Tribunal: TJES
Processo: 0021479-52.2016.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021479-52.2016.8.08.0014

APELANTE: CONSTRUTORA ARPA E SERVICOS LTDA, MARCELINO AYUB FRAGA

APELADO: TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIÃO, ANGELA MARIA REZENDE BAIÃO

JUÍZO PROLATOR: 2ª Vara Cível de Colatina - DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA. ADITIVOS CONTRATUAIS. CLÁUSULA PENAL. REVOGAÇÃO TÁCITA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA SEM ÔNUS. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO NEGÓCIO JURÍDICO. CULPA. IRRELEVÂNCIA DIANTE DA NATUREZA OBJETIVA DA PENALIDADE PACTUADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança, condenou os réus/apelantes ao pagamento de multa prevista em "Instrumento Particular de Opção de Compra e Venda" e seus aditivos. O pedido inicial fundamenta-se no descumprimento do contrato que não se concretizou, enquanto a decisão recorrida entendeu pela aplicabilidade da cláusula penal.

II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a cláusula resolutiva do contrato original, que isentava as partes de ônus em caso de não concretização do negócio, foi tacitamente revogada por aditivos posteriores que instituíram uma cláusula penal; e (ii) se a multa contratual é devida, ainda que os apelantes aleguem ausência de culpa pela não efetivação da compra e venda.

III. Razões de decidir 3. A interpretação sistemática do contrato e de seus aditivos demonstra que a vontade mais recente das partes foi substituir a regra de resolução sem ônus por uma penalidade de natureza objetiva. A nova redação da cláusula penal, ao estipular a incidência da multa "independentemente dos motivos e impedimentos", prevalece sobre a disposição original em sentido contrário, sob pena de tornar-se inócua. 4. A aplicação da multa contratual independe da análise de culpa, uma vez que as partes estabeleceram sua incidência como uma consequência objetiva do não cumprimento do acordo. Ademais, os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar a alegada excludente de responsabilidade, não havendo provas de que a não obtenção de licenças e registros decorreu de ato exclusivo de terceiro.

IV. Dispositivo 5. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0021479-52.2016.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA ARPA E SERVICOS LTDA e outros

APELADO: TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIAO e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021479-52.2016.8.08.0014

APELANTE: CONSTRUTORA ARPA E SERVICOS LTDA, MARCELINO AYUB FRAGA

APELADO: TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIÃO, ANGELA MARIA REZENDE BAIÃO

JUÍZO PROLATOR: 2ª Vara Cível de Colatina - DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA. ADITIVOS CONTRATUAIS. CLÁUSULA PENAL. REVOGAÇÃO TÁCITA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA SEM ÔNUS. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO NEGÓCIO JURÍDICO. CULPA. IRRELEVÂNCIA DIANTE DA NATUREZA OBJETIVA DA PENALIDADE PACTUADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança, condenou os réus/apelantes ao pagamento de multa prevista em "Instrumento Particular de Opção de Compra e Venda" e seus aditivos. O pedido inicial fundamenta-se no descumprimento do contrato que não se concretizou, enquanto a decisão recorrida entendeu pela aplicabilidade da cláusula penal.

II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a cláusula resolutiva do contrato original, que isentava as partes de ônus em caso de não concretização do negócio, foi tacitamente revogada por aditivos posteriores que instituíram uma cláusula penal; e (ii) se a multa contratual é devida, ainda que os apelantes aleguem ausência de culpa pela não efetivação da compra e venda.

III. Razões de decidir 3. A interpretação sistemática do contrato e de seus aditivos demonstra que a vontade mais recente das partes foi substituir a regra de resolução sem ônus por uma penalidade de natureza objetiva. A nova redação da cláusula penal, ao estipular a incidência da multa "independentemente dos motivos e impedimentos", prevalece sobre a disposição original em sentido contrário, sob pena de tornar-se inócua. 4. A aplicação da multa contratual independe da análise de culpa, uma vez que as partes estabeleceram sua incidência como uma consequência objetiva do não cumprimento do acordo. Ademais, os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar a alegada excludente de responsabilidade, não havendo provas de que a não obtenção de licenças e registros decorreu de ato exclusivo de terceiro.

IV. Dispositivo 5. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021479-52.2016.8.08.0014

APELANTE: CONSTRUTORA ARPA E SERVICOS LTDA, MARCELINO AYUB FRAGA

APELADO: TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIÃO, ANGELA MARIA REZENDE BAIÃO

JUÍZO PROLATOR: 2ª Vara Cível de Colatina - DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se a analisar a correta interpretação das cláusulas de um "Instrumento Particular de Opção de Compra e Venda" e seus posteriores aditivos, a fim de aferir a responsabilidade dos Apelantes pela não concretização da compra integral do imóvel e a consequente aplicabilidade da multa contratual.

Para o deslinde da questão, analiso as teses recursais.

1. Da Natureza Contratual e da Alegada Revogação Tácita da Cláusula Resolutiva

Aduzem os Apelantes que o negócio jurídico possuía natureza condicional e que a Cláusula Quarta do pacto original estabelecia uma resolução sem ônus, a qual deveria prevalecer.

O instrumento original, firmado em 24/11/2011 (Fls. 35-39), de fato previa em sua Cláusula Quarta:

"Após o vencimento do prazo estipulado, se a PROMITENTE COMPRADORA não optar pela compra do imóvel instrumento desta opção particular de compra e venda, a presente opção perderá qualquer validade ou eficácia jurídica retornando as partes ao estado anterior ao presente documento, nada mais podendo exigir uma da outra, seja a que título for, de tal forma que eventuais despesas realizadas pelas partes reapresentarão risco de negócio."

Contudo, essa previsão não pode ser analisada de forma isolada, ignorando-se a evolução do negócio jurídico. O prazo original de 180 dias se esgotou sem o exercício da opção. Em razão disso, as partes celebraram dois termos aditivos (Fls. 41-43 e 44-45), nos quais não apenas prorrogaram os prazos, mas também renegociaram as condições e os riscos.

Nesse novo cenário, a Cláusula Sexta foi substancialmente alterada, passando a ter, em sua redação final consolidada no segundo aditivo (fl. 42), o seguinte teor:

"Havendo motivos, relevantes ou não, que levem ao não cumprimento das cláusulas constantes do Contrato de Intenção de Compra e Venda e seus aditivos, fica a parte que motivar o não cumprimento dos itens acordados sujeita a uma multa rescisória no valor de 5% (cinco por cento) sobre o valor total estabelecido.
Multa esta que será paga independentemente dos motivos e impedimentos ou de outros interesses das partes
, surgidos durante as tratativas para a aprovação do projeto e conclusão do negócio." (grifo nosso)

A nova redação é diametralmente oposta à previsão original da Cláusula Quarta. Enquanto a cláusula primitiva estipulava uma resolução sem ônus, tratando o insucesso como "risco do negócio", a nova Cláusula Sexta instituiu uma penalidade objetiva, devida "independentemente dos motivos e impedimentos".

A interpretação sistemática do contrato, que deve abranger seus aditivos como um todo coeso, leva à inequívoca conclusão de que a vontade mais recente das partes foi a de substituir a regra de isenção de ônus por uma regra de penalidade objetiva. Manter a validade da Cláusula Quarta original tornaria a nova redação da Cláusula Sexta letra morta, o que atenta contra a boa-fé e a lógica contratual.

Em casos similares, a jurisprudência manifesta-se pela interpretação sistemática do contrato:

