Tribunal: TJES
Processo: 5010536-07.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5010536-07.2021.8.08.0048

APELANTE:
EASY LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:
CLEMENTE FONSECA EMPREENDIMENTOS LTDA

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PERMUTA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADES HOTELEIRAS. MORA CONFIGURADA. EXIBIÇÃO DE DADOS DE RENTABILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. RES INTER ALIOS ACTA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer, julgou procedente o pedido para compelir a ré a apresentar cálculos mensais de rentabilidade de unidades hoteleiras, para apuração de multa moratória decorrente de atraso na entrega de 27 suítes objeto de contrato de permuta, além de condená-la ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se há ilegitimidade passiva da incorporadora em razão de gestão de dados por terceiro; (iii) determinar se a alegação de inépcia da inicial pode ser conhecida em sede recursal; (iv) verificar se há mora justificável por fato de terceiro, força maior ou supressio, bem como se é devida a obrigação de exibição de dados de rentabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgador fundamenta adequadamente a decisão ao enfrentar os pontos essenciais da controvérsia, sendo desnecessária a análise exaustiva de todos os argumentos das partes.

4. A incorporadora possui legitimidade passiva, pois assumiu diretamente a obrigação contratual perante a credora, sendo inoponível a divisão interna de atribuições com terceiros, à luz do princípio da relatividade dos efeitos do contrato (res inter alios acta).

5. A alegação de inépcia da inicial configura inovação recursal, não arguida em contestação, caracterizando preclusão consumativa e nulidade de algibeira.

6. A indisponibilidade do imóvel não justifica o atraso, pois foi cancelada antes da celebração do contrato, evidenciando ciência prévia da situação jurídica pela devedora.

7. A mora se configura em 20/04/2018, anteriormente à pandemia da COVID-19, afastando o nexo causal entre o inadimplemento e o alegado caso fortuito ou força maior.

8. Não há prova de aditivo contratual formal que prorrogue o prazo, sendo insuficientes tratativas informais para modificar obrigação pactuada por escritura pública, nos termos do art. 472 do CC.

9. Não se verifica supressio ou venire contra factum proprium, pois inexiste conduta inequívoca de renúncia ao direito pela credora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A fundamentação é suficiente quando enfrenta os pontos essenciais da controvérsia, ainda que não analise todos os argumentos das partes. 2. A organização interna entre contratante e terceiro não afasta obrigação assumida perante a parte credora. 3. A alegação não suscitada na contestação não pode ser conhecida em apelação, sob pena de inovação recursal e nulidade de algibeira. 4. A mora contratual não é afastada por evento posterior sem nexo causal com o inadimplemento. 5. A modificação contratual exige a mesma forma do ajuste originário. 6. A obrigação de exibição de dados pode decorrer do dever de cooperação e da boa-fé objetiva.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 472; CPC, arts. 336, 489, §1º, IV, 1.013, §1º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2677523/RJ, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, j. 30/04/2025; STJ, AgInt no REsp 1845419/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/04/2023; TJ-ES, AC 5009130-57.2024.8.08.0011, Rel. Des. Alexandre Puppim, j. 18/03/2026.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010536-07.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EASY LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CLEMENTE FONSECA EMPREENDIMENTOS LTDA

RELATOR(A):

DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5010536-07.2021.8.08.0048

APELANTE:
EASY LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:
CLEMENTE FONSECA EMPREENDIMENTOS LTDA

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PERMUTA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADES HOTELEIRAS. MORA CONFIGURADA. EXIBIÇÃO DE DADOS DE RENTABILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. RES INTER ALIOS ACTA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer, julgou procedente o pedido para compelir a ré a apresentar cálculos mensais de rentabilidade de unidades hoteleiras, para apuração de multa moratória decorrente de atraso na entrega de 27 suítes objeto de contrato de permuta, além de condená-la ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se há ilegitimidade passiva da incorporadora em razão de gestão de dados por terceiro; (iii) determinar se a alegação de inépcia da inicial pode ser conhecida em sede recursal; (iv) verificar se há mora justificável por fato de terceiro, força maior ou supressio, bem como se é devida a obrigação de exibição de dados de rentabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgador fundamenta adequadamente a decisão ao enfrentar os pontos essenciais da controvérsia, sendo desnecessária a análise exaustiva de todos os argumentos das partes.

