Tribunal: TJES
Processo: 0001848-48.2009.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-02-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001848-48.2009.8.08.0021

APELANTE:
AGÊNCIA MARÍTIMA UNIVERSAL LTDA

APELADOS:
AGENOR NICCHIO JUNIOR, ADRIANO MARIANO SCOPEL, LUIZ CEZAR REISEN, FERNANDO SOARES DE OLIVEIRA, LUIZ CESAR RIESEN

ÓRGÃO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARAPARI/ES

JUÍZA PROLATORA:
DRA. MÁRCIA PEREIRA RANGEL

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM PEDIDOS DE NULIDADE E RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA AÇÃO APÓS CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO RÉU. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO BILATERAL E DIREITOS IMOBILIÁRIOS. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. NULIDADE DA SENTENÇA DECLARADA DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Agência Marítima Universal Ltda. contra sentença que homologou desistência da ação em relação à Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., extinguindo o processo sem resolução do mérito nesse ponto, e, no mais, declarou a nulidade de contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, rescindiu contrato firmado entre a incorporadora e a apelante por inadimplemento, ratificou a imissão de posse do autor nos imóveis e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a homologação da desistência da ação após a apresentação de contestação, sem o consentimento do réu; (ii) estabelecer se a rescisão e a nulidade de contratos bilaterais envolvendo imóveis podem ser decretadas sem a presença de todos os contratantes, à luz do litisconsórcio passivo necessário e do princípio da continuidade registral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A desistência da ação após a apresentação de contestação depende do consentimento do réu, nos termos do art. 485, §4º, do CPC, constituindo nulidade a homologação realizada sem essa anuência, por violação ao contraditório e ao devido processo legal.

A rescisão ou nulidade de contrato bilateral exige a presença de todos os contratantes no polo passivo, pois a eficácia da sentença repercute diretamente na esfera jurídica de todos os envolvidos, configurando hipótese de litisconsórcio passivo necessário, conforme art. 114 do CPC.

A exclusão da incorporadora do processo inviabiliza a produção de decisão válida e eficaz, especialmente quando se trata de direitos reais sobre imóveis, cuja alteração depende da observância da cadeia registral e do princípio da continuidade dos registros públicos.

A decisão que determina rescisão contratual e imissão na posse sem a integração de todos os sujeitos da relação material torna-se estruturalmente viciada e juridicamente ineficaz, inclusive perante o Registro de Imóveis.

Verificado vício processual de ordem pública, impõe-se a declaração de nulidade de ofício da sentença e dos atos decisórios subsequentes, com retorno dos autos ao juízo de origem para regular formação do litisconsórcio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Sentença anulada. Recurso prejudicado.

Tese de julgamento
:

A desistência da ação após a apresentação de contestação exige o consentimento expresso do réu, sob pena de nulidade do ato homologatório.

A rescisão ou declaração de nulidade de contrato bilateral configura hipótese de litisconsórcio passivo necessário, devendo todos os contratantes integrar a relação processual.

Provimentos judiciais que afetam direitos imobiliários dependem da observância do princípio da continuidade registral e da participação de todos os titulares da cadeia negocial.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 114, 485, VIII e §4º, e 487, I; Lei nº 6.015/1973, art. 195; Lei nº 8.935/1994, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.306.782/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 28.08.2023, DJe 31.08.2023; TJES, AC nº 5000291-96.2022.8.08.0016, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, pub. 27.08.2024; TJES, AC nº 0033292-85.2012.8.08.0024, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 04.07.2022, pub. 15.07.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0001848-48.2009.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: AGENCIA MARITIMA UNIVERSAL LTDA

APELADO: ADRIANO MARIANO SCOPEL e outros (4)

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001848-48.2009.8.08.0021

APELANTE:
AGÊNCIA MARÍTIMA UNIVERSAL LTDA

APELADOS:
AGENOR NICCHIO JUNIOR, ADRIANO MARIANO SCOPEL, LUIZ CEZAR REISEN, FERNANDO SOARES DE OLIVEIRA, LUIZ CESAR RIESEN

