Tribunal: TJES
Processo: 0008234-69.2016.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008234-69.2016.8.08.0047

APELANTE:
NEIDE MACIEL PEÇANHA e OUTROS

APELADO:
ESPÓLIO DE OSCAR SÁ FREIRE DUTRA e MARIA HELENA JOGAIB DUTRA.

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO MATEUS - DR.ª THAITA CAMPOS TREVIZAN

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCURAÇÃO SEM PODERES ESPECIAIS E EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM. SUBSTABELECIMENTO PARCIAL SEM REPRESENTAÇÃO DE COPROPRIETÁRIA. NULIDADE ABSOLUTA DA ESCRITURA PÚBLICA E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE FUNDADA APENAS NO DOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade de escritura pública de compra e venda, cancelamento de registro imobiliário e reintegração de posse. Os autores alegam que o imóvel foi alienado em 2006 por meio de substabelecimento de uma procuração datada de 1973, a qual carecia de descrição específica do objeto (especialidade) e cujos poderes de um dos cônjuges (co-proprietária) foram omitidos na cadeia de substabelecimento. A sentença recorrida havia mantido o negócio com base na Teoria do Mandato Aparente e na boa-fé dos terceiros adquirentes

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve inovação recursal quanto à alegação de ausência de poderes especiais e expressos na procuração; (ii) saber se a escritura pública de compra e venda é nula em razão da ausência de especialidade do mandato e da inexistência de representação válida da coproprietária; (iii) definir se a boa-fé de terceiros ou o decurso do tempo podem convalidar negócio jurídico eivado de nulidade absoluta por vício de representação; e (iv) saber se a declaração de nulidade do negócio jurídico autoriza, por si só, a reintegração de posse dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não se caracteriza inovação recursal quando a tese jurídica relativa à ausência de poderes especiais e expressos já constava da causa de pedir deduzida na petição inicial, ainda que sem indicação literal dos dispositivos legais pertinentes.
4. A alienação de bem imóvel exige procuração com poderes especiais e expressos, acompanhada da individualização precisa do bem objeto da disposição patrimonial, nos termos do art. 661, § 1º, do Código Civil.
5. A procuração lavrada em 1973 continha descrição genérica e imprecisa do imóvel, sem referência matricial, confrontações ou metragem, circunstância que inviabiliza o atendimento do requisito de especialidade exigido para atos de alienação imobiliária.
6. O substabelecimento realizado em 2006 transferiu apenas os poderes conferidos por um dos coproprietários, inexistindo representação válida da coproprietária Neide Maciel Peçanha para a alienação do bem.
7. A ausência de representação válida de todos os titulares do domínio e o vício de especialidade do mandato tornam nula a escritura pública de compra e venda e o respectivo registro imobiliário.

8. O negócio jurídico nulo por ausência de consentimento e defeito de representação não é passível de confirmação, principalmente em razão do falecimento do co-proprietário, nem se convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC), não sendo a boa-fé do adquirente capaz de suprir a ineficácia da transmissão realizada sem o domínio ou a representação válida.

9. A nulidade absoluta do negócio jurídico não implica automaticamente reintegração de posse, porquanto a tutela possessória exige demonstração de posse fática anterior, mansa e pacífica, bem como comprovação do esbulho.
10. Os documentos acostados aos autos demonstram apenas o domínio registral, correspondente ao
ius possidendi
, sem comprovação do efetivo exercício da posse sobre o imóvel litigioso nos últimos quarenta anos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso conhecido e parcialmente provido, para declarar a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em 29 de setembro de 2006 (Livro 642, Fls. 138, 3º Ofício de Notas de Vitória) e do respectivo registro na matrícula n.º 18.004 do RGI de São Mateus, determinando o cancelamento da averbação imobiliária correspondente e o retorno das partes ao
status quo ante
de copropriedade, indeferindo, contudo, o pedido de reintegração de posse.

Tese de julgamento: “1. A alienação de bem imóvel por mandatário exige procuração com poderes especiais e expressos, a qual deve conter a descrição precisa e individualizada do objeto da venda, sob pena de nulidade. 2. O substabelecimento que omite um dos mandantes co-proprietários retira a eficácia do ato de disposição em relação a este, gerando a nulidade integral do negócio quando o objeto for indivisível. 3. A nulidade absoluta de ato dispositivo por defeito de representação e ausência de especialidade não se convalida pela boa-fé do adquirente ou pelo decurso do tempo. 4. A declaração de nulidade do negócio jurídico não autoriza, por si só, a reintegração de posse sem comprovação da posse fática anterior e do esbulho.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC/1916, art. 1.295, § 1º; CC, arts. 661, § 1º, 1.196, 1.210, § 2º, 1.228, 1.314, 1.647, I, e 2.035; CPC, arts. 9º, 10, 85, § 2º, 485, VI, 554 e 932, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.836.584/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11.02.2020, DJe 13.02.2020; STJ, REsp nº 1.814.643/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22.10.2019, DJe 28.10.2019; STJ, AgInt no REsp nº 2.038.444/MT, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 10.06.2024, DJe 12.06.2024; STJ, REsp nº 1.152.148/SE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 13.08.2013, DJe 02.09.2013; STJ, REsp nº 1.273.955/RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.04.2014, DJe 15.08.2014; TJES, AI nº 5004541-55.2024.8.08.0000, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, 2ª Câmara Cível, j. 21.10.2024; TJES, Apelação/Remessa Necessária nº 0000369-67.2016.8.08.0023, Rel. Des. Robson Luiz Albanes, 4ª Câmara Cível, pub. 12.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0008234-69.2016.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NEIDE MACIEL PECANHA e outros (4)

APELADO: MARIA HELENA JOGAIB DUTRA e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCURAÇÃO SEM PODERES ESPECIAIS E EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM. SUBSTABELECIMENTO PARCIAL SEM REPRESENTAÇÃO DE COPROPRIETÁRIA. NULIDADE ABSOLUTA DA ESCRITURA PÚBLICA E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE FUNDADA APENAS NO DOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade de escritura pública de compra e venda, cancelamento de registro imobiliário e reintegração de posse. Os autores alegam que o imóvel foi alienado em 2006 por meio de substabelecimento de uma procuração datada de 1973, a qual carecia de descrição específica do objeto (especialidade) e cujos poderes de um dos cônjuges (co-proprietária) foram omitidos na cadeia de substabelecimento. A sentença recorrida havia mantido o negócio com base na Teoria do Mandato Aparente e na boa-fé dos terceiros adquirentes

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve inovação recursal quanto à alegação de ausência de poderes especiais e expressos na procuração; (ii) saber se a escritura pública de compra e venda é nula em razão da ausência de especialidade do mandato e da inexistência de representação válida da coproprietária; (iii) definir se a boa-fé de terceiros ou o decurso do tempo podem convalidar negócio jurídico eivado de nulidade absoluta por vício de representação; e (iv) saber se a declaração de nulidade do negócio jurídico autoriza, por si só, a reintegração de posse dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não se caracteriza inovação recursal quando a tese jurídica relativa à ausência de poderes especiais e expressos já constava da causa de pedir deduzida na petição inicial, ainda que sem indicação literal dos dispositivos legais pertinentes.
4. A alienação de bem imóvel exige procuração com poderes especiais e expressos, acompanhada da individualização precisa do bem objeto da disposição patrimonial, nos termos do art. 661, § 1º, do Código Civil.
5. A procuração lavrada em 1973 continha descrição genérica e imprecisa do imóvel, sem referência matricial, confrontações ou metragem, circunstância que inviabiliza o atendimento do requisito de especialidade exigido para atos de alienação imobiliária.
6. O substabelecimento realizado em 2006 transferiu apenas os poderes conferidos por um dos coproprietários, inexistindo representação válida da coproprietária Neide Maciel Peçanha para a alienação do bem.
7. A ausência de representação válida de todos os titulares do domínio e o vício de especialidade do mandato tornam nula a escritura pública de compra e venda e o respectivo registro imobiliário.

8. O negócio jurídico nulo por ausência de consentimento e defeito de representação não é passível de confirmação, principalmente em razão do falecimento do co-proprietário, nem se convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC), não sendo a boa-fé do adquirente capaz de suprir a ineficácia da transmissão realizada sem o domínio ou a representação válida.

9. A nulidade absoluta do negócio jurídico não implica automaticamente reintegração de posse, porquanto a tutela possessória exige demonstração de posse fática anterior, mansa e pacífica, bem como comprovação do esbulho.
10. Os documentos acostados aos autos demonstram apenas o domínio registral, correspondente ao
ius possidendi
, sem comprovação do efetivo exercício da posse sobre o imóvel litigioso nos últimos quarenta anos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso conhecido e parcialmente provido, para declarar a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em 29 de setembro de 2006 (Livro 642, Fls. 138, 3º Ofício de Notas de Vitória) e do respectivo registro na matrícula n.º 18.004 do RGI de São Mateus, determinando o cancelamento da averbação imobiliária correspondente e o retorno das partes ao
status quo ante
de copropriedade, indeferindo, contudo, o pedido de reintegração de posse.

Tese de julgamento: “1. A alienação de bem imóvel por mandatário exige procuração com poderes especiais e expressos, a qual deve conter a descrição precisa e individualizada do objeto da venda, sob pena de nulidade. 2. O substabelecimento que omite um dos mandantes co-proprietários retira a eficácia do ato de disposição em relação a este, gerando a nulidade integral do negócio quando o objeto for indivisível. 3. A nulidade absoluta de ato dispositivo por defeito de representação e ausência de especialidade não se convalida pela boa-fé do adquirente ou pelo decurso do tempo. 4. A declaração de nulidade do negócio jurídico não autoriza, por si só, a reintegração de posse sem comprovação da posse fática anterior e do esbulho.”

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Dispositivos relevantes citados: CC/1916, art. 1.295, § 1º; CC, arts. 661, § 1º, 1.196, 1.210, § 2º, 1.228, 1.314, 1.647, I, e 2.035; CPC, arts. 9º, 10, 85, § 2º, 485, VI, 554 e 932, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.836.584/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11.02.2020, DJe 13.02.2020; STJ, REsp nº 1.814.643/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22.10.2019, DJe 28.10.2019; STJ, AgInt no REsp nº 2.038.444/MT, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 10.06.2024, DJe 12.06.2024; STJ, REsp nº 1.152.148/SE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 13.08.2013, DJe 02.09.2013; STJ, REsp nº 1.273.955/RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.04.2014, DJe 15.08.2014; TJES, AI nº 5004541-55.2024.8.08.0000, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, 2ª Câmara Cível, j. 21.10.2024; TJES, Apelação/Remessa Necessária nº 0000369-67.2016.8.08.0023, Rel. Des. Robson Luiz Albanes, 4ª Câmara Cível, pub. 12.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 10/02/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Cuida-se de Apelação Cível (fls. 607/633) interposta por
NEIDE MACIEL PEÇANHA
e Outros contra sentença (Fls. 602/604) proferida pelo d. Juízo singular, que julgou improcedentes os pedidos da ação de declaração de nulidade de escritura pública, cancelamento de registro e reintegração de posse ajuizado contra
OSCAR SÁ FREIRE DUTRA e MARIA HELENA JOGAIB DUTRA
.

A pretensão autoral visava a anulação do negócio de compra e venda de imóvel, sob o fundamento de vício na procuração outorgada e alegação de simulação, tendo o Juízo singular afastado a nulidade pela aplicação da Teoria do Mandato Aparente e da boa-fé objetiva dos adquirentes (Apelados).

Sustenta o recorrente, em síntese (Fls. 609/633), que:
(I)
a procuração utilizada para a venda não possuía os poderes especiais e expressos exigidos pela lei (Art. 661, § 1º, CC), o que macula o negócio jurídico;
(II)
o negócio jurídico é nulo de pleno direito por fraude/simulação, pois a procuração foi usada para alienar área distinta da original por preço vil; e
(III)
a nulidade absoluta do ato impede sua convalidação pela boa-fé de terceiros ou pelo decurso do tempo (Art. 169, CC).

Contrarrazões em fls. 688/694 pelo não provimento do recurso.

Cumpre registrar que este recurso já havia sido submetido a julgamento anterior por esta C. Câmara Cível, ocasião em que foi proferido Acórdão dando provimento ao apelo. O referido julgado transitou em julgado, dando início ao Cumprimento de Sentença (processo nº 5008113-09.2023.8.08.0047). Contudo, em sede de Questão de Ordem/Embargos de Declaração, foi reconhecida a nulidade absoluta daquele julgamento e de todos os atos subsequentes, em virtude da ausência de intimação dos advogados constituídos pelo Espólio apelado para a sessão de julgamento. Anulado o Acórdão pretérito e desconstituído o trânsito em julgado, os autos retornaram a esta relatoria (por redistribuição, em razão da aposentadoria do Relator originário, Des. Carlos Simões Fonseca) para novo julgamento do recurso de Apelação.

