Tribunal: TJES
Processo: 5005449-75.2022.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Sustação/Alteração de Leilão
Data de julgamento: 2025-08-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005449-75.2022.8.08.0035

A
PTES
:
ALESSANDRO NOSSA E JOCINEIA PEREIRA DOS SANTOS NOSSA

A
PDO
:

B
ANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO - B
ANESTES S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

E
MENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE EM RAZÃO DA ARREMATAÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Alessandro Nossa e Jocineia Pereira dos Santos Nossa contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão extrajudicial promovido por instituição financeira, relacionada à inadimplência em contrato de mútuo com alienação fiduciária. Os Apelantes sustentaram vícios no procedimento de execução extrajudicial, sobretudo a ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para o leilão, além da indevida notificação por edital. Pleitearam a nulidade do leilão e a reparação por danos. A sentença de 1º grau considerou regular o procedimento de notificação e negou os pedidos. O recurso objetiva a reforma da sentença, reconhecendo a nulidade da execução extrajudicial e o consequente direito à indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade do procedimento de execução extrajudicial por alienação fiduciária diante da alegada ausência de notificação pessoal dos devedores; e (ii) definir os efeitos da eventual nulidade do procedimento em relação ao arrematante de boa-fé e à indenização aos Apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora constitui requisito indispensável à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nos termos do art. 26, §§ 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997.

A intimação por edital configura medida excepcional e somente pode ser utilizada quando esgotadas todas as tentativas de localização do devedor, conforme entendimento pacífico do STJ.

No caso, a instituição financeira não comprovou a realização de diligências suficientes e variadas para a efetiva tentativa de notificação pessoal dos Apelantes, tendo realizado tentativas concentradas em período notoriamente desfavorável (fim de ano), sem justificativa para o não recebimento das correspondências.

Ausente a demonstração do esgotamento das tentativas de intimação pessoal, a posterior notificação por edital é inválida, tornando nulo o procedimento de execução extrajudicial, inclusive a consolidação da propriedade do imóvel.

Contudo, a nulidade não alcança o terceiro arrematante, que não participou da lide e adquiriu o imóvel de boa-fé, sendo vedado o retorno ao status quo ante por força do art. 903 do CPC, que confere caráter irretratável à arrematação judicial ou extrajudicial aperfeiçoada.

Diante disso, reconhece-se a nulidade do procedimento de execução extrajudicial apenas entre as partes litigantes, com conversão do pedido em indenização por perdas e danos, a serem apuradas em liquidação por arbitramento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A intimação pessoal do devedor fiduciante é condição essencial para a validade da consolidação da propriedade fiduciária, sendo a notificação por edital admissível apenas após a demonstração do esgotamento de todos os meios para localização do devedor.

A ausência de notificação pessoal válida torna nulo o procedimento de execução extrajudicial por alienação fiduciária, incluindo a consolidação da propriedade.

A nulidade do procedimento não alcança o arrematante de boa-fé, devendo eventual prejuízo do devedor fiduciante ser compensado por meio de indenização por perdas e danos, limitada à diferença entre o valor de arrematação e o valor da dívida consolidada.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 3º e 4º; CPC, art. 903.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.906.475/AM, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18/05/2021, DJe 20/05/2021;

STJ, AgInt no AREsp 2.460.125/MS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 24/02/2025, DJe 28/02/2025;
TJES, AI 024199014051, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, j. 10/03/2020, DJe 26/08/2020; TRF-3, ApCiv 5003027-78.2020.4.03.6144, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 30/07/2024, DJe 01/08/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005449-75.2022.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALESSANDRO NOSSA e outros

APELADO: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005449-75.2022.8.08.0035

A
PTES
:
ALESSANDRO NOSSA E JOCINEIA PEREIRA DOS SANTOS NOSSA

A
PDO
:

B
ANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO - B
ANESTES S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

E
MENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE EM RAZÃO DA ARREMATAÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Alessandro Nossa e Jocineia Pereira dos Santos Nossa contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão extrajudicial promovido por instituição financeira, relacionada à inadimplência em contrato de mútuo com alienação fiduciária. Os Apelantes sustentaram vícios no procedimento de execução extrajudicial, sobretudo a ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para o leilão, além da indevida notificação por edital. Pleitearam a nulidade do leilão e a reparação por danos. A sentença de 1º grau considerou regular o procedimento de notificação e negou os pedidos. O recurso objetiva a reforma da sentença, reconhecendo a nulidade da execução extrajudicial e o consequente direito à indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade do procedimento de execução extrajudicial por alienação fiduciária diante da alegada ausência de notificação pessoal dos devedores; e (ii) definir os efeitos da eventual nulidade do procedimento em relação ao arrematante de boa-fé e à indenização aos Apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora constitui requisito indispensável à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nos termos do art. 26, §§ 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997.

A intimação por edital configura medida excepcional e somente pode ser utilizada quando esgotadas todas as tentativas de localização do devedor, conforme entendimento pacífico do STJ.

No caso, a instituição financeira não comprovou a realização de diligências suficientes e variadas para a efetiva tentativa de notificação pessoal dos Apelantes, tendo realizado tentativas concentradas em período notoriamente desfavorável (fim de ano), sem justificativa para o não recebimento das correspondências.

Ausente a demonstração do esgotamento das tentativas de intimação pessoal, a posterior notificação por edital é inválida, tornando nulo o procedimento de execução extrajudicial, inclusive a consolidação da propriedade do imóvel.

Contudo, a nulidade não alcança o terceiro arrematante, que não participou da lide e adquiriu o imóvel de boa-fé, sendo vedado o retorno ao status quo ante por força do art. 903 do CPC, que confere caráter irretratável à arrematação judicial ou extrajudicial aperfeiçoada.

Diante disso, reconhece-se a nulidade do procedimento de execução extrajudicial apenas entre as partes litigantes, com conversão do pedido em indenização por perdas e danos, a serem apuradas em liquidação por arbitramento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A intimação pessoal do devedor fiduciante é condição essencial para a validade da consolidação da propriedade fiduciária, sendo a notificação por edital admissível apenas após a demonstração do esgotamento de todos os meios para localização do devedor.

A ausência de notificação pessoal válida torna nulo o procedimento de execução extrajudicial por alienação fiduciária, incluindo a consolidação da propriedade.

A nulidade do procedimento não alcança o arrematante de boa-fé, devendo eventual prejuízo do devedor fiduciante ser compensado por meio de indenização por perdas e danos, limitada à diferença entre o valor de arrematação e o valor da dívida consolidada.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 3º e 4º; CPC, art. 903.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.906.475/AM, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18/05/2021, DJe 20/05/2021;

STJ, AgInt no AREsp 2.460.125/MS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 24/02/2025, DJe 28/02/2025;
TJES, AI 024199014051, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, j. 10/03/2020, DJe 26/08/2020; TRF-3, ApCiv 5003027-78.2020.4.03.6144, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 30/07/2024, DJe 01/08/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005449-75.2022.8.08.0035

A
PTES
:
ALESSANDRO NOSSA E JOCINEIA PEREIRA DOS SANTOS NOSSA

A
PDO
:

B
ANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO - B
ANESTES S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

GRATUIDADE DA JUSTIÇA.

De início, considerando os documentos de anexados com a petição de Id 1142526, que demonstram a impossibilidade momentânea de pagamento das despesas processuais, na forma do art.98, §5º, do Código de Processo Civil, defiro a gratuidade da justiça aos Apelantes, dispensado-os do recolhimento do preparo do recurso de apelação.

MÉRITO

Consoante relatado, t
rata-se de
Recurso de Apelação
interposto por
Alessandro Nossa e Jocineia Pereira dos Santos Nossa
, eis que irresignados com a
sentença proferida pelo d. Juízo singular,
onde julgados improcedentes os pedidos autorais na ação anulatória de arrematação de leilão extrajudicial
.

Consoante relatado, t
rata-se de
Recurso de Apelação
interposto por
ALESSANDRO NOSSA E JOCINEIA PEREIRA DOS SANTOS NOSSA
, eis que irresignados com a
sentença proferida pelo d. Juízo singular, onde julgados parcialmente procedentes os pedidos autorais na ação de imissão de posse
ajuizada
LIDIANE CARDOSO DE OLIVEIRA e LUDWIK EVERSON MACHADO
, bem como condenando os apelantes ao pagamento de indenização por danos materiais e verbas de sucumbência
.

E
xtrai-se dos autos que
os Apelante
ajuiz
aram
a demanda com a pretensão de anular o
procedimento de execução extrajudicial
inciado pela instituição financeira
Apelada
refente a inadimplemento de “
Contrato Por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Com Recursos do SBPE no Âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, de nº. 12.0201.00365.002-5
”
, firmado em
24/05/2016
”.

Por meio d
o
contrato
foi
alienado em caráter fiduciário o Apartamento nº 404, Torre 2, localizado na Avenida Antônio Gil Veloso, nº 646, Praia da Costa, Vila Velha/ES, CEP 29101-735, registrado sob a matrícula nº 145350 do RGI do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, com a respectiva vaga de garagem (matrícula nº 145134).

P
ara tanto, sustentaram que jamais
foram pessoalmente notificados previamente para que fosse possível a purgação à mora, nem mesmo para o ato do leilão designado com data, hora e local, indo de encontro com determinação lega
l.

Asseveraram ainda que
o imóvel
foi
avaliado em mais de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais),
contundo foi
arrematado pela metade do valor, sendo o único bem de família.

Na contestação o Apelado defendeu que todos os requisitos legais para constituição em mora foram regularmente cumpridos.

Na sentença, proferida na dinâmica do art.355, inciso I, do Código de Processo Civil, o magistrado primevo entendeu pela regularidade
do procedimento de notificação dos apelantes para purgação da mora, bem como do leilão extrajudicial
e, por consequência, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Inconformados, nas razões do apelo, s
ustenta
m
o
s
recorrente
s
, em síntese, que: (
i
) não foram devidamente notificados para purgar a mora antes da realização do leilão extrajudicial, vício que invalida a consolidação da propriedade e a imissão na posse; (
ii
) os documentos que supostamente comprovam a notificação se referem apenas ao envio, não havendo comprovação de recebimento pessoal; (
iii
) a notificação por edital foi indevida, pois os apelantes sempre residiram no imóvel, o que tornaria viável a notificação pessoal ou via oficial de justiça; (
iv
) o imóvel arrematado é bem de família, sendo desproporcional o deferimento da imissão antes do trânsito em julgado da ação anulatória correlata; e que (
v
) o deferimento da tutela recursal (efeito suspensivo) é necessário para evitar prejuízo irreparável, visto que a posse dos apelantes pode ser restaurada ao final, sem dano aos apelados, que possuem outra residência.

Como cediço, em se tratando de procedimento extrajudicial do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, à luz da disciplina normativa da Lei n.º 9.514/97, a consolidação da sua propriedade resolúvel em favor do alienante pressupõe não apenas o inadimplemento do devedor, mas também sua formal constituição em mora, mediante notificação extrajudicial realizada via do competente Registro de Imóveis, que deverá se operar pessoalmente ou, quando em local incerto ou não sabido o obrigado, por edital.

Na espécie, contudo, não há prova de que a intimação por edital para purgação da mora (Ids 9641276 e 9641277) foi precedida por frustradas tentativas de notificação pessoal dos Apelantes, porquanto ainda que comