Tribunal: TJES
Processo: 0002962-37.2018.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-12-14

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRESCRIÇÃO. COBRANÇA DE VALORES DECORRENTES DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. AFASTAMENTO DA PRESCRIÇÃO. JULGAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. REEMBOLSO DE DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PEDIDO PROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SATH Construções Ltda. contra sentença que reconheceu a prescrição trienal e extinguiu a ação de cobrança de valores referentes ao reembolso de ITBI e despesas cartorárias decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado com a ré Ana Clara. A recorrente sustenta que a pretensão tem natureza contratual, sendo aplicável o prazo prescricional decenal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se incide o prazo prescricional trienal, aplicável às hipóteses de enriquecimento sem causa, ou o prazo decenal, próprio das obrigações contratuais; (ii) estabelecer se estão presentes os elementos necessários à procedência do pedido de reembolso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A pretensão deduzida pela autora tem origem contratual, fundada em cláusulas expressas do contrato de promessa de compra e venda, afastando a incidência da prescrição trienal por enriquecimento sem causa.

A jurisprudência do STJ pacificou que o prazo prescricional decenal (art. 205 do CC) aplica-se às pretensões reparatórias decorrentes de inadimplemento contratual, reservando-se o prazo trienal apenas às hipóteses de responsabilidade extracontratual.

Demonstrado que a ação foi ajuizada dentro do prazo de dez anos contados do pagamento das despesas, não se operou a prescrição.

Superada a questão prejudicial e estando o feito apto ao julgamento imediato, aplica-se a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 4º, do CPC.

Os documentos acostados aos autos comprovam o pagamento, pela autora, dos valores relativos ao ITBI e ao registro do imóvel, em conformidade com cláusulas contratuais que previam o reembolso pela compradora.

As alegações da ré baseadas em suposta isenção verbal dos encargos não têm amparo contratual nem documental, não sendo aptas a afastar a obrigação prevista em contrato escrito e assinado.

A ré não se desincumbiu do ônus da prova, tampouco demonstrou ter agido para quitar as despesas ou buscar eventuais benefícios fiscais antes da atuação da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido por maioria.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o prazo prescricional decenal às pretensões fundadas em inadimplemento contratual, conforme art. 205 do Código Civil.

A existência de contrato escrito e assinado entre as partes afasta a incidência do prazo prescricional previsto para o enriquecimento sem causa.

Estando o feito em condições de imediato julgamento, admite-se a aplicação da teoria da causa madura para apreciação do mérito.

Configura inadimplemento contratual o não reembolso das despesas de transferência do imóvel realizadas pela vendedora, conforme cláusula expressa do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0002962-37.2018.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SATH CONSTRUCOES LTDA

APELADO: ANA CLARA SINGUI MUCELINI

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRESCRIÇÃO. COBRANÇA DE VALORES DECORRENTES DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. AFASTAMENTO DA PRESCRIÇÃO. JULGAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. REEMBOLSO DE DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PEDIDO PROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SATH Construções Ltda. contra sentença que reconheceu a prescrição trienal e extinguiu a ação de cobrança de valores referentes ao reembolso de ITBI e despesas cartorárias decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado com a ré Ana Clara. A recorrente sustenta que a pretensão tem natureza contratual, sendo aplicável o prazo prescricional decenal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se incide o prazo prescricional trienal, aplicável às hipóteses de enriquecimento sem causa, ou o prazo decenal, próprio das obrigações contratuais; (ii) estabelecer se estão presentes os elementos necessários à procedência do pedido de reembolso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A pretensão deduzida pela autora tem origem contratual, fundada em cláusulas expressas do contrato de promessa de compra e venda, afastando a incidência da prescrição trienal por enriquecimento sem causa.

A jurisprudência do STJ pacificou que o prazo prescricional decenal (art. 205 do CC) aplica-se às pretensões reparatórias decorrentes de inadimplemento contratual, reservando-se o prazo trienal apenas às hipóteses de responsabilidade extracontratual.

Demonstrado que a ação foi ajuizada dentro do prazo de dez anos contados do pagamento das despesas, não se operou a prescrição.

Superada a questão prejudicial e estando o feito apto ao julgamento imediato, aplica-se a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 4º, do CPC.

Os documentos acostados aos autos comprovam o pagamento, pela autora, dos valores relativos ao ITBI e ao registro do imóvel, em conformidade com cláusulas contratuais que previam o reembolso pela compradora.

As alegações da ré baseadas em suposta isenção verbal dos encargos não têm amparo contratual nem documental, não sendo aptas a afastar a obrigação prevista em contrato escrito e assinado.

A ré não se desincumbiu do ônus da prova, tampouco demonstrou ter agido para quitar as despesas ou buscar eventuais benefícios fiscais antes da atuação da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido por maioria.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o prazo prescricional decenal às pretensões fundadas em inadimplemento contratual, conforme art. 205 do Código Civil.

A existência de contrato escrito e assinado entre as partes afasta a incidência do prazo prescricional previsto para o enriquecimento sem causa.

Estando o feito em condições de imediato julgamento, admite-se a aplicação da teoria da causa madura para apreciação do mérito.

Configura inadimplemento contratual o não reembolso das despesas de transferência do imóvel realizadas pela vendedora, conforme cláusula expressa do contrato.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 21/10/2025

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (RELATORA):-

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SATH CONSTRUÇÕES LTDA, irresignada com a sentença proferida pelo magistrado singular (fl. 112) que acolheu a questão prejudicial de mérito para reconhecer a prescrição da pretensão deduzida.

A recorrente alega que a discussão não trata de enriquecimento ilícito, mas de descumprimento de obrigação contratual, apontando que o prazo prescricional na hipótese seria o decenal.

Contrarrazões, fl. 121/125, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (RELATORA):-

Eminentes Pares, cinge-se o apelo interposto por Sath Construções Ltda a analisar a juridicidade da sentença que reconheceu a prescrição no caso dos autos.