ÓRGÃO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARAPARI/ES

JUÍZA PROLATORA:
DRA. MÁRCIA PEREIRA RANGEL

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM PEDIDOS DE NULIDADE E RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA AÇÃO APÓS CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO RÉU. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. RESCISÃO DE CONTRATO BILATERAL E DIREITOS IMOBILIÁRIOS. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. NULIDADE DA SENTENÇA DECLARADA DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Agência Marítima Universal Ltda. contra sentença que homologou desistência da ação em relação à Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., extinguindo o processo sem resolução do mérito nesse ponto, e, no mais, declarou a nulidade de contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, rescindiu contrato firmado entre a incorporadora e a apelante por inadimplemento, ratificou a imissão de posse do autor nos imóveis e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a homologação da desistência da ação após a apresentação de contestação, sem o consentimento do réu; (ii) estabelecer se a rescisão e a nulidade de contratos bilaterais envolvendo imóveis podem ser decretadas sem a presença de todos os contratantes, à luz do litisconsórcio passivo necessário e do princípio da continuidade registral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A desistência da ação após a apresentação de contestação depende do consentimento do réu, nos termos do art. 485, §4º, do CPC, constituindo nulidade a homologação realizada sem essa anuência, por violação ao contraditório e ao devido processo legal.

A rescisão ou nulidade de contrato bilateral exige a presença de todos os contratantes no polo passivo, pois a eficácia da sentença repercute diretamente na esfera jurídica de todos os envolvidos, configurando hipótese de litisconsórcio passivo necessário, conforme art. 114 do CPC.

A exclusão da incorporadora do processo inviabiliza a produção de decisão válida e eficaz, especialmente quando se trata de direitos reais sobre imóveis, cuja alteração depende da observância da cadeia registral e do princípio da continuidade dos registros públicos.

A decisão que determina rescisão contratual e imissão na posse sem a integração de todos os sujeitos da relação material torna-se estruturalmente viciada e juridicamente ineficaz, inclusive perante o Registro de Imóveis.

Verificado vício processual de ordem pública, impõe-se a declaração de nulidade de ofício da sentença e dos atos decisórios subsequentes, com retorno dos autos ao juízo de origem para regular formação do litisconsórcio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Sentença anulada. Recurso prejudicado.

Tese de julgamento
:

A desistência da ação após a apresentação de contestação exige o consentimento expresso do réu, sob pena de nulidade do ato homologatório.

A rescisão ou declaração de nulidade de contrato bilateral configura hipótese de litisconsórcio passivo necessário, devendo todos os contratantes integrar a relação processual.

Provimentos judiciais que afetam direitos imobiliários dependem da observância do princípio da continuidade registral e da participação de todos os titulares da cadeia negocial.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 114, 485, VIII e §4º, e 487, I; Lei nº 6.015/1973, art. 195; Lei nº 8.935/1994, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.306.782/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 28.08.2023, DJe 31.08.2023; TJES, AC nº 5000291-96.2022.8.08.0016, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, pub. 27.08.2024; TJES, AC nº 0033292-85.2012.8.08.0024, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 04.07.2022, pub. 15.07.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, julgar prejudicado o recurso e anular a sentença de origem, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001848-48.2009.8.08.0021

APELANTE:
AGÊNCIA MARÍTIMA UNIVERSAL LTDA

APELADOS:
AGENOR NICCHIO JUNIOR, ADRIANO MARIANO SCOPEL, LUIZ CEZAR
RIESEN
, FERNANDO SOARES DE OLIVEIRA

ÓRGÃO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARAPARI/ES

JUÍZA PROLATORA:
DRA. MÁRCIA PEREIRA RANGEL

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

De início, consigno que o recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Trata-se de Apelação Cível interposta por
AGÊNCIA MARÍTIMA UNIVERSAL LTDA
(fls. 697/719), contra sentença prolatada às fls 683/688, proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guarapari, que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com pedido de nulidade e rescisão contratual, ajuizada por
AGENOR NICCHIO JUNIOR
, ora apelado.

