Tribunal: TJES
Processo: 5001250-35.2021.8.08.0038
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): JORGE ORREVAN VACCARI FILHO
Órgão julgador: JORGE ORREVAN VACCARI FILHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2026-03-10

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001250-35.2021.8.08.0038
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: RAFAEL DE ARAUJO SAMPAIO
RECORRIDO: FC INCORPORACOES LTDA e outros
RELATOR(A):
JORGE ORREVAN VACCARI FILHO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

RECURSO INOMINADO CÍVEL NOS AUTOS N.º 5001250-35.2021.8.08.0038.

4ª TURMA RECURSAL – GABINETE 01

RECORRENTE:
FC INCORPORACOES LTDA e SPE NOVA VENECIA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

RECORRIDO:
RAFAEL DE ARAUJO SAMPAIO.

RELATOR:
JUIZ DE DIREITO JORGE ORREVAN VACCARI FILHO

PROJETO DE VOTO

Relatório dispensado, na forma dos artigos 38 e 46 da Lei n.º 9.099/95, bem como do Enunciado 92 do FONAJE.

Tendo por preenchidos os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso interposto.

Após compulsar detidamente os autos, externo minha convicção na forma do voto/ementa que se segue:

EMENTA:
JUIZADO ESPECIAL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. INSURGÊNCIA DAS REQUERIDAS. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. NUA PROPRIEDADE. VALOR PAGO PELO AUTOR É INFERIOR A 7% DO VALOR DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME.

1.

Trata-se de recurso inominado interposto por FC INCORPORACOES LTDA e SPE NOVA VENECIA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da sentença que julgou o feito parcialmente procedente em seu desfavor, tendo o juízo de origem acolhido a tese autoral para a restituição parcial dos valores pagos a título de distrato de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.

Em suas razões recursais, a Parte Recorrente reitera o argumento central da inicial, qual seja, que sobre os valores restituídos deve incidir multa rescisória equivalente a 10% (dez por cento) e taxa de fruição de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento), ambas sobre o valor do contrato, mais os encargos moratórios (tudo isso com base no art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018), a corretagem, o IPTU e que a restituição se dê em 12 (doze) parcelas. Também alega incorreção do valor da causa e incompetência, visto que o contrato supera o teto dos juizados. Desde já rejeito a preliminar, visto que a pretensão é a restituição dos valores pagos – quantia muito inferior ao teto da Lei 9.099/1995. No mesmo sentido, o Enunciado 30 do FONAJE, “O valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido”.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.

Inicialmente, destaca-se que está caracterizada a relação consumerista, visto que a recorrente se enquadra como consumidora e o recorrido como fornecedor, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC. Assim, é adequada a inversão do ônus da prova, conforme o art. 6, Inciso VIII, do CDC, cabendo ao réu demonstrar os fatos desconstitutivos, impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, na forma do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

4.

Ademais, porquê a relação é de consumo, a incidência do CDC se dá por força dos arts. 5°, XXXII; e 170, V, da CF/1988, de sorte que a apreensão de que o presente caso se reveste de matéria de consumo consiste de matéria de ordem pública e interesse social – e, por isso, cognoscível de ofício, inclusive. Portanto, é evidente que o magistrado pode direcionar a interpretação contratual através do art. 53, do CDC c/c art. 413, CC/2002, para que as prestações não se tornem iníquas e abusivas, como fez a sentença
a quo
. Nesse sentido, a Corte da Cidadania: “[...] ‘
é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratua
’ (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019)’ [...] (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 2.270.033/SP, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023)”

5.

Registre-se que a sentença já excluiu a corretagem do montante a ser devolvido, de modo que a controvérsia gira apenas em torno da base de cálculo da multa por distrato, da validade da cobrança de taxa de fruição, o IPTU e se a restituição deve se dar em até 12 (doze) meses.

6.

Quanto à base de cálculo do montante a ser restituído, ela deve ser a quantia já paga, como já decidido pelo STJ: “
Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
” (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016). Ademais, acaso aplicada a literalidade da lei de forma cega, o consumidor será posto em situação francamente iníqua, atentando à função social do contrato.

7.

No que toca à taxa de fruição, para a sua incidência não basta a aquisição de imóvel, mas sua efetiva utilização – fato que não se deu no caso dos autos (nesse sentido, TJES, AC nº 5000266-12.2024.8.08.0017, Rel.: Desa. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível, PJE 30/07/2025).

8.

No que toca a exigência de reembolso pelo IPTU, ela se afigura cabível em tese. Entretanto, os Recorrentes sequer demonstraram a incidência do tributo no caso dos autos e, caso incidente, que ele já tinha sido lançado, seu valor, etc., questão que era seu ônus comprovar. Sendo assim, rejeito tal alegação.

9.

Por fim, quanto à modalidade de restituição e os encargos moratórios, entendo que a sentença merece reparo quanto a isso. Verifico que o último pagamento do Autor foi em 02/2021, mas o distrato foi solicitado em 06/2021, motivo pelo qual são devidos tais encargos. Da mesma forma se dá a restituição parcelada, que é um direito do incorporador após a vigência da Lei nº 13.786/18.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10.

Em face dessas considerações,
CONFIRO PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para
, reformando a sentença de parcial procedência:

CONDENAR a ré/recorrente ao pagamento, dos valores constantes em sentença em 12 (doze meses), com a compensação dos encargos moratórios devidos até 06/2021.

10.

Quanto à sucumbência, deixo de condenar a Parte Recorrida em seus ônus estribado na súmula nº 06, das Turmas Recursais: “
NÃO HAVERÁ ÔNUS SUCUMBENCIAIS EM CASO DE PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
”

11.

Submeto o projeto de voto à análise do Juiz de Direito.

Vitória/ES, [Data registrada automaticamente, conforme assinatura eletrônica lançada no sistema.]

Caio César Valiatti Passamai

Juiz Leigo

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr.
JORGE ORREVAN VACCARI FILHO
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020 –
HOMOLOGO
a minuta de decisão elaborada pelo Ilmo. Juiz Leigo e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)