Tribunal: TJES
Processo: 0000336-30.2009.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-03-06

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C INDENIZATÓRIA. OBRA DE SANEAMENTO BÁSICO. ALEGAÇÃO DE DANOS A IMÓVEL RURAL. PERÍCIA QUESTIONADA. CLASSIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA CONTROVERTIDA. PROVA TÉCNICA INSUFICIENTE. NULIDADE RECONHECIDA. SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVA PERÍCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pela Companhia Espírito Santense de Saneamento – CESAN contra sentença da 3ª Vara Cível de Guarapari que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Indenizatória ajuizada por Mune Moysés Barbosa, condenou a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 32.245.000,00 e danos morais de R$ 10.000,00, em razão de supostos prejuízos causados por obra de ampliação da Estação Elevatória de Água Bruta de Jaboti, situada ao lado da propriedade rural da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o recurso preenche os requisitos de admissibilidade, especialmente quanto à dialeticidade e à preclusão consumativa; (ii) analisar eventual nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (iii) definir se há ilegitimidade ativa parcial da autora; e (iv) aferir a validade do laudo pericial que fundamentou a condenação, notadamente diante de controvérsias sobre a classificação e o valor do imóvel afetado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso de apelação preenche os requisitos formais exigidos, pois apresenta impugnações suficientemente claras aos fundamentos da sentença, mesmo que baseadas na crítica ao laudo pericial, o que é admitido pela jurisprudência consolidada.

A impugnação à perícia, não sendo passível de agravo de instrumento (art. 1.015, do CPC), pode ser formulada validamente em preliminar de apelação, conforme autoriza o art. 1.009, §1º, do CPC.

A sentença não é nula por ausência de fundamentação, uma vez que expõe os motivos de convencimento do juízo, com base na prova técnica e testemunhal, em conformidade com o art. 489, §1º, do CPC.

A autora possui legitimidade ativa para ajuizar a ação, conforme comprovado por escritura pública registrada, sendo coproprietária do imóvel objeto da demanda, nos termos dos arts. 394, I, do CPC, e 1.314 do Código Civil.

O laudo pericial adotado como fundamento exclusivo da sentença apresenta fragilidades relevantes, ao classificar a propriedade rural como gleba urbanizável em zona industrial (ZUIL), sem elucidação adequada sobre as restrições legais incidentes, como ZPA e APP, e sem demonstrar, de forma técnica e segura, a real destinação econômica do imóvel afetado.

A aplicação do princípio do “maior e melhor uso” na quantificação da indenização, desprovida de respaldo técnico robusto quanto à viabilidade concreta de urbanização da área, torna a perícia questionável e compromete a segurança da decisão judicial.

A ausência de esclarecimentos quanto às efetivas áreas afetadas, aliada à possibilidade de sobreposição com zonas ambientalmente protegidas, impõe a necessidade de realização de nova prova técnica, por perito diverso, como condição para novo julgamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Sentença anulada. Autos devolvidos ao juízo de origem para nova perícia técnica, a ser realizada por expert nomeado, com esclarecimento exauriente dos pontos controvertidos.

Tese de julgamento
:

A apelação que, ainda que reproduza argumentos anteriores, impugna de forma clara os fundamentos da sentença, satisfaz o princípio da dialeticidade.

A decisão homologatória de laudo pericial, não sendo impugnável de imediato, pode ser objeto de preliminar em apelação, nos termos do art. 1.009, §1º, do CPC.

A sentença fundamentada exclusivamente em laudo pericial que apresenta inconsistências técnicas relevantes deve ser anulada quando tais falhas comprometem a certeza quanto aos critérios adotados para o cálculo da indenização.

O valor da indenização por dano material deve considerar a situação concreta e atual do imóvel, e não suposições ou potenciais futuros sem demonstração técnica segura.

A classificação do imóvel para fins indenizatórios deve observar, obrigatoriamente, o zoneamento municipal e as restrições ambientais incidentes, sob pena de nulidade da prova pericial.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 1.009, §1º, 1.010, III, 1.015, 394, I, 489, §1º; CC, art. 1.314.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 0808180-62.2004.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 11.12.2024; TJES, Apelação Cível 0004019-56.2019.8.08.0011, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 20.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000336-30.2009.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: COMPANHIA ESPIRITO SANTENSE DE AGUA E SANEAMENTO CESAN

APELADO: MUNE MOYSES BARBOSA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C INDENIZATÓRIA. OBRA DE SANEAMENTO BÁSICO. ALEGAÇÃO DE DANOS A IMÓVEL RURAL. PERÍCIA QUESTIONADA. CLASSIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA CONTROVERTIDA. PROVA TÉCNICA INSUFICIENTE. NULIDADE RECONHECIDA. SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVA PERÍCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pela Companhia Espírito Santense de Saneamento – CESAN contra sentença da 3ª Vara Cível de Guarapari que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Indenizatória ajuizada por Mune Moysés Barbosa, condenou a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 32.245.000,00 e danos morais de R$ 10.000,00, em razão de supostos prejuízos causados por obra de ampliação da Estação Elevatória de Água Bruta de Jaboti, situada ao lado da propriedade rural da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o recurso preenche os requisitos de admissibilidade, especialmente quanto à dialeticidade e à preclusão consumativa; (ii) analisar eventual nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (iii) definir se há ilegitimidade ativa parcial da autora; e (iv) aferir a validade do laudo pericial que fundamentou a condenação, notadamente diante de controvérsias sobre a classificação e o valor do imóvel afetado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso de apelação preenche os requisitos formais exigidos, pois apresenta impugnações suficientemente claras aos fundamentos da sentença, mesmo que baseadas na crítica ao laudo pericial, o que é admitido pela jurisprudência consolidada.

A impugnação à perícia, não sendo passível de agravo de instrumento (art. 1.015, do CPC), pode ser formulada validamente em preliminar de apelação, conforme autoriza o art. 1.009, §1º, do CPC.