Ação de rescisão contratual (compra e venda de estabelecimento comercial, fundo de comércio, cessão de quotas sociais e outras avenças). Sentença de procedência, para declarar a rescisão do contrato, por desistência da autora, com fixação da multa rescisória (R$ 25.000,00). Inconformismo dos réus . Não acolhimento. Cerceamento de defesa não caracterizado, pois suficiente a produção de prova documental, para demonstração dos fatos alegados. Mérito. Higidez da interpretação adotada na sentença, em relação à cláusula que disciplinou a multa contratual, por desistência imotivada . A interpretação sistemática do contrato corrobora a conclusão de que a obra mencionada na cláusula penal refere-se à construção do hospital e não à reforma e modernização do estabelecimento comercial. Sucumbência atribuída exclusivamente em desfavor dos apelantes, à luz do princípio da causalidade. Sentença mantida. Recurso desprovido . (TJ-SP - Apelação Cível: 1003997-05.2022.8.26 .0292 Jacareí, Relator.: Grava Brazil, Data de Julgamento: 19/03/2024, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 21/03/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CERCEAMENTO DE DEFESA - AUSÊNCIA - RESCISÃO CONTRATUAL - EXIGÊNCIA DE VALORES PARA MOVIMENTAÇÃO DE CAIXAS - INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO - BOA FÉ. Corroborados nos autos elementos de prova documental suficientes à formação do juízo de convencimento do julgador, não há se falar em cerceamento de defesa se julgada a lide. Na interpretação dos contratos deve-se atentar mais à vontade das partes do que à literalidade dos termos da avença (art. 112do Código Civil), sendo dever das partes contratantes, quando da celebração e execução do negócio jurídico, observar os limites da boa-fé objetiva (art . 113 do Código Civil. Se a clareza da cláusula não deixa dúvida sobre o seu sentido, a vontade íntima não pode prevalecer, pois o código não adotou, na pureza, a teoria subjetiva. Interpretando-se a cláusula contratual de rescisão, observo que a cobrança referente a cada movimentação só seria devida em caso de os documentos serem transpostos para as caixas padrão DOCTEKA, o que não restou comprovado. (TJ MG - AC: 50008136820208130400, Relator.: Des .(a) Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 20/10/2022, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2022)

Assim, correta a conclusão da sentença ao entender que a cláusula resolutiva original foi tacitamente revogada pela nova pactuação.

2. Da Ausência de Culpa e da Aplicabilidade da Multa Contratual

Sustentam os Apelantes, ainda, a ausência de culpa pela frustração do negócio, atribuindo-a a fato de terceiro (não renovação de decretos pelo Município), o que afastaria a exigibilidade da multa.

O argumento não prospera por duas razões principais.

Primeiramente, como visto, a própria redação da Cláusula Sexta tornou irrelevante a discussão sobre culpa ao prever que a multa seria devida "independentemente dos motivos". O fato gerador da multa, conforme pactuado, é o mero "não cumprimento", e não o "não cumprimento culposo".

Em segundo lugar, ainda que a análise da culpa fosse pertinente, os Apelantes não se desincumbiram do ônus de provar a excludente de responsabilidade, nos termos do art. 373, II, do CPC. Pelo contrário, a prova dos autos aponta para a inércia dos próprios recorrentes.

A Cláusula Nona do contrato original (Fls. 38) já estabelecia ser de "exclusiva responsabilidade da PROMITENTE COMPRADORA, solicitar e obter os documentos e autorizações para aprovação do empreendimento". Ademais, os Decretos Municipais nº 17.348 e 17.349, de 29/04/2014 (Fls. 182-183), que aprovaram o loteamento, concederam o prazo de 180 dias para o loteador proceder à inscrição no Registro de Imóveis, sob pena de caducidade.

A "Declaração de Exigências" emitida pelo Cartório do 1º Ofício (Fls. 185-186) é datada de 18/11/2014, ou seja, quase 30 dias após o esgotamento do prazo legal para o registro. A própria notificação de distrato enviada pelo Banco do Brasil (Fls. 188) aponta como motivo o "descumprimento de prazo de registro/início de obras".

Os Apelantes não produziram qualquer prova de que tenham agido tempestivamente e que foram impedidos por uma recusa injustificada do Município. A alegação de "não renovação" dos decretos é genérica e desacompanhada de qualquer lastro probatório.

Dessa forma, seja pela natureza objetiva da multa pactuada, seja pela ausência de comprovação da excludente de responsabilidade, a manutenção da condenação é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento
, mantendo hígida a r. sentença por seus próprios fundamentos.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos Apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.