Tribunal: TJES
Processo: 0000516-68.2014.8.08.0054
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-15

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DOS COMPRADORES. FRUTOS PERCEBIDOS DURANTE A POSSE. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DIREITO DOS COMPRADORES. DANO À LAVOURA. CRISE HÍDRICA EXTRAORDINÁRIA NOS ANOS DE 2014 E 2015. CAUSA EXTERNA PREPONDERANTE. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL SUFICIENTE ENTRE A CONDUTA DOS COMPRADORES E A PERDA DOS 20.000 PÉS DE CAFÉ. ARRAS NÃO CONFIGURADAS. PACTO ACESSÓRIO QUE NÃO SE PRESUME. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

1. A posse exercida pelos compradores, por decorrer de contrato verbal de promessa de compra e venda, submete-se, em sua origem, ao regime da boa-fé, incidindo a regra do art. 1.214 do CC, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito aos frutos percebidos enquanto ela durar;

2. Reconhecida a ocorrência de severa crise hídrica no Estado do Espírito Santo, com repercussão na região de São Domingos do Norte nos anos de 2014 e 2015, mostra-se plausível atribuir preponderância causal ao evento climático extraordinário na deterioração da lavoura, afastando-se a condenação indenizatória relativa aos 20.000 pés de café em produção, por insuficiência de nexo causal juridicamente imputável aos compradores;

3. O pagamento inicial efetuado em contrato verbal de promessa de compra e venda não se qualifica automaticamente como arras confirmatórias, por se tratar de pacto acessório que exige demonstração inequívoca da vontade das partes;

4. Ausente prova segura da estipulação de arras, a quantia paga deve ser tratada como início de pagamento, impondo-se sua restituição, com retorno das partes ao status quo ante e preservação da compensação entre os créditos recíprocos;

5. Evidenciado o êxito parcial de ambas as partes, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, na forma do art. 86 do CPC;

6. Provida a apelação de Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss. Desprovida a apelação de Adelso Bussular e Patrícia Ronconi.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000516-68.2014.8.08.0054

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADELSO BUSSULAR e outros

APELADO: ANTONIO DE SOUZA RISS e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DOS COMPRADORES. FRUTOS PERCEBIDOS DURANTE A POSSE. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DIREITO DOS COMPRADORES. DANO À LAVOURA. CRISE HÍDRICA EXTRAORDINÁRIA NOS ANOS DE 2014 E 2015. CAUSA EXTERNA PREPONDERANTE. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL SUFICIENTE ENTRE A CONDUTA DOS COMPRADORES E A PERDA DOS 20.000 PÉS DE CAFÉ. ARRAS NÃO CONFIGURADAS. PACTO ACESSÓRIO QUE NÃO SE PRESUME. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

1. A posse exercida pelos compradores, por decorrer de contrato verbal de promessa de compra e venda, submete-se, em sua origem, ao regime da boa-fé, incidindo a regra do art. 1.214 do CC, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito aos frutos percebidos enquanto ela durar;

2. Reconhecida a ocorrência de severa crise hídrica no Estado do Espírito Santo, com repercussão na região de São Domingos do Norte nos anos de 2014 e 2015, mostra-se plausível atribuir preponderância causal ao evento climático extraordinário na deterioração da lavoura, afastando-se a condenação indenizatória relativa aos 20.000 pés de café em produção, por insuficiência de nexo causal juridicamente imputável aos compradores;

3. O pagamento inicial efetuado em contrato verbal de promessa de compra e venda não se qualifica automaticamente como arras confirmatórias, por se tratar de pacto acessório que exige demonstração inequívoca da vontade das partes;

4. Ausente prova segura da estipulação de arras, a quantia paga deve ser tratada como início de pagamento, impondo-se sua restituição, com retorno das partes ao status quo ante e preservação da compensação entre os créditos recíprocos;

5. Evidenciado o êxito parcial de ambas as partes, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, na forma do art. 86 do CPC;

6. Provida a apelação de Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss. Desprovida a apelação de Adelso Bussular e Patrícia Ronconi.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss e, por igual votação, conhecer e negar provimento ao recurso de Adelso Bussular e Patrícia Ronconi , nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença (fls. 393-399), integrada pela decisão dos embargos de declaração (ID 14042153), proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única de São Domingos do Norte, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada por Adelso Bussular e Patrícia Ronconi contra Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato verbal de promessa de compra e venda de imóvel rural, confirmar a reintegração de posse aos autores, condenar os réus ao pagamento de perdas e danos referentes a 1.320,40 sacas de café piladas e 20.000 pés de café em produção, bem como determinar a restituição do valor pago (R$ 290.000,00), com compensação entre os valores devidos, e condenar os réus ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

Em suas razões (ID 14042151), os apelantes Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss, sustentam, em síntese, que: (a) os frutos colhidos durante o período em que exerceram a posse do imóvel não devem ser indenizados, pois são possuidores de boa-fé, nos termos do art. 1.214 do CC; (b) a sentença desconsiderou os efeitos da intensa seca que assolou o Estado nos anos de 2014/2015, razão pela qual não podem ser responsabilizados pela suposta destruição de 20.000 pés de café da lavoura antiga; (c) houve sucumbência recíproca, uma vez que os autores também foram condenados a restituir valores, sendo indevida a imposição exclusiva de custas e honorários aos réus.

Em recurso adesivo (ID 14042163), alegam os recorrentes Adelso Bussular e Patrícia Ronconi que: (a) o valor de R$ 290.000,00, pago a título de entrada, possui natureza jurídica de arras confirmatórias, nos termos do art. 418 do CC, devendo ser retido pelos autores, diante do inadimplemento contratual imputável exclusivamente aos réus/apelados; (b) não há exigência legal de contrato escrito para configuração das arras, sendo suficiente a entrega do valor e sua destinação como sinal, conforme reconhecido pelos próprios réus nos autos; (c) alternativamente, requerem a redução do valor a ser restituído, caso mantida a obrigação de devolução.

Contrarrazões pelo desprovimento recíproco dos recursos (IDs 14042158 e 14042170).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 05 de dezembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Os apelantes se insurgem contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato verbal de promessa de compra e venda de imóvel rural, confirmar a reintegração de posse aos autores, condenar os réus ao pagamento de perdas e danos referentes a 1.320,40 sacas de café piladas e 20.000 pés de café em produção, bem como determinar a restituição do valor pago (R$ 290.000,00), com compensação entre os valores devidos, e condenar os réus ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

Os apelantes Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss, sustentam em seu recurso, em síntese, que: (a) os frutos colhidos durante o período em que exerceram a posse do imóvel não devem ser indenizados, pois são possuidores de boa-fé, nos termos do art. 1.214 do CC; (b) a sentença desconsiderou os efeitos da intensa seca que assolou o Estado nos anos de 2014/2015, razão pela qual não podem ser responsabilizados pela suposta destruição de 20.000 pés de café da lavoura antiga; (c) houve sucumbência recíproca, uma vez que os autores também foram condenados a restituir valores, sendo indevida a imposição exclusiva de custas e honorários aos réus.

Por sua vez, alegam os recorrentes Adelso Bussular e Patrícia Ronconi em suas razões que: (a) o valor de R$ 290.000,00, pago a título de entrada, possui natureza jurídica de arras confirmatórias, nos termos do art. 418 do CC, devendo ser retido pelos autores, diante do inadimplemento contratual imputável exclusivamente aos réus/apelados; (b) não há exigência legal de contrato escrito para configuração das arras, sendo suficiente a entrega do valor e sua destinação como sinal, conforme reconhecido pelos próprios réus nos autos; (c) alternativamente, requerem a redução do valor a ser restituído, caso mantida a obrigação de devolução.

Os recursos devem ser apreciados em conjunto, porque decorrem da mesma relação jurídica e gravitam em torno dos efeitos patrimoniais da resolução do negócio celebrado entre as partes, havendo correlação entre argumentos e pedidos de ambos os recorrentes.

É incontroversa a existência de contrato verbal de promessa de compra e venda do imóvel rural, assim como o inadimplemento dos compradores quanto ao saldo remanescente do preço. Também não há controvérsia recursal útil acerca da resolução do vínculo obrigacional e da retomada da posse do imóvel pelos vendedores. A discussão devolvida ao Tribunal concentra-se, portanto, nas consequências patrimoniais do desfazimento do negócio.

Nesse ponto, no que se refere à indenização correspondente às 1.320,40 sacas de café pilado, assiste razão parcial aos compradores, Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss. A posse por eles exercida decorreu de ajuste negocial estabelecido entre as partes, de modo que o ingresso no imóvel não se deu de forma ilícita, clandestina ou arbitrária.

Cuida-se, portanto, de posse que, em sua origem, se amolda ao regime da boa-fé, incidindo a disciplina do art. 1.214 do CC, segundo o qual o possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

A resolução contratual por inadimplemento autoriza, sem dúvida, a recomposição patrimonial da parte lesada, na forma do art. 475 do CC, mas esse preceito não afasta, automaticamente, a regra específica atinente aos frutos percebidos durante a posse de boa-fé. O desfazimento do contrato não transmuta, retroativamente, toda a fruição econômica do bem em proveito indevido, nem permite, por si só, atribuir integralmente ao vendedor o produto da exploração rural desenvolvida pelo comprador no período em que este esteve legitimamente imitido na posse.

A produção cafeeira obtida no curso da posse não pode ser compreendida como simples expressão passiva do domínio. Ela resulta da conjugação de fatores naturais, humanos e econômicos, envolvendo condução da atividade, assunção de riscos, emprego de mão de obra, despesas de custeio, manejo do plantio e organização da colheita.

A transferência integral dessas sacas aos vendedores, a título indenizatório, importaria esvaziar a distinção entre direito aos frutos percebidos e reparação por danos efetivamente comprovados, em descompasso com a sistemática do CC.

Não se desconhece que a boa-fé possessória não é imutável e pode cessar diante de circunstâncias supervenientes. Ocorre que, para privar o possuidor dos frutos já percebidos, seria necessário estabelecer, com precisão, marco jurídico apto a descaracterizar a boa-fé para esse fim específico, o que não se revela de forma suficiente para legitimar a transferência integral da produção indicada nos autos. Em tal cenário, a condenação relativa às 1.320,40 sacas de café pilado não deve subsistir.

A mesma solução se impõe quanto à condenação referente aos 20.000 pés de café em produção. Aqui, embora se trate de rubrica indenizatória distinta, a conclusão jurídica deve ser revista à luz da premissa fática de que os anos de 2014 e 2015 foram marcados por severa crise hídrica no Estado do Espírito Santo, com impacto relevante também na região de São Domingos do Norte.

A seca intensa compromete não apenas a produtividade, mas a vitalidade da própria plantação, especialmente em culturas dependentes de regularidade hídrica para manutenção da capacidade vegetativa. Em tal cenário, a inferência de que a deterioração dos 20.000 pés decorreu predominantemente do comportamento dos compradores deixa de ostentar o grau de certeza necessário à manutenção da condenação indenizatória.

Ainda que se admita que o manejo da lavoura possa ter influenciado a extensão dos prejuízos, a prevalência causal do fenômeno climático extraordinário impede a imputação integral do dano aos possuidores. A responsabilidade civil exige demonstração suficiente de que o dano é efeito juridicamente atribuível ao agir ou omissão da parte, o que não foi constado nos autos.

Com a exclusão das duas rubricas indenizatórias impugnadas prejudica o pedido subsidiário de abatimento de despesas de manutenção e colheita, por ausência de utilidade prática.

Quando à possibilidade de retenção do valor entregue pelos compradores no início da contratação, o art. 107 do CC consagra a liberdade das formas, de modo que o contrato verbal, em tese, é apto a produzir efeitos obrigacionais. Também não se ignora que a convenção de arras não exige necessariamente instrumento escrito. Todavia, disso não se extrai que todo pagamento inicial realizado em negócio verbal assuma, automaticamente, a natureza de arras confirmatórias.

As arras, disciplinadas nos arts. 417 a 420 do CC, constituem pacto acessório e desempenham função negocial específica. Por isso, exigem demonstração segura de que as partes pretenderam conferir ao pagamento inicial a qualidade de sinal, com os efeitos próprios daí decorrentes. A simples entrega de bens, cheques e numerário a título de parcela inicial do preço evidencia adiantamento do pagamento, mas não comprova, por si só, convenção inequívoca de perda do valor em caso de inadimplemento.

O art. 418 do CC pressupõe a caracterização prévia do sinal como arras. Na ausência de prova segura desse pacto acessório, não é juridicamente possível converter o princípio de pagamento em arras confirmatórias por mera inferência.

Nesse sentido:

APELAÇÃO – AÇÃO MONITÓRIA FUNDADA EM E-MAILS – POSSIBILIDADE – CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – MONTANTE JÁ PAGO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL –
ARRAS PENITENCIAIS NÃO SE PRESUMEM
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Na mesma linha do entendimento adotado pela magistrada de origem trilha a jurisprudência do c. STJ que entende que, para a admissibilidade de ação monitória, a prova escrita sem eficácia de título executivo pode ser e-mail, desde que o juízo se convença da verossimilhança das alegações e da idoneidade das declarações, possibilitando ao réu impugnar-lhe pela via processual adequada. Precedentes. 2. Ainda que os apelantes sustentem que em momento algum confirmaram, nos correios eletrônicos acostados junto à exordial, que restituiriam ao autor o montante que lhes foi pago, essa circunstância não inviabiliza a adoção do procedimento monitório, pois basta que a prova escrita convença liminar e provisoriamente o juiz de que o suposto credor tem direito de exigir do devedor o pagamento da quantia em dinheiro (art. 700, I do CPC) para que esse rito especial seja adotado, até porque mesmo que seja presumível, nesse procedimento, que o crédito não será discutido, isto pode acontecer. 3. Ademais, é incontroverso que a quantia foi realmente paga a eles para quitação da entrada do apartamento que pretendiam vender, sendo que o negócio foi rescindido, restando controvertido apenas se o montante deve ou não ser restituído. Diante disso, evidencia-se que a via eleita foi adequada, sendo que a controvérsia remanescente diz respeito ao próprio mérito da lide. 4. Pelos e-mails trocados entre as partes, colacionados pelo autor, junto à exordial, e pelos réus, junto à contestação, fica evidenciado que as partes celebraram um contrato verbal sobre um apartamento de propriedade dos apelantes, que seria adquirido pelo autor da ação que acabou desistindo do negócio. Ainda que a todo momento, nos correios eletrônicos trocados, as partes se refiram a verba, paga parceladamente pelo autor, como “entrada” do negócio, não há como se concluir que foram estipuladas arras no contrato verbal entre eles firmado.
Nesse sentido, cumpre mencionar que a jurisprudência pátria é assente no sentido de que as arras penitenciais não se presumem, de modo que precisam ser ajustadas expressamente
. Assim, em casos análogos ao dos autos, a jurisprudência vem se manifestando no sentido de que as partes devem retornar ao status quo ante, sob pena de enriquecimento sem causa . Precedentes. 5. Aliás, embora os canhotos dos cheques revelem que o autor iniciou o pagamento do apartamento, no montante de R$ 42.000,00 (quarenta e dois mil reais), em julho de 2013, mesmo mês em que os apelantes firmaram o contrato de promessa de compra e venda da casa, não é possível extrair do conjunto de provas que a negociação do apartamento foi determinante para que os apelantes firmassem o contrato da casa, como pretendem fazer crer. Por consequência, também resta inviabilizada a atribuição da culpa – pelo atraso na parcela que alegam que pretendiam pagar com o valor total advindo da venda do apartamento – à desistência do negócio pelo autor. Nota-se, são duas relações jurídicas distintas e independentes, sendo que, ainda que a desistência do autor na compra do apartamento dos réus tenha impactado os planos destes de utilizar o montante para quitação da parcela com vencimento em 30.05.2014 (R$ 160.000,00), não é possível transferir para o autor (terceiro em relação à avença firmada entre os apelantes e a construtora) a responsabilidade pelo atraso de uma prestação que foi assumida por eles, sobretudo quando se observa que a comunicação da desistência da avença se deu ainda em 06.04.2014 e que após isto o autor, na condição de corretor de imóveis, passou a intermediar a venda do apartamento por opção dos próprios apelantes, em detrimento de financiarem o montante devido perante uma instituição financeira, tendo a construtora, após configurado o inadimplemento dos apelantes sobre a parcela da casa, aceitado receber o apartamento para saldar o débito existente. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0025219-85.2016.8 .08.0024, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Câmaras Cíveis Reunidas) – G.N.

Nessa condição, não demonstrada a estipulação das arras, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituições recíprocas e compensação entre eventuais créditos, nos termos do art. 368 do CC, devendo a quantia de R$ 290.000,00 deve ser restituída aos compradores, com os consectários fixados, não havendo falar em retenção pelos vendedores.

Quanto à sucumbência, com o resultado ora alcançado, os compradores Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss saem vencedores quanto ao afastamento das condenações atinentes às 1.320,40 sacas de café pilado e aos 20.000 pés de café, além de preservarem o direito à restituição dos valores pagos. Os vendedores, Adelso Bussular e Patrícia Ronconi, permanecem vencedores quanto à resolução do contrato e à reintegração de posse. Tem-se, portanto, sucumbência recíproca, incidindo o art. 86 do CPC.

Considerando a extensão do êxito de cada litigante, mostra-se adequado redistribuir os ônus sucumbenciais na proporção de 70% em favor dos compradores e 30% em favor dos vendedores, arcando Adelso Bussular e Patrícia Ronconi com 70% das custas processuais e honorários de sucumbência, e Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss com os 30% remanescentes, observada eventual suspensão de exigibilidade na forma da lei.

Diante do exposto, conheço e dou provimento à apelação de Antônio de Souza Riss e Vera Lúcia Zanotelli Riss para afastar as condenações relativas às 1.320,40 sacas de café pilado e aos 20.000 pés de café em produção, bem como para redistribuir os ônus sucumbenciais, e conheço e nego provimento à apelação de Adelso Bussular e Patrícia Ronconi, fixando os honorários de forma proporcional, nos moldes delineados no voto.

Sem honorários recursais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.