Tribunal: TJES
Processo: 5008016-87.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Intervenção de Terceiros; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO ANTERIOR À RESTRIÇÃO REGISTRAL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. POSTERIORIDADE DA AVERBAÇÃO. CANCELAMENTO DA INDISPONIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA PELO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A aquisição do imóvel pela apelante ocorreu em data anterior à averbação de indisponibilidade, circunstância que afasta a eficácia da restrição em relação à terceira adquirente de boa-fé.

2. A proteção conferida pela Súmula 84 do STJ admite a tutela possessória fundada em compromisso de compra e venda sem registro, desde que presentes elementos mínimos de boa-fé e inexistentes indícios de conluio.

3. A indisponibilidade não pode operar de maneira absoluta para prejudicar terceiro que não integrou a relação processual originária, especialmente quando a restrição registral se deu posteriormente ao negócio jurídico e inviabilizou o exercício regular do direito de propriedade.

4. Reconhecida a aquisição de boa-fé e a posterioridade da restrição, impõe-se o cancelamento da averbação de indisponibilidade em relação à apelante.

5. Mantida a condenação da apelante ao pagamento das verbas sucumbenciais, à luz do princípio da causalidade, ante a ausência de registro do contrato, que ensejou a constrição indevida.

6. Recurso parcialmente provido.

Vitória, 16 de março de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008016-87.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA INES GOMES VIANA

APELADO: FILIPE MOREIRA TELES e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO ANTERIOR À RESTRIÇÃO REGISTRAL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. POSTERIORIDADE DA AVERBAÇÃO. CANCELAMENTO DA INDISPONIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA PELO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A aquisição do imóvel pela apelante ocorreu em data anterior à averbação de indisponibilidade, circunstância que afasta a eficácia da restrição em relação à terceira adquirente de boa-fé.

2. A proteção conferida pela Súmula 84 do STJ admite a tutela possessória fundada em compromisso de compra e venda sem registro, desde que presentes elementos mínimos de boa-fé e inexistentes indícios de conluio.

3. A indisponibilidade não pode operar de maneira absoluta para prejudicar terceiro que não integrou a relação processual originária, especialmente quando a restrição registral se deu posteriormente ao negócio jurídico e inviabilizou o exercício regular do direito de propriedade.

4. Reconhecida a aquisição de boa-fé e a posterioridade da restrição, impõe-se o cancelamento da averbação de indisponibilidade em relação à apelante.

5. Mantida a condenação da apelante ao pagamento das verbas sucumbenciais, à luz do princípio da causalidade, ante a ausência de registro do contrato, que ensejou a constrição indevida.

6. Recurso parcialmente provido.

Vitória, 16 de março de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Maria Ines Gomes Viana contra a sentença de id 15138311, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guarapari nos autos dos embargos de terceiro ajuizados em desfavor de Felipe Moreira Teles e Isis Lopes da Silveira Teles, na qual o Magistrado de origem julgou improcedente o pedido de cancelamento da averbação de indisponibilidade do imóvel e manteve a constrição registral, condenando a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Nas razões recursais de id 15138314, a apelante sustenta, em síntese, que a) adquiriu o imóvel de boa-fé em abril de 2019, antes da averbação; b) a indisponibilidade foi averbada apenas em 26/02/2021; c) a hipoteca existente junto ao Banco Banestes impediu a formalização do registro, não gerando fraude nem má-fé; d) o contrato de compra e venda é válido e apto a resguardar sua posse, nos termos da Súmula 84 do STJ.

Contrarrazões apresentadas no id. 15138319.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 12 de dezembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se deve ser mantida a averbação de indisponibilidade sobre o imóvel da apelante, ante a alegação de boa-fé da aquisição.

Em primeiro plano, registro que, segundo o art. 1.245 do CC, a propriedade imobiliária se demonstra pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, sendo tal presunção de publicidade elemento essencial ao sistema registral.

A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, o que confere proteção ao adquirente de boa-fé em determinadas hipóteses. Tal proteção, contudo, não é absoluta ou automática, dependendo da análise conjuntural dos elementos probatórios.

No caso dos autos restou comprovado documentalmente que a apelante adquiriu o imóvel diretamente da Lorenge em 04/06/2019 e dele passou a exercer posse (id 15137130), ao passo que a averbação de indisponibilidade na matrícula ocorreu em 26/02/2021 (id 15137131), circunstância que evidencia a posterioridade da restrição frente à aquisição alegada.

A proteção conferida ao credor pela constrição judicial não pode operar de modo absoluto quando se depara com a situação de terceiro adquirente de boa-fé que, com base em contrato e na posse exercida, sofreu prejuízo pela averbação posterior, sendo imprescindível ponderar os princípios constitucionais da função social da propriedade (art. 5º, XXIII da CF) e da segurança jurídica.

A alegação dos apelados quanto à necessidade de diligência por parte do adquirente é relevante, mas não dissipa automaticamente a boa-fé quando há prova de aquisição, posse e ausência de indícios concretos de conluio, sendo que a mera circunstância de o preço ter sido vantajoso não basta, por si só, para afastar a boa-fé, sendo exigível prova do dolo ou da ciência da pendência processual pelo adquirente para caracterizar a fraude contra credores.

No presente recurso a apelante demonstrou que não integrou a relação processual originária, que não foi cientificada da restrição antes da compra e que a hipótese em exame comporta tutela favorável para preservar seus direitos, mormente quando a medida de indisponibilidade mostrou-se apta a inviabilizar o exercício do direito de propriedade e a utilização econômica do bem.

Além disso, embora o registro seja o critério da publicidade, a eficácia desta não pode se sobrepor à proteção do adquirente de boa-fé que reúne elementos probatórios mínimos aptos a comprovar a aquisição e a posse, especialmente quando a averbação se deu tempo depois da alienação.

Assim, entendo que a manutenção da averbação afigura-se desproporcional quanto aos efeitos produzidos em face da apelante, razão pela qual impõe-se o reconhecimento do direito invocado, com a consequente determinação do cancelamento da averbação de indisponibilidade na matrícula em relação à apelante.

Por fim, que concerne às verbas sucumbenciais, a condenação imposta à apelante deve ser mantida, eis que, à luz do princípio da causalidade, o adquirente que não providenciou o registro do contrato de compra e venda deve arcar com as verbas de sucumbência, por ter dado causa à constrição indevida. É a jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RESPONSABILIDADE DA EMBARGANTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Esta Corte de Justiça, analisando a sucumbência à luz do princípio da causalidade, pacificou o entendimento de que, nos embargos de terceiro, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser de responsabilidade daquele que deu causa à constrição indevida, nos termos da Súmula 303/STJ.

2. Assim, constatada a desídia do adquirente-embargante, por não realizar o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Imóveis, o que possibilitou o registro premonitório em relação à execução ajuizada dois anos após a celebração do aludido negócio jurídico, correto o afastamento, pelas instâncias ordinárias, da condenação do exequente-embargado ao pagamento dos ônus de sucumbência.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.948.514/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
dou parcial provimento
para reformar a sentença e acolher os embargos de terceiros, determinando o cancelamento da averbação de indisponibilidade do imóvel objeto da lide em relação à apelante; declarando a ineficácia da restrição registral quanto ao direito da referida adquirente; e reconhecendo a aquisição de boa-fé.

Mantenho, porém, a condenação da apelante ao pagamento das verbas sucumbenciais, na forma como fixada na sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.