Tribunal: TJES
Processo: 5004664-06.2022.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL.
INCIDÊNCIA SOBRE O MONTANTE EFETIVAMENTE PAGO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM.
VALIDADE.
TAXA DE FRUIÇÃO.
INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO.
RESTITUIÇÃO PARCELADA
E COM CARÊNCIA.
JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelas requeridas contra sentença proferida nos autos de Ação de Declaração de Nulidade c/c Pedido de Restituição de Valores. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão contratual e a nulidade de determinadas cláusulas, condenando as rés à restituição integral do valor pago pelos autores (R$ 19.465,76), em parcela única, com incidência de juros moratórios desde o vencimento e correção monetária desde o efetivo prejuízo, além do pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula penal de 10% calculada sobre o valor total do contrato; (ii) verificar se o valor da comissão de corretagem foi corretamente considerado na sentença; (iii) estabelecer se é cabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; (iv) determinar a forma de restituição dos valores pagos; (v) fixar o termo inicial dos juros moratórios; e (vi) redimensionar os ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula penal de 10% do valor total do contrato mostra-se abusiva quando resulta na retenção da quase totalidade do valor pago, sendo legítima apenas se aplicada sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores.

A comissão de corretagem no montante foi devidamente comprovada e deve ser considerada como dedutível, conforme tese firmada no Tema Repetitivo nº 938 do STJ e especificado na sentença. Todavia, deve-se corrigir o erro material contido na sentença para que conste o montante de R$ 4.670,19 pagos a título de comissão de corretagem, conforme quadro-resumo contido no contrato.

A taxa de fruição é indevida em caso de lote não edificado, por ausência de uso ou aproveitamento econômico do imóvel pelo promitente comprador, conforme precedentes do STJ.

A restituição dos valores pagos deve observar o disposto no art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/79 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018), ocorrendo em até 12 parcelas mensais após carência de 12 meses da formalização da rescisão.

Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, nos termos da orientação firmada no Tema Repetitivo nº 1002 do STJ.

Diante da sucumbência recíproca, os ônus processuais devem ser redistribuídos na proporção de 30% para os autores e 70% para as rés, com honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação para cada parte, observada a mesma proporção, e com suspensão da exigibilidade quanto aos autores beneficiários da justiça gratuita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal de 10% em distrato contratual firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 pode incidir sobre os valores efetivamente pagos quando a aplicação sobre o valor total do contrato revelar abusividade no caso concreto.

É válida a retenção da comissão de corretagem paga, desde que previamente pactuada e destacada, conforme orientação do STJ.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de lote não edificado, por ausência de proveito econômico pelo comprador.

A restituição de valores em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018 deve observar o parcelamento e carência previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

Havendo sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus processuais e dos honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, §§ 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018; CDC, art. 51, II; CPC, arts. 85, § 2º, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.073.412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03.10.2023, DJe 05.10.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 2224390/MS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; TJES, Apelação Cível nº 5002116-33.2022.8.08.0030, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 19.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004664-06.2022.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NATALINA GONCALVES e outros

APELADO: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL.
INCIDÊNCIA SOBRE O MONTANTE EFETIVAMENTE PAGO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM.
VALIDADE.
TAXA DE FRUIÇÃO.
INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO.
RESTITUIÇÃO PARCELADA
E COM CARÊNCIA.
JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelas requeridas contra sentença proferida nos autos de Ação de Declaração de Nulidade c/c Pedido de Restituição de Valores. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão contratual e a nulidade de determinadas cláusulas, condenando as rés à restituição integral do valor pago pelos autores (R$ 19.465,76), em parcela única, com incidência de juros moratórios desde o vencimento e correção monetária desde o efetivo prejuízo, além do pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula penal de 10% calculada sobre o valor total do contrato; (ii) verificar se o valor da comissão de corretagem foi corretamente considerado na sentença; (iii) estabelecer se é cabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; (iv) determinar a forma de restituição dos valores pagos; (v) fixar o termo inicial dos juros moratórios; e (vi) redimensionar os ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula penal de 10% do valor total do contrato mostra-se abusiva quando resulta na retenção da quase totalidade do valor pago, sendo legítima apenas se aplicada sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores.

