Tribunal: TJES
Processo: 0012776-39.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-02-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. PEDIDO DE PARCELAS VINCENDAS. APLICAÇÃO DO ART. 323 DO CPC. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE DÉBITO QUITADO. MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO E DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO PRINCIPAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Raimundo Ferreira da Silva, réu e reconvinte, contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança proposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AYRES, condenando-o ao pagamento de cotas condominiais vencidas entre abril/2015 e julho/2015. A reconvenção, que buscava a restituição em dobro de parcelas já quitadas, foi julgada improcedente. O autor interpôs Recurso Adesivo, pleiteando a inclusão das parcelas vencidas após julho/2015 e a inclusão do novo adquirente do imóvel no polo passivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a petição inicial é inepta por ausência de interesse de agir; (ii) definir se o condomínio deve responder por má-fé na cobrança de parcelas já quitadas; (iii) estabelecer se a condenação deve incluir todas as cotas vencidas no curso do processo, nos termos do art. 323 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O interesse de agir resta configurado quando, embora os meses indicados inicialmente já estivessem pagos, o autor formula pedido de cobrança das parcelas vincendas, estando o réu em mora quanto à parcela de abril/2015 no momento da propositura da ação.

4. A citação válida em 2015 interrompe o prazo prescricional de cinco anos para cobrança de cotas condominiais (Tema 949/STJ), afastando a alegação de prescrição das parcelas de 2015.

5. A reconvenção que pleiteia a devolução em dobro exige prova de má-fé do credor, nos termos do art. 940 do CC e da Súmula 159 do STF. A proximidade temporal entre o pagamento e o ajuizamento da ação (17 dias) evidencia falha administrativa, mas não dolo, afastando a sanção civil pretendida.

6. O pedido de condenação ao pagamento das parcelas vencidas no curso do processo, fundado no art. 323 do CPC, deve ser acolhido. A planilha apresentada pelo condomínio é suficiente para demonstrar o crédito, incumbindo ao réu o ônus de provar o pagamento, o que não ocorreu.

7. A inclusão do novo adquirente do imóvel no polo passivo é desnecessária na fase de conhecimento, pois a dívida condominial tem natureza propter rem, sendo seus efeitos extensivos ao adquirente (CPC, art. 109, § 3º).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de Apelação desprovido. Recurso Adesivo parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O interesse de agir em ação de cobrança de cotas condominiais está presente quando o autor pleiteia parcelas vincendas e o réu se encontra inadimplente na data do ajuizamento.

2. A restituição em dobro prevista no art. 940 do Código Civil exige prova de má-fé do credor, não caracterizada por erro ou falha administrativa.

3. A condenação ao pagamento de prestações vencidas no curso do processo é autorizada pelo art. 323 do CPC, desde que não quitadas, cabendo ao réu o ônus de comprovar eventual pagamento.

4. A dívida condominial acompanha o imóvel, sendo seus efeitos extensivos ao adquirente, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC, prescindindo de sua inclusão no polo passivo da fase de conhecimento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 240, § 1º; 323; 373, II; 109, § 3º; CC, art. 940.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 159; STJ, Tema Repetitivo 949 – REsp 1.635.428/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 28/11/2018, DJe 06/12/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012776-39.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAIMUNDO FERREIRA DA SILVA e outros

APELADO: RAIMUNDO FERREIRA DA SILVA e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. PEDIDO DE PARCELAS VINCENDAS. APLICAÇÃO DO ART. 323 DO CPC. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE DÉBITO QUITADO. MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO E DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO PRINCIPAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Raimundo Ferreira da Silva, réu e reconvinte, contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança proposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AYRES, condenando-o ao pagamento de cotas condominiais vencidas entre abril/2015 e julho/2015. A reconvenção, que buscava a restituição em dobro de parcelas já quitadas, foi julgada improcedente. O autor interpôs Recurso Adesivo, pleiteando a inclusão das parcelas vencidas após julho/2015 e a inclusão do novo adquirente do imóvel no polo passivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a petição inicial é inepta por ausência de interesse de agir; (ii) definir se o condomínio deve responder por má-fé na cobrança de parcelas já quitadas; (iii) estabelecer se a condenação deve incluir todas as cotas vencidas no curso do processo, nos termos do art. 323 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O interesse de agir resta configurado quando, embora os meses indicados inicialmente já estivessem pagos, o autor formula pedido de cobrança das parcelas vincendas, estando o réu em mora quanto à parcela de abril/2015 no momento da propositura da ação.

4. A citação válida em 2015 interrompe o prazo prescricional de cinco anos para cobrança de cotas condominiais (Tema 949/STJ), afastando a alegação de prescrição das parcelas de 2015.

5. A reconvenção que pleiteia a devolução em dobro exige prova de má-fé do credor, nos termos do art. 940 do CC e da Súmula 159 do STF. A proximidade temporal entre o pagamento e o ajuizamento da ação (17 dias) evidencia falha administrativa, mas não dolo, afastando a sanção civil pretendida.

6. O pedido de condenação ao pagamento das parcelas vencidas no curso do processo, fundado no art. 323 do CPC, deve ser acolhido. A planilha apresentada pelo condomínio é suficiente para demonstrar o crédito, incumbindo ao réu o ônus de provar o pagamento, o que não ocorreu.

7. A inclusão do novo adquirente do imóvel no polo passivo é desnecessária na fase de conhecimento, pois a dívida condominial tem natureza propter rem, sendo seus efeitos extensivos ao adquirente (CPC, art. 109, § 3º).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de Apelação desprovido. Recurso Adesivo parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O interesse de agir em ação de cobrança de cotas condominiais está presente quando o autor pleiteia parcelas vincendas e o réu se encontra inadimplente na data do ajuizamento.

2. A restituição em dobro prevista no art. 940 do Código Civil exige prova de má-fé do credor, não caracterizada por erro ou falha administrativa.

3. A condenação ao pagamento de prestações vencidas no curso do processo é autorizada pelo art. 323 do CPC, desde que não quitadas, cabendo ao réu o ônus de comprovar eventual pagamento.

4. A dívida condominial acompanha o imóvel, sendo seus efeitos extensivos ao adquirente, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC, prescindindo de sua inclusão no polo passivo da fase de conhecimento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 240, § 1º; 323; 373, II; 109, § 3º; CC, art. 940.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 159; STJ, Tema Repetitivo 949 – REsp 1.635.428/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 28/11/2018, DJe 06/12/2018.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso principal e conhecer e dar parcial provimento ao recurso adesivo, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CHRISTINA ALMEIDA COSTA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível (Principal) interposta por
RAIMUNDO FERREIRA DA SILVA
e Recurso Adesivo interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AYRES
contra a sentença que julgou
parcialmente procedente
a ação de cobrança (condenando o Réu nas parcelas de Abril/15 a Julho/15) e
improcedente
a reconvenção (que pedia devolução em dobro).

A Apelação Principal (do Réu) pede a extinção da ação por inépcia da inicial (falta de interesse de agir, pois os meses listados já estavam pagos) e a declaração de prescrição das cotas vincendas. No mérito, pede a procedência da reconvenção (devolução em dobro), alegando má-fé do condomínio.

O Recurso Adesivo (do Condomínio) pede a reforma da sentença para: (i) Incluir na condenação
todas
as parcelas vincendas no curso do processo (após Julho/15), conforme art. 323 do CPC; e (ii) Incluir o novo adquirente do imóvel no polo passivo.

Contrarrazões de ambas as partes.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço dos recursos.

Para melhor compreensão da controvérsia, cumpre delinear os fatos que deram origem à demanda.

Trata-se de Ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AYRES
em face de
RAIMUNDO FERREIRA DA SILVA
, referente à unidade 601.

Em sua petição inicial, o Autor pleiteou a condenação do Réu ao pagamento das taxas condominiais vencidas em
Dezembro/2014, Fevereiro/2015 e Março/2015
, totalizando R$2.174,71. Requereu, ainda, no pedido "b.2", a condenação ao pagamento das parcelas
vincendas
no curso do processo, nos termos do art. 290 do CPC/73 (atual art. 323).

Regularmente citado, o Réu apresentou Contestação e Reconvenção. Em sua defesa, alegou que as parcelas cobradas na inicial (Dez/14, Fev/15 e Mar/15) já haviam sido quitadas em 10/04/2015, antes do ajuizamento da ação (27/04/2015). Em sede de reconvenção, pleiteou a condenação do Autor à devolução em dobro do valor indevidamente cobrado, com base no art. 940 do Código Civil.

Em réplica e contestação à reconvenção, o Condomínio confessou que os valores principais da exordial haviam sido pagos, mas contrapôs que o Réu permanecia inadimplente quanto às parcelas vincendas, especificamente as vencidas a partir de
Abril/2015
.

No curso da lide, o Condomínio juntou planilha atualizada incluindo débitos de 2014 a 2020, e o Réu informou a alienação do imóvel a terceiro (Sr. Fernando Carlos Vidal da Silva) em março de 2017.

