Tribunal: TJES
Processo: 5015176-92.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Revisão de Tutela Antecipada Antecedente
Data de julgamento: 2026-05-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5015176-92.2021.8.08.0035

APELANTE:
ALIANDRO PEREIRA GARCIA

APELADO:
MARLUCIA SILVA ALVES DA CRUZ

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. CAMILO JOSÉ D'ÁVILA COUTO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA DE RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE. NULIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL COM RETENÇÃO DE 25%. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INOVAÇÃO RECURSAL. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de imóvel, determinar a reintegração de posse ao vendedor, declarar a nulidade de cláusula que previa a retenção integral dos valores pagos e condenar à restituição das quantias pagas pela compradora, com retenção de 25%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual por inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A força obrigatória dos contratos não é absoluta e deve ser compatibilizada com a função social do contrato e os princípios da boa-fé objetiva.

A retenção integral dos valores pagos, em contexto de adimplemento de aproximadamente 61% do contrato, configura enriquecimento sem causa do vendedor, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A jurisprudência consolidada admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, como forma de preservar o equilíbrio contratual.

A fixação da retenção em 25% revela-se proporcional e suficiente para compensar despesas e fruição do imóvel.

A alegação de danos ao imóvel não pode ser analisada por configurar inovação recursal, ausente pedido indenizatório na origem, em violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

A sentença observou os parâmetros legais e jurisprudenciais, não comportando reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula que prevê retenção integral dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda é abusiva e nula quando implica enriquecimento sem causa. 2. A retenção de valores em caso de rescisão por culpa do comprador deve observar patamar moderado, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. 3. É vedada a apreciação de pedido indenizatório não formulado na origem, por configurar inovação recursal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413, 421, 422 e 884; CPC, arts. 141, 492, 85, § 11, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2579263/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 02.09.2024, DJe 04.09.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1002351-39.2022.8.26.0201, Rel. Enéas Costa Garcia, j. 24.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015176-92.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALIANDRO PEREIRA GARCIA

APELADO: MARLUCIA SILVA ALVES DA CRUZ

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5015176-92.2021.8.08.0035

APELANTE:
ALIANDRO PEREIRA GARCIA

APELADO:
MARLUCIA SILVA ALVES DA CRUZ

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. CAMILO JOSÉ D'ÁVILA COUTO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA DE RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE. NULIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL COM RETENÇÃO DE 25%. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INOVAÇÃO RECURSAL. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de imóvel, determinar a reintegração de posse ao vendedor, declarar a nulidade de cláusula que previa a retenção integral dos valores pagos e condenar à restituição das quantias pagas pela compradora, com retenção de 25%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual por inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A força obrigatória dos contratos não é absoluta e deve ser compatibilizada com a função social do contrato e os princípios da boa-fé objetiva.

A retenção integral dos valores pagos, em contexto de adimplemento de aproximadamente 61% do contrato, configura enriquecimento sem causa do vendedor, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A jurisprudência consolidada admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, como forma de preservar o equilíbrio contratual.

A fixação da retenção em 25% revela-se proporcional e suficiente para compensar despesas e fruição do imóvel.

A alegação de danos ao imóvel não pode ser analisada por configurar inovação recursal, ausente pedido indenizatório na origem, em violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

A sentença observou os parâmetros legais e jurisprudenciais, não comportando reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula que prevê retenção integral dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda é abusiva e nula quando implica enriquecimento sem causa. 2. A retenção de valores em caso de rescisão por culpa do comprador deve observar patamar moderado, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. 3. É vedada a apreciação de pedido indenizatório não formulado na origem, por configurar inovação recursal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413, 421, 422 e 884; CPC, arts. 141, 492, 85, § 11, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2579263/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 02.09.2024, DJe 04.09.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1002351-39.2022.8.26.0201, Rel. Enéas Costa Garcia, j. 24.06.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5015176-92.2021.8.08.0035

APELANTE:
ALIANDRO PEREIRA GARCIA

APELADO:
MARLUCIA SILVA ALVES DA CRUZ

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. CAMILO JOSÉ D'ÁVILA COUTO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Segundo se depreende do acervo probatório, as partes celebraram contrato particular de compra e venda de imóvel em agosto de 2017 (ID 9783299), ajustando o preço total de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Restou incontroverso nos autos, inclusive por confissão, que a apelada efetuou o pagamento do sinal (R$ 10.000,00) e de 26 (vinte e seis) parcelas mensais, adimplindo, portanto, aproximadamente 61% (sessenta e um por cento) do valor total da avença antes de incorrer em mora, a partir de outubro de 2019.

