Tribunal: TJES
Processo: 0019778-37.2009.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-04-17

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO DOLOSA DOS VENDEDORES E DA CORRETORA SOBRE DÍVIDA E PROCESSO DE ADJUDICAÇÃO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MATERIAL CONFIGURADO. NECESSIDADE DE OS COMPRADORES ARREMATAREM O MESMO IMÓVEL PARA EVITAR A PERDA. DANO MORAL CARACTERIZADO. LONGA ANGÚSTIA E RISCO DE PERDA DA MORADIA. PEDIDO DE ALUGUÉIS. IMPROCEDÊNCIA POR AUSÊNCIA DE DANO EFETIVO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização, sob o fundamento de que os compradores teriam assumido o risco do negócio ao terem ciência de financiamento pré-existente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia central consiste em definir: (i) se o juízo de primeiro grau incorreu em erro de premissa fática ao interpretar o contrato; (ii) se a omissão sobre a dívida e a iminente adjudicação do imóvel pela Caixa Econômica Federal configura ato ilícito; e (iii) se há responsabilidade solidária dos vendedores e da corretora de imóveis pelos danos materiais e morais sofridos pelos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Configura
error in judicando
a sentença que julga improcedente o pleito autoral com base em premissa fática equivocada, decorrente da interpretação isolada de cláusula contratual que, lida em seu devido contexto, não ampara a conclusão de que os compradores tinham ciência de ônus sobre o imóvel.

4
. A declaração expressa na Cláusula Quarta do contrato, garantindo a inexistência de ações reais ou pessoais sobre o bem, criou nos adquirentes a legítima expectativa de um negócio seguro, sendo a omissão sobre a dívida e o avançado estágio do procedimento de adjudicação pela instituição financeira uma clara violação dos deveres de lealdade e transparência, inerentes ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC).

5. A responsabilidade da corretora de imóveis é solidária à dos vendedores quando, participando ativamente da formalização do negócio, falha em seu dever de diligência e informação, deixando de alertar os compradores sobre os riscos evidentes que maculavam a transação.

6. O dano material é patente quando os compradores, após pagarem parte substancial do preço aos vendedores, são forçados a adquirir o mesmo imóvel em arrematação para não serem privados de sua moradia, configurando um duplo pagamento pelo mesmo bem.

7. O dano moral é inequívoco e ultrapassa o mero aborrecimento, diante da angústia prolongada, do temor da perda do único imóvel e do estresse de ter de lidar por anos com as consequências da má-fé dos vendedores e da negligência da intermediadora. O valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor se mostra razoável e proporcional.

8. É improcedente o pedido de indenização por aluguéis quando não comprovado o efetivo desembolso de tais valores, uma vez que os autores permaneceram na posse do imóvel, evitando o dano hipotético.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. Incorre em responsabilidade civil solidária os vendedores e a corretora de imóveis que, em violação ao princípio da boa-fé objetiva, omitem a existência de dívida de financiamento e de procedimento avançado de adjudicação que recaem sobre o imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, o qual continha cláusula expressa de inexistência de ônus. Tal conduta enseja a reparação dos danos materiais, correspondentes ao valor pago aos vendedores, e dos danos morais, decorrentes da angústia e do risco de perda da moradia imposto aos compradores.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 422, 723 e 723, parágrafo único.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019778-37.2009.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MANOEL RAMOS NETO e outros

APELADO: JOSE SILVA FILHO e outros (4)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO DOS VENDEDORES E DA CORRETORA SOBRE DÍVIDA E PROCESSO DE ADJUDICAÇÃO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MATERIAL CONFIGURADO. NECESSIDADE DE OS COMPRADORES ARREMATAREM O MESMO IMÓVEL PARA EVITAR A PERDA. DANO MORAL CARACTERIZADO. LONGA ANGÚSTIA E RISCO DE PERDA DA MORADIA. PEDIDO DE ALUGUÉIS. IMPROCEDÊNCIA POR AUSÊNCIA DE DANO EFETIVO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização, sob o fundamento de que os compradores teriam assumido o risco do negócio ao terem ciência de financiamento pré-existente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia central consiste em definir: (i) se o juízo de primeiro grau incorreu em erro de premissa fática ao interpretar o contrato; (ii) se a omissão sobre a dívida e a iminente adjudicação do imóvel pela Caixa Econômica Federal configura ato ilícito; e (iii) se há responsabilidade solidária dos vendedores e da corretora de imóveis pelos danos materiais e morais sofridos pelos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Configura
error in judicando
a sentença que julga improcedente o pleito autoral com base em premissa fática equivocada, decorrente da interpretação isolada de cláusula contratual que, lida em seu devido contexto, não ampara a conclusão de que os compradores tinham ciência de ônus sobre o imóvel.

