Tribunal: TJES
Processo: 5001203-69.2023.8.08.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Judicial
Data de julgamento: 2026-03-19

Ementa:
Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL RURAL. PEQUENA PROPRIEDADE RURAL. IMPENHORABILIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. BEM VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por devedor fiduciante inconformado com sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão extrajudicial e de venda de imóvel rural objeto de garantia fiduciária, alienado a terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se o imóvel objeto da alienação fiduciária goza da impenhorabilidade constitucional da pequena propriedade rural; (ii) definir se a ausência de intimação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões invalida o procedimento de execução extrajudicial e permite o desfazimento da alienação em favor de terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impenhorabilidade da pequena propriedade rural depende da comprovação cumulativa de que o imóvel possui área de até quatro módulos fiscais e é explorado diretamente pela família, conforme fixado no Tema 961 do STF.

Compete ao devedor o ônus de demonstrar a exploração econômica familiar da propriedade, nos termos do Tema Repetitivo 1234 do STJ, o que não foi feito no caso, pois os documentos juntados estavam desatualizados e não demonstravam situação contemporânea à expropriação.

Ainda que comprovada a impenhorabilidade, a alegação não pode ser oposta ad aeternum após a consolidação da propriedade fiduciária e a alienação do bem com registro em nome de terceiro de boa-fé, em respeito ao princípio da segurança jurídica.

A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à nulidade do leilão extrajudicial realizado sem a intimação pessoal do devedor fiduciante, prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, mesmo que tenha havido notificação para purgação da mora.

No caso, o banco limitou-se à intimação por edital após tentativa frustrada via AR, sem demonstrar o esgotamento dos meios de localização do devedor, o que invalida o procedimento.

Entretanto, a anulação da alienação não é possível, pois o imóvel já foi transferido a terceiro de boa-fé, com registro e posse consolidados, sendo irretratável a alienação nos termos do art. 903 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001203-69.2023.8.08.0045

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WELINGTON DEMONER

APELADO: BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPIRITO SANTO S/A e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL RURAL. PEQUENA PROPRIEDADE RURAL. IMPENHORABILIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. BEM VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por devedor fiduciante inconformado com sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão extrajudicial e de venda de imóvel rural objeto de garantia fiduciária, alienado a terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se o imóvel objeto da alienação fiduciária goza da impenhorabilidade constitucional da pequena propriedade rural; (ii) definir se a ausência de intimação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões invalida o procedimento de execução extrajudicial e permite o desfazimento da alienação em favor de terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impenhorabilidade da pequena propriedade rural depende da comprovação cumulativa de que o imóvel possui área de até quatro módulos fiscais e é explorado diretamente pela família, conforme fixado no Tema 961 do STF.

Compete ao devedor o ônus de demonstrar a exploração econômica familiar da propriedade, nos termos do Tema Repetitivo 1234 do STJ, o que não foi feito no caso, pois os documentos juntados estavam desatualizados e não demonstravam situação contemporânea à expropriação.

Ainda que comprovada a impenhorabilidade, a alegação não pode ser oposta ad aeternum após a consolidação da propriedade fiduciária e a alienação do bem com registro em nome de terceiro de boa-fé, em respeito ao princípio da segurança jurídica.

A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à nulidade do leilão extrajudicial realizado sem a intimação pessoal do devedor fiduciante, prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, mesmo que tenha havido notificação para purgação da mora.

No caso, o banco limitou-se à intimação por edital após tentativa frustrada via AR, sem demonstrar o esgotamento dos meios de localização do devedor, o que invalida o procedimento.

Entretanto, a anulação da alienação não é possível, pois o imóvel já foi transferido a terceiro de boa-fé, com registro e posse consolidados, sendo irretratável a alienação nos termos do art. 903 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
WELINGTON DEMONER
em face da r. Sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São Gabriel da Palha/ES , lançada ao ID 16604977, que, nos autos da
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial
, julgou
improcedentes
os pedidos autorais.

Em suas razões recursais (ID nº 16604978), o apelante aduz: (i) que é pequeno produtor rural, sendo o imóvel objeto da lide sua residência e meio de subsistência; (ii) que firmou contrato de financiamento agrícola com garantia por alienação fiduciária de sua pequena propriedade rural, no valor de R$ 100.000,00; (iii) que, após dificuldades financeiras decorrentes de estiagens prolongadas, inadimpliu a obrigação; (iv) que, apesar de notificado para purgar a mora, não foi pessoalmente intimado acerca da designação dos leilões, conforme exige o art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97, e que o AR retornou com a informação "não procurado"; (v) que o banco recorrido optou diretamente pela intimação por edital, sem esgotar todos os meios possíveis para notificação pessoal; (vi) que os leilões foram realizados sem sua ciência e sem lances exitosos, tendo sido o bem vendido a terceiro (coapelado Edivan Fosse da Silva Filho) mediante contrato particular de compra e venda; (vii) que tal alienação violou seu direito de preferência, sendo nulo o procedimento; (viii) que a sentença contrariou a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça sobre a imprescindibilidade da intimação pessoal do devedor fiduciante. Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso, com a decretação da nulidade dos leilões e da venda realizada, e a condenação dos recorridos ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais arbitrados em 20% do valor da causa.

1.
Da preliminar de ausência de dialeticidade
recursal
.

De plano, rejeito a preliminar de ausência de impugnação específica suscitada em contrarrazões. O Apelante atacou frontalmente os fundamentos da sentença, especificamente no que tange à necessidade de intimação pessoal para o leilão e à proteção constitucional da pequena propriedade rural, cumprindo o requisito da dialeticidade recursal (art. 1.010, II e III, do CPC).

Pelo exposto,
rejeito
a aventada preliminar. É como voto.

2.
Do mérito recursal.

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso de Apelação Cível.

A controvérsia cinge-se à validade da expropriação extrajudicial de imóvel rural, diante da alegação de vício na intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões e da suposta impenhorabilidade do bem de família.

O autor ajuizou a demanda visando a anulação do procedimento de execução extrajudicial promovido pelo BANDES sobre o imóvel rural denominado "Sítio Pimental/Córrego Jacarandá" (matrícula nº 10.338), bem como a anulação da subsequente alienação ao segundo requerido, Edivan Fosse da Silva Filho. Como causa de pedir, sustentou: (i) a nulidade da garantia fiduciária, sob o argumento de que o imóvel se qualifica como pequena propriedade rural trabalhada pela família, sendo, portanto, impenhorável por força constitucional (art. 5º, XXVI, da CF/88); e (ii) a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal acerca das datas de sua realização, em violação à Lei nº 9.514/97.

Analiso, prefacialmente, a tese de nulidade da garantia fiduciária sob o argumento de proteção constitucional da pequena propriedade rural.

O Apelante sustenta que o imóvel, por ser pequena propriedade rural trabalhada pela família, estaria abrigado pelo manto da impenhorabilidade absoluta (art. 5º, XXVI, da CF/88), o que tornaria nula a expropriação.

Todavia, a pretensão esbarra em óbice intransponível: a
preclusão temporal
e a
consolidação da propriedade em nome de terceiro de boa-fé
.

Conforme relatado e comprovado nos autos (R.9-M.10.338), o imóvel não mais integra a esfera patrimonial do devedor ou do credor fiduciário; ele já foi alienado, registrado e entregue (imissão na posse) ao segundo Apelado,
Edivan Fosse da Silva Filho
.

Conforme prova documental (Certidão de Matrícula nº 10.338 – ID 16604887), o imóvel já foi alienado ao correquerido e também Apelado Edivan Fosse da Silva Filho, mediante venda direta após leilões negativos, com o registro da transferência de propriedade devidamente averbado (R.9-M.10.338, em 06/06/2023). Ademais, conforme consta no Auto de Imissão na Posse (ID 6126945 do processo conexo – ação de imissão de posse movida pelo referido Apelado nº 50015-98.2023.8.08.0045), o adquirente
já se encontra na posse direta do bem desde setembro de 2023
.

Tal circunstância fática, inclusive, foi objeto de análise por esta Egrégia Câmara no julgamento do
Agravo de Instrumento nº 5007384-27.2023.8.08.0000
, de minha relatoria, julgado em 10/04/2024. Naquela oportunidade, consignou-se que, diante da decisão proferida na ação conexa determinando a imissão do arrematante na posse — decisão esta irrecorrida —, impunha-se conservar os efeitos fáticos dela decorrentes até a resolução definitiva da lide.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao estabelecer que a impenhorabilidade do bem de família (urbano ou rural) não é matéria que possa ser alegada
ad aeternum
. Uma vez concluída a expropriação (seja por arrematação em leilão, seja por venda direta após consolidação) e registrada a carta ou escritura, opera-se a preclusão, não sendo mais possível desfazer o ato perfeito e acabado em prejuízo de terceiro e da segurança jurídica.

Nesse sentido, trago à colação recente julgado do STJ e do TRF-3, perfeitamente aplicáveis ao caso
sub judice
:

“(...) 3.
A impenhorabilidade do bem de família não pode ser alegada em qualquer tempo, sem qualquer tipo de limitação.
A proteção da Lei n.º 8.009/90 é matéria de ordem pública que precisa ser arguida e examinada enquanto o bem integrar o patrimônio do devedor,
não mais cabendo ser suscitada após a alienação judicial do imóvel e exaurimento da execução.
(...) 4. Pelo mesmo motivo - segurança jurídica - a ação anulatória de arrematação fundada na impenhorabilidade do bem de família também deve se sujeitar à decadência. 5. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 2015328 PR, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, DJe 28/02/2024).

“(...) 6. A inexistência de registro do título em nome da agravante impede a oponibilidade de seu direito perante o arrematante, terceiro de boa-fé. 7.
A alegação de impenhorabilidade do bem de família não pode ser suscitada após o aperfeiçoamento da arrematação, conforme reiterada jurisprudência do STJ.
(...)” (TRF-3 - ApCiv: 50000769520244036007, Rel. Des. Fed. DAVID DINIZ DANTAS, 1ª Turma, DJe 24/09/2025).

Portanto, estando o imóvel registrado em nome do terceiro e imitido este na posse, falece ao autor o direito de opor a impenhorabilidade para desfazer a venda. Ademais, ainda que se superasse a preclusão, no mérito a tese também não prospera, haja vista que a proteção constitucional da pequena propriedade rural
não é automática
.

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o
Tema 961
da Repercussão Geral, fixou a tese de que
"É impenhorável a pequena propriedade rural familiar constituída de mais de 01 (um) terreno, desde que contínuos e com área total inferior a 04 (quatro) módulos fiscais do município de localização"
. Contudo, para que a proteção incida, a jurisprudência exige a comprovação
cumulativa
de dois requisitos:
(i)
que o imóvel se enquadre como pequena propriedade (até 4 módulos fiscais); e
(ii)
que seja
trabalhado pela família para sua subsistência
.

No tocante ao ônus probatório, o STJ assentou entendimento firme (
Tema Repetitivo 1234)
de que cabe ao executado/devedor a prova do requisito da exploração familiar:
"É ônus do executado provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade."
(STJ, REsp 2.080.023/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 11/11/2024).

In casu
, o Apelante não se desincumbiu desse ônus, uma vez que se limitou a juntar documentos desatualizados (DAP vencida e notas fiscais antigas) que não comprovavam a exploração econômica familiar indispensável à subsistência contemporânea à expropriação. Além disso, o fato incontroverso de que o imóvel já se encontra na posse do terceiro adquirente esvazia faticamente a alegação de que o bem seria,
hoje
, o meio de sustento da família do recorrente.

Destarte, seja pela preclusão temporal decorrente da perfectibilização da venda e registro a terceiro de boa-fé, seja pela ausência de prova da exploração familiar atual (requisito do Tema 961/STF), a tese de impenhorabilidade deve ser rechaçada.

Superada a questão da natureza do bem, passo ao exame do vício procedimental alegado. Compulsando o caderno processual, verifico que
assiste razão ao Apelante
no que tange à falha na condução do leilão pelo credor fiduciário.

É entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis (Lei nº 9.514/97), a
intimação pessoal
do devedor acerca da data, horário e local dos leilões é requisito indispensável para garantir-lhe o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, § 2º-A e § 2º-B. Vejamos:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o

e 2
o

deste artigo,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2
o
-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão,
é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida
, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2
o

deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

A propósito, cito farta jurisprudência do c.STJ, a qual, como já explicado, compreende que
“No
contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora
”, como é a hipótese. In verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9 .514/97. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NULIDADE. OCORRÊNCIA . AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1 . "
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"
(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 09/03/2021). 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1876057 CE 2021/0110808-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023).

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3.
A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes
. 4.
No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.
Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 22/6/2023)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. AGRAVO INTERNO. NÃO CABIMENTO. (...)
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona a necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial do bem imóvel dado em garantia por alienação fiduciária.
3. Esta Corte Superior entende ser incabível a majoração dos honorários recursais no julgamento do agravo interno e dos embargos de declaração oferecidos pela parte que teve seu recurso integralmente não conhecido ou não provido. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1.897.042/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA , julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. (...) 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.
3. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial com a cautelar proposta com a finalidade de obstar sua realização, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA , TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA EFETUADA POR DEPÓSITO JUDICIAL. POSSIBILIDADE DE REMISSÃO DA DÍVIDA ATÉ LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento da Corte de origem encontra-se em harmonia com a jurisprudência sedimentada neste Sodalício no sentido de ser cabível a purgação da mora pelo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 2. A jurisprudência do STJ, entende"que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal."(REsp 1433031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014). 3. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1.132.567/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA , julgado em 24/10/2017, DJe de 06/11/2017)

No caso em tela, a instituição financeira recorrida admite que a intimação pessoal para os leilões não se concretizou. O Aviso de Recebimento retornou com a informação "
Não Procurado
" e, ato contínuo, o credor procedeu à intimação por edital, sem demonstrar o esgotamento de meios para a localização do devedor. Tal conduta macula o procedimento de leilão e frustra o direito de preferência do devedor, configurando ato ilícito.

Contudo, a pretensão anulatória não pode ser acolhida.

A despeito do vício, o imóvel já foi alienado a terceiro de boa-fé (
Edivan Fosse da Silva Filho
), com registro imobiliário efetivado em 06/06/2023 e imissão na posse consolidada, como exposto supra.

O ordenamento jurídico pátrio, em prestígio à segurança jurídica, protege a aquisição perfeita e acabada por terceiro de boa-fé. O art. 903 do CPC estabelece a irretratabilidade da arrematação/alienação após sua formalização, sendo assim, desfazer a venda prejudicaria desproporcionalmente o adquirente que não deu causa à nulidade.

A nulidade decorrente da falha na intimação, quando confrontada com o direito de propriedade consolidado de terceiro de boa-fé, portanto, não autoriza o retorno ao
status quo ante
,
devendo resolver-se em perdas e danos
. A jurisprudência pátria corrobora esse entendimento, confirmando que a anulação do leilão (pedido do autor) é medida impossível nesta fase:

"(...) c) No caso, em que pese se reconheça a invalidade do leilão e consequentemente a nulidade da arrematação,
em relação ao arrematante de boa-fé deve ser mantida a eficácia do leilão extrajudicial, devendo a questão ser resolvida em perdas e danos
(...)" (TJ-PR; Apelação 0005134-69.2024.8.16.0026; Rel. Leonel Cunha; Julg. 20/08/2024).

"(...) 3. Em que pese ter sido constatado o vício na execução extrajudicial,
não é possível o retorno ao status quo ante, com a anulação dos efeitos do leilão, tendo em vista que a transferência da propriedade do imóvel já se aperfeiçoou em favor de terceiro
, adquirente de boa-fé (...)" (TRF-5; Apelação Cível 0814778-53.2018.4.05.8400; Rel. Roberto Wanderley Nogueira; Julg. 18/05/2023).

"(...) 5. Diante das peculiaridades do caso, não há como restituir as partes ao estado anterior em razão da arrematação do imóvel por terceiro de boa-fé, sob pena de se ferir ato jurídico perfeito. (...)" (TJ-GO; Apelação 5452583-73.2022.8.09.0142; Rel. Sebastião José de Assis Neto; Julg. 17/05/2024)

Embora os precedentes acima admitam possibilidade de conversão em perdas e danos, deixo de proceder à conversão nestes autos em estrita observância ao princípio da congruência ou adstrição (arts. 141 e 492 do CPC), haja vista que verifico da petição inicial e do apelo que o Autor formulou pedido restrito à anulação do leilão e dos atos subsequentes, não havendo pedido subsidiário ou alternativo de indenização. Converter a demanda anulatória em indenizatória de ofício, sem pedido expresso, configuraria julgamento
extra petita
, violando o contraditório, uma vez que o Banco não teve oportunidade de se defender quanto à extensão do dano ou valores de mercado do imóvel durante a instrução processual.

Assim, embora reconheça a irregularidade do procedimento pelo Banco, a impossibilidade fática e jurídica de anular a venda ao terceiro de boa-fé — somada à ausência de pedido indenizatório nestes autos — impõe o desprovimento do apelo no que tange à anulação, ressalvando-se, todavia, o direito do Apelante de buscar a reparação pelos prejuízos sofridos (perdas e danos) em face da instituição financeira em ação própria.

Ante o exposto, conheço do recurso e
nego-lhe provimento
.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.