A comissão de corretagem no montante foi devidamente comprovada e deve ser considerada como dedutível, conforme tese firmada no Tema Repetitivo nº 938 do STJ e especificado na sentença. Todavia, deve-se corrigir o erro material contido na sentença para que conste o montante de R$ 4.670,19 pagos a título de comissão de corretagem, conforme quadro-resumo contido no contrato.

A taxa de fruição é indevida em caso de lote não edificado, por ausência de uso ou aproveitamento econômico do imóvel pelo promitente comprador, conforme precedentes do STJ.

A restituição dos valores pagos deve observar o disposto no art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/79 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018), ocorrendo em até 12 parcelas mensais após carência de 12 meses da formalização da rescisão.

Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, nos termos da orientação firmada no Tema Repetitivo nº 1002 do STJ.

Diante da sucumbência recíproca, os ônus processuais devem ser redistribuídos na proporção de 30% para os autores e 70% para as rés, com honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação para cada parte, observada a mesma proporção, e com suspensão da exigibilidade quanto aos autores beneficiários da justiça gratuita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal de 10% em distrato contratual firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 pode incidir sobre os valores efetivamente pagos quando a aplicação sobre o valor total do contrato revelar abusividade no caso concreto.

É válida a retenção da comissão de corretagem paga, desde que previamente pactuada e destacada, conforme orientação do STJ.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de lote não edificado, por ausência de proveito econômico pelo comprador.

A restituição de valores em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018 deve observar o parcelamento e carência previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

Havendo sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus processuais e dos honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, §§ 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018; CDC, art. 51, II; CPC, arts. 85, § 2º, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.073.412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03.10.2023, DJe 05.10.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 2224390/MS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; TJES, Apelação Cível nº 5002116-33.2022.8.08.0030, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 19.05.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004664-06.2022.8.08.0006

Apelantes: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

Apelados: NATALINA GONCALVES e WALLACE UILES FREGINI

JUÍZO PROLATOR: 2ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DA COMARCA DE ARACRUZ – DR.ª ANA FLAVIA MELO VELLO

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível (ID 10524750) interposto por
SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
contra a r. sentença (ID 10524748) proferida pela MM. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz/ES, nos autos da Ação de Declaração de Nulidade c/c Pedido de Restituição de Valores ajuizada por
NATALINA GONCALVES
e
WALLACE UILES FREGINI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para:
a) declarar
a rescisão do contrato firmado entre as partes de n° 308 a partir da data do requerimento feito pelos requerentes;
b) declarar
a nulidade das alíneas “c”, “d”, “e” da cláusula 7 e a cláusula 7.1 do Contrato de n° 331;
c) condenar
as requeridas, solidariamente, a restituírem aos requerentes o valor de R$ R$ 19.465,76 (dezenove mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais, e setenta e seis centavos), em parcela única, com juros moratórios desde o vencimento e correção da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

A sentença condenou as requeridas, ainda, ao pagamento de custas e honorários que fixo em 20% do valor da condenação (artigo 85, §2°, CPC).

O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço e passo à análise de suas razões.

Na petição inicial (ID 10524712), os autores, ora Apelados, narraram que celebraram com as rés, em 16 de junho de 2020, contrato de promessa de compra e venda para aquisição do lote 05, da quadra 01, do empreendimento "Morada Park", pelo valor de R$ 135.120,71.

Aduziram que, após o pagamento do montante de R$ 19.465,76, enfrentaram dificuldades financeiras que os impossibilitaram de continuar adimplindo as prestações, motivo pelo qual solicitaram o distrato.

Contudo, teriam sido foram informados pelas rés que nenhum valor lhes seria restituído, com base nas retenções previstas na cláusula 7ª do contrato. Diante disso, pleitearam a declaração de nulidade da alínea "b" da referida cláusula (que prevê retenção de 10% sobre o valor total do contrato), a limitação da retenção total a um percentual entre 10% e 25% sobre os valores pagos, e a devolução imediata do saldo remanescente.

