Tribunal: TJES
Processo: 5024480-46.2024.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-04-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL INAPLICÁVEL QUANDO DECORRENTE DA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A, WPA Gestão Ltda. e WAM Multipropriedade Participações S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Ondas Praia Resort, declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas, condenando-as solidariamente à restituição integral de R$ 32.776,33, acrescida de correção monetária e juros, bem como ao pagamento de multa contratual de 20% sobre o valor do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) definir se o recurso de apelação atende ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) estabelecer se as empresas integrantes do grupo econômico possuem legitimidade passiva para responder solidariamente pela demanda; (iii) determinar se está prescrita a pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) verificar se a rescisão contratual ocorreu por culpa das vendedoras ou dos adquirentes; (v) definir a possibilidade de inversão e eventual redução da cláusula penal contratual; e (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso de apelação atende ao princípio da dialeticidade recursal quando apresenta fundamentos que impugnam especificamente os motivos da sentença, ainda que reproduza argumentos anteriormente deduzidos na contestação.

4. Nas relações de consumo, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos decorrentes do negócio jurídico, sendo aplicável a teoria da aparência quando empresas do mesmo grupo econômico se apresentam ao consumidor sob estrutura organizacional comum.

5. A participação funcional de empresas responsáveis pela gestão administrativa, emissão de boletos e suporte operacional do empreendimento caracteriza sua inserção na cadeia de fornecimento, legitimando sua presença no polo passivo da demanda.

6. A prescrição trienal fixada no Tema 938/STJ para restituição de comissão de corretagem não se aplica quando a devolução é pleiteada como consequência da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, hipótese em que incide o prazo prescricional decenal.

7. A ausência de outorga de escritura definitiva e de regularização registral do imóvel configura inadimplemento contratual relevante, pois a transferência da propriedade constitui obrigação essencial do vendedor em contratos de compra e venda imobiliária.

8. Em relações de consumo, aplica-se a distribuição dinâmica do ônus da prova, incumbindo ao fornecedor demonstrar a efetiva disponibilidade jurídica do imóvel para escrituração quando alegado impedimento pelo adquirente.

9. A entrega física da unidade não afasta o inadimplemento contratual quando persiste a mora jurídica decorrente da ausência de escritura definitiva ou regularização registral.

10. A cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do adquirente quando caracterizada a mora do vendedor, como forma de assegurar o equilíbrio contratual e a reparação do prejuízo.

11. A penalidade contratual deve ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva em relação à natureza e finalidade do negócio, nos termos do art. 413 do Código Civil.

12. A resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, vedada a retenção contratual de valores.

13. Nos casos de inadimplemento imputável ao promitente vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, sendo inaplicável o entendimento do Tema 1.002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. Empresas integrantes da cadeia de fornecimento em empreendimento imobiliário respondem solidariamente perante o consumidor, sendo aplicável a teoria da aparência quando atuam sob estrutura empresarial comum.

2. A restituição da comissão de corretagem pleiteada como consequência da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor submete-se ao prazo prescricional decenal.

3. A ausência de outorga da escritura definitiva configura inadimplemento contratual do vendedor, ainda que haja entrega física do imóvel.

4. A cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do adquirente quando caracterizada a mora do vendedor, admitida sua redução equitativa quando excessiva.

5. Na resolução do contrato de compra e venda imobiliária por culpa do vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, com incidência de juros de mora desde a citação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024480-46.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros (2)

APELADO: ORLEANS LIMA DA SILVA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL INAPLICÁVEL QUANDO DECORRENTE DA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A, WPA Gestão Ltda. e WAM Multipropriedade Participações S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Ondas Praia Resort, declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas, condenando-as solidariamente à restituição integral de R$ 32.776,33, acrescida de correção monetária e juros, bem como ao pagamento de multa contratual de 20% sobre o valor do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) definir se o recurso de apelação atende ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) estabelecer se as empresas integrantes do grupo econômico possuem legitimidade passiva para responder solidariamente pela demanda; (iii) determinar se está prescrita a pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) verificar se a rescisão contratual ocorreu por culpa das vendedoras ou dos adquirentes; (v) definir a possibilidade de inversão e eventual redução da cláusula penal contratual; e (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso de apelação atende ao princípio da dialeticidade recursal quando apresenta fundamentos que impugnam especificamente os motivos da sentença, ainda que reproduza argumentos anteriormente deduzidos na contestação.

4. Nas relações de consumo, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos decorrentes do negócio jurídico, sendo aplicável a teoria da aparência quando empresas do mesmo grupo econômico se apresentam ao consumidor sob estrutura organizacional comum.

5. A participação funcional de empresas responsáveis pela gestão administrativa, emissão de boletos e suporte operacional do empreendimento caracteriza sua inserção na cadeia de fornecimento, legitimando sua presença no polo passivo da demanda.

6. A prescrição trienal fixada no Tema 938/STJ para restituição de comissão de corretagem não se aplica quando a devolução é pleiteada como consequência da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, hipótese em que incide o prazo prescricional decenal.

7. A ausência de outorga de escritura definitiva e de regularização registral do imóvel configura inadimplemento contratual relevante, pois a transferência da propriedade constitui obrigação essencial do vendedor em contratos de compra e venda imobiliária.

8. Em relações de consumo, aplica-se a distribuição dinâmica do ônus da prova, incumbindo ao fornecedor demonstrar a efetiva disponibilidade jurídica do imóvel para escrituração quando alegado impedimento pelo adquirente.

9. A entrega física da unidade não afasta o inadimplemento contratual quando persiste a mora jurídica decorrente da ausência de escritura definitiva ou regularização registral.

10. A cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do adquirente quando caracterizada a mora do vendedor, como forma de assegurar o equilíbrio contratual e a reparação do prejuízo.

11. A penalidade contratual deve ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva em relação à natureza e finalidade do negócio, nos termos do art. 413 do Código Civil.

12. A resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, vedada a retenção contratual de valores.

13. Nos casos de inadimplemento imputável ao promitente vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, sendo inaplicável o entendimento do Tema 1.002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. Empresas integrantes da cadeia de fornecimento em empreendimento imobiliário respondem solidariamente perante o consumidor, sendo aplicável a teoria da aparência quando atuam sob estrutura empresarial comum.

2. A restituição da comissão de corretagem pleiteada como consequência da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor submete-se ao prazo prescricional decenal.

3. A ausência de outorga da escritura definitiva configura inadimplemento contratual do vendedor, ainda que haja entrega física do imóvel.

4. A cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do adquirente quando caracterizada a mora do vendedor, admitida sua redução equitativa quando excessiva.

5. Na resolução do contrato de compra e venda imobiliária por culpa do vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, com incidência de juros de mora desde a citação.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
SPE
Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A
,
WPA Gestão Ltda.
e
WAM Multipropriedade Participações S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória, integrada pela decisão que acolheu os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação de rescisão contratual
” ajuizada por
Orleans Lima da Silva
e
Simone Lima de Souza
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados a fim de:
(i) declarar
a rescisão do contrato de compra e venda de cota/fração do empreendimento Ondas Praia Resort por culpa exclusiva das requeridas;
(ii) condenar
as requeridas, solidariamente, a restituírem aos autores, na forma integral, o montante de R$ 32.776,33 (trinta e dois mil setecentos e setenta e seis reais e trinta e três centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e
(iii) condenar
as requeridas, solidariamente, ao pagamento da multa contratual, no percentual de 20% sobre o valor do contrato, a ser apurada em liquidação de sentença, corrigida monetariamente pelo INPC desde a data da propositura da ação e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data da citação.

1. Preliminar: Inadmissibilidade do recurso. Violação ao princípio da dialeticidade recursal.

De acordo com os apelados, os fundamentos da sentença não teriam sido especificamente impugnados pelas apelantes, daí porque o recurso nem sequer deveria ser conhecido por se encontrar em descompasso com o princípio da dialeticidade.

Decerto não assiste razão aos apelados, uma vez que volumoso recurso das requeridas satisfaz as exigências contidas nos incisos II e III, do art. 1.010 do Código de Processo Civil, segundo os quais a apelação cível conterá “
a exposição do fato e do direito
” e “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
”.

Malgrado as apelantes reiterem teses expostas na contestação, o recurso ataca de forma específica os fundamentos da sentença, insurgindo-se contra a aplicação da “teoria da aparência” para fins de solidariedade e contra a valoração probatória das mensagens de WhatsApp que fundamentaram o reconhecimento da culpa pela rescisão do contrato, além de arguirem a prescrição da pretendida restituição da taxa de corretagem e se insurgirem especificamente contra as demais verbas a que restaram condenadas (multa contratual e restituição de valores).

Dessa forma, o fato de a parte repetir argumentos anteriormente expendidos não obsta o conhecimento do recurso, desde que tais razões sejam logicamente voltadas a demonstrar o desacerto do
decisum
impugnado, o que restou plenamente satisfeito no caso vertente, razão pela qual se impõe o conhecimento e regular processamento de seu recurso de apelação.

À luz do exposto,
rejeito a preliminar
suscitada
.

É
como voto
.

2. Mérito

Na petição inicial, relatam os autores/apelados que, no dia 26/07/2021, celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade e, ante a alegada falha na prestação do serviço por parte das requeridas, especificamente em virtude de suposta negativa ou dificuldade de escrituração do imóvel e descumprimento de cláusulas contratuais relativas à transparência e informações sobre o empreendimento, pleiteiam a resilição do negócio jurídico com a restituição integral das quantias pagas, que totalizavam o montante histórico de R$ 32.776,33 (trinta e dois mil setecentos e setenta e seis reais e trinta e três centavos).

Em sua contestação, as requeridas arguiram preliminares de ilegitimidade passiva das pessoas jurídicas WPA Gestão e WAM Multipropriedade, além de prejudicial de mérito de prescrição em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentaram a validade das cláusulas contratuais, a ausência de culpa pela rescisão contratual, além de defenderem o direito de retenção de valores conforme pactuado, dentre outros argumentos (Id 18055792).

Após a réplica, o feito foi antecipadamente julgado, com o reconhecimento pelo douto magistrado sentenciante da solidariedade entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento e, por conseguinte, a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, além de verificar o douto magistrado que a rescisão contratual se deu por culpa das requeridas, daí porque julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 32.776,33) e ao pagamento da multa contratual no percentual de 20% sobre o valor do contrato, a ser apurada em liquidação de sentença.

No escopo de infirmarem tal conclusão, assim sustentam as apelantes, em síntese:
(i)
os documentos acostados comprovam que as empresas WAM Multipropriedade Participações S/A e WPA Gestão Ltda. não são partes legítimas para figurarem no polo passivo da ação, cujo objeto é a rescisão de Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária celebrado exclusivamente entre a parte apelada e SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários, vendedora e responsável pela unidade adquirida;
(ii)
a 3ª apelante WAM Multipropriedade Participações S/A tem sua atividade econômica principal voltada exclusivamente à administração de holdings de instituições não financeiras, ao passo que a 2ª apelante WPA Gestão administra as cotas imobiliárias do Grupo e é responsável apenas pela emissão de boletos, dúvidas e reclamações dos clientes;
(i
ii
)
são ilegítimas para responderem ao pleito de restituição da taxa de corretagem, por não terem atuado como empresas intermediadoras ou comercializadoras da unidade adquirida, que coube à terceira WAM Comercialização S/A;
(
i
v)
a prescrição trienal da corretagem é matéria pacificada pelo Tema Repetitivo 938/STJ;
(v)
a corretagem foi paga pela parte apelada em parcela única no dia 01/03/2016 e não integrou o valor investido na unidade, o que torna incontroversa a prescrição da pretensão;
(vi)
a parte apelada celebrou o contrato de promessa de venda e compra de unidade imobiliária em regime de multipropriedade do Empreendimento Ondas Praia Resort, sendo incontroverso que possuía ciência de toda a sistemática que envolve as relações imobiliárias de multipropriedade;
(vii)
a ausência de escrituração ou negativa de sua efetivação se comprova por meio de documentos emitidos por órgãos competentes para tal finalidade, seja por prenotação ou qualquer outro capaz de demonstrar a real impossibilidade de realização do ato;
(
viii
)
não há documentação apta a lastrear a efetiva impossibilidade quando da escrituração do imóvel, uma vez que a parte apelada não apresentou prova alguma que demonstre que o imóvel não estaria apto para ser escriturado para o seu nome, de modo que não há como presumir tal fato;
(
i
x)
a unidade imobiliária foi devidamente entregue à parte apelada, de modo a obstaculizar a propalada inversão da cláusula penal;
(x)
a apuração dos eventuais transtornos advindos pelo atraso da escrituração do imóvel deveria ter sido pleiteado com arrimo nos artigos 186 e 927 do Código Civil;
(xi)
ainda que se admitisse a conversão da obrigação em perdas e danos, com aplicação da multa contratual prevista no contrato de venda e compra, na proporção de 20% sobre o valor do contrato, se mostra excessiva, razão pela qual deve ser revisada;
(xii)
a rescisão contratual decorreu por culpa exclusiva da parte apelada que, muito embora alegue que a motivação decorreria em razão da falta de escrituração da unidade, não se desincumbiu de seu ônus probatório;
(xiii)
de acordo com os termos convencionado no contrato de compra e venda, uma vez rescindido o contrato, será deduzida a importância de 20% do valor a ser restituído a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de comprovação, além de deduzida a taxa de comissão de corretagem;
(xiv)
a sentença deve ser reformada para reconhecer que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da parte apelada, sendo lícitas as retenções contratualmente previstas ou, subsidiariamente, com a fixação de percentual da retenção em 20%; e
(xv)
no julgamento do Tema Repetitivo 1002, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que nas ações de rescisão contratual motivada pelos adquirentes, os juros moratórios incidirão a partir do trânsito em julgado.