Para o magistrado singular, a pretensão autoral estaria baseada no reconhecimento de enriquecimento ilícito pela ré/recorrida, razão pela qual pontuou que o prazo prescricional seria de três anos.

Todavia, pugna a recorrente para que seja aplicado o prazo decenal, já que a pretensão, qual seja a restituição dos valores pagos a título de despesas registrais do imóvel adquirido pela ré, decorre do descumprimento de cláusula contratual.

Pois bem.

A pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, CC) possui natureza subsidiária, sendo cabível apenas quando o ordenamento jurídico não conferir ao lesado outros meios para a satisfação de seu direito.

No caso em tela, a relação jurídica entre as partes está fundamentada em um instrumento contratual específico – o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (fls. 33/41).

A Cláusula Oitava, em seus parágrafos segundo e terceiro, é expressa ao disciplinar a obrigação da compradora e a faculdade da vendedora em relação às despesas de transferência:

Parágrafo Segundo:
Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.

Parágrafo Terceiro:
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que a PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.

Dessa forma, a pretensão da apelante não se origina de um enriquecimento sem causa da apelada, mas sim do descumprimento de uma obrigação contratualmente estabelecida, ou seja, um ilícito contratual.

A existência de um contrato como lastro da obrigação de reembolso afasta a aplicação do instituto do enriquecimento sem causa e, consequentemente, do seu prazo prescricional específico.

A questão sobre o prazo prescricional aplicável às pretensões fundadas em inadimplemento contratual já foi pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de embargos de divergência, que fixou a tese de que, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de 10 (dez) anos, prevista no art. 205 do Código Civil.

O prazo trienal (art. 206, § 3º, V, CC) fica restrito às pretensões de reparação civil decorrentes de responsabilidade extracontratual.

Nesse sentido, é o precedente a seguir:

[...]3. O prazo trienal a que alude o art. 206, § 3º, V, do Código Civil somente é aplicável às pretensões indenizatórias decorrentes de responsabilidade civil extracontratual - inobservância do dever geral de não lesar -, não alcançando as pretensões reparatórias resultantes do inadimplemento de obrigações contratuais, como no caso, em que incide a prescrição decenal.[...](AREsp n. 2.261.079/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)

Portanto, tratando-se de pretensão de cobrança de valores oriundos de descumprimento de obrigação acessória de contrato de compra e venda, incide o prazo prescricional decenal.

Compulsando os autos, verifica-se que os pagamentos foram efetuados pela apelante em
08/03/2013
(despesas de cartório, fl. 32) e
14/03/2013
(ITBI, fl. 31 ). A presente ação foi distribuída em
15/03/2018
(fl. 01).

Dessa forma, entre o nascimento da pretensão de reembolso (março de 2013) e o ajuizamento da ação (março de 2018), transcorreram apenas 5 (cinco) anos, não se operando a prescrição decenal.

Assim, afasto a prescrição alegada.

Noutro giro, superada a questão prejudicial que levou à extinção do processo, e estando o feito em condições de imediato julgamento, passo à análise do mérito, com fundamento no art. 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil (Teoria da Causa Madura).

A aplicação da referida teoria é cabível no caso concreto, pois a controvérsia versa sobre matéria eminentemente de direito e os fatos relevantes estão devidamente comprovados por meio dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ademais, ambas as partes, ao serem instadas a especificar provas, pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, demonstrando que a instrução processual se encontra exaurida.

Partindo desse norte e analisando o caso, verifico que a apelante objetiva o recebimento do importe de R$ 3.234,45 (três mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), referente ao reembolso das despesas com ITBI e registro do imóvel que lhe foi vendido.

A obrigação de pagamento está inequivocamente prevista no Contrato de Promessa de Compra e Venda, que em sua Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, estabelece:

Parágrafo Segundo:
Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.

O parágrafo terceiro da mesma cláusula, por sua vez, autoriza expressamente a vendedora a adiantar os valores em caso de inércia da compradora, garantindo-lhe o direito ao reembolso integral:

Parágrafo Terceiro:
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que a PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.

A apelante comprovou ter realizado os pagamentos que alega: R$ 1.983,64 a título de ITBI (guia e comprovante às fls. 29/31) e R$ 1.250,81 referente aos emolumentos do Registro de Imóveis (recibo à fl. 32).

A apelada, em sua defesa, alega que não tinha ciência da obrigação, pois fora informada verbalmente de que estaria isenta dos impostos por se tratar de imóvel do programa "Minha Casa, Minha Vida". Argumenta, ainda, que o pagamento realizado pela construtora a impediu de buscar eventuais descontos ou isenções.

Tais argumentos não merecem prosperar. O contrato, assinado pela apelada, é claro e expresso quanto à sua responsabilidade pelas despesas, em conformidade com o que usualmente se pratica no mercado e com o disposto no art. 490 do Código Civil. Alegações verbais desprovidas de qualquer substrato probatório não têm o condão de afastar a força obrigatória de um contrato escrito e assinado.

Ademais, a inércia da compradora em providenciar o pagamento das despesas após a celebração do negócio jurídico foi o que legitimou a conduta da construtora, que agiu no exercício regular de um direito contratualmente previsto.

Cabia à apelada, se assim entendesse, ter adotado as providências para o pagamento e para a busca dos supostos benefícios fiscais antes que a vendedora o fizesse, o que não ocorreu.

Portanto, estando a obrigação de reembolso devidamente prevista em contrato e comprovado o desembolso dos valores pela apelante, a procedência do pedido inicial é medida que se impõe, já que a recorrida não se desincumbiu do ônus que lhe recaía.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para, reformando a decisão objurgada, afastar a prescrição da pretensão autoral e, aplicando a teoria da causa madura, julgar procedente o pleito inicial, condenando a ré/recorrida ao pagamento do valor indicado na exordial, o qual totaliza R$ 3.234,45 (três mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), atualizado com correção monetária desde o pagamento e juros da citação, já que não demonstrada a efetivação da entrega da notificação extrajudicial em momento anterior, nos termos da Lei nº14.925/2024.

