Tribunal: TJES
Processo: 0000083-48.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E MULTA CONTRATUAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO POR VENDA DE IMÓVEL A LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Máxima Gestão Imobiliária Ltda. ME contra sentença proferida em ação de cobrança ajuizada por Via Brasil Imobiliária Ltda. ME, que julgou procedente o pedido autoral para condenar a ré ao pagamento de R$ 78.000,00 a título de comissão de corretagem e R$ 12.801,00 referentes à multa por rescisão contratual. A apelante sustenta, em síntese, nulidade do contrato de administração, ausência de intermediação da venda e invalidade da cobrança da multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a comissão de corretagem pela venda do imóvel a sócio da locatária, com base em cláusula contratual inserida em contrato de administração imobiliária; (ii) estabelecer se é válida a aplicação de multa contratual por rescisão antecipada sem a devida notificação prévia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não se conhece da alegação de nulidade do contrato de administração por ausência de assinatura conjunta dos sócios da apelante, por configurar inovação recursal, uma vez que a tese não suscitada na contestação.

O contrato de administração celebrado entre as partes tinha como finalidade principal a intermediação da locação do imóvel, não havendo comprovação de que a apelada tenha envidado esforços específicos para a intermediação da posterior venda.

O direito à comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil, exige demonstração do resultado útil decorrente da atuação da corretora, o que não se verifica no caso, dada a ausência de prova de atuação efetiva e determinante da apelada na negociação de compra e venda.

A cláusula contratual que prevê comissão por venda direta à locatária deve ser interpretada segundo os princípios da boa-fé objetiva, de modo a vedar o enriquecimento sem causa da apelada.

Em relação à multa por rescisão contratual, restou comprovado que a apelante não notificou a administradora com a antecedência mínima prevista no contrato, o que atrai a incidência da penalidade pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê comissão por venda do imóvel ao locatário deve ser interpretada à luz da boa-fé objetiva, exigindo a comprovação de intermediação efetiva.

O corretor somente faz jus à comissão se demonstrar ter contribuído diretamente para a aproximação das partes com vistas à realização do negócio.

A ausência de notificação prévia de rescisão contratual, em desacordo com cláusula expressa, legitima a incidência da multa prevista.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, 422, 722 e 725; Lei nº 8.245/1991, art. 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 17.02.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 12.12.2022; TJES, ApCiv n. 0022495-69.2020.8.08.0024, Rel. Des.ª Janete Vargas Simões, j. 06.12.2024; TJMG, ApCiv n. 1.0000.24.094726-7/001, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, j. 12.09.2024; TJSP, ApCiv n. 1015119-04.2020.8.26.0577, Rel. Des. Neto Barbosa Ferreira, j. 28.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000083-48.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MAXIMA - GESTAO IMOBILIARIA LTDA

APELADO: VIA BRASIL IMOBILIARIA LTDA ME e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E MULTA CONTRATUAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO POR VENDA DE IMÓVEL A LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Máxima Gestão Imobiliária Ltda. ME contra sentença proferida em ação de cobrança ajuizada por Via Brasil Imobiliária Ltda. ME, que julgou procedente o pedido autoral para condenar a ré ao pagamento de R$ 78.000,00 a título de comissão de corretagem e R$ 12.801,00 referentes à multa por rescisão contratual. A apelante sustenta, em síntese, nulidade do contrato de administração, ausência de intermediação da venda e invalidade da cobrança da multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a comissão de corretagem pela venda do imóvel a sócio da locatária, com base em cláusula contratual inserida em contrato de administração imobiliária; (ii) estabelecer se é válida a aplicação de multa contratual por rescisão antecipada sem a devida notificação prévia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não se conhece da alegação de nulidade do contrato de administração por ausência de assinatura conjunta dos sócios da apelante, por configurar inovação recursal, uma vez que a tese não suscitada na contestação.

O contrato de administração celebrado entre as partes tinha como finalidade principal a intermediação da locação do imóvel, não havendo comprovação de que a apelada tenha envidado esforços específicos para a intermediação da posterior venda.

O direito à comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil, exige demonstração do resultado útil decorrente da atuação da corretora, o que não se verifica no caso, dada a ausência de prova de atuação efetiva e determinante da apelada na negociação de compra e venda.

A cláusula contratual que prevê comissão por venda direta à locatária deve ser interpretada segundo os princípios da boa-fé objetiva, de modo a vedar o enriquecimento sem causa da apelada.

