Tribunal: TJES
Processo: 5000694-23.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-05-29

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE – JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA (ART. 370, P. ÚNICO, E 355, I, CPC) – VÍCIO NÃO CONFIGURADO – JULGAMENTO EXTRA PETITA – ALEGAÇÃO AFASTADA – MENÇÃO À VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA COMO REFORÇO ARGUMENTATIVO – POSSIBILIDADE DE DECOTE SEM ALTERAÇÃO DO RESULTADO – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M PACTUADO – PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA – PANDEMIA COVID-19 – EFEITOS GENERALIZADOS – NECESSIDADE DE PROVA DA ALTERAÇÃO DA BASE OBJETIVA E DA DESPROPORÇÃO MANIFESTA E DURADOURA – VARIAÇÃO TEMPORÁRIA DO ÍNDICE – RISCO INERENTE AO CONTRATO DE LONGO PRAZO – EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO (ARTS. 317, 478, 421, P. ÚNICO, 421-A, CC) – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR – VALIDADE – REQUISITOS DO STJ (TEMA 938 - RESP 1.599.511/SP) ATENDIDOS – INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTAQUE NO CONTRATO – COBRANÇA LEGÍTIMA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

1. O julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC) não configura cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário final da prova, considera suficientes os elementos já constantes dos autos para a formação de seu convencimento, dispensando a produção de outras provas.

2. A menção na sentença a fato não arguido especificamente pela defesa (valorização imobiliária), quando utilizada como mero reforço argumentativo e não como fundamento principal, e sendo possível seu decote sem alteração substancial da decisão, não configura julgamento
extra petita
.

3. A revisão judicial de cláusula contratual que estabelece índice de correção monetária (IGP-M) é medida excepcional (arts. 421, parágrafo único, e 421-A do CC), exigindo demonstração cabal dos requisitos da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC), como evento extraordinário, imprevisível, que gere onerosidade excessiva para uma parte e extrema vantagem para outra, alterando a base econômica do negócio.

4. A variação acentuada, porém temporária, do índice IGP-M durante a pandemia de COVID-19, por si só, não autoriza sua substituição pelo IPCA, mormente em contrato de trato sucessivo, onde a análise deve considerar a integralidade da relação e a álea (risco) natural de flutuações do índice livremente pactuado. Precedente TJES.

5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que cumprido o dever de informação prévia do preço total com destaque do valor da comissão (STJ, Tema 938). Constatado o cumprimento de tal dever no contrato, a cobrança é legítima.

6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000694-23.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HERIKA BARBOZA FERREIRA e outros (2)

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE – JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA (ART. 370, P. ÚNICO, E 355, I, CPC) – VÍCIO NÃO CONFIGURADO – JULGAMENTO EXTRA PETITA – ALEGAÇÃO AFASTADA – MENÇÃO À VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA COMO REFORÇO ARGUMENTATIVO – POSSIBILIDADE DE DECOTE SEM ALTERAÇÃO DO RESULTADO – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M PACTUADO – PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA – PANDEMIA COVID-19 – EFEITOS GENERALIZADOS – NECESSIDADE DE PROVA DA ALTERAÇÃO DA BASE OBJETIVA E DA DESPROPORÇÃO MANIFESTA E DURADOURA – VARIAÇÃO TEMPORÁRIA DO ÍNDICE – RISCO INERENTE AO CONTRATO DE LONGO PRAZO – EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO (ARTS. 317, 478, 421, P. ÚNICO, 421-A, CC) – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR – VALIDADE – REQUISITOS DO STJ (TEMA 938 - RESP 1.599.511/SP) ATENDIDOS – INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTAQUE NO CONTRATO – COBRANÇA LEGÍTIMA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

1. O julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC) não configura cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário final da prova, considera suficientes os elementos já constantes dos autos para a formação de seu convencimento, dispensando a produção de outras provas.

2. A menção na sentença a fato não arguido especificamente pela defesa (valorização imobiliária), quando utilizada como mero reforço argumentativo e não como fundamento principal, e sendo possível seu decote sem alteração substancial da decisão, não configura julgamento
extra petita
.

3. A revisão judicial de cláusula contratual que estabelece índice de correção monetária (IGP-M) é medida excepcional (arts. 421, parágrafo único, e 421-A do CC), exigindo demonstração cabal dos requisitos da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC), como evento extraordinário, imprevisível, que gere onerosidade excessiva para uma parte e extrema vantagem para outra, alterando a base econômica do negócio.