Em razão do decaimento integral da ré/recorrida, a condeno ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, restando suspenso o encargo em razão do artigo 98, §3º do CPC.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

ts*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 18/11/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Trata-se de recurso de Apelação interposto por Sath Construções Ltda contra a sentença proferida pelo Juízo de primeira instância que, acolhendo a tese de prescrição trienal, extinguiu a pretensão autoral com resolução de mérito, a qual visava o reembolso de valores adiantados pela construtora apelante a título de despesas registrais e impostos (ITBI) relativos à transferência do imóvel alienado à apelada.

A Eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, proferiu voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, primeiramente para afastar a prejudicial de mérito da prescrição e, posteriormente, aplicando a Teoria da Causa Madura (artigo 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil), julgar procedente o pedido inicial, condenando a recorrida ao reembolso dos valores devidamente comprovados com os consectários legais.

Pedi vista dos autos para analisá-los com maior acuidade e, após assim proceder, não avisto motivos para divergir do voto condutor.

Inicialmente, em relação à prescrição, temos que a pretensão autoral decorre do inadimplemento de uma obrigação contratual, atraindo a aplicação da regra geral do prazo decenal prevista no artigo 205 do Código Civil.

O dito inadimplemento advém do descumprimento da obrigação estipulada na Cláusula Oitava do contrato firmado entre as partes, cujos parágrafos segundo e terceiro distribuem expressamente o ônus das despesas de transferência e garantem o correlato direito de reembolso à vendedora que as adiantasse.

Assim, considerando que os pagamentos efetuados pela Apelante ocorreram em março de 2013 e que a presente ação somente foi distribuída em março de 2018, verifica-se o transcurso de pouco mais de 5 (cinco) anos, lapso temporal que, inegavelmente, não ultrapassou o termo final do prazo prescricional decenal.

No que tange ao mérito propriamente dito, a pretensão da Apelante de ser reembolsada pelos valores despendidos com o pagamento do ITBI e das despesas com o Registro de Imóveis, encontra amparo inequívoco na avença celebrada entre as partes.

A alegação defensiva apresentada pela Apelada, de que teria sido informada verbalmente sobre uma suposta isenção de impostos em virtude de o imóvel pertencer ao programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, mostra-se insuficiente e desprovida de sustentáculo probatório apto a infirmar a solidez do contrato escrito.

Em um sistema jurídico que prestigia a forma e a segurança nas relações negociais, alegações verbais desacompanhadas de qualquer indício documental não podem sobrepujar a clareza e a expressa anuência manifestada no contrato formalmente assinado entre as partes.

Assim, como bem pontuado pela Eminente Relatora, a obrigação de reembolso decorre da lei do contrato e está em conformidade com as práticas do mercado imobiliário e com o disposto no artigo 490 do Código Civil, que estabelece que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro correm por conta do comprador.

Tendo a apelada falhado em demonstrar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da apelante, o acolhimento do pedido inicial é, de fato, a consequência lógica e jurídica que se impõe.

Nestes termos, minha conclusão é no sentido de acompanhar o voto proferido pela Eminente Relatora, na íntegra.

É como voto.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Os autos vão com vista para o Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira.

*

r
fv
*

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Colenda Câmara.

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para melhor análise da controvérsia, especificamente quanto ao mérito da pretensão de cobrança após o afastamento da prescrição.

Após detida análise, ouso divergir parcialmente da eminente relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

Acompanho integralmente o voto da eminente Desembargadora relatora em relação ao afastamento da prejudicial de mérito.

A respeitável sentença (fls. 112-112vº) extinguiu o feito com base no art. 487, II, do Código de Processo Civil, por entender aplicável o prazo prescricional trienal (3 anos) relativo ao ressarcimento por enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).

Contudo, como bem pontuado pela eminente Desembargadora relatora, a pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa possui natureza subsidiária. No caso, a pretensão da autora/apelante não é genérica, mas sim fundamentada em instrumento contratual específico, o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” (fls. 33-41), que, em sua Cláusula Oitava, Parágrafo Terceiro (fl. 39), previa expressamente a faculdade de reembolso.

Tratando-se, portanto, de pretensão fundada em inadimplemento contratual (obrigação de reembolso), e não em enriquecimento sem causa, a jurisprudência pacificada do colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece a incidência do prazo prescricional geral decenal (10 anos), previsto no art. 205 do CC, ou seja, “O Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que ‘[o] prazo trienal a que alude o art. 206, § 3º, V, do Código Civil somente é aplicável às pretensões indenizatórias decorrentes de responsabilidade civil extracontratual - inobservância do dever geral de não lesar -, não alcançando as pretensões reparatórias resultantes do inadimplemento de obrigações contratuais’ (RESP n. 2.208.185/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025)” (REsp 1.877.011, Proc. 2020/0127729-2, DF, Segunda Turma, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, DJE 23-09-2025).

Considerando que os pagamentos ocorreram em 04-03-2013 (ITBI, fls. 29-31) e 08-03-2013 (Registro, fl. 32), e que a ação foi ajuizada em 14-03-2018 (fl. 01), transcorreram apenas 5 (cinco) anos.

Destarte, acompanho a ínclita Desembargadora relatora para dar provimento ao recurso de apelação e reformar a respeitável sentença, afastando a prescrição.

Superada a prejudicial, e estando o feito apto a julgamento, nos termos do art. 1.013, § 4º, do CPC (aplicável por ter a sentença extinguido o feito com base no art. 487, II), peço vênia à eminente Desembargadora relatora para divergir quanto ao resultado de mérito.

A culta Desembargadora relatora entendeu pela procedência do pedido, sob o fundamento de que a obrigação constava expressamente do contrato (Cláusula Oitava, §2º), e que a “inércia da compradora” legitimou a autora a pagar e exigir o reembolso (Cláusula Oitava, §3º).

Contudo, minha análise dos autos conduz a resultado diverso.

