Tribunal: TJES
Processo: 5019763-29.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CEF. AÇÃO ANULATÓRIA EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. INOCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97, ART. 30, COM REDAÇÃO DA LEI Nº 14.711/2023. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. PRAZO LEGAL DE 60 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação de imissão na posse que indeferiu tutela de urgência requerida por adquirentes de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, sob fundamento de prejudicialidade externa decorrente de ação anulatória em trâmite na Justiça Federal. Os agravantes comprovaram a aquisição mediante registro da escritura pública na matrícula do imóvel (R-14 da Matrícula nº 130.544 do RGI de Vila Velha) e alegaram posse injusta da ré, antiga mutuária inadimplente. No curso do recurso, foi deferida parcialmente a tutela recursal para determinar a imissão na posse com prazo de 60 dias para desocupação voluntária, ensejando agravo interno pela agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o ajuizamento de ação anulatória de leilão extrajudicial na Justiça Federal configura prejudicialidade externa apta a obstar a concessão de tutela de urgência em ação de imissão na posse proposta por arrematante de boa-fé na Justiça Estadual; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano para a concessão da tutela provisória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A ação de imissão na posse possui natureza petitória e fundamenta-se no direito de propriedade, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, sendo adequada ao proprietário que detém o domínio registrado e não exerce a posse direta do bem.

4. O art. 30 da Lei nº 9.514/97 assegura ao adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, após a consolidação da propriedade, o direito à reintegração ou imissão na posse, a ser concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação voluntária.

5. A comprovação do registro da aquisição na matrícula do imóvel evidencia a probabilidade do direito dos agravantes, consubstanciada no domínio regularmente constituído.

6. A redação atual do art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, conferida pela Lei nº 14.711/2023, estabelece que ações judiciais que versem sobre controvérsias contratuais ou requisitos procedimentais do leilão não obstarão a reintegração de posse, devendo eventuais vícios ser resolvidos em perdas e danos.

7. A ação anulatória em trâmite na Justiça Federal não configura prejudicialidade externa automática, pois possui objeto distinto da ação petitória e não há decisão judicial suspendendo os efeitos do leilão. Ao contrário, a sentença proferida na Justiça Federal julgou improcedente a ação anulatória, reconhecendo a regularidade do leilão extrajudicial, o que fragiliza a alegação de prejudicialidade externa, sobretudo na ausência de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação.

8. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça afirmam que a pendência de ação anulatória do leilão extrajudicial não impede a imissão na posse do adquirente de boa-fé, afastando a incidência do art. 313, inciso V, alínea “a”, do CPC.

9. O perigo de dano decorre da impossibilidade de fruição do bem pelos proprietários, que suportam os ônus da aquisição enquanto a ocupante permanece no imóvel sem contraprestação, configurando enriquecimento sem causa.

10. O agravo interno interposto contra a decisão que antecipou os efeitos da tutela recursal resta prejudicado diante do julgamento do mérito do agravo de instrumento pelo órgão colegiado, com perda superveniente do interesse recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso de agravo de instrumento parcialmente provido. Agravo interno não conhecido, ante a sua prejudicialidade.

Tese de julgamento
: 1. O ajuizamento de ação anulatória de leilão extrajudicial não configura, por si só, prejudicialidade externa apta a suspender ou obstar a imissão na posse do adquirente de boa-fé, à luz do art. 30 da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023. 2. A comprovação do domínio registrado e da consolidação da propriedade fiduciária autoriza a concessão de tutela provisória de imissão na posse, assegurado o prazo legal de 60 dias para desocupação voluntária. 3. Eventuais vícios do procedimento de consolidação ou leilão devem ser resolvidos em perdas e danos perante a instituição financeira, sem prejuízo do direito real do terceiro adquirente de boa-fé.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019763-29.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JULIO CESAR FERREIRA e outros

AGRAVADO: NATHALIA SANTOS MONTEIRO

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CEF. AÇÃO ANULATÓRIA EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. INOCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97, ART. 30, COM REDAÇÃO DA LEI Nº 14.711/2023. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. PRAZO LEGAL DE 60 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de ação de imissão na posse que indeferiu tutela de urgência requerida por adquirentes de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, sob fundamento de prejudicialidade externa decorrente de ação anulatória em trâmite na Justiça Federal. Os agravantes comprovaram a aquisição mediante registro da escritura pública na matrícula do imóvel (R-14 da Matrícula nº 130.544 do RGI de Vila Velha) e alegaram posse injusta da ré, antiga mutuária inadimplente. No curso do recurso, foi deferida parcialmente a tutela recursal para determinar a imissão na posse com prazo de 60 dias para desocupação voluntária, ensejando agravo interno pela agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o ajuizamento de ação anulatória de leilão extrajudicial na Justiça Federal configura prejudicialidade externa apta a obstar a concessão de tutela de urgência em ação de imissão na posse proposta por arrematante de boa-fé na Justiça Estadual; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano para a concessão da tutela provisória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A ação de imissão na posse possui natureza petitória e fundamenta-se no direito de propriedade, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, sendo adequada ao proprietário que detém o domínio registrado e não exerce a posse direta do bem.

4. O art. 30 da Lei nº 9.514/97 assegura ao adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, após a consolidação da propriedade, o direito à reintegração ou imissão na posse, a ser concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação voluntária.

5. A comprovação do registro da aquisição na matrícula do imóvel evidencia a probabilidade do direito dos agravantes, consubstanciada no domínio regularmente constituído.

6. A redação atual do art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, conferida pela Lei nº 14.711/2023, estabelece que ações judiciais que versem sobre controvérsias contratuais ou requisitos procedimentais do leilão não obstarão a reintegração de posse, devendo eventuais vícios ser resolvidos em perdas e danos.

7. A ação anulatória em trâmite na Justiça Federal não configura prejudicialidade externa automática, pois possui objeto distinto da ação petitória e não há decisão judicial suspendendo os efeitos do leilão. Ao contrário, a sentença proferida na Justiça Federal julgou improcedente a ação anulatória, reconhecendo a regularidade do leilão extrajudicial, o que fragiliza a alegação de prejudicialidade externa, sobretudo na ausência de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação.

8. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça afirmam que a pendência de ação anulatória do leilão extrajudicial não impede a imissão na posse do adquirente de boa-fé, afastando a incidência do art. 313, inciso V, alínea “a”, do CPC.

9. O perigo de dano decorre da impossibilidade de fruição do bem pelos proprietários, que suportam os ônus da aquisição enquanto a ocupante permanece no imóvel sem contraprestação, configurando enriquecimento sem causa.

10. O agravo interno interposto contra a decisão que antecipou os efeitos da tutela recursal resta prejudicado diante do julgamento do mérito do agravo de instrumento pelo órgão colegiado, com perda superveniente do interesse recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso de agravo de instrumento parcialmente provido. Agravo interno não conhecido, ante a sua prejudicialidade.

Tese de julgamento
: 1. O ajuizamento de ação anulatória de leilão extrajudicial não configura, por si só, prejudicialidade externa apta a suspender ou obstar a imissão na posse do adquirente de boa-fé, à luz do art. 30 da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023. 2. A comprovação do domínio registrado e da consolidação da propriedade fiduciária autoriza a concessão de tutela provisória de imissão na posse, assegurado o prazo legal de 60 dias para desocupação voluntária. 3. Eventuais vícios do procedimento de consolidação ou leilão devem ser resolvidos em perdas e danos perante a instituição financeira, sem prejuízo do direito real do terceiro adquirente de boa-fé.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de agravo de instrumento, bem como julgar prejudicado o recurso de agravo interno, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de
agravo de instrumento

interposto por
Júlio Cesar Ferreira
e
Patrícia Brochado Teixeira
contra a r. decisão (ID 17059420, pgs. 49/52) proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha (Comarca da Capital) que, nos autos da
ação de imissão na posse
(nº 5041482-59.2025.8.08.0035) ajuizada em desfavor de
Nathalia Santos Monteiro
, indeferiu o pedido liminar de tutela de urgência para a imediata imissão dos autores na posse do imóvel, sob o fundamento de prejudicialidade externa decorrente da existência de ação anulatória em trâmite na Justiça Federal.

