Tribunal: TJES
Processo: 0016624-20.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº
0016624-20.2019.8.08.0048
Juízo de origem:
Juízo da Vara Cível da Comarca da Serra/ES
Recorrente:
Igreja Evangélica Pentecostal Assembleia de Deus Manancial em Serra
Recorrido:
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTES. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela Igreja Evangélica Pentecostal Assembleia de Deus Manancial em Serra e por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou rescindidos contratos de compra e venda de quatro lotes, condenando as rés à restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 144.796,87, sem retenção, e indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

As empresas rés sustentam ilegitimidade passiva de uma das rés, inaplicabilidade do CDC, exceção do contrato não cumprido e direito à retenção de parte dos valores pagos. A autora, por sua vez, pleiteia a imposição de gravame nas matrículas dos imóveis e a condenação das rés ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para responder pela demanda; (ii) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa das empresas vendedoras ou da adquirente, à luz da alegação de exceção do contrato não cumprido; e (iii) saber se o atraso na entrega da infraestrutura dos lotes gera direito à indenização por danos morais à instituição religiosa autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A legitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A deve ser mantida, pois a prova dos autos evidencia atuação conjunta das empresas no empreendimento imobiliário, caracterizando grupo econômico de fato e atraindo a aplicação da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.
5. Não prospera a alegação de exceção do contrato não cumprido, uma vez que a interrupção dos pagamentos pela adquirente ocorreu em contexto de paralisação ou atraso significativo das obras, evidenciando inadimplemento prévio das vendedoras.
6. Demonstrada a culpa exclusiva das rés pelo atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, impõe-se a rescisão contratual com restituição integral e imediata dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
7. O mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da entrega de unidade imobiliária, não gera automaticamente dano moral à pessoa jurídica, sendo necessária prova de efetiva lesão à honra objetiva, inexistente no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A empresa que participa da cadeia de fornecimento de empreendimento imobiliário, ainda que não figure formalmente no contrato, possui legitimidade passiva para responder por vícios do negócio, à luz da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista no CDC.

Verificada a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a rescisão contratual impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo adquirente.

O atraso na entrega de imóvel, por si só, não configura dano moral à pessoa jurídica, sendo necessária prova de lesão à honra objetiva.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 476; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJES, Apelação Cível nº 0000728-40.2017.8.08.0004, Rel. Des. Raphael Americano Câmara.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda
Segunda Câmara Cível
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas,
à unanimidade, negar provimento aos recursos
, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016624-20.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IGREJA EVANGELICA PENTECOSTAL ASSEMBLEIA DE DEUS MANANCIAL EM SERRA

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (2)

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Apelação Cível nº
0016624-20.2019.8.08.0048
Juízo de origem:
Juízo da Vara Cível da Comarca da Serra/ES
Recorrente:
Igreja Evangélica Pentecostal Assembleia de Deus Manancial em Serra
Recorrido:
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A

Relator: Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTES. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela Igreja Evangélica Pentecostal Assembleia de Deus Manancial em Serra e por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou rescindidos contratos de compra e venda de quatro lotes, condenando as rés à restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 144.796,87, sem retenção, e indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

As empresas rés sustentam ilegitimidade passiva de uma das rés, inaplicabilidade do CDC, exceção do contrato não cumprido e direito à retenção de parte dos valores pagos. A autora, por sua vez, pleiteia a imposição de gravame nas matrículas dos imóveis e a condenação das rés ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para responder pela demanda; (ii) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa das empresas vendedoras ou da adquirente, à luz da alegação de exceção do contrato não cumprido; e (iii) saber se o atraso na entrega da infraestrutura dos lotes gera direito à indenização por danos morais à instituição religiosa autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A legitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A deve ser mantida, pois a prova dos autos evidencia atuação conjunta das empresas no empreendimento imobiliário, caracterizando grupo econômico de fato e atraindo a aplicação da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.
5. Não prospera a alegação de exceção do contrato não cumprido, uma vez que a interrupção dos pagamentos pela adquirente ocorreu em contexto de paralisação ou atraso significativo das obras, evidenciando inadimplemento prévio das vendedoras.
6. Demonstrada a culpa exclusiva das rés pelo atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, impõe-se a rescisão contratual com restituição integral e imediata dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
7. O mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da entrega de unidade imobiliária, não gera automaticamente dano moral à pessoa jurídica, sendo necessária prova de efetiva lesão à honra objetiva, inexistente no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A empresa que participa da cadeia de fornecimento de empreendimento imobiliário, ainda que não figure formalmente no contrato, possui legitimidade passiva para responder por vícios do negócio, à luz da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista no CDC.