2.1. Ilegitimidade passiva ad causam das requeridas WPA Gestão Ltda. e WAM Multipropriedade Participações S/A

Em relação ao ponto, a sentença restou assim fundamentada: “
Conforme a teoria da aparência, todas as empresas que participaram da cadeia de consumo, oferecendo o produto ou serviço, são solidariamente responsáveis, nos termos do art. 7º, parágrafo único, art. 14 e art. 25, § 1º, do CDC. O conjunto probatório dos autos demonstra que as empresas rés atuam em conjunto, de modo a confundir-se a atuação de cada uma delas, formando um grupo econômico
” (Id 18055804, p. 3).

A meu ver, a sentença não merece reparos neste particular, tendo em vista que a legitimidade passiva em demandas que envolvem relações de consumo, como é o caso da multipropriedade imobiliária,
não se esgota na análise formal da assinatura constante no contrato particular
.

O Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, estabelece a
responsabilidade solidária
de todos os que integram a cadeia de fornecimento e, sob essa ótica, o fato de a 2ª requerida
WPA Gestão
ser responsável pela emissão de boletos e gestão de reclamações a insere no ciclo de execução contratual e na prestação de serviço, caracterizando-a como fornecedora por via da participação funcional no negócio jurídico, independentemente de ser a promitente vendedora nominal.

A alegada ilegitimidade passiva da 3ª requerida
WAM Multipropriedade
por atuar exclusivamente como
holding
deve ser confrontada com a Teoria da Aparência, tal qual procedera o magistrado sentenciante.

Afinal, na sistemática consumerista, as empresas que compõem o mesmo grupo econômico e se apresentam ao mercado sob uma marca comum ou estrutura organizacional unificada geram no consumidor a legítima expectativa de solvabilidade e garantia do grupo. Por conseguinte, a distinção de objetos sociais e a separação patrimonial entre as sociedades controladoras e controladas são arranjos de direito empresarial que, via de regra,
não podem ser opostos para afastar a solidariedade perante o adquirente vulnerável
, deve prevalecer o dever de reparação integral previsto no art. 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor.

Por fim, entendo que o liame obrigacional é reforçado pela interdependência das atividades: enquanto a SPE figura como braço imobiliário da incorporação, a holding e a gestora conferem o suporte administrativo e financeiro necessário à viabilidade do empreendimento de multipropriedade.

Nesse contexto, a análise técnica da legitimidade passiva deve perpassar a participação efetiva das apelantes no proveito econômico da atividade, uma vez que o lucro auferido pelas holdings e gestoras provém diretamente do sucesso das vendas e da manutenção dos contratos das SPE’s, o que justifica sua manutenção no polo passivo para assegurar a efetividade da restituição das parcelas pagas.

