Tribunal: TJES
Processo: 5013518-91.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-03-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA AFASTADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SUB-ROGAÇÃO DA EMPRESA GARANTIDORA. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PROCESSO. LIMITAÇÃO INDEVIDA DO NÚMERO DE PARCELAS DEVIDAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1.
Apelação Cível
interposta por Jane Rosa de Jesus contra sentença que, na Ação de Cobrança movida por Garante Vitória Serviços Condominiais Ltda, julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la ao pagamento de cotas condominiais inadimplidas, impugnando (i) a inexistência de suspensão do feito por suposta prejudicialidade externa decorrente da Ação Declaratória de Nulidade nº 0008490-42.2020.8.08.0024 e (ii) a extensão do débito, alegando que a condenação deveria se limitar a três taxas condominiais, com fundamento na Cláusula 2ª do contrato firmado entre o condomínio e a empresa garantidora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência da Ação Declaratória de Nulidade nº 0008490-42.2020.8.08.0024 configura prejudicialidade externa apta a justificar a suspensão da ação de cobrança; (ii) estabelecer se a condenação da condômina deve ser limitada a três taxas condominiais, conforme interpretação da Cláusula 2ª do contrato juntado aos autos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.

A obrigação de pagamento de cotas condominiais possui natureza propter rem, de modo que decorre diretamente da titularidade da unidade e é imposta pelo art. 1.336, I, do Código Civil, não sendo afetada pela forma de cobrança ou por contratos celebrados entre o condomínio e terceiros.
4.
A discussão acerca da validade do contrato entre o condomínio e a empresa garantidora, travada na Ação nº 0008490-42.2020.8.08.0024, não interfere na responsabilidade da condômina de adimplir as cotas inadimplidas, inexistindo relação de prejudicialidade externa que justifique a suspensão do processo (art. 313, V, “a”, do CPC).
5.
A eventual declaração de nulidade do contrato produzirá efeitos apenas entre condomínio e empresa garantidora, não tendo o condão de exonerar a condômina do pagamento das despesas condominiais, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
6.
A jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça do Espírito Santo confirma a inexistência de prejudicialidade externa e a autonomia entre as relações jurídicas discutidas, reafirmando a obrigação do condômino de arcar com as cotas condominiais independentemente do contrato de garantia firmado pelo condomínio.
7.
A Cláusula 2ª do contrato não estabelece limite de três taxas à sub-rogação da empresa garantidora, mas apenas define obrigação mínima de adiantamento, inexistindo base contratual para restringir a cobrança ao número indicado pela apelante.
8.
Ausentes fundamentos aptos a infirmar a correção da sentença, permanece íntegra a condenação imposta, com majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
10.
A discussão sobre a validade do contrato firmado entre condomínio e empresa garantidora não gera prejudicialidade externa nem autoriza a suspensão da ação de cobrança movida contra a condômina.
11.
A obrigação de pagar cotas condominiais decorre da natureza propter rem do débito e permanece íntegra independentemente de controvérsias contratuais entre o condomínio e a empresa sub-rogada.
12.
A Cláusula 2ª do contrato não limita a cobrança a três taxas condominiais, pois trata apenas da obrigação mínima de adiantamento da empresa garantidora.
Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 1.336, I; Código de Processo Civil, art. 313, V, “a”; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5010385-41.2021.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. 03.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013518-91.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JANE ROSA DE JESUS

APELADO: GARANTE VITORIA SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA AFASTADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SUB-ROGAÇÃO DA EMPRESA GARANTIDORA. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PROCESSO. LIMITAÇÃO INDEVIDA DO NÚMERO DE PARCELAS DEVIDAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1.
Apelação Cível
interposta por Jane Rosa de Jesus contra sentença que, na Ação de Cobrança movida por Garante Vitória Serviços Condominiais Ltda, julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la ao pagamento de cotas condominiais inadimplidas, impugnando (i) a inexistência de suspensão do feito por suposta prejudicialidade externa decorrente da Ação Declaratória de Nulidade nº 0008490-42.2020.8.08.0024 e (ii) a extensão do débito, alegando que a condenação deveria se limitar a três taxas condominiais, com fundamento na Cláusula 2ª do contrato firmado entre o condomínio e a empresa garantidora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência da Ação Declaratória de Nulidade nº 0008490-42.2020.8.08.0024 configura prejudicialidade externa apta a justificar a suspensão da ação de cobrança; (ii) estabelecer se a condenação da condômina deve ser limitada a três taxas condominiais, conforme interpretação da Cláusula 2ª do contrato juntado aos autos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.

A obrigação de pagamento de cotas condominiais possui natureza propter rem, de modo que decorre diretamente da titularidade da unidade e é imposta pelo art. 1.336, I, do Código Civil, não sendo afetada pela forma de cobrança ou por contratos celebrados entre o condomínio e terceiros.
4.
A discussão acerca da validade do contrato entre o condomínio e a empresa garantidora, travada na Ação nº 0008490-42.2020.8.08.0024, não interfere na responsabilidade da condômina de adimplir as cotas inadimplidas, inexistindo relação de prejudicialidade externa que justifique a suspensão do processo (art. 313, V, “a”, do CPC).
5.
A eventual declaração de nulidade do contrato produzirá efeitos apenas entre condomínio e empresa garantidora, não tendo o condão de exonerar a condômina do pagamento das despesas condominiais, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
6.
A jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça do Espírito Santo confirma a inexistência de prejudicialidade externa e a autonomia entre as relações jurídicas discutidas, reafirmando a obrigação do condômino de arcar com as cotas condominiais independentemente do contrato de garantia firmado pelo condomínio.
7.
A Cláusula 2ª do contrato não estabelece limite de três taxas à sub-rogação da empresa garantidora, mas apenas define obrigação mínima de adiantamento, inexistindo base contratual para restringir a cobrança ao número indicado pela apelante.
8.
Ausentes fundamentos aptos a infirmar a correção da sentença, permanece íntegra a condenação imposta, com majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
10.
A discussão sobre a validade do contrato firmado entre condomínio e empresa garantidora não gera prejudicialidade externa nem autoriza a suspensão da ação de cobrança movida contra a condômina.
11.
A obrigação de pagar cotas condominiais decorre da natureza propter rem do débito e permanece íntegra independentemente de controvérsias contratuais entre o condomínio e a empresa sub-rogada.
12.
A Cláusula 2ª do contrato não limita a cobrança a três taxas condominiais, pois trata apenas da obrigação mínima de adiantamento da empresa garantidora.
Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 1.336, I; Código de Processo Civil, art. 313, V, “a”; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5010385-41.2021.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. 03.10.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5013518-91.2021.8.08.0048

APELANTE: JANE ROSA DE JESUS

APELADO: GARANTE VITORIA SERVI
Ç
OS CONDOMINIAIS LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
JANE ROSA DE JESUS
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da Ação de Cobrança ajuizada por
GARANTE VITORIA SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial.

Em suas razões recursais (evento 14711695), a apelante sustenta, em síntese, a existência de prejudicialidade externa, requerendo a suspensão do presente feito até o julgamento final da Ação Declaratória de Nulidade nº 0008490-42.2020.8.08.0024. Na referida ação, discute-se a validade do contrato de prestação de serviços de cobrança firmado entre o condomínio (Sevilha Condomínio Clube) e a empresa apelada. Subsidiariamente, pugna pela reforma da sentença para que a condenação seja limitada a apenas 3 (três) taxas condominiais, com base em interpretação da Cláusula 2ª do referido contrato.

Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões (evento 14711703), pugnando pela manutenção integral da sentença recorrida. Argumenta, em suma, que a obrigação da condômina de arcar com as despesas condominiais é independente da relação contratual firmada entre o condomínio e a empresa garantidora, não havendo que se falar em prejudicialidade que justifique a suspensão da lide.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do mérito como segue.

Ao que se verifica, a controvérsia recursal cinge-se, essencialmente, em analisar a suposta prejudicialidade externa (art. 313, V, ’a’, do CPC) arguida pela apelante, que busca a suspensão da presente ação de cobrança até o deslinde da ação nº 0008490-42.2020.8.08.0024. Adianto que, após a detida análise dos autos, não vislumbrei razões para promover a reforma da r. sentença recorrida.

Como é cediço, a obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza
propter rem
, ou seja, é um dever que decorre diretamente do direito de propriedade da unidade autônoma, conforme estabelece o art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Trata-se de uma obrigação do condômino para com a coletividade, visando a manutenção da coisa comum. A existência de um contrato de prestação de serviços de cobrança, por meio do qual a empresa apelada adianta os valores das taxas ao condomínio e se sub-roga no direito de cobrá-los dos inadimplentes, não altera a natureza da dívida nem exime a condômina de sua obrigação principal.

A relação jurídica discutida na Ação nº 0008490-42.2020.8.08.0024 (na qual se debate a validade do contrato entre o Condomínio e a Garante Vitória) é autônoma e distinta da relação jurídica que fundamenta esta cobrança (Garante Vitória, como sub-rogada, contra a Condômina inadimplente). Uma eventual declaração de nulidade daquele contrato resolver-se-á em perdas e danos entre as partes contratantes (Condomínio e Garante), não possuindo o condão de anistiar a dívida da condômina que se beneficiou dos serviços condominiais e não efetuou o pagamento correspondente. Aceitar a tese da apelante configuraria claro enriquecimento ilícito da devedora, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. Considero, portanto, inequívoca a inexistência da alegada prejudicialidade externa, inexistindo qualquer fundamento fático ou jurídico para a suspensão do feito.

Registro que este eg. Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de analisar matéria idêntica, envolvendo o mesmo contrato de prestação de serviços e a mesma tese de defesa, ocasião em que o mesmo entendimento aqui exposto foi adotado, conforme se observa a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – DÉBITO RELATIVO A COTAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA TERCEIRIZADA – CONTRATO DISCUTIDO NOUTRA DEMANDA – PREJUDICIALIDADE EXTERNA NÃO CARACTERIZADA – DESCABIDA DISCUSSÃO SOBRE TERMOS DO CONTRATO CELEBRADO PELO ENTE CONDOMINIAL – EXISTÊNCIA DO DÉBITO NÃO NEGADA – OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO DE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO – ART. 1.336, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1)
Descabe discutir na presente ação qualquer questão relacionada a validade e a eficácia de aludida contratação por estar reservada ao processo nº 0008490-42. 2020.8.08.0048, que está em regular tramitação, sem notícia de eventual concessão de tutela provisória de urgência no sentido de que haja a “suspensão dos processos de execução em andamento, nos quais a Requerente [condomínio] e a 1ª Requerida litigam em face dos condôminos/devedores desta”.
2)
Em se tratando de cobrança de cotas condominiais relativas a período em que o contrato se encontrava em pleno vigor (10/09/2016 e 10/11/2019), a obrigação do condômino de adimplir as cotas condominiais não é afastada por estar em discussão noutro processo a relação contratual existente entre o Condomínio e a empresa contratada para prestação de serviços de cobrança, ainda que esta porventura tenha sido desnaturada, tal qual alegado nas razões recursais.
3)
Se mantida a condenação dos apelantes ao pagamento em favor da apelada e esta, no processo nº 0008490-42.2020.8.08.0048, restar condenada a restituir valores ao Condomínio, conforme é pretendido, dentre outras providências, estará legitimado o ente condominial a buscar o ressarcimento pela via que julgar adequada, mas não em face dos próprios apelantes, caso já tenham se desincumbido de sua mora.
4)
Eventual reconhecimento noutra demanda judicial de vícios ou irregularidades no contrato discutido entre a autora e o Condomínio do Edifício Sevilha franqueará a este o direito de postular o ressarcimento das verbas porventura recebidas pela pessoa jurídica contratada nas ações judiciais propostas individualmente em face de condôminos em débito, não se vislumbrando relação de conexidade entre as ações e aquela na qual se discute o contrato
.
5)
Apelação cível conhecida e desprovida. (Apelação Cível nº 5010385-41.2021.8.08.0048, TJES, 4ª Câmara Cível, Relatora Desembargador Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado em 03/10/2024).

O pleito subsidiário, referente à limitação da cobrança a 3 (três) taxas, também não prospera. A Cláusula 2ª do contrato (evento 14711642), como bem observado pelo juízo
a quo
, estabelece uma obrigação mínima de adiantamento pela empresa, e não um teto ou limite ao seu direito de sub-rogação pelas taxas que efetivamente adiantou ao condomínio.

Destarte, não havendo argumentos capazes de infirmar a correção da r. sentença, sua manutenção é medida que se impõe.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo intacta a r. sentença.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RU
Y

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 23/02/2026 - 27/02/2026:

Acompanho o E. Relator.