Tribunal: TJES
Processo: 5002526-55.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Indenização por Dano Moral; Administração; Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2026-07-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIAS. CRITÉRIO DE RATEIO. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR POR VALOR FIXO E IGUALITÁRIO. ILEGALIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por OSVALDO PANTUZA contra sentença que julgou improcedentes pedidos de repetição de indébito e indenização por danos morais formulados em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO DAS PEDRAS, em razão da cobrança de cotas extras para obras estruturais em valores fixos e iguais para todas as unidades, em suposta desconformidade com a fração ideal prevista na convenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a assembleia geral possui competência para estabelecer rateio de despesas extraordinárias de forma igualitária quando a convenção condominial determina expressamente o uso da fração ideal; (ii) determinar se a cobrança de taxas condominiais em desacordo com a convenção configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A convenção de condomínio constitui norma estatutária regente das relações internas, estabelecendo no item o da alínea o do art. 28 o critério da fração ideal para o rateio de despesas extraordinárias.

A soberania das decisões da assembleia geral não detém caráter absoluto, sendo vedada a deliberação em sentido oposto ao estatuto vigente sem a observância do quórum de 2/3 (dois terços) exigido para a alteração formal da convenção.

O item I do art. 1.336 da Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece o dever do condômino de contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, o que reforça a obrigatoriedade do critério proporcional no caso concreto.

A alegação de transitoriedade ou caráter emergencial da cobrança igualitária improcede, visto que a prática perdura desde o ano de 2017, configurando imposição de ônus desproporcional às unidades menores.

A ciência da irregularidade pelos condôminos resta evidenciada em ata de assembleia que condicionou a manutenção do rateio igualitário até votação futura, confirmando o descumprimento consciente da norma convencional.

A divergência sobre critérios de rateio e a cobrança indevida de valores, por si sós, não atingem os direitos da personalidade ou o bem-estar psicológico do indivíduo, configurando mero dissabor da vida em sociedade incapaz de gerar indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso interposto por OSVALDO PANTUZA provido parcialmente para condenar o condomínio ao ressarcimento dos valores pagos a maior, a serem apurados em liquidação.

Tese de julgamento
:

É obrigatória a observância do critério de rateio de despesas previsto expressamente na convenção de condomínio, não podendo a assembleia geral alterá-lo por mera deliberação majoritária sem a devida reforma estatutária.

O rateio de cotas extraordinárias de forma igualitária entre as unidades é ilegal quando o instrumento fundante do condomínio estabelece a proporcionalidade pela fração ideal.

A cobrança de taxas condominiais em desconformidade com a convenção, apesar de gerar o dever de restituição material, não configura, de forma isolada, dano moral in re ipsa.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.331, § 3º, art. 1.333, parágrafo único, art. 1.334, incisos I a V, art. 1.336, inciso I; Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º, arts. 32 e 53; Convenção Condominial, art. 28, alínea “o”.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.733.390/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 06.04.2021; STJ, REsp nº 1.919.720/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24.11.2025; TJES, Apelação Cível nº 5007282-05.2024.8.08.0021, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 07.07.2025; TJES, Apelação Cível nº 0015878-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 24.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5002526-55.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OSVALDO PANTUZA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTO DAS PEDRAS

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIAS. CRITÉRIO DE RATEIO. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR POR VALOR FIXO E IGUALITÁRIO. ILEGALIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por OSVALDO PANTUZA contra sentença que julgou improcedentes pedidos de repetição de indébito e indenização por danos morais formulados em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO DAS PEDRAS, em razão da cobrança de cotas extras para obras estruturais em valores fixos e iguais para todas as unidades, em suposta desconformidade com a fração ideal prevista na convenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a assembleia geral possui competência para estabelecer rateio de despesas extraordinárias de forma igualitária quando a convenção condominial determina expressamente o uso da fração ideal; (ii) determinar se a cobrança de taxas condominiais em desacordo com a convenção configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A convenção de condomínio constitui norma estatutária regente das relações internas, estabelecendo no item o da alínea o do art. 28 o critério da fração ideal para o rateio de despesas extraordinárias.

A soberania das decisões da assembleia geral não detém caráter absoluto, sendo vedada a deliberação em sentido oposto ao estatuto vigente sem a observância do quórum de 2/3 (dois terços) exigido para a alteração formal da convenção.

O item I do art. 1.336 da Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece o dever do condômino de contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, o que reforça a obrigatoriedade do critério proporcional no caso concreto.

A alegação de transitoriedade ou caráter emergencial da cobrança igualitária improcede, visto que a prática perdura desde o ano de 2017, configurando imposição de ônus desproporcional às unidades menores.

A ciência da irregularidade pelos condôminos resta evidenciada em ata de assembleia que condicionou a manutenção do rateio igualitário até votação futura, confirmando o descumprimento consciente da norma convencional.

A divergência sobre critérios de rateio e a cobrança indevida de valores, por si sós, não atingem os direitos da personalidade ou o bem-estar psicológico do indivíduo, configurando mero dissabor da vida em sociedade incapaz de gerar indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso interposto por OSVALDO PANTUZA provido parcialmente para condenar o condomínio ao ressarcimento dos valores pagos a maior, a serem apurados em liquidação.

Tese de julgamento
:

É obrigatória a observância do critério de rateio de despesas previsto expressamente na convenção de condomínio, não podendo a assembleia geral alterá-lo por mera deliberação majoritária sem a devida reforma estatutária.

O rateio de cotas extraordinárias de forma igualitária entre as unidades é ilegal quando o instrumento fundante do condomínio estabelece a proporcionalidade pela fração ideal.

A cobrança de taxas condominiais em desconformidade com a convenção, apesar de gerar o dever de restituição material, não configura, de forma isolada, dano moral in re ipsa.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.331, § 3º, art. 1.333, parágrafo único, art. 1.334, incisos I a V, art. 1.336, inciso I; Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º, arts. 32 e 53; Convenção Condominial, art. 28, alínea “o”.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.733.390/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 06.04.2021; STJ, REsp nº 1.919.720/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24.11.2025; TJES, Apelação Cível nº 5007282-05.2024.8.08.0021, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 07.07.2025; TJES, Apelação Cível nº 0015878-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 24.06.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº
5002526-55.2021.8.08.0021

APELANTE: OSVALDO PANTUZA

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO DAS PEDRAS

JUIZ DE DIREITO: DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR: DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
OSVALDO PANTUZA

em face a sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO
PORTO DAS PEDRAS
, julgou improcedente os pedidos autorais de condenação ao pagamento do montante de R$9.655,92 (nove mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta e dois centavos) e demais parcelas eventualmente vencidas no decorrer da demanda a título de danos materiais, bem como condenação ao pagamento da quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões recursais
(Id. 16671680)
, o Apelante

OSVALDO PANTUZA
sustenta, em síntese, que a r. sentença merece reforma por permitir a cobrança de taxas extraordinárias de obras de forma igualitária entre as unidades, o que afrontaria diretamente o disposto no artigo 28, alínea “o”, da Convenção Condominial, que estabelece o rateio proporcional à fração ideal. Argumenta,
ainda,
que a assembleia geral não possui competência para alterar a forma de rateio sem a observância do quórum especial de 2/3 (dois terços) exigido para a alteração da convenção.
Por fim, aduz
a existência de contradição no julgado e reitera o pedido de condenação do condomínio ao ressarcimento dos valores pagos a maior e à indenização por danos morais.

E
m contrarrazões
(Id. 16671688)
,
o
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO DAS PEDRAS
, pugno
u
pela manutenção integral do julgado,
defendendo
a soberania das decisões assembleares, ressaltando que as cotas extras foram instituídas para obras estruturais essenciais e aprovadas por maioria, inclusive com a participação e anuência anterior do representante legal do autor. Sustenta que não houve alteração definitiva da convenção, mas apenas um critério transitório e específico de rateio para despesas extraordinárias. Por fim, aponta a ausência de prova de dano ou ato ilícito, requerendo o desprovimento do apelo e a condenação do recorrente por litigância de má-fé.