4. A variação acentuada, porém temporária, do índice IGP-M durante a pandemia de COVID-19, por si só, não autoriza sua substituição pelo IPCA, mormente em contrato de trato sucessivo, onde a análise deve considerar a integralidade da relação e a álea (risco) natural de flutuações do índice livremente pactuado. Precedente TJES.

5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que cumprido o dever de informação prévia do preço total com destaque do valor da comissão (STJ, Tema 938). Constatado o cumprimento de tal dever no contrato, a cobrança é legítima.

6. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
HERIKA BARBOZA FERREIRA, MERYELLE ANDRADE AMERICO DOS SANTOS e MOISES DOS SANTOS DE SOUZA ANDRADE
em face da r. sentença (id. 12833268) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES, que julgou improcedente a
Ação Revisional de Contrato de Financiamento Habitacional
por eles ajuizada em desfavor de
VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
.

Sustentam os apelantes, preliminarmente: (i) nulidade por julgamento
extra petita
, ao argumento de que a sentença se baseou na questão da valorização imobiliária, tema não arguido pelas Apeladas; (ii) nulidade por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem que lhes fosse oportunizada a produção de provas requeridas, mormente sobre a desproporção do reajuste e a questão da valorização. No mérito, defendem: (i) a ocorrência de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual em virtude da aplicação do IGP-M no contexto pandêmico; (ii) a incorreção da sentença ao não reconhecer a necessidade de revisão do índice e ao, supostamente, inverter o ônus probatório quanto à valorização do bem; (iii) a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, por ausência de informação clara e por ter sido supostamente embutida no valor do sinal. Requerem, ao final, a anulação da sentença ou sua reforma para julgar procedentes os pedidos iniciais (id. 12833269).

Contrarrazões no id. 12833273, pugnando pelo não provimento do recurso e manutenção da sentença.

É o breve relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5000694-23.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HERIKA BARBOZA FERREIRA, MERYELLE ANDRADE AMERICO DOS SANTOS, MOISES DOS SANTOS DE SOUZA ANDRADE

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE, CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
HERIKA BARBOZA FERREIRA, MERYELLE ANDRADE AMERICO DOS SANTOS e MOISES DOS SANTOS DE SOUZA ANDRADE
em face da r. sentença (id. 12833268) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES, que julgou improcedente a
Ação Revisional de Contrato de Financiamento Habitacional
por eles ajuizada em desfavor de
VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
.

Na origem, os Apelantes ajuizaram a referida ação buscando a revisão de contrato de promessa de compra e venda de um lote situado no Loteamento Villa Maria, firmado em 28/01/2020. Alegaram, em síntese, a onerosidade excessiva decorrente da aplicação do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) como fator de correção monetária das parcelas, especialmente em razão de sua elevada variação durante o período da pandemia de COVID-19, pugnando por sua substituição pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Postularam, ainda, pela declaração de ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem, com a consequente restituição dos valores pagos a este título.

O Juízo
a quo
, após regular tramitação do feito, proferiu sentença (id. 12833268), julgando improcedentes os pedidos autorais. Entendeu o magistrado sentenciante, em suma, que: (i) não restou demonstrada a onerosidade excessiva a justificar a revisão contratual e a substituição do índice IGP-M, livremente pactuado e legalmente admitido, prevalecendo o princípio do
pacta sunt servanda
; e (ii) a cobrança da comissão de corretagem foi válida, pois cumprido o dever de informação prévia e destacada no contrato, nos termos do entendimento firmado pelo E. Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 (REsp 1.599.511/SP).

Inconformados, os Apelantes interpuseram o presente recurso arguindo, preliminarmente: (i) nulidade por julgamento
extra petita
, ao argumento de que a sentença se baseou na questão da valorização imobiliária, tema não arguido pelas Apeladas; (ii) nulidade por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem que lhes fosse oportunizada a produção de provas requeridas, mormente sobre a desproporção do reajuste e a questão da valorização.

No mérito, defendem: (i) a ocorrência de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual em virtude da aplicação do IGP-M no contexto pandêmico; (ii) a incorreção da sentença ao não reconhecer a necessidade de revisão do índice e ao, supostamente, inverter o ônus probatório quanto à valorização do bem; (iii) a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, por ausência de informação clara e por ter sido supostamente embutida no valor do sinal. Requerem, ao final, a anulação da sentença ou sua reforma para julgar procedentes os pedidos iniciais (id. 12833269).

Pois bem.

As questões suscitadas pelos Apelantes a título de preliminares – cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
– confundem-se com o mérito recursal e, portanto, com ele serão analisadas.

1.1. Do Cerceamento de Defesa

Alegam os Apelantes que o julgamento antecipado da lide cerceou seu direito de defesa, impedindo a produção de provas, notadamente sobre a questão da valorização imobiliária. Sem razão, contudo.

O julgamento antecipado da lide é faculdade do magistrado quando entender que as provas constantes dos autos são suficientes para formar seu convencimento, sendo ele o destinatário final das provas (art. 370, parágrafo único, c/c art. 355, I, ambos do CPC). No caso dos autos, o Juízo
a quo
entendeu pela suficiência dos elementos probatórios para a análise da controvérsia, dispensando outras diligências.

Ademais, ao redistribuir o ônus da prova em decisão carreada no id. 12833266, determinou nova intimação das partes para que informassem as provas que pretendiam produzir. Contudo, ambas quedaram-se silentes (id. 12833267).

Vale observar que a menção à valorização imobiliária na sentença, como se verá, não foi o fundamento principal da decisão, mas um reforço argumentativo. A improcedência não decorreu, primordialmente, da ausência de prova sobre tal fato específico, mas da análise do conjunto probatório e da aplicação do direito ao caso, conforme entendimento de que não restaram configurados os requisitos para a revisão contratual.

Destarte, não vislumbrando o alegado cerceamento de defesa, rejeito a tese suscitada pelos Apelantes.

1.2. Do Julgamento Extra Petita

Sustentam os Apelantes que a sentença incorreu em vício
extra petita
ao fundamentar a improcedência na questão da valorização imobiliária, tema não suscitado pelas rés. Todavia, melhor sorte não lhes assiste.

O julgador não está estritamente vinculado aos argumentos jurídicos das partes, podendo aplicar o direito aos fatos narrados (
da mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia
). A análise de fatores econômicos contextuais, como a valorização de um bem objeto de contrato de longa duração, pode ser pertinente à análise da onerosidade excessiva, ainda que não especificamente levantada como defesa.

Ainda que se cogitasse alguma extrapolação, seria possível decotar a parte supostamente viciada sem alterar o resultado substancial do julgamento, não havendo que se falar em anulação. Com efeito, a fundamentação principal para a improcedência reside na ausência de comprovação dos requisitos legais para a revisão do índice contratual e na validade da cobrança da corretagem, de modo que a menção à valorização não foi determinante para o desfecho.

Assim, rejeito também a tese de nulidade por julgamento
extra petita
.

2. Do Mérito Recursal

2.1. Da Revisão Contratual – Substituição do IGP-M pelo IPCA

A pretensão central dos Apelantes é a substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA, sob a alegação de onerosidade excessiva advinda da alta daquele índice durante a pandemia de COVID-19.

A revisão judicial dos contratos é medida excepcional, conforme expressamente dispõem os artigos 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil, introduzidos pela Lei da Liberdade Econômica, que consagram os princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual. A aplicação da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC) exige a demonstração cabal da ocorrência de evento extraordinário e imprevisível que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, alterando a base econômica objetiva do negócio.

No caso concreto, as partes livremente pactuaram a aplicação do IGP-M como índice de reajuste das parcelas do contrato de promessa de compra e venda do lote. A simples elevação do índice escolhido, ainda que acentuada em determinado período (2020-2021), por si só, não autoriza a intervenção judicial para sua substituição. É da natureza dos índices de correção monetária a flutuação ao longo do tempo.

A volatilidade do índice era um risco inerente ao contrato de longo prazo assumido pelas partes. A pandemia, embora evento extraordinário, afetou toda a sociedade e ambos os contratantes, não se podendo presumir onerosidade excessiva para apenas uma das partes sem prova robusta, a qual não foi produzida pelos Apelantes. Ademais, o setor da construção civil, do qual fazem parte as Apeladas, também sofreu impactos inflacionários significativos no período.

Este Egrégio Tribunal de Justiça tem se posicionado reiteradamente pela manutenção do índice pactuado em casos semelhantes, prestigiando o
pacta sunt servanda
e a excepcionalidade da revisão, inclusive em precedente desta Primeira Câmara Cível:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA. ALEGADO PREJUÍZO COM O ÍNDICE APLICADO. COGNIÇÃO SUMÁRIA QUE NÃO COMPORTA ESSA ANÁLISE. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS. PEDIDO QUE DEVE SER EXAMINADO EM COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Considerando a cognição sumária que o caso comporta, não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque eventual abusividade deve ser melhor averiguada em sede meritória, com uma cognição mais aprofundada sobre a questão. 2. Ainda que se aventasse por eventual revisão ou resolução por onerosidade excessiva a fim de modificar as condições do contrato, a teor da previsão contida nos artigos 317 e 478 a 480 do Código Civil, necessária se mostra a ocorrência de um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação, com a devida produção de prova sobre esse alegado desequilíbrio. 3. Não se revela possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do pacta sunt servanda. 4. Recurso conhecido e provido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 5011971-29.2022.8.08.0000, Relator: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 18/05/2023).

Portanto, ausente a demonstração dos requisitos legais para a aplicação da teoria da imprevisão, impõe-se a manutenção da cláusula contratual que estabeleceu o IGP-M como índice de correção monetária.

2.2. Da Comissão de Corretagem

Insurgem-se os Apelantes contra a cobrança da comissão de corretagem, alegando desconhecimento e que o valor teria sido cobrado como “sinal”.

A questão da validade da transferência do encargo da comissão de corretagem ao promitente-comprador foi pacificada pelo C. STJ no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), sob a sistemática dos recursos repetitivos:

“1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

No caso dos autos, a sentença consignou, com base no contrato juntado (id. 11730133), que houve a devida informação prévia, com destaque do valor destinado à corretagem. O instrumento contratual discriminou as parcelas da comissão, ainda que uma delas tenha sido identificada como “sinal”, referindo-se à entrada do pagamento da comissão, e não do imóvel em si.

Nesta seara, tendo sido cumprido o dever de informação exigido pelo c. STJ, a cobrança da comissão de corretagem é legítima.

Por derradeiro, trago à baila precedente deste e. Tribunal de Justiça que, em ação movida em face das ora Apeladas, assim decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE MÁCULA – NULIDADE DA SENTENÇA – ALEGADO JULGAMENTO EXTRA PETITA – VÍCIO NÃO DESCORTINADO – POSSIBILIDADE DE SER DECOTADA A MÁCULA – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – HIPÓTESES EXCEPCIONAIS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE MANTIDA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1) O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo. 2) A improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora. 3) Os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos da mihi factum dabo tibi ius (dá-me os fatos que te darei o direito) e iura novit curia (o juiz é quem conhece o direito). 4) A questão atinente à valorização imobiliária foi mencionada na sentença como mero plus para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, o seu fundamento principal, como quer fazer crer a apelante. 5) Estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos arts. 317 e 418 do mesmo diploma legal. 6) Tendo as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuado expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição. 7) Na hipótese, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, resultando no acumulado daquele ano de 5,45%, sendo que, à época em que prolatada a sentença, o IGP-M acumulado em 12 (doze) meses era de -7,72%. Conforme foi demonstrado em sede de contrarrazões, o acumulado do IGP-M em 12 meses, no ano de 2023, foi de 5,96%, ao passo que do IPCA foi de 5,19%. 8) Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo. 9) Para que seja legítima a cobrança da comissão de corretagem, em consonância com o julgamento do REsp nº 1.599.511 pelo Superior Tribunal de Justiça, há de se averiguar se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador. 10) Ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pelas apeladas, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal”, por constar do item 4 do contrato que o pagamento da comissão de corretagem foi desmembrado em quatro parcelas, sendo a primeira delas identificada como “sinal”, a segunda “Compl. Sinal”, a terceira “Mensal” e a última “Anual”, ou seja, todas relativas à mesma despesa, e não relativamente ao sinal/entrada do próprio imóvel adquirido. 11) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJES, Classe: Apelação Cível, 5011100-06.2022.8.08.0030, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 17/06/2024).

Por todo o exposto,
CONHEÇO do recurso, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença que julgou improcedente o pleito autoral.

Em atenção ao art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais devidos pelo apelante ao patrono da apelada, para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa. Deverá ser observada a suspensão de exigibilidade a que se refere o art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, em razão de os Apelantes serem beneficiários da gratuidade da justiça.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)