Tribunal: TJES
Processo: 5005406-49.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2025-07-17

Ementa:
Ementa
: DIREITO REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÕES EM IMÓVEL RURAL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO DE GRANDE PORTE. EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO DE CONSTRUÇÃO E HABITE-SE. VALIDADE. DECISÃO SURPRESA E EXTRA PETITA AFASTADAS. PRINCÍPIO DA UNICIDADE DAS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS. FLEXIBILIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA INAPLICÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por AZECYP HOTELARIA E TURISMO S/A contra sentença que, em sede de suscitação de dúvida formulada por TAINE GUILHERME DE MORENO, julgou procedente a exigência do Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Guarapari para apresentação de Certidão de Construção e Habite-se, visando à averbação de construções no imóvel rural Fazenda Hotel Flamboyant, afastando, por outro lado, a necessidade de cadastro do imóvel junto ao Município para fins de IPTU.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença incorreu em nulidade por decisão surpresa e extra petita; (ii) definir se houve violação ao princípio da unicidade das exigências registrais previsto no art. 198 da LRP; (iii) estabelecer a validade da exigência de apresentação de Certidão de Construção e Habite-se para averbação das construções, mesmo em imóvel qualificado como rural; (iv) analisar o cabimento da sucumbência recíproca em razão do afastamento parcial de exigência pelo juízo de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não se configura decisão surpresa nem julgamento extra petita quando o fundamento utilizado na sentença — necessidade de comprovação da fiscalização municipal para empreendimentos hoteleiros em área rural — decorre logicamente do objeto da controvérsia, qual seja, a validade da exigência de Habite-se.

A sentença não introduz fundamento estranho à lide, mas apenas impõe à parte que pleiteia a dispensa de um documento legalmente exigido o ônus de demonstrar a inaplicabilidade no caso concreto, o que não foi feito pela apelante.

A aplicação do art. 198 da LRP não é absoluta, sendo possível a formulação de novas exigências quando a resposta à primeira nota explicativa revela fatos ou elementos novos, como a magnitude das construções e a destinação comercial do imóvel, que justificam a solicitação posterior de documentos complementares.

A exigência de Certidão de Construção e Habite-se para construções de grande porte, mesmo em imóvel rural, é válida à luz do art. 246, §1º, da LRP e do art. 457 do Código de Normas da CGJES, sobretudo quando se trata de empreendimento com destinação hoteleira e relevante impacto urbanístico.

A qualificação registral do imóvel como rural não afasta, por si só, a incidência de normas municipais quanto à segurança, salubridade e licenciamento de obras de uso coletivo e exploração comercial.

O afastamento da exigência acessória (cadastro para IPTU) não descaracteriza a procedência da dúvida quanto à exigência principal (Habite-se), razão pela qual é incabível o reconhecimento da sucumbência recíproca.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A decisão judicial que exige prova da ausência de fiscalização municipal para obras de grande porte em imóvel rural não configura decisão surpresa nem julgamento extra petita.

O princípio da unicidade das exigências registrais admite flexibilização quando novas informações justificam exigências complementares.

É legítima a exigência de Certidão de Construção e Habite-se para averbação de construções destinadas à hotelaria em imóvel rural, conforme os arts. 246, §1º, da LRP e 457 do Código de Normas da CGJES.

A qualificação do imóvel como rural não implica dispensa automática de exigências legais para construções de grande vulto com destinação comercial.

A procedência da dúvida quanto à exigência principal afasta o reconhecimento de sucumbência recíproca, ainda que outra exigência acessória tenha sido afastada.

Dispositivos relevantes citados
: LRP, arts. 198, 246, §1º e 167, II, nº 4; Código de Normas da CGJES (Tomo II), art. 457.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes expressamente indicados na decisão, mas o julgado se alinha à interpretação predominante sobre o art. 246, §1º, da LRP e sobre o procedimento de dúvida registral conforme orientação das Corregedorias-Gerais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005406-49.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AZECYP HOTELARIA E TURISMO S/A e outros

