Tribunal: TJES
Processo: 0002500-10.2010.8.08.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Assistência Judiciária Gratuita; Honorários Advocatícios; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Retificação de Área de Imóvel; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-17

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002500-10.2010.8.08.0028

APELANTES:
CLOVIS RUBENS DE OLIVEIRA E GERLI OLIVEIRA ALVES

APELADA:
ELIAS DE SOUZA FAGUNDES

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RIS
S
O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AÇÃO
QUANTI MINORIS
. DIFERENÇA EXPRESSIVA DE ÁREA. VENDA
AD MENSURAM
. ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. RECURSO DESPROVIDO.

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação
quanti minoris
, reconhecendo o direito do comprador ao abatimento proporcional do preço de imóvel rural adquirido com área declarada de 218.456,91 m2, mas que, após levantamento topográfico, revelou possuir apenas 76.907,39 m2, condenando os vendedores à restituição dos valores pagos a maior, a serem apurados em liquidação de sentença.

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, com suposta supressão da prova oral; (ii) estabelecer se a venda do imóvel rural ocorreu na modalidade
ad corpus
ou
ad mensuram
, à luz da expressiva divergência entre a área contratada e a área efetivamente entregue.

3.
O juiz exerce o livre convencimento motivado e pode dispensar a produção de provas consideradas inúteis ou protelatórias quando o conjunto documental e pericial se mostra suficiente para o julgamento da causa.

4.
A ausência de reiteração do pedido de produção de prova oral pelos apelantes, após intimação para impulso do feito, acarreta a preclusão, afastando a alegação de cerceamento de defesa.

5.
A descrição minuciosa da área do imóvel no contrato de compra e venda e na matrícula imobiliária evidencia que a extensão territorial foi elemento determinante do negócio, caracterizando venda
ad mensuram
.

6.
A diferença aproximada de 64% entre a área prometida e a área efetivamente entregue afasta a presunção legal de venda
ad corpus
, nos termos do art. 500, §1º, do Código Civil.

7.
A simples visitação do imóvel rural pelo comprador não é suficiente para afastar a expectativa legítima de recebimento da área formalmente declarada, especialmente em propriedades de grande extensão.

8.
O laudo pericial elaborado por profissional habilitado, com utilização de métodos técnicos adequados, é claro e conclusivo quanto à expressiva discrepância de área, sendo irrelevante a ausência de identificação da origem histórica do erro registral.

9.
Recurso desprovido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE, NEGAR

PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto d
o
Relator.

Vitória, ES, ___ de ___ 20
26
.

R
ELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002500-10.2010.8.08.0028

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLOVIS RUBENS DE OLIVEIRA e outros

APELADO: ELIAS DE SOUZA FAGUNDES

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

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EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002500-10.2010.8.08.0028

APELANTES:
CLOVIS RUBENS DE OLIVEIRA E GERLI OLIVEIRA ALVES

APELADA:
ELIAS DE SOUZA FAGUNDES

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RIS
S
O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AÇÃO
QUANTI MINORIS
. DIFERENÇA EXPRESSIVA DE ÁREA. VENDA
AD MENSURAM
. ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. RECURSO DESPROVIDO.

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação
quanti minoris
, reconhecendo o direito do comprador ao abatimento proporcional do preço de imóvel rural adquirido com área declarada de 218.456,91 m2, mas que, após levantamento topográfico, revelou possuir apenas 76.907,39 m2, condenando os vendedores à restituição dos valores pagos a maior, a serem apurados em liquidação de sentença.

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, com suposta supressão da prova oral; (ii) estabelecer se a venda do imóvel rural ocorreu na modalidade
ad corpus
ou
ad mensuram
, à luz da expressiva divergência entre a área contratada e a área efetivamente entregue.

3.
O juiz exerce o livre convencimento motivado e pode dispensar a produção de provas consideradas inúteis ou protelatórias quando o conjunto documental e pericial se mostra suficiente para o julgamento da causa.

4.
A ausência de reiteração do pedido de produção de prova oral pelos apelantes, após intimação para impulso do feito, acarreta a preclusão, afastando a alegação de cerceamento de defesa.

5.
A descrição minuciosa da área do imóvel no contrato de compra e venda e na matrícula imobiliária evidencia que a extensão territorial foi elemento determinante do negócio, caracterizando venda
ad mensuram
.

6.
A diferença aproximada de 64% entre a área prometida e a área efetivamente entregue afasta a presunção legal de venda
ad corpus
, nos termos do art. 500, §1º, do Código Civil.

7.
A simples visitação do imóvel rural pelo comprador não é suficiente para afastar a expectativa legítima de recebimento da área formalmente declarada, especialmente em propriedades de grande extensão.

8.
O laudo pericial elaborado por profissional habilitado, com utilização de métodos técnicos adequados, é claro e conclusivo quanto à expressiva discrepância de área, sendo irrelevante a ausência de identificação da origem histórica do erro registral.

9.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002500-10.2010.8.08.0028

APELANTES:
CLOVIS RUBENS DE OLIVEIRA E GERLI OLIVEIRA ALVES

APELADA:
ELIAS DE SOUZA FAGUNDES

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RIS
S
O

VOTO

Conforme consta no relatório, trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Iúna, que julgou procedente o pedido formulado em ação
quanti minoris
. Na origem, o autor, ora apelado, narrou ter adquirido dos réus uma propriedade agrícola denominada “Córrego Santa Clara”, com área declarada de 218.456,91 m2, conforme consta no contrato particular de promessa de compra e venda e na matrícula nº 8.558 do Registro de Imóveis. Entretanto, após a imissão na posse, constatou-se, por meio de levantamento topográfico, que o imóvel possuía apenas 76.907,39 m2, o que representa aproximadamente um terço da dimensão pactuada. O magistrado de primeiro grau reconheceu o direito ao abatimento proporcional do preço, condenando os réus à restituição dos valores pagos a maior, a serem apurados em liquidação de sentença.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam a ocorrência de cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado impediu a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal do apelado, elementos que consideram essenciais para demonstrar que este tinha plena ciência das dimensões do imóvel.
D
efendem que a venda ocorreu na modalidade
ad corpus
, visto que o comprador visitou a propriedade e percorreu suas divisas antes da conclusão do negócio, sendo a menção à área meramente enunciativa. Alegam ainda que o laudo pericial é contraditório e inconclusivo, pois o perito não teria identificado o motivo da divergência entre a posse real e o registro cartorário.

O apelado, em contrarrazões
(
ID 16577654
)
, pugna pela manutenção da sentença, destacando que a diferença de área de cerca de 64% impede a caracterização de venda
ad corpus
e que os apelantes deixaram de requerer provas no momento oportuno.

Presentes os
requisitos
intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, passo à análise do mérito.

Em um primeiro momento,
P
ara a concessão do benefício da justiça gratuita basta a simples afirmação da parte de sua pobreza, até prova em contrário, conforme a redação do artigo 99,
caput
e § 3º, do Código de Processo Civil.

Todavia, havendo dúvida da veracidade das alegações daquele que postula o benefício, o Magistrado, de forma fundamentada, deverá ordenar a comprovação do estado de miserabilidade, a fim de avaliar as condições para o deferimento ou não da assistência judiciária (CPC, art. 99, 2º).

Isto porque o benefício da gratuidade não é amplo e absoluto. Logo, o Juiz poderá condicionar o deferimento da gratuidade à comprovação da miserabilidade jurídica alegada, se a atividade exercida pelo litigante faz, em princípio, presumir não se tratar de pessoa pobre.

No entanto, na dicção de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery (
Comentários ao Código de Processo Civil
– Novo CPC - São Paulo: RT, 2015, p. 477), a prova em contrário, que derruba a presunção
juris tantum
de pobreza, que milita em favor do interessado que se declarou necessitado, deve ser cabal no sentido de que pode prover os custos do processo sem comprometer seu sustento e o de sua família.

Ressalte-se que o deferimento da
gratuidade de justiça
não pressupõe estado de penúria ou miséria absoluta, mas pobreza na acepção jurídica do termo, ou seja, ausência da possibilidade financeira de litigar em Juízo, sem comprometer o sustento próprio ou da família.

À vista
de tais considerações, o Magistrado deve expor as razões pelas quais indefere o pedido de assistência judiciária, valendo-se de critérios objetivos para fundamentar o seu entendimento.

E n
ão serve como prova da possibilidade econômica de suportar as despesas processuais a contratação de advogado particular (CPC, art. 99, § 4º).

Do
s
documento
s
juntado
s
,
constat
o que não há nos autos elementos que possam elidir a presunção de veracidade das alegações d
a autora
.

Neste panorama, já assentou o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo que o indeferimento da gratuidade de justiça deve ocorrer somente quando houver nos autos prova inequívoca capaz de elidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, o que não se verifica neste caso.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA - PRESUNÇÃO RELATIVA - AUSÊNCIA DE PROVA EM SENTIDO CONTRÁRIO - MERAS ALEGAÇÕES ÔNUS DO IMPUGNANTE - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. 1. O ordenamento jurídico pátrio possibilita que a parte goze do benefício da assistência judiciária gratuita mediante simples afirmação de que não tem condições de arcar com as custas do processo. No entanto, consoante posição do Superior Tribunal de Justiça, seguida por esta Corte, tais normas têm sido interpretadas de maneira lógica, na medida em que o postulante tem a seu favor a presunção de hipossuficiência, de miserabilidade jurídica, decorrente de sua declaração apresentada nos autos, no entanto, trata-se de presunção relativa e não absoluta. Diante disso, deve o Magistrado, atentando ao contexto fático, deferir ou indeferir o pedido de assistência judiciária gratuita.

2. O indeferimento do benefício da assistência judiciária gratuita depende de análise das provas contidas nos autos que infirmem de forma clara, inequívoca e suficiente a presunção do estado de pobreza do beneficiário, que não é afastada por meras alegações feitas na inicial da impugnação.

