Tribunal: TJES
Processo: 5014221-22.2024.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Retificação de Área de Imóvel
Data de julgamento: 2026-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5014221-22.2024.8.08.0014

APELANTE:
BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO S/A

APELADA:
1º OFÍCIO (REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURÍDICA E PROTESTO DE TÍTULOS) DA COMARCA DE COLATINA

JUÍZO PROLATOR:
VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, DE REGISTROS PÚBLICOS E MEIO AMBIENTE DE COLATINA - DR. MENANDRO TAUFNER GOMES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO REGISTRAL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL NEGATIVO. EXIGÊNCIA DE MATRÍCULA DE LEILOEIRO NA JUNTA COMERCIAL. DECRETO Nº 21.981/1932. LEI Nº 8.934/1994. LEGALIDADE DA QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Banco de Desenvolvimento do Espírito Santo S/A contra sentença proferida em suscitação de dúvida registral, que reconheceu a legitimidade da exigência formulada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Colatina, consistente na comprovação de matrícula das leiloeiras na Junta Comercial do Estado do Espírito Santo como condição para a averbação de atas de leilões extrajudiciais negativos realizados no âmbito da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é legítima a exigência do registrador imobiliário de comprovação da matrícula profissional de leiloeiro na Junta Comercial para a averbação de leilões extrajudiciais negativos decorrentes de alienação fiduciária em garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A suscitação de dúvida registral possui natureza administrativa e destina-se exclusivamente à aferição da legalidade das exigências formuladas pelo oficial de registro, limitando-se o controle judicial à regularidade do título apresentado.

4. A atividade de leiloeiro constitui profissão regulamentada, cujo exercício depende de matrícula na Junta Comercial, conforme dispõe o Decreto Federal nº 21.981/1932 e o art. 32, inciso I, da Lei nº 8.934/1994.

5. A Lei nº 9.514/1997, embora discipline o procedimento da execução extrajudicial da alienação fiduciária, não afasta a incidência das normas que regulam o exercício da atividade profissional de leiloeiro.

6. A designação de servidoras do próprio credor fiduciário, sem matrícula regular na Junta Comercial, não supre a exigência legal de habilitação profissional para a condução de leilões públicos.

7. O art. 31 da Lei nº 14.133/2021 é inaplicável aos leilões extrajudiciais de alienação fiduciária, por restringir-se às licitações administrativas promovidas pela Administração Pública no exercício de função típica.

8. Incumbe ao registrador de imóveis, no âmbito da qualificação registral, observar o princípio da legalidade estrita, recusando o ingresso de títulos que apresentem vício de legitimidade.

9. Princípios da eficiência e da economicidade não prevalecem sobre o cumprimento das normas legais que regulam profissão sujeita a fiscalização estatal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A realização de leilão extrajudicial no âmbito da alienação fiduciária exige a atuação de leiloeiro regularmente matriculado na Junta Comercial, nos termos do Decreto nº 21.981/1932 e da Lei nº 8.934/1994.

A Lei nº 9.514/1997 não afasta a aplicação das normas que regulamentam a profissão de leiloeiro.

É legítima a exigência do registrador imobiliário de comprovação da habilitação profissional do leiloeiro como condição para a averbação de atos decorrentes de leilão extrajudicial.

Dispositivos relevantes citados: Decreto Federal nº 21.981/1932, art. 1º; Lei nº 8.934/1994, art. 32, I; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.133/2021, art. 31; Lei nº 6.015/1973.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Rel. Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 17.07.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1009112-11.2023.8.26.0344, Rel. José Luiz Gavião de Almeida, 3ª Câmara de Direito Público, j. 28.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014221-22.2024.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPIRITO SANTO S/A

APELADO: 1O OFICIO (REGISTRO GERAL DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURIDICA E PROTESTO DE TITULOS) DA COMARCA DE COLATINA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5014221-22.2024.8.08.0014

APELANTE:
BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO S/A

APELADA:
1º OFÍCIO (REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURÍDICA E PROTESTO DE TÍTULOS) DA COMARCA DE COLATINA