Depreende-se dos elementos probatórios contidos nos autos eletrônicos que a controvérsia tem origem na aquisição, pelos agravantes Júlio Cesar Ferreira e Patrícia Brochado Teixeira, do imóvel situado na Rua Pastor João Pedro Silva, nº 122, apto 901, Torre B, bairro Aribiri, Vila Velha-ES, o qual foi adquirido mediante leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal (CEF), após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do banco em virtude do inadimplemento da antiga mutuária, ora agravada, Nathalia Santos Monteiro.

Os autores agravantes comprovaram a regularidade da aquisição mediante o registro da Escritura Pública de Compra e Venda na matrícula do imóvel (R-14 da Matrícula nº 130.544 do RGI de Vila Velha), datado de 11 de setembro de 2025. De posse do referido título de domínio, os recorrentes buscaram a desocupação voluntária do imóvel através de notificação extrajudicial enviada à ocupante agravada. Em resposta (contranotificação), a recorrida recusou-se a desocupar o bem, informando a existência de uma Ação Anulatória (processo nº 5015340-59.2025.4.02.5001) em trâmite na Justiça Federal, na qual discute a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial.

Diante da resistência, os proprietários ajuizaram a Ação de Imissão na Posse (processo nº 5041482-59.2025.8.08.0035) perante o juízo
a quo
, requerendo a concessão liminar de tutela provisória para imediata imissão na posse do bem, argumentando possuírem o domínio registral do imóvel e caracterizando a posse da ré como injusta, com fundamento no art. 30 da Lei nº 9.514/97 e art. 1.228 do Código Civil.

O juízo
a quo
indeferiu o pedido de tutela de urgência, sob o fundamento que a própria parte autora juntou aos autos a contranotificação da requerida informando sobre a existência de ação anulatória na Justiça Federal, a qual, no seu entender, configuraria prejudicialidade externa (art. 313, inciso V, alínea “a”, do CPC
1
), tornando “temerária” a concessão de tutela provisória antes do contraditório ou de maiores informações sobre o estado do processo federal, uma vez que a validade da aquisição da propriedade estaria
sub judice
, o que ensejou a interposição do presente recurso de agravo de instrumento pelos requerentes, no qual sustentam que a mera existência de ação anulatória não obstaria a imissão na posse do arrematante de boa-fé e que preenchem os requisitos legais para a tutela antecipada.

Em cognição sumária,
foi proferida decisão
deferindo parcialmente a antecipação da tutela recursal para determinar a imissão na posse
dos autores agravantes
, com prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária
pela requerida agravada
,
o que acarretou a
interposição do recurso de agravo interno
pel
a demandada recorrida
.

Muito embora a decisão liminar proferida pelo Relator no agravo de instrumento (que defere ou indefere a antecipação da tutela recursal ou o efeito suspensivo) seja passível de impugnação pela via do
agravo interno
(arts. 1.021 e 1.070, ambos do CPC/2015), na hipótese
sub examine
, todavia,
reputo prejudicado o seu processamento
. Isto porque, os autos já se encontram em plenas condições para imediato julgamento do
mérito
do agravo de instrumento
, se tornando, assim, desnecessária a análise da decisão que deferiu a antecipação dos efeitos da tutela recursal por esta colenda Câmara, em respeito aos princípios da economia e da celeridade processual, considerando que a sua manutenção passará essencialmente pelo resultado deste julgamento e, especialmente, porque
as teses nele ventiladas

serão apreciadas nesta oportunidade por este órgão colegiado
, desvelando a perda superveniente do interesse recursal do agravo interno.

Portanto, passo ao exame do mérito do agravo de instrumento, sem deixar de me atentar para os fundamentos invocados pela requerida agravada no
Agravo Interno julgado prejudicado
.

