Tribunal: TJES
Processo: 5007485-08.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-06-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. IGP-M. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO CONCRETA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. LEGALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação revisional de contrato de financiamento habitacional, julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual e afastamento de cobranças, condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários, com exigibilidade suspensa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao utilizar fundamento não suscitado pelas partes; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para revisão contratual por onerosidade excessiva em razão da variação do IGP-M durante a pandemia; (iv) verificar a legalidade da cobrança da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento não é extra petita quando o magistrado decide dentro dos limites do pedido e da causa de pedir, ainda que utilize fundamentos jurídicos diversos, em observância aos princípios iura novit curia e da mihi factum, dabo tibi ius.

A análise da valorização do imóvel integra a verificação do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, não configurando inovação fática ou fundamento estranho à lide.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, julga antecipadamente o mérito por considerar suficiente o conjunto probatório documental, nos termos dos arts. 355 e 370 do CPC.

A prova oral é inadequada para demonstrar cláusulas contratuais e onerosidade excessiva, que exigem comprovação documental da situação financeira da parte.

A revisão contratual por onerosidade excessiva exige demonstração concreta de fato superveniente, imprevisível e de extrema desproporção entre as prestações, o que não foi comprovado.

A variação do IGP-M constitui risco previsível em contratos de longa duração, não autorizando, por si só, a revisão contratual.

A pandemia não justifica automaticamente a revisão de contratos, sendo indispensável a comprovação individualizada do impacto econômico sofrido pela parte.

A ausência de prova de vantagem extrema da parte contrária e de efetiva desvantagem do consumidor impede o reconhecimento da onerosidade excessiva.

A decisão liminar não vincula a sentença, por decorrer de cognição sumária, passível de revisão após instrução completa.

A cobrança de comissão de corretagem é válida quando previamente informada ao consumidor, conforme tese fixada no Tema 938 do STJ.

A existência de cláusula contratual clara e destacada afasta a alegação de desconhecimento e confirma a legalidade da cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O juiz pode utilizar fundamentos jurídicos diversos dos invocados pelas partes, desde que respeitados os limites fáticos e o pedido. 2. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para a solução da controvérsia. 3. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige prova concreta da desproporção e do impacto econômico individual, não bastando a mera variação de índice inflacionário. 4. A cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem é válida quando há informação prévia, clara e destacada.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141, 355, 370, 373, I, 492, 85, §2º e §11, 98, §3º; CC, arts. 317, 421, 422, 478; CDC, art. 6º, V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938); TJ-ES, Apelação Cível nº 50039438820218080006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 19.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007485-08.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WILLAMS VIRTUOSO DA SILVA

APELADO: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. IGP-M. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO CONCRETA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. LEGALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação revisional de contrato de financiamento habitacional, julgou improcedentes os pedidos de revisão contratual e afastamento de cobranças, condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários, com exigibilidade suspensa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao utilizar fundamento não suscitado pelas partes; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para revisão contratual por onerosidade excessiva em razão da variação do IGP-M durante a pandemia; (iv) verificar a legalidade da cobrança da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento não é extra petita quando o magistrado decide dentro dos limites do pedido e da causa de pedir, ainda que utilize fundamentos jurídicos diversos, em observância aos princípios iura novit curia e da mihi factum, dabo tibi ius.

A análise da valorização do imóvel integra a verificação do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, não configurando inovação fática ou fundamento estranho à lide.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, julga antecipadamente o mérito por considerar suficiente o conjunto probatório documental, nos termos dos arts. 355 e 370 do CPC.

A prova oral é inadequada para demonstrar cláusulas contratuais e onerosidade excessiva, que exigem comprovação documental da situação financeira da parte.

A revisão contratual por onerosidade excessiva exige demonstração concreta de fato superveniente, imprevisível e de extrema desproporção entre as prestações, o que não foi comprovado.

A variação do IGP-M constitui risco previsível em contratos de longa duração, não autorizando, por si só, a revisão contratual.

A pandemia não justifica automaticamente a revisão de contratos, sendo indispensável a comprovação individualizada do impacto econômico sofrido pela parte.

A ausência de prova de vantagem extrema da parte contrária e de efetiva desvantagem do consumidor impede o reconhecimento da onerosidade excessiva.

A decisão liminar não vincula a sentença, por decorrer de cognição sumária, passível de revisão após instrução completa.

A cobrança de comissão de corretagem é válida quando previamente informada ao consumidor, conforme tese fixada no Tema 938 do STJ.

A existência de cláusula contratual clara e destacada afasta a alegação de desconhecimento e confirma a legalidade da cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O juiz pode utilizar fundamentos jurídicos diversos dos invocados pelas partes, desde que respeitados os limites fáticos e o pedido. 2. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para a solução da controvérsia. 3. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige prova concreta da desproporção e do impacto econômico individual, não bastando a mera variação de índice inflacionário. 4. A cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem é válida quando há informação prévia, clara e destacada.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141, 355, 370, 373, I, 492, 85, §2º e §11, 98, §3º; CC, arts. 317, 421, 422, 478; CDC, art. 6º, V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938); TJ-ES, Apelação Cível nº 50039438820218080006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 19.09.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V
OTO

Conforme relatado, t
rata-se de Apelação Cível interposta por Willams Virtuoso da Silva
contra
a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Linhares/ES, que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Financiamento Habitacional, com pedido de tutela de urgência, julgou improcedentes os pedidos autorais
e
condenou
a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios,
estes em
10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2°, do CPC, cuja
exigibilidade
foi
suspensa
, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Em suas razões recursais (ID 18260179), o apelante suscita a nulidade da sentença por julgamento extra petita, sustentando que o magistrado fundamentou a improcedência com base na suposta valorização imobiliária do bem, argumento não deduzido pela parte ré, o que teria extrapolado os limites da lide e violado os arts. 141 e 492 do CPC. Alega também cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo de origem deixou de apreciar os requerimentos de produção probatória.

S
ustenta a possibilidade de revisão contratual, com base na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva (arts. 317 e 478 do Código Civil). Destaca contradição entre a decisão liminar, que reconheceu a onerosidade excessiva, e a sentença final, que afastou tal conclusão. Afirma, ainda, que, sendo reconhecida a relação de consumo, deveria ter sido observada a inversão do ônus da prova, incumbindo às rés demonstrar eventual valorização do imóvel, o que não ocorreu.

No tocante à taxa de corretagem, alega sua ilegalidade, sustentando ausência de informação clara e prévia acerca da cobrança, bem como a inexistência de intermediação efetiva por corretor autônomo, o que descaracterizaria a legitimidade da cobrança nos moldes fixados pelo Tema 938 do STJ.

Ao final,
pede
: (i) a anulação da sentença; (ii)
subsidiariamente,
a reforma integral da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais, com a revisão do contrato e afastamento das cobranças
aludidas como
indevidas.

Em contrarrazões (ID 18260182), as recorridas defendem a manutenção integral da sentença,
com
o desprovimento do recurso, além da condenação do recorrente ao pagamento das verbas sucumbenciais
recursais
.

P
ois bem. O recurso de apelação interposto preenche os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, sendo tempestivo, adequado e havendo interesse recursal. O preparo está dispensado, uma vez que o Apelante litiga com a benesse da gratuidade de justiça.

1.
Do Alegado Julgamento Extra Petita

Suscitou o Apelante,
inicialmente
, a nulidade
da sentença, pois esta seria

extra petita
. O argumento central é que o magistrado de primeiro grau, para fundamentar a improcedência do pedido de revisão contratual, valeu-se de um argumento não suscitado pelas empresas Apeladas em sua contestação: a ausência de provas quanto à valorização do imóvel em montante inferior ao índice de correção aplicado. Segundo o Apelante, ao fazer isso, o juiz teria acolhido uma defesa não arguida, extrapolando os limites da lide e surpreendendo-o, o que configuraria vício insanável.

