Tribunal: TJES
Processo: 0028279-44.2012.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MATERIAIS. RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME: 1.
Recurso de apelação interposto por sociedade empresária contra sentença proferida nos autos de ação de desfazimento de negócio jurídico c/c indenizatória movida por consumidor, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a apelante à restituição do valor adimplido pelo promitente comprador e de danos materiais. A sentença também reconheceu a ilegitimidade passiva de imobiliária e de promitente compradora originária, e atribuiu o ônus da sucumbência exclusivamente à ora recorrente.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 2.
Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de inovação recursal na alegação de ausência de repasse de valores pela Imobiliária e Construtora Universal Ltda.; (ii) determinar se a referida imobiliária detém legitimidade passiva ad causam e responsabilidade solidária pelo desfazimento do negócio jurídico; (iii) analisar a correção da sentença quanto à condenação ao reembolso de valores de IPTU e à distribuição do ônus sucumbencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR: 3.
A inovação recursal se caracteriza quando uma parte apresenta, em sede recursal, tese ou argumento não debatido na instância originária. A tese de ausência de repasse de valores, suscitada pela apelante apenas na apelação, não foi objeto de análise na primeira instância, configurando inovação recursal vedada pelo art. 1.013, §1º, do CPC.
4.
A imobiliária apelada não se limitou à intermediação do negócio, exercendo atividades de loteamento, regularização e comercialização dos imóveis, conforme contrato e demais documentos constantes dos autos, o que caracteriza sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.
5.
A sentença foi correta ao determinar a restituição integral do valor pago pelo promitente comprador, diante da culpa exclusiva dos fornecedores, conforme a Súmula 543 do STJ.
6.
No entanto, o reembolso de valores pagos a título de IPTU pelo promitente comprador não é devido, nos termos do art. 34 do CTN, considerando que este exerceu a posse do imóvel.
7.
O redimensionamento do ônus sucumbencial é necessário diante do reconhecimento da legitimidade passiva da imobiliária e da extirpação de parcela da condenação, configurando sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE: 8.
Recurso de apelação conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido. Tese de julgamento:
9.
A inovação recursal é vedada quando a tese apresentada não foi objeto de debate e decisão na instância de origem, conforme art. 1.013, §1º, do CPC.
10.
A imobiliária que exerce papel ativo em loteamento e comercialização de imóveis, além de possuir poderes amplos para representar o vendedor, ostenta legitimidade passiva e responsabilidade solidária em relação ao consumidor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.
11.
O promitente comprador não faz jus ao reembolso de valores de IPTU pagos durante a posse, em razão do art. 34 do CTN.
12.
A redistribuição proporcional do ônus sucumbencial é devida em casos de sucumbência recíproca, conforme art. 86 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0028279-44.2012.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AGROPECUARIA VIVA MARIA SA

APELADO: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e outros (2)