4. A incorporadora possui legitimidade passiva, pois assumiu diretamente a obrigação contratual perante a credora, sendo inoponível a divisão interna de atribuições com terceiros, à luz do princípio da relatividade dos efeitos do contrato (res inter alios acta).

5. A alegação de inépcia da inicial configura inovação recursal, não arguida em contestação, caracterizando preclusão consumativa e nulidade de algibeira.

6. A indisponibilidade do imóvel não justifica o atraso, pois foi cancelada antes da celebração do contrato, evidenciando ciência prévia da situação jurídica pela devedora.

7. A mora se configura em 20/04/2018, anteriormente à pandemia da COVID-19, afastando o nexo causal entre o inadimplemento e o alegado caso fortuito ou força maior.

8. Não há prova de aditivo contratual formal que prorrogue o prazo, sendo insuficientes tratativas informais para modificar obrigação pactuada por escritura pública, nos termos do art. 472 do CC.

9. Não se verifica supressio ou venire contra factum proprium, pois inexiste conduta inequívoca de renúncia ao direito pela credora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A fundamentação é suficiente quando enfrenta os pontos essenciais da controvérsia, ainda que não analise todos os argumentos das partes. 2. A organização interna entre contratante e terceiro não afasta obrigação assumida perante a parte credora. 3. A alegação não suscitada na contestação não pode ser conhecida em apelação, sob pena de inovação recursal e nulidade de algibeira. 4. A mora contratual não é afastada por evento posterior sem nexo causal com o inadimplemento. 5. A modificação contratual exige a mesma forma do ajuste originário. 6. A obrigação de exibição de dados pode decorrer do dever de cooperação e da boa-fé objetiva.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 472; CPC, arts. 336, 489, §1º, IV, 1.013, §1º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2677523/RJ, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, j. 30/04/2025; STJ, AgInt no REsp 1845419/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/04/2023; TJ-ES, AC 5009130-57.2024.8.08.0011, Rel. Des. Alexandre Puppim, j. 18/03/2026.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5010536-07.2021.8.08.0048

APELANTE:
EASY LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:
CLEMENTE FONSECA EMPREENDIMENTOS LTDA

JUÍZO PROLATOR:
6ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

VOTO

Ao que se depreende do relatório lançado nos autos, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por EASY LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por CLEMENTE FONSECA EMPREENDIMENTOS LTDA, ora apelada. Na origem, a demanda versa sobre o descumprimento de prazos para entrega de unidades hoteleiras objeto de contrato de permuta e a necessidade de exibição de dados para apuração de multa moratória.

O magistrado de primeiro grau, após rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva por se confundir com o mérito, concluiu que a recorrente incorreu em mora ao não entregar as 27 (vinte e sete) suítes do "Hotel Bristol Easy Laranjeiras" no prazo fatal de 20/04/2018, já considerada a tolerância de 180 dias. O d. Juízo sentenciante fundamentou que a alegada indisponibilidade judicial do imóvel não servia de escusa, pois o gravame fora cancelado antes da celebração do termo de confissão de dívida. Pontuou, ainda, que a obrigação de apresentar os cálculos decorre do princípio da boa-fé objetiva, consoante o art. 422 do Código Civil, sendo a ré a única detentora das condições técnicas para tal. Ao final, julgou procedente a pretensão para compelir a ré a apresentar, no prazo improrrogável de 30 dias, o cálculo mensal referente a 50% da rentabilidade de mercado por unidade, conforme item 19 da Escritura Pública, sob pena de multa diária, condenando-a, ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada com a sentença, a apelante suscita, em preliminar, a nulidade do
decisum
por ausência de fundamentação. Em prejudicial de mérito, argui sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que os dados de rentabilidade estariam sob a exclusiva gestão do Grupo Bristol, bem como a inépcia da inicial, em razão de alegada incompatibilidade de pedidos com processo executivo conexo. No mérito, sustenta a inexistência de mora por fato de terceiro, consistente na anotação de processo na matrícula do imóvel que teria inviabilizado o financiamento, além da configuração de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia da COVID-19. Invoca, ainda, a incidência dos institutos da
supressio
e do
venire contra factum proprium,
ao argumento de que a parte autora teria anuído à prorrogação do prazo e à alteração do projeto.