JUÍZO PROLATOR:
VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, DE REGISTROS PÚBLICOS E MEIO AMBIENTE DE COLATINA - DR. MENANDRO TAUFNER GOMES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO REGISTRAL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL NEGATIVO. EXIGÊNCIA DE MATRÍCULA DE LEILOEIRO NA JUNTA COMERCIAL. DECRETO Nº 21.981/1932. LEI Nº 8.934/1994. LEGALIDADE DA QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Banco de Desenvolvimento do Espírito Santo S/A contra sentença proferida em suscitação de dúvida registral, que reconheceu a legitimidade da exigência formulada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Colatina, consistente na comprovação de matrícula das leiloeiras na Junta Comercial do Estado do Espírito Santo como condição para a averbação de atas de leilões extrajudiciais negativos realizados no âmbito da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é legítima a exigência do registrador imobiliário de comprovação da matrícula profissional de leiloeiro na Junta Comercial para a averbação de leilões extrajudiciais negativos decorrentes de alienação fiduciária em garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A suscitação de dúvida registral possui natureza administrativa e destina-se exclusivamente à aferição da legalidade das exigências formuladas pelo oficial de registro, limitando-se o controle judicial à regularidade do título apresentado.

4. A atividade de leiloeiro constitui profissão regulamentada, cujo exercício depende de matrícula na Junta Comercial, conforme dispõe o Decreto Federal nº 21.981/1932 e o art. 32, inciso I, da Lei nº 8.934/1994.

5. A Lei nº 9.514/1997, embora discipline o procedimento da execução extrajudicial da alienação fiduciária, não afasta a incidência das normas que regulam o exercício da atividade profissional de leiloeiro.

6. A designação de servidoras do próprio credor fiduciário, sem matrícula regular na Junta Comercial, não supre a exigência legal de habilitação profissional para a condução de leilões públicos.

7. O art. 31 da Lei nº 14.133/2021 é inaplicável aos leilões extrajudiciais de alienação fiduciária, por restringir-se às licitações administrativas promovidas pela Administração Pública no exercício de função típica.

8. Incumbe ao registrador de imóveis, no âmbito da qualificação registral, observar o princípio da legalidade estrita, recusando o ingresso de títulos que apresentem vício de legitimidade.

9. Princípios da eficiência e da economicidade não prevalecem sobre o cumprimento das normas legais que regulam profissão sujeita a fiscalização estatal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A realização de leilão extrajudicial no âmbito da alienação fiduciária exige a atuação de leiloeiro regularmente matriculado na Junta Comercial, nos termos do Decreto nº 21.981/1932 e da Lei nº 8.934/1994.

A Lei nº 9.514/1997 não afasta a aplicação das normas que regulamentam a profissão de leiloeiro.

É legítima a exigência do registrador imobiliário de comprovação da habilitação profissional do leiloeiro como condição para a averbação de atos decorrentes de leilão extrajudicial.

Dispositivos relevantes citados: Decreto Federal nº 21.981/1932, art. 1º; Lei nº 8.934/1994, art. 32, I; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.133/2021, art. 31; Lei nº 6.015/1973.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Rel. Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 17.07.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1009112-11.2023.8.26.0344, Rel. José Luiz Gavião de Almeida, 3ª Câmara de Direito Público, j. 28.11.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5014221-22.2024.8.08.0014

APELANTE:
BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO S/A

APELADA:
1º OFÍCIO (REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, PESSOA JURÍDICA E PROTESTO DE TÍTULOS) DA COMARCA DE COLATINA

JUÍZO PROLATOR:
VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, DE REGISTROS PÚBLICOS E MEIO AMBIENTE DE COLATINA - DR. MENANDRO TAUFNER GOMES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

A controvérsia devolvida à esta instância revisora diz respeito à legitimidade da exigência formulada pelo Cartório de Registro de Imóveis, que condicionou a averbação de atas de leilões extrajudiciais negativos, realizados sob a égide da Lei nº 9.514/1997, à comprovação de que as leiloeiras designadas pelo credor fiduciário possuíam matrícula regular perante a Junta Comercial do Estado do Espírito Santo (JUCEES).

De plano, cumpre registrar que
“a suscitação de dúvida, regulada pela Lei nº 6.015/73, tem como objetivo obter a manifestação do Poder Judiciário acerca da divergência de entendimentos entre o oficial de registro e o apresentante, nada mais sendo do que um procedimento administrativo destinado à aferição da legalidade das exigências realizadas pelo oficial de registro.”
(TJES - Apelação Cível nº 5002363-28.2023.8.08.0014; Relator: Júlio César Costa de Oliveira; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 17.07.2024).

Assim, na hipótese destes autos, deve-se aferir a atuação do magistrado, a qual limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, não se prestando o feito para apurar demais questões acerca da averbação em questão, que deve ser arguida em via processual própria.

Tecidos tais esclarecimentos, após examinar os autos e as teses deduzidas pelo Apelante, tenho que deve ser mantida a sentença hostilizada.

