Tribunal: TJES
Processo: 0021283-72.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ENTREGA DE IMÓVEL DIVERSO DO CONTRATADO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por GILBERTO LUIS DUARTE, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenizatória para: (i) declarar a rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes; (ii) condenar as rés à devolução integral dos valores pagos, com multa de 20%; (iii) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00; (iv) reconhecer a ilegitimidade da cobrança de IPTU e cotas condominiais; e (v) condenar as rés ao pagamento das custas e honorários, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY possuem legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual grave capaz de justificar a rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais; e (iii) determinar o critério de atualização monetária e juros moratórios aplicável, em razão da superveniência da Lei n.º 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA resta configurada diante de sua participação ativa no contrato, como anuente expressa no instrumento de promessa de compra e venda, beneficiando-se economicamente do negócio e vinculando-se à relação jurídica, nos termos da teoria da aparência e da jurisprudência consolidada.

A ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY integra funcionalmente a cadeia de fornecimento, inclusive em fase pré-condominial, realizando cobranças e exercendo gestão relacionada ao empreendimento, razão pela qual responde solidariamente pelos vícios do negócio, nos termos do CDC.

A entrega de lote diverso do contratado configura inadimplemento absoluto e grave, pois frustra o objeto contratual e a legítima expectativa do consumidor, sendo inafastável a resolução do vínculo com devolução integral dos valores pagos, conforme previsto nos arts. 475 e 476 do Código Civil e a Súmula 543 do STJ.

A cláusula de irretratabilidade contratual não prevalece quando há inadimplemento culposo da vendedora, sendo inaplicável a retenção de valores, por se tratar de resolução motivada por vício essencial no objeto do contrato.

O dano moral é caracterizado pela frustração prolongada da legítima expectativa de uso de bem quitado, especialmente em relação ao autor, pessoa idosa, sendo adequada a fixação em R$ 6.000,00, quantia compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os consectários legais das condenações devem observar os novos critérios: correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela Taxa SELIC deduzido o índice de correção, com aplicação imediata a partir de 01.09.2024, conforme jurisprudência do STF (Temas 810 e 1.170).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY e GILBERTO LUIS DUARTE desprovidos. Recurso de ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido, apenas para adequar os critérios de correção monetária e juros moratórios conforme Lei nº 14.905/2024.

Tese de julgamento
:

O proprietário do terreno que participa da estruturação e comercialização do empreendimento responde solidariamente com a incorporadora pelos vícios do contrato de promessa de compra e venda.

A associação de moradores que exerce funções de gestão vinculadas ao empreendimento antes da instituição do condomínio também integra a cadeia de fornecimento e responde perante o consumidor.

A entrega de imóvel diverso do contratado constitui inadimplemento absoluto e autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

O dano moral é cabível quando o inadimplemento contratual acarreta frustração relevante da legítima expectativa do consumidor, extrapolando o mero aborrecimento.

A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, os juros moratórios devem ser calculados com base na Taxa SELIC deduzido o IPCA, e a correção monetária deve observar o IPCA como índice legal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 29, 389, 406 (redação dada pela Lei nº 14.905/2024), 475 e 476; CPC, art. 322, § 1º; LINDB, art. 6º; Lei nº 4.591/64, art. 29; CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17.02.2025, DJEN 20.02.2025; STF, RE 870.947 (Tema 810); STF, RE 1.317.982 (Tema 1.170); TJES, ApCív 5008385-43.2021.8.08.0024, rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 04.09.2024; TJES, ApCív 0006219-69.2020.8.08.0021, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 07.02.2025; TJES, ApCív 5002657-51.2022.8.08.0035, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021283-72.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO LUIS DUARTE e outros (3)

APELADO: JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e outros (5)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ENTREGA DE IMÓVEL DIVERSO DO CONTRATADO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por GILBERTO LUIS DUARTE, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenizatória para: (i) declarar a rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes; (ii) condenar as rés à devolução integral dos valores pagos, com multa de 20%; (iii) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00; (iv) reconhecer a ilegitimidade da cobrança de IPTU e cotas condominiais; e (v) condenar as rés ao pagamento das custas e honorários, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY possuem legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual grave capaz de justificar a rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais; e (iii) determinar o critério de atualização monetária e juros moratórios aplicável, em razão da superveniência da Lei n.º 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA resta configurada diante de sua participação ativa no contrato, como anuente expressa no instrumento de promessa de compra e venda, beneficiando-se economicamente do negócio e vinculando-se à relação jurídica, nos termos da teoria da aparência e da jurisprudência consolidada.

A ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY integra funcionalmente a cadeia de fornecimento, inclusive em fase pré-condominial, realizando cobranças e exercendo gestão relacionada ao empreendimento, razão pela qual responde solidariamente pelos vícios do negócio, nos termos do CDC.

A entrega de lote diverso do contratado configura inadimplemento absoluto e grave, pois frustra o objeto contratual e a legítima expectativa do consumidor, sendo inafastável a resolução do vínculo com devolução integral dos valores pagos, conforme previsto nos arts. 475 e 476 do Código Civil e a Súmula 543 do STJ.

A cláusula de irretratabilidade contratual não prevalece quando há inadimplemento culposo da vendedora, sendo inaplicável a retenção de valores, por se tratar de resolução motivada por vício essencial no objeto do contrato.

O dano moral é caracterizado pela frustração prolongada da legítima expectativa de uso de bem quitado, especialmente em relação ao autor, pessoa idosa, sendo adequada a fixação em R$ 6.000,00, quantia compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os consectários legais das condenações devem observar os novos critérios: correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela Taxa SELIC deduzido o índice de correção, com aplicação imediata a partir de 01.09.2024, conforme jurisprudência do STF (Temas 810 e 1.170).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY e GILBERTO LUIS DUARTE desprovidos. Recurso de ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido, apenas para adequar os critérios de correção monetária e juros moratórios conforme Lei nº 14.905/2024.

Tese de julgamento
:

O proprietário do terreno que participa da estruturação e comercialização do empreendimento responde solidariamente com a incorporadora pelos vícios do contrato de promessa de compra e venda.

A associação de moradores que exerce funções de gestão vinculadas ao empreendimento antes da instituição do condomínio também integra a cadeia de fornecimento e responde perante o consumidor.

A entrega de imóvel diverso do contratado constitui inadimplemento absoluto e autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

O dano moral é cabível quando o inadimplemento contratual acarreta frustração relevante da legítima expectativa do consumidor, extrapolando o mero aborrecimento.

A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, os juros moratórios devem ser calculados com base na Taxa SELIC deduzido o IPCA, e a correção monetária deve observar o IPCA como índice legal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 29, 389, 406 (redação dada pela Lei nº 14.905/2024), 475 e 476; CPC, art. 322, § 1º; LINDB, art. 6º; Lei nº 4.591/64, art. 29; CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17.02.2025, DJEN 20.02.2025; STF, RE 870.947 (Tema 810); STF, RE 1.317.982 (Tema 1.170); TJES, ApCív 5008385-43.2021.8.08.0024, rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 04.09.2024; TJES, ApCív 0006219-69.2020.8.08.0021, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 07.02.2025; TJES, ApCív 5002657-51.2022.8.08.0035, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, dar provimento ao recurso de apelação de AL Vitória Empreendimentos Imobiliários e negar provimento aos demais recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021283-72.2019.8.08.0048

APELANTES/APELADOS:
GILBERTO LUIS DUARTE, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, AL VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de quatro Apelações Cíveis interpostas por GILBERTO LUIS DUARTE, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, AL VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY em razão da sentença que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés à devolução integral dos valores pagos, ao pagamento de multa de 20% e indenização por danos morais fixada em R$ 6.000,00.

Da alegação de ilegitimidade passiva e responsabilidade solidária (Apelos da Jacuhy e da Associação)

As recorrentes Jacuhy Empreendimentos e Associação Alphaville Jacuhy suscitam, preliminarmente, suas ilegitimidades passivas. A primeira sustenta ser mera "terrenista", ou seja, que sua participação no negócio se limitou à cessão do terreno, motivo pelo qual a incorporadora (Alphaville) seria a única responsável pela comercialização e administração do empreendimento e a segunda afirma ser entidade sem fins lucrativos alheia ao contrato de compra e venda.

Ocorre que tais alegações não merecem prosperar.

A tese de que a participação de Jacuhy Empreendimentos se restringiu à cessão do imóvel para a implantação do loteamento, desprovida de qualquer ato de incorporação ou comercialização, não se sustenta diante do arcabouço fático-probatório.

Impõe-se reconhecer que a empresa figura como anuente no "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda", participando ativamente da estrutura do negócio e beneficiando-se economicamente da valorização e comercialização do empreendimento que leva seu nome. A teoria da aparência e a participação econômica vinculam a proprietária do terreno ao desfecho do contrato.

A exclusão de sua responsabilidade exigiria prova inequívoca de que sua participação foi meramente formal e aparente, o que não foi demonstrado nos autos, impondo-se, por conseguinte, rejeitar a alegação de ilegitimidade de Jacuhy Empreendimentos.

Este egrégio Tribunal já se manifestou acerca do tema, como se vê no seguinte julgado:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA – INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA –
ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA
– IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR INTEGRAL PAGO PELO CONSUMIDOR – FORMA DE DEVOLUÇÃO – PARCELA ÚNICA – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DA ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CONHECIDO PARCIALMENTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
[...]
3. Como se sabe a legitimidade ad causam – assim como as demais condições da ação –, deve ser verificada conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção. No contrato que se requer a rescisão há expressa previsão em que a requerida se coloca como responsável pela execução do empreendimento, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva.
4. Sobre a possibilidade de retenção por parte da construtora/incorporadora do valor já pago pelo consumidor, faz-se de suma importância contemplar o entendimento fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 543 que, por sua vez, ratificou o posicionamento da Corte no sentido de assegurar a impossibilidade de retenção integral dos valores já pagos pelo promitente comprador, mesmo que tenha sido este quem deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. 5. Não há que se falar na alteração da r. sentença em relação a forma de devolução do valor que foi pago pelas apeladas (parcela única). Isso porque está em consonância com o entendimento jurisprudencial deste e. Tribunal de Justiça. 6. “O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. (TJES, AC nº 0020403-90.2017.8.08.0035, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Des. Relator ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Data: 22/02/2024) 7. Recurso interposto por JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA conhecido e desprovido. Recurso interposto por ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido (TJES, Apelação Cível 5008385-43.2021.8.08.0024, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Julgado: 04/09/2024).

É certo que, nos termos da Lei nº 4.591/64, especificamente no artigo 29, a responsabilização do proprietário do terreno decorre da prática de atos vinculados à incorporação. Entretanto, no presente caso, os contratos foram assinados também por JACUHY, o que evidencia seu vínculo jurídico com a avença.

Deve-se recordar que a jurisprudência pátria tem admitido a responsabilização solidária do proprietário do imóvel quando este participa da cadeia negocial, assumindo obrigações contratuais, como verificado nos autos. A alegação de que sua participação teria sido meramente formal demandaria demonstração cabal da ausência de qualquer ingerência sobre o negócio, prova essa que não foi produzida de forma inequívoca.

Quanto à Associação Alphaville Jacuhy, à evidência, a referida associação integra o mesmo grupo econômico ou, ao menos, atua em estreita vinculação funcional com as incorporadoras.

A atuação da Associação Alphaville Jacuhy extrapola, com efeito, os limites de uma mera organização civil de moradores.

Ademais, conforme consta expressamente na sentença:

Nesse ponto, cumpre destacar que, todas as requeridas pertencem à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento.

Restou evidenciada a vinculação funcional da associação à gestão do empreendimento, inclusive na sua fase pré-condominial, quando ainda sob a responsabilidade das empresas que compõem o grupo Alphaville

Ao realizar cobranças de taxas condominiais de lote que sequer foi entregue conforme o pactuado, a associação insere-se na cadeia de serviços, respondendo solidariamente perante o consumidor lesado.

Assim, não prospera a tese de ilegitimidade passiva de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e de ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY.

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DANOS MORAIS (Análise Conjunta)

GILBERTO LUIS DUARTE ajuizou a presente ação em face de (1) JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, (2) ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e (3) ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY

O Autor alegou que, em 2013, adquiriu o lote nº 12 da quadra 4J, no Residencial 03 do Loteamento Alphaville Jacuhy, mas posteriormente constatou, mediante laudo de topografia, que o lote não existia no local informado no contrato, estando situado, na verdade, no Residencial 04.

Com base nessa constatação, requereu a rescisão do contrato, devolução integral dos valores pagos, indenização por danos morais e a inversão da cláusula penal.

Na sentença de 1º grau, o juiz declarou a rescisão contratual, condenou as rés à devolução dos valores pagos, aplicou multa de 20% sobre os valores pagos, fixou indenização por danos morais em R$ 6.000,00, reconheceu a ilegitimidade da cobrança de IPTU e cotas condominiais e condenou as rés ao pagamento das custas e honorários (10%).

Seguiram-se quatro recursos de Apelação da sentença.

O cerne da controvérsia reside no fato de o autor ter adquirido o lote 4J12 no "Residencial 03", constatando, após a quitação e ao tentar iniciar a construção, que o lote fisicamente pertencia ao "Residencial 04".

Não obstante os argumentos das rés de que se trataria de "mero ajuste", o inadimplemento é gravíssimo e absoluto. O objeto entregue diverge frontalmente do pactuado.

