Tribunal: TJES
Processo: 0014964-36.2018.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Interpretação / Revisão de Contrato; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-17

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. PRECLUSÃO. TEMA 988/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL. MÉRITO. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBIMENTO DAS CHAVES. MORA DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE POR ENCARGOS CONDOMINIAIS E TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança ajuizada por construtora, julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a responsabilidade dos promitentes compradores por encargos incidentes sobre imóvel, em razão de recusa no recebimento das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a alegação de incompetência do juízo pode ser conhecida em sede de apelação; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e testemunhal; (iii) determinar se foi legítima a recusa dos adquirentes em receber o imóvel e a partir de quando incide sua responsabilidade por encargos condominiais e tributários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão que afasta a incompetência relativa é impugnável por agravo de instrumento, conforme Tema 988 do STJ, de modo que a ausência de interposição do recurso oportuno enseja preclusão.

4. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou desnecessárias, nos termos do art. 370 do CPC, sem configurar cerceamento de defesa.

5. A prova pericial mostra-se desnecessária quando a controvérsia é predominantemente jurídica e já há elementos documentais suficientes, inclusive prova emprestada.

6. A ausência de oitiva de testemunha por carta precatória não configura nulidade quando a parte deixa de utilizar meios adequados, como a videoconferência.

7. A decretação de nulidade exige demonstração de prejuízo, inexistente no caso concreto.

8. A entrega do imóvel após expedição do “habite-se” e vistoria com reconhecimento de adimplemento contratual evidencia sua disponibilidade para uso.

9. A recusa injustificada no recebimento das chaves caracteriza mora do comprador, nos termos do art. 394 do Código Civil.

10.
A responsabilidade por encargos condominiais e tributários recai sobre o adquirente a partir da disponibilização do imóvel, quando há recusa ilegítima.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de interposição de agravo de instrumento contra decisão que define competência acarreta preclusão da matéria.

2. Não há cerceamento de defesa quando o indeferimento de provas se fundamenta na suficiência do conjunto probatório e na ausência de prejuízo.

3. A recusa injustificada do adquirente em receber o imóvel configura mora e transfere a ele a responsabilidade por encargos desde a disponibilização do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 370, 1.009, §1º, 1.015; CC, art. 394.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 988 (REsp 1.704.520/MT); STJ, AgInt no AREsp 1604351/MG; STJ, AgInt no AREsp 1310558/SP; STJ, Tema 886; STJ, REsp 1.847.734/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014964-36.2018.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADEMAR LUIZ PEREIRA e outros

APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA.

RELATOR:
DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. PRECLUSÃO. TEMA 988/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL. MÉRITO. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBIMENTO DAS CHAVES. MORA DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE POR ENCARGOS CONDOMINIAIS E TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança ajuizada por construtora, julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a responsabilidade dos promitentes compradores por encargos incidentes sobre imóvel, em razão de recusa no recebimento das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a alegação de incompetência do juízo pode ser conhecida em sede de apelação; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e testemunhal; (iii) determinar se foi legítima a recusa dos adquirentes em receber o imóvel e a partir de quando incide sua responsabilidade por encargos condominiais e tributários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão que afasta a incompetência relativa é impugnável por agravo de instrumento, conforme Tema 988 do STJ, de modo que a ausência de interposição do recurso oportuno enseja preclusão.

4. O magistrado, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou desnecessárias, nos termos do art. 370 do CPC, sem configurar cerceamento de defesa.

5. A prova pericial mostra-se desnecessária quando a controvérsia é predominantemente jurídica e já há elementos documentais suficientes, inclusive prova emprestada.

6. A ausência de oitiva de testemunha por carta precatória não configura nulidade quando a parte deixa de utilizar meios adequados, como a videoconferência.

7. A decretação de nulidade exige demonstração de prejuízo, inexistente no caso concreto.

8. A entrega do imóvel após expedição do “habite-se” e vistoria com reconhecimento de adimplemento contratual evidencia sua disponibilidade para uso.

9. A recusa injustificada no recebimento das chaves caracteriza mora do comprador, nos termos do art. 394 do Código Civil.

10.
A responsabilidade por encargos condominiais e tributários recai sobre o adquirente a partir da disponibilização do imóvel, quando há recusa ilegítima.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de interposição de agravo de instrumento contra decisão que define competência acarreta preclusão da matéria.

2. Não há cerceamento de defesa quando o indeferimento de provas se fundamenta na suficiência do conjunto probatório e na ausência de prejuízo.

3. A recusa injustificada do adquirente em receber o imóvel configura mora e transfere a ele a responsabilidade por encargos desde a disponibilização do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 370, 1.009, §1º, 1.015; CC, art. 394.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 988 (REsp 1.704.520/MT); STJ, AgInt no AREsp 1604351/MG; STJ, AgInt no AREsp 1310558/SP; STJ, Tema 886; STJ, REsp 1.847.734/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0014964-36.2018.8.08.0012

APELANTE: ADEMAR LUIZ PEREIRA E OUTRO

APELADA: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA.