Em contrarrazões, a recorrida refuta as preliminares, arguindo que a tese de inépcia constitui inovação recursal e "nulidade de algibeira". Quanto ao mérito, defende que a mora se configurou dois anos antes da pandemia e que a indisponibilidade do imóvel foi cancelada em 12/02/2015, meses antes da assinatura da escritura (30/06/2015). Reitera, por fim, que a obrigação de fornecer os dados é consequência lógica do dever de cooperação contratual.

A controvérsia recursal, portanto, diz respeito à responsabilidade da incorporadora EASY LARANJEIRAS em fornecer dados de rentabilidade hoteleira para liquidação de multa moratória contratual, bem como à validade da justificativa de atraso nas obras fundamentada em gravames judiciais pretéritos e nos efeitos da pandemia de COVID-19.

Inicialmente, passo ao exame da alegação preliminar de nulidade por ausência de fundamentação. A insurgência, calcada no art. 489, § 1º, IV, do CPC, não merece prosperar.

No caso, o magistrado de origem apreciou de forma suficiente e coerente os pontos nucleares da controvérsia, consignando expressamente que o gravame judicial fora levantado antes da celebração da avença, bem como que a ré assumiu, de maneira consciente, o risco ao estipular o prazo contratual.

A motivação apresentada revela-se apta a sustentar a conclusão adotada, atendendo ao dever constitucional de fundamentação das decisões judiciais. Com efeito, a jurisprudência consolidada orienta que não se exige do julgador o enfrentamento exaustivo e individualizado de todas as teses suscitadas pelas partes, sendo suficiente que exponha fundamentos bastantes à formação de seu convencimento e à definição das suas razões de decidir, como se verifica no caso em exame. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. TESE AUTÔNOMA DE NATUREZA PROCESSUAL . CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS . RECURSO ESPECIAL ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. [...] 2.
Não se caracteriza negativa de prestação jurisdicional quando a decisão adota tese jurídica devidamente fundamentada, suficiente para a resolução integral da controvérsia, ainda que contrária aos interesses da parte. 3 . O julgador não está obrigado a rebater um a um todos os argumentos ou dispositivos legais invocados, desde que os fundamentos utilizados sejam suficientes para embasar a conclusão adotada
. [...] (STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 2677523 RJ 2024/0231404-0, Relator.: Ministro TEODORO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 30/04/2025, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJEN 07/05/2025)

Por tais razões,
afasto
a nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

Em prosseguimento, suscita a recorrente a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam.
A arguição, contudo, confunde-se com o próprio mérito da controvérsia e foi corretamente afastada na origem.

Na hipótese, a relação jurídica de direito material encontra-se inequivocamente delineada entre as partes constantes dos autos, formalizada por meio da “Escritura Pública de Confissão de Dívida e de Promessa de Dação em Pagamento”.

Ao assumir obrigação de pagar multa vinculada à rentabilidade do empreendimento, a recorrente vinculou-se diretamente à credora, não podendo se eximir do cumprimento do ajuste sob o argumento de que tais dados estariam sob a gestão de terceiro. A divisão interna de atribuições entre a apelante e a operadora hoteleira integra o âmbito de sua organização empresarial, não sendo oponível à credora que com ela contratou exclusivamente. Admitir o contrário equivaleria a esvaziar a eficácia da multa contratual, frustrando o resultado útil do ajuste.

Assim, eventual organização interna entre incorporadora e operadora hoteleira consubstancia típica hipótese de
res inter alios acta
, insuscetível de produzir efeitos em relação à parte credora, a quem não pode ser oposta para afastar a responsabilidade contratual assumida.

A jurisprudência desta E. Corte leciona que
“vigora no direito contratual o princípio da relatividade dos efeitos do contrato (res inter alios acta), de modo que a relação jurídica estabelecida entre o Apelante e o terceiro apresenta-se estranha à lide e não possui o condão de afetar a validade ou a exigibilidade da obrigação assumida pelo Apelante perante a Apelada.”
(TJ-ES - AC: 5009130-57.2024.8.08.0011, Relator.: DES. ALEXANDRE PUPPIM, Data de Julgamento: 18/03/2026, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL)

Deste modo, a relação do apelante com outro não altera nem invalida a obrigação que ele assumiu perante a apelada, razão pela qual
rejeito
a prejudicial de mérito atinente à alegação de ilegitimidade passiva.

