Tribunal: TJES
Processo: 5005587-79.2025.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Administração
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SÚMULA 84 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL ENTRE PERMUTANTES. INOPONIBILIDADE A ADQUIRENTE ANTERIOR. ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA. BOA-FÉ OBJETIVA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MOCELIN ENGENHARIA LTDA. contra sentença que, nos autos de embargos de terceiro opostos por VERA LÚCIA ANDRADE BERTOCCHI, julgou procedentes os pedidos para mantê-la na posse do apartamento nº 507 do Edifício Turmalina, determinando o cancelamento da ordem de imissão na posse expedida em ação de rescisão contratual ajuizada contra a empresa permutante, bem como condenando a embargada ao pagamento de multa por litigância de má-fé fixada em 5% sobre o valor da causa. A apelante sustenta a precariedade da posse, a inexistência de justo título, a eficácia ex tunc da rescisão contratual originária e a ausência de má-fé processual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse exercida por promitente compradora, fundada em contrato particular de compra e venda não registrado e anterior à ação de rescisão contratual entre as empresas permutantes, é oponível à construtora que obteve a resolução do ajuste originário; (ii) estabelecer se restou configurada litigância de má-fé pela omissão, no processo principal, da prévia imissão da embargante na posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de terceiro constituem meio adequado para defesa da posse de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição judicial sobre bem que detém, nos termos do art. 674 do CPC.

4. A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente.

5. A adquirente comprova a celebração de contrato particular de promessa de compra e venda em 18/12/2018, com pagamento integral do preço, bem como a efetiva imissão na posse em 15/02/2020, mediante entrega das chaves pela própria construtora, exercendo posse pública, contínua e acompanhada do adimplemento dos encargos do imóvel.

6. A posse da embargante é anterior ao ajuizamento da ação de rescisão contratual movida contra a empresa permutante, circunstância que afasta a possibilidade de o efeito retroativo da resolução atingir terceiro de boa-fé que quitou integralmente o preço antes do litígio.

7. A entrega das chaves e do manual do proprietário pela construtora configura reconhecimento do negócio sucessivo e gera legítima expectativa de estabilidade jurídica, atraindo a incidência do princípio da boa-fé objetiva e vedando comportamento contraditório.

8. A omissão, no processo de rescisão contratual, da circunstância de já ter investido a adquirente na posse direta do bem altera a verdade dos fatos e viola o dever de lealdade processual, caracterizando litigância de má-fé nos termos do art. 80, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A posse fundada em compromisso de compra e venda não registrado, exercida de boa-fé e anterior à constrição judicial, é oponível à parte que promove a rescisão do contrato originário, nos termos da Súmula 84 do STJ. 2. O efeito retroativo da rescisão contratual não prejudica terceiro de boa-fé que adquiriu e quitou o imóvel antes do ajuizamento da ação resolutória. 3. Configura litigância de má-fé a omissão deliberada de fato relevante apto a influenciar decisão judicial, em violação ao dever de lealdade processual.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 674, 80, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 84; STJ, AgInt no AREsp 2154916/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 04.12.2023, DJe 07.12.2023; TJSP, Apelação Cível 1011959-62.2024.8.26.0566, Rel. Des. Wilson Julio Zanluqui, j. 25.09.2025; TJMG, Apelação Cível 0021475-30.2015.8.13.0137, Rel. Des. Claret de Moraes, j. 05.08.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005587-79.2025.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MOCELIN ENGENHARIA LTDA

APELADO: VERA LUCIA ANDRADE BERTOCCHI

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SÚMULA 84 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL ENTRE PERMUTANTES. INOPONIBILIDADE A ADQUIRENTE ANTERIOR. ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA. BOA-FÉ OBJETIVA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MOCELIN ENGENHARIA LTDA. contra sentença que, nos autos de embargos de terceiro opostos por VERA LÚCIA ANDRADE BERTOCCHI, julgou procedentes os pedidos para mantê-la na posse do apartamento nº 507 do Edifício Turmalina, determinando o cancelamento da ordem de imissão na posse expedida em ação de rescisão contratual ajuizada contra a empresa permutante, bem como condenando a embargada ao pagamento de multa por litigância de má-fé fixada em 5% sobre o valor da causa. A apelante sustenta a precariedade da posse, a inexistência de justo título, a eficácia ex tunc da rescisão contratual originária e a ausência de má-fé processual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse exercida por promitente compradora, fundada em contrato particular de compra e venda não registrado e anterior à ação de rescisão contratual entre as empresas permutantes, é oponível à construtora que obteve a resolução do ajuste originário; (ii) estabelecer se restou configurada litigância de má-fé pela omissão, no processo principal, da prévia imissão da embargante na posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de terceiro constituem meio adequado para defesa da posse de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição judicial sobre bem que detém, nos termos do art. 674 do CPC.

