Tribunal: TJES
Processo: 0010888-10.2014.8.08.0173
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão julgador: PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-06-30

Ementa:
EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA ABUSIVA. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E CLARA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. CONTRATO DE ADESÃO. MITIGAÇÃO DO
PACTA SUNT SERVANDA
. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR RECONHECIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010888-10.2014.8.08.0173
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: BIG FIELD INCORPORACAO S.A.
RECORRIDO: ANA CECILIA DA SILVA MACEDO
RELATOR(A):
PAULO ABIGUENEM ABIB

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EMENTA
EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA ABUSIVA. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E CLARA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. CONTRATO DE ADESÃO. MITIGAÇÃO DO
PACTA SUNT SERVANDA
. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR RECONHECIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
1. RELATÓRIO

Trata-se de
RECURSO INOMINADO
interposto por
BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.
em face da sentença de ID 19846842 que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial.

Na origem, a parte autora narra que, em 1º de junho de 2011, adquiriu unidade autônoma no empreendimento "Mochuara Residencial Clube" (inicialmente o apartamento 203, posteriormente trocado para o 202). Afirma que se dirigiu diretamente ao estande de vendas da construtora. Alega que lhe foi exigido o pagamento de R$ 7.819,90 sob a justificativa de ser um "sinal" para segurar a venda do imóvel. Contudo, descobriu posteriormente que o valor foi integralmente destinado ao pagamento de comissão de corretagem, não sendo abatido do preço final do imóvel. Pleiteou a restituição em dobro dos valores e indenização por danos morais.

O juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido autoral, condenando a construtora requerida a restituir à requerente o valor de R$ 7.819,90, na forma simples, acrescido de correção monetária e juros legais.

Inconformada, a parte ré interpôs o presente Recurso Inominado. Em suas razões recursais, defende a legalidade da cobrança da Taxa SATI e da comissão de corretagem. Sustenta que não há hipossuficiência da consumidora no momento da formação do contrato. Argumenta que a consumidora teve amplo contato com as cláusulas, devendo prevalecer o princípio do
pacta sunt servanda
. Aduz, ainda, que o serviço de corretagem atingiu o seu resultado com a efetivação do negócio e que os serviços de assessoria (SATI) foram efetivamente prestados na formalização do contrato. Pugna pela reforma da sentença para julgar a demanda totalmente improcedente.

É o breve relatório.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
2. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

CONHEÇO
do Recurso Inominado interposto, uma vez preenchidos os seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, recebendo-o apenas em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/1995, eis que ausentes as hipóteses justificadoras de concessão do efeito suspensivo.

3. VOTO

Após detida análise dos autos e da insurgência recursal, entendo que as razões suscitadas pela Recorrente não merecem prosperar, devendo a r. sentença ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95 e do Enunciado 11 deste Colégio Recursal, acrescida das considerações a seguir para rechaçar as teses recursais.

Ab initio
, convém destacar que a relação estabelecida entre as partes é de consumo, subsumindo-se aos ditames da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), uma vez que a autora se enquadra no conceito de consumidora final (art. 2º) e a ré atua como fornecedora e incorporadora no mercado imobiliário (art. 3º).

Partindo dessa premissa,

a controvérsia cinge-se à validade do repasse ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem e a Taxa de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) em contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, bem como à alegação de validade das cláusulas sob o pálio do
pacta sunt servanda
.

Passo à análise pormenorizada de cada tese recursal levantada pela recorrente:

A Recorrente alega que a consumidora não é hipossuficiente, que teve oportunidade de examinar as condições do contrato e que o negócio deve ser mantido por força do princípio
pacta sunt servanda
.

Tal tese não merece prosperar, eis que tratando-se de contrato de adesão firmado com incorporadora, a vulnerabilidade e a hipossuficiência técnica e informacional do consumidor são presumidas, nos moldes do art. 4º, inciso I, do CDC (Lei nº 8.078/1990).

Convém salientar que o princípio do
pacta sunt servanda
encontra mitigações no atual ordenamento jurídico, sobretudo nas relações de consumo, não servindo de escudo para chancelar cláusulas abusivas ou falhas no dever de informação, ex vi dos artigos 6º, incisos IV e V, e 51, inciso IV, da referida Lei.

Outrossim, a defesa sustenta que a cobrança da comissão de corretagem é válida pois houve o efetivo resultado de aproximação e fechamento do negócio, invocando também a permissibilidade contida no art. 724 da Lei nº 10.406/2002.

É bem verdade que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 938 - REsp 1.599.511/SP), firmou a tese da
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária"
.

Contudo, a referida tese condiciona essa validade à prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

In casu,
restou cabalmente demonstrado, e não rechaçado validamente pela ré, que a autora acreditava estar pagando um "sinal" e princípio de pagamento do imóvel, sendo surpreendida posteriormente.

Da detida análise dos autos, constata-se que
a recorrente não juntou aos autos qualquer quadro resumo assinado previamente pela autora que destacasse, de forma clara, a cisão entre o valor do imóvel e o valor destinado a terceiros a título de corretagem. Com efeito, a inobservância do dever anexo de informação clara e adequada (art. 6º, III, do CDC) fulmina a validade desse repasse, razão pela qual a sentença que determinou a restituição do montante de R$ 7.819,90 deve ser integralmente mantida nesse ponto.

Lado outro, a recorrente aduz, ainda, a validade da cobrança da Taxa SATI sob o argumento de que os serviços jurídicos e de assessoria técnica foram prestados.

A tese deve ser prontamente rejeitada, na medida em que o Superior Tribunal de Justiça, também no julgamento do Tema 938, fixou o entendimento vinculante acerca da abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere.

Assim, a prestação de esclarecimentos técnicos ou jurídicos na confecção de contratos de adesão constitui dever inerente à própria atividade comercial da incorporadora, configurando-se venda casada (art. 39, inciso I, do CDC) o repasse de tais custos de operação interna ao adquirente. Sendo assim, qualquer desconto feito sob este título ostenta manifesto caráter abusivo e ilegal.

Por fim, não há que se acolher a alegação de validade irrestrita do pacto. Em se tratando de contrato de adesão no âmbito consumerista, a hipossuficiência técnica da parte autora milita em seu favor, e as cláusulas iníquas comportam revisão e nulidade pelo Poder Judiciário, restando mitigado o princípio do
pacta sunt servanda
diante do princípio da boa-fé objetiva.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso inominado interposto para
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença de origem.

CONDENO
a parte recorrente (vencida) ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em que 15% (quinze) por cento sobre o valor da condenação, ou na ausência desta, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 55 da Lei n.º 9.099/95 c/c art. 27 da Lei n.º 12.153/09.

Sabrine Borges Da Silva Mattiuzzi

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr.
PAULO ABIGUENEM ABIB
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020,
HOMOLOGO
a minuta de voto elaborada pela Ilma. Juíza Leiga e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

PAULO ABIGUENEM ABIB

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)