Tribunal: TJES
Processo: 5025491-77.2024.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): VLADSON COUTO BITTENCOURT
Órgão julgador: VLADSON COUTO BITTENCOURT
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-04-23

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO (R$ 275.000,00). ARBITRAMENTO PELO MUNICÍPIO EM R$ 559.661,03. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO VÁLIDO E DE FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA IDÔNEA. TEMA 1113 DO STJ. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO UNILATERAL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto pelo Município de Vila Velha contra sentença que julgou procedente ação de repetição de indébito, condenando-o à restituição de R$ 5.824,46 pagos a maior a título de ITBI. Os autores adquiriram imóvel em 2016 pelo valor de R$ 275.000,00, porém, ao recolher o tributo em 2024, o Município utilizou como base de cálculo o valor de R$ 559.661,03, resultando em cobrança superior à devida.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

(i) Legalidade da majoração da base de cálculo do ITBI mediante arbitramento municipal;

(ii) Necessidade de instauração de procedimento administrativo válido e devidamente fundamentado para afastar o valor declarado pelo contribuinte;

(iii) Possibilidade de atualização do valor da transação pretérita para fins de cálculo do tributo.

RAZÕES DE DECIDIR

O valor declarado pelo contribuinte na escritura pública goza de presunção relativa de veracidade, refletindo, em regra, o valor de mercado do imóvel.

Nos termos do Tema Repetitivo nº 1113 do STJ, a Administração Tributária não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral, sendo indispensável a instauração de procedimento administrativo específico, nos moldes do art. 148 do CTN, com observância do contraditório e da ampla defesa.

No caso concreto, o Município não comprovou a existência de procedimento administrativo válido e regularmente instruído, tampouco apresentou elementos técnicos concretos aptos a demonstrar a incompatibilidade entre o valor declarado (R$ 275.000,00) e o valor de mercado do imóvel.

A mera alegação de valorização imobiliária decorrente do lapso temporal entre a aquisição (2016) e o recolhimento do tributo (2024) não autoriza, por si só, o arbitramento da base de cálculo sem respaldo técnico e sem observância do devido processo legal administrativo.

Inviável a atualização monetária do valor da transação para fins de incidência do ITBI, ausente previsão legal e procedimento administrativo que legitime tal providência.

Configurada a cobrança indevida, é devida a restituição simples do indébito tributário, nos termos do art. 165, I, do CTN.

A sentença está em consonância com o entendimento jurisprudencial consolidado e deve ser mantida nos termos do Enunciado nº 11 das Turmas Recursais: "A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos.".

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:
A majoração da base de cálculo do ITBI exige a demonstração concreta da incompatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado do imóvel, mediante regular procedimento administrativo, devidamente fundamentado e com observância do contraditório e da ampla defesa, sendo ilegal o arbitramento unilateral ou baseado em mera estimativa, ainda que decorrente de alegada valorização imobiliária.

Dispositivos legais citados:

CTN, arts. 35, 38, 148 e 165, I;

CPC, arts. 373, II e 487, I;

Lei nº 9.099/95, arts. 42, 46 e 55;

Lei Municipal nº 2.449/1988, art. 7º.

Jurisprudência relevante:
STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5025491-77.2024.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE VILA VELHA e outros
RECORRIDO: ANDREY FELIPPE PRATA DE CASTRO e outros
RELATOR(A):
VLADSON COUTO BITTENCOURT

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EMENTA
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO (R$ 275.000,00). ARBITRAMENTO PELO MUNICÍPIO EM R$ 559.661,03. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO VÁLIDO E DE FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA IDÔNEA. TEMA 1113 DO STJ. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO UNILATERAL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto pelo Município de Vila Velha contra sentença que julgou procedente ação de repetição de indébito, condenando-o à restituição de R$ 5.824,46 pagos a maior a título de ITBI. Os autores adquiriram imóvel em 2016 pelo valor de R$ 275.000,00, porém, ao recolher o tributo em 2024, o Município utilizou como base de cálculo o valor de R$ 559.661,03, resultando em cobrança superior à devida.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

(i) Legalidade da majoração da base de cálculo do ITBI mediante arbitramento municipal;

(ii) Necessidade de instauração de procedimento administrativo válido e devidamente fundamentado para afastar o valor declarado pelo contribuinte;

(iii) Possibilidade de atualização do valor da transação pretérita para fins de cálculo do tributo.

RAZÕES DE DECIDIR

O valor declarado pelo contribuinte na escritura pública goza de presunção relativa de veracidade, refletindo, em regra, o valor de mercado do imóvel.

Nos termos do Tema Repetitivo nº 1113 do STJ, a Administração Tributária não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral, sendo indispensável a instauração de procedimento administrativo específico, nos moldes do art. 148 do CTN, com observância do contraditório e da ampla defesa.

No caso concreto, o Município não comprovou a existência de procedimento administrativo válido e regularmente instruído, tampouco apresentou elementos técnicos concretos aptos a demonstrar a incompatibilidade entre o valor declarado (R$ 275.000,00) e o valor de mercado do imóvel.

