Tribunal: TJES
Processo: 5002079-06.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão
Data de julgamento: 2026-05-18

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DISTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEI DO DISTRATO. OMISSÃO QUANTO AOS ABATIMENTOS LEGAIS. ENCARGOS MORATÓRIOS. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS OU ASSOCIATIVAS. EFEITOS INTEGRATIVOS. RECURSO ACOLHIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE em face de acórdão que deu parcial provimento à apelação para admitir a retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, a retenção integral da comissão de corretagem, afastar a taxa de fruição e determinar a restituição parcelada dos valores pagos, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por AMANDA BORGHI DOS SANTOS. A embargante sustenta omissão quanto à possibilidade de dedução de encargos moratórios e de débitos tributários e taxas vinculados ao lote, nos termos do art. 32-A, III e IV, da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de apreciar os pedidos de abatimento de encargos moratórios e de débitos de IPTU e taxas vinculadas ao lote, expressamente formulados pela recorrente; e (ii) estabelecer se tais deduções são cabíveis na liquidação do julgado, à luz do art. 32-A, III e IV, da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração são cabíveis para suprir omissão sobre ponto ou questão que deveria ter sido apreciado pelo órgão julgador, não se prestando à rediscussão da matéria já decidida.

4. Os pedidos de dedução de encargos moratórios e de débitos tributários e taxas foram formulados expressamente na contestação e reiterados nas razões de apelação, o que impunha seu exame pelo colegiado.

5. O acórdão embargado reconheceu a plena aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto, mas limitou-se a decidir sobre a cláusula penal, a comissão de corretagem, a taxa de fruição e a restituição parcelada, sem enfrentar os demais abatimentos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

6. O art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autoriza expressamente, em caso de resolução contratual, o desconto dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente.

7. O mesmo dispositivo legal também autoriza o desconto dos débitos de IPTU, contribuições condominiais ou associativas e demais taxas vinculadas ao lote, vencidos até a rescisão contratual.

8. A integração do julgado é necessária para assegurar a correta liquidação do débito e evitar enriquecimento sem causa, uma vez que os abatimentos legais decorrem da própria disciplina normativa aplicável ao distrato.

9. Devem ser mantidos os demais termos do acórdão, inclusive a inaplicabilidade da taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso acolhido.

Tese de julgamento
:

1. O acórdão que reconhece a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao distrato imobiliário deve apreciar todos os abatimentos legais oportunamente pleiteados pelas partes.

2. O art. 32-A, III, da Lei nº 6.766/79 autoriza o desconto dos encargos moratórios incidentes sobre prestações pagas em atraso pelo adquirente.

3. O art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79 autoriza o desconto dos débitos comprovados de IPTU, contribuições condominiais ou associativas e taxas vinculadas ao lote, vencidos até a rescisão.

4. A integração do julgado para admitir os abatimentos legalmente previstos impede enriquecimento sem causa e viabiliza a adequada liquidação da obrigação de restituir.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022, I, II e III; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, III e IV, e § 1º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema nº 938.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002079-06.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

APELADO: AMANDA BORGHI DOS SANTOS

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DISTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEI DO DISTRATO. OMISSÃO QUANTO AOS ABATIMENTOS LEGAIS. ENCARGOS MORATÓRIOS. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS OU ASSOCIATIVAS. EFEITOS INTEGRATIVOS. RECURSO ACOLHIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE em face de acórdão que deu parcial provimento à apelação para admitir a retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, a retenção integral da comissão de corretagem, afastar a taxa de fruição e determinar a restituição parcelada dos valores pagos, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por AMANDA BORGHI DOS SANTOS. A embargante sustenta omissão quanto à possibilidade de dedução de encargos moratórios e de débitos tributários e taxas vinculados ao lote, nos termos do art. 32-A, III e IV, da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de apreciar os pedidos de abatimento de encargos moratórios e de débitos de IPTU e taxas vinculadas ao lote, expressamente formulados pela recorrente; e (ii) estabelecer se tais deduções são cabíveis na liquidação do julgado, à luz do art. 32-A, III e IV, da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração são cabíveis para suprir omissão sobre ponto ou questão que deveria ter sido apreciado pelo órgão julgador, não se prestando à rediscussão da matéria já decidida.

4. Os pedidos de dedução de encargos moratórios e de débitos tributários e taxas foram formulados expressamente na contestação e reiterados nas razões de apelação, o que impunha seu exame pelo colegiado.

5. O acórdão embargado reconheceu a plena aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto, mas limitou-se a decidir sobre a cláusula penal, a comissão de corretagem, a taxa de fruição e a restituição parcelada, sem enfrentar os demais abatimentos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

6. O art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autoriza expressamente, em caso de resolução contratual, o desconto dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente.

7. O mesmo dispositivo legal também autoriza o desconto dos débitos de IPTU, contribuições condominiais ou associativas e demais taxas vinculadas ao lote, vencidos até a rescisão contratual.

8. A integração do julgado é necessária para assegurar a correta liquidação do débito e evitar enriquecimento sem causa, uma vez que os abatimentos legais decorrem da própria disciplina normativa aplicável ao distrato.

9. Devem ser mantidos os demais termos do acórdão, inclusive a inaplicabilidade da taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso acolhido.

Tese de julgamento
:

1. O acórdão que reconhece a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao distrato imobiliário deve apreciar todos os abatimentos legais oportunamente pleiteados pelas partes.

2. O art. 32-A, III, da Lei nº 6.766/79 autoriza o desconto dos encargos moratórios incidentes sobre prestações pagas em atraso pelo adquirente.

3. O art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79 autoriza o desconto dos débitos comprovados de IPTU, contribuições condominiais ou associativas e taxas vinculadas ao lote, vencidos até a rescisão.

4. A integração do julgado para admitir os abatimentos legalmente previstos impede enriquecimento sem causa e viabiliza a adequada liquidação da obrigação de restituir.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022, I, II e III; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, III e IV, e § 1º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema nº 938.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaracao, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE
em face do v. acórdão (ID
13096609
) proferido por esta Colenda 3ª Câmara Cível. O referido julgado deu parcial provimento ao recurso de apelação da embargante para reformar a sentença de piso, admitindo a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, bem como a retenção integral da comissão de corretagem.

Em suas razões recursais, a embargante sustenta a existência de
omissão
relevante no julgado, fundamentando seu recurso nos seguintes pontos:
(i)

Aplicação do Art. 32-A da Lei nº 13.786/2018:
Alega que, embora o acórdão tenha reconhecido a aplicabilidade da Lei do Distrato e se manifestado sobre a cláusula penal (inciso II) e a corretagem (inciso V), restou omisso quanto aos incisos III e IV do mesmo dispositivo;
(ii) Deduções Pleiteadas:
Busca a integração do julgado para que se manifeste expressamente sobre a possibilidade de dedução de:
a)
Encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela adquirente durante a vigência do contrato (inciso III); e
b)
Débitos tributários e taxas, especificamente IPTU, contribuições condominiais ou associativas e tarifas vinculadas ao lote vencidas até a rescisão (inciso IV).

Afirma que tais pedidos foram suscitados em sede de contestação e expressamente reiterados nas razões de apelação, sendo indispensáveis para a adequada liquidação do julgado.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº: 5002079-06.2022.8.08.0030

EMBARGANTE: VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE

EMBARGADA: AMANDA BORGHI DOS SANTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA A. C. DA SILVA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Embargos de Declaração opostos por
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE
em face do v. acórdão (ID 13096609) proferido por esta Colenda 3ª Câmara Cível. O referido julgado deu parcial provimento ao recurso de apelação da embargante para reformar a sentença de piso, admitindo a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, bem como a retenção integral da comissão de corretagem.

Em suas razões recursais, a embargante sustenta a existência de
omissão
relevante no julgado, fundamentando seu recurso nos seguintes pontos:
(i)

Aplicação do Art. 32-A da Lei nº 13.786/2018:
Alega que, embora o acórdão tenha reconhecido a aplicabilidade da Lei do Distrato e se manifestado sobre a cláusula penal (inciso II) e a corretagem (inciso V), restou omisso quanto aos incisos III e IV do mesmo dispositivo;
(ii) Deduções Pleiteadas:
Busca a integração do julgado para que se manifeste expressamente sobre a possibilidade de dedução de:
a)
Encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela adquirente durante a vigência do contrato (inciso III); e
b)
Débitos tributários e taxas, especificamente IPTU, contribuições condominiais ou associativas e tarifas vinculadas ao lote vencidas até a rescisão (inciso IV).

Afirma que tais pedidos foram suscitados em sede de contestação e expressamente reiterados nas razões de apelação, sendo indispensáveis para a adequada liquidação do julgado.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise da irresignação.

Como cediço, os embargos de declaração são cabíveis quando houver na decisão judicial
obscuridade
ou
contradição
, ou, ainda, quando for
omitido
ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz ou o tribunal (1.022, I e II, do CPC). Admite-se, ainda, a correção de eventuais
erros materiais
, conforme expressa dicção do artigo 1.022, III, do atual Código de Processo Civil.

De acordo com lição de José Carlos Barbosa Moreira, a
falta de clareza
, ou
obscuridade
, é defeito capital em qualquer decisão, visto que a função precípua do pronunciamento judicial é, exatamente, fixar a certeza jurídica a respeito da lide ou da questão decidida (BARBOSA MOREIRA, José Carlos. Comentários ao Código de Processo Civil. vol. V, 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 547).

Já para se aferir a existência ou não de
contradição
, deve-se proceder a uma análise interna do que foi decidido, examinando a lógica das premissas do ato judicial, não havendo, portanto, que se falar em contradição entre julgados distintos ou entendimentos divergentes, entre as provas produzidas nos autos, etc.

No que concerne à
omissão
, esta restará caracterizada toda vez que o juiz ou o tribunal deixar de apreciar questões relevantes para o julgamento, suscitadas pelas partes ou examinadas de ofício.

Os embargos declaratórios não se prestam, portanto, ao reexame de matéria já decidida
, ou mesmo para responder questionamentos das partes, servindo tão-somente como instrumento integrativo do julgado, cujo único propósito é escoimar o comando judicial de vícios que prejudicam a sua efetivação.

Feitas tais considerações, e por considerar presentes os requisitos de admissibilidade dos aclaratórios,
CONHEÇO
do recurso a passo a apreciar a insurgência oposta ao aresto que ficou assim ementado:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DISTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO PARCELADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE contra sentença da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES, que, em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada por AMANDA BORGHI DOS SANTOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, afastando a cláusula penal contratual, fixando a retenção de 25% dos valores pagos a título de taxa administrativa e declarando indevida a taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção deve ser fixado conforme o previsto na cláusula penal contratual e na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (ii) estabelecer se a taxa de fruição é devida em caso de imóvel não edificado; (iii) determinar se a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcelada; (iv) verificar a possibilidade de retenção da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se a Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto, visto que o contrato foi celebrado após sua entrada em vigor, sendo válida a cláusula penal que prevê retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A, II, da referida lei.

4. A comissão de corretagem é passível de retenção, desde que previamente informada e destacada no contrato, conforme o Tema nº 938 do STJ.

5. A taxa de fruição é indevida em casos de rescisão contratual de imóvel não edificado, em razão da ausência de uso ou exploração econômica do bem pelo comprador, conforme entendimento consolidado no STJ.

6. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcelada, em até 12 parcelas mensais, nos termos do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018, especialmente considerando que tal disposição é favorável à apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O percentual de retenção em caso de distrato imobiliário deve observar o limite de 10% do valor atualizado do contrato, conforme art. 32-A, II, da Lei nº 13.786/2018.

2. A comissão de corretagem é passível de retenção, desde que previamente informada e destacada no contrato, em consonância com o Tema nº 938 do STJ.

3. A taxa de fruição é indevida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel não edificado, quando inexistente o uso ou exploração econômica do bem pelo comprador.

4. A restituição dos valores pagos em distrato imobiliário pode ocorrer de forma parcelada, em até 12 parcelas mensais, conforme o art. 32-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018.

A embargante sustenta que o colegiado silenciou sobre o pedido de dedução de encargos moratórios e débitos tributários (IPTU e taxas), previstos nos incisos III e IV do Art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.

Compulsando os autos, verifico que tais pedidos foram formulados expressamente tanto na contestação quanto nas razões de apelação. No recurso de apelação, a recorrente listou pontualmente o que deveria ser retido do montante a restituir, incluindo encargos moratórios e débitos de impostos.

O acórdão embargado reconheceu a plena aplicabilidade da "Lei do Distrato" (Lei nº 13.786/2018) ao caso concreto. No entanto, limitou-se a decidir sobre a cláusula penal (reduzida para 10%), a comissão de corretagem e a taxa de fruição. De fato, houve omissão quanto aos demais abatimentos autorizados pelo dispositivo legal cuja incidência foi reconhecida no voto condutor.

O Art. 32-A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, autoriza expressamente o desconto de:

a) Encargos moratórios:
relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente.

b) Débitos de impostos e taxas:
IPTU, contribuições condominiais ou associativas vinculadas ao lote, vencidos até a rescisão.

Considerando que tais deduções são consectários legais da resolução contratual regida pela nova legislação e que foram oportunamente pleiteadas, a integração do julgado é medida que se impõe para garantir a correta liquidação do débito e evitar o enriquecimento sem causa.

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
ACOLHO os Embargos de Declaração
, atribuindo-lhes efeitos integrativos, para suprir a omissão e determinar que, além das retenções já autorizadas no acórdão (10% de cláusula penal e integralidade da corretagem), a imobiliária embargante poderá descontar do montante a ser restituído à embargada:

1.
Os
encargos moratórios
incidentes sobre as prestações que foram pagas com atraso pela adquirente durante a vigência do contrato.

2.
Os
débitos comprovados
de IPTU e taxas de natureza associativa/condominial vinculados ao lote, cujos fatos geradores tenham ocorrido entre a assinatura do contrato e a data da rescisão declarada em sentença.

Mantêm-se os demais termos do acórdão, inclusive quanto à inaplicabilidade da taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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