Tribunal: TJES
Processo: 0020571-48.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. TEMA 996 E TEMA 971/STJ. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. ATRASO INEXPRESSIVO. TAXA SELIC. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença proferida em ação indenizatória por danos materiais e morais que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após 27/11/2020 e condenar à devolução simples dos valores pagos a esse título; (ii) condenar ao pagamento de multa de 2% ao mês, a partir de 27/11/2020, pelo atraso na entrega do imóvel; e (iii) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de dano moral. A apelante sustenta ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra, inexistência de mora, incidência da exceptio non adimpleti contractus, licitude da cobrança dos juros, impossibilidade de inversão da cláusula penal, inexistência de dano moral e necessidade de aplicação da Taxa Selic.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual; (ii) estabelecer se houve mora apta a ensejar a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores; (iii) determinar se o atraso de 33 dias após o prazo de tolerância gera dano moral indenizável; e (iv) definir o índice aplicável à atualização do débito após a Lei nº 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se a legitimidade passiva da construtora quando a restituição dos juros de obra é postulada em razão do atraso na entrega do imóvel, pois o prejuízo decorre de sua mora, atraindo a responsabilidade solidária da cadeia de fornecimento (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º), conforme tese firmada no Tema 996/STJ.

4. Configura-se a mora da construtora quando a entrega do imóvel ocorre após o término do prazo contratual, incluído o período de tolerância de 180 dias, sendo irrelevante a alegação de atraso reduzido ou de dificuldades internas, que constituem fortuito interno.

5. Afasta-se a exceptio non adimpleti contractus (CC, art. 476) quando não comprovado que o imóvel estava apto à entrega no prazo contratual e que a não entrega decorreu exclusivamente de inadimplemento anterior dos compradores.

6. Admite-se a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador para aplicá-la contra a construtora inadimplente, conforme tese fixada no Tema 971/STJ, como forma de recompor o equilíbrio contratual.

7. Considera-se ilícita a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual, incluída a tolerância, ainda que prevista no contrato de financiamento e regulamentada pela IN nº 43/2018, pois a manutenção do encargo após a mora da construtora viola a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

8. Afasta-se a indenização por dano moral quando o atraso na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância, é de 33 dias, por se tratar de inadimplemento incapaz de, por si só, ultrapassar o mero aborrecimento, ausente circunstância excepcional demonstrada nos autos, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

9. Determina-se a aplicação exclusiva da Taxa Selic, a partir de setembro de 2024, como índice unificado de juros e correção monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, vedada a cumulação com outros índices.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição de juros de obra cobrados após o prazo contratual quando o pedido se fundamenta em atraso na entrega do imóvel.

2. A entrega do imóvel após o prazo contratual, incluído o período de tolerância, configura mora da construtora e autoriza a inversão da cláusula penal em favor do comprador.

3. O atraso de 33 dias na entrega do imóvel, ausente circunstância excepcional, não gera dano moral indenizável.

4. A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, a Taxa Selic deve ser aplicada como índice único de atualização das dívidas civis, vedada sua cumulação com outros índices.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020571-48.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: LUIS FELIPE LUZ DE MELO e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. TEMA 996 E TEMA 971/STJ. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. ATRASO INEXPRESSIVO. TAXA SELIC. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença proferida em ação indenizatória por danos materiais e morais que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após 27/11/2020 e condenar à devolução simples dos valores pagos a esse título; (ii) condenar ao pagamento de multa de 2% ao mês, a partir de 27/11/2020, pelo atraso na entrega do imóvel; e (iii) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de dano moral. A apelante sustenta ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra, inexistência de mora, incidência da exceptio non adimpleti contractus, licitude da cobrança dos juros, impossibilidade de inversão da cláusula penal, inexistência de dano moral e necessidade de aplicação da Taxa Selic.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual; (ii) estabelecer se houve mora apta a ensejar a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores; (iii) determinar se o atraso de 33 dias após o prazo de tolerância gera dano moral indenizável; e (iv) definir o índice aplicável à atualização do débito após a Lei nº 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se a legitimidade passiva da construtora quando a restituição dos juros de obra é postulada em razão do atraso na entrega do imóvel, pois o prejuízo decorre de sua mora, atraindo a responsabilidade solidária da cadeia de fornecimento (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º), conforme tese firmada no Tema 996/STJ.