A sentença não é nula por ausência de fundamentação, uma vez que expõe os motivos de convencimento do juízo, com base na prova técnica e testemunhal, em conformidade com o art. 489, §1º, do CPC.

A autora possui legitimidade ativa para ajuizar a ação, conforme comprovado por escritura pública registrada, sendo coproprietária do imóvel objeto da demanda, nos termos dos arts. 394, I, do CPC, e 1.314 do Código Civil.

O laudo pericial adotado como fundamento exclusivo da sentença apresenta fragilidades relevantes, ao classificar a propriedade rural como gleba urbanizável em zona industrial (ZUIL), sem elucidação adequada sobre as restrições legais incidentes, como ZPA e APP, e sem demonstrar, de forma técnica e segura, a real destinação econômica do imóvel afetado.

A aplicação do princípio do “maior e melhor uso” na quantificação da indenização, desprovida de respaldo técnico robusto quanto à viabilidade concreta de urbanização da área, torna a perícia questionável e compromete a segurança da decisão judicial.

A ausência de esclarecimentos quanto às efetivas áreas afetadas, aliada à possibilidade de sobreposição com zonas ambientalmente protegidas, impõe a necessidade de realização de nova prova técnica, por perito diverso, como condição para novo julgamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Sentença anulada. Autos devolvidos ao juízo de origem para nova perícia técnica, a ser realizada por expert nomeado, com esclarecimento exauriente dos pontos controvertidos.

Tese de julgamento
:

A apelação que, ainda que reproduza argumentos anteriores, impugna de forma clara os fundamentos da sentença, satisfaz o princípio da dialeticidade.

A decisão homologatória de laudo pericial, não sendo impugnável de imediato, pode ser objeto de preliminar em apelação, nos termos do art. 1.009, §1º, do CPC.

A sentença fundamentada exclusivamente em laudo pericial que apresenta inconsistências técnicas relevantes deve ser anulada quando tais falhas comprometem a certeza quanto aos critérios adotados para o cálculo da indenização.

O valor da indenização por dano material deve considerar a situação concreta e atual do imóvel, e não suposições ou potenciais futuros sem demonstração técnica segura.

A classificação do imóvel para fins indenizatórios deve observar, obrigatoriamente, o zoneamento municipal e as restrições ambientais incidentes, sob pena de nulidade da prova pericial.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 1.009, §1º, 1.010, III, 1.015, 394, I, 489, §1º; CC, art. 1.314.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 0808180-62.2004.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 11.12.2024; TJES, Apelação Cível 0004019-56.2019.8.08.0011, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 20.09.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000336-30.2009.8.08.0021

APELANTE
: COMPANHIA ESPÍRITO SANTENSE DE SANEAMENTO - CESAN

APELADO:
MUNE MOYSÉS BARBOSA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível interposta pela COMPANHIA ESPÍRITO SANTENSE DE SANEAMENTO - CESAN em face da sentença proferida pelo MM Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Indenizatória ajuizada por MUNE MOYSÉS BARBOSA, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a Apelante ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 32.245.000,00 (trinta e dois milhões duzentos e quarenta e cinco mil reais) e por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

Mune Moysés Barbosa propôs ação de nunciação de obra nova c/c pedido de indenização por danos materiais e morais contra a CESAN, alegando que a ampliação da Estação Elevatória de Água Bruta de Jaboti, localizada ao lado de sua propriedade rural (Fazenda Soledade), resultou em alagamentos, erosão do solo, limitação ao uso da terra e prejuízos diversos à exploração agropecuária e imobiliária. Também apontou acesso indevido por funcionários da CESAN à sua propriedade.

A sentença de primeiro grau reconheceu os danos, acolheu a tese da autora e condenou a CESAN a indenizar a Autora em R$ 32.245.000,00 por danos materiais e R$ 10.000,00 por danos morais.

Inconformada, a CESAN interpôs recurso de apelação, alegando (1) nulidade da sentença por ausência de fundamentação, (2) nulidade da perícia por inconsistências técnicas, (3) ilegitimidade ativa parcial da Autora, (4) equívocos de mérito na valoração dos danos e desconsideração da função pública da CESAN.

A Apelada apresentou contrarrazões (1) arguindo a preliminar de não conhecimento do Recurso de Apelação por ausência de dialeticidade e preclusão consumativa, (2) impugnando as preliminares e, (3) no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso, defendendo a higidez do laudo pericial e o acerto da condenação imposta, requerendo, ainda, a correção ex officio dos consectários legais para aplicação da Taxa Selic.

Da preliminar de não conhecimento do recurso de apelação

(ausência de dialeticidade e preclusão consumativa)

A Apelada alega que o recurso não deveria ser conhecido pois não ataca os fundamentos da sentença.

Acerca do tema a doutrina esclarece que:

O princípio da dialeticidade, com o nome de regularidade formal, figura como requisito de admissibilidade recursal. Caso o recurso não aponte os motivos de reforma da decisão recorrida (os fundamentos de fato e de direito), o tribunal dele não conhecerá. Vê-se que a regularidade formal – ou dialeticidade – se manifesta, além da observância a outros requisitos apontados no Código, com a impugnação específica da decisão recorrida (DONIZETTI, Elpídio. Curso didático de direito processual civil / Elpídio Donizetti. – 20. ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Atlas, 2017, pág. 185).