A r. sentença recorrida (fls 683/688-verso), decidiu por homologar a desistência do autor quanto aos pedidos dirigidos à Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., extinguindo o processo, neste ponto, sem resolução do mérito com fundamento no art. 485, VIII, do CPC. No mais, julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do contrato de promessa de compra e venda dos apartamentos 801 e 802, firmado entre Fernando Soares de Oliveira e Luiz Cesar Riesen, bem como decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda entre Real Empreendimentos Imobiliários Ltda e Agência Marítima Universal Ltda, em razão do inadimplemento da promitente compradora. Ratificou a decisão de imissão de posse do autor nos imóveis, tornando-a definitiva, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. Por fim, declarou extinto o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Inconformada, a AGÊNCIA MARÍTIMA UNIVERSAL LTDA., na apelação protocolada às fls. 697/719, aduz, em sede preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o documento de fls. 530/532, considerado pelo juízo como intempestivo, foi na verdade juntado antes do encerramento da instrução.

No mérito, a apelante argumenta, em suma, que a presente demanda constitui tentativa do autor de invalidar negócio jurídico regularmente celebrado, com sua anuência expressa, em razão de mero arrependimento. Sustenta que a transação entre a Agência Marítima Universal Ltda. e a Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., celebrada em março de 2008, teve ciência e concordância do autor, sendo que a rescisão do contrato entre este e Fernando Soares de Oliveira ocorreu somente um ano depois, em fevereiro de 2009, não havendo, pois, qualquer vício ou fraude a ensejar a rescisão determinada.

Em contrarrazões colacionadas ao ID 9671609 (ID 41056366 original), o apelado AGENOR NICCHIO JUNIOR rebate os argumentos recursais, asseverando, em síntese: (i) que o documento de fls. 530/532 já estava nos autos, sem qualquer omissão ou negativa de apreciação relevante por parte do juízo a quo; (ii) que os contratos celebrados entre os corréus foram realizados sem sua autorização e com finalidade simulada, havendo clara tentativa de burlar seus direitos sobre os imóveis; (iii) que houve inadimplemento contratual por parte da apelante, autorizando a decretação de rescisão e restituição dos bens. Ao final, pugna pelo desprovimento do apelo.

Contudo, antes mesmo de adentrar na controvérsia recursal posta pela Apelante, impõe-se o
enfrentamento de vícios processuais de ordem pública
que, por sua natureza, devem ser declarados
ex officio
, dada a flagrante violação às normas fundamentais do procedimento.

Examinando cuidadosamente o caderno processual originário, observa-se que em sentença o Juízo de primeiro grau homologou pedido de desistência formulado em relação à Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., embora tal empresa já tivesse apresentado contestação, conforme peças constantes dos autos (fls. 258/276).

A homologação da desistência ocorreu sem a necessária concordância da parte demandada, requisito este instituído diretamente pelo Código de Processo Civil, conforme art. 485, §4º, do CPC, que é categórico ao dispor:

Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando:

[...]

§ 4º Oferecida a contestação, o autor não poderá, sem o consentimento do réu, desistir da ação.

O dispositivo, evidentemente, não constitui mera formalidade, mas sim garantia processual que decorre diretamente da cláusula constitucional do contraditório. A partir do momento em que o réu apresenta contestação, passa a deter interesse jurídico em obter pronunciamento judicial sobre a pretensão deduzida, e não mais é lícito ao autor retirar unilateralmente a demanda sem que haja anuência expressa daquele que já exerceu defesa técnica. A homologação da desistência, portanto, sem qualquer indagação ao réu e sem sua concordância, é ato nulo, por violação direta ao texto legal e às garantias constitucionais do devido processo legal.

Contudo, o vício não se limita a esta ausência de consentimento. A irregularidade é ainda maior quando se reconhece que, pelas características do próprio objeto da demanda,
jamais poderia ter havido homologação de desistência
, pois parte da lide versa sobre a rescisão de contrato bilateral de promessa de compra e venda, cuja eficácia decisória depende da presença simultânea de todos os contratantes, configurando típica hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

Com efeito, a sentença reconheceu a rescisão contratual e determinou a imissão do recorrido na posse do imóvel, atingindo frontalmente direitos oriundos do pacto firmado entre a Apelante e a incorporadora,
decisão que extrapola o campo meramente declaratório e produz profundos efeitos patrimoniais e possessórios
.

A rescisão de contrato bilateral constitui ato jurisdicional que exige a presença de todos os contratantes, sob pena de ineficácia parcial da decisão e desrespeito ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato. Não é juridicamente possível rescindir unilateralmente pacto bilateral afetando apenas uma das partes, sem que a outra esteja regularmente integrada ao polo processual.

O Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 114 que:

Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.

Ora, a rescisão de contrato bilateral é justamente o exemplo mais evidente de situação em que a uniformidade decisória se impõe. A sentença que declara a resolução do contrato atinge simultaneamente obrigações recíprocas, reequilibrando o vínculo jurídico e determinando restituições ou perda de direitos, de modo que não pode ser produzida validamente contra apenas um dos contratantes. A exclusão de um deles do polo processual pela via da desistência homologada de forma equivocada, compromete a coerência e a eficácia da prestação jurisdicional, tornando-a inexequível e juridicamente ineficaz.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de reconhecer a imprescindibilidade da formação do litisconsórcio passivo necessário quando a procedência do pedido de declaração de nulidade contratual repercute diretamente na esfera jurídica de todos os contratantes, impondo que todos aqueles afetados pela eficácia do ajuste integrem a relação jurídico-processual. Por oportuno, confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE . SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1 . Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmulas n. 83 e 568 do STJ). 2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, "o litisconsórcio necessário, ( ...), encontra sua razão de ser na natureza da relação jurídica de direito material deduzida em juízo, que implica produção dos efeitos da decisão de mérito de forma direta na esfera jurídica de todos os integrantes dessa relação" ( AgInt no REsp n. 1.593.819/SP, Relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 25/10/2016, DJe de 8/11/2016)
. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 4 .
No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela formação do litisconsórcio passivo necessário, por compreender que a procedência do pedido de declaração de nulidade de contrato afetará diretamente a esfera jurídica da parte.
Entender de modo contrário demandaria nova análise do contrato e dos demais elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice das referidas súmulas. 5. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt no AREsp: 2306782 PR 2023/0049996-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 28/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2023)

Assim, o STJ reconhece reiteradamente que a invalidação, rescisão ou resolução de contrato bilateral exige a presença dos sujeitos contratantes, sob pena de ineficácia da sentença.

Ademais, a complexidade da situação se acentua quando se observa que a controvérsia envolve direitos sobre bens imóveis, cuja constituição, transferência e modificação exigem solenidade e rigor formal, notadamente a lavratura de escritura pública e o competente registro imobiliário. A eficácia da tutela jurisdicional, neste particular, não prescinde da observância dos princípios da segurança, da continuidade e da eficácia dos atos jurídicos, regentes da atividade notarial e de registro, nos termos do art. 1º da Lei nº 8.935/94.

A eventual alteração da titularidade ou a determinação de cancelamento de ônus e contratos na matrícula do imóvel exige, para respeitar o princípio da continuidade registral, que todos os que figuram na cadeia de transmissão tenham participado do contraditório. Determinar providências registrais sem a presença de um dos contratantes originários tornaria o título judicial inexequível perante o Oficial de Registro, ferindo a segurança jurídica e a própria efetividade do processo.

