Tribunal: TJES
Processo: 0014557-92.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA. HIPOTECA POSTERIOR. COMPRA E VENDA SIMULADA. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTE ANTERIOR. SÚMULA 308/STJ. NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS SUBSEQUENTES. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Josmar Butkowsky Pereira contra sentença da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, em ação ordinária ajuizada por Giácoma Frasson Manhães, declarou a nulidade da hipoteca e da subsequente compra e venda do imóvel matriculado sob nº 140.419, determinou o cancelamento dos registros correlatos, reconheceu o direito de propriedade da autora e determinou a adjudicação compulsória do bem, além de condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes e danos morais; julgou, ainda, improcedente a reconvenção apresentada pelo apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o apelante possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se houve simulação na compra e venda celebrada com a construtora e se o registro decorrente pode prevalecer; (iii) determinar se a autora, promitente-compradora que quitou o preço, tem direito à adjudicação compulsória, apesar da ausência de registro do contrato; (iv) verificar se subsistem as condenações por lucros cessantes e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O apelante detém legitimidade passiva porque figura como beneficiário direto dos negócios jurídicos cuja nulidade se pretende e titular registral cuja esfera jurídica seria atingida pelo provimento jurisdicional.

4. A simulação resta evidenciada pela atuação conjunta entre apelante e construtora, pela ciência da hipoteca, pela utilização do imóvel para quitação de dívida preexistente e pela discrepância entre o valor declarado na escritura e o valor venal, caracterizando pacto comissório vedado (CC, art. 1.428).

5. O princípio da prioridade registral não prevalece quando o título é nulo, de modo que o registro não produz efeitos e não pode convalidar negócio jurídico simulado.

6. A autora comprovou a quitação integral do preço antes da instituição da hipoteca, atraindo a incidência da Súmula 308/STJ, que torna ineficaz a hipoteca perante o adquirente do imóvel.

7. A ausência de registro da promessa de compra e venda não impede o reconhecimento do direito da autora, sobretudo por ter envidado esforços para registrar o título e por ter sido impedida pela conduta da construtora, que posteriormente transferiu o imóvel ao apelante.

8. A alegação de ausência de pagamento do preço na compra e venda de 2016 é infirmada por documentos fiscais do próprio apelante, reveladores de verdadeira dação em pagamento para quitação do empréstimo, corroborando a simulação.

9. A restituição ao status quo ante impõe a adjudicação do imóvel à autora, sendo inaplicável a conversão em perdas e danos, pois o bem não foi alienado a terceiro de boa-fé e a adjudicação é plenamente possível.

10. A condenação por lucros cessantes subsiste, pois a autora foi privada do uso e fruição do imóvel desde 2016, e o pagamento de despesas propter rem pelo apelante não afasta o prejuízo experimentado pela adquirente.

11. O dano moral configura-se in re ipsa, diante da longa privação do imóvel quitado e da necessidade de litígio prolongado para reaver o bem.

12. A majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal decorre do trabalho adicional desenvolvido (CPC, art. 85, § 11).

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A nulidade do negócio jurídico simulado contamina o registro imobiliário decorrente, impedindo a prevalência da prioridade registral.

2. A hipoteca constituída pela construtora é ineficaz perante o promitente-comprador que quitou integralmente o preço antes de sua formalização, conforme Súmula 308/STJ.

3. A adjudicação compulsória é devida quando configurado o adimplemento integral do contrato e comprovado o impedimento injustificado ao registro.

4. A privação injusta do imóvel configura danos materiais (lucros cessantes) e danos morais indenizáveis.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014557-92.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA

APELADO: GIACOMA FRASSON MANHAES

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA. HIPOTECA POSTERIOR. COMPRA E VENDA SIMULADA. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTE ANTERIOR. SÚMULA 308/STJ. NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS SUBSEQUENTES. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Josmar Butkowsky Pereira contra sentença da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, em ação ordinária ajuizada por Giácoma Frasson Manhães, declarou a nulidade da hipoteca e da subsequente compra e venda do imóvel matriculado sob nº 140.419, determinou o cancelamento dos registros correlatos, reconheceu o direito de propriedade da autora e determinou a adjudicação compulsória do bem, além de condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes e danos morais; julgou, ainda, improcedente a reconvenção apresentada pelo apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o apelante possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se houve simulação na compra e venda celebrada com a construtora e se o registro decorrente pode prevalecer; (iii) determinar se a autora, promitente-compradora que quitou o preço, tem direito à adjudicação compulsória, apesar da ausência de registro do contrato; (iv) verificar se subsistem as condenações por lucros cessantes e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O apelante detém legitimidade passiva porque figura como beneficiário direto dos negócios jurídicos cuja nulidade se pretende e titular registral cuja esfera jurídica seria atingida pelo provimento jurisdicional.

4. A simulação resta evidenciada pela atuação conjunta entre apelante e construtora, pela ciência da hipoteca, pela utilização do imóvel para quitação de dívida preexistente e pela discrepância entre o valor declarado na escritura e o valor venal, caracterizando pacto comissório vedado (CC, art. 1.428).

5. O princípio da prioridade registral não prevalece quando o título é nulo, de modo que o registro não produz efeitos e não pode convalidar negócio jurídico simulado.

6. A autora comprovou a quitação integral do preço antes da instituição da hipoteca, atraindo a incidência da Súmula 308/STJ, que torna ineficaz a hipoteca perante o adquirente do imóvel.

7. A ausência de registro da promessa de compra e venda não impede o reconhecimento do direito da autora, sobretudo por ter envidado esforços para registrar o título e por ter sido impedida pela conduta da construtora, que posteriormente transferiu o imóvel ao apelante.

8. A alegação de ausência de pagamento do preço na compra e venda de 2016 é infirmada por documentos fiscais do próprio apelante, reveladores de verdadeira dação em pagamento para quitação do empréstimo, corroborando a simulação.

9. A restituição ao status quo ante impõe a adjudicação do imóvel à autora, sendo inaplicável a conversão em perdas e danos, pois o bem não foi alienado a terceiro de boa-fé e a adjudicação é plenamente possível.

10. A condenação por lucros cessantes subsiste, pois a autora foi privada do uso e fruição do imóvel desde 2016, e o pagamento de despesas propter rem pelo apelante não afasta o prejuízo experimentado pela adquirente.

11. O dano moral configura-se in re ipsa, diante da longa privação do imóvel quitado e da necessidade de litígio prolongado para reaver o bem.

12. A majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal decorre do trabalho adicional desenvolvido (CPC, art. 85, § 11).

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A nulidade do negócio jurídico simulado contamina o registro imobiliário decorrente, impedindo a prevalência da prioridade registral.

2. A hipoteca constituída pela construtora é ineficaz perante o promitente-comprador que quitou integralmente o preço antes de sua formalização, conforme Súmula 308/STJ.

3. A adjudicação compulsória é devida quando configurado o adimplemento integral do contrato e comprovado o impedimento injustificado ao registro.

4. A privação injusta do imóvel configura danos materiais (lucros cessantes) e danos morais indenizáveis.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Josmar Butkowsky Pereira
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada por
Giácoma Frasson Manhães
, julgou procedentes os pedidos a fim de:
(i)
declarar a nulidade da hipoteca e da subsequente compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 140.419 do Cartório do 1º Ofício de Vila Velha/ES, registradas em favor do apelante;
(ii)
determinar o cancelamento das averbações e registros correspondentes (R.1-140.419, AV.2-140.419 e R.3 140.419);
(iii)
declarar o direito de propriedade da autora sobre o imóvel, determinando a adjudicação compulsória do bem, expedindo-se o competente mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para que proceda ao registro em nome da autora, tornando definitiva a imissão na posse deferida;
(iv)
condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes) à autora, correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, a contar do dia 10/08/2016 até a data da efetiva imissão na posse deferida liminarmente, a ser apurado em liquidação de sentença; e
(v)
condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), corrigidos monetariamente a partir do arbitramento e acrescido de juros de mora desde a citação. Por sua vez, julgou improcedente o pleito reconvencional do 4º requerido
Josmar
.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda que versa a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

Por meio da presente “
ação ordinária
”, ajuizada por
Gi
á
coma Frasson Manhães
em face de
Maitam Construções e Incorporações Ltda.
, seus sócios (
Ronilson Maitam Rizo
e
Joana D’
A
rc Carletti Maitam Rizo
) e de
Josmar Butkowsky Pereira
, é pretendida a anulação de negócios jurídicos (hipoteca e compra e venda) incidentes sobre o imóvel constituído pelo apto nº 1.602 do Edifício Yvonne Cunha, situado em Vila Velha/ES, bem como a adjudicação compulsória do bem e indenização por danos materiais e morais.

