Tribunal: TJES
Processo: 5000992-24.2021.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-02-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. NATUREZA JURÍDICA DA VENDA. VENDA AD MENSURAM. DIFERENÇA SUBSTANCIAL DE ÁREA. APLICAÇÃO DO ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL CONDICIONAL. DESNATURAÇÃO DA VENDA AD CORPUS. PERÍCIA JUDICIAL. DIVERGÊNCIA SUPERIOR A 40%. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. BOA-FÉ OBJETIVA. VENDA A NON DOMINO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a natureza jurídica
ad mensuram
do contrato de compra e venda de imóvel rural e determinou o abatimento proporcional do preço, em razão de a área efetivamente entregue ser substancialmente inferior à contratada. A parte apelante sustenta que a venda se deu sob cláusula ad corpus, de modo a afastar qualquer abatimento ou devolução do valor pactuado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de compra e venda celebrado entre as partes possui natureza
ad corpus
ou
ad mensuram
, para fins de aplicação do art. 500 do Código Civil; (ii) estabelecer se é cabível a condenação da parte apelante por litigância de má-fé, diante da conduta processual adotada nos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda especifica, em sua cláusula primeira, a metragem dos imóveis vendidos, o que caracteriza a venda
ad mensuram
, pois a indicação da área não se deu de forma genérica ou acessória, mas como elemento essencial da contratação.

4. A cláusula contratual invocada pelo apelante para sustentar a natureza ad corpus da venda possui redação condicional, iniciando-se com a expressão “se”, o que demonstra que sua eficácia depende da demonstração de que a referência à área foi meramente enunciativa — o que não se comprovou nos autos.

5. Laudo pericial judicial atesta que a área efetivamente entregue apresenta diferença superior a 40% em relação à metragem contratada, o que descaracteriza a possibilidade de se considerar a venda como ad corpus, atraindo a incidência do art. 500, caput e § 1º, do Código Civil.

6. A jurisprudência consolidada reconhece que, em casos de diferença substancial de área superior a 1/20 da área contratada, é cabível a aplicação do art. 500 do Código Civil, com possibilidade de complementação, resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.

7. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, constatada a divergência significativa de metragem em venda
ad mensuram
, é devido o abatimento proporcional do preço.

8. A boa-fé objetiva impõe o dever de lealdade e de cumprimento fiel das obrigações contratuais, sendo inadmissível a entrega de imóvel com área inferior à contratada sem a devida compensação ao comprador.

9. A conduta do apelante caracteriza hipótese de venda a
non domino
, visto que alienou imóvel que sequer lhe pertencia, o que corrobora a má-fé e autoriza a manutenção da multa nos termos do art. 80, II, do CPC.

1
0
. A sentença está devidamente fundamentada, devendo ser mantida em sua integralidade, inclusive quanto à multa por litigância de má-fé e ao abatimento proporcional do preço.

12. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. A especificação de metragem no contrato de compra e venda de imóvel, acompanhada de indicação de medidas perimetrais e confrontações, caracteriza venda ad mensuram, atraindo a incidência do art. 500 do Código Civil.
2. A cláusula contratual condicional que menciona a venda ad corpus não afasta a aplicação do art. 500 do Código Civil quando não demonstrado que a referência à área foi meramente enunciativa.
3. Divergência superior a 1/20 da área contratada justifica o abatimento proporcional do preço.
4. A litigância de má-fé se configura quando a parte insiste em tese contrária às provas dos autos e realiza venda de bem imóvel que não lhe pertence.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 500, caput e § 1º; CPC, arts. 80, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.081.149/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 09.03.2010, DJe 06.05.2010; TJDFT, AC 19980110449009, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, 4ª Turma Cível, j. 09.02.2006.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000992-24.2021.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDUARDO ANTUNES PANCIERE

APELADO: JACKSON WANDER SIMOES DA ROS

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. NATUREZA JURÍDICA DA VENDA. VENDA AD MENSURAM. DIFERENÇA SUBSTANCIAL DE ÁREA. APLICAÇÃO DO ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL CONDICIONAL. DESNATURAÇÃO DA VENDA AD CORPUS. PERÍCIA JUDICIAL. DIVERGÊNCIA SUPERIOR A 40%. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. BOA-FÉ OBJETIVA. VENDA A NON DOMINO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a natureza jurídica
ad mensuram
do contrato de compra e venda de imóvel rural e determinou o abatimento proporcional do preço, em razão de a área efetivamente entregue ser substancialmente inferior à contratada. A parte apelante sustenta que a venda se deu sob cláusula ad corpus, de modo a afastar qualquer abatimento ou devolução do valor pactuado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de compra e venda celebrado entre as partes possui natureza
ad corpus
ou
ad mensuram
, para fins de aplicação do art. 500 do Código Civil; (ii) estabelecer se é cabível a condenação da parte apelante por litigância de má-fé, diante da conduta processual adotada nos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda especifica, em sua cláusula primeira, a metragem dos imóveis vendidos, o que caracteriza a venda
ad mensuram
, pois a indicação da área não se deu de forma genérica ou acessória, mas como elemento essencial da contratação.

4. A cláusula contratual invocada pelo apelante para sustentar a natureza ad corpus da venda possui redação condicional, iniciando-se com a expressão “se”, o que demonstra que sua eficácia depende da demonstração de que a referência à área foi meramente enunciativa — o que não se comprovou nos autos.

5. Laudo pericial judicial atesta que a área efetivamente entregue apresenta diferença superior a 40% em relação à metragem contratada, o que descaracteriza a possibilidade de se considerar a venda como ad corpus, atraindo a incidência do art. 500, caput e § 1º, do Código Civil.

6. A jurisprudência consolidada reconhece que, em casos de diferença substancial de área superior a 1/20 da área contratada, é cabível a aplicação do art. 500 do Código Civil, com possibilidade de complementação, resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.

7. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, constatada a divergência significativa de metragem em venda
ad mensuram
, é devido o abatimento proporcional do preço.

8. A boa-fé objetiva impõe o dever de lealdade e de cumprimento fiel das obrigações contratuais, sendo inadmissível a entrega de imóvel com área inferior à contratada sem a devida compensação ao comprador.

9. A conduta do apelante caracteriza hipótese de venda a
non domino
, visto que alienou imóvel que sequer lhe pertencia, o que corrobora a má-fé e autoriza a manutenção da multa nos termos do art. 80, II, do CPC.

1
0
. A sentença está devidamente fundamentada, devendo ser mantida em sua integralidade, inclusive quanto à multa por litigância de má-fé e ao abatimento proporcional do preço.

12. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. A especificação de metragem no contrato de compra e venda de imóvel, acompanhada de indicação de medidas perimetrais e confrontações, caracteriza venda ad mensuram, atraindo a incidência do art. 500 do Código Civil.
2. A cláusula contratual condicional que menciona a venda ad corpus não afasta a aplicação do art. 500 do Código Civil quando não demonstrado que a referência à área foi meramente enunciativa.
3. Divergência superior a 1/20 da área contratada justifica o abatimento proporcional do preço.
4. A litigância de má-fé se configura quando a parte insiste em tese contrária às provas dos autos e realiza venda de bem imóvel que não lhe pertence.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 500, caput e § 1º; CPC, arts. 80, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.081.149/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 09.03.2010, DJe 06.05.2010; TJDFT, AC 19980110449009, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, 4ª Turma Cível, j. 09.02.2006.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5000992-24.2021.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDUARDO ANTUNES PANCIERE
Advogados do(a) APELANTE: LUIZ EDUARDO FERNANDES - ES17106-A, MARCOS ANTONIO DE ARAUJO - ES12657
APELADO: JACKSON WANDER SIMOES DA ROS
Advogado do(a) APELADO: LEOLINO DE OLIVEIRA COSTA NETO - ES7923-A

VOTO

Senhor Presidente, emi
n
entes
P
ares.

Versa a controvérsia sobre a natureza jurídica da compra e venda de imóvel rural e a consequente aplicabilidade da regra prevista no art. 500 do Código Civil, especialmente no que tange à possibilidade de abatimento proporcional do preço em razão da metragem efetiva ser substancialmente inferior à constante do contrato.

A insurgência recursal do apelante sustenta, em síntese, que a avença foi firmada sob a égide da cláusula
ad corpus
, circunstância que afastaria o cabimento de qualquer devolução ou abatimento do preço pactuado, porquanto a dimensão da área não teria sido fator determinante do negócio.

No entanto, tal argumentação colide frontalmente com os elementos fático-probatórios constantes dos autos, notadamente a descrição detalhada das áreas dos imóveis no contrato de compra e venda, a prova testemunhal e, sobretudo, o laudo pericial judicial que atesta inequívoca e substancial divergência entre a área contratada e a área efetivamente entregue.

De rigor,
vale
lembrar que o art. 500 do Código Civil assim dispõe:

Art. 500.
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1
º
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
[...]
§ 3
º
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

N
o
caso dos autos, verifica-se que o contrato particular e
compra e venda consta em sua cláusula primeira a menção específica a metragem dos imóveis, qual seja: 60.416,67 m2 e outro de 145.833,35 m2, totalizando 206.250,02 m2, o que a meu ver denota a venda em relação a quantidade.

Por
seu turno, a
cláusula contratual invocada pelo recorrente, embora mencione a venda
ad corpus
, o faz de modo condicionado, consoante redação do parágrafo único da cláusula primeira:

"SE o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões".

O uso da conjunção condicional
“se”
revela, com clareza meridiana, que a eficácia da cláusula está submetida a uma condição resolutiva, a saber: que a referência à área fosse meramente indicativa — o que, à luz do conjunto probatório, não se sustenta,
sobretudo porque a
perícia técnica realizada evidenciou discrepância superior a 40% entre a área contratada e a efetivamente entregue, o que, por si só, desnatura a venda
ad corpus
tamanha diferença, atraindo
a aplicação do art. 500, caput e § 1º, do CC.

É entendimento consolidado da jurisprudência que, em hipóteses em que o contrato apresenta descrição detalhada da metragem, com indicação de medidas perimetrais e confrontações, presume-se que a venda foi realizada
ad mensuram
, sendo a área elemento essencial da contratação.

Assim decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:

“
Na ação ex empto o comprador exige do vendedor a entrega da coisa vendida, de conformidade com o contrato de compra e venda, podendo exigir a complementação do que falta, não sendo possível a complementação, rescindir o contrato, ou pedir abatimento do preço. [...] Contrato de compra e venda de imóvel é ad mensuram, visto que a referência à área não é meramente enunciativa. Comprovada a diferença no tamanho do imóvel superior a 1/20, cabível a rescisão do contrato com a devolução das quantias pagas.” (TJDFT, AC n. 19980110449009, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, 4ª Turma Cível, j. 09.02.2006).

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar matéria similar, já firmou entendimento no sentido de que:

“É cabível o abatimento proporcional do preço na hipótese de venda ad mensuram, quando constatada diferença significativa de área.” (STJ, REsp 1.081.149/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 09.03.2010, DJe 06.05.2010)

Não bastasse, impende reconhecer que a boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais conforme art. 422 do CC/2002, impõe ao vendedor o dever de entregar o bem na forma ajustada, o que não ocorreu no presente caso.

A apelação, portanto, intenta subverter a moldura fática reconhecida pelo juízo a quo, o qual, à luz de prova técnica idônea, corretamente concluiu pela descaracterização da venda
ad corpus
e pela configuração da hipótese prevista no caput e §1º do art. 500 do CC/2002, razão pela qual deve ser integralmente mantida a sentença.

Por fim, mostra-se
correta a
manutenção da condenação ao pagamento da multa por litigância de má-fé impõe-se, diante da conduta processual do apelante, que não apenas apresentou resistência injustificada aos termos contratuais pactuados — cuja clareza e precisão são incontroversas —, mas também, de forma temerária,
fundamenta sobre
elementos probatórios constantes dos autos
que direcionam em
sentido oposto ao que defende o recorrente
, especialmente o laudo pericial que atestou a expressiva divergência de área entre o contratado e o
que foi
entregue.

Tal postura evidencia deliberado propósito de alterar a verdade dos fatos,
sobretudo quando vende imóvel que sequer lhe pertenceu, configurando venda
a non domino,
configurando hipótese
do art. 80, inc. II, do CPC.

Assim, correta se mostra a condenação imposta na sentença, a qual deve ser integralmente mantida como forma de preservação da boa-fé objetiva e da moralidade processual.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
.

M
ajor
o

os honorários
advocatícios para 11%, em ambas as condenações – na lide principal e na lide reconvencional, em razão do desprovimento do recurso, na forma do art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

1ª Sessão Ordinária Virtual 26/1/26

Após o exame dos autos, entendo por acompanhar o voto de relatoria.

É como voto.

Desembargador Júlio César Costa de Oliveira