Tribunal: TJES
Processo: 0013924-81.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-29

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0013924-81.2017.8.08.0035

APELANTE
S
:
EDIFÍCIO RED TOWER SPE LTDA. E HABITAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

APELAD
A
:
MÁRCIA TORRECILLAS ABREU

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA COM EXCLUSIVIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. VINCULAÇÃO DA OFERTA. CUMPRIMENTO FORÇADO DA OBRIGAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Edifício Red Tower SPE Ltda. e Habitar Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las a formalizar contrato de compra e venda de imóvel subscrito pela autora, relativo ao apartamento nº 106 do Edifício Red Tower, bem como ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. As apelantes alegam ilegitimidade passiva, excludente de responsabilidade por fato de terceiro, inexistência de dano moral e, subsidiariamente, pleiteiam a redução do quantum indenizatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as incorporadoras possuem legitimidade passiva para responder por atos praticados por imobiliária intermediadora com exclusividade na venda do empreendimento; (ii) estabelecer se há excludente de responsabilidade por fato de terceiro; (iii) determinar se a recusa em formalizar o contrato autoriza o cumprimento forçado da obrigação; e (iv) verificar se estão configurados danos morais indenizáveis e se o valor arbitrado comporta redução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O sistema consumerista adota a teoria da cadeia de fornecimento, segundo a qual todos os agentes que participam da colocação do produto ou serviço no mercado respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

A imobiliária detinha exclusividade na comercialização do empreendimento, atuando como parceira comercial das incorporadoras, o que atrai a responsabilidade objetiva e solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC.

A teoria da aparência e o princípio da boa-fé objetiva impõem à pessoa jurídica a responsabilidade pelos atos de seus prepostos ou representantes que atuam em seu nome, ainda que extrapolem os poderes conferidos.

A falha atribuída à imobiliária configura fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, não sendo apta a excluir a responsabilidade do fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC.

A oferta apresentada pela preposta das apelantes e aceita pela consumidora vincula o fornecedor, nos termos dos arts. 30 a 35 do CDC, sendo cabível o cumprimento forçado da obrigação diante da recusa injustificada.

A recusa em formalizar o contrato após assinatura pela autora e pagamento da entrada, inclusive com depósito em conta indicada pelas construtoras, frustra legítima expectativa de aquisição da moradia e ultrapassa mero aborrecimento, configurando dano moral.

O valor de R$ 3.000,00 fixado a título de danos morais observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não comportando redução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, inclusive a incorporadora em relação a atos praticados por imobiliária com exclusividade na venda do empreendimento.

Falhas de prepostos ou parceiros comerciais configuram fortuito interno e não afastam a responsabilidade objetiva do fornecedor.

A oferta aceita pelo consumidor vincula o fornecedor, sendo cabível o cumprimento forçado da obrigação em caso de recusa injustificada.

A recusa em formalizar contrato de compra e venda de imóvel após pagamento da entrada e assinatura do instrumento gera dano moral quando frustra legítima expectativa de aquisição da moradia.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único; 14; 30 a 35, especialmente art. 35, I; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.228.759/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.11.2025, DJEN 12.12.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013924-81.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDF. RED TOWER SPE LTDA e outros

APELADO: MARCIA TORRECILLAS ABREU

RELATOR(A):
LUIZ GUILHERME RISSO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0013924-81.2017.8.08.0035

APELANTE
S
:
EDIFÍCIO RED TOWER SPE LTDA. E HABITAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

APELAD
A
:
MÁRCIA TORRECILLAS ABREU

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA COM EXCLUSIVIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. VINCULAÇÃO DA OFERTA. CUMPRIMENTO FORÇADO DA OBRIGAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Edifício Red Tower SPE Ltda. e Habitar Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las a formalizar contrato de compra e venda de imóvel subscrito pela autora, relativo ao apartamento nº 106 do Edifício Red Tower, bem como ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. As apelantes alegam ilegitimidade passiva, excludente de responsabilidade por fato de terceiro, inexistência de dano moral e, subsidiariamente, pleiteiam a redução do quantum indenizatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as incorporadoras possuem legitimidade passiva para responder por atos praticados por imobiliária intermediadora com exclusividade na venda do empreendimento; (ii) estabelecer se há excludente de responsabilidade por fato de terceiro; (iii) determinar se a recusa em formalizar o contrato autoriza o cumprimento forçado da obrigação; e (iv) verificar se estão configurados danos morais indenizáveis e se o valor arbitrado comporta redução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O sistema consumerista adota a teoria da cadeia de fornecimento, segundo a qual todos os agentes que participam da colocação do produto ou serviço no mercado respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

A imobiliária detinha exclusividade na comercialização do empreendimento, atuando como parceira comercial das incorporadoras, o que atrai a responsabilidade objetiva e solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC.

