Tribunal: TJES
Processo: 0003459-12.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-05-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL. DANOS MORAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Ari Nascimento Rosa e por Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a ré à restituição de 75% dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. O autor pleiteia a redução da retenção para 10%, a incidência de juros desde a citação e indenização por danos morais. A construtora requer que a correção monetária incida apenas a partir do ajuizamento da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a não obtenção de financiamento imputa culpa exclusiva ao comprador pela rescisão; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção dos valores pagos; (iii) determinar se são devidos danos morais; e (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se que a rescisão decorre de iniciativa exclusiva do comprador, que não obteve financiamento bancário para quitação do saldo final, circunstância que não afeta a eficácia do contrato e configura risco inerente à sua esfera jurídica, inclusive nos termos da cláusula contratual que lhe atribui tal encargo.

4. Afasta-se a indenização por danos morais, pois a rescisão contratual por inadimplemento do comprador não ultrapassa o âmbito do mero aborrecimento, inexistindo violação a direito da personalidade ou situação vexatória, tampouco configurado desvio produtivo indenizável.

5. Observa-se que a jurisprudência do STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, devendo o percentual ser fixado conforme as peculiaridades do caso concreto.

6. Considera-se excessiva a retenção de 25%, diante da revenda célere do imóvel, da inexistência de posse direta pelo comprador e da ausência de prejuízo extraordinário, mas também insuficiente a retenção de 10%, razão pela qual se fixa o percentual em 15%, à luz da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

7. Determina-se que a correção monetária incida desde cada desembolso, pois a restituição visa recompor o status quo ante e preservar o valor real da moeda, não constituindo acréscimo patrimonial.

8. Fixa-se o termo inicial dos juros de mora na data do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo 1002 do STJ, por inexistir mora da vendedora antes da definição judicial da obrigação de restituir.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso do autor parcialmente provido e recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:

1. A não obtenção de financiamento imobiliário imputa ao promitente comprador a responsabilidade pela rescisão do contrato, quando inexistente conduta ilícita da vendedora.

2. Na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar a faixa de 10% a 25%, sendo fixada conforme as circunstâncias do caso concreto.

3. A rescisão contratual por inadimplemento do comprador não gera, por si só, dano moral indenizável.

4. A correção monetária sobre valores a serem restituídos incide desde cada desembolso.

5. Os juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.012; CPC, art. 85, § 11; CDC, art. 51, IV; Lei nº 6.899/81.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1373622/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.05.2019, DJe 15.05.2019; STJ, Tema Repetitivo 1002; TJDFT, Processo 0744554-04.2023.8.07.0001, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 08.08.2024, pub. 23.09.2024; TJES, Apelação Cível 0012300-65.2015.8.08.0035, Rel. Des. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, 3ª Câmara Cível, pub. 19.12.2024; TJES, Apelação Cível 0003588-85.2016.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, pub. 17.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003459-12.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ARI NASCIMENTO ROSA e outros

APELADO: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL. DANOS MORAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Ari Nascimento Rosa e por Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a ré à restituição de 75% dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. O autor pleiteia a redução da retenção para 10%, a incidência de juros desde a citação e indenização por danos morais. A construtora requer que a correção monetária incida apenas a partir do ajuizamento da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a não obtenção de financiamento imputa culpa exclusiva ao comprador pela rescisão; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção dos valores pagos; (iii) determinar se são devidos danos morais; e (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se que a rescisão decorre de iniciativa exclusiva do comprador, que não obteve financiamento bancário para quitação do saldo final, circunstância que não afeta a eficácia do contrato e configura risco inerente à sua esfera jurídica, inclusive nos termos da cláusula contratual que lhe atribui tal encargo.

4. Afasta-se a indenização por danos morais, pois a rescisão contratual por inadimplemento do comprador não ultrapassa o âmbito do mero aborrecimento, inexistindo violação a direito da personalidade ou situação vexatória, tampouco configurado desvio produtivo indenizável.

5. Observa-se que a jurisprudência do STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, devendo o percentual ser fixado conforme as peculiaridades do caso concreto.

6. Considera-se excessiva a retenção de 25%, diante da revenda célere do imóvel, da inexistência de posse direta pelo comprador e da ausência de prejuízo extraordinário, mas também insuficiente a retenção de 10%, razão pela qual se fixa o percentual em 15%, à luz da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

7. Determina-se que a correção monetária incida desde cada desembolso, pois a restituição visa recompor o status quo ante e preservar o valor real da moeda, não constituindo acréscimo patrimonial.

