Tribunal: TJES
Processo: 5000781-30.2026.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-05-14

Ementa:
A
CÓRDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. REVOGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por administradora de condomínio contra decisão que, em ação de indenização, determinou a realização de reparos emergenciais e a inversão do ônus da prova com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, sustentando a agravante atuar apenas na prestação de serviços administrativos, sem responsabilidade por obras estruturais .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora de condomínio possui legitimidade para responder por obras estruturais; (ii) estabelecer se existe relação de consumo apta a justificar a inversão do ônus da prova.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A administradora exerce função meramente administrativa, sem dever legal de executar obras estruturais, cuja responsabilidade recai sobre o condomínio.

A jurisprudência do STJ afasta a existência de relação de consumo entre condômino individual e administradora contratada pelo condomínio.

A imposição de obrigação de fazer e de inversão do ônus da prova revela-se indevida diante da ilegitimidade passiva da agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A administradora de condomínio que presta serviços administrativos não responde por obras estruturais em áreas comuns ou unidades autônomas.

Não há relação de consumo entre condômino individual e administradora contratada pelo condomínio.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.348, V; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 441.873/DF, Rel. Min. Castro Filho, Terceira Turma, j. 19.09.2006.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000781-30.2026.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FADINI ASSESSORIA E SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA

AGRAVADO: GILBERTO DE OLIVEIRA BEREZUSCHY DEPIZZOL

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
CÓRDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. REVOGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por administradora de condomínio contra decisão que, em ação de indenização, determinou a realização de reparos emergenciais e a inversão do ônus da prova com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, sustentando a agravante atuar apenas na prestação de serviços administrativos, sem responsabilidade por obras estruturais .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora de condomínio possui legitimidade para responder por obras estruturais; (ii) estabelecer se existe relação de consumo apta a justificar a inversão do ônus da prova.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A administradora exerce função meramente administrativa, sem dever legal de executar obras estruturais, cuja responsabilidade recai sobre o condomínio.

A jurisprudência do STJ afasta a existência de relação de consumo entre condômino individual e administradora contratada pelo condomínio.

A imposição de obrigação de fazer e de inversão do ônus da prova revela-se indevida diante da ilegitimidade passiva da agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A administradora de condomínio que presta serviços administrativos não responde por obras estruturais em áreas comuns ou unidades autônomas.

Não há relação de consumo entre condômino individual e administradora contratada pelo condomínio.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.348, V; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 441.873/DF, Rel. Min. Castro Filho, Terceira Turma, j. 19.09.2006.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por

FADINI ASSESSORIA E SERVIÇOS CONDOMINIAIS LTDA.
contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da
Ação de Indenização
ajuizada por
GILBERTO DE OLIVEIRA BEREZUSCHY DEPIZZOL
, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que a agravante, solidariamente com o Condomínio, promova reparos emergenciais na área comum (laje/fachada) e na rede elétrica da unidade do agravado no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária, bem como determinou a inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor.

Em suas razões (id.
17868648
), a agravante sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva, argumentando ser mera prestadora de serviços de auxílio administrativo ao Condomínio, sem responsabilidade pela gestão ou manutenção estrutural do edifício. Alega que o agravado confundiu a administradora do condomínio com a imobiliária administradora da locação (Marilza Martins), esta sim responsável pela gestão da unidade autônoma. Aduz a inexistência de relação de consumo e o risco de dano grave decorrente da imposição de obrigação de fazer (obras civis) e da incidência de astreintes.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido por esta Relatoria, paralisando as obrigações impostas à agravante até o julgamento colegiado.

No curso do trâmite recursal, sobreveio aos autos de origem nova decisão do Juízo
a quo
, que reconheceu a conexão por prejudicialidade com o processo nº
0004353-18.2019.8.08.0035
e declinou da competência para a 4ª Vara Cível de Vila Velha.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento em conjunto com o agravo de instrumento nº
5001471-59.2026.8.08.0000
.

Vitória-ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5000781-30.2026.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FADINI ASSESSORIA E SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA

AGRAVADO: GILBERTO DE OLIVEIRA BEREZUSCHY DEPIZZOL

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por

FADINI ASSESSORIA E SERVIÇOS CONDOMINIAIS LTDA.
contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da
Ação de Indenização
ajuizada por
GILBERTO DE OLIVEIRA BEREZUSCHY DEPIZZOL
, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que a agravante, solidariamente com o Condomínio, promova reparos emergenciais na área comum (laje/fachada) e na rede elétrica da unidade do agravado no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária, bem como determinou a inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor.

