Tribunal: TJES
Processo: 5007363-22.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ULTRA PETITA: REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA. INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA DO LOCADOR. ÔNUS DA PROVA. NÃO CUMPRIMENTO. SÚMULA 335 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta buscando reformar a sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para determinar a desocupação do imóvel, declarar extinto o contrato de locação e condenar os réus ao pagamento dos alugueres vencidos e vincendos, sob a alegação de direito à indenização ou levantamento de benfeitorias realizadas e nulidade da sentença por julgamento ultra petita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em vício de julgamento ultra petita ao estender os efeitos da sucessão empresarial ao apelante, sem pedido expresso na inicial; (ii) aferir se o locatário possui direito à indenização ou levantamento das benfeitorias realizadas no imóvel locado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ULTRA PETITA:

a decisão não ultrapassou os limites do que postulado na inicial aditada, cingindo-se à análise da legitimidade e responsabilidade das partes expressamente indicadas no processo, fiando-se nos parâmetros mencionados de sucessão e confusão patrimonial.

4. MÉRITO: Conforme a Súmula n. 335 do Superior Tribunal de Justiça, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que os melhoramentos introduzidos pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à posse dele.

6. O art. 35 da Lei nº 8.245/91 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias serão indenizáveis, e as úteis, desde que autorizadas.

7. O contrato de locação entabulado entre as partes contém cláusula expressa sobre as benfeitorias, dirimindo a matéria de forma complementar ao disposto na Lei n.º 8.245/91.

8. Embora o apelante defenda a natureza útil das benfeitorias, a lei e o próprio contrato exigem a autorização expressa do locador para que as benfeitorias úteis sejam passíveis de ressarcimento.

9. O apelante não demonstrou que houve comunicação prévia ao locador ou autorização expressa deste para a realização das benfeitorias, ônus probatório que lhe incumbia.

10. Não há direito de indenização na hipótese em que as benfeitorias úteis foram realizadas pelo locatário sem prévia autorização do locador, mormente quando há cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação.

2. As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário só são indenizáveis mediante prévia e expressa autorização do locador, conforme estabelece o art. 35 da Lei nº 8.245/91.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 35. Código de Processo Civil (CPC), art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça (STJ), Súmula n. 335. STJ, REsp n. 1.854.120/PR. STJ, AgRg no Ag 1023082/GO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007363-22.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CAFE ES EVENTOS LTDA e outros (2)

APELADO: JOVACIR DE ALMEIDA

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ULTRA PETITA: REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA. INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA DO LOCADOR. ÔNUS DA PROVA. NÃO CUMPRIMENTO. SÚMULA 335 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta buscando reformar a sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para determinar a desocupação do imóvel, declarar extinto o contrato de locação e condenar os réus ao pagamento dos alugueres vencidos e vincendos, sob a alegação de direito à indenização ou levantamento de benfeitorias realizadas e nulidade da sentença por julgamento ultra petita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em vício de julgamento ultra petita ao estender os efeitos da sucessão empresarial ao apelante, sem pedido expresso na inicial; (ii) aferir se o locatário possui direito à indenização ou levantamento das benfeitorias realizadas no imóvel locado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ULTRA PETITA:

a decisão não ultrapassou os limites do que postulado na inicial aditada, cingindo-se à análise da legitimidade e responsabilidade das partes expressamente indicadas no processo, fiando-se nos parâmetros mencionados de sucessão e confusão patrimonial.

4. MÉRITO: Conforme a Súmula n. 335 do Superior Tribunal de Justiça, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que os melhoramentos introduzidos pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à posse dele.

6. O art. 35 da Lei nº 8.245/91 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias serão indenizáveis, e as úteis, desde que autorizadas.

7. O contrato de locação entabulado entre as partes contém cláusula expressa sobre as benfeitorias, dirimindo a matéria de forma complementar ao disposto na Lei n.º 8.245/91.

8. Embora o apelante defenda a natureza útil das benfeitorias, a lei e o próprio contrato exigem a autorização expressa do locador para que as benfeitorias úteis sejam passíveis de ressarcimento.

9. O apelante não demonstrou que houve comunicação prévia ao locador ou autorização expressa dele para a realização das benfeitorias, ônus probatório que a ele incumbia.

10. Não há direito de indenização na hipótese em que as benfeitorias úteis foram realizadas pelo locatário sem prévia autorização do locador, mormente quando há cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação.

2. As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário só são indenizáveis mediante prévia e expressa autorização do locador, conforme estabelece o art. 35 da Lei nº 8.245/91.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 35. Código de Processo Civil (CPC), art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça (STJ), Súmula n. 335. STJ, REsp n. 1.854.120/PR. STJ, AgRg no Ag 1023082/GO.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade com a ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, rejeitar a preliminar de nulidade da sentença e, no mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA
ULTRA PETITA
:

Inicialmente, o apelante suscita a nulidade da sentença em razão de suposto vício de julgamento
ultra petita
.

A esse respeito, sublinhe-se que o apelante foi expressamente incluído no polo passivo da demanda, constando nominalmente tanto na petição inicial quanto na minuta de aditamento.

A decisão, portanto, não ultrapassou os limites do que foi postulado na inicial aditada, cingindo-se à análise da legitimidade e responsabilidade das partes expressamente indicadas no processo, fiando-se nos parâmetros mencionados de sucessão e confusão patrimonial.

Do exposto, rejeito a preliminar.

MÉRITO:

Cinge-se a controvérsia a aferir se o locatário possui direito à indenização ou levantamento das benfeitorias realizadas no imóvel de propriedade do locador.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula n. 335,
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Segundo emerge da jurisprudência da Corte de Cidadania,
“Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse”
. (REsp n. 1.854.120/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 11/2/2021.)

O art. 35 da Lei nº 8.245/91 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias serão indenizáveis, e as úteis,
desde que autorizadas
:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Em verdade, a cláusula de renúncia é amplamente aceita no direito pátrio, sobretudo em contratos de locação regidos por lei especial.

No caso, observa-se que o Contrato de Locação entabulado entre as partes contém cláusula expressa sobre as benfeitorias, dirimindo a matéria de forma complementar ao disposto na Lei n.º 8.245/91:

Conquanto o apelante defenda a natureza útil das benfeitorias, a lei e o próprio contrato
exigem a autorização expressa
do locador para que as benfeitorias úteis sejam passíveis de ressarcimento.

Entretanto, o apelante não demonstrou que houve comunicação prévia ao locador ou autorização expressa deste para a realização das benfeitorias, ônus probatório que lhe incumbia.

Não é outro o entendimento jurisprudencial:

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. COAÇÃO MORAL E NATUREZA DAS BENFEITORIAS. AFERIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Tendo o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório dos autos, firmado a compreensão no sentido de que não restou caracterizada a coação moral alegada pela parte agravante, e, ainda, que as benfeitorias realizadas seriam apenas úteis, rever tal entendimento demandaria o reexame de matéria fática, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 2.
Não há falar em direito de indenização na hipótese em que as benfeitorias úteis foram realizadas pelo locatário sem prévia autorização do locador, mormente quando há cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Inteligência do art. 35 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ
. 3. Agravo regimental improvido.” (AgRg no Ag 1023082/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 29/05/2008, DJe 04/08/2008 – G.N.)

Locação de imóvel não residencial – Ação de despejo cumulada com cobrança – Cerceamento de defesa não verificado – Desnecessária a produção da prova oral para solução da lide –
Benfeitorias introduzidas no imóvel pelo locatário sem autorização prévia e por escrito dos locadores – Determinação expressa em cláusula contratual – Impossibilidade de indenização
– Inadimplemento incontroverso – Sentença mantida – Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1044957-23.2020.8.26.0114 Campinas, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 28/11/2023, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2023)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E EXPRESSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 5.
As benfeitorias úteis, como a instalação de mezanino, somente são passíveis de indenização quando previamente autorizadas pelo locador, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, não sendo suficiente a mera comunicação verbal, mormente quando o contrato exige autorização prévia e escrita
. 6. A cláusula contratual que prevê a incorporação de benfeitorias ao imóvel, sem direito à indenização, constitui causa jurídica legítima para a aquisição patrimonial, afastando a alegação de enriquecimento sem causa do locador. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso parcialmente provido apenas para reduzir a multa contratual de 5 (cinco) para 3 (três) aluguéis. Tese de julgamento: "1. A cláusula penal estipulada para a rescisão antecipada de contrato de locação deve ser reduzida equitativamente pelo juiz, nos termos do art. 413 do Código Civil, considerando-se a proporção entre o período cumprido e o período remanescente do contrato. 2.
As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário só são indenizáveis mediante prévia e expressa autorização do locador, conforme estabelece o art. 35 da Lei nº 8.245/91.
" [...] (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10541211520248110041, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/05/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/05/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. CONTRATO VERBAL. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR. NECESSIDADE. I -
A indenização de benfeitorias úteis realizadas no bem imóvel locado demanda a existência de prévia autorização do locador, conforme disciplina o art. 35 da Lei 8.245/91. O contrato verbal de locação não dispensa essa formalidade.
II - Apelação desprovida. (TJ-DF 07113057220178070001 DF 0711305-72.2017.8.07.0001, Relator.: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/08/2019, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 14/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Dessarte, à míngua de prova dos valores efetivamente despendidos na obra de melhoria do estabelecimento, bem como da necessária autorização do locador, o apelante não demonstrou o fato constitutivo de seu direito.

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele nego provimento.

Via de consequência, em observância ao disposto nos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, fixo os honorários advocatícios recursais em 2% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

1ª Sessão Ordinária Virtual 26/1/26

Após o exame dos autos, entendo por acompanhar o voto de relatoria.

É como voto.

Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Acompanho o Eminente Relator.