Tribunal: TJES
Processo: 0005261-65.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PESSOA COM DEFICIÊNCIA (CADEIRANTE E PORTADORA DE NANISMO). OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGAÇÃO DE FALTA DE ACESSIBILIDADE. CONFLITO ENTRE LAUDOS TÉCNICOS UNILATERAIS. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO “HABITE-SE”. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL JUDICIAL. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REABERTURA DA INSTRUÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Suely Lima da Silva contra sentença da 6ª Vara Cível da Serra/ES, que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais ajuizada em face da MRV Engenharia e Participações S/A, na qual a autora, pessoa com deficiência física (cadeirante e portadora de nanismo), alegou que o imóvel adquirido, publicitado e contratado como “adaptado para PCD”, não atende às normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050/2015), em especial quanto à rampa de acesso, sinalização tátil e adequação das áreas comuns.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a presunção de legitimidade da Certidão de Habitabilidade (“Habite-se”) é suficiente para afastar a prova técnica unilateral apresentada pela autora; (ii) verificar se, diante do conflito técnico entre laudos unilaterais e da complexidade da matéria, o juízo de origem deveria ter determinado a produção de prova pericial judicial imparcial, nos termos do art. 370 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de legitimidade e veracidade dos atos administrativos, como o “Habite-se”, é relativa (juris tantum) e não substitui a verificação concreta da acessibilidade do imóvel às condições específicas da pessoa com deficiência, devendo ser afastada quando confrontada por prova técnica idônea.

4. Havendo conflito entre laudos técnicos unilaterais de natureza eminentemente técnica (engenharia e arquitetura), impõe-se a realização de perícia judicial neutra, sob a direção do juízo, para esclarecer a controvérsia e garantir a busca da verdade real.

5. O magistrado, como destinatário da prova (CPC, art. 370), tem o dever de determinar a produção de prova pericial quando os elementos dos autos se mostram insuficientes para o convencimento, especialmente em demandas que envolvem direitos da pessoa com deficiência e normas de acessibilidade.

6. A inversão do ônus da prova (CDC, art. 6º, VIII) não exime o julgador de assegurar a efetiva produção probatória necessária à elucidação dos fatos, sobretudo quando a parte hipervulnerável (pessoa com deficiência) demonstra irregularidades objetivas em laudo técnico próprio.

7. A ausência de perícia judicial em caso de controvérsia técnica inviabiliza o julgamento do mérito, impondo a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Sentença anulada de ofício. Retorno dos autos à origem para reabertura da instrução e realização de prova pericial judicial.

Tese de julgamento:

1. A presunção de legitimidade do “Habite-se” é relativa e não afasta a necessidade de verificação técnica concreta da acessibilidade de imóvel destinado a pessoa com deficiência.

2. Conflitos entre laudos técnicos unilaterais impõem a realização de perícia judicial imparcial, sob pena de cerceamento de defesa.

3. O juiz tem o dever de determinar a prova técnica quando a matéria é complexa e a instrução se mostra insuficiente para a formação de seu convencimento.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005261-65.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SUELY LIMA DA SILVA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PESSOA COM DEFICIÊNCIA (CADEIRANTE E PORTADORA DE NANISMO). OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGAÇÃO DE FALTA DE ACESSIBILIDADE. CONFLITO ENTRE LAUDOS TÉCNICOS UNILATERAIS. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO “HABITE-SE”. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL JUDICIAL. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REABERTURA DA INSTRUÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Suely Lima da Silva contra sentença da 6ª Vara Cível da Serra/ES, que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais ajuizada em face da MRV Engenharia e Participações S/A, na qual a autora, pessoa com deficiência física (cadeirante e portadora de nanismo), alegou que o imóvel adquirido, publicitado e contratado como “adaptado para PCD”, não atende às normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050/2015), em especial quanto à rampa de acesso, sinalização tátil e adequação das áreas comuns.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a presunção de legitimidade da Certidão de Habitabilidade (“Habite-se”) é suficiente para afastar a prova técnica unilateral apresentada pela autora; (ii) verificar se, diante do conflito técnico entre laudos unilaterais e da complexidade da matéria, o juízo de origem deveria ter determinado a produção de prova pericial judicial imparcial, nos termos do art. 370 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de legitimidade e veracidade dos atos administrativos, como o “Habite-se”, é relativa (juris tantum) e não substitui a verificação concreta da acessibilidade do imóvel às condições específicas da pessoa com deficiência, devendo ser afastada quando confrontada por prova técnica idônea.

