Tribunal: TJES
Processo: 5020422-68.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FALTA DE MANUTENÇÃO EM ÁREA LOCADA. JUNTADA INTEMPESTIVA DE DOCUMENTOS. PRECLUSÃO. DECISÃO SURPRESA AFASTADA. CUMULAÇÃO DE SANÇÕES CONTRATUAIS. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de despejo cumulada com cobrança de multa contratual, proposta sob alegação de descumprimento de cláusula contratual referente à obrigação de manutenção de estrutura locada. A parte locadora alegou negligência da locatária quanto à manutenção preventiva e corretiva da área, fato que motivou a rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se é admissível a juntada de documentos após a sentença; (ii) verificar se houve decisão surpresa quanto à caracterização do descumprimento contratual; (iii) analisar se há prova suficiente da infração contratual por falta de manutenção da área locada; (iv) determinar a possibilidade de cumulação da multa contratual com a rescisão e ordem de despejo; e (v) examinar a adequação do prazo de 15 dias para desocupação voluntária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O pedido de efeito suspensivo não é conhecido, pois foi formulado nas razões recursais e não por meio de petição autônoma dirigida ao relator, conforme determina o art. 1.012, § 3º, do CPC.

4. A juntada de documentos após a sentença é inadmissível, pois não se enquadra nas hipóteses do art. 435 do CPC. Os relatórios apresentados em embargos de declaração referem-se a fatos anteriores e existentes no curso da demanda, caracterizando preclusão.

5. Inexiste decisão surpresa, pois o despacho saneador delimitou como ponto controvertido o descumprimento contratual por falta de manutenção, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

6. A prova documental apresentada pela autora, composta por fotos e vídeos, comprova a falta de manutenção da área locada. A locatária não produziu prova capaz de afastar os fatos alegados, em violação ao art. 373, II, do CPC.

7. É válida a cumulação da multa contratual com a rescisão do contrato e a ordem de despejo, nos termos da cláusula 6.1 do contrato, que prevê sanções distintas para a inadimplência e a não regularização da infração após notificação, afastando a alegação de
bis in idem
.

8. O prazo de 15 dias para desocupação está em conformidade com o art. 63, § 1º, “a” e “b”, da Lei n. 8.245/91. Considerando o tempo transcorrido desde o ajuizamento da ação (2022) até a sentença (2025), a locatária teve tempo suficiente para se preparar para eventual desocupação, sendo descabida a ampliação do prazo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O pedido de efeito suspensivo à apelação formulado nas razões recursais é incabível, por não observar a forma prevista no art. 1.012, § 3º, do CPC.

2. A juntada de documentos após a sentença só é admitida nas hipóteses legais e, ausente justificativa plausível, configura preclusão.

3. Não há decisão surpresa quando o ponto controvertido é expressamente delimitado no despacho saneador.

4. A ausência de manutenção em área locada, demonstrada por prova documental, configura descumprimento contratual quando a parte responsável não comprova fato impeditivo ou extintivo do direito alegado.

5. É lícita a cumulação da multa contratual com a rescisão do contrato e a ordem de despejo, quando previstas em cláusulas distintas e com fundamentos autônomos.

6. O prazo de 15 dias para desocupação do imóvel está em conformidade com a Lei n. 8.245/91, especialmente quando transcorrido lapso temporal suficiente desde o ajuizamento da ação e da prolação da sentença, não possuindo o recurso de apelação efeito suspensivo (art. 58, V, da Lei nº 8.245/91.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.012, § 3º; 373, II; 434; 435; 85, § 11. Lei n. 8.245/91, art. 58, V; art. 63, § 1º, “a” e “b”.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5000822-89.2022.8.08.0047, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, j. 17.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5020422-68.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TELXIUS TORRES BRASIL LTDA.

APELADO: R2JC GESTAO E ADMINISTRACAO IMOBILIARIA LTDA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FALTA DE MANUTENÇÃO EM ÁREA LOCADA. JUNTADA INTEMPESTIVA DE DOCUMENTOS. PRECLUSÃO. DECISÃO SURPRESA AFASTADA. CUMULAÇÃO DE SANÇÕES CONTRATUAIS. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de despejo cumulada com cobrança de multa contratual, proposta sob alegação de descumprimento de cláusula contratual referente à obrigação de manutenção de estrutura locada. A parte locadora alegou negligência da locatária quanto à manutenção preventiva e corretiva da área, fato que motivou a rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se é admissível a juntada de documentos após a sentença; (ii) verificar se houve decisão surpresa quanto à caracterização do descumprimento contratual; (iii) analisar se há prova suficiente da infração contratual por falta de manutenção da área locada; (iv) determinar a possibilidade de cumulação da multa contratual com a rescisão e ordem de despejo; e (v) examinar a adequação do prazo de 15 dias para desocupação voluntária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O pedido de efeito suspensivo não é conhecido, pois foi formulado nas razões recursais e não por meio de petição autônoma dirigida ao relator, conforme determina o art. 1.012, § 3º, do CPC.

