Tribunal: TJES
Processo: 5007638-59.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2026-06-08

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALUGUEL VARIÁVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA
DE VALORES
. ENTREGA DE RELATÓRIOS DE FATURAMENTO. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO. ÔNUS DA PROVA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou extinto o processo quanto ao despejo por perda de objeto, improcedente o pedido de cobrança de diferenças de aluguéis e parcialmente procedente a cobrança de multa contratual, em virtude de descumprimento de deveres instrumentais em contrato de locação de área em aeroporto.

2
. A recorrente sustenta que a comprovação do faturamento depende de documentos em posse da ré, configurando prova diabólica, e que a entrega dos relatórios é obrigação principal necessária para aferir o aluguel variável de 10% sobre o faturamento bruto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve indevida exigência de prova diabólica quanto à demonstração das diferenças de aluguel variável; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de envio de relatórios de faturamento possui natureza principal a justificar rescisão contratual e cobrança ampliada, bem como se é cabível a revisão da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A ré apresenta nos autos relatórios de faturamento e extratos fiscais do período contratual, afastando a alegação de impossibilidade probatória e permitindo à autora a apuração de eventual saldo devedor.

5.
A simples alegação de insuficiência documental não comprova o fato constitutivo do direito à cobrança de quantia indeterminada, nos termos das regras do ônus da prova.

6.
A obrigação de envio de relatórios semanais possui natureza instrumental e acessória, destinada à verificação do aluguel variável, não constituindo a prestação principal do contrato.

7.
Como o pagamento da contraprestação locatícia foi satisfeito ao longo do contrato, incide o princípio da conservação dos negócios jurídicos. O descumprimento de dever acessório não deve ensejar penalidades desproporcionais quando a finalidade econômica do contrato é atingida.

8.
A distribuição da sucumbência observa a proporcionalidade, pois a autora decai majoritariamente dos pedidos principais
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Teses de julgamento: “1. A alegação genérica de insuficiência documental não autoriza a cobrança de quantia indeterminada quando a parte credora, instada a quantificar a dívida a partir dos documentos juntados pela devedora, permanece inerte. 2. Aplica-se o princípio da conservação dos negócios jurídicos quando, havendo descumprimento de dever acessório de entrega de relatórios de faturamento, a finalidade econômica do contrato foi atingida pelo pagamento do aluguel”.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 86, 485, VI, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.059.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007638-59.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM

APELADO: RDC ALIMENTOS LTDA

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALUGUEL VARIÁVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA
DE VALORES
. ENTREGA DE RELATÓRIOS DE FATURAMENTO. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO. ÔNUS DA PROVA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou extinto o processo quanto ao despejo por perda de objeto, improcedente o pedido de cobrança de diferenças de aluguéis e parcialmente procedente a cobrança de multa contratual, em virtude de descumprimento de deveres instrumentais em contrato de locação de área em aeroporto.

2
. A recorrente sustenta que a comprovação do faturamento depende de documentos em posse da ré, configurando prova diabólica, e que a entrega dos relatórios é obrigação principal necessária para aferir o aluguel variável de 10% sobre o faturamento bruto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve indevida exigência de prova diabólica quanto à demonstração das diferenças de aluguel variável; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de envio de relatórios de faturamento possui natureza principal a justificar rescisão contratual e cobrança ampliada, bem como se é cabível a revisão da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A ré apresenta nos autos relatórios de faturamento e extratos fiscais do período contratual, afastando a alegação de impossibilidade probatória e permitindo à autora a apuração de eventual saldo devedor.

5.
A simples alegação de insuficiência documental não comprova o fato constitutivo do direito à cobrança de quantia indeterminada, nos termos das regras do ônus da prova.

6.
A obrigação de envio de relatórios semanais possui natureza instrumental e acessória, destinada à verificação do aluguel variável, não constituindo a prestação principal do contrato.

7.
Como o pagamento da contraprestação locatícia foi satisfeito ao longo do contrato, incide o princípio da conservação dos negócios jurídicos. O descumprimento de dever acessório não deve ensejar penalidades desproporcionais quando a finalidade econômica do contrato é atingida.

8.
A distribuição da sucumbência observa a proporcionalidade, pois a autora decai majoritariamente dos pedidos principais
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Teses de julgamento: “1. A alegação genérica de insuficiência documental não autoriza a cobrança de quantia indeterminada quando a parte credora, instada a quantificar a dívida a partir dos documentos juntados pela devedora, permanece inerte. 2. Aplica-se o princípio da conservação dos negócios jurídicos quando, havendo descumprimento de dever acessório de entrega de relatórios de faturamento, a finalidade econômica do contrato foi atingida pelo pagamento do aluguel”.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 86, 485, VI, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.059.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM
contra

a r. sentença de id.
17772501
que, nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Descumprimento de Cláusulas Contratuais c/c Pedido Liminar de Desocupação
ajuizada em face de
RDC ALIMENTOS LTDA
, pôs fim ao processo de conhecimento da seguinte forma:

1 - JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito
, no que tange ao pedido de despejo, pela perda superveniente do interesse de agir, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

2 - JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de condenação da ré ao pagamento de diferenças de aluguéis, por ausência de prova do fato constitutivo do direito da autora, nos termos do art. 487, I, do CPC.

3 - JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido de cobrança de multa, para
CONDENAR
a ré,
RDC ALIMENTOS LTDA
, a pagar à autora,
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM
, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de multa contratual (cláusula 7.4.5), corrigido monetariamente pelo índice da Corregedoria Geral de Justiça desde a data da propositura da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Em suas razões recursais (id. 18870434), sustenta o apelante, em síntese, que: i) a sentença exigiu prova diabólica ao impor à autora a comprovação de valores que dependiam de documentos sob posse exclusiva da ré; ii) a entrega dos relatórios é obrigação principal, não acessória, pois é o único meio de aferir o aluguel variável. Com o acolhimento de suas teses, pleiteia a inversão do ônus sucumbencial com base no princípio da causalidade. Caso não seja esse o entendimento, requer sejam os honorários e as custas fixados respeitando a proporcionalidade da condenação.

Contrarrazões apresentadas em id.
17772512
, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para o julgamento.

Vitória-ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5007638-59.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM

APELADO: RDC ALIMENTOS LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM
contra

a r. sentença de id. 17772501 que, nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Descumprimento de Cláusulas Contratuais c/c Pedido Liminar de Desocupação
ajuizada em face de
RDC ALIMENTOS LTDA
, pôs fim ao processo de conhecimento da seguinte forma:

1 - JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito
, no que tange ao pedido de despejo, pela perda superveniente do interesse de agir, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

2 - JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de condenação da ré ao pagamento de diferenças de aluguéis, por ausência de prova do fato constitutivo do direito da autora, nos termos do art. 487, I, do CPC.

3 - JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido de cobrança de multa, para
CONDENAR
a ré,
RDC ALIMENTOS LTDA
, a pagar à autora,
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM
, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de multa contratual (cláusula 7.4.5), corrigido monetariamente pelo índice da Corregedoria Geral de Justiça desde a data da propositura da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Em suas razões recursais (id. 18870434), sustenta o apelante, em síntese, que: i) a sentença exigiu prova diabólica ao impor à autora a comprovação de valores que dependiam de documentos sob posse exclusiva da ré; ii) a entrega dos relatórios é obrigação principal, não acessória, pois é o único meio de aferir o aluguel variável. Com o acolhimento de suas teses, pleiteia a inversão do ônus sucumbencial com base no princípio da causalidade. Caso não seja esse o entendimento, requer sejam os honorários e as custas fixados respeitando a proporcionalidade da condenação.

Contrarrazões apresentadas em id. 17772512, pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Em um breve resumo da demanda de origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de cláusulas contratuais c/c pedido liminar de desocupação, da qual se extrai que: (i) as partes firmaram um contrato de locação, para fins não residenciais, relativo a uma área localizada na sede da locadora, no Aeroporto Eurico de Aguiar Salles; (ii) o valor mensal do aluguel foi fixado em 10% (dez por cento) sobre o faturamento bruto do estabelecimento, sendo descontado o valor de venda de cigarros; (iii) o aluguel teria por valor mínimo o de R$ 7.000,00 (sete mil reais).

Relata-se que a apelada, apesar de notificada extrajudicialmente, vem reiteradamente descumprindo o pactuado, impossibilitando o cálculo do aluguel e cometendo as seguintes infrações contratuais:

(1) Ausência de envio do faturamento bruto semanal;

(2) Apresentação do faturamento bruto sem assinatura do preposto e ausentes os dados completos referentes ao valor diário global do faturamento bruto da semana anterior, tampouco as informações acerca da venda de cigarros;

(3) Ausência de envio semanal do documento oficial encaminhado à Receita Federal (EFD) transmitida ao ambiente SPED, ou equivalente; e

(4) Envio de valores de faturamento que não condizem com a realidade e sequer com as informações apresentadas anteriormente, restando evidente o provável pagamento incorreto do aluguel variável.

Ante as infrações, a autora, ora apelante, pediu liminarmente a desocupação do imóvel. No mérito, requereu a rescisão do contrato pelo inadimplemento, bem como a condenação da agravante: (i) à efetuação de eventuais reparos necessários no imóvel; (ii) ao pagamento das diferenças apuradas sobre os aluguéis vencidos e vincendos após verificação dos relatórios de faturamento; e (iii) ao pagamento da multa contratual de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por cada relatório semanal não entregue até a data da propositura da ação, sem prejuízo das semanas vincendas no curso do processo.

Feito este breve resumo, extrai-se que o cerne da controvérsia reside na responsabilidade pelo pagamento de supostas diferenças de aluguéis variáveis e na natureza do descumprimento contratual relativo à entrega de relatórios de faturamento.

A apelante sustenta que a sentença incorreu em erro ao exigir-lhe a prova do fato constitutivo, alegando tratar-se de prova diabólica. Contudo, tal tese não prospera.

Embora a apelada tenha descumprido a periodicidade semanal prevista na Cláusula 7.4.4, ela colacionou aos autos os relatórios de faturamento e extratos do Simples Nacional de todo o período contratual (id. 17772482).

O juízo
a quo
oportunizou à autora a análise de tais documentos para que quantificasse o saldo devedor (id. 17772497). Todavia, a autora limitou-se a alegar a imprestabilidade dos documentos, sem apresentar cálculo ou indícios de que o faturamento real era superior ao informado (id. 17772499).

Da mesma forma, ao apreciar o agravo de instrumento 5006345-29.2022.8.08.0000 interposto durante a marcha processual, constatei que a apelada juntou o demonstrativo do faturamento obtido desde o início da execução contrato (id. 2945877), o que é justamente o principal bem da vida perseguido pela apelante.

Como bem pontuado na sentença, a simples alegação de insuficiência documental não constitui o direito à cobrança de quantia indeterminada. Não houve cerceamento, mas inércia da autora em demonstrar e quantificar a dídiva.

Na sequência, na mesma linha do Juízo
a quo,
entendo que obrigação de entrega de relatórios semanais detalhados possui natureza instrumental e acessória, visando viabilizar a conferência do valor principal, a saber, o aluguel. É incontroverso que o pagamento do aluguel foi satisfeito ao longo da período contratual, ainda que de modo imperfeito.

Assim, a aplicação do princípio da conservação dos negócios jurídicos e da teoria do adimplemento substancial mostra-se pertinente, visto que o descumprimento de dever acessório não deve ensejar a rescisão total ou penalidades desproporcionais quando a finalidade econômica do contrato foi atingida.

No que tange à sucumbência, o decaimento da autora foi significativamente maior ao da ré, restando vencida no pedido principal de cobrança de diferenças e no pedido de multas cumulativas (acolhido apenas em parte). A pretensão de despejo foi extinta sem exame de mérito devido ao término natural do contrato e desocupação, não configurando vitória material da autora que justifique a inversão total do ônus. Portanto, a distribuição fixada em 70% para a autora e 30% para a ré reflete com fidelidade a proporção da sucumbência das partes, nos termos do art. 86 do CPC.

Ante o exposto,
CONHEÇO
da apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença recorrida.

Em observância ao art. 85, § 11, do CPC, e considerando o Tema 1.059/STJ, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, mantida a proporção da sucumbência fixada na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)