O Juízo
a quo
proferiu sentença, complementada por decisão em Embargos de Declaração, julgando a lide nos seguintes termos:

1. Ação Principal:
Julgou
parcialmente procedente
o pedido. Reconheceu a "ausente o interesse de agir" quanto às parcelas da inicial (Dez/14, Fev/15, Mar/15), mas, acolhendo o pedido de vincendas, condenou o Réu ao pagamento das cotas vencidas entre
Abril/2015 e Julho/2015
. O magistrado indeferiu a inclusão de débitos posteriores a Julho/2015, por entender que a planilha (fl. 122) era documento unilateral sem força probatória.

2. Reconvenção:
Julgou
improcedente
o pedido de devolução em dobro. Fundamentou que o pagamento ocorreu "pouco mais de duas semanas antes do ajuizamento da demanda", o que não configura a má-fé exigida pelo Art. 940 do CC.

3. Pedidos Adicionais:
Indeferiu o pedido do Autor para intimar o novo adquirente, por se tratar de "diligência inócua", cujos efeitos já são previstos no Art. 109, § 3º, do CPC.

Inconformado, o Réu/Reconvinte interpôs a Apelação Principal. O Autor/Reconvindo interpôs Recurso Adesivo. Ambas as partes apresentaram contrarrazões.

Feitas essas considerações,
adianto que o recurso principal não merece provimento, enquanto que o adesivo merece parcial provimento
. Explico.

DA APELAÇÃO PRINCIPAL
(Réu: Raimundo Ferreira da Silva)

O Apelante (Réu) sustenta que a petição inicial é inepta por falta de interesse de agir, argumento baseado no fato de que as parcelas
especificamente listadas
na exordial (Dezembro/2014, Fevereiro/2015 e Março/2015) já haviam sido pagas 17 dias antes do ajuizamento da ação (27/04/2015).

Contudo, a análise da petição inicial revela que o pedido do Condomínio (Autor)
não se limitou a esses meses
. No item "b.2" dos pedidos, o Autor requereu expressamente a condenação do Réu ao:

"b.2) Pagamento das taxas condominiais e/ou cotas extras,
vincendas
enquanto perdurar a obrigação, cujos valores, serão anexados aos autos, mensalmente, ou, na liquidação da sentença, com fundamento no que dispõe o art. 290 do CPC." (Grifo nosso).

Tratando-se de cobrança de cotas condominiais, uma obrigação de trato sucessivo, a legislação processual (art. 323 do CPC/15, antigo art. 290 do CPC/73) determina que as prestações vincendas sejam consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa. No presente caso, o Autor foi além e
requereu expressamente
a inclusão.

É fato incontroverso, confessado pelo próprio Autor em réplica e pelo Réu em sua defesa, que na data do ajuizamento da ação (27/04/2015), a parcela vencida em 05/04/2015 (Abril/2015) estava em aberto.

Portanto, embora a petição inicial tenha sido tecnicamente falha ao listar meses já quitados (o que configura um erro no demonstrativo de débito), ela continha um pedido válido (parcelas vincendas) e o Réu
estava
em mora (inadimplente com Abril/2015) no momento da propositura. O interesse de agir do Condomínio estava, assim, plenamente configurado.

Rejeito
, pois, a preliminar de inépcia.

A tese de
prescrição
estava vinculada ao acolhimento da inépcia da inicial. Como a preliminar foi rejeitada, a citação ocorrida em 2015 foi válida e interrompeu o prazo prescricional, retroagindo à data da propositura da ação (Art. 240, § 1º, CPC).

Sendo o prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais de 5 (cinco) anos (Tema Repetitivo 949, STJ), e tendo a ação sido ajuizada em 2015, não há que se falar em prescrição das parcelas de 2015.

Rejeito
a prejudicial de prescrição.

No
mérito
da Apelação, o Réu/Apelante busca a reforma da sentença para que sua reconvenção seja julgada procedente, condenando o Condomínio ao pagamento em dobro do valor cobrado indevidamente (Dez/14, Fev/15, Mar/15).

A sentença de improcedência da reconvenção deve ser mantida.

A aplicação da penalidade do Art. 940 do Código Civil exige a comprovação inequívoca de
má-fé
(dolo) por parte do credor, não bastando a mera culpa (negligência). Este é o entendimento pacificado na Súmula 159 do STF: "
Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar às sanções do art. 1.531 do Código Civil -
(atual art. 940 do CC/02)".

