Tribunal: TJES
Processo: 0022436-28.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE-COMPRADOR. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Ação ordinária ajuizada por promitente-compradores em face das promitentes-vendedoras, visando à (I) condenação pela entrega tardia de imóvel; (II) restituição da comissão de corretagem; (III) pagamento de multa contratual por inadimplemento; (IV) devolução de valores pagos a título de taxa condominial; (V) declaração de nulidade de cláusula contratual e (VI) indenização por danos materiais e morais. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo o atraso na entrega da obra, condenando as rés à devolução da comissão de corretagem, pagamento de multa por mora e restituição das taxas condominiais, afastando os pedidos de nulidade contratual e indenização por danos. As rés apelaram.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há três questões em discussão: (I) definir se é cabível a restituição da comissão de corretagem em caso de inadimplemento das promitentes-vendedoras; (II) estabelecer a validade da inversão da cláusula penal prevista apenas para o comprador; (III) determinar a correção da aplicação de juros e correção monetária, com atenção à vedação de cumulação indevida da taxa Selic.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A restituição da comissão de corretagem se mostra devida, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, entendimento reafirmado no AREsp n. 2.873.888/SP.

A cláusula penal originalmente prevista apenas para o promitente-comprador pode ser aplicada em favor do promitente-comprador, em caso de mora da vendedora, nos termos da tese firmada no julgamento do REsp 1614721/DF, sob o rito dos recursos repetitivos.

A sentença observou corretamente a sistemática de incidência dos encargos legais, aplicando juros de mora de 1% ao mês e correção monetária segundo os índices do TJES apenas até a citação, e, a partir deste marco, exclusivamente a taxa Selic, em consonância com o Tema 905 do STJ, afastando a alegação de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem deve ser restituída integralmente quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da promitente-vendedora.

A cláusula penal prevista apenas para o comprador pode ser aplicada em favor deste quando configurada a mora da vendedora.

A alternância entre juros de mora e correção monetária até a citação e a aplicação exclusiva da taxa Selic a partir dela evita a cumulação indevida de encargos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022436-28.2013.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: TIAGO SALINAS FERREIRA e outros
APELADO: ALOCASIA EMPREENDIMENTOS S/A e outros
RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE-COMPRADOR. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Ação ordinária ajuizada por promitente-compradores em face das promitentes-vendedoras, visando à (I) condenação pela entrega tardia de imóvel; (II) restituição da comissão de corretagem; (III) pagamento de multa contratual por inadimplemento; (IV) devolução de valores pagos a título de taxa condominial; (V) declaração de nulidade de cláusula contratual e (VI) indenização por danos materiais e morais. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo o atraso na entrega da obra, condenando as rés à devolução da comissão de corretagem, pagamento de multa por mora e restituição das taxas condominiais, afastando os pedidos de nulidade contratual e indenização por danos. As rés apelaram.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há três questões em discussão: (I) definir se é cabível a restituição da comissão de corretagem em caso de inadimplemento das promitentes-vendedoras; (II) estabelecer a validade da inversão da cláusula penal prevista apenas para o comprador; (III) determinar a correção da aplicação de juros e correção monetária, com atenção à vedação de cumulação indevida da taxa Selic.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A restituição da comissão de corretagem se mostra devida, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, entendimento reafirmado no AREsp n. 2.873.888/SP.

A cláusula penal originalmente prevista apenas para o promitente-comprador pode ser aplicada em favor do promitente-comprador, em caso de mora da vendedora, nos termos da tese firmada no julgamento do REsp 1614721/DF, sob o rito dos recursos repetitivos.

A sentença observou corretamente a sistemática de incidência dos encargos legais, aplicando juros de mora de 1% ao mês e correção monetária segundo os índices do TJES apenas até a citação, e, a partir deste marco, exclusivamente a taxa Selic, em consonância com o Tema 905 do STJ, afastando a alegação de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem deve ser restituída integralmente quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da promitente-vendedora.

A cláusula penal prevista apenas para o comprador pode ser aplicada em favor deste quando configurada a mora da vendedora.

A alternância entre juros de mora e correção monetária até a citação e a aplicação exclusiva da taxa Selic a partir dela evita a cumulação indevida de encargos.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0022436-28.2013.8.08.0024.

APELANTES: ALOCASIA EMPREENDIMENTOS S. A. E NIGRA EMPREENDIMENTOS S. A.

APELADOS: TIAGO SALINAS FERREIRA E SHAY HELLEN BAUSEN FERREIRA.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V
OTO

Insurgiram-se as apelantes contra respeitável sentença proferida nos autos da ação ordinária ajuizada contra elas pelos apelados que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial
nos seguintes termos
:

RECONHEÇO o atraso da entrega da obra pelo período de 26/9/2011 a 8/6/2012;

CONDENO a parte ré a restituir o valor pago à título de comissão de corretagem pela autora, de forma simples, no valor de R$ 13.392,6 (treze mil trezentos e noventa e dois reais e sessenta centavos), com incidência de juros (art. 397 do CC) e correção monetária (súmula 43 do STJ) a partir do efetivo pagamento, observando os índices do TJES, sendo que a partir da citação será aplicado apenas a taxa SELIC;

CONDENO a parte ré ao pagamento da multa de 2% (dois por cento) sobre o montante já pago pelo autor até o esgotamento do prazo de entrega, para cada mês de atraso (26/9/2011 – 8/6/2012), com correção monetária a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e juros moratórios desde a citação (artigo 405 do Código Civil). A correção monetária seguirá os índices adotados pelo TJES; os juros serão os legais, de 1% (um por cento) ao mês, conforme artigo 406 do Código Civil c/c artigo 161, § 1º, do Código Tributário Nacional. A partir da citação deverá ser aplicada apenas a taxa SELIC;

CONDENO as requeridas a restituir o valor pago a título de taxas condominiais, corrigido monetariamente e com juros legais desde o efetivo desembolso, sendo aplicado os índices deste e. TJES, e, a partir da data da citação, incidirá apenas o índice SELIC;

JULGO improcedentes os pedidos de nulidade da cláusula décima quarta do contrato, bem como de indenização pelos danos materiais causados e morais.

Em razão da sucumbência recíproca, na forma dos artigos 85 §2º e 86, ambos do CPC/2015, condeno as partes em custas e honorários, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, pro rata.

N
as razões do recurso
as apelantes sus
tentaram, em síntese,
a
impossibilidade de devolução da comissão de corretagem; a impossibilidade da inversão da aplicação da multa moratória; a cumulação indevida da Taxa S
elic
com juros de 1% ao mês e correção monetária.

Não há falar em impossibilidade de restituição da comissão de corretagem porque consoante entendimento consolidado no colendo Superior Tribunal de Justiça “n
os casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem. (
STJ,
AREsp n. 2.873.888/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
data do julgamento:
26-5-2025,
data da publicação/fonte:
DJEN de 29-5-2025.)

O colendo Superior Tribunal de Justiça,
em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou a tese de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção,
data do julgamento:
22-05-2019,
data da publicação/fonte:
DJe 25-06-2019).

Tendo ocorrido

descumprimento
por parte da
s

ré
s
da obrigação de entregar ao
s
au
t
or
es
, no prazo convencionado, o imóvel residencial que a ele prometeram à venda
deve ela
se sujeita
r
aos mesmos encargos previstos no contrato de promessa de compra e venda para a hipótese de mora do promitente comprador,
na linha da orientação da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça.

As
a
pelantes sustentam que a sentença incorreu em cumulação indevida da
t
axa
S
elic
com juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, o que violaria o entendimento consolidado no Tema 905 do STJ.

Entretanto, da análise do comando sentencial, verifica-se que não assiste razão às recorrentes.
A
o fixar os consectários legais,
o magistrado singular
cuidou de observar a alternância de índices necessária para evitar o
bis in idem
.

D
iferente do que alegam as
a
pelantes, o magistrado de piso consignou que os índices de correção monetária do TJES e os juros de mora de 1% ao mês incidem apenas até o marco da citação.
A
partir da citação, passará a incidir exclusivamente a Taxa S
elic
.

Posto isso,

nego provimento aos recursos.

Majoro para 12% (doze por cento) os honorários fixados em desfavor das rés.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o Voto de Relatoria.