Tribunal: TJES
Processo: 5002440-66.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM MOMENTO POSTERIOR AO PERÍODO DO DÉBITO. RESPONSABILIDADE DO FIDUCIANTE PELAS COTAS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE DO FIDUCIÁRIO. TEMA 988/STJ. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença da 6ª Vara Cível da Serra que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face de ação de execução de título executivo extrajudicial ajuizada por condomínio para cobrança de R$ 11.950,25, referentes a taxas condominiais inadimplidas da unidade Bloco J, Apto 508, no período de 10/02/2016 a 10/06/2018. A embargante sustentou que, diante da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e posterior alienação do bem, não seria responsável pelos débitos, por se tratar de obrigação propter rem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, ocorrida após o período dos débitos executados, afasta a responsabilidade do fiduciante pelas despesas condominiais relativas ao período em que detinha a posse direta do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelas despesas condominiais deve observar a relação jurídica material com o imóvel no momento da constituição da obrigação, nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.345.331/RS (Tema 988).

4. O débito executado refere-se ao período de 2016 a 2018, intervalo em que a apelante exercia a posse direta do imóvel e figurava como proprietária perante o condomínio, inexistindo prova de ciência inequívoca acerca de eventual consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal naquele período.

5. A consolidação da propriedade fiduciária e eventual alienação do bem a terceiros, ocorridas posteriormente, não retroagem para afastar a responsabilidade da fiduciante por despesas geradas quando detinha a posse do imóvel.

6. O § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que o fiduciante responde pelos encargos incidentes sobre o imóvel até a imissão na posse do fiduciário, de modo que sua responsabilidade apenas se extingue quanto a fatos geradores posteriores a esse marco.

7. A natureza propter rem das taxas condominiais, prevista no art. 1.345 do Código Civil, permite ao condomínio cobrar débitos anteriores do novo adquirente, mas não exclui a responsabilidade daquele que ocupou o imóvel e gerou as despesas no período cobrado.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o credor fiduciário responde pelas despesas condominiais a partir da consolidação da propriedade e imissão na posse, permanecendo o devedor fiduciário responsável pelos débitos anteriores a esse marco.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel no momento da constituição da obrigação.

2. A consolidação da propriedade fiduciária não retroage para afastar a responsabilidade do fiduciante por débitos condominiais relativos ao período em que detinha a posse do bem.

3. O credor fiduciário responde pelas despesas condominiais apenas a partir da consolidação da propriedade e de sua imissão na posse, permanecendo o fiduciante responsável pelos débitos anteriores.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002440-66.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUCIMAR GOMES DA SILVA

APELADO: CONDOMINIO VIVER HORTO DA SERRA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM MOMENTO POSTERIOR AO PERÍODO DO DÉBITO. RESPONSABILIDADE DO FIDUCIANTE PELAS COTAS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE DO FIDUCIÁRIO. TEMA 988/STJ. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença da 6ª Vara Cível da Serra que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face de ação de execução de título executivo extrajudicial ajuizada por condomínio para cobrança de R$ 11.950,25, referentes a taxas condominiais inadimplidas da unidade Bloco J, Apto 508, no período de 10/02/2016 a 10/06/2018. A embargante sustentou que, diante da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e posterior alienação do bem, não seria responsável pelos débitos, por se tratar de obrigação propter rem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, ocorrida após o período dos débitos executados, afasta a responsabilidade do fiduciante pelas despesas condominiais relativas ao período em que detinha a posse direta do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelas despesas condominiais deve observar a relação jurídica material com o imóvel no momento da constituição da obrigação, nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.345.331/RS (Tema 988).

4. O débito executado refere-se ao período de 2016 a 2018, intervalo em que a apelante exercia a posse direta do imóvel e figurava como proprietária perante o condomínio, inexistindo prova de ciência inequívoca acerca de eventual consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal naquele período.

5. A consolidação da propriedade fiduciária e eventual alienação do bem a terceiros, ocorridas posteriormente, não retroagem para afastar a responsabilidade da fiduciante por despesas geradas quando detinha a posse do imóvel.

6. O § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que o fiduciante responde pelos encargos incidentes sobre o imóvel até a imissão na posse do fiduciário, de modo que sua responsabilidade apenas se extingue quanto a fatos geradores posteriores a esse marco.