Em relação à multa por rescisão contratual, restou comprovado que a apelante não notificou a administradora com a antecedência mínima prevista no contrato, o que atrai a incidência da penalidade pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê comissão por venda do imóvel ao locatário deve ser interpretada à luz da boa-fé objetiva, exigindo a comprovação de intermediação efetiva.

O corretor somente faz jus à comissão se demonstrar ter contribuído diretamente para a aproximação das partes com vistas à realização do negócio.

A ausência de notificação prévia de rescisão contratual, em desacordo com cláusula expressa, legitima a incidência da multa prevista.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, 422, 722 e 725; Lei nº 8.245/1991, art. 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 17.02.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 12.12.2022; TJES, ApCiv n. 0022495-69.2020.8.08.0024, Rel. Des.ª Janete Vargas Simões, j. 06.12.2024; TJMG, ApCiv n. 1.0000.24.094726-7/001, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, j. 12.09.2024; TJSP, ApCiv n. 1015119-04.2020.8.26.0577, Rel. Des. Neto Barbosa Ferreira, j. 28.11.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR
EX OFFICIO
- INOVAÇÃO RECURSAL

De início, no que diz respeito à suposta ausência de assinatura conjunta dos representantes da apelante no contrato de administração de fls. 21-23, tal como exigido no seu contrato social, o que ensejaria, segundo as alegações recursais,
nulidade do contrato
, depreende-se que a referida matéria
não foi arguida na contestação de fls. 68-74
, razão pela qual se consubstancia, à evidência, como
inovação recursal
.

Nesse sentido,
mutatis mutandis
, a jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. CAUSA DE PEDIR QUE NÃO FOI VEICULADA OPORTUNAMENTE. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1) A incongruência entre os argumentos lançados na petição inicial e no recurso deixa nítida a inovação recursal, circunstância que impediu o conhecimento do apelo
. 2) Na decisão agravada, foi reconhecida a inovação recursal no que tange à causa de pedir veiculada no apelo, que difere daquela apresentada na petição inicial, de modo que a mera confrontação dos pedidos elencados não se revela suficiente para afastar a constatação da inovação recursal. 3) A inovação recursal é vício que afronta o princípio da congruência e pode dar azo à indevida supressão de instância, decerto que os requisitos de admissibilidade do recurso devem ser apreciados ex officio pelo julgador. 4) Recurso conhecido e desprovido. (AP n. 0000962-09.2015.8.08.0031, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 04/06/2024)

Posto isso, no que diz respeito à tese de
nulidade do contrato de administração
,
não conheço do recurso de apelação
.

É como voto
.

VOTO

MÉRITO

Consoante relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
MÁXIMA GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA ME
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha - Comarca da Capital, que, na
ação de cobrança
ajuizada pela
VIA BRASIL IMOBILIÁRIA LTDA ME
, julgou procedentes os pedidos autorais, para
condená-la
“
ao pagamento de R$78.000,00 (setenta e oito mil reais) a título de comissão de corretagem e
R$12.801,00 (doze mil, oitocentos e um reais) a título de multa de rescisão contratual
”.

Em suas razões recursais (id. 12038683), a apelante sustenta que
(i)
o contrato de administração foi assinado apenas pelo sócio Henrique Rosa de Sousa Neto, o que implica nulidade contratual;
(ii)
o contrato celebrado com a apelada, com fim específico de locação imobiliária, tinha prazo determinado, tendo sido comunicada, por e-mail, a intenção de não prorrogá-lo;
(iii)
as partes celebrantes do contrato de locação não figuram como vendedora e compradora do imóvel cuja locação outrora foi administrada pela apelada;
(iv)
não há prova da intermediação da venda, visto não ter sido produzido pela apelada o resultado útil da negociação.

Antes de adentrar à análise da pretensão recursal, rememoro que a apelada ajuizou, contra a apelante, ação de cobrança visando ao recebimento de comissão de corretagem
pela venda
do imóvel pela apelada, na condição de locadora, aos sócio da locatária, sustentando, para tanto, haver
cláusula
em tal sentido no contrato de administração de locação.

Consoante se extrai dos autos, a apelada, em decorrência do contrato de fls. 21-23, figurou como administradora do contrato de locação (fls. 25-28) celebrado entre a apelante, na condição de locadora, e a locatária
Totvs Vitória Software Ltda
, passando um dos sócios desta, junto ao seu cônjuge, a residir no imóvel objeto dos contratos.

Por intermédio do aditivo de fl. 30, a locatária foi substituída pela
Educo Vitória Software
, pessoa jurídica com o mesmo quadro societário da
Totvs Vitória Software Ltda
.