APELADO: TAINE GUILHERME DE MORENO

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÕES EM IMÓVEL RURAL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO DE GRANDE PORTE. EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO DE CONSTRUÇÃO E HABITE-SE. VALIDADE. DECISÃO SURPRESA E EXTRA PETITA AFASTADAS. PRINCÍPIO DA UNICIDADE DAS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS. FLEXIBILIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA INAPLICÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por AZECYP HOTELARIA E TURISMO S/A contra sentença que, em sede de suscitação de dúvida formulada por TAINE GUILHERME DE MORENO, julgou procedente a exigência do Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Guarapari para apresentação de Certidão de Construção e Habite-se, visando à averbação de construções no imóvel rural Fazenda Hotel Flamboyant, afastando, por outro lado, a necessidade de cadastro do imóvel junto ao Município para fins de IPTU.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença incorreu em nulidade por decisão surpresa e extra petita; (ii) definir se houve violação ao princípio da unicidade das exigências registrais previsto no art. 198 da LRP; (iii) estabelecer a validade da exigência de apresentação de Certidão de Construção e Habite-se para averbação das construções, mesmo em imóvel qualificado como rural; (iv) analisar o cabimento da sucumbência recíproca em razão do afastamento parcial de exigência pelo juízo de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não se configura decisão surpresa nem julgamento extra petita quando o fundamento utilizado na sentença — necessidade de comprovação da fiscalização municipal para empreendimentos hoteleiros em área rural — decorre logicamente do objeto da controvérsia, qual seja, a validade da exigência de Habite-se.

A sentença não introduz fundamento estranho à lide, mas apenas impõe à parte que pleiteia a dispensa de um documento legalmente exigido o ônus de demonstrar a inaplicabilidade no caso concreto, o que não foi feito pela apelante.

A aplicação do art. 198 da LRP não é absoluta, sendo possível a formulação de novas exigências quando a resposta à primeira nota explicativa revela fatos ou elementos novos, como a magnitude das construções e a destinação comercial do imóvel, que justificam a solicitação posterior de documentos complementares.

A exigência de Certidão de Construção e Habite-se para construções de grande porte, mesmo em imóvel rural, é válida à luz do art. 246, §1º, da LRP e do art. 457 do Código de Normas da CGJES, sobretudo quando se trata de empreendimento com destinação hoteleira e relevante impacto urbanístico.

A qualificação registral do imóvel como rural não afasta, por si só, a incidência de normas municipais quanto à segurança, salubridade e licenciamento de obras de uso coletivo e exploração comercial.

O afastamento da exigência acessória (cadastro para IPTU) não descaracteriza a procedência da dúvida quanto à exigência principal (Habite-se), razão pela qual é incabível o reconhecimento da sucumbência recíproca.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A decisão judicial que exige prova da ausência de fiscalização municipal para obras de grande porte em imóvel rural não configura decisão surpresa nem julgamento extra petita.

O princípio da unicidade das exigências registrais admite flexibilização quando novas informações justificam exigências complementares.

É legítima a exigência de Certidão de Construção e Habite-se para averbação de construções destinadas à hotelaria em imóvel rural, conforme os arts. 246, §1º, da LRP e 457 do Código de Normas da CGJES.

A qualificação do imóvel como rural não implica dispensa automática de exigências legais para construções de grande vulto com destinação comercial.

A procedência da dúvida quanto à exigência principal afasta o reconhecimento de sucumbência recíproca, ainda que outra exigência acessória tenha sido afastada.

Dispositivos relevantes citados
: LRP, arts. 198, 246, §1º e 167, II, nº 4; Código de Normas da CGJES (Tomo II), art. 457.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes expressamente indicados na decisão, mas o julgado se alinha à interpretação predominante sobre o art. 246, §1º, da LRP e sobre o procedimento de dúvida registral conforme orientação das Corregedorias-Gerais.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, t
rata-se de Apelação Cível interposta por
AZECYP HOTELARIA E TURISMO S/A
, contra a sentença
ID 6404293
integrada em ID 6404299
,

proferida pelo Juízo da
Vara d
e
Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público e Meio Ambiente
de Guarapari
,
que
julgou procedente
a
Suscitação de Dúvida formulada por
TAINE GUILHERME DE MORENO.

