Tribunal: TJES
Processo: 5003078-44.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-06-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS. LIMINAR DE DESPEJO. CONTRATO COM FIANÇA. ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N. 8.245/1991. ROL EXEMPLIFICATIVO. TUTELA DE URGÊNCIA. DISPENSA DE CAUÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. FATO NOVO. INADIMPLEMENTO SUPERVENIENTE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. TUTELA RECURSAL REVOGADA.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto por Auto Center Maranello Rodas Ltda. contra decisão proferida em ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres e demais encargos, que deferiu tutela provisória de urgência e determinou a desocupação voluntária de imóvel não residencial situado em Vitória/ES, no prazo de 15 dias. A agravante alegou que o contrato estava garantido por fiança, que a locadora não prestou caução equivalente a três meses de aluguel, que havia pagamentos não contabilizados realizados a terceiro e acordo verbal para pagamento em atraso, além de risco de dano pela interrupção de atividade empresarial exercida no local há mais de 27 anos. A agravada defendeu a manutenção da decisão, sustentou a natureza exemplificativa do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, a presença dos requisitos do art. 300 do CPC e, posteriormente, noticiou inadimplemento total desde janeiro de 2025, confirmado pela agravante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há quatro questões em discussão: (I) definir se devem ser conhecidas, em agravo de instrumento, alegações fáticas relativas a acordo verbal de pagamento e depósitos feitos a terceiro, não apreciadas pelo juízo de origem e dependentes de instrução probatória; (II) estabelecer se a existência de fiança impede a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento com fundamento no art. 300 do CPC; (III) determinar se a ausência de caução equivalente a três meses de aluguel obsta a liminar quando o débito locatício acumulado supera expressivamente esse valor; e (IV) definir se o inadimplemento superveniente durante a vigência do efeito suspensivo autoriza a revogação da tutela recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O tribunal não aprecia, em sede recursal, alegações fáticas controvertidas que não foram examinadas pelo juízo de origem e dependem de dilação probatória, sob pena de supressão de instância, violação ao duplo grau de jurisdição e ofensa ao contraditório.

As alegações de acordo verbal para pagamento com atraso, depósitos em favor do irmão da locadora e suficiência desses valores como adimplemento válido das obrigações locatícias dependem de prova sobre a existência, validade e aceitação da avença, razão pela qual devem ser examinadas no juízo de origem.

As questões relativas à possibilidade jurídica da liminar de despejo em contrato garantido por fiança e à exigibilidade de caução possuem natureza de direito e podem ser apreciadas no agravo de instrumento.

O rol do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 é exemplificativo, de modo que o magistrado pode conceder liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC quando demonstradas a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito da locadora decorre do contrato de locação não residencial, do aluguel mensal de R$ 5.000,00, da planilha que indica débito atualizado de R$ 73.746,05 relativo a aluguéis e encargos de fevereiro a dezembro de 2024, e da ausência de prova segura, em cognição sumária, de que os depósitos feitos a terceiro foram autorizados pela locadora ou a ela repassados.

O perigo de dano é evidenciado pelo fato de a locadora ser pessoa idosa, aposentada, de 73 anos, dependente da renda locatícia como fonte primária de subsistência, permanecendo privada dos aluguéis enquanto a locatária continua na posse do imóvel sem contraprestação.

A existência formal de fiança não afasta, por si só, a tutela de urgência quando a garantia fidejussória tem eficácia prática incerta, especialmente porque o fiador indicado na Cláusula Sétima do contrato é o próprio sócio-administrador da empresa locatária, que declarou situação financeira gravíssima.

A caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 pode ser dispensada em situação excepcional quando o débito locatício acumulado supera consideravelmente o valor correspondente a três meses de aluguel, pois a exigência perde funcionalidade concreta e se converte em obstáculo meramente formal à efetividade da tutela jurisdicional.

O princípio da preservação da empresa não autoriza a perpetuação de relação locatícia marcada por inadimplemento contumaz, pois a proteção da atividade empresarial pressupõe viabilidade econômica e capacidade de cumprimento das obrigações contratuais.

