Tribunal: TJES
Processo: 5012958-60.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-04-15

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5012958-60.2025.8.08.0000

AGRAVANTES:
ALEXANDRE SOARES DE OLIVEIRA e THAIS RIBEIRO GOMES RANGEL

AGRAVADO:
DFV ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA – DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR:

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DESPEJO LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM GARANTIA DE CAUÇÃO. ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE. INDÍCIOS DE QUITAÇÃO DO DÉBITO. AUSÊNCIA DE FUMUS BONI IURIS. REVOGAÇÃO DA ORDEM DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, que deferiu liminar de despejo, determinando a desocupação de imóvel comercial no prazo de quinze dias, com fundamento em suposto inadimplemento contratual, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato de locação está garantido por caução vigente; e (ii) estabelecer se a existência de indícios documentais de quitação do débito, anterior ao ajuizamento da ação, afasta a probabilidade do direito necessária à concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, exige que o contrato de locação esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato.

O contrato de locação objeto da controvérsia prevê expressamente garantia na modalidade caução, no valor de R$ 14.000,00, circunstância suficiente para afastar a incidência da hipótese legal autorizadora do despejo liminar.

A legislação de regência não condiciona a eficácia da garantia locatícia à suficiência do valor caucionado para cobrir integralmente o débito discutido, bastando sua existência e vigência.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo consolida o entendimento de que a prestação de caução pelo locador é requisito legal indispensável à concessão da liminar de despejo nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.

Ainda que analisada sob a ótica do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência não se mostra cabível, diante da ausência de probabilidade do direito.

Os documentos apresentados indicam a realização de pagamentos expressivos antes do ajuizamento da ação, gerando dúvida razoável quanto à configuração da mora, elemento essencial para o deferimento da medida liminar.

A existência de controvérsia relevante sobre o inadimplemento recomenda a prévia dilação probatória, afastando a adoção de medida de natureza desalijatória em sede de cognição sumária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A existência de garantia locatícia vigente, na modalidade caução, impede a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento fundada no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

A suficiência do valor da caução para cobrir integralmente o débito não constitui requisito legal para afastar a liminar de despejo, bastando a existência da garantia.

Indícios de quitação do débito antes do ajuizamento da ação afastam a probabilidade do direito e inviabilizam a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 37 e 59, § 1º, IX; CPC, arts. 252 e 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp nº 647.746/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20.10.2015, DJe 27.10.2015; TJ/ES, AI nº 0001895-86.2019.8.08.0048, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 05.10.2021; TJ/ES, AI nº 0020922-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 21.01.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012958-60.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ALEXANDRE SOARES DE OLIVEIRA e outros

AGRAVADO: DFV ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5012958-60.2025.8.08.0000

AGRAVANTES:
ALEXANDRE SOARES DE OLIVEIRA e THAIS RIBEIRO GOMES RANGEL

AGRAVADO:
DFV ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA – DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR:

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DESPEJO LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM GARANTIA DE CAUÇÃO. ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE. INDÍCIOS DE QUITAÇÃO DO DÉBITO. AUSÊNCIA DE FUMUS BONI IURIS. REVOGAÇÃO DA ORDEM DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, que deferiu liminar de despejo, determinando a desocupação de imóvel comercial no prazo de quinze dias, com fundamento em suposto inadimplemento contratual, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato de locação está garantido por caução vigente; e (ii) estabelecer se a existência de indícios documentais de quitação do débito, anterior ao ajuizamento da ação, afasta a probabilidade do direito necessária à concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, exige que o contrato de locação esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato.

O contrato de locação objeto da controvérsia prevê expressamente garantia na modalidade caução, no valor de R$ 14.000,00, circunstância suficiente para afastar a incidência da hipótese legal autorizadora do despejo liminar.

A legislação de regência não condiciona a eficácia da garantia locatícia à suficiência do valor caucionado para cobrir integralmente o débito discutido, bastando sua existência e vigência.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo consolida o entendimento de que a prestação de caução pelo locador é requisito legal indispensável à concessão da liminar de despejo nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.

Ainda que analisada sob a ótica do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência não se mostra cabível, diante da ausência de probabilidade do direito.

Os documentos apresentados indicam a realização de pagamentos expressivos antes do ajuizamento da ação, gerando dúvida razoável quanto à configuração da mora, elemento essencial para o deferimento da medida liminar.

A existência de controvérsia relevante sobre o inadimplemento recomenda a prévia dilação probatória, afastando a adoção de medida de natureza desalijatória em sede de cognição sumária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A existência de garantia locatícia vigente, na modalidade caução, impede a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento fundada no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

A suficiência do valor da caução para cobrir integralmente o débito não constitui requisito legal para afastar a liminar de despejo, bastando a existência da garantia.