3. A jurisprudência dominante indica que a presunção conferida à declaração de pobreza somente será derrogada diante de provas de que a parte não preenche os requisitos legais e analisando o conjunto probatório, sendo ônus do impugnante elidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência.

4. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Apelação, 21150095392, Relator: ELISABETH LORDES, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 05/12/2017, publicado em 15/12/2017)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA PRESUNÇÃO RELATIVA AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES PARA AFASTAR A PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. A declaração de hipossuficiência apresentada pela parte detém presunção
juris

tantum
de veracidade, podendo a autoridade judiciária indeferir a benesse quando convencida acerca da capacidade econômica do postulante.

2. No caso dos autos, inexiste elementos probatórios que possam infirmar a declaração de hipossuficiência externada pelo agravante. Em contrapartida, o recorrente comprovou ausência de recursos para arcar com as custas do processo sem prejuízo próprio e de sua família.

3. O simples fato do recorrente estar representado por advogado particular não afasta a hipossuficiência nem impede a concessão da benesse pleiteada (art. 99, §4º do CPC/15). 4. Recurso conhecido e provido. Assistência judiciária gratuita deferida.”

(TJES, Agravo de Instrumento, 12179002931, Relator: JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL,
julgado em
05/12/2017,
publicado em
13/12/2017).

Inexistindo
prova inequívoca da suficiência econômica da agravante, impõe-se o
prov
imento do recurso, para assegurar o exercício pleno da jurisdição e a efetividade do processo.

Ante o exposto,
conced
o
o benefício da justiça gratuita
ao
agravante
.

Ademais, a
alegação
de nulidade da sentença por cerceamento de defesa não merece acolhimento.

O ordenamento jurídico pátrio adota o princípio do livre convencimento motivado, conferindo ao magistrado a faculdade de dispensar provas que considerar inúteis ou protelatórias quando o acervo documental e pericial já for suficiente para o deslinde da causa.

No caso em tela, o processo conta com perícia técnica realizada por agrimensor e farta documentação contratual. Ademais, conforme destacado nas contrarrazões, consta no histórico processual que os apelantes, após serem intimados eletronicamente para dar seguimento ao feito, manifestaram-se pugnando pela improcedência da ação com base nos documentos existentes, sem reiterar o pedido de produção de prova oral, o que opera a preclusão da matéria. Assim, a instrução foi encerrada sem qualquer vício processual.

A
controvérsia reside na classificação da venda como
ad mensuram
ou
ad corpus
, nos termos do artigo 500 do Código Civil. Da análise do contrato particular de compra e venda, observa-se que o objeto da transação foi descrito com absoluta precisão técnica, especificando a área de 218.456,91 m2 e detalhando minuciosamente as confrontações e a origem das glebas que compunham o imóvel. A matrícula do imóvel no Registro Geral de Imóveis (nº 8.558) confirma exatamente essa mesma extensão territorial. Tais elementos evidenciam que a dimensão do terreno foi fator determinante para a fixação do preço, caracterizando uma venda por medida de extensão (
ad mensuram
).

A tese dos apelantes de que a venda seria
ad corpus
esbarra na flagrante desproporção encontrada entre a área prometida e a área real. O §1º do artigo 500 do Código Civil estabelece uma presunção de que a referência às dimensões é meramente enunciativa apenas quando a diferença encontrada não exceder um vigésimo (5%) da área total. No presente caso, a perícia judicial confirmou que o comprador detém a posse de apenas 76.907,39 m2, o que revela uma falta de mais de 141.500 m2, ou seja, uma discrepância de aproximadamente 64%. É juridicamente inviável sustentar que uma omissão de quase dois terços da área total pactuada possa ser considerada uma variação irrelevante ou meramente enunciativa.

Quanto à alegação de que a visitação do imóvel pelo comprador configuraria a modalidade
ad corpus
, a jurisprudência e a doutrina entendem que, em se tratando de propriedades rurais de grande extensão, a inspeção visual não permite ao adquirente aferir com exatidão a metragem real do terreno. O fato de o apelado ter percorrido as divisas não retira sua expectativa legítima de receber a área exata declarada formalmente no contrato e no registro imobiliário, especialmente diante de uma falta tão gritante.

Por fim, no que tange à validade da prova pericial, não se vislumbra a alegada contradição. O perito agrônomo utilizou métodos técnicos modernos, incluindo mapeamento por fotointerpretação e o Sistema Geodésico Brasileiro, para confirmar que a área de posse física é drasticamente menor do que a descrita no papel. O fato de o perito não ter conseguido explicar a origem histórica do erro no registro cartorário não invalida sua constatação técnica sobre a realidade física atual do imóvel. O laudo é claro e fundamentado, servindo de base sólida para o reconhecimento do vício na extensão da coisa vendida.

Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença recorrida em todos os seus termos.

Em razão da sucumbência recursal,
majoro os honorários advocatícios
fixados na origem para o percentual de 12% sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade caso a parte goze do benefício da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.