Tribunal: TJES
Processo: 0003849-11.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. FIADORA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO, INSUFICIÊNCIA DE RENDA, AUSÊNCIA DE ASSINATURA EM FOLHA DO CONTRATO, LIMITAÇÃO TEMPORAL DA FIANÇA E VALOR DOS ALUGUÉIS. INEXISTÊNCIA DE NULIDADES. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios, declarando rescindido o contrato de locação, confirmando o despejo e condenando solidariamente do locador e do fiador ao pagamento de aluguéis vencidos entre abril/2019 e 18/10/2023, IPTU de 2019 a outubro/2023 e quotas condominiais de abril a outubro/2019.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se há vício de consentimento na fiança prestada; (ii) apurar os efeitos da ausência de assinatura da fiadora na primeira folha do contrato; (iii) verificar se a insuficiência de renda da fiadora compromete a validade da garantia; (iv) determinar se a responsabilidade da fiadora se limita ao prazo original da locação; (v) analisar se houve cobrança indevida de valores de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A anulação da fiança por vício de consentimento exige prova robusta de coação ou erro essencial e escusável, o que não foi comprovado, sendo inescusável a alegada confusão entre as funções de fiadora e testemunha.

A ausência de assinatura da fiadora na primeira folha do contrato constitui mera irregularidade formal, não afetando a validade do negócio jurídico quando há assinatura final com firma reconhecida no campo destinado à fiança.

A inexistência de renda suficiente da fiadora não constitui causa de nulidade da fiança, pois não há exigência legal nesse sentido, e a responsabilidade do fiador é garantida por todo seu patrimônio.

O contrato foi firmado em 2009 e contém cláusula expressa prevendo a prorrogação da fiança até a efetiva entrega das chaves, o que vincula validamente a fiadora.

A alegação de valor indevido de aluguel não foi acompanhada de prova técnica ou demonstrativo próprio, sendo matéria que poderá ser discutida em fase de liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de vício de consentimento ou erro escusável impede a anulação da fiança regularmente firmada.

A insuficiência de renda do fiador não invalida a garantia prestada.

A assinatura em campo próprio com firma reconhecida supre a ausência de rubrica em folha inicial do contrato.

A cláusula expressa de prorrogação da fiança autoriza a responsabilização da fiadora após o prazo contratual inicial.

A impugnação genérica ao valor do aluguel não autoriza a revisão da condenação, cabendo sua apuração na fase de liquidação.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 139, I; 151; 153; 171, II. Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 39.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 744.311/MT, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 19.08.2010; STJ, REsp 1326557/PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.11.2012; TJMG, AC 50022224620218130529, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 27.02.2024; TJGO, AC 0001422-45.2011.8.09.0051, Rel. Des. Gilmar Luiz Coelho, j. 30.05.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003849-11.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA AMALIA MOSCHEN LOPES SOTELE e outros

APELADO: SANDRO DOS SANTOS PRACA e outros (2)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. FIADORA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO, INSUFICIÊNCIA DE RENDA, AUSÊNCIA DE ASSINATURA EM FOLHA DO CONTRATO, LIMITAÇÃO TEMPORAL DA FIANÇA E VALOR DOS ALUGUÉIS. INEXISTÊNCIA DE NULIDADES. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios, declarando rescindido o contrato de locação, confirmando o despejo e condenando solidariamente do locador e do fiador ao pagamento de aluguéis vencidos entre abril/2019 e 18/10/2023, IPTU de 2019 a outubro/2023 e quotas condominiais de abril a outubro/2019.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se há vício de consentimento na fiança prestada; (ii) apurar os efeitos da ausência de assinatura da fiadora na primeira folha do contrato; (iii) verificar se a insuficiência de renda da fiadora compromete a validade da garantia; (iv) determinar se a responsabilidade da fiadora se limita ao prazo original da locação; (v) analisar se houve cobrança indevida de valores de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A anulação da fiança por vício de consentimento exige prova robusta de coação ou erro essencial e escusável, o que não foi comprovado, sendo inescusável a alegada confusão entre as funções de fiadora e testemunha.

A ausência de assinatura da fiadora na primeira folha do contrato constitui mera irregularidade formal, não afetando a validade do negócio jurídico quando há assinatura final com firma reconhecida no campo destinado à fiança.

