Tribunal: TJES
Processo: 5024099-43.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Judicial
Data de julgamento: 2026-02-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE COISA COMUM. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PROPRIEDADE NÃO REGISTRADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo autor em face de sentença que extinguiu a Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum (extinção de condomínio) sem resolução do mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa
ad causam
, devido à ausência de registro da propriedade do imóvel em nome das partes na matrícula imobiliária.

2. O apelante fundamenta sua pretensão no Formal de Partilha e em contrato particular de promessa de compra e venda, buscando a alienação judicial do bem em face da ex-cônjuge.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em verificar se o autor, detentor de direitos obrigacionais sobre o imóvel (Formal de Partilha e Promessa de Compra e Venda), mas sem o registro imobiliário em seu nome, possui legitimidade ativa para pleitear a alienação judicial de coisa comum (extinção de condomínio) em face da ex-cônjuge.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum (extinção de condomínio) pressupõe a existência de propriedade comum.

5. No direito brasileiro, a propriedade de bens imóveis é transferida somente mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).

6. O Formal de Partilha e o instrumento particular de promessa de compra e venda geram apenas direitos obrigacionais (pessoais) ou direitos aquisitivos, não constituindo direito real de propriedade oponível
erga omnes
e, portanto, não conferem legitimidade para a ação de extinção de condomínio
propter rem
.

7. A alienação judicial do imóvel, que formalmente pertence a terceiros estranhos à lide, violaria o princípio da continuidade registral (art. 195 da Lei de Registros Públicos).

8. Embora o STJ admita a alienação de direitos aquisitivos, isso exige a participação dos proprietários registrais (promitentes vendedores) na lide, o que não ocorreu no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

10. Tese de julgamento: "1. O detentor de direitos aquisitivos sobre imóvel, sem o devido registro do título translativo na matrícula imobiliária, carece de legitimidade ativa para pleitear a ação de alienação judicial de coisa comum (extinção de condomínio) contra o ex-cônjuge. 2. A extinção de condomínio pressupõe a prova da propriedade comum, que, no caso de bens imóveis, se comprova com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245, 1.320 e 1.322; CPC, arts. 485, VI, 725, IV, e 85, § 11; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 195.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.501.549/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.05.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024099-43.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EMERSON LUCIO ALVES

APELADO: ADRIANA DA SILVA DENICOLO

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE COISA COMUM. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PROPRIEDADE NÃO REGISTRADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo autor em face de sentença que extinguiu a Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum (extinção de condomínio) sem resolução do mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa
ad causam
, devido à ausência de registro da propriedade do imóvel em nome das partes na matrícula imobiliária.

2. O apelante fundamenta sua pretensão no Formal de Partilha e em contrato particular de promessa de compra e venda, buscando a alienação judicial do bem em face da ex-cônjuge.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em verificar se o autor, detentor de direitos obrigacionais sobre o imóvel (Formal de Partilha e Promessa de Compra e Venda), mas sem o registro imobiliário em seu nome, possui legitimidade ativa para pleitear a alienação judicial de coisa comum (extinção de condomínio) em face da ex-cônjuge.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum (extinção de condomínio) pressupõe a existência de propriedade comum.

5. No direito brasileiro, a propriedade de bens imóveis é transferida somente mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).

6. O Formal de Partilha e o instrumento particular de promessa de compra e venda geram apenas direitos obrigacionais (pessoais) ou direitos aquisitivos, não constituindo direito real de propriedade oponível
erga omnes
e, portanto, não conferem legitimidade para a ação de extinção de condomínio
propter rem
.

7. A alienação judicial do imóvel, que formalmente pertence a terceiros estranhos à lide, violaria o princípio da continuidade registral (art. 195 da Lei de Registros Públicos).

8. Embora o STJ admita a alienação de direitos aquisitivos, isso exige a participação dos proprietários registrais (promitentes vendedores) na lide, o que não ocorreu no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

10. Tese de julgamento: "1. O detentor de direitos aquisitivos sobre imóvel, sem o devido registro do título translativo na matrícula imobiliária, carece de legitimidade ativa para pleitear a ação de alienação judicial de coisa comum (extinção de condomínio) contra o ex-cônjuge. 2. A extinção de condomínio pressupõe a prova da propriedade comum, que, no caso de bens imóveis, se comprova com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245, 1.320 e 1.322; CPC, arts. 485, VI, 725, IV, e 85, § 11; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 195.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.501.549/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.05.2018.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por EMERSON LÚCIO ALVES em face da r. Sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum ajuizada em desfavor de ADRIANA DA SILVA DENICOLO, extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC, reconhecendo a ilegitimidade ativa
ad causam
por ausência de propriedade registral do bem objeto da lide.

Em suas razões recursais (id. 16253870), o apelante sustenta, em síntese: i) que adquiriu o imóvel em 2003 e que a sua meação (50%) foi reconhecida em partilha judicial transitada em julgado nos autos de sua separação (processo nº 024.050.084.144); ii) que a apelada ocupa o imóvel com exclusividade, prejudicando a venda e não pagando aluguéis; iii) que é juridicamente possível a alienação judicial de bem objeto de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, conforme precedente do STJ (REsp 1.501.549/RS); iv) que a irregularidade registral e o fato de o bem estar em nome de terceiros não deveriam impedir a alienação. Pugna, ao final, pela reforma da sentença para que seja determinada a alienação do bem.

