Tribunal: TJES
Processo: 0024159-09.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUROS DE MORA. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO AO PEDIDO INICIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRELIMINAR DE NULIDADE SENTENÇA EXTRA PETITA REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra Sentença que, em sede de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, declarou extinto o vínculo por iniciativa dos Compradores (impossibilidade financeira), fixando retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, juros de mora desde a citação e correção monetária a partir da ciência das Rés sobre o distrato. Os Promitentes Compradores (primeiros Apelantes) postulam a redução da retenção para 10% (dez por cento) e a correção desde o desembolso. As Empresas Vendedoras (Segundas Apelantes) alegam nulidade por julgamento
extra petita
, requerem taxa de fruição, incidência de juros apenas após o trânsito em julgado (Tema 1002/STJ) pela taxa Selic e reconhecimento de sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (I) definir se a adequação de ofício dos consectários legais configura julgamento
extra petita
; (II) estabelecer o percentual de retenção justo e a viabilidade da taxa de fruição; (III) determinar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; e (IV) verificar a aplicação da taxa Selic.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A fixação e a alteração dos juros de mora e da correção monetária, na qualidade de acessórios e matérias de ordem pública, podem ser realizadas de ofício pelo Magistrado sem configurar julgamento
extra petita
ou violação ao Princípio da Congruência. Preliminar rejeitada.

4. “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
." (Súmula 543/STJ).

5. O percentual de retenção pelos Vendedores em decorrência da rescisão contratual por culpa dos Compradores deve flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a cláusula que prevê desconto sobre o valor total do negócio. Precedentes do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

6. A tutela de evidência constitui espécie do gênero tutela provisória, conforme expressamente previsto no artigo 294 do Código de Processo Civil, compartilhando com a tutela de urgência o regime de precariedade e revogabilidade estabelecido no artigo 296 do mesmo Diploma Legal. Portanto, a estipulação do percentual de retenção em sede de tutela de evidência serve apenas como medida provisória e assecuratória inicial, não possuindo o condão de blindar a matéria contra o reexame exauriente próprio da fase sentencial.

7. Na espécie, as Empresas Rés em nenhum momento colacionaram qualquer elemento probatório quanto à ocorrência de custos que justificassem a manutenção da retenção no patamar máximo (25% - vinte e cinco por cento). No transcurso de toda a lide, quedaram-se inertes em demonstrar, por exemplo, que arcaram com despesas vultosas, faturas de publicidade específicas da unidade ou prejuízos tributários não recuperáveis. Logo, as especificidades da causa permitem a redução da retenção ao patamar mínimo de 10% (dez por cento) em sede de cognição exauriente.

8. A taxa de fruição é indevida quando não há prova da entrega física das chaves ou da imissão real do Comprador na posse do imóvel, sendo irrelevante a mera previsão em aditivo contratual sem a correspondente tradição, a qual não restou comprovada na espécie.

9. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, visando apenas a preservação do valor real da moeda.

10. Os juros de mora, em rescisões por iniciativa do Adquirente anteriores à Lei nº 13.786/2018, incidem exclusivamente a partir do trânsito em julgado da Decisão, conforme tese firmada no Tema 1002 pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

11. A incidência da taxa Selic após o trânsito em julgado afasta qualquer outro índice de atualização monetária, por possuir natureza híbrida que engloba juros e correção monetária.

12. Ausente a sucumbência recíproca não há se falar na redistribuição dos ônus sucumbenciais fixados na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recursos conhecidos e parcialmente providos para (I) reduzir o percentual de retenção administrativa pelas Rés para 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente adimplido pelos Autores, bem como para fixar o termo inicial da correção monetária a partir da data de cada desembolso; (II) determinar que os juros moratórios incidam a partir da data do trânsito em julgado deste Acórdão, aplicando-se a taxa Selic, vedada a sua cumulação com qualquer outro índice de atualização monetária a partir desse marco, mantendo-se os demais termos da Sentença recorrida.

Tese de julgamento:

1. A fixação e a alteração dos juros de mora e da correção monetária, na qualidade de acessórios e matérias de ordem pública, podem ser realizadas de ofício pelo Magistrado sem configurar julgamento extra petita ou violação ao Princípio da Congruência.

2. “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
." (Súmula 543/STJ).

3. O percentual de retenção pelos Vendedores em decorrência da rescisão contratual por culpa dos Compradores deve flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a cláusula que prevê desconto sobre o valor total do negócio.

4. A correção monetária das parcelas pagas, para fins de restituição em rescisão contratual, incide a partir de cada desembolso.

5. Nos contratos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a rescisão ocorre por iniciativa do Comprador.

6. A utilização da taxa Selic como índice de mora a partir do trânsito em julgado veda a cumulação com outros índices de correção monetária.

