Tribunal: TJES
Processo: 5018077-28.2024.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-05-15

Ementa:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. TEMA 1113 DO STJ. ILEGALIDADE DO LANÇAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível e remessa necessária em face de sentença que concedeu a segurança para anular lançamentos de ITBI e determinar a emissão de guias com base no valor da transação declarado pelo impetrante, em virtude de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2015.

2. O município apelante sustenta que o fato gerador ocorre apenas com o registro do título, legitimando o uso do valor de mercado atual; alega que a defasagem temporal afasta a presunção de veracidade do valor declarado e que o contribuinte não impugnou o lançamento administrativamente conforme o código tributário municipal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade do ato administrativo que arbitrou a base de cálculo do ITBI de forma unilateral, sem a prévia instauração de processo administrativo para afastar a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1113 (REsp nº 1937821/SP), firmou entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, sendo defeso ao município o arbitramento prévio com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

5. A inversão dessa presunção exige que o fisco instaure regularmente processo administrativo próprio, assegurado o contraditório prévio, nos termos do art. 148 do CTN, demonstrando objetivamente a incompatibilidade do valor declarado com o de mercado.

6. No caso concreto, a municipalidade procedeu ao lançamento com base de cálculo superior sem fundamentação em processo administrativo prévio que oportunizasse a defesa ao sujeito passivo, subvertendo o rito legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido. Remessa necessária julgada prejudicada, mantendo-se a sentença integralmente.

8.
Tese de julgamento:
"O valor da transação declarado pelo contribuinte para fins de ITBI goza de presunção de veracidade e só pode ser afastado pelo fisco mediante a regular e prévia instauração de processo administrativo, sendo vedado o arbitramento unilateral com base em valores de referência preestabelecidos."

Dispositivos relevantes citados:
CTN, art. 148; Lei nº 12.016/2009, art. 25; Código Tributário Municipal, art. 204, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.937.821/SP (Tema 1113); TJES, AC nº 5031720-57.2022.8.08.0024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018077-28.2024.8.08.0035

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: Secretário Municipal da Fazenda de Vila Velha/ES e outros

APELADO: PAULO JOSE GARAYP

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. TEMA 1113 DO STJ. ILEGALIDADE DO LANÇAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível e remessa necessária em face de sentença que concedeu a segurança para anular lançamentos de ITBI e determinar a emissão de guias com base no valor da transação declarado pelo impetrante, em virtude de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2015.

2. O município apelante sustenta que o fato gerador ocorre apenas com o registro do título, legitimando o uso do valor de mercado atual; alega que a defasagem temporal afasta a presunção de veracidade do valor declarado e que o contribuinte não impugnou o lançamento administrativamente conforme o código tributário municipal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade do ato administrativo que arbitrou a base de cálculo do ITBI de forma unilateral, sem a prévia instauração de processo administrativo para afastar a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1113 (REsp nº 1937821/SP), firmou entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, sendo defeso ao município o arbitramento prévio com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

5. A inversão dessa presunção exige que o fisco instaure regularmente processo administrativo próprio, assegurado o contraditório prévio, nos termos do art. 148 do CTN, demonstrando objetivamente a incompatibilidade do valor declarado com o de mercado.

6. No caso concreto, a municipalidade procedeu ao lançamento com base de cálculo superior sem fundamentação em processo administrativo prévio que oportunizasse a defesa ao sujeito passivo, subvertendo o rito legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido. Remessa necessária julgada prejudicada, mantendo-se a sentença integralmente.

8.
Tese de julgamento:
"O valor da transação declarado pelo contribuinte para fins de ITBI goza de presunção de veracidade e só pode ser afastado pelo fisco mediante a regular e prévia instauração de processo administrativo, sendo vedado o arbitramento unilateral com base em valores de referência preestabelecidos."

Dispositivos relevantes citados:
CTN, art. 148; Lei nº 12.016/2009, art. 25; Código Tributário Municipal, art. 204, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.937.821/SP (Tema 1113); TJES, AC nº 5031720-57.2022.8.08.0024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
REMESSA NECESSÁRIA
e recurso de
A
PELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MUNICIPIO DE VILA VELHA
em face da r. sentença de id.
18109474
que, nos autos do
mandado de segurança
impetrado por
PAULO JOSE GARAYP
, concedeu a segurança.

Nas razões apresentadas (id.
18109477
), aduz a ora apelante, em síntese, que: i) o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade mediante o registro do título no Registro de Imóveis, concretizado apenas em 2024, não na celebração do contrato de promessa de compra e venda em 2015, por isso, a base de cálculo deve ser apurada conforme as condições de mercado vigentes no momento do fato gerador (2024); ii) houve equivocada aplicação do Tema 1113 do STJ, pois a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte exige que este seja condizente com o valor de mercado, sendo que a patente defasagem temporal afasta essa presunção e legitima o Fisco a apurar o valor venal em condições normais de mercado; iii) houve regular procedimento administrativo (nº 31.596/2024), no qual o apelado não exerceu o seu direito de impugnação administrativa previsto no Código Tributário Municipal, não sendo cabível anular o ato fiscal sob alegação de ausência de contraditório.

Contrarrazões apresentadas em id.
18109478
pelo desprovimento do recurso.

