Tribunal: TJES
Processo: 0004042-37.2013.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-07-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA CONTRATUAL DE 10%. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECÁRIA contra sentença proferida pela 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração e condenando a autora a restituir 75% dos valores pagos pelo réu (retenção de 25%), além da sucumbência. A apelante requer a incidência de taxa de fruição de 0,033% ao dia e a aplicação de multa contratual de 10%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se:
(a)
é devida a taxa de fruição, cumulativamente com a retenção de 25%, em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018;
(b)
é devida a multa contratual de 10% cumulada com a retenção indenizatória de 25%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retenção de 25% fixada na sentença possui caráter indenizatório e compensa suficientemente as perdas da vendedora, sendo a cumulação com taxa de fruição por período superior a 20 anos medida desproporcional que configura enriquecimento sem causa (art. 884 do CC/2002).

A multa contratual de 10%, cumulada com a retenção de 25%, implicaria penalidade total de aproximadamente 35%. Em se tratando de relação de consumo, a cláusula que impõe penalidade excessiva ao consumidor é nula de pleno direito (art. 51, IV, §1º, II, do CDC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

A retenção de 25% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel rescindido por inadimplemento do comprador possui caráter indenizatório suficiente, sendo indevida a cumulação com taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa.

A multa contratual cumulada com a retenção indenizatória que ultrapasse o teto de 25% é abusiva e, em relação de consumo, nula de pleno direito.

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 389, 475, 884; CDC, arts. 51, IV, §1º, II.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004042-37.2013.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECARIA

APELADO: JOSE GERALDO DA SILVA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA CONTRATUAL DE 10%. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECÁRIA contra sentença proferida pela 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração e condenando a autora a restituir 75% dos valores pagos pelo réu (retenção de 25%), além da sucumbência. A apelante requer a incidência de taxa de fruição de 0,033% ao dia e a aplicação de multa contratual de 10%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se:
(a)
é devida a taxa de fruição, cumulativamente com a retenção de 25%, em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018;
(b)
é devida a multa contratual de 10% cumulada com a retenção indenizatória de 25%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retenção de 25% fixada na sentença possui caráter indenizatório e compensa suficientemente as perdas da vendedora, sendo a cumulação com taxa de fruição por período superior a 20 anos medida desproporcional que configura enriquecimento sem causa (art. 884 do CC/2002).

A multa contratual de 10%, cumulada com a retenção de 25%, implicaria penalidade total de aproximadamente 35%. Em se tratando de relação de consumo, a cláusula que impõe penalidade excessiva ao consumidor é nula de pleno direito (art. 51, IV, §1º, II, do CDC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

A retenção de 25% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel rescindido por inadimplemento do comprador possui caráter indenizatório suficiente, sendo indevida a cumulação com taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa.

A multa contratual cumulada com a retenção indenizatória que ultrapasse o teto de 25% é abusiva e, em relação de consumo, nula de pleno direito.

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 389, 475, 884; CDC, arts. 51, IV, §1º, II.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECÁRIA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da
Ação de Rescisão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel cumulada com Reintegração de Posse
proposta em face de
JOSÉ GERALDO DA SILVA
, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual do réu, que deixou de pagar as prestações a partir de
05/12/2003
, e declarou rescindido o contrato firmado entre as partes em
05/11/2002
, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel. Quanto à indenização, fixou a
retenção de 25%
dos valores pagos pelo réu a título de indenização pelas perdas sofridas pela vendedora, determinando a devolução de 75% do montante.

A apelante insurge-se contra dois pontos específicos da sentença:
(i)
a não incidência da taxa de fruição de 0,033% ao dia;
(ii)
a não aplicação da multa contratual de 10%.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal,
conheço da apelação cível
e passo à análise de suas razões.

Do mérito

A controvérsia devolvida à apreciação desta instância cinge-se à verificação da procedência dos pedidos de
(a)
incidência de taxa de fruição e
(b)
aplicação de multa contratual de 10%.

Passo à análise.

a) Da taxa de fruição

A apelante pretende a incidência de taxa de fruição de
0,033% ao dia
sobre o valor do imóvel, desde 05/12/2003 até a efetiva desocupação, com fundamento na cláusula décima terceira do contrato e nos arts. 389 e 475 do Código Civil.

A pretensão não merece acolhimento.

A
retenção de 25%
dos valores pagos já fixada na sentença possui
caráter indenizatório
e compensa suficientemente as perdas da vendedora, abrangendo as despesas administrativas, os custos de comercialização e o rompimento contratual.

Ademais, a cumulação da retenção de 25% com a taxa de fruição pelo período superior a
20 anos
(de 05/12/2003 até a presente data) geraria valor manifestamente desproporcional, configurando
enriquecimento sem causa
da vendedora, em violação ao
art. 884 do Código Civil de 2002
. Não se pode admitir que a parte que já teve suas perdas integralmente compensadas pela retenção indenizatória receba quantia adicional pela ocupação do imóvel, sob pena de locupletamento ilícito.

Impende ressaltar, ainda, que embora o Apelado tenha deixado de pagar as prestações em 05/12/2003, a Apelante ajuizou a presente ação somente em 2013, dando causa, portanto, à demora na restituição do bem.

b) Da multa contratual de 10%

A apelante requer a incidência da multa contratual de 10% prevista na cláusula décima terceira do contrato, cumulativamente com a retenção de 25%.

A pretensão também não merece acolhimento.

A multa contratual de 10%, cumulada com a retenção de 25%, implicaria penalidade total de aproximadamente
35%
dos valores pagos.

Ademais, na hipótese vertente, o contrato de financiamento imobiliário firmado entre pessoa física (consumidor final) e instituição financeira (fornecedora) caracteriza
relação de consumo
, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, a cláusula que impõe penalidade excessiva ao consumidor é
nula de pleno direito
, nos termos do
art. 51, IV, §1º, II, do CDC
, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada e ser incompatível com a boa-fé objetiva.

A cumulação de penalidades (retenção de 25% + multa de 10%) resultaria em bis in idem, pois ambas possuem natureza indenizatória/compensatória e visam reparar o mesmo dano — o rompimento contratual e as despesas dele decorrentes.

Dispositivo

Ante o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Deixa-se de majorar os honorários nesta instância, porquanto não houve condenação do apelado e sucumbência no primeiro grau.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

11ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual – Período de 29 de junho a 3 de julho de 2026

VOTO

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Vogal

29.06.2026

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.