Tribunal: TJES
Processo: 5002246-03.2025.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES
Órgão julgador: LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2026-03-12

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002246-03.2025.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: GLOBAL SITES BRASIL PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S.A. e outros
RECORRIDO: PAULO ROBERTO SILVA MARRECO e outros (4)
RELATOR(A):
LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

RECURSO INOMINADO Nº
5002246-03.2025.8.08.0035

RECORRENTE:
GLOBAL SITES BRASIL PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S.A.

RECORRIDO:
PAULO ROBERTO SILVA MARRECO, RICARDO SILVA MARRECO, EDUARDO SILVA MARRECO, ALEXANDRE SILVA MARRECO
,
EDISON DANIEL SILVA MARRECO e

CLARO S.A.

RELATOR: O SR. JUIZ DE DIREITO LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

SENTENÇA: Dr.:
FELIPE LEITAO GOMES

EMENTA:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE ESPAÇO PARA ESTAÇÃO RÁDIO BASE (ERB). RESCISÃO CONTRATUAL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA SEM PRAZO DETERMINADO. ABUSIVIDADE E QUEBRA DA BOA-FÉ OBJETIVA.
IMPROVIMENTO.

CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto pela empresa requerida contra sentença que, em sede de embargos de declaração com efeitos infringentes, julgou procedente o pedido de rescisão de contrato de locação de imóvel para instalação de Estação Rádio Base (ERB). A rescisão foi motivada pela demora excessiva (mais de 17 meses) na obtenção de licenciamento administrativo, condição suspensiva que impedia o início do pagamento dos aluguéis.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber: (i) se a decisão que acolheu os embargos de declaração com efeitos infringentes é nula por vício
in procedendo
; (ii) se a causa apresenta complexidade que exija prova pericial, afastando a competência dos Juizados Especiais; e (iii) se a manutenção de contrato com condição suspensiva pendente por prazo indeterminado e sem contraprestação viola a boa-fé objetiva.

RAZÕES DE DECIDIR

Não há nulidade na decisão de embargos de declaração quando utilizada para sanar contradição interna e aplicar a primazia do julgamento de mérito, especialmente quando garantido o contraditório.

A prova pericial é prescindível quando o deslinde da controvérsia depende apenas da interpretação de cláusulas contratuais e da análise do tempo de espera pela condição suspensiva, não caracterizando complexidade da causa.

É abusiva a cláusula contratual que subordina a eficácia do negócio e o pagamento de aluguéis a evento futuro e incerto (licenciamento) sem estipulação de prazo máximo, transferindo integralmente o risco da atividade econômica ao locador e impedindo a fruição do imóvel por tempo indeterminado.

O princípio da boa-fé objetiva impõe o dever de cooperação e impede a manutenção de vínculos contratuais "ad aeternum" que gerem desequilíbrio acentuado e esvaziamento do conteúdo econômico para uma das partes.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

Tese de julgamento
:
A inexistência de prazo razoável para o implemento de condição suspensiva em contrato de locação de infraestrutura, quando impede a remuneração do locador por tempo prolongado, configura abuso de direito e autoriza a rescisão contratual por quebra da boa-fé objetiva.

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 98;

Lei nº 9.099/95, art. 51, II;

CC/2002, arts. 125, 422 e 1.022

PROJETO DE DECISÃO (ART. 98 DA CF 1988)

RELATÓRIO

A parte requerida
GLOBAL SITES BRASIL PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S.A.

interpôs recurso inominado em face da decisão de primeiro grau que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual nos autos AÇÃO ORDINÁRIA proposta por
PAULO ROBERTO SILVA MARRECO, RICARDO SILVA MARRECO, EDUARDO SILVA MARRECO, ALEXANDRE SILVA MARRECO
e
EDISON DANIEL SILVA MARRECO.

Em breve síntese, os autos versam sobre a Ação de Obrigação de Fazer c/c Rescisão Contratual proposta pelos recorridos, visando o desfazimento de um contrato de locação para instalação de Estação Rádio Base (ERB), em razão da demora excessiva na obtenção do licenciamento administrativo (condição suspensiva para eficácia do negócio).

A instrução processual em primeiro grau culminou, inicialmente, com a Sentença (prolatada em 30 de junho de 2025 – ID 16939372) que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fundamento no Art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, por reconhecer a complexidade da causa. Contudo, posteriormente, o Juízo de origem acolheu Embargos de Declaração com efeitos infringentes para reverter o julgado, proferindo nova decisão de mérito que declarou a rescisão contratual (ID 16939385).

Irresignada com a modificação do julgado, a parte recorrente interpôs o presente recurso inominado (ID 16939388), arguindo, preliminarmente, a nulidade da decisão dos embargos e, no mérito, a inexistência de descumprimento contratual.

As partes Recorridas apresentaram contrarrazões (IDs 16939395 e 16939396).

É a síntese do necessário.

VOTO

Conheço do Recurso interposto, eis que preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recibo apenas em seu efeito devolutivo, pois estão ausentes as hipóteses para concessão de efeito suspensivo.

Da
Preliminar - Nulidade da Decisão dos Embargos de Declaração (Vício
In Procedendo
)

A parte recorrente argui, em sede recursal, a preliminar de nulidade da decisão que acolheu os embargos de declaração com efeitos infringentes, por violar o devido processo legal e usurpar a competência desta Turma Recursal.

Entretanto, tal preliminar não merece prosperar. O art. 1.022 do Código de Processo Civil permite o uso de embargos para suprir omissão ou corrigir erro material. No caso sob exame, o magistrado de origem identificou que a sentença terminativa anterior padecia de vício relevante ao considerar a causa complexa, quando, em verdade, a controvérsia limitava-se à interpretação de cláusulas contratuais.

A jurisprudência admite, em caráter excepcional, a atribuição de efeitos infringentes aos aclaratórios quando a correção de uma premissa equivocada altera inexoravelmente o resultado do julgado. Assim, ao constatar que a lide versava sobre matéria estritamente de direito e passível de julgamento imediato, agiu o juízo a quo em observância aos princípios da primazia do julgamento de mérito e da eficiência processual. Ademais, a recorrente foi devidamente intimada para apresentar contrarrazões aos embargos, exercendo plenamente seu direito ao contraditório.

Entendo que no caso há nítida contradição interna do julgado, posto que num momento, corretamente, fixa a controvérsia acerca da eficácia da cláusula suspensiva do contrato (em negrito), para num segundo momento indicar que a análise da demanda exige a verificação de questões técnicas relativas a licenciamento ambiental, urbanísticos e administrativos necessários para a instalação das torres de comunicação. Portanto, rechaço a preliminar de nulidade, eis que presente a hipótese legal de interposição dos embargos para sanar o referido vício.

No tocante a necessidade da prova pericial, a recorrente insiste na complexidade da causa, alegando a necessidade de prova técnica sobre o licenciamento ambiental.

Contudo, a instrução pericial mostra-se prescindível quando o acervo documental é suficiente para a compreensão do pacto e dos marcos de exigibilidade das prestações. A questão central não é a análise técnica do procedimento administrativo de licenciamento em si, mas sim os efeitos civis e obrigacionais decorrentes da pendência prolongada de uma condição suspensiva. Tratando-se de interpretação de cláusula contratual e análise da boa-fé objetiva, a matéria é eminentemente jurídica, o que ratifica a competência dos Juizados Especiais. Rechaço, pois, a tese de complexidade.

No mérito, a controvérsia cinge-se à validade de cláusula contratual que subordina a eficácia da locação e o respectivo pagamento de aluguéis à obtenção de licença ambiental e urbanística para a instalação de Estação Rádio Base (ERB).

As partes firmaram o contrato em 17/06/2024. Transcorridos mais de um ano e cinco meses da assinatura, o imóvel permanece atrelado ao vínculo contratual sem que os proprietários recebam qualquer contraprestação, sob a justificativa de que a condição suspensiva (obtenção da licença) ainda não se implementou.

Embora o art. 125 do Código Civil estabeleça que, pendente a condição suspensiva, não se adquire o direito visado, tal norma não autoriza a manutenção ad aeternum de um negócio esvaziado ou sem qualquer expectativa temporal mínima de que venha a ser implementado. No caso concreto, a referida cláusula revela-se abusiva, pois não estabelece limite temporal para o cumprimento da condição, transferindo integralmente ao locador o risco da atividade econômica da recorrente.

A boa-fé objetiva (art. 422, CC) impõe deveres de cooperação e lealdade, exigindo que as partes mitiguem perdas mútuas (duty to mitigate the loss). Manter os recorridos vinculados a um contrato ineficaz por tempo indeterminado impede a fruição econômica da propriedade e configura desequilíbrio contratual acentuado.

A recorrente, na condição de operadora econômica que aufere proveito da infraestrutura, deve internalizar os riscos típicos do empreendimento, incluindo o tempo e as incertezas regulatórias do licenciamento. Não é razoável compelir o proprietário a tolerar a ineficácia do pacto indefinidamente sem qualquer remuneração ou previsão concreta de término, ainda mais que a posse da área restara transferida na data da assinatura do ajuste.

Dessa forma, diante da inércia prolongada e da ausência de utilidade prática do contrato em prazo razoável, a rescisão declarada na sentença recorrida é a medida que melhor prestigia a boa-fé e o equilíbrio das prestações.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE
provimento para manter integralmente a sentença objurgada
.

Condeno a recorrente nas custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da causa.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao Exmo. Sr. Juiz de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

Vitória, 09 de dezembro de 2025.

LUCYNARA VIANA FERANDES MASSARI

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Sra. Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)