Para tanto, relata a autora/apelada que, em 29/03/2012, celebrou instrumento particular de promessa de compra e venda com a 1ª requerida
Maitam
, para fins de adquirir a unidade imobiliária em questão pelo valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), que foi integralmente quitado até dezembro de 2013. Ainda de acordo com a sua narrativa, no dia 27/01/2015, a 1ª requerida
Maitam
celebrou “Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária” em favor do 4º requerido
Josmar
, ofertando-lhe o imóvel (apto. 1.602) e outros como garantia de um empréstimo (R$ 1.042.000,00).

Relata ainda que, em 21/03/2016, a 1ª requerida
Maitam
outorgou escritura pública de compra e venda do mesmo imóvel ao 4º requerido
Josmar
, pelo valor declarado de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), sendo tais negócios foram levados a registro na matrícula do imóvel (nº 140.419 do Cartório do 1º Ofício de Vila Velha), o que culminou na transferência da propriedade para o 4º requerido
Josmar
em agosto de 2016.

Inicialmente foi concedida tutela provisória de urgência a fim de determinar a averbação da indisponibilidade do bem à margem de sua matrícula (fls. 122/124) e, em seguida, foi apresentada contestação (fls. 140/177) e reconvenção pelo 4º requerido
Josmar
(fls. 178/221), ao passo que os demais requeridos, devidamente citados, não apresentaram defesa, conforme certificado à fl. 353.

Após, as partes requereram o julgamento antecipado da lide (Id’s 16799886 e 16799887), sendo proferida a sentença que, como dito, julgou procedentes os pedidos a fim de declarar a nulidade da hipoteca e da compra e venda celebradas entre a construtora e o 4º requerid
Josmar
, determinar o cancelamento dos registros imobiliários e a adjudicação do imóvel à autora, além de condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes (0,5% do valor do imóvel ao mês) e indenização por dano moral (R$ 20.000,00). Por sua vez, julgou improcedente a reconvenção proposta pelo 4º requerido
Josmar
.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustenta o apelante, em síntese, que:
(i)
adquiriu o imóvel de boa-fé, mediante Escritura Pública de Compra e Venda, ato jurídico perfeito e revestido das formalidades legais (Lei nº 6.015/73 e arts. 108 e 1.245 do CC);
(ii)
diligenciou junto ao Registro de Imóveis e obteve certidões negativas, confiando na fé pública registral e na inexistência de ônus anteriores (com exceção da hipoteca da qual era credor);
(iii)
é o legítimo proprietário do imóvel por ter sido o primeiro a registrar o título translativo no Registro de Imóveis, devendo prevalecer o princípio da prioridade registral e a eficácia
erga omnes
do registro;
(i
v
)
o contrato de promessa de compra e venda da autora não foi levado a registro, possuindo apenas eficácia obrigacional (
inter partes
), não sendo oponível a terceiros, nos termos do art. 221 do Código Civil;
(v)
a ausência de publicidade registral do contrato da apelada impede que seu direito pessoal prevaleça sobre o direito real de propriedade consolidado pelo apelante;
(v
i
)
não ocorreu simulação, fraude ou pacto comissório, por ter havido efetivo pagamento do preço e quitação da dívida anterior, sendo a compra e venda um negócio jurídico autônomo e válido;
(v
i
i)
não há prova robusta de má-fé ou conluio com a construtora, devendo prevalecer a presunção de boa-fé;
(vi
i
i)
é parte ilegítima para figurar no polo passivo, uma vez que a lide deve se restringir à apelada e à construtora, haja vista não ter dado causa aos prejuízos por ela alegados, sendo também um adquirente prejudicado pela conduta da construtora;
(i
x
)
diante da ausência de registro do contrato preliminar da apelante e da transferência da propriedade a terceiro, a obrigação da construtora deveria resolver-se em perdas e danos, e não na anulação do registro e adjudicação do bem;
(x)
descabe a sua condenação em lucros cessantes, por ter arcado com as despesas do imóvel (condomínio, IPTU) no período em que figurou como proprietário registral;
(x
i
)
improcede o pedido de indenização por dano moral, dada a ausência de ato ilícito de sua parte; e
(x
i
i)
deve ser reformada a sentença a fim de julgar improcedentes os pedidos e reconhecer a validade da sua aquisição e propriedade sobre o imóvel.

Em que pese a ordem estabelecida pela douta advogada ao expor as razões recursais, o primeiro ponto a ser examinado é o atinente à alegada ilegitimidade passiva
ad causam
, por ela invocada sob o argumento de que a lide deve se restringir à apelada e à construtora, haja vista não ter dado causa aos prejuízos por ela alegados, sendo também um adquirente prejudicado pela conduta da construtora.

Tal matéria foi arguida em trato preliminar no Juízo de 1º grau e, desde logo adianto, foi corretamente rechaçada na sentença.

Isso porque a pretensão autoral visa, precipuamente, a anulação de negócios jurídicos – constituição de garantia hipotecária e subsequente escritura de compra e venda – nos quais o apelante figurou diretamente como beneficiário e adquirente, de modo que, sendo o titular do domínio registral que se busca desconstituir, sua presença no polo passivo é indispensável para o desenvolvimento válido e regular do processo, uma vez que a
sua esfera jurídica será inevitavelmente atingida pelo provimento jurisdicional pleiteado
.

De mais a mais, a alegação de ausência de responsabilidade pelos prejuízos alegados pela apelada confunde-se com o mérito da demanda e não tem o condão de afastar a sua legitimidade para a causa, sobretudo por ter integrado a cadeia causal dos fatos que ensejaram a propositura da ação, conforme melhor veremos adiante.

Superado o ponto, avanço ao conteúdo meritório propriamente dito a partir da alegação do apelante de que a aquisição do imóvel se deu por ato jurídico perfeito e revestido das formalidades legais.

Embora a Escritura Pública de Compra e Venda (224/226) goze de presunção de veracidade, esta é relativa (
juris tantum
) e, a meu ver, foi elidida pela suficiente prova da ocorrência de simulação, na medida em que o apelante não era um terceiro estranho ao negócio que apenas confiou no registro público ao adquirir o imóvel, tal qual alega nas razões recursais. Explico.

O apelante figurou como credor hipotecário da 1ª requerida
Maitam
, como se observa do registro R-1 da Matrícula nº 140.419 (fls. 116/117) e, ao alegar que obteve certidões negativas, omite ter figurado como beneficiário do gravame que onerava o bem e, portanto, de que tinha plena ciência da insolvência da construtora e da situação do imóvel.

A alegada diligência constitui argumento insubsistente diante do próprio teor da Escritura de Compra e Venda apresentada pelo apelante, porquanto dela consta que o outorgado comprador estava “
ciente da hipoteca junto à matrícula nº 140.419
do imóvel
” (fl. 226), não se tratando, portanto, de um adquirente ingênuo que confiou na inexistência de ônus. Ao contrário, há robusta prova de que agiu em conluio com a 1ª requerida
Maitam
ao simular uma compra e venda para burlar a proibição do pacto comissório (CC, art. 1.428
1
) e, de resto, apropriar-se do bem dado em garantia.

Dessa forma, a aquisição do imóvel pelo apelante foi, a bem da verdade, uma espécie de
execução transversa da garantia hipotecária
, o que constitui operação vedada que afasta qualquer alegação de boa-fé objetiva. Ademais, a disparidade de valores denota a má-fé e a ausência de higidez do negócio jurídico, por ter sido adquirido pelo preço de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), isto é, muito inferior ao valor da avaliação fiscal por parte do Poder Público municipal (R$ 519.441,05), e o valor da dívida garantida pela hipoteca superava a quantia de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Em seguida, devo pontuar que o princípio da prioridade registral – invocado pelo apelante sob o argumento de que foi o primeiro a efetuar o registro do título translativo no Registro de Imóveis – não é absoluto e não se presta a convalidar atos jurídicos nulos, haja vista que se o título que lhe deu origem (a compra e venda simulada) é nulo, o registro também o é e não produz efeitos.

Portanto, não prevalece a eficácia
erga omnes
de um registro fruto de fraude contra uma posse legítima, ainda que baseada em contrato não registrado.

Em assim sendo, a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda da apelada (fls. 29/40) não retira seu direito à adjudicação, levando em conta que foi comprovada a quitação integral do preço ainda no ano de 2013 (fls.

A apelada comprovou a quitação integral do preço em 2013 (fls. 42/55), isto é, muito antes da constituição da hipoteca em favor do apelante, ocorrida somente em 2015, o que atrai a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Desta feita, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financiador (ou credor hipotecário) é ineficaz perante os adquirentes do imóvel, de modo que o apelante, ao financiar a obra e receber unidades em garantia, assumiu o risco do empreendimento, não podendo seu crédito prevalecer sobre o direito de moradia da consumidora adimplente.

Por sua vez, a tese recursal da inoponibilidade por ausência de publicidade também não prospera diante da prova de que a apelada tentou registrar seu imóvel.

Da atenta conferência dos presentes autos, verifico a existência de e-mail’s que demonstram ter a autora/apelada envidado esforços para regularizar a propriedade do imóvel (fls. 88/92), sendo, todavia, impedida por manobras da 1ª requerida
Maitam
que, ato contínuo, transferiu o bem ao apelante em agosto de 2016.

Prosseguindo na análise, a alegação de inexistência de simulação é refutada pela própria documentação fiscal do apelante, por constar de sua declaração de imposto de renda o rol de apartamentos (incluindo a unidade 1.602, objeto da lide) que teriam sido “obtidos com a Maitam” pelo valor total de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ou seja, exatamente o valor do empréstimo original (fl. 228), o que constitui uma prova cabal, salvo melhor juízo, de que o negócio real foi a dação em pagamento – simulado por uma suposta compra e venda – para fins de quitação do empréstimo.

Com isso, não restou demonstrado o alegado pagamento do preço na compra e venda ocorrida em 2016, tal qual alega o apelante em suas razões recursais, mas sim uma verdadeira engenharia montada com a 1ª requerida Maitam para quitação do empréstimo, o que configura um genuíno
pacto
comissório
(CC, art. 1.428), na medida em que a unidade adquirida pela apelada no ano de 2013 foi entregue em garantia ao apelante em 2015 e a ele “vendida” novamente no ano de 2016 como forma de quitar parte de sua dívida.

Alega ainda o apelante que, diante da ausência de registro do contrato pela apelada e da transferência da propriedade a terceiro, a obrigação da construtora deveria resolver-se em perdas e danos, e não na anulação do registro e adjudicação do bem, o que também deve ser rechaçado.

Afinal, uma vez declarada a nulidade da venda ao apelante e reconhecida a eficácia da compra feita pela apelada, o retorno ao
status quo ante
impõe a entrega da coisa a quem de direito, isto é, a conversão em perdas e danos só teria lugar se o imóvel tivesse sido transferido a um terceiro de boa-fé absoluto, o que não é o caso, ou se fosse impossível a adjudicação.

Também estou a desacolher a tese do apelante de que seria descabida a sua condenação em lucros cessantes por ter arcado com as despesas do imóvel (condomínio, IPTU) durante o período em que figurou como proprietário registral.

Ora, o fato de ter pago despesas
propter rem
(condomínio, IPTU) decorre de sua condição de proprietário registral (ainda que anulada) e possuidor indireto, não elidindo a injustiça privação do uso e gozo do bem pela autora/apelada desde o ano de 2016, isto é, a indisponibilidade do imóvel, causada pela resistência do apelante e pela fraude da qual participou, resulta no dever de indenizar o valor locativo que a adquirente deixou de auferir ou economizar, conforme jurisprudência pacífica dos tribunais.

Por fim, também mantenho a sentença no tocante ao dano moral.

Diferentemente do alegado pelo apelante, o dano moral caracterizou-se em
in re ipsa
e ultrapassou o mero aborrecimento, na medida em que a autora/apelada, após quitar o preço do imóvel, viu-se impedida de assumir a sua posse e foi obrigada a litigar por anos para reaver o bem.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em 2% os honorários advocatícios sucumbenciais
fixados no Juízo de 1º grau, com isso elevando a verba de 15% para 17% sobe o valor da condenação, levando em conta o trabalho adicional em grau recursal (CPC, art. 85, § 11).

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

____________________________

1
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.