Segundo se depreende, o cerne da presente demanda reside na legalidade da exigência formulada pelo Registro de Imóveis para que atos decorrentes de leilões negativos, realizados sob o rito da Lei nº 9.514/97, sejam instruídos com a comprovação da matrícula profissional das leiloeiras na Junta Comercial. No caso em tela, o BANDES realizou certames para a excussão de garantia fiduciária utilizando-se de servidoras próprias designadas por portaria interna, as quais não possuem o referido registo profissional.

A sentença recorrida julgou procedente a pretensão da registradora, sob o fundamento de que a actividade de leiloeiro é regulamentada por legislação específica (Decreto Federal nº 21.981/1932 e Lei nº 8.934/94), que condiciona o exercício da profissão à matrícula na Junta Comercial como medida de segurança jurídica e fiscalização dos actos de alienação pública.

A insurgência do Apelante ampara-se na literalidade da Lei nº 9.514/1997, sustentando que a ausência de menção expressa à figura do "leiloeiro oficial" permitiria a condução do certame por qualquer preposto ou servidor designado. Todavia, tal exegese revela-se equivocada por ignorar o diálogo sistemático entre as normas que regem a alienação de ativos e o exercício da profissão de leiloeiro.

Embora a Lei nº 9.514/1997 discipline o rito da execução extrajudicial, a atividade de vender bens em público pregão é profissão regulamentada pelo Decreto Federal nº 21.981/1932, cujo teor é cristalino:

"Art. 1º
A profissão de leiloeiro será exercida mediante matrícula concedida pelas Juntas Comerciais
, do Distrito Federal, dos Estados e Território do Acre, de acordo com as disposições deste regulamento."

Ademais, a Lei nº 8.934/1994, que dispõe sobre o Registro Público de Empresas Mercantis, reafirma em seu art. 32, inciso I, a obrigatoriedade da matrícula de leiloeiros nas Juntas Comerciais. A exigência de habilitação técnica e legal não constitui formalismo exacerbado, mas sim garantia de segurança jurídica, publicidade e transparência para o mercado e para o devedor fiduciante, assegurando que o ato de expropriação seja conduzido por agente dotado de fé pública e sujeito à fiscalização do órgão de registro do comércio.

A alegação de aplicabilidade do art. 31 da Lei nº 14.133/2021 ao caso concreto não prospera. A referida norma, ao permitir que o leilão seja cometido a leiloeiro oficial ou a servidor designado, circunscreve-se ao âmbito das licitações administrativas conduzidas pela Administração Pública para alienação de seus próprios bens ou contratações. No caso vertente, trata-se de leilão extrajudicial decorrente de contrato de alienação fiduciária, procedimento regido por legislação civil-financeira específica, no qual o BANDES atua na qualidade de credor fiduciário, e não como ente licitante no exercício da função administrativa típica da nova Lei de Licitações.

O registrador de imóveis, no exercício de sua qualificação registral, deve pautar-se pelo princípio da legalidade estrita, sendo seu dever recusar o ingresso de títulos que não atendam aos requisitos do ordenamento jurídico vigente. A realização de leilão por pessoa desprovida de matrícula regular na Junta Comercial inquina o ato de vício de legitimidade, impossibilitando a sua averbação.

A jurisprudência pátria consolida o entendimento de que a atividade de leiloeiro é regida pelo Decreto nº 21.981/1932 e que, por conseguinte, “estando vigente o citado Decreto que regula a profissão de leiloeiro no território Nacional, é obrigatória a sua observância pelos editais de credenciamento de leiloeiros oficiais até que seja revogada ou declarada sua inconstitucionalidade” (TJ-SP - Apelação Cível: 10091121120238260344 Marília, Relator.: José Luiz Gavião de Almeida, Data de Julgamento: 28/11/2024, 3ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 28/11/2024).

Neste sentido, a atuação da Oficiala do 1º Ofício de Colatina foi acertada ao formular a nota de exigência fundamentada no Decreto nº 21.981/32 e na Lei nº 8.934/94, visando resguardar a regularidade dos assentos públicos.

Por fim, os princípios da eficiência e economicidade invocados pelo Apelante não podem servir de escusa para o descumprimento de normas regulamentares de profissão. A redução de custos operacionais da instituição financeira não sobrepõe à necessidade de fiscalização e controle da atividade leiloeira exercida pelo Estado através das Juntas Comerciais.

Ante o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento,
mantendo-se integralmente a sentença que julgou procedente a suscitação de dúvida.

É como voto..

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 26/05/2026:

Acompanho o E. Relator.