7. A natureza propter rem das taxas condominiais, prevista no art. 1.345 do Código Civil, permite ao condomínio cobrar débitos anteriores do novo adquirente, mas não exclui a responsabilidade daquele que ocupou o imóvel e gerou as despesas no período cobrado.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o credor fiduciário responde pelas despesas condominiais a partir da consolidação da propriedade e imissão na posse, permanecendo o devedor fiduciário responsável pelos débitos anteriores a esse marco.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel no momento da constituição da obrigação.

2. A consolidação da propriedade fiduciária não retroage para afastar a responsabilidade do fiduciante por débitos condominiais relativos ao período em que detinha a posse do bem.

3. O credor fiduciário responde pelas despesas condominiais apenas a partir da consolidação da propriedade e de sua imissão na posse, permanecendo o fiduciante responsável pelos débitos anteriores.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Lucimar Gomes da Silva
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra (Id 14675868), que julgou improcedentes os
embargos
opostos à “
ação de execução de título executivo extrajudicial
” ajuizada pelo
Condomínio Viver Horto da Serra
.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes. Vejamos.

A demanda executória, proposta pelo
Condomínio Viver Horto da Serra
em desfavor de
Lucimar Gomes da Silva
em 13/06/2018, tem por escopo o recebimento da importância de R$ 11.950,25 (onze mil novecentos e cinquenta reais e vinte e cinco centavos), referente a taxas condominiais inadimplidas da unidade Bloco J, Apto 508, no período de 10/02/2016 a 10/06/2018.

Ao opor
embargos
, assistida pela Defensoria Pública, alegou a executada, em síntese, que:
(i)
o imóvel foi adquirido via financiamento junto à Caixa Econômica Federal e, devido ao desemprego e inadimplência, foi informada pela instituição – entre o final de 2016 e o início de 2017 – que a propriedade seria consolidada e o bem leiloado;

e
(ii)
sendo a dívida
propter rem
, a responsabilidade pelo pagamento após a consolidação da propriedade fiduciária seria da Caixa Econômica Federal, daí porque a execução deveria ser extinta.

Ao impugnar os embargos, alegou o Condomínio exequente ser a executada responsável pela dívida, com base na matrícula atualizada no dia 31/03/2022, que ainda a indicava como proprietária e não registrava a consolidação em favor da Caixa Econômica Federal.

Em seguida, foi proferida a sentença que, como dito, julgou
improcedentes
os embargos mediante os seguintes fundamentos:
(i)
a responsabilidade pelas obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel e ciência inequívoca do condomínio;
(ii)
embora a embargante alegue a perda do bem para a Caixa Econômica Federal, tal relação jurídica não abrangia o Condomínio, que não recebeu comunicação formal sobre a transação ou leilão;
(iii)
por estar o exequente ciente apenas da propriedade da embargante no período do débito (2016-2018), a cobrança em face dela é lícita.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
a sentença ignora a realidade dos fatos demonstrada nos autos, notadamente a consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal e a posterior venda do imóvel a terceiros;
(ii)
nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, uma vez constituído em mora o fiduciante, a propriedade se consolida no nome do fiduciário, extinguindo a responsabilidade do antigo ocupante;
(iii)

no curso do processo, o imóvel teve sua propriedade consolidada à Caixa Econômica Federal, que o alienou a terceiro;
(iv)
as taxas de condomínio possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel e devem ser exigidas de quem detém a posse ou propriedade plena, na forma do art. 1.345 do Código Civil;
(v)
há diversos precedentes no sentido de reconhecer a legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo de ações de cobrança de condomínio, por ser o titular da propriedade, ainda que resolúvel; e
(vi)
deve ser provido o presente recurso para declarar que não é responsável pela dívida, com a consequente extinção da lide executória.

Pois bem. A responsabilidade pelas despesas condominiais foi dirimida pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.345.331 (Tema 988), na linha de que
deve observar o momento em que a obrigação se constituiu
.

Eis a ementa:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.”

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.345.331/RS, rel. Des. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015)

In casu
, alega a apelante de que a sentença “ignorou a realidade dos fatos”, notadamente a consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal e a posterior venda do imóvel a terceiros e, desde já adianto, não tem razão ao assim argumentar.

É que o fato de o imóvel ter sido consolidado pela Caixa Econômica Federal ou vendido a terceiros
no curso do processo
, ou seja, fato superveniente,
não
afasta
a responsabilidade da apelante pelo período em que exerceu a posse direta e a relação jurídica material com o condomínio
.