Em contestação (ID 10524732), as rés, ora Apelantes, defenderam a legalidade das cláusulas contratuais, argumentando estarem em conformidade com a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Sustentaram a legitimidade da retenção de 10% sobre o valor do contrato, da taxa de fruição mesmo em lote não edificado, da comissão de corretagem e demais encargos. Pugnaram, ainda, pela restituição parcelada dos valores e pela incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

O douto Juízo
a quo
proferiu sentença (ID 10524748), julgando
parcialmente procedente
s
os pedidos autorais. Declarou a rescisão do contrato e a nulidade das cláusulas que previam a retenção de encargos moratórios, IPTU, taxa de fruição e a devolução parcelada. Manteve a retenção da comissão de corretagem e da multa de 10%, mas determinou que esta incidisse
sobre os valores pagos
. Ao final, em contradição com a fundamentação, condenou as rés à restituição
integral
do valor pago pelos autores, R$ 19.465,76, em parcela única, com juros desde o vencimento e correção monetária desde o prejuízo, além do pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as requeridas interpuseram o presente recurso de apelação, em cujas razões alegam, em síntese, que:
(I)
a sentença deixou de aplicar corretamente o art. 32-A da Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos), que permitiria retenções contratuais previstas expressamente, como comissão de corretagem, taxa de administração, taxa de fruição e demais encargos;
(II)
as cláusulas do contrato firmado pelas partes estão em conformidade com a legislação vigente, devendo a restituição ocorrer com retenção de valores e de forma parcelada, como previsto contratualmente;
(III)
o magistrado aplicou indevidamente exclusivamente o CDC, desconsiderando norma posterior e específica;
(IV)
a sentença não analisou os fundamentos da defesa apresentados pelas rés e que são respaldados por jurisprudência de tribunais superiores;
(V)
a taxa de fruição é devida, mesmo em imóvel não edificado, conforme recente jurisprudência do STJ.

Devidamente intimados, os Apelados apresentaram contrarrazões (ID 10524755), pugnando pela manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

A controvérsia cinge-se em analisar a legalidade das cláusulas contratuais de um contrato de promessa de compra e venda de lote, celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e rescindido por iniciativa dos promitentes compradores, ora Apelados, definindo-se os consectários decorrentes de tal resolução.

De início, é incontroverso que
a resolução contratual se deu por fato imputado aos Apelados
, que, por dificuldades financeiras, não puderam mais arcar com o pagamento das prestações. Nesse cenário, a legislação aplicável é, de fato, a Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que inseriu o art. 32-A para disciplinar especificamente a matéria.

1. Da Cláusula Penal e do Percentual de Retenção

As Apelantes se insurgem contra a sentença que, na prática, afastou a cláusula penal contratual e condenou à
devolução integral
dos valores pagos, em aparente contradição com sua própria fundamentação. A sentença declarou nulas as retenções previstas nas alíneas "c", "d" e "e", manteve a retenção da comissão de corretagem (alínea "a"), mas, com relação à alínea "b" (multa de 10%), considerou que
deveria incidir sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato
, para ao final, no dispositivo, determinar a restituição integral.

O contrato, em sua cláusula 7, alínea "b" (ID 10524721), prevê, a título de taxa de administração, a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Tal estipulação, segundo defendem as apelantes, encontra amparo direto no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, que limita o desconto por cláusula penal a 10% do valor atualizado do contrato.

Não obstante, mesmo nos casos de contratos celebrados após a referida lei, o c. STJ entende que “É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto,
sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta
” (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.).

Extrai-se dos autos que o valor do contrato é de R$ 135.120,71 e o valor pago pelos Apelados foi de R$ 19.465,76. A aplicação da retenção de 10% sobre o valor atualizado total do contrato (R$ 13.512,07), somada a outros descontos contratuais, como a comissão de corretagem (R$ 4.670,19), resultaria em uma retenção total de R$ 18.182,26. Este montante representaria aproximadamente 93,41% do valor já pago pelos promitentes-compradores (R$ 19.465,76), o que, na prática, significaria a perda de quase todo o valor despendido.

