Tribunal: TJES
Processo: 5000852-54.2024.8.08.9101
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Competência da Justiça Estadual
Data de julgamento: 2026-04-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS (AIRBNB/BOOKING). DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESTRIÇÃO LEGÍTIMA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO ITAPARICA EXCLUSIVE contra decisão interlocutória que deferiu tutela provisória de urgência para suspender a proibição de locações por plataformas digitais, deliberada em assembleia geral. O condomínio recorrente sustenta a legalidade da proibição com base na destinação estritamente residencial das unidades e nos riscos à segurança e ao sossego dos moradores decorrentes da alta rotatividade de pessoas estranhas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a exploração econômica de unidades autônomas por meio de plataformas digitais de hospedagem por curto prazo desvirtua a finalidade residencial prevista na convenção do condomínio e se tal prática justifica a restrição ao direito de propriedade em prol do interesse coletivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código Civil impõe aos condôminos o dever de dar às unidades a mesma destinação que possui a edificação, vedando o uso prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

O Superior Tribunal de Justiça estabelece o entendimento de que o sistema de reserva de imóveis via plataformas digitais assemelha-se a contrato atípico de hospedagem, o que conflita com a finalidade estritamente residencial de condomínios edilícios.

A interpretação sistemática da convenção condominial do agravante indica que, embora o empreendimento possua natureza mista, os apartamentos destinam-se exclusivamente ao uso residencial, enquanto a finalidade comercial limita-se às lojas.

O regimento interno do edifício proíbe a exploração dos apartamentos para fins comerciais que alterem o caráter residencial da comunidade.

A alta rotatividade de ocupantes e o uso intensivo de áreas comuns por indivíduos sem vínculo com a comunidade condominial comprometem a segurança e elevam os custos de manutenção e limpeza.

A existência de vedação na convenção e no regimento interno torna desnecessária a análise de supostas irregularidades formais no edital de convocação ou na ata da assembleia que ratificou a proibição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação de curtíssimo prazo por plataformas digitais desvirtua a destinação residencial estabelecida na convenção de condomínio.

A proibição de locação por aplicativos de hospedagem em edifícios residenciais constitui exercício legítimo do poder regulamentar da assembleia e da convenção para preservar o sossego e a segurança coletiva.

O direito individual de propriedade no condomínio edilício encontra limites na destinação da edificação e nas normas de vizinhança.

Dispositivos relevantes citados
: art. 179; inciso III do art. 1.332; incisos I e II do art. 1.334; art. 1.335; inciso IV do art. 1.336, todos do Código Civil (Lei 10.406/2002).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.280.160/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000852-54.2024.8.08.9101

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO ITAPARICA EXCLUSIVE

AGRAVADO: ANDRE GUMS VIEIRA e outros (2)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS (AIRBNB/BOOKING). DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESTRIÇÃO LEGÍTIMA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO ITAPARICA EXCLUSIVE contra decisão interlocutória que deferiu tutela provisória de urgência para suspender a proibição de locações por plataformas digitais, deliberada em assembleia geral. O condomínio recorrente sustenta a legalidade da proibição com base na destinação estritamente residencial das unidades e nos riscos à segurança e ao sossego dos moradores decorrentes da alta rotatividade de pessoas estranhas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a exploração econômica de unidades autônomas por meio de plataformas digitais de hospedagem por curto prazo desvirtua a finalidade residencial prevista na convenção do condomínio e se tal prática justifica a restrição ao direito de propriedade em prol do interesse coletivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código Civil impõe aos condôminos o dever de dar às unidades a mesma destinação que possui a edificação, vedando o uso prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

O Superior Tribunal de Justiça estabelece o entendimento de que o sistema de reserva de imóveis via plataformas digitais assemelha-se a contrato atípico de hospedagem, o que conflita com a finalidade estritamente residencial de condomínios edilícios.

A interpretação sistemática da convenção condominial do agravante indica que, embora o empreendimento possua natureza mista, os apartamentos destinam-se exclusivamente ao uso residencial, enquanto a finalidade comercial limita-se às lojas.

O regimento interno do edifício proíbe a exploração dos apartamentos para fins comerciais que alterem o caráter residencial da comunidade.

A alta rotatividade de ocupantes e o uso intensivo de áreas comuns por indivíduos sem vínculo com a comunidade condominial comprometem a segurança e elevam os custos de manutenção e limpeza.

A existência de vedação na convenção e no regimento interno torna desnecessária a análise de supostas irregularidades formais no edital de convocação ou na ata da assembleia que ratificou a proibição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação de curtíssimo prazo por plataformas digitais desvirtua a destinação residencial estabelecida na convenção de condomínio.

A proibição de locação por aplicativos de hospedagem em edifícios residenciais constitui exercício legítimo do poder regulamentar da assembleia e da convenção para preservar o sossego e a segurança coletiva.

O direito individual de propriedade no condomínio edilício encontra limites na destinação da edificação e nas normas de vizinhança.

Dispositivos relevantes citados
: art. 179; inciso III do art. 1.332; incisos I e II do art. 1.334; art. 1.335; inciso IV do art. 1.336, todos do Código Civil (Lei 10.406/2002).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.280.160/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº
5000852-54.2024.8.08.9101

AGRAVANTE
: CONDOMINIO DO EDIFICIO ITAPARICA EXCLUSIVE

AGRAVADOS: ANDRE GUMS VIEIRA, FELIPE DE SOUZA LACERDA ALMEIDA e VALDIVINA DIAS MERSCHER

JUÍZA: DRA. MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, t
rata-se de recurso de agravo de instrumento interposto
pelo CONDOMINIO DO EDIFICIO ITAPARICA EXCLUSIVE em face de decisão proferida pelo Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível, em AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por ANDRE GUMS VIEIRA, FELIPE DE SOUZA LACERDA ALMEIDA e VALDIVINA DIAS MERSCHER, cujo
decisum
deferiu a tutela provisória de urgência para “
determinar a suspensão dos efeitos da assembleia realizada da data do dia 29 de abril de 2024 quanto aos itens 4 e 5 da pauta, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais).
”

Em suas razões recursais, sustentou
que “
a assembleia geral ordinária foi regularmente convocada e deliberou, dentro de sua competência legal, sobre a proibição das locações por plataformas digitais. Tal medida encontra respaldo nos arts. 1.334, incisos I e II, e 1.336, inciso IV, do Código Civil, que conferem aos condôminos o poder de regulamentar o uso das áreas comuns e das unidades autônomas em prol do interesse coletivo. Além disso, não há qualquer violação ao direito de propriedade dos Agravados, uma vez que o art. 1.335 do Código Civil garante aos condôminos o direito de usar, fruir e dispor de suas unidades autônomas, mas sempre em consonância com as regras estabelecidas pela convenção condominial e deliberações assembleares. A proibição aprovada pela assembleia não impede o uso das unidades para fins residenciais ou locação convencional; apenas regula a modalidade específica de locação por curto prazo via aplicativos digitais, que pode comprometer a segurança e o sossego dos moradores.
”

Salientou que “
A locação por curto prazo via aplicativos digitais caracteriza uma prática que desvirtua a finalidade residencial do condomínio, aproximando-se mais de uma atividade comercial ou de hospedagem, o que é incompatível com os princípios que regem o condomínio edilício.
”

Destacou, ainda, que “
foram identificados os seguintes problemas nas unidades que praticavam a locação temporária: Altíssima rotatividade de pessoas, com a média de 70 (setenta) pessoas diferentes por semana; Ausência de garantia de que tais pessoas não sejam um risco aos moradores do Condomínio Réu; Maior utilização das áreas comuns (piscina, sauna, elevadores) por ‘hóspedes’ e necessidade de reforço nas limpezas dessas áreas; Aumento nos gastos com material de limpeza, mão de obra e energia; (...) Em algumas ocasiões, os ‘hospedes’ trouxeram inúmeros convidados, fazendo barulho excessivo, causando desordem no edifício e incômodo aos moradores das unidades vizinhas; A agressividade e a falta de polidez com que os que praticam a locação temporária tratam os funcionários do Condomínio Réu e seu síndico quando são minimamente contrariados; Grande número de hóspedes impossibilitando o porteiro de lembrar a qual unidade está associado o hóspede infrator.
”

Por fim, asseverou que “
A manutenção da decisão agravada expõe o condomínio Agravante a sérios riscos relacionados à alta rotatividade de pessoas estranhas no edifício, comprometendo diretamente a segurança dos moradores e dificultando o controle de acesso às áreas comuns. Além disso, tal situação desvirtua a destinação residencial dos apartamentos do condomínio, podendo impactar negativamente o valor patrimonial das unidades autônomas, gerar conflitos internos entre os condôminos e mesmo facilitar a prática de crimes por estranhos.
”

Neste viés, pleiteou a atribuição de efeito suspensivo, “
restabelecendo imediatamente a validade e eficácia da deliberação assemblear realizada em 29 de abril de 2024
” e, no mérito, a reforma da decisão “
para indeferir a tutela de urgência concedida pelo juízo a quo, reconhecendo a validade da deliberação assemblear que proibiu a locação das unidades privativas por meio de plataformas digitais
”.

