Tribunal: TJES
Processo: 5000734-02.2023.8.08.0052
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000734-02.2023.8.08.0052
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONQUISTA IMOBILIARIA LTDA
RECORRIDO: COBRA ENGENHARIA LTDA e outros
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Voto servindo como ementa.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº: 5000734-02.2023.8.08.0052

RECORRENTE: CONQUISTA IMOBILIARIA LTDA;

RECORRIDO: PETERSON CIPRIANO;

RELATOR: DR. THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

JUIZ SENTENCIANTE: FELIPE LEITÃO GOMES

V O T O

(Minuta elaborada em conformidade com a Resolução TJES nº 12/2020)

DR. THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS – RELATOR

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

EMENTA:RECURSO INOMINADO. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE OFERTA ANTERIOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REFORMA NECESSÁRIA. CONSUMIDOR OPTOU POR IMÓVEL DIVERSO AO OFERTADO INICIALMENTE, EM ANDAR SUPERIOR, COM SUÍTE E MAIOR. ESCOLHA LIVRE E CONSCIENTE DO CONSUMIDOR. PREÇO ACORDADO E QUITADO. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO
PACTA SUNT SERVANDA
. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES.

Relatório

Adotando o relatório produzido em sentença, em síntese
a parte Autora alega que
em 13/10/2023, foi ofertada uma unidade imobiliária no valor de R$255.745,70, com desconto de 15%. Ao tentar concretizar o negócio, o valor teria aumentado para R$275.000,00. Após negociações, optou por adquirir uma unidade no terceiro andar pelo valor de R$283.500,00, que representaria um acréscimo de R$27.755,00 em relação à primeira proposta. Argumentou que as requeridas deliberadamente cobraram valor maior do que o ofertado, desrespeitando o Código de Defesa do Consumidor (CDC), cujos artigos 30 e 31 estabelecem que a oferta obriga o fornecedor e integra o contrato.

Requereu a devolução em dobro do valor pago a maior (R$27.755,00), totalizando R$55.510,00, com base no artigo 42, parágrafo único do CDC. Alternativamente, caso a devolução fosse simples, requereu a condenação em danos morais no valor de R$15.000,00. Alegou prejuízos materiais e morais, sentindo raiva e humilhação.

A requerida CONQUISTA IMOBILIÁRIA LTDA apresentou contestação, argumentando, em síntese, a inexistência de cobrança indevida ou pagamentos indevidos, pois o artigo 42 do CDC não se aplica ao caso. Alegou que o autor optou, por livre e espontânea vontade, pela compra de outra unidade com características diferentes, concordando com o preço, e que não houve ilicitude em sua conduta, na qualidade de intermediadora. Defendeu a inexistência de dano material ou moral, pugnando pela improcedência total dos pedidos.

O Juízo de Origem
JULGOU PROCEDENTES EM PARTE
os pedidos da inicial, conforme o dispositivo:

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

a) Declarar a revelia da requerida COBRA ENGENHARIA LTDA;

b) Condenar solidariamente as requeridas COBRA ENGENHARIA LTDA e CONQUISTA IMOBILIÁRIA LTDA a pagarem à parte autora a quantia de R$27.755,00 (vinte e sete mil setecentos e cinquenta e cinco reais), a título de danos materiais. Este valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do efetivo pagamento (27/10/2023), e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data da citação (16/11/2023).

c) Indeferir o pedido de repetição do indébito em dobro.

d) Indeferir o pedido de condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais.

Irresignada, CONQUISTA IMOBILIÁRIA LTDA interpôs Recurso inominado pedindo pela reforma da sentença.

PROJETO DE VOTO

Conheço do Recurso interposto, eis que estão preenchidos os requisitos de admissibilidade, recebendo-o apenas em seu efetivo devolutivo, eis que ausentes as hipóteses que justifiquem a concessão do efeito suspensivo previsto no artigo 43, da Lei 9.099/95.

Trata-se de Recurso Inominado interposto por
CONQUISTA IMOBILIÁRIA LTDA
contra sentença que a condenou, solidariamente com a construtora, à restituição de
R$ 27.755,00
em favor de
PETERSON CIPRIANO
. O autor alega que houve descumprimento de uma oferta inicial de R$ 255.745,70, o que o teria compelido a adquirir unidade superior por R$ 283.500,00. O Juízo de Origem fundamentou que:

A parte autora juntou aos autos trechos de conversas via aplicativo de mensagem WhatsApp que demonstram as negociações, especialmente ao id 33970403 e id 33973143. Depreende-se dessas conversas que, após a proposta inicial (supostamente R$255.745,70), houve discussões sobre outras unidades e preços. O autor manifestou que o valor de R$283.500,00 para a unidade no terceiro andar "fica muito fora para mim". No entanto, posteriormente, diante da dificuldade em prosseguir com a negociação da unidade no primeiro andar (cujo preço teria subido para R$275.000,00), o autor expressamente declarou que pagaria os R$283.500,00 pela unidade no terceiro andar, renunciando à opção anterior e optando pela unidade mais cara. A defesa de CONQUISTA IMOBILIÁRIA LTDA utilizou este ponto para argumentar que a compra foi um ato de livre e espontânea vontade.

