Tribunal: TJES
Processo: 5003482-10.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. MÉRITO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA (IGPM). VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por André Anísio da Silva em face de sentença que julgou improcedente pedido revisional de contrato imobiliário, com pleitos de substituição do índice de correção monetária (IGPM para IPCA) e declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. São três as questões em discussão:
(i) verificar a ocorrência de julgamento extra petita em razão da utilização, na sentença, de fundamento não arguido pelas partes;
(ii) analisar a existência de cerceamento de defesa por ausência de manifestação do Apelante sobre a valorização imobiliária mencionada na sentença;
(iii) discutir a legalidade do índice de correção monetária pactuado no contrato e da cláusula que prevê a cobrança de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de julgamento extra petita não se sustenta, uma vez que o fundamento adotado pelo magistrado (valorização imobiliária) foi utilizado como reforço argumentativo, sem que tenha alterado ou extrapolado os limites do pedido ou concedido provimento diverso do requerido. O julgamento extra petita, conforme os arts. 141 e 492 do CPC, ocorre somente quando a decisão ultrapassa os limites da lide ou concede objeto diverso ao pleiteado.

4. Quanto à alegação de cerceamento de defesa, não há violação ao contraditório ou à ampla defesa, visto que a sentença se fundamentou em provas constantes nos autos e os elementos documentais apresentados foram suficientes para formar a convicção do julgador, nos termos do art. 355, I, do CPC. O juiz possui discricionariedade para dispensar provas que considere irrelevantes ou protelatórias, conforme entendimento consolidado no STJ e neste Tribunal.

5. No mérito, o princípio do pacta sunt servanda confere obrigatoriedade às cláusulas livremente pactuadas pelas partes, admitindo mitigação apenas em situações excepcionais, como onerosidade excessiva, ilegalidade ou vícios de consentimento. No caso, a variação do IGPM, ainda que significativa, não configura fato imprevisível ou suficiente para justificar a substituição unilateral do índice pactuado.

6. A situação pandêmica, por si só, não autoriza a revisão do índice contratual, especialmente na ausência de demonstração de desequilíbrio econômico-financeiro concreto. Precedentes do TJES, TJMG e STJ reforçam a validade do IGPM como índice de correção contratual.

7. Em relação à comissão de corretagem, a cláusula contratual que transfere tal encargo ao comprador é válida, desde que previamente informada e destacada, conforme estabelecido pelo STJ no Tema 938 (REsp n. 1.599.511/SP). No caso em análise, o contrato atendeu aos requisitos de clareza e transparência, sendo legítima a cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida ao Apelante.

Tese de julgamento:

A adoção de fundamento não suscitado pelas partes não caracteriza julgamento extra petita, desde que não se conceda objeto diverso ao pedido.

O julgamento antecipado da lide não constitui cerceamento de defesa quando as provas constantes dos autos são suficientes para formar o convencimento do juiz.

A substituição do índice de correção monetária pactuado em contrato só é admissível em casos excepcionais de comprovada onerosidade excessiva ou fato imprevisível, o que não se verificou.

É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que informada e destacada previamente.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 141, 355, I, 369, 370, 371, 492.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 1348282/RS; TJES, Apelação Cível 011190130788; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.004625-0/001; TJDFT, Acórdão 1755267, 0722577-24.2021.8.07.0001.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003482-10.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANDRE ANISIO DA SILVA

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. MÉRITO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA (IGPM). VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por André Anísio da Silva em face de sentença que julgou improcedente pedido revisional de contrato imobiliário, com pleitos de substituição do índice de correção monetária (IGPM para IPCA) e declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. São três as questões em discussão:
(i) verificar a ocorrência de julgamento extra petita em razão da utilização, na sentença, de fundamento não arguido pelas partes;
(ii) analisar a existência de cerceamento de defesa por ausência de manifestação do Apelante sobre a valorização imobiliária mencionada na sentença;
(iii) discutir a legalidade do índice de correção monetária pactuado no contrato e da cláusula que prevê a cobrança de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de julgamento extra petita não se sustenta, uma vez que o fundamento adotado pelo magistrado (valorização imobiliária) foi utilizado como reforço argumentativo, sem que tenha alterado ou extrapolado os limites do pedido ou concedido provimento diverso do requerido. O julgamento extra petita, conforme os arts. 141 e 492 do CPC, ocorre somente quando a decisão ultrapassa os limites da lide ou concede objeto diverso ao pleiteado.

