Tribunal: TJES
Processo: 5020543-24.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Liminar
Data de julgamento: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DIRETA DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA AO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE DO BANCO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS CONHECIDOS. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação de resilição contratual ajuizada por adquirentes de imóvel contra instituição financeira e empresa do ramo imobiliário, visando: (i) suspensão das cobranças do financiamento; (ii) rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; e (iii) indenização por danos morais. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos apenas para declarar a rescisão do contrato firmado entre os autores e o banco, com devolução de 75% da quantia paga, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida, reconhecendo a ilegitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A e distribuindo os ônus da sucumbência de forma proporcional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a instituição financeira, na condição de vendedora do imóvel, possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação; (ii) estabelecer se a incorporadora Gran Viver Urbanismo S/A deve ser mantida na lide como parte legítima; e (iii) determinar a correção da distribuição da sucumbência conforme os pedidos acolhidos e rejeitados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhece-se a legitimidade passiva do banco, pois foi a parte vendedora no contrato de compra e venda firmado diretamente com os autores, constando como titular do domínio e da posse do imóvel objeto da avença.

Afasta-se a legitimidade da incorporadora, pois não integrou a relação contratual discutida nos autos e não há prova de sua participação direta na negociação ou responsabilidade pela entrega do imóvel, não se aplicando à hipótese a teoria da aparência.

Inexiste previsão contratual de prazo para entrega do lote adquirido, tampouco obrigação do banco Apelado quanto à realização das obras de infraestrutura, o que impede o reconhecimento de inadimplemento contratual por atraso.

A rescisão do contrato ocorreu por conveniência dos autores, plenamente cientes da ausência de prazo de entrega, razão pela qual é legítima a devolução parcial dos valores pagos, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

A distribuição da sucumbência obedeceu aos critérios do art. 86 do CPC, pois os autores decaíram da maior parte de seus pedidos, justificando a fixação dos honorários e sua majoração em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos. Negado provimento a ambos os apelos.

Tese de julgamento
:

A instituição financeira que figura como vendedora direta do imóvel no contrato de compra e venda possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

A incorporadora que não integra a relação contratual e não assume obrigações relativas ao negócio não é parte legítima para responder por pretensões fundadas exclusivamente no contrato de compra e venda celebrado com terceiro.

A ausência de previsão contratual de prazo de entrega do imóvel impede a configuração de inadimplemento contratual por atraso, afastando a possibilidade de responsabilização por danos morais ou devolução integral de valores.

Sendo a rescisão contratual motivada por iniciativa do comprador, é cabível a restituição parcial das quantias pagas, conforme entendimento pacificado pelo STJ.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o grau de sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, §2º e 11; 86; 485, VI. CC, art. 405.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AREsp n. 2.932.949/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 25.08.2025, DJEN 29.08.2025.
TJES, Apelação Cível n.º 0016018-89.2019.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 26.06.2024.
TJES, Apelação Cível n.º 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 10.07.2024.
TJES, Apelação Cível n.º 0004215-12.2019.8.08.0048, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 18.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5020543-24.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TATIANE KARINA PERPETUA e outros (2)

APELADO: GRAN VIVER URBANISMO S/A e outros (3)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DIRETA DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA AO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE DO BANCO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS CONHECIDOS. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação de resilição contratual ajuizada por adquirentes de imóvel contra instituição financeira e empresa do ramo imobiliário, visando: (i) suspensão das cobranças do financiamento; (ii) rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; e (iii) indenização por danos morais. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos apenas para declarar a rescisão do contrato firmado entre os autores e o banco, com devolução de 75% da quantia paga, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida, reconhecendo a ilegitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A e distribuindo os ônus da sucumbência de forma proporcional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a instituição financeira, na condição de vendedora do imóvel, possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação; (ii) estabelecer se a incorporadora Gran Viver Urbanismo S/A deve ser mantida na lide como parte legítima; e (iii) determinar a correção da distribuição da sucumbência conforme os pedidos acolhidos e rejeitados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhece-se a legitimidade passiva do banco, pois foi a parte vendedora no contrato de compra e venda firmado diretamente com os autores, constando como titular do domínio e da posse do imóvel objeto da avença.