8. Fixa-se o termo inicial dos juros de mora na data do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo 1002 do STJ, por inexistir mora da vendedora antes da definição judicial da obrigação de restituir.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso do autor parcialmente provido e recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:

1. A não obtenção de financiamento imobiliário imputa ao promitente comprador a responsabilidade pela rescisão do contrato, quando inexistente conduta ilícita da vendedora.

2. Na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar a faixa de 10% a 25%, sendo fixada conforme as circunstâncias do caso concreto.

3. A rescisão contratual por inadimplemento do comprador não gera, por si só, dano moral indenizável.

4. A correção monetária sobre valores a serem restituídos incide desde cada desembolso.

5. Os juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.012; CPC, art. 85, § 11; CDC, art. 51, IV; Lei nº 6.899/81.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1373622/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.05.2019, DJe 15.05.2019; STJ, Tema Repetitivo 1002; TJDFT, Processo 0744554-04.2023.8.07.0001, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 08.08.2024, pub. 23.09.2024; TJES, Apelação Cível 0012300-65.2015.8.08.0035, Rel. Des. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, 3ª Câmara Cível, pub. 19.12.2024; TJES, Apelação Cível 0003588-85.2016.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, pub. 17.10.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso do autor e negar provimento ao recurso da ré, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 0003459-12.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ARI NASCIMENTO ROSA

APELADO: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de apelações cíveis interpostas por Ari Nascimento Rosa e por Lorenge Construtora e Incorporadora LTDA. em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da ação de rescisão contratual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, com correção monetária a contar de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

O apelante Ari Nascimento Rosa sustenta: (i) a necessidade de redução do percentual de retenção para 10%; (ii) a incidência de juros de mora a partir da citação; e (iii) a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Por sua vez, Lorenge Construtora limita-se a pugnar pela alteração do termo inicial da correção monetária, defendendo que a atualização incida apenas a partir do ajuizamento da ação.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos e recebo-os nos efeitos devolutivo e suspensivo (art. 1.012, CPC).

Depreende-se do acervo probatório que as partes firmaram, em 29 de abril de 2014, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Contrato nº 38637), tendo por objeto unidade imobiliária no empreendimento VILLA D'ITÁ, pelo valor global de R$ 182.590,00. No curso da execução contratual, o autor adimpliu o montante nominal de R$ 67.458,93. Contudo, a controvérsia instalou-se em 30 de maio de 2015, data de vencimento da parcela denominada “saldo final”, no valor de R$ 90.000,00.

É incontroverso que o requerente não obteve o financiamento bancário para quitação do saldo, sob a alegação de que as condições impostas pelo agente financeiro tornaram-se excessivamente onerosas. Evidencia-se, portanto, que o desfazimento do ajuste decorreu de iniciativa exclusiva do promitente comprador, fundada na inviabilidade de obtenção do crédito imobiliário.

Nesse passo, a jurisprudência consolidada perfilha o entendimento de que, nos contratos condicionados à obtenção de crédito, a ausência de aprovação ou formalização do financiamento imputa a culpa pela rescisão unicamente ao comprador. Sobre o tema, colaciono o seguinte aresto:

Ementa: CIVIL. PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. FINANCIAMENTO. NÃO OBTENÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVIDA. REDUÇÃO. DESPROPORÇÃO. AUSÊNCIA. 1.
Há culpa exclusiva do promitente comprador que não quita o preço, em razão da não obtenção de financiamento bancário, pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.
2. A não obtenção do financiamento bancário não interfere na eficácia do contrato de compra e venda de imóvel. 3. Ausente a abusividade ou a desproporção da multa compensatória, à luz do princípio do pacta sunt servanda, devem ser preservadas as cláusulas contratuais livremente pactuadas pelas partes. 4. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-DF 07445540420238070001 1905090, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 08/08/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/09/2024) – destaquei

Ademais, eventual agravamento da conjuntura econômica ou elevação das taxas de juros configuram riscos inerentes à esfera do comprador, não se podendo atribuir à construtora conduta ilícita ou inadimplemento apto a justificar o distrato. Na presente hipótese, esta responsabilidade é reforçada ainda pela cláusula 32 do contrato, que impõe ao adquirente o encargo exclusivo de adotar as providências e suportar os requisitos do agente financeiro.

Quanto ao pleito de danos morais, prevalece o entendimento de que a rescisão por iniciativa do comprador não sobeja, em regra, a esfera do mero aborrecimento. Inexistindo demonstração de violação a direito da personalidade ou exposição vexatória, a reparação extrapatrimonial é indevida. Tampouco prospera a tese de desvio produtivo pela necessidade de judicialização, eis que a discussão sobre o percentual de retenção situa-se no campo do inadimplemento contratual, com natureza estritamente patrimonial, resolvida pela restituição com os consectários legais.

No tocante ao percentual de retenção, o juízo
a quo
fixou-o em 25%. Contudo, em observância à orientação pretoriana do c. Superior Tribunal de Justiça, tal montante deve ser arbitrado entre 10% e 25% da quantia paga, sopesando-se as particularidades do caso concreto. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores. (...) 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25 % do total da quantia paga.

(STJ; AgInt no AREsp 1373622/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 15/05/2019)

Na hipótese, o autor adimpliu R$ 67.458,93, montante que permaneceu sob a gestão da construtora. Verifica-se que a unidade foi revendida a terceiros em prazo exíguo, o que afasta prejuízo extraordinário por vacância. Soma-se a isso o fato de o apelante jamais ter detido a posse direta do imóvel, inexistindo fruição ou desgaste do bem que justifique a retenção no patamar máximo.

Dessa forma, a retenção de 25% mostra-se excessiva (art. 51, IV, do CDC), enquanto os 10% pleiteados pelo autor seriam insuficientes para cobrir os custos administrativos da vendedora. Assim, com base na razoabilidade e na vedação ao enriquecimento sem causa, reduzo a retenção para 15% (quinze por cento), assegurando a restituição de 85% do montante pago.

Por fim, quanto à insurgência da recorrente Lorenge sobre a correção monetária, melhor sorte não lhe assiste. A apelante sustenta a incidência apenas a partir do ajuizamento da ação (Lei nº 6.899/81). Todavia, na rescisão contratual com devolução de valores, a obrigação de restituir visa ao retorno das partes ao
status quo ante
. A correção monetária não é um acréscimo patrimonial, mas mera recomposição do valor da moeda corroído pela inflação, devendo incidir desde cada desembolso para evitar o empobrecimento injustificado do consumidor.

Por outro lado, quanto ao pedido do autor para que os juros de mora incidam desde a citação, a sentença não comporta reforma. Em casos de rescisão por iniciativa do comprador, o termo inicial dos juros é a data do trânsito em julgado, conforme tese firmada pelo e. STJ no Tema Repetitivo 1002, uma vez que não há mora da vendedora antes da definição judicial da obrigação de restituir.

Nessa linha de intelecção, seguem os seguintes julgados:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Villaggio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA SPE e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, em ação ordinária, rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando retenção de 10% dos valores pagos pelos promitentes compradores, com restituição do remanescente corrigido monetariamente desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O percentual de retenção fixado em 10% se encontra alinhado com a jurisprudência consolidada do STJ, que admite variação entre 10% e 25%, considerando as peculiaridades do caso concreto e a ausência de comprovação de prejuízos extraordinários pela apelante. 4.
A correção monetária deve incidir desde a data do desembolso de cada parcela, em observância à jurisprudência do STJ, que assegura a recomposição do poder aquisitivo do valor pago. 5. Os juros de mora, em casos de rescisão unilateral do contrato por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado no Tema 1.002 do STJ.
[...].

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00123006520158080035, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível, publicado em 19/12/2024) - destaquei

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DOS AUTORES. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação interpostos por Villaggio Limoeiro Empreendimento Imobiliário Ltda. e Pedro Filipe Vieira do Nascimento e outro, contra sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa dos compradores, fixando a devolução de 90% das quantias pagas, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. [...]
A correção monetária incide desde cada desembolso, conforme entendimento consolidado do STJ, enquanto os juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado da decisão que rescinde o contrato.
[...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00035888520168080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível, publicado em 17/10/2024) - destaquei

Por essas razões, nego provimento ao recurso interposto por Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e, por outro lado, dou parcial provimento ao recurso do autor para reformar em parte a sentença, a fim de reduzir o percentual de retenção em favor da construtora para 15% (quinze por cento) sobre a totalidade dos valores pagos, devendo a ré restituir ao autor o montante correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento) do que foi adimplido.

Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade.

Ante o desprovimento do recurso interposto por Lorenge Construtora, e com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de 12% sobre o valor da condenação.