Tribunal: TJES
Processo: 0027071-14.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DESCONSTITUTIVA C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Ações de apelação interpostas por todas as partes envolvidas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação desconstitutiva de termo de cessão cumulada com indenização por danos materiais e morais. A autora, consumidora, postulou a nulidade de contrato de promessa de cessão de imóvel, indenizações e restituições. Sentença reconheceu a nulidade contratual e condenou as rés à devolução de valores pagos, indenização por danos materiais e morais, multa contratual e taxas condominiais, além de reconhecer a prescrição trienal do pedido de devolução da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em:

(i) saber se a autora faz jus à restituição integral dos valores pagos em razão de rescisão contratual imputável às rés;

(ii) saber se é cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas para o consumidor;

(iii) saber se se aplica a prescrição trienal ou decenal à restituição da comissão de corretagem;

(iv) saber se a LPS Espírito Santo deve ser condenada ao pagamento de honorários de sucumbência;

(v) saber se devem ser mantidas as condenações impostas às rés SANDERAE e ROSSI.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Demonstrado o inadimplemento contratual das rés pela não entrega do imóvel no prazo e inviabilização do financiamento da autora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios desde a citação (Súmula 543/STJ; REsp 1.300.418/SC).

4. Cabível a inversão da cláusula penal em desfavor do fornecedor, conforme o Tema 971 do STJ, afastando-se a cumulação com lucros cessantes.

5. Correta a sentença ao reconhecer a prescrição trienal da restituição da comissão de corretagem, conforme Tema 938 do STJ, por se tratar de pretensão fundada em enriquecimento sem causa.

6. Equivocada a condenação da LPS ao pagamento de honorários de sucumbência, pois foi vencedora no único ponto em que foi demandada.

7. Mantida a responsabilidade da SANDERAE e da ROSSI pela rescisão contratual e respectivas indenizações, evidenciado o inadimplemento das obrigações contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos conhecidos. Parcial provimento ao recurso de Sônia Sueli de Carvalho para reconhecer o direito à restituição integral dos valores pagos e inversão da cláusula penal. Provimento ao recurso da LPS Espírito Santo para afastar sua condenação ao pagamento de honorários. Desprovimento dos recursos de SANDERAE e ROSSI.

Tese de julgamento:

1. Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do fornecedor, o consumidor tem direito à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e com juros desde a citação.

2. É cabível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente para o consumidor, convertendo-se em indenização em favor deste.

3. Aplica-se a prescrição trienal à pretensão de restituição de comissão de corretagem fundada em enriquecimento sem causa.

4. Parte que não foi vencida em nenhuma das pretensões deduzidas contra si não pode ser condenada ao pagamento de honorários de sucumbência.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III e V, 14 e 35, III; CC, arts. 389, 402 e 206, §3º, IV; CPC, art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 971; STJ, REsp 1.300.418/SC.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027071-14.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SONIA SUELI DE CARVALHO e outros (3)

APELADO: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DESCONSTITUTIVA C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Ações de apelação interpostas por todas as partes envolvidas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação desconstitutiva de termo de cessão cumulada com indenização por danos materiais e morais. A autora, consumidora, postulou a nulidade de contrato de promessa de cessão de imóvel, indenizações e restituições. Sentença reconheceu a nulidade contratual e condenou as rés à devolução de valores pagos, indenização por danos materiais e morais, multa contratual e taxas condominiais, além de reconhecer a prescrição trienal do pedido de devolução da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em:

(i) saber se a autora faz jus à restituição integral dos valores pagos em razão de rescisão contratual imputável às rés;

(ii) saber se é cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas para o consumidor;

(iii) saber se se aplica a prescrição trienal ou decenal à restituição da comissão de corretagem;

(iv) saber se a LPS Espírito Santo deve ser condenada ao pagamento de honorários de sucumbência;

(v) saber se devem ser mantidas as condenações impostas às rés SANDERAE e ROSSI.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Demonstrado o inadimplemento contratual das rés pela não entrega do imóvel no prazo e inviabilização do financiamento da autora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios desde a citação (Súmula 543/STJ; REsp 1.300.418/SC).

4. Cabível a inversão da cláusula penal em desfavor do fornecedor, conforme o Tema 971 do STJ, afastando-se a cumulação com lucros cessantes.

