Tribunal: TJES
Processo: 0000355-32.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Liminar; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000355-32.2021.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADOS:
FERNANDO DIAS VIANNA E DENISE MARIA RICARDO CHAVES VIANNA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. TAXA DE ASSESSORIA (SATI). DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. contra sentença que, em ação indenizatória por danos materiais e morais, condenou a construtora ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de imóvel, restituição de juros de obra e taxa de assessoria, bem como indenização por danos morais, em razão da entrega tardia de unidade habitacional adquirida no Programa Minha Casa, Minha Vida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos juros de obra; (ii) estabelecer se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade pelo atraso; (iii) determinar a validade da cobrança de juros de obra e da taxa de assessoria; (iv) verificar a incidência e extensão da multa contratual; e (v) analisar a configuração de dano moral e o valor da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva é aferida pela teoria da asserção, sendo a construtora parte legítima por integrar a cadeia de fornecimento e atuar como intermediadora do contrato, inclusive como fiadora do financiamento.

4. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

5. O atraso na entrega do imóvel é incontroverso, ultrapassando o prazo contratual acrescido da tolerância em aproximadamente 10 meses.

6. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior apto a excluir a responsabilidade, por se tratar de fortuito interno e pela ausência de comprovação concreta de impacto direto na obra, bem como o ramo da construção civil foi considerado serviço essencial

7. A multa contratual por atraso é devida, devendo ser compensada com o valor já pago administrativamente, sob pena de enriquecimento sem causa.

8. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega do imóvel, sendo devida a restituição dos valores pagos durante o período de mora da construtora, conforme Tema 996 do STJ.

9. A cobrança de taxa de assessoria ou despachante vinculada ao contrato de compra e venda é abusiva, por se equiparar à taxa SATI, conforme Tema 938 do STJ.

10. O mero atraso na entrega do imóvel não gera, por si só, dano moral, mas o atraso substancial aliado à frustração do direito à moradia e à oneração indevida do consumidor configura lesão extrapatrimonial.

11. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo adequada sua redução para R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A construtora possui legitimidade para responder por encargos suportados pelo consumidor em razão do atraso na entrega do imóvel. 2. A pandemia de COVID-19 não configura, por si só, excludente de responsabilidade civil por atraso na entrega de obra. 3. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância. 4. A cobrança de taxa de assessoria vinculada ao contrato de compra e venda de imóvel é abusiva. 5. O atraso relevante na entrega de imóvel, aliado a circunstâncias agravantes, pode configurar dano moral indenizável, devendo o quantum observar a proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CPC, art. 485, V; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.077.543/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.05.2024; STJ, REsp 1.942.551/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 02.09.2021; STJ, Tema 996; STJ, Tema 938; STJ, REsp 2.214.514/RS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09.03.2026; STJ, REsp 2.085.456/MT, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 16.03.2026; TJES, AC 5023891-59.2021.8.08.0024, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira, j. 21.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000355-32.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: FERNANDO DIAS VIANNA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000355-32.2021.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADOS:
FERNANDO DIAS VIANNA E DENISE MARIA RICARDO CHAVES VIANNA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. TAXA DE ASSESSORIA (SATI). DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. contra sentença que, em ação indenizatória por danos materiais e morais, condenou a construtora ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de imóvel, restituição de juros de obra e taxa de assessoria, bem como indenização por danos morais, em razão da entrega tardia de unidade habitacional adquirida no Programa Minha Casa, Minha Vida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos juros de obra; (ii) estabelecer se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade pelo atraso; (iii) determinar a validade da cobrança de juros de obra e da taxa de assessoria; (iv) verificar a incidência e extensão da multa contratual; e (v) analisar a configuração de dano moral e o valor da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva é aferida pela teoria da asserção, sendo a construtora parte legítima por integrar a cadeia de fornecimento e atuar como intermediadora do contrato, inclusive como fiadora do financiamento.

4. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

5. O atraso na entrega do imóvel é incontroverso, ultrapassando o prazo contratual acrescido da tolerância em aproximadamente 10 meses.

6. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior apto a excluir a responsabilidade, por se tratar de fortuito interno e pela ausência de comprovação concreta de impacto direto na obra, bem como o ramo da construção civil foi considerado serviço essencial

7. A multa contratual por atraso é devida, devendo ser compensada com o valor já pago administrativamente, sob pena de enriquecimento sem causa.

8. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega do imóvel, sendo devida a restituição dos valores pagos durante o período de mora da construtora, conforme Tema 996 do STJ.

9. A cobrança de taxa de assessoria ou despachante vinculada ao contrato de compra e venda é abusiva, por se equiparar à taxa SATI, conforme Tema 938 do STJ.

10. O mero atraso na entrega do imóvel não gera, por si só, dano moral, mas o atraso substancial aliado à frustração do direito à moradia e à oneração indevida do consumidor configura lesão extrapatrimonial.

11. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo adequada sua redução para R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A construtora possui legitimidade para responder por encargos suportados pelo consumidor em razão do atraso na entrega do imóvel. 2. A pandemia de COVID-19 não configura, por si só, excludente de responsabilidade civil por atraso na entrega de obra. 3. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância. 4. A cobrança de taxa de assessoria vinculada ao contrato de compra e venda de imóvel é abusiva. 5. O atraso relevante na entrega de imóvel, aliado a circunstâncias agravantes, pode configurar dano moral indenizável, devendo o quantum observar a proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CPC, art. 485, V; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.077.543/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.05.2024; STJ, REsp 1.942.551/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 02.09.2021; STJ, Tema 996; STJ, Tema 938; STJ, REsp 2.214.514/RS, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09.03.2026; STJ, REsp 2.085.456/MT, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 16.03.2026; TJES, AC 5023891-59.2021.8.08.0024, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira, j. 21.02.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000355-32.2021.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADOS:
FERNANDO DIAS VIANNA E DENISE MARIA RICARDO CHAVES VIANNA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Conforme relatado,
trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
contra a r. sentença (ID 18210774) proferida pelo d. Juízo da Vara Única da Comarca de Venda Nova do Imigrante que, nos autos da “
Ação indenizatória por Danos Morais e Materiais
”, ajuizada por
FERNANDO DIAS VIANNA E DENISE MARIA RICARDO CHAVES VIANNA
, confirmou a liminar deferida e julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) condenar a requerida ao pagamento de multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel, nos termos da cláusula 5.10 do contrato de promessa de compra e venda, devendo ser abatido do valor liquidado a quantia já recebida pelos autores; (ii) condenar a requerida à devolução dos valores de taxa de evolução da obra cobrados após o prazo de entrega do imóvel, no total de R$ 4.221,87; (iii) condenar a requerida à devolução da taxa de assessoria, no valor de R$ 800,00 (oitocentos reais), na forma de restituição simples, conforme corrigido pela decisão dos embargos de declaração (ID 18210779); e (iv) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, acrescido de juros de mora a partir da citação e correção monetária da data do arbitramento. A ré foi condenada, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 18210780), a apelante sustenta: (i) a sua ilegitimidade passiva para responder pela restituição dos valores relativos a juros de obra; (ii) a inexistência de atraso na entrega do imóvel, invocando a pandemia de COVID-19 como caso fortuito ou força maior (art. 393 do CC), em função das restrições sanitárias e paralisações de obra; (iii) que a multa contratual já foi paga administrativamente no valor de R$ 16.639,64, com reconhecimento dos autores; (iv) a legalidade dos juros de obra, reiterando que são cobrados pela Caixa Econômica Federal e que os pagamentos foram direcionados à instituição financeira; (v) a legalidade da taxa de despachante, sustentando que não se confunde com a SATI, por se tratar de serviço autônomo e facultativo; e (vi) a inexistência de dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual, ou, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório.

Devidamente intimados, os apelados apresentaram contrarrazões (ID 18211485) pugnando pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

A fim de delimitar a controvérsia dos autos e evitar digressões desnecessárias, faço registro dos elementos juridicamente relevantes para a composição da lide:

Os Autores/Apelados firmaram com a MRV, em novembro de 2017, contrato de promessa de compra e venda de apartamento no empreendimento Parque Viva Mare, em Serra/ES, pelo valor de R$ 128.000,00, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com previsão de entrega para 31/08/2019 e tolerância de 180 dias. A entrega, contudo, ocorreu somente em 31/12/2020.

Em razão do atraso, os autores continuaram arcando com os juros de evolução de obra cobrados pela Caixa Econômica Federal (totalizando R$ 4.221,87 no período de mora) e alegam terem sido compelidos a pagar R$ 800,00 por serviço de assessoria/despachante vinculado ao contrato principal.

Diante do inadimplemento, pleiteiam a condenação da construtora ao pagamento da multa contratual pelo atraso, à restituição dos juros de obra e da taxa de assessoria, e à indenização por danos morais, sustentando que a frustração prolongada do direito à moradia própria extrapolou o mero dissabor contratual.

A Ré/Apelante, por sua vez, alega como fato extintivo do direito dos autores, relativamente à multa contratual, o pagamento administrativo antecipado no valor de R$ 16.639,64, realizado em 11/02/2021. Invoca, ainda, a celebração de acordo extrajudicial entre as partes como causa extintiva do dever de indenizar — embora não tenha juntado aos autos qualquer termo de acordo ou documento que comprovasse a transação.

Ademais, a Ré/Apelante busca fundamentar a ausência de sua responsabilidade em função de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia de COVID-19, argumentando que as restrições sanitárias, a paralisação das atividades e a escassez de insumos e mão de obra impediram a conclusão tempestiva da obra, de maneira a romper o nexo causal entre sua conduta e o atraso verificado.

Em relação à taxa de assessoria, afirma que o serviço de despachante contratado pelos autores seria de natureza diversa da taxa SATI. Por fim, afirma que não ocorreu dano moral, mas mero dissabor cotidiano.

