Tribunal: TJES
Processo: 5021523-13.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Desapropriação; Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941; Imissão; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-05-20

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
5021523-13.2025.8.08.0000

AGRAVANTES: JOSÉ LUIZ MOREIRA MONTEIRO E OUTRO

AGRAVAD
O: MUNICÍPIO

DE SÃO JOSÉ DO CALÇADO

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. DEPÓSITO PRÉVIO FUNDADO EM LAUDO ADMINISTRATIVO UNILATERAL. DISCREPÂNCIA SUBSTANCIAL ENTRE O VALOR OFERTADO E INDÍCIOS DE VALOR DE MERCADO. RECLASSIFICAÇÃO URBANÍSTICA DO IMÓVEL COMO ZONA DE EXPANSÃO URBANA. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO JUDICIAL PRÉVIA PARA FIXAÇÃO DO DEPÓSITO. POSSIBILIDADE DE INGRESSO NO IMÓVEL PARA LEVANTAMENTOS TÉCNICOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da Vara Única da Comarca de São José do Calçado que, em ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo Município de São José do Calçado, deferiu liminar de imissão provisória na posse de área de 30.000 m2 integrante da matrícula nº 1.366 do CRI local, condicionada ao depósito prévio do valor ofertado administrativamente (R$ 345.600,00). Os agravantes sustentam que o valor é manifestamente irrisório, incompatível com o valor de mercado do imóvel, especialmente após sua classificação como Zona de Expansão Urbana (ZEU) pela Lei Municipal nº 2.569/2025, requerendo a cassação da liminar ou o condicionamento da imissão à prévia avaliação judicial e complementação do depósito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente admissível a imissão provisória na posse em desapropriação quando o depósito inicial se baseia exclusivamente em laudo administrativo unilateral e revela grande discrepância em relação a indícios de valor de mercado do imóvel; e (ii) estabelecer se, mesmo suspensa a imissão provisória, pode ser autorizado o ingresso do ente público no imóvel para a realização de levantamentos técnicos indispensáveis à elaboração de projetos e captação de recursos públicos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A imissão provisória na posse prevista no art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 exige a declaração de urgência e o depósito prévio de valor indenizatório que, embora não precise corresponder ao montante definitivo, deve guardar razoável compatibilidade com o valor de mercado do bem, em respeito ao princípio constitucional da justa e prévia indenização (CF/1988, art. 5º, XXIV).

4. A significativa discrepância entre o valor ofertado administrativamente (R$ 11,52/m2) e os elementos técnicos apresentados pelos expropriados, que indicam valor potencialmente superior em razão da classificação do imóvel como Zona de Expansão Urbana pela Lei Municipal nº 2.569/2025, compromete, em cognição sumária, a idoneidade do laudo administrativo como base suficiente para a imissão provisória.

5. A mutação jurídica decorrente da alteração do zoneamento urbano constitui fator relevante de valorização imobiliária e impede a equiparação do imóvel a áreas rurais ou de pastagem utilizadas como parâmetro comparativo no laudo administrativo.

6. A existência de divergência substancial entre avaliações técnicas recomenda a realização de perícia judicial prévia para fixação de valor provisório de depósito, a fim de equilibrar o interesse público na execução da política pública com o direito do expropriado à justa indenização.

7. A suspensão da imissão provisória na posse não impede a autorização de ingresso do ente público no imóvel para realização de levantamentos, medições e sondagens, prerrogativa instrumental prevista no art. 7º do Decreto-Lei nº 3.365/1941, que não implica transferência da posse nem antecipação dos efeitos da expropriação.

8. A autorização de acesso técnico ao imóvel resguarda o interesse público na elaboração de projetos e na captação de recursos federais e estaduais destinados à construção de infraestrutura urbana, sem prejuízo da futura apuração judicial do valor indenizatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A imissão provisória na posse em ação de desapropriação deve ser condicionada à fixação de depósito inicial minimamente compatível com o valor de mercado do bem, sendo cabível a realização de avaliação judicial prévia quando houver discrepância relevante entre o valor ofertado administrativamente e os elementos probatórios disponíveis.

2. A alteração do zoneamento urbanístico do imóvel expropriado constitui elemento relevante para a aferição do valor de mercado e deve ser considerada na avaliação indenizatória.

3. A suspensão da imissão provisória na posse não impede a autorização judicial para ingresso do ente público no imóvel para realização de levantamentos técnicos necessários à elaboração de projetos e à instrução administrativa da obra pública.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 7º, 15 e 20; CPC, art. 300, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 652; STJ, AgInt no REsp nº 1.402.058/MG, Rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, j. 06.06.2017; TJES, AI nº 5005899-89.2023.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, pub. 06.09.2024; TJES, AI nº 5000909-21.2024.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, pub. 02.08.2024; TJES, AI nº 5010214-97.2022.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, pub. 22.03.2024; TJES, AI nº 5010840-19.2022.8.08.0000, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, pub. 25.05.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5021523-13.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JOSE LUIZ MOREIRA MONTEIRO e outros

AGRAVADO: MUNICIPIO DE SAO JOSE DO CALCADO

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
5021523-13.2025.8.08.0000

AGRAVANTES: JOSÉ LUIZ MOREIRA MONTEIRO E OUTRO

AGRAVAD
O: MUNICÍPIO

DE SÃO JOSÉ DO CALÇADO

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. DEPÓSITO PRÉVIO FUNDADO EM LAUDO ADMINISTRATIVO UNILATERAL. DISCREPÂNCIA SUBSTANCIAL ENTRE O VALOR OFERTADO E INDÍCIOS DE VALOR DE MERCADO. RECLASSIFICAÇÃO URBANÍSTICA DO IMÓVEL COMO ZONA DE EXPANSÃO URBANA. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO JUDICIAL PRÉVIA PARA FIXAÇÃO DO DEPÓSITO. POSSIBILIDADE DE INGRESSO NO IMÓVEL PARA LEVANTAMENTOS TÉCNICOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da Vara Única da Comarca de São José do Calçado que, em ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo Município de São José do Calçado, deferiu liminar de imissão provisória na posse de área de 30.000 m2 integrante da matrícula nº 1.366 do CRI local, condicionada ao depósito prévio do valor ofertado administrativamente (R$ 345.600,00). Os agravantes sustentam que o valor é manifestamente irrisório, incompatível com o valor de mercado do imóvel, especialmente após sua classificação como Zona de Expansão Urbana (ZEU) pela Lei Municipal nº 2.569/2025, requerendo a cassação da liminar ou o condicionamento da imissão à prévia avaliação judicial e complementação do depósito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente admissível a imissão provisória na posse em desapropriação quando o depósito inicial se baseia exclusivamente em laudo administrativo unilateral e revela grande discrepância em relação a indícios de valor de mercado do imóvel; e (ii) estabelecer se, mesmo suspensa a imissão provisória, pode ser autorizado o ingresso do ente público no imóvel para a realização de levantamentos técnicos indispensáveis à elaboração de projetos e captação de recursos públicos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A imissão provisória na posse prevista no art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 exige a declaração de urgência e o depósito prévio de valor indenizatório que, embora não precise corresponder ao montante definitivo, deve guardar razoável compatibilidade com o valor de mercado do bem, em respeito ao princípio constitucional da justa e prévia indenização (CF/1988, art. 5º, XXIV).

4. A significativa discrepância entre o valor ofertado administrativamente (R$ 11,52/m2) e os elementos técnicos apresentados pelos expropriados, que indicam valor potencialmente superior em razão da classificação do imóvel como Zona de Expansão Urbana pela Lei Municipal nº 2.569/2025, compromete, em cognição sumária, a idoneidade do laudo administrativo como base suficiente para a imissão provisória.

5. A mutação jurídica decorrente da alteração do zoneamento urbano constitui fator relevante de valorização imobiliária e impede a equiparação do imóvel a áreas rurais ou de pastagem utilizadas como parâmetro comparativo no laudo administrativo.

6. A existência de divergência substancial entre avaliações técnicas recomenda a realização de perícia judicial prévia para fixação de valor provisório de depósito, a fim de equilibrar o interesse público na execução da política pública com o direito do expropriado à justa indenização.

7. A suspensão da imissão provisória na posse não impede a autorização de ingresso do ente público no imóvel para realização de levantamentos, medições e sondagens, prerrogativa instrumental prevista no art. 7º do Decreto-Lei nº 3.365/1941, que não implica transferência da posse nem antecipação dos efeitos da expropriação.

8. A autorização de acesso técnico ao imóvel resguarda o interesse público na elaboração de projetos e na captação de recursos federais e estaduais destinados à construção de infraestrutura urbana, sem prejuízo da futura apuração judicial do valor indenizatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A imissão provisória na posse em ação de desapropriação deve ser condicionada à fixação de depósito inicial minimamente compatível com o valor de mercado do bem, sendo cabível a realização de avaliação judicial prévia quando houver discrepância relevante entre o valor ofertado administrativamente e os elementos probatórios disponíveis.

2. A alteração do zoneamento urbanístico do imóvel expropriado constitui elemento relevante para a aferição do valor de mercado e deve ser considerada na avaliação indenizatória.

