Tribunal: TJES
Processo: 0023226-37.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-09-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO INTERMEDIADOR. APLICAÇÃO DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE VÍNCULO ENTRE AS PARTES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Jacqueline Dumer e Mark Newland contra sentença que julgou improcedente pedido formulado em ação de obrigação de fazer, ajuizada com base no art. 318 e seguintes do CPC, visando à entrega de imóvel supostamente adquirido mediante o pagamento de R$ 213.750,00. Sustentam que a empresa Business Administração de Ativos LTDA atuou como intermediadora do negócio e, por isso, seria responsável pela não entrega do imóvel. Pleiteiam a aplicação do CDC, a responsabilização solidária da intermediadora, a inversão do ônus da prova, o reconhecimento de dano moral e a reforma integral da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a empresa apelada atuou como intermediadora no negócio de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária da empresa apelada pela não entrega do imóvel; (iii) determinar se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (iv) verificar a possibilidade de inversão do ônus da prova; (v) apurar a existência de dano moral indenizável em razão do inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A análise da prova documental constante dos autos não comprova qualquer vínculo jurídico ou contratual entre os apelantes e a empresa apelada, inexistindo elementos que indiquem sua atuação como corretora ou intermediadora do negócio.

4. A empresa que apenas intermedeia eventual negociação de promessa de compra e venda não pode ser responsabilizada por inadimplemento contratual quando não integra formalmente o negócio jurídico, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. O Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado na ausência de demonstração mínima da relação jurídica entre consumidor e fornecedor, sendo imprescindível a identificação de um elo que insira o agente na cadeia de consumo.

6. A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC e no art. 373, §1º, do CPC, depende da existência de elementos mínimos que justifiquem sua aplicação, não podendo ser usada para impor à parte adversa o ônus de provar fato negativo, como a inexistência de intermediação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de prova mínima da intermediação afasta a responsabilidade da empresa apelada pelo inadimplemento contratual relativo à entrega do imóvel.

2. A inversão do ônus da prova não se aplica quando inexiste demonstração inicial da relação jurídica entre as partes.

3. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por dano moral sem comprovação de violação a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 318, 373, I e II, §1º, 85, §11º, e 98, §§2º e 3º; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 2.047.791/MG, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 19.08.2024, DJe 22.08.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.737.025/MT, rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 16.06.2025, DJEN 24.06.2025; STJ, Edcl no AgRg no MS 22/DF, rel. Min. Humberto Martins, 1ª Seção, j. 28.05.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0023226-37.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACQUELINE DUMER e outros

APELADO: JOSE EDILSON DE OLIVEIRA e outros (2)

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO INTERMEDIADOR. APLICAÇÃO DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE VÍNCULO ENTRE AS PARTES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Jacqueline Dumer e Mark Newland contra sentença que julgou improcedente pedido formulado em ação de obrigação de fazer, ajuizada com base no art. 318 e seguintes do CPC, visando à entrega de imóvel supostamente adquirido mediante o pagamento de R$ 213.750,00. Sustentam que a empresa Business Administração de Ativos LTDA atuou como intermediadora do negócio e, por isso, seria responsável pela não entrega do imóvel. Pleiteiam a aplicação do CDC, a responsabilização solidária da intermediadora, a inversão do ônus da prova, o reconhecimento de dano moral e a reforma integral da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a empresa apelada atuou como intermediadora no negócio de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária da empresa apelada pela não entrega do imóvel; (iii) determinar se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (iv) verificar a possibilidade de inversão do ônus da prova; (v) apurar a existência de dano moral indenizável em razão do inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A análise da prova documental constante dos autos não comprova qualquer vínculo jurídico ou contratual entre os apelantes e a empresa apelada, inexistindo elementos que indiquem sua atuação como corretora ou intermediadora do negócio.

4. A empresa que apenas intermedeia eventual negociação de promessa de compra e venda não pode ser responsabilizada por inadimplemento contratual quando não integra formalmente o negócio jurídico, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. O Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado na ausência de demonstração mínima da relação jurídica entre consumidor e fornecedor, sendo imprescindível a identificação de um elo que insira o agente na cadeia de consumo.

6. A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC e no art. 373, §1º, do CPC, depende da existência de elementos mínimos que justifiquem sua aplicação, não podendo ser usada para impor à parte adversa o ônus de provar fato negativo, como a inexistência de intermediação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de prova mínima da intermediação afasta a responsabilidade da empresa apelada pelo inadimplemento contratual relativo à entrega do imóvel.

2. A inversão do ônus da prova não se aplica quando inexiste demonstração inicial da relação jurídica entre as partes.

3. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por dano moral sem comprovação de violação a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 318, 373, I e II, §1º, 85, §11º, e 98, §§2º e 3º; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 2.047.791/MG, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 19.08.2024, DJe 22.08.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.737.025/MT, rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 16.06.2025, DJEN 24.06.2025; STJ, Edcl no AgRg no MS 22/DF, rel. Min. Humberto Martins, 1ª Seção, j. 28.05.2014.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0023226-37.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACQUELINE DUMER, MARK NEWLAND
Advogados do(a) APELANTE: ANDRE RUSSO COUTINHO - ES10852-A, MURILO CARNEIRO PIUMBINI - ES37211
APELADO: JOSE EDILSON DE OLIVEIRA, BUSINESS - ADMINISTRACAO DE ATIVOS LTDA., FRANCISCA MARQUES DE OLIVEIRA
Advogados do(a) APELADO: FABIO HENRIQUE DA SILVA BEZERRA - CE32254, LUIS ANTONIO BATISTA - CE7095
Advogados do(a) APELADO: MIGUEL ROCHA NASSER HISSA - CE15469, RENAN WANDERLEY SANTOS MELO - CE22873, RODRIGO MACEDO DE CARVALHO - CE15470, RUI BARROS LEAL FARIAS - CE16411

VOTO

Conforme relatoriado,
t
rata-se de recurso de apelação cível interposta
por
Jacqueline Dumer e Mark Newland
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
6
ª
Vara
Cível
de
Vi
la Velha
, ES, que, em
ação recebida pelo procedimento comum cível do art. 318 e seguintes do CPC,

movida pelo
s

ora
apela
ntes
objetivando
entrega de apartamento, sob alegação de cumprimento da obrigação fixada no valor de R$ 213.750,00 (duzentos e treze mil, setecentos e cinquenta reais) e não recebimento do imóvel
,
julgou improcedentes os pedidos autorais.

Irresignado
s
, o
s
autor
es
interp
useram
o presente recurso, sustentando, basicamente,

pela

reforma integral
da sentença.
Aleg
a que a responsabilidade deveria recair
sobre
Business Administração de Ativos
LTDA, por esta ter
atuado com uma espécie de corretora ou
i
ntermediadora,
sendo a que,
segundo alegação dos autores,
ofertou
o imóvel
a eles. Utiliza-se então das seguintes fundamentações
: (i) aplicação do CDC, relacionando com a inversão do ônus da prova; (ii) responsabilidade objetiva e solidária do intermediador; (iii) comprovação da intermediação por prova documental; (iv) não apreciação de novas provas apresentadas; (v) dano moral.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia a verificaç
ão

de

responsabilidade
da empresa apelada
pela não entrega do empreendimento supostamente formalizado entre os apelantes e a empresa
Metro Quadrado Engenharia LTDA
. Explico.

N
ota-se
que nos autos há
uma possível
celebração de negócio jurídico
(contrato de promessa de compra e venda)
entre os apelantes e a empresa Metro Quadrado Engenharia LTDA,
a qual
foi excluída
da lide em momento anterior,
sem que tenha sido
objeto de recurso oportunamente
por parte dos autores
.
Assim, permaneceu na lide s empresa
Business Administração de Ativos LTDA
que teria intermediado o negócio jurídico.

Contudo,
não
consigo extrair
pela análise da prova documental acerca
da existência de
vinculação
negocial entre os apelantes e a empresa ora apelada. Isso porque não existe documento e tampouco cláusula capaz de concluir que a apelada
Business Administração de Ativos LTDA

atuou como corretora ou intermediadora para
realização do negócio jurídico.

Dito isso, faz-se necessário
destacar
jurisprudência deste E. Tribunal acerca do tema:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.

1. A prestação de serviço de corretagem, em princípio, não gera liame jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato de compra e venda que enseje sua responsabilização por descumprimento de obrigação assumida pela incorporadora/construtora. O corretor não integra a cadeia de fornecimento
(AgInt no REsp n. 2.047.791/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). Aplicação da Súmula 83 do STJ.

2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.737.025/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)

Assim,

diante dessa premissa -
análise

d
o conjunto

probatório
apresentad
o -
conclui-se

pel
a
impossibilidade
de
responsabiliza
ção da
empresa apelada,
notadamente porque
não há como

apli
car
o C
ódigo de
D
efesa do
C
onsumidor

quando
é necessário
a demonstração
mínim
a pelos autores

quanto
a

relação jurídica entre as
partes, o que de fato não foi demonstrado
nos autos
.

D
esta forma,
d
e acordo com o
art. 373, inciso I e I
I
, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Não obstante a referida regra
, o parágrafo primeiro
da aludida norma
excepciona tal distribuição do ônus
da prova
ao
dispor
que
nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.

A
cerca de tais normas, o STJ esclarece que
o art. 373, §1º, do CPC/15, contempla duas regras jurídicas distintas, ambas criadas para excepcionar à regra geral, sendo que a primeira diz respeito à atribuição do ônus da prova, pelo juiz, em hipóteses previstas em lei, de que é exemplo a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC, e a segunda diz respeito à teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, incidente a partir de peculiaridades da causa que se relacionem com a impossibilidade ou com a excessiva dificuldade de se desvencilhar do ônus estaticamente distribuído ou, ainda, com a maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário.
1

Portanto
,
ainda que se discuta

se
n
a
hipótese
aplica-se ou não as
regras do microssistema
consumerista
no tocante ao ônus da produção da prova,
entende-se que

impor a recorrida a sua produção sem que haja
prova mínima que una as partes em torno do negócio jurídico, caracteriza
ria, assim,

verdadeira
prova
de fato
negativ
o
por parte da apelada, na medida que teria que
provar
que não intermediou o negócio jurídico.
O que não é factível.

Ademais, faz-se necessário salientar que à luz da orientação do C. STJ, “
[...] entendimento contrário ao interesse da parte e omissão no julgado são conceitos que não se confundem” e que o “juiz não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão. [...]”
(Edcl no AgRg no MS 22/DF, rel. Ministro Humberto Martins, Primeira Seção, julgado em 28.05.2014).

Portanto, a par de tais conclusões,
entendo não se possível reformar a sentença
por total ausência de prova de relação jurídica entre as partes.

Sob os argumentos acima expostos,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto.

Majoro a
c
onden
ação

d
a
apelante
ao pagamento de

h
onorários
advocatícios
fixados em
15%
do valor da causa
, na forma do art. 85, §11
°
, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade nos moldes do art. 98, §§ 2º e 3º do CPC.

É
como voto.

1
(REsp 1729110/CE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 04/04/2019)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 15.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.