Tribunal: TJES
Processo: 5009285-93.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Revisão de Tutela Antecipada Antecedente
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5009285-93.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
: JOSE LEAL FILHO

AGRAVADOS
: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA, RESIDENCIAL JOAO JOVINO DEL PIERO SPE LTDA E JAVE CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

JUÍZO PROLATOR
: JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - Dra. MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. CONTROVÉRSIA SOBRE QUITAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para decretação de indisponibilidade de imóvel. O agravante alega ter quitado o bem, mas a construtora que assumiu a obra contesta a quitação e exige pagamento adicional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil – probabilidade do direito e perigo de dano – para a concessão de tutela de urgência que visa assegurar o resultado útil do processo em que se debate a quitação de contrato de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito, em juízo de cognição sumária, fundamenta-se na plausibilidade da alegação de quitação, com base em documentos que indicam a existência de pagamentos substanciais. A complexidade da controvérsia fática, a ser esclarecida na instrução, justifica a medida de cautela para preservar o bem.

4. O perigo de dano reside no risco concreto de alienação do imóvel a terceiro de boa-fé, o que dificultaria a efetividade de eventual sentença favorável ao agravante, tornando a prestação jurisdicional mais complexa e incerta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso provido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Agravo de Instrumento nº 5005989-34.2022.8.08.0000, Rel. Fabio Brasil Nery, 4ª Câmara Cível, p. 01/08/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5009285-93.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JOSE LEAL FILHO

AGRAVADO: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5009285-93.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
: JOSE LEAL FILHO

AGRAVADOS
: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA, RESIDENCIAL JOAO JOVINO DEL PIERO SPE LTDA E JAVE CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

JUÍZO PROLATOR
: JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - Dra. MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. CONTROVÉRSIA SOBRE QUITAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para decretação de indisponibilidade de imóvel. O agravante alega ter quitado o bem, mas a construtora que assumiu a obra contesta a quitação e exige pagamento adicional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil – probabilidade do direito e perigo de dano – para a concessão de tutela de urgência que visa assegurar o resultado útil do processo em que se debate a quitação de contrato de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito, em juízo de cognição sumária, fundamenta-se na plausibilidade da alegação de quitação, com base em documentos que indicam a existência de pagamentos substanciais. A complexidade da controvérsia fática, a ser esclarecida na instrução, justifica a medida de cautela para preservar o bem.

4. O perigo de dano reside no risco concreto de alienação do imóvel a terceiro de boa-fé, o que dificultaria a efetividade de eventual sentença favorável ao agravante, tornando a prestação jurisdicional mais complexa e incerta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso provido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Agravo de Instrumento nº 5005989-34.2022.8.08.0000, Rel. Fabio Brasil Nery, 4ª Câmara Cível, p. 01/08/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5009285-93.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
: JOSE LEAL FILHO

AGRAVADOS
: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA, RESIDENCIAL JOAO JOVINO DEL PIERO SPE LTDA E JAVE CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

JUÍZO PROLATOR
: JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - Dra. MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA

Suscita a parte agravada, em sede de contrarrazões (ID 11305940), a preliminar de ilegitimidade ativa, ao argumento de que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado pela pessoa jurídica LOGMEX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e não pelo agravante, pessoa física. Aduz, ainda, que o termo de partilha de bens decorrente da dissolução de união estável não teria destinado o imóvel em questão de forma inequívoca ao recorrente.

Contudo, a preliminar deve ser rejeitada.

Adota-se, no ordenamento pátrio, a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação, dentre elas a legitimidade
ad causam
, são aferidas
in status assertionis
, ou seja, à luz das afirmações contidas na petição inicial.

No caso em tela, o agravante narra ser o titular dos direitos sobre o imóvel em litígio, em decorrência da partilha de bens. Tal alegação, por si só, é suficiente para conferir-lhe, em abstrato, pertinência subjetiva para figurar no polo ativo da demanda.

A análise aprofundada sobre se o agravante efetivamente detém o direito material alegado – isto é, se a partilha de fato lhe conferiu a titularidade do bem e dos direitos contratuais – é questão que se confunde com o próprio mérito da causa e, como tal, deve ser dirimida após a devida instrução probatória no juízo de origem.

Portanto,
rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA

Sem necessidade de digressões aprofundadas, afasto de plano a tese de supressão de instância arguida em contrarrazões, uma vez que o agravante não postula o julgamento antecipado do mérito da causa – qual seja, o reconhecimento definitivo da quitação do contrato –, mas tão somente a concessão de uma medida de natureza cautelar para assegurar que o bem não seja transferido a terceiros até que a questão principal seja devidamente instruída e julgada. A análise, portanto, limita-se à presença dos requisitos para a tutela provisória.