O juízo de piso acertou ao ponderar que o pagamento ocorreu "
pouco mais de duas semanas antes do ajuizamento da demanda
". Este curto lapso temporal (17 dias) torna plausível a alegação de que a ação foi distribuída por falha na comunicação administrativa entre o recebimento do pagamento e o escritório de advocacia, configurando culpa ou desorganização, mas não a intenção maliciosa de cobrar dívida sabidamente paga.

A má-fé não se presume; deve ser provada, e o Réu/Reconvinte não se desincumbiu desse ônus.

Por tais razões,
NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO PRINCIPAL
de Raimundo Ferreira da Silva.

DO RECURSO ADESIVO
(Condomínio do Ed. Ayres)

O Condomínio alega que a sentença errou ao limitar a condenação apenas até Julho/2015, mesmo havendo pedido expresso (item b.2) e amparo legal (art. 323 CPC) para a inclusão de
todas
as parcelas vencidas no curso da ação, "enquanto durar a obrigação".

O juízo de primeira instância, ao julgar os Embargos de Declaração, justificou a não inclusão das parcelas posteriores a Julho/2015 por falta de prova, afirmando que a planilha (fl. 122) era "documento produzido unilateralmente" e não foi corroborada por boletos ou balancetes.

Com a devida vênia, o entendimento do magistrado de piso foi equivocado. Em ações de cobrança de condomínio, a planilha de débito apresentada pela administradora, que reflete a aplicação de juros e multa conforme a convenção, goza de presunção de legitimidade (
juris tantum
).

O Autor cumpriu seu ônus ao apresentar o cálculo atualizado do débito (fl. 122). Caberia ao Réu, nos termos do art. 373, II, do CPC, o ônus de apresentar o fato extintivo do direito do Autor, ou seja, a prova do pagamento das parcelas que venceram após Julho/2015. O Réu, contudo, não apresentou qualquer comprovante de pagamento para essas parcelas.

O art. 323 do CPC é uma norma de ordem pública que visa a economia processual, determinando que a condenação abranja as parcelas vencidas e não pagas até o efetivo cumprimento da obrigação.

Portanto, o Recurso Adesivo merece
provimento
neste ponto, para reformar a sentença e incluir na condenação todas as parcelas condominiais vencidas após Julho/2015 e não pagas no curso do processo, até a efetiva quitação,
a serem apuradas em fase de liquidação de sentença
.

Por fim, o Condomínio pede a
inclusão do novo proprietário do imóvel
(Sr. Fernando Carlos Vidal da Silva) no polo passivo da demanda.

O juízo de piso indeferiu o pedido por considerá-lo "inócuo" (desnecessário). A decisão está correta.

A dívida condominial é de natureza
propter rem
(segue a coisa). Além disso, o art. 109, § 3º, do CPC, estabelece que "
Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário
".

Não há necessidade de inclusão do adquirente na fase de conhecimento para que ele seja atingido pela sentença. Trata-se de matéria a ser discutida na fase de Cumprimento de Sentença, caso o Condomínio opte por direcionar a execução contra o novo proprietário.

O Condomínio, portanto, carece de interesse recursal neste ponto, pois a lei já lhe assegura o que ele pretende.

O Recurso Adesivo, portanto,
não merece provimento
neste tópico.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS
para:

1. NEGAR PROVIMENTO
à Apelação Principal interposta por Raimundo Ferreira da Silva, mantendo a improcedência de sua Reconvenção.

2. DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso Adesivo interposto pelo Condomínio do Edifício Ayres, para reformar a sentença e determinar que a condenação abranja não só as parcelas de Abril/2015 a Julho/2015, mas também
todas as cotas condominiais que se venceram no curso do processo e não foram pagas, até a data do efetivo pagamento (quitação)
, conforme o art. 323 do CPC, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, acrescidos de juros, multa e correção monetária na forma da convenção condominial.

Com a reforma da sentença, a Ação Principal é julgada
integralmente procedente
(pois os valores pagos antes da ação serão abatidos na liquidação, e as vincendas foram incluídas). A Reconvenção foi mantida
totalmente improcedente
.

O Réu/Reconvinte (Raimundo Ferreira da Silva) sucumbiu integralmente na lide.

Condeno o Réu/Reconvinte (Raimundo) ao pagamento da integralidade das custas processuais (da Ação Principal e da Reconvenção) e ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais ao patrono do Autor/Reconvindo, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (referente à Ação Principal) e 10% (dez por cento) sobre o valor da causa da Reconvenção.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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