Indícios de quitação do débito antes do ajuizamento da ação afastam a probabilidade do direito e inviabilizam a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 37 e 59, § 1º, IX; CPC, arts. 252 e 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp nº 647.746/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20.10.2015, DJe 27.10.2015; TJ/ES, AI nº 0001895-86.2019.8.08.0048, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 05.10.2021; TJ/ES, AI nº 0020922-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 21.01.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5020283-78.2025.8.08.0035

AGRAVANTES:
ALEXANDRE SOARES DE OLIVEIRA e THAIS RIBEIRO GOMES RANGEL

AGRAVADO:
DFV ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA – DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR:

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Antes, contudo, de adentrar ao mérito recursal, cumpre-me analisar a questão preliminar suscitada.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO

Os Agravantes arguem a nulidade da citação por hora certa, sustentando inobservância das formalidades do art. 252 do CPC e entrega do mandado a terceiro.

A citação por hora certa é medida excepcional cabível quando há suspeita de ocultação do réu. No caso, a certidão do Oficial de Justiça (ID 75871018) descreve pormenorizadamente as diligências realizadas em dias e horários alternados e a suspeita fundada de ocultação, corroborada por informações da portaria do condomínio.

Ademais, o comparecimento espontâneo dos Agravantes aos autos, inclusive com a interposição do presente recurso demonstrando ciência inequívoca da demanda e exercendo plenamente o contraditório, supre eventual vício formal, conforme preceitua o princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief).

Portanto, REJEITO a preliminar.

DA REVOGAÇÃO DA LIMINAR DE DESPEJO

A r. decisão agravada (ID 70846179) deferiu o pedido de liminar de despejo, fundamentando-se no inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios, aplicando à espécie o disposto no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, concedendo aos locatários o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel.

Irresignados, os Agravantes interpuseram o presente recurso, sustentando, em síntese, que a medida liminar é incabível, uma vez que o contrato de locação encontra-se garantido por caução no valor de R$ 14.000,00, circunstância que, por si só, afastaria a hipótese legal de despejo liminar sem a prestação de caução pelo locador. Aduzem ainda a quitação do débito apontado na inicial antes mesmo do ajuizamento da ação e o risco de prejuízos irreversíveis à atividade empresarial desenvolvida no local.

Em sede liminar, proferi a decisão de ID 15421146, deferindo o efeito suspensivo pleiteado, por vislumbrar a probabilidade do direito dos recorrentes, ante a prova da existência de garantia contratual e fortes indícios de pagamento do débito, bem como o perigo de dano grave decorrente da desocupação imediata.

Em contrarrazões (ID 16642076), a Agravada pugna pela manutenção da decisão de piso, argumentando que a caução prestada é insuficiente para cobrir o montante atualizado da dívida e que os pagamentos alegados pelos recorrentes foram parciais e aleatórios, persistindo a mora e a inadimplência que justificam o despejo.

A controvérsia devolvida a este Colegiado consiste em aferir, no atual momento processual, a legalidade da liminar de despejo deferida pelo Juízo de origem, à luz dos elementos constantes dos autos, notadamente quanto à existência de garantia contratual e à alegada quitação do débito que fundamentou a ação.

Com efeito, a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, está condicionada ao preenchimento dos requisitos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, que exige, expressamente, que o contrato esteja
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, conforme se extrai:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

In casu
, a análise dos autos revela que o contrato de locação firmado entre as partes prevê expressamente a garantia na modalidade caução, no valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais), conforme Cláusula Quarta, Parágrafo Quarto do instrumento contratual.

Nesse ponto, impende destacar que, em que pese o Agravado sustentar que o valor da caução não cobre a integralidade do suposto débito, tal circunstância não é requisito para obstar a liminar. A lei de regência não exige que a garantia seja suficiente para quitar a dívida, mas apenas que ela exista e esteja vigente.

Portanto, a existência de garantia contratual vigente afastaria a possibilidade de concessão da liminar deferida em primeiro grau, com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato. Isso porque, na presença de garantia, o locador, se quisesse antecipar a desocupação, deveria ter observado a exigência legal de prestar caução equivalente a três meses de aluguel, exatamente para resguardar o locatário de eventuais prejuízos em caso de revogação futura da medida, o que não ocorreu no caso concreto.

