Tribunal: TJES
Processo: 0020194-91.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS COMPROVADOS. ENCARGOS ACESSÓRIOS (CONDOMÍNIO, ENERGIA E IPTU) NÃO DEMONSTRADOS. ILIQUIDEZ. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Cobrança ajuizada por LPN Participações Ltda. em face da locatária e do fiador apelante, julgou procedente o pedido para condená-los, solidariamente, ao pagamento de R$ 29.138,19 referentes a aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, além de custas e honorários fixados em 10%. O apelante pleiteia a reforma para afastar a cobrança do aluguel e dos encargos acessórios (condomínio, energia e IPTU), alegando ausência de comprovação documental.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve comprovação suficiente dos aluguéis cobrados; (ii) estabelecer se os encargos acessórios (condomínio, energia e IPTU) foram comprovados de forma adequada para justificar sua cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso observa o princípio da dialeticidade, pois impugna, de forma fundamentada, os pontos essenciais da sentença, permitindo o contraditório adequado.

4. A cobrança dos aluguéis encontra amparo no contrato de locação assinado por duas testemunhas, que constitui título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, CPC), sendo suficiente a planilha apresentada e incumbindo ao devedor provar eventual pagamento, o que não ocorreu.

5. A cobrança dos encargos acessórios demanda comprovação documental mínima (boletos, faturas ou guias), por constituírem fatos constitutivos do direito do autor (art. 373, I, CPC), não sendo suficiente a mera planilha unilateral, motivo pelo qual tais valores permanecem ilíquidos.

6. A inexistência de documentos que demonstrem a origem dos valores impede a impugnação específica pelo réu, não sendo possível exigir defesa plena sem a exibição dos documentos-base da cobrança.

7. A jurisprudência deste Tribunal e de outros tribunais confirma que encargos acessórios não comprovados não podem ser incluídos na condenação, por ausência de liquidez.

8. O decote dos encargos acessórios implica sucumbência recíproca, devendo-se redistribuir os ônus na proporção de 33% para a autora e 67% para os réus (art. 86, CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A cobrança de aluguéis pode ser amparada pelo contrato de locação, cabendo ao devedor comprovar o pagamento.

2. A cobrança de encargos acessórios exige comprovação documental mínima, sendo insuficiente a apresentação de planilha unilateral sem boletos, faturas ou guias que evidenciem a origem dos valores.

3. A ausência de comprovação documental dos encargos acessórios torna a obrigação ilíquida e impede sua inclusão na condenação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 341, 373, I e II, 784, VIII, 85, §11 e §14, e 86; Lei 8.245/1991, art. 23, I e VIII.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AC 0005923-05.2016.8.08.0048, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 30/08/2022; TJES, Apelação 0008973-82.2014.8.08.0024, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, j. 24/02/2021; TJSP, Apelação 1005904-06.2021.8.26.0565, Rel. Antonio Rigolin, j. 06/02/2023; TJMG, Apelação 1.0000.21.033547-7/001, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 16/06/2021; TJDFT, Acórdão 1438513, 0714529-76.2021.8.07.0001, Rel. Roberto Freitas Filho, j. 14/07/2022; TJRS, Apelação 70079937959, Rel. Deborah Coleto Assumpção de Moraes, j. 21/02/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020194-91.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA APARECIDA DA SILVA e outros

APELADO: LPN PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS COMPROVADOS. ENCARGOS ACESSÓRIOS (CONDOMÍNIO, ENERGIA E IPTU) NÃO DEMONSTRADOS. ILIQUIDEZ. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Cobrança ajuizada por LPN Participações Ltda. em face da locatária e do fiador apelante, julgou procedente o pedido para condená-los, solidariamente, ao pagamento de R$ 29.138,19 referentes a aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, além de custas e honorários fixados em 10%. O apelante pleiteia a reforma para afastar a cobrança do aluguel e dos encargos acessórios (condomínio, energia e IPTU), alegando ausência de comprovação documental.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve comprovação suficiente dos aluguéis cobrados; (ii) estabelecer se os encargos acessórios (condomínio, energia e IPTU) foram comprovados de forma adequada para justificar sua cobrança.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso observa o princípio da dialeticidade, pois impugna, de forma fundamentada, os pontos essenciais da sentença, permitindo o contraditório adequado.

