Tribunal: TJES
Processo: 5027780-41.2024.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão julgador: DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-04-17

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE USO REGULAR DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PRÁTICO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027780-41.2024.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CHALE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
RECORRIDO: MICHELE SOARES MARTINS e outros
RELATOR(A):
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

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EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE USO REGULAR DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PRÁTICO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº
5027780-41.2024.8.08.0048

RECORRENTE: CHALE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

RECORRIDO: MICHELE SOARES MARTINS, RAFAEL BORELLI

RELATOR:
DR.
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

PROJETO DE VOTO

DR.
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
- RELATOR

Preenchidos os requisitos legais, conheço o Recurso interposto em seu efeito devolutivo.

Ementa:
DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE USO REGULAR DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PRÁTICO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.

CASO EM EXAME

1. Cuida-se de recurso inominado interposto por CHALÉ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais ajuizada por MICHELE SOARES MARTINS e RAFAEL BORELLI, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a culpa exclusiva das rés pelo desfazimento do negócio, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos (R$ 41.200,00) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

2. Insurgir-se a Requerida Chalé Construtora e Incorporadora Ltda em desfavor da r. sentença alegando, para tanto que a rescisão contratual decorreu por iniciativa da parte autora, sendo indevida a restituição integral dos valores pagos, diante da cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% em caso de desistência. Alega ainda que a comissão de corretagem foi devidamente informada e integra as arras, razão pela qual não deve ser devolvida. Questiona a fixação de juros moratórios a partir da citação e, por fim, afirma ser indevida a indenização por danos morais, por inexistir, no caso, violação a direito da personalidade ou situação excepcional que justifique reparação extrapatrimonial.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia recursal reside nos seguintes pontos: (i) à validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos; (ii)à legitimidade da comissão de corretagem e sua não devolução; (iii)à fixação de juros moratórios desde a citação; e (iv) à existência de dano moral indenizável e ao valor arbitrado.

RAZÕES DE DECIDIR

4. A r. sentença reconheceu que a parte autora foi induzida a firmar contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade sob influência de marketing agressivo e venda emocional, sem que lhe fossem prestadas informações claras, precisas e adequadas quanto às condições de uso do bem adquirido. Constatada a frustração do objeto contratual e a inviabilidade prática de fruição do imóvel nos termos esperados, o juízo de origem concluiu pelo inadimplemento das rés, afastando a incidência de cláusula penal de retenção e determinando a restituição integral dos valores pagos. Reconheceu, ainda, que a violação aos direitos básicos do consumidor e à sua legítima expectativa ultrapassou o mero dissabor, configurando dano moral indenizável, fixado em R$ 5.000,00.

5. Como corretamente decidido na r. sentença, o presente caso envolve relação jurídica de consumo firmada entre pessoas físicas, ora autores, e a empresa ré, no contexto de aquisição de cota de imóvel em regime de multipropriedade, com finalidade de lazer e fruição periódica. A transação, inserida no modelo conhecido como “time-sharing”, é marcada por forte assimetria de informações, adoção de práticas comerciais agressivas e ausência de esclarecimento adequado sobre o real alcance dos direitos contratados.

6. Diante disso, é incontestável a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor (CDC)
, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Os autores qualificam-se como consumidores, por se tratarem de destinatários finais do serviço, enquanto a recorrente é fornecedora de produto/serviço no mercado de consumo, com habitualidade e finalidade lucrativa.

7. Dito isto, se passa a análise dos pontos objeto do recurso, um a um.

8. Inicialmente, cumpre afastar a alegação de inexistência de vício de consentimento. Embora o cronograma de uso estivesse formalmente previsto nos documentos contratuais, restou evidenciado nos autos que o impedimento prático à fruição do imóvel, diante de cronograma excessivamente restritivo, comprometeu a utilidade do objeto contratual. A expectativa legítima de uso periódico do bem restou frustrada, configurando inadimplemento objetivo, não afastado pela mera ciência do cronograma.