A inexistência de renda suficiente da fiadora não constitui causa de nulidade da fiança, pois não há exigência legal nesse sentido, e a responsabilidade do fiador é garantida por todo seu patrimônio.

O contrato foi firmado em 2009 e contém cláusula expressa prevendo a prorrogação da fiança até a efetiva entrega das chaves, o que vincula validamente a fiadora.

A alegação de valor indevido de aluguel não foi acompanhada de prova técnica ou demonstrativo próprio, sendo matéria que poderá ser discutida em fase de liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de vício de consentimento ou erro escusável impede a anulação da fiança regularmente firmada.

A insuficiência de renda do fiador não invalida a garantia prestada.

A assinatura em campo próprio com firma reconhecida supre a ausência de rubrica em folha inicial do contrato.

A cláusula expressa de prorrogação da fiança autoriza a responsabilização da fiadora após o prazo contratual inicial.

A impugnação genérica ao valor do aluguel não autoriza a revisão da condenação, cabendo sua apuração na fase de liquidação.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 139, I; 151; 153; 171, II. Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 39.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 744.311/MT, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 19.08.2010; STJ, REsp 1326557/PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.11.2012; TJMG, AC 50022224620218130529, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 27.02.2024; TJGO, AC 0001422-45.2011.8.09.0051, Rel. Des. Gilmar Luiz Coelho, j. 30.05.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI
(ID 13489707) contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da demanda intitulada
“ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios da locação”,
julgou procedentes os pedidos formulados pela autora
MARIA AMÁLIA MOSCHEN LOPES SOTELE
para i) declarar rescindido o contrato de locação mantido entre as partes; ii) confirmar a medida de despejo; iii) condenar
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI e SANDRO MARIA PANDOLFI
, solidariamente, ao pagamento de aluguéis referente aos meses de abril/2019 até a data da efetiva desocupação do imóvel, isto é, 18/10/2023 (ID nº 32565094), corrigidos monetariamente e com juros de 1% ao mês a partir dos respectivos vencimentos; iv) condenar
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI e SANDRO MARIA PANDOLFI
, solidariamente, as parcelas inadimplidas a título de IPTU, atinentes aos anos de 2019 até outubro/2023, bem como das quotas condominiais vencidas no período de abril/2019 a outubro/2019, devendo, contudo, serem abatidos os valores já quitados no dia 10/10/2019.

Nas razões recursais, a parte apelante
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI
se insurge contra a sentença alegando:

i) nulidade quanto à cláusula de fiança, vez que teria ocorrido vício de consentimento no contrato firmado, por temor de perder o emprego e acreditando que o fazia na qualidade de testemunha;

ii) ausência de sua assinatura na primeira folha do contrato juntado aos autos (Vol. 01 - fl. 11);

iii) impossibilidade de ser fiadora por possuir renda inferior ao valor dos encargos mensais da locação;

iv) limitação de sua responsabilidade ao prazo determinado do contrato, pois não teria anuído com a prorrogação por prazo indeterminado;

v) correção do valor devido, vez que, segundo a parte apelante, o valor do aluguel que estava sendo cobrada estaria a maior.

Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

Apesar dos argumentos postos, após detida análise dos autos, tenho
por manter
o sentido decisório adotado na sentença atacada
, conforme fundamentação que segue.

I - VÍCIO DE CONSENTIMENTO E AUSÊNCIA DE RUBRICA NA FOLHA 01 DO CONTRATO

Insurge-se a parte apelante contra a r. sentença, arguindo a nulidade da fiança prestada no contrato de locação, sustentando que sua manifestação de vontade estaria maculada por vício de consentimento.

A tese recursal se desdobra em duas frentes: a ocorrência de coação, pois alega ter assinado o instrumento por fundado temor de perder seu emprego , e a existência de erro substancial, uma vez que acreditava firmemente que sua assinatura se dava na qualidade de testemunha, e não de fiadora.

A despeito da argumentação expendida, a pretensão não merece prosperar.

A validade dos negócios jurídicos é a regra em nosso ordenamento, sendo sua anulação uma medida excepcional.

Por essa razão, a teor do que preceitua o art. 171, II, do Código Civil, a anulação de um negócio jurídico
"por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores"
depende de prova robusta, cujo ônus recai sobre quem alega.