A mera alegação de valorização imobiliária decorrente do lapso temporal entre a aquisição (2016) e o recolhimento do tributo (2024) não autoriza, por si só, o arbitramento da base de cálculo sem respaldo técnico e sem observância do devido processo legal administrativo.

Inviável a atualização monetária do valor da transação para fins de incidência do ITBI, ausente previsão legal e procedimento administrativo que legitime tal providência.

Configurada a cobrança indevida, é devida a restituição simples do indébito tributário, nos termos do art. 165, I, do CTN.

A sentença está em consonância com o entendimento jurisprudencial consolidado e deve ser mantida nos termos do Enunciado nº 11 das Turmas Recursais: "A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos.".

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:
A majoração da base de cálculo do ITBI exige a demonstração concreta da incompatibilidade do valor declarado pelo contribuinte com o valor de mercado do imóvel, mediante regular procedimento administrativo, devidamente fundamentado e com observância do contraditório e da ampla defesa, sendo ilegal o arbitramento unilateral ou baseado em mera estimativa, ainda que decorrente de alegada valorização imobiliária.

Dispositivos legais citados:

CTN, arts. 35, 38, 148 e 165, I;

CPC, arts. 373, II e 487, I;

Lei nº 9.099/95, arts. 42, 46 e 55;

Lei Municipal nº 2.449/1988, art. 7º.

Jurisprudência relevante:
STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RELATÓRIO

Em síntese, informa a parte autora (
Andrey Felippe Prata de Castro
e
Ronara Altoe dos Santos
) que adquiriu um imóvel em setembro de 2016 pela quantia de R$ 275.000,00. No entanto, ao efetuar o recolhimento do ITBI em junho de 2024 para viabilizar o registro do bem, o Município de Vila Velha utilizou como base de cálculo o valor de avaliação de R$ 559.661,03, resultando em um pagamento total de R$ 11.324,46. Diante disso, os requerentes sustentam que a alíquota do imposto deveria ter incidido sobre o valor da transação constante no contrato e na escritura pública e não sobre o arbitramento feito pelo fisco municipal, razão pela qual pleiteiam a repetição de indébito no importe de R$ 5.824,46, correspondente à diferença paga a maior.

O juízo sentenciante julgou procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos:

Por todo exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos autorais, condenando o MUNICÍPIO DE VILA VELHA a restituir na forma simples, ao Autor, o valor de R$ 5.824,46 (cinco mil oitocentos e vinte e quatro reais e quarenta e seis centavos), com correção monetária a partir do desembolso (05.06.2024 – pág. 06 - Id. 48041792) (Súmula nº 162 do STJ) e juros moratórios de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória, nos termos do art. 161, § 1º c/c art. 167, §º único, ambos do CTN e da Súmula nº 188 do STJ, aplicando-se a taxa SELIC nos termos da EC nº 113/2021, uma única vez, para atualização monetária e compensação pelos juros de mora.

Em sede de Recurso Inominado, argumenta o
Município de Vila Velha
que a sentença de procedência no pedido de repetição de indébito de ITBI deve ser integralmente reformada. Preliminarmente, o recorrente requer a suspensão do processo com base na repercussão geral reconhecida no RE nº 1.412.419 (Tema 1253/STF), que discute a constitucionalidade da tese firmada no Tema 1113 do STJ. No mérito, sustenta a existência de um
error in judicando
, alegando que, ao contrário do afirmado na sentença, houve sim a instauração do Processo Administrativo nº 24.374/2024 para o arbitramento da base de cálculo, fato que estaria comprovado na própria guia de ITBI juntada aos autos.

O município defende que a presunção do valor declarado pelo contribuinte é relativa e não se aplica ao caso devido à defasagem de quase oito anos entre a assinatura da escritura (2016) e o fato gerador (2024), período de notória valorização imobiliária que tornaria o preço antigo incompatível com o valor venal de mercado atual. Subsidiariamente, pleiteia que, caso mantida a restituição, o valor da transação de 2016 seja atualizado monetariamente pelo IPCA até a data do fato gerador, para evitar o enriquecimento sem causa dos recorridos.

Contrarrazões recursais apresentadas pelos autores no ID 17852682.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42 e seu § 1º, da Lei n° 9.099/95. Analisando os autos processuais, entendo que as razões recursais não merecem prosperar.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido sobre a transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis. Sua base de cálculo é o valor pactuado no negócio jurídico ou do valor venal, nos termos dispostos pela Lei Municipal n° 2449/1988,
in verbis
:

Art. 7º -
A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou do valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, periodicamente atualizado pelo Município, se este for maior.

Nesse sentido, para fixação do valor atribuído ao imposto, é verificado o valor do imóvel indicado na escritura pública ou no contrato de financiamento, uma vez que o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de condizer com o valor de mercado do bem. Para afastamento da presunção, cabe ao município instaurar processo administrativo próprio.

A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça, firmada no Tema Repetitivo n° 1113, dispõe que o município não pode arbitrar unilateralmente o valor venal do imóvel, índice utilizado como base de cálculo do ITBI:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022).

In casu
, o recorrente fixou arbitrariamente e unilateralmente, independente de prévio processo administrativo, o valor venal do imóvel, utilizado como base de cálculo do ITBI, em total dissonância ao valor disposto no contrato de compra e venda do bem (ID 17852653 a 17852655), bem como na escritura pública de compra e venda (ID 17852656).

O valor atribuído pela municipalidade para fins de tributação, correspondente a R$ 559.661,03 (quinhentos e cinquenta e nove mil seiscentos e sessenta e um reais e três centavos), carece de qualquer fundamentação idônea ou respaldo empírico que justifique sua adoção. Embora seja possível, em tese, que o ente público questione o valor declarado pelo contribuinte, tal prerrogativa não se exerce de forma automática ou discricionária, exigindo a observância do devido processo legal administrativo.

Nesse sentido, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, não há presunção absoluta de que o valor declarado na transação seja incompatível com o valor de mercado do bem, incumbindo à Administração, caso entenda necessário afastá-lo, instaurar procedimento específico para arbitramento da base de cálculo, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa, a fim de demonstrar eventuais peculiaridades que justifiquem a adoção de valor diverso.

Ocorre que, no presente caso, o Município recorrente não se desincumbiu de comprovar a instauração de qualquer procedimento administrativo destinado à apuração do valor venal do imóvel, tampouco apresentou elementos concretos que evidenciem a inadequação do valor declarado, limitando-se à fixação unilateral de montante superior, em afronta às garantias processuais do contribuinte.

Portanto, coaduno com o entendimento firmado pelo juízo sentenciante, nos mesmos termos:

Destarte, em razão das teses fixadas no Tema 1113-STJ, são necessários tanto a instauração de processo administrativo próprio (CTN, art. 148), como a observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa, corolários do devido processo legal administrativo, para que o Município arbitre valor diverso do declarado pelo contribuinte para cálculo do ITBI.

Compulsando os autos, verifico que o valor do ITBI fora calculado unilateralmente pelo Município. Logo, inexistiu procedimento prévio a fim de substituir o valor do imóvel declarado pelo contribuinte por aquele considerado devido pelo Município, não havendo possibilidade do efetivo exercício do contraditório e da ampla defesa, com a participação do contribuinte na apuração do valor real que serviria de base para o cálculo do ITBI.

Não se olvida, entretanto, que tal valor poderia ter sido legitimamente cobrado dos Autores, caso o Município tivesse instaurado processo administrativo e respeitado o contraditório.

[...]

Ressalto, outrora, que o ônus é do Município quanto à juntada do processo administrativo-fiscal e da ciência do contribuinte quanto ao mesmo, não se desincumbindo do ônus que lhe competia nos termos do art. 373, II do CPC.

Portanto, não instaurado qualquer procedimento pelo
Município
que tenha conferido ao Recorrente o
regular exercício da ampla defesa e do contraditório
, mostra-se inadmissível a exigência de cobrança de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI com base de cálculo realizada de

forma unilateral (Tese “b e c” fixada no Tema 1113-STJ).

[...]

De outro modo, a Requerente comprovou o valor do imóvel no importe de R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais), conforme se infere do contrato de compra e venda e escritura pública (Id. 48041792 e Id. 48041789). Portanto, tal valor deverá prevalecer para a base de cálculo do ITBI, consoante a orientação do Superior Tribunal de Justiça acima transcrita, ante a presunção de veracidade das informações apresentadas pelo contribuinte.

Quanto à alegação do valor pago a maior, correspondente a R$ 5.824,46 (cinco mil oitocentos e vinte e quatro reais e quarenta e seis centavos), vejo por bem acolher a tese autoral, tendo em vista a documentação acostada à inicial, a prova do pagamento (Id. 48041793) e o fato de que o Município, sobre esse fato, não apresentou

impugnação específica (art. 341 do CPC).

Dito isto, o Autor realizou o recolhimento do ITBI de maneira contrária aos ditames legais e jurisprudenciais, acarretando o pagamento a maior, motivo pelo qual tem direito à restituição da diferença entre o valor pago e aquele que devido, na forma simples, nos termos do art. 165, I, Código Tributário Nacional. Não há que se falar em devolução em dobro dos valores pagos a maior, visto que não há previsão legal no Código Tributário Nacional para tal, de modo que, o acolhimento deste pedido ensejaria enriquecimento ilícito do contribuinte.

Dessa forma, mantenho a sentença impugnada por seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei n° 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, pois a r. sentença não merece reparos, devendo ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos, conforme dispõe o Enunciado nº 11 da jurisprudência do Colegiado Recursal e o art. 46 da Lei
n°
9.099/95.

Na forma do art. 55 da Lei nº 9.099/95, condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação e, caso inexistente, sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

Homologo o projeto de voto apresentado pela Juíza Leiga, na forma do art. 40 da Lei
n°
9.099/95.

VLADSON COUTO BITTENCOURT

Juiz de Direito Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)