9. Quanto à
validade da cláusula de retenção de 50%
dos valores pagos pela parte autora, embora tal disposição encontre previsão no art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), sua aplicação não é absoluta. A jurisprudência tem reconhecido que, quando configurado inadimplemento contratual ou vício de consentimento na origem do negócio, a retenção se mostra abusiva e injustificável.

10. No caso concreto, os elementos dos autos demonstram que a parte autora foi exposta a
marketing agressivo e venda emocional
, prática reiterada em contratos de multipropriedade, em momento de lazer, sem tempo hábil ou ambiente apropriado para reflexão crítica do negócio jurídico. Tais circunstâncias, conforme precedentes deste TJES, maculam o consentimento prestado e afastam a possibilidade de retenção de valores, impondo-se a restituição integral das quantias pagas, inclusive a título de corretagem. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA RELAÇÃO DE CONSUMO - CONTRATO DE TIME SHARING RISCOS DO CONTRATO DIREITO À INFORMAÇÃO CONTRATO DE ADESÃO NÃO PRESTAÇÃO DO SERVIÇO VENDA EMOCIONAL - RESCISÃO POR CULPA DO FORNECEDOR DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS RETENÇÃO E MULTA CONTRATUAL AFASTADAS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 2. Contrato de Cessão de Direito de Uso de Imóvel em Sistema de Tempo Compartilhado, Mediante Utilização de Pontos firmado entre o consumidor e rede de resorts possibilitando a reserva futura em hotéis da apelante ou em outros conveniados ao programa de intercâmbio RCI Resort Condominiums International, mediante transferência de pontos. Típico contrato de time sharing. 3. Embora estivessem cumprido com sua parte da avença, qual seja, o pagamento das mensalidades, os apelados encontraram diversas dificuldades e empecilhos para usufruírem de seu direito de hospedagem, desde a limitação do número de hóspedes até o desencontro de informações e cobrança de taxas não previstas. 4. Se existia algum risco de que a solicitação de reserva, formulada dentro dos prazos de antecedência previstos, poderia não ser atendida, ou estaria condicionada a outras variáveis, esse deveria ter sido explicado e enfatizado ao consumidor, bem como deveria estar previsto, com destaque, no instrumento contratual. 5.Houve, portanto, clara afronta ao disposto no art. 6º, III, do CDC, que garante ao consumidor o seu direito à informação, ante a omissão de dados, bem como falta de clareza dos termos e condições do negócio, o que já autorizaria a rescisão do contrato, com fundamento ainda no art. 46 do supracitado diploma legal. 6.Não obstante o descumprimento do pactuado, verifica-se, ainda, que o acordo foi firmado nas dependências da apelante, por meio de seus representantes, em ambiente e condições antecipadamente por ela planejados para condicionar a decisão do consumidor, por meio de música, jogos e oferta de comidas e bebidas, configurando, portanto, o que se convencionou chamar de venda emocional. 7. Não bastasse, pois, tratar-se de um típico contrato de adesão, em que o consumidor não possui qualquer margem de liberdade para negociar e estabelecer condições, pelo contrário, é obrigado a acatar as disposições contratuais padronizadas e já pré-estabelecidas, tem-se que o contexto de formalização da avença é criado pela apelante com o fito de condicionar a decisão do consumidor, com estratégias de marketing psicológico incisivas que o incentivam a contratar sem se cercar das devidas precauções e que viciam sua vontade. 8. Destarte, verificada a rescisão do contrato por responsabilidade exclusiva da apelante, não há que se falar em direito de retenção de parte do valor pago, bem como em aplicação de multa. 9. Em relação aos honorários advocatícios sucumbenciais, entretanto, assiste razão à apelante, posto que a verba honorária deveria ter sido fixada sobre o valor da condenação, e não o valor da causa, conforme ordem preferencial estabelecida no art. 85, § 2º do CPC. 10. Recurso parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a Colenda Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata da sessão, à unanimidade de votos, REJEITAR a preliminar e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Vitória (ES), 13 de julho de 2021. DES. PRESIDENTE/ DES. RELATOR (TJES, Classe: Apelação Cível, 014180080351, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/07/2021, Data da Publicação no Diário: 20/07/2021)

11. No que toca à alegação de que a
comissão de corretagem seria legítima e não restituível
, por integrar as arras, também não merece acolhida.

12. Nos contratos de adesão vinculados à multipropriedade, a comissão de corretagem frequentemente
é embutida de forma pouco clara no preço global, o que configura violação ao dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor
.

13. Conforme o julgado da Apelação Cível nº 0015810-23.2014.8.08.0035 (TJES), em situações de descumprimento contratual com origem em prática abusiva, inclusive com falha na informação sobre o objeto contratado — como no caso em que o cronograma de uso do imóvel revelou-se absolutamente incompatível com as expectativas criadas —, a devolução da totalidade dos valores pagos, sem exclusão da corretagem, é de rigor. Vejamos a ementa do referido julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINAR REJEITADA . CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE DE CLUBE DE FÉRIAS (TIME-SHARING). VIOLAÇÃO AO DIREITO DE INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CARTÃO DE CRÉDITO . CONTESTAÇÃO DE FATURA POR DESACORDO COMERCIAL (CHARGEBACK). RECUSA PELO BANCO EMISSOR. COBRANÇAS INDEVIDAS. DANO MORAL CONFIGURADO . ASTREINTES. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. NECESSIDADE DE REDUÇÃO DO QUANTUM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . 1) Preliminar de ilegitimidade passiva: a legitimidade das partes é condição da ação que, segundo a teoria da asserção, deve ser analisada considerando as alegações em abstrato constantes da peça inicial, sem prejuízo da demonstração da existência plausível de relação jurídica entre quem ajuíza a ação e aquele contra quem se litiga. Preliminar Rejeitada. 2) M
érito: a captação de novos clientes ao contrato de multipropriedade (time-sharing) se dá comumente com a adoção de técnicas de “venda emocional”, método agressivo de marketing com vistas a influenciar o consumidor a firmar contrato de adesão, não sendo raras as ocasiões em que as informações prestadas são incompletas, imprecisas ou inverazes. Precedente do TJES
. 3) O inciso III do art. 6º III do CDC garante ao consumidor o direito à informação, o que, diante da falta de clareza dos termos e condições do negócio, resta autorizada a rescisão do contrato, com fundamento no art. 46 do supracitado diploma legal. 4) A cláusula chargeback é aquela que autoriza o não processamento ou não pagamento das transações irregularmente realizadas pelo estabelecimento, sob quaisquer modalidades, de forma conivente ou não, em circunstâncias que caracterizem indícios ou suspeita de fraude que objetivem a obtenção de vantagens ilícitas ou estejam em desacordo com o contrato . 5) Considerando que a administradora de cartão de crédito viabilizou a cobrança dos valores avençados entre o consumidor e a empresa de hospedagem, integrando a cadeia de consumo, torna-se solidaria e objetivamente responsável pelos danos causados, nos termos do parágrafo único do art. 7º do CDC. 6) A multa cominatória deve ser fixada em valor razoável e proporcional, podendo ser revista em qualquer fase do processo, até mesmo após o trânsito em julgado, de modo a evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes. Precedentes do STJ . 7) Mostra-se devida a redução do valor consolidado da multa cominatória ao patamar de R$ 30.000,00, haja vista que o valor inicialmente estipulado (R$ 20.000,00) se revelou insuficiente à finalidade esperada. 8) Recurso conhecido e parcialmente provido .

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0015810-23.2014.8.08 .0035, Relator.: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 2ª Câmara Cível
)

14. No tocante à
fixação dos juros moratórios
, verifica-se que a sentença os fixou a partir da citação, em conformidade com o entendimento pacífico de que, nos casos em que a parte ré dá causa ao inadimplemento, aplica-se o art. 389 do Código Civil, combinado com o art. 405 do mesmo diploma. Este é o entendimento do STJ, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DANO MORAL . CONFIGURADO. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE . VALOR. RAZOABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora na condenação por dano moral é a data da citação. 3 . Na hipótese, a reforma do julgado no que diz respeito ao dano moral demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1313917 DF 2018/0150965-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 16/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/03/2020)

15. Por fim, quanto à
indenização por danos morais
, as razões recursais não convencem. A frustração da finalidade do contrato, somada à configuração de venda emocional e ausência de uso prático do bem adquirido, supera o mero inadimplemento contratual, ensejando abalo moral indenizável.

16. Ainda em conformidade com o entendimento deste E. Tribunal de Justiça do Espírito Santo, tais práticas perpetradas pelas Recorrentes violam a dignidade do consumidor e sua confiança legítima, principalmente quando o contrato envolve investimentos voltados ao lazer e à realização pessoal. vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - RESCISÃO DE CONTRATO - INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE MULTIPROPRIEDADE - MARKETING AGRESSIVO E VENDA EMOCIONAL - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. 1 -
No caso vertente, realmente não houve impugnação específica da apelante quanto à tese autoral de prática de marketing agressivo que implicou na venda emocional de cota/fração do empreendimento de multipropriedade em momento de vulnerabilidade do consumidor em momento de lazer, cujos reflexos negativos de uma contratação viciada em sua vontade desde a origem, se protrai no tempo
. 2 - Em tais casos é reconhecida a
culpa do vendedor, o que acarreta a devolução dos valores pagos pelo consumidor, sem a possibilidade de retençã
o. 3 - Ademais, a jurisprudência ainda reconhece que, em tais hipóteses, resta configurada a
violação à esfera extrapatrimonial do consumidor, sobretudo pela prática de “marketing agressivo” com técnicas abusivas para persuadir o consumidor, o que, na hipótese vertente, ainda restou amplificado pela ausência de informações claras e precisas a respeito do sistema de “multipropriedade” e a a forma e possibilidade de uso pelo consumidor, conforme diversas reclamações ainda demonstradas nos autos
. 4 - Recursos desprovido. Sentença mantida. Vitória, 10 de fevereiro de 2025. RELATORA (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50010485120218080008, Relator.: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível, 21/02/2025)

17. A reparação fixada em R$5.000,00 mostra-se razoável e proporcional, estando em consonância com os parâmetros usualmente adotados pelas Turmas Recursais e Tribunais de Justiça em situações semelhantes.

18. Diante disto, a r. sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos a teor do Enunciado 11 das Turmas Recursais do Espírito Santo.

DISPOSITIVO E TESE

Diante do exposto,
CONHEÇO o RECURSO
interposto, e no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença de improcedência dos pedidos autorais.

Diante do não provimento recursal, condeno o Recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre a condenação na forma art. 55 da Lei 9.099/95.

Tese de julgamento:

1. Falta de informações claras sobre o uso da cota compromete o consentimento e justifica a rescisão contratual com devolução dos valores pagos.

2. Em contratos de multipropriedade, é abusiva a cláusula de retenção de valores quando o fornecedor descumpre o contrato ou há vício de consentimento por marketing agressivo, devendo haver restituição integral ao consumidor.
3. A comissão de corretagem deve ser devolvida se embutida no preço e não destacada claramente, por violação ao dever de informação.
4. Os juros moratórios sobre valores a restituir devem incidir desde a citação, quando o inadimplemento for do fornecedor.
5. A frustração do uso do imóvel e práticas abusivas justificam indenização por danos morais.
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Dispositivos relevantes citados:
Artigos, 2º, 3º, 6º, III, IV e VIII; art. 14, §3º; art. 39, todos do CDC; artigos 171, II; 389 e 405 do Código Civil, art. 55 da Lei 9.099/95; art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada:
(STJ - AgInt no AREsp: 1313917 DF 2018/0150965-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 16/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/03/2020;
TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0015810-23.2014.8.08 .0035, Relator.: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 2ª Câmara Cível;
TJES, Classe: Apelação Cível, 014180080351, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/07/2021, Data da Publicação no Diário: 20/07/2021; TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50010485120218080008, Relator.: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível, 21/02/2025

Apresentado conforme artigo 13, §1º da Resolução 018/2021 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao Exmo. Sr. Juiz de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

NATHALIA C. STEFENONI

Juíza Leiga

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pela Juíza Leiga, e o adoto como razões da minha manifestação. E como voto.

DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

Juiz de Direito

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)