Tribunal: TJES
Processo: 5001813-41.2025.8.08.0021
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): VLADSON COUTO BITTENCOURT
Órgão julgador: VLADSON COUTO BITTENCOURT
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Repetição de indébito; ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-04-23

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA (R$ 450.000,00). MAJORAÇÃO PARA R$ 550.000,00 PELO MUNICÍPIO. ARBITRAMENTO ADMINISTRATIVO SEM FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA IDÔNEA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INCOMPATIBILIDADE DO VALOR DECLARADO. TEMA 1113 DO STJ. VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN. RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por contribuinte contra sentença que julgou improcedente o pedido de restituição de valores pagos a maior a título de ITBI. O autor adquiriu imóvel pelo valor de R$ 450.000,00, conforme escritura pública e comprovantes de pagamento, contudo o Município de Guarapari fixou a base de cálculo do tributo em R$ 550.000,00, exigindo o recolhimento de R$ 11.000,00. Pleiteia a restituição da diferença indevidamente exigida.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir a legalidade da majoração da base de cálculo do ITBI pelo Município, mediante arbitramento administrativo, sem comprovação concreta da incompatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado do imóvel.

RAZÕES DE DECIDIR

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, refletindo, em regra, o valor de mercado do imóvel.

Nos termos do Tema Repetitivo nº 1113 do STJ, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência fixado unilateralmente, sendo indispensável a instauração de procedimento administrativo específico.

Ainda que instaurado procedimento administrativo, este deve ser devidamente motivado e instruído com elementos técnicos concretos que demonstrem a inadequação do valor declarado.

No caso concreto, o Município limitou-se à fixação de valor superior (R$ 550.000,00) sem apresentar laudo técnico, vistoria ou justificativa individualizada do imóvel, não comprovando a incompatibilidade do valor declarado.

A ausência de fundamentação idônea no arbitramento da base de cálculo configura violação ao art. 148 do CTN e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

Comprovado o pagamento indevido, impõe-se a restituição do indébito tributário no valor de R$ 2.000,00.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

A majoração da base de cálculo do ITBI pelo Município exige demonstração concreta da incompatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado, mediante procedimento administrativo regularmente instruído e tecnicamente fundamentado, sendo ilegal o arbitramento baseado em mera estimativa ou sem justificativa idônea, o que enseja a restituição do indébito tributário.

Dispositivos legais citados:

CTN, arts. 35, 38 e 148;

CPC, art. 487, I; Lei nº 9.099/95, arts. 42 e 55;

Lei Complementar Municipal nº 08/2007.

Jurisprudência relevante:
STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001813-41.2025.8.08.0021
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CARLOS FRANCISCO VIGNA
RECORRIDO: MUNICIPIO DE GUARAPARI-ES e outros
RELATOR(A):
VLADSON COUTO BITTENCOURT

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EMENTA
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA (R$ 450.000,00). MAJORAÇÃO PARA R$ 550.000,00 PELO MUNICÍPIO. ARBITRAMENTO ADMINISTRATIVO SEM FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA IDÔNEA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INCOMPATIBILIDADE DO VALOR DECLARADO. TEMA 1113 DO STJ. VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN. RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por contribuinte contra sentença que julgou improcedente o pedido de restituição de valores pagos a maior a título de ITBI. O autor adquiriu imóvel pelo valor de R$ 450.000,00, conforme escritura pública e comprovantes de pagamento, contudo o Município de Guarapari fixou a base de cálculo do tributo em R$ 550.000,00, exigindo o recolhimento de R$ 11.000,00. Pleiteia a restituição da diferença indevidamente exigida.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir a legalidade da majoração da base de cálculo do ITBI pelo Município, mediante arbitramento administrativo, sem comprovação concreta da incompatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado do imóvel.

RAZÕES DE DECIDIR

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, refletindo, em regra, o valor de mercado do imóvel.