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MATERIAIS. RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME: 1.
Recurso de apelação interposto por sociedade empresária contra sentença proferida nos autos de ação de desfazimento de negócio jurídico c/c indenizatória movida por consumidor, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a apelante à restituição do valor adimplido pelo promitente comprador e de danos materiais. A sentença também reconheceu a ilegitimidade passiva de imobiliária e de promitente compradora originária, e atribuiu o ônus da sucumbência exclusivamente à ora recorrente.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 2.
Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de inovação recursal na alegação de ausência de repasse de valores pela Imobiliária e Construtora Universal Ltda.; (ii) determinar se a referida imobiliária detém legitimidade passiva ad causam e responsabilidade solidária pelo desfazimento do negócio jurídico; (iii) analisar a correção da sentença quanto à condenação ao reembolso de valores de IPTU e à distribuição do ônus sucumbencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR: 3.
A inovação recursal se caracteriza quando uma parte apresenta, em sede recursal, tese ou argumento não debatido na instância originária. A tese de ausência de repasse de valores, suscitada pela apelante apenas na apelação, não foi objeto de análise na primeira instância, configurando inovação recursal vedada pelo art. 1.013, §1º, do CPC.
4.
A imobiliária apelada não se limitou à intermediação do negócio, exercendo atividades de loteamento, regularização e comercialização dos imóveis, conforme contrato e demais documentos constantes dos autos, o que caracteriza sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.
5.
A sentença foi correta ao determinar a restituição integral do valor pago pelo promitente comprador, diante da culpa exclusiva dos fornecedores, conforme a Súmula 543 do STJ.
6.
No entanto, o reembolso de valores pagos a título de IPTU pelo promitente comprador não é devido, nos termos do art. 34 do CTN, considerando que este exerceu a posse do imóvel.
7.
O redimensionamento do ônus sucumbencial é necessário diante do reconhecimento da legitimidade passiva da imobiliária e da extirpação de parcela da condenação, configurando sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE: 8.
Recurso de apelação conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido. Tese de julgamento:
9.
A inovação recursal é vedada quando a tese apresentada não foi objeto de debate e decisão na instância de origem, conforme art. 1.013, §1º, do CPC.
10.
A imobiliária que exerce papel ativo em loteamento e comercialização de imóveis, além de possuir poderes amplos para representar o vendedor, ostenta legitimidade passiva e responsabilidade solidária em relação ao consumidor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.
11.
O promitente comprador não faz jus ao reembolso de valores de IPTU pagos durante a posse, em razão do art. 34 do CTN.
12.
A redistribuição proporcional do ônus sucumbencial é devida em casos de sucumbência recíproca, conforme art. 86 do CPC.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, ACOLHER a preliminar de inovação recursal para CONHECER PARCIALMENTE do recurso de apelação e, na parte conhecida, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para REFORMAR EM PARTE a sentença, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PRELIMINAR: INOVAÇÃO RECURSAL

Consoante relatado, nas contrarrazões de fls. 01-14 do evento 3977424, preliminarmente, a recorrida Imobiliária e Construtora Universal Ltda. argui a inovação recursal quanto à tese de ausência de repasse de valores, uma vez que somente na apelação a Agropecuária Viva Maria S/A argumentou “
que não há comprovação nos autos de que a Imobiliária Apelada tenha repassado os valores recebidos pela compra do lote
” (fl. 03).

Pontuo que a mudança de teses defensivas na seara recursal caracteriza inovação vedada pelo ordenamento jurídico, na medida em que, em grau de apelação, não é admitida a apreciação de questão que não foi suscitada e discutida na primeira instância (art. 1.013, §1º do CPC).

Nesta hipótese, na contestação de fls. 105-115, contata-se que a apelante Agropecuária Viva Maria S/A não alegou a falta de repasse dos valores recebidos pela Imobiliária e Construtora Universal Ltda. do Sr. João Guerini Prati pela compra e venda do lote 05, da quadra 18 do loteamento Viva Maria, Cariacica/ES.

Logo, a invocação dessa tese em grau de apelo configura indevida tentativa de inovação recursal, o que enseja o não conhecimento parcial da apelação. Nessa linha de entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. OMISSÃO ESPECÍFICA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O Código de Processo Civil adotou o que se chama de sistema rígido de estabilização da demanda, segundo o qual, a partir de certo momento do iter procedimental não é mais permitido ao réu alterar/acrescentar pedidos e causas de pedir à demanda ajuizada. Assim, inviável a apresentação de nova causa de pedir em sede de apelação. Preliminar acolhida, recurso parcialmente não conhecido.
2. O Supremo Tribunal Federal vem orientando no sentido de que a responsabilidade civil do Estado por omissão também está fundamentada no artigo 37, § 6º, da Constituição Federal, ou seja, configurado o nexo de causalidade entre o dano sofrido pelo particular e a omissão do Poder Público em impedir sua ocorrência quando tinha obrigação de fazê-lo surge a obrigação de indenizar, independentemente de prova da culpa na conduta administrativa. (RE 841526, Relator (a): Min. Luiz FUX, Tribunal Pleno, julgado em 30/03/2016, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL MÉRITO DJe-159 DIVULG 29-07-2016 PUBLIC 01-08-2016). 3. Leciona Sérgio CAVALIERI FILHO: Haverá omissão específica quando o Estado, por omissão sua, crie a situação propícia para a ocorrência do evento em situação em que tinha o dever de agir para impedi-lo, de sorte que nestes casos haverá responsabilidade objetiva do Estado. 4. O caso dos autos remontam, justamente, à omissão específica, pois a ausência da atuação do apelante criou a situação propícia para a produção do dano, atraindo, portanto, a incidência da responsabilidade objetiva estatal. 5. Conhecimento parcial da apelação cível. Recurso não provido. (TJES; Apl 0013656-76.2007.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho; Julg. 23/10/2018; DJES 01/11/2018)

Assim,
ACOLHO
a preliminar de inovação recursal para
NÃO CONHE
CER
do recurso de apelação em relação à tese de ausência de repasse dos valores adimplidos pelo promitente e comprador quanto ao lote 05 da quadra 18 do loteamento Viva Maria.

É como voto.

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
AGROPECUÁRIA VIVA MARIA S/A
em face de r. sentença de fls. 228-233, proferida pelo douto magistrado da 3ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica – Comarca da Capital –, que, na ação de desfazimento de negócio jurídico c/c indenizatória movida por
JOÃO GUERINI PRATI
em desfavor da ora apelante, da
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA
e de
ANÁLIA PEREIRA CELANTE
, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por estas, extinguindo o feito sem resolução de mérito na forma do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial em face da ora recorrente, tendo resolvido o mérito da lide nos ditames do art. 487, inciso I, do CPC.

O juiz de primeiro grau fundamentou que a requerida/apelada Imobiliária Universal agiu de boa-fé como mera intermediária da promessa de compra e venda, enquanto Anália Pereira Celante “
transferiu todos os direitos e obrigações do contrato de promessa de compra e venda ao autor
” (fl. 231), razão pela qual não ostentam legitimidade passiva
ad causam
.

Asseverou que “
o imóvel objeto do contrato está sob constrição judicial desde 25/07/2007, o que tornou prejudicada a lavratura da escritura definitiva de compra e venda
” (fl. 231-verso) e que “
torna-se imperioso o desfazimento do negócio jurídico, cabendo restituição à parte autora do montante pago pelo imóvel, ou seja, R$ 12.800,03 (fl. 11) com as devidas correções e juros legais
” (fl. 231-verso).

Pontuou que foram comprovados os seguintes danos materiais: “
pagamento referente a IPTU, no valor de R$ 103,94 (fl. 36); pagamento de R$ 499,50 ao CREA; pagamento de dívida ativa do IPTU no valor de R$ 116,37
” (fl. 232).

Por isso, condenou exclusivamente a Agropecuária Viva Maria Ltda. à restituição da importância de R$ 12.800,03 (doze mil, oitocentos reais e três centavos) adimplida pelo promitente comprador e de indenização por danos materiais no valor de R$ 719,81 (setecentos e dezenove reais e oitenta e um centavos).

Diante da sucumbência mínima autoral, condenou apenas a Agropecuária Viva Maria Ltda. ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Inicialmente, registro que não há que se falar em cerceamento de defesa, porque o juiz de primeiro grau, na qualidade de destinatário das provas (art. 370 do CPC), com base no princípio da persuasão racional, valorou o acervo probatório de modo contrário aos interesses da empresa ora apelante.

O mero fato de não terem sido citados na sentença os documentos colacionados pela ré revel não acarreta nulidade, na medida em que o julgador não o julgador não é obrigado a enfrentar todas as teses alegadas, quando os fundamentos adotados forem capazes de respaldar a conclusão do
decisum
, vide:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço.
2. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida.
[...] 5. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no MS 21.315/DF, Rel. Ministra DIVA MALERBI (DESEMBARGADORA CONVOCADA TRF 3ª REGIÃO), PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08/06/2016, DJe 15/06/2016)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OMISSÕES E CONTRADIÇÕES INEXISTÊNCIA PREQUESTIONAMENTO DESNECESSIDADE MAJORAÇÃO DA CONDENAÇÃO HONORÁRIA IMPOSSIBILIDADE RECURSO IMPROVIDO. 1. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, obscuridade ou contradição de que padeça a decisão embargada, não se prestando a reabertura de discussões sobre questões já decididas, outros precedentes judiciais, ainda que proferido em hipóteses assemelhadas, ou a reanálise dos elementos de prova constantes dos autos. 2. Inexistindo qualquer destes vícios no acórdão embargado, que enfrentou, exaustivamente, todas as questões suscitadas pelas partes, inclusive com base em precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça, impõe-se o improvimento do recurso.
3. Com a vigência do Código de Processo Civil de 2015 (aplicável ao caso, eis que o acórdão embargado foi publicado após 18 de março de 2016), falece interesse ao embargante no pedido de prequestionamento explícito de suas teses recursais, eis que o Diploma em questão admite o chamado prequestionamento implícito, ou seja, o conhecimento de todas as matérias vertidas nas razões do recurso, ainda que não tenham sido explicitamente tratadas no aresto recorrido.
4. Inviável a majoração da condenação honorária em favor do embargado, na medida em que se trata de recurso interposto no mesmo grau de jurisdição. Precedentes. 5. Recurso improvido. (TJES, Classe: Embargos de Declaração Ap, 024140231341, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/08/2019, Data da Publicação no Diário: 03/09/2019)

Ademais, o juiz de primeira instância consignou na sentença que a revelia da ora apelante não produziria “
os efeitos do art. 344 do CPC, em virtude do que dispõe o artigo 345, I, CPC
” (fl. 230-verso), o que reforça a ausência de prejuízo à defesa da empresa recorrente.

Por outro lado, não merece prosperar a tese de que a Imobiliária e Construtora Universal Ltda. era mera intermediária das promessas de compra e venda do loteamento Viva Maria, mas sim efetiva parceira da empresa apelante no referido empreendimento imobiliário.

O contrato de prestação de serviços de fls. 117-120 firmado entre a Agropecuária Viva Maria S/A e a Imobiliária e Construtora Universal Ltda., no dia 16 de janeiro de 2002, prevê expressamente a cessão da área de 29.944,35m2 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e quatro metros quadrados e trinta e cinco centímetros quadrados) para que esta transformasse em loteamento e colocasse os lotes à venda.

Na referida avença consta que a Imobiliária e Construtora Universal Ltda. seria a responsável exclusiva pela regularização da área objeto do negócio jurídico (cláusula 8) e logística de vendas dos lotes (cláusula 8), além de melhoramentos na infraestrutura do terreno mediante terraplanagem, abertura de ruas, extensão de redes de água e luz e etc. (cláusula 3).

A escritura pública de fls. 103-104 mencionada na sentença não desnatura que a Imobiliária Universal Ltda. integrava a cadeia de fornecimento do imóvel, porquanto a sua atuação não foi restrita à realização de serviços de corretagem.

Aliás, o documento supracitado somente reforça a pertinência subjetiva da Imobiliária Universal Ltda. para figurar no polo passivo desta ação, porque recebeu os seguintes poderes especiais: “
ajustar cláusulas, condições, firmar recibo e dar quitação, outorgar e assinar as competentes escrituras públicas ou instrumentos particulares, contratos de promessa de compra e venda e desmembramentos, transmitir direitos, ações, servidões, posses e domínios, responder pela evicção e obrigar-se a fazer a venda boa, firme e valiosa, representar perante Repartições Públicas Federais, Estaduais, Municipais ou autarquias, Cartórios de notas e de registro de imóveis, prestar declarações, pagar impostos e taxas, enfim, usar de todos os poderes necessários ao mais amplo e fiel cumprimento do presente mandato
” (fl. 103).

Por conseguinte, incide a regra do art. 7º, parágrafo único, do CDC, haja vista que a imobiliária apelada não se limitou a prestar serviços de corretagem, efetivamente foi a empreendedora responsável por obras físicas do loteamento e regularização dos lotes, assim como tinha poderes inclusive para responder pela evicção.