4. Havendo conflito entre laudos técnicos unilaterais de natureza eminentemente técnica (engenharia e arquitetura), impõe-se a realização de perícia judicial neutra, sob a direção do juízo, para esclarecer a controvérsia e garantir a busca da verdade real.

5. O magistrado, como destinatário da prova (CPC, art. 370), tem o dever de determinar a produção de prova pericial quando os elementos dos autos se mostram insuficientes para o convencimento, especialmente em demandas que envolvem direitos da pessoa com deficiência e normas de acessibilidade.

6. A inversão do ônus da prova (CDC, art. 6º, VIII) não exime o julgador de assegurar a efetiva produção probatória necessária à elucidação dos fatos, sobretudo quando a parte hipervulnerável (pessoa com deficiência) demonstra irregularidades objetivas em laudo técnico próprio.

7. A ausência de perícia judicial em caso de controvérsia técnica inviabiliza o julgamento do mérito, impondo a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Sentença anulada de ofício. Retorno dos autos à origem para reabertura da instrução e realização de prova pericial judicial.

Tese de julgamento:

1. A presunção de legitimidade do “Habite-se” é relativa e não afasta a necessidade de verificação técnica concreta da acessibilidade de imóvel destinado a pessoa com deficiência.

2. Conflitos entre laudos técnicos unilaterais impõem a realização de perícia judicial imparcial, sob pena de cerceamento de defesa.

3. O juiz tem o dever de determinar a prova técnica quando a matéria é complexa e a instrução se mostra insuficiente para a formação de seu convencimento.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Suely Lima da Silva
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra, que julgou improcedentes os pedidos formulados na presente “
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais
” por ela formulados em face de
MRV Engenharia e Participações S/A
.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda que versa a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

Na inicial, relata a autora/apelante ser pessoa com necessidades especiais (PNE), cadeirante e portadora de nanismo e, no dia 05/06/2019, celebrou com a requerida MRV “Contrato de Promessa de Compra e Venda” para a aquisição da unidade nº 101, Bloco 16, do Residencial Viva La Costa que, segundo a Cláusula 10.4 do contrato, seria unidade “adaptada para PCD – Pessoa com Deficiência” (fl. 38).

Ainda de acordo com sua narrativa, no ato da negociação, informou a construtora acerca de suas necessidades específicas, entretanto, na vistoria realizada no dia 28/05/2020, constatou várias irregularidades que tornavam o imóvel inacessível, tais como:
(i)
rampa de acesso ao bloco com inclinação excessiva e um ressalto (barreira) superior a 20 cm;
(ii)
interfone, pia da cozinha e olho mágico em altura inacessível para cadeirante;
(iii)
calçada ao redor do bloco com ranhuras e elevações; e
(iv)
área de lazer sem mesas acessíveis.

Anexou laudo técnico pericial que analisou a rampa de acesso e concluiu que o primeiro segmento possuía inclinação de 8,94%, que é superior ao limite normativo (ABNT NRB 9050/2015) de 8,33%, além de ter apontado a inexistência de piso tátil e de sinalização tátil no corrimão. Apesar de notificar extrajudicialmente a requerida e recusar o recebimento das chaves por falta de acessibilidade, a construtora procedeu com a entrega e passou a gerar cobranças de taxas condominiais e energia elétrica.

Diante disso, formulou pedidos em sede de tutela de urgência a fim de que a requerida fosse compelida a reformar a rampa de acesso e para que fossem suspensas as cobranças de taxas condominiais e energia elétrica. Ao final, requereu a confirmação da tutela de urgência, com a condenação da requerida ao ressarcimento dos danos materiais (R$ 6.363,35) e morais (R$ 20.000,00) por ela sofridos.

Após a contestação (fls. 180/199), réplica (fls. 259/269) e decisão saneadora (fls. 270/271), foi proferida a sentença que, como dito, julgou improcedentes os pedidos formulados com base, em suma, na presunção de legitimidade e veracidade da “Certidão de Habitabilidade” (Habite-se) emitida pela municipalidade, que atestava a conformidade das áreas comuns às normas de acessibilidade.

Além disso, considerou o MM. Juiz que os documentos da autora (fotos e laudo unilateral) não infirmam a certidão exarada pela municipalidade e que, apesar de o ônus da prova da acessibilidade ser da MRV, esta apresentou seu parecer técnico e o “Habite-se”, enquanto a autora quedou-se inerte ao ser instada a se manifestar na fase de instrução.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
equivocou-se o juiz sentenciante ao dar prevalência a documentos genéricos da construtora (“habite-se”) em detrimento de suas necessidades concretas e específicas (cadeirante com nanismo);
(ii)
o art. 58 da Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) obriga a construção de edificações multifamiliares a atender aos preceitos de acessibilidade;
(iii)
seu laudo técnico comprovou objetivamente o descumprimento da ABNT NBR 9050, mais especificamente a inclinação da rampa superior a 8,33% e a ausência de piso e sinalização tátil;
(iv)
a presunção de legitimidade do ato administrativo (“Habite-se”) é relativa e foi refutada pelas provas robustas, sobretudo fotos e laudo técnico;
(v)
o “habite-se” atesta apenas a conformidade geral da obra ao projeto aprovado, mas não a adequação específica às suas necessidades de acessibilidade no caso concreto;
(vi)
se o MM. Juiz considerou insuficiente o laudo unilateral, deveria ter determinado, em observância ao princípio da cooperação e à busca da verdade real, a produção de prova pericial judicial, em vez de julgar improcedentes os pedidos com base na suposta inércia;
(vii)
deve ser ressarcida do valor de R$ 6.363,35 (seis mil trezentos e sessenta e três reais e trinta e cinco centavos), que corresponde ao prejuízo financeiro direto decorrente dos custos das adaptações que se fizeram necessárias no imóvel;
(viii)
faz jus a uma indenização em virtude do dano moral sofrido, por se tratar de situação que ultrapassa o mero dissabor;
(ix)
a recusa da apelada em entregar um imóvel adequado, forçando-a a buscar o Judiciário, configura a chamada teoria do “desvio produtivo do consumidor”, além da frustração, angústia e o sentimento de impotência e desrespeito pela impossibilidade de usar plenamente seu lar, configurando dano moral
in re ipsa
;
(x)
o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) se mostra razoável e proporcional à gravidade da ofensa sofrida, à capacidade econômica da apelada e atende ao caráter punitivo-pedagógico da medida; e
(xi)
a impossibilidade de fruição plena do imóvel devido à culpa da apelada torna injusta a exigência de taxas condominiais e de energia enquanto perdurar a inadequação do imóvel.

Pois bem. A controvérsia submetida ao crivo deste Órgão Julgador reside na aferição de requisitos técnicos de engenharia e arquitetura, a saber, verificar se a unidade imobiliária e as áreas comuns do empreendimento, notadamente a rampa de acesso ao Bloco 16, atendem às normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050) e ao Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015), considerando a condição específica da apelante (cadeirante e portadora de nanismo).

Para comprovar seu direito, a autora/apelante instruiu a inicial com laudo técnico unilateral, subscrito por engenheira civil, o qual concluiu que o 1º segmento da rampa de acesso possui inclinação de 8,94%, com isso violando o limite máximo de 8,33% estabelecido pela NBR 9050/2015. O laudo também atestou a “Inexistência de piso tátil” e que “não há sinalização tátil em corrimão” (fls. 78/89).

Por sua vez, a requerida/apelada refutou as alegações baseando sua defesa em seu próprio parecer técnico unilateral (fls. 220/226) e na “Certidão de Habitabilidade” (Habite-se), ato administrativo que atestou genericamente que “
a calçada e as áreas de uso comum (...) atendem ao estabelecido nas normas técnicas e legislações de acessibilidade vigentes
” (fls. 224/224-v).

Ao proferir sentença, concluiu o douto magistrado pela improcedência dos pedidos com base, sobretudo, em dois pilares:
(i)
presunção de legitimidade e veracidade do “Habite-se”, considerando que o laudo unilateral da autora não infirmaria a certidão municipal; e
(ii)
suposta inércia da autora/apelante quando intimada a especificar provas.

Com a devida vênia, o MM. Juiz incorreu em erro de procedimento.

Primeiramente, a presunção de legitimidade de um ato administrativo, como o ‘Habite-se’, é
juris tantum
(relativa), e refere-se, em regra, à conformidade da obra com o projeto aprovado, não garantindo, por si só, a infalibilidade da execução ou a adequação absoluta à realidade fática.

No caso em análise, essa presunção genérica foi diretamente confrontada por uma prova técnica específica – o laudo da apelante – que apontou um vício objetivo e mensurável (inclinação de 8,94%). Instaurou-se, portanto, um nítido
conflito probatório de natureza técnica
entre dois documentos unilaterais, o qual não pode ser resolvido pela simples atribuição de maior valor a um ou outro sem uma verificação neutra.

Na condição de destinatário da prova (CPC, art. 370), o magistrado tem o poder-dever, quando a prova dos autos é insuficiente para formar sua convicção e a matéria fática é complexa, de determinar, inclusive de ofício, a produção da prova pericial judicial a fim de buscar a verdade real.

Como já dito, o laudo técnico elaborado pela autora concluiu que “
foram encontradas irregularidades nas rampas do Condomínio Residencial Viva La Costa, mais precisamente no segmento 01
º
.
Tendo como principal motivo para a irregularidade a não observância do que está descrito no item 6.6.2.1 da ABNT NRB 9050/2015, a qual deixa claro o limite de 8,33% de inclinação. Na mesma esteira,
não foram observados o piso tátil e nenhuma sinalização tátil nos corrimãos
, indo contra o que está previsto na ABNT NRB 16537/2017 em seu item 5.4.3.
” (fl. 89 – destaquei).

Por sua vez, em seu parecer técnico, alega a construtora que “
o projeto seguiu a Norma ABNT NBR 9050 e que
o projeto atende ao requisito mínimo previsto na norma
de desempenho norma NBR 15575/2013
” (fl. 221-v), bem como que “
o condomínio em questão foi devidamente vistoriado pelo órgão competente do município de Serra/ES, e assim emitida a Certidão de Habite-se, ‘que é a garantia que
a construção seguiu corretamente tudo o que estava previsto no projeto aprovado, tendo cumprido a legislação que regula o uso e ocupação do solo urbano
, respeitando os parâmetros legais quanto a área de construção e ocupação do terreno’
” (fl. 223 – destaquei).

Em assim sendo, entendo que o julgamento antecipado da lide não levou em consideração o relevante conflito técnico instaurado nos autos, dada a impossibilidade de se atribuir maior valoração a um dos laudos técnicos acostados aos autos pelas partes que, a princípio, afiguram-se escorreitos.

Em reforço: descabe falar em inércia da autora no tocante a produção de provas, uma vez que a decisão saneadora havia invertido o ônus da prova (CDC, art. 6º, VIII) a fim de atribuir à requerida MRV o dever de comprovar a adequação do imóvel às normas de acessibilidade, do que buscou se desincumbir mediante a juntada de seu próprio parecer técnico e da certidão da habitabilidade.

Em razão disso, considero que a causa não esteja ‘madura’ para julgamento por este egrégio Tribunal (CPC, art. 1.013, § 3º), por ser necessária a realização da prova técnica imparcial, com enfoque nos pontos controvertidos de natureza técnica, levando em consideração as alegações da apelada de que algumas irregularidades internas já teriam sido sanadas administrativamente.

Logo, caberá ao perito nomeado pelo Juízo (Engenheiro Civil ou Arquiteto) aferir, por medição técnica, a inclinação exata de todos os segmentos da rampa de acesso ao Bloco 16 e informar se a inclinação aferida atende aos limites máximos estabelecidos pela ABNT NBR 9050/2015 para os desníveis ali existentes. Além disso, a ele caberá verificar a existência, adequação e conformidade da sinalização tátil de piso no início e término da rampa, bem como a sinalização tátil nos corrimãos, conforme a referida norma técnica.

A prova técnica também servirá para inspecionar:
(i)
se os demais itens que a apelada alega ter ajustado estão em altura compatível com as normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050) para uma pessoa cadeirante e portadora de nanismo;
(ii)
se na calçada ao redor do Bloco 16 existem as ‘ranhuras e elevações’ alegadas pela autora/apelante e, em caso positivo, se comprometem a circulação segura e autônoma da cadeira de rodas, nos padrões da NBR 9050; e
(iii)
se a área de lazer do condomínio dispõe de mesas acessíveis a pessoas portadoras de necessidades especiais.

Ante o exposto,
anulo, de ofício, a sentença recorrida
a fim de determinar o retorno dos autos ao Juízo da 6ª Vara Cível da Serra para reabertura da fase instrutória, com a nomeação de perito judicial para a produção de prova pericial técnica, nos termos da fundamentação supra. Por conseguinte, fica prejudicada a análise dos demais argumentos e teses recursais.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.