3. A suspensão da imissão provisória na posse não impede a autorização judicial para ingresso do ente público no imóvel para realização de levantamentos técnicos necessários à elaboração de projetos e à instrução administrativa da obra pública.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 7º, 15 e 20; CPC, art. 300, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 652; STJ, AgInt no REsp nº 1.402.058/MG, Rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, j. 06.06.2017; TJES, AI nº 5005899-89.2023.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, pub. 06.09.2024; TJES, AI nº 5000909-21.2024.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, pub. 02.08.2024; TJES, AI nº 5010214-97.2022.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, pub. 22.03.2024; TJES, AI nº 5010840-19.2022.8.08.0000, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, pub. 25.05.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuida-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
JOSÉ
LUIZ
MOREIRA MONTEIRO
e
EMÍLIA TERESA INCERTI MONTEIRO
em face da decisão (ID 11745645 - fls. 137/141) proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de São José do Calçado na ação de desapropriação por utilidade pública registrada sob o n. 5000876-53.2025.8.08.0046, ajuizada pelo
MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DO CALÇADO,
a qual deferiu a liminar de imissão provisória na posse do imóvel descrito na inicial (área de 30.000,00 m2, parte integrante da Matrícula n. 1.366 do CRI local) em favor do ente municipal, condicionada à comprovação do depósito judicial do valor ofertado (R$ 345.600,00 (trezentos e quarenta e cinco mil e seiscentos reais).

Em suas razões recursais (ID 17456439), os agravantes, em resumo, argumentam: (i) violação ao princípio da justa e prévia indenização (CF, art. 5º, XXIV), pois o valor depositado é manifestamente irrisório e não guarda qualquer correspondência com o valor real de mercado; (ii) a necessidade de avaliação judicial prévia para fixação do valor de depósito, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (REsp 1.185.583/SP); (iii) a demonstração da insuficiência do depósito por meio de laudo técnico particular que aponta valorização significativa da área, recentemente classificada como Zona de Expansão Urbana (ZEU) pela Lei Municipal nº 2.569/2025; e (iv) a decisão agravada se baseou em premissa fática errônea (alegada inércia dos expropriados), sendo que houve impugnação administrativa e pedido de mediação.

Pelo exposto, pugna pela antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja sobrestada os efeitos da decisão recorrida e obstar o cumprimento ou determinar a suspensão do mandado de imissão na posse já expedido, bem como de quaisquer atos de turbação ou esbulho da posse dos recorrentes, até o julgamento final do recurso.

Ao final, requerem o provimento do agravo para cassar a liminar ou, subsidiariamente, condicionar a imissão à prévia avaliação judicial e à complementação do depósito.

Em decisão acostada no ID 17490457, foi deferido o pleito de tutela recursal
.

O agravado, em sede de contrarrazões (ID 18578441), defende a legalidade do ato com base no art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, alegando urgência para captação de recursos federais destinados à construção de Parque de Exposições, salientando que o laudo administrativo observa critérios técnicos e que a área é mera pastagem sem benfeitorias produtivas.

Pois bem.

Antes de adentrar no exame da pretensão recursal, mostra-se necessário tecer algumas considerações do processo originário.

Trata-se de
“ação de desapropriação por utilidade pública, com pedido liminar de imissão provisória na posse”
, ajuizada pelo
MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DO CALÇADO
em face de
JOSÉ LUIZ MOREIRA MONTEIRO e sua esposa EMÍLIA TERESA INCERTI MONTEIRO.

Narra o autor, em síntese, que, no exercício de suas atribuições constitucionais e visando o desenvolvimento econômico e social local, constatou a necessidade de urbanização e construção de um novo Parque de Exposições no município.

Para tanto, após estudos técnicos e administrativos consubstanciados no Processo Administrativo n. 4473/2025, identificou-se como área adequada ao empreendimento uma gleba de terras medindo 30.000,00 m2 (trinta mil metros quadrados), a ser desmembrada de um imóvel rural maior (96.800 m2), situado na localidade denominada "Barro Branco" ou "Recreio", registrado sob a Matrícula n. 1.366, Livro 2, do Cartório do 1º Ofício da Comarca de São José do Calçado.

Fundamenta o
fumus boni iuris
na edição do Decreto Municipal n. 8.184, de 02 de outubro de 2025, o qual declarou a área de utilidade pública para fins de desapropriação, com fulcro no art. 5º, alíneas "i" e "m", do Decreto-Lei n. 3.365/1941, alegando urgência na imissão de posse nos termos do art. 15 do mesmo diploma legal.

O
periculum in mora
e a urgência qualificadora da medida liminar estariam consubstanciados na necessidade premente de realização de levantamentos topográficos e de engenharia para viabilizar a captação de recursos estaduais e federais, na ordem de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), cujos prazos orçamentários para o exercício de 2026 são exíguos.