4. A juntada de documentos após a sentença é inadmissível, pois não se enquadra nas hipóteses do art. 435 do CPC. Os relatórios apresentados em embargos de declaração referem-se a fatos anteriores e existentes no curso da demanda, caracterizando preclusão.

5. Inexiste decisão surpresa, pois o despacho saneador delimitou como ponto controvertido o descumprimento contratual por falta de manutenção, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

6. A prova documental apresentada pela autora, composta por fotos e vídeos, comprova a falta de manutenção da área locada. A locatária não produziu prova capaz de afastar os fatos alegados, em violação ao art. 373, II, do CPC.

7. É válida a cumulação da multa contratual com a rescisão do contrato e a ordem de despejo, nos termos da cláusula 6.1 do contrato, que prevê sanções distintas para a inadimplência e a não regularização da infração após notificação, afastando a alegação de
bis in idem
.

8. O prazo de 15 dias para desocupação está em conformidade com o art. 63, § 1º, “a” e “b”, da Lei n. 8.245/91. Considerando o tempo transcorrido desde o ajuizamento da ação (2022) até a sentença (2025), a locatária teve tempo suficiente para se preparar para eventual desocupação, sendo descabida a ampliação do prazo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O pedido de efeito suspensivo à apelação formulado nas razões recursais é incabível, por não observar a forma prevista no art. 1.012, § 3º, do CPC.

2. A juntada de documentos após a sentença só é admitida nas hipóteses legais e, ausente justificativa plausível, configura preclusão.

3. Não há decisão surpresa quando o ponto controvertido é expressamente delimitado no despacho saneador.

4. A ausência de manutenção em área locada, demonstrada por prova documental, configura descumprimento contratual quando a parte responsável não comprova fato impeditivo ou extintivo do direito alegado.

5. É lícita a cumulação da multa contratual com a rescisão do contrato e a ordem de despejo, quando previstas em cláusulas distintas e com fundamentos autônomos.

6. O prazo de 15 dias para desocupação do imóvel está em conformidade com a Lei n. 8.245/91, especialmente quando transcorrido lapso temporal suficiente desde o ajuizamento da ação e da prolação da sentença, não possuindo o recurso de apelação efeito suspensivo (art. 58, V, da Lei nº 8.245/91.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.012, § 3º; 373, II; 434; 435; 85, § 11. Lei n. 8.245/91, art. 58, V; art. 63, § 1º, “a” e “b”.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5000822-89.2022.8.08.0047, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, j. 17.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por American Tower do Brasil - Cessão de Infraestruturas S/A contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança de multa por infração contratual ajuizada em desfavor de American Tower do Brasil - Cessão de Infraestruturas S/A, na qual o Magistrado de origem julgou o pedido procedente para “
a)
Declarar rescindido o contrato de locação
firmado entre as partes; b)
Determinar o despejo da ré
, que deverá desocupar o imóvel voluntariamente no prazo de 15 dias a contar da intimação desta sentença, nos termos do art. 63, §1º "a" e "b" da Lei nº. 8.245/91, sob pena de execução forçada, desde já autorizada na forma da lei; c)
Condenar a ré ao pagamento da multa contratual
no valor equivalente a
três aluguéis vigentes
, conforme estipulado na cláusula 6ª do contrato equivalente a
R$ 5.287,14 (cinco mil, duzentos e oitenta e sete reais e quatorze centavos) devidamente atualizados com juros a contar da citação e correção monetária a partir do vencimento
;”.

Nas razões recursais de id. 16573629, a apelante sustenta, em síntese, que a) a sentença é nula por cerceamento de defesa devido à não apreciação de relatórios de manutenção; b) não existem provas do descumprimento contratual, baseando-se o julgado em meras suposições de risco; c) a recorrida não comprovou o nexo causal entre a conduta do recorrente e os danos alegados; d) as penalidades de multa e rescisão não podem ser aplicadas de forma cumulativa; e e) é necessária a concessão de efeito suspensivo e a ampliação do prazo de desocupação para seis meses em razão da essencialidade do serviço de telecomunicações.

Contrarrazões apresentadas no id. 16573633, pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 19 de janeiro de 2026.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se deve ser admitida a juntada de documentos após a prolação da sentença, se ocorreu decisão surpresa quanto ao descumprimento contratual por falta de manutenção, se há prova suficiente da infração aos deveres de conservação da área locada, se é possível a cumulação de sanções contratuais e se o prazo fixado para o despejo é adequado.

Inicialmente, anoto que o pedido de efeito suspensivo formulado nas razões recursais não deve ser analisado. Conforme o art. 1.012, § 3º, do CPC, tal pedido deve ser apresentado por meio de petição autônoma dirigida ao tribunal ou ao relator, o que não foi observado pela recorrente.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. EFEITO SUSPENSIVO. PEDIDO DEDUZIDO NAS RAZÕES DE APELAÇÃO . NÃO CONHECIMENTO. CONEXÃO COM AÇÃO REVISIONAL. INEXISTÊNCIA. PERÍCIA CONTÁBIL . DESNECESSIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS. TAXA INFERIOR À TAXA MÉDIA DE MERCADO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS . PREVISÃO DE DUODÉCUPLO. ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA. MORA DO DEVEDOR NÃO DESCONSTITUÍDA. SENTENÇA MANTIDA . 1. Não se conhece de parte do recurso que veicula matéria não suscitada em primeira instância, por caracterizar indevida inovação recursal.
2. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação só pode ser conhecido quando é deduzido por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da apelação, na forma do art . 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC/2015. Em se tratando de pedido de efeito suspensivo deduzido no bojo da apelação, não se conhece do requerimento.
3 . (...) (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50008228920228080047, Relator.: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, 2ª Câmara Cível, Data da publicação 17/12/2024)

Para contextualizar a lide, registra-se que em 25 de novembro de 2020 as partes celebraram contrato de locação de solo não residencial. O objeto do ajuste consiste em uma área de terraço, denominada roof top, destinada à instalação e funcionamento de equipamentos de telecomunicações. A controvérsia envolve a alegada inércia da locatária em realizar a manutenção preventiva e corretiva das estruturas, o que motivou o ajuizamento da ação em 2022.

A respeito da prova documental, nos termos do art. 434 do CPC, incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos necessários para a comprovação de suas alegações. A juntada posterior é admitida apenas nas hipóteses previstas no art. 435 do mesmo diploma legal, o que não se verificou no caso concreto.

Afinal, os relatórios que a recorrente buscou apresentar apenas em sede de embargos de declaração destinavam-se a comprovar a manutenção preventiva dos anos de 2022, 2023, 2024 e 2025, sendo que os três primeiros já existiam no curso da demanda.

Dessa forma, operou-se a perda do direito de produzir a prova pela inércia no momento oportuno, agindo corretamente o magistrado ao não apreciar os documentos intempestivamente apresentados.

Não há que se falar em decisão surpresa. O magistrado de origem fixou expressamente no despacho saneador, como ponto controvertido, se houve descumprimento contratual por parte da requerida, ora recorrente, quanto à ausência de manutenção do terraço objeto do contrato discutido. Assim, a questão foi devidamente delimitada no processo, permitindo o exercício da ampla defesa.

Da análise dos autos denota-se que a recorrida comprovou os fatos alegados por meio de fotos e vídeos que demonstram a corrosão na torre, pintura precária, estando incontroverso que o aterramento do pára-raios na área locada não foi realizado, evidenciando a falta de manutenção da área locada. A recorrente, por sua vez, não se desincumbiu do seu ônus de provar a realização da manutenção necessária no momento oportuno, falhando em demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, em conformidade com o art. 373, inciso II, do CPC, tendo colacionado os supostos relatórios de manutenção preventiva após a prolação da sentença.

Quanto à cumulação da multa contratual com a ordem de despejo, a sentença tampouco merece reparos. A referida medida possui amparo na cláusula 6.1 do contrato, que prevê que o descumprimento gera a obrigação de pagar multa e que a falta de saneamento da irregularidade após a devida notificação permite a rescisão do vínculo pela parte inocente. Vejamos:

Cláusula 6ª - RESCISÃO E MULTA

6.1.
Caso qualquer uma das Partes descumpra as cláusulas contratuais aqui estabelecidas, a Parte prejudicada enviará uma notificação à Parte Infratora, para que no prazo de 30 (trinta) dias sane as infrações contratuais cometidas, sob pena de pagamento de multa no valor de 03 (três) alugueres vigente à data da locação, além de eventuais perdas e danos apuradas, custas, despesas processuais e honorários advocatícios e/ou periciais, podendo o Contrato ser rescindido nos termos da lei nº 8245/91, pela parte inocente caso a parte infratora não sane a irregularidade.

Assim, não há configuração de punição em duplicidade pelo mesmo fato, mas sim a aplicação de sanções com fatos geradores distintos.

Quanto ao prazo para o despejo, deve ser mantido o período de 15 dias para a desocupação voluntária, pois está em estrita consonância à previsão legal do art. 63, § 1º, letras “a” e “b”, da Lei n. 8.245/91. Salienta-se que a ação foi ajuizada no ano de 2022 e a sentença proferida em abril de 2025, não possuindo o recurso de apelação efeito suspensivo, nos termos do art. 58, V, da Lei nº 8.245/91.

Dessa maneira, a recorrente teve prazo suficiente no curso do processo para prever a necessidade de desmobilização das suas estruturas, não havendo justificativa para a dilação do prazo legal.

Por tais razões,
conheço do recurso e a ele nego provimento
. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença em 5% (cinco por cento), nos termos do § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.