A teoria da aparência e o princípio da boa-fé objetiva impõem à pessoa jurídica a responsabilidade pelos atos de seus prepostos ou representantes que atuam em seu nome, ainda que extrapolem os poderes conferidos.

A falha atribuída à imobiliária configura fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, não sendo apta a excluir a responsabilidade do fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC.

A oferta apresentada pela preposta das apelantes e aceita pela consumidora vincula o fornecedor, nos termos dos arts. 30 a 35 do CDC, sendo cabível o cumprimento forçado da obrigação diante da recusa injustificada.

A recusa em formalizar o contrato após assinatura pela autora e pagamento da entrada, inclusive com depósito em conta indicada pelas construtoras, frustra legítima expectativa de aquisição da moradia e ultrapassa mero aborrecimento, configurando dano moral.

O valor de R$ 3.000,00 fixado a título de danos morais observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não comportando redução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, inclusive a incorporadora em relação a atos praticados por imobiliária com exclusividade na venda do empreendimento.

Falhas de prepostos ou parceiros comerciais configuram fortuito interno e não afastam a responsabilidade objetiva do fornecedor.

A oferta aceita pelo consumidor vincula o fornecedor, sendo cabível o cumprimento forçado da obrigação em caso de recusa injustificada.

A recusa em formalizar contrato de compra e venda de imóvel após pagamento da entrada e assinatura do instrumento gera dano moral quando frustra legítima expectativa de aquisição da moradia.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único; 14; 30 a 35, especialmente art. 35, I; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.228.759/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.11.2025, DJEN 12.12.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado LUIZ GUILHERME RISSO - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0013924-81.2017.8.08.0035

APELANTE
S
:
EDIFÍCIO RED TOWER SPE LTDA. E HABITAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

APELAD
A
:
MÁRCIA TORRECILLAS ABREU

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Preliminar de ilegitimidade passiva.

Senhor Presidente
.
A
s apelantes suscitam
preliminar de
ilegitimidade passiva ao argumento de que não podem responder por
atos

que teriam sido
praticados pela imobiliária
que intermediou a proposta de compra e venda feita pela autora em relação ao apartamento nº 106 do Ed
i
fício Red Tower,
localizado
em
Itaparica, Vila Velha/
ES
.

Contudo, a compreensão jurisprudencial desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que todos os que participam da cadeia de fornecimento de
produtos e
serviços
no mercado de consumo
respondem solidariamente pelos danos causados ao
s
consumidor
es
.

Nesse sentido:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA. TRANSPORTADORA. VÍCIO INTRÍNSECO DO PRODUTO. LEITE CRU ADULTERADO. LIMITES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. DEFEITO NO SERVIÇO PRESTADO. INEXISTÊNCIA. NEXO CAUSAL ADEQUADO. AUSÊNCIA.

[...]

4. O sistema consumerista adota a Teoria da Cadeia de Fornecimento, segundo a qual todos os agentes que participam da disponibilização do produto ou serviço no mercado de consumo respondem solidariamente pelos danos causados aos consumidores.

[...]”.

(STJ, REsp n. 2.228.759/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/11/2025, DJEN de 12/12/2025)

Na hipótese, a imobiliária
que intermediou a venda do apartamento
a
tu
ou
como parceira comercial das construtoras para a viabilização das vendas d
os apartamentos
,
detendo exclusividade na comercialização das unidades
do Edifício Red Tower
.

Assim, considerando
o disposto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade das apelantes é objetiva e solidária, circunstância que lhes conferem legitimidade para responder à pretensão deduzida na inicial.

Ante o exposto, rejeito a preliminar.

É como voto.

Des. Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0013924-81.2017.8.08.0035

APELANTE
S
:
EDIFÍCIO RED TOWER SPE LTDA. E HABITAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

APELAD
A
:
MÁRCIA TORRECILLAS ABREU

RELATOR: DES. CONVOCADO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Senhor Presidente
.
Conforme o relatório,
c
uida-se de apelação cível por meio da qual pretendem, Edifício Red Tower SPE Ltda. e Habitar Construtora e Incorporadora Ltda., ver reformada a sentença que, em sede de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando as recorrentes à obrigação de formalizar o contrato de compra e venda de imóvel
subscrito pela autora
e ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais.

Irresignadas, as apelantes sustentam, em síntese: (i) sua ilegitimidade passiva
ad causam
, sob o argumento de que a responsabilidade pelos fatos narrados na inicial seria exclusiva da empresa Praia Imobiliária Ltda.; (ii) a ocorrência de excludente de responsabilidade por fato de terceiro, alegando que o negócio jurídico não foi finalizado por culpa da referida imobiliária, que teria agido em desconformidade com as orientações das incorporadoras; (iii) a inexistência de danos morais indenizáveis, classificando o ocorrido como mero aborrecimento decorrente de descumprimento contratual; e (iv) subsidiariamente, a necessidade de redução do
quantum
indenizatório arbitrado.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso,
ressaltando a necessidade de
manutenção da sentença ante a responsabilidade solidária
das apelantes
na cadeia de consumo.

