Tribunal: TJES
Processo: 5005100-33.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL DE IPTU. EMBARGOS ACOLHIDOS POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA SEM REGISTRO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO CADASTRAL E DE COMUNICAÇÃO AO FISCO MUNICIPAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA MANTIDA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CDA NÃO AFASTADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução fiscal sob fundamento de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o executado havia transferido a posse do imóvel objeto do lançamento de IPTU por meio de contrato particular de permuta com empresa terceira, não registrado nem comunicado à municipalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se contrato particular de permuta, desacompanhado de registro no cartório de imóveis, tem o condão de afastar a sujeição passiva tributária no âmbito do IPTU; (ii) verificar se a ausência de comunicação formal ao Município e de alteração cadastral impede o reconhecimento da ilegitimidade passiva do executado em sede de embargos à execução fiscal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel a qualquer título, sendo necessária a demonstração formal da transferência de propriedade ou posse com eficácia perante o Fisco para alteração da sujeição passiva.

Contrato particular de permuta não registrado é ineficaz para fins de oponibilidade erga omnes, inclusive frente a Fazenda Pública, não sendo suficiente para afastar a responsabilidade tributária pelo imóvel.

A ausência de notificação formal ao ente tributante e de alteração cadastral no registro municipal inviabiliza o reconhecimento da ilegitimidade passiva do executado, que permanece como sujeito passivo do crédito tributário.

A Certidão de Dívida Ativa preenche os requisitos legais e goza de presunção relativa de certeza e liquidez (
juris tantum
), somente afastável por prova robusta e inequívoca, o que não ocorreu no caso.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o simples contrato particular não afasta a responsabilidade tributária do proprietário registral nem do possuidor não formalmente reconhecido pelo Fisco.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O contrato particular de permuta, sem registro público, não afasta a sujeição passiva tributária do IPTU.

A ausência de comunicação formal ao Fisco e de alteração cadastral mantém o executado como responsável pelo crédito tributário.

A CDA regularmente emitida goza de presunção de certeza e liquidez, que somente pode ser afastada por prova robusta e inequívoca.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005100-33.2022.8.08.0048

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: MUNICIPIO DA SERRA e outros

APELADO: NICOLAU DEPES JUNIOR

RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL DE IPTU. EMBARGOS ACOLHIDOS POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA SEM REGISTRO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO CADASTRAL E DE COMUNICAÇÃO AO FISCO MUNICIPAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA MANTIDA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CDA NÃO AFASTADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução fiscal sob fundamento de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o executado havia transferido a posse do imóvel objeto do lançamento de IPTU por meio de contrato particular de permuta com empresa terceira, não registrado nem comunicado à municipalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se contrato particular de permuta, desacompanhado de registro no cartório de imóveis, tem o condão de afastar a sujeição passiva tributária no âmbito do IPTU; (ii) verificar se a ausência de comunicação formal ao Município e de alteração cadastral impede o reconhecimento da ilegitimidade passiva do executado em sede de embargos à execução fiscal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel a qualquer título, sendo necessária a demonstração formal da transferência de propriedade ou posse com eficácia perante o Fisco para alteração da sujeição passiva.

Contrato particular de permuta não registrado é ineficaz para fins de oponibilidade erga omnes, inclusive frente a Fazenda Pública, não sendo suficiente para afastar a responsabilidade tributária pelo imóvel.

A ausência de notificação formal ao ente tributante e de alteração cadastral no registro municipal inviabiliza o reconhecimento da ilegitimidade passiva do executado, que permanece como sujeito passivo do crédito tributário.

A Certidão de Dívida Ativa preenche os requisitos legais e goza de presunção relativa de certeza e liquidez (
juris tantum
), somente afastável por prova robusta e inequívoca, o que não ocorreu no caso.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o simples contrato particular não afasta a responsabilidade tributária do proprietário registral nem do possuidor não formalmente reconhecido pelo Fisco.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O contrato particular de permuta, sem registro público, não afasta a sujeição passiva tributária do IPTU.

A ausência de comunicação formal ao Fisco e de alteração cadastral mantém o executado como responsável pelo crédito tributário.

A CDA regularmente emitida goza de presunção de certeza e liquidez, que somente pode ser afastada por prova robusta e inequívoca.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compoem a colenda Terceira Camara Civel do egregio Tribunal de Justica do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, CONHECER do presente recurso de apelacao para, no merito, DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE SERRA

em face da r. sentença proferida Juízo da Vara da Fazenda Pública Municipal de Serra – Comarca da Capital (evento nº 17065635), que acolheu os pedidos formulados por
NICOLAU DEPES JÚNIOR
nos embargos à execução fiscal movidos em desfavor do ente apelante com fundamento na ilegitimidade passiva do embargante, declarando sua exclusão do polo passivo da execução fiscal registrada sob o nº 5006754-89.2021.8.08.0048.