7. Ausente a sucumbência recíproca não há se falar na redistribuição dos ônus sucumbenciais fixados na origem.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 141, 294, 296, 311, II, 341, 487, I, e 492; CDC, art. 51, IV; CC, art. 405; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência citada: STJ, AREsp n. 2.858.081/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 03.11.2025; STJ, REsp n. 2.013.830/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 15.12.2025; STJ, AREsp n. 2.184.340/MS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.11.2025; STJ, AREsp n. 2.451.445/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24.11.2025; STJ, AREsp n. 2.816.284/GO, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 13.10.2025; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 0028503-33.2018.8.08.0024, Rel. Des. Jaime Ferreira Abreu, j. 26.02.2019; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5005154-12.2023.8.08.0000, Rel. Des. Janete Vargas Simões, publ. 16.11.2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.791.907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.03.2021; STJ, AREsp n. 2.461.099/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.11.2025; STJ, REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1002), Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14.08.2019; STJ, AREsp n. 2.498.998/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 20.10.2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.839.011/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20.04.2020; TJ-ES, Apelação Cível nº 0013862-70.2019.8.08.0035, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, publ. 19.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024159-09.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IVANILSON LISBOA DE LIMA e outros (5)

APELADO: EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES E STORES LTDA e outros (5)

RELATOR(A): DES. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUROS DE MORA. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO AO PEDIDO INICIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRELIMINAR DE NULIDADE SENTENÇA EXTRA PETITA REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra Sentença que, em sede de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, declarou extinto o vínculo por iniciativa dos Compradores (impossibilidade financeira), fixando retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, juros de mora desde a citação e correção monetária a partir da ciência das Rés sobre o distrato. Os Promitentes Compradores (primeiros Apelantes) postulam a redução da retenção para 10% (dez por cento) e a correção desde o desembolso. As Empresas Vendedoras (Segundas Apelantes) alegam nulidade por julgamento
extra petita
, requerem taxa de fruição, incidência de juros apenas após o trânsito em julgado (Tema 1002/STJ) pela taxa Selic e reconhecimento de sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (I) definir se a adequação de ofício dos consectários legais configura julgamento
extra petita
; (II) estabelecer o percentual de retenção justo e a viabilidade da taxa de fruição; (III) determinar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; e (IV) verificar a aplicação da taxa Selic.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A fixação e a alteração dos juros de mora e da correção monetária, na qualidade de acessórios e matérias de ordem pública, podem ser realizadas de ofício pelo Magistrado sem configurar julgamento
extra petita
ou violação ao Princípio da Congruência. Preliminar rejeitada.

4. “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
." (Súmula 543/STJ).

5. O percentual de retenção pelos Vendedores em decorrência da rescisão contratual por culpa dos Compradores deve flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a cláusula que prevê desconto sobre o valor total do negócio. Precedentes do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

6. A tutela de evidência constitui espécie do gênero tutela provisória, conforme expressamente previsto no artigo 294 do Código de Processo Civil, compartilhando com a tutela de urgência o regime de precariedade e revogabilidade estabelecido no artigo 296 do mesmo Diploma Legal. Portanto, a estipulação do percentual de retenção em sede de tutela de evidência serve apenas como medida provisória e assecuratória inicial, não possuindo o condão de blindar a matéria contra o reexame exauriente próprio da fase sentencial.

7. Na espécie, as Empresas Rés em nenhum momento colacionaram qualquer elemento probatório quanto à ocorrência de custos que justificassem a manutenção da retenção no patamar máximo (25% - vinte e cinco por cento). No transcurso de toda a lide, quedaram-se inertes em demonstrar, por exemplo, que arcaram com despesas vultosas, faturas de publicidade específicas da unidade ou prejuízos tributários não recuperáveis. Logo, as especificidades da causa permitem a redução da retenção ao patamar mínimo de 10% (dez por cento) em sede de cognição exauriente.

8. A taxa de fruição é indevida quando não há prova da entrega física das chaves ou da imissão real do Comprador na posse do imóvel, sendo irrelevante a mera previsão em aditivo contratual sem a correspondente tradição, a qual não restou comprovada na espécie.

9. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, visando apenas a preservação do valor real da moeda.

10. Os juros de mora, em rescisões por iniciativa do Adquirente anteriores à Lei nº 13.786/2018, incidem exclusivamente a partir do trânsito em julgado da Decisão, conforme tese firmada no Tema 1002 pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

11. A incidência da taxa Selic após o trânsito em julgado afasta qualquer outro índice de atualização monetária, por possuir natureza híbrida que engloba juros e correção monetária.

12. Ausente a sucumbência recíproca não há se falar na redistribuição dos ônus sucumbenciais fixados na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recursos conhecidos e parcialmente providos para (I) reduzir o percentual de retenção administrativa pelas Rés para 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente adimplido pelos Autores, bem como para fixar o termo inicial da correção monetária a partir da data de cada desembolso; (II) determinar que os juros moratórios incidam a partir da data do trânsito em julgado deste Acórdão, aplicando-se a taxa Selic, vedada a sua cumulação com qualquer outro índice de atualização monetária a partir desse marco, mantendo-se os demais termos da Sentença recorrida.

Tese de julgamento:

1. A fixação e a alteração dos juros de mora e da correção monetária, na qualidade de acessórios e matérias de ordem pública, podem ser realizadas de ofício pelo Magistrado sem configurar julgamento extra petita ou violação ao Princípio da Congruência.

2. “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
." (Súmula 543/STJ).

3. O percentual de retenção pelos Vendedores em decorrência da rescisão contratual por culpa dos Compradores deve flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a cláusula que prevê desconto sobre o valor total do negócio.

4. A correção monetária das parcelas pagas, para fins de restituição em rescisão contratual, incide a partir de cada desembolso.

5. Nos contratos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a rescisão ocorre por iniciativa do Comprador.

6. A utilização da taxa Selic como índice de mora a partir do trânsito em julgado veda a cumulação com outros índices de correção monetária.

7. Ausente a sucumbência recíproca não há se falar na redistribuição dos ônus sucumbenciais fixados na origem.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 141, 294, 296, 311, II, 341, 487, I, e 492; CDC, art. 51, IV; CC, art. 405; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência citada: STJ, AREsp n. 2.858.081/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 03.11.2025; STJ, REsp n. 2.013.830/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 15.12.2025; STJ, AREsp n. 2.184.340/MS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.11.2025; STJ, AREsp n. 2.451.445/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24.11.2025; STJ, AREsp n. 2.816.284/GO, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 13.10.2025; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 0028503-33.2018.8.08.0024, Rel. Des. Jaime Ferreira Abreu, j. 26.02.2019; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5005154-12.2023.8.08.0000, Rel. Des. Janete Vargas Simões, publ. 16.11.2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.791.907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.03.2021; STJ, AREsp n. 2.461.099/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.11.2025; STJ, REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1002), Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14.08.2019; STJ, AREsp n. 2.498.998/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 20.10.2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.839.011/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20.04.2020; TJ-ES, Apelação Cível nº 0013862-70.2019.8.08.0035, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, publ. 19.11.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

IVANILSON LISBOA DE LIMA e CLARA MARIA SOARES OLIVEIRA
(id. 17953286) e também
EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES & STORES LTDA e PROENG S.A. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS
(id. 17953296), interpuseram
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(id. 17953295) prolatada pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA
, no âmbito da
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS
movida pelos Primeiros Recorrentes em face das Segundas, cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva,
in litteris:

"[...] "Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para DECLARAR rescindido o contrato entre as partes a partir de julho/2018 (fls. 104/110), autorizando as rés a reterem o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas efetivamente pagas pelos autores, a fim de serem indenizadas pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, com devolução de 75% (setenta e cinco por cento) em uma única parcela, corrigida monetariamente desde a data da ciência das requeridas da rescisão contratual (25.07.2018) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, considerando o valor base indicado às fls. 30/31.

Torno definitivo o acórdão proferido no agravo de instrumento nº 0028503-33.2018.8.08.0024 (fls. 250/256).

Declaro resolvido o mérito na forma do artigo 487, I, do CPC.

CONDENO as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes que, em atenção aos nortes expostos no art. 85 do CPC, fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.”

Em suas razões recursais, os Recorrentes IVANILSON LISBOA DE LIMA e CLARA MARIA SOARES OLIVEIRA defendem a reforma parcial da Sentença recorrida para que o percentual de retenção seja reduzido para 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.

Argumentam que as Empresas Recorridas não comprovaram prejuízos que justificassem a retenção no patamar máximo de 25% (vinte e cinco por cento).

Aduzem, outrossim, que o termo inicial da correção monetária deve retroagir à data de cada desembolso, em observância à jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores.

Por sua vez, as Recorrentes EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES & STORES LTDA e PROENG S.A. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS suscitam a Preliminar de Nulidade da Sentença
Extra Petita
, ao argumento de que os juros de mora foram fixados a partir da citação, quando os Autores haviam requerido sua incidência desde o trânsito em julgado.

No mérito, pugnam pela aplicação do Tema 1002 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, fixando-se os juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado da Decisão, inclusive com a adoção da taxa Selic.

Defendem que a correção monetária deve incidir apenas a partir do ajuizamento da lide e requerem o reconhecimento da sucumbência recíproca.

Devidamente intimadas, as partes apresentaram Contrarrazões (id. 17953290 e id. 17953299), pugnando, reciprocamente, pelo desprovimento do Apelo da parte adversa.

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
IVANILSON LISBOA DE LIMA e CLARA MARIA SOARES OLIVEIRA
(id. 17953286) e também
EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES & STORES LTDA e PROENG S.A. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS
(id. 17953296), interpuseram
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(id. 17953295) prolatada pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA
, no âmbito da
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS
movida pelos Primeiros Recorrentes em face dos Segundos, cujo
decisum
assim consignou na sua parte dispositiva,
in litteris:

"[...] "Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para DECLARAR rescindido o contrato entre as partes a partir de julho/2018 (fls. 104/110), autorizando as rés a reterem o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas efetivamente pagas pelos autores, a fim de serem indenizadas pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, com devolução de 75% (setenta e cinco por cento) em uma única parcela, corrigida monetariamente desde a data da ciência das requeridas da rescisão contratual (25.07.2018) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, considerando o valor base indicado às fls. 30/31.

Torno definitivo o acórdão proferido no agravo de instrumento nº 0028503-33.2018.8.08.0024 (fls. 250/256).

Declaro resolvido o mérito na forma do artigo 487, I, do CPC.

CONDENO as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes que, em atenção aos nortes expostos no art. 85 do CPC, fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.”

Diante da identidade de objeto e da insurgência recíproca das partes contra o mesmo pronunciamento judicial,
proceder-se-á ao julgamento conjunto das Apelações Cíveis
, em observância aos princípios da celeridade, da harmonia das decisões e da economia processual, unificando-se a análise das matérias que se entrelaçam.

Sob esse prisma, revela-se que o cerne da lide repousa no desfazimento de vínculo obrigacional referente à aquisição de unidade imobiliária, cuja iniciativa rescisória partiu dos Autores, então promitentes Compradores, em virtude de impossibilidade financeira superveniente.

A Magistrado sentenciante, ao declarar a rescisão do pacto, arbitrou o percentual de retenção em favor das Rés, então Vendedoras, no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante adimplido, estabelecendo, ademais, a incidência de encargos moratórios a partir da citação e correção monetária desde a data em que as rés tomaram ciência do distrato.

Nesse diapasão, o exame das irresignações demanda a análise pormenorizada dos seguintes pontos controvertidos: (
I
) a Preliminar de Nulidade da Sentença por suposto vício de julgamento
extra petita
no tocante aos juros; (
II
) a proporcionalidade do percentual de retenção fixado (25% - vinte e cinco por cento); (
III
) a higidez da tese referente à imissão na posse e respectiva taxa de fruição; e (
IV
) o estabelecimento dos termos iniciais pertinentes à correção monetária e aos juros de mora, inclusive quanto à incidência da taxa Selic.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA
ULTRA PETITA

Com efeito, as Recorrentes EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES & STORES LTDA e PROENG S.A. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS aventam a nulidade da prestação jurisdicional por julgamento
extra petita
, sob o fundamento de que o termo inicial dos juros de mora fora fixado de forma dissonante daquela postulada na Petição Inicial.

Nada obstante, denota-se, sem maiores digressões, a improcedência da referida tese, porquanto
os juros de mora e a correção monetária, na qualidade de acessórios da condenação principal, constituem matérias de ordem pública, passíveis de apreciação e modificação
ex officio
pelo Julgador
.

Em sendo assim, inarredável concluir que tal proceder
não configura violação ao Princípio da Congruência, tampouco extrapola os limites da lide definidos pelos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil
, uma vez que o Magistrado tem o dever de adequar os consectários legais aos parâmetros normativos e jurisprudenciais vigentes.

Neste sentido, a orientação jurisprudencial do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in litteris:

"
EMENTA
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA COMO CONSECUTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO
. ÍNDICE CONTRATUAL (IGP-M). ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.

I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, sob alegação de que o recurso preenche os requisitos necessários ao seu conhecimento e provimento. 2. O Tribunal de origem afastou a tese de julgamento extra petita, destacando que a fixação e alteração da correção monetária e dos juros de mora configuram consectários legais da condenação, podendo ser apreciados de ofício, sem violação aos arts. 141 e 492 do CPC. A Corte de origem aplicou o índice contratual (IGP-M), observando o princípio pacta sunt servanda e a inexistência de abusividade na cláusula pactuada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido, ao aplicar índices de correção monetária e juros de mora de forma alinhada à jurisprudência do STJ, poderia ser reformada com base nos argumentos apresentados pela parte agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados de ofício, sem que isso implique julgamento extra petita
.

5. A aplicação do índice contratual (IGP-M) é válida e usual, sobretudo quando pactuada expressamente, não configurando ilegalidade ou abusividade, mesmo após a rescisão do contrato.

6. A Súmula 83/STJ impede o conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.

IV. DISPOSITIVO

8. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial."

(
STJ
- AREsp n. 2.858.081/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.)

Isto posto, REJEITO A PRELIMINAR em comento
.

MÉRITO

De início, cabe rememorar que a demanda versa, originariamente, sobre AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, por meio da qual os Autores IVANILSON LISBOA DE LIMA e CLARA MARIA SOARES OLIVEIRA postularam em face das Rés EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES & STORES LTDA e PROENG S.A. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS o desfazimento do vínculo jurídico referente à aquisição de unidade imobiliária, sob o fundamento de impossibilidade financeira de manutenção do fluxo de pagamentos.

Em sede Exordial, pleitearam a declaração de rescisão do pacto com a consequente condenação das Rés à devolução de 90% (noventa por cento) das quantias integralizadas, sustentando a abusividade das cláusulas penais de retenção.

Na Sentença recorrida, o Juízo
a quo
acolheu parcialmente a pretensão inicial para declarar rescindido o liame obrigacional, determinando que as Empresas demandadas restituam o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do montante adimplido, em parcela única, autorizando a retenção administrativa no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) e fixando os consectários legais pertinentes.

Neste passo, importa realçar que
se revela incontroverso que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da vontade dos promitentes Compradores (Autores)
, o que atrai a incidência do
Enunciado Sumular 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis:

"
Súmula 543
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Nesse contexto, impende debruçar-se sobre o percentual a ser retido pela promitente vendedora.

A propósito desse aspecto, é de se notar que a
Cláusula Oitava, inciso IV do contrato objeto da lide
(fls. 50/51), estabelece a disciplina para a devolução de valores nos seguintes termos,
in litteris
:

"
IV
– Efetivada a rescisão contratual seja por inadimplemento ou por vontade do ADQUIRENTE, serão devolvidas as parcelas, deduzidas as despesas tributárias, parafiscais, de publicidade e de corretagem, que correspondem a
10% (dez por cento), no mínimo
, do valor total do negócio, após o que em havendo saldo, este será devolvido ao ADQUIRENTE da mesma forma em que fora adimplido, ou seja, no mesmo número de parcelas em que foi pago pelo ADQUIRENTE, sem incidência de juros."

Desta feita, a referida disposição afigura-se manifestamente abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, ao pretender onerar o consumidor com base no "
valor total do negócio
" e não sobre as quantias efetivamente desembolsadas, gerando um desequilíbrio contratual que privilegia o enriquecimento sem causa das Vendedoras.

Neste trilhar,
a jurisprudência da Corte Cidadã consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção deve flutuar entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total pago
,
in verbis
:

EMENTA
: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SÚMULA 7/STJ. TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA 284/STF. REVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial para aferir a existência de anatocismo (Tabela Price) quando as instâncias ordinárias, com base no acervo fático-probatório dos autos (planilhas e cláusulas contratuais), concluem pela sua ocorrência. Revisar essa conclusão encontra óbice na Súmula 7/STJ.

