Tribunal: TJES
Processo: 5000139-48.2022.8.08.0016
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-23

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL
. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA
.
COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.

MATÉRIA NÃO INVOCADA
EM PRIMEIRO GRAU
. INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA. APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA EM RELAÇÃO AO
PONTO. MÉRITO RECURSAL.
GRUPO ECONÔMICO. EMPRESAS COM SÓCIOS EM COMUM. ATUAÇÃO CONJUNTA NA COMERCIALIZAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

APLICABILIDADE DA TEORIA DA CAUSA MADURA.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL.

IMPOSSIBILIDADE.
BIS IN IDEM.

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgouparcialmente procedentes os pleitos autorais para i) rescindir os contratos de compra e venda de cota imobiliária por culpa dos promitentes compradores; ii) condenar a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A a restituir os requerentes o valor de 80% das parcelas efetivamente quitadas, após o decote de outras penalidades e obrigações do requerente, legal ou contratualmente previstas, e condenar os apelantes ao pagamento de honorários advocatícios aos apelados Natos Administradora Ltda, W Palmerton Administradora Ltda e Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, dada a sucumbência em relação a estes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se as empresas Natos Administradora Ltda., W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. integram grupo econômico com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A e, por consequência, devem responder solidariamente pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos; e (ii) verificar se configura
bis in idem
a retenção cumulativas das arras com cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Preliminar. A alegação das apelantes de ser indevida a cobrança de taxa de fruição não merece conhecimento, pois não foi objeto de discussão em primeiro grau, consubstanciando indevida inovação recursal. Recurso não conhecido em relação ao ponto.

4. Mérito. A configuração de grupo econômico pressupõe comunhão de interesses, atuação coordenada e integração operacional entre as empresas. Documentos colacionados nos autos demonstram que as empresas W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. integram grupo econômico com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A.

5. A responsabilidade solidária no âmbito do CDC exige que o agente integre a cadeia de fornecimento, atuando diretamente na produção, distribuição ou prestação do serviço objeto da relação de consumo, conforme pacífica jurisprudência do STJ. E no caso, a responsabilidade solidária entre empresas integrantes de grupo econômico para responder pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos decorre da atuação conjunta no empreendimento imobiliário.

6. A retenção cumulada das arras confirmatórias com a cláusula penal configura
bis in idem
, sendo indevida. Precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
E
mpresas que participam conjuntamente da comercialização e administração do empreendimento imobiliário respondem solidariamente na cadeia de consumo, sendo legítimas para responder pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos.

2. As arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas cumulativamente à cláusula penal, sob pena de
bis in idem
.

_________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 1.013, §3
o
, inciso III; CDC, art. 7º, parágrafo único, art. 14 e art. 25, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp n. 2.206.601/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 24/6/2025; AREsp n. 2.843.464/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 3/11/2025; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.860.381/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 17/11/2022;
TJES,
5000398-74.2021.8.08.0017, relator Des. FABIO BRASIL NERY, 2ª Câmara Cível, Julg. 01/10/2025; TJES, 0015893-35.2019.8.08.0012, relator Des. SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível, Julg: 19/12/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000139-48.2022.8.08.0016

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FELIPE AZEREDO ULIANA e outros

APELADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros (3)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL
. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA
.
COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.

MATÉRIA NÃO INVOCADA
EM PRIMEIRO GRAU
. INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA. APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA EM RELAÇÃO AO
PONTO. MÉRITO RECURSAL.
GRUPO ECONÔMICO. EMPRESAS COM SÓCIOS EM COMUM. ATUAÇÃO CONJUNTA NA COMERCIALIZAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

APLICABILIDADE DA TEORIA DA CAUSA MADURA.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL.

IMPOSSIBILIDADE.
BIS IN IDEM.

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgouparcialmente procedentes os pleitos autorais para i) rescindir os contratos de compra e venda de cota imobiliária por culpa dos promitentes compradores; ii) condenar a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A a restituir os requerentes o valor de 80% das parcelas efetivamente quitadas, após o decote de outras penalidades e obrigações do requerente, legal ou contratualmente previstas, e condenar os apelantes ao pagamento de honorários advocatícios aos apelados Natos Administradora Ltda, W Palmerton Administradora Ltda e Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, dada a sucumbência em relação a estes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se as empresas Natos Administradora Ltda., W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. integram grupo econômico com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A e, por consequência, devem responder solidariamente pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos; e (ii) verificar se configura
bis in idem
a retenção cumulativas das arras com cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Preliminar. A alegação das apelantes de ser indevida a cobrança de taxa de fruição não merece conhecimento, pois não foi objeto de discussão em primeiro grau, consubstanciando indevida inovação recursal. Recurso não conhecido em relação ao ponto.

4. Mérito. A configuração de grupo econômico pressupõe comunhão de interesses, atuação coordenada e integração operacional entre as empresas. Documentos colacionados nos autos demonstram que as empresas W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. integram grupo econômico com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A.

5. A responsabilidade solidária no âmbito do CDC exige que o agente integre a cadeia de fornecimento, atuando diretamente na produção, distribuição ou prestação do serviço objeto da relação de consumo, conforme pacífica jurisprudência do STJ. E no caso, a responsabilidade solidária entre empresas integrantes de grupo econômico para responder pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos decorre da atuação conjunta no empreendimento imobiliário.

6. A retenção cumulada das arras confirmatórias com a cláusula penal configura
bis in idem
, sendo indevida. Precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
E
mpresas que participam conjuntamente da comercialização e administração do empreendimento imobiliário respondem solidariamente na cadeia de consumo, sendo legítimas para responder pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos.

2. As arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas cumulativamente à cláusula penal, sob pena de
bis in idem
.

_________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 1.013, §3
o
, inciso III; CDC, art. 7º, parágrafo único, art. 14 e art. 25, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp n. 2.206.601/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 24/6/2025; AREsp n. 2.843.464/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 3/11/2025; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.860.381/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 17/11/2022;
TJES,
5000398-74.2021.8.08.0017, relator Des. FABIO BRASIL NERY, 2ª Câmara Cível, Julg. 01/10/2025; TJES, 0015893-35.2019.8.08.0012, relator Des. SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível, Julg: 19/12/2025.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Como relatado, cuida-se de apelação cível interposta por
FELIPE AZEREDO ULIANA
e
FABRÍCIO CHRISTE DE SOUZA

em face da r. sentença do id 15695250 que
julgo
u
parcialmente procedentes
os pleitos autorais para
i)
rescindir os contratos de id 15501356 e 15501358 por culpa dos promitentes compradores;
ii)
condenar a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A a restituir os requerentes o valor de:
a)
80% das parcelas efetivamente quitadas do contrato de id 15501356 - após o decote de outras penalidades e obrigações do requerente, legal ou contratualmente previstas (nenhuma delas aqui questionadas); e
b)
75% dos valores pagos pelo contrato de id 15501358; e iii) “
considerando a sucumbência parcial quanto a certos legitimados
”, condenar os apelantes ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa aos apelados Natos Administradora Ltda, W Palmerton Administradora Ltda e Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda.

Alegam os apelantes, em síntese, que
(i)
foi equivocada a exclusão da responsabilidade solidária das empresas Natos Administradora Ltda., W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda., eis que há comunhão de esforços das empresas no empreendimento, caracterizando grupo econômico
;
(ii)

a retenção das arras confirmatórias cumulada com a cláusula penal configura

bis in idem
,
porque derivam do mesmo fato gerador, e enriquecimento ilícito da vendedora;

(i
ii
)

a cobrança da taxa de fruição é indevida, pois os apelantes não estavam inadimplente na época da ação e jamais fruíram do imóvel, que consistia em cotas/multipropriedade; e

(
i
v)

a condenação em honorários e custas deve ser afastada, pois sua sucumbência foi mínima.

Pois bem.

PRELIMINAR

A alegação das apelantes de ser indevida a cobrança de taxa de fruição não merece conhecimento, pois não foi objeto de discussão em primeiro grau, consubstanciando indevida inovação recursal.

Cite-se que a demonstração de que houve ou não fruição do imóvel se dará na liquidação do julgado, por ocasião da apuração dos valores a serem restituídos e dos valores das penalidades e obrigações a serem decotados, como determinado na sentença recorrida.

Assim,
NÃO CONHEÇO
do recurso neste ponto.

É como voto.

MÉRITO

Afirmam os apelantes que foi equivocada a exclusão da responsabilidade das empresas Natos Administradora Ltda., W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda., eis que há comunhão de esforços das empresas no empreendimento, caracterizando grupo econômico.

Infere-se dos autos que os contratos particulares de promessa de compra e venda dos ids 15695004, 15695006 e 15695009 foram assinados entre os apelantes e a empresa SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A.

Todavia, os atos constitutivos das empresas SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A, W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. (ids 15695199, 15695265 e 15695291) demonstram que possuem sócios em comum:

i) A empresa W Palmerston Administradora Ltda. tem como sócios Frederico Rezende Palmerston Xavier, Alexandre Rezende Palmerston Xavier e a empresa WPX S/A Investimentos e Participações, cujos sócios são Alexandre Rezende Palmerston Xavier e Waldo Palmerston Xavier (id 15695199);

ii) A empresa WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. tem como sócios a empresa WP Empreendimentos Imobiliários (composta por Frederico Rezende Palmerston Xavier e lexandre Rezende Palmerston Xavier), a empresa Seasons Turismo S/A (composta por Almicar Francisco Ladeira e Valsuir Maria Garcia Ladeira) e a empresa HMS Negócios S/A (composta por Vinicius Marco Pereira) (id 15695265);

iii) Na Ata da AGE da empresa SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A, verifica-se que foram eleitos como diretores os sócios Frederico Rezende Palmerston Xavier, Alexandre Rezende Palmerston Xavier e Fernando Fonseca de Oliveira (id 15695291).

Ainda, as empresas W Palmerston Administradora Ltda., WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. e SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A são defendidas no presente feito pelo mesmo advogado (id 15695225), sendo que as empresas WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. e SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A apresentaram contestação conjunta (id 15695197).

T
udo a evidenciar uma direção e interesse econômico unificados.

E mais: os extratos de pagamento colacionados pelos apelantes nos ids 15695010, 15695007 e 15695005 foram emitidos pelo portal WPA, indicando que a empresa W Palmerston Administradora Ltda. é a empresa responsável pela gestão financeira e captação dos valores decorrentes do compromisso de compra e venda, o que desvela a existência de um vínculo operacional entre as requeridas.

Ou seja, infere-se que as empresas W Palmerston Administradora Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. integram grupo econômico com a empresa SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A.

Já a empresa Natos Administradora Ltda. possuía, dentro de seu quadro societário, a empresa WPX S/A Investimentos e Participações, cujos sócios são Alexandre Rezende Palmerston Xavier e Waldo Palmerston Xavier (id 15695029). Todavia, a referida empresa se retirou da sociedade no ano de 2020, e os contratos foram assinados em 2018.

A responsabilidade solidária no âmbito do CDC exige que o agente integre a cadeia de fornecimento, atuando diretamente na produção, distribuição ou prestação do serviço objeto da relação de consumo, conforme pacífica jurisprudência do STJ (REsp n. 2.206.601/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 24/6/2025).

No caso, a responsabilidade solidária entre empresas integrantes de grupo econômico decorre da atuação conjunta no empreendimento imobiliário.

Este egrégio Tribunal já se manifestou em situação idêntica, também envolvendo empreendimento “Ondas da Praia Resort”, concluindo pela existência de grupo econômico entre as empresas W Palmerston e SPE:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA. GRUPO ECONÔMICO. EMPRESAS COM SÓCIOS EM COMUM. ATUAÇÃO CONJUNTA NA COMERCIALIZAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. ANÚNCIO EM SÍTIO ELETRÔNICO E EMISSÃO DE EXTRATOS DE PAGAMENTO PELA ADMINISTRADORA. SOLIDARIEDADE NA CADEIA DE CONSUMO. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Teresinha Merscher Schneider e outro contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou a ilegitimidade passiva de W Palmerston Administradora Ltda., rescindiu o contrato firmado com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. e condenou esta à devolução de R$15.277,92. Os apelantes defendem a legitimidade passiva da administradora, alegando integração em grupo econômico e atuação conjunta na cadeia de fornecimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em definir se a empresa W. Palmerston Administradora Ltda. integra grupo econômico com a SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A. e, por consequência, deve responder solidariamente pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A configuração de grupo econômico pressupõe comunhão de interesses, atuação coordenada e integração operacional entre as empresas envolvidas. Documentos societários demonstram a existência de sócios em comum entre a SPE Porto Seguro e a W Palmerston, revelando direção e interesse econômico unificados.

2. Elementos probatórios evidenciam a participação ativa da W Palmerston na comercialização do empreendimento, incluindo anúncios em seu sítio eletrônico sobre o “Ondas Praia Resort”, objeto do contrato rescindido.

3. Extratos de pagamento emitidos pelo “WPA-Portal do Cliente” comprovam que a administradora atuou na gestão financeira e na captação dos valores pagos pelos consumidores.

4. Nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos vícios e defeitos decorrentes do produto ou serviço.

5. Precedentes dos tribunais reconhecem a legitimidade e a responsabilidade solidária de empresas que, embora formalmente distintas, integram grupo econômico e participam da venda e gestão de empreendimentos imobiliários.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido. (TJES, 5000398-74.2021.8.08.0017, relator Des. FABIO BRASIL NERY, 2ª Câmara Cível, Julg. 01/10/2025)

Portanto, merece provimento o recurso no ponto, para reconhecer a responsabilidade solidária entre as empresas W Palmerston Administradora Ltda., WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. e SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A para responder pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos.