Insta consignar que, em sede de cognição sumária neste grau de jurisdição, foi deferido o efeito suspensivo pleiteado pelo Agravante (Id. 12901754), restabelecendo a eficácia da proibição assemblear até o julgamento de mérito deste recurso. Houve interposição de Agravo Interno pelos ora recorridos (Id. 16035619), com respectiva contraminuta do Condomínio (Id. 17275489), mantendo-se a decisão monocrática após rejeição de Embargos de Declaração (Id. 14616229).

Compulsando os autos,
verifico que a demanda originária foi ajuizada pelos agravados
visando a anulação dos itens 4 e 5 da Pauta da AGO de 29.04.2024, por, basicamente, suposta
s irregularidades formais afetas à
participação de inquilinos, inobservância do quórum mínimo para alteração da convenção e limitação ao direito de propriedade.

Referidos pontos de pauta dispuseram sobre “A PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PLATAFORMA DIGITAL (AIRBNB, BOOKING, DENTRE OUTROS SIMILARES)” e “
ATUALIZAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO (RI) QUANTO AOS NOVOS PROCEDIMENTOS DE CONTROLE DE ACESSO”, sendo, ambos, aprovados pela maioria dos presentes.

Com efeito, dispõe o artigo 1332,
caput
e inciso III, do CC/02, que “
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial (...) o fim a que as unidades se destinam.
”

Paralelamente, estabelece o artigo 1336, inciso IV, do CC/02,
ser dever do condômino “
dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação
, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
”

Cumpre salientar que a matéria devolvida já foi apreciada em casos isolados pelo e. STJ, nos quais a compreensão jurisprudencial foi uníssona no sentido de que, “
‘existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, ainda que sem fracionamento, implica desvirtuamento da destinação condominial. Precedentes.' (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022.)
” (
STJ
; AgInt no AREsp n. 2.280.160/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 11/10/2023.)

Mister consignar, outrossim, que “
o sistema de reserva de imóveis por meio de plataformas digitais do tipo "Airnb" é caracterizado como uma espécie de
contrato atípico
de hospedagem e não se confunde com locação por temporada, e, por isso, não poderia ser abarcado pela finalidade residencial disposta em Convenção condominial.
” (
STJ
; AgInt no AREsp n. 2.175.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023.)

Confira-se, também: AgInt no AREsp n. 2.487.300/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 26/6/2024; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.270/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.896.710/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 28/2/2023; AgInt no AREsp n. 1.958.829/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 29/4/2022, dentre outros.

Na hipótese, extraio do artigo 3º, da Convenção do Condomínio do Edifício Itaparica Exclusive, ser este constituído por 104 (cento e quatro) apartamentos e 08 (oito) lojas.

Noto, ainda, que, embora conste dos artigos 2º e 6º, da Convenção, a finalidade mista do empreendimento (residencial e comercial), a interpretação sistemática do normativo, sobretudo ao ponderar-se a redação do artigo 19, §§1º e 2º, indica que as unidades comerciais correspondem única e exclusivamente às lojas, ao passo em que os apartamentos seriam destinados apenas à finalidade residencial.

Firme nestas premissas, não vejo como manter a decisão recorrida, na medida em que, repise-se,
segundo a Convenção Condominial, os apartamentos são destinados apenas à finalidade residencial
, circunstância que obsta a exploração econômica
destas
unidades autônomas mediante
contratos atípicos de
locação por curto ou curtíssimo prazo.

Em tempo, observo que no mesmo sentido encontra-se o artigo 191, do Regimento Interno, ao dispor que “
É proibido alugar, ceder, utilizar ou explorar no todo ou em parte os apartamentos para fins comerciais
, ressalvadas as atividades de moradores profissionais autônomos que não alterem o caráter essencialmente residencial do Condomínio.
”

Neste ponto, especificadamente em relação ao Regimento Interno, conquanto não conste nos autos a data de sua aprovação em assembleia, é provável, pela própria data de aprovação da Convenção (03.06.2016), já haver transcorrido o prazo decadencial de 02 (dois) anos para a anulação do dispositivo supracitado (artigo 179, CC/02), o que corrobora a falta de probabilidade da pretensão exordial.

Por fim, cumpre destacar, por oportuno e relevante, que, diante da previsão convencional, sequer seria necessária nova deliberação em assembleia geral, elemento que,
a priori
, torna desnecessária, por ausência de interesse, a apreciação das teses relacionadas às supostas irregularidades formais, tanto do edital de convocação, quanto da própria ata da AGO de 29.04.2024.

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
conheço e dou provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida com o fito de indeferir a tutela provisória de urgência pleiteada na exordial, oportunidade em que julgo prejudicado o recurso de agravo interno manejado por ANDRE GUMS VIEIRA, FELIPE DE SOUZA LACERDA ALMEIDA e VALDIVINA DIAS MERSCHER.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

R
ELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar provimento ao recurso.