Tribunal: TJES
Processo: 0003212-90.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
A
CÓRDÃO

APELAÇÃO
CÍVEL
N
º 0003212-90.2021.8.08.0035

APELAN
TE:

ESTEFANI PEREIRA DE OLIVEIRA E OUTRO

APELADO: LUCIDNEY JOSÉ DA SILVA COUTO - ME

RELATOR: DESEMBARGADOR LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA DE ADMINISTRADORA. INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por locatários contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança, declarou a rescisão do contrato de locação, determinou a desocupação do imóvel e os condenou ao pagamento de multa contratual de R$ 9.000,00, além de aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves, afastando preliminar de ilegitimidade ativa da administradora do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora do imóvel possui legitimidade ativa para ajuizar ação de despejo cumulada com cobrança; (ii) estabelecer se houve infração contratual apta a justificar a rescisão do contrato e a imposição de multa e encargos locatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
.

A administradora possui legitimidade ativa quando figura como representante do locador com poderes de gestão e cobrança previstos contratualmente, sendo desnecessária a coincidência entre locador e proprietário do imóvel.

4.
O contrato de locação tem natureza obrigacional, de modo que o sujeito ativo da ação de despejo é aquele indicado como locador no instrumento contratual, conforme entendimento do STJ e da jurisprudência estadual.

5.

O conjunto probatório demonstra o descumprimento das obrigações contratuais pelos locatários, legitimando a rescisão contratual e a condenação imposta.

6.

A multa compensatória por infração contratual é válida e pode cumular-se com a cobrança de aluguéis e encargos quando fundada em fatos geradores distintos, não configurando bis in idem.

7.

Os apelantes não comprovam fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, prevalecendo a presunção de veracidade das provas documentais apresentadas.

8. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

I
V
.
DISPOSITIVO E TESE

9
. Recurso
des
provido.

Tese de julgamento
:

A administradora de imóveis possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança quando investida de poderes contratuais de representação do locador.

O contrato de locação possui natureza obrigacional, sendo irrelevante a titularidade do domínio para fins de legitimidade ativa.

O descumprimento contratual pelo locatário autoriza a rescisão do contrato, o despejo e a cobrança de multa e encargos locatícios.

A multa compensatória pode cumular-se com a cobrança de aluguéis quando fundada em fatos geradores distintos, sem caracterizar bis in idem.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5002106-71.2022.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Câmara; STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 692.769/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 19/10/2015; TJMS, Apelação Cível nº 0815112-75.2014.8.12.0001, Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan, j. 29/01/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003212-90.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ESTEFANI PEREIRA DE OLIVEIRA e outros

APELADO: LUCIDNEY JOSE DA SILVA COUTO - ME

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
CÓRDÃO

APELAÇÃO
CÍVEL
N
º 0003212-90.2021.8.08.0035

APELAN
TE:

ESTEFANI PEREIRA DE OLIVEIRA E OUTRO

APELADO: LUCIDNEY JOSÉ DA SILVA COUTO - ME

RELATOR: DESEMBARGADOR LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA DE ADMINISTRADORA. INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por locatários contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança, declarou a rescisão do contrato de locação, determinou a desocupação do imóvel e os condenou ao pagamento de multa contratual de R$ 9.000,00, além de aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves, afastando preliminar de ilegitimidade ativa da administradora do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora do imóvel possui legitimidade ativa para ajuizar ação de despejo cumulada com cobrança; (ii) estabelecer se houve infração contratual apta a justificar a rescisão do contrato e a imposição de multa e encargos locatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
.

A administradora possui legitimidade ativa quando figura como representante do locador com poderes de gestão e cobrança previstos contratualmente, sendo desnecessária a coincidência entre locador e proprietário do imóvel.

4.
O contrato de locação tem natureza obrigacional, de modo que o sujeito ativo da ação de despejo é aquele indicado como locador no instrumento contratual, conforme entendimento do STJ e da jurisprudência estadual.

5.

O conjunto probatório demonstra o descumprimento das obrigações contratuais pelos locatários, legitimando a rescisão contratual e a condenação imposta.

6.

A multa compensatória por infração contratual é válida e pode cumular-se com a cobrança de aluguéis e encargos quando fundada em fatos geradores distintos, não configurando bis in idem.

7.

Os apelantes não comprovam fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, prevalecendo a presunção de veracidade das provas documentais apresentadas.

8. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

I
V
.
DISPOSITIVO E TESE

9
. Recurso
des
provido.

Tese de julgamento
:

A administradora de imóveis possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança quando investida de poderes contratuais de representação do locador.

O contrato de locação possui natureza obrigacional, sendo irrelevante a titularidade do domínio para fins de legitimidade ativa.

O descumprimento contratual pelo locatário autoriza a rescisão do contrato, o despejo e a cobrança de multa e encargos locatícios.

A multa compensatória pode cumular-se com a cobrança de aluguéis quando fundada em fatos geradores distintos, sem caracterizar bis in idem.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5002106-71.2022.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Câmara; STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 692.769/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 19/10/2015; TJMS, Apelação Cível nº 0815112-75.2014.8.12.0001, Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan, j. 29/01/2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
N
º 0003212-90.2021.8.08.0035

APELAN
TE:

ESTEFANI PEREIRA DE OLIVEIRA E OUTRO

APELADO: LUCIDNEY JOSÉ DA SILVA COUTO - ME

RELATOR: DESEMBARGADOR LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
Cuida-se de apelação cível por meio da qual pretendem, Estefani Pereira de Oliveira e Amon Vasconcelos dos Anjos (ID 17795587), ver reformada a sentença (ID 17795586) que, em sede de ação de despejo c/c cobrança, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato de locação e condenar os réus ao pagamento de multa contratual de R$ 9.000,00 (nove mil reais), além de aluguéis e encargos vincendos até a efetiva desocupação.

Irresignados, os apelantes sustentam, em síntese: (i) a ilegitimidade ativa ad causam da apelada, alegando que, por ser mera administradora do imóvel, não possui pertinência subjetiva para pleitear o despejo ou a cobrança em nome próprio; (ii) no mérito, a inexistência de infração contratual apta a ensejar a rescisão e a aplicação da penalidade pecuniária; (iii) a necessidade de reforma total d
a sentença
para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 17795601), pugnando pela manutenção da sentença e pela majoração dos honorários em sede recursal. É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Segundo se depreende, a controvérsia instaurada versa sobre a legalidade da rescisão de contrato de locação residencial, com a consequente ordem de despejo e condenação ao pagamento de multa contratual e encargos moratórios.

A sentença hostilizada julgou procedente a pretensão, sob o fundamento de que restou caracterizada a infração contratual pelos locatários, rejeitando, outrossim, a preliminar de ilegitimidade ativa arguida na contestação.

Cinge-se a controvérsia a aferir, preliminarmente, a legitimidade da administradora do imóvel para figurar no polo ativo da demanda e, no mérito, a ocorrência de infração contratual apta a sustentar a condenação imposta.

Ab initio, quanto à preliminar de ilegitimidade ativa, verifica-se que a apelada figura no contrato de locação como representante do locador, detendo amplos poderes de gestão, administração e cobrança, conforme "Contrato de Administração" mencionado nos autos (ID 17795601).

Consoante orientação jurisprudencial consolidada no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, bem como do Superior Tribunal de Justiça, a administradora de imóveis detém legitimidade ativa para o ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança, desde que figure como locadora no instrumento contratual ou esteja devidamente investida de poderes para atuar em juízo na defesa dos interesses do proprietário. Tal compreensão decorre da natureza eminentemente obrigacional do contrato de locação, que prescinde da coincidência entre as figuras do locador e do titular do domínio.

Nesse sentido, esta Corte Estadual firmou entendimento de que “o locador não proprietário do imóvel possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança de aluguéis, uma vez que o contrato de locação possui natureza obrigacional, sendo irrelevante a titularidade do domínio” (TJES, Apelação Cível n.º 5002106-71.2022.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível).

Em idêntica linha de raciocínio, o Superior Tribunal de Justiça assentou que, “tendo em vista a natureza pessoal da relação locatícia, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário” (AgRg nos EDcl no AREsp 692.769/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 19/10/2015).

Diante desse panorama, à míngua de qualquer elemento apto a infirmar a legitimidade ativa da parte autora, impõe-se a rejeição da preliminar suscitada.

No mérito, observa-se que o acervo probatório coligido aos autos corrobora a tese autoral de descumprimento das obrigações contratuais pelos apelantes.

A infração que ensejou a multa de R$ 9.000,00 encontra amparo nas cláusulas pactuadas e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Importante salientar que a aplicação da multa compensatória por infração contratual pode coexistir com a cobrança de aluguéis, desde que fundamentada em fatos geradores distintos, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – ENTREGA DAS CHAVES DURANTE O PROCESSO – PERDA DE OBJETO DOS PEDIDOS DE DESPEJO E RESCISÃO – RESPONSABILIDADE PELOS ENCARGOS LOCATÍCIOS – TERMO FINAL DA LOCAÇÃO – DATA DA EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL – MULTA COMPENSATÓRIA – VALIDADE – PAGAMENTO PROPORCIONAL DO IPTU – JUROS DE MORA E MULTA POR ATRASO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS VÁLIDAS – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
(...).
É válida a cláusula contratual que condiciona a efetiva devolução do imóvel ao cumprimento de requisitos, tais como quitação de débitos e comprovação de consumo final de energia e água, fixando-se o termo final da locação na data da entrega das chaves, quando observadas essas condições. Os encargos locatícios (aluguéis, multas e encargos acessórios) são devidos pelas rés até a data da entrega efetiva do imóvel, em conformidade com o contrato firmado e o princípio do pacta sunt servanda. A cláusula que prevê multa compensatória em caso de descumprimento contratual, correspondente a três alugueres, é válida e não configura
bis in idem
, pois decorre de fato gerador distinto da multa por atraso.
(...).
(TJMS - Apelação Cível:
0815112-75.2014.8.12.0001
Campo Grande, Relator.: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 29/01/2025, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/01/2025)

Ademais, os apelantes não lograram êxito em comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, limitando-se a alegações genéricas de inexistência de falta contratual que sucumbem diante da prova documental apresentada. Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe,
posto
que o juízo de origem conferiu correta subsunção dos fatos à norma regente.

Noutro viés, considerando o desprovimento integral do recurso, impõe-se a observância do disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

D
iante
o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço
do recurso e
NEGO-
LHE
PROVIMENTO
. Em observância ao comando do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados na origem para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto do Eminente Relator.