Em suas razões
ID 640430
2 a apelante

aduz,
preliminarmente
,
a

nulidade da sentença por decisão surpresa e
extra petita
,
pois

o debate se limitava à qualificação do imóvel
como
rural ou urbano e que, uma vez reconhecida a natureza rural, as exigências municipais deveriam ser afastadas. No mérito, sustenta

(a)

a
violação do art. 198 da LRP, defendendo que todas as exigências deveriam ter sido formuladas de uma única vez, e que as sucessivas notas explicativas configuraram preclusão lógica e prolongaram indevidamente o processo de averbação
;
(b)
subsidiariamente, caso os demais fundamentos não sejam acolhidos, pugna pelo reconhecimento da sucumbência recíproca, uma vez que a sentença afastou a exigência de cadastro do imóvel perante a Prefeitura Municipal de Guarapari para pagamento de IPTU, o que configuraria parcial procedência da dúvida e, consequentemente, o rateio das custas processuais.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

A controvérsia originou-se do requerimento formulado pela ora apelante para averbação de construções edificadas no imóvel denominado Fazenda Hotel Flamboyant, matriculado sob o nº 20.442, do Livro 02. O Oficial Registrador suscitou dúvida quanto à exigência de apresentação da Certidão de Construção ou Habite-se expedidos pelo Município, argumentando que, embora a averbação de construções em imóvel rural pudesse ser flexibilizada, a destinação das obras à hotelaria (com 116 unidades habitacionais, suítes, auditórios, piscinas, quadras, brinquedos, sala de ginástica, baias, vestiário, bar, estacionamento, casa de bombas, chalés do lago, reservatório e casa do gerador) desqualificaria o imóvel como rural, implicando a necessidade da documentação municipal, conforme os artigos 167, II, nº 4, c/c 246, § 1º, da Lei de Registros Públicos (LRP).

A questão central posta em debate neste recurso de apelação cinge-se à validade das exigências formuladas pelo Oficial do 2º Ofício do Registro de Imóveis de Guarapari para a averbação de construções em imóvel rural, especificamente a apresentação de Certidão de Construção ou Habite-se expedidos pelo Município, a alegação de nulidade da sentença por decisão surpresa e extra petita, bem como a violação ao princípio da unicidade das exigências registrais.

Inicialmente,
cumpre analisar a preliminar de nulidade da sentença por decisão surpresa e
extra petita
, suscitada pela apelante
.

A apelante argumenta que o juízo
a quo
, ao reconhecer a natureza rural do imóvel, mas, ainda assim, manter a exigência de Certidão de Construção e Habite-se sob o fundamento de que não foi demonstrado que a municipalidade não atua fiscalizando e emitindo habite-se para prédios em zona rural, teria inovado na causa de pedir e decidido com base em fundamento não debatido pelas partes.

Para tanto, sustenta que o debate se limitava à qualificação do imóvel
como
rural ou urbano e que, uma vez reconhecida a natureza rural, as exigências municipais deveriam ser afastadas. Alega, ainda, que a prova de fato negativo seria "prova diabólica".

Contudo, a análise detida dos autos revela inexistir qualquer vício que justifique sua anulação.

O cerne da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador era precisamente a necessidade de apresentação da Certidão de Construção ou Habite-se, em face da natureza e volume das obras destinadas à hotelaria, que, a seu ver, desqualificavam o imóvel como rural para fins de dispensa de tais documentos.

A apelante, por sua vez, defendeu a natureza rural do imóvel e a consequente desnecessidade das exigências.

O juízo de primeiro grau, ao analisar a questão, reconheceu a qualificação registral do imóvel como rural, com base nos cadastros do INCRA e da Receita Federal, afastando a exigência de cadastro municipal para IPTU. No entanto, fez uma distinção crucial: a qualificação do imóvel como rural para fins registrais gerais não implica, automaticamente, a dispensa de todas as exigências relativas à averbação de construções de grande porte e destinação comercial, como um hotel.

A sentença manteve a exigência do Habite-se de acordo com o art. 457 do Código de Normas (Tomo II) da CGJES e no art. 246, §1º, da LRP, que impõem a apresentação de tal documento para a averbação de construções, sem fazer distinção entre imóveis rurais e urbanos.

A ressalva feita pela sentença de que
“conquanto algumas espécies de construções em propriedades rurais, de menor monta, possam não estar sujeitas a emissão de Certidão de Construção e Habite-se pelo ente público municipal”
, não
implica afirmar
que todas as construções em imóveis rurais estejam dispensadas
dessa exigência
. Pelo contrário, a sentença expressamente ponderou que,
“no caso em apreço, diante da natureza e volume das obras realizadas”
, não seria possível presumir a não submissão à fiscalização municipal.

