Tribunal: TJES
Processo: 5027665-63.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-15

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE IMÓVEL JUNTO À SPU. ENCARGOS DE FORO E LAUDÊMIO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DA COMPRADORA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A petição inicial que busca o cumprimento de obrigação de fazer, sem cobrança de valor determinado, não exige a individualização dos débitos, desde que os pedidos estejam adequadamente formulados e amparados em cláusula contratual válida;

2. O valor da causa foi corretamente fixado com base no valor do contrato, em conformidade com o art. 292, II, do CPC, e em observância à determinação judicial expressa;

3. A cláusula contratual impõe à adquirente a responsabilidade por todas as despesas e encargos relativos à unidade, inclusive a regularização da titularidade junto à SPU e o pagamento de foro e laudêmio;

4. O cumprimento da obrigação apenas após o ajuizamento da ação caracteriza inadimplemento e atrai a aplicação do princípio da causalidade;

5. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027665-63.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELAINE RODRIGUES DA MATA BAPTISTA

APELADO: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE IMÓVEL JUNTO À SPU. ENCARGOS DE FORO E LAUDÊMIO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DA COMPRADORA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A petição inicial que busca o cumprimento de obrigação de fazer, sem cobrança de valor determinado, não exige a individualização dos débitos, desde que os pedidos estejam adequadamente formulados e amparados em cláusula contratual válida;

2. O valor da causa foi corretamente fixado com base no valor do contrato, em conformidade com o art. 292, II, do CPC, e em observância à determinação judicial expressa;

3. A cláusula contratual impõe à adquirente a responsabilidade por todas as despesas e encargos relativos à unidade, inclusive a regularização da titularidade junto à SPU e o pagamento de foro e laudêmio;

4. O cumprimento da obrigação apenas após o ajuizamento da ação caracteriza inadimplemento e atrai a aplicação do princípio da causalidade;

5. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 16 de março de 2026.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por Elaine Rodrigues da Mata Baptista contra a sentença de ID 17164420, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, nos autos da ação de obrigação de fazer ajuizada por Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda., que julgou procedentes os pedidos iniciais, para condená-la a promover a alteração de titularidade da Loja nº 02 do Ed. Work Center, bem como a quitar os débitos de foro e laudêmio perante a SPU, reconhecendo que a obrigação foi cumprida no curso do processo, mas imputando à ré o ônus da sucumbência em razão do princípio da causalidade.

Em suas razões (ID 17164421), o apelante sustenta, em síntese, que (a) a petição inicial seria inepta, por não individualizar os valores dos débitos cobrados nem o período a que se referem; (b) o valor da causa estaria superdimensionado, pois deveria corresponder apenas ao valor dos tributos discutidos, e não ao valor integral do contrato de compra e venda; (c) inexistiria previsão contratual que imponha à adquirente a obrigação de comunicar a transferência da titularidade do imóvel à SPU; (d) não haveria mora contratual, por ausência de prazo e de notificação prévia; (e) não subsistiria interesse processual da autora, uma vez que a obrigação foi cumprida espontaneamente no curso do processo.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 17164429).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 20 de janeiro de 2026.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A parte apelante se insurge contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais formulados por Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda., condenando-a a promover a alteração de titularidade da Loja nº 02 do Ed. Work Center, bem como a quitar os débitos de foro e laudêmio perante a SPU, reconhecendo que a obrigação foi cumprida no curso do processo, mas imputando à ré o ônus da sucumbência em razão do princípio da causalidade.

Para tanto, sustenta, em síntese, que: (a) a petição inicial seria inepta, por não individualizar os valores dos débitos cobrados nem o período a que se referem; (b) o valor da causa estaria superdimensionado, pois deveria corresponder apenas ao valor dos tributos discutidos, e não ao valor integral do contrato de compra e venda; (c) inexistiria previsão contratual que imponha à adquirente a obrigação de comunicar a transferência da titularidade do imóvel à SPU; (d) não haveria mora contratual, por ausência de prazo e de notificação prévia; (e) não subsistiria interesse processual da autora, uma vez que a obrigação foi cumprida espontaneamente no curso do processo.

Inicialmente, rejeita-se a alegação de inépcia da petição inicial. A demanda proposta pelo apelado é de natureza cominatória, visando à satisfação de obrigação de fazer, e não de cobrança de quantia certa.