4. A cobrança dos aluguéis encontra amparo no contrato de locação assinado por duas testemunhas, que constitui título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, CPC), sendo suficiente a planilha apresentada e incumbindo ao devedor provar eventual pagamento, o que não ocorreu.

5. A cobrança dos encargos acessórios demanda comprovação documental mínima (boletos, faturas ou guias), por constituírem fatos constitutivos do direito do autor (art. 373, I, CPC), não sendo suficiente a mera planilha unilateral, motivo pelo qual tais valores permanecem ilíquidos.

6. A inexistência de documentos que demonstrem a origem dos valores impede a impugnação específica pelo réu, não sendo possível exigir defesa plena sem a exibição dos documentos-base da cobrança.

7. A jurisprudência deste Tribunal e de outros tribunais confirma que encargos acessórios não comprovados não podem ser incluídos na condenação, por ausência de liquidez.

8. O decote dos encargos acessórios implica sucumbência recíproca, devendo-se redistribuir os ônus na proporção de 33% para a autora e 67% para os réus (art. 86, CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A cobrança de aluguéis pode ser amparada pelo contrato de locação, cabendo ao devedor comprovar o pagamento.

2. A cobrança de encargos acessórios exige comprovação documental mínima, sendo insuficiente a apresentação de planilha unilateral sem boletos, faturas ou guias que evidenciem a origem dos valores.

3. A ausência de comprovação documental dos encargos acessórios torna a obrigação ilíquida e impede sua inclusão na condenação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 341, 373, I e II, 784, VIII, 85, §11 e §14, e 86; Lei 8.245/1991, art. 23, I e VIII.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AC 0005923-05.2016.8.08.0048, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 30/08/2022; TJES, Apelação 0008973-82.2014.8.08.0024, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, j. 24/02/2021; TJSP, Apelação 1005904-06.2021.8.26.0565, Rel. Antonio Rigolin, j. 06/02/2023; TJMG, Apelação 1.0000.21.033547-7/001, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 16/06/2021; TJDFT, Acórdão 1438513, 0714529-76.2021.8.07.0001, Rel. Roberto Freitas Filho, j. 14/07/2022; TJRS, Apelação 70079937959, Rel. Deborah Coleto Assumpção de Moraes, j. 21/02/2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
JOSÉ MARCELO CORASSA
, contra sentença (ID 73194141) prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da Ação de Cobrança ajuizada por
LPN PARTICIPACOES LTDA
em face de
MARIA APARECIDA DA SILVA
e do ora apelante, julgou procedentes os pedidos autorais para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 29.138,19, referente a aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, acrescida de correção monetária e juros de mora. Condenou-os, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 17163892), o apelante alega, em síntese, que:
(i)
a petição inicial é inepta por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, uma vez que a autora não acostou aos autos os comprovantes de pagamento ou faturas das despesas acessórias (condomínio, energia e IPTU) que pretende cobrar/reembolsar;
(ii)
houve cerceamento de defesa, pois a apresentação de mera planilha unilateral, desacompanhada dos documentos de origem da dívida, impediu a conferência da exatidão dos valores e a impugnação específica; e
(iii)
não foi comprovada a existência do direito alegado, devendo a ação ser julgada improcedente ou extinta.

Contrarrazões em ID 17163897, em que a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando preliminarmente o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade recursal e, no mérito, a manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

I – DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

Inicialmente, imperioso destacar que a parte recorrida, em suas contrarrazões, sustentou a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, sob o argumento de que o recorrente apenas reproduziu as suas argumentações da impugnação apresentada e não cumpriu a impugnação específica a todos os fundamentos da sentença recorrida.

Pois bem. À luz do princípio da dialeticidade, impõe-se que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

Contudo, não se constata violação ao princípio da dialeticidade. Isso porque, nas razões recursais, é possível compreender com clareza que o recorrente questiona o conteúdo da r. sentença de forma devidamente fundamentada, visando à reforma do julgado, com a improcedência do pedido deduzido na exordial ou o decote dos valores não comprovados.

