Tribunal: TJES
Processo: 5015408-10.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Cédula de Crédito Bancário
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SUSPENSÃO DE PENHORA SOBRE IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto pela parte embargada contra decisão do juízo da Vara Única de Venda Nova do Imigrante/ES que, nos autos de embargos de terceiro ajuizados em face da agravante, deferiu tutela de urgência para suspender os efeitos da penhora incidente sobre o imóvel de matrícula nº 2815 do Cartório de Registro de Imóveis de Marechal Floriano/ES. Os embargantes alegaram ter adquirido o imóvel em 2014 por meio de contrato de compra e venda, exercendo posse mansa e pacífica desde então, sendo surpreendidos pela penhora em 2023, quando tentavam registrar a escritura.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de suspensão da penhora de imóvel objeto de embargos de terceiro, com fundamento em posse decorrente de contrato de compra e venda não registrado, mas firmado anteriormente à constrição judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse fundada em contrato de compra e venda celebrado antes da constrição judicial, quando demonstrada de forma documental e inequívoca, pode ser protegida nos embargos de terceiro, ainda que ausente o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

A tutela de urgência é cabível quando presentes os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente o perigo de dano e a plausibilidade do direito invocado, sendo legítima a suspensão da penhora para evitar prejuízo irreversível à parte que alega, de boa-fé, a posse e aquisição anterior do bem.

A jurisprudência do STJ admite a oposição de embargos de terceiro com base na posse advinda de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, conforme a Súmula 84, sendo suficiente a comprovação da anterioridade da aquisição e do exercício da posse.

A decisão agravada não revela ilegalidade nem teratologia, devendo ser mantida até a instrução definitiva dos embargos de terceiro, respeitado o contraditório e a ampla defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato de compra e venda não impede, por si só, a suspensão da penhora sobre o imóvel, desde que comprovada a posse anterior e de boa-fé pelos embargantes.

A tutela de urgência pode ser concedida nos embargos de terceiro para suspender medida constritiva quando presentes elementos que indiquem plausibilidade do direito e risco de dano de difícil reparação.

A jurisprudência pátria admite a proteção possessória em embargos de terceiro mesmo sem registro imobiliário, desde que a aquisição e a posse sejam anteriores à penhora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 322, § 2º, e 678; CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84; TJ-DF, AI 0714061-47.2023.8.07.0000, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, j. 25.10.2023; TJ-MG, AI 1.8615.29.64.2022.8.13.0000, Rel. Des. Marco Aurélio Ferrara Marcolino, j. 26.01.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015408-10.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO SUL-SERRANA DO ESPIRITO SANTO

AGRAVADO: ALCIRO HUWER e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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Ementa
:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SUSPENSÃO DE PENHORA SOBRE IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto pela parte embargada contra decisão do juízo da Vara Única de Venda Nova do Imigrante/ES que, nos autos de embargos de terceiro ajuizados em face da agravante, deferiu tutela de urgência para suspender os efeitos da penhora incidente sobre o imóvel de matrícula nº 2815 do Cartório de Registro de Imóveis de Marechal Floriano/ES. Os embargantes alegaram ter adquirido o imóvel em 2014 por meio de contrato de compra e venda, exercendo posse mansa e pacífica desde então, sendo surpreendidos pela penhora em 2023, quando tentavam registrar a escritura.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de suspensão da penhora de imóvel objeto de embargos de terceiro, com fundamento em posse decorrente de contrato de compra e venda não registrado, mas firmado anteriormente à constrição judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse fundada em contrato de compra e venda celebrado antes da constrição judicial, quando demonstrada de forma documental, pode ser protegida nos embargos de terceiro, ainda que ausente o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

A tutela de urgência é cabível quando presentes os requisitos do art. 300 do CPC, especialmente o perigo de dano e a plausibilidade do direito invocado, sendo legítima a suspensão da penhora para evitar prejuízo irreversível à parte que alega, de boa-fé, a posse e aquisição anterior do bem.

A jurisprudência do STJ admite a oposição de embargos de terceiro com base na posse advinda de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, conforme a Súmula 84, sendo suficiente a comprovação da anterioridade da aquisição e do exercício da posse.