Em suas razões (id. 17868648), a agravante sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva, argumentando ser mera prestadora de serviços de auxílio administrativo ao Condomínio, sem responsabilidade pela gestão ou manutenção estrutural do edifício. Alega que o agravado confundiu a administradora do condomínio com a imobiliária administradora da locação (Marilza Martins), esta sim responsável pela gestão da unidade autônoma. Aduz a inexistência de relação de consumo e o risco de dano grave decorrente da imposição de obrigação de fazer (obras civis) e da incidência de astreintes.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido por esta Relatoria, paralisando as obrigações impostas à agravante até o julgamento colegiado.

No curso do trâmite recursal, sobreveio aos autos de origem nova decisão do Juízo
a quo
, que reconheceu a conexão por prejudicialidade com o processo nº 0004353-18.2019.8.08.0035 e declinou da competência para a 4ª Vara Cível de Vila Velha.

Sem contrarrazões.

Inicialmente, cumpre registrar que o superveniente declínio de competência proferido pelo juízo de primeira instância para a 4ª Vara Cível não acarreta a perda do objeto deste recurso. Isso porque o agravo interposto pela Fadini não debateu competência ou conexão processual, cingindo-se a atacar a imposição da obrigação de fazer (obras sob pena de multa) e a determinação de inversão do ônus da prova (aplicação do CDC).

Como o declínio de competência não revogou expressamente a liminar, persiste o interesse de agir da agravante na cassação definitiva da tutela de urgência em seu desfavor.

No mérito, a razão acompanha integralmente a agravante.

Conforme se extrai do acervo probatório, a Fadini Assessoria atua estritamente na prestação de serviços de apoio administrativo, financeiro e burocrático ao condomínio, sempre subordinada às decisões do síndico. Não detém ela qualquer ingerência técnica, dever legal (o qual recai sobre o Condomínio, art. 1.348, V, do CC) ou obrigação contratual de promover obras de engenharia civil em áreas comuns ou, muito menos, no interior de unidades privativas.

Restou patente nos autos o erro na identificação da parte legítima perpetrado pelo autor da demanda originária. O próprio
“Relatório de Vistoria de Saída”
, expressamente citado pelo magistrado de piso como prova robusta para a concessão da liminar contra a agravante, foi elaborado e assinado por empresa diversa: a Imobiliária Marilza Martins, que é a verdadeira responsável pela administração da locação da unidade 302. A agravante (administradora do condomínio) foi indevidamente confundida com a administradora do imóvel locado.

Tampouco prospera a decisão agravada no ponto em que reconheceu a existência de relação de consumo e determinou a inversão do ônus da prova contra a Fadini.

Digo isso porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que não há relação consumerista entre o condômino, individualmente considerado, e a empresa administradora contratada pelo Condomínio (REsp 441.873/DF, Rel. Min. Castro Filho, veja-se:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONTRATAÇÃO DE CONTADOR. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONSUMERISTA ENTRE O FORNECEDOR DE SERVIÇO E CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE CONSIDERADO. I -
Conforme reiterada jurisprudência desta Corte, não é relação de consumo a que se estabelece entre os condôminos e o Condomínio, referente às despesas para manutenção e conservação do prédio e dos seus serviços. II - A relação firmada entre o contador (prestador de serviço) e o Condomínio (destinatário final) está embasada na legislação consumerista, porém, em nada aproveita à autora, haja vista que a prestação do serviço de contadoria fora destinada ao condomínio, como um todo, e não, individualmente, a cada um dos condôminos. Recurso especial a que se nega conhecimento
. (REsp n. 441.873/DF, relator Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em 19/9/2006, DJ de 23/10/2006, p. 295.)

A prestação do serviço de administração é destinada ao ente despersonalizado (Condomínio), e não aos proprietários das unidades autônomas.

Dessa forma, impor a uma empresa de serviços administrativos a inversão do ônus probatório, obrigando-a a produzir complexa prova técnica negativa sobre falhas estruturais em um imóvel ao qual sequer possui acesso, revela-se determinação manifestamente descabida e contrária ao direito.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do presente recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada e indeferir a tutela de urgência em relação à agravante Fadini Assessoria e Serviços Condominiais Ltda., afastando a obrigação de realizar as obras, anulando a multa cominatória e revogando a inversão do ônus da prova baseada no CDC aplicadas em seu desfavor.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)