A respeito, cumpre apontar que este Tribunal já decidiu que “
A reprodução no recurso de apelação das razões anteriormente apresentadas na inicial ou na contestação não implica a inadmissibilidade do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade se os fundamentos deduzidos pela parte, ainda que reiterados, forem suficientes para impugnar a sentença e permitirem a compreensão da controvérsia”
(TJES; AC 0005923-05.2016.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Julg. 30/08/2022; DJES 05/09/2022).

Por esses motivos, a questão prefacial deve ser rejeitada.

II – DO MÉRITO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
JOSÉ MARCELO CORASSA
, contra sentença (ID 73194141) prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da Ação de Cobrança ajuizada por
LPN PARTICIPACOES LTDA
em face de
MARIA APARECIDA DA SILVA
e do ora apelante, julgou procedentes os pedidos autorais para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 29.138,19, referente a aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, acrescida de correção monetária e juros de mora. Condenou-os, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 17163892), o apelante alega, em síntese, que:
(i)
a petição inicial é inepta por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, uma vez que a autora não acostou aos autos os comprovantes de pagamento ou faturas das despesas acessórias (condomínio, energia e IPTU) que pretende cobrar/reembolsar;
(ii)
houve cerceamento de defesa, pois a apresentação de mera planilha unilateral, desacompanhada dos documentos de origem da dívida, impediu a conferência da exatidão dos valores e a impugnação específica; e
(iii)
não foi comprovada a existência do direito alegado, devendo a ação ser julgada improcedente ou extinta.

Contrarrazões em ID 17163897, em que a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando preliminarmente o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade recursal e, no mérito, a manutenção da sentença.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de ação de Cobrança ajuizada por
LPN PARTICIPACOES LTDA
em face de
MARIA APARECIDA DA SILVA
e
JOSÉ MARCELO CORASSA
, pleiteando o recebimento de aluguéis e encargos locatícios em atraso referentes à Sala 304 do Edifício Proeng Hall (Av. Francisco Generoso da Fonseca, nº 890, Jardim da Penha, Vitória/ES).

Em sua inicial, a parte autora narra, em síntese, que firmou contrato de locação com a primeira requerida, figurando o segundo réu como fiador. Alega que os locatários deixaram de pagar os aluguéis e encargos (condomínio, energia e IPTU) vencidos entre 05/09/2015 e 05/05/2016, totalizando um débito histórico de R$ 29.138,19. A petição inicial foi instruída com o contrato de locação (fls. 13-18) e uma planilha de cálculos (fl. 12).

Seguindo o iter procedimental, sobreveio sentença julgando procedentes os pedidos para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 29.138,19, acrescida de correção monetária e juros de mora, além de custas e honorários de 10% sobre a condenação.

Diante disso, o fiador apelante pugna pela reforma da sentença, com a improcedência do pedido deduzido na exordial.

Pois bem.

No caso em tela, vejo que as razões recursais limitaram-se a atacar a sentença no que tange à ausência de documentos comprobatórios dos encargos, não havendo irresignação quanto à validade da fiança, prorrogação contratual ou legitimidade passiva do fiador, matérias estas que restam preclusas e acobertadas pela coisa julgada, nos termos do art. 1.013 do CPC (
tantum devolutum quantum appellatum
).

Assim, a controvérsia trazida a essa instância cinge-se a verificar a suficiência probatória documental para a cobrança dos valores pleiteados na exordial, notadamente os encargos acessórios.

1. Da cobrança dos aluguéis

No que tange à cobrança dos aluguéis estritos, a irresignação não merece prosperar.

Os valores cobrados decorrem diretamente das cláusulas do contrato de locação acostado à inicial, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas (fls. 13-18), o qual constitui título executivo extrajudicial válido (art. 784, VIII, do CPC), revestido de certeza e liquidez quanto ao valor do locativo mensal. Neste caso, a planilha apresentada é suficiente para demonstrar a evolução aritmética desse débito específico, e é documento suficiente para aparelhar a ação de cobrança.

Neste ponto, o ônus da prova do pagamento recai sobre o devedor, nos termos do art. 373, II, do CPC. Assim, não tendo o apelante apresentado recibos de quitação referentes ao período cobrado, a inadimplência é incontroversa, mantendo-se a condenação quanto aos aluguéis e à multa contratual neles incidente.

2. Dos encargos acessórios (condomínio, energia e IPTU)

O apelante argui que a petição inicial é inepta ou carece de provas quanto aos valores cobrados a título de acessórios da locação (condomínio, energia e IPTU), pois a autora não apresentou os respectivos boletos, faturas ou guias de pagamento, de forma a impossibilitar que o apelante impugnasse tais cobranças especificamente.

Compulsando detidamente os autos, constato que, de fato,
não foram juntados aos autos os comprovantes de origem dos débitos acessórios
. A autora apresentou apenas o contrato de locação (fls. 13-18) e uma planilha elaborada unilateralmente que discrimina os valores cobrados (fls. 12), mas sem qualquer documentação que demonstre a origem dos valores apresentados a título de “reembolso condomínio” (meses de dezembro/2015 a abril/2016), “reembolso escelsa” (meses de janeiro/2016 a abril/2016) e “reembolso IPTU/2016 proporcional”.

Com efeito, o Juízo singular presumiu a veracidade dos valores sob o fundamento de que o réu/apelante “
não impugnou especificamente os valores cobrados, limitando-se a discutir a extensão de sua responsabilidade como fiador. A ausência de impugnação específica sobre o montante do débito atrai a aplicação do artigo 341 do CPC, presumindo-se verdadeiros os fatos não impugnados
”, entendendo que o contrato de locação e a planilha de débito seriam suficientes para comprovar o direito do autor/apelado.

Neste particular, entendo que
a exigência de impugnação específica dos valores cobrados se torna impossível para o réu quando o autor não apresenta o documento base da cobrança;
isso porque não há como o devedor apontar excesso ou erro no valor do condomínio ou da conta de energia se a fatura original não consta dos autos para conferência.

Não é por outro motivo que o apelante, em sua defesa (fls. 40-51), impugnou os valores da forma que lhe era possível, asseverando que não houve
“comprovação de que efetivamente ditos valores são devidos e que alguns deles teriam sido satisfeitos pela Autora a ensejar reembolso”,
e questionando
“como fará o Contestante contrapor os alegados valores pagos e cobrados?”
[sic].

Fato é, pois, que tratando-se de encargos variáveis e de terceiros, cuja cobrança pelo locador se dá a título de ressarcimento ou cumprimento de obrigação acessória, a prova da existência e do
quantum
da dívida é indispensável e constitui ônus do autor, por ser fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC). A planilha unilateral, sem o lastro documental das faturas, retira a liquidez e a certeza desses valores.

Neste ponto, cumpre destacar que o art. 784, VIII, do CPC especifica que é título executivo extrajudicial “
o crédito,
documentalmente comprovado
, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”
. Embora o contrato de locação, por si só, seja suficiente para amparar a cobrança dos aluguéis estritos, a existência das despesas acessórias não foi minimamente comprovada nos autos, eis que não se apresentou nenhum documento que indique a origem dos valores pleiteados.

Também é válido observar que a autora pleiteia, especificamente, o
reembolso
das despesas de condomínio, energia e IPTU, o que pressupõe que o credor tenha realizado o pagamento prévio da obrigação para, posteriormente, buscar o ressarcimento junto ao devedor. Ora, é lógico e razoável esperar que, se a autora efetivamente quitou as faturas de energia, água ou as guias de IPTU para evitar o corte ou a inscrição em dívida ativa, ela detenha a posse dos respectivos comprovantes, sendo uma prova de simples produção.

A respeito, este Sodalício já se posicionou no sentido de que, ausente a prova documental mínima dos acessórios, a cobrança deve ser decotada (destaquei):

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL – AUSÊNCIA DE CÁLCULO DISCRIMINADO DO VALOR DO DÉBITO – INEPCIA DA INICIAL – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO AUTOR PARA EMENDAR A INICIAL – EXISTÊNCIA DE PLANILHA SIMPLIFICADA – POSSIBILIADE DE DEFESA DO RÉU – DEFERIMENTO PARCIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - A Lei nº 8.245/91 dispõe em seu art. 61, inciso I, que nas ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguel, é necessária a apresentação de cálculo discriminado do valor do débito. Tal requisito é ônus do locador, permitindo, assim, que o devedor possa purgar a mora ou impugne os valores que entenda indevidos. 2 - A ausência da planilha de cálculo discriminado do valor do débito dá ensejo à emenda da petição inicial para correção da irregularidade, e não à extinção do feito sem julgamento do mérito pelo indeferimento da petição inicial. 3 - Há nos autos planilha discriminatória, ainda que simplória, demonstrando parcialmente o valor cobrado, e apesar da dissonância entre o montante pleiteado na inicial, vislumbra-se a evidência de que os valores nela descritos correspondem – ao menos em parte -, com os valores pleiteados pelo apelante, mormente se consideramos as declarações da imobiliária em sua contestação. 3 -
Considerando-se o momento processual, atual, a solução que me parece mais razoável é julgar parcialmente procedente a cobrança dos encargos locatícios, limitados àqueles descritos no cálculo sucintamente apresentado pelo ora apelante,
excluindo-se dali os valores referentes as tarifas de água e luz, porquanto não se desincumbiu o apelante de comprovar minimante a existência do débito, prova extremante simples de se obter.
4 - Recurso parcialmente provido. (TJES, Apelação Cível nº 0008973-82.2014.8.08.0024, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, 4ª Câmara Cível, Julgado em 24/02/2021).

Da mesma maneira, a jurisprudência dos demais Tribunais pátrios é uníssona ao exigir a comprovação documental desses encargos para viabilizar sua cobrança, sob pena de iliquidez (destaquei):

EXECUÇÃO. EMBARGOS. CRÉDITO DECORRENTE DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO NÃO COMPROVADOS.
DESCABIMENTO. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1.
Os acessórios da locação (despesas de consumo de água, luz e IPTU) que, embora previstos no contrato, não tiveram seus valores comprovados documentalmente,
nos termos do artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil.

Título ilíquido com relação aos encargos locatícios.
2. Em razão desse resultado, na forma do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária sucumbencial a 12% sobre o valor da condenação. (TJSP; Apelação Cível 1005904-06.2021.8.26.0565; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/02/2023; Data de Registro: 06/02/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - LOCAÇÃO -
DESPESAS COM LUZ E ÁGUA - COMPROVAÇÃO
- REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL - ESTADO DE MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL - DEVER DO INQUILINO. Nos termos dos incisos I e VIII do art. 23 da Lei nº. 8.245/91, a Lei de Locação, é dever do locatário pagar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, e arcar com as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
Impõe-se a condenação do inquilino ao pagamento de conta relativa à prestação de serviço
se existente prova nos autos comprovando sua inadimplência
.
Os danos atribuídos ao locatário, comprovados pelos laudos de vistoria inicial e final, assinados pelos contratantes, devem ser reparados pelo inquilino, se ausente prova nos autos de que ele não os provocou. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.033547-7/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/06/2021, publicação da súmula em 21/06/2021)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS.
EXECUÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR IPTU/TLP. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO CERTA E EXIGÍVEL. AUSÊNCIA DE DOCUMENTO DEMONSTRANDO O VALOR DA EXAÇÃO FISCAL. OBRIGAÇÃO ILÍQUIDA.
1. O contrato de locação assinado por duas testemunhas e que prevê que o locatário é responsável pelo pagamento do IPTU/TLP é título executivo extrajudicial apto a lastrear a ação de execução (art. 784, incisos II e VIII, do CPC),
desde que acompanhado da indicação,
devidamente comprovada
, do valor da exação fiscal, de sorte que, sem essa informação, a obrigação será ilíquida.
2. Reconhecido que o título executivo extrajudicial não é líquido, fica prejudicada a apreciação a respeito do cumprimento ou não do ônus disposto no § 3º do art. 917 do CPC, posto que se a execução sequer é viável, inexiste razão para discutir o quantum debeatur – e, como consequência, o cumprimento ou não dos requisitos processuais para tanto. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJDFT - Acórdão 1438513, 0714529-76.2021.8.07.0001, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/07/2022, publicado no DJe: 28/07/2022.)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – TARIFAS DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA. PROVA DO PAGAMENTO NÃO REALIZADO DOS ALUGUEIS NÃO PRODUZIDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS DÉBITOS DE ENERGIA ELÉTRICA E ÁGUA. Tratando-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, a alegação de pagamento do débito somente pode ser comprovada pela apresentação dos recibos respectivos ou comprovantes de depósito, ônus que cabia ao réu, nos termos do art. 373, inciso II, CPC/2015, e do qual não se desincumbiu.
Outrossim, impõe-se reformada a sentença no que pertine à condenação ao pagamento das tarifas de água e luz, uma vez que
somente poderia a autora postular por eventual repetição de valores a tal título se comprovasse
, cumulativamente, a obrigação contratual de o locatário vir a pagar tais encargos – o que efetivamente consta no instrumento em questão, ainda que diretamente às concessionárias, conforme expressamente previsto na cláusula IV do contrato de locação -
e estar a obrigação a tanto referente em aberto, ou que ela mesmo tenha com ela cumprido, do que não se desincumbiu,
razão pela qual de rigor o acolhimento da apelação no ponto.
Sentença que vai parcialmente reformada. APELO PROVIDO EM PARTE. (TJRS - Apelação Cível, Nº 70079937959, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 21-02-2019)

Dessa forma, à luz do art. 373, I, do CPC, conclui-se que a autora não comprovou o fato constitutivo do seu direito em relação aos valores acessórios (Condomínio, Energia e IPTU), impondo-se a reforma da sentença para excluir tais rubricas da condenação.

3. Dos ônus sucumbenciais

Diante do parcial provimento do recurso, faz-se necessária a readequação dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

No caso em tela, a autora pleiteou a condenação dos réus ao pagamento da quantia total de R$ 29.138,19 (conforme planilha de fl. 12). Com a reforma da sentença, foram decotados da condenação os valores referentes aos acessórios não comprovados, quais sejam: Condomínio (R$ 8.075,77), Energia (R$ 1.343,57) e IPTU (R$ 315,12), totalizando um decaimento de R$ 9.734,46. Permanece hígida, portanto, a condenação referente aos aluguéis vencidos e multa, no importe histórico de R$ 19.403,73.

A partir disso, em uma análise aritmética do proveito econômico obtido pelas partes, verifica-se que
a autora sucumbiu em aproximadamente 1/3 (um terço), ou 33%, do seu pedido, ao passo que foi vencedora em cerca de 2/3 (dois terços), ou 67%, da pretensão
.

Tal cenário afasta a aplicação da regra da sucumbência mínima (art. 86, parágrafo único, do CPC), uma vez que a derrota de 1/3 do pedido não pode ser considerada ínfima ou desprezível. Trata-se, inequivocamente, de sucumbência recíproca (art. 86,
caput
, do CPC), devendo as despesas serem distribuídas proporcionalmente.

Assim, considerando a proporção do decaimento de cada litigante, redistribuo os ônus sucumbenciais na razão de 33% (trinta e três por cento) a ser suportado pela autora/apelada, e 67% (sessenta e sete por cento) para os réus.

III – CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a r. sentença recorrida e
julgar improcedente a cobrança referente aos acessórios da locação
(Condomínio, Energia Elétrica e IPTU), mantendo a condenação solidária dos réus quanto ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período reclamado, acrescidos da multa contratual, com os encargos moratórios fixados na origem.

Diante da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), redistribuo os ônus sucumbenciais da seguinte forma:

a)
Custas e despesas processuais na razão de 33% (trinta e três por cento) a ser suportado pela autora/apelada, e 67% (sessenta e sete por cento) para os réus, nos termos acima delineados;

b)
Honorários advocatícios devidos pelos réus aos patronos da autora/apelada na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (R$ 19.403,73), vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC);

c)
Honorários advocatícios devidos pela autora/apelada aos patronos dos réus na proporção de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico por eles obtido (R$ 9.734,46), vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC).

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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