Tribunal: TJES
Processo: 0039895-73.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 0039895-73.2014.8.08.0035

APELANTE: SIMONE DE FATIMA CABRAL

APELANTE: IVAN DEL PUPPO LINO

APELADAS: W. L. EMPREENDIMENTOS LTDA. - EP E BARRA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA RECLAMAÇÕES SOBRE ÁREAS COMUNS. JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DAS CHAVES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE CADASTRO. INEXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Simone de Fátima Cabral e Ivan Del Puppo Lino contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória ajuizada em face de W. L. Empreendimentos Ltda. - EP e Barra Empreendimentos SPE Ltda., relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no qual os autores alegam atraso na entrega da obra, vícios construtivos, cobrança indevida de encargos contratuais e pretendem a condenação das rés à restituição de valores, compensação por danos morais e materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, considerada a cláusula de tolerância contratual; (ii) estabelecer a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e da cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves; (iii) determinar se os compradores têm legitimidade ativa para questionar vícios nas áreas comuns do condomínio; (iv) verificar a validade da cobrança de comissão de corretagem e da tarifa de cadastro; e (v) analisar a ocorrência de danos morais e materiais e eventual direito à repetição do indébito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que estabelece prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado no REsp nº 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 971/STJ), desde que expressa e clara, como no caso concreto.

4. A entrega da unidade ocorreu dentro do prazo contratualmente ajustado, já incluída a tolerância, afastando qualquer mora da construtora e tornando indevidas as pretensões indenizatórias fundadas em suposto atraso.

Eventuais vícios em áreas comuns do condomínio somente podem ser objeto de demanda judicial proposta pelo próprio condomínio, por meio de seu síndico, sendo os adquirentes de unidades partes ilegítimas para formular tais pleitos.

5. É válida a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves, desde que prevista em contrato, conforme jurisprudência consolidada do STJ (EREsp 670.117/PB), inexistindo ilicitude na exigência.

6. A cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é válida, nos termos do Tema nº 938/STJ, desde que previamente informado o valor e sua discriminação no contrato, o que foi observado no presente caso.

7. A tarifa de cadastro de R$ 200,00 é legítima, conforme Súmula nº 566 do STJ, desde que cobrada no início da relação contratual, como verificado no contrato datado de setembro de 2012.

8. A repetição em dobro de valores pagos exige demonstração de cobrança indevida e má-fé do credor, o que não ficou comprovado, afastando-se o direito à devolução em dobro ou simples.

9. A jurisprudência exige demonstração de sofrimento anormal para a caracterização do dano moral, o que não se verifica na hipótese em que não houve inadimplemento contratual ou falha grave na prestação do serviço.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. É válida a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, desde que redigida de forma clara e expressa.

2. A entrega da unidade dentro do prazo de tolerância afasta o reconhecimento de mora da construtora e exclui o dever de indenizar.

3. O condômino não possui legitimidade ativa para reclamar judicialmente por vícios construtivos em áreas comuns, sendo essa legitimidade atribuída ao condomínio, por meio do síndico.

4. A cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves é válida, desde que contratualmente prevista.

5. É legítima a cláusula que transfere ao comprador o encargo da comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e destacada do valor.

6. A tarifa de cadastro é válida se cobrada no início da relação contratual, conforme previsto na Súmula nº 566/STJ.

7. A repetição em dobro de valores somente é cabível em caso de comprovação de cobrança indevida com má-fé, o que não se constatou no caso concreto.

8. A caracterização de dano moral exige demonstração de ofensa grave aos direitos da personalidade, não configurada na hipótese.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, e 42, parágrafo único; CC, arts. 206, § 3º, IV, e 1.348, II; CPC, art. 485, VI; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º; Resolução CMN nº 3.518/2007.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019.

STJ, EREsp nº 670.117/PB, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012.

STJ, AgInt no REsp nº 2.010.593/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 20.03.2023.

STJ, AgInt no REsp nº 1.308.926/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.08.2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 1.786.323/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 31.05.2021.

STJ, Tema nº 938, Segunda Seção.

TJES, Apelações diversas, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira e outros, julgamentos entre 2016 e 2018.

TJMG, Apelação Cível nº 03069007420148130105, Rel. Des. Mariangela Meyer, j. 19.03.2024.

TJMG, Apelação Cível nº 10000191617331001, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 24.02.2021.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,
NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÕES,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ________
de
________ 202
6
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0039895-73.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SIMONE DE FATIMA CABRAL e outros

APELADO: W. L. EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e outros

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 0039895-73.2014.8.08.0035

APELANTE: SIMONE DE FATIMA CABRAL

APELANTE: IVAN DEL PUPPO LINO

APELADAS: W. L. EMPREENDIMENTOS LTDA. - EP E BARRA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA RECLAMAÇÕES SOBRE ÁREAS COMUNS. JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DAS CHAVES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE CADASTRO. INEXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Simone de Fátima Cabral e Ivan Del Puppo Lino contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória ajuizada em face de W. L. Empreendimentos Ltda. - EP e Barra Empreendimentos SPE Ltda., relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no qual os autores alegam atraso na entrega da obra, vícios construtivos, cobrança indevida de encargos contratuais e pretendem a condenação das rés à restituição de valores, compensação por danos morais e materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, considerada a cláusula de tolerância contratual; (ii) estabelecer a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e da cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves; (iii) determinar se os compradores têm legitimidade ativa para questionar vícios nas áreas comuns do condomínio; (iv) verificar a validade da cobrança de comissão de corretagem e da tarifa de cadastro; e (v) analisar a ocorrência de danos morais e materiais e eventual direito à repetição do indébito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que estabelece prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado no REsp nº 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 971/STJ), desde que expressa e clara, como no caso concreto.

4. A entrega da unidade ocorreu dentro do prazo contratualmente ajustado, já incluída a tolerância, afastando qualquer mora da construtora e tornando indevidas as pretensões indenizatórias fundadas em suposto atraso.

Eventuais vícios em áreas comuns do condomínio somente podem ser objeto de demanda judicial proposta pelo próprio condomínio, por meio de seu síndico, sendo os adquirentes de unidades partes ilegítimas para formular tais pleitos.

5. É válida a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves, desde que prevista em contrato, conforme jurisprudência consolidada do STJ (EREsp 670.117/PB), inexistindo ilicitude na exigência.

6. A cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é válida, nos termos do Tema nº 938/STJ, desde que previamente informado o valor e sua discriminação no contrato, o que foi observado no presente caso.

7. A tarifa de cadastro de R$ 200,00 é legítima, conforme Súmula nº 566 do STJ, desde que cobrada no início da relação contratual, como verificado no contrato datado de setembro de 2012.

8. A repetição em dobro de valores pagos exige demonstração de cobrança indevida e má-fé do credor, o que não ficou comprovado, afastando-se o direito à devolução em dobro ou simples.

9. A jurisprudência exige demonstração de sofrimento anormal para a caracterização do dano moral, o que não se verifica na hipótese em que não houve inadimplemento contratual ou falha grave na prestação do serviço.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. É válida a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, desde que redigida de forma clara e expressa.

2. A entrega da unidade dentro do prazo de tolerância afasta o reconhecimento de mora da construtora e exclui o dever de indenizar.

3. O condômino não possui legitimidade ativa para reclamar judicialmente por vícios construtivos em áreas comuns, sendo essa legitimidade atribuída ao condomínio, por meio do síndico.

4. A cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves é válida, desde que contratualmente prevista.

5. É legítima a cláusula que transfere ao comprador o encargo da comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e destacada do valor.

6. A tarifa de cadastro é válida se cobrada no início da relação contratual, conforme previsto na Súmula nº 566/STJ.

7. A repetição em dobro de valores somente é cabível em caso de comprovação de cobrança indevida com má-fé, o que não se constatou no caso concreto.