A jurisprudência pátria é uníssona nesse sentido, afirmando que não se extraindo do caderno probatório elementos hábeis a demonstrar o vício alegado, não há que se falar em anulabilidade do negócio jurídico:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO . AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO OCORRÊNCIA.
A teor do que preceitua o art . 171, II, do diploma material civil "é anulável o negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores". Não se extraindo do caderno probatório elementos hábeis a demonstrar prestação excessivamente onerosa na celebração do contrato de locação, tampouco má-fé do locatário diante de risco de dano grave dos locadores, resta descaracterizado o estado de perigo e, portanto, não há que se falar em anulabilidade do negócio jurídico.
Não se divisando a conformação do contexto fático a nenhuma das hipóteses configuradoras da litigância de má-fé, previstas no art. 80, do CPC, revela-se descabida a aplicação das penalidades ínsitas a esse instituto . (TJ-MG - Apelação Cível: 50022224620218130529, Relator.: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 27/02/2024, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C NULIDADE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ÔNUS DA PROVA . -
A higidez dos negócios jurídicos consiste em regra, não se podendo presumir uma situação anômala e excepcional, cabendo a comprovação de qualquer vício que comprometa a validade do ato negocial - O litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados, nos termos do artigo 333, do CPC.
(TJ-MG - AC: 10090090262750001 Brumadinho, Relator.: Pedro Bernardes, Data de Julgamento: 05/04/2011, Câmaras Cíveis Isoladas / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/04/2011)

No que tange à
coação,
esta é definida pelo art. 151 do Código Civil como uma ameaça que
"incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens".

A apelante, contudo, não se desincumbiu minimamente de seu ônus probatório, pois não há nos autos qualquer elemento que demonstre a suposta ameaça de perda do emprego.

Ademais, a ameaça do exercício normal de um direito, nos termos do art. 153 do Código Civil, não configura coação.

CC - Art. 153. Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial.

Quanto ao erro, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.163.118/RS, consolidou o entendimento de que, para anular um negócio, o erro deve ser essencial e escusável.

O erro essencial, segundo o STJ,
"é aquele de tal importância que, sem ele, o ato não se realizaria"
.

Já a escusabilidade do erro, conforme a doutrina de Caio Mário, afere-se por um critério abstrato, perquirindo-se se a falta de percepção da realidade seria comum a um "
indivíduo de inteligência e conhecimento normais"
(Instituições de direito civil. vol. I. Rio de Janeiro, Forense, 2007, p. 522).

No caso concreto, ainda que se admita que a confusão entre a posição de fiadora e testemunha configure um erro essencial sobre a natureza do negócio (art. 139, I, CC), tal erro não se revela escusável.

A situação fática não demandava conhecimento jurídico, mas apenas a diligência ordinária de ler a designação do campo onde se apunha a assinatura.

O contrato de locação é claro ao apresentar campos distintos e devidamente identificados para
"Fiadores"
e
"Testemunhas"
. A assinatura da apelante foi lançada precisamente no campo destinado aos fiadores (ID 13489703 - Pág. 3).

Proceder de tal forma, sem a cautela mínima de ler a informação expressa no documento, constitui erro grosseiro, derivado da própria negligência da parte, o que a jurisprudência e a doutrina entendem como inescusável, incapaz de anular o negócio jurídico:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMÓVEL. LOCALIZAÇÃO. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DE SÓLIDA POSIÇÃO NO MERCADO. ERRO INESCUSÁVEL. 1. Não se há falar em omissão em acórdão que deixa de analisar o segundo pedido do autor, cujo acolhimento depende da procedência do primeiro (cumulação de pedidos própria sucessiva).
2. O erro que enseja a anulação de negócio jurídico, além de essencial, deve ser inescusável, decorrente da falsa representação da realidade própria do homem mediano, perdoável, no mais das vezes, pelo desconhecimento natural das circunstâncias e particularidades do negócio jurídico.

Vale dizer, para ser escusável o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa de inteligência mediana o cometeria.
3. No caso, não é crível que o autor, instituição financeira de sólida posição no mercado, tenha descurado-se das cautelas ordinárias à celebração de negócio jurídico absolutamente corriqueiro, como a dação de imóvel rural em pagamento, substituindo dívidas contraídas e recebendo imóvel cuja área encontrava-se deslocada topograficamente daquela constante em sua matrícula.
Em realidade, se houve vício de vontade, este constituiu erro grosseiro, incapaz de anular o negócio jurídico, porquanto revela culpa imperdoável do próprio autor, dadas as peculiaridades da atividade desenvolvida.
4. Diante da improcedência dos pedidos deduzidos na exordial - inexistindo, por consequência, condenação -, mostra-se de rigor a incidência do § 4o do art. 20 do CPC, que permite o arbitramento por equidade. Provimento do recurso especial apenas nesse ponto. 5. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 744.311/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,julgado em 19/08/2010, DJe 09/09/2010)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. REVELIA. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. FLUÊNCIA DO PRAZO PARA CONTESTAÇÃO. ERRO SUBSTANCIAL. NECESSIDADE DE ESCUSABILIDADE. AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIA DA PARTE AUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O comparecimento espontâneo do réu supre a necessidade de citação formal e, a partir desse ato, inicia-se a contagem do prazo para apresentação da contestação, nos termos do artigo 239, § 1º, do Código de Processo Civil. A desconsideração da revelia por suposta intempestividade do reconhecimento processual é incabível, pois a fluência do prazo decorre da própria norma legal, independentemente de decisão judicial. 2. Correta a decretação da revelia, pois a contestação foi apresentada mais de sete anos após o comparecimento espontâneo da parte demandada, sendo desnecessária qualquer advertência expressa sobre a contagem do prazo processual, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
3. O erro substancial apto a ensejar a nulidade do negócio jurídico deve ser essencial, escusável e determinante para a manifestação da vontade. A escusabilidade exige que o erro seja justificável e perdoável, decorrente de falsa percepção da realidade que não poderia ser evitada por meio de diligência ordinária. 4. No caso concreto, a parte autora, empresária experiente, deixou de realizar verificações prévias e diligências adequadas antes da aquisição das cotas sociais, confiando exclusivamente nas informações prestadas por um dos vendedores. Tal conduta afasta a alegação de erro substancial e impede a anulação do contrato. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o erro só enseja a nulidade do negócio jurídico se for inescusável e essencial.
Negócios empresariais exigem cautela reforçada por parte dos contratantes, não sendo possível alegar erro substancial quando há negligência na análise prévia do passivo da empresa adquirida. Recursos conhecidos e desprovidos. (TJGO; AC 0001422-45.2011.8.09.0051; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Gilmar Luiz Coelho; DJEGO 30/05/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. COMPRA E VENDA EM LEILÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ERRO SUBSTANCIAL ESCUSÁVEL. AUSÊNCIA. O negócio jurídico é anulável por incapacidade relativa do agente, por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, e por outras situações expressas na Lei (CC, art. 171). O erro que torna anulável um negócio jurídico deve ser substancial e inescusável, assim definido em Lei como: (I) quando o erro interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais; (II) concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante; (III) sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da Lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico (CC, art. 139 I, II e III).
O erro que enseja a anulação de negócio jurídico, além de essencial, deve ser escusável, decorrente da falsa representação da realidade própria do homem mediano, perdoável, no mais das vezes, pelo desconhecimento natural das circunstâncias e particularidades do negócio jurídico. Vale dizer, para ser escusável o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa de inteligência mediana o cometeria (RESP nº 744.311/MT). Cabe ao autor a prova do fato constitutivo do seu direito (CPC, art. 373, I). A ausência dessa prova implica na improcedência do seu pedido.
(TJMG; APCV 0037846-45.2013.8.13.0394; Décima Sexta Câmara Cível Especializada; Rel. Des. Ramom Tácio; Julg. 14/08/2024; DJEMG 20/08/2024)

Não havendo, portanto, prova de coação e sendo o erro alegado manifestamente inescusável, não há que se falar em vício de consentimento apto a macular a fiança prestada.

Logo, a manifestação de vontade expressa no contrato deve ser considerada hígida e plenamente válida.

Por outro lado, quanto à alegação da parte apelante de que não poderia ser responsabilizada pelas obrigações decorrentes da fiança em razão de sua assinatura não constar na primeira folha do contrato de locação acostado aos autos (Vol. 01 – fl. 11), tal argumento não se sustenta.

A ausência de rubricas em todas as folhas do contrato constitui mera irregularidade, incapaz de macular a essência do negócio jurídico.

No caso em tela, embora a primeira página do contrato de locação (volume 01 - fl. 11), que qualifica a parte apelante como fiadora, não contenha rubrica, verifica-se que a última página do instrumento contratual (ID 13489130) traz, de forma inequívoca e destacada, a assinatura da Sra. Giuseppina Maria Pandolfi, devidamente posicionada no campo destinado à fiadora, o que confirma sua anuência com as obrigações ali pactuadas. Inclusive, com firma reconhecida em cartório.

Portanto, o contrato é um ato uno e indivisível, e a assinatura final confirma e ratifica todo o seu teor, tornando a apelante plenamente vinculada à obrigação de fiança que conscientemente assumiu.

II - IMPOSSIBILIDADE DE SER FIADORA POR POSSUIR RENDA INFERIOR AO VALOR DOS ENCARGOS MENSAIS DA LOCAÇÃO

Sustenta a apelante que a fiança seria nula de pleno direito, pois, à época da celebração do contrato, sua renda mensal era inferior ao valor dos encargos da locação. Tal argumento, no entanto, carece de qualquer amparo legal.

Inexiste no ordenamento jurídico pátrio, seja no Código Civil ou na Lei de Locações, qualquer dispositivo que estabeleça um patamar mínimo de renda para a validade do contrato de fiança.

A análise da idoneidade financeira do fiador é uma faculdade do credor (locador), que avalia o risco e decide se aceita ou não a garantia oferecida.

A aceitação de um fiador com renda aparentemente baixa é um risco assumido pelo locador, e não uma causa de nulidade que possa ser posteriormente invocada pelo próprio garantidor para se eximir da obrigação.

Ademais, a fiança é uma garantia de natureza pessoal, na qual o fiador se obriga a satisfazer a dívida com a integralidade de seu patrimônio, e não apenas com sua renda mensal.

Portanto, a renda auferida à época da contratação não é o único fator a ser considerado para aferir a capacidade de garantia, que pode estar lastreada em outros bens e ativos.

Dessa forma, a suposta insuficiência de renda não é um vício de consentimento nem uma causa legal de nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, devendo este argumento ser igualmente rejeitado. Nestes termos, é a jurisprudência:

ALUGUÉIS E ENCARGOS DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO CONTRA O FIADOR. EMBARGOS DO DEVEDOR. FIADOR ALEGANDO NULIDADE DA FIANÇA PORQUE A FIADORA TEM RENDIMENTO INCOMPATÍVEL COM O VALOR AFIANÇADO, TENDO INCORRIDO EM ERRO, SENDO IMPOSSÍVEL O SEU OBJETO . SENTENÇA QUE CORRETAMENTE AFASTOU ESSA ALEGAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO INEXISTENTE. FIADOR QUE TOMA CIÊNCIA DO VALOR DO ALUGUEL NO ATO DO CONTRATO. APELO IMPROVIDO NESSE ASPECTO .
1.1 O fato da renda do fiador ser inferior ao valor afiançado não enseja nulidade da fiança, nem torna impossível o seu objeto.
1.2 Não ocorre vício de consentimento (erro) no ato do garante fiador quando toma conhecimento do valor da obrigação afiançada, sabedor que é de sua renda e consente no negócio .2. ALUGUÉIS E ENCARGOS DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO CONTRA O FIADOR. EMBARGOS DO DEVEDOR . FIADOR ALEGANDO QUE A FIANÇA SE EXTINGUIU PORQUE O CREDOR CONCEDEU MORATÓRIA AO DEVEDOR. SENTENÇA QUE CORRETAMENTE NÃO ACATOU ESSA ALEGAÇÃO. NOVAÇÃO INEXISTENTE. MERA CONCESSÃO DE FACILIDADE DE PAGAMENTO COM PRORROGAÇÃO DA DÍVIDA . APELAÇÃO IMPROVIDA NESSE ASPECTO. A novação não se presume, sendo indispensável a comprovação do ́animus novandi ́(RT 262/190) e não se terá intenção de novar quando for concedido maiores facilidades de pagamento (RT 382/174, 394/311, 496/168) ou se dilata ou prorroga o prazo de vencimento (RT 487/214). 3. ALUGUÉIS E ENCARGOS DE LOCAÇÃO . EXECUÇÃO DE VALORES LOCATÍCIOS CONTRA O FIADOR. EMBARGOS DO DEVEDOR. SENTENÇA QUE CORRETAMENTE ENTENDE ESTAR IRREGULAR O DEMONSTRATIVO DO DÉBITO. DESCRIÇÃO GENÉRICA DOS VALORES . EXIGÊNCIA DE DESCRIÇÃO DE FORMA ESPECÍFICA. SEGUNDO APELO DESPROVIDO NESTE ASPECTO.Em execução é importante que o demonstrativo do débito seja elaborado de forma discriminada, com emprego de rubricas adequadas (específicas) e de molde a abranger todo o período do débito até o ajuizamento da execução, possibilitando, assim, a aferição da sua exata correspondência com o que foi pactuado e permitindo a impugnação, em sede de embargos do devedor, dos valores em consonância com as estipulações contratuais. 4 . SUCUMBÊNCIA. HAVENDO CLARA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA DEVEM OS ENCARGOS PROCESSUAIS SER DIVIDIDOS ENTRE AS PARTES. SEGUNDO APELO IMPROVIDO NESTE ASPECTO.DESPROVIMENTO DE AMBAS AS APELAÇÕES .(TJ-PR - AC: 2186092 PR Apelação Cível - 0218609-2, Relator.: Marcos de Luca Fanchin, Data de Julgamento: 08/04/2003, Primeira Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 25/04/2003 DJ: 6356)

III - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO E RESPONSABILIDADE DA FIADORA

A apelante pleiteia que sua responsabilidade como fiadora seja limitada ao prazo originalmente contratado, que se encerrou em 27 de abril de 2011.

Tal argumento, todavia, não encontra respaldo legal.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema assenta que:

Contratos anteriores à Lei nº 12.112/09: O STJ pacificou a tese de que a prorrogação da locação por prazo indeterminado não implica a manutenção automática da fiança. A responsabilidade do fiador só persistiria caso houvesse expressa pactuação no contrato nesse sentido.

Contratos posteriores à Lei nº 12.112/09: Com a nova redação do artigo 39, a regra foi invertida. A prorrogação da locação resulta na manutenção automática da fiança (ope legis), salvo se houver disposição contratual expressa em sentido contrário.

FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA . PREQUESTIONAMENTO. IMPRESCINDIBILIDADE. A MELHOR INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, EM SUA REDAÇÃO PRIMITIVA, É A DE QUE, EM NÃO HAVENDO EXPRESSA PACTUAÇÃO NO CONTRATO DE FIANÇA ACERCA DA PRORROGAÇÃO DESSE PACTO ACESSÓRIO, A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, NÃO IMPLICA A MANUTENÇÃO DO FIADOR COMO GARANTE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO ÂMBITO DO STJ . REDAÇÃO ATUAL DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, COM A ALTERAÇÃO DE SUA REDAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI 12.112/09. A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, POR FORÇA DA LEI DO INQUILINATO, RESULTA NA MANUTENÇÃO DA FIANÇA, SALVO EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EM CONTRÁRIO.
1 . Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá "até a entrega das chaves") . 2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12 .112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória.
3. No caso, a ação de execução foi ajuizada no ano de 2008, por conseguinte, o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112/09, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia implicar a prorrogação da fiança, no caso de expressa pactuação a respeito no contrato acessório . Contudo, a Corte local, interpretando as cláusulas contratuais, apurou que não havia previsão contratual de manutenção da recorrida como garante, em caso de prorrogação por prazo indeterminado da locação, de modo que só se concebe a revisão da decisão recorrida por meio de interpretação das cláusulas contratuais - vedada pela Súmula 5/STJ. 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1326557 PA 2012/0111785-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/11/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2012 RSTJ vol . 229 p. 537)

No caso em tela, o contrato de locação com a fiança da apelante foi firmado em 25 de março de 2009, data anterior à vigência da Lei nº 12.112/09. Portanto, aplica-se a primeira regra: é necessária a existência de cláusula expressa para que a responsabilidade da fiadora se estenda ao período de prorrogação indeterminada, o que foi plenamente cumprido.

O contrato de locação, juntado às fls. 11/13 do volume 1 e
ID 13489130
, é inequívoco ao estabelecer a continuidade da garantia para além do termo inicialmente ajustado.

A cláusula oitava do referido instrumento dispõe que os fiadores são solidariamente responsáveis pelo cumprimento de todas as obrigações
"até a efetiva entrega das chaves, ainda que a locação venha a ser prorrogada, com ou sem prazo determinado".

De forma ainda mais contundente, o parágrafo único da mesma cláusula estabelece a anuência prévia da fiadora a futuras prorrogações, ao prever que
"Os fiadores declaram a sua aquiescência nas prorrogações expressas ou não deste contrato".

