Tribunal: TJES
Processo: 0010270-18.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-10

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM REGISTRO. ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE CAUTELAS MÍNIMAS NA AQUISIÇÃO. MANUTENÇÃO DA PENHORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos por adquirente de imóvel, mantendo a penhora sobre o bem em execução movida contra a alienante. A embargante sustenta boa-fé e afirma ter adquirido o imóvel antes do registro da penhora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a promessa de compra e venda firmada sem registro é oponível à credora ou se a alienação configura fraude à execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro da penhora não impede o reconhecimento da fraude à execução quando demonstrada a má-fé do adquirente.

A cronologia dos fatos revela que a alienação ocorreu quando já tramitava execução capaz de levar a devedora à insolvência.

A ausência de cautelas mínimas na aquisição do imóvel e a fragilidade da prova do negócio afastam a presunção de boa-fé do adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro da penhora não impede o reconhecimento da fraude à execução quando comprovada a má-fé do terceiro adquirente.

A falta de diligência na verificação da situação jurídica do alienante afasta a presunção de boa-fé na aquisição do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 792, IV e §2º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 84 e 375.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010270-18.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IFEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA

APELADO: ROSINEIA CENICIO e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM REGISTRO. ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE CAUTELAS MÍNIMAS NA AQUISIÇÃO. MANUTENÇÃO DA PENHORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos por adquirente de imóvel, mantendo a penhora sobre o bem em execução movida contra a alienante. A embargante sustenta boa-fé e afirma ter adquirido o imóvel antes do registro da penhora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a promessa de compra e venda firmada sem registro é oponível à credora ou se a alienação configura fraude à execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro da penhora não impede o reconhecimento da fraude à execução quando demonstrada a má-fé do adquirente.

A cronologia dos fatos revela que a alienação ocorreu quando já tramitava execução capaz de levar a devedora à insolvência.

A ausência de cautelas mínimas na aquisição do imóvel e a fragilidade da prova do negócio afastam a presunção de boa-fé do adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro da penhora não impede o reconhecimento da fraude à execução quando comprovada a má-fé do terceiro adquirente.

A falta de diligência na verificação da situação jurídica do alienante afasta a presunção de boa-fé na aquisição do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 792, IV e §2º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 84 e 375.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
IFEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo d. Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos
embargos de terceiros
opostos pela apelante em face de
ROSINÉIA CENÍCIO VILLAR E LATTORRE INCORPORAÇÃO LTDA,
os

julgou improcedentes, mantendo a penhora sobre o Apartamento nº 813 do Edifício Praia Dourada Residence Service (Matrícula nº 97.791).

Em suas razões (id. 17490870), a apelante defende, em síntese, a validade do negócio jurídico firmado com a executada Lattorre Incorporação Ltda. Afirma ter adquirido o imóvel em 19/07/2018, momento em que não constava qualquer registro de penhora na matrícula do bem. Aduz que a ausência de registro não impede a defesa da posse, amparando-se nas Súmulas 84 e 375 do STJ. Para corroborar sua boa-fé, aponta que o negócio foi devidamente informado à Receita Federal, conforme declarações de IRPJ.

Intimada, a primeira apelada, Rosinéia Cenício Villar, apresentou contrarrazões (id. 17490873) sustentando a ocorrência de lide simulada e fraude à execução. Aponta, ainda, relações suspeitas entre os advogados das partes e requer a manutenção da sentença, com imposição de multa por litigância de má-fé.

A apelante manifestou-se sobre o pedido de condenação em litigância de má-fé, refutando as alegações da apelada e defendendo o exercício regular do direito de recorrer (id 18535647).

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 0010270-18.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IFEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA

APELADO: ROSINEIA CENICIO, LATTORRE INCORPORACAO LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
IFEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo d. Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos
embargos de terceiros
opostos pela apelante em face de
ROSINÉIA CENÍCIO VILLAR E LATTORRE INCORPORAÇÃO LTDA,
os

julgou improcedentes, mantendo a penhora sobre o Apartamento nº 813 do Edifício Praia Dourada Residence Service (Matrícula nº 97.791).

Em suas razões (id. 17490870), a apelante defende, em síntese, a validade do negócio jurídico firmado com a executada Lattorre Incorporação Ltda. Afirma ter adquirido o imóvel em 19/07/2018, momento em que não constava qualquer registro de penhora na matrícula do bem. Aduz que a ausência de registro não impede a defesa da posse, amparando-se nas Súmulas 84 e 375 do STJ. Para corroborar sua boa-fé, aponta que o negócio foi devidamente informado à Receita Federal, conforme declarações de IRPJ.

Intimada, a primeira apelada, Rosinéia Cenício Villar, apresentou contrarrazões (id. 17490873) sustentando a ocorrência de lide simulada e fraude à execução. Aponta, ainda, relações suspeitas entre os advogados das partes e requer a manutenção da sentença, com imposição de multa por litigância de má-fé.