O direito da autora/apelante ao reembolso, conforme a própria cláusula contratual invocada (Cláusula Oitava, Parágrafo Terceiro), não era um direito absoluto; era condicionado a um fato específico: a “inércia da compradora” (fl. 39). A “inércia”, no contexto obrigacional, pressupõe que o devedor foi devidamente cientificado de sua obrigação de pagar (constituído em mora) e, ainda assim, quedou-se inerte.

Este fato, a notificação da compradora para o pagamento e sua subsequente inércia, constitui o fato constitutivo do direito da autora ao reembolso, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Ocorre que a autora/apelante não se desincumbiu minimamente desse ônus probatório. Não há nos autos nenhum documento, notificação ou e-mail que comprove ter a autora solicitado à ré (apelada), em 2013, que ela efetuasse o pagamento das guias de ITBI (paga pela autora em 04-03-2013) ou do registro (pago pela autora em 08-03-2013).

A autora simplesmente pagou as despesas e, somente anos depois (em 2017, conforme e-mail de fl. 100), veio cobrar o reembolso. Ao agir de forma unilateral, sem demonstrar a recusa ou a “inércia” da ré, a autora não cumpriu o requisito fático que a própria cláusula contratual estabeleceu para o exercício do seu direito.

Além da ausência de prova da inércia, um segundo fundamento, ainda mais grave, impede o acolhimento da pretensão: a violação da boa-fé objetiva (art. 422, CC), em seus deveres anexos de informação e cooperação.

É fato incontroverso e comprovado pelo Contrato de Financiamento da Caixa Econômica Federal (fls. 42-66) que a aquisição do imóvel pela ré/apelada se deu no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV). A relação entre a construtora (autora) e a adquirente (ré) é, inegavelmente, de consumo.

Na qualidade de vendedora profissional e ciente de que a venda se dava sob a égide de programa habitacional federal, a autora/apelante tinha o dever de informar e cooperar para que a compradora (parte vulnerável da relação) usufruísse de todos os benefícios legais decorrentes daquela modalidade de aquisição.

Conforme alegado pela defesa (fls. 83-4) e amparado pela legislação (notadamente o art. 290 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 - Lei de Registros Públicos, aplicável a financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH), a ré/apelada teria direito, no mínimo, a 50% (cinquenta por cento) de redução no valor dos emolumentos e taxas de registro cartorário.

A autora, ignorando o direito da apelada, pagou o valor
integral
das taxas cartorárias (R$ 1.250,81, fl. 32). Ao fazê-lo sem notificar a ré, a autora não apenas violou seu dever de informação, mas ativamente impediu a ré de exercer um direito que lhe reduziria substancialmente o custo da transação.

A autora não pode, agora, valer-se da própria torpeza, pagando um valor superior ao legalmente devido pela compradora e sem notificá-la, para exigir o reembolso integral. A exigibilidade da obrigação de reembolso (art. 187, CC) foi maculada pelo exercício abusivo do direito por parte da credora.

Ante o exposto, pedindo renovada vênia à eminente Desembargadora Relatora,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a respeitável sentença, afastando o reconhecimento da prescrição.

No mérito, contudo, aplicando a Teoria da Causa Madura (art. 1.013, § 4º, do CPC),
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido da autora, com base no art. 487, I, do CPC, por ausência de comprovação da “inércia” da devedora (art. 373, I, CPC) e pela violação da boa-fé objetiva (art. 422, CC) por parte da autora.

Em razão da sucumbência, mantenho a condenação da autora/apelante (SATH CONSTRUÇÕES LTDA.) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais mantenho no patamar fixado na sentença (15% sobre o valor da causa), em atenção ao trabalho desenvolvido em ambas as instâncias (art. 85, § 11, CPC).

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Os autos vão com vista para o desembargador Robson Luiz Albanez, e convocada a eminente desembargadora Janete Vargas Simões para compor o quórum de julgamento.

*

mpf/

DATA DA SESSÃO: 02/12/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Eminentes pares. Rememoro que se trata de Apelação Cível interposta por
Sath Construções Ltda
, eis que inconformada com a sentença que acolheu a tese defensiva da Apelada, para pronunciar a prescrição trienal da pretensão da Apelante , cujo objetivo era o reembolso de valores por ela adiantados a título de despesas registrais e impostos (ITBI) relativos à transferência do imóvel alienado à apelada.

Em seu substancioso voto, a
Eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, deu provimento ao recurso, para afastar a prescrição e, a seguir,, aplicando a Teoria da Causa Madura (artigo 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil), julgou procedente o pedido inicial, condenando a recorrida ao reembolso dos valores devidamente comprovados com os consectários legais.

Solicitei vistas dos autos para uma melhor compreensão da matéria ao, ao fazê-la, não tenho dúvida em acompanhar a insigne Relatora.

Em primeiro, porque o ressarcimento por enriquecimento sem causa se caracteriza pela presença dos seguintes elementos:
enriquecimento de uma parte, empobrecimento de outra, nexo de causalidade, ausência de causa justa

e a natureza subsidiária da pretensão
(arts. 884 a 886 do Código Civil).

A propósito, já se manifestou a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. CONTRIBUIÇÕES INDEVIDAS. RESTITUIÇÃO. FUNDAÇÃO CESP. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. EXISTÊNCIA DE CAUSA JURÍDICA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRETENSÃO SUBSIDIÁRIA. [...]. .
2. O prazo prescricional trienal ? previsto no inciso IV do § 3º do artigo 206 do Código Civil ? não alcança a presente pretensão, que não retrata ação de enriquecimento sem causa ou ação in rem verso (artigos 884 e 886 do CC), de natureza subsidiária, possuidora dos seguintes requisitos: enriquecimento de alguém, empobrecimento correspondente de outrem, relação de causalidade entre ambos, ausência de causa jurídica e inexistência de ação específica.
3. Incidência da Súmula 168/STJ: "Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado" . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EREsp: 1706217 SP 2017/0246644-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/02/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

No caso, como bem externado no voto de relatoria, a relação jurídica entre as partes está fundamentada em um instrumento contratual específico – o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (fls. 33/41) que, em sua Cláusula Oitava, bem como nos seus parágrafos segundo e terceiro, são expressas ao disciplinar a obrigação da compradora e a faculdade da vendedora em relação às despesas de transferência.

