Tribunal: TJES
Processo: 5007169-80.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2026-05-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5007169-80.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
LUCAS COUTINHO DE SOUZA

AGRAVADO:
GEUSMAR MADEIRA DE ALMEIDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA – DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de obrigação de fazer, indeferiu tutela de urgência para imissão na posse de sala comercial objeto de contrato de promessa de compra e venda, apesar do pagamento de sinal pelo comprador.
2. O agravante sustenta que a cláusula contratual prevê a entrega das chaves após o pagamento do sinal e que o vendedor retém indevidamente a posse do bem. O agravado alega a existência de ajuste verbal impondo ao comprador a assunção de débitos de ITBI, IPTU e condomínio, invocando a exceção de contrato não cumprido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência destinada à imissão provisória na posse do imóvel, diante de controvérsia acerca do cumprimento das obrigações recíprocas assumidas pelas partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano.
5. Havendo alegação de inadimplemento recíproco e indícios de ajustes verbais relativos à assunção de encargos do imóvel, incide, em tese, a exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.
6. A divergência quanto às obrigações acessórias e à responsabilidade pelos débitos do imóvel demanda dilação probatória, o que afasta a probabilidade do direito em sede de cognição sumária.
7. A necessidade de instrução processual recomenda a manutenção do status quo até o esclarecimento dos fatos sob o crivo do contraditório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A existência de controvérsia relevante sobre o cumprimento de obrigações recíprocas em contrato bilateral autoriza, em tese, a aplicação da exceção de contrato não cumprido. 2. A necessidade de dilação probatória afasta a probabilidade do direito exigida para a concessão de tutela de urgência de imissão na posse.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; CC, art. 476.

Jurisprudência relevante citada:
TJES, AI nº 0024005-79.2019.8.08.0048, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, 2ª Câmara Cível, j. 11.05.2021, pub. 24.05.2021; TJES, AI nº 5005401-61.2021.8.08.0000, Rel. Desª. Marianne Judice de Mattos, 4ª Câmara Cível, j. 28.07.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5007169-80.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LUCAS COUTINHO DE SOUZA

AGRAVADO: GEUSMAR MADEIRA DE ALMEIDA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de obrigação de fazer, indeferiu tutela de urgência para imissão na posse de sala comercial objeto de contrato de promessa de compra e venda, apesar do pagamento de sinal pelo comprador.
2. O agravante sustenta que a cláusula contratual prevê a entrega das chaves após o pagamento do sinal e que o vendedor retém indevidamente a posse do bem. O agravado alega a existência de ajuste verbal impondo ao comprador a assunção de débitos de ITBI, IPTU e condomínio, invocando a exceção de contrato não cumprido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência destinada à imissão provisória na posse do imóvel, diante de controvérsia acerca do cumprimento das obrigações recíprocas assumidas pelas partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano.
5. Havendo alegação de inadimplemento recíproco e indícios de ajustes verbais relativos à assunção de encargos do imóvel, incide, em tese, a exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.
6. A divergência quanto às obrigações acessórias e à responsabilidade pelos débitos do imóvel demanda dilação probatória, o que afasta a probabilidade do direito em sede de cognição sumária.
7. A necessidade de instrução processual recomenda a manutenção do status quo até o esclarecimento dos fatos sob o crivo do contraditório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A existência de controvérsia relevante sobre o cumprimento de obrigações recíprocas em contrato bilateral autoriza, em tese, a aplicação da exceção de contrato não cumprido. 2. A necessidade de dilação probatória afasta a probabilidade do direito exigida para a concessão de tutela de urgência de imissão na posse.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; CC, art. 476.

Jurisprudência relevante citada:
TJES, AI nº 0024005-79.2019.8.08.0048, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, 2ª Câmara Cível, j. 11.05.2021, pub. 24.05.2021; TJES, AI nº 5005401-61.2021.8.08.0000, Rel. Desª. Marianne Judice de Mattos, 4ª Câmara Cível, j. 28.07.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5007169-80.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
LUCAS COUTINHO DE SOUZA

AGRAVADO:
GEUSMAR MADEIRA DE ALMEIDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA – DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Como relatado, cuidam-se os autos de agravo de instrumento interposto por
LUCAS COUTINHO DE SOUZA
contra decisão proferida nos autos da ação de obrigação de fazer n.º 5009445-37.2025.8.08.0048, indeferiu o pedido de tutela de urgência para imissão na posse de unidade imobiliária (ID 66918102 dos autos de origem).

Sustenta o recorrente, em síntese (ID 13597677), que:
(i)
firmou contrato de promessa de compra e venda de sala comercial contra o agravado;
(ii)
efetuou o pagamento do sinal de R$ 16.800,00, conforme previsto contratualmente;
(iii)
possui direito à imediata imissão na posse e entrega das chaves por força da Cláusula Quinta da avença;
(iv)
o recorrido retém as chaves indevidamente e se omite quanto à regularização documental do bem (divórcio e dívidas fiscais);
(v)
sofre prejuízos materiais contínuos pela impossibilidade de locar o imóvel e pela inutilização de materiais de reforma adquiridos;

(vi)
e que os argumentos apresentados demonstram o preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, sendo cabível a reforma da decisão de origem para resar deferida a liminar de imissão na posse do bem.

Foi proferida decisão em ID 13639158, recebendo o recurso no efeito devolutivo.

Contrarrazões apresentadas (ID 18156559), pugnando pelo desprovimento do recurso, sob o argumento de exceção do contrato não cumprido em razão de ajuste verbal de assunção de débitos pelo comprador e necessidade de dilação probatória.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se a verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para compelir o vendedor à entrega das chaves e posse do bem imóvel “Sala 712 do Ed. Ative Centro Empresarial”.

