Tribunal: TJES
Processo: 5021246-94.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Requerimento de Reintegração de Posse
Data de julgamento: 2026-07-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5021246-94.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA

AGRAVAD
O
:
JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RENÚNCIA CONTRATUAL EXPRESSA. CAUÇÃO COMO CONTRACAUTELA. PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA contra decisão proferida em ação de reintegração de posse ajuizada por JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA, que deferiu liminar possessória em favor da autora, condicionando sua efetivação à prestação de caução no valor de R$ 7.676.793,03. A agravante sustenta possuir direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas e de suposta valorização imobiliária decorrente das obras, requerendo a manutenção da posse até integral indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a cláusula resolutiva expressa, diante do inadimplemento contratual e da prévia notificação extrajudicial, autoriza a reintegração liminar de posse independentemente de ação prévia de rescisão contratual; (ii) estabelecer se a agravante possui direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias úteis e da alegada valorização imobiliária; e (iii) determinar se a caução fixada pelo juízo de origem é suficiente para resguardar eventual direito indenizatório da agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula resolutiva expressa produz a resolução automática do contrato após a constituição em mora do devedor e o decurso do prazo para purgação, nos termos do art. 474 do Código Civil, dispensando prévia ação judicial de rescisão.

4. A permanência da compradora no imóvel após a resolução contratual converte a posse anteriormente legítima em posse precária e injusta, caracterizando esbulho possessório apto a autorizar a reintegração liminar.

5. A prova do inadimplemento substancial da agravante e da regular notificação extrajudicial demonstra a probabilidade do direito possessório da agravada e satisfaz os requisitos dos arts. 560 e 561 do CPC.

6. As partes pactuaram expressamente cláusula de renúncia ao direito de retenção por benfeitorias em caso de resolução contratual motivada pelo inadimplemento da adquirente, devendo prevalecer a força obrigatória dos contratos.

7. A alegada valorização imobiliária decorrente das benfeitorias possui natureza econômica incerta e ilíquida, não constituindo parâmetro adequado para ampliação da contracautela em sede de cognição sumária.

8. O magistrado agiu com prudência ao fixar caução correspondente ao valor integral dos investimentos indicados pela própria agravante, assegurando eventual ressarcimento por perdas e danos ou benfeitorias que venham a ser reconhecidas.

9. A insurgência contra a suficiência de valor anteriormente apontado pela própria recorrente viola a boa-fé objetiva e encontra óbice na vedação ao comportamento contraditório.

10. A produção antecipada de provas possui finalidade conservativa e não impede a concessão ou a manutenção de tutela possessória fundada em esbulho de força nova.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa opera a resolução de pleno direito do compromisso de compra e venda após a constituição em mora e o decurso do prazo para purgação, dispensando prévia ação judicial de rescisão.

2. A posse do promissário comprador inadimplente torna-se precária e injusta após a resolução contratual, caracterizando esbulho possessório apto a justificar a reintegração liminar.

3. A renúncia contratual expressa ao direito de retenção por benfeitorias impede a oposição dessa exceção para obstar a reintegração de posse.

4. A valorização imobiliária futura ou estimada não constitui parâmetro idôneo para ampliação de caução em tutela possessória provisória.

5. A prestação de caução suficiente para garantir eventual indenização neutraliza o perigo de dano reverso e legitima a efetivação da medida possessória.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 474 e 1.219. CPC, arts. 300, 560, 561, 562, 995, parágrafo único, e 520, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021. TJMT, AI nº 1015064-50.2023.8.11.0000, Relª Desª Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04.10.2023. TJPR, AgInstr nº 0081834-67.2024.8.16.0000, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, Vigésima Câmara Cível, j. 15.08.2025. TJPR, AgInstr nº 0010491-45.2023.8.16.0000, Rel. Des. Francisco Carlos Jorge, Décima Sétima Câmara Cível, j. 04.03.2024. TJMS, AI nº 1410500-67.2022.8.12.0000, Rel. Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Primeira Câmara Cível, DJMS 11.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5021246-94.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CORREIAS E ACOS COMERCIAL LTDA

AGRAVADO: JW NEGOCIOS IMOBILIARIOS E SERVICOS LTDA

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5021246-94.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA

AGRAVAD
O
:
JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RENÚNCIA CONTRATUAL EXPRESSA. CAUÇÃO COMO CONTRACAUTELA. PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA contra decisão proferida em ação de reintegração de posse ajuizada por JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA, que deferiu liminar possessória em favor da autora, condicionando sua efetivação à prestação de caução no valor de R$ 7.676.793,03. A agravante sustenta possuir direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas e de suposta valorização imobiliária decorrente das obras, requerendo a manutenção da posse até integral indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a cláusula resolutiva expressa, diante do inadimplemento contratual e da prévia notificação extrajudicial, autoriza a reintegração liminar de posse independentemente de ação prévia de rescisão contratual; (ii) estabelecer se a agravante possui direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias úteis e da alegada valorização imobiliária; e (iii) determinar se a caução fixada pelo juízo de origem é suficiente para resguardar eventual direito indenizatório da agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula resolutiva expressa produz a resolução automática do contrato após a constituição em mora do devedor e o decurso do prazo para purgação, nos termos do art. 474 do Código Civil, dispensando prévia ação judicial de rescisão.

4. A permanência da compradora no imóvel após a resolução contratual converte a posse anteriormente legítima em posse precária e injusta, caracterizando esbulho possessório apto a autorizar a reintegração liminar.

5. A prova do inadimplemento substancial da agravante e da regular notificação extrajudicial demonstra a probabilidade do direito possessório da agravada e satisfaz os requisitos dos arts. 560 e 561 do CPC.

6. As partes pactuaram expressamente cláusula de renúncia ao direito de retenção por benfeitorias em caso de resolução contratual motivada pelo inadimplemento da adquirente, devendo prevalecer a força obrigatória dos contratos.

7. A alegada valorização imobiliária decorrente das benfeitorias possui natureza econômica incerta e ilíquida, não constituindo parâmetro adequado para ampliação da contracautela em sede de cognição sumária.

8. O magistrado agiu com prudência ao fixar caução correspondente ao valor integral dos investimentos indicados pela própria agravante, assegurando eventual ressarcimento por perdas e danos ou benfeitorias que venham a ser reconhecidas.

9. A insurgência contra a suficiência de valor anteriormente apontado pela própria recorrente viola a boa-fé objetiva e encontra óbice na vedação ao comportamento contraditório.

10. A produção antecipada de provas possui finalidade conservativa e não impede a concessão ou a manutenção de tutela possessória fundada em esbulho de força nova.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa opera a resolução de pleno direito do compromisso de compra e venda após a constituição em mora e o decurso do prazo para purgação, dispensando prévia ação judicial de rescisão.

2. A posse do promissário comprador inadimplente torna-se precária e injusta após a resolução contratual, caracterizando esbulho possessório apto a justificar a reintegração liminar.

3. A renúncia contratual expressa ao direito de retenção por benfeitorias impede a oposição dessa exceção para obstar a reintegração de posse.

4. A valorização imobiliária futura ou estimada não constitui parâmetro idôneo para ampliação de caução em tutela possessória provisória.

5. A prestação de caução suficiente para garantir eventual indenização neutraliza o perigo de dano reverso e legitima a efetivação da medida possessória.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 474 e 1.219. CPC, arts. 300, 560, 561, 562, 995, parágrafo único, e 520, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021. TJMT, AI nº 1015064-50.2023.8.11.0000, Relª Desª Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 04.10.2023. TJPR, AgInstr nº 0081834-67.2024.8.16.0000, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, Vigésima Câmara Cível, j. 15.08.2025. TJPR, AgInstr nº 0010491-45.2023.8.16.0000, Rel. Des. Francisco Carlos Jorge, Décima Sétima Câmara Cível, j. 04.03.2024. TJMS, AI nº 1410500-67.2022.8.12.0000, Rel. Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Primeira Câmara Cível, DJMS 11.10.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de
agravo de instrumento
(ID 17409312), com pedido de efeito suspensivo, por meio do qual pretende
CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA
a reforma da decisão interlocutória (ID 83848641 do processo de referência nº 5043796-36.2025.8.08.0048) que, em sede de ação de reintegração de posse ajuizada por
JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA
, deferiu a liminar possessória em favor da Agravada, condicionando os efeitos da decisão à caução no valor total de R$ 7.676.793,03 (sete milhões seiscentos e setenta e seis mil setecentos e noventa e três reais e três centavos), a qual deverá ser depositada em conta judicial à disposição do Juízo, a ser prestada pela parte autora, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, sob pena de revogação da medida liminar.

