Tribunal: TJES
Processo: 5003218-07.2023.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Imissão
Data de julgamento: 2026-04-29

Ementa:
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. INDENIZAÇÃO. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO. VALOR REAL E ATUAL DO IMÓVEL. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL JUDICIAL SOBRE TABELAS FISCAIS MUNICIPAIS. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. ZONA DE EXPANSÃO URBANA. JUSTA INDENIZAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de constituição de servidão administrativa para implementação de linha de distribuição de energia elétrica, fixou o montante indenizatório com base em pauta de valores referenciais de mercado da prefeitura municipal (ITBI), em detrimento das conclusões do laudo pericial judicial retificado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir se o laudo pericial judicial retificado e complementado deve prevalecer como parâmetro para a fixação da justa indenização, ou se a tabela municipal de valores para fins tributários (ITBI) serve como limite probatório para o deslinde da matéria.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A indenização em sede de servidões administrativas deve refletir o valor real e atual do bem, garantindo a recomposição integral do patrimônio do particular e o preceito constitucional da justa indenização.

4)
O perito judicial atua como auxiliar do juízo com conhecimento técnico especializado para captar nuances de mercado que tabelas administrativas genéricas não alcançam.

5)
A adoção de valores constantes em cadastros fiscais (ITBI ou IPTU) deve ser rechaçada para fins indenizatórios, pois referidas tabelas possuem finalidade eminentemente tributária, baseiam-se em critérios de massa e apresentam-se frequentemente desatualizadas.

6)
A Portaria SEMFAZ 01/2021 utiliza generalizações territoriais que ignoram particularidades fundamentais do imóvel, como topografia plana e produtividade, tornando tais dados precários perante perícia realizada in loco.

7)
O laudo pericial judicial retificado apresenta robustez técnica e rigor científico, tendo sido elaborado sob o crivo do contraditório e mediante a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

8)
A prova técnica que utiliza critérios objetivos e normas da ABNT deve obter primazia, uma vez que reflete a realidade econômica do imóvel ao tempo da avaliação e equilibra a restrição de uso pelo método Philippe Westin com a valorização em zona de expansão urbana.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O laudo pericial judicial elaborado com rigor técnico e método comparativo direto de mercado deve prevalecer sobre tabelas fiscais municipais para fins de fixação de justa indenização em servidão administrativa.

2. Tabelas administrativas destinadas ao lançamento de tributos (ITBI/IPTU) não constituem parâmetro fidedigno para apurar o valor real de mercado de imóveis sujeitos a intervenções estatais.

3. A justa indenização deve considerar a localização do imóvel em zona de expansão urbana e o efetivo impacto econômico da restrição imposta pelo gravame administrativo.

Dispositivos relevantes citados: arts. 23, § 1º, e 27 do Decreto-Lei 3.365/1941; art. 126 do Plano Diretor Municipal de Colatina; NBR 14.653 da ABNT; Portaria SEMFAZ 06/2019 e 01/2021.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2332; TJES, AC 0005112-58.2018.8.08.0021, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior; TJMG, AC 08712858720088130394, Rel. Des. Wagner Wilson; TJPR, AC 00015329720168160140, Rel. Des. Abraham Lincoln Merheb Calixto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003218-07.2023.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BRAZ DAMIANI e outros (9)

APELADO: EMPRESA LUZ E FORCA SANTA MARIA S A

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. INDENIZAÇÃO. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO. VALOR REAL E ATUAL DO IMÓVEL. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL JUDICIAL SOBRE TABELAS FISCAIS MUNICIPAIS. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. ZONA DE EXPANSÃO URBANA. JUSTA INDENIZAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de constituição de servidão administrativa para implementação de linha de distribuição de energia elétrica, fixou o montante indenizatório com base em pauta de valores referenciais de mercado da prefeitura municipal (ITBI), em detrimento das conclusões do laudo pericial judicial retificado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir se o laudo pericial judicial retificado e complementado deve prevalecer como parâmetro para a fixação da justa indenização, ou se a tabela municipal de valores para fins tributários (ITBI) serve como limite probatório para o deslinde da matéria.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A indenização em sede de servidões administrativas deve refletir o valor real e atual do bem, garantindo a recomposição integral do patrimônio do particular e o preceito constitucional da justa indenização.

4)
O perito judicial atua como auxiliar do juízo com conhecimento técnico especializado para captar nuances de mercado que tabelas administrativas genéricas não alcançam.

5)
A adoção de valores constantes em cadastros fiscais (ITBI ou IPTU) deve ser rechaçada para fins indenizatórios, pois referidas tabelas possuem finalidade eminentemente tributária, baseiam-se em critérios de massa e apresentam-se frequentemente desatualizadas.

6)
A Portaria SEMFAZ 01/2021 utiliza generalizações territoriais que ignoram particularidades fundamentais do imóvel, como topografia plana e produtividade, tornando tais dados precários perante perícia realizada in loco.

7)
O laudo pericial judicial retificado apresenta robustez técnica e rigor científico, tendo sido elaborado sob o crivo do contraditório e mediante a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

8)
A prova técnica que utiliza critérios objetivos e normas da ABNT deve obter primazia, uma vez que reflete a realidade econômica do imóvel ao tempo da avaliação e equilibra a restrição de uso pelo método Philippe Westin com a valorização em zona de expansão urbana.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O laudo pericial judicial elaborado com rigor técnico e método comparativo direto de mercado deve prevalecer sobre tabelas fiscais municipais para fins de fixação de justa indenização em servidão administrativa.

2. Tabelas administrativas destinadas ao lançamento de tributos (ITBI/IPTU) não constituem parâmetro fidedigno para apurar o valor real de mercado de imóveis sujeitos a intervenções estatais.

3. A justa indenização deve considerar a localização do imóvel em zona de expansão urbana e o efetivo impacto econômico da restrição imposta pelo gravame administrativo.

Dispositivos relevantes citados: arts. 23, § 1º, e 27 do Decreto-Lei 3.365/1941; art. 126 do Plano Diretor Municipal de Colatina; NBR 14.653 da ABNT; Portaria SEMFAZ 06/2019 e 01/2021.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2332; TJES, AC 0005112-58.2018.8.08.0021, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior; TJMG, AC 08712858720088130394, Rel. Des. Wagner Wilson; TJPR, AC 00015329720168160140, Rel. Des. Abraham Lincoln Merheb Calixto.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade com a ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele dar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Segundo se depreende, a
Empresa Luz e Força Santa Maria S.A.
ajuizou ação visando a constituição de servidão administrativa sobre as Glebas 30 e 31 das propriedades rurais dos apelantes, necessárias para a implementação da Linha de Distribuição 69 kV Colatina 2 – Duas Vendinhas.

A sentença hostilizada julgou procedente em parte a pretensão, mitigando as conclusões periciais finais ao fundamento de que a valorização seria excessiva:

“In casu, colhe-se do caderno processual que a divergência entre os valores obtidos nas avaliações dos imóveis objeto da demanda foi exorbitante. [...]

À esse respeito, o decreto lei retromencionado prevê que ‘o juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu convencimento e deverá atender, especialmente, à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu’ - art. 27.

Partindo de tais premissas, entendo que a quantia que mais satisfaz os objetivos da verba indenizatória são aquelas calculadas com escopo no valor do metro quadrado da região, fornecido pela prefeitura municipal para fins de cálculo do ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis).

Tal conclusão baseia-se no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados, conforme NBR 14.653 – Avaliação de Bens, item 8.2.1.

Já a determinação do valor da indenização da faixa de servidão, entendo que deve observar o critério de Phillipe Westin, amplamente aceito pela jurisprudência pátria, e utilizado pelo Sr. Perito no caso em apreço.

[...]

Em suas razões, o Expert esclareceu que os imóveis em questão localizam-se em Zona de Expansão Urbana (ZEU), consoante zoneamento estabelecido no Plano Diretor Municipal, razão porque possui maior valor unitário que um imóvel rural.

[...]

De acordo com o plano diretor municipal, as ‘Zonas de Expansão Urbana - ZEU serão definidas em razão da necessidade de crescimento urbano regular do município, nos moldes da presente lei e da legislação de uso e ocupação do solo, sendo compostas por grandes áreas desocupadas e por áreas em transformação urbana acelerada’ - art. 126.

