Tribunal: TJES
Processo: 5000743-52.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000743-52.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

AGRAVADOS: JOSÉ ALVES MARTINS E SÔNIA ROSA MOREIRA MARTINS
RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. DIREITO POTESTATIVO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Imobiliária e Construtora Universal Ltda. contra decisão do Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória com pedido de liminar ajuizada por José Alves Martins e Sônia Rosa Moreira Martins, que deferiu a tutela de urgência para determinar a averbação de indisponibilidade sobre os imóveis de matrículas nº 75.173, 75.175 e 75.176, do 1º Ofício de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Cariacica/ES.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência que determinou a averbação da indisponibilidade dos imóveis; e (ii) definir se a pretensão de adjudicação compulsória encontra-se fulminada pela prescrição, diante do lapso temporal alegado pela agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Decreto-Lei nº 58/1937, em seus arts. 15 e 16, assegura ao compromissário comprador, quitado o preço e estando em dia com os encargos legais, o direito de exigir a outorga da escritura pública e, em caso de recusa, propor ação de adjudicação compulsória.

4. O art. 1.418 do Código Civil reforça tal prerrogativa, reconhecendo o direito real do promitente comprador de exigir a escritura definitiva do imóvel, inclusive de terceiros a quem tenham sido cedidos os direitos do promitente vendedor.

5. Nos autos, restou demonstrado que os agravados adquiriram da agravante, em 1º/09/1981, os lotes nº 08, 10 e 13 da quadra 05 do Loteamento Vila Prudêncio, em Cariacica/ES, tendo quitado integralmente o preço ajustado, conforme comprovantes anexados, e que, mesmo após notificação extrajudicial (14/04/2023), a agravante recusou-se a outorgar a escritura pública.

6. A decisão agravada reconheceu a presença dos requisitos do art. 300 do CPC: (a) probabilidade do direito, evidenciada pelo contrato de promessa de compra e venda e pelos comprovantes de quitação integral do preço; e (b) perigo de dano, demonstrada na possibilidade de os compradores sofrerem restrições averbadas nos imóveis adquiridos, uma vez que a agravante responde a diversos processos judiciais.

7. A averbação de indisponibilidade tem natureza cautelar e visa apenas resguardar a utilidade do provimento final, sem transferir a propriedade ou causar prejuízo irreversível à agravante, podendo ser revogada a qualquer tempo.

8. Quanto à prescrição, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o direito à adjudicação compulsória é potestativo e imprescritível, não se sujeitando a prazo decadencial ou prescricional, salvo em hipóteses de prescrição aquisitiva decorrente de usucapião (STJ, REsp 1.216.568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29/09/2015).
9. Diante disso, não há prescrição a ser reconhecida, e a decisão de primeiro grau deve ser mantida, por estar amparada na legislação aplicável e na jurisprudência dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O promitente comprador que comprova a quitação integral do preço tem direito potestativo à adjudicação compulsória do imóvel, independentemente do decurso do tempo.

2. O pedido de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional, salvo nas hipóteses de usucapião promovida por terceiro.

3. A tutela provisória de urgência que determina a indisponibilidade do bem é cabível quando demonstrados a probabilidade do direito e o risco de dano, especialmente para resguardar o resultado útil da ação principal.

Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16; CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.216.568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, DJe 29/09/2015. TJMG, AC nº 10000190554899004, Rel. Des. Valdez Leite Machado, 14ª Câmara Cível, j. 19/08/2021.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE DE VOTOS,
NEGAR
PROVIMENTO
RECURSO
,
nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Vitória, ES, ___ de ___ 2026.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000743-52.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

AGRAVADO: JOSE ALVES MARTINS e outros

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000743-52.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

AGRAVADOS: JOSÉ ALVES MARTINS E SÔNIA ROSA MOREIRA MARTINS
RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. DIREITO POTESTATIVO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Imobiliária e Construtora Universal Ltda. contra decisão do Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória com pedido de liminar ajuizada por José Alves Martins e Sônia Rosa Moreira Martins, que deferiu a tutela de urgência para determinar a averbação de indisponibilidade sobre os imóveis de matrículas nº 75.173, 75.175 e 75.176, do 1º Ofício de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Cariacica/ES.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência que determinou a averbação da indisponibilidade dos imóveis; e (ii) definir se a pretensão de adjudicação compulsória encontra-se fulminada pela prescrição, diante do lapso temporal alegado pela agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Decreto-Lei nº 58/1937, em seus arts. 15 e 16, assegura ao compromissário comprador, quitado o preço e estando em dia com os encargos legais, o direito de exigir a outorga da escritura pública e, em caso de recusa, propor ação de adjudicação compulsória.

4. O art. 1.418 do Código Civil reforça tal prerrogativa, reconhecendo o direito real do promitente comprador de exigir a escritura definitiva do imóvel, inclusive de terceiros a quem tenham sido cedidos os direitos do promitente vendedor.

5. Nos autos, restou demonstrado que os agravados adquiriram da agravante, em 1º/09/1981, os lotes nº 08, 10 e 13 da quadra 05 do Loteamento Vila Prudêncio, em Cariacica/ES, tendo quitado integralmente o preço ajustado, conforme comprovantes anexados, e que, mesmo após notificação extrajudicial (14/04/2023), a agravante recusou-se a outorgar a escritura pública.

6. A decisão agravada reconheceu a presença dos requisitos do art. 300 do CPC: (a) probabilidade do direito, evidenciada pelo contrato de promessa de compra e venda e pelos comprovantes de quitação integral do preço; e (b) perigo de dano, demonstrada na possibilidade de os compradores sofrerem restrições averbadas nos imóveis adquiridos, uma vez que a agravante responde a diversos processos judiciais.

