Tribunal: TJES
Processo: 5001225-81.2023.8.08.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-11-26

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MOTIVADO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. FORMA DE RESTITUIÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por JSL Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual ajuizada por Valéria de Carvalho Ferreira Faria, declarando rescindidos os contratos de compra e venda de dois lotes e condenando a ré à restituição de 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso.

A apelante pleiteia a majoração da retenção contratual para 25%, a retenção das arras e a restituição parcelada dos valores, além da aplicação da tabela da Corregedoria de Justiça/ES para fins de correção monetária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:
(i) definir o percentual adequado de retenção dos valores pagos diante do distrato causado pelo comprador;
(ii) verificar a possibilidade de retenção das arras pagas;
(iii) estabelecer a forma de restituição dos valores devidos; e
(iv) determinar o índice de correção monetária aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente no REsp n. 1.723.519/SP e no EAREsp n. 1.518.861/DF, fixa o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) como adequado para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral imotivada, ressalvada situação específica diversa, inexistente no caso.

As arras confirmatórias não podem ser retidas, pois não possuem natureza indenizatória ou penitencial, integrando o montante total a ser restituído. O entendimento está pacificado no STJ (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.085.803/SP).

A restituição deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada, conforme Súmula 543/STJ, aplicável aos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018.

O índice de correção monetária aplicável é o IPCA, nos termos do art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n. 14.905/2024, assegurando a recomposição integral do valor da moeda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O percentual de 25% dos valores pagos é adequado para compensar custos administrativos e desestimular o rompimento unilateral do contrato pelo comprador.

As arras confirmatórias não podem ser retidas e integram o montante a ser restituído.

A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

O índice de correção monetária aplicável é o IPCA, nos termos do art. 389 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
:
CC
, arts.
389
(redação da Lei n. 14.905/2024) e
413
.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ
, REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/8/2019;
STJ
, REsp n. 1.807.271/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 6/8/2019;
STJ
, EAREsp n. 1.518.861/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, j. 3/4/2025, DJEN 11/4/2025;
STJ
, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.085.803/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 24/2/2025;
Súmula 543/STJ
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001225-81.2023.8.08.0028

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JSL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: VALERIA DE CARVALHO FERREIRA FARIA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MOTIVADO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. FORMA DE RESTITUIÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por JSL Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual ajuizada por Valéria de Carvalho Ferreira Faria, declarando rescindidos os contratos de compra e venda de dois lotes e condenando a ré à restituição de 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso.

A apelante pleiteia a majoração da retenção contratual para 25%, a retenção das arras e a restituição parcelada dos valores, além da aplicação da tabela da Corregedoria de Justiça/ES para fins de correção monetária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:
(i) definir o percentual adequado de retenção dos valores pagos diante do distrato causado pelo comprador;
(ii) verificar a possibilidade de retenção das arras pagas;
(iii) estabelecer a forma de restituição dos valores devidos; e
(iv) determinar o índice de correção monetária aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente no REsp n. 1.723.519/SP e no EAREsp n. 1.518.861/DF, fixa o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) como adequado para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral imotivada, ressalvada situação específica diversa, inexistente no caso.

As arras confirmatórias não podem ser retidas, pois não possuem natureza indenizatória ou penitencial, integrando o montante total a ser restituído. O entendimento está pacificado no STJ (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.085.803/SP).

A restituição deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada, conforme Súmula 543/STJ, aplicável aos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018.

O índice de correção monetária aplicável é o IPCA, nos termos do art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n. 14.905/2024, assegurando a recomposição integral do valor da moeda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O percentual de 25% dos valores pagos é adequado para compensar custos administrativos e desestimular o rompimento unilateral do contrato pelo comprador.

As arras confirmatórias não podem ser retidas e integram o montante a ser restituído.

