Tribunal: TJES
Processo: 0008365-75.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2026-01-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N.º 0008365-75.2019.8.08.0035

APELANTE
: EDUARDO FURTADO FERNANDES

APELADO
: TERCASA ENGENHARIA LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DRA. DANIELLE NUNES MARINHO

RELATOR
: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou o percentual de retenção de valores pela construtora em 24,23% do montante pago pelo promitente comprador. 2. O apelante pleiteia a redução do referido percentual, por considerá-lo excessivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir a razoabilidade do percentual de retenção fixado na sentença, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, considerando as circunstâncias específicas do caso, notadamente a ausência de ocupação do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela construtora, a fim de compensar despesas administrativas e de comercialização, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 5. O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, a depender das peculiaridades do caso concreto. 6. A ausência de ocupação do imóvel pelo promitente comprador é fator determinante para a modulação do percentual de retenção, pois o bem permaneceu na posse da construtora e pôde ser imediatamente disponibilizado para revenda, limitando o prejuízo da vendedora. 7. Na hipótese, a retenção em patamar próximo ao teto jurisprudencial (25%) se mostra excessiva e desproporcional, configurando enriquecimento ilícito da construtora. Assim, a redução do percentual de retenção para 10% sobre os valores efetivamente pagos é medida que se impõe, por ser mais justa e alinhada à jurisprudência deste Tribunal de Justiça em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-ES, Apelação Cível nº 0003588-85.2016.8.08.0024, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0005992-32.2017.8.08.0006, Rel. Jorge do Nascimento Viana, 4ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0009520-22.2018.8.08.0012, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008365-75.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDUARDO FURTADO FERNANDES

APELADO: TERCASA ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
DESEMBARGADOR A
LDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N.º 0008365-75.2019.8.08.0035

APELANTE
: EDUARDO FURTADO FERNANDES

APELADO
: TERCASA ENGENHARIA LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DRA. DANIELLE NUNES MARINHO

RELATOR
: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou o percentual de retenção de valores pela construtora em 24,23% do montante pago pelo promitente comprador. 2. O apelante pleiteia a redução do referido percentual, por considerá-lo excessivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir a razoabilidade do percentual de retenção fixado na sentença, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, considerando as circunstâncias específicas do caso, notadamente a ausência de ocupação do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela construtora, a fim de compensar despesas administrativas e de comercialização, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 5. O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, a depender das peculiaridades do caso concreto. 6. A ausência de ocupação do imóvel pelo promitente comprador é fator determinante para a modulação do percentual de retenção, pois o bem permaneceu na posse da construtora e pôde ser imediatamente disponibilizado para revenda, limitando o prejuízo da vendedora. 7. Na hipótese, a retenção em patamar próximo ao teto jurisprudencial (25%) se mostra excessiva e desproporcional, configurando enriquecimento ilícito da construtora. Assim, a redução do percentual de retenção para 10% sobre os valores efetivamente pagos é medida que se impõe, por ser mais justa e alinhada à jurisprudência deste Tribunal de Justiça em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-ES, Apelação Cível nº 0003588-85.2016.8.08.0024, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0005992-32.2017.8.08.0006, Rel. Jorge do Nascimento Viana, 4ª Câmara Cível; TJ-ES, Apelação Cível nº 0009520-22.2018.8.08.0012, Rel. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N.º 0008365-75.2019.8.08.0035

APELANTE
: EDUARDO FURTADO FERNANDES

APELADO
: TERCASA ENGENHARIA LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - DRA. DANIELLE NUNES MARINHO

RELATOR
: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso nesta parte e passo ao seu julgamento como segue.

Pois bem.

Da análise dos autos, observa-se que, embora o apelante sustente ter pago a quantia de R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), a questão foi devidamente dirimida na origem. Com efeito, como bem afirmado pelo juízo sentenciante, o valor efetivamente pago foi de R$ 290.389,77 (duzentos e noventa mil, trezentos e oitenta e nove reais e setenta e sete centavos), haja vista a prova da devolução de cheques apresentada pela construtora. O autor, ora apelante, não refutou especificamente tal prova em sua réplica ou nas razões recursais, limitando-se a reiterar o valor inicial sem produzir contraprova apta a desconstituir a conclusão da sentença. Assim, assenta-se como premissa fática para o julgamento deste recurso o referido montante.

A relação jurídica entre as partes é eminentemente de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e dos entendimentos sumulados que pacificam a matéria.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a diretriz fundamental para o caso:

Súmula 543, STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Sendo incontroversa a iniciativa do comprador para o desfazimento do negócio, a restituição deve ser parcial. A controvérsia, portanto, reside na definição do percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos.

A sentença validou a retenção de 24,23%, por entendê-la compatível com o teto de 25% admitido pela jurisprudência. Contudo, uma análise mais aprofundada das circunstâncias do caso concreto revela que tal percentual se mostra excessivo.

A finalidade da cláusula penal em contratos desta natureza é compensar o promitente vendedor por prejuízos efetivamente sofridos, como despesas administrativas e de comercialização. A fixação do percentual de retenção deve corresponder à extensão do dano, e um fator determinante para sua modulação é a existência ou não de ocupação do imóvel pelo comprador desistente. No caso dos autos, é fato que se trata da rescisão de uma
promessa de compra e venda
, não havendo qualquer indício de que o imóvel tenha sido entregue e ocupado pelo apelante.

Dessa forma, o imóvel permaneceu na posse da construtora, que pôde imediatamente disponibilizá-lo para revenda a terceiros. O prejuízo da apelada, portanto, limita-se aos custos operacionais, não se estendendo a danos como desvalorização por uso ou taxas condominiais. Nesse cenário, a retenção em patamar próximo ao teto de 25% transborda o caráter compensatório e adquire feição de enriquecimento ilícito, vedado por nosso ordenamento. Este Egrégio Tribunal de Justiça tem se posicionado de forma consistente, considerando razoável a retenção no patamar mínimo em casos análogos:

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel,
a retenção de 10% do valor pago, em caso de rescisão por culpa do comprador, é razoável quando o imóvel não foi usufruído e já está disponível para revenda
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00035888520168080024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

(...) este Tribunal que, em julgamentos anteriores, considerou
o percentual de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos pelo consumidor como o razoável a ser aplicado na espécie
. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0005992-32.2017.8.08.0006, Relator.: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, 4ª Câmara Cível)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INTEMPESTIVIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL . RETENÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543 DO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO CONHECIDO E RECURSO DESPROVIDO . I. CASO EM EXAME(...). Em relação ao recurso da Imobiliária e Construtora Universal Ltda., a sentença que determinou a devolução de 90% dos valores pagos encontra respaldo na Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição parcial quando a resolução do contrato decorre de culpa do comprador. A jurisprudência estabelece que a retenção deve variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. No presente caso, o percentual de 10% foi considerado adequado, considerando a ausência de usufruto dos bens e a falta de comprovação de outras despesas relevantes por parte da construtora. (...) 2. Em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção de valores pelo vendedor deve ser fixada entre 10% e 25%, considerando as circunstâncias do caso concreto. (...) (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00095202220188080012, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

Assim, a aplicação do percentual mínimo de 10% mostra-se mais justa e alinhada à jurisprudência deste Sodalício, sendo suficiente para cobrir os eventuais prejuízos da apelada. A sentença deve ser reformada para reduzir o percentual de retenção para 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo apelante, que, conforme apurado pelo juízo de origem, totalizam a quantia de R$ 290.389,77.

Realizando o cálculo, a retenção devida é de R$ 29.038,98 (10% de R$ 290.389,77), de modo que o valor a ser restituído ao apelante perfaz o montante de R$ 261.350,79. Considerando que, por ocasião do distrato, já lhe foi pago o valor de R$ 220.000,00, subsiste um saldo a seu favor de
R$ 41.350,79 (quarenta e um mil, trezentos e cinquenta reais e setenta e nove centavos)
.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a r. sentença e, por conseguinte
REDUZIR
o percentual de retenção para 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo apelante;
CONDENAR
a apelada, TERCASA ENGENHARIA LTDA, a restituir ao apelante, EDUARDO FURTADO FERNANDES, a quantia remanescente de
R$ 41.350,79 (quarenta e um mil, trezentos e cinquenta reais e setenta e nove centavos)
, a ser corrigida monetariamente a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão.

Diante do provimento do recurso, inverto o ônus da sucumbência e condeno a ré, ora apelada, ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios.

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARYN NUNES JUNIOR

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.