Tribunal: TJES
Processo: 5017721-41.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo a Recurso; Bloqueio / Desbloqueio de Valores
Data de julgamento: 2026-02-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. UTILIZAÇÃO DE UNIDADE PARA HOSPEDAGEM ATÍPICA. LOCAÇÕES POR CURTO OU CURTÍSSIMO PERÍODO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL PREVISTA NO REGIMENTO INTERNO. RESTRIÇÃO LEGÍTIMA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por condômina contra decisão que indeferiu tutela antecipada em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, na qual se pleiteava autorização para entrada livre de visitantes e ocupantes indicados para utilização da unidade condominial por curtos períodos. A agravante alegou que não há vedação expressa na convenção ou no regimento interno à hospedagem por meio de plataformas digitais e apontou prejuízos financeiros decorrentes da restrição imposta pelo síndico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a utilização de unidade condominial para hospedagem atípica e por curto ou curtíssimo período é compatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio; (ii) estabelecer se é válida a restrição prevista no regimento interno que veda o uso da unidade para finalidades diversas da moradia, mesmo sem vedação específica à hospedagem informal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A hospedagem atípica, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas sem vínculo duradouro com o local, compromete a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos, sendo incompatível com a finalidade exclusivamente residencial prevista na convenção e no regimento interno do condomínio.

4. A previsão expressa no regimento interno de que o edifício destina-se unicamente à moradia, vedando o uso das unidades para atividades assemelhadas a pensões ou outras formas de exploração econômica, é suficiente para impedir o uso da unidade para hospedagem por curto ou curtíssimo período.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, embora a hospedagem atípica não esteja regulada por lei específica, a sua prática em condomínios residenciais exige autorização expressa na convenção ou em deliberação assemblear com quórum qualificado, diante de seus impactos negativos à convivência condominial.

6. O direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido em conformidade com sua função social, sendo legítimas as restrições impostas pelo condomínio que visem preservar a finalidade residencial e os direitos dos demais condôminos.

7. A ausência de vedação expressa à hospedagem atípica não autoriza sua prática quando o regimento interno proíbe qualquer forma de uso que configure desvio da finalidade residencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A hospedagem atípica por curto ou curtíssimo período é incompatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio, quando prevista expressamente na convenção ou regimento interno.

2. O regimento interno pode validamente vedar o uso da unidade para exploração econômica informal, ainda que não mencione especificamente a hospedagem atípica.

3. A prática de hospedagem atípica compromete a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos, sendo legítima sua restrição mesmo sem proibição expressa na convenção, desde que haja previsão de uso estritamente residencial.

4. O exercício do direito de propriedade em condomínio edilício está condicionado à função social e às normas internas legitimamente estabelecidas.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, 1.333, 1.334, 1.335, II, 1.336, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 19.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no REsp 1.884.483/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.04.2022; STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 20.04.2021; TJES, AI nº 5011127-45.2023.8.08.0000, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 27.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017721-41.2024.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ALESSANDRA SILVA PEREIRA
AGRAVADO: CONDOMINIO PARQUE VILA FLORATA
RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA
Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. UTILIZAÇÃO DE UNIDADE PARA HOSPEDAGEM ATÍPICA. LOCAÇÕES POR CURTO OU CURTÍSSIMO PERÍODO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL PREVISTA NO REGIMENTO INTERNO. RESTRIÇÃO LEGÍTIMA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por condômina contra decisão que indeferiu tutela antecipada em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, na qual se pleiteava autorização para entrada livre de visitantes e ocupantes indicados para utilização da unidade condominial por curtos períodos. A agravante alegou que não há vedação expressa na convenção ou no regimento interno à hospedagem por meio de plataformas digitais e apontou prejuízos financeiros decorrentes da restrição imposta pelo síndico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a utilização de unidade condominial para hospedagem atípica e por curto ou curtíssimo período é compatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio; (ii) estabelecer se é válida a restrição prevista no regimento interno que veda o uso da unidade para finalidades diversas da moradia, mesmo sem vedação específica à hospedagem informal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A hospedagem atípica, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas sem vínculo duradouro com o local, compromete a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos, sendo incompatível com a finalidade exclusivamente residencial prevista na convenção e no regimento interno do condomínio.

4. A previsão expressa no regimento interno de que o edifício destina-se unicamente à moradia, vedando o uso das unidades para atividades assemelhadas a pensões ou outras formas de exploração econômica, é suficiente para impedir o uso da unidade para hospedagem por curto ou curtíssimo período.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, embora a hospedagem atípica não esteja regulada por lei específica, a sua prática em condomínios residenciais exige autorização expressa na convenção ou em deliberação assemblear com quórum qualificado, diante de seus impactos negativos à convivência condominial.

6. O direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido em conformidade com sua função social, sendo legítimas as restrições impostas pelo condomínio que visem preservar a finalidade residencial e os direitos dos demais condôminos.

7. A ausência de vedação expressa à hospedagem atípica não autoriza sua prática quando o regimento interno proíbe qualquer forma de uso que configure desvio da finalidade residencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A hospedagem atípica por curto ou curtíssimo período é incompatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio, quando prevista expressamente na convenção ou regimento interno.

2. O regimento interno pode validamente vedar o uso da unidade para exploração econômica informal, ainda que não mencione especificamente a hospedagem atípica.

3. A prática de hospedagem atípica compromete a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos, sendo legítima sua restrição mesmo sem proibição expressa na convenção, desde que haja previsão de uso estritamente residencial.

4. O exercício do direito de propriedade em condomínio edilício está condicionado à função social e às normas internas legitimamente estabelecidas.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, 1.333, 1.334, 1.335, II, 1.336, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 19.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no REsp 1.884.483/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.04.2022; STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 20.04.2021; TJES, AI nº 5011127-45.2023.8.08.0000, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 27.03.2024.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA
Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5017721-41.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: ALESSANDRA SILVA PEREIRA

AGRAVADO: CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por ALESSANDRA SILVA PEREIRA contra a r. decisão proferida pelo d. juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Serra, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela antecipada ajuizada contra o CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA, indeferiu o pedido liminar que pretendia o acesso livre de visitantes e locatários autorizados pela agravante no condomínio.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do agravo interposto e passo a analisar as suas razões.

Analisando os presentes autos em juízo de cognição exauriente, não são detectados elementos capazes de modificar o posicionamento outrora firmado em sede de cognição sumária, nos exatos termos da decisão de ID 12351365.

Extrai-se dos autos que Alessandra Silva Pereira ajuizou a Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização Por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela Antecipada narrando que é proprietária de unidade autônoma no Condomínio Parque Vila Florata, em Serra/ES, e que utiliza o imóvel para locação por temporada. Relata que, após a primeira reserva realizada via plataforma Airbnb, o síndico do condomínio proibiu a entrada de visitantes e hóspedes, impedindo a exploração econômica do imóvel sem que houvesse previsão expressa na convenção condominial para tal restrição.

Sustenta que a convenção condominial não contém vedação à locação por curta temporada, e que a decisão administrativa do síndico carece de respaldo legal. Argumenta que o direito de propriedade permite a exploração econômica do bem, desde que respeitados os limites normativos, e que a proibição imposta pelo condomínio acarreta prejuízo financeiro, comprometendo sua fonte de renda. A douta magistrada de primeiro grau indeferiu o pedido de antecipação de tutela, fundamentando sua decisão no fato de que o condomínio requerido se destina exclusivamente a fins residenciais. Destacou, ainda, que a modalidade de locação pretendida pela recorrente não se enquadra na locação tradicional, mas sim em locações de curto ou curtíssimo prazo. Além disso, considerou que a “alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade, justifica eventuais restrições impostas com base na destinação prevista na convenção condominial” (ID n. 51415865).

A controvérsia cinge-se à possibilidade de o condomínio edilício restringir ou proibir a locação por curto prazo de unidade autônoma, especialmente quando não há previsão expressa na convenção condominial ou deliberação assemblear regularmente constituída que imponha tal limitação.

A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou entendimento no sentido de que condomínios podem restringir a locação de unidades autônomas por curto prazo, desde que tal limitação esteja expressamente prevista na convenção condominial, como se vê dos arestos abaixo:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO . POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE. ERRO DE FATO. INEXISTÊNCIA. CONTRADIÇÃO. CORREÇÃO NECESSÁRIA. DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. PREQUESTIONAMENTO. INVIABILIDADE. 1. Ausência de erro de fato, haja vista que a controvérsia foi decidida a partir do ordenamento jurídico aplicável aos condomínios residenciais, sobretudo das normas contidas nos arts. 19 da Lei nº 4.591/1964 e 1.336, IV, do Código Civil de 2002, aferindo-se a razoabilidade e a proporcionalidade da restrição imposta à luz do contexto social no qual ela está genericamente inserida. 2 Existência de contradição entre a fundamentação adotada pela maioria e a ementa do julgado, a justificar a correção desta última, que ficará assim redigida: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem. 3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc. 4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal. 5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero. 6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio. 7. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade à restrição imposta na espécie, em que, mediante alteração da convenção condominial, com observância do quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos, foi proibida a locação de unidades autônomas por prazo inferior a 90 (noventa) dias. 8. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 9. Recurso especial não provido.” 3. Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, não compete ao Superior Tribunal de Justiça o exame de dispositivos constitucionais em embargos de declaração, ainda que opostos para fins de prequestionamento, sob pena de invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal. 4. Embargos de declaração parcialmente acolhidos.

(STJ - EDcl no REsp: 1884483 PR 2020/0174039-6, Relator.: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2022)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER . LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008.7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio.10. Recurso especial desprovido .

(STJ - REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator.: Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021 RSTJ vol. 262 p. 834)

O entendimento pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça aponta, portanto, que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locações de curto ou curtíssimo prazo, marcadas pela transitoriedade e pela ausência de vínculo duradouro com o local, mostra-se incompatível com a destinação residencial do condomínio, tratando-se, em verdade, de prática que, sob o aspecto fático, assemelha-se à atividade hoteleira, a qual demanda regulamentação própria e observância de regras específicas.

Cumpre ressaltar, ademais, que o propósito do condomínio recorrido é justamente evitar o desvio de finalidade no uso das unidades com intuito de hospedagem atípica ou exploração comercial (locações breves), preservando-se o caráter residencial do edifício. É sabido que o condômino possui o direito de usar e fruir das partes comuns do edifício, desde que o faça em conformidade com sua destinação, conforme dispõe o artigo 1.335, inciso II, do Código Civil.

Nesse sentido, menciona-se precedente deste egrégio Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. EFEITO DEVOLUTIVO RESTRITO. NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DA PRETENSÃO RECURSAL. Condomínio residencial e familiar. Proibição de utilização de unidades imobiliárias para fins de hospedagem atípica, por meio de plataformas digitais. Desnecessidade de vedação expressa. Possibilidade de imposição de multa ao condômino pelo eventual descumprimento desta regra. Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória mantida. Agravo de instrumento desprovido na parte conhecida. Recurso de Embargos de declaração prejudicado . 1) O restrito efeito devolutivo do recurso de agravo de instrumento impossibilita o conhecimento de questões não decididas na instância primeva. Como a matéria relacionada à eventual proibição pelo condomínio agravado de locação de imóvel em prazo conflitante com aquele previsto em lei para curta temporada não foi objeto de postulação na fase de cognição sumária pelas agravantes e, consequentemente, não foi deliberada pelo juízo a quo, o seu pleito diretamente neste agravo de instrumento caracteriza inovação recursal, inviabilizando seu exame por esta instância revisora. Agravo de Instrumento não conhecido nesta parte. 2) havendo disposição na Convenção de Condomínio do uso exclusivamente residencial dos imóveis, a mera ausência de previsão da proibição de locação por curtíssimos períodos não autoriza o desvirtuamento da finalidade condominial, sendo necessária autorização em assembleia, por maioria qualificada de 2/3 (dois terços), para a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial. 3) O quorum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos é exigido, não para vedar a locação das unidades autônomas por curtíssimo prazo quando previsto na Convenção do Condomínio a sua destinação exclusivamente residencial, mas para justamente permitir esta forma de exploração econômica do imóvel, já que a alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas pode afetar diretamente o sossego, a salubridade e a segurança, dos demais condôminos, conferindo razoabilidade à restrição imposta que apenas poderá superada caso seja de interesse da maioria qualificada dos condôminos. 4) Diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio agravado, nota-se que a finalidade dos apartamentos que integram este condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo, portanto, vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais, independentemente de qualquer vedação expressamente reconhecida pela assembleia geral. A finalidade estritamente residencial dos apartamentos do condomínio agravado atrai a limitação para locações por curtíssimo prazo, como se dá, corriqueiramente, por meio das plataformas digitais e aplicativos, de forma que a utilização que estava sendo conferida supostamente pelas recorrentes, aparentemente, era indevida, pois implicava em desvirtuamento do escopo previsto na Convenção de Condomínio. 5) Não há como reconhecer, ao menos nesta fase de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, qualquer ilegalidade na indicação pelo condomínio agravado que aplicará multa às agravantes caso mantenham a oferta de locação dos seus apartamentos por prazos de curtíssima duração, por meio de aplicativos e plataformas digitais, após o período de tolerância concedido pela assembleia geral extraordinária, tendo em vista a desnecessidade de previsão específica da aplicação de multa para cada infração regulamentar pelo condômino, especialmente diante do disposto nos arts . 1.336, inciso IV e § 2º, e 1.337, ambos do Código Civil, e nos arts. 51, 52 e 106, todos do Regimento Interno do condomínio agravado. 6) Como, a princípio, foram observadas as normas legais, o Regimento Interno e a Convenção de Condomínio e os princípios constitucionais que regem o Estado Democrático de Direito (eficácia horizontal dos direitos fundamentais), não compete ao Poder Judiciário interferir no conteúdo das regras editadas e decisões de âmbito interna corporis do condomínio, devendo o controle reger-se pelo princípio da interferência mínima, assegurando-se a autonomia de organização e funcionamento daquele condomínio (art. 5º, incisos XVII e XVIII, da CF/88). 7) Agravo de Instrumento desprovido na parte em que foi conhecido. Recurso de Embargos de Declaração julgado prejudicado.

(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5011127-45.2023.8.08.0000, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível,, publicado em 27/03/2024)

No caso concreto, verifica-se que o artigo 5º do Regimento Interno (ID n. 50776494) do Condomínio do Edifício Residencial Vila Florata dispõe expressamente que: “O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILA FLORATA, se destina exclusivamente a fim residencial, sendo proibido usar os apartamentos e áreas de uso comum, no todo ou em parte, para exploração de qualquer ramo de comércio ou indústria, para pensões, consultórios, laboratórios, enfermarias, instituto de beleza, clubes de qualquer tipo, agremiações políticas, repúblicas, bem como para qualquer outro fim semelhante aos mencionados”.

A vedação à locação por curta duração, especialmente por meio de plataformas digitais, insere-se nesse contexto, uma vez que a alta rotatividade de ocupantes compromete a segurança, a salubridade e o sossego dos demais condôminos, além de ser incompatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio.

No caso em análise, verifica-se que o regimento interno do condomínio prevê expressamente a proibição da locação da unidade condominial com a finalidade de exploração econômica de unidades, como é o caso da locação por curta duração, razão pela qual mostra-se válida a restrição imposta pelo Condomínio do Edifício Residencial Vila Florata, em consonância com a destinação exclusivamente residencial do empreendimento e com os princípios que regem a convivência condominial.

Ante o exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Manifesto-me por acompanhar o voto da douta relatoria.

É como voto, respeitosamente.
DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.