Tribunal: TJES
Processo: 0014442-03.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Corretagem; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-31

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO PROMITENTE-COMPRADOR. DEVER DE INFORMAÇÃO PREVIAMENTE CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. RECURSO
DOS AUTORES
PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação ordinária ajuizada por MIGUEL BATISTA DOS SANTOS e IVANICE DO CARMO SANTOS (autores) contra NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A. e GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. (rés), visando à restituição em dobro do valor de R$ 4.574,85 pago como “sinal” na aquisição de unidade no “Condomínio Residencial Caminho do Mar”, sob alegação de que a quantia teria sido destinada, sem prévia informação, ao pagamento de comissão de corretagem, bem como pleiteando indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a restituição simples da quantia. Ambas as partes interpuseram apelação.

II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve prévia e adequada informação ao consumidor quanto à cobrança da comissão de corretagem, legitimando a transferência do encargo ao promitente-comprador; (ii) estabelecer se a ausência de informação ensejaria restituição em dobro e indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938 (REsp nº 1.599.511/SP), admite a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia e adequada informação, com destaque do valor.

4.
Documentação juntada aos autos, comprova que os autores assinaram declaração expressa, anterior ao pagamento da comissão, reconhecendo a contratação e o valor da corretagem, o que satisfaz o dever de informação exigido.

5.
Reconhecida a legalidade da cobrança e a ausência de ilicitude, não subsiste o pedido de indenização por danos morais, inexistindo abalo extrapatrimonial indenizável.

6
.
Com a reforma da sentença para julgar improcedente a ação, resta prejudicado o recurso dos autores, que visava à majoração da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
.
Recurso das Rés provido. Recurso dos Autores prejudicado.

Tese de julgamento
: 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da corretagem. 2. O cumprimento do dever de informação afasta a ilicitude na cobrança da corretagem, não sendo devida restituição em dobro nem indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014442-03.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BRASIL BROKERS PARTICIPACOES S.A. e outros

APELADO: MIGUEL BATISTA DOS SANTOS e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO PROMITENTE-COMPRADOR. DEVER DE INFORMAÇÃO PREVIAMENTE CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. RECURSO
DOS AUTORES
PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação ordinária ajuizada por MIGUEL BATISTA DOS SANTOS e IVANICE DO CARMO SANTOS (autores) contra NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A. e GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. (rés), visando à restituição em dobro do valor de R$ 4.574,85 pago como “sinal” na aquisição de unidade no “Condomínio Residencial Caminho do Mar”, sob alegação de que a quantia teria sido destinada, sem prévia informação, ao pagamento de comissão de corretagem, bem como pleiteando indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a restituição simples da quantia. Ambas as partes interpuseram apelação.

II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve prévia e adequada informação ao consumidor quanto à cobrança da comissão de corretagem, legitimando a transferência do encargo ao promitente-comprador; (ii) estabelecer se a ausência de informação ensejaria restituição em dobro e indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938 (REsp nº 1.599.511/SP), admite a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia e adequada informação, com destaque do valor.

4.
Documentação juntada aos autos, comprova que os autores assinaram declaração expressa, anterior ao pagamento da comissão, reconhecendo a contratação e o valor da corretagem, o que satisfaz o dever de informação exigido.

5.
Reconhecida a legalidade da cobrança e a ausência de ilicitude, não subsiste o pedido de indenização por danos morais, inexistindo abalo extrapatrimonial indenizável.

6
.
Com a reforma da sentença para julgar improcedente a ação, resta prejudicado o recurso dos autores, que visava à majoração da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
.
Recurso das Rés provido. Recurso dos Autores prejudicado.

Tese de julgamento
: 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da corretagem. 2. O cumprimento do dever de informação afasta a ilicitude na cobrança da corretagem, não sendo devida restituição em dobro nem indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A. e GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. e julgar prejudicado o recurso de MIGUEL BATISTA DOS SANTOS e IVANICE DO CARMO SANTOS, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por

(i)
MIGUEL BATISTA DOS SANTOS
e IVANICE DO CARMO SANTOS
e
(ii)

NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A.
e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
contra a r. sentença de fls. 340-342 integrada por decisão de embargos de declaraçao de fls. 397-399 que, nos autos da
Ação Ordinária
,
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para o fim de condenar as empresas requeridas na restituição do valor desembolsado pelos requerentes de R$ 4.574,85 (quatro mil, quinhentos e setenta e quatro reais e oitenta e cinco centavos).

Em suas razões recursais (fls. 351-363),
MIGUEL BATISTA DOS SANTOS
e IVANICE DO CARMO SANTOS
sustentam, em síntese, que: i) a devolução dos valores deve ocorrer em dobro, porquanto demonstrada a má-fé das requeridas; ii) fazem jus ao recebimento de danos morais.

Contrarrazões apresentadas pela
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA.
(em fls. 368-375) e pela
BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES S.A
e E GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.,
(em fls. 377-387), ambas pelo desprovimento.

NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

apresentaram recurso de apelação em id. 11331836, aduzindo, em síntese, que: i) ambas estão em recuperação judicial; ii) é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme Tema 938 do STJ; iii) comprovou que cumpriu o dever de informar acerca da necessidade do pagamento da comissão de corretagem.

Intimada a parte apelada, não apresentou contrarrazões.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0014442-03.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BRASIL BROKERS PARTICIPACOES S.A., GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO: MIGUEL BATISTA DOS SANTOS, IVANICE DO CARMO SANTOS

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por

(i)
MIGUEL BATISTA DOS SANTOS
e IVANICE DO CARMO SANTOS
e
(ii)

NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A.
e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
contra a r. sentença de fls. 340-342 integrada por decisão de embargos de declaraçao de fls. 397-399 que, nos autos da
Ação Ordinária
,
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para o fim de condenar as empresas requeridas na restituição do valor desembolsado pelos requerentes de R$ 4.574,85 (quatro mil, quinhentos e setenta e quatro reais e oitenta e cinco centavos).

Em breve resumo dos fatos subjacentes à pretensão, os autores,
MIGUEL BATISTA DOS SANTOS
e
IVANICE DO CARMO SANTOS
, narram que, em março de 2013, dirigiram-se a um estande de vendas da construtora para adquirir um apartamento no “Condomínio Residencial Caminho do Mar”, e para efetivar o negócio, foi-lhes solicitado o pagamento de R$ 4.574,85 como sinal para garantir a compra.

Posteriormente, verificaram que a referida quantia não foi deduzida do saldo devedor e descobriram que o valor se referia, na verdade, ao pagamento de comissão de corretagem, cobrança sobre a qual afirmam não terem sido previamente informados nem terem contratado.

Ao final, pleitearam a restituição em dobro da quantia paga e indenização por danos morais.

O d. Juízo ao apreciar a demanda, julgou-a parcialmente procedente, sob o fundamento de que, apesar de válida a transferência do encargo da comissão de corretagem,
“o contrato objeto da ação não trouxe em seu bojo a especificação dos valores desembolsados a título de corretagem”
e não é devida indenização por danos morais.

Em suas razões recursais (fls. 351-363),
MIGUEL BATISTA DOS SANTOS
e IVANICE DO CARMO SANTOS
sustentam, em síntese, que: i) a devolução dos valores deve ocorrer em dobro, porquanto demonstrada a má-fé das requeridas; ii) fazem jus ao recebimento de danos morais.

Contrarrazões apresentadas pela
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA.
(em fls. 368-375) e pela
BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES S.A
e E GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.,
(em fls. 377-387), ambas pelo desprovimento.

NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

apresentaram recurso de apelação em id. 11331836, aduzindo, em síntese, que: i) ambas estão em recuperação judicial; ii) é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme Tema 938 do STJ; iii) comprovou que cumpriu o dever de informar acerca da necessidade do pagamento da comissão de corretagem.

Não houve apresentação de contrarrazões.

Pois bem.

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se em verificar a legalidade da transferência do encargo da comissão de corretagem aos promitentes-compradores e, consequentemente, a existência de dever de restituir e de indenizar por danos morais.

Por razões de ordem lógica, passo à análise do recurso de
NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

A questão da validade da transferência do encargo da comissão de corretagem ao promitente-comprador foi pacificada pelo C. STJ no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), sob a sistemática dos recursos repetitivos, nos seguintes termos:

“1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
”

Assim, ressai que o precedente do STJ não exige que a informação conste necessariamente no corpo do contrato de promessa de venda, mas sim que o consumidor seja previamente informado, com o devido destaque dos valores.

Na espécie, as rés comprovam por meio dos documentos de fls. 334-335, no qual há a discriminação clara e apartada do valor cobrado a título de Comissão de Corretagem, datado de 15/03/2013 e assinado pelos autores com a seguinte declaração:
“Declaro que contratei o(s) serviço s) profissional(is) no valor acima demificado como "Preço da Comissão de Intermediação do Imóvel para que, em meu nome, promovam todos os atos necessários para intermediação da aquisição prevista neste instrumento...”.

Tal documento é anterior ao próprio recibo de pagamento (fl. 43, datado de 25/03/2013), o que evidencia a prévia ciência dos compradores.

Embora observe que no documento “Proposta de Preço e Condições de Pagamento” de fl. 43 conste expressamente valor descrito como “SINAL” (R$ 4.529,31), não corresponde ao que foi efetivamente pago pelos autores (R$ 4.574,85).

Deste modo, reconhecida a legalidade da cobrança, fica afastada a configuração de ato ilícito por parte das rés, o que, por consequência lógica, torna improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Por fim, com o provimento do recurso principal para julgar a ação improcedente, o recurso interposto pelos autores, que visava a majoração da condenação, perde seu objeto, devendo ser julgado prejudicado.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
NEXPE PARTICIPAÇÕES S.A. e GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
e
DOU-LHE PROVIMENTO,
para reformar integralmente a r. sentença e, por conseguinte,
JULGAR TOTALMENTE IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial.

JULGO PREJUDICADO
o recurso interposto por
MIGUEL BATISTA DOS SANTOS e IVANICE DO CARMO SANTOS.

Em razão da sucumbência integral, inverto os ônus e condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, na forma do art. 98, § 3º, do CPC, em virtude da gratuidade de justiça que lhes foi deferida na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)