Tribunal: TJES
Processo: 0025472-30.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0025472-30.2018.8.08.0048

APELANTE:
ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO

APELADO:
ADILENE GRONER MAIA MARTINS

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE SERRA/ES – DR. LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO DE GRAVAME. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual e a reconvenção. O caso trata de promessa de compra e venda de imóvel em que o vendedor declarou a inexistência de ônus, mas omitiu a existência de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, o que impediu a obtenção de financiamento pela compradora e motivou o pedido de rescisão com restituição integral de valores e aplicação de multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a reprodução de argumentos da contestação nas razões recursais importa em violação ao princípio da dialeticidade; (ii) verificar se a omissão quanto à existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, em contradição com cláusula contratual de inexistência de ônus, caracteriza culpa do vendedor pela rescisão; e (iii) determinar se a imobiliária possui responsabilidade exclusiva ou se cabe indenização por danos morais ao vendedor em sede de reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há violação à dialeticidade quando as razões recursais guardam correlação lógica com a sentença e impugnam especificamente os fundamentos da decisão recorrida. 4. O princípio da boa-fé objetiva impõe deveres anexos de informação e transparência, sendo dever do vendedor informar a existência de gravames, não podendo a publicidade do registro imobiliário ser utilizada para escusar declaração contratual falsa de que o bem estava livre e desembaraçado. 5. A existência de alienação fiduciária impede a constituição de nova garantia e a fruição plena da propriedade, configurando inadimplemento contratual culposo por parte do alienante quando omitida. 6. A responsabilidade do promitente vendedor pela higidez jurídica do imóvel é indelegável perante o comprador, não sendo a falha de assessoria da imobiliária causa excludente de sua culpa, ressalvado eventual direito de regresso. 7. O inadimplemento contratual e o insucesso do negócio jurídico não geram, por si sós, dano moral indenizável, tratando-se de dissabor não violador de direitos da personalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A omissão de gravame de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de imóvel, especialmente quando declarada a inexistência de ônus, configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva. 2. O descumprimento do dever de transparência pelo vendedor enseja a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, com a restituição integral das parcelas pagas.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 422, 475 e 723; CPC, arts. 85, § 11, e 1.010, II e III.

Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação Cível nº 0733044-28.2022.8.07.0001, Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra, 7ª Turma Cível, j. 22.11.2023; TJ-MG, Apelação Cível nº 10000191116623002, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, 17ª Câmara Cível, j. 07.04.2022; TJ-RJ, Agravo de Instrumento nº 0072319-63.2020.8.19.0000, Rel. Des. Denise Nicoll Simões, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 16.03.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0025472-30.2018.8.08.0048

APELANTE:
ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO

APELADO:
ADILENE GRONER MAIA MARTINS

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE SERRA/ES – DR. LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO DE GRAVAME. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual e a reconvenção. O caso trata de promessa de compra e venda de imóvel em que o vendedor declarou a inexistência de ônus, mas omitiu a existência de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, o que impediu a obtenção de financiamento pela compradora e motivou o pedido de rescisão com restituição integral de valores e aplicação de multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a reprodução de argumentos da contestação nas razões recursais importa em violação ao princípio da dialeticidade; (ii) verificar se a omissão quanto à existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, em contradição com cláusula contratual de inexistência de ônus, caracteriza culpa do vendedor pela rescisão; e (iii) determinar se a imobiliária possui responsabilidade exclusiva ou se cabe indenização por danos morais ao vendedor em sede de reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há violação à dialeticidade quando as razões recursais guardam correlação lógica com a sentença e impugnam especificamente os fundamentos da decisão recorrida. 4. O princípio da boa-fé objetiva impõe deveres anexos de informação e transparência, sendo dever do vendedor informar a existência de gravames, não podendo a publicidade do registro imobiliário ser utilizada para escusar declaração contratual falsa de que o bem estava livre e desembaraçado. 5. A existência de alienação fiduciária impede a constituição de nova garantia e a fruição plena da propriedade, configurando inadimplemento contratual culposo por parte do alienante quando omitida. 6. A responsabilidade do promitente vendedor pela higidez jurídica do imóvel é indelegável perante o comprador, não sendo a falha de assessoria da imobiliária causa excludente de sua culpa, ressalvado eventual direito de regresso. 7. O inadimplemento contratual e o insucesso do negócio jurídico não geram, por si sós, dano moral indenizável, tratando-se de dissabor não violador de direitos da personalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A omissão de gravame de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de imóvel, especialmente quando declarada a inexistência de ônus, configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva. 2. O descumprimento do dever de transparência pelo vendedor enseja a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, com a restituição integral das parcelas pagas.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 422, 475 e 723; CPC, arts. 85, § 11, e 1.010, II e III.

Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação Cível nº 0733044-28.2022.8.07.0001, Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra, 7ª Turma Cível, j. 22.11.2023; TJ-MG, Apelação Cível nº 10000191116623002, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, 17ª Câmara Cível, j. 07.04.2022; TJ-RJ, Agravo de Instrumento nº 0072319-63.2020.8.19.0000, Rel. Des. Denise Nicoll Simões, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 16.03.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0025472-30.2018.8.08.0048

APELANTE:
ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO

APELADO:
ADILENE GRONER MAIA MARTINS

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE SERRA/ES – DR. LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso e passo a análise do mérito recursal.