Afasta-se a legitimidade da incorporadora, pois não integrou a relação contratual discutida nos autos e não há prova de sua participação direta na negociação ou responsabilidade pela entrega do imóvel, não se aplicando à hipótese a teoria da aparência.

Inexiste previsão contratual de prazo para entrega do lote adquirido, tampouco obrigação do banco Apelado quanto à realização das obras de infraestrutura, o que impede o reconhecimento de inadimplemento contratual por atraso.

A rescisão do contrato ocorreu por conveniência dos autores, plenamente cientes da ausência de prazo de entrega, razão pela qual é legítima a devolução parcial dos valores pagos, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

A distribuição da sucumbência obedeceu aos critérios do art. 86 do CPC, pois os autores decaíram da maior parte de seus pedidos, justificando a fixação dos honorários e sua majoração em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos. Negado provimento a ambos os apelos.

Tese de julgamento
:

A instituição financeira que figura como vendedora direta do imóvel no contrato de compra e venda possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

A incorporadora que não integra a relação contratual e não assume obrigações relativas ao negócio não é parte legítima para responder por pretensões fundadas exclusivamente no contrato de compra e venda celebrado com terceiro.

A ausência de previsão contratual de prazo de entrega do imóvel impede a configuração de inadimplemento contratual por atraso, afastando a possibilidade de responsabilização por danos morais ou devolução integral de valores.

Sendo a rescisão contratual motivada por iniciativa do comprador, é cabível a restituição parcial das quantias pagas, conforme entendimento pacificado pelo STJ.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o grau de sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, §2º e 11; 86; 485, VI. CC, art. 405.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AREsp n. 2.932.949/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 25.08.2025, DJEN 29.08.2025.
TJES, Apelação Cível n.º 0016018-89.2019.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 26.06.2024.
TJES, Apelação Cível n.º 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 10.07.2024.
TJES, Apelação Cível n.º 0004215-12.2019.8.08.0048, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 18.09.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso interposto pelo Banco Semear S/A e negar provimento ao recurso dos autores, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5020543-24.2022.8.08.0048

APELANTES/APELADOS: TATIANE KARINA PERPETUA, LEONARDO COSTA e BANCO SEMEAR S/A

APELADA: GRAN VIVER URBANISMO S/A

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, consta dos autos que Tatiane Karina Perpétua e Leonardo Costa ajuizaram “
Ação de Resilição Contratual
” (id 13260921) em face de Gran Viver Urbanismo S/A e Banco Semear S/A na qual formularam o seguinte pedido:

“c) Seja deferida a TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA, inaudita altera pars, para o fim de declarar a suspensão imediata dos efeitos do contrato de financiamento existente determinando que a segunda Ré BANCO SEMEAR se abstenha de promover a cobrança das parcelas do financiamento, até o deslinde final da lide, e que seja confirmada em sede de Sentença, tornando definitivos os seus efeitos;

d) Declarada a rescisão contratual em face da Requerida, condenando ao ressarcimento integral dos valores pagos, que somam a monta de R$12.736,78 (doze mil setecentos e trinta e seis reais e setenta e oito centavos);

e) Seja a requerida condenada a indenizar a Requerente, sendo o debitum quantum, no tocante a reparação dos danos morais sofridos pelos Requerentes durante a relação de consumo no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais);”

Como fundamentos de fato e de direito que deram origem à demanda, informaram que em 30.11.2021 celebraram contrato de compra e venda com a Gran Viver que tinha como objeto a aquisição do imóvel caracterizado como Lote 13, Quadra 06, no loteamento “Cidade Verde Serra”, Bairro Continental, Serra/ES.

O pagamento, viabilizado por alienação fiduciária com o Banco Semear, foi pactuado em 200 parcelas mensais de R$ 764,39 (setecentos e sessenta e quatro reais e trinta e nove centavos), além de duas parcelas intermediárias mensais e consecutivas de R$ 2.352,71 (dois mil, trezentos e cinquenta e dois reais e setenta e um centavos), totalizando R$ 157.583,42 (cento e cinquenta e sete mil quinhentos e oitenta e três reais e quarenta e dois centavos).

