Tribunal: TJES
Processo: 5007479-28.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. A Apelante alega a inexistência de título executivo válido em seu desfavor, argumentando que a execução se baseia em termo particular firmado com terceiro, alheio à relação jurídica entre as partes, e não em débitos condominiais relativos às lojas de sua propriedade. O Juízo de primeiro grau rejeitou os embargos, reconhecendo a validade dos títulos executivos apresentados pelo Condomínio Apelado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a Apelante possui legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais relacionados às lojas de sua propriedade (09, 10, 13 e 14); (ii) determinar se o débito condominial exequendo constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, X, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 784, X, do CPC qualifica como título executivo extrajudicial os créditos referentes às contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Os documentos apresentados pelo Apelado (atas de assembleias, planilhas de cálculo e boletos) demonstram a certeza, liquidez e exigibilidade do débito em relação às lojas de propriedade da Apelante (09, 10, 13 e 14).

4. A ilegitimidade passiva alegada pela Apelante não prospera, uma vez que os débitos das lojas mencionadas são de sua titularidade, conforme as provas documentais apresentadas pelo Apelado, estando desvinculados do Termo Particular de Acordo referente às lojas 06, 07 e 08.

5. O ônus da prova para desconstituir o débito condominial, conforme o art. 373, II, do CPC, recai sobre a Apelante, que não apresentou elementos capazes de infirmar a legitimidade do título executivo nem a sua responsabilidade pelos débitos das lojas de sua propriedade.

6. Precedentes do Tribunal de Justiça do Espírito Santo confirmam que a convenção de condomínio, boletos de pagamento e planilhas de débitos são suficientes para caracterizar a exigibilidade dos débitos condominiais e a formação do título executivo, afastando a tese de ilegitimidade ou inexigibilidade do título.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007479-28.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VITORIA EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO DE PAULO

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. A Apelante alega a inexistência de título executivo válido em seu desfavor, argumentando que a execução se baseia em termo particular firmado com terceiro, alheio à relação jurídica entre as partes, e não em débitos condominiais relativos às lojas de sua propriedade. O Juízo de primeiro grau rejeitou os embargos, reconhecendo a validade dos títulos executivos apresentados pelo Condomínio Apelado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a Apelante possui legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais relacionados às lojas de sua propriedade (09, 10, 13 e 14); (ii) determinar se o débito condominial exequendo constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, X, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 784, X, do CPC qualifica como título executivo extrajudicial os créditos referentes às contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Os documentos apresentados pelo Apelado (atas de assembleias, planilhas de cálculo e boletos) demonstram a certeza, liquidez e exigibilidade do débito em relação às lojas de propriedade da Apelante (09, 10, 13 e 14).

4. A ilegitimidade passiva alegada pela Apelante não prospera, uma vez que os débitos das lojas mencionadas são de sua titularidade, conforme as provas documentais apresentadas pelo Apelado, estando desvinculados do Termo Particular de Acordo referente às lojas 06, 07 e 08.

5. O ônus da prova para desconstituir o débito condominial, conforme o art. 373, II, do CPC, recai sobre a Apelante, que não apresentou elementos capazes de infirmar a legitimidade do título executivo nem a sua responsabilidade pelos débitos das lojas de sua propriedade.

6. Precedentes do Tribunal de Justiça do Espírito Santo confirmam que a convenção de condomínio, boletos de pagamento e planilhas de débitos são suficientes para caracterizar a exigibilidade dos débitos condominiais e a formação do título executivo, afastando a tese de ilegitimidade ou inexigibilidade do título.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação em “embargos à execução” opostos por VITÓRIA EMPREENDIMENTOS LTDA., ora Apelante, em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DE PAULO, ora Apelado.

Pela sentença de id 9762160, o Juízo
a quo
reconheceu a existência e validade dos títulos executivos direcionados à embargante/apelante e, por conseguinte, rejeitou os embargos à execução.

Irresignada, a Apelante interpôs o recurso de apelação (id 9762162), pugnando, em síntese, pela reforma da sentença sob o argumento de que inexiste título executivo em seu desfavor, posto que a execução originária está fundada em Termo Particular de acordo firmado com terceiro, e não em débitos condominiais referentes às lojas de sua propriedade.

Contrarrazões do Apelado no id 9762167 pugnando pelo desprovimento do recurso.

É, em resumo, o Relatório.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5007479-28.2022.8.08.0021

APELANTE: VITÓRIA EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DE PAULO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Como relatado, cuida-se de recurso de apelação em “embargos à execução” opostos por VITÓRIA EMPREENDIMENTOS LTDA., ora Apelante, em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DE PAULO, ora Apelado.