Conforme sumariamente relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO
contra sentença de ID 17917277, integrada pela decisão dos embargos de declaração ID 17917640, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra/ES, que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, ora recorrente, condenando-o à restituição integral dos valores pagos (R$ 22.980,00) e ao pagamento de multa penal de 20%. A sentença também julgou parcialmente procedente a reconvenção apenas para condenar a autora ao pagamento de taxa de ocupação no período em que usufruiu do bem.

Sustenta o recorrente, em síntese, que:
(i)
inexistiu omissão dolosa ou má-fé, pois a alienação fiduciária é gravame público constante na matrícula do imóvel;
(ii)
a negativa do financiamento bancário decorreu do perfil de crédito da compradora e não do ônus real;
(iii)
a imobiliária (2ª Ré) detinha plena ciência da situação registral e falhou no dever de assessoria, atraindo para si a responsabilidade exclusiva pela frustração do negócio;
(iv)
é lícita a retenção das arras e aplicação de multa por desistência imotivada da compradora; e que
(v)
faz jus à indenização por danos morais contra a imobiliária em sede de reconvenção.

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

A Apelada suscita o não conhecimento do recurso, alegando que o Apelante teria se limitado a reproduzir os argumentos da contestação, violando o princípio da dialeticidade recursal.

Sem embargo dos argumentos expostos, verifico que o recorrente insurgiu-se de forma específica contra os fundamentos da sentença, atacando precisamente o reconhecimento de sua culpa na rescisão e a interpretação dada pelo juízo
a quo
quanto à omissão de gravame no contrato. Além disso, a emenda recursal autorizada pelo juízo reforçou a insurgência quanto à responsabilidade da imobiliária. Havendo correlação lógica entre a sentença e as razões recursais, conforme exige o art. 1.010, II e III, do CPC, rejeito a preliminar.

DO MÉRITO

O ponto fulcral da lide reside na verificação da responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico. No instrumento particular de promessa de compra e venda, o Apelante/vendedor consignou cláusula expressa garantindo que o imóvel objeto da lide encontrava-se "livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus". Contudo, a prova documental, especialmente a certidão de matrícula, atesta a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal ao tempo da celebração.

A tese recursal de que a publicidade do registro imobiliário afastaria o dever de informar não resiste a um exame sob a ótica da boa-fé objetiva (Art. 422, CC). Com efeito, este princípio não se limita à mera intenção subjetiva, mas impõe aos contratantes padrões éticos de conduta, dos quais emanam os chamados deveres anexos ou laterais, notadamente o de informação, transparência e lealdade.

Ao afirmar positivamente a inexistência de gravames, o vendedor não apenas omitiu um dado relevante, mas induziu a compradora a erro qualificado. O dever de informar, em transações imobiliárias, é ônus de quem aliena, não podendo ser transferido integralmente ao comprador sob o pretexto da publicidade registral, especialmente quando há declaração contratual em sentido contrário que gera legítima expectativa de idoneidade jurídica do bem.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria, em casos análogos de omissão de gravames sobre o imóvel, tem reconhecido a culpa exclusiva do vendedor por violação aos deveres anexos da boa-fé. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/ INDENIZATÓRIA. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CULPA DOS VENDEDORES. CONSTRIÇÃO JUDICIAL. OMISSÃO. BOA-FÉ CONTRATUAL . RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXAS ADMINISTRATIVAS. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DANOS MORAIS. 1. O pedido de concessão de efeito suspensivo à apelação deve ser deduzido em petição autônoma, dirigida ao Tribunal, entre a interposição do recurso e sua distribuição, ou diretamente ao Relator, se já distribuída, nos moldes do art . 1.012, § 3º, do CPC. 2. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade ad causam deve ser averiguada a partir das afirmações de quem alega, de maneira abstrata, quando da apreciação da petição inicial, ressaltando-se que eventual apreciação, pelo Magistrado, de tais alegações de modo aprofundado pode configurar manifestação sobre o mérito da causa. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. A extinção do contrato ocorre por culpa exclusiva dos vendedores, quando esses omitem constrição judicial incidente no imóvel antes da celebração do negócio jurídico, uma vez é seu dever entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames, sob pena de violação à boa-fé contratual. 4. A rescisão impõe o retorno das partes ao status quo ante, conforme previsto no art. 475 do CC, devendo o comprador ser ressarcido por todos os valores pagos aos vendedores, inclusive a comissão de corretagem e taxas administrativas, sem que seja garantido aos vendedores o direito à retenção. 5. O STJ tem entendimento firmado de que em casos de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação, assim como que o termo inicial da correção monetária das parcelas a serem restituídas ao comprador é a data de cada desembolso. Precedentes. 6. O inadimplemento contratual, por si só, não gera o direito à reparação moral, sendo admitido somente de forma excepcional a ocorrência de condenação a título de danos morais. Precedentes TJDFT. 7. Negou-se provimento aos recursos. (TJ-DF 0733044-28.2022.8.07.0001 1789653, Relator.: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 22/11/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 15/12/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA - INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO - ROMPIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ - VIOLAÇÃO DE DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR - NECESSIDADE - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. - O dever de informação, que decorre diretamente da boa-fé objetiva, é um dos deveres anexos presente em toda relação contratual, cuja inobservância gera uma modalidade de inadimplemento denominada pela doutrina de violação positiva do contrato - Verificado que o desfazimento dos Pactos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel ocorreu por culpa exclusiva da Ré, com ofensa aos direitos básicos previstos na Lei nº 8.078/1990, é devida ao Adquirente a restituição imediata e integral das quantias pagas, sem nenhum abatimento. (TJ-MG - AC: 10000191116623002 MG, Relator.: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 07/04/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/04/2022)

