Tribunal: TJES
Processo: 5026874-22.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 5026874-22.2022.8.08.0048

APELANTE: REGINA MARIA DE ARAUJO CORREA

APELADO: CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DOS EUCALIPTOS

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Regina Maria de Araujo Correa contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução de cotas condominiais opostos contra o Condomínio do Conjunto Residencial Jardim dos Eucaliptos, mantendo hígida a execução, ante (i) a suficiência da prova documental, (ii) a rejeição da alegação de ilegitimidade passiva fundada em “empréstimo de nome” e (iii) a inadequação da discussão sobre penhora preferencial no âmbito dos embargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova testemunhal; e (ii) estabelecer se a Apelante detém legitimidade passiva para responder pela dívida condominial, diante da natureza propter rem da obrigação e da alegação de que apenas “emprestou o nome” na aquisição do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O juiz, como destinatário da prova (CPC, art. 370), aprecia a necessidade de instrução, podendo indeferir provas inúteis ou protelatórias, sem configurar cerceamento de defesa quando os elementos constantes dos autos se mostram suficientes.

4. A controvérsia sobre a dívida condominial é dirimida por prova documental já existente, sendo irrelevante a oitiva de testemunhas para demonstrar posse ou domínio, pois o próprio vínculo contratual e a emissão de boletos em nome da Apelante constituem prova hábil para o julgamento.

5. A dívida condominial possui natureza
propter rem
, de modo que adere ao imóvel, vinculando quem mantiver relação jurídica material com a unidade, com legitimidade passiva concorrente entre proprietário registral e possuidor, conforme tese repetitiva do REsp 1.345.331/RS (Tema 886/STJ).

6. A admissão da Apelante de que “emprestou o nome” para a compra, a existência de contrato particular e a ciência inequívoca do Condomínio, revelada pela emissão dos boletos em seu nome, confirmam sua relação jurídica com o bem, conferindo-lhe legitimidade para responder pela obrigação.

7. A execução foi direcionada também contra a pessoa apontada como “real devedor”, evidenciando atuação cautelosa do Condomínio e reforçando a legitimidade concorrente, nos termos da jurisprudência consolidada.

8. A discussão sobre ordem de penhora e preferência da unidade devedora não se insere no âmbito dos embargos à execução, devendo ser examinada exclusivamente na fase de cumprimento ou execução, se suscitada no momento processual oportuno.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A produção de prova testemunhal é dispensável quando os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para solucionar a controvérsia, não havendo cerceamento de defesa.

2. A responsabilidade por cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação e da relação jurídica material com o imóvel, sendo legítima para figurar no polo passivo a pessoa cuja vinculação com o bem é conhecida pelo Condomínio, ainda que alegue ter adquirido o imóvel apenas como “empréstimo de nome”.

3. Questões relativas à ordem ou preferência de penhora devem ser debatidas exclusivamente na fase de execução, não constituindo matéria própria dos embargos à execução.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 370; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.985.954/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 01/12/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.939.310/AL, Rel. Min. Raul Araújo, 24/11/2025; STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 03/04/2025; STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 08/04/2015; STJ, AREsp 2.847.288/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, 23/06/2025; STJ, AgInt no AREsp 2.648.320/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 23/09/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5026874-22.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: REGINA MARIA DE ARAUJO CORREA

APELADO: CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DOS EUCALIPTOS

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 5026874-22.2022.8.08.0048

APELANTE: REGINA MARIA DE ARAUJO CORREA

APELADO: CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DOS EUCALIPTOS

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Regina Maria de Araujo Correa contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução de cotas condominiais opostos contra o Condomínio do Conjunto Residencial Jardim dos Eucaliptos, mantendo hígida a execução, ante (i) a suficiência da prova documental, (ii) a rejeição da alegação de ilegitimidade passiva fundada em “empréstimo de nome” e (iii) a inadequação da discussão sobre penhora preferencial no âmbito dos embargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova testemunhal; e (ii) estabelecer se a Apelante detém legitimidade passiva para responder pela dívida condominial, diante da natureza
propter rem
da obrigação e da alegação de que apenas “emprestou o nome” na aquisição do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O juiz, como destinatário da prova (CPC, art. 370), aprecia a necessidade de instrução, podendo indeferir provas inúteis ou protelatórias, sem configurar cerceamento de defesa quando os elementos constantes dos autos se mostram suficientes.

4. A controvérsia sobre a dívida condominial é dirimida por prova documental já existente, sendo irrelevante a oitiva de testemunhas para demonstrar posse ou domínio, pois o próprio vínculo contratual e a emissão de boletos em nome da Apelante constituem prova hábil para o julgamento.

5. A dívida condominial possui natureza
propter rem
, de modo que adere ao imóvel, vinculando quem mantiver relação jurídica material com a unidade, com legitimidade passiva concorrente entre proprietário registral e possuidor, conforme tese repetitiva do REsp 1.345.331/RS (Tema 886/STJ).

6. A admissão da Apelante de que “emprestou o nome” para a compra, a existência de contrato particular e a ciência inequívoca do Condomínio, revelada pela emissão dos boletos em seu nome, confirmam sua relação jurídica com o bem, conferindo-lhe legitimidade para responder pela obrigação.

7. A execução foi direcionada também contra a pessoa apontada como “real devedor”, evidenciando atuação cautelosa do Condomínio e reforçando a legitimidade concorrente, nos termos da jurisprudência consolidada.

8. A discussão sobre ordem de penhora e preferência da unidade devedora não se insere no âmbito dos embargos à execução, devendo ser examinada exclusivamente na fase de cumprimento ou execução, se suscitada no momento processual oportuno.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A produção de prova testemunhal é dispensável quando os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para solucionar a controvérsia, não havendo cerceamento de defesa.

2. A responsabilidade por cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação e da relação jurídica material com o imóvel, sendo legítima para figurar no polo passivo a pessoa cuja vinculação com o bem é conhecida pelo Condomínio, ainda que alegue ter adquirido o imóvel apenas como “empréstimo de nome”.

3. Questões relativas à ordem ou preferência de penhora devem ser debatidas exclusivamente na fase de execução, não constituindo matéria própria dos embargos à execução.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 370; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.985.954/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 01/12/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.939.310/AL, Rel. Min. Raul Araújo, 24/11/2025; STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 03/04/2025; STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 08/04/2015; STJ, AREsp 2.847.288/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, 23/06/2025; STJ, AgInt no AREsp 2.648.320/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 23/09/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de
apelação cível
por meio da qual pretende
REGINA MARIA DE ARAUJO CORREA
(ID 12915535), ver reformada a
sentença
(ID 12915534) que, em sede de
Embargos à Execução
opostos em face do
CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DOS EUCALIPTOS
, julgou
improcedentes
os pedidos iniciais, mantendo a execução de cotas condominiais.

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese:
(i)
a ocorrência de
cerceamento de defesa
, pela necessidade de produção de provas adicionais para comprovar a real posse do imóvel;
(ii)
a sua
ilegitimidade passiva
, ao argumento de que apenas “emprestou o nome” para a aquisição do imóvel, sendo outra pessoa a real devedora das taxas condominiais; e
(iii)
que o Condomínio exequente deveria buscar a
penhora preferencial
da própria unidade devedora.

Contrarrazões apresentadas no ID 12915538, pelo desprovimento do recurso.

O presente recurso versa, em essência, sobre
os Embargos à Execução de cotas condominiais
, buscando desconstituir o título executivo extrajudicial por ilegitimidade passiva, bem como vincular os atos executivos ao imóvel que originou o débito.

A sentença hostilizada julgou
improcedente
a pretensão, sob o fundamento de que a prova documental, centrada na titularidade registral do imóvel, era suficiente para o julgamento, sendo a produção probatória adicional desnecessária ao deslinde da controvérsia. Além do mais, refutou a tese de
ilegitimidade passiva
, baseada no alegado “empréstimo de nome”, pelo reconhecimento da
natureza
propter rem
da dívida condominial, que adere ao imóvel e confere legitimidade passiva à proprietária registral, sendo a relação negocial subjacente com terceiro inoponível ao Condomínio credor. Por fim, o pedido relacionado à ordem e à
penhora preferencial
foi considerado inadequado para a via dos Embargos, relegado à discussão oportuna na fase executiva.

Cinge-se a controvérsia a aferir, inicialmente, a ocorrência de cerceamento de defesa e, no mérito,
a legitimidade da parte que figura como promitente compradora para responder pela obrigação
propter rem
.

Cerceamento de Defesa

Em relação à tese de cerceamento de defesa,
não se vislumbra nulidade
.

Conforme a legislação de regência e a jurisprudência consolidada, cumpre ao magistrado, destinatário final das provas (CPC, art. 370), valorar sua necessidade para a formação do livre convencimento motivado. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CERCEAMENTO DE DEFESA. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. (...)
3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o juiz, como destinatário da prova, pode, em conformidade com os princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, decidir pelo indeferimento da prova requerida sem que isso configure cerceamento de defesa. Precedentes.
(...) (AgInt no AREsp n. 2.985.954/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DEFEITO EM SERVIÇO DE RENOVAÇÃO DE PNEUS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR.
RESPONSABILIDADE OBJETIVA. ÔNUS DA PROVA. SÚMULAS 7 E 83/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, considera suficientes os elementos constantes dos autos e indefere a produção de prova técnica ou testemunhal, em observância ao princípio da persuasão racional (AgInt no REsp 2.077.630/SP;
AgInt no AREsp 2.760.074/RS). (...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.939.310/AL, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.)

No caso, após a impugnação apresentada pelo Apelado (Condomínio), a Embargante foi devidamente intimada a se manifestar e permaneceu inerte.

Sobreveio, na sequência, a sentença que julgou antecipadamente a lide, por considerar desnecessária a abertura da fase de instrução, sobretudo quando as questões de fato suscitadas são de singela averiguação e dispensam a colheita de provas adicionais.

Para o deslinde da controvérsia, a Apelante alega que eventual produção de prova testemunhal poderia esclarecer a propriedade e posse (direta e indireta), eliminando a controvérsia sobre o responsável pelo débito condominial.

Assim, do ponto de vista lógico-jurídico, a prova testemunhal pretendida é
absolutamente desnecessária
. A prova documental (contrato de compra e venda de conhecimento do condomínio) e a própria alegação da Apelante sobre o ”empréstimo de nome” fornecem o substrato fático necessário para aplicar o direito, sendo irrelevante a oitiva de terceiros para o deslinde da controvérsia principal.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA.
Ciência do negócio jurídico pelo condomínio não comprovada. Ilegitimidade passiva que se afasta. RESP nº 1.345.331/RS. Tema nº 886 do STJ.
Cerceamento de defesa não configurado.
Inocorrência de cumulação de honorários. Manutenção da sentença. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser dirigida em face daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. O STJ, no julgamento do RESP 1.345.331/RS, na sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida não pelo registro do compromisso de compra e venda, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca da transação pelo condomínio. Tendo o apelado atribuído ao apelante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, aquele é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, na ausência de comprovação da existência de promessa de compra e venda e imissão dos promitentes compradores na posse dos imóveis e do registro imobiliários ou da ciência inequívoca do condomínio acerca da promessa de compra e venda. Reconhecida a legitimidade passiva do apelante, a expedição de mandado para verificação do ocupante do imóvel é providência desnecessária.
Cerceamento de defesa não configurado. Sendo o apelante proprietário da unidade, cumpre a ele arcar com as despesas de condomínio.
Não assiste razão ao apelante quanto a tese de que houve cumulação dos honorários advocatícios legalmente previstos com aqueles estipulados na convenção condominial. O apelante foi condenado ao pagamento das cotas em atraso com os encargos previstos na convenção, ou seja, apenas aqueles atinentes a despesas relacionadas a manutenção do condomínio, acrescido de honorários sucumbenciais de 10% sobre a condenação. Eventual previsão na convenção de honorários de advogado de 20% para cobrança administrativa, por não integrarem o conceito de encargo, não configuram a cumulação defendida pelo apelante. Manutenção da sentença. Incidência de honorários recursais. Conhecimento e desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0044351-23.2018.8.19.0002; Niterói; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Rogerio de Oliveira Souza; DORJ 08/03/2022; Pág. 280)

Da Ilegitimidade Passiva e da Natureza
Propter Rem
da Dívida

Passa-se à análise da tese de ilegitimidade passiva, fundada na alegação de que a Apelante apenas “emprestou o nome” para a aquisição do imóvel.

Importante salientar que a obrigação de pagar as despesas condominiais possui
natureza
propter rem
, ou seja, adere à coisa, sendo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL.
COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA.
INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES. 1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora. 2. Distinção entre débito - imputável ao promitente-comprador imitido na posse - e responsabilidade - concorrente entre o proprietário e o possuidor direto - à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015).
3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma. 6. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025.)

Ademais, a compreensão jurisprudencial desta Corte, firmada em consonância com o
Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo n.º 886 - REsp 1.345.331/RS)
, é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento é definida pela
relação jurídica material com o imóvel
, o que confere
legitimidade passiva concorrente
ao promitente vendedor (proprietário registral) e ao promissário comprador (possuidor direto), dependendo da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA.
COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TEMA 886 DO STJ.
ACÓRDÃO QUE AFIRMA A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA IMISSÃO NA POSSE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA QUE NÃO FIXOU CONDENAÇÃO. MAJORAÇÃO INDEVIDA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
2. Conforme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, definido no julgamento do Tema 886, (a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; (b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto (REsp nº 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015).
3. Hipótese em que o TJRJ, ao acolher os embargos à execução para afastar do promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, afirmou, expressamente, que não ficou demonstrada a ciência inequívoca do condomínio. Rever esse entendimento demanda a reanálise do conjunto fático probatório carreado, o que esbarra na incidência da Súmula nº 7 desta Corte. (...) (AREsp n. 2.847.288/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO- PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)
2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "em julgamento sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, definiu as seguintes teses em relação à cobrança de despesas condominiais: 'a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador'" (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015).
3. Infirmar as conclusões do acórdão recorrido quanto à legitimidade passiva da ora agravante, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência que encontra óbice na Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.648.320/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)

No caso, observa-se que a Apelante figura como
promitente compradora
em contrato particular, ainda que este não tenha sido levado a registro (ID 12913258). A
admissão da Apelante de que “emprestou o nome”
para a aquisição, conjugada com o fato de o negócio ter sido levado ao conhecimento do Condomínio e de que os
boletos de cobrança serem emitidos em nome da própria Apelante
(ID 11496217), evidencia a
ciência inequívoca do Condomínio
acerca do seu vínculo com o bem.

Assento que se a Apelante é a parte contratual que deu causa ao débito e teve o negócio conhecido pelo Condomínio, ela ostenta a legitimidade para figurar no polo passivo da execução da dívida
propter rem
, sendo irrelevante a alegação de que outra pessoa seria o “real devedor” em sua esfera particular.

Mais relevante ainda, verifica-se que o Condomínio, agindo em cautela e em busca da garantia da dívida
propter rem
,
promoveu a execução também contra a pessoa a quem a Apelante alega ter emprestado o nome
. Esta inclusão demonstra que o Condomínio buscou a satisfação do débito em face de todos os responsáveis potenciais que lhe foram apresentados, configurando a
legitimidade passiva concorrente
(promitente compradora e possuidor) em sua plenitude, conforme o Tema 886/STJ.

Portanto, a Apelante ostenta inequivocamente a legitimidade para figurar no polo passivo da execução da dívida
propter rem
, sendo irrelevante a alegação de que outra pessoa seria o “real devedor” em sua esfera particular. A dívida condominial onera o bem, e a Apelante está vinculada a ele, como parte passiva legítima, nos termos da tese repetitiva.

A propósito, cito julgados que reconhecem a ilegitimidade passiva com promitente vendedor diante da ciência do condomínio acerca da promessa de compra e venda:

APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. Obrigação propter rem. Promitente comprador imitido na posse. Ciência inequívoca do condomínio.
Ilegitimidade passiva do promitente vendedor.
Aplicação do entendimento firmado pelo STJ no tema nº 886.
Cinge-se a controvérsia sobre a legitimidade passiva, considerando a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais de imóvel cuja alienação não foi averbada no cartório de registro de imóveis.
Na hipótese, em cotejo às provas dos autos, observa-se que as despesas condominiais executadas (fevereiro a maio de 2018, março a maio e novembro de 2019) são referentes a período em que a posse já era exercida pelo promissário comprador, constando documentos hábeis a demonstrar a aquisição (instrumento particular de promessa de compra e venda) e a posse do bem (entrega das chaves em 30/11/2017), além do próprio depoimento do adquirente, como testemunha, que afirma estar na posse direta e exclusiva do bem, como sua residência. Condomínio apelado que tinha plena ciência da alienação do imóvel e da posse do promissário comprador, no momento do ajuizamento do feito (ata da assembleia geral de instalação, realizada em 26/01/2018). Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, no julgamento do RESP n. 1.345.331/RS (tema nº 866), consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em imóvel cujo compromisso de compra e venda não tenha sido levado a registro, é do promissário comprador, desde que comprovada sua imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, sendo esta a hipótese dos autos.
Assim, resta afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor. Precedente deste relator (0071784-65.2019.8.19.0002. Apelação. Julgamento: 09/03/2023. Vigésima primeira câmara de direito privado). Sentença que merece reforma, para acolher os embargos à execução e julgar extinta a execução de título extrajudicial nº 0013728-16.2019.8.19.0042, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, em razão da ilegitimidade passiva. Invertida a sucumbência. Recurso provido. (TJRJ; APL 0019051-02.2019.8.19.0042; Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro; Julg. 06/02/2025; DORJ 10/02/2025)

APELAÇÃO CÍVEL.
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. Obrigação de natureza propter rem. Contrato de promessa de compra e venda. Ciência inequívoca do condomínio.
Inclusão das parcelas vincendas até o cumprimento integral da obrigação. Inteligência do art. 323 do CPC. Jurisprudência do STJ e desta corte. Sentença reformada em parte.
Segundo tese firmada pelo STJ, apreciando RESP 1345331/RS representativo de controvérsia, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; elementos que, demonstrados, afastam a legitimidade passiva do promitente vendedor.
Caso concreto em que os subsídios dos autos evidenciam ciência do condomínio autor da imissão na posse por terceiros. Tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais, as quais são devidas em prestações sucessivas, a condenação do devedor poderá abarcar todas as parcelas vencidas e inadimplidas no curso do feito até o efetivo cumprimento da obrigação. Inteligência do art. 323 do CPC. Precedentes jurisprudências do STJ e desta corte. Hipótese em não se mostra razoável que a parte credora com nova ação judicial para buscar a satisfação das parcelas que se vencerem (e não forem devidamente adimplidas) após o trânsito em julgado da demanda anteriormente ajuizada, sendo pertinente a inclusão destas no cômputo do débito relativo à ação de cobrança anteriormente ajuizada pelo condomínio, inclusive em prestígio aos princípios da economia e da celeridade processual. Recurso do autor parcialmente provido e recurso da parte ré desprovido. (TJRS; AC 5000239-79.2013.8.21.0008; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Rosana Broglio Garbin; Julg. 26/03/2025; DJERS 02/04/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO.
ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame 1.apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da embargante em ação de cobrança de cotas condominiais, diante da existência de promessa de compra e venda do imóvel executado, com imissão na posse pelo promissário comprador e ciência do condomínio acerca da transação. II. Questão em discussão 2.a questão em discussão consiste em saber se, na hipótese de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas com imissão na posse do comprador e ciência inequívoca do condomínio, subsiste a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por débitos condominiais. III. Razões de decidir
3. Conforme a tese firmada no RESP 1.345.331/RS, a responsabilidade por débitos condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, e não da titularidade formal registrada. 4.a comprovação da imissão na posse do promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio quanto à transação afastam a legitimidade passiva do promitente vendedor. 5.o conjunto probatório demonstrou a emissão de boletos em nome do comprador, alteração cadastral perante o município e comunicação direta da alienação, evidenciando o conhecimento do condomínio.
6.o ônus de provar a ausência de posse cabia ao apelante, que não se desincumbiu da obrigação prevista no art. 373, inc. II, do CPC. 7. A boa-fé objetiva impede o condomínio de negar a titularidade reconhecida por ele próprio, com base em documentos e condutas reiteradas. lV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais pode ser atribuída ao promissário comprador, ainda que o compromisso de compra e venda não esteja registrado, desde que demonstradas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio quanto à transação. 2. Estando presentes esses requisitos, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor. ". (TJPE; AC 0032504-88.2021.8.17.2810; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Cândido José da Fonte Saraiva de Moraes; Julg. 20/08/2025)

Da Penhora Preferencial da Unidade Devedora

Por fim, no que tange ao pleito da Apelante para que o Condomínio busque a penhora preferencial da unidade devedora, esta matéria
não se relaciona ao mérito dos Embargos à Execução
, cuja finalidade é a defesa do executado contra o título executivo em si.

A discussão acerca da ordem e da preferência da penhora é tema afeto à
fase processual de execução
, cabendo ao Juízo da Execução, oportunamente, deliberar sobre o tema no momento processual adequado.

Dispositivo

Ante o exposto,
sem maiores delongas,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por
REGINA MARIA DE ARAUJO CORREA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença que rejeitou os embargos à execução por ela opostos.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante ao patrono do Apelado para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, haja vista o desprovimento integral do recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.