Pela sentença de id 9762160, o Juízo
a quo
reconheceu a existência e validade dos títulos executivos direcionados à embargante/apelante e, por conseguinte, rejeitou os embargos à execução.

Irresignada, a Apelante interpôs o recurso de apelação (id 9762162), pugnando, em síntese, pela reforma da sentença sob o argumento de que inexiste título executivo em seu desfavor, posto que a execução originária está fundada em Termo Particular de acordo firmado com terceiro, e não em débitos condominiais referentes às lojas de sua propriedade.

Contrarrazões do Apelado no id 9762167 pugnando pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Para melhor compreensão da controvérsia, consigno, inicialmente, que a execução de título extrajudicial (processo n. 0018020-60.2012.8.08.0021) que ensejou a oposição dos presentes embargos à execução, baseou-se em débitos condominiais, nos termos do art. 784, X do Código de Processo Civil, referente às lojas comerciais 06, 07, 08, 09, 10, 13 e 14 situadas no condomínio Apelado.

O Embargante, ora Apelante, sustenta a sua ilegitimidade passiva, alegando a inexistência de título executivo em seu desfavor, uma vez que o Termo Particular de Acordo sobre os débitos das lojas 06, 07 e 08 foi firmado entre o condomínio exequente/embargado e a pessoa de Rosângela da Silva Guarnieri Nicchio, esta estranha à empresa Apelante.

Todavia, entendo não merecer guarida a tese recursal.

Como amplamente discutido nos autos de origem, o juízo primevo
, acertadamente,
afastou a responsabilidade do Apelante pelos débitos das lojas 06, 07 e 08, objeto do referido Termo de Acordo, remanescendo em seu desfavor apenas os débitos relativos às lojas 09, 10, 13 e 14, estes fundados em atas das assembleias, planilha de cálculo e boletos apresentados pelo exequente, atendendo, assim, a determinação do art. 784, X do CPC,
in verbis:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Dessa forma, vislumbro que o condomínio apelado comprovou a existência do débito exequendo com arrimo na documentação colacionada aos autos da execução (citados acima), restando, dessa maneira, incontroverso o título executivo a respeito das lojas 09, 10, 13 e 14. Repisa-se, o débito condominial imputado ao Apelante versa apenas sobre tais lojas.

De maneira oposta, imperioso registrar que, acerca dos débitos relativos às unidades de sua propriedade (lojas 09, 10, 13 e 14), o Apelante não faz prova nos autos a fim de desconstituir as alegações do condomínio Apelado, ônus que lhe incumbia, à luz da sistemática processual vigente (art. 373, II do CPC).

Sobre este entendimento, confira-se julgados desta E. Quarta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – DOCUMENTOS SUFICIENTES – DÉBITO INCONTROVERSO – RESPONSABILIDADE – RELAÇÃO JURÍDICA COM O IMÓVEL - RECURSO PROVIDO. 1. O condomínio apelante ingressou com a presente ação de conhecimento objetivando a cobrança das cotas condominiais inadimplidas, entendendo o juízo a quo, contudo, que os documentos apresentados não seriam capazes de demonstrar o débito. 2. Dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto destacam-se a convenção do condomínio, definindo que o condômino será responsável na proporção de sua fração ideal, bem como os boletos demonstrando a forma de composição do cálculo e a planilha de débito com os encargos atualizados. 3. No mais, prevê o art. 1336, I, do Código Civil o dever do condômino de contribuir com as despesas condominiais, de modo que caberia aos requeridos comprovar a quitação do débito ou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiram (art. 373, II, do CPC).
4. Os apelados em momento algum negaram a existência do débito, limitando-se a imputar a responsabilidade ao outro litisconsorte, considerando a data de aquisição do imóvel. 5. Ante a demonstração do débito – incontroverso – pelo condomínio, merece acolhida o pleito inicial, mormente em se tratando de ação de conhecimento.
6. Consoante tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a "relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação". 7 - Apelação conhecida provida. (TJES - Apelação Cível nº 0005085-96.2015.8.08.0048; Relator: Carlos Magno Moulin Lima; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Data: 20/03/2024).

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - COTAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DAS ATAS DE ASSEMBLEIA - OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO DA TAXA PREVISTA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - ESPECIFICAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS NOS BOLETOS - PLANILHA DE DÉBITO - PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 784, X DO CPC - TÍTULO CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – Estabelece o art. 784, X, que o crédito referente às contribuições ordinárias condominiais, previstas na respectiva convenção ou aprovada em assembléia geral, perfaz título executivo extrajudicial. 2 – No caso dos autos, observa-se a partir da convenção de condomínio que a taxa condominial restou expressamente prevista no art.51, tendo ali também sido fixado o seu vencimento no dia 10 de cada mês. Além disso, o art. 52 da respectiva convenção estabeleceu previamente a incidência de juros e multa no caso de atraso no pagamento da contribuição. 3 - Analisando detidamente os documentos que instruem a ação executiva, nota-se que o exequente colecionou à exordial cópias da convenção de condomínio, planilha de débito e cópia dos boletos pendentes de pagamento, sendo possível notar que os boletos especificam os valores de cada despesa, inclusive da taxa condominial devida. 4 -
Não há que se falar em ausência de certeza e liquidez do título que lastreia a execução, notadamente porque, embora não se verifique as atas da assembleia geral, a obrigatoriedade de pagamento da taxa está prevista na convenção de condomínio, estando os valores devidamente especificados nos boletos em aberto e na planilha de débito trazida pelo exequente
. 5 -
A executada em momento algum rechaça a sua condição de devedora, tendo declarado, quando do oferecimento dos embargos à execução, que parou de pagar suas contribuições condominiais em razão da crise, de modo que não se revela dúvida ou discrepância acerca dos valores atinentes à taxa condominial, sem prejuízo de impugnação aos valores que entende não serem devidos ou estarem em desacordo com o habitual
. 6 - Este E. Tribunal de Justiça, em julgamento de caso semelhante, considerou a convenção de condomínio e os boletos em aberto como documentos hábeis a conferir certeza e liquidez ao titulo executivo extrajudicial, na forma do art. 784, X do CPC, afastando a tese de inexigibilidade do título em razão da ausência das atas de assembleia com valores das taxas de condomínio. (TJES, Classe: Apelação Cível, 006180010875, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/07/2021, Data da Publicação no Diário: 16/08/2021) 7 - Recurso parcialmente provido. (TJES - Apelação Cível nº 0006016-94.2018.8.08.0048; Relator: Rodrigo Ferreira Miranda; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Data: 23/06/2022).

Nessa toada, em que pese a irresignação do Apelante, o débito exequendo em seu desfavor está documentalmente firmado nos demonstrativos que instruem o procedimento executivo e se limita às lojas 09, 10, 13 e 14, portanto, não guardando relação com o Termo de Acordo sobre as lojas 06, 07 e 08.

Feito esse registro, a sentença fustigada considerou hígida a execução sob o seguinte raciocínio:

“Primeiramente, em referência à preliminar de ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMBARGANTE/EXECUTADA, o argumento que a sustenta diz respeito ao documento sugerido como aquele que apoia a execução embargada, denominado “TERMO PARTICULAR DE ACORDO”. Seu conteúdo demonstra um acordo firmado entre o condomínio exequente/embargado e a pessoa de Rosângela da Silva Guarnieri Nicchio na data de 07/01/2011, estranha à empresa, sendo ela sócia/proprietária da executada CASA LUZ DECORAÇÕES LTDA. Diante disso, alega que o feito executivo deve prosseguir tão somente em face da referida empresa.

Conforme bem pontuado pelo condomínio embargado, a execução se apoia nos demonstrativos de débitos condominiais atrelados às unidades de propriedade da embargante. Com efeito, ao julgar os embargos apresentados pela executada Casa Luz Decorações Ltda, acabei por cindir as dívidas exequendas, ao detectar a responsabilidade da Casa Luz pelos débitos das lojas 06, 07 e 08, pelos motivos devidamente fundamentados no respectivo julgado, restando os débitos das lojas 09, 10, 13 e 14 imputados à responsabilidade da embargante.

Destarte, por óbvio que a legitimidade passiva da embargante na execução abrange os débitos das lojas 09, 10, 13 e 14, razão pela qual REJEITO a preliminar em tela.

[...]

Tocantemente ao ponto nodal da questão, o argumento da embargante é a falta de título executivo em face da mencionada parte, tendo em vista o pacto entabulado entre exequente e sócio-proprietária da executada Casa Luz Decorações Ltda.

De acordo com o debatido nos autos à exaustão, no julgamento dos embargos propostos anteriormente pela outra executada (Casa Luz Decorações Ltda), os débitos que são objeto de execução foram direcionados à embargante/exequente em relação às lojas 09, 10, 13 e 14, os quais estão bem delineados nos demonstrativos que instruem o procedimento executivo, de modo que não há falar em ausência de título em face dela.”

Neste viés, apresenta-se escorreita a conclusão a que chegou a MMª. Juíza de Direito
a quo
, de modo que as impugnações apresentadas pelo Apelante não merecem prosperar, razão pela qual deve ser mantida a sentença hostilizada.

Ante o exposto,
conheço
do presente recurso de apelação e lhe
nego provimento
.

Em conformidade com o § 11, do art. 85, do CPC, majoro a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Voto com o relator.