Tribunal: TJES
Processo: 5012785-48.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. DEMORA EXCESSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação cível interposta em ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória, na qual os autores, adquirentes de unidade imobiliária, pleiteiam o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre a sala comercial adquirida, bem como a condenação solidária das empresas rés ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da manutenção da restrição por mais de dez anos após a quitação integral do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há quatro questões em discussão: (I) definir se ocorreu cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral; (II) estabelecer se a construtora que atuou como garantidora do empreendimento possui legitimidade passiva solidária; (III) determinar se há impossibilidade jurídica no cumprimento da obrigação de baixar o gravame; e (IV) definir se a manutenção da hipoteca por mais de uma década após a quitação gera dano moral indenizável e se o valor arbitrado é proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O indeferimento da prova oral e o julgamento antecipado da lide não configuram cerceamento de defesa, visto que a comprovação da permanência do gravame na matrícula do imóvel depende exclusivamente de prova documental, cabendo ao magistrado dispensar diligências inúteis.

4.
A empresa proprietária do terreno e garantidora do empreendimento possui legitimidade passiva solidária, pois integra a cadeia de fornecimento de produtos e serviços, conforme preceitua a legislação de defesa do consumidor.

5.
A obrigação de desonerar o imóvel é juridicamente possível e exigível das fornecedoras, uma vez que
se obrigaram contratualmente a tanto e que
a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não possui eficácia perante o adquirente de boa-fé que realizou a quitação da unidade.

6.
A demora injustificada de mais de dez anos para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel priva os consumidores da livre disposição de seu patrimônio, extrapolando o mero aborrecimento e configurando dano moral passível de reparação.

7.
O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado a título de danos morais atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, punindo de forma pedagógica a mora irrazoável e compensando adequadamente os transtornos vivenciados.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa quando a matéria fática controvertida puder ser demonstrada por prova documental suficiente.

2. Todos os integrantes da cadeia de fornecimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

4. O atraso injustificado e excessivo na baixa de gravame hipotecário de imóvel quitado ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012785-48.2022.8.08.0030
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros
APELADO: TITO LIVIO GOMES E GAMA e outros
RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. DEMORA EXCESSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.
Apelação cível interposta em ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória, na qual os autores, adquirentes de unidade imobiliária, pleiteiam o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre a sala comercial adquirida, bem como a condenação solidária das empresas rés ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da manutenção da restrição por mais de dez anos após a quitação integral do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Há quatro questões em discussão: (I) definir se ocorreu cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral; (II) estabelecer se a construtora que atuou como garantidora do empreendimento possui legitimidade passiva solidária; (III) determinar se há impossibilidade jurídica no cumprimento da obrigação de baixar o gravame; e (IV) definir se a manutenção da hipoteca por mais de uma década após a quitação gera dano moral indenizável e se o valor arbitrado é proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.
O indeferimento da prova oral e o julgamento antecipado da lide não configuram cerceamento de defesa, visto que a comprovação da permanência do gravame na matrícula do imóvel depende exclusivamente de prova documental, cabendo ao magistrado dispensar diligências inúteis.

4.
A empresa proprietária do terreno e garantidora do empreendimento possui legitimidade passiva solidária, pois integra a cadeia de fornecimento de produtos e serviços, conforme preceitua a legislação de defesa do consumidor.

5.
A obrigação de desonerar o imóvel é juridicamente possível e exigível das fornecedoras, uma vez que
se obrigaram contratualmente a tanto e que
a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não possui eficácia perante o adquirente de boa-fé que realizou a quitação da unidade.

6.
A demora injustificada de mais de dez anos para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel priva os consumidores da livre disposição de seu patrimônio, extrapolando o mero aborrecimento e configurando dano moral passível de reparação.

7.
O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado a título de danos morais atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, punindo de forma pedagógica a mora irrazoável e compensando adequadamente os transtornos vivenciados.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
O julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa quando a matéria fática controvertida puder ser demonstrada por prova documental suficiente.

2. Todos os integrantes da cadeia de fornecimento imobiliário respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

4. O atraso injustificado e excessivo na baixa de gravame hipotecário de imóvel quitado ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5012785-48.2022.8.08.0030.

APELANTE: COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO e LORENGE S. A. PARTICIPAÇÕES.

APELADOS: TITO LIVIO GOMES E GAMA e ANA MARIA MARQUES DA SILVA GAMA
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V
OTO

Trata-se de apelação interposta por Comercial Prima Citta SPE 128 Empreendimento Imobiliário e Lorenge S. A. Participações
em face da respeitável sentença proferida nos autos da “ação de obrigação de fazer com pedido de tutela antecipada de urgência”, ajuizada contra elas por
Tito Livio Gomes e Gama e por Ana Maria Marques da Silva Gama
, que julgou “PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: DETERMINAR o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel objeto da lide (sala comercial nº 518 do Empreendimento Business Prima Città, Torre B, Linhares/ES), registrado sob a Matrícula nº 41.955 no Cartório de Registro de Imóveis competente [...]” e para “CONDENAR, solidariamente, as rés COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., LORENGE S.A. PARTICIPACOES e BANCO BRADESCO SA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) [...]”.

