Tribunal: TJES
Processo: 5000552-33.2021.8.08.0069
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL

Nº

5000552-33.2021.8.08.0069

APELANTE
: FERNANDO DA SILVA RAYE DE AGUIAR e outro

APELADO
: JORGE EDUARDO MENEGUSSI PESSANHA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NOTAS PROMISSÓRIAS PRO SOLVENDO. VENDA A NON DOMINO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Fernando da Silva Raye de Aguiar e outro contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato particular de compra e venda de dois imóveis, reintegração de posse em favor do proprietário e retenção de 25% dos valores pagos. Os recorrentes sustentam, em síntese, a quitação integral do contrato com base na posse de notas promissórias pelo devedor e, subsidiariamente, a validade da alienação posterior do bem ao segundo recorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se a posse, pelo devedor, de notas promissórias emitidas em razão do contrato de compra e venda comprova a quitação integral da obrigação; e (ii) estabelecer se a alienação do imóvel a terceiro, promovida por compromissário comprador inadimplente e sem domínio do bem, produz efeitos perante o verdadeiro proprietário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As notas promissórias vinculadas ao contrato possuem natureza pro solvendo e funcionam como reforço de garantia, sem substituir nem extinguir a obrigação principal.

A simples posse ou devolução da cártula ao devedor não prova, por si só, o pagamento, porque a quitação exige demonstração do efetivo ingresso do numerário no patrimônio do credor.

Inexistindo prova idônea do adimplemento integral, subsiste o inadimplemento contratual, o que autoriza a resolução do ajuste nos termos do art. 475 do Código Civil.

A prévia notificação judicial constitui o devedor em mora, em conformidade com a Súmula 76 do STJ, e legitima o pedido de rescisão contratual.

O compromissário comprador inadimplente, que não quitou o preço e não adquiriu a propriedade, não pode transferir validamente o domínio a terceiro, o que caracteriza venda a non domino.

A boa-fé do terceiro adquirente não prevalece contra o verdadeiro proprietário, porque a verificação da matrícula e da cadeia dominial constitui cautela mínima exigível nos negócios imobiliários.

Rescindido o contrato que legitimava a posse dos réus, a permanência no imóvel torna-se injusta e precária, o que impõe a reintegração de posse em favor do proprietário.

A retenção de 25% do valor efetivamente pago mostra-se razoável e proporcional para compensar a indisponibilidade do imóvel e os efeitos do inadimplemento, sem gerar enriquecimento ilícito.

O pedido contraposto formulado no procedimento comum é inadmissível sem reconvenção, e, ademais, a busca judicial pela resolução do contrato e retomada do imóvel não configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 324 e 475; CPC, arts. 98, § 3º, 343, 373, II, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.897.620/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 13.05.2024, DJe 16.05.2024; TJMG, Apelação Cível nº 5000586-58.2020.8.13.0245, 11ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Shirley Fenzi Bertão, j. 06.10.2021; TJPR, Apelação Cível nº 0008741-97.2024.8.16.0056, 19ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Luciana Carneiro de Lara, j. 10.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000552-33.2021.8.08.0069

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FERNANDO DA SILVA RAYE DE AGUIAR e outros

APELADO: JORGE EDUARDO MENEGUSSI PESSANHA

RELATOR(A):

DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL

Nº

5000552-33.2021.8.08.0069

APELANTE
: FERNANDO DA SILVA RAYE DE AGUIAR e outro

APELADO
: JORGE EDUARDO MENEGUSSI PESSANHA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NOTAS PROMISSÓRIAS PRO SOLVENDO. VENDA A NON DOMINO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Fernando da Silva Raye de Aguiar e outro contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato particular de compra e venda de dois imóveis, reintegração de posse em favor do proprietário e retenção de 25% dos valores pagos. Os recorrentes sustentam, em síntese, a quitação integral do contrato com base na posse de notas promissórias pelo devedor e, subsidiariamente, a validade da alienação posterior do bem ao segundo recorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se a posse, pelo devedor, de notas promissórias emitidas em razão do contrato de compra e venda comprova a quitação integral da obrigação; e (ii) estabelecer se a alienação do imóvel a terceiro, promovida por compromissário comprador inadimplente e sem domínio do bem, produz efeitos perante o verdadeiro proprietário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As notas promissórias vinculadas ao contrato possuem natureza pro solvendo e funcionam como reforço de garantia, sem substituir nem extinguir a obrigação principal.

A simples posse ou devolução da cártula ao devedor não prova, por si só, o pagamento, porque a quitação exige demonstração do efetivo ingresso do numerário no patrimônio do credor.

Inexistindo prova idônea do adimplemento integral, subsiste o inadimplemento contratual, o que autoriza a resolução do ajuste nos termos do art. 475 do Código Civil.

A prévia notificação judicial constitui o devedor em mora, em conformidade com a Súmula 76 do STJ, e legitima o pedido de rescisão contratual.

O compromissário comprador inadimplente, que não quitou o preço e não adquiriu a propriedade, não pode transferir validamente o domínio a terceiro, o que caracteriza venda a non domino.

A boa-fé do terceiro adquirente não prevalece contra o verdadeiro proprietário, porque a verificação da matrícula e da cadeia dominial constitui cautela mínima exigível nos negócios imobiliários.

Rescindido o contrato que legitimava a posse dos réus, a permanência no imóvel torna-se injusta e precária, o que impõe a reintegração de posse em favor do proprietário.

A retenção de 25% do valor efetivamente pago mostra-se razoável e proporcional para compensar a indisponibilidade do imóvel e os efeitos do inadimplemento, sem gerar enriquecimento ilícito.

O pedido contraposto formulado no procedimento comum é inadmissível sem reconvenção, e, ademais, a busca judicial pela resolução do contrato e retomada do imóvel não configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 324 e 475; CPC, arts. 98, § 3º, 343, 373, II, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.897.620/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 13.05.2024, DJe 16.05.2024; TJMG, Apelação Cível nº 5000586-58.2020.8.13.0245, 11ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Shirley Fenzi Bertão, j. 06.10.2021; TJPR, Apelação Cível nº 0008741-97.2024.8.16.0056, 19ª Câmara Cível, Rel. Des.ª Luciana Carneiro de Lara, j. 10.02.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL

Nº

5000552-33.2021.8.08.0069

APELANTE
: FERNANDO DA SILVA RAYE DE AGUIAR e outro

APELADO
: JORGE EDUARDO MENEGUSSI PESSANHA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por FERNANDO DA SILVA RAYE DE AGUIAR e outro em face da r. sentença de id. 18353161, proferida pelo Juízo da Vara Cível de Marataízes/ES, que julgou procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel e determinar a reintegração de posse em favor de JORGE EDUARDO MENEGUSSI PESSANHA.

Em suas razões recursais, o apelante alega que a sentença deve ser integralmente reformada por erro de julgamento ao desconsiderar o adimplemento integral do contrato.

O primeiro apelante, Fernando, sustenta a quitação integral do débito com base na posse de notas promissórias vinculadas ao contrato, invocando a presunção do art. 324 do Código Civil.

Destaca que a posse dos títulos pelo devedor é prova cabal da quitação e caberia ao credor o ônus de produzir prova robusta em contrário.

Ante o exposto, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo o adimplemento contratual ou, subsidiariamente, a validade da venda ao segundo recorrente.

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (id. nº 18353167).

Muito bem.

Inicialmente, é necessário contextualizar que o apelado ingressou com a demanda afirmando ser o legítimo
proprietário de dois imóveis situados no Residencial Portal da Praia, em Marataízes/ES, identificados como áreas de nº 9 e nº 10, afirmando que, no dia 10 de março de 2018, celebrou com o primeiro apelante, Fernando, um Contrato Particular de Compra e Venda para a alienação de ambos os terrenos pelo valor total de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), contudo, alega que o referido apelante adimpliu apenas a quantia de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), tornando-se inadimplente quanto ao restante do débito.

A r. sentença julgou procedente a pretensão, sob os seguintes fundamentos:

“[...]

a) Do Inadimplemento Contratual

A relação jurídica entre o autor e o primeiro requerido, Fernando, está materializada no
"Contrato Particular de Compra e Venda"
juntado ao id. n° 6982115, assim, a existência e a validade formal do pacto são incontroversas, tendo como o objeto e o preço total ajustado de R$190.000,00 (cento e noventa mil reais).