4. Configura-se a mora da construtora quando a entrega do imóvel ocorre após o término do prazo contratual, incluído o período de tolerância de 180 dias, sendo irrelevante a alegação de atraso reduzido ou de dificuldades internas, que constituem fortuito interno.

5. Afasta-se a exceptio non adimpleti contractus (CC, art. 476) quando não comprovado que o imóvel estava apto à entrega no prazo contratual e que a não entrega decorreu exclusivamente de inadimplemento anterior dos compradores.

6. Admite-se a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador para aplicá-la contra a construtora inadimplente, conforme tese fixada no Tema 971/STJ, como forma de recompor o equilíbrio contratual.

7. Considera-se ilícita a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual, incluída a tolerância, ainda que prevista no contrato de financiamento e regulamentada pela IN nº 43/2018, pois a manutenção do encargo após a mora da construtora viola a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

8. Afasta-se a indenização por dano moral quando o atraso na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância, é de 33 dias, por se tratar de inadimplemento incapaz de, por si só, ultrapassar o mero aborrecimento, ausente circunstância excepcional demonstrada nos autos, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

9. Determina-se a aplicação exclusiva da Taxa Selic, a partir de setembro de 2024, como índice unificado de juros e correção monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, vedada a cumulação com outros índices.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição de juros de obra cobrados após o prazo contratual quando o pedido se fundamenta em atraso na entrega do imóvel.

2. A entrega do imóvel após o prazo contratual, incluído o período de tolerância, configura mora da construtora e autoriza a inversão da cláusula penal em favor do comprador.

3. O atraso de 33 dias na entrega do imóvel, ausente circunstância excepcional, não gera dano moral indenizável.

4. A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, a Taxa Selic deve ser aplicada como índice único de atualização das dívidas civis, vedada sua cumulação com outros índices.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
MRV Engenharia e Participações S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Serra que, na presente “
ação indenizatória por danos materiais e morais
” ajuizada por
Luis Felipe Luz de Melo
e
Lavínia dos Santos Ramos
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados a fim de:
(i) declarar
a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra durante o período de inadimplemento da requerida, condenando-a à devolução, de forma simples, de todas as quantias comprovadamente pagas pelos autores a esse título a partir de 27/11/2020, a serem apuradas em fase de liquidação de sentença;
(ii) condenar
a requerida ao pagamento da multa de 2% sobre o montante pago pelos autores até o esgotamento do prazo de entrega, para cada mês de atraso a partir de 27/11/2020, com a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do dia 27/11/2020; e
(iii) condenar
a requerida ao pagamento da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) aos autores a título de indenização por dano moral.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
é parte ilegítima para responder pela restituição dos juros de obra, por se tratar de encargo previsto exclusivamente no contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, de modo que não detém ingerência sobre as condições, valores ou cobrança da referida taxa, na medida em que atuou como mera fiadora da obrigação durante a fase de construção;
(ii)
não incorreu em mora contratual, tendo em vista que o prazo final, considerando a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias findava em 27/11/2020 e o imóvel foi entre em 30/12/2020, ou seja, com apenas 33 (trinta e três) dias de atraso, dada a inércia dos autores em regularizar pendências financeiras impeditivas para a entrega das chaves;
(iii)
incide a
exceptio non adimpleti contractus
(CC, art. 476), uma vez que os autores não poderiam exigir a entrega sem antes quitar suas obrigações;
(iv)
é lícita a cobrança dos juros de obra, que constituem encargo previsto no contrato de financiamento firmado entre o mutuário e a instituição financeira e regulamentado pela IN nº 43/2018 do Ministério das Cidades;
(v)
em caso de inadimplência do mutuário perante a instituição financeira, lhe compete quitar o débito e exercer o direito de regresso contra o mutuário;
(vi)
o reembolso se refere a uma parcela de juros de obra cobrada pelo banco durante a fase de obras, isto é, antes da entrega das chaves, não se enquadrando na hipótese tratada no Tema Repetitivo 996/STJ;
(vii)
os juros de obra são direcionados apenas à instituição financeira, não sendo responsável pela cobrança, recebimento, administração ou destinação dos valores, que estão previstas no próprio contrato de financiamento;
(viii)
inexiste ato ilícito ou de comprovado abalo extrapatrimonial que transcenda o mero dissabor cotidiano, a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral;
(ix)
na hipótese de ser mantida a condenação, deve ser reduzido o quantum indenizatório em virtude de sua desproporcionalidade e a fim de evitar o enriquecimento sem causa dos apelados;
(x)
não é cabível a cominação em seu desfavor da multa por descumprimento contratual; e
(xi)
em caso de manutenção da condenação, a atualização da dívida deve observar a aplicação da Taxa Selic como índice unificado para juros e correção monetária, na forma do art. 406 do Código Civil.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço à análise individualizada das teses contidas no recurso interposto pela requerida. Vejamos.

1. Restituição dos valores de obra. Alegada ilegitimidade passiva.

Argui a apelante a sua
ilegitimidade passiva
para o pedido de devolução de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, para tanto alegando ser a Caixa Econômica Federal o agente financiador do contrato e, por conseguinte, único responsável pela sua cobrança.

É firme o entendimento dos tribunais de que, embora os juros de obra sejam pagos ao agente financeiro, se a pretensão está fundada nos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra,
a construtora deve ser responsabilizada pelo excesso de juros que o adquirente do imóvel suportou junto ao agente financeiro
.

Diante disso, no julgamento do Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), o Superior Tribunal de Justiça fixou tese de que “
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

Portanto, se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão for a própria declaração de
nulidade
da cobrança, verifica-se, a princípio, a legitimidade passiva do agente financeiro, mas nesta ação não há pedido nesse sentido.

Apenas para ilustrar, menciono precedente deste Tribunal:

“(...) 4) É firme o entendimento de que, embora os juros de obra sejam pagos ao agente financeiro,
se a pretensão está fundada nos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra, a construtora deve ser responsabilizada pelo excesso de juros que o adquirente do imóvel suportou junto ao agente financeiro,
in casu
, a Caixa Econômica Federal
.

5)
Se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores.
Por outro lado,
se a pretensão for a própria declaração de nulidade da cobrança
, verifica-se, a princípio,
a legitimidade passiva do agente financeiro
(...)

7) Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.”

(TJES, Terceira Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0030539-82.2017.8.08.0024, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado em 22/03/2022, DJe 01/04/2022)

Em suma: ainda que a construtora não receba diretamente os valores, deve responder pela
reparação do dano
(restituição simples ou indenização equivalente), tendo em vista que a sua mora impediu a conversão da “fase de construção” para a “fase de amortização’ do financiamento, ou seja, o prejuízo sofrido pelo consumidor decorre do ato ilícito da construtora (atraso) e, de resto, atrai a responsabilidade solidária da cadeia de fornecimento (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º).

Não sendo necessárias maiores digressões sobre o tema,
rejeito a alegada ilegitimidade passiva
ad quem
.

2
.
Atraso na entrega do imóvel. Multa por inadimplemento contratual.

Na sequência, alega a apelante MRV não ter incorrido em mora contratual, haja vista que o prazo final, considerando a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias findava em 27/11/2020 e o imóvel foi entre em 30/12/2020, ou seja, com apenas 33 (trinta e três) dias de atraso, dada a inércia dos autores/apelados em regularizar pendências financeiras impeditivas para a entrega das chaves.

Por conseguinte, invoca a
exceptio non adimpleti contractus
(CC, art. 476), uma vez que os autores não poderiam exigir a entrega sem antes quitar suas obrigações.

