Tribunal: TJES
Processo: 5029134-04.2024.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais e nulidade de cobrança com pedido de tutela de urgência”, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar à devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de cláusula penal de 10% e à indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de provas pericial e testemunhal; e (ii) verificar a legitimidade da rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, devolução de comissão de corretagem, aplicação de cláusula penal e condenação por danos morais, diante de suposto caso fortuito e força maior alegado pelas rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova pericial e testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, entende estarem os autos suficientemente instruídos para julgamento antecipado, especialmente em controvérsia de natureza jurídica com farta prova documental.

Os efeitos da pandemia da COVID-19, à época do contrato (novembro/2021), já eram previsíveis, não sendo aptos a configurar caso fortuito ou força maior, sobretudo diante do reconhecimento da construção civil como atividade essencial.

A alegação genérica de chuvas intensas, desacompanhada de prova documental idônea, não justifica a prorrogação do prazo contratual com base em cláusula de força maior.

A rescisão contratual é legítima diante de inadimplemento absoluto das rés, com atraso superior a 20 meses na entrega do imóvel, autorizando a restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

A comissão de corretagem deve ser restituída quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do vendedor, não se aplicando o entendimento do Tema 938/STJ ao caso concreto.

A cláusula penal contratualmente estipulada em 10% mostra-se compatível com o previsto no art. 417 do CC e é devida em razão da culpa das rés pelo inadimplemento.

O inadimplemento contratual, quando acompanhado de circunstâncias excepcionais como atraso excessivo e frustração de legítimas expectativas, gera abalo moral indenizável, conforme precedentes do STJ.

O valor da indenização por danos morais (R$ 5.000,00 para cada autor) é moderado e proporcional, em consonância com a jurisprudência do TJES e do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O indeferimento da produção de provas técnicas não configura cerceamento de defesa quando a matéria é predominantemente jurídica e os autos contêm elementos suficientes para o julgamento.

Os efeitos da pandemia e de supostas chuvas intensas, quando não comprovados ou quando previsíveis à época da contratação, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade pelo inadimplemento.

O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e aplicação de cláusula penal.

O inadimplemento contratual pode gerar danos morais indenizáveis quando há frustração significativa das legítimas expectativas do consumidor e prejuízo emocional decorrente da mora excessiva.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 393, 417, 475, 884; CPC/2015, arts. 370, 373, §1º, e 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1817304/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 08.05.2023, DJe 11.05.2023; STJ, AREsp 2554432, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ 09.12.2024; STJ, AREsp 2629654, Rel. Min. Raul Araújo, DJ 03.09.2024; TJES, ApCiv 00371510220188080024, Rel. Desª Débora Maria Ambos Correa da Silva, pub. 19.12.2024; TJES, ApCiv 00164493520188080024, Rel. Desª Marianne Judice de Mattos, pub. 10.02.2025; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5029134-04.2024.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GREEN VIEW CONDOMINIO E RESERVA LTDA e outros

APELADO: LIONORIO LISBOA DUARTE e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais e nulidade de cobrança com pedido de tutela de urgência”, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar à devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de cláusula penal de 10% e à indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de provas pericial e testemunhal; e (ii) verificar a legitimidade da rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, devolução de comissão de corretagem, aplicação de cláusula penal e condenação por danos morais, diante de suposto caso fortuito e força maior alegado pelas rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova pericial e testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, entende estarem os autos suficientemente instruídos para julgamento antecipado, especialmente em controvérsia de natureza jurídica com farta prova documental.

Os efeitos da pandemia da COVID-19, à época do contrato (novembro/2021), já eram previsíveis, não sendo aptos a configurar caso fortuito ou força maior, sobretudo diante do reconhecimento da construção civil como atividade essencial.

A alegação genérica de chuvas intensas, desacompanhada de prova documental idônea, não justifica a prorrogação do prazo contratual com base em cláusula de força maior.

A rescisão contratual é legítima diante de inadimplemento absoluto das rés, com atraso superior a 20 meses na entrega do imóvel, autorizando a restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

A comissão de corretagem deve ser restituída quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do vendedor, não se aplicando o entendimento do Tema 938/STJ ao caso concreto.

