Tribunal: TJES
Processo: 0004963-83.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. AUSÊNCIA DE DESTAQUE EXPRESSO DO VALOR DA CORRETAGEM. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Juízo de retratação instaurado nos termos do art. 1.030, II, do CPC, em razão da interposição de Recurso Especial por LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda., nos autos de ação de indenização c/c repetição de indébito ajuizada por consumidor, após acórdão que manteve a condenação das rés à restituição simples dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa SATI, sob o fundamento de abusividade da cobrança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em definir se o acórdão recorrido diverge da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938/STJ quanto à validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagamento da comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O Tema 938/STJ condiciona a validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem ao consumidor à prévia informação do preço total da unidade imobiliária e ao destaque expresso do valor da corretagem.

4.
Os documentos contratuais juntados aos autos não demonstram o efetivo cumprimento do dever de informação exigido pelo precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

5.
O contrato particular de compra e venda contém apenas referência genérica à corretagem, sem individualização clara do montante correspondente nem destaque específico do valor da comissão no preço total da aquisição do imóvel.

6.
O quadro resumo contratual e as cláusulas financeiras discriminam apenas valores relativos ao imóvel, financiamento, FGTS e demais encargos, sem indicação expressa do valor da corretagem.

7.
A interpretação conferida pelo Superior Tribunal de Justiça ao Tema 938 visa impedir que a comissão de corretagem seja ocultada na fase pré-contratual e posteriormente cobrada como valor adicional do consumidor.

8.
A ausência de demonstração inequívoca de informação prévia, clara e destacada acerca do valor da corretagem impede a incidência da tese firmada no Tema 938/STJ ao caso concreto.

9.
O acórdão recorrido permanece compatível com o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, afastando-se a necessidade de retratação prevista no art. 1.030, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Juízo de retratação não exercido.

Tese de julgamento
:

1. A validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagamento da comissão de corretagem exige prévia informação do preço total da aquisição e destaque expresso do valor da corretagem.

2. A mera referência genérica à comissão de corretagem no contrato não satisfaz o dever de informação exigido pelo Tema 938/STJ.

3. A ausência de discriminação clara e individualizada do valor da corretagem afasta a incidência da tese firmada no Tema 938/STJ.

4. Não há juízo de retratação quando o acórdão recorrido permanece compatível com o precedente vinculante invocado.

Dispositivos relevantes citados
:
CC, art. 725. CPC, arts. 927, III, e 1.030, II.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Tema 938.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004963-83.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

APELADO: LINCOLN PINTO DE AGUIAR e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. AUSÊNCIA DE DESTAQUE EXPRESSO DO VALOR DA CORRETAGEM. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Juízo de retratação instaurado nos termos do art. 1.030, II, do CPC, em razão da interposição de Recurso Especial por LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda., nos autos de ação de indenização c/c repetição de indébito ajuizada por consumidor, após acórdão que manteve a condenação das rés à restituição simples dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa SATI, sob o fundamento de abusividade da cobrança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em definir se o acórdão recorrido diverge da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938/STJ quanto à validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagamento da comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O Tema 938/STJ condiciona a validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem ao consumidor à prévia informação do preço total da unidade imobiliária e ao destaque expresso do valor da corretagem.

4.
Os documentos contratuais juntados aos autos não demonstram o efetivo cumprimento do dever de informação exigido pelo precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

5.
O contrato particular de compra e venda contém apenas referência genérica à corretagem, sem individualização clara do montante correspondente nem destaque específico do valor da comissão no preço total da aquisição do imóvel.

6.
O quadro resumo contratual e as cláusulas financeiras discriminam apenas valores relativos ao imóvel, financiamento, FGTS e demais encargos, sem indicação expressa do valor da corretagem.

7.
A interpretação conferida pelo Superior Tribunal de Justiça ao Tema 938 visa impedir que a comissão de corretagem seja ocultada na fase pré-contratual e posteriormente cobrada como valor adicional do consumidor.

8.
A ausência de demonstração inequívoca de informação prévia, clara e destacada acerca do valor da corretagem impede a incidência da tese firmada no Tema 938/STJ ao caso concreto.

9.
O acórdão recorrido permanece compatível com o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, afastando-se a necessidade de retratação prevista no art. 1.030, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Juízo de retratação não exercido.

Tese de julgamento
:

1. A validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagamento da comissão de corretagem exige prévia informação do preço total da aquisição e destaque expresso do valor da corretagem.

2. A mera referência genérica à comissão de corretagem no contrato não satisfaz o dever de informação exigido pelo Tema 938/STJ.