A matéria devolvida a exame desta instância revisora cinge-se em aferir se o ajuizamento de ação anulatória de leilão extrajudicial (na Justiça Federal) constitui óbice automático (prejudicialidade externa) para a concessão de tutela de urgência em ação de imissão na posse movida pelo arrematante de boa-fé na Justiça Estadual, e, caso superada esta questão, se estão presentes os requisitos da probabilidade do direito (propriedade registrada) e o perigo de dano (impossibilidade de fruição do bem adquirido) em favor dos autores agravantes.

A ação de imissão na posse ostenta natureza petitória e fundamenta-se no
jus possidendi
, constituindo o instrumento processual adequado conferido ao proprietário que, embora detenha o título de domínio, jamais exerceu a posse direta do bem, a qual é obstada por quem injustamente a detenha. Tal pretensão encontra amparo no direito real de propriedade, insculpido no art. 1.228 do Código Civil
2
, que assegura ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Para a concessão da tutela pretendida, a legislação e a jurisprudência exigem a presença concomitante de requisitos específicos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a demonstração da posse injusta exercida pelo réu. No caso, tratando-se de imóvel adquirido em leilão extrajudicial promovido no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o art. 30 da Lei nº 9.514/97 é expresso ao assegurar ao adquirente a reintegração na posse do imóvel, a ser concedida liminarmente para desocupação em 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.

Por imperativo legal (art. 30 da Lei nº 9.514/97), o fiduciante que inadimplir com sua obrigação e não purgar a mora no momento oportuno, terá a propriedade que habita consolidada em nome do fiduciário, o qual poderá dispor da coisa como bem entender, inclusive aliená-la para terceiros, os quais terão o direito a posse do imóvel, por meio de decisão liminar, o que descortina o equívoco da decisão agravada ao indeferir a tutela provisória pretendida pelos autores agravantes.

Isto porque, presente o justo título dos autores agravantes, consubstanciado na aquisição do imóvel junto à Caixa Econômica Federal, e constatado que a carta de arrematação foi devidamente registrada na matrícula do imóvel (R-14 da Matrícula nº 130.544 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Vila Velha), decorrente de leilão extrajudicial por inadimplemento fiduciário, exsurge a probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) necessária ao deferimento liminar da tutela provisória.

Neste ponto, impende
afastar a tese de prejudicialidade externa decorrente da tramitação de ação anulatória
proposta pela requerida agravada
na Justiça Federal
. Não se desconhece que o
Superior Tribunal de Justiça
, no passado, formou entendimento majoritário (EREsp nº 189.096/DF, julgado em 2015) no sentido que a existência de demanda visando desconstituir o ato de arrematação poderia obstar a imissão na posse, atraindo a suspensão prevista no art. 313, V, alínea “a”, do CPC
3
.

Todavia, tal posicionamento, aparentemente, foi superado (
legislative overruling
) pela edição da Lei nº 14.711/2023, que conferiu nova redação ao parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/97
4
. O dispositivo legal vigente é hialino ao estabelecer que, uma vez arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade, as ações judiciais que versem sobre controvérsias contratuais ou requisitos procedimentais de cobrança e leilão – excetuada a exigência de notificação do devedor –
não obstarão a reintegração de posse
e deverão ser resolvidas em perdas e danos.

