Tribunal: TJES
Processo: 5003532-63.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Associação
Data de julgamento: 2026-04-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COLETIVA CONVERTIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. TEMAS 492 E 694/STF E 882/STJ. INEXIGIBILIDADE. EFEITOS EX NUNC. LIMITAÇÃO SUBJETIVA DA DECISÃO COLETIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela Associação do Residencial Vale do Luar contra sentença da 2ª Vara Cível de Guarapari que, em ação coletiva ajuizada pela Associação dos Proprietários de Imóveis no Condomínio Vale do Luar e convertida em ação civil pública, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ilegalidade da cobrança de taxas associativas de proprietários não associados, nas hipóteses delimitadas pelo Tema 492/STF, bem como condenar a requerida à devolução das exigências não prescritas. A apelante sustenta, em síntese, legitimidade administrativa, existência de obrigação prevista quando da aquisição dos imóveis, anuência tácita decorrente de pagamentos pretéritos, incidência dos institutos do venire contra factum proprium e da supressio, vedação ao enriquecimento sem causa e necessidade de modulação dos efeitos da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a associação pode exigir taxas de manutenção de proprietários não associados, à luz da liberdade de associação e dos Temas 492 e 694/STF e 882/STJ; (ii) estabelecer se o pagamento prolongado das exações configura anuência tácita apta a afastar a inexigibilidade ou a ensejar restituição; (iii) determinar o alcance temporal e subjetivo da declaração de inexigibilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A liberdade de associação, prevista no art. 5º, XX, da CF/1988, impede a imposição de obrigações associativas a quem não manifestou adesão expressa, não se confundindo legitimidade administrativa com poder de exigir contribuição de não associados.

4. O Tema 492/STF fixa que é inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal anterior, admitindo-se a cotização apenas nas hipóteses de adesão ao ato constitutivo ou de averbação deste no registro de imóveis, conforme delineado na tese.

5. A mera ciência da existência de infraestrutura, a previsão em contrato-padrão ou a fruição de serviços não suprem a ausência de adesão formal ou de publicidade registral do ato constitutivo da obrigação.

6. O Tema 882/STJ estabelece que taxas criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou aqueles que não anuíram, de modo que o pagamento voluntário não configura anuência tácita nem gera vínculo obrigacional perpétuo.

7. O exercício do direito fundamental de não se associar pode ocorrer a qualquer tempo, não incidindo os institutos do venire contra factum proprium ou da supressio para convalidar cobrança reputada inconstitucional na ausência de lei ou adesão expressa.

8. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 695.911/SP (Tema 694), definiu que os princípios da legalidade e da liberdade de associação prevalecem sobre a vedação ao enriquecimento sem causa, afastando a imposição compulsória de mensalidade a proprietário não associado.

9. A declaração de inexigibilidade deve produzir efeitos ex nunc, pois os valores pagos voluntariamente em contexto de fruição efetiva dos serviços não comportam repetição, sob pena de enriquecimento sem causa dos proprietários.

10. Em demanda coletiva ajuizada por associação, a eficácia subjetiva da decisão limita-se aos proprietários comprovadamente integrantes de seus quadros e que não tenham aderido à associação requerida, devendo tal verificação ocorrer em fase de cumprimento de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A associação de moradores não pode exigir taxa de manutenção de proprietário não associado sem adesão expressa ou observância dos requisitos de publicidade registral previstos no Tema 492/STF.

2. O pagamento voluntário de taxas por proprietário não associado não configura anuência tácita nem afasta a proteção conferida pela liberdade de associação.

3. A declaração de inexigibilidade das taxas associativas produz efeitos ex nunc, sendo indevida a restituição de valores pagos voluntariamente antes da citação ou de comprovada oposição, e seus efeitos subjetivos limitam-se aos integrantes da associação autora que não possuam vínculo com a entidade requerida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003532-63.2022.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ASSOCIACAO DO RESIDENCIAL VALE DO LUAR
APELADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE IMOVEIS NO CONDOMINIO VALE DO LUAR - GUARAPARI/ES
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COLETIVA CONVERTIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. TEMAS 492 E 694/STF E 882/STJ. INEXIGIBILIDADE. EFEITOS EX NUNC. LIMITAÇÃO SUBJETIVA DA DECISÃO COLETIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela Associação do Residencial Vale do Luar contra sentença da 2ª Vara Cível de Guarapari que, em ação coletiva ajuizada pela Associação dos Proprietários de Imóveis no Condomínio Vale do Luar e convertida em ação civil pública, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ilegalidade da cobrança de taxas associativas de proprietários não associados, nas hipóteses delimitadas pelo Tema 492/STF, bem como condenar a requerida à devolução das exigências não prescritas. A apelante sustenta, em síntese, legitimidade administrativa, existência de obrigação prevista quando da aquisição dos imóveis, anuência tácita decorrente de pagamentos pretéritos, incidência dos institutos do venire contra factum proprium e da supressio, vedação ao enriquecimento sem causa e necessidade de modulação dos efeitos da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a associação pode exigir taxas de manutenção de proprietários não associados, à luz da liberdade de associação e dos Temas 492 e 694/STF e 882/STJ; (ii) estabelecer se o pagamento prolongado das exações configura anuência tácita apta a afastar a inexigibilidade ou a ensejar restituição; (iii) determinar o alcance temporal e subjetivo da declaração de inexigibilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A liberdade de associação, prevista no art. 5º, XX, da CF/1988, impede a imposição de obrigações associativas a quem não manifestou adesão expressa, não se confundindo legitimidade administrativa com poder de exigir contribuição de não associados.

