Tribunal: TJES
Processo: 0012675-36.2018.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM. CONCURSO DE CORRETORES. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. MERA APROXIMAÇÃO INICIAL. COMPLEXIDADE JURÍDICA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DETERMINANTE DE TERCEIROS PARA O RESULTADO ÚTIL. ALIENALÇÃO JUDICIAL TRABALHISTA. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de cobrança de comissão de corretagem, na qual o autor pleiteia o recebimento de honorários correspondentes a 6% sobre o valor da alienação judicial de imóvel adquirido pela ré, sob o argumento de ter sido o profissional responsável pela aproximação inicial e pela indicação da estratégia técnico-jurídica para a aquisição do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se ocorre nulidade da sentença por suposta utilização indevida de prova documental trazida pela ré; e (ii) determinar se o autor faz jus ao recebimento de comissão de corretagem em razão da aquisição de imóvel pela ré mediante alienação judicial por iniciativa particular, em cenário de pluralidade de corretores sem exclusividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Ocorre pleno respeito ao contraditório e à ampla defesa quando os documentos que embasam a sentença integram a contestação e o autor manifesta-se sobre eles em réplica, o que afasta a alegação de nulidade ou decisão surpresa.

O contrato de corretagem gera uma obrigação de resultado, exigindo a efetiva concretização do negócio jurídico ou a demonstração de resultado útil decorrente direto da mediação para que a remuneração seja devida.

A simples aproximação inicial ou a mera apresentação do imóvel deixa de gerar direito à comissão quando o corretor não atua diretamente para superar os óbices jurídicos da negociação, sob o regime de concorrência de corretores sem exclusividade.

O pagamento comprovado de comissão aos profissionais que efetivamente solucionam os gravames judiciais e viabilizam a arrematação do imóvel afasta indícios de má-fé ou simulação por parte do comprador.

Ocorre o rompimento do nexo causal entre a atividade do corretor inicial e o resultado útil do negócio quando este se afasta das tratativas diante da complexidade dos gravames e a aquisição se perfectibiliza tempos depois, sob novos moldes, graças ao esforço decisivo de terceiros.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012675-36.2018.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALEX RODRIGUES SINGUI

APELADO: DW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por ALEX RODRIGUES SINGUI em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim/ES, que, nos autos da Ação de Cobrança movida em desfavor de DW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em sua peça vestibular, o Autor alega que, a partir de 2016, angariou o encargo de prospectar áreas para a expansão do supermercado da ré em Cachoeiro de Itapemirim, tendo, em agosto de 2017, apresentado aos sócios compradores uma gleba de propriedade da Itabira Agro Industrial S/A (Grupo Nassau).

Relata ter vistoriado o imóvel com os representantes da ré, fornecido dados e proposto a estratégia técnico-jurídica para superar as inúmeras penhoras que recaíam sobre o bem, qual seja: o desmembramento de frações e a aquisição direta na Justiça do Trabalho.

Alega que, de posse de tais dados estruturantes, a ré o ignorou e finalizou o negócio por via judicial diretamente com a proprietária, alijando-o da comissão.

Sustenta o apelante que, por ter atuado como corretor na aproximação entre a Ré e a proprietária do imóvel (Itabira Agro Industrial S/A), faz jus à comissão de 6% sobre o valor da venda (R$ 16.195.725,00), a qual foi concretizada posteriormente mediante alienação judicial na Justiça do Trabalho.

O MM. Magistrado
a quo
, ao julgar improcedentes os pedidos autorais, reconheceu que, embora o Autor tenha apresentado o imóvel inicialmente, não houve contrato de exclusividade e a concretização do negócio ocorreu meses depois, de forma complexa (alienação judicial), mediante a intervenção decisiva de outro corretor (Sr. Denilson Rangel Baptista) e advogados, aos quais foram pagos a devida comissão e honorários. Concluiu, assim, pela ausência de nexo causal entre a aproximação inicial do Autor e o resultado útil final do negócio.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, em síntese: (i) que a venda judicial foi apenas um instrumento formal para concretizar o negócio que ele iniciou; (ii) que a gravação ambiental comprova o reconhecimento da dívida pelo sócio da Ré; (iii) que a aplicação do art. 727 do CC impõe o pagamento, pois o resultado foi fruto de sua mediação; (iv) que a conduta da Ré configura enriquecimento ilícito.

A Apelada, por sua feita, pugna pelo não provimento do recurso, mantendo-se a sentença
a quo
, reforçando que as tratativas foram inicialmente suspensas diante da complexidade das penhoras sobre o imóvel, e que a venda só se concretizou posteriormente graças ao trabalho técnico de terceiros.

Cinge-se, pois, a controvérsia a aferir se o ora Apelante faz jus ao recebimento de comissão de corretagem em razão da aquisição, pela Ré, de imóvel pertencente à Itabira Agro Industrial S/A (Massa), efetivada mediante Alienação Judicial por Iniciativa Particular perante a 2ª Vara do Trabalho de Cachoeiro de Itapemirim/ES.

A meu ver, em que pesem os argumentos esposados pelo ora recorrente, o julgado de 1º Grau não merece qualquer reparo.

Em relação à preliminar de nulidade da sentença por suposto uso indevido de prova documental (recibos e conversas alheias à prova oral emprestada), cumpre rechaçá-la de plano.

Isso porque os documentos em questão — notadamente o recibo de pagamento de corretagem aos profissionais Denilson e Edson, bem como as transcrições de mensagens via aplicativo WhatsApp — foram colacionados aos autos pela própria recorrida quando do oferecimento de sua contestação, passando a consubstanciar prova documental própria deste processo, sobre os quais o apelante teve plena oportunidade de se manifestar em sede de réplica, garantindo-se o escorreito exercício do contraditório e da ampla defesa, não havendo falar-se em nulidade ou surpresa.

Vencido esse ponto, e adentrando ao mérito, cumpre registrar que o contrato de corretagem, disciplinado pelos arts. 722 e seguintes do Código Civil, encerra obrigação de
resultado
, de modo que, para que a remuneração seja devida, não basta a simples aproximação das partes; é imprescindível que dessa aproximação resulte a efetiva concretização do negócio, ou que este se realize posteriormente como fruto direto da mediação (art. 727, CC).

Em outras palavras, frisa-se que, a teor do art. 722 do Código Civil, por intermédio do contrato de corretagem, “
uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
”, de modo que “
a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
” (CC, art. 725).

Imperioso registrar que, no caso em tela, a prova dos autos revela um cenário de
concurso de corretores

sem cláusula de exclusividade
.

O acervo probatório demonstra que o Apelante, de fato, apresentou o imóvel aos sócios da Apelada em agosto de 2017. Todavia, a mera apresentação ("o primeiro contato") não gera, por si só, o direito à comissão se o corretor não consegue superar os obstáculos que impedem o fechamento do negócio.

Conforme bem pontuado pelo Juízo de 1º Grau, o imóvel em questão possuía
diversos embaraços jurídicos
(inúmeras penhoras trabalhistas e fiscais), fato que, segundo depoimento do próprio sócio da Ré e testemunhas, fez com que o Apelante "desanimasse" do negócio em questão, dedicando-se à apresentação de outros terrenos como alternativa, e deixando de apresentar a solução que se mostrou viável para o impasse identificado.

A meu sentir, andou bem o Juízo
a quo
ao apontar que a prova testemunhal, inclusive aquela obtida do processo nº 0011910-65.2018.8.08.0011, foi contundente ao demonstrar que a complexa engenharia jurídica necessária para a
Alienação Judicial por Iniciativa Particular
— que envolveu negociações com o Ministério Público do Trabalho, Comissão de Empregados e o Juízo Trabalhista — foi conduzida e viabilizada por
outro corretor (Sr. Denilson Rangel Baptista)
e pela equipe jurídica da Ré.

Não há falar-se, portanto, em má-fé ou simulação da Apelada para "burlar" a comissão, sobretudo porque a Ré
efetuou o pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 110.000,00,
aos profissionais que efetivamente destravaram a operação e acompanharam a fase judicial de arrematação, conforme recibos acostados aos autos, podendo-se concluir que, se a Ré pagou a quem concluiu o negócio, incabível a tese de que a escolha pela via judicial ou a troca de corretores tenha sido um ardil para prejudicar o Apelante.

Pelo que dos autos consta, a alienação judicial tratou-se, na verdade, de uma
necessidade jurídica
para liberar o imóvel de diversos gravames, exigindo uma
expertise
que foi fornecida por outros profissionais, pela qual foram remunerados.

