Tribunal: TJES
Processo: 5001301-45.2024.8.08.0069
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): FREDERICO IVENS MINA ARRUDA DE CARVALHO
Órgão julgador: FREDERICO IVENS MINA ARRUDA DE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001301-45.2024.8.08.0069
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: A. MENEZES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RECORRIDO: KARINA BELLINI
RELATOR(A):
FREDERICO IVENS MINA ARRUDA DE CARVALHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Voto servindo como ementa.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 1
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO CÍVEL NOS AUTOS Nº 5001301-45.2024.8.08.0069

1ª TURMA RECURSAL
– GABINETE 01

RECORRENTE:
A. MENEZES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RECORRIDO(A):
KARINA BELLINI.

RELATOR: JUIZ DE DIREITO FREDERICO IVENS MINÁ ARRUDA DE CARVALHO

PROJETO DE VOTO/EMENTA

(Minuta elaborada em conformidade com a Resolução TJES nº 12/2020)

Relatório dispensado, na forma dos artigos 38 e 46 da Lei n.º 9.099/95, bem como do Enunciado 92 do FONAJE.

Tendo por preenchidos os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso interposto.

Após compulsar detidamente os autos, externo minha convicção na forma do voto/ementa que se segue:

EMENTA:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. REPAROS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA. PROVA TESTEMUNHAL QUE DEMONSTRA DANOS PREEXISTENTES. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR NÃO SATISFEITO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de recurso inominado interposto por
A. MENEZES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a Recorrida apenas ao pagamento de aluguéis proporcionais (R$870,00) e honorários contratuais (20%), afastando, contudo, o pedido de ressarcimento por reparos no imóvel. A demanda originou-se de contrato de locação residencial em que a parte autora pleiteava o recebimento de valores relativos a aluguéis e danos materiais decorrentes de suposta deterioração do bem pela locatária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Em suas razões recursais, a parte recorrente sustenta, em síntese, que a Cláusula 3.3 do contrato assinado pela locatária confessa que o imóvel foi entregue em perfeito estado de conservação, o que supriria a necessidade de laudo de vistoria de entrada. Argumenta que a Recorrida não apresentou impugnação ou vistoria própria no prazo de 30 dias previsto contratualmente, operando-se presunção de concordância com o estado do bem. Pugna pela reforma da sentença para que a Recorrida seja condenada ao pagamento integral dos reparos pleiteados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Compulsando os autos, verifica-se que a controvérsia central reside na comprovação do estado inicial do imóvel para fins de apuração de responsabilidade por danos verificados na entrega das chaves.

4.

Nos termos do artigo 373, I do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito. Na hipótese, o sentenciante observou corretamente que a parte autora não juntou laudo de vistoria de entrada, documento este essencial para permitir o cotejo com as condições constatadas na vistoria de saída.

5.

Conforme o ordenamento jurídico e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações do uso normal. Todavia, a jurisprudência consolidada indica que, para a cobrança de danos, é indispensável a existência de vistorias inicial e final idôneas ou outros meios de prova que demonstrem, sem margem de dúvida, o nexo causal entre a conduta do locatário e o dano. Colaciono julgados:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. OBRIGAÇÃO DO LOCADOR DE REALIZAR VISTORIA INICIAL. AUSÊNCIA DE PROVAS SUFICIENTES DO ESTADO DO IMÓVEL. INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. I - A
responsabilidade pela realização da vistoria inicial do imóvel alugado é do locador, instrumento essencial para documentar o estado do imóvel no início da locação e evitar conflitos futuros quando da entrega do bem pelo locatário, art. 22, inc. V, da Lei 8.245/1991. II -
Além de o locador não ter elaborado os laudos de vistoria inicial e final do imóvel, não há comprovação do estado pré-existente do imóvel, o que inviabiliza a pretensão de execução para que a locatária arque com os reparos após a finalização da locação.

III - Apelação da embargante provida. (TJ-DF 07242018020238070020 1896781, Relator.: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/07/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 13/08/2024) (g.n.)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL LOCADO. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. IMPROCEDÊNCIA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Danylo Ferreira de Alcântara visando à reforma de sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos materiais e lucros cessantes formulado em face de CSM Comércio e Serviços de Sistemas de Segurança Ltda., com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. O autor alega que o imóvel, devolvido pelo locatário com avarias ao término do contrato de locação, demandou reformas no valor de R$ 23.320,00, além de gerar perda de receitas devido à impossibilidade de locação durante o período de reparos . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se a ausência de vistoria inicial do imóvel impede a procedência do pedido de indenização por danos materiais; e (ii) avaliar se há provas suficientes para justificar a indenização por lucros cessantes em razão da alegada indisponibilidade do imóvel para locação. III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 23, III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural. Sem vistoria inicial, não há prova objetiva do estado original do imóvel, inviabilizando a apuração das deteriorações além do uso normal. A jurisprudência da corte reforça que, na ausência de vistorias de entrada e saída, não se pode basear exclusivamente em fotografias e declarações unilaterais para comprovar danos ao imóvel, recaindo sobre o locador o ônus de prova.
Quanto aos lucros cessantes, o art. 402 do Código Civil exige comprovação de dano efetivo e direto. No caso, o autor não demonstrou, mediante prova documental, a efetiva indisponibilidade do imóvel para locação ou perda concreta de receita decorrente das alegadas reformas, faltando nexo causal entre o prejuízo e a conduta do réu. IV . DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A ausência de vistoria inicial no imóvel impede a comprovação dos danos materiais alegados pelo locador. Para a configuração dos lucros cessantes, é necessário demonstrar o nexo causal direto entre a perda de receita e a conduta do locatário, o que não se verifica sem prova documental robusta. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8 .245/91, art. 23, III; Código Civil, arts. 402 e 403. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação nº 0001539-29 .2016.8.11.0108, Rel . Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 20.06.2024 . (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10379591320228110041, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) (g.n.)

6.

Na espécie, a mera cláusula genérica de "perfeito estado" (cláusula 3.3) não possui o condão de afastar o dever de comprovação detalhada do estado inicial quando confrontada com elementos de prova em sentido contrário. As provas orais, especificamente o depoimento da testemunha Leuziane, corroboraram a tese da defesa de que o imóvel já apresentava defeitos preexistentes ao ingresso da Recorrida, tais como ausência de pintura, portão inoperante, problemas hidráulicos e piso desgastado. Isso afasta a presunção de veracidade da cláusula contratual mencionada.

7.

Assim, diante da ausência de laudo de vistoria bilateral no início da locação e da existência de provas que infirmam a declaração contratual genérica, o juízo de origem agiu com acerto ao afastar a condenação pelos reparos, dada a insuficiência probatória da pretensão autoral nesse ponto, devendo ser mantida apenas a condenação ao pagamento dos aluguéis proporcionais e honorários contratuais.

8.

Nesta senda, denota-se que a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, que ficam adotados como razão de decidir para negar provimento ao recurso interposto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Em face dessas considerações,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo
in totum
a sentença objurgada pelos seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 46 da Lei n.º 9.099/95 e o Enunciado n.º 11 da Turma de Uniformização do TJES.

10.

CONDENO
a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, conforme prevê o art. 55,
segunda parte,
da Lei n.º 9.099/95.

É como voto.

Submeto à apreciação do projeto de voto ao MM. Juiz de Direito para homologação.

RAIANE A. VIEIRA DE FREITAS

Juíza Leiga

Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020 e do art. 40 da Lei nº 9.099/95, HOMOLOGO o projeto de voto elaborado pela Ilma. Juíza Leiga e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

FREDERICO IVENS MINÁ ARRUDA DE CARVALHO

Juiz de Direito Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)