Corroborando a
ratio legis
atual, precedente recente da
Segunda Seção do
Superior Tribunal de Justiça
(AgInt no CC nº 205.030/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 18/02/2025)
5
reforça que a ação de imissão na posse e a ação anulatória de leilão possuem objetos e finalidades distintas, afastando a configuração de prejudicialidade externa robusta capaz de suspender a demanda petitória estadual.
A suspensão somente se justificaria caso houvesse decisão judicial na esfera federal determinando a suspensão do leilão ou de seus efeitos
6
, o que não se verifica na hipótese
. No escopo de reforçar este entendimento, transcrevo alguns precedentes do Superior Tribunal de Justiça publicados antes mesmo da modificação legislativa:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. SOBRESTAMENTO DO FEITO. TRIBUNAL A QUO. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
O STJ possui entendimento consolidado de que
‘
o art. 265, IV, 'a', do CPC/73, não impõe o sobrestamento de ação de imissão de posse enquanto se discute, em outro feito, a anulação de ato de transferência de domínio’ (REsp 108.746/SP, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 2.3.1998). Precedentes.
2. Agravo interno desprovido. (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.777.965/MG, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/8/2022, DJe de 26/8/2022).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. DISCUSSÃO DA NULIDADE DO TÍTULO QUE TRANSFERIU O DOMÍNIO EM AÇÃO AJUIZADA EM FACE DE TERCEIRO. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. DESNECESSÁRIA A SUSPENSÃO DO PROCESSO E A REUNIÃO DOS FEITOS POR CONEXÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1.
A discussão sobre a nulidade do título que transferiu o domínio ao imitente, em ação anulatória ajuizada em desfavor de terceiro, não deve prejudicar o trâmite da ação de imissão na posse intentada pelo atual proprietário do imóvel. Isso, porque a demanda anulatória do ato de transferência do domínio não pode afetar a pretensão do proprietário de boa-fé e sem posse
. 2. Inexistindo identidade de objetos e causas de pedir entre as ações, é desnecessária a reunião dos feitos por conexão, na forma como exige o art. 103 do CPC/73. 3. No âmbito estreito do recurso especial, não é possível contrastar a afirmativa do acórdão recorrido, quanto à boa-fé do atual proprietário e sua relação estranha à das partes envolvidas na ação anulatória, sob a argumentação de que ele tem relação com a outra lide e tinha conhecimento da prática ilícita de agiotagem. 4. Agravo interno não provido. (STJ, Quarta Turma, AgInt no AgInt no AREsp nº 961.360/SP, rel. Min. Lázaro Guimarães (Des. Convocado do TRF 5ª Região), julgado em 7/11/2017, DJe 13/11/2017)

O adquirente de boa-fé não pode ser compelido a aguardar o desfecho de discussões judiciais entre o devedor fiduciante e a instituição financeira, das quais não fez parte. A relação jurídica estabelecida entre o arrematante e o imóvel possui natureza real e decorre da higidez do registro imobiliário, que goza de presunção de veracidade e legitimidade.

O advento da Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) conferiu contornos ainda mais rígidos à matéria. Ao alterar a sistemática da Lei nº 9.514/97, o legislador deixou claro que eventuais vícios no procedimento expropriatório devem ser resolvidos em perdas e danos em face do credor fiduciário, preservando-se a higidez da alienação ao terceiro arrematante. Admitir o sobrestamento da imissão na posse sob o pálio da prejudicialidade externa equivaleria a esvaziar a eficácia do leilão público e desencorajar a arrematação de bens, gerando insegurança jurídica e instabilidade no sistema de crédito imobiliário.

Ainda que a agravada tenha mencionado recentes decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça em sentido contrário (TutCautAbt nº 1.048/SC [ID 17865839] e AREsp nº 1.903.452/RJ [ID 17865840]), além de possuírem circunstâncias específicas de cada caso concreto e terem sido proferidas
sem enfrentar as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023
, verifica-se que
o precedente mais recente a respeito da matéria publicado pelo colendo Tribunal da Cidadania acompanha o posicionamento aqui exposto
, vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (LEI Nº 9.514/1997). ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. DISCUSSÃO INCABÍVEL EM MÉRITO DE AÇÃO PETITÓRIA. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. CONEXÃO E PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO ENTRE AS DEMANDAS.
TAXA DE OCUPAÇÃO. CABIMENTO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A pretensão de reforma do acórdão que reconhece a higidez dos pressupostos processuais da ação de imissão na posse, que se funda no direito de propriedade, e não na posse, demandaria a revisão do contexto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.
2. O entendimento do Tribunal de origem, segundo o qual a tramitação de ação anulatória de leilão extrajudicial não configura prejudicialidade externa, nem conexão apta a ensejar a suspensão da ação de imissão na posse, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior. 3. A discussão acerca da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial (Lei nº 9.514/1997) é impertinente à ação de imissão na posse, de natureza petitória, movida pelo adquirente de boa-fé, cujo direito à posse se fundamenta no domínio e na matrícula imobiliária válida.
O reexame da alegada nulidade como óbice à imissão esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ. 4. (...). (AREsp n. 2.791.003/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025, STJ).