Desse modo, rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito recursal, superadas as questões prévias, entendo que assiste razão ao agravante.

A controvérsia cinge-se à verificação dos requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, que exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A
probabilidade do direito
, neste juízo de cognição sumária, ancora-se na plausibilidade da tese de quitação.

Analisados os autos, constato que, de fato, os documentos juntados (ID 42969725 dos autos de origem), embora indiquem a ocorrência de pagamentos substanciais, não são, por si sós, conclusivos para uma declaração definitiva de quitação, especialmente diante das impugnações apresentadas em contrarrazões, que apontam para aparentes inconsistências e a necessidade de esclarecimentos sobre a origem e a destinação de cada valor. No entanto, esses mesmos documentos constituem um lastro probatório mínimo e suficiente para, nesta fase processual, estabelecer a plausibilidade da alegação do agravante. Sem dúvidas, há indícios de uma relação negocial e de um fluxo financeiro que tornam a tese de adimplemento, ao menos em parte, verossímil.

Fica evidente, nesse ínterim, a existência de uma controvérsia fática relevante e complexa sobre o adimplemento integral do contrato, que envolve não apenas a simples verificação de recibos, mas a interpretação da cadeia de negócios que sucedeu a incorporação original. A elucidação de tal ponto, para determinar se os pagamentos foram de fato realizados na sua totalidade e se são aptos a quitar a obrigação, demanda, inequivocamente, a devida dilação probatória no juízo de origem, sob o crivo do contraditório.

Contudo, é justamente essa complexidade fática, evidenciada pela aparente colisão de narrativas e documentos, que justifica a adoção de uma postura de cautela por parte do Judiciário. A medida de indisponibilidade, nesse contexto, não representa um pré-julgamento do mérito ou uma antecipação da procedência do pedido autoral. Trata-se, na verdade, de um ato de prudência do julgador, que, diante de um cenário de incerteza probatória que somente a instrução processual poderá dirimir, age para preservar o
status quo
do bem. A finalidade é assegurar que o objeto material da controvérsia permaneça intacto e livre de embaraços com terceiros, garantindo que a tutela jurisdicional, a ser concedida ao final, seja eficaz e não se torne inócua.

Nesse mesmo sentido, o
perigo de dano
se configura no risco concreto de que o imóvel, cuja titularidade está sob forte litígio, seja alienado a um terceiro de boa-fé. Tal evento criaria embaraços significativos à efetividade de uma futura sentença favorável ao agravante, além de poder gerar prejuízos a esse terceiro, tornando a prestação jurisdicional mais difícil e complexa.

Assim, revela-se prudente a medida pleiteada, a fim de preservar a situação do bem no registro imobiliário, evitando que eventual alienação possa frustrar ou dificultar o cumprimento da decisão final. A providência resguarda não apenas o interesse do agravante, mas também a segurança jurídica de terceiros.

Nesse mesmo sentido, este Egrégio TJES:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – INDISPONIBILIDADE DO BEM - ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO, AGIOTAGEM E INDEVIDO EXERCÍCIO DE FUNÇÃO – MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE ORIGEM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. 1 – Trata-se de ação de nulidade de negócio jurídico, em que deferido o pedido liminar, consistente na determinação de indisponibilidade do imóvel descrito na exordial. 2 -
Revela-se prudente a medida adotada pelo juízo de origem, sobretudo para que seja preservada a atual situação da coisa perante o registro imobiliário, ao menos até que seja esclarecida durante o curso da instrução probatória a realidade dos fatos, dentre outras questões, a suposta alegação de simulação, agiotagem e utilização indevida do exercício de função pública para lavratura de escritura do imóvel
. 3 – Assim, embora inexistam indícios de que o recorrente pretenda dispor do bem objeto de discussão, na hipótese específica, o impedimento de transferência se mostra pertinente para evitar que eventual alienação a terceiro possa dificultar a prestação jurisdicional . 4 - Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50059893420228080000, Relator.: FABIO BRASIL NERY, 4ª Câmara Cível, p. 01/08/2024)

Ademais, a medida é perfeitamente reversível, podendo ser revogada a qualquer tempo caso surjam novos elementos nos autos de origem que afastem a probabilidade do direito do autor.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento
para, reformando a decisão agravada, deferir a tutela de urgência pleiteada e determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que proceda à anotação de indisponibilidade na matrícula do imóvel correspondente à Loja nº 07 do empreendimento "Residencial João Jovino Del Piero", até ulterior deliberação do juízo de primeiro grau.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 24/03/2026:

Acompanho o E. Relator.