Tribunal: TJES
Processo: 5004096-76.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cláusula Penal; Correção Monetária; Juros de Mora - Legais / Contratuais; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Cláusulas Abusivas; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2026-06-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELAS VENDEDORAS. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA VÁLIDA. RETORNO DE NOTIFICAÇÃO POSTAL SEM RECEBIMENTO. CULPA DAS FORNECEDORAS CARACTERIZADA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de quantias pagas, ante o reconhecimento de resolução irregular do pacto pelas promitentes vendedoras, as quais alienaram o bem a terceiros sem a devida interpelação prévia do adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral, configura cerceamento de defesa; e (ii) estabelecer se a tentativa frustrada de notificação extrajudicial constitui mora apta a autorizar a rescisão unilateral, bem como a ocorrência de danos morais e o índice de juros aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois o magistrado atua como destinatário das provas e o acervo documental constante nos autos mostra-se exauriente para a compreensão fática, conforme o inciso I do art. 355 do CPC/15.

A validade da rescisão por inadimplemento do promissário comprador exige a prévia interpelação, com prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, nos termos do parágrafo único e caput do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69.

A devolução do aviso de recebimento (AR) sem a entrega efetiva ao consumidor impede que a mora se constitua, o que torna a rescisão unilateral e a posterior venda do imóvel a terceiros condutas ilícitas que violam o § 2º e caput do art. 32 da Lei 6766/79.

Mantém-se o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, a despeito da culpa das vendedoras, para evitar a
reformatio in pejus
, considerando a ausência de recurso da parte autora para postular a restituição integral prevista na Súmula 543 do STJ.

O distrato unilateral abrupto e a alienação do bem a terceiros enquanto o comprador buscava quitar o saldo devedor extrapolam o mero descumprimento contratual, atingindo a dignidade e a expectativa legítima de aquisição da casa própria.

Inaplicável o Tema 1002 do STJ, pois a resolução não decorreu de iniciativa ou culpa do comprador, devendo os juros de mora incidir a partir da citação pela taxa SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, na forma do parágrafo único do art. 406 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA provido em parte; Recurso de LORENGE S.A. PARTICIPACOES provido em parte.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado da lide é lícito quando os documentos acostados aos autos são suficientes para o livre convencimento motivado, não havendo obrigatoriedade de produção de prova oral.

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel exige a notificação prévia e eficaz do devedor para a constituição em mora, independentemente de cláusula resolutiva expressa.

A conduta da construtora que promove o distrato unilateral e a revenda imediata do imóvel sem notificação válida gera dano moral indenizável pela frustração do projeto de vida do consumidor.

Nas condenações por responsabilidade contratual com juros contados da citação, deve-se aplicar a taxa SELIC, a qual já abrange a recomposição monetária e os juros moratórios.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/15, art. 355, inciso I, arts. 370, 371 e inciso III do art. 927; Decreto-Lei nº 745/69, parágrafo único e caput do art. 1º; Lei 6766/79, § 2º e caput do art. 32; CC/02, art. 405, parágrafo único do art. 406 e art. 474.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; STJ, Temas 99 e 112; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.873.722/SC, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 01.07.2024; TJES, Apelação Cível nº 0007053-14.2016.8.08.0021, rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa; TJES, Apelação Cível nº 030180095686, rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 25.08.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5004096-76.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

APELADO: MARLEY SIMOES SONCIN

RELATOR(A): DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELAS VENDEDORAS. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA VÁLIDA. RETORNO DE NOTIFICAÇÃO POSTAL SEM RECEBIMENTO. CULPA DAS FORNECEDORAS CARACTERIZADA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de quantias pagas, ante o reconhecimento de resolução irregular do pacto pelas promitentes vendedoras, as quais alienaram o bem a terceiros sem a devida interpelação prévia do adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral, configura cerceamento de defesa; e (ii) estabelecer se a tentativa frustrada de notificação extrajudicial constitui mora apta a autorizar a rescisão unilateral, bem como a ocorrência de danos morais e o índice de juros aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois o magistrado atua como destinatário das provas e o acervo documental constante nos autos mostra-se exauriente para a compreensão fática, conforme o inciso I do art. 355 do CPC/15.

A validade da rescisão por inadimplemento do promissário comprador exige a prévia interpelação, com prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, nos termos do parágrafo único e caput do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69.

A devolução do aviso de recebimento (AR) sem a entrega efetiva ao consumidor impede que a mora se constitua, o que torna a rescisão unilateral e a posterior venda do imóvel a terceiros condutas ilícitas que violam o § 2º e caput do art. 32 da Lei 6766/79.

Mantém-se o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, a despeito da culpa das vendedoras, para evitar a
reformatio in pejus
, considerando a ausência de recurso da parte autora para postular a restituição integral prevista na Súmula 543 do STJ.

O distrato unilateral abrupto e a alienação do bem a terceiros enquanto o comprador buscava quitar o saldo devedor extrapolam o mero descumprimento contratual, atingindo a dignidade e a expectativa legítima de aquisição da casa própria.

Inaplicável o Tema 1002 do STJ, pois a resolução não decorreu de iniciativa ou culpa do comprador, devendo os juros de mora incidir a partir da citação pela taxa SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, na forma do parágrafo único do art. 406 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA provido em parte; Recurso de LORENGE S.A. PARTICIPACOES provido em parte.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado da lide é lícito quando os documentos acostados aos autos são suficientes para o livre convencimento motivado, não havendo obrigatoriedade de produção de prova oral.

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel exige a notificação prévia e eficaz do devedor para a constituição em mora, independentemente de cláusula resolutiva expressa.

A conduta da construtora que promove o distrato unilateral e a revenda imediata do imóvel sem notificação válida gera dano moral indenizável pela frustração do projeto de vida do consumidor.

Nas condenações por responsabilidade contratual com juros contados da citação, deve-se aplicar a taxa SELIC, a qual já abrange a recomposição monetária e os juros moratórios.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/15, art. 355, inciso I, arts. 370, 371 e inciso III do art. 927; Decreto-Lei nº 745/69, parágrafo único e caput do art. 1º; Lei 6766/79, § 2º e caput do art. 32; CC/02, art. 405, parágrafo único do art. 406 e art. 474.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; STJ, Temas 99 e 112; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.873.722/SC, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 01.07.2024; TJES, Apelação Cível nº 0007053-14.2016.8.08.0021, rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa; TJES, Apelação Cível nº 030180095686, rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 25.08.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004096-76.2021.8.08.0021

DATA DA SESSÃO: 28/04/2026

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES em face da sentença proferida pelo Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores movida por MARLEY SIMOES SONCIN.

A sentença recorrida (Id 17572717) julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a culpa das requeridas pela rescisão contratual ante a ausência de notificação válida para constituição em mora; (ii) condenar as rés, solidariamente, à restituição de 90% (noventa por cento) do montante pago pelo autor, autorizando a retenção de 10% (dez por cento); (iii) fixar a correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês até a citação, momento em que passaria a incidir apenas a taxa SELIC; e (iv) condenar as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais. Diante da sucumbência mínima do autor, as rés foram condenadas ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (Id 17572723), as apelantes arguem, preliminarmente, (i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando a necessidade de produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) para elucidar questões fáticas e o inadimplemento do autor. No mérito, sustentam: (ii) a culpa exclusiva do apelado pela rescisão, que confessou a inadimplência por dificuldades financeiras (perda de emprego); (iii) a validade da constituição em mora, afirmando que enviaram notificação via postal com AR ao endereço contratual, sendo o não recebimento imputável à desídia do comprador; (iv) o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme cláusula penal contratual e jurisprudência do STJ; (v) a ausência de danos morais, configurando-se o fato como mero inadimplemento contratual; e (vi) a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ. Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, majorar a retenção e afastar a indenização extrapatrimonial.

Em contrarrazões colacionadas ao Id 17572726, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, argumentando, em suma: (i) a suficiência da prova documental para o julgamento antecipado; (ii) a ilegalidade da rescisão unilateral sem notificação prévia eficaz, nos termos da Súmula 76 do STJ; e (iii) a configuração do dano moral pela frustração do projeto de casa própria e retenção indevida de valores após a revenda do imóvel para terceiros.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 18 de dezembro e 2025.

*

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (PRESIDENTE):-

Com a palavra o advogado Alexander Faria Rodrigues, pelo prazo regimental.

*

O SR. ADVOGADO ALEXANDER FARIA RODRIGUES JUNIOR:-

Boa tarde, eminentes Desembargadores.

Relativamente ao dano moral, houve a culpa exclusiva das Apelantes pela rescisão, porque não houve a constituição em mora válida.

Isso restou comprovado através do rastreamento do AR que ele não recebeu. O Apelado Marley trabalha embarcado, em plataforma de Petróleo.

Então, assim que as Apelantes receberam a não confirmação da constituição em mora válida, elas tinham outros meios legais para poder fazer, seja ela
tabelional
, através de
inter
pelação judicial, seja ela através de outras questões.

Então, não foi possível ao Marley, meu cliente, purgar essa mora.

E a questão extrapola mesmo até o conhecimento Excelências, porque era a casa própria dele, desse meio que as apelantes dizem que havia ciência inequívoca, ele foi bem claro ao dizer que ele estava vendendo o apartamento de Guarapari, que existiam três corretores de imóveis trabalhando, e ele estava apenas aguardando a melhor proposta que surgisse, que até então não havia nenhuma questão de desfazimento do contrato.

Se ele tivesse recebido a notificação, ao menos ele teria os 15 dias legais para se manifestar, isso foi privado dele. Em razão disso
houve frustração de expectativa
Iegítima ao projeto de
v
ida, a aquisição da casa própria pela rescisão abrupta e injustificada.

Houve violação dos deveres de boa-fé, informação, cooperação. E o meu cliente, quando soube disso, o apartamento já estava à venda no mês de fevereiro do ano seguinte.

A questão, ele retornou com as Apelantes, e aí ele foi informado que já estava destratado, que ele não tinha mais o que fazer, ou seja, foi surpresado nessa questão. Então não há o que se falar em constituição em mora válida, e ele ter sido privado do projeto de casa própria. Ele estava com a vida toda planejada para mudar para este imóvel no início do ano de 2016, ou na pior das hipóteses, no decorrer do ano de 2016.

A intenção é que não seja reformado a decisão, porque a decisão foi justa, foi correta em Primeiro Grau, ela considerou todas essas questões, aplicou a inversão do ônus da prova, reconheceu a relação de consumo, e realmente reformar na questão do dano moral, vai abrir um precedente aí sobre não constituição em mora válida.

Esse Tribunal sempre foi acende nessa questão, acompanhando o STJ a respeito dessa questão.

Terminamos pela rejeição da preliminar, reconhecimento da culpa, manutenção do percentual de 90% da restituição, manutenção da condenação por danos morais, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e manutenção dos marcos temporais para incidência da correção monetária e juros, condenando as Apelantes ao pagamento de honorários advocatícios recursais.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-
Senhor Presidente, em razão da sustentação do ilustre advogado, vou retirar o meu voto, e vou reanalisar essa questão, ainda mais porque ele trabalhava embarcado. Então, eu quero revisitar essa questão no meu voto.

*

swa*

DATA DA SESSÃO:- 26/05/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-
Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES em face da sentença proferida pelo Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores movida por MARLEY SIMOES SONCIN.

A sentença recorrida (Id 17572717) julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a culpa das requeridas pela rescisão contratual ante a ausência de notificação válida para constituição em mora; (ii) condenar as rés, solidariamente, à restituição de 90% (noventa por cento) do montante pago pelo autor, autorizando a retenção de 10% (dez por cento); (iii) fixar a correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês até a citação, momento em que passaria a incidir apenas a taxa SELIC; e (iv) condenar as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais. Diante da sucumbência mínima do autor, as rés foram condenadas ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (Id 17572723), as apelantes arguem, preliminarmente, (i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando a necessidade de produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) para elucidar questões fáticas e o inadimplemento do autor. No mérito, sustentam: (ii) a culpa exclusiva do apelado pela rescisão, que confessou a inadimplência por dificuldades financeiras (perda de emprego); (iii) a validade da constituição em mora, afirmando que enviaram notificação via postal com AR ao endereço contratual, sendo o não recebimento imputável à desídia do comprador; (iv) o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme cláusula penal contratual e jurisprudência do STJ; (v) a ausência de danos morais, configurando-se o fato como mero inadimplemento contratual; e (vi) a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ. Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, majorar a retenção e afastar a indenização extrapatrimonial.

Em contrarrazões colacionadas ao Id 17572726, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, argumentando, em suma: (i) a suficiência da prova documental para o julgamento antecipado; (ii) a ilegalidade da rescisão unilateral sem notificação prévia eficaz, nos termos da Súmula 76 do STJ; e (iii) a configuração do dano moral pela frustração do projeto de casa própria e retenção indevida de valores após a revenda do imóvel para terceiros.

I - DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

As apelantes suscitam a nulidade do julgado por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, alegando a indispensabilidade da prova oral.

Entretanto, impende destacar que, à luz do princípio do livre convencimento motivado, consagrado nos artigos 370 e 371 do CPC/15, o magistrado é o destinatário das provas, sendo livre na formação e apreciação do contexto probatório, devendo determinar a produção das provas necessárias à instrução e rechaçar aquelas consideradas inúteis ou meramente protelatórias.

No caso vertente, o acervo documental colacionado aos autos revela-se exauriente para a exata compreensão dos fatos, enquadrando-se na hipótese do artigo 355, inciso I, do CPC/15. Registre-se que a parte apelante sequer demonstrou a imprescindibilidade da prova testemunhal ou do depoimento pessoal, limitando-se a alegações lacônicas.

Destaque-se, por oportuno e relevante, que em nada auxiliaria a prova oral para comprovar a entrega da carta constitutiva da mora ao consumidor, uma vez que as próprias apelantes confirmam que não houve o efetivo recebimento pelo autor, em face da devolução do AR (Id 17572706).

Vê-se, assim, que as circunstâncias fáticas já estão suficientemente comprovadas pela prova documental, razão pela qual
REJEITO a preliminar.

II – MÉRITO

A matéria controvertida consiste em definir a responsabilidade pelo desfazimento do vínculo contratual e os consectários da rescisão de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 01/03/2015.

Nesse diapasão, cumpre registrar, desde já, que as fornecedoras/apelantes rescindiram o contrato de forma unilateral e alienaram o bem a terceiros em 23/06/2017,
sem que fosse promovida a prévia e válida constituição em mora do promitente comprador.

Tal conduta afronta diretamente o artigo 1º,
caput
e parágrafo único, do Decreto-Lei nº 745/69, com redação dada pela Lei nº 13.097/2015:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

Tal proceder violou, também, o artigo 32,
caput
e §2º, da Lei 6766/79, na medida em que obstou a purgação da mora pelo consumidor e, consequentemente, a preservação do contrato firmado entre as partes.

Vejamos:

Art. 32, Lei 6766/79. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. (...)

§2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

Incide, outrossim, o disposto na Súmula nº 76 do STJ, segundo a qual "
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
"

Mister consignar que a tentativa de notificação frustrada (AR
não entregue – Id. 49991936
) não produz os efeitos jurídicos de constituição em mora,
impedindo que o consumidor exercesse o direito de purgar a mora e preservar o pacto, violando o art. 32 da Lei 6766/79.
Tal proceder caracteriza a culpa das fornecedoras pela resolução irregular do contrato.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR. NOTIFICAÇÃO. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por suposta culpa do promitente comprador, demanda prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, permitindo a ele a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes.
2. Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória, conclusão que não pode ser desconstituída em sede especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.873.722/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. (...) 1. Conforme entendimento do c. STJ,
a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas
(...)
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00070531420168080021, Relator.: MARCOS VALLS FEU ROSA, 3ª Câmara Cível)

Quanto ao percentual de retenção, considerando que o contrato foi firmado em 2015, não há que se falar na aplicação à espécie do artigo 32-A, da Lei 6766/79, inserido pela Lei 13786/18 (DOU 28.12.2018), devendo, portanto, o exame dos autos pautar-se na legislação e nos precedentes jurisprudenciais vigentes à época da pactuação, a exemplo da Súmula 543, do e. STJ, sabidamente de observância obrigatória por este colegiado, a teor do artigo 927, inciso III, do CPC/15:

Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Logo, "
É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ.
" (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023)

Na especificidade do caso, embora a culpa seja das apelantes, o juízo
a quo
fixou a retenção em 10%. Inexistindo recurso da parte autora para postular a devolução integral, deve ser mantido o percentual fixado na origem, sob pena de incorrer em
reformatio in pejus
em desfavor das recorrentes.

Não suficiente, registre-se, por oportuno e relevante, que “
O percentual a ser retido é calculado sobre a totalidade dos valores pagos pelo promitente comprador, sendo assim, nele estão compreendidas as arras e as parcelas propriamente ditas, o que inviabiliza a cumulação da retenção com o montante pago pelo consumidor a título de arras. Precedentes STJ e TJES.
” (TJES, Classe: Apelação Cível, 030180095686, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/08/2020, Data da Publicação no Diário: 15/10/2020).

No tocante aos danos morais, melhor sorte não assiste às recorrentes.

Diferentemente do que sustentam as apelantes, a hipótese vertente extrapola o mero inadimplemento contratual. A conduta das rés, ao rescindirem abruptamente o contrato sem a devida notificação e revenderem o imóvel a outrem enquanto o autor ainda buscava meios de quitar o saldo devedor (venda de seu imóvel em Guarapari), caracteriza violação frontal à dignidade do consumidor e à sua expectativa legítima de aquisição da casa própria.

O abalo emocional sofrido pelo apelado, que se viu surpreendido com o distrato unilateral enquanto trabalhava em condições de isolamento (
offshore
), atinge os direitos da personalidade. A frustração de um projeto de vida tão relevante, aliada à postura recalcitrante das construtoras em reter valores substanciais após lucrarem com a revenda do bem, configura dano moral
in re ipsa
ou, ao menos, fartamente demonstrado pelas circunstâncias fáticas.

Nesse sentido, a manutenção da condenação em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se prudente, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além do caráter pedagógico da medida, sem ensejar em enriquecimento sem causa do consumidor.

Por fim, quanto aos consectários legais, correta a sentença ao fixar a correção monetária desde cada desembolso pelo IPCA (art. 389 CC), pois visa apenas recompor o valor real da moeda (REsp: 33057 RJ). Juros de mora devidos desde a citação (art. 405 CC), ante a natureza contratual da responsabilidade. Inaplicável o Tema 1002/STJ, pois este refere-se a rescisões por iniciativa/culpa do comprador, o que não é o caso.

Contudo, assiste razão às apelantes para que a taxa de juros observe o regime da SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, nos termos do art. 406,
caput
e parágrafo único, do CC/02 e dos Temas 99 e 112 do STJ.

Posto isto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso apenas e tão somente para fixar a SELIC como a taxa de juros de mora aplicável à espécie, vedada a cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
, nos termos do art. 406, parágrafo único, do CC/02, e dos Temas 99 e 112/STJ.

Em razão da sucumbência recursal mínima do apelado, mantenho a condenação das apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

vfc*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 09/06/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES, em face da sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por MARLEY SIMOES SONCIN, julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, nos seguintes termos:

“
DIANTE DO EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, na forma do inciso I, do Art. 487 do CPC, de modo que CONDENO AS CORRÉS SOLIDARIAMENTE na RESTITUIÇÃO de 90% (noventa por cento) do montante efetivamente pago pelo autor, que deverá ser atualizado mediante incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária até a data da primeira citação, ou seja, 02/03/2022 (id. 12713860), quando passará a incidir juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária de forma a evitar o bis in idem, FICANDO AUTORIZADAS A RETER, PORTANTO, 10% DO MONTANTE ADIMPLIDO, valores estes a serem apurados em liquidação por meros cálculos, bem como as CONDENO em DANOS MORAIS NO VALOR DE R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS), com correção monetária a contar deste arbitramento e juros de mora pela taxa SELIC a incidir a partir da data primeira citação efetivada, a saber 02/03/2022 (id. 12713860).”

Iniciado o julgamento, o eminente Desembargador Relator, Jorge Henrique Valle dos Santos, proferiu voto no sentido de rejeitar a preliminar de cerceamento de defesa e, no mérito, dar parcial provimento ao recurso das rés.

Ato contínuo, pedi vista dos autos para melhor exame da controvérsia e, após cuidadosa análise dos autos, adianto que meu convencimento se alinha ao do nobre Relator, divergindo, apenas no que tange ao dispositivo.

De início, impõe-se ratificar o afastamento da preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelas apelantes.

Isso porque, à luz do princípio do livre convencimento motivado, consagrado nos arts. 370 e 371 do CPC, o magistrado é o destinatário da prova, podendo indeferir aquelas que reputar inúteis, desnecessárias ou meramente protelatórias.

No caso concreto, o conjunto documental acostado aos autos mostra-se suficiente para o deslinde da controvérsia, autorizando o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. A produção de prova oral não agregaria elementos relevantes à solução da lide, uma vez que o não recebimento da notificação pelo consumidor constitui fato incontroverso, expressamente evidenciado pelo retorno negativo do aviso de recebimento.

Neste trilhar, “
[...]não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, na hipótese em que a discussão se resume a questão de direito

[...]”
(TJMG, Apelação Cível n.º 1.0097.17.000667-6/001, Relator: Des. Adriano de Mesquita Carneiro, 11ª Câmara Cível, J 24/02/2021, DJ 04/03/2021).

No mérito, com a devida vênia às alegações defensivas, não identifico razões para divergir das conclusões lançadas no voto condutor.

Explico.

O art. 1º, caput, do Decreto-Lei nº 745/69, com a redação conferida pela Lei nº 13.097/2015, bem como o art. 32 da Lei nº 6.766/79, exigem a prévia constituição em mora do promissário comprador para a resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR . NOTIFICAÇÃO. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ . 1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por suposta culpa do promitente comprador, demanda prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, permitindo a ele a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes.Precedentes. 2 . Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória, conclusão que não pode ser desconstituída em sede especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1873722 SC 2020/0109719-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/07/2024)

No caso dos autos, restou amplamente demonstrado que a correspondência destinada à constituição em mora não foi efetivamente entregue ao destinatário, tendo permanecido disponível para retirada na agência dos Correios, conforme indicam os registros de rastreamento.

Dessa forma, a conduta das apelantes ao promoverem unilateralmente a rescisão contratual em 14/12/2016 e, posteriormente, alienarem a unidade imobiliária a terceiros em 23/06/2017, sem assegurar prévia e regular notificação do consumidor para purgação da mora, configura ato ilícito e atrai sua responsabilidade pela resolução irregular do negócio jurídico.

Reconhecida a culpa exclusiva das promitentes vendedoras pela rescisão contratual, a restituição dos valores pagos deveria ocorrer integralmente, conforme orientação consolidada na Súmula nº 543 do STJ:

Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

Todavia, assim como assentado pelo Eminente Relator, a ausência de recurso por parte do autor/apelado impede a ampliação da condenação imposta às rés, devendo ser mantida a retenção de 10% fixada na origem, sob pena de violação ao princípio da vedação da
reformatio in pejus
.

No tocante aos danos morais, é firme o entendimento de que:

“
[...] o inadimplemento contratual não é fato capaz de, por si só, gerar danos morais, devendo se extrair do caso concreto circunstância especial que evidencie a ofensa aos direitos da personalidade da parte, extrapolando os aborrecimentos e frustração comuns [...]” (TJMG, Apelação Cível n.º 1.0000.23.165634-9/001, Relator: Des. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, J 07/11/2023, DJ 08/11/2023).

Na hipótese, conforme destacado tanto pelo MM. Juízo de origem quanto pelo Relator, há razões para atrair a incidência de danos morais, na medida em que o autor foi surpreendido pela rescisão do contrato enquanto exercia atividade profissional em regime offshore, encontrando-se em período de isolamento laboral e empreendendo esforços para alienar imóvel de sua propriedade em Guarapari, com o objetivo de quitar os valores em aberto.

Nesse contexto, a indenização fixada em R$ 5.000,00 revela-se adequada às peculiaridades do caso, observando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Quanto aos consectários legais, acompanho a fundamentação do eminente Relator:

Por fim, quanto aos consectários legais, correta a sentença ao fixar a correção monetária desde cada desembolso pelo IPCA (art. 389 CC), pois visa apenas recompor o valor real da moeda (REsp: 33057 RJ). Juros de mora devidos desde a citação (art. 405 CC), ante a natureza contratual da responsabilidade. Inaplicável o Tema 1002/STJ, pois este refere-se a rescisões por iniciativa/culpa do comprador, o que não é o caso.

Contudo, assiste razão às apelantes para que a taxa de juros observe o regime da SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, nos termos do art. 406,
caput
e parágrafo único, do CC/02 e dos Temas 99 e 112 do STJ.

Não obstante, não vislumbro que tal entendimento diverge daquele externado em sede de sentença:

DIANTE DO EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, na forma do inciso I, do Art. 487 do CPC, de modo que CONDENO AS CORRÉS SOLIDARIAMENTE na RESTITUIÇÃO de 90% (noventa por cento) do montante efetivamente pago pelo autor, que deverá ser atualizado mediante incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária até a data da primeira citação, ou seja, 02/03/2022 (id. 12713860), quando passará a incidir juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária de forma a evitar o
bis in idem
, FICANDO AUTORIZADAS A RETER, PORTANTO, 10% DO MONTANTE ADIMPLIDO, valores estes a serem apurados em liquidação por meros cálculos, bem como as CONDENO em DANOS MORAIS NO VALOR DE R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS), com correção monetária a contar deste arbitramento e juros de mora pela taxa SELIC a incidir a partir da data primeira citação efetivada, a saber 02/03/2022 (id. 12713860).

Ante o exposto, acompanhando os fundamentos do E. Relator, para fins de conhecer do recurso interposto por RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e, apenas no que tange a parte dispositiva, retifico, para fins de votar no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao apelo mantendo incólume a sentença atacada.

Via de consequência, os honorários sucumbenciais ficam majorados em 2% (dois por cento), mantida a base de cálculo definida na sentença.

É como voto.

Senhor Presidente, sugiro o retorno dos autos ao eminente Relator, porque o entendimento d
e Sua Excelência
foi o mesmo que o meu, só que na parte dispositiva eu estou negando provimento ao apelo, mantendo a sentença, e Sua Excelência deu parcial provimento e isso acaba alterando a questão dos honorários. Então, como a conclusão parece ser a mesma, negar provimento, majoro em 2% os honorários. Talvez, se Vossa Excelência assim entender, fosse o caso de devolver os autos ao
e
minente Reator.

*

RETORNO DOS AUTOS

DESEMBARGADOR
JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (PRESIDENTE):-

Os autos
retornam
ao gabinete do eminente Relator, Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos.

*

lsl*

DATA DA SESSÃO: 23/06/2026

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

E. Desembargadores,

Retornaram os autos ao meu gabinete em virtude da divergência pontual suscitada pelo e. Desembargador RAPHAEL AMERICANO CAMARA, restrita à parte dispositiva dos votos.

Com efeito,
data maxima venia
, entendo não ser o caso de desprover integralmente o recurso de apelação em virtude do acolhimento do pedido recursal de incidência da taxa de juros pelo regime da SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, nos termos do art. 406,
caput
e parágrafo único, do CC/02 e dos Temas 99 e 112 do STJ, afastando-se, por conseguinte, os juros de mora de 1% ao mês fixados no comando sentencial.

Nestes termos, conquanto honrado pela abertura de vista,
mantenho meu posicionamento original.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Acompanho o voto do eminente relator.

*

o SR. DESEMBARGADOR FABIO BRASIL NERY:-

Voto no mesmo sentido.

vfc*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N.º
5004096-76.2021.8.08.0021

APELANTES: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES

APELADO
: MARLEY SIMOES SONCIN

JUÍZA: DRA. ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA

RELATOR:
DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES em face da sentença proferida pelo Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores movida por MARLEY SIMOES SONCIN.

A sentença recorrida (Id 17572717) julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a culpa das requeridas pela rescisão contratual ante a ausência de notificação válida para constituição em mora; (ii) condenar as rés, solidariamente, à restituição de 90% (noventa por cento) do montante pago pelo autor, autorizando a retenção de 10% (dez por cento); (iii) fixar a correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês até a citação, momento em que passaria a incidir apenas a taxa SELIC; e (iv) condenar as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais. Diante da sucumbência mínima do autor, as rés foram condenadas ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (Id 17572723), as apelantes arguem, preliminarmente, (i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando a necessidade de produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) para elucidar questões fáticas e o inadimplemento do autor. No mérito, sustentam: (ii) a culpa exclusiva do apelado pela rescisão, que confessou a inadimplência por dificuldades financeiras (perda de emprego); (iii) a validade da constituição em mora, afirmando que enviaram notificação via postal com AR ao endereço contratual, sendo o não recebimento imputável à desídia do comprador; (iv) o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme cláusula penal contratual e jurisprudência do STJ; (v) a ausência de danos morais, configurando-se o fato como mero inadimplemento contratual; e (vi) a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ. Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, majorar a retenção e afastar a indenização extrapatrimonial.

Em contrarrazões colacionadas ao Id 17572726, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, argumentando, em suma: (i) a suficiência da prova documental para o julgamento antecipado; (ii) a ilegalidade da rescisão unilateral sem notificação prévia eficaz, nos termos da Súmula 76 do STJ; e (iii) a configuração do dano moral pela frustração do projeto de casa própria e retenção indevida de valores após a revenda do imóvel para terceiros.

I - DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

As apelantes suscitam a nulidade do julgado por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, alegando a indispensabilidade da prova oral.

Entretanto, impende destacar que, à luz do princípio do livre convencimento motivado, consagrado nos artigos 370 e 371 do CPC/15, o magistrado é o destinatário das provas, sendo livre na formação e apreciação do contexto probatório, devendo determinar a produção das provas necessárias à instrução e rechaçar aquelas consideradas inúteis ou meramente protelatórias.

No caso vertente, o acervo documental colacionado aos autos revela-se exauriente para a exata compreensão dos fatos, enquadrando-se na hipótese do artigo 355, inciso I, do CPC/15. Registre-se que a parte apelante sequer demonstrou a imprescindibilidade da prova testemunhal ou do depoimento pessoal, limitando-se a alegações lacônicas.

Destaque-se, por oportuno e relevante, que em nada auxiliaria a prova oral para comprovar a entrega da carta constitutiva da mora ao consumidor, uma vez que as próprias apelantes confirmam que não houve o efetivo recebimento pelo autor, em face da devolução do AR (Id 17572706).

Vê-se, assim, que as circunstâncias fáticas já estão suficientemente comprovadas pela prova documental, razão pela qual
REJEITO a preliminar.

II – MÉRITO

A matéria controvertida consiste em definir a responsabilidade pelo desfazimento do vínculo contratual e os consectários da rescisão de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 01/03/2015.

Nesse diapasão, cumpre registrar, desde já, que as fornecedoras/apelantes rescindiram o contrato de forma unilateral e alienaram o bem a terceiros em 23/06/2017,
sem que fosse promovida a prévia e válida constituição em mora do promitente comprador.

Tal conduta afronta diretamente o artigo 1º,
caput
e parágrafo único, do Decreto-Lei nº 745/69, com redação dada pela Lei nº 13.097/2015:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

Tal proceder violou, também, o artigo 32,
caput
e §2º, da Lei 6766/79, na medida em que obstou a purgação da mora pelo consumidor e, consequentemente, a preservação do contrato firmado entre as partes.

Vejamos:

Art. 32, Lei 6766/79. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. (...)

§2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

Incide, outrossim, o disposto na Súmula nº 76 do STJ, segundo a qual "
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
"

Mister consignar que a tentativa de notificação frustrada (AR
não entregue – Id. 49991936
) não produz os efeitos jurídicos de constituição em mora,
impedindo que o consumidor exercesse o direito de purgar a mora e preservar o pacto, violando o art. 32 da Lei 6766/79.
Tal proceder caracteriza a culpa das fornecedoras pela resolução irregular do contrato.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR. NOTIFICAÇÃO. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por suposta culpa do promitente comprador, demanda prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, permitindo a ele a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes.
2. Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória, conclusão que não pode ser desconstituída em sede especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.873.722/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. (...) 1. Conforme entendimento do c. STJ,
a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas
(...)
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00070531420168080021, Relator.: MARCOS VALLS FEU ROSA, 3ª Câmara Cível)

Quanto ao percentual de retenção, considerando que o contrato foi firmado em 2015, não há que se falar na aplicação à espécie do artigo 32-A, da Lei 6766/79, inserido pela Lei 13786/18 (DOU 28.12.2018), devendo, portanto, o exame dos autos pautar-se na legislação e nos precedentes jurisprudenciais vigentes à época da pactuação, a exemplo da Súmula 543, do e. STJ, sabidamente de observância obrigatória por este colegiado, a teor do artigo 927, inciso III, do CPC/15:

Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Logo, "
É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ.
" (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023)

Na especificidade do caso, embora a culpa seja das apelantes, o juízo
a quo
fixou a retenção em 10%. Inexistindo recurso da parte autora para postular a devolução integral, deve ser mantido o percentual fixado na origem, sob pena de incorrer em
reformatio in pejus
em desfavor das recorrentes.

Não suficiente, registre-se, por oportuno e relevante, que “
O percentual a ser retido é calculado sobre a totalidade dos valores pagos pelo promitente comprador, sendo assim, nele estão compreendidas as arras e as parcelas propriamente ditas, o que inviabiliza a cumulação da retenção com o montante pago pelo consumidor a título de arras. Precedentes STJ e TJES.
” (TJES, Classe: Apelação Cível, 030180095686, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/08/2020, Data da Publicação no Diário: 15/10/2020).

No tocante aos danos morais, melhor sorte não assiste às recorrentes.

Diferentemente do que sustentam as apelantes, a hipótese vertente extrapola o mero inadimplemento contratual. A conduta das rés, ao rescindirem abruptamente o contrato sem a devida notificação e revenderem o imóvel a outrem enquanto o autor ainda buscava meios de quitar o saldo devedor (venda de seu imóvel em Guarapari), caracteriza violação frontal à dignidade do consumidor e à sua expectativa legítima de aquisição da casa própria.

O abalo emocional sofrido pelo apelado, que se viu surpreendido com o distrato unilateral enquanto trabalhava em condições de isolamento (
offshore
), atinge os direitos da personalidade. A frustração de um projeto de vida tão relevante, aliada à postura recalcitrante das construtoras em reter valores substanciais após lucrarem com a revenda do bem, configura dano moral
in re ipsa
ou, ao menos, fartamente demonstrado pelas circunstâncias fáticas.

Nesse sentido, a manutenção da condenação em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se prudente, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além do caráter pedagógico da medida, sem ensejar em enriquecimento sem causa do consumidor.

Por fim, quanto aos consectários legais, correta a sentença ao fixar a correção monetária desde cada desembolso pelo IPCA (art. 389 CC), pois visa apenas recompor o valor real da moeda (REsp: 33057 RJ). Juros de mora devidos desde a citação (art. 405 CC), ante a natureza contratual da responsabilidade. Inaplicável o Tema 1002/STJ, pois este refere-se a rescisões por iniciativa/culpa do comprador, o que não é o caso.

Contudo, assiste razão às apelantes para que a taxa de juros observe o regime da SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, nos termos do art. 406,
caput
e parágrafo único, do CC/02 e dos Temas 99 e 112 do STJ.

Posto isto, CONHE
ÇO
E D
OU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
apenas e tão somente para
fixar a SELIC como a taxa de juros de mora aplicável à espécie, vedada a cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
, nos termos do art. 406, parágrafo único, do CC/02, e dos Temas 99 e 112/STJ.

Em razão da sucumbência recursal mínima do apelado, mantenho a condenação das apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

D
ES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

APELAÇÃO CÍVEL
N.º
5004096-76.2021.8.08.0021

APELANTES: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES

APELADO
: MARLEY SIMOES SONCIN

JUÍZA: DRA. ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA

RELATOR:
DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

E. Desembargadores,

Retornaram os autos ao meu gabinete em virtude da divergência pontual suscitada pelo e. Desembargador RAPHAEL AMERICANO CAMARA, restrita à parte dispositiva dos votos.

Com efeito,
data maxima venia
, entendo não ser o caso de desprover integralmente o recurso de apelação em virtude do acolhimento do pedido recursal de incidência da taxa de juros pelo regime da SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, nos termos do art. 406,
caput
e parágrafo único, do CC/02 e dos Temas 99 e 112 do STJ, afastando-se, por conseguinte, os juros de mora de 1% ao mês fixados no comando sentencial.

Nestes termos, conquanto honrado pela abertura de vista,
mantenho meu posicionamento original.

É como voto.

D
ES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004096-76.2021.8.08.0021

VOGAL: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO VISTA

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, em face da sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por
MARLEY SIMOES SONCIN
, julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, nos seguintes termos:

“DIANTE DO EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, na forma do inciso I, do Art. 487 do CPC, de modo que CONDENO AS CORRÉS SOLIDARIAMENTE na RESTITUIÇÃO de 90% (noventa por cento) do montante efetivamente pago pelo autor, que deverá ser atualizado mediante incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária até a data da primeira citação, ou seja, 02/03/2022 (id. 12713860), quando passará a incidir juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária de forma a evitar o bis in idem, FICANDO AUTORIZADAS A RETER, PORTANTO, 10% DO MONTANTE ADIMPLIDO, valores estes a serem apurados em liquidação por meros cálculos, bem como as CONDENO em DANOS MORAIS NO VALOR DE R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS), com correção monetária a contar deste arbitramento e juros de mora pela taxa SELIC a incidir a partir da data primeira citação efetivada, a saber 02/03/2022 (id. 12713860).”

Iniciado o julgamento, o eminente Desembargador Relator, Jorge Henrique Valle dos Santos, proferiu voto no sentido de rejeitar a preliminar de cerceamento de defesa e, no mérito, dar parcial provimento ao recurso das rés.

Ato contínuo, pedi vista dos autos para melhor exame da controvérsia e, após cuidadosa análise dos autos,
adianto que meu convencimento se alinha ao do nobre Relator, divergindo, apenas no que tange ao dispositivo.

De início, impõe-se ratificar o afastamento da preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelas apelantes.

Isso porque, à luz do princípio do livre convencimento motivado, consagrado nos arts. 370 e 371 do CPC, o magistrado é o destinatário da prova, podendo indeferir aquelas que reputar inúteis, desnecessárias ou meramente protelatórias.

No caso concreto, o conjunto documental acostado aos autos mostra-se suficiente para o deslinde da controvérsia, autorizando o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. A produção de prova oral não agregaria elementos relevantes à solução da lide, uma vez que o não recebimento da notificação pelo consumidor constitui fato incontroverso, expressamente evidenciado pelo retorno negativo do aviso de recebimento.

Neste trilhar,
“[...]
não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, na hipótese em que a discussão se resume a questão de direito
[...]”
(TJMG, Apelação Cível n.º 1.0097.17.000667-6/001, Relator: Des. Adriano de Mesquita Carneiro, 11ª Câmara Cível, J 24/02/2021, DJ 04/03/2021).

No mérito, com a devida vênia às alegações defensivas, não identifico razões para divergir das conclusões lançadas no voto condutor.

Explico.

O art. 1º, caput, do Decreto-Lei nº 745/69, com a redação conferida pela Lei nº 13.097/2015, bem como o art. 32 da Lei nº 6.766/79, exigem a prévia constituição em mora do promissário comprador para a resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR . NOTIFICAÇÃO. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ .

1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por suposta culpa do promitente comprador, demanda prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, permitindo a ele a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes.Precedentes.
2 . Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória, conclusão que não pode ser desconstituída em sede especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1873722 SC 2020/0109719-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/07/2024)

No caso dos autos, restou amplamente demonstrado que a correspondência destinada à constituição em mora não foi efetivamente entregue ao destinatário, tendo permanecido disponível para retirada na agência dos Correios, conforme indicam os registros de rastreamento.

Dessa forma, a conduta das apelantes ao promoverem unilateralmente a rescisão contratual em 14/12/2016 e, posteriormente, alienarem a unidade imobiliária a terceiros em 23/06/2017, sem assegurar prévia e regular notificação do consumidor para purgação da mora, configura ato ilícito e atrai sua responsabilidade pela resolução irregular do negócio jurídico.

Reconhecida a culpa exclusiva das promitentes vendedoras pela rescisão contratual, a restituição dos valores pagos deveria ocorrer integralmente, conforme orientação consolidada na Súmula nº 543 do STJ:

Súmula nº 543 do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

Todavia, assim como assentado pelo Eminente Relator, a ausência de recurso por parte do autor/apelado impede a ampliação da condenação imposta às rés, devendo ser mantida a retenção de 10% fixada na origem, sob pena de violação ao princípio da vedação da
reformatio in pejus
.

No tocante aos danos morais, é firme o entendimento de que:

“[...] o inadimplemento contratual não é fato capaz de, por si só, gerar danos morais, devendo se extrair do caso concreto circunstância especial que evidencie a ofensa aos direitos da personalidade da parte, extrapolando os aborrecimentos e frustração comuns [...]” (TJMG, Apelação Cível n.º 1.0000.23.165634-9/001, Relator: Des. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, J 07/11/2023, DJ 08/11/2023).

Na hipótese, conforme destacado tanto pelo MM. Juízo de origem quanto pelo Relator, há razões para atrair a incidência de danos morais, na medida em que o autor foi surpreendido pela rescisão do contrato enquanto exercia atividade profissional em regime offshore, encontrando-se em período de isolamento laboral e empreendendo esforços para alienar imóvel de sua propriedade em Guarapari, com o objetivo de quitar os valores em aberto.

Nesse contexto, a indenização fixada em R$ 5.000,00 revela-se adequada às peculiaridades do caso, observando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Quanto aos consectários legais, acompanho a fundamentação do eminente Relator:

Por fim, quanto aos consectários legais, correta a sentença ao fixar a correção monetária desde cada desembolso pelo IPCA (art. 389 CC), pois visa apenas recompor o valor real da moeda (REsp: 33057 RJ). Juros de mora devidos desde a citação (art. 405 CC), ante a natureza contratual da responsabilidade. Inaplicável o Tema 1002/STJ, pois este refere-se a rescisões por iniciativa/culpa do comprador, o que não é o caso.

Contudo, assiste razão às apelantes para que a taxa de juros observe o regime da SELIC, vedada a cumulação com correção monetária, nos termos do art. 406,
caput
e parágrafo único, do CC/02 e dos Temas 99 e 112 do STJ.

Não obstante, não vislumbro que tal entendimento diverge daquele externado em sede de sentença:

DIANTE DO EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, na forma do inciso I, do Art. 487 do CPC, de modo que CONDENO AS CORRÉS SOLIDARIAMENTE na RESTITUIÇÃO de 90% (noventa por cento) do montante efetivamente pago pelo autor, que deverá ser atualizado mediante incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária até a data da primeira citação, ou seja, 02/03/2022 (id. 12713860),
quando passará a incidir juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária de forma a evitar o
bis in idem
,
FICANDO AUTORIZADAS A RETER, PORTANTO, 10% DO MONTANTE ADIMPLIDO, valores estes a serem apurados em liquidação por meros cálculos, bem como as CONDENO em DANOS MORAIS NO VALOR DE R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS), com correção monetária a contar deste arbitramento e juros de mora pela taxa SELIC a incidir a partir da data primeira citação efetivada, a saber 02/03/2022 (id. 12713860).

Ante o exposto, acompanhando os fundamentos do E. Relator, para fins de conhecer do recurso interposto por
RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e, apenas no que tange a parte dispositiva, retifico, para fins de votar no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao apelo mantendo incólume a sentença atacada.

Via de consequência, os honorários sucumbenciais ficam majorados em 2% (dois por cento), mantida a base de cálculo definida na sentença.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA