Tribunal: TJES
Processo: 0021484-30.2005.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Assistência Judiciária Gratuita; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0021484-30.2005.8.08.0024

APELANTE: HELIO DA SILVA NETTO

APELADOS: FABIANE SILVA VELOZO COMARELLA, CAIO VARGAS COMARELLA E CAROLINA SILVA VARGAS COMARELLA

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM INTEGRANTE DE HERANÇA. ALIENAÇÃO SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS HERDEIROS E SEM AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo comprador contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada em desfavor da vendedora e seus filhos, à época menores de idade, por meio da qual o juízo de origem julgou improcedentes os pedidos autorais de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda. O autor alegou ter firmado o contrato em 2002 com a promitente vendedora e pago parte significativa do preço, descobrindo posteriormente que o imóvel integrava espólio não partilhado. A sentença reconheceu a ineficácia do negócio por ausência de autorização judicial e de anuência dos demais herdeiros, dois dos quais eram menores à época dos fatos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é válida e eficaz a promessa de compra e venda de imóvel integrante de herança indivisa, firmada por um dos herdeiros sem autorização judicial e sem consentimento dos demais coerdeiros, sendo alguns deles menores incapazes à época da celebração do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A herança transmite-se imediatamente aos herdeiros com a abertura da sucessão (art. 1.784 do CC), mas permanece indivisa até a partilha, sendo regida pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do CC), de modo que nenhum herdeiro pode, isoladamente, dispor de bem específico do espólio.

4. A cessão ou alienação de bem singular integrante da herança por um único herdeiro, sem a concordância dos demais e sem autorização do juízo do inventário, é juridicamente ineficaz (art. 1.793, §§ 2º e 3º, do CC), especialmente quando há herdeiros incapazes, cuja proteção impõe prévia manifestação do Ministério Público e autorização judicial.

5. O negócio jurídico celebrado configura venda a non domino, pois a promitente vendedora não detinha legitimidade para dispor do imóvel em nome próprio nem dos demais herdeiros. A boa-fé do adquirente não convalida a ineficácia do negócio nem gera direito à adjudicação compulsória, que pressupõe contrato válido e celebrado com parte legítima.

6. A jurisprudência é pacífica no sentido de reconhecer a nulidade ou ineficácia de promessas de venda celebradas nas condições verificadas no caso, sendo descabida a pretensão de adjudicação compulsória diante da ausência de título hábil.

7. Eventuais prejuízos decorrentes do negócio ineficaz devem ser buscados em ação própria de perdas e danos, não havendo que se falar em execução forçada da obrigação de outorga de escritura definitiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É ineficaz a promessa de compra e venda de bem imóvel integrante de herança indivisa, celebrada por um dos herdeiros sem autorização judicial e sem a anuência dos demais coerdeiros.

2. A boa-fé do adquirente não convalida a ineficácia de negócio jurídico celebrado por parte ilegítima, tampouco confere direito à adjudicação compulsória.

3. A venda de bem específico do espólio por herdeiro isolado, sem partilha e com herdeiros incapazes, constitui hipótese de venda a non domino e não produz efeitos jurídicos perante os demais sucessores.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 166, IV; 1.784; 1.791, parágrafo único; 1.793, §§ 2º e 3º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJRO, AC 7003123-86.2019.8.22.0015, Rel. Des. Paulo Kiyochi Mori, j. 04.07.2025; TJGO, AC 5441773-08.2021.8.09.0002, Rel. Des. José Carlos de Oliveira, j. 03.08.2022; TJMG, AC 1.0352.16.007845-2/001, Relª. Desª. Juliana Campos Horta, j. 04.06.2020; TJCE, AC 0202890-49.2022.8.06.0151, Rel. Juiz Everardo Lucena Segundo, j. 06.05.2024; TJRJ, APL 0013003-02.2016.8.19.0052, Rel. Des. Jean Albert de Souza Saadi, j. 10.04.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021484-30.2005.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HELIO DA SILVA NETTO

APELADO: FABIANE SILVA VELOZO COMARELLA e outros (4)

RELATOR(A):

DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0021484-30.2005.8.08.0024

APELANTE: HELIO DA SILVA NETTO

APELADOS: FABIANE SILVA VELOZO COMARELLA, CAIO VARGAS COMARELLA E CAROLINA SILVA VARGAS COMARELLA

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM INTEGRANTE DE HERANÇA. ALIENAÇÃO SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS HERDEIROS E SEM AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo comprador contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada em desfavor da vendedora e seus filhos, à época menores de idade, por meio da qual o juízo de origem julgou improcedentes os pedidos autorais de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda. O autor alegou ter firmado o contrato em 2002 com a promitente vendedora e pago parte significativa do preço, descobrindo posteriormente que o imóvel integrava espólio não partilhado. A sentença reconheceu a ineficácia do negócio por ausência de autorização judicial e de anuência dos demais herdeiros, dois dos quais eram menores à época dos fatos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é válida e eficaz a promessa de compra e venda de imóvel integrante de herança indivisa, firmada por um dos herdeiros sem autorização judicial e sem consentimento dos demais coerdeiros, sendo alguns deles menores incapazes à época da celebração do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A herança transmite-se imediatamente aos herdeiros com a abertura da sucessão (art. 1.784 do CC), mas permanece indivisa até a partilha, sendo regida pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do CC), de modo que nenhum herdeiro pode, isoladamente, dispor de bem específico do espólio.

4. A cessão ou alienação de bem singular integrante da herança por um único herdeiro, sem a concordância dos demais e sem autorização do juízo do inventário, é juridicamente ineficaz (art. 1.793, §§ 2º e 3º, do CC), especialmente quando há herdeiros incapazes, cuja proteção impõe prévia manifestação do Ministério Público e autorização judicial.

5. O negócio jurídico celebrado configura venda a non domino, pois a promitente vendedora não detinha legitimidade para dispor do imóvel em nome próprio nem dos demais herdeiros. A boa-fé do adquirente não convalida a ineficácia do negócio nem gera direito à adjudicação compulsória, que pressupõe contrato válido e celebrado com parte legítima.

6. A jurisprudência é pacífica no sentido de reconhecer a nulidade ou ineficácia de promessas de venda celebradas nas condições verificadas no caso, sendo descabida a pretensão de adjudicação compulsória diante da ausência de título hábil.

7. Eventuais prejuízos decorrentes do negócio ineficaz devem ser buscados em ação própria de perdas e danos, não havendo que se falar em execução forçada da obrigação de outorga de escritura definitiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É ineficaz a promessa de compra e venda de bem imóvel integrante de herança indivisa, celebrada por um dos herdeiros sem autorização judicial e sem a anuência dos demais coerdeiros.

2. A boa-fé do adquirente não convalida a ineficácia de negócio jurídico celebrado por parte ilegítima, tampouco confere direito à adjudicação compulsória.

3. A venda de bem específico do espólio por herdeiro isolado, sem partilha e com herdeiros incapazes, constitui hipótese de venda a non domino e não produz efeitos jurídicos perante os demais sucessores.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 166, IV; 1.784; 1.791, parágrafo único; 1.793, §§ 2º e 3º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJRO, AC 7003123-86.2019.8.22.0015, Rel. Des. Paulo Kiyochi Mori, j. 04.07.2025; TJGO, AC 5441773-08.2021.8.09.0002, Rel. Des. José Carlos de Oliveira, j. 03.08.2022; TJMG, AC 1.0352.16.007845-2/001, Relª. Desª. Juliana Campos Horta, j. 04.06.2020; TJCE, AC 0202890-49.2022.8.06.0151, Rel. Juiz Everardo Lucena Segundo, j. 06.05.2024; TJRJ, APL 0013003-02.2016.8.19.0052, Rel. Des. Jean Albert de Souza Saadi, j. 10.04.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Trata-se de Apelação Cível interposta por
HELIO DA SILVA NETTO
em face da r. Sentença (ID 14334506), proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer ajuizada em desfavor de
FABIANE SILVA VELOZO COMARELLA
,
CAIO VARGAS COMARELLA
e
CAROLINA SILVA VARGAS COMARELLA
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Irresignado, o autor interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 14334509). Em suas razões, sustenta, em síntese, que: (i) agiu de boa-fé, desconhecendo a existência do processo de inventário, fato este que lhe foi omitido pela vendedora, em violação ao art. 422 do Código Civil; (ii) a existência do inventário não pode ser óbice à concretização do negócio, tendo direito à adjudicação compulsória do imóvel com base no art. 1.418 do Código Civil, uma vez que quitou parte substancial do preço; e (iii) a sentença incorreu em erro ao não analisar devidamente a omissão da vendedora e a sua boa-fé de adquirente. Pugna, ao final, pela reforma integral da sentença.