Em prosseguimento, no que concerne à alegação de inépcia da inicial por suposta incompatibilidade de pedidos, vinculada ao processo nº 0015247-77.2020.8.08.0048, verifica-se que tal tese não foi oportunamente suscitada em sede de contestação. Cuida-se, portanto, de indevida inovação recursal, vedada pelos arts. 336 e 1.013, § 1º, do CPC, porquanto não submetida ao crivo do contraditório na origem.

A pretensão revela, ainda, a configuração da denominada “nulidade de algibeira”, expediente processual repudiado pela jurisprudência dos Tribunais Superiores a, consistente na tentativa de arguir nulidade apenas em momento processual ulterior, quando já ultrapassada a oportunidade própria para sua dedução.

Neste sentido,
“Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a utilização de nulidade de algibeira como mecanismo de defesa da parte, a qual, conhecedora dos vícios processuais, deixa de apresentar sua insurgência em momento oportuno”
(STJ - AgInt no REsp: 1845419 CE 2019/0321743-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2023). Dessa forma, impõe-se a
rejeição
da alegação de inépcia da inicial, porquanto não suscitada em sede de contestação, operando-se a preclusão consumativa, o que obsta sua rediscussão tardia apenas após a prolação de decisão desfavorável em primeiro grau.

Adentrando ao mérito, observa-se que a própria sucessão cronológica dos fatos afasta as teses defensivas.

Consoante a averbação “AV-7” da matrícula nº 77.283, a indisponibilidade do imóvel invocada como óbice à construção foi cancelada em 12/02/2015, em momento anterior à celebração da Escritura Pública de Confissão de Dívida, firmada em 30/06/2015, circunstância que evidencia o pleno conhecimento, pela apelante, da situação jurídica do bem ao assumir o prazo de entrega das unidades, o qual, já considerada a tolerância contratual, se exauriu em 20/04/2018. Nesse cenário, carece de respaldo a alegação de que a anotação judicial teria impedido o regular andamento da obra, sobretudo porque a mora da devedora se consolidou nessa mesma data, quase dois anos antes da deflagração da pandemia de COVID-19 (março de 2020), o que afasta, de forma inequívoca, qualquer nexo de causalidade entre a crise sanitária e o inadimplemento já configurado.

No que concerne à alegação de afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da
supressio
e do
venire contra factum proprium,
não se vislumbra nos autos qualquer elemento apto a evidenciar renúncia tácita da Recorrida ao direito vindicado. Ao contrário, a prova documental revela que eventual prorrogação do prazo sempre esteve condicionada à celebração de aditivo formal, o qual não se concretizou por desinteresse da própria Apelante, incidindo, na hipótese, o disposto no art. 472 do Código Civil, que exige, para a modificação contratual, a observância da mesma forma prescrita para sua constituição, de modo que a exigência de cumprimento do pactuado configura exercício regular de direito, não se caracterizando comportamento contraditório apto a ensejar a incidência do
venire contra factum proprium.

Ademais, inexiste nos autos prova de aditivo formal que tenha alterado o cronograma da obra, sendo que as conversas eletrônicas colacionadas demonstram apenas tratativas infrutíferas, insuficientes para modificar obrigações estabelecidas em escritura pública.

No que tange à obrigação de fazer consistente na exibição dos dados e cálculos, a determinação imposta à ré não configura indevida inversão do ônus da prova, mas traduz desdobramento do dever de cooperação e da boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil. Com efeito, incumbe aos contratantes adotar condutas que viabilizem o adimplemento e a efetiva satisfação do direito da contraparte, inclusive na fase pós-contratual, sendo certo que a apelada, ao promover notificação extrajudicial, agiu com a diligência devida, afastando qualquer alegação de renúncia tácita. Ademais, por ser a incorporadora responsável pelo empreendimento, detém melhores condições técnicas e informacionais para apurar os parâmetros de rentabilidade praticados, sob pena de esvaziamento da eficácia da cláusula penal moratória livremente pactuada entre as partes.

Nesse contexto,
conheço do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento,
mantendo a sentença recorrida em sua integralidade. Em observância ao Art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)