Como se vê, a existência de alienação fiduciária não constitui mera irregularidade formal. Trata-se de gravame que retira do alienante a propriedade plena, mantendo apenas a posse direta. Tal condição impede a obtenção de novo financiamento bancário pela compradora junto a outras instituições, como ocorreu no caso vertente, em razão da impossibilidade de constituição de nova garantia prioritária sem a quitação ou interveniência da credora fiduciária original.

Portanto, a frustração do negócio jurídico decorreu diretamente da quebra da confiança e da violação ao dever de transparência por parte do vendedor, configurando inadimplemento contratual culposo que justifica a rescisão por sua responsabilidade exclusiva.

No que tange à esfera processual, o Apelante manejou reconvenção em face da segunda Requerida (Imobiliária), buscando indenização por danos morais sob o argumento de que a falha na prestação do serviço de assessoria teria sido a causa real do litígio.

Embora a reconvenção seja tradicionalmente dirigida contra o autor, a moderna processualística civil, pautada nos princípios da celeridade, economia e primazia do julgamento de mérito, admite o seu manejo em face de corréu quando houver interesses distintos ou opostos entre os demandados.

Nesse sentido, acolho o processamento da reconvenção tal como formulada, em consonância com o entendimento do E. TJRJ:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECONVENÇÃO APRESENTADA EM FACE DE CORRÉU. POSSIBILIDADE . REFORMA DA DECISÃO QUE SE IMPÕE. [...] In casu, todas as partes participaram da relação jurídico-processual, de modo que não há porque remeter uma das partes para uma ação paralela, quando a lide pode decidir o conflito para todos os agentes envolvidos na demanda originária. Princípio da primazia da solução do mérito . Em nome da celeridade e da economia processual, a jurisprudência tem admitido reconvenção do réu não apenas contra o autor, como também contra corréus da ação principal, se opostos ou distintos seus interesses. Reforma da decisão que se impõe para que seja regularmente processada a reconvenção. RECURSO PROVIDO. (TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00723196320208190000 202000287897, Relator.: Des(a) . DENISE NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 16/03/2021, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 18/03/2021)

No mérito reconvencional, sustenta o Apelante que a imobiliária, na qualidade de técnica e conhecedora do mercado, detinha a posse da matrícula e o dever de conduzir o financiamento, sendo a única culpada pelo insucesso da venda.

Contudo, a tese de responsabilidade exclusiva da imobiliária não subsiste. No plano do Direito Civil, a responsabilidade do promitente vendedor pela higidez jurídica do bem é indelegável. Ao assinar o contrato declarando a inexistência de ônus, o Apelante assumiu a obrigação direta perante a compradora. Eventual falha da imobiliária em seu dever de diligência (Art. 723 CC) pode gerar direito de regresso ou responsabilidade concorrente no campo patrimonial, mas jamais exclui a culpa do vendedor que omitiu a existência de alienação fiduciária em cláusula contratual expressa. A negligência do mandatário (imobiliária) não apaga o inadimplemento do mandante (vendedor).

Quanto ao pleito de danos morais, a improcedência deve ser mantida. Conforme sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, o inadimplemento contratual ou a falha na prestação de assessoria técnica não geram, por si sós, dano moral
in re ipsa
.

O fato de o Apelante ter o negócio desfeito e vir a responder a processo judicial em razão da omissão de gravame configura transtorno típico das transações imobiliárias e dissabor comercial. Não houve prova de qualquer circunstância excepcional que tenha atingido a honra, a imagem ou a dignidade do Apelante de forma a transbordar a esfera do prejuízo estritamente patrimonial. Assim, inexistindo ofensa aos direitos da personalidade, a reparação moral é indevida.

Caracterizada a culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas (Art. 475, CC), vedada qualquer retenção. Quanto à cláusula penal, mantenho a redução equitativa promovida na sentença (Art. 413, CC). A penalidade de 20% sobre o valor efetivamente pago (R$ 4.596,00) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando o enriquecimento sem causa.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em razão do desprovimento, majoro os honorários advocatícios devidos pelo Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (Art. 85, § 11, CPC).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 30/03/2026 - 07/04/2026:

Acompanho o E. Relator.