Tribunal: TJES
Processo: 5002397-64.2024.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-03-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5002397-64.2024.8.08.0047

APELANTES: LI WEILONG e CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

APELADOS: LI WEILONG e CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

JUÍZO PROLATOR: 1ª VARA CÍVEL DE SÃO MATEUS - DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. MULTA COMPENSATÓRIA INAPLICÁVEL AO CASO DE MORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. Caso em exame

Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a construtora à regularização do imóvel junto ao RGI e ao pagamento de indenização por danos morais, indeferindo, todavia, o pleito de aplicação de multa contratual de 20% (vinte por cento). O autor busca a aplicação da referida multa, enquanto a ré alega perda do objeto quanto à obrigação de fazer e inexistência de danos morais.

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a aplicação de multa contratual de natureza compensatória (Cláusula 13) em hipótese de cumprimento tardio da obrigação (mora), quando a parte autora opta pela manutenção do contrato; (ii) saber se persiste o interesse de agir quanto à obrigação de fazer diante da alegação de regularização do imóvel em data anterior ao ajuizamento, porém posterior ao prazo contratual; e (iii) verificar a configuração de danos morais indenizáveis decorrentes do atraso na entrega do empreendimento.

III. Razões de decidir
3. A cláusula penal estipulada expressamente para hipóteses de rescisão contratual ou inadimplemento absoluto (natureza compensatória) não pode ser aplicada em casos de mora simples quando o credor exige o cumprimento da prestação principal (regularização e entrega do bem). A cumulação da multa compensatória com a execução da obrigação implicaria desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa. Inexistindo previsão de multa moratória específica e não tendo sido pleiteados lucros cessantes, descabe a interpretação extensiva para criar sanção não pactuada. 4. O interesse de agir na obrigação de fazer persiste quando, a despeito da regularização documental tardia, restou configurado o descumprimento do prazo contratual de entrega. Entraves burocráticos ou impactos da pandemia de Covid-19, neste contexto, inserem-se no fortuito interno e não excluem a responsabilidade objetiva da fornecedora pelo atraso que ultrapassou inclusive os prazos de prorrogação. 5. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura de loteamento, frustrando a expectativa de moradia e fruição do bem pelo adquirente para além do razoável, configura dano moral in re ipsa. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. Dispositivo e tese
6. Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória, prevista para a hipótese de resolução do contrato, não é aplicável aos casos em que o credor opta pelo cumprimento da obrigação, ainda que tardio. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel destinado à moradia, ultrapassando o prazo de tolerância, enseja reparação por danos morais.”

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002397-64.2024.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LI WEILONG e outros

APELADO: CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros

RELATOR(A):DES.
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5002397-64.2024.8.08.0047

APELANTES: LI WEILONG e CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

APELADOS: LI WEILONG e CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

JUÍZO PROLATOR: 1ª VARA CÍVEL DE SÃO MATEUS - DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. MULTA COMPENSATÓRIA INAPLICÁVEL AO CASO DE MORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. Caso em exame

Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a construtora à regularização do imóvel junto ao RGI e ao pagamento de indenização por danos morais, indeferindo, todavia, o pleito de aplicação de multa contratual de 20% (vinte por cento). O autor busca a aplicação da referida multa, enquanto a ré alega perda do objeto quanto à obrigação de fazer e inexistência de danos morais.

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a aplicação de multa contratual de natureza compensatória (Cláusula 13) em hipótese de cumprimento tardio da obrigação (mora), quando a parte autora opta pela manutenção do contrato; (ii) saber se persiste o interesse de agir quanto à obrigação de fazer diante da alegação de regularização do imóvel em data anterior ao ajuizamento, porém posterior ao prazo contratual; e (iii) verificar a configuração de danos morais indenizáveis decorrentes do atraso na entrega do empreendimento.

III. Razões de decidir
3. A cláusula penal estipulada expressamente para hipóteses de rescisão contratual ou inadimplemento absoluto (natureza compensatória) não pode ser aplicada em casos de mora simples quando o credor exige o cumprimento da prestação principal (regularização e entrega do bem). A cumulação da multa compensatória com a execução da obrigação implicaria desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa. Inexistindo previsão de multa moratória específica e não tendo sido pleiteados lucros cessantes, descabe a interpretação extensiva para criar sanção não pactuada. 4. O interesse de agir na obrigação de fazer persiste quando, a despeito da regularização documental tardia, restou configurado o descumprimento do prazo contratual de entrega. Entraves burocráticos ou impactos da pandemia de Covid-19, neste contexto, inserem-se no fortuito interno e não excluem a responsabilidade objetiva da fornecedora pelo atraso que ultrapassou inclusive os prazos de prorrogação. 5. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura de loteamento, frustrando a expectativa de moradia e fruição do bem pelo adquirente para além do razoável, configura dano moral in re ipsa. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. Dispositivo e tese
6. Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória, prevista para a hipótese de resolução do contrato, não é aplicável aos casos em que o credor opta pelo cumprimento da obrigação, ainda que tardio. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel destinado à moradia, ultrapassando o prazo de tolerância, enseja reparação por danos morais.”

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5002397-64.2024.8.08.0047

APELANTES: LI WEILONG e CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

APELADOS: LI WEILONG e CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

JUÍZO PROLATOR: 1ª VARA CÍVEL DE SÃO MATEUS - DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO de ambos os recursos de apelação e, dada a conexidade das matérias, passo a analisá-los conjuntamente.

O cerne da controvérsia submetida a esta Egrégia Câmara reside na verificação do atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento urbano, na pertinência da incidência da multa contratual prevista na Cláusula 13, na configuração de danos morais indenizáveis decorrentes da demora e na persistência do interesse de agir quanto à obrigação de fazer referente à regularização documental do imóvel.

DO RECURSO DE LI WEILONG (1º APELANTE) – APLICAÇÃO DE MULTA

O autor insurge-se especificamente contra o capítulo da sentença que rejeitou o pedido de aplicação da multa de 20% sobre o valor do contrato, prevista na Cláusula 13 da avença.

A pretensão recursal, contudo, não merece acolhimento.

A análise detida da Cláusula 13 (ID 14442070), invocada pelo apelante, revela que a penalidade ali estipulada possui natureza eminentemente compensatória. A redação é clara ao vincular a incidência da multa às hipóteses de rescisão contratual ou inadimplemento absoluto que inviabilize a manutenção do negócio jurídico, conforme se extrai do trecho: “...impossibilitando a continuação da relação contratual celebrada...”.
In verbis:

13. Acordam as partes contratantes que, em caso de descumprimento das obrigações pactuadas no contrato de promessa de compra e venda ou em outro instrumento que faça parte integrante deste, resultante de dolo ou culpa,
impossibilitando a continuação da relação contratual celebrada
, responderá aquele que der causa por perdas e danos no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da obrigação principal, ou seja, do contrato devidamente corrigido, a ser atualizado monetariamente segundo índice oficial, além de juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional, nos termos do artigo 404 do Código Civil. (negritei)

No caso em tela, a postura processual do autor foi diametralmente oposta à hipótese de incidência da cláusula: ele não buscou a resolução do contrato, mas sim a sua execução específica, pleiteando o cumprimento da obrigação de fazer (entrega e regularização) e a manutenção do vínculo contratual. A jurisprudência pátria, em consonância com o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça, orienta-se no sentido de que é vedado estender a aplicação de cláusula penal compensatória — desenhada para a hipótese de ruptura do negócio — para casos de mora simples ou cumprimento tardio, quando a parte opta pelo adimplemento da obrigação.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. Insurgência dos autores. Arguida a necessidade de condenação da parte contrária ao pagamento de multa compensatória. Não acolhimento. Atraso na entrega de obra que não acarretou na rescisão contratual. Avença mantida, ainda que cumprida a destempo pela ré. Hipótese de aplicabilidade tão somente de multa moratória em razão do atraso. Tese rechaçada. Insurgência contra a base de cálculo utilizada para fins de multa moratória. Insubsistência. Deferimento da incidência da cláusula penal moratória nos termos postulados pelos autores na inicial. Dispositivo da sentença que, embora obscuro, deve ser analisado em conjunto com os demais elementos do pronunciamento (art. 489, §3º, do CPC). Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; APL 0318305-74.2015.8.24.0038; Oitava Câmara de Direito Civil; Relª Desª Fernanda Sell de Souto Goulart; Julg. 27/08/2024)

Tal transposição, se admitida, geraria grave desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, pois a multa compensatória (pré-fixação de perdas e danos totais) substituiria o cumprimento da obrigação principal, o que não é o caso, já que o autor exige cumulativamente o cumprimento da obrigação e a multa integral da rescisão.

Ademais, não cabe ao Poder Judiciário intervir na autonomia da vontade para criar sanção não pactuada entre as partes, realizando interpretação analógica extensiva para instituir uma multa moratória de 20% onde os contratantes não a estipularam expressamente para a hipótese de simples atraso. A aplicação do art. 408 do Código Civil pressupõe a existência de uma convenção acessória válida e aplicável à espécie, o que não se verifica no instrumento contratual sob análise.

Impende registrar, por fim, para reafirmar a impossibilidade de acolhimento do pleito recursal, que o Apelante Li Weilong não formulou pedido de lucros cessantes em sua petição inicial — verba que seria, em tese, a adequada para reparar os prejuízos materiais decorrentes da mora (privação do uso do bem). O que se evidencia, na verdade, é uma tentativa da parte de, diante da ausência de pedido indenizatório específico, aplicar a Cláusula 13 em sua extensão máxima, para além do que foi expressamente previsto e pactuado, utilizando-se de uma multa rescisória para cobrir lacunas de sua pretensão em uma ação de cumprimento de contrato.

Portanto, agiu com acerto o magistrado sentenciante ao indeferir a aplicação da multa da Cláusula 13, mantendo-se a sentença neste ponto.

DO RECURSO DE CRISTAL MORADA DO LAGO (2ª APELANTE)

A construtora ré, por sua vez, devolve a este Tribunal as matérias referentes à alegada perda do objeto quanto à obrigação de fazer e à inexistência de danos morais, sob o fundamento de que o imóvel já estaria regularizado antes mesmo da propositura da ação.

Também não lhe assiste razão em suas insurgências.

Quanto à preliminar de mérito imprópria referente à obrigação de fazer, embora a apelante alegue que a escritura já foi lavrada em momento anterior ao ajuizamento, a condenação imposta na sentença – “promover a disponibilização do imóvel para transferência... livre de embaraços” – possui natureza declaratória da existência do dever jurídico e condenatória quanto ao seu cumprimento tempestivo, o qual foi, de fato, desrespeitado. O contrato firmado em 03/03/2017 previa prazo de entrega de 3 anos (03/2020), prorrogável por mais 1 ano (03/2021).

O fato de a regularização ter ocorrido em momento posterior (segundo a ré, em 2022) não apaga o ilícito contratual nem retira o interesse do autor. Pelo contrário, tal fato confirma a mora, visto que o prazo final contratual (março de 2021) foi extrapolado. A sentença, ao confirmar a obrigação, consolida o direito do autor e serve de título executivo para eventuais pendências residuais ou embaraços administrativos que ainda possam impedir o pleno exercício dos atributos da propriedade. O interesse de agir reside, portanto, na necessidade de obter a tutela jurisdicional para declarar o inadimplemento e suas consequências.

No que tange aos danos morais, a situação vivenciada pelo autor ultrapassa o mero dissabor cotidiano ou simples inadimplemento contratual. O atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento urbano (pavimentação, saneamento, energia, etc.) impede que o adquirente usufrua plenamente do bem ou inicie a edificação de sua moradia, frustrando gravemente a função social do contrato e o direito de propriedade. Em caso similar:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA I . CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação indenizatória movida em face de construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A sentença reconheceu a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do empreendimento, determinando a restituição simples dos valores pagos a esse título; condenou a construtora ao pagamento da multa moratória prevista contratualmente e à devolução da taxa de assessoria e intervenção. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente . A Apelante pleiteia a reforma da sentença apenas para incluir a condenação por danos morais, sob alegação de prejuízos financeiros e violação de direitos personalíssimos devido ao atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, aliado à cobrança de taxas indevidas, configura dano moral indenizável; e (ii) estabelecer o valor adequado para eventual indenização por danos morais . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais. 4 .
O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização.

5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares .
IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00212925020168080012, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível)

O atraso injustificado frustra a legítima expectativa do consumidor que planejou sua vida contando com aquele prazo. A tentativa da ré de justificar a demora com base na pandemia de Covid-19 ou na burocracia administrativa (invocando a Lei 14.188/2021) não possui o condão de afastar sua responsabilidade objetiva. Trata-se de fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento imobiliário, que não pode ser transferido ao consumidor hipossuficiente. O prazo contratual, livremente pactuado, deve prevalecer sobre alterações legislativas posteriores que tratam apenas de prazos administrativos máximos perante o Poder Público para a validade do loteamento.

Nesse diapasão, deve ser prestigiado o princípio do
pacta sunt servanda
. O contrato faz lei entre as partes e o prazo nele estipulado gera legítima expectativa de cumprimento, não podendo ser unilateralmente alterado pela fornecedora.

Outrossim, ainda que se considere a dilação de prazo em decorrência da Pandemia de COVID-19, o que aliás, foi aventado na própria petição inicial, já transcorreu integralmente o referido prazo dilatado, isto é, ainda assim, configura-se o atraso na entrega do imóvel.

Quanto ao valor indenizatório, o
quantum
fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se razoável e proporcional, atendendo à dupla finalidade do instituto: compensar a vítima pelo abalo sofrido e desestimular a ofensora à reiteração da conduta ilícita. O valor encontra-se alinhado aos parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos de atraso de obra, não merecendo, portanto, qualquer redução.

DISPOSITIVO

Ante todo o exposto, conheço dos recursos interpostos e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ambas as partes para 12% (doze por cento). Tal percentual incidirá sobre o valor atualizado da condenação (no tocante à parte devida pela ré) e sobre o proveito econômico obtido ou valor atualizado da causa (no tocante à parte devida pelo autor), mantida a proporção de distribuição dos ônus fixada na origem (sucumbência recíproca) e observada a suspensão da exigibilidade em relação ao autor, caso seja beneficiário da gratuidade de justiça.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 02/03/2026 - 06/03/2026:

Acompanho o E. Relator.