O autor alega que o adimplemento foi parcial, restrito ao montante de R$25.000,00 (vinte e cinco mil), enquanto o requerido Fernando, em sua defesa, juntou cópias de notas promissórias (id. n° 8801825) na tentativa de comprovar a quitação, contudo tais documentos, por si só, não constituem prova do pagamento, sendo um título de crédito que representa uma promessa de pagamento, e não o seu efetivo cumprimento, assim não logrou êxito em comprovar a quitação integral, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Ademais, a notificação judicial (Processo tombado sob o nº 0001153-61.2020.8.08.0069), devidamente cumprida conforme certidão do oficial de justiça (
vide documentos de id. n° 6982667)
, constitui o devedor em mora, nos exatos termos do que exige a legislação e a jurisprudência consolidada, notadamente a Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:
"A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor."

Uma vez caracterizado o inadimplemento e devidamente constituído em mora o devedor, abre-se para a parte lesada a possibilidade de pleitear a resolução do contrato, conforme faculta o artigo 475 do Código Civil,
in verbis:

Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato
, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.
(grifo nosso)

Dessa forma, o pedido de rescisão do contrato original, formulado pelo autor, encontra amparo legal e fático, devendo ser acolhido.

b) Da Venda a Non Domino e da Situação do Terceiro Adquirente

Comprovado o inadimplemento do primeiro contrato, passa-se à análise da negociação subsequente, realizada entre o primeiro requerido, Fernando, e o segundo requerido, Matheus.

Restou evidenciado nos autos que Fernando, embora detivesse a posse do imóvel em virtude do contrato preliminar, não possuía a sua propriedade, uma vez que não quitou o valor pactuado e, por conseguinte, não obteve a transferência do domínio, dessa forma, ao alienar o bem a Matheus, praticou o que a doutrina e a jurisprudência denominam
"venda a non domino"
, ou seja, a venda por quem não é o dono.

O segundo requerido, Matheus, alega ter agido de boa-fé, invocando a teoria da aparência, contudo, para a configuração da boa-fé do terceiro adquirente em negócios imobiliários, exige-se uma cautela mínima, como a verificação da matrícula do imóvel e da cadeia dominial. O autor alega, e as circunstâncias do processo corroboram, que Matheus tinha ou deveria ter conhecimento da situação irregular do imóvel, especialmente considerando as alegações de que o negócio foi realizado por valor inferior ao de mercado e sem as devidas formalidades.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que a venda
a non domino
é nula ou, no mínimo, ineficaz perante o verdadeiro proprietário, sendo irrelevante a eventual boa-fé do adquirente, a propriedade transferida em tais circunstâncias não produz efeitos, tratando-se de nulidade absoluta que não se convalida com o tempo.
Vejamos
a jurisprudência neste sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA . CONVALIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1 . Segundo jurisprudência desta Corte Superior, o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018) . 2.
É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que, na venda a non domino, a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.
Precedentes. 3 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1897620 RJ 2020/0251052-6, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/05/2024)
(
grifo nosso)

Neste cenário, o adquirente de boa-fé, teria o direito de buscar o ressarcimento por perdas e danos contra o alienante que não era o proprietário, mas não pode opor sua aquisição ao titular do domínio.

Portanto, a venda realizada por Fernando a Matheus é ineficaz em relação ao autor, Jorge Eduardo, não servindo como obstáculo ao seu direito de reaver o imóvel.

c) Da Reintegração de Posse

A reintegração de posse é uma consequência lógica da rescisão do contrato, sendo que com a extinção do negócio jurídico que legitimava a posse dos requeridos sobre o imóvel, esta passa a ser injusta e precária, caracterizando o esbulho possessório.

O Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que, rescindido o contrato de promessa de compra e venda, a reintegração de posse é medida impositiva, como forma de retornar as partes ao
status quo ante
.

Desfeito o vínculo contratual por culpa do comprador, cessa o fundamento que amparava sua posse, devendo o imóvel ser restituído ao proprietário, sendo que a posse exercida pelo segundo requerido, Matheus, por derivar de um ato nulo, também não se sustenta.

