Tribunal: TJES
Processo: 5002442-78.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-05-15

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONEXÃO. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. INCOMPETÊNCIA RELATIVA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. LIMINAR DE DESPEJO. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. DIREITO NÃO ABSOLUTO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Agravo de instrumento interposto contra duas decisões proferidas em ação de despejo. A primeira decisão (id. 47824395) reconheceu a conexão com uma ação renovatória anterior e determinou a remessa dos autos à 11ª Vara Cível de Vitória. A segunda decisão (id. 55193194) deferiu liminar de desocupação do imóvel.

2. A parte agravante alega a inexistência de identidade de pedidos ou causa de pedir para justificar a conexão, a impossibilidade de declaração de incompetência relativa de ofício e requer a manutenção na posse do imóvel sob o argumento de direito de retenção por benfeitorias necessárias.

II. Questão em Discussão
3. A questão em discussão consiste em saber (i) se o risco de decisões conflitantes autoriza o reconhecimento de ofício da conexão entre a ação de despejo e a ação renovatória; e (ii) se a mera alegação de direito de retenção por benfeitorias necessárias é suficiente para obstar o cumprimento da liminar de retomada do imóvel pelo proprietário.

III. Razões de Decidir
4. Há identidade na causa de pedir remota de ambas as ações, consubstanciada na relação locatícia dos mesmos imóveis comerciais. O fato de a ação renovatória ainda pender de nova perícia para fixação do valor de aluguéis pretéritos gera risco concreto de decisões conflitantes sobre eventuais créditos ou débitos, atraindo a regra de conexão. 5. Em casos de conexão por risco de decisões contraditórias sobre a mesma relação jurídica, a matéria transcende o mero interesse das partes e atinge a boa administração da justiça, o que afasta a aplicação estrita da vedação de reconhecimento de ofício e justifica a reunião dos feitos perante o juízo prevento. 6. O suposto direito de retenção por benfeitorias não se reveste de caráter absoluto e não pode obstar por tempo indeterminado a retomada imotivada do bem, sob pena de restrição desproporcional ao direito de propriedade. Eventual crédito em favor da locatária, se devidamente comprovado na instrução originária, deverá ser convertido em perdas e danos, resguardado pela caução prestada e pelo patrimônio do locador.

IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso conhecido e desprovido. Revogado o efeito suspensivo e mantida a decisão que determinou a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias. 8. Tese de julgamento: "O risco de prolação de decisões conflitantes justifica o reconhecimento de ofício da conexão judicial. O direito de retenção por benfeitorias necessárias não é absoluto e não obsta o cumprimento de liminar de despejo, devendo eventual crédito ser convertido em perdas e danos."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 55, caput e § 3º; CC, art. 96, § 3º; Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 33.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5002442-78.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA

AGRAVADO: DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA - EPP

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONEXÃO. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. INCOMPETÊNCIA RELATIVA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. LIMINAR DE DESPEJO. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. DIREITO NÃO ABSOLUTO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Agravo de instrumento interposto contra duas decisões proferidas em ação de despejo. A primeira decisão (id. 47824395) reconheceu a conexão com uma ação renovatória anterior e determinou a remessa dos autos à 11ª Vara Cível de Vitória. A segunda decisão (id. 55193194) deferiu liminar de desocupação do imóvel.

2. A parte agravante alega a inexistência de identidade de pedidos ou causa de pedir para justificar a conexão, a impossibilidade de declaração de incompetência relativa de ofício e requer a manutenção na posse do imóvel sob o argumento de direito de retenção por benfeitorias necessárias.

II. Questão em Discussão
3. A questão em discussão consiste em saber (i) se o risco de decisões conflitantes autoriza o reconhecimento de ofício da conexão entre a ação de despejo e a ação renovatória; e (ii) se a mera alegação de direito de retenção por benfeitorias necessárias é suficiente para obstar o cumprimento da liminar de retomada do imóvel pelo proprietário.

III. Razões de Decidir
4. Há identidade na causa de pedir remota de ambas as ações, consubstanciada na relação locatícia dos mesmos imóveis comerciais. O fato de a ação renovatória ainda pender de nova perícia para fixação do valor de aluguéis pretéritos gera risco concreto de decisões conflitantes sobre eventuais créditos ou débitos, atraindo a regra de conexão. 5. Em casos de conexão por risco de decisões contraditórias sobre a mesma relação jurídica, a matéria transcende o mero interesse das partes e atinge a boa administração da justiça, o que afasta a aplicação estrita da vedação de reconhecimento de ofício e justifica a reunião dos feitos perante o juízo prevento. 6. O suposto direito de retenção por benfeitorias não se reveste de caráter absoluto e não pode obstar por tempo indeterminado a retomada imotivada do bem, sob pena de restrição desproporcional ao direito de propriedade. Eventual crédito em favor da locatária, se devidamente comprovado na instrução originária, deverá ser convertido em perdas e danos, resguardado pela caução prestada e pelo patrimônio do locador.

IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso conhecido e desprovido. Revogado o efeito suspensivo e mantida a decisão que determinou a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias. 8. Tese de julgamento: "O risco de prolação de decisões conflitantes justifica o reconhecimento de ofício da conexão judicial. O direito de retenção por benfeitorias necessárias não é absoluto e não obsta o cumprimento de liminar de despejo, devendo eventual crédito ser convertido em perdas e danos."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 55, caput e § 3º; CC, art. 96, § 3º; Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 33.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
IMPERTEC SERVIÇOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
em face das r. decisões interlocutórias de ids. 47824395 e 55193194, proferidas nos autos da
Ação de Despejo nº
5030740-42.2024.8.08.0024
, ajuizada por
DISTRIBUIDORA VITÓRIA LTDA – EPP
.

A Ação de Despejo originária visa à retomada de imóveis comerciais (loja/sobreloja e galpão/área externa) situados na Av. Nossa Senhora da Penha, nº 2.592, Santa Luiza, Vitória/ES, objeto de contratos de locação celebrados entre as partes em 2008 e que, após renovação judicial (objeto da Ação Renovatória nº
0042718-58.2011.8.08.0024
), passaram a vigorar por prazo indeterminado a partir de 2017. A retomada baseia-se em denúncia vazia, formalizada por notificação extrajudicial recebida pela agravante em 05/06/2024.

A primeira decisão agravada (id. 47824395), proferida pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível de Vitória, reconheceu a conexão entre a presente Ação de Despejo e a mencionada Ação Renovatória, determinando a remessa dos autos à 11ª Vara Cível de Vitória, por prevenção.

A segunda decisão agravada (id. 55193194), proferida pelo MM. Juiz da 11ª Vara Cível de Vitória, deferiu o pedido liminar de despejo formulado pela agravada, com base no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, determinando a desocupação voluntária dos imóveis pela agravante no prazo de 15 (quinze) dias, condicionada à prestação de caução pela agravada.

Inconformada, a agravante interpôs o presente recurso, sustentando, em síntese, quanto à decisão de despejo liminar: a) A existência de benfeitorias necessárias realizadas nos imóveis ao longo dos mais de 20 anos de locação, as quais seriam indenizáveis e garantiriam o direito de retenção; b) Que a cláusula oitava dos contratos de locação não prevê renúncia expressa ao direito de indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias, aplicando-se apenas às úteis e voluptuárias; c) Que a efetivação do despejo liminar causaria dano grave e irreversível à sua atividade empresarial, consolidada no local há décadas e que emprega mais de 30 funcionários, violando a função social da posse e da empresa; d) A existência de crédito em seu favor contra a agravada, decorrente de pagamentos de aluguéis a maior na Ação Renovatória, cuja sentença foi anulada; e) A existência de decisão favorável em outra ação de despejo conexa (Proc. nº
5030736-05.2024.8.08.0024
e AI nº
5015330-16.2024.8.08.0000
), onde a liminar foi indeferida.

Quanto à decisão que reconheceu a conexão (id. 47824395), alega a inexistência de identidade de pedidos ou causa de pedir entre as ações e a impossibilidade de declaração de incompetência relativa de ofício.

Pugnou pela concessão de efeito suspensivo ao recurso para obstar a ordem de despejo, o que foi deferido por este Relator através da decisão de id.
12798694
.

Contrarrazões no id.
13179497
, pelo desprovimento do recurso.

No curso do julgamento do presente agravo, as partes demonstraram interesse na realização de acordo (id.
15385922
), sendo o feito remetido ao NUPEMEC. Contudo, não sendo obtida qualquer transação, retornaram os autos conclusos (id.
17624927
).

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Ressalto ser cabível o uso da sustentação oral.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO 05/05/2025 - SEM NOTAS ORAIS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5002442-78.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA

AGRAVADO: DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA - EPP

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
IMPERTEC SERVIÇOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
em face das r. decisões interlocutórias de ids. 47824395 e 55193194, proferidas nos autos da
Ação de Despejo nº 5030740-42.2024.8.08.0024
, ajuizada por
DISTRIBUIDORA VITÓRIA LTDA – EPP
.

Conforme relatado, a agravante insurge-se contra duas decisões interlocutórias: a que reconheceu a conexão da Ação de Despejo com anterior Ação Renovatória (id. 47824395) e a que deferiu a liminar de despejo (id. 55193194). Passo à análise das decisões impugnadas, iniciando pela que tratou da conexão e competência.

A primeira decisão agravada (id. 47824395), proferida pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível de Vitória, reconheceu a existência de conexão entre a presente Ação de Despejo (nº 5030740-42.2024.8.08.0024) e a Ação Renovatória nº 0042718-58.2011.8.08.0024, determinando a remessa dos autos à 11ª Vara Cível de Vitória, por prevenção.

A agravante se insurge contra esta decisão, sustentando, essencialmente, a inexistência de identidade de pedidos ou causa de pedir entre as demandas, visto que se referem a períodos contratuais distintos, o que afastaria o risco de decisões conflitantes. Alega, ainda, a impossibilidade de declaração de incompetência relativa de ofício, invocando a Súmula 33 do STJ.

