Tribunal: TJES
Processo: 0033621-58.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-06-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. COISA JULGADA MATERIAL NEGANDO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL EM AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E ADITIVO CONTRATUAL COM MANUTENÇÃO DA TRAMITAÇÃO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO DAS PARCELAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA COM RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, RETENÇÃO DE VALORES E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplência dos compradores, deferir a reintegração de posse do bem em favor da construtora vendedora, autorizar a retenção de 15% do valor quitado e da integralidade da comissão de corretagem, além de condenar os réus ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês. Os apelantes sustentam a inexistência de inadimplemento por conduta imputável à construtora, a celebração de acordo em ação de consignação em pagamento com aditivo contratual posterior, o qual ensejaria a perda superveniente do objeto da demanda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se ocorreu a perda superveniente do objeto da demanda rescisória em razão de acordo processual e aditivo contratual posteriores; e (ii) definir se subsiste o inadimplemento contratual dos compradores apto a amparar a rescisão do contrato e a reintegração de posse, diante de anterior julgamento definitivo sobre a ausência de mora da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O negócio jurídico processual firmado em audiência e o aditivo contratual posterior preservaram de forma expressa o regular prosseguimento da presente ação de rescisão contratual, circunstância que afasta a alegação de perda superveniente do objeto ou de comportamento contraditório da construtora.

4. O acórdão transitado em julgado em ação ordinária anterior afasta definitivamente a alegação de mora ou inadimplemento da construtora quanto à entrega das chaves e documentos para liberação de FGTS e financiamento bancário, o que obsta a rediscussão da matéria por força da eficácia da coisa julgada material.

5. A falta de comprovação de quitação do saldo devedor ou do adimplemento regular das parcelas do financiamento direto estabelecido no aditivo contratual caracteriza o inadimplemento dos compradores, legitimando a resolução do pacto.

6. Compete aos compradores o ônus de apresentar elementos documentais mínimos hábeis a demonstrar a regularidade dos pagamentos e elidir a mora, nos termos da legislação processual civil.

7. A rescisão do contrato por culpa dos adquirentes impõe o retorno das partes ao estado anterior, justificando a ordem de reintegração de posse em favor da vendedora e as penalidades contratuais e legais reconhecidas em primeiro grau, consistentes na taxa de fruição e no percentual de retenção de valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A previsão expressa de continuidade de demanda judicial em negócio jurídico processual ou aditivo contratual afasta a alegação de perda superveniente do objeto.

2. A eficácia da coisa julgada material impede que a parte adquirente rediscuta, em ação de rescisão contratual, a responsabilidade pelo atraso na documentação já decidida de forma definitiva em processo anterior envolvendo os mesmos litigantes.

3. O descumprimento da obrigação de quitação do preço, sem demonstração documental do adimplemento regular das parcelas pelo comprador, configura inadimplemento apto a motivar a resolução do contrato, a reintegração de posse e a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: inciso II do art. 373 do Código de Processo Civil, parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, art. 502 do Código de Processo Civil, art. 503 do Código de Processo Civil, art. 422 do Código Civil e art. 475 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0040535-80.2012.8.08.0024, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, transitado em julgado em 22/07/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0033621-58.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIZ HENRIQUE LEITE MARQUES e outros

APELADO: CONMAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. COISA JULGADA MATERIAL NEGANDO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL EM AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E ADITIVO CONTRATUAL COM MANUTENÇÃO DA TRAMITAÇÃO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO DAS PARCELAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA COM RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, RETENÇÃO DE VALORES E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplência dos compradores, deferir a reintegração de posse do bem em favor da construtora vendedora, autorizar a retenção de 15% do valor quitado e da integralidade da comissão de corretagem, além de condenar os réus ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês. Os apelantes sustentam a inexistência de inadimplemento por conduta imputável à construtora, a celebração de acordo em ação de consignação em pagamento com aditivo contratual posterior, o qual ensejaria a perda superveniente do objeto da demanda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se ocorreu a perda superveniente do objeto da demanda rescisória em razão de acordo processual e aditivo contratual posteriores; e (ii) definir se subsiste o inadimplemento contratual dos compradores apto a amparar a rescisão do contrato e a reintegração de posse, diante de anterior julgamento definitivo sobre a ausência de mora da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O negócio jurídico processual firmado em audiência e o aditivo contratual posterior preservaram de forma expressa o regular prosseguimento da presente ação de rescisão contratual, circunstância que afasta a alegação de perda superveniente do objeto ou de comportamento contraditório da construtora.

4. O acórdão transitado em julgado em ação ordinária anterior afasta definitivamente a alegação de mora ou inadimplemento da construtora quanto à entrega das chaves e documentos para liberação de FGTS e financiamento bancário, o que obsta a rediscussão da matéria por força da eficácia da coisa julgada material.

5. A falta de comprovação de quitação do saldo devedor ou do adimplemento regular das parcelas do financiamento direto estabelecido no aditivo contratual caracteriza o inadimplemento dos compradores, legitimando a resolução do pacto.

6. Compete aos compradores o ônus de apresentar elementos documentais mínimos hábeis a demonstrar a regularidade dos pagamentos e elidir a mora, nos termos da legislação processual civil.

7. A rescisão do contrato por culpa dos adquirentes impõe o retorno das partes ao estado anterior, justificando a ordem de reintegração de posse em favor da vendedora e as penalidades contratuais e legais reconhecidas em primeiro grau, consistentes na taxa de fruição e no percentual de retenção de valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A previsão expressa de continuidade de demanda judicial em negócio jurídico processual ou aditivo contratual afasta a alegação de perda superveniente do objeto.

2. A eficácia da coisa julgada material impede que a parte adquirente rediscuta, em ação de rescisão contratual, a responsabilidade pelo atraso na documentação já decidida de forma definitiva em processo anterior envolvendo os mesmos litigantes.

3. O descumprimento da obrigação de quitação do preço, sem demonstração documental do adimplemento regular das parcelas pelo comprador, configura inadimplemento apto a motivar a resolução do contrato, a reintegração de posse e a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: inciso II do art. 373 do Código de Processo Civil, parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, art. 502 do Código de Processo Civil, art. 503 do Código de Processo Civil, art. 422 do Código Civil e art. 475 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0040535-80.2012.8.08.0024, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, transitado em julgado em 22/07/2021.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Luiz Henrique Leite Marques e Renata Ramos Dias Marques contra a sentença de fls. 199/205 (id.
13347528
), proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c pedido indenizatório ajuizada por Conmar Construtora e Incorporadora Ltda., na qual o juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: declarar rescindido o contrato firmado entre as partes em razão da inadimplência dos compradores; deferir a reintegração de posse da autora no imóvel objeto da demanda; autorizar a retenção de 15% do valor quitado pelos compradores, bem como da integralidade da comissão de corretagem; e condenar os réus ao pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do bem durante o período em que permanecerem na posse do imóvel.

Nas razões recursais (id.
13347596
), os apelantes sustentam, em síntese, que
a)
não houve inadimplemento contratual de sua parte, pois a ausência de quitação do saldo devedor decorreu de conduta imputável à construtora, que não teria disponibilizado tempestivamente a documentação necessária à obtenção de financiamento bancário;
b)
foi celebrado acordo nos autos da ação de consignação em pagamento nº
0013710-65.2013.8.08.0024
, posteriormente instrumentalizado por aditivo contratual;
c)
a celebração do referido acordo demonstraria a intenção das partes de preservar o vínculo contratual, afastando a mora e ocasionando a perda superveniente do objeto da presente ação rescisória; e
d)
seria indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição, pois a posse do imóvel teria decorrido de contrato válido e de legítima expectativa de manutenção do negócio.

Contrarrazões apresentadas no id.
13347599
, nas quais a apelada pugna pelo não provimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.

Por decisão de id.
17555408
, foi indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação.

