Tribunal: TJES
Processo: 5004532-31.2022.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2026-05-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DA CAUSA. SEGURO CONTRA INCÊNDIO. INAPLICABILIDADE DA SUPRESSIO. FIXAÇÃO DO ALUGUEL COM BASE NA MÉDIA DAS AVALIAÇÕES. ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação renovatória de locação comercial, julgou parcialmente procedente o pedido para renovar o contrato pelo prazo de cinco anos, fixar aluguel mensal de R$ 18.500,00, alterar o índice de reajuste para IPCA/IBGE, determinar a retroatividade do novo valor à citação e condenar o requerido ao pagamento de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação. O apelante impugna o valor da causa, afasta a aplicação da supressio quanto ao seguro, requer majoração do aluguel para R$ 23.200,00, questiona a alteração do índice de reajuste e a distribuição dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o valor da causa foi corretamente fixado nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991; (ii) estabelecer se é aplicável a teoria da supressio quanto à exigência de indicação do locador como beneficiário do seguro contra incêndio; (iii) determinar se há fundamento para alterar o índice contratual de reajuste; (iv) definir o valor adequado do aluguel na renovação; (v) estabelecer a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe que o valor da causa na ação renovatória corresponda a doze meses do aluguel vigente ao tempo do ajuizamento, devendo prevalecer o valor efetivamente praticado à época, inexistindo demonstração de erro no montante atribuído. 4. A teoria da supressio exige inércia qualificada e ciência inequívoca do titular do direito, não configuradas quando o locador somente toma conhecimento da irregularidade da apólice ao contestar a ação, inexistindo prova de renúncia tácita. 5. A ausência de indicação do locador como beneficiário do seguro constitui irregularidade sanável, que não configura inadimplemento substancial, impondo-se determinar a contratação de nova apólice com a devida indicação. 6. A revisão do índice de reajuste contratual depende da demonstração de fato superveniente imprevisível que gere onerosidade excessiva, nos termos dos arts. 317, 478 e 479 do Código Civil, o que não se verifica diante da oscilação previsível do IGP-M e da ausência de alteração objetiva da base econômica do contrato. 7. A fixação do aluguel na renovação deve observar o valor de mercado demonstrado por avaliações técnicas idôneas, sendo inadequada a redução sem suporte técnico ou demonstração de desequilíbrio, razão pela qual se adota o valor médio apurado nos laudos. 8. Em ações renovatórias, de natureza constitutiva, os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cabendo à parte que decai da maior parte dos pedidos suportar os ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento
: 1. O valor da causa na ação renovatória de locação corresponde a doze meses do aluguel vigente na data do ajuizamento, nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991. 2. A supressio exige inércia qualificada e ciência do titular do direito, não se configurando sem prova de renúncia tácita. 3. A alteração do índice de reajuste contratual depende de demonstração de onerosidade excessiva decorrente de fato superveniente imprevisível. 4. O aluguel renovado deve refletir o valor médio de mercado comprovado por avaliações técnicas idôneas. 5. Em ação renovatória, os honorários advocatícios incidem sobre o valor atualizado da causa, quando inexistente condenação pecuniária.
Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 58, III, 69 e 73; CC, arts. 113, 317, 421, 422, 478 e 479; CPC, art. 85, § 2º.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.338.432, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 2017; STJ, REsp 1.637.877/RS, 3ª Turma; TJ-GO, AI 5072003-14.2022.8.09.0051; TJ-SP, AI 2004185-81.2022.8.26.0000; TJ-SP, AC 1122736-67.2018.8.26.0100; TJ-MG, Apelação Cível 5059589-25.2020.8.13.0024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004532-31.2022.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO MENDONCA DOMINGUES

APELADO: GRUPO CASAS BAHIA S.A.

