Tribunal: TJES
Processo: 5008379-70.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-03-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL CLAUDIANE BEZERRA GUIMARÃES E FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO INTERPOSTOS POR DE IMOVEIS LTDA. APRECIAÇÃO CONJUNTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA POR CLAUDIANE BEZERRA GUIMARÃES. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. SUBLOCAÇÃO ILEGAL. SIMULAÇÃO. OMISSÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO PELA ADMINISTRADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos materiais e morais. Os locadores ajuizaram a demanda em face da locatária formal e da imobiliária administradora, em razão de danos físicos no imóvel e inadimplemento de encargos decorrentes de sublocação não autorizada a terceiro. Os autores alegam que a administradora omitiu a situação de irregularidade, obrigando-os a realizar viagens interestaduais durante a pandemia para retomar o bem. A locatária alega ser "laranja" de terceiro, enquanto a imobiliária nega a relação de consumo e a responsabilidade pelos danos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da locatária que figura no contrato sob alegação de simulação (laranja); (ii) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação entre locador e administradora de imóveis; (iii) a configuração de falha na prestação de serviço por omissão do dever de informação e transparência; (iv) a caracterização de danos morais e materiais indenizáveis face às circunstâncias fáticas (pandemia e desídia).

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da locatária formal, pois a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) ao alegar simulação para se eximir de obrigações contratuais perante terceiros de boa-fé.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação entre o proprietário do imóvel (locador) e a imobiliária, uma vez que esta atua como fornecedora de serviços de administração e o proprietário é o destinatário final do gerenciamento patrimonial.

Configura-se a falha na prestação do serviço pela omissão deliberada da administradora em informar os proprietários sobre a sublocação irregular e os problemas no imóvel, violando o dever de transparência e a boa-fé objetiva.

Reconhece-se a responsabilidade solidária entre a locatária (por quebra contratual) e a administradora (por falha no mandato e fiscalização), nos termos dos arts. 7º e 25 do CDC.

Mantém-se a indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, considerando que o abalo psicológico de proprietários idosos e cardiopatas, forçados a viajar no auge da pandemia por desídia da ré, ultrapassa o mero dissabor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

A administradora de imóveis responde objetiva e solidariamente pelos danos causados ao locador quando falha no dever de informação e fiscalização do contrato de locação.

O locatário que anui em figurar como interposta pessoa em contrato de locação detém legitimidade passiva e responsabilidade pelas obrigações contratuais, não podendo invocar a própria simulação em prejuízo do locador.

A relação entre locador e administradora de imóveis é de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do CDC.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 667; CPC, art. 337, § 2º, art. 489 e art. 926; CDC, arts. 6º, III, 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.03.2020; STJ, REsp nº 594.748/RS, Rel. Min. Teori Zavascki.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008379-70.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLAUDIANE BEZERRA GUIMARAES e outros

APELADO: NORMA CRISTINA DE OLIVEIRA SOARES COELHO e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL CLAUDIANE BEZERRA GUIMARÃES E FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO INTERPOSTOS POR DE IMOVEIS LTDA. APRECIAÇÃO CONJUNTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA POR CLAUDIANE BEZERRA GUIMARÃES. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. SUBLOCAÇÃO ILEGAL. SIMULAÇÃO. OMISSÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO PELA ADMINISTRADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos materiais e morais. Os locadores ajuizaram a demanda em face da locatária formal e da imobiliária administradora, em razão de danos físicos no imóvel e inadimplemento de encargos decorrentes de sublocação não autorizada a terceiro. Os autores alegam que a administradora omitiu a situação de irregularidade, obrigando-os a realizar viagens interestaduais durante a pandemia para retomar o bem. A locatária alega ser "laranja" de terceiro, enquanto a imobiliária nega a relação de consumo e a responsabilidade pelos danos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da locatária que figura no contrato sob alegação de simulação (laranja); (ii) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação entre locador e administradora de imóveis; (iii) a configuração de falha na prestação de serviço por omissão do dever de informação e transparência; (iv) a caracterização de danos morais e materiais indenizáveis face às circunstâncias fáticas (pandemia e desídia).

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da locatária formal, pois a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) ao alegar simulação para se eximir de obrigações contratuais perante terceiros de boa-fé.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação entre o proprietário do imóvel (locador) e a imobiliária, uma vez que esta atua como fornecedora de serviços de administração e o proprietário é o destinatário final do gerenciamento patrimonial.

Configura-se a falha na prestação do serviço pela omissão deliberada da administradora em informar os proprietários sobre a sublocação irregular e os problemas no imóvel, violando o dever de transparência e a boa-fé objetiva.

Reconhece-se a responsabilidade solidária entre a locatária (por quebra contratual) e a administradora (por falha no mandato e fiscalização), nos termos dos arts. 7º e 25 do CDC.

Mantém-se a indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, considerando que o abalo psicológico de proprietários idosos e cardiopatas, forçados a viajar no auge da pandemia por desídia da ré, ultrapassa o mero dissabor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

A administradora de imóveis responde objetiva e solidariamente pelos danos causados ao locador quando falha no dever de informação e fiscalização do contrato de locação.

O locatário que anui em figurar como interposta pessoa em contrato de locação detém legitimidade passiva e responsabilidade pelas obrigações contratuais, não podendo invocar a própria simulação em prejuízo do locador.

A relação entre locador e administradora de imóveis é de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do CDC.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 667; CPC, art. 337, § 2º, art. 489 e art. 926; CDC, arts. 6º, III, 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.03.2020; STJ, REsp nº 594.748/RS, Rel. Min. Teori Zavascki.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
CLAUDIANE BEZERRA GUIMARÃES
e
FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA
interpuseram
APELAÇÃO CÍVEL
(Id. 17961337 e Id. 17961332, respectivamente)

em face da
SENTENÇA
Id. 80814611) proferida pelo
JUÍZO DA 7ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA — COMARCA DA CAPITAL
, nos autos da
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
ajuizada por
NORMA CRISTINA DE OLIVEIRA SOARES COELHO
e
ALBERTO CARLOS CALDEIRA COSTA COELHO
, cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva:
“Diante do exposto, julgo
PROCEDENTES EM PARTE
os pedidos da inicial, com base nos fatos e fundamentos apresentados, para: 1 - Condenar a requerida CLAUDIANE BEZERRA GUIMARAES e a requerida FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor total de R$ 40.089,66. 2 - Condenar a requerida FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, em razão da falha na prestação do serviço. 3 - Condenar a requerida FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP a prestar contas dos valores do título de capitalização utilizados para reparos no imóvel, apresentando as notas fiscais correspondentes. 4 - Condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação.”

Irresignada, a Recorrente CLAUDIANE BEZERRA GUIMARAES defende, em síntese, sua ilegitimidade passiva
ad causam
, sob o argumento de que figurou no Contrato de Locação como mera "laranja" em favor do Sr. RICARDO MAGALHÃES, real ocupante do imóvel. Sustenta que a responsabilidade pelos danos e inadimplemento deve recair exclusivamente sobre o terceiro ocupante ou sobre a imobiliária, que anuiu com a simulação. Pugna, ao final, pela reforma integral da Sentença para a exclusão de sua responsabilidade e o deferimento da gratuidade de justiça.

Nesse contexto, a Recorrente FOCCUS ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA alega, preliminarmente, a inexistência de relação de consumo entre as partes, defendendo a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. No mérito, sustenta a ausência de ato ilícito, afirmando que agiu com diligência na administração do imóvel e que não pode ser responsabilizada por danos causados pela locatária ou por terceiros, invocando cláusula contratual de isenção de responsabilidade. Insurge-se, ainda, contra a condenação em danos morais, o ressarcimento de honorários contratuais e o percentual de honorários sucumbenciais.

Inicialmente, cumpre registrar que o presente feito tramitou de forma simultânea ao Processo nº 0013719-80.2020.8.08.0024 perante o mesmo Juízo de origem.

No contexto da referida demanda [Processo nº 0013719-80.2020.8.08.0024], a ora Recorrente CLAUDIANE BEZERRA GUIMARAES figurou como Requerente em face da FOCCUS ADMINISTRAÇÃO, da NETIMOVEIS BRASIL, do Sr. RICARDO MAGALHÃES SARMENTO e do proprietário ALBERTO CARLOS CALDEIRA COSTA COELHO, pretendendo a declaração de inexigibilidade de débitos e indenização por danos morais, sob a tese de que teria havido vício de simulação no Contrato de Locação.

