Tribunal: TJES
Processo: 5000607-55.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-01-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL PARCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. FORTUITO INTERNO. CDC. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos e indenização por danos morais. A decisão agravada, proferida em sede de tutela provisória de urgência, deferiu a rescisão contratual parcial e determinou a devolução de 70% dos valores pagos pelo agravado, devidamente atualizados e acrescidos de juros de mora, conforme as Súmulas 43 e 54 do STJ. O fundamento foi a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, diante do inadimplemento contratual pela não entrega da unidade imobiliária adquirida e o risco de inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória de urgência que determinou a rescisão parcial do contrato e a devolução parcial dos valores pagos; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual da agravante poderia ser justificado por caso fortuito ou força maior decorrente de entraves administrativos e legislativos supervenientes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão agravada fundamenta-se de forma adequada no art. 300 do CPC, tendo identificado, com base nos elementos dos autos, a probabilidade do direito do consumidor e o perigo de dano de difícil reparação, diante do inadimplemento contratual por mais de seis anos sem entrega do imóvel ou restituição de valores.

A alegação de caso fortuito ou força maior não se sustenta, pois os entraves burocráticos e administrativos invocados constituem risco inerente à atividade empresarial da incorporadora, caracterizando fortuito interno, que não exonera o dever de cumprimento do contrato.

A jurisprudência majoritária, inclusive do STJ, já reconhece que o atraso significativo na entrega de imóvel justifica a rescisão contratual por culpa do fornecedor, com devolução dos valores pagos, podendo inclusive ser integral, conforme Súmula 543/STJ, sendo legítima a devolução parcial de 70% fixada na decisão agravada.

A ausência de previsão contratual expressa para restituição dos valores não prevalece frente às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 51, que invalida cláusulas que afastem direitos básicos do consumidor em caso de inadimplemento exclusivo do fornecedor, conforme reiterado no Tema 971 do STJ.

A decisão recorrida não apresenta ilegalidade, abusividade ou teratologia, estando em consonância com o entendimento jurisprudencial consolidado e com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela provisória de urgência pode ser concedida em casos de inadimplemento contratual evidente, especialmente quando caracterizado o atraso excessivo na entrega de imóvel.

O risco de burocracia estatal e entraves administrativos integra o fortuito interno da atividade empresarial, não eximindo o fornecedor de responsabilidade contratual.

É legítima a fixação judicial de percentual de restituição de valores pagos, mesmo sem previsão contratual, quando houver inadimplemento imputável exclusivamente ao fornecedor.

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre cláusulas contratuais abusivas que limitem direitos do consumidor em hipóteses de inadimplemento do fornecedor.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CDC, art. 51, incisos IX, XI e XII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 43, 54 e 543; STJ, Tema 971; TJMG, AC nº 10000212580146001, Rel. Des. Estevão Lucchesi, j. 24.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000607-55.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros

AGRAVADO: GABRIEL ALFENA GAMARO DE MOURA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL PARCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. FORTUITO INTERNO. CDC. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos e indenização por danos morais. A decisão agravada, proferida em sede de tutela provisória de urgência, deferiu a rescisão contratual parcial e determinou a devolução de 70% dos valores pagos pelo agravado, devidamente atualizados e acrescidos de juros de mora, conforme as Súmulas 43 e 54 do STJ. O fundamento foi a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, diante do inadimplemento contratual pela não entrega da unidade imobiliária adquirida e o risco de inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória de urgência que determinou a rescisão parcial do contrato e a devolução parcial dos valores pagos; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual da agravante poderia ser justificado por caso fortuito ou força maior decorrente de entraves administrativos e legislativos supervenientes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão agravada fundamenta-se de forma adequada no art. 300 do CPC, tendo identificado, com base nos elementos dos autos, a probabilidade do direito do consumidor e o perigo de dano de difícil reparação, diante do inadimplemento contratual por mais de seis anos sem entrega do imóvel ou restituição de valores.

