Tribunal: TJES
Processo: 0007611-60.2018.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-03-21

Ementa:
Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO JUDICIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO A 25% DOS VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra decisão que manteve a cláusula penal compensatória prevista em contrato de compra e venda de imóvel, estabelecendo sua base de cálculo sobre o valor total do contrato. O apelante sustenta a abusividade da cláusula e requer sua revisão para que a penalidade incida apenas sobre os valores efetivamente pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal compensatória pode ter sua base de cálculo fixada sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos pelo comprador; e (ii) estabelecer o percentual máximo de retenção dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Súmula nº 543 do STJ estabelece que, na rescisão do contrato por culpa do comprador, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial, sendo vedada a retenção integral.
4. O Código de Defesa do Consumidor permite a revisão de cláusulas contratuais que imponham ônus excessivo ao consumidor, garantindo o equilíbrio contratual e vedando o enriquecimento sem causa do fornecedor.
5. A jurisprudência consolidada do STJ fixa que a cláusula penal compensatória deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, sendo abusiva sua estipulação sobre o valor total do contrato.
6. O percentual de retenção deve observar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente, conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, salvo circunstâncias excepcionais que justifiquem percentual diverso.
7. No caso concreto, não há peculiaridades que justifiquem a majoração ou redução desse percentual, devendo ser aplicada a retenção de 25% dos valores pagos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento
:
1. A cláusula penal compensatória em contrato de compra e venda de imóvel deve ter sua base de cálculo fixada sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato.
2. O percentual máximo de retenção dos valores pagos pelo adquirente, em caso de rescisão contratual por sua culpa, é de 25%, salvo circunstâncias excepcionais devidamente demonstradas.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CC, art. 413.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02/10/2019; STJ, REsp 1.138.183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 04/10/2012.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007611-60.2018.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

APELADO: LEONARDO SANTOS AMERICO e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, dar parcial provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Eminentes Pares, pedi vista dos autos para analisar com acuidade a controvérsia posta e, após refletir sobre o caso dos autos, registro divergência, pelos motivos que passo a expor.

Rememoro tratar-se de apelação interposta interposto por
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA.
em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
LEONARDO SANTOS AMERICO E OUTRO
na ação em epígrafe, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, assegurando à Apelante o direito de reter 10% dos valores pagos pelos adquirentes a título de cláusula penal compensatória.

Outrossim, registro que a controvérsia recursal, como se pode depreender do relatório exarado, diz respeito ao percentual de retenção a ser observado na espécie.

O eminente Relator proferiu voto no sentido de conhecer, mas negar provimento ao recurso interposto, mantendo incólume a sentença guerreada.

A despeito das judiciosas razões exaradas pelo culto Relator, alcancei conclusão diversa, nos termos que passo a delinear.

A teor da súmula n. 543 do STJ, nas hipóteses em que a rescisão do contrato se dá por culpa do comprador, a restituição do valor pago deve ocorrer de forma parcial.

Na cláusula segunda, parágrafo oitavo do instrumento contratual, consta a cláusula penal compensatória prevista contratualmente, estabelecida em 10% do valor total do contrato.

Ocorre que, em se tratando de relação consumerista, é permitida a intervenção do Judiciário no pacto particular sempre que houver abusividade em determinada cláusula contratual, consoante expressa previsão legal do Código de Defesa do Consumidor e a vasta jurisprudência,
in verbis
:

[...] I. Aplica-se o CDC à rescisão de compra e venda de imóvel quando a relação se estabelece entre fornecedor e consumidor final, devendo o contrato ser interpretado de maneira mais favorável à parte hipossuficiente da relação.
II. Nas relações de consumo é permitida a intervenção do Judiciário nos contratos particulares quando houver cláusula abusiva e ilegal no instrumento firmado, capaz de colocar o consumidor em desvantagem suficiente para desestabilizar o equilíbrio contratual, sem que a medida represente ofensa à liberdade de contratar ou ao pacta sunt servanda.
III. A ausência de transparência nas condições contratadas implica em reconhecer violação ao art. 6º, III, CDC, que estabelece os direitos do consumidor à informação adequada e clara, além de revelar prática abusiva e ilegal. lV. A falta de informações claras e precisas pelo vendedor no momento de formalização do contrato de compra e venda do imóvel [...] (TJMG; APCV 5100765-52.2018.8.13.0024; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Artur Hilário; Julg. 28/03/2023; DJEMG 31/03/2023)

