Tribunal: TJES
Processo: 0005175-41.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2026-03-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO: REJEITADAS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais proposta por consumidora em face de construtora e imobiliária. A autora adquiriu um lote e manteve os pagamentos em dia, porém as rés venderam o mesmo imóvel a terceiro. A sentença reconheceu a responsabilidade solidária das requeridas, a rescisão por culpa destas e determinou a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da construtora intermediadora; (ii) estabelecer o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição de valores decorrente de resolução contratual; (iii) determinar a culpa pela resolução do negócio diante da alienação do imóvel a terceiro; (iv) verificar o direito à retenção de valores pelas vendedoras; (v) analisar a configuração e o
quantum
dos danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A relação jurídica possui natureza consumerista, respondendo as fornecedoras objetiva e solidariamente pelos danos causados pela falha na prestação dos serviços.

2. A teoria da aparência e o regime de solidariedade da cadeia de consumo impõem a responsabilidade a todos os agentes que participam da colocação do produto ou serviço no mercado. A atuação ativa da construtora na gestão de pagamentos e na emissão de declarações confirma a legitimidade passiva.

3. A pretensão de restituição de valores fundada no inadimplemento contratual absoluto e na resolução do negócio submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não à tese firmada no Tema 938 do STJ, restrita à abusividade de comissão de corretagem.

4. A alienação do imóvel a terceiro um dia após o pagamento regular de parcela pela consumidora comprova o inadimplemento contratual grave e a violação à boa-fé objetiva por parte das fornecedoras.

5. A culpa exclusiva das promitentes vendedoras pela resolução do contrato impõe a imediata e integral restituição das parcelas pagas, vedada qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ.

6. A venda dúplice de imóvel frustra a expectativa de aquisição e configura dano moral, ultrapassando o mero dissabor. O valor de R$ 8.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A pretensão de restituição de valores decorrente de resolução contratual por inadimplemento absoluto sujeita-se ao prazo prescricional decenal.
2. A venda de imóvel em duplicidade por culpa exclusiva do fornecedor enseja a resolução do contrato com a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 422; CDC, arts. 2º, 3º, parágrafo único do art. 7º, 14 e § 1º do art. 25; CPC, § 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.047.767, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05.06.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; TJ-ES, AC 0027568-56.2019.8.08.0024, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005175-41.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP e outros

APELADO: PAULA OLIVEIRA CONSENDEY DE SA BARRETO

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO: REJEITADAS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais proposta por consumidora em face de construtora e imobiliária. A autora adquiriu um lote e manteve os pagamentos em dia, porém as rés venderam o mesmo imóvel a terceiro. A sentença reconheceu a responsabilidade solidária das requeridas, a rescisão por culpa destas e determinou a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da construtora intermediadora; (ii) estabelecer o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição de valores decorrente de resolução contratual; (iii) determinar a culpa pela resolução do negócio diante da alienação do imóvel a terceiro; (iv) verificar o direito à retenção de valores pelas vendedoras; (v) analisar a configuração e o
quantum
dos danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A relação jurídica possui natureza consumerista, respondendo as fornecedoras objetiva e solidariamente pelos danos causados pela falha na prestação dos serviços.

2. A teoria da aparência e o regime de solidariedade da cadeia de consumo impõem a responsabilidade a todos os agentes que participam da colocação do produto ou serviço no mercado. A atuação ativa da construtora na gestão de pagamentos e na emissão de declarações confirma a legitimidade passiva.

3. A pretensão de restituição de valores fundada no inadimplemento contratual absoluto e na resolução do negócio submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não à tese firmada no Tema 938 do STJ, restrita à abusividade de comissão de corretagem.

4. A alienação do imóvel a terceiro um dia após o pagamento regular de parcela pela consumidora comprova o inadimplemento contratual grave e a violação à boa-fé objetiva por parte das fornecedoras.

5. A culpa exclusiva das promitentes vendedoras pela resolução do contrato impõe a imediata e integral restituição das parcelas pagas, vedada qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ.

6. A venda dúplice de imóvel frustra a expectativa de aquisição e configura dano moral, ultrapassando o mero dissabor. O valor de R$ 8.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A pretensão de restituição de valores decorrente de resolução contratual por inadimplemento absoluto sujeita-se ao prazo prescricional decenal.
2. A venda de imóvel em duplicidade por culpa exclusiva do fornecedor enseja a resolução do contrato com a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 422; CDC, arts. 2º, 3º, parágrafo único do art. 7º, 14 e § 1º do art. 25; CPC, § 11 do art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.047.767, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05.06.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; TJ-ES, AC 0027568-56.2019.8.08.0024, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de recursos de apelação cível interpostos por G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (1ª Apelante) e IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA. (2ª Apelante) pugnando pela reforma da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da "Ação de Desfazimento de Negócio Jurídico c/c Perdas e Danos", julgou procedentes os pedidos autorais para: (i) declarar a resolução do negócio jurídico firmado entre as partes; (ii) condenar as requeridas, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pela autora (R$ 15.000,00 a título de sinal, R$ 10.000,00 referentes às parcelas intermediárias e o montante relativo a 33 parcelas mensais de R$ 417,00), devidamente atualizados; e (iii) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Em suas razões recursais, a 1ª Apelante, G & C Construtora, sustenta, em síntese, que: (i) é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, porquanto atuou como mera mandatária da proprietária do imóvel; (ii) inexiste responsabilidade solidária, uma vez que o contrato de prestação de serviços mantido com a corré foi rescindido antes da alienação do imóvel a terceiros; (iii) não há nexo causal entre sua conduta e o dano alegado; (iv) aplica-se ao caso a excludente de responsabilidade do mandatário, nos termos do art. 663 do Código Civil; e (v) não restaram configurados os pressupostos para a indenização por danos morais.
Por seu turno, a 2ª Apelante, Imobiliária Garantia, em seu apelo, aduz que: (i) a pretensão de restituição da comissão de corretagem encontra-se fulminada pela prescrição trienal; (ii) a resolução contratual decorreu de culpa exclusiva da autora, ante a sua inadimplência; (iii) inexiste comprovação idônea dos pagamentos alegados na exordial; (iv) é lícita a retenção das arras e de percentual sobre os valores pagos a título de cláusula penal; e (v) inocorreram danos morais passíveis de reparação.
Contrarrazões apresentadas pela Apelada, pugnando pelo desprovimento de ambos os recursos e pela manutenção integral da sentença, destacando a comprovação da venda dúplice do lote enquanto se encontrava adimplente, bem como a solidariedade existente entre as fornecedoras na cadeia de consumo.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 12 de dezembro de 2025.

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0005175-41.2018.8.08.0035

APELANTE: G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. APELANTE: IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.

APELADA: PAULA OLIVEIRA CONSENDEY DE SÁ BARRETO

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Como relatado, a controvérsia submetida a julgamento cinge-se a verificar o acerto da decisão judicial que reconheceu a responsabilidade solidária das apelantes pela venda em duplicidade de lote adquirido pela autora, determinando a restituição integral dos valores pagos e a compensação por danos morais.

As questões devolvidas a reexame por este Egrégio Tribunal de Justiça, e que serão analisadas por ordem de prejudicialidade, consistem em: (i) a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da construtora intermediadora; (ii) a ocorrência de prescrição da pretensão de restituição de valores; (iii) a atribuição de culpa pela resolução contratual diante da alienação do imóvel a terceiro; (iv) o direito à retenção de valores pelas vendedoras; e (v) a configuração e o
quantum
dos danos morais.

Pois bem.

Ab initio
, impende destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, enquadrando-se a autora no conceito de consumidora (art. 2º do CDC) e as apelantes no de fornecedoras (art. 3º do CDC), respondendo estas, objetiva e solidariamente, pelos danos causados em decorrência da falha na prestação dos serviços, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

Fixada tal premissa, tem-se, no que tange à alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela 1ª Apelante (G & C Construtora), sob o argumento de que atuou na qualidade de mera mandatária, que esta não merece prosperar.

Pela Teoria da Aparência e pelo regime de solidariedade da cadeia de consumo, todos os agentes que participam da colocação do produto ou serviço no mercado respondem perante o consumidor.

Extrai-se dos autos que a proposta de compra foi firmada em papel timbrado da G & C, os pagamentos eram geridos por ela e, crucialmente, a própria apelante emitiu declaração em 2015 reconhecendo a autora como adquirente e indicando o saldo devedor, o que demonstra sua atuação ativa na relação jurídica muito após o suposto rompimento da parceria comercial com a corré.

Por sua vez, quanto à prejudicial de prescrição da comissão de corretagem arguida pela 2ª Apelante, tem-se que o caso não se amolda à tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (prescrição trienal para restituição por abusividade de cláusula).

A pretensão autoral fundamenta-se no inadimplemento contratual absoluto (venda do bem a outrem) e na consequente resolução do negócio, buscando o retorno ao status quo ante.

Nessas hipóteses, aplica-se a regra geral do prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido, colaciono precedente do STJ que diferencia as hipóteses:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal"
(AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2047767 (e-Doc 37200390) | 2023/0011249-9, Terceira Turma, Órgão: STJ - Acórdãos. Relator: RAUL ARAUJO. Julgado em Julgado em 05/06/2023, Publicado em Publicado em 12/06/2023.

Rejeitam-se, pois, as preliminares e a prejudicial de mérito.

Volvendo os olhos para o caso concreto, observa-se que a autora comprovou a aquisição do Lote 02, da Quadra 29-A, do empreendimento "Village do Sol", em 11/02/2010, efetuando o pagamento do sinal e de diversas parcelas mensais e anuais.

A tese defensiva de inadimplência da consumidora cai por terra diante da prova documental robusta produzida.

O Termo de Cessão e Transferência acostado aos autos revela que o imóvel foi alienado a terceiro (Sr. Hélcio) em 06/12/2012.

Ocorre que, conforme extratos e a própria declaração da ré, a autora realizou o pagamento da 33ª parcela em 05/12/2012.

Ou seja, as Apelantes venderam o imóvel a terceiro apenas um dia após a Apelada ter quitado regularmente sua parcela mensal, momento em que se encontrava rigorosamente adimplente com suas obrigações.

Tal conduta configura grave ilícito contratual e violação frontal à boa-fé objetiva (art. 422 do CC), atraindo a culpa exclusiva das fornecedoras pela resolução do negócio.

Ademais, não há que se falar em ausência de prova dos pagamentos.

A declaração emitida pela própria G & C Construtora em 2015 confessa a existência do negócio e delimita que restavam em aberto apenas poucas parcelas finais (a partir de 2013), o que,
a contrario sensu
, comprova a quitação de todo o período anterior, corroborando a pretensão restituitória.

Nesse contexto, impõe-se a manutenção da sentença quanto à restituição integral dos valores.

Consoante a Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente. Confira-se:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Não há, portanto, direito à retenção de arras, comissão de corretagem ou qualquer percentual administrativo, pois quem deu causa ao desfazimento foram as Apelantes.

No que pertine aos danos morais, a situação vivenciada pela Apelada ultrapassa o mero dissabor.

A venda dúplice de imóvel, frustrando a expectativa de quem pagou regularmente as prestações por anos, aliada à desídia das Apelantes em solucionar o problema administrativamente, configura dano moral, conforme entendimento já manifestado por este Egrégio Tribunal de Justiça em situação análoga à presente:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DUPLICIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 2 . Considerando que o pleito se refere à rescisão do contrato, à compradora somente é assegurada a restituição dos valores efetivamente pagos, atualizados monetariamente e acrescidos juros moratórios. 3. Acerca do termo inicial para a contagem da correção monetária dos valores a serem ressarcidos à adquirente, é entendimento do C. STJ que "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (REsp 1305780/RJ, Rel . Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 17.4.2013). 4 . “
A venda de imóvel em duplicidade causa uma angústia e sofrimento no adquirente, o que, por óbvio, lesa direitos inerentes à sua personalidade
”. (TJES, Apelação, 035130187020, Relator DES.: TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/08/2018, Data da Publicação no Diário: 24/08/2018). 5 . Recurso conhecido e parcialmente provido."

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0027568-56.2019.8 .08.0024, Relator.: MARCOS VALLS FEU ROSA, 4ª Câmara Cível)

Ademais, o
quantum
indenizatório fixado pelo Juízo a quo em R$ 8.000,00 (oito mil reais) mostra-se razoável e proporcional às peculiaridades do caso e à gravidade da conduta, atendendo à dupla finalidade da reparação (compensatória e pedagógica), não comportando redução.

Ante o exposto, CONHEÇO dos recursos de apelação e lhes NEGO PROVIMENTO, mantendo incólume a r. sentença recorrida.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.