Pelo despacho id. 17555408, foi determinada a juntada de cópia integral dos processos conexos nº
0040535-80.2012.8.08.0024
e nº
0013710-65.2013.8.08.0024
, devidamente juntados nos ids. 18325158 a 18325163.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

Desembargador Alexandre Puppim
Relator

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gabinete do Desembargador Alexandre Puppim

Apelação Cível nº 0033621-58.2016.8.08.0024
Apelantes:
Luiz Henrique Leite Marques e Renata Ramos Dias Marques
Apelado
: Conmar Construtora e Incorporadora Ltda.
Relator
: Desembargador Alexandre Puppim

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se deve ser reformada a sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, deferiu a reintegração de posse do imóvel em favor da vendedora, e condenou os compradores ao pagamento de taxa de fruição de 1% sobre o valor do bem, à luz da alegação recursal de inexistência de inadimplemento, da celebração de acordo posterior para pagamento do valor incontroverso e da suposta perda superveniente do objeto da demanda rescisória.

Conforme se extrai dos autos, em 2011, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária situada no Edifício Manuela, pelo valor total de R$ 365.000,00, dos quais R$ 20.000,00 (vinte mil reais) foram pagos a título de sinal, ficando o saldo remanescente vinculado à utilização de FGTS e à obtenção de financiamento bancário. Os compradores sustentaram, desde a origem da controvérsia, que não conseguiram quitar o saldo devedor em razão de atraso imputável à construtora na disponibilização da documentação necessária ao uso do FGTS e ao financiamento, motivo pelo qual ajuizaram a ação ordinária nº 0040535-80.2012.8.08.0024, discutindo, entre outros pontos, a mora da vendedora, abusividade da incidência de juros e correção sobre o saldo devedor e a irregularidade de cláusulas contratuais. Posteriormente, a construtora ajuizou ação de consignação em pagamento nº 0013710-65.2013.8.08.0024, em relação aos R$ R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pagos a título de sinal e, depois, a presente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, fundada no inadimplemento dos compradores. No curso dessas demandas, as partes realização negócio jurídico processual em audiência, e posteriormente um aditivo contratual, para que o valor incontroverso de R$ 345.000,00 fosse pago mediante financiamento direto com a própria construtora, preservando-se, contudo, a tramitação das ações em curso, inclusive a presente demanda rescisória.

Pois bem. O argumento central dos apelantes repousa na premissa de que o inadimplemento contratual não lhes poderia ser imputado, porque teria decorrido de anterior mora da construtora na disponibilização da documentação necessária à liberação do FGTS e à contratação do financiamento bancário.

Ocorre que, na ação ordinária nº 0040535-80.2012.8.08.0024, ajuizada pelos próprios compradores contra a construtora e relativa ao mesmo contrato de promessa de compra e venda, houve pronunciamento judicial por esta Quarta Câmara Cível, transitado em julgado, no sentido de afastar a mora da vendedora e de rejeitar as pretensões dos autores voltadas ao reconhecimento de inadimplemento da construtora e de abusividade dos encargos relacionados ao saldo devedor. A seguir, colaciono a ementa do acórdão, de Relatoria do Eminente Desembargador Jorge do Nascimento Viana, transitado em julgado em 22/07/2021:

SENTENÇA. REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. DESCABIA A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO PRESERVADA. COBRANÇA DEVIDA. ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INCIDÊNCIA APENAS DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RESSARCIMENTO DE VALORES ESTIPULADO EM CLÁUSULA DESTINADA A RESCISÃO. AFASTAMENTO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS REQUERENTES DESPROVIDO.

1. Não há que falar em nulidade da sentença, tendo esta observado as pretensões traçadas na exordial.

2. Este eg. TJES tem manifestado, de forma majoritária, que é plenamente válida a estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, devendo tal ser considerado independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização.

3. Não há que falar em mora considerável das requeridas na entrega das chaves apta a ensejar a inversão da cláusula contratual moratória. Além do mais, vale ainda consignar que, a despeito de existir previsão contratual de que a entrega da unidade só ocorreria após o pagamento do preço, a posse precária foi transferida antes mesmo da quitação integral dos valores ajustados. Assim, apesar de ser admitida a inversão da cláusula penal moratória, não se afigura razoável e proporcional a sua aplicação.

4. Restando observado o cumprimento do dever de informação acerca da transferência aos requerentes do ônus de pagar a taxa de corretagem, não há que falar em devolução da verba.

5. A não apresentação dos documentos necessários e imprescindíveis ao financiamento bancário acabam por tornar insustentável a própria venda imobiliária, exonerando o adquirente de qualquer responsabilidade pela demora no pagamento do saldo devedor. Destarte, “ocorrendo atraso na entrega da obra, é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel, incidindo apenas correção monetária”, tal como justamente consignado na sentença. (TJES, Classe: Apelação, 035110000532, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/03/2019, Data da Publicação no Diário: 21/03/2019).

6. A cláusula 7º, item 10.2, do contrato, através da qual os requerentes pretendem a restituição do percentual de 10% do valor do negócio, de forma dobrada, somente tem aplicação na hipótese de rescisão, para fins de ressarcimento pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel. Cumpre registrar que “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020).

7. No tocante à indenização por danos morais, acertada a conclusão alcançada pelo julgador a quo, uma vez que, além de não ter havido mora na entrega das chaves, o inadimplemento contratual consistente no atraso na entrega da documentação necessária ao financiamento bancário, por si só, não é suficiente para evidenciar a existência de abalo moral indenizável, mormente quando desacompanhado de fundamentação adicional a justificar a angústia ou abalo psicológico.

8. Recurso das requeridas provido em parte, com inversão dos ônus da sucumbência. Recurso dos requerentes desprovido.

Desse modo, imutável pela coisa julgada a conclusão de que não houve mora imputável à construtora, não subsiste a tese de que a ausência de pagamento do preço do imóvel tenha sido legitimamente provocada por inadimplemento anterior da vendedora. A coisa julgada material, nos termos dos arts. 502 e 503 do Código de Processo Civil, impede que a parte rediscuta, em processo posterior, premissa fático-jurídica essencial já decidida de forma definitiva entre os mesmos litigantes, especialmente quando o novo debate busca infirmar a conclusão que deu suporte ao julgamento anterior.

Assim, se ficou afastado o inadimplemento da construtora, e se o preço do imóvel não foi integralmente pago até a presente data pelos compradores, revela-se juridicamente consistente a conclusão de que o inadimplemento contratual recaiu, de fato, sobre os compradores.

Em relação à celebração de acordo, também não assiste razão aos apelantes. Conforme se extrai do termo de audiência realizado nos autos da ação de consignação em pagamento nº 0013710-65.2013.8.08.0024, as partes ajustaram a consignação apenas do valor incontroverso mediante financiamento direto com a própria construtora (pois a ação ordinária supramencionada ainda estava em andamento), e não pactuaram a extinção das ações em curso, tampouco a renúncia da vendedora ao pedido de rescisão contratual deduzido nestes autos.

Ao contrário, o negócio jurídico processual celebrado em audiência foi expresso ao preservar o regular prosseguimento da presente demanda, circunstância que afasta, desde logo, a alegação de perda superveniente do objeto.

“Indagadas as partes acerca da possibilidade de celebração de um acordo sobre o objeto das três demandas que estão sob a análise deste Juízo ou, não sendo possível, sobre como otimizar a tramitação das referidas demandas mediante a colaboração com a Justiça, as partes concordaram com a segunda hipótese, ou seja, com a organização da tramitação dos três processos sem qualquer reconhecimento ou acordo quanto ao objeto da demanda, nos seguintes termos:
i)
para viabilizar o cumprimento dos I comandos judiciais provenientes da ação nº 0040535-80.2012.8.08.0024 sem causar maiores consequências contrárias aos interesses das partes, será realizada a consignação do valor "incontroverso" mediante um financiamento realizado pela própria construtora, nos mesmos moldes do financiamento que seria celebrado pela Caixa Econômica Federal, inclusive em relação ao prazo, juros, etc, concordando as partes com a averbação de um protesto cautelar junto a matrícula do imóvel objetivando prevenir responsabilidades perante terceiros;
ii)
o processo em referência, tornará seu regular curso mediante remessa aoTribunal de Justiça no prazo de 30 (trinta) dias;
iii)
haverá a suspensão da tramitação do processo n" 0013710-65.2013.8.08.0024, até que seja julgado o recurso ajuizado nos autos do processo principal;
iv)

haverá regular tramitação do processo nº 033621 58.2016.8.08.0024, cujo prazo para resposta terá início a partir do dia 17 de abril
.”
(ids. 18325170 a 18325172).

O mesmo se verifica no aditivo contratual posteriormente firmado pelas partes. O instrumento previu a forma de pagamento do saldo devedor incontroverso de R$ 345.000,00 por financiamento direto com a vendedora, mas ressalvou, de maneira expressa, que sua celebração não interferiria no prosseguimento das ações identificadas no próprio documento, entre elas a presente ação de rescisão contratual. Não há, portanto, cláusula de quitação integral, novação, remissão da dívida, transação extintiva da lide ou renúncia da construtora ao direito de prosseguir com a pretensão rescisória. Vejamos:

“CONSIDERANDO que após a celebração do contrato, os PROMTENTES COMPRADORES ajuizaram ação indenizatória em face da PROMITENTE VENDEDORA (processo ne 0040535-80.2012.8.08.0024), e que a PROMITENTE VENDEDORA ajuizou ação de consignação em pagamento (processo ne 0013710-65.2013.8.08.0024) e de rescisão contratual (processo ne 0033621-58.2016.8.08.0024) em face dos PROMITENTES COMPRADORES;

[...]

5) A celebração do presente aditivo não interfere no prosseguimento das ações identificadas no Item "II. CONSIDERANDO", conforme previsto no acordo celebrado nos autos da ação de consignação em pagamento ne 0013710-65.2013.8.08.0024.”
(ids. 18325170 a 18325172).

Nessa perspectiva, não há que se falar em comportamento contraditório da construtora, porquanto o acordo e o aditivo consignaram expressamente que a ação de rescisão contratual continuaria em regular tramitação, não gerando nos compradores legítima expectativa de desistência ou abandono da pretensão rescisória. Ao contrário, deixou objetivamente preservado o direito de discutir a resolução do contrato, observada a boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil.

Também não se constata prova apta a demonstrar que o aditivo tenha sido integral e regularmente cumprido pelos apelantes e que todas as parcelas do financiamento tenham sido adimplidas.

Embora não se encontre nos autos o contrato autônomo de financiamento direto formalizado pela construtora, as alegações de ambas as partes partem da premissa de que o financiamento foi operacionalizado, pois os compradores afirmam que as parcelas estavam sendo quitadas, ao passo que a vendedora sustenta que elas eram pagas com atraso e menciona, ainda, inadimplemento de encargos do imóvel, inclusive IPTU dos anos de 2016 e 2018. Parte-se da premissa, portanto, que o financiamento previsto no aditivo fora formalizado.

Todavia, incumbia aos apelantes comprovar, pelo menos, a quitação das parcelas mensais do referido financiamento, a fim de demonstrar que não há inadimplemento capaz de justificar a manutenção da sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Com efeito, se a tese recursal é a de que o acordo e o pagamento das parcelas posteriores teriam afastado a mora e ocasionado a perda do objeto da ação de rescisão, competia aos compradores trazer aos autos prova documental mínima da regularidade do adimplemento, como contrato de financiamento, boletos quitados, comprovantes bancários, demonstrativo de evolução da dívida, extrato de pagamentos ou qualquer outro documento idôneo capaz de evidenciar a quitação integral ou, ao menos, o pagamento regular das parcelas ajustadas, o que não ocorreu nos autos.

Assim, inexistindo mora da construtora, conforme decidido na ação ordinária anterior, e não tendo os compradores comprovado a quitação do saldo devedor ou o adimplemento regular das parcelas do ajuste posterior, permanece caracterizado o inadimplemento contratual dos apelantes, suficiente para justificar a resolução do contrato, na forma do art. 475 do Código Civil.

Mantida a rescisão contratual, deve igualmente subsistir a reintegração de posse deferida em favor da vendedora e os consectários legais e contratuais reconhecidos na sentença recorrida, quanto à taxa de fruição fixada na sentença e ao percentual de 15% de retenção em favor da construtora.

Por consequência, ausente demonstração de
error in judicando
na sentença, deve ser mantido o julgamento de procedência parcial, inclusive quanto à declaração de rescisão contratual, à reintegração de posse, à retenção de 15% dos valores pagos, à manutenção da comissão de corretagem e à condenação ao pagamento de taxa de fruição.

Diante do exposto,
conheço do recurso e a ele nego provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 5%, passando-os de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do §11º do art. 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.