Nesse contexto, não se exige a indicação pormenorizada de valores, sobretudo quando a obrigação imposta à adquirente está claramente delineada no contrato firmado entre as partes, especificamente na Cláusula 4ª, a qual atribui ao comprador a responsabilidade pelas despesas e encargos relativos à unidade, inclusive taxas e laudêmio, além dos atos de transferência.

A inicial, portanto, atende aos requisitos do art. 319 do CPC e possibilitou o pleno exercício do contraditório, inexistindo nulidade a ser reconhecida.

De mesmo modo, não prospera a impugnação ao valor da causa, tendo em vista que sua adequação atendeu a comando do próprio magistrado de primeiro grau, no ID 17732539, tomando por base o valor do contrato objeto da ação.

A atribuição do valor contratual encontra amparo no art. 292, II, do CPC, por se tratar de obrigação cujo cumprimento decorre diretamente do pacto celebrado. Eventual controvérsia restrita a parte da obrigação não autoriza a revisão da decisão judicial preclusa que fixou adequadamente o valor da causa.

Por sua vez, observa-se que a cláusula 4ª do contrato celebrado entre as partes estabelece, de forma inequívoca, que todas as despesas de transferência da unidade comprometida, bem como encargos fiscais e laudêmio, são de responsabilidade da adquirente, ora apelante.

A regularização da titularidade do imóvel perante a SPU, por se tratar de bem situado em terreno de marinha, é condição necessária ao cumprimento da obrigação contratual, conforme dispõe o art. 116 do Decreto-Lei n. 9.760/46.

Em que pese as alegações da apelante, o pagamento dos encargos e o requerimento de transferência junto à SPU ocorreram apenas após o ajuizamento da ação, como se verifica no protocolo de ID 30627209, datado de 06/09/2023.

O inadimplemento contratual, portanto, restou configurado, pois a obrigação não foi cumprida voluntariamente no prazo e modo devidos. Ainda que não estipulado prazo expresso, é certo que o silêncio prolongado por anos, mesmo após a finalização da obra e da entrega do imóvel, impõe à adquirente o dever de agir em tempo razoável, nos termos do contrato e da legislação aplicável.

Ademais, conforme reconhecido na sentença, o cumprimento da obrigação somente foi provocado por meio da atuação judicial. Aplica-se, nesse ponto, o princípio da causalidade, segundo o qual a parte que deu causa à demanda deve arcar com os ônus dela decorrentes. Assim, correta a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

É a jurisprudência:

EMENTA: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO VINCULADA. OMISSÃO CONFIGURADA . AFASTAMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. ACLARATÓRIOS DE MARIA CRITINA FONTES ACOLHIDOS. ACLARATÓRIOS DE OI MÓVEL S/A REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada, sendo cabíveis apenas nos casos de omissão, contradição, obscuridade e para sanar possíveis erros materiais (art. 1.022 do CPC). 2. Omisso o acórdão sobre a aplicação do princípio da causalidade e da consequente não configuração da sucumbência recíproca. 3. Além de ter se sagrado vencedora no tocante à ordem de demolição das construções edificadas por invasores no terreno objeto da locação, restou configurado que o pedido de promoção da desocupação do bem foi veiculado apenas porque, mesmo após notificação, a embargada não informou a embargante acerca da medida judicial adotada para tal finalidade. 4. Conforme a jurisprudência, “O princípio da causalidade, adotado pelo sistema processual civil brasileiro, preconiza que quem deu causa à instauração do processo ou do incidente processual deve arcar com o pagamento dos honorários sucumbenciais” (TJES, Apelação Cível n. 0010199-79.2021.8.08.0347, Relator.: Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 20.11.2023). 5. Inexiste óbice ao cumprimento da obrigação de fazer, posto que a sentença proferida no processo n. 0011676-74.2015.8.08.0048 transitou em julgado. 6. Embargos de declaração de Maria Cristina Fontes acolhidos. Embargos de declaração de Oi Móvel S/A rejeitados. Vitória, 10 de dezembro de 2024. RELATORA (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00246487620158080048, Relator: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível)

Diante do exposto, conheço do recurso e nego a ele provimento

Majoro os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.