O inadimplemento total superveniente desde janeiro de 2025, confirmado pela agravante, altera as circunstâncias que fundamentaram o efeito suspensivo e autoriza a revogação da tutela recursal, nos termos do art. 296 do CPC, para impedir a ocupação gratuita e indefinida do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O tribunal não conhece, em agravo de instrumento, alegações fáticas controvertidas não apreciadas pelo juízo de origem e dependentes de instrução probatória. 2. O rol do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 é exemplificativo e não impede a concessão de liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC. 3. A existência formal de fiança não obsta a tutela de urgência quando a probabilidade do direito e o perigo de dano estão demonstrados e a garantia apresenta eficácia prática incerta. 4. A caução equivalente a três meses de aluguel pode ser dispensada, em caráter excepcional, quando o débito locatício acumulado supera expressivamente esse montante. 5. A tutela recursal pode ser revogada quando fato superveniente altera as circunstâncias que motivaram sua concessão, especialmente diante de inadimplemento total durante a vigência do efeito suspensivo.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 8.245/1991, arts. 37 e 59, § 1º, IX; CPC, arts. 5º, 10, 296, 300 e 932, III; CPC/1973, art. 273.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.207.161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 08-02-2011, DJe 18-02-2011; STJ, AgInt no AREsp n. 1.238.739/GO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 15-05-2018; STJ, AgInt no TP n. 4.482/ES, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12-06-2023; TJES, AI n. 5004182-13.2021.8.08.0000, Rel. Des. Annibal Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, j. 31-03-2022; TJES, AI n. 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho,
2ª
Câmara Cíve
l
, j. 17-02-2022; TJES, AI n. 5000335-66.2022.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 28-04-2022; TJES, AI n. 5004543-25.2024.8.08.0000, Relª Desª Heloísa Cariello, 4ª Câmara Cível, j. 19-12-2024; TJES, AI n. 5002858-80.2024.8.08.0000, Rel. Des. Conv. Luiz Guilherme Risso, 2ª Câmara Cível; TJES, AI n. 0021760-07.2018.8.08.0024, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 14-05-2019, DJ 24-05-2019; TJES, AI n. 0010855-06.2019.8.08.0024, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 28-01-2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003078-44.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: AUTO CENTER MARANELLO RODAS LTDA

AGRAVADO: ANA MARIA NEVES SUDRE

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS. LIMINAR DE DESPEJO. CONTRATO COM FIANÇA. ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N. 8.245/1991. ROL EXEMPLIFICATIVO. TUTELA DE URGÊNCIA. DISPENSA DE CAUÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. FATO NOVO. INADIMPLEMENTO SUPERVENIENTE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. TUTELA RECURSAL REVOGADA.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto por Auto Center Maranello Rodas Ltda. contra decisão proferida em ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres e demais encargos, que deferiu tutela provisória de urgência e determinou a desocupação voluntária de imóvel não residencial situado em Vitória/ES, no prazo de 15 dias. A agravante alegou que o contrato estava garantido por fiança, que a locadora não prestou caução equivalente a três meses de aluguel, que havia pagamentos não contabilizados realizados a terceiro e acordo verbal para pagamento em atraso, além de risco de dano pela interrupção de atividade empresarial exercida no local há mais de 27 anos. A agravada defendeu a manutenção da decisão, sustentou a natureza exemplificativa do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, a presença dos requisitos do art. 300 do CPC e, posteriormente, noticiou inadimplemento total desde janeiro de 2025, confirmado pela agravante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há quatro questões em discussão: (I) definir se devem ser conhecidas, em agravo de instrumento, alegações fáticas relativas a acordo verbal de pagamento e depósitos feitos a terceiro, não apreciadas pelo juízo de origem e dependentes de instrução probatória; (II) estabelecer se a existência de fiança impede a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento com fundamento no art. 300 do CPC; (III) determinar se a ausência de caução equivalente a três meses de aluguel obsta a liminar quando o débito locatício acumulado supera expressivamente esse valor; e (IV) definir se o inadimplemento superveniente durante a vigência do efeito suspensivo autoriza a revogação da tutela recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O tribunal não aprecia, em sede recursal, alegações fáticas controvertidas que não foram examinadas pelo juízo de origem e dependem de dilação probatória, sob pena de supressão de instância, violação ao duplo grau de jurisdição e ofensa ao contraditório.

As alegações de acordo verbal para pagamento com atraso, depósitos em favor do irmão da locadora e suficiência desses valores como adimplemento válido das obrigações locatícias dependem de prova sobre a existência, validade e aceitação da avença, razão pela qual devem ser examinadas no juízo de origem.

