Tribunal: TJES
Processo: 0011183-63.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS. PROVA DE DOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. IMPRESTABILIDADE. PROVA TESTEMUNHAL. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em Ação Reivindicatória, na qual os autores fundamentam a pretensão de reaver o imóvel com base em instrumento particular de compra e venda desprovido de registro imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se o instrumento particular de compra e venda, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui título hábil a comprovar o domínio para fins de Ação Reivindicatória; (ii) estabelecer se o conjunto probatório, em especial a prova oral, corrobora ou infirma a validade do negócio jurídico alegado pelos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A procedência da Ação Reivindicatória, com fundamento no art. 1.228 do Código Civil, exige a comprovação simultânea de três requisitos: a titularidade do domínio sobre a coisa, a individualização do bem e a posse injusta do réu.

No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade de bens imóveis apenas se adquire e se comprova mediante o registro do título translativo no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, conforme expressa previsão dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

O contrato de compra e venda sem registro gera, no máximo, efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, mas não constitui direito real de propriedade oponível a terceiros nem serve como prova de domínio para a ação petitória.

As Súmulas 84 e 239 do Superior Tribunal de Justiça, invocadas pelos apelantes, não se aplicam ao caso, pois tratam, respectivamente, da defesa da posse em embargos de terceiro e do direito pessoal à adjudicação compulsória, institutos distintos da Ação Reivindicatória, que pressupõe o domínio já consolidado.

A prova oral produzida nos autos, notadamente o depoimento do suposto vendedor, infirmou de modo contundente a tese autoral, ao declarar que a venda do imóvel ocorrera anos antes e para o filho falecido dos autores, não para eles.

O depoimento do vendedor revelou, ainda, que o contrato que instrui a demanda é um documento antedatado e assinado a pedido dos autores anos após a morte do real comprador, sob a alegação de perda do documento original, o que lança fundada e insuperável dúvida sobre a validade e veracidade do título.

A pretensão reivindicatória fenece por um duplo fundamento: a ausência de prova formal do domínio, requisito indispensável à demanda, e a robusta prova em sentido contrário, que desconstitui a validade do título apresentado e corrobora a posse justa do apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A procedência da Ação Reivindicatória condiciona-se à prova inequívoca da titularidade do domínio pelo autor, da individualização do bem e da posse injusta do réu.

O contrato particular de compra e venda de imóvel, desprovido de registro no Cartório de Registro de Imóveis, não é instrumento hábil a comprovar o domínio para fins de Ação Reivindicatória, por força do disposto nos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

A existência de provas que apontam para a simulação do negócio jurídico que embasa o título apresentado pelos autores afasta a pretensão reivindicatória e fortalece a legitimidade da posse exercida pelo réu.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.227, 1.228 e 1.245. Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84. STJ, Súmula 239.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011183-63.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PLINIO FORNACIARI e outros

APELADO: ELON VIEIRA DE MEIRELES

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS. PROVA DE DOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. IMPRESTABILIDADE. PROVA TESTEMUNHAL. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em Ação Reivindicatória, na qual os autores fundamentam a pretensão de reaver o imóvel com base em instrumento particular de compra e venda desprovido de registro imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se o instrumento particular de compra e venda, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui título hábil a comprovar o domínio para fins de Ação Reivindicatória; (ii) estabelecer se o conjunto probatório, em especial a prova oral, corrobora ou infirma a validade do negócio jurídico alegado pelos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A procedência da Ação Reivindicatória, com fundamento no art. 1.228 do Código Civil, exige a comprovação simultânea de três requisitos: a titularidade do domínio sobre a coisa, a individualização do bem e a posse injusta do réu.

No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade de bens imóveis apenas se adquire e se comprova mediante o registro do título translativo no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, conforme expressa previsão dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

O contrato de compra e venda sem registro gera, no máximo, efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, mas não constitui direito real de propriedade oponível a terceiros nem serve como prova de domínio para a ação petitória.

As Súmulas 84 e 239 do Superior Tribunal de Justiça, invocadas pelos apelantes, não se aplicam ao caso, pois tratam, respectivamente, da defesa da posse em embargos de terceiro e do direito pessoal à adjudicação compulsória, institutos distintos da Ação Reivindicatória, que pressupõe o domínio já consolidado.

A prova oral produzida nos autos, notadamente o depoimento do suposto vendedor, infirmou de modo contundente a tese autoral, ao declarar que a venda do imóvel ocorrera anos antes e para o filho falecido dos autores, não para eles.

O depoimento do vendedor revelou, ainda, que o contrato que instrui a demanda é um documento antedatado e assinado a pedido dos autores anos após a morte do real comprador, sob a alegação de perda do documento original, o que lança fundada e insuperável dúvida sobre a validade e veracidade do título.

A pretensão reivindicatória fenece por um duplo fundamento: a ausência de prova formal do domínio, requisito indispensável à demanda, e a robusta prova em sentido contrário, que desconstitui a validade do título apresentado e corrobora a posse justa do apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A procedência da Ação Reivindicatória condiciona-se à prova inequívoca da titularidade do domínio pelo autor, da individualização do bem e da posse injusta do réu.