Como se observa, a apelante admite que a entrega do imóvel ocorreu no dia 30/12/2020, extrapolando o prazo de tolerância (27/11/2020) em 33 (trinta e três) dias que, a toda evidencia,
não elide a responsabilidade civil
e, conforme melhor veremos adiante, não obstante possa impactar na condenação ao pagamento de indenização por dano moral ou na redução do
quantum
arbitrado a esse título.

No sistema do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do fornecedor é objetiva (CDC, art. 14), de modo que, transcorrido o prazo de tolerância de cento e oitenta dias que, diga-se de passagem, já existe para cobrir eventuais imprevistos, qualquer atraso adicional configura inadimplemento relativo (mora) e gerar o dever de indenizar, ou seja, descabe falar em ‘tolerância sobre o prazo de tolerância’ ou em atraso insignificante na entrega de bem imóvel.

Além disso, não é excessivo recobrar que eventuais dificuldades com mão de obra, materiais ou entraves administrativos constituem fortuito interno, que não exime a construtora, na medida em que o generoso prazo de 180 (cento e oitenta) dias já existe para computar tais riscos.

Prosseguindo na análise, a apelante atribui o atraso na entrega do imóvel à suposta inércia dos autores em regularizar pendências financeiras.

Por se tratar de uma relação de consumo, cabia à apelante a comprovação de que imóvel estava pronto, inclusive, com “habite-se” averbado, no prazo contratual e que a entrega das chaves somente não ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, do que não se desincumbiu.

A meu ver, bastaria colacionar aos autos a notificação formal – se enviada aos autos – convocando-os para a entrega das chaves e demonstrando a existência de saldo devedor vencido e não pago antes da data do atraso, não sendo suficiente sua alegação genérica de que só não entregou no prazo por força de pendências financeiras por parte dos apelados.

Como se sabe, a tese baseada no art. 476 do Código Civil brasileiro exige que as obrigações sejam simultâneas ou que o inadimplemento do autor seja anterior ao do requerido e, na espécie, se a unidade não estava pronta e regularizada até 27/11/2020, a conclusão inarredável é de que a construtora incorreu em mora primeiro e, nesse contexto, não pode invocar a “exceção do contrato não cumprido” para se esquivar das penalidades do atraso.

Já incursionando no argumento da apelante de que descaberia a cominação de multa contratual em seu desfavor, sedimentou-se a jurisprudência na linha de que,
nos casos

de atraso na entrega de
imóvel
, por fato atribuível à construtora
,
o promissário comprador pode pleitear multa moratória
estabelecida
no contrato unicamente em seu desfavor
, aplicando-a inversamente, com fulcro numa visão principiológica do Código de Defesa do Consumidor, no escopo de reequilibrar a relação contratual e afastar a ofensa ao princípio consumerista do tratamento isonômico que deve ser conferido às partes.

Trata-se de matéria apreciada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), quando foi firmada a seguinte tese: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
” (STJ, Segunda Seção, REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

A título de ilustração, é oportuno transcrever excertos do voto proferido pelo eminente Relator, Ministro Luís Felipe Salomão:

“(...) é consabido que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório - uma condição - por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (usualmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória. Ou mesmo, como no presente caso, pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo (quando ainda se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio; isto é, defeituoso), recebendo, nesse caso, a denominação de cláusula penal moratória.

Dessarte, o estabelecimento, da prefixação da multa no próprio contrato, atende aos interesses de ambas as partes, incluindo o do devedor em mora, na medida em que inequivocamente propicia segurança jurídica às partes ao dispensar a prova do dano, muitas vezes onerosa e difícil, podendo levar até mesmo a litígios que devem ser dirimidos por juiz ou árbitro.

Com efeito, a interpretação dos arts. 389, 394 e 487 do CC deixa nítido que, não cumprida a obrigação no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir, se ainda lhe for útil, o cumprimento da obrigação principal, indenização por perdas e danos, mais juros de mora, atualização monetária e, se necessário o ajuizamento de ação, honorários advocatícios.

A um só tempo, consagrando o princípio da reparação integral dos danos e prevenindo o enriquecimento sem causa do lesionado pela mora, o art. 402 do CC estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de ganhar (...)”

