Tribunal: TJES
Processo: 0008318-04.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição
Data de julgamento: 2026-06-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0008318-04.2015.8.08.0048

APTE:
BANCO BESA S/A

A
PD
O
S
:
RENATO CAMPOREZ ZOCOLOTO e ROSINEIA DAS GRAÇAS MAPELI

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. IMÓVEL ORIGINARIAMENTE VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ADJUDICAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO. DESVINCULAÇÃO DO SFH. INOVAÇÃO RECURSAL. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DA SUSPENSÃO PREVISTA NA LEI Nº 6.024/74 À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERVERSÃO DA POSSE. ANIMUS DOMINI COMPROVADO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Banco BESA S/A contra sentença que julgou procedente ação de usucapião especial urbana ajuizada por Renato Camporez Zocoloto e Rosineia das Graças Mapeli, reconhecendo a aquisição da propriedade de imóvel residencial de 242m2 localizado no Município de Serra/ES, ocupado pelos autores desde 2006 para moradia familiar, mediante contrato particular de compra e venda firmado com terceiro possuidor. O imóvel havia sido adjudicado pelo banco em execução hipotecária no ano de 1996.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é admissível a tese recursal de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, suscitada apenas em sede de apelação; (ii) estabelecer se a adjudicação do imóvel pelo agente financeiro afasta a vinculação ao SFH e permite o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva; (iii) determinar se a liquidação extrajudicial da instituição financeira suspende ou impede o curso da prescrição aquisitiva; (iv) verificar se os autores preencheram os requisitos legais da usucapião especial urbana.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação configura inovação recursal, pois não foi apresentada na contestação, em afronta ao princípio da concentração da defesa previsto no art. 336 do CPC.

A jurisprudência do STJ reconhece a impossibilidade de usucapião de imóveis vinculados ao SFH enquanto perdurar a afetação ao sistema habitacional, em razão da natureza pública dos serviços prestados.

A adjudicação do imóvel pelo agente financeiro extingue a garantia hipotecária e descaracteriza a vinculação ao SFH, permitindo o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva.

A suspensão prevista no art. 18 da Lei nº 6.024/74 restringe-se às obrigações de responsabilidade da instituição financeira liquidanda perante seus credores, não alcançando ações declaratórias de usucapião.

A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade e independe da solvência do proprietário registral, razão pela qual a indisponibilidade patrimonial decorrente da liquidação extrajudicial não impede a posse ad usucapionem exercida por terceiros.

A prolongada inércia da instituição financeira em recuperar a posse do imóvel evidencia o descumprimento da função social da propriedade e favorece a consolidação da posse qualificada exercida pelos autores.

A posse inicialmente precária admite interversão quando o possuidor passa a exercer poderes inerentes ao domínio em nome próprio, sem subordinação ao proprietário registral.

Comprovantes de pagamento de água, energia elétrica e IPTU em nome dos autores desde 2006 demonstram posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini.

A notificação extrajudicial encaminhada pelo banco em 2014 ocorreu após o implemento do prazo quinquenal exigido para a usucapião especial urbana, não sendo apta a descaracterizar a prescrição aquisitiva já consolidada.

Restam preenchidos os requisitos previstos no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, diante da posse por mais de cinco anos, utilização do imóvel para moradia familiar, área inferior a 250m2 e inexistência de outro imóvel de propriedade dos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tese de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação não pode ser conhecida quando suscitada apenas em sede recursal, em violação ao art. 336 do CPC.

A adjudicação do imóvel pelo agente financeiro extingue a vinculação ao SFH e autoriza o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva.

A liquidação extrajudicial da instituição financeira não suspende nem impede o curso da prescrição aquisitiva em ações de usucapião.

A inércia prolongada do proprietário registral autoriza a interversão da posse e viabiliza o reconhecimento da usucapião especial urbana quando preenchidos os requisitos constitucionais e legais.

A função social da propriedade impede a proteção absoluta do direito dominial exercido de forma inerte pelo titular registral.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXIII, e art. 183, §3º; CC, arts. 1.203, 1.240 e 1.499, VI; CPC, arts. 336 e 85, §11; Lei nº 6.024/1974, art. 18.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.981.168/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 13.11.2023, DJe 17.11.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1.171.235/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 04.05.2021, DJe 11.05.2021; STJ, REsp nº 1.874.632/AL, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.11.2021, DJe 29.11.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 1.526.212/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.06.2020; TRF-4, AC nº 5005003-64.2023.4.04.7122/RS, Rel. Des. Cândido Alfredo Silva Leal Junior, 3ª Turma, j. 10.02.2026; TJES, Apelação Cível nº 0022669-16.2014.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível; TJES, AC nº 0016887-91.2015.8.08.0048, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 2ª Câmara Cível, j. 21.09.2021; TJES, Apelação Cível nº 0004126-62.2014.8.08.0048, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, publ. 07.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008318-04.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO ECONOMICO S. A. EM LIQUIDACAO e outros (4)

APELADO: RENATO CAMPORES ZOCOLOTO

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0008318-04.2015.8.08.0048

APTE:
BANCO BESA S/A

A
PD
O
S
:
RENATO CAMPOREZ ZOCOLOTO e ROSINEIA DAS GRAÇAS MAPELI

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. IMÓVEL ORIGINARIAMENTE VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ADJUDICAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO. DESVINCULAÇÃO DO SFH. INOVAÇÃO RECURSAL. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DA SUSPENSÃO PREVISTA NA LEI Nº 6.024/74 À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERVERSÃO DA POSSE. ANIMUS DOMINI COMPROVADO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Banco BESA S/A contra sentença que julgou procedente ação de usucapião especial urbana ajuizada por Renato Camporez Zocoloto e Rosineia das Graças Mapeli, reconhecendo a aquisição da propriedade de imóvel residencial de 242m2 localizado no Município de Serra/ES, ocupado pelos autores desde 2006 para moradia familiar, mediante contrato particular de compra e venda firmado com terceiro possuidor. O imóvel havia sido adjudicado pelo banco em execução hipotecária no ano de 1996.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é admissível a tese recursal de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, suscitada apenas em sede de apelação; (ii) estabelecer se a adjudicação do imóvel pelo agente financeiro afasta a vinculação ao SFH e permite o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva; (iii) determinar se a liquidação extrajudicial da instituição financeira suspende ou impede o curso da prescrição aquisitiva; (iv) verificar se os autores preencheram os requisitos legais da usucapião especial urbana.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação configura inovação recursal, pois não foi apresentada na contestação, em afronta ao princípio da concentração da defesa previsto no art. 336 do CPC.

A jurisprudência do STJ reconhece a impossibilidade de usucapião de imóveis vinculados ao SFH enquanto perdurar a afetação ao sistema habitacional, em razão da natureza pública dos serviços prestados.

A adjudicação do imóvel pelo agente financeiro extingue a garantia hipotecária e descaracteriza a vinculação ao SFH, permitindo o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva.

A suspensão prevista no art. 18 da Lei nº 6.024/74 restringe-se às obrigações de responsabilidade da instituição financeira liquidanda perante seus credores, não alcançando ações declaratórias de usucapião.

A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade e independe da solvência do proprietário registral, razão pela qual a indisponibilidade patrimonial decorrente da liquidação extrajudicial não impede a posse ad usucapionem exercida por terceiros.

A prolongada inércia da instituição financeira em recuperar a posse do imóvel evidencia o descumprimento da função social da propriedade e favorece a consolidação da posse qualificada exercida pelos autores.

A posse inicialmente precária admite interversão quando o possuidor passa a exercer poderes inerentes ao domínio em nome próprio, sem subordinação ao proprietário registral.

Comprovantes de pagamento de água, energia elétrica e IPTU em nome dos autores desde 2006 demonstram posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini.

A notificação extrajudicial encaminhada pelo banco em 2014 ocorreu após o implemento do prazo quinquenal exigido para a usucapião especial urbana, não sendo apta a descaracterizar a prescrição aquisitiva já consolidada.

Restam preenchidos os requisitos previstos no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, diante da posse por mais de cinco anos, utilização do imóvel para moradia familiar, área inferior a 250m2 e inexistência de outro imóvel de propriedade dos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tese de impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação não pode ser conhecida quando suscitada apenas em sede recursal, em violação ao art. 336 do CPC.

A adjudicação do imóvel pelo agente financeiro extingue a vinculação ao SFH e autoriza o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva.

A liquidação extrajudicial da instituição financeira não suspende nem impede o curso da prescrição aquisitiva em ações de usucapião.

A inércia prolongada do proprietário registral autoriza a interversão da posse e viabiliza o reconhecimento da usucapião especial urbana quando preenchidos os requisitos constitucionais e legais.

A função social da propriedade impede a proteção absoluta do direito dominial exercido de forma inerte pelo titular registral.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXIII, e art. 183, §3º; CC, arts. 1.203, 1.240 e 1.499, VI; CPC, arts. 336 e 85, §11; Lei nº 6.024/1974, art. 18.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.981.168/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 13.11.2023, DJe 17.11.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1.171.235/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 04.05.2021, DJe 11.05.2021; STJ, REsp nº 1.874.632/AL, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.11.2021, DJe 29.11.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 1.526.212/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.06.2020; TRF-4, AC nº 5005003-64.2023.4.04.7122/RS, Rel. Des. Cândido Alfredo Silva Leal Junior, 3ª Turma, j. 10.02.2026; TJES, Apelação Cível nº 0022669-16.2014.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível; TJES, AC nº 0016887-91.2015.8.08.0048, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 2ª Câmara Cível, j. 21.09.2021; TJES, Apelação Cível nº 0004126-62.2014.8.08.0048, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, publ. 07.03.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0008318-04.2015.8.08.0048

APTE:
BANCO BESA S/A

A
PD
O
S
:
RENATO CAMPOREZ ZOCOLOTO e ROSINEIA DAS GRAÇAS MAPELI

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
BANCO BESA S/A
em face da Sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de usucapião especial urbana, ajuizada por
RENATO CAMPOREZ ZOCOLOTO e ROSINEIA DAS GRAÇAS MAPELI
, visando ao reconhecimento da prescrição aquisitiva de imóvel residencial localizado no Município de Serra/ES.

Extrai-se dos autos que os Apelados ajuizaram Ação de usucapião especial urbana (art. 183 CF c/c art. 1.240 CC) em face do Banco Econômico S.A. (BESA) em liquidação extrajudicial, objetivando a declaração de domínio de imóvel de 242m2 (Rua Xingu, 21, Serra/ES) ocupado desde 2006, por contrato de compra e venda com Aguinaldo Bravim. O imóvel foi adjudicado em 1996 em execução hipotecária.

Nas razões do apelo, em apertada síntese, alega o apelante a impossibilidade de usucapião de bem vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sustentando que o imóvel possui caráter público e relevante função social, o que atrairia a impenhorabilidade e a imprescritibilidade típicas dos bens públicos.

Aduz, ainda, que a posse exercida pelos apelados é precária e desprovida de
animus domini
, uma vez que o imóvel foi objeto de adjudicação em execução hipotecária devidamente averbada no registro geral, bem como defende a insuscetibilidade de usucapião de patrimônio pertencente à instituição financeira sob regime de liquidação extrajudicial.

Não se descura que é iterativa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de impossibilidade de aquisição de propriedade, através de usucapião, de imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL COM GARANTIA DE FINANCIAMENTO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. De acordo com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestados pela instituição financeira na implementação da política nacional de habitação (AgInt no REsp n. 1.700.681/AL, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/9/2019, DJe 4/10/2019). [...].
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.981.168/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. USUCAPIÃO. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.
[...].
4. Segundo a jurisprudência do STJ, "não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação" (AgInt no REsp n. 1.700.681/AL, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/9/2019, DJe 4/10/2019)
. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.171.235/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/5/2021, DJe de 11/5/2021.)

No mesmo sentido: REsp n. 1.874.632/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2021, DJe de 29/11/2021.

Contudo, a tese de impossibilidade de usucapião de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação constitui inovação recursal, pois não foi apresentada na contestação, mas somente nas razões de apelação, violando o princípio da concentração da defesa previsto no art. 336 do CPC

Não fosse apenas isso, a partir da arrematação ou adjudicação pelo agente financeiro, o imóvel perde sua natureza pública e a garantia hipotecária é extinta (CC, art. 1.499, inc. VI ), permitindo a contagem do prazo aquisitivo para usucapião.

A propósito, a jurisprudência dos Tribunais:

DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) . IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1 . Apelação cível interposta pela EMGEA contra sentença que julgou procedente ação de usucapião, declarando a aquisição da propriedade de imóvel localizado em Gravataí/RS pela autora. A apelante alega a impossibilidade de usucapião de bem vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), por sua natureza pública e imprescritibilidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2 . Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de aquisição por usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH); (ii) o preenchimento dos requisitos temporais para a usucapião após a desvinculação do imóvel do SFH. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. Embora a EMGEA seja uma empresa pública federal regida predominantemente pelo direito privado ( CF/1988, art . 173), o imóvel objeto da ação estava vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) por hipoteca desde 09/10/1990, posteriormente cedida à EMGEA, o que evidencia sua vinculação ao regime habitacional no período *sub judice*. 4. Imóveis vinculados ao SFH são considerados bens públicos, dotados de imprescritibilidade, em razão da origem dos recursos e da natureza dos serviços prestados na implementação de política nacional de habitação. 5 . A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 4ª Região é pacífica no sentido de que imóveis vinculados ao SFH não podem ser objeto de usucapião, conforme o art. 183, § 3º, da CF/1988, e o art. 102 do CC. 6 . A afetação ao regime do SFH obsta a contagem do prazo de prescrição aquisitiva, pois a posse, nesse período, é incompatível com o *animus domini* necessário para a usucapião.
7. A desvinculação do imóvel do SFH ocorre com a arrematação ou adjudicação pelo agente financeiro, momento a partir do qual o bem retorna ao regime patrimonial privado e a contagem do prazo para usucapião pode ser iniciada. 8 . No caso concreto, o imóvel desvinculou-se do SFH em 08/08/2014, quando foi adjudicado pela EMGEA. A ação de usucapião foi ajuizada em 24/11/2022.
9. O prazo aquisitivo para qualquer modalidade de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana) não foi implementado entre a data da adjudicação (08/08/2014) e a data do ajuizamento da ação (24/11/2022) .10. A eventual implementação do lapso temporal no curso da demanda não supre a ausência de preenchimento dos requisitos na data do ajuizamento, que é o marco determinante para a aferição da prescrição aquisitiva.11. A mera alegação de posse de boa-fé, prolongada e ininterrupta, ou a utilização do imóvel como moradia familiar, não convalidam período juridicamente inapto para contagem da prescrição aquisitiva nem suprem o requisito temporal mínimo legal . IV. DISPOSITIVO E TESE:12. Recurso provido para julgar improcedente a ação de usucapião.Tese de julgamento: 13 . Imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) possui natureza de bem público e é imprescritível, não sendo passível de usucapião enquanto perdurar tal vinculação. O prazo para usucapião somente se inicia após a desvinculação do bem do SFH, mediante adjudicação ou arrematação pelo agente financeiro, e deve estar implementado até a data do ajuizamento da ação. (TRF-4 - AC: 50050036420234047122 RS, Relator.: CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, Data de Julgamento: 10/02/2026, 3ª Turma, Data de Publicação: 10/02/2026)

Assim, considerando que o imóvel foi adjudicado em 1996 em execução hipotecária, a partir dai é possível a contagem do prazo de prescrição aquisitiva.

A seguir, Sustenta a instituição financeira recorrente que a decretação de sua liquidação extrajudicial, nos termos do art. 18, alíneas "a" e "e", da Lei nº 6.024/74, teria o condão de suspender ou interromper o curso do prazo da prescrição aquisitiva.

Todavia, tal tese não encontra respaldo, porquanto a interrupção da prescrição prevista no comando legal supra refere-se estritamente às
obrigações de responsabilidade da instituição financeira
perante seus credores, visando preservar o acervo para o concurso universal.

A suspensão de ações ajuizadas em desfavor de entidades sob regime de liquidação extrajudicial não alcança as ações de conhecimento voltadas à obtenção de provimento judicial relativo à certeza e liquidez do crédito.

A usucapião, diversamente, constitui forma originária de aquisição da propriedade, operando-se pelo preenchimento de requisitos fáticos e temporais que independem da solvência do proprietário registral. Nesse contexto, a indisponibilidade de bens decorrente da liquidação administrativa limita a faculdade de disposição do titular, mas não obsta que terceiros exerçam posse
ad usucapionem
.

Registre-se que a inércia da administração da massa liquidanda em reaver o bem, ao longo de mais de uma década, afasta a alegada proteção absoluta do patrimônio, sob pena de se conferir à propriedade privada um caráter absoluto que o ordenamento constitucional vigente, pautado pela função social (art. 5º, XXIII, CF/88), não mais admite.

A ação de usucapião apresenta indiscutível eficácia declaratória, uma vez que - reconhecida a prescrição aquisitiva -os efeitos da sentença retroagem desde aquela época, não prevalecendo contra o possuidor eventuais ônus constituídos a partir de então pelo anterior proprietário.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. 1. OFENSA AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. 2. VIOLAÇÃO AO ART. 17 DO CPC/2015. INTERESSE DE AGIR. REEXAME DE CONTRATO E DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3. SUSPENSÃO DA AÇÃO E DA FLUÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 (...) 3.
O acórdão estadual está em sintonia com o entendimento deste Tribunal "de que a suspensão de ações ajuizadas em desfavor de entidades sob regime de liquidação extrajudicial e o veto à propositura de novas demandas após o decreto de liquidação não alcançam as ações de conhecimento voltadas à obtenção de provimento judicial relativo à certeza e liquidez do crédito" ( AgInt no AREsp n. 902.085/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/2/2017, DJe 6/3/2017)
. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. Agravo improvido. (AgInt no AREsp n. 1.526.212/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 12/6/2020.)

E ainda, este Tribunal:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL . PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. MÉRITO.
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
. IMÓVEL DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL . PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. RECONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Banco Econômico S/A em Liquidação contra sentença da 3ª Vara Cível de Serra que julgou procedente o pedido de usucapião especial urbana formulado por Maria Cristina da Silva Alves, declarando a prescrição aquisitiva sobre imóvel de 242 m2, situado na Rua Maranta, 18, Serra Dourada II, Serra - ES, registrado sob a matrícula nº 1.757, do Livro 2, do Cartório de Registro Geral de Imóveis 1º Ofício da 2ª Zona da Serra. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar a admissibilidade do recurso quanto à tese sobre a impossibilidade de usucapião de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, em razão de possível inovação recursal;
(ii) determinar se o regime de liquidação extrajudicial do banco impede a fluência do prazo de prescrição aquisitiva;
(iii) verificar se a autora comprovou o preenchimento dos requisitos necessários para aquisição da propriedade pela via da usucapião especial urbana. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . A tese de impossibilidade de usucapião de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação constitui inovação recursal, pois não foi apresentada na contestação, mas somente nas razões de apelação, violando o princípio da concentração da defesa previsto no art. 336 do CPC. Recurso não conhecido em parte. 4 . O regime de liquidação extrajudicial do Banco Econômico S/A não impede a fluência do prazo de prescrição aquisitiva e não obsta e nem suspende a propositura da ação de usucapião, pois a suspensão das ações prevista no art. 18, a, da Lei 6.024/74 não se aplica às ações de natureza declaratória, como a de usucapião. 5 . Restam preenchidos os requisitos para a usucapião especial urbana (art. 183 da CF e art. 1.240 do CC), pois a recorrida exerce posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini, sobre o imóvel há mais de cinco anos, utilizando-o como moradia . IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1 . A inovação recursal impede o conhecimento de teses não suscitadas em sede de contestação, salvo matérias de ordem pública ou fatos supervenientes. 2. A liquidação extrajudicial de instituição financeira não impede a fluência do prazo da prescrição aquisitiva, e não impede a tramitação de ação de usucapião sobre o bem. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 183; CC, art. 1.240; CPC, art. 336; Lei 6 .024/1974, art. 18. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível, 0004126-62.2014 .8.08.0048; STJ, AgInt no REsp 2.068 .471/ES, Terceira Turma, j. 19/8/2024; TJES, AgInt na Apelação Cível, 0021611-41.2015.8 .08.0048. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00226691620148080048, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL PARCIAL ACOLHIDA MÉRITO
USUCAPIÃO URBANA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA REGIME DE LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL LEI 6.024/74 POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO ABANDONO DO IMÓVEL APÓS ADJUDICAÇÃO DO BEM POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA
- REQUISITOS PREENCHIDOS ANIMUS DOMINI DEVIDAMENTE DEMONSTRADO INTERVERSÃO DA POSSE RECURSO CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO. 1 . Se há no apelo discussão acerca de tese não alegada anteriormente e que não foi objeto de análise em primeira instância, tal questão não deve ser conhecida ante o princípio da eventualidade ou da concentração da defesa. Preliminar de não conhecimento parcial acolhida.
2. As previsões do art . 18, alínea 'a', da Lei 6.024/74 determinam a suspensão das ações e execuções iniciadas sobre direitos e interesses relativos ao acervo da entidade liquidanda, não podendo ser intentadas quaisquer outras, enquanto durar a liquidação. Todavia, conforme entendimento já sedimentado do c. STJ, o referido dispositivo não impede o ajuizamento ou o prosseguimento das ações de conhecimento em face da instituição liquidanda . Assim, também as ações de usucapião, com evidente natureza declaratória, não encontram óbice nas estipulações do art. 18, alínea 'a', da Lei 6.024/74.
3 . Da mesma forma, a alínea 'e' do dispositivo legal, ao determinar a interrupção da prescrição relativa a obrigações de responsabilidade da instituição liquidanda, tem por escopo resguardar eventuais direitos de seus credores de exigirem a obrigação devida pela empresa, enquanto se processa a liquidação extrajudicial. Desse modo, não se inclui nessa interrupção a prescrição aquisitiva, dada a sua natureza diversa, decorrente do reconhecimento de uma situação de fato, e portanto, já existente. Possibilidade de usucapião de imóvel de instituição em regime de liquidação extrajudicial. Precedentes deste e . TJ/ES. 4. Não obstante a obtenção da adjudicação do imóvel pelo banco em 1997, não logrou este comprovar qualquer tentativa de recuperação da posse sobre o bem até o ajuizamento desta ação. 5 . O art. 1.203 do Código Civil estabelece uma presunção apenas relativa da manutenção do caráter com que foi adquirida a posse, sendo possível prova em contrário. Assim, ainda que inicialmente precária, a posse da apelada pode transmutar-se, como no caso sob exame, ante a completa e duradoura inércia do banco proprietário, em tudo complacente com a situação de fato do imóvel . Opera-se, assim, a dita interversão da posse, que passa a obter caráter ad usucapionem, em perfeita consonância, frise-se, com a ideia de função social da propriedade, tão cara à Constituição Federal e prevista em seu art. 5º, inciso XXIII. 6. Preenchidos os requisitos previstos no art . 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição para a usucapião urbana, não há que se falar em reforma da sentença do juízo de piso. 7 . Recurso conhecido em parte e improvido. (TJ-ES - AC: 00168879120158080048, Relator.: CARLOS SIMÕES FONSECA, Data de Julgamento: 21/09/2021, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/09/2021)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM REGIME DE LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL – AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO – USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA – POSSIBILIDADE – ART. 183, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – IMÓVEL SEM CARÁTER DE BEM PÚBLICO – ART. 1.240, DO CÓDIGO CIVIL – REQUISITOS PREENCHIDOS – RECURSO DESPROVIDO.
1. A liquidação extrajudicial de instituição financeira não impede a propositura de ações visando o reconhecimento da ocorrência de prescrição aquisitiva. Precedentes.
2. Preenchidos os requisitos insculpidos, tanto no art. 183, da Constituição Federal, quanto no art. 1.240, do Código Civil, quais sejam, a posse ininterrupta e sem oposição por mais de 5 anos de área urbana de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), é de se reconhecer a usucapião especial urbana. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0004126-62.2014.8.08.0048, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/03/2023)

Portanto, as ações de usucapião, com evidente natureza declaratória, não encontram óbice nas estipulações do art. 18, da Lei 6.024/74.

A seguir, no plano fático-probatório, resta sobejamente demonstrado que os apelados exercem a posse sobre o imóvel de 242m2 desde o ano de 2006, utilizando-o como moradia habitual de sua família. Não obstante o apelante alegue a precariedade da posse em razão da adjudicação ocorrida em 1996 e da origem hipotecária do bem, impõe-se reconhecer a ocorrência do fenômeno da interversão da posse.

A precariedade, em que pese sua natureza de vício absoluto na origem, transmuda-se em posse plena quando o possuidor passa a exercer o poder de fato sobre a coisa em nome próprio, exteriorizando atos de domínio sem subordinação ao antigo proprietário.

Na espécie, a juntada de comprovantes de pagamento de água, energia elétrica, bem como o lançamento de IPTU em nome do autor desde 2006, constituem prova robusta do
animus domini
. O apelante, malgrado a adjudicação averbada, permaneceu inerte por tempo superior ao prazo quinquenal previsto no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil.

A correspondência enviada pelo banco apenas em 2014, notificando sobre eventual leilão, operou-se tardiamente, quando o domínio já havia sido consolidado pelo decurso do tempo sob a égide da posse mansa e pacífica.

Deste modo, se não houve oposição tempestiva e eficaz por parte da administração do banco, a função social da posse militou em prol dos recorridos, desfigurando o direito de propriedade inerte.

Por conseguinte, verificados os requisitos de área inferior a 250m2, decurso de tempo superior a cinco anos, utilização para moradia familiar e ausência de outra propriedade, a procedência da pretensão aquisitiva é medida que se impõe por razões de justiça social e segurança jurídica.

Por todo o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, para manter na íntegra a decisão objurgda.

Em atenção ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil , majoro os honorários sucumbenciais devidos pelo apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.