Tribunal: TJES
Processo: 0007653-46.2019.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): FABIO PRETTI
Órgão julgador: FABIO PRETTI
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-06-03

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007653-46.2019.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MUNICIPIO DE SERRA
RECORRIDO: CARLOS HENRIQUE MAGALHAES e outros
RELATOR(A):
FABIO PRETTI

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

SEGUNDA TURMA RECURSAL

RECURSO INOMINADO Nº:
0007653-46.2019.8.08.0048

RECORRENTE:
MUNICIPIO DE SERRA

RECORRIDO:
CARLOS HENRIQUE MAGALHAES, DANIELLY ESTEVELANY SILVA PAIVA MAGALHES

RELATOR:
DR. FABIO PRETTI

PROJETO DE VOTO

EMENTA:
DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). IMÓVEL ADQUIRIDO "NA PLANTA". BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DA UNIDADE PRONTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA VINCULADO À CONSTRUÇÃO POR INCORPORADORA. ENUNCIADOS 110 E 470 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. INAPLICABILIDADE. CONSTRUÇÃO NÃO REALIZADA PELO ADQUIRENTE. LEGALIDADE DO LANÇAMENTO COMPLEMENTAR. EXERCÍCIO DA AUTOTUTELA ADMINISTRATIVA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS IMPROCEDENTES.

I – CASO EM EXAME: Trata-se de recurso inominado interposto pelo Município de Serra contra sentença que julgou procedentes os pedidos de declaração de ilegalidade e extinção de débito tributário referente ao ITBI. Os autores alegam que, por terem adquirido o imóvel ainda em fase de construção (na planta), o imposto deveria incidir exclusivamente sobre a fração ideal do terreno, sendo ilegal a cobrança complementar efetuada pelo fisco municipal sobre o valor da unidade habitacional pronta.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A controvérsia cinge-se em definir se a base de cálculo do ITBI, em contratos de compra e venda de unidade residencial para entrega futura sob o regime de incorporação, deve ser restrita ao valor da fração ideal do terreno ou se deve abranger o valor venal do imóvel integral (terreno e edificação).

III – RAZÕES DE DECIDIR: 1. As Súmulas nº 110 e 470 do STF aplicam-se apenas quando a construção é realizada inequivocamente pelo próprio adquirente, o que não ocorre na incorporação imobiliária onde a construtora entrega a unidade pronta. 2. O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, que se aperfeiçoa com o registro. 3. Se o objeto do negócio jurídico é uma unidade autônoma (apartamento), a base de cálculo é o valor venal do bem integral, conforme o art. 38 do CTN e a legislação municipal. 4. Constatado erro no lançamento inicial (incidência apenas sobre a fração ideal), a Administração tem o dever-poder de rever o ato e cobrar a diferença, pautada na autotutela e na legalidade tributária.

IV – DISPOSITIVO: Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos da inicial.

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 156, II; Código Tributário Nacional, arts. 35, 38 e 149; Lei Municipal nº 3.833/2011 (CTM Serra), art. 399 e 404.

RELATÓRIO

Os autores propuseram ação em face do Município de Serra e de MRV - ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A, pretendendo a anulação de lançamento complementar de ITBI. Narram que adquiriram unidade imobiliária na planta em 2012 e efetuaram o pagamento do tributo calculado sobre a fração ideal do terreno em 2013. Sustentam que, em 2017, foram surpreendidos com uma nova cobrança referente à diferença do imposto, calculada sobre o valor total da edificação, o que reputam ilegal por ferir o momento da ocorrência do fato gerador.

Em contestação (fls. 95), o Município defendeu a higidez do lançamento de ofício. Argumentou que os contribuintes não assumiram o ônus da construção, tratando-se de incorporação imobiliária de unidade habitacional pronta para entrega futura. Assim, a base de cálculo deve ser o valor venal do imóvel integral, sendo o lançamento complementar um exercício regular do poder de autotutela para corrigir tributação efetuada a menor.

Após decisão (fls. 81) reconhecendo, de ofício, a ilegitimidade de MRV - ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A para figurar no polo passivo da ação, o juízo de origem proferiu sentença (fls. 123) julgando procedentes os pedidos. O magistrado de origem fundamentou que o fato gerador deve ser contemporâneo à aquisição da fração ideal, invocando as Súmulas 110 e 470 do STF para declarar a ilegalidade da cobrança sobre a construção futura.

O Município, em suas razões recursais, reitera a tese da legalidade da cobrança, afirmando que o objeto do contrato é o apartamento e não o terreno, e que o entendimento sumulado do STF não se aplica ao modelo de incorporação em que o adquirente não gere a obra. Não houve contrarrazões.

É o relatório. Passo a decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso e recebo-o em seu efeito devolutivo.

A questão central reside na identificação da correta base de cálculo do ITBI quando o negócio envolve unidade residencial adquirida "na planta".

O art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos Municípios a competência para instituir o imposto sobre transmissão
inter vivos
, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. Por sua vez, o art. 38 do Código Tributário Nacional dispõe que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

No caso concreto, os recorridos celebraram contrato de compra e venda de unidade imobiliária vinculada à construção por incorporadora. Ao contrário do que entendeu o juízo sentenciante, as Súmulas nº 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal não são aplicáveis à espécie. Referidos enunciados estabelecem que o imposto não incide sobre a construção realizada
pelo adquirente
.

Deveras, a distinção é fundamental: na incorporação imobiliária, o comprador adquire uma unidade que lhe será entregue pronta e acabada pela incorporadora. O adquirente não possui poder de gestão sobre a obra, não contrata mão de obra nem assume a responsabilidade técnica pela edificação. O objeto final da transmissão é o apartamento, e não uma gleba de terra nua.

Nesse cenário, se a aquisição da fração ideal do terreno está vinculada, desde o início, à entrega futura da unidade residencial pela construtora, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel integral (terreno e edificação), e não apenas à fração ideal. Este Colendo Tribunal de Justiça já pacificou o tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO DE DÉBITO TRIBUTÁRIO. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. RECOLHIMENTO DO ITBI SOBRE A FRAÇÃO IDEAL. INSUFICIÊNCIA. CONTRATO REFERENTE À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA. BASE DE CÁLCULO DISTINTA. LANÇAMENTO ADEQUADO. LICITUDE DA ATUAÇÃO MUNICIPAL. REPARAÇÃO POR DANO MORAL INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. I- O s enunciados sumulares 110 e 470 do STF dizem respeito à construção realizada pelo próprio adquirente ou comprador, circunstância que não ocorrera na situação em apreço, na qual a incorporadora ficara responsável pela construção da edificação e, mais particularmente, pela entrega da unidade autônoma adquirida. II- U ma vez demonstrada a licitude do procedimento adotado pelo Município de Serra, ora Apelado, não merece prosperar a pretensão reparatória formulada dos Apelantes. III- Recurso desprovido. (TJES - Quarta Câmara Cível. Apelação nº 0025597-32.2017.8.08.0048. Rel. Jorge do Nascimento Viana. Pub. 19/11/2020)

Portanto, constatado que o tributo foi recolhido a menor no ato inicial de 2013 (apenas sobre a fração ideal), agiu corretamente a autoridade fazendária ao promover o lançamento complementar de ofício. Tal conduta encontra respaldo no dever de autotutela e no art. 149, IV, do CTN, que autoriza a revisão do lançamento quando se comprove erro quanto a qualquer elemento definido na legislação tributária.

Dessa forma, a reforma da sentença é medida que se impõe para reconhecer a legalidade da cobrança complementar e a improcedência do pedido de anulação do débito e de indenização por danos morais, visto que o Município agiu no exercício estrito da legalidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar integralmente a sentença recorrida e
JULGAR IMPROCEDENTES
todos os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Revogar qualquer medida liminar de suspensão da exigibilidade do crédito tributário anteriormente deferida (fls. 81).

Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, diante do provimento recursal, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Raphael Ribeiro Sanches

JUIZ LEIGO

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)