Tribunal: TJES
Processo: 0025147-89.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2026-06-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0025147-89.2017.8.08.0048
APELANTE: ALEXSANDRA DAMACENO NEVES
APELADOS: ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO CIVIL. COBRANÇA DE ENCARGOS CONTRATUAIS EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO ANTECIPADA. INCIDÊNCIA DE INCC, IGP-M E JUROS SOBRE SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE COBRANÇA ABUSIVA. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de reparação civil ajuizada em face de incorporadoras imobiliárias, na qual a autora postulou a restituição de valores alegadamente pagos a maior após a quitação antecipada de contrato de compra e venda de imóvel. A recorrente sustenta que quitou integralmente o imóvel em outubro de 2014, mas permaneceu submetida à cobrança de encargos financeiros até fevereiro de 2016, o que teria gerado pagamento excedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em negativa de prestação jurisdicional por deixar de apreciar a alegação de inexistência de saldo devedor após a quitação antecipada do contrato; e (ii) estabelecer se as cobranças de correção monetária e juros realizadas pelas apeladas após os pagamentos efetuados configuram cobrança abusiva ou indevida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prestação jurisdicional considera-se adequada quando o julgador aprecia fundamentadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, inexistindo obrigação de acolher integralmente a tese defendida pela parte ou rebater individualmente todos os argumentos deduzidos em juízo. A sentença apreciou a alegação de cobrança indevida após a quitação contratual e concluiu pela legalidade dos encargos previstos no contrato.

A tese de inexistência de saldo devedor remanescente exige demonstração técnica objetiva e conclusiva acerca da ausência de valores sujeitos à incidência de correção monetária e juros contratuais. A apelante não apresentou prova técnica robusta apta a evidenciar erro nos cálculos ou cobrança desvinculada do saldo contratual efetivamente existente.

O contrato firmado entre as partes previa expressamente a incidência de INCC, IGP-M e juros sobre o saldo devedor até determinados marcos contratuais, inexistindo demonstração de abusividade das cláusulas pactuadas ou de aplicação irregular dos índices de atualização monetária.

A jurisprudência dos tribunais pátrios reconhece a validade da incidência de correção monetária e juros em contratos de compra e venda de imóvel, bem como afasta a caracterização de quitação automática do saldo devedor pelo simples pagamento nominal das parcelas sem atualização monetária contratualmente prevista.

A utilização do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça como reforço argumentativo não configura nulidade da fundamentação, pois o precedente guarda pertinência temática com a validade da incidência de índices de atualização monetária em contratos imobiliários.

O inconformismo da recorrente com a conclusão adotada pelo juízo de origem não caracteriza omissão ou deficiência de fundamentação, especialmente diante da inexistência de comprovação concreta de cobrança abusiva ou pagamento indevido após a efetiva quitação do saldo contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A alegação de quitação antecipada de contrato de compra e venda de imóvel não afasta, por si só, a incidência de encargos contratuais previstos sobre saldo devedor remanescente.

A restituição de valores por cobrança indevida exige demonstração técnica concreta da inexistência de saldo devedor apto a justificar a incidência de juros e correção monetária.

A aplicação de INCC, IGP-M e juros contratualmente pactuados em contratos imobiliários possui validade quando inexistente prova de abusividade ou erro de cálculo.

Não há negativa de prestação jurisdicional quando a sentença aprecia fundamentadamente as questões essenciais da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 370; CC, art. 335, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1090621-85.2021.8.26.0100, Rel. Coelho Mendes, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 13.03.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025147-89.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALEXSANDRA DAMACENO NEVES

APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0025147-89.2017.8.08.0048
APELANTE: ALEXSANDRA DAMACENO NEVES
APELADOS: ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO CIVIL. COBRANÇA DE ENCARGOS CONTRATUAIS EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO ANTECIPADA. INCIDÊNCIA DE INCC, IGP-M E JUROS SOBRE SALDO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE COBRANÇA ABUSIVA. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de reparação civil ajuizada em face de incorporadoras imobiliárias, na qual a autora postulou a restituição de valores alegadamente pagos a maior após a quitação antecipada de contrato de compra e venda de imóvel. A recorrente sustenta que quitou integralmente o imóvel em outubro de 2014, mas permaneceu submetida à cobrança de encargos financeiros até fevereiro de 2016, o que teria gerado pagamento excedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em negativa de prestação jurisdicional por deixar de apreciar a alegação de inexistência de saldo devedor após a quitação antecipada do contrato; e (ii) estabelecer se as cobranças de correção monetária e juros realizadas pelas apeladas após os pagamentos efetuados configuram cobrança abusiva ou indevida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prestação jurisdicional considera-se adequada quando o julgador aprecia fundamentadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, inexistindo obrigação de acolher integralmente a tese defendida pela parte ou rebater individualmente todos os argumentos deduzidos em juízo. A sentença apreciou a alegação de cobrança indevida após a quitação contratual e concluiu pela legalidade dos encargos previstos no contrato.

A tese de inexistência de saldo devedor remanescente exige demonstração técnica objetiva e conclusiva acerca da ausência de valores sujeitos à incidência de correção monetária e juros contratuais. A apelante não apresentou prova técnica robusta apta a evidenciar erro nos cálculos ou cobrança desvinculada do saldo contratual efetivamente existente.

O contrato firmado entre as partes previa expressamente a incidência de INCC, IGP-M e juros sobre o saldo devedor até determinados marcos contratuais, inexistindo demonstração de abusividade das cláusulas pactuadas ou de aplicação irregular dos índices de atualização monetária.

A jurisprudência dos tribunais pátrios reconhece a validade da incidência de correção monetária e juros em contratos de compra e venda de imóvel, bem como afasta a caracterização de quitação automática do saldo devedor pelo simples pagamento nominal das parcelas sem atualização monetária contratualmente prevista.

A utilização do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça como reforço argumentativo não configura nulidade da fundamentação, pois o precedente guarda pertinência temática com a validade da incidência de índices de atualização monetária em contratos imobiliários.

O inconformismo da recorrente com a conclusão adotada pelo juízo de origem não caracteriza omissão ou deficiência de fundamentação, especialmente diante da inexistência de comprovação concreta de cobrança abusiva ou pagamento indevido após a efetiva quitação do saldo contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A alegação de quitação antecipada de contrato de compra e venda de imóvel não afasta, por si só, a incidência de encargos contratuais previstos sobre saldo devedor remanescente.

A restituição de valores por cobrança indevida exige demonstração técnica concreta da inexistência de saldo devedor apto a justificar a incidência de juros e correção monetária.

A aplicação de INCC, IGP-M e juros contratualmente pactuados em contratos imobiliários possui validade quando inexistente prova de abusividade ou erro de cálculo.

Não há negativa de prestação jurisdicional quando a sentença aprecia fundamentadamente as questões essenciais da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 370; CC, art. 335, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível nº 1090621-85.2021.8.26.0100, Rel. Coelho Mendes, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 13.03.2026.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0025147-89.2017.8.08.0048
APELANTE: ALEXSANDRA DAMACENO NEVES
APELADOS: ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado,
ALEXSANDRA DAMACENO NEVES
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Serra/ES, nos autos da ação de reparação civil ajuizada em face de
ROSSI RESIDENCIAL S/A e GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que a sentença deixou de apreciar adequadamente a causa de pedir deduzida na inicial, porquanto teria se limitado a reconhecer a legalidade abstrata da incidência de juros e correção monetária previstos contratualmente, sem enfrentar a alegação central de que, após a quitação antecipada do contrato, inexistiria saldo devedor apto a justificar a continuidade das cobranças mensais.

Afirma que quitou integralmente o imóvel em outubro de 2014, mediante pagamentos expressivos, mas continuou submetida à cobrança de encargos financeiros até fevereiro de 2016, o que teria gerado pagamento excedente de R$ 31.503,38.

Requer, ao final, a reforma da sentença, com restituição dos valores alegadamente pagos a maior.

Muito bem.

Analisando detidamente os autos, concluo que não merece reparo a r. sentença recorrida.

Observa-se que a sentença reconheceu expressamente que a insurgência autoral estava fundada na alegação de cobrança excessiva decorrente da aplicação dos encargos previstos no contrato, analisando a validade da incidência do INCC e do IGPM sobre o saldo devedor, bem como a inexistência de elementos aptos a demonstrar ilegalidade ou onerosidade excessiva.

Além disso, o juízo de origem consignou, de forma clara, que a autora não comprovou erro na aplicação dos índices contratuais nem demonstrou irregularidade concreta nos valores exigidos pelas requeridas, destacando que o laudo particular apresentado não possuía força probatória suficiente para afastar a presunção de legitimidade da cobrança.

Com efeito, embora a apelante insista em afirmar que a causa de pedir estaria restrita à continuidade da cobrança após a suposta quitação antecipada, nota-se que a própria tese deduzida pressupõe a demonstração inequívoca de inexistência de saldo devedor remanescente apto a justificar a incidência dos encargos previstos contratualmente.

Todavia, inexiste nos autos prova técnica robusta capaz de evidenciar, de forma objetiva e conclusiva, que os valores exigidos pelas apeladas decorreram de cobrança desvinculada do saldo contratual efetivamente existente à época.

Por outro lado, o contrato firmado entre as partes previa expressamente a incidência de correção monetária e juros sobre o saldo devedor até determinados marcos contratuais, tendo o juízo singular corretamente consignado que a adoção dos índices pactuados encontra respaldo na jurisprudência consolidada dos tribunais pátrios.

Nesse sentido, a jurisprudência ratifica a validade da aplicação dos encargos contratuais de correção monetária e juros em contratos de compra e venda de imóvel, reconhecendo que o pagamento de valores nominais, sem a devida atualização pactuada, não implica em quitação automática do saldo devedor.

A propósito, colaciono o seguinte julgado:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Sentença de improcedência . Insurgência dos autores. Não acolhimento. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA . Inocorrência. Prova pericial contábil produzida sob o crivo do contraditório e suficiente para o deslinde da controvérsia. Desnecessidade de novas diligências ou esclarecimentos. Inteligência do artigo 370 do CPC . Preliminar afastada. MÉRITO. Pretensão de quitação antecipada do saldo devedor mediante depósito judicial. Inadmissibilidade . Prova pericial que constatou a insuficiência manifesta do valor ofertado, o qual não cobria sequer 25% da dívida real. Validade das cláusulas contratuais que preveem correção pelo IGPM e juros de 1% ao mês. Ausência de abusividade ou anatocismo. Observância ao princípio pacta sunt servanda . Recusa do credor considerada justa. Incidência do art. 335, I, do CC. Sentença de improcedência mantida . RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10906218520218260100 São Paulo, Relator.: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 13/03/2026, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2026).

No caso em exame, tal qual o entendimento acima exposto, a apelante não logrou êxito em demonstrar a abusividade das taxas ou o erro nos cálculos das apeladas, limitando-se a afirmar uma quitação antecipada que ignora os mecanismos de reajuste (INCC/IGP-M e juros) previstos no instrumento contratual (v.01 - parte 01 - dos autos físicos do processo de origem).

Ademais, não se verifica qualquer negativa de prestação jurisdicional.

A prestação jurisdicional considera-se adequada quando o julgador aprecia fundamentadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não estando obrigado a acolher a tese jurídica defendida pela parte nem a rebater individualmente todos os argumentos expendidos, desde que apresente motivação suficiente à formação do convencimento.

Nesse sentido, o fato de a sentença ter concluído pela legalidade das cobranças e pela ausência de comprovação de irregularidade não configura omissão, mas mero inconformismo da recorrente com o resultado do julgamento.

Também não prospera a alegação de inadequação da fundamentação em razão da referência ao Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto o precedente foi utilizado apenas como reforço argumentativo acerca da validade da aplicação dos índices de atualização contratualmente previstos em contratos imobiliários, não havendo qualquer nulidade na utilização de entendimento jurisprudencial pertinente à matéria debatida.

Dessa forma, ausente demonstração concreta de cobrança abusiva ou de pagamento indevido após a efetiva quitação do saldo contratual, impõe-se a manutenção integral da sentença de improcedência.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.