Tribunal: TJES
Processo: 5005227-81.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2026-03-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. MULTA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. LEGITIMIDADE DO ADMINISTRADOR. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DOS LOCADORES DESPROVIDO. RECURSO DOS LOCATÁRIOS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que, nos autos de ação de cobrança decorrente de contrato de locação residencial, julgou improcedentes os pedidos principais formulados pelos locatários (multa contratual por vícios no imóvel e devolução de caução) e os pedidos reconvencionais formulados pelos locadores (indenização por reparos e multa por rescisão antecipada).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o administrador do imóvel possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se há nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (iii) determinar se os locatários fazem jus à devolução da caução; e (iv) apurar a existência de responsabilidade das partes pelo pagamento de multa contratual ou indenização por danos ao imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A teoria da asserção atrai a legitimidade passiva do administrador quando a inicial lhe imputa conduta negligente na gestão da locação, nos termos do art. 667 do CC, sendo incabível a exclusão do polo passivo sem apreciação de mérito.

4. Inexiste nulidade por negativa de prestação jurisdicional quando a sentença apresenta fundamentação suficiente para sustentar a improcedência dos pedidos, ainda que não enfrente exaustivamente todos os argumentos das partes.

5. A improcedência da reconvenção por ausência de prova dos danos imputados aos locatários afasta a possibilidade de compensação da caução por parte dos locadores.

6. A restituição da caução é devida quando não demonstrado, por meio de laudo bilateral ou prova inequívoca, que os danos verificados no imóvel decorreram de mau uso dos locatários, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91.

7. A ausência de vistoria inicial e final, somada à realização unilateral de reformas pela locadora, compromete a validade da prova produzida e impede a atribuição de responsabilidade aos inquilinos.

8. A prorrogação do contrato por prazo indeterminado, nos termos do art. 47 da Lei nº 8.245/91, impede a aplicação de multa por rescisão antecipada, sendo legítima a denúncia unilateral mediante aviso prévio, conforme art. 6º da referida lei.

9. A permanência voluntária dos locatários no imóvel, mesmo após conhecimento dos vícios estruturais, afasta a aplicação de multa contratual em seu favor, em razão da vedação ao venire contra factum proprium.

10. Verificada sucumbência recíproca, impõe-se a divisão proporcional das custas e a fixação equitativa dos honorários advocatícios, nos termos dos arts. 85, § 8º, e 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso dos réus desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A imputação de falha na administração locatícia atrai a legitimidade do mandatário para o polo passivo da demanda.

2. A restituição da caução é devida quando não há prova inequívoca de danos causados pelo locatário, sendo inválida a retenção baseada em alegações unilaterais.

3. A prorrogação automática da locação por prazo indeterminado impede a aplicação de multa por rescisão antecipada pelo locatário.

4. O reconhecimento de vícios estruturais no imóvel não autoriza a aplicação de multa contratual a favor do locatário, se este optou por permanecer no imóvel após ciência dos defeitos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 663 e 667; CPC, arts. 85, §§ 8º e 11, e 86; Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 23, III, 38, § 2º, e 47.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP, Apelação Cível nº 1016538-49.2022.8.26.0008, Rel. Des. Luiz Eurico, j. 24.06.2024.

TJ-DF, Apelação Cível nº 0701643-90.2022.8.07.0007, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 25.01.2023.

TJ-SP, Apelação Cível nº 1031280-45.2019.8.26.0506, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, j. 17.12.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005227-81.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FERNANDA FULCO DE CASTRO e outros (3)

APELADO: LUCAS BORGES ILDEFONSO MORETZSOHN QUEIROZ NOGUEIRA BRANCO e outros (3)

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. MULTA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. LEGITIMIDADE DO ADMINISTRADOR. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DOS LOCADORES DESPROVIDO. RECURSO DOS LOCATÁRIOS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que, nos autos de ação de cobrança decorrente de contrato de locação residencial, julgou improcedentes os pedidos principais formulados pelos locatários (multa contratual por vícios no imóvel e devolução de caução) e os pedidos reconvencionais formulados pelos locadores (indenização por reparos e multa por rescisão antecipada).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o administrador do imóvel possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se há nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (iii) determinar se os locatários fazem jus à devolução da caução; e (iv) apurar a existência de responsabilidade das partes pelo pagamento de multa contratual ou indenização por danos ao imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A teoria da asserção atrai a legitimidade passiva do administrador quando a inicial lhe imputa conduta negligente na gestão da locação, nos termos do art. 667 do CC, sendo incabível a exclusão do polo passivo sem apreciação de mérito.

4. Inexiste nulidade por negativa de prestação jurisdicional quando a sentença apresenta fundamentação suficiente para sustentar a improcedência dos pedidos, ainda que não enfrente exaustivamente todos os argumentos das partes.

5. A improcedência da reconvenção por ausência de prova dos danos imputados aos locatários afasta a possibilidade de compensação da caução por parte dos locadores.

6. A restituição da caução é devida quando não demonstrado, por meio de laudo bilateral ou prova inequívoca, que os danos verificados no imóvel decorreram de mau uso dos locatários, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91.

7. A ausência de vistoria inicial e final, somada à realização unilateral de reformas pela locadora, compromete a validade da prova produzida e impede a atribuição de responsabilidade aos inquilinos.

8. A prorrogação do contrato por prazo indeterminado, nos termos do art. 47 da Lei nº 8.245/91, impede a aplicação de multa por rescisão antecipada, sendo legítima a denúncia unilateral mediante aviso prévio, conforme art. 6º da referida lei.

9. A permanência voluntária dos locatários no imóvel, mesmo após conhecimento dos vícios estruturais, afasta a aplicação de multa contratual em seu favor, em razão da vedação ao venire contra factum proprium.

10. Verificada sucumbência recíproca, impõe-se a divisão proporcional das custas e a fixação equitativa dos honorários advocatícios, nos termos dos arts. 85, § 8º, e 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso dos réus desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A imputação de falha na administração locatícia atrai a legitimidade do mandatário para o polo passivo da demanda.

2. A restituição da caução é devida quando não há prova inequívoca de danos causados pelo locatário, sendo inválida a retenção baseada em alegações unilaterais.

3. A prorrogação automática da locação por prazo indeterminado impede a aplicação de multa por rescisão antecipada pelo locatário.

4. O reconhecimento de vícios estruturais no imóvel não autoriza a aplicação de multa contratual a favor do locatário, se este optou por permanecer no imóvel após ciência dos defeitos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 663 e 667; CPC, arts. 85, §§ 8º e 11, e 86; Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 23, III, 38, § 2º, e 47.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP, Apelação Cível nº 1016538-49.2022.8.26.0008, Rel. Des. Luiz Eurico, j. 24.06.2024.

TJ-DF, Apelação Cível nº 0701643-90.2022.8.07.0007, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 25.01.2023.

TJ-SP, Apelação Cível nº 1031280-45.2019.8.26.0506, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, j. 17.12.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso dos reus/reconvintes e conhecer e dar parcial provimento ao recurso dos autores/reconvindos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5005227-81.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTES/APELADOS: FERNANDA FULCO DE CASTRO, IVO CARNEIRO CRUZ FULCO

APELANTES/APELADOS: LUCAS BORGES ILDEFONSO MORETZSOHN QUEIROZ NOGUEIRA BRANCO, KEYLA PATRICIA DA FONSECA EMERIK

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelações cíveis interpostas, de um lado, por FERNANDA FULCO DE CASTRO e IVO CARNEIRO CRUZ FULCO, e, de outro, por KEYLA PATRICIA DA FONSECA EMERIK e LUCAS BORGES ILDEFONSO MORETZSOHN QUEIROZ, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da ação de cobrança decorrente de relação locatícia, julgou improcedentes os pedidos iniciais, consistentes na condenação dos réus ao pagamento de multa contratual e devolução de caução, bem como julgou improcedentes os pedidos formulados em sede de reconvenção relativos à cobrança de despesas com reparos no imóvel e à multa por rescisão antecipada do contrato.

Na origem, cuida-se de litígio decorrente de relação locatícia, no qual os autores (locatários), Fernanda Fulco de Castro e Ivo Carneiro Cruz Fulco, deduziram pretensão de cobrança de multa contratual por alegadas violações legais e contratuais durante a locação, cumulada com restituição de caução; de outro lado, a ré (locadora), Keyla Patrícia da Fonseca Emerik, em contestação, apresentou reconvenção, pugnando pela condenação dos autores ao pagamento de despesas por supostos reparos e reformas no imóvel, com compensação da caução, e, ainda, ao pagamento de multa por encerramento antecipado da locação, sendo certo que o coapelante Lucas Borges Ildefonso Moretzsohn Queiroz figurou no polo passivo como administrador/mandatário.

A sentença, após audiência de instrução e julgamento e análise do acervo documental e midiático produzido por ambos os litigantes, julgou improcedentes tanto o pedido inicial quanto a reconvenção, assentando, em síntese: (i) que os documentos e mídias juntados não permitiram, com a segurança exigida, afirmar que os problemas estruturais eram de tal gravidade a ponto de inviabilizar a moradia, sobretudo porque houve prorrogação da locação negociada com ciência dos fatos alegados; (ii) que, no tocante à caução, não seria possível determinar a restituição “de forma automática” diante de alegações de débitos e reparos, ausente prova inequívoca em sentido contrário; (iii) quanto à reconvenção, que as notas fiscais, vídeos e demais elementos produzidos não demonstraram, de modo suficiente, que os danos decorreram de mau uso ou conduta culposa dos locatários, inviabilizando a cobrança a título de reparos; e (iv) que, em tal conjuntura, o ônus probatório (art. 373 do CPC) não foi adequadamente cumprido por nenhuma das partes quanto aos fatos constitutivos de seus respectivos direitos.

Os apelantes Fernanda e Ivo (locatários) sustentam, em síntese, que a sentença incorreu em contradição ao reconhecer que não são responsáveis pelos danos e reparos no imóvel, razão pela qual julgou improcedente a reconvenção, e, simultaneamente, indeferiu a devolução da caução, sob o fundamento da existência de “alegações de débitos e reparos”. Argumentam que, inexistindo débito comprovado, a restituição da garantia é medida impositiva. Reiteram, ainda, que o imóvel apresentava graves vícios ocultos, tais como infiltrações, mofo e problemas na rede elétrica, os quais teriam inviabilizado a moradia e ocasionado prejuízos à saúde da família, circunstâncias que, segundo defendem, justificariam a aplicação da multa contratual em desfavor dos locadores.

Por sua vez, os apelantes Keyla e Lucas (locadores) manifestam inconformismo com a sentença, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de Lucas, por atuar como administrador e mandatário da locadora, sustentando que a controvérsia possui natureza eminentemente contratual e deveria recair exclusivamente sobre a proprietária do imóvel. Alegam, ainda, que o juízo de origem deixou de apreciar adequadamente a matéria, requerendo o reconhecimento de nulidade por negativa de prestação jurisdicional. No mérito, insistem na tese relativa à prorrogação e renovação do contrato de locação e às consequências jurídicas daí decorrentes, notadamente quanto à aplicação de multa e aos efeitos do encerramento da relação locatícia.

Conheço de ambos os recursos de apelação cível, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, notadamente a tempestividade e o preparo.

A controvérsia devolvida a esta instância revisora cinge-se a apurar as responsabilidades decorrentes do encerramento de locação residencial: de um lado, os autores (locatários) alegam inabitabilidade por vícios estruturais; de outro, os réus (locador e administrador) imputam aos inquilinos o dever de reparar danos no imóvel e arcar com multa por rescisão imotivada.

I – DO RECURSO DOS RÉUS (LOCADORES)

Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo administrador. À luz da teoria da asserção, a imputação de falha na gestão e na intermediação dos reparos atrai a pertinência subjetiva do mandatário para o polo passivo, confundindo-se a análise de sua culpa com o mérito.

A despeito da regra geral do art. 663 do Código Civil, que imputa ao mandante (locador) a responsabilidade pelas obrigações contratuais, o caso dos autos traz particularidade que atrai a exceção da legitimidade do mandatário.

Conforme se depreende dos autos, a locadora Keyla Patrícia reside no exterior, circunstância que conferiu ao réu Lucas Borges poderes de gestão e administração direta do imóvel, sendo ele a única interface resolutiva acessível aos locatários.

A causa de pedir não se limita ao contrato em si, mas imputa ao administrador conduta negligente e falha na gestão dos reparos solicitados (infiltrações e mofo). Ora, quando se alega que o mandatário agiu com desídia ou má gestão, causando danos diretos aos inquilinos, este responde solidariamente por seus atos, nos termos do art. 667 do Código Civil.

Portanto, aferir se houve ou não a negligência alegada é matéria de mérito. Para fins de legitimidade passiva, basta a imputação de falha pessoal na prestação do serviço de administração para mantê-lo no polo passivo.

Igualmente não procede a preliminar de nulidade. A sentença recorrida examinou de forma clara e suficiente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, expondo, com fundamentação coerente, as razões pelas quais julgou improcedentes tanto a ação principal quanto a reconvenção, essencialmente pela insuficiência probatória de ambas as partes. O fato de o magistrado não ter enfrentado de maneira individualizada cada argumento deduzido não configura negativa de prestação jurisdicional, quando a fundamentação adotada é bastante para sustentar a conclusão alcançada.

Rejeito, assim, as preliminares de ilegitimidade passiva e de nulidade da sentença suscitadas pelos apelantes Keyla Patrícia e Lucas Borges.

No mérito, o recurso dos réus não merece prosperar.

Quanto ao pedido de ressarcimento por danos materiais relacionados aos serviços de reparo no imóvel, a sentença de improcedência deve ser mantida. Os locadores não se desincumbiram do ônus de provar que os danos alegados decorreram de mau uso e não do desgaste natural ou das infiltrações confessadas (art. 373, I, CPC). A ausência de vistoria final, realizada com a presença dos inquilinos, fragiliza a prova da autoria dos danos, tornando indevida a cobrança.

No que tange à multa por rescisão antecipada, a pretensão recursal esbarra em óbice legal.

É incontroverso que o contrato escrito original vigeu pelo prazo de 12 (doze) meses. Findo este período, a permanência dos locatários no imóvel operou a prorrogação automática da locação por prazo indeterminado, nos exatos termos do art. 47 da Lei nº 8.245/91.

As tratativas informais via aplicativo de mensagens (WhatsApp), mencionando uma expectativa de permanência por mais seis meses, não possuem a solenidade necessária para configurar um aditivo contratual de prazo determinado capaz de afastar a regra legal da indeterminação. Tratando-se, pois, de vigência indeterminada, é assegurado ao locatário o direito de denúncia do contrato mediante aviso prévio (art. 6º da Lei do Inquilinato), sendo incabível a incidência de multa contratual (cláusula penal) pela entrega do imóvel, uma vez que não há "termo final" a ser desrespeitado.

Portanto, nego provimento ao apelo dos réus em sua integralidade.

II – DO RECURSO DOS AUTORES (LOCATÁRIOS)

O apelo merece acolhida parcial.

Quanto à multa contratual a favor dos inquilinos, mantenho a improcedência. Embora os vícios do imóvel sejam alegados, os autores optaram livremente por permanecer no imóvel após o fim do contrato original, comportamento que mitiga a tese de infração contratual superveniente para fins de penalidade, indicando que as condições de habitabilidade foram aceitas no curso da relação.

Contudo, assiste razão aos apelantes no tocante à devolução da caução.

A retenção de caução pressupõe prova inequívoca de danos imputáveis ao locatário, nos termos do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, cabendo à parte locadora demonstrar que o imóvel não foi restituído no estado em que recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

A orientação jurisprudencial é firme no sentido de que, inexistindo comprovação de inadimplemento ou de danos atribuíveis ao locatário, a retenção da caução revela-se arbitrária, impondo-se sua restituição ao término da locação, nos termos dos arts. 23, III, e 38 da Lei nº 8.245/1991. A propósito:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL – NÃO TENDO A LOCADORA DEMONSTRADO QUAIS ERAM AS CONDIÇÕES INICIAIS DO IMÓVEL, RIGOR A IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO INDENIZATÓRIO – RECURSO DOS RÉUS PROVIDO – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10165384920228260008 São Paulo, Relator.: Luiz Eurico, Data de Julgamento: 24/06/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2024)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ESTABELECIMENTO COMERCIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. LAUDO DE VISTORIA FINAL UNILATERAL. PROVA IMPRESTÁVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Mesmo havendo previsão legal e contratual de que é dever do locatário devolver o imóvel locado nas mesmas condições descritas no Laudo de Entrada, nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, cabe ao locador demonstrar que o imóvel alugado não foi devolvido no estado em que foi entregue ao locatário e que eventuais deteriorações não decorreram de seu uso normal. 2. O Laudo de Vistoria Final confeccionado unilateralmente pela locadora não possui idoneidade em demonstrar os reparos a serem feitos no imóvel locado, tampouco responsabilizar o locatário por eventuais danos causados, principalmente se não há prova de que o mesmo foi notificado para o ato e, principalmente, porque desacompanhado de outras provas de que indiquem que eventuais reformas apontadas tenham sido causadas pela locatária apelante. 3. Recurso conhecido e provido.

(TJ-DF 07016439020228070007 1655249, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 25/01/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/02/2023)

Locação. Imóvel residencial. Ação de restituição de caução. Procedência. Retenção indevida de caução pelo locador. Direito da locatária à devolução do valor, ao término do contrato. Inexistência de justificativa plausível apresentada pelo locador para a retenção. Inviabilidade de compensação com valores relativos a reparos no imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido. A retenção da caução pelo locador, não demonstrado inadimplemento que a justifique ou mesmo ação judicial para cobrar eventual débito, revela-se arbitrária, pois, segundo interpretação do artigo 38 da Lei 8.245/91, se infere que o locatário levantará o valor da caução ao fim da locação, além de haver expressa previsão contratual.

(TJ-SP - AC: 10312804520198260506 SP 1031280-45.2019.8.26.0506, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 17/12/2020, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2020)

No caso concreto, embora a locadora tenha alegado a existência de danos e juntado registros fotográficos, vídeos e comprovantes de despesas, não apresentou laudo de vistoria final, tampouco documento que comprove, de forma objetiva e bilateral, o estado do imóvel no momento da entrega das chaves. Inexiste, igualmente, prova de que os locatários tenham sido comunicados ou convidados a participar de eventual vistoria, circunstância que compromete a validade probatória dos elementos produzidos unilateralmente.

Ademais, a ausência de vistoria inicial e final, somada à realização de reformas no imóvel logo após a desocupação, tornou inviável a produção de prova pericial judicial, que não foi sequer requerida, configurando verdadeira preclusão da prova técnica, cuja consequência não pode ser transferida aos locatários.

Nessas condições, não há como afirmar que os danos alegados decorreram de mau uso. Pelo contrário, os registros audiovisuais juntados aos autos, destinados a demonstrar o suposto estado do imóvel após a desocupação pelos locatários, não evidenciam a ocorrência de danos decorrentes de mau uso, limitando-se a revelar a existência de vícios e defeitos estruturais, tais como infiltrações e mofo, cuja origem não pode ser imputada à conduta dos inquilinos.

Corrobora essa conclusão o fato de que os locatários permaneceram por diversos dias sem fornecimento de energia elétrica, em razão de inadequação do padrão e do disjuntor da residência, situação devidamente constatada pela concessionária de energia elétrica, que apontou a necessidade de substituição do equipamento, providência que somente foi adotada após sucessivas tentativas frustradas de solução junto ao administrador do imóvel, sendo, ao final, viabilizada pelos próprios inquilinos, o que reforça a existência de problemas estruturais e de manutenção imputáveis à locadora, e não de danos oriundos de mau uso.

Ressalte-se, ademais, que a sentença de primeiro grau foi expressa ao afastar a responsabilidade dos locatários pelos custos dos reparos pretendidos em reconvenção, por ausência de comprovação do nexo causal, o que esvazia o fundamento jurídico da retenção da caução.

Diante desse contexto probatório, inexistindo comprovação válida de danos imputáveis aos locatários, é de rigor a restituição da caução, no valor de R$ 2.500,00, devidamente corrigido na forma legal.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso dos réus/reconvintes e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos autores/reconvindos, reformando a sentença apenas para condenar os reconvintes, solidariamente, à restituição da caução de R$ 2.500,00.

O valor deverá ser atualizado pelos índices oficiais de remuneração da caderneta de poupança, desde a data do desembolso (depósito original) até o efetivo pagamento, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91.

Verificada a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), pois os autores obtiveram êxito quanto à caução mas decaíram quanto à multa contratual, condeno cada parte a arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais.

Considerando o baixo valor da condenação (apenas a restituição da caução), o que resultaria em verba honorária irrisória se aplicado o critério percentual, fixo os honorários advocatícios por apreciação equitativa (art. 85, § 8º, do CPC) em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) em favor do patrono dos autores. Em favor do patrono dos réus, fixo honorários também por apreciação equitativa em R$ 1.000,00 (mil reais), vedada a compensação.

Considerando que os réus/reconvintes sucumbiram em todos os seus pedidos (reparos e multa), condeno-os ao pagamento integral das custas da reconvenção e de honorários advocatícios ao patrono dos autores, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional, já computada a majoração recursal (art. 85, § 11, do CPC).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER de ambos os recursos e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO ao recurso dos réus/reconvintes e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos autores/reconvindos, reformando a sentença apenas para condenar os reconvintes, solidariamente, à restituição da caução de R$ 2.500,00.
O valor deverá ser atualizado pelos índices oficiais de remuneração da caderneta de poupança, desde a data do desembolso (depósito original) até o efetivo pagamento, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91.

Verificada a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), pois os autores obtiveram êxito quanto à caução mas decaíram quanto à multa contratual, condenar cada parte a arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais.

Considerando o baixo valor da condenação (apenas a restituição da caução), o que resultaria em verba honorária irrisória se aplicado o critério percentual, fixar os honorários advocatícios por apreciação equitativa (art. 85, § 8º, do CPC) em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) em favor do patrono dos autores. Em favor do patrono dos réus, fixo honorários também por apreciação equitativa em R$ 1.000,00 (mil reais), vedada a compensação.

Considerando que os réus/reconvintes sucumbiram em todos os seus pedidos (reparos e multa), condenar ao pagamento integral das custas da reconvenção e de honorários advocatícios ao patrono dos autores, fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional, já computada a majoração recursal (art. 85, § 11, do CPC).