2. É manifestamente deficiente a fundamentação do recurso especial que se insurge contra condenação que não existiu (restituição de comissão de corretagem), utilizando-se de tese repetitiva (Tema 938/STJ) que, na verdade, foi corretamente aplicada pelo acórdão recorrido para fundamentar a condenação efetivamente imposta (restituição da taxa SATI). Incidência da Súmula 284/STF por razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado.

3. O princípio do pacta sunt servanda não é absoluto, sendo relativizado pelas normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, que autorizam o Poder Judiciário a revisar contratos de adesão para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, sem que isso configure violação dos arts. 421 e 421-A do Código Civil.

4.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ)
.

5. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional fica inviabilizado não apenas pela inobservância aos requisitos formais (ausência de cotejo analítico), mas também pela prejudicialidade da análise de mérito, uma vez que as teses recursais encontram óbice nas Súmulas 7 e 83 do STJ.

6. Diante da incidência dos óbices das Súmulas 7/STJ e 284/STF em parte das teses e da consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte quanto aos demais pontos (Súmula 83/STJ).

7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

(
STJ
- REsp n. 2.013.830/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.)

EMENTA
: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DE VALORES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem apreciou de forma suficiente as questões apontadas como omissas, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou violação ao art. 1.022 do CPC.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a ausência de edificação impede o surgimento de obrigação fundada na vedação ao enriquecimento sem causa.

3.
A retenção de 10% dos valores pagos está em consonância com o entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto
.

4. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é válida desde que observados o dever de informação e a comprovação da intermediação por corretor, o que não ocorreu no caso concreto, conforme destacado pelo Tribunal local, com aplicação do entendimento do Tema 960 do STJ. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(
STJ
- AREsp n. 2.184.340/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.)

EMENTA
: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. EXISTÊNCIA DE REGISTRO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. PREJUDICIAL.

1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

3.
Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ
.

4. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.

6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(
STJ
- AREsp n. 2.451.445/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 1/12/2025.)

EMENTA
: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA IMOBILIARIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO. APLICAÇAO DA SUMULA 543 DO STJ. DISCUSSÃO ACERCA DO PERCENTUAL. ÓBICE DA SUMULA 7 DO STJ. DECISÃO DE A DMISSIBILIDADE EM CONSONÂNCIA COM PRECEDENTES. ÓBICE DA SUMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

2.
A decisão recorrida manteve a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador, considerando a culpa exclusiva deste pela rescisão contratual, em conformidade com a jurisprudência do STJ e a Súmula 543
.

3. A parte agravante alegou que o recurso especial não demandaria interpretação de cláusulas contratuais ou reexame de provas, defendendo a majoração do percentual de retenção para 25%.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial poderia ser admitido, considerando os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, e se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador seria adequado.

III. Razões de decidir

5.
A decisão recorrida aplicou entendimento consolidado do STJ, conforme a Súmula 543, que prevê a retenção parcial dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do comprador, sendo o percentual de 10% considerado proporcional e razoável
.

6. A análise do pedido de majoração do percentual de retenção para 25% demandaria reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o recurso especial não presta a revisão do percentual de retenção atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ.

8. A parte agravante não apresentou precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentassem sua tese, nem demonstrou distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame.

IV. Dispositivo

9. Agravo não conhecido. .

(
STJ
- AREsp n. 2.816.284/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)

In casu
, não obstante o entendimento exarado na Sentença recorrida, verifica-se que
o fundamento para a fixação do teto máximo de 25% (vinte e cinco por cento) residiu exclusivamente no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 0028503-33.2018.8.08.0024 por esta Egrégia Primeira Câmara Cível sob a Relatoria do Eminente Desembargador JAIME FERREIRA ABREU
.

Todavia, quando se examina o inteiro teor do julgamento do mencionado Agravo de Instrumento interposto no curso desta demanda,
restou expressamente assentado naquela oportunidade que tal percentual foi definido “
em sede de cognição sumária
”, de modo que não fora estipulado com o atributo da definitividade, mas apenas enquanto provimento de natureza provisória, tanto que na parte dispositiva do Voto se ordenou a restituição no aludido percentual “
até posterior julgamento do processo
”
.

Eis o inteiro teor do
Voto condutor do Acórdão e a sua respectiva Ementa
(id. 17953296, fls. 250/256),
in litteris
:

“
VOTO

Conforme relatoriado, trata-se de agravo de instrumento (fl. 02/10), com pedido de atribuição de efeito ativo, interposto contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 2a Vara Cível de Vitória/Espírito Santo que, em síntese, indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela que objetivava a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em parcela única, assim como previsto no contrato de compra e venda do imóvel.

Ao que se vê dos autos, o ponto nodal do presente recurso cinge-se em verificar o preenchimento dos requisitos legais indispensáveis para o deferimento da tutela de evidência, nos termos do artigo 311, inciso II, do CPC/15.

Nas palavras de Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero acerca da tutela de evidência prescrita no artigo 311 do CPC/151, "o legislador procurou caracterizar a evidência do direito postulado em juízo capaz de justificar a prestação de 'tutela provisória' a partir das quatro situações arroladas no art. 311, CPC. O denominador comum capaz de amalgamá-las é a noção de defesa inconsistente. A tutela pode ser antecipada porque a defesa articulada pelo réu é inconsistente ou provavelmente o será".

