Tribunal: TJES
Processo: 0000366-13.2020.8.08.0043
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Assistência Judiciária Gratuita; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000366-13.2020.8.08.0043

APELANTE
: DANIELLY SCOPEL GABRIEL

APELADO
: EVALDO JOSÉ PENEDO e LUIS ALBERTO COBALCHINI

JUÍZO PROLATOR
: VARA ÚNICA DE SANTA LEOPOLDINA - DR. CARLOS ERNESTO CAMPOSTRINI MACHADO

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD CORPUS. DIFERENÇA DE METRAGEM. VÍCIO REDIBITÓRIO NÃO CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE INSCRIÇÃO DE PRODUTOR RURAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de abatimento proporcional do preço, indenização por danos morais e outras obrigações, em razão da aquisição de imóvel rural com área inferior à enunciada no contrato de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a compra e venda do imóvel rural se deu na modalidade
ad corpus
ou
ad mensuram
, para fins de aferir a existência de vício redibitório decorrente da diferença de área; e (ii) se a sentença foi omissa quanto ao pedido de baixa da inscrição de produtor rural do vendedor, que impede o pleno uso da propriedade pela adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A venda de imóvel como corpo certo e determinado, individualizado por suas características, limites e confrontações, sendo a referência à sua metragem meramente enunciativa, caracteriza a modalidade
ad corpus
. No caso, a escritura pública descreve a propriedade por suas confrontações, sem vincular o preço à medida de extensão.

4. Na venda
ad corpus
, não há direito ao complemento da área, à resolução do contrato ou ao abatimento do preço, ainda que a diferença apurada seja superior a um vigésimo da área total, nos termos do art. 500, § 3º, do Código Civil.

5. A informação sobre a área real do imóvel constava em averbação na matrícula, realizada antes da lavratura da escritura de compra e venda, sendo de acesso público e presunção de conhecimento da adquirente, que tinha o dever de diligência ao examinar a documentação do bem.

6. Uma vez transferida a titularidade do imóvel, constitui obrigação do antigo proprietário desvincular seus registros pessoais e cadastrais do bem, como a inscrição de produtor rural, a fim de permitir que o novo titular possa utilizá-lo plenamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido, apenas para condenar o primeiro apelado à obrigação de fazer de efetivar a baixa de sua inscrição de produtor rural vinculada ao imóvel.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 500, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0036999-90.2014.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Brasil Nery, 4ª Câmara Cível, j. 11.06.2024; TJES, APL 0000875-63.2009.8.08.0031, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, Primeira Câmara Cível, j. 12.07.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0000366-13.2020.8.08.0043

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DANIELLY SCOPEL GABRIEL

APELADO: EVALDO JOSE PENEDO e outros (2)

RELATOR(A):
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000366-13.2020.8.08.0043

APELANTE
: DANIELLY SCOPEL GABRIEL

APELADO
: EVALDO JOSÉ PENEDO e LUIS ALBERTO COBALCHINI

JUÍZO PROLATOR
: VARA ÚNICA DE SANTA LEOPOLDINA - DR. CARLOS ERNESTO CAMPOSTRINI MACHADO

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD CORPUS. DIFERENÇA DE METRAGEM. VÍCIO REDIBITÓRIO NÃO CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE INSCRIÇÃO DE PRODUTOR RURAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de abatimento proporcional do preço, indenização por danos morais e outras obrigações, em razão da aquisição de imóvel rural com área inferior à enunciada no contrato de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a compra e venda do imóvel rural se deu na modalidade
ad corpus
ou
ad mensuram
, para fins de aferir a existência de vício redibitório decorrente da diferença de área; e (ii) se a sentença foi omissa quanto ao pedido de baixa da inscrição de produtor rural do vendedor, que impede o pleno uso da propriedade pela adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A venda de imóvel como corpo certo e determinado, individualizado por suas características, limites e confrontações, sendo a referência à sua metragem meramente enunciativa, caracteriza a modalidade
ad corpus
. No caso, a escritura pública descreve a propriedade por suas confrontações, sem vincular o preço à medida de extensão.

4. Na venda
ad corpus
, não há direito ao complemento da área, à resolução do contrato ou ao abatimento do preço, ainda que a diferença apurada seja superior a um vigésimo da área total, nos termos do art. 500, § 3º, do Código Civil.