Consta, ainda, Agravo Interno interposto contra decisão monocrática proferida nestes autos que, diante da anulação do julgamento, determinou cautelarmente a suspensão do Cumprimento de Sentença conexo até a prolação desta nova decisão colegiada.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

*

O SR. ADVOGADO KLEBER DOS SANTOS VASCONCELOS:-

Boa tarde a todos!

Eu estou aqui na condição de advogado do espólio do Oscar Sá Freire Dutra, oportunidade em que cumprimento o presidente da Câmara em conjunto com o desembargador relator, estendendo os meus cumprimentos a todos os presentes.

Apenas um adendo, desembargador Aldary, diante da recente promoção ao cargo que V. Ex.ª ocupa, quero externar as minhas congratulações e que Deus, como fonte fecunda de luz e de virtude, possa abençoar a sua carreira e que V. Ex.ª tenha uma profícua atividade judicante junto à sociedade capixaba por meio deste Tribunal.

Excelências, venho a esta tribuna descortinar alguns fatos que aparentam obscuros, com a intenção de pedir a manutenção da sentença que julgou improcedente o pedido autoral.

Isso porque, trata-se de uma absoluta inexistência de nulidade jurídica sustentado aqui pelos apelantes. O caso aqui amolda-se, na verdade, de uma tentativa de rediscussão de um ato jurídico perfeito, registrado e consolidado há mais de 40 anos.

Tendo em vista as peculiaridades do fato, do processo em si, peço encarecidamente vênia para falar um pouco dos fatos.

A discussão aqui amolda-se em relação a dois terrenos, um de 5 mil metros quadrados e um outro de aproximadamente 1.900 metros quadrados.

Esses terrenos foram adquiridos em conjunto pelos três irmãos: o Oscar, o Salvador e o Maurício. Isso, lá na década de 1964.

Em 1973, o Maurício se casou com a Neide ora apelante. E, assim sendo, o Maurício outorgou uma Procuração Pública em caráter irrevogável e irretratável para alienar a sua cota-parte para o Sr. Oscar, que, no caso, existia um condomínio de um terço em partes iguais para cada.

E, assim sendo, desde 1973, a Procuração que foi outorgada a Célio continha a prerrogativa de que o Oscar tomaria posse do imóvel, já que adquiriu dos seus irmãos e passou a ser proprietário da integralidade do imóvel.

Pois bem, a contraprestação ficou a cargo do Oscar no pagamento de sete notas promissórias, que foi avençada na mesma oportunidade em que foi lavrada a escritura. De lá pra cá, o Oscar, de posse do imóvel, buscou regularizar a sua propriedade.

Em 2006, a regularização da propriedade pela formalização da escritura pública foi substabelecida pelo procurador. Ocasião, em que o Salvador, também coproprietário do imóvel, alienou a sua parte para o Oscar. E, de lá para cá, o Oscar, na posse do seu imóvel.

O Maurício, em vida, nunca criou qualquer objeção pela posse exercida pelo Oscar. Maurício falece em julho de 2011. E foi feito o seu inventário extrajudicial em que a apelante, senhora Neide, estava na condição de inventariante. Ela teve o conhecimento dos bens que não faziam parte do seu acervo patrimonial e, ainda assim, manteve-se silente em relação à propriedade que havia sido transferida para o Oscar.

Em 2016, inauguram esta ação que hoje se discute, buscando a declaração da nulidade da escritura pública referendada.

Pois bem, vou adentrar agora nas questões técnicas do processo. E isso me faz recordar, parafraseando o ministro Marco Aurélio, que diz que: “a complexidade de um processo não pode ser justificada para inobservar os procedimentos legais, até porque todos nós sabemos que o processo é um meio para um fim, e não um fim em si mesmo.

Respeitosamente faço essa explanação, porque quando foram julgados por esta Câmara os autos da apelação, nós, mediante os recursos cabíveis, questionamos uma nulidade pela ausência da intimação da minha pessoa como advogado do Sr. Oscar. E, nessa oportunidade, a Câmara reconheceu a nulidade, à época, o relator era o Desembargador Jorge Henrique do Valle dos Santos.

Pois bem.

Com essa nulidade, a parte apelante ingressou com o cumprimento de sentença, que hoje é objeto também do nosso agravo interno, e, nesse cumprimento de sentença, pediu a totalidade do bem, sendo que ele tinha, de direito, apenas um terço, se fosse mantido o direito da questão relacionada à sua cota-parte. Ele buscou a penhora dos proventos, que hoje o terreno dá, em razão de uma locação de um supermercado, Casa Grande, na comarca de São Mateus, buscou a penhora de toda a totalidade do imóvel, sendo que era de direito somente um terço.

Diante dessa situação, nós questionamos o eminente desembargador relator, que referendou dizendo: “nulidade em razão da ausência da intimação de advogado constitui mero vício processual, tendo a probabilidade do entendimento externado pela apelação, pelo acórdão em que foi externado, ser mantido ante a ausência de alteração fática”.

E aqui chamo a atenção de Vossas Excelências, especialmente do desembargador Aldary, porque a parte apelante alega, desde o início, que a escritura de compra e venda foi forjada. Essas são as palavras que ele utiliza. Deram outra finalidade ao instrumento, parte público, e forjaram a escritura de uma área distinta, objeto da procuração.

Essa procuração traz os seguintes termos: Maurício aliena um terço de um sobrado, juntamente com o terreno que esse imóvel está situado. Há imagens, no processo de 2014, que não havia sequer uma discriminação do imóvel, quem dirá lá na década de 1973.

A parte apelante fala o seguinte: que essa procuração deveria ser feita, a alienação é sobre o imóvel de 1.900 metros e não os de 5.000 metros.

Pois bem, só que existiu uma ação de usucapião paralela a esta, em que o Sr. Oscar procurou o reconhecimento da sua propriedade da área dos 1.900 metros. Na ocasião, ainda em vida, o Sr. Maurício contestou a ação, dizendo que aquele imóvel não pertencia ao Oscar, o Oscar não tinha propriedade, e sim sua titularidade, ainda que se trate da sua cota parte. E aqui, neste processo, os apelantes falam que a procuração era para alienar o imóvel de 1.900 metros, e não de 5.000 metros. Este é um grande fato controverso nos autos.

Com base no artigo 938, § 1º, quero suscitar uma questão de ordem, tendo em vista a discussão do processo ter afetado a cota parte do outro condômino, que no caso era do Sr. Salvador.

A juíza de Piso, na época, quando verificou essa situação, proferiu uma decisão dizendo para que os apelantes, naquela época os requerentes, explicassem se tinha mais alguém para estar dentro do processo, tendo em vista que, em caso de uma nulidade, afetaria também o interesse desse outro coproprietário. E, nessa ocasião, os apelantes se mantiveram inertes, simplesmente dizendo que não, não há o que se falar, pode ser dado seguimento ao processo.

E, assim sendo, por força do artigo 114 e 115 do CPC, se for mantido esse julgamento de declarar a nulidade dessa escritura pública, não vai afetar somente um terço que é de direito, no caso do senhor Maurício. Tem também esse outro terço que foi adquirido do Oscar para com o seu irmão Salvador.

E diante disso, peço, com base nesse artigo, até que se possa se fazer a diligência em relação a esse ponto.

Outro fato que chama muita atenção é uma ação declaratória de nulidade, mas se pede uma reintegração de posse. Mas Vossas Excelências sabem melhor do que eu que, com base no artigo 560 e 561 do Código de Processo Civil, a posse não se presume. Posse, ou você tem ou você não tem.

Então, é um processo que desde 2016 nem sequer tem qualquer resquício de posse exercida pelo Maurício durante esse período. Porque essa transação foi feita lá na década de 73, quando toda a sua posse foi transmitida de imediato para o Sr. Oscar. Não se tem pagamento de imposto, não se tem declaração de imposto de renda, que este imóvel pertencia ao Maurício, e além do fato de que em mais de 40 anos, de lá para cá, nunca questionaram.

E aqui, um ponto que chama muito a atenção é que, na condição de herdeiro, quando foi aberto o inventário extrajudicial, pôde notar que nenhum imóvel de 1.900 metros estava no acervo patrimonial do Maurício. Não estava! O que denota que qualquer providência que pudesse ser tomada poderia ser feita naquele ato. E aí se esperou mais de cinco anos para poder intentar essa ação.

Então, como há um pedido de reintegração de posse, nos autos, não há nenhum filigrana probatória de existência de posse exercida pelo senhor Maurício. Não há. E essa reintegração não é sobre apenas um terço, é sobre a totalidade do imóvel.

Por mais que a questão não se trata de posse, e sim de propriedade, há esse pedido.

Ato contínuo, existe também aqui uma situação de inovação recursal, porque na exordial, a parte autora simplesmente alegou a nulidade com base no artigo 104, inciso I, inciso III, do Código Civil, falando que a senhora Neide, ora apelante, não havia dado poderes para subestabelecer e o valor era inferior à compra, com base na avaliação do fisco. Mais uma vez, aqui aponto o comportamento contraditório.

Do mesmo modo que quiseram imputar esse fato ao Oscar, que ainda estava em vida, mas na escritura de inventário, os bens que foram arrolados pelo Maurício para avaliar, os bens também estão com valor inferior ao declarado pelo fisco. E aqui busca-se apontar esse suposto defeito.

Em grau de recurso, em sede de apelação, os apelantes inauguram um novo tema, com base no artigo 661, falando que não se havia poderes para subestabelecer, falando que a procuração não continha as descrições

Então, com base nisso, peço a manutenção da sentença de improcedência e, caso haja entendimento contrário, apenas que seja verificada a parte que o lhe compete, que foi adquirida de um terço.

E, para concluir, nesse caso, por mais que se fale que não havia autorização para subestabelecer, isso poderia estar fulminado pelo direito, em razão do artigo 661 e também de todos os artigos que nós temos conhecimento do Código Civil, em especial 111 e 112, que tratam de uma ratificação tácita do conhecimento da escritura.

Perdão por ter delongado tanto, mas como é um processo que tem diversas minúcias, esforcei-me para trazer a Vossas Excelências. Muito obrigado pela atenção e que todos tenham uma excelente tarde.

*

A SRA. ADVOGADA JULIANA BAQUE BERTON:-

Cumprimento a todos por meio do Desembargador Presidente, Fernando Estevam Bravin Ruy.

Tenho algumas coisas em comum com o doutor Kleber, porque falamos do mesmo processo, mas a abordagem que vou fazer aqui é um pouco diferente.

Mesmo considerando que existe uma inovação recursal, já que nesse ponto, os artigos 661 e seguintes, não foram mencionados ao longo da instrução processual nem na inicial, vou adentrar nesse mérito, porque, no acórdão que foi anulado, essas questões foram enfrentadas e, data máxima vênia, existe um equívoco, porque estamos diante de fatos que se regem pelo Código de 1916 e pelo Código de 2002.

Na verdade, a escritura pública de compra e venda em si, não tem nulidade. A nulidade que é alegada é dos documentos que a antecederam, que são: a procuração e o subestabelecimento. E é desses documentos que gostaria de falar, porque se eles estiverem ok, se eles estiverem válidos, não existe nulidade da escritura pública de compra e venda.

A procuração foi firmada quando? Ela foi outorgada quando? Em 01/10/1973. Nesta data, que foi feito o negócio jurídico, Maurício e Neide fizeram a outorga dessa procuração a uma pessoa da confiança deles, Célio, e, em contrapartida, o Sr. Oscar, assinou promissórias, sete promissórias de 10 mil cruzeiros, totalizando 70 mil cruzeiros, que era o negócio jurídico.

E, realmente, houve uma falha na descrição, o que sabemos que era algo comum naquela época. Estamos falando de imóveis que nem tinham matrícula, eram transcrições. Então, era, de fato, comum.

Temos duas disposições interessantes nesse Código Civil anterior. A primeira nos artigos 86 e 87 daquele Código, temos disposições similares no nosso, que fala do erro substancial, que é aquele que se refere ao objeto da declaração, ou as qualidades a ele essencial.

E temos aí o primeiro ponto. Erros substanciais não geram a nulidade do negócio jurídico, eles geram a possibilidade de anulação. E precisamos nos socorrer de outro artigo, que é o 91 do Código de 1916. E aqui vou pedir licença para ler: “O erro de indicação da coisa, a que se referir a declaração de vontade, não viciará o ato quando, por seu contexto e pelas circunstâncias, se puder identificar a coisa”.

Então, temos que essa anulação só será possível respeitando-se o prazo prescricional que aquele código trazia, se o contexto não permitir a identificação. E aí temos que analisar o contexto.

