Tribunal: TJES
Processo: 5035435-39.2024.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2026-02-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5035435-39.2024.8.08.0024

APELANTE
: LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA

APELADO
: Delegatário do Cartório da 3ª Zona do Registro Geral de Imóveis de Vitória

INTERESSADO
: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALIANÇA LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 4ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde - Dr. Ubirajara Paixão Pinheiro

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DE REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO DE TÍTULO AQUISITIVO DA OUTORGANTE. INADMISSIBILIDADE DO REGISTRO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo registrador imobiliário, inadmitindo o registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre a Sociedade Imobiliária Aliança Ltda. e Le Parc Condominium Residence SPE Ltda., ante a ausência de registro do título aquisitivo da outorgante e de comprovação do recolhimento do ITBI.
2. A apelante sustenta que o título poderia ingressar no fólio real por meio de averbação, sem necessidade de comprovação do ITBI, uma vez que não haveria transmissão da propriedade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se é admissível o registro do compromisso de compra e venda celebrado entre a apelante e terceira interessada, à vista da ausência de registro do título aquisitivo da outorgante e da falta de comprovação do recolhimento do ITBI.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imóvel apenas se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
5. A ausência de registro anterior da titularidade do bem impede a realização de qualquer ato de disposição, em observância ao princípio da continuidade registral, previsto no art. 237 da Lei nº 6.015/1973.
6. A alegação de que o compromisso de compra e venda comportaria averbação não se sustenta, pois o art. 167, I, 9, da Lei nº 6.015/1973 prevê expressamente que tais contratos são objeto de registro.
7. A exigência de recolhimento do ITBI é compatível com o art. 410 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Espírito Santo e com a jurisprudência do STF, que fixa como fato gerador do imposto o registro do título no fólio real.
8. Diante da inexistência de domínio registrado em nome da outorgante, o ingresso do compromisso no registro imobiliário encontra óbice intransponível.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É inadmissível o registro de compromisso de compra e venda celebrado por parte que não figura como titular do domínio no registro imobiliário. 2. O recolhimento do ITBI constitui requisito para o registro de título translativo, nos termos da legislação aplicável.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.245; Lei nº 6.015/1973, arts. 167, I, 9, e 237; Código de Normas/ES, art. 410.

Jurisprudência relevante citada:
STF, AgR no ARE nº 759964, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma, j. 15.09.2015, DJe 29.09.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5035435-39.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA

APELADO: SOCIEDADE IMOBILIARIA ALIANCA LTDA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5035435-39.2024.8.08.0024

APELANTE
: LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA

APELADO
: Delegatário do Cartório da 3ª Zona do Registro Geral de Imóveis de Vitória

INTERESSADO
: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALIANÇA LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 4ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde - Dr. Ubirajara Paixão Pinheiro

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DE REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO DE TÍTULO AQUISITIVO DA OUTORGANTE. INADMISSIBILIDADE DO REGISTRO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo registrador imobiliário, inadmitindo o registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre a Sociedade Imobiliária Aliança Ltda. e Le Parc Condominium Residence SPE Ltda., ante a ausência de registro do título aquisitivo da outorgante e de comprovação do recolhimento do ITBI.
2. A apelante sustenta que o título poderia ingressar no fólio real por meio de averbação, sem necessidade de comprovação do ITBI, uma vez que não haveria transmissão da propriedade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se é admissível o registro do compromisso de compra e venda celebrado entre a apelante e terceira interessada, à vista da ausência de registro do título aquisitivo da outorgante e da falta de comprovação do recolhimento do ITBI.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imóvel apenas se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
5. A ausência de registro anterior da titularidade do bem impede a realização de qualquer ato de disposição, em observância ao princípio da continuidade registral, previsto no art. 237 da Lei nº 6.015/1973.
6. A alegação de que o compromisso de compra e venda comportaria averbação não se sustenta, pois o art. 167, I, 9, da Lei nº 6.015/1973 prevê expressamente que tais contratos são objeto de registro.
7. A exigência de recolhimento do ITBI é compatível com o art. 410 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Espírito Santo e com a jurisprudência do STF, que fixa como fato gerador do imposto o registro do título no fólio real.
8. Diante da inexistência de domínio registrado em nome da outorgante, o ingresso do compromisso no registro imobiliário encontra óbice intransponível.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É inadmissível o registro de compromisso de compra e venda celebrado por parte que não figura como titular do domínio no registro imobiliário. 2. O recolhimento do ITBI constitui requisito para o registro de título translativo, nos termos da legislação aplicável.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.245; Lei nº 6.015/1973, arts. 167, I, 9, e 237; Código de Normas/ES, art. 410.

Jurisprudência relevante citada:
STF, AgR no ARE nº 759964, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma, j. 15.09.2015, DJe 29.09.2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5035435-39.2024.8.08.0024

APELANTE
: LE PARC CONDOMINIUM RESIDENCE SPE LTDA

APELADO
: Delegatário do Cartório da 3ª Zona do Registro Geral de Imóveis de Vitória

INTERESSADO
: SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALIANÇA LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 4ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde - Dr. Ubirajara Paixão Pinheiro

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de ingresso, no fólio real, do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre a Sociedade Imobiliária Aliança Ltda. e a apelante Le Parc Condominium Residence SPE Ltda., tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 51.500, no Cartório da 3ª Zona de Registro de Imóveis de Vitória.

O juízo de origem julgou procedente a suscitação de dúvida, assentando a inviabilidade do registro do contrato em razão da ausência de prévio registro do título aquisitivo da outorgante, bem como pela falta de comprovação do recolhimento do ITBI.

Conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil, a transmissão da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis e, enquanto não registrado, o alienante continua a ser considerado proprietário do bem,
in verbis
:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. [...]

O Código de Normas da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça dispõe, no artigo 410 do Tomo II, que o recolhimento do ITBI é requisito para o registro de contrato de compra e venda:

Art. 410
. Para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais não será feita nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive os de natureza previdenciária, à exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos.

* STF ADI nº 394. CNJ PP nº 0001230-82.2015.2.00.0000.

* STF ADI nº 394. CNJ PP nº 0001230-82.2015.2.00.0000, CNJ RA em PP nº 0004771-50.2020.2.00.0000. (Redação dada pelo Provimento

CGJES nº 03/2022 de 15.2.2022)

Decerto, a cobrança do ITBI é devida no momento do registro da compra e venda, sem o qual fica o mesmo sem efetividade. Nesse mesmo sentido, a jurisprudência do Excelso Supremo Tribunal Federal:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . IMPOSSIBILIDADE. 1. A cobrança de ITBI é devida no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel. 2 . A jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida. 3. Agravo regimental provido. ( ARE 759964 AgR, Relator (a): Min . EDSON FACHIN, Primeira Turma, julgado em 15/09/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-194 DIVULG 28-09-2015 PUBLIC 29-09-2015) (STF - AgR ARE: 759964 RJ - RIO DE JANEIRO, Relator.: Min. EDSON FACHIN, Data de Julgamento: 15/09/2015, Primeira Turma, Data de Publicação: DJe-194 29-09-2015)

Por oportuno, pontuo que à questão foi reconhecida a existência de matéria constitucional e repercussão geral (Tema 1124/STF), sem trânsito em julgado e sem determinação de suspensão dos autos que tratam da matéria.

No caso em exame, embora haja averbação na matrícula noticiando contrato de permuta celebrado entre a União Federal e a Sociedade Imobiliária Aliança Ltda., tal avença não se convolou em registro pela ausência de comprovação do recolhimento do ITBI devido.

A situação foi adequadamente analisada pela sentença objurgada, com os seguintes fundamentos:

[...] Desse modo, para que seja possível a pretensão de Le Parc Condominium Residence SPE Ltda. é indispensável a observância dos princípios que regem o direito registral brasileiro, dentre os quais, o da continuidade registral.

O princípio da continuidade registral é um dos fundamentos do Direito Registral Imobiliário, que regula a transferência, aquisição e modificação da propriedade imobiliária por meio do registro público, assegurando que os registros sejam realizados de forma ordenada, garantindo a conexão lógica e cronológica entre os diversos atos registrais relacionados a um imóvel.

Trata-se, portanto, de norma que determina que só pode ser registrado ou averbado um título se estiver em conformidade com os registros anteriores do imóvel, assegurando que não haja interrupções ou inconsistências na cadeia dominial (sequência de proprietários), sendo essencial para a segurança jurídica, já que garante que todas as transferências, ônus ou restrições relacionadas ao bem sejam documentadas de forma clara e acessível.

É com o fim de garantir a segurança que o princípio da continuidade registral exige que o título que se busca registrar deve ser apresentado por quem, no registro anterior, figura como titular do direito (proprietário ou titular de direito real).

No caso dos autos, assiste razão ao Registrador no que se refere a impossibilidade de registro do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, como pretendido por Le Parc Condominium Residence SPE Ltda.

Analisando a matrícula nº 51500 do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitória é possível verificar que o imóvel é de propriedade da União Federal e não de Sociedade Imobiliária Aliança Ltda.

É certo que a AV-1 consiste na anotação de que a União Federal firmou para com a Sociedade Imobiliária Aliança Ltda. contrato de permuta com força de escritura pública cedendo o imóvel. Todavia, da mesma averbação consta a informação de “que o referido contrato de permuta protocolado inicialmente em 13/11/2014 sob o nº 101.617, estando atualmente protocolado sob o nº 115.831 em 04/09/2017, não tendo sido registrado até a presente data em virtude de falta de apresentação do comprovante de pagamento do ITBI devido” (ID 13640332) .

Portanto, até que se aperfeiçoe a transmissão dominial mediante o devido registro, a Sociedade Imobiliária Aliança Ltda. não detém a qualidade de proprietária, circunstância que impede a prática de atos subsequentes de disposição, como a promessa de compra e venda em favor da apelante.

Isso porque o princípio da continuidade registral, insculpido no art. 237 da Lei nº 6.015/73 (“
[...] não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro
”), impõe que somente quem figure como titular de direito real no registro anterior pode dar ensejo a novo ato registral. Ausente o domínio em nome da outorgante, o ingresso do contrato pretendido encontra óbice intransponível.

Igualmente, não prospera a alegação da apelante de que o título comportaria apenas averbação. A Lei nº 6.015/73, art. 167, I, 9, prevê expressamente que compromissos de compra e venda são objeto de registro, e não de averbação.

Diante do exposto,
conheço e nego provimento ao recurso
, para manter incólume a sentença que julgou procedente a suscitação de dúvida, inadmitindo o registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre Sociedade Imobiliária Aliança Ltda. e Le Parc Condominium Residence SPE Ltda.

Sem honorários em virtude do caráter oficioso que dirigiu a instauração do procedimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 10/02/2026:

Conforme já despachado nos autos, averbo minha suspeição para julgar o presente feito, nos termos do art. 145, §1º, do CPC.