A cláusula penal contratualmente estipulada em 10% mostra-se compatível com o previsto no art. 417 do CC e é devida em razão da culpa das rés pelo inadimplemento.

O inadimplemento contratual, quando acompanhado de circunstâncias excepcionais como atraso excessivo e frustração de legítimas expectativas, gera abalo moral indenizável, conforme precedentes do STJ.

O valor da indenização por danos morais (R$ 5.000,00 para cada autor) é moderado e proporcional, em consonância com a jurisprudência do TJES e do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O indeferimento da produção de provas técnicas não configura cerceamento de defesa quando a matéria é predominantemente jurídica e os autos contêm elementos suficientes para o julgamento.

Os efeitos da pandemia e de supostas chuvas intensas, quando não comprovados ou quando previsíveis à época da contratação, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade pelo inadimplemento.

O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e aplicação de cláusula penal.

O inadimplemento contratual pode gerar danos morais indenizáveis quando há frustração significativa das legítimas expectativas do consumidor e prejuízo emocional decorrente da mora excessiva.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 393, 417, 475, 884; CPC/2015, arts. 370, 373, §1º, e 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1817304/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 08.05.2023, DJe 11.05.2023; STJ, AREsp 2554432, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ 09.12.2024; STJ, AREsp 2629654, Rel. Min. Raul Araújo, DJ 03.09.2024; TJES, ApCiv 00371510220188080024, Rel. Desª Débora Maria Ambos Correa da Silva, pub. 19.12.2024; TJES, ApCiv 00164493520188080024, Rel. Desª Marianne Judice de Mattos, pub. 10.02.2025; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, t
rata-se de recurso de apelação cível interposto por
FHS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. E GREEN VIEW CONDOMÍNIO E RESERVA LTDA.
contra a r. sentença de evento ID n.º 17115606, proferida pelo
J
uízo da 3ª Vara Cível de Serra/ES, que, em sede de “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
e
indenização por danos morais e nulidade de cobrança, com pedido de tutela de urgência”, ajuizada por
LIONORIO LISBOA DUARTE E ROSIMARY CARDOSO DUARTE
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar as requeridas à restituição integral dos valores pagos (inclusive comissão de corretagem), à aplicação de cláusula penal contratual de 10% e ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais para cada autor.

Em suas razões recursais (ID. 17115607),
os
recorrentes alegam, em síntese, que:
(I)

a sentença merece ser anulada porquanto
houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de provas pericial e oral, apesar de estas terem sido expressamente requeridas e tratarem de pontos controvertidos fixados na decisão saneadora;
(II)
os impactos da pandemia de COVID-19 e de chuvas intensas sobre o cronograma da obra configurariam caso fortuito e força maior, excludentes de responsabilidade contratual;
(III)
a sentença incorreu em contradição ao exigir prova de tais excludentes e, simultaneamente, indeferir os meios necessários para produzi-las;
(IV)
a cláusula contratual 6.1.1 previa expressamente prorrogação de prazos por eventos extraordinários;
(V)
a inversão do ônus da prova foi aplicada de forma a inviabilizar o exercício do contraditório e da ampla defesa;
(VI)
a condenação em danos morais não se justifica, pois o inadimplemento contratual, quando existente, não gera automaticamente reparação extrapatrimonial;
(VII)
a devolução da comissão de corretagem é indevida, por tratar-se de valor corretamente repassado ao corretor nos termos da cláusula contratual expressa.

Diante do exposto, pede o provimento do recurso para reconhecer a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, com retorno dos autos à origem para reabertura da instrução probatória, visando à total improcedência dos pedidos
; ou, subsidiariamente, pugna pela reforma parcial da sentença, para excluir a condenação ao pagamento de danos morais, à devolução da comissão de corretagem e à devolução parcial dos valores pagos, bem como a não aplicação de multa, por equidade.

Contrarrazões no evento ID. n.º 17115612, nas quais, preliminarmente, a parte sustenta a inexistência de cerceamento de defesa e a inaplicabilidade das excludentes de responsabilidade, requerendo, no mérito, o desprovimento do recurso.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto e passo ao exame das razões recursais.

Os recorridos ajuizaram ação em 19/09/2024, alegando inadimplemento contratual quanto à entrega de lote adquirido em 29/11/2021 por R$ 265.800,00, com prazo final de entrega em 03/07/2024.

Sustentaram que o bem não foi entregue até a data da propositura da ação, e que o pedido extrajudicial de distrato, feito em 20/08/2024, foi ignorado. Em razão disso ingressaram com a ação judicial buscando a rescisão contratual, devolução integral dos valores pagos (incluindo R$ 13.290,00 de corretagem), cláusula penal por equidade, danos morais e suspensão de cobranças e negativações.

As rés contestaram, arguindo preliminares de incompetência territorial e inaplicabilidade do CDC. No mérito, invocaram força maior e caso fortuito (pandemia e chuvas), defenderam a validade da cláusula de prorrogação contratual, a legalidade da corretagem com base no Tema 938/STJ e a ausência de dano moral.

A sentença, proferida em 26/08/2025, rejeitou as preliminares e julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa das rés e condenando-as à restituição integral dos valores pagos (R$ 186.015,43), pagamento de cláusula penal de 10%, R$ 5.000,00 a cada autor por danos morais, e confirmou a tutela de urgência, com fixação de honorários em 10% sobre a condenação.

Pois bem.
Inicialmente
,
recorrentes alegam
cerceamento de defesa em razão do indeferimento das provas pericial e testemunhal
, consideradas por elas essenciais à comprovação da ocorrência de força maior. Sustentam contradição no julgamento antecipado da lide, após a inversão do ônus da prova e a fixação da matéria como ponto controvertido.

A questão prejudicial, contudo, não merece acolhida. Na decisão de saneamento (ID. 17115601), o juízo de origem indeferiu, de forma fundamentada, a produção das referidas provas, por entender que a controvérsia possui a natureza predominantemente jurídica e que os documentos constantes dos autos bastavam à formação do convencimento. Esse entendimento foi reiterado no indeferimento do pedido de reconsideração (ID 17115604), que igualmente destacou a suficiência da prova documental existente.

A conclusão adotada mostra-se adequada,
uma vez que não haveria a necessidade de perícia para se
"apurar, de maneira objetiva, a influência dos fatores extraordinários invocados na contestação, como as chuvas intensas e os reflexos da pandemia sobre a cadeia de suprimentos da construção civil"
(razões recursais de ID nº
17115607)
. Isso porque o
contrato foi firmado em novembro de 2021, quando os efeitos da pandemia da COVID-19 já eram amplamente conhecidos e, portanto, previsíveis, não exigindo a produção de prova técnica nesse sentido. Ademais, a construção civil foi considerada atividade essencial por normas federais e estaduais, cuja paralisação foi breve e anterior ao pacto.

No tocante às alegadas chuvas excepcionais, as recorrentes não apresentaram qualquer prova documental idônea, limitando-se a afirmações genéricas, insuficientes para justificar dilação probatória.

Nos termos do art. 370 do CPC, compete ao magistrado, como destinatário das provas, indeferir aquelas que reputar desnecessárias, o que ocorreu de forma motivada no caso concreto. A inversão do ônus da prova, típica das relações de consumo, tampouco configura cerceamento quando a parte não se desincumbe de seu encargo pelos meios disponíveis.

Assim, inexistente prejuízo e estando o feito devidamente instruído, afasta-se o pedido de declaração de nulidade procesual por cerceamento de defesa.

Em relação ao inadimplemento contratual,
as recorrentes sustentam que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior, notadamente a pandemia de COVID-19 e chuvas excepcionais, invocando a cláusula 6.1.1 do contrato e o art. 393 do CC.

Contudo, novamente se expõe que, conforme apontado na sentença, o contrato foi firmado em novembro de 2021, quando os efeitos da pandemia eram amplamente conhecidos e superados, sendo a construção civil classificada como atividade essencial. Ademais, as chuvas alegadas, por sua vez, não foram comprovadas por documentos que demonstrassem a correlação entre o fato alegado e a paralisação da obra, havendo simples alegação genérica e insuficiente.

Ora, o atraso da entrega da obra extrapolou em mais de 20 meses ao prazo final contratual, configurando inadimplemento deste, sem respaldo na excludente legal prevista no art. 393 do CC, razão pela qual a sentença acertadamente reconheceu a culpa das recorrentes e decretou a rescisão contratual.

