Tribunal: TJES
Processo: 5001689-24.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Incorporação Imobiliária
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PERMUTA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE RESCISÃO JUDICIAL PRÉVIA. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÕES DE PREJUÍZO A TERCEIROS NÃO COMPROVADAS. AUSÊNCIA DE
PERICULUM IN MORA
. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Eloisa Oliveira Pinto e outros contra decisão proferida nos autos da ação de procedimento comum n. 5048372-81.2024.8.08.0024, em trâmite perante a 7ª Vara Cível de Vitória, que indeferiu pedido liminar de reintegração de posse formulado contra Tuma Construtora e Incorporadora Ltda. Os agravantes alegam inadimplemento contratual pela agravada, consistente no não início das obras e descumprimento do prazo para entrega das unidades previstas em contrato de permuta, invocando cláusula resolutiva expressa. Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a existência de cláusula resolutiva expressa autoriza, por si só, a concessão de liminar de reintegração de posse em favor dos permutantes; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual por parte da agravada está suficientemente demonstrado nos autos; (iii) determinar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória de urgência, especialmente o
periculum in mora
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da reintegração de posse exige, nos termos do art. 561 do CPC, prova da posse anterior, da prática de esbulho, da data do esbulho e da perda da posse, o que demanda instrução probatória adequada quando os fatos são controvertidos.

4. O contrato celebrado entre as partes prevê cláusula resolutiva expressa nos termos do art. 474 do CC, autorizando a rescisão imediata em caso de inadimplemento, inclusive com previsão de restituição da posse aos primeiros permutantes.

5. Contudo, a cláusula resolutiva não opera de forma automática em hipóteses em que há controvérsia sobre o inadimplemento, sendo necessária a análise judicial para garantir o equilíbrio contratual e a aplicação da boa-fé objetiva.

6. A agravada apresentou contranotificação imputando aos agravantes o descumprimento de obrigações contratuais, como a ausência de regularização documental do imóvel e pendências que dificultaram o registro e o início das obras.

7. Ainda que parte das justificativas da agravada não se sustentem integralmente, o conjunto dos elementos dos autos revela a necessidade de dilações probatórias para a apuração da culpa pelo inadimplemento e da configuração do esbulho possessório.

8. A jurisprudência do STJ admite a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse com base em cláusula resolutiva expressa, desde que presentes os requisitos fáticos e jurídicos que demonstrem de forma inequívoca o inadimplemento da parte contrária.

9. No caso, a ausência de decretação judicial da rescisão contratual impede a caracterização da posse da agravada como injusta, inviabilizando, assim, o deferimento da reintegração liminar de posse.

10. O argumento de urgência baseado em possível prejuízo a terceiros não se sustenta, uma vez que houve averbação na matrícula do imóvel acerca da existência da ação judicial, afastando risco imediato de lesão.

11. A alegação de que os agravantes são idosos, embora relevante, não é suficiente para configurar o
periculum in mora
necessário à concessão da medida antecipatória de reintegração de posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula resolutiva expressa não autoriza automaticamente a concessão de liminar de reintegração de posse sem prévia decretação judicial da rescisão contratual quando há controvérsia sobre o inadimplemento.

2. A configuração de esbulho possessório exige prova inequívoca da perda injusta da posse, o que demanda instrução probatória quando os fatos estão controvertidos.

3. A averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel afasta o risco de prejuízo imediato a terceiros e descaracteriza o
periculum in mora
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 561; CC, arts. 474, 475, 476.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp n. 1.789.863, 4ª Turma; TJES, AI n. 5009531-89.2024.8.08.0000, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 19.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001689-24.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ELOISA OLIVEIRA PINTO e outros (7)

AGRAVADO: TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PERMUTA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE RESCISÃO JUDICIAL PRÉVIA. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÕES DE PREJUÍZO A TERCEIROS NÃO COMPROVADAS. AUSÊNCIA DE
PERICULUM IN MORA
. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Eloisa Oliveira Pinto e outros contra decisão proferida nos autos da ação de procedimento comum n. 5048372-81.2024.8.08.0024, em trâmite perante a 7ª Vara Cível de Vitória, que indeferiu pedido liminar de reintegração de posse formulado contra Tuma Construtora e Incorporadora Ltda. Os agravantes alegam inadimplemento contratual pela agravada, consistente no não início das obras e descumprimento do prazo para entrega das unidades previstas em contrato de permuta, invocando cláusula resolutiva expressa. Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a existência de cláusula resolutiva expressa autoriza, por si só, a concessão de liminar de reintegração de posse em favor dos permutantes; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual por parte da agravada está suficientemente demonstrado nos autos; (iii) determinar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória de urgência, especialmente o
periculum in mora
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da reintegração de posse exige, nos termos do art. 561 do CPC, prova da posse anterior, da prática de esbulho, da data do esbulho e da perda da posse, o que demanda instrução probatória adequada quando os fatos são controvertidos.

4. O contrato celebrado entre as partes prevê cláusula resolutiva expressa nos termos do art. 474 do CC, autorizando a rescisão imediata em caso de inadimplemento, inclusive com previsão de restituição da posse aos primeiros permutantes.

5. Contudo, a cláusula resolutiva não opera de forma automática em hipóteses em que há controvérsia sobre o inadimplemento, sendo necessária a análise judicial para garantir o equilíbrio contratual e a aplicação da boa-fé objetiva.

6. A agravada apresentou contranotificação imputando aos agravantes o descumprimento de obrigações contratuais, como a ausência de regularização documental do imóvel e pendências que dificultaram o registro e o início das obras.

7. Ainda que parte das justificativas da agravada não se sustentem integralmente, o conjunto dos elementos dos autos revela a necessidade de dilações probatórias para a apuração da culpa pelo inadimplemento e da configuração do esbulho possessório.

8. A jurisprudência do STJ admite a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse com base em cláusula resolutiva expressa, desde que presentes os requisitos fáticos e jurídicos que demonstrem de forma inequívoca o inadimplemento da parte contrária.

9. No caso, a ausência de decretação judicial da rescisão contratual impede a caracterização da posse da agravada como injusta, inviabilizando, assim, o deferimento da reintegração liminar de posse.

10. O argumento de urgência baseado em possível prejuízo a terceiros não se sustenta, uma vez que houve averbação na matrícula do imóvel acerca da existência da ação judicial, afastando risco imediato de lesão.

11. A alegação de que os agravantes são idosos, embora relevante, não é suficiente para configurar o
periculum in mora
necessário à concessão da medida antecipatória de reintegração de posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula resolutiva expressa não autoriza automaticamente a concessão de liminar de reintegração de posse sem prévia decretação judicial da rescisão contratual quando há controvérsia sobre o inadimplemento.

2. A configuração de esbulho possessório exige prova inequívoca da perda injusta da posse, o que demanda instrução probatória quando os fatos estão controvertidos.

3. A averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel afasta o risco de prejuízo imediato a terceiros e descaracteriza o
periculum in mora
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 561; CC, arts. 474, 475, 476.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp n. 1.789.863, 4ª Turma; TJES, AI n. 5009531-89.2024.8.08.0000, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 19.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5001689-24.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ELOISA OLIVEIRA PINTO, BENEDITO GERALDO MIGLIO PINTO, LUDMILA OLIVEIRA MARINO, GERSON THOME MARINO, SEBASTIAO SANTOS DE OLIVEIRA, EMERENCIANA DAS GRACAS FACHETTI DE OLIVEIRA, GERALDO OLIVEIRA PINTO, PATRICIA STUHR
Advogado do(a) AGRAVANTE: LUIZ FABIANO PENEDO PREZOTI - ES9221-A
AGRAVADO: TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
Advogado do(a) AGRAVADO: BRUNO DA LUZ DARCY DE OLIVEIRA - ES11612-A

VOTO

Conforme relatado, trata-se
de agravo de instrumento interposto por
Eloisa Oliveira Pinto e outros
contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da
7ª vara Cível de Vitória
, que,
nos autos
da ação de procedimento ordinário n. 5048372-81.2024.8.08.0024, movida contra Tuma Construtora e Incorporadora Ltda, indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse em favor dos agravantes.

Em suas
razões recursais,
os

recorrente
s
sustenta
m

basicamente
:
(i
)
que a inadimplência contratual está devidamente caracterizada nos autos, notadamente pelo descumprimento
da obrigação
para a entrega das unidades imobiliárias, permitindo, assim, através da cláusula resolutiva expressa a rescisão do contato e o deferimento da reintegração de posse em favor dos recorrentes no imóvel objeto de permuta para incorporação;
(ii)
que o
periculum in mora
está demonstrado porque
os recorrentes
são
pessoas
idosos e não podem esperar o trâmite do processo para a obtenção de seu
s
direito
s
,
bem como
a demora
pode gera
r
prejuízos a terceiros na medida que
a agravada
ainda está comercializando
as unidades
sem ter sequer iniciado as obras
do empreendimento
;
(iii)
requer
a concessão do efeito suspensivo
e, no mérito, a reforma da decisão.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal conheço do recurso e passo a análise de seu mérito.

Reanalisando a questão, não vejo como alterar meu entendimento quando do exame liminar para indeferimento do pedido de reintegração de posse nesse momento processual. Explico.

Os agravantes narram que,
em 16 de abril de 2019
, celebraram
i
nstrumento
p
articular de
p
romessa de
p
ermuta com a agravada para a consecução de empreendimento imobiliário residencial. Posteriormente, em
12 de setembro de 2019
, firmaram Primeiro
a
ditivo ao
i
nstrumento
P
articular de
p
romessa de
p
ermuta, ajustando modificações no projeto inicial e estabelecendo o direito dos primeiros permutantes à propriedade de 12 unidades habitacionais, especificadas na
c
láusula
q
uinta do aditivo.

O prazo para conclusão das obras foi estipulado em
36 meses
contados da assinatura do aditivo, encerrando-se, assim, em
12 de setembro de 2022
. Contudo, segundo os agravantes, a agravada descumpriu o contrato, não entregando
a
s
unidades
pactuadas, ensejando a propositura da demanda originária.

Nessa senda, verifica-se que a decisão agravada indeferiu a tutela de urgência pleiteada pelos agravantes, sob o fundamento de ausência do
periculum in mora
.

Pois bem.

A
análise dos requisitos para concessão do pedido de
antecipação da tutela recursal
,
deve recair no exame da existência de posse
anterior
pelos recorrentes
, o esbulho e a sua data, bem como a perda da posse pelo
recorrente
, nos termos do art. 561 do CPC:

Art. 561.
Incumbe ao autor provar:
I
- a sua posse;
II
- a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III
- a data da turbação ou do esbulho;
IV
- a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

No caso em análise, é incontroversa a celebração do negócio jurídico entre as partes, conforme contrato
de permuta
juntado
nos autos. Entretanto, o exame dos pedidos ora formulados evidencia a necessidade de uma cognição mais aprofundada quanto ao direito invocado.

Isso porque os recorrentes sustentam suas pretensões com base em supostos descumprimentos contratuais atribuídos ao agravado – especialmente quanto ao início das obras – sendo necessária aplicação das cláusulas resolutivas expressas, cuja consequência é a rescisão
imediata
do contrato e o deferimento da reintegração de posse.

Senão vejamos as cláusulas contratuais
do referido contrato
:

5.2)
O presente compromisso ficará rescindido em qualquer das seguintes hipóteses
:

a) se o registro da incorporação não se efetivar por neglig
ê
ncia ou falta de documentação dos PRIMEIROS PERMUTANTES:
b) se a SEGUNDA PERMUTANTE não iniciar efetivamente as obras no prazo de 90 (noventa) dias a partir da aprovação do projeto, do registro de incorporação e da ESCRITURA DE PERMUTA em nome da SPE, ou da desocupação do imóvel, vinculada a demolição e expedição da licença e alvará ,sempre o que ocorrer por
ú
ltimo;

c) se a SEGUNDA PERMUTANTE paralisar as obras por prazo superior a 180 (cento e oitenta) dias, consecutivos ou não;

d) se a SEGUNDA PERMUTANTE violar qualquer dever legal ou contratual deste instrumento, devendo a parte prejudicada notificar a parte culpada para justificar o não cumprimento ou cumprir a cláusula violada no prazo de 90 dias sob pena de convalidação;

Parágrafo primeiro - O termino do prazo para conclusão das obras sem a entrega efetiva dos apartamentos e cumprimento das demais obrigações assumidas pela SEGUNDA PERMUTANTE implica em inadimplência e a constitui em mora, independente do aviso ou notificação, judicial ou extrajudicial.

[...]

Parágrafo terceiro - No caso de a obra não ser edificada, e disso resultar a rescisão do presente instrumento, nos termos do item 4.2, a SEGUNDA PERMUTANTE deverá restituir, incontinente, a posse do terreno aos PRIMEIROS PERMUTANTES, desde que não tenha havido o pagamento integral do preço, sob a pena de ficar caracterizado esbulho possessório.

Nesse sentido, o art. 474 e seguintes do Código Civil trazem os efeitos da cláusula resolutiva expressa:

Art. 474.
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Nesse contexto, ressalto que a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no recente julgamento dos EREsp n. 1.789.863, firmou o entendimento
acerca

d
a existência de cláusula resolutiva expressa
onde
autoriza o ajuizamento de ação possessória para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, dispensando a necessidade de ação judicial prévia ou concomitante.

Contudo, ao analisar a contranotificação colacionada na origem, a agravada MA Construtora e Incorporadora Ltda traz algumas justificativas quanto ao atraso para início das obras, imputando aos recorrentes descumprimento de algumas obrigações que lhe cabiam, tais como (i) necessidade de retificação da documentação do imóvel para lavratura da escritura pública; (ii) dificuldades para assinatura dos confrontantes no processo de retificação não foi obtida prontamente; (iii) cumprimento parcial das obrigações pelos permutantes na medida que tinham o dever de entregar o imóvel livre de pendências, o que não ocorreu plenamente, prejudicando o prosseguimento da incorporação.

Tais questões inclusive foram trazidas em contraminuta e à exceção da obrigação referente a assinatura da escritura pública de permuta pelos recorrentes desde 2024, todas as justificativas não se sustentam.

Desta forma, dentro de um juízo de razoabilidade, constata-se que a controvérsia instaurada demanda ulterior esclarecimento, especialmente no que tange à comprovação do alegado inadimplemento contratual por parte do agravado.

Diante disso, revela-se necessária a abertura de fase probatória mais ampla, com vistas à apuração quanto ao efetivo descumprimento das cláusulas resolutivas expressamente pactuadas e à consequente rescisão do pacto obrigacional, premissas indispensáveis à eventual caracterização do esbulho possessório.

Nesse sentido,
[...] a cláusula resolutiva não possui eficácia automática, sendo necessária a intervenção judicial para assegurar o equilíbrio contratual e a observância da boa-fé objetiva. A jurisprudência estabelece que, enquanto não se resolve o contrato judicialmente, a posse do comprador não pode ser considerada injusta, o que impede o deferimento da reintegração de posse. Considerando que a rescisão contratual ainda não foi judicialmente decretada e que não se caracteriza, por ora, o esbulho possessório, entende-se inviável a concessão da liminar de reintegração de posse antes de resolução do contrato de compra e venda [...]
Data: 19/Dec/2024. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 5009531-89.2024.8.08.0000. Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Assunto: Aquisição.

É como versa o art. 476 do Código Civil:

Art. 476.
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Por fim, conforme salientado na origem entendo que a medida tomada de gravar na matrícula do imóvel a existência da ação afasta a ideia de potencial prejuízo a terceiros que possam querer adquirir unidades no empreendimento, descaracterizando, assim, a urgência defendida pelos recorrentes.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO
PROVIMENTO.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 05.05.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.