Tribunal: TJES
Processo: 5003443-95.2022.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-02-06

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DE MÉRITO. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por empresa do ramo imobiliário contra acórdão que negou provimento à apelação cível, mantendo a sentença de procedência que determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a devolução de 75% dos valores pagos pelos compradores. A embargante alega omissões referentes à ilegitimidade passiva, chamamento ao processo, percentual de retenção, taxa de fruição e termo inicial dos juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão recorrido incorreu em omissão quanto a matérias de ordem pública ou de mérito, ou se os embargos constituem mera tentativa de rediscussão do julgado e inovação recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e destinam-se estritamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo incabíveis para o reexame de questões já decididas ou para a análise de matérias não suscitadas no recurso principal.

Matérias relativas à ilegitimidade passiva e chamamento ao processo que não foram deduzidas na apelação configuram inovação recursal, impedindo sua apreciação em sede de embargos declaratórios.

Temas como a inversão de cláusula penal e devolução de corretagem, que não integraram o dispositivo condenatório, carecem de interesse recursal e não caracterizam omissão.

O acórdão embargado fundamentou expressamente a limitação da retenção a 25% dos valores pagos ante a ausência de comprovação de submissão ao regime de patrimônio de afetação, bem como a improcedência da cobrança de taxa de fruição pela inexistência de transferência da posse.

Não há omissão quanto aos juros de mora quando a decisão recorrida já determina sua incidência a partir do trânsito em julgado, conforme pleiteado, revelando o mero inconformismo da parte com o resultado global do julgamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003443-95.2022.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

APELADO: JAYME VIEIRA TORRES FILHO e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DE MÉRITO. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por empresa do ramo imobiliário contra acórdão que negou provimento à apelação cível, mantendo a sentença de procedência que determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a devolução de 75% dos valores pagos pelos compradores. A embargante alega omissões referentes à ilegitimidade passiva, chamamento ao processo, percentual de retenção, taxa de fruição e termo inicial dos juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão recorrido incorreu em omissão quanto a matérias de ordem pública ou de mérito, ou se os embargos constituem mera tentativa de rediscussão do julgado e inovação recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e destinam-se estritamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo incabíveis para o reexame de questões já decididas ou para a análise de matérias não suscitadas no recurso principal.

Matérias relativas à ilegitimidade passiva e chamamento ao processo que não foram deduzidas na apelação configuram inovação recursal, impedindo sua apreciação em sede de embargos declaratórios.

Temas como a inversão de cláusula penal e devolução de corretagem, que não integraram o dispositivo condenatório, carecem de interesse recursal e não caracterizam omissão.

O acórdão embargado fundamentou expressamente a limitação da retenção a 25% dos valores pagos ante a ausência de comprovação de submissão ao regime de patrimônio de afetação, bem como a improcedência da cobrança de taxa de fruição pela inexistência de transferência da posse.

Não há omissão quanto aos juros de mora quando a decisão recorrida já determina sua incidência a partir do trânsito em julgado, conforme pleiteado, revelando o mero inconformismo da parte com o resultado global do julgamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e não acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de embargos de declaração

opostos por
GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face do acórdão ID 12305078, que negou provimento ao recurso de apelação interposto contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos por
JAYME VIEIRA TORRES FILHO
e
HELAINE FAGUNDES BRAGANCA VIEIRA TORRES
, ora Embargados.

Em suas razões recursais (ID 12611140), a Embargante alega que o acórdão embargado incorreu em omissão, sob os seguintes fundamentos: (i) ilegitimidade passiva quanto à devolução de quantia paga a título de taxa de corretagem; (ii) necessidade de chamamento ao processo da empresa WAM Comercialização S/A; (iii) não merece prosperar o pleito alusivo às condições dos contratos de compra e venda para devolução dos valores pleiteados, visto que não há qualquer abusividade e ou cláusula passível de nulidade; (iv) em razão da rescisão contratual, deve ser retido o percentual de 50% (cinquenta por cento), nos exatos termos da Cláusula 8, § 4º, do contrato; (v) a aplicação da inversão da cláusula penal impõe um ônus desproporcional e injusto à empresa; (vi) deve ser julgado improcedente o pedido de devolução dos valores relativo a intermediação da venda, destinada para remuneração dos serviços de corretagem do negócio firmado; (vii) requer que seja declarada a validade da Cláusula Oitava, § 3º, do contrato, que prevê a retenção da fruição, tendo em vista o prejuízo gerado à Embargante que deixou de ter rendimentos com o aluguel do imóvel; (ix) os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, já que não há mora por parte da promitente vendedora, ora Embargante; (x) o percentual de 20% a título de honorários é excessivamente oneroso e desproporcional à natureza da demanda.

Pois bem.

Como cediço, os embargos de declaração consubstanciam recurso de fundamentação vinculada, destinado a sanar vício de obscuridade, contradição ou omissão, ou, ainda, para corrigir erro material constante do pronunciamento jurisdicional impugnado, conforme art. 1.022 do CPC,
in verbis
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Em relação ao vício de
omissão
, caracteriza-se diante da
“ausência de apreciação de ponto ou questão relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado, inclusive as matérias que deva conhecer de ofício (art. 1022, II, do Novo CPC)” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – 1.ed. – Salvador: Editora JusPodivm, 2016, p. 1.715).

De início, observa-se que as matérias alusivas à (1) ilegitimidade passiva e (2) chamamento ao processo não foram sequer deduzidas no recurso de apelação. Já a matéria atinente à (3) inversão de cláusula penal e (4) devolução de comissão de corretagem sequer integram a tutela condenatória, eis que determinado, apenas e tão somente, a devolução de “75% (setenta e cinco por centos) das 31 (trinta e uma) parcelas pagas pelos autores das datas de 15/09/2019 a 15/03/2022”.

Quanto aos demais pontos, tenho que a Embargante, a pretexto de omissão, pretende, em verdade, o reexame das questões já examinadas por este órgão julgador, o que não consubstancia vício sanável pela via estreita dos aclaratórios.

Conforme se extrai do inteiro teor do acórdão embargado, este órgão colegiado examinou todas as questões pertinentes ao deslinde da controvérsia, concluindo, a partir do lastro probatório coligido aos autos, pela manutenção da sentença que reconheceu o direito à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, assegurando à Embargante a retenção de 25%.

A constatação do direito de retenção de 25% e não 50% das parcelas pagas restou bem fundamentado no acórdão, não havendo, sobre tal questão, qualquer lacuna, in litteris:

“Após o pagamento das 31 primeiras parcelas de um total de 124, requereram a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, não concordando, entretanto, com a retenção de 50% do valor pago, tal como previsto na cláusula 8ª, parágrafo segundo, do referido instrumento.

Acerca do assunto, a Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, dispõe que, na hipótese de rescisão contratual no interesse de comprador, poderá o contrato prever pena convencional que não poderá exceder 25% da quantia paga,
in litteris
:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II -
a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga
.

(...)

Lado outro, o § 5º, do mencionado dispositivo legal, autoriza a pactuação de pena convencional de até 50% da quantia paga, na hipótese em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação:

§ 5º
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação
, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja
estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
.

A submissão da incorporação ao regime do patrimônio de afetação, por sua vez, comprova-se mediante a constituição de patrimônio de afetação devidamente declarado no memorial de incorporação, nos precisos termos do art. 31-A, § 10, da Lei n. 4.591/1964, ônus do qual não se desincumbiu a apelante (art. 373, II, do CPC), embora tenha tido oportunidade para tanto.

Assim, considerando que no CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA não há informação de que a incorporação estaria submetida ao regime de patrimônio de afetação, e considerando que tampouco consta dos autos o memorial de incorporação ou certidão de ônus reais do imóvel, é de rigor a manutenção da sentença neste particular, limitando-se, portanto, a pena convencional ao limite de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018.”

No que se refere à taxa de fruição, o acórdão foi expresso ao reconhecer que a retenção seria indevida, diante da ausência de efetiva transferência da posse ao promitente-comprador, na esteira da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Relativamente à taxa de fruição com fundamento no art. 67-A, § 2º, inc. III, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, entendo indevida a compensação pretendida.

A respeito do assunto, a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a taxa de fruição é devida apenas se houver efetiva transferência da posse ao promitente-comprador,
in verbis
:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador,
é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.
Precedentes. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto ao valor fixado a título de taxa de fruição e aos critérios de cálculos utilizados, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.090.348/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

No caso, entretanto, afirma-se na exordial, expressamente, que o imóvel apenas seria entregue em abril/2022, ao passo que a demanda foi ajuizada em fevereiro/2022, contexto fático não impugnado por ocasião da apresentação da defesa, de sorte que se trata de ponto incontroverso.

Assim, diante da inexistência de efetiva transferência da posse ou da aptidão para o gozo da fração do tempo previsto nos cronogramas de uso compartilhado do bem imóvel, razão pela qual a sentença não merece reforma também neste particular.”

Quanto aos juros de mora, não há qualquer omissão, uma vez que a sentença determina a sua
incidência a partir do trânsito em julgado
, conforme constou expressamente do dispositivo (ID 8988943).

Por derradeiro, a impugnação alusiva aos honorários advocatícios sucumbenciais consubstanciam mero inconformismo, não havendo, também neste particular, qualquer omissão.

A hipótese, pois, é de desprovimento do recurso interposto, eis que ausente o vício alegado.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de embargos de declaração e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)