No que tange a alegação de impossibilidade de retenção das arras confirmatórias, infere-se que na parte dispositiva da sentença recorrida (id 15695250), o juízo pontuou que nenhuma das penalidades e obrigações contratuais foram questionadas pelos apelantes, senão vejamos:

“[...]
(ii)
condenar SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A a restituir os requerentes, em 15 dias a contar do trânsito, o valor de:
(a)
80% das parcelas efetivamente quitadas do contrato de ID 15501356 - após o decote de outras penalidades e obrigações do requerente, legal ou contratualmente previstas
(nenhuma delas aqui questionadas)
; [...]”

Todavia, na petição inicial (id 15694998) foi formulado, na alínea ‘g’, o pedido de declaração de nulidade da cláusula sétima, parágrafo segundo, do contrato referente ao apartamento 125 (id 15695006). Confira-se
:

“[...] g) a nulidade das seguintes cláusulas do contrato de compra e venda;

-
Apto 125: Cláusula sétima, parágrafo segundo

- Apto A025/15: Cláusula oitava, IV, parágrafo segundo [...]”

Cláusula esta que trata justamente da retenção cumulativa das arras com cláusula penal, segundo se denota do contrato de id 15695006, referido ao apto 125/pav.01, cota 15:

“[...] CLÁUSULA SÉTIMA – DA INADIMPLÊNCIA E RESCISÃO DO CONTRATO [...]

PARÁGRAFO SEGUNDO – A fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões de vendedores e outros custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA, uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzida a importância equivalente a 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação das
perdas e danos
, independentemente de comprovação das mesmas. Será integralmente retido também, o sinal de negócio (
arras
) já consignado na proposta de compra e venda, na forma prevista do art. 418 do Código Civil. [...]”

Ou seja, embora requerido na inicial a declaração de nulidade da cláusula que prevê a retenção cumulativa das arras com cláusula penal, tal questão não foi objeto de apreciação na sentença, que inclusive apontou, de forma equivocada, que as penalidades não foram questionadas pelos apelantes.

O CPC permite, em situações específicas, o conhecimento em segunda instância de matérias não apreciadas pelo juízo de instância inferior, como ocorre no caso, em que há omissão no exame de um dos pedidos. Assim, na forma do art. 1.013, §3
o
, inciso III, do CPC, considerando que o processo está em condições de imediato julgamento, passo a apreciar a questão referente a impossibilidade de retenção cumulativa das arras com cláusula penal, apenas em relação ao contrato do id 15695006 (apto 125/pav.01, cota 15).

Conforme entendimento do STJ, evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do
non bis in idem
(proibição da dupla condenação a mesmo título):

CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. CUMULAÇÃO DE ARRAS INDENIZATÓRIAS COM CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar causa de dano moral indenizável, como é o caso dos autos. Precedentes.

2. "
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)
" (AgInt no AREsp 1.942.925/PR, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023.)

3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido, com o fim de afastar a cumulação das arras indenizatórias com a cláusula penal. (AREsp n. 2.843.464/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 3/11/2025)

Do mesmo entendimento compartilha este egrégio Tribunal:

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 74% DO VALOR PAGO. ABUSIVIDADE. ADEQUAÇÃO AO PERCENTUAL DE 25%, CONFORME JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS E IPTU. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA. BIS IN IDEM. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME [...]

III. RAZÕES DE DECIDIR [...]

5.
As arras dadas no contrato têm natureza confirmatória, integrando o preço do imóvel; sua retenção cumulada com a cláusula penal configura bis in idem, sendo indevida.
[...]

IV. DISPOSITIVO E TESE [...]

1. Recurso parcialmente provido para fixar em 25% a retenção dos valores pagos, mantida a devolução do saldo aos compradores e a rejeição dos pedidos de indenização por fruição, IPTU e retenção integral das arras. (TJES, 0015893-35.2019.8.08.0012, relator Des. SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível, Julg: 19/12/2025)

Ademais, a Corte Superior perfilha o entendimento de que “
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador
” (EDcl no AgInt no AREsp n. 1.860.381/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 17/11/2022).

Indevida, pois, a retenção das arras cumulada com cláusula penal.

Pelo exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e
(i)
reconhecer a responsabilidade solidária entre as

empresas W Palmerston Administradora Ltda., WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. e SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A para responder pelos efeitos da rescisão contratual e restituição dos valores pagos; e
(ii)
declarar a nulidade parcial da cláusula sétima, parágrafo segundo, do contrato do apartamento 125 (id 15695006), no que diz respeito a previsão de retenção das arras.

Por consequência do provimento parcial do apelo, e tendo em vista a sucumbência mínima dos apelantes, redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar os requeridos em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, afastando a condenação imposta em primeiro grau aos apelantes.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar parcial provimento ao recurso.