Em contrapartida, a presente lide (Processo nº 5008379-70.2020.8.08.0024) possui escopo diverso, consistindo na pretensão dos Locadores (NORMA e ALBERTO) em serem ressarcidos pelos prejuízos materiais causados no imóvel e pelo abalo moral sofrido em razão da desídia da Administradora e do inadimplemento da Locatária formal.

Trata-se, portanto, de pretensões autônomas que, embora originadas do mesmo arcabouço contratual de locação, buscam tutelas jurisdicionais distintas para Autores diferentes.

Nesse diapasão, revela-se imperioso consignar, a despeito da compreensão primitivamente firmada na Instância de origem, a inexistência de conexão técnica entre as demandas, uma vez que não se verifica a tríplice identidade de partes, causa de pedir e pedido (artigo. 337, § 2º, do Código de Processo Civil).

Não é outro o entendimento que se observa no âmbito deste
Egrégio Tribunal de Justiça
, orientando que
“a conexão, nos termos do art. 55 do CPC, exige identidade de pedido ou causa de pedir, e não mera afinidade entre ações . A coincidência abstrata entre questões fáticas ou jurídicas não é suficiente para configurá-la”
, bem como que
“a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (REsp 594.748/RS, Rel. Min. Teori Zavascki) estabelece que o risco de decisões divergentes, por si só, não caracteriza conexão, sendo possível assegurar a uniformidade decisória por outros meios processuais”
(
TJES
; CONFLITO DE COMPETÊNCIA CÍVEL: 50192794820248080000, Relator.: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível)

Com efeito, enquanto no Processo nº 0013719-80.2020.8.08.0024 discute-se a validade do liame obrigacional sob a ótica da Locatária, nestes autos, debate-se a responsabilidade civil das Requeridas perante o patrimônio dos Locadores.

Destarte,
não há falar em conexão, ou mesmo em risco de decisões conflitantes, que obstem o julgamento, especialmente considerando que o Processo nº 0013719-80.2020.8.08.0024 já foi sentenciado em Primeiro Grau
, aguardando apenas a integralização mediante apreciação de Embargos de Declaração, o que afasta, assim, qualquer empecilho ao imediato exame dos presentes Recursos de Apelação Cível, o que passo a fazer de maneira conjunta, nos termos a seguir delineados
.

I - DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM

Em sede de preliminar, sustenta a Recorrente CLAUDIANE BEZERRA GUIMARAES sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide, asseverando que o real Locatário seria o Sr. RICARDO MAGALHÃES, tendo ela apenas "cedido o nome" para a celebração do Contrato a pedido deste e com a anuência da Imobiliária.

A despeito da argumentação recursal, certo é que a tese defensiva não merece prosperar.

Como é cediço, a legitimidade passiva é aferida pela pertinência subjetiva da lide e,
in casu
, a Recorrente é a única pessoa que figura formalmente como locatária no Instrumento Contratual subscrito com os proprietários.

Desta forma, admitir sua exclusão com base em ajuste verbal de sublocação ilegal — que ela própria confessa ter entabulado — importaria em conferir eficácia jurídica a uma simulação em detrimento de terceiros de boa-fé, incidindo na espécie o princípio do
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
, segundo o qual a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza.

Assim, se a Recorrente anuiu em figurar como interposta pessoa para viabilizar a locação a terceiro sem crédito, deve responder pelas consequências jurídicas desse ato perante os Locadores, ressalvado eventual direito de regresso contra o ocupante de fato.

À luz de tais considerações, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.

II - DO MÉRITO

Ultrapassada a questão processual concernente à legitimidade passiva, passa-se ao exame do mérito recursal, que gravita em torno da responsabilidade objetiva da administradora e do dever de indenizar das Requeridas/Recorrentes.

Para o deslinde da controvérsia, importa rememorar que a causa de pedir deduzida na exordial repousa no descumprimento de deveres contratuais e legais por parte da Locatária e da Administradora do imóvel.

Aduziram os Autores que o bem foi indevidamente sublocado a terceiro, resultando em danos físicos à unidade e inadimplemento de encargos locatícios, tudo sob a omissão culposa da Imobiliária.

