Tribunal: TJES
Processo: 5015667-64.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Cláusulas Abusivas; Oferta e Publicidade
Data de julgamento: 2026-05-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda. contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c indenização por lucros cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote, condenar à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de lucros cessantes em razão do atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há nove questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de enfrentamento de precedente obrigatório; (ii) estabelecer se incide o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei nº 9.514/1997; (iii) determinar se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade; (iv) definir se houve inadimplemento da vendedora ou mera prorrogação contratual; (v) estabelecer a possibilidade de restituição integral dos valores pagos; (vi) verificar a aplicabilidade da Lei do Distrato; (vii) analisar a incidência do princípio pacta sunt servanda; (viii) definir a possibilidade de condenação em lucros cessantes em lote não edificado; (ix) verificar a ocorrência de bis in idem indenizatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a nulidade da sentença, pois não há violação ao art. 489, § 1º, VI, do Código de Processo Civil quando o precedente invocado não se amolda aos pressupostos fáticos da causa.

4. Reconhece-se a relação de consumo entre as partes, aplicando-se o CDC, uma vez que a vendedora atua como fornecedora e os compradores como destinatários finais.

5. Afasta-se a incidência do Tema 1.095/STJ, pois sua aplicação exige inadimplemento do adquirente, hipótese diversa dos autos, em que a rescisão decorre da culpa da vendedora.

6. Estabelece-se que a alienação fiduciária possui natureza acessória, prevalecendo o CDC no caso de atraso na entrega do imóvel.

7. Afirma-se que a ausência de registro da garantia fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/1997 para fins de restituição de valores.

8. Rejeita-se a alegação de caso fortuito ou força maior, pois a pandemia era fato previsível à época da contratação, caracterizando risco assumido pela vendedora.

9. Define-se que dificuldades de mão de obra e insumos configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial, não afastando a responsabilidade.

10. Reconhece-se o inadimplemento contratual da vendedora diante do atraso substancial na conclusão das obras.

11. Determina-se a restituição integral dos valores pagos, conforme Súmula 543/STJ, em razão da culpa exclusiva da vendedora.

12. Afasta-se a aplicação da Lei do Distrato, pois suas regras incidem apenas quando a resolução decorre de culpa do adquirente.

13. Reconhece-se o direito aos lucros cessantes presumidos, decorrentes da indisponibilidade do bem, independentemente de prova de prejuízo concreto.

14. Afasta-se a alegação de bis in idem, pois a restituição e os lucros cessantes possuem naturezas e fundamentos distintos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel quando configurada culpa da vendedora, ainda que haja cláusula de alienação fiduciária.

2. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando previsível à época da contratação, inserindo-se no risco da atividade empresarial.

3. Na resolução contratual por culpa da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ.

4. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, inclusive em lote não edificado.

5. Não há bis in idem na cumulação de restituição integral e lucros cessantes, por possuírem fundamentos distintos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015667-64.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e outros

APELADO: LEONARDO DE MENEZES RAMIRO e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda. contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c indenização por lucros cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote, condenar à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de lucros cessantes em razão do atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há nove questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de enfrentamento de precedente obrigatório; (ii) estabelecer se incide o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei nº 9.514/1997; (iii) determinar se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade; (iv) definir se houve inadimplemento da vendedora ou mera prorrogação contratual; (v) estabelecer a possibilidade de restituição integral dos valores pagos; (vi) verificar a aplicabilidade da Lei do Distrato; (vii) analisar a incidência do princípio pacta sunt servanda; (viii) definir a possibilidade de condenação em lucros cessantes em lote não edificado; (ix) verificar a ocorrência de bis in idem indenizatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a nulidade da sentença, pois não há violação ao art. 489, § 1º, VI, do Código de Processo Civil quando o precedente invocado não se amolda aos pressupostos fáticos da causa.

4. Reconhece-se a relação de consumo entre as partes, aplicando-se o CDC, uma vez que a vendedora atua como fornecedora e os compradores como destinatários finais.

5. Afasta-se a incidência do Tema 1.095/STJ, pois sua aplicação exige inadimplemento do adquirente, hipótese diversa dos autos, em que a rescisão decorre da culpa da vendedora.

6. Estabelece-se que a alienação fiduciária possui natureza acessória, prevalecendo o CDC no caso de atraso na entrega do imóvel.