Alegaram, ainda, que o contrato previa a imissão na posse precária do imóvel logo após a assinatura do instrumento, o que não teria ocorrido e que, após passados nove meses, o imóvel ainda não havia sido entregue, até que, em 22.06.2022, receberam e-mail da Gran Viver com a informação de que não havia previsão definida para a entrega do terreno, circunstância que configuraria inadimplemento contratual.

Após o regular processamento do feito, a MM.ª Juíza
a quo
proferiu a Sentença recorrida (id 13261733 e integrada no id 13261737), na qual assim concluiu:

“Ante o expendido, confirmo a tutela de urgência deferida no id. 21292351, pois a suspensão das cobranças é impositiva em razão da rescisão, e julgo parcialmente procedentes os pedidos dos autores para resolver o contrato firmado entre as partes, por conveniência dos autores, mediante a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga (R$ 14.317,76 - id. 17424823), devidamente corrigida pelo índice adotado pela Corregedoria Geral de Justiça do Espírito Santo a partir do efetivo pagamento de cada prestação, e acrescida de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta.

(...).

Outrossim, extingo o processo sem resolução do mérito em relação à ré Gran Viver Urbanismo S/A, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, ante o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, condenando os autores ao pagamento de honorários sucumbenciais ao patrono dessa ré, que fixo em 10% sobre o valor da causa, na forma do artigo 85, § 2º do CPC.”

Tanto os Autores (Tatiane Karina Perpétua e Leonardo Costa, id 13261739), quanto o Banco Semear S/A (id 13261742), inconformados com os termos da Sentença, interpuseram Apelação Cível com pedido de reforma do
decisum
, recursos estes que passo a examinar.

Apelação Cível interposta por Banco Semear S/A

Na Apelação Cível interposta pelo Banco Semear, ora Apelante, há reiteração do argumento de que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, porquanto “
não se comprometeu a edificar o empreendimento adquirido pelos Apelados, não sendo ele o responsável pela realização e/ou fiscalização da obra, e não podendo, portanto, assumir qualquer responsabilidade diante do suposto atraso havido
” (página 06).

Como mérito, aduz que os ora Apelados não comprovaram atraso na entrega do empreendimento, até porque o contrato por ele firmado não continha nenhuma data estipulada para tal fato e, ainda, que não tiveram nenhuma responsabilidade pela entrega do imóvel.

A questão alusiva à ilegitimidade do Banco Apelante, insta informar, foi rejeitada na Sentença ao argumento de que foi ele “
quem figur(ou)

no contrato de compra e venda (ids. 17424823 e 17424824), emitiu a descrição das parcelas a serem pagas (id. 17424831) e recebeu os pagamentos decorrentes do negócio (ids. 17424832)
”, de modo que haveria “
liame entre a pretensão deduzida e esse réu
”.

No ponto em análise, necessário destacar que o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento sedimentado em relação às instituições bancárias que financiam contratos de compra e venda firmados por particular, como se vê no seguinte julgado:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AGENTE FINANCEIRO NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. REVISÃO DA CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1.
O entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade do banco está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; não o é se atuar meramente como agente financeiro
. 2. No caso em apreço, com base nos elementos fáticos da causa, o Tribunal estadual concluiu que o banco agiu apenas como agente financeiro do empreendimento imobiliário, mas, atuou como executor da política habitacional, o que configura, excepcionalmente, a sua responsabilidade para responder pelos vícios construtivos apresentados. Rever tal entendimento encontra óbice nos enunciados das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.932.949/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025). (Sem grifo no original).