Para afastar qualquer dúvida, o parágrafo primeiro da cláusula décima sétima ratifica que, prorrogada a locação por prazo indeterminado, serão
"mantidas as demais cláusulas e condições, inclusive no que diz respeito à FIANÇA".

Assim sendo, ao apor sua assinatura no instrumento, a apelante consentiu expressamente com a extensão de sua responsabilidade, tornando desnecessária qualquer notificação posterior sobre a prorrogação do contrato, pois esta já era uma hipótese contratualmente prevista e aceita.

IV - DO VALOR DO ALUGUEL

Insurge-se a parte apelante, por fim, quanto ao mérito da condenação, alegando que o valor do aluguel cobrado pela apelada estaria a maior, e que a r. sentença teria sido omissa em analisar tal ponto.

Em sua contestação, a apelante afirmou que o valor correto do aluguel para fevereiro de 2020, segundo o índice IGP-M, seria de R$ 968,65, e não R$ 976,10, como apresentado na inicial, requerendo a realização de perícia contábil para apuração do valor exato.

O argumento não prospera para fins de reforma da sentença condenatória.

Primeiramente, a apelante apresentou uma impugnação genérica e desacompanhada de qualquer suporte probatório. Ao questionar o valor apresentado pela autora, cabia à ré demonstrar o suposto equívoco por meio de uma planilha de débitos própria ou outro documento que evidenciasse, de forma clara, o erro no cálculo, não bastando a mera alegação de uma pequena discrepância de valor. Como bem pontuado nas contrarrazões, a parte apelante
"não trouxe aos autos qualquer subsídio de sua alegação"
.

Ademais, a sentença proferida pelo juízo a quo condenou os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, determinando que sobre eles incidam correção monetária e juros de mora a partir dos respectivos vencimentos, bem como o abatimento de valores comprovadamente pagos.

Com isso, o julgado estabeleceu o
an debeatur
, ou seja, a certeza da obrigação de pagar, fixando os parâmetros para a apuração do
quantum debeatur
(o valor exato devido). A definição do montante final e pormenorizado da dívida, com a aplicação de todos os índices de correção, juros, multas e deduções, é matéria a ser dirimida na fase de liquidação e cumprimento de sentença:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SÚMULA 83/STJ. ATRASO POR PERÍODO EXCESSIVO . DANOS MORAIS. CABIMENTO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .
1. "Consoante a jurisprudência desta Corte Superior,"restando definida na sentença a obrigação de indenizar, é perfeitamente possível, a depender das peculiaridades do caso, relegar à fase de liquidação a apuração dos exatos limites da reparação material devida, visto que tais limites estão relacionados com definição do quantum debeatur"
( REsp n. 1.330 .225/SC, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2017, DJe 24/10/2017). 2 . "Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis" ( AgInt no AREsp 1408309/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 1/7/2019). 3. Agravo interno desprovido .(STJ - AgInt no REsp: 1861063 RS 2020/0028944-3, Data de Julgamento: 19/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2022)

Portanto, a omissão da sentença em debater a pequena diferença de valor apontada na contestação não configura nulidade ou acarreta prejuízo à apelante, cujo direito de discutir o valor exato do débito permanece resguardado para a fase de liquidação, não havendo razões para a reforma da sentença atacada.

V - DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
da apelação interposta por
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI
, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter hígida a sentença
atacada que julgou procedentes os pedidos formulados pela autora
MARIA AMÁLIA MOSCHEN LOPES SOTELE
para i) declarar rescindido o contrato de locação mantido entre as partes; ii) confirmar a medida de despejo; iii) condenar
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI e SANDRO MARIA PANDOLFI
, solidariamente, ao pagamento de aluguéis referente aos meses de abril/2019 até a data da efetiva desocupação do imóvel, isto é, 18/10/2023 (ID nº 32565094), corrigidos monetariamente e com juros de 1% ao mês a partir dos respectivos vencimentos; iv) condenar
GIUSEPPINA MARIA PANDOLFI e SANDRO MARIA PANDOLFI
, solidariamente, as parcelas inadimplidas a título de IPTU, atinentes aos anos de 2019 até outubro/2023, bem como das quotas condominiais vencidas no período de abril/2019 a outubro/2019, devendo, contudo, serem abatidos os valores já quitados no dia 10/10/2019.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 01/07/2025 às 17:10:30, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57670501072025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.