Tribunal: TJES
Processo: 5032092-06.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Hipoteca; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-06-25

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. BAIXA DE HIPOTECA E DE AVERBAÇÃO DE EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL CONFIGURADO. ASTREINTES. DILAÇÃO DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. TUTELA COMINATÓRIA COM PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO DO BANCO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO ADVOGADO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelações cíveis interpostas por Banco Bradesco S. A. e por Eduardo Meneguelli Muniz contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária cumulada com indenização por danos morais e tutela de urgência, determinando às rés a baixa definitiva da hipoteca AV-1-55.924 e da averbação da execução AV-2-55.924 incidentes sobre a matrícula n. 55.924, condenando-as solidariamente ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de danos morais e fixando honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação pecuniária. O Banco Bradesco pretendeu afastar sua responsabilidade, excluir os danos morais, modificar o prazo e a multa cominatória ou substituir a obrigação por ofício ao cartório. Eduardo Meneguelli Muniz pretendeu a majoração dos honorários advocatícios para contemplar também o êxito no pedido cominatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há cinco questões em discussão: (I) definir se o Banco Bradesco responde solidariamente pela baixa da hipoteca e da averbação de execução incidentes sobre imóvel comercial quitado pelos adquirentes; (II) estabelecer se a manutenção prolongada dos gravames configura dano moral indenizável; (III) determinar se o prazo de 15 dias para cumprimento da obrigação de fazer deve ser dilatado; (IV) definir se a multa diária de R$ 1.000,00 é proporcional; e (V) estabelecer se os honorários advocatícios devem abranger, além da condenação por danos morais, o êxito no pedido cominatório de baixa dos gravames.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica diretamente ao caso, porque o imóvel objeto da demanda é sala comercial do Edifício Lorenge Unique, e a jurisprudência do STJ limita a incidência do enunciado sumular às hipóteses envolvendo imóveis residenciais.

A inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ não afasta a responsabilidade solidária das rés, pois o dever de baixa dos gravames decorre da força obrigatória do contrato, da boa-fé objetiva e da responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo.

A vendedora assume a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus e de adotar as providências necessárias à baixa da hipoteca após a quitação integral do preço, de modo que a manutenção dos gravames viola os arts. 421 e 422 do Código Civil.

O Banco Bradesco integra a cadeia de fornecimento ao financiar a obra e deter o direito real de garantia sobre o bem adquirido pelos consumidores, razão pela qual responde solidariamente pela baixa do gravame, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

O cancelamento da hipoteca exige documento hábil fornecido pelo credor hipotecário, nos termos do art. 251, II, da Lei n. 6.015/1973, de modo que a participação do banco é necessária à efetividade da tutela jurisdicional.

A mera expedição de ofício ao cartório não substitui a manifestação de vontade do credor hipotecário nem autoriza o cancelamento unilateral de gravame real, razão pela qual o art. 497 do CPC não ampara a providência requerida pelo banco.

A manutenção da hipoteca e da averbação de execução por mais de sete anos após a quitação integral do preço impede a lavratura da escritura definitiva, obsta o registro do imóvel em nome dos adquirentes e gera insegurança jurídica superior ao mero inadimplemento contratual.

A coexistência de hipoteca e averbação de execução judicial na matrícula do imóvel cria obstáculo real à circulação jurídica do bem, pois afeta a segurança registral exigida pelo mercado imobiliário.

A condição de idosos dos autores agrava a lesão extrapatrimonial, porque a insegurança patrimonial prolongada sobre imóvel quitado assume maior gravidade diante da vulnerabilidade etária reconhecida no processo.

A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 para cada autor é proporcional à extensão do dano, à duração da mora, à existência de dois gravames e à função compensatória e punitivo-pedagógica da reparação.

O prazo de 15 dias corridos para cumprimento da obrigação de fazer é exíguo, pois a baixa da hipoteca exige procedimentos internos da instituição financeira para verificação documental, identificação da operação, resgate de registros e emissão da carta de anuência.

A dilação do prazo para 30 dias corridos contados da intimação do acórdão preserva a efetividade da tutela jurisdicional e assegura viabilidade prática ao cumprimento da obrigação.

A multa diária de R$ 1.000,00 é proporcional ao bem jurídico tutelado, à capacidade econômica da instituição financeira e ao valor do imóvel, sendo eventual excesso aferível na fase de cumprimento de sentença, nos termos do art. 537, § 1º, I, do CPC.

Os honorários advocatícios devem observar a ordem preferencial do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o valor da condenação, o proveito econômico obtido ou, apenas subsidiariamente, o valor atualizado da causa.

A ação originária cumulou pedido condenatório de danos morais e pedido cominatório de baixa dos gravames, ambos acolhidos, razão pela qual a verba honorária não pode considerar apenas a condenação pecuniária.

O proveito econômico da tutela de baixa de gravame hipotecário é inestimável, porque a providência não acrescenta o imóvel ao patrimônio dos autores, mas remove obstáculo ao pleno exercício de direito de propriedade já existente.

Nas ações de obrigação de fazer consistentes na baixa de gravame hipotecário, os honorários relativos à tutela cominatória devem ser fixados por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.

A fixação equitativa de R$ 10.000,00 pelos honorários relativos à tutela cominatória, somada aos R$ 2.000,00 incidentes sobre a condenação por danos morais, remunera adequadamente o trabalho profissional desenvolvido no processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso do Banco Bradesco S. A. parcialmente provido. Recurso de Eduardo Meneguelli Muniz provido.

Tese de julgamento
: 1. A instituição financeira que financia a obra e detém hipoteca sobre imóvel quitado pelo adquirente responde solidariamente, com a construtora, pela baixa do gravame, ainda que a Súmula 308 do STJ seja inaplicável a imóvel comercial. 2. A manutenção injustificada de hipoteca e averbação de execução por período prolongado após a quitação integral do preço configura dano moral indenizável quando impede o pleno exercício do direito de propriedade e gera insegurança jurídica relevante. 3. O cancelamento de hipoteca exige documento hábil fornecido pelo credor hipotecário, não podendo simples ofício judicial ao cartório substituir a manifestação necessária do titular do direito real de garantia. 4. O prazo para cumprimento de obrigação de fazer deve ser suficiente para viabilizar os atos necessários à baixa registral, sem prejuízo da manutenção de astreinte proporcional à efetividade da tutela. 5. Nas ações cumuladas de indenização por danos morais e obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, os honorários devem abranger a condenação pecuniária e a tutela cominatória, fixando-se esta última por equidade quando inestimável o proveito econômico.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 187, 421 e 422; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, arts. 85, §§ 2º, 3º e 8º, 327, 497, 536 e 537, § 1º, I; Lei n. 6.015/1973, art. 251, II; Lei n. 10.741/2003, art. 71.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; STJ, REsp n. 2.189.064/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28-04-2025, DJEN 05-05-2025; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.673.235/PR; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR; STJ, AgInt no AREsp n. 2.174.877/SP; STJ, AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ; STJ, AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS; STJ, AgInt no AREsp n. 2.731.261/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 18-06-2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.655.075/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20-12-2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.719.756/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15-05-2018; STJ, REsp n. 2.092.798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05-03-2024, DJe 07-03-2024; STJ, REsp n. 2.201.344/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 28-04-2025, DJEN 05-05-2025; STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.506.581/RN, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 08-09-2025, DJEN 11-09-2025; TJES, ApCiv n. 0018041-46.2020.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira; TJES, ApCiv n. 0007566-22.2019.8.08.0006, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 17-06-2025; TJES, ApCiv n. 5016543-53.2022.8.08.0024, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 07-11-2025; TJES, ApCiv n. 5016473-36.2022.8.08.0024, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 02-03-2026; TJES, ApCiv n. 0031101-57.2018.8.08.0024; TJES, ApCiv n. 5006678-79.2021.8.08.0011.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5032092-06.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WALTER DARDENGO e outros (3)

APELADO: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (4)

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. BAIXA DE HIPOTECA E DE AVERBAÇÃO DE EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL CONFIGURADO. ASTREINTES. DILAÇÃO DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. TUTELA COMINATÓRIA COM PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO DO BANCO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO ADVOGADO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelações cíveis interpostas por Banco Bradesco S. A. e por Eduardo Meneguelli Muniz contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária cumulada com indenização por danos morais e tutela de urgência, determinando às rés a baixa definitiva da hipoteca AV-1-55.924 e da averbação da execução AV-2-55.924 incidentes sobre a matrícula n. 55.924, condenando-as solidariamente ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de danos morais e fixando honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação pecuniária. O Banco Bradesco pretendeu afastar sua responsabilidade, excluir os danos morais, modificar o prazo e a multa cominatória ou substituir a obrigação por ofício ao cartório. Eduardo Meneguelli Muniz pretendeu a majoração dos honorários advocatícios para contemplar também o êxito no pedido cominatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há cinco questões em discussão: (I) definir se o Banco Bradesco responde solidariamente pela baixa da hipoteca e da averbação de execução incidentes sobre imóvel comercial quitado pelos adquirentes; (II) estabelecer se a manutenção prolongada dos gravames configura dano moral indenizável; (III) determinar se o prazo de 15 dias para cumprimento da obrigação de fazer deve ser dilatado; (IV) definir se a multa diária de R$ 1.000,00 é proporcional; e (V) estabelecer se os honorários advocatícios devem abranger, além da condenação por danos morais, o êxito no pedido cominatório de baixa dos gravames.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica diretamente ao caso, porque o imóvel objeto da demanda é sala comercial do Edifício Lorenge Unique, e a jurisprudência do STJ limita a incidência do enunciado sumular às hipóteses envolvendo imóveis residenciais.

A inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ não afasta a responsabilidade solidária das rés, pois o dever de baixa dos gravames decorre da força obrigatória do contrato, da boa-fé objetiva e da responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo.

A vendedora assume a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus e de adotar as providências necessárias à baixa da hipoteca após a quitação integral do preço, de modo que a manutenção dos gravames viola os arts. 421 e 422 do Código Civil.

O Banco Bradesco integra a cadeia de fornecimento ao financiar a obra e deter o direito real de garantia sobre o bem adquirido pelos consumidores, razão pela qual responde solidariamente pela baixa do gravame, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

O cancelamento da hipoteca exige documento hábil fornecido pelo credor hipotecário, nos termos do art. 251, II, da Lei n. 6.015/1973, de modo que a participação do banco é necessária à efetividade da tutela jurisdicional.

A mera expedição de ofício ao cartório não substitui a manifestação de vontade do credor hipotecário nem autoriza o cancelamento unilateral de gravame real, razão pela qual o art. 497 do CPC não ampara a providência requerida pelo banco.

A manutenção da hipoteca e da averbação de execução por mais de sete anos após a quitação integral do preço impede a lavratura da escritura definitiva, obsta o registro do imóvel em nome dos adquirentes e gera insegurança jurídica superior ao mero inadimplemento contratual.

A coexistência de hipoteca e averbação de execução judicial na matrícula do imóvel cria obstáculo real à circulação jurídica do bem, pois afeta a segurança registral exigida pelo mercado imobiliário.

A condição de idosos dos autores agrava a lesão extrapatrimonial, porque a insegurança patrimonial prolongada sobre imóvel quitado assume maior gravidade diante da vulnerabilidade etária reconhecida no processo.

A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 para cada autor é proporcional à extensão do dano, à duração da mora, à existência de dois gravames e à função compensatória e punitivo-pedagógica da reparação.

O prazo de 15 dias corridos para cumprimento da obrigação de fazer é exíguo, pois a baixa da hipoteca exige procedimentos internos da instituição financeira para verificação documental, identificação da operação, resgate de registros e emissão da carta de anuência.

A dilação do prazo para 30 dias corridos contados da intimação do acórdão preserva a efetividade da tutela jurisdicional e assegura viabilidade prática ao cumprimento da obrigação.

A multa diária de R$ 1.000,00 é proporcional ao bem jurídico tutelado, à capacidade econômica da instituição financeira e ao valor do imóvel, sendo eventual excesso aferível na fase de cumprimento de sentença, nos termos do art. 537, § 1º, I, do CPC.

Os honorários advocatícios devem observar a ordem preferencial do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o valor da condenação, o proveito econômico obtido ou, apenas subsidiariamente, o valor atualizado da causa.

A ação originária cumulou pedido condenatório de danos morais e pedido cominatório de baixa dos gravames, ambos acolhidos, razão pela qual a verba honorária não pode considerar apenas a condenação pecuniária.

O proveito econômico da tutela de baixa de gravame hipotecário é inestimável, porque a providência não acrescenta o imóvel ao patrimônio dos autores, mas remove obstáculo ao pleno exercício de direito de propriedade já existente.

Nas ações de obrigação de fazer consistentes na baixa de gravame hipotecário, os honorários relativos à tutela cominatória devem ser fixados por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.

A fixação equitativa de R$ 10.000,00 pelos honorários relativos à tutela cominatória, somada aos R$ 2.000,00 incidentes sobre a condenação por danos morais, remunera adequadamente o trabalho profissional desenvolvido no processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso do Banco Bradesco S. A. parcialmente provido. Recurso de Eduardo Meneguelli Muniz provido.

Tese de julgamento
: 1. A instituição financeira que financia a obra e detém hipoteca sobre imóvel quitado pelo adquirente responde solidariamente, com a construtora, pela baixa do gravame, ainda que a Súmula 308 do STJ seja inaplicável a imóvel comercial. 2. A manutenção injustificada de hipoteca e averbação de execução por período prolongado após a quitação integral do preço configura dano moral indenizável quando impede o pleno exercício do direito de propriedade e gera insegurança jurídica relevante. 3. O cancelamento de hipoteca exige documento hábil fornecido pelo credor hipotecário, não podendo simples ofício judicial ao cartório substituir a manifestação necessária do titular do direito real de garantia. 4. O prazo para cumprimento de obrigação de fazer deve ser suficiente para viabilizar os atos necessários à baixa registral, sem prejuízo da manutenção de astreinte proporcional à efetividade da tutela. 5. Nas ações cumuladas de indenização por danos morais e obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, os honorários devem abranger a condenação pecuniária e a tutela cominatória, fixando-se esta última por equidade quando inestimável o proveito econômico.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 187, 421 e 422; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, arts. 85, §§ 2º, 3º e 8º, 327, 497, 536 e 537, § 1º, I; Lei n. 6.015/1973, art. 251, II; Lei n. 10.741/2003, art. 71.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; STJ, REsp n. 2.189.064/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28-04-2025, DJEN 05-05-2025; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.673.235/PR; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR; STJ, AgInt no AREsp n. 2.174.877/SP; STJ, AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ; STJ, AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS; STJ, AgInt no AREsp n. 2.731.261/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 18-06-2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.655.075/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20-12-2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.719.756/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15-05-2018; STJ, REsp n. 2.092.798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05-03-2024, DJe 07-03-2024; STJ, REsp n. 2.201.344/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 28-04-2025, DJEN 05-05-2025; STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.506.581/RN, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 08-09-2025, DJEN 11-09-2025; TJES, ApCiv n. 0018041-46.2020.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira; TJES, ApCiv n. 0007566-22.2019.8.08.0006, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 17-06-2025; TJES, ApCiv n. 5016543-53.2022.8.08.0024, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 07-11-2025; TJES, ApCiv n. 5016473-36.2022.8.08.0024, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 02-03-2026; TJES, ApCiv n. 0031101-57.2018.8.08.0024; TJES, ApCiv n. 5006678-79.2021.8.08.0011.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso ao recurso interposto por Banco Bradesco S. A. e dar provimento ao recurso interposto por Eduardo Meneguelli Muniz, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5032092-06.2022.8.08.0024.

APELANTE: BANCO BRADESCO S. A.

APELANTE: EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ.

APELADAS: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. E LORENGE S. A. PARTICIPAÇÕES.

APELADO: BANCO BRADESCO S. A.

APELADOS: WALTER DARDENGO E ILZETH DE SOUZA DARDENGO.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

1.
— DO RECURSO DE APELAÇÃO DO BANCO BRADESCO S. A.

O primeiro e mais relevante ponto de insurgência do Banco Bradesco diz respeito à sua responsabilidade solidária pela obrigação de promover, às suas expensas, a baixa definitiva da hipoteca inscrita sob a designação AV-1-55.924 e da averbação da execução judicial registrada como AV-2-55.924 na matrícula n. 55.924 do Cartório de Registro de Imóveis competente. A instituição financeira argumenta que não integrou o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e as empresas do grupo Lorenge, razão pela qual não poderia ser compelida a qualquer obrigação derivada de relação jurídica da qual não é parte, pretendendo a improcedência integral dos pedidos formulados em face do banco.

Antes de examinar o mérito desta insurgência, contudo, impõe-se enfrentar uma questão prévia de qualificação jurídica que impacta diretamente a base normativa a ser adotada neste julgamento: a aplicabilidade, ou não, da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto. Isso porque, conforme tem sido firme a jurisprudência recente daquela Corte Superior, o enunciado sumular, que dispõe que
“a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”,
aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel de natureza comercial. Esse entendimento foi explicitado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 2.189.064/RS (relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28-04-2025, DJEN de 05-05-2025) e reiterado em diversas outras oportunidades: AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.673.235/PR; AgInt no REsp 1.702.163/PR; AgInt no AREsp 2.174.877/SP; AgInt no AREsp 2.178.177/RJ; AgInt no AREsp 1.982.469/RS.

Ora, o objeto da presente demanda é a sala comercial n. 1.513 do Edifício LORENGE UNIQUE, conforme se extrai inequivocamente da petição inicial (id 17420183) e do instrumento particular de compromisso de compra e venda (ids 17420989 e 17420990). Cuida-se, portanto, de unidade imobiliária de natureza comercial, e não residencial. Nessa medida, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não é diretamente aplicável ao caso
sub judice
, devendo ser realizado o
distinguishing
em relação ao precedente sumular e procedida a reformulação da base normativa da responsabilidade das rés sobre fundamentos alternativos, mas igualmente sólidos, que conduzem ao mesmo resultado prático: a manutenção da responsabilidade solidária do Banco Bradesco e do grupo Lorenge pela obrigação de fazer.

A inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto não representa, em absoluto, obstáculo à condenação das rés. É o que demonstra, com precisão, o precedente desta mesma Corte de Justiça, exarado pela Primeira Câmara Cível, proferido nos autos da
a
pelação
c
ível n. 0018041-46.2020.8.08.0024 (Des. Relator Júlio César Costa de Oliveira), caso que apresenta identidade marcante com o presente feito, pois também envolveu o Banco Bradesco S. A. e a Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, relativamente à sala 608 do mesmo Edifício LORENGE UNIQUE CORPORATE, com quitação integral do preço em 10-10-2018. Naquele julgamento, o eminente Relator reconheceu expressamente que a Súmula 308 não era aplicável ao imóvel comercial, na esteira da jurisprudência do próprio STJ, mas manteve integralmente a responsabilidade das apelantes, assentando que “
a responsabilidade das apelantes, no presente caso, encontra fundamento na força obrigatória dos contratos e na boa-fé objetiva”
e que “
uma vez comprovada a quitação integral do preço pelos consumidores, torna-se impositivo o levantamento da hipoteca”
, consignando que a Lorenge SPE 137, ao vender o imóvel aos autores, “
assumiu a obrigação de entregá-lo livre de quaisquer ônus, mas não o fez, pois deveria ter tomado as providências necessárias para a baixa da hipoteca”
.

Nesse sentido, a responsabilidade solidária do Banco Bradesco S. A. no presente feito não deriva exclusivamente do enunciado sumular, mas assenta-se, de forma autônoma e suficiente, sobre os seguintes fundamentos normativos que se reforçam mutuamente.

O primeiro é a força obrigatória do contrato (art. 421 do Código Civil): o instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre os autores e o grupo Lorenge contém cláusula expressa, análoga à Cláusula 31, Parágrafo Primeiro, identificada nos precedentes da própria Quarta Câmara Cível desta Corte julgados em casos análogos do mesmo empreendimento (ApCiv 5016543-53.2022.8.08.0024, Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, data 07-11-2025; ApCiv 5016473-36.2022.8.08.0024, Primeira Câmara Cível, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, data 28-03-2026), que impõe à vendedora a obrigação de, no prazo de 180 dias após a quitação integral do preço, solicitar o cancelamento da hipoteca perante a entidade de crédito e o Cartório de Registro de Imóveis.

O segundo fundamento é a boa-fé objetiva (art. 422 do CC): manter o gravame hipotecário inscrito na matrícula de imóvel cujo preço foi integralmente pago pelo adquirente de boa-fé representa comportamento objetivamente contrário à lealdade e à cooperação que devem presidir as relações contratuais, constituindo abuso de direito sancionável nos termos do art. 187 do CC.

O terceiro fundamento é a responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor): a relação entre os autores e os réus é inequivocamente de consumo, e o Banco Bradesco integra essa cadeia ao financiar a obra e deter o direito real de garantia que onera o bem adquirido pelos autores. A jurisprudência desta Corte, nos termos assentados pela Primeira Câmara Cível na
a
pelação
c
ível n. 0007566-22.2019.8.08.0006 (Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 17-06-2025), é pacífica ao consignar que “
a responsabilidade solidária entre construtora e instituição financeira pela baixa do gravame hipotecário em imóvel quitado”
é devida “
independentemente de quem tenha sido o causador direto da pendência registral”
.

A tese do Banco Bradesco de que a ausência de participação no contrato de compra e venda seria suficiente para exonerá-lo de qualquer responsabilidade não tem como prosperar à luz desses fundamentos. O banco não pode invocar a inoponibilidade de uma cláusula contratual da qual não é parte para afastar obrigação que lhe é imposta diretamente pelo regime de responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor e pela natureza jurídica do gravame que detém. O argumento de que o próprio instrumento contratual atribuiria ao adquirente a incumbência de providenciar a baixa após receber o termo de quitação da construtora é igualmente improcedente, pois tal cláusula, ainda que efetivamente constante do contrato, regula a organização interna do procedimento de baixa entre as partes do negócio imobiliário e não configura previsão liberatória do dever do credor hipotecário de cooperar com o cancelamento do gravame, sendo inoponível ao consumidor que não participou da definição de suas condições em posição de efetiva paridade negocial.

Há, ademais, razão de ordem técnico-registral que torna a presença do Banco Bradesco no polo passivo não apenas juridicamente admissível, mas processualmente indispensável para a eficácia da tutela jurisdicional. Nos termos do art. 251, inciso II, da Lei n. 6.015/1973, o cancelamento da hipoteca perante o Registro de Imóveis exige, como pressuposto inafastável, a apresentação de documento hábil fornecido pelo credor hipotecário, a carta de anuência, sem o qual o oficial de registro não pode proceder ao cancelamento. Trata-se de ato jurídico que está, por definição legal e técnica, fora do alcance das construtoras do grupo Lorenge e,
a fortiori
, dos próprios autores. Este fato é, por ironia paradoxal, reconhecido expressamente pelas próprias rés Lorenge nas contrarrazões apresentadas ao recurso do banco (id 18295946), nas quais sustentam que
“
apenas o banco detém legitimidade para fornecer carta de anuência, pode autorizar formalmente o cancelamento e pode praticar o ato jurídico necessário à baixa registral”
e que “
impor às apeladas a obrigação de cancelar hipoteca de titularidade exclusiva do banco significaria exigir o impossível”
. Se o grupo Lorenge reconhece que somente o banco pode efetuar o cancelamento, e se os próprios autores não possuem os meios jurídicos para tanto, a tutela jurisdicional seria absolutamente ineficaz caso o Banco Bradesco não integrasse o polo passivo da obrigação de fazer. A condenação do banco não é, portanto, mera opção hermenêutica, é condição de efetividade da prestação jurisdicional.

Nega-se, portanto, provimento ao recurso do Banco Bradesco neste ponto, mantendo a sentença recorrida que impôs ao banco a obrigação solidária de promover a baixa dos gravames inscritos na matrícula n. 55.924, com reposicionamento da base normativa da responsabilidade: em vez da Súmula 308 do STJ, inaplicável ao caso de imóvel comercial, o dever do banco funda-se na força obrigatória do contrato, na boa-fé objetiva e na responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

O segundo ponto de insurgência do Banco Bradesco diz respeito ao reconhecimento, pela sentença recorrida, da ocorrência de dano moral indenizável em favor dos autores. A instituição financeira sustenta que a situação vivenciada pelos recorridos não ultrapassa o patamar do mero aborrecimento decorrente das relações contratuais e que a garantia da inoponibilidade da hipoteca ao adquirente afastaria qualquer risco concreto à posição jurídica dos autores, invocando em suporte à sua tese precedentes do Superior Tribunal de Justiça que afastam dano moral em hipóteses de mero descumprimento contratual sem circunstâncias excepcionais. O argumento, contudo, não merece acolhimento, por desconsiderar as especificidades do caso concreto que o qualificam acima do patamar ordinário do inadimplemento contratual.

É certo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação consolidada no sentido de que o mero descumprimento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, exigindo, para tanto, que as circunstâncias do caso concreto demonstrem efetiva lesão à esfera extrapatrimonial da pessoa, como já afirmado em reiterados julgamentos das suas Turmas de Direito Privado. Contudo, os precedentes invocados pelo banco versam, em sua maioria, sobre hipóteses de atraso na entrega de imóvel, contexto fático qualitativamente distinto do que se examina nos presentes autos, razão pela qual se impõe o
distinguishing
. A própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a distinção, ao estabelecer que há configuração de dano moral
“quando comprovadas circunstâncias excepcionais”
no descumprimento contratual (STJ, AgInt-AREsp n. 2.731.261/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 18-06-2025) e que
“o longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado”
(STJ, AgInt-AREsp n. 2.655.075/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20-12-2024).

No caso concreto, o que se verifica não é o mero atraso pontual numa obrigação contratual de prazo exíguo. Os autores firmaram o compromisso de compra e venda em 30-10-2013, quitaram integralmente o preço em 31-10-2017 e receberam o imóvel com o Habite-se expedido em 01-08-2018, há, portanto, mais de sete anos contados da quitação até a data da sentença recorrida. Nesse longo e injustificado período, permaneceram juridicamente impossibilitados de lavrar a escritura definitiva e registrar o imóvel em seus nomes, não porque lhes faltasse diligência, mas exclusivamente em razão da inércia das rés em providenciar a desoneração da matrícula n. 55.924. A situação é agravada pela presença simultânea de dois gravames distintos na matrícula do bem: além da hipoteca AV-1-55.924, constituída pelo grupo Lorenge em favor do banco como garantia do financiamento da obra, a matrícula ostenta também a averbação da execução judicial AV-2-55.924, movida pelo próprio Banco Bradesco contra as empresas do grupo Lorenge. A coexistência dessas duas inscrições gera no mercado imobiliário um obstáculo real e visível à circulação jurídica do bem: qualquer adquirente potencial que pesquise a situação dominial do imóvel nos registros públicos encontrará hipoteca de banco e execução judicial inscrita contra a construtora, gravames que, embora juridicamente inoponíveis ao adquirente por força das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, criam na prática uma insegurança objetiva que inviabiliza a alienação com a segurança registral que o mercado exige.

Essa situação de prolongada insegurança jurídica quanto ao exercício pleno do direito de propriedade ultrapassa, em muito, o patamar do dissabor contratual ordinário. Como assentou este próprio Tribunal de Justiça, pela
Quarta
Câmara Cível, ao julgar a
a
pelação
c
ível n. 5016543-53.2022.8.08.0024 (Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 07-11-2025), caso de estrutura fática análoga, envolvendo as mesmas rés e o mesmo empreendimento, com a autora também impedida de registrar o imóvel em seu nome após mais de quatro anos da quitação e com execução averbada sobre a matrícula, “
a angústia e a frustração decorrentes de tal cenário extrapolam, em muito, o dissabor cotidiano. A conduta das rés violou a boa-fé objetiva e impôs à autora um calvário para a obtenção de um direito que lhe era manifesto, caracterizando o dano moral in re ipsa.”
Idêntica orientação foi adotada
no julgamento da apelação cível n. 5016473-36.2022.8.08.0024 (Primeira Câmara Cível, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Data 28-03-2026),
portanto após o julgamento da sentença recorrida, em caso de absoluta identidade com o presente
fixou a indenização decorrente do
dano moral
em
R$ 6.000,00 por autor justamente em razão de que
“a manutenção do gravame por esse longo e injustificado período gerou certamente uma situação de angústia e insegurança jurídica para os Autores [...]. Tal inércia, por sua duração desarrazoada e pelo descaso com o patrimônio alheio, suplanta a esfera do mero dissabor contratual para atingir direitos da personalidade.”

A condição de idosos dos autores Walter Dardengo e Ilzeth de Sousa Dardengo, reconhecida pelo deferimento da prioridade de tramitação nos termos do art. 71 da Lei n. 10.741/2003, conforme petição inicial de id 17420183, acrescenta dimensão adicional à lesão extrapatrimonial sofrida. A insegurança patrimonial crônica decorrente da impossibilidade de registrar imóvel pago integralmente assume conotação mais grave quando vivenciada por pessoas idosas, cujo patrimônio imobiliário frequentemente representa a expressão concreta de toda uma vida de trabalho e poupança, tornando a insegurança quanto ao seu livre exercício um fator de aflição especialmente intensa. Acrescente-se, ainda, que os autores se viram obrigados a recorrer à via judicial para obter o que já lhes era devido por força do próprio contrato e da lei, percorrendo, sem êxito extrajudicial, um trajeto que se prolonga desde a quitação do preço em 2017. A necessidade de judicializar um direito pré-existente, indubitável e documentalmente comprovado constitui, por si só, fator agravante do abalo moral sofrido.

O valor arbitrado pela sentença recorrida, R$ 5.000,00 por autor, totalizando R$ 10.000,00, é módico, proporcional à extensão do dano e compatível com a função compensatória e punitivo-pedagógica que deve orientar o arbitramento da indenização por danos morais. Aplicando o método bifásico consagrado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp n. 1.719.756/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15-05-2018), verifica-se que o patamar entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00 por lesado corresponde ao parâmetro usual desta Corte de Justiça em casos análogos (ApCiv n. 5016543-53.2022.8.08.0024; ApCiv n. 0031101-57.2018.8.08.0024; ApCiv n. 5006678-79.2021.8.08.0011), sendo o valor fixado na sentença inteiramente justificado pelas circunstâncias do caso concreto, especialmente a extensão temporal da mora (mais de sete anos), a dualidade dos gravames inscritos na matrícula e a condição de vulnerabilidade etária dos autores. Nego, portanto, provimento ao recurso do Banco Bradesco neste ponto.

O Banco Bradesco impugna, ainda, o prazo de 15 (quinze) dias corridos fixado pela sentença recorrida para o cumprimento da obrigação de promover a baixa da hipoteca e da averbação da execução judicial, bem como o valor da multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) estabelecida como astreinte em caso de inadimplemento. Neste ponto específico, o recurso merece acolhimento parcial, exclusivamente quanto ao prazo, por razão de ordem prática objetivamente verificável.

As astreintes constituem instrumento processual de coerção indireta ao cumprimento das decisões judiciais que imponham obrigação de fazer ou não fazer, encontrando fundamento nos arts. 536 e 537 do CPC. A sua eficácia instrumental depende, essencialmente, de que o prazo fixado para o cumprimento seja objetivamente viável, porquanto a imposição de prazo irrealizável tende a converter a astreinte em instrumento de enriquecimento sem causa, desviando-a de sua finalidade coercitiva. O cancelamento da hipoteca perante o Registro de Imóveis exige, necessariamente, a emissão da carta de anuência pelo credor hipotecário, a qual pressupõe procedimentos internos da instituição financeira de verificação documental, identificação da operação de financiamento, resgate de registros históricos e formalização do documento de liberação, sequência de atos que envolve diferentes departamentos e instâncias de uma instituição de grande porte, cuja conclusão em quinze dias corridos pode revelar-se objetivamente inviável, considerando finais de semana e eventuais feriados intercorrentes. A dilação do prazo para 30 (trinta) dias corridos a contar da intimação do acórdão se mostra razoável e compatível com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, assegurando a efetividade da tutela sem sacrifício da viabilidade prática de cumprimento.

Quanto à multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), não há razão para sua alteração. O valor fixado guarda proporcionalidade com o bem jurídico tutelado, o direito de propriedade sobre imóvel com valor declarado superior a R$ 182.000,00, e com a capacidade econômica da instituição financeira obrigada. O argumento de que a multa se tornará desproporcional ao valor da obrigação é prematuro e hipotético: a desproporcionalidade das astreintes, se vier a ocorrer em razão do prolongamento injustificado do inadimplemento, constitui questão a ser apreciada na fase de cumprimento de sentença, na qual o executado poderá formular pedido de moderação com fundamento no art. 537, § 1º, inciso I, do CPC, demonstrando as razões que justificaram o retardamento no cumprimento. A jurisprudência da Quarta Câmara Cível desta Corte, ao manter multas cominatórias em casos análogos envolvendo o mesmo empreendimento (ApCiv n. 5016473-36.2022.8.08.0024; ApCiv n. 5016543-53.2022.8.08.0024), confirma a proporcionalidade do valor ora impugnado.

Por todo o exposto, concluo que o recurso merece parcial provimento neste ponto, tão somente para dilatar o prazo de cumprimento da obrigação de fazer para 30 (trinta) dias corridos contados da intimação das partes da baixa do processo ao órgão de origem, mantendo inalterado o valor da multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) para o caso de inadimplemento.

O pedido subsidiário do Banco Bradesco, no sentido de que o cumprimento da obrigação de fazer se dê mediante simples expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, não merece acolhimento. Como já assinalado na apreciação do primeiro ponto de insurgência, o cancelamento da hipoteca perante o Registro de Imóveis exige, como pressuposto legal inafastável, a apresentação de documento hábil fornecido pelo credor hipotecário, nos termos do art. 251, inciso II, da Lei n. 6.015/1973. Trata-se de manifestação de vontade de natureza privada que somente o titular do direito real de garantia pode emitir, sendo juridicamente impossível que um ofício judicial supra essa manifestação volitiva do credor. A substituição da medida coercitiva pela expedição de ofício ao cartório, nos moldes requeridos pelo banco, conduziria ao resultado inaceitável de imputar ao oficial de registro a responsabilidade por cancelar unilateralmente um gravame cujo titular não anuiu com o cancelamento, resultado que contraria frontalmente o sistema registral imobiliário brasileiro e que não encontra amparo no art. 497 do CPC, dispositivo que autoriza o juiz a determinar providências para obter o resultado prático da obrigação de fazer, mas não a substituir a manifestação de vontade necessária de terceiro titular de direito real. Portanto, o recuso, neste ponto, não merece provimento.

2.
— DO RECURSO DE APELAÇÃO DE EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ.

O recurso interposto por Eduardo Meneguelli Muniz, advogado atuando em causa própria, versa, exclusivamente, sobre o capítulo da sentença recorrida que fixou os honorários advocatícios de sucumbência em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação pecuniária em danos morais, R$ 10.000,00, resultando em verba honorária de R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem levar em consideração o proveito econômico auferido pelo êxito no pedido de natureza cominatória, consubstanciado na determinação judicial de baixa definitiva da hipoteca AV-1-55.924 e da averbação da execução AV-2-55.924 inscritas na matrícula n. 55.924. O recurso merece provimento.

A fixação dos honorários advocatícios de sucumbência rege-se pelo art. 85, § 2º, do CPC, que estabelece uma ordem de preferência entre as bases de cálculo disponíveis: primeiro, o valor da condenação; segundo, o proveito econômico obtido; terceiro, e apenas na impossibilidade de aferir os anteriores, o valor atualizado da causa. A norma espelha a intenção legislativa de vincular a remuneração do causídico vencedor à expressão econômica real do bem da vida disputado, assegurando-lhe justa contraprestação pelo trabalho desenvolvido e vedando, na prática, o aviltamento da verba honorária mediante a manipulação da base de cálculo em detrimento do advogado do vencedor.

Na hipótese vertente, a ação originária compreendeu cumulação objetiva de pedidos, na forma do art. 327 do CPC: um pedido de natureza cominatória, consubstanciado na obrigação de fazer consistente na determinação de baixa da hipoteca AV-1-55.924 e da averbação da execução AV-2-55.924 inscritas na matrícula n. 55.924; e um pedido de natureza condenatória, consistente no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 por autor. Ambos os pedidos foram julgados procedentes pela sentença recorrida. A sentença, contudo, ao fixar os honorários, considerou unicamente o proveito econômico auferido pelo êxito no pedido condenatório (R$ 10.000,00), desconsiderando inteiramente o proveito econômico decorrente do acolhimento do pedido cominatório, que representa, indiscutivelmente, o objeto principal e de maior expressão da lide.

A questão da metodologia de cálculo dos honorários em ações de obrigação de fazer cumuladas com condenação pecuniária apresenta linha jurisprudencial consolidada no Superior Tribunal de Justiça, cujos precedentes mais recentes e específicos para as hipóteses de baixa de gravame hipotecário devem orientar a solução do presente caso. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 2.092.798/DF (relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05-03-2024, DJe 07-03-2024), assentou que “
nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel”
. Essa orientação foi reiterada e aprofundada pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp n. 2.201.344/SC (relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 28-04-2025, DJEN 05-05-2025), no qual se firmou expressamente que “
nas ações de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário os honorários advocatícios devem ser fixados por equidade, visto que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, além do valor da causa não refletir o benefício devido”
. E, mais recentemente, ao apreciar o AgInt no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.506.581/RN (relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 08-09-2025, DJEN 11-09-2025), o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que “
a base de cálculo dos honorários deve incluir não só a indenização em danos morais, como também a obrigação de fazer”
e que, sendo o proveito econômico desta inestimável, aplica-se o critério da equidade.

A razão de ser desse entendimento é precisa: a tutela jurisdicional que determina a baixa de gravame hipotecário não acrescenta bem ao patrimônio do autor, este já é titular do imóvel e já o possui sob sua posse fática, mas apenas remove um obstáculo ao pleno exercício do direito de propriedade que já lhe pertence. Diferentemente de uma obrigação de fazer que gera benefício econômico diretamente mensurável, como o custeio de tratamento médico indevidamente negado por plano de saúde, cujo valor é exatamente o da cobertura recusada, o cancelamento de um gravame hipotecário não possui valor econômico diretamente liquidável nos autos, pois não se confunde com o valor do imóvel (que permanece no patrimônio do autor independentemente da tutela) nem com qualquer outra grandeza monetária objetivamente aferível. O proveito é, portanto, qualificado como inestimável, não porque seja de pouca importância, mas porque é literalmente impossível mensurá-lo em termos pecuniários diretos.

Reconhecida a inestimabilidade do proveito econômico na tutela cominatória de baixa de hipoteca, a consequência jurídica imposta pelo art. 85, § 8º, do CPC é a fixação dos honorários pela parcela cominatória mediante apreciação equitativa. Não se trata de faculdade do julgador: trata-se de imposição normativa decorrente da própria estrutura do art. 85 do CPC, que elenca alternativas para a base de cálculo em ordem de preferência e determina a equidade exatamente nos casos em que as demais bases não se mostrem mensuráveis. A sentença recorrida, ao simplesmente ignorar a parcela cominatória e restringir os honorários à base pecuniária dos danos morais, incorreu em
error in judicando
por inobservância do art. 85, § 8º, do CPC, resultando em verba honorária de apenas R$ 2.000,00, montante manifestamente irrisório e incompatível com a extensão e a complexidade do trabalho desenvolvido pelo patrono dos autores ao longo de processo que tramitou por mais de dois anos, com produção probatória, audiência de instrução e julgamento, embargos de declaração opostos por ambas as partes, além dos presentes recursos de apelação.

Essa orientação foi adotada por este egrégio Tribunal de Justiça, em caso de identidade máxima com o presente feito, ao julgar a apelação cível n. 5016473-36.2022.8.08.0024 (Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Terceira Câmara Cível, j. 02-03-2026), processo em que figuravam as mesmas partes rés (Banco Bradesco S. A., Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S. A. Participações), o mesmo empreendimento (LORENGE UNIQUE), a mesma data de quitação (28-11-2017), os mesmos gravames na matrícula (hipoteca + averbação de execução), o mesmo patrono dos autores (Eduardo Meneguelli Muniz) e o mesmo recurso em causa própria sobre os honorários. Naquele julgamento, o eminente Relator fixou honorários advocatícios pela tutela cominatória mediante apreciação equitativa no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), fundamentando o arbitramento no Enunciado Sumular n. 308 do STJ, nos REsps n. 2.092.798/DF e n. 2.201.344/SC e considerando
“(I) o elevado valor do imóvel objeto da lide quando de sua aquisição (R$ 219.107,75); (II) a resistência injustificada dos Réus que postergaram a solução por anos, exigindo uma atuação persistente do Patrono dos Autores; (III) o zelo profissional demonstrado na instrução de um feito que tramita desde 2022; e (IV) a natureza da causa, que envolve a proteção da propriedade comercial dos Autores e a segurança jurídica de seus registros.”

Para a fixação equitativa dos honorários relativos à tutela cominatória no presente feito, devem ser observados, por força do art. 85, § 8º, do CPC, e em conformidade com os parâmetros indicados nos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo, aplicados por analogia como critérios orientadores, os seguintes elementos: (I) o valor do imóvel objeto da lide, que corresponde ao preço avençado no compromisso de compra e venda, de R$ 182.001,00 (cento e oitenta e dois mil e um reais), conforme consta da petição inicial e do instrumento contratual de ids 17420189-17420190; (II) a natureza e a importância da causa, que envolve a proteção do direito de propriedade de adquirentes idosos sobre imóvel quitado há mais de sete anos, em face de empresas e instituição financeira de grande porte econômico; (III) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, considerando que o processo tramitou por mais de dois anos, com instrução probatória, audiência de instrução e julgamento, embargos de declaração opostos por ambas as partes, além da fase recursal; (IV) o grau de zelo profissional, evidenciado pela qualidade técnica das peças processuais e pela condução bem-sucedida de demanda de natureza complexa envolvendo múltiplos réus com estratégias defensivas distintas; e (V) a resistência injustificada dos réus, que se recusaram a cumprir extrajudicialmente obrigação contratual e legalmente evidente, obrigando os autores a percorrer o longo percurso judicial até obter a tutela jurisdicional.

Considerando o conjunto desses elementos e os parâmetros fixados pelo egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo no precedente de identidade máxima suprarreferido (ApCiv n. 5016473-36.2022.8.08.0024), conclui-se que o arbitramento equitativo dos honorários pela tutela cominatória no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se justo e razoável, atendendo aos critérios do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC e remunerando adequadamente o trabalho profissional desenvolvido sem gerar enriquecimento sem causa. Esses honorários equitativos de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pela tutela cominatória somam-se aos R$ 2.000,00 (dois mil reais) já fixados pela sentença recorrida a título de honorários percentuais pela condenação em danos morais (20% sobre R$ 10.000,00), perfazendo honorários totais de R$ 12.000,00 (doze mil reais), valor que remunera adequadamente o trabalho desenvolvido ao longo de mais de dois anos de processo e é coerente com os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos.

Destarte, concluo que o recurso deve ser provido para reforma do capítulo de honorários advocatícios de sucumbência da sentença recorrida (id 17421086), determinando que a verba honorária total devida pelas rés ao patrono dos autores seja fixada em R$ 12.000,00 (doze mil reais), assim discriminados: R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de honorários percentuais pela condenação em danos morais, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de honorários fixados por apreciação equitativa pelo êxito no pedido de tutela cominatória de baixa do gravame hipotecário, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.

3.
— DISPOSITIVO.

Diante do exposto, conheço de ambos os recursos de apelação e:

(a)
D
ou
parcial provimento
ao
r
ecurso
de a
pelação do Banco Bradesco S. A., tão somente para dilatar o prazo de cumprimento da obrigação de fazer para
30 (
trinta
)
dias corridos
contados da intimação do acórdão, reformando nesse único ponto a sentença recorrida de id 17421086,
complementada pela decisão de id 17421095. Mantenho inalterados, no mais, todos os demais capítulos da sentença recorrida.

(b)
D
ou
provimento
ao
recurso
de a
p
elação de Eduardo Meneguelli Muniz para reformar o capítulo de honorários advocatícios de sucumbência da sentença recorrida, fixando a verba honorária total devida pelas rés ao patrono dos autores em

R$ 12.000,00 (doze mil reais)
, sendo R$ 2.000,00 (dois mil reais)
correspondente a
20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação em danos morais (art. 85, § 2º, do CPC) e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de honorários fixados por apreciação equitativa em razão do êxito no pedido de tutela cominatória de baixa do gravame hipotecário (art. 85, § 8º, do CPC), mantendo-se, no mais, a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente relatoria.

VOTO COM O RELATOR