No tocante ao
quantum
indenizatório, o Município ofertou a quantia de R$ 345.600,00 (trezentos e quarenta e cinco mil e seiscentos reais), valor este apurado mediante Laudo de Avaliação Técnica, elaborado pela Comissão de Desapropriação e subscrito pelo Engenheiro Civil Marco Antônio Tôrres Matta (CREA-MG 24012/D-MG), utilizando-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, em conformidade com as normas da ABNT NBR 14653.

Informa o requerente, ainda, que tentou a composição amigável, notificando os expropriados, os quais, contudo, quedaram-se inertes após o decurso do prazo legal.

Basicamente diante de tais fatos, requereu a imissão provisória na posse, mediante o depósito prévio do valor ofertado.

Após o aditamento da inicial, adveio a r. decisão objurgada, oportunidade em que o Juízo
a quo
deferiu a liminar pleiteada basicamente nos seguintes termos:

“
2. Da Imissão Provisória na Posse

O cerne da presente análise perfunctória reside na verificação dos requisitos autorizadores para a imissão provisória na posse do imóvel expropriando, independentemente da citação dos réus.

O instituto da desapropriação, como forma originária de aquisição da propriedade, traduz a supremacia do interesse público sobre o privado. O ordenamento jurídico pátrio, especificamente o art. 15, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, estabelece que a imissão provisória poderá ser concedida mediante o preenchimento cumulativo de dois requisitos:

1.
Declaração de Urgência pelo Ente Expropriante
;

2.
Depósito Prévio do valor indenizatório
.

2.1. Da Urgência

No caso em tela, a urgência foi expressamente declarada no
Art. 1º e Art. 5º do Decreto Municipal n. 8.184/2025
, editado em 02 de outubro de 2025. O ajuizamento da ação ocorreu em 02 de dezembro de 2025, portanto, dentro do prazo decadencial de 120 dias previsto no art. 15, § 2º, do aludido Decreto-Lei.

A justificativa fática para
a urgência – a necessidade de acesso ao imóvel para elaboração de projetos de engenharia visando à captação de vultosos recursos públicos (R$ 20 milhões) e a observância de prazos orçamentários federais/estaduais
– reveste-se de plausibilidade e demonstra o perigo de dano ao erário e à coletividade caso a medida não seja deferida de plano.

2.2. Do Depósito Prévio e da Justa Indenização

A Constituição Federal, em seu art. 5º, XXIV, garante a ‘justa e prévia indenização’. Contudo, a jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores, interpretando a constitucionalidade do art. 15 do Decreto-Lei n. 3.365/41 (Súmula 652 do STF), entende que o depósito prévio para fins de imissão provisória não precisa corresponder, necessariamente e de imediato, ao valor integral e definitivo da indenização, que poderá ser apurado ou confirmado durante a instrução processual sob o crivo do contraditório, se houver discordância.

Não obstante, para mitigar prejuízos ao expropriado, a jurisprudência firmou entendimento de que o depósito deve ser o mais próximo possível do valor real de mercado.

[...]

In casu, o Município Autor apresentou Laudo de Avaliação Imobiliária detalhado, subscrito por engenheiro civil habilitado, que utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, Grau de Fundamentação II, apurando o valor unitário de R$ 11,52/m2. O laudo considerou a depreciação por Área de Preservação Permanente (APP) incidente no imóvel e transações recentes na mesma região geoeconômica.

O valor total ofertado e a ser depositado é de
R$ 345.600,00 (trezentos e quarenta e cinco mil e seiscentos reais)
. Este montante supera, em muito, o valor venal para fins fiscais (lançamento de ITR) e o valor histórico de aquisição atualizado, demonstrando, nesta cognição sumária, a boa-fé da Administração e a verossimilhança de que a oferta se aproxima do valor de mercado.

Ressalte-se que o Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (TJES) possui jurisprudência pacífica no sentido de que, havendo laudo administrativo fundamentado e depósito do valor apurado, é cabível a imissão provisória, dispensando-se a avaliação judicial prévia nesta fase liminar, postergando-se eventual perícia definitiva para a fase instrutória, caso haja impugnação ao preço.

[...]

Ademais, verifica-se a existência de dotação orçamentária específica, autorizada pela Lei Municipal n. 2.571/2025, cumprindo as exigências da Lei de Responsabilidade Fiscal.

III – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, presentes os requisitos legais previstos no art. 15 do Decreto-Lei n. 3.365/1941,
DEFIRO A LIMINAR DE IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE
do imóvel descrito na inicial (área de 30.000,00 m2, parte integrante da Matrícula n. 1.366 do CRI local) em favor do
MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DO CALÇADO
, condicionada à comprovação do depósito judicial do valor ofertado”.

