Tribunal: TJES
Processo: 5022099-06.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-03-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO POSSESSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NECESSIDADE DE RESOLUÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. VEDAÇÃO À AUTOTUTELA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por construtora contra decisão liminar que determinou a reintegração de posse em favor de promitentes compradores inadimplentes. A agravante retomou o imóvel
manu militari
(troca de fechaduras), alegando inadimplemento absoluto, cláusula resolutiva expressa e suposto abandono do bem pelos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a inadimplência dos compradores e a existência de cláusula resolutiva expressa autorizam a retomada imediata da posse pela promitente

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é imprescindível a prévia manifestação judicial para a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, sendo ineficaz a cláusula resolutiva expressa para autorizar a retomada imediata da posse sem intervenção judicial. A conduta da vendedora configura exercício arbitrário das próprias razões e caracteriza esbulho.

A simples inadimplência ou o fato de os compradores residirem em outro local não configuram abandono (art. 1.223 do CC), o qual exige a intenção inequívoca de não mais conservar a coisa. Prejuízos financeiros com despesas do imóvel devem ser cobrados pela via própria, não legitimando o uso da autotutela fora das hipóteses de desforço imediato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento
: "É imprescindível a prévia manifestação judicial para a resolução de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a reintegração de posse, ainda que existente cláusula resolutiva expressa".

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.210, § 1º, e 1.223.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.997.300/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 06.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5022099-06.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JCC CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

AGRAVADO: VICTOR MARCILIO CHAVES DE ANDRADE e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO POSSESSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NECESSIDADE DE RESOLUÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. VEDAÇÃO À AUTOTUTELA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por construtora contra decisão liminar que determinou a reintegração de posse em favor de promitentes compradores inadimplentes. A agravante retomou o imóvel
manu militari
(troca de fechaduras), alegando inadimplemento absoluto, cláusula resolutiva expressa e suposto abandono do bem pelos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a inadimplência dos compradores e a existência de cláusula resolutiva expressa autorizam a retomada imediata da posse pela promitente

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é imprescindível a prévia manifestação judicial para a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, sendo ineficaz a cláusula resolutiva expressa para autorizar a retomada imediata da posse sem intervenção judicial. A conduta da vendedora configura exercício arbitrário das próprias razões e caracteriza esbulho.

A simples inadimplência ou o fato de os compradores residirem em outro local não configuram abandono (art. 1.223 do CC), o qual exige a intenção inequívoca de não mais conservar a coisa. Prejuízos financeiros com despesas do imóvel devem ser cobrados pela via própria, não legitimando o uso da autotutela fora das hipóteses de desforço imediato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento
: "É imprescindível a prévia manifestação judicial para a resolução de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a reintegração de posse, ainda que existente cláusula resolutiva expressa".

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.210, § 1º, e 1.223.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.997.300/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 06.09.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
JCC CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

contra a r. decisão que, nos autos da “ação de reintegração de posse” ajuizada por
VICTOR MARCILIO CHAVES DE ANDRADE e outra
,
deferiu a medida liminar
.

Em suas razões (evento 17573260), aduz a recorrente, em suma, que a posse dos agravados é injusta, sendo cabível a retomada do bem e a perda da posse pelo abandono. Alega, ainda, a existência de inadimplemento por parte dos recorridos.

Contrarrazões no id. 17609860 pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5022099-06.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: JCC CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

AGRAVADOS: VICTOR MARCILIO CHAVES DE ANDRADE e outra

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
JCC CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

contra a r. decisão que, nos autos da “ação de reintegração de posse” ajuizada por
VICTOR MARCILIO CHAVES DE ANDRADE e outra
,
deferiu a medida liminar
.

Em suas razões (evento 17573260), aduz a recorrente, em suma, que a posse dos agravados é injusta, sendo cabível a retomada do bem e a perda da posse pelo abandono. Alega, ainda, a existência de inadimplemento por parte dos recorridos.

Contrarrazões no id. 17609860 pelo desprovimento do recurso.

Cinge-se a controvérsia em verificar o acerto da decisão interlocutória que, em sede de ação possessória, determinou a reintegração dos autores (promitentes compradores) na posse do imóvel, revertendo a retomada fática realizada pela construtora ré (promitente vendedora).

A construtora recorrente defende a legitimidade de sua conduta baseada no inadimplemento absoluto dos compradores, na existência de cláusula resolutiva expressa e no suposto abandono do bem.

Pois bem. Analisando detidamente os autos, verifico que a decisão agravada não merece reparos.

É fato incontroverso nos autos, reconhecido inclusive na decisão recorrida, que os agravados encontram-se inadimplentes com as obrigações contratuais assumidas na Promessa de Compra e Venda. Contudo, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a cláusula resolutiva expressa não autoriza a promitente vendedora a retomar a posse do imóvel por "mão própria" (
manu militari
), sendo imprescindível a prévia manifestação judicial para a resolução do contrato.

Nesse sentido, destaca-se o precedente da Corte Superior:

(...) 7. Nada obstante a importância do interesse do contraente para a manutenção da avença, há firme a jurisprudência desta Corte Superior em preceituar que é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos".(...) (REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022.)

No caso em tela, a agravante admite que retomou o imóvel e trocou as fechaduras baseando-se na cláusula contratual e na inadimplência, sem, contudo, ter obtido provimento judicial que decretasse a rescisão da avença e a consequente reintegração. Tal conduta configura exercício arbitrário das próprias razões, o que é vedado pelo nosso ordenamento, salvo nas estritas hipóteses de desforço imediato (art. 1.210, § 1º, do CC), que deve ser exercido
incontinenti
, o que não se verifica no caso, dado o lapso temporal da posse exercida pelos agravados.

A própria recorrente ajuizou Interpelação Judicial (processo nº 5012446-14.2025.8.08.0021), demonstrando ciência da necessidade de constituir os devedores em mora formalmente. Contudo, ao proceder à retomada fática do bem antes da resolução judicial do contrato, incorreu em esbulho possessório, legitimando a proteção possessória deferida pelo juízo
a quo
em favor dos agravados, ainda que estes estejam em débito.

Quanto à alegação de
abandono
, o simples fato de os agravados residirem no exterior ou estarem inadimplentes não configura, por si só, o abandono jurídico capaz de ensejar a perda da posse (art. 1.223 do CC). O abandono exige a intenção inequívoca de não mais conservar a coisa, o que não se presume apenas pelo domicílio diverso ou pela falta de pagamento das parcelas.

No tocante ao
risco de dano
(
periculum in mora
), embora a agravante alegue prejuízos financeiros com o pagamento de cotas condominiais e IPTU, tais questões possuem natureza obrigacional e devem ser resolvidas pela via própria — inclusive já objeto de reconvenção na origem —, não servindo de salvo-conduto para legitimar a autotutela fora das hipóteses legais. A ordem jurídica não pode chancelar a justiça de mão própria sob o argumento de prejuízo financeiro, sob pena de violação ao devido processo legal.

Portanto, em meu sentir, correta a decisão de primeiro grau que, vislumbrando a probabilidade do direito dos autores (decorrente da vedação à autotutela) e o perigo de dano (privação da posse sem o devido processo legal), determinou o retorno ao
status quo ante
até que a rescisão contratual seja devidamente apreciada pelo Poder Judiciário.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. decisão agravada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)