Tribunal: TJES
Processo: 5002645-32.2025.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): ROMILTON ALVES VIEIRA JUNIOR
Órgão julgador: ROMILTON ALVES VIEIRA JUNIOR
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Locação de Móvel; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-01-08

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002645-32.2025.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: SONIA MARCIA VIEIRA DE SOUSA
RECORRIDO: HIGH CLASS IMOBILIARIA LTDA
RELATOR(A):
ROMILTON ALVES VIEIRA JUNIOR

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

5ª TURMA RECURSAL

RECURSO INOMINADO Nº: 5002645-32.2025.8.08.0035

RECORRENTE: SONIA MARCIA VIEIRA DE SOUSA

RECORRIDO: HIGH CLASS IMOBILIARIA LTDA

RELATOR: O SR. JUIZ DE DIREITO ROMILTON ALVES VIEIRA JÚNIOR

V O T O

I – RELATÓRIO

Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

Trata-se de
Recurso Inominado
interposto pela parte Autora,
SONIA MARCIA VIEIRA DE SOUSA
, irresignada com a r. sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os seus pedidos iniciais.

Na origem, a Autora alega que contratou a Recorrida para administrar a locação de seu imóvel. Aduz falha na prestação de serviços (atrasos, falta de vistorias) e que, após solicitar a rescisão contratual e pagar a multa rescisória de R$ 5.450,00, a imobiliária reteve indevidamente o valor da caução locatícia de R$ 15.000,00, condicionando a devolução à assinatura de um termo de quitação geral.

A sentença a quo fundamentou a improcedência na inaplicabilidade do CDC, entendendo tratar-se de relação regida pela Lei do Inquilinato, e na ausência de ato ilícito, pois a retenção estaria justificada pela falta de assinatura do termo de rescisão pela Autora.

Em suas razões recursais, a Recorrente pugna pela aplicação do CDC, inversão do ônus da prova, restituição da caução e indenização por danos morais.

A Recorrida apresentou contrarrazões arguindo preliminares de falta de interesse de agir e impugnação à gratuidade de justiça, e, no mérito, a manutenção da sentença.

II – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE E PRELIMINARES

Da Gratuidade de Justiça

A Recorrida impugna o benefício concedido, alegando que a Autora possui imóvel de aluguel no valor de R$ 5.000,00. Contudo, verifico nos autos que o contrato de locação foi rescindido e o imóvel encontra-se desocupado ou sob nova administração, não havendo prova atual de renda vultosa. O extrato do INSS acostado comprova renda de aproximadamente R$ 2.600,00, compatível com a hipossuficiência no âmbito dos Juizados.
REJEITO
a impugnação e mantenho o benefício da assistência judiciária gratuita, conhecendo do recurso.

Da Falta de Interesse de Agir

A Recorrida alega que não houve resistência, pois bastava a Autora assinar o termo para receber o valor. Contudo, a "condição" imposta (assinatura de termo com quitação geral) é justamente o objeto da lide e a causa de pedir da suposta abusividade. A resistência à pretensão autoral é evidente na retenção dos valores.
REJEITO
a preliminar.

III – MÉRITO

1. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Com a devida vênia ao entendimento do juízo a quo, a relação jurídica estabelecida entre o proprietário do imóvel (locador) e a imobiliária (administradora) qualifica-se como relação de consumo.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que "o contrato de administração imobiliária possui natureza de prestação de serviços, sendo regido pelo Código de Defesa do Consumidor" (REsp 509.304/PR).

A administradora presta serviço mediante remuneração (taxa de administração), enquadrando-se no conceito de fornecedora (art. 3º, CDC), enquanto a proprietária é destinatária final fática e econômica do serviço (art. 2º, CDC).

Portanto, aplica-se o CDC, inclusive com a possibilidade de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII) e a vedação a cláusulas abusivas.

2. Da Retenção da Caução e da Conduta Abusiva

É incontroverso nos autos que a Autora pagou a multa rescisória contratual no valor de R$ 5.450,00. Também é incontroverso que a Recorrida detém o valor de R$ 15.000,00 referente à caução locatícia, que pertence à locadora (Autora) para garantia do imóvel.

A defesa da Recorrida baseia-se no fato de que a devolução estava condicionada à assinatura do "Termo de Rescisão".

Ao analisar o referido termo, observa-se na Cláusula Sétima a previsão de que "As partes... concedendo plena, geral e irrevogável quitação entre si".

Esta exigência configura prática abusiva, nos termos do art. 39, V e art. 51, IV, do CDC. A administradora não pode condicionar a devolução de quantia que reconhecidamente pertence à consumidora (a caução) à assinatura de um documento que exija a renúncia de direitos ou quitação ampla e irrestrita de qualquer outra obrigação ou indenização que a consumidora entenda devida.

A Recorrida tem direito a um recibo de pagamento do valor devolvido, mas não pode coagir a consumidora a assinar um termo de distrato com cláusulas de quitação geral sob pena de retenção de valores. Tal conduta viola a boa-fé objetiva.

Uma vez pago o valor da multa rescisória pela Autora, a retenção da caução pela imobiliária tornou-se indevida a partir do momento em que a restituição foi condicionada a termo abusivo.

3. Dos Danos Materiais

Restou comprovada a retenção do valor de R$ 15.000,00. Considerando que a Autora já quitou a multa rescisória separadamente, a devolução da caução deve ser integral.

Quanto ao pedido de devolução em dobro, entendo não ser aplicável o art. 42, parágrafo único do CDC neste ponto específico, pois não se trata de cobrança indevida paga pelo consumidor, mas sim de retenção de valor. A restituição deve se dar na forma simples, devidamente corrigida.

4. Dos Danos Morais

A situação ultrapassou o mero dissabor. A Autora é pessoa idosa (aposentada). A retenção de verba de caráter alimentar e expressiva (R$ 15.000,00), condicionada à assinatura de termo abusivo, gerou angústia, insegurança financeira e sensação de impotência, caracterizando falha na prestação do serviço e abuso de direito.

Considerando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como o caráter pedagógico da medida, fixo a indenização em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), valor que se alinha aos precedentes desta Turma em casos de retenção indevida de valores ou falha bancária/serviços.

IV – DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

1.

DECLARAR
a abusividade da exigência de assinatura do Termo de Rescisão com quitação geral como condição para devolução de valores incontroversos;

2.

CONDENAR
a Recorrida (HIGH CLASS IMOBILIARIA LTDA) a restituir à Recorrente o valor de
R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
referente à caução, acrescido de correção monetária pelo índice da Corregedoria local a partir da data da retenção indevida (término da relação contratual/pagamento da multa) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

3.

CONDENAR
a Recorrida ao pagamento de
R$ 4.000,00 (quatro mil reais)
a título de indenização por danos morais, com correção monetária a partir deste arbitramento (Súmula 362 STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante o provimento parcial do recurso (art. 55 da Lei 9.099/95).

É como voto.

ROMILTON ALVES VIEIRA JÚNIOR

Juiz Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)