4. O Tema 492/STF fixa que é inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal anterior, admitindo-se a cotização apenas nas hipóteses de adesão ao ato constitutivo ou de averbação deste no registro de imóveis, conforme delineado na tese.

5. A mera ciência da existência de infraestrutura, a previsão em contrato-padrão ou a fruição de serviços não suprem a ausência de adesão formal ou de publicidade registral do ato constitutivo da obrigação.

6. O Tema 882/STJ estabelece que taxas criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou aqueles que não anuíram, de modo que o pagamento voluntário não configura anuência tácita nem gera vínculo obrigacional perpétuo.

7. O exercício do direito fundamental de não se associar pode ocorrer a qualquer tempo, não incidindo os institutos do venire contra factum proprium ou da supressio para convalidar cobrança reputada inconstitucional na ausência de lei ou adesão expressa.

8. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 695.911/SP (Tema 694), definiu que os princípios da legalidade e da liberdade de associação prevalecem sobre a vedação ao enriquecimento sem causa, afastando a imposição compulsória de mensalidade a proprietário não associado.

9. A declaração de inexigibilidade deve produzir efeitos ex nunc, pois os valores pagos voluntariamente em contexto de fruição efetiva dos serviços não comportam repetição, sob pena de enriquecimento sem causa dos proprietários.

10. Em demanda coletiva ajuizada por associação, a eficácia subjetiva da decisão limita-se aos proprietários comprovadamente integrantes de seus quadros e que não tenham aderido à associação requerida, devendo tal verificação ocorrer em fase de cumprimento de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A associação de moradores não pode exigir taxa de manutenção de proprietário não associado sem adesão expressa ou observância dos requisitos de publicidade registral previstos no Tema 492/STF.

2. O pagamento voluntário de taxas por proprietário não associado não configura anuência tácita nem afasta a proteção conferida pela liberdade de associação.

3. A declaração de inexigibilidade das taxas associativas produz efeitos ex nunc, sendo indevida a restituição de valores pagos voluntariamente antes da citação ou de comprovada oposição, e seus efeitos subjetivos limitam-se aos integrantes da associação autora que não possuam vínculo com a entidade requerida.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Trata-se de
apelaç
ão
cíve
l
interposta pela
Associação do Residencial Vale do Luar
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari/ES (Id 17751643), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 17751649), que, na presente “
ação coletiva
” ajuizada pela
Associação dos Proprietários de Imóveis do Condomínio Vale do Luar
, julgou procedentes, em parte, os pedidos a fim de:
(i)
declarar a ilegalidade das obrigações questionadas, dirigidas contra proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, nos casos em que eles que não aderiram à associação antes da Lei nº 13.465/17 ou de legislação municipal que seja anterior a última ou, se vertidas depois dessas legislações, nos casos em que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, em sendo novos adquirentes de imóveis ou direitos sobre imóveis, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis; e
(ii)
condenar a associação requerida ao pagamento das exigências não prescritas, contrárias ao dispositivo, com a incidência de correção monetária a partir do efetivo prejuízo e de juros de mora desde a citação.

Em suas razões recursais (Id 17751650), sustenta a apelante, em síntese:
(i)
no pretérito processo nº 0009976-73.2013.8.08.0035, a associação apelada reconheceu que o Residencial Vale do Luar é administrado pela requerida (ora apelante), assim como se deu no Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com a 2ª Promotoria de Justiça Cível de Guarapari;
(ii)
quando os associados da apelada adquiriram seus imóveis dentro do Condomínio Vale do Luar, constava expressamente a obrigatoriedade ao pagamento das taxas para manutenção das áreas comuns;
(iii)
a apelada tinha ciência de que se tratava de um residencial fechado e o que despertou seu interesse em possuir um ou mais lotes foi a infraestrutura existente no local, com portaria de controle de acesso, piscina, campo, churrasqueiras, salão de jogos etc.;
(iv)
os associados da associação apelada usufruíram de todos os serviços e benefícios proporcionados, tais como segurança, portaria, manutenção de áreas comuns, limpeza e conservação, os quais são custeados justamente pelas taxas de manutenção pagas pelos proprietários, razão pela qual descabe, após anos de fruição dos serviços, a devolução dos valores pagos;
(v)
ao realizarem os pagamentos das taxas associativas por um longo período, de forma consciente e sem ressalva, os associados da associação apelada manifestaram inequivocamente sua anuência tácita com a cobrança e com os serviços prestados;
(vi)
a tentativa de, subitamente, negar a relação jurídica que seus próprios atos confirmaram, constitui comportamento vedado pelo princípio do
venire contra factum proprium
;
(vii)
a jurisprudência dos tribunais é pacífica ao reconhecer que o pagamento voluntário por período considerável configura aceitação tácita e afasta o direito à restituição;
(viii)
a conduta dos associados da apelada representa a figura da
supressio
, onde o não exercício de um direito (o de se opor à cobrança) por tempo prolongado gera sua supressão, em respeito à boa-fé e à confiança da outra parte;
(ix)
permitir a restituição de valores pagos seria autorizar os associados da apelada a usufruir gratuitamente de toda a estrutura mantida pela coletividade, em prejuízo à associação e aos demais proprietários que contribuem pontualmente; e
(x)
a sentença foi obscura acerca do alcance da declaração de ilegalidade da obrigação, devendo ser modulados os seus efeitos, no caso de ser mantida por este Tribunal, a fim de que alcance somente os associados da apelada, conforme ficha de associação anexada aos autos.

Em seguida, foram apresentadas contrarrazões pela apelada (Id 17751654), em prol do desprovimento do recurso.

É o breve relatório
.

Inclua-se em pauta para julgamento
.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelaç
ão
cíve
l
interposto pela
Associação do Residencial Vale do Luar
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari (Id 17751643), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 17751649), que, na presente “
ação coletiva
” ajuizada pela
Associação dos Proprietários de Imóveis do Condomínio Vale do Luar
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i) declarar
a ilegalidade das obrigações questionadas, dirigidas contra proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, nos casos em que eles que não aderiram à associação antes da Lei nº 13.465/17 ou de legislação municipal que seja anterior a última ou, se vertidas depois dessas legislações, nos casos em que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, em sendo novos adquirentes de imóveis ou direitos sobre imóveis, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis; e
(ii) condenar
a associação requerida ao pagamento das exigências não prescritas, contrárias ao dispositivo, com a incidência de correção monetária a partir do efetivo prejuízo e de juros de mora a partir da citação.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da presente ação a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

A presente “
ação coletiva
” foi ajuizada pela
Associação dos Proprietários de Imóveis no Condomínio Vale do Luar
em face da
Associação do Residencial Vale do Luar
, sob a narrativa de que a associação requerida vem realizando cobranças indevidas de taxas associativas de moradores que não manifestaram vontade de se associar, utilizando-se de métodos coercitivos, tais como emissão de boletos, ameaças de negativação e cobranças judiciais, razão pela qual pleiteou a declaração de inexigibilidade das taxas para os não associados e a interrupção das cobranças.

Após a contestação e a réplica, o MM. Juiz, por vislumbrar a natureza transindividual da lide, converteu o procedimento comum em “
ação civil pública
” e, ato contínuo, determinou inclusão do Ministério Público do Espírito Santo como
custos legis
(Id 17751640); após, o douto
parquet
declinou da intervenção por entender inexistente o interesse público primário (Id 17751641).

Em seguida, por versar a demanda sobre matéria eminentemente de direito e provas documentais, foi proferida sentença que, julgando antecipadamente o feito, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, sob os seguintes fundamentos, em suma:
(i)
liberdade de associação (CF/88, art. 5º, XX);
(ii)
os Temas 882/STJ e 492/STF estabelecem que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram expressamente;
(iii)
para os proprietários que adquiriram o imóvel antes da Lei nº 13.465/17 (que alterou a Lei nº 6.766/79), a cobrança somente é possível se houver adesão expressa e, na espécie, não foi comprovado que os representados pela autora tivessem formalizado tal adesão; e
(iv)
são nulas/inexigíveis as cobranças efetuadas pela requerida contra os proprietários não associados.

No escopo de infirmar sobredita conclusão, sustenta a requerida/apelante, em síntese:
(i)
no pretérito processo nº 0009976-73.2013.8.08.0035, a associação apelada reconheceu que o Residencial Vale do Luar é administrado pela requerida (ora apelante), assim como se deu no Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com a 2ª Promotoria de Justiça Cível de Guarapari;
(ii)
quando os associados da apelada adquiriram seus imóveis dentro do Condomínio Vale do Luar, constava expressamente a obrigatoriedade ao pagamento das taxas para manutenção das áreas comuns;
(iii)
a apelada tinha ciência de que se tratava de um residencial fechado e o que despertou seu interesse em possuir um ou mais lotes foi a infraestrutura existente no local, com portaria de controle de acesso, piscina, campo, churrasqueiras, salão de jogos etc.;
(iv)
os associados da associação apelada usufruíram de todos os serviços e benefícios proporcionados, tais como segurança, portaria, manutenção de áreas comuns, limpeza e conservação, os quais são custeados justamente pelas taxas de manutenção pagas pelos proprietários, razão pela qual descabe, após anos de fruição dos serviços, a devolução dos valores pagos;
(v)
ao realizarem os pagamentos das taxas associativas por um longo período, de forma consciente e sem ressalva, os associados da associação apelada manifestaram inequivocamente sua anuência tácita com a cobrança e com os serviços prestados;
(vi)
a tentativa de, subitamente, negar a relação jurídica que seus próprios atos confirmaram, constitui comportamento vedado pelo princípio do
venire contra factum proprium
;
(vii)
a jurisprudência dos tribunais é pacífica ao reconhecer que o pagamento voluntário por período considerável configura aceitação tácita e afasta o direito à restituição;
(viii)
a conduta dos associados da apelada representa a figura da
supressio
, onde o não exercício de um direito (o de se opor à cobrança) por tempo prolongado gera sua supressão, em respeito à boa-fé e à confiança da outra parte;
(ix)
permitir a restituição de valores seria autorizar os associados da apelada a usufruir gratuitamente de toda a estrutura mantida pela coletividade, em prejuízo à associação e aos demais proprietários que contribuem pontualmente; e
(x)
a sentença foi obscura acerca do alcance da declaração de ilegalidade da obrigação, devendo ser modulados os seus efeitos, no caso de ser mantida por este Tribunal, a fim de que alcance somente os associados da apelada, conforme ficha de associação anexada aos autos.

Inicio pelo argumento da associação apelante de que, no pretérito
processo nº 0009976-73.2013.8.08.0035
e no TAC - Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público, a apelada teria reconhecido sua legitimidade administrativa.

Em que pese a demonstração de que a apelante atua como administradora do Residencial Vale do Luar, há de se distinguir “
legitimidade administrativa
” de “
poder impositivo tributário/ou contratual
”, isto é, o fato de uma associação gerir serviços não lhe outorga, automaticamente, o direito de cobrar de quem não é associado, sob pena de violação ao art. 5º, XX, da Constituição Federal.

No que diz respeito ao argumento da apelante de que a obrigatoriedade do pagamento constava expressamente quando da aquisição dos imóveis, há de se ressaltar que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) é pacífica no sentido de que
a
cobrança s
omente
é lícita para proprietários não associados se a obrigação estiver contida em ato constitutivo do loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuam lote estruturado antes da vigência da lei, desde que adiram ao ato constitutivo das administradoras; ou ii) adquiram lote após a vigência da lei, cujos atos constitutivos da administradora de imóveis estejam averbados no registro de imóveis.”

Dessa forma, a mera ciência da infraestrutura ou a existência de “contrato-padrão” não supre a ausência de registro na matrícula do imóvel ou a adesão formal à associação, ou seja, a expectativa de lazer e segurança, embora legítima, não sobrepõe o princípio da livre associação.

Prosseguindo na análise, recorro ao Tema Repetitivo 882/STJ
1
para rejeitar a tese recursal de que o pagamento voluntário por anos configuraria anuência tácita por parte dos associados da autora/apelada. Confira-se:

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

A obrigação de contribuir com taxas associativas decorre exclusivamente da
vontade expressa
ou de lei, de modo que o pagamento realizado por liberalidade, ou por desconhecimento da faculdade de não o fazer, não gera um vínculo obrigacional perpétuo.

Em assim sendo, admitir a anuência tácita, tal qual pretendido pela apelante, seria esvaziar a proteção conferida pelo regime de precedentes vinculantes que, como vimos, exige manifestação clara de vontade.

Na sequência, igualmente estou a rechaçar a tese recursal de que a oposição súbita às cobranças violaria a boa-fé objetiva, além de configurar
venire contra factum proprium
e
supressio
.

Ora, o exercício de um direito fundamental (liberdade associativa) pode ser exercido a qualquer tempo, não se aplicando a
supressio
para consolidar uma cobrança que o próprio Supremo Tribunal Federal declarou inconstitucional na ausência de lei ou adesão expressa. Por conseguinte, o não exercício do direito de oposição no passado não impede que o proprietário, ao tomar ciência da desnecessidade jurídica da contribuição, passe a exercê-lo.

Quanto ao argumento de que permitir a restituição de valores pagos seria autorizar os associados da apelada a usufruir gratuitamente de toda a estrutura mantida pela coletividade, devo pontuar que o Excelso Pretório, no julgamento do RE nº 695.911/SP (Tema 694), definiu que o princípio da legalidade e da liberdade de associação prevalece sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

A propósito, confira-se a ementa:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação,
não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado
(RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.

(STF, Tribunal Pleno, RE 695.911/SP, rel. Min. Dias Tóffoli, julgado em 15/12/2020, DJe 19/04/2021)

Devo consignar que, embora a situação possa parecer injusta sob o prisma econômico, juridicamente a associação não pode impor uma “servidão de contribuição” sem base legal ou contratual registrada, o que significa dizer que a aceitação dos benefícios (segurança, limpeza etc.) é tida como reflexa e não autoriza a cobrança coercitiva de quem optou por não se associar.

Por fim, cumpre-nos examinar o argumento de que a sentença foi obscura acerca do alcance da declaração de ilegalidade da obrigação, de modo que caberia a este egrégio Tribunal modular os seus efeitos, no caso de ser mantida a sentença, a fim de que alcance somente os associados da apelada.

Em relação ao ponto, torna-se imperiosa uma distinção entre a natureza da cobrança declarada indevida e a realidade fática da prestação dos serviços.

Muito embora a obrigação tenha sido declarada inexigível por ausência de adesão formal (Temas 882/STJ e 492/STF), os pagamentos realizados voluntariamente pelos moradores no passado ocorreram em um contexto de fruição imediata de serviços (segurança, limpeza, manutenção), razão pela qual a restituição retroativa desses valores geraria, paradoxalmente, um enriquecimento sem causa por parte dos moradores, que se beneficiaram da valorização e conservação do patrimônio custeado pela coletividade.

Portanto, a declaração de inexigibilidade deve produzir efeitos
ex nunc
, ou seja, a partir da manifestação de oposição ao pagamento (seja por notificação, seja pela citação neste processo), não retroagindo para compelir a associação a devolver montantes que já foram revertidos em benefícios diretos e indiretos aos proprietários, na medida em que o pagamento voluntário e sem ressalvas, à época, consolidou uma situação jurídica que não autoriza a repetição do indébito.

Nesse contexto, verifico que a sentença não delimitou com precisão o rol de beneficiários da ordem de abstenção de cobrança, uma vez que, em se tratando de demanda coletiva ajuizada por uma associação em face de outra, a eficácia da decisão deve observar os limites da representatividade processual.

Diante disso, a declaração de inexigibilidade e a obrigação de abstenção de cobrança aproveitam exclusivamente aos proprietários que comprovadamente integram os quadros da
Associação dos Proprietários de Imóveis no Condomínio Vale do Luar
(autora/apelada) e que não possuam vínculo de associação direta com a
Associação do Residencial Vale do Luar
(requerida/apelante).

Para fins de cumprimento de sentença, desde logo deve restar consignado que a identificação dos beneficiários deve ser feita mediante o confronto entre a lista de associados da autora, em conformidade com as fichas de associação e a inexistência de termo de adesão assinado perante a associação requerida, bem como que a decisão não impede a cobrança futura de proprietários que, voluntariamente e de forma expressa, venham a se associar à apelante ou daqueles que adquiriram lotes após a vigência da Lei nº 13.465/2017, desde que atendidos os requisitos de publicidade registral previstos no Tema 492/STF.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
e
lhe
dou provimento parcial
para, conquanto mantida a inexigibilidade das taxas associativas vincendas, estabelecer que seus efeitos sejam produzidos
ex nunc
, de modo a tornar descabida a repetição de indébito ou a restituição de valores pagos voluntariamente antes da citação ou de comprovada oposição administrativa, nos termos da fundamentação supra.

É como voto
.

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STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.439.163/SP e REsp nº 1.280.871/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Min. Marco Buzzi, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)