Fincada a pretensão no não cumprimento, pela Apelada, da obrigação pactuada, possuindo, assim, causa jurídica própria (negócio jurídico), ocorre evidente ilícito contratual, motivo pelo qual deve ser aplicado o prazo decenal previsto no art.205 do Código Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. OBRIGAÇÃO DE FAZER COM CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONTRATO VERBAL SEM DETERMINAÇÃO DE PRAZO. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. DATA DA NOTIFICAÇÃO. RECURSO PROVIDO. [...
].2. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça definiu que nas pretensões relacionadas a responsabilidade contratual, se aplica a regra geral (art. 205 do CC/2002), que prevê dez anos de prazo prescricional, e, nas demandas que versarem sobre responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do mesmo diploma, com prazo prescricional de três anos.
[...].(REsp n. 1.758.298/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 5/5/2022.)

Superada a prejudicial, quanto a pretensão, até para evitar fastidiosa tautologia, assim como a eminente Relatora, entendo que o contrato e as obrigações neles constante são claros e expressos quanto à responsabilidade da Apelada pelas despesas de ITBI e registro de imóvel, prevalecendo sobre meras alegações verbais que, a toda evidência nos autos, são desprovidas de coligido probatório e sem aptidão para confrontar a tese inicial.

Por todo o exposto,
acompanho as inteiras o voto proferido pela eminente Relatora.

É como voto.

*

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES:-

Trata-se de recurso de apelação interposto por Sath Construções Ltda. contra a sentença que extinguiu o feito com resolução de mérito, ao reconhecer a prescrição da pretensão deduzida em ação de cobrança relativa a despesas de ITBI e registro cartorário adiantadas pela vendedora, no contexto de contrato de promessa de compra e venda.

A eminente Relatora, Des.ª Eliana Junqueira Munhós Ferreira, proferiu voto no sentido de dar provimento ao recurso, para afastar a prescrição, ao fundamento de que a pretensão é de natureza contratual e, portanto, sujeita ao prazo decenal previsto no art. 205 do CC, e, superada a preliminar, julgou procedente o pedido, com base na teoria da causa madura, para condenar a parte ré ao reembolso dos valores comprovadamente pagos pela autora.

Em seguida, o voto condutor foi acompanhado pelo Des. Arthur José Neiva de Almeida.

Por sua vez, o Des. Dair José Bregunce de Oliveira, a despeito de também afastar a prescrição, inaugurou a divergência parcial para julgar improcedente o pedido inicial, por ausência de prova da inércia da compradora e por considerar violados os deveres de boa-fé objetiva pela autora.

Pois bem. Com a devida vênia à dissidência, alcancei a mesma conclusão do desfecho atribuído à causa pela eminente relatora, tendo em vista que restou suficientemente demonstrado que os valores cuja restituição se pleiteia foram pagos pela autora em decorrência de cláusula contratual expressa, que impunha à compradora o dever de arcar com as despesas de transferência, autorizando, inclusive, a vendedora a adiantá-las e exigir reembolso, conforme cláusula expressa na qual a compradora consignou ter ciência e concordar.

Além disso, as alegações da parte ré não foram acompanhadas de qualquer prova hábil a infirmar a força obrigatória do contrato assinado, tampouco demonstraram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, II, do CPC.

Diante do exposto,
dou provimento
ao recurso, nos termos do voto da eminente relatora Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

É como voto.

*

* *

rfv
*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se o apelo interposto por Sath Construções Ltda a analisar a juridicidade da sentença que reconheceu a prescrição no caso dos autos.

Para o magistrado singular, a pretensão autoral estaria baseada no reconhecimento de enriquecimento ilícito pela ré/recorrida, razão pela qual pontuou que o prazo prescricional seria de três anos.

Todavia, pugna a recorrente para que seja aplicado o prazo decenal, já que a pretensão, qual seja a restituição dos valores pagos a título de despesas registrais do imóvel adquirido pela ré, decorre do descumprimento de cláusula contratual.

Pois bem.

A pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, CC) possui natureza subsidiária, sendo cabível apenas quando o ordenamento jurídico não conferir ao lesado outros meios para a satisfação de seu direito.

No caso em tela, a relação jurídica entre as partes está fundamentada em um instrumento contratual específico – o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (fls. 33/41).

A Cláusula Oitava, em seus parágrafos segundo e terceiro, é expressa ao disciplinar a obrigação da compradora e a faculdade da vendedora em relação às despesas de transferência:

Parágrafo Segundo:
Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.

Parágrafo Terceiro:
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que a PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.

Dessa forma, a pretensão da apelante não se origina de um enriquecimento sem causa da apelada, mas sim do descumprimento de uma obrigação contratualmente estabelecida, ou seja, um ilícito contratual.

A existência de um contrato como lastro da obrigação de reembolso afasta a aplicação do instituto do enriquecimento sem causa e, consequentemente, do seu prazo prescricional específico.

A questão sobre o prazo prescricional aplicável às pretensões fundadas em inadimplemento contratual já foi pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de embargos de divergência, que fixou a tese de que, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de 10 (dez) anos, prevista no art. 205 do Código Civil.

O prazo trienal (art. 206, § 3º, V, CC) fica restrito às pretensões de reparação civil decorrentes de responsabilidade extracontratual.

Nesse sentido, é o precedente a seguir:

[...]3. O prazo trienal a que alude o art. 206, § 3º, V, do Código Civil somente é aplicável às pretensões indenizatórias decorrentes de responsabilidade civil extracontratual - inobservância do dever geral de não lesar -, não alcançando as pretensões reparatórias resultantes do inadimplemento de obrigações contratuais, como no caso, em que incide a prescrição decenal.[...](AREsp n. 2.261.079/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)

Portanto, tratando-se de pretensão de cobrança de valores oriundos de descumprimento de obrigação acessória de contrato de compra e venda, incide o prazo prescricional decenal.