Algumas coisas o doutor Kleber já falou, mas vou repetir aqui pela importância. A primeira é a posse. Não há notícias de que houve qualquer objeção de Maurício e Neide à posse que foi cedida imediatamente. Não estamos falando de 5, de 10 anos, estamos falando de 43 anos. O senhor Maurício, em vida, nunca questionou a venda desse móvel. Ele que transacionou. Isso só aconteceu quando ele faleceu e a senhora Neide, apesar de viva, já era uma idosa frágil, que, com todo o respeito ao colega que representa os apelantes, já era uma idosa frágil que não conseguiria resistir à pressão de filhos, ali naquele intuito de reaver o imóvel.

Então, essa é a primeira coisa: Maurício e Neide não questionaram por 43 anos.

Temos uma outra questão, que é o ânimo de dono. Durante esse período todo, a senhora Neide e o senhor Maurício nunca pagaram um tributo. Estamos falando de IPTU e taxa de foro, estamos falando também de benfeitorias, de manutenção, de cercamento.

Excelências, se o senhor Maurício e a senhora Neide não tivessem vendido esse imóvel, eles teriam deixado essa posse e outras pessoas exerceram o ânimo de dono? Inclusive, energia e água, consta nos autos, foi o senhor Oscar, junto com a dona Maria Helena, quem o espólio representa, que solicitaram.

Então, temos evidências que apontam exatamente nesse sentido, que o bem em referência na procuração é esse. E aí temos uma questão interessante, que é essa ação de usucapião. Porque, vejam, nesse processo, os herdeiros alegam que a procuração se referia ao imóvel menor, de 1.900 metros quadrados, que é objeto da usucapião. E quando chega lá no usucapião eles pedem a improcedência da demanda. Como isso é possível? Ou eles venderam o imóvel de 1.900 m2, e a procuração era para este imóvel, e os apelados usaram de forma indevida, ou eles não venderam o imóvel de 1.900 m2, a ação de usucapião tem que ser julgada improcedente, e não existe a irregularidade que eles estão falando.

O que não é possível, Excelências, é que, em processos distintos, as partes façam alegações contrárias para o fim de ficar com os dois imóveis. Isso é mais uma evidência de que as circunstâncias e o contexto torna, sim, possível a identificação deste imóvel.

E um ponto também bem observado pela juíza a quo foi que essa procuração que eles alegam ser do imóvel de 1.900 m2, jamais foi utilizada para a transferência desse bem, que foi objeto de usucapião.

Vejam, Excelências, não seria muito mais lógico o senhor Oscar e a dona Maria Helena, em vida, usarem a procuração, se ela fosse, de fato, para o terreno de 1.900 m2, para regularizar a situação desse móvel, e requerer o usucapião da outra área? Eles já tinham a posse há mais de 40 anos. Todos os requisitos já haviam sido cumpridos, como de fato foram. Então, não existe sentido, não é logicamente possível essas alegações serem verdadeiras.

E temos a última circunstância que permite a identificação do móvel, que é a não inclusão desse imóvel lá no inventário. A escritura pública de compra e venda foi outorgada em ... A procuração foi outorgada em 1973, a escritura pública e subestabelecimento em 2006. Entre 2006 e 2011, que foi quando o senhor Maurício, morreu, não houve questionamento da parte dele desse negócio jurídico, da escritura pública de compra e venda.

Em 2011, os herdeiros e a viúva tomam conhecimento de que esse imóvel não está mais no patrimônio do senhor Maurício. O que eles fazem? Absolutamente nada. Eles esperam 5 anos, esperam começar uma construção, descobrem que é a construção de um supermercado, Hiper Casagrande, e entram com uma demanda, 5 anos depois.

Isso mostra, na verdade, junto com a ação de usucapião, que as alegações, infelizmente, são uma forma de tentar retomar o imóvel que há muito o pai deles havia vendido.

E a questão do preço, que também não consta nesta escritura pública de compra e venda, também é superada pelas notas promissórias trazidas aos autos pelos próprios apelantes. São sete notas, como mencionei, que foram assinadas no mesmo dia da escritura da outorga da procuração, referentes à venda de um imóvel. Eles tentam elucubrar que seria de outra coisa, mas, Excelências, é uma procuração no mesmo dia, no mesmo horário, as mesmas pessoas, é realmente muito difícil acreditar que se referia a outra coisa.

Com essas circunstâncias e com todo o respeito a quem possa eventualmente entender diferente, entendo que o artigo 91 do Código 1916, resta cumprido com relação à descrição e também ao preço e, por causa disso, tornou-se um ato jurídico perfeito e não pode ser modificado, até porque o prazo prescricional, como mencionei, era de 4 anos e nada foi feito por 40.

Passamos para o segundo ato que é o subestabelecimento. O senhor Célio, que foi o procurador nomeado por Neide e Maurício, estava morando no Rio Grande do Sul e por causa disso outorgou o subestabelecimento para não ter que viajar para São Mateus para fazer essa escritura. E, infelizmente, de fato não constou o nome da senhora Neide. Só que isso, igualmente, não torna o negócio jurídico nulo.

Aqui já estamos na vigência do código de 2002, certo? E o artigo 662 do Código de 2002 traz a seguinte disposição: “Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar”.

Então, temos novamente: negócio não é nulo, ele é anulável, portanto sujeito aos prazos prescricional e decadencial do código.

E temos esse outro lapso temporal, entre 2006 e 2016. O que a senhora Neide, que não está mencionada no subestabelecimento, fez nesse ínterim? Exatamente a mesma coisa que estava sendo feita. Ela continuou sem reivindicar posse, continuou sem tomar nenhuma providência com relação a isso, continuou sem agir como dona, continuou sem declarar no Imposto de Renda, que foi algo que o Dr. kléber mencionou, eles, desde o negócio jurídico feito, nunca mais declararam esse bem como sendo seu. Não foi na prefeitura, por exemplo, pedir para que o nome dela constasse como coproprietária. E, principalmente, de novo, não incluiu no inventário esse bem, que se, efetivamente, fosse do senhor Maurício, qualquer pessoa de mediana inteligência iria falar: "Opa, tem alguma coisa errada aqui, se não está mais no nome dele, eu tenho que ver o que é”. E tomar uma providência. Não foi feito.

E, por ser um ato anulável, não nulo, temos o prazo decadencial do Código Civil, que são 4 anos também. E sob qualquer prisma, temos também esse prazo ultrapassado. A escritura e o subestabelecimento são de 2006, então, eles deveriam ter sido questionados até 2010. Maurício e Neide estão vivos, não fazem nada disso.

Ainda que adotemos a
actio nata
e se fale que eles não sabiam, que entendo não ser o caso, porque são escrituras públicas, oponíveis a terceiros desde a lavratura, mas ainda que entendamos que a data de contagem inicial deve ser do inventário, esse prazo foi ultrapassado, porque nessa hipótese deveria ter sido requerida essa nulidade até 2015 e o processo foi iniciado em 2016, em agosto de 2016, mais de 5 anos depois.

Então, além das circunstâncias não favorecerem as alegações da inicial, nós temos essa outra questão de prazo.

E já finalizando aqui a minha fala, peço desculpa por me alongar, tem ainda a questão dos tabeliães. Eles foram instados pela juíza a quo a se manifestar e todos os tabelionatos envolvidos confirmaram que os atos foram praticados de forma legítima e regular, todos. Especialmente o de São Mateus, que foi onde foi lavrada a procuração dando poderes para o Célio fazer a alienação, ele disse textualmente que aquela procuração, de acordo com o que tem arquivado lá no cartório, refere-se sim ao imóvel objeto da lide.

E entramos na questão, Excelências, da fé pública. Imaginem agora se todo herdeiro for questionar esses atos e a palavra do tabelião for desconsiderada. É o caos que vem se instalar. Não estamos falando nem de segurança jurídica, estamos falando de estabilidade jurídica. Essa é uma outra situação.

É interessante que os apelantes não ficaram satisfeitos com a resposta que foi dada nesses autos e suscitaram uma dúvida no Tribunal. Eles não trouxeram a sentença, mas tive a curiosidade de ver. Nessa suscitação de dúvida, o juiz responsável considerou que as informações prestadas no âmbito desse processo eram suficientes e que não havendo qualquer indício de irregularidade anunciado pelos tabeliães, os atos eram válidos.

E se não há problema nenhum com a procuração e também não há com o subestabelecimento, a única conclusão lógica e jurídica que podemos chegar é que, de fato, esse negócio jurídico tem completa validade.

E reitero a fala do Dr. Kléber com relação a dois pontos processuais, que é a falta de sustentação do Salvador, que é o terceiro irmão coproprietário, e também a falta de congruência da causa de pedir e do pedido, porque eles alegam ser proprietários de um terço e pedem a reintegração de posse de uma posse que ele já não tem há 50 anos, com relação ao móvel todo, que inclusive é maior do que os 5.000 m, ele tem quase 7.000 m, porque ele está constituído em outros imóveis que eram de terrenos de propriedade da dona Maria Helena.

Então, não tem nem sentido esse requerimento em razão da falta de posse e também do tamanho do bem, que é superior até mesmo ao terreno inteiro, que dirá ao pequeno terço que um dia foi de propriedade do senhor Maurício.

Eram essas as considerações que gostaria de fazer, Excelências. Agradeço muito pela atenção, coloco-me à disposição e desejo uma boa tarde de trabalho a todos.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Senhor Presidente, saudando a doutora Juliana e o doutor Kleber, peço o retorno dos autos com as notas taquigráficas.

*

VFC/

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 10/03/2026

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS
)

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Após ouvir atentamente a sustentação realizada pelos doutos causídicos Kleber dos Santos Vasconcelos e Juliana Baque Berton, pedi respeitosamente o retorno dos autos. Desde já adianto, mantenho integralmente a conclusão externada no acórdão proferido anteriormente por esta Colenda Terceira Câmara Cível quando do primeiro julgamento desta apelação (fls. 823/826 dos autos físicos), anulado apenas por razões processuais (falta de intimação).

DA PRELIMINAR EX OFFICIO DE INOVAÇÃO RECURSAL

Preambularmente, faz-se necessário deliberar sobre a preliminar de inovação recursal suscitada de ofício (fl. 823), concernente ao tópico "Do Requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação do imóvel mencionado na procuração". A dúvida residia na possibilidade de tal tese, fundamentada nos artigos 104, I e III, e 661, §1º, do Código Civil, ter sido inaugurada apenas em sede de apelação (fls. 619/622).

Entretanto, após a oitiva das partes (em respeito aos arts. 9º, 10 e 932, parágrafo único, do CPC), e mediante um exame minucioso e exaustivo da peça inaugural, verifico que a argumentação jurídica acerca da nulidade da escritura pela ausência de poderes especiais já havia sido devidamente veiculada pelos autores desde o início da lide (fls. 09/10). A causa de pedir, portanto, guarda estreita simetria com as razões recursais.

Em complemento aos argumentos expressos ao longo da tramitação processual, em sua sustentação oral, a advogada dos apelados reiterou a ocorrência de inovação recursal, sob o fundamento de que “os artigos 661 e seguintes não foram mencionados ao longo da instrução processual nem na inicial”.

Entretanto, importa relembrar que, a caracterização de inovação recursal não depende da indicação expressa do número do dispositivo legal, mas da introdução de fundamento fático ou jurídico novo. No caso, a tese referente à ausência de poderes especiais e expressos na procuração para a alienação do imóvel já havia sido suscitada desde a petição inicial.

Assim, ainda que não tenha havido menção literal ao artigo 661 do Código Civil, a matéria foi oportunamente deduzida, inexistindo inovação recursal.

Desta feita, supero a preliminar e conheço integralmente do recurso.

DO MÉRITO

Rememorando as razões apresentadas na apelação, os autores sustentam que o mandato firmado em 1973 era juridicamente imprestável para sustentar a Escritura Pública firmada em 2006 com os apelados, a qual se requer a anulação. A tese central repousa na nulidade de uma representação genérica que foi utilizada para alienar um imóvel cuja descrição técnica sequer constava no instrumento original.

Argumentam, ainda, que o erro substancial quanto ao objeto é manifesto: a venda recaiu sobre uma matrícula distinta daquela que correspondia à intenção real dos proprietários (Matrícula n.º 9.717), caracterizando uma transferência patrimonial sem lastro volitivo legítimo. A ausência da co-proprietária Neide no substabelecimento de fls. 63 não é mera formalidade, mas vício que retira o consentimento indispensável à validade do negócio jurídico, tornando-o ineficaz em relação à mandante ignorada e, por conseguinte, nulo em sua integralidade diante da indivisibilidade do objeto pactuado.

Para o deslinde da controvérsia, revela-se necessário traçar uma síntese narrativa das transações ocorridas. A cronologia tem início em 1º de outubro de 1973 (Fls. 38/39), data em que Maurício Sá Freire Peçanha e sua esposa, Neide Maciel Peçanha, outorgaram uma procuração pública a Célio da Costa Mattos, visando a futura transferência de apenas um terço de um prédio assobrado e seu respectivo terreno, situado no Bairro Boa Vista.

