Tribunal: TJES
Processo: 5012025-84.2022.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Abuso de Poder
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO Nº 5012025-84.2022.8.08.0035

APELANTES: FRANCISCO VALDEMAR FAE E MARINETE VALADARES FAÉ

APELADOS: MUNICÍPIO DE VILA VELHA E ILHA DE MURANO RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CADASTRO MUNICIPAL. TRANSFERÊNCIA INDEVIDA DE TITULARIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL DO MUNICÍPIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por particulares que alegam ser proprietários do lote 15, quadra 38, do loteamento Itaparica, e sustentam ter alienado apenas 300 m2 da parte dos fundos à empresa Ilha de Murano Residence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Os apelantes alegam que o Município de Vila Velha, indevidamente, transferiu a integralidade da área no cadastro municipal à referida empresa, o que teria impedido a expedição de alvarás de funcionamento para empresas locatárias do imóvel remanescente, gerando supostos danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a transferência integral da titularidade do imóvel no cadastro municipal à empresa adquirente foi indevida; e (ii) estabelecer se o ato administrativo do Município de Vila Velha ensejou danos materiais e morais aos apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O cadastro municipal possui natureza meramente administrativa e fiscal, voltada à arrecadação de tributos, não tendo o condão de transferir a propriedade do imóvel, que apenas se perfectibiliza com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

4. A prova dos autos não demonstra a realização de desmembramento da área nem o registro da parte alienada, o que implica ausência de prova de que a área remanescente permaneceu sob domínio dos apelantes.

5. A regularização da titularidade da propriedade perante o Registro de Imóveis é responsabilidade dos proprietários. A inércia dos apelantes nesse sentido impede a caracterização de ilicitude na conduta do ente público.

6. A eventual negativa de emissão de alvarás de funcionamento não decorre de ato ilegal do Município ou da empresa adquirente, mas sim da ausência de regularização dominial do imóvel pelos próprios autores.

7. A jurisprudência consolidada no ordenamento jurídico brasileiro reconhece que o lançamento fiscal não é meio hábil para conferir titularidade dominial, sendo imprescindível o registro do título no cartório competente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A transferência da titularidade de bem imóvel somente ocorre mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

2. A atualização do cadastro fiscal municipal não implica transferência da propriedade e não gera, por si só, responsabilidade civil do ente público.

3. A ausência de regularização dominial impede o reconhecimento de direito à reparação por prejuízos decorrentes da negativa de atos administrativos, como emissão de alvarás.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada
:

TJES, Apelação Cível nº 0005707-44.2014.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 15.09.2023;

TJMG, Apelação Cível nº 10024101554628001, Rel. Des. Alberto Diniz Junior, j. 24.02.2024;

TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.10.155462-8/001, Rel. Des. Alberto Diniz Junior, pub. 24.02.2014;

TJDFT, Apelação Cível nº 0009696-67.2011.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, j. 04.05.2012.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,

NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/ES, _______ de ________ de 2026.

RELATO
R

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012025-84.2022.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FRANCISCO VALDEMAR FAE e outros

APELADO: MUNICIPIO DE VILA VELHA e outros (2)

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO Nº 5012025-84.2022.8.08.0035

APELANTES: FRANCISCO VALDEMAR FAE E MARINETE VALADARES FAÉ

APELADOS: MUNICÍPIO DE VILA VELHA E ILHA DE MURANO RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CADASTRO MUNICIPAL. TRANSFERÊNCIA INDEVIDA DE TITULARIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL DO MUNICÍPIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por particulares que alegam ser proprietários do lote 15, quadra 38, do loteamento Itaparica, e sustentam ter alienado apenas 300 m2 da parte dos fundos à empresa Ilha de Murano Residence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Os apelantes alegam que o Município de Vila Velha, indevidamente, transferiu a integralidade da área no cadastro municipal à referida empresa, o que teria impedido a expedição de alvarás de funcionamento para empresas locatárias do imóvel remanescente, gerando supostos danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a transferência integral da titularidade do imóvel no cadastro municipal à empresa adquirente foi indevida; e (ii) estabelecer se o ato administrativo do Município de Vila Velha ensejou danos materiais e morais aos apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O cadastro municipal possui natureza meramente administrativa e fiscal, voltada à arrecadação de tributos, não tendo o condão de transferir a propriedade do imóvel, que apenas se perfectibiliza com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

4. A prova dos autos não demonstra a realização de desmembramento da área nem o registro da parte alienada, o que implica ausência de prova de que a área remanescente permaneceu sob domínio dos apelantes.

5. A regularização da titularidade da propriedade perante o Registro de Imóveis é responsabilidade dos proprietários. A inércia dos apelantes nesse sentido impede a caracterização de ilicitude na conduta do ente público.

6. A eventual negativa de emissão de alvarás de funcionamento não decorre de ato ilegal do Município ou da empresa adquirente, mas sim da ausência de regularização dominial do imóvel pelos próprios autores.

7. A jurisprudência consolidada no ordenamento jurídico brasileiro reconhece que o lançamento fiscal não é meio hábil para conferir titularidade dominial, sendo imprescindível o registro do título no cartório competente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A transferência da titularidade de bem imóvel somente ocorre mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

2. A atualização do cadastro fiscal municipal não implica transferência da propriedade e não gera, por si só, responsabilidade civil do ente público.

3. A ausência de regularização dominial impede o reconhecimento de direito à reparação por prejuízos decorrentes da negativa de atos administrativos, como emissão de alvarás.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada
:

TJES, Apelação Cível nº 0005707-44.2014.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 15.09.2023;

TJMG, Apelação Cível nº 10024101554628001, Rel. Des. Alberto Diniz Junior, j. 24.02.2024;

TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.10.155462-8/001, Rel. Des. Alberto Diniz Junior, pub. 24.02.2014;

TJDFT, Apelação Cível nº 0009696-67.2011.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, j. 04.05.2012.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,

NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/ES, _______ de ________ de 2026.

RELATO
R

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5012025-84.2022.8.08.0035

APELANTES: FRANCISCO VALDEMAR FAE E MARINETE VALADARES FAÉ

APELADOS: MUNICÍPIO DE VILA VELHA E ILHA DE MURANO RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
Os apelantes alegam que são proprietários do lote 15, quadra 38, do loteamento Itaparica, e que venderam apenas uma parte de 300 m2 (trezentos metros quadrados) dos fundos do imóvel à empresa Ilha de Murano Residence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

Sustentam que o Município de Vila Velha, de forma indevida, transferiu a integralidade da área no cadastro municipal para a pessoa jurídica, o que impossibilitou a obtenção de alvarás de funcionamento para as empresas locatárias da área remanescente, ocasionando prejuízos materiais e morais.

Todavia, o MM. Juiz de Direito na sentença reconheceu a ausência de interesse processual dos apelantes, tendo em vista que o Município de Vila Velha já havia procedido à retificação do cadastro imobiliário em momento anterior à prolação da sentença, com o retorno da titularidade do bem aos autores.

Ademais, entendeu pela legalidade do procedimento administrativo adotado pelo ente público, concluindo pela ausência de ato ilícito e afastando a responsabilidade por eventuais danos alegados.

A questão central do presente recurso é saber se a transferência integral do imóvel no cadastro municipal para a empresa ILHA DE MURANO foi indevida e se o ato gerou prejuízos aos autores, que alegam ser proprietários da área construída remanescente.

O cadastro municipal tem natureza meramente administrativa e fiscal, servindo para a cobrança de tributos, como o IPTU.

A sua alteração, por si só, não tem o condão de transferir a propriedade de um bem imóvel.

De acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos se dá pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, a titularidade de um imóvel não é alterada por um simples lançamento fiscal.

A propósito, confiram-se os artigos 1.245, 1.246 e 1.247, todos do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

Os apelantes alegam que venderam apenas parte do imóvel. No entanto, para que a venda parcial fosse válida e o remanescente continuasse em sua propriedade, seria necessário um desmembramento da área e o registro da parte vendida no Cartório de Registro de Imóveis.