Em vista disso, formularam pedidos de indenização por danos materiais (reparos, despesas de viagem e honorários contratuais extrajudiciais) e danos morais, além da prestação de contas dos valores retidos a título de garantia.

Por ocasião da prolação da Sentença, o Juízo de Primeiro Grau reconheceu a falha na prestação de serviço da Administradora e a quebra contratual da Locatária formal, alicerçando o
decisum
com os seguintes fundamentos,
in litteris
:

“Quanto à responsabilidade da Sra. Claudiane, as provas e até mesmo a confissão da requerida, materializada no Boletim de Ocorrência que juntou aos autos, demonstram a sublocação indevida e o descumprimento do contrato de locação. Dessa forma, a Sra. Claudiane é responsável pelos danos materiais e aluguéis não pagos.

No tocante à responsabilidade da Foccus, a empresa atuou com negligência e imprudência. Embora os contratos de administração possam isentar a empresa de certos prejuízos, o dever de diligência (art. 667 do Código Civil) exige que a imobiliária atue de forma a mitigar ou prevenir os danos.

A Foccus tinha ciência da sublocação indevida, conforme e-mails apresentados, mas foi omissa em informar os proprietários. Essa omissão resultou no agravamento da situação, causando danos adicionais, como as despesas com viagens e hospedagem dos autores. A tese da Foccus de que a sentença no processo conexo isenta a empresa da responsabilidade não se sustenta, tendo em vista a análise das provas e a aplicação do CDC nesta ação.

A alegação da Foccus de que já prestou contas na própria contestação, na verdade corrobora a tese dos autores de que houve falha na prestação do serviço, pois a prestação de contas só foi realizada após o ajuizamento da ação, o que configura omissão.

Os danos materiais, como despesas com reparos no imóvel, deslocamento, hospedagem, e honorários advocatícios, estão devidamente comprovados pelos documentos juntados aos autos. A indenização por danos morais também é cabível, pois a negligência da imobiliária, somada ao descumprimento contratual da locatária, gerou mais do que meros aborrecimentos, causando aos autores transtornos em um período delicado de pandemia, razão pela qual entendo pelo dever de indenizar.

Assim, ambas as requeridas são responsáveis pelo ocorrido, e a condenação deve ser solidária, pois as condutas negligentes de ambas contribuíram para a totalidade dos danos.”

Com efeito, diversamente do que sustenta a empresa FOCCUS ADMINISTRAÇÃO, a relação jurídica estabelecida entre o locador e a imobiliária que presta serviços de administração é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a empresa atua como fornecedora de serviços, enquanto o Locador é o destinatário final do gerenciamento de seu patrimônio imobiliário.

Neste sentido, o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
orienta que
“pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. (...) O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC”
(
STJ
- REsp: 1846331 DF 2019/0327081-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020).

Sob tal ótica, incide na espécie a responsabilidade objetiva da administradora, nos termos do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe,
ipsis litteris
:

"
Art. 14.
O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos."

Na hipótese vertente, a falha na prestação do serviço configura-se pela omissão do dever de informação e transparência, direitos básicos do consumidor previstos no artigo 6º, inciso III, do mesmo Diploma Legal. Ao ocultar a existência de sublocação ilegal e a desídia do ocupante de fato, a Imobiliária privou os autores da possibilidade de mitigarem seus prejuízos, violando a boa-fé objetiva que deve reger a execução do mandato.

Neste particular, imperioso consignar que tanto a Locatária formal CLAUDIANE BEZERRA GUIMARAES quanto a Imobiliária contribuíram para o evento danoso: a primeira, ao entabular simulação contratual e inadimplir as obrigações acessórias; a segunda, ao falhar na fiscalização e gestão do bem.

Por tal razão, respondem solidariamente pela reparação integral do prejuízo, conforme preceituam os artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor,
in litteris
:

"Art. 7º
[...]

Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo."

"Art. 25.
[...]

§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores."

Deveras, os elementos de prova disponíveis nos autos, especialmente as comunicações eletrônicas, evidenciam que a Imobiliária tinha ciência da ocupação do imóvel por RICARDO MAGALHÃES e da existência de problemas condominiais, mas omitiu tais fatos dos proprietários por longo período.