Acerca do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu que “
a premissa da Corte a quo de que
não basta a aproximação, mas o efetivo empenho do corretor para a concretização do negócio se coaduna com a jurisprudência do STJ, destacada no sentido de que ‘o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável
’” (AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

Valho-me, por oportuno, da fundamentação externada pelo Exmo. Ministro HUMBERTO MARTINS no julgamento do supra mencionado AREsp n° 2542202, senão vejamos:

“(...)
Ainda que os corretores da autora tenham efetivamente apresentado o imóvel ao potencial comprador - o que é incontroverso nos autos -, o fato, isoladamente considerado, afigura-se irrelevante; é preciso, aqui, por limite ao desvio de perspectiva em que convenientemente incorrem muitos corretores no sentido de que a mera ‘apresentação’ do negócio baste para exaurir a intermediação ou assegurar direito a comissão, ou quando não lhes assegure a primazia sobre toda e qualquer negociação posterior que se desenvolva em torno do mesmo bem, tal qual um autêntico direito de sequela negocial.

A singela aproximação das partes interessadas, pela indicação de um imóvel a interessado em compra, ou de compradores a um interessado em venda, de nada adianta se, ao fim e ao cabo, não for a atividade do corretor efetivamente determinante para o sucesso do negócio.
(...)”

Também se aplica
in casu
o entendimento adotado pelo Tribunal da Cidadania em situação análoga à presente, no sentido de que:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRIBUIÇÃO PARA RESULTADO ÚTIL. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. (...)
3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem. 4. O acórdão vergastado assentou que, embora tenha intermediado visitas do comprador ao imóvel, o negócio não decorreu da atuação da imobiliária, ante a insatisfação do comprador com sua conduta, tendo se concretizado em virtude unicamente da atuação de outro corretor, que diligenciou para adequar os interesses do adquirente e da alienante, ressaltando que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade.
Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ. 5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022)

Igualmente, não destoa do raciocínio ora esposado a conclusão adotada pela 1ª Câmara Cível deste e. Tribunal de Justiça na
Apelação Cível n. 0022495-69.2020.8.08.0024,
na qual se assentou que “
para que o corretor faça jus à comissão, é necessário que sua atuação tenha sido determinante para a aproximação das partes
e para a conclusão do negócio, não bastando a simples aproximação
” (TJES, Apelação Cível n. 0022495-69.2020.8.08.0024, 1ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Janete Vargas Simões, j. em 06.12.2024).

Destarte, afigura-se forçoso concluir que não merece prosperar a pretensão do Apelante de receber comissão sobre a venda judicial do imóvel, baseada apenas na sua apresentação inicial ao comprador, sem que tivesse participado da complexa fase de saneamento e aprovação judicial da venda.

Corroboro, pois, o entendimento esposado pelo MM. Magistrado de 1º Grau no sentido de que o nexo causal entre a atividade do Apelante e a compra final foi
rompido
ante a sua ausência de atuação diante dos obstáculos jurídicos do imóvel e pela exitosa intervenção de terceiros.

Com efeito, a jurisprudência pátria firmou-se no sentido de que,
ausente a cláusula de exclusividade
, a comissão de corretagem é devida apenas ao profissional que efetivamente alcança o
resultado útil
, ou seja, aquele que supera os óbices da negociação e leva as partes ao consenso final, sendo certo que, no contexto em que o comprador mantém canal aberto de comunicação com outros corretores, como sói acontecer
in casu
, a mera aproximação inicial feita por um deles, ainda que importante, não gera direito à remuneração se o negócio é concluído posteriormente, em novos moldes, graças à intervenção decisiva de outros profissionais na solução dos impasses jurídicos.

Por derradeiro, cumpre salientar que o precedente trazido pelo apelante (REsp 1.504.306/DF) não se aplica ao caso vertente, pois cuida de situação em que o comprador assinou proposta de reserva e desistiu para fechar dias depois por outra imobiliária em idênticos moldes, cenário fático distinto do presente feito, em que se exigiu superação de gravames complexos junto à Justiça do Trabalho.

Assim, escorreita a sentença que reconheceu que o resultado útil (a aquisição via carta de alienação) não foi fruto direto do labor do Apelante, razão pela qual não há falar-se em direito à corretagem ora postulada.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
, mantendo-se incólume a r. sentença de primeiro grau.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante para
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)