Tribunal: TJES
Processo: 5000512-90.2021.8.08.0056
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PERMUTA ENVOLVENDO LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXPRESSAS. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DE RESPONSABILIDADE CIVIL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de despejo cumulada com pedido de indenização por danos materiais e lucros cessantes, ajuizada por Daniel Roepke Viana e outros em face de LCR Comércio de Móveis Ltda., em razão do descumprimento contratual no contexto de contrato de permuta que envolvia imóvel de propriedade dos autores. A parte autora alegou descumprimento do prazo contratual para desocupação do imóvel, que teria sido entregue somente em 12.07.2021, após o prazo ajustado de 30.04.2021. Sustentou ter ocorrido frustração de negócio com terceiro e prejuízo patrimonial. A requerida reconheceu a permanência além do prazo, mas alegou prorrogação tácita até 30.06.2021 e inexistência de prejuízo indenizável. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, apenas para decretar o despejo. O recurso devolveu ao Tribunal a análise quanto à condenação por lucros cessantes e multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na desocupação do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes diante de prejuízo em relação a contrato de permuta com terceiro; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual prevista para o caso de descumprimento do prazo de desocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ exige prova concreta do prejuízo para o deferimento de indenização por lucros cessantes, afastando a possibilidade de lucros hipotéticos ou presumidos.

4. A análise do processo revela ausência de comprovação de efetiva frustração negocial entre os recorrentes e a incorporadora interessada na compra do imóvel, não se demonstrando prejuízo patrimonial direto e atual que justifique a indenização.

5. O e-mail juntado aos autos contém apenas alegações hipotéticas sobre a inviabilidade da operação, sem prova de que o atraso tenha sido causa determinante da perda do negócio.

6. O contrato celebrado entre as partes previa, na Cláusula Nona, a obrigação da locatária de restituir o imóvel ao final da locação, e, na Cláusula Décima Primeira, a aplicação de multa equivalente a dois meses de aluguel em caso de descumprimento contratual.

7. A recorrida permaneceu no imóvel após o prazo contratual sem anuência expressa dos autores, configurando violação contratual que atrai a incidência da multa pactuada.

8. A multa contratual deve ser aplicada conforme os critérios estipulados no contrato, com correção monetária pelo IGPM/FGV desde 01.05.2021 até a citação, após o que incide somente a taxa SELIC.

9. Não se verifica violação à Cláusula Sétima do contrato, pois não houve demonstração de alterações estruturais no imóvel, tampouco insurgência do locador durante a vigência do contrato quanto ao uso do bem.

10. As Cláusulas Quinta, Décima e Décima Sexta previam expressamente a possibilidade de uso comercial e realização de benfeitorias pela locatária, com ciência e autorização contratual do locador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A indenização por lucros cessantes exige prova efetiva do prejuízo patrimonial decorrente do inadimplemento contratual.

2. A multa contratual é devida quando comprovado o descumprimento do prazo de desocupação expressamente pactuado.

3. A ausência de oposição do locador durante a vigência da locação impede o reconhecimento de descumprimento contratual por uso comercial ou alterações estruturais consentidas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395 e 475; CPC, arts. 373, I; Lei nº 8.245/1991, art. 9º, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1963583/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13.06.2022, DJe 17.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000512-90.2021.8.08.0056

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DANIEL ROEPKE VIANA e outros (2)

APELADO: LCR COMERCIO DE MOVEIS LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PERMUTA ENVOLVENDO LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXPRESSAS. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DE RESPONSABILIDADE CIVIL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de despejo cumulada com pedido de indenização por danos materiais e lucros cessantes, ajuizada por Daniel Roepke Viana e outros em face de LCR Comércio de Móveis Ltda., em razão do descumprimento contratual no contexto de contrato de permuta que envolvia imóvel de propriedade dos autores. A parte autora alegou descumprimento do prazo contratual para desocupação do imóvel, que teria sido entregue somente em 12.07.2021, após o prazo ajustado de 30.04.2021. Sustentou ter ocorrido frustração de negócio com terceiro e prejuízo patrimonial. A requerida reconheceu a permanência além do prazo, mas alegou prorrogação tácita até 30.06.2021 e inexistência de prejuízo indenizável. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, apenas para decretar o despejo. O recurso devolveu ao Tribunal a análise quanto à condenação por lucros cessantes e multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na desocupação do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes diante de prejuízo em relação a contrato de permuta com terceiro; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual prevista para o caso de descumprimento do prazo de desocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ exige prova concreta do prejuízo para o deferimento de indenização por lucros cessantes, afastando a possibilidade de lucros hipotéticos ou presumidos.

4. A análise do processo revela ausência de comprovação de efetiva frustração negocial entre os recorrentes e a incorporadora interessada na compra do imóvel, não se demonstrando prejuízo patrimonial direto e atual que justifique a indenização.

5. O e-mail juntado aos autos contém apenas alegações hipotéticas sobre a inviabilidade da operação, sem prova de que o atraso tenha sido causa determinante da perda do negócio.