[...] 5.
Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito. 6. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais.
[...] (TJDF; APC 07086.02-48.2020.8.07.0007; Ac. 134.4483; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; Julg. 27/05/2021; Publ. PJe 09/06/2021)

No caso em voga, ao prever que a base de cálculo da cláusula penal será o valor total do contrato, referida disposição contraria o disposto na súmula n. 543 acima mencionada, circunstância a qual permite a revisão contratual. Confira-se, a título de ilustração:

[...]
Multa contratual.
Pleito de alteração da base de cálculo. Subsistência. Entendimento jurisprudencial que autoriza a fixação da multa rescisória entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador.
Estipulação em 10% do valor total do contrato que se revela abusiva.
Adequação da sentença no ponto para arbitrar penalidade em 10% do valor pago pelo adquirente. [...] (TJSC; APL 0023278-34.2013.8.24.0033; Sétima Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Osmar Nunes Júnior; Julg. 27/10/2022)

[...] 1.
É lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória incidirá sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC.
[...] (TJDF; APC 07105.24-55.2019.8.07.0009; Ac. 133.9163; Quarta Turma Cível; Rel. Des. Arnoldo Camanho; Julg. 06/05/2021; Publ. PJe 19/05/2021)

Outrossim, cumpre esclarecer que a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos tem justamente o condão de ressarcir o vendedor pelos custos e prejuízos que decorrem da relação contratual mal sucedida, não sendo-lhe permitido acrescer a tal valor outras rubricas, com a mesma finalidade.

Com efeito,
a atual jurisprudência da Corte Superior caminha no sentido de que, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel, havendo direito por parte da vendedora de reter parte dos valores adimplidos antes do desfazimento do negócio, deve ser observado, neste particular, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), caso não haja nenhuma particularidade no caso concreto capaz de justificar a diminuição de tal porcentagem.
A título de exemplo:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DAS COMPRADORAS. [...]
3. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento." (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 02/10/2019). [...] (STJ. AgInt no AREsp n. 1.794.897/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1/10/2021.)

A referida posição já foi adotada por esta augusta Câmara Cível, como se depreende do acórdão a seguir:

[...] 2. A recorrente alega que o c. Superior Tribunal de Justiça teria definido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção como o devido pelo promitente comprador que dá causa à rescisão em contratos firmados até o advento da Lei nº 13.786/2018, todavia
a Corte Superior orienta que sejam analisadas as peculiaridades de cada caso, senão vejamos: Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção (REsp 1863007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021). No mesmo sentido: [¿]A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.
(AgInt no AREsp 1453487/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 12/02/2021). [...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160309118, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA C MARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/07/2021, Data da Publicação no Diário: 20/07/2021)

Sublinho que, no caso em tela, não vislumbrei circunstâncias que possam ser tidas como extraordinárias, tratando-se, pois, de situação comumente observada nas relações negociais praticadas neste segmento; razão pela qual a fixação do percentual de retenção deve levar em consideração a porcentagem adotada como padrão pelo Tribunal da Cidadania, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) do valor total pago pelos adquirentes.

Diante do exposto, sem maiores delongas,
data maxima venia,

inauguro divergência para conhecer e dar parcial provimento ao recurso, acolhendo o pedido subsidiário, de modo a reformar em parte a decisão objurgada, apenas para determinar que o valor da retenção a ser realizada pela Apelante a título de cláusula penal é de 25% do valor pago.

Por conseguinte, inaplicável a regra do art. 85, §11, do CPC
in casu,
a teor do tema repetitivo n. 1.059 do STJ.

É como voto.

Vitória, 13 de fevereiro de 2025.

RAPHAEL AMERICANO CAMARA

DESEMBARGADOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 13/02/2025 às 15:22:01, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
55500213022025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007611-60.2018.8.08.0006

APELANTE: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

APELADOS: LEONARDO SANTOS AMERICO e JOSMAR FLAVIO CARDOSO

JUIZ DE DIREITO: DR. FABIO LUIZ MASSARIOL

RELATOR:
DESEMBARGADOR
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado, tratam-se os autos de apelação cível interposta por CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA, irresignada com a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais da ação ajuizada por LEONARDO SANTOS AMERICO e JOSMAR FLAVIO CARDOSO, decidindo pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com a retenção pela parte apelante de 10% dos valores já pagos.

Em suas razões recursais, o apelante aduziu, em suma, da necessidade de aplicação do princípio do
Pacta Sunt Servanda
e retenção de 20% do valor pago pelos autores, além dos impostos ou 25% dos valores pagos. Ao final, vindicou pelo provimento do seu recurso e reforma da sentença combatida.

Apesar de instados, os apelados não se manifestaram no prazo legal, conforme certificado no id. 10379300.

Compulsando os autos, verifico tratar-se de demanda proposta pelos autores, ora apelados com o fito de obterem a resolução de contrato particular de cessão de direitos de promessa de compra e venda de lote urbano, formalizado em maio de 2015 pelo valor de R$ 157.343,30 (cento e cinquenta e sete mil, trezentos e quarenta e três reais e trinta centavos), motivado pela desistência dos promitentes compradores, a qual chegou a quitar R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), valor que pleitearam serem ressarcidos em 90% (noventa por cento).

Essencial de ser citada a súmula de número 543 do STJ dispõe:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”. (STJ, 2015)

Isto posto, Eminentes Desembargadores, cumpre asseverar que os Tribunais Superiores já pacificaram a exegese de relativização do
pacta sunt servanda
, de forma a afastar cláusulas abusivas que afrontam os direitos consumeristas instituídos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Nessa toada, narra o recorrente quanto a necessidade que o percentual de 10% estabelecido em sentença seja aumentado, contudo, compartilho do entendimento do Juízo originário como passo a expor.

Cabe ao julgador, com base na análise do caso concreto, definir o percentual a ser retido no intervalo de 10% a 25%.

Observando o concretude do caso, não identifico provas suficientes acostadas aos autos para comprovar tão severo prejuízo, proveniente da rescisão do contrato, que justifique a retenção superior ao valor mínimo normalmente deferido por esta Câmara.

Vale dizer, a empresa recorrente descuidou-se em demonstrar de maneira concreta os gastos robustos decorrentes da referida rescisão, ademais, a pretensão dos autores iniciou dado o estado de desemprego que fora surpreendido.

Nessa trilha, notam-se as seguintes jurisprudências deste egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISTRATO. VALIDADE. RETENÇÃO DE 90% DAS PARCELAS PAGAS. ABUSIVIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. EVENTO DANOSO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O distrato de contrato de promessa de compra e venda de imóvel representa legítima manifestação da autonomia de vontade. 2. Embora possível a retenção de determinado percentual sobre os valores pagos por quem não deu causa ao distrato, em consonância à Súmula n.º 543, do Superior Tribunal de Justiça, a retenção de 90%, sem a discriminação das rubricas que a compõe, é abusiva, por acarretar a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedente do STJ. 3. Nas situações de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é permitida a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedente do STJ. 4. A Súmula n.º 43, do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que se cuidando de dívida por ato ilícito, a correção monetária incide a partir da data do efetivo prejuízo. 5. Recurso desprovido. (Apelação n. 0004920-10.2017.8.08.006 de Relatoria do Desembargador Samuel Meira Brasil, julgado em dezembro de 2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL CONFORME PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. VALOR CORRETO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. JÁ DECIDIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Em caso de rescisão por parte do promitente comprador, é devida a retenção dos valores pagos no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Diante da ausência de demonstração concreta dos gastos decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda por parte do apelado, nem de mora com os pagamentos, coerente a determinação de percentagem de 10% (dez por cento) do valor das prestações pagas pelo adquirente. 3. Quanto ao pleito de termo inicial dos juros de mora, este tema já foi decidido e provido em sede de Embargo de Declaração.
“[...]
termo inicial dos juros de mora deverá corresponder ao trânsito em julgado pela Taxa SELIC, vedada a sua a cumulação com correção monetária, sob pela de bis in idem [...]”. 4. Acerca do termo inicial para contagem da correção monetária do valor a ser restituído ao apelado, o C. STJ tem decidido que
"em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso"
(REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 17.4.2013). Precedentes jurisprudenciais. 5. Recurso conhecido e não provido. (Apelação n. 0001241-02.2017.8.08.0006 de Relatoria do Desembargador Raimundo Siqueira Ribeiro, julgado em setembro de 2023)

Nessa esteira, no caso em análise entendo que o valor ser restituído deve ser fixado no montante de 10% do valor já adimplido, em razão da não comprovação por parte do apelante de causa agravante que sustentasse a valoração deste no máximo do parâmetro abarcado, tampouco quitação dos impostos mencionados que tenham sido quitados pelo vendedor.

Pelas razões expostas, sem qualquer delonga,

conheço e nego provimento ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios em mais 2% sobre o valor da condenação.

É como voto.

DESEMBARGADOR
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

VOTO-VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para melhor exame da controvérsia e, após análise atenta, divirjo respeitosamente do
eminente Relator Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos
,
acompanhando o voto divergente
inaugurado pelo Desembargador Raphael Americano Câmara
para conferir parcial provimento ao recurso interposto por
CBL Desenvolvimento Urbano Ltda.
, a fim de elevar a retenção para
25% dos valores pagos
pelos apelados, ajustando a sentença recorrida aos parâmetros firmados pela jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Cinge-se a controvérsia ao percentual de retenção incidente sobre as parcelas pagas, diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em
maio de 2015
, cuja resolução foi requerida pelos próprios compradores, motivados por dificuldades financeiras decorrentes de desemprego. Embora o Eminente Relator tenha optado pela manutenção da sentença que fixou a retenção em
10%
, invocando a vulnerabilidade dos apelados e a ausência de prova de prejuízos expressivos suportados pela vendedora, entendo que tal solução não se harmoniza com a diretriz consolidada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça, tampouco com os fatos delineados nos autos.

O precedente firmado no
AgInt no AREsp n.º 1.794.897/RJ
, destacado no voto divergente,
estabelece, de forma clara, que em contratos celebrados
antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018
, a retenção de
25% dos valores pagos
deve prevalecer como critério padrão, salvo peculiaridades excepcionais que justifiquem redução.

No caso concreto, não há elementos que autorizem tal mitigação: trata-se de rescisão por iniciativa dos compradores, sem demonstração de vícios no contrato ou conduta abusiva da vendedora, tampouco circunstâncias extraordinárias além do risco ordinário decorrente da perda de emprego, fato socialmente relevante, mas juridicamente insuficiente para afastar o percentual de referência consolidado pelo Tribunal da Cidadania.

Ademais, conforme assentado no mesmo julgado do STJ, a fixação do percentual de
25%
prescinde da comprovação individualizada de despesas ou prejuízos específicos pela vendedora, sendo suficiente para indenizar custos operacionais típicos e desestimular o rompimento unilateral do contrato, garantindo previsibilidade e estabilidade das relações contratuais.

Diante desse cenário, acompanho a divergência para reconhecer o direito da apelante de reter
25% dos valores pagos
pelos compradores a título de cláusula penal compensatória.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007611-60.2018.8.08.0006

APELANTE: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA.

APELADOS: LEONARDO SANTOS AMERICO e JOSMAR FLAVIO CARDOSO

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA.
em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões de Aracruz, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
LEONARDO SANTOS AMERICO e JOSMAR FLAVIO CARDOSO,
que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para
i)
declarar abusiva a cláusula segunda do instrumento particular de distrato, bem como o §8º da cláusula segunda do contrato, para considerar a aplicação da cláusula penal no importe de 10% sobre o valor pago pelo contratante; e
ii)
condenar a requerida a devolver, em parcela única, o valor referente à 90% (noventa por cento) da soma dos valores já pagos pela parte autora.

Em suas razões recursais, o apelante defende, em síntese, a necessidade de aplicação do princípio do Pacta Sunt Servanda e de retenção de 20% do valor pago pelos autores, além dos impostos e, subsidiariamente, retenção de 25% dos valores pagos.

Em seu voto de relatoria, o eminente
Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos
negou provimento ao recurso, registrando que “
no caso em análise entendo que o valor ser restituído deve ser fixado no montante de 10% do valor já adimplido, em razão da não comprovação por parte do apelante de causa agravante que sustentasse a valoração deste no máximo do parâmetro abarcado, tampouco quitação dos impostos mencionados que tenham sido quitados pelo vendedor
.”

Por sua vez, o eminente
Desembargador Raphael Americano Câmara
inaugurou divergência e deu parcial provimento ao recurso, para determinar que o valor da retenção a ser realizada pela apelante a título de cláusula penal é de 25% do valor pago.

Pois bem.

Analisando os autos,
entendo por acompanhar a divergência, haja vista que, nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania
firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado
para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Assim,

acompanho a divergência inaugurada pelo Desembargador Desembargador Raphael Americano Câmara
.

É como voto.