O contrato particular de compra e venda de imóvel, desprovido de registro no Cartório de Registro de Imóveis, não é instrumento hábil a comprovar o domínio para fins de Ação Reivindicatória, por força do disposto nos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

A existência de provas que apontam para a simulação do negócio jurídico que embasa o título apresentado pelos autores afasta a pretensão reivindicatória e fortalece a legitimidade da posse exercida pelo réu.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.227, 1.228 e 1.245. Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84. STJ, Súmula 239.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
N.º
0011183-63.2016.8.08.0048

APELANTES: PLINIO FORNACIARI e MARIA MADALENA RAMOS FORNACIARI

APELADO: ELON VIEIRA DE MEIRELES

JUIZ DE DIREITO:
DR. DJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por PLINIO FORNACIARI e MARIA MADALENA RAMOS FORNACIARI em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Reivindicatória ajuizada em desfavor de ELON VIEIRA DE MEIRELES.

A matéria devolvida a este Egrégio Sodalício cinge-se a aferir se o instrumento particular de compra e venda, desprovido de registro, constitui título hábil a amparar a pretensão reivindicatória dos apelantes e se, diante do conjunto fático-probatório, remanesce o direito alegado em face da posse exercida pelo apelado.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de sua admissibilidade. Contudo, adianto, não merece provimento.

A Ação Reivindicatória, como se sabe, é a ação petitória por excelência, fundamentada no
jus possidendi
, e tem por escopo permitir ao proprietário não possuidor reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Sua previsão legal encontra-se no art. 1.228 do Código Civil.

A doutrina e a jurisprudência são uníssonas ao estabelecer três requisitos essenciais para a procedência do pleito reivindicatório: (i) a comprovação da titularidade do domínio sobre a coisa pelo autor; (ii) a individualização da coisa reivindicada; e (iii) a demonstração da posse injusta exercida pelo réu.

No caso em apreço, a controvérsia recai primordialmente sobre o primeiro requisito: a prova do domínio.

Os apelantes sustentam sua titularidade com base, exclusivamente, em um "Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda", datado de 18 de setembro de 2010, no qual figuram como compradores e o Sr. Alfredo Moreira Dias como vendedor.

Ocorre que, no ordenamento jurídico pátrio, a propriedade de bens imóveis somente se adquire e se comprova mediante o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme dicção expressa dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

O instrumento particular apresentado pelos apelantes, desprovido do indispensável registro, gera, quando muito, efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, mas não tem o condão de constituir direito real de propriedade oponível
erga omnes
, tampouco serve como prova cabal de domínio para fins de ação reivindicatória. A sentença vergastada, nesse ponto, aplicou de forma irrepreensível o direito, alinhando-se à jurisprudência pacífica deste Tribunal de Justiça.

Ademais, as súmulas invocadas pelos apelantes não socorrem sua pretensão. A Súmula 84 do STJ ("É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro") protege o possuidor de boa-fé em face de constrições judiciais, tratando-se de matéria possessória, e não petitória. Da mesma forma, a Súmula 239 do STJ refere-se ao direito à adjudicação compulsória, que é uma ação de natureza pessoal para obter o cumprimento de uma obrigação de fazer (outorga da escritura definitiva), não se confundindo com a ação real reivindicatória, que pressupõe o domínio já constituído.

Contudo, a fragilidade da pretensão autoral transcende a mera ausência de formalidade registral e atinge o próprio cerne do negócio jurídico que alegam ter celebrado.

Durante a instrução processual, a prova oral produzida não apenas falhou em corroborar a tese dos apelantes, como, em verdade, a infirmou de maneira contundente. O depoimento prestado pelo Sr. Alfredo Moreira Dias – a pessoa que os próprios autores apontam como o vendedor do imóvel – foi categórico ao afirmar que vendeu o bem não aos autores, mas sim ao filho falecido destes, David Mayke Ramos Fornaciari ("Maicon"), entre os anos de 2007 e 2009.

Mais elucidativo e grave ainda é o trecho de seu depoimento em que o Sr. Alfredo declara que, aproximadamente três anos após a morte de David Mayke, foi procurado pelo autor, Sr. Plinio, que lhe pediu para assinar um novo documento de venda, sob a alegação de que o original havia se perdido. O documento que o Sr. Alfredo reconheceu ter assinado a pedido do autor é justamente o contrato que instrui a presente demanda.

Tal depoimento lança uma fundada e insuperável dúvida sobre a veracidade e a validade do título apresentado pelos apelantes, sugerindo tratar-se de um documento antedatado e simulado, produzido com o nítido propósito de constituir um direito sobre bem que, ao que tudo indica, jamais lhes pertenceu.

Destarte, a pretensão reivindicatória dos apelantes fenece por um duplo fundamento: (i) pela ausência de prova formal do domínio, requisito indispensável à propositura da demanda, e (ii) pela robusta prova em sentido contrário, que não só desconstitui a presunção de veracidade do título apresentado, como também corrobora a tese de posse justa e qualificada do apelado. A sentença, portanto, alcançou a única solução jurídica possível para o caso.

Posto isto, CONHEÇO do recurso de apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelos apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida, contudo, a suspensão de sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.