8. A caracterização de dano moral exige demonstração de ofensa grave aos direitos da personalidade, não configurada na hipótese.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, e 42, parágrafo único; CC, arts. 206, § 3º, IV, e 1.348, II; CPC, art. 485, VI; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º; Resolução CMN nº 3.518/2007.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019.

STJ, EREsp nº 670.117/PB, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012.

STJ, AgInt no REsp nº 2.010.593/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 20.03.2023.

STJ, AgInt no REsp nº 1.308.926/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.08.2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 1.786.323/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 31.05.2021.

STJ, Tema nº 938, Segunda Seção.

TJES, Apelações diversas, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira e outros, julgamentos entre 2016 e 2018.

TJMG, Apelação Cível nº 03069007420148130105, Rel. Des. Mariangela Meyer, j. 19.03.2024.

TJMG, Apelação Cível nº 10000191617331001, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 24.02.2021.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,
NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÕES,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ________
de
________ 202
6
.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 0039895-73.2014.8.08.0035

APELANTE: SIMONE DE FATIMA CABRAL

APELANTE: IVAN DEL PUPPO LINO

APELADAS: W. L. EMPREENDIMENTOS LTDA. - EP E BARRA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente
. A relação jurídica de direito material estabelecida entre as partes caracteriza-se por ser uma relação consumerista, eis que consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (CDC, art. 2º), enquanto que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (CD, art. 3º).

E nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto.

Tal entendimento restou consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.729.593/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, que assentou que é válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda, assim como que é lícita a cobrança de juros de obra antes da entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

Eis a ementa do precedente a que me reporto:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

O entendimento que vem sendo proclamado pela jurisprudência do STJ tem sido replicado por todas as Câmaras Cíveis deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, conforme os seguintes precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO de reembolso DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACOLHIDA. LEGALIDADE DA PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. PRAZO DE UM ANO ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS. ALUGUÉIS. LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

2)
Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto
(TJES, Classe: Apelação, 48120074314, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/07/2016, Data da Publicação no Diário: 01/08/2016).[...]”

(TJES, Classe: Apelação, 048130282485, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/06/2018, Data da Publicação no Diário: 05/07/2018) - destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR E INEPCIA DO RECURSO REJEITADA. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA OU CÔNGENERE. INCIDÊNCIA DA PRESCRIÇÃO TRIENAL. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE. PRECEDENTES DO TJES. DANOS MATERIAL E MORAL NÃO CONFIGURADOS.

[...]

4. -
A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de imóvel prometido à venda em construção é válida. Precedentes de todas as Câmaras Cíveis do Tribunal
. [...]”

(TJES, Classe: Apelação, 048140233445, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/06/2018, Data da Publicação no Diário: 15/06/2018).

“APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRASO NA ENTREGA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA VÁLIDA MORA VERIFICADA PAGAMENTO DE ALUGUEL LUCROS CESSANTES PRESUNÇÃO SALDO DEVEDOR POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS REDUÇÃO DO QUANTUM - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de ser válida, nos contratos de compra e venda de imóveis, a denominada cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, considerando a complexidade dos negócios e os diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção
. [...]”

(TJES, Classe: Apelação, 048120136592, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/11/2017, Data da Publicação no Diário: 20/11/2017) – destaquei

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DAS CHAVES – MORA DO ADQUIRENTE – RECURSO PROVIDO

1.
Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto
. [...]”

(TJES, Apelação 48120074314, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 26/07/2016, publicado em 01/08/2016).

Acresça-se que a estipulação do prazo de tolerância é legalmente admitida com base no disposto no § 2º, do art. 48, da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, que prevê que “Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.

E a utilização pela construtora do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias expressamente previsto no contrato não está condicionada à efetiva demonstração de caso fortuito ou força maior.

Na hipótese, tal prazo se encerraria em 30/01/2014. Por conseguinte, tendo o imóvel sido entregue em 07/11/2014 não há que se falar em atraso na entrega da obra, do que decorre que são improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.

O imóvel foi entregue
dentro do prazo contratualmente previsto
, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias.