A sentença recorrida, lançada ao id 68289599 , julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
(i)
decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes;
(ii)
determinar a reintegração de posse do imóvel em favor do autor;
(iii)
declarar a nulidade da cláusula contratual que previa a retenção integral dos valores pagos; e
(iv)
condenar o autor à restituição das quantias pagas pela ré, com retenção de 25% do montante, acrescido de correção monetária e juros de mora. Fixou, ainda, sucumbência recíproca, rateando custas e honorários na proporção de 70% para a ré e 30% para o autor, observada a gratuidade da justiça.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Órgão Colegiado cinge-se a verificar a validade da cláusula contratual que estabelece a retenção integral dos valores pagos em caso de rescisão por culpa da promitente compradora

O apelante sustenta a plena validade da cláusula contratual que prevê a retenção integral dos valores pagos, invocando o princípio do
pacta sunt servanda
. Todavia, tal pretensão não merece prosperar.

A força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) não ostenta caráter absoluto e deve ser harmonizada com a boa-fé objetiva e com a vedação ao enriquecimento sem causa. Nesse sentido, dispõe o Código Civil:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, o legislador civil, atento à necessidade de manter o equilíbrio sinalagmático das relações privadas, impôs ao julgador o dever, de ordem pública, de reduzir equitativamente a penalidade contratual quando esta se revelar manifestamente excessiva ou quando a obrigação principal houver sido cumprida em parte. É a exegese do art. 413 do Código Civil:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Ao lado dessa diretriz, o ordenamento pátrio rechaça de forma veemente o enriquecimento sem amparo em causa jurídica lícita, conforme a dicção do art. 884 do mesmo diploma:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

A aplicação da retenção integral em um cenário fático no qual a promitente compradora adimpliu mais da metade do preço ajustado, aproximadamente R$ 49.000,00 de um total de R$ 80.000,00, configura inequívoca violação aos dispositivos legais e principiológicos que regem a matéria, notadamente aqueles atinentes à vedação do enriquecimento sem causa e à observância da boa-fé objetiva.

Com efeito, permitir que o promitente vendedor, ao mesmo tempo em que retoma integralmente o bem imóvel, com possibilidade de nova alienação no mercado, retenha a totalidade das quantias pagas pela adquirente, importa em manifesto locupletamento indevido, gerando acréscimo patrimonial desproporcional, injustificado e dissociado de qualquer função reparatória legítima. A jurisprudência pátria, de forma reiterada, já vem reconhecendo a abusividade de cláusulas dessa natureza, por gerarem desequilíbrio contratual e impor vantagem excessiva ao promitente vendedor, sendo pacífico o entendimento quanto à nulidade de estipulações que preveem a retenção integral dos valores pagos. Nesse sentido:

Apelação. Compromisso de compra e venda. Distrato. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual .
Previsão de retenção integral dos valores pagos. Abusividade caracterizada. Cláusula excessivamente onerosa, violando os direitos do consumidor, gerando situação de desequilíbrio, devendo ser reconhecida a nulidade.
(...)
Declaração de nulidade da cláusula contratual relativa à rescisão que estipula retenção com base no valor do contrato. Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme jurisprudência deste Tribunal.
(...). (TJ-SP - Apelação Cível: 10023513920228260201 Garça, Relator.: Enéas Costa Garcia, Data de Julgamento: 24/06/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2024)

De igual modo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor deve observar patamar moderado, variando entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, justamente para evitar enriquecimento indevido e preservar o equilíbrio contratual:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador
, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos . Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.Precedentes. 2 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)

Destaca-se, assim, que o limite máximo de 25% é considerado adequado e suficiente para indenizar o vendedor não apenas pelas despesas administrativas, mas também pelo tempo de ocupação (fruição) do imóvel.

Por fim, em que pese à alegada deterioração do imóvel, verifica-se que o apelante busca, em sede recursal, atribuir à apelada responsabilidade por danos materiais estimados em R$ 36.500,00, com o intuito de justificar a retenção integral dos valores pagos.

Todavia, inexiste, na petição inicial, ou nos autos de origem, qualquer pedido indenizatório específico, circunstância que impede a ampliação da controvérsia nesta fase processual. Nesse sentido, dispõe o Código de Processo Civil:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

(...)

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Assim, os argumentos relativos ao suposto dano na propriedade configuram inovação recursal, o que implica indevida supressão de instância e afronta ao princípio da adstrição, que vincula o julgamento aos limites da lide, inviabilizando sua apreciação por esta instância revisora.

A r. sentença, ao declarar a nulidade da cláusula sétima e fixar o teto jurisprudencial de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção em favor do apelante, atuou em estrita observância à norma cogente do art. 413 do CC e à jurisprudência consolidada, razão pela qual o
decisum
não comporta modificação.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo irretocável a r. sentença de primeiro grau.

Por consequência, em atenção ao desprovimento do apelo, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante aos patronos da parte apelada de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação pecuniária imposta em seu desfavor, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, mantendo-se a exigibilidade da verba suspensa em decorrência dos benefícios da assistência judiciária gratuita concedidos à parte (art. 98, § 3º, do CPC).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 04/05/2026 - 08/05/2026:

Acompanho o E. Relator.