A exigência de comprovação de que a municipalidade não atua aprovando e fiscalizando tais construções em zona rural não é uma inovação, mas uma decorrência lógica da necessidade de regularidade da obra, destacando-se que a sua abordagem na fundamentação da sentença decorre da regra de que o magistrado não está vinculado pelos fundamentos jurídicos apresentados pelas partes
(
da mihi factum dabo tibi ius
) e
pode expandir a sua análise e fundamentação no aspecto da profundidade (perspectiva horizontal), sem que isto constitua julgamento extra petita, o qual está vinculado ao critério de amplitude do tema delimitado pela parte. Nesse sentido:

[...] 3 . Conforme os arts. 141 e 492 do CPC/15, se o julgador agir fora dos limites definidos pelas partes e sem estar amparado em permissão legal que o autorize examinar questões de ofício, haverá violação do princípio da congruência ou adstrição. A decisão não pode dar mais que o requerido (ultra petita), conceder coisa diversa da pedida (extra petita) e nem deixar de se pronunciar sobre todo o pedido, decidindo aquém do pedido (citra petita).4 .
No entanto, os fundamentos jurídicos apresentados pelas partes não vinculam o juiz. Cabe-lhe aplicar o direito à espécie conforme os fatos e provas trazidas à sua apreciação, mesmo que por fundamento diverso do invocado pelas partes, notadamente diante do princípio do livre convencimento motivado (da mihi factum dabo tibi ius).
5. A mesma lógica, com as devidas adaptações, deve ser observada na instância recursal, a partir da delimitação do efeito devolutivo do recurso interposto, o qual deve ser compreendido em conformidade com duas principais perspectivas: (a) extensão (perspectiva horizontal) e (b) profundidade (perspectiva vertical) . A extensão do efeito devolutivo é definida pelo pedido do recorrente, visto que nenhum juiz ou órgão judicial pode prestar a tutela jurisdicional senão quando requerida pela parte. De outro, a profundidade é delimitada por todos os elementos constantes no processo que sejam relevantes para o deslinde da matéria devolvida ao órgão julgador ad quem, ainda que não suscitados no recurso. Nessa perspectiva, a eleição de argumentos pela parte, em seu recurso, não vincula o julgador na tomada de decisão. Doutrina . Precedentes.6. Na espécie, não há decisão extra petita, uma vez que a apelação devolveu ao órgão julgador ad quem matéria sobre o dever contratual de pagamento de indenização securitária. O TJ/SP, ao decidir pela ausência desse dever, porque a apólice não estava em vigor na data do sinistro, não concedeu mais do que requerido na apelação. [...]
(STJ - REsp: 2051954 SP 2022/0239465-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2024)

Se a
a
pelante busca a dispensa da apresentação do Habite-se alegando que o imóvel é rural,
a ela incumbe
o ônus de comprovar que, mesmo para esse tipo específico de construção em área rural, especialmente considerando a magnitude do empreendimento,
tal exigência não é legítima.

O procedimento de dúvida, embora administrativo, exige que as partes apresentem os elementos necessários para a qualificação do título. A alegação de “prova diabólica” não se sustenta, pois a
a
pelante poderia ter diligenciado junto ao Município para obter uma declaração ou certidão que atestasse a ausência de competência ou de fiscalização para construções hoteleiras em zona rural, caso essa fosse a realidade.

Por conseguinte, conclui-se que a
questão da fiscalização municipal para construções de grande porte em áreas rurais é um desdobramento natural do debate sobre a validade da exigência, e não um fundamento alheio à
demanda
.

Portanto, não há que se falar em decisão surpresa ou
extra petita
,
razão pela qual rejeito a alegação de nulidade da sentença
.

No que tange à alegada violação do art. 198 da LRP, que impõe ao
Oficial
registrador a formulação de todas as exigências de uma só vez,
tem-se que

e
mbora a regra seja a unicidade das exigências,
deve-se considerar que
quando a apresentação de documentos ou informações adicionais solicitadas na primeira nota revela novas inconsistências ou a necessidade de novas exigências que não poderiam ter sido previstas inicialmente,
pode-se flexibilizar tal previsão.