Trata-se, portanto, de vício essencial e intransponível, que frustra a função contratual e impõe a resolução do negócio jurídico por inadimplemento objetivo.

Não obstante a validade teórica da cláusula de irretratabilidade, sua eficácia não é absoluta, cedendo, à evidência, diante da inexecução culposa da obrigação pela contraparte, como no caso da entrega de lote diverso do adquirido.

Impõe-se, no ordenamento pátrio, a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, positivada no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

No presente caso, a ausência da entrega do lote contratado caracteriza quebra objetiva da confiança entre as partes e frustração da legítima expectativa do consumidor, autorizando, assim, a resolução do vínculo obrigacional, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Ressalto que, “
Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata (Súmula nº 543 do STJ)
” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

A retenção de valores pagos pelo comprador somente é permitida quando a rescisão decorre de inadimplência ou desistência do adquirente, sendo indevida quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva da vendedora, como ocorreu no presente caso, hipótese em que a devolução deve ser integral e imediata.

A determinação de devolução em pagamento único reflete o entendimento desta Corte de Justiça para casos de rescisão por culpa do alienante, não havendo, portanto, fundamento jurídico que autorize a restituição de forma parcelada.

Prosseguindo, na hipótese dos autos, os fatos narrados transbordam o mero dissabor.

O autor, pessoa idosa, viu frustrada a legítima expectativa de fruição de bem quitado há anos devido a erro grosseiro na localização do imóvel.

O dano, na espécie, não decorre do simples desfazimento do negócio, mas da forma como ele se deu. A conduta de entregar objeto diverso do contratado ultrapassa, em muito, o mero dissabor do cotidiano ou a esfera do simples inadimplemento contratual, gerando angústia, frustração e abalo psíquico que configuram o dano extrapatrimonial indenizável.

Acerca do valor da indenização por danos morais a doutrina destaca que:

Não há, realmente, outro meio mais eficiente para se fixar o dano moral a não ser pelo arbitramento judicial. Cabe ao juiz, de acordo com o seu prudente arbítrio, atentando para a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor, estimar uma quantia a título de reparação pelo dano moral. (...) Creio que na fixação do quantum debeatur da indenização, mormente tratando-se de lucro cessante e dano moral, deve o juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro. A indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará enriquecimento sem causa, ensejador de novo dano (CAVALIERI FILHO, Sérgio, Programa de Responsabilidade Civil, São Paulo, Atlas, 8ª edição, rev. e ampliada, 2008, pág. 91/93).

De fato, diante da ausência de critérios legais pré estabelecidos, deve o valor da indenização ser fixado segundo o livre arbítrio do Julgador, levando-se em conta os seguintes parâmetros, aceitos tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência: a) a posição social e econômica das partes; b) a intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente; c) a repercussão social da ofensa; d) o aspecto punitivo-retributivo da medida, atentando-se para a impossibilidade de enriquecimento ilícito.

Desse modo, considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, a indenização fixada em R$ 6.000,00 (seis mil reais) deve ser mantida, valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e está em conformidade com os valores comumente fixados por este egrégio Tribunal.

A majoração pretendida pelo Autor causaria enriquecimento sem causa, enquanto a exclusão pretendida pelas rés ignoraria a angústia imposta ao consumidor.

DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA

(Apelo de AL Vitória)

Neste tópico, assiste parcial razão à recorrente AL Vitória.

Com a vigência da Lei n°14.905, de 28 de junho de 2024, foram previstos novos índices legais de atualização das dívidas civis, de modo que o IPCA passa a ser o índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária IPCA) para fins de juros moratórios, dada a alteração legislativa do art. 406 do Código Civil.

A Lei n°14.905 possui incidência imediata, tratando-se de matéria de ordem pública e de natureza processual (artigo 322, § 1º, do Código de Processo Civil). No entanto, deve ser observado o regime jurídico da legislação anterior até o início da vigência da nova norma, momento a partir do qual se aplica o novo regime, em consonância com o artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Este entendimento é corroborado pelo Supremo Tribunal Federal, que adota o princípio
tempus regit actum
, conforme decidido nos Temas 810 (RE 870.947) e 1.170 (RE 1.317.982).