A alegação de caso fortuito ou força maior não se sustenta, pois os entraves burocráticos e administrativos invocados constituem risco inerente à atividade empresarial da incorporadora, caracterizando fortuito interno, que não exonera o dever de cumprimento do contrato.

A jurisprudência majoritária, inclusive do STJ, já reconhece que o atraso significativo na entrega de imóvel justifica a rescisão contratual por culpa do fornecedor, com devolução dos valores pagos, podendo inclusive ser integral, conforme Súmula 543/STJ, sendo legítima a devolução parcial de 70% fixada na decisão agravada.

A ausência de previsão contratual expressa para restituição dos valores não prevalece frente às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 51, que invalida cláusulas que afastem direitos básicos do consumidor em caso de inadimplemento exclusivo do fornecedor, conforme reiterado no Tema 971 do STJ.

A decisão recorrida não apresenta ilegalidade, abusividade ou teratologia, estando em consonância com o entendimento jurisprudencial consolidado e com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela provisória de urgência pode ser concedida em casos de inadimplemento contratual evidente, especialmente quando caracterizado o atraso excessivo na entrega de imóvel.

O risco de burocracia estatal e entraves administrativos integra o fortuito interno da atividade empresarial, não eximindo o fornecedor de responsabilidade contratual.

É legítima a fixação judicial de percentual de restituição de valores pagos, mesmo sem previsão contratual, quando houver inadimplemento imputável exclusivamente ao fornecedor.

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre cláusulas contratuais abusivas que limitem direitos do consumidor em hipóteses de inadimplemento do fornecedor.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CDC, art. 51, incisos IX, XI e XII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 43, 54 e 543; STJ, Tema 971; TJMG, AC nº 10000212580146001, Rel. Des. Estevão Lucchesi, j. 24.02.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, concluem os Desembargadores que compõem a Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, conhecer do Recurso de Agravo de Instrumento e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. RELATOR

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº
5000607-55.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E OUTROS

A
GRAVAD
O
:

GABRIEL ALFENA GAMARO DE MOURA

RELATOR: D
ES
.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
agravo de instrumento interposto por Lorenge S.A. Participações
, em face de decisão proferida nos autos da
ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais
, proposta por
Gabriel Alfena Gamaro de Moura
, que deferiu, em sede de tutela provisória de urgência, a
rescisão contratual parcial
e determinou a
devolução de 70% (setenta por cento) dos valores pagos
pelo agravado, atualizados monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, nos moldes da Súmula 43 e 54 do STJ.

A decisão agravada reconheceu, com base no art. 300 do CPC, a presença da
probabilidade do direito
e do
perigo de dano irreparável ou de difícil reparação
, notadamente diante da
não entrega da unidade adquirida pelo autor
e da possibilidade de inclusão de seu nome nos cadastros de inadimplentes, sem que tenha sido imitido na posse ou restituído dos valores adiantados.

A insurgência recursal se assenta, em síntese, na alegação de que o empreendimento sofreu entraves burocráticos externos, consubstanciados em alterações legislativas e exigências administrativas supervenientes, configurando suposto
caso fortuito ou força maior
, a justificar o inadimplemento contratual.

Aduzem, ainda, que o percentual de restituição imposto (70%) seria excessivo e careceria de previsão contratual.

Regularmente intimado, o agravado apresentou
contrarrazões
, pugnando pela manutenção da decisão, sob o argumento de que
o inadimplemento contratual das agravantes é inconteste
, haja vista a ausência de entrega da unidade imobiliária após anos da data contratualmente estipulada, sem devolução dos valores pagos.

Pois bem.

A controvérsia posta diz respeito à legalidade da decisão interlocutória que reconheceu, em sede de tutela de urgência, o direito à
rescisão parcial do contrato
de promessa de compra e venda e à
restituição de 70% dos valores pagos
por unidade imobiliária cuja construção sequer foi iniciada, conforme alegado nos autos.

De plano, verifico que a decisão agravada encontra-se
tecnicamente fundamentada e alinhada ao ordenamento jurídico vigente
.

A concessão de tutela provisória de urgência exige, nos termos do art. 300 do CPC, a presença cumulativa de
probabilidade do direito
e
perigo de dano
, elementos que, no presente caso, estão suficientemente demonstrados.

O instrumento contratual firmado entre as partes previa a entrega da unidade até o ano de 2017, com prazo de tolerância de 180 dias. Passados mais de seis anos da data inicialmente acordada,
não houve entrega do imóvel, tampouco restituição dos valores pagos
, circunstância que revela inadimplemento contratual grave e injustificado.

O argumento das agravantes de que os atrasos decorreram de
entraves administrativos e exigências legais supervenientes
não tem o condão de afastar a sua responsabilidade, conforme já decidiu reiteradamente
a jurisprudência pátria
.

Tais circunstâncias se inserem no chamado
"fortuito interno"
, ou seja, nos riscos inerentes à própria atividade empresarial e que não são aptos a elidir o inadimplemento.

Neste sentido,
em caso semelhante, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais lecionou que:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - COMPETÊNCIA - AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DIREITO PESSOAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR - LOTEAMENTO - ATRASO DAS OBRAS INFRAESTRUTURA - CULPA VENDEDOR - DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS - MULTA RESCISÓRIA - INVERSÃO - DANO MORAL - EXISTÊNCIA. A ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda trata-se de direito pessoal, e não real. Tratando-se de relação de consumo, afasta-se a cláusula de eleição de foro prejudicial ao consumidor, fixando a competência no domicílio deste, onde ajuizou a demanda. Havendo inadimplemento contratual, a Lei concede ao contratante prejudicado a opção de pleitear o desfazimento da avença. Configurado o atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, patente o descumprimento contratual da vendedora.
Os fatores relacionados à alegada morosidade e burocracia dos entes públicos que teriam motivado o atraso na realização das obras, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.

Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, não há que se falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos.
Prevendo o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, cláusula penal para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação da mesma penalidade para o caso de mora atribuível ao fornecedor. Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidade do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença. (TJ-MG - AC: 10000212580146001 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 24/02/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2022)

Assim, o fundamento invocado pela decisão agravada está em sintonia com a jurisprudência predominante,
rejeitando a tese de caso fortuito
e reconhecendo o direito do promitente comprador à restituição dos valores pagos, ainda que parcialmente, como forma de
recompor seu patrimônio
diante da rescisão por inadimplemento do fornecedor.

Importa destacar que a decisão foi
moderada
ao fixar a restituição em
70%
, mesmo quando a jurisprudência, amparada pela
Súmula 543 do STJ
, assegura a devolução
integral
nos casos em que o inadimplemento é imputável exclusivamente à construtora.

No tocante ao risco de irreversibilidade, entendo que
não
se encontra
presente
, uma vez que o imóvel sequer foi entregue, não se tratando de bem de natureza personalíssima ou infungível, sendo plenamente possível à agravante proceder à livre negociação da unidade após a resolução parcial do contrato.

Por fim, quanto à alegada ausência de previsão contratual para restituição, é cediço que o
Código de Defesa do Consumidor
se impõe às cláusulas abusivas que limitam o direito do consumidor à restituição em caso de culpa do fornecedor, como expressamente previsto no art. 51, incisos IX, XI e XII, e reafirmado no
Tema 971/STJ
, ao dispor que cláusulas penais previstas apenas contra o consumidor devem ser invertidas a seu favor,
por equidade e equilíbrio contratual
.

Diante do exposto
, ausente qualquer ilegalidade ou teratologia na decisão recorrida,
conheço do recurso e NEGO-LHE provimento
,
mantendo

íntegra a decisão agravada
, nos termos em que proferida.

É como voto.

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.