No caso em tela, a primeira exigência buscou a descrição detalhada das benfeitorias e a denominação do empreendimento. Foi a partir dessa descrição que o
Oficial
registrador pôde aferir a destinação hoteleira do imóvel e a magnitude das obras, o que, por sua vez, ensejou as exigências subsequentes de Certidão de Construção e Habite-se.

Não se trata de um parcelamento arbitrário das exigências, mas de uma qualificação progressiva do título, à medida que novas informações são disponibilizadas. A terceira nota, como bem pontuado pela sentença, apenas reiterou exigências não atendidas da segunda. O prolongamento do processo, embora indesejável, é uma consequência do procedimento de dúvida e da necessidade de adequação do título, e não um vício que invalide as exigências em si. Assim, a conduta do registrador, no contexto específico dos autos, não violou o espírito do art. 198 da LRP.

Quanto a exigência de Certidão de Construção e Habite-se, a
a
pelante insiste que uma vez reconhecida a natureza rural do imóvel, tais documentos seriam desnecessários, com base no parecer anexado à inicial da
suscitação de
dúvida pel
o
própri
o

Oficial
registrador, que afirmaria que a municipalidade não aprova e não fornece habite-se para construções em imóveis rurais.

Contudo, a interpretação desse parecer deve ser contextualizada,
pois
ao mencionar a flexibilização e a ausência de licença municipal para construções em imóvel rural, refere-se, implicitamente, a construções típicas e de menor porte, inerentes à exploração rural (casa sede, paiol, barracão, aviário, estábulos, baias, chiqueiro etc.).

Entretanto, a
situação dos autos é substancialmente diferente: trata-se de um complexo hoteleiro com 116 unidades habitacionais e vasta infraestrutura de lazer e serviços. Um empreendimento dessa envergadura, independentemente de sua localização em zona rural, possui características de uso e ocupação do solo que demandam fiscalização e aprovação do poder público municipal, especialmente no que tange à segurança, salubridade e conformidade com as normas urbanísticas e ambientais.

A qualificação registral do imóvel como rural, baseada em critérios tributários e de cadastro no INCRA, não exime a necessidade de regularização das construções perante o órgão competente que fiscaliza a edificação e o uso do solo, que, no caso, é o Município.

Nesse contexto, o
art. 246, §1º, da LRP e o art. 457 do Código de Normas da CGJES são claros ao exigir o “habite-se” para a averbação de construções, sem ressalvas
quanto
a natureza do imóvel quando se trata de edificações de grande porte e com destinação comercial ou de serviços.

Conforme já frisado acima, a

a
pelante não logrou demonstrar que, para um empreendimento hoteleiro dessa magnitude em zona rural, o Município de Guarapari não possui competência ou não exige tais documentos.

Com efeito, a
mera alegação de que o imóvel é rural não é suficiente para afastar a exigência de documentos que atestem a regularidade da construção perante o poder público.

Por fim, no que concerne ao pedido subsidiário de reconhecimento de sucumbência recíproca,
e
mbora a sentença tenha afastado uma das exigências (cadastro para IPTU), a exigência principal e mais substancial, que motivou a dúvida e a irresignação da
a
pelante (Certidão de Construção e Habite-se), foi mantida.

Destarte, t
endo sido mantida a exigência fundamental para a averbação pretendida, a procedência da dúvida se justifica. A parcialidade do acolhimento de um dos pontos não descaracteriza a procedência da dúvida em sua essência, que é a confirmação da legalidade da exigência principal.

Por conseguinte,
verifica-se que
a
s exigências formuladas pelo Oficial Registrador e mantidas pelo
j
uízo a quo são legítimas e necessárias para a segurança jurídica e a regularidade do ato de averbação da construç
ão em debate
, especialmente considerando a natureza e o volume do empreendimento hoteleiro.

Portanto, firme nas razões expostas
,
NEG
O
PROVIMENTO
ao recurso
interposto.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Averbo a minha SUSPEIÇÃO para atuar no presente feito, por motivo de foro íntimo, com fulcro no artigo 145, §1º, do Código de Processo Civil, e no artigo 190 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.