Dessa forma, pelo menos desde a edição da Lei nº 14.711/2023, que modificou a redação do art. 30,
caput
e parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, o ajuizamento de ação anulatória pela primitiva mutuante questionando o procedimento do leilão extrajudicial do imóvel litigioso
não configura óbice à imissão na posse do bem pelo adquirente
, quando houver arrematado o imóvel e consolidado definitivamente a propriedade em seu nome, sendo que a discussão sobre a validade daquele leilão deve ser resolvida em perdas e danos perante a instituição financeira, sem prejudicar o direito do arrematante de boa-fé.

Ademais, a alegação de risco de dano decorrente da perda da moradia, embora sensível, não possui o condão de sobrepujar o direito de propriedade legitimamente adquirido e registrado pelos agravantes. A manutenção da devedora fiduciante no imóvel, sem qualquer contraprestação e após o exaurimento das vias administrativas para a purga da mora, configuraria enriquecimento sem causa, onerando desproporcionalmente aqueles que cumpriram com suas obrigações e investiram recursos na aquisição do bem.

Não fosse o bastante, consoante consulta processual realizada pela minha assessoria aos autos da ação declaratória de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária (processo nº 5015340-59.2025.4.02.5001/ES), proposta pela requerida agravada perante a 4ª Vara Federal Cível de Vitória, verifica-se que o pedido de tutela provisória foi indeferido e, após o trâmite processual,
a pretensão autoral foi julgada improcedente por meio de sentença
, estando o feito atualmente pendente apenas de apreciação de recurso de apelação cível interposto pela mutuante originária.

Naquela ação anulatória, a Justiça Federal afastou as teses de ilegalidade do leilão extrajudicial – núcleo central da defesa da ocupante –, consignando expressamente que: i) foi comprovado que a mutuante devedora teve ciência pessoal da realização do leilão para que pudesse ter exercido o direito de preferência; ii) não se aplica a teoria do adimplemento substancial, visto que existem mais de 10 (dez) parcelas em débito; e iii) a proteção da Lei nº 8.009/90 (bem de família) não se aplica contra execução de dívida originada do próprio contrato de financiamento do imóvel.

Essas circunstâncias reforçam a impossibilidade de a mera pendência de recurso de apelação cível naquele feito – especialmente quando não há notícia de que foi recebido no efeito suspensivo – impossibilitar a concessão de tutela provisória de imissão na posse em favor dos autores agravantes, pois a controvérsia que envolve o leilão extrajudicial já foi enfrentada pela Justiça Federal em cognição exauriente, tendo sido esclarecida a legalidade daquele procedimento. Logo, o fato de existir sentença em desfavor dos interesses da parte requerida recorrida é suficiente para fragilizar a fundamentação de prejudicialidade externa utilizada na decisão agravada, o que é reforçado pelo fato de eventual irregularidade no procedimento expropriatório aferida em recurso de apelação cível poder ser resolvida em perdas e danos em face da instituição financeira, sem atingir o direito do terceiro adquirente de boa-fé.

O perigo de dano (
periculum in mora
), por sua vez, é manifesto e decorre da impossibilidade de fruição do bem pelos legítimos proprietários, que arcam com os ônus da aquisição enquanto a agravada perpetua sua permanência no imóvel de forma gratuita e injusta. Não se afigura razoável que os autores sejam privados do uso de imóvel legitimamente adquirido durante a tramitação processual.

