Tribunal: TJES
Processo: 0018166-49.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Multa Cominatória / Astreintes
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0018166-49.2018.8.08.0035

APELANTE:
JOSE ADRIANO RIBEIRO

APELADO:
ORION ENGENHARIA LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. FELIPE LEITAO GOMES

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM ASSEMBLEIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. COBRANÇA INDIVIDUAL. POSSIBILIDADE. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança de multa por descumprimento contratual ajuizada por adquirente de unidade imobiliária, julgou improcedente o pedido sob o fundamento de cumprimento do acordo coletivo firmado em assembleia, no qual se prorrogou o prazo de entrega da obra e se estipulou cláusula penal por atraso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão cinge-se a estabelecer se o inadimplemento parcial da multa por atraso autoriza a cobrança individual do saldo remanescente, mesmo diante da existência de ação coletiva proposta pelo condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A deliberação assemblear, nos termos da Lei nº 4.591/64, vincula os condôminos quanto aos parâmetros da obrigação, incluindo prorrogação de prazo e estipulação de cláusula penal.

A força obrigatória do acordo coletivo não impede a cobrança individual do crédito quando há inadimplemento da obrigação pela construtora.

A existência de ação coletiva com o mesmo objeto não induz litispendência em relação à ação individual, conforme entendimento consolidado do STJ.

A autonomia da ação individual exige cautelas para evitar duplicidade de pagamento, mas não afasta o direito do condômino de pleitear seu crédito.

O atraso residual na entrega da obra é incontroverso, assim como o pagamento parcial da multa, sem atualização monetária, evidenciando saldo devedor.

O inadimplemento parcial da cláusula penal autoriza a procedência da cobrança individual para satisfação do crédito remanescente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A deliberação assemblear vincula os condôminos quanto à fixação de cláusula penal, mas não impede a cobrança individual em caso de inadimplemento. 2. A existência de ação coletiva não induz litispendência nem impede o ajuizamento de ação individual com o mesmo objeto. 3. O pagamento parcial de cláusula penal por atraso na entrega de imóvel autoriza a cobrança do saldo remanescente pelo adquirente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 49; CPC, art. 55; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; CDC, art. 104.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 2016972/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 02.10.2023, DJe 04.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.494.721/RJ, Rel. Min. Manoel Erhardt, DJe 25.05.2022; STJ, AgInt no REsp 1.926.280/RN, Rel. Min. Gurgel de Faria, DJe 16.02.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018166-49.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE ADRIANO RIBEIRO

APELADO: ORION ENGENHARIA LTDA

RELATOR: DES.
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0018166-49.2018.8.08.0035

APELANTE:
JOSE ADRIANO RIBEIRO

APELADO:
ORION ENGENHARIA LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. FELIPE LEITAO GOMES

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM ASSEMBLEIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. COBRANÇA INDIVIDUAL. POSSIBILIDADE. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança de multa por descumprimento contratual ajuizada por adquirente de unidade imobiliária, julgou improcedente o pedido sob o fundamento de cumprimento do acordo coletivo firmado em assembleia, no qual se prorrogou o prazo de entrega da obra e se estipulou cláusula penal por atraso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão cinge-se a estabelecer se o inadimplemento parcial da multa por atraso autoriza a cobrança individual do saldo remanescente, mesmo diante da existência de ação coletiva proposta pelo condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A deliberação assemblear, nos termos da Lei nº 4.591/64, vincula os condôminos quanto aos parâmetros da obrigação, incluindo prorrogação de prazo e estipulação de cláusula penal.

A força obrigatória do acordo coletivo não impede a cobrança individual do crédito quando há inadimplemento da obrigação pela construtora.

A existência de ação coletiva com o mesmo objeto não induz litispendência em relação à ação individual, conforme entendimento consolidado do STJ.

A autonomia da ação individual exige cautelas para evitar duplicidade de pagamento, mas não afasta o direito do condômino de pleitear seu crédito.

O atraso residual na entrega da obra é incontroverso, assim como o pagamento parcial da multa, sem atualização monetária, evidenciando saldo devedor.

O inadimplemento parcial da cláusula penal autoriza a procedência da cobrança individual para satisfação do crédito remanescente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A deliberação assemblear vincula os condôminos quanto à fixação de cláusula penal, mas não impede a cobrança individual em caso de inadimplemento. 2. A existência de ação coletiva não induz litispendência nem impede o ajuizamento de ação individual com o mesmo objeto. 3. O pagamento parcial de cláusula penal por atraso na entrega de imóvel autoriza a cobrança do saldo remanescente pelo adquirente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 49; CPC, art. 55; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; CDC, art. 104.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 2016972/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 02.10.2023, DJe 04.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.494.721/RJ, Rel. Min. Manoel Erhardt, DJe 25.05.2022; STJ, AgInt no REsp 1.926.280/RN, Rel. Min. Gurgel de Faria, DJe 16.02.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0018166-49.2018.8.08.0035

APELANTE:
JOSE ADRIANO RIBEIRO

APELADO:
ORION ENGENHARIA LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. FELIPE LEITAO GOMES

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

V O T O

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se à pretensão do Apelante de receber, em via individual, o saldo residual de multa por atraso na entrega de unidade imobiliária (Apto. 201 do Edifício Residencial Golden Star), não obstante a existência de deliberação coletiva sobre o tema e o ajuizamento de execução pelo próprio Condomínio.

Segundo se depreende do arcabouço probatório, as partes celebraram contrato de construção sob o regime de administração a preço de custo. Diante do descumprimento do prazo original de entrega, o condomínio, reunido em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) no dia 09/04/2015, repactuou o cronograma e fixou o mês de março de 2016 (com 30 dias de tolerância) como novo limite para a entrega (Fls. 11/14).

Na mesma assentada, restou convencionada uma cláusula penal prevendo que, em caso de extrapolação desse novo marco, a construtora pagaria aos condôminos adimplentes uma indenização mensal de 0,25% sobre o custo de construção da unidade, até a efetiva expedição do "Habite-se" pela municipalidade.

É incontroverso nos autos que a expedição do referido "Habite-se" materializou-se apenas em 26/08/2016 (Fls. 18), configurando um atraso residual de aproximadamente cinco meses em relação à prorrogação firmada na AGE. Também resta comprovado que a construtora chegou a iniciar a amortização dessa multa, realizando dois depósitos de R$ 609,38 na conta do Apelante (Fls. 25/33).

Ao apreciar a lide, o d. Juízo entendeu pela improcedência dos pedidos, fundamentando sua decisão na premissa de que a construtora teria honrado os termos do pacto celebrado coletivamente, o que afastaria o dever de indenizar.

Assim, o Apelante postula a reforma da sentença ao argumento de que o atraso residual e o pagamento apenas parcial da multa consubstanciam quebra do acordo, autorizando a cobrança individual do saldo remanescente (com a devida correção).

A construtora defendeu a suspensão dos repasses sob a premissa de que a Ação de Execução de Título Extrajudicial n.º 0029408-73.2016.8.08.0035, ajuizada pelo Condomínio, já abrangeria a cobrança global do encargo, havendo manifesta conexão entre os feitos. A r. sentença de piso perfilhou essa lógica, concluindo que a construtora agiu amparada pelas decisões soberanas do condomínio, julgando o pleito individual improcedente.

Quanto ao tema, o modelo construtivo sub judice consagra a soberania das deliberações assembleares, vinculando a totalidade dos adquirentes às decisões tomadas pela maioria simples, conforme preceitua a Lei nº 4.591/64:

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

A exegese do referido dispositivo evidencia que a deliberação coletiva, como o acordo entabulado na AGE de 09/04/2015, vincula os condôminos estritamente quanto à origem e aos parâmetros da obrigação, a exemplo da dilação do prazo e da fixação da cláusula penal de 0,25% ao mês. Contudo, a força obrigatória desse pacto não obsta a cobrança individual do saldo, especialmente diante do incontroverso inadimplemento da construtora em quitar a penalidade coletivamente acordada, o que legitima, no caso concreto, a atuação individual do condômino para satisfação do crédito remanescente.

Nesse diapasão, constata-se a existência da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0029408-73.2016.8.08.0035, ajuizada pelo Condomínio do Edifício Residencial Golden Star contra a apelada. A demanda coletiva possui a exata mesma causa de pedir da presente ação individual: a cobrança da totalidade da multa de 0,25% ao mês pelo atraso residual compreendido entre o prazo da AGE e a expedição do Habite-se, beneficiando todos os condôminos adimplentes.

Com efeito, o d. Juízo de primeiro grau reconheceu formalmente a figura da conexão durante a tramitação do feito, determinando a reunião dos processos para julgamento conjunto (fl. 125, volume 2), nos exatos termos do Código de Processo Civil:

Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.

§ 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.

Sob a premissa dessa conexão processual, o juízo
a quo
afastou corretamente a alegação de litispendência, visto que as demandas possuem partes e naturezas distintas. A jurisprudência brasileira, notadamente a do Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que a existência de ação coletiva não induz litispendência para a ação individual, assegurando ao titular a autonomia para processar a construtora de forma independente. Todavia, essa autonomia atrai regras específicas para evitar o duplo pagamento ou a prolação de decisões conflitantes.

A propósito, o aludido Tribunal Superior possui entendimento pacificado sobre o tema, conforme ementa que trago à colação:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDIVIDUAL E AÇÃO COLETIVA. LITISPENDÊNCIA. POSSIBILIDADE . INOBSERVÂNCIA DE DETERMINAÇÕES LEGAIS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS . PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. EQUIDADE. DESCABIMENTO. 1 . A questão de fundo tratada nos autos se refere a impugnação ao cumprimento de sentença de título executivo originário de ação civil pública ajuizada pelo IDEC para recebimento dos expurgos inflacionários decorrentes do Plano Verão. 2. Embora a jurisprudência do STJ seja firme no sentido de inexistir litispendência entre ação individual e ação coletiva, não é possível ao autor da ação individual promover a execução individual do título coletivo se não providenciou a suspensão, a tempo e modo, do curso da ação individual, nos exatos termos do art. 104 do Código de Defesa do Consumidor . 3. "A existência de ação coletiva não impede o ajuizamento de ação individual, por aquela não induzir litispendência. Entretanto, ajuizada ação individual com o mesmo pedido da ação coletiva, o autor da demanda individual não será beneficiado pelos efeitos da coisa julgada da lide coletiva, se não for requerida a sua suspensão, conforme previsto no art. 104 do CDC" (AgInt no AREsp n . 1.494.721/RJ, relator Ministro Manoel Erhardt (Desembargador Convocado do TRF5), Primeira Turma, DJe de 25/5/2022). 4 . Outrossim, uma vez já sentenciada a ação individual, incabível a pretensão de obter os benefícios do título coletivo: "Prestada a jurisdição em uma ou ambas as demandas, não é mais possível ao interessado buscar que o provimento judicial de uma prevaleça sobre o da outra, porquanto isso representaria clara afronta ao princípio do juízo natural" (AgInt no REsp n. 1.926.280/RN, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16/2/2023) . 5. Revela-se inviável alterar a conclusão do Tribunal de origem a respeito da identidade do objeto da ação coletiva que se pretende executar e o da ação individual ajuizada pelo recorrente. Entendimento diverso implicaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, circunstância que redundaria na formação de novo juízo acerca dos fatos e provas, e não de valoração dos critérios jurídicos concernentes à utilização da prova e à formação da convicção, o que impede o seguimento do recurso especial. Incidência da Súmula n . 7/STJ. 6. Na sessão de julgamento do dia 13/2/2019, a Segunda Seção do STJ, nos autos do REsp 1.746 .072/PR, firmou entendimento de que a regra geral e obrigatória é a de que os honorários sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% a 20% do valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-los, sobre o valor atualizado da causa. Entendimento reforçado pelo julgamento do Tema n. 1.076/STJ .Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2016972 SP 2022/0236659-9, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023)

No caso concreto, o autor optou legitimamente pelo trâmite autônomo da lide individual. Desse modo, o d. Juízo de origem agiu com acerto ao afastar a litispendência e garantir a continuidade processual da demanda.

Contudo, em que pese a conclusão alcançada pelo juízo
a quo
de que os termos do acordo teriam sido cumpridos, nota-se que realmente há parte do acordo sem pagamento. O atraso residual de cinco meses na entrega da obra é incontroverso. A apelada chegou a reconhecer parte da dívida em correspondência eletrônica e efetuou o depósito de apenas duas parcelas, de forma incompleta e sem as devidas atualizações monetárias, deixando evidente o saldo devedor em aberto.

Portanto, optando o autor pelo exercício autônomo de sua pretensão individual e comprovado o descumprimento do pacto no que tange ao pagamento integral da sanção moratória, a procedência do pedido autoral é medida necessária para reaver os valores remanescentes.

Pelo exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento para reformar a r. sentença e julgar procedente a Ação de Cobrança, condenando a
ORION ENGENHARIA LTDA
ao pagamento do saldo residual da multa compensatória de 0,25% ao mês, incidente pelo atraso até a expedição do Habite-se, quantia que deverá ser devidamente corrigida e acrescida de juros moratórios legais, abatendo-se os valores já depositados.

Por conseguinte, inverto o ônus da sucumbência e condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Em conformidade com o artigo 85, parágrafos 2º e 11, do Código de Processo Civil, fixo a verba honorária em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)