Tribunal: TJES
Processo: 5004191-31.2024.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Registro de Imóveis
Data de julgamento: 2025-10-21

Ementa:
EMENTA: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. FORMAL DE PARTILHA. EXIGÊNCIA DE RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REGISTRO INVIÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

1. O registro de formal de partilha de bens imóveis exige a prévia adequação da matrícula do imóvel às exigências dos arts. 176 e 213, II da Lei n. 6.015/73;

2. É indispensável a prévia instituição e especificação do condomínio edilício para que as unidades autônomas possam ser reconhecidas e transmitidas juridicamente, nos termos da Lei n. 4.591/64;

3. O princípio da cindibilidade não pode ser aplicado quando a própria descrição do imóvel se mostra incompatível com a especialidade registral;

4. A ausência de convenção de condomínio registrada inviabiliza a partilha de bens por unidades ainda não juridicamente individualizadas;

5. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004191-31.2024.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUCIMERY DA ROCHA AZEVEDO

APELADO: LUIZ CLAUDIO DA ROCHA

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. FORMAL DE PARTILHA. EXIGÊNCIA DE RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REGISTRO INVIÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

1. O registro de formal de partilha de bens imóveis exige a prévia adequação da matrícula do imóvel às exigências dos arts. 176 e 213, II da Lei n. 6.015/73;

2. É indispensável a prévia instituição e especificação do condomínio edilício para que as unidades autônomas possam ser reconhecidas e transmitidas juridicamente, nos termos da Lei n. 4.591/64;

3. O princípio da cindibilidade não pode ser aplicado quando a própria descrição do imóvel se mostra incompatível com a especialidade registral;

4. A ausência de convenção de condomínio registrada inviabiliza a partilha de bens por unidades ainda não juridicamente individualizadas;

5. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível n. 5004191-31.2024.8.08.0012

Apelante: Lucimery da Rocha Azevedo

Apelado: Luiz Cláudio da Rocha

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se e apelação cível interposta por Lucimery da Rocha Azevedo contra a sentença de ID 14616074, proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Cariacica que julgou procedente a suscitação de dúvida ajuizada por Luiz Cláudio da Rocha, Oficial Interino do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona daquela Comarca, a requerimento da própria apelante, referente ao pedido de registro de formal de partilha extraído dos autos do inventário dos bens deixados por Ermelinda Bandeira Rocha, declarando “
a impossibilidade de registro do referido título até que a parte interessada cumpra integralmente os requisitos legais
”.

Em suas razões (ID 14616080), o apelante sustenta, em síntese, que (a) a convenção de condomínio não é requisito legal para o registro de imóvel autônomo; (b) a matrícula já conteria os elementos necessários à qualificação registral; (c) o título deveria ser ao menos parcialmente registrado, com base no princípio da cindibilidade; (d) as exigências extrapolariam os limites da legalidade e violariam os princípios da eficiência e rogação.

Contrarrazões apresentadas no ID 14616487, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 28 de agosto de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A parte apelante se insurge contra a sentença que julgou procedente a suscitação de dúvida ajuizada por Luiz Cláudio da Rocha, Oficial Interino do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona daquela Comarca, a requerimento da própria apelante, referente ao pedido de registro de formal de partilha extraído dos autos do inventário dos bens deixados por Ermelinda Bandeira Rocha, declarando “
a impossibilidade de registro do referido título até que a parte interessada cumpra integralmente os requisitos legais
”.

Para tanto, sustenta, em síntese, que: a) a convenção de condomínio não é requisito legal para o registro de imóvel autônomo; (b) a matrícula já conteria os elementos necessários à qualificação registral; (c) o título deveria ser ao menos parcialmente registrado, com base no princípio da cindibilidade; (d) as exigências extrapolariam os limites da legalidade e violariam os princípios da eficiência e rogação.

A análise do recurso cinge-se em verificar se é possível o registro do formal de partilha apresentado pela apelante sem a prévia retificação da matrícula do imóvel e sem a instituição do condomínio edilício, tendo em vista que os quinhões foram atribuídos com base em unidades autônomas não individualizadas.