Contudo, a narrativa autoral e a sequência dos fatos (ter se desfeito de seu imóvel anterior, a frustração com o descumprimento da proposta inicial, a tentativa de negociar um valor menor para a unidade do terceiro andar) indicam que a decisão de pagar R$283.500,00 pela unidade no terceiro andar não foi tomada em um vácuo negocial, mas sim em um contexto de frustração e pressão decorrente do alegado descumprimento da oferta original e das dificuldades subsequentes na aquisição de uma unidade nos termos propostos inicialmente.

Com a devida vênia ao juízo de origem, a sentença merece reforma integral pelos fundamentos que passo a expor.

O cerne da questão reside na validade do negócio jurídico livremente pactuado entre as partes. O ordenamento jurídico brasileiro é regido pelo princípio da autonomia da vontade e pela obrigatoriedade dos contratos, sintetizados no brocardo
pacta sunt servanda
.

O pilar central do ordenamento jurídico das relações privadas reside no princípio da força obrigatória dos contratos, sintetizado pelo brocardo pacta sunt servanda. Este princípio estabelece que o contrato, uma vez celebrado entre partes capazes e sobre objeto lícito, faz lei entre as partes, conferindo previsibilidade e segurança jurídica ao tráfego mercantil.

A obrigatoriedade contratual é a expressão máxima da Autonomia da Vontade. No caso em tela, observa-se que o Autor, profissional qualificado, exerceu plenamente sua liberdade de contratar ao anuir com os termos da aquisição da unidade no terceiro andar.

O ordenamento jurídico brasileiro, embora proteja o consumidor, não autoriza o uso das normas protetivas como salvaguarda para o arrependimento econômico posterior ou para a revisão de preços livremente pactuados e quitados.

Ademais, a estabilidade das relações jurídicas exige que a intervenção judicial no conteúdo dos contratos seja excepcional e restrita às hipóteses de vícios de consentimento ou onerosidade excessiva superveniente, o que não se verifica nos autos. O Autor não apenas aceitou o novo valor, como o fez de forma consciente e estratégica,
buscando uma unidade com características superiores àquela da oferta original
.

Permitir que o comprador, após o aperfeiçoamento do negócio jurídico e a entrega da prestação, pleiteie a restituição da diferença em relação
a uma proposta de imóvel diverso
, atentaria contra a Boa-Fé Objetiva.

Tal conduta configura o venire contra factum proprium, visto que o Autor agiu de forma contraditória ao efetuar o pagamento para, em seguida, questionar a validade do preço acordado. Assim, em respeito ao princípio da força obrigatória e à segurança jurídica, o contrato firmado entre as partes deve ser integralmente preservado, reconhecendo-se a plena validade do preço de R$ 283.500,00 para a unidade efetivamente adquirida.

Diferente do que sustenta a narrativa autoral, a análise detida das conversas via WhatsApp revela que a compra foi um
ato de liberalidade e estratégia pessoal
do autor, e não fruto de pressão ou coação.

As conversas demonstram que, após a frustração da primeira reserva, o autor continuou buscando ativamente novas opções, solicitando informações sobre metragens, suítes e incidência solar.

No dia 26/10/2023, o autor afirma textualmente:
"estava pensando aqui (...) vou pagar mais 8 mil logo e ficar com esse no terceiro andar"
.
Tal declaração evidencia um cálculo de custo-benefício feito pelo próprio comprador, que preferiu investir um valor maior para garantir uma unidade que considerou mais vantajosa (metragem superior e andar mais alto)
.

O autor não apenas aceitou o preço, como agradeceu o atendimento e realizou o pagamento à vista para garantir a unidade.

Não há evidência de "pressão" ou "frustração" capaz de anular a vontade. A suposta urgência por ter vendido um imóvel anterior não foi comprovada nos autos por meio de escritura ou contrato de compra e venda, tratando-se de mera alegação unilateral.

Não é viável correlacionar a negociação efetivada com a primeira oferta mencionada. Tratam-se de
unidades distintas
,
com características técnicas diversas
(metragem, andar e localização na torre)
.

A oferta de R$ 255.745,70 referia-se a uma unidade térrea (B1108) com 55,96m2, enquanto o contrato final versou sobre unidade no terceiro andar (B1305) com 56,72m2. O Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 30 e 35, obriga o fornecedor a manter a oferta de um produto
específico
.
Quando o consumidor opta, por livre vontade, por um
produto superior e mais caro
, ele inaugura uma nova e autônoma relação obrigacional.

Condenar as rés a devolver a diferença de preço significaria permitir que o autor adquirisse um imóvel de maior valor de mercado pagando o preço de uma unidade inferior, o que configuraria
enriquecimento sem causa
, vedado pelo Art. 884 do Código Civil.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
VOTO pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO do recurso
, para reformar a sentença de primeiro grau e julgar
IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais. Sem condenação em honorários ante o provimento do recurso.

JUIZ LEIGO

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr.
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020, HOMOLOGO a minuta de voto elaborada pelo Ilmo. Juiz Leigo e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)