Ocorre que este mandato permaneceu inerte por mais de trinta anos, um hiato temporal significativo que, por si só, já exigiria cautela redobrada no exercício dos poderes.

Em 14 de julho de 2006 (Fls. 63/67), o mandatário originário, Sr. Célio, promoveu um substabelecimento de poderes em favor de João Baptista Braga Dias. O exame acurado deste instrumento (Fls. 63) revela uma mácula intransponível: o substabelecimento contemplou, de forma restritiva e expressa, apenas os poderes que haviam sido outorgados por Maurício Sá Freire Peçanha. Em outras palavras: houve uma omissão absoluta quanto aos poderes conferidos pela co-proprietária Neide Maciel Peçanha, que, embora figurasse como mandante na procuração de 1973, foi sumariamente excluída da cadeia de representação que levaria à alienação do bem.

A despeito dessa flagrante insuficiência de poderes, em 29 de setembro de 2006 (Fls. 73/80 e 138/141), o substabelecido João Baptista Braga Dias assinou a escritura pública de compra e venda como se representante legal de ambos os cônjuges fosse, transferindo dois terços de uma área de 5.093,00 m2 (Matrícula n.º 18.004) para o réu Oscar Sá Freire Dutra (atualmente falecido).

Este ato dispositivo, já adianto, representa o ápice de um cenário de flagrante disparidade fática e jurídica, pois, além de fundar-se em substabelecimento que ignora por completo os poderes da outorgante Neide Maciel Peçanha, tornando a representação subjetivamente deficitária e ineficaz em relação a ela, a descrição do imóvel efetivamente alienado na referida escritura pública destoa do objeto delimitado na procuração originária de 1973. Enquanto o mandato antigo, ao que tudo indica, visava a transferência de quinhão sobre área de 1.903,23 m2, a transação de 2006 operou-se sobre imóvel distinto, de dimensões vastamente superiores, atingindo área de 5.093,00 m2, o que evidencia o extravasamento dos limites objetivos da autorização concedida, ferindo a segurança jurídica dos registros públicos ao alienar patrimônio sem mandato válido e sobre objeto não autorizado.

Ao adentrarmos propriamente na análise do caso sob a ótica do direito intertemporal, observamos que o iter contratual atravessou a transição entre dois diplomas civis. A procuração originária foi constituída em 1973 (Fls. 38/39), sob a vigência do Código Civil de 1916, enquanto o substabelecimento (Fls. 63) e a posterior escritura (Fls. 73) foram firmados em 2006, já sob o Código Civil de 2002.

Sob o prisma da eficácia do mandato no tempo, tanto o artigo 1.295, § 1º, do CC/1916 quanto o artigo 661, § 1º, do CC/2002 impõem que, para atos que extrapolam a administração ordinária, como a venda de imóveis, a procuração exige poderes especiais e expressos. Veja-se:

[Código Civil/1916] Art. 1.295. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos, que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. [...]

[Código Civil/2002] Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. [...]

A didática doutrinária de Flávio Tartuce ensina que a especialidade consiste na individualização rigorosa do bem, identificando-o de tal sorte que não se confunda com nenhum outro. O mandato de 1973 (Fls. 38/39) não possuiu tal atributo, limitando-se a descrever o imóvel de forma vaga e imprecisa, sem menção a confrontações, metragem ou matrícula, ipsis litteris: "escritura de venda de um terço (1/3) de prédio assobrado, bem como do respectivo terreno em que o mesmo se encontra construído, situado na BR 101, KM 211, Bairro Boa Vista, Município de São Mateus, neste Estado".

Não se admite que um mandato genérico, desprovido de referências técnicas ou matriciais, sirva de "cheque em branco" para que, trinta e três anos depois, o mandatário selecione uma área de 5.093,00 m2, com descrição distinta (Fls. 82/86) para alienar. A falta de determinação do objeto (requisito da especialidade) viola o plano da validade do negócio jurídico, transformando a escritura em um ato sem suporte fático-jurídico no mandato que lhe deu origem.

Nesse exato sentido, a firme e uníssona jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justilça estabelece as balizas do requisito da especialidade, conforme se depreende das ementas abaixo transcritas:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCURAÇÃO. OUTORGA DE PODERES EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE TODOS OS BENS DO OUTORGANTE. NECESSIDADE DE OUTORGA DE PODERES ESPECIAIS. 1. Ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel cumulada com cancelamento de registro, tendo em vista suposta extrapolação de poderes por parte do mandatário. 2. Ação ajuizada em 16/07/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes “amplos, gerais e ilimitados (...) para 'vender, permutar, doar, hipotecar ou por qualquer forma alienar o(s) bens do(a)(s) outorgante(s)'” atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato. 4. Nos termos do art. 661, § 1º, do CC/02, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. 5. Os poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel). 6. No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato – quanto aos poderes de alienar os bens do outorgante – não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar aquele determinado imóvel. 7. A outorga de poderes de alienação de todos os bens do outorgante não supre o requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp n. 1.836.584/MG relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/2/2020.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. PROCURAÇÃO. OUTORGA DE PODERES EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE QUAISQUER IMÓVEIS EM TODO O TERRITÓRIO NACIONAL. NECESSIDADE DE OUTORGA DE PODERES ESPECIAIS. 1. Ação declaratória, por meio da qual se objetiva a declaração de nulidade de procuração pública outorgada ao recorrido e, via de consequência, da alienação de imóvel realizado pelo causídico com sufrágio neste mandato. 2. Ação ajuizada em 16/04/2007. Recurso especial concluso ao gabinete em 13/11/2017. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes para alienar "quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional" atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato. 4. Nos termos do art. 661, § 1º, do CC/02, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. 5. Os poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel). 6. No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato - quanto aos poderes de alienar quaisquer imóveis localizados em todo território nacional - não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar aquele determinado imóvel. 7. A outorga de poderes de alienação de "quaisquer imóveis em todo o território nacional' não supre o requisito de especialidade exigido por lei que, como anteriormente referido, exige referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. (STJ - REsp: 1814643 SP 2017/0278653-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/10/2019)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARTS . 489, § 1º, E 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA . BEM IMÓVEL. GARANTIA FIDUCIÁRIA. MANDATO. PROCURAÇÃO . AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO DO BEM. INEFICÁCIA. ARTS. 661 E 662 DO CPC . PRECEDENTES. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N .º 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em ofensa aos arts . 489, § 1º, e 1.022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal estadual, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte. 2. A validade de ato de disposição de bens imóveis por meio de procuração requer a concessão de poderes especiais e explícitos, acompanhados da descrição detalhada do objeto a ser transferido, negociado ou dado em garantia . 3. A outorga de poderes de alienação de todos os bens do outorgante não supre o requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração. Precedentes. 4 . A questão atinente à violação dos arts. 113 e 422 do CC não foi objeto de debate no acórdão recorrido, mesmo após a interposição de embargos declaratórios, carecendo, portanto, do necessário prequestionamento viabilizador do recurso especial, requisito indispensável ao acesso às instâncias excepcionais, colhendo, assim, o óbice da Súmula n.º 211 do STJ. 5 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2038444 MT 2022/0294958-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/06/2024)

DIREITO CIVIL. REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL. LIMITES DO MANDATO E INVALIDADE DE OFERECIMENTO DE GARANTIA SEM PODERES EXPRESSOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Remessa necessária com apelação interposta por instituto de previdência municipal contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação declaratória, para suspender os efeitos de despacho judicial que autorizou a adjudicação de imóveis das autoras.

2. A sentença reconheceu a ausência de poderes específicos outorgados ao mandatário para oferecimento de bens em caução no processo de origem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em verificar se a outorga de poderes genéricos ou de alienação em procuração permite ao mandatário oferecer bens imóveis em caução judicial, e se o usufruto do bem pelo mandatário legitima tal ato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O mandato com poderes genéricos não autoriza atos de disposição patrimonial, como o oferecimento de bens em garantia judicial, exigindo-se poderes especiais e expressos, conforme o art. 661, § 1º, do Código Civil.

5. As procurações constantes dos autos previam apenas poderes para alienação, sem menção expressa à possibilidade de caução, o que torna ineficaz o ato praticado pelo mandatário.

6. A boa-fé do terceiro beneficiado não supre a ausência de autorização específica nem legitima a adjudicação realizada.

7. O usufruto, por sua vez, não confere ao usufrutuário legitimidade para dispor do bem em garantia real em nome do proprietário, nos termos do art. 1.393 do Código Civil.

8. Ausente ratificação posterior do ato pelas proprietárias, impõe-se o reconhecimento da sua ineficácia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. O oferecimento de bem imóvel em garantia judicial exige poderes especiais e expressos outorgados ao mandatário, nos termos do art. 661, § 1º, do Código Civil. 2. A condição de usufrutuário não autoriza a disposição do bem em caução, por tratar-se de direito real distinto da propriedade.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 653, 660, 661, § 1º, 665, 1.393; CPC, art. 85, § 11. TJ-ES 0000369-67.2016.8.08.0023 Relator.: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/06/2025)

Assim, a alienação de bem imóvel, por exceder a administração ordinária, exige mandato com poderes especiais e expressos, acompanhado da descrição precisa do objeto, apta a permitir sua inequívoca individualização.

Para consolidar o entendimento acerca da invalidade do mandato, cumpre salientar que a procuração em exame não resiste ao crivo da validade nem mesmo sob a ótica do Código Civil de 1916. Embora a apelada tente se socorrer da legislação anterior para validar a generalidade do instrumento, consoante citado anteriormente, o artigo 1.295, § 1º, do CC/1916 já exigia a individualização do bem para atos de alienação. A ausência de especificidade sobre o objeto, sem limites, metragens ou dados registrais, retira a substância do consentimento e fere o requisito da especialidade.

Assim, seja pela ótica do direito revogado, seja pela do vigente, o vício de especialidade é insanável, pois o mandante não conferiu ao mandatário um poder absoluto para escolher, a seu bel-prazer, qual parcela do seu patrimônio seria alienada.

Superada a análise quanto à invalidade congênita do instrumento de mandato de 1973 por manifesta ausência de especialidade, vício este que, por si só, possui o condão de desautorizar toda a cadeia de atos subsequentes e agasalhar a pretensão recursal, cumpre avançar no exame da controvérsia sob a lente do substabelecimento lavrado em 2006.

Para tanto, é fundamental situar o Direito Civil brasileiro na transição entre os sistemas de 1916 e 2002. Enquanto a outorga da procuração originária ocorreu sob o pálio do Código Beviláqua, o seu exercício efetivo, materializado no substabelecimento (Fls. 63) e na subsequente escritura (Fls. 138), deu-se já sob a vigência do Código Civil de 2002.

Aplica-se aqui a regra de transição prevista no artigo 2.035 do diploma atual, que determina a incidência imediata da lei nova sobre os efeitos dos atos jurídicos:

[Código Civil/2002] Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.

Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.

Desta forma, ainda que a procuração pudesse ser considerada hígida em sua forma original, a validade de sua execução em 2006 deve obrigatoriamente observar os novos requisitos de representação e boa-fé impostos pelo legislador contemporâneo. O exercício tardio de um mandato outorgado décadas antes não pode ignorar a evolução do ordenamento, devendo o mandatário submeter-se estritamente à moldura legal vigente no exato momento da prática do ato dispositivo, sob pena de ineficácia absoluta.

Neste caminhar, importa salientar que o substabelecimento lavrado em 14 de julho de 2006 (Fls. 63) é o elo que rompe definitivamente a higidez da representação. Embora a procuração de 1973 tenha contado com a assinatura de ambos os cônjuges, o substabelecimento de 2006, realizado sob a égide do Código Civil vigente, transferiu apenas e tão somente os poderes que haviam sido outorgados por Maurício Sá Freire Peçanha. Houve, portanto, uma omissão inegável quanto aos poderes da esposa e co-proprietária Neide Maciel Peçanha, conforme se extrai do teor literal do referido instrumento:

"E, pelo outorgante foi dito que substabelecia na pessoa de JOÃO BAPTISTA BRAGA DIAS [...] os poderes que lhe foram conferidos por MAURÍCIO SÁ FREIRE PEÇANHA, conforme instrumento de procuração lavrado no Cartório do 3° Ofício de Notas da Comarca de Vitória, Estado do Espírito Santo, às folhas 72v, do Livro n° 251 de Procurações, em 1° de outubro de 1973" (Fls. 63).

Como a alienação de bens imóveis exige, por norma cogente de ordem pública (artigo 1.647, inciso I, do Código Civil de 2002), a vênia conjugal ou a representação plena e específica de todos os titulares do domínio, a assinatura da escritura baseada em um substabelecimento "parcial" torna o ato ineficaz em relação à apelante e co-proprietária Neide.

[Código Civil/2002]. Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; [...]

