Tribunal: TJES
Processo: 0018228-50.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Liminar
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DE ENCARGOS. RESCISÃO POR CULPA DO LOCATÁRIO. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL PARA RESCISÃO SEM MULTA. AUSÊNCIA DE PROVA. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. ART. 373, II, DO CPC. MULTA RESCISÓRIA CONTRATUAL. APLICABILIDADE. COBRANÇA DE ENCARGOS. LIMITAÇÃO À DATA DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A pretensão de afastar a multa rescisória sob a alegação de acordo verbal que permitiria a rescisão do contrato sem ônus, em caso de inviabilidade econômica do negócio, deve ser comprovada pelos locatários, conforme dispõe o art. 373, II, do CPC.

2. Não havendo comprovação do suposto acordo verbal, prevalece o disposto no contrato escrito, sendo devida a multa rescisória ante o descumprimento das obrigações contratuais, especificamente a falta de pagamento dos encargos da locação, o que enseja a rescisão com base no art. 9º, III, da Lei n. 8.245/1991.

3. É correta a limitação da condenação ao pagamento dos encargos da locação (IPTU, água, luz etc.) até a data da efetiva desocupação do imóvel, momento em que cessa a responsabilidade do locatário.

4. Recurso desprovido.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018228-50.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCOS ANTUNES e outros

APELADO: IMOBILIARIA LOPES LTDA e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DE ENCARGOS. RESCISÃO POR CULPA DO LOCATÁRIO. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL PARA RESCISÃO SEM MULTA. AUSÊNCIA DE PROVA. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. ART. 373, II, DO CPC. MULTA RESCISÓRIA CONTRATUAL. APLICABILIDADE. COBRANÇA DE ENCARGOS. LIMITAÇÃO À DATA DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A pretensão de afastar a multa rescisória sob a alegação de acordo verbal que permitiria a rescisão do contrato sem ônus, em caso de inviabilidade econômica do negócio, deve ser comprovada pelos locatários, conforme dispõe o art. 373, II, do CPC.

2. Não havendo comprovação do suposto acordo verbal, prevalece o disposto no contrato escrito, sendo devida a multa rescisória ante o descumprimento das obrigações contratuais, especificamente a falta de pagamento dos encargos da locação, o que enseja a rescisão com base no art. 9º, III, da Lei n. 8.245/1991.

3. É correta a limitação da condenação ao pagamento dos encargos da locação (IPTU, água, luz etc.) até a data da efetiva desocupação do imóvel, momento em que cessa a responsabilidade do locatário.

4. Recurso desprovido.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Marcos Antunes e Karoline Ellen Gomes Matozo Antunes contra a sentença, complementada pela decisão de embargos de declaração (ids 14389346 e 14389354), proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra nos autos da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada por Imobiliária MCFL Ltda, na qual o Magistrado de origem julgou o pedido parcialmente procedente para declarar o desfazimento do contrato de locação, condenar os réus ao pagamento dos encargos da locação (contas de energia, água, telefone, internet e IPTU) devidos de dezembro/2017 até a data da efetiva desocupação do imóvel (28/02/2018), e ao pagamento da multa rescisória correspondente a 03 (três) aluguéis, com montantes a serem apurados em liquidação de sentença.

Nas razões recursais de id. 14389350 , os apelantes sustentam em síntese que a) agiram de boa-fé, tendo comunicado a desocupação em 28/02/2018, de modo que a recusa da apelada em receber as chaves configura comportamento incompatível com a boa-fé contratual; b) a cobrança de encargos e a aplicação da multa rescisória violam a regra de que a locação cessa na data da desocupação do imóvel e incorrem em enriquecimento sem causa; c) a multa rescisória é inaplicável, pois houve um acordo verbal prévio permitindo a rescisão sem penalidade caso o ponto comercial não se mostrasse viável; d) a apelada agiu com má-fé ao omitir e-mails e anexar fotografias de danos tiradas meses após a desocupação, as quais são decorrentes do abandono do imóvel pela própria locadora que se recusou a retomar a posse.

Contrarrazões apresentadas no id 14389356.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 15 de dezembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se é devida a multa rescisória e a cobrança dos encargos de locação, considerando a alegação de acordo verbal de rescisão sem ônus e a data da desocupação do imóvel.

A relação jurídica entre as partes, consubstanciada no contrato de locação de imóvel comercial, é incontroversa, residindo o cerne da questão recursal na validade de um suposto acordo verbal de rescisão sem multa, na aplicação da cláusula penal e na extensão da cobrança de encargos.

Inicialmente, a Lei n. 8.245/1991, que regula as locações urbanas, estabelece em seu art. 9º, inciso III, que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Assim, uma vez comprovado o inadimplemento, a rescisão do contrato e a incidência das penalidades contratuais são medidas que se impõem.

No caso concreto, os apelantes alegam que existia um acordo verbal com o locador de que, se o ponto comercial não se mostrasse economicamente viável, o contrato poderia ser encerrado a qualquer tempo sem a incidência de multa.

A prova desse acordo, contudo, cabia aos apelantes, conforme a regra do art. 373, II, do CPC.

A prova testemunhal produzida, como bem observado pelo Juízo de origem, não supriu tal finalidade, eis que as testemunhas arroladas não participaram das tratativas do contrato de aluguel, sendo incapazes de corroborar o alegado acordo verbal, prevalecendo, portanto, a previsão expressa no instrumento formal.

Quanto à multa rescisória, o contrato estabeleceu a penalidade equivalente a 03 (três) aluguéis vigentes (Cláusula Quarta, Parágrafo Segundo - p. 26 do Vol 1), ao passo que o fundamento para sua aplicação reside no descumprimento contratual por parte do locatário, que deixou de realizar o pagamento dos encargos da locação.

Já no tocante à cobrança dos encargos da locação (contas de energia, água, telefone, internet e IPTU), as provas constantes nos autos (e-mails e depoimentos) demonstram que o imóvel foi efetivamente desocupado em 28/02/2018, restringindo-se a condenação imposta aos apelantes ao pagamento desses encargos desde o início da locação até a data da desocupação (28/02/2018), não havendo se falar em cobrança de valores posteriores a fevereiro de 2018.

Finalmente, com relação à alegação de má-fé da apelada por não ter comparecido à vistoria e ter anexado fotos de danos tiradas meses depois, não se verifica nos autos a ocorrência de conduta processual grave por parte da apelada que justifique o reconhecimento da má-fé processual.

Além disso, a ausência de vistoria final por culpa do locador foi utilizada pela própria sentença para afastar a condenação dos locatários (apelantes) ao pagamento de reparos e indenização por danos no imóvel, o que lhes foi favorável.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
nego provimento
, majorando os honorários advocatícios devido ao advogado da apelada de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) do valor da condenação, nos termos do §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.