Tribunal: TJES
Processo: 0003178-61.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. INTERESSE PROCESSUAL RECONHECIDO. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PROPRIEDADE REGISTRAL COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADES. SENTENÇA ANULADA, E COM APLICAÇÃO DO ART. 1.013, CPC, PLEITO AUTORAL JULGADO IMPROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, a ação anulatória, ao fundamento de ausência de interesse de agir.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se há interesse de agir na via eleita para questionar a validade do contrato de dação em pagamento; (ii) examinar se há nulidades no negócio jurídico que autorizem sua anulação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O autor possui interesse de agir, pois a ação anulatória é adequada para o fim pretendido e o reconhecimento de eventual nulidade do negócio jurídico homologado judicialmente pode repercutir sobre a sentença homologatória, a qual não tem autonomia plena em relação ao contrato que a fundamenta.

4. As provas constantes nos autos comprovam que as rés eram proprietárias registradas do imóvel à época da dação em pagamento, afastando a alegação de que alienaram coisa alheia como própria.

5. A exigência de escritura pública para negócios jurídicos envolvendo imóveis superiores a 30 vezes o salário mínimo não se aplica ao contrato de dação em pagamento, mas apenas à transmissão de propriedade, que foi regularmente registrada.

6. O contrato de dação em pagamento foi celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, nos termos da legislação específica (Lei nº 4.380/64, art. 61, § 5º). A ausência de escritura pública não invalida o negócio, diante da normatividade especial que permite instrumento particular com eficácia de escritura nos contratos firmados com entidades do SFH.

7. Os contratos particulares de cessão de direitos apresentados pelo autor (“contratos de gaveta”) não foram registrados e são inoponíveis perante terceiros, não conferindo legitimidade à pretensão anulatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido. Sentença anulada, e na forma do art. 1.013, § 3º, I, do CPC, julgada a improcedência do pleito autoral.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003178-61.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SERGIO RAMON ROMER DE BENDERSKY

APELADO: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO e outros (2)

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. INTERESSE PROCESSUAL RECONHECIDO. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PROPRIEDADE REGISTRAL COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADES. SENTENÇA ANULADA, E COM APLICAÇÃO DO ART. 1.013, CPC, PLEITO AUTORAL JULGADO IMPROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, a ação anulatória, ao fundamento de ausência de interesse de agir.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se há interesse de agir na via eleita para questionar a validade do contrato de dação em pagamento; (ii) examinar se há nulidades no negócio jurídico que autorizem sua anulação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O autor possui interesse de agir, pois a ação anulatória é adequada para o fim pretendido e o reconhecimento de eventual nulidade do negócio jurídico homologado judicialmente pode repercutir sobre a sentença homologatória, a qual não tem autonomia plena em relação ao contrato que a fundamenta.

4. As provas constantes nos autos comprovam que as rés eram proprietárias registradas do imóvel à época da dação em pagamento, afastando a alegação de que alienaram coisa alheia como própria.

5. A exigência de escritura pública para negócios jurídicos envolvendo imóveis superiores a 30 vezes o salário mínimo não se aplica ao contrato de dação em pagamento, mas apenas à transmissão de propriedade, que foi regularmente registrada.

6. O contrato de dação em pagamento foi celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, nos termos da legislação específica (Lei nº 4.380/64, art. 61, § 5º). A ausência de escritura pública não invalida o negócio, diante da normatividade especial que permite instrumento particular com eficácia de escritura nos contratos firmados com entidades do SFH.

7. Os contratos particulares de cessão de direitos apresentados pelo autor (“contratos de gaveta”) não foram registrados e são inoponíveis perante terceiros, não conferindo legitimidade à pretensão anulatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido. Sentença anulada, e na forma do art. 1.013, § 3º, I, do CPC, julgada a improcedência do pleito autoral.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de

Apelação Cível
interposta por
SÉRGIO RAMON ROMER DE BENDERSKY
contra sentença de fls.151/157 proferida pela 4ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da ação anulatória movida em face do Banestes – Banco do Estado do Espírito Santo S.A., Vicelma Lucia Albanez e Vícia Pinto Albanez, acolheu a preliminar de falta de interesse de agir, na forma adequação, para julgar extinto o presente feito, sem análise de mérito, por força do art. 485, VI, do CPC/2015.