7. A averbação de indisponibilidade tem natureza cautelar e visa apenas resguardar a utilidade do provimento final, sem transferir a propriedade ou causar prejuízo irreversível à agravante, podendo ser revogada a qualquer tempo.

8. Quanto à prescrição, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o direito à adjudicação compulsória é potestativo e imprescritível, não se sujeitando a prazo decadencial ou prescricional, salvo em hipóteses de prescrição aquisitiva decorrente de usucapião (STJ, REsp 1.216.568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29/09/2015).
9. Diante disso, não há prescrição a ser reconhecida, e a decisão de primeiro grau deve ser mantida, por estar amparada na legislação aplicável e na jurisprudência dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O promitente comprador que comprova a quitação integral do preço tem direito potestativo à adjudicação compulsória do imóvel, independentemente do decurso do tempo.

2. O pedido de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional, salvo nas hipóteses de usucapião promovida por terceiro.

3. A tutela provisória de urgência que determina a indisponibilidade do bem é cabível quando demonstrados a probabilidade do direito e o risco de dano, especialmente para resguardar o resultado útil da ação principal.

Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16; CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.216.568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, DJe 29/09/2015. TJMG, AC nº 10000190554899004, Rel. Des. Valdez Leite Machado, 14ª Câmara Cível, j. 19/08/2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000743-52.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA.

AGRAVADOS: JOSÉ ALVES MARTINS E SÔNIA ROSA MOREIRA MARTINS
RELATOR: DESEMBARGADOR
CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente.
De acordo com o Decreto-Lei nº 58/1937, a ação de adjudicação compulsória é cabível quando, firmado contrato particular de promessa de compra e venda de lotes, com pagamento a prazo, os adquirentes quitarem o preço e, solicitada a outorga da escritura pública definitiva, o documento for recusado pelo promitente vendedor:

“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)”

No mesmo sentido, é o disposto no artigo 1.418, do Código Civil, que estabelece:

“Art. 1.418 –
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”.

Verifica-se que no dia 1º de setembro de 1981 os agravados adquiriram da agravante os lotes nº 08, nº 10 e nº 13 da quadra 05 do Loteamento Vila Prudêncio, em Cariacica/ES, matriculados sob os números 75.173, 75.175 e 75.176 no Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Cariacica/ES, pelo preço total de Cr$ 294.000,00 (duzentos e noventa e quatro mil cruzeiros), tudo conforme Contrato de Promessa de Compra e Venda (id. 42078066) e comprovantes de pagamento integral do valor (id. 42078078).

E ainda, após a quitação do preço ajustado, a agravante se negou à outorga da escritura pública, mesmo notificada extrajudicialmente, em 14/04/2023, conforme documento de id. 42077119.

Diante da negativa da agravante, os recorridos ajuizaram a ação de adjudicação compulsória objetivando liminarmente, o pedido de indisponibilidade nas matrículas e, no mérito, a adjudicação compulsória dos imóveis, com o suprimento da declaração da requerida, a fim de que seja expedida determinação para que o Cartório de Registro de Imóveis registre a transferência da propriedade.

O MM. Juiz de 1º Grau, ao apreciar o pleito liminar, entendeu por estarem preenchidos os requisitos para a concessão da tutela provisória, porquanto restaram evidenciadas a probabilidade do direito, demonstrada pelo contrato de promessa de compra e venda e pelos comprovantes de quitação integral do preço, e o perigo de dano, consubstanciado na possibilidade de os compradores sofrerem restrições averbadas nos imóveis adquiridos, haja vista a existência de diversas ações judiciais em face da empresa requerida.

Destacou, ainda, que a medida não acarretaria prejuízo à agravante, porquanto possui natureza meramente assecuratória e caráter revogável a qualquer tempo.

Apesar das alegações da recorrente acerca da transferência dos lotes a terceiros, a sua veracidade carece de dilação probatória, o que não se revela compatível com a cognição superficial inerente ao presente momento processual, sendo certo que a averbação da indisponibilidade, neste caso, trata-se de medida cautelar.

Quanto à alegada prescrição, importante consignar que não merece prosperar a tese aventada pela agravante.

Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real sobre o imóvel, possui o direito potestativo de exigir a outorga da escritura definitiva.

Esse direito somente pode ser extinto pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião promovida por terceiro, o que não foi alegado nem demonstrado nos autos.

Eis os julgados a que me reporto:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADA POR INTERMÉDIO DO DEPÓSITO JUDICIAL PARA GARANTIR O DIREITO DE PREFERÊNCIA EM BENEFÍCIO DO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA DA QUOTA PROMETIDA – PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. - Deve-se reconhecer a natureza de promessa de compra e venda no pacto que estabelece a obrigação de uma parte efetuar depósito judicial em favor de seu promitente vendedor em processo judicial, que visa garantir o exercício do direito de preferência de aquisição de bem imóvel contra terceiro, e, em contrapartida, prevê a obrigação deste, caso obtenha êxito na demanda, transferir a quota parte do mesmo bem ao promitente comprador, tal como comprometido no contrato celebrado entre as partes – O direito de obter a escritura definitiva do imóvel, somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos nos demais dispositivos legais. (TJ-MG – AC: 10000190554899004 MG, Relator: Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 19/08/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/08/2021)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO À REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 1.216.568/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 3/9/2015, DJe de 29/9/2015.)

Desse modo, a pretensão dos autores não está sujeita aos prazos previstos para prescrição ou decadência.

Outrossim, não há falar em prescrição do pedido de conversão em perdas e danos, eis que referido pedido é decorrente de eventual impossibilidade de outorga do título para registro no cartório de imóveis.

Por tais razões, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Desembargador Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)