Tribunal: TJES
Processo: 0029600-98.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Liminar
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029600-98.2019.8.08.0035

APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA

APELADA: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ATLANTIC STA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TUTELA CAUTELAR REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES. RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES AO “HABITE-SE”. SUSPENSÃO DE SERVIÇO ESSENCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PRESTADORA. MULTA FIXADA COMO PARÂMETRO INDENIZATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA contra sentença proferida nos autos de tutela cautelar requerida em caráter antecedente ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ATLANTIC STAR em face da recorrente e de ORION ENGENHARIA LTDA, que julgou procedentes os pedidos. A apelante sustenta, em síntese, a existência de coisa julgada decorrente de ação monitória em que o condomínio teria reconhecido o débito, a ocorrência de comportamento contraditório do autor, a inaplicabilidade da cláusula invocada aos serviços de manutenção, a incidência da exceção do contrato não cumprido, a responsabilidade do condomínio pelo pagamento, a impossibilidade de cumular manutenção do serviço com rescisão contratual e o descabimento da multa rescisória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) definir se os débitos oriundos da aquisição e da manutenção inicial dos elevadores, anteriores à vigência plena do contrato de manutenção firmado com o condomínio, devem ser suportados pela construtora ou pelo condomínio; (ii) estabelecer se a prestadora de serviços podia suspender o reparo urgente com fundamento em débito pretérito vinculado à construtora ou a contrato diverso, sob a alegação de exceção do contrato não cumprido; e (iii) determinar se a rescisão contratual por culpa da prestadora e a fixação da multa no valor de uma mensalidade devem ser mantidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O trânsito em julgado da ação monitória não impede o exame da controvérsia, porque a lide não discute a validade do débito perante a credora, mas a definição de quem deve suportá-lo na relação interna entre construtora e condomínio.

A prova dos autos demonstra que o “Habite-se” foi emitido apenas em 03/08/2018 e que a construtora, em assembleia geral realizada em 22/06/2015, assumiu expressamente todos os custos adicionais e despesas até a entrega pronta e acabada do empreendimento.

Os débitos referentes à aquisição e à manutenção inicial dos equipamentos, anteriores à vigência plena do contrato celebrado com o condomínio em 25/09/2018, constituem responsabilidade exclusiva da construtora ORION ENGENHARIA LTDA.

O condomínio cumpre regularmente o pagamento das mensalidades de manutenção desde setembro de 2018, no valor de R$ 1.800,00, de modo que a suspensão do reparo urgente de elevador parado, com base em débito de terceiro ou em contrato diverso, não se legitima pela exceção do contrato não cumprido.

A recusa da prestadora em realizar serviço essencial sem justificativa plausível viola a boa-fé objetiva no âmbito da relação de consumo e configura falha na prestação do serviço.

A prestadora dá causa à ruptura contratual ao se recusar a atender contratante adimplente, o que justifica a rescisão por sua culpa.

A utilização da cláusula de multa rescisória como parâmetro indenizatório mostra-se razoável e proporcional, ainda que originalmente prevista para resilição imotivada, porque a indenização fixada em uma mensalidade guarda correspondência com a gravidade do inadimplemento.

A imposição de manutenção do serviço até a formalização judicial da rescisão não é contraditória, pois visa resguardar a segurança dos moradores durante o curso do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Débitos referentes à aquisição e à manutenção inicial de elevadores, anteriores à vigência plena do contrato firmado com o condomínio e ao “Habite-se”, devem ser suportados pela construtora que assumiu tais despesas até a entrega do empreendimento. 2. A prestadora de manutenção não pode suspender serviço essencial em desfavor de condomínio adimplente com fundamento em débito pretérito atribuível à construtora ou vinculado a contrato diverso. 3. A recusa injustificada de prestação de serviço essencial configura falha contratual apta a autorizar a rescisão por culpa da prestadora. 4. A multa contratual prevista para resilição imotivada pode ser utilizada como parâmetro indenizatório quando a prestadora dá causa à extinção do vínculo por inadimplemento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 476; CPC, art. 85, § 11; CDC, art. 2º, parágrafo único; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, Apelação Cível nº 1006510-90.2024.8.26.0286, Rel. Milton Carvalho, 36ª Câmara de Direito Privado, j. 26.11.2025, publ. 26.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029600-98.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA.

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ATLANTIC STAR e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029600-98.2019.8.08.0035

APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA

APELADA: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ATLANTIC STA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TUTELA CAUTELAR REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES. RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES AO “HABITE-SE”. SUSPENSÃO DE SERVIÇO ESSENCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PRESTADORA. MULTA FIXADA COMO PARÂMETRO INDENIZATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA contra sentença proferida nos autos de tutela cautelar requerida em caráter antecedente ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ATLANTIC STAR em face da recorrente e de ORION ENGENHARIA LTDA, que julgou procedentes os pedidos. A apelante sustenta, em síntese, a existência de coisa julgada decorrente de ação monitória em que o condomínio teria reconhecido o débito, a ocorrência de comportamento contraditório do autor, a inaplicabilidade da cláusula invocada aos serviços de manutenção, a incidência da exceção do contrato não cumprido, a responsabilidade do condomínio pelo pagamento, a impossibilidade de cumular manutenção do serviço com rescisão contratual e o descabimento da multa rescisória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) definir se os débitos oriundos da aquisição e da manutenção inicial dos elevadores, anteriores à vigência plena do contrato de manutenção firmado com o condomínio, devem ser suportados pela construtora ou pelo condomínio; (ii) estabelecer se a prestadora de serviços podia suspender o reparo urgente com fundamento em débito pretérito vinculado à construtora ou a contrato diverso, sob a alegação de exceção do contrato não cumprido; e (iii) determinar se a rescisão contratual por culpa da prestadora e a fixação da multa no valor de uma mensalidade devem ser mantidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O trânsito em julgado da ação monitória não impede o exame da controvérsia, porque a lide não discute a validade do débito perante a credora, mas a definição de quem deve suportá-lo na relação interna entre construtora e condomínio.

A prova dos autos demonstra que o “Habite-se” foi emitido apenas em 03/08/2018 e que a construtora, em assembleia geral realizada em 22/06/2015, assumiu expressamente todos os custos adicionais e despesas até a entrega pronta e acabada do empreendimento.

Os débitos referentes à aquisição e à manutenção inicial dos equipamentos, anteriores à vigência plena do contrato celebrado com o condomínio em 25/09/2018, constituem responsabilidade exclusiva da construtora ORION ENGENHARIA LTDA.

O condomínio cumpre regularmente o pagamento das mensalidades de manutenção desde setembro de 2018, no valor de R$ 1.800,00, de modo que a suspensão do reparo urgente de elevador parado, com base em débito de terceiro ou em contrato diverso, não se legitima pela exceção do contrato não cumprido.

A recusa da prestadora em realizar serviço essencial sem justificativa plausível viola a boa-fé objetiva no âmbito da relação de consumo e configura falha na prestação do serviço.

A prestadora dá causa à ruptura contratual ao se recusar a atender contratante adimplente, o que justifica a rescisão por sua culpa.

A utilização da cláusula de multa rescisória como parâmetro indenizatório mostra-se razoável e proporcional, ainda que originalmente prevista para resilição imotivada, porque a indenização fixada em uma mensalidade guarda correspondência com a gravidade do inadimplemento.

A imposição de manutenção do serviço até a formalização judicial da rescisão não é contraditória, pois visa resguardar a segurança dos moradores durante o curso do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Débitos referentes à aquisição e à manutenção inicial de elevadores, anteriores à vigência plena do contrato firmado com o condomínio e ao “Habite-se”, devem ser suportados pela construtora que assumiu tais despesas até a entrega do empreendimento. 2. A prestadora de manutenção não pode suspender serviço essencial em desfavor de condomínio adimplente com fundamento em débito pretérito atribuível à construtora ou vinculado a contrato diverso. 3. A recusa injustificada de prestação de serviço essencial configura falha contratual apta a autorizar a rescisão por culpa da prestadora. 4. A multa contratual prevista para resilição imotivada pode ser utilizada como parâmetro indenizatório quando a prestadora dá causa à extinção do vínculo por inadimplemento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 476; CPC, art. 85, § 11; CDC, art. 2º, parágrafo único; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, Apelação Cível nº 1006510-90.2024.8.26.0286, Rel. Milton Carvalho, 36ª Câmara de Direito Privado, j. 26.11.2025, publ. 26.11.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029600-98.2019.8.08.0035

APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA

APELADA: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ATLANTIC STA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA
contra a sentença proferida pelo proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha/ES, nos autos da
Tutela Cautelar Requerida em Caráter Antecedente
, ajuizada pelo
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ATLANTIC STAR
contra o recorrente e
ORION ENGENHARIA LTDA,
que julgou procedentes os pedidos formulados pelo autor.

Em suas razões recursais (id. 17352211), a apelante defende a reforma da sentença, amparada nos seguintes fundamentos: (i) a existência de coisa julgada proveniente da ação monitória nº 1053162-20.2019.8.26.0100, onde o condomínio reconheceu o débito; (ii) o comportamento contraditório do apelado, que confessou a dívida para depois imputá-la à construtora; (iii) a inaplicabilidade da cláusula invocada pelo autor aos serviços de manutenção, inexistindo condição vinculada ao "habite-se" e incidindo a exceção do contrato não cumprido; (iv) a responsabilidade subsidiária ou solidária do condomínio; (v) a impossibilidade de manter a prestação dos serviços concomitantemente à rescisão contratual; e, por fim, (vi) o descabimento da multa rescisória, por se tratar de hipótese restrita à resilição imotivada, requerendo-se, subsidiariamente, a fixação dos critérios de atualização.

Com isso, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar extintos ou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Muito bem.

No que tange à alegação de preclusão em virtude do trânsito em julgado da ação monitória nº 1053162-20.2019.8.26.0100, tal argumento não merece prosperar. Conforme acertadamente consignado na sentença recorrida, embora o condomínio tenha firmado acordo e confessado o débito naquele processo, tais obrigações referem-se a um negócio jurídico distinto (Contrato nº 7300026272 – aquisição de elevadores), que não se confunde com o objeto da presente lide, que versa estritamente sobre a manutenção dos equipamentos.

Ficou comprovado que o "Habite-se" foi emitido apenas em 03/08/2018. Conforme o acordo firmado em Assembleia Geral (22/06/2015), a construtora ORION ENGENHARIA LTDA assumiu expressamente a responsabilidade por todos os custos adicionais e despesas até a entrega pronta e acabada do empreendimento. Assim, débitos oriundos da aquisição e manutenção inicial dos equipamentos, anteriores à vigência plena do contrato com o condomínio (25/09/2018), são de responsabilidade exclusiva da construtora.

Quanto ao inadimplemento da prestadora de serviços, a apelante sustenta que agiu sob o manto da exceção do contrato não cumprido (Art. 476 do CC) ao suspender os serviços em 26/11/2019 devido ao débito pretérito.

Entretanto, o condomínio vinha cumprindo rigorosamente com o pagamento das mensalidades de R$ 1.800,00 (hum mil, oitocentos reais) desde a assinatura do seu contrato específico de manutenção em setembro de 2018. A recusa em realizar o reparo urgente em um elevador parado, baseando-se em dívida de terceiro (construtora) ou em contrato diverso de aquisição, configura prática abusiva e violação da boa-fé objetiva no âmbito da relação de consumo.

No que tange a rescisão do contrato e a multa contratual, a sentença declarou a rescisão por culpa da apelante. Embora a apelante questione a aplicação da multa da cláusula 10.1.2.1 (rescisão imotivada), agiu corretamente o magistrado ao utilizá-la como parâmetro indenizatório.

Ao se recusar a prestar o serviço essencial sem justificativa plausível contra o contratante adimplente, a empresa deu causa à quebra do vínculo. A manutenção da multa de R$ 1.800,00, equivalente a uma mensalidade, mostra-se razoável e proporcional diante da natureza do inadimplemento.

Vejamos:

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA DE ELEVADORES. Condomínio. Pedido de rescisão do contrato e de declaração de inexigibilidade de multa contratual. Sentença de procedência . Apelo da ré. CDC aplicável nas hipóteses em que o condomínio atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a prestador de serviços. Inteligência do parágrafo único do art. 2º do CDC . Precedente do STJ e deste Tribunal. Possibilidade de inversão do ônus probatório. Hipossuficiência técnica e verossimilhança das alegações demonstrados. Inteligência do art . 6º, VIII, do CDC. Cerceamento do direito de defesa decorrente da impossibilidade de produção de perícia direta. Descabimento. Alegação genérica . Impossibilidade técnica de impugnar o laudo do autor não demonstrada. Ademais, ré que poderia ter requerido perícia indireta. Farto conjunto documental. Condomínio autor que indicou especificamente os problemas nos elevadores, com amparo em laudo técnico produzido por empresa atuante no ramo, devidamente fundamentado . Ausência de impugnação específica por parte da ré. Existência dos problemas e falha na prestação dos serviços não infirmada a contento. Reconhecimento de justa causa para a rescisão do contrato, por culpa da ré. Multa por rescisão antecipada do contrato que é indevida . Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10065109020248260286 Itu, Relator.: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 26/11/2025, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2025)

Quanto à alegada contradição entre a obrigação de fazer e a rescisão, esclareço que a obrigação de manter o serviço perdurou apenas até que a rescisão fosse formalizada pelo provimento jurisdicional de mérito, visando garantir a segurança dos moradores durante o curso processual.

Pelo exposto, conheço do recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro
os honorários de sucumbência para 12% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
12% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.