Tribunal: TJES
Processo: 5003865-49.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2026-04-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PREVISTA NO EDITAL. NATUREZA PROPTER REM. MULTA MORATÓRIA. PEDIDO IMPLÍCITO. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de débitos condominiais. A arrematante do imóvel (primeira apelante) alega ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade por débitos anteriores à arrematação, invocando a sub-rogação no preço e a impenhorabilidade de taxas associativas. O condomínio (segundo apelante) busca a inclusão de multa moratória de 2% sobre o débito, indeferida na origem por ausência de pedido expresso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se o arrematante de imóvel em hasta pública responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição quando tais ônus constavam expressamente no edital de leilão; e (ii) determinar se a multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil pode ser incluída na condenação independentemente de pedido expresso na inicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, embora a arrematação seja modo de aquisição originária, o adquirente responde pelos débitos condominiais (natureza
propter rem
) se houver previsão inequívoca dos ônus no edital de praça.

No caso concreto, o edital continha advertência expressa sobre débitos judiciais de condomínio, o que afasta a tese de sub-rogação exclusiva no preço pago e a aplicação analógica do Tema 1.134/STJ (natureza tributária).

A tese de "taxa associativa" (Temas 882/STJ e 492/STF) é inaplicável, uma vez que o credor é condomínio edilício formalmente constituído, cuja obrigação de contribuir decorre de lei e da convenção, e não de adesão voluntária.

A multa moratória de 2% constitui encargo legal (
ope legis
) previsto no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, devendo ser compreendida como pedido implícito, tal qual os juros e a correção monetária (art. 322, § 1º, do CPC), sob pena de enriquecimento sem causa do devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Primeiro recurso (arrematante) conhecido e desprovido. Segundo recurso (condomínio) conhecido e provido.
Tese de julgamento:
"1. O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, desde que conste do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel. 2. A multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil constitui acessório da obrigação principal e deve integrar a condenação independentemente de pedido expresso."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.336, I e § 1º; CPC, arts. 322, § 1º, 85, § 11 e 908, § 1º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.042.756/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 12.11.2024; STJ, REsp 1.672.508/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 25.06.2019; TJRS, Apelação Cível nº 50181419020188210001, j. 25.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003865-49.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO TURISTICO DE GUARAPARI e outros

APELADO: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PREVISTA NO EDITAL. NATUREZA PROPTER REM. MULTA MORATÓRIA. PEDIDO IMPLÍCITO. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de débitos condominiais. A arrematante do imóvel (primeira apelante) alega ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade por débitos anteriores à arrematação, invocando a sub-rogação no preço e a impenhorabilidade de taxas associativas. O condomínio (segundo apelante) busca a inclusão de multa moratória de 2% sobre o débito, indeferida na origem por ausência de pedido expresso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se o arrematante de imóvel em hasta pública responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição quando tais ônus constavam expressamente no edital de leilão; e (ii) determinar se a multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil pode ser incluída na condenação independentemente de pedido expresso na inicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, embora a arrematação seja modo de aquisição originária, o adquirente responde pelos débitos condominiais (natureza
propter rem
) se houver previsão inequívoca dos ônus no edital de praça.

No caso concreto, o edital continha advertência expressa sobre débitos judiciais de condomínio, o que afasta a tese de sub-rogação exclusiva no preço pago e a aplicação analógica do Tema 1.134/STJ (natureza tributária).

A tese de "taxa associativa" (Temas 882/STJ e 492/STF) é inaplicável, uma vez que o credor é condomínio edilício formalmente constituído, cuja obrigação de contribuir decorre de lei e da convenção, e não de adesão voluntária.

A multa moratória de 2% constitui encargo legal (
ope legis
) previsto no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, devendo ser compreendida como pedido implícito, tal qual os juros e a correção monetária (art. 322, § 1º, do CPC), sob pena de enriquecimento sem causa do devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Primeiro recurso (arrematante) conhecido e desprovido. Segundo recurso (condomínio) conhecido e provido.
Tese de julgamento:
"1. O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, desde que conste do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel. 2. A multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil constitui acessório da obrigação principal e deve integrar a condenação independentemente de pedido expresso."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.336, I e § 1º; CPC, arts. 322, § 1º, 85, § 11 e 908, § 1º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.042.756/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 12.11.2024; STJ, REsp 1.672.508/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 25.06.2019; TJRS, Apelação Cível nº 50181419020188210001, j. 25.03.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI – ALDEIA DA PRAIA
,
a
mbos em face da r. sentença que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por este em face daquele, julgou procedente a pretensão autoral.

A apelante
MARAZUL
, em razões de id. 156770195, aduz, em suma, a sua ilegitimidade passiva, uma vez que adquiriu o imóvel em hasta pública em 18/08/2021, de forma que débitos anteriores deveriam sub-rogar-se no preço pago.

Invoca a aplicação do Tema Repetitivo 1134 do STJ para afastar a responsabilidade do arrematante, alegando que a previsão editalícia não pode se sobrepor à norma legal. Subsidiariamente, suscita tese relativa à inconstitucionalidade de cobrança de taxas associativas (Temas 492 do STF e 882 do STJ), alegando ausência de adesão.

Por seu turno, o
CONDOMÍNIO
apelante, em razões de id. 15670202, recorre pugnando exclusivamente pela reforma da sentença para incluir na condenação a multa moratória de 2% sobre o débito. Defende que a multa é sanção legal (art. 1.336, § 1º, do CC) e acessório da obrigação principal, compreendida no pedido, ainda que implicitamente, conforme interpretação do art. 322, § 1º, do CPC, não havendo prejuízo à defesa.

Contrarrazões apresentadas pelas partes pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5008776-32.2024.8.08.0011

A
PTE/APDO:
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APDO/APTE: CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI – ALDEIA DA PRAIA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI – ALDEIA DA PRAIA
,
a
mbos em face da r. sentença que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por este em face daquele, julgou procedente a pretensão autoral.

A apelante
MARAZUL
, em razões de id. 156770195, aduz, em suma, a sua ilegitimidade passiva, uma vez que adquiriu o imóvel em hasta pública em 18/08/2021, de forma que débitos anteriores deveriam sub-rogar-se no preço pago.

Invoca a aplicação do Tema Repetitivo 1134 do STJ para afastar a responsabilidade do arrematante, alegando que a previsão editalícia não pode se sobrepor à norma legal. Subsidiariamente, suscita tese relativa à inconstitucionalidade de cobrança de taxas associativas (Temas 492 do STF e 882 do STJ), alegando ausência de adesão.

Por seu turno, o
CONDOMÍNIO
apelante, em razões de id. 15670202, recorre pugnando exclusivamente pela reforma da sentença para incluir na condenação a multa moratória de 2% sobre o débito. Defende que a multa é sanção legal (art. 1.336, § 1º, do CC) e acessório da obrigação principal, compreendida no pedido, ainda que implicitamente, conforme interpretação do art. 322, § 1º, do CPC, não havendo prejuízo à defesa.

Contrarrazões apresentadas pelas partes pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

O cerne da controvérsia recursal principal reside na responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação judicial, considerando as informações constantes no Edital de Leilão.

A requerida MARAZUL defende que, sendo a arrematação modo de aquisição originária da propriedade, os débitos
propter rem
deveriam ser quitados pelo produto da arrematação, entregando-se o bem livre de ônus ao adquirente, invocando a regra do art. 908, § 1º, do CPC.

Contudo, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece uma importante distinção. Embora a regra seja a sub-rogação no preço, o arrematante responde pelas dívidas condominiais pretéritas quando constar no Edital de Praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel.

Veja-se:

5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação (STJ - REsp: 2042756 SP 2022/0384739-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2024)

(...) 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante . 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO (STJ - REsp: 1672508 SP 2017/0114274-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 25/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2019 RB vol. 660 p . 194)

Compulsando os autos, verifica-se que o Edital de Leilão/Intimação referente ao processo nº 0009834-39.2012.8.08.0024 continha expressa advertência no campo "ÔNUS":

"Débitos de Condomínio em cobrança judicial no valor total de R$ 366.892,82 (trezentos e sessenta e seis mil, oitocentos e noventa e dois reais e cinco centavos), em 07 de julho de 2021."
.

Portanto, a arrematante tinha ciência inequívoca da pendência de débitos condominiais vultosos. Ao formular seu lance, a apelante necessariamente considerou (ou deveria ter considerado) o passivo que acompanhava o bem. Afastar a responsabilidade da arrematante, neste cenário, configuraria enriquecimento sem causa em detrimento da massa condominial, violando a segurança jurídica e a boa-fé que regem as hastas públicas.

A tentativa da Apelante de aplicar analogicamente o Tema Repetitivo 1134 do STJ não prospera. O referido tema trata especificamente de débitos tributários e da interpretação do art. 130 do CTN, matéria de ordem pública sujeita a regime jurídico distinto. As cotas condominiais possuem natureza civil
propter rem
, cuja finalidade é a manutenção da coisa comum, permitindo que a publicidade do edital module a responsabilidade do adquirente.

Quanto à tese subsidiária de que a cobrança seria indevida por se tratar de "taxa associativa" (Temas 882/STJ e 492/STF), esta revela-se manifestamente improcedente e dissociada da realidade dos autos. O autor é qualificado como Condomínio Edilício, inscrito no CNPJ sob o nº 36.048.247/0001-25, regido pelo Código Civil e pela Lei 4.591/64, e não uma associação de moradores de loteamento fechado. A obrigação de contribuir com as despesas decorre da lei (art. 1.336, I, CC) e da titularidade do domínio, independendo de adesão associativa.

Assim, deve ser mantida a sentença que reconheceu a legitimidade e responsabilidade da ora apelante pelos débitos.

Acerca da irresignação recursal interposta pelo condomínio, como antes alinhavado, este postula pela parcial reforma da sentença que indeferiu a aplicação da multa moratória de 2% (dois por cento).

Nesse ponto, o julgador singular indeferiu tal pretensão sob o argumento de que a multa não foi incluída no rol de pedidos da exordial, não podendo ser considerada pedido implícito à luz do art. 322, § 1º, do CPC.

Em que pese o respeito ao entendimento do Juízo
a quo
, a sentença merece reforma neste ponto.

A multa moratória de até 2% é encargo legal expressamente previsto no art. 1.336, § 1º, do Código Civil para o condômino inadimplente. Trata-se de sanção que decorre automaticamente do inadimplemento da obrigação líquida e certa na data do vencimento.

Senão vejamos a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. VÍCIO ULTRA PETITA NÃO IDENTIFICADO . INCIDÊNCIA DA MULTA MANTIDA. APLICAÇÃO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA MANTIDA.PETIÇÃO INICIAL QUE POSTULOU, EXPRESSAMENTE, A INCIDÊNCIA DE MULTA, CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS SOBRE OS VALORES INADIMPLIDOS DEVIDOS PELOS CONDÔMINOS RÉUS.A MULTA MORATÓRIA, INCIDENTE EM DESFAVOR DO PROPRIETÁRIO INADIMPLENTE, É UMA PENALIDADE ESTATUÍDA OPE LEGIS, CONFORME ART . 1.336, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA DE MULTA MANTIDA. ADEMAIS, A INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA INDEPENDE DE PEDIDO EXPRESSO DA PARTE . ART. 332, § 1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.SENTENÇA CONFIRMADA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO . UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 50181419020188210001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Ketlin Carla Pasa Casagrande, Julgado em: 25-03-2024) (TJ-RS - Apelação: 50181419020188210001 PORTO ALEGRE, Relator: Ketlin Carla Pasa Casagrande, Data de Julgamento: 25/03/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 01/04/2024)

(...) 2 . A aplicação da multa moratória decorre de previsão legal (§ 1º 1 do artigo 1.336 do Código Civil), sendo, portanto, cognoscível de ofício, pelo que a sua fixação em sentença, mesmo sem pedido expresso da parte, não configura vício do pronunciamento judicial. 3. As despesas condominiais são dívidas revestidas de liquidez e com prazo de vencimento certo, motivo pelo qual são exigíveis de forma imediata, incidindo juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada cota condominial, tanto nas parcelas vencidas quanto nas vincendas .ACOLHIDA A PRELIMINAR RECURSAL E DESPROVIDO O RECURSO. (Apelação Cível, Nº 50699227820238210001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 25-03-2024) (TJ-RS - Apelação: 50699227820238210001 PORTO ALEGRE, Relator: Leandro Raul Klippel, Data de Julgamento: 25/03/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 02/04/2024)

O excesso de formalismo não pode se sobrepor à efetividade da prestação jurisdicional e à natureza da obrigação. O art. 322, § 1º, do CPC, ao dispor que os juros legais e a correção monetária estão compreendidos no pedido principal, deve ser interpretado em consonância com os princípios da economia processual e da vedação ao enriquecimento ilícito. Sendo a multa um consectário legal da inadimplência condominial, tal qual os juros, sua incidência é medida de rigor, mormente quando a parte requerida, em sua defesa, teve a oportunidade de contraditar a totalidade da dívida.

Destarte, assiste razão ao Condomínio recorrente, devendo a multa de 2% integrar o montante condenatório.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

De forma diversa,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao apelo do
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI – ALDEIA DA PRAIA
, para reformar parcialmente a sentença e incluir na condenação a multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil.

Em razão do desprovimento do recurso da requerida e provimento do recurso do autor, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte requerida para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)