3. A ausência de discriminação clara e individualizada do valor da corretagem afasta a incidência da tese firmada no Tema 938/STJ.

4. Não há juízo de retratação quando o acórdão recorrido permanece compatível com o precedente vinculante invocado.

Dispositivos relevantes citados
:
CC, art. 725. CPC, arts. 927, III, e 1.030, II.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Tema 938.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade,deixar de exercer o juizo de retratacao previsto no art. 1.030, inc. II, do Codigo de Processo Civil, mantendo, por seus proprios fundamentos, o v. acordao Id n 7826060 integrado pelo v. acordao Id n 14531538, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA - Vogal

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme já relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por
LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, nos autos da ação de indenização c/c repetição de indébito ajuizada por
LINCOLN PINTO DE AGUIAR
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e a LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
à restituição simples dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

No julgamento do recurso de apelação, esta Egrégia Terceira Câmara Cível, à unanimidade, negou provimento ao apelo, mantendo a condenação imposta na origem, ao fundamento de que a cobrança da comissão de corretagem revelou-se abusiva no caso concreto.

Irresignada, a recorrente opôs Embargos de Declaração (Id nº 7958982), sustentando, em síntese, omissão do acórdão quanto à aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), especialmente no tocante à validade da transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor.

Os aclaratórios foram conhecidos e desprovidos (Id nº 14531538), assentando-se que o acórdão embargado enfrentou adequadamente a matéria controvertida, concluindo, no caso concreto, pela abusividade da cobrança diante da ausência de intermediação substancial do corretor e da inexistência de contratação direta pelo consumidor.

Na sequência, a recorrente interpôs Recurso Especial (Id nº 16915811), alegando violação ao art. 725 do Código Civil e ao art. 927, III, do CPC, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando que o acórdão recorrido teria destoado da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938/STJ.

Após, o Exmo. Desembargador Vice-Presidente deste Egrégio Tribunal determinou o retorno dos autos a esta Câmara para eventual exercício do juízo de retratação, nos termos do art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (Id nº 18296893).

Cuida-se, portanto, de
juízo de retratação
instaurado nos termos do art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, segundo a qual:

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

No caso concreto, contudo, verifica-se que o v. acórdão recorrido não destoa da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual não há falar em retratação.

Isso porque a tese firmada no Tema 938/STJ condiciona a validade da transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor à observância cumulativa de requisitos específicos, notadamente: (i) prévia informação acerca do preço total da aquisição da unidade imobiliária; e (ii) destaque expresso do valor da comissão de corretagem.

Todavia, da análise dos documentos contratuais acostados aos autos, mais precisamente o contrato particular de compra e venda de fls. 26/39, não se verifica o efetivo cumprimento do dever de informação nos moldes exigidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

Embora exista referência genérica à corretagem no instrumento contratual, não há destaque claro e individualizado do valor da comissão de corretagem no preço total da aquisição do imóvel.

Com efeito, no quadro resumo contratual e nas cláusulas financeiras, constam apenas informações relativas ao valor do imóvel, financiamento, FGTS e demais encargos, sem discriminação específica do valor da corretagem.

Além disso, a cláusula contratual mencionada pela recorrente limita-se a consignar genericamente que “a comissão de corretagem é devida por mim à imobiliária/corretor”, sem individualizar o montante correspondente nem demonstrar que o consumidor foi previamente informado acerca do preço global da aquisição com destaque do encargo transferido.

A propósito, o próprio Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o Tema 938, esclareceu que o dever de informação possui por finalidade impedir que a comissão de corretagem seja “escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como valor adicional”.

Assim, ausente a demonstração inequívoca de prévia informação clara e destacada acerca do valor da corretagem, não se aplica ao caso concreto a tese firmada no Tema 938/STJ.

Nesse contexto, o entendimento adotado no v. acórdão recorrido permanece hígido, porquanto fundado justamente na ausência de observância dos requisitos estabelecidos pelo precedente vinculante invocado pela recorrente.

Desse modo, inexiste contrariedade entre o acórdão recorrido e o paradigma firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, circunstância que afasta a necessidade de retratação prevista no art. 1.030, inciso II, do CPC.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, deixo de exercer o juízo de retratação previsto no art. 1.030, inc. II, do Código de Processo Civil, mantendo, por seus próprios fundamentos, o v. acórdão Id nº 7826060 integrado pelo v. acórdão Id nº 14531538.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
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Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - EDNALVA DA PENHA BINDA (Vogal)
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