Asseriu que ao notificar a locatária acerca do suposto inadimplemento dos aluguéis, recebeu contranotificação no sentido de que os pagamentos, a partir de 04/2016, passaram a ser realizados diretamente à locadora, afirmando dela recebido a informação de que o contrato de administração estava rescindido (fls. 32-34).

Disse, por fim, que por ter ocorrido a
venda do imóvel ao sócio da locatária
e em decorrência da existência de cláusula no
contrato de administração
que prevê o recebimento de comissão pela venda do imóvel à locadora, tem direito a valor correspondente ao percentual de 5% sobre o valor do negócio e, além disso, por ter ocorrido rescisão do contrato de administração, deve ser paga em seu favor a multa prevista no contrato.

Pois bem.

Com efeito, a teor do que dispõe a norma do art. 722 do Código Civil, por intermédio do contrato de corretagem, “
uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
”, de modo que “
a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
” (CC, art. 725).

O contrato de administração celebrado entre apelante e apelada, por sua vez, assim dispõe acerca do direito ao recebimento de comissão na hipótese de venda direta à locatária,
in litteris
:

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - DA ALIENAÇÃO:

[...]

PARÁGRAFO SEGUNDO: No caso de venda do imóvel ao LOCATÁRIO ou a outros clientes selecionados pela CONTRATADA durante a vigência do contrato de administração, a CONTRATADA terá o direito aos honorários de intermediação, ou seja, comissão de corretagem, de 05% (cinco por cento), calculadas sobre o valor da venda.

Ao contrário da conclusão alcançada pelo Juízo
a quo
, entendo que o fim específico do contrato de administração do imóvel de propriedade da apelada consistia, notadamente, na locação de imóvel que, como é incontroverso, foi iniciada em 30.06.2009 (fls. 25-28) e perdurou por, aproximadamente, 6 anos, até que fosse concretizada sua alienação ao sócio da locatária.

Veja-se, portanto, que o contrato de administração tinha como finalidade, tão somente, a aproximação das partes para celebração do
contrato de locação
, ao passo que a venda do imóvel que dele era objeto ocorreu apenas no ano de 2015, conforme evidencia a escritura pública de compra e venda que acompanha a inicial (fls. 44-45),
não sendo possível extrair, ao longo dos anos, trabalho exercido que, para além da aproximação entre as partes para a locação do bem, visasse à concretização da alienação
.

Em outras palavras, não há prova de que a aproximação ocorrida entre locador e locatário consista na prestação do serviço de intermediação de venda do imóvel, não apenas porque somente após mais de 06 anos de vigência da relação contratual locatícia, administrada pela apelada, veio a ocorrer a negociação de compra e venda entre locador e sócio da locatária, mas também porque, conforme supramencionado, a relação entre apelante e apelada consistia, tão somente, na intermediação/administração do contrato de locação do imóvel.

Ademais, em relação à inexistência de
resultado útil
obtido pela apelada, não falta apenas a atuação na aproximação das partes com o fim de intermediar a negociação de compra e venda do bem, mas também a ausência de esforços por ela empregados a tal fim, mormente pela existência, em favor da locatária, do exercício do direito de preferência na hipótese de alienação do imóvel objeto do contrato de locação, conforme previsto no art. 27 da Lei n. 8.245/1991.

Não é demais destacar, acerca do tema, já ter assentado o Superior Tribunal de Justiça que “
não basta a aproximação, mas o efetivo empenho do corretor para a concretização do negócio se coaduna com a jurisprudência do STJ, destacada no sentido de que ‘o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável
’” (AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

A propósito, em julgado também oriundo do Tribunal da Cidadania, confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRIBUIÇÃO PARA RESULTADO ÚTIL. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado.

3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem.

4. O acórdão vergastado assentou que, embora tenha intermediado visitas do comprador ao imóvel, o negócio não decorreu da atuação da imobiliária, ante a insatisfação do comprador com sua conduta, tendo se concretizado em virtude unicamente da atuação de outro corretor, que diligenciou para adequar os interesses do adquirente e da alienante, ressaltando que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade.
Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ.

5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

Nesse mesmo sentido, a 1ª Câmara Cível deste e. Tribunal de Justiça assentou entendimento de que “
para que o corretor faça jus à comissão, é necessário que sua atuação tenha sido determinante para a aproximação das partes e para a conclusão do negócio, não bastando a simples aproximação
” (TJES, Apelação Cível, n. 0022495-69.2020.8.08.0024, 1ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Janete Vargas Simões, j. em 06.12.2024).