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DA CAUSA. SEGURO CONTRA INCÊNDIO. INAPLICABILIDADE DA SUPRESSIO. FIXAÇÃO DO ALUGUEL COM BASE NA MÉDIA DAS AVALIAÇÕES. ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação renovatória de locação comercial, julgou parcialmente procedente o pedido para renovar o contrato pelo prazo de cinco anos, fixar aluguel mensal de R$ 18.500,00, alterar o índice de reajuste para IPCA/IBGE, determinar a retroatividade do novo valor à citação e condenar o requerido ao pagamento de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação. O apelante impugna o valor da causa, afasta a aplicação da supressio quanto ao seguro, requer majoração do aluguel para R$ 23.200,00, questiona a alteração do índice de reajuste e a distribuição dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o valor da causa foi corretamente fixado nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991; (ii) estabelecer se é aplicável a teoria da supressio quanto à exigência de indicação do locador como beneficiário do seguro contra incêndio; (iii) determinar se há fundamento para alterar o índice contratual de reajuste; (iv) definir o valor adequado do aluguel na renovação; (v) estabelecer a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe que o valor da causa na ação renovatória corresponda a doze meses do aluguel vigente ao tempo do ajuizamento, devendo prevalecer o valor efetivamente praticado à época, inexistindo demonstração de erro no montante atribuído. 4. A teoria da supressio exige inércia qualificada e ciência inequívoca do titular do direito, não configuradas quando o locador somente toma conhecimento da irregularidade da apólice ao contestar a ação, inexistindo prova de renúncia tácita. 5. A ausência de indicação do locador como beneficiário do seguro constitui irregularidade sanável, que não configura inadimplemento substancial, impondo-se determinar a contratação de nova apólice com a devida indicação. 6. A revisão do índice de reajuste contratual depende da demonstração de fato superveniente imprevisível que gere onerosidade excessiva, nos termos dos arts. 317, 478 e 479 do Código Civil, o que não se verifica diante da oscilação previsível do IGP-M e da ausência de alteração objetiva da base econômica do contrato. 7. A fixação do aluguel na renovação deve observar o valor de mercado demonstrado por avaliações técnicas idôneas, sendo inadequada a redução sem suporte técnico ou demonstração de desequilíbrio, razão pela qual se adota o valor médio apurado nos laudos. 8. Em ações renovatórias, de natureza constitutiva, os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cabendo à parte que decai da maior parte dos pedidos suportar os ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento
: 1. O valor da causa na ação renovatória de locação corresponde a doze meses do aluguel vigente na data do ajuizamento, nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991. 2. A supressio exige inércia qualificada e ciência do titular do direito, não se configurando sem prova de renúncia tácita. 3. A alteração do índice de reajuste contratual depende de demonstração de onerosidade excessiva decorrente de fato superveniente imprevisível. 4. O aluguel renovado deve refletir o valor médio de mercado comprovado por avaliações técnicas idôneas. 5. Em ação renovatória, os honorários advocatícios incidem sobre o valor atualizado da causa, quando inexistente condenação pecuniária.
Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 58, III, 69 e 73; CC, arts. 113, 317, 421, 422, 478 e 479; CPC, art. 85, § 2º.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.338.432, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 2017; STJ, REsp 1.637.877/RS, 3ª Turma; TJ-GO, AI 5072003-14.2022.8.09.0051; TJ-SP, AI 2004185-81.2022.8.26.0000; TJ-SP, AC 1122736-67.2018.8.26.0100; TJ-MG, Apelação Cível 5059589-25.2020.8.13.0024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Trata-se de apelação cível interposta por

JOÃO MENDONÇA DOMINGUES
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim/ES, que, nos autos da ação renovatória de locação ajuizada por
VIA S/A (GRUPO CASAS BAHIA S.A.)
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para renovar o contrato de locação comercial firmado entre as partes
“para renovar o contrato de locação do imóvel descrito na inicial, pelo prazo de 5 (cinco) anos, a partir de 01.11.2022 a 31.10.2027, fixando aluguel mínimo mensal de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), com alteração do índice contratual para IPCA/IBGE, mantidas as demais cláusulas contratuais.”

O juízo
a quo
estabeleceu que
“
diferenças dos alugueres vencidos até o trânsito em julgado desta sentença, entre o valor que a autora vinha pagando e o aluguel fixado, por força do disposto no artigo 73 da Lei nº 8.245/91, devem ser pagas de uma só vez, com correção monetária pelos índices taxa SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem”,
condenando, por fim, o requerido
“a suportar custas e honorários que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.”