No que concerne à alegação da ausência de comprovação do pagamento, não assiste razão à apelante, visto que a declaração de fl. 97 conferida pela Imobiliária Universal atesta que o apelado/requerente João Guerini Prati adimpliu todas as parcelas do contrato de compra e venda nº 0950084 (fl. 11).

A promessa de compra e venda estipulou o pagamento da quantia de R$ 12.800,03 (doze mil, oitocentos reais e três centavos) em 53 (cinquenta e três) prestações de R$ 241,51 (duzentos e quarenta e um reais e cinquenta e um centavos), sendo que a primeira parcela venceu no dia 15 de novembro de 2006.

Como visto anteriormente, a imobiliária apelada ostentava poderes para conferir quitação, enquanto a certidão de ônus acostada às fls. 35-35-verso denota que houve a constrição do bem após a celebração da promessa de compra e venda em razão de débitos tributários da ora apelante, que ainda figurava como proprietária no registro do bem, o que clarifica que não houve culpa do promitente comprador pelo desfazimento do negócio.

Vale lembrar que a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça preconiza que: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Nesse contexto, é evidente o acerto da sentença ao determinar a imediata restituição da importância de R$ 12.800,03 (doze mil, oitocentos reais e três centavos), acrescida de correção monetária a partir da data do efetivo prejuízo e de juros moratórios desde a citação, nos termos da Súmula 43 do STJ e do art. 405 do CC.

Cumpre notar, ainda, que o promitente comprador apelado não faz jus ao reembolso do IPTU pago durante o exercício da posse, já que o promitente comprador é responsável pelo pagamento do tributo, de acordo com a regra do art. 34 do CTN. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. PAGAMENTO DO IPTU. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). POSSIBILIDADE DE OPÇÃO DO ENTE MUNICIPAL. ART. 34 DO CTN. 1. A questão enfrentada pelo Tribunal a quo refere-se à sujeição passiva ao IPTU, à luz do art. 34 do CTN.
2. Depois do julgamento do REsp. 1.111.202/SP, relator Min. Mauro Campbell Marques, DJe 18.6.2009, julgado pelo rito dos Recursos Repetitivos, o STJ pacificou o entendimento de que tanto o proprietário como o promitente comprador do imóvel são responsáveis pelo pagamento do IPTU.
3. A Lei 6.766/1979 não modifica a disciplina tributária na cobrança do IPTU regulada pelo art. 34 do CTN. Precedente: REsp 1694866/SP, Relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 19/12/2017. 4. Agravo Interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.784.596/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 21/5/2019, DJe de 19/6/2019.)

É assente na jurisprudência pátria que o promitente comprador não faz jus à restituição dos valores pagos a título de IPTU durante o período em que exerceu poder de fato sobre a coisa, mesmo que não tenha responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico, vide os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR DO PERCENTUAL DE 10 % A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO DE DESPESAS GERAIS. PRECEDENTE STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. DESPESAS COM IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO QUE RECAI SOBRE O COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO DO CONTRATO. RESCISÃO OCORRIDA EM DATA ANTERIOR À SENTENÇA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA PARCELADA. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, com aditivo contratual posterior à Lei nº 13.786 /2018, deve prevalecer o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato de retenção pelo fornecedor, por estar previsto no contrato e autorizado pela referida Lei. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a promitente vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar na cobrança da taxa de fruição.
A responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão do contrato.
A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) prevê que a restituição dos valores pagos pelo promitente-comprador pode ser feita de forma parcelada (art. 32-A, § 1º), de modo que deve ser mantida a cláusula contratual que traz essa previsão. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMS; AC 0814599-60.2021.8.12.0002; Dourados; Terceira Câmara Cível; Rel. Juiz Alexandre Branco Pucci; DJMS 02/12/2024; Pág. 20)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. IPTU DEVIDO PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Recurso de Apelação interposto por Bento Francisco de Souza contra sentença que, em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% do valor pago. A sentença ainda condenou o autor ao pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da desocupação do imóvel. II. Questão em discussão 2. O recurso analisa duas questões: (I) verificar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, atribuída pelo apelante à construtora; e (II) definir a responsabilidade pelos encargos de IPTU durante o período de posse do imóvel. III. Razões de decidir 3. Aplicável o Código de Defesa do Consumidor, que assegura a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador desistente, conforme Súmula nº 543 do STJ. 4. Verificou-se que o empreendimento estava concluído e habitado por moradores antes do ajuizamento da ação, caracterizando desistência voluntária do apelante, o que autoriza a retenção de 20% dos valores pagos. 5.
Quanto ao IPTU, a responsabilidade recai sobre o comprador enquanto em posse do imóvel, sendo devida a quitação dos débitos até a desocupação.
lV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: É válida a retenção parcial dos valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, quando motivada pela desistência voluntária do comprador, e são de sua responsabilidade os débitos de IPTU enquanto na posse do imóvel. (TJMT; AC 1003843-61.2023.8.11.0003; Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Tatiane Colombo; Julg 13/11/2024; DJMT 14/11/2024)