Sustenta o apelante, em resumo, que diversamente do fundamentado na sentença, em virtude do parágrafo único do art. 168 do CC/02 e do parágrafo único do art. 146 do CC/16 e do §4º do art. 966 do CPC/2015, o juízo tem o dever de decretar de ofício todas as nulidades apontadas, independentemente de pedido específico, notadamente tendo sido formulada ação autônoma anulatória requerendo a nulidade do negócio jurídico que amparou a sentença homologatória do acordo na ação judicial mencionada no édito. Assim, postula a reforma da sentença para julgar a procedência do pedido autoral.

Contrarrazões do Banco Banestes SA pugnando pela manutenção da sentença, e as demais correqueridas deixaram de apresentar contrarrazões.

Ressalto que o presente recurso foi submetido a julgamento anterior por esta Egrégia Câmara, cujo acórdão foi anulado integralmente em sede de Embargos de Declaração (cf. Acordão ao ID 16270491), em virtude do reconhecimento do impedimento de membro integrante do quórum julgador (art. 144, IV, CPC), determinando-se a realização de novo julgamento.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso, passo ao exame do mérito recursal.

Como relatado no julgamento pretérito, a presente demanda foi ajuizada pelo apelante Sérgio pretendendo, exclusivamente, a anulação do negócio jurídico particular celebrado entre as requeridas – dação em pagamento, ao argumento de que os requeridos celebraram negócio jurídico nulo e cujos efeitos seriam prejudiciais à esfera de interesse do apelante, residente no imóvel que o Banco apelado pretende alienar.

Afirmou em sua exordial, que o Contrato de dação em pagamento foi firmado sem observância aos artigos 108 e 166, incisos II e IV do CC/02. Isso porque, alega que as requeridas Vicelma e Vícia dispuseram de coisa alheia como própria, e ainda, deram à constituição do ato a forma de contrato particular, em vez de escritura pública.

Lado outro, em sua contestação às fls. 69/87, o Banco Banestes SA (ora apelado) apresentou os seguintes argumentos de defesa: 1) a ausência de interesse de agir, eis que uma vez homologada a transação judicialmente, deveria o autor ter proposto demanda pleiteando a anulação da sentença homologatória, seria inócua a nulidade do contrato particular de dação de imóvel em pagamento de dívida hipotecária, haja vista que por ter feito parte da transação, a sentença homologatória permanecerá plenamente eficaz; 2) os requeridos firmaram, em 15.01.1991, contrato por instrumento particular de compra e venda com financiamento quitação de hipoteca e constituição de outra, sob o n. 40.09701.3102, tendo por objeto o imóvel descrito como apartamento n. 203, bloco F, do Conjunto residencial Parque dos Flamboyants, imóvel que restara gravado em hipoteca ao banco contestante; 3) a hipoteca restara formalizada desde a data de 07.06.1991, junto ao RGI da 2ª Zona de Vitória; 4) a partir de 15.01.2001 as prestações decorrentes do financiamento habitacional não mais foram quitadas, razão pela qual o contestante ajuizou ação de execução de título extrajudicial n. 024.06.015107-3, tendo como escopo o recebimento da dívida hipotecária no montante de R$ 110.396,01; 4) as demais requeridas, por sua vez, ajuizaram ação ordinária de anulação e modificação de cláusulas contratuais, c/c ação ordinária de repetição de indébito, ação ordinária sucessiva de compensação de débitos e ação ordinária de anulação de ato jurídico n. 0014006-73.2002.8.08.0024, cujo advogado que a subscreveu é o mesmo que patrocina os interesses do autor na presente demanda; 5) em 01.01.2007 os requeridos celebraram transação nos autos da ação ordinária, tendo o banco recebido a importância de R$ 90.000,00, através da dação em pagamento do imóvel hipotecado e de propriedade das mesmas, quitando integralmente a dívida hipotecária executada, e, por conseguinte, extinguindo o processo por sentença proferida pelo juízo da 11ª Vara Cível de Vitória; 6) a dação em pagamento constitui-se em ato jurídico perfeito e que fora homologado por sentença transitada em julgado desde 19.03.2008; 7) o Banestes jamais anuiu aos contratos juntados às fls. 29/33, 38/41 e 44/47, não tendo sido notificado das cessões, sendo que os referidos contratos também não forma averbados junto à matrícula do imóvel no Cartório Competente; 8) o autor propôs ação de usucapião n. 0063557-46.2007.8.08.0024, junto à 1ª Vara Cível de Vitória, que fora julgado improcedente; 9) Inexiste qualquer ilegalidade na dação em pagamento realizada, eis que o imóvel estava registrado no nome das demais contestantes; 10) o autor não atendeu a nenhuma das exigências impostas pela lei n. 10.150/2000, sendo que o contrato particular sequer fora firmado em seu nome, mas no de Alexander Romer de Bendersky; 11) como o imóvel estava hipotecado, possui direito de sequela sobre o bem, estando este vinculado ao pagamento da dívida, de modo que o adquirente perderá o direito ao bem no caso de inadimplemento; e, 12) as demais requeridas transferiram a posse do imóvel hipotecado sob a condição de quitação integral da dívida hipotecária, o que fora consignado nos ajustes em sucessão, e que restaram inadimplidas pelo autor.

