Tribunal: TJES
Processo: 0016654-08.2015.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Assistência Judiciária Gratuita; Liminar
Data de julgamento: 2026-02-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Plínio Eduardo Ferreira contra sentença que, ao extinguir ação de reintegração de posse por ausência de interesse processual, julgou procedente a reconvenção para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenar o apelante a restituir integralmente aos apelados o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), pago a título de sinal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: definir se é devida a retenção integral das arras pagas pelos compradores, diante do inadimplemento contratual e estabelecer a permanência do benefício da assistência judiciária gratuita anteriormente concedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre particulares prevê expressamente o pagamento de arras de natureza confirmatória, com renúncia ao direito de arrependimento, e cláusula que autoriza a retenção em caso de inadimplemento dos compradores.

4. O art. 418 do Código Civil autoriza, em caso de inexecução contratual imputável a quem deu as arras, a retenção integral dos valores pelo vendedor.

5. Restou demonstrado que o inadimplemento decorreu exclusivamente dos compradores, que não quitaram o saldo de R$90.000,00 (noventa mil reais) por ausência de aprovação de crédito e restrições em órgãos de proteção ao crédito, o que impossibilitou a continuidade do negócio.

6. A retenção integral não se mostra excessiva, pois o valor das arras está em consonância com o preço do negócio e com os prejuízos experimentados pelo vendedor, que permaneceu impossibilitado de transacionar o imóvel por longo período.

7. O benefício da assistência judiciária gratuita já havia sido deferido no início do processo e permanece válido, conforme art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

9. Em contratos de compra e venda celebrados entre particulares, a existência de arras confirmatórias autoriza a retenção integral do valor pago quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo do promissário comprador.

10. A concessão anterior do benefício da assistência judiciária gratuita mantém-se válida, suspendendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 418; Código Civil, art. 413; CPC, art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0010355-22.2014.8.08.0021, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 20.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016654-08.2015.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PLINIO EDUARDO FERREIRA

APELADO: MARIO CONCEICAO ESTEVES e outros (2)

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Plínio Eduardo Ferreira contra sentença que, ao extinguir ação de reintegração de posse por ausência de interesse processual, julgou procedente a reconvenção para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenar o apelante a restituir integralmente aos apelados o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), pago a título de sinal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: definir se é devida a retenção integral das arras pagas pelos compradores, diante do inadimplemento contratual e estabelecer a permanência do benefício da assistência judiciária gratuita anteriormente concedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre particulares prevê expressamente o pagamento de arras de natureza confirmatória, com renúncia ao direito de arrependimento, e cláusula que autoriza a retenção em caso de inadimplemento dos compradores.

4. O art. 418 do Código Civil autoriza, em caso de inexecução contratual imputável a quem deu as arras, a retenção integral dos valores pelo vendedor.

5. Restou demonstrado que o inadimplemento decorreu exclusivamente dos compradores, que não quitaram o saldo de R$90.000,00 (noventa mil reais) por ausência de aprovação de crédito e restrições em órgãos de proteção ao crédito, o que impossibilitou a continuidade do negócio.

6. A retenção integral não se mostra excessiva, pois o valor das arras está em consonância com o preço do negócio e com os prejuízos experimentados pelo vendedor, que permaneceu impossibilitado de transacionar o imóvel por longo período.

7. O benefício da assistência judiciária gratuita já havia sido deferido no início do processo e permanece válido, conforme art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

9. Em contratos de compra e venda celebrados entre particulares, a existência de arras confirmatórias autoriza a retenção integral do valor pago quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo do promissário comprador.

10. A concessão anterior do benefício da assistência judiciária gratuita mantém-se válida, suspendendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 418; Código Civil, art. 413; CPC, art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0010355-22.2014.8.08.0021, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 20.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CHRISTINA ALMEIDA COSTA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CHRISTINA ALMEIDA COSTA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0016654-08.2015.8.08.0012

APELANTE:
PLÍNIO EDUARDO FERREIRA

APELADOS:
MARIO CONCEICAO ESTEVES e ANA MARIA DE OLIVEIRA ESTEVES

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
PLÍNIO EDUARDO FERREIRA
contra a r. sentença proferida às fls. 97/99 pelo Juízo da 3ª Vara Cível, de Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES na
ação de reintegração de posse
por ele ajuizada em desfavor de
MARIO CONCEIÇÃO ESTEVES E OUTRO
, que julgou extinto o feito ante ausência de interesse processual e condenou o apelante, em sede de reconvenção, a restituição do valor de R$10.000,00 (dez mil reais) aos apelados.

