Tribunal: TJES
Processo: 5000339-37.2022.8.08.0022
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): RAFAEL DALVI GUEDES PINTO
Órgão julgador: RAFAEL DALVI GUEDES PINTO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-07-02

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000339-37.2022.8.08.0022
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: GILBERTO DE SOUZA OGENIO e outros
RECORRIDO: G&V EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros
RELATOR(A):
RAFAEL DALVI GUEDES PINTO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5000339-37.2022.8.08.0022

RECORRENTES: GILBERTO DE SOUZA OGENIO E CHRISTIELLY PIROLA OGENIO

RECORRIDOS: G&V EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

SENTENÇA: GEDEON ROCHA LIMA JÚNIOR

RELATOR: RAFAEL DALVI GUEDES PINTO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE JUNTADA DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS REFERENTES A PARTE DOS IMÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE DE EXTENSÃO DOS EFEITOS DA CONDENAÇÃO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos, limitando os efeitos da condenação ao contrato de promessa de compra e venda referente ao lote QD 28 LT 05, única avença comprovada nos autos.

2. Os autores afirmaram ter celebrado contratos relativos a três unidades imobiliárias distintas no empreendimento Columbia Park. Todavia, instruíram a demanda apenas com o instrumento correspondente à proposta nº 1520, referente ao lote QD 28 LT 05.

3. A sentença reconheceu a insuficiência probatória quanto aos contratos relativos aos lotes QD 14 LT 03 e QD 08 LT 06 e restringiu a condenação ao único contrato efetivamente comprovado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se é possível estender os efeitos da sentença aos alegados contratos referentes aos lotes QD 14 LT 03 e QD 08 LT 06, embora os respectivos instrumentos contratuais não tenham sido juntados aos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, pois deixaram de apresentar os contratos relativos aos lotes QD 14 LT 03 e QD 08 LT 06.

6. A mera referência, na contestação, à alegação de aquisição de três lotes não supre a ausência dos instrumentos contratuais nem constitui reconhecimento do conteúdo das avenças.

7. A análise dos pedidos de rescisão contratual, nulidade de cláusulas e restituição de valores exige a apresentação dos respectivos contratos, por serem documentos indispensáveis à verificação das condições pactuadas e dos direitos invocados.

8. Não é juridicamente admissível presumir que os contratos não juntados possuíam conteúdo idêntico ao instrumento referente à proposta nº 1520.

9. Os princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas não afastam as regras de distribuição do ônus da prova nem autorizam o reconhecimento de direitos fundados em negócios jurídicos não comprovados documentalmente.

10. Apesar da impugnação específica apresentada pela requerida acerca da insuficiência documental, os autores não promoveram a juntada dos contratos faltantes durante a instrução processual.

11. Correta a sentença ao restringir os efeitos da condenação ao único contrato efetivamente comprovado nos autos.

IV - DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso inominado conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A extensão dos efeitos da condenação a contratos distintos exige a apresentação dos respectivos instrumentos contratuais. 2. A mera alegação de existência de outros contratos ou sua referência em contestação não supre o ônus probatório previsto no art. 373, inc. I, do CPC. 3. É vedado presumir a identidade de conteúdo entre contratos não juntados aos autos e instrumento contratual efetivamente comprovado.”

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF/88)

RELATÓRIO

Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por
GILBERTO DE SOUZA OGENIO
e
CHRISTIELLY PIROLA OGENIO
em face de
G&V EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
.

Narram os autores que celebraram contratos de promessa de compra e venda de três lotes situados no empreendimento Columbia Park, identificados como lote 05 da quadra 28, lote 03 da quadra 14 e lote 06 da quadra 08, cujo valor global corresponderia a R$ 272.664,69, tendo desembolsado a quantia de R$ 38.304,88.

Sustentam que desistiram do investimento e buscaram administrativamente o distrato, ocasião em que foram informados acerca da incidência de cláusulas contratuais que implicariam retenção substancial dos valores pagos.

Em razão disso, requereram a declaração de nulidade das cláusulas de retenção, a rescisão contratual, a restituição das quantias pagas e indenização por danos morais.

Sobreveio sentença de ID 32022995 julgando parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda nº 1520, referente ao lote QD 28 LT 05, reconhecer a abusividade parcial das cláusulas de retenção e condenar as rés à restituição dos valores pagos, observada retenção de 10% sobre o montante desembolsado, limitando a condenação exclusivamente ao contrato efetivamente acostado aos autos.

Inconformados, os autores interpuseram Recurso Inominado de ID 48967919, sustentando, em síntese, que a sentença merece reforma por ter restringido a análise ao contrato nº 1520.

Alegam que a própria requerida CBL, em sua contestação, reconheceu a existência dos demais contratos referentes aos lotes QD 14 LT 03 e QD 08 LT 06, circunstância que dispensaria a juntada dos respectivos instrumentos contratuais.

Defendem, ainda, que os documentos apresentados seriam suficientes para demonstrar a existência da relação jurídica relativa aos três lotes e que a observância dos princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas impunha o reconhecimento da rescisão dos demais contratos.

Contrarrazões apresentada pela recorrida G&V (ID 18581819), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

VOTO

Defiro
o pedido de assistência judiciária gratuita aos autores.

Conheço
do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o
apenas em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/1995, ante a ausência de requisitos para concessão de efeito suspensivo.

A controvérsia recursal limita-se à verificação da possibilidade de extensão dos efeitos da sentença aos alegados contratos referentes aos lotes QD 14 LT 03 e QD 08 LT 06, embora os respectivos instrumentos contratuais não tenham sido juntados aos autos.

Após minuciosa análise do conjunto probatório, entendo que a sentença recorrida deve ser integralmente mantida.

Inicialmente, observa-se que os próprios autores afirmaram na petição inicial ter celebrado contratos de promessa de compra e venda relativos a três unidades imobiliárias distintas localizadas no empreendimento Columbia Park, quais sejam, lote 05 da quadra 28, lote 03 da quadra 14 e lote 06 da quadra 08.

Todavia, ao instruírem a demanda, apresentaram apenas o instrumento contratual referente à proposta nº 1520, correspondente ao lote QD 28 LT 05, documento identificado sob ID 15969699.

Com efeito, a sentença consignou expressamente que somente o contrato nº 1520 foi acostado aos autos, inexistindo documentação apta a demonstrar o conteúdo das avenças referentes aos demais lotes. Tal constatação encontra amparo no acervo probatório e não foi infirmada pelos recorrentes.

A insurgência recursal sustenta que a própria contestação apresentada pela requerida CBL teria reconhecido a existência dos demais contratos, circunstância suficiente para autorizar a procedência integral dos pedidos.

Todavia, não lhes assiste razão.

É certo que a contestação menciona a alegação autoral de aquisição de três lotes e faz referência aos imóveis descritos na inicial. Contudo, tal circunstância não supre a ausência dos instrumentos contratuais nem afasta o ônus probatório que incumbia aos autores, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Importa destacar que a própria requerida CBL, em sua defesa, apontou expressamente a deficiência da instrução processual, afirmando que os autores deixaram de juntar os contratos relativos aos lotes QD 14 LT 03 e QD 08 LT 06, acostando apenas o instrumento referente ao lote QD 28 LT 05.

Assim, longe de reconhecer integralmente a pretensão autoral, a contestação evidenciou precisamente a ausência da documentação indispensável à análise dos demais negócios jurídicos.

Não se pode confundir o reconhecimento da alegação de que existiriam outros contratos com a comprovação de seu conteúdo.

Para que o Poder Judiciário pudesse examinar os pedidos de rescisão contratual, declaração de nulidade de cláusulas e restituição de valores, seria imprescindível a apresentação dos respectivos instrumentos contratuais, pois somente por meio deles seria possível verificar as cláusulas pactuadas, o preço ajustado, as condições de pagamento, eventual previsão de retenção, as datas de contratação e demais elementos essenciais ao julgamento da controvérsia.

A ausência desses documentos impede a aferição da identidade entre os contratos, não sendo juridicamente admissível presumir que os instrumentos relativos aos demais lotes possuíam conteúdo idêntico ao contrato nº 1520.

Nesse contexto, a alegação recursal de que os contratos seguiriam um padrão não se mostra suficiente para suprir a indispensável demonstração documental dos fatos constitutivos do direito alegado.

Também não prospera a tese de que os princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas autorizariam a procedência dos pedidos.

Tais princípios não possuem o condão de afastar regras elementares de distribuição do ônus da prova nem permitem ao julgador presumir a existência e o conteúdo de negócios jurídicos não documentados nos autos.

Ao contrário, a observância do devido processo legal impõe que a prestação jurisdicional seja lastreada em elementos concretos de convicção, vedando decisões fundadas em meras presunções acerca de cláusulas contratuais que sequer foram submetidas à apreciação judicial.

Cumpre salientar, ainda, que a ausência dos instrumentos contratuais não decorreu de fato superveniente ou de circunstância imputável às requeridas.

Os autores ajuizaram a demanda afirmando possuir relação jurídica relativa a três lotes distintos e, mesmo diante da expressa impugnação apresentada em contestação acerca da insuficiência documental, não promoveram a juntada dos contratos faltantes ao longo da instrução processual.

Portanto, não se mostra possível, em sede recursal, reformar a sentença para reconhecer direitos decorrentes de instrumentos que jamais foram submetidos ao contraditório e à análise jurisdicional.

Correta, assim, a conclusão adotada pelo magistrado sentenciante ao restringir a condenação ao único contrato efetivamente comprovado nos autos, qual seja, a proposta nº 1520, referente ao lote QD 28 LT 05.

Ressalte-se que os recorrentes sequer impugnam os fundamentos da sentença relativos à forma de restituição, ao percentual de retenção ou à improcedência do pedido de danos morais, limitando sua insurgência à pretensão de extensão dos efeitos da condenação aos demais lotes. Todavia, conforme demonstrado, inexiste suporte probatório apto a justificar a reforma pretendida.

Dessa forma, verifica-se que a sentença examinou adequadamente o conjunto probatório, observou as regras de distribuição do ônus da prova e solucionou a controvérsia em estrita consonância com os elementos constantes dos autos, não havendo qualquer motivo para sua modificação.

Assim, entendo que a sentença merece ser mantida por seus próprios fundamentos, com base no Enunciado 11 das Turmas Recursais: “A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica.”

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, §5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao Exmo. Sr. Juiz de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

ANDRE MENDONÇA NOGUEIRA DA GAMA

Juiz Leigo

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pelo Sr. Juiz Leigo, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

RAFAEL DALVI GUEDES PINTO

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)