Regularmente intimados, os Apelados apresentaram Contrarrazões (ID 14334513), prestigiando a sentença e requerendo o desprovimento do recurso, reiterando as teses de nulidade do negócio jurídico e de proteção aos direitos dos herdeiros que eram menores à época dos fatos.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, mostra-se necessário fazer um breve relato dos fatos subjacentes à causa.

O ora Apelante,
HELIO DA SILVA NETTO
narrou ter celebrado, em 30 de abril de 2002, contrato particular de promessa de compra e venda com
FABIANE SILVA VELOZO COMARELLA
, tendo por objeto um apartamento situado em Jardim da Penha, nesta Capital. Aduziu ter pago a quantia de R$27.500,00 a título de sinal, restando um saldo a ser quitado na outorga da escritura definitiva, a qual, segundo acordo verbal, ocorreria em 20 (vinte) dias. Sustentou que a promitente vendedora não cumpriu a obrigação, e que posteriormente descobriu que o imóvel era objeto de inventário, fato que lhe teria sido omitido. Requereu, assim, a execução forçada da obrigação de fazer para obter a documentação, a escritura e a posse definitiva do bem.

Após longa tramitação processual, os requeridos, ora Apelados, apresentaram suas defesas argumentando, em suma, a nulidade do negócio jurídico, uma vez que o imóvel integrava o espólio de Darcy Vargas Comarella, sendo que, à época da transação, os herdeiros
CAIO VARGAS COMARELLA
e
CAROLINA SILVA VARGAS COMARELLA
eram menores incapazes. Aduziram, ainda, que a genitora,
FABIANE SILVA VELOZO COMARELLA
, se encontrava em profundo estado de depressão após o falecimento do cônjuge, não possuindo pleno discernimento para os atos da vida civil, sendo o negócio conduzido pela avó paterna dos menores.

Após a apresentação de réplica, as partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. Após diversas manifestações sobre a possibilidade de acordo, que restaram infrutíferas, o juízo entendeu que o processo estava maduro para julgamento, proferindo a
sentença de improcedência
(ID 14334506). Para tanto, o julgador singular fundamentou que o imóvel, ao tempo da negociação, era bem integrante de herança indivisa, sendo a sua venda, sem a anuência de todos os herdeiros e sem a devida autorização judicial, um ato juridicamente impossível, nos termos do art. 1.791 do Código Civil.

Desta sentença, o autor interpôs Apelação Cível.

A controvérsia central devolvida a esta Corte consiste em aferir a validade e a eficácia de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel individualizado, pertencente a espólio, celebrado por um dos herdeiros sem autorização judicial e sem a anuência dos demais coerdeiros, que à época eram menores incapazes.

A r. sentença, a meu ver, não merece reparos.

Com o falecimento do proprietário do imóvel, Sr. Darcy Vargas Comarella, operou-se a transmissão imediata da herança aos seus herdeiros legítimos – a viúva meeira e os filhos –, por força do
droit de saisine
, consagrado no art. 1.784 do Código Civil. Vejamos:

Art. 1.784.
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Contudo, até a partilha, a herança constitui um todo unitário e indivisível, regido pelas normas relativas ao condomínio, conforme dispõe expressamente o parágrafo único do art. 1.791 do mesmo diploma legal. Disso decorre que nenhum herdeiro pode, isoladamente, dispor de um bem determinado (
res certa
) que compõe o acervo hereditário. A propósito:

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

A cessão de direitos hereditários sobre bem considerado singularmente, sem a prévia autorização do juiz da sucessão, é ineficaz, nos termos do art. 1.793, §§ 2º e 3º, do Código Civil. A alienação de um bem específico do espólio depende, impreterivelmente, de alvará judicial, ouvido o Ministério Público, especialmente quando há interesse de incapazes, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.

(...)

§ 2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.

§ 3º Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade.

O negócio jurídico em questão, celebrado em 30 de abril de 2002, visava à alienação de um apartamento específico. Naquela data, restou comprovado nos autos que os herdeiros
CAIO VARGAS COMARELLA
e
CAROLINA SILVA VARGAS COMARELLA
eram menores de idade (nascidos em 1996 e 2000, respectivamente) (ID 14334494), e que o bem integrava o monte partilhável no inventário nº 024.020.022.102 (ID 14334492).

A transação, portanto, configura clássica hipótese de
venda
a non domino
, pois a promitente vendedora não detinha, por si só, a titularidade e o poder de disposição sobre a integralidade do bem, mas apenas sobre sua meação e seu quinhão hereditário, ainda não individualizados. Tal negócio é ineficaz perante os demais coerdeiros que não participaram do ato.

A jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer a nulidade ou ineficácia de negócios jurídicos dessa natureza. Vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
VENDA A
NON DOMINO
. IMÓVEL INTEGRANTE DE HERANÇA. AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.
USUCAPIÃO. POSSE PRECÁRIA. COMODATO VERBAL. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação anulatória de negócio jurídico c/c reintegração de posse, anulou contrato de compra e venda de imóvel pertencente à herança, determinou a desocupação do bem pelo comprador e autorizou a imissão dos autores na posse.
Consta dos autos que o imóvel pertencia aos genitores dos autores e, após o falecimento do casal, não houve abertura de inventário. Um dos filhos passou a residir no local com a anuência dos herdeiros, mas posteriormente vendeu parte do imóvel ao réu sem consentimento dos demais co-proprietários. Os réus apelam sob o argumento de que adquiriram o imóvel de boa-fé e que, além de inexistir nulidade no contrato, possuem direito à usucapião em razão do tempo de posse.
II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I)
definir se o contrato de compra e venda do imóvel celebrado pelo filho dos falecidos sem consentimento dos demais herdeiros é válido;
e (II) estabelecer se os requisitos para a usucapião foram preenchidos pelo apelante.
III. Razões de decidir o contrato de compra e venda é nulo, nos termos do art. 166 do Código Civil, pois o vendedor não possuía domínio sobre o bem, que integra herança ainda não inventariada. A venda a non domini é inválida, pois o vendedor carece de legitimidade para dispor do imóvel.
O réu não preenche os requisitos para usucapião, pois sua posse decorre de simples permissão dos herdeiros, o que configura comodato verbal, ato de mera tolerância, que não induz à prescrição aquisitiva. A inadimplência de contas de energia elétrica não descaracteriza a posse dos herdeiros, tampouco demonstra o exercício da posse com animus domini pelo réu. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais estaduais reafirma que a posse precária derivada de comodato não se transmuda automaticamente em posse ad usucapionem, salvo alteração fática substancial, inexistente no caso concreto. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. (TJRO; AC 7003123-86.2019.8.22.0015; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Paulo Kiyochi Mori; Julg. 04/07/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
ALIENAÇÃO DE BEM SINGULAR APÓS O FALECIMENTO DO PROPRIETÁRIO, SEM A ANUÊNCIA DO JUÍZO DO INVENTÁRIO E POR INSTRUMENTO PARTICULAR. NULIDADE DE PLENO DIREITO.
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO. EFEITOS DA REVELIA. MATÉRIA JURÍDICA. IURA NOVIT CURIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A ação de adjudicação compulsória consiste em demanda cuja finalidade é o suprimento judicial da omissão do titular do domínio de bem imóvel em outorgar a escritura definitiva ao comprador. Logo, a ação de adjudicação compulsória é cabível diante da recusa do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva, mesmo preenchidos os requisitos para tanto. 2. Por certo, o falecimento do vendedor não desnatura o direito do comprador de buscar a adjudicação compulsória do imóvel quitado, tampouco o do cessionário de contrato de compra e venda de sub-rogar-se no direito de exigir a outorga da escritura correspondente.
3. Situação completamente distinta, no entanto, é aquela em que, já tendo falecido o proprietário, o coerdeiro, seja ele inventariante ou não, de maneira arbitrária, isto é, sem a observância das formalidades legais, promove a venda de bem singular, integrante da herança, universalidade de direito indivisível, por força de Lei (art. 1.791, parágrafo único, do CC). 4. O herdeiro que pretende ceder o quinhão de seus direitos hereditários à sucessão aberta, só pode fazê-lo mediante escritura pública (art. 1.793, caput, do CC), sendo, de igual modo, ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente (art. 1.793, §2º, do CC) e, também, ineficaz a disposição, sem prévia autorização do juízo da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade (art. 1.793, § 3º, do CC). 5. Violadas todas estas normas, é inviável o deferimento do pedido de adjudicação do imóvel sub judice, afinal, nulo é o negócio jurídico quando não se reveste da forma prescrita em Lei (art. 166, inciso IV, do CC).
6. Ainda que a ausência de apresentação de contestação não impeça a revelia do réu, nem, via de regra, a produção de seu principal efeito, qual seja, o da presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora, tal situação não importa em automática procedência do pedido inicial, eis que a matéria jurídica alçada na lide evidentemente está fora da órbita desse efeito da revelia, devendo ser apreciada pelo juiz que, vale ressaltar, conhece o direito (iura novit curia). Precedentes STJ e TJGO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO; AC 5441773-08.2021.8.09.0002; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. José Carlos de Oliveira; Julg. 03/08/2022; DJEGO 05/08/2022; Pág. 1771)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO - CESSÃO DE DIREITO HEREDITÁRIO - ESCRITURA PÚBLICA E AQUIESCÊNCIA DOS DEMAIS HERDEIROS EXIGÍVEL - SENTENÇA MANTIDA. - O direito hereditário é forma de aquisição da propriedade imóvel (direito de Saisine). - Aberta a sucessão, o domínio e a posse da herança transmitem-se incontinenti aos herdeiros, podendo qualquer um dos coerdeiros reclamar bem, integrante do acervo hereditário, de terceiro que indevidamente o possua. -
Antes de ser aberto o inventário, a cessão de um bem da herança considerado singularmente, por um coerdeiro, é ineficaz, a menos que se faça conjuntamente por todos os herdeiros ou que haja prévio consentimento do juiz do inventário.
- Nos termos do art. 1.793, caput do CC/02:"O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública". - A não observância da forma prescrita em lei enseja a nulidade do negócio jurídico. (TJMG, 12ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 1.0352.16.007845-2/001, Relª. Desª. Juliana Campos Horta, DJ de 04/06/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VENDA REALIZADA POR TERCEIRO NÃO PROPRIETÁRIO. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE PARA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DA PARTE AUTORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de adjudicação compulsória em que a parte autora alega que, no ano de 2016, adquiriu e quitou integralmente o imóvel rural com área total de 6,14 hectares, desmembrada da fazenda poço verde, objeto da matrícula nº 54 do registro de imóveis do 3º ofício da Comarca de quixadá, por compra feita a herdeiro da pessoa em nome de quem o imóvel está registrado. 2. Na ação de adjudicação compulsória se mostra imprescindível a demonstração da celebração do negócio jurídico e o pagamento do preço. Além disso e necessário que o pedido seja dirigido a quem, de fato, tenha a possibilidade de fornecer a escritura pública do imóvel, ou seja, o proprietário registral. 3. No caso dos autos, como bem observado pela sentença e comprovado pela cópia do registro do imóvel (p. 23/24), o bem objeto da lide está registrado em nome de Sr. João correia Lima, pessoa já falecida, ao passo que figura como vendedor o Sr. Agrimar fernandes Lima, terceira pessoa que não é titular do domínio.
4. Não obstante o domínio e a posse da herança transmita-se aos herdeiros legítimos e testamentários desde o óbito do de cujus, como um todo unitário e indivisível até o momento da partilha (art. 1.784 do CC), é somente após esta que se conferirá a um ou mais herdeiro o título definitivo de propriedade e a legitimidade para transmissão desse direito. 5. Destaco, ainda, que diante da informação contida na certidão de óbito acostada à página 89, de que o de cujos era casado, deixou filhos e bens a serem partilhados, o Sr. Agrimar fernandes Lima, muito embora seja filho do falecido proprietário, não é o único a ostentar a condição de herdeiro. Logo, além de não possuir legitimidade para alienar o imóvel antes da finalização da partilha e para outorgar a escritura definitiva ao autor, o que configura a venda a non domino, é parte ilegítima para a ação de adjudicação compulsória. 6. Observo, portanto, que além da ilegitimidade do alienante para outorga da escritura definitiva ao autor, a sentença está em consonância com o entendimento jurisprudencial do STJ no sentido de que é nulo o negócio jurídico de compra e venda de imóvel celebrado por quem não tem a titularidade do domínio sobre a coisa, ou seja, venda a non domino, nos termos dos arts. 166, IV e 169, do CC.
7. Recurso conhecido e não provido. (TJCE; AC 0202890-49.2022.8.06.0151; Quixadá; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Juiz Everardo Lucena Segundo; DJCE 06/05/2024; Pág. 59)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DECLARATÓRIA DE DOLO PELA SONEGAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DECLARANDO NULO O CONTRATO PARTICULAR CELEBRADO ENTRE AS RÉS, RECONHECENDO O DIREITO DO ESPÓLIO AUTOR À POSSE DO IMÓVEL E DETERMINANDO A SUA REINTEGRAÇÃO.
Venda de imóvel recebido por herança sem a anuência de uma das herdeiras também proprietária para a alienação da totalidade do bem. Venda a non domino, não tendo o condão de transferir o domínio para aquele que figura como adquirente. Negócio celebrado por instrumento particular. Inobservância da forma prescrita em Lei, nos termos do art. 166, IV, do CC. Nulidade absoluta corretamente reconhecida.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ; APL 0013003-02.2016.8.19.0052; Araruama; Rel. Des. Jean Albert de Souza Saadi; DORJ 10/04/2023; Pág. 252)

O principal argumento do Apelante, fundado em sua suposta boa-fé, não tem o condão de validar um negócio juridicamente ineficaz e de suprimir o direito de propriedade dos herdeiros preteridos. A proteção ao terceiro de boa-fé não se sobrepõe à nulidade decorrente da inobservância de formalidades essenciais e da disposição de direito de incapaz sem a devida representação e autorização judicial. O negócio nulo não se convalida pelo decurso do tempo nem pela boa-fé do adquirente.

Nesse sentido, a pretensão de adjudicação compulsória, com base no art. 1.418 do Código Civil, mostra-se inviável, pois um de seus pressupostos é a existência de um contrato preliminar válido, firmado por quem tem legitimidade para outorgar a escritura definitiva, o que, como visto, não é o caso dos autos.

Registro que o precedente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, citado pelo Apelante, trata da hipótese em que a ação de adjudicação é movida contra os sucessores de um promitente vendedor que,
em vida e com plenos poderes
, celebrou o contrato. A situação é manifestamente diversa da presente, onde a alienação de bem do espólio ocorreu após o óbito do titular do domínio e sem as formalidades legais.

Portanto, a sentença de primeiro grau analisou a controvérsia com acerto, aplicando corretamente o direito à espécie e alinhando-se à jurisprudência consolidada sobre o tema. A alienação de bem singular do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade, por um só herdeiro e sem autorização judicial, é nula e ineficaz, não podendo gerar a obrigação de outorga de escritura definitiva em detrimento dos demais herdeiros.

Eventuais prejuízos sofridos pelo Apelante em razão do negócio desfeito deverão ser objeto de ação própria de perdas e danos em face de quem lhe vendeu o que não podia, como bem ressalvou o magistrado sentenciante.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
da Apelação Cível interposta por
HELIO DA SILVA NETTO
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a r. sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, com exigibilidade suspensa.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 21/07/2025 às 18:20:02, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
58224921072025
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para conhecer do recurso e lhe negar provimento.