Tribunal: TJES
Processo: 5017520-15.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-02-25

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. METODOLOGIA COMPARATIVA. AUSÊNCIA DE ACESSO AO INTERIOR DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INCOMPATIBILIDADE COM VALOR DE MERCADO. INSUFICIÊNCIA DE PROVAS DA AGRAVANTE. PROPOSTA DE COMPRA NÃO DEMONSTRADA. ANÚNCIO POSTERIOR À AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ERRO, DOLO OU FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO. MANUTENÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO. PROSSEGUIMENTO DO LEILÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por coproprietária de imóvel penhorado em execução de título extrajudicial, contra decisão que indeferiu impugnação à avaliação judicial e determinou o prosseguimento do leilão, sob a alegação de que o laudo teria sido elaborado sem vistoria interna, resultando em valor subestimado do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça, com base em metodologia comparativa e sem acesso ao interior do imóvel, atende aos requisitos legais do art. 872 do CPC; (ii) estabelecer se há elementos suficientes nos autos que justifiquem nova avaliação judicial com base no art. 873 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 872 do CPC exige que a avaliação contenha vistoria e laudo com especificação dos bens, suas características, estado de conservação e valor, permitindo o uso de estimativas baseadas em critérios comparativos.

4. O laudo elaborado pelo oficial de justiça indica a localização do imóvel, a inexistência de acesso interno e a adoção de metodologia comparativa com base em anúncios de imóveis da região, concluindo pela estimativa de R$ 800.000,00.

5. A jurisprudência admite a avaliação com base em elementos externos e critérios comparativos quando suficientemente fundamentados, como no caso analisado.

6. A agravante não apresenta prova concreta de erro ou dolo na avaliação, limitando-se a afirmar que o imóvel possui potencial comercial superior e que teria sido alvo de proposta de compra por R$ 1.500.000,00, sem juntada de documentos comprobatórios.

7. O anúncio de venda pelo valor de R$ 2.000.000,00 foi inserido na plataforma somente após a elaboração do laudo, o que afasta sua relevância como fundamento para nova avaliação.

8. Não se verificam os requisitos do art. 873 do CPC para realização de nova avaliação, pois inexistem erro evidente, dolo ou fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

9. A ausência de elementos concretos e contemporâneos à avaliação inviabiliza a substituição do laudo oficial por mera expectativa de valorização de mercado alegada pela parte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A avaliação judicial elaborada por oficial de justiça com base em vistoria externa e método comparativo atende aos requisitos do art. 872 do CPC, desde que suficientemente fundamentada.

2. A simples alegação de valor superior de mercado, sem prova inequívoca de erro, dolo ou fundada dúvida sobre o laudo, não autoriza nova avaliação judicial nos termos do art. 873 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 872 e 873.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, ED na MC 11.546/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 15.08.2006.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017520-15.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CATARINA MACIEL DOS SANTOS COELHO

AGRAVADO: ALINE BALARINI RESENDE DE ALMEIDA e outros

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. METODOLOGIA COMPARATIVA. AUSÊNCIA DE ACESSO AO INTERIOR DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INCOMPATIBILIDADE COM VALOR DE MERCADO. INSUFICIÊNCIA DE PROVAS DA AGRAVANTE. PROPOSTA DE COMPRA NÃO DEMONSTRADA. ANÚNCIO POSTERIOR À AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ERRO, DOLO OU FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO. MANUTENÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO. PROSSEGUIMENTO DO LEILÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por coproprietária de imóvel penhorado em execução de título extrajudicial, contra decisão que indeferiu impugnação à avaliação judicial e determinou o prosseguimento do leilão, sob a alegação de que o laudo teria sido elaborado sem vistoria interna, resultando em valor subestimado do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça, com base em metodologia comparativa e sem acesso ao interior do imóvel, atende aos requisitos legais do art. 872 do CPC; (ii) estabelecer se há elementos suficientes nos autos que justifiquem nova avaliação judicial com base no art. 873 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 872 do CPC exige que a avaliação contenha vistoria e laudo com especificação dos bens, suas características, estado de conservação e valor, permitindo o uso de estimativas baseadas em critérios comparativos.

4. O laudo elaborado pelo oficial de justiça indica a localização do imóvel, a inexistência de acesso interno e a adoção de metodologia comparativa com base em anúncios de imóveis da região, concluindo pela estimativa de R$ 800.000,00.

5. A jurisprudência admite a avaliação com base em elementos externos e critérios comparativos quando suficientemente fundamentados, como no caso analisado.

6. A agravante não apresenta prova concreta de erro ou dolo na avaliação, limitando-se a afirmar que o imóvel possui potencial comercial superior e que teria sido alvo de proposta de compra por R$ 1.500.000,00, sem juntada de documentos comprobatórios.

7. O anúncio de venda pelo valor de R$ 2.000.000,00 foi inserido na plataforma somente após a elaboração do laudo, o que afasta sua relevância como fundamento para nova avaliação.

8. Não se verificam os requisitos do art. 873 do CPC para realização de nova avaliação, pois inexistem erro evidente, dolo ou fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

9. A ausência de elementos concretos e contemporâneos à avaliação inviabiliza a substituição do laudo oficial por mera expectativa de valorização de mercado alegada pela parte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A avaliação judicial elaborada por oficial de justiça com base em vistoria externa e método comparativo atende aos requisitos do art. 872 do CPC, desde que suficientemente fundamentada.

2. A simples alegação de valor superior de mercado, sem prova inequívoca de erro, dolo ou fundada dúvida sobre o laudo, não autoriza nova avaliação judicial nos termos do art. 873 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 872 e 873.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, ED na MC 11.546/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 15.08.2006.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicados os embargos de declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5017520-15.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CATARINA MACIEL DOS SANTOS COELHO
Advogado do(a) AGRAVANTE: ANA GABRIELA ALVES NUNES - ES30421-A
AGRAVADO: ALINE BALARINI RESENDE DE ALMEIDA, FLAVIO ANDRE DE ALMEIDA CASTRO
Advogado do(a) AGRAVADO: ALINE BALARINI RESENDE DE ALMEIDA - ES14947

VOTO

Conforme o relatório, trata-se
de agravo de instrumento interposto por Catarina Maciel dos Santos Coelho contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES, nos autos da execução de título extrajudicial n. 0011679-95.2016.8.08.0047, que indeferiu impugnação à avaliação judicial do imóvel penhorado, de copropriedade da agravante, e determinou o prosseguimento do leilão.

A agravante sustenta que a avaliação homologada fixou o valor do bem em R$ 800.000,00 com base apenas em observações externas e sem vistoria interna, desrespeitando os critérios legais previstos no art. 872 do CPC. Alega que o imóvel possui elevado potencial comercial, estando localizado em região valorizada, e que há propostas de compra por R$ 1.500.000,00, bem como anúncio de venda no valor de R$ 2.000.000,00. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo, com a suspensão do leilão e determinação de nova avaliação judicial, mediante vistoria técnica completa.

Diante das razões apresentadas pelas partes e dos motivos adotados pelo juízo de origem, não encontrei motivos para rever o entendimento adotado quando do exame
do efeito pretendido. Explico.

De início, destaco não haver óbice ao conhecimento do recurso com fundamento da ausência de condição de parte da agravante, tendo em vista que o art. 996, do CPC dispõe que o
recurso pode ser interposto pela parte vencida, pelo terceiro prejudicado e pelo Ministério Público, como parte ou como fiscal da ordem jurídica
.

Na esteira do parágrafo único do referido artigo, a agravante demonstrou a possibilidade da decisão agravada interferir em sua relação jurídica com o bem na qualidade de co-proprietária.

No que se refere ao mérito, prevê o art. 872, do CPC,
a avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram
, além
do valor dos bens
.

Por outro lado, o art. 873, do CPC dispõe que ser
admitida nova avaliação quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem ou o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação
.

Compulsando os autos, em especial o laudo pericial, não encontrei fundamentos suficientes para invalidá-lo ou gerar dúvidas acerca do valor de avaliação, sendo amplamente acolhido pela jurisprudência a adoção de método comparativo, sobretudo quando indicado os parâmetros utilizados, como no presente caso, vejamos:

LOCALIZAÇÃO:

O imóvel fica na principal rua comercial do bairro de Parque Residencial Laranjeiras, no município de Serra ES. Trata-se de casa simples, na cor azul, imóvel de esquina. Não tive acesso ao interior do imóvel mas constatei que se trata de residência de padrão simplório (econômico). A Avenida Central no ref. bairro possui valorização comercial de valor alto por possui uma grande variedade de comércio sendo considerada um dos maiores polos comerciais do município, com grande variedade de comércio, como lojas, restaurantes, bares e agencias bancárias, dentre outros.

METODOLOGIA UTILIZADA:

Não tive acesso ao interior do imóvel para constatar o seu estado de conservação e habitabílidade. Usei como metodologia pesquisas em sites imobiliários e comparação de imóveis situados naquela região.

AVALIAÇÃO:

Com base na metodologia utilizada, avalio o imóvel, por estimativa, em R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

Não obstante a alegação de que o preço não condiz com o real valor de mercado, não existem elementos concretos nos autos capazes de corroborar tal tese.

Isso porque, apesar de sustentar a existência de proposta de compra e venda do imóvel no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), não existem indícios da existência do referido negócio jurídico.

No mesmo giro, embora aponte que o imóvel encontra-se anunciado no mercado pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), referido anúncio foi inserido na respectiva plataforma somente após a juntada do laudo de avaliação.

Isto posto, necessário
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Embargos de declaração
PREJUDICADOS
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 09.02.2026.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.