Em que pese a insurgência da recorrente, o título apresentado contém, de fato, vícios que obstam o registro. A matrícula do imóvel em questão, conforme destacado pelo registrador, pela sentença e pelo parecer do Ministério Público, apenas averba genericamente a existência de construções, sem promover a necessária individualização das unidades. Trata-se, portanto, de uma descrição incompleta e incompatível com o princípio da especialidade objetiva.

O art. 176 da Lei n. 6.015/73 exige que o imóvel esteja corretamente descrito no fólio real, com as devidas confrontações, medidas perimetrais e, tratando-se de edificações submetidas ao regime de condomínio edilício, com a devida instituição e especificação registradas, nos moldes da Lei n. 4.591/64.

A ausência desses requisitos inviabiliza o registro do formal de partilha em que se distribuem frações ideais com referência a unidades inexistentes no plano registral.

É a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000680-45.2008.8.08 .0021 (021080006808). APELANTES: JOAQUIM AUGUSTO DE AZEVEDO SAMPAIO NETTO E SEDNO ALEXANDRE PELISSARI. APELADO: SEGUNDO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DE GUARAPARI. RELATOR: DES . SUBST. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY. ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - VERIFICADA LEGÍTIMA RECUSA do Oficial de Registro - registro da escritura pública de compra e venda DE UNIDADE IMOBILIÁRIA SEM DUAS vagas de GARAGEm A ELA VINCULADAS NA MATRÍCULA - NECESSIDADE DE CUMPRIR exigências formuladas - alteração na Especificação e Convenção do Condomínio - aplicação analógica do art. 43, IV, da Lei nº 4 .591/1964 - alteração da convenção condominial que discrimina e individualiza as unidades de propriedade exclusiva e determina a fração ideal atribuída a cada unidade - art. 1.334 c/c art 1.332, I e II, do Código Civil pátrio - princípio da especialidade - art . 225, §§ 1º e 2º, da Lei nº 6.015/1973 - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 - Afigura-se legítima a recusa do Oficial de Registro de Imóveis que condicionou o registro de escritura pública de compra e venda de unidade imobiliária, sem as duas vagas de garagem a ela vinculadas, à prévia desvinculação da parte acessória. 2 - Hipótese em que não se discute a possibilidade de negócio jurídico entre condôminos ou de venda de garagem acessória, mas a necessidade de alteração da especificação do condomínio para a almejada desvinculação das vagas de garagem acessórias, o que reclama assembléia e aprovação unânime dos demais condôminos (aplicação analógica do art . 43, IV, da Lei nº 4.591/1964). 3 - Do mesmo modo, faz-se mister alterar a convenção condominial, que discrimina e individualiza as unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, bem como determina a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1 .334 c/c art 1.332, I e II, do Código Civil pátrio). 4 - Tais formalidades objetivam a imprescindível manutenção da congruência entre as matrículas mãe e filhas do condomínio edilício, sob pena de ofender o princípio da especialidade, que exige, para efeito de matrícula, que a caracterização do imóvel no título coincida com a que consta do registro anterior (conferir art. 225, caput e §§ 1º e 2º, da Lei nº 6 .015/1973). 5 - Recurso conhecido e desprovido. VISTOS , relatados e discutidos, estes autos em que estão as partes acima indicadas. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer do presente recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo E . Relator. Vitória (ES), 05 de novembro de 2013. DES. PRESIDENTE DES . RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA (TJ-ES - APL: 00006804520088080021, Relator.: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON, Data de Julgamento: 05/11/2013, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/11/2013)

Além disso, é incabível o aproveitamento parcial do título com base no princípio da cindibilidade, como pretende a apelante, uma vez que, quando a própria configuração jurídica do imóvel está comprometida, não é possível extrair efeitos parciais sem ofensa aos princípios da continuidade, legalidade e segurança jurídica.

A argumentação da apelante quanto à desnecessidade do registro da convenção condominial encontra óbice não apenas na interpretação sistemática das normas que regem o registro imobiliário, mas também no fato de que, sem a formalização do condomínio edilício, as unidades que compõem a partilha sequer existem juridicamente.

A Súmula 260 do STJ citada na apelação, por sua vez, trata de eficácia interna da convenção entre condôminos e não autoriza o registro de unidades inexistentes no fólio real.

Diante do exposto, conheço do recurso e nego a ele provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 29.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão do dia 29.09.2025 a 03.10.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.