Desta feita, o colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu, por meio de precedente vinculante, a possibilidade de ocorrer a inversão da cláusula penal em favor do promitente comprador de unidade imobiliária,
o que assegura
aos
demandante
s

o direito à percepção d
a
s penalidades
contratualmente previstas
, por ter se caracterizado a mora da construtora quanto às suas obrigações.

3. Juros de obra

Uma vez superado o ponto relacionado à ilegitimidade passiva arguida pela apelante, esta argui, no mérito, ser lícita a cobrança dos juros de obra, por constituir encargo previsto no contrato de financiamento firmado entre o mutuário e a instituição financeira e regulamentado pela IN nº 43/2018 do Ministério das Cidades, bem como que, em caso de inadimplência do mutuário perante a instituição financeira, lhe compete quitar o débito e exercer o direito de regresso contra o mutuário.

A meu ver, tal argumentação não enseja a reforma da sentença.

A bem da verdade, a apelante confunde a legalidade em tese do encargo com a sua manutenção indevida por culpa exclusiva da vendedora. Explico.

É correta a explanação da apelante de que é pacífica a legalidade da taxa de evolução de obra durante o período de construção, todavia, o mencionado Tema 996, item 1.3, do Superior Tribunal de Justiça, estabelece ser ilícita a cobrança desses juros
após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel
, incluída a tolerância.

De fato, a IN nº 43/2018 do Ministério das Cidades regulamenta o encargo no âmbito administrativo/bancário, mas
não autoriza que o consumidor seja penalizado indefinidamente por atraso a que não deu causa
, isto é, a permanência da cobrança além do prazo contratual viola a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Por conseguinte, a tese da apelante de que suporta o encargo como fiadora e exerce o direito de regresso em face do consumidor
é inaplicável quando o fato gerador da
cobrança é o próprio atraso da obra por ela causado
, por ser pressuposto para o exercício do direito de regresso que o fiador tenha pago dívida legítima do afiançado, o que significa dizer que, se os juros tornaram-se indevidos por culpa da construtora (mora), não há que se falar em inadimplemento do mutuário, mas sim em dever da construtora de suportar o encargo que ela mesma prorrogou indevidamente.

Novamente centrando na casuística dos autos, o marco temporal que define a ilicitude não é a “entrega das chaves” em si, mas o esgotamento do prazo contratual, nele incluída a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, de modo que, se no dia 27/11/2020 – que corresponde ao término do prazo de tolerância – o imóvel não estava apto para entrega e sem o “Habite-se” averbado, qualquer cobrança posterior a essa data é de responsabilidade da construtora, razão pela qual deve ser mantida a sentença que determinou a devolução, de forma simples, de todas as quantias comprovadamente pagas pelos autores a esse título a partir daquela data (27/11/2020).

4
.
I
ndenização por dano moral
e seu quantum.

Quanto ao ressarcimento por dano moral, alega a apelante não ter praticado qualquer ato ilícito ou de comprovado abalo extrapatrimonial que transcenda o mero dissabor cotidiano e que, na hipótese de ser mantida a condenação, deve ser reduzido o
quantum
indenizatório fixado na sentença, diante de sua desproporcionalidade e a fim de evitar o enriquecimento sem causa dos apelados.

Em relação ao ponto, o Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo que “
O mero descumprimento contratual pela promitente vendedora que deixa de entregar o imóvel no prazo contratado não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial
” (Quarta Turma, AgInt no REsp 1.770.525/RO, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019).

Por coerência, mantenho o entendimento que venho defendendo em ações de semelhante natureza e sufragado por este Órgão Colegiado, no sentido de que o dano extrapatrimonial está relacionado à
magnitude do atraso
verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação quando o atraso ocorrido for considerado inexpressivo.

A propósito, transcrevo os seguintes precedentes emanados deste egrégio Órgão Fracionário:

“(...) 8)
Foi descortinada a exorbitância do atraso da apelante na entrega das chaves da unidade adquirida pelos autores
, na medida em que as reteve indevidamente até o dia 02/05/2014, quando procedida a entrega em cumprimento à determinação judicial emanada dos autos, em que pese ter sido beneficiada pela contagem, em dias úteis, do prazo de tolerância contratualmente previsto, o que evidencia ofensa à ordem moral do consumidor, e não mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.

9) Na espécie,
o atraso verificado é exorbitante, por ter alcançado aproximadamente 1 (um) ano e quiçá seria maior se não fosse concedida tutela antecipada em prol da imediata entrega das chaves do imóvel
, de modo que, levando-se em consideração, entre outros fatores, o porte econômico da requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, as consequências geradas pela demandante, deve ser mantida a indenização por dano moral no patamar em que fixada na sentença, a saber, de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por estar em harmonia com a jurisprudência predominante neste egrégio Tribunal.

10) (...)

11) Apelação cível conhecida e parcialmente provida.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0038428-88.2012.8.08.0048, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado PJe em 11/10/2023)

“(...) 8 -
O atraso superior a um ano após a utilização do prazo de tolerância não pode ser considerado um mero dissabor
, especialmente considerando que o Autor teve que enfrentar, além dos inegáveis inconvenientes decorrentes do longo atraso, a necessidade de alugar um outro imóvel para sua moradia temporária, bem como lidar com os aborrecimentos decorrentes do armazenamento dos móveis adquiridos (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0034609-55.2011.8.08.0024, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado PJe em 14/09/2023)

“(...) II -
O atraso injustificado de aproximadamente seis (06) meses na entrega do imóvel após o prazo de tolerância previsto no contrato gerou mais que um mero dissabor cotidiano aos consumidores, sendo presumível a angústia, ansiedade e frustração por não poderem concretizar o tão sonhado dia da aquisição da casa própria
, devendo a construtora condenada ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

III - (...)

IV– Recurso provido. Sentença parcialmente reformada.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0014056-50.2012.8.08.0024, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 26/07/2021, DJe de 03/08/2021)

In casu
, é incontroverso que o atraso foi de 33 (trinta e três) dias, levando em conta o prazo que seria dia 27/11/2020 (já computado o prazo de tolerância) e a efetiva entrega ocorrida no dia 30/12/2020, o que considero ser pouco significativo para ensejar a pretendida reparação por dano moral.

Diante disso, por coerência, mantenho o entendimento que adoto em ações de semelhante natureza, qual seja, de que o dano extrapatrimonial está relacionado à
magnitude do atraso
verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação da construtora quando o atraso ocorrido for inexpressivo, como, por exemplo, em torno de 2 (dois) ou 3 (três) meses, tal qual verificado no caso concreto.

A meu ver, por ter sido relativamente reduzido o atraso, não se afigura apto a transbordar a esfera do mero descumprimento contratual e, da minuciosa conferência dos autos, não constatei prova de circunstância excepcional que tenha atingido a dignidade dos adquirentes ou causado abalo psicológico relevante, daí porque proponho a reforma da sentença neste particular.

5. Aplicação da Taxa Selic

No que concerne aos consectários legais, assiste razão à apelante quanto à necessidade de reforma da sentença para adequação à Lei nº 14.905/2024, que alterou o regime de juros e correção monetária nas dívidas civis.

Com a nova redação do art. 406 do Código Civil, a taxa de juros legal, quando não convencionada, deve corresponder à Taxa Selic, a qual possui natureza híbrida por contemplar, simultaneamente, a atualização do valor da moeda e a remuneração pela mora.

6. Conclusão e ônus sucumbenciais

Ante o exposto,
conheço d
a apelação cível e lhe
dou
proviment
o parcial
a fim de:
(i)
julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral; e
(ii)
determinar que, a partir do mês de setembro de 2024, a atualização do montante condenatório observe exclusivamente a incidência da Taxa Selic, nos termos da nova redação do art. 406 do Código Civil (conforme a Lei nº 14.905/2024), vedada a sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária ou juros, mantendo-se os critérios fixados na sentença para o período anterior.

Com tal desfecho, considero terem os autores/apelado sucumbido de parte mínima do pedido, razão pela qual
mantenho inalterados os ônus sucumbenciais
, com fundamento no parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil.

É
como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.