Tal retenção se mostra manifestamente excessiva e abusiva, revelando violação à lei consumerista (art. 51, II, do CDC) e, ainda, ao próprio art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, que prevê a restituição parcial dos valores já pagos ao adquirente, e não a sua quase totalidade. Conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça, “conquanto a cláusula penal prevista no contrato fosse de 10% do valor total, o v. acórdão recorrido houve por bem reduzi-la para apenas 10% do montante das prestações pagas. Manter a cláusula penal em 10% do valor do contrato, conforme pretende a SETPAR, significaria decretar a perda total do valor pago, o que, além de ser vedado pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, II), como observou o Tribunal Estadual, resultaria na total frustração do fim do negócio jurídico idealizado.” (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.).

Desse modo, para evitar a onerosidade excessiva e garantir a restituição parcial dos valores pagos, a sentença deve ser mantida neste ponto, determinando que a cláusula penal de 10% (dez por cento) incida sobre o valor efetivamente pago pelos promitentes-compradores, e não sobre o valor total do contrato.

Registro que, no ponto, o dispositivo da sentença recorrida deverá ser alterado para que os valores relativos à retenções consideradas válidas seja descontado do montante pago pelos recorridos, conforme constou na fundamentação do juízo de primeiro grau, de modo a afastar a contradição.

2. Da Comissão de Corretagem

Embora a sentença tenha reconhecido o direito de as apelantes reterem o montante pago pelos autores a título de comissão de corretagem, nos termos da tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo n.° 938, verifica-se que o valor considerado pela sentença (R$ 2.802,11) está incorreto.

Conforme destacado no item 4 do quadro resumo do contrato (ID 10524721), a comissão de corretagem paga pelos apelados foi de R$ 4.670,19 e não de R$ 2.802,11.

Sendo assim, deve-se operar a reforma da sentença para que seja retificado o erro material acima indicado e, além disso, fazer constar na em sua parte dispositiva a retenção desse montante, afastando-se a contradição entre a fundamentação e o dispositivo.

3. Da Taxa de Fruição

As Apelantes reiteram a tese de retenção de taxa de fruição, mesmo se tratando de um lote não edificado. A tese, contudo, não prospera. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a taxa de fruição (ou de ocupação) é indevida quando o objeto do contrato é um lote de terreno sem edificação, pois, nesse caso, não há proveito econômico auferido pelo comprador que justifique a indenização. Conforme se extrai de precedente do STJ citado em julgado desta 3ª Câmara (Apelação Cível nº 5002079-06.2022.8.08.0030, Rel. Desª. Debora Maria Ambos Correa da Silva):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. [...] TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] 4. É indevida a taxa de fruição após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista a ausência de uso e/ou exploração econômica pelo compromissário comprador. (STJ - AgInt no AREsp: 2224390 MS 2022/0317176-4, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Portanto, correta a sentença ao afastar a cobrança da taxa de fruição.

4. Da Forma de Restituição dos Valores

A sentença determinou a restituição dos valores em parcela única, com base na Súmula 543 do STJ. Contudo, tal entendimento, embora aplicável a contratos anteriores, foi superado pela legislação específica para contratos firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

O art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/79 é expresso ao determinar que, em loteamentos com obras concluídas, a restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses da formalização da rescisão.

Este Tribunal, e em especial esta 3ª Câmara Cível, tem aplicado a norma de forma consistente:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. [...] MÉRITO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA POSTERIOR À LEI FEDERAL Nº 13.786/18. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. [...] II.III. Em relação ao prazo de restituição, a hipótese atrai a incidência do disposto no inciso II, do § 1º, do artigo 32-A, da Lei Federal nº 6.766/1979 (redação da Lei Federal nº 13.786/2018), de modo que o pagamento da restituição deverá ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais, cujo prazo de carência, em hipótese de loteamento com obras concluídas, será de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (TJES – 3ª Câmara Cível – Apelação Cível n.º 5002116-33.2022.8.08.0030 – Relator: Des. Namyr Carlos de Souza Filho – Julgado em: 19/05/2024)

Dessa forma, a sentença merece reforma para adequar a forma de restituição ao que dispõe a legislação vigente.

5. Do Termo Inicial dos Juros de Mora

A sentença fixou a incidência de juros de mora "desde o vencimento", o que merece ser revisto por esta instância. Em casos de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em sede de recurso repetitivo (Tema 1002), é clara ao estabelecer que os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, pois não há mora anterior da vendedora
.

