Tribunal: TJES
Processo: 0016688-79.2013.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-02-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS VENDEDORES. RESTRIÇÃO CREDITÍCIA. IMPEDIMENTO PARA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DEVER DE BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO. JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação ordinária para: (i) declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva dos promitentes vendedores; (ii) condená-los ao pagamento de multa contratual de 20% sobre o valor do imóvel; e (iii) condená-los ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 3.000,00, em razão da frustração do negócio pela existência de restrição creditícia em nome de uma das vendedoras, o que inviabilizou o financiamento bancário a ser obtido pelo comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) definir a quem cabe a culpa pela rescisão do contrato, diante da impossibilidade de obtenção de financiamento bancário pelo promissário comprador em decorrência de restrição creditícia em nome de uma das promitentes vendedoras; (ii) estabelecer se tal fato enseja a aplicação de cláusula penal e a condenação por danos morais; (iii) determinar o correto termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre a indenização por danos morais na responsabilidade contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação dos promitentes vendedores, prevista na Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro, do contrato, de entregar os documentos necessários ao financiamento, abrange, à luz da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), o dever anexo de apresentar as condições subjetivas para a aprovação do crédito, como a ausência de restrições cadastrais.

A existência de restrição creditícia em nome da apelante FABIANA KUCHT TRINDADE, confirmada por ofício da Caixa Econômica Federal e admitida nos autos, representou o óbice direto à liberação do financiamento e caracterizou o inadimplemento contratual por parte dos vendedores.

A alegação de que o comprador poderia buscar financiamento em outras instituições é meramente especulativa, pois caberia aos vendedores, e não ao comprador, demonstrar a viabilidade de tal alternativa para contornar uma falha de responsabilidade exclusiva deles. A frustração do crédito na instituição primariamente buscada, por culpa dos vendedores, configura o inadimplemento para fins do art. 475 do Código Civil.

O inadimplemento culposo dos apelantes acarreta a incidência da multa prevista na Cláusula Sexta do contrato, conforme o art. 408 do Código Civil, não se mostrando a penalidade de 20% sobre o valor do imóvel abusiva.

A frustração da aquisição do imóvel residencial, causada pela negligência e falta de lealdade contratual dos vendedores, ultrapassa o mero dissabor e atinge direitos da personalidade do comprador, configurando dano moral indenizável nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Em se tratando de responsabilidade civil contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil), e não da data do arbitramento, sendo matéria de ordem pública, cognoscível de ofício para retificação da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Termo inicial dos juros incidentes sobre a indenização devida por danos morais retificado de ofício.

Tese de julgamento
:

A obrigação do promitente vendedor de fornecer a documentação para financiamento bancário inclui o dever de boa-fé de não possuir restrições creditícias que impeçam a aprovação do crédito em nome do comprador.

A violação desse dever caracteriza inadimplemento contratual por culpa do vendedor, autorizando a rescisão do contrato, a incidência de cláusula penal e a condenação por danos morais.

A frustração da expectativa da aquisição de um imóvel residencial por culpa do vendedor extrapola o mero dissabor e configura dano moral passível de compensação.

Na responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a indenização por danos morais é a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 186, 405, 408, 422, 475, 927 e 944; Código de Processo Civil, art. 85, §§ 2º e 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0016688-79.2013.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AMADEU MARTINS TRINDADE JUNIOR e outros

APELADO: NILSON BATISTA MIRANDA GOMES

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS VENDEDORES. RESTRIÇÃO CREDITÍCIA. IMPEDIMENTO PARA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DEVER DE BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO. JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação ordinária para: (i) declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva dos promitentes vendedores; (ii) condená-los ao pagamento de multa contratual de 20% sobre o valor do imóvel; e (iii) condená-los ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 3.000,00, em razão da frustração do negócio pela existência de restrição creditícia em nome de uma das vendedoras, o que inviabilizou o financiamento bancário a ser obtido pelo comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) definir a quem cabe a culpa pela rescisão do contrato, diante da impossibilidade de obtenção de financiamento bancário pelo promissário comprador em decorrência de restrição creditícia em nome de uma das promitentes vendedoras; (ii) estabelecer se tal fato enseja a aplicação de cláusula penal e a condenação por danos morais; (iii) determinar o correto termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre a indenização por danos morais na responsabilidade contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação dos promitentes vendedores, prevista na Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro, do contrato, de entregar os documentos necessários ao financiamento, abrange, à luz da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), o dever anexo de apresentar as condições subjetivas para a aprovação do crédito, como a ausência de restrições cadastrais.