A d. Procuradoria de Justiça em parecer de id.
18168930
declinou de intervir.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5018077-28.2024.8.08.0035

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA DE VILA VELHA/ES, MUNICIPIO DE VILA VELHA

APELADO: PAULO JOSE GARAYP

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
REMESSA NECESSÁRIA
e recurso de
A
PELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MUNICIPIO DE VILA VELHA
em face da r. sentença de id. 18109474 que, nos autos do
mandado de segurança
impetrado por
PAULO JOSE GARAYP
, concedeu a segurança.

Nas razões apresentadas (id. 18109477), aduz a ora apelante, em síntese, que: i) o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade mediante o registro do título no Registro de Imóveis, concretizado apenas em 2024, não na celebração do contrato de promessa de compra e venda em 2015, por isso, a base de cálculo deve ser apurada conforme as condições de mercado vigentes no momento do fato gerador (2024); ii) houve equivocada aplicação do Tema 1113 do STJ, pois a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte exige que este seja condizente com o valor de mercado, sendo que a patente defasagem temporal afasta essa presunção e legitima o Fisco a apurar o valor venal em condições normais de mercado; iii) houve regular procedimento administrativo (nº 31.596/2024), no qual o apelado não exerceu o seu direito de impugnação administrativa previsto no Código Tributário Municipal, não sendo cabível anular o ato fiscal sob alegação de ausência de contraditório.

Contrarrazões apresentadas em id. 18109478 pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

A controvérsia devolvida cinge-se em verificar a legalidade do ato administrativo que arbitrou a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1937821/SP – Tema 1113), firmou o entendimento vinculante de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, a qual somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, assegurado o contraditório prévio, nos moldes do art. 148 do CTN.

Na mesma oportunidade, o STJ estabeleceu a tese de que é defeso ao Município o arbitramento prévio da base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. Vejamos:

Tese Jurídica

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente".

(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

O art. 148 do CTN, por seu turno, prevê que sempre que o valor declarado pelo contribuinte não mereça fé, o arbitramento deve ser precedido de processo administrativo formal, com justificativas expressas para o afastamento do valor declarado e demonstração objetiva da incompatibilidade com o valor de mercado
.

No caso dos autos, restou comprovado que a municipalidade, ao receber o requerimento de expedição das guias de ITBI instruído com o contrato de promessa de compra e venda e a escritura pública, procedeu ao lançamento do tributo utilizando base de cálculo manifestamente superior (R$ 819.661,03). Assim o fez sem instaurar procedimento administrativo prévio para, de forma fundamentada e com garantia de defesa, desconstituir a presunção de boa-fé que milita em favor da declaração do sujeito passivo, indo de encontro com a tese “c” do precedente mencionado.

Como identificado pelo d. Juízo
a quo
, não houve a apresentação de documento por parte do Município para comprovar se houve processo administrativo com oportunidade de contraditório pelo contribuinte, constando nos autos somente o processo administrativo protocolado pelo próprio impetrante, do qual não é possível extrair como foi calculado o tributo.

A alegação de que o contribuinte quedou-se inerte por não ter impugnado o lançamento após a emissão das guias, na forma do art. 204, § 3º, do Código Tributário Municipal, inverte indevidamente a lógica processual e probatória delineada pelo STJ.

O Tema 1.113 exige que o Fisco demonstre a inadequação do valor declarado antes de proceder ao arbitramento e ao respectivo lançamento. Ainda que o ente tributante discorde do valor apontado, em razão do lapso temporal ocorrido entre o contrato de promessa de compra e venda e a lavratura da escritura para registro imobiliário, a adoção de um valor unilateral de referência como primeiro parâmetro, transferindo ao contribuinte o ônus de desconstituí-lo
a posteriori
, subverte o rito do art. 148 do CTN.

Vejamos trecho do voto do Ministro Gurgel de Faria, no qual se esclarece que, no lançamento por declaração, há a presunção de que o valor declarado pelo contribuinte está condizente com o valor de mercado daquele imóvel, que pode ser infirmado pelo Fisco mediante instauração de
processo administrativo
próprio
para o arbitramento da base de cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos:

“Se a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, estaremos diante de um lançamento por declaração. Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que
somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado.
”

Nesse sentido, oportuno mencionar o seguinte aresto desta c. Corte de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO FISCAL – MUNICÍPIO DE VITÓRIA – TRIBUTÁRIO – ITBI – VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE – BOA-FÉ PRESUMIDA – NECESSIDADE DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – RECURSO DESPROVIDO.
1. O C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1937821/SP), estabeleceu, dentre outras teses, que Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 2.
No caso, conforme sufragado na sentença, inexistindo prévio procedimento administrativo para apurar eventual disparidade do valor apontado pelo contribuinte, este deve prevalecer em face daquele apontado pelo Auditor do Fisco.
3. Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 5031720-57.2022.8.08.0024, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 15/05/2024).

Destarte, o ato coator mostra-se eivado de ilegalidade, devendo ser mantida a r. sentença prolatada na origem, que concedeu a segurança para anular os lançamentos impugnados e determinar a emissão das guias com base no valor da transação declarado pelo impetrante.

Por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE
PROVIMENTO.

Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 25 da Lei nº 12.016/2009.

Julgo prejudicada a remessa necessária, mantendo-se a sentença integralmente.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)