Tribunal: TJES
Processo: 5003020-28.2022.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. PARCELA ÚNICA. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SPE Aracruz Moroba Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que declarou a abusividade da cláusula contratual que previa a devolução dos valores pagos em parcelas, fixou a retenção em 10% e determinou a restituição em parcela única. A apelante sustenta a validade da cláusula de retenção de 20% mais 5,93% referentes a impostos ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25%, conforme jurisprudência do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) a validade da cláusula que estabelece a devolução dos valores pagos de forma parcelada;
(ii) a possibilidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula que prevê a devolução dos valores pagos de forma parcelada é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem excessiva, contrariando a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição em parcela única nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

A fixação da retenção em 10% dos valores pagos pelo comprador pode ser majorada para 25%, pois, nos casos de rescisão unilateral por iniciativa do consumidor, esse percentual é adequado para compensar os custos administrativos do empreendimento e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme entendimento pacificado pelo STJ.

A retenção não pode ultrapassar 25% do montante pago, sendo inválida a cláusula que prevê a dedução adicional de 5,93% referentes a tributos, pois os custos administrativos abrangem os impostos incidentes sobre o contrato.

A distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença deve ser mantida, pois a parte apelada decaiu de parte mínima do pedido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo apelado, mantendo-se a restituição em parcela única e os demais termos da sentença.

Tese de julgamento
:

A cláusula que prevê a devolução dos valores pagos pelo comprador de forma parcelada é abusiva e deve ser afastada, garantindo-se a restituição em parcela única.

O percentual de retenção nos contratos de promessa de compra e venda pode ser fixado em 25% dos valores pagos pelo comprador, quando a rescisão ocorrer por iniciativa do consumidor, para compensar os custos administrativos do empreendimento.

A retenção não pode ultrapassar 25% do montante pago, sendo inválida a dedução adicional de valores referentes a tributos.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 51, IV; CC, art. 421-A; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.300.418/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13/11/2013, DJe 10/12/2013; STJ, AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 4/3/2024, DJe 7/3/2024; TJES, Apelação Cível nº 0012700-79.2015.8.08.0035, rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 4/3/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003020-28.2022.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: RAMIRO RODRIGUES BITTI

RELATOR(A):

DES.
SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. PARCELA ÚNICA. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SPE Aracruz Moroba Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que declarou a abusividade da cláusula contratual que previa a devolução dos valores pagos em parcelas, fixou a retenção em 10% e determinou a restituição em parcela única. A apelante sustenta a validade da cláusula de retenção de 20% mais 5,93% referentes a impostos ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25%, conforme jurisprudência do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) a validade da cláusula que estabelece a devolução dos valores pagos de forma parcelada;
(ii) a possibilidade de majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula que prevê a devolução dos valores pagos de forma parcelada é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem excessiva, contrariando a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição em parcela única nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

A fixação da retenção em 10% dos valores pagos pelo comprador pode ser majorada para 25%, pois, nos casos de rescisão unilateral por iniciativa do consumidor, esse percentual é adequado para compensar os custos administrativos do empreendimento e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme entendimento pacificado pelo STJ.

A retenção não pode ultrapassar 25% do montante pago, sendo inválida a cláusula que prevê a dedução adicional de 5,93% referentes a tributos, pois os custos administrativos abrangem os impostos incidentes sobre o contrato.

A distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença deve ser mantida, pois a parte apelada decaiu de parte mínima do pedido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo apelado, mantendo-se a restituição em parcela única e os demais termos da sentença.

Tese de julgamento
:

A cláusula que prevê a devolução dos valores pagos pelo comprador de forma parcelada é abusiva e deve ser afastada, garantindo-se a restituição em parcela única.

O percentual de retenção nos contratos de promessa de compra e venda pode ser fixado em 25% dos valores pagos pelo comprador, quando a rescisão ocorrer por iniciativa do consumidor, para compensar os custos administrativos do empreendimento.

A retenção não pode ultrapassar 25% do montante pago, sendo inválida a dedução adicional de valores referentes a tributos.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 51, IV; CC, art. 421-A; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.300.418/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13/11/2013, DJe 10/12/2013; STJ, AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 4/3/2024, DJe 7/3/2024; TJES, Apelação Cível nº 0012700-79.2015.8.08.0035, rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 4/3/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 5003020-28.2022.8.08.0006

APELANTE
:
SPE
ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIO
S LTDA
.

APELADO
:
RAMIRO RODRIGUES BITTI

RELATOR: DES.
SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por SPE Aracruz Moroba Empreendimentos Imobiliários Ltda.

em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Família, Órfãos e Sucessões de Aracruz, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c cobrança ajuizada por Ramiro Rodrigues Bitti, que julgou procedente a pretensão autoral para:

a)
declarar a abusividade do parágrafo 1º da cláusula nona do contrato;
b)
fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) do montante pago;
c)
determinar a restituição dos valores em parcela única.

Em suas razões id. 12240711 sustenta a apelante, inicialmente, a necessidade de observância do contrato firmado, razão pela qual lícita a retenção da taxa administrativa fixada em 20% (vinte por cento) dos valores pagos, além de 5,93% referente aos impostos.

Afirma que, com relação aos tributos, uma vez já ocorrido o fato gerador e tendo o apelado dado causa ao desfazimento do negócio jurídico, mister a sua responsabilização.

Subsidiariamente, pleiteia a retenção de 25% (vinte e cinco por cento)do montante adimplido pelo apelado, na esteira do recente posicionamento do Superior Tribunal de Justiça.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

O autor, aqui apelado, ingressou com a presente demanda objetivando rescindir o contrato de promessa de compra e venda de lote firmado com a apelante, considerando a impossibilidade de arcar com o financiamento assumido.

De início, não há falar em subsistência da cláusula nona, parágrafo primeiro, do contrato, que prevê a devolução dos valores, ao adquirente,
“em tantas prestações quantas por ele anteriormente pagas”.

Afinal, trata-se de disposição nitidamente abusiva e que coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

Sob tal enfoque, decidiu o Superior Tribunal de Justiça – em sede de recurso repetitivo - que
“e
m contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores
devidos somente ao término da obra ou
de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes
"
(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013)
.

Desse modo, correto o entendimento adotado pelo juízo
a quo,
devendo

a devolução ocorrer em parcela única.

Prosseguindo, embora o magistrado sentenciante tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo que o referido percentual comporta majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a
rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para
o
desistente, e muito
menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO.

1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024).

Assim, merece reforma a sentença no ponto, não restando demonstrada nenhuma peculiaridade capaz de alterar o entendimento ora adotado.

Não há falar, outrossim, em prevalência das disposições contratuais que permitem a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, acrescidos de 5,93% referente aos impostos, porquanto o somatório dos valores ultrapassa o montante definido como adequado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, já decidiu este Egrégio Tribunal que “
o
percentual de retenção autorizado à construtora tem o condão de suportar os custos administrativos do negócio, no qual se incluem os valores de impostos”
(TJES. Apelação Cível nº 0012700-79.2015.8.08.0035. Relatora Desembargadora Janete Vargas Simões. Data do julgamento 04/03/2024).

De conseguinte,
DOU PARCIAL

P
ROVIMENTO

ao recurso para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado.

Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem, porquanto o apelado decaiu de parte mínima dos pedidos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)