Tribunal: TJES
Processo: 0030478-95.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE LITISCONSORTE NECESSÁRIO: REJEITADA. MÉRITO: COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. CONFISSÃO EXTRAJUDICIAL EM CONTRATO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. MANDATO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE REGRESSIVA DA MANDATÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em sede de ação de cobrança de débitos condominiais, acolheu o pedido para condenar o réu ao pagamento de cotas inadimplidas referentes às salas 404 e 405, relativas ao período de outubro de 2014 a setembro de 2015, e julgou improcedente a denunciação da lide.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há quatro questões em discussão: (i) definir se ocorre nulidade por negativa de prestação jurisdicional ante a suposta omissão no exame de embargos de declaração; (ii) estabelecer se existe litisconsórcio passivo necessário da ex-esposa do recorrente; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento dos débitos da unidade 404; (iv) aferir o direito de regresso contra a mandatária constituída para responder por interesses relacionados ao imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A sentença apresenta fundamentação analítica e suficiente com o enfrentamento dos pontos essenciais da controvérsia, o que afasta a alegação de violação ao inciso II do art. 1.022 e ao inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC.

4)
O reconhecimento de nulidade processual exige a efetiva demonstração de prejuízo (
pas de nullité sans grief
), elemento ausente quanto à falta de citação da ex-esposa.

5)
A inexistência de copropriedade formal ou de posição jurídica da ex-cônjuge como sujeito passivo da relação condominial afasta a configuração de litisconsórcio necessário, visto que o art. 73 do CPC versa outorga conjugal e não obrigatoriedade de litisconsórcio em ações de natureza obrigacional.

6)
As despesas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o titular do direito real ou o detentor da relação possessória sobre o imóvel no período do inadimplemento, conforme a exegese dos arts. 1.334 e 1.336 do Código Civil e a tese firmada no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.

7)
A declaração contida em contrato de promessa de compra e venda, na qual o recorrente se qualifica como proprietário e legítimo possuidor das unidades, constitui confissão extrajudicial dotada de valor probatório apto a confirmar a responsabilidade pelos débitos da sala 404.

8)
O contrato de mandato, disciplinado nos arts. 653 e seguintes do Código Civil, estabelece que o mandatário atua em nome e por conta do mandante, não ocorrendo a transferência automática de responsabilidade pelas obrigações patrimoniais dele, salvo prova de excesso de poderes ou ato ilícito.

9)
A anterioridade dos débitos condominiais em relação à própria atuação da mandatária rompe o nexo jurídico necessário para fundamentar eventual direito de regresso na lide secundária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o magistrado estrutura fundamentação suficiente para o deslinde da causa, ainda que não enfrente argumentos periféricos das partes.

2. A natureza
propter rem
das cotas condominiais autoriza a cobrança em face de quem exerce a posse ou a propriedade do bem no período de inadimplência, independentemente da citação de cônjuge quando não demonstrada a copropriedade formal.

3. A confissão extrajudicial de posse e propriedade em instrumento contratual vincula o declarante ao pagamento dos encargos condominiais respectivos.

4. O mandatário não responde pessoalmente pelas dívidas condominiais do mandante, exceto se comprovada atuação culposa ou excesso de mandato.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 73, 85, § 11, 489, § 1º, inciso IV e 1.022, inciso II, todos do CPC; arts. 653, 1.334 e 1.336, todos do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030478-95.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO ALVARES CABRAL

APELADO: FABIANO ALVES DOS SANTOS e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL: REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE LITISCONSORTE NECESSÁRIO: REJEITADA. MÉRITO: COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. CONFISSÃO EXTRAJUDICIAL EM CONTRATO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. MANDATO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE REGRESSIVA DA MANDATÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em sede de ação de cobrança de débitos condominiais, acolheu o pedido para condenar o réu ao pagamento de cotas inadimplidas referentes às salas 404 e 405, relativas ao período de outubro de 2014 a setembro de 2015, e julgou improcedente a denunciação da lide.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há quatro questões em discussão: (i) definir se ocorre nulidade por negativa de prestação jurisdicional ante a suposta omissão no exame de embargos de declaração; (ii) estabelecer se existe litisconsórcio passivo necessário da ex-esposa do recorrente; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento dos débitos da unidade 404; (iv) aferir o direito de regresso contra a mandatária constituída para responder por interesses relacionados ao imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A sentença apresenta fundamentação analítica e suficiente com o enfrentamento dos pontos essenciais da controvérsia, o que afasta a alegação de violação ao inciso II do art. 1.022 e ao inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC.

4)
O reconhecimento de nulidade processual exige a efetiva demonstração de prejuízo (
pas de nullité sans grief
), elemento ausente quanto à falta de citação da ex-esposa.

5)
A inexistência de copropriedade formal ou de posição jurídica da ex-cônjuge como sujeito passivo da relação condominial afasta a configuração de litisconsórcio necessário, visto que o art. 73 do CPC versa outorga conjugal e não obrigatoriedade de litisconsórcio em ações de natureza obrigacional.

