Tribunal: TJES
Processo: 5000389-49.2022.8.08.0059
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-02-25

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. PANDEMIA DE COVID-19 E CHUVAS. RISCO DA ATIVIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por imobiliária contra sentença que a condenou ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais por atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento. A apelante alega que a demora decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente a pandemia de Covid-19, falta de insumos e excesso de chuvas, sustentando ainda a inaplicabilidade do CDC em razão de contrato garantido por alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) determinar se a existência de pacto de alienação fiduciária afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a pandemia de Covid-19 e fatores climáticos caracterizam excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior no setor da construção civil; (iii) definir se o atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento enseja reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis mesmo com garantia de alienação fiduciária quando a lide versa sobre o inadimplemento da obrigação de entrega do bem.

4. A pandemia de Covid-19 e a ocorrência de chuvas não configuram caso fortuito externo ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da loteadora, pois integram o risco da atividade econômica.

5. O contrato foi firmado em setembro de 2020, quando os efeitos da crise sanitária já eram conhecidos e o setor da construção civil havia sido classificado como atividade essencial, inexistindo o requisito da imprevisibilidade.

6. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura, superior a um ano após o prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor contratual e gera dano moral indenizável devido à frustração da expectativa de uso do imóvel pelo adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A relação jurídica em contrato de compra e venda de imóvel é de consumo e admite a incidência do CDC. 2. Eventos climáticos e crises sanitárias previsíveis ao tempo da contratação constituem fortuito interno e não excluem a responsabilidade pelo atraso na obra. 3. O atraso desarrazoado na conclusão de infraestrutura de loteamento configura dano moral
in re ipsa
.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, V, e 14; CC, arts. 186, 393 e 927.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000389-49.2022.8.08.0059

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: JHON SHARLY CASSIMIRO

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. PANDEMIA DE COVID-19 E CHUVAS. RISCO DA ATIVIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por imobiliária contra sentença que a condenou ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais por atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento. A apelante alega que a demora decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente a pandemia de Covid-19, falta de insumos e excesso de chuvas, sustentando ainda a inaplicabilidade do CDC em razão de contrato garantido por alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) determinar se a existência de pacto de alienação fiduciária afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a pandemia de Covid-19 e fatores climáticos caracterizam excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior no setor da construção civil; (iii) definir se o atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento enseja reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis mesmo com garantia de alienação fiduciária quando a lide versa sobre o inadimplemento da obrigação de entrega do bem.

4. A pandemia de Covid-19 e a ocorrência de chuvas não configuram caso fortuito externo ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da loteadora, pois integram o risco da atividade econômica.

5. O contrato foi firmado em setembro de 2020, quando os efeitos da crise sanitária já eram conhecidos e o setor da construção civil havia sido classificado como atividade essencial, inexistindo o requisito da imprevisibilidade.

6. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura, superior a um ano após o prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor contratual e gera dano moral indenizável devido à frustração da expectativa de uso do imóvel pelo adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A relação jurídica em contrato de compra e venda de imóvel é de consumo e admite a incidência do CDC. 2. Eventos climáticos e crises sanitárias previsíveis ao tempo da contratação constituem fortuito interno e não excluem a responsabilidade pelo atraso na obra. 3. O atraso desarrazoado na conclusão de infraestrutura de loteamento configura dano moral
in re ipsa
.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, V, e 14; CC, arts. 186, 393 e 927.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:(27) 33342748

Processo nº
5000389-49.2022.8.08.0059

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
Advogados do(a) APELANTE: CHRISTIAN RODNITZKY - ES19011-A, KATHERINE RODNITZKY NUNES - ES10395-A, PABLO RODNITZKY - ES10400
APELADO: JHON SHARLY CASSIMIRO
Advogado do(a) APELADO: ERICA BRANDAO MILANI - ES15697

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda e Valores Participação Ltda contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Fundão/ES, que, nos autos da ação ordinária de revisão contratual e indenizatória ajuizada por Jhon Sharly Cassimiro e Juliana Salino de Assis Cassimiro, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em decorrência do atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, mantendo, contudo, a validade do índice de correção monetária (IGP-M) pactuado.

Inconformadas, as recorrentes interpuseram recurso de apelação, alegando, em síntese: i) que não houve atraso na entrega do empreendimento, mas prorrogação lícita do prazo com base na cláusula 7.9, VII, do contrato, motivada pela pandemia de Covid-19, escassez de insumos e chuvas; ii) que a pandemia e seus reflexos configuram caso fortuito e força maior, excluindo a responsabilidade civil das apelantes nos termos do artigo 393 do Código Civil; iii) que não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, mas sim a Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária), que possui regramento específico; iv) que não restou configurado dano moral indenizável, tratando-se de mero inadimplemento contratual sem ofensa aos direitos da personalidade, pugnando subsidiariamente pela redução do quantum fixado; v) que deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda quanto às cláusulas livremente pactuadas.

Pois bem.

A controvérsia reside em verificar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de unidades imobiliárias, a incidência das normas protetivas do consumidor em detrimento da Lei de Alienação Fiduciária e a caracterização de danos morais indenizáveis.

Quanto à legislação aplicável, impõe-se o reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Embora o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que tal fato não afasta a aplicação das normas consumeristas quando a lide versa sobre o inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel pela vendedora/credora fiduciária, conforme inteligência dos artigos 2º e 3º do CDC.

Quanto ao atraso, as apelantes sustentam, em síntese, que o atraso não se configurou, pois teria havido prorrogação legítima com base na cláusula 7.9, VII, do contrato; e que os efeitos da pandemia configuraria força maior nos termos do art. 393 do Código Civil.

Todavia, razão não lhes assiste.

É firme a jurisprudência do C. STJ no sentido de que a pandemia da COVID-19, embora fato extraordinário, não afasta automaticamente a responsabilidade contratual, tampouco autoriza, por si só, o descumprimento de prazos ou a exoneração do dever de indenizar.

Exige-se, para tanto, prova concreta, individualizada e robusta do nexo causal entre o evento excepcional e a impossibilidade temporária ou definitiva do cumprimento da obrigação. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. CDC . REDUÇÃO DO VALOR DAS MENSALIDADES ESCOLARES. SUPRESSÃO DE DISCIPLINAS E VEICULAÇÃO DAS AULAS PELO MODO VIRTUAL. SERVIÇO DEFEITUOSO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTÊNCIA . QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 6º, INCISO V, DO CDC. EXIGÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO IMODERADO . ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO FORNECEDOR. IRRELEVÂNCIA. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. SITUAÇÃO EXTERNA . REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO APTO À REVISÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1 .
As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes
. 2. O STJ de há muito consagrou a compreensão de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a "demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor" ( REsp n. 417 .927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339.)
3. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor .
4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes [...] (STJ - REsp: 1998206 DF 2022/0009168-9, Data de Julgamento: 14/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/08/2022).

Assim, a simples invocação genérica de efeitos econômicos adversos, aumento de custos, restrições de circulação, escassez de insumos ou de mão de obra não é suficiente para afastar a responsabilidade objetiva do fornecedor nas relações de consumo (arts. 12 e 14 do CDC).

É imprescindível comprovar, mediante documentação idônea, que tais circunstâncias tornaram inevitável e incontornável a inexecução do prazo contratual, o que não ocorreu nos autos.

O risco da atividade econômica no setor da construção civil engloba a possibilidade de variações climáticas e crises sanitárias que não paralisaram o setor, sendo este considerado atividade essencial durante a crise pandêmica.

Ademais, o contrato foi firmado em setembro de 2020, momento em que o cenário de pandemia já era de pleno conhecimento da apelante, não havendo que se falar em imprevisibilidade. Assim, o atraso de mais de um ano após o prazo de tolerância configura inadimplemento contratual injustificado, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Importante destacar que, nos contratos de loteamento, a jurisprudência do STJ entende ser responsabilidade da incorporadora/promotora a entrega tempestiva da infraestrutura mínima essencial, cuja ausência frustra legítima expectativa dos consumidores, gerando, em muitos casos, dano moral indenizável, quando configurada aflição ou frustração significativas.

Neste particular, em que pese a regra de que o mero descumprimento contratual não gera dever de indenizar, o caso concreto revela uma situação que extrapola o mero dissabor.

A entrega de loteamento sem as infraestruturas básicas prometidas e com atraso superior a 12 meses frustra a legítima expectativa de moradia e planejamento familiar dos apelados. O valor fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, servindo tanto como lenitivo à vítima quanto como caráter pedagógico ao ofensor, em harmonia com o artigo 944 do Código Civil.

Ante o exposto, conheço do recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em observância ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 09.02.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.