Em hipóteses semelhantes, os egrégios Tribunais pátrios, inclusive esta Corte de Justiça, assim têm se pronunciado, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. AÇÃO ANULATÓRIA PENDENTE DE JULGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento visando revogar decisão de primeiro grau que deferiu a imissão provisória na posse do imóvel em favor da adquirente do bem em leilão extrajudicial. Os agravantes alegam pendência de julgamento de ação anulatória do leilão e ausência de urgência na imissão da posse, considerando o padrão financeiro da agravada e o fato de o processo de origem tramitar desde 2020. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a pendência de ação anulatória do leilão impede a concessão da imissão na posse ao arrematante; e (ii) avaliar se o padrão econômico da agravada pode justificar a suspensão da imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Justiça Federal reconheceu a regularidade do leilão extrajudicial e a boa-fé da adquirente, não havendo nulidade no procedimento de alienação que fundamenta a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal e a posterior arrematação do imóvel pela agravada. 4. O entendimento jurisprudencial dominante estabelece que a pendência de ação anulatória questionando a validade do leilão não obsta o prosseguimento de ação de imissão na posse, dado que eventual nulidade do leilão só pode ser arguida em desfavor da instituição financeira, e não contra o terceiro adquirente de boa-fé.
5. O fato de o adquirente ter condição financeira favorável não é suficiente para impedir ou suspender a imissão na posse, especialmente quando a parte aguarda desde 2020 para exercer o direito de posse sobre bem adquirido de forma legítima.
6. Eventual irregularidade comprovada no procedimento do leilão pode ser objeto de conversão em perdas e danos contra a instituição financeira, sem que o direito do terceiro adquirente seja prejudicado.
IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. A pendência de ação anulatória questionando o leilão extrajudicial não impede a imissão na posse do terceiro adquirente de boa-fé. 2. A regularidade do procedimento de leilão e a boa-fé da arrematação afastam a possibilidade de suspensão da posse em favor do adquirente. 3. Eventuais vícios no leilão extrajudicial devem ser dirigidos exclusivamente à instituição financeira responsável, podendo a questão ser resolvida em perdas e danos.
(TJES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50064824020248080000, Relator: Des. RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, DP 17/12/2024).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO PÚBLICO . CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. POSSE INJUSTA. RECURSO DESPROVIDO. I . CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pela ré contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Betim, que deferiu liminar em ação de imissão na posse ajuizada pelos arrematantes, determinando a desocupação voluntária do imóvel litigioso no prazo de 60 dias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a liminar de imissão na posse foi concedida corretamente, considerando o domínio do imóvel e a posse injusta; (ii) estabelecer se a pendência de ação anulatória contra o leilão extrajudicial que culminou na aquisição do imóvel pelos agravados interfere na decisão de imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR
A imissão na posse tem fundamento no domínio do imóvel e na ausência de posse anterior pelo proprietário, sendo irrelevante a comprovação de posse anterior pelo autor da ação. A posse injusta, caracterizada pela resistência da parte ré em desocupar o imóvel após a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal e subsequente arrematação pelos autores, autoriza a concessão de tutela provisória de urgência, conforme disposto no art. 300 do CPC e art. 30 da Lei nº 9.514/1997. A pendência de ação anulatória contra o leilão não interfere no direito dos autores de obter a posse do imóvel, sendo eventual prejuízo indenizável pela instituição financeira, o que afasta a competência do juízo estadual.
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.
Tese de julgamento: A ação de imissão na posse pode ser concedida liminarmente, quando o autor comprova o domínio do imóvel e a posse injusta pelo réu. A pendência de ação anulatória contra o leilão, não impede a concessão de liminar de imissão na posse em favor de terceiros que adquiriram o imóvel de forma legítima.
(TJMG - Agravo de Instrumento: 31065725220248130000, Relator: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 18/09/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/09/2024).

Apelação cível. Sentença que determinou a imissão na posse e a indenização mediante taxa de ocupação. Irresignação da parte requerida. Não acolhimento.
A ação anulatória não é oponível ao adquirente de boa-fé. Impossibilidade de suspensão da presente ação de imissão na posse. Domínio legítimo. Direito à posse. Precedentes deste Eg. TJSP.
Incidência da Súmula nº 5 do TJSP. Ocupação indevida, dever de indenizar nos termos do Art. 37-A da Lei 9.514/97. Previsão legal que deve ser respeitada. Recurso desprovido. (TJSP - Apelação Cível: 10067627920238260302 Jaú, Relatora: Desª. Débora Brandão, Data de Julgamento: 18/11/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2024)