A decisão agravada não revela ilegalidade nem teratologia, devendo ser mantida até a instrução definitiva dos embargos de terceiro, respeitado o contraditório e a ampla defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato de compra e venda não impede, por si só, a suspensão da penhora sobre o imóvel, desde que comprovada a posse anterior e de boa-fé pelos embargantes.

A tutela de urgência pode ser concedida nos embargos de terceiro para suspender medida constritiva quando presentes elementos que indiquem plausibilidade do direito e risco de dano de difícil reparação.

A jurisprudência pátria admite a proteção possessória em embargos de terceiro mesmo sem registro imobiliário, desde que a aquisição e a posse sejam anteriores à penhora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 322, § 2º, e 678; CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84; TJ-DF, AI 0714061-47.2023.8.07.0000, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, j. 25.10.2023; TJ-MG, AI 1.8615.29.64.2022.8.13.0000, Rel. Des. Marco Aurélio Ferrara Marcolino, j. 26.01.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5015408-10.2024.8.08.0000

RECORRENTE: COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO SUL-SERRANA DO ESPÍRITO SANTO

RECORRIDOS: ALCIRO HUWER E ALINE RAMOS CANDEIA

JUÍZO PROLATOR: VARA ÚNICA DE VENDA NOVA DO IMIGRANTE/ES – Dr. JORGE ORREVAN VACCARI FILHO

RELATOR:
D
ESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
Cooperativa
d
e Crédito
d
e Livre Admissão Sul-Serrana
d
o Espírito Santo
contra a r. decisão de evento ID n.º 49143288, proferida pelo d. juízo da Vara Única de Venda Nova do Imigrante/ES, que, em sede de Embargos de Terceiro opostos por
Alciro Huwer
e
Aline Ramos Candeia
, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão da penhora incidente sobre o imóvel de matrícula 2815 do Cartório de Registro de Imóveis de Marechal Floriano/ES.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Observa-se que, na origem, a Cooperativa recorrente ajuizou ação de execução de título extrajudicial nº 5001289-62.2022.8.08.0049 contra Arthur Luiz Haese e Andreia Maria Del Puppo Haese, na qual foi determinada a penhora do imóvel de matrícula n.º 2815 do RGI de Marechal Floriano/ES, sob alegação de ser de propriedade dos executados.

Por sua vez, os agravados
Alciro Huwer
e
Aline Ramos Candeia
opuseram Embargos de Terceiro, alegando que adquiriram o imóvel por contrato de compra e venda celebrado em junho de 2014, exercendo posse mansa e pacífica desde então. Afirmaram que somente tomaram conhecimento da penhora quando tentaram registrar a escritura, sendo surpreendidos com a restrição na matrícula. Requereram, em sede de antecipação de tutela, a suspensão da ordem de penhora sobre o imóvel.

Ao analisar o pedido, o juízo de primeiro grau entendeu que estavam presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência, visto que os embargantes comprovaram documentalmente a aquisição e posse do bem desde 2014, ao passo que a penhora só foi determinada em 2023, como se vê:

"[...] No caso vertente, a causa de pedir autoral se funda na suspensão dos efeitos da penhora do bem imóvel.

Conforme consta nos autos, os embargantes só tomaram conhecimento da penhora do imóvel quando foram ao Cartório buscar a escritura, encontrando a restrição na matrícula, alegando não terem feito nenhuma operação de crédito com a embargada. Por outro lado, a escritura pública anexa de ID 48884670 prova que os embargantes adquiriram o bem constrito por meio de contrato de compra e venda desde junho de 2014, exercendo sua posse desde então, ao passo que a penhora determinada nos autos ocorreu somente em julho de 2023 (cf. ID 28640030 da execução nº 5001289-62.2022.8.08.0049).

Nesta senda, em sede de cognição sumária, entendo que seja possível outorgar-se um grau de certeza adequado para o deferimento da tutela de urgência, haja vista que junto a alegação do requerente sobre a posse e propriedade do bem imóvel, consta dos autos elementos probatórios lídimos a concatenar, preliminarmente, com a assertiva da parte embargante.