Nas razões recursais apresentadas no evento nº 17065637, em resumo, a municipalidade alega que:
(i)
o embargante não comprovou documentalmente a alienação do imóvel mediante escritura pública registrada;
(ii)
o contrato de permuta firmado com a construtora POTENS ENGENHARIA não foi levado a registro público, tampouco a alteração da titularidade foi efetivada junto à municipalidade;
(iii)
à luz da presunção de legitimidade e veracidade dos atos administrativos, a CDA goza de presunção juris tantum de certeza e liquidez, não tendo sido infirmada por prova robusta nos autos;
(iv)
que o contrato de permuta não afasta a responsabilidade tributária do proprietário ou possuidor do imóvel conforme preconizado no art. 34 do Código Tributário Nacional;
(v)
a alienação posterior à inscrição do débito em dívida ativa configura fraude à execução, nos termos da Lei Complementar nº 118/2005; e que
(vi)
a decisão impugnada incorreu em
error in judicando
, por reconhecer ilegitimidade passiva em afronta à jurisprudência e à legislação aplicáveis.

De início, impende rememorar que, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional, “contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. A regra matriz de incidência do referido tributo repousa, portanto, sobre uma das modalidades de titularidade fática ou jurídica do imóvel.

No caso dos autos, muito embora o embargante afirme não ser mais o proprietário ou possuidor do bem, tal assertiva não se mostra acompanhada de prova capaz de infirmar a presunção de legitimidade da Certidão de Dívida Ativa, documento que lastreia a pretensão executiva.

O contrato particular de permuta firmado entre o embargante e a pessoa jurídica Potens Engenharia Construções e Serviços Ltda. EPP, datado de 25 de abril de 2014, conquanto preveja a transferência da posse e da responsabilidade tributária para a empresa construtora, não foi devidamente averbado no registro competente, tampouco houve demonstração de que o
MUNICÍPIO DE SERRA
foi formalmente notificado da transferência da posse e da responsabilidade tributária pelo contribuinte originário. Trata-se de documento de natureza privada, desprovido de publicidade
erga omnes
e, portanto, inábil para afastar a responsabilidade tributária do possuidor frente a Fazenda Pública, sem embargo da possibilidade da busca do ressarcimento junto à empresa que contratualmente assumiu a obrigação tributária.

A jurisprudência é firme no sentido de que o mero instrumento particular de cessão ou promessa de compra e venda de imóvel, sem o correspondente registro público, não tem o condão de transferir a propriedade para fins de excludente da sujeição passiva tributária do IPTU. O mesmo se aplica à posse, que, para surtir efeitos perante a Fazenda Pública, exige comunicação formal e alteração no cadastro imobiliário. Nesse sentido:

[...] 3. A responsabilidade tributária relativa ao IPTU permanece com o titular do registro imobiliário, ainda que exista contrato particular de compra e venda. 4. A contribuição para custeio de iluminação pública encontra respaldo constitucional e regulamentação válida, portanto, incabível sua rediscussão na via dos embargos de declaração. Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, artigo 5º, inciso LV; artigo 149-A; artigo 150, incisos I e III; Código Tributário Nacional, artigos 34 e 202, inciso III; Código Civil, artigos 108, 215 e 1.245; Lei nº 6.830/80, artigo 2º, § 5º; Lei nº 6.015/73, artigo 7º, inciso I. (TJMG; EDcl 0053973-33.2011.8.13.0231; Quinta Câmara Cível; Rel. Juiz Conv. Marcelo Paulo Salgado; Julg. 16/10/2025; DJEMG 20/10/2025)

[...] 4. O IPTU pode ser exigido tanto do proprietário registral quanto do possuidor a qualquer título, conforme CTN, art. 34, e tema 122/STJ. A transferência por contrato particular sem registro não afasta a responsabilidade tributária dos agravantes, que permanecem como proprietários perante o registro imobiliário. 5. A CDA preenche os requisitos legais do art. 202 do CTN, indicando origem do débito, valores, datas e fundamentos jurídicos, sendo título executivo formalmente válido, nos termos da tese firmada no irdr nº 5012330-66.2021.8.24.0000 (tema 24/TJSC). 6. Inexistem vícios que justifiquem a extinção da execução ou a anulação do título, devendo a decisão de origem ser mantida. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A execução fiscal não pode ser extinta por antieconomicidade quando o valor da dívida supera o limite fixado em Lei Estadual específica. 2. A alienação de imóvel sem registro não afasta a responsabilidade tributária do proprietário registral, que permanece sujeito passivo do IPTU. 3. A CDA é título executivo formalmente válido quando contém os elementos essenciais previstos no art. 202 do CTN, não havendo nulidade pela indicação sucinta do fundamento legal. (TJSC; AI 5043019-54.2025.8.24.0000; Terceira Câmara de Direito Público; Rel. Des. Sandro Jose Neis; Julg. 02/09/2025)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU
-LHE PROVIMENTO
para reformar a r. sentença de primeiro grau no sentido de
JULGAR IMPROCEDENTES
os embargos à execução.

Condeno o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência que fixo em 10% (dez) por cento sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 02/03/2026 - 06/03/2026:

Acompanho o E. Relator.