Tribunal: TJES
Processo: 5001365-30.2024.8.08.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDER PONTES DA SILVA
Órgão julgador: EDER PONTES DA SILVA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-05-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE EMPREITADA E CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. CULPA CONCORRENTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
. AUSÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO. INAPLICABILIDADE DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, ao reconhecer a culpa concorrente das partes em contrato de empreitada e construção, decretou a rescisão do ajuste, determinando o retorno ao status quo ante, com restituição de valores pagos e afastamento de indenização e direito de retenção por benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento contratual é imputável a uma das partes ou se houve culpa concorrente; (ii) estabelecer se é devido o direito de retenção por benfeitorias e eventual indenização; (iii) determinar se há enriquecimento sem causa ou aplicação da teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A prova dos autos demonstra que o construtor atrasa significativamente a conclusão da obra e a regularização documental necessária ao financiamento, incorrendo em mora relevante.
O contratante deixa de cumprir pontualmente suas obrigações e pratica esbulho possessório ao se apossar unilateralmente do imóvel, violando a boa-fé objetiva.

As obrigações contratuais são interdependentes, e o inadimplemento recíproco autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476, do CC).
Configurada a culpa concorrente, impõe-se a rescisão contratual com retorno das partes ao estado anterior, sem imposição de penalidades exclusivas.
O direito de retenção por benfeitorias exige prova do dispêndio, ônus do qual o apelante não se desincumbe (art. 373, I, do CPC). A ausência de comprovação de gastos impede o reconhecimento de indenização e, por conseguinte, do direito de retenção (arts. 1.219 e 1.255, do CC).
A alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta, pois o apelante usufrui do imóvel por longo período sem contraprestação.

A restituição dos valores pagos recompõe o equilíbrio patrimonial, afastando prejuízo ao apelante.
A teoria do adimplemento substancial é inaplicável diante do pagamento inferior a 20% do valor contratual.
Os direitos fundamentais à moradia e à dignidade não legitimam o descumprimento contratual, sendo adequadamente ponderados com a fixação de prazo para desocupação.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 476, 884, 1.219 e 1.255; CPC, arts. 373, I, e 85, § 11; CF/1988, arts. 1º, III, e 6º.
Jurisprudência relevante citada: TJSC, ApCiv 0311104-28.2018.8.24.0005, Rel. Des. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 11/02/2026, publ. 20/02/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001365-30.2024.8.08.0045
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ENILSON SENA PEREIRA
APELADO: ARLINDO GANHO
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE EMPREITADA E CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. CULPA CONCORRENTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
. AUSÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO. INAPLICABILIDADE DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, ao reconhecer a culpa concorrente das partes em contrato de empreitada e construção, decretou a rescisão do ajuste, determinando o retorno ao status quo ante, com restituição de valores pagos e afastamento de indenização e direito de retenção por benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento contratual é imputável a uma das partes ou se houve culpa concorrente; (ii) estabelecer se é devido o direito de retenção por benfeitorias e eventual indenização; (iii) determinar se há enriquecimento sem causa ou aplicação da teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A prova dos autos demonstra que o construtor atrasa significativamente a conclusão da obra e a regularização documental necessária ao financiamento, incorrendo em mora relevante.
O contratante deixa de cumprir pontualmente suas obrigações e pratica esbulho possessório ao se apossar unilateralmente do imóvel, violando a boa-fé objetiva.

As obrigações contratuais são interdependentes, e o inadimplemento recíproco autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476, do CC).
Configurada a culpa concorrente, impõe-se a rescisão contratual com retorno das partes ao estado anterior, sem imposição de penalidades exclusivas.
O direito de retenção por benfeitorias exige prova do dispêndio, ônus do qual o apelante não se desincumbe (art. 373, I, do CPC). A ausência de comprovação de gastos impede o reconhecimento de indenização e, por conseguinte, do direito de retenção (arts. 1.219 e 1.255, do CC).
A alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta, pois o apelante usufrui do imóvel por longo período sem contraprestação.

A restituição dos valores pagos recompõe o equilíbrio patrimonial, afastando prejuízo ao apelante.
A teoria do adimplemento substancial é inaplicável diante do pagamento inferior a 20% do valor contratual.
Os direitos fundamentais à moradia e à dignidade não legitimam o descumprimento contratual, sendo adequadamente ponderados com a fixação de prazo para desocupação.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 476, 884, 1.219 e 1.255; CPC, arts. 373, I, e 85, § 11; CF/1988, arts. 1º, III, e 6º.
Jurisprudência relevante citada: TJSC, ApCiv 0311104-28.2018.8.24.0005, Rel. Des. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 11/02/2026, publ. 20/02/2026.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA
Composição de julgamento: Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível

PROCESSO Nº 5001365-30.2024.8.08.0045
APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ENILSON SENA PEREIRA

Advogado(s) do reclamante: VICTOR MELGACO TOLENTINO

APELADO: ARLINDO GANHO

Advogado(s) do reclamado: BRUNNA COLOMBI FURLAM, GENES TADEU WANDERMUREM, JULIANA TRASPADINI PEISINO

RELATOR: DESEMBARGADOR EDER PONTES DA SILVA

VOTO

Conforme relatado, o presente recurso de apelação, interposto por
ENILSON SENA PEREIRA
, busca a reforma da r. sentença que, ao reconhecer a culpa concorrente das partes, decretou a rescisão do contrato de empreitada e construção, determinando o retorno ao
status quo ante
.

A controvérsia central reside em definir a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico e as suas consequências, especialmente no que tange ao pleito de retenção por benfeitorias e à alegação de enriquecimento sem causa.

Pois bem. A análise aprofundada do conjunto probatório revela que
a decisão do juízo de primeiro grau foi precisa ao concluir pela
culpa concorrente
de ambos os contratantes para a inexecução do pacto
, aplicando corretamente a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476, do Código Civil. Explico.

De um lado, a falha do
autor/apelado
é manifesta e substancial. O contrato, firmado em 24 de dezembro de 2021, estipulava um prazo de 6 (seis) meses para a conclusão da obra (id 17974343, p. 37), o que projeta o termo final para junho de 2022. No entanto, a prova testemunhal, notadamente o depoimento do Sr. Mozart Alves Lacerda, confirmou que em maio de 2023 – quase um ano após o prazo – o imóvel ainda possuía pendências, como a instalação de portas e itens de cozinha (id 17974343, p. 36).

Ainda mais grave, a obrigação principal do apelado, que era viabilizar a obtenção do financiamento bancário de R$ 120.000,00 pelo apelante, foi decisivamente comprometida. A regularização documental do imóvel, condição indispensável para a liberação do crédito, somente ocorreu em
junho de 2023
com a averbação da instituição condominial (ID 17974343, p. 37). Ao atrasar a entrega da obra e, principalmente, ao não prover a documentação hábil ao financiamento em tempo razoável, o apelado incorreu em mora significativa, não podendo, portanto, exigir o cumprimento integral da obrigação da outra parte.

De outro lado, o
réu/apelante
também contribuiu de forma decisiva para o colapso da relação contratual. Conforme demonstrado nos autos, o pagamento da entrada não foi pontual, e o valor de R$ 3.000,00, que deveria ter sido pago na assinatura do contrato, só foi quitado posteriormente, junto com a entrega de um veículo (ID 17974343, p. 37). Mais relevante, porém, foi a sua conduta de, diante da mora do construtor, optar pela autotutela em vez de buscar os meios legais para resolver o impasse. Em maio de 2023, o apelante
apossou-se unilateralmente do imóvel
ainda em construção, sem qualquer autorização do vendedor, o que configura esbulho possessório e viola frontalmente a boa-fé objetiva que deve reger os contratos.

Ambas as condutas, portanto, foram determinantes para frustrar o objetivo do contrato. O inadimplemento não pode ser atribuído exclusivamente a uma das partes, pois as obrigações eram interdependentes, e as falhas recíprocas inviabilizaram a continuidade do negócio.

Nesse cenário, a solução adotada pela sentença – rescisão do contrato com o retorno das partes ao estado anterior – é a que melhor se alinha à justiça e ao direito, afastando-se a imposição de multas ou indenizações, uma vez que ambos os litigantes deram causa ao desfazimento do pacto. A jurisprudência corrobora esse entendimento:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERMUTA DE IMÓVEIS POR UNIDADES AUTÔNOMAS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL RECÍPROCO. CULPA CONCORRENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.
I. CASO EM EXAME: Trata-se de Apelações interpostas pela parte Autora e pela parte Ré contra sentença que, em Ação Ordinária de Rescisão de Contrato com pedido de Indenização por Perdas e Danos e Reconvenção, reconheceu culpa concorrente pelo inadimplemento das obrigações pactuadas em contrato de permuta imobiliária, determinando a rescisão do ajuste, o retorno das partes ao estado anterior e a restituição recíproca de valores. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR: [...] (iii)
configurado o inadimplemento de ambas as partes, correta a aplicação da culpa concorrente, impondo-se o retorno ao status quo ante, nos termos do art. 182 do Código Civil
; (iv) mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais definida na sentença, com majoração dos honorários recursais. lV. DISPOSITIVO: Recursos desprovidos. Mantida integralmente a sentença de parcial procedência e reconhecida a culpa concorrente. [...] (TJSC; ApCiv 0311104-28.2018.8.24.0005; Sexta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Eduardo Gallo Jr; Julg. 11/02/2026; Publ. 20/02/2026)

Portanto, a sentença deve ser mantida nesse ponto.

Noutro giro, quanto à alegação do apelante de que teria direito à retenção do imóvel até ser indenizado por supostas benfeitorias, que, segundo afirma em seu recurso, ultrapassariam R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) (id 17974344, p. 19). Tal argumento, contudo, não possui o menor respaldo probatório.

Conforme corretamente destacado pelo magistrado de primeiro grau e reiterado em contrarrazões,
a pretensão de indenização por danos materiais ou por benfeitorias exige
prova concreta
dos gastos efetivamente despendidos
, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Não obstante, o apelante, durante toda a fase de conhecimento,
não juntou um único documento
– seja nota fiscal, recibo ou comprovante de transferência – que demonstrasse os alegados prejuízos financeiros com a finalização da obra. A sua argumentação é baseada em meras alegações, desprovidas de qualquer suporte fático verificável. Sem a prova do dano, não há como acolher o pedido de indenização e, consequentemente, o pleito de retenção com base nos artigos 1.219 e 1.255, do Código Civil.

Ademais, a invocação da vedação ao
enriquecimento sem causa
(art. 884, do Código Civil) se volta contra o próprio apelante. É fato incontroverso nos autos que o apelante reside no imóvel com sua família desde maio de 2023. Ou seja, na data deste julgamento, ele usufrui do bem há quase
três anos
sem arcar com qualquer contraprestação, como o pagamento de aluguel.

Durante todo esse período, portanto, o apelante não quitou sequer o valor de entrada previsto no contrato, tendo pago apenas uma fração do preço total.

Dessa forma, permitir que o apelante permaneça no imóvel, a pretexto de ser indenizado por benfeitorias cuja existência e custo jamais comprovou, não seria uma medida para evitar o enriquecimento ilícito do apelado, mas sim para
chancelar o
enriquecimento
indevido do próprio apelante
, que se beneficiou da posse do imóvel por longo período sem o correspondente pagamento.

Logo, a decisão de primeiro grau, ao determinar a restituição dos R$ 31.000,00 pagos, já garante que o apelante não sofra prejuízo patrimonial, restabelecendo o equilíbrio entre as partes.

Portanto,
a r. sentença é irretocável ao afastar o direito de retenção e a alegação de enriquecimento sem causa
.

Além disso, as demais teses apresentadas pelo apelante também não merecem prosperar. A teoria do
adimplemento substancial
é manifestamente inaplicável ao caso, uma vez que o pagamento de apenas R$ 31.000,00 de um contrato cujo valor total é de R$ 160.000,00 representa menos de 20% da obrigação, o que está longe de ser considerado substancial para impedir a rescisão.

Por fim, quanto à invocação dos
direitos fundamentais à moradia e à dignidade da pessoa humana
(art. 1º, III, e art. 6º, da Constituição Federal), embora de inegável importância, não constituem um escudo para o descumprimento de obrigações contratuais e a manutenção de posse irregular.

No caso, o juízo
a quo
já ponderou adequadamente esses valores ao determinar que a reintegração de posse ocorra somente
após o trânsito em julgado
da sentença, concedendo ainda um prazo de
30 (trinta) dias
para a desocupação voluntária.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e a ele
NEGO PROVIMENTO
, mantendo-se a r. sentença em todos os seus termos.

Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo apelante em favor do patrono do apelado para
12% (doze por cento)
sobre o valor da condenação à restituição (R$ 31.000,00), nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. A exigibilidade de tal verba, contudo, permanece suspensa, em virtude do benefício da gratuidade de justiça deferido ao apelante (id 52729554).

É como voto.

Vitória, 26 de março de 2026

EDER PONTES DA SILVA

DESEMBARGADOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)