Tribunal: TJES
Processo: 0017458-23.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA E IMPEDIMENTO DE IMISSÃO NA POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR COMPROVADO. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirente de unidade imobiliária que pretende a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a MRV Engenharia e do financiamento contratado perante o Banco do Brasil, com restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais, alegando cobrança indevida de diferença de financiamento e impossibilidade de imissão na posse em razão de débitos condominiais imputados à construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se a existência de dívida condominial da construtora constitui causa legítima para impedir a imissão do comprador na posse do imóvel; e
(ii) estabelecer se houve falha na prestação do serviço ou ato ilícito apto a justificar a rescisão contratual com restituição integral de valores e indenização moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A revelia da requerida não produz presunção absoluta de veracidade das alegações, sendo indispensável demonstração mínima dos fatos constitutivos do direito afirmado, conforme entendimento reiterado do STJ.

4. Embora comprovada, em outra demanda, a existência de dívida condominial da construtora relativa ao imóvel, não há prova de que o condomínio tenha impedido o autor de imitir-se na posse.

5. O contrato prevê expressamente que a entrega das chaves ficaria condicionada ao adimplemento das prestações, e que o atraso no pagamento desobrigaria a vendedora do prazo inicialmente estipulado.

6. O termo de renegociação com confissão de dívida demonstra que o autor estava inadimplente desde 2014, antes mesmo do prazo contratual para entrega das chaves, revelando que a impossibilidade de imissão decorreu exclusivamente de seu inadimplemento.

7. Documentação juntada revela também inadimplência no contrato de financiamento, culminando com a consolidação da propriedade fiduciária e o encaminhamento do imóvel a leilão, evidenciando descumprimento contratual reiterado pelo comprador.

8. O autor não apresentou comprovação de regularidade de seus pagamentos nem elementos mínimos que indicassem erro quanto à assinatura do termo de confissão de dívida, inexistindo prova de vício de consentimento.

9. Ausente falha na prestação do serviço pelos requeridos, fica afastada a pretensão de rescisão com devolução integral das parcelas e de indenização moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O inadimplemento do comprador, devidamente comprovado, afasta a alegação de impedimento de imissão na posse decorrente de dívidas condominiais da construtora.

2. A ausência de prova mínima da regularidade dos pagamentos e de vício na assinatura de termo de confissão de dívida impede o reconhecimento de falha na prestação do serviço e de ato ilícito pelos requeridos.

3. A revelia não gera presunção absoluta de veracidade das alegações do autor, impondo-se a demonstração dos fatos constitutivos do direito.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1915565/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 16.11.2021, DJe 18.11.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017458-23.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADENAI TELES DE SOUZA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA E IMPEDIMENTO DE IMISSÃO NA POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR COMPROVADO. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirente de unidade imobiliária que pretende a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a MRV Engenharia e do financiamento contratado perante o Banco do Brasil, com restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais, alegando cobrança indevida de diferença de financiamento e impossibilidade de imissão na posse em razão de débitos condominiais imputados à construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se a existência de dívida condominial da construtora constitui causa legítima para impedir a imissão do comprador na posse do imóvel; e
(ii) estabelecer se houve falha na prestação do serviço ou ato ilícito apto a justificar a rescisão contratual com restituição integral de valores e indenização moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A revelia da requerida não produz presunção absoluta de veracidade das alegações, sendo indispensável demonstração mínima dos fatos constitutivos do direito afirmado, conforme entendimento reiterado do STJ.

4. Embora comprovada, em outra demanda, a existência de dívida condominial da construtora relativa ao imóvel, não há prova de que o condomínio tenha impedido o autor de imitir-se na posse.

5. O contrato prevê expressamente que a entrega das chaves ficaria condicionada ao adimplemento das prestações, e que o atraso no pagamento desobrigaria a vendedora do prazo inicialmente estipulado.

6. O termo de renegociação com confissão de dívida demonstra que o autor estava inadimplente desde 2014, antes mesmo do prazo contratual para entrega das chaves, revelando que a impossibilidade de imissão decorreu exclusivamente de seu inadimplemento.

7. Documentação juntada revela também inadimplência no contrato de financiamento, culminando com a consolidação da propriedade fiduciária e o encaminhamento do imóvel a leilão, evidenciando descumprimento contratual reiterado pelo comprador.

8. O autor não apresentou comprovação de regularidade de seus pagamentos nem elementos mínimos que indicassem erro quanto à assinatura do termo de confissão de dívida, inexistindo prova de vício de consentimento.

9. Ausente falha na prestação do serviço pelos requeridos, fica afastada a pretensão de rescisão com devolução integral das parcelas e de indenização moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O inadimplemento do comprador, devidamente comprovado, afasta a alegação de impedimento de imissão na posse decorrente de dívidas condominiais da construtora.

2. A ausência de prova mínima da regularidade dos pagamentos e de vício na assinatura de termo de confissão de dívida impede o reconhecimento de falha na prestação do serviço e de ato ilícito pelos requeridos.

3. A revelia não gera presunção absoluta de veracidade das alegações do autor, impondo-se a demonstração dos fatos constitutivos do direito.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1915565/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 16.11.2021, DJe 18.11.2021.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017458-23.2019.8.08.0048

APELANTE: ADENAI TELES DE SOUZA

APELADAS: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA E BANCO DO BRASIL SA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
ADENAI TELES DE SOUZA
em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Serra que, nos autos da ação ordinária ajuizada em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA
e
BANCO DO BRASIL SA
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões, id. 15894794, sustenta o apelante, em síntese, que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a MRV Engenharia e financiamento junto ao Banco do Brasil, operação intermediada pela própria construtora.

Aduz que, em que pese o pagamento das parcelas em dia, com repasse do valor financiado, a MRV passou a exigir, dois meses após a formalização contratual, o pagamento de suposta “
diferença de financiamento
”.

E mais: no momento da entrega das chaves, restou constatada a existência de débitos condominiais em aberto, que impediam sua imissão na posse, fato que culminou em seu inadimplemento.

Assevera, por fim, que a sentença incorreu em erro ao lhe imputar a responsabilidade pela inadimplência, sem observar que esta seria justificada em razão dos embaraços do imóvel e da ausência de condições para habitabilidade no bem.

Pugna, portanto, pela rescisão contratual com a devolução integral das quantias pagas, bem como pelos danos morais sofridos.

Contrarrazões, id. 15894797, pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do apelo.

Extraio dos autos que, em 05/10/2014, o autor celebrou com a MRV Engenharia, contrato de compra e venda do apartamento nº 505, Bloco 05, do Condomínio Residencial do Parque Vila Verde, situado à rua Amazonas, área B, bairro Carapina, Serra/ES, pelo valor de R$ 125.070,00 (cento e vinte e cinco mil e setenta reais), a ser adimplido com o pagamento de R$ 21.296,00 (vinte e um mil, duzentos e noventa e seis reais) a título de sinal, cujo pagamento foi financiado diretamente com a MRV e R$ 103.774,00 (cento e três mil, setecentos e setenta e quatro reais) por meio de financiamento firmado com o Banco do Brasil (contrato nº 180.210.040, celebrado em 23/12/2014).

Narrou que, dois meses após a assinatura da avença, quitou o montante devido à construtora, em razão da liberação do financiamento pelo Banco do Brasil. Contudo, em 23/12/2014 assinou documento que acreditava ser “
atualização contratual
”, porém era um “
termo de renegociação contratual com confissão de dívida
”.

Paralelamente, alegou que, em razão de dívida condominial da MRV Engenharia com o Condomínio Vila Verde, referente ao imóvel por ele adquirido (apartamento nº 505, Bloco 05), restou impedido de imitir-se na posse e obrigado a morar de aluguel.

Asseverou que a obrigação referente à moradia de aluguel somada ao pagamento das parcelas de financiamento, ocasionou seu desequilíbrio financeiro e o inadimplemento do contrato firmado com o Banco do Brasil.

Pois bem.

De início, rememoro que nos termos da iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a revelia da requerida não enseja a presunção absoluta de veracidade dos fatos alegados, tornando-se necessária a demonstração, ainda que mínima, dos fatos constitutivos do direito. Vejamos:

“
Os efeitos da revelia são relativos e não acarretam a procedência automática do pedido, devendo o magistrado analisar as alegações do autor e a prova dos autos
. (...) (STJ - AgInt no AREsp: 1915565 SP 2021/0181602-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/11/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/11/2021)

Na hipótese, verifico que o autor alega que foram entregues as chaves do imóvel, porém impedido de adentrar neste, em razão de dívida condominial da construtora.

De fato, restou constatado por meio da ação 0007134-13.2015.8.08.0048, que a requerida encontrava-se inadimplente com as cotas condominiais relativas ao imóvel. Porém, não vislumbro qualquer indicativo de que autor restou impedido pelo condomínio de na posse imitir-se, por força de tal situação.

Aliás, não há comprovação de que o recorrente tenha recebido as chaves da construtora, pois o contrato previa a entrega para o dia
31/01/2015
(fl. 27), além de condicioná-la ao adimplemento das prestações. Veja-se:

“
o pagamento de qualquer prestação em atraso
desobrigará
a PROMITENTE VENDEDORA da entrega das chaves da unidade compromissada no prazo originalmente acordado entre as partes” (fl. 31-v).

E, conforme consta dos autos, o termo de confissão de dívida de fls. 53/56, datado de 23 de dezembro de 2014, indica que o inadimplemento do autor com a construtora se iniciou com as parcelas vencidas ainda no
ano de 2014
.

Assim, entendo que a impossibilidade de imissão na posse se deu tão somente em razão do inadimplemento do recorrente.

Aliás, infiro dos documentos de fls. 246/250, que o apelante também deixou de cumprir com as parcelas atinentes ao contrato de financiamento firmado com a instituição financeira, de modo que, em 11/12/2017, a dívida perfazia montante de R$ 23.738,94, o que culminou na consolidação da propriedade fiduciária em favor do banco e na sua posterior oferta em leilão público.

Com efeito, independente do ângulo em que se analise, o que se verifica não é a falha da prestação de serviço da construtora ou, então, o alegado inadimplemento justificado do apelante, mas tão somente, o descumprimento das obrigações por ele pactuadas, antes mesmo do período de entrega das chaves.

Oportuno consignar, ainda, que a demonstração de que aquele se encontrava em dia com o pagamento das avenças seria simples e poderia ser realizada mediante juntada de comprovantes e extratos bancários.

De outro lado, não há qualquer indício de prova que corrobore a tese deduzida de que assinou o terno de confissão de dívida induzido a erro.

Portanto, comungo do entendimento do juízo
a quo,
no sentido de que não houve falha na prestação dos servidos ou prática de ato ilícito pela construtora demandada.

De conseguinte,
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para o montante de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)