Tribunal: TJES
Processo: 5041210-35.2024.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-05-06

Ementa:
Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO PELO FISCO. TEMA 1.113/STJ. EXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. CONTRADITÓRIO ASSEGURADO. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por IBEZA Incorporadora e Construtora Ltda. contra sentença que julgou improcedente ação ajuizada em face do Município de Vitória, na qual se pleiteia a declaração da base de cálculo do ITBI no valor de R$4.550.000,00, correspondente ao instrumento de permuta firmado em 2015. A autora sustenta que o Município arbitrou unilateralmente novo valor venal (R$13.491.150,00), ao emitir guia complementar em 2024, após erro material na identificação do imóvel em guia quitada em 2019, exigindo diferença tributária de R$147.687,70, sem observância do contraditório e em afronta ao Tema 1.113 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município arbitrou a base de cálculo do ITBI de forma unilateral, em violação ao Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ; (ii) estabelecer se houve regular instauração de processo administrativo com garantia do contraditório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, fixa que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do imóvel, presumindo-se correto o valor declarado pelo contribuinte, presunção que somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

O Município junta aos autos a íntegra do procedimento administrativo que culmina na emissão da Guia nº 2920/2024, demonstrando a formal instauração de processo para retificação do lançamento.

A municipalidade notifica a apelante acerca da nova avaliação do imóvel, oportunizando manifestação, sem que haja impugnação no âmbito administrativo.

O lapso temporal entre a promessa de permuta (2015) e a regularização do ato (2024), aliado à conclusão do empreendimento imobiliário, altera substancialmente as condições físicas e mercadológicas do bem, justificando a atualização do valor para fins de apuração do ITBI.

A Administração exerce o poder-dever de revisar lançamento e retificar vício material mediante procedimento administrativo regularmente instaurado, assegurando o contraditório, inexistindo arbitrariedade ou afronta ao precedente vinculante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

Não há violação ao Tema 1.113 do STJ quando o Município instaura procedimento administrativo e oportuniza manifestação do contribuinte antes de revisar a base de cálculo.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 148; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 1.113.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5041210-35.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IBEZA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA.

APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO PELO FISCO. TEMA 1.113/STJ. EXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. CONTRADITÓRIO ASSEGURADO. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por IBEZA Incorporadora e Construtora Ltda. contra sentença que julgou improcedente ação ajuizada em face do Município de Vitória, na qual se pleiteia a declaração da base de cálculo do ITBI no valor de R$4.550.000,00, correspondente ao instrumento de permuta firmado em 2015. A autora sustenta que o Município arbitrou unilateralmente novo valor venal (R$13.491.150,00), ao emitir guia complementar em 2024, após erro material na identificação do imóvel em guia quitada em 2019, exigindo diferença tributária de R$147.687,70, sem observância do contraditório e em afronta ao Tema 1.113 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município arbitrou a base de cálculo do ITBI de forma unilateral, em violação ao Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ; (ii) estabelecer se houve regular instauração de processo administrativo com garantia do contraditório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, fixa que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do imóvel, presumindo-se correto o valor declarado pelo contribuinte, presunção que somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

O Município junta aos autos a íntegra do procedimento administrativo que culmina na emissão da Guia nº 2920/2024, demonstrando a formal instauração de processo para retificação do lançamento.

A municipalidade notifica a apelante acerca da nova avaliação do imóvel, oportunizando manifestação, sem que haja impugnação no âmbito administrativo.

O lapso temporal entre a promessa de permuta (2015) e a regularização do ato (2024), aliado à conclusão do empreendimento imobiliário, altera substancialmente as condições físicas e mercadológicas do bem, justificando a atualização do valor para fins de apuração do ITBI.

A Administração exerce o poder-dever de revisar lançamento e retificar vício material mediante procedimento administrativo regularmente instaurado, assegurando o contraditório, inexistindo arbitrariedade ou afronta ao precedente vinculante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

Não há violação ao Tema 1.113 do STJ quando o Município instaura procedimento administrativo e oportuniza manifestação do contribuinte antes de revisar a base de cálculo.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 148; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 1.113.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5041210-35.2024.8.08.0024

APELANTE: IBEZA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA.