d) Das Perdas e Danos e da Retenção de Valores

O autor pleiteia a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo primeiro requerido, a título de cláusula penal compensatória.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de um percentual dos valores pagos, como forma de compensação pelos custos administrativos e pela indisponibilidade do bem, sendo que a retenção tem sido fixada entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias do caso concreto.
Vejamos:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA . RECURSO DAS RÉS (LOTEADORAS). 1. ALEGAÇÃO DE NOVAÇÃO, COM APLICAÇÃO DAS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELA LEI Nº 13.786/2018 . NOVAÇÃO NÃO CONFIGURADA. INSTRUMENTO REALIZADO POSTERIORMENTE QUE APENAS CEDEU OS CRÉDITOS DO ANTIGO PROMITENTE COMPRADOR À ATUAL. CLARAS DISPOSIÇÕES NO INSTRUMENTO DE CESSÃO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA CARACTERIZAÇÃO DO INSTITUTO, NOS TERMOS DO ART . 360 DO CC. CESSÃO QUE NÃO CONFIGURA NOVAÇÃO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. 2 . MULTA CONTRATUAL FIXADA PELO JUÍZO “ A QUO” EM 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. PRETENSÃO DE MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO, PARA O VALOR DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE NO CASO. PRECEDENTES . 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO PARA 25% A INCIDIR SOBRE OS VALORES PAGOS. 4 . OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE IPTU À AUTORA. DEVER JÁ ESTABELECIDO NA R. SENTENÇA. PEDIDO QUE A RESCISÃO DO CONTRATO SEJA CONSIDERADA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO . NÃO ACOLHIMENTO. RESCISÃO QUE SE OPEROU COM A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, DEVIDAMENTE RECEBIDA PELAS RÉS. 5. PLEITO DE RETENÇÃO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS E ARRAS . AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ADEMAIS, IMPOSSIBILIDADE DIANTE DO BIS IN IDEM. 6. MODIFICAÇÃO PARCIAL DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS . I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinou a devolução das parcelas pagas com retenção de 10% e autorizou a retenção de valores referentes a dívidas e impostos. As apelantes sustentam a ocorrência de novação contratual e pleiteiam a majoração da multa contratual para 25%, além de questionar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e outras despesas .II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se houve novação do contrato de compra e venda de imóvel e se a retenção de valores a título de cláusula penal deve ser fixada em 25% dos valores pagos pela compradora, considerando a rescisão contratual por culpa desta.III . Razões de decidir3. Não houve configuração de novação contratual, pois a relação se limitou à cessão de direitos e obrigações, sem a criação de uma nova obrigação.
4.

A cláusula penal deve ser fixada em 25% dos valores pagos, em razão da culpa exclusiva da compradora pela rescisão do contrato .5. A retenção de 25% é considerada adequada para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
IV. Dispositivo e tese6 . Apelação cível conhecida e parcialmente provida para estabelecer o percentual de retenção, pela incidência da cláusula penal, em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com a redistribuição parcial dos ônus sucumbenciais, devendo, no mais, deve ser mantida a r. sentença.Tese de julgamento: Em contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, a cláusula penal pode ser fixada em até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por inadimplemento deste .Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que a Loteadora Assaí e a Loteadora Portu Bras devem devolver 75% do que a compradora pagou pelo imóvel, porque a compradora pediu a rescisão do contrato. A multa que a Loteadora pode reter, por conta da rescisão, foi aumentada para 25% do valor pago, pois a culpa pela rescisão foi da compradora, que não pagou as parcelas. Além disso, a decisão manteve que a compradora deve arcar com os impostos do imóvel até a data em que notificou a Loteadora sobre a rescisão. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . (TJ-PR 00087419720248160056 Cambé, Relator.: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 10/02/2025, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/02/2025)
(grifo nosso)

Considerando o longo período de indisponibilidade do imóvel e o inadimplemento substancial, a retenção no patamar de 25% do valor efetivamente pago (R$25.000,00) mostra-se razoável e proporcional, não implicando em enriquecimento ilícito do autor.

e) Do Pedido Contraposto

O requerido Fernando da Silva Raye de Aguiar formulou, em sua contestação (
vide o id. n°
8801601), pedido contraposto de condenação do autor ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, contudo, o pedido não merece prosperar.

Primeiramente, pela inadequação da via eleita, tendo em vista que a presente demanda tramita sob o Procedimento Comum, no qual a pretensão do réu em face do autor deve ser deduzida por meio de Reconvenção, nos termos do art. 343 do Código de Processo Civil, e não por simples pedido contraposto, instrumento cabível apenas nos procedimentos especiais, como o dos Juizados Especiais (Lei 9.099/95), o que não é o caso dos autos, assim, a ausência do manejo da via processual adequada implica a inadmissibilidade da pretensão.