Vige, no tocante aos recursos, o princípio da dialeticidade. Segundo este, o recurso deverá ser dialético, isto é, discursivo. O recorrente deverá declinar o porquê do pedido de reexame da decisão. Só assim a parte poderá contra-arrazoá-lo, formando-se o imprescindível contraditório em sede recursal. [...] As razões do recurso são elemento indispensável a que o tribunal, para o qual se dirige, possa julgar o mérito do recurso, ponderando-as em confronto com os motivos da decisão recorrida. A sua falta acarreta o não conhecimento. Tendo em vista que o recurso visa, precipuamente, modificar ou anular a decisão considerada injusta ou ilegal, é necessária a apresentação das razões pelas quais se aponta a ilegalidade ou injustiça da referida decisão judicial. (NERY JÚNIOR, Nelson. Princípios Fundamentais - Teoria Geral dos Recursos. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. P. 149.)

A jurisprudência tem entendido que não se conhece do recurso interposto sob mero protesto ou declaração de insatisfação com a decisão adversa ao recorrente. É que isto laboraria contra o princípio
tantum devolutum quantum appellatum
e transformaria o poder Judiciário em defensor dos interesses da parte.

Todavia, se o Apelante fornece ao Tribunal as razões de seu inconformismo e o pedido de reexame da decisão, mesmo que isso importe em repetição de alguma peça processual, deve o recurso ser conhecido. Neste sentido:

[...] 1. O C. STJ já decidiu que a repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que, por certo, as razões da apelação permitirem a compreensão do porquê do pedido de reforma. [...] 4. Recurso conhecido mas desprovido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0808180-62.2004.8.08.0024, Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 11/12/2024).

[...] 3. A repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões da apelação permitam a compreensão dos motivos que justificariam o pedido de reforma ou anulação da decisão recorrida. 4. Da análise das razões recursais, embora haja repetição de argumentos elencados na petição inicial e nas alegações finais, esses são suficientes para impugnar o comando sentencial, de modo que é possível compreender os motivos que, no entender da apelante, deveriam ensejar a reforma da sentença. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada. [...] 9. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada. Recurso conhecido e desprovido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0004019-56.2019.8.08.0011, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 20/09/2024).

In casu
, ao se compulsar detidamente as razões recursais da Apelante, verifica-se que a mesma impugna de forma suficientemente clara e articulada os fundamentos da sentença, ainda que centrada na crítica ao conteúdo do laudo pericial – elemento de convicção essencial que embasou o
decisum
.

O recurso aponta, com razoável técnica, os motivos pelos quais entende que o julgado merece reforma, atribuindo ao laudo pericial vícios que teriam contaminado o juízo de convencimento do magistrado sentenciante.

A crítica à sentença, ainda que indiretamente veiculada pela refutação do laudo pericial, está presente e se mostra apta a autorizar o conhecimento do apelo, restando atendido o disposto no art. 1.010, III, do Código de Processo Civil e não havendo razão para o não conhecimento do recurso.

No que tange à preclusão consumativa da impugnação à perícia, melhor sorte não assiste à Apelada.

A decisão que homologa o laudo pericial e encerra a fase instrutória possui natureza interlocutória e, via de regra, não se submete ao regime do Agravo de Instrumento.

Com efeito, nos termos do artigo 1.009, §1º, do CPC, as decisões interlocutórias não impugnáveis de imediato por Agravo de Instrumento poderão ser debatidas em preliminar de apelação.

A decisão que homologa laudo pericial, reafirmo, não está entre aquelas elencadas no rol taxativo do artigo 1.015, do CPC. Assim, eventual insurgência quanto à regularidade da prova pericial pode ser oportunamente devolvida à instância superior através da apelação, como de fato o foi.

Ademais, conforme se observa nos autos, a Recorrente impugnou tecnicamente a perícia nos momentos processuais apropriados, inclusive com apresentação de parecer técnico divergente e questionamentos diretos à
expert
.

DO EXPOSTO
, rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso.

Da preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação

O art. 93, IX da Constituição da República estabelece que “
todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade
(...)” e o art. 11, do Código de Processo Civil, dispõe que “
Todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade
”.

Trata-se de direito fundamental do jurisdicionado, garantidor do devido processo legal que, por sua vez, consiste em garantia imprescindível à completa realização do Estado Democrático de Direito.

Segundo dispõe o artigo 489, §1º, do CPC, não se considera fundamentada a decisão que não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Contudo, não é exigido que o magistrado enfrente exaustivamente todas as alegações ou argumentos das partes, bastando que adote motivação idônea, lógica e suficiente para sustentar seu convencimento.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o Juízo
a quo
lastreou-se na prova pericial e oral colhida em audiência, o que compõe um conjunto probatório que, em tese, é capaz de permitir uma conclusão acerca do tema.

Ainda que a Apelante entenda que o julgador deveria ter rechaçado a perícia, tal discordância não configura ausência de fundamentação, mas dissenso quanto ao conteúdo do julgamento, o que se resolve no mérito do apelo.

O julgador expôs os motivos que formaram seu convencimento, indicando que a prova pericial, corroborada pela prova testemunhal, foi suficiente para demonstrar o direito da Apelada.

A adoção fundamentada das conclusões de um perito de confiança do juízo é técnica decisória válida e não se confunde com ausência de motivação, mesmo que a fundamentação adotada possa ser questionada quanto ao mérito do que foi decidido.

DO EXPOSTO
, rejeito a preliminar de nulidade da sentença.

Da alegação de ilegitimidade ativa parcial

A matéria foi objeto de decisão saneadora irrecorrida (fls. 201/202), considerando o fundamento arguido na contestação, a qual assim consignou:

Ao contrário do afirmado pela requerida, a autora, é proprietária do imóvel objeto da demanda, tanto que seu nome consta da escritura pública de fls. 36 e 37, registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis desta cidade.

Porém, seu nome foi redigido com erro de grafia da autora, constando "Muna Moysés" ao invés de "Mune Moysés".

O art. 394, inciso I, do CPC estabelece que a ação de nunciação de obra nova compete "ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado".

A Autora detém a legitimidade ativa para o ajuizamento da ação, sendo co-proprietária do imóvel litigioso, conforme documentalmente comprovado.