Este egrégio Tribunal de Justiça (TJES), aliás, já teve oportunidade de concluir que o Banco Apelante, no empreendimento indicado na petição inicial (“Cidade Verde Serra”), atuou apenas como agente financeiro, de modo que não teria legitimidade para figurar no polo passivo da demanda - os legitimados seriam a construtora e a incorporadora. Neste sentido, cito os seguintes julgados, inclusive um de minha relatoria:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. Dano moral. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I –
Resta consolidado nesta Corte o entendimento de que, no âmbito dos contratos firmados com os consumidores para a venda de terrenos do loteamento Cidade Verde Serra, figura a Gran Viver Urbanimos S/A como parte legítima para figura no polo passivo, pois enquanto sócia majoritária/controladora da Contratante, compôs toda campanha publicitária na venda dos lotes, dispondo de seu nome para atrair consumidores para o negócio, sendo claro nesse sentido o material probatório acostado na exordial
. II - À luz do entendimento do STJ revela-se correta a sentença que, face a inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, rescinde o contrato, determina a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e ainda, impõe condenação ao pagamento de dano de ordem moral. Súmula 543. III - Os juros moratórios incidem desde a citação no caso de resolução de compra e venda causada pela vendedora, em decorrência da responsabilidade contratual pelas perdas e danos. IV – Sobre a condenação por danos morais deverá incidir correção monetária pelo IPCA-E, desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ) vedada a cumulação com juros, sob pena de bis in idem. Sentença integra ex officio, enquanto matéria de ordem pública. V - Recurso conhecido e improvido. (Apelação Cível n.º 0016018-89.2019.8.08.0048, Relator: Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, julgado pela Terceira Câmara Cível em 26.06.2024). (Sem grifo no original).

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA E DA INCORPORADORA RESPONSÁVEL PELA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – TERMO DE CESSÃO DE CRÉDITO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA – TEMA REPETITIVO 971 – RECURSOS CONHECIDOS PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS REQUERIDAS. 1.
A presente demanda foi ajuizada em face da promitente vendedora, assim como em face da empresa que divulgou o empreendimento imobiliário, loteadora que se apresentou como incorporadora responsável pela realização do empreendimento, cujas comunicações foram por ela intermediadas, ambas legítimas para figurarem no polo passivo da demanda que busca a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos e inversão da cláusula penal por culpa das responsáveis pelo empreendimento
. 2. A legitimidade das responsáveis pelo empreendimento não é afastada pelo fato de ter sido firmado termo de cessão de créditos em favor de instituição financeira, o qual não transferiu ao banco cessionário nenhuma responsabilidade pelo empreendimento, mas somente créditos decorrentes de alguns contratos de compra e venda. 3.
Em relação à instituição financeira à qual foram cedidos os referidos créditos dos contratos de compra e venda dos imóveis (no caso concreto, de apenas um dos imóveis, pois o outro foi pago à vista), não há que se falar em sua legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, porquanto não foi a responsável pelo inadimplemento contratual, e o simples fato de fazer parte do mesmo grupo econômico, isoladamente, não atrai sua responsabilidade
. 4. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto, in casu, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, as responsáveis pelo empreendimento incidiram em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue. 5. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade. 6. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva das empreendedoras, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ. 7. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente às empreendedoras, devendo a restituição ser paga integralmente. 8. Nas hipóteses em que o promitente vendedor deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC. Precedentes do STJ. 9. A correção monetária deve incidir a partir do desembolso de cada parcela nos casos em que se determina o ressarcimento do comprador, nos termos da súmula 43 do c. STJ. 10. Em relação à multa de 10%, em sede de recurso especial repetitivo (tema 971), o STJ definiu que, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento de indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto. 11. Recursos conhecidos para DAR PROVIMENTO ao recurso do BANCO SEMEAR S/A e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e da GRAN VIVER URBANISMO S/A. 12. Condenação dos requerentes/apelados ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da instituição financeira, cuja ilegitimidade passiva fora reconhecida, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa. (Apelação Cível n.º 0018049-48.2020.8.08.0048, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, julgado pela Segunda Câmara Cível em 10.07.2024). (Sem grifo no original).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. TEORIA DA APARÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CESSIONÁRIA. SOLIDARIEDADE AFASTADA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA REVERSA. TEMA 971/STJ. RECURSO DESPROVIDO. RECURSO PROVIDO. 1.
As empresas responsáveis pela construção estão sediadas no mesmo endereço e atuam em conjunto na comercialização do imóvel. Deste modo, ainda que apenas uma delas conste como promitente no contrato de compra e venda, em razão da teoria da aparência, ambas as empresas possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar afastada
. 2. A empresa que atua apenas como cessionária dos créditos imobiliários, sem assumir posição no contrato de promessa de compra e venda, não pode ser responsabilizada de forma solidária à construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Não prospera a alegação de que o atraso nas obras se deu por motivo de caso fortuito ou força maior e que isto impediria a rescisão contratual por parte do comprador, tendo em vista o entendimento do c. STJ de que o “fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO). 4. Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor. 5. O c. STJ firmou tese, no julgamento do Terma n. 971, no sentido de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (REsp n. 1.631.485/DF). 6. Recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A conhecido e desprovido. 7. Recurso de Red Performance Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados conhecido e provido. (Apelação Cível n.º 0004215-12.2019.8.08.0048, Relator: Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado pela Quarta Câmara Cível em 18.09.2024). (Sem grifo no original).