Nas razões do recurso (id 18516014) alegaram as apelantes, em síntese, que: 1) “O fato de a hipoteca ter sido constituída em favor do Banco Bradesco, tendo a Lorenge atuado apenas como garantidora, não a transforma em parte legítima para figurar em demanda ajuizada pelos adquirentes”; 2) “se o próprio juízo reconhece que a baixa é ato exclusivo do credor, a legitimidade para cumprir e, portanto, para ser condenado nesse pedido específico é do banco”; 3) “a definição pelo julgamento antecipado do mérito sem oportunizar a produção da prova oral requerida afronta o contraditório substancial e a paridade de armas, sobretudo diante das controvérsias fáticas relevantes (diligências das rés junto ao credor hipotecário, impossibilidade jurídica de as rés praticarem ato registral de baixa e ausência de culpa das apelantes)”; 4) “a baixa do gravame hipotecário é prerrogativa exclusiva do credor, inexistindo qualquer possibilidade de ser efetivada tal baixa por mera iniciativa das apelantes”; 5) “MESMO À MÍNGUA DE QUALQUER COMPROVAÇÃO DO ABALO MORAL ALEGADO, não há como imputar às apelantes qualquer conduta antijurídica, seja culposa ou dolosa, já que nada poderia ter sido feito por elas para a baixa do gravame hipotecário em questão”; e 6) “o valor indenizatório não deve ser uma forma de espoliação do patrimônio, mesmo porque não pode premiar nem enriquecer a vítima, limitando-se a buscar reparação e aproximação ao
status quo ante
”.

Requereram o provimento do recurso “a fim de que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos autorais, invertendo-se os ônus sucumbenciais” e, subsidiariamente, “requer seja reduzido o quantum indenizatório para R$1.000,00 (mil reais)”.

Inicialmente, afasto a alegação de nulidade por cerceamento de defesa. O julgamento antecipado da lide revelou-se correto, porquanto a controvérsia central, a manutenção indevida de gravame hipotecário após a quitação do preço do imóvel, é passível de comprovação eminentemente documental. A prova oral pretendida pelas apelantes para demonstrar eventuais tratativas com o banco seria inócua para desconstituir o fato objetivo da permanência da restrição na matrícula do bem, cabendo ao magistrado indeferir diligências inúteis à formação de seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. Ademais, em negócios desta monta, envolvendo gigantes do ramo da construção civil e uma das maiores instituições bancárias do país, não se mostra crível que eventuais tratativas para desconstituição do gravame se fariam por forma exclusivamente verbal e/ou informal, a ponto de tornar necessária a produção de prova oral para sua comprovação.

Rechaço, outrossim, a tese de ilegitimidade passiva
ad causam
da apelante Lorenge S. A. Participações. Tratando-se de típica relação de consumo, incide a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC). A certidão de matrícula do imóvel (id 18515268) aponta a referida empresa como proprietária do terreno e garantidora do empreendimento, além de sua logomarca estampar comunicações e o histórico financeiro enviados aos consumidores (id 18515269 e 18515270). Tais fatos evidenciam sua atuação conjunta e ratificam sua pertinência subjetiva para responder à demanda.

Tampouco merece prosperar a alegação de impossibilidade jurídica do cumprimento da obrigação de fazer. O risco da captação de recursos para a construção, com o oferecimento do terreno e das unidades em garantia hipotecária, é inerente à atividade empresarial das apelantes, não sendo oponível ao adquirente adimplente. Aplica-se ao caso a diretriz da Súmula n. 308 do STJ, que afasta a eficácia da hipoteca firmada com o agente financeiro perante os terceiros de boa-fé. Comprovada a quitação da unidade, impõe-se o dever das fornecedoras de promover a desoneração do imóvel, inclusive por expressa previsão contratual (cláusulas 31 e 35 do instrumento contratual id 18515267), cabendo a elas adotar todas as medidas necessárias perante o credor fiduciário para ultimar a liberação do gravame, providência que não restou minimamente demonstrada nos autos.

No tocante aos danos morais, a condenação deve ser mantida. Embora o mero inadimplemento contratual não gere, em regra, abalo indenizável, o caso concreto ostenta contornos excepcionais e gravosos. Os apelados quitaram o imóvel em 26-08-2015 (id 18515269) e, passados mais de dez anos, a restrição hipotecária ainda persiste. Essa mora irrazoável e desproporcional privou os consumidores da livre disposição de seu patrimônio por uma década, ensejando inegável aflição, insegurança jurídica e frustração, que ultrapassam, em muito, o mero aborrecimento cotidiano. Sobre o tema, já definiu este egrégio Tribunal de Justiça que “O atraso injustificado e excessivo na baixa do gravame hipotecário sobre imóvel quitado configura dano moral, passível de indenização, por ultrapassar o mero aborrecimento” (ApCiv 0023961-02.2019.8.08.0035, Des
a
. Rel
a
. Heloísa Cariello, 2ª Câmara Cível, Data do julgamento: 27-03-2025).

Quanto ao valor fixado a título de compensação moral, R$ 10.000,00 (dez mil reais), a quantia atende satisfatoriamente aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade. O montante cumpre sua dupla finalidade compensatória e pedagógica, máxime diante do lapso temporal exorbitante da restrição (mais de 10 anos) e da capacidade econômica das apelantes.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)