5. A informação sobre a área real do imóvel constava em averbação na matrícula, realizada antes da lavratura da escritura de compra e venda, sendo de acesso público e presunção de conhecimento da adquirente, que tinha o dever de diligência ao examinar a documentação do bem.

6. Uma vez transferida a titularidade do imóvel, constitui obrigação do antigo proprietário desvincular seus registros pessoais e cadastrais do bem, como a inscrição de produtor rural, a fim de permitir que o novo titular possa utilizá-lo plenamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido, apenas para condenar o primeiro apelado à obrigação de fazer de efetivar a baixa de sua inscrição de produtor rural vinculada ao imóvel.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 500, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0036999-90.2014.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Brasil Nery, 4ª Câmara Cível, j. 11.06.2024; TJES, APL 0000875-63.2009.8.08.0031, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, Primeira Câmara Cível, j. 12.07.2016.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000366-13.2020.8.08.0043

APELANTE
: DANIELLY SCOPEL GABRIEL

APELADO
: EVALDO JOSÉ PENEDO e LUIS ALBERTO COBALCHINI

JUÍZO PROLATOR
: VARA ÚNICA DE SANTA LEOPOLDINA - DR. CARLOS ERNESTO CAMPOSTRINI MACHADO

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, insurge-se a apelante contra a sentença que julgou improcedentes seus pedidos de abatimento de preço, indenização por danos morais e outras obrigações decorrentes da aquisição de um imóvel rural com área supostamente inferior à anunciada.

A controvérsia central reside em definir a natureza do negócio jurídico – se a venda se deu
ad corpus
ou
ad mensuram
– e, a partir daí, analisar a existência de vício redibitório e suas consequências.

Desde logo, adianto que a r. sentença não merece reparos em seu mérito principal.

Para o deslinde da questão, é fundamental a análise do art. 500 do Código Civil, que disciplina a matéria:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

[...]

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus
.

A distinção é clara: na venda
ad mensuram
, o preço é fixado com base na exata dimensão do imóvel; na venda
ad corpus
, o bem é negociado como um corpo certo e determinado, individualizado por suas características, limites e confrontações, sendo a metragem uma referência secundária e meramente enunciativa.

No caso dos autos, a prova documental, em especial a Escritura Pública de Compra e Venda (ID 16338662), demonstra de forma inequívoca que a alienação se deu na modalidade
ad corpus
. O instrumento descreve o imóvel como "
Uma propriedade agrícola, legitimado, medindo 6,5 hectares, situado no lugar denominado Braço [...] limitando-se com terras por diversos lados com Osias Monteiro da Penha, com o proprietário, com Evaldo José Penedo e com a estrada de rodagem, sem benfeitoria
".

Percebe-se que o bem foi vendido como uma unidade, um corpo certo e individualizado por suas confrontações, e não com base em um preço estipulado por hectare ou metro quadrado. A própria narrativa da apelante, ao justificar a compra pela busca de "
um local calmo e harmonioso
" apto a "
criação de gado e plantações
", reforça que as qualidades intrínsecas e a localização do imóvel foram determinantes, e não sua medida exata.

Ademais, o imóvel continha benfeitorias relevantes – como casas, baias e galpão (fls. 147/155) –, o que corrobora a tese de que o preço foi ajustado pelo conjunto da obra, e não pela simples extensão da terra. Indubitavelmente, a menção aos 6,5 hectares, portanto, teve caráter meramente enunciativo, enquadrando-se perfeitamente na hipótese do § 3º do art. 500 do Código Civil.

Nesse sentido, sendo a venda
ad corpus
, não há que se falar em direito ao abatimento do preço, resolução do contrato ou complemento de área, ainda que a diferença apurada seja superior a um vigésimo da área total.

Reforça essa conclusão o fato de que a informação sobre a área de 5,26 hectares, constante no Cadastro Ambiental Rural (CAR), foi devidamente averbada na matrícula do imóvel em 12/12/2019 (fl. 25), mais de um mês antes da lavratura da escritura de compra e venda, em 16/01/2020. Tratando-se de informação pública, presume-se o conhecimento da adquirente, que tinha o dever de diligência ao examinar a documentação do bem. A alegação de surpresa posterior, portanto, mostra-se frágil.