(...). Propriedade dos autores e posse injusta dos réus.
Discussão da validade da expropriação do bem e do leilão não interferem na posse e propriedade dos arrematantes. Terceiros de boa-fé. Qualquer irregularidade constatada deve ser arguida em face da instituição financeira. Conversão em perdas e danos. Art. 30 da Lei nº 9.514.- o pedido de nulidade de leilão não obsta a procedência da ação de imissão na posse, em que a propriedade do terceiro adquirente/arrematante de boa-fé foi devidamente comprovada nos autos. - eventual irregularidade constatada no leilão, deve ser arguida em face da instituição financeira e convertida em perdas e danos.
(...) (TJPR; AgInstr 0075717-31.2022.8.16.0000; Foz do Iguaçu; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira; Julg. 26/04/2023; DJPR 28/04/2023).

Dessa forma, evidenciada a probabilidade do direito dos agravantes, consubstanciada na prova do domínio e na higidez aparente do procedimento expropriatório (corroborada pela sentença federal), e o perigo de dano, decorrente da privação do uso do bem legitimamente adquirido,
a concessão da
tutela provisória almejada no processo originário
é medida que se impõe
. Contudo, a imissão na posse não deve ocorrer de forma abrupta e imediata. Em observância estrita ao comando contido no art. 30,
caput
, da Lei nº 9.514/97,
deve ser concedido à ocupante o prazo legal de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária
.

Nesse contexto, a reforma parcial da decisão agravada é medida que se impõe, devendo ser assegurado o direito dos adquirentes agravantes, respeitando-se, todavia, o prazo legal para desocupação voluntária pela agravada.

Ante tais considerações,
conheço do recurso
de agravo de instrumento
e
a ele

dou
provimento
parcial
, para, ratificando a decisão que antecipou os efeitos da tutela recursal, reformar a decisão objurgada e conceder a tutela provisória postulada no processo originário, a fim de determinar a imissão dos autores agravantes na posse do imóvel, assegurando à requerida agravada o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária – a contar da intimação da decisão monocrática anteriormente proferida (ID 17125175) –, na forma do art. 30,
caput
, da Lei nº 9.514/97. Findo o prazo sem desocupação, expeça-se o mandado de imissão, com autorização de força policial e arrombamento, se estritamente necessários. Consequentemente,
não conheço do recurso de agravo interno
, ante a sua manifesta prejudicialidade.

É como voto.

1
Art. 313. Suspende-se o processo: (...); V - quando a sentença de mérito: a) depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente.

2
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

3
“Tese de julgamento: 1. A suspensão da ação possessória é justificada pela existência de prejudicialidade externa quando a validade do título de domínio é questionada em outra jurisdição. 2. A consolidação da posse antes da definição da validade do leilão compromete a eficácia da tutela jurisdicional federal.” (AgInt no CC n. 211.304/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 8/5/2025, DJEN de 19/5/2025, STJ).

“Conforme entendimento firmado pela Corte Especial do STJ no julgamento dos EREsp 1.409.256/PR, tramitando simultaneamente, em juízos diversos, ação de imissão de posse e ação em que se discute o ato de transferência do domínio, é necessária a suspensão da primeira em razão da existência de prejudicialidade externa” (AgInt no AREsp n. 2.757.648/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025, STJ).

4
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

5
“A ação de imissão na posse e a ação anulatória de leilão possuem objetos e finalidades distintas: enquanto a primeira, em tramitação na Justiça Estadual, versa sobre a posse do imóvel, a segunda, na Justiça Federal, discute a validade do leilão extrajudicial do mesmo bem. Essa autonomia afasta a configuração de prejudicialidade externa robusta” (AgInt no CC n. 205.030/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 18/2/2025, DJEN de 24/2/2025, STJ).

6
“(...) não se verifica a existência de decisões conflitantes, porquanto o Juízo estadual, na ação de imissão de posse, reconhecendo a prejudicialidade externa, manteve a suspensão do feito, conforme determinado pelo Juízo Federal nos autos da ação anulatória, definindo apenas a taxa de ocupação aos proprietários do imóvel” (AgInt no CC n. 185.129/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023, STJ).

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.