Nesse sentido, já se posicionou a jurisprudência no âmbito do c. Superior Tribunal de Justiça, bem como deste e. TJ/ES, como se observa dos seguintes arestos:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA.
LEI DO INQUILINATO. CONCESSÃO DE LIMINAR. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. TRÊS MESES DE ALUGUEL.

O dissídio jurisprudencial não restou caracterizado na forma exigida pelos arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1
o
e 2°, do RISTJ, pois não basta a mera transcrição de ementas ou de excertos do julgado alegadamente dissidente sem exposição das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.

Nos termos do art. 59. 5 1º da Lei do Inquilinato a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel é condição legal para concessão de liminar em despejo por falta de pagamento de aluguel. Precedentes.

Agravo regimental não provido.

(STJ. AgRg no AREsp 647.746/ES, Rei. Ministro RICARDO VILLAS BOAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 27/10/2015). (grifo nosso)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - NÃO COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO JURIDICA FIRMADA ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIOS -
ALEGAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA - DISPENSA DE CAUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - APLICAÇÃO DAS REGRAS ESPECIAIS - HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ROL DA LEI DE LOCAÇÕES - INAFASTABILIDADE DA CONDIÇÃO LEGAL
- RECURSO IMPROVIDO.

1.Para a concessão da ordem liminar de despejo é necessária a demonstração inequívoca dos requisitos prescritos pelo artigo 59, § 1º, da Lei n° 8.245/1991.

2. Não havendo prova, sequer indícios, da relação locatícia firmada entre as partes, afasta-se a verossimilhança das alegações autorais.

3. A teor do inciso IX do referido dispositivo legal, não estando o contrato de locação garantido por garantia fiduciária, revela-se possível a concessão da medida,
inaudita altera parte
, desde que prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel.

4. A caução equivalente a três meses de aluguel é condição legal para concessão de liminar em ação de despejo (art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato) e, estando o pedido de despejo liminar justificado no rol da lei especial, o seu deferimento haverá de obedecer aos requisitos ali inseridos, de sorte que a prestação de caução se revela impositiva, não podendo ser dispensada sob o único fundamento de que a parte autora não possui condições financeiras de custeá-la.

5. Recurso improvido. (TJ/ES. Agravo de Instrumento nº 0001895-86.2019.8.08.0048. Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível. Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA. Data de Julgamento: 05/10/2021. Data da Publicação no Diário: 18/10/2021). (grifo nosso)

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - LIMINAR DE DESPEJO CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO - ALEGAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA - DISPENSA DE CAUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - APLICAÇÃO DAS REGRAS ESPECIAIS - HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ROL DA LEI DE LOCAÇÕES - INAFASTABILIDADE DA CONDIÇÃO LEGAL
- RECURSO IMPROVIDO.

1.Para a concessão da ordem liminar de despejo é necessária a demonstração inequívoca dos requisitos prescritos pelo artigo 59, § 1º, da Lei n° 8.245/1991. A teor do inciso IX, do referido dispositivo legal, não estando o contrato de locação garantido por garantia fiduciária, revela-se possível a concessão da medida,
inaudita altera parte
, desde que prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel.

2. A caução equivalente a três meses de aluguel é condição legal para concessão de liminar em ação de despejo (art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato) e, estando o pedido de despejo liminar justificado no rol da lei especial, o seu deferimento haverá de obedecer aos requisitos ali inseridos, de sorte que a prestação de caução se revela impositiva, não podendo ser dispensada sob o único fundamento de que a parte autora, ora agravante não possui condições financeiras de custeá-la.

3. Recurso improvido. (TJ/ES. Agravo de Instrumento nº 0020922-31.2018.8.08.0035. Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível. Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA. Data de Julgamento: 21/01/2020. Data da Publicação no Diário: 29/01/2020). (grifo nosso)

Dessa forma, não se vislumbra, neste momento processual, a presença do
fumus boni iuris
, capaz de justificar a manutenção da decisão que deferiu a desocupação do imóvel em desfavor do agravante. Isso porque os recorrente carrearam aos autos os documentos de IDs 15372358 e 15372359, consubstanciados em recibos que indicam a realização de pagamentos no montante de R$ 30.446,63 em favor da agravada, antes mesmo do ajuizamento da demanda originária, valor que, em tese, corresponde ao débito apontado como fundamento para o ajuizamento da ação de despejo.

Tal fato gera dúvida razoável acerca da mora, elemento indispensável para a concessão da tutela de urgência, recomendando-se a dilação probatória na origem antes de qualquer medida constritiva ou desalijatória.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão agravada e revogar a ordem de desocupação liminar do imóvel.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 30/03/2026 - 07/04/2026:

Acompanho o E. Relator.