Tribunal: TJES
Processo: 5017297-62.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação
Data de julgamento: 2026-05-21

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. LAUDO SUCINTO. FUNDADA DÚVIDA QUANTO AO VALOR. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO POR PERITO JUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóveis realizada por oficial de justiça, no âmbito de execução de débitos condominiais, mantendo a homologação do valor atribuído e viabilizando a adjudicação pelo condomínio exequente, sendo a insurgência fundada na existência de avaliação particular indicando valores significativamente superiores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a avaliação de imóveis realizada por oficial de justiça, de forma sucinta e sem detalhamento técnico, pode ser mantida diante da existência de elementos que suscitam fundada dúvida quanto ao valor atribuído, a justificar a realização de nova avaliação por perito judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A avaliação realizada por oficial de justiça, embora dotada de fé pública, apresenta presunção relativa de veracidade, podendo ser afastada diante de elementos que evidenciem inconsistência ou insuficiência técnica.

O laudo avaliativo mostra-se insuficiente quando não descreve de forma pormenorizada o bem, tampouco explicita os critérios utilizados, os imóveis paradigmas ou os profissionais consultados.

Não se pode exigir impugnação técnica aprofundada da parte quando o próprio laudo oficial carece de elementos mínimos que permitam a adequada contestação.

Laudo particular, ainda que unilateral, possui aptidão para suscitar dúvida relevante quando elaborado por profissional habilitado e contendo dados concretos sobre localização, mercado e valor do metro quadrado.

A significativa discrepância entre os valores atribuídos aos imóveis evidencia fundada dúvida quanto à avaliação, autorizando a realização de nova perícia, nos termos do art. 873, III, do CPC.

A realização de nova avaliação assegura a justa expropriação do bem, preservando o equilíbrio entre a satisfação do crédito e a menor onerosidade ao devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A avaliação realizada por oficial de justiça possui presunção relativa e pode ser afastada diante de fundada dúvida quanto ao valor atribuído.

A ausência de fundamentação técnica e detalhamento no laudo de avaliação justifica a realização de nova perícia judicial.

A apresentação de laudo particular fundamentado é suficiente para suscitar dúvida idônea e autorizar nova avaliação, nos termos do art. 873, III, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017297-62.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DENISE DOS SANTOS SIMOES

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO BONANZA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. LAUDO SUCINTO. FUNDADA DÚVIDA QUANTO AO VALOR. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO POR PERITO JUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóveis realizada por oficial de justiça, no âmbito de execução de débitos condominiais, mantendo a homologação do valor atribuído e viabilizando a adjudicação pelo condomínio exequente, sendo a insurgência fundada na existência de avaliação particular indicando valores significativamente superiores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a avaliação de imóveis realizada por oficial de justiça, de forma sucinta e sem detalhamento técnico, pode ser mantida diante da existência de elementos que suscitam fundada dúvida quanto ao valor atribuído, a justificar a realização de nova avaliação por perito judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A avaliação realizada por oficial de justiça, embora dotada de fé pública, apresenta presunção relativa de veracidade, podendo ser afastada diante de elementos que evidenciem inconsistência ou insuficiência técnica.

O laudo avaliativo mostra-se insuficiente quando não descreve de forma pormenorizada o bem, tampouco explicita os critérios utilizados, os imóveis paradigmas ou os profissionais consultados.

Não se pode exigir impugnação técnica aprofundada da parte quando o próprio laudo oficial carece de elementos mínimos que permitam a adequada contestação.

Laudo particular, ainda que unilateral, possui aptidão para suscitar dúvida relevante quando elaborado por profissional habilitado e contendo dados concretos sobre localização, mercado e valor do metro quadrado.

A significativa discrepância entre os valores atribuídos aos imóveis evidencia fundada dúvida quanto à avaliação, autorizando a realização de nova perícia, nos termos do art. 873, III, do CPC.

A realização de nova avaliação assegura a justa expropriação do bem, preservando o equilíbrio entre a satisfação do crédito e a menor onerosidade ao devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A avaliação realizada por oficial de justiça possui presunção relativa e pode ser afastada diante de fundada dúvida quanto ao valor atribuído.

A ausência de fundamentação técnica e detalhamento no laudo de avaliação justifica a realização de nova perícia judicial.

A apresentação de laudo particular fundamentado é suficiente para suscitar dúvida idônea e autorizar nova avaliação, nos termos do art. 873, III, do CPC.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da decisão proferida na instância singela que homologou a avaliação judicial dos imóveis de propriedade da recorrente, Denise dos Santos Simões, feita pelo oficial de justiça, de modo a possibilitar a adjudicação pelo Condomínio do Edifício Bonanza, no bojo da ação de execução de débitos condominiais por este promovida.

O magistrado singular rejeitou a impugnação oferecida pela recorrente, uma vez entender que não houve a devida impugnação aos métodos de avaliação, mas apenas uma irresignação com o valor apontado. Ainda, restou consignado que o laudo unilateral apresentado não teria o condão de relativizar o labor do oficial de justiça avaliador.

Inicialmente, recebi o recurso no efeito suspensivo, sobrestando o processamento da ação originária, ante o perigo de dano e a verossimilhança das alegações recursais.

Neste momento, mantenho o mesmo posicionamento.

E assim digo, porque do somatório de circunstâncias que permeiam estes autos, a realização de uma perícia judicial faz-se imprescindível.

De fato, quando o objetivo da parte é o de impugnar o laudo pericial, ela deverá apresentar elementos mínimos capazes de infirmar a conclusão alcançada.

No caso dos autos, é preciso registrar que a avaliação feita pelo oficial de justiça, e homologada na origem, embora possua fé pública, é deveras sucinta, apenas apontando que cada um dos dois imóveis comerciais era avaliado em R$80.000,00 (oitenta mil reais) e que teria sido utilizado o método comparativo baseado em informações de corretores de imóveis.

Ante a escassez de maiores informações acerca da diligência avaliativa, penso ser inviável exigir que a parte executada/agravante adote uma postura robusta, de modo a infirmar os critérios adotados no laudo de avaliação, pois o documento sequer nos dá muitos elementos a serem questionados, já que não houve indicação de quais profissionais foram consultados pelo oficial de justiça, tampouco os imóveis utilizados como referência.

A meu ver, a recorrente impugnou aquilo que era possível a partir do documento apresentado e o documento por ela trazido, embora seja unilateral, contém elementos que são imprescindíveis em uma diligência de avaliação, como por exemplo a localização do bem e a dinâmica do seu entorno, bem como o indicativo do preço de metro quadrado na região, isso, sem falar que foi assinado por um profissional habilitado junto ao respectivo conselho de classe.

Como se percebe dos documentos apresentados, o laudo unilateral demonstrou que as lojas vizinhas estão locadas, o edifício onde elas estão localizadas é vizinho da Câmara de Vereadores do Município de Guarapari, região de grande fluxo de pessoas, tendo as lojas um alto potencial, apontando para elas o importe de R$250.000,00 e R$245.000,00, valores superiores aos R$80.000,00, para cada uma, indicados pelo oficial de justiça avaliador.

Assim, penso que há nos autos elementos capazes de ensejar dúvida acerca da avaliação dos bens, o que, nos termos do artigo 873, III do Código de Processo Civil
1
, permite a realização de nova diligência.

Nesse sentido é o posicionamento deste órgão fracionário, vejamos:

“
[...]O art. 872 do CPC exige que o auto de avaliação contenha a descrição pormenorizada do bem, seu estado de conservação, características relevantes, valor estimado e a respectiva justificativa de preço, requisitos que não foram observados no laudo impugnado, o qual se limitou à descrição superficial da localização e dos cômodos do imóvel. O laudo de avaliação descumpre também ordem judicial anterior que determinava expressamente a apresentação de informações detalhadas sobre o bem, incluindo seu estado de conservação, características específicas, e o método utilizado para estimativa de valor. A presunção relativa de idoneidade do laudo do oficial de justiça pode ser afastada diante de "fundada dúvida" sobre o valor atribuído, conforme art. 873, III, do CPC, hipótese configurada no caso concreto em razão da ampla variação dos valores apresentados em laudos particulares juntados pelas partes. A amplitude entre as avaliações (R$850.000,00 a R$1.700.000,00), aliada à insuficiência técnica do laudo oficial, compromete o princípio da menor onerosidade para o devedor e justifica a realização de nova avaliação para assegurar a justa expropriação do bem.[...]” (TJES, AI 5000677-72.2025.8.08.0000, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 4ª Câmara Cível, Julgado em 22/10/2025)

Devo dizer que a referida diligência não terá o condão de prejudicar qualquer das partes, mas sim contribuir para o deslinde da causa de maneira efetiva, inclusive, possibilitando a realização de hasta pública já que a realização desta teria sido afastada ante o diminuto valor de venda em relação a extensão da dívida hoje existente.

Por fim, registro que a realização de nova diligência de avaliação não tem o condão de chancelar a inadimplência da parte agravante, a qual resta incontroversa, mas apenas de corrigir o caminho pelo qual vinha seguindo o trâmite do processo, possibilitando que a execução alcance o seu intento que é o de saldar a dívida, sem que haja o prejuízo desproporcional à parte devedora.

Diante do exposto, conheço do recurso e a ele
DOU PROVIMENTO
para, reformando a decisão objurgada, acolher a impugnação formulada pela devedora/agravante, determinando que seja procedida nova avaliação por perito judicial a ser nomeado pelo juízo primevo, seguindo o processo o seu regular trâmite.

É como voto.

1
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

[...]

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)