6)
As despesas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o titular do direito real ou o detentor da relação possessória sobre o imóvel no período do inadimplemento, conforme a exegese dos arts. 1.334 e 1.336 do Código Civil e a tese firmada no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.

7)
A declaração contida em contrato de promessa de compra e venda, na qual o recorrente se qualifica como proprietário e legítimo possuidor das unidades, constitui confissão extrajudicial dotada de valor probatório apto a confirmar a responsabilidade pelos débitos da sala 404.

8)
O contrato de mandato, disciplinado nos arts. 653 e seguintes do Código Civil, estabelece que o mandatário atua em nome e por conta do mandante, não ocorrendo a transferência automática de responsabilidade pelas obrigações patrimoniais dele, salvo prova de excesso de poderes ou ato ilícito.

9)
A anterioridade dos débitos condominiais em relação à própria atuação da mandatária rompe o nexo jurídico necessário para fundamentar eventual direito de regresso na lide secundária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o magistrado estrutura fundamentação suficiente para o deslinde da causa, ainda que não enfrente argumentos periféricos das partes.

2. A natureza
propter rem
das cotas condominiais autoriza a cobrança em face de quem exerce a posse ou a propriedade do bem no período de inadimplência, independentemente da citação de cônjuge quando não demonstrada a copropriedade formal.

3. A confissão extrajudicial de posse e propriedade em instrumento contratual vincula o declarante ao pagamento dos encargos condominiais respectivos.

4. O mandatário não responde pessoalmente pelas dívidas condominiais do mandante, exceto se comprovada atuação culposa ou excesso de mandato.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 73, 85, § 11, 489, § 1º, inciso IV e 1.022, inciso II, todos do CPC; arts. 653, 1.334 e 1.336, todos do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Segunda Camara Civel, em conformidade da ata e notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, conhecer do recurso de Fabiano Alves dos Santos e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de ação de cobrança de despesas condominiais, por meio da qual pretende o
Condomínio do Edifício Álvares Cabral
o recebimento de cotas em atraso relativas às salas 404 e 405, em razão do inadimplemento verificado entre outubro de 2014 e setembro de 2015.

Sentença pela procedência da pretensão, sob o fundamento de que as despesas condominiais constituem obrigação
propter rem
e não há comprovação da transferência da posse a terceiros, com ciência inequívoca do condomínio, em período anterior ao débito reclamado.

Nesse cenário, cinge-se a controvérsia a aferir: (a) a nulidade do feito por ausência de citação de ex-cônjuge; (b) a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional; (c) a responsabilidade do apelante pela unidade 404; (d) o direito de regresso em face da litisdenunciada.

Pois bem.

- PRELIMINARES:

- NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL:

Sustenta o apelante que a sentença é nula por não ter enfrentado omissões apontadas em embargos de declaração, em violação ao inciso II do art. 1.022 e inciso IV do §1º do art. 489 do CPC.

A preliminar não merece acolhimento.

Segundo se depreende da sentença (Id. 18484815), o magistrado de origem estruturou fundamentação analítica e suficiente, enfrentando os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia.

Com efeito, houve apreciação expressa: (i) da responsabilidade do demandado, aqui recorrente, pelas unidades 404 e 405; (ii) da natureza
propter rem
da obrigação condominial; (iii) da inexistência de responsabilidade regressiva da denunciada, inclusive com exame do instrumento de procuração e dos limites da atuação da mandatária.

A
ratio decidendi
adotada está claramente delineada: a responsabilização do apelante decorre da condição de titular da relação jurídica com o imóvel no período dos débitos, enquanto a exclusão da denunciada se fundamenta na ausência de assunção de obrigação própria ou de atuação culposa.

Do ponto de vista lógico-jurídico, não se exige do julgador o enfrentamento exaustivo de todos os argumentos deduzidos pelas partes, mas apenas daqueles capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada.

Nesse sentido, o §1º do art. 489 do CPC veda decisões genéricas ou desconectadas dos elementos dos autos, o que não se verifica no caso.

Quanto ao alegado não enfrentamento da questão relativa à ex-esposa, observa-se que tal tese não fora acompanhada de lastro probatório mínimo apto a demonstrar a relevância jurídica para o deslinde da controvérsia, tampouco aptidão para alterar a conclusão adotada.

Trata-se, portanto, de argumento periférico, cuja ausência de enfrentamento específico não compromete a validade da prestação jurisdicional.

Assim, inexistindo omissão relevante ou vício estrutural na fundamentação, não há que se falar em nulidade da sentença.

Do exposto, rejeito a preliminar.

- NULIDADE POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE LITISCONSORTE NECESSÁRIA

Alega o apelante nulidade processual em razão da ausência de citação da ex-esposa, que, segundo sustenta, seria litisconsorte passiva necessária, nos termos do art. 73 do CPC.

A preliminar igualmente não procede.

O litisconsórcio necessário somente se configura quando, por imposição legal ou pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da participação de todos os sujeitos envolvidos.

Não basta, portanto, a mera alegação de existência de interesse comum ou eventual repercussão patrimonial indireta.