Q
uanto à pretensão de devolução de valores, comissão de corretagem e aplicação de cláusula penal, agiu com acerto o magistrado a quo. Explico.

A restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 186.015,43, decorre da culpa exclusiva das recorrentes, conforme prevê a Súmula 543 do STJ.

Inclui-se, legitimamente, a devolução da comissão de corretagem, pois, embora o Tema 938/STJ admita a cobrança desde que previamente informada, sua manutenção é indevida quando o distrato decorre de inadimplemento do vendedor.

A cláusula 3.2. do contrato não vedava a devolução nesse cenário, sendo correta a interpretação da sentença com base na boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

Quanto à aplicação da cláusula penal de 10% está respaldada na própria cláusula 6.5 do contrato, que remete à legislação sobre arras (arts. 417 a 420, ambos do CC), sendo afastadas penalidades cumulativas, em observância ao princípio da razoabilidade.

Com efeito, a sentença encontra respaldo no art. 475 do CC, que assegura perdas e danos à parte lesada.

Por fim, no que diz respeito à
condenação por danos morais,
a sentença também
deve ser mantida.

Embora o inadimplemento contratual não gere automaticamente indenização, a jurisprudência admite reparação quando há circunstâncias excepcionais, como no caso, em que o atraso superou 20 meses além do prazo de tolerância, frustrando legítimas expectativas dos consumidores.

A aquisição de imóvel para fim residencial envolve aspectos emocionais relevantes e a mora prolongada comprometeu os projetos de vida do autor, gerando abalo psicológico considerável, com potencial para afrontar a sua dignidade.

Tais circunstâncias são aptas a caracterizar dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado do C. STJ (
1
. STJ - AgInt no REsp: 1817304 SP 2019/0154175-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023;
2.
STJ - AREsp: 2554432, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 09/12/2024; 3. STJ - AREsp: 2629654, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: 03/09/2024).

Quanto ao valor arbitrado a título de danos morais, a indenização fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para os Apelados revela-se adequada e proporcional às circunstâncias específicas do caso concreto. Com efeito, o dano moral decorreu de atraso relevante e injustificado na entrega do empreendimento, que ultrapassou o prazo contratual e o período de tolerância, frustrando legítimas expectativas dos adquirentes quanto à fruição do bem e ao planejamento pessoal e patrimonial vinculado à aquisição do imóvel.

A conduta das Apelantes, caracterizada pela inexecução contratual prolongada e pela ausência de justificativa idônea, evidencia ofensa que supera o mero inadimplemento contratual, mas que, por outro lado, não alcança gravidade excepcional a justificar indenização em patamar elevado. Nessa medida, o montante fixado mostra-se suficiente para compensar o abalo experimentado pelos Apelados, sem perder de vista a necessidade de observar a proporcionalidade entre a extensão do dano, a intensidade da lesão e o contexto fático apurado nos autos.

Ademais, o valor estabelecido atende à função pedagógica da reparação, na medida em que sinaliza às fornecedoras a necessidade de observância dos prazos assumidos em contratos de incorporação imobiliária, sem, contudo, implicar enriquecimento sem causa dos Apelados. Ressalte-se, ainda, que o
quantum
arbitrado encontra-se em consonância com os parâmetros usualmente adotados por esta Corte em hipóteses análogas de atraso injustificado na entrega de imóvel, conforme se verifica dos precedentes desta Egrégia Corte (
1
.
TJES, Apelação Cível nº 0037151-02.2018.8.08.0024, Rel. Desa. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 19/12/2024;
2.
TJES, Apelação Cível nº 0016449-35.2018.8.08.0024, Rel. Desa. Marianne Judice de Mattos, j. 10/02/2025).

Assim,
d
eve ser mantida a sentença que reconheceu o inadimplemento contratual das recorrentes e determinou a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos, devolução da comissão de corretagem, aplicação da cláusula penal e indenização por danos morais, por estar plenamente amparada na legislação aplicável e em consonância com a jurisprudência dominante.

DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
FHS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. E GREEN VIEW CONDOMÍNIO E RESERVA LTDA, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se intacta a r. sentença de primeiro grau.

Em razão da sucumbência recursal dos apelantes
,
m
ajoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do Art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a íntegra do voto do Eminente Relator.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do Art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.