Tribunal: TJES
Processo: 5000770-35.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO. PROVA DOCUMENTAL DO INADIMPLEMENTO. INSUFICIÊNCIA DA GARANTIA LOCATÍCIA. CAUÇÃO PROCESSUAL PRESTADA. ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. PROPORCIONALIDADE. LIMINAR MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari que, nos autos de ação de despejo fundada em inadimplemento contratual, deferiu liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, sob pena de desocupação compulsória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se há prova documental suficiente do inadimplemento contratual apta a autorizar a concessão de liminar de despejo; (ii) estabelecer se a existência de caução contratual de valor inferior ao débito acumulado impede a medida liminar prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91; e (iii) determinar se a medida atende ao princípio da proporcionalidade diante dos interesses contrapostos das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A liminar de despejo por falta de pagamento exige demonstração do inadimplemento, da ausência ou insuficiência de garantia locatícia e da prestação de caução processual, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

4. O inadimplemento resta comprovado por planilha detalhada do débito, recibos de pagamentos pretéritos, contrato de locação e demais documentos que evidenciam a mora da locatária, cabendo ao devedor o ônus da prova do pagamento.

5. A caução contratual mostra-se manifestamente insuficiente diante do débito acumulado de R$ 18.400,00, o que atrai o entendimento jurisprudencial de extinção da garantia e autoriza o despejo liminar.

6. A prestação de caução processual no valor correspondente a três meses de aluguel satisfaz requisito legal indispensável à concessão da medida.

7. A manutenção da locatária inadimplente no imóvel gera prejuízo contínuo à locadora, sendo a desocupação liminar medida proporcional e adequada para restabelecer o equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É cabível a liminar de despejo quando demonstrado o inadimplemento locatício, a insuficiência da garantia contratual e a prestação de caução processual prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

2. A caução contratual considera-se extinta quando o débito locatício supera seu valor, não constituindo óbice à concessão da liminar.

3. A desocupação liminar, em caso de inadimplemento comprovado, observa o princípio da proporcionalidade ao evitar prejuízo contínuo ao locador.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX; CPC, arts. 319, VII, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1006181-49.2024.8.26.0037, Rel. Des. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 29.11.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1004116-13.2024.8.26.0189, Rel. Des. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 29.11.2024; TJES, AI nº 5004904-76.2023.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho; TJMS, AI nº 1401266-95.2021.8.12.0000, Rel. Des. João Maria Lós, j. 09.08.2021; TJRJ, AI nº 0075688-31.2021.8.19.0000, Rel. Des. Ricardo Couto de Castro, j. 31.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000770-35.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EDILEUDE PEREIRA

REQUERIDO: TOMAZIO & HERLEM CONSTRUTORA LTDA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO. PROVA DOCUMENTAL DO INADIMPLEMENTO. INSUFICIÊNCIA DA GARANTIA LOCATÍCIA. CAUÇÃO PROCESSUAL PRESTADA. ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. PROPORCIONALIDADE. LIMINAR MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari que, nos autos de ação de despejo fundada em inadimplemento contratual, deferiu liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, sob pena de desocupação compulsória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se há prova documental suficiente do inadimplemento contratual apta a autorizar a concessão de liminar de despejo; (ii) estabelecer se a existência de caução contratual de valor inferior ao débito acumulado impede a medida liminar prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91; e (iii) determinar se a medida atende ao princípio da proporcionalidade diante dos interesses contrapostos das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A liminar de despejo por falta de pagamento exige demonstração do inadimplemento, da ausência ou insuficiência de garantia locatícia e da prestação de caução processual, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

4. O inadimplemento resta comprovado por planilha detalhada do débito, recibos de pagamentos pretéritos, contrato de locação e demais documentos que evidenciam a mora da locatária, cabendo ao devedor o ônus da prova do pagamento.

5. A caução contratual mostra-se manifestamente insuficiente diante do débito acumulado de R$ 18.400,00, o que atrai o entendimento jurisprudencial de extinção da garantia e autoriza o despejo liminar.

6. A prestação de caução processual no valor correspondente a três meses de aluguel satisfaz requisito legal indispensável à concessão da medida.

7. A manutenção da locatária inadimplente no imóvel gera prejuízo contínuo à locadora, sendo a desocupação liminar medida proporcional e adequada para restabelecer o equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É cabível a liminar de despejo quando demonstrado o inadimplemento locatício, a insuficiência da garantia contratual e a prestação de caução processual prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

2. A caução contratual considera-se extinta quando o débito locatício supera seu valor, não constituindo óbice à concessão da liminar.

3. A desocupação liminar, em caso de inadimplemento comprovado, observa o princípio da proporcionalidade ao evitar prejuízo contínuo ao locador.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX; CPC, arts. 319, VII, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1006181-49.2024.8.26.0037, Rel. Des. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 29.11.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1004116-13.2024.8.26.0189, Rel. Des. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 29.11.2024; TJES, AI nº 5004904-76.2023.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho; TJMS, AI nº 1401266-95.2021.8.12.0000, Rel. Des. João Maria Lós, j. 09.08.2021; TJRJ, AI nº 0075688-31.2021.8.19.0000, Rel. Des. Ricardo Couto de Castro, j. 31.05.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000770-35.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: EDILEUDE PEREIRA

AGRAVADO: TOMAZIO & HERLEM CONSTRUTORA LTDA

RELATOR:
DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
EDILEUDE PEREIRA
em razão da decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Cível de Guarapari que, nos autos da ação de despejo ajuizada por
TOMAZIO & HERLEM CONSTRUTORA LTDA
, deferiu a liminar, conferindo prazo de quinze dias para desocupação voluntária e, em não se realizando, determinando a desocupação compulsória.

Em suas razões. id. 11865568, alega a insuficiência de prova do seu inadimplemento, asseverando que a simples apresentação de cálculo discriminado não substitui a necessidade de documentos que comprovem a falta de pagamento.

Argumenta que a petição inicial carece de documentos indispensáveis, violando o artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, e que a imputação de tentativa de sublocação é desprovida de evidências concretas.

Por fim, invoca o princípio da proporcionalidade, defendendo que a desocupação imediata lhe impõe ônus excessivo e danos irreparáveis, sem que a probabilidade do direito da agravada tenha sido cabalmente demonstrada.

Decisão, id. 11950510, em que foi indeferido o pretendido efeito suspensivo.

Intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso
.

Conforme narrado, a irresignação reside na concessão da liminar de despejo em contrato de locação residencial regido pela Lei nº 8.245/91.

Destaco que, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX, da referida lei, a liminar para desocupação em quinze dias deve ser concedida nas ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios, desde que o contrato esteja desprovido das garantias do art. 37 ou, caso existam, estas tenham se tornado insuficientes, e seja prestada caução equivalente a três meses de aluguel.

No caso em apreço, verifico que a agravada demonstrou o inadimplemento referente ao período de setembro de 2023 a outubro de 2024, apresentando planilha detalhada que aponta um débito total de R$ 18.400,00. Não obstante as alegações da agravante de que o cálculo discriminado é insuficiente, consigno que a autora trouxe aos autos recibo demonstrando os pagamentos dos aluguéis realizados pela recorrente, além do contrato e declaração de vizinhos a respeito do inadimplemento e de outras questões relativas às regras de convivência.

Outrossim, a prova do pagamento é ônus do devedor (locatário), mediante a apresentação de recibos ou documentos de transferência, os quais não foram colacionados aos autos pela recorrente.

A propósito:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO, C. C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. AUSENTE PROVA DE PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO BEM RECONHECIDO. 1. Ação de despejo julgada parcialmente procedente em primeira instância. 2. Recurso da ré desacolhido.
3. Acertada a procedência da ação porque não demonstrado, nem minimamente, o pagamento dos aluguéis cobrados. Questões diversas entre as partes que não isentam a locatária do pagamento dos aluguéis. Ré que não se desincumbiu do ônus do art. 373, II, do CPC
. 4. Recurso da ré desprovido. Sentença mantida. (TJSP; Apelação Cível 1006181-49.2024.8.26.0037; Relator (a): Paulo alonso; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2024; Data de Registro: 29/11/2024) (TJSP; AC 1006181-49.2024.8.26.0037; Araraquara; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Alonso; Julg. 29/11/2024)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO, C. C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. AUSENTE PROVA DE PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO DA INQUILINA BEM RECONHECIDO. 1. Ação julgada procedente em primeira instância. 2. Recurso da ré desacolhido. 3. Preliminares: 3.1. Adequação da via eleita. Ação de despejo por falta de pagamento ajuizada com fundamento nas disposições da Lei nº 8.245/91. 3.2. Inépcia da inicial não verificada. Valor atribuído à causa conforme previsão do art. 58, III, da Lei nº 8.245/91. 3.3. Inocorrente cerceamento de defesa. A prova de quitação se faz por meio documental e não testemunhal.
4. Mérito: Acertada a procedência da ação porque não demonstrado, nem minimamente, o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios. Ré que não se desincumbiu do ônus do art. 373, II, do CPC
. 5. Recurso desprovido. Sentença mantida. (TJSP; Apelação Cível 1004116-13.2024.8.26.0189; Relator (a): Paulo alonso; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Fernandópolis - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2024; Data de Registro: 29/11/2024) (TJSP; AC 1004116-13.2024.8.26.0189; Fernandópolis; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Alonso; Julg. 29/11/2024)

Depreendo, ademais, que a garantia original do contrato — caução de R$ 800,00 — mostra-se manifestamente insuficiente frente ao vulto da dívida acumulada, o que atrai a aplicação do entendimento jurisprudencial que autoriza o despejo liminar quando o débito excede o valor da garantia.

A esse respeito, cito os seguintes arestos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO LIMINAR. AGRAVO INTERNO . AÇÃO DE DESPEJO. COMPETÊNCIA FIRMADA NO JUÍZO DE ORIGEM. PREVENÇÃO. AJUIZAMENTO DE ANTERIOR AÇÃO DE USUCAPIÃO . DEMANDA FUNCIONALMENTE VINCULADA. LEGITIMIDADE DAS PARTES. OBSERVÂNCIA DA TEORIA DA ASSERÇÃO. PRECEDENTES . DECRETAÇÃO DE DESPEJO LIMINAR. CONTRATO GARANTIDO COM CAUÇÃO. DÍVIDA SUPERIOR AO VALOR DA GARANTIA. INEXISTÊNCIA DE FIANÇA . POSSIBILIDADE EXCEPCIONAL DO DESPEJO. PRESENÇA DOS REQUISITOS NA HIPÓTESE. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO . I. (...). III. Na hipótese dos autos, a despeito dos questionamentos envolvendo a legitimidade das partes, e, inclusive, os apontamentos dos Recorrentes acerca da transmissão de propriedade do imóvel ao Recorrido JOSÉ LUIZ MARTINUZZO, e da própria qualidade de representante da Sra. DIVA IZIDORIO DUTRA, tem-se que as referidas matérias devem ser objeto de melhor aprofundamento no juízo meritório, dando-se por satisfeitas, nesta etapa processual, as condições da ação . IV. Embora firmado entendimento, em juízo sumário, de que o pacto locatício não admitiria a imediata desocupação, em virtude da prestação de caução, bem como, pela possibilidade de haver sido garantido o contrato por fiança, certo é que, mesmo após a apresentação das Contraminutas relacionadas ao Agravo Interno e ao Agravo de Instrumento, não se esclareceu, tampouco restou demonstrada, a existência da figura do fiador, situação que, aliada à ausência de comprovação do pagamento das parcelas inerentes ao contrato de locação, apontam a impossibilidade de manutenção dos locatários no imóvel. V. Malgrado subsistirem controvérsias acerca de quem é o real proprietário do imóvel, e, nesse contexto, de quem deveria vir a figurar como Locador, certo é que os Recorrentes sempre admitiram a existência da relação locatícia firmada com a Sra . DIVA IZIDORIO DUTRA, e não rechaçam a apontada inadimplência contratual, a qual suplanta o valor da caução ofertada como garantia.
VI. Conforme entendimento da jurisprudência Pátria, “se considera extinta a garantia dada em forma de caução (depósito), quando o valor do débito lhe é superior, o que autorizaria o deferimento da liminar. Deve ser deferida a liminar de despejo quando a parte autora provou ter cumprido os requisitos previstos no art . 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91.”
(TJMS; AI: 14012669520218120000 MS 1401266-95.2021 .8.12.0000, Relator.: Des. João Maria Lós, Data de Julgamento: 09/08/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/08/2021) . VII. (...).

(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5004904-76.2023.8.08 .0000, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, 3ª Câmara Cível)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL . INCONFORMISMO. DÉBITO LOCATÍCIO SUPERIOR AO DEPÓSITO DADO EM GARANTIA PELO LOCATÁRIO. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO. I . Indeferimento de liminar de despejo, ao fundamento de que não foi prestada caução no equivalente a 3 (três) meses de aluguel, conforme exige a norma do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91. II . Contrato de locação celebrado com garantia locatícia. Valor da dívida que ultrapassa em muito o valor da garantia contratual.
III. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que se considera extinta a caução quando o valor do débito for superior àquele dado em garantia em forma de caução, fato que autorizaria o deferimento da liminar, nos termos do art . 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, com a redação conferida pela Lei nº 12.112/2009. IV . Possibilidade de substituição da caução em dinheiro pelos créditos locatícios, visto que o valor do débito supera em muito o valor dos três meses de aluguel
. V. Presença dos requisitos para a concessão da liminar pretendida. VI . Reforma da decisão que se impõe. VII. Recurso conhecido e provido.

(TJ-RJ - AI: 00756883120218190000, Relator.: Des(a) . RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 31/05/2022, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/06/2022)

Adicionalmente, a agravada cumpriu o requisito legal ao efetuar o depósito judicial da caução processual no valor de R$ 3.600,00, correspondente a três meses do valor locatício atualizado de R$ 1.200,00.

Quanto à alegação de ausência de documentos indispensáveis, noto que a inicial foi devidamente instruída com o contrato de locação, recibos de pagamentos pretéritos que demonstram o histórico de atrasos e declarações de vizinhos que relatam descumprimento de normas de vizinhança e tentativa de sublocação indevida, o que corrobora a verossimilhança das alegações da autora.

Consigno, nesse cenário, que o princípio da proporcionalidade foi respeitado, porquanto a manutenção da agravante no imóvel sem o pagamento das contraprestações devidas impõe prejuízo financeiro contínuo e severo à locadora, que se vê privada de usufruir de sua propriedade e de receber os frutos civis a que faz jus. A desocupação imediata, embora drástica, é a medida legal prevista para restabelecer o equilíbrio contratual rompido pela desídia da locatária.

Desta forma, não vislumbro razões para a reforma da decisão interlocutória, vez que fundamentada em prova documental e na observância estrita dos requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei de Locações.

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)