A apelante manifestou-se sobre o pedido de condenação em litigância de má-fé, refutando as alegações da apelada e defendendo o exercício regular do direito de recorrer (id 18535647).

Pois bem. A controvérsia cinge-se em verificar a validade e a eficácia, perante a credora, do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre a apelante (IFEN) e a executada (Lattorre) em 19/07/2018.

Inicialmente, registro que a jurisprudência pátria, consubstanciada na Súmula 84 do STJ
1
, autoriza a oposição de embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda sem registro.

Ademais, a Súmula 375
2
do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

Contudo, a presunção de boa-fé do adquirente não é absoluta e pode ser elidida quando o conjunto probatório demonstrar a simulação ou a ciência inequívoca da insolvência do alienante. É exatamente esta a hipótese dos autos.

Nesse contexto, a cronologia dos eventos processuais é irrefutável e afasta qualquer tese de desconhecimento. O mandado de penhora e avaliação do imóvel foi expedido nos autos da execução principal em 26/04/2018.

Posteriormente, em 08/06/2018, a executada (Lattorre) peticionou naqueles autos, impugnando outras constrições, mas silenciou propositalmente sobre o apartamento 813. A suposta alienação para a apelante ocorreu apenas em 19/07/2018.

Sendo assim, resta evidente que a alienante já possuía plena ciência da iminente constrição patrimonial no momento em que firmou o contrato com a apelante, configurando a alienação em fraude à execução, nos termo do art. 792, inciso IV do CPC,
in verbis
:

Art. 792.
A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

(...)

IV –
quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

Além da cronologia, a forma como o negócio foi conduzido corrobora a tese de simulação. O contrato particular carreado às fls. 38/43 não possui assinaturas de duas testemunhas, carece de registro e, principalmente, não possui reconhecimento de firma contemporâneo à sua elaboração. Tais vícios retiram a credibilidade e a publicidade do documento, impossibilitando atestar que foi de fato assinado na data nele constante.

Ademais, a apelante (IFEN) atua no ramo de empreendimentos imobiliários, possuindo notória
expertise
no mercado. Diante de sua qualificação técnica, incumbia-lhe o ônus de provar a adoção das cautelas mínimas exigidas por lei, mediante a obtenção das certidões de distribuição de feitos ajuizados em nome da vendedora, conforme expressa determinação do art. 792, § 2º, do CPC
3
.

Por outro lado, não se pode ignorar o comportamento processual das partes. A executada Lattorre ingressou espontaneamente nestes embargos apenas para concordar com a adquirente e juntar recibos (fls. 155/162), os quais, como bem pontuado pelo d. juízo
a quo
, não vieram acompanhados de efetivos comprovantes de transferência bancária, revelando-se prova frágil e unilateral.

Há, ainda, incontroversa relação de proximidade entre as empresas, evidenciada pela atuação de patronos em comum e representações cruzadas, o que reforça a tese de conluio para lesar o credor.

Por fim, as declarações fiscais (SPED/IRPJ) relativas aos anos de 2018 a 2020 (fls. 211/326), embora apresentadas, não têm o condão de convalidar um negócio jurídico maculado por fraude e simulação, servindo apenas como registros unilaterais perante o Fisco que não se sobrepõem à prova robusta da má-fé processual e material.

Nesse mesmo sentido:

EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE PENHORA . FRAUDE À EXECUÇÃO. COMPROVAÇÃO. 1.
Caracteriza-se fraude contra a execução quando o devedor aliena ou onera seus ativos patrimoniais conforme delineado no artigo 792 do Código de Processo Civil, impedindo a efetivação da medida satisfativa em favor do credor . 2. Configurado que ao tempo da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, o Executado tinha ciência da existência de ação capaz de lhe levar a insolvência, bem como inexistente outros bens suficientes para a garantia de pagamento da dívida executada, configurada está a fraude à execução. 3. Considerando que a embargante/adquirente não adotou todas as providências necessárias para a realização do negócio jurídico, já que, no ato da escrituração, dispensou a apresentação das certidões de ajuizamento de ações em face dos vendedores, tem-se que optou por assumir o risco da existência de possíveis demandas que poderiam levar o alienante à insolvência, restando afastada a presunção de boa-fé da embargante quando da aquisição do imóvel
. RECURSOS CONHECIDOS, DESPROVIDO O PRIMEIRO E PROVIDO O SEGUNDO. (TJ-GO 5241132-17.2022.8 .09.0051, Relator.: DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/04/2024)

Quanto ao pedido formulado nas contrarrazões para condenação da apelante em multa por litigância de má-fé, entendo que a interposição do presente recurso traduz exercício do direito de defesa e do duplo grau de jurisdição, não se subsumindo, de forma cabal, às hipóteses do art. 80 do CPC nesta instância recursal. Indefiro, portanto, o pedido de aplicação de multa.

Diante de todo o exposto, a sentença objurgada analisou com precisão os fatos e o direito aplicável, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante aos patronos da primeira apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

1
Súmula 84/STJ
: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

2
Súmula 375/STJ
: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

3
§ 2º
No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)