Tribunal: TJES
Processo: 5010434-19.2024.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Retificação de Área de Imóvel
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO REGISTRAL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Elido Emmerich Firme e Lorena Peixoto Gomes Emmerich Firme contra sentença proferida nos autos de suscitação de dúvida instaurada pelo Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa de registro da escritura pública de compra e venda do “Apartamento nº 03 do Edifício Minas Gerais”, ante a ausência de instituição formal de condomínio edilício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se é possível o registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma individualizada anteriormente à vigência da Lei nº 6.015/73, sem que tenha sido formalmente instituído o condomínio edilício; (ii) estabelecer se o registro anterior de parte ideal do imóvel, efetuado pela mesma serventia, autoriza o novo assento pretendido; e (iii) determinar se a exigência de regularização do condomínio configura ônus excessivo e desproporcional ao proprietário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legislação de regência (Lei nº 6.015/73 e Código Civil, art. 1.332) exige a prévia instituição do condomínio edilício, com a devida individualização das unidades e atribuição de fração ideal, como condição indispensável para o registro de escritura de unidade autônoma.

4. A existência de registros anteriores sem observância dos requisitos legais não convalida a irregularidade nem obriga o Oficial a repeti-la, prevalecendo o princípio da legalidade estrita na atividade registral.

5. A ausência de ato jurídico de instituição do condomínio impede a formação de matrícula própria para a unidade pretendida e compromete a eficácia erga omnes da publicidade registral.

6. A exigência formulada pela Oficial Registradora não representa formalismo excessivo, mas o cumprimento rigoroso dos deveres legais atribuídos à atividade registral, visando à segurança jurídica e à proteção do sistema de registros públicos.

7. A alegação de ônus excessivo não afasta a obrigatoriedade de regularização do condomínio edilício, que constitui encargo legalmente imposto aos proprietários para viabilizar a plena disponibilidade jurídica das unidades.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma exige a prévia instituição de condomínio edilício, com a individualização das unidades e atribuição de fração ideal.

2. A inexistência desses requisitos legais inviabiliza o registro do título, independentemente de registros anteriores eventualmente realizados em desconformidade com a lei.

3. A exigência de regularização formal do condomínio não configura ônus desproporcional, mas imposição legal para a segurança do sistema registral.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, arts. 28 e 198; Código Civil, art. 1.332.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível nº 5004429-55.2023.8.13.0106, Rel. Des. Alexandre Victor de Carvalho, j. 02.07.2025, publ. 04.07.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010434-19.2024.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELIDO EMMERICH FIRME e outros

APELADO: RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa: DIREITO REGISTRAL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Elido Emmerich Firme e Lorena Peixoto Gomes Emmerich Firme contra sentença proferida nos autos de suscitação de dúvida instaurada pelo Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa de registro da escritura pública de compra e venda do “Apartamento nº 03 do Edifício Minas Gerais”, ante a ausência de instituição formal de condomínio edilício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se é possível o registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma individualizada anteriormente à vigência da Lei nº 6.015/73, sem que tenha sido formalmente instituído o condomínio edilício; (ii) estabelecer se o registro anterior de parte ideal do imóvel, efetuado pela mesma serventia, autoriza o novo assento pretendido; e (iii) determinar se a exigência de regularização do condomínio configura ônus excessivo e desproporcional ao proprietário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legislação de regência (Lei nº 6.015/73 e Código Civil, art. 1.332) exige a prévia instituição do condomínio edilício, com a devida individualização das unidades e atribuição de fração ideal, como condição indispensável para o registro de escritura de unidade autônoma.

4. A existência de registros anteriores sem observância dos requisitos legais não convalida a irregularidade nem obriga o Oficial a repeti-la, prevalecendo o princípio da legalidade estrita na atividade registral.

5. A ausência de ato jurídico de instituição do condomínio impede a formação de matrícula própria para a unidade pretendida e compromete a eficácia erga omnes da publicidade registral.

6. A exigência formulada pela Oficial Registradora não representa formalismo excessivo, mas o cumprimento rigoroso dos deveres legais atribuídos à atividade registral, visando à segurança jurídica e à proteção do sistema de registros públicos.

7. A alegação de ônus excessivo não afasta a obrigatoriedade de regularização do condomínio edilício, que constitui encargo legalmente imposto aos proprietários para viabilizar a plena disponibilidade jurídica das unidades.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma exige a prévia instituição de condomínio edilício, com a individualização das unidades e atribuição de fração ideal.

2. A inexistência desses requisitos legais inviabiliza o registro do título, independentemente de registros anteriores eventualmente realizados em desconformidade com a lei.