Em análise dos autos, verifica-se que, a despeito de o Agravante sustentar o inadimplemento contratual por parte do Agravado, este, por outro lado, também alega que o Recorrente não cumpriu com suas obrigações contratuais, atraindo a aplicação do instituto da exceção de contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), que, nos termos do artigo 476 Código Civil, prevê:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

No caso concreto, embora o instrumento escrito preveja a imissão na posse após o pagamento do sinal, ambas as partes admitem, em suas manifestações e por meio de registros de mensagens de WhatsApp, a existência de outras obrigações e tratativas paralelas. O Agravado sustenta que houve um ajuste verbal no qual o Agravante se comprometeu a assumir débitos de ITBI, IPTU e condomínio como condição para a perfectibilização do negócio, obrigações estas que não teriam sido honradas. Tais fatos, entretanto, pendem de comprovação.

Ademais, as mensagens trocadas confirmam que a recusa na entrega das chaves se origina de divergência entre as quanto ao cumprimento desses encargos acessórios que, segundo o vendedor, seriam de responsabilidade do comprador por força de convenção verbal vinculante.

Neste ínterim, este E. Tribunal de Justiça já se manifestou em caso análogo, reconhecendo a aplicação do referido instituto quando ausente a prova inequívoca do direito e presente a controvérsia sobre as obrigações recíprocas:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E
IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA NÃO RESTARAM PREENCHIDOS
.
DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS POR AMBAS AS PARTES
. AUSÊNCIA DE INCAPACIDADE FINANCEIRA DO RECORRIDO. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO NÃO CARACTERIZADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. Para a concessão da tutela de urgência, com a consequente rescisão do contrato e imissão da posse em favor da Recorrente, faz-se necessário a prova inequívoca do direito alegado (fumus boni iuris) e o fato de que a demora inerente à atividade processual colocará em risco o seu resultado prático (periculum in mora). II.
A despeito da Recorrente sustentar o inadimplemento contratual por parte do Recorrido, o mesmo, por outro lado, também alega que a Recorrente não cumpriu com suas obrigações contratuais, atraindo o instituto da exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), que nos termos do artigo 476 Código Civil, prevê que: Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
. III. Na Escritura do Imóvel às fls. 70/73, é possível verificar que não estão averbadas as benfeitorias realizadas no imóvel e que fazem parte do Contrato de Compra e Venda e seu Aditivo nº 1 (fls. 59/65), tais como 01 (um) Posto de Combustível, 01 (um) escritório, 01 (uma) loja de conveniência, 01 (um) lavador, 02 (duas) lojas (fl . 59). IV. Verifica-se, ainda, que o imóvel possui débitos ativos em relação ao não pagamento de IPTU e outras Taxas, consoante o documento de Previsão de Parcelamento emitido pela Prefeitura da Serra, à fl. 284. V. Acerca da alegação de incapacidade financeira do Recorrido, restou verificado que o mesmo se qualifica como empresário, tendo, inclusive, assinado 03 (três) cheques (fl. 66/68) em favor da Recorrente, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) cada, que foram emitidos pela Empresa VILLONY POSTO DE COMBUSTÍVEIS LTDA, com a qual, possivelmente, está vinculado. VI. A simples alegação de que o tramite regular da demanda poderia ocasionar uma possível depreciação do bem em questão não é suficiente para caracterizar o periculum in mora, necessário para a concessão da tutela de urgência. VII. Recurso conhecido e improvido. (TJ-ES - AI: 00240057920198080048, Relator.: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Data de Julgamento: 11/05/2021, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/05/2021)

Diante disso, não é possível constatar, neste juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito da parte Agravante, na medida em que a existência de ajustes verbais que precisam ser melhor esclarecidos, bem como a apuração de quem efetivamente deu causa ao impasse contratual, demandam dilação probatória.

Portanto, é imperioso que o feito de origem avance na instrução processual para esclarecer se a conduta do réu consiste em exercício regular do direito sob a égide da exceção do contrato não cumprido.

Sobre o tema, este E. Tribunal orienta que a necessidade de instrução probatória afasta a probabilidade do direito necessária para a concessão da medida liminar:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO DE POSSE INDEFERIDA.
CONTROVÉRSIA EXISTENTE. POSSÍVEL TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA ENTRE AS PARTES. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA
. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1.
A instrução probatória no Juízo de origem é fundamental para o deslinde da lide, afastando a probabilidade do direito aduzido pelo agravante para ter a posse do bem, até porque existem relatos e fundamentos que apontam a existência de uma transação imobiliária envolvendo as partes
. 2.
Diante de uma cognição superficial, principal pelo incipiente coligido probatório, deve ser mantida a decisão indeferitória do Juízo de origem
. 3. Recurso desprovido. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5005401-61.2021.8 .08.0000, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 4ª Câmara Cível, 28/07/2022)

Neste sentido, na medida em que a hipótese dos autos necessita de dilação probatória, não se desincumbindo o Agravante de demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência, resta imperiosa a manutenção da decisão combatida.

Ademais, a prudência recomenda a manutenção do
status quo
fático até que a lide seja melhor delineada sob o crivo do contraditório, especialmente diante do pedido reconvencional, como forma de mitigar os prejuízos das partes.

Pelo exposto,
conheço
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo hígida a decisão de primeiro grau.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 26/05/2026:

Acompanho o E. Relator.