Tribunal: TJES
Processo: 5010138-05.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2025-04-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. REAJUSTE PELO ÍNDICE CUB. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA SEM ASSINATURA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por SPE Santa Inês Empreendimentos Imobiliários contra decisão que, em ação revisional, deferiu tutela de urgência para determinar a entrega das chaves do imóvel aos agravados, adquirentes do imóvel. O contrato firmado entre as partes previa o reajuste das parcelas pelo CUB até a emissão do Habite-se e, posteriormente, pelo IGPM, além da exigência de adimplemento integral para entrega das chaves. Os recorridos ajuizaram a demanda originária buscando manter os valores contratuais originais e obter a entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há uma questão em discussão: verificar a validade do termo de confissão de dívida apresentado pela agravante como fundamento para a cobrança de valores diversos dos estipulados no contrato originário;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A previsão contratual de reajuste das parcelas pelo CUB durante a construção e pelo IGPM após a emissão do Habite-se é válida, conforme jurisprudência consolidada, por representar mera recomposição do valor monetário corroído pela inflação, sem acréscimo no quantum devido.

4)
O termo de confissão de dívida apresentado pela agravante não tem validade jurídica, pois não fora assinado pelos recorridos, inviabilizando a sua utilização como prova de renegociação da dívida. Conforme jurisprudência, instrumentos não assinados pelos devedores carecem de reconhecimento como negócio jurídico válido.

5)
O adimplemento substancial do contrato, com 91,66% do preço do imóvel já quitado, afasta o risco de dano à agravante e justifica a entrega das chaves, especialmente considerando que o saldo devedor remanescente se encontra depositado judicialmente.

6)
Não há comprovação risco de dano inverso que justifique a reforma da decisão que deferiu a tutela de urgência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7)
Recurso desprovido.

8)
Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

1) O termo de confissão de dívida não assinado pelo devedor não possui validade jurídica para alterar os valores contratados originalmente.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 104; CPC/2015, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
:

TJES, Apelação Cível nº 0013033-98.2018.8.08.0011, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 07.12.2022.

TJMG, Apelação Cível nº 5024830-98.2022.8.13.0433, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, j. 06.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010138-05.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SPE SANTA INES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: LARISSA CAETANO BARBOSA e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. REAJUSTE PELO ÍNDICE CUB. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA SEM ASSINATURA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por SPE Santa Inês Empreendimentos Imobiliários contra decisão que, em ação revisional, deferiu tutela de urgência para determinar a entrega das chaves do imóvel aos agravados, adquirentes do imóvel. O contrato firmado entre as partes previa o reajuste das parcelas pelo CUB até a emissão do Habite-se e, posteriormente, pelo IGPM, além da exigência de adimplemento integral para entrega das chaves. Os recorridos ajuizaram a demanda originária buscando manter os valores contratuais originais e obter a entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há uma questão em discussão: verificar a validade do termo de confissão de dívida apresentado pela agravante como fundamento para a cobrança de valores diversos dos estipulados no contrato originário;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A previsão contratual de reajuste das parcelas pelo CUB durante a construção e pelo IGPM após a emissão do Habite-se é válida, conforme jurisprudência consolidada, por representar mera recomposição do valor monetário corroído pela inflação, sem acréscimo no quantum devido.

4)
O termo de confissão de dívida apresentado pela agravante não tem validade jurídica, pois não fora assinado pelos recorridos, inviabilizando a sua utilização como prova de renegociação da dívida e, conforme jurisprudência, instrumentos não assinados pelos devedores carecem de reconhecimento como negócio jurídico válido.

5)
O adimplemento substancial do contrato, com 91,66% do preço do imóvel já quitado, afasta o risco de dano à agravante e justifica a entrega das chaves, especialmente considerando que o saldo devedor remanescente se encontra depositado judicialmente.

6)
Não há comprovação risco de dano inverso que justifique a reforma da decisão que deferiu a tutela de urgência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7)
Recurso desprovido.

8)
Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento
:

1) O termo de confissão de dívida não assinado pelo devedor não possui validade jurídica para alterar os valores contratados originalmente.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 104; CPC/2015, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
:

TJES, Apelação Cível nº 0013033-98.2018.8.08.0011, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 07.12.2022.

TJMG, Apelação Cível nº 5024830-98.2022.8.13.0433, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, j. 06.03.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Ao que se depreende
,
as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária (
Id. 9226322
),

no qual restou consignado como forma de pagamento, além da entrada e
financiamento bancário,
24
parcelas no valor de R$ 660,00 cada uma
(cláusula 2, alínea F)
,
a serem pag
a
s todo dia 10 de cada mês, sendo a primeira com vencimento no dia
10/07/2023

e
as demais no mesmo dia dos meses subseq
u
entes.

Segundo consta, as parcelas seriam ajustadas, mensalmente, pelo CUB Sinduscon-ES, até a emissão do Certificado de Conclusão (Habite-se); e, após essa data, IGPM + 1% (um por cento).

Extrai-se dos autos que os agravados receberam novo contrato, denominado “Confissão de Dívida” (Id. 27830751), segundo o qual as respectivas parcelas seriam pagas da seguinte forma:

Nesse cenário, os recorridos ajuizaram a demanda originária a fim de ver o valor primevo mantido, bem como determinada a entrega das chaves, o que fora deferido pelo magistrado de piso.

Pois bem.

Como cediço, não se configura abusiva a previsão contratual de cobrança de correção monetária das parcelas do imóvel durante a construção com base na variação do chamado Índice de Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), uma vez que isso não representa acréscimo no
quantum
devido, senão mera atualização do poder aquisitivo da moeda, constituindo apenas a recomposição do valor corroído pelo processo inflacionário.

Aliás, a jurisprudência pátria é absolutamente tranquila em admitir, nos contratos de compra e venda de imóvel adquirido parceladamente, a utilização do CUB até o término das obras, é de e conferir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CONTAGEM EM DIAS CORRIDOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA DE OFÍCIO. 1. Nos contratos de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos para a entrega da obra, diante da natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. Precedentes do STJ e do TJES. Dessa forma, o marco inicial para a aplicação da cláusula penal é o término do prazo de tolerância de 180 dias corridos. 2.

Correta a sentença ao determinar a atualização monetária na forma prevista no contrato, ainda que em cláusula diversa e afeta à inadimplência do comprador (cláusula VI), a saber, correção pelo CUB até a expedição do Habite-se e, a partir de então, pelo IGMP-M.

3. Dano moral configurado. Considerando as peculiaridades da causa, especialmente a condição econômica das partes e o longo lapso temporal do atraso, bem como o caráter punitivo da condenação, verifica-se que a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais) fixada pela magistrada de 1º grau afigura-se adequada e suficiente a indenizar o dano extrapatrimonial suportado pelo recorrido. 4. Por se tratar de matéria de ordem pública e diante da relação jurídica de natureza contratual debatida nos autos, tal valor deverá receber a incidência apenas de juros de mora pela Taxa SELIC, a partir da citação, sem incidência de correção monetária autônoma a partir de então, sob pena de bis in idem. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0013033-98.2018.8.08.0011, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Magistrado: JANETE VARGAS SIMOES, Data: 07/Dec/2022)

Entretanto, é possível verificar que a proposta de confissão de dívida enviada pela recorrente desconsidera o valor da parcela estipulada no contrato originário.

Oportuno destacar que, ao contrário do que faz crer a agravante, o termo de confissão de dívida mencionado não indica renegociação da dívida, porquanto não fora assinado pelos recorridos e, por conseguinte, os valores ali constantes carecem de reconhecimento pelos devedores.

Nesse cenário, não há comprovação mínima de validade do negócio jurídico utilizado pela agravante como fundamento para a aplicação da correção pretendida e cobrança de valores distintos daqueles contratados originariamente.

A propósito do tema, a consolidada jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - RENEGOCIAÇÃO - CONFISSÃO DE DÍVIDA SEM ASSINATURA DO DEVEDOR - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ACEITAÇÃO TÁCITA NÃO VERIFICADA - FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO ALEGADO - PROVAS UNILATERAIS - TELAS SISTÊMICAS - RECURSO DESPROVIDO. -
A falta de assinaturas do instrumento de confissão de dívida invalida qualquer tentativa de atribuir validade ao negócio jurídico
- O pagamento de parcelas da confissão de dívida não se mostrou provado, na medida em que as telas sistêmicas apresentadas são provas unilaterais e que não possuem o poder probatório necessário para o caso em análise.

(TJ-MG - Apelação Cível: 5024830-98.2022.8.13.0433, Relator: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 06/03/2024, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2024)

Sob esse prisma, conquanto seja cabível aludido reajuste (CUB), este deve ocorrer nos termos contratados, inclusive com troca de índice de correção sobre as parcelas após o habite-se (IGPM), já expedido na hipótese.

Ademais, não há que se falar em risco de dano, haja vista que o valor aprovado em financiamento fora repassado à agravante pela Caixa Econômica Federal (R$ 118.837,05), o qual, acrescido dos demais valores já quitados pelos compradores, compõe a proporção de 91,66% de adimplemento do preço total do imóvel.

Logo, considerando o adimplemento substancial do contrato e restando apenas 8,34% do contrato como saldo devedor, cujo montante incontroverso é objeto de depósito judicial pelos agravados, escorreita a decisão objurgada.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Julgo prejudicado o Agravo Interno (Id. 9816905).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: Sessão Ordinária Presencial de 22/04/2025

VOTO: Acompanho o voto de relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.