Essa omissão deliberada impediu que os Locadores retomassem o bem precocemente, o que resultou na degradação física da unidade e no acúmulo de dívidas, configurando falha gravíssima na prestação do serviço.

Neste ponto, é de se notar que não prospera a alegação recursal da empresa FOCCUS ADMINISTRAÇÃO de eventual contradição entre a condenação imposta nestes autos e o resultado do Processo n.º 0013719-80.2020.8.08.0024.

Isso porque, consoante anteriormente destacado, as lides versam sobre relações jurídicas e pretensões absolutamente distintas: enquanto naquela demanda a locatária formal buscava eximir-se de suas obrigações frente à administradora e ao proprietário — pedido este julgado improcedente —, no presente feito a análise recai sobre a responsabilidade das Requeridas perante o prejuízo suportado pelos Locadores de boa-fé.

Não havendo correlação ou identidade entre as causas de pedir e os polos processuais sob o prisma da lesão ao patrimônio dos proprietários, inexiste óbice jurídico ou contradição quanto ao reconhecimento de responsabilidade e consequente condenação aqui estabelecida.

Ademais, no que tange aos danos materiais, verifica-se que os Recorridos comprovaram detalhadamente as despesas com reparos urgentes, passagens e hospedagem (Id. 17960256 a Id. 17960264), desembolsos estes que possuem nexo causal direto com a negligência das Requeridas. Por sua vez, a Locatária/Recorrente CLAUDIANE responde contratualmente pelo estado de conservação do bem e pela inadimplência gerada pela sublocação não autorizada.

Noutro giro, em relação aos danos morais, tenho que a situação fática delineada ultrapassa o mero dissabor, na medida em que os Recorridos, cardiopatas e pertencentes a grupo de risco, viram-se obrigados a realizar viagens interestaduais no auge da pandemia de COVID-19 para gerir pessoalmente a crise que a imobiliária tentava ocultar.

Tal circunstância gera abalo psicológico e angústia que justificam a manutenção da verba indenizatória em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), cuja importância encontra respaldo na jurisprudência Pátria, a teor do seguinte aresto:

“
EMENTA:
APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL.
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C ./C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO, COM ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, AFASTANDO-SE, NO ENTANTO, OS DANOS MORAIS PLEITEADOS. INSURGÊNCIA DA AUTORA.
RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS INCONTROVERSA.
Prestadora de serviços que responde, independentemente de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores. Inteligência do artigo 14 do CDC. Conjunto probatório dos autos, especialmente a prestação de contas encaminhada à Autora elaborada pela própria imobiliária Ré, que demonstra que o valor da taxa condominial de dezembro/2019 realmente foi descontada da Autora, razão pela qual, referido valor não deve ser excepcionado do cálculo condenatório final.
Revela-se cabível a indenização por danos morais em casos de responsabilidade civil pela falha na prestação dos serviços contratados, nos termos do art. 14 do CDC, ante a evidente abusividade da conduta lesiva.
O abuso de confiança praticado pela Ré, que não honrou com as obrigações e compromissos assumidos no contrato de administração, apropriando-se de valores que deveriam ter sido utilizados para pagamento das despesas relativas ao imóvel que administrava, constitui ofensa aos direitos de personalidade e enseja a reparação moral. Perda do tempo útil. Desvio produtivo do consumidor. Autora que sofreu cobranças indevidas em razão da má prestação de serviços pela Ré.
Danos morais caracterizados e fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Sucumbência alterada. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(
TJSP
; AC: 10049307120208260704 SP 1004930-71.2020.8.26 .0704, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/06/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2021)

Soma-se a isso o dever de prestação de contas, uma vez que a Imobiliária resgatou valores de garantia (título de capitalização) e não demonstrou o encontro detalhado de contas de forma extrajudicial e anterior à lide, o que torna escorreita a Sentença também neste ponto.

Por fim, no que concerne aos honorários sucumbenciais, o percentual de 20% revela-se condizente com a complexidade da instrução e o zelo demonstrado pelos patronos dos Recorridos.

Isto posto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO aos Recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por CLAUDIANE BEZERRA GUIMARÃES e FOCCUS ADMINISTRACAO E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA, mantendo integralmente a Sentença recorrida, deixando de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, porquanto já fixados em seu patamar máximo.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.