Conforme art. 1.314, do Código Civil, cada condômino possui legitimidade para, individualmente, defender a posse e a propriedade da coisa comum contra terceiros, não havendo que se falar em litisconsórcio ativo necessário ou em vedação ao pleito de defesa integral do bem.

DO EXPOSTO
, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa parcial.

Da preliminar de nulidade da prova pericial

Neste ponto, a irresignação da apelante merece prosperar.

Conforme cediço, o juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a livre apreciação do conjunto probatório para a formação de seu convencimento. Contudo, quando a solução da lide depende de conhecimento técnico específico, a prova pericial assume papel de destaque, devendo ser clara, coesa e conclusiva, a fim de fornecer ao julgador os subsídios seguros para a prolação de uma decisão justa.

No caso, observa-se que a condenação imposta à Apelante, de elevado valor, fundamentou-se, exclusivamente, nas conclusões do segundo laudo pericial, que adotou, dentre outros princípios, o do maior e melhor uso.

O Laudo Pericial ressaltou que:

Dessa forma, tendo em vista que
os danos ao imóvel recaem sobre a perda da capacidade da utilização da propriedade dentro de seu maior e melhor uso
, ou seja, incapacidade de aprovação de um loteamento industrial nos trechos sujeitos a alagamentos ou transformados em brejos de maneira permanente, o cálculo da indenização pelos danos recai na recomposição da capacidade do proprietário em substituir o bem ora impactado pela barragem por outro de igual utilidade, destinação, funcionalidade, desempenho técnico e econômico.

Assim, resta a realização da avaliação dos bens em sua porção atingida, bem como dos danos diretos ao remanescente (quando o caso) devido à perda da fração mais plana do imóvel.

A análise detida das razões recursais e dos documentos técnicos que as acompanham ocasiona dúvidas relevantes e controvérsias técnicas de alta indagação que não foram satisfatoriamente elucidadas, comprometendo a certeza necessária da condenação.

O ponto central da controvérsia reside na classificação econômica do imóvel. Enquanto a primeira perícia (posteriormente reputada inconclusiva) e a própria narrativa histórica dos autos apontam para uma propriedade de vocação rural, com atividade agropecuária, o segundo laudo, de forma disruptiva, classificou a integralidade da área como "gleba urbanizável" inserida em "Zona de Uso Industrial e Logístico - ZUIL", aplicando um valor por metro quadrado exponencialmente superior.

A Apelante sustenta, com base em mapas do zoneamento municipal, que grande parte do imóvel avaliado, na realidade, encontra-se em Zona de Proteção Ambiental (ZPA) e Áreas de Preservação Permanente (APP), onde a exploração econômica seria restrita ou nula. A sobreposição dos mapas apresentada no recurso sugere, ao menos em uma análise não técnica no tema, que as áreas de alagamento permanente, base para o cálculo dos danos, coincidem com essas zonas de proteção.

Diante de uma indenização que supera trinta milhões de reais, tais questões não podem remanescer em zona de penumbra. A transformação de uma aparente propriedade rural em uma valiosa área industrial, sem o devido e exauriente esclarecimento sobre as sobreposições de zoneamento e as restrições legais incidentes, macula a prova de uma incerteza que não pode ser ignorada.

O valor da indenização deve considerar a situação atual do imóvel, sem considerar eventual, incerta ou futura possibilidade de valorização, salvo se o seu potencial de aproveitamento econômico, seja concreto e demonstrável.

Não se pode adotar laudos periciais que se fundamentam em meras conjecturas ou em um "potencial de urbanização" genérico, sem a devida comprovação.

A ausência de respostas técnicas claras e objetivas, associada à fragilidade metodológica apontada pela Apelante, compromete a fidedignidade e a utilidade da perícia como meio de convencimento judicial.

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada, alicerçada em prova técnica que suscita fundadas e relevantes dúvidas sobre seu pressuposto mais elementar – o valor do bem –, não se mostra razoável.

A anulação da perícia e, por conseguinte, da sentença, afigura-se como o caminho mais prudente para garantir o devido processo legal e evitar o risco de uma decisão amparada em premissas fáticas equivocadas.

DO EXPOSTO
, DOU PROVIMENTO para acolher a preliminar de nulidade da prova pericial e, por consequência, anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para a realização de nova prova pericial, por outro expert a ser nomeado, que deverá esclarecer, de forma exauriente e pormenorizada, os pontos controvertidos, notadamente a correta classificação do imóvel conforme o zoneamento municipal vigente, a delimitação precisa das áreas efetivamente afetadas pelo dano e a exclusão, da base de cálculo, de quaisquer porções não indenizáveis.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0000336-30.2009.8.08.0021

APELANTE: COMPANHIA ESPÍRITO SANTENSE DE ÁGUA E SANEAMENTO CESAN

APELADO: MUNE MOYSES BARBOSA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VISTA: DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Técnica de Julgamento

Eminentes pares,

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto pela
COMPANHIA ESPÍRITO SANTENSE DE SANEAMENTO – CESAN
contra a respeitável sentença proferida pelo douto
Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES
(
id. 12129862
), que, nos autos da ação de nunciação de obra nova cumulada com indenizatória ajuizada por
MUNE MOYSÉS BARBOSA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a apelante ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$32.245.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e quarenta e cinco mil reais) e por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

O eminente Desembargador Relator, Arthur José Neiva de Almeida, proferiu voto no sentido de
dar provimento ao recurso
, acolhendo a nulidade da prova pericial, e, por consequência,
anular a sentença
, com determinação de retorno dos autos à origem para a realização de nova perícia técnica, por outro
expert
, com esclarecimento exauriente dos pontos controvertidos.

Em seguida,

houve divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira, no sentido de
rejeitar a nulidade da prova pericial, para que o julgamento prosseguisse quanto às demais matérias devolvidas
.

Na sequência, a eminente Desembargadora Substituta Cláudia Vieira de Oliveira Araújo,
em voto proferido em sede de pedido de vista, alinhou-se integralmente à conclusão do Relator
, ressaltando a presença de inconsistências técnicas relevantes no laudo pericial que embasou a condenação, especialmente no que se refere à classificação econômica do imóvel, à consideração do denominado “
maior e melhor uso
” e à ausência de adequado enfrentamento das restrições ambientais incidentes sobre a área.

Vieram-me os autos conclusos, na forma do artigo 942 do Código de Processo Civil (CPC).

Após detida análise do caderno processual, peço a mais respeitosa vênia à divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira para
acompanhar integralmente o voto do eminente Relator
, Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, bem como as ponderações acrescidas pela eminente Desembargadora Substituta Cláudia Vieira de Oliveira Araújo.

Fundamento minha conclusão na constatação de que o laudo pericial (
id. 12129029
) apresenta lacunas que inviabilizam a aferição segura da extensão do dano e, por conseguinte, da justa indenização.

Consoante já delineado nos votos que me antecederam da lavra do ilustre relator e da Desembargadora Cláudia Vieira de Oliveira Araújo, o laudo produzido,
data vênia
, mostra-se material e formalmente insuficiente, não oferecendo esclarecimento técnico suficiente acerca de aspectos essenciais à correta quantificação do alegado dano, notadamente no que se refere: (
i
) à adequada classificação urbanística e econômica do imóvel, em especial quanto à sua efetiva destinação e utilização; (
ii
) à incidência de Áreas de Preservação Permanente (APP) e demais limitações ambientais legalmente impostas; e (iii) à concreta viabilidade jurídica de implantação de empreendimento na área, independentemente das intervenções atribuídas à conduta da apelante.

No que concerne à aferição da natureza do imóvel, a perícia não se reveste da clareza técnica esperada, especialmente por desconsiderar a destinação do bem desde o ajuizamento da ação, elemento que, à luz da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), é determinante para a correta classificação do imóvel. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. NATUREZA JURÍDICA DO IMÓVEL. WRIT IMPETRADO CONTRA ATO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE MANIFESTA ILEGALIDADE OU TERATOLOGIA. NATUREZA DO IMÓVEL. CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO. [...] 3.
Esse entendimento está em consonância com o do Superior Tribunal de Justiça de que o critério para a aferição da natureza do imóvel, para a sua classificação, se urbano ou rural, para fins de desapropriação, leva em consideração não apenas sua localização geográfica, mas também a destinação do bem.
A propósito: REsp 1.170.055/TO, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 24/6/2010; REsp 1.112.646/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Primeira Seção, DJe 28/8/2009 4. Recurso Ordinário não provido. (RMS n. 60.837/MA, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/9/2019, DJe de 18/10/2019.)

Chama a atenção, ainda, o fato de que os parâmetros utilizados para a apuração dos valores indenizatórios tomam como referenciais áreas com urbanização consolidada que, salvo melhor juízo, não se mostram efetivamente comparáveis por conta de realidades diametralmente opostas, apresentando discrepâncias em intervalos de valores que mais obscurecem do que esclarecem a controvérsia.

Observa-se, ademais, a ausência de distinção técnica clara entre eventual alagamento decorrente de fenômenos naturais e aquele que poderia ser atribuído à intervenção promovida pela CESAN, bem como a não exclusão, da base de cálculo indenizatória, de áreas juridicamente qualificadas como
non aedificandi
, o que compromete a confiabilidade do laudo e, por conseguinte, sua utilização como fundamento exclusivo para a fixação de indenização de elevada monta.

Como bem ponderou a eminente Desembargadora Cláudia Vieira de Oliveira Araújo em seu voto de vista, não se pode admitir a indenização pela suposta perda de potencial econômico de um “
loteamento industrial
” que, à luz do regime jurídico ambiental e urbanístico aplicável, não poderia ser legalmente implantada, sob pena de chancelar verdadeira especulação imobiliária.

Outro aspecto que merece relevo diz respeito à discrepância entre as conclusões alcançadas nas duas perícias realizadas nos autos. A primeira não foi propriamente anulada, mas revelou-se inconclusiva, por não ter sido suficiente para o esclarecimento integral dos pontos controvertidos. A segunda, por sua vez, incorre em inconsistências relevantes, o que, salvo melhor juízo, recomenda, à luz da técnica processual e da prudência jurisdicional, a realização de nova perícia para elucidação dos pontos ainda não resolvidos.

Nesse sentido, colhe-se precedente deste Egrégio Tribunal que recomenda a realização de terceira perícia quando as anteriores falham em considerar parâmetros essenciais, como áreas de preservação e paradigmas de mercado incompatíveis:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – CONSTITUCIONAL, ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO – INCONSISTÊNCIAS DO SEGUNDO LAUDO PERICIAL – DETERMINAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE TERCEIRA PERÍCIA – SENTENÇA ANULADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – UNÂNIME – REMESSA NECESSÁRIA PREJUDICADA. 1 - Doutrina e jurisprudência admitem a possibilidade de realização de terceira perícia quando os fatos não restarem suficientemente esclarecidos pelas perícias anteriores. 2 - Em nome do princípio da justa indenização não se pode indenizar o expropriado por benfeitorias não realizadas por ele, mas decorrentes de ato estatal superveniente à perda da posse (obras de urbanização e infra-estrutura como saneamento, água e energia elétrica), situação inexistente à época da ocupação (c. STJ, REsp 864.422/DF). 3 -
Caso concreto em que as duas perícias realizadas em ação de desapropriação não levaram em consideração o fato do imóvel estar localizado em área de preservação ambiental permanente e consideraram como parâmetros imóveis de áreas não comparáveis, posto que localizadas em áreas nas quais seria possível realizar construções
. 4 - Sentença anulada, com determinação de realização de terceira perícia e observância dos critérios estabelecidos no art. 27 do Decreto-lei n.º 3.365/41. 5 - Recurso conhecido e provido. Unânime. Remessa necessária prejudicada. (TJES. Remessa necessária e apelação cível nº. 0028540-65.2001.8.08.0021. Quarta Câmara Cível. Relator: Des. Arthur José Neiva de Almeida. Pub. acórdão: 06/12/2016).

Destaca-se que a prova pericial dialoga de forma indissociável com a própria existência e extensão do dano indenizável, o qual não pode ser presumido. Prosseguir no julgamento de mérito com base em prova técnica fragilizada não apenas comprometeria a adequada prestação jurisdicional, como poderia gerar embaraços processuais de difícil superação, caso posteriormente se reconhecesse a insuficiência da perícia para a correta apuração do dano.

Muito embora o laudo pericial tenha destacado questões relevantes, como salientado no voto divergente, a insuficiência (material e formal) da prova técnica quanto as matérias acima citadas, essenciais ao deslinde da presente controvérsia, torna necessário sua complementação para obtenção do resultado justo da questão tratada nos autos.

Nessas circunstâncias, a prudência recomenda a reabertura da instrução probatória, com a realização de nova perícia, apta a delimitar, com precisão técnica, a extensão do dano efetivamente indenizável, afastando conjecturas, expectativas hipotéticas de valorização imobiliária e premissas incompatíveis com o regime jurídico ambiental aplicável.

Ante o exposto,
acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso de apelação
, anulando-se a sentença e determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para a realização de nova prova pericial, restando prejudicada a análise dos demais tópicos recursais.

É como voto.

PROCESSO Nº 0000336-30.2009.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: COMPANHIA ESPIRITO SANTENSE DE AGUA E SANEAMENTO CESAN

APELADO: MUNE MOYSES BARBOSA

RELATOR: DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO -
VISTA

DESEMBARGADOR JÚLIO C
É
SAR COSTA DE OLIVEIRA

Eminentes Desembargadores,

Rememorando os fatos, trata-se de recurso de apelação interposto por

COMPANHIA ESPIRITO SANTENSE DE ÁGUA E SANEAMENTO CESAN

contra a r. sentença que julgou procedente em parte a pretensão de
MUNE MOYSES BARBOSA.

Iniciado o julgamento, o eminente
Relator Desembargador Arthur José Neiva de Almeida
proferiu voto para dar provimento ao recurso para acolher a preliminar de nulidade da prova pericial e, por conseguinte, anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para a realização de nova perícia técnica por outro
expert.

O ilustre
Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira
, na sequência, divergiu do relator para rejeitar a preliminar de nulidade da prova pericial, sob o fundamento de que o trabalho técnico apresentado não se revela inconclusivo ou deficiente e atende aos requisitos legais, devendo o julgamento do recurso prosseguir quanto aos demais pontos.

Acompanhando o entendimento do Relator, a culta
Desembargadora Substituta Cláudia Vieira de Oliveira Araújo
proferiu voto para anular a sentença e a prova pericial, consignando a necessidade de nova prova técnica orientada por diretrizes multidisciplinares e análise da legitimidade ativa.

Em decorrência da técnica de julgamento insculpida no art. 942, do CPC, fui designado para complementar o presente julgamento.

Quanto às preliminares de não conhecimento do recurso de apelação (ausência de dialeticidade e preclusão consumativa), de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, da alegação de ilegitimidade ativa parcial, acompanho o entendimento lançado pelo e. Relator.

Todavia, no que se refere à nulidade da prova pericial, pedindo vênia ao eminente relator, entendo por acompanhar a divergência, porque, na mesma linha, compreendo que a prova técnica produzida não padece de vício.

Após a análise detida dos autos, verifico que o laudo pericial e seus respectivos esclarecimentos atendem satisfatoriamente aos requisitos previstos no artigo 473 do CPC, consistindo em uma análise técnica minuciosa que fundamenta com clareza os métodos utilizados e as conclusões alcançadas.

Ao contrário do que sustenta a apelante, a classificação do imóvel como gleba urbanizável inserida em Zona de Uso Industrial e Logístico (ZUIL) baseia-se na aplicação do Plano Diretor Municipal vigente, que define legalmente a vocação daquela região geoeconômica situada entre a Rodovia do Sol e a BR-101.

Ademais, pelo que se extrai, a
expert
fundamentou sua avaliação no princípio do maior e melhor uso, conceito normatizado pela NBR 14.653 da ABNT, que busca identificar a utilização mais lucrativa e eficiente da propriedade diante de suas possibilidades legais e mercadológicas.

Sobre a controvérsia das áreas de preservação permanente (APP), a
expert
esclareceu que, embora tais porções possuam restrições de desmatamento, elas conservam utilidade secundária em projetos de loteamento para o atendimento de taxas de permeabilidade exigidas pela legislação local. Nesse sentido, o laudo demonstrou que a inundação dessas faixas, somada ao assoreamento do rio provocado pela barragem, resultou em danos reais ao remanescente da propriedade e à sua capacidade de aproveitamento eficiente.

Ademais, a
expert
enfrentou os questionamentos acerca das áreas de inundação e do impacto da obra da CESAN, delimitando matematicamente as áreas afetadas. Eventual discordância quanto à profundidade da análise sobre as Áreas de Preservação Permanente (APP) ou sobre o decote de áreas
non aedificandi
não nulifica a prova, mas desafia a sua valoração no momento do julgamento do mérito do recurso.

Cabe mencionar, ainda, que na irresignação da apelante, argumenta-se que a conclusão da prova técnica
“coloca a atuação da perita, que não é formada em Engenharia Agrônoma, sob suspeição”.

Contudo, conforme posicionamento do STJ: "(...) As partes poderão recusar o perito por: a)
impedimento ou suspeição
(CPC, arts. 138, III, § 1º, e 423), deduzidos na conformidade dos arts. 304 a 306 e 312 a 314 do CPC; e b)
deficiência formal de titulação acadêmica, a revelar ser possuidor de currículo profissional insuficiente para opinar sobre a matéria em debate
.
Entretanto, nessas hipóteses, deverão deduzir a impugnação logo após a nomeação realizada pelo juiz, sob pena de preclusão.
(...) O entendimento do acórdão recorrido está em conformidade com
a orientação do Superior Tribunal de Justiça de que, se não houver impugnação da qualificação do perito indicado em momento oportuno, preclui o direito da parte em fazê-la posteriormente.
" (AgInt no AREsp n. 2.257.120/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 19/6/2023.)

No caso dos autos, em fls. 407/412, a PNV Perícia e Consultoria Ltda aceitou o encargo e indicou o profissional para realização da prova, ato do qual a apelante foi intimada, mas nada manifestou (fl. 413;418).

Assim, ciente da qualificação técnica da perita, não apontou nenhuma irregularidade oportunamente, só vindo a fazê-lo depois de juntado o laudo pericial que lhe foi desfavorável, o que não pode ser admitido em razão da preclusão.

Destaca-se, também, que a perita judicial respondeu de modo conclusivo e exaustivo aos quesitos suplementares e à impugnação da CESAN (id. 12129846), indicando os métodos utilizados para a realização dos trabalhos, e, inexistindo vício formal ou técnico que comprometa a higidez da prova, a sua manutenção é medida que se impõe para que o julgamento tenha seu regular prosseguimento.

Portanto, na linha do que compreendeu o e. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, “o substancioso trabalho apresentado não se releva inconclusivo ou deficiente (art. 465, § 5º, do CPC) bem como se faz aparentemente adequado ao que se é exigido e esperado em conformidade com o artigo 473, daquele diploma legal, tendo sido analisados pontos e questões fáticos relacionados à ‘classificação do imóvel conforme o zoneamento municipal’, à ‘delimitação precisa das áreas efetivamente afetadas pelo dano’ e à ‘base de cálculo, de quaisquer porções não indenizáveis ́.”

Ante o exposto,
acompanho o voto divergente do Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira
para rejeitar a preliminar de nulidade da prova pericial e determinar o prosseguimento do julgamento do recurso.

É como voto.

Acompanho o voto do relator.

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000336-30.2009.8.08.0021.

APELANTE: COMPANHIA ESP
Í
RITO SANTENSE DE
Á
GUA E

SANEAMENTO - CESAN.

APELADA: MUNE MOYSES BARBOSA.

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOS
É
NEIVA DE ALMEIDA.

VOTO

DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Eminentes pares.

Conforme salientado pelo ilustre Relator, “
trata-se
de Apelação Cível interposta pela COMPANHIA ESPÍRITO SANTENSE DE SANEAMENTO - CESAN em face da sentença proferida pelo MM Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova c/c Indenizatória ajuizada por MUNE MOYSÉS BARBOSA, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a Apelante ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 32.245.000,00 (trinta e dois milhões duzentos e quarenta e cinco mil reais) e por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação”.

O eminente Relator iniciou sua respeitável proposta de julgamento pela rejeição da
s
preliminar
es
de
“não conhecimento do recurso de apelação (ausência de dialeticidade e preclusão consumativa)”
e “
nulidade da sentença por ausência de fundamentação
”, bem como rejeitou a “alegação de ilegitimidade ativa parcial”.
Q
uanto a essas questões pontuais e
stou acompanhando a substanciosa fundamentação do voto de relatoria.

P
rosseguindo no julgamento das questões
apresentadas pela apelante
, o eminente Desembargador Arthur
acolheu a “preliminar de nulidade da prova pericial”
e
,
neste viés,

conclui
u
seu
substancioso voto
com o seguinte dispositivo:

[...]

DO EXPOSTO
, DOU PROVIMENTO para acolher a preliminar de nulidade da prova pericial e, por consequência, anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para a realização de nova prova pericial, por outro expert a ser nomeado, que deverá esclarecer, de forma exauriente e pormenorizada, os pontos controvertidos, notadamente a correta classificação do imóvel conforme o zoneamento municipal vigente, a delimitação precisa das áreas efetivamente afetadas pelo dano e a exclusão, da base de cálculo, de quaisquer porções não indenizáveis.

[...]

Sobre esse ponto, aliás,
tive a cautela de observar o
minu
cioso trabalho
pericial
apresentado n
os autos, mormente
para
verificar

os pontos e
questões fáticas relacionadas à “classificação do imóvel conforme o zoneamento municipal”,
à
“
d
elimitação precisa das áreas efetivamente afetadas pelo dano”
e
à
“base de cálculo, de quaisquer porções não indenizáveis”.

A propósito, tais
aspectos consistem em
elementos de investigação probatória
que
me parece
m
ter
em
sido cotejado
s
no respeitável laudo de id 121290029,
com apresentação de “Levantamento Planialtimétrico” (
com imagens explicativas das “áreas
de inundação”
-
id 12129030 – fl. 30),
tudo aparentemente
revisitado e explicado nos esclarecimentos de id 12129846,
especialmente
nas seguintes partes do trabalho técnico realizado pela ilustre perita:

* Id
12129846 –
fls. 03-
5
:

[...]

DELIMITAÇÃO DA ÁREA INUNDADA E TOPOGRAFIA

O impacto gerado pelos efeitos de remanso ocasionados pela represa, assunto exaustivamente abordado no Laudo Pericial, acarretou em impedimento do uso de amplas faixas de terra para o que seria a real vocação de melhor aproveitamento eficiente do bem, conforme transcrição abaixo acerca do conteúdo técnico presente no item 6 do Laudo, fls. 8-12:

...

Considerações após a coleta das provas:

* Em referência ao conceito de “maior e melhor uso atual do imóvel”, a propriedade está inserida dentro de perímetro urbano, em uma zona de uso industrial e logístico
do PDM, com implicação direta na aplicação dos termos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (nº 6799/79), que prevê:

‘
Parágrafo único –
Não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para esco
amento das águas;’

...

Notoriamente, o Laudo Pericial se apresenta de maneira tecnicamente coerente, com extensa explanação de toda a informação necessária para a obtenção das conclusões fáticas, alicerçado por amplo trabalho topográfico, realizado com os mais modernos equipamentos e sistemas existentes, o que o torna livre de quaisquer pontos de obscuridades, tendo todas as impugnações levantadas pela Requerida comprovadamente abordadas no corpo do próprio documento.

[...]

* Id 12129029
–
fl.
29
:

[...]

Resposta: Conforme levantamento planialtimétrico executado e apresentado anteriormente, a área atingida pelos alagamentos, efeito remanso e alteração de lençol freático ocasionados pela represa, com danos efetivamente registrados com base no levantamento topográfico é de:

Matrícula n° 5924
– 298.951,00 m2, ou seja, incidência parcial, ocorrendo nas partes mais planas e baixas, remanescendo 483.460,00 m2.

Matrícula n° 1752
– 25.000,00 m2 - ou seja, abrangência total.

Matrícula n° 6619
– 237.730,00 m2, ou seja, abrangência total. Já descontada a área da faixa de servidão de passagem instituída.

4) Qual o acréscimo de área atingida pelo lago após a ampliação da represa?

Resposta: Não tendo sido informado pela CESAN a cota original da represa, a resposta ao quesito fica prejudicada. Porém, cabe informar que, represas do tipo podem ter necessidade de elevações de cota com o passar do tempo, tendo em vista o assoreamento experimentado pela calha do rio nas regiões atingidas pelo efeito remanso. Foi constatado que a calha do rio sofre com diminuição da profundidade por assoreamento a medida que se aproxima da posição da represa. Foi confirmado pelo assistente da requerida que a obra de aumento da cota da represa foi efetivamente realizada.

5) Considerando-se o histórico de precipitações médias pluviométricas da região, qual é a área acrescida de incidência da várzea de alagamento do Rio Jaboti, dentro da propriedade, após a ampliação da represa?

Resposta: No local foi constatado que a instalação da represa, através do efeito remanso, assoreamento da calha do rio e elevação do lençol freático, ocasionaram danos irreversíveis ao perímetro de influência do lago, com presença de solos alagadiços impróprios para a construção e agricultura / pecuária. As áreas atingidas foram levantadas conforme planta topográfica em anexo ao laudo, retornando as seguintes áreas:

Matrícula n° 5924
– 298.951,00 m2, ou seja, incidência parcial, ocorrendo nas partes mais planas e baixas, remanescendo 483.460,00 m2.

Matrícula n° 1752
– 25.000,00 m2 - ou seja, abrangência total.

Matrícula n° 6619
– 237.730,00 m2, ou seja, abrangência total. Já descontada a área da faixa de servidão de passagem instituída.

6) Queira o perito definir o princípio de maior e melhor uso, conforme NBR 14653:1/2019 da ABNT – Avaliação de bens: procedimentos gerais.

Resposta: A norma técnica NBR 14653:1/19 – ABNT – Avaliação de bens: procedimentos gerais define o princípio de maior e melhor uso como: o valor de um bem que comporta diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e mercadológicas.

[...]

* Id 12129029
–
fl.
30
:

9
) Queira o perito informar se a propriedade está inserida dentro do perímetro urbano de Guarapari – ES.

Resposta: Conforme descrito no laudo pericial, o imóvel está situado em Zona de Uso Industrial e Logístico, a 9,00 Km do centro de Guarapari, portanto, dentro do perímetro urbano municipal.

10) Em qual zoneamento está inserido a maior parte da área da propriedade?

Resposta: A maior parte da área da propriedade está inserida em Zona de Uso Industrial e Logístico – ZUIL.

11) Informar quais os índices urbanísticos e quais as atividades podem ser desenvolvidas dentro de uma Zona de Uso Industrial e Logístico, conforme o Plano Diretor Municipal de Guarapari.

Resposta: Conforme tabela de controle urbanístico do Município de Guarapari, é permitido o uso de propriedade inserida em ZUIL para espaços de apoio administrativo, indústria, comércio, serviço tipo 1 e 2 e equipamentos de logística, galpões e depósitos e equipamentos especiais similares. Além disso, são tolerados o uso para residência unifamiliar, multifamiliar, comércio e serviço tipo especial.

[...]

Diante de tais considerações,
com a vênia que merece o ilustre Relator, parece-me que
não se deve acolher a preliminar de nulidade da perícia, porquanto
o substancioso trabalho apresentado
não se releva inconclusivo
ou deficiente (art. 465, § 5º, do CPC)
bem como se f
a
z aparentemente adequado ao que se é exigido
e esperado

em conformidade com
o artigo 473, daquele diploma legal, tendo sido analisados
pontos e questões fátic
o
s relacionad
o
s à “classificação do imóvel conforme o zoneamento municipal”, à “delimitação precisa das áreas efetivamente afetadas pelo dano” e à “base de cálculo, de quaisquer porções não indenizáveis”.

Logo,
o julgamento do recurso deve
prosseguir
, porquanto
não me parece ser o caso de reconhecer a nulidade da prova pericial
.

Posto isso, pedindo vênia ao eminente relator Desembargador Arthur Jos
é
Neiva
d
e Almeida pela divergência,
e
considerando
o
disposto no
artigo 939, do C
ódigo de Processo Civil
,

rejeito a “preliminar de nulidade da prova pericial”
.

É como voto.