7. Afirma-se que a ausência de registro da garantia fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/1997 para fins de restituição de valores.

8. Rejeita-se a alegação de caso fortuito ou força maior, pois a pandemia era fato previsível à época da contratação, caracterizando risco assumido pela vendedora.

9. Define-se que dificuldades de mão de obra e insumos configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial, não afastando a responsabilidade.

10. Reconhece-se o inadimplemento contratual da vendedora diante do atraso substancial na conclusão das obras.

11. Determina-se a restituição integral dos valores pagos, conforme Súmula 543/STJ, em razão da culpa exclusiva da vendedora.

12. Afasta-se a aplicação da Lei do Distrato, pois suas regras incidem apenas quando a resolução decorre de culpa do adquirente.

13. Reconhece-se o direito aos lucros cessantes presumidos, decorrentes da indisponibilidade do bem, independentemente de prova de prejuízo concreto.

14. Afasta-se a alegação de bis in idem, pois a restituição e os lucros cessantes possuem naturezas e fundamentos distintos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel quando configurada culpa da vendedora, ainda que haja cláusula de alienação fiduciária.

2. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando previsível à época da contratação, inserindo-se no risco da atividade empresarial.

3. Na resolução contratual por culpa da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ.

4. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, inclusive em lote não edificado.

5. Não há bis in idem na cumulação de restituição integral e lucros cessantes, por possuírem fundamentos distintos.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Praia Norte Imobiliária SPE Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória, integrada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação
de resolução contratual
c/c indenização por lucros cessantes
” ajuizada por
Leonardo de Menezes Ramiro e
outros (+
2
)
, julgou procedentes em parte os pedidos formulados a fim de:
(i)
declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;
(ii)
condenar a requerida a restituir o montante despendido pelos autores (R$ 50.374,52); e
(iii)
condenar a requerida ao ressarcimento dos lucros cessantes sofridos pelos autores, no percentual de 0,5% por mês de atraso, durante os dez meses de atraso, considerando os 180 dias de tolerância acordados, com base no valor locatício do imóvel no ano de 2021.

No escopo de infirmar tal conclusão, assim sustenta a apelante, em síntese:
(i)
a sentença é nula por não enfrentar precedente obrigatório do Superior Tribunal de Justiça (EAREsp nº 1.866.844/SP), que é determinante para a solução da controvérsia;
(ii)
o Juízo de 1º grau ignorou a tese de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em se tratando de contrato regido pela Lei nº 9.514/1997;
(iii)
a pandemia de COVID/19 é reconhecida como típico fortuito externo e impactou o cumprimento do prazo inicial devido à redução da jornada de trabalho, dificuldade na contratação de mão de obra e escassez de matéria-prima, caracterizando caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil;
(i
v
)
tal evento externo afasta a sua responsabilidade contratual, não se tratando de atraso, mas de prorrogação contratual;
(v)
deve prevalecer a legislação especial sobre alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997), a qual afastaria a Súmula 543/STJ e impediria a restituição integral dos valores, mesmo sem o registro do contrato;
(vi)
deve ser observado o princípio
pacta sunt servanda
e o ato jurídico perfeito;
(
vii
)
aplica-se a Lei do Distrato (Leis nº 13.786/2018 e nº 6.766/1979), impondo-se a retenção de 10% do valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, 25% dos valores pagos;
(
viii
)
é descabida sua condenação ao ressarcimento de lucros cessantes por se tratar de lote não edificado, sem vocação locatícia imediata e sem prejuízo presumido; e
(i
x
)
está configurado o
bis in idem
indenizatório diante da determinação de devolução integral e a fixação de lucros cessantes.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório.

Faço a ressalva de que, muito embora tenha sido destacada como matéria “preliminar”, a alegada nulidade da sentença constitui matéria inerente ao mérito recursal e assim deve ser enfrentada. Isso porque, preliminares dos recursos são, tão somente, as que se referem ao seu próprio juízo de admissibilidade (intrínsecos ou extrínsecos) e não as matérias que, em primeira instância, possam ter figurado como preliminares do processo, as quais, uma vez devolvidas ao tribunal pelo recurso, passam a integrar o mérito deste último.

