Tribunal: TJES
Processo: 5016917-39.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-26

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE PARCELAS E DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. AGRAVO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por consumidores em face de decisão que indeferiu tutela provisória de urgência em ação de rescisão contratual ajuizada contra empresas ligadas à comercialização de fração imobiliária em regime de multipropriedade. Os agravantes alegam abusividade da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos e pleiteiam a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, bem como a abstenção de inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência; (ii) determinar se a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos é abusiva; (iii) estabelecer se a suspensão das cobranças condominiais e da inscrição em cadastros restritivos deve ser deferida diante da controvérsia sobre a validade do vínculo contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A probabilidade do direito está presente diante da manifestação inequívoca dos agravantes em rescindir o contrato, somada à cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, a qual, em análise perfunctória, revela-se abusiva por contrariar entendimento consolidado do STJ, que admite retenções entre 10% e 25%.

O perigo de dano evidencia-se na iminência de prejuízos ao crédito e à dignidade dos consumidores, caso se mantenham as cobranças de contrato cuja validade é judicialmente questionada.

A suspensão da exigibilidade de taxas condominiais é medida lógica diante da controvérsia sobre a própria existência do vínculo contratual, sob pena de esvaziamento da eficácia da tutela jurisdicional.

Em regime de multipropriedade, impõe-se a proteção do consumidor, presumidamente hipossuficiente, especialmente diante da complexidade da cadeia de fornecimento e da possibilidade de dano irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contrato de multipropriedade revela-se, em cognição sumária, abusiva, por impor vantagem excessiva à fornecedora e restringir o direito do consumidor ao distrato.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, é cabível a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas contratuais e impedir a negativação do nome do consumidor enquanto discutida judicialmente a validade do contrato.

A suspensão das cobranças condominiais e associativas é medida necessária diante da controvérsia sobre o vínculo contratual principal, para garantir a efetividade da tutela jurisdicional.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp 1904298/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 10.08.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016917-39.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SAMIRA DA SILVA COUTINHO e outros

AGRAVADO: HOTEL GRAMADO LAGO NEGRO SPE LTDA e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE PARCELAS E DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. AGRAVO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por consumidores em face de decisão que indeferiu tutela provisória de urgência em ação de rescisão contratual ajuizada contra empresas ligadas à comercialização de fração imobiliária em regime de multipropriedade. Os agravantes alegam abusividade da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos e pleiteiam a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, bem como a abstenção de inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência; (ii) determinar se a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos é abusiva; (iii) estabelecer se a suspensão das cobranças condominiais e da inscrição em cadastros restritivos deve ser deferida diante da controvérsia sobre a validade do vínculo contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A probabilidade do direito está presente diante da manifestação inequívoca dos agravantes em rescindir o contrato, somada à cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, a qual, em análise perfunctória, revela-se abusiva por contrariar entendimento consolidado do STJ, que admite retenções entre 10% e 25%.

O perigo de dano evidencia-se na iminência de prejuízos ao crédito e à dignidade dos consumidores, caso se mantenham as cobranças de contrato cuja validade é judicialmente questionada.

A suspensão da exigibilidade de taxas condominiais é medida lógica diante da controvérsia sobre a própria existência do vínculo contratual, sob pena de esvaziamento da eficácia da tutela jurisdicional.

Em regime de multipropriedade, impõe-se a proteção do consumidor, presumidamente hipossuficiente, especialmente diante da complexidade da cadeia de fornecimento e da possibilidade de dano irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contrato de multipropriedade revela-se, em cognição sumária, abusiva, por impor vantagem excessiva à fornecedora e restringir o direito do consumidor ao distrato.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, é cabível a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas contratuais e impedir a negativação do nome do consumidor enquanto discutida judicialmente a validade do contrato.

A suspensão das cobranças condominiais e associativas é medida necessária diante da controvérsia sobre o vínculo contratual principal, para garantir a efetividade da tutela jurisdicional.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp 1904298/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 10.08.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
SAMIRA DA SILVA COUTINHO e ALEX MOFARDINI RAMOS
, em face da r. decisão proferida pelo d. Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Vitória/ES, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelos agravantes em face de
HOTEL GRAMADO LAGO NEGRO SPE LTDA e RCI BRASIL – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERCAMBIO LTDA.
, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência.

Em suas razões recursais (id. 16351645), os agravantes sustentam, em síntese, a abusividade das cláusulas contratuais, especificamente a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, e alegam terem sido vítimas de marketing agressivo e venda emocional.

Deferi, em sede de cognição sumária, a antecipação da tutela recursal pleiteada, conforme decisão monocrática de id. 16357029.

A
RCI BRASIL
apresentou contrarrazões (id. 16695567) alegando sua ilegitimidade para responder pela suspensão de cobranças decorrentes de contrato firmado exclusivamente com o Hotel Gramado.

O
HOTEL GRAMADO LAGO NEGRO SPE LTDA
apresentou contrarrazões (id. 16743143) e interpôs agravo interno (id. 16754136), pugnando pela reforma da decisão monocrática, alegando, em síntese, a necessidade de dilação probatória, a ilegitimidade passiva quanto às taxas condominiais, e a inexistência de perigo de dano, dado o lapso temporal entre a contratação e o ajuizamento da ação.

Contrarrazões ao agravo interno apresentadas conforme id. 17163740.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Saliento ser incabível o uso da sustentação oral.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5016917-39.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SAMIRA DA SILVA COUTINHO, ALEX MOFARDINI RAMOS

AGRAVADO: HOTEL GRAMADO LAGO NEGRO SPE LTDA, RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA.

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
SAMIRA DA SILVA COUTINHO e ALEX MOFARDINI RAMOS
, em face da r. decisão proferida pelo d. Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Vitória/ES, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelos agravantes em face de
HOTEL GRAMADO LAGO NEGRO SPE LTDA e RCI BRASIL – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERCAMBIO LTDA.
, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência.

Em suas razões recursais (id. 16351645), os agravantes sustentam, em síntese, a abusividade das cláusulas contratuais, especificamente a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, e alegam terem sido vítimas de marketing agressivo e venda emocional.

Deferi, em sede de cognição sumária, a antecipação da tutela recursal pleiteada, conforme decisão monocrática de id. 16357029.

A
RCI BRASIL
apresentou contrarrazões (id. 16695567) alegando sua ilegitimidade para responder pela suspensão de cobranças decorrentes de contrato firmado exclusivamente com o Hotel Gramado.

O
HOTEL GRAMADO LAGO NEGRO SPE LTDA
apresentou contrarrazões (id. 16743143) e interpôs agravo interno (id. 16754136), pugnando pela reforma da decisão monocrática, alegando, em síntese, a necessidade de dilação probatória, a ilegitimidade passiva quanto às taxas condominiais, e a inexistência de perigo de dano, dado o lapso temporal entre a contratação e o ajuizamento da ação.

Contrarrazões ao agravo interno apresentadas conforme id. 17163740.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia à verificação dos requisitos para a concessão de tutela de urgência a fim de suspender a exigibilidade de pagamentos oriundos de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, bem como impedir a inscrição dos nomes dos autores nos cadastros restritivos de crédito.

Como se sabe, o art. 300 do CPC exige, para a concessão da tutela de urgência, a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso em tela, a probabilidade do direito evidencia-se pela manifestação inequívoca dos recorrentes no sentido de não mais manterem o vínculo contratual. É cediço que ninguém é obrigado a permanecer associado ou contratado contra a sua vontade, ressalvada a apuração das perdas e danos.

Entretanto, o ponto nevrálgico reside na abusividade da cláusula penal. O contrato estipula uma retenção que pode alcançar 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, patamar que,
prima facie
, exorbita os limites da razoabilidade e destoa da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que tem arbitrado retenções entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). A imposição de tal ônus financeiro para o exercício do direito de distrato configura, em análise perfunctória, vantagem exagerada em detrimento do consumidor (art. 51, IV, do CDC).

Nesse sentido:

(...)
No entanto, considero que a previsão contida na cláusula 9.1 do contrato que prevê a retenção de 50% dos valores pagos revela-se flagrantemente abusiva por ser manifestamente desfavorável ao consumidor, pois usurpa o seu legítimo direito de reaver a quantia paga, estando em completo desacordo com as previsões contidas no Art. 51, IV, do CDC,(...) Sendo assim, qualquer cláusula que pretenda a retenção de 50% dos valore pagos é abusiva e nula de pleno direito nos termos do artigo 51, IV, do CDC, pois coloca o consumidor em excessiva desvantagem, cabendo a limitação ao patamar de 10%, percentual que já vem sendo fartamente utilizado em casos semelhantes pelos tribunais pátrios, eis que a parte ré não comprova qualquer prejuízo em face do desfazimento do negócio
" (fls.191-192, e-STJ). Nesse contexto, não é possível a este Tribunal Superior apreciar o entendimento exarado na origem, porquanto teria que, necessariamente, rever o contexto fático-probatório dos autos e o contrato firmado entre as partes, procedimento inviável nesta via extraordinária, consoante disposto nas Súmulas nº 5 e 7/STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 17% (dezessete por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, observado o benefício da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. (STJ – AREsp: 1904298 PE 2021/0158747-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 10/08/2021)

Quanto ao perigo de dano, este revela-se concreto e atual. Digo isso porque a manutenção das cobranças de um contrato que se pretende rescindir, mormente quando há discussão judicial sobre os valores devidos e a abusividade de cláusulas, impõe aos consumidores um ônus excessivo. O não pagamento, por sua vez, acarretaria a lógica consequência da inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes, gerando dano de difícil reparação ao seu crédito e dignidade.

Por fim, no tocante à alegação de ilegitimidade passiva quanto às taxas condominiais suscitada pelo agravado Hotel Gramado, tenho que não merece prosperar neste momento processual. A obrigação condominial, embora
propter rem
, decorre diretamente da titularidade da fração imobiliária adquirida através do contrato objeto da lide. Se a própria existência do vínculo contratual principal (compra e venda) está sendo questionada e suspensa, por lógica, a exigibilidade dos acessórios que fundamentam a cobrança condominial contra estes autores específicos também deve ser suspensa, sob pena de esvaziamento da tutela jurisdicional.

Além disso, a cadeia de fornecimento em multipropriedade é complexa, e a proteção do consumidor hipossuficiente deve prevalecer em sede de cognição sumária.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento para, confirmando a tutela antecipada recursal anteriormente deferida, determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de compra e venda e das respectivas taxas condominiais e associativas a ele atreladas e determinar que as agravadas se abstenham de incluir os nomes dos agravantes em cadastros de proteção ao crédito (SPC, SERASA e afins) em razão dos débitos discutidos nesta lide, ou que procedam à baixa imediata caso já o tenham feito.

Julgo prejudicado o agravo interno interposto.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)