Tribunal: TJES
Processo: 5014882-35.2024.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Retificação de Área de Imóvel
Data de julgamento: 2026-02-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO REGISTRAL E NOTARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DE REGISTRO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EXIGÊNCIA DE TÍTULO FORMAL. ITBI. PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. SÚMULA 260 DO STJ. INAPLICABILIDADE ÀS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirentes de unidade autônoma contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Vila Velha/ES, a qual indeferiu o registro da escritura pública de compra e venda por ausência de registro da instituição e da convenção de condomínio, além de exigência relativa ao ITBI de vaga de garagem. Os apelantes alegam contradição da sentença quanto ao reconhecimento do recolhimento do ITBI e sustentam que haveria individualização das unidades, averbação da construção e existência de memorial de incorporação com minuta de convenção arquivada, o que afastaria a exigência registral. Requerem a improcedência da dúvida ou anulação da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a exigência de registro prévio da instituição e da convenção de condomínio para fins de registro de escritura de compra e venda de unidade autônoma; (ii) estabelecer se o reconhecimento do pagamento do ITBI inviabiliza a procedência da dúvida suscitada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O reconhecimento do cumprimento da exigência relacionada ao ITBI da vaga de garagem não elimina o fundamento principal da sentença, pois subsiste óbice registral autônomo: a ausência do registro da instituição e da convenção de condomínio.

4. A ausência de registro da instituição condominial impede o enquadramento jurídico do regime de condomínio edilício previsto no art. 1.332 do Código Civil, não se podendo suprir essa formalidade com matrícula individualizada ou averbação da construção.

5. A existência de memorial de incorporação com minuta de convenção arquivada não supre a necessidade de registro da convenção condominial, uma vez que a Lei nº 4.591/64 exige deliberação específica dos condôminos e registro autônomo desse título.

6. A exigência de registro da convenção condominial decorre dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva, previstos nos arts. 176 e 237 da Lei 6.015/73, sendo necessária para garantir a publicidade e eficácia dos direitos reais perante terceiros.

7. A ausência de convenção registrada compromete a segurança jurídica do sistema registral e impede a adequada identificação dos direitos reais incidentes sobre a unidade, sendo válida a exigência do cartório.

8. A Súmula 260 do STJ, que reconhece a eficácia da convenção condominial não registrada entre condôminos, não se aplica ao âmbito registral, onde a ausência do título formal impede a prática do ato de registro.

9. O procedimento de dúvida registral tem natureza administrativa e objetiva verificar a legalidade das exigências formuladas pelo oficial, não sendo o reconhecimento do pagamento do ITBI suficiente para afastar a necessidade de registro da convenção de condomínio.

10. A sentença apreciou adequadamente as questões postas, inexistindo contradição, omissão ou violação a princípios constitucionais, razão pela qual deve ser mantida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. A ausência de registro da instituição e da convenção condominial impede o registro da escritura de compra e venda de unidade autônoma.
2. A existência de matrícula individualizada, memorial de incorporação e minuta de convenção arquivada não supre a exigência legal de registro autônomo da convenção de condomínio.
3. A Súmula 260 do STJ não afasta a obrigatoriedade do registro da convenção condominial para fins de publicidade perante terceiros e para a prática de atos no registro de imóveis.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.332; Lei 6.015/73, arts. 167, 176, 195 e 237; Lei 4.591/64, arts. 32 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 260; TJMG, Ap. Cív. nº 50861008920228130024, Rel. Des. Gilson Soares Lemes, j. 13.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014882-35.2024.8.08.0035

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: VITOR CHAVES THUM e outros

APELADO: RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO REGISTRAL E NOTARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DE REGISTRO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EXIGÊNCIA DE TÍTULO FORMAL. ITBI. PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. SÚMULA 260 DO STJ. INAPLICABILIDADE ÀS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirentes de unidade autônoma contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Vila Velha/ES, a qual indeferiu o registro da escritura pública de compra e venda por ausência de registro da instituição e da convenção de condomínio, além de exigência relativa ao ITBI de vaga de garagem. Os apelantes alegam contradição da sentença quanto ao reconhecimento do recolhimento do ITBI e sustentam que haveria individualização das unidades, averbação da construção e existência de memorial de incorporação com minuta de convenção arquivada, o que afastaria a exigência registral. Requerem a improcedência da dúvida ou anulação da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a exigência de registro prévio da instituição e da convenção de condomínio para fins de registro de escritura de compra e venda de unidade autônoma; (ii) estabelecer se o reconhecimento do pagamento do ITBI inviabiliza a procedência da dúvida suscitada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O reconhecimento do cumprimento da exigência relacionada ao ITBI da vaga de garagem não elimina o fundamento principal da sentença, pois subsiste óbice registral autônomo: a ausência do registro da instituição e da convenção de condomínio.

4. A ausência de registro da instituição condominial impede o enquadramento jurídico do regime de condomínio edilício previsto no art. 1.332 do Código Civil, não se podendo suprir essa formalidade com matrícula individualizada ou averbação da construção.

5. A existência de memorial de incorporação com minuta de convenção arquivada não supre a necessidade de registro da convenção condominial, uma vez que a Lei nº 4.591/64 exige deliberação específica dos condôminos e registro autônomo desse título.

6. A exigência de registro da convenção condominial decorre dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva, previstos nos arts. 176 e 237 da Lei 6.015/73, sendo necessária para garantir a publicidade e eficácia dos direitos reais perante terceiros.

7. A ausência de convenção registrada compromete a segurança jurídica do sistema registral e impede a adequada identificação dos direitos reais incidentes sobre a unidade, sendo válida a exigência do cartório.

8. A Súmula 260 do STJ, que reconhece a eficácia da convenção condominial não registrada entre condôminos, não se aplica ao âmbito registral, onde a ausência do título formal impede a prática do ato de registro.

9. O procedimento de dúvida registral tem natureza administrativa e objetiva verificar a legalidade das exigências formuladas pelo oficial, não sendo o reconhecimento do pagamento do ITBI suficiente para afastar a necessidade de registro da convenção de condomínio.

10. A sentença apreciou adequadamente as questões postas, inexistindo contradição, omissão ou violação a princípios constitucionais, razão pela qual deve ser mantida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. A ausência de registro da instituição e da convenção condominial impede o registro da escritura de compra e venda de unidade autônoma.
2. A existência de matrícula individualizada, memorial de incorporação e minuta de convenção arquivada não supre a exigência legal de registro autônomo da convenção de condomínio.
3. A Súmula 260 do STJ não afasta a obrigatoriedade do registro da convenção condominial para fins de publicidade perante terceiros e para a prática de atos no registro de imóveis.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.332; Lei 6.015/73, arts. 167, 176, 195 e 237; Lei 4.591/64, arts. 32 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 260; TJMG, Ap. Cív. nº 50861008920228130024, Rel. Des. Gilson Soares Lemes, j. 13.05.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5014882-35.2024.8.08.0035

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: VITOR CHAVES THUM, CRISTIANE PIQUET FABRIZIO THUM
Advogados do(a) APELANTE: GUSTAVO MULLER VALCHER - ES34592-A, TIAGO MULLER VALCHER - ES31194-A
APELADO: RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI

VOTO

Conforme o relatório, trata-se
de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pela Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Vila Velha/ES, a qual indeferiu o registro de escritura pública de compra e venda, por ausência do registro da instituição e da convenção de condomínio, além de nota de exigência relativa ao ITBI da vaga de garagem. A sentença entendeu indispensável o registro prévio da instituição e convenção condominial, com base nos arts. 167, 176, 195 e 237 da Lei 6.015/73, bem como no art. 1.332 do Código Civil, reconhecendo a validade da exigência formulada pelo cartório.

A controvérsia cinge-se à exigência de registro da instituição e convenção de condomínio como condição para o registro da alienação de unidade autônoma no referido edifício, cuja construção se encontra averbada desde 1983, e cujas unidades, segundo os apelantes, já foram individualizadas e alienadas anteriormente.