4. Quanto à alegação de cerceamento de defesa, não há violação ao contraditório ou à ampla defesa, visto que a sentença se fundamentou em provas constantes nos autos e os elementos documentais apresentados foram suficientes para formar a convicção do julgador, nos termos do art. 355, I, do CPC. O juiz possui discricionariedade para dispensar provas que considere irrelevantes ou protelatórias, conforme entendimento consolidado no STJ e neste Tribunal.

5. No mérito, o princípio do pacta sunt servanda confere obrigatoriedade às cláusulas livremente pactuadas pelas partes, admitindo mitigação apenas em situações excepcionais, como onerosidade excessiva, ilegalidade ou vícios de consentimento. No caso, a variação do IGPM, ainda que significativa, não configura fato imprevisível ou suficiente para justificar a substituição unilateral do índice pactuado.

6. A situação pandêmica, por si só, não autoriza a revisão do índice contratual, especialmente na ausência de demonstração de desequilíbrio econômico-financeiro concreto. Precedentes do TJES, TJMG e STJ reforçam a validade do IGPM como índice de correção contratual.

7. Em relação à comissão de corretagem, a cláusula contratual que transfere tal encargo ao comprador é válida, desde que previamente informada e destacada, conforme estabelecido pelo STJ no Tema 938 (REsp n. 1.599.511/SP). No caso em análise, o contrato atendeu aos requisitos de clareza e transparência, sendo legítima a cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida ao Apelante.

Tese de julgamento:

A adoção de fundamento não suscitado pelas partes não caracteriza julgamento extra petita, desde que não se conceda objeto diverso ao pedido.

O julgamento antecipado da lide não constitui cerceamento de defesa quando as provas constantes dos autos são suficientes para formar o convencimento do juiz.

A substituição do índice de correção monetária pactuado em contrato só é admissível em casos excepcionais de comprovada onerosidade excessiva ou fato imprevisível, o que não se verificou.

É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que informada e destacada previamente.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 141, 355, I, 369, 370, 371, 492.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 1348282/RS; TJES, Apelação Cível 011190130788; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.004625-0/001; TJDFT, Acórdão 1755267, 0722577-24.2021.8.07.0001.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível promovida por
ANDRE ANISIO DA SILVA
em razão da sentença por meio da qual o MM Juiz da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares julgou improcedente a pretensão deduzida contra
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
na presente Ação Revisional de Financiamento Habitacional.

O Apelante, em suas razões recursais, alega, PRELIMINARMENTE, ocorrência julgamento
extra petita
e cerceamento de defesa. No MÉRITO pugna pela reforma da sentença defendendo, em síntese, que: 1º) há onerosidade excessiva hábil a justificar a revisão contratual; 2º) as Apeladas não apresentaram provas/evidências da ocorrência de uma valorização imobiliária que justifique um aumento tão expressivo nas parcelas do imóvel; 3º) na ausência de provas o Julgador deve beneficiar o consumidor; 4º) encontra-se em desvantagem econômica em relação a parte Recorrida, que só teve ganhos com o aumento excessivo no valor das parcelas; 5º) a comissão de corretagem que lhe foi cobrada é indevida.

Contrarrazões apresentadas no ID 11676762, pugnando pela manutenção do julgado.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível promovida por
ANDRE ANISIO DA SILVA
em razão da sentença por meio da qual o MM Juiz da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares julgou improcedente a pretensão deduzida contra
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
na presente Ação Revisional de Financiamento Habitacional.

O Apelante, em suas razões recursais, alega, PRELIMINARMENTE, ocorrência julgamento
extra petita
e cerceamento de defesa. No MÉRITO pugna pela reforma da sentença defendendo, em síntese, que: 1º) há onerosidade excessiva hábil a justificar a revisão contratual; 2º) as Apeladas não apresentaram provas/evidências da ocorrência de uma valorização imobiliária que justifique um aumento tão expressivo nas parcelas do imóvel; 3º) na ausência de provas o Julgador deve beneficiar o consumidor; 4º) encontra-se em desvantagem econômica em relação a parte Recorrida, que só teve ganhos com o aumento excessivo no valor das parcelas; 5º) a comissão de corretagem que lhe foi cobrada é indevida.

Pois bem, preenchidos os requisitos de admissibilidade, passo a analise dos pontos em debate, iniciando pelas preliminares suscitadas.