A consequência jurídica incontornável é a nulidade do negócio em sua integralidade, uma vez que o objeto vendido era uma cota-parte condominial indivisível, cuja alienação parcial por apenas um dos mandatários é incapaz de operar a transferência da propriedade de forma válida perante o sistema registral.

A impossibilidade de convalescença do negócio jurídico nulo, sob o prisma do direito intertemporal, é reforçada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA CONEXA COM A AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS. RESTRIÇÕES . LEI N. 5.709/1971. NULIDADE DE DIREITO MATERIAL . ART. 243 DO CPC. INAPLICABILIDADE. PRONÚNCIA DA NULIDADE DE OFÍCIO . POSSIBILIDADE. REGULARIZAÇÃO DA SOCIEDADE. FUNCIONAMENTO NO BRASIL. CONVERSÃO DA ÁREA RURAL EM URBANA . RENOVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ESCRITURA PÚBLICA DECLARADA NULA . VIABILIDADE. EFEITOS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSMISSÃO DA POSSE. PROCEDÊNCIA . 1. As nulidades processuais são regidas por regras próprias que as diferem das nulidades de direito material. Estas, por sua vez, quando absolutas, são concretizações de interesse público superior e que não coincide com o das partes, de modo que podem ser declaradas independentemente dos requisitos para o reconhecimento das nulidades processuais. O art . 243 do Código de Processo Civil cuida de nulidades processuais, inaplicável, portanto, ao desate de controvérsias relacionadas a nulidades de negócios jurídicos. 2. À falta de condições da ação - como a legitimidade ativa -, não pode o magistrado avançar no direito material conflituoso, mesmo que se trate de nulidade absoluta de negócio jurídico, devendo, nesse caso, extinguir o processo sem exame de mérito. As condições da ação também dizem respeito a questões de ordem pública que devem ser, de ofício e com precedência, examinadas pelo juiz, nos termos do art . 301, § 4º, do CPC. Caso contrário, o sistema não se sustenta, tamanha seria sua inconsistência interna. 3. Porém, havendo ação conexa que foi julgada no mérito pela mesma sentença (no caso, imissão na posse), é permitido ao juiz ou tribunal conhecer de ofício, incidentalmente, da nulidade absoluta que inquinava o negócio jurídico, independentemente de ação direta ajuizada especialmente a essa finalidade . Doutrina e precedentes. Aplicação dos arts. 214 e 216 da Lei de Registros Publicos. 4 . A validade do negócio jurídico sujeita-se à lei sob cuja égide foi ele celebrado. A lei posterior não invalida as relações de direito válidas nem avigora as inválidas definitivamente constituídas. Se o ato jurídico não atendeu às exigências legais da época de sua prática, não haverá convalescença na hipótese de norma posterior dispensar ou deixar de impor o descumprido requisito (MAXIMILIANO, Carlos. Direito intertemporal ou teoria da retroatividade das leis . Rio de Janeiro: Editora Freitas Bastos, 1946, p. 35-37). 5. O negócio jurídico nulo não se convalesce com a passagem do tempo e nem é suscetível de confirmação pelas partes . Porém, isso não impede que, depois de removido o óbice que gerou a nulidade do negócio, as partes renovem o ato antes nulo, inclusive com efeitos retroativos, sem os vícios que antes inquinavam o contrato. Tal conclusão se extrai da mesma lógica de direito intertemporal segundo a principiologia do tempus regit actum. É dizer, se é verdade que o direito futuro não convalida ato jurídico nulo praticado no passado, também é certo que o direito pretérito e já superado não invalida ato praticado no futuro, muito menos tem a força de impedir a prática de ato disciplinado por um novo cenário normativo. 6 . Assim, não mais existindo o óbice legal que antes invalidava o ato, as partes contratantes podem renovar o negócio jurídico outrora nulo sem incorrer nos mesmos vícios e, em razão da autonomia da vontade, manifesta ou tácita, fazer retroagir os efeitos da renovação à origem da relação negocial. 7. No caso em exame, a alienação do imóvel em questão foi legal, haja vista a regularização posterior da sociedade com a respectiva rerratificação da compra e venda entre Sinmedia e Dianorte e a alienação ao Sr. Godau ter sido realizada na vigência de norma local que considerava o imóvel como urbano, não submetido, portanto, às restrições da Lei n . 5.709/1971. 8. Não fosse por isso, a assertiva segundo a qual o negócio jurídico nulo é desprovido de qualquer efeito é um evidente exagero . Na verdade, os efeitos de que é desvestido o negócio nulo são aqueles próprios para os quais o ato foi praticado, não havendo empeço a que, em razão da própria natureza das coisas, outro efeito a ele possa ser atribuído, desde que não afronte lei imperativa. Assim, mesmo que se considere nula a escritura pública de compra e venda, o documento pode ser considerado à conta de ato particular apto a gerar direito à posse, o que já seria o bastante para viabilizar a procedência do pedido deduzido em ação de imissão, sobretudo contra terceiros que não detêm nem justo título nem boa-fé. 9. A ação de imissão na posse é de natureza petitória e tem como fundamento, geralmente, a propriedade imóvel, mas não exclusivamente . Não só o proprietário pode lançar mão dessa ação para o ingresso originário na posse, mas outros que, tendo título inapto à transmissão imediata da propriedade, já têm direito à posse em razão desse título. Doutrina e precedentes. 10. Recurso especial a que se dá provimento . (STJ - REsp: 1273955 RN 2011/0188462-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/04/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2014)

Dessa forma, a conjunção entre a ausência de representação da co-proprietária no substabelecimento de 2006 (Fls. 63) e a absoluta falta de especialidade do mandato originário fulmina a validade da escritura pública lavrada no Cartório do 3º Ofício de Notas de Vitória.

Diante da nulidade absoluta da escritura, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com o cancelamento do registro imobiliário e a reintegração de posse em favor dos apelantes, ressalvada eventual ação própria dos adquirentes para discutir perdas e danos contra o mandatário que agiu com excesso de poderes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e dou-lhe provimento para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e julgar procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em 29 de setembro de 2006 (Livro 642, Fls. 138, 3º Ofício de Notas de Vitória) e do respectivo registro na matrícula n.º 18.004 do RGI de São Mateus.

Por via de consequência, determino o cancelamento da averbação imobiliária e de todos os atos subsequentes que dela dependam, retornando as partes ao status quo ante, com a imediata reintegração dos autores na posse do imóvel.

Prejudicado o Agravo Inominado apresentado em ID 16560476.

Em razão do resultado do julgamento, inverto o ônus da sucumbência e condeno os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

V I S T A

A SRª DESEMBAGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 07/04/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRª DESEMBAGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Em. Pares,

Pedi vista dos autos para melhor análise da questão e os documentos acostados aos autos.

Adianto que acompanho integralmente o Relator no que tange à declaração de nulidade absoluta da escritura pública lavrada em 2006.

A omissão em relação à Sra. Neide Maciel Peçanha no substabelecimento de 2006, de fato, contamina o ato de forma insanável, de forma que o vício de especialidade na procuração originária de 1973 não permite que o documento sirva de salvaguarda para a transferência de uma área de mais de 5.000 m2 trinta anos depois. O ato, portanto, é nulo.

Contudo, peço vênia ao Eminente Relator para acrescentar um esclarecimento fundamental quanto aos efeitos práticos do retorno ao “status quo ante”, à luz da ponderação trazida da tribuna pela defesa do espólio apelado (Sr. Oscar Sá Freire Dutra).

Isso porque o E. Relator determinou, como consequência da nulidade, o cancelamento da averbação e a imediata reintegração dos autores na posse do imóvel, entretanto, mostra-se necessário delimitar a extensão dessa reintegração.

Restou incontroverso nos autos que a área em litígio tem origem em um condomínio pro indiviso entre três irmãos: Oscar, Maurício e Salvador, cabendo a cada um a fração ideal de 1/3 (um terço) do bem, ao passo que a nulidade ora foi reconhecida atinge a tentativa de alienação da cota-parte que pertencia a espólio de Maurício e a Neide (ora apelantes).

A declaração de nulidade da escritura de 2006 e a determinação de retorno ao estado anterior faz com que os apelantes retornem à condição de proprietários de sua fração ideal de 1/3, pois a decisão do E. Relator não retira a propriedade legítima que eles já tinham antes da escritura nula, mas apenas anulou a transferência de 2006.

Nesse sentido, a anulação da escritura não tem o condão de desconstituir o direito de propriedade pré-existente do Sr. Oscar (apelado) sobre o seu 1/3 originário, tampouco pode afetar, nesta via, a cota-parte correspondente ao terceiro irmão (Salvador), caso esta tenha sido adquirida pelo apelado por meios legítimos e não abarcados pelos vícios da escritura ora anulada.

A reintegração de posse deferida aos autores sobre a totalidade do imóvel de 5.093 m2 configuraria, na prática, um enriquecimento sem causa e uma violação ao direito de copropriedade do espólio réu.

Sendo assim, o direito de posse dos apelantes (herdeiros de Maurício e a viúva Neide) deve ser exercido nos estritos limites de sua cota-parte, em regime de composse com o espólio apelado, aplicando-se as regras do condomínio civil (CC, art. 1.314) outrora estabelecidos anteriormente à procuração outorgada.

Ante o exposto,
acompanho
o E. Desembargador Relator para dar provimento ao recurso e declarar a nulidade absoluta da escritura pública de 2006 e seus registros subsequentes.

Todavia, faço a ressalva expressa de que a reintegração de posse em favor dos apelantes deve se limitar a sua fração ideal correspondente a 1/3 (um terço) dos imóveis em condom, garantindo-se a manutenção do espólio de Oscar Sá Freire Dutra na posse de sua respectiva cota-parte, restabelecendo-se o condomínio entre as partes até que eventual divisão ou extinção seja promovida pelas vias adequadas.

É como voto.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA:-

Eminente Presidente, considerando os acréscimos feitos pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos, peço o retorno dos autos.

*

jrp*

C
ONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:

12/05/2026

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS
)

O SR. DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JÚNIOR (RELATOR):-

Em continuação de julgamento ocorrida na sessão de 26 de março próximo passado, foi prolatado voto vogal pela e. Desembargadora Marianne Judice de Mattos, com especial enfoque quanto à questão possessória envolvida no feito. Diante disso, entendi por bem pedir o retorno dos autos para reanálise.

Pois bem.

Ocorre que, ao realizar este exame mais detido, concluo por apresentar reformulação do entendimento anteriormente externado, especificamente quanto à pretensão possessória, mantendo, contudo, o reconhecimento da nulidade do negócio jurídico nos termos já proferidos.

Isso porque, como será pormenorizado, a pretensão de reintegração de posse amparada apenas no domínio não merece prosperar.

A questão possessória é eminentemente fática, devendo ser aferida pela exteriorização dos atos inerentes ao domínio (art. 1.196 do Código Civil). No caso concreto, entretanto, não há demonstração de posse pretérita, mansa e pacífica por parte dos apelantes sobre a área litigiosa nos últimos 40 anos.

Ademais, a mera anulação do registro imobiliário não transfere automaticamente a posse fática consolidada por décadas.

A amparar referida conclusão, veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE POSSE PRETÉRITA, MANSA E PACÍFICA – ESBULHO NÃO COMPROVADO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR. 1. Em ação possessória há de se aferir a melhor posse pela exteriorização dos atos inerentes ao domínio, conforme prevê o art. 1.196 do Código Civil, pois a simples invocação do direito de propriedade não obsta a manutenção ou a reintegração de posse, a teor do disposto no § 2º, do art. 1.210, do referido diploma legal. 2. Não havendo prova em contrário, desde que foi deferida a liminar de reintegração de posse na ação nº 6.848/88, a posse do terreno de marinha de 25 .000,00m2 e da área alodial de 20.532,00m2, objeto de litígio, passou a ser exercia por Jan Siepierski Netto, Eduardo Luiz Siepierski Netto e Jan Siepierski Filho. 3. Se os agravantes já obtiveram ordem liminar a seu favor em outro processo, para permanência na posse do mesmo bem disputado, não há como ser deferida liminarmente a reintegração de posse da agravada na mesma área. 4. Além disso, os documentos juntados na petição inicial (alvará de licença para obras em nome da Mitra datado de 1997, anotação de responsabilidade técnica para levantamento topográfico da área, indicação pelo poder legislativo municipal para doação do imóvel para construção da igreja, certidão negativa atualizada de débitos do imóvel e o projeto arquitetônico da Igreja de Santo Agostinho) não atestam o exercício da posse e, por conseguinte, não constituem provas que, cotejadas com as normas que regulam a espécie, permite a extração de proteção legal que autorize o deferimento do pedido liminar de reintegração deduzido na inicial. 5. Não pode ser apreciada no recurso a matéria que não foi oportunamente postulada e que, por consequência, não se submeteu ao crivo do contraditório e do devido processo legal . 6. O exercício do direito constitucional de ampla defesa e do contraditório não ofende o disposto nos arts. 80 e 81 do CPC, inexistindo, via de consequência a alegada litigância de má-fé. Precedentes. 7. Recurso de agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado. (TJ-ES - AI 50045415520248080000, Rel. Fabio Clem de Oliveira, 2ª Câmara Cível, 21/10/2024)

Portanto, como resultado da anulação da escritura sob enfoque, a documentação acostada demonstra, precipuamente, a existência de domínio, elemento que remete ao ius possidendi (direito à posse decorrente da propriedade), mas não o ius possessionis (poder fático sobre a coisa).

