Tribunal: TJES
Processo: 0010328-43.2019.8.08.0545
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010328-43.2019.8.08.0545
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ROSANGELA DE BARCELOS
RECORRIDO: REJANE BERKMANN e outros
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 0010328-43.2019.8.08.0545

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436)

RECORRIDOS: REJANE BERKMANN, RODRIGO GARROS

RECORRENTE: ROSANGELA DE BARCELOS - ME

EMENTA

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. RETENÇÃO DE CAUÇÃO. DÉBITO TRIBUTÁRIO. IPTU. ÔNUS DA PROVA. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

I – CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por administradora de imóveis contra sentença que a condenou a restituir o saldo de caução retido sob a justificativa de quitação de débitos de IPTU referentes ao ano de 2018. A recorrente sustenta a validade do relatório de débitos apresentado para legitimar a retenção e alega a impossibilidade de apresentar as guias originais de pagamento em razão de limitações do sistema municipal.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar:

1 - Se a administradora de imóveis se desincumbiu do ônus de provar a liquidez, a certeza e a vinculação do débito tributário que justificou a retenção da garantia locatícia;

2 - Se o documento unilateral apresentado pela administradora possui idoneidade e força probante para este fim.

III – RAZÕES DE DECIDIR

3 - A manutenção da sentença de procedência ampara-se no artigo 46 da Lei nº 9.099/95 e no Enunciado nº 11 do Colegiado Recursal do TJES, que autorizam a adoção dos fundamentos da decisão de origem.

2 - Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

3 - No caso concreto, o relatório de débitos apresentado pela recorrente está em nome de terceiro e não possui vinculação inequívoca com o imóvel objeto da lide, carecendo de força probatória.

4 - O dever de guarda e conservação de recibos e guias que lastreiam a compensação de valores da caução constitui ônus profissional inerente à atividade da administradora de imóveis, não se configurando prova diabólica a exigência de sua apresentação em juízo.

IV – DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento: 1.
No rito dos Juizados Especiais Cíveis, é legítima a manutenção da sentença recorrida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei nº 9.099/95. 2. A retenção de caução para pagamento de tributos ou despesas do imóvel exige prova cabal, por parte da administradora, da liquidez, da certeza e da efetiva vinculação do débito ao imóvel locado (artigo 373, inciso II, do CPC).

PROJETO DE VOTO

I. RELATÓRIO

Os autores firmaram contrato de
locação de imóvel residencial
administrado pela requerida, com a prestação de
caução de R$ 3.000,00
como garantia locatícia. Com o fim da relação contratual, a ré reteve o valor total da garantia, justificando a existência de débitos pendentes relativos ao
IPTU do exercício de 2018
, no montante de
R$ 2.006,83
.

Os requerentes impugnaram a retenção sob o argumento de que o valor seria desproporcional ao cobrado no ano anterior e que a administradora não apresentou a documentação oficial da prefeitura que validasse a cobrança.

A sentença registrada no
ID 89926930
julgou os pedidos
parcialmente procedentes
. O magistrado considerou que a requerida não comprovou o valor efetivo do tributo, pois o relatório de débitos acostado estava em nome de
terceira pessoa
e não permitia a identificação segura do imóvel objeto do contrato. Assim, foi determinada a restituição do saldo remanescente de
R$ 1.583,77
, após as compensações de débitos de aluguel e energia elétrica reconhecidos como devidos.

A requerida interpôs
recurso inominado
sustentando que o
relatório de débitos
emitido pela Prefeitura de Vila Velha é documento dotado de presunção de veracidade e prova a inadimplência dos locatários.

Alega a ocorrência de
prova diabólica
, pois o sistema municipal não permite a reemissão de boletos de tributos já quitados em exercícios findos, sendo o relatório a única prova possível no momento. Diante disso, requer o provimento do recurso para julgar improcedente a pretensão de restituição.

É o relatório. Passo a decidir.

II. DA FUNDAMENTAÇÃO

O recurso é tempestivo e o preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme certidões e comprovantes acostados aos autos. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da insurgência.

No mérito, a sentença de origem deve ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos, conforme autorizam o art. 46 da Lei nº 9.099/95 e o Enunciado nº 11 do Colegiado Recursal do TJES.

Art. 46 da Lei 9.099/95.
O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.

ENUNCIADO 11 – TJES.
A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da lei 9099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica.

A confirmação da sentença pelos seus próprios fundamentos é técnica de julgamento amplamente consolidada no rito célere dos Juizados Especiais Cíveis, encontrando amparo legal direto no artigo 46, segunda parte, da Lei nº 9.099/95, o qual dispõe que, se a sentença for confirmada pelos fundamentos nela expostos, a súmula do julgamento servirá de acórdão .

A controvérsia central refere-se à legitimidade da retenção da caução para quitação de débito tributário de IPTU do ano de 2018. Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbia à requerida, na qualidade de administradora do imóvel e detentora da garantia, o ônus de comprovar a existência e a liquidez da dívida que justificou o abatimento unilateral.

O documento apresentado pela recorrente (ID 71639352) mostra-se inidôneo para sustentar a cobrança. Conforme bem pontuado pelo juízo de origem, o relatório de débitos está em nome de terceira pessoa estranha à lide, sem qualquer elemento que vincule os valores ali descritos à unidade autônoma locada pelos autores. A ausência de individualização do imóvel impede a verificação da certeza do débito, tornando a retenção abusiva.

Não prospera a tese de prova diabólica ou impossibilidade técnica de obtenção de guias antigas.

Entendo também como o juízo sentenciante no sentido de que a Recorrente como gestora do imóvel, tinha o dever profissional de guarda e conservação dos comprovantes de pagamento e das guias que fundamentaram a retenção na data da rescisão contratual. A inércia em manter a documentação suporte não transfere aos locatários o prejuízo pela falta de transparência na prestação de contas.

Portanto, diante da falha na comprovação do débito de IPTU específico do imóvel objeto da lide, a restituição do saldo remanescente da caução, no valor de R$ 1.583,77, é medida que se impõe para evitar o enriquecimento sem causa.

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER
do recurso e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença recorrida pelos seus próprios fundamentos.

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER
do recurso e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença de origem (ID 89926930) pelos seus próprios fundamentos, na forma do art. 46 da Lei nº 9.099/95 e do Enunciado nº 11 do Colegiado Recursal do TJES.

Condeno a recorrente ao pagamento das
custas processuais
e de
honorários advocatícios
, estes arbitrados em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

É como voto

André Luis Queiroz Berezowski

Juiz Leigo

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr.
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020,
HOMOLOGO
a minuta de voto elaborada pelo Ilmo. Juiz Leigo e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Juiz Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)