magistrado tenha determinado a outorga da escritura pública, não consignou expressamente a obrigação das requeridas de apresentar toda a documentação necessária para tanto, seja relativamente à parte de tributos do imóvel, seja em relação a própria escrituração deste. Assim, deve ser provido o Apelo do autor para determinar que as Requeridas providenciem toda a documentação necessária e exigida pelos Cartórios de Registro de imóveis para a lavratura da referida escritura definitiva. 8. No que pertine ao pedido de majoração dos danos morais, de igual modo, entendo que razão possui o Apelante . Nesse contexto, vale ressaltar que o dano moral restou evidenciado, uma vez que a situação enfrentada pelo Autor, impossibilitado de efetivar a escrituração do imóvel pelo qual efetuou todo o pagamento certamente ultrapassa os meros aborrecimentos do dia a dia. Assim, entendo que a fixação da verba indenizatória em R$8.000,00 (oito mil reais) atende os critérios de razoabilidade e de proporcionalidade e não proporciona locupletamento sem causa ao autor. 9 . Recurso da Requerida improvido e recurso do autor provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0024553-90.2012.8 .08.0035, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível, p. 26/01/2024)

Dessa forma, a responsabilidade solidária da segunda apelante resta evidente.

Da Configuração da Mora

A primeira apelante (Imobiliária Garantia) defende a inexistência de mora, por ausência de interpelação, nos termos do art. 397, parágrafo único, do Código Civil.

O argumento é improcedente. Embora o contrato não previsse um prazo final para a outorga da escritura, a obrigação se tornou plenamente exigível com a quitação do preço, fato ocorrido em
30 de maio de 2008
(fl. 27). A partir desse momento, a inércia da vendedora por mais de uma década representa um inadimplemento substancial e prolongado, que por si só caracteriza a mora.

A mora, aqui, decorre da manifesta e injustificada inércia da devedora. Nesse mesmo sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA . 2. REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA DA PARTE EXECUTADA. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE . NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ . 3. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não ficou caracterizada a violação do art . 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.
2 . De fato, nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, tratando-se de mora ex re, na qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor.
3. Além disso, "de acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes" (EDcl no AgInt no AREsp 1.302 .229/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe 13/3/2020) - cuja matéria foi consolidada no enunciado n. 76 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 4 . Rever a conclusão do Tribunal local (para o fim de afastar a mora ex persona e acolher a pretensão recursal na forma como pretende a agravante e assim admitir a validade da citação) demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e da análise de cláusulas contratuais, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno improvido . (STJ - AgInt no AREsp: 1845148 DF 2021/0053545-9, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 23/08/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2021)

Portanto, a conduta da apelante viola frontalmente os deveres anexos de lealdade e cooperação, decorrentes da boa-fé objetiva que deve nortear todas as fases do contrato, tendo em vista que exigir do consumidor uma notificação formal após mais de dez anos de espera caracteriza um formalismo excessivo e contrário à própria finalidade da norma.

Da Suposta Excludente de Responsabilidade (Fato de Terceiro)

A alegação de que o atraso decorre de pendências na regularização administrativa e ambiental do loteamento, configurando fato de terceiro, também não prospera.

Com efeito, a regularização de um empreendimento imobiliário é atividade inerente ao risco do negócio da loteadora, de forma que compete ao empreendedor, e não ao consumidor, a obrigação de diligenciar junto aos órgãos públicos para obter todas as licenças e aprovações necessárias. A eventual burocracia ou demora nos trâmites administrativos classifica-se como fortuito interno, ou seja, um evento intrinsecamente ligado à atividade desenvolvida, que não tem o condão de romper o nexo de causalidade e eximir o fornecedor de sua responsabilidade.

