Tribunal: TJES
Processo: 5004647-92.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-07-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REVISÃO CONTRATUAL. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTAQUE EXPRESSO NO CONTRATO. TEMA 938/STJ. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Argeu Miguel e outra contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de financiamento habitacional ajuizada em face de Villa Maria Imobiliária S/A SPE. Os apelantes sustentam nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento extra petita, além da necessidade de revisão contratual para substituição do índice IGP-M pelo IPCA e restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao mencionar valorização imobiliária; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para revisão contratual com substituição do índice IGP-M pelo IPCA; e (iv) verificar a validade da cobrança da comissão de corretagem prevista no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário final da prova, considera suficientes os elementos constantes dos autos e fundamenta adequadamente a dispensa de dilação probatória, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015.

4. A referência à ausência de prova da valorização imobiliária foi utilizada apenas como reforço argumentativo da sentença, não constituindo fundamento determinante da improcedência dos pedidos.

5. Não há julgamento extra petita quando o magistrado aprecia questão jurídica relacionada aos fatos narrados pelas partes, em observância aos brocardos mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia.

6. Ainda que houvesse extrapolação dos limites da lide, eventual vício seria passível de simples decote da fundamentação sem alteração do resultado do julgamento.

7. A revisão contratual exige demonstração de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário e imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil, em caráter excepcional.

8. A mera elevação temporária do IGP-M, índice expressamente pactuado pelas partes, não autoriza sua substituição automática pelo IPCA, especialmente diante da posterior estabilização e deflação observadas nos anos subsequentes.

9. A preservação da cláusula contratual atende aos princípios da autonomia privada, da intervenção mínima e do pacta sunt servanda, previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.

10. O contrato destacou expressamente o valor da comissão de corretagem, discriminando as parcelas correspondentes, evidenciando ciência inequívoca dos compradores acerca da cobrança.

11. A cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida quando houver prévia informação do preço total do imóvel e destaque do valor da corretagem, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

12. A majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal é cabível diante da manutenção integral da sentença, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando o magistrado fundamenta a desnecessidade de produção probatória adicional.

2. A menção incidental a fundamento jurídico não suscitado pelas partes não configura julgamento extra petita quando vinculada aos fatos discutidos na demanda.

3. A substituição do índice contratualmente pactuado exige demonstração concreta de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário e imprevisível.

4. A oscilação temporária do IGP-M não autoriza, por si só, a revisão judicial do contrato.

5. É válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador quando o contrato informa previamente o preço total do imóvel e destaca o valor da corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004647-92.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ARGEU MIGUEL e outros

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REVISÃO CONTRATUAL. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTAQUE EXPRESSO NO CONTRATO. TEMA 938/STJ. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Argeu Miguel e outra contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de financiamento habitacional ajuizada em face de Villa Maria Imobiliária S/A SPE. Os apelantes sustentam nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento extra petita, além da necessidade de revisão contratual para substituição do índice IGP-M pelo IPCA e restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao mencionar valorização imobiliária; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para revisão contratual com substituição do índice IGP-M pelo IPCA; e (iv) verificar a validade da cobrança da comissão de corretagem prevista no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário final da prova, considera suficientes os elementos constantes dos autos e fundamenta adequadamente a dispensa de dilação probatória, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015.

4. A referência à ausência de prova da valorização imobiliária foi utilizada apenas como reforço argumentativo da sentença, não constituindo fundamento determinante da improcedência dos pedidos.

5. Não há julgamento extra petita quando o magistrado aprecia questão jurídica relacionada aos fatos narrados pelas partes, em observância aos brocardos mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia.

6. Ainda que houvesse extrapolação dos limites da lide, eventual vício seria passível de simples decote da fundamentação sem alteração do resultado do julgamento.

7. A revisão contratual exige demonstração de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário e imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil, em caráter excepcional.

8. A mera elevação temporária do IGP-M, índice expressamente pactuado pelas partes, não autoriza sua substituição automática pelo IPCA, especialmente diante da posterior estabilização e deflação observadas nos anos subsequentes.

9. A preservação da cláusula contratual atende aos princípios da autonomia privada, da intervenção mínima e do pacta sunt servanda, previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.

10. O contrato destacou expressamente o valor da comissão de corretagem, discriminando as parcelas correspondentes, evidenciando ciência inequívoca dos compradores acerca da cobrança.

11. A cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida quando houver prévia informação do preço total do imóvel e destaque do valor da corretagem, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

12. A majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal é cabível diante da manutenção integral da sentença, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando o magistrado fundamenta a desnecessidade de produção probatória adicional.

2. A menção incidental a fundamento jurídico não suscitado pelas partes não configura julgamento extra petita quando vinculada aos fatos discutidos na demanda.

3. A substituição do índice contratualmente pactuado exige demonstração concreta de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário e imprevisível.

4. A oscilação temporária do IGP-M não autoriza, por si só, a revisão judicial do contrato.

5. É válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador quando o contrato informa previamente o preço total do imóvel e destaca o valor da corretagem.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Argeu Miguel e outra (+1)
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares (Id 14654802), que julgou improcedentes os pedidos na presente “
ação revisional de financiamento habitacional
” ajuizada em face de
Villa Maria Imobiliária S/A SPE
.

Em suas razões recursais, sustentam os apelantes, em síntese, que:
(i)
a sentença deve ser anulada por ter sido proferida
extra petita
, ao julgar improcedente o pedido em virtude de ausência de prova da suposta valorização imobiliária, sobre o que não argumentou a parte recorrida;
(ii)
houve cerceamento de seu direito de defesa, por não ter ocorrido o saneamento do processo e nem oportunizado a produção de provas sobre o ponto em relação ao qual fundou-se a sentença;
(iii)
diante do aumento de quase R$ 500,00 (quinhentos reais) no valor da parcela, sem a devida comprovação da parte contrária de que houve valorização do imóvel, houve desvantagem econômica significativa para uma das partes em relação à outra;
(iv)
a apelada não apresentou provas/evidências de que ocorreu uma valorização imobiliária do imóvel que justificasse aumento significativo em curto período;
(v)
em relação a taxa de corretagem, não tinha conhecimento de que o valor pago a título de sinal seria para remunerar terceiro desconhecido;
(
vi
)
foi desvirtuado o pagamento da entrada ao remunerar “serviços de terceiros”; e
(
vi
i)
deve a sentença ser anulada diante do cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
ou, na hipótese de serem ultrapassadas as preliminares, ser reformada a fim de julgar procedentes os pedidos formulados.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Colegiado, haja vista que a pretendida
nulificação da sentença
, sob duas vertentes (
rectius
: cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
), apesar de estar nomenclaturada como “preliminar”, afigura-se como matéria atinente ao mérito recursal, e assim deve ser enfrentada.

Isso porque, consoante salientado pelo prof. Cândido Rangel Dinamarco (
in
Fundamentos do processo civil moderno, 4ª ed., tomo I, São Paulo, Malheiros, 2001, pp. 262/263), preliminares dos recursos são, tão somente, as que se referem ao seu próprio juízo de admissibilidade (intrínsecos ou extrínsecos) e não as matérias que, em primeira instância, possam ter figurado como preliminares do processo, as quais, uma vez devolvidas ao tribunal pelo recurso, passam a integrar o mérito deste último.

1. Nulidade por cerceamento de defesa

De acordo com os apelantes, o julgamento antecipado da lide importou em cerceamento de seu direito de defesa, à medida que não lhe foi oportunizada a produção de provas, notadamente acerca do tema valorização imobiliária que, segundo o juiz, não teria sido comprovada.

Pois bem. O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo.

Conclui-se, com isso, que não compete às partes decidir se a lide será ou não antecipadamente julgada, à medida que o direito processual civil pátrio atribui a direção do processo ao magistrado, a teor do art. 139 do CPC/2015, segundo o qual “
o juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código
...”.