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
ADEMAR LUIZ PEREIRA E OUTRO,
em razão da sentença proferida pela MM Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Cariacica, nos autos da ação de cobrança ajuizada por
SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA.
, que julgou procedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões recursais (id. 18359837), os apelantes suscitam, preliminarmente, (i) a incompetência do Juízo de Cariacica, alegando que o foro de eleição contratual é o da situação do imóvel; e (ii) a ocorrência de cerceamento de defesa, face o indeferimento de produção de prova pericial e da oitiva de testemunha residente em outro estado via carta precatória.

No mérito, alegam que a recusa em receber as chaves em 2014 foi legítima devido à existência de vícios construtivos graves.

Sustentam, ainda, que a responsabilidade pelas despesas condominiais e fiscais só se inicia com a imissão na posse, que no caso ocorreu apenas em março de 2019 por força de liminar.

Contrarrazões no id. 18359847 pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Preliminarmente, o apelante suscita a incompetência do juízo, ao argumento de que deveria prevalecer a cláusula de eleição de foro pactuada no contrato, em detrimento do foro de domicílio dele, onde a ação foi ajuizada.

A matéria, contudo, não pode ser conhecida, porquanto atingida pela preclusão.

Conforme se extrai dos autos, a questão da competência territorial foi devidamente arguida pelos apelantes em sua contestação. Não obstante, a tese foi expressamente afastada pelo juízo
a quo
na decisão saneadora proferida à fl. 525 (volume 3 dos autos digitalizados).

Nesse contexto, importa destacar que a decisão que resolve a questão da competência, embora não conste de forma expressa no rol do art. 1.015 do CPC, é passível de impugnação imediata por meio de agravo de instrumento.

Tal entendimento foi pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 988 (REsp 1.704.520/MT), ao firmar a tese da “taxatividade mitigada”, nos seguintes termos: “
o rol do art. 1015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação
”.

A urgência, no caso da definição de competência, é manifesta, pois visa evitar que todo o processo tramite perante juízo incompetente, com o risco de anulação de todos os atos processuais em fase recursal, o que atentaria contra a economia e a celeridade processual.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. INTERPOSIÇÃO DE APELAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
ART. 1.015 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015.
TAXATIVIDADE MITIGADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CABIMENTO
. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o rol do art . 1.015 do Código de Processo Civil de 2015 é de taxatividade mitigada, admitindo a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação. 3. Cabe agravo de instrumento contra decisão interlocutória que define a competência, conforme interpretação do art . 1.015, III, do Código de Processo Civil de 2015
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1961250 PR 2021/0266793-5, Data de Julgamento: 23/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022)

Cumpre ressaltar que o referido precedente foi julgado e publicado em dezembro de 2018, com modulação de efeitos para que a tese se aplicasse a todas as decisões interlocutórias proferidas após essa data. Desse modo, à época da decisão saneadora, em 2021, a recorribilidade imediata da matéria já era entendimento consolidado e plenamente aplicável.

Assim, considerando que a decisão acerca da competência comportava impugnação imediata, a ausência de interposição do recurso cabível no momento oportuno ensejou a ocorrência de preclusão.

Desse modo, mostra-se inviável a rediscussão da matéria em sede de apelação.

Pelo exposto,
não conheço
da preliminar de incompetência do juízo.

Superado esse ponto, passo à análise da alegação de cerceamento de defesa arguida pelos apelantes.

Após detido exame dos autos, verifico que a insurgência não merece acolhimento.

Nos termos do art. 370 do CPC, incumbe ao magistrado, na qualidade de destinatário da prova, avaliar a necessidade, a utilidade e a adequação dos meios probatórios requeridos, podendo indeferir, de forma fundamentada, aqueles que se revelem impertinentes, desnecessários ou protelatórios, sem que tal providência, por si só, configure cerceamento de defesa.

Tal compreensão encontra respaldo no princípio do livre convencimento motivado, sendo pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o indeferimento de prova não implica nulidade quando o conjunto probatório já se revela suficiente à formação do convencimento judicial. Confira-se:

Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.
(STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2022)

No caso concreto, os apelantes sustentam cerceamento de defesa sob dois fundamentos: (i) o indeferimento da produção de prova pericial destinada a comprovar supostos vícios construtivos no imóvel; e (ii) o indeferimento da oitiva de testemunhas por meio de carta precatória.

Nenhuma das alegações, contudo, procede.

No que tange à prova pericial, constato que o juízo de origem indeferiu sua produção ao argumento de que os alegados vícios construtivos não constituem objeto central da controvérsia, a qual já se encontrava suficientemente instruída por prova documental, inclusive mediante a utilização de prova emprestada oriunda de outro processo (fl. 668 - volume 4 dos autos digitalizados).