Irresignada, a agravante sustenta, em síntese, que:
(i)
a sua posse, que era justa pelo contrato (justo título), não se transmudou em posse precária/injusta com a notificação de rescisão, pois está amparada pelo Art. 1.219 do Código Civil; (ii) o direito de retenção é uma faculdade legal que permite ao possuidor de boa-fé conservar a posse do imóvel mesmo após o rompimento do contrato, até que seja indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias que realizou; (iii) a indenização pelas benfeitorias ao possuidor de boa-fé (como o Agravante, que iniciou as obras antes do inadimplemento) deve ser feita pelo valor atual do imóvel (incluindo a valorização imobiliária), e não apenas pelo custo de execução; e (iv) o valor da indenização, que inclui a valorização imobiliária, é ilíquido e desconhecido, sendo objeto da Ação de Produção Antecipada de Provas (PAP n.º 5045219-06.2025.8.08.0024).

Requer, liminarmente, a
concessão do efeito suspensivo
e, ao final, o
provimento do recurso
para
reformar a decisão agravada
e
indeferir a medida liminar de reintegração de posse
pleiteada pela Agravada, mantendo o Agravante na posse do imóvel até que seja integralmente indenizado.

A decisão deste Relator (Id. 17459162) indeferiu pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, ante a ausência dos requisitos cumulativos insculpidos no art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a agravante opôs embargos de declaração (Id. 17493357) em face do provimento monocrático denegatório, aduzindo a omissão quanto à extensão dos prejuízos patrimoniais suportados e à iliquidez dos investimentos a serem indenizados.

Intimada, a agravada apresentou contrarrazões tempestivas (Id. 18009508). Argumenta o inadimplemento confesso e substancial das parcelas contratuais dos anos de 2024 e 2025, totalizando a falta de pagamento de R$10.000.000,00 (metade do preço total ajustado). Aponta a existência de cláusula contratual de renúncia expressa ao direito de retenção por benfeitorias (Cláusula Nona, Parágrafo Terceiro), arguindo a higidez da decisão agravada e a regular integralização do depósito judicial da contracautela estipulada (Id. 84538599 da origem).

Pois bem.

Antes de adentrar o exame da controvérsia, reputo necessário tecer algumas considerações acerca da tramitação da demanda originária.

Trata-se de
Ação de Reintegração de Posse
com pedido de Tutela de Urgência ajuizada por
JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA
(ora Agravada) em face de
CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA
(ora Agravante), por meio da qual narra, em síntese, que i) em 01/09/2023, firmou com a Ré (CORREIAS E AÇOS) um “Contrato Particular de Compra e Venda com Efeitos de Escritura Pública” de um imóvel; ii) o contrato previa uma
cláusula resolutiva expressa
para o caso de inadimplemento; iii) a Ré (Agravante) tornou-se
inadimplente
, deixando de pagar as parcelas principais que somam R$ 10.000.000,00 (metade do valor do contrato); e iv) a Ré foi
notificada extrajudicialmente
para purgar a mora, mas não o fez, o que, em razão da cláusula resolutiva expressa (Art. 474 do CC), resultou na
resolução do contrato
e na caracterização do
esbulho possessório
.

Diante de tais fatos, requereu, em sede liminar, a imediata reintegração na posse do imóvel.

Antes da apreciação do pedido liminar, a Ré (CORREIAS E AÇOS) compareceu espontaneamente aos autos e, em petição simples, alegou basicamente as mesmas teses deduzidas no presente recurso, no sentido de que: (i) a posse não era injusta, pois exercia o
direito de retenção
do imóvel como possuidora de boa-fé (Art. 1.219 do CC); (ii) o direito de retenção se deve às
benfeitorias úteis
(terraplanagem) e outros custos, somando um crédito alegado de
R$ 7.676.793,03
; e (iii) o valor da indenização deve abranger, além dos custos diretos, a
valorização imobiliária
gerada pela benfeitoria, valor este ainda ilíquido e objeto de Ação de Produção Antecipada de Provas (nº 5045219-06.2025.8.08.0024).

