Tribunal: TJES
Processo: 5010569-05.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. NATUREZA
PROPTER REM
DO DÉBITO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel vinculado à dívida condominial, limitando-se a autorizar a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. O agravante postula a reforma da decisão para que se permita a penhora do próprio imóvel, com a prévia citação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a natureza jurídica
propter rem
do débito condominial autoriza a penhora do imóvel que originou a dívida, ainda que gravado com alienação fiduciária; (ii) estabelecer se a efetivação dessa penhora está condicionada à citação do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A dívida condominial possui natureza
propter rem
, vinculando-se à própria unidade imobiliária, o que autoriza a responsabilização do imóvel pela obrigação, independentemente da modalidade de domínio ou da existência de gravame.

A alienação fiduciária não impede a penhora do imóvel em execução de crédito condominial, pois o credor fiduciário, embora titular da propriedade resolúvel, não pode se eximir das obrigações que oneram o bem.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da admissibilidade da penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, desde que haja a prévia citação do credor fiduciário, garantindo-lhe o exercício do contraditório e a possibilidade de adimplemento da dívida com sub-rogação nos direitos do exequente.

O art. 1.345 do Código Civil e os precedentes invocados reconhecem que o imóvel responde pela dívida condominial, mesmo quando objeto de alienação fiduciária, sob pena de onerar indevidamente os demais condôminos e violar o princípio da função social da propriedade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A dívida condominial possui natureza
propter rem
e vincula-se ao próprio imóvel, independentemente de sua condição de bem gravado com alienação fiduciária.

É admissível a penhora do imóvel onerado por alienação fiduciária em execução de crédito condominial, desde que promovida a citação prévia do credor fiduciário.

A alienação fiduciária não afasta a responsabilidade do imóvel pelo pagamento das cotas condominiais, nem impede sua constrição judicial.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; CPC, arts. 835, XII, e 926.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; STJ, REsp 2.169.496/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17.02.2025, DJe 20.02.2025; STJ, REsp 2.160.525/SC, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 04.09.2024, DJe 11.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010569-05.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MORADA DO VERDE

AGRAVADO: ALINE SCHAFFEL

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. NATUREZA
PROPTER REM
DO DÉBITO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel vinculado à dívida condominial, limitando-se a autorizar a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. O agravante postula a reforma da decisão para que se permita a penhora do próprio imóvel, com a prévia citação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a natureza jurídica
propter rem
do débito condominial autoriza a penhora do imóvel que originou a dívida, ainda que gravado com alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se a efetivação dessa penhora está condicionada à citação do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A dívida condominial possui natureza
propter rem
, vinculando-se à própria unidade imobiliária, o que autoriza a responsabilização do imóvel pela obrigação, independentemente da modalidade de domínio ou da existência de gravame.

A alienação fiduciária não impede a penhora do imóvel em execução de crédito condominial, pois o credor fiduciário, embora titular da propriedade resolúvel, não pode se eximir das obrigações que oneram o bem.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da admissibilidade da penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, desde que haja a prévia citação do credor fiduciário, garantindo-lhe o exercício do contraditório e a possibilidade de adimplemento da dívida com sub-rogação nos direitos do exequente.

O art. 1.345 do Código Civil e os precedentes invocados reconhecem que o imóvel responde pela dívida condominial, mesmo quando objeto de alienação fiduciária, sob pena de onerar indevidamente os demais condôminos e violar o princípio da função social da propriedade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A dívida condominial possui natureza
propter rem
e vincula-se ao próprio imóvel, independentemente de sua condição de bem gravado com alienação fiduciária.

É admissível a penhora do imóvel onerado por alienação fiduciária em execução de crédito condominial, desde que promovida a citação prévia do credor fiduciário.

A alienação fiduciária não afasta a responsabilidade do imóvel pelo pagamento das cotas condominiais, nem impede sua constrição judicial.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; CPC, arts. 835, XII, e 926.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; STJ, REsp 2.169.496/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17.02.2025, DJe 20.02.2025; STJ, REsp 2.160.525/SC, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 04.09.2024, DJe 11.09.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5010569-05.2025.8.08.0000

AGVTE:
CONDOMINIO RESIDENCIAL MORADA DO VERDE

A
GVDO:
ALINE SCHAEFFEL

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Conforme relatado,
objetiva o recurso a reforma da decisão que
indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador da dívida condominial, deferindo apenas a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta que a jurisprudência dominante do Colendo Superior Tribunal de Justiça passou a admitir, com base na natureza jurídica
propter rem
do débito condominial, a penhora do próprio imóvel, ainda que gravado com alienação fiduciária. Alega, com respaldo em precedentes paradigmáticos, que a obrigação em questão acompanha o bem e se impõe a seu titular, independentemente da modalidade da propriedade ou do estágio contratual, bastando, para tanto, a citação do credor fiduciário como condição para viabilizar a constrição.

Pretende, portanto, a reforma da decisão agravada, a fim de que seja deferida a penhora do imóvel situado na unidade 006, bloco 01, do Condomínio Residencial Morada do Verde, com a respectiva citação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária.

Pois
bem.

O
decisum
recorrido, ao examinar o pedido formulado pelo exequente, asseverou que a penhora do imóvel seria juridicamente inviável, sob o fundamento de que o bem encontra-se alienado fiduciariamente e, portanto, não integraria o patrimônio da devedora fiduciante.

Assim, limitou-se a deferir a penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil.

Não obstante a coerência interna do raciocínio do juízo de origem, a tese ali esposada não se harmoniza com o atual entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que, ao enfrentar a controvérsia em múltiplos precedentes, estabelecendo a possibilidade de penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida condominial, ainda que gravado com alienação fiduciária.

Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.
1.
Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença
. 2.
Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.169.496/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma
, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE
. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 2059278/SC, relator Ministro MARCO BUZZI,
Quarta Turma
, julgado em 23/05/2023, DJe 12/09/2023)

Logo, à luz da jurisprudência firmada, a natureza
propter rem
do crédito condominial, disciplinada pelo art. 1.345 do Código Civil, impõe-se como elemento jurídico determinante para a admissibilidade da penhora do bem onerado por alienação fiduciária. O débito condominial adere à própria unidade imobiliária, independentemente de quem figure como proprietário registral, respondendo o imóvel pela satisfação da obrigação, em função da própria lógica do regime condominial, que pressupõe repartição equitativa dos encargos entre os titulares das unidades autônomas.

Nesse cenário, a alienação fiduciária, por configurar uma modalidade de propriedade resolúvel, não tem o condão de imunizar o bem ao cumprimento das obrigações condominiais. Conforme destacou o Superior Tribunal de Justiça, o credor fiduciário, ainda que titular da propriedade formal do imóvel, não pode se eximir do adimplemento das despesas que oneram a coisa, sob pena de transferir indevidamente aos demais condôminos o ônus do inadimplemento alheio — o que afronta a lógica do sistema normativo de copropriedade edilícia e enseja distorções incompatíveis com o princípio da função social da propriedade.

Ademais,
o
c.
STJ tem reconhecido expressamente que a efetivação da penhora sobre o imóvel depende, por óbvio, da
citação do credor fiduciário
, de modo a garantir-lhe contraditório e assegurar a possibilidade de quitação do débito condominial e sub-rogação nos direitos do exequente, nos moldes previstos nos precedentes citados e em harmonia com os princípios da ampla defesa e da segurança jurídica.

Neste contexto, impõe-se
reconhecer a
plena similitude
entre a hipóte
se dos autos e aquela enfrentada no REsp 2.160.525/SC, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha. Naquele julgamento, a Corte conferiu provimento ao recurso especial, reformando acórdão que havia limitado a penhora aos direitos aquisitivos e autorizando a constrição do próprio imóvel, desde que observado o requisito da citação prévia do credor fiduciário — entendimento este aplicável ao presente caso, à luz da identidade substancial dos elementos fáticos e jurídicos.

Ademais, a orientação firmada pelo STJ possui envergadura persuasiva qualificada e atende à exigência de observância da jurisprudência consolidada, nos termos do art. 926 do CPC. Embora o Tema Repetitivo nº 1266 ainda esteja pendente de julgamento, o referido recurso não ensejou a suspensão nacional dos feitos em trâmite, o que autoriza a aplicação dos precedentes já firmados pela Corte Superior.

Portanto, diante da natureza jurídica da obrigação exe
quenda, da consolidada jurisprudência do STJ e da inexistência de óbice legal à medida pleiteada, é de rigor a
reforma da decisão agravada
, para o fim de autorizar a penhora do imóvel que originou a dívida condominial, condicionando sua efetivação à
prévia
notificação
da Caixa Econômica Federal
, na qualidade de credora fiduciária, nos termos preconizados pelos julgados invocados.

Ante o exposto,
conheço e dou provimento
ao recurso
para reformar a decisão agravada e determinar a penhora do i
móvel
sub judice
, condicionando-se sua efetivação à
notificação
prévia da Caixa Econômica Federal
, credora fiduciária, para que, querendo, manifeste interesse no adimplemento do débito condominial ou exerça os direitos que entender cabíveis.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)