A sentença ora atacada acolheu a preliminar de
ausência de interesse de agir, na modalidade adequação
, argumentando que a nulidade do contrato particular (dação em pagamento) não pode ser analisada isoladamente, sem incluir o pedido de anulação do acordo homologado por sentença nos autos da ação nº 0014006-73.2002.8.08.0024 e 024.06.015107-3. Ressaltou, in litteris:

“
não há lógica jurídica material ou processual em se reconhecer eventual nulidade do negócio jurídico privado realizado entre os requeridos (dação em pagamento), sem que seja atacado o ato judicial que o homologara, na forma de transação, posto que sem que o mesmo seja desconstituído, permanecerá a sentença homologatória do acordo como existente, válida e eficaz.

Não há como sequer declinar da competência da presente demanda para a 11ª Vara Cível de Vitória, juízo competente para anular suas próprias decisões, eis que a parte autora não formulou pedido certo e determinado voltado a anulação do julgado, limitando-se a atacar o negócio jurídico privado.

Também não há como se determinar a emenda da inicial para adequação da causa de pedir e pedido, posto que já formada a relação jurídica processual, estando o feito pronto para ser sentenciado.

Dessa forma, inadequado o pedido de declaração de nulidade do negócio jurídico, sem que seja anulada a sentença homologatória que reconhecera a sua validade formal e material, bem como as consequências jurídicas da transação homologada, haja vista que com esta restara quitado o contrato de financiamento envolvendo o imóvel”. Grifei.

Todavia, mantenho o entendimento já externado no julgamento pretérito de que existe interesse processual ou de agir, inexistindo justificativas para a extinção do feito sem resolução de mérito.

O interesse de agir é composto por dois elementos: a necessidade e a adequação. A necessidade está relacionada com a impossibilidade de obter a satisfação do direito sem a intervenção do Estado. A adequação está relacionada com a utilização de um meio processual adequado para resolver a lide.

Como concluí anteriormente, o autor (ora apelante) possui interesse de agir em ambas as modalidades. A necessidade é evidente, porque não há como desconstituir o negócio jurídico apontado sem a intervenção do Estado-Juiz, e em relação à adequação, o apelante ajuizou corretamente ação anulatória de negócio jurídico – do contrato de dação em pagamento.

Tampouco concordo com a conclusão registrada na sentença, segundo a qual a nulidade do negócio jurídico seria inócua, porquanto subsistiria sentença homologatória do acordo nos autos da ação nº 0014006-73.2002.8.08.0024.

A sentença que reconheceu e homologou o acordo amparado na dação em pagamento não tem autonomia jurídica em relação ao contrato subjacente, e sua validade depende da licitude e regularidade do negócio jurídico homologado. Assim, se o contrato de dação em pagamento for declarado nulo, a sentença que o homologou também será afetada, a rememorar que, o art. 168, parágrafo único, do Código Civil estabelece que a nulidade absoluta não é passível de convalidação, podendo ser declarada a qualquer tempo.

Segundo o art. 966, § 4º, do CPC: “
Os atos de disposição de direitos, praticados pelas partes ou por outros participantes do processo e homologados pelo juízo, bem como os atos homologatórios praticados no curso da execução, estão sujeitos à anulação, nos termos da lei”
.

Portanto, independentemente de a sentença homologatória não ter sido diretamente impugnada no pedido inicial, é possível analisar e declarar a nulidade do negócio jurídico alvejado, com repercussão direta sobre o ato judicial homologado.

Embora não se possa, neste capítulo, afirmar a procedência do pedido de declaração de nulidade, considero necessário que o mérito seja devidamente analisado, permitindo um exame aprofundado das questões jurídicas e fáticas envolvidas, motivo pelo qual entendo por
anular a sentença por
error in procedendo
,
e por se encontrar em condições de
imediato julgamento
, na forma do
art. 1.013, § 3º, I, do CPC,

averiguar o mérito do pedido anulatório
.

A controvérsia cinge-se à validade do "Contrato Particular de Dação de Imóvel em Pagamento de Dívida Hipotecária" celebrado em 13/07/2007 entre as apeladas Vicelma e Vícia e o Banco Banestes SA.

Conforme relatado supra, o apelante acusa as requeridas (ora apeladas), Sra Vicelma e Sra. Vícia, de alienar (dar em pagamento) coisa alheia como própria, o que não resta demonstrado nos autos.

Depreende-se das provas colacionadas que, as apeladas firmaram, em 15.01.1991, contrato por instrumento particular de compra e venda com financiamento e quitação de hipoteca e constituição de outra, sob o n. 40.09701.3102, tendo por objeto o imóvel descrito como apartamento n. 203, bloco F, do Conjunto residencial Parque dos Flamboyants, imóvel que restara gravado em hipoteca ao banco Banestes SA, ora apelado.

A partir de 15.01.2001, as prestações decorrentes do financiamento habitacional deixaram de ser quitadas, razão pela qual o Banco apelado ajuizou ação de execução de título extrajudicial n. 024.06.015107-3, tendo como escopo o recebimento da dívida hipotecária no montante de R$ 110.396,01.

As mencionadas requeridas (e apeladas), por sua vez, ajuizaram ação ordinária de anulação e modificação de cláusulas contratuais, c/c ação ordinária de repetição de indébito, ação ordinária sucessiva de compensação de débitos e ação ordinária de anulação de ato jurídico n. 0014006-73.2002.8.08.0024, e nesses últimos referidos autos, em 01.01.2007, os apelados celebraram transação, tendo o banco recebido a importância de R$ 90.000,00,
através da dação em pagamento do imóvel hipotecado
, quitando integralmente a dívida hipotecária executada, e, por conseguinte, extinguindo o processo por sentença proferida pelo juízo da 11ª Vara Cível de Vitória.

Cumpre ressaltar que, a despeito das alegações do apelante,
a Certidão n. 2227318 do Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória, juntada às fls. 127/128
,
não deixa dúvidas de que as requeridas detinham plena propriedade do imóvel em questão à época da transação
.

E mais, a hipoteca prefalada também se encontra registrada e averbada à matrícula do imóvel,
desde a data de 07.06.1991
, junto ao RGI da 2ª Zona de Vitória, de modo que não há sequer excogitar em má-fé das apeladas por supostamente cederem o imóvel nessas condições, já que havia plena publicidade da hipoteca.

Inclusive, também observo que o apelante tentou adquirir a propriedade do imóvel em litígio mediante ação de usucapião n. 0063557-46.2007.8.08.0024, pleito julgado improcedente, reconhecendo-se a ausência dos requisitos para tanto (ausência de
animus domini
),
uma vez que o ora apelante sempre teve pleno conhecimento de que o imóvel era objeto de garantia hipotecária
.