Essa cláusula, conforme reiterada jurisprudência do STJ
não é considerada abusiva
, desde que estipulada de forma clara, como ocorreu no caso. Assim,
não houve inadimplemento contratual por atraso na entrega da unidade
.

Quanto à alegação de que as áreas de lazer não estavam prontas no momento da entrega das unidades, o juízo entendeu corretamente que, sendo as áreas comuns de titularidade do condomínio,
eventuais reclamações deveriam ter sido formalizadas pelo condomínio, e não por particulares
.

Neste sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DE CONDÔMINO. PLEITO RELATIVO A VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREA COMUM. MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Felipe Silva Vieira contra sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito, em razão de ilegitimidade ativa, no qual o autor, condômino, pleiteia a correção de vícios construtivos em área comum de condomínio edilício que causariam vazamentos em sua unidade privativa. A sentença reconheceu que a legitimidade para pleitear reparos em áreas comuns é do condomínio, representado pelo síndico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Discute-se se o condômino possui legitimidade ativa para demandar, individualmente, a correção de vícios construtivos em áreas comuns do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais estaduais entende que cabe ao condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para pleitear reparação de danos em áreas comuns do edifício, conforme REsp n . 215.832/PR e outros precedentes. O art. 22, § 1º, da Lei 4.591/64, em conjunto com o art. 1.348, II, do Código Civil, estabelece que compete ao condomínio, representado pelo síndico, atuar na defesa dos interesses comuns dos condôminos, inclusive no que diz respeito à reparação de vícios construtivos em áreas comuns. A alegação do autor de que os vazamentos em sua unidade decorrem de vícios de impermeabilização na área comum não confere legitimidade ativa para o pleito individual, devendo ser o condomínio a parte legítima para buscar o reparo junto à construtora. O reconhecimento da ilegitimidade ativa é matéria de ordem pública, podendo ser apreciada de ofício, conforme art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O condômino não possui legitimidade ativa para demandar judicialmente a correção de vícios construtivos em áreas comuns, sendo tal legitimidade atribuída ao condomínio, representado pelo síndico. A defesa dos interesses relativos às áreas comuns do condomínio deve ser exercida pelo condomínio, como ente despersonalizado, nos termos da legislação aplicável.”

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00109820720208080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível, j. 04/12/2024)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, POR ILEGITIMIDADE ATIVA - DANOS MORAIS E MATERIAIS - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - ÁREA COMUM - ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO - RECONHECIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A legitimidade ad causam trata de requisito de validade relacionado à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes. Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado - O condômino não detém legitimidade para demandar judicialmente os reparos de áreas comuns. Nesse caso, quem detém legitimidade é o condomínio, na pessoa do síndico, conforme art. 1.348, II, CC - Correta a sentença que extinguiu o feito, nos termos do art. 485, VI, Código de Processo Civil - Recurso não provido. Mantida a sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa e extinguiu o processo, sem resolução de mérito .

(TJ-MG - Apelação Cível: 03069007420148130105, Relator.: Des.(a) Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 19/03/2024, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/03/2024)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONSTRUÇÃO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. METRAGEM. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NA ÁREA COMUM. ILEGITIMIDADE DO CONDÔMINO. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO RECONHECIDA POR LEI. PRELIMINAR ACOLHIDA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. - A legitimidade é a capacidade de estar em juízo na condição de autor ou réu de determinado conflito, traduzindo-se na relevância que o resultado da ação possa atuar na esfera de direitos das partes envolvidas - O condômino não tem legitimidade para pleitear reparação cível por irregularidades na construção da área comum do edifício, posto caber ao condomínio, representado pelo síndico, a defesa dos interesses coletivos nos termos o art. 1.348, II do Código Civil de 2002 - Reconhecida a ilegitimidade ativa da parte, a extinção do processo, desde logo, sem resolução de mérito, nos termos do disposto no art. 485, VI do CPC/15, é medida que se impõe.”

(TJ-MG - AC: 10000191617331001 MG, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 24/02/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/02/2021)

A inexistência de refutação pela comissão de obras ou assembleia implica em aceitação tácita da entrega.

A jurisprudência dominante permite a cobrança de
juros compensatórios até a entrega das chaves
, desde que prevista contratualmente.

Desse juízo:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DE JUROS. DÉBITO INADIMPLIDO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL DE DISPOSITIVO TIDO COMO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. NÃO PROVIMENTO.

1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp n. 670.117/PB, relator Ministro Sidnei Beneti, relator para acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 13/6/2012, DJe de 26/11/2012).

2. A falta de indicação de dispositivo de lei a respeito de cuja interpretação divergiu o acórdão recorrido implica deficiência na fundamentação do recurso especial, o que atrai a incidência da Súmula n° 284 do STF.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ - AgInt no REsp n. 2.010.593/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Conforme a jurisprudência deste Sodalício, "(...) não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp n. 670.117/PB, Relator Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).

2. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ - AgInt no REsp n. 1.308.926/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS COMPENSATÓRIOS. COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE DA ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento dos EREsp 670.117/PB, firmou orientação da legalidade de estipulação, em contrato de compra e venda de imóvel à prestação, de cláusula contratual que preveja a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel. (EREsp nº 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).

2. Da leitura do acórdão recorrido extrai-se que a Corte de origem, analisando as cláusulas contratuais e elementos fático-probatórios dos autos, assentou que o contrato firmado entre as partes previu, de maneira clara, a cobrança de juros compensatórios que seriam devidos antes da entrega das chaves. A revisão dessa premissa fática assentada pelo Tribunal de origem demandaria o reexame de provas, o que se revela defeso em virtude da incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.

3. Uma vez que o acórdão recorrido encontra-se em harmonia com o entendimento consolidado nesta Corte Superior, de rigor o não conhecimento do recurso especial.

4. Agravo interno não provido.”

(STJ - AgInt no AREsp n. 1.786.323/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 31/5/2021, DJe de 7/6/2021.)

No caso em tela,
não houve extrapolação do prazo de tolerância
, o que
afasta a ilicitude da cobrança
. Não se evidenciando mora da construtora, inexiste suporte fático-jurídico à repetição do indébito.

Segundo o
Tema
nº
93
8
/STJ
, é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem,
desde que haja informação prévia e destacada
, o que ocorreu no presente caso. Não restando provado que o consumidor desconhecia essa obrigação ou que houve cobrança oculta,
afasta-se qualquer abusividade
.

No Tema nº 938, a Segunda Seção do C. STJ fixou as seguintes teses: (I) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC); (II)
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; e (III) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Negritei

A cobrança da
Taxa de Cadastro
de R$ 200,00 a título de tarifa de cadastro é
válida
e amparada na
Súmula
nº
566 do STJ
, desde que cobrada no início da relação contratual, o que também foi respeitado no presente caso (contrato datado de setembro/2012, portanto posterior à vigência da Resolução CMN nº 3.518/2007).

Eis a Súmula nº 566 do STJ:

“Nos contratos bancários posteriores ao início da vigência da Resolução-CMN n. 3.518/2007, em 30/4/2008, pode ser cobrada a tarifa de cadastro no início do relacionamento entre o consumidor e a instituição financeira.”

Nos termos do art. 42, parágrafo único do CDC, a repetição em dobro requer
cobrança indevida e má-fé do credor
. Não havendo comprovação de cobrança ilegítima nem dolo,
não há falar em restituição em dobro
, ainda que se admitisse eventual devolução simples (o que não é o caso).

A jurisprudência consolidada exige
sofrimento anormal, fora da esfera do mero aborrecimento
para que se configure o dano extrapatrimonial.

Diante da entrega da unidade dentro do prazo, da ausência de prova de falha grave de construção ou inadimplemento essencial, e da correção dos vícios verificados na vistoria,
não se verifica ofensa a direitos da personalidade apta a ensejar compensação moral
.

Por tais razões, nego provimento aos recursos e majoro os honorários devidos pelos apelantes em 2% (dois por cento) do valor da causa, suspendendo a exigibilidade destas verbas porque os apelantes estão amparados pela assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)