5. Correta a sentença ao reconhecer a prescrição trienal da restituição da comissão de corretagem, conforme Tema 938 do STJ, por se tratar de pretensão fundada em enriquecimento sem causa.

6. Equivocada a condenação da LPS ao pagamento de honorários de sucumbência, pois foi vencedora no único ponto em que foi demandada.

7. Mantida a responsabilidade da SANDERAE e da ROSSI pela rescisão contratual e respectivas indenizações, evidenciado o inadimplemento das obrigações contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos conhecidos. Parcial provimento ao recurso de Sônia Sueli de Carvalho para reconhecer o direito à restituição integral dos valores pagos e inversão da cláusula penal. Provimento ao recurso da LPS Espírito Santo para afastar sua condenação ao pagamento de honorários. Desprovimento dos recursos de SANDERAE e ROSSI.

Tese de julgamento:

1. Em caso de rescisão contratual por inadimplemento do fornecedor, o consumidor tem direito à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e com juros desde a citação.

2. É cabível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente para o consumidor, convertendo-se em indenização em favor deste.

3. Aplica-se a prescrição trienal à pretensão de restituição de comissão de corretagem fundada em enriquecimento sem causa.

4. Parte que não foi vencida em nenhuma das pretensões deduzidas contra si não pode ser condenada ao pagamento de honorários de sucumbência.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III e V, 14 e 35, III; CC, arts. 389, 402 e 206, §3º, IV; CPC, art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 971; STJ, REsp 1.300.418/SC.

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer dos recursos e dar parcial provimento ao recurso de SONIA SUELI DE CARVALHO,dar provimento ao recurso da LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA , e negarprovimento ao recurso da ROSSI RESIDENCIAL SA eSANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, mantendo sua responsabilidade pela rescisao do contrato e pelas condenacoes decorrentes. E como voto.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por
SONIA SUELI DE CARVALHO
,
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A,
contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES nos autos da “AÇÃO DESCONSTITUTIVA DE TERMO DE CESSÃO CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS” promovida pela a primeira contra os demais.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora,
SONIA SUELI DE CARVALHO
, declarando a nulidade do contrato de promessa de cessão e transferência de direitos firmado entre a autora e as rés, e condenando as rés SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A, a:

a devolver à requerente a quantia de R$12.388,42 (Doze mil, trezentos e oitenta e oito reais e quarenta e dois centavos) referentes à rescisão contratual, atualizados com
juros de mora a contar do trânsito em julgado
e correção monetária a partir do efetivo prejuízo;

ao pagamento de danos materiais à autora no importe de R$ 1.635,00 (Um mil, seiscentos e trinta e cinco reais), atualizados com
juros de mora a contar do trânsito em julgado
e correção monetária a partir do efetivo prejuízo;

ao pagamento de danos morais a parte autora, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento".;

ao pagamento à autora de multa, consoante previsto na cláusula décima segunda do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de multa de 2% sobre o valor total do imóvel e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador nos meses de agosto, setembro e outubro de 2011, vindo a incidir durante todo o período que perdurou;

a restituir à autora os valores referentes às taxas condominiais desembolsados indevidamente, no montante de R$ 549,34 (Quinhentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos), de forma simples, atualizada
juros de mora a contar do trânsito em julgado
e correção monetária a partir do desembolso pela autora.

Além disso, a sentença reconheceu a prescrição trienal para o pedido de restituição da comissão de corretagem, aplicando o entendimento do STJ acerca da devolução desse tipo de valor, bem como condenou todas as rés, de forma solidária, ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 20% sobre o valor da condenação atualizada.

SONIA SUELI DE CARVALHO apelou (fls. 533/542), pleiteando a reforma da sentença quanto ao reconhecimento da prescrição trienal para a devolução da comissão de corretagem, direito de restituição integral do valor pago, inversão da cláusula penal, indenização por lucros cessantes.

A LPS, em seu apelo de fls. 543/553 pugna pela reforma do julgado para afastamento da obrigação de pagar honorários de sucumbência sobre a condenação uma vez que não houve qualquer condenação sobre a mesma.

As requeridas SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A, a ESPÍRITO SANTO e SANDERAE EMPREENDIMENTOS, também recorreram (fls. 557/574), sustentando que a sentença deveria ser reformada para improcedência do feito.

Foram apresentadas contrarrazões apenas pela autora (ID 6897730).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória (ES), 07 de agosto de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por
SONIA SUELI DE CARVALHO
,
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A,
contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES nos autos da “AÇÃO DESCONSTITUTIVA DE TERMO DE CESSÃO CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS” promovida pela a primeira contra os demais.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora,
SONIA SUELI DE CARVALHO
, declarando a nulidade do contrato de promessa de cessão e transferência de direitos firmado entre a autora e as rés, e condenando as rés SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A, a:

a devolver à requerente a quantia de R$12.388,42 (Doze mil, trezentos e oitenta e oito reais e quarenta e dois centavos) referentes à rescisão contratual, atualizados com
juros de mora a contar do trânsito em julgado
e correção monetária a partir do efetivo prejuízo;

ao pagamento de danos materiais à autora no importe de R$ 1.635,00 (Um mil, seiscentos e trinta e cinco reais), atualizados com
juros de mora a contar do trânsito em julgado
e correção monetária a partir do efetivo prejuízo;

ao pagamento de danos morais a parte autora, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento".;

ao pagamento à autora de multa, consoante previsto na cláusula décima segunda do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de multa de 2% sobre o valor total do imóvel e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador nos meses de agosto, setembro e outubro de 2011, vindo a incidir durante todo o período que perdurou;

a restituir à autora os valores referentes às taxas condominiais desembolsados indevidamente, no montante de R$ 549,34 (Quinhentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos), de forma simples, atualizada
juros de mora a contar do trânsito em julgado
e correção monetária a partir do desembolso pela autora.

Além disso, a sentença reconheceu a prescrição trienal para o pedido de restituição da comissão de corretagem, aplicando o entendimento do STJ acerca da devolução desse tipo de valor, bem como condenou todas as rés, de forma solidária, ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 20% sobre o valor da condenação atualizada.

SONIA SUELI DE CARVALHO apelou (fls. 533/542), pleiteando a reforma da sentença quanto ao reconhecimento da prescrição trienal para a devolução da comissão de corretagem, direito de restituição integral do valor pago, inversão da cláusula penal, indenização por lucros cessantes.

A LPS, em seu apelo de fls. 543/553 pugna pela reforma do julgado para afastamento da obrigação de pagar honorários de sucumbência sobre a condenação uma vez que não houve qualquer condenação sobre a mesma.

As requeridas SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A, a ESPÍRITO SANTO e SANDERAE EMPREENDIMENTOS, também recorreram (fls. 557/574), sustentando que a sentença deveria ser reformada para improcedência do feito.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação e passo a apreciá-los.

1. Da Análise dos Pedidos de SONIA SUELI DE CARVALHO

1.1. Do Pedido de Restituição Integral dos Valores Pagos

A autora, SONIA SUELI DE CARVALHO, sustenta que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ocorreu por culpa exclusiva das rés, motivo pelo qual postula a restituição integral dos valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros moratórios. Argumenta que houve atraso na entrega do imóvel, o que inviabilizou a conclusão do financiamento imobiliário e resultou na rescisão contratual.

O caso em análise envolve relação de consumo, estando sujeito às disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), notadamente o princípio da vulnerabilidade do consumidor e a obrigação de clareza e boa-fé objetiva nas relações contratuais. O artigo 35, inciso III, do CDC, prevê expressamente o direito do consumidor de rescindir o contrato com a restituição integral dos valores pagos, quando o fornecedor não cumpre com as obrigações assumidas.

Nos autos, está devidamente demonstrado que a construtora não cumpriu os prazos contratuais, atrasando significativamente a entrega do imóvel e, consequentemente, impossibilitando a concretização do financiamento pela autora. A expedição do “habite-se” ocorreu após a data originalmente prevista no contrato e, ainda assim, não houve regularização completa da unidade para a liberação do financiamento. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que, nos casos de inadimplemento contratual por parte da construtora, a devolução dos valores pagos deve ser integral, uma vez que o consumidor não deu causa à rescisão do contrato (Súmula 543 do STJ).

