Tribunal: TJES
Processo: 5015255-61.2023.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-03-13

Ementa:
Ementa
:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PRÉVIO POR VALOR DE REFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO COM CONTRADITÓRIO. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que concedeu a segurança pleiteada, a fim de reconhecer o direito do impetrante de recolher ITBI com base no valor declarado na escritura (R$ 19.400.000,00) relativo à transmissão dos imóveis das matrículas nº 140 e nº 15.053 do Registro de Imóveis da Serra, afastando valor de referência unilateralmente fixado pelo Fisco municipal (R$ 70.909.573,79).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município pode adotar previamente valor de referência unilateral para fins de base de cálculo do ITBI; (ii) estabelecer se o arbitramento fiscal poderia ter sido validamente realizado sem prévia instauração de procedimento administrativo com garantia do contraditório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113, fixou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado ao valor venal do IPTU.

4. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN, com plena garantia do contraditório.

5. A utilização de valor de referência pré-estabelecido pela Administração constitui indevido arbitramento prévio e configura lançamento de ofício incompatível com o procedimento previsto no art. 148 do CTN, consoante expressamente decidido pelo STJ no REsp 1.937.821/SP (Tema 1113).

6. O procedimento administrativo realizado pelo Município (IDs 16526020 e 16526684) não assegurou participação do contribuinte, inexistindo comprovação de garantia de contraditório, o que invalida o arbitramento da base de cálculo distinto do valor declarado.

7. A preservação da sentença não impede que o Município, dentro do prazo decadencial de constituição do crédito tributário, instaure novo procedimento administrativo conforme as premissas do Tema 1113 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A Administração deve assegurar contraditório e ampla defesa em procedimento administrativo específico para afastar o valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI, conforme art. 148 do CTN.

2. É inválido o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência unilateralmente fixado pelo Município.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC/2015, art. 1.039; Lei 12.016/2009, art. 25.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022; TJRJ, APL 0160994-28.2022.8.19.0001, j. 23/08/2024; TJSP, AC 1022261-13.2022.8.26.0602, j. 15/08/2024; TJPR, Ag Instr 0111250-17.2023.8.16.0000, j. 12/08/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015255-61.2023.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PATRIA RENDA URBANA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

APELADO: SECRETARIO MUNICIPAL DE FINANÇAS E PLANEJAMENTO e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PRÉVIO POR VALOR DE REFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO COM CONTRADITÓRIO. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que concedeu a segurança pleiteada, a fim de reconhecer o direito do impetrante de recolher ITBI com base no valor declarado na escritura (R$ 19.400.000,00) relativo à transmissão dos imóveis das matrículas nº 140 e nº 15.053 do Registro de Imóveis da Serra, afastando valor de referência unilateralmente fixado pelo Fisco municipal (R$ 70.909.573,79).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município pode adotar previamente valor de referência unilateral para fins de base de cálculo do ITBI; (ii) estabelecer se o arbitramento fiscal poderia ter sido validamente realizado sem prévia instauração de procedimento administrativo com garantia do contraditório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113, fixou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado ao valor venal do IPTU.

4. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN, com plena garantia do contraditório.

5. A utilização de valor de referência pré-estabelecido pela Administração constitui indevido arbitramento prévio e configura lançamento de ofício incompatível com o procedimento previsto no art. 148 do CTN, consoante expressamente decidido pelo STJ no REsp 1.937.821/SP (Tema 1113).

6. O procedimento administrativo realizado pelo Município (IDs 16526020 e 16526684) não assegurou participação do contribuinte, inexistindo comprovação de garantia de contraditório, o que invalida o arbitramento da base de cálculo distinto do valor declarado.

7. A preservação da sentença não impede que o Município, dentro do prazo decadencial de constituição do crédito tributário, instaure novo procedimento administrativo conforme as premissas do Tema 1113 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A Administração deve assegurar contraditório e ampla defesa em procedimento administrativo específico para afastar o valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI, conforme art. 148 do CTN.

2. É inválido o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência unilateralmente fixado pelo Município.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC/2015, art. 1.039; Lei 12.016/2009, art. 25.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022; TJRJ, APL 0160994-28.2022.8.19.0001, j. 23/08/2024; TJSP, AC 1022261-13.2022.8.26.0602, j. 15/08/2024; TJPR, Ag Instr 0111250-17.2023.8.16.0000, j. 12/08/2024.
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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5015255-61.2023.8.08.0048

APELANTE: MUNICÍPIO DE SERRA

APELADO: PATRIA RENDA URBANO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto pelo
MUNICÍPIO DE SERRA
em face da sentença (ID 16526691) Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual da Serra que, nos autos do mandado de segurança impetrado por
PÁTRIA RENDA URBANO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA,
concedeu a segurança para
“declarar o direito da impetrante de recolher o ITBI calculado sobre o valor da transação declarado à Prefeitura (cf. consta da escritura pública), sem incidência de encargos legais, referente à transferência dos imóveis objeto da matrícula nº 140, do RI de Serra, inscrito no cadastro imobiliário sob o nº 010.4.005.4883.001; e matrícula nº 15.053, do RI de Serra, inscrito no cadastro imobiliário sob os nºs 010.4.005.4958.001 e 010.4.005.4958.002”
.

Em suas razões recursais (ID 16526693), o recorrente sustenta que, para fins de incidência do ITBI, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos e que o preço registrado no contrato ou na escritura não é o determinante para a base de cálculo do ITBI, e sim o valor venal do imóvel.

Devidamente intimado, o recorrido apresentou contrarrazões no ID 16526694.

Pois bem.

Depreende-se dos autos que o ora recorrido, Pátria Renda Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário questiona a base de cálculo adotada pelo Município de Serra para lançamento de ITBI referente à transferência de bens imóveis.

Nesse contexto, relata que adquiriu dois imóveis comerciais
“descrito e caracterizado na matrícula nº 140, do RI de Serra, cadastrado na respectiva municipalidade sob o nº 010.4.005.4883.001 e descrito e caracterizado na matrícula nº 15,053, do RI de Serra, cadastrado na respectiva Municipalidade sob os nºs 010.4.005.4958.001 e 010.4.005.4958.002
”.

No entanto, relata que, a despeito de ter solicitado a emissão de guias de ITBI considerando o valor de transação de R$ 19.400.000,00 (dezenove milhões e quatrocentos mil reais), o Fisco Municipal atribuiu à mesma transação a importância de R$ 70.909.573,79 (setenta milhões, novecentos e nove mil, quinhentos e setenta e três reais e setenta e nove centavos).

Diante do aludido cenário, propôs a presente demanda no intuito de que fosse determinado ao Município de Serra que expedisse novas guias de recolhimento de ITBI com a utilização, como base de cálculo, dos valores de mercado declarados pelo próprio contribuinte.

A segurança foi concedida pelo Juízo
a quo
, o que ensejou a interposição do presente apelo pelo Município de Serra.

Rememorados esses fatos, é imperioso destacar que a questão afeta à base de cálculo do ITBI já foi objeto de apreciação pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113), cujo acórdão restou ementado da seguinte forma:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2.
Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

6.
Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese,
justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7.
A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b)

o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Vê-se, portanto, que o Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu expressamente que
não é possível o arbitramento prévio, por parte do Município, da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente sem que, para tanto, tenha sido instaurado o correspondente processo administrativo com garantia do contraditório
.

No caso em apreço, verifico que o procedimento administrativo realizado pela Municipalidade para apuração do valor venal que entendia correto (IDs 16526020 e 16526684)
não contaram com a participação do contribuinte, sendo certo que inexiste nos autos qualquer elemento que demonstre que lhe foi garantido o exercício contraditório.

Nesse sentido, forçoso concluir que o procedimento administrativo não seguiu as premissas exigidas para que seja reputado válido o arbitramento de ITBI com base de cálculo distinta da indicada pelo contribuinte, a qual, nos termos do Tema 1133, goza de presunção relativa de veracidade, e apenas apenas é afastada
mediante procedimento administrativo em que o contraditório seja garantido
.

Como estabelecido pelo C. STJ,
“a prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo”
(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Ao analisar demandas análogas, a jurisprudência pátria tem chegado à mesma conclusão, no sentido de reconhecer o vício no procedimento administrativo, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO IMPETRADO CONTRA ATO DO SR. Subsecretário de tributação e fiscalização da fazenda do Rio de Janeiro, objetivando que o pagamento de ITBI seja realizado com fundamento no valor da transação de transmissão, afastada a base de cálculo do IPTU. Município do Rio de Janeiro. Sentença de procedência. Recurso da municipalidade. Com a fixação das teses e publicação do acórdão paradigma em 03.03.2022, o sobrestamento do feito é encerrado, nos termos do art. 1.040, III do CPC. Ademais, o recurso extraordinário interposto junto ao Supremo Tribunal Federal, re 1412419, teve julgamento em 14/04/24, publicado em 15/04/24, no qual a relatora Min. Carmen lúcia, negou-lhe provimento. Tema nº1.113, com base no paradigma RESP 1937821/SP, Recurso Especial em irdr, que fixou a seguintes teses: A) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
No caso concreto a base de cálculo utilizada pelo município, para cálculo do imposto devido, foi muito superior ao valor da venda do imóvel. Também não houve a instauração de procedimento administrativo, com ampla defesa e contraditório, para apuração de valor diverso ao da venda, na forma do art. 148 do CTN. Presunção de validade da declaração feita do contribuinte. Não há que se falar em violação ao 5ª, XXXVI da CF e 24 da lindb. Recurso a que nega provimento.
(TJRJ; APL 0160994-28.2022.8.19.0001; Rio de Janeiro; Terceira Câmara de Direito Público; Relª Desª Inês da Trindade Chaves de Melo; DORJ 23/08/2024; Pág. 387)

AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. Sorocaba. Lançamento complementar de ITBI. Sentença de improcedência. Irresignação da parte autora. Cabimento. Base de cálculo definida no Recurso Especial nº 1.937.827/SP (Tema nº 1.113), sob o rito dos recursos repetitivos, que fixou as seguintes teses: A) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Referida tese, porém, não impede que o Município realize o lançamento complementar do tributo de forma individualizada pelo valor que entenda correto, sendo certo, porém que, tal conduta deve se sujeitar aos ditames estabelecidos no art. 148 do CTN.
Processo administrativo para verificação de eventual discrepância entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor definido como real pelo fisco, para arbitramento da base de cálculo do tributo, no qual não foi resguardado o direito do contribuinte ao contraditório e à ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN. Avaliação do imóvel que ocorreu de forma unilateral pelo Município, o que torna ilegal a base de cálculo utilizada pelo Fisco.

Ação julgada procedente para anular os Autos de Infração 001-011252 e 002-011252 e, consequentemente, anular o crédito tributário por eles representados. Inversão do ônus de sucumbência. Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Recurso provido. (TJSP; AC 1022261-13.2022.8.26.0602; Sorocaba; Décima Quarta Câmara de Direito Público; Rel. Des. Walter Barone; Julg. 15/08/2024)

I. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR. II. Tributário. ITBI. Integralização do capital social por meio da transmissão de bens imóveis ao patrimônio da empresa impetrante. III. Imunidade prevista no art. 156, 2º, I, da CF que não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Aplicação do tema 796 do STF. lV. Exigência do ITBI incidente sobre a diferença entre o valor declaradamente integralizado ao capital social da sociedade empresária e o valor de mercado do imóvel fixado pelo fisco. Possibilidade. Base de cálculo do imposto. Tema 1113 do STJ. V.
Presunção de que o valor de mercado do imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte.
Possibilidade de afastamento pelo fisco mediante procedimento próprio assegurados a ampla defesa e o contraditório ao contribuinte, o que não ocorreu no caso em tela.
VI - liminar deferida quanto a integralização, por ora, dos imóveis ao capital social sem o recolhimento do imposto.
VII. Recurso provido. (TJPR; Ag Instr 0111250-17.2023.8.16.0000; Ponta Grossa; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Jorge de Oliveira Vargas; Julg. 12/08/2024; DJPR 19/08/2024)

Destaco, por derradeiro, que as conclusões aqui externadas
não impedem que o Município, dentro do prazo decadencial de constituição do crédito tributário, se assim entender, instaure procedimento administrativo,
nos termos exigidos pelo Tema 1113, do c. STJ,
para apurar complementação eventualmente necessária.

Ante o exposto, conheço

do recurso de apelação

interposto
e NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença que concedeu a segurança.

Sem majoração de honorários sucumbenciais, conforme dispõe o art. 25, da Lei 12.016/2009.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)