No laudo técnico, o perito consignou que na área da faixa da servidão não existe benfeitoria não reprodutiva, e a atividade de pecuária não estará impedida de continuar, de modo que, ‘não existe no caso em questão mensuração de lucro cessante para esta atividade’.

Acerca do valor do metro quadrado na região, como dito alhures, adoto aquele constante na PORTARIA SEMFAZ de Colatina Nº 06/2019, que aprova a pauta de valores referenciais de mercado dos bens imóveis situados em Colatina, para fins de determinação da base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis e direitos a eles relativos - ITBI.

Na referida norma, o metro quadrado para a localidade do Bairro Raul Giuberti, também conhecido como ‘Duas Vendinhas’, é de R$200,00 (duzentos reais), de modo que, o valor total da gleba 30 seria R$34.746,00 e o da gleba 31 seria R$489.756,00 - ids 24886465 e 24886469.

[...]

Dito isso, fixo o valor da indenização com base na seguinte fórmula: Vis = Vt x PS, onde VT é representado pelo valor do metro quadrado multiplicado pela área da servidão, e PS fundamenta-se nos fatores depreciativos acima expostos, de modo que: i) Gleba 30 (173,73m da Fazenda Joana Darc) = R$34.746,00 x 0,63 = R$21.889,98; ii) Gleba 31 (2.448,78m do Sítio Luiz Damiani) = R$489.756,00 x 0,63 = R$308.546,28; sendo a indenização total devida de R$330.436,26 (trezentos e trinta mil, quatrocentos e trinta e seis reais e vinte e seis centavos).

Cinge-se a controvérsia, pois, a definir se o laudo pericial retificado e complementado deve ser integralmente acolhido como parâmetro para a justa indenização e se a tabela municipal de valores para ITBI (Portaria SEMFAZ 01/2021) serve como limite probatório para o deslinde da matéria.

A indenização em sede de desapropriações ou servidões deve refletir o valor real e atual do bem, de modo a garantir que não haja prejuízo ao patrimônio do particular.

Como se depreende, o perito judicial é o auxiliar do juízo dotado de conhecimento técnico especializado para aferir as nuances de mercado que tabelas administrativas genéricas não conseguem captar.

Nessa perspectiva, a adoção de valores constantes em cadastros fiscais (como o ITBI ou o valor venal do IPTU) deve ser rechaçada para fins indenizatórios, visto que tais tabelas possuem finalidade eminentemente tributária, baseadas em critérios de massa e, frequentemente, encontram-se desatualizadas em relação à dinâmica imobiliária local.

Ademais, no que tange à utilização da Portaria SEMFAZ 01/2021 pela apelada para contestar o valor, impõe-se reconhecer que referida tabela não se presta à finalidade pretendida.

Os critérios municipais para lançamento de tributos utilizam generalizações territoriais que ignoram particularidades fundamentais, como a topografia plana e a produtividade das terras dos apelantes.

Além disso, o próprio lapso temporal e as variações de mercado em regiões de franca expansão tornam esses dados precários perante uma perícia realizada in loco com método comparativo direto de dados de mercado.

No caso, observa-se que o laudo pericial judicial retificado é peça processual de extrema robustez técnica, dotada de rigor científico, elaborada sob o corolário do contraditório.