O débito executado refere-se ao período de 2016 a 2018 e, nesse intervalo, a apelante detinha a posse direta e, ainda que estivesse em mora junto ao agente financeiro, era a responsável pelo seu adimplemento. Nesse cenário, a posterior consolidação da propriedade gera responsabilidade para o novo adquirente do imóvel
apenas para os débitos posteriores à sua imissão ou consolidação
, salvo se o condomínio tivesse ciência inequívoca da retomada do bem pela Caixa Econômica Federal na época dos débitos, do que não se tem notícia nos autos.

Portanto, a consolidação da propriedade em favor do fiduciário não retroage para isentar o fiduciante de despesas fruídas, em conformidade com a redação do § 8º do art. 27 da Lei nº Lei 9.514/97:

§ 8º. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo,
até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse
.

Como se observa, extrai-se facilmente do texto da lei que a responsabilidade do “antigo ocupante” (fiduciante) só se extingue para fatos geradores posteriores à imissão de posse do fiduciário (Caixa Econômica Federal).

Como dito, a execução versa sobre cotas de 2016 a 2018 e a prova de consolidação/arrematação é posterior, de modo que a norma invocada pela apelante (Lei nº 9.514/97, art. 26) não surte o efeito por ela pretendido, na medida em que reforça a sua responsabilidade para o período em que detinha o imóvel.

Igualmente não prospera a tese de que as taxas de condomínio possuem natureza
propter rem
, ou seja, acompanham o imóvel e devem ser exigidas de quem detém a posse ou propriedade plena, na forma do art. 1.345 do Código Civil.

No aludido julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, o Superior Tribunal de Justiça fixou tese de que a responsabilidade é definida pela
re
lação jurídica material com o imóvel
, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador (ou fiduciante) e a ciência inequívoca do condomínio e, como vimos, a informação detida pelo Condomínio é de que a apelante figurava como proprietária do imóvel à época da despesa (2016-2018) e, de fato, só deixou de sê-lo com a consolidação/arrematação em data muito posterior.

Nesse panorama, não favorece a tese da apelante o invocado art. 1.345 do Código Civil
1
, que visa proteger o condomínio ao permitir que promova a cobrança de débitos anteriores em face do novo adquirente, não excluindo, todavia, a responsabilidade de quem efetivamente ocupou o imóvel e gerou a despesa no período cobrado, máxime se o condomínio não foi notificado da “perda do bem” para o agente financeiro.

Por fim, enfrento o argumento da apelante de que há diversos precedentes no sentido de reconhecer a legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo de ações de cobrança de condomínio, por ser o titular da propriedade, ainda que resolúvel.

A respeito disso, a legitimidade do credor fiduciário pode ser subsidiária ou alternativa, dependendo da posse.

Vejamos os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Nos termos do art. 903 do CPC, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em que se transfere a propriedade do bem ao arrematante.

2. A obrigação condominial, de natureza propter rem, acompanha o bem e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão.

3.
O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do imóvel
.

4. Recurso especial provido.”

(STJ, Terceira Turma, REsp 2.202.315/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 24/11/2025, DJEN 27/11/2025)

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMISSÃO NA POSSE. DÍVIDAS ANTERIORES. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO.

1. Discute-se nos autos acerca da responsabilidade do credor fiduciário acerca dos débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade.

2.
A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel
. Precedentes.

3. Recurso especial não provido.”

(STJ, Terceira Turma, REsp 2.234.819/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025)

Dessa forma, o precedente transcrito pela apelante (Id 14675870, p. 5) não se amolda com perfeição ao caso concreto, por referir-se a casuística em que o condomínio optou por ingressar com a ingressar com a cobrança em face do agente financeiro após a consolidação da propriedade, ao passo que, no caso em análise, a execução foi intentada, de forma adequada, contra a ocupante que constava no registro e detinha a posse na época do inadimplemento.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
m
ajor
o em 2% os honorários advocatícios sucumbenciais –
estes fixados no Juízo de 1º grau em 10% sobre o valor atualizado da causa – levando em conta o trabalho adicional em grau recursal (CPC, art. 85, § 11).

Do exposto,
conheço da apelação cível
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

_____________________________

1
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.