Tribunal: TJES
Processo: 0006795-40.2017.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0006795-40.2017.8.08.0030

APTE
S
:
JULIANA LEANDRO CARNEIRO E ZILMA LEANDRO CARNEIRO

A
PD
A
:

COIMEX ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA

RELATOR:

D
ES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. REGULARIDADE. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. INAPLICABILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/1997. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto contra sentença que reconheceu a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento celebrado em 2010, garantido por alienação fiduciária, firmado para complementação de obras de construção do imóvel utilizado como residência e atividade comercial das autoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o leilão extrajudicial é nulo por ausência de notificação eficaz das devedoras; (ii) estabelecer se é aplicável a impenhorabilidade do bem de família ao imóvel dado em alienação fiduciária; (iii) determinar a incidência da teoria do adimplemento substancial diante do pagamento de parte relevante do contrato; (iv) verificar a ocorrência de enriquecimento ilícito do credor fiduciário em razão do valor do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alienação fiduciária implica a transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário, não se confundindo com penhora judicial, o que afasta a incidência da proteção da impenhorabilidade do bem de família.

A oferta voluntária do imóvel residencial em garantia fiduciária configura ato de disposição patrimonial, sendo incompatível com a posterior invocação da impenhorabilidade, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva.

A teoria do adimplemento substancial é inaplicável aos contratos garantidos por alienação fiduciária, diante do regime jurídico especial instituído pela Lei nº 9.514/1997, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O pagamento aproximado de 60% do saldo devedor não é suficiente para impedir a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sobretudo quando o inadimplemento persiste por longo período.

A alegação de enriquecimento ilícito carece de interesse recursal, pois não houve comprovação de leilão efetivado com apuração de eventual saldo excedente, além de a tese não ter sido deduzida na petição inicial.

Demonstrada a regular notificação das devedoras para purgação da mora, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997, mostra-se legítima a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impenhorabilidade do bem de família não se aplica ao imóvel dado voluntariamente em alienação fiduciária, por configurar ato de disposição patrimonial incompatível com a proteção legal.

É inaplicável a teoria do adimplemento substancial aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997, garantidos por alienação fiduciária.

Regularmente notificado o devedor fiduciante para purgação da mora, é válida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, art. 85, §11; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Decreto-Lei nº 911/1969.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EREsp nº 1.560.562/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 30.06.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 1.909.470/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.12.2022; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp nº 1.839.188/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.09.2023; STJ, REsp nº 2.128.503/BA, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006795-40.2017.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JULIANA LEANDRO CARNEIRO e outros

APELADO: COIMEX ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0006795-40.2017.8.08.0030

APTE
S
:
JULIANA LEANDRO CARNEIRO E ZILMA LEANDRO CARNEIRO

A
PD
A
:

COIMEX ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA

RELATOR:

D
ES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. REGULARIDADE. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. INAPLICABILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/1997. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto contra sentença que reconheceu a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento celebrado em 2010, garantido por alienação fiduciária, firmado para complementação de obras de construção do imóvel utilizado como residência e atividade comercial das autoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o leilão extrajudicial é nulo por ausência de notificação eficaz das devedoras; (ii) estabelecer se é aplicável a impenhorabilidade do bem de família ao imóvel dado em alienação fiduciária; (iii) determinar a incidência da teoria do adimplemento substancial diante do pagamento de parte relevante do contrato; (iv) verificar a ocorrência de enriquecimento ilícito do credor fiduciário em razão do valor do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alienação fiduciária implica a transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário, não se confundindo com penhora judicial, o que afasta a incidência da proteção da impenhorabilidade do bem de família.

A oferta voluntária do imóvel residencial em garantia fiduciária configura ato de disposição patrimonial, sendo incompatível com a posterior invocação da impenhorabilidade, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva.