Nesse sentido, já entendeu este Egrégio TJES:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. LOTEAMENTO . DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CONTRATO DE PERMUTA. TROCA DE LOTES. LICENÇA AMBIENTAL ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL . PLEITO DE DENUNCIAÇÃO À LIDE DO ENTE MUNICIPAL. NÃO CABIMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR. HIPÓTESE QUE NÃO SE AMOLDA AO ART . 125, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. DENUNCIAÇÃO À LIDE INDEFERIDA . MANUTENÇÃO DA AÇÃO NA VARA CÍVEL
. 1) A demanda de origem foi ajuizada com o objetivo de buscar a declaração de nulidade do negócio jurídico firmado e a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos, além de indenização pelos danos morais percebidos. 2) Em que pese ter o Magistrado a quo recebido a denunciação à lide feita pela empresa ré, impende destacar que o direito de regresso, para fins de denunciação da lide com fundamento no inciso II do art. 125, do CPC, deve estar devidamente fundamentado em lei ou em contrato, sob pena de desvirtuamento do instituto . In casu, não restou comprovado que o município Colatina/ES esteja obrigado, por lei ou contrato, a indenizar o réu em caso de ação regressiva.
3) O fato de o réu estar com problemas para regularizar o loteamento perante o Município de Colatina não isenta de eventual responsabilidade contratual.
Não se trata, no presente caso, discutir a ausência de fiscalização da municipalidade na promoção do adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, mas sim de uma ação anulatória que busca (1) a declaração de nulidade do negócio jurídico firmado entre a parte autora e a empresa ré e (2) a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos, além de indenização pelos danos morais percebidos. 4) Estando à questão sub judice alcançada pelas normas consumeristas, não há campo para a denunciação à lide requerida pela SOLO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA , impondo-se a reforma da decisão que deferiu o pedido . 5) Por fim, como consectário lógico da não integração do ente municipal, a competência para processar e julgar o feito é da Vara Cível onde situa o imóvel, devendo permanecer o feito na 2ª Vara Cível de Colatina/ES. 6) Recurso conhecido e provido. Decisão reformada. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5012608-77 .2022.8.08.0000, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível, p. 24/05/2022)

Indubitavelmente, transferir o ônus do licenciamento ao adquirente, que cumpriu sua parte no acordo, seria subvertê-lo a uma espera indefinida e premiar a ineficiência da empreendedora em gerir seu próprio negócio.

Ademais, manter o consumidor por mais de 15 anos em um limbo jurídico, sem a propriedade plena do bem pelo qual pagou, esvazia por completo seu direito e a finalidade do contrato.

Da Configuração do Dano Moral

Por fim, ambas as apelantes se insurgem contra a condenação por danos morais, limitando a questão a um mero dissabor.

Contudo, a situação vivenciada pelo autor e seus sucessores transcende, em muito, o mero aborrecimento. A frustração de não poder exercer a plenitude dos direitos de propriedade sobre um imóvel quitado há tantos anos gera um sentimento de impotência, angústia e insegurança que afeta a paz de espírito e a dignidade.

A conduta das rés privou a parte autora de dispor livremente de seu patrimônio, de construir, de oferecê-lo em garantia ou simplesmente de ter a tranquilidade de possuir o título definitivo de seu bem. Como já decidiu este Tribunal em casos análogos, a impossibilidade de efetivar a escrituração após o pagamento integral certamente ultrapassa os meros aborrecimentos do dia a dia, configurando dano moral passível de compensação:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO de OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO. CANCELAMENTO DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. DEMORA . DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
[...]
3) O adquirente de boa-fé que cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. 4) Conforme pacífica jurisprudência deste Tribunal de Justiça, é in re ipsa os danos morais causados ao comprador pela demora excessiva de mais de ano para a construtora promover a baixa do gravame e outorgar a escritura pública.
5) Recurso parcialmente provido . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0018517-28.2017.8.08 .0012, Relator.: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 2ª Câmara Cível, p. 12/12/2023)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO DAS PARCELAS ANTERIORES. ART. 322 DO CÓDIGO CIVIL . OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA. DANO MORAL CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DANO MATERIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. CASO EM EXAME
[...] IV. DISPOSITIVO E TESE 7 . Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A quitação integral do contrato de promessa de compra e venda autoriza a adjudicação compulsória do imóvel, sendo aplicável a presunção de pagamento das parcelas anteriores nos termos do art. 322 do Código Civil .
2. A demora injustificada na outorga da escritura pública, quando priva o adquirente do pleno exercício de seus direitos patrimoniais por longo período, configura dano moral indenizável.
3. O dano material deve ser comprovado de forma efetiva, não sendo suficiente a mera alegação de prejuízo econômico . Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 322, 1.417 e 1.418; Decreto-Lei nº 37/1967, art . 15. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; STJ, REsp 1.698.736/RJ, Rel . Min. Moura Ribeiro, j. 02.04 .2019; TJES, Apelação Cível nº 0012533-38.2019.8.08 .0030, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 29 .10.2024; TJES, Apelação Cível nº 0006481-06.2018.8 .08.0048, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, j . 05.06.2024. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50007562220248080021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, p. 08/04/2025)

Configurado o ato ilícito, entendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), fixado na sentença a título de danos morais mostra-se adequado e proporcional, servindo como justa compensação pelo abalo sofrido e como medida pedagógica para desestimular a reiteração da conduta, sem implicar enriquecimento sem causa.

Ante o exposto, conheço de ambos os recursos de apelação para, no mérito,
NEGAR-LHES PROVIMENTO
, mantendo-se hígida a r. sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelas apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.