Tribunal: TJES
Processo: 5038143-33.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2026-04-09

Ementa:
E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. INTERRUPÇÃO PELO AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. INDEFERIMENTO DE PROVAS. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. VALIDADE DO INSTRUMENTO PARTICULAR. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA PARA A OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA. ASSINATURA DA CREDORA. RATIFICAÇÃO TÁCITA. COISA JULGADA MATERIAL. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de cobrança que julgou procedente o pedido formulado por SC2 Shopping Praia da Costa Ltda., condenando a requerida ao pagamento de R$ 1.176.034,72, decorrentes de inadimplemento de contrato de compra e venda de unidade imobiliária e de termo de confissão de dívida firmado em 29/11/2012, acrescidos de correção monetária, juros moratórios e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há múltiplas questões em discussão: (i) definir se ocorreu a prescrição da pretensão de cobrança à luz do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, considerando o ajuizamento prévio de ação revisional; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado do mérito, sem saneamento e sem produção de provas oral e pericial, configura cerceamento de defesa; (iii) determinar se a ausência de audiência de conciliação acarreta nulidade da sentença ou impõe a suspensão do feito em razão do Tema Repetitivo 1.271/STJ; (iv) examinar a validade do contrato de compra e venda celebrado por instrumento particular e do termo de confissão de dívida, inclusive diante da ausência de registro imobiliário e de assinatura da credora; e (v) verificar a possibilidade de rediscussão dos encargos contratuais e da incidência da Lei da Usura diante da coisa julgada material formada em ação revisional anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A propositura de ação revisional pelo devedor interrompe o prazo prescricional da pretensão de cobrança do credor, nos termos do art. 202, I e parágrafo único, do Código Civil, fazendo com que o prazo volte a fluir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão naquela demanda.

4. O ajuizamento da ação de cobrança dentro do quinquênio contado do trânsito em julgado da ação revisional afasta a prescrição prevista no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, não se aplicando a Súmula 380/STJ à contagem do prazo prescricional.

5. O julgamento antecipado do mérito é legítimo quando a controvérsia é eminentemente de direito e documental, sendo desnecessário o despacho saneador e inexistente nulidade sem demonstração de prejuízo concreto.

6. O indeferimento de prova oral e de perícia contábil constitui exercício regular do poder-dever do magistrado quando as provas se mostram inúteis ou protelatórias, especialmente diante da coisa julgada material formada em ação revisional anterior.

7. A ausência de audiência de conciliação não acarreta nulidade quando inexiste prejuízo processual, sendo desnecessária diante da manifesta inviabilidade de autocomposição e do poder do juiz de assegurar a duração razoável do processo.

8. O Tema Repetitivo 1.271/STJ não impõe a suspensão do julgamento de apelações nas instâncias ordinárias, restringindo-se à tramitação de recursos especiais e agravos em recurso especial.

9. O contrato de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular é válido para gerar obrigações pessoais entre as partes, sendo a escritura pública e o registro exigidos apenas para a constituição e transferência de direitos reais.

10. A ausência de registro imobiliário não afasta a exigibilidade da obrigação de pagar o preço ajustado, sob pena de enriquecimento sem causa do devedor.

11. O termo de confissão de dívida subscrito pela devedora é válido independentemente da assinatura da credora, cuja adesão se evidencia pela posse do título e pelo ajuizamento da ação de cobrança.

12. A discussão acerca da legalidade dos encargos contratuais e da incidência da Lei da Usura encontra óbice na coisa julgada material formada em ação revisional anterior, sendo vedada a rediscussão da matéria.

13. Mantida a sentença, é cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ação revisional ajuizada pelo devedor interrompe o prazo prescricional da pretensão de cobrança do credor, que recomeça a fluir a partir do trânsito em julgado daquela demanda.

2. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a causa está suficientemente instruída e a controvérsia é de direito ou documental.

3. O compromisso de compra e venda de imóvel celebrado por instrumento particular gera obrigação válida de pagamento, independentemente de escritura pública ou registro imobiliário.

4. O termo de confissão de dívida assinado pelo devedor é válido, sendo dispensável a assinatura da credora quando há ratificação tácita pelo ajuizamento da ação.

5. A coisa julgada material impede a rediscussão, em ação de cobrança, de encargos contratuais já examinados em ação revisional anterior.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5038143-33.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALIX MARA LEITE GOMES

APELADO: SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. INTERRUPÇÃO PELO AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. INDEFERIMENTO DE PROVAS. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. VALIDADE DO INSTRUMENTO PARTICULAR. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA PARA A OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA. ASSINATURA DA CREDORA. RATIFICAÇÃO TÁCITA. COISA JULGADA MATERIAL. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de cobrança que julgou procedente o pedido formulado por SC2 Shopping Praia da Costa Ltda., condenando a requerida ao pagamento de R$ 1.176.034,72, decorrentes de inadimplemento de contrato de compra e venda de unidade imobiliária e de termo de confissão de dívida firmado em 29/11/2012, acrescidos de correção monetária, juros moratórios e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há múltiplas questões em discussão: (i) definir se ocorreu a prescrição da pretensão de cobrança à luz do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, considerando o ajuizamento prévio de ação revisional; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado do mérito, sem saneamento e sem produção de provas oral e pericial, configura cerceamento de defesa; (iii) determinar se a ausência de audiência de conciliação acarreta nulidade da sentença ou impõe a suspensão do feito em razão do Tema Repetitivo 1.271/STJ; (iv) examinar a validade do contrato de compra e venda celebrado por instrumento particular e do termo de confissão de dívida, inclusive diante da ausência de registro imobiliário e de assinatura da credora; e (v) verificar a possibilidade de rediscussão dos encargos contratuais e da incidência da Lei da Usura diante da coisa julgada material formada em ação revisional anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A propositura de ação revisional pelo devedor interrompe o prazo prescricional da pretensão de cobrança do credor, nos termos do art. 202, I e parágrafo único, do Código Civil, fazendo com que o prazo volte a fluir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão naquela demanda.

4. O ajuizamento da ação de cobrança dentro do quinquênio contado do trânsito em julgado da ação revisional afasta a prescrição prevista no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, não se aplicando a Súmula 380/STJ à contagem do prazo prescricional.

5. O julgamento antecipado do mérito é legítimo quando a controvérsia é eminentemente de direito e documental, sendo desnecessário o despacho saneador e inexistente nulidade sem demonstração de prejuízo concreto.

6. O indeferimento de prova oral e de perícia contábil constitui exercício regular do poder-dever do magistrado quando as provas se mostram inúteis ou protelatórias, especialmente diante da coisa julgada material formada em ação revisional anterior.

7. A ausência de audiência de conciliação não acarreta nulidade quando inexiste prejuízo processual, sendo desnecessária diante da manifesta inviabilidade de autocomposição e do poder do juiz de assegurar a duração razoável do processo.

8. O Tema Repetitivo 1.271/STJ não impõe a suspensão do julgamento de apelações nas instâncias ordinárias, restringindo-se à tramitação de recursos especiais e agravos em recurso especial.

9. O contrato de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular é válido para gerar obrigações pessoais entre as partes, sendo a escritura pública e o registro exigidos apenas para a constituição e transferência de direitos reais.

10. A ausência de registro imobiliário não afasta a exigibilidade da obrigação de pagar o preço ajustado, sob pena de enriquecimento sem causa do devedor.

11. O termo de confissão de dívida subscrito pela devedora é válido independentemente da assinatura da credora, cuja adesão se evidencia pela posse do título e pelo ajuizamento da ação de cobrança.

12. A discussão acerca da legalidade dos encargos contratuais e da incidência da Lei da Usura encontra óbice na coisa julgada material formada em ação revisional anterior, sendo vedada a rediscussão da matéria.

13. Mantida a sentença, é cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ação revisional ajuizada pelo devedor interrompe o prazo prescricional da pretensão de cobrança do credor, que recomeça a fluir a partir do trânsito em julgado daquela demanda.

2. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a causa está suficientemente instruída e a controvérsia é de direito ou documental.

3. O compromisso de compra e venda de imóvel celebrado por instrumento particular gera obrigação válida de pagamento, independentemente de escritura pública ou registro imobiliário.

4. O termo de confissão de dívida assinado pelo devedor é válido, sendo dispensável a assinatura da credora quando há ratificação tácita pelo ajuizamento da ação.

5. A coisa julgada material impede a rediscussão, em ação de cobrança, de encargos contratuais já examinados em ação revisional anterior.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Alix Mara Leite Gomes

contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória que, na presente “
ação de cobrança
” ajuizada por
SC2 Shopping Praia da Costa Ltda
., julgou procedente o pedido a fim de condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 1.176.034,72 (um milhão cento e setenta e seis mil trinta e quatro reais e setenta e dois centavos).

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao conteúdo meritório da demanda.

Desde já esclareço que, apesar de nomenclaturadas pelo douto advogado como “preliminares”, todas as supostas máculas que, em sua ótica, ensejariam a
nulificação da sentença
, afiguram-se como matérias atinentes ao mérito recursal, e assim devem ser enfrentada por este Órgão Julgador.

Isso porque,
preliminares
dos recursos são, tão somente, as que se referem ao seu próprio juízo de admissibilidade (intrínsecos ou extrínsecos) e não as matérias que, em primeira instância, possam ter figurado como preliminares do processo, as quais, uma vez devolvidas ao tribunal pelo recurso, passam a integrar o mérito deste último.

Feito o parêntese, passo a elaborar uma breve síntese dos fatos subjacentes à demanda. Vejamos.

Na petição inicial da presente “
ação de cobrança
”, narra a parte autora que a requerida adquiriu a unidade imobiliária nº 1.001-B, do Edifício 04 Ventos, localizado nesta Capital, cujo preço foi ajustado em R$ 241.313,43 (duzentos e quarenta e um mil trezentos e treze reais e quarenta e três centavos), sendo paga uma entrada e restando um saldo de R$ 136.368,16 (cento e trinta e seis mil trezentos e sessenta e oito reais e dezesseis centavos) a ser quitado em 100 (cem) parcelas.

Ainda de acordo com sua narrativa, as partes firmaram termo de confissão de dívida no dia 29/11/2012, contudo, a requerida teria adimplido apenas 22 (vinte e duas) parcelas, de modo que estaria inadimplente desde o dia 06/05/2013, razão pela qual a dívida alcançaria a elevada cifra cobrada na presente ação (R$ 1.176.034,72).

Após a contestação e réplica, a parte autora dispensou a produção de outras provas e pugnou pelo julgamento antecipado, sendo indeferida pelo juiz a realização de audiência de conciliação e a produção de outras provas, por considerar que a matéria é eminentemente de direito e os fatos foram comprovados documentalmente.

Ao proferir sentença, o juiz afastou a prejudicial de mérito de prescrição por reconhecer a interrupção do prazo pelo ajuizamento da ação revisional anterior, rejeitou a alegação de invalidade do termo de confissão de dívida por falta de assinatura da credora ao considerar o ajuizamento da ação como ratificação tácita e considerou desnecessária a perícia contábil diante da ausência de impugnação específica aos cálculos, do que resultou a procedência do pedido a fim de condenar a requerida ao pagamento da importância de R$ 1.176.034,72 (um milhão cento e setenta e seis mil trinta e quatro reais e setenta e dois centavos), a ser acrescida de correção monetária e juros moratórios, além de honorários de advogado no percentual de 15%, cuja exigibilidade foi suspensa em virtude da assistência judiciária gratuita concedida à requerida.

No escopo de infirmar sobredita conclusão, sustenta a apelante, em suma:
(i)
o inadimplemento data de 06/05/2013 e a ação foi proposta apenas em 01/12/2022, com isso ultrapassando o prazo quinquenal do art. 206, §5º, inciso I, do Código Civil;
(ii)
a ação revisional anterior, julgada improcedente em 2019, não deveria ter o condão de interromper a prescrição
ad aeternum
, incidindo a Súmula 380/STJ;
(iii)
o feito não foi saneado antes da sentença, impedindo a fixação dos pontos controvertidos e a distribuição do ônus da prova, gerando nulidade;
(iv)
é nula a sentença diante do indeferimento da prova oral (oitiva de representante da apelada) e da perícia contábil requeridas, as quais seriam essenciais para comprovar a incorreção dos valores, com isso violando o contraditório e a ampla defesa (CF, art. 5º, inciso LV e CPC, art. 369);
(v)
é nula a sentença por desrespeito à tentativa de consenso e aos arts. 334 e 139 do CPC/2015;
(vi)
deve o processo ser suspenso com base no Tema Repetitivo 1.271 do Superior Tribunal de Justiça, que discute a nulidade por não realização de audiência quando há manifesto interesse de uma das partes;
(vii)
é inválida a contratação por se tratar de imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos formalizado por instrumento particular, violando o art. 108 do Código Civil;
(viii)
houve ofensa aos arts. 1.225, VII e 1.227 do Código Civil, uma vez que o contrato não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, carecendo de eficácia de direito real;
(ix)
o documento de confissão de dívida não possui a assinatura da apelada, o que o torna inválido e sem força probante;
(x)
a apelada não é instituição financeira e, portanto, não pode cobrar juros acima dos patamares do Decreto Lei 22.626/33 (Lei da Usura); e
(xi)
subsidiariamente, deve ser reformada a sentença a fim de reconhecer a nulidade do termo de confissão de dívida, com o reconhecimento da irregularidade dos documentos impugnados.

Inicio pela tese de que teria ocorrido a
prescrição
da pretensão autoral, haja vista que o inadimplemento caracterizou-se a partir do dia 06/05/2013 e a ação foi proposta apenas em 01/12/2022, com isso ultrapassando o prazo quinquenal do art. 206, §5º, I, do Código Civil, bem como de que

a ação revisional julgada improcedente em 2019 não tem o condão de interromper o curso da prescrição, nos termos da Súmula 380/STJ.

A meu ver, não assiste razão à apelante.

Isso porque, a requerida/apelante ajuizou “
a
ção
r
evisional
” (processo nº 0044054-29.2013.8.08.0024) para discutir as cláusulas e o valor do débito, de modo que o ato de citação válida naquele processo, ou mesmo o comparecimento espontâneo da credora para se defender, interrompeu a prescrição da pretensão de cobrança do crédito discutido, nos termos do art. 202, inciso I, do Código Civil, combinado com seu parágrafo único
1
.

Como se sabe, a interrupção da prescrição produzida pelo despacho que ordena a citação retroage à data da propositura, não voltando a fluir o prazo prescricional enquanto o processo estiver pendente de julgamento e, na espécie, a prescrição recomeçou a partir do último ato do processo que o interrompeu, qual seja, o trânsito em julgado da sentença proferida na ação revisional.

In casu
, a sentença de improcedência na ação revisional foi proferida no dia 24/04/2019 e, ainda que considerássemos essa data como marco inicial, o ajuizamento da presente “
a
ção de
c
obrança
” no dia 01/12/2022 ocorreu dentro do lapso de 5 (cinco) anos (CC, art. 206, § 5º, inciso I), o que rechaça a tese recursal de que teria ocorrido a prescrição da pretensão autoral.

De igual forma,
rejeito
o argumento da apelante em prol da incidência da Súmula nº 380/STJ, cuja redação é a seguinte: “
A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor
”.

A teor do enunciado sumular, o devedor continua em atraso e os encargos de mora continuam incidindo apesar da propositura de ação revisional, isto é, não significa que o prazo prescricional para o credor cobrar a dívida continue fluindo ininterruptamente, tal qual parece entender a apelante.

Acertadamente, mencionou o juiz sentenciante o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça de que a propositura de ação revisional pelo devedor interrompe o prazo prescricional para o ajuizamento da ação de cobrança ou execução pelo credor, do que exsurge a conclusão de que seria contraditório exigir que o credor ajuizasse ação de cobrança enquanto se discute, na ação revisional, a própria liquidez e validade das cláusulas que compõem o crédito. Noutras palavras, a interrupção visa justamente proteger o direito de crédito enquanto pende litígio sobre ele, não se tratando de uma interrupção
ad aeternum
, mas sim de uma suspensão do curso do prazo enquanto durar a lide revisional a fim de garantir a segurança jurídica.

Superado o ponto, igualmente rechaço a tese recursal em prol da nulificação da sentença, pelos diversos fundamentos expostos nas razões recursais. Vejamos.

O Código de Processo Civil, em seu art. 355, inciso I, autoriza e impõe ao magistrado o julgamento antecipado do mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas, além das documentais já constantes nos autos. Dessa forma, se o processo está maduro para sentença, o saneamento torna-se uma etapa inócua e procrastinatória.

A bem da verdade, em que pese a arguição de máculas, a apelante não logra demonstrar qual prejuízo concreto sofreu pela falta de “fixação dos pontos controvertidos”, uma vez que a controvérsia (existência da dívida e prescrição) é eminentemente de direito e documental.

Há firme entendimento no âmbito do colendo Superior Tribunal de Justiça de que “
N
ão é nula a sentença proferida em julgamento antecipado da lide, sem prolação de despacho saneador
,
desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à sua solução
” (Terceira Turma, REsp nº 2.152.321/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 01/10/2024, DJe de 04/10/2024), o que fulmina, a meu ver, a tese recursal em prol da nulificação da sentença por esse motivo.

Por sua vez, o indeferimento de provas não configura cerceamento de defesa, mas sim o exercício regular do poder-dever do magistrado de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC, art. 370, parágrafo único, especialmente diante da coisa julgada material formada em processo anterior.

E mais: a oitiva de representante da apelada seria absolutamente inócua para desconstituir a força probante de um contrato de compra e venda e de um termo de confissão de dívida, ambos documentos escritos, formais e assinados pela devedora. Dessa forma, a prova testemunhal não suplanta a prova documental em litígios que versam sobre direitos disponíveis consubstanciados em títulos executivos ou contratos escritos.

Quanto a prova pericial contábil, decerto esbarra na eficácia preclusiva da coisa julgada, levando em conta que a legalidade das cláusulas contratuais e encargos cobrados já foi objeto de análise na ação revisional que, repito, foi julgada improcedente. Com isso, reabrir a discussão contábil sobre juros e correção na presente ação de cobrança seria permitir a rediscussão de matéria já pacificada entre as partes, em manifesta afronta à segurança jurídica (CPC, arts. 502 e 508).

Em reforço, acrescento que, para justificar uma perícia, a parte deveria ter apresentado, na contestação, uma memória de cálculo apontando onde estaria o erro na planilha do credor, de modo que a impugnação genérica de excesso, desacompanhada de dados concretos, não justifica a nulificação da sentença a fim de que seja reaberta a fase instrutória para realização de perícia complexa e custosa.

Na sequência, também não prosperam os argumentos da apelante de que é nula a sentença por desrespeito à tentativa de resolução consensual da demanda e aos arts. 334 e 139 do Código de Processo Civil e de que deve o processo ser suspenso com base no Tema Repetitivo 1.271/STJ, que discute a nulidade por não realização de audiência quando há manifesto interesse de uma das partes.

Também estou a rejeitar tais argumentos.

A não realização da audiência de conciliação não gera prejuízo processual (
pas de nullité sans grief
) quando a parte adversa manifesta desinteresse na autocomposição e o litígio versa sobre direitos disponíveis que podem ser transacionados a qualquer tempo extrajudicialmente, não havendo obrigatoriedade absoluta do ato quando inócua a tentativa de acordo.

Ademais, a ausência de proposta concreta de acordo pela apelante durante todo o trâmite processual reforça o caráter protelatório da alegação, não havendo violação aos arts. 334 e 139 do Código de Processo Civil, uma vez que o magistrado possui o poder-dever de velar pela duração razoável do processo e indeferir atos inúteis.

Por sua vez, quanto ao pedido de suspensão com base no Tema Repetitivo 1.271/STJ, entendo que este não se aplica ao caso concreto, na medida em que a afetação do tema determina a suspensão apenas dos Recursos Especiais e Agravos em Recurso Especial em tramitação no Superior Tribunal de Justiça ou nas instâncias ordinárias que versem sobre a matéria, ou seja, não impede o julgamento de apelações pelos Tribunais de Justiça.

Como se sabe, a suspensão indiscriminada de todas as ações em curso não é automática e contraria a própria sistemática dos recursos repetitivos, devendo o processo prosseguir para o julgamento do mérito recursal nesta instância ordinária.

Prossigo na análise e passo a incursionar nas teses recursais de que é inválida a contratação por se tratar de imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos formalizado por instrumento particular, violando o art. 108 do Código Civil, de que

houve ofensa aos arts. 1.225, VII e 1.227 do Código Civil, uma vez que o contrato não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, carecendo de eficácia de direito real, bem como de que

o documento de confissão de dívida não possui a assinatura da apelada, o que o torna inválido e sem força probante.

A bem da verdade, a tese da apelante de nulidade por inobservância da forma pública e ausência de registro confundem o plano dos direitos reais com o plano do direito obrigacional, na medida em que a presente demanda versa estritamente sobre a cobrança de
dívida inadimplida
, e não sobre a transferência da propriedade ou constituição de direito real oponível a terceiros.

O Compromisso de Compra e Venda, ainda que celebrado por instrumento particular, é plenamente válido e eficaz para gerar obrigações entre as partes, notadamente o dever do promitente comprador de pagar o preço ajustado, sendo que o art. 108 do Código Civil exige escritura pública para a
transferência
do direito real, mas não para a validade do negócio jurídico preliminar ou da obrigação pecuniária assumida (CC, art. 462).

A ausência de registro no Cartório de Imóveis (CC, arts. 1.225, VII e 1.227 do CC) retira do promitente comprador a eficácia de direito real
erga omnes
(oponibilidade a terceiros), mas não o exonera da obrigação pessoal de pagar o saldo devedor perante a vendedora. Dessa forma, admitir o contrário seria chancelar o enriquecimento sem causa da apelante, que usufrui do direito aquisitivo sem a contraprestação devida.

Na sequência, a alegação de invalidade do Termo de Confissão de Dívida pela ausência de assinatura da credora é desprovida de juridicidade e beira a má-fé, por se tratar de negócio jurídico que constitui, em sua essência, ato de reconhecimento praticado pelo devedor, de modo que o requisito essencial de validade é a manifestação de vontade daquele que se obriga, ou seja, da apelante, daí porque entendo que, estando o documento devidamente assinado pela devedora, com firma reconhecida, a obrigação existe e não deve ser reconhecida a mácula ora apontada.

Em assim sendo, a falta de assinatura da credora no momento da confecção do documento é irrelevante, uma vez que a aceitação é confirmada tacitamente pela posse do título e, de forma inequívoca, pelo ajuizamento da ação de cobrança fundada nele. Como bem pontuou a sentença, a propositura da demanda supre qualquer irregularidade formal quanto à adesão da credora aos termos ali descritos.

Por fim, a tentativa da apelante de invocar o Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei da Usura) para limitar os juros ou descaracterizar a correção do saldo devedor esbarra em óbice instransponível, qual seja, a coisa julgada material.

Isso porque, a apelante já ajuizou anteriormente ação revisional (processo nº 0044054-29.2013.8.08.0024) contra a apelada, tendo por objeto exatamente a revisão das cláusulas contratuais e a regularidade dos valores cobrados, cuja sentença de improcedência dos pedidos já transitou em julgado.

Pelo princípio da eficácia preclusiva da coisa julgada, transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido (CPC, art. 508).

Em assim sendo, se a apelante pretendia discutir a natureza da credora (se instituição financeira ou não) e a incidência da Lei da Usura, deveria tê-lo feito naquela ação revisional, de modo que tentar reavivar essa discussão na defesa de uma ação de cobrança, sob nova roupagem jurídica, afronta a segurança jurídica (CPC, art. 502), tendo em vista que o contrato já foi declarado válido e os encargos regulares pelo Judiciário.

De mais a mais, ainda que se ultrapassasse a barreira da coisa julgada, a tese não prosperaria no mérito, levando-se em consideração que os contratos de promessa de compra e venda de imóvel com construtoras/incorporadoras submetem-se à legislação específica (Lei nº 4.591/64 e Lei nº 9.514/97, quando alienação fiduciária), que admite a cobrança de juros compensatórios e correção monetária, com vistas a remunerar o capital investido na construção e recompor seu valor no tempo.

Portanto, a simples aplicação de juros de 1% ao mês e correção monetária por índices oficiais não configura, por si só, violação à Lei da Usura em contratos imobiliários, sendo prática de mercado validada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, desde que não haja capitalização mensal (anatocismo) sem previsão legal – ponto este que, reitero, já foi ou deveria ter sido examinado na ação revisional pretérita.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em
1
% os honorários advocatícios sucumbenciais
, com isso elevando a verba de 15% para 16% do valor atualizado da causa, levando em conta o trabalho adicional em grau recursal (CPC/2015, art. 85, § 11), devendo permanecer suspensa a sua exigibilidade por se tratar de parte beneficiária da assistência judiciária gratuita concedida no Juízo de 1º grau.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
e lhe nego provimento.

É como voto
.

_________________________

1
Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;

Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.

R E T O R N O D O S A U T O S

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Solicitei o retorno dos autos para melhor analisar a tese do douto advogado da apelante, ao sustentar oralmente as suas razões, de que este egrégio Órgão Julgador não seria
competente
para processar e julgar o recurso, dada a prevenção da Segunda Câmara Cível deste egrégio Tribunal operada pelo pretérito julgamento de ação conexa, qual seja, o
processo nº
0044054-29.2013.8.08.0024
.

Após reanalisar os autos, minha conclusão é de que a alegada conexão entre as demandas não merece prosperar, ao menos para fins de se reconhecer, neste momento, a prevenção de outro Órgão Julgador.

É que, embora ambas as lides derivem do mesmo instrumento contratual, inexiste a identidade de pedidos ou de causa de pedir necessária para a configuração do instituto da conexão (CPC, art. 55), uma vez que a ação pretérita visa à revisão de cláusulas por suposta abusividade, ao passo que a presente persegue a satisfação de crédito líquido e certo decorrente de inadimplemento incontroverso.

Além disso, o reconhecimento da prevenção encontra óbice intransponível da Súmula nº 235/STJ, a qual preceitua que “
a conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado
” e, em consulta ao andamento do feito alegadamente conexo, verifico que foi sentenciado no dia 23/04/2019 e, em 08/07/2025, foi inadmitido o recurso de apelação cível interposto naqueles autos, donde se conclui que, em dezembro de 2022, quando a presente “
ação de cobrança
” teve seu nascedouro, já havia sido proferida sentença de improcedência na demanda revisional.

Logo, a pretendida a reunião dos processos nesta fase recursal não atenderia à finalidade de evitar decisões conflitantes mas, ao contrário, acarretaria inegável tumulto processual e retardamento injustificado da prestação jurisdicional.

Também não identifico risco de decisões contraditórias (CPC, art. 55, § 3º), uma vez que a pretensão autoral na demanda revisional, como acima dito, foi julgada
improcedente
e o recurso de apelação interposto pela autora
Alix Mara Leite Gomes
foi
inadmitid
o

em sede recursal. Ainda que o desfecho fosse outro, ou seja, de procedência da lide revisional, eventual prejudicialidade externa poderia ser resolvida tecnicamente pela via da liquidação ou compensação de valores, não exigindo o deslocamento da competência funcional.

Por fim, acrescento – como fator para rejeitar o pretendido deslocamento da competência de um órgão julgador para outro – a extemporaneidade da arguição por parte do douto advogado da parte.

Em se tratando de competência relativa, o momento oportuno para que fosse arguida pela apelante seria como preliminar nas razões de apelação ou, pelo menos, que o douto advogado a arguisse ao ser intimado da inclusão em pauta para julgamento por este Órgão Julgador.

In casu
, após a inclusão do processo em pauta para julgamento, manifestou a apelante a sua oposição ao julgamento em plenário virtual, ou seja, permitiu que o processo prosseguisse em sua tramitação perante este Órgão Julgador, com o início do julgamento, sem questionar a distribuição por sorteio, tornando-se inadmissível a conduta de “guardar” a tese de prevenção para utilizá-la já no decorrer do julgamento.

Em reforço: destina-se a sustentação oral apenas a reforçar teses já postas ou esclarecer questões de fato, e não para suscitar incompetência relativa que deveria ter sido arguida meses antes, sendo certo que, nas hipóteses em que a prevenção não é alegada tempestivamente ou quando o órgão julgador não a reconheça de ofício até o início do julgamento, ocorre o fenômeno da prorrogação da competência, isto é, o órgão que era, em tese, incompetente por não ser o prevento, torna-se competente para julgar a demanda.

Ante o exposto,
rejeito
a tese da apelante de que haveria prevenção de outro Órgão Julgador em virtude da conexão entre as demandas envolvendo as partes, com isso mantendo a competência estabelecida com da distribuição originária do presente feito.

DESª SUBST. CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.