Irresignados, os agravantes interpuseram o presente recurso, o qual passo a apreciar o seu mérito propriamente dito.

Após uma nova análise sumária dos autos, entendo que
o recurso de agravo de instrumento merece ser parcialmente provido
.

A controvérsia principal cinge-se à possibilidade de deferimento da imissão provisória na posse de imóvel desapropriado com base em depósito efetuado pelo ente público em valor manifestamente irrisório, ancorado em laudo administrativo unilateral, e sem a realização de prévia avaliação judicial.

Conforme o art. 15,
caput
, do Decreto-Lei nº 3.365/41, a imissão provisória na posse, após a declaração de urgência, se opera mediante o depósito do valor arbitrado pelo juiz. O parágrafo primeiro do mesmo dispositivo estabelece os parâmetros mínimos para o depósito: valor cadastral, ou tributário, ou o preço de mercado, conforme apurado em laudo administrativo.

Nesse sentido, cito os requisitos na norma acima citada:

“§ 1º A imissão provisória poderá ser feita, independente da citação do réu, mediante o depósito:

a) do preço oferecido, se este for superior a 20 (vinte) vêzes o valor locativo, caso o imóvel esteja sujeito ao imposto predial;

b) da quantia correspondente a 20 (vinte) vêzes o valor locativo, estando o imóvel sujeito ao impôsto predial e sendo menor o preço oferecido;

c) do valor cadastral do imóvel, para fins de lançamento do imposto territorial, urbano ou rural, caso o referido valor tenha sido atualizado no ano fiscal imediatamente anterior;

d) não tendo havido a atualização a que se refere o inciso c, o juiz fixará independente de avaliação, a importância do depósito, tendo em vista a época em que houver sido fixado originalmente o valor cadastral e a valorização ou desvalorização posterior do imóvel”.

Entretanto, o exercício do direito de imissão provisória pelo Poder Público encontra limites no princípio constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro (CF, art. 5º, XXIV).

Embora o depósito inicial não precise corresponder ao valor final da indenização, ele deve ser minimamente compatível com o valor de mercado do bem para não configurar confisco.

A análise dos autos demonstra que a decisão agravada, ao acolher o valor de R$ 345.600,00 (R$ 11,52/m2) baseado no laudo municipal, ao menos em sede de cognição sumária, diverge substancialmente dos elementos probatórios juntados pelos agravantes.

O laudo particular apresentado pelos expropriados aponta valor de mercado significativamente superior, na ordem de R$ 7.500.000,00 a R$ 12.600.000,00 (ID 17456446), considerando a área como Zona de Expansão Urbana (ZEU).

A reclassificação da área como ZEU pela Lei Municipal nº 2.569/2025 constitui um fato jurídico relevante e incontestável, emanado do próprio ente expropriante, que demonstra a vocação imobiliária urbana do bem, incompatível com a avaliação de R$ 11,52/m2 (preço de simples pastagem).

A discrepância superior a vinte vezes entre o valor depositado e os valores de mercado sugeridos pela prova técnica e pela legislação municipal, aliada aos eventuais vícios técnicos do laudo administrativo apontados pelos recorrentes (ausência de ART compatível e divergência entre responsáveis), descaracteriza,
prima facie,
sem prejuízo de uma melhor análise a ser realizada na ação de origem, a idoneidade do laudo municipal para fins de imissão provisória.

Este Tribunal de Justiça tem se posicionado reiteradamente pela necessidade de avaliação prévia em cenários de grande disparidade de valores, como forma de equilibrar os interesses em conflito. Nesse sentido:

EMENTA. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRESSUPOSTOS. DESAPROPRIAÇÃO. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO PRÉVIA. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. 1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. Além disso, a tutela antecipada não pode ser deferida quando irreversível a pretensão almejada com o provimento jurisdicional provisório. Art. 300, §3º, do CPC. Precedentes do STJ e TJES.
2. A necessidade de ampliação da instrução para a aferição do valor da justa indenização devida pela desapropriação do imóvel, aliada à enorme discrepância entre os montantes defendidos pelos interessados, autorizam a designação de avaliação prévia do bem expropriado, para a identificação do valor provisório para o depósito
. Precedentes do TJES. (TJES, Agravo de Instrumento 5005899-89.2023.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, Publicado em 06/09/2024)

EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA POR UTILIDADE PÚBLICA. DEPÓSITO PRÉVIO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. AVALIAÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1. À luz do que estatui o art. 15 do Decreto-Lei n.º 3.365/41 – que dispõe sobre desapropriação por utilidade pública –, “se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens”.
2. Considerando que o Laudo de Avaliação expõe o valor aferido de forma unilateral pela Expropriante, entendo que a concessão da medida não atendeu os preceitos legais, tornando-se necessário o condicionamento da imissão na posse à avaliação judicial do bem imóvel
. 3. Decisão reformada. Recurso provido. (TJES, Agravo de Instrumento 5000909-21.2024.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, Publicado em 02/08/2024)