Verificada a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a rescisão contratual impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo adquirente.

O atraso na entrega de imóvel, por si só, não configura dano moral à pessoa jurídica, sendo necessária prova de lesão à honra objetiva.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s)
: CC, art. 476; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJES, Apelação Cível nº 0000728-40.2017.8.08.0004, Rel. Des. Raphael Americano Câmara.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda
Segunda Câmara Cível
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas,
à unanimidade, negar provimento aos recursos
, nos termos do voto do Relator.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL: 0016624-20.2019.8.08.0048

AP
TE/APDO
:
IGREJA EVANGÉLICA PENTECOSTAL ASSEMBLEIA DE DEUS MANANCIAL EM SERRA

AP
DO/APTE
:
CIDADE VERDE SERRA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Conforme consta no Relatório, cuida-se de apelações cíveis interpostas por
Igreja Evangélica Pentecostal Assembleia de Deus Manancial em Serra
(ID 11343667) e, conjuntamente, por
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A
(ID 11343664), visando a reforma da sentença (fls. 266/268) que, em sede de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a rescisão dos contratos de compra e venda de quatro lotes; (ii) condenar solidariamente as empresas rés à restituição integral dos valores pagos (R$ 144.796,87), sem retenções; e (iii) indeferir o pleito de indenização por danos morais.

Irresignadas, as rés apelantes sustentam, em síntese: (i) a ilegitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A, sob o argumento de que esta não figurou no instrumento contratual; (ii) a inaplicabilidade do CDC em virtude do pacto de alienação fiduciária; (iii) a caracterização da exceção do contrato não cumprido, alegando que a autora suspendeu os pagamentos antes do prazo final para a entrega das obras; e (iv) a validade das cláusulas de retenção previstas no contrato ou, sucessivamente, a retenção de 25% dos valores pagos.

Por sua vez, a autora apelante recorre pugnando pela reforma parcial do julgado para: (i) deferir a imposição de gravame ou impedimento de venda nas matrículas dos imóveis para garantir a futura execução; e (ii) condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, alegando que o atraso injustificado frustrou o sonho da comunidade religiosa de construir seu templo.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes (ID 11343677 e ID 11343675), cada qual pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

Presentes os pressupostos de análise do recurso em espécie, passo a enfrentar o mérito da irresignação.

Segundo se depreende do arcabouço processual, cuida-se de pretensão rescisória ajuizada pela
Igreja Evangélica Pentecostal Assembleia de Deus Manancial em Serra
, fundada no inadimplemento contratual das requeridas
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A
e
Gran Viver Urbanismo S/A
, consubstanciado no atraso injustificado da entrega de obras de infraestrutura de quatro unidades imobiliárias.

A sentença hostilizada, em percuciente análise do caderno probatório, julgou parcialmente procedentes os pedidos, sob o fundamento de que o descumprimento do prazo de entrega — inclusive o de tolerância — acarreta o efeito objetivo e inarredável do inadimplemento por culpa das vendedoras, ensejando a restituição integral das parcelas pagas.

Cinge-se a controvérsia a aferir a legitimidade passiva da segunda apelante, a configuração de culpa exclusiva das rés face à alegação de inadimplemento prévio da autora (
exceptio non adimpleti contractus
), bem como o cabimento de indenização por danos morais em favor da instituição religiosa.

Para o deslinde da controvérsia acerca da legitimidade da empresa
Gran Viver Urbanismo S/A
, sublinhe-se que o magistrado de primeiro grau, com acerto, aplicou a
Teoria da Asserção
, verificando a pertinência subjetiva da demanda à luz da narrativa exordial e do arcabouço probatório.

Como se depreende dos autos, embora a referida empresa sustente não ter subscrito formalmente o instrumento particular, a prova documental é farta em demonstrar que ambas as requeridas atuam em simbiose comercial. A identidade visual estampada em materiais publicitários,
outdoors
e sítios eletrônicos utiliza a marca "Gran Viver" para chancelar a confiabilidade do empreendimento "Cidade Verde Serra", incutindo no consumidor a legítima expectativa de responsabilidade compartilhada.

Ademais, resta evidenciada a existência de grupo econômico de fato, ante a coincidência de endereços sede e a participação societária na constituição da empresa Cidade Verde. Do ponto de vista lógico-jurídico, incide na espécie a
Teoria da Aparência
e a responsabilidade solidária prevista no
Código de Defesa do Consumidor
, uma vez que todos os que participam da cadeia de fornecimento e do escoamento do produto no mercado devem responder pelos vícios do negócio.

A compreensão jurisprudencial desta Corte firmou-se no sentido de manter a legitimidade em casos idênticos:

EMENTA APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL. REJEIÇÃO DA ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DAS EMPRESAS RÉS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDA. “QUANTUM” INDENIZATÓRIO MANTIDO. SENTENÇA PRESERVADA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1) Não há que se falar em ilegitimidade passiva, visto que em virtude da teoria da aparência, todo aquele que virtualmente se possa compreender como fornecedor do bem ou do serviço é legítimo para ser demandado. 2) É sabido ser a legitimidade de partes condição da ação que, a teor do que enuncia a teoria da asserção, deve pautar-se nas alegações vertidas na exordial. Nessa perspectiva, seja pela teoria da aparência, seja pela teoria da asserção, preserva-se a sentença no ponto em que rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva da ora apelante. 3) Aplicada a teoria da aparência, as empresas rés possuem responsabilidade objetiva e solidária para responder por eventuais prejuízos causados a terceiros em decorrência da conduta de uma delas. 4) 5) 6) 7) Recurso de apelação conhecido e improvido.

PROCESSO Nº 0000728-40.2017.8.08.0004 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S/A APELADO: DRIELLI HONORATO DE OLIVEIRA THOMPSON RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

Desta forma, mantenho a legitimidade de ambas as empresas demandadas.

Q
ua
n
to ao mérito, onde
as
empresas
apelantes buscam eximir-se da responsabilidade sustentando a exceção do contrato não cumprido, ao argumento de que a autora suspendeu os pagamentos em abril de 2018, meses antes do prazo final de entrega (novembro de 2018),
este não merece ser acolhido.

Importante salientar, porém, que tal tese não resiste a um exame mais detido das circunstâncias fáticas. Segundo se depreende das provas coligidas, na data em que a recorrida interrompeu o fluxo de pagamentos, o cronograma das obras já se encontrava em estado de paralisação ou atraso severo, tornando o inadimplemento das vendedoras uma certeza fática e iminente.

O princípio da
exceptio non adimpleti contractus
, inserto no Art. 476 do Código Civil, não pode ser utilizado como escudo para o fornecedor que descumpre ostensivamente o cronograma prometido.

Vislumbra-se situação em que o vínculo fático engendrado pelas recorrentes frustrou a confiança depositada no negócio, sendo inviável exigir do adquirente a continuidade dos pagamentos diante do evidente abandono do canteiro de obras. Há, nos autos, inúmeros processos mencionados onde as empresas entabularam acordo com adquirentes em razão dos fatos devidamente comprovados nestes autos.

E, por esta razão, conforme orientação sufragada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ)
na
Súmula 543
, consolidou-se o entendimento de que, verificada a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo desfazimento do pacto, a restituição deve ser imediata e integral.

Entendo, pela previsão sumulada e pelas provas apresentadas, que a devolução sem retenção é medida que se impõe para restaurar as partes ao
status quo ante
, vedando-se o enriquecimento ilícito das loteadoras que deram causa à ruptura.

Portanto, mantenho hígida a condenação das rés à restituição do montante de
R$ 144.796,87
, acrescido dos consectários legais fixados em sentença.

No que concerne ao apelo da
Igreja autora
, que busca a fixação de indenização extrapatrimonial, a sentença não carece de reparos.

Tratando-se de pessoa jurídica de fins religiosos, a configuração do dano moral não se opera
in re ipsa
, exigindo a demonstração cabal de lesão à sua
honra objetiva
(externa)
.

A esse respeito, embora o atraso na entrega dos lotes destinados à construção do templo cause indiscutível dissabor à liderança e à comunidade cristã, os autos não evidenciam que tal fato tenha maculado o bom nome ou a credibilidade da instituição perante terceiros.

A jurisprudência dominante, tanto deste Tribunal quanto do STJ, orienta-se no sentido de que o mero inadimplemento contratual ou o atraso na entrega de unidade imobiliária, por si só, não transborda para a esfera da dignidade humana ou da honra objetiva da pessoa jurídica.

Inexistindo prova de consequências fáticas excepcionais que repercutam na imagem da instituição, a manutenção da improcedência deste pedido é medida de rigor.

Tendo como ponto de partida o desprovimento integral dos recursos interpostos e o trabalho adicional realizado em sede recursal, impõe-se a aplicação do Art. 85, § 11, do CPC/15.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, conheço dos recursos e a eles
NEGO PROVIMENTO
, mantendo a sentença em todos os seus fundamentos. Em razão da sucumbência recursal,
MAJORO
os honorários advocatícios em
2% (dois por cento)
sobre o valor da condenação, a serem suportados pelas respectivas partes recorrentes em favor dos patronos adversos.

É como voto

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)