Apesar da
alegação
do Apelante, a preliminar não merece acolhimento. O vício de julgamento
extra petita
ocorre quando o juiz concede à parte providência diversa da que foi pedida ou se baseia em causa de pedir não delineada na petição inicial, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. Contudo, é fundamental distinguir entre a decisão que extrapola o
pedido
ou a
causa de pedir
e aquela que, mantendo-se adstrita a eles, utiliza
fundamentos jurídicos
diversos dos que foram invocados pelas partes.

No direito processual brasileiro, vigora o princípio
iura novit curia
(o juiz conhece o direito) e o brocardo
da mihi factum, dabo tibi ius
(dá-me o fato e te darei o direito). Isso significa que o julgador não está vinculado aos fundamentos de direito apresentados pelas partes, mas sim aos fatos narrados e ao pedido formulado. A subsunção do fato à norma é dever do magistrado, que não se vincula à capitulação jurídica das partes.

No caso em análise,
o pedido principal do
apelante
foi a revisão do contrato para substituir o índice de correção monetária, com base na alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia. A causa de pedir, portanto, é o suposto desequilíbrio econômico-financeiro do pacto. Ao
examinar
se tal desequilíbrio de fato ocorreu, o magistrado tem o dever de examinar todos os aspectos que compõem a equação econômica do contrato. A valorização do bem objeto da avença é, inegavelmente, um desses aspectos.
A análise sobre se o consumidor, apesar do aumento das parcelas, foi de alguma forma
compensado pela valorização patrimonial do seu ativo, é uma ponderação intrínseca ao próprio juízo sobre a existência ou não de "onerosidade excessiva" e "extrema vantagem" para o fornecedor
, requisitos exigidos pelos artigos 478 do Código Civil e 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, ao mencionar a ausência de prova sobre a desproporção entre a valorização do imóvel e a correção monetária, o juiz não introduziu um fato novo nem uma defesa não arguida. Pelo contrário, ele apenas aprofundou a análise jurídica do mérito, dentro dos exatos contornos da causa de pedir, que é a quebra da base objetiva do negócio. A menção à valorização imobiliária não constitui um fundamento fático novo, mas sim um desdobramento da análise jurídica sobre o equilíbrio contratual, matéria central da demanda.

Assim, a sentença não concedeu providência diversa da pleiteada nem se afastou dos fatos e do pedido. Manteve-se rigorosamente dentro dos limites da controvérsia, qual seja, a análise da validade e da eficácia de uma cláusula de reajuste contratual.

2
.
Do Suposto Cerceamento de Defesa

O Apelante argumenta, em caráter alternativo, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Afirma que requereu a produção de provas, notadamente o depoimento pessoal do representante das Rés e a oitiva de testemunhas, em duas oportunidades distintas (IDs 34673682 e 40637465), mas que o juízo de origem ignorou os pleitos e julgou antecipadamente a lide, o que o teria impedido de demonstrar integralmente o seu direito.

Ocorre que o sistema processual civil adota o princípio do livre convencimento motivado ou da persuasão racional, segundo o qual o juiz é o destinatário final da prova. Cabe a ele, com base em seu critério, avaliar a necessidade e a pertinência da produção de cada prova requerida pelas partes, indeferindo aquelas que considerar inúteis, protelatórias ou desnecessárias para o deslinde da causa, conforme expressa autorização do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

O julgamento antecipado do mérito, previsto no artigo 355 do mesmo diploma legal, é um instrumento de celeridade e eficiência processual, aplicável quando a questão controvertida for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos.

No caso concreto,
o cerne da discussão sobre a revisão contratual residia em saber se a alta do IGP-M, impulsionada pela pandemia, configurou um evento imprevisível capaz de gerar onerosidade excessiva para o consumidor e vantagem extrema para o fornecedor. A análise de tal questão passava, essencialmente, pela interpretação de cláusulas contratuais e pela verificação de prova documental robusta acerca da alteração da capacidade financeira do Apelante. Os documentos essenciais, como o contrato, os comprovantes de pagamento e os demonstrativos de reajuste, já estavam
juntado
s

nos
autos.

O Apelante pretendia produzir prova oral para "esclarecer dúvidas quanto à taxa de corretagem e também a valorização imobiliária dos imóveis vendidos pela ré". No entanto, a questão da taxa de corretagem, resolve-se pela simples análise do contrato, à luz da tese fixada pelo STJ (Tema 938). A prova oral seria inócua para afastar o que está expressamente escrito e assinado. Da mesma forma, a comprovação da alegada onerosidade excessiva dependia, fundamentalmente, da demonstração da sua própria condição financeira e do impacto concreto do reajuste em seu orçamento, o que se faz por meio de documentos (contracheques, declarações de imposto de renda, extratos bancários), e não por testemunhas.

O magistrado de primeiro grau, ao proferir a sentença de mérito, entendeu que o processo já se encontrava suficientemente instruído para a resolução da controvérsia, tornando desnecessária a dilação probatória. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando o juiz julga o feito por considerar que as provas documentais já acostadas são suficientes para formar o seu convencimento. A simples discordância da parte com o resultado do julgamento não é capaz de, por si só, caracterizar a nulidade.

3.
Da Pretensão de Revisão Contratual e a Alegada Onerosidade Excessiva

O ponto central da insurgência do Apelante reside na alegação de que o contrato de compra e venda se tornou excessivamente oneroso em razão da aplicação do IGP-M como índice de reajuste, cuja alta vertiginosa durante o período da pandemia de Covid-19 teria quebrado a base objetiva do negócio jurídico.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inquestionavelmente, de consumo, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais que se mostrem abusivas ou que estabeleçam prestações desproporcionais (artigo 6º, V, do CDC). Essa possibilidade de intervenção judicial, contudo, não é irrestrita e não autoriza o consumidor a, unilateralmente, modificar o pacto ao seu arbítrio.

O ordenamento jurídico brasileiro é pautado pelo princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), que confere segurança e estabilidade às relações negociais. A revisão contratual por onerosidade excessiva, prevista tanto no Código de Defesa do Consumidor quanto nos artigos 317 e 478 do Código Civil, é medida de caráter excepcionalíssimo. Para sua aplicação, exige-se a presença cumulativa de requisitos rigorosos: a ocorrência de um acontecimento superveniente, extraordinário e imprevisível, que acarrete uma desproporção manifesta na prestação de uma das partes, gerando onerosidade excessiva para esta e, em contrapartida, extrema vantagem para a outra.

A pandemia de Covid-19, de fato, constituiu um evento de magnitude global e de consequências profundas. No entanto, a sua simples ocorrência não é um passe livre para a revisão automática de todos os contratos. É indispensável que a parte que alega a onerosidade excessiva demonstre, de maneira concreta e individualizada, como tal
circunstância
impactou sua situação financeira a ponto de tornar o cumprimento da obrigação insuportável e como isso gerou um enriquecimento sem causa para a contraparte.

No caso dos autos, o Apelante falhou em produzir essa prova, ônus processual que lhe cabia (art. 373, I, CPC). Conforme observado pelo juízo de primeiro grau,
o apelante se
limita a afirmar genericamente o aumento das parcelas e o impacto da pandemia, sem, contudo, juntar documentos que comprovem, por exemplo, a redução de sua renda, a perda de emprego ou qualquer outra circunstância pessoal que fundamente a alegada dificuldade de pagamento. A inversão do ônus da prova, embora deferida, não exime o consumidor de comprovar o fato constitutivo mínimo de seu direito, qual seja, a efetiva e concreta onerosidade que alega sofrer.

Ademais, a variação de um índice de correção monetária é um risco inerente e previsível em contratos de trato sucessivo e de longa duração, como o de financiamento imobiliário. O IGP-M é um índice legal e amplamente utilizado no mercado imobiliário, não havendo qualquer ilicitude em sua pactuação. Como bem ressaltaram as Apeladas em suas contrarrazões, a flutuação dos índices pode, em outros momentos, ser benéfica ao consumidor, como quando o IGP-M apresenta variação negativa, e a parte vendedora absorve essa deflação. Permitir a alteração do índice apenas quando ele se mostra desfavorável ao consumidor seria criar um desequilíbrio reverso, transferindo todo o risco do negócio para o fornecedor e violando a boa-fé objetiva (CC, art. 422).

Nesse sentido a jurisprudência deste Tribunal em julgamento de caso semelhante:

APELAÇÃO CÍVEL – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – REJEITADA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL CONTRATUAL –
PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – REDIMENSIONADOS OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
[...]
2.
A mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos. Em outras palavras, a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado. 3. Conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, de forma que não vislumbro onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes (art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação. E mais, convém ressaltar que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária apelante, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços . 4. Conforme estabelecido no artigo 478 do Código Civil, são necessários os seguintes requisitos cumulativos para caracterizar a onerosidade excessiva: I) existência de um contrato de execução continuada; II) ocorrência de um acontecimento extraordinário e imprevisível que cause onerosidade excessiva; III) vantagem extremamente desproporcional em relação à outra parte. 5. Embora os primeiros dois requisitos tenham sido atendidos, não se evidencia a comprovação de uma desvantagem significativa de uma das partes em relação à outra . Isto porque, o aumento, por si só, não é suficiente para justificar a revisão contratual pretendida, quando não há nos autos demonstração de que a valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação, foi inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato. Sem esta prova inequívoca, não se pode falar em onerosidade excessiva de uma parte em relação à outra.
6. Recurso conhecido e provido . Improcedência da pretensão autoral. Redimensionados os ônus sucumbenciais. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50039438820218080006, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível, publicado em 19/09/2024).

Quanto à alegação de contradição entre o deferimento da tutela de urgência e a sentença de improcedência, esta não se sustenta. A decisão liminar é proferida em um juízo de cognição sumária e provisória, baseada na probabilidade do direito (
fumus boni iuris
). A sentença, por sua vez, é resultado de uma cognição exauriente, após o contraditório e a análise completa do conjunto probatório. É perfeitamente possível e comum que a convicção inicial do magistrado seja alterada após a instrução processual, não havendo qualquer vício ou vinculação entre os dois provimentos jurisdicionais.

Portanto, diante da ausência de comprovação de onerosidade excessiva concreta e do desequilíbrio contratual, e considerando a legalidade da cláusula que estabeleceu o IGP-M como índice de reajuste, a manutenção da sentença neste ponto é medida que se impõe.

4.
Da Legalidade da Cobrança da Comissão de Corretagem

O Apelante também se insurge contra a cobrança da comissão de corretagem, sustentando que não foi devidamente informado de que o valor pago como "sinal / entrada" se destinava a remunerar terceiros.

A controvérsia sobre a validade da transferência desse encargo ao consumidor foi definitivamente pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938). Naquela oportunidade, firmou-se a seguinte tese:

"(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem

(...
)".

O critério para a legalidade da cobrança, portanto, é o cumprimento do dever de informação, que deve ser claro e transparente. O consumidor precisa saber, antes de fechar o negócio, o valor total que irá despender e o que corresponde especificamente à comissão do corretor.

No caso em tela, conforme delineado na sentença recorrida, ao analisar o contrato juntado aos autos, concluiu que as
apeladas
cumpriram tal requisito, pois "a compradora foi devidamente cientificada de forma pormenorizada da existência e do valor da despesa, conforme se verifica nas cláusulas do instrumento". O Apelante, em seu recurso, não conseguiu infirmar essa constatação fática, limitando-se a reiterar sua alegação subjetiva de desconhecimento, a qual não pode prevalecer sobre os termos de um documento por ele livremente assinado.

Assim, h
avendo cláusula contratual expressa, clara e destacada informando sobre a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem, a cobrança é lícita, não havendo que se falar em restituição de valores ou em qualquer abusividade. A decisão de primeiro grau, portanto, está em perfeita sintonia com o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

5. Dispositivo

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação
interposto por WILLAMS VIRTUOSO DA SILVA
mas
, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo Apelante de 10% (dez por cento) para
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa. A exigibilidade de tal verba, contudo, permanece suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal, em razão da gratuidade de justiça que lhe foi concedida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios
de 10% (dez por cento) para
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa. A exigibilidade de tal verba, contudo, permanece suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal, em razão da gratuidade de justiça que lhe foi concedida.