Tribunal: TJES
Processo: 5019945-75.2023.8.08.0035
Classe: REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2026-03-09

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Remessa necessária de sentença que, em mandado de segurança impetrado contra ato do Secretário Municipal da Fazenda de Vila Velha, confirmou liminar e assegurou ao impetrante o recolhimento do ITBI com base no valor da transação declarado (R$ 633.822,57), afastando o arbitramento fiscal unilateral que fixara valor superior (R$ 793.069,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o Município pode majorar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte, sem instaurar processo administrativo específico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O STJ, no Tema 1113, estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, não podendo o Fisco vinculá-la ao IPTU nem utilizar previamente valor de referência fixado unilateralmente.

O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que somente é afastada pela instauração regular de processo administrativo com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

A autoridade coatora não demonstrou ter instaurado procedimento administrativo para contestar o valor informado, limitando-se a impor valor superior sem motivação individualizada.

O curto período entre a celebração do negócio (19/06/2023) e a emissão das guias (12/07/2023) inviabiliza a conclusão de processo administrativo apto a justificar a majoração da base de cálculo, reforçando a ilegalidade do arbitramento unilateral.

Configura-se, assim, ato abusivo e ilegal a fixação de base de cálculo superior sem processo administrativo, violando o direito líquido e certo do contribuinte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Sentença confirmada.

Tese de julgamento:

O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido.

A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo, com contraditório e ampla defesa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019945-75.2023.8.08.0035

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)

PARTE AUTORA: HEITOR NEVES LOUGON OFRANTE

PARTE RE: SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA DE VILA VELHA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Remessa necessária de sentença que, em mandado de segurança impetrado contra ato do Secretário Municipal da Fazenda de Vila Velha, confirmou liminar e assegurou ao impetrante o recolhimento do ITBI com base no valor da transação declarado (R$ 633.822,57), afastando o arbitramento fiscal unilateral que fixara valor superior (R$ 793.069,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o Município pode majorar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte, sem instaurar processo administrativo específico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O STJ, no Tema 1113, estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, não podendo o Fisco vinculá-la ao IPTU nem utilizar previamente valor de referência fixado unilateralmente.

O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que somente é afastada pela instauração regular de processo administrativo com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

A autoridade coatora não demonstrou ter instaurado procedimento administrativo para contestar o valor informado, limitando-se a impor valor superior sem motivação individualizada.

O curto período entre a celebração do negócio (19/06/2023) e a emissão das guias (12/07/2023) inviabiliza a conclusão de processo administrativo apto a justificar a majoração da base de cálculo, reforçando a ilegalidade do arbitramento unilateral.

Configura-se, assim, ato abusivo e ilegal a fixação de base de cálculo superior sem processo administrativo, violando o direito líquido e certo do contribuinte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Sentença confirmada.

Tese de julgamento:

O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido.

A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo, com contraditório e ampla defesa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, CONHECER da Remessa Necessaria e CONFIRMAR a sentenca, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

REMESSA NECESSÁRIA Nº5019945-75.2023.8.08.0035

REQUERENTE:
HEITOR NEVES LOUGON OFRANTE

REQUERIDO:
SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA DE VILA VELHA

RELATOR:
DES. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de reexame necessário da sentença de Id 16290863, por meio da qual o juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública Municipal de Vila Velha
,
em Mandado de Segurança impetrado por
HEITOR NEVES LOUGON OFRANTE
em face de suposto ato coator atribuído ao
SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA DE VILA VELHA
, confirmou a liminar anteriormente deferida e concedeu a segurança
“
para assegurar ao Impetrante o recolhimento do ITBI tendo como base de cálculo o valor da transação declarada pelo contribuinte, qual seja, R$ 633.822,57 (seiscentos e trinta e três mil oitocentos e vinte e dois reais e cinquenta e sete centavos)”.

Não houve interposição de recurso voluntário pelas partes. Em razão disso, os autos foram remetidos a este e. Tribunal de Justiça por força da remessa necessária, nos termos do art.14, §1º, da Lei nº12.016/2009.

Pois bem. De início cumpre rememorar o cenário fático que ensejou o ajuizamento da presente demanda e o consequente trâmite processual.

Em sua exordial (Id 16290530), narra o impetrante ter adquirido imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal pelo valor de R$633.822,57 (seiscentos e trinta e três mil, oitocentos e vinte e dois reais e cinquenta e sete centavos). Todavia, ao requerer as guias para pagamento do imposto, o Fisco Municipal arbitrou unilateralmente a base de cálculo em montante superior, totalizando R$793.069,00 (setecentos e noventa e três mil e sessenta e nove reais), majorando indevidamente o tributo.

Cinge-se a controvérsia, pois, à análise da legalidade da base de cálculo utilizada pela autoridade coatora para o lançamento do ITBI, a qual desconsiderou o valor do negócio jurídico declarado pelo contribuinte.

Pois bem. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº.937.821/SP, sob a sistemática dos repetitivos (Tema 1113), fixou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sendo que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade, como se pode observar:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Nesse sentido, restou pacificado que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. Caso o Fisco discorde do valor declarado, deve instaurar procedimento administrativo regular, nos moldes do art.148 do Código Tributário Nacional (CTN), para arbitrar o novo valor, assegurando o contraditório e a ampla defesa ao contribuinte.

No caso em apreço, conforme bem pontuado pelo juízo a quo, o lapso temporal entre a celebração do negócio jurídico (19/06/2023) e a emissão das guias (12/07/2023) foi exíguo, inferior a um mês, não justificando oscilação de mercado que amparasse a majoração da base de cálculo e tornando pouco provável a realização e conclusão de processo administrativo, com contraditório, para apuração do valor.

Ademais, a autoridade coatora não demonstrou a instauração de processo administrativo prévio para desconstituir o valor declarado pelo impetrante, limitando-se a tecer alegações genéricas.

Portanto, a conduta da administração municipal em majorar a base de cálculo sem o devido processo legal configurou ato ilegal e abusivo, ferindo direito líquido e certo do impetrante de recolher o tributo sobre o valor efetivo da transação.

No mesmo sentido já se manifestou este e. TJ/ES:

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. BASE DE CÁLCULO . ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pelo MUNICÍPIO DE VITÓRIA contra decisão que condenou o ente público a restituir à requerente o valor correspondente à diferença entre o valor pago a título de ITBI e aquele que seria decorrente da aplicação do valor declarado pelo contribuinte.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o recurso de apelação carece de dialeticidade; (ii) examinar se o Fisco Municipal pode arbitrar unilateralmente o valor venal do ITBI quando houver divergência entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor de mercado do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de ausência de dialeticidade não prospera, pois o recurso está devidamente embasado, demonstrando inconformidade com a sentença e indicando os motivos pelos quais requer a reforma da decisão.
4. O STJ, no Tema 1113, estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não pode ser arbitrada unilateralmente pelo Município com base em valor de referência por ele estabelecido.

5. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte pode ser afastada somente mediante a regular instauração de processo administrativo, assegurando o contraditório e a ampla defesa. 6. No caso concreto, não há procedimento prévio realizado pelo Fisco para substituir o valor do imóvel declarado pelo contribuinte, configurando a cobrança do tributo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente, o que é vedado pelo Tema 1113 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento:
1. O Fisco não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido sem a instauração de processo administrativo. 2. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte só pode ser afastada mediante procedimento administrativo com contraditório e ampla defesa.
(TJ/ES. Apelação Cível nº5031900-73.2022.8.08.0024. Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível. Relator: Des. Raphael Americano Câmara. Data de Julgamento: 25/10/24). (grifo nosso)

Com base na fundamentação exposta, sendo despiciendas maiores considerações,
CONHEÇO
da presente remessa necessária e
CONFIRMO
a sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de
CONHECER
da presente remessa necessária e
CONFIRMAR
a sentença.