Feitas essas considerações, passo ao julgamento da
pretensão recursal
.

Inicialmente, aprecio a tese da
ilegitimidade passiva
arguida.

Segundo narra a Apelante, ela é parte ilegítima para responder pelos juros de obra cobrados pelos apelados, uma vez que são prestações mensais cobradas pela Caixa Econômica Federal.

Como se sabe, a legitimidade
ad causam
constitui condição da ação, de modo que a sua ausência acarreta em extinção do feito sem resolução do mérito (art. 485, V, CPC).

É cediço que as condições da ação devem ser analisadas a partir da teoria da asserção, ou seja, conforme as alegações das partes (
in statu assertionis
), sem necessidade de perquirir-se a probabilidade ou veracidade das asserções. Nesse sentido, a firme jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça e deste eg. Tribunal de Justiça:

[...]
1. De acordo com a jurisprudência desta Casa, em observância a Teoria da Asserção, a análise da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado in statu assertionis, isto é, a partir das afirmações constantes da petição inicial, sem nenhuma inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida em juízo.
1.1. Apresentando-se o mutuante como titular do crédito objeto da ação de cobrança, esclarecendo que parte do valor mutuado também pertence à sua ex-companheira, em abstrato, é o suficiente para o reconhecimento da sua legitimidade ativa ad causam. 2. Existindo credores solidários (pluralidade subjetiva), havendo unidade objetiva (relação de direito material) conectando os polos ativos e passivos da relação jurídica obrigacional e a lei autorizando expressamente que cada um possa exigir por inteiro o alegado crédito (art. 267 do CC/02), inexiste óbice para o mutuante buscar integralmente a satisfação do crédito, independentemente do que vier a ocorrer nos autos da sua dissolução de união estável com a filha do mutuário, até porque aquele não negou parte do crédito em favor desta. Matéria de direito obrigacional que não interfere no de família. 3. Inexistindo verdadeira dependência lógica entre as causas (ação de cobrança e a dissolução de união estável com a filha do mutuário), porquanto cada uma trata de questões totalmente distintas e que não trazem relação subordinante/subordinada, não há que se falar em prejudicialidade externa, podendo ambas as causas seguir e receber os adequados julgamentos. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp n. 2.077.543/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 24/5/2024.)

[...]
1. Por aplicação da teoria da asserção, também conhecida como da prospettazione, a legitimidade ad causam deve ser examinada pelo julgador in statu assertionis, ou seja, com base nas afirmações trazidas pelas partes aos autos.
2. Ao examinar os autos, resta constatado que a empresa embargante, ora apelante, na exordial se identifica como Cooperlink Brasil, mas os atos constitutivos por ela carreados indicam o nome empresarial de outra pessoa jurídica, assim como os pagamentos das quantias executadas foram feitos por esta última, ao passo que o instrumento de confissão de dívida firmado com a seguradora recorrida e que justificou o manejo do feito executivo indica como devedora uma outra pessoa jurídica, o que justifica, in statu assertionis, o reconhecimento da ilegitimidade ativa ad causam da sociedade empresarial recorrente para a presente lide. 3. A existência de eventual vício de ordem processual no processo de execução poderá ser alegado pela parte legítima por meio do instrumento processual adequado. Inteligência do art. 917, do Código de Processo Civil. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, AC 0018716-09.2020.8.08.0024, Rel. Des. Marianne Júdice de Mattos, 1ª Câmara Cível, j. 14 mar. 2024)

2. As condições da ação são analisadas in statu assertionis, isto é, conforme afirmativa feita pelo autor na petição inicial.
Se a análise da questão – in casu, a legitimidade passiva e o interesse de agir – depender da análise concreta do caso, a matéria deverá ser enfrentada como mérito. 3. As aprovações de modificações da área comum do condomínio edilício devem ser feitas em conformidade estrita com o disposto na convenção condominial, sendo irregulares os atos praticados em descompasso com a previsão do regramento interno. Precedentes do STJ e do TJES. 4. Na ocorrência de sucumbência recíproca, as despesas devem ser proporcionalmente distribuídas entre as partes na medida do decaimento. Art. 86, CPC. (TJES, AC 0048016-27.2013.8.08.0035, rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, j. 17 dez. 2024).

A partir dessa premissa, em análise à narrativa veiculada na petição inicial, observa-se que a relação de consumo foi integralmente intermediada pela Apelante, sendo a aquisição do imóvel e o respectivo financiamento junto à CEF decorrentes do empreendimento por ela construído.

Ademais, a própria apelante reconhece, em suas razões recursais, que figura como fiadora dos adquirentes no contrato de financiamento (p. 9, id 18210780), o que reforça sua vinculação à cadeia contratual e, por consequência, sua legitimidade para responder pelos encargos indevidamente suportados pelos consumidores em razão de sua mora.

