Tribunal: TJES
Processo: 5012897-80.2023.8.08.0030
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão julgador: DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-04-17

Ementa:
Ementa.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C MULTA CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO SOBRE REGIME CONDOMINIAL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO E DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. DANO MORAL CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012897-80.2023.8.08.0030
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: HUAN DO ROSARIO PINHEIRO
RECORRIDO: GSA ENGENHARIA E URBANISMO LTDA
RELATOR(A):
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

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EMENTA

Ementa.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C MULTA CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO SOBRE REGIME CONDOMINIAL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO E DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. DANO MORAL CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: Por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº
5012897-80.2023.8.08.0030

RECORRENTE: HUAN DO ROSARIO PINHEIRO

RECORRIDO: GSA ENGENHARIA E URBANISMO LTDA

Relator: DR. DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO SOBRE REGIME CONDOMINIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADA POR DOCUMENTO SUBSCRITO PELO CONSUMIDOR ("ENTREVISTA DE FECHAMENTO"). AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

VOTO

1. DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA

Embora o recorrente perceba rendimentos superiores a 03 salários-mínimos (R$ 5.329,67)
, a natureza do empreendimento ("habitação popular") e a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência autorizam a manutenção do benefício

.
DEFIRO
a gratuidade.

2. MÉRITO

A controvérsia cinge-se à verificação de falha no dever de informação quanto à natureza condominial do empreendimento "Residencial Vila Isabel"

.

2.1. Da Ciência Prévia e do Dever de Informação

O recorrente sustenta que o contrato de compra e venda é omisso quanto ao regime de condomínio fechado

.

Contudo, o acervo probatório revela que a informação foi prestada de forma clara antes da conclusão do negócio

.

Consta nos autos o documento
"Entrevista de Fechamento"
(ID 14603015), subscrito pelo autor em
31/10/2019
, no qual ele declara expressamente possuir "plena ciência" de que as despesas de
"instalação, funcionamento e regulamentação do Condomínio"
e
"Taxas Condominiais"
não integram o preço do imóvel

.

Tal documento cumpre a função de alertar o consumidor sobre a natureza jurídica do bem, não podendo o adquirente alegar surpresa após a entrega das chaves

.

2.2. Da Publicidade Ilustrativa

As imagens 3D colacionadas no recurso, que sugerem acesso livre, possuem caráter meramente ilustrativo e não têm o condão de invalidar as cláusulas contratuais e termos informativos específicos assinados pelas partes

.

A estrutura física (portaria e muros) corrobora a natureza informada na fase de tratativas

.

2.3. Da Jurisprudência Consolidada

A matéria já foi amplamente debatida neste colegiado, prevalecendo o entendimento de que a ciência das obrigações condominiais afasta a tese de publicidade enganosa (Precedentes:
5012998-20.2023
e
5013517-92.2023
)

.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença de improcedência por seus próprios e jurídicos fundamentos (Art. 46, Lei 9.099/95)

.

Condeno
o recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade por força do Art.

98, §3º do CPC

.

É como voto.

DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

Juiz de Direito

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
V O T O/ E M E N T A

EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO FECHADO. ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA E OMISSÃO DE INFORMAÇÃO SOBRE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DE FATO CONFIGURADO. CIÊNCIA PRÉVIA DO COMPRADOR DEMONSTRADA POR "ENTREVISTA DE FECHAMENTO". PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS E MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1 - Voto / ementa, nos termos do que preceitua o art. 46 da Lei nº 9.099/95.
Situação idêntica à do processo nº 5012860-53.2023.8.08.0030, de minha relatoria.

2 -
Inicialmente,

defiro a gratuidade da justiça aos recorrentes, por estarem preenchidos os requisitos legais.

3-
A controvérsia reside na legalidade da cobrança de taxas em empreendimento que, embora registrado como loteamento, opera como "condomínio de fato", e na ocorrência de dano moral por suposta falha no dever de informação.

4 - No caso concreto, a prova documental e a prova oral confirmam que os recorrentes foram informados sobre a natureza do residencial e a existência de portão privativo e serviços comuns, sendo que a fruição de serviços de segurança, limpeza e organização das áreas comuns impõe o dever de contribuir com o rateio, sob pena de enriquecimento ilícito em prejuízo da coletividade de moradores.

5 – Não vislumbro, ainda, a existência de ato ilícito ou propaganda enganosa, uma vez que a estrutura fática do condomínio era visível e aceita no momento da ocupação.

6 – Sentença de improcedência mantida pelos seus próprios fundamentos.

7 – Recurso conhecido e improvido. Custas e honorários, que fixo em 20% do valor da causa, pela parte recorrente.
Todavia, suspendo a exigibilidade do pagamento em razão do deferimento da gratuidade da justiça.

MURILO RIBEIRO FERREIRA

Juiz de Direito