Nos termos do Tema Repetitivo nº 1113 do STJ, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência fixado unilateralmente, sendo indispensável a instauração de procedimento administrativo específico.

Ainda que instaurado procedimento administrativo, este deve ser devidamente motivado e instruído com elementos técnicos concretos que demonstrem a inadequação do valor declarado.

No caso concreto, o Município limitou-se à fixação de valor superior (R$ 550.000,00) sem apresentar laudo técnico, vistoria ou justificativa individualizada do imóvel, não comprovando a incompatibilidade do valor declarado.

A ausência de fundamentação idônea no arbitramento da base de cálculo configura violação ao art. 148 do CTN e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

Comprovado o pagamento indevido, impõe-se a restituição do indébito tributário no valor de R$ 2.000,00.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

A majoração da base de cálculo do ITBI pelo Município exige demonstração concreta da incompatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado, mediante procedimento administrativo regularmente instruído e tecnicamente fundamentado, sendo ilegal o arbitramento baseado em mera estimativa ou sem justificativa idônea, o que enseja a restituição do indébito tributário.

Dispositivos legais citados:

CTN, arts. 35, 38 e 148;

CPC, art. 487, I; Lei nº 9.099/95, arts. 42 e 55;

Lei Complementar Municipal nº 08/2007.

Jurisprudência relevante:
STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RELATÓRIO

Trata-se de ação de restituição de valores ajuizada por
CARLOS FRANCISCO VIGNA
em face do
MUNICÍPIO DE GUARAPARI
, em que pretende seja reconhecida a ilegalidade da majoração da base de cálculo do ITBI, uma vez que conforme a escritura de compra e venda do imóvel, o bem foi vendido por R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), porém, o Município considerou o valor do imóvel em R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), atribuindo, portanto, o pagamento de R$11.000,00 (onze mil reais), correspondente a 2% (dois por cento) da referida avaliação arbitrária, a título de ITBI. Requer a restituição da quantia paga a maior.

O juízo sentenciante julgou improcedente a pretensão autoral, nos seguintes termos: “Isto posto, por estes fundamentos e mais que dos autos consta, julgo
IMPROCEDENTE
o pedido do autor
CARLOS FRANCISCO VIGNA
, e, via de consequência, declaro extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC.”.

Em sede de Recurso Inominado, argumenta o recorrente, Carlos Francisco Vigna, que a sentença de primeiro grau deve ser integralmente reformada, pois validou a majoração arbitrária da base de cálculo do ITBI realizada pelo Município de Guarapari. O apelante sustenta que o valor da transação imobiliária de R$ 450.000,00, formalizado por escritura pública e comprovantes de pagamento, possui presunção de veracidade e reflete as condições normais de mercado. Alega que a avaliação administrativa de R$ 550.000,00 é nula por inobservância dos critérios objetivos previstos na Instrução Normativa SEMFA nº 001/2021 e por carecer de fundamentação técnica, laudos ou vistorias efetivas, baseando-se em consultas genéricas a profissionais do mercado não previstas em lei. Ressalta, ainda, que a conduta do fisco municipal viola o princípio da legalidade estrita e o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113, que veda o arbitramento unilateral sem a demonstração de que o valor declarado pelo contribuinte seja incompatível com a realidade. Por fim, requer o provimento do recurso para declarar a nulidade do arbitramento e garantir a restituição dos valores pagos a maior.

Contrarrazões de Recurso Inominado apresentadas pelo município de Guarapari no Id. nº 18319151.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42 e seu § 1º, da Lei n° 9.099/95. Analisando os autos processuais, entendo que as razões recursais merecem prosperar.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido sobre a transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis. Sua base de cálculo é o valor pactuado no negócio jurídico ou de valor venal, nos termos dispostos pela Lei Complementar nº 08/2007 (Código Tributário Municipal de Guarapari),
in verbis
:

Art. 201
O Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis, mediante ato oneroso “
inter-vivos
”, tem como fato gerador:

I - Transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, conforme definido no Código Civil;

II - Transmissão, a qualquer título de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III - A cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores;

Art. 204
A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou de valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, apurado em avaliação realizada pela Fazenda Pública.