A análise jurisprudencial, se isolada, revelaria o equívoco na Sentença, uma vez que a Magistrada teria adotado conclusão diametralmente oposta, isto é, declarou a ilegitimidade da construtora/incorporadora e a legitimidade do
suposto
agente financeiro.

Ocorre que há peculiaridade no caso em análise que permite alcançar conclusão diversa do entendimento exposto nos arestos antes mencionados; no caso, enquanto nos Acórdãos citados o contrato foi firmado entre o consumidor/comprador e as responsáveis pelo empreendimento (Gran Viver Urbanismo S/A e Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A), na hipótese em julgamento o negócio jurídico (id 13260925 e id 13260926) foi estabelecido apenas e tão somente entre o Apelado e o Banco Apelante que, inclusive, expressamente declarou ser:

“(...) a justo título, o titular do domínio e da posse do IMÓVEL identificado no Quadro IV, o qual se encontra livre e desembaraçado de qualquer ônus real, pessoal ou fiscal, judicial ou extrajudicial.” (Cláusula 1.1, página 06 do id 13260925).

Como se vê, a hipótese dos autos é diversa porque tratou-se, o negócio jurídico firmado entre as partes, de verdadeiro contrato de compra e venda a prazo de um lote anteriormente adquirido pela vendedora, ora Apelante, e os compradores, ora Apelados.

O Banco Apelante, neste sentido, de fato, embora legitimado porque foi quem figurou no contrato firmado com os Apelados, em nenhum momento se obrigou a realizar o empreendimento; apenas vendeu, como antes dito, um imóvel que havia anteriormente adquirido.

Assim, em razão destas peculiaridades do caso concreto, insustentável a alegação do Apelante de que seria parte ilegítima, afinal, a rescisão do contrato só é possível com quem nele figurou como parte - exatamente o Apelante.

Em relação ao atraso na obra e a responsabilidade pelo empreendimento,
data venia
, o recurso não pode nem mesmo ser conhecido, uma vez que, na Sentença, a própria Magistrada já reconheceu a ausência de responsabilidade do Apelante.

Do exposto, conheço em parte o recurso interposto pelo Apelante para, na parte conhecida, negar provimento ao apelo.

É como voto.

Apelação Cível interposta por Tatiane Karina Perpétua e Leonardo Costa

No apelo interposto pelos Autores da demanda, doravante apenas Apelantes, o pedido de reforma da Sentença é fundamentado na alegação de que restou comprovada a legitimidade passiva da Gran Viver Urbanismo S/A, não tiveram culpa na rescisão contratual, dado o atraso na entrega do empreendimento e, ainda, que houve equívoco na distribuição da sucumbência.

Com a devida vênia dos Apelantes, a pretensão recursal em exame não é capaz de prosperar, porquanto, como dito no voto do Banco ora Apelado, a compra e venda foi firmada exclusivamente entre Apelantes e Apelado, com nenhuma interferência da incorporadora.

As conversas de aplicativos de mensagens que acompanham a petição inicial e foram citadas nas razões recursais,
data venia
, não sugerem a legitimidade da Gran Viver, uma vez que todas elas informam conversa dos Apelantes com corretores de imóveis filiados a imobiliárias responsáveis pela comercialização do empreendimento indicado na petição inicial (loteamento “Cidade Verde Serra”).

