Tribunal: TJES
Processo: 5008633-05.2022.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2026-03-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA LIVRE E DESEMBARAÇADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TÍTULO INEXIGÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. APELAÇÃO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES EMBARGOS À EXECUÇÃO E EXTINGUIU EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL FUNDADA EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
2. O APELANTE SUSTENTA QUE O PAGAMENTO DA PRIMEIRA PARCELA SERIA CONDIÇÃO PARA QUITAÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E LIBERAÇÃO DO IMÓVEL, QUE A TRANSFERÊNCIA FORMAL OCORRERIA APENAS APÓS O PAGAMENTO INTEGRAL E QUE O TÍTULO SERIA VÁLIDO E EXIGÍVEL.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se é exigível a execução de multa/obrigações prevista em promessa de compra e venda quando o promitente vendedor não demonstra o cumprimento da obrigação contratual de disponibilizar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, estando o bem gravado com alienação fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O contrato impôs ao promitente vendedor o dever expresso de vender o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, o que não se compatibiliza com a manutenção de alienação fiduciária sem prova de quitação ou de anuência do credor para liberação imediata.
5. Não há cláusula clara que condicione a entrega do imóvel sem ônus ao pagamento da primeira parcela, de modo que prevalece o conteúdo expresso do ajuste, interpretado conforme a boa-fé objetiva e a função do contrato.
6. Incide a exceção do contrato não cumprido, pois, em contrato bilateral, não é possível exigir o cumprimento da prestação da outra parte, inclusive multa, sem o adimplemento prévio da obrigação essencial do próprio exequente.
7. A previsão de transferência formal do bem ao final do pagamento não autoriza a exigência de penalidade com base em inadimplemento do comprador quando subsiste gravame real relevante não assumido expressamente como risco do negócio.
8. A prova oral sobre eventual destinação da primeira parcela para quitar financiamento não afasta a inexigibilidade do título, que pressupunha exigência de multa/obrigações sem demonstração de adimplemento, ou de condições imediatas de adimplemento, pelo exequente.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido. Mantida a sentença. Honorários majorados de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa.
Tese de julgamento: “1. É inexigível a execução de multa/obrigações fundada em promessa de compra e venda quando o promitente vendedor não demonstra o cumprimento da obrigação essencial de disponibilizar o imóvel livre e desembaraçado de ônus. 2. A existência de alienação fiduciária sobre o bem, sem prova de quitação ou de anuência do credor para liberação imediata, autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido e impede a cobrança de penalidade do promitente comprador.”
_________
Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 113, 421, 422 e 476; CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008633-05.2022.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALESSANDRO ANTONIO LABANCA

APELADO: CLAUDIMERY SCHMIDT FURTADO PINTO

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA LIVRE E DESEMBARAÇADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TÍTULO INEXIGÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. APELAÇÃO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES EMBARGOS À EXECUÇÃO E EXTINGUIU EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL FUNDADA EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
2. O APELANTE SUSTENTA QUE O PAGAMENTO DA PRIMEIRA PARCELA SERIA CONDIÇÃO PARA QUITAÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E LIBERAÇÃO DO IMÓVEL, QUE A TRANSFERÊNCIA FORMAL OCORRERIA APENAS APÓS O PAGAMENTO INTEGRAL E QUE O TÍTULO SERIA VÁLIDO E EXIGÍVEL.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se é exigível a execução de multa/obrigações prevista em promessa de compra e venda quando o promitente vendedor não demonstra o cumprimento da obrigação contratual de disponibilizar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, estando o bem gravado com alienação fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O contrato impôs ao promitente vendedor o dever expresso de vender o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, o que não se compatibiliza com a manutenção de alienação fiduciária sem prova de quitação ou de anuência do credor para liberação imediata.
5. Não há cláusula clara que condicione a entrega do imóvel sem ônus ao pagamento da primeira parcela, de modo que prevalece o conteúdo expresso do ajuste, interpretado conforme a boa-fé objetiva e a função do contrato.
6. Incide a exceção do contrato não cumprido, pois, em contrato bilateral, não é possível exigir o cumprimento da prestação da outra parte, inclusive multa, sem o adimplemento prévio da obrigação essencial do próprio exequente.
7. A previsão de transferência formal do bem ao final do pagamento não autoriza a exigência de penalidade com base em inadimplemento do comprador quando subsiste gravame real relevante não assumido expressamente como risco do negócio.
8. A prova oral sobre eventual destinação da primeira parcela para quitar financiamento não afasta a inexigibilidade do título, que pressupunha exigência de multa/obrigações sem demonstração de adimplemento, ou de condições imediatas de adimplemento, pelo exequente.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido. Mantida a sentença. Honorários majorados de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa.
Tese de julgamento: “1. É inexigível a execução de multa/obrigações fundada em promessa de compra e venda quando o promitente vendedor não demonstra o cumprimento da obrigação essencial de disponibilizar o imóvel livre e desembaraçado de ônus. 2. A existência de alienação fiduciária sobre o bem, sem prova de quitação ou de anuência do credor para liberação imediata, autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido e impede a cobrança de penalidade do promitente comprador.”
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Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 113, 421, 422 e 476; CPC, art. 85, § 11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL

Nº

5008633-05.2022.8.08.0014

APTE
:
ALESSANDRO ANTONIO LABANCA

APDO
:
CLAUDIMERY SCHMIDT FURTADO PINTO

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por
Alessandro Antonio Labanca
, eis que irresignado com a sentença proferida pelo d. Juízo singular, que julgou procedentes os embargos à execução, extinguindo a execução de título extrajudicial ajuizada pelo apelante.

Sustenta o recorrente, em síntese, que:
(i)
a sentença desconsiderou que o pagamento da primeira parcela era condição suspensiva para a quitação da alienação fiduciária e consequente liberação do imóvel;
(ii)
o contrato previa que a transferência formal do bem somente ocorreria após o pagamento integral, inexistindo inadimplemento por parte do apelante;
(iii)
o Juízo a quo interpretou equivocadamente a cláusula contratual, entendendo que a alienação fiduciária inviabilizava a execução, quando, na verdade, cabia à parte apelada quitar a parcela inicial para possibilitar o desembaraço; e que
(iv)
o título executivo é válido e exigível, não havendo fundamento para a procedência dos embargos à execução.

Pois bem.

A controvérsia devolvida a esta instância, tal como posta nas razões recursais, cinge-se à regularidade da execução lastreada em instrumento particular de promessa de compra e venda, diante do reconhecimento, na origem, de que o promitente vendedor não cumpriu obrigação essencial do ajuste, consistente em disponibilizar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, circunstância que inviabilizaria a exigibilidade da multa/obrigações executadas.

De início, observo que a r. sentença delimitou o cerne da lide na aferição da validade do título e da regularidade do procedimento executivo, destacando que o contrato impunha ao embargado/apelante o dever de vender o imóvel “
livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais
” e que, contudo, restou comprovado que o bem se encontrava alienado fiduciariamente à instituição financeira, “
impossibilitando a entrega conforme pactuado
”, razão pela qual não seria juridicamente exigível compelir o promitente comprador ao cumprimento (inclusive multa) quando a obrigação contraposta não foi satisfeita.

Nessa esteira, não identifico razões para reforma do entendimento manifestado pelo douto Juízo singular.

Como sabido, a interpretação contratual deve prestigiar a boa-fé objetiva e a função do negócio (arts. 113, 421 e 422 do CC), extraindo-se do texto pactuado o sentido que melhor compatibilize o equilíbrio das prestações.

Nesse contexto, se o próprio instrumento estipula, de maneira expressa, obrigação do promitente vendedor de negociar o imóvel sem quaisquer ônus, tal comando não se harmoniza com a manutenção de gravame real que, por sua natureza, limita a disponibilidade do bem e, em situações concretas, pode até obstar a plena transmissão do domínio, notadamente quando sequer há prova de quitação ou de anuência do credor fiduciário para liberação imediata.

O argumento recursal de que haveria “
condição suspensiva
” consistente no pagamento da primeira parcela para que então o vendedor pudesse quitar a alienação fiduciária não se sustenta por duas razões principais.

Em primeiro, não há previsão clara no instrumento no sentido de que a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus estaria condicionada ao adimplemento inicial do preço, cláusula que, se fosse a real vontade das partes, deveria ter sido redigida de modo inequívoco e com distribuição expressa de riscos (até porque o gravame era fato objetivo e relevante).

A r. sentença, ao reconhecer que o ajuste continha obrigação positiva de vender o bem “livre e desembaraçado”, acertadamente confere prevalência ao conteúdo expresso do pacto.

A segunda razão decorre da própria lógica da exceção do contrato não cumprido: ainda que se admita, em tese, que certas etapas formais da transferência (como outorga de escritura/registro) possam ocorrer ao final do pagamento, isso não autoriza concluir que a compradora estaria obrigada a suportar a aquisição de bem milionário com ônus real não previsto como risco do negócio, para só então o vendedor, eventualmente, regularizar sua posição perante o credor fiduciário.

O art. 476 do Código Civil consagra que, nos contratos bilaterais, ninguém pode exigir o cumprimento da prestação da outra parte sem antes adimplir a sua, sobretudo quando a prestação inadimplida é central para o equilíbrio do ajuste — e aqui o dever de disponibilizar o imóvel sem ônus é elemento nuclear do sinalagma, tal como reconhecido no
decisum
recorrido.

Não prospera, ainda, a tentativa do apelante de deslocar o foco da obrigação “
livre e desembaraçado
” para a cláusula sobre “
transferência formal
” apenas após quitação integral. Ora, uma coisa é a estipulação de marco para a transferência registral; outra, distinta, é assumir que durante toda a execução contratual o vendedor poderia manter gravame real relevante, sem previsão expressa, e simultaneamente exigir multa/penalidade do comprador por falta de pagamento inicial, como se sua própria obrigação principal estivesse adimplida.

Novamente, a r. sentença acerta ao consignar que a imposição de multa por descumprimento exige que ambas as partes estejam cumprindo suas respectivas obrigações e que, não atendido o dever de entrega do bem livre de ônus, não é possível exigir a multa da embargante/apelada, ainda que outras tenham sido as motivações do desinteresse posterior.

Também não altera esse panorama a referência recursal à prova oral no sentido de que o pagamento da primeira parcela viabilizaria a quitação do financiamento. Ainda que tal narrativa tenha sido ventilada, ela não supera a circunstância objetiva de que, ao tempo pertinente, o imóvel estava gravado e, sobretudo, não afasta a constatação central: o título executado —
na forma em que foi manejado
— pressupunha exigibilidade de obrigação/multa sem que o exequente demonstrasse ter cumprido (ou estar em condições imediatas de cumprir) a obrigação contratual essencial que lhe incumbia, conforme assentado pelo d. Juízo de origem.

Em suma, ausente demonstração apta a infirmar o fundamento determinante do
decisum
— qual seja, a falta de atendimento à condição contratual de disponibilidade do imóvel sem ônus —, correta a conclusão de que a execução não poderia subsistir tal como proposta, por incidência da exceção do contrato não cumprido e pela ausência de lastro suficiente para exigir penalidade da parte contrária em cenário de inadimplemento relevante do próprio exequente.

Em face do exposto, conheço do recurso mas
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença como lançada nos autos.

Majoro os honorários sucumbenciais de 10% (dez) para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para negar provimento ao recurso.