Inclusive, o c. Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre a responsabilidade a construtora pela restituição de juros de obra cobrados após o prazo previsto contratualmente, veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1.
O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que entende ser ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Para perquirir sobre a data ajustada no contrato para a entrega das chaves da unidade, a fim de reconhecer a legalidade da cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, como pretende a ora agravante, seria necessário reexaminar as provas dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, REsp 1.942.551/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 02/09/2021).

Assim sendo, reduzindo-me por ora à narrativa vertida na petição inicial,
rejeito
a tese de ilegitimidade passiva
de GLEYCIKELI LOUZADA TEIXEIRA.

Ultrapassada a questão da legitimidade, em uma primeira aproximação, é necessário fixar a premissa segundo a qual são incidentes as normas protetivas do consumidor ao caso em apreço, tendo em vista figurar a Apelante como fornecedora de serviço e os Apelados destinatários finais (Programa Minha Casa Minha Vida).

Fincada essa premissa, passo a apreciar o eventual descumprimento contratual em função do
atraso na entrega do imóvel
. Inicio, então, pela delimitação dos marcos temporais relevantes.

Conforme se depreende dos autos, o contrato de promessa de compra e venda (fls. 51/63) estabeleceu a previsão de entrega das chaves para 31 de agosto de 2019, com cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estendendo o prazo final para, aproximadamente, 28 de fevereiro de 2020. A entrega efetiva do imóvel ocorreu somente em 31 de dezembro de 2020, conforme reconhecido pela própria apelante em sua contestação (fato incontroverso nos autos).

Em observância aos marcos temporais, mesmo considerada a tolerância de 180 dias, houve inequívoco atraso na entrega do imóvel. Se contabilizado o prazo de tolerância, o imóvel deveria ter sido entregue ao máximo em fevereiro de 2020. Porém, como já dito, a entrega ocorreu apenas em dezembro de 2020, afigurando-se um atraso de pelo menos 10 (dez) meses.

Sobre isso, importa destacar que a apelante invoca a pandemia de COVID-19 como caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil) apto a excluir sua responsabilidade pelo atraso de aproximadamente 10 (dez) meses além do prazo de tolerância.

No entanto,
a tese não merece acolhimento
.

A jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios têm rechaçado, de forma reiterada, a alegação genérica de pandemia como excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de empreendimentos imobiliários. A propósito:

[...] 3)
A pandemia de Covid-19, embora tenha gerado impactos em diversas atividades econômicas, não justifica o atraso na entrega do imóvel, pois a construção civil fora reconhecida como atividade essencial e continuou a operar durante o período crítico.
4) A Lei nº 9.514/1997 não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em contratos de promessa de compra e venda, especialmente quando há relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC. Inaplicável, no caso concreto, a legislação especial, pois o inadimplemento foi exclusivo da promitente vendedora. 5) A restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores é medida obrigatória em caso de culpa exclusiva da vendedora, conforme consolidado na Súmula 543 do STJ. 6) A multa compensatória prevista contratualmente, no percentual de 10% sobre os valores pagos, é válida e proporcional, pois inferior ao percentual que seria aplicado ao comprador em caso de inadimplemento. 7) No que tange à responsabilidade tributária, conforme o Tema nº 886 do STJ, a obrigação pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais recai sobre o vendedor até a imissão do comprador na posse do imóvel, não cabendo qualquer retenção a este título. IV. DISPOSITIVO E TESE 8) Recurso desprovido. (TJES, AC 5023891-59.2021.8.08.0024, rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 21 fev. 2025).

[...] 4.
A pandemia de COVID-19 e as chuvas intensas não configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, especialmente quando o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação que justifique o inadimplemento.
5.A resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária por culpa exclusiva da vendedora/credora fiduciária atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, e não da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação é restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador/devedor fiduciante (STJ, Tema 1.095). 6.Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a aplicação das retenções previstas na Lei nº 6.766/79 ("Lei do Distrato"). 7.O atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor gera a presunção de prejuízo ao comprador, na modalidade de lucros cessantes, consistentes na injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização correspondente. Precedentes do STJ. 8.O atraso substancial na entrega do imóvel, superior a dezesseis meses, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização, cujo valor deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade. 9.É devida a aplicação da cláusula penal compensatória prevista contratualmente em desfavor da parte que deu causa à rescisão do pacto, em observância ao princípio do pacta sunt servanda. IV. Dispositivo e tese 10.Apelação cível conhecida e desprovida. (TJES, AC 5034620-13.2022.8.08.0024, rel. Des. Julio César Costa de Oliveira, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 18 nov. 2025).

Apelação. Ação de indenização c.c. restituição. Aquisição de unidade residencial. Sentença de parcial procedência.
Atraso na entrega da obra bem evidenciado. Pandemia do Covid-19 que não configura caso fortuito ou força maior. Construção civil que não sofreu paralisação no período. Incidência da Súmula 161 deste Tribunal. Precedentes.
Multa contratual. Incidência. Precedentes. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1015164-04.2022.8.26.0006; Relator (a): Emerson Sumariva Júnior; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2024; Data de Registro: 23/10/2024).