As questões relativas à possibilidade jurídica da liminar de despejo em contrato garantido por fiança e à exigibilidade de caução possuem natureza de direito e podem ser apreciadas no agravo de instrumento.

O rol do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 é exemplificativo, de modo que o magistrado pode conceder liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC quando demonstradas a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito da locadora decorre do contrato de locação não residencial, do aluguel mensal de R$ 5.000,00, da planilha que indica débito atualizado de R$ 73.746,05 relativo a aluguéis e encargos de fevereiro a dezembro de 2024, e da ausência de prova segura, em cognição sumária, de que os depósitos feitos a terceiro foram autorizados pela locadora ou a ela repassados.

O perigo de dano é evidenciado pelo fato de a locadora ser pessoa idosa, aposentada, de 73 anos, dependente da renda locatícia como fonte primária de subsistência, permanecendo privada dos aluguéis enquanto a locatária continua na posse do imóvel sem contraprestação.

A existência formal de fiança não afasta, por si só, a tutela de urgência quando a garantia fidejussória tem eficácia prática incerta, especialmente porque o fiador indicado na Cláusula Sétima do contrato é o próprio sócio-administrador da empresa locatária, que declarou situação financeira gravíssima.

A caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 pode ser dispensada em situação excepcional quando o débito locatício acumulado supera consideravelmente o valor correspondente a três meses de aluguel, pois a exigência perde funcionalidade concreta e se converte em obstáculo meramente formal à efetividade da tutela jurisdicional.

O princípio da preservação da empresa não autoriza a perpetuação de relação locatícia marcada por inadimplemento contumaz, pois a proteção da atividade empresarial pressupõe viabilidade econômica e capacidade de cumprimento das obrigações contratuais.

O inadimplemento total superveniente desde janeiro de 2025, confirmado pela agravante, altera as circunstâncias que fundamentaram o efeito suspensivo e autoriza a revogação da tutela recursal, nos termos do art. 296 do CPC, para impedir a ocupação gratuita e indefinida do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O tribunal não conhece, em agravo de instrumento, alegações fáticas controvertidas não apreciadas pelo juízo de origem e dependentes de instrução probatória. 2. O rol do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 é exemplificativo e não impede a concessão de liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC. 3. A existência formal de fiança não obsta a tutela de urgência quando a probabilidade do direito e o perigo de dano estão demonstrados e a garantia apresenta eficácia prática incerta. 4. A caução equivalente a três meses de aluguel pode ser dispensada, em caráter excepcional, quando o débito locatício acumulado supera expressivamente esse montante. 5. A tutela recursal pode ser revogada quando fato superveniente altera as circunstâncias que motivaram sua concessão, especialmente diante de inadimplemento total durante a vigência do efeito suspensivo.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 8.245/1991, arts. 37 e 59, § 1º, IX; CPC, arts. 5º, 10, 296, 300 e 932, III; CPC/1973, art. 273.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.207.161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 08-02-2011, DJe 18-02-2011; STJ, AgInt no AREsp n. 1.238.739/GO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 15-05-2018; STJ, AgInt no TP n. 4.482/ES, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12-06-2023; TJES, AI n. 5004182-13.2021.8.08.0000, Rel. Des. Annibal Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, j. 31-03-2022; TJES, AI n. 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho,
2ª
Câmara Cíve
l
, j. 17-02-2022; TJES, AI n. 5000335-66.2022.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 28-04-2022; TJES, AI n. 5004543-25.2024.8.08.0000, Relª Desª Heloísa Cariello, 4ª Câmara Cível, j. 19-12-2024; TJES, AI n. 5002858-80.2024.8.08.0000, Rel. Des. Conv. Luiz Guilherme Risso, 2ª Câmara Cível; TJES, AI n. 0021760-07.2018.8.08.0024, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 14-05-2019, DJ 24-05-2019; TJES, AI n. 0010855-06.2019.8.08.0024, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 28-01-2020.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar provimento a ele, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
5003078-44.2025.8.08.0000
.

AGRAVANTE:

AUTO CENTER MARANELLO RODAS LTDA
.

AGRAVAD
A
: ANA MARIA NEVES SUDR
É
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Auto Center Maranello Rodas Ltda. em face da decisão de id 62746985 do processo originário, proferida pela ilustre Juíza de Direito da Segunda Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres e demais encargos (n. 5051437-84.2024.8.08.0024), ajuizada contra ela por Ana Maria Neves Sudré, que deferiu a tutela provisória de urgência e determinou a desocupação voluntária do imóvel situado à Av. Vitória, n. 2.312, Ilha de Monte Belo, Vitória/ES, no prazo de quinze dias, com expedição de mandado para desocupação compulsória em caso de descumprimento.

1.
— DO CONHECIMENTO DO RECURSO E DA PRELIMINAR DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA.

O recurso é tempestivo, está regularmente instruído com as peças obrigatórias e preenche os requisitos formais de admissibilidade. Contudo, antes do exame do mérito recursal, impõe-se enfrentar a preliminar de não conhecimento parcial suscitada pela agravada em sua contraminuta (id 12945810), fundada na alegação de que determinadas questões veiculadas no agravo configurariam supressão de instância por demandar instrução probatória ainda não realizada no juízo de origem.

Nesse sentido, a agravante articula, nas razões do recurso (id 12446638), dois planos argumentativos distintos: o primeiro, de natureza estritamente jurídica, questiona a legalidade formal da concessão da liminar de despejo em contrato garantido por fiança e sem prestação de caução, à luz do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/1991; o segundo, de natureza fática, sustenta que o inadimplemento alegado na inicial não seria real, porquanto teria realizado pagamentos ao longo de 2024 no total de R$ 75.778,83 em favor de Gilberto Neves Sudré, irmão da locadora, em cumprimento de avença verbal de longa data aceita pelas partes, que igualmente teria ajustado a realização dos pagamentos com atraso, sem incidência de penalidades.

A respeito das questões relativas ao acordo verbal de pagamentos diferidos e à suficiência dos depósitos realizados em favor de terceiro como adimplemento válido das obrigações locatícias, a preliminar de supressão de instância merece acolhimento, porque a sua apreciação pelo Tribunal exigiria o exame e a valoração de matéria fático-probatória que não foi objeto de cognição pelo Juízo singular, dado que tais alegações foram introduzidas no processo, pela primeira vez, na contestação apresentada em 12-03-2025 (id 64882955), após a prolação da decisão recorrida. O sistema processual pátrio reserva à instância revisora a função de controle da correção da decisão proferida no Juízo de origem, e não a de exame irrestrito da causa. Descabe ao tribunal, portanto, pronunciar-se, em sede recursal, sobre questões que não foram previamente enfrentadas pelo magistrado de primeiro grau, sob pena de violar o duplo grau de jurisdição e a garantia do contraditório.

Nesse ponto, o agravo não merece ser conhecido, na medida em que pretende, com base em alegações fáticas controvertidas e ainda dependentes de dilação probatória, a existência e validade do acordo verbal, a aceitação regular dos depósitos em favor do irmão da locadora como cumprimento das obrigações contratuais e o efetivo montante dos valores pagos, alterar a conclusão da decisão recorrida a respeito do inadimplemento da locatária. Essas questões deverão ser amplamente debatidas e provadas no juízo de origem, não sendo possível ao tribunal antecipá-las em cognição sumária, e sua solução, em última análise, integrará o mérito da ação principal, a ser definido em sentença após regular instrução probatória.

Diversamente, as questões jurídicas nucleares do recurso, quais sejam, a (im)possibilidade da liminar de despejo em contrato garantido por fiança e a (dis)pensabilidade da caução exigida pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991, são matéria de direito puro, insuscetível de qualificação como supressão de instância, porque decorrem da simples leitura do instrumento contratual (Cláusula Sétima — id 56272497) em confronto com o texto legal, prescindindo de instrução probatória. O recurso é, portanto, conhecido parcialmente, excluídas as razões de fato relativas ao acordo verbal e aos pagamentos realizados a terceiro, e apreciado no que tange à questão jurídica da legalidade da liminar.

2.
— DA QUESTÃO JURÍDICA CENTRAL: TAXATIVIDADE DO ART. 59, § 1º, DA LEI N. 8.245/
19
91 - FIANÇA E CAUÇÃO.

O cerne da controvérsia recursal reside na interpretação e aplicação do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/1991, com a redação dada pela Lei n. 12.112/2009, que estabelece os requisitos para a concessão de liminar de despejo em ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. Nos termos do referido dispositivo, a concessão da liminar pressupõe, cumulativamente: (a) que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo; e (b) que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

A agravante sustenta que o preenchimento de ambos os requisitos é indispensável para a concessão da liminar, e que, não estando satisfeitas aquelas condições no presente caso, em razão da existência de garantia fidejussória (fiança prevista na Cláusula Sétima do contrato) e da ausência de depósito da caução, a decisão recorrida teria incorrido em ilegalidade ao deferir a tutela de urgência. A ela, contudo, não assiste razão, pelos motivos que passo a expor.

3.
— DA NATUREZA EXEMPLIFICATIVA DO ROL DO ART. 59, § 1º, DA LEI N. 8.245/
19
91.

É orientação pacífica e consolidada na jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça que o rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 não é taxativo, podendo o magistrado conceder a liminar de despejo com fundamento nas normas processuais gerais que autorizam o deferimento de tutela antecipada, desde que preenchidos os requisitos para a medida. Nesse sentido, o
leading case
em matéria de tutela liminar de despejo naquela Corte Superior é o REsp n. 1.207.161/AL (4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08-02-2011, DJe 18-02-2011), no qual se firmou a tese de que “O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida”. Esse entendimento foi reiterado em diversas oportunidades pelo STJ, inclusive após o advento do Código de Processo Civil de 2015, que substituiu a tutela antecipada do art. 273 do CPC/73 pela tutela de urgência do art. 300, sem que isso implicasse qualquer alteração na orientação jurisprudencial sobre a exemplificatividade do rol do art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato, conforme confirmado no AgInt no AREsp n. 1.238.739/GO (3ª Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 15-05-2018) e no AgInt no TP n. 4.482/ES (3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12-06-2023), este último oriundo do próprio Estado do Espírito Santo e diretamente relacionado à matéria aqui debatida.

No âmbito deste Tribunal de Justiça, a mesma orientação foi adotada reiteradamente, inclusive em julgados mais recentes que firmaram entendimento no sentido de que, preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, é admissível a concessão da liminar de despejo independentemente da observância estrita dos pressupostos elencados no art. 59, §1º, da Lei n. 8.245/91. Nesse sentido, destacam-se os seguintes precedentes deste egrégio Tribunal: AI 5004182-13.2021.8.08.0000 (1ª Câmara Cível, Rel. Des. Annibal Rezende Lima, j. 31-03-2022); AI 5002608-52.2021.8.08.0000 (2ª Câmara Cível, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 17-02-2022); AI 5000335-66.2022.8.08.0000 (2ª Câmara Cível, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 28-04-2022); AI 5004543-25.2024.8.08.0000 (4ª Câmara Cível, Relª Desª Heloísa Cariello, j. 19-12-2024); e AI 5002858-80.2024.8.08.0000 (2ª Câmara Cível, Rel. Des. Conv. Luiz Guilherme Risso). Registre-se, ainda, que o entendimento ora adotado está em consonância com a jurisprudência desta relatoria, consoante se extrai do AI n. 0021760-07.2018.8.08.0024 (024189009103) (3ª Câmara Cível, j. 14-05-2019, DJ 24-05-2019) e do AI n. 0010855-06.2019.8.08.0024 (3ª Câmara Cível, j. 28-01-2020), nos quais se assentou, de forma expressa, que as hipóteses de concessão de liminar de despejo não estão circunscritas às situações mencionadas no art. 59, §1º, da Lei n. 8.245/91, sendo cabível a tutela antecipada desde que verificados os pressupostos legais.

Firmada, assim, a premissa da não taxatividade do rol do art. 59, §1º, da Lei n. 8.245/91, cumpre examinar se, no presente caso, estavam demonstrados, em cognição sumária, os pressupostos da tutela de urgência previstos no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a fim de verificar se a decisão recorrida está ou não correta ao deferi-la.

4.
— DA PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO C
ÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
.

A probabilidade do direito invocado pela agravada encontra-se suficientemente demonstrada nos elementos que instruem o processo originário. O contrato de locação não residencial, celebrado entre as partes em 10 de outubro de 2014 e prorrogado por prazo indeterminado, está comprovado pelo instrumento de id 56272497, que atesta a relação jurídica locatícia e fixa o aluguel mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor acordado em substituição ao valor original de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais) em virtude das dificuldades decorrentes da pandemia de COVID-19. O inadimplemento das obrigações locatícias a partir de fevereiro de 2024 está demonstrado pela planilha de id 56273311, que apresenta débito total atualizado de R$ 73.746,05 (setenta e três mil, setecentos e quarenta e seis reais e cinco centavos), calculado sobre os aluguéis dos meses de fevereiro a dezembro de 2024, a Taxa de Ocupação devida ao Serviço de Patrimônio da União, as parcelas referentes ao Processo Administrativo Municipal n. 7466665/2011, a multa contratual equivalente a três meses de aluguel prevista na Cláusula Oitava do contrato, além de correção monetária e juros moratórios. Esse montante não foi contestado de forma eficaz pela agravante em sede recursal: as transferências bancárias realizadas em favor de Gilberto Neves Sudré, irmão da locadora, juntadas como documentos de id 64882961, carecem de qualquer comprovação de que foram aceitas pela locadora como adimplemento válido das obrigações locatícias, porquanto não há recibos emitidos pela proprietária, notificação a ela dirigida reconhecendo essa forma de pagamento como regular, nem qualquer outro elemento que demonstre, com a segurança necessária em cognição sumária, que os depósitos realizados em favor de terceiro foram efetivamente autorizados pela locadora ou a ela repassados. A ausência de prova inequívoca sobre a validade dessa modalidade de pagamento mantém a probabilidade do direito ao despejo como incontroversa neste momento processual, ressalvado o aprofundamento da questão na instrução processual perante o juízo de origem.

O perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, por sua vez, apresenta-se de forma ostensiva e progressiva na situação descrita nos autos. A locadora, Ana Maria Neves Sudré, é pessoa idosa, com 73 anos de idade à data da petição de fato novo (id 18056246), aposentada e dependente do aluguel do imóvel como fonte primária de renda para o seu sustento e sobrevivência, conforme expressamente declarado nos autos. A manutenção da locatária inadimplente na posse do imóvel, sem qualquer contraprestação, impõe à locadora prejuízo de natureza material contínuo e crescente, que se projeta não apenas sobre os valores já vencidos, mas também sobre as parcelas que se vencem mensalmente enquanto perdura a ocupação indevida, inviabilizando a locação do bem a terceiros e suprimindo, de forma integral, a renda da agravada. A gravidade desse quadro não pode ser subestimada à luz do princípio da proporcionalidade na análise dos interesses em conflito: de um lado, a preservação da atividade empresarial de uma microempresa que, por declaração da própria agravante (id 18436792), encontra-se em situação financeira gravíssima, incapaz de honrar nem sequer os aluguéis vincendos; de outro, a proteção de uma pessoa idosa que depende da renda locatícia para sobreviver e que está há mais de dois anos privada dessa receita. A ponderação desses elementos, à luz do princípio da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade, conduz inevitavelmente à conclusão de que o
periculum in mora
é muito mais intenso para a locadora do que eventual dano à continuidade da atividade empresarial da locatária, que, de todo modo, já se encontra comprometida pela situação de insolvência declarada.

Impõe-se registrar, a propósito, um elemento fático de relevância jurídica que a análise detida dos autos revela: o fiador indicado na Cláusula Sétima do contrato, Denner Amadeu Batista, é o próprio sócio-administrador da empresa locatária, conforme atesta o Quadro de Sócios e Administradores extraído do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (id 64882958). Essa circunstância compromete substancialmente a eficácia prática da garantia fidejussória invocada pela agravante como razão para obstaculizar a liminar: em um contexto no qual a empresa locatária declarou expressamente estar impossibilitada de cumprir suas obrigações em razão de dificuldades financeiras graves (id 18436792), a solvabilidade do único sócio, que administrou a mesma empresa ao longo de todo o período de inadimplemento, é, no mínimo, incerta e de improvável concretização como mecanismo efetivo de satisfação do crédito da locadora. Nessa perspectiva, a existência formal de fiança, prestada pelo próprio responsável pela gestão da empresa inadimplente, não se traduz em garantia real de que a locadora obterá a satisfação de seu crédito pela via da execução dos fiadores, esvaziando, assim, a
ratio
protetiva que o legislador pretendeu conferir ao requisito da ausência de garantia no inciso IX do §1º do art. 59 da Lei n. 8.245/91.

5.
— DA DISPENSABILIDADE DA CAUÇÃO.

No que diz respeito à exigência de caução equivalente a três meses de aluguel, prevista no § 1º do art. 59 da Lei n. 8.245/1991 como condição formal para a concessão da liminar de despejo por falta de pagamento, cumpre observar que a jurisprudência desta Corte Estadual, em consonância com a orientação de outros tribunais, tem admitido a sua dispensa em situações excepcionais, notadamente quando o valor do débito acumulado supera, com expressiva margem, o montante correspondente a três meses de aluguel.

A
ratio
da exigência de caução reside na proteção do locatário contra os riscos decorrentes de uma eventual revogação da liminar: trata-se de garantia destinada a assegurar o ressarcimento dos prejuízos que a desocupação forçada poderia causar ao locatário, caso se demonstre, ao final, a improcedência da ação. Entretanto, quando o débito locatício acumulado já supera amplamente o valor da caução, tornando o crédito do locador muito superior ao risco potencial de dano ao locatário, a exigência da caução perde a sua funcionalidade concreta, transformando-se em obstáculo meramente formal desprovido de propósito protetivo real. Nessas hipóteses, a dispensa é não apenas admissível, mas exigida pelo princípio da proporcionalidade e da efetividade da tutela jurisdicional.

No caso em exame, o débito de R$ 73.746,05 (setenta e três mil, setecentos e quarenta e seis reais e cinco centavos), apurado na planilha de id 56273311, equivale a aproximadamente quatorze meses e três semanas de aluguel e a quase cinco vezes o valor da caução exigida pelo art. 59, §1º, da Lei n. 8.245/1991 (R$ 15.000,00 — equivalente a três meses de aluguel de R$ 5.000,00). A desproporção entre o débito acumulado e o valor da caução é, portanto, de tal ordem que a função de garantia desta última está funcionalmente incorporada pela própria magnitude do crédito da locadora, que assegura, com larga margem, o ressarcimento de eventuais prejuízos da locatária em caso de revogação da liminar. Essa compreensão está alinhada ao entendimento deste Tribunal, conforme se extrai, entre outros, do AI n. 5004543-25.2024.8.08.0000 (4ª Câmara Cível, Relª Desª Heloísa Cariello, j. 19-12-2024), no qual se assentou que a caução pode ser dispensada “quando a dívida locatícia acumulada ultrapassa consideravelmente o valor de três meses de aluguel”, e do AI n. 5002858-80.2024.8.08.0000 (2ª Câmara Cível, Rel. Des. Conv. Luiz Guilherme Risso), no qual se fixou, em sede de tese de julgamento, que “a ausência de garantia locatícia e a existência de débito superior ao equivalente a três meses de aluguel justificam a dispensa da caução prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/1991”.

Igualmente pertinente ao caso a ponderação de que, não obstante o contrato de locação tivesse cláusula prevendo a prestação de caução pela locadora, jamais houve o oferecimento dessa garantia ao longo de toda a relação locatícia. Não seria razoável exigir que a locadora, privada de renda há mais de dois anos, aporte numerário em juízo como condição para obter a proteção de seu direito de propriedade, a um só tempo sem receber os aluguéis devidos, suportando os custos de um processo judicial e vendo-se obrigada a depositar valores para garantir a eficácia de medida que a lei lhe assegura. Tal exigência, nas circunstâncias do caso concreto, traduziria evidente ofensa ao princípio da efetividade da tutela jurisdicional e ao direito fundamental de acesso à justiça.

6.
— DO PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL E SEUS LIMITES.

A agravante sustenta que o despejo imediato de empresa com 27 anos de operação no local causaria dano irreparável, invocando implicitamente o princípio da preservação da empresa. Contudo, não se afigura lícito utilizar o princípio da conservação da atividade empresarial com o objetivo de perpetuar relações jurídicas cujo substrato obrigacional foi sistematicamente descumprido. Uma vez configurado o inadimplemento contumaz, o princípio da preservação da empresa deve ceder ao princípio do
pacta sunt servanda
e ao direito de propriedade do locador, pois a proteção da atividade empresarial não pode ser instrumentalizada como escudo contra o cumprimento das obrigações contratuais livremente assumidas.