Lado outro, o apelante colaciona aos autos contratos particulares de cessão, firmados em datas posteriores à hipoteca, às fls. 29/33, 38/41 e 44/47, sem demonstrar respectivas averbações junto à matrícula do imóvel no Cartório Competente.

A transferência da propriedade imobiliária ocorre somente com o registro do título aquisitivo perante o Registro de Imóveis, no teor do que dispõe o artigo 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. [...]”.

Os instrumentos particulares de promessa de compra e venda e cessão de direitos trazidos pelo Apelante ("contratos de gaveta") jamais foram levados a registro e, portanto, geram apenas efeitos obrigacionais
inter partes
, sendo inoponíveis ao proprietário registral para fins de transferência de domínio perante terceiros.

Logo, considerando que o referido imóvel ainda se encontrava em nome das apeladas, não há que se falar em nulidade do negócio jurídico,
não tendo havido dação em pagamento de coisa alheia, e sim,
de
bem próprio.

Tampouco verifico procedência à alegação de nulidade do Contrato de Dação em Pagamento em razão do disposto no art. 108 do CC/02, por envolver a
transferência de direitos reais sobre imóvel de valor superior ao limite legal
(à época)
, exigindo escritura pública para ser válida.

De acordo com o art. 108 do Codex Civil: "
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País."

O apelante afirmou que o valor de R$ 90.000,00, à época em que entabulado, superava a 30 vezes o salário mínimo da época (R$ 380,00), sendo nulo o contrato por instrumento particular celebrado.

Contudo, a dação em pagamento teve por objeto a extinção de dívida oriunda de financiamento imobiliário garantido por hipoteca, e nos termos do art. 356 do CC
1
, o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Cuida-se do instituto da dação em pagamento que é o acordo liberatório feito entre o credor e o devedor.

O doutrinador, Silvio de Salvo Venosa, distingue, na dação em pagamento, três momentos distintos:
“(a) uma obrigação previamente criada; (b)
um acordo posterior
, em que o credor concorda em aceitar, como pagamento, coisa diversa da originalmente pactuada; (c)
a efetiva entrega da coisa
com a finalidade de extinguir a obrigação”
(Direito Civil. Volume II - Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 5ª ed. São Paulo: Atlas, 2005. p. 292).

Diferentemente do que alega o apelante, o instrumento particular que o mesmo pretende ver declarado nulo – o contrato celebrado entre os apelados para efetivação da dação em pagamento – não demanda a forma pública
ad solemnitatem
sob pena de nulidade,
mormente
porque o próprio instrumento consigna em seu preâmbulo ter sido firmado sob amparo

d
a legislação especial aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação
(Lei nº 4.380/64), cujo
art. 61, § 5º
2
confere força de escritura pública aos instrumentos particulares
celebrados
nesse contexto.

Apenas a efetiva
transmissão
da propriedade do bem dado em pagamento, bem imóvel, é que exigiria tal formalidade ou o registro competente.
E observo nos autos (fls. 90/92-versos) que o “contrato particular de dação de imóvel em pagamento de dívida hipotecária”
foi devidamente registrado no RGI
e averbado à matrícula do imóvel em questão, inexistindo invalidades. Se o ato alcançou seu fim – a transferência da propriedade mediante registro público – e foi aceito pelo órgão registral competente, não há que se falar em nulidade de forma.