EMENTA. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRESSUPOSTOS. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO PRÉVIA. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. 1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. Além disso, a tutela antecipada não pode ser deferida quando irreversível a pretensão almejada com o provimento jurisdicional provisório. Art. 300, §3º, do CPC. Precedentes do STJ e TJES.
2. A necessidade de ampliação da instrução e, ainda, a irreversibilidade inerente à tutela possessória pretendida autorizam a designação de avaliação de prévia do imóvel expropriado, para a identificação do valor provisório imprescindível à imissão
. Precedentes do TJES. (TJES, Agravo de Instrumento 5010214-97.2022.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, Publicado em 22/03/2024)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – SERVIDÃO ADMINISTRATIVA – IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE – LINHA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA ELÉTRICA – REQUISITOS DO ART. 15, § 1º DO DECRETO-LEI 3.365/1941 – INDENIZAÇÃO – LAUDO APURADO UNILATERALMENTE – NECESSIDADE DE PERÍCIA JUDICIAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. “O processo judicial para a instituição de servidão administrativa, por força do artigo 40, do Decreto Lei nº 3.365/1941, é o mesmo utilizado para a Ação de Desapropriação” (Apelação/remessa necessária n. 0210673-63.2005.8.08.0012, órgão julgador: Primeira Câmara Cível, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, data do julgamento: 31-05-2016, data da publicação no Diário: 07-06-2016). 2. Nos termos do art. 15, § 1º do Decreto-Lei n. 3.365/1941, a imissão da posse do bem poderá ser autorizada independentemente de citação do réu, se observados dois critérios: a alegação de urgência e o depósito da indenização conforme o disposto em seus incisos.
3. Em se tratando de laudo apurado unilateralmente: “É pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça segundo o qual, para fins de imissão provisória na posse do imóvel expropriado, não se pode considerar o valor da avaliação unilateral do expropriante.” (AgInt no REsp n. 1.402.058/MG, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 6/6/2017, DJe de 9/6/2017.) 4. Destarte, não sendo possível aferir apenas com base no laudo unilateral se o valor a título de indenização é razoável frente ao incisos do art. 15, § 1º do Decreto-Lei n. 3.365/41, torna-se inviável a imissão da posse do agravante no imóvel. Para tanto, revela-se indispensável a realização de perícia judicial prévia para aferição do correto valor a ser pago a título de indenização, cuja avaliação poderá ser prejudicada em caso de imissão provisória na posse
. 5. Recurso conhecido e não provido. Agravo interno prejudicado. (TJES, Agravo de Instrumento nº 5010840-19.2022.8.08.0000, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, Publicado em 25/05/2023)

Cito, ainda, no mesmo sentido, diversos julgados da jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. Irresignação com a decisão proferida pelo Juízo a quo a qual indeferiu a realização de nova perícia.
Alegação de vultosa discrepância entre o valor da indenização apontada pela prova pericial e o apurado pela assistência técnica da agravante, sendo que a diferença chega a ser superior a 6 (seis) milhões de reais . Necessidade de realização de nova perícia por outro experto de confiança do juízo, com fundamento no art. 480, do CPC. Cabimento. Em razão da grande disparidade de valores apresentados, além de levar-se em consideração, de um lado o interesse público e de outro o direito da parte expropriada em obter a justa indenização, não se apresenta em primeira visão, desarrazoada a intenção de realização de uma nova perícia para chegar-se a um bom termo no processo e ao valor da justa indenização, sem beneficiar ou prejudicar nenhuma das partes da demanda . Necessidade, assim, de elaboração de nova perícia. Precedentes
. Recurso Provido, a fim de determinar a realização de nova perícia, por outro profissional de confiança do Juízo. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23054628820248260000 São Paulo, Relator.: Paulo Cícero Augusto Pereira, Data de Julgamento: 13/11/2024, 3ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 13/11/2024)