APELADO: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
IBEZA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA.
em razão da sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 4ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente, Saúde e Acidentes de Trabalho de Vitória, nos autos da ação ajuizada em face do
MUNICÍPIO DE VITÓRIA,
que julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões de id. 17056304, sustenta a apelante que o Município de Vitória arbitrou a base de cálculo do ITBI de forma unilateral e desproporcional.

Afirma que não houve a regular instauração de processo administrativo que lhe garantisse o exercício do contraditório e da ampla defesa, violando a tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.113.

Prossegue narrando que o tributo já havia sido quitado integralmente em 2019 e que a nova exigência decorreu apenas de um erro material na identificação do imóvel, não justificando o desprezo ao valor do negócio jurídico original.

Assim, pugna pela reforma da sentença para que seja fixada a base de cálculo conforme o instrumento de permuta.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A autora, aqui apelante, ajuizou a presente demanda narrando que, em maio de 2015, firmou contrato de permuta de área ideal de terreno por área construída de futuro edifício, sendo o negócio avaliado pelas partes contratantes em R$4.550.000,00.

Relatou que, em 2019, o Município de Vitória aceitou tal valor como base de cálculo, emitindo guia de ITBI no montante de R$92.120,09, devidamente quitada.

Aduziu que, em 2024, após a conclusão do empreendimento (Ed. Florença), foi surpreendida com a negativa de emissão de guias de ITBI para os adquirentes das unidades, haja vista erro material no lançamento de 2019, pois fora indicado endereço de outro imóvel, e não aquele que era objeto da permuta.

Afirmou que foi instruída a promover requerimento solicitando a expedição de nova guia de ITBI, ocasião em que o Município apurou unilateralmente novo valor venal de R$13.491.150,00, exigindo uma diferença tributária de R$147.687,70.

Requereu, assim, a declaração definitiva da base de cálculo em R$4.550.000,00.

O juízo
a quo,
conforme mencionado, julgou improcedente a pretensão autoral e, sem delongas, tenho que a sentença não merece retoques.

Acerca do tema, mister destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), definiu as seguintes teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Nesse contexto fático, entendeu o Tribunal da Cidadania que: “
Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado
(art. 148 do CTN)
”.

No caso em tela, vê-se que o Município de Vitória instruiu sua defesa com a cópia integral do procedimento administrativo que gerou a Guia nº 2920/2024 (ids. 17056286 a 17056293).

A análise de tais documentos revela que a contribuinte teve plena ciência da instauração do feito e de seus desdobramentos, tendo sido o pedido de retificação da guia de ITBI nº 1268/2019 formulado pela própria apelante, ante o erro no endereço do imóvel outrora indicado (id. 17056288, pág. 12).

Depreende-se ainda que a municipalidade notificou a apelante para manifestação após a nova avaliação (id. 17056293, págs. 52/54), sem que houvesse manifestação no procedimento administrativo.

Assim, restou assegurado o contraditório, permitindo à apelante questionar os critérios de avaliação.

Ademais, é imperioso observar o considerável lapso temporal entre a promessa de permuta (2015) e a efetiva regularização do ato (2024). A valorização imobiliária e a conclusão das edificações sobre o terreno alteraram substancialmente a realidade física e de mercado do bem, justificando que o fisco, ao ser provocado para emitir nova guia de transmissão, procedesse à atualização dos valores conforme o estado atual do imóvel.

Portanto, demonstrada a existência de processo administrativo instruído e a ciência da contribuinte sobre os atos praticados, não há que se falar em arbitrariedade ou violação aos princípios tributários. A administração pública exerceu seu poder-dever de retificar lançamento viciado, fundamentando-se em processo administrativo onde o direito de defesa foi viabilizado.

Tecidas tais ponderações, tenho que a sentença primeva não merece retoques, inexistindo violação ao que restou decidido no precedente vinculante.

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)