A teoria do adimplemento substancial é inaplicável aos contratos garantidos por alienação fiduciária, diante do regime jurídico especial instituído pela Lei nº 9.514/1997, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O pagamento aproximado de 60% do saldo devedor não é suficiente para impedir a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sobretudo quando o inadimplemento persiste por longo período.

A alegação de enriquecimento ilícito carece de interesse recursal, pois não houve comprovação de leilão efetivado com apuração de eventual saldo excedente, além de a tese não ter sido deduzida na petição inicial.

Demonstrada a regular notificação das devedoras para purgação da mora, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997, mostra-se legítima a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impenhorabilidade do bem de família não se aplica ao imóvel dado voluntariamente em alienação fiduciária, por configurar ato de disposição patrimonial incompatível com a proteção legal.

É inaplicável a teoria do adimplemento substancial aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997, garantidos por alienação fiduciária.

Regularmente notificado o devedor fiduciante para purgação da mora, é válida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, art. 85, §11; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Decreto-Lei nº 911/1969.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EREsp nº 1.560.562/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 30.06.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 1.909.470/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.12.2022; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp nº 1.839.188/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.09.2023; STJ, REsp nº 2.128.503/BA, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.11.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0006795-40.2017.8.08.0030

APTE
S
:
JULIANA LEANDRO CARNEIRO E ZILMA LEANDRO CARNEIRO

A
PD
A
:

COIMEX ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA

RELATOR:

D
ES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata-se de
RECURSO DE APELAÇÃO
CÍVEL
interposto por
JULIANA LEANDRO CARNEIRO
e
ZILMA HENRIQUE LEANDRO
em face da r. Sentença (ID
14863859
), que considerou
a legalidade d
o leilão do imóvel das Apelantes realizado por
COIMEX ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA
.

As Apelantes firmaram um contrato de financiamento com a Apelada em 2010, no valor de R$ 238.233,76, para complementação de obras de construção do imóvel que, segundo sustentam, serve-lhes de única residência e principal fonte de renda (restaurante/pizzaria).

Em sede recursal, as Apelantes alegam que o leilão extrajudicial é nulo e a sentença deve ser reformada, sob os seguintes fundamentos:

I)
Ausência de Notificação Eficaz:
O imóvel, único bem de família, foi leiloado e transferido para terceiro sem qualquer notificação eficaz prévia do leilão. Argumentam que a venda extrajudicial do bem alienado fiduciariamente, regida pelo Decreto Lei 911/69, deve ser comunicada ao devedor para oportunizar a defesa de seus interesses, sob pena de viciar a liquidez da cobrança de eventual saldo remanescente, conforme jurisprudência do STJ.

II)
Adimplemento Substancial e Impenhorabilidade do Bem de Família:

As Recorrentes quitaram mais de 60% da quantia financiada,
não efetuando o pagamento de
apenas cinco parcelas. Sustentam que a Teoria do Adimplemento Substancial deveria impedir o uso desequilibrado do direito de resolução do contrato. Alegam que o imóvel é o único bem de família e que, embora a alienação fiduciária em garantia não seja, em regra, acobertada pela impenhorabilidade, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu a impenhorabilidade dos direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel, quando estes direitos estiverem afetados à aquisição do bem de família e este for o único imóvel residência.

III)
Enriquecimento Ilícito:
O imóvel foi leiloado por
quase R$ 1.000.000,00
(um milhão de reais), mais do que o quádruplo da quantia financiada, e o restante do dinheiro ficou com a recorrida. A perda total das prestações pagas em benefício do credor é considerada nula de pleno direito, nos termos do art. 53 do CDC
8
.

Requerem,
ao final,
o conhecimento e provimento do recurso para anular a sentença ou reformá-la para anular o leilão. Pedem que seja oportunizado o pagamento da dívida remanescente em 30 (trinta) dias úteis, com o reconhecimento da impenhorabilidade do bem de família, ou, subsidiariamente, que recebam a quantia em dinheiro que restar após a quitação da dívida
.

Quanto a impenhorabilidade do imóvel, ao fundamento de trata-se de bem de família, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) orienta que a garantia da alienação fiduciária não se confunde com a penhora judicial. Na alienação fiduciária, o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem ao credor, mantendo apenas a posse direta.

A propósito:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA. BEM DE FAMÍLIA. PROTEÇÃO À ÉTICA E À BOA-FÉ. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ.
1. A alienação fiduciária implica a transmissão condicional da propriedade do devedor (fiduciante) para o credor (fiduciário). Vencida e não paga a dívida, consolidar-se-á a propriedade do bem em nome do fiduciário. 2. "À luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico" (Segunda Seção, AgInt nos EREsp 1.560.562/SC, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, unânime, DJe de 30.6.2020)
. [...].(AgInt no AREsp n. 1.909.470/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDAS COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE QUE NÃO SUBSISTE. PREVALÊNCIA DA BOA-FÉ. VEDAÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte Superior, objetivando prestigiar a boa-fé, tem afastado a garantia da impenhorabilidade do bem de família no caso em que o devedor alienou fiduciariamente o imóvel, o qual sabidamente era de residência familiar, por caracterizar comportamento contraditório.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.839.188/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.)

No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.971/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 30/8/2023.

Assim, como inclusive admitiram os Apelantes, ao ofertarem voluntariamente o bem em garantia fiduciária para a obtenção de crédito, em verdade, praticaram ato de disposição patrimonial que afasta a proteção legal da impenhorabilidade.

Com efeito, admitir a tese importaria em prestigiar o comportamento contraditório, violando o princípio da boa-fé objetiva, uma vez que a garantia foi essencial para a concessão do crédito do qual as próprias se beneficiaram.

Noutro giro, invocam as apelantes a teoria do adimplemento substancial, sob o argumento de que quitaram aproximadamente 60% do saldo devedor.

Entretanto, tal instituto revela-se inaplicável ao caso em tela, porquanto a Lei nº 9.514/97 estabelece um rito especial e rigoroso para a execução da garantia fiduciária, visando conferir segurança jurídica e celeridade ao mercado imobiliário. Admitir que o pagamento parcial impeça a consolidação da propriedade esvaziaria a eficácia da garantia fiduciária, desequilibrando o sistema de financiamento.

Não bastasse, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça pela inaplicabilidade do adimplemento substancial aos contratos garantidos por alienação fiduciária. Confira-se os recentes julgados:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE CONSÓRCIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DECRETO-LEI N. 911/1969. ALTERAÇÕES DA LEI N. 10.931/2004. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. TEMA REPETITIVO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.
1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.622.555/MG, processado sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial aos contratos de alienação fiduciária em garantia.
2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.128.503/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)

Ademais, 60% do montante não consubstancia parcela que justifique a manutenção do contrato em detrimento do direito do credor fiduciário, especialmente quando o inadimplemento perdura por anos.

A seguir, com relação ao alegado enriquecimento ilícito, a Lei nº 9.514 /1997 estabelece que, se o imóvel for vendido por preço superior ao valor da dívida (somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, inclusive tributos, e às contribuições condominiais), o credor fiduciante deverá entregar ao devedor a diferença excedente.

Contudo, no caso dos autos, não há notícia de que realizado e efetivado leilão, razão pela qual, neste momento, carecem as apeladas de interesse recurso, maxime porque tese também não foi agitada quando do ajuizamento da demanda.

Destarte, considerando que as Apelantes foram regularmente notificadas para pagamento do débito (documentos digitalizados p.47/51 – vol.2.2), consolidada está a propriedade em nome da Apelada, a teor do art.26, §7º, da Lei Federal 9514/1997.

Por todo o exposto, conheço e
nego provimento
, para manter a sentença objurgada.

Na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, majoro de 10% (dez por cento) para 13% (doze por cento) os honorários advocatícios de sucumbência arbitrados na origem, suspensa, entretanto, a sua exigibilidade, porquanto litigam as Apelantes sob o pálio da gratuidade de justiça.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.