Direito Administrativo. Apelação. Desapropriação. Sentença anulada . I. Caso em Exame 1. Ação de desapropriação ajuizada por Rodovias Integradas do Oeste S.A . – SPVIAS contra Emmanuel Vinícius Pimentel Monteiro e outros, visando à expropriação de área de 6.164,81m2 para duplicação de rodovia, com indenização fixada em R$357.185,37 pela sentença, que rejeitou o Laudo Definitivo de R$1.173 .690,80. II. Questão em
Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar o valor justo da indenização pela desapropriação, considerando a divergência entre o Laudo Prévio e o Laudo Definitivo, e a necessidade de nova perícia para elucidar os pontos controvertidos . III. Razões de Decidir 3. A Constituição Federal exige justa e prévia indenização em dinheiro para desapropriações, sendo necessário recompor o patrimônio do expropriado com quantia correspondente ao valor do bem expropriado. 4 . A discrepância entre os laudos e a troca de peritos prejudicaram a instrução, tornando necessária a renovação da prova técnica para apurar o justo preço.
IV. Dispositivo e Tese 5. Anula-se, de ofício, a sentença e determina-se o retorno dos autos à Vara de origem para a reabertura da fase instrutória, com nova perícia . Legislação Citada: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/41, art. 27. (TJ-SP - Apelação Cível: 10071138520228260270 Itapeva, Relator.: Ana Liarte, Data de Julgamento: 23/02/2026, 4ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 24/02/2026)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL/REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. ART. 5º, XXIV DA CF - IMPORTÂNCIA DA PROVA PERICIAL. DISCREPÂNCIA CONSIDERÁVEL ENTRE O VALOR OFERTADO E O APURADO NO PROCESSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA (ART. 27, § 1º DO DECRETO 3.365/41). FIXAÇÃO ENTRE 0,5 E 5% DA DIFERENÇA APURADA. MAJORAÇÃO. NECESSIDADE . SENTENÇA CONFIRMADA NO REEXAME NECESSÁRIO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Considerando que a defesa do expropriado só pode versar sobre vícios do procedimento ou impugnação do preço ofertado (art . 20 do Decreto-lei nº. 3.365/41), a questão da avaliação do imóvel assume o centro dos debates nas ações de desapropriação. 2 . Nos termos do art. 5º, inciso XXIV da CF, a indenização deve ser a mais completa possível, ou seja, suficiente para recompor integralmente o desfalque que o ato expropriatório acarreta ao particular.
3. A discussão nos autos de desapropriação é eminentemente técnica, de modo que a prova pericial revela-se como ferramenta imprescindível à apuração da extensão da área desapropriada e de outros critérios técnicos aptos a assegurar ao magistrado o arbitramento do justo valor indenizatório
. 4. Quando o valor do preço oferecido for inferior ao valor da indenização, o magistrado condenará o expropriante ao pagamento de honorários advocatícios, os quais devem ser fixados entre meio e cinco por cento do valor da diferença (art. 27, § 1º do Decreto-lei nº 3.365/41) . 5. Considerando a discrepância entre o valor ofertado e o apurado na ação, o fato de terem sido interpostos outros recursos/repostas e, em especial, a duração do processo, revela-se adequada a fixação da verba honorária em patamar superior ao mínimo legal. (TJ-MG - AC: 10145063078805005 Juiz de Fora, Relator.: Bitencourt Marcondes, Data de Julgamento: 17/11/2022, Câmaras Cíveis / 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2022)

Assim, o depósito, nestas circunstâncias, não atende ao requisito da justa indenização, ainda que provisória, e configura risco de desapossamento injusto (perigo de dano reverso), em prejuízo aos agravantes que utilizam a propriedade para atividade produtiva e sustento familiar.

No que tange à alegação do Município de que transações imobiliárias recentes, realizadas no mesmo contexto geoeconômico, ratificariam o valor ofertado administrativamente, tal tese não resiste a uma análise técnica e jurídica mais acurada, devendo ser afastada por este Colegiado.

Ora, a homogeneidade geográfica não implica, necessariamente, em paridade avaliatória. O mercado imobiliário é regido pelo princípio da especificidade, onde variáveis endógenas — tais como topografia, testada, coeficiente de aproveitamento e, primordialmente, a destinação jurídica — prevalecem sobre generalizações geoeconômicas.

No caso em tela, a superveniência da Lei Municipal nº 2.569/2025 operou uma mutação jurídica fundamental no imóvel expropriado, elevando-o ao
status
de Zona de Expansão Urbana (ZEU), o que o diferencia drasticamente de glebas vizinhas que porventura ainda ostentem natureza rural ou restrições diversas de uso do solo.

Portanto, a existência de transações em contexto similar não possui o condão de suplantar a necessidade de uma perícia judicial que considere as peculiaridades atuais e o potencial de aproveitamento do imóvel à luz da nova legislação urbanística local.

Admitir o contrário seria chancelar uma indenização baseada em presunções genéricas em detrimento do preceito constitucional da justa e exata indenização (art. 5º, XXIV, CF).

No que tange à arguição de vícios técnicos insanáveis no laudo de avaliação particular apresentado pelos agravantes, tal tese, em um primeiro momento, deve ser rechaçada, porquanto confunde divergência metodológica com invalidade jurídica.