I- Da alegação de julgamento
extra petita

O Apelante alega a existência de julgamento
extra petita
, sob o fundamento de que a sentença não se ateve às questões apresentadas pelas partes, destacando que caberia a apelada questionar e provar que houve a valorização imobiliária, mencionada pelo Magistrado, e que esta seria compatível com os reajustes aplicados nas parcelas.

Como cediço, compete ao Magistrado decidir a lide nos limites em que foi proposta, devendo ater-se aos pedidos das partes, sendo vedada a prolação de sentença
extra petita, citra petita ou ultra petita
, ou seja, que decide fora, aquém ou além do pedido, conforme estabelecem os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Assim, como se pode observar dos dispositivos legais transcritos, o julgador deve se ater aos pedidos formulados na petição inicial sendo vedada a prolação de pronunciamento
citra
(aquém do pedido),
ultra
(além do requerido) ou
extra petita
(fora do requerido).

Sobre o tema, conceitua Fredie Didier Júnior:

“
A decisão judicial, para que seja válida, deve ser congruente. Normalmente, quando se fala em congruência, vêm à cabeça as disposições constantes nos arts. 128 e 460 do CPC, segundo os quais a decisão deve ser plena, isto é, deve analisar todos os pedidos deduzidos e mais aqueles denominados de pedidos implícitos, mas deve limitar-se, como regra, a tais pedidos, não podendo ir além deles. A percepção está correta, mas é necessário ir mais adiante. A decisão judicial não precisa ser congruente apenas em relação à demanda que ela resolve: precisa também ser congruente em relação aos sujeitos a quem atinge e precisa ser congruente em si mesma. E por isso que se pode falar em congruência externa e congruência interna da decisão. A congruência externa da decisão diz respeito à necessidade de que ela seja correlacionada, em regra, com os sujeitos envolvidos no processo (congruência subjetiva) e com os elementos objetivos da demanda que lhe deu ensejo e da resposta do demandado (congruência objetiva). A congruência interna diz respeito aos requisitos para a sua inteligência como ato processual. Nesse sentido, a decisão precisa revestir-se dos atributos da clareza, certeza e liquidez”
(
in
Curso de Direito Processual Civil, Vol. 2, 2ª ed., Ed. Jus Podivm, pág. 281).

No caso em análise, o Apelante alega a existência de sentença
extra petita,
em razão da sentença ter adotado como um de seus fundamentos a existência de valorização imobiliária, questão que não teria sido arguida pela parte requerida.

Em que pese tal alegação, cabe registrar que a sentença
extra petita
é aquela que concede algo diferente do que foi pedido pelo autor, ou seja, a questão está ligada ao provimento jurisdicional, e não aos fundamentos utilizados no julgado.

Os fundamentos utilizados pelo Magistrado para acolher ou rejeitar um pedido não precisam, necessariamente, se ater aos argumentos apresentados pelas partes.

O vício apontado pelo Apelante não se refere a julgamento fora do que foi pedido, o qual é vedado em nosso ordenamento jurídico, mas diz respeito à adoção de um fundamento que não teria sido elencado na contestação do Apelado, o que não configura, em momento algum, julgamento
extra petita
.

Os fundamentos utilizados na sentença não são suficientes para, por si só, caracterizarem julgamento
extra petita
.

DO EXPOSTO
, rejeito a alegação de julgamento
extra petita
.

É como voto.

II - Da preliminar de cerceamento de defesa

O Apelante alega que se tivesse sido realizado o devido saneamento do feito poderia ter se oposto ao tema da valorização imobiliária ainda no curso processual, e não seria surpreendido com uma sentença de improcedência fundamentada no mencionado tema.

A Constituição da República (art. 5º, LV, LVI) estabelece que “
aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes
” e que “
ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal
”.

No mesmo sentido o Código de Processo Civil dispõe que:

Art. 369 - As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.

Assim, é evidente que as partes possuem a garantia constitucional ao contraditório e à ampla defesa. Entretanto, o exercício de tal garantia não importa na obrigatoriedade de deferimento de provas inúteis ou meramente protelatórias, como disposto no Código de Processo Civil:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas;

Desse modo, não configura cerceamento de defesa ou ofensa ao princípio da não surpresa o julgamento antecipado da lide, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao Magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento.

Em hipóteses fáticas semelhantes este egrégio Tribunal tem entendido que:

[...] 2) O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC. Embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo. Isso porque, conforme dispõe o art. 370, do CPC, o Juiz pode indeferir as diligências inúteis ou protelatórias. Outrossim, não é imperativo para a devida realização do contraditório e ampla defesa o deferimento de todos os meios de prova requeridos pela parte, caso o julgador, segundo seu livre convencimento, considere que a produção da prova em questão é desnecessária para a resolução da lide. Preliminar de cerceamento de defesa, suscitada pelo apelante, rejeitada. (TJES, Apelação Cível, 011190130788, Relator: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/12/2022, Data da Publicação no Diário: 24/01/2023).

[...] 1.Conforme entendimento do STJ, o magistrado tem ampla liberdade para analisar a conveniência e a necessidade da produção de provas, podendo perfeitamente indeferir provas periciais, documentais, testemunhais e/ou proceder ao julgamento antecipado da lide, se considerar que há elementos nos autos suficientes para a formação da sua convicção em relação às questões de fato ou de direito vertidas no processo, sem que isso implique cerceamento do direito de defesa. Precedentes. [...] (AgInt no AREsp 1348282/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/04/2019, DJe 22/04/2019). Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada; (TJES, Apelação Cível, 004120023942, Relatora: DESª JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/09/2022, Data da Publicação no Diário: 05/10/2022)

Tal como o julgador de origem, entendo que a análise das questões discutidas na presente ação não depende da produção de outras provas, já que as constantes no processo são suficientes para a resolução da controvérsia.

A sentença entendeu pela impossibilidade de substituição do índice de correção pactuado no contrato firmado entre as partes, aplicando o princípio da obrigatoriedade dos contratos. No caso, a questão da prova de valorização do imóvel foi utilizada como argumento de reforço, no contexto da necessidade de comprovação de desequilíbrio contratual por onerosidade excessiva.

Desta feita, considerando que compete ao julgador, em livre convencimento, julgar a lide de forma antecipada, deixando de deferir a realização de prova inútil ou prescindível, em observância aos princípios da celeridade e da economia processual, não há que se falar em cerceamento de defesa na hipótese dos autos.

DO EXPOSTO
, rejeito a alegação de cerceamento de defesa.

III - DO MÉRITO

Superadas as questões preliminares, passo a análise do mérito, onde o Apelante objetiva o reconhecimento do direito à substituição do índice de atualização das parcelas relativas ao contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, de forma que, ao invés do IGPM, seja aplicado o IPCA, sendo reconhecida também ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem.

Como cediço, um contrato decorre da manifestação de vontade das partes e se submete a alguns princípios, dentre os quais o Princípio da Obrigatoriedade ou Intangibilidade (
pacta sunt servanda
), que tem como fundamentos a necessidade de segurança nos negócios e a convicção de que o acordo de vontades faz lei entre as partes.

Embora a revisão contratual seja possível, com mitigação do princípio do
pacta sunt servanda
, a fim de afastar a incidência de cláusulas abusivas, com fundamento, dentre outros, nos princípios da Boa-fé Contratual e da Função Social do Contrato, este continua a fazer lei entre as partes, de forma que as cláusulas livremente aceitas no momento da pactuação somente devem ser afastadas em hipóteses excepcionais, como em casos de flagrante ilegalidade, vícios de vontade ou de consentimento, e ocorrência de fato imprevisível que venha a impactar de forma direta o seu cumprimento.

Acerca do tema a doutrina ressalta que:

A suavização do princípio da obrigatoriedade, no entanto, como observa Mônica Bierwagen, não significa o seu desaparecimento. Continua sendo imprescindível que haja segurança nas relações jurídicas criadas pelo contrato, tanto que o Código Civil, ao afirmar que o seu descumprimento acarretará ao inadimplente a responsabilidade não só por perdas e danos, mas também por juros, atualização monetária e honorários advocatícios (art. 389), consagra tal princípio, ainda que implicitamente. O que não se tolera mais é a obrigatoriedade quando as partes se encontram em patamares diversos e dessa disparidade ocorra proveito econômico injustificado (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume III. Contratos e Atos Unilaterias, 4ª ed. rev. e atual. – São Paulo: Saraiva, pág. 29).

Neste contexto, fica evidente que a simples valorização do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário não autoriza a sua substituição por outro, mesmo quando se trate de relação de consumo.

A situação pandêmica, por si só, também não autoriza a revisão do índice de correção no contrato de financiamento entabulado entre as partes.

Acerca do tema os seguintes precedentes jurisprudenciais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PREVISTO EM CONTRATO (IGPM). TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA.
- Não se olvida a possibilidade de revisão de contrato de execução continuada ou diferida com fulcro na aplicação da teoria da imprevisão (art. 478, CC). Todavia, a incidência da mencionada regra está condicionada à prova de ocorrência de evento imprevisível, após a vigência do contrato, capaz de tornar excessivamente onerosa a prestação estabelecida em desfavor de uma das partes. - O IGPM é o índice utilizado pelo mercado financeiro e imobiliário para corrigir o preço de mercado do bem. - Se no contrato firmado entre as partes há previsão do cálculo da correção monetária com adoção dos índices do IGPM da Fundação Getúlio Vargas, não há que se aplicar outro índice, já que se trata de indexador eleito pelos contratantes, inexistindo qualquer violação aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.004625-0/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/09/2024, publicação da súmula em 27/09/2024).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE SENTENÇA EXTRA PETITA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO. I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente a pretensão do autor em Ação Revisional de Financiamento Habitacional, com o pedido de substituição do índice de correção monetária do contrato de IGPM para IPCA e de declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença caracteriza julgamento extra petita em razão de fundamento não suscitado pelas partes; (ii) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa pela ausência de oportunidade para manifestação acerca da valorização imobiliária; (iii) analisar a possibilidade de substituição do índice de correção contratual e a legalidade da cláusula que prevê a cobrança de comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença extra petita ocorre quando o juiz decide fora do pedido, concedendo algo diverso do que foi requerido. No caso em análise, o magistrado utilizou fundamento que não foi arguido pelo réu, mas isso não configura julgamento extra petita, pois não houve concessão de objeto diverso ao pleiteado. A garantia do contraditório e da ampla defesa, previstas na Constituição Federal (art. 5º, LV), e no Código de Processo Civil (art. 369), não implica a obrigatoriedade de deferimento de provas consideradas desnecessárias pelo juiz, que pode julgar antecipadamente a lide com base nas provas existentes (art. 355, I, CPC). O magistrado possui discricionariedade para conduzir a instrução probatória e indeferir diligências inúteis ou protelatórias, conforme entendimento consolidado na jurisprudência (AgInt no AREsp 1348282/RS; TJES, Apelação Cível 011190130788). O princípio pacta sunt servanda preserva a obrigatoriedade dos contratos, admitindo mitigação apenas em casos excepcionais que envolvam ilegalidade, vícios de consentimento ou onerosidade excessiva comprovada, o que não ocorreu no caso em análise. A valorização do índice IGPM, escolhido livremente pelas partes, não justifica sua substituição por outro índice, mesmo em contexto de pandemia, conforme precedentes (TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.004625-0/001; TJDFT, Acórdão 1755267). A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida, desde que previamente informada e destacada, conforme entendimento do STJ (Tema 938, REsp n. 1.599.511/SP). O contrato em questão cumpre esses requisitos, sendo, portanto, legítima a cobrança. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A adoção de fundamento não suscitado pelas partes não caracteriza julgamento extra petita, desde que não se conceda objeto diverso ao pedido. O julgamento antecipado da lide não constitui cerceamento de defesa quando as provas constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do juiz. A simples valorização do índice pactuado não autoriza sua substituição por outro, salvo em casos excepcionais de comprovada onerosidade excessiva. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que informada e destacada previamente. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 141, 355, I, 369, 370, 371, 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1348282/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 15/04/2019; TJES, Apelação Cível 011190130788; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.004625-0/001; TJDFT, Acórdão 1755267, 0722577-24.2021.8.07.0001; STJ, REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938). (Data: 19/Dec/2024 - Órgão julgador: 4ª Câmara Cível - Número: 5004488-52.2022.8.08.0030 - Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Classe: APELAÇÃO CÍVEL - Assunto: Interpretação / Revisão de Contrato)

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. II - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. FINANCIAMENTO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. IGP-M – ÍNDICE GERAL DE PREÇO DE MERCADO. PANDEMIA DE COVID-19. ALEGADA ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO COMPROVADO. PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO IPCA. IMPOSSIBILIDADE DE QUE HAJA INTERVENÇÃO JUDICIAL NO CONTRATO PARA ATENDER A MERA CONVENIÊNCIA DO PROMITENTE/COMPRADOR DE MANTER POSIÇÃO A ELE MAIS FAVORÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. 1. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Na solução do caso concreto pela aplicação do direito objetivo, cumpre ao juiz, nos termos do art. 371 do CPC, mediante livre apreciação racional dos elementos probatórios coligidos aos autos, confrontá-los com as alegações formuladas pelos litigantes, competindo-lhe, assim, deferir as provas úteis e necessárias à formação de seu convencimento, indeferindo as que considerar inúteis ou desnecessárias à resolução do mérito da causa, de acordo com a dicção do art. 370 do CPC. 1.1 Em virtude da questão jurídica controvertida eminentemente de direito, suficiente a prova documental apresentada na fase postulatória à formação do convencimento do julgador a desqualificar o argumento de que ofensa houve cerceamento de defesa. 1.2 Sem que houvesse qualquer pedido de produção de provas na petição inicial, mostra-se desnecessária, após a réplica, a intimação para que a parte especifique as provas, especialmente porque o Juízo deve zelar pela celeridade do processo e não permitir que sejam feitas diligências inúteis e protelatórias. Preliminar rejeitada.
2. Não encerra abusividade ou onerosidade excessiva a disposição contratual que prevê a incidência de índice de correção monetária cobrado com base no IGP-M e juros compensatórios de 1% (um por cento) ao mês, em especial porque expressas, claras e objetivas as cláusulas contratuais em que estipulados os encargos incidentes sobre as prestações devidas pelos compradores. D
ever de informação ao consumidor atendido quanto aos fatores de correção do preço pago de forma parcelada. Estipulação que tem por finalidade resguardar o equilíbrio do contrato, uma vez que não havendo quitação imediata do valor da venda, tem a empresa vendedora direito do obter compensação pela delonga no recebimento integral do valor do imóvel vendido, em especial quando financiou a venda aos consumidores/adquirentes. 3. Excesso ou abuso não configurado nas disposições contratuais. Onerosidade superveniente por fator que por completo refoge à previsibilidade. Circunstância não demonstrada. Possibilidade não reconhecida de intervenção judicial na vontade ajustada para revisão do contrato. A imprevisão decorrente de fenômenos externos sociais e/ou econômicos é o elemento autorizador da intervenção judicial na vontade ajustada, não o sendo questões meramente subjetivas do contratante, a exemplo de dificuldades financeiras impeditivas de suportar a variação para maior de indicador geral de preços, o IGP-M, mesmo porque é absolutamente previsível a movimentação de preços a curto, médio e longo prazo. 4. Descabido o acolhimento da eleição unilateral de índice de correção diverso ao avençado sem que haja elementos que permitam concluir que ele reflita melhor a inflação no contrato de compra e venda em voga sem causar perda anormal e excessiva ao vendedor (art. 21, parágrafo único, da LINDB), o que demandaria análise mercadológica a ser realizada mediante critérios objetivos que escapam a vocação da atividade judicante, sob pena de flertar com a arbitrariedade. 5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados. (TJDFT, Acórdão 1755267, 0722577-24.2021.8.07.0001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/09/2023, publicado no DJe: 21/09/2023).

Desse modo, deve prevalecer a conclusão da sentença no sentido de ausência de abusividade na correção do saldo devedor pelo IGPM, índice livremente pactuado entre as partes.

Superado o ponto, no que se refere ao pagamento da comissão de corretagem destaco que o contrato de compra e venda firmado entre as partes estabelece, no item 2.8, que:

“2.8
Da corretagem:
A valor da corretagem descrita no quadro resumo é devido em razão do trabalho realizado pela equipe de vendas ao auxiliar e orientar o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) na aquisição do imóvel. Este valor será destinado à equipe de vendas diretamente envolvida nesta transação. Em caso de rescisão contratual por culpa ou interesse do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), o valor da corretagem não será devolvido.” (sic)

O Superior Tribunal de Justiça, apreciando o recurso especial representativo de controvérsia (Tema 938), fixou a tese da “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (REsp n. 1.599.511/SP).

No caso em análise, o contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a necessária clareza e transparência, estabeleceu o pagamento da corretagem e a forma com que este se daria.

Assim, também não assiste razão ao Apelante quanto à alegação de impossibilidade de cobrança de comissão de corretagem.

Desse modo, as razões recursais não são suficientes para justificar a reforma da sentença.

DO EXPOSTO
, NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, majorando os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor da causa, em razão da sucumbência recursal, permanecendo suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade concedida.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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