4. A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente.

5. A adquirente comprova a celebração de contrato particular de promessa de compra e venda em 18/12/2018, com pagamento integral do preço, bem como a efetiva imissão na posse em 15/02/2020, mediante entrega das chaves pela própria construtora, exercendo posse pública, contínua e acompanhada do adimplemento dos encargos do imóvel.

6. A posse da embargante é anterior ao ajuizamento da ação de rescisão contratual movida contra a empresa permutante, circunstância que afasta a possibilidade de o efeito retroativo da resolução atingir terceiro de boa-fé que quitou integralmente o preço antes do litígio.

7. A entrega das chaves e do manual do proprietário pela construtora configura reconhecimento do negócio sucessivo e gera legítima expectativa de estabilidade jurídica, atraindo a incidência do princípio da boa-fé objetiva e vedando comportamento contraditório.

8. A omissão, no processo de rescisão contratual, da circunstância de já ter investido a adquirente na posse direta do bem altera a verdade dos fatos e viola o dever de lealdade processual, caracterizando litigância de má-fé nos termos do art. 80, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A posse fundada em compromisso de compra e venda não registrado, exercida de boa-fé e anterior à constrição judicial, é oponível à parte que promove a rescisão do contrato originário, nos termos da Súmula 84 do STJ. 2. O efeito retroativo da rescisão contratual não prejudica terceiro de boa-fé que adquiriu e quitou o imóvel antes do ajuizamento da ação resolutória. 3. Configura litigância de má-fé a omissão deliberada de fato relevante apto a influenciar decisão judicial, em violação ao dever de lealdade processual.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 674, 80, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 84; STJ, AgInt no AREsp 2154916/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 04.12.2023, DJe 07.12.2023; TJSP, Apelação Cível 1011959-62.2024.8.26.0566, Rel. Des. Wilson Julio Zanluqui, j. 25.09.2025; TJMG, Apelação Cível 0021475-30.2015.8.13.0137, Rel. Des. Claret de Moraes, j. 05.08.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5005587-79.2025.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MOCELIN ENGENHARIA LTDA.

APELADO: VERA LUCIA ANDRADE BERTOCCHI

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por MOCELIN ENGENHARIA LTDA. contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari que, nos autos dos embargos de terceiro opostos por VERA LÚCIA ANDRADE BERTOCCHI, julgou procedentes os pedidos para manter a embargante na posse do imóvel correspondente à unidade 507 do Edifício Turmalina, determinando o cancelamento da ordem de imissão na posse emanada dos autos da ação de rescisão contratual nº 5004189-39.2021.8.08.0021, bem como condenando a embargada ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

O recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço e passo ao exame do mérito.

Como cediço, os embargos de terceiros constituem meio de defesa de quem, não sendo parte no processo, venha a sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens, por ato de apreensão judicial, a teor do artigo 674 do Código de Processo Civil.

Assim, no tocante aos pressupostos necessários para a apresentação dos embargos de terceiro, verifica-se que a apelada provou o ato de constrição judicial consubstanciado na ordem de imissão na posse expedida nos autos da ação de rescisão contratual nº 5004189-39.2021.8.08.0021, a qual atingiu diretamente o imóvel que se encontra sob sua posse.

Além disso, conforme corretamente reconhecido em sentença, aplica-se ao caso a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. No caso em tela, a ausência de transcrição no registro imobiliário não retira a higidez da pretensão possessória, desde que demonstrada a efetiva transferência do bem e a boa-fé da adquirente.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE. REGISTRO NA MATRÍCULA. AUSÊNCIA. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA Nº 84/STJ. PROMITENTE COMPRADOR. TERCEIRO DE BOA-FÉ. PROTEÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA Nº 83/STJ. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro, conforme o teor da Súmula nº 84/STJ.
2. O recurso especial é inviável quando o acórdão recorrido decide em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 3. O reexame do conjunto fático-probatório dos autos é proibido em recurso especial. 3. Na hipótese, afastar a boa-fé do promitente comprador, reconhecida pelo tribunal de origem, e consignar que houve fraude à execução na espécie demandaria a apreciação do conjunto fático-probatório dos autos, procedimento inviável em recurso especial em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2154916 SP 2022/0189831-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023) - destaquei

Compulsando os autos, observa-se que a apelada, Vera Lucia Andrade Bertocchi, adquiriu o apartamento nº 507 do Edifício Turmalina em 18 de dezembro de 2018, mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com Unitel Telecomunicações Ltda. (ID 17424491), com pagamento à vista da quantia de R$ 200.000,00. A posse foi efetivamente transmitida em 15/02/2020, data da entrega oficial das chaves pela própria construtora apelante (IDs 17424498 e 17424537), de quem a empresa Unitel havia adquirido o imóvel mediante contrato de permuta.