4
. A declaração expressa na Cláusula Quarta do contrato, garantindo a inexistência de ações reais ou pessoais sobre o bem, criou nos adquirentes a legítima expectativa de um negócio seguro, sendo a omissão sobre a dívida e o avançado estágio do procedimento de adjudicação pela instituição financeira uma clara violação dos deveres de lealdade e transparência, inerentes ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC).

5. A responsabilidade da corretora de imóveis é solidária à dos vendedores quando, participando ativamente da formalização do negócio, falha em seu dever de diligência e informação, deixando de alertar os compradores sobre os riscos evidentes que maculavam a transação.

6. O dano material é patente quando os compradores, após pagarem parte substancial do preço aos vendedores, são forçados a adquirir o mesmo imóvel em arrematação para não serem privados de sua moradia, configurando um duplo pagamento pelo mesmo bem.

7. O dano moral é inequívoco e ultrapassa o mero aborrecimento, diante da angústia prolongada, do temor da perda do único imóvel e do estresse de ter de lidar por anos com as consequências da má-fé dos vendedores e da negligência da intermediadora. O valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor se mostra razoável e proporcional.

8. É improcedente o pedido de indenização por aluguéis quando não comprovado o efetivo desembolso de tais valores, uma vez que os autores permaneceram na posse do imóvel, evitando o dano hipotético.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. Incorre em responsabilidade civil solidária os vendedores e a corretora de imóveis que, em violação ao princípio da boa-fé objetiva, omitem a existência de dívida de financiamento e de procedimento avançado de adjudicação que recaem sobre o imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, o qual continha cláusula expressa de inexistência de ônus. Tal conduta enseja a reparação dos danos materiais, correspondentes ao valor pago aos vendedores, e dos danos morais, decorrentes da angústia e do risco de perda da moradia imposto aos compradores.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 422, 723 e 723, parágrafo único.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0019778-37.2009.8.08.0035

RECORRENTES: MANOEL RAMOS NETO E ELETICIA MARTINS RAMOS

RECORRIDOS: JOSÉ SILVA FILHO, GLEICEMAR PICANÇO CARVALHO SILVA, GILBERTO SILVA NETO, ROSANE GUEDES SILVA e ESPÓLIO DE JACQUELINE DE PAIVA HASSEN

JUÍZO PROLATOR: 2ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
MANOEL RAMOS NETO
e
ELETICIA MARTINS RAMOS
contra a r. sentença de ID n.º 17145438, proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da "Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valor Pago c/c Danos Materiais e Morais" ajuizada em desfavor de
JOSÉ SILVA FILHO, GLEICEMAR PICANÇO CARVALHO SILVA, GILBERTO SILVA NETO, ROSANE GUEDES SILVA
e
JACQUELINE HASSEN
(sucedida por seu espólio), julgou improcedentes os pedidos autorais.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a analisar o seu mérito.

Cuidam os autos de ação indenizatória fundada em vício na celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Narram os autores, ora apelantes, que em 17 de fevereiro de 2006, adquiriram dos quatro primeiros réus, com a intermediação da quinta ré, um apartamento residencial, pelo valor de R$ 120.000,00, efetuando o pagamento à vista de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), restando R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a serem quitados mediante obtenção de financiamento.

Alegam que, posteriormente, descobriram que o imóvel possuía uma dívida de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, fato que lhes teria sido omitido e que culminou na adjudicação do bem pela instituição financeira em 29 de março de 2006, pouco mais de um mês após a celebração do negócio, forçando-os, posteriormente, a arrematar o mesmo imóvel para não perderem sua moradia.

A sentença do juízo de primeiro grau, contudo, concluiu pela improcedência dos pedidos, ao interpretar que o parágrafo único da Cláusula Primeira do contrato evidenciava a ciência dos compradores sobre o financiamento e, consequentemente, sobre o risco assumido.

Irresignados, os autores interpuseram o presente recurso de apelação. Em suas razões recursais (ID n.º 17145447), os apelantes sustentam, em síntese, que:
(I)
a sentença partiu de um
error in judicando
, especificamente um erro de premissa fática, ao interpretar equivocadamente as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, pois a menção à "tramitação junto à CEF", constante do parágrafo único da Cláusula Primeira, referia-se exclusivamente à liberação de sua própria carta de crédito no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), que complementaria o pagamento, e não a uma dívida de financiamento pré-existente dos vendedores;
(II)
a Cláusula Quarta do mesmo instrumento, de forma explícita e inequívoca, declarava a inexistência de quaisquer ações reais ou pessoais sobre o imóvel, o que lhes conferiu a legítima expectativa de adquirir um bem livre e desembaraçado.

Superados esses esclarecimentos introdutórios, a controvérsia devolvida a este Tribunal se restringe a verificar se, à luz das provas produzidas, o juízo de primeiro grau incorreu em erro de fato ao valorar o instrumento contratual e, consequentemente, se estão presentes os requisitos para a responsabilização civil dos réus, ora apelados.

A esse respeito, é imperioso destacar que a correta interpretação de um contrato não deve se limitar a uma análise isolada de suas cláusulas, mas sim à sua análise sistemática, em conformidade com o princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes deveres de lealdade, transparência e cooperação em todas as fases da relação contratual. A omissão de informação relevante que possa frustrar a legítima expectativa da outra parte constitui violação a esse princípio e gera o dever de indenizar.

No caso em apreço, a análise contextualizada do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 20/21 – autos físicos) conduz à conclusão de que a sentença, de fato, partiu de uma premissa fática equivocada.

A Cláusula Primeira do instrumento estabelece a forma de pagamento do preço total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), sendo R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) pagos em espécie e "R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), mediante a carta de crédito". O parágrafo único, utilizado pelo juiz singular como fundamento para a improcedência, dispõe que "Será estipulada um prazo máximo de 02 (dois) meses para a tramitação junto à CEF". Contudo,
a "tramitação junto à CEF" se referia à obtenção e liberação da carta de crédito dos próprios compradores para quitar a parcela final do preço, e não à regularização de uma dívida de financiamento pré-existente dos vendedores
.

Com efeito, tal conclusão é reforçada a partir da disposição da
Cláusula Quarta
do mesmo contrato, nesses termos:

QUARTA – Declaram os PROMITENTES VENDEDORES, sob responsabilidade civil e penal, a inexistência de ações reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel objeto da presente, e nem incidentes de qualquer modo sobre os mesmos.

A existência da referida cláusula cria para os compradores a legítima e justa expectativa de que estavam adquirindo um bem desembaraçado, sendo este um dos deveres anexos de informação e lealdade decorrentes da boa-fé objetiva que deve reger tais contratos. A conduta dos vendedores de inserir tal declaração, sabendo que o imóvel estava em fase avançada de execução pela Caixa Econômica Federal, configura violação à boa-fé objetiva (art. 422, Código Civil).

A compra e venda foi celebrada em
17/02/2006
, e a adjudicação do imóvel pela CEF, decorrente da dívida dos vendedores, ocorreu em
29/03/2006
, ou seja, apenas 40 dias depois. É factualmente inverossímil que um processo de execução e adjudicação se inicie e se conclua em um prazo tão exíguo, o que demonstra que, no momento da venda, os vendedores não apenas tinham ciência da dívida, mas também do avançado estágio do procedimento expropriatório.

Configurado o ato ilícito dos vendedores, consistente na violação do dever de boa-fé objetiva e na deliberada omissão de informação crucial, resta analisar a responsabilidade da corretora de imóveis e a extensão dos danos.

A corretora de imóveis, Sra. Jacqueline Hassen (sucedida por seu espólio), e sua assessoria imobiliária, não figuraram como meras intermediárias. O contrato foi redigido em seu papel timbrado, evidenciando sua participação direta e profissional na formalização do negócio.

Consoante previsão do art. 723 do Código Civil, o corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência
, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. De modo ainda mais incisivo, o parágrafo único do referido dispositivo estabelece que “sob pena de responder por perdas e danos,
o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio
, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

A ela incumbia, por força de lei e do dever de diligência inerente à sua profissão, verificar a real situação do imóvel e prestar aos compradores todas as informações necessárias sobre a segurança do negócio, o que manifestamente não ocorreu. Sua alegação de ilegitimidade passiva se confunde com o próprio mérito da responsabilidade civil, e, diante da sua falha grave no dever de informação, sua responsabilidade solidária com os vendedores pelos danos causados aos compradores é medida que se impõe.

Passo, assim, à análise dos danos.

Dos Danos Materiais

Os autores comprovaram o pagamento de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) aos vendedores (fl. 22 – autos físicos), valor este cuja quitação foi reconhecida pelos próprios réus em sua contestação.

Para não perderem a posse e a propriedade do imóvel que acreditavam ter adquirido, os autores foram obrigados a arrematá-lo junto à Caixa Econômica Federal pelo valor de R$ 119.320,00 (cento e dezenove mil, trezentos e vinte reais), conforme escritura pública de 17 de julho de 2012. O prejuízo material, portanto, corresponde ao primeiro valor desembolsado e entregue aos réus, que se beneficiaram ilicitamente da quantia sem entregar o bem livre de ônus, conforme prometido.

Dessa forma, os réus devem ser condenados, solidariamente, a restituir aos autores o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), com atualização pelo IPCA até a citação e, a partir deste marco, exclusivamente pela taxa SELIC, que já engloba juros e atualização monetária.

Da Indenização por Danos Morais

A situação vivenciada pelos apelantes ultrapassa o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. Por um ato de deslealdade contratual dos réus, os autores se viram na iminência de serem despejados e de perderem não apenas o imóvel, mas também as suas economias. Foram anos de angústia, incerteza e temor, desde a descoberta da fraude em 2008 até a regularização definitiva da propriedade em 2012, após novo e vultoso dispêndio financeiro.

Considerando as circunstâncias do caso, a gravidade da conduta dos réus, a capacidade econômica das partes, o longo período de sofrimento imposto aos autores e o caráter pedagógico-punitivo da medida, fixo a indenização por danos morais em
R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores
, valor que se mostra razoável e proporcional.

Referido montante deverá ser atualizado desde a citação, pela taxa SELIC, com dedução do IPCA, até o presente arbitramento. A partir deste arbitramento, incidirá exclusivamente a taxa SELIC.

Do Pedido de Pagamento de Aluguéis

Quanto ao pedido de condenação dos réus ao pagamento de aluguéis mensais, o recurso não merece provimento. Conforme se extrai dos autos, o pedido foi formulado na petição inicial como uma compensação hipotética para o caso de os autores serem despejados.

Contudo, o despejo foi evitado porque os próprios autores conseguiram se manter na posse e, posteriormente, arrematar o imóvel. Não há nos autos qualquer comprovação de que tenham despendido valores com o pagamento de aluguéis a terceiros.

Dessa forma, não havendo dano material efetivo nesta modalidade, o pedido deve ser julgado improcedente.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos autorais, a fim de:

a)
CONDENAR
os réus, de forma solidária, ao pagamento de indenização por
danos materiais
, correspondente à restituição do valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), a ser corrigido monetariamente desde o desembolso, pelo IPCA, até a data da citação; a partir da citação, atualização com incidência exclusiva da taxa SELIC.

b)
CONDENAR
os réus, de forma solidária, ao pagamento de indenização por
danos morais
no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor (MANOEL RAMOS NETO e ELETICIA MARTINS RAMOS), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizados desde a citação, pela taxa SELIC, com dedução do IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), até o presente arbitramento; a partir deste arbitramento, incidirá exclusivamente a taxa SELIC.

Em razão da sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno os requeridos ao pagamento de 80% das custas processuais, cabendo aos autores 20%. No que se refere aos honorários advocatícios, fixo-os em 10% sobre o valor da condenação, observada a mesma proporção supra (80% pagos pelos requeridos ao patrono do autor e 20% pagos pelos autores ao patrono dos requeridos).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos autorais, a fim de:

a) CONDENAR os réus, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente à restituição do valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), a ser corrigido monetariamente desde o desembolso, pelo IPCA, até a data da citação; a partir da citação, atualização com incidência exclusiva da taxa SELIC.

b) CONDENAR os réus, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor (MANOEL RAMOS NETO e ELETICIA MARTINS RAMOS), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizados desde a citação, pela taxa SELIC, com dedução do IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), até o presente arbitramento; a partir deste arbitramento, incidirá exclusivamente a taxa SELIC.