Segundo se depreende dos autos, a autora buscou a imobiliária detentora de exclusividade nas vendas do empreendimento denominado “Edifício Red Tower”, construído pelas apelantes. Após as tratativas, decidiu adquirir o apartamento nº 106, realizou o pagamento do valor solicitado a título de entrada e assinou o respectivo contrato de compra e venda.

Todavia, dias após,
a autora
foi informada de que as
apelantes/construtoras

decidiram
não subscrever o
instrumento contratual
e devolver
o valor pago.

Em sede de contestação, as apelantes alegaram ausência de interesse no negócio jurídico em razão da forma de pagamento, a qual teria sido estabelecida pela imobiliária em descompasso com suas diretrizes.

Argumentaram, ainda, não ter responsabilidade pelo ocorrido, pois não participaram diretamente da negociação.

Tal justificativa, contudo, não merece prosperar, uma vez que as provas reunidas não comprovam o apontado descompasso/equívoco na forma de pagamento apresentada pela imobiliária à autora.

Não obstante, à luz da teoria da aparência e do princípio da boa-fé objetiva, a pessoa jurídica responde pelos atos praticados por seus prepostos ou representantes que atuam em seu nome, ainda que extrapolem os limites dos poderes conferidos. No âmbito do Direito do Consumidor, tal teoria fundamenta a responsabilidade solidária pelos danos suportados pelo consumidor.

No caso em tela, é incontroverso o fato de que a Praia Imobiliária detinha exclusividade
n
a comercialização
do empreendimento
construído pelas apelantes. Logo, ao buscar a referida intermediadora para adquirir o imóvel, a consumidora agiu sob a legítima confiança de que a imobiliária possuía plenos poderes para concretizar a venda.

Ressalte-se que a autora concordou com o preço e a proposta de pagamento apresentada pela imobiliária e recebeu a confirmação do aceite do negócio (fls. 64-69), o que culminou na assinatura do contrato e no pagamento da entrada, que foi feita diretamente na conta bancária indicada pelas construtoras.

Assim, o posterior arrependimento das apelantes, sob o argumento de discordância quanto à forma de pagamento, viola o princípio da vinculação da oferta, previsto nos arts. 30 a 35 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Uma vez que a preposta das apelantes apresentou a oferta e houve a aceitação pela consumidora, o fornecedor vincula-se ao que foi proposto.

O art. 35, I, do CDC, é claro ao estabelecer que, diante da recusa no cumprimento da oferta, o consumidor pode exigir a execução forçada da obrigação:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade.”

Anote-se, outrossim, que eventuais
falhas de prepostos ou parceiros comerciais no âmbito de relações de consumo caracterizam-se como “fortuito interno”, o qual está intrinsecamente ligado aos riscos do empreendimento, não sendo apto a excluir a responsabilidade do fornecedor. Como se depreende, a conclusão externada baseia-se na teoria do risco proveito, positivada no art. 14 do CDC, que impõe ao fornecedor o dever de suportar os ônus das falhas ocorridas na execução de sua atividade econômica.

Na hipótese
, observa-se que a autora comprovou o pagamento do sinal e a legítima expectativa de aquisição do imóvel. A recusa das apelantes em assinar o instrumento contratual definitivo, sob o pretexto de
discordância com a forma de pagamento apresentada pela
imobiliária,
não
é oponível à consumidora.

As provas documentais, incluindo a notificação extrajudicial não atendida, demonstram a desídia das rés em solucionar o impasse administrativo, transferindo à compradora o ônus de uma falha operacional interna.

Portanto, manifestado o interesse da autora pelo
cumprimento forçado da obrigação, a procedência do
pedido
é medida que se impõe, conforme reconheceu a sentença.

Noutra parte, a condenação por
danos morais
se justifica a medida em que
a
situação
vivenciada pela consumidora
ultrapassa o mero dissabor. A frustração do direito à moradia, somada à resistência injustificada em formalizar o negócio após o pagamento d
a
entrada
e da assinatura do contrato
, gera angústia e abalo psíquico que reclamam compensação.

Acresça-se que o
valor de R$ 3.000,00 (três mil reais)
fixado na sentença,
mostra-se
razoável e proporcional às
circunstâncias
do caso concreto
, não comportando redução.

Ante o exposto, conheço do recurso e a ele
nego provimento
, mantendo incólume a decisão de primeiro grau.

Em observância ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Des. Convocado Luiz Guilherme Risso

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)