Além disso, o art. 322, § 2º do CPC estabelece que a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé. Pela análise minuciosa dos autos, vislumbro elementos dos quais se extrai a presunção da boa fé do relato autoral.

Diante do exposto, com fulcro no art. 300 do CPC, defiro a tutela de urgência, a fim de determinar, no prazo de 5 (cinco) dias, a suspensão do efeito da penhora do bem imóvel supracitado [...]".

Irresignada, a Cooperativa interpôs o presente recurso de agravo de instrumento. Em suas razões recursais (ID n. 10114227), alega, em síntese, que:

(I)
o imóvel penhorado pertence aos executados ARTHUR LUIZ HAESE e ANDREIA MARIA DEL PUPPO HAESE, e não aos embargantes;
(II)
a ausência de registro da suposta aquisição pelos embargantes impossibilita a transferência da propriedade do bem;
(III)
a decisão recorrida contraria a jurisprudência que exige a regular averbação no cartório de registro de imóveis para transferência da titularidade;
(IV)
há risco de prejuízo à execução promovida pela agravante, caso a penhora seja levantada.

O cerne da controvérsia reside na validade da penhora sobre o imóvel, considerando a posse alegada pelos embargantes e a ausência de registro da compra e venda.

De acordo com o art. 1.245 do Código Civil
1
, a propriedade de imóveis só se transfere pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, a posse prolongada e devidamente comprovada pode justificar a suspensão da penhora, especialmente quando não há indícios e má-fé dos possuidores.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria reconhece que a ausência de registro não impede, por si só, o reconhecimento da posse como meio de defesa contra constrições judiciais,
desde que haja comprovação documental da aquisiçã
o do imóvel anterior ao processo de execução e
do exercício da
posse
sobre ele
. Nesse sentido:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. PODER GERAL DE CAUTELA. SUSPENSÃO DE PENHORA DE IMÓVEL. BEM DE PROPRIEDADE CONTROVERTIDA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1.
A suspensão da penhora de imóvel objeto de ação de embargos de terceiros é medida que decorre do Poder Geral de Cautela, diante da identificação do preenchimento dos requisitos necessários para evitar a ocorrência de dano gave, de difícil reparação, considerando, sobretudo, a existência de dúvida razoável acerca do fiel proprietário do referido imóvel. 2. Nesse cenário,

é prudente suspender a constrição do bem até que seja possível analisar os argumentos fático-jurídicos que embasam os embargos de terceiros opostos pela agravante no Juízo de origem, sobretudo nesta via de estrita delibação, cuja cognição é realizada de maneira sumária.
3. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07140614720238070000 1778281, Relator: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 25/10/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 10/11/2023)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIROS. SUSPENSÃO DOS LEILÕES. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. NEGÓCIO REALIZADO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE EXECUÇÃO. SUSPENSÃO DE MEDIDAS CONSTRITIVAS SOBRE O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 678, DO CPC. MANUTENÇÃO DO DEFERIMENTO DA TUTELA. - Os embargos de terceiro constituem demanda à disposição daquele que, não sendo responsável patrimonial, ou possuindo bem específico que escapa a esta responsabilidade, sofre ameaça ou tem concretizada sobre patrimônio seu a prática de turbação ou de esbulho perpetrado por força de decisão judicial -
Nos termos da Súmula nº 84, do colendo Superior Tribunal de Justiça, "é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" - Restando comprovado o domínio do imóvel pelas agravadas diante da prova da aquisição do bem em data anterior à distribuição do processo executivo, aplicar-se-á a suspensão das medidas constritivas sobre om bem litigioso objeto dos embargos, nos termos do que estabelece o art. 678 do CPC.
(TJ-MG - AI: 18615296420228130000, Relator: Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 26/01/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/01/2023).

No presente caso,
os embargantes comprovaram documentalmente,
a partir da juntada de escritura pública e comprovante de recolhimento do ITBI
, que adquiriram o imóvel em 2014 e que vêm exercendo posse desde então, enquanto a penhora somente foi determinada em 2023.

Diante desse cenário, não há ilegalidade ou teratologia na decisão recorrida, de forma que, ao menos nesta fase da tramitação do processo de origem, deve ser mantida.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

________________________

1
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.