Acerca do tema os seguintes precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXCESSO DE EXECUÇÃO VERIFICADO – ATUALIZAÇÃO DO VALOR DEVIDO - INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC – MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO EM CONFORMIDADE COM A LEI N. 14.905/24, QUE ALTEROU OS ARTS. 389 E 406 DO CÓDIGO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA
. 1) Na data em que proferida a sentença, bem como na que foi interposto o recurso, não havia previsão legal para aplicação da Taxa SELIC e, com a superveniência da Lei nº 14.905/2024, foi alterado o Código Civil a fim de incluir o § 1º ao art. 406 do Código Civil e estabelecer a SELIC como taxa legal prevista no caput do referido artigo. 2)
A nova lei possui incidência imediata e cuidando-se de matéria de ordem pública e de natureza processual (CPC/2015, art. 322, § 1º), deve ser observado o regime da lei anterior até o início de sua vigência, aplicando-se, a partir daí, o novo regime, em conformidade com o que estabelece o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, entendimento esse que também é agasalhado pelo C. Supremo Tribunal Federal, segundo princípio tempus regit actum
(Tema 810, RE 870.947; Tema 1.170, RE 1.317.982). 3) A correção monetária a incidir sobre o valor devido deverá ser calculada com base no índice oficial da CGJ/ES e os juros de mora, à base de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, qual seja, dia 31/08/2024 e, a partir de 01/09/2024, a taxa legal dos juros corresponderá à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), não havendo o que se falar em cumulação da taxa SELIC com qualquer outro índice de correção monetária. 4) Apelação cível conhecida e provida (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0006219-69.2020.8.08.0021, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 07/02/2025).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. OMISSÕES INEXISTENTES. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA DA SELIC E ALTERAÇÕES TRAZIDAS PELA NOVA LEI N.º 14.905/2024. APLICAÇÃO IMEDIATA A PARTIR DE 1º.09.2024
. I. CASO EM EXAME Dois Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento a recurso de apelação. As partes alegam omissões quanto ao enquadramento do evento na cobertura securitária, carência contratual, franquia obrigatória, limitação de diárias indenizáveis, danos morais, nulidade processual por ausência de intimação e aplicação da Lei n.º 14.905/2024 quantos aos consectários legais da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se o acórdão embargado incorreu nas omissões apontadas; e (ii)
verificar a aplicabilidade imediata da Lei n.º 14.905/2024 quanto aos consectários legais da condenação.
III. RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, omissão ou contradição, sendo inadmissível sua utilização para rediscutir o mérito recursal, conforme art. 1.022 do CPC. As alegadas omissões no acórdão quanto às matérias securitárias não se verificam, pois todos os pontos foram suficientemente analisados no julgamento anterior. Não há nulidade processual pela ausência de intimação em nome de advogado específico quando não demonstrado prejuízo efetivo, conforme jurisprudência pacífica do STJ (princípio do pas de nullité sans grief).
A Lei n.º 14.905/2024, ao alterar os arts. 389 e 406 do Código Civil, aplica-se de imediato aos casos pendentes, conforme entendimento consolidado no STF e no STJ, sendo necessário ajustar os juros moratórios para a taxa SELIC deduzida do IPCA, a partir de sua vigência (1º de setembro de 2024).
IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de Helena Olivia Itaborahy rejeitados; embargos da Cia Itaú de Capitalização parcialmente providos. Tese de julgamento: Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria já decidida. Não há nulidade processual sem demonstração de prejuízo concreto.
Os juros moratórios devem ser calculados pela taxa SELIC deduzida do IPCA, a partir de 01.09.2024, quando a maioria dos dispositivos da Lei 14.905/2024 passam a produzir efeitos
. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026; CC, arts. 389 e 406 (com redação dada pela Lei n.º 14.905/2024); CF/1988, art. 5º, LIV; LIDB, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n.º 683.518/DF; RE n.º 870.947 (Tema 810); RE n.º 1.317.982 (Tema 1.170) (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 5002657-51.2022.8.08.0035, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 18/12/2024).

Nesse contexto, impõe-se que, em observância à legislação superveniente, a partir da vigência da norma em questão, a correção monetária seja calculada com base no IPCA e os juros sejam apurados pela taxa Selic, extirpada a correção na forma da Resolução do Conselho Monetário Nacional n. 5.171/2024.

DO EXPOSTO
,
(1)
NEGO PROVIMENTO aos recursos de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY e GILBERTO LUIS DUARTE e (2) DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de AL VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apenas para determinar que, a partir da vigência da Lei n.º 14.905/2024, a correção monetária seja calculada pelo IPCA e os juros pela taxa SELIC, nos termos da fundamentação supra.

Mantenho os honorários advocatícios conforme fixados na sentença, majorando-os em 2% (dois por cento) em desfavor das rés JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY, em razão da sucumbência recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)