Pois bem.
Narra a inicial,
que o autor é proprietário de um apartamento junto ao
edifício
apelado (unidade 2.501) e,
a partir de
janeiro de 2017,
o
condomínio passou a cobrar cotas extras mensais que sofreram reajustes sucessivos: iniciando em R$500,00, passando para R$550,00 em fevereiro de 2017, R$800,00 em maio de 2017 e, finalmente, R$1.000,00 em fevereiro de 2018.

Sustenta que
o condomínio
é
composto por 36 unidades, das quais 31 possuem características de área padrão e 5 unidades (1.601, 1.602, 2.601, 2.602 e 3.602) possuem frações ideais superiores
e que,
embora a Convenção de Condomínio determine expressamente que as despesas extraordinárias devem ser custeadas na proporção das respectivas frações ideais, o condomínio vem realizando a cobrança de forma igualitária entre todas as unidades.

Ademais, narra que
o síndico teria agido por mera liberalidade e motivação política para beneficiar proprietários dessas cinco unidades, mantendo a isenção da cobrança proporcional mesmo após diversos alertas feitos pelo autor em assembleias.
E
m razão dessa conduta, o requerente afirma que as 31 unidades padrão, incluindo a sua, acabaram arcando com valores superiores à sua quota-parte para compensar a diferença não paga pelas unidades de fração ideal maior.

Com base em cálculos que cruzam as atas de assembleia e os balancetes contábeis, o autor teria quantificado o prejuízo material individual em R$9.655,92, valor este que corresponderia à soma da proporcionalidade de 1/31 sobre o que deixaram de pagar as unidades beneficiadas. Por fim, aduz que a situação gerou abalos morais e enriquecimento ilícito por parte do condomínio, justificando o pedido de reparação material e indenização por danos morais no valor de R$10.000,00.

Na sentença
primeva
,
o magistrado destacou a soberania das assembleias gerais de condôminos, cujas deliberações vinculam todos os moradores e afastariam a ilegalidade apontada pelo autor.
Além disso,
destacou que
a prova pericial de engenharia civil
constante nos autos
confirmou que as obras realizadas na fachada eram essenciais e inadiáveis para a manutenção da integridade estrutural do prédio, devido à corrosão provocada pela maresia.

O magistrado observou que o autor desistiu da produção de perícia contábil no curso do processo, a qual seria o meio adequado para discutir o mérito do rateio. Sem a comprovação de ato ilícito por parte do condomínio, uma vez que a cobrança decorreu de exercício regular de direito baseado em decisões assembleares válidas, o juízo concluiu pela inexistência de danos a serem reparados.

Irresignado com o
decisum
, o autor interpôs o presente apelo.

De plano, observa-se que a
controvérsia cinge-se à verificação da legalidade do rateio de cotas condominiais extraordinárias, destinadas a obras estruturais, realizado de forma isonômica (valor fixo por unidade) em detrimento do critério da fração ideal previsto na convenção do condomínio.

Após detida análise do acervo fático probatório, verifico que a r. sentença de primeiro grau
merece reforma
, uma vez que
a previsão do art. 28, “o” da
C
onvenção
do Condomínio
prevê expressamente o rateio das despesas extraordinári
as

através do critério da fração ideal.

A
Convenção de Condomínio, norma estatutária que rege as relações internas e a administração do ente, é categórica ao estabelecer que a contribuição dos condôminos para as despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, deve observar a fração ideal de cada unidade.

Embora se reconheça a soberania das decisões assembleares, que possuem força vinculante, tal autonomia não é absoluta. A Assembleia Geral não possui o condão de deliberar em sentido diametralmente oposto ao que dita a Convenção sem que haja a devida alteração formal desta, respeitando-se o quórum qualificado exigido por lei.

Esse é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), senão vejamos:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente.
2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino.
3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos
. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp n. 1.733.390/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/4/2021, DJe de 18/5/2021.)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO QUE PREVÊ A FRAÇÃO IDEAL COMO CRITÉRIO DE RATEIO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VALIDADE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AFASTAMENTO DE MULTA POR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A adoção do critério de rateio das despesas condominiais com base na fração ideal, prevista na convenção condominial, é válida e não configura enriquecimento sem causa. 2. A convenção condominial regularmente aprovada e registrada possui força normativa entre os condôminos, só podendo ser alterada mediante observância do quórum legal.
3. A oposição de embargos de declaração com fins de prequestionamento não autoriza a imposição de multa por caráter protelatório, conforme Súmula 98/STJ. 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp n. 1.919.720/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)

Esse também é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA CONDOMINIAL PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL. COBERTURA COM FRAÇÃO MAIOR. LEGALIDADE DA COBRANÇA DIFERENCIADA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EXPRESSA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação proposta, objetivando a revisão da cobrança da taxa condominial da unidade 502, localizada na cobertura. Alega a parte apelante que o valor da taxa condominial é 2,6 vezes superior ao das demais unidades, violando os princípios da igualdade, da proporcionalidade e da razoabilidade, além de não possuir condições diferenciadas de uso das áreas comuns. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é legal a cobrança de taxa condominial diferenciada, com base na fração ideal da unidade de cobertura, ainda que o uso das áreas comuns seja igualitário entre os condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legislação civil estabelece como regra que a contribuição para as despesas condominiais deve ocorrer na proporção da fração ideal de cada unidade, conforme disposto nos arts. 1.334, I, e 1.336, I, do Código Civil, salvo disposição contrária na convenção do condomínio. 4. A convenção condominial prevê expressamente o rateio das despesas condominiais na proporção das respectivas frações ideais, conferindo validade à cobrança diferenciada da unidade de cobertura, que possui maior fração ideal. 5. A adoção da fração ideal como critério para o rateio das despesas condominiais não viola os princípios da igualdade, proporcionalidade ou razoabilidade, mas, ao revés, está em consonância com o disposto na legislação e na autonomia da vontade expressa na convenção condominial.
6. A alegação de enriquecimento sem causa não prospera quando a cobrança condominial é realizada nos estritos termos da convenção e da lei. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É legal a cobrança de taxa condominial diferenciada, proporcional à fração ideal, quando assim expressamente previsto na convenção do condomínio. 2. O critério de rateio das despesas condominiais com base na fração ideal não afronta os princípios da igualdade, proporcionalidade ou razoabilidade, tampouco configura enriquecimento sem causa. 3. A intervenção judicial para revisão do critério de rateio das despesas condominiais somente é cabível em situações excepcionais de manifesta ilegalidade, o que não ocorre quando a convenção adota expressamente a fração ideal como parâmetro. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.334, I, e 1.336, I. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0015878-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 24/06/2024; TJES, Apelação Cível nº 0024822-85.2019.8.08.0035, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 26/07/2023; TJES, Apelação Cível nº 0002398-88.2015.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 28/07/2023; STJ, AgInt-AREsp nº 1.657.456, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30/11/2022.

(TJES, Apelação Cível n° 5007282-05.2024.8.08.0021, Rel. Des. RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, julgamento em 07/07/2025)

APELAÇÃO - CONDOMÍNIO - COBERTURA - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - FRAÇÃO IDEAL - LEGALIDADE - MANUTENÇÃO DA REGRA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Inexiste qualquer ilegalidade quando a convenção condominial fixa a fração ideal como critério para o rateio do valor da taxa da para o pagamento de despesas comuns, por ser justamente a forma estabelecida pelo Código Civil quando resta silente a referida convenção.
2. Recurso conhecido e não provido.
(TJES, Apelação Cível nº 0015878-31.2018.8.08.0035, Relª. Desª. HELOISA CARIELLO, 2ª Câmara Cível, julgamento em 24/06/2024)

No caso sub examine, as atas de assembleia carreadas aos autos demonstram que a instituição da cota extra, e seus eventuais reajustes, em valor nominal fixo foi aprovada pela massa condominial para o custeio de obras estruturais inadiáveis nos referidos atos.

Ao aprovar o rateio igualitário, a Assembleia extrapolou seus limites, violando a regra proporcional prevista no instrumento fundante do condomínio e no art. 1.336, inciso I, do Código Civil,
in verbis
:

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Deste modo, havendo previsão na convenção pela fração ideal, esta deve prevalecer.

O argumento de que a cobrança igualitária detém caráter meramente "provisório" ou "emergencial" não resiste ao exame fático. Conforme se extrai do acervo probatório, tais valores vêm sendo exigidos sob o mesmo critério desde o ano de 2017 do autor, perdurando por anos a fio até o ajuizamento da presente demanda.

A continuidade da cobrança por prolongado período de tempo desnatura qualquer alegação de provisoriedade. O que se observa, na realidade, é a consolidação de uma prática que ignora o critério da fração ideal, impondo às unidades menores um ônus desproporcional, em flagrante desrespeito à norma convencional.

Ademais, o próprio art. 28, alínea “o” da Convenção dispõe que é dever do condômino “Contribuir para o CUSTEIO DE OBRAS e outras despesas EXTRAORDINÁRIAS autorizadas pela Assembleia Geral [...]” (destaco), de modo que a situação nos autos descrita se enquadra perfeitamente na disposição convencional.

Conforme visto, o
Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a forma de rateio prevista na Convenção de Condomínio é obrigatória, devendo a autonomia da vontade manifestada no estatuto ser preservada contra alterações assembleares irregulares.
Eventual alteração ou exceção a esta regra
deve estar escrita na Convenção, não bastando mera decisão de assembleia para subverter a lógica da propriedade.

Além disso, a
ata de 20/04/2019
cita
expl
icitamente
que "as cotas de obra das coberturas serão iguais às dos demais apartamentos até que o assunto seja votado na próxima assembleia",
mostrando que os condôminos tinham plena ciência de que o critério de rateio até então utilizado estava em desconformidade com as disposições da Convenção
.

Dessa forma,
reformo a sentença para condenar o Condomínio Apelado ao pagamento dos valores pagos a maior na cobrança das taxas extras fixadas de maneira igualitária entre os condôminos.

No
tocante aos danos
mora
is
,

é
cediço que se caracteriza apenas pela dor, vexame ou humilhação que interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflição e desequilíbrio em seu bem-estar. Tal conceito não se confunde com meros dissabores ou aborrecimentos cotidianos, aos quais todos estão sujeitos na vida em sociedade e que são incapazes de gerar direito ao ressarcimento.

Nesse sentido, compulsando os presentes autos, verifica-se que não há substrato probatório apto a demonstrar que a situação descrita tenha ultrapassado a esfera do mero aborrecimento, não restando comprovado qualquer abalo excepcional aos direitos da personalidade.

A simples divergência quanto ao critério de rateio de taxas condominiais não configura violação a direitos da personalidade, tratando-se de mero dissabor decorrente da vida em condomínio.

D
esta feita,
CONHEÇO
do apelo e
DOU
-
LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
,
de modo que reformo
a sentença
para
condena
r
o Condomínio Apelado a restituir ao autor a diferença entre os valores pagos a título de "cotas extras" e o montante que seria efetivamente devido caso tivesse sido observado o critério de fração ideal, conforme previsto
n
a Convenção Condominial,
os quais deverão ser
apurados em sede de liquidação de sentença.

Em razão do acolhimento
parcial
dos pedidos autorais
e diante da sucumbência recíproca,
condeno
as partes
ao pagamento

das custas processuais e honorários advocatícios,
na proporção de 50% para cada
, nos termos do art. 8
6
do CPC. Fixo a verba honorária em 1
0
% (
dez
por cento) sobre o valor

d
a condenação
, vedada
su
a compensação,
nos termos do art. 85, §§2º e 14 do CPC
.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.