Tribunal: TJES
Processo: 5014481-35.2025.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-04-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. CONTROVÉRSIA SOBRE VALOR VENAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA MANDAMENTAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que, em mandado de segurança impetrado por Allure Comércio Varejista e Atacadista Ltda, concedeu a ordem para afastar a base de cálculo do ITBI arbitrada pelo Fisco e determinar a utilização do valor da transação, além de afastar a exigibilidade do crédito tributário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legal o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI pelo Município sem prévio procedimento administrativo; (ii) estabelecer se, em mandado de segurança, é possível fixar o valor da transação como base de cálculo do tributo diante de controvérsia sobre o valor venal do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção relativa de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante regular procedimento administrativo, nos termos do Tema 1.113 do STJ e do art. 148 do CTN.

A Administração Tributária não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência sem instaurar procedimento que assegure contraditório e ampla defesa.

A ausência de procedimento administrativo regular torna ilegal o arbitramento realizado pelo Município.

A definição do valor venal do imóvel, quando controvertida, exige dilação probatória, especialmente prova pericial, para aferição do valor de mercado.

O mandado de segurança não admite dilação probatória, sendo inadequado para fixação da base de cálculo do tributo quando dependente de apuração fática.

O reconhecimento da ilegalidade do arbitramento não autoriza a adoção automática do valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo, devendo a controvérsia ser dirimida na via ordinária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. O arbitramento da base de cálculo do ITBI exige prévio procedimento administrativo com garantia de contraditório e ampla defesa. 2. O mandado de segurança não é via adequada para definição do valor venal do imóvel quando há necessidade de dilação probatória. 3. A ilegalidade do arbitramento fiscal não implica a adoção automática do valor da transação como base de cálculo do ITBI.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014481-35.2025.8.08.0024

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

APELADO: ALLURE COMERCIO VAREJISTA E ATACADISTA LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. CONTROVÉRSIA SOBRE VALOR VENAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADEQUAÇÃO DA VIA MANDAMENTAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que, em mandado de segurança impetrado por Allure Comércio Varejista e Atacadista Ltda, concedeu a ordem para afastar a base de cálculo do ITBI arbitrada pelo Fisco e determinar a utilização do valor da transação, além de afastar a exigibilidade do crédito tributário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legal o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI pelo Município sem prévio procedimento administrativo; (ii) estabelecer se, em mandado de segurança, é possível fixar o valor da transação como base de cálculo do tributo diante de controvérsia sobre o valor venal do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção relativa de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante regular procedimento administrativo, nos termos do Tema 1.113 do STJ e do art. 148 do CTN.

A Administração Tributária não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência sem instaurar procedimento que assegure contraditório e ampla defesa.

A ausência de procedimento administrativo regular torna ilegal o arbitramento realizado pelo Município.

A definição do valor venal do imóvel, quando controvertida, exige dilação probatória, especialmente prova pericial, para aferição do valor de mercado.

O mandado de segurança não admite dilação probatória, sendo inadequado para fixação da base de cálculo do tributo quando dependente de apuração fática.

O reconhecimento da ilegalidade do arbitramento não autoriza a adoção automática do valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo, devendo a controvérsia ser dirimida na via ordinária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. O arbitramento da base de cálculo do ITBI exige prévio procedimento administrativo com garantia de contraditório e ampla defesa. 2. O mandado de segurança não é via adequada para definição do valor venal do imóvel quando há necessidade de dilação probatória. 3. A ilegalidade do arbitramento fiscal não implica a adoção automática do valor da transação como base de cálculo do ITBI.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se
o presente apelo, interposto pelo Município de Vitória,
a analisar a juridicidade da sentença que, em sede de mandado de segurança
impetrado por Allure Comercio Varejista e Atacadista Ltda
, reconheceu a ilegalidade do arbitramento da base de cálculo do ITBI
a seu tempo
realizado,
determinando a observância do
valor da transação
indicada na exordial.

Em breve resumo, a impetrante adquiriu imóvel e recolheu parcialmente o ITBI, sendo posteriormente instada a complementar o tributo com base em valor superior ao declarado na transação. Diante disso, impetrou mandado de segurança visando afastar a cobrança e impor ao ente municipal a adoção do valor do negócio jurídico como base de cálculo, pretensão acolhida pelo juízo de origem.

Pois bem.

A controvérsia deve ser analisada à luz do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, segundo o qual o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, podendo ser afastado pelo Fisco apenas mediante regular instauração de procedimento administrativo, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Nesse contexto, é correto afirmar que
não é lícito à Administração Tributária arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valores de referência previamente estabelecidos, sem a devida instauração de procedimento administrativo que assegure o contraditório e a ampla defesa
.

No caso concreto, verifica-se que o Município de Vitória procedeu à fixação de valor superior ao declarado pela contribuinte sem demonstrar a existência de procedimento administrativo regular apto a justificar tal arbitramento, circunstância que evidencia a irregularidade da conduta administrativa.

Todavia, o reconhecimento desse vício
não conduz automaticamente à conclusão de que o valor declarado pela impetrante deve prevalecer como base definitiva de cálculo do tributo
, sobretudo na estreita via do mandado de segurança.

Isso porque, uma vez instaurada a controvérsia acerca do valor venal do imóvel — elemento central da base de cálculo do ITBI —, a sua adequada definição demanda
dilação probatória
, notadamente a produção de prova técnica, a fim de aferir o efetivo valor de mercado do bem.

Nesse ponto, esta Egrégia 4ª Câmara Cível já assentou que, diante de divergência relevante entre os valores apresentados pelas partes, a solução da controvérsia exige a realização de prova pericial, como forma de garantir segurança jurídica e adequada apuração da base de cálculo do tributo (Apelação Cível nº 0000246-23.2016.8.08.0006, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 04/07/2025).

Ocorre que o mandado de segurança, por sua natureza, não admite dilação probatória, sendo cabível apenas quando o direito invocado se apresenta líquido e certo, demonstrável de plano por prova pré-constituída.

Assim, embora seja possível reconhecer, desde logo, a ilegalidade do arbitramento unilateral promovido pela municipalidade,
não é possível, nesta via, fixar qual o valor correto da base de cálculo do ITBI
, por depender de apuração fática incompatível com o rito mandamental.

Nessas circunstâncias, a solução que se impõe é o reconhecimento parcial do direito vindicado, para afastar o arbitramento irregular, sem, contudo, substituir a Administração na definição do valor do tributo, matéria que deverá ser discutida na via ordinária própria, com amplitude de provas.

Por fim, deixo assente que entender de maneira diversa seria conferir uma presunção de legitimidade ao ato do particular superior àquela atinente ao ato expedido pelo ente público, o que a meu ver subverte a ordem legal.

Diante de todo o arrazoado externado,
conheço do recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE VITÓRIA e

DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para, reforma
ndo
parcialmente a sentença, reconhecer a ilegalidade do arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI realizado pelo Município,
todavia, afastando a adoção automática do valor da transação entre os particulares como base de cálculo do tributo, o que deverá ser perseguido
seja na via administrativa ou na judicial pelas partes.

Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do artigo 25 da Lei nº 12.016/2009 e das Súmulas 512 do STF e 105 do STJ.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente relatora.