A prova dos autos não demonstra a existência de tal procedimento mas sim o contrário, ou seja, a transferência da totalidade do imóvel no cadastro municipal para a empresa ILHA DE MURANO sugere a aquisição da área integral por esta.

Além disso, a impossibilidade de obtenção dos alvarás de funcionamento não pode ser imputada ao Município ou à empresa requerida, mas sim à ausência de regularização da situação dominial do imóvel pelos próprios autores.

Se a área construída realmente lhes pertence, caberia a eles regularizarem a titularidade perante o Cartório de Registro de Imóveis, o que não foi feito.

Deste modo, não há nexo de causalidade entre a conduta do Município de Vila Velha e os supostos danos sofridos pelos apelantes sendo que a causa dos prejuízos materiais e morais reside na falta de regularização da propriedade pelos próprios apelantes, e não na atualização cadastral realizada pela administração municipal.

Ressalte-se que a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que a propriedade de bens imóveis se transfere unicamente pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme preceitua o artigo 1.245 do Código Civil.

Por sua vez, cadastro municipal possui natureza meramente fiscal e administrativa, não sendo apto a conferir ou alterar a titularidade de bens.

Desse juízo, confiram-se deste Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

“TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. MUNICÍPIO DE VILA VELHA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO CADASTRO MUNICIPAL. NÃO REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. PROPRIEDADE QUE SOMENTE SE TRANSFERE PELO REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.245 DO CC. O registro do título translativo no cartório de imóveis é imprescindível para a efetivação da transferência da propriedade de bem imóvel. Enquanto não promovida a averbação do título no registro de imóveis, a propriedade continua sendo do alienante, que ostenta a qualidade de contribuinte do IPTU. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.”

(TJES, Classe: Apelação Cível, 0005707-44.2014.8.08.0035, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/09/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. IPTU. SUJEITO PASSIVO. INSCRIÇÃO NO CADASTRO MUNICIPAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. A inscrição do nome no cadastro municipal não tem o condão de, por si só, conferir a condição de proprietário, sendo indispensável o registro do título translativo de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. O cadastro municipal tem natureza meramente fiscal e administrativa. RECURSO NÃO PROVIDO.”

(TJMG, Apelação Cível: 10024101554628001, Relator: Alberto Diniz Junior, Data de Julgamento: 24/02/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE IMÓVEL. REGISTRO. LEGITIMIDADE ATIVA. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel só se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. A mera alteração cadastral no Município para fins fiscais não tem o condão de transferir a propriedade ou conferir legitimidade ativa para a propositura de ações que visem o reconhecimento de direitos reais sobre o imóvel.”

(TJ-MG - Apelação Cível: 1.0024.10.155462-8/001, Relator: Alberto Diniz Junior, Data de Publicação: 24/02/2014)

“APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IPTU. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO. ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. A transferência da propriedade de bem imóvel ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e não com a celebração do contrato de compra e venda. Enquanto não realizado o registro, o alienante continua sendo o proprietário do imóvel para fins tributários.”

(TJ-DF 20110110301138 DF 0009696-67.2011.8.07.0001, Relator: VERA ANDRIGHI, 1ª Turma Cível)Data de Julgamento: 04/05/2012)

Estes julgados demonstram que o registro imobiliário é o único meio legal de provar a propriedade e que o cadastro municipal, como mero instrumento fiscal, não transfere a titularidade do imóvel.

Portanto, o Município de Vila Velha, ao atualizar seu cadastro, não cometeu ato ilícito, e os supostos prejuízos decorreram da inércia dos próprios apelantes em regularizar a situação dominial do bem.

Deste modo, o recurso de apelação não merece prosperar uma vez que a questão se resolve pela ausência de prova da titularidade do imóvel remanescente em nome dos autores, decorrente da falta de registro imobiliário do desmembramento e da venda parcial.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença de primeiro grau na íntegra, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Sem majoração dos honorários advocatícios porque não foram fixados na sentença recorrida.

É o voto.

Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)