Imperativo destacar que, nesta fase de cognição sumária, o laudo técnico produzido pelo assistente dos expropriados não se presta a fixar, de forma definitiva, o preço do imóvel, mas sim a demonstrar a verossimilhança da alegação de descompasso flagrante entre a oferta administrativa e a realidade de mercado.

Assim, eventuais imperfeições técnicas, omissões de dados ou escolhas de amostras passíveis de crítica não conduzem à nulidade ou insanabilidade do documento; pelo contrário, são elementos que justificam, sob o crivo do contraditório, a indispensável atuação de um perito judicial equidistante das partes.

Portanto, a existência de críticas técnicas ao trabalho do profissional privado não retira sua utilidade como instrumento de convicção preliminar. A suposta insanabilidade alegada pelo Município é, em verdade, o ponto nodal da controvérsia que apenas a instrução pericial judicial — ora determinada — poderá dirimir com a isenção e o rigor exigidos pelo princípio constitucional da justa indenização (art. 5º, XXIV, CF).

Desse modo, a imissão na posse deve ser condicionada à fixação de um valor inicial de depósito que guarde razoável congruência com o valor de mercado, o que, no caso, exige a prévia manifestação técnica de um perito judicial. A urgência alegada pelo Município não pode sobrepor-se à garantia constitucional fundamental da prévia e justa indenização.

A avaliação judicial prévia surge, assim, como o instrumento processual mais adequado para aferir um valor provisório e equânime, sendo que tal medida resguarda o interesse da coletividade na continuidade do serviço público, ao mesmo tempo em que protege o direito dos agravantes a uma justa indenização, impedindo alterações no imóvel que possam dificultar ou inviabilizar a correta apuração de seu valor.

Por outro lado, sob a ótica do interesse público, impende salientar que a pretensão expropriatória não se exaure no plano individual, mas projeta-se sobre a coletividade de São José do Calçado, visando à concretização de infraestrutura urbana de relevante impacto socioeconômico.

A edificação do Parque de Exposições não representa apenas um ato discricionário da Administração, mas a execução de uma política pública que, segundo consta dos autos, encontra-se vinculada à captação de recursos federais e estaduais vultosos, na ordem de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais).

Nesse cenário, a urgência administrativa transborda a mera conveniência, transmutando-se em imperativo de responsabilidade fiscal e eficiência (art. 37,
caput
, CF).

Assim, a perda de prazos peremptórios para a formalização de convênios orçamentários, em razão da impossibilidade de realizar estudos técnicos preliminares, acarretaria dano reverso irreparável ao erário e, por extensão, a toda a população local, que seria privada de investimento de tal magnitude.

Sob o prisma estritamente jurídico, é imperioso distinguir o instituto da imissão provisória na posse — que pressupõe o desapossamento do proprietário e a transferência da fruição do bem ao ente público — da mera faculdade de ingresso no imóvel, disciplinada pelo art. 7º do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Enquanto a primeira exige cautelas rigorosas quanto à justa indenização prévia, a segunda constitui uma prerrogativa instrumental de baixa interferência, destinada exclusivamente à realização de levantamentos, medições e sondagens de solo.

Destarte, a meu sentir, é viável acolher o pedido subsidiário formulado pelo recorrido, já que o exercício dessa prerrogativa de ingresso, autorizada por lei a autoridades e seus agentes, não retira a posse dos agravantes nem antecipa os efeitos da expropriação definitiva; limita-se a permitir a instrução técnica necessária ao projeto de engenharia.

Em outros termos, obstar tal acesso, diante de um vultoso investimento público em risco, configuraria um óbice desarrazoado à atividade administrativa, sem que isso confira qualquer proteção adicional ao direito dos expropriados à justa indenização, o qual permanecerá resguardado pela perícia judicial oportunamente determinada.

Portanto, sem prejuízo da realização de perícia judicial a ser realizada na origem, a harmonia entre os direitos em conflito impõe que se resguarde a propriedade através do depósito justo, sem, contudo, paralisar as etapas preparatórias da obra pública que dependem de singela incursão técnica no terreno.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento para:
(i)
reformar
a ordem de imissão provisória na posse até que seja realizada avaliação judicial prévia (perícia provisória) para fixação do quantum adequado ao depósito inicial, ratificando a tutela recursal outrora deferida no ID 17490457; e (ii)
determinar
que os recorrentes permitam o livre acesso de técnicos e prepostos do Município ao imóvel, exclusivamente para a realização de levantamentos, medições e sondagens necessários à instrução de projetos de engenharia e convênios, sob pena de multa diária a ser fixada pelo juízo de origem em caso de embaraço.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.