Nesse mesmo sentido, a jurisprudência deste Egrégio TJES:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – BEM IMÓVEL - INVESTIDURA - VENDA AD CORPUS - INCIDÊNCIA DO ART. 500, § 3º, DO CÓDIGO CIVIL - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1 – A prova documental produzida demonstrou que as duas áreas menores apontadas pelo autor são decorrentes do alinhamento da rua promovido pela Prefeitura de Vitória e que, em razão disso, foram anexadas à área cujo domínio útil foi, inicialmente, adquirido por aquele. 2 - A investidura é uma modalidade de aquisição derivada da propriedade imobiliária em que o particular, em específicas condições de fato, à luz dos competentes atos administrativos, adquire diretamente do Poder Público a titularidade sobre determinado bem . 3 - As áreas vindicadas pelo autor foram incorporadas ao imóvel e, portanto, alienadas com este, porquanto realizada a venda na modalidade ad corpus.
4 - Indubitável tratar-se de alienação de imóvel com preponderância de suas confrontações, a revelar a natureza ad corpus da transação. Para tal conclusão, basta uma comparação entre o memorial descritivo da área inicialmente adquirida pelo recorrente e a posterior escritura de transferência de domínio útil, constando em ambas rigorosamente as mesmas confrontações. 5 – Incide, na hipótese, o disposto no art . 500, § 3º, do Código Civil, in verbis: Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
6 - Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0036999-90.2014 .8.08.0024, Relator.: FABIO BRASIL NERY, 4ª Câmara Cível, p. 11/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO EX EMPTO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - DIMENSÕES MERAMENTE ENUNCIATIVAS - VENDA AD CORPUS – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - REDUZIDOS.

1 . A transferência de imóvel efetuada como corpo certo e determinado, com características e confrontações individualizadas e com preço estipulado pela dimensão total da área, caracteriza a venda ad corpus , ao contrário da venda ad mensuram , em que a compra e venda do imóvel é realizada fixando-se o seu preço por medida de extensão
. 2. Hipótese em que a compra e venda do imóvel foi ad corpus , eis que não houve vinculação entre o valor da compra por medida de extensão ou mesmo estipulada cláusula em relação à diminuição de preço em caso de medição menor verificada posteriormente, sendo que as especificações do terreno é que foram as circunstâncias determinantes para a realização do negócio. 3 . Os honorários advocatícios arbitrados devem ser reduzidos para 10% (dez inteiros por cento) sobre o valor da causa, eis que tal verba remunera condignamente o labor profissional, sem impor carga onerosa ao vencido, mas, também, sem desmerecer o trabalho desenvolvido pelos causídicos. 4. Recurso parcialmente provido. VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas, À UNANIMIDADE DE VOTOS, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, n o s termos do voto do eminente Relator . Vitória, 12 de Julho de 2016. PRESIDENTE RELATOR (TJ-ES - APL: 00008756320098080031, Relator.: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/07/2016, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/07/2016)

Afastada a tese de vício redibitório por se tratar de venda
ad corpus
, não subsiste a alegação de ato ilícito e, consequentemente, o pleito de indenização por danos morais. O mero dissabor decorrente de uma divergência contratual, sem a demonstração de ofensa a direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

Contudo, assiste parcial razão à apelante no que tange à omissão da sentença quanto ao pedido de determinação de baixa da inscrição de produtor rural do primeiro apelado (EVALDO JOSE PENEDO), que, segundo a autora, impede o pleno exercício de seu direito de propriedade.

Isso porque, uma vez transferida a titularidade do imóvel, cabe ao antigo proprietário desvincular seus registros pessoais e cadastrais do bem, a fim de permitir que o novo titular possa utilizá-lo plenamente. O próprio apelado Evaldo, em sua contestação, afirmou já ter solicitado a referida baixa, reconhecendo a procedência do pedido, contudo deve comprar a efetividade da baixa em prazo a ser definido na fase executiva.

Assim, a sentença deve ser integrada neste ponto para suprir a omissão e determinar o cumprimento da obrigação.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento
, apenas para, suprindo a omissão da r. sentença,
condenar o primeiro apelado, EVALDO JOSÉ PENEDO, à obrigação de fazer consistente em comprovar a efetiva baixa de sua inscrição de produtor rural vinculada ao imóvel de matrícula nº 4.681 do CRI de Santa Leopoldina.

No mais, mantenho integralmente a r. sentença que julgou improcedentes os demais pedidos autorais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 07/04/2026:

Acompanho o E. Relator.