Em suas razões, o apelante sustenta, em síntese: (i) a existência de erro material na fixação do valor da causa, defendendo que o aluguel vigente à época do ajuizamento era de R$ 17.000,00, conforme comprovantes de pagamento (IDs 25005476 e 13837507), de modo que o valor correto da causa seria R$ 204.000,00 (12 x R$ 17.000,00); (ii) a inaplicabilidade da teoria da supressio, pois somente teria tido acesso à apólice de seguro após o ajuizamento da ação, requerendo, subsidiariamente, que seja determinada expressamente a contratação de nova apólice com indicação do locador como beneficiário; (iii) a omissão quanto à condenação da autora em honorários sucumbenciais proporcionais, tendo em vista a rejeição dos pedidos de redução do aluguel para R$ 17.000,00 e de isenção de reajustes nos anos de 2022, 2023 e 2024; (iv) obscuridade quanto ao reajuste do aluguel no período entre 01/11/2022 e a data da citação; (v) inadequação da fixação do aluguel em R$ 18.500,00, defendendo a fixação em R$ 23.200,00, valor médio das avaliações apresentadas.

Em contrarrazões, a apelada defende, em síntese: (i) a correção do valor da causa fixado com base no art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991, arguindo, inclusive, a preclusão quanto à impugnação não apresentada em contestação; (ii) a correta aplicação da teoria da supressio, à luz dos arts. 113 e 422 do Código Civil, diante da ausência de insurgência do locador por mais de quinze anos; (iii) a adequação da fixação do aluguel em R$ 18.500,00, como valor intermediário e equilibrado; (iv) a inexistência de obscuridade quanto à retroatividade do novo aluguel à data da citação; (v) a correta distribuição dos honorários sucumbenciais.

Primeiramente, registra-se que o requerido/apelante impugnou o valor da causa em preliminar de contestação (evento 18224970, páginas 5-6), ocasião em que consignou:

1 – DAS PRELIMINARES

1.1 – Do valor da causa

A Autora atribuiu à presente demanda o valor de R$252.087,84 (duzentos e cinquenta e dois mil, oitenta e sete reais, oitenta e quatro centavos), baseando o valor atual do aluguel em R$21.007,32 (vinte e um mil, sete reais, trinta e dois centavos).

Todavia, tal valor, data máxima vênia, resta equivocado, uma vez que o valor correto do aluguel mensal é de R$17.000,00 (dezessete mil reais), sendo repassado ao Réu a quantia de R$14.177,16 (quatorze mil, cento e setenta e sete reais, dezesseis centavos) após desconto do imposto de renda na fonte, conforme demonstrado pela própria Autora, referente aos meses janeiro, fevereiro e março de 2022, no comprovante ID-13837507, bem como, demonstram os comprovantes referentes aos meses de novembro e dezembro de 2022 e janeiro, fevereiro, março, abril e maio de 2023 (documentos anexos) onde a Autora continua pagando o aluguel no valor de R$17.000,00 (dezessete mil reais), indevidamente a menor, após o vencimento do contrato, sendo repassado ao Réu a quantia de R$13.194,37 (treze mil, cento e noventa e quatro reais, trinta e sete centavos) após a retenção do imposto de renda na fonte.

Desse modo, o valor correto da causa deve ser retificado para R$204.000,00 (duzentos e quatro mil reais), que representa exatamente 12 (doze) vezes o valor do aluguel mensal, que era de R$17.000,00 (dezessete mil reais) à época da propositura da ação.

O julgador de origem rejeitou a impugnação com base na seguinte fundamentação:

DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA

Nos termos do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, o valor da causa nas ações renovatórias de locação será correspondente a doze vezes o valor do aluguel mensal vigente no momento do ajuizamento da ação.

No caso em análise, verifico que o valor atribuído à causa pela autora foi de R$ 252.087,84 (duzentos e cinquenta e dois mil, oitenta e sete reais e quatro centavos), correspondente a doze vezes o valor do aluguel mensal vigente, de R$ 21.007,32 (vinte e um mil, sete reais e trinta e dois centavos). Este cálculo foi corretamente realizado, conforme demonstrado na petição inicial e em conformidade com a legislação aplicável.

A impugnação apresentada pelo requerido não trouxe elementos suficientes para desconstituir a base legal e matemática utilizada pela autora na atribuição do valor da causa. Além disso, o aluguel mensal informado encontra respaldo nos documentos constantes nos autos.

Dessa forma, entendo que o valor atribuído à causa está em estrita observância ao que determina a legislação pertinente, razão pela qual indefiro a impugnação ao valor da causa, mantendo-o no montante atribuído de duzentos e cinquenta e dois mil, oitenta e sete reais e quatro centavos (R$ 252.087,84).

De fato, o valor da causa na ação renovatória de locação comercial deve corresponder a doze meses do aluguel em vigor da data da propositura da demanda, em conformidade com o art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991. Sobre o tema, confira-se:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VALOR DA CAUSA. Lei Nº 8 .245/91. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. APLICAÇÃO DA LEI ESPECIAL. I - A toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível (art . 291 /CPC). II - ?O valor da causa é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo julgador a qualquer tempo e grau de jurisdição, não se sujeitando aos efeitos da preclusão? (STJ. Terceira Turma. REsp 1637877/RS) . III - A lei de locação tem uma disciplina específica para o valor da causa, fato que afasta a possibilidade de aplicação diversa. IV - Tratando-se de ação Renovatória de Locação c/c Devolução de Quantias Pagas, à luz do inciso III do artigo 58 da Lei nº 8.245/91, o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, vigentes por ocasião do ajuizamento, ainda que haja cumulação de outros pedidos. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO 5072003-14.2022.8.09 .0051, Relator.: DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/04/2022)

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO QUE DEVE CORRESPONDER AO EQUIVALENTE A DOZE ALUGUÉIS EM VIGOR NA DATA DA PROPOSITURA . AGRAVO PROVIDO. Tratando-se de ação de renovatória de locação, à luz do artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/91, o valor da causa deve corresponder ao montante equivalente a doze aluguéis vigentes na data do ajuizamento da ação. Trata-se de disciplina regida por norma especial, o que afasta a possibilidade de cogitar de qualquer outra . No caso, não tem relevância o fato de se pleitear a majoração do aluguel, até porque a solução adotada pelo legislador é justamente para eliminar a possibilidade de controvérsia a respeito, unificando o critério, tal como ocorre no artigo 292, § 2º, do CPC. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20041858120228260000 São Paulo, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 07/02/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2022)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – HOMOLOGAÇÃO DE DESISTÊNCIA – VERBA SUCUMBENCIAL - VALOR DA CAUSA QUE DEVE CORRESPONDER A DOZE MESES DO ALUGUEL CONSTANTE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – ARTIGO 58, INCISO III, DA LEI Nº 8.245/91 - APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJ-SP - AC: 11227366720188260100 SP 1122736-67.2018.8 .26.0100, Relator.: Luiz Eurico, Data de Julgamento: 14/12/2020, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2020)

No caso, a requerente/apelada afirmou que o aluguel vigente era de R$ 21.007,32 (vinte e um mil e sete reais e trinta e dois centavos) – evento 18224950, página 07. Os comprovantes de pagamentos juntados à inicial, as últimas transferências eletrônicas feitas em favor do locador revelam o importe mensal líquido (após retenção do imposto de renda na fonte) de R$ 14.177,16 (evento 18224957, página 06).

Veja-se que o último aditivo, firmado em abril de 2017, fixou o valor do aluguel de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) – evento 18224955, ocasião em que as partes prorrogaram a aplicação de reajuste anual com variação do IGP-M/FGV apurado no mês de abril de 2017 para abril de 2018. Com o aditivo, o valor líquido da locação que era de R$ 14.143,41 passou para R$ 12.469,37, conforme transferência feita em 05/05/2017.

Os comprovantes de pagamento juntados à inicial demonstram que o valor da locação líquido atingiu o importe de R$ 14.177,16 em 05/05/2021, sendo este o valor líquido vigente quando do ajuizamento da demanda em 29/04/2022 (evento 18224957), antes da incidência de novo reajuste (parcela vencida em 05/05/2022), sem qualquer comprovação do novo valor nestes autos.

Menciona-se que, considerando o valor líquido da locação de R$ 14.177,16, o valor bruto estimado do aluguel até então praticado era de R$ 18.355,59 (retenção de 27,5% pela tabela IRPF de 2022), sendo que, aplicado o índice contratual do IGP-M/GV, o valor corrigido mostra-se compatível com aquele mencionado na inicial.

Nota-se que os valores líquidos apontados pelo apelante, especialmente nos meses de novembro de 2022 a maio de 2023 (evento 18224975), já após o vencimento do contrato, refere-se ao valor bruto estimado da locação de R$ 17.000,00, compatível com os depósitos feitos de R$ 13.194,37, sendo este justamente o valor pretendido na inicial (e menor que aquele praticado quando do ajuizamento da demanda, antes mesmo de aplicado o novo reajuste).

Embora alguns julgados indiquem que o valor pretendido na ação renovatória deve balizar a fixação do valor da causa
1
, entendo que deve prevalecer o valor da locação vigente quando do ajuizamento da demanda (que no caso foi justamente o mês do reajuste contratual), não prosperando a irresignação recursal, devendo ser mantido o valor da causa tal como fixado.

Ainda em contestação, o apelante alegou descumprimento contratual da locatária, que estava obrigada a contratar seguro contra incêndio em nome do locador, como beneficiário. A apólice nº 9600129830, juntada à inicial, indica como segurado VIA VAREJO S/A, sem cláusula beneficiária (evento 18224958, página 1). A apólice renovada nº 9600130641 também não indica o locador como beneficiário (evento 18224983, página 6).

A juntada das referidas apólices indica que a locatária não cumpriu integralmente a cláusula contratual que lhe obriga a
“fazer em nome e como beneficiário o LOCADOR, em companhia seguradora idônea de sua livre escolha, seguro contra fogo para o imóvel dado em locação, pelo valor correspondente à avaliação efetuada oportunamente, com arrimo nos critérios de avaliação expedidos pela SUSEP, necessário à sua reconstrução”
(cláusula sexta, §1º, do contrato de locação – evento 18224953, página 2), ratificada no último aditivo contratual, com vigência até 31 de outubro de 2022 – evento 18224955, cláusula sétima).

O julgador de origem, quanto à contratação de seguro contra incêndio, entendeu que
“esta foi realizada de forma regular ao longo da vigência contratual. Destaco que a impugnação apresentada pelo locador sobre a regularidade do seguro somente foi levantada após o ajuizamento da presente ação, não havendo nos autos qualquer evidência de manifestação anterior durante os mais de quinze anos da relação locatícia.”

Nesse contexto, entendeu aplicável a
“
teoria da supressio, que prevê a perda do direito de uma parte de exigir determinada obrigação quando, por longo período, deixou de exercê-lo, concluo que o comportamento do locador configurou renúncia tácita à estrita exigência da cláusula contratual, especialmente porque o seguro contratado atendeu à finalidade essencial de proteger o imóvel contra incêndios.”

Ocorre que não há nenhuma prova que indique que o locador tinha conhecimento de que não era indicado como beneficiário na apólice. Anota-se que as duas apólices juntadas aos autos, tinham prazo de vigência, respectivamente,
“das 24 horas do dia 31 de julho de 2020 às 24 horas do dia 31 de julho de 2022”
, e das
“24 horas do dia 31 de Julho de 2022 às 24 horas do dia 30 de janeiro de 2024”.

Como assentado pelo ministro do Superior Tribunal de Justiça, Luis Felipe Salomão, no julgamento do
REsp 1.338.432
,
em 2017, na Quarta Turma,
"a
supressio
inibe o exercício de um direito, até então reconhecido, pelo seu não exercício. Por outro lado, e em direção oposta à
supressio
, mas com ela intimamente ligada, tem-se a teoria da
surrectio
, cujo desdobramento é a aquisição de um direito pelo decurso do tempo, pela expectativa legitimamente despertada por ação ou comportamento".

No caso, não há que se falar em inércia do locador em exigir o cumprimento da cláusula, pois, em contestação, quando ciente dos termos das últimas apólices contratadas pela locatária, identificou e impugnou o descumprimento do contrato.

Apesar disso, trata-se de irregularidade plenamente sanável, que não configura descumprimento contratual substancial, já que foi contratado o seguro de incêndio,
que engloba, dentre outros, bens de terceiros em poder do segurado e até despesa de aluguel
. Além disso, no caso, o próprio locador, em audiência de conciliação, admitiu a renovação do contrato, embora as partes não tenham entrado em acordo quanto ao valor (evento 18225196).

Desse modo, cabível o acolhimento do pedido subsidiário recursal para que seja determinada expressamente a contratação de nova apólice com indicação do locador como beneficiário.

Em relação ao valor do aluguel, a sentença consignou que:

(...) analisando os autos, observo pela prova documental acostada pelo Requerido, três laudos de avaliação de imóvel, devidamente elaborados e assinados por Corretor de Imóveis, devidamente credenciados ao CRECI (ids. 25005477 – 25005481).

Dos referidos laudos se extraem que avaliação mercadológica dos imóveis variam entre R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) e R$ 25.200,00 (vinte e cinco mil e duzentos reais).

Entretanto, ao averiguar a situação dos autos, noto que o requerente alugou um imóvel para a requerida por valor inicial de R$ 10.000,00 (dez mil reais), posteriormente reajustou para R$ 14.800,00 (quatorze mil e oitocentos reais) e finalmente ponderado para R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais), estando, após reajustes, em R$ 21.007,32 (vinte e um mil, sete reais e trinta e dois centavos).

Ocorre que a proposta de reajuste locatício desejado pelo requerente na quantia de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) mensais vai de encontro com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sob o fundamento de que, inobstante esse valor seja o preço de mercado, em verdade, o requerente estaria exigindo da requerida um aumento superior a 36,47%, o que fere frontalmente a perspectiva de equilíbrio contratual, uma vez que o valor reajustado proposto pelo Requerido perfaz o montante de R$ 23.200,00 (vinte e três mil e duzentos reais).

Ressalto, portanto, que não estou considerando abusivo o referido valor, estou entendendo abusivo esse valor ser aplicado para a requerida porque a linha contratual anterior possuía perspectiva totalmente divergentes dessa aplicação e que não podem ser impostas.

Nesse quadro, considero aceitável que o valor de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais) possa ser a mais adequada porque ressalta uma valorização do ambiente, mas não expressa falta de moderação ao devedor inicial que honradamente satisfaz o interesse do locador.

Ademais, o novo valor fixado deve produzir a partir da data de citação do Requerido, uma vez que o art. 69 da Lei nº 8.245/1991 não deixa margem ao intérprete: “o aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel”.

Desse modo, a pretensão de restituição ou compensação de valores, à título de aluguéis, deve seguir o previsto no art. art. 69 da Lei nº 8.245/1991: “o aluguel fixado na sentença retroage à citação”.

À vista dessas circunstâncias, vejo que o requerente formula alegações que se fundam em prova técnica, mas que sua aplicação para a requerida viola princípio constitucional, devendo haver uma ponderação de equilíbrio para a devida efetivação.

Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na ação, para renovar o contrato de locação do imóvel descrito na inicial, pelo prazo de 5 (cinco) anos, a partir de 01.11.2022 a 31.10.2027, fixando aluguel mínimo mensal de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais), com alteração do índice contratual para IPCA/IBGE, mantidas as demais cláusulas contratuais.

(...).

Ocorre que, primeiro, não há demonstração de onerosidade excessiva superveniente que justifique a alteração do índice de reajuste contratual.

O Código Civil, nos artigos 317, 478 e 479, estabelece a possibilidade de revisão judicial para restabelecer o equilíbrio na relação jurídica nos contratos de execução instantânea, diferida ou contínua, quando eventos posteriores, imprevistos e imprevisíveis para as partes, resultam em onerosidade excessiva, com vantagem desproporcional para uma das partes.

Portanto, há a possibilidade de revisão do contrato quando houver a ocorrência de um fato fortuito e uma onerosidade excessiva, resultando em um desequilíbrio injustificável de valores, causando prejuízo excessivo para uma das partes e vantagem desproporcional para a outra.

No entanto, é importante ressaltar que a mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos.

Em outras palavras, a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado.

No caso em questão, o aumento do índice de correção monetária IGP-M ocorreu, entre outros fatores, devido aos impactos sofridos pela pandemia da COVID-19.

Porém, conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, inclusive com variações negativas em 2023 e 2024, de forma que não identifico onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes (art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação
(índice que vinha sendo praticado desde o contrato original em 2007).

Observa-se que o prazo de vigência contratual expirou em outubro de 2022, quando o valor bruto apontado do aluguel estava em R$ 21.007,32 (vinte e um mil e sete reais e trinta e dois centavos), conforme informado pelo locatário (após aplicação do índice de reajuste IGP-M, inexistindo motivação para alteração do índice de reajuste do contrato vigente.

Quanto à pretendida redução do valor da locação, cuja renovação não se opôs o locador (de 01/11/2022 até 31/10/2027), veja-se que as avaliações de aluguel datadas de maio de 2023, revelam valor locatício médio de R$ 23.233,33 (R$ 21.000,00, R$ 25.200,00 e 23.500,00 – eventos 18224976, 18224977 e 18224978), sendo que o locador admitiu a quantia locatícia de
“R$23.200,00 (vinte e três mil e duzentos reais), para o aluguel do imóvel locado, à partir do dia 01.11.2022, inclusive, (mês subsequente ao do vencimento do contrato, que foi no dia 31.10.2022)”
(evento 18224970, páginas 13-4) .

De cinco em cinco anos, a cada aditamento do contrato, as partes avençaram
um reajuste do valor locativo mensal (por certo para manter o equilíbrio econômico-financeiro do contrato)
,
sendo que, no caso, o valor médio das avaliações mostra-se adequado para manter a continuidade da avença, inclusive com o reajuste pelo IPCA, tal como também admitido pelo requerido para o caso de nova renovação (evento 18225196).

Não há suporte técnico para a redução pretendida pela locatária, ou mesmo para o valor fixado pelo julgador de origem, que sequer considera o índice de reajuste contratual do último ano de vigência da avença, cuja onerosidade não foi demonstrada.

Assim, deve ser assegurada a renovação da locação comercial, observado o valor locatício médio das avaliações, com reajuste pelo IPCA a partir da renovação.

Por fim, em relação aos ônus sucumbenciais, considerando que a requerente/apelada obteve apenas a renovação contratual, e não a pretendida redução do aluguel e nem a isenção ou mesmo substituição do índice de reajuste durante o contrato então vigente, entendo que o requerido/apelante decaiu de parte mínima do pedido, de modo que a requerente/apelada deve arcar com o pagamento das custas e honorários, estes fixados no percentual mínimo legal sobre o valor atualizado da causa.

A propósito, segundo já definido pela jurisprudência (grifei):

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS . BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO . (...) O art . 85, § 2º, do CPC estabelece uma ordem sucessiva para a fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios: primeiramente, o valor da condenação; não havendo condenação, o proveito econômico obtido; e, não sendo possível mensurá-lo, o valor atualizado da causa. 4.
A ação renovatória de locação possui natureza constitutiva, tendo como objetivo a renovação compulsória do contrato, e não a imposição de uma condenação pecuniária propriamente dita
. 5 .
A fixação do valor do aluguel no contrato renovado não configura condenação para fins de arbitramento dos honorários advocatícios.
6.
Em demandas constitutivas, nas quais não há condenação nem possibilidade de mensuração do proveito econômico, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC
. 7. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconhece que, em ações renovatórias de locação, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 8 . Recurso provido. Tese de julgamento: 1. Nas ações renovatórias de contrato de locação, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser calculados com base no valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. (TJ-MG - Apelação Cível: 50595892520208130024, Relator.: Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso, Data de Julgamento: 14/05/2025, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/05/2025)

Posto isso,
CONHEÇO do recurso de apelação cível e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a sentença objurgada, fixando aluguel mínimo mensal em R$ 23.200,00 (vinte e três mil e duzentos reais), com alteração do índice contratual para IPCA/IBGE a partir da novel renovação, mantidos os demais termos contratuais (incluindo o reajuste locativo anterior à renovação).

Considerando a sucumbência mínima do requerido/apelante, condeno a requerente/apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este fixados no percentual mínimo legal sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

1
AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. DOZE VEZES A QUANTIA PRETENDIDA PELO AUTOR . VALIDADE. O VALOR DA CAUSA EM AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL CORRESPONDE A DOZE MESES DO ALUGUEL PRETENDIDO PELO AUTOR DA DEMANDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-DF - AGI: 20130020105470 DF 0011375-75 .2013.8.07.0000, Relator.: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 10/07/2013, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/07/2013 . Pág.: 137)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 04/05/2026 - 08/05/2026:

Acompanho o E. Relator.

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
: Acompanho a relatoria.