Com efeito, a análise do conjunto probatório revela que a controvérsia não se limita à verificação técnica da existência de eventuais vícios no imóvel, mas se concentra, sobretudo, nas consequências jurídicas da conduta das partes, especialmente quanto à recusa no recebimento das chaves e aos efeitos contratuais daí decorrentes.

Ademais, a própria prova emprestada já indicava a existência de eventuais anomalias, não sendo controvertido o ponto sob o prisma fático, mas sim a sua relevância jurídica para justificar a recusa dos adquirentes.

Nesse cenário, a produção de nova prova pericial revela-se redundante e desnecessária, por não possuir aptidão para alterar o núcleo da demanda, razão pela qual seu indeferimento se mostra adequado e proporcional.

No tocante à prova testemunhal, igualmente não se verifica qualquer nulidade.

Conforme consignado na ata de audiência, a testemunha indicada pelos apelantes deixou de ser ouvida, não em razão de indeferimento de sua oitiva, mas pela inadequação do meio requerido, uma vez que a parte pleiteou sua oitiva por carta precatória, quando já se encontra plenamente consolidada, no âmbito processual, a possibilidade de colheita de depoimentos por meio de videoconferência.

Nesse sentido, o apelante poderia ter requerido a participação de sua testemunha por meio virtual, mas não o fez. A inércia da parte em promover a participação da testemunha por meio idôneo afasta a alegação de cerceamento.

Cumpre destacar, ainda, que a decretação de nulidade processual exige a demonstração efetiva de prejuízo, o que não se verifica na hipótese. Nessa linha também é o entendimento da Corte Cidadã: “
o reconhecimento da nulidade processual exige a efetiva demonstração de efetivo prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief)
" (AgInt no AREsp 1310558/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 08/04/2019)”

Registro, então, que os apelantes não lograram demonstrar de que forma a produção das provas indeferidas seriam capazes de alterar o resultado do julgamento, limitando-se a alegações genéricas acerca de sua relevância, o que não se revela suficiente para o reconhecimento da nulidade.

Diante desse cenário, estando o feito devidamente instruído e tendo o juízo
a quo
formado seu convencimento com base em elementos probatórios suficientes, não há falar em cerceamento de defesa.

Rejeito
, portanto, dita arguição.

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito propriamente da demanda.

O debate cinge-se à legitimidade da recusa dos apelantes em receber as chaves do imóvel em 2014 e, por conseguinte, à definição da responsabilidade pelo pagamento dos encargos
propter rem
, notadamente quanto às taxas condominiais e IPTU, bem como à obrigação de transferência da titularidade do bem.

Do elenco probatório, constato que o imóvel estava pronto e disponível para entrega desde a expedição do “habite-se”, em 22/04/2014. Além disso, os apelantes realizaram a vistoria da unidade em 10/02/2014,
oportunidade em que firmaram declaração reconhecendo o cumprimento das obrigações contratuais pela construtora
(fl. 157 - volume 1 dos autos digitalizados), o que reforça a disponibilidade do bem em condições de uso.

Embora aleguem a existência de vícios construtivos, os apelantes não lograram demonstrar, de forma robusta, que tais defeitos tornariam o imóvel inabitável ou inviabilizariam sua utilização. Ao contrário, a prova emprestada (autos n. 0007211-61.2015.8.08.0035) evidencia a existência de anomalias pontuais, sobretudo em áreas comuns e aspectos estéticos, sem comprometimento da habitabilidade da unidade autônoma.

Dessa forma, a recusa em receber as chaves, mesmo diante da disponibilidade do imóvel e da quitação integral do preço, revela comportamento incompatível com a boa-fé contratual.

Nesse contexto, ao não aceitarem o bem que lhes foi colocado à disposição de forma regular, os compradores incidiram em mora, nos termos do art. 394 do Código Civil.

A esse respeito, colho da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA. MORA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE DO IMÓVEL.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves. 3.
O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 4 . A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo
. 5. O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição. 6 . Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1847734 SP 2019/0333927-3, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 29/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/03/2022)

No caso em tela, havendo recusa ilegítima, a responsabilidade pelos débitos condominiais e tributários deve ser deslocada para os promitentes compradores a partir do momento em que o imóvel se tornou disponível para recebimento, ou seja, a partir da data de expedição do “habite-se” em 22/04/2014. Aplica-se, portanto, a Cláusula 7.3 do contrato, que previa o ônus do comprador após a conclusão da obra.

Por fim, com a quitação integral do preço, impõe-se aos apelantes o dever de promover a formalização da transferência da propriedade, mediante lavratura da escritura definitiva e respectivo registro, não sendo razoável a manutenção do bem em nome da construtora, o que acarreta prejuízos indevidos à parte apelada.

Diante desse cenário, a sentença recorrida mostra-se em consonância com o conjunto probatório dos autos e com a orientação jurisprudencial aplicável, não havendo razões para sua reforma.

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso e, na parte conhecida,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em atenção ao art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)