Em avanço, ainda que que a questão fosse analisada sob o prisma da pretensão reivindicatória - registrando-se a impossibilidade de aplicação da fungibilidade entre ações possessórias e petitórias (art. 554 do CPC) - o pedido também não se sustentaria por falta de individuação do bem e prova da posse injusta.

Em suma, tratando-se de imóvel em condomínio pró-indiviso, é impossível a retomada possessória sem a prévia divisão ou extinção do condomínio, não se podendo também presumir a posse injusta antes da individuação das áreas.

Nesta ordem de ideias, veja-se, mutatis mutandis:

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013)

Ademais, colhe-se os seguintes julgados dos Tribunais Pátrios, em análise de casos com contornos similares ao presente:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL PERTENCENTE A AMBAS AS PARTES. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. IMPOSSIBILIDADE DE PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA EM FACE DE OUTRO PROPRIETÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS, NA FORMA DO ART. 485, VI, DO CPC. INSURGÊNCIA DA AUTORA. ALEGADA POSSIBILIDADE DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA CONTRA OS CONDÔMINOS, EIS QUE ESTES UTILIZAM O IMÓVEL EM SUA TOTALIDADE, NÃO RESPEITANDO A QUOTA DOS DEMAIS. NÃO ACOLHIMENTO. EXISTÊNCIA, POR ORA, DE COPROPRIEDADE ENTRE AS PARTES. NÃO CABIMENTO DE PLEITO REIVINDICATÓRIO DE UM CONDÔMINO CONTRA O OUTRO. ART. 1314, DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO DE DIVISÃO DE TERRAS EM TRÂMITE, SOBRE O MESMO IMÓVEL, NA QUAL HÁ CONTROVÉRSIA ACERCA DA EFETIVA TITULARIDADE DO BEM. VIA INADEQUADA PARA SOLUÇÃO DA LIDE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 00113635620228160045 Arapongas, Relator.: Tito Campos de Paula, Data de Julgamento: 05/06/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/06/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COPROPRIEDADE DO IMÓVEL SUB JUDICE. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EFETUADO NA RÉPLICA E DEFERIDO PELO JUÍZO A QUO, IMPONDO À RÉ A OBRIGAÇÃO DE PAGAR ALUGUERES NA PROPORÇÃO DA QUOTA-PARTE DO IMÓVEL QUE PERTENCERIA À AUTORA. RECURSO DA RÉ. INSURGÊNCIA À DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUERES À AUTORA. SUBSISTÊNCIA. PETIÇÃO INICIAL ONDE SE PROPUGNOU A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE ALUGUEL AO ENFOQUE DE RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS RELATIVOS A PERÍODO EM QUE A RÉ TERIA SE MANTIDO "PRECARIAMENTE" NO IMÓVEL. TESE DE POSSE INJUSTA QUE FOI AFASTADA POR ESTE TRIBUNAL EM JULGAMENTO DE RECURSO ANTERIOR. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PELO USO EXCLUSIVO DO BEM QUE CONSISTE EM CONTROVÉRSIA NOVA, COLOCADA NA RÉPLICA À CONTESTAÇÃO SOB O ENFOQUE DAS TUTELAS DE EVIDÊNCIA, SEM MAIS SE RELACIONAR À INJUSTA POSSE ATRIBUÍDA À RÉ, MAS TÃO SOMENTE EM VIRTUDE DO USO EXCLUSIVO DO BEM. JUÍZA SINGULAR QUE ADMITIU O "ALARGAMENTO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS DA DEMANDA". NOVO REQUERIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS QUE DESBORDOU DOS LIMITES DA VINDICATIO. DIREITO DE CONTRAPRESTAÇÃO, NESSES MOLDES, A SER DISCUTIDO EM AÇÃO AUTÔNOMA, CONFORME JÁ DECIDIDO POR ESTE COLEGIADO EM ACÓRDÃO ANTERIOR. DECISÃO CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n . 5036096-46.2024.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 13-02-2025). (TJ-SC - Agravo de Instrumento: 50360964620248240000, Relator.: Selso de Oliveira, Data de Julgamento: 13/02/2025, Quarta Câmara de Direito Civil)

Dessa forma, ainda que a anulação da escritura restabeleça a copropriedade registral e o estado anterior de condomínio, tal não autoriza a reintegração imediata na posse de parcela ou da totalidade do bem, devendo os autores buscarem a fruição ou extinção do condomínio em via própria.

Ante todo o exposto, altero a conclusão do meu voto, nestes termos, para CONHECER do recurso e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença de primeiro grau e julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

1. Declarar a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em 29 de setembro de 2006 (Livro 642, Fls. 138, 3º Ofício de Notas de Vitória) e do respectivo registro na matrícula n.º 18.004 do RGI de São Mateus, determinando o cancelamento da averbação imobiliária correspondente e o retorno das partes ao status quo ante de copropriedade;

2. Indeferir o pedido de reintegração de posse, em razão da ausência de prova da posse fática anterior.

Ainda, julgo prejudicado o Agravo Inominado apresentado em ID 16560476.

Em virtude da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento pro rata das custas processuais. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, devendo cada parte arcar com a verba devida ao patrono da parte contrária.

É como voto, em 12 de maio de 2026.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 26/05/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008234-69.2016.8.08.0047

APELANTE:
NEIDE MACIEL PEÇANHA e OUTROS

APELADO:
ESPÓLIO DE OSCAR SÁ FREIRE DUTRA e MARIA HELENA JOGAIB DUTRA.

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO MATEUS - DR.ª THAITA CAMPOS TREVIZAN

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO - REFORMULAÇÃO PARCIAL

Em continuação de julgamento ocorrida na sessão de 26 de março próximo passado, foi prolatado voto vogal pela e. Desembargadora Marianne Judice de Mattos, com especial enfoque quanto à questão possessória envolvida no feito. Diante disso, entendi por bem pedir o retorno dos autos para reanálise.

Pois bem.

Ocorre que, ao realizar este exame mais detido, concluo por apresentar
reformulação
do entendimento anteriormente externado,
especificamente quanto à pretensão possessória
, mantendo, contudo, o reconhecimento da nulidade do negócio jurídico nos termos já proferidos.

Isso porque, como será pormenorizado, a pretensão de reintegração de posse amparada apenas no domínio não merece prosperar.

A questão possessória é eminentemente fática, devendo ser aferida pela exteriorização dos atos inerentes ao domínio (art. 1.196 do Código Civil). No caso concreto, entretanto, não há demonstração de posse pretérita, mansa e pacífica por parte dos apelantes sobre a área litigiosa nos últimos 40 anos.

Ademais, a mera anulação do registro imobiliário não transfere automaticamente a posse fática consolidada por décadas.

A amparar referida conclusão, veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE POSSE PRETÉRITA, MANSA E PACÍFICA – ESBULHO NÃO COMPROVADO
- INDEFERIMENTO DA LIMINAR. 1.
Em ação possessória há de se aferir a melhor posse pela exteriorização dos atos inerentes ao domínio, conforme prevê o art. 1.196 do Código Civil, pois a simples invocação do direito de propriedade não obsta a manutenção ou a reintegração de posse, a teor do disposto no § 2º, do art. 1.210, do referido diploma legal
. 2. Não havendo prova em contrário, desde que foi deferida a liminar de reintegração de posse na ação nº 6.848/88, a posse do terreno de marinha de 25 .000,00m2 e da área alodial de 20.532,00m2, objeto de litígio, passou a ser exercia por Jan Siepierski Netto, Eduardo Luiz Siepierski Netto e Jan Siepierski Filho. 3. Se os agravantes já obtiveram ordem liminar a seu favor em outro processo, para permanência na posse do mesmo bem disputado, não há como ser deferida liminarmente a reintegração de posse da agravada na mesma área. 4. Além disso, os documentos juntados na petição inicial (alvará de licença para obras em nome da Mitra datado de 1997, anotação de responsabilidade técnica para levantamento topográfico da área, indicação pelo poder legislativo municipal para doação do imóvel para construção da igreja, certidão negativa atualizada de débitos do imóvel e o projeto arquitetônico da Igreja de Santo Agostinho) não atestam o exercício da posse e, por conseguinte, não constituem provas que, cotejadas com as normas que regulam a espécie, permite a extração de proteção legal que autorize o deferimento do pedido liminar de reintegração deduzido na inicial. 5. Não pode ser apreciada no recurso a matéria que não foi oportunamente postulada e que, por consequência, não se submeteu ao crivo do contraditório e do devido processo legal . 6. O exercício do direito constitucional de ampla defesa e do contraditório não ofende o disposto nos arts. 80 e 81 do CPC, inexistindo, via de consequência a alegada litigância de má-fé. Precedentes. 7. Recurso de agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado. (TJ-ES - AI 50045415520248080000, Rel. Fabio Clem de Oliveira, 2ª Câmara Cível, 21/10/2024)

Portanto, como resultado da anulação da escritura sob enfoque, a documentação acostada demonstra, precipuamente, a existência de domínio, elemento que remete ao
ius possidendi
(direito à posse decorrente da propriedade), mas não o
ius possessionis
(poder fático sobre a coisa).

Em avanço, ainda que que a questão fosse analisada sob o prisma da pretensão reivindicatória - registrando-se a impossibilidade de aplicação da fungibilidade entre ações possessórias e petitórias (art. 554 do CPC) - o pedido também não se sustentaria por falta de individuação do bem e prova da posse injusta.

Em suma, tratando-se de imóvel em condomínio
pró-indiviso
, é impossível a retomada possessória sem a prévia divisão ou extinção do condomínio, não se podendo também presumir a posse injusta antes da individuação das áreas.

Nesta ordem de ideias, veja-se,
mutatis mutandis
:

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
REINVINDICATÓRIA
. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE. 1.
A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta
. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3.
A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando
. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na
área comum
do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013)

Ademais, colhe-se os seguintes julgados dos Tribunais Pátrios, em análise de casos com contornos similares ao presente:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL PERTENCENTE A AMBAS AS PARTES. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. IMPOSSIBILIDADE DE PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA EM FACE DE OUTRO PROPRIETÁRIO
. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS, NA FORMA DO ART. 485, VI, DO CPC. INSURGÊNCIA DA AUTORA. ALEGADA POSSIBILIDADE DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA CONTRA OS CONDÔMINOS, EIS QUE ESTES UTILIZAM O IMÓVEL EM SUA TOTALIDADE, NÃO RESPEITANDO A QUOTA DOS DEMAIS. NÃO ACOLHIMENTO.
EXISTÊNCIA, POR ORA, DE COPROPRIEDADE ENTRE AS PARTES. NÃO CABIMENTO DE PLEITO REIVINDICATÓRIO DE UM CONDÔMINO CONTRA O OUTRO. ART. 1314, DO CÓDIGO CIVIL
. AÇÃO DE DIVISÃO DE TERRAS EM TRÂMITE, SOBRE O MESMO IMÓVEL, NA QUAL HÁ CONTROVÉRSIA ACERCA DA EFETIVA TITULARIDADE DO BEM.
VIA INADEQUADA PARA SOLUÇÃO DA LIDE
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 00113635620228160045 Arapongas, Relator.: Tito Campos de Paula, Data de Julgamento: 05/06/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/06/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COPROPRIEDADE DO IMÓVEL SUB JUDICE
. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EFETUADO NA RÉPLICA E DEFERIDO PELO JUÍZO A QUO, IMPONDO À RÉ A OBRIGAÇÃO DE PAGAR ALUGUERES NA PROPORÇÃO DA QUOTA-PARTE DO IMÓVEL QUE PERTENCERIA À AUTORA. RECURSO DA RÉ. INSURGÊNCIA À DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUERES À AUTORA. SUBSISTÊNCIA. PETIÇÃO INICIAL ONDE SE PROPUGNOU A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE ALUGUEL AO ENFOQUE DE RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS RELATIVOS A PERÍODO EM QUE A RÉ TERIA SE MANTIDO "PRECARIAMENTE" NO IMÓVEL.
TESE DE POSSE INJUSTA QUE FOI AFASTADA POR ESTE TRIBUNAL EM JULGAMENTO DE RECURSO ANTERIOR
. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PELO USO EXCLUSIVO DO BEM QUE CONSISTE EM CONTROVÉRSIA NOVA, COLOCADA NA RÉPLICA À CONTESTAÇÃO SOB O ENFOQUE DAS TUTELAS DE EVIDÊNCIA, SEM MAIS SE RELACIONAR À INJUSTA POSSE ATRIBUÍDA À RÉ, MAS TÃO SOMENTE EM VIRTUDE DO USO EXCLUSIVO DO BEM. JUÍZA SINGULAR QUE ADMITIU O "ALARGAMENTO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS DA DEMANDA". NOVO REQUERIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS QUE DESBORDOU DOS LIMITES DA VINDICATIO.
DIREITO DE CONTRAPRESTAÇÃO, NESSES MOLDES, A SER DISCUTIDO EM AÇÃO AUTÔNOMA
, CONFORME JÁ DECIDIDO POR ESTE COLEGIADO EM ACÓRDÃO ANTERIOR. DECISÃO CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n . 5036096-46.2024.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 13-02-2025). (TJ-SC - Agravo de Instrumento: 50360964620248240000, Relator.: Selso de Oliveira, Data de Julgamento: 13/02/2025, Quarta Câmara de Direito Civil)

Dessa forma, ainda que a anulação da escritura restabeleça a copropriedade registral e o estado anterior de condomínio, tal não autoriza a reintegração imediata na posse de parcela ou da totalidade do bem, devendo os autores buscarem a fruição ou extinção do condomínio em via própria.

Ante todo o exposto, altero a conclusão do meu voto, nestes termos, para
CONHECER
do recurso e
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
reformando a sentença de primeiro grau e julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

1.
Declarar a nulidade absoluta
da escritura pública de compra e venda lavrada em 29 de setembro de 2006 (Livro 642, Fls. 138, 3º Ofício de Notas de Vitória) e do respectivo registro na matrícula n.º 18.004 do RGI de São Mateus, determinando o cancelamento da averbação imobiliária correspondente e o retorno das partes ao
status quo ante
de copropriedade;

2.
Indeferir o pedido de reintegração de posse
, em razão da ausência de prova da posse fática anterior.

Ainda, julgo
prejudicado
o Agravo Inominado apresentado em ID 16560476.

Em virtude da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, devendo cada parte arcar com a verba devida ao patrono da parte contrária.

É como voto
,
em 12 de maio de 2026.

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008234-69.2016.8.08.0047

APELANTE:
NEIDE MACIEL PEÇANHA e OUTROS

APELADO:
ESPÓLIO DE OSCAR SÁ FREIRE DUTRA e MARIA HELENA JOGAIB DUTRA.

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO MATEUS - DR.ª THAITA CAMPOS TREVIZAN

RELATOR:
DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Após ouvir atentamente a sustentação realizada pelos doutos causídicos Kleber dos Santos Vasconcelos e Juliana Baque Berton, pedi respeitosamente o retorno dos autos. Desde já adianto, mantenho integralmente a conclusão externada no acórdão proferido anteriormente por esta Colenda Terceira Câmara Cível quando do primeiro julgamento desta apelação (fls. 823/826 dos autos físicos), anulado apenas por razões processuais (falta de intimação).

DA PRELIMINAR
EX OFFICIO
DE INOVAÇÃO RECURSAL

Preambularmente, faz-se necessário deliberar sobre a preliminar de inovação recursal suscitada de ofício (fl. 823), concernente ao tópico "Do Requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação do imóvel mencionado na procuração". A dúvida residia na possibilidade de tal tese, fundamentada nos artigos 104, I e III, e 661, §1º, do Código Civil, ter sido inaugurada apenas em sede de apelação (fls. 619/622).

Entretanto, após a oitiva das partes (em respeito aos arts. 9º, 10 e 932, parágrafo único, do CPC), e mediante um exame minucioso e exaustivo da peça inaugural, verifico que a argumentação jurídica acerca da nulidade da escritura pela ausência de poderes especiais já havia sido devidamente veiculada pelos autores desde o início da lide (fls. 09/10). A causa de pedir, portanto, guarda estreita simetria com as razões recursais.

Em complemento aos argumentos expressos ao longo da tramitação processual, em sua sustentação oral, a advogada dos apelados reiterou a ocorrência de inovação recursal, sob o fundamento de que “os artigos 661 e seguintes não foram mencionados ao longo da instrução processual nem na inicial”.

Entretanto, importa relembrar que, a caracterização de inovação recursal não depende da indicação expressa do número do dispositivo legal, mas da introdução de fundamento fático ou jurídico novo. No caso, a tese referente à ausência de poderes especiais e expressos na procuração para a alienação do imóvel já havia sido suscitada desde a petição inicial.

Assim, ainda que não tenha havido menção literal ao artigo 661 do Código Civil, a matéria foi oportunamente deduzida, inexistindo inovação recursal.

Desta feita, supero a preliminar e conheço integralmente do recurso.

DO MÉRITO

Rememorando as razões apresentadas na apelação, os autores sustentam que o mandato firmado em 1973 era juridicamente imprestável para sustentar a Escritura Pública firmada em 2006 com os apelados, a qual se requer a anulação. A tese central repousa na nulidade de uma representação genérica que foi utilizada para alienar um imóvel cuja descrição técnica sequer constava no instrumento original.

Argumentam, ainda, que o erro substancial quanto ao objeto é manifesto: a venda recaiu sobre uma matrícula distinta daquela que correspondia à intenção real dos proprietários (Matrícula n.º 9.717), caracterizando uma transferência patrimonial sem lastro volitivo legítimo. A ausência da co-proprietária Neide no substabelecimento de fls. 63 não é mera formalidade, mas vício que retira o consentimento indispensável à validade do negócio jurídico, tornando-o ineficaz em relação à mandante ignorada e, por conseguinte, nulo em sua integralidade diante da indivisibilidade do objeto pactuado.

Para o deslinde da controvérsia, revela-se necessário traçar uma síntese narrativa das transações ocorridas. A cronologia tem início em 1º de outubro de 1973 (Fls. 38/39), data em que Maurício Sá Freire Peçanha e sua esposa, Neide Maciel Peçanha,
outorgaram uma procuração pública a Célio da Costa Mattos, visando a futura transferência de apenas um terço de um prédio assobrado e seu respectivo terreno
, situado no Bairro Boa Vista.

Ocorre que este mandato permaneceu inerte por mais de trinta anos, um hiato temporal significativo que, por si só, já exigiria cautela redobrada no exercício dos poderes.

Em 14 de julho de 2006 (Fls. 63/67), o mandatário originário, Sr. Célio, promoveu um substabelecimento de poderes em favor de João Baptista Braga Dias. O exame acurado deste instrumento (Fls. 63) revela uma mácula intransponível:
o substabelecimento contemplou, de forma restritiva e expressa, apenas os poderes que haviam sido outorgados por Maurício Sá Freire Peçanha
. Em outras palavras: houve uma omissão absoluta quanto aos poderes conferidos pela co-proprietária Neide Maciel Peçanha, que, embora figurasse como mandante na procuração de 1973, foi sumariamente excluída da cadeia de representação que levaria à alienação do bem.

A despeito dessa flagrante insuficiência de poderes, em 29 de setembro de 2006 (Fls. 73/80 e 138/141), o substabelecido João Baptista Braga Dias assinou a escritura pública de compra e venda como se representante legal de ambos os cônjuges fosse, transferindo dois terços de uma área de 5.093,00 m2 (Matrícula n.º 18.004) para o réu Oscar Sá Freire Dutra (atualmente falecido).

Este ato dispositivo, já adianto, representa o ápice de um cenário de flagrante disparidade fática e jurídica, pois, além de fundar-se em substabelecimento que ignora por completo os poderes da outorgante Neide Maciel Peçanha, tornando a representação subjetivamente deficitária e ineficaz em relação a ela, a descrição do imóvel efetivamente alienado na referida escritura pública destoa do objeto delimitado na procuração originária de 1973.
Enquanto o mandato antigo, ao que tudo indica, visava a transferência de quinhão sobre área de 1.903,23 m2, a transação de 2006 operou-se sobre imóvel distinto, de dimensões vastamente superiores, atingindo área de 5.093,00 m2
, o que evidencia o extravasamento dos limites objetivos da autorização concedida, ferindo a segurança jurídica dos registros públicos ao alienar patrimônio sem mandato válido e sobre objeto não autorizado.

Ao adentrarmos propriamente na análise do caso sob a ótica do direito intertemporal, observamos que o iter contratual atravessou a transição entre dois diplomas civis. A procuração originária foi constituída em 1973 (Fls. 38/39), sob a vigência do Código Civil de 1916, enquanto o substabelecimento (Fls. 63) e a posterior escritura (Fls. 73) foram firmados em 2006, já sob o Código Civil de 2002.

Sob o prisma da eficácia do mandato no tempo, tanto o artigo 1.295, § 1º, do CC/1916 quanto o artigo 661, § 1º, do CC/2002 impõem que, para atos que extrapolam a administração ordinária, como a venda de imóveis, a procuração exige
poderes especiais e expressos.
Veja-se:

[Código Civil/1916] Art. 1.295.
O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1º
Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos, que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. [...]

[Código Civil/2002] Art. 661
. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1º
Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. [...]

A didática doutrinária de Flávio Tartuce ensina que a especialidade consiste na individualização rigorosa do bem, identificando-o de tal sorte que não se confunda com nenhum outro. O mandato de 1973 (Fls. 38/39) não possuiu tal atributo, limitando-se a descrever o imóvel de forma vaga e imprecisa, sem menção a confrontações, metragem ou matrícula,
ipsis litteris
:
"escritura de venda de um terço (1/3) de prédio assobrado, bem como do respectivo terreno em que o mesmo se encontra construído, situado na BR 101, KM 211, Bairro Boa Vista, Município de São Mateus, neste Estado"
.

Não se admite que um mandato genérico, desprovido de referências técnicas ou matriciais, sirva de "cheque em branco" para que, trinta e três anos depois, o mandatário selecione uma área de 5.093,00 m2, com descrição distinta (Fls. 82/86) para alienar. A falta de determinação do objeto (requisito da especialidade) viola o plano da validade do negócio jurídico, transformando a escritura em um ato sem suporte fático-jurídico no mandato que lhe deu origem.

Nesse exato sentido, a firme e uníssona jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justilça estabelece as balizas do
requisito da especialidade
, conforme se depreende das ementas abaixo transcritas:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCURAÇÃO. OUTORGA DE PODERES EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE TODOS OS BENS DO OUTORGANTE. NECESSIDADE DE OUTORGA DE PODERES ESPECIAIS. 1. Ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel cumulada com cancelamento de registro, tendo em vista suposta extrapolação de poderes por parte do mandatário. 2. Ação ajuizada em 16/07/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes “amplos, gerais e ilimitados (...) para 'vender, permutar, doar, hipotecar ou por qualquer forma alienar o(s) bens do(a)(s) outorgante(s)'” atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato. 4. Nos termos do art. 661, § 1º, do CC/02, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. 5.
Os poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel).

6. No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato – quanto aos poderes de alienar os bens do outorgante – não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar aquele determinado imóvel
. 7. A outorga de poderes de alienação de todos os bens do outorgante não supre o requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp n. 1.836.584/MG relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 13/2/2020.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. PROCURAÇÃO. OUTORGA DE PODERES EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE QUAISQUER IMÓVEIS EM TODO O TERRITÓRIO NACIONAL. NECESSIDADE DE OUTORGA DE PODERES ESPECIAIS. 1. Ação declaratória, por meio da qual se objetiva a declaração de nulidade de procuração pública outorgada ao recorrido e, via de consequência, da alienação de imóvel realizado pelo causídico com sufrágio neste mandato. 2. Ação ajuizada em 16/04/2007. Recurso especial concluso ao gabinete em 13/11/2017. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes para alienar "quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional" atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato. 4. Nos termos do art. 661, § 1º, do CC/02, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. 5. Os poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel). 6. No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato - quanto aos poderes de alienar quaisquer imóveis localizados em todo território nacional - não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar aquele determinado imóvel. 7.
A outorga de poderes de alienação de "quaisquer imóveis em todo o território nacional' não supre o requisito de especialidade exigido por lei que, como anteriormente referido, exige referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração.
8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. (STJ - REsp: 1814643 SP 2017/0278653-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/10/2019)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARTS . 489, § 1º, E 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA . BEM IMÓVEL. GARANTIA FIDUCIÁRIA. MANDATO. PROCURAÇÃO . AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO DO BEM. INEFICÁCIA. ARTS. 661 E 662 DO CPC . PRECEDENTES. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N .º 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em ofensa aos arts . 489, § 1º, e 1.022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal estadual, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte. 2. A validade de ato de disposição de bens imóveis por meio de procuração requer a concessão de poderes especiais e explícitos, acompanhados da descrição detalhada do objeto a ser transferido, negociado ou dado em garantia . 3.
A outorga de poderes de alienação de todos os bens do outorgante não supre o requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração. Precedentes.
4 . A questão atinente à violação dos arts. 113 e 422 do CC não foi objeto de debate no acórdão recorrido, mesmo após a interposição de embargos declaratórios, carecendo, portanto, do necessário prequestionamento viabilizador do recurso especial, requisito indispensável ao acesso às instâncias excepcionais, colhendo, assim, o óbice da Súmula n.º 211 do STJ. 5 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2038444 MT 2022/0294958-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/06/2024)

DIREITO CIVIL. REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL. LIMITES DO MANDATO E INVALIDADE DE OFERECIMENTO DE GARANTIA SEM PODERES EXPRESSOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Remessa necessária com apelação interposta por instituto de previdência municipal contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação declaratória, para suspender os efeitos de despacho judicial que autorizou a adjudicação de imóveis das autoras.
2. A sentença reconheceu a ausência de poderes específicos outorgados ao mandatário para oferecimento de bens em caução no processo de origem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar se a outorga de poderes genéricos ou de alienação em procuração permite ao mandatário oferecer bens imóveis em caução judicial, e se o usufruto do bem pelo mandatário legitima tal ato.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O mandato com poderes genéricos não autoriza atos de disposição patrimonial, como o oferecimento de bens em garantia judicial, exigindo-se poderes especiais e expressos, conforme o art. 661, § 1º, do Código Civil.
5. As procurações constantes dos autos previam apenas poderes para alienação, sem menção expressa à possibilidade de caução, o que torna ineficaz o ato praticado pelo mandatário.
6. A boa-fé do terceiro beneficiado não supre a ausência de autorização específica nem legitima a adjudicação realizada.
7. O usufruto, por sua vez, não confere ao usufrutuário legitimidade para dispor do bem em garantia real em nome do proprietário, nos termos do art. 1.393 do Código Civil.
8. Ausente ratificação posterior do ato pelas proprietárias, impõe-se o reconhecimento da sua ineficácia.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. O oferecimento de bem imóvel em garantia judicial exige
poderes especiais e expressos outorgados ao mandatário, nos termos do art. 661, § 1º, do Código Civil. 2. A condição de usufrutuário não autoriza a disposição do bem em caução, por tratar-se de direito real distinto da propriedade.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 653, 660, 661, § 1º, 665, 1.393; CPC, art. 85, § 11.
TJ-ES 0000369-67.2016.8.08.0023 Relator.: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/06/2025)

Assim, a alienação de bem imóvel, por exceder a administração ordinária, exige mandato com poderes especiais e expressos, acompanhado da descrição precisa do objeto, apta a permitir sua inequívoca individualização.

Para consolidar o entendimento acerca da invalidade do mandato, cumpre salientar que a procuração em exame não resiste ao crivo da validade nem mesmo sob a ótica do Código Civil de 1916. Embora a apelada tente se socorrer da legislação anterior para validar a generalidade do instrumento, consoante citado anteriormente, o
artigo 1.295, § 1º, do CC/1916
já exigia a individualização do bem para atos de alienação. A ausência de especificidade sobre o objeto, sem limites, metragens ou dados registrais, retira a substância do consentimento e fere o requisito da especialidade.

Assim, seja pela ótica do direito revogado, seja pela do vigente, o vício de especialidade é insanável, pois o mandante não conferiu ao mandatário um poder absoluto para escolher, a seu bel-prazer, qual parcela do seu patrimônio seria alienada.

Superada a análise quanto à invalidade congênita do instrumento de mandato de 1973 por manifesta ausência de especialidade, vício este que, por si só, possui o condão de desautorizar toda a cadeia de atos subsequentes e agasalhar a pretensão recursal, cumpre avançar no exame da controvérsia sob a lente do substabelecimento lavrado em 2006.

Para tanto, é fundamental situar o Direito Civil brasileiro na transição entre os sistemas de 1916 e 2002. Enquanto a outorga da procuração originária ocorreu sob o pálio do Código Beviláqua, o seu exercício efetivo, materializado no substabelecimento (Fls. 63) e na subsequente escritura (Fls. 138), deu-se já sob a vigência do Código Civil de 2002.

Aplica-se aqui a regra de transição prevista no artigo 2.035 do diploma atual, que determina a incidência imediata da lei nova sobre os efeitos dos atos jurídicos:

[Código Civil/2002] Art. 2.035.
A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.

Parágrafo único.
Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.

Desta forma, ainda que a procuração pudesse ser considerada hígida em sua forma original, a validade de sua execução em 2006 deve obrigatoriamente observar os novos requisitos de representação e boa-fé impostos pelo legislador contemporâneo. O exercício tardio de um mandato outorgado décadas antes não pode ignorar a evolução do ordenamento, devendo o mandatário submeter-se estritamente à moldura legal vigente no exato momento da prática do ato dispositivo, sob pena de ineficácia absoluta.

Neste caminhar, importa salientar que o substabelecimento lavrado em 14 de julho de 2006 (Fls. 63) é o elo que rompe definitivamente a higidez da representação. Embora a procuração de 1973 tenha contado com a assinatura de ambos os cônjuges, o substabelecimento de 2006, realizado sob a égide do Código Civil vigente, transferiu apenas e tão somente os poderes que haviam sido outorgados por Maurício Sá Freire Peçanha. Houve, portanto, uma omissão inegável quanto aos poderes da esposa e co-proprietária Neide Maciel Peçanha, conforme se extrai do teor literal do referido instrumento:

"E, pelo outorgante foi dito que substabelecia na pessoa de JOÃO BAPTISTA BRAGA DIAS [...] os poderes que lhe foram conferidos por MAURÍCIO SÁ FREIRE PEÇANHA, conforme instrumento de procuração lavrado no Cartório do 3° Ofício de Notas da Comarca de Vitória, Estado do Espírito Santo, às folhas 72v, do Livro n° 251 de Procurações, em 1° de outubro de 1973" (Fls. 63).

Como a alienação de bens imóveis exige, por norma cogente de ordem pública (artigo 1.647, inciso I, do Código Civil de 2002), a vênia conjugal ou a representação plena e específica de todos os titulares do domínio, a assinatura da escritura baseada em um substabelecimento "parcial" torna o ato ineficaz em relação à apelante e co-proprietária Neide.

[Código Civil/2002]. Art. 1.647.
Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I
- alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; [...]

A consequência jurídica incontornável é a nulidade do negócio em sua integralidade, uma vez que o objeto vendido era uma cota-parte condominial indivisível, cuja alienação parcial por apenas um dos mandatários é incapaz de operar a transferência da propriedade de forma válida perante o sistema registral.

A impossibilidade de convalescença do negócio jurídico nulo, sob o prisma do direito intertemporal, é reforçada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA CONEXA COM A AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS. RESTRIÇÕES . LEI N. 5.709/1971. NULIDADE DE DIREITO MATERIAL . ART. 243 DO CPC. INAPLICABILIDADE. PRONÚNCIA DA NULIDADE DE OFÍCIO . POSSIBILIDADE. REGULARIZAÇÃO DA SOCIEDADE. FUNCIONAMENTO NO BRASIL. CONVERSÃO DA ÁREA RURAL EM URBANA . RENOVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ESCRITURA PÚBLICA DECLARADA NULA . VIABILIDADE. EFEITOS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSMISSÃO DA POSSE. PROCEDÊNCIA . 1. As nulidades processuais são regidas por regras próprias que as diferem das nulidades de direito material. Estas, por sua vez, quando absolutas, são concretizações de interesse público superior e que não coincide com o das partes, de modo que podem ser declaradas independentemente dos requisitos para o reconhecimento das nulidades processuais. O art . 243 do Código de Processo Civil cuida de nulidades processuais, inaplicável, portanto, ao desate de controvérsias relacionadas a nulidades de negócios jurídicos. 2. À falta de condições da ação - como a legitimidade ativa -, não pode o magistrado avançar no direito material conflituoso, mesmo que se trate de nulidade absoluta de negócio jurídico, devendo, nesse caso, extinguir o processo sem exame de mérito. As condições da ação também dizem respeito a questões de ordem pública que devem ser, de ofício e com precedência, examinadas pelo juiz, nos termos do art . 301, § 4º, do CPC. Caso contrário, o sistema não se sustenta, tamanha seria sua inconsistência interna. 3. Porém, havendo ação conexa que foi julgada no mérito pela mesma sentença (no caso, imissão na posse), é permitido ao juiz ou tribunal conhecer de ofício, incidentalmente, da nulidade absoluta que inquinava o negócio jurídico, independentemente de ação direta ajuizada especialmente a essa finalidade . Doutrina e precedentes. Aplicação dos arts. 214 e 216 da Lei de Registros Publicos. 4 .
A validade do negócio jurídico sujeita-se à lei sob cuja égide foi ele celebrado. A lei posterior não invalida as relações de direito válidas nem avigora as inválidas definitivamente constituídas. Se o ato jurídico não atendeu às exigências legais da época de sua prática, não haverá convalescença na hipótese de norma posterior dispensar ou deixar de impor o descumprido requisito (MAXIMILIANO, Carlos. Direito intertemporal ou teoria da retroatividade das leis . Rio de Janeiro: Editora Freitas Bastos, 1946, p. 35-37). 5. O negócio jurídico nulo não se convalesce com a passagem do tempo e nem é suscetível de confirmação pelas partes . Porém, isso não impede que, depois de removido o óbice que gerou a nulidade do negócio, as partes renovem o ato antes nulo, inclusive com efeitos retroativos, sem os vícios que antes inquinavam o contrato. Tal conclusão se extrai da mesma lógica de direito intertemporal segundo a principiologia do tempus regit actum. É dizer, se é verdade que o direito futuro não convalida ato jurídico nulo praticado no passado, também é certo que o direito pretérito e já superado não invalida ato praticado no futuro, muito menos tem a força de impedir a prática de ato disciplinado por um novo cenário normativo.
6 . Assim, não mais existindo o óbice legal que antes invalidava o ato, as partes contratantes podem renovar o negócio jurídico outrora nulo sem incorrer nos mesmos vícios e, em razão da autonomia da vontade, manifesta ou tácita, fazer retroagir os efeitos da renovação à origem da relação negocial. 7. No caso em exame, a alienação do imóvel em questão foi legal, haja vista a regularização posterior da sociedade com a respectiva rerratificação da compra e venda entre Sinmedia e Dianorte e a alienação ao Sr. Godau ter sido realizada na vigência de norma local que considerava o imóvel como urbano, não submetido, portanto, às restrições da Lei n . 5.709/1971. 8. Não fosse por isso, a assertiva segundo a qual o negócio jurídico nulo é desprovido de qualquer efeito é um evidente exagero . Na verdade, os efeitos de que é desvestido o negócio nulo são aqueles próprios para os quais o ato foi praticado, não havendo empeço a que, em razão da própria natureza das coisas, outro efeito a ele possa ser atribuído, desde que não afronte lei imperativa. Assim, mesmo que se considere nula a escritura pública de compra e venda, o documento pode ser considerado à conta de ato particular apto a gerar direito à posse, o que já seria o bastante para viabilizar a procedência do pedido deduzido em ação de imissão, sobretudo contra terceiros que não detêm nem justo título nem boa-fé. 9. A ação de imissão na posse é de natureza petitória e tem como fundamento, geralmente, a propriedade imóvel, mas não exclusivamente . Não só o proprietário pode lançar mão dessa ação para o ingresso originário na posse, mas outros que, tendo título inapto à transmissão imediata da propriedade, já têm direito à posse em razão desse título. Doutrina e precedentes. 10. Recurso especial a que se dá provimento . (STJ - REsp: 1273955 RN 2011/0188462-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/04/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2014)

Dessa forma, a conjunção entre a ausência de representação da co-proprietária no substabelecimento de 2006 (Fls. 63) e a absoluta falta de especialidade do mandato originário fulmina a validade da escritura pública lavrada no Cartório do 3º Ofício de Notas de Vitória.

Diante da nulidade absoluta da escritura, impõe-se o retorno das partes ao
status quo ante
, com o cancelamento do registro imobiliário e a reintegração de posse em favor dos apelantes, ressalvada eventual ação própria dos adquirentes para discutir perdas e danos contra o mandatário que agiu com excesso de poderes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e dou-lhe provimento para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e julgar procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em 29 de setembro de 2006 (Livro 642, Fls. 138, 3º Ofício de Notas de Vitória) e do respectivo registro na matrícula n.º 18.004 do RGI de São Mateus.

Por via de consequência, determino o cancelamento da averbação imobiliária e de todos os atos subsequentes que dela dependam, retornando as partes ao status quo ante, com a imediata reintegração dos autores na posse do imóvel.

Prejudicado o Agravo Inominado apresentado em ID 16560476.

Em razão do resultado do julgamento, inverto o ônus da sucumbência e condeno os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Presencial - 24/02/2026:

Acompanho o E. Relator.