Nesse sentido, para fixação do valor atribuído ao imposto, é verificado o valor do imóvel indicado na escritura pública ou no contrato de financiamento, uma vez que o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de condizer com o valor de mercado do bem. Para afastamento da presunção, cabe ao município instaurar processo administrativo próprio.

A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça, firmada no Tema Repetitivo n° 1113, dispõe que o município não pode arbitrar unilateralmente o valor venal do imóvel, índice utilizado como base de cálculo do ITBI:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022).

In casu
, verifica-se que o Município recorrido procedeu à fixação arbitrária do valor venal do imóvel utilizado como base de cálculo do ITBI, em manifesta dissonância com o valor constante da escritura pública de compra e venda (ID 18318233) e dos comprovantes de transferência bancária juntados aos autos, os quais indicam o montante de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

O valor atribuído pela municipalidade para fins de tributação, correspondente a R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), carece de fundamentação idônea e de respaldo empírico que justifique sua adoção. Embora seja possível, em tese, que o ente público questione o valor declarado pelo contribuinte, tal prerrogativa não se exerce de forma discricionária, devendo observar os limites impostos pelo ordenamento jurídico.

Nesse sentido, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, não há presunção absoluta de que o valor declarado na transação seja incompatível com o valor de mercado do bem, incumbindo à Administração, caso entenda necessário afastá-lo, instaurar procedimento específico para o arbitramento da base de cálculo, de forma
devidamente motivada e tecnicamente fundamentada
, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa, a fim de possibilitar a demonstração de eventuais peculiaridades que justifiquem a adoção de valor diverso.

No entanto, no caso concreto, embora o Município recorrido tenha formalmente instaurado procedimento administrativo (ID nº 18319141), não apresentou elementos técnicos concretos aptos a evidenciar a inadequação do valor declarado pelo contribuinte, limitando-se à fixação de montante superior sem justificativa específica e individualizada do imóvel, o que configura afronta às garantias processuais do contribuinte e aos parâmetros estabelecidos pelo art. 148 do Código Tributário Nacional,
in verbis
:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Diante desse cenário, conclui-se que a base de cálculo do ITBI deve observar o valor efetivamente declarado na negociação, impondo-se o reconhecimento da ilegalidade da cobrança efetuada a maior. Assim, assiste razão à parte recorrente, devendo o Município ser condenado à restituição do indébito correspondente à diferença apurada, no montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais), decorrente da indevida majoração da base de cálculo em R$ 100.000,00 (cem mil reais), considerada a alíquota de 2% (dois por cento).

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso inominado interposto e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença de primeiro grau e
JULGAR PROCEDENTE
o pedido inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, a fim de:

a)
DECLARAR a ilegalidade da majoração da base de cálculo do ITBI
realizada pelo Município de Guarapari, devendo ser considerado, para fins de incidência do tributo, o valor da transação declarado na escritura pública de compra e venda, qual seja, R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais);

b)
CONDENAR o Município de Guarapari à restituição do indébito tributário
, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), correspondente à quantia paga a maior a título de ITBI;

c) Determinar que sobre o valor a ser restituído incida
correção monetária pelo IPCA-E desde o desembolso indevido
, bem como
juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação
, nos termos da legislação vigente, observando-se, a partir da vigência da Emenda Constitucional nº 113/2021, a aplicação da
taxa SELIC, uma única vez
, para atualização monetária e juros de mora.

Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, diante do provimento do recurso.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

Homologo o projeto de voto apresentado pela Juíza Leiga, na forma do art. 40 da Lei
n°
9.099/95.

VLADSON COUTO BITTENCOURT

Juiz de Direito Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)