Acerca do tema, este Tribunal de Justiça já se manifestou reiteradas vezes no sentido de que a validade e a eficácia de provimentos judiciais que incidam sobre imóveis dependem da observância da cadeia registral e da participação de todos os titulares e contratantes envolvidos nas sucessivas transmissões, sob pena de violação ao princípio da continuidade dos registros públicos, conforme se extrai:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CADEIA SUCESSIVAS DE TRANSMISSÕES DO BEM IMÓVEL. NECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO . PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. Art. 10 DO CPC. EMENDA DA INICIAL . INÉRCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A adjudicação compulsória é o instrumento posto à disposição dos promitentes compradores para que possam exigir do promitente vendedor o cumprimento de negócio de compra e venda de imóvel celebrados entre as partes . 2.
Não obstante, para tanto, deve integrar o polo passivo da demanda, em litisconsórcio passivo, não apenas a recorrida, por envolver o seu direito real, mas também as demais pessoas que firmaram o negócio jurídico do bem imóvel, visto que deve ser observado a necessidade de observância da continuidade registral
. 3.
Em outros termos, existindo outras cadeias de sucessivas transmissões do bem imóvel devem todos os envolvidos integrarem o polo passivo da demanda em respeito, repito, ao princípio da continuidade dos registros públicos
. 4. Ao analisar a decisão acostada no ID nº 7733967, verifico que o julgador a quo explanou toda a sua fundamentação acerca da necessidade da correta formação do polo passivo da demanda, determinando a intimação do autor, nos termos do art. 10 do CPC, para se manifestar sobre as suas considerações no prazo de 15 (quinze) dias. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50002919620228080016, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível, publicado em 27/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÕES SUCESSIVAS . PRETENSÃO DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. ENCADEAMENTO DE TODOS OS ASSENTOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. RESPONSABILIDADE DE TODOS OS ALIENANTES ANTERIORES . PRESENÇA INEQUÍVOCA DE TODAS AS CONDIÇÕES DA AÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. MAIS DE 10 (DEZ) ANOS DESDE A AQUISIÇÃO E IMÓVEL AINDA NÃO REGULARIZADO. VALOR RAZOÁVEL . SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1. Ação de obrigação de fazer ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária com pretensão de que os todos os alienantes anteriores outorguem, nas sucessivas alienações do bem, escritura pública para regularização da propriedade . 2.
Legitimidade e interesse de agir em fase de toda a cadeia de alienações que decorre da inequívoca existência de pretensão resistida, haja vista a discussão dos alienantes anteriores a respeito dos custos da transferência do bem, e do princípio da continuidade do registro, tipificado no art. 195 da Lei dos Registros Publicos (Lei n.º 6 .015/73)
. 3.
Princípio da continuidade do registro
que, segundo doutrina, visa o imprescindível encadeamento entre os assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas
(Walter Ceneviva). [...] Recursos conhecidos e desprovidos. (TJ-ES - AC: 00332928520128080024, Relator.: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 04/07/2022, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/07/2022)

À luz do entendimento consolidado pelas jurisprudências acima, extrai-se que a Lei nº 6.015/73 impõe a observância rigorosa da cadeia registral
como condição de validade e eficácia dos atos de registro
, exigindo o encadeamento lógico e jurídico entre todos os títulos e titulares que figuram na matrícula do imóvel.

No caso concreto, a exclusão da incorporadora do polo passivo, por meio de desistência indevidamente homologada, notadamente da Real Empreendimentos Imobiliários Ltda., ultima proprietária registral dos apartamentos, rompe a cadeia negocial e inviabiliza a formação de título judicial apto ao registro, tornando a eventual decisão ineficaz perante o Registro de Imóveis e afrontando o princípio da continuidade registral e a segurança jurídica.

Trata-se, portanto, de vício estrutural que reforça a imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário e evidencia a nulidade do provimento jurisdicional proferido sem a formação completa da relação processual.

Caracterizada a necessidade de litisconsórcio, a desistência não pode produzir qualquer efeito útil, já que privaria a jurisdição da presença de sujeito essencial à formação válida do provimento judicial. A sentença, portanto, nasceu comprometida em sua própria estrutura, ao decidir matéria que exigia presença plena de ambas as partes contratantes e, simultaneamente, permitir a retirada de uma delas do processo.

A conjugação dos vícios acima produz a nulidade absoluta da sentença recorrida, atingindo tanto a homologação da desistência quanto todos os atos decisórios subsequentes, inclusive a declaração de nulidade do contrato entre terceiros, a rescisão do contrato firmado pela Apelante e a ratificação da imissão na posse.

O processo seguiu caminho juridicamente inviável, e a sentença, fundada em estrutura processual viciada, não pode subsistir.

Diante desse cenário, declaro de ofício a nulidade da homologação da desistência e da sentença subsequente, com a consequente anulação dos atos decisórios proferidos, para que os autos retornem ao Juízo de origem e prossigam com a formação correta do litisconsórcio passivo necessário, permitindo que a controvérsia seja decidida de maneira válida, com a presença de todos os sujeitos indispensáveis à relação material discutida.

Diante do exposto, julgo prejudicado o recurso de apelação,
determino a nulidade da sentença
,

afastando-se a homologação da desistência referente à REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., de modo a preservar o litisconsórcio passivo necessário e assegurar a regularidade do trâmite processual,
determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem
.

É como voto.

DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão presencial de julgamento do dia 02.12.2025 - Desembargadora Marianne Júdice de Mattos:

Respeitosamente, peço vista dos autos.