Ainda que superada a questão formal, no mérito, o pedido seria improcedente, em virtude do dano moral indenizável ser àquele que atinge a honra, a imagem ou a dignidade da pessoa, causando-lhe dor, sofrimento ou humilhação que transcenda o mero aborrecimento, sendo que o requerido não demonstrou nos autos qualquer ato ilícito praticado pelo autor que pudesse ter gerado tal abalo. Ao contrário, o autor agiu no exercício regular de um direito ao buscar a tutela jurisdicional para rescindir um contrato que foi descumprido pelo próprio requerido, sendo a cobrança de uma dívida e a busca pela retomada de um imóvel, por si sós, não configuram ato ilícito capaz de gerar dano moral.

DISPOSITIVO

Em face do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados por
JORGE EDUARDO MENEGUSSI PESSANHA
[...].”

Examinando detidamente os elementos probatórios produzidos nos autos, concluo que não merece reparo a sentença recorrida.

De início, cumpre salientar que as notas promissórias colacionadas aos autos, emitidas em virtude do contrato de compra e venda de imóvel, ostentam nítida natureza
pro solvendo
. Diferente do que ocorre na cláusula
pro soluto
— em que o título opera a imediata extinção da dívida original —, na modalidade aqui verificada, a cártula é entregue apenas como reforço de garantia, não possuindo o condão de substituir ou extinguir a obrigação pecuniária principal.

Dessa forma, a relação causal e a obrigação de pagar somente consideram-se extintas com o adimplemento efetivo do valor consignado no título. A simples posse ou entrega da nota promissória ao devedor não constitui prova absoluta de quitação, servindo apenas como promessa de pagamento condicionada ao efetivo ingresso do numerário no patrimônio do credor. No caso em tela, diante da inexistência de lastro financeiro que comprove o fluxo do pagamento, subsiste o inadimplemento que fundamenta a rescisão contratual

Nesse sentido, já se manifestou a jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA - VENCIMENTO ANTECIPADO DO PACTO - PRESCRIÇÃO - PRAZO QUINQUENAL - TERMO INICIAL - ÚLTIMA PARCELA - NOTAS PROMISSÓRIAS - CARÁTER "PRO SOLVENDO" - PREJUDICIAL NÃO ACOLHIDA - NULIDADE DO TÍTULO - REJEITADA - EXCESSO DA EXECUÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA.

1. Na hipótese de prestações de trato sucessivo, havendo estipulação de vencimento antecipado da dívida, não há alteração do início da fluência do prazo prescricional, prevalecendo para tal fim o termo ordinariamente indicado no contrato, que é o dia do vencimento da última parcela.

2. O feito executivo se lastreia em instrumento contratual, logo, não incide a prescrição atinente às notas promissórias, emitidas em caráter "pro solvendo", o que atrai a aplicação do prazo do art. 202, § 5º, I, do CC.

3. Em se tratando de execução de instrumento particular, devidamente assinado pelo devedor e duas testemunhas, tem-se presente o título hábil a lastrear a demanda, quando corresponde à obrigação certa, líquida e exigível.

4. Não existindo prova consistente do pagamento parcial do débito cobrado, não há como reconhecer o excesso de execução alegado.

5. Recurso conhecido e não provido.
(TJMG; AC 5000586-58.2020.8.13.0245; 11ª Câmara Cível; Des. Rel. Des.(a) Shirley Fenzi Bertão; Julg.06/10/2021)

Portanto, poderia optar o credor pela cobrança do título ou a rescisão do contrato pelo inadimplemento, devendo a sentença ser mantida em todos os seus fundamentos. Dito isto
, correta a sentença ao declarar a rescisão contratual com fulcro no art. 475 do Código Civil.

Quanto ao recurso de Matheus Correa Tavares, a manutenção da sentença também se impõe. Restou evidenciado que o alienante Fernando, sem ter quitado o contrato original, não detinha a propriedade do bem, o que caracteriza a venda
a non domino
.

Segundo jurisprudência pacífica do STJ, a venda realizada por quem não é proprietário é ineficaz perante o verdadeiro titular do domínio, sendo irrelevante a alegada boa-fé do adquirente.

Não socorre o apelante a teoria da aparência, uma vez que a cautela mínima em negócios imobiliários exige a verificação da matrícula e da cadeia dominial, o que revelaria a ausência de propriedade do vendedor.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso interposto,
mantendo incólume a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios fixados em 2%, observada a condição suspensiva prevista no artigo 98, §3º do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pela eminente Relatora, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
2%, observada a condição suspensiva prevista no artigo 98, §3º do CPC.