Ademais, o argumento do tempo de operação no local, invocado pela agravante como elemento a justificar a manutenção do efeito suspensivo, produz, em verdade, efeito retórico inverso ao pretendido: precisamente porque opera no imóvel há mais de vinte e sete anos, a agravante tinha pleno conhecimento das obrigações contratuais que lhe incumbiam e das consequências do inadimplemento, não podendo invocar a longevidade da relação locatícia como razão para eximir-se do cumprimento de suas obrigações ou para obstar a retomada do imóvel pela proprietária. O princípio da preservação da empresa pressupõe, para sua aplicação, que a empresa a ser preservada demonstre viabilidade econômica e capacidade de cumprimento de suas obrigações; no presente caso, a própria agravante reconheceu, em sua manifestação de id 18436792, que se encontra em “situação financeira extremamente desfavorável”, incapaz de honrar nem sequer as parcelas locatícias vincendas, o que, por si só, afasta qualquer argumento de preservação com base na continuidade das atividades.

7.
— DO FATO NOVO E DA CESSAÇÃO DO EFEITO SUSPENSIVO.

O quadro fático superveniente à concessão do efeito suspensivo, introduzido nos autos pela petição de id 18056246 e confirmado pela própria agravante em sua manifestação de id 18436792, impõe deliberação específica do colegiado sobre a cessação dos efeitos da decisão monocrática de id 12470309.

Nesse sentido, o efeito suspensivo foi deferido em 28-02-2025 com fundamento na probabilidade de provimento do recurso e no risco de dano grave e de difícil reparação para a agravante, consubstanciado na possibilidade de encerramento das atividades empresariais em razão do despejo imediato. Entretanto, as circunstâncias de fato que sustentaram essa decisão se alteraram substancialmente no curso do processo: desde janeiro de 2025, a agravante permaneceu na posse do imóvel sem efetuar qualquer pagamento de aluguel, de taxas condominiais, de IPTU ou de qualquer outro encargo locatício, conforme noticiado pela agravada e confirmado pela agravante, que atribuiu a inadimplência a dificuldades financeiras decorrentes de danos estruturais causados por chuvas em 2025. Isso significa que, ao longo de aproximadamente dezesseis meses de vigência do efeito suspensivo, de janeiro de 2025 a maio de 2026, a agravante acumulou novo débito equivalente a aproximadamente oitenta mil reais em aluguéis apenas (dezesseis meses × R$ 5.000,00), além dos encargos acessórios não adimplidos, elevando o débito total estimado para montante superior a R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais).

A instrumentalização do efeito suspensivo para perpetuar a ocupação do imóvel sem qualquer contrapartida financeira à proprietária idosa e aposentada configura desvio de finalidade processual incompatível com os princípios da boa-fé processual (art. 5º do CPC) e da lealdade das partes. O efeito suspensivo foi concedido para preservar a situação da agravante enquanto se aguardava o julgamento do mérito recursal, e não para conferir-lhe um título de ocupação gratuita e indefinida do imóvel alheio. A grave deterioração das condições financeiras da agravante, reconhecida por ela própria, e a inadimplência total durante todo o período de vigência do efeito suspensivo demonstram que a medida cautelar não alcançou nem poderia alcançar o objetivo de preservar a empresa, que permaneceu funcionando no imóvel à custa de um dano progressivo e crescente imposto à locadora.

Nos termos do art. 296 do Código de Processo Civil, “a tutela provisória conserva sua eficácia na pendência do processo, mas pode, a qualquer tempo, ser revogada ou modificada”. A alteração das circunstâncias que motivaram a concessão do efeito suspensivo, consubstanciada no inadimplemento total superveniente e no agravamento exponencial do prejuízo da locadora, autoriza e recomenda a revogação da tutela recursal concedida no início do processamento do recurso, restaurando-se a eficácia da decisão liminar de id 62746985 do processo originário.

8.
— DISPOSITIVO.

Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso, excluindo da cognição deste Tribunal as alegações de fato relativas ao acordo verbal de pagamentos com atraso e à suficiência dos depósitos realizados em favor de terceiro como adimplemento das obrigações locatícias, por configurar supressão de instância em relação a matéria ainda não apreciada pelo juízo de origem, e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
a ele, mantendo a decisão interlocutória de id 62746985 do processo originário, que deferiu a tutela provisória de urgência e determinou a desocupação voluntária do imóvel situado à Av. Vitória, n. 2.312, Ilha de Monte Belo, Vitória/ES, restando revogada, por óbvio, a decisão concessiva de efeito suspensivo ao recurso.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO COM O RELATOR