Tribunal: TJES
Processo: 0008105-45.2016.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Parcelamento do Solo
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
Ementa: DIREITO URBANÍSTICO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO CLANDESTINO. COMERCIALIZAÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS COMO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DA MODALIDADE DE PARCELAMENTO EFETIVAMENTE IMPLEMENTADA, DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E DE INFRAESTRUTURA ESSENCIAL. INEFICÁCIA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E DE ATAS ASSEMBLEARES PARA TRANSFERÊNCIA DO DEVER DE REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA. RESPONSABILIDADE PRIMÁRIA DO EMPREENDEDOR. RECURSO DESPROVIDO. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DO MUNICÍPIO QUANTO À INFRAESTRUTURA ESSENCIAL EM ÁREAS CONSOLIDADAS.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação civil pública que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a pessoa jurídica empreendedora e o corréu à completa regularização do loteamento “Côte d’Azur”, com responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari pela implantação da infraestrutura essencial nas áreas já ocupadas, fixação de multa diária, rejeição dos pedidos indenizatórios e prejudicialidade dos pedidos de desfazimento do empreendimento e de indenização por dano moral coletivo, pretendendo os apelantes a reforma integral do julgado para atribuir aos adquirentes das frações ideais a responsabilidade pela regularização, afastar a clandestinidade do parcelamento e redistribuir as custas processuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o empreendimento “Côte d’Azur” configura parcelamento clandestino do solo urbano, apesar de ato municipal que admitiu o desmembramento da área; (ii) estabelecer se convenção de condomínio e atas assembleares registradas em cartório transferem aos adquirentes das frações ideais o dever de regularização urbanística e de implantação da infraestrutura essencial; e (iii) determinar se a ocupação consolidada da área e a alegada ausência de afronta ao Plano Diretor afastam a irregularidade do empreendimento e o dever de regularização; (iv) definir se subsiste a responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari pela execução da infraestrutura urbana básica nas áreas efetivamente consolidadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aprovação administrativa limitou-se ao desmembramento da gleba em quadras autônomas e não abrangeu abertura de vias, criação de logradouros públicos, constituição de condomínio edilício ou horizontal, nem aprovação de loteamento submetido ao regime da Lei nº 6.766/1979, de modo que o ato municipal não legitima a ocupação individualizada das frações nem a exploração residencial implementada pelos apelantes.

A comercialização de frações ideais como se o imóvel integrasse o “Côte d’Azur Condomínio Privê”, sem aprovação municipal para a modalidade de parcelamento efetivamente implementada, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis e sem memorial de incorporação regularmente registrado, caracteriza expediente típico de parcelamento irregular do solo urbano e mantém a clandestinidade do empreendimento.

Convenção de condomínio e atas assembleares disciplinam interesses internos entre particulares, mas não afastam normas urbanísticas de ordem pública, porque o dever de promover a aprovação regular do empreendimento e de implantar a infraestrutura essencial decorre diretamente da legislação e recai primariamente sobre o loteador, sem possibilidade de exoneração por ajuste privado.

A inexistência de afronta ao Plano Diretor não afasta a irregularidade reconhecida, porque a ilicitude decorre do descumprimento das exigências da Lei nº 6.766/1979, diploma de observância obrigatória em todo o território nacional.

A consolidação da ocupação com edificações habitadas não convalida o ilícito nem mitiga o dever de regularização, ao contrário, reforça a urgência da tutela urbanística e sanitária em proteção à função social da propriedade, à segurança dos ocupantes e ao adequado ordenamento territorial.

A prova técnica apontou ausência de rede regular de esgotamento sanitário, abastecimento de água, pavimentação, drenagem e iluminação pública adequadas, o que confirma a procedência da obrigação de regularizar o empreendimento e justifica, em reexame necessário, a manutenção da responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari pela infraestrutura urbana básica nas áreas efetivamente consolidadas, com preservação do direito de regresso contra o loteador, em consonância com o entendimento do STJ no AREsp nº 1.678.232/SP.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A aprovação municipal restrita ao desmembramento da gleba não supre a aprovação específica exigida para o loteamento urbano nem afasta a clandestinidade do parcelamento efetivamente implementado.

A comercialização de frações ideais sem aprovação da modalidade de parcelamento, sem registro imobiliário e sem implantação de infraestrutura essencial configura parcelamento irregular do solo urbano.

Convenção de condomínio e atas assembleares não transferem aos adquirentes o dever de regularização urbanística, que recai primariamente sobre o empreendedor.

A ocupação consolidada da área não convalida o ilícito urbanístico nem afasta o dever de regularização do empreendimento.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008105-45.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AFF REPRESENTACOES CONSULTORIA E PARTICIPACOES SC LTDA e outros

APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

Ementa: DIREITO URBANÍSTICO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO CLANDESTINO. COMERCIALIZAÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS COMO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DA MODALIDADE DE PARCELAMENTO EFETIVAMENTE IMPLEMENTADA, DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E DE INFRAESTRUTURA ESSENCIAL. INEFICÁCIA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E DE ATAS ASSEMBLEARES PARA TRANSFERÊNCIA DO DEVER DE REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA. RESPONSABILIDADE PRIMÁRIA DO EMPREENDEDOR. RECURSO DESPROVIDO. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DO MUNICÍPIO QUANTO À INFRAESTRUTURA ESSENCIAL EM ÁREAS CONSOLIDADAS.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação civil pública que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a pessoa jurídica empreendedora e o corréu à completa regularização do loteamento “Côte d’Azur”, com responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari pela implantação da infraestrutura essencial nas áreas já ocupadas, fixação de multa diária, rejeição dos pedidos indenizatórios e prejudicialidade dos pedidos de desfazimento do empreendimento e de indenização por dano moral coletivo, pretendendo os apelantes a reforma integral do julgado para atribuir aos adquirentes das frações ideais a responsabilidade pela regularização, afastar a clandestinidade do parcelamento e redistribuir as custas processuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o empreendimento “Côte d’Azur” configura parcelamento clandestino do solo urbano, apesar de ato municipal que admitiu o desmembramento da área; (ii) estabelecer se convenção de condomínio e atas assembleares registradas em cartório transferem aos adquirentes das frações ideais o dever de regularização urbanística e de implantação da infraestrutura essencial; e (iii) determinar se a ocupação consolidada da área e a alegada ausência de afronta ao Plano Diretor afastam a irregularidade do empreendimento e o dever de regularização; (iv) definir se subsiste a responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari pela execução da infraestrutura urbana básica nas áreas efetivamente consolidadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aprovação administrativa limitou-se ao desmembramento da gleba em quadras autônomas e não abrangeu abertura de vias, criação de logradouros públicos, constituição de condomínio edilício ou horizontal, nem aprovação de loteamento submetido ao regime da Lei nº 6.766/1979, de modo que o ato municipal não legitima a ocupação individualizada das frações nem a exploração residencial implementada pelos apelantes.

A comercialização de frações ideais como se o imóvel integrasse o “Côte d’Azur Condomínio Privê”, sem aprovação municipal para a modalidade de parcelamento efetivamente implementada, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis e sem memorial de incorporação regularmente registrado, caracteriza expediente típico de parcelamento irregular do solo urbano e mantém a clandestinidade do empreendimento.

Convenção de condomínio e atas assembleares disciplinam interesses internos entre particulares, mas não afastam normas urbanísticas de ordem pública, porque o dever de promover a aprovação regular do empreendimento e de implantar a infraestrutura essencial decorre diretamente da legislação e recai primariamente sobre o loteador, sem possibilidade de exoneração por ajuste privado.

A inexistência de afronta ao Plano Diretor não afasta a irregularidade reconhecida, porque a ilicitude decorre do descumprimento das exigências da Lei nº 6.766/1979, diploma de observância obrigatória em todo o território nacional.

A consolidação da ocupação com edificações habitadas não convalida o ilícito nem mitiga o dever de regularização, ao contrário, reforça a urgência da tutela urbanística e sanitária em proteção à função social da propriedade, à segurança dos ocupantes e ao adequado ordenamento territorial.

A prova técnica apontou ausência de rede regular de esgotamento sanitário, abastecimento de água, pavimentação, drenagem e iluminação pública adequadas, o que confirma a procedência da obrigação de regularizar o empreendimento e justifica, em reexame necessário, a manutenção da responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari pela infraestrutura urbana básica nas áreas efetivamente consolidadas, com preservação do direito de regresso contra o loteador, em consonância com o entendimento do STJ no AREsp nº 1.678.232/SP.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A aprovação municipal restrita ao desmembramento da gleba não supre a aprovação específica exigida para o loteamento urbano nem afasta a clandestinidade do parcelamento efetivamente implementado.

A comercialização de frações ideais sem aprovação da modalidade de parcelamento, sem registro imobiliário e sem implantação de infraestrutura essencial configura parcelamento irregular do solo urbano.

Convenção de condomínio e atas assembleares não transferem aos adquirentes o dever de regularização urbanística, que recai primariamente sobre o empreendedor.

A ocupação consolidada da área não convalida o ilícito urbanístico nem afasta o dever de regularização do empreendimento.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA Nº 0008105-45.2016.8.08.0021

APELANTE:
AFF REPRESENTAÇÕES CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES SC LTDA. E FRANCISCO FREDERICO REBOUÇAS GONÇALVES

APELADO:
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado,
AFF REPRESENTAÇÕES CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES SC LTDA.
e
FRANCISCO FREDERICO REBOUÇAS GONÇALVES
interpôs APELAÇÃO CÍVEL contra a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara de Fazenda Pública Municipal e Estadual de Guarapari/ES, nos autos da Ação Civil Pública, ajuizada pelo
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
contra
AFF REPRESENTAÇÕES CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES SC LTDA., FRANCISCO FREDERICO REBOUÇAS GONÇALVES
e
MUNICÍPIO DE GUARAPARI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar os recorrentes à completa regularização do Loteamento “Cote D’Azur”, com responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari para a implantação da infraestrutura essencial, fixação de multa diária e rejeição dos pedidos indenizatórios, além de prejudicar os pedidos de desfazimento do empreendimento e de indenização por dano moral coletivo.

Em suas razões, os recorrentes alegam que o empreendimento foi concebido, no início da década de 1990, sob a forma de venda de frações ideais de terreno a preço de custo, cabendo aos adquirentes, reunidos em condomínio, a assunção dos encargos financeiros, burocráticos e materiais relativos à regularização e à implantação da infraestrutura. Sustentam que a sentença deixou de enfrentar documentos relevantes, notadamente convenção de condomínio e atas de assembleias registradas em cartório, que demonstrariam a constituição do condomínio e a assunção coletiva das obrigações pelos compradores. Afirmam, ainda, que o laudo pericial registra a existência de construções habitadas, muros e outras estruturas, circunstância que inviabilizaria intervenções na área, e acrescentam que a prova técnica afastaria violação ao Plano Diretor e a diretrizes urbanísticas, razão pela qual defendem a inexistência de clandestinidade do empreendimento e requerem a reforma integral da sentença, com a atribuição da responsabilidade pela regularização aos adquirentes das frações ideais.

Com isso, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecer que a responsabilidade pela regularização do empreendimento recai sobre os compradores das frações ideais, afastar a alegada clandestinidade do imóvel e redistribuir as custas processuais.

Muito bem. Inicialmente, observa-se que a ação civil pública foi ajuizada para apurar a implantação e a comercialização do empreendimento denominado “Côte d’Azur”, situado na área “Fazenda Palmeiras”, em Guarapari, sob a alegação de parcelamento clandestino do solo. Segundo a inicial, os réus promoveram a venda de frações ideais do imóvel sem prévia aprovação do parcelamento pelo Município, sem registro imobiliário correspondente e sem implantação da infraestrutura básica exigida pela Lei nº 6.766/79.

Após examinar detidamente os autos, verifica-se que o provimento jurisdicional de primeiro grau conferiu a adequada solução à lide. A controvérsia recursal cinge-se ao exame da irregularidade do empreendimento 'Cote D'Azur'.

Os elementos de prova carreados aos autos evidenciam que a aprovação administrativa do projeto pelo Município de Guarapari limitou-se à divisão da área em seis quadras autônomas, sem contemplar a abertura de vias, a criação de logradouros públicos, a constituição de condomínio edilício ou horizontal, nem a aprovação de loteamento submetido ao regime jurídico da Lei nº 6.766/79. Cuida-se, portanto, de ato administrativo restrito ao desmembramento, que não se presta a legitimar a posterior ocupação individualizada das frações resultantes nem a exploração de empreendimento residencial nos moldes em que efetivamente comercializado pelos apelados.

O ato administrativo em tela circunscreve-se ao fracionamento precário do imóvel, carecendo de aptidão jurídica para convalidar a posterior exploração imobiliária ou a consolidação de unidades habitacionais autônomas. A chancela pública para o desmembramento por certo não supre a necessidade de licenciamento específico para o
loteamento urbano
, permanecendo a atividade sob a pecha da clandestinidade.

Constata-se, portanto, que apesar de inexistirem aprovação municipal para a modalidade de parcelamento efetivamente implementada, registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis e memorial de incorporação regularmente registrado, os réus passaram a comercializar frações ideais das glebas resultantes, como se o empreendimento fosse um condomínio residencial denominado “Côte d’Azur Condomínio Privê”. A forma de comercialização adotada revela típico expediente de parcelamento irregular do solo urbano, utilizado para contornar as exigências legais de aprovação, registro e implantação da infraestrutura mínima indispensável à ocupação regular da área.

No que pertine à tese dos recorrentes de que a convenção de condomínio e as atas assembleares seriam aptas a transferir aos adquirentes a responsabilidade pela regularização urbanística do empreendimento não merece acolhida. Tais documentos, embora possam disciplinar interesses internos entre particulares, não possuem eficácia para afastar a incidência de normas de ordem pública que regem o parcelamento do solo urbano. O dever jurídico de promover a regular aprovação do empreendimento e de implementar a infraestrutura essencial decorre diretamente da legislação urbanística e recai, primordialmente, sobre o loteador, na qualidade de empreendedor e instituidor do parcelamento, não sendo suscetível de exoneração por ajuste privado celebrado com terceiros.

Igualmente improcede a alegação de inexistência de clandestinidade em razão da suposta ausência de afronta ao Plano Diretor então vigente. A irregularidade reconhecida na origem não decorre, propriamente, da violação a diretrizes municipais específicas, mas do descumprimento das exigências impostas pela Lei nº 6.766/79, diploma de observância obrigatória em todo o território nacional.

Ademais, a consolidação fática da ocupação mediante edificações habitadas não opera a convalidação do ilícito, tampouco possui o condão de mitigar o dever jurídico de regularização. A existência de situações consolidadas não se sobrepõe à natureza cogente das normas de ordem pública que regem o parcelamento do solo. Ao contrário, tal circunstância reforça a urgência da tutela urbanística e sanitária, em proteção à função social da propriedade, à segurança dos ocupantes e ao adequado ordenamento territorial.

Conforme destacado no parecer da douta Procuradoria de Justiça Cível (id 18805410), a prova técnica demonstrou a inexistência de rede regular de esgotamento sanitário, abastecimento de água, pavimentação, drenagem e iluminação pública adequadas, o que confirma o acerto da solução adotada na origem.

A sentença, ao impor aos apelantes a obrigação de promover a completa regularização do empreendimento e ao atribuir ao Município responsabilidade subsidiária quanto à infraestrutura essencial nas áreas já ocupadas, observou, com proporcionalidade, a natureza da controvérsia, a repartição das responsabilidades e a tutela do interesse público envolvido.

Assim, denota-se que o inconformismo recursal não subsiste diante da fundamentação exarada na sentença, a qual procedeu à escorreita valoração do acervo probatório, em estrita observância aos ditames da
Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano)
.

Por derradeiro, em sede de
reexame necessário
, impõe-se a confirmação da responsabilidade subsidiária do Município de Guarapari quanto à execução das obras de infraestrutura urbana básica. Tal obrigação, de natureza sucessiva, restringe-se às áreas efetivamente consolidadas, visando à regularização do núcleo urbano e à concretização do
mínimo existencial
aos ocupantes. Referida conclusão coaduna-se com entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça (v.g.
AREsp 1.678.232/SP
), preservando-se o
direito de regresso
da municipalidade em face do loteador, devedor originário e causador do dano.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo integralmente a sentença.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.