Os apelantes sustentam que a existência de memorial de incorporação e de minuta de convenção de condomínio já arquivada dispensariam novo registro, e que a exigência da serventia afrontaria os princípios da segurança jurídica, da razoabilidade e da proporcionalidade. Alegam contradição da sentença quanto ao reconhecimento do pagamento do ITBI e omissão no exame das alegações e documentos colacionados.

Entretanto, os argumentos não merecem acolhida.

Inicialmente, o próprio juízo de origem reconheceu o cumprimento da exigência relativa ao ITBI da vaga de garagem, mas tal fato não compromete a validade da sentença, porquanto subsiste fundamento autônomo e suficiente – ausência do registro da instituição e da convenção condominial – para justificar a procedência da dúvida.

Não se trata, pois, de contradição interna insanável, mas de reconhecimento parcial de atendimento das exigências, sem alteração do desfecho diante da manutenção do principal óbice.

No mérito, é imprescindível a observância aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva para que se permita o registro da escritura de compra e venda. Ainda que a edificação conste averbada na matrícula matriz e existam registros anteriores de alienações, a ausência do registro da instituição do condomínio impede a configuração jurídica do regime condominial na forma do art. 1.332 do Código Civil.

A matrícula individualizada das unidades não supre a necessidade de título formal que dê origem ao condomínio edilício.

A tese de que a minuta da convenção arquivada no memorial de incorporação bastaria para caracterizar a instituição do condomínio também não se sustenta, uma vez que a Lei nº 4.591/64, em seus artigos 32 e seguintes, distingue os efeitos do memorial de incorporação e da convenção, exigindo, para esta, deliberação pelos condôminos e registro específico.

Conforme parecer da Procuradoria de Justiça, com o qual coaduno, destaca que a ausência da convenção registrada compromete a publicidade do regime condominial e não permite a adequada identificação dos direitos reais incidentes sobre a unidade, o que colide com o art. 176 da LRP e fragiliza o sistema registral quanto à segurança jurídica.

Embora a Súmula 260 do STJ reconheça eficácia da convenção ainda não registrada para regular as relações entre condôminos, tal entendimento não se aplica à esfera registral, onde a ausência do título impede a prática do ato.

Neste sentido:

O procedimento de suscitação de dúvida tem natureza administrativa e objetiva verificar a validade da exigência feita pelo Oficial e não aceita pelo interessado. Nos termos do art. 237 da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, não obstante o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Dentre os requisitos para o registro da escritura de compra e venda de unidade autônoma, consta a exigência de a apresentação e registro da convenção de condomínio, título anterior, à luz da continuidade do registro. Assim, uma vez constatada a imprescindibilidade da documentação elencada em nota de exigências, patente a procedência da dúvida . Recurso conhecido e desprovido.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50861008920228130024, Relator.: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 13/05/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 14/05/2024)

A regularização do condomínio, via instituição e registro da convenção, é condição necessária à publicidade, eficácia e segurança dos negócios jurídicos, inclusive na proteção de terceiros de boa-fé.

Assim, correta a sentença ao reconhecer a procedência da dúvida, por ausência de título necessário ao registro pretendido.

No que tange aos demais fundamentos recursais — tais como a alegada contradição quanto ao ITBI, a suposta omissão na análise de documentos constantes dos autos, e a desnecessidade do registro da convenção condominial com base em pretensa minuta — entendo que não subsistem.

A sentença enfrentou adequadamente a questão principal, e os demais argumentos não afastam a necessidade legal de prévio registro da instituição e convenção do condomínio para viabilizar o registro da escritura de compra e venda. Assim, não demonstram ilegalidade, abuso ou violação a princípios constitucionais.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR
Desembargador Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de Julgamento dia 24 de fevereiro de 2026

Após o exame dos autos, entendo por acompanhar o r. voto de relatoria.

É como voto.

Desembargador Júlio César Costa de Oliveira