A agravada, em contrarrazões, defende a manutenção da decisão, ressaltando a identidade da relação jurídica base (mesmos contratos, partes e imóveis) e o risco concreto de decisões conflitantes, dado que a Ação Renovatória ainda pende de definição sobre valores de aluguéis.

Com a devida vênia aos argumentos da agravante, entendo que a decisão que reconheceu a conexão e determinou a reunião dos feitos perante a 11ª Vara Cível de Vitória deve ser mantida.

Embora os pedidos imediatos sejam distintos (despejo x renovação/fixação de aluguel), a causa de pedir remota de ambas as ações é a mesma: a relação locatícia estabelecida entre as partes por meio dos contratos de locação dos imóveis comerciais situados na Av. Nossa Senhora da Penha, nº 2.592.

Ademais, como bem pontuado pelo magistrado de origem na decisão agravada e pela agravada, a Ação Renovatória nº 0042718-58.2011.8.08.0024, apesar de referente ao período de 2012-2017, ainda não transitou em julgado. Pelo contrário, teve sua sentença anulada por este Egrégio Tribunal, com determinação de retorno à origem para realização de nova perícia visando à correta fixação do valor dos aluguéis daquele período.

Essa pendência é crucial, pois a definição do valor correto dos aluguéis pretéritos na Ação Renovatória pode impactar diretamente a relação atual entre as partes, inclusive no que concerne a eventuais créditos ou débitos existentes, como o alegado pela própria agravante neste recurso.

Nesse cenário, o julgamento separado das ações apresenta risco real de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, exatamente a situação que o instituto da conexão busca evitar, nos termos do art. 55, caput e § 3º, do CPC. A reunião dos processos perante o juízo prevento (11ª Vara Cível), que já possui conhecimento prévio da complexa relação entre as partes, assegura a coerência decisória, a economia processual e a segurança jurídica.

Quanto à alegação de impossibilidade de reconhecimento de ofício (Súmula 33/STJ), no caso da conexão por risco de decisões conflitantes (art. 55, § 3º, CPC), a matéria transcende o mero interesse das partes, relacionando-se à boa administração da justiça e à necessidade de evitar pronunciamentos judiciais contraditórios sobre a mesma relação jurídica, o que autoriza a atuação do magistrado para determinar a reunião dos feitos.

Assim, a decisão de id. 47824395 mostra-se acertada e deve ser mantida.

Superada a questão da competência, passo à análise da decisão de id. 55193194, que deferiu a liminar de despejo com base no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91.

Em sede de apreciação do pedido liminar deste recurso, deferi excepcionalmente o efeito suspensivo, uma vez que as provas documentais trazidas pela agravante (fotos e laudos) indicavam a realização de gastos com a estrutura do imóvel que, num primeiro momento, amoldavam-se ao conceito de benfeitorias necessárias (art. 96, § 3º, CC), as quais não possuíam renúncia expressa no contrato de locação (Cláusula Oitava).

Contudo, ao reapreciar a matéria sob uma cognição mais aprofundada, própria do julgamento colegiado do mérito recursal, compreendo que o provimento não merece prosperar. Explico.

Ainda que se cogite da existência de benfeitorias necessárias passíveis de indenização – matéria fática que demandará ampla dilação probatória no juízo de origem –, o suposto direito de retenção invocado pela locatária não se reveste de caráter absoluto.

A pretensão de se manter na posse do imóvel sob o pálio exclusivo da retenção por benfeitorias não pode se perpetuar no tempo. Admitir que a alegação (ainda pendente de efetiva comprovação pericial quanto ao seu valor, utilidade e indispensabilidade) obste por tempo indeterminado o direito de retomada pelo proprietário seria impor ao locador uma restrição desproporcional e intolerável ao seu direito de propriedade.

Não se revela razoável exigir do proprietário a manutenção de uma situação fática consolidada unilateralmente, suportando a ocupação forçada de seu patrimônio, quando a legislação especial lhe garante a retomada imotivada do bem desde que cumpridos os rigores formais, o que ocorreu no caso concreto.

Ademais, friso que o indeferimento da retenção possessória neste momento processual não retira da agravante o seu direito material. Eventual crédito decorrente de benfeitorias necessárias, caso devidamente comprovado e reconhecido durante a instrução da lide originária, poderá e deverá ser convertido em perdas e danos em favor da locatária. O patrimônio do locador e a própria caução prestada nos autos originários servem como garantia suficiente para assegurar futura recomposição financeira da agravante.

Destarte, considerando até mesmo o decurso do tempo desde o ajuizamento da ação, a balança entre a proteção do fundo de comércio da locatária e o direito de propriedade da locadora deve, no atual estágio processual, pender para o proprietário, relegando-se a discussão das benfeitorias para a seara estritamente indenizatória.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, revogando o efeito suspensivo anteriormente deferido, para manter incólume a decisão agravada que determinou a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)