E mais:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL - LOCAÇÃO - VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO - PROVA - AUSÊNCIA.
A comissão de corretagem é devida por força de intermediação imobiliária específica, desde que o corretor alcance o resultado útil do negócio, se o trabalho de aproximação resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (art. 725, CC). Provado que a intenção dos proprietários ao aderirem ao contrato de administração de imóveis era permitir a locação e não a venda do imóvel referenciado e, ainda, que a administradora do imóvel não participou da compra do bem pelos então locatários, não há que se falar no pagamento de comissão pela intermediação da venda em favor dela, pois intermediação não realizou para o fim exclusivo de venda do imóvel. Aliás, a intermediação de venda é ato que não se presume por cláusula potestativa inserta no contrato de administração de imóveis em relação ao futuro locatário.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.094726-7/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/09/2024, publicação da súmula em 18/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL - LOCAÇÃO - VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO - PROVA.
A comissão de corretagem é devida por força de intermediação imobiliária específica, desde que o corretor alcance o resultado útil do negócio, se o trabalho de aproximação resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (art. 725, CC). Provado que a intenção dos proprietários ao aderiram ao contrato de administração de imóveis era permitir a locação e não a venda do imóvel referenciado, e que a administradora do imóvel não participou da compra do imóvel pelos então locatários, de comissão pela intermediação da venda ela não tem a receber, pois intermediação não realizou para o fim exclusivo de venda do imóvel. Aliás, a intermediação de venda é ato que não se presume por cláusula potestativa inserta no contrato de administração de imóveis em relação ao futuro locatário.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.007994-7/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/05/2024, publicação da súmula em 15/05/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM -
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA - COMPRA E VENDA DIRETA ENTRE PROPRIETÁRIO E LOCATÁRIO - APROXIMAÇÃO DAS PARTES PARA FINS DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADA. Não tendo a imobiliária logrado êxito em comprovar os requisitos caracterizadores da relação negocial de compra e venda do imóvel, não faz ela jus ao recebimento da comissão por tal fim.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.094998-4/001, Relator(a): Des.(a) Mônica Libânio , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/02/2024, publicação da súmula em 06/02/2024)

Ação de Cobrança – Corretagem – Sentença de procedência – Apelo do réu –
A cláusula inserida em contrato de locação que assegurou à apelada o direito de percepção de comissão, caso o bem objeto da relação ex locato fosse vendido ao locatário, deve ser analisada e interpretada à luz dos princípios da boa fé objetiva e função social do contrato, acolhidos pelos arts. 421 e 422 do Código Civil, para que seja resguardado e mantido o equilíbrio entre os litigantes. Destarte, forçoso convir que a imposição da condenação decorrente de tal cláusula, só poderia acontecer, caso a apelada tivesse demonstrado séria e concludentemente nos autos, que efetivamente prestou serviços de intermediação no tocante à venda do imóvel, o que não aconteceu. Destarte, não há que se cogitar na espécie, de comissão pela intermediação da venda em favor da autora.
Realmente, entendimento diverso, ensejaria a percepção pela autora/apelada, de valores decorrentes de trabalho que não executou, o que se configura hipótese de enriquecimento ilícito. – Sentença reformada para julgar improcedente a ação – Recurso provido.

(TJSP; Apelação Cível 1015119-04.2020.8.26.0577; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/11/2023; Data de Registro: 28/11/2023)

Ação de Cobrança – Corretagem – Sentença de improcedência – Apelo da autora – A cláusula inserida em contrato de locação que assegurou à apelante o direito de percepção de comissão, caso o bem objeto da relação ex locato fosse vendido à locatária, deve ser analisada e interpretada à luz dos princípios da boa fé objetiva e função social do contrato, acolhidos pelos arts. 421 e 422 do Código Civil, para que seja resguardado e mantido o equilíbrio entre os litigantes. Destarte, forçoso convir que a imposição da condenação decorrente de tal cláusula, só poderia acontecer, caso a apelante tivesse demonstrado séria e concludentemente nos autos, que efetivamente prestou serviços de intermediação no tocante à venda do imóvel, o que não aconteceu. Destarte, não há que se cogitar na espécie, de comissão pela intermediação da venda em favor da autora. Realmente, entendimento diverso, ensejaria a percepção pela autora/apelante, de valores decorrentes de trabalho que não executou, o que se configura hipótese de enriquecimento ilícito. – Taxa de administração da locação – Discussão armada acerca de saldo referente a taxa de administração, em razão da rescisão contratual – Inadmissibilidade – Autora que não logrou demonstrar a dívida reivindicada, na medida em que não carreou aos autos o contrato de locação, cujo exame era imprescindível para se aferir os termos da contratação e o alcance do pedido, evidentemente em relação ao prazo da locação, data de vencimento e valor do aluguel, sobre o qual, em tese, seria calculado eventual saldo remanescente. – Recurso improvido.