Desde então, a embargante demonstrou o exercício público e contínuo da posse, procedendo à locação do imóvel a terceiros e ao adimplemento dos encargos condominiais e tributários (IDs 17424485), circunstâncias estas que foram corroboradas de forma inequívoca pela prova testemunhal colhida (ID 17424549).

A controvérsia, portanto, consiste em verificar se essa posse é legítima e oponível à embargada Mocelin Engenharia Ltda., que obteve a rescisão do contrato de permuta originário do imóvel em demanda movida contra a Unitel Telecomunicações em razão do inadimplemento desta.

Não obstante o esforço argumentativo da apelante, o efeito retroativo da rescisão contratual entre as empresas permutantes não pode prejudicar terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel e quitou integralmente o preço antes da instauração de litígio.

Mais do que isso, a conduta da própria apelante ao entregar as chaves e o manual do proprietário diretamente à apelada denota o reconhecimento da validade do negócio sucessivo, criando uma legítima expectativa de segurança jurídica, atraindo a incidência do princípio da boa-fé objetiva, impedindo que a construtora pretenda despojar a adquirente do bem após ter ratificado sua posse por atos voluntários.

Dessa forma, conforme anteriormente deduzido, a posse exercida pela apelada é anterior ao ajuizamento da ação de rescisão contratual proposta pela construtora contra a Unitel e encontra amparo em justo título. Em sede de embargos de terceiro, assegura-se ao terceiro de boa-fé a tutela do bem prometido em contrato particular de compra e venda firmado em data anterior ao ajuizamento da ação que originou o ato constritivo. Comprovadas documentalmente a anterioridade da posse e a existência de justo título, impõe-se o desprovimento do apelo.

Nesse sentido, orienta a jurisprudência pátria:

EMBARGOS DE TERCEIRO. Penhora sobre imóvel. Compromisso de compra e venda não registrado. Posse de boa-fé . Súmula 84 do STJ – Desconstituição da penhora. Princípio da causalidade. Honorários sucumbenciais devidos e asseverados para 11% do valor da causa. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse oriunda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, conforme entendimento consolidado na Súmula 84 do STJ.
Comprovada a aquisição do imóvel pelos embargantes em data anterior à propositura da ação executiva e à própria penhora, bem como a posse mansa e pacífica exercida há mais de duas décadas, impõe-se o reconhecimento da boa-fé dos adquirentes e a desconstituição da constrição judicial.
A resistência injustificada da parte embargada à pretensão legítima dos embargantes atrai a aplicação do princípio da causalidade, impondo-lhe o ônus da sucumbência que se assevera para 11% do valor da causa. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10119596220248260566 São Carlos, Relator.: Wilson Julio Zanluqui, Data de Julgamento: 25/09/2025, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2025) - destaquei

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM PARCIALMENTE PENHORADO EM EXECUÇÃO . LEGITIMIDADE ATIVA DO POSSUIDOR. BOA-FÉ DO EMBARGANTE. DELIMITAÇÃO DA ÁREA. CANCELAMENTO PARCIAL DA PENHORA. PRIMEIRA APELAÇÃO DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. I. CASO EM EXAME [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação desprovida. Segunda apelação não conhecida. Tese de julgamento: 1.
O possuidor de bem imóvel, ainda que desprovido de título registrado, tem legitimidade ativa para propor embargos de terceiro, desde que demonstre a posse e a anterioridade em relação à constrição judicial. 2. A boa-fé do embargante não se afasta automaticamente pela ciência de gravames existentes no momento da aquisição da posse, especialmente quando o negócio jurídico antecede a constituição do crédito exequendo.
3. A penhora judicial deve recair apenas sobre a fração do bem suficiente à garantia da dívida, sendo legítima a exclusão da constrição sobre parte comprovadamente pertencente a terceiro. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 674, § 1º, 85, § 11, 87, § 1º e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 84. TJMG, Apelação Cível 1.0707.15.006494-7/001, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 16.03.2017.

(TJ-MG - Apelação Cível: 00214753020158130137, Relator.: Des.(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 05/08/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/08/2025) - destaquei

Por fim, quanto à multa por litigância de má-fé, entendo que deve ser mantida. A apelante, ao postular a imissão na posse no processo principal omitindo que já havia investido a apelada na posse direta do imóvel, alterou a verdade dos fatos e buscou induzir o juízo a erro, conduta que afronta o dever de lealdade processual insculpido no artigo 80, inciso II, do CPC.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a íntegra do voto do Eminente Relator.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.