Em suas razões recursais (fls. 106/113), o apelante aduz que o contrato firmado entre as partes estabelecia em sua cláusula terceira, parágrafo único, que no caso de desistência de uma das partes, cabível multa de 10% (dez por cento) do valor da transação da parte que der causa a rescisão, bem como estabelecia que, em caso de não conclusão do processo por motivos de aprovação de crédito, ou pagamento do restante da dívida da parte dos compradores, seria desfeita a venda, sem qualquer ônus para os promitentes vendedores.

Assim, defende que a sentença deve ser reformada para que o valor recebido a título de sinal seja convertido para quitação da multa pactuada, ante a inadimplência dos compradores.

Argumenta que a devolução completa do valor pago pelos compradores configura enriquecimento sem causa e grave lesão ao apelante, uma vez que o imóvel permaneceu por 12 anos indisponível a nova transação imobiliária.

Subsidiariamente, pugna que a retenção seja estabelecida em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago a título de sinal.

Pugna a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita e a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais.

Assim, requer a reforma da sentença para que seja determinada a retenção do valor pago em sua totalidade, ou, subsidiariamente, em 25% (vinte e cinco por cento).

Sem contrarrazões.

Muito bem.

Conforme extrai-se dos autos, as partes firmaram, em 13 julho de 2012, instrumento contratual de compra e venda para aquisição do imóvel registrado sob a matrícula nº 23.948 (fl. 29) pelo valor de R$100.000,00 (cem mil reais), que seria pago da seguinte forma: (a) R$ 10.000,00, a título de sinal, pago à vista no ato da contratação; (b) R$90.000,00 (noventa mil reais), seriam pagos no ato do registro da escritura, cujo recurso seria obtido através de financiamento bancário.

A r. sentença julgou
procedente
o pedido de reconvenção do apelado/réu, sob os seguintes fundamentos:

[...] Assim, considerando que a parte reconvinte não cumpriu com o ônus de comprovar suas alegações acerca do valor total já quitado, nos termos do art. 475 do CC, entendo que merece acolhida o pedido autoral referente à resolução do contrato firmado entre as partes, com o retorno das partes ao status quo ante, fazendo jus ao recebimento de R$10.000,00 (valor incontroverso nos autos).

Portanto, e considerando que não há nos autos comprovação de perdas e danos além do valor contido no contrato, deve ser restituido àquele a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais).

[...]

Ademais,
JULGO PROCEDENTE
o pedido reconvencional para
DECLARAR
rescindido o contrato firmado entre as partes (fls. 21/23) e
CONDENAR
o requerido a restituir ao Autor o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), o qual deverá ser atualizado pela SELIC desde o pagamento.

A apelação devolve tão somente a irresignação quanto a determinação de devolução integral do valor recebido a título de sinal, qual seja, R$10.000,00 (dez mil reais), pagos na formalização do contrato, sob o fundamento de que o contrato de compra e venda exime o vendedor de qualquer ônus, em caso de ausência de pagamento resultante da falta de aprovação do crédito.

Nesse sentido, extrai-se do contrato (fls. 21-23):

“CLÁUSULA TERCEIRA - O preço certo e ajustado da venda ora prometida é de R$ 100.000,00 (Cem Mil Reais), pago da seguinte forma: R$ 10.000,00 (Dez Mil Reais) pago no ato da assinatura deste contrato, e os outros R$ 90.000,00 (Noventa Mil Reais) pago no ato do registro da Escritura, onde os Promissários Compradores fará o pagamento através de recurso de um financiamento junto a instituição que lhe couber, ficando como garantia uma promissória no valor do restante da dívida.

Parágrafo Único: No caso de desistência de uma das partes será cobrado uma multa de 10% (dez por cento) do valor da transação, da parte que der causa à rescisão.

Em caso de não conclusão do processo por motivos de aprovação de crédito, ou pagamento do restante da dívida da parte dos compradores, será desfeita a venda sem qualquer ônus para os promitentes vendedores".

Inicialmente, com relação à retenção das
arras
, no valor dado de R$10.000,00 (dez mil reais), verifica-se que o contrato dispõe expressamente sobre o caráter confirmatório do pagamento inicial.

Nesse sentido, a importância em dinheiro paga pelo promitente comprador no ato do referido contrato de compra e venda, a título de sinal do negócio, possui natureza jurídica de
arras confirmatórias
, visto que o pacto em questão foi celebrado em caráter irrevogável e irretratável, com previsão expressa de renúncia ao direito de arrependimento (cláusula sétima do contrato).

O instituto encontra-se disciplinado no Código Civil, que assim estabelece:

Art. 418.

Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as
; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Na hipótese, restou incontroverso que o contrato não se cumpriu por culpa exclusiva dos requeridos, eis que não houve a quitação do saldo remanescente de R$90.000,00 (noventa mil reais), por mais de dois anos, pois não obtiveram financiamento bancário ante a inclusão dos seus nomes nos órgão de proteção ao crédito (fls. 71/74).

Logo, não havendo continuidade do contrato por culpa dos compradores, que deram o sinal como garantia, os mesmos perderão os valores em favor do vendedor, conforme pactuação expressa, não havendo que se falar em qualquer devolução.

No mesmo sentido, já se manifestou este E. TJES:

[...] 4) De acordo com o art. 418 do Código Civil, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte que não teve culpa pelo inadimplemento, que poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 5) Poder-se-ia cogitar da redução equitativa das arras se fossem manifestamente excessivas, nos termos do art. 413 do Código Civil, mas, na espécie, o valor das arras retidas pela requerida/apelada (R$ 15.000,00) não se mostra desarrazoado, na medida em que a ausência de pagamento das parcelas causou prejuízo a promitente vendedora, diante da impossibilidade de proceder a venda da unidade a outrem até que fosse procedido o desfazimento da avença. 6) Apelação cível conhecida e parcialmente provida, tão somente, para conceder os benefícios da assistência judiciária gratuita, sem operar efeitos retroativos (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0010355-22.2014.8.08.0021, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 20/10/2023).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DAS ARRAS. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, declarando a rescisão do contrato, determinando a devolução de 75% do valor pago, com juros e correção monetária, e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais e materiais. O contrato, firmado para cessão de direitos possessórios de imóvel, previa o pagamento de arras no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção integral do valor pago a título de arras deve ser reconhecida; e (ii) verificar se há direito à indenização por danos morais decorrente do inadimplemento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato estabelece que o montante de R$ 10.000,00 foi pago a título de arras, visando garantir a firmeza da obrigação, conforme art. 418 do Código Civil.
Nesse sentido, a parte que deu as arras e não executa o contrato pode tê-lo por desfeito, com retenção do valor. A aplicação do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018, que limita a retenção a 25% do valor pago, não se aplica ao caso em exame, pois tal dispositivo refere-se a contratos de incorporação imobiliária e parcelamento de solo urbano, o que não é a hipótese dos autos.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo reconhece que, em casos de inadimplemento pelo promissário comprador, é lícita a retenção integral do valor pago a título de arras. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entende-se que o inadimplemento contratual não configura, por si só, lesão que transcenda o mero aborrecimento e exija reparação por danos morais. A necessidade de judicialização e as alegações contidas na contestação não comprovam contexto excepcional que ultrapasse o mero dissabor do cotidiano. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O art. 418 do Código Civil autoriza a retenção integral do valor pago a título de arras em casos de inadimplemento do promissário comprador. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais, salvo demonstração de circunstâncias excepcionais. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 418; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; Código Civil, art. 413. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 002120013251, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, j. 03/05/2021; TJES, Apelação Cível nº 0010355-22.2014.8.08.0021, Rel. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 20/10/2023. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0021857-81.2012.8.08.0035, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 03/12/2024).

Por fim, relativamente ao pedido de concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, desnecessário seu exame, haja vista que a benesse já foi deferida no início da relação processual, por meio do despacho de 20/06/2016 (fl. 35). Portanto, a teor do art. 98, §3º, do CPC, está suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais.

Por todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso

para reformar a sentença e reconhecer o direito à retenção integral das arras no equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CHRISTINA ALMEIDA COSTA)

Acompanho o voto proferido pela eminente Relatora, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para reformar a sentença e reconhecer o direito à retenção integral das arras no equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais).