Tribunal: TJES
Processo: 5007599-95.2026.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Cerceamento de Defesa
Data de julgamento: 2026-07-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. HOMOLOGAÇÃO DO AUTO DE AVALIAÇÃO. DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL HABITADO POR PESSOA IDOSA. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PROSSEGUIMENTO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto por executada contra decisão que deixou de apreciar impugnação à avaliação de imóvel penhorado, ao fundamento de que decisão anterior já havia homologado o valor da avaliação. A agravante sustentou violação do contraditório, requereu a designação de audiência de conciliação, alegou risco de alienação judicial iminente de imóvel residencial único habitado por coexecutada idosa de 74 anos e afirmou que parte dos herdeiros pretendia compor a dívida condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há quatro questões em discussão: (I) definir se a decisão que homologou o valor de avaliação do imóvel deve ser revista; (II) estabelecer se o pedido de audiência de conciliação impede o prosseguimento dos atos expropriatórios; (III) determinar se a circunstância de o imóvel ser residencial e habitado por pessoa idosa obsta a alienação judicial; e (IV) definir se a alegação de bem de família impede a penhora e expropriação em execução de dívida condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A homologação do auto de avaliação e a fixação dos parâmetros de arrematação encontram amparo nos arts. 775 e 891 do CPC, pois, realizadas a penhora e a avaliação, o juiz dá início aos atos de expropriação, vedado apenas o lance por preço vil.

A fixação do valor mínimo de arrematação em segundo leilão em 70% do valor da avaliação não configura ilegalidade, pois o art. 891 do CPC permite ao juiz estipular o preço mínimo constante do edital.

O pedido de designação de audiência de conciliação não suspende a prática do ato expropriatório, especialmente porque os devedores podem buscar diretamente o credor para eventual autocomposição e o processo tramita desde 2016.

A existência de imóvel residencial habitado por executada idosa não basta, por si só, para impedir a alienação judicial, pois a execução também se orienta pelo princípio da máxima efetividade e os princípios invocados comportam ponderação.

A alegação de impenhorabilidade do bem de família não impede a execução de dívida condominial, pois o art. 1.715 do Código Civil excepciona a isenção do bem de família quanto às dívidas provenientes de despesas de condomínio.

O decurso de aproximadamente uma década de tramitação da execução afasta a alegação de que o leilão seria prematuro.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido. Embargos de declaração prejudicados.

Tese de julgamento
: 1. O pedido de audiência de conciliação não impede o prosseguimento dos atos expropriatórios quando a execução tramita há longo período e as partes podem buscar autocomposição extrajudicialmente. 2. A alienação judicial de imóvel residencial habitado por pessoa idosa não é obstada apenas por essa circunstância quando deve prevalecer, mediante ponderação, a efetividade da execução. 3. O bem de família pode ser objeto de execução por despesas de condomínio, nos termos da exceção prevista no art. 1.715 do Código Civil. 4. A fixação de valor mínimo de arrematação acima do limite legal de preço vil não configura ilegalidade quando observados os arts. 775 e 891 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 3º, §§ 2º e 3º, 9º, 10, 139, V, 219, 775 e 891; CC, art. 1.715; Lei nº 10.741/2003, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Agravo de Instrumento n. 5006225-44.2026.8.08.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007599-95.2026.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CARLA GAMA KRAMER PIANA

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MONSARAS

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. HOMOLOGAÇÃO DO AUTO DE AVALIAÇÃO. DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL HABITADO POR PESSOA IDOSA. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PROSSEGUIMENTO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto por executada contra decisão que deixou de apreciar impugnação à avaliação de imóvel penhorado, ao fundamento de que decisão anterior já havia homologado o valor da avaliação. A agravante sustentou violação do contraditório, requereu a designação de audiência de conciliação, alegou risco de alienação judicial iminente de imóvel residencial único habitado por coexecutada idosa de 74 anos e afirmou que parte dos herdeiros pretendia compor a dívida condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há quatro questões em discussão: (I) definir se a decisão que homologou o valor de avaliação do imóvel deve ser revista; (II) estabelecer se o pedido de audiência de conciliação impede o prosseguimento dos atos expropriatórios; (III) determinar se a circunstância de o imóvel ser residencial e habitado por pessoa idosa obsta a alienação judicial; e (IV) definir se a alegação de bem de família impede a penhora e expropriação em execução de dívida condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A homologação do auto de avaliação e a fixação dos parâmetros de arrematação encontram amparo nos arts. 775 e 891 do CPC, pois, realizadas a penhora e a avaliação, o juiz dá início aos atos de expropriação, vedado apenas o lance por preço vil.

A fixação do valor mínimo de arrematação em segundo leilão em 70% do valor da avaliação não configura ilegalidade, pois o art. 891 do CPC permite ao juiz estipular o preço mínimo constante do edital.

O pedido de designação de audiência de conciliação não suspende a prática do ato expropriatório, especialmente porque os devedores podem buscar diretamente o credor para eventual autocomposição e o processo tramita desde 2016.

A existência de imóvel residencial habitado por executada idosa não basta, por si só, para impedir a alienação judicial, pois a execução também se orienta pelo princípio da máxima efetividade e os princípios invocados comportam ponderação.

A alegação de impenhorabilidade do bem de família não impede a execução de dívida condominial, pois o art. 1.715 do Código Civil excepciona a isenção do bem de família quanto às dívidas provenientes de despesas de condomínio.

O decurso de aproximadamente uma década de tramitação da execução afasta a alegação de que o leilão seria prematuro.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido. Embargos de declaração prejudicados.

Tese de julgamento
: 1. O pedido de audiência de conciliação não impede o prosseguimento dos atos expropriatórios quando a execução tramita há longo período e as partes podem buscar autocomposição extrajudicialmente. 2. A alienação judicial de imóvel residencial habitado por pessoa idosa não é obstada apenas por essa circunstância quando deve prevalecer, mediante ponderação, a efetividade da execução. 3. O bem de família pode ser objeto de execução por despesas de condomínio, nos termos da exceção prevista no art. 1.715 do Código Civil. 4. A fixação de valor mínimo de arrematação acima do limite legal de preço vil não configura ilegalidade quando observados os arts. 775 e 891 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 3º, §§ 2º e 3º, 9º, 10, 139, V, 219, 775 e 891; CC, art. 1.715; Lei nº 10.741/2003, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Agravo de Instrumento n. 5006225-44.2026.8.08.0000.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso e julgar prejudicado os embargos de declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5007599-95.2026.8.08.0000.

AGRAVANTE: CARLA GAMA KRAMER PIANA.

AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MONSARÁS.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
Carla Gama Kramer Piana
em face
da
respeitável decisão
id 82303660
(PJe de primeiro grau), integrada pela decisão de embargos de declaração id 93518627
(PJe de primeiro grau)
,
proferida pelo ilustre Juiz de Direito da Primeira Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares nos autos da execução registrada sob o n. 0007626-25.2016.8.08.0030,
proposta contra
ela e contra
Maria Jussara Gama Kramer e Kátia Suely Gama Kramer Piana pelo Condomínio do Edifício Monsaras
, que
deixou
“de apreciar a impugnação à avaliação do imóvel objeto dos autos (ID. 81523012), vez que a Decisão de ID. 81242530 homologou o valor de avaliação, conforme fundamentos apresentados, não sendo cabível rediscussão acerca destes”.

N
as razões do recurso
(id 19372257
) alegou a agravante, em síntese, que: 1) deduz “pedido expresso de designação de audiência de conciliação (art. 3.º, §§ 2.º e 3.º, c/c art. 139, V, do CPC), considerando que parte dos herdeiros manifesta vontade concreta de compor a dívida condominial, e a alternativa ao leilão — que recairá sobre imóvel habitado por executada idosa com 74 anos de idade — passa necessariamente pela via consensual, subsidiada, se frustrada a composição, por consignação em pagamento e embargos ao leilão”; 2) “A Decisão de ID 81242530 (20/10/2025) foi proferida 8 (oito) dias antes do término do prazo individual da Agravante (28/10/2025) — em violação direta ao contraditório (art. 5.°, LV, CF; arts. 9.°, 10 e 219 do CPC)”; 3) há risco de “Alienação judicial iminente de imóvel residencial único, habitado por executada idosa de 74 anos”; 4) “Parte dos herdeiros manifesta propósito de compor a dívida condominial — o que torna o leilão não apenas prematuro, mas evitável”; 5) “O imóvel penhorado (Apto 402 do Edifício Monsarás, Linhares/ES) constitui o único imóvel residencial da entidade familiar Gama-Kramer-Piana. Nele reside, em caráter habitual, a coexecutada Sra. Maria Jussara Gama Kramer, pessoa idosa com 74 anos de idade, nos termos do art. 1.° da Lei n.° 10.741/2003 (Estatuto do Idoso)”.

Requereu
provimento do recurso para declarar a nulidade da decisão impugnada e “suspender todos os atos expropriatórios até a resolução definitiva das questões pendentes e o resultado da tentativa conciliatória.”

O recurso não deve ser provido.

Saliento, desde logo, que no agravo de instrumento n. 5006225-44.2026.8.08.0000, que foi interposto em face de decisão proferida no mesmo processo que deu origem a este
recurso
n.
5007599-95.2026.8.08.0000,
destaquei que “
o auto de avaliação
(
id 75314883
)
foi homologado (ID. 81242530).
O
art. 775 do Código de Processo Civil prevê que ‘Realizadas a penhora e a avaliação, o juiz dará início aos atos de expropriação do bem’.
O ilustre Julgador singular fixou como
valor para a arrematação, no primeiro leilão,
a
quele atribuído ao imóvel penhorado
na
avaliação
e no
segundo leilão o valor mínimo de arremate não poderá ser inferior a 70% (setenta por cento)
daquele valor
.
Não logrei constatar nenhum ilegalidade na determinação dos referidos valores.

A determinação encontra amparo no art. 891 do Código de Processo Civil, que prevê que ‘Não será aceito lance que ofereça preço vil’, valendo salientar que o parágrafo único do mencionado dispositivo estabelece que ‘Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação’.
Por fim, sobre os princípios invocados pel
a
s agravantes, lembro que nenhum princípio é absoluto, comportando ponderação. Nessa ordem de ideias, não se pode olvidar do princípio que assegura a efetividade da execução. O processo que deu origem ao recurso
está em curso desde
o ano de 2016”.

O argumento da recorrente de que pretende a designação de audiência de conciliação, anoto que nada impede que ela e as demais devedoras, independentemente de intervenção judicial, procurem o credor para realizarem autocomposição. Nessa ordem de ideias, e notadamente se considerado que o processo tramita desde 2016, tenho que não deve ser suspensa a prática do ato expropriatório para realização de audiência de conciliação.

O argumento da recorrente de que
há risco de “Alienação judicial iminente de imóvel residencial único, habitado por executada idosa de 74 anos”
também não é suficiente para
justificar o
provimento do recurso. Não se pode olvidar que a execução é regida pelo princípio da máxima efetividade, havendo possibilidade de flexibilização do princípio que assegura a tutela patrimonial do devedor.

Da mesma forma, n
o que tange ao argumento
da agravante
de que
o leilão deve
ser reputado
prematuro
e
evitável,
lembro que o processo tramita há uma década.

Sobre a alegação de impenhorabilidade do bem, lembro que o art. 1.715 do Código Civil prevê que “O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”.

P
osto isso,
nego
provimento
ao recurso
.

Julgo prejudicado
os embargos de declaração opostos no id 19585376.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)