Tribunal: TJES
Processo: 0007634-40.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-05-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1.095 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A contra acórdão que negou provimento a apelo anterior, mantendo a rescisão de contrato de compra e venda de loteamento por atraso superior a cinco anos na entrega das obras, com determinação de restituição integral de valores e pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se existe omissão ou contradição quanto à aplicação da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ em substituição ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a cessão de direitos creditórios a terceiro afasta a responsabilidade da incorporadora pela execução das obras; e (iii) determinar se há direito de retenção de 25% das parcelas pagas diante da natureza do distrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os Embargos de Declaração possuem fundamentação vinculada às hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme art. 1.022 do Código de Processo Civil, não servindo para a rediscussão de matéria já decidida com fundamentação suficiente.

O Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça aplica-se apenas em casos de inadimplemento do devedor fiduciante, não incidindo quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora por atraso na entrega do imóvel.

A relação jurídica em tela submete-se ao Código de Defesa do Consumidor e à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, pois o inadimplemento contratual provém da fornecedora, independentemente da existência de garantia fiduciária.

A cessão de crédito realizada pela incorporadora a instituição financeira não transfere o ônus construtivo nem exime a vendedora da responsabilidade pela entrega do bem perante a consumidora.

O atraso de meia década na entrega das obras configura culpa exclusiva da promitente vendedora, o que impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, afastando qualquer direito de retenção de percentuais.

A insurgência da embargante revela apenas inconformismo com o resultado do julgamento, buscando a prevalência de tese jurídica já enfrentada e rejeitada pelo Colegiado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ prevalecem sobre a Lei nº 9.514/97 quando a rescisão do contrato de compra e venda com garantia fiduciária ocorre por culpa exclusiva da vendedora/incorporadora.

O Tema 1.095 do STJ é inaplicável quando o inadimplemento não é do devedor fiduciante, mas sim da construtora que atrasa a entrega do empreendimento.

A cessão de direitos creditórios a terceiros não afasta a obrigação da incorporadora de cumprir o cronograma físico das obras perante o adquirente.

A configuração de culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio jurídico impede a retenção de qualquer valor pago pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, e 1.022; Código de Defesa do Consumidor; Lei nº 9.514/97; Decreto n. 2.044/1908, art. 54, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.095; STJ, AgInt no AREsp n. 2.699.827/MG, rel. Min. Humberto Martins, j. 05.05.2025; STJ, AgRg no AREsp n. 1.784.093/PR, rel. Min. Messod Azulay Neto, j. 27.08.2024; STJ, REsp n. 209.048/RJ, rel. Min. Franciulli Netto, j. 19.12.2003.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007634-40.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: LUIZA CARLA GONCALVES BAPTISTA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1.095 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A contra acórdão que negou provimento a apelo anterior, mantendo a rescisão de contrato de compra e venda de loteamento por atraso superior a cinco anos na entrega das obras, com determinação de restituição integral de valores e pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se existe omissão ou contradição quanto à aplicação da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ em substituição ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a cessão de direitos creditórios a terceiro afasta a responsabilidade da incorporadora pela execução das obras; e (iii) determinar se há direito de retenção de 25% das parcelas pagas diante da natureza do distrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os Embargos de Declaração possuem fundamentação vinculada às hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme art. 1.022 do Código de Processo Civil, não servindo para a rediscussão de matéria já decidida com fundamentação suficiente.

O Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça aplica-se apenas em casos de inadimplemento do devedor fiduciante, não incidindo quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora por atraso na entrega do imóvel.

A relação jurídica em tela submete-se ao Código de Defesa do Consumidor e à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, pois o inadimplemento contratual provém da fornecedora, independentemente da existência de garantia fiduciária.

A cessão de crédito realizada pela incorporadora a instituição financeira não transfere o ônus construtivo nem exime a vendedora da responsabilidade pela entrega do bem perante a consumidora.

O atraso de meia década na entrega das obras configura culpa exclusiva da promitente vendedora, o que impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, afastando qualquer direito de retenção de percentuais.

A insurgência da embargante revela apenas inconformismo com o resultado do julgamento, buscando a prevalência de tese jurídica já enfrentada e rejeitada pelo Colegiado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ prevalecem sobre a Lei nº 9.514/97 quando a rescisão do contrato de compra e venda com garantia fiduciária ocorre por culpa exclusiva da vendedora/incorporadora.

O Tema 1.095 do STJ é inaplicável quando o inadimplemento não é do devedor fiduciante, mas sim da construtora que atrasa a entrega do empreendimento.

A cessão de direitos creditórios a terceiros não afasta a obrigação da incorporadora de cumprir o cronograma físico das obras perante o adquirente.

A configuração de culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio jurídico impede a retenção de qualquer valor pago pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, e 1.022; Código de Defesa do Consumidor; Lei nº 9.514/97; Decreto n. 2.044/1908, art. 54, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.095; STJ, AgInt no AREsp n. 2.699.827/MG, rel. Min. Humberto Martins, j. 05.05.2025; STJ, AgRg no AREsp n. 1.784.093/PR, rel. Min. Messod Azulay Neto, j. 27.08.2024; STJ, REsp n. 209.048/RJ, rel. Min. Franciulli Netto, j. 19.12.2003.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer em parte os Embargos de Declaracao, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

EMBARGOS DE D
ECLARAÇÃO N
A APELAÇÃO CÍVEL
N.º
0007634-40.2019.8.08.0048

E
MBARGANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

EMBARGADOS: BANCO SEMEAR S.A e LUIZA CARLA GONÇALVES BAPTISTA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Embargos de Declaração oposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A em face do acórdão que negou provimento ao seu apelo, confirmando a rescisão contratual por atraso excessivo na entrega de loteamento, com determinação de restituição integral e indenização moral.

A matéria controvertida devolvida a este Colegiado consiste na verificação da existência de omissão ou contradição no julgado quanto: (i) à incidência da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ em detrimento do CDC; (ii) à responsabilidade exclusiva da cedente frente à cessão dos direitos creditórios; e (iii) ao direito de retenção de 25% dos valores pagos.

Inicialmente, conheço do recurso, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade, notadamente a tempestividade certificada nos autos.

No mérito, contudo, verifico que a irresignação não merece prosperar. Como é cediço, os Embargos de Declaração, regidos pelo art. 1.022 do CPC, constituem modalidade recursal de fundamentação vinculada e objetivam sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando para a rediscussão da matéria de fundo quando o julgador já encontrou fundamentos suficientes para decidir.

No que tange à alegada inaplicabilidade do CDC e incidência do Tema 1.095 do STJ, o acórdão foi expresso ao consignar a falha na prestação do serviço diante do atraso incontroverso superior a cinco anos na entrega do imóvel. A tese fixada pelo STJ no Tema 1.095 pressupõe o inadimplemento do
devedor
fiduciante, o que não ocorre na espécie, onde o distrato se deu por culpa exclusiva da
vendedora/incorporadora
. Nesses casos, a jurisprudência pátria reafirma a incidência do CDC e da Súmula 543 do STJ, independentemente da garantia fiduciária, visto que o direito à rescisão decorre do inadimplemento contratual da própria fornecedora.

Quanto à alegada contradição relativa à cessão de crédito, não vislumbro o vício apontado. O acórdão esclareceu que a cessão dos direitos creditórios ao Banco Semear não transfere à instituição financeira o ônus construtivo. A responsabilidade pela execução das obras e pela entrega do bem permanece atrelada à figura da incorporadora/vendedora, que celebrou o negócio imobiliário. O fato de os pagamentos terem sido direcionados ao cessionário decorre de relação interna entre os réus, não servindo de escusa para o descumprimento do cronograma físico da obra perante a consumidora.

Sobre o pedido de retenção de 25%, a omissão é inexistente. O acórdão aplicou a Súmula 543 do STJ, a qual dispõe:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor..."
. Restando configurada a culpa exclusiva da embargante pelo atraso de meia década, o direito à retenção de qualquer percentual é afastado por imperativo legal e sumular.

Nesse diapasão, as alegações da embargante denotam apenas o seu inconformismo com a conclusão do julgamento, buscando a prevalência da sua tese jurídica em detrimento da fundamentação adotada por este Colegiado. A este respeito, transcrevo os seguintes precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça:

"O Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão posta, cabendo relembrar que não é necessário abordar todos os temas suscitados pela parte, pois 'a função teleológica da decisão judicial é a de compor, precipuamente, litígios. Não é peça acadêmica ou doutrinária, tampouco destina-se a responder a argumentos, à guisa de quesitos, como se laudo pericial fora. Contenta-se o sistema com a solução da controvérsia observada a res in iudicium deducta' (REsp n. 209.048/RJ, relator Ministro Franciulli Netto, Segunda Turma, DJ de 19/12/2003, p. 380)." (STJ, AgInt no AREsp n. 2.699.827/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.)

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 619, CPP. INOCORRÊNCIA. MANIFESTAÇÃO CONCISA SOBRE QUESTÃO ESSENCIAL. PRECEDENTES. I - Segundo os precedentes desta Corte, os magistrados não têm a obrigação de abordar de forma exaustiva todas as teses apresentadas pelas partes. É suficiente que eles se manifestem, mesmo que de maneira concisa, sobre as questões essenciais para a solução da controvérsia. [...] Agravo regimental desprovido." (STJ, AgRg no AREsp n. 1.784.093/PR, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, julgado em 27/8/2024, DJe de 30/8/2024.)

Destarte, ausentes as hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, a manutenção do acórdão é medida que se impõe. Relativamente ao pedido da embargada para aplicação da multa por recurso protelatório, entendo que, por ora, a conduta da embargante configura exercício do direito de defesa, não restando cabalmente demonstrado o intuito de retardar o andamento processual de forma temerária.

Posto isto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos Embargos de Declaração.

É como voto.

DES
EMBARGADOR

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.