Tribunal: TJES
Processo: 5002282-19.2026.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária; Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002282-19.2026.8.08.0000

AGRAVANTES:
EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

AGRAVADOS:
ADALTON LEONCIO JUNIOR e MARCIA CRISTINA GRAMA LEONCIO

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - DR. FREDERICO IVENS MINÁ ARRUDA DE CARVALHO

RELATOR:

DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 E DO TEMA 1.095/STJ. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão saneadora que reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, determinando a inversão do ônus da prova e afastando a aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/1997, em razão da ausência de registro do contrato no cartório de imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ; (ii) estabelecer se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor com a consequente inversão do ônus da prova.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do regime da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997 exige o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, por se tratar de requisito constitutivo da garantia.

A ausência de registro impede a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que condiciona a aplicação da lei especial à existência de garantia fiduciária regularmente constituída.

Inexistente a formalização registral, a relação jurídica submete-se ao Código de Defesa do Consumidor e ao Código Civil.

A incidência do CDC autoriza a revisão contratual à luz dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e mitigação do pacta sunt servanda.

A hipossuficiência técnica e informacional dos consumidores, diante da superioridade econômica e técnica das incorporadoras, justifica a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

A decisão de origem observa corretamente os limites de aplicação da Lei nº 9.514/1997 e aplica adequadamente a legislação consumerista.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ. 2. Contratos de promessa de compra e venda de imóvel sem registro da garantia fiduciária submetem-se ao Código de Defesa do Consumidor. 3. A hipossuficiência do consumidor autoriza a inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 6º, VIII; CC, arts. 421, 472 e 473; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.020.417/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 30.05.2022; TJES, Apelação Cível nº 0011885-04.2019.8.08.0048, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, 2ª Câmara Cível, pub. 03.10.2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, j. 27.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002282-19.2026.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

AGRAVADO: ADALTON LEONCIO JUNIOR e outros

RELATOR: DES.
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002282-19.2026.8.08.0000

AGRAVANTES:
EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

AGRAVADOS:
ADALTON LEONCIO JUNIOR e MARCIA CRISTINA GRAMA LEONCIO

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - DR. FREDERICO IVENS MINÁ ARRUDA DE CARVALHO

RELATOR:

DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 E DO TEMA 1.095/STJ. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão saneadora que reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, determinando a inversão do ônus da prova e afastando a aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/1997, em razão da ausência de registro do contrato no cartório de imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ; (ii) estabelecer se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor com a consequente inversão do ônus da prova.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do regime da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997 exige o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, por se tratar de requisito constitutivo da garantia.

A ausência de registro impede a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que condiciona a aplicação da lei especial à existência de garantia fiduciária regularmente constituída.

Inexistente a formalização registral, a relação jurídica submete-se ao Código de Defesa do Consumidor e ao Código Civil.

A incidência do CDC autoriza a revisão contratual à luz dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e mitigação do pacta sunt servanda.

A hipossuficiência técnica e informacional dos consumidores, diante da superioridade econômica e técnica das incorporadoras, justifica a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

A decisão de origem observa corretamente os limites de aplicação da Lei nº 9.514/1997 e aplica adequadamente a legislação consumerista.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ. 2. Contratos de promessa de compra e venda de imóvel sem registro da garantia fiduciária submetem-se ao Código de Defesa do Consumidor. 3. A hipossuficiência do consumidor autoriza a inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 6º, VIII; CC, arts. 421, 472 e 473; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.020.417/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 30.05.2022; TJES, Apelação Cível nº 0011885-04.2019.8.08.0048, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, 2ª Câmara Cível, pub. 03.10.2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, j. 27.06.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002282-19.2026.8.08.0000

AGRAVANTES:
EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

AGRAVADOS:
ADALTON LEONCIO JUNIOR e MARCIA CRISTINA GRAMA LEONCIO

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - DR. FREDERICO IVENS MINÁ ARRUDA DE CARVALHO

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

V O T O

Adiro ao relatório.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos legais de admissibilidade.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à definição da natureza jurídica e do regime normativo aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária firmado entre as partes.

Especificamente, cumpre analisar se a ausência de registro da garantia fiduciária na matrícula do imóvel afasta a incidência da Lei n.º 9.514/1997 e do Tema Repetitivo n.º 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e o consequente cabimento da inversão do ônus probatório.

Para afastar a incidência do diploma consumerista na lide de origem, as Agravantes defendem que a avença estaria submetida estritamente ao rito da referida lei especial, a qual não admitiria a rescisão imotivada do contrato por iniciativa dos devedores. Argumentam, para tanto, que a ausência de registro do título no cartório competente seria aspecto secundário e incapaz de invalidar a garantia entre as partes.

Contudo, a argumentação das recorrentes não merece prosperar. Conforme expressamente assentado na decisão de origem (ID 87422816), restou incontroversa a ausência de registro formal do contrato discutido nos autos perante o Cartório de Registro de Imóveis. À míngua dessa formalidade constitutiva essencial, não se afigura aplicável, à espécie, o regime especial da Lei Federal n.º 9.514/1997.

Essa conclusão, aliás, exsurge da tese vinculante citada nas próprias razões do presente agravo, a qual condiciona a atração da lei especial ao prévio registro da garantia,
in verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 – T
EMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária

devidamente registrado em cartório,
a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido.

(STJ, REsp n.º 1.891.498/SP, Relator: Min. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26.10.2022, DJe de 19.12.2022)”

Este Egrégio Tribunal de Justiça, em casos análogos, já decidiu pela inaplicabilidade do Tema Repetitivo n.º 1.095, sujeitando semelhante controvérsia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, como ilustra os arestos colacionados a seguir:

CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – LUCROS CESSANTES – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – FORMA DE ATUALIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando a loteadora Apelante à restituição dos valores pagos, sem direito a retenção, ao pagamento de multa rescisória e à indenização por lucros cessantes e danos morais.
2 . À míngua de registro formal do contrato discutido nos autos, há de ser afastado o regime especial da Lei Federal n.º 9.514/1997 (Tema 1095/STJ), sujeitando-se a vertente controvérsia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil. Precedentes . 3. Sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da mitigação do princípio do pacta sunt servanda, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual
(STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020 .417/SC, Relator.: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06 .2022). 4. Conquanto admitida a previsão contratual de um prazo de tolerância para a entrega do imóvel, as vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não se prestam à prorrogação indefinida do aludido prazo, porquanto compreendidas no risco da própria atividade empresarial (TJES, Apelação Cível n.º 0008300-55 .2015.8.08.0024, Relator: Des . FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24.10.2023). 5 . Configurado o inadimplemento da empresa Apelante, há de ser confirmado o capítulo da sentença em que lhe fora imposta a restituição dos valores pagos pelo Apelado, de forma imediata e em parcela única, posto não se cogitar, em casos como o presente, do direito de retenção próprio das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada (Súmula 543/STJ). 6. A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do comprador deve ser invertida em seu favor (Tema 971/STJ), limitada, na espécie à multa rescisória de 10% sobre o total pago, que, por não corresponder ao valor locativo (Tema 970/STJ), deve ser cumulada com os lucros cessantes estipulados no instrumento da avença. 7 . O inadimplemento contratual, quando extrapola o mero dissabor cotidiano, enseja indenização por danos morais, que deve ser corrigida pela Taxa SELIC desde a citação, posto se tratar de responsabilidade contratual, vedada a cumulação com outro índice de correção. 8. Recurso conhecido e provido em parte. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00118850420198080048, Relator: ALDARY NUNES JUNIOR, 2ª Câmara Cível, publicado em 03/10/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.415/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL.
POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes não foi registrado em cartório, de modo que sua resolução não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095.

2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual.

3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade.

4. Recurso conhecido e improvido.

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 5003467-97.2023.8.08.0000, Relatora: Des. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: publicado em 04/07/2023)

Conclui-se, portanto, que, conforme o já mencionado Tema Repetitivo n.º 1.095 do STJ e os precedentes desta Egrégia Corte, a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação exclusiva da lei especial, atraindo inexoravelmente a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica subjacente.

Nessa linha de intelecção, “sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da mitigação do princípio do pacta sunt servanda, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual” (STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020.417/SC, Relator: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06.2022).

No caso em apreço, a hipossuficiência técnica e informacional dos promitentes compradores é patente. Tratando-se de contratos padronizados, as empresas agravantes detém notória superioridade económica e de mercado, além de concentrarem o acesso privilegiado a toda a documentação registral do empreendimento e o domínio absoluto sobre as planilhas de recálculo e amortização do saldo devedor, justificando plenamente a medida facilitadora da defesa dos consumidores em juízo.

Por via de consequência, mostra-se escorreita a decisão de origem que observou os limites da aplicação exclusiva da Lei n.º 9.514/1997 e da incidência do Tema Repetitivo n.º 1.095 do STJ, reconhecendo a relação de consumo e deferindo a inversão do ônus da prova com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, devendo ser mantida.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a decisão recorrida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 14/04 - 22/04:

Acompanho o E. Relator.