Feito o breve parêntese, rechaço de plano a tese de nulidade da sentença por violação ao art. 489, § 1º, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Alega a apelante não se aplicar a legislação consumerista por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, que possui regras próprias para rescisão, disciplinadas pela Lei nº 9.514/97 que, por ser lei especial, afastaria a incidência do art. 53 da Lei nº 8.078/80, mesmo sem o registro do contrato, que tem o intuito apenas de conferir ciência a terceiros, de acordo com entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça.

Igualmente rejeito tais argumentos, uma vez que a relação jurídica entre as partes é inequivocamente de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, por ser a apelante é fornecedora de produto (lote) no mercado de consumo e os apelados são os destinatários finais.

Além disso, rememoro que a proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 18/05/2021, delimitou a controvérsia
à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia
, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria somente nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da promitente vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

Em sessão de julgamento realizada no dia 26/10/2022, restou firmada a seguinte tese (Tema 1095) pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022)

Como se depreende da ementa, deve ser afastada a aplicação da tese fixada no julgamento, uma vez que o
inadimplemento do devedor
que, de acordo com o Tema nº 1.095, constitui pressuposto para incidência da tese, o que não se configurou na hipótese em análise, conforme veremos mais adiante.

Portanto, quando a rescisão é motivada pela culpa da vendedora, prevalece o direito do consumidor à imediata e integral restituição das parcelas pagas, conforme o enunciado da
Súmula 543/STJ
, cuja observância é obrigatória e foi corretamente aplicada no Juízo de 1º grau, não havendo que se falar omissão ou erro estrutural na sentença por não aplicar precedente cujos pressupostos fáticos e jurídicos (
rectius
: inadimplemento do adquirente) divergem da lide (inadimplemento da alienante).

Em assim sendo, o equívoco da apelante está fundado em duas premissas:
a uma
,

por ser pacifica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a Lei nº 9.514/1997 rege o procedimento de execução da garantia fiduciária quando o comprador deixa de pagar as prestações. Entretanto, no caso de
atraso na entrega do imóvel
, a relação jurídica permanece sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato de compra e venda é o negócio jurídico principal, e a alienação fiduciária é mera garantia acessória.

A duas
, para que o regime jurídico especial da Lei nº 9.514/1997 prevaleça sobre o da Lei nº 8.078/90 para fins de restituição de valores, é condição
sine qua non
que a garantia fiduciária esteja
devidamente registrada
na matrícula do imóvel (art. 23) e, à falta de registro, o contrato produz efeitos apenas
inter partes
, ou seja, mantém a natureza de promessa de compra e venda comum, o que atrai a incidência plena do art. 53 da Lei nº 8.078/90, que veda a perda total das prestações pagas e permite a rescisão judicial com restituição fora do procedimento de leilão extrajudicial.

Prosseguindo na análise, melhor sorte não socorre a apelante ao alegar que a prorrogação do prazo de entrega se deu em razão da pandemia de COVID-19, evento que se caracterizaria como caso fortuito ou força maior, que teria impactado no cumprimento do prazo inicial devido à redução da jornada de trabalho, dificuldade na contratação de mão de obra e escassez de matéria-prima, caracterizando caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil.

Certamente tais argumentos devem ser rejeitados por este Órgão Julgador, haja vista que o “Contrato de Compra e Venda de Imóvel” (Id 18658078) foi celebrado no dia 02/07/2020, ou seja, em momento posterior ao decreto de pandemia pela Organização Mundial da Saúde e com as medidas restritivas já em vigor no Brasil e no Estado do Espírito Santo.

Assim, os eventuais impactos no setor da construção civil não podem ser classificados como imprevisíveis para a apelante que, ao firmar o contrato e estipular o prazo de entrega para 31/12/2020 (cláusula 9.2), deveria ter considerado o cenário adverso.

Dessa forma, ao estipular contratualmente o prazo para conclusão das obras de infraestrutura, o qual provavelmente não teria condições de cumprir, a apelante assumiu o risco do negócio mesmo ciente do cenário adverso e a previsibilidade dos desafios afasta a caracterização de caso fortuito ou força maior.

Ademais, a alegação de que a construção civil foi severamente paralisada não corresponde à realidade fática e normativa da época, visto que o setor foi considerado atividade essencial e manteve suas operações, ainda que com adaptações. Em razão disso, eventuais dificuldades na obtenção de insumos e mão de obra inserem-se no risco da atividade empresarial (fortuito interno) e não podem ser transferidos ao consumidor.

Nesse sentido, meramente a título de ilustração:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA. Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes.

1. Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto
não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos. Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço
, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais.

2. (...)

3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma chance.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 2.015.374/SP, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Marco Buzzi, julgado em 02/04/2024, DJe de 10/06/2024)

Em reforço, a culpa da apelante resta ainda mais evidente quando se observa que o “Auto de Conclusão de Obras” por ela própria juntado (Id 13821246), atesta que a infraestrutura do loteamento somente foi concluída em 10/05/2022, isto é, com um atraso superior a 16 (dezesseis) meses em relação ao prazo contratual.

É relevante o argumento dos apelados, em sede de contrarrazões, de que a construção civil foi definida como atividade essencial pelo Decreto nº 10.282/2020, não sofrendo paralisação total que justificasse o atraso verificado no caso em análise.

A alegação de escassez de insumos, por sua vez, é deveras genérica e não foi comprovada com a robustez necessária, inserindo-se, de igual forma, no risco inerente à atividade empresarial (fortuito interno), restando
inequívoco o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora.

Na sequência, estabelecida a premissa de que a resolução do contrato se deu por culpa exclusiva da apelante, a consequência jurídica é o retorno das partes ao
status quo ante
, com a incidência do entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“
N
a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/ construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em relação ao ponto, é também insubsistente o argumento de que se aplica a Lei do Distrato (Leis nº 13.786/2018 e nº 6.766/1979), impondo-se a retenção de 10% do valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, 25% dos valores pagos.

Afinal, não são aplicáveis as retenções previstas na Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), seja com base no art. 67-A da Lei nº 4.591/64, seja com amparo no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, porquanto regulam a
resolução por fato imputado ao
adquirente
, o que não é o caso dos autos.

A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, desde antes da Lei 13.786/2018, já reconhecia o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor –
se isento de
culpa pelo distrato
– o direito de reter parcela do montante pago, nos termos da mencionada Súmula nº 543/STJ.

Nesse contexto, admitir qualquer retenção em favor da apelante configuraria intolerável subversão da lógica contratual e enriquecimento sem causa, na medida em que o verificado descumprimento do cronograma de obras, exaurido em outubro de 2019, constitui quebra da boa-fé objetiva, razão pela qual os adquirentes fazem jus ao retorno ao
status quo ante
, isto é, sem que a parte infratora retenha qualquer parcela do capital por eles investido pelos consumidores, por ter dado causa ao desfazimento do negócio jurídico.

Por fim, rejeito a insurgência da apelante no que diz respeito à condenação ao ressarcimento por lucros cessantes.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel, inclusive em loteamentos sem edificação, é presumido (
in re ipsa
), ou seja, a privação da disponibilidade do bem no prazo contratado impede o adquirente de exercer plenamente os atributos do direito de propriedade – usar, fruir e dispor – o que torna irrelevante a demonstração de finalidade locatícia imediata ou a existência de benfeitorias.

Logo, o dano decorre da perda da oportunidade de exploração econômica ou de uso pessoal do ativo durante o período de mora exclusiva da vendedora, o que atrai o dever reparatório independentemente de prova de prejuízo concreto.

De igual forma, não se caracteriza o aventado
bis in idem
ou enriquecimento sem causa na cumulação dos lucros cessantes com a restituição integral das parcelas pagas.

Afinal, tratam-se de dois institutos com naturezas jurídicas e fundamentos autônomos: a restituição integral é consectário lógico e imediato da resolução do contrato por culpa da vendedora (Súmula nº 543/STJ), visando ao restabelecimento do
status quo ante
; ao passo que os lucros cessantes possuem caráter reparatório e tem a finalidade de compensar o consumidor pela privação injusta da posse do bem durante o período de inadimplência.

Em suma: a indenização fixada pelo atraso na entrega do imóvel visa cobrir o dano temporal sofrido até a declaração da rescisão, não se confundindo com o reembolso do capital investido, sob pena de se premiar a desídia da apelante que usufruiu do capital alheio sem entregar a contraprestação devida no prazo ajustado.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em
2
% os honorários
advocatícios
sucumbenciais
, que foram
fixados em
1
0
% sobre o valor da condenação, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC, art. 85, § 11).

Ante o exposto,
conheço da apelação
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)