A existência de restrição creditícia em nome da apelante FABIANA KUCHT TRINDADE, confirmada por ofício da Caixa Econômica Federal e admitida nos autos, representou o óbice direto à liberação do financiamento e caracterizou o inadimplemento contratual por parte dos vendedores.

A alegação de que o comprador poderia buscar financiamento em outras instituições é meramente especulativa, pois caberia aos vendedores, e não ao comprador, demonstrar a viabilidade de tal alternativa para contornar uma falha de responsabilidade exclusiva deles. A frustração do crédito na instituição primariamente buscada, por culpa dos vendedores, configura o inadimplemento para fins do art. 475 do Código Civil.

O inadimplemento culposo dos apelantes acarreta a incidência da multa prevista na Cláusula Sexta do contrato, conforme o art. 408 do Código Civil, não se mostrando a penalidade de 20% sobre o valor do imóvel abusiva.

A frustração da aquisição do imóvel residencial, causada pela negligência e falta de lealdade contratual dos vendedores, ultrapassa o mero dissabor e atinge direitos da personalidade do comprador, configurando dano moral indenizável nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Em se tratando de responsabilidade civil contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil), e não da data do arbitramento, sendo matéria de ordem pública, cognoscível de ofício para retificação da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Termo inicial dos juros incidentes sobre a indenização devida por danos morais retificado de ofício.

Tese de julgamento
:

A obrigação do promitente vendedor de fornecer a documentação para financiamento bancário inclui o dever de boa-fé de não possuir restrições creditícias que impeçam a aprovação do crédito em nome do comprador.

A violação desse dever caracteriza inadimplemento contratual por culpa do vendedor, autorizando a rescisão do contrato, a incidência de cláusula penal e a condenação por danos morais.

A frustração da expectativa da aquisição de um imóvel residencial por culpa do vendedor extrapola o mero dissabor e configura dano moral passível de compensação.

Na responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a indenização por danos morais é a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 186, 405, 408, 422, 475, 927 e 944; Código de Processo Civil, art. 85, §§ 2º e 11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, bem como retificar o termo inicial dos juros incidentes sobre a indenização arbitrada a título de danos morais, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 02/12/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Lido o que exarado às folhas pelo Eminente Relator.

*

A SRA. ADVOGADA EDUARDA OLIVEIRA TRINDADE:-

Primeiramente, Excelências, eu gostaria de cumprimentar a todos, na pessoa do ilustre presidente, aos demais julgadores, demais autoridades, servidores, advogados e a todos que me assistem.

Excelência, esse processo, e eu já vou diretamente ao ponto, tem a finalidade de trazer justiça em uma questão até de interpretação de normas.

Aqui pleiteia-se a questão do adimplemento substancial e da boa-fé objetiva. O doutrinador, o Dr. Flávio Tartucci, ele leciona sobre a função social do contrato e da boa-fé objetiva.

E ele fala no seu livro a respeito do seguinte:

A boa-fé objetiva ela impõe deveres anexos de conduta entre os quais se destacam o dever de cooperação, lealdade e informação. A parte que age de forma a dificultar ou a inviabilizar o adimplemento contratual viola o princípio da boa-fé e não pode se beneficiar da própria torpeza.

Excelências, trago a vossas excelências aqui um exemplo muito prático do nosso dia a dia, por exemplo, com a compra de um carro. Quando vamos a uma concessionária e ali fazemos uma proposta de um financiamento de veículo, aquela proposta de financiamento de 100% do veículo, do valor de 100% do veículo, ela vai para o banco e ali tem questões burocráticas. Se o financiamento for aprovado na sua integralidade, consigo comprar o carro. Agora, se o financiamento não for aprovado, ali não gera obrigação nenhuma entre as partes.