2.2. Restituição da taxa de corretagem. Prescrição trienal.

Na sentença, foi rechaçada a prejudicial de mérito invocada pelas requeridas sob o seguinte fundamento: “
A
tese de prescrição do pedido de devolução da comissão de corretagem não se aplica, uma vez que o cerne da ação não é a devolução autônoma da comissão, mas sim a rescisão contratual por culpa da ré, o que inclui a restituição integral de todos os valores pagos
” (Id 18055804, p. 3).

A meu ver, também não assiste razão às apelantes em relação a este ponto.

A começar pelo prazo prescricional, a aplicação do Tema 938/STJ, que fixa o prazo prescricional
trienal
para a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, exige uma distinção fundamental quanto à natureza da demanda, tal qual procedera o magistrado sentenciante no trecho anteriormente trancrito.

Afinal, se o objeto da ação fosse a discussão autônoma sobre a abusividade da transferência do encargo ao consumidor, seria cogente a fluência do prazo trienal a partir do pagamento (01/03/2016). Todavia, quando a devolução da corretagem é pleiteada como consequência lógica e acessória da rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor (inexecução contratual), a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça orienta pela aplicação do prazo decenal (CC, art. 205).

Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor,
é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. ‘A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que,
em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
’ (AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021).

3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior,
quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002
. Precedentes. Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento”.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 2047767/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 05/06/2023, DJe de 13/06/2023)

Nesse cenário, a restituição visa ao retorno das partes ao
status quo ante
, de modo que o vendedor – se for reconhecido o inadimplemento contratual – deve arcar com a reparação integral dos prejuízos, o que inclui os custos de intermediação que se tornaram inúteis ao comprador.

Em reforço, é cediço que a premissa fática de que a corretagem foi paga em parcela única e não integrou o valor investido na unidade não é, por si só, suficiente para tornar a prescrição incontroversa. Se o fundamento da rescisão é a mora da vendedora na entrega da escritura ou do empreendimento, o direito à restituição das parcelas e encargos surge apenas com o inadimplemento relativo ou absoluto do contrato; no caso dos autos, como a pretensão reparatória decorre do descumprimento de obrigação contratual, o termo inicial do prazo prescricional não é o desembolso da taxa, mas sim a data em que restou caracterizada a quebra do pacto.

No que se refere à alegação de ilegitimidade passiva fundada na atuação de terceira empresa (
WAM Comercialização S/A
) na intermediação imobiliária, a análise jurídica deve transcender a autonomia das personalidades jurídicas.

Como vimos no tópico anterior, sob a ótica do Direito do Consumidor, vigora a responsabilidade solidária de todos os que integram a cadeia de fornecimento de bens ou serviços. Diante disso, empresas que pertencem ao mesmo grupo econômico ou que se apresentam ao adquirente sob uma identidade visual comum (Teoria da Aparência)
detêm legitimidade para responder pela restituição de valores em caso de rescisão do contrato
, independentemente de qual pessoa jurídica específica tenha recebido a verba de corretagem.

Vale afirmar: a divisão interna de tarefas entre a holding, a gestora e a comercializadora visa à eficiência empresarial, mas não tem o condão de fragmentar a responsabilidade perante o consumidor vulnerável, que vê o “Grupo WAM” como um fornecedor único.

2.3.
Culpa pela rescisão contratual

Ao sentenciar o processo, concluiu o MM. Juiz ter ocorrido inadimplemento contratual pelas requeridas, sob o fundamento de que “
não comprovou que a escritura do imóvel foi entregue aos autores. A entrega da escritura é uma obrigação essencial do vendedor em um contrato de compra e venda de imóvel, e a sua ausência constitui quebra contratual. Por outro lado, a ré não demonstrou que a rescisão do contrato se deu por culpa dos autores, ou seja, por sua ‘desistência’
’ (Id 18055804, p. 3).

Mais adiante, acrescentou que “
a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da parte ré, que não cumpriu com sua obrigação de entregar a escritura
” (Id 18055804, p.4).

Pois bem. Apesar de os fundamentos da sentença estarem concentrados, tão somente, na questão atinente à escrituração do imóvel, da atenta leitura da petição inicial é possível verificar que a pretensão rescisória está fundamenta-se em um inadimplemento de natureza híbrida: a demora na entrega física da unidade e, primordialmente, a omissão das requeridas no que tange à outorga da escritura definitiva e da matrícula individualizada do imóvel.

Em sua narrativa, asseveram os autores que, malgrado a quitação integral das obrigações pecuniárias pactuadas no contrato celebrado no dia 07/09/2016, viram-se impedidos de exercer a plenitude dos direitos inerentes à propriedade por falha atribuível exclusivamente às vendedoras.

No tocante à data de entrega, observa-se uma divergência fática relevante nos autos. Explico.

É que, enquanto as apelantes sustentam, em sede recursal, que a unidade imobiliária foi “devidamente entregue”, foi pontuado na sentença que as requeridas não comprovaram a tempestiva entrega da escritura pública, que constitui obrigação essencial e indissociável da fruição jurídica do bem em contratos de compra e venda de imóvel.

Nesse contexto, ainda que eventualmente expedido o “habite-se”, tal ato administrativo não se confunde com a necessária regularização registral perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo este o cerne da quebra contratual reconhecida na sentença.

Já incursionando nos argumentos expostos pelas apelantes, é cediço que, embora a assinatura do instrumento contratual gere uma presunção de conhecimento das cláusulas, em regimes jurídicos complexos e de adesão, a jurisprudência dos tribunais exige que o fornecedor demonstre ter assegurado ao consumidor a compreensão efetiva não apenas da estrutura do negócio, mas dos riscos e
limitações inerentes à fruição do bem
.

Portanto, a mera alegação de que as cláusulas são claras é insuficiente se houver desequilíbrio informativo no que se refere à real situação jurídica e administrativa do empreendimento no momento da contratação.

Na sequência, o argumento das apelantes de que a ausência de escrituração deve ser comprovada exclusivamente por documentos de órgãos competentes, como a nota de devolução ou prenotação cartorária, remete à caracterização da mora do devedor (vendedor).

Afinal, juridicamente, a outorga da escritura pública é obrigação de fazer do vendedor, de modo que, se o fundamento da rescisão é o descumprimento dessa obrigação, a prova da ‘impossibilidade’ ou da ‘negativa’ pode, em tese, ser admitida por diversos meios legais, incluindo comunicações eletrônicas, desde que demonstrem a resistência do obrigado.

A tese das apelantes de que a apelada não apresentou documentação apta a lastrear a impossibilidade de escrituração confronta o princípio da carga dinâmica das provas e a facilitação da defesa do consumidor, uma vez que, embora sustentem que não cabe presumir o fato sem prova do autor, subsiste o entendimento de que, uma vez alegado o óbice à transferência da propriedade,
recai sobre a vendedora o ônus de comprovar o fato impeditivo ou extintivo do direito do autor
, qual seja,
a efetiva disponibilidade jurídica da unidade para lavratura de escritura pública
.

Nesse panorama fático-jurídico, a simples entrega física da unidade não se confunde com a regularidade registral; portanto, a prova de que o imóvel estava “apto a ser escriturado” é mais acessível ao fornecedor, por ser aquele que detém os documentos de regularização perante o Registro de Imóveis, o que me leva a chancelar a sentença também no que se refere ao inadimplemento contratual e, via reflexa, o reconhecimento da culpa das requeridas pela rescisão do contrato.

2.4. Inversão da multa contratual

A tese das apelantes de que a entrega física da unidade imobiliária seria óbice a inversão da cláusula penal fundamenta-se na premissa de que o Tema Repetitivo nº 971/STJ destina-se a indenizar o adquirente pelo período de privação do uso do imóvel (lucros cessantes) decorrente do
atraso na obra
, de modo que, sob essa ótica estritamente material, a entrega das chaves exauriria a mora relativa à ocupação.

Ocorre que o inadimplemento da vendedora pode persistir na modalidade de descumprimento de obrigação de fazer acessória, tal qual verificado no caso concreto em relação a
outorga da escritura definitiva
.

Com isso, se o contrato prevê sanção penal para
qualquer inadimplemento do comprador
, o princípio da equidade e o equilíbrio contratual autorizam, em tese, a manutenção da inversão da multa para sancionar a mora jurídica do vendedor, ainda que a mora física tenha cessado com a entrega do imóvel, com vistas à reparação integral do prejuízo decorrente da indisponibilidade do direito de propriedade pleno.

Na sequência, o argumento de que os transtornos pelo atraso na escrituração deveriam ser pleiteados via responsabilidade civil subjetiva parece, salvo melhor juízo, uma tentativa de afastar a natureza jurídica da cláusula penal como liquidação antecipada de perdas e danos.

De acordo com o art. 416 do Código Civil, para exigir a pena convencional, não se faz necessário que o credor prove o prejuízo, sendo suficiente o inadimplemento imputável ao devedor, tal qual verificado no caso concreto. Assim, a tese das apelantes de que caberia aos autores a comprovação de lucros cessantes ou danos emergentes para pleitearem a indenização confronta a própria função da cláusula penal, que é dispensar a difícil instrução probatória do dano efetivo.

Entretanto, assiste razão às apelantes ao aduzirem a excessividade da multa fixada em seu desfavor.

Estabelece o art. 413 do Código Civil que a penalidade deve ser reduzida equitativamente se o montante for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio e, em contratos de multipropriedade, onde o valor total do contrato costuma ser elevado, a imposição de uma multa sobre o valor global – e não sobre o aporte financeiro do adquirente – pode resultar em uma sanção superior ao próprio prejuízo que visa compensar, em ofensa ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

In casu
, apesar de não ser esclarecido na sentença se por “valor do contrato” há se compreender o valor nominal constantes do instrumento, qual seja, de R$ 25.966,71 (vinte e cinco mil novecentos e sessenta e seis reais e setenta e um centavos) – conforme Id Id 18055471, p. 1 – ou o montante integral das parcelas pagas, cuja restituição é pretendida (R$ 32.776,33), considero ser excessiva a multa cominada no patamar de 20% (vinte por cento), seja qual for a sua base de cálculo.

Diante disso, proponho seja acolhida, em parte, a pretensão recursal a fim de reduzir a multa contratual ao percentual de 15% (quinze por cento), a incidir sobre o valor nominal do contrato (R$ 25.966,71).

2.5. Retenções contratualmente previstas

Prosseguindo na análise, as apelantes postulam a reforma da sentença a fim de que seja reconhecida a culpa exclusiva dos adquirentes pela rescisão contratual e, por conseguinte, seja autorizada a retenção de 20% sobre o montante a ser-lhes restituído, tal qual previsto no contrato celebrado, que considero ter restado
prejudicado
, em virtude da conclusão alcançada em tópico anterior (item 2.3) de que a rescisão contratual operou-se por culpa exclusiva da vendedora.

Consequentemente, a aplicação da cláusula penal e a retenção de valores são juridicamente inviáveis no cenário de quebra contratual por parte das fornecedoras, à luz do enunciado da Súmula 543/STJ de que, em casos de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor,
a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral
.

Portanto, as cláusulas contratuais que preveem retenções para cobrir custos de publicidade e comercialização são aplicáveis apenas quando o adquirente dá causa ao distrato, o que não ocorre na espécie, devendo, portanto, ser mantida a devolução de 100% dos valores vertidos pelos apelados, incluindo os encargos de intermediação, com vistas ao restabelecimento do
status quo ante
e efetiva reparação dos prejuízos por eles sofridos.

2.6. Termo inicial dos juros de mora

Por fim, postulam as apelantes a modificação do termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído aos apelados, de modo que incidam somente a partir do trânsito em julgado, na forma do Tema Repetitivo 1.002/STJ.

Também estou a rechaçar tal argumento porque a aplicabilidade do Tema nº 1.002/STJ é condicionada à inexistência de mora por parte da vendedora e, na hipótese dos autos, a conclusão alcançada no Juízo de 1º grau e ora ratificada é de que
a
rescisão
do contrato se deu por culpa exclusiva das requeridas
, ou seja, a pretendida alteração do termo
a quo
dos juros moratórios dependeria da reforma do capítulo da sentença que as declarou culpadas pela rescisão.

Nos casos de inadimplemento contratual imputável ao promitente vendedor, a jurisprudência é pacífica no sentido de que os juros de mora fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, o que importa no afastamento do precedente repetitivo invocado pelas apelantes.

3. Conclusão e sucumbência

Com tais considerações,
conheço da apelação cível
e
lhe dou provimento parcial
somente para reduzir a multa contratual ao percentual de 15% (quinze por cento), a incidir sobre o valor nominal do contrato (R$ 25.966,71). Mantenho inalterados os ônus de sucumbência, com fundamento no parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.