COMPRA E VENDA – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL EM LOTEAMENTO
– APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 E DA LEI Nº 8.078/1990 (CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR) – A APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO NÃO PODE AFRONTAR O C.D.C., PRINCIPALMENTE NO QUE SE REFERE À NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS (ART. 53), OBSERVANDO-SE, AINDA, A IMPOSSIBILIDADE DE ONEROSIDADE EXCESSIVA IMPOSTA AO CONSUMIDOR (ART. 51, IV, DO C.D.C.) –
PANDEMIA DE COVID-19 – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS – MORA DA RÉ CONFIGURADA, DESDE A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL
– TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – A AUTORA NÃO FEZ USO DO IMÓVEL, POIS NÃO FOI FINALIZADA A OBRA – DANO MORAL – ATO ILÍCITO EXISTENTE – DEVER DE INDENIZAR – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1000372-43.2024.8.26.0372; Relator (a): Ronnie Herbert Barros Soares; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Mor - 2ª Vara; Data do Julgamento: 14/05/2025; Data de Registro: 15/05/2025)

No caso dos autos, a construtora se reduziu a afirmar genericamente que a pandemia de COVID-19 foi caso fortuito, sem ao menos individualizar o porquê tal situação redundou em atraso.

Tampouco trouxe prova sobre os impactos da pandemia no cumprimento da obrigação contratual em específico (entrega de imóvel a prazo), de maneira que não há como reconhecer,
in casu
, a excludente de responsabilidade de caso fortuito ou força maior.

Por tais razões,
rejeito

a tese de excludente de responsabilidade em função da pandemia de COVID-10. Por via reflexa, entendo que houve efetivo atraso na entrega do imóvel

(aproximadamente 10 meses).

No que diz respeito à condenação ao pagamento de
multa contratual
prevista na cláusula 5.10 do contrato de promessa de compra e venda, a sentença corretamente determinou sua incidência, com abatimento do valor já pago administrativamente pela apelante.

Ora, a apelante não nega o atraso, mas, na realidade, o confirma. Inclusive, em análise ao comportamento da Apelante na relação jurídica, houve o pagamento voluntário de um valor a título de multa pelo atraso (fl. 126). Nesse sentido, haveria de se pensar se a tutela judicial pretendida pelos Apelados já foi cumprida pela Apelante (pagamento de multa e juros compensatórios).

Porém, ao examinar os documentos relativos ao pagamento da dita multa (fl. 126/127), não restou claro quais critérios específicos foram adotados para a quantificação da multa paga.

A propósito, colaciono julgado deste eg. Tribunal de Justiça:

[...]
3) O item 5.10 do contrato constitui a própria cláusula penal moratória pactuada, a incidir de forma invertida em favor da autora/apelante, não havendo que se falar em bis in idem em sua incidência, uma vez que nenhuma outra foi cominada em desfavor da construtora. É descabida a incidência concomitante de ambas as multas previstas na Cláusula 5.10, quais sejam, a multa compensatória (“a”) e a multa moratória (“b”), devendo prevalecer, tão somente, da segunda.
4) Deve ser mantido o entendimento sufragado por este Órgão Colegiado em ações de natureza semelhante, a saber, de que o dano extrapatrimonial está relacionado à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação quando o atraso ocorrido for inexpressivo. 5) Houve exorbitante atraso na entrega do imóvel, haja vista que a certidão de habitabilidade do empreendimento só foi expedida pela Prefeitura Municipal da Serra em 21/12/2020, não obstante o exaurimento, desde fevereiro de 2020, do prazo pactuado para sua entrega, já acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. 6) Levando em conta, entre outros fatores, o porte econômico da requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, além das consequências sofridas pela autora, deve ser fixada em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a indenização por dano moral devida à autora, por estar em harmonia com a jurisprudência predominante neste egrégio Tribunal. 7) A autora obteve êxito em relação aos três pedidos formulados (incidência da multa contratual, restituição da quantia paga a título de taxa de evolução de obra e indenização por dano moral), ainda que parcialmente no tocante aos dois últimos, ao ser determinada a restituição de valores de forma simples, e não em dobro conforme pretendido, além de ter sido arbitrado valor inferior ao pretendido a título de indenização por dano moral. Além disso, foram acolhidos os pedidos de maior relevância, o que torna de somenos importância, na análise dos ônus sucumbenciais, a sua procedência apenas parcial. 8) Ao alegar que satisfez a sua obrigação, caberia à requerida informar a qual(is) rubrica(s) se refere especificamente o pagamento efetuado e, à falta de qualquer esclarecimento, assim como de manifestação da autora ao ser intimada com esse propósito, presume-se que pretenda cumprir a condenação sofrida em primeiro grau de jurisdição, apesar de o valor aparentemente superar – e muito – o que foi fixado na sentença (R$ 1.986,59), ainda que esteja atualizado monetariamente e acrescido da verba honorária devida. 9) Sendo significativamente majorada a condenação sofrida, devendo ser abatida do montante devido a quantia já paga pela requerida, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora. 10) Apelação cível conhecida e provida. (TJES, AC 5006086-21.2021.8.08.0048, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, QUARTA CÂMARA CÍVEL, j. 17 jun. 2025)

Dessa maneira,
mantenho a condenação da Apelante
ao pagamento da multa moratória, prevista na cláusula 5.10, com a
ressalva
— já feita pelo d. juízo
a quo
—
de que o valor deve ser compensado com o saldo já pago pela Apelante
, no valor histórico de R$ 16.639,64 (dezesseis mil, seiscentos e trinta e nove reais e sessenta e quatro centavos).

Relativamente aos
juros de obra
, a Apelante afirma que não pode ser responsabilizada pela restituição de juros, uma vez que a relação jurídica é de mútuo entre a Apelada e a CEF.

Ocorre que, conforme descrito na petição inicial e bem percebido pela r. sentença recorrida, o que os Apelados pretendem é a restituição dos juros de obra incidentes no período de atraso da obra.

Nesse sentido, há evidente nexo de causa entre a quantia a mais desembolsada pelos Apelados a título de juros de obra, porquanto esta tenha durado mais (cerca de 10 meses) em razão do atraso da entrega do imóvel pela Apelante. Assim, não pode ser o adquirente do imóvel (Apelados) onerado por mora da construtora ou incorporadora (Apelante).

A Segunda Seção do c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento sobre o contexto específico destes autos (atraso na entrega de imóvel no Programa Minha Casa, Minha Vida), cristalizado no Tema Repetitivo n.º 996,
in verbis
:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

No caso, o prazo de tolerância expirou em fevereiro de 2020 e o imóvel foi entregue somente em dezembro de 2020. O demonstrativo de evolução expedido pela CEF (fl. 70) demonstra que os autores arcaram com valores de juros de obra durante o período de mora da construtora, totalizando R$ 4.221,87.

A restituição foi determinada na d. sentença em sua forma simples. Considerando que esta matéria não foi objeto de recurso pelos Apelados, deixo de me manifestar sobre eventual repetição em dobro.

Por tais razões,
rejeito

a tese defensiva da Apelante de ausência de responsabilidade pelos juros de obra, de maneira que mantenho a r. sentença recorrida neste ponto.

Relativamente à
taxa de despachante
, a Apelante afirma não se tratar de SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) ou congênere, tratando-se de serviço autônomo e facultativo.

Neste ponto, entendo igualmente não assistir razão à apelante.

O c. Superior Tribunal de Justiça firmou, no julgamento do Tema Repetitivo n.º 938, entendimento no sentido de ser abusiva a cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
In verbis
:

Tema n.º 938: [...]

(ii, parte final)
Abusividade
da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
, ou
atividade congênere
, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Apesar de a Apelante sustentar que a taxa de despachante não constitui SATI ou atividade congênere, não foi comprovada pela Apelante a existência de efetiva distinção dos serviços realizados. Nesse sentido, qualificar a taxa por nome diverso não altera a sua natureza, de maneira que permanece abusiva.

A jurisprudência pátria confirma essa linha intelectiva, no sentido de que a taxa de despachante se enquadra em “serviço congênere”, o qual a cobrança também se afigura ilícita. Nesse sentido, destaco alguns julgados:

[...] 4.
A taxa SATI,
ou taxa de despachante
, é considerada abusiva, conforme o Tema nº 938 do STJ, devendo ser restituída à autora. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido em parte. Tese de julgamento: 1. A decadência impede a reanálise de questões já decididas e transitadas em julgado. 2. A cobrança da taxa SATI é abusiva e deve ser restituída.
Legislação Citada: CPC, art. 85, §11; art. 502. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível nº 1022547-61.2019.8.26.0451, Rel. Galdino Toledo Júnior, j. 11/10/2024; TJSP, Apelação Cível nº 1007569-45.2020.8.26.0451, Rel. Theodureto Camargo, j. 30/09/2024; TJSP, Apelação Cível 1011980-68.2019.8.26.0451, Rel. Vitor Frederico Kümpel, j. 12/05/2023. (TJSP; Apelação Cível 1022354-46.2019.8.26.0451; Relator (a): João Batista Vilhena; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/01/2025; Data de Registro: 23/01/2025)

Taxa de administração (serviço de despachante) congênere à de serviços técnico-administrativos. Cobrança indevida, de acordo com o Tema 938 fixado pelo STJ em julgamento de casos repetitivos
. Não comprovada a efetiva prestação dos serviços discriminados em contrato. Restituição corretamente determinada. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1000733-61.2017.8.26.0451; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/01/2025; Data de Registro: 30/01/2025).