Não há, na troca de mensagens citada (ids 13260930 a 13261686), por exemplo, nenhuma promessa de prazo de entrega do empreendimento, assunção de responsabilidade pelas obras de infraestrutura ou questões ligadas ao financiamento, mas apenas conversa usualmente comum entre o interessado na aquisição com os profissionais responsáveis pela comercialização de empreendimento imobiliário (corretores de imóveis).

Quanto ao atraso na obra, a pretensão recursal também não prospera, já que, como antes dito, a compra e venda foi firmada com o proprietário do bem (o Banco Apelado) não responsável pelo empreendimento, daí porque, como reconheceu a Juíza, não havia prazo contratual para entrega do imóvel. Neste sentido, aliás, o seguinte trecho da Sentença:

“Vejo que, quando os autores adquiriram o empreendimento, tinham ciência de que ele não estava concluído, conforme consta na descrição do imóvel objeto do contrato (id. 17424823).

Não se pode, portanto, invocar a cláusula genérica de imissão na posse quando da assinatura do instrumento (cláusula 1.3) para justificar a obrigatoriedade de entrega imediata do imóvel, como pretendem os demandantes, não apenas em razão da natureza precária da posse prevista naquela cláusula, mas, sobretudo, ante a informação expressa de que o imóvel não estava entregue/pronto, inserida de forma cristalina no Quadro IV, alínea f, do contrato assinado pelos compradores, do qual não podem alegar desconhecimento.

Soma-se a isso o fato de não haver no contrato nenhum prazo previsto para a entrega do empreendimento, mesmo porque, salvo melhor juízo, a instituição financeira não é a responsável pela construção das obras, mas, apenas, pelo financiamento das prestações. Inclusive, os próprios autores, em réplica (id. 27007394, p. 13), alegaram que não foi o banco quem deu causa ao atraso na entrega da obra, mas formularam contra ele sua pretensão em razão de ter recebido os pagamentos. De toda sorte, ainda que se considere que o banco, na condição de vendedor do imóvel, seria, ao menos, corresponsável pela entrega do empreendimento, o fato é que o contrato não previu nenhum prazo para a conclusão das obras, para que possa ser configurado eventual atraso e, daí, decorrer sua responsabilização.

E não é só. Mesmo que se levasse em conta o prazo de entrega mencionado pela Gran Viver na contestação (id. 23158312), qual seja, setembro/2019, ainda que sem a juntada de qualquer documento que o preveja, a pretensão autoral não prosperaria, pois os compradores firmaram o contrato em data muito posterior (novembro/2021), e não poderiam utilizar aquele prazo como parâmetro para justificar qualquer descumprimento oriundo do atraso na entrega do loteamento.

O cenário que se descortina, portanto, é que, quando os autores celebraram a compra e venda, tinham ciência de que o loteamento não estava finalizado, e não lhes foi prometida nenhuma data para conclusão das obras. Não se pode responsabilizar o réu por descumprimento de um prazo que sequer foi previsto, sendo descabida qualquer indenização decorrente desse argumento.”

Essas considerações ora mencionadas, insta salientar, também afastam o argumento de que não deram causa à rescisão, haja vista que, cientes de que o empreendimento não estava finalizado e que o Apelado não era responsável pela sua entrega, foram eles mesmos que solicitaram o desfazimento do negócio.

Já em relação à sucumbência, não há como dissentir da conclusão externada na Sentença, porquanto, de fato, os Apelantes decaíram da maior parte de seus pedidos - somente a rescisão foi procedente -, daí a incidência, como consta na Sentença, do art. 86 do Código de Processo Civil (CPC).

Do exposto, nego provimento ao recurso em exame e, em consequência, majoro a verba fixada na Sentença em 5% (cinco por cento).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para conhecer parcialmente do recurso interposto por
Banco Semear S. A.
e, na parte conhecida, negar provimento a ele, e negar provimento ao apelo de Tatiane Karina Perpétua e Leonardo Costa.