Dito de outro modo, a prova técnica, com as complementações, é o documento que melhor reflete a realidade econômica do imóvel ao tempo da avaliação, razão pela qual deve obter primazia:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADAS. DESAPROPRIAÇÃO. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA . LAUDO PERICIAL. ESCLARECIMENTOS AUSÊNCIA DE NULIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUÍVOCO. VALOR DA INDENIZAÇÃO APURADO DE ACORDO COM AS NORMAS DA ABNT . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 3. Considerando as razões apresentadas pelas partes, assim como a motivação adotado pelo juiz sentenciante, tenho que o ponto nodal do recurso está em apurar a existência de vício na perícia que apurou o valor da indenização referente à desapropriação para a instituição de servidão administrativa. 4. Para o correto deslinde do feito, deve-se partir da premissa legal trazida no art. 23, § 1º e art. 27, ambos do Decreto-Lei nº 3.365/41. Neste contexto, pude extrair do laudo pericial que o valor de 680.000,00 (seiscentos e oitenta mil reais) é o justo a ser indenizável, em detrimento daquele pretendido pelo apelante (R$ 580.000,00) uma vez atendido os parâmetros das normas da Associação Brasileira de Normas Técnica (ABNT) listadas na NBR 14653 – parte 2: Imóveis Urbanos, item 9 e subitens 9.1 a 9 .2.1.4 que define o procedimento para avaliação de imóvel, principalmente quanto ao levantamento de dados de mercado (método comparativo). 5 .
Assim, a perícia adotou critérios objetivos e confiáveis para se chegar ao resultado que reflita o quantum justo a ser indenizado, especialmente porque o método comparativo direto de danos de mercado é suficiente para o fim aqui pretendido – apuração do valor cabível à indenização. É o que consta nos procedimentos gerais da ABNT sobre a matéria.
6. Neste sentido, trago precedentes desta Primeira Câmara Cível sobre o assunto, especificamente acerca da impossibilidade de realização de nova perícia quando utilizados critérios objetivos no laudo pericial judicial. 7. Por derradeiro, conforme já apontado quando da rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, a mera adoção de critérios distintos daqueles pretendidos pela parte não gera a nulidade do laudo pericial, especialmente quanto o perito aponta os fundamentos para tanto quando do esclarecimento requeridos pelas partes, como no presente caso. 8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . 1 (AgRg no AREsp 808.609/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016) (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0005112-58.2018 .8.08.0021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. VALOR DA INDENIZAÇÃO APURADO EM PERÍCIA JUDICIAL. ART. 34 DO DECRETO 3.356/1941.
O valor da indenização deve corresponder à desvalorização sofrida pelo imóvel em razão da constituição de servidão administrativa. Deve ser acolhido o valor da indenização indicado por perito judicial que explicitou as regras técnicas que embasaram sua avaliação
. (TJ-MG - Apelação Cível: 08712858720088130394, Relator.: Des.(a) Wagner Wilson, Data de Julgamento: 12/09/2024, Câmaras Cíveis / 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/09/2024)

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA.
FIXAÇÃO DE VALOR INDENIZATÓRIO EM CONFORMIDADE COM O LAUDO PERICIAL . AUSÊNCIA DE VÍCIOS. TRABALHO MINUCIOSO E DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO EM CRITÉRIOS CIENTÍFICOS. METODOLOGIA ACEITA PELA JURISPRUDÊNCIA
, ALÉM DE CONSIDERADOS OS DEMAIS FATORES RELATIVOS AO IMPACTO DA LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA, À DEPRECIAÇÃO E ÀS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS IDÔNEOS A INFIRMAR A CONCLUSÃO DO “EXPERT” .APELO DESPROVIDO. I. Insurge-se a recorrente contra a r. sentença no ponto em que, baseando-se no laudo pericial, definiu o montante a título de indenização pela servidão administrativa em R$ 4.560,13 (quatro mil, quinhentos e sessenta reais e treze centavos), buscando a majoração. II. A despeito dos argumentos da apelante,
reputa-se razoável e pertinente o laudo apresentado pelo “expert”, eis que elaborado segundo criteriosa metodologia científica, tendo sido lastreado em método comparativo, critério este adotado pela jurisprudência desse e. Tribunal de Justiça, estando apto a certificar, com elevado grau de confiabilidade, a correção do preço quantificado
. III. Portanto, deve ser mantida hígida a r. sentença que fixou a indenização da servidão administrativa. (TJ-PR 00015329720168160140 Quedas do Iguaçu, Relator.: Abraham Lincoln Merheb Calixto, Data de Julgamento: 19/08/2024, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/08/2024)

A redução imposta pela sentença, ao desconsiderar a retificação final do perito, acabou por fixar indenização que não recompõe integralmente o gravame imposto pela servidão.

Nesse contexto, a reforma da sentença é medida que se impõe, sobretudo porque a perícia técnica retificada conseguiu equilibrar a restrição de uso imposta pelo método Philippe Westin com a real valorização da terra em zona de expansão urbana.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou provimento
para fixar a justa indenização no valor de R$ 1.333.000,00, conforme apurado no laudo pericial retificado.

Mantenho os juros compensatórios em 6% ao ano, incidentes sobre a diferença entre o valor depositado e o valor ora fixado, nos termos da ADI 2332.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto do Eminente Relator.