Apelação. Ação de restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo do autor. Taxa Sati.
Tese consolidada pelo STJ. Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema nº 938). Abusividade da cobrança da taxa "SATI" e de atividades congêneres. Serviço prestado que serviu ao pagamento da prestação de serviço de despachante, com a mesma natureza da Taxa SATI.
Qualificação por nome diverso que não altera a natureza da taxa.
Precedentes deste e. Tribunal de Justiça. Sentença reformada em parte. Alteração da sucumbência. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1002517-64.2020.8.26.0032; Relator (a): Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/11/2024; Data de Registro: 27/11/2024)

APELAÇÃO – Imóvel – Compra e venda – Recurso da ré – Entrega de imóvel com área de vaga de garagem menor que a contratada – Medidas da vaga que não correspondem à metragem prometida aos autores – Espaço a menor da vaga que extrapola o limite previsto no art. 500, § 1º, do CC –
Valor pago a título de taxa de despachante – Abusividade – Entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n.º 1.599.511/SP, que reconheceu a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor tanto da taxa "SATI", como de atividades congêneres
– Recurso dos autores – Alegação de publicidade descuidada e inverídica – Unidade decorada com características diversas daquela que foi comprada – A inversão do ônus probatório do artigo 6º, VIII, do CDC não é automática, cabendo ao autor comprovar minimamente seu direito – Ausência de verossimilhança – Impossibilidade de inversão do ônus da prova – Oferta não demonstrada – Apartamento entregue nos termos do memorial descritivo – Danos morais não demonstrados – Sentença mantida – Recursos não providos. (TJSP; Apelação Cível 1002558-70.2020.8.26.0019; Relator (a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Americana - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/10/2024; Data de Registro: 19/10/2024)

No caso dos autos, a r. sentença recorrida acertadamente apurou que o suposto contrato de assessoria, na realidade, constituiu aditivo contratual vinculado ao próprio Contrato de Promessa de Compra e Venda, e não serviço autônomo ofertado de forma independente.

A ré, por sua vez, não demonstrou que o serviço foi ofertado de maneira desvinculada ao contrato principal, tampouco que foi efetivamente prestado, mas reduziu-se apenas a afirmar, sem trazer elementos probatórios a corroborar a sua assertiva.

Nesse contexto,
rejeito
tal fundamento recursal.

Por fim, a Apelante sustenta que o atraso na entrega de imóvel não é apto, por si só, a configurar
dano moral
.

A princípio, tal afirmativa está correta, segundo a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual, caracterizado pelo atraso na entrega de imóvel, não gera danos morais in re ipsa, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que afetem os direitos da personalidade.
2. O atraso de dois meses na entrega do imóvel foi considerado pelo Tribunal de origem como mero aborrecimento, não configurando dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ. 3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes, conforme tese firmada no Tema 970/STJ. 4. No caso concreto, a cláusula penal moratória prevista no contrato, com incidência mensal de 1% sobre o valor pago, foi considerada suficiente para indenizar o adquirente pela privação do uso do bem, não havendo prova de que o valor seria inferior ao locativo. 5. A revisão da decisão do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.214.514/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)

No entanto, aquela c. Corte Cidadã já se manifestou no sentido de que
atrasos excessivos
geram abalo moral indenizável. Senão, vejamos:

7
. O atraso superior a três anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento e configura situação excepcional que autoriza a indenização por dano moral, conforme orientação desta

Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp n. 2.085.456/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.)

[...]
6. O acórdão estadual reconheceu atraso excessivo na entrega do imóvel, com lesão extrapatrimonial que supera mero aborrecimento, em conformidade com a jurisprudência desta Corte;
a revisão dessa conclusão demanda reexame de matéria fático-probatória, incidindo a Súmula n. 7 do STJ, e a orientação consolidada atrai a Súmula n. 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido.

(REsp n. 2.138.870/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)

Além disso, o atraso na entrega do imóvel, aliado a outras circunstâncias, é apto a configurar dano moral e, portanto, o dever reparatório. Nesse sentido:

[...] 1. O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais,
sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade.
2. A Corte local, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de indenização por danos morais, concluiu que o atraso na entrega do imóvel, de aproximadamente 9 (nove) meses, por si, frustrou a expectativa do casal de ter um lar, causando, consequentemente, transtornos por não ter domicílio próprio. Com efeito, o Tribunal de origem apenas superestimou o desconforto, o aborrecimento e a frustração da autora, sem apontar, concretamente, situação excepcional específica, desvinculada dos normais aborrecimentos do contratante que não recebe o imóvel no prazo contratual. 3. A orientação adotada na decisão agravada não esbarra no óbice contido no enunciado n. 7 da Súmula do STJ, tendo em vista que foram consideradas, apenas, as premissas fáticas descritas no acórdão recorrido. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp n. 1.408.540/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/2/2015, DJe de 19/2/2015.)

[...] 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais,
não acarreta,
por si só
, danos morais.
2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 570.086/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/10/2015, DJe de 27/10/2015.)

No caso dos autos, observa-se que o atraso na entrega do imóvel — adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, destinado à moradia própria — perdurou por aproximadamente 10 (dez) meses além do prazo de tolerância, privando os adquirentes do uso do bem por período substancial e obrigando-os a arcar simultaneamente com juros de obra e demais encargos decorrentes da mora da construtora.