3. A exigência de regularização formal do condomínio não configura ônus desproporcional, mas imposição legal para a segurança do sistema registral.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, arts. 28 e 198; Código Civil, art. 1.332.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível nº 5004429-55.2023.8.13.0106, Rel. Des. Alexandre Victor de Carvalho, j. 02.07.2025, publ. 04.07.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal

VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5010434-19.2024.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELIDO EMMERICH FIRME, LORENA PEIXOTO GOMES EMMERICH FIRME

APELADO: CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DA 1ª ZONA DE VILHA VELHA/ES

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta por Elido Emmerich Firme e Lorena Peixoto Gomes Emmerich Firme contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Vila Velha que, nos autos de suscitação de dúvida instaurada pela Oficiala do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES, julgou procedente a dúvida e, por conseguinte, manteve a recusa de registro de escritura pública de compra e venda do “Apartamento nº 03 do Edifício Minas Gerais”.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

A atividade registral é regida por princípios rigorosos destinados a garantir a segurança jurídica e a fé pública. Nesse contexto, incumbe ao Oficial de Registro o dever de proceder à minuciosa qualificação dos títulos, verificando sua estrita conformidade com o ordenamento jurídico (arts. 28 e 198 da Lei nº 6.015/73).

No caso em exame, a recusa da serventia imobiliária fundamenta-se na ausência de instituição e especificação do condomínio no fólio real (ID 14830237).

O cerne da controvérsia reside no fato de que o registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma pressupõe que a edificação já esteja legalmente instituída. Nos termos do art. 1.332 do Código Civil, o condomínio edilício constitui-se mediante ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis, contendo a individualização das unidades e suas frações ideais.

Sem o cumprimento deste requisito, o imóvel permanece juridicamente como um todo unitário (terreno e construção). No sistema registral brasileiro, a individualização exige mais do que a mera constatação física ou descrições históricas, reclamando a formalização da existência jurídica da unidade. Assim, a descrição fática do "Apartamento nº 03" em documentos de 1970 não supre a ausência do ato registral de instituição, condição indispensável para a abertura de matrícula própria e a viabilidade do registro da escritura de compra e venda.

Os recorrentes sustentam que a individualização fática e o registro anterior de 50% do bem em 2022 deveriam autorizar o novo assento. Todavia, como bem destacado pela Oficiala, eventuais falhas pretéritas não autorizam a perpetuação de irregularidades. Uma vez identificada a falta de base jurídica, o Oficial tem o dever de impedir novos registros irregulares para resguardar a higidez do sistema.

Ademais, não se aplica aqui o entendimento da Súmula 260 do STJ, que trata apenas das relações internas entre condôminos. Para fins de registro público e oponibilidade erga omnes, a publicidade não pode recair sobre um direito real cuja unidade sequer foi individualizada juridicamente. Admitir o registro pretendido significaria inverter a lógica do sistema e fragilizar a fé pública registral.

Nesse sentido, colaciona-se o entendimento consolidado na jurisprudência pátria em caso análogo:

Ementa: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEL. NEGATIVA DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DE REGISTRO JULGADA PROCEDENTE. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Reginaldo Andrade do Nascimento e Mariane Francisca dos Santos Andrade contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pela Oficiala do Registro de Imóveis da Comarca de Cambuí/MG, mantendo a recusa ao registro de Escritura Pública de Compra e Venda de unidade identificada como "apartamento 40", localizada em terreno de matrícula nº 34.845. Os apelantes sustentam que o registro da escritura é questão de direito, visando apenas registrar a propriedade da quota-parte adquirida, ainda que não haja instituição formal de condomínio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível o registro da Escritura Pública de Compra e Venda de unidade autônoma sem prévia instituição de condomínio edilício; (ii) estabelecer se a ausência de individualização da unidade compromete a publicidade e eficácia do registro pretendido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O registro de unidade autônoma exige, como condição legal, a prévia instituição do condomínio edilício, conforme o art. 1.332 do Código Civil, que determina a discriminação, individualização e atribuição de fração ideal às unidades. 4. A matrícula nº 34.845 não contém averbação de construção com individualização das unidades, requisito indispensável à constituição de condomínio e ao registro autônomo pretendido. 5. O Provimento Conjunto nº 93/2020 da CGJ/MG reforça a exigência de constituição e registro do condomínio edilício, com abertura de matrículas individuais para cada unidade. 6. A tabeliã lavradora da escritura alertou expressamente os adquirentes sobre a impossibilidade de registro pela ausência de individualização da unidade. 7. A publicidade registral, pretendida pelos apelantes, é consequência de ato juridicamente possível, o que não se verifica na hipótese diante da inobservância dos requisitos legais. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O registro de escritura pública de compra e venda de unidade autônoma exige a prévia instituição de condomínio edilício com individualização das unidades e atribuição de fração ideal. 2. A ausência desses requisitos legais torna inviável o registro do título e impede a publicidade dos direitos pretendidos.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50044295520238130106, Relator.: Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 02/07/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 04/07/2025)

Embora os recorrentes aleguem ônus excessivo, a regularização do condomínio é um dever legal imposto aos proprietários para que possam fruir da disponibilidade jurídica de suas unidades. A exigência formulada pela Oficiala Registradora não representa excesso de formalismo, mas sim a estrita observância das normas que disciplinam a propriedade.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a sentença em sua integralidade.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.