Embora o tema se refira a contratos anteriores à lei, o raciocínio jurídico se aplica perfeitamente aos contratos posteriores, pois a mora da vendedora em restituir os valores só se configura após a definição judicial do montante devido e o transcurso do prazo para pagamento. Este Colegiado já se manifestou nesse sentido, conforme se extrai da Apelação Cível nº 5002116-33.2022.8.08.0030.

Assim, assiste razão às Apelantes, devendo o termo inicial dos juros de mora ser fixado na data do trânsito em julgado.

6. Da Sucumbência

Por fim, analiso o pedido de reforma da distribuição dos ônus sucumbenciais. A sentença condenou as Apelantes ao pagamento integral das custas e honorários de 20% sobre a condenação.

Com o parcial provimento do presente recurso, a situação das partes se altera significativamente. Os autores, ora Apelados, obtiveram êxito em parte de seus pleitos (rescisão do contrato e afastamento da taxa de fruição e delimitação da cláusula penal em 10% sobre o valor pago, e não sobre o valor global do contrato). Contudo, decaíram em pontos relevantes: retenção da taxa de corretagem, devolução parcelada e com carência, juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Resta, portanto, caracterizada a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC. Dessa forma, impõe-se o redimensionamento dos ônus, que deverão ser distribuídos de forma proporcional ao decaimento de cada parte. Fixo a proporção em 30% (trinta por cento) para os autores e 70% (setena por cento) para as rés, no que tange às custas processuais.

Quanto aos honorários advocatícios, condeno ambas as partes ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação, ao patrono da parte adversa, observada a proporção acima estabelecida (30% para os autores e 70% para as requeridas)

Fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação aos Apelados, por serem beneficiários da justiça gratuita (ID 10524724).

7. Conclusão

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e, por conseguinte:
a)
eliminar a contradição entre a fundamentação da sentença e a sua parte dispositiva, determinando que a devolução do montante pago pelos autores seja precedida do desconto da cláusula penal de 10% sobre o montante pago (R$ 1.946,58);
b)
corrigir o erro material contido na sentença quanto à comissão de corretagem, para que conste o montante de R$ 4.670,19 pagos pelos autores, e eliminar a contradição entre a fundamentação da sentença e a sua parte dispositiva, determinando que a devolução do montante pago pelos autores seja precedida do desconto da quantia paga a título de comissão de corretagem;
c)
determinar que o valor remanescente seja restituído em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e com juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão;
d
)
Redimensionar os ônus sucumbenciais, condenando as partes ao pagamento das custas processuais na proporção 30% (trinta por cento) para os autores e 70% (setenta por cento) para as rés; quanto aos honorários advocatícios, condeno ambas as partes ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação, ao patrono da parte adversa, observada a proporção acima estabelecida (30% para os autores e 70% para as requeridas), ficando suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação aos Apelados, por serem beneficiários da justiça gratuita (ID 10524724).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e, por conseguinte: a) eliminar a contradição entre a fundamentação da sentença e a sua parte dispositiva, determinando que a devolução do montante pago pelos autores seja precedida do desconto da cláusula penal de 10% sobre o montante pago (R$ 1.946,58); b) corrigir o erro material contido na sentença quanto à comissão de corretagem, para que conste o montante de R$ 4.670,19 pagos pelos autores, e eliminar a contradição entre a fundamentação da sentença e a sua parte dispositiva, determinando que a devolução do montante pago pelos autores seja precedida do desconto da quantia paga a título de comissão de corretagem; c) determinar que o valor remanescente seja restituído em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e com juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão; d) Redimensionar os ônus sucumbenciais, condenando as partes ao pagamento das custas processuais na proporção 30% (trinta por cento) para os autores e 70% (setenta por cento) para as rés; quanto aos honorários advocatícios, condeno ambas as partes ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação, ao patrono da parte adversa, observada a proporção acima estabelecida (30% para os autores e 70% para as requeridas), ficando suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação aos Apelados, por serem beneficiários da justiça gratuita (ID 10524724).