Além disso, a própria jurisprudência do STJ consolidada no REsp 1.300.418/SC reafirma que, em casos de rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, impõe-se a devolução de todos os valores pagos pelo adquirente, sem qualquer retenção. A razão para tal entendimento é a necessidade de restabelecer a situação financeira do consumidor à posição anterior ao contrato, evitando o enriquecimento sem causa do fornecedor, conforme artigos 389 e 402 do Código Civil.

Assim, entendo que a autora faz jus à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação, considerando que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das apeladas.

1.2. Da Prescrição do Pedido de Restituição da Comissão de Corretagem

A sentença reconheceu a prescrição trienal quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, aplicando o entendimento do STJ no Tema 938, que fixa o prazo de três anos para tal pretensão, com base no artigo 206, §3º, IV, do Código Civil.

A apelante, SONIA SUELI DE CARVALHO, invoca a aplicação do Tema 1099 do STJ, que prevê prazo decenal para a restituição de valores em casos de resolução contratual por culpa da incorporadora. No entanto, o referido tema diz respeito especificamente à restituição de valores decorrente da resolução de contratos em razão de inadimplemento da incorporadora, o que se distingue da questão da devolução da comissão de corretagem.

No presente caso, a demanda de restituição da comissão de corretagem se insere na hipótese de enriquecimento sem causa, sujeitando-se à prescrição trienal, conforme entendimento consolidado no Tema 938 do STJ. Desse modo, a sentença deve ser mantida quanto ao reconhecimento da prescrição da restituição da comissão de corretagem.

1.3. Da Inversão da Cláusula Penal e dos Lucros Cessantes

A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, conforme o Tema 971 do STJ:

“
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, deve ser acolhido o pedido de inversão da cláusula penal estabelecida em contrato para hipótese de inadimplemento do consumidor, tendo esta também o caráter indenizatório, razão pela qual não há de se falar em lucros cessantes:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES NA HIPÓTESE CONCRETA. NECESSIDADE DE COMPENSAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A Lei nº 11.101/2005, que regula os processos de falência e recuperação judicial, com as novas redações que lhe foram dadas pela Lei nº 14.112/2020, estabelece em seu art. 6º, §1º que terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida. Nesse sentido, uma vez que o presente feito ainda em se encontra em fase de conhecimento e que, inclusive, o recurso interposto pela empresa ré versa sobre pontos com repercussão direta sobre o valor da condenação, inexiste ainda título executivo judicial formado e, por consequência, também crédito líquido, certo e exigível a ser habilitado no juízo da recuperação judicial. Desse modo, não há que se falar em extinção do feito e nem sequer em suspensão do processo. Com relação à inversão da cláusula penal, já se manifestou o c. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº1.614.721/DF, sob a sistemática dos repetitivos (Tema 971), fixando tese vinculante pela sua possibilidade. Quanto à possibilidade de cumulação da condenação em lucros cessantes e de pagamento de multa moratória, tal como operada pelo juízo de piso, tem-se que também já se pronunciou o c. STJ, também sob a sistemática dos repetitivos (Tema 970, RESP 1.635.428/SC), nos seguintes termos:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
.
Da leitura da tese vinculante fixada, depreende-se que, muito embora seja, a princípio, incabível a cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, é possível a condenação conjunta quando o valor da multa, que deveria indenizar o adimplemento tardio e suas consequências (equivalência com os locativos), não se revela suficiente a tanto. Nada obstante, deve ser ressaltada a necessidade de compensação das condenações, descontando-se dos lucros cessantes o valor da multa moratória, evitando-se, assim, o bis in idem. Quanto aos lucros cessantes propriamente ditos, tem-se que, muito embora alegue a empresa apelante a necessidade de demonstração do prejuízo concreto suportado, a jurisprudência dominante [...] consolidou entendimento no sentido de que, em se tratando de atraso na entrega de imóvel, a condenação ao pagamento de lucros cessantes independe da comprovação de efetivos danos (TJ/ES. Apelação Cível nº0026570-94.2011.8.08.0048. Segunda Câmara Cível. Rel. : Raphael Americano Câmara. Publicação: 24/11/23). Por fim, com relação ao dano moral, faz-se imperioso salientar que não é qualquer tipo de contratempo ou aborrecimento que possui o condão de ensejar o dever de indenização, mas apenas aqueles abalos que de fato causam um significativo transtorno psicológico ao indivíduo. In casu, tem-se que o aborrecimento e a frustração suportados pelo apelado superam, e muito, o mero dissabor cotidiano, ante o malogro de um projeto de vida pessoal do recorrido, que adquiriu imóvel para fixar sua nova residência, mas não o recebeu na forma como prometida, sendo de se pontuar ainda que tal situação se arrasta por longos anos, desde o prazo limite de entrega em 20/01/17. O valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) fixado pelo juízo a quo atende adequadamente os parâmetros acima mencionados, bem como guarda consonância com os precedentes estabelecidos por este e. TJ/ES em casos semelhantes. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada em parte. (
TJES; AC 0003211-08.2017.8.08.0048; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Simões Fonseca; Publ. 19/11/2024
)

(destaquei)

2. Da Análise do Recurso da LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA

2.1. Da Responsabilidade da LPS pelo Pagamento dos Honorários de Sucumbência

A LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA alega que não deveria ser condenada ao pagamento de honorários de sucumbência, uma vez que não foi vencida em nenhuma das pretensões da autora. Sustenta que a sentença reconheceu a prescrição do pedido de devolução da comissão de corretagem, o que teria afastado sua responsabilidade.

Analisando os autos, verifica-se que a sentença de fato reconheceu a prescrição do direito da autora de reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem, não havendo outra condenação imposta à LPS. A jurisprudência do STJ é clara ao estabelecer que os honorários de sucumbência devem ser atribuídos à parte vencida na pretensão específica. Assim, sendo a LPS vitoriosa no ponto em que era diretamente demandada, não há que se falar em condenação ao pagamento de honorários de sucumbência.

O artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, determina que os honorários de sucumbência sejam fixados com base na proporção de vitória e derrota das partes. Neste caso, a LPS obteve êxito no ponto específico em que era contestada, sendo indevida a sua condenação em honorários. Portanto, entendo que assiste razão à LPS, devendo ser reformada a sentença para excluir sua condenação ao pagamento de honorários de sucumbência.

3. Da Análise do Recurso de SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL SA

3.1. Da Responsabilidade da SANDERAE e da Rossi pela Rescisão e Indenizações

A ROSSI RESIDENCIAL SA e a SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA questionam a responsabilidade imposta pela sentença em relação ao inadimplemento contratual e às indenizações, argumentando que houve equívoco no reconhecimento de sua culpa exclusiva pela rescisão contratual.

Contudo, a análise dos autos demonstra que a SANDERAE, juntamente com a ROSSI RESIDENCIAL S/A, foi responsável pelo atraso na entrega do imóvel, conforme demonstrado pela data de expedição do “habite-se” e pelos documentos que evidenciam a demora na disponibilização das condições para o financiamento. O contrato de promessa de compra e venda impõe obrigações claras às incorporadoras, incluindo a entrega do imóvel livre de pendências para que o financiamento possa ser efetivado.

A autora, por sua vez, comprovou ter tomado todas as medidas necessárias para a realização do financiamento, restando evidenciado que o obstáculo foi o atraso na entrega do imóvel por parte das incorporadoras. Assim, a responsabilidade pelo inadimplemento e, consequentemente, pela rescisão contratual é atribuível exclusivamente às rés.

Portanto, não há que se falar em reforma da sentença quanto à responsabilidade da RESIDENCIAL SA e da SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, devendo ser mantidas as condenações impostas.

4. Conclusão

Diante do exposto,
dou parcial provimento ao recurso de SONIA SUELI DE CARVALHO
, para reconhecer seu direito à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação, bem como o direito a inversão da cláusula penal, considerando a rescisão contratual por culpa exclusiva das rés.

Dou provimento ao recurso da LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
para afastar a sua responsabilidade pelo pagamento dos honorários de sucumbência, uma vez que obteve êxito na pretensão relativa à prescrição do pedido de devolução da comissão de corretagem.

Nego provimento ao recurso da ROSSI RESIDENCIAL SA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, mantendo sua responsabilidade pela rescisão do contrato e pelas condenações decorrentes.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar