Tribunal: TJES
Processo: 5000311-28.2024.8.08.0013
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Inscrição na Matrícula de Registro Torrens
Data de julgamento: 2026-03-27

Ementa:
EMENTA: SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. APELAÇÃO CÍVEL. INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. EQUIPARAÇÃO AO INCORPORADOR. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS. REGIME DE ATO ÚNICO. ART. 237-A DA LEI N. 6.015/73. PREVALÊNCIA DA LEI FEDERAL. RECURSO PROVIDO.

1. A controvérsia recursal cinge-se em definir a aplicabilidade do regime de ato de registro único para cobrança de emolumentos, estabelecido pelo art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, ao instrumento de integralização de bens imóveis (lotes) no capital social da sociedade empresária responsável pelo empreendimento.

2. A integralização de capital social é um ato societário de aporte e não uma alienação onerosa, inserindo-se na ampla categoria de "demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades", conforme a redação do art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, devendo ser considerada ato único para fins de emolumentos.

3. A incidência do benefício legal não é afastada pela incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois a finalidade da Lei Federal é desonerar os registros e averbações de atos relativos à implementação do empreendimento.

4. O art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, norma federal, prevalece sobre a interpretação restritiva de normas administrativas estaduais.

5. Recurso provido.

Vitória, 16 de março de 2026. RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000311-28.2024.8.08.0013

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEONARDO CRUZ CESCONETO e outros

APELADO: SIMONATO & SIMONATO LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. APELAÇÃO CÍVEL. INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. EQUIPARAÇÃO AO INCORPORADOR. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS. REGIME DE ATO ÚNICO. ART. 237-A DA LEI N. 6.015/73. PREVALÊNCIA DA LEI FEDERAL. RECURSO PROVIDO.

1. A controvérsia recursal cinge-se em definir a aplicabilidade do regime de ato de registro único para cobrança de emolumentos, estabelecido pelo art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, ao instrumento de integralização de bens imóveis (lotes) no capital social da sociedade empresária responsável pelo empreendimento.

2. A integralização de capital social é um ato societário de aporte e não uma alienação onerosa, inserindo-se na ampla categoria de "demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades", conforme a redação do art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, devendo ser considerada ato único para fins de emolumentos.

3. A incidência do benefício legal não é afastada pela incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois a finalidade da Lei Federal é desonerar os registros e averbações de atos relativos à implementação do empreendimento.

4. O art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, norma federal, prevalece sobre a interpretação restritiva de normas administrativas estaduais.

5. Recurso provido.

Vitória, 16 de março de 2026. RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Simonato & Simonato Ltda contra a sentença de id 15575364, proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Castelo nos autos da suscitação de dúvida encaminhada pela Tabeliã Interina do Cartório do 1º Ofício Geral de Imóveis,
Registro de Títulos e Documentos e Civis da Pessoa Jurídica da Comarca de Castelo,
na qual o Magistrado de origem julgou o pedido procedente em parte para determinar o registro do título, mas rechaçou a aplicabilidade do art. 237-A, §1º, da Lei n. 6.015/73, mantendo a cobrança individualizada dos emolumentos para cada lote objeto da integralização de capital social.

Nas razões recursais de id 15575369, o apelante sustenta em síntese que a) o ato de integralização de capital de lotes para o empreendimento deve ser enquadrado nas disposições do art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, sendo a sociedade equiparada à figura do incorporador imobiliário; b) a integralização é um ato intermediário e necessário referente ao próprio empreendimento e não um ato de alienação pura; c) houve erro na classificação do ato, pois a incidência do ITBI não é suficiente para afastar o benefício tarifário.

Contrarrazões apresentadas no id 15575382, pugnando pelo desprovimento do recurso.

A douta Procuradoria de Justiça Cível, conforme parecer de id 15759233, manifestou-se pelo conhecimento e provimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 18 de novembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se a integralização de bens imóveis (lotes) no capital social da sociedade empresária responsável pelo empreendimento imobiliário deve ser considerada ato de registro único para fins de cobrança de emolumentos, conforme previsto no art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73.

Assiste razão ao apelante, devendo a sentença ser reformada para reconhecer o direito ao benefício legal.

O ponto central da discussão reside na correta qualificação jurídica do ato de transferência dos lotes das sócias pessoas físicas para a pessoa jurídica apelante.

A sentença classificou-o como um "ato de alienação especial" semelhante à compra e venda, o que não se coaduna com a natureza do negócio jurídico. Porém, a integralização de capital social, embora gere a transmissão da propriedade imobiliária, possui natureza jurídica distinta de uma alienação onerosa.

O ato é de aporte patrimonial, indispensável à constituição ou aumento do capital da sociedade, e não se confunde com a compra e venda, a qual exige contraprestação entre sujeitos diversos.

Conforme bem ponderado pela Procuradoria de Justiça,
"A integralização de capital (arts. 997, III, e 1.055 do Código Civil) é um ato societário de aporte do sócio ao patrimônio da sociedade, sem contraprestação econômica externa"
.

A sociedade empresária apelante atua como empreendedora de um condomínio de lotes, estando legalmente equiparada à figura do incorporador imobiliário, consoante o disposto no art. 1.358-A, § 2º, inciso II, do CC.

Assim, os atos que envolvem o desenvolvimento do empreendimento devem ser regidos pela norma especial que visa desonerar e incentivar a formalização dos negócios imobiliários.

O art. 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/73, estabelece que, até a conclusão das obras, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades serão considerados ato de registro único para fins de emolumentos, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

A integralização de capital, por ser um ato societário essencial para que a empresa detenha o domínio dos lotes e desenvolva a atividade econômica para a qual foi constituída, insere-se na ampla categoria de "demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades".

Não se pode, portanto, afastar o benefício legal apenas com base na incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois a Lei Federal confere o tratamento de ato único a todos os negócios jurídicos que envolvam a implementação do empreendimento. Além disso, há uma unidade de titularidade econômica na operação.

Nesse sentido, a Procuradoria de Justiça complementa que
"O patrimônio que antes pertencia às sócias pessoas físicas passou a compor o capital da sociedade por elas mesmas controlada, mantendo-se, portanto, a unidade de interesses e de titularidade econômica. Essa circunstância reforça a natureza de ato societário interno, distinto da compra e venda entre terceiros, e evidencia que a operação está diretamente vinculada ao desenvolvimento do empreendimento imobiliário, atraindo integralmente a incidência do art. 237-A da Lei de Registros Públicos"
.

A interpretação restritiva da norma com base em disposições administrativas estaduais ou na incidência do imposto de transmissão não pode prevalecer sobre a finalidade da Lei Federal.

Conforme o parecer ministerial,
"A interpretação restritiva defendida pelo Cartório apelado, embora amparada em leitura literal de normas administrativas não encontra respaldo na legislação, devendo à luz da Lei de Registros Públicos reconhecer que a integralização de imóveis ao capital social, neste caso, deve ser considerada ato único para fins de emolumentos, enquanto não concluídas as obras do empreendimento"
.

Nesse viés, impõe-se a reforma da sentença para julgar procedente a Dúvida Registral, reconhecendo o regime de ato único para a cobrança dos emolumentos devidos pela integralização dos lotes.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
dou provimento
, a fim de reformar a sentença em parte e acolher o pedido de cancelamento das exigências indevidas de emolumentos previstas nos itens 2 e 7 da Nota Devolutiva nº 469/2023.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 16.03.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.