Do que dispõe o artigo 311, inciso II, do CPC/15, a tutela de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano, quando houver tese firmada em caso de julgamentos repetitivos ou em súmula vinculante, sendo que as alegações devem ser comprovadas apenas documentalmente.

No caso dos autos, foi realizado contrato de compra e venda de imóvel com as empresas agravadas, do qual os agravantes já haviam pago R$ 201.079,21 (duzentos e um mil e setenta e nove reais e vinte e um centavos) quando informaram a necessidade de rescisão contratual.

Ao pleitearem a restituição dos valores pagos, as agravadas informaram que apenas seria restituído o valor de R$ 75.310,96 (setenta e três mil, trezentos e dez reais e noventa e seis centavos) em razão do pagamento dos encargos do imóvel e das despesas tributárias, parafiscais, de publicidade e de corretagem.

Dessa forma, os autores, ora agravantes, ajuizaram ação de rescisão de contrato c/c restituição dos valores pagos e pleitearam a concessão da tutela de evidência, com base no inciso II, do artigo 311, do CPC/15 e Súmula 543, do c. Superior Tribunal de Justiça, para que fosse determinada a restituição dos valores pagos com retenção máxima de 10%(dez por cento), da forma como estabelece a cláusula oitava do contrato de compra e venda firmado.

Compulsando os autos, verifico que as alegações dos agravantes podem ser comprovadas documentalmente, por meio da cópia do contrato de compra e venda, dos respectivos comprovantes de pagamento e pelo fato de as próprias agravadas terem afirmado a realização do contrato.

Ressalta-se, contudo, que, de modo diverso do que alegam os agravantes, a cláusula oitava, inciso IV, do contrato firmado entre as partes (fls. 50/65), estabelece que serão devolvidas as parcelas, deduzidas as despesas tributárias, parafiscais, de publicidade e de corretagem, correspondentes a, no mínimo, 10% (dez por cento) do valor total do negócio
.

Nesse sentido, em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1300418 / SC), o C. Superior Tribunal de Justiça entendeu que, em casos de contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Consolidado o posicionamento pelo enunciado da Súmula 543, que prescreve que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador que deu causa ao desfazimento".

Ainda, segundo jurisprudência do c. STJ, a retenção deve observar o percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, a fim de compensar a vendedora pelos prejuízos suportados. Segue:

"A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. [ ... ] (AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018)

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados". (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)

Assim,
ao menos em sede de cognição sumária que se encontra o processo
, tenho por bem determinar a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores já pagos pelo ora agravante, como o mínimo estabelecido pela consolidada jurisprudência do c. STJ acima colacionada.

Dessa forma, preenchidos os requisitos do art. 311, inciso II, do CPC, pois presente prova documental suficiente e tese firmada em julgamento de casos repetitivos, merece a decisão agravada ser reformada, observada a retenção de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelos agravantes.

Do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, determinando que as agravadas restituam 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago pelos agravantes
até posterior julgamento do processo
.

É como voto
.”

(...)

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE EVIDÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PROVA DOCUMENTAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 25%. JULGAMENTO DE CASOS REPETITIVOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Do que dispõe o artigo 311, inciso II, do CPC/15, a tutela de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano, quando houver tese firmada em caso de julgamentos repetitivos ou em súmula vinculante, sendo que as alegações devem ser comprovadas apenas documentalmente.

2. As alegações dos agravantes podem ser comprovadas documentalmente, por meio da cópia do contrato de compra e venda, dos respectivos comprovantes de pagamento e pelo fato de as próprias agravadas terem afirmado a realização do contrato.

3. Em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1300418 / SC), o C. Superior Tribunal de Justiça entendeu que, em casos de contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4. Ainda, segundo jurisprudência do c. STJ, a retenção deve observar o percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, a fim de compensar a vendedora pelos prejuízos suportados. Precedentes.

5. Preenchidos os requisitos do art. 311, inciso II, do CPC, pois presente prova documental suficiente e tese firmada em julgamento de casos repetitivos, merece a decisão agravada ser reformada, observada a retenção de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelos agravantes.

6. Recurso conhecido e provido parcialmente.

(
TJES
- Agravo de Instrumento nº 0028503-33.2018.8.08.0024, Rel. Des. JAIME FERREIRA ABREU, julg. 26/02/2019, DJe 20/03/2019)

Nesta senda, fica nítido, portanto, que
a fixação do teto de 25% (vinte e cinco por cento) foi procedida em decorrência da concessão da precária tutela de evidência
, a qual, frise-se, constitui
espécie do gênero
tutela provisória
, conforme expressamente previsto no
artigo 294 do Código de Processo Civil
, compartilhando com a tutela de urgência o regime de
precariedade e revogabilidade estabelecido no artigo 296 do mesmo Diploma Legal
,
in litteris:

Art. 294.
A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência.

(...)

Art. 296
. A tutela provisória conserva sua eficácia na pendência do processo, mas
pode, a qualquer tempo, ser revogada ou modificada
.”

Neste sentido, inclusive, a orientação desta
Egrégia Primeira Câmara Cível
,
in litteris:

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS EM UNIDADE CONDOMINIAL. TUTELAS PROVISÓRIAS . FUNGIBILIDADE. CONCESSÃO INAUDITA ALTERA PARTE. POSSIBILIDADE. DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA . RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Ao cogitar a perda de interesse superveniente por estar adotando as medidas necessárias à solução dos problemas alegados pelos recorridos, o agravante culmina por confirmar o acerto da decisão agravada.