Em contrarrazões (id. 16253873), a apelada pugna pela manutenção da sentença, argumentando que: i) o imóvel encontra-se registrado em nome de terceiros (Família Jantorno), sendo imprescindível o registro para comprovar a propriedade (art. 1.245 do CC); ii) falta legitimidade ativa ao autor e haveria necessidade de litisconsórcio passivo necessário com os proprietários registrais; iii) já existe demanda conexa discutindo arbitramento de aluguéis.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5024099-43.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EMERSON LUCIO ALVES

APELADO: ADRIANA DA SILVA DENICOLO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por EMERSON LÚCIO ALVES em face da r. Sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da Ação de Alienação Judicial de Coisa Comum ajuizada em desfavor de ADRIANA DA SILVA DENICOLO, extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC, reconhecendo a ilegitimidade ativa
ad causam
por ausência de propriedade registral do bem objeto da lide.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se o autor, detentor de direitos sobre imóvel partilhado em divórcio, mas sem registro imobiliário em seu nome, possui legitimidade ativa para pleitear a alienação judicial da coisa comum (extinção de condomínio) em face da ex-cônjuge.

E, ao analisar detidamente o caso dos autos, entendo que a sentença de piso não merece reparos.

A ação de alienação judicial de coisa comum, prevista como procedimento de jurisdição voluntária para extinção de condomínio (arts. 725, IV, do CPC e 1.320 e 1.322 do CC), pressupõe a existência de propriedade comum. No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade de bens imóveis transfere-se,
inter vivos
, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos exatos termos do art. 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

No caso em tela, a prova documental é inequívoca. A Certidão do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória (Matrícula nº 7.838) demonstra que a propriedade formal do bem pertence a terceiros estranhos à lide (Adalberto Jantorno, Helena Romano Jantorno, entre outros). Não há, na matrícula, qualquer registro de transmissão da propriedade para o apelante ou para a apelada.

O apelante sustenta sua legitimidade com base no Formal de Partilha oriundo da Vara de Família e em instrumento particular de promessa de compra e venda datado de 2003. Contudo, tais títulos, enquanto não registrados, geram apenas direitos obrigacionais (pessoais) ou direitos aquisitivos, mas não constituem direito real de propriedade oponível
erga omnes
.

O autor pleiteia a alienação judicial do bem, ou seja, a venda do imóvel em hasta pública. Ocorre que o Judiciário não pode determinar a venda de um imóvel que, formalmente, pertence a terceiros que não participam do processo. Tal medida violaria frontalmente o princípio da continuidade registral (art. 195 da Lei de Registros Públicos), tornando impossível que o eventual arrematante registrasse sua aquisição.

Quanto ao precedente do Superior Tribunal de Justiça invocado pelo recorrente (REsp 1.501.549/RS), este não o socorre no presente caso. Embora o STJ admita a possibilidade de alienação judicial de direitos aquisitivos decorrentes de compromisso de compra e venda, tal medida exige cautelas que não foram observadas na espécie, notadamente a anuência ou a participação dos promitentes vendedores (proprietários registrais) na lide, conforme ressaltado no próprio julgado paradigma. Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM IMÓVEL, EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS ENTRE EX-CÔNJUGES. DO PEDIDO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIABILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO À AQUISIÇÃO SUBORDINADO AO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO, INOCORRENTE NA HIPÓTESE. ALIENAÇÃO CONDICIONADA A CONCORDÂNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. INEXISTÊNCIA. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL AO EX-CÔNJUGE POR USO DE IMÓVEL QUE SERVE TAMBÉM A PROLE. POSSIBILIDADE, EM TESE. ARBITRAMENTO CONDICIONADO À PARTILHA OU IDENTIFICAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE CADA CÔNJUGE. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DOS CÔNJUGES EM AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA PELA PROMITENTE VENDEDORA. REFLEXOS NA PARTILHA ANTERIORMENTE REALIZADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. 1- Ação distribuída em 24/09/2010. Recurso especial interposto em 01/10/2014 e atribuído à Relatora em 25/08/2016. 2- O propósito recursal consiste em definir se é juridicamente possível a alienação judicial de bem imóvel sobre o qual apenas houve compromisso de compra e venda e se é admissível o arbitramento de alugueis em favor de ex-cônjuge, em decorrência da ocupação exclusiva de imóvel comum, seja em razão da necessidade de preservação do direito à moradia da prole menor, seja em virtude de as partes serem somente promitentes compradoras do bem. 3- É juridicamente possível o pedido de alienação judicial de bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda, especialmente diante da possibilidade, em tese, de aquiescência da promitente vendedora quanto aos termos da pretendida alienação. 4- O direito real de propriedade não se confunde com o direito real do promitente comprador, que se consubstancia em um direito à aquisição do imóvel condicionado ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratualmente estabelecida. 5- Na hipótese, ausentes quaisquer elementos que demonstrem a aquiescência da promitente vendedora para com a pretendida alienação e tendo em vista a possibilidade, em tese, da retomada da coisa após o trânsito em julgado da ação em que se reconheceu a culpa dos promitentes compradores, é inviável a alienação judicial do bem em nome de terceiro. (...) 9- Não se conhece do recurso especial interposto ao fundamento de dissídio jurisprudencial se ausente o cotejo analítico dos julgados supostamente divergentes. 10- Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. (STJ - REsp: 1501549 RS 2014/0329331-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2018)

Como bem pontuou o magistrado sentenciante, sem o domínio formal, o autor carece de legitimidade para a ação de extinção de condomínio
propter rem
. A via adequada para a solução do conflito passa, necessariamente, pela prévia regularização da titularidade do imóvel (seja por adjudicação compulsória, usucapião ou escritura pública) ou, alternativamente, por uma demanda que vise a alienação dos direitos contratuais, mas com a imprescindível citação dos proprietários registrais, o que não ocorreu.

Restando comprovado que as partes não são proprietárias do imóvel, a extinção do feito sem resolução de mérito por ilegitimidade ativa é medida que se impõe.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a r. Sentença recorrida.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em virtude da gratuidade de justiça deferida ao autor.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)