A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

O índice de correção monetária aplicável é o IPCA, nos termos do art. 389 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
:
CC
, arts.
389
(redação da Lei n. 14.905/2024) e
413
.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ
, REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/8/2019;
STJ
, REsp n. 1.807.271/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 6/8/2019;
STJ
, EAREsp n. 1.518.861/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, j. 3/4/2025, DJEN 11/4/2025;
STJ
, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.085.803/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 24/2/2025;
Súmula 543/STJ
.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 5001225-81.2023.8.08.0028

APELANTE
:
JSL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO
:
VALÉRIA DE CARVALHO FERREIRA FARIA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por JSL Empreendimentos Imobiliários Ltda. em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara de Iúna, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por Valéria de Carvalho Ferreira Faria, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão dos contratos de compra e venda de dois lotes, condenando a requerida a restituir 90% dos valores pagos pela autora, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso.

Em suas razões (id. 16386937) a apelante sustenta, em síntese, a legalidade da retenção nos moldes previstos contratualmente ou, alternativamente, a necessidade de majoração do percentual para 25% da quantia paga, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Pleiteia, ainda, a retenção do valor arcado a título de arras e que a restituição ocorra de forma parcelada.

Por fim, requer que a correção monetária seja aplicada pela tabela da Corregedoria da Justiça do Espírito Santo.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Discute-se nos presentes autos o percentual de retenção em razão da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e, sem delongas, reputo incontroverso que a rescisão envolvendo os lotes nº 12 e 13 da Quadra M, do Loteamento Cidade Nova, em Iúna/ES, decorreu da impossibilidade financeira da compradora, aqui apelada, em continuar adimplindo com as parcelas.

Acerca da importância a ser restituída, embora o juízo
a quo
tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo assistir razão à apelante quando pleiteia a sua majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a
rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para
o
desistente, e muito
menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos recente julgado da Segunda Seção sobre o tema:

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

1. Embargos de divergência interpostos contra acórdão que reduziu o percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel de 20% para 10%, em razão de desistência imotivada do comprador, considerando que a rescisão ocorrera antes da finalização da construção, permitindo à construtora renegociar o imóvel sem prejuízos significativos. II. RAZÕES DE DECIDIR

2. A retenção de 25% dos valores pagos é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ, ressalvada alguma circunstância peculiar que não existe no presente feito.

3. No caso, o percentual a ser observado será de 20%, e não de 25%, em razão da estipulação contratual nesse sentido. III. DISPOSITIVO

4. Recurso provido para se fixar em 20% a retenção sobre os valores pagos pela parte embargada.

Tese de julgamento para o caso concreto: "1. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, ressalvada circunstâncias particulares devidamente esclarecidas pelo julgador.

3. Caso o contrato firmado entre as partes estabeleça um percentual menor, ele deve ser respeitado".

Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6//8/2019.

(EAREsp n. 1.518.861/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025).

Assim, merece reforma a sentença no ponto.

No que tange à retenção das arras, contudo, não assiste razão à apelante. O sinal pago pela compradora teve natureza de arras confirmatórias, ou seja, serviu como início de pagamento e confirmação do negócio jurídico. Não se trata de arras penitenciais, que teriam a função de prefixar perdas e danos em caso de arrependimento.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de que as arras confirmatórias não podem ser retidas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, devendo integrar o montante a ser restituído.

Nesse sentido:
"As arras confirmatórias, qualificadas pela ausência de cláusula expressa indicando caráter penitencial, não podem ser retidas em caso de rescisão contratual por desistência do comprador.
" (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.085.803/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025).

Portanto, o valor pago a título de sinal deve ser somado às demais parcelas quitadas para, sobre o montante total, incidir o percentual de 25% aqui definido.

Quanto à forma de restituição, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo considerada abusiva qualquer disposição contratual que preveja o reembolso de forma parcelada, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo o contrato anterior à Lei 13.786/2018.

Por fim, com relação ao índice de correção monetária, correta a adoção do IPCA, conforme previsão do art. 389 do Código Civil, alterado pela Lei nº 14.905/2024.

De conseguinte,
DOU PARCIAL

PROVIMENTO

ao recurso, para majorar o percentual de retenção, fixando-o no correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela apelada.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)