Tribunal: TJES
Processo: 0000728-53.2013.8.08.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-01-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. DIVERGÊNCIA QUANTO À NATUREZA DA POSSE. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, condenando o autor ao pagamento das verbas sucumbenciais. O apelante sustenta que o acervo probatório comprova a existência de contrato de locação firmado com o recorrido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o conjunto probatório é suficiente para comprovar a existência de contrato de locação verbal entre as partes, apto a amparar a ação de despejo e a cobrança de aluguéis, nos termos da Lei nº 8.245/1991 e do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de despejo pressupõe a comprovação da relação locatícia e da inadimplência do locatário. A inexistência de prova do contrato de locação impede o reconhecimento do direito do autor.

O manuscrito apresentado, contendo apenas referência à palavra “aluguel”, carece de robustez probatória, não sendo suficiente para caracterizar o vínculo locatício, sobretudo diante da negativa de autenticidade da assinatura pelo réu.

A alegada notificação extrajudicial não foi juntada aos autos, impossibilitando a verificação da formalização da cobrança ou da exigência de desocupação sob fundamento de contrato de locação.

Os depoimentos pessoais e testemunhais colhidos nos autos e nos processos conexos são contraditórios: enquanto o autor e seu irmão afirmam a existência de locação, o réu sustenta que a posse decorreu de relação de dívida e garantia. A ausência de provas que confirmem a versão autoral inviabiliza o reconhecimento da relação locatícia.

A controvérsia sobre a natureza da ocupação — se locação, acordo de dívida ou mera tolerância — demonstra que a ação de despejo não é a via adequada para a retomada do imóvel.

O ônus probatório, conforme art. 373, I, do CPC, incumbe ao autor, e o seu não cumprimento conduz à improcedência do pedido, como decidido na sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de comprovação da relação locatícia inviabiliza a procedência de ação de despejo e de cobrança de aluguéis.

O manuscrito ou documento informal desacompanhado de prova corroborativa não comprova contrato de locação verbal.

O não cumprimento do ônus da prova pelo autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, conduz ao julgamento improcedente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 1º; CPC/2015, arts. 373, I, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, Apelação Cível nº 1008305-73.2020.8.26.0286, Rel. Des. Luis Roberto Reuter Torro, j. 19.07.2024; TJ-MG, AC nº 5001379-69.2020.8.13.0027, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 17.04.2023; TJ-RJ, APL nº 0005406-26.2021.8.19.0207, Rel. Des. Sérgio Seabra Varella, j. 16.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000728-53.2013.8.08.0045

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GENEZIO MAURI

APELADO: LUIZ CORONA GATTI

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. DIVERGÊNCIA QUANTO À NATUREZA DA POSSE. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, condenando o autor ao pagamento das verbas sucumbenciais. O apelante sustenta que o acervo probatório comprova a existência de contrato de locação firmado com o recorrido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o conjunto probatório é suficiente para comprovar a existência de contrato de locação verbal entre as partes, apto a amparar a ação de despejo e a cobrança de aluguéis, nos termos da Lei nº 8.245/1991 e do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de despejo pressupõe a comprovação da relação locatícia e da inadimplência do locatário. A inexistência de prova do contrato de locação impede o reconhecimento do direito do autor.

O manuscrito apresentado, contendo apenas referência à palavra “aluguel”, carece de robustez probatória, não sendo suficiente para caracterizar o vínculo locatício, sobretudo diante da negativa de autenticidade da assinatura pelo réu.

A alegada notificação extrajudicial não foi juntada aos autos, impossibilitando a verificação da formalização da cobrança ou da exigência de desocupação sob fundamento de contrato de locação.

Os depoimentos pessoais e testemunhais colhidos nos autos e nos processos conexos são contraditórios: enquanto o autor e seu irmão afirmam a existência de locação, o réu sustenta que a posse decorreu de relação de dívida e garantia. A ausência de provas que confirmem a versão autoral inviabiliza o reconhecimento da relação locatícia.

