Tribunal: TJES
Processo: 0006881-24.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-04-23

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESCUMPRIMENTO DE NORMAS CONDOMINIAIS. UTILIZAÇÃO INDEVIDA DE ÁREAS COMUNS DURANTE A PANDEMIA. APLICAÇÃO DE MULTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA INTEGRAL DO BOLETO CONDOMINIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por condomínio edilício contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação pelo procedimento comum, condenando o condômino réu ao pagamento de danos materiais decorrentes de avarias em áreas comuns e ao pagamento de apenas uma das multas condominiais lançadas em boleto condominial, apesar da existência de múltiplas infrações às normas internas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a aplicação de múltiplas multas condominiais em razão do descumprimento reiterado das normas internas durante o período de restrições sanitárias impostas pela pandemia; (ii) estabelecer se o boleto condominial que consolida tais multas deve ser exigido em seu valor integral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O condômino tem o dever legal de utilizar sua unidade e as áreas comuns em conformidade com a destinação da edificação, abstendo-se de condutas que prejudiquem a segurança, a salubridade e o sossego dos demais moradores, nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil.

O descumprimento das normas condominiais autoriza a aplicação de multa prevista na convenção ou em deliberação assemblear, independentemente da apuração de perdas e danos, conforme art. 1.336, § 2º, do Código Civil.

A restrição de uso das áreas comuns foi regularmente aprovada em Assembleia Geral Extraordinária, órgão máximo da estrutura condominial, refletindo a vontade da maioria dos condôminos.

Restou comprovado que o réu violou reiteradamente as normas internas, inclusive mediante arrombamento de portas de acesso às áreas de lazer, circunstância que justifica a aplicação de múltiplas multas.

As infrações foram formalmente notificadas, com observância do contraditório e da ampla defesa, inexistindo prova capaz de infirmar a legitimidade das penalidades impostas.

Diante da comprovação das condutas infracionais, é legítima a cobrança integral do boleto condominial que consolida as multas e despesas ordinárias correspondentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É legítima a aplicação e a cobrança integral de multas condominiais quando comprovado o descumprimento reiterado de normas internas regularmente aprovadas em assembleia, com observância do contraditório e da ampla defesa.

A violação das restrições de uso das áreas comuns impostas por deliberação assemblear autoriza a incidência de múltiplas multas, desde que previstas na convenção ou no regimento interno do condomínio.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.336, IV e § 2º; CC, art. 1.348, IV e VII; CPC, art. 85, § 11º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5000895-76.2020.8.08.0000, Rel. Des. Fernando Estevan Bravin Ruy; TJDFT, APC nº 0708839-23.2022.8.07.0004, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 31.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006881-24.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO MARIA EDUARDA

APELADO: RENATO CRISTIANES LACERDA

RELATOR: DES.
SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESCUMPRIMENTO DE NORMAS CONDOMINIAIS. UTILIZAÇÃO INDEVIDA DE ÁREAS COMUNS DURANTE A PANDEMIA. APLICAÇÃO DE MULTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA INTEGRAL DO BOLETO CONDOMINIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por condomínio edilício contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação pelo procedimento comum, condenando o condômino réu ao pagamento de danos materiais decorrentes de avarias em áreas comuns e ao pagamento de apenas uma das multas condominiais lançadas em boleto condominial, apesar da existência de múltiplas infrações às normas internas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a aplicação de múltiplas multas condominiais em razão do descumprimento reiterado das normas internas durante o período de restrições sanitárias impostas pela pandemia; (ii) estabelecer se o boleto condominial que consolida tais multas deve ser exigido em seu valor integral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O condômino tem o dever legal de utilizar sua unidade e as áreas comuns em conformidade com a destinação da edificação, abstendo-se de condutas que prejudiquem a segurança, a salubridade e o sossego dos demais moradores, nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil.

O descumprimento das normas condominiais autoriza a aplicação de multa prevista na convenção ou em deliberação assemblear, independentemente da apuração de perdas e danos, conforme art. 1.336, § 2º, do Código Civil.

A restrição de uso das áreas comuns foi regularmente aprovada em Assembleia Geral Extraordinária, órgão máximo da estrutura condominial, refletindo a vontade da maioria dos condôminos.

Restou comprovado que o réu violou reiteradamente as normas internas, inclusive mediante arrombamento de portas de acesso às áreas de lazer, circunstância que justifica a aplicação de múltiplas multas.

As infrações foram formalmente notificadas, com observância do contraditório e da ampla defesa, inexistindo prova capaz de infirmar a legitimidade das penalidades impostas.

Diante da comprovação das condutas infracionais, é legítima a cobrança integral do boleto condominial que consolida as multas e despesas ordinárias correspondentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É legítima a aplicação e a cobrança integral de multas condominiais quando comprovado o descumprimento reiterado de normas internas regularmente aprovadas em assembleia, com observância do contraditório e da ampla defesa.

A violação das restrições de uso das áreas comuns impostas por deliberação assemblear autoriza a incidência de múltiplas multas, desde que previstas na convenção ou no regimento interno do condomínio.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.336, IV e § 2º; CC, art. 1.348, IV e VII; CPC, art. 85, § 11º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5000895-76.2020.8.08.0000, Rel. Des. Fernando Estevan Bravin Ruy; TJDFT, APC nº 0708839-23.2022.8.07.0004, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 31.10.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006881-24.2020.8.08.0024

APELANTE: CONDOM
Í
NIO DO EDIF
Í
CIO MARIA EDUARDA

APELADO: RENATO CRISTIANES LACERDA

RELATOR: DES.
SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta pelo
CONDOM
Í
NIO DO EDIF
Í
CIO MARIA EDUARDA
em razão da sentença proferida pela MM Juíza de Direito da 2ª Vara Cível de Vitória, nos autos da ação pelo procedimento comum ajuizada em face de
RENATO CRISTIANES LACERDA
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar o réu ao pagamento do valor de R$ 1.090,00 (mil e noventa reais), relativos aos danos materiais causados nas áreas comuns do condomínio, bem como a quantia de R$ 2.090,00 (dois mil e noventa reais), referente a multa por infração às normas condominiais.

Em suas razões de id. 16952524, sustenta o apelante, em síntese, que o juízo
a quo
, embora tenha reconhecido a ilicitude dos atos praticados pelo réu, se equivocou ao deferir parcialmente os pedidos formulados no aditamento à inicial, condenando o réu a pagar apenas parte do valor cobrado no boleto de nº 0020241/0622914, sem, contudo, fundamentar sua decisão neste tocante.

Desse modo, requer que os pedidos formulados sejam integralmente acolhidos.

Sem contrarrazões.

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

O condomínio autor ajuizou a presente ação com o intuito de impedir que o réu utilizasse as dependências comuns, que estavam fechadas por conta das medidas sanitárias impostas em razão da pandemia de coronavírus, sob pena de multa, considerando que o morador já havia arrombado a porta da área de lazer em duas ocasiões.

Nesse contexto, formulou pedido de tutela provisória de urgência em caráter antecedente para que o réu fosse impedido de utilizar as áreas de lazer do edifício, enquanto durassem as restrições impostas pela pandemia.

Em aditamento à inicial, o autor requereu que o réu fosse condenado a pagar o valor de R$ 1.090,00 (mil e noventa reais), referente aos gastos com a reparação dos danos causados, além da quantia de R$ 7.198,59 (sete mil cento e noventa e oito reais e cinquenta e nove centavos), referente ao boleto condominial que venceu no dia 5 de maio de 2020, cujo valor foi composto por três multas de R$ 2.090,00 (dois mil e noventa reais), aplicadas devido à infração das normas condominiais, somadas aos gastos ordinários (água, energia, gás etc.).

Na sentença, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, sendo o réu condenado a indenizar o condomínio pelos danos materiais causados e a pagar apenas parte do valor cobrado no boleto de nº 0020241/0622914, correspondente a apenas uma multa de R$ 2.090,00 (dois mil e noventa reais).

Desse modo, pugna o recorrente que os pedidos formulados sejam integralmente acolhidos
.

Pois bem.

O art. 1.336, IV, do Código Civil, dispõe que um dos deveres do condômino é “
dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Ademais, o §2°, do referido artigo determina que “
O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem(...)
”.

Destaco, ainda, que a limitação do uso da área de lazer e espaços comuns do condomínio foi ratificada em Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 08 de abril de 2020 (fls. 87/88).

Conforme bem asseverado pelo eminente Desembargador Fernando Estevan Bravin Ruy, Relator do agravo de instrumento nº 5000895-76.2020.8.08.0000, interposto nos presentes autos:

(...) A referida diretriz de isolamento foi ratificada pela assembleia condominial ocorrida em 08/04/2020 (evento nº 464736), o que demonstra que a decisão que desagradou o condômino agravante reflete, na verdade, a vontade da maioria dos moradores do edifício.

Embora o agravante sustente a nulidade da aludida assembleia, não consta do presente instrumento comprovação mínima nesse sentido, sendo irrelevante para as resoluções adotadas na oportunidade a ausência de manifestação daquele sobre a decisão agravada, que determinou tão somente a submissão da decisão, até então unilateral da síndica, ao restante dos moradores, providência essa que foi cumprida a contento.

Aliás, segundo consta do resumo da assembleia, o agravante, morador da unidade 1001, não participou do ato.

Desse modo, considerando que a postura de fechamento das áreas comuns em razão da pandemia foi ratificada pela assembleia geral do condomínio agravado, órgão máximo da estrutura condominial, merece subsistir a r. decisão de primeiro grau em todos os seus termos. (...)

Sendo assim, é lícito que o condomínio multe aqueles condôminos que descumpram as regras previstas em lei, na convenção condominial e aquelas estabelecidas em assembleia.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DEVERES CONDOMINIAIS. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTAS. PREVISÃO LEGAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGIMENTO INTERNO. ATRIBUIÇÃO DO SÍNDICO. PEDIDO DE CANCELAMENTO DAS MULTAS. REJEITADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O não cumprimento dos deveres previstos nos incisos do art. 1.336 do Código Civil enseja a penalidade de multa prevista na Convenção ou no Regulamento do Condomínio.
Previsão do art. 10, III e §1º da Lei n. 4.591/64. 2. As penalidades aplicadas ao autor/recorrente atenderam aos requisitos legais, sendo de mister salientar que compete ao síndico, dentre outras atribuições, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, assim como cobrar dos condôminos as suas contribuições, além de impor e cobrar as multas devidas (CC, Art. 1.348, incisos IV e VII). 3. No caso dos autos, restou demonstrada a observância do contraditório e da ampla defesa, haja vista que as multas foram mantidas pelo Conselho Fiscal, fato que exaure o argumento do apelante de que sofre perseguição pessoal por parte do síndico do condomínio. 4. Recurso de apelação conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07088.39-23.2022.8.07.0004; 178.0140; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela; Julg. 31/10/2023; Publ. PJe 22/11/2023)

Da análise dos autos, extrai-se que o réu descumpriu as normas condominiais, utilizando as áreas de lazer do condomínio a despeito da proibição imposta em decorrência da pandemia, além de danificar as portas que dão acesso aos espaços.

Verifico que a conduta do apelado não se limitou a um episódio isolado de indisciplina, mas sim a uma sequência de atos de vandalismo e desrespeito flagrante às normas coletivas em um momento crítico de saúde pública.

O boleto bancário com vencimento em 05/05/2020, objeto do pedido de cobrança, discrimina com precisão a ocorrência de três infrações distintas:

Multa de 19/03/2020:
Aplicação devida em razão do arrombamento da porta do salão de festas mediante chutes;

Multa de 21/03/2020:
Decorrente de novo arrombamento, desta feita na porta da academia do edifício;

Multa de 24/03/2020:
Aplicada em face do rompimento do lacre da academia, que havia sido novamente interditada após o vandalismo anterior.

A magistrada de primeiro grau, embora tenha fundamentado corretamente a existência do dever de indenizar e a validade das restrições impostas pela administração do condomínio, deixou de observar a natureza autônoma de cada violação.

Ressalte-se que o aditamento da inicial foi admitido e o réu, devidamente intimado para se manifestar sobre os novos pedidos de cobrança das três multas e das taxas condominiais inadimplidas, manteve-se inerte, operando-se o consentimento tácito quanto à ampliação objetiva da lide.

Nesse contexto, é legítima a cobrança efetuada pelo autor, devendo o boleto de nº 0020241/0622914 ser pago integralmente pelo réu, não havendo razão para que o valor seja descontado, haja vista que todas as multas decorreram de infrações devidamente comprovadas, que foram formalmente notificadas, sendo assegurados o contraditório e a ampla defesa ao requerido.

Além disso, o réu não produziu provas para impugnar as alegações de que ele teria praticado as condutas que ensejaram a aplicação das multas, permitindo presumir a veracidade dos fatos narrados pelo apelante.

De conseguinte,
DOU PROVIMENTO

ao recurso, para determinar que o réu arque com o valor integral cobrado no boleto de

nº 0020241/0622914, com correção monetária e juros moratórios conforme convencionados em sentença.

Deixo de majorar os honorários, devido a sua fixação, na origem, no patamar máximo, conforme disposto no art. 85, §11º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)