6. O contrato celebrado entre as partes previa, na Cláusula Nona, a obrigação da locatária de restituir o imóvel ao final da locação, e, na Cláusula Décima Primeira, a aplicação de multa equivalente a dois meses de aluguel em caso de descumprimento contratual.

7. A recorrida permaneceu no imóvel após o prazo contratual sem anuência expressa dos autores, configurando violação contratual que atrai a incidência da multa pactuada.

8. A multa contratual deve ser aplicada conforme os critérios estipulados no contrato, com correção monetária pelo IGPM/FGV desde 01.05.2021 até a citação, após o que incide somente a taxa SELIC.

9. Não se verifica violação à Cláusula Sétima do contrato, pois não houve demonstração de alterações estruturais no imóvel, tampouco insurgência do locador durante a vigência do contrato quanto ao uso do bem.

10. As Cláusulas Quinta, Décima e Décima Sexta previam expressamente a possibilidade de uso comercial e realização de benfeitorias pela locatária, com ciência e autorização contratual do locador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A indenização por lucros cessantes exige prova efetiva do prejuízo patrimonial decorrente do inadimplemento contratual.

2. A multa contratual é devida quando comprovado o descumprimento do prazo de desocupação expressamente pactuado.

3. A ausência de oposição do locador durante a vigência da locação impede o reconhecimento de descumprimento contratual por uso comercial ou alterações estruturais consentidas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395 e 475; CPC, arts. 373, I; Lei nº 8.245/1991, art. 9º, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1963583/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13.06.2022, DJe 17.06.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5000512-90.2021.8.08.0056

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DANIEL ROEPKE VIANA, INGRID ROEPKE VIANA, JOSE DE PAULO VIANA
Advogados do(a) APELANTE: CAIO RAMOS BARBOSA - ES33079, MILENA FELIX SOUZA - ES31758
APELADO: LCR COMERCIO DE MOVEIS LTDA
Advogado do(a) APELADO: RICARDO CARLOS MACHADO BERGAMIN - ES16627-A

VOTO

Senhor Presidente, eminentes Pares.

Na origem, trata-se de ação de despejo cumulada com pedido de indenização por danos materiais e lucros cessantes, ajuizada por
Daniel Roepke Viana e outros
em face de
LCR Comércio de Móveis Ltda
, em razão de descumprimento contratual no âmbito de contrato de permuta que envolvia a utilização de imóvel de propriedade dos autores.

Os autores alegaram que, nos termos do contrato, a requerida comprometeu-se a desocupar o imóvel até 30.04.2021, conforme prorrogação expressamente acordada. Contudo, a entrega das chaves somente teria ocorrido em 12.07.2021, sem qualquer justificativa plausível ou anuência formal dos autores.

Alegaram que o inadimplemento contratual ensejou, além da rescisão do contrato e o despejo, o dever de indenizar, tendo em vista a frustração da venda do imóvel a terceiro e a consequente perda de receita, caracterizando-se danos materiais e lucros cessantes.

Na contestação, a requerida reconheceu a permanência no imóvel após o prazo contratual, mas alegou que houve acordo entre as partes para prorrogação da desocupação até
30.06.2021
, negando que houvesse inadimplemento contratual passível de multa. Impugnou, ainda, os pedidos de indenização por danos materiais e lucros cessantes, alegando ausência de prova do prejuízo efetivo e de nexo de causalidade.

Sentença de primeiro grau de parcial procedência dos pedidos tão somente para determinar o despejo da apelada. Dos autos vieram o recurso.

Pois bem.

A matéria devolvida a esta Corte diz respeito tão somente a pretensão quanto a indenização para pagamento dos danos materiais (lucro cessantes) e multa contratual, oriunda do descumprimento das cláusulas contratuais.

Destaco inicialmente que “
a jurisprudência do STJ não admite a indenização de lucros cessantes sem comprovação, rejeitando os lucros hipotéticos, remotos ou presumidos. [...]” (STJ - AgInt no REsp: 1963583 SP 2021/0025527-6, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022)

Portanto, analisando a demanda, entendo que caminhou bem a sentença, notadamente porque embora a apelada tenha desocupado o imóvel após o prazo estabelecido contratualmente, não há prova acerca do efetivo prejuízo oriundo do atraso na desocupação do imóvel em si.

Sobre o tema cabe trazer a lição de Sílvio Venosa:

Dano pode ser compreendido como toda ofensa e diminuição de patrimônio. Não há como darmos um conceito unitário de dano, tendo em vista os inúmeros matizes que o vocábulo abrange.
O dano que interessa à responsabilidade civil é o indenizável, que se traduz em prejuízo, em diminuição de um patrimônio. Todo prejuízo resultante da perda, deterioração ou depreciação de um bem é, em princípio, indenizável.
Nesse sentido, não há diferença entre dano contratual e extracontratual. A questão do dano moral ou extrapatrimonial poderá ter outra conotação e dimensão.

Para que ocorra o dever de indenizar não bastam, portanto, um ato ou conduta ilícita e o nexo causal;
é necessário que tenha havido decorrente repercussão patrimonial negativa material ou imaterial no acervo de bens, no patrimônio, de quem reclama
. A culpa pode ser dispensada nos casos em que se admite a responsabilidade objetiva, como estudamos. A imputabilidade, isto é, ter alguém apto para responder pela indenização, é outro aspecto importante. VENOSA, Sílvio de S. Direito Civil: Obrigações e Responsabilidade Civil. v.2. [Digite o Local da Editora]: Grupo GEN, 2023. E-book. ISBN 9786559774692. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559774692/. Acesso em: 06 mar. 2024.

Diante da ausência de elementos acerca da perda patrimonial relativa ao atraso na desocupação do galpão e seus impactos no contrato de permuta pelos recorrentes à incorporadora Furlani, entendo que não merece acolhida a pretensão neste ponto (lucros cessantes), sobretudo porque o e-mail colacionado ao recurso apenas narra a situação hipotética quanto aos efeitos do atraso nas obras para conclusão do empreendimento.

Entretanto, não há como negar que a demora na desocupação do galpão, houve frontal descumprimento da Cláusula Nona, impondo senão a multa no valor de dois meses de alugueis, conforme previsão da Cláusula Décima Primeira. Vejamos:

CLÁUSULA NONA
: O imóvel em tela está sendo entregue à locatária, em perfeitas condições de utilização imediata, isto é, totalmente desocupado e limpo, com toda as instalações elétricas e hidro-sanitárias (sic) funcionando perfeitamente, obrigando-se a locatária a restituí-lo assim ao locador, quando findo a presente locação e possível prorrogações;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA -
O descumprimento de qualquer cláusula deste contrato por parte dos contratantes implicará em multa de valor correspondente a 02 (dois) alugueis mensais, em favor da parte prejudicada, podendo ainda o locador, rescindir o presente contrato de locação, no caso de atraso do pagamento do aluguel por mais de 15 (quinze) dias;

Assim, considerando que o tardia desocupação se deu por culpa da apelada, deve-se impor a multa contratual, pois inegavelmente descumpriu previsão contratual anterior que previa o prazo para saída do galpão.

Dessa forma, deve a recorrida ser condenada ao pagamento de 02 (dois) meses de alugueis, devidamente corrigidos pelo índice contratual (Cláusula Décima Terceira) pelo IGPM/FGV desde de
01.05.2021
, um dia após o prazo fatal para desocupação do imóvel (
30.04.2021
)
até a citação quando incidirá tão somente a SELIC, a fim de evitar
bis in idem.

Por fim, não considero que houve descumprimento da Cláusula Sétima do contrato, senão vejamos:

CLÁUSULA SÉTIMA
- A locatária não poderá alterar a estrutura do imóvel que ora lhe é cedido, sem autorização expressa do locador, contudo, deverá providenciar a manutenção a que der causa;

Isso porque ficou claro que não houve alteração ou uso indevido do imóvel pela apelada, na medida que o locador, ora recorrente nos longos anos de relação contratual sequer se insurgiu (Cláusula Décima) com o uso comercial do bem ou sua alteração estrutural, inclusive estando previsto contratualmente a possibilidade de alteração para adequar ao uso da atividade empresarial da apelada (Cláusulas Quinta e Décima Sexta).

CLÁUSULA QUINTA
- A locatária somente poderá utilizar o imóvel objeto do presente contrato para fins comerciais, não podendo mudar a sua destinação;

CLÁUSULA DÉCIMA –
Será permitido o locador vistoriar o imóvel dado em locação, a qualquer tempo, desde que seja locatária previamente comunicada, podendo assim, certificar-se das estipulações constantes deste instrumento.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA
- A locatária fica autorizada a realizar todos e quaisquer tipos de benfeitorias no imóvel ora locado, para melhor adequá-lo ao seu objetivo comercial, salvo disposto na cláusula sétima, as quais ficarão incorporadas no mesmo, sem direito a indenização por parte do locador, exceto as removíveis;

Portanto, ao que fica aparente, os recorrentes vendo a necessidade de adequar o imóvel aos pleitos da incorporadora vem tentar transferir tal encargos aos locatários.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso
para

DAR-LHE

PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para condenar a apelada ao pagamento da multa contratual no valor de 02 meses de aluguel, devidamente corrigidos, pelo índice contratual (Cláusula Décima Terceira) pelo IGPM/FGV
desde de
01.05.2021
, um dia após

o
prazo fatal para desocupação do imóvel
(
30.04.2021
)
até a citação quando incidirá tão somente a SELIC, a fim de evitar
bis in idem.

Mantenho a condenação
das
custas processuais e
dos
honorários advocatícios, uma vez que o provimento parcial do recurso não alterou

a distribuição dos ônus sucumbenciais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 05.05.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.