A controvérsia sobre a natureza da ocupação — se locação, acordo de dívida ou mera tolerância — demonstra que a ação de despejo não é a via adequada para a retomada do imóvel.

O ônus probatório, conforme art. 373, I, do CPC, incumbe ao autor, e o seu não cumprimento conduz à improcedência do pedido, como decidido na sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de comprovação da relação locatícia inviabiliza a procedência de ação de despejo e de cobrança de aluguéis.

O manuscrito ou documento informal desacompanhado de prova corroborativa não comprova contrato de locação verbal.

O não cumprimento do ônus da prova pelo autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, conduz ao julgamento improcedente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 1º; CPC/2015, arts. 373, I, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, Apelação Cível nº 1008305-73.2020.8.26.0286, Rel. Des. Luis Roberto Reuter Torro, j. 19.07.2024; TJ-MG, AC nº 5001379-69.2020.8.13.0027, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 17.04.2023; TJ-RJ, APL nº 0005406-26.2021.8.19.0207, Rel. Des. Sérgio Seabra Varella, j. 16.03.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000728-53.2013.8.08.0045

APELANTE: GENÉZIO MAURI

APELADO: LUIZ CORONA GATTI

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por Genézio Mauri em razão da Sentença de ID 15147566, em que o MM. Juiz da 1ª Vara da Comarca de São Gabriel da Palha julgou improcedente o pedido formulado na
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis
ajuizada em face de Luiz Corona Gatti, com a condenação da parte autora no pagamento dos ônus sucumbenciais.

No recurso de ID 15147567, o Apelante alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por ter sido proferida “
por Juiz distinto daquele que instruiu o feito, tendo em vista que as provas produzidas por ele em audiência sequer restaram observadas pelo magistrado sentenciante
”.

De acordo com o Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ, “
O princípio da identidade física do juiz não possui caráter absoluto, de modo que, se não ficar caracterizado nenhum prejuízo às partes, sobretudo no que tange aos princípios do contraditório e da ampla defesa, não se reconhece a nulidade do decisum por ter sido prolatado por julgador que não presidiu a instrução do processo
” (AgInt no AREsp n. 2.824.104/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025).

Desse modo, a simples impugnação apresentada pelo Apelante não configura, por si só, nulidade processual, uma vez que
não demonstrou efetivo prejuízo processual, pelo que
rejeito a preliminar em apreço
.

Adentrando no mérito do recurso, mister trazer à baila a fundamentação exposta pelo Julgador
a quo
ao concluir pela improcedência da pretensão autoral:

“O autor não logrou êxito em comprovar a celebração do contrato de locação com o réu, pois alega que houve um acordo verbal de locação, mas não apresentou provas suficientes para corroborar sua tese. A notificação apresentada não é clara quanto ao conteúdo e não há outras provas da relação locatícia. O réu, por sua vez, questiona a existência do contrato e alega que sua posse decorre de outro título, não de locação.

Nesse diapasão, a prova da relação locatícia é imprescindível para o sucesso da ação de despejo. Na ausência de prova do contrato de locação, o pedido de despejo deve ser julgado improcedente.

Note-se que a própria inércia do autor, que alega ter feito repactuação locatícia em 2003, não cumprida pelo locatário, mas só em 2013, dez anos depois, resolveu promover a presente ação de despejo. Não é razoável que esperasse tanto tempo, se fosse mesmo esse o negócio jurídico entabulado.”

Irresignado, nas razões recursais, o Apelante pela reforma da Sentença objurgada ao argumento de que o acervo probatório que compõe os autos, em especial o manuscrito de fl. 07, os depoimentos pessoal e de seu irmão (Genézio Mauri), bem como a notificação extrajudicial, são suficientes para comprovar a relação locatícia.

Extrai-se da inicial (fls. 02/05) que o Autor, ora Apelante, e seu irmão, Henrique Mauri (que ajuizou idêntica ação em face do Requerido, distribuída sob o nº 0000729-38.2013.8.08.0045), alugaram para o ora Apelado, em 1999, o lote urbano no loteamento Mirante, em São Gabriel da Palha/ES. Afirma que, em 2003, as partes teriam realizado um acerto de débitos anteriores e pactuaram o pagamento de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) mensais pelos 2 (dois) imóveis contíguos a partir de março de 2003, cabendo 50% (cinquenta por cento) a cada irmão. Dada a falta de pagamento, em 06/10/2011 os irmãos informaram a pretensão de retomar os imóveis, sendo obstados pela resistência do Requerido, o que culminou na propositura das demandas.

Como se vê, discute-se,
in casu
, a existência ou não de relação jurídica locatícia entre as partes, uma vez que a Lei nº 8.245/91, que rege a matéria aqui em debate, exige para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, apenas a existência da referida relação e a inadimplência do locatário.

Com efeito, após analisar as provas que instruem os autos, verifica-se que não corroboram as alegações autorais, na medida em que ausente demonstração referente à relação locatícia, requisito essencial para a propositura da ação de despejo.

Do documento de fl. 07, apontado como prova do contrato de locação verbal, consta apenas a seguinte informação:

“Luis Corona

28.02.2003

88 hs de trator retro

integral a combinar

a partir de 01.03.2003, aluguel 150,00 pagar todo final mês”

A meu ver, tal manuscrito não ostenta a solidez necessária para comprovar o vínculo jurídico alegado, haja vista que a simples menção à palavra “aluguel” não permite,
per si
, inferir a natureza locatícia da relação fática existente entre as partes, além de o Apelado, em seu depoimento pessoal (fl. 97
) ter
negado a autenticidade de sua assinatura no referido documento.

Ademais, o Apelante alega ter notificado o Apelado em 06/10/2011, conforme “AR” de fl. 12, porém, não juntou a mencionada notificação extrajudicial, deixando, também por esse ângulo, de demonstrar a formalização da cobrança ou a exigência de desocupação do imóvel sob a égide de um contrato de locação.

Como se não bastasse, os depoimentos prestados nos autos mostram-se insuficientes, além de conflitantes. É que, enquanto o Apelante (fl. 96 destes autos) e seu irmão, Henrique Mauri (fl. 80 e v. do processo conexo – nº
0000729-38.2013.8.08.0045
), sustentam a existência de um contrato de aluguel, de outro lado, o Apelado refuta tal afirmação, descrevendo a ocorrência de maneira mais complexa, como uma série de empréstimos, inicialmente a juros, que culminou na exigência de garantia por meio dos lotes e no posterior pagamento com maquinário e horas de trator. Senão vejamos:

“
DEPOIMENTO PESSOAL DO AUTOR

GENEZIO MAURI
, já qualificado nos Autos.
Inquirido pelo MM. Juiz, as suas perguntas respondeu que:
O depoente e seu irmão Henrique eram amigos do requerido Luiz Corona, sendo que quase diariamente passavam para conversar com ele, em sua base de trabalho situados nos lotes objeto dos processos. Em decorrência dessa amizade e
de saber o requerido que [o] depoente e seu irrnão tinham crédito rotativo de valor considerado no SICOOB, Ihes pediu emprestado valor desse rotativo, para pagar os mesmos encargos que seriam devidos ao banco. Em razão da amizade, tomaram uns 25 mil reais e passaram ao requerido. Isso aconteceu por volta de 1998. Algum tempo depois o requerido ofereceu os dois lotes ao depoente e seu irmão para pagamento do rotativo, o que fol aceito, ficando o requerido ainda a dever o valor equivalente a um cheque cuja a cópia está nos autos apensos
, fls. 82, sendo que a cartula está nas mãos do depoente.
A dação em pagamento ocorreu em 1999, ficando o requerido, por permissão do depoente e seu irmão, utilizando os lotes gratuitamente
. Em 2003 o Bira, que tinha floricultura do lado dos lotes procurou o depoente, dizendo que soube que o requerido nada pagava e propôs então alugar os mesmos para instalar sua floricultura. Diante desta proposta,
o depoente e seu irmão procuraram o requerido, o informaram da proposta e propuseram que doravante ele passa[sse] a pagar aluguel mensal
. Foi nesse contexto que foi confeccionado o documento de fls. 81 dos autos apensos, pelo qual o requerido se comprometeu a prestar 88 horas de trator como forma de compensação pelo tempo que havia utilizado os lotes, como também se comprometeu a pagar alugel mensal de R$ 150,00. [...] Como o tempo foi passando e o requerido não cumpriu o ultimo acordo, o depoente e seu irmão solicitaram a desocupação dos lotes, mas ele pediu ainda 1 ano de prazo, o que foi concedido [...]. A partir de então o depoente passou a perceber que o requerido estava mal intencionado, pois até então só havia pago parcialmente alguns aluguéis através da entrega de cerca de 500 blocos de cimento para construção. Mesmo assim, continuaram a negociar a desocupação dos lotes sem maiores formalidades até 2011, quando iniciaram a preparação na demanda judicial por meio de advogado.” (
sic
– fl. 96 e v. dos autos em apenso –
sem grifos no original
)

“
DEPOIMENTO PESSOAL DO REQUERIDO

LUIS CORONA GATTI
, já qualificado nos Autos.
Inquirido pelo MM. Juiz, as suas perguntas respondeu que:
O depoente era amigo do autor e o seu irrnão e,
sabendo que eles emprestavam dinheiro a juros, tomou inicialmente dois ou três mil reais a taxa de 10% ao mês e depois alguns outros valores. Isso a muitos anos, não sabendo o depoente estirnar a época. Passado algum tempo, o depoente trocou com eles um cheque de 10 mil reais que recebeu da BONORTES com prazo de 30 dias, sendo descontados dois mil e quinhentos reais de juros, a taxa de 15% ao mês, pelos 30 dias. Não sabe informar em que época esse desconto foi feito. O cheque não foi honrado pela BONORTES, sendo que por isso a dívida de 10 mil reais foi somada a dívida dos empréstimos anteriores, ainda nao pagos. Passado algum tempo, o autor e seu irmão apresentaram cálculos ao depoente dizendo que a dívida já era de 37 a 40 mil reais, não se lembra ao certo, mas o depoente ainda não pagou, continuando eles a cobrar juros de 10%.
[...] H
á uns 18 anos, os dois irmãos apresentaram novo cálculos ao depoente informando que a dívida já era de 100 mil reais, exigiram o pagamento, sendo feito um ultimo acordo pelo qual o depoente pagaria em 30 dias com o acréscimo de mais 5% de juros, ou seja, pagaria R$ 105,000,00. Na mesma ocasião os credores exigiram os dois lotes como garantia, razão pela qual o depoente lhes entregou o recibo de um dos lotes e sua mulher entregou documento do outro lote, apenas a título de caução, mas nenhum documento do feito transferindo os lotes ou gravando em garantia. Ao final dos 30 dias, os credores exigiram e pegaram do depoente uma retro-escavadeira, uma draga, um caminhão 1113 azul e um caminhão 1513, abatendo na dívida o valor de R$ 82,000,00. O depoente vendeu o outro caminhão, modelo 1313, pagando mais R$ 13,000,00. Além disso prestou 3 dias de horas de trator, atingindo um montante pago de R$ 102,500,00. Ficou então a dever R$ 2,500,00. Somente quando foi acionado judicialmente, o depoente soube da existência das escrituras que transferiram os lotes para os nomes do autor e seu irmão Henrique
. Não sabe explicar como foram feitas as escrituras.” (
sic
– fl. 97 dos autos em apenso –
sem grifos no original
)

Tem-se, pois, que para o Apelado, a relação sempre foi de dívida e garantia, e não de locação, de maneira que a existência de versões diametralmente opostas, provenientes de partes interessadas, sem elementos que confirmem a versão autoral, impede o reconhecimento da relação locatícia, valendo ressaltar que nem mesmo a prova testemunhal produzida dirimiu a controvérsia.

Como cediço, o ônus probatório previsto no art. 373 do CPC é regra de julgamento que deve direcionar a atividade do magistrado na prolação da decisão, de forma que o não atendimento à regra legal pelas partes implica descumprimento de ônus processual, gerando, em consequência, sanção da mesma natureza, consistente no julgamento desfavorável, exatamente como aconteceu na hipótese em voga.

Em situações semelhantes, os Tribunais pátrios tem se posicionado no mesmo sentido que ora se adota:

Locação. Ação de Despejo com Cobrança de Aluguel. Ausência de comprovação da relação locatícia entre as partes. Ônus que compete ao autor . Ação julgada improcedente. Litigância de má fé reconhecida. Apelação do autor. Cerceamento de defesa: inocorrência . Preliminar rejeitada. Repetição dos argumentos anteriores. Necessidade do apelante em comprovar dos fatos constitutivos de seu direito, mormente acerca da relação locatícia. Inexistência de prova do contrato de locação de imóvel, escrito ou verbal, havido entre os litigantes . Adoção dos fundamentos da sentença, em razão do permissivo do artigo 252, do Regimento Interno desta Egrégia Corte. Sentença mantida. Recurso improvido, com observação. (TJ-SP - Apelação Cível: 10083057320208260286 Itu, Relator.: Luis Roberto Reuter Torro, Data de Julgamento: 19/07/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - ÔNUS DO AUTOR - IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.

Cabe á parte autora, a teor do disposto no art. 373, I do CPC, o ônus de comprovar a existência de contrato verbal de locação entre as partes. Ausente prova da relação verbal locatícia a amparar o pedido de despejo c/c cobrança de alugueis, a improcedência dos pedidos iniciais é medida de rigor . (TJ-MG - AC: 50013796920208130027, Relator.: Des.(a) Domingos Coelho, Data de Julgamento: 17/04/2023, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2023)

1. Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, na qual o representante legal do espólio autor, narra ter firmado com o réu contrato de locação verbal para fins comerciais, tendo por objeto o imóvel descrito na inicial. 2. No caso concreto, o autor não apresentou qualquer prova hábil a comprovar, efetivamente, a relação locatícia alegada na inicial e, tampouco requereu a produção de novas provas . 3. Contexto fático-probatório desfavorável ao reconhecimento do contrato locatício supostamente firmado entre as partes. Ausência de comprovação da existência de locação nos termos sustentados na petição inicial. 4 . Apelante que não se desincumbiu do ônus de demonstrar o fato constitutivo do direito alegado, nos termos do artigo 373, I, do CPC. 5. Os efeitos da concessão da gratuidade de justiça não retroagem (ex nunc), de modo que, quando requeridos apenas na esfera recursal, não irá interferir na exigibilidade quanto ao pagamento dos honorários de sucumbência fixados na sentença. 6 . Manutenção da sentença. 7. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00054062620218190207 202300112432, Relator.: Des(a) . SÉRGIO SEABRA VARELLA, Data de Julgamento: 16/03/2023, DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª, Data de Publicação: 17/03/2023)

Tendo em vista, frise-se, que o Apelante não se desincumbiu minimamente do ônus probatório que lhe cabia – relativo à existência de contrato de locação e seu inadimplemento –, persistindo a divergência sobre a real natureza da ocupação do imóvel litigioso – se decorrente de locação, de acordo de dívida/garantia ou de mera tolerância que se transmudou em posse injusta –
de rigor a manutenção da sentença objurgada, não sendo, portanto, a ação de despejo a via adequada para a retomada do bem em discussão pelo proprietário.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
.

Via de consequência, e
m observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários recursais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto proferido pela Relatoria.