Compulsando os autos, verifica-se que os pagamentos foram efetuados pela apelante em
08/03/2013
(despesas de cartório, fl. 32) e
14/03/2013
(ITBI, fl. 31 ). A presente ação foi distribuída em
15/03/2018
(fl. 01).

Dessa forma, entre o nascimento da pretensão de reembolso (março de 2013) e o ajuizamento da ação (março de 2018), transcorreram apenas 5 (cinco) anos, não se operando a prescrição decenal.

Assim, afasto a prescrição alegada.

Noutro giro, superada a questão prejudicial que levou à extinção do processo, e estando o feito em condições de imediato julgamento, passo à análise do mérito, com fundamento no art. 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil (Teoria da Causa Madura).

A aplicação da referida teoria é cabível no caso concreto, pois a controvérsia versa sobre matéria eminentemente de direito e os fatos relevantes estão devidamente comprovados por meio dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ademais, ambas as partes, ao serem instadas a especificar provas, pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, demonstrando que a instrução processual se encontra exaurida.

Partindo desse norte e analisando o caso, verifico que a apelante objetiva o recebimento do importe de R$ 3.234,45 (três mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), referente ao reembolso das despesas com ITBI e registro do imóvel que lhe foi vendido.

A obrigação de pagamento está inequivocamente prevista no Contrato de Promessa de Compra e Venda, que em sua Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, estabelece:

Parágrafo Segundo:
Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.

O parágrafo terceiro da mesma cláusula, por sua vez, autoriza expressamente a vendedora a adiantar os valores em caso de inércia da compradora, garantindo-lhe o direito ao reembolso integral:

Parágrafo Terceiro:
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que a PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.

A apelante comprovou ter realizado os pagamentos que alega: R$ 1.983,64 a título de ITBI (guia e comprovante às fls. 29/31) e R$ 1.250,81 referente aos emolumentos do Registro de Imóveis (recibo à fl. 32).

A apelada, em sua defesa, alega que não tinha ciência da obrigação, pois fora informada verbalmente de que estaria isenta dos impostos por se tratar de imóvel do programa "Minha Casa, Minha Vida". Argumenta, ainda, que o pagamento realizado pela construtora a impediu de buscar eventuais descontos ou isenções.

Tais argumentos não merecem prosperar. O contrato, assinado pela apelada, é claro e expresso quanto à sua responsabilidade pelas despesas, em conformidade com o que usualmente se pratica no mercado e com o disposto no art. 490 do Código Civil. Alegações verbais desprovidas de qualquer substrato probatório não têm o condão de afastar a força obrigatória de um contrato escrito e assinado.

Ademais, a inércia da compradora em providenciar o pagamento das despesas após a celebração do negócio jurídico foi o que legitimou a conduta da construtora, que agiu no exercício regular de um direito contratualmente previsto.

Cabia à apelada, se assim entendesse, ter adotado as providências para o pagamento e para a busca dos supostos benefícios fiscais antes que a vendedora o fizesse, o que não ocorreu.

Portanto, estando a obrigação de reembolso devidamente prevista em contrato e comprovado o desembolso dos valores pela apelante, a procedência do pedido inicial é medida que se impõe, já que a recorrida não se desincumbiu do ônus que lhe recaía.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para, reformando a decisão objurgada, afastar a prescrição da pretensão autoral e, aplicando a teoria da causa madura, julgar procedente o pleito inicial, condenando a ré/recorrida ao pagamento do valor indicado na exordial, o qual totaliza R$ 3.234,45 (três mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), atualizado com correção monetária desde o pagamento e juros da citação, já que não demonstrada a efetivação da entrega da notificação extrajudicial em momento anterior, , nos termos da Lei nº14.925/2024.

Em razão do decaimento integral da ré/recorrida, a condeno ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, restando suspenso o encargo em razão do artigo 98, §3º do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO
cível
Nº
0002962-37.2018.8.08.0011

APTE:
SATH CONSTRUÇÕES LTDA

APD
A
:

A
NA CLARA SINGUI MUCELINI

relator
a
:
des
ª
.
ELIANA
JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

VOTO
VISTA

Em
inentes pares.
Rememoro que se trata de
Apelação
Cível
interpost
a
por
Sath Construções Ltda
,
eis que inconformada com a sentença que acolheu a tese defensiva,
para
pronunc
iar
a
prescrição trienal
da pretensão da Apelante,
cujo objetivo era o
reembolso de valores
por ela
adiantados a título de despesas registrais e impostos (ITBI) relativos à transferência do imóvel alienado à apelada.

Em seu substancioso voto, a
Eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, d
eu
provimento ao recurso, para afastar a prescrição e,
a seguir,
, aplicando a Teoria da Causa Madura (artigo 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil), julg
ou
procedente o pedido inicial, condenando a recorrida ao reembolso dos valores devidamente comprovados com os consectários legais.

Solicitei vistas dos autos para uma melhor compreensão da matéria ao, ao fazê-la, não tenho dúvida em acompanhar a insigne Relatora.

Em primeiro, porque o
ressarcimento por enriquecimento sem causa se caracteriza pela presença dos seguintes elementos:
enriquecimento de uma parte, empobrecimento de outra, nexo de causalidade, ausência de causa justa

e a natureza subsidiária da pretensão
(arts. 884 a 886 do Código Civil).

A
propósito, já se manifestou a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. CONTRIBUIÇÕES INDEVIDAS. RESTITUIÇÃO. FUNDAÇÃO CESP. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. EXISTÊNCIA DE CAUSA JURÍDICA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRETENSÃO SUBSIDIÁRIA. [...]. .
2. O prazo prescricional trienal ? previsto no inciso IV do § 3º do artigo 206 do Código Civil ? não alcança a presente pretensão, que não retrata ação de enriquecimento sem causa ou ação in rem verso (artigos 884 e 886 do CC), de natureza subsidiária, possuidora dos seguintes requisitos: enriquecimento de alguém, empobrecimento correspondente de outrem, relação de causalidade entre ambos, ausência de causa jurídica e inexistência de ação específica.
3. Incidência da Súmula 168/STJ: "Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado" . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EREsp: 1706217 SP 2017/0246644-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/02/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

No caso, como bem externado no voto de relatoria,
a relação jurídica entre as partes está fundamentada em um instrumento contratual específico – o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (fls. 33/41)
que, em sua
Cláusula Oitava,
bem como nos
seus parágrafos segundo e terceiro,
são
expressa
s
ao disciplinar a obrigação da compradora e a faculdade da vendedora em relação às despesas de transferência.

F
incada a pretensão no não cumprimento, pela Apelada, da obrigação pactuada,
possuindo, assim, causa jurídica própria
(negócio jurídico)
, ocorre
evidente ilícito contratual,
motivo pelo qual
deve ser aplicado o prazo decenal previsto no art.205 do Código Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. OBRIGAÇÃO DE FAZER COM CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONTRATO VERBAL SEM DETERMINAÇÃO DE PRAZO. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. DATA DA NOTIFICAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
[...
].
2. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça definiu que nas pretensões relacionadas a responsabilidade contratual, se aplica a regra geral (art. 205 do CC/2002), que prevê dez anos de prazo prescricional, e, nas demandas que versarem sobre responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do mesmo diploma, com prazo prescricional de três anos.

[...].
(REsp n. 1.758.298/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 5/5/2022.)

Superada a prejudicial,
qua
nto a pretensão,
até para evitar fastidiosa tautologia,
assim como a eminente Relatora, entendo que o contrato e as obrigações neles constante são claros e expressos quanto à responsabilidade da Apelada pelas despesas de ITBI e registro de imóvel, prevalecendo sobre meras alegações verbais
que, a toda evidência nos autos, são
desprovidas de coligido probatório
e sem
aptidão para confrontar a tese inicial.

P
or todo o exposto,
acompanho as inteiras o voto proferido pela eminente Relatora.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Sessão Presencial de 02.12.2025.

Voto: Acompanhara a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002962-37.2018.8.08.0011

APELANTE:
SATH CONSTRUÇÕES LTDA

APELADA:
ANA CLARA SINGUI MUCELINI

RELATORA:
DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

PEDIDO DE VISTA
:

DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO DE VISTA

Trata-se de recurso de Apelação interposto por Sath Construções Ltda contra a sentença proferida pelo Juízo de primeira instância que, acolhendo a tese de prescrição trienal, extinguiu a pretensão autoral com resolução de mérito, a qual visava o reembolso de valores adiantados pela construtora apelante a título de despesas registrais e impostos (ITBI) relativos à transferência do imóvel alienado à apelada.

A Eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, proferiu voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, primeiramente para afastar a prejudicial de mérito da prescrição e, posteriormente, aplicando a Teoria da Causa Madura (artigo 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil), julgar procedente o pedido inicial, condenando a recorrida ao reembolso dos valores devidamente comprovados com os consectários legais.

Pedi vista dos autos para analisá-los com maior acuidade e, após assim proceder, não avisto motivos para divergir do voto condutor.

Inicialmente, em relação à prescrição, temos que a pretensão autoral decorre do inadimplemento de uma obrigação contratual, atraindo a aplicação da regra geral do prazo decenal prevista no artigo 205 do Código Civil.

O dito inadimplemento advém do descumprimento da obrigação estipulada na Cláusula Oitava do contrato firmado entre as partes, cujos parágrafos segundo e terceiro distribuem expressamente o ônus das despesas de transferência e garantem o correlato direito de reembolso à vendedora que as adiantasse.

Assim, considerando que os pagamentos efetuados pela Apelante ocorreram em março de 2013 e que a presente ação somente foi distribuída em março de 2018, verifica-se o transcurso de pouco mais de 5 (cinco) anos, lapso temporal que, inegavelmente, não ultrapassou o termo final do prazo prescricional decenal.

No que tange ao mérito propriamente dito, a pretensão da Apelante de ser reembolsada pelos valores despendidos com o pagamento do ITBI e das despesas com o Registro de Imóveis, encontra amparo inequívoco na avença celebrada entre as partes.

A alegação defensiva apresentada pela Apelada, de que teria sido informada verbalmente sobre uma suposta isenção de impostos em virtude de o imóvel pertencer ao programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, mostra-se insuficiente e desprovida de sustentáculo probatório apto a infirmar a solidez do contrato escrito.

Em um sistema jurídico que prestigia a forma e a segurança nas relações negociais, alegações verbais desacompanhadas de qualquer indício documental não podem sobrepujar a clareza e a expressa anuência manifestada no contrato formalmente assinado entre as partes.

Assim, como bem pontuado pela Eminente Relatora, a obrigação de reembolso decorre da lei do contrato e está em conformidade com as práticas do mercado imobiliário e com o disposto no artigo 490 do Código Civil, que estabelece que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro correm por conta do comprador.

Tendo a apelada falhado em demonstrar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da apelante, o acolhimento do pedido inicial é, de fato, a consequência lógica e jurídica que se impõe.

Nestes termos, minha conclusão é no sentido de acompanhar o voto proferido pela Eminente Relatora, na íntegra.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL N. 0002962-37.2018.8.08.0011.

APELANTE: SATH CONSTRUÇÕES LTDA.

APELADA: ANA CLARA SINGUI MUCELINI.

RELATORA: DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA.

VOTO

DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Colenda Câmara.

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para melhor análise da controvérsia, especificamente quanto ao mérito da pretensão de cobrança após o afastamento da prescrição.

Após detida análise, ouso divergir parcialmente da eminente relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

Acompanho integralmente o voto da eminente Desembargadora relatora em relação ao afastamento da prejudicial de mérito.

A respeitável sentença (fls. 112-112vº) extinguiu o feito com base no art. 487, II, do Código de Processo Civil, por entender aplicável o prazo prescricional trienal (3 anos) relativo ao ressarcimento por enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).

Contudo, como bem pontuado pela eminente Desembargadora relatora, a pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa possui natureza subsidiária. No caso, a pretensão da autora/apelante não é genérica, mas sim fundamentada em instrumento contratual específico, o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” (fls. 33-41), que, em sua Cláusula Oitava, Parágrafo Terceiro (fl. 39), previa expressamente a faculdade de reembolso.

Tratando-se, portanto, de pretensão fundada em inadimplemento contratual (obrigação de reembolso), e não em enriquecimento sem causa, a jurisprudência pacificada do colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece a incidência do prazo prescricional geral decenal (10 anos), previsto no art. 205 do CC, ou seja, “O Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que ‘[o] prazo trienal a que alude o art. 206, § 3º, V, do Código Civil somente é aplicável às pretensões indenizatórias decorrentes de responsabilidade civil extracontratual - inobservância do dever geral de não lesar -, não alcançando as pretensões reparatórias resultantes do inadimplemento de obrigações contratuais’ (RESP n. 2.208.185/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025)” (REsp 1.877.011, Proc. 2020/0127729-2, DF, Segunda Turma, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, DJE 23-09-2025).

Considerando que os pagamentos ocorreram em 04-03-2013 (ITBI, fls. 29-31) e 08-03-2013 (Registro, fl. 32), e que a ação foi ajuizada em 14-03-2018 (fl. 01), transcorreram apenas 5 (cinco) anos.

Destarte, acompanho a
ínclita
Desembargadora r
elatora para dar provimento ao recurso de apelação e reformar a
respeitável
sentença, afastando a prescrição.

Superada a prejudicial, e estando o feito apto a julgamento, nos termos do art. 1.013, § 4º, do CPC (aplicável por ter a sentença extinguido o feito com base no art. 487, II), peço vênia à eminente Desembargadora relatora para divergir quanto ao resultado de mérito.

A culta Desembargadora relatora entendeu pela procedência do pedido, sob o fundamento de que a obrigação constava expressamente do contrato (Cláusula Oitava, §2º), e que a “inércia da compradora” legitimou a autora a pagar e exigir o reembolso (Cláusula Oitava, §3º).

Contudo, minha análise dos autos conduz a resultado diverso.

O direito da autora/apelante ao reembolso, conforme a própria cláusula contratual invocada (Cláusula Oitava, Parágrafo Terceiro), não era um direito absoluto; e
ra condicionado a um fato específico: a “inércia da compradora” (
f
l. 39). A “inércia”, no contexto obrigacional, pressupõe que o devedor foi devidamente cientificado de sua obrigação de pagar (constituído em mora) e, ainda assim, quedou-se inerte.

Este fato, a notificação da compradora para o pagamento e sua subsequente inércia, constitui o fato constitutivo do direito da
a
utora ao reembolso, nos termos do
a
rt. 373, I, do CPC.

Ocorre que a
a
utora/
a
pelante não se desincumbiu minimamente desse ônus probatório. Não há nos
autos nenhum documento, notificação ou e-mail que comprove ter a autora solicitado à ré (apelada), em 2013, que ela efetuasse o pagamento das guias de ITBI (paga pela autora em 04-03-2013) ou do registro (pago pela autora em 08-03-2013).

A autora simplesmente pagou as despesas e, somente anos depois (em 2017, conforme e-mail de fl. 100), veio cobrar o reembolso. Ao agir de forma unilateral, sem demonstrar a recusa ou a “inércia” da ré, a autora não cumpriu o requisito fático que a própria cláusula contratual estabeleceu para o exercício do seu direito.

Além da ausência de prova da inércia, um segundo fundamento, ainda mais grave, impede o acolhimento da pretensão: a violação da boa-fé objetiva (art. 422, CC), em seus deveres anexos de informação e cooperação.

É fato incontroverso e comprovado pelo Contrato de Financiamento da Caixa Econômica Federal (fls. 42-66) que a aquisição do imóvel pela ré/apelada se deu no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV). A relação entre a construtora (autora) e a adquirente (ré) é, inegavelmente, de consumo.

Na qualidade de vendedora profissional e ciente de que a venda se dava sob a égide de programa habitacional federal, a autora/apelante tinha o dever de informar e cooperar para que a compradora (parte vulnerável da relação) usufruísse de todos os benefícios legais decorrentes daquela modalidade de aquisição.

Conforme alegado pela defesa (fls. 83-4) e amparado pela legislação (notadamente o art. 290 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 - Lei de Registros Públicos, aplicável a financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH), a ré/apelada teria direito, no mínimo, a 50% (cinquenta por cento) de redução no valor dos emolumentos e taxas de registro cartorário.

A autora, ignorando o direito da apelada, pagou o valor
integral
das taxas cartorárias (R$ 1.250,81, fl. 32). Ao fazê-lo sem notificar a ré, a autora não apenas violou seu dever de informação, mas ativamente impediu a ré de exercer um direito que lhe reduziria substancialmente o custo da transação.

A
a
utora não pode, agora, valer-se da própria torpeza, pagando um valor superior ao legalmente devido pela compradora e sem notificá-la, para exigir o reembolso integral. A exigibilidade da obrigação de reembolso (
a
rt. 187, CC) foi maculada pelo exercício abusivo do direito por parte da credora.

Ante o exposto, pedindo renovada vênia à eminente Desembargadora Relatora,
DOU PROVIMENTO

ao recurso
para reformar a r
espeitável
sentença, afastando o reconheci
mento da prescrição.

No mérito, contudo, aplicando a Teoria da Causa Madura (art. 1.013, § 4º, do CPC),
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido da autora, com base no art. 487, I, do CPC, por ausência de comprovação da “inércia” da devedora (art. 373, I, CPC) e pela violação da boa-fé objetiva (art. 422, CC) por parte da autora.

Em razão da sucumbência, mantenho a condenação da
a
utora/
a
pelante (SATH CONSTRUÇÕES LTDA.) ao pa
gamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais mantenho no patamar fixado na sentença (15% sobre o valor da causa), em atenção ao trabalho desenvolvido em ambas as instâncias (art. 85, § 11, CPC).

É como voto.