Não se trata, pois, de mero aborrecimento ou simples frustração de expectativa contratual, mas de situação que extrapola os dissabores ordinários, configurando lesão à dignidade dos consumidores que legitimamente aguardavam a concretização de seu direito à moradia e, enquanto aguardavam a mora da Apelante, foram indevidamente onerados com juros de obra.

Todavia, atento aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, bem como aos parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos, entendo que o valor fixado na sentença (R$ 15.000,00) merece ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), montante que se revela adequado para compensar o dano sofrido sem configurar enriquecimento indevido, mantendo, simultaneamente, o caráter pedagógico da condenação. A propósito:

[...] 4.
O atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, por mais de 15 (quinze) meses, privou o consumidor de moradia digna, direito fundamental previsto no artigo 6º da Constituição Federal
, justificando o excepcional reconhecimento de dano moral indenizável no caso concreto. 5. Precedente do STJ reconhecendo a indenização por danos morais em situações similares, especialmente quando o imóvel é adquirido por famílias de baixa renda com subvenção estatal.
6. Fixada indenização por danos morais no valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, com incidência de juros de mora, nos moldes do artigo 406, § 1º, do Código Civil, desde a citação até a data do arbitramento e, a partir de então, com o acréscimo da correção monetária, pela Taxa SELIC. IV. Dispositivo 7. Recurso conhecido e provido. (TJES, AC 0022758-79.2016.8.08.0012, rel. Des. Aldary Nunes Junior, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 10 mar. 2025)

[...] 3. O atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual e do período de tolerância, sem comprovação de força maior ou caso fortuito, configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão e a devolução integral dos valores pagos. 4. A retenção de valores pagos somente é admitida em casos de desistência por iniciativa do consumidor, não sendo aplicável em situações de inadimplemento imputável à construtora. 5.
O atraso prolongado na entrega do imóvel, aliado à frustração das expectativas do comprador, configura dano moral indenizável, sendo o valor de
R$ 5.000,00 proporcional
e adequado ao caso concreto.
IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. (TJES, AC 0026720-94.2019.8.08.0048, rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 28 mar. 2025)

[...] 4) Deve ser mantido o entendimento sufragado por este Órgão Colegiado em ações de natureza semelhante, a saber, de que o dano extrapatrimonial está relacionado à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação quando o atraso ocorrido for inexpressivo. 5)
Houve exorbitante atraso na entrega do imóvel, haja vista que a certidão de habitabilidade do empreendimento só foi expedida pela Prefeitura Municipal da Serra em 21/12/2020, não obstante o exaurimento, desde fevereiro de 2020, do prazo pactuado para sua entrega, já acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
6) Levando em conta, entre outros fatores, o porte econômico da requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, além das consequências sofridas pela autora,
deve ser fixada em
R$ 4.000,00 (quatro mil reais)
a indenização por dano moral devida à autora, por estar em harmonia com a jurisprudência predominante neste egrégio Tribunal.
7) A autora obteve êxito em relação aos três pedidos formulados (incidência da multa contratual, restituição da quantia paga a título de taxa de evolução de obra e indenização por dano moral), ainda que parcialmente no tocante aos dois últimos, ao ser determinada a restituição de valores de forma simples, e não em dobro conforme pretendido, além de ter sido arbitrado valor inferior ao pretendido a título de indenização por dano moral. Além disso, foram acolhidos os pedidos de maior relevância, o que torna de somenos importância, na análise dos ônus sucumbenciais, a sua procedência apenas parcial. 8) Ao alegar que satisfez a sua obrigação, caberia à requerida informar a qual(is) rubrica(s) se refere especificamente o pagamento efetuado e, à falta de qualquer esclarecimento, assim como de manifestação da autora ao ser intimada com esse propósito, presume-se que pretenda cumprir a condenação sofrida em primeiro grau de jurisdição, apesar de o valor aparentemente superar – e muito – o que foi fixado na sentença (R$ 1.986,59), ainda que esteja atualizado monetariamente e acrescido da verba honorária devida. 9) Sendo significativamente majorada a condenação sofrida, devendo ser abatida do montante devido a quantia já paga pela requerida, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora. 10) Apelação cível conhecida e provida. (TJES, AC 5006086-21.2021.8.08.0048, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, QUARTA CÂMARA CÍVEL, j. 17 jun. 2025)

Por tais razões,
mantenho

a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, porém,
reduzo

o montante para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por se mostrar proporcional e razoável ao caso em comento, bem como compatível com a jurisprudência deste eg. Tribunal.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
da apelação interposta e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Outrossim, tendo em vista o parcial provimento do apelo, deixo de majorar os honorários advocatícios (Tema n.º 1.059). Na oportunidade, tendo em vista a sucumbência mínima dos apelados, mantenho os ônus sucumbenciais nos termos da r. sentença recorrida.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.