No caso, a pretensão deduzida na inicial refere cobrança de débitos condominiais, cuja natureza jurídica é de obrigação
propter rem
, isto é, vinculada à titularidade ou à relação jurídica com o bem.

Tal obrigação recai sobre aquele que figura como proprietário, possuidor ou titular de algum dos poderes inerentes à propriedade no período de inadimplemento.

Segundo se extrai (Id. 18484815, especialmente págs. 5-6), a responsabilidade fora atribuída ao apelante com base em elementos probatórios que demonstram a relação direta com os imóveis no período dos débitos, não havendo qualquer demonstração de copropriedade formal com a alegada ex-esposa, tampouco de que esta ostentasse, à época, posição jurídica que a tornasse sujeito passivo necessário da demanda.

Ademais, o art. 73 do CPC alude necessidade de outorga conjugal para determinados atos processuais, não se confundindo com a obrigatoriedade de formação de litisconsórcio passivo em ações de natureza obrigacional como a presente.

Importante salientar, ainda, que o reconhecimento de nulidade processual exige a demonstração de prejuízo (
pas de nullité sans grief
), o que não fora nem sequer indicado pelo apelante.

Não há qualquer elemento que evidencie que a ausência de participação da ex-esposa tenha comprometido o contraditório, a ampla defesa ou o resultado do julgamento.

Nesse contexto, não configurado o litisconsórcio necessário e não demonstrado prejuízo processual, afasta-se a alegada nulidade.

Do exposto, rejeito a preliminar.

- MÉRITO:

Conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 886), as despesas condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando-se à titularidade do direito real ou à relação possessória sobre o imóvel, sendo devidas por aquele que detém tal condição no período de inadimplemento.

Esse entendimento repousa na interpretação sistemática dos arts. 1.334 e 1.336 do Código Civil, segundo os quais o dever de contribuir para as despesas do condomínio decorre da própria relação jurídica com a coisa, independentemente de vínculo contratual direto com o condomínio.

Na hipótese, observa-se que os débitos cobrados se referem ao período de outubro de 2014 a setembro de 2015, ao passo que o contrato de promessa de compra e venda das unidades fora celebrado apenas em fevereiro de 2016 (fls. 147-148 da sentença).

Tal circunstância, por si só, evidencia que eventual transferência de titularidade ou posse não alcança o período dos débitos, permanecendo íntegra a responsabilidade do apelante.

No tocante à alegação de inexistência de prova da propriedade da sala 404, a sentença apresenta fundamentação probatória consistente e coerente.

De acordo com o conjunto probatório, embora não haja matrícula individualizada expressa em nome do apelante, o contrato de promessa de compra e venda firmado por ele contém declaração inequívoca de que era “proprietário e legítimo possuidor” das unidades 404 e 405.

Tal declaração configura confissão extrajudicial qualificada, dotada de relevante valor probatório.

Do ponto de vista técnico, a confissão extrajudicial constitui meio de prova idôneo, especialmente quando emanada da própria parte e não infirmada por outros elementos probatórios.

Na espécie, o apelante não apresentou qualquer documento capaz de afastar ou relativizar o conteúdo dessa declaração, limitando-se a alegações genéricas.

Ademais, a ausência de impugnação específica quanto à titularidade das unidades, aliada à inexistência de prova de que a relação jurídica com a sala 404 tenha se iniciado em momento posterior, reforça a conclusão adotada pelo juízo de origem.

Destarte, a prova documental constante não apenas corrobora a tese autoral, como também fragiliza a narrativa recursal, que carece de suporte probatório mínimo.

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade do apelante pelos débitos relativos à sala 404.

No que se refere à denunciação da lide, pretende o apelante imputar à denunciada responsabilidade regressiva com base em instrumento de procuração com poderes amplos.

Todavia, a tese não se sustenta.

A relação de mandato, disciplinada pelos arts. 653 e seguintes do Código Civil, não implica, por si só, transferência de responsabilidade pelas obrigações assumidas pelo mandante.

O mandatário atua em nome e por conta do mandante, não se tornando, em regra, sujeito passivo das obrigações decorrentes do negócio jurídico.

A responsabilização pessoal do mandatário somente se admite em hipóteses excepcionais, tais como excesso de mandato, atuação em nome próprio ou prática de ato ilícito, situações que demandam prova específica.

No caso, segundo se depreende da sentença (Id. 18484815, págs. 6-7), a denunciada atuou como mera procuradora da promitente compradora, não havendo qualquer elemento que indique assunção de obrigação própria ou atuação culposa.

Além disso, os débitos condominiais discutidos são anteriores à própria relação negocial entre as partes, o que rompe o nexo jurídico necessário à configuração de eventual direito de regresso.

Assim, inexistindo fundamento jurídico ou probatório para imputar responsabilidade à denunciada, correta a sentença ao julgar improcedente a lide secundária.

Por conseguinte, a manutenção da sentença é medida que se impõe, uma vez que os fundamentos recursais não infirmam a conclusão adotada na origem.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Nos termos do §11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 2% (dois por cento), observados os limites legais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)