Tribunal: TJES
Processo: 0005883-36.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÃO EM UNIDADE AUTÔNOMA. FALHA NA MANUTENÇÃO DE PRUMADA DE ESGOTO. ÁREA COMUM. DEVER DE REPARAR. LUCROS CESSANTES. IMÓVEL DESTINADO À LOCAÇÃO. INABITABILIDADE COMPROVADA POR PERÍCIA. DANO MORAL. QUANTUM MANTIDO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANUTENÇÃO DO DEVER DE PAGAR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos morais, decorrentes de infiltrações crônicas na unidade 909 do Edifício Guarapari Center, originadas da prumada vertical de esgoto (área comum). O apelante busca a reforma do julgado para inclusão de lucros cessantes, majoração dos danos morais, elevação dos honorários advocatícios e improcedência da reconvenção que determinou o pagamento de cotas condominiais atrasadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a privação do uso de imóvel destinado à locação, por culpa do condomínio, gera direito a lucros cessantes aferíveis em liquidação; (ii) estabelecer se o valor fixado a título de danos morais atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; (iii) determinar se a inabitabilidade da unidade autônoma desonera o condômino do pagamento das cotas condominiais; e (iv) verificar a necessidade de majoração dos honorários sucumbenciais diante da complexidade da instrução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova técnica pericial confirma que o imóvel encontra-se insalubre e sem condições de habitabilidade devido a falhas na tubulação vertical de esgoto, sob responsabilidade do condomínio.

4. Caracteriza-se o direito aos lucros cessantes quando comprovado que o bem destinava-se à exploração econômica e permaneceu inutilizado por ato ilícito do ente condominial, correspondendo aos valores locatícios que o proprietário deixou de auferir.

5. Admite-se a formulação de pedido genérico e a remessa da apuração do
quantum debeatur
para a fase de liquidação por arbitramento, nos termos do inciso II do § 1º do art. 324 do CPC, dada a variação do mercado imobiliário ao longo de mais de uma década de ocupação impedida.

6. Mantém-se o valor de R$ 6.000,00 para danos morais, pois o montante revela-se condizente com as circunstâncias do caso, em que o proprietário não reside no local e utiliza o bem apenas para fins econômicos.

7. A natureza jurídica da taxa condominial é de obrigação
propter rem
, destinada à manutenção global do edifício, o que impede a suspensão unilateral do pagamento pelo condômino, independentemente da existência de vícios estruturais na unidade.

8. Majora-se o percentual dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, considerando o zelo profissional, a realização de perícia técnica e a atuação em audiência de instrução, conforme art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido parcialmente.

Tese de julgamento
:

1. O condomínio responde pelos lucros cessantes sofridos por condômino que fica privado de locar sua unidade em razão de infiltrações oriundas de áreas comuns ou prumadas verticais.

2. A impossibilidade de habitação de unidade autônoma não suspende a obrigação do proprietário de pagar as cotas condominiais, dada a natureza
propter rem
da dívida.

3. Inexistindo prova de violação extraordinária a direitos da personalidade, a indenização por danos morais em casos de infiltração deve seguir os critérios de razoabilidade habitualmente aplicados pela jurisprudência.

4. O valor dos lucros cessantes pode ser apurado em liquidação de sentença quando a extensão do prejuízo depender de avaliação técnica do mercado imobiliário ao longo do tempo.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 402, 406, 1.331, § 2º, 1.336, I; CPC, arts. 85, § 2º, 323, 324, § 1º, II, 487, I, 509, I; Lei 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1237415/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 10.09.2013; STJ, Súmulas 54 e 362; TJES, AC 0012943-80.2020.8.08.0024, Rel. Des. Luiz Guilherme Risso; TJES, AC 0001434-98.2019.8.08.0021, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana.

PROCLAMAÇÃO DE RESULTADO DE JULGAMENTO

ACORDA
a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso interposto por ANDRÉ LUIZ NEVES e a ele
dar parcial provimento
, para condenar o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI CENTER - BLOCO A ao pagamento de lucros cessantes a serem liquidados, e majorar os honorários advocatícios.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005883-36.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANDRE LUIZ NEVES

APELADO: EDIFICIO GUARAPARI CENTER BLOCO A

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÃO EM UNIDADE AUTÔNOMA. FALHA NA MANUTENÇÃO DE PRUMADA DE ESGOTO. ÁREA COMUM. DEVER DE REPARAR. LUCROS CESSANTES. IMÓVEL DESTINADO À LOCAÇÃO. INABITABILIDADE COMPROVADA POR PERÍCIA. DANO MORAL. QUANTUM MANTIDO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANUTENÇÃO DO DEVER DE PAGAR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos morais, decorrentes de infiltrações crônicas na unidade 909 do Edifício Guarapari Center, originadas da prumada vertical de esgoto (área comum). O apelante busca a reforma do julgado para inclusão de lucros cessantes, majoração dos danos morais, elevação dos honorários advocatícios e improcedência da reconvenção que determinou o pagamento de cotas condominiais atrasadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a privação do uso de imóvel destinado à locação, por culpa do condomínio, gera direito a lucros cessantes aferíveis em liquidação; (ii) estabelecer se o valor fixado a título de danos morais atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; (iii) determinar se a inabitabilidade da unidade autônoma desonera o condômino do pagamento das cotas condominiais; e (iv) verificar a necessidade de majoração dos honorários sucumbenciais diante da complexidade da instrução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova técnica pericial confirma que o imóvel encontra-se insalubre e sem condições de habitabilidade devido a falhas na tubulação vertical de esgoto, sob responsabilidade do condomínio.

4. Caracteriza-se o direito aos lucros cessantes quando comprovado que o bem destinava-se à exploração econômica e permaneceu inutilizado por ato ilícito do ente condominial, correspondendo aos valores locatícios que o proprietário deixou de auferir.

5. Admite-se a formulação de pedido genérico e a remessa da apuração do
quantum debeatur
para a fase de liquidação por arbitramento, nos termos do inciso II do § 1º do art. 324 do CPC, dada a variação do mercado imobiliário ao longo de mais de uma década de ocupação impedida.

6. Mantém-se o valor de R$ 6.000,00 para danos morais, pois o montante revela-se condizente com as circunstâncias do caso, em que o proprietário não reside no local e utiliza o bem apenas para fins econômicos.

7. A natureza jurídica da taxa condominial é de obrigação
propter rem
, destinada à manutenção global do edifício, o que impede a suspensão unilateral do pagamento pelo condômino, independentemente da existência de vícios estruturais na unidade.

8. Majora-se o percentual dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, considerando o zelo profissional, a realização de perícia técnica e a atuação em audiência de instrução, conforme art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido parcialmente.

Tese de julgamento
:

1. O condomínio responde pelos lucros cessantes sofridos por condômino que fica privado de locar sua unidade em razão de infiltrações oriundas de áreas comuns ou prumadas verticais.

2. A impossibilidade de habitação de unidade autônoma não suspende a obrigação do proprietário de pagar as cotas condominiais, dada a natureza
propter rem
da dívida.

3. Inexistindo prova de violação extraordinária a direitos da personalidade, a indenização por danos morais em casos de infiltração deve seguir os critérios de razoabilidade habitualmente aplicados pela jurisprudência.

4. O valor dos lucros cessantes pode ser apurado em liquidação de sentença quando a extensão do prejuízo depender de avaliação técnica do mercado imobiliário ao longo do tempo.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 402, 406, 1.331, § 2º, 1.336, I; CPC, arts. 85, § 2º, 323, 324, § 1º, II, 487, I, 509, I; Lei 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1237415/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 10.09.2013; STJ, Súmulas 54 e 362; TJES, AC 0012943-80.2020.8.08.0024, Rel. Des. Luiz Guilherme Risso; TJES, AC 0001434-98.2019.8.08.0021, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana.

PROCLAMAÇÃO DE RESULTADO DE JULGAMENTO

ACORDA
a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso interposto por ANDRÉ LUIZ NEVES e a ele
dar parcial provimento
, para condenar o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI CENTER - BLOCO A ao pagamento de lucros cessantes a serem liquidados, e majorar os honorários advocatícios.
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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005883-36.2018.8.08.0021

APELANTE:
ANDRÉ LUIZ NEVES

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI CENTER - BLOCO A

RELATORA
: DESª MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ANDRÉ LUIZ NEVES
contra a r. sentença do id. 18021430, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, nos autos da “Ação Ordinária de Obrigação de Fazer cumulada com Indenizatória por Danos Morais e Lucros Cessantes” ajuizada pelo apelante em desfavor de
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI CENTER - BLOCO A
.

Em seu recurso (id. 18021433), o apelante alega que os lucros cessantes foram indevidamente afastados, pois houve a demonstração nos autos de que o imóvel de sua propriedade esteve inutilizável por mais de uma década.

Sustenta ser incontroverso que o bem se destinava à locação e ficou inabitável por falha na manutenção da prumada de esgoto, cuja responsabilidade é exclusiva do condomínio.

Argumenta que a indenização por danos morais, fixada em R$ 6.000,00 (seis mil reais), mostra-se irrisória frente à gravidade, à duração dos prejuízos suportados e à privação prolongada do uso de seu bem, o que justifica sua majoração.

Afirma que os honorários advocatícios fixados no percentual mínimo legal (10%) não refletem o grau de zelo profissional, a complexidade da causa, a extensão da instrução e o tempo de tramitação processual, devendo ser elevados conforme o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Defende que a sentença deve ser reformada também no tocante à procedência parcial da reconvenção, a qual impôs ao autor o pagamento de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias desde 20/09/2024, mesmo diante da omissão reiterada do condomínio quanto à manutenção de áreas comuns, sendo esta conduta a causa originária de toda a controvérsia.

Com isso, requer o provimento do recurso para reconhecer o direito à indenização por lucros cessantes, majorar o valor fixado a título de danos morais, aumentar o percentual de honorários sucumbenciais e reformar a sentença quanto à condenação nas verbas condominiais.

Em contrarrazões (id. 18021442), o apelado pugna pelo desprovimento do recurso.

Muito bem.

Necessário contextualizar que o apelante, ora autor na origem, ingressou com a demanda narrando ser proprietário da unidade 909 no Edifício Guarapari Center, ora apelado, e que o imóvel sofre com infiltrações crônicas oriundas de áreas comuns ou prumadas de responsabilidade do condomínio, o qual teria se omitido no dever de manutenção.

Após a regular tramitação processual, o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral e a reconvenção, nos seguintes termos:

[...] Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos da inicial, e:

(i) condeno o réu, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI CENTER - BLOCO A, na obrigação de fazer consistente em realizar todos os reparos necessários no apartamento nº 909 integrante do ente condominial, para sanar os danos decorrentes das infiltrações originadas da prumada do edifício, conforme procedimentos especificados no quesito 13 do laudo pericial (ID 67187192), no prazo de 90 (noventa) dias, a partir do trânsito em julgado desta sentença, e sob pena de multa diária e adoção de demais medidas coercitivas na fase de cumprimento de sentença;

(ii) condeno o réu a pagar ao autor a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de indenização por danos morais, a ser corrigida monetariamente pelo índice da ECGJES, a partir deste arbitramento (Súmula 362, STJ) e acrescida de juros de mora, a contar do evento danoso (março de 2013), por se tratar de responsabilidade extracontratual (Súmula 54, STJ), calculados com base na taxa SELIC, com dedução do índice de atualização monetária (IPCA), desconsiderando-se eventuais juros negativos, nos termos dos artigos 389 e 406 e seus parágrafos, ambos do Código Civil, com a redação que lhes deu a Lei nº 14.905/2024. A partir da data do presente arbitramento, incidirá exclusivamente a taxa SELIC, sendo vedada sua acumulação com qualquer outro índice.

Em razão da sucumbência em maior grau na demanda originária, condeno o condomínio requerido ao pagamento integral das custas e despesas processuais e em honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, e art. 86, ambos do CPC.

Julgo parcialmente procedente o pedido formulado na reconvenção e condeno o autor/reconvindo, ANDRÉ LUIZ NEVES, a pagar ao réu/reconvinte, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI CENTER - BLOCO A, os valores referentes às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas a partir de 20 de setembro de 2014, bem como as que se venceram no curso do processo, até a data do efetivo pagamento (CPC, art. 323). Sobre os valores incidirá, a partir de cada vencimento, exclusivamente a taxa SELIC, sendo vedada sua acumulação com qualquer outro índice.

Havendo sucumbência mínima do réu/reconvinte, condeno o autor/reconvindo ao pagamento integral das custas processuais relativas à reconvenção e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito perseguido no pleito reconvencional, com fulcro no art. 85, § 2º, e art. 86, ambos do CPC.

Consigno que estará autorizada a compensação dos valores, acaso convertida a obrigação de fazer em perdas e danos e contanto externada concordância mútua das partes, na fase de execução do julgado.

Julgo extinto o processo e a reconvenção, ambos com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. [...]

Da análise dos autos, entendo que a irresignação do apelante merece parcial acolhida. Explico.

Verifica-se que a prova técnica, aliada às demais provas documentais dos autos, confirmaram que os danos no imóvel foram ocasionados pela tubulação de esgoto vertical que percorre a unidade de propriedade do autor, devendo ser examinado se o fato enseja a condenação do condomínio ao pagamento por lucros cessantes e à majoração da indenização por danos morais.

No tocante aos lucros cessantes, compulsando o Laudo Pericial (id. 18021372), verifico que o perito judicial foi contundente ao atestar que o imóvel se encontrava sem condições de habitabilidade e insalubre devido a falhas na prumada de esgoto.

Tanto é assim que os problemas se iniciaram quando a locatária do apelante residia no local e, de acordo com as conversas acostadas à exordial - que não foram impugnadas pela parte contrária - categoricamente afirmou que alugou o bem por anos para uso próprio e de sua família, até o momento em que se tornou inabitável devido à infiltração no banheiro (fl. 26 dos autos digitalizados - id. 18021045).

Ora, se o imóvel estava destinado à locação e permaneceu tecnicamente inutilizado por culpa exclusiva do condomínio, conforme comprovado pelo laudo pericial, o prejuízo do proprietário é direto e imediato, devendo haver o ressarcimento do que deixou de lucrar. Sobre a questão:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. IMÓVEL. PREJUÍZOS DECORRENTES DE OBRA NA UNIDADE SUPERIOR . RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANOS EMERGENTES. LUCROS CESSANTES . TERMO INICIAL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL COMPLETA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. [...] 3.
São devidos lucros cessantes, correspondentes ao valor de locação do apartamento, apurado em perícia, pelo período durante o qual foi obstado o uso pretendido, que seria a locação ou a venda do imóvel.
4. Recurso especial a que se nega provimento . (STJ - REsp: 1237415 RJ 2011/0025501-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 10/09/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/11/2013 REVJUR vol. 433 p. 117)

[...]
O laudo pericial conclui que as infiltrações na unidade da parte autora decorrem de falhas nos revestimentos das áreas comuns sob responsabilidade do condomínio, não havendo elementos aptos a afastar as conclusões do perito judicial.
[...]
O condomínio responde pelos danos causados a unidades autônomas quando decorrentes da má conservação ou manutenção de áreas comuns sob sua responsabilidade, conforme comprovado por perícia técnica.
Na hipótese de revelia, presume-se a veracidade dos fatos narrados na inicial, salvo prova em contrário . Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 248, § 4º; 344. Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 024080068646, Rel. Des . Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 28.8.2018, DJe 14 .9.2018. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00129438020208080024, Relator.: LUIZ GUILHERME RISSO, 4ª Câmara Cível)

CÍVEIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INFILTRAÇÃO. TELHADO DE CONDOMÍNIO . ÁREA COMUM. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. [...]
Destarte, tendo em vista que o telhado de um condomínio consiste em parte de uso comum, nos termos do art . 1.331, § 2º, do CC, é evidente a responsabilidade do réu pelos danos causados em virtude de infiltrações dele advindas, decorrentes do entupimento e/ou transbordo de água pluvial.
[...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0001434-98 .2019.8.08.0021, Relator.: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, 4ª Câmara Cível)

Demonstrada a privação do uso do bem por ato ilícito de outrem, a indenização por lucros cessantes é devida, correspondendo ao valor locatício que o bem renderia.

É cediço que os lucros cessantes correspondem ao que, razoavelmente, a parte deixou de lucrar em decorrência de um evento danoso, de modo que, em regra, sua comprovação de plano é essencial para se reconhecer o dever de indenizar, nos termos do artigo 402 do Código Civil.

Ocorre que, em algumas circunstâncias como a dos autos, não é possível elucidar, de forma imediata, o quantum indenizatório, devendo ser apurado em liquidação de sentença, notadamente diante dos numerosos anos em que o bem se mostrou impossibilitado de uso.

Nesse sentido, não havia a possibilidade de o apelante comprovar com exatidão o
quantum debeatur
quando do ajuizamento da demanda, dada a extensa variação do valor de mercado dos aluguéis ao longo de mais de uma década, bem como as sazonalidades próprias do mercado imobiliário da região de Guarapari, de forma que a apuração do montante exato demanda um exame técnico apurado.

Nesse cenário, embora a legislação preveja que a parte autora deve apresentar, em regra, pedido certo e determinado, o caso dos autos amolda-se à hipótese prevista no inciso II do § 1º do artigo 324, que prevê a possibilidade de pedido genérico “quando não for possível determinar, desde logo, as consequências do ato ou do fato”.

Dessa forma, a reforma da sentença é medida que se impõe para condenar o apelado ao pagamento de aluguéis mensais, remetendo-se a apuração do valor à fase de liquidação por arbitramento, abrangendo o período entre a desocupação comprovada (março de 2013) e a efetiva conclusão das obras de reparo, garantindo que o valor reflita a realidade de cada ano do período de inabitabilidade.

Em relação aos danos morais, por outro lado, entendo que a quantia arbitrada pelo juiz de R$ 6.000,00 (seis mil reais) está proporcional e razoável em relação ao contexto fático, notadamente porque o apelante não reside na unidade, tratando-se de imóvel destinado exclusivamente à exploração econômica.

Assim, embora o descumprimento do dever de manutenção pelo condomínio cause inegável aborrecimento e prejuízo financeiro, tal situação, não é suficiente para elevar a quantia já determinada em primeira instância, sendo esta condizente com a média das condenações por este Sodalicia em hipóteses análogas, a saber:

[...]
No caso concreto, restou demonstrado que os apelados foram submetidos a condições adversas, inclusive com agravamento da saúde de um deles. O valor de R$ 7.000,00 se mostra razoável e proporcional à extensão do dano, não cabendo redução.
[...] O dano moral decorrente de infiltrações é caracterizado quando os transtornos afetam a habitabilidade e a qualidade de vida dos moradores, ultrapassando o mero dissabor do cotidiano. A indenização por danos materiais deve se restringir aos gastos necessários para reparar os danos diretamente causados pela infiltração, excluindo-se itens que não tenham relação direta com os prejuízos comprovados. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50181016020228080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

CONDOMÍNIO. INFILTRAÇÃO. DANO SUPORTADO POR CONDÔMINO. NEXO DE CAUSALIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PRINCÍPIO DA INTEGRAL REPARAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. OBSERVÂNCIA AOS CRITÉRIOS LEGAIS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. [...] 6.
Acerca do valor da condenação a título de dano moral, como já adiantado, tenho que a sentença merece ser mantida pois, com fundamento nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, entendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) obsta enriquecimento sem causa e apresenta-se justa e suficiente, além de condizente com a gravidade da conduta da apelante, com a extensão dos danos experimentados pela apelada e com a capacidade econômica das partes
. [...] (TJ-ES - APL: 00069776320118080021, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Data de Julgamento: 24/01/2017, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/01/2017)

De igual forma, deve ser rejeitado o pedido de reforma quanto à condenação do apelante ao pagamento das quotas condominiais, pois, apesar de ter sido privado do uso do bem, o imóvel é integrante do condomínio e, por certo, o seu responsável deve arcar com as despesas de manutenção global do edifício, uma vez que a taxa condominial possui natureza jurídica de obrigação “propter rem”, destinada ao rateio das despesas necessárias para a manutenção, conservação e funcionamento das áreas comuns e serviços essenciais de todo o edifício.

Dessa forma, o argumento de que a unidade se encontrava inabitável por falha do condomínio, embora relevante para a esfera indenizatória, não possui o condão de desonerar o condômino de sua obrigação mensal, pois a existência de vícios estruturais ou patologias construtivas no apartamento, ainda que graves, não autoriza a suspensão unilateral do pagamento das contribuições condominiais.

A questão, portanto, deve ser examinada por ângulos distintos, em que, de um lado, existe o dever do condomínio de reparar as áreas comuns e indenizar eventuais danos causados aos condôminos; de outro, o dever do condômino de contribuir para as despesas do ente coletivo, conforme preceitua o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.

A suspensão do pagamento como forma de retaliação ou compensação unilateral pela desídia da administração condominial, em verdade, compromete a saúde financeira de toda a coletividade, onerando os demais vizinhos que cumprem com suas obrigações.

Nesses termos, ressalto que o Poder Judiciário é a via adequada para buscar a reparação dos danos e a imposição da obrigação de fazer, como feito no presente caso, não sendo lícito ao condômino instituir moratória por conta própria, sendo autorizada, por outro lado, a compensação entre os débitos e o valor objeto da condenação, tal como já instituído no comando sentencial.

Assim, deve ser mantida a conclusão do julgador de primeira instância nesse ponto.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, entendo que o trabalho exigido nos autos reclama uma majoração da quantia, notadamente porque houve a produção de prova pericial, atuação em audiência de instrução e julgamento, alegações finais, o que aumentam sobremaneira o labor do advogados nos autos.

Desse modo,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar a sentença recorrida apenas no tocante à condenação do Condomínio apelado ao pagamento de lucros cessantes, consistentes em aluguéis mensais pelo período de inabitabilidade, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença (CPC, art. 509, I), bem como na distribuição da verba honorária, fixada em 20% (vinte por cento) em favor dos patronos do recorrente.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
a fim de reformar a sentença recorrida apenas no tocante à condenação do Condomínio apelado ao pagamento de lucros cessantes, consistentes em aluguéis mensais pelo período de inabitabilidade, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença (CPC, art. 509, I), bem como na distribuição da verba honorária, fixada em 20% (vinte por cento) em favor dos patronos do recorrente.