Nesse caso aqui em específico, excelência, nós temos aqui uma negociação de a compra de um apartamento onde houve um contrato estabelecido pelas partes, e o contrato preleciona essa questão da boa-fé, e onde ficou assegurado no próprio contrato, excelências, de que seria feito financiamento 100% bancário.

E o que eu pleiteio aqui é uma interpretação literal e restritiva da cláusula penal desse contrato, excelências.

A cláusula sexta desse contrato estabelece que, em caso de desistência ou de inadimplência, a partir da assinatura desse termo contratual, da presente transação, por quaisquer das partes, aplicar-se a multa equivalente a 20% do valor total do instrumento, independente de quaisquer notificações judiciais ou extrajudiciais.

Só que, excelências, em nenhum momento a cláusula menciona que a não aprovação de não financiamento configuraria a desistência ou inadimplemento. Os apelantes, ora, vendedores, em nenhum momento desistiram de vender o imóvel, muito pelo contrário. O que aconteceu aqui foi que o banco, Caixa Econômica Federal, encontrou algum óbice quanto à questão do financiamento bancário e os vendedores apresentaram propostas para o comprador com a finalidade de se ver com o contrato concluído, com a venda daquele apartamento. E o princípio da interpretação restritiva das cláusulas penais no Código Civil, do artigo 413, estabelece que a cláusula penal ela deve ser interpretada de forma restritiva. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, que é o caso dos autos. Uma cláusula penal de 20% sobre o total do instrumento normativo.

Excelências, a cláusula penal, segundo Caio Mário, ela por sua natureza é excepcional e penalizante e ela deve ser interpretada restritivamente, não se admitindo em extensão a hipóteses não expressamente previstas no contrato. E e essa previsão excelência de não, de que o financiamento não fosse acatado não existe no contrato, então o contrato é omisso e a cláusula penal ela pressupõe a culpa do devedor, o que não foi o caso dos autos, aqui não houve nenhum tipo de valor pago aos vendedores, nem a própria imobiliária, a atitude de comissão. Não houve nenhum prejuízo pelo comprador, muito pelo contrário. Houve uma desistência por parte do comprador. O contrato não estipula que há uma exclusividade da Caixa Econômica Federal, apenas consta no item 2 de que seria por financiamento bancário, sem especificar uma instituição financeira.

Então não há, portanto, ali uma exclusividade com a Caixa Econômica Federal.

Então olhou-se a questão do financiamento bancário com apenas um banco.

Então a negativa de uma instituição financeira não esgota as possibilidades de obtenção de crédito e a jurisprudência é farta nesse sentido, inclusive trouxe nos memoriais acostados aos autos e despachado com ilustre relator a respeito de que a negativa de financiamento ela não configura uma desistência automática.

O artigo 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa, o que não foi o caso.

A negativa do financiamento, ela configura uma justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de um fato alheio à vontade das partes e não imputável ao comprador ou ao vendedor.

Então, com todas as vênias excelências, peço aqui encarecidamente, com toda a humildade que tenho em saber que vossas excelências têm o douto conhecimento jurídico, mas que nesse contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, é válida ali a cláusula que atribui ali uma condição de desistência e de inadimplência, o que, volto a repetir, não aconteceu nesse caso, excelência.

A Doutrina, ela distingue claramente desistência é uma manifestação unilateral de vontade de não se prosseguir com o contrato. Isso não aconteceu por parte dos apelantes.

E o inadimplemento, que é um descumprimento culposo de obrigação contratual, o que também não aconteceu porque não onerou em nada o suposto comprador. Inclusive, excelências, a doutrina traz sobre a impossibilidade de superveniente, que é o que seria o caso dos autos, e o contrato, nesse caso, ele é omisso.

Então, que é um fato alheio à vontade das partes que inviabiliza o cumprimento do contrato.

E o doutrinador Sr. Orlando Gomes, ele leciona, a impossibilidade superveniente da prestação extingue a obrigação, liberando o devedor desde que não tenha dado causa ao evento impeditivo. Os apelantes em nenhum momento, excelências, volto a repetir, agiram como a fé, em nenhum momento trouxe algum prejuízo ao apelado, muito pelo contrário. Quando houve ali a condição de restrição, do financiamento bancário, que seria de 100% do valor do imóvel, o maior prejudicado foi o comprador que deixou de vender. Inclusive, a instrução probatória revelou de forma cristalina que o apelado já demonstrava arrependimento e buscava ativamente pretextos para desfazer o negócio, se houve desistência que foi por parte do apelado. Isso para não arcar com a multa contratual.

E conforme narrado nas razões recursais e corroborado pela prova dos autos, inclusive, com o documento da Caixa Econômica juntado de que foi feito pela Caixa Econômica essa negativa de financiamento e por esse motivo o apelado desistiu, ainda assim os apelantes apresentaram propostas alternativas.

Em outubro de 2012 foi feita uma reunião na imobiliária onde solicitou a entrega, uma data fixa do imóvel, mesmo estando com a documentação em mãos, demonstrou ali e sugeriu um cancelamento.

Em novembro de 2012, uma nova reunião foi realizada, quando o apelado manifestou novamente, de forma expressa, seu interesse em cancelar o negócio, volto a repetir que na audiência de instrução isso constou comprovado, sendo advertido inclusive pelo senhor Evandro, que é o gerente da imobiliária que estava negociando essa transação, que já havia despesas com comissões e que não poderia simplesmente cancelar sem suas consequências. E mesmo assim, o comprador também não custeou nenhum tipo de pagamento de comissões.

Ou seja, o custo dele foi zero quanto à questão de desistência da compra desse apartamento.

Inclusive, volto aqui a ponderar uma coisa muito importante era tão do interesse dos compradores venderem esse imóvel e deixar à disposição de que eles propuseram a emissão na aposta do imóvel. Houve inclusive a mudança dos apelantes com a intenção de que o apelado mudasse pra lá antes mesmo do financiamento ter sido aprovado.

Houve também a propositura de uma mudança de instituição financeira, que não fosse feito o financiamento bancário pela Caixa, mas pelo Itaú, pelo Santander ou qualquer outro banco, que foi recusado também pelo apelado.

Inclusive, também foi proposto a manutenção de uma prorrogação de prazo para cumprir aquela burocracia que a Caixa Econômica estava exigindo.

Então, todas as propostas foram recusadas pelos apelados. Os apelantes em todo momento agiram de boa-fé com a intenção de concretizar o imóvel, o que demonstra que não houve desistência e nem inadimplemento por parte dos apelantes, motivo pelo qual, pela literalidade da cláusula do contrato, e dessas duas condições inadimplência e também de desistência e que não houve requer aqui a vossas excelências que seja retirada essa cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato.

Visto que os apelantes a todo momento agiram de boa fé, apresentou propostas alternativas para resolução daquele suposto problema momentâneo ali e inclusive o apelado já havia falado que teria comprado outro imóvel.

E só a título de observação, excelência, nesse período de quatro meses aí, entre a assinatura do contrato e a negativa do financiamento bancário pela caixa, o apelado inclusive utilizou as dependências do imóvel. Chegou a fazer a festa de aniversário de seus filhos, não o imóvel que seria comprado, ou seja, ele teve a utilização do imóvel naquele momento.

Então, percebe-se aqui, inclusive, a boa fé dos apelantes, inclusive, a ceder o imóvel antes mesmo de ter a concretização aí desse financiamento bancário e dessa venda totalmente concluída.

Então peço a vossas excelências, encarecidamente, que revejam quanto a essa questão dessa cláusula aplicada, visto que a jurisprudência é farta no sentido de que uma rescisão contratual por condição de recusa de financiamento, ela não configura uma desistência automática, muito pelo contrário, já tem vários julgados, tanto do STJ quanto a essa negativa de financiamento, foi juntado nos memoriais, que assegura tanto ao comprador a concessão do crédito, também quanto a rescisão motivada pela não obtenção do financiamento, não se dá em culpa do vendedor.

Então, com todas as vênias a este tribunal, peço aqui de que vossas excelências deem provimento à apelação visto que se trata de boa-fé dos apelantes e também que houve várias possibilidades e propostas de soluções, inclusive, teve uma audiência de conciliação onde o apelado nem sequer compareceu, nem seu procurador, o que demonstra desde o início de que não estava aberto a nenhum tipo de facilitação aqui, muito pelo contrário, percebemos aqui uma condição em que o apelado tenta a todo momento se esquivar e prejudicar os apelantes, o que não é a condição ou a intenção mesmo dos apelantes frente ao apelado.

Então, não há configuração, com todas as vênias, o descumprimento contratual que não transfere a esfera de mero aborrecimento não autoriza, inclusive, nem a pactuação a condenação dessa multa de 20% do contrato como um todo e nem como danos morais, porque também não houve configuração, comprovação, na verdade, excelências, de nenhum tipo de dano moral. Ele não desfez de nenhum centavo, muito pelo contrário. Ele desistiu do negócio e ainda assim entrou com processo contra os apelantes, ora, vendedores.

E pelo amor aos debates e pelo princípio da eventualidade, se vossas excelências não entenderem sobre essas teses que aqui foram expostas, peço a vossas excelências que reduzam, esse quantum de valor quanto à multa dos 20%, que seja o mínimo possível, tendo em vista que os apelantes hoje são aposentados, e essa multa lá no ano de 2013 um valor de mais de sessenta e dois mil reais que atualizado hoje da mais de cem mil, fora os danos morais imputados onde não houve comprovação de nenhum prejuízo visto que não teve prova nesse sentido.

Com todo o meu respeito e deixo aqui minhas homenagens dos advogados de Minas Gerais que veio semana passada presencialmente, mas por demandas de trabalho tive que retornar, mas deixo aqui as minhas homenagens a esse tribunal.

Agradeço

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Senhor Presidente, em homenagem a nobre advogada peço retorno dos autos.

*

vfc*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
03/02/2026

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Consoante o relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto em razão de sentença proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelo ora recorrido, cujos pedidos restaram julgados parcialmente procedentes para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva dos réus, ora apelantes; (ii) condenar os réus ao pagamento da multa contratual, estipulada na Cláusula Sexta, no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor do imóvel, devidamente atualizado e com a incidência de juros de mora a partir da citação; (iii) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), acrescido de correção monetária e juros de mora a partir da data do arbitramento (sentença); e (iv) condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. O pedido de indenização por danos materiais foi julgado improcedente, por ausência de comprovação dos alegados prejuízos.

Nas razões recursais os apelantes pugnaram pela reforma integral do julgado, sustentando, em síntese, que: (i) a não concretização do negócio jurídico não se deu por sua culpa, mas sim pelo desinteresse superveniente do apelado, que já demonstrava arrependimento e buscava pretextos para o distrato sem o pagamento da multa contratual; (ii) a existência de restrição creditícia em nome da apelante Fabiana Kucht Trindade não era um impeditivo absoluto para a obtenção do financiamento, uma vez que o contrato não estipulava exclusividade com a Caixa Econômica Federal, sendo possível a busca por crédito em outras instituições financeiras que não possuem tal critério restritivo; (iii) aduzem ter agido com boa-fé, propondo alternativas ao apelado para solucionar o impasse, como a imissão na posse do imóvel enquanto se regularizava a pendência, o que foi por ele recusado sob a justificativa de já ter adquirido outro bem; (iv) por conseguinte, a cláusula penal por desistência ou inadimplência lhes é inaplicável, pois a rescisão partiu do apelado; e (v) a condenação por danos morais é indevida, tratando-se a hipótese de mero dissabor decorrente de desacordo contratual, requerendo, subsidiariamente, a redução do
quantum
indenizatório.

De logo, registro não prosperar a irresignação, cabendo, porém, retificar de ofício o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a indenização por danos morais.

O cerne da questão repousa na definição de qual das partes deu causa à inviabilização do negócio jurídico. A prova documental é robusta e conduz à mesma conclusão alcançada pelo douto magistrado de primeiro grau.

O contrato firmado entre os litigantes previa, em sua Cláusula Segunda, que parte substancial do pagamento, no valor de R$ 197.000,00 (cento e noventa e sete mil reais), seria realizada mediante "FINANCIAMENTO BANCÁRIO a ser concedido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR". Para a efetivação de tal financiamento, a Cláusula Quarta, em seu Parágrafo Terceiro, estabeleceu uma obrigação clara e inequívoca aos promitentes vendedores, ora apelantes:

"PARAGRAFO TERCEIRO: Todos os documentos necessários exigidos pela instituição bancária (dos PROMITENTES VENDEDORES) deverão ser entregues ao PROMISSÁRIO COMPRADOR no prazo máximo de 10 (dez) dias, contados a partir desta data."

A interpretação desta cláusula, à luz do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais, consagrado no artigo 422 do Código Civil, vai além da mera entrega de documentos pessoais. Dela emanam deveres anexos de conduta, como o de lealdade, cooperação e informação, sendo imperativo que os vendedores apresentem não apenas os papéis, mas também as condições subjetivas necessárias à aprovação do crédito, entre as quais se inclui, notoriamente, a ausência de restrições cadastrais.

Nesse sentido, o Ofício nº 006/2012, emitido pela Caixa Econômica Federal, é categórico ao informar que, para a análise da concessão habitacional, seria necessário "resolver as pendências que existiam em relação à idoneidade financeira junto aos órgãos de proteção de crédito" por parte dos vendedores. Restou incontroverso nos autos, e admitido em contestação, que a Apelante FABIANA KUCHT TRINDADE possuía, de fato, restrição creditícia em seu nome, o que se tornou o óbice intransponível para a liberação do financiamento.

O descumprimento, portanto, não foi do apelado, mas sim dos apelantes, que falharam em sua obrigação contratual de apresentar as condições necessárias para a conclusão do negócio. A alegação de que o apelado poderia ter buscado financiamento em outras instituições financeiras não socorre os recorrentes. Tal argumento, ademais, revela-se meramente especulativo e desprovido de qualquer lastro probatório. Caberia aos apelantes, ao suscitarem tal tese, demonstrar minimamente a sua plausibilidade; contudo, não há nos autos qualquer indício, carta de pré-aprovação ou mesmo simulação de crédito que comprovasse que outra instituição financeira, de fato, aprovaria o financiamento diante da restrição cadastral existente. Não se pode exigir do promitente comprador, que agiu de boa-fé, uma peregrinação por diversas instituições na tentativa de contornar uma falha que é de responsabilidade exclusiva dos vendedores, mormente quando estes não apresentam qualquer prova de que tal esforço seria exitoso. A frustração da obtenção do crédito na instituição financeira primariamente buscada, por culpa dos vendedores, caracteriza o inadimplemento contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil, que dispõe:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Caracterizado o inadimplemento culposo dos apelantes, a incidência da multa prevista na Cláusula Sexta é medida que se impõe, nos exatos termos do art. 408 do Código Civil. A penalidade, fixada em 20% sobre o valor do imóvel, não se afigura abusiva, representando a prefixação das perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio.

No que tange aos danos morais, também entendo correta a sentença. A aquisição de um imóvel residencial não se resume a uma simples transação comercial; envolve planejamento, expectativas e, frequentemente, a realização de um projeto de vida. A frustração abrupta dessa expectativa, causada pela negligência e pela falta de lealdade contratual dos vendedores, extrapola o mero dissabor e atinge a esfera dos direitos da personalidade do comprador. O sentimento de impotência, a necessidade de refazer todo o planejamento financeiro e a busca por um novo imóvel configuram abalo psicológico passível de compensação.

Aferível restou, nesse passo, o dano moral indenizável à luz dos artigos 186 e 927 do Código Civil, pois preenchidos os requisitos mínimos (I) conduta lesiva do agente, (II) ocorrência de dano e (III) nexo de causalidade entre o comportamento do agente e o dano.

Igualmente útil se afigura rememorar o comando inserto no artigo 944 do CC, a partir do qual tem-se que “a indenização mede-se pela extensão do dano”.

O montante de R$ 3.000,00 (três mil reais), fixado pelo juízo
a quo
, mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo à dupla finalidade do instituto: compensatória para a vítima e pedagógica para o ofensor.

Por fim, no que concerne ao termo inicial dos juros de mora sobre a condenação por danos morais - matéria de ordem pública, cognoscível de ofício por este Tribunal e acerca das quais se oportunizou às partes previamente manifestarem-se -, verifico que a sentença determinou sua incidência "a partir deste arbitramento". Contudo, tratando-se de responsabilidade civil contratual, os juros de mora devem fluir a partir da citação, conforme artigo 405 do Código Civil.

Ante o exposto, sem qualquer delonga, conheço do recurso e nego-lhe provimento. De ofício, retifico o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a condenação por danos morais para que fluam a partir da citação.

Em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos em um por cento.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JUDICE DE MATTOS:-

Voto no mesmo sentido.

*

lsl*

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL

N° 0016688-79.2013.8.08.0035

APELANTE: AMADEU MARTINS TRINDADE JUNIOR, FABIANA KUCHT TRINDADE
APELADO: NILSON BATISTA MIRANDA GOMES

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U
I
Z: DR. LYRIO REGIS DE SOUZA LYRIO

RELATOR: DES.

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto em razão de sentença proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelo ora recorrido, cujos pedidos restaram julgados parcialmente procedentes para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva dos réus, ora apelantes; (ii) condenar os réus ao pagamento da multa contratual, estipulada na Cláusula Sexta, no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor do imóvel, devidamente atualizado e com a incidência de juros de mora a partir da citação; (iii) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), acrescido de correção monetária e juros de mora a partir da data do arbitramento (sentença); e (iv) condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. O pedido de indenização por danos materiais foi julgado improcedente, por ausência de comprovação dos alegados prejuízos.

Nas razões recursais os apelantes pugnaram pela reforma integral do julgado, sustentando, em síntese, que: (i) a não concretização do negócio jurídico não se deu por sua culpa, mas sim pelo desinteresse superveniente do apelado, que já demonstrava arrependimento e buscava pretextos para o distrato sem o pagamento da multa contratual; (ii) a existência de restrição creditícia em nome da apelante Fabiana Kucht Trindade não era um impeditivo absoluto para a obtenção do financiamento, uma vez que o contrato não estipulava exclusividade com a Caixa Econômica Federal, sendo possível a busca por crédito em outras instituições financeiras que não possuem tal critério restritivo; (iii) aduzem ter agido com boa-fé, propondo alternativas ao apelado para solucionar o impasse, como a imissão na posse do imóvel enquanto se regularizava a pendência, o que foi por ele recusado sob a justificativa de já ter adquirido outro bem; (iv) por conseguinte, a cláusula penal por desistência ou inadimplência lhes é inaplicável, pois a rescisão partiu do apelado; e (v) a condenação por danos morais é indevida, tratando-se a hipótese de mero dissabor decorrente de desacordo contratual, requerendo, subsidiariamente, a redução do
quantum
indenizatório.

De logo, registro não prosperar a irresignação, cabendo, porém, retificar de ofício o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a indenização por danos morais.

O cerne da questão repousa na definição de qual das partes deu causa à inviabilização do negócio jurídico. A prova documental é robusta e conduz à mesma conclusão alcançada pelo douto magistrado de primeiro grau.

O contrato firmado entre os litigantes previa, em sua Cláusula Segunda, que parte substancial do pagamento, no valor de R$ 197.000,00 (cento e noventa e sete mil reais), seria realizada mediante "FINANCIAMENTO BANCÁRIO a ser concedido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR". Para a efetivação de tal financiamento, a Cláusula Quarta, em seu Parágrafo Terceiro, estabeleceu uma obrigação clara e inequívoca aos promitentes vendedores, ora apelantes:

"PARAGRAFO TERCEIRO: Todos os documentos necessários exigidos pela instituição bancária (dos PROMITENTES VENDEDORES) deverão ser entregues ao PROMISSÁRIO COMPRADOR no prazo máximo de 10 (dez) dias, contados a partir desta data."

A interpretação desta cláusula, à luz do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais, consagrado no artigo 422 do Código Civil, vai além da mera entrega de documentos pessoais. Dela emanam deveres anexos de conduta, como o de lealdade, cooperação e informação, sendo imperativo que os vendedores apresentem não apenas os papéis, mas também as condições subjetivas necessárias à aprovação do crédito, entre as quais se inclui, notoriamente, a ausência de restrições cadastrais.

Nesse sentido, o Ofício nº 006/2012, emitido pela Caixa Econômica Federal, é categórico ao informar que, para a análise da concessão habitacional, seria necessário "resolver as pendências que existiam em relação à idoneidade financeira junto aos órgãos de proteção de crédito" por parte dos vendedores. Restou incontroverso nos autos, e admitido em contestação, que a Apelante FABIANA KUCHT TRINDADE possuía, de fato, restrição creditícia em seu nome, o que se tornou o óbice intransponível para a liberação do financiamento.

O descumprimento, portanto, não foi do apelado, mas sim dos apelantes, que falharam em sua obrigação contratual de apresentar as condições necessárias para a conclusão do negócio. A alegação de que o apelado poderia ter buscado financiamento em outras instituições financeiras não socorre os recorrentes. Tal argumento, ademais, revela-se meramente especulativo e desprovido de qualquer lastro probatório. Caberia aos apelantes, ao suscitarem tal tese, demonstrar minimamente a sua plausibilidade; contudo, não há nos autos qualquer indício, carta de pré-aprovação ou mesmo simulação de crédito que comprovasse que outra instituição financeira, de fato, aprovaria o financiamento diante da restrição cadastral existente. Não se pode exigir do promitente comprador, que agiu de boa-fé, uma peregrinação por diversas instituições na tentativa de contornar uma falha que é de responsabilidade exclusiva dos vendedores, mormente quando estes não apresentam qualquer prova de que tal esforço seria exitoso. A frustração da obtenção do crédito na instituição financeira primariamente buscada, por culpa dos vendedores, caracteriza o inadimplemento contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil, que dispõe:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Caracterizado o inadimplemento culposo dos apelantes, a incidência da multa prevista na Cláusula Sexta é medida que se impõe, nos exatos termos do art. 408 do Código Civil. A penalidade, fixada em 20% sobre o valor do imóvel, não se afigura abusiva, representando a prefixação das perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio.

No que tange aos danos morais, também entendo correta a sentença. A aquisição de um imóvel residencial não se resume a uma simples transação comercial; envolve planejamento, expectativas e, frequentemente, a realização de um projeto de vida. A frustração abrupta dessa expectativa, causada pela negligência e pela falta de lealdade contratual dos vendedores, extrapola o mero dissabor e atinge a esfera dos direitos da personalidade do comprador. O sentimento de impotência, a necessidade de refazer todo o planejamento financeiro e a busca por um novo imóvel configuram abalo psicológico passível de compensação.

Aferível restou, nesse passo, o dano moral indenizável à luz dos artigos 186 e 927 do Código Civil, pois preenchidos os requisitos mínimos (I) conduta lesiva do agente, (II) ocorrência de dano e (III) nexo de causalidade entre o comportamento do agente e o dano.

Igualmente útil se afigura rememorar o comando inserto no artigo 944 do CC, a partir do qual tem-se que “a indenização mede-se pela extensão do dano”.

O montante de R$ 3.000,00 (três mil reais), fixado pelo juízo
a quo
, mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo à dupla finalidade do instituto: compensatória para a vítima e pedagógica para o ofensor.

Por fim, no que concerne ao termo inicial dos juros de mora sobre a condenação por danos morais - matéria de ordem pública, cognoscível de ofício por este Tribunal e acerca das quais se oportunizou às partes previamente manifestarem-se -, verifico que a sentença determinou sua incidência "a partir deste arbitramento". Contudo, tratando-se de responsabilidade civil contratual, os juros de mora devem fluir a partir da citação, conforme artigo 405 do Código Civil.

Ante o exposto, sem qualquer delonga, conheço do recurso e nego-lhe provimento. De ofício, retifico o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a condenação por danos morais para que fluam a partir da citação.

Em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos em um por cento.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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