A título de mera ilustração, trago a lume precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. OMISSÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. FORNECIMENTO DE TRATAMENTO PARA TRANSTORNO DE ESPECTRO AUTISTA. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. (...)

2. O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe apreciar a necessidade de sua produção, sendo soberano para formar seu convencimento e decidir fundamentadamente, em atenção ao princípio da persuasão racional.

3.
Não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide com dispensa de produção das provas requeridas pela parte consideradas desnecessárias pelo juízo, desde que devidamente fundamentado
(...)

5. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 2397126/RO, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 26/02/2024, DJe de 28/02/2024)

Destarte, se o juiz considerou desnecessária a produção de outras provas e fundamentou seu entendimento – tal qual entendo ter ocorrido no caso concreto – não há de se falar em cerceamento de defesa por ter a lide sido antecipadamente julgada.

Da atenta leitura da sentença, constato não ser verídica a tese recursal de que o julgamento de improcedência teria se fundado no tema “valorização imobiliária” – sobre o qual não teria sido oportunizada a produção de provas.

Isso porque, trata-se de questão mencionada pelo douto magistrado apenas a título de reforço argumentativo, ao afirmar que “
tais aumentos não seriam suficientes para justificar a revisão contratual postulada, pois inexistem provas em relação à demonstração da valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação em montante inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato
” (Id 14654802, p. 6).

Vale dizer: diferentemente do alegado pelos apelantes, a improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora, conforme melhor veremos adiante.

Com tais fundamentos,
rejeito
a tese em prol da anulação da sentença por cerceamento de seu direito de defesa.

2.
Do alegado julgamento extra petita

Alegam os apelantes ser nula a sentença por ter considerado tema que não teria sido suscitado na contestação, qual seja, a valorização imobiliária, assim incorrendo em julgamento
extra petita
.

Novamente não tem razão os apelantes, fundamentalmente por dois motivos:
primeiro
, porque os pedidos devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos da
mihi factum dabo tibi ius
(dá-me os fatos que te darei o direito) e
iura novit curia
(o juiz é quem conhece o direito); e
segundo
, por verificar que a questão atinente à valorização imobiliária – conforme vimos em tópico precedente – foi mencionada na sentença como mero
plus
para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, seu fundamento principal.

De todo modo, ainda que se entendesse pela extrapolação dos limites da lide, há sedimentado entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não ser anulada a sentença quando possível decotar a parte viciada e, na espécie, pouca diferença haveria para o desfecho da ação se extirpados, da fundamentação da sentença, os trechos em que o douto magistrado fez alusão a valorização do imóvel.

Ante o exposto, igualmente
rejeito
a tese recursal em prol da nulificação da sentença por ter sido proferida
extra petita
.

3. Mérito recursal

3.1. Revisão contratual: substituição do IGP-M pelo IPCA na correção monetária do valor das parcelas.

É cediço que, ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite, excepcionalmente, a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio, conforme a redação dos seus arts. 317 e 478:

Art. 317.
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478.
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Em contrapartida, estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “
nas relações contratuais privadas, prevalecerão
o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos supratranscritos artigos.

Seguindo essa linha de raciocínio, o art. 421-A, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19), preceitua que
(i)
a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

(ii)

a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Nesse contexto, tendo as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuado expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

Na hipótese, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, registrando um acumulado de 5,45% em 2022, o cenário macroeconômico revelou a natureza transitória do desequilíbrio e a eficácia da natureza cíclica do índice: o exercício de 2023 encerrou-se com expressiva deflação de -3,18%, enquanto o ano de 2024 registrou variação moderada de 6,54% e o ano de 2025 retornou ao campo negativo, com deflação acumulada de -1,05%.

Logo, essa alternância entre altas contidas e índices negativos evidencia a manutenção da equação financeira do pacto a longo prazo, uma vez que a deflação e a estabilização verificadas no período posterior compensaram o gravame temporário provocado pela pandemia.

E mais: sabe-se que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços.

É preciso preservar, pois, a cláusula firmada pelas partes contratantes, em homenagem ao princípio do
pacta sunt servanda
, que desestimula a intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas, como reiteradamente vem se posicionando este egrégio Tribunal:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA. ALEGADO PREJUÍZO COM O ÍNDICE APLICADO. COGNIÇÃO SUMÁRIA QUE NÃO COMPORTA ESSA ANÁLISE. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS. PEDIDO QUE DEVE SER EXAMINADO EM COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Considerando a cognição sumária que o caso comporta,
não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque eventual abusividade deve ser melhor averiguada em sede meritória, com uma cognição mais aprofundada sobre a questão
.

2. Ainda que se aventasse por eventual revisão ou resolução por onerosidade excessiva a fim de modificar as condições do contrato, a teor da previsão contida nos artigos 317 e 478 a 480 do Código Civil, necessária se mostra a ocorrência de um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação, com a devida produção de prova sobre esse alegado desequilíbrio.

3. Não se revela possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do
pacta sunt servanda
.

4. Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Primeira Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5011971-29.2022.8.08.0000, relª. Desª. Marianne Júdice de Mattos, julgado PJe em 18/05/2023)

“(...
)
3.
A grave crise sanitária provocada pela pandemia da Covid-19 e a crescente variação do IGP-M no último ano não são motivos suficientes para substituir, em caráter provisório, o índice expressamente pactuado no contrato pelas partes, havendo a necessidade de realização da instrução processual, inclusive com a produção de perícias técnicas, para se verificar o equilíbrio econômico do contrato no tocante às atividades empresariais contratadas, as contraprestações respectivas e o preço fixado, bem como a relação com o índice de reajuste contratualmente definido
.

4. Ainda, é necessário apurar os reais efeitos da pandemia como fato superveniente, no contexto geral do equilíbrio do contrato, além da sua repercussão no sinalagma obrigacional, para justificar a revisão dos contratos

5. Recurso provido.”

(TJES, Terceira Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5004440-23.2021.8.08.0000, rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, julgado PJe em 01/07/2022)

Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.

3.2. Comissão de corretagem

Insurgem-se os apelantes contra a cobrança da taxa de corretagem, para tanto alegando que não tinham conhecimento de que o valor pago a título de sinal seria para remunerar terceiro desconhecido, bem como que teria sido desvirtuado o pagamento do sinal/entrada ao remunerar “serviços de terceiros”.

Acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938):

“(...) I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Cumpre-nos averiguar, num primeiro momento, se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, de acordo com a tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no mencionado Tema 938, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

Assim consta do item 4 do Quadro Resumo do “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Lote Empreendimento Villa Maria”:

“
4. Preço e condições de pagamento:
O preço total do IMÓVEL, livremente ajustado entre as partes, é de: R$ 134.676,44 (cento e trinta e quatro mil setecentos e setenta e seis reais e quarenta e quatro centavos),
sendo R$
3.994,99 (três mil novecentos e noventa e quatro reais e noventa e nove centavos)
pagos a título de corretagem
(...)”

(os destaques constam do texto original – Id 14652759, p. 1)

Como se observa, ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pela apelada, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal”.

Isso porque, consta do item 4 do contrato que o pagamento da comissão de corretagem foi desmembrado em 4 (quatro) parcelas (R$ 199,75; R$ 319,60; R$ 1,078,65; e R$ 2.396,99), as quais, somadas, alcançam o valor convencionado a título de comissão de corretagem, ao passo que os valores devidos a título de “sinal” (R$ 1.331,66) e à “comp. sinal” (R$ 1.331,66), encontram-se no quadro abaixo, sem correspondência com as verbas devidas pela corretagem.

Diante disso, chancelo a sentença de improcedência do pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, por ter sido descortinado que houve o devido destaque do valor da comissão de corretagem no contrato celebrado, do que tivera plena ciência o apelante ao celebrar o contrato.

4. Ônus sucumbenciais e conclusão

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em 5% os
honorários advocatícios sucumbenciais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), devendo, contudo, permanecer suspensa a sua exigibilidade em razão da assistência judiciária gratuita deferida no Juízo de 1º grau.

Do exposto,
conheço da apelação cível
e lhe nego provimento
.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)