Tribunal: TJES
Processo: 0001492-06.2021.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-04-06

Ementa:
APELAÇÃO
CÍVEL N° 0001492-06.2021.8.08.0030

APELANTE: COBRA ENGENHARIA LTDA.

APELADO: SILVIO RAMOS E MARLY FRANÇA DE SOUZA.

RELATOR:
DES.
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cobra Engenharia Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por Silvio Ramos e Marly França de Souza, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da ré, condenando-a à restituição de R$ 24.525,04. A apelante sustenta ausência de culpa, legitimidade da retenção contratual de valores pagos, pleiteando a fixação da retenção em 25% e a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estabelece percentuais superiores a 25% para a retenção de valores pagos, à luz da Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer o termo inicial da incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos aos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A revelia da parte ré não implica automática procedência dos pedidos, mas apenas presunção relativa de veracidade dos fatos, passível de superação por outros elementos dos autos.

A parte ré, embora revel, pode recorrer sobre matérias exclusivamente de direito ou de ordem pública, sendo-lhe vedado inovar quanto a fatos que deveriam ter sido alegados na contestação.

O contrato celebrado entre as partes é posterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, que prevê a possibilidade de retenção máxima de 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal, em caso de distrato imputável ao comprador (art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964).

Cláusula contratual que prevê retenção de 50% do valor pago a título de sinal revela-se abusiva, devendo ser ajustada para o limite legal de 25%, conforme jurisprudência consolidada do TJSP e TJMG.

A restituição dos valores deve observar a correção monetária desde cada desembolso, conforme jurisprudência pacífica do STJ.

Os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal estipulada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 deve observar o limite legal de 25% do valor pago, quando a rescisão for imputável ao comprador.

A restituição das quantias pagas deve ser atualizada monetariamente desde cada desembolso, com base no índice pactuado (IPCA).

Os juros de mora incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece o direito à restituição, nos termos do art. 389 do Código Civil e do Tema 1002 do STJ.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
DE VOTOS
,
DAR

PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória,
ES,

____
de
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2
6
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001492-06.2021.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: COBRA ENGENHARIA LTDA

APELADO: SILVIO RAMOS e outros

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO
CÍVEL N° 0001492-06.2021.8.08.0030

APELANTE: COBRA ENGENHARIA LTDA.

APELADO: SILVIO RAMOS E MARLY FRANÇA DE SOUZA.

RELATOR:
DES.
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cobra Engenharia Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por Silvio Ramos e Marly França de Souza, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da ré, condenando-a à restituição de R$ 24.525,04. A apelante sustenta ausência de culpa, legitimidade da retenção contratual de valores pagos, pleiteando a fixação da retenção em 25% e a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estabelece percentuais superiores a 25% para a retenção de valores pagos, à luz da Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer o termo inicial da incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos aos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A revelia da parte ré não implica automática procedência dos pedidos, mas apenas presunção relativa de veracidade dos fatos, passível de superação por outros elementos dos autos.

A parte ré, embora revel, pode recorrer sobre matérias exclusivamente de direito ou de ordem pública, sendo-lhe vedado inovar quanto a fatos que deveriam ter sido alegados na contestação.

O contrato celebrado entre as partes é posterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, que prevê a possibilidade de retenção máxima de 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal, em caso de distrato imputável ao comprador (art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964).

Cláusula contratual que prevê retenção de 50% do valor pago a título de sinal revela-se abusiva, devendo ser ajustada para o limite legal de 25%, conforme jurisprudência consolidada do TJSP e TJMG.

A restituição dos valores deve observar a correção monetária desde cada desembolso, conforme jurisprudência pacífica do STJ.

Os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ, quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal estipulada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 deve observar o limite legal de 25% do valor pago, quando a rescisão for imputável ao comprador.

A restituição das quantias pagas deve ser atualizada monetariamente desde cada desembolso, com base no índice pactuado (IPCA).

Os juros de mora incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece o direito à restituição, nos termos do art. 389 do Código Civil e do Tema 1002 do STJ.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
DE VOTOS
,
DAR

PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória,
ES,

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6
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RELATOR

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL N° 0001492-06.2021.8.08.0030

APELANTE: COBRA ENGENHARIA LTDA.

APELADO: SILVIO RAMOS E MARLY FRANÇA DE SOUZA.

RELATOR: DES.
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
A revelia, que decorre do não oferecimento de contestação, enseja presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, podendo ser infirmada pelos demais elementos dos autos, motivo pelo qual não acarreta a procedência automática dos pedidos iniciais (STJ - REsp: 1335994 SP 2012/0155834-1, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Julgamento: 12/08/2014, 3ª Turma).

O réu revel pode apelar, desde que discuta questões exclusivamente de direito ou passíveis de conhecimento de ofício, sendo-lhe defeso, em grau de recurso, alegar matérias que envolvam situações que deveriam ter sido levantadas na contestação, sob pena de afronta ao instituto da preclusão, ofendendo o princípio do duplo grau de jurisdição.

No caso, os autores firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com a ré objetivando a aquisição de unidade residencial, pelo preço de R$ 153.340,04 (
cento e cinquenta e três mil, trezentos e quarenta reais e quatro centavos
), com pagamento ajustado da seguinte forma: sinal de R$ 23.600,00 (
vinte e três mil e seiscentos reais
) — depositado em 30/01/2019 —, financiamento habitacional de R$ 127.090,00 (
cento e vinte e sete mil e noventa reais
) junto a agente financeiro, e FGTS de aproximadamente R$ 3.650,04 (
três mil, seiscentos e cinquenta reais e quatro centavos
).

Segundo relatam os próprios autores, ao tentarem contratar o financiamento, as parcelas ofertadas pelo agente financeiro se mostraram excessivamente onerosas para as suas condições econômicas, razão pela qual comunicaram ao requerido o desinteresse na continuidade do negócio e requereram a sua rescisão e a devolução dos valores pagos, admitindo retenção moderada de até 10% (
dez por cento
), o que não foi atendido pela requerida, visto que se dispôs a devolver R$ 11.800,00 (
onze mil e oitocentos reais
).

A apelante não contraria os enunciados fáticos descritos na petição inicial mas a consequência jurídica imputada pela sentença recorrida, que desconsiderou a hipótese de rescisão contratual a pedido dos autores e ignorou a disposição contratual para distrato e a jurisprudência aplicável ao caso.

Neste ponto, extrai-se os seguintes termos do contrato:

“
À PROMITENTE VENDEDORA caberá o direito de
reter as importâncias devidas e pagas a título de multas, demais penalidades e encargos
, pelo que
não ficará obrigada a restituir
ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) qualquer importância dessa natureza que tenha recebido,
em caso de não aprovação do financiamento bancário
, vez que
constituem acréscimo penitencial e não integram o preço
; bem como
reter, a seu favor, 20% (vinte por cento) de todas as parcelas intermediárias e mensais
, bem como
50% (cinquenta por cento) das eventuais parcelas de entrada ou sinal pagas
,
quando a condição impeditiva de cumprimento deste contrato for causada pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A)
, tudo a título de
cláusula penal pela rescisão unilateral do contrato
.
”

O contrato foi livremente pactuado após a vigência da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que incluiu o artigo
67
-A na Lei nº
4.591/1964
com a seguinte redação:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

[...]

Nesse contexto, para proporcionar a adequada reparação dos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato, compensar as despesas da requerida e observar os ditames legais, afigura-se necessário adequar o percentual de retenção, previsto contratualmente como pena convencional, para 25% (vinte e cinco por cento) do valor integralizado pelos autores.

Neste sentido:

APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer c.c. devolução de valores. Demanda julgada parcialmente procedente e procedente a reconvenção. Instrumento particular de contrato de locação de imóveis para fins residenciais e o instrumento particular de outorga de opção de compra e outras avenças. Contratos firmados concomitantemente e que revelam se tratar de compra e venda disfarçada de locação. Subterfúgio do empreendimento a fim de se esquivar da aplicação do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor. Relação de relação de consumo. Rescisão pela parte autora, com devolução parcial dos valores pagos. Contrato celebrado após vigência da Lei 13.786/2018. Retenção de 25% do valor pago pelos compradores, nos termos do art. 67-A, inciso II da referida lei. Precedentes. Juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Ação parcialmente procedente e reconvenção improcedente. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1007791-27.2022.8.26.0068 Barueri, Relator.: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 22/05/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/05/2024)

EMENTA: AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE RELAÇÃO CONTRATUAL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - NÃO COMPROVAÇÃO - MULTA PENAL DE 50% - ABUSIVIDADE CONSTATADA - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - NECESSIDADE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL - Não comprovada nos autos a cobrança de comissão de corretagem, e nem mesmo do valor supostamente direcionado ao corretor, inviável o reconhecimento do direito à retenção de seu valor - A multa contratual não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, nos termos do artigo 67-A da Lei nº 13.786/18 (...).

(TJ-MG - AC: 50007939020228130470, Relator.: Des .(a) Domingos Coelho, Data de Julgamento: 13/07/2023, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/07/2023)

Noutra parte, a jurisprudência do STJ é firme sentido de que "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ - AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017; STJ - AgInt no AREsp 1399055/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 10/12/2019).

Quanto aos juros de mora,
estes incidem
a contar do trânsito em julgado, já que a rescisão se deu por culpa da adquirente
(
Tema Repetitivo 1002

do STJ
)
,
observando
o
que
disposto no art. 389 do C
ódigo Civil
, com a redação dada pela Lei n
°
14.905/2024.

Por estas razões, dou parcial provimento provimento para reformar em parte a sentença e
c
ondenar a requerida a restituir aos autores o
valor

correspondente a
75%
(setenta e cinco por cento)
da quantia
por eles integralizada
, corrigido monetariamente desde
o
desembolso
pelo índice IPCA (art. 389, CC), e,
acrescido
a partir do trânsito em julgado, exclusivamente,
de
juros de mora pela taxa referencial SELIC (§ 1° do art. 406, CC),
abatendo-se
eventuais valores já restituídos.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento d
as custas processuais
e honorários sucumbenciais, que fixo em
10% (dez por cento) sobre o benefício econômico efetivamente obtido
por cada parte
.

Em razão dos autores serem beneficiários da assistência judiciária gratuita, s
uspendo a exigibilidade das custas e dos honorários advocatícios sucumbenciais,
n
os termos do art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.

Des. Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)