Nessa mesma linha, e transcrevendo entendimento da Corte de Cidadania, FLÁVIO TARTUCE ensina:

“
Os arts. 356 a 359 da codificação privada tratam da dação em pagamento ('datio in solutum'), que pode ser conceituada como uma forma de pagamento indireto em que há um acordo privado de vontades entre os sujeitos da relação obrigacional, pactuando-se a substituição do objeto obrigacional por outro. Para tanto, é necessário o consentimento expresso do credor, o que caracteriza o instituto como um negócio jurídico bilateral. Como bem leciona Antunes Varela, “A dação em cumprimento ('datio in solutum'), vulgarmente chamada pelos autores de dação em pagamento, consiste na realização de uma prestação diferente do que é devida, com o fim de, mediante acordo do credor, extinguir imediatamente a obrigação” (ANTUNES VARELA, João de Matos. Das obrigações..., 2004, v. II. p. 171). A
respeito da concordância do credor, bem concluiu recentemente o Superior Tribunal de Justiça que, “A origem do instituto da dação em pagamento ('datio in solutum' iu 'pro solutum') traduz a ideia de acordo,
realizado entre o credor e o devedor, cujo caráter é liberar a obrigação, em que o credor consente na entrega de coisa diversa da avençada, nos termos do que dispõe o art. 356, do Código Civil.
Para configuração da dação em pagamento, exige-se uma obrigação previamente criada; um acordo posterior, em que o credor concorda em aceitar coisa diversa daquela anteriormente contratada e, por fim, a entrega da coisa distinta com a finalidade de extinguir a obrigação
. A exigência de anuência expressa do credor, para fins de dação em pagamento, traduz, 'ultima ratio', garantia de segurança jurídica para os envolvidos no negócio jurídico, porque, de um lado, dá ao credor a possibilidade de avaliar a conveniência, ou não, de receber bem diverso do que originalmente contratado. E, por outro lado, assegura ao devedor, mediante recibo, nos termos do que dispõe o art. 320 do Código Civil, a quitação da dívida” (STJ, REsp 1138.993/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, j. 03.03.2011, DJe 16.03.2011) (Direito Civil. Volume 2. Direito das obrigações e responsabilidade civil. 10ª ed. São Paulo: Método, 2015. p. 173).

Cito ainda:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ACORDO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DE BEM IMÓVEL. NECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO APENAS NA EFETIVA TRANSMISSÃO DO BEM. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NOS ARTS. 356 E 357 DO CC (ANÁLOGOS AOS ARTS. 995 E 996 DO CC/1916). NINGUÉM PODE SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA. FALTA DE LEGITIMIDADE ATIVA PARA BUSCAR A INVALIDADE DA AVENÇA PELA AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. (...)

2.
Não demanda instrumento público a avença pela qual as partes se compõem no sentido de extinguir a dívida existente mediante a dação em pagamento de bem imóvel. A efetiva transmissão da propriedade demandará a forma pública.

3. É princípio geral do Direito que a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza. No caso concreto, jamais foi negada a existência do débito ou foi alegado vício do consentimento que justificasse a pretendida invalidade do acordo de dação em pagamento.

4. Falta interesse de agir àquele que firmou acordo de dação em pagamento de sua fração ideal de imóvel sem a anuência expressa dos coproprietários, na medida em que a estes cabe a defesa de seu direito de preferência. Ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio senão quando autorizado pela lei.

5. Recurso especial conhecido, mas não provido.

(REsp n. 1.529.742/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016, DJe de 28/3/2016.)

Ademais, a hipoteca é direito real que confere ao credor o
jus persequendi
, permitindo-lhe buscar o bem nas mãos de quem quer que esteja.
O Apelante, ao adquirir a posse precária via "contrato de gaveta", tinha plena ciência — pela publicidade registral — de que o imóvel garantia uma dívida bancária desde 1991
. A dação em pagamento nada mais foi do que a concretização dessa garantia.

Portanto, ainda que entenda pelo interesse processual ao pleito da parte autora e apelante, após examinar o mérito, concluo não haver provas das nulidades apontadas a permitir a declaração de nulidade do negócio jurídico.

Pelo exposto, conheço e
dou parcial provimento
ao recurso, apenas para reformar a sentença no tocante à carência de ação, e, no mérito, na forma do art. 1.013, § 3º, I, do CPC,
julgar improcedente
o pleito autoral.

É como voto.

1
Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida.

2
Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas. (...). § 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei,
poderão ser celebrados por instrumento particular
, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei. (Incluído pela Lei nº 5.049, de 1966).

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.