2 .
Nos termos da jurisprudência do e. STJ, “[...]em se tratando de
tutelas provisórias
, gênero do qual são espécies a tutela de urgência (que se subdivide em cautelar e satisfativa) e
a tutela da evidência
, é cediço que o princípio da adstrição cede diante da necessidade de aplicação do princípio da fungibilidade, de modo que, independentemente do rótulo dado pela parte, poderá o julgador, diante da causa de pedir que lhe fora apresentada, deferir uma pela outra, desde que presentes os respectivos pressupostos. Nesse sentido: REsp 653.381/RJ, 3ª Turma, DJ 20/03/2006; REsp 889.886/RJ, 2ª Turma, DJ 17/08/2007[ ...]” (relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.)

3. Além disso,
as tutelas provisórias podem ser concedidas em caráter antecedente ou incidental e pode a qualquer tempo ser revogada ou modificada (art. 294, parágrafo único, e art . 296, caput, ambos do CPC)
, sem que isso traduza malferimento ao contraditório e à ampla defesa. (AgInt no AREsp n. 1.297.302/DF)

4. A integridade da decisão interlocutória deve ser mantida, notadamente porque possui índole eminentemente provisória e não traduz teratologia que justifique sua reforma, ainda que parcial.

5. Agravo de Instrumento não provido. Prejudicado o agravo interno.

(
TJ-ES
- AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5005154-12.2023 .8.08.0000, Relator.: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível, pub. 16/11/2023)

Por conseguinte, demonstra-se inquestionável que o percentual anteriormente arbitrado serviu apenas como medida assecuratória inicial, não possuindo o condão de blindar a matéria contra o reexame exauriente próprio da fase sentencial.

Frente a tal cenário, quando se examina a questão com amparo numa
cognição exauriente
, infere-se que
as Empresas Rés em nenhum momento colacionaram qualquer elemento probatório quanto à ocorrência de custos que justificassem a manutenção da retenção no patamar máximo (25% - vinte e cinco por cento)
. No transcurso de toda a lide, quedaram-se inertes em demonstrar, por exemplo, que arcaram com despesas vultosas, faturas de publicidade específicas da unidade ou prejuízos tributários não recuperáveis.

Em sendo assim,
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) revela-se flagrantemente desproporcional neste caso concreto
, de modo que admitir a retenção máxima sem prova de prejuízos equivaleria a premiar as Empresas Rés com o capital retido dos Consumidores e o imóvel valorizado para pronta revenda.

A esta altura,
impende assentar também que se inteiramente improcedente a pretensão das Rés no tocante à percepção de taxa de fruição
.

Segundo as Empresas Demandadas, fazem jus à taxa de fruição porque os Autores teriam obtido a posse do imóvel, o que teria se aperfeiçoado por meio do "
Instrumento Particular de Aditamento Contratual para fins de Entrega das Chaves
" firmado em 01/12/2016 (fl. 193).

Sucede, contudo, que a redação da
Cláusula 5 do referido Aditivo
é clarividente ao estabelecer que as deduções por uso seriam futuras e condicionadas à entrega real do bem,
in verbis
:

"
5
. O(a)(s) (S) COMPRADOR(A)(ES) reiteram sua plena aceitação e ciência de que
a partir do recebimento das chaves
e sobrevindo rescisão contratual por culpa ou solicitação do(s)ADQUIRENTE(S) haverá, em adição aos descontos já previstos para todos os casos de extinção contratual, a dedução sobre o saldo rescisório das seguintes despesas:

[...]

(b) 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês, ou fração de mês, do preço atualizado da unidade, pela sua fruição..."

Deveras,
as Rés não lograram comprovar a tradição física das chaves
. Ao revés,
a narrativa dos Autores na exordial
— de que foram impedidos de acessar o imóvel e de que visitas dependiam de acompanhamento de corretores —
atesta que o domínio fático permaneceu com a Construtora
. Tal alegação
não foi objeto de impugnação específica em sede de Contestação
, operando-se a
preclusão e tornando o fato incontroverso
(artigo 341 do Código de Processo Civil). Logo, sem posse real, é indevida a taxa de fruição.

Destarte, à vista das especificidades do caso em exame,
conclui-se que a retenção no patamar de 10% (dez por cento) sobre os valores adimplidos — conforme previsto na parte benéfica da própria cláusula contratual originária — revela-se como medida de estrita justiça e equilíbrio, sendo suficiente para indenizar eventuais custos administrativos triviais
.

Em prosseguimento, quanto ao
termo inicial da correção monetária
, assiste razão aos Autores ao postularem sua
incidência a partir de cada desembolso
. A atualização monetária não configura plus, mas instrumento de mera recomposição do valor intrínseco da moeda desgastado pela inflação.

Neste diapasão, colhem-se os precedentes do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis
:

EMENTA
: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
.

5. Agravo interno não provido.

(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.791.907/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 12/3/2021.)

EMENTA
: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos pelo adquirente e pela construtora contra acórdão proferido em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta pelo adquirente.

2. O acórdão recorrido não incorreu em negativa de prestação jurisdicional, tendo enfrentado as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que contrariamente aos interesses da parte recorrente.