(TJSP; Apelação Cível 1010030-68.2018.8.26.0577; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/07/2020; Data de Registro: 01/07/2020)

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – ADMINISTRAÇÃO DE BEM IMOVEL - AÇÃO DE COBRANÇA -
1) Contrato de prestação de serviços de administração de imóvel para locação. Administradora que, amparada em cláusula constante do contrato, pretende obter comissão de corretagem dos contratantes, por terem vendido o imóvel objeto da administração ao locatário por ela captado. 2) Contratação firmada com o propósito exclusivo de administração imobiliária. Administradora que, furtivamente, inseriu disposição de pagamento de comissão de corretagem, em parágrafo de cláusula contratual sem qualquer destaque ou pertinência temática com a redação do contrato, para vincular os requeridos em caso de venda. 3) Inadmissibilidade. Vontade declarada voltada apenas à administração do imóvel. Conduta sub-reptícia da administradora que, no contexto dos autos, não pode ser prestigiada (violação da boa-fé).
Cláusula contratual desconexa anulada. Procedência Sentença mantida. Recurso de apelação não provido.

(TJSP; Apelação Cível 0128771-70.2012.8.26.0100; Relator (a): Marcondes D'Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Central Cível - 14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/02/2017; Data de Registro: 17/02/2017)

Nesse contexto, não deve vicejar o comando sentencial no que diz respeito à condenação da apelada ao pagamento da comissão de corretagem, no percentual de 5% sobre o valor da venda do imóvel.

Lado outro, quanto à pretensão de afastamento da condenação relativa ao pagamento da multa contratual pela rescisão do contrato em desacordo com o que prevê a cláusula segunda do contrato de administração, tenho que razão não assiste à apelante, na medida em que demonstrada a inexistência da notificação com a antecedência mínima exigida pela referida cláusula (60 dias), atraindo a aplicação da cláusula décima sétima do contrato, assim redigida,
in verbis
:

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - DA RESCISÃO: o descumprimento de qualquer das cláusulas deste instrumento implicará em rescisão imediata do mesmo, independentemente de notificação ou interpelação judicial, sujeitando-se à parte infratora ao pagamento de multa equivalente a 03 (três) aluguéis do imóvel objetivo do presente contrato, vigentes à época da infração ou se o imóvel estiver vago, o último aluguel contratado, que sempre será paga por inteiro, seja qual for o tempo decorrido e embora parcialmente cumprido este contrato, sem prejuízo da Cláusula Segunda parágrafo primeiro deste instrumento
.

Destarte, evidencia-se que a apelante não apenas deixou de comunicar a apelada acerca da alienação do imóvel, ocorrida em setembro/2015, mas também de comunicá-la, antes do termo final do contrato de administração, acerca da sua vontade de cessar a relação contratual, na medida em que tal fato apenas fora comunicado em 20.04.2016 (e-mail de fl. 82), com informação de que a locação, relegando-se a venda já realizada, seria contratada diretamente entre ela e os locatários.

Daí porque, quanto a este capítulo, não merece retoque a sentença recorrida, porque tardia a comunicação acerca da vontade em não prosseguir com o contrato de administração, sendo de rigor, pois, a incidência d
a penalidade prevista contratualmente, consubstanciada no pagamento de três vezes o valor do aluguel vigente à época dos fatos, no valor de R$ 4.267,00 (quatro mil, duzentos e setenta e sete reais), totalizando
R$12.801,00 (doze mil, oitocentos e um reais).

Posto isso,
CONHEÇO, EM PARTE
, do recurso de apelação interposto por
MÁXIMA GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA
e, na parte conhecida, a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença recorrida e, via de consequência,
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido de pagamento da comissão de corretagem formulado pela
VIA BRASIL IMOBILIÁRIA LTDA ME
, nos termos da fundamentação supra, mantendo incólume a sentença nos seus demais termos.

Em razão do resultado alcançado por intermédio do presente julgamento, redimensiono os ônus sucumbenciais, para (i) condenar a autora/apelada ao pagamento das custas processuais, no percentual de 75%, bem como honorários advocatícios, fixados no percentual de 10% sobre o valor pretendido a título de comissão de corretagem, devidamente atualizado, bem como para; (ii) condenar a ré/apelada ao pagamento de 25% das custas processuais e honorários advocatícios, fixados no percentual de 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

DESEMBARGADORA HELOISA CARIELLO

Relatora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)