Ao receber a inicial, o Julgador singular deferiu o pedido liminar

(ID 83848641), com fundamento na presença dos requisitos do art. 300 c/c arts. 560 e 561 do CPC. Para tanto, considerou robusta a alegação de rescisão por inadimplemento e a validade da cláusula resolutiva expressa, afastando a aplicação da Lei nº. 9.514/97 por falta de registro do contrato. Entendeu que a posse se transmudou em esbulho com o decurso do prazo da notificação.

Contudo, para resguardar o direito de retenção e indenização alegado pela Ré, o Juízo
condicionou o deferimento da liminar
ao depósito de uma
caução
pela Autora, fixando-a em
R$ 7.676.793,03
(sete milhões seiscentos e setenta e seis mil setecentos e noventa e três reais e três centavos), valor que corresponde à totalidade dos créditos alegados pela Agravante, sem contar com eventual valorização imobiliária.

Determinou, assim, a reintegração na posse, condicionada ao depósito da caução pela Autora no prazo de 5 (cinco) dias úteis.

Foi justamente em face desse pronunciamento que o Agravante apresenta sua irresignação.

Segundo se depreende, a controvérsia cinge-se a aferir a legalidade da decisão liminar possessória condicionada à prestação de caução monetária e a verificar a subsistência de pretenso direito de retenção do imóvel em decorrência de valorização mercadológica de benfeitorias.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é hígida a possibilidade de manejo de ação possessória baseada em
cláusula resolutiva expressa
decorrente do inadimplemento, sem que seja necessário o prévio ajuizamento de demanda judicial para a rescisão contratual. A
ratio decidendi
reside na eficácia da cláusula resolutiva expressa que, após a devida notificação do devedor e o decurso do prazo para purgação da mora, opera a
resolução do contrato de pleno direito
, nos termos do Art. 474 do Código Civil. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO
- INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. (...)
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
(...) (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.)

Assim, pactuada cláusula resolutiva expressa e devidamente instrumentalizada a notificação extrajudicial para constituição em mora da devedora (Id. 83444764 da origem) sem a respectiva purgação no prazo assinalado, opera-se a resolução do vínculo obrigacional de pleno direito, nos moldes do art. 474 do Código Civil.
A permanência da compradora no imóvel após escoado o prazo interpelatório transmuda a natureza jurídica de sua posse — outrora justa e causal — em posse precária e injusta, caracterizando o esbulho possessório apto a autorizar a tutela liminar
.

Logo, resolvida a relação jurídica material, a posse do promissário comprador, que era justa e derivada do contrato,
transmuda-se em posse injusta e precária, caracterizando o esbulho
. Dessa forma, atendidos os pressupostos do Art. 561 do Código de Processo Civil para a concessão da tutela possessória, sobretudo a comprovação do esbulho há menos de ano e dia (posse de força nova), justifica-se a medida liminar.

No caso, observa-se que a decisão agravada considerou a prova pré-constituída sobre o
inadimplemento
e a
constituição em mora
da Agravante, elementos que, à luz do precedente superior e da existência de cláusula resolutiva expressa no “Contrato Particular de Compra e Venda”, conferem
robustez ao
fumus boni iuris
da Agravada.

Ademais, quanto ao propalado direito de retenção por benfeitorias úteis (obras de terraplanagem), verifica-se que as partes estipularam, em livre exercício de autonomia privada em contrato paritário, na
Cláusula Nona, Parágrafo Terceiro
do instrumento (Id. 83444770 da origem), a renúncia expressa e incondicional ao direito de retenção por benfeitorias em cenário de resolução motivada por inadimplemento do adquirente. Consoante o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), a renúncia livremente firmada elide a possibilidade jurídica de obstar o cumprimento do mandado reintegratório com lastro em exceção de retenção. A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA APRESENTADO NA DEFESA. PRETENSÕES DE CONSIGNAÇÃO DE VALORES EM JUÍZO, EXERCÍCIO DE DIREITO DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS E AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO ­- AUSENTE PROBABILIDADE DO DIREITO. DECISÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO ANTERIOR. INADIMPLEMENTO DO PREÇO. OPERADA CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. CONSEGUINTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AUSENTE LÓGICA PARA A CONSIGNAÇÃO DE VALORES EM JUÍZO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE NÃO INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. AUSENTE DIREITO DE RETENÇÃO. PROBABILIDADE DO DIREITO PARA AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO INEXISTENTE. REMOTA POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CONCLUSÃO ANTERIOR. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO. A reintegração de posse objeto da insurgência recursal foi deferida pela 3ª Câmara de Direito Privado na seara de mérito do Agravo de Instrumento anterior de nº. 1020649-20.2022.8.11.0000. Diante da cláusula resolutória expressa prevista em contrato e conseguinte reintegração de posse determinada em razão da inadimplência contratual em favor da parte agravada autora, não há razão lógica para autorizar a consignação de valores em juízo pela parte agravante requerida, mormente porque a probabilidade do direito pende em favor da parte agravada, consoante já decidido na seara do agravo de instrumento anterior supracitado. Restou decidido no agravo de instrumento anterior que não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: Carlos Alberto ALVES DA Rocha, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022), além de que, o contrato prevê caracterização de esbulho e autoriza a vendedora proprietária/recorrente ser reintegrada na posse do bem imóvel objeto do contrato de compra e venda, sobretudo considerando a mora ex re.
Quanto ao pretendido exercício de direito de retenção por benfeitorias realizadas na área objeto do litígio, tal pleito não deve ser acolhido, isto porque da cláusula terceira do contrato coligido ao processo de origem há expressa redação no sentido de que, em caso de rescisão contratual, não será devida indenização por benfeitorias realizadas, sejam de que natureza forem, de modo que, à luz do pacta sunt servanda, não havendo o que indenizar por força de ajuste contratual entre as partes, não há o alegado direito de retenção. Não há razão que justifique a averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel, isso porque, como sobredito, havia e operou cláusula resolutória expressa no contrato na forma do art. 474 do CC, o que deu azo à conseguinte reintegração da parte autora agravada que já foi inclusive cumprida, consoante consta nos autos do processo de origem.
Para a almejada averbação da existência da ação, não bastam meras alegações de risco de nova alienação a terceiro, devendo também haver plausibilidade do direito, o que não ocorre no caso, na medida em que remota a possibilidade de reversão da determinação de reintegração de posse diante do inadimplemento e da existência de cláusula resolutória expressa. Recurso desprovido. Decisão mantida. (TJMT; AI 1015064-50.2023.8.11.0000; Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Antônia Siqueira Gonçalves; Julg 04/10/2023; DJMT 06/10/2023)

No tocante ao montante estipulado como contracautela, o ordenamento jurídico resguarda o ressarcimento dos custos operacionais efetivos empregados pelo possuidor de boa-fé. A alegada “valorização imobiliária mercadológica” consubstancia fenômeno econômico fluido, abstrato e desprovido de liquidez imediata, sendo insuscetível de compor parâmetros rígidos de garantia liminar no estreito âmbito de cognição sumária do agravo. O magistrado de piso agiu com notável prudência e equilíbrio ao arbitrar a caução em dinheiro no exato montante informado pela própria agravante em sua contranotificação extrajudicial (R$ 7.676.793,03 - Id. 83444763 da origem), valor este integralmente depositado pela agravada (Id. 84538599 da origem). Destarte, a insurgência subsequente da recorrente contra a suficiência do valor por ela mesma mensurado esbarra na proibição do comportamento contraditório (venire contra factum proprium), princípio derivado da boa-fé objetiva processual.

Desse modo, tal
montante é suficiente e prudente
para fins de contracautela em sede de tutela provisória. A exigência de garantia de valor ainda maior, baseada em mera expectativa de valorização, imporia um ônus excessivo e desproporcional à Agravada, comprometendo o seu direito possessório, já que o
fumus boni iuris
da reintegração resta robusto ante o grave inadimplemento do Agravante.

Tendo o Agravado prestado caução em montante que visa cobrir eventuais perdas e danos da Agravante, o
perigo de dano reverso
é neutralizado, pois o ressarcimento e a indenização por benfeitorias, se devidas, encontram-se garantidos. A contracautela, portanto, assegura o restabelecimento ao estado anterior, se for o caso, mantendo a prudência da medida. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DECISÃO LIMINAR QUE DEFERE A REINTEGRAÇÃO DE POSSE À AUTORA (PROMITENTE VENDEDORA) INAUDITA ALTERA PARTE. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (PROMISSÁRIA COMPRADORA). CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. PECULIARIDADES.
RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela provisória de urgência para reintegração de posse de imóvel em favor da autora/agravada, promitente vendedora, com base na alegação de exercício de posse injusta (esbulho) por parte da promissária compradora e na cláusula resolutiva expressa, após notificação extrajudicial da promissária compradora do inadimplemento contratual do contrato particular de compromisso de compra e venda e do não pagamento do débito (superação da mora). 2. A ré/agravante sustenta que realizou benfeitorias no imóvel, pelas quais pode exercer o direito de retenção até ser indenizada, que sua posse é exercida de boa-fé e que a reintegração requerida depende de declaração judicial de rescisão do contrato firmado entre as partes, pleiteando a reforma da decisão antecipatória de tutela. II. Questão em discussão3. Consiste em saber se a decisão que concedeu a tutela provisória de reintegração de posse do imóvel em favor da autora/agravada deve ou não ser mantida, considerando o direito de retenção e indenização por benfeitorias que foi arguido na contestação e no recurso, bem como a exigência ou não de decisão judicial específica sobre a rescisão. III. Razões de decidir 3. Segundo a mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a reintegração de posse do promitente vendedor nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis independe de ser previamente declarada judicialmente a rescisão do negócio jurídico quando for estipulada cláusula resolutiva expressa válida e tiver ocorrido prévia interpelação do promissário comprador, nos termos da Lei de Regência, para permitir-lhe a purgação da mora, sem que o débito tenha sido satisfeito.
4. A par disso, devem ser conferidas as particularidades de cada caso concreto, para fins de decidir sobre a antecipação desse efeito prático do desfazimento do negócio jurídico, notadamente quanto a existência de algum dano reverso grave ou periculum in mora inverso, inclusive do ponto de vista do retorno da parte adversa ao status quo ante. 5. No caso em julgamento, a ré/agravante pagou somente duas parcelas do preço do imóvel, cerca de 5,5% do valor do contrato, não purgou a mora ao ser notificada, tampouco, ao contestar, sinalizou que iria saldar a obrigação. 6. Embora possa ser discutível o direito de a promissária compradora ser indenizada por benfeitorias, no confronto entre o que diz o contrato e as normas legais, o fato é que se comprovou por fotografias terem sido edificados no imóvel (lote urbano) apenas os muros divisórios e algumas estruturas de alvenaria inacabadas e não habitáveis. 7. Nesse contexto, não se vislumbra a possibilidade de manutenção do contrato de compra e venda, não havendo justificativa para retardar a reintegração de posse da promitente vendedora, que depositou em juízo o valor da restituição que considera fazer jus a ré/agravada.
8. A decisão recorrida foi mantida, mas com a determinação de inspeção ou vistoria concomitante, preferencialmente por auxiliar do juízo tecnicamente habilitado, das acessões construtivas efetuadas no imóvel, para a preservação da prova, eis que se mostra controversa a questão sobre a indenização como benfeitorias úteis ou necessárias. lV. Dispositivo e tese7. Recurso conhecido e não provido, mantendo-se a decisão agravada, com orientação de como proceder. 8. Tese de julgamento: é possível concessão de liminar de reintegração de posse em ação que se alegue resolução contratual com base em cláusula resolutiva expressa e reste evidenciada probabilidade de direito à resolução com base nessa cláusula, que se opera sem depender de decisão judicial, embora se exija demonstração satisfatória de inadimplemento absoluto e inexistência de situação capaz de excepcionar, em tal hipótese, a resolução do contrato e/ou a proteção possessória, a ser verificado a cada caso. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 561 e 562; CC, arts. 474, 1.219 e 1.220. Jurisprudência relevante citada: STJ, 4ª t., RESP nº 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco buzzi, j. 10.8.2021; STJ, 3ª t., RESP nº 2.044.407/SC, Rel. Min. Nancy andrighi, j. 21.11.2023; TJPR, 20ª CC, AI nº 0104877-67.2023.8.16.0000, Rel. Des. Fabio marcondes leite, j. 10.5.2024; TJPR, 20ª CC, AI nº 0019014-75.2025.8.16.0000, Rel. Des. Luciana Carneiro de lara, j. 1.7.2025; TJMG, 2ª seção cível, irdr nº 97, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, j. 7.5.2025. (TJPR; AgInstr 0081834-67.2024.8.16.0000; Quedas do Iguaçu; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan; Julg. 15/08/2025; DJPR 15/08/2025)

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PERDAS E DANOS. IMÓVEL RURAL NÃO LOTEADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. NOTIFIFCAÇÃO JUDICIAL. MORA COMPROVADA. CONCEDIDA REINTREGRAÇÃO DE POSSE.
PROVIMENTO DO RECURSO. 1. Decorrido o prazo fixado na interpelação promovida pelo credor em face do compromissário comprador, a cláusula resolutiva expressa prevista no compromisso de compra e venda de imóvel rural não loteado, opera-se de pleno direito, tendo-se por resolvido o compromisso independentemente de pronunciamento judicial, nos termos do art. 474/CC e parágrafo único, do art. 1º, do Decreto-Lei nº 745, de 7/08/2015, por força do princípio da autonomia privada e da não intervenção do Estado nas relações negociais, abrindo-se o direito potestativo da parte em pleitear a pronta reintegração na posse do imóvel compromissado (RESP 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. Em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021; RESP. 2.044.407/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi. 3ª T., j. Em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023). 2. Configurada a resolução do compromisso de compra e venda ante ao inadimplemento do compromissário comprador, devidamente notificado, que recebeu mera posse precária do imóvel, é devida a reintegração, independentemente do imóvel não estar registrado em nome do compromitente vendedor, quando essa situação já existia no momento em que firmado o compromisso entre as partes, estabelecendo obrigações de ordem pessoal.
3. Se a resolução do compromisso de compra e venda exige o restabelecimento das partes ao status quo ante, é prudente condicionar-se a efetivação da liminar de reintegração do autor à posse do imóvel compromissado, à prévia prestação de caução, nos termos do art. 520, IV/CPC.
4. Agravo de Instrumento à que se dá parcial provimento. (TJPR; AgInstr 0010491-45.2023.8.16.0000; Guarapuava; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Francisco Carlos Jorge; Julg. 04/03/2024; DJPR 04/03/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECISÃO QUE POSTERGA O EXAME DA MEDIDA DE URGÊNCIA PELA AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES DA PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AGRAVÁVEL.
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AJUSTE DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECURSO DE PRAZO SEM PURGAÇÃO DA MORA. ESBULHO POSSESSÓRIO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA COM CAUÇÃO E DIREITO A DEDUÇÕES AJUSTADAS.
SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA QUANTO A PEDIDOS NÃO SUBMETIDOS AO JUÍZO SINGULAR. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. A postergação do exame do pedido de tutela antecipada pelo Juízo singular, em especial quando este fundamenta na ausência de elementos suficientes para a verificação da plausibilidade do direito, trata-se de não admissão, por este, dos requisitos autorizadores da medida para o pronto deferimento e, deste modo, justifica o agravo de instrumento.
Verificada a existência de cláusula resolutiva expressa no ajuste firmado entre as partes e comprovada inadimplência, procede o pedido de tutela antecipada para reintegração na posse do imóvel negociado, ante o esbulho sofrido pela parte requerente, com a necessidade de oferta de caução com deduções contratadas.
Deixa-se de conhecer, pela supressão de instância, das alegações apresentadas em segundo grau de jurisdição, sem que anteriormente tenham sido submetidas ao juízo singular. (TJMS; AI 1410500-67.2022.8.12.0000; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Marcos José de Brito Rodrigues; DJMS 11/10/2022; Pág. 143)

Por fim, no tocante à ação de produção antecipada de provas (nº 5045219-06.2025.8.08.0024) mencionado pelo recorrente, destaco que tal procedeimento ostenta natureza meramente conservativa de direito, destinada tão somente a registrar o estado fático do bem para futura liquidação de eventuais haveres. O trâmite da referida medida precípua não detém eficácia mandamental automática ou o condão de paralisar a concessão de tutelas de urgência possessórias fundadas em esbulho de força nova, máxime quando resguardado o equilíbrio processual pelo juízo originário por meio da imposição de vultosa contracautela financeira em dinheiro.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Agravo de Instrumento interposto por
CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a decisão liminar originária. Por conseguinte,
JULGO PREJUDICADOS
os embargos de declaração de Id. 17493357 ante a perda superveniente de objeto.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicados os embargos de declaração.