3. O regime de construção por administração foi afastado com base na análise das provas, que indicaram a atuação da construtora como incorporadora típica, sendo inaplicável o art. 63 da Lei 4.591/1964. A revisão dessa conclusão encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

4.
A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 43/STJ), enquanto os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema Repetitivo 1.002/STJ
.

5. A validade do leilão extrajudicial e a necessidade de intimação pessoal não foram objeto de análise pelo Tribunal de origem, carecendo de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).

6. A sucumbência recíproca foi reconhecida, com maior proporção para a construtora, considerando o êxito parcial de ambas as partes nos pedidos formulados.

7. Agravos conhecidos.

Recurso especial da adquirente parcialmente provido. Recurso especial da construtora desprovido.

(
STJ
- AREsp n. 2.461.099/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.)

Por derradeiro, no tocante aos
juros de mora
, impõe-se o acolhimento da tese recursal das Rés.

Consoante fixado no
Tema Repetitivo 1002 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, "
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
" (
STJ
- REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).

No mesmo sentido, destaca-se outro julgado daquela Corte Superior,
in verbis:

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR OPÇÃO DO COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ).

2. Não se conhece do agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ).

3. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

4.
A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp n. 1.740.911/DF Relatora p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/8/2019, DJe 22/8/2019), o que não foi observado pela Corte local
.

5.
Agravo interno a que se dá parcial provimento, a fim de determinar a incidência dos juros moratórios, a partir do trânsito em julgado da decisão
.

(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.839.011/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/4/2020, DJe de 24/4/2020.)

Registre-se, por oportuno e relevante, apenas para evitar inadvertida objeção, que não se ignora que os Autores defenderam inaplicabilidade do aludido Tema 1002 ao caso concreto, sob o argumento de que haveria peculiaridades fáticas — notadamente a retenção indevida de valores imputável às Vendedoras — que justificariam a incidência dos juros de mora a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.

Para tanto, colacionaram o precedente do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
no qual se reconheceu a "
inaplicabilidade do tema 1002 do STJ ao caso concreto, em razão de peculiaridades fáticas, como rescisão consensual prévia com retenção indevida de valores imputável à vendedora, justificando o termo inicial dos juros de mora na citação, nos termos do art. 405 do CC, sem violação aos arts. 927, III, e 987, § 2º, do CPC
" (
STJ
- AREsp n. 2.498.998/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025).

Nada obstante, em que pese o esforço interpretativo, denota-se que o referido precedente não possui pertinência temática com a hipótese vertente. Naquela assentada,
a Corte Cidadã tratou de situação na qual havia ocorrido a rescisão consensual prévia na via administrativa, o que não se verifica nestes autos
, tanto que, na presente lide,
a declaração da rescisão contratual foi objeto de pedido expresso na Petição Inicial e constituiu capítulo dispositivo da Sentença ora recorrida, o que atrai, de forma inexorável, a aplicação da tese fixada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1002/STJ)
.

Na espécie, deve ser acolhida a insurgência das Rés quanto ao índice aplicável, para
determinar que, a partir do trânsito em julgado, os juros moratórios incidam pela taxa SELIC
. Releva salientar que a taxa SELIC possui natureza híbrida, englobando tanto a correção monetária quanto os juros de mora, de sorte que sua aplicação afasta a incidência de qualquer outro índice de atualização monetária desde o trânsito em julgado, sob pena de inaceitável
bis in idem
.

Nesse sentido, transcrevo o julgado deste
Egrégio Tribunal de Justiça
,
in litteris:

EMENTA
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DAS PRESTAÇÕES – INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS PELA TAXA SELIC DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS SUCUMBENCIAL REDIMENSIONADO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA DAS PARTES – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. O termo inicial da correção monetária nas hipóteses de rescisão contratual sem culpa da promitente vendedora deve ser fixado a partir das respectivas datas das prestações pagas pelo promitente comprador, e não desde o ajuizamento da ação como pretendem as apelantes.

2 .
A partir do trânsito em julgado deve incidir a taxa SELIC como índice de juros moratórios, vedada a cumulação com atualização monetária desde esse marco, sob pena de bis in idem. Precedente do Superior Tribunal de Justiça
.

(...)

(
TJ-ES
- APELAÇÃO CÍVEL nº 00138627020198080035, Relator.: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 3ª Câmara Cível, pub. 19/11/2024)

Por fim, releva assentar que
não procede a alegação das Rés quanto à necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais
, visto que a parcial reforma da Sentença recorrida nesta Instância Revisora acabou por representar o acolhimento integral da pretensão meritória dos Autores de que a retenção administrativa se limite ao patamar de 10% (dez por cento) do montante despendido, o que afasta eventual sucumbência recíproca por parte deles para fins de redimensionamento de tais ônus.

Isto posto,
CONHEÇO E CONFIRO PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL DE IVANILSON LISBOA DE LIMA e CLARA MARIA SOARES OLIVEIRA
, para reduzir o percentual de retenção administrativa pelas Rés para 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente adimplido pelos Autores, bem como para fixar o termo inicial da correção monetária a partir da data de cada desembolso; e
CONHEÇO E CONFIRO PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL DE EMPREENDIMENTO CELEBRATION HOMES & STORES LTDA e PROENG S.A. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS
, apenas para determinar que os juros moratórios incidam a partir da data do trânsito em julgado deste Acórdão, aplicando-se a taxa Selic, vedada a sua cumulação com qualquer outro índice de atualização monetária a partir desse marco, mantendo-se os demais termos da Sentença recorrida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.