Pelo exposto,
CONHEÇO

PARCIALMENTE
do recurso de apelação e, na parte conhecida,

DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para reformar em parte a sentença, no sentido de: (1) reconhecer a legitimidade passiva
ad causam
da apelada Imobiliária e Construtora Universal Ltda.; (2) reconhecer a responsabilidade solidária desta perante o consumidor apelado; (3) extirpar a condenação ao reembolso dos valores pagos pelo promitente comprador a título de IPTU durante o exercício da posse sobre o imóvel objeto da promessa de compra e venda; (4) redimensionar o ônus sucumbencial.

Ato seguinte, sopesando os aspectos qualitativo e quantitativo dos pedidos formulados na inicial, reconheço a sucumbência recíproca das partes de modo igualitário (art. 86 do CPC), de modo que João Guerini Prati deverá arcar com metade das custas processuais, enquanto a apelante Agropecuária Viva Maria S/A e a apelada Imobiliária e Construtora Universal Ltda. devem custear a outra metade das taxas judiciárias.

Mantenho a verba honorária devida pelas pessoas jurídicas rés ao patrono do consumidor apelado no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação e fixo os honorários advocatícios devidos pelo promitente comprador em prol dos causídicos das referidas sociedades empresárias em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por estas, nos ditames do art. 85, §2º, do CPC.

Sem condenação das partes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), pois a verba somente é devida nos casos de desprovimento e inadmissibilidade do apelo
1
.

Por fim, suspendo a exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais em relação ao apelado João Guerini Prati, pois milita amparado pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

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REsp n. 1.864.633/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido ACOLHER a preliminar de inovação recursal para NÃO CONHECER do recurso de apelação em relação à tese de ausência de repasse dos valores adimplidos pelo promitente e comprador quanto ao lote 05 da quadra 18 do loteamento Viva Maria. Outrossim, no tocante ao mérito,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reformar em parte a sentença, no sentido de: (1) reconhecer a legitimidade passiva ad causam da apelada Imobiliária e Construtora Universal Ltda.; (2) reconhecer a responsabilidade solidária desta perante o consumidor apelado; (3) extirpar a condenação ao reembolso dos valores pagos pelo promitente comprador a título de IPTU durante o exercício da posse sobre o imóvel objeto da promessa de compra e venda; (4) redimensionar o ônus sucumbencial. Outrossim, reconhecer a sucumbência recíproca das partes de modo igualitário (art. 86 do CPC), de modo que João Guerini Prati deverá arcar com metade das custas processuais, enquanto a apelante Agropecuária Viva Maria S/A e a apelada Imobiliária e Construtora Universal Ltda. devem custear a outra metade das taxas judiciárias. Ainda, manter a verba honorária devida pelas pessoas jurídicas rés ao patrono do consumidor apelado no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação e fixo os honorários advocatícios devidos pelo promitente comprador em prol dos causídicos das referidas sociedades empresárias em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por estas, nos ditames do art. 85, §2º, do CPC. Por fim, manter a suspensão da exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais em relação ao apelado João Guerini Prati, pois milita amparado pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar voto de relatoria.