Tribunal: TJES
Processo: 5005434-46.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2025-02-21

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE IMÓVEIS COMERCIAIS. AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO ANTERIOR AO GRAVAME. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. ANOTAÇÃO CAUTELAR NA MATRÍCULA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto pelo Banco do Brasil S/A contra decisão que deferiu liminar determinando o cancelamento de hipoteca averbada nas matrículas de imóveis comerciais adquiridos e quitados pela agravada, sob pena de multa diária. A instituição financeira sustenta a validade do gravame, a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ aos imóveis comerciais, a necessidade de substituição da garantia e o periculum in mora inverso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a validade da hipoteca constituída após a aquisição e quitação dos imóveis comerciais pela agravada;
(ii) analisar a necessidade de providências cautelares no registro imobiliário para proteção de terceiros e das partes envolvidas na controvérsia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A hipoteca constituída após a aquisição e quitação dos imóveis comerciais pela agravada não pode prevalecer sobre os direitos da adquirente de boa-fé, considerando que, à época da compra e quitação, não existia qualquer gravame registrado sobre os bens.

4.

A inaplicabilidade da Súmula 308/STJ aos imóveis comerciais, conforme jurisprudência do STJ, limita-se a hipóteses em que a hipoteca seja anterior à promessa de compra e venda. No caso concreto, a hipoteca foi constituída posteriormente à aquisição, o que afasta a sua eficácia em relação à agravada.

5.

Não há configuração de periculum in mora inverso, pois o agravante poderár buscar suprir a garantia junto à efetiva devedora.

6.

É cabível a anotação da existência da presente ação nas matrículas dos imóveis, como medida de natureza cautelar, nos termos do art. 301 do CPC, para garantir a segurança jurídica e resguardar direitos de terceiros. Tal medida não configura julgamento extra petita, uma vez que visa a assegurar o objeto da lide, além de menor amplitude àquela pretendida pelo agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A hipoteca constituída após a aquisição e quitação de imóvel comercial não prevalece sobre os direitos do adquirente de boa-fé, mesmo diante da inaplicabilidade da Súmula 308/STJ aos imóveis comerciais.

2.

É admissível a anotação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis como medida cautelar destinada à proteção de terceiros e à segurança jurídica das partes, nos termos do art. 301 do CPC.

3.

A suspensão liminar de hipoteca constituída de forma controversa não configura periculum in mora inverso quando a medida é provisória e reversível diante da possibilidade de se suprir a garantia junto à devedora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 301; Código Civil, art. 1.245; Súmula 308/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15.10.2019; STJ, REsp 1.363.581/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 16.08.2016; STJ, EREsp 1.339.436/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 12.06.2013.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005434-46.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL SA

AGRAVADO: MARLENE PARREIRAS VIEIRA

DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE IMÓVEIS COMERCIAIS. AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO ANTERIOR AO GRAVAME. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. ANOTAÇÃO CAUTELAR NA MATRÍCULA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto pelo Banco do Brasil S/A contra decisão que deferiu liminar determinando o cancelamento de hipoteca averbada nas matrículas de imóveis comerciais adquiridos e quitados pela agravada, sob pena de multa diária. A instituição financeira sustenta a validade do gravame, a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ aos imóveis comerciais, a necessidade de substituição da garantia e o periculum in mora inverso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a validade da hipoteca constituída após a aquisição e quitação dos imóveis comerciais pela agravada;
(ii) analisar a necessidade de providências cautelares no registro imobiliário para proteção de terceiros e das partes envolvidas na controvérsia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A hipoteca constituída após a aquisição e quitação dos imóveis comerciais pela agravada não pode prevalecer sobre os direitos da adquirente de boa-fé, considerando que, à época da compra e quitação, não existia qualquer gravame registrado sobre os bens.

4.

A inaplicabilidade da Súmula 308/STJ aos imóveis comerciais, conforme jurisprudência do STJ, limita-se a hipóteses em que a hipoteca seja anterior à promessa de compra e venda. No caso concreto, a hipoteca foi constituída posteriormente à aquisição, o que afasta a sua eficácia em relação à agravada.

5.

Não há configuração de periculum in mora inverso, pois o agravante poderár buscar suprir a garantia junto à efetiva devedora.

6.

É cabível a anotação da existência da presente ação nas matrículas dos imóveis, como medida de natureza cautelar, nos termos do art. 301 do CPC, para garantir a segurança jurídica e resguardar direitos de terceiros. Tal medida não configura julgamento extra petita, uma vez que visa a assegurar o objeto da lide, além de menor amplitude àquela pretendida pelo agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A hipoteca constituída após a aquisição e quitação de imóvel comercial não prevalece sobre os direitos do adquirente de boa-fé, mesmo diante da inaplicabilidade da Súmula 308/STJ aos imóveis comerciais.

2.

É admissível a anotação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis como medida cautelar destinada à proteção de terceiros e à segurança jurídica das partes, nos termos do art. 301 do CPC.

3.

A suspensão liminar de hipoteca constituída de forma controversa não configura periculum in mora inverso quando a medida é provisória e reversível diante da possibilidade de se suprir a garantia junto à devedora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 301; Código Civil, art. 1.245; Súmula 308/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15.10.2019; STJ, REsp 1.363.581/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 16.08.2016; STJ, EREsp 1.339.436/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 12.06.2013.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5005434-46.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A

AGRAVADO: MARLENE PARREIRA VIEIRA

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Ratifico o relatório já lançado.

Cuidam os autos de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
BANCO DO BRASIL S/A
em face da decisão ID 40222709, que nos autos da obrigação de fazer c/c indenização ajuizada por
MARLENE PARREIRA VIEIRA
, deferiu a liminar pretendida para “
determinar que o requerido proceda com o cancelamento da hipoteca averbada nas matrículas n°s 183.613 e 183.614, às salas 821 e 822 do Edifício The Place Offices, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais)”
.

Em suas razões, ID 8170476, sustenta a validade da hipoteca e a inaplicabilidade da Súmula 308, do STJ, aos imóveis comerciais.

Alega, ainda, a necessidade de substituição da garantia e a existência de
periculum in mora
inverso.

Decisão, ID 8303817, em que concedi, em parte, a tutela antecipada recursal.

Contrarrazões, ID 8745812, em que alega que dito
decisum
é extra petita e pugna pelo desprovimento do recurso.

A controvérsia diz respeito à hipoteca lançada sobre a matrícula mãe do imóvel, no qual a agravada adquiriu e quitou duas unidades autônomas (salas comerciais com respectivas vagas de garagem).

Os instrumentos contratuais foram firmados em 10/11/2016 (IDs 39155921 e 3955922 da origem) e, na mesma data, foi conferido o termo de quitação relativo aos imóveis (IDs 39155925 e 39155927 da origem).

Por seu turno, a hipoteca que é objeto da controvérsia foi constituída em 23/02/2022 (IDs 39155930 e 39155932), cerca de cinco anos após a quitação.

Desse modo, aparentemente, não há como se afastar a boa-fé da agravada, tendo em vista que à época da aquisição dos imóveis e de sua quitação não subsistia nenhum gravame sobre o bem.

Tal argumento, inclusive, afasta a tese de necessidade de substituição da garantia, por parte da adquirente, devendo o banco, se for o caso, assim agir em relação à devedora, o que também descaracteriza o invocado
periculum in mora
inverso.

Outrossim, a instituição financeira manifesta-se pela inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso, que assim dispõe: “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”
.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que o referido enunciado não se aplica ao caso de aquisição de imóveis comerciais. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial
.
2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.)

Denota-se, portanto, que o STJ considera válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Contudo, como já mencionado,
a celebração da hipoteca ocorreu após a compra dos imóveis
.

Por outro lado, como salientei na liminar deferida no âmbito deste recurso, entendo que, para a segurança de terceiros,
necessária se faz a anotação nas matrículas dos bens respectivos acerca da existência da presente ação
.

Tal medida não configura julgamento
extra petita
como alegado em contrarrazões, haja vista que de menor amplitude àquela pretendida pelo agravante, ou seja, de mantença da hipoteca.

A anotação da demanda, no registro do imóvel, de algum modo confere a proteção pretendida pelo agravante, mas garante que terceiros tenham ciência a respeito, não sendo eventualmente prejudicados.

De conseguinte,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)