Tribunal: TJES
Processo: 5008309-52.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão julgador: EDNALVA DA PENHA BINDA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. DESNECESSIDADE DE CONHECIMENTOS ESPECIALIZADOS. ATRIBUIÇÃO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença de débitos condominiais, nomeou perito técnico para avaliar imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados. O condomínio exequente busca a reforma do julgado para que a avaliação seja realizada por oficial de justiça, visando celeridade e menor onerosidade ao processo que tramita há mais de 14 anos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a avaliação de imóvel residencial localizado em condomínio de múltiplas unidades exige conhecimentos técnicos especializados que justifiquem a nomeação de perito, ou se pode ser realizada por oficial de justiça, nos termos da legislação processual civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A regra geral do processo civil atribui ao oficial de justiça a função de efetuar avaliações, conforme expressa previsão legal.

A nomeação de perito avaliador constitui medida excepcional, reservada apenas às hipóteses em que a avaliação do bem exija conhecimentos técnicos ou especializados que fujam à capacidade técnica do oficial de justiça.

Imóveis residenciais situados em condomínios com grande número de unidades não apresentam complexidade avaliatória, uma vez que o valor de mercado pode ser aferido mediante pesquisa de preços praticados no próprio local, em jornais ou na rede mundial de computadores.

A imposição de perícia técnica em casos de baixa complexidade onera injustificadamente o credor e prolonga a satisfação do crédito, violando os princípios da cooperação e da razoável duração do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A avaliação de bens penhorados deve ser realizada prioritariamente por oficial de justiça. 2. A nomeação de perito para avaliação é medida excepcional que depende da demonstração da complexidade técnica do encargo ou da necessidade de conhecimentos especializados. 3. Imóveis urbanos residenciais de baixa complexidade avaliatória dispensam a atuação de expert.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008309-52.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO JACARAIPE II QUADRA 06

AGRAVADO: JOSE MARCOS QUEIROZ SANTOS e outros

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. DESNECESSIDADE DE CONHECIMENTOS ESPECIALIZADOS. ATRIBUIÇÃO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença de débitos condominiais, nomeou perito técnico para avaliar imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados. O condomínio exequente busca a reforma do julgado para que a avaliação seja realizada por oficial de justiça, visando celeridade e menor onerosidade ao processo que tramita há mais de 14 anos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a avaliação de imóvel residencial localizado em condomínio de múltiplas unidades exige conhecimentos técnicos especializados que justifiquem a nomeação de perito, ou se pode ser realizada por oficial de justiça, nos termos da legislação processual civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A regra geral do processo civil atribui ao oficial de justiça a função de efetuar avaliações, conforme expressa previsão legal.

A nomeação de perito avaliador constitui medida excepcional, reservada apenas às hipóteses em que a avaliação do bem exija conhecimentos técnicos ou especializados que fujam à capacidade técnica do oficial de justiça.

Imóveis residenciais situados em condomínios com grande número de unidades não apresentam complexidade avaliatória, uma vez que o valor de mercado pode ser aferido mediante pesquisa de preços praticados no próprio local, em jornais ou na rede mundial de computadores.

A imposição de perícia técnica em casos de baixa complexidade onera injustificadamente o credor e prolonga a satisfação do crédito, violando os princípios da cooperação e da razoável duração do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A avaliação de bens penhorados deve ser realizada prioritariamente por oficial de justiça. 2. A nomeação de perito para avaliação é medida excepcional que depende da demonstração da complexidade técnica do encargo ou da necessidade de conhecimentos especializados. 3. Imóveis urbanos residenciais de baixa complexidade avaliatória dispensam a atuação de expert.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto proferido pelo Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo
CONDOMÍNIO JACARAÍPE
II ETAPA – QUADRA 06
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital (fls. 429/430, dos autos de referência), que nomeou perita para avaliação do bem imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados para satisfação dos débitos condominiais exequendos.

Nas razões recursais apresentadas no evento nº 13905077, o condomínio agravante aduz, em síntese, que:
(i)
não há complexidade no caso concreto que justifique a realização de perícia técnica, bastando a avaliação do imóvel por oficial de justiça, como prevê o art. 870 do CPC;
(ii)
a imposição de custeio da perícia ao exequente ofende o art. 5º do Ato Normativo Conjunto nº 008/2021 do TJES, o qual prevê que, na fase de cumprimento de sentença, tal ônus recai sobre o devedor;
(iii)
a decisão recorrida contraria o princípio da cooperação processual (art. 6º do CPC), notadamente diante da longa duração do feito (mais de 14 anos de tramitação); e que
(iv)
a jurisprudência do próprio TJES reconhece a desnecessidade de perícia técnica em casos análogos de cobrança de taxas condominiais, admitindo a suficiência da avaliação por oficial de justiça.

Na instância originária, o
CONDOMÍNIO JACARAÍPE
II ETAPA – QUADRA 06
busca a satisfação dos débitos condominiais reconhecidos por sentença já transitada em julgado.

Frustradas as tentativas de composição e também de localização de bens dos devedores, o exequente pugnou pela penhora dos direitos aquisitivos do imóvel que gerou o débito, gravado com alienação fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal, o que foi deferido em primeiro grau.

Frustrada a tentativa de alienação judicial do bem, o condomínio pleiteou uma nova avaliação do imóvel com o intuito de viabilizar a alienação dos direitos aquisitivos por iniciativa privada do bem, ou sua própria adjudicação.

Quando da apreciação deste pleito, o magistrado de primeiro grau entendeu por nomear perito para avaliação do imóvel, o que ensejou a presente irresignação.

A avaliação requerida, de fato, não apresenta complexidade, principalmente considerando que o imóvel em questão localiza-se em condomínio residencial com grande número de unidades, presumindo-se inclusive certa facilidade na obtenção de uma média dos preços praticados no local.

Assim, revela-se desnecessária a nomeação de
expert
para avaliação do imóvel, pois tal medida pode ser efetivada pelo próprio oficial de justiça, conforme previsão do artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil
1
, sob pena de se onerar ainda mais o credor.

A orientação ora adotada encontra amplo respaldo nesta egrégia Corte de Justiça, conforme arestos abaixo transcritos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DILIGÊNCIA A SER CUMPRIDA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. ATIVIDADE QUE NÃO DEMANDA CONHECIMENTO ESPECIALIZADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Conforme a expressa dicção do art. 154, V do CPC, em regra cabe ao oficial de justiça efetuar as avaliações, somente sendo nomeado perito avaliador em situações nas quais seja verificada a necessidade de conhecimentos especializados. 2. Na presente situação se pretende a avaliação de dois terrenos, matrículas nº 5.656 e nº 11.237, situados em perímetro urbano do Município de São Mateus, não havendo qualquer informação de que seja necessário conhecimento especializado para avaliação dos mesmos. 3. A avaliação aqui pretendida não necessita de conhecimentos excepcionais, aparentando ser possível sua realização por oficial de justiça, notadamente porque a simples avaliação de um imóvel poderia ser feita através de poucas diligências na própria vizinhança do bem, pesquisa em jornais ou internet, quiçá perante o Cartório de Registro de Imóveis. 4. Recurso conhecido e provido. (Data: 09/Jun/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 5000343-77.2021.8.08.0000, Desembargador JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO ATRAVÉS DE OFICIAL DE JUSTIÇA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 870, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESNECESSÁRIA A NOMEAÇÃO DE PERITO AVALIADOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O artigo 870, do Código de Processo Civil, estabelece, de forma inconteste, que a avaliação para fins de expropriação deverá ser promovida por Oficial de Justiça, somente podendo ocorrer a nomeação de Perito Judicial em caso específico em que restar evidenciada a necessidade de conhecimentos especializados para o mister pretendido. II. In casu, restou verificado que a Magistrada de Primeiro Grau houve por bem, de plano, nomear Perito avaliador, sem, entretanto, tecer qualquer ponderação acerca da necessidade de um Perito para atuar na causa, circunstância, inclusive, que não ressai da tramitação do feito, mormente considerando que já houve primitiva avaliação por ocasião do cumprimento do Mandado de Penhora, não sendo verificado no respectivo documento (Id. 4164318 - Pág. 14) qualquer descrição de dificuldade para precisar o valor comercial do imóvel em questão. III. Recurso conhecido e provido para reformar a Decisão de Primeiro Grau determinando a imediata expedição de Mandado de Avaliação para fins de apuração de valor atualizado do imóvel objeto de penhora. (Data: 27/Jun/2023, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5000798-71.2023.8.08.0000 Desembargador NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Diante de todo o exposto
CONHEÇO
do presente agravo de instrumento e
DOU
-
LHE
PROVIMENTO
para reformar a r. decisão de primeiro grau no sentido de afastar a nomeação de perito para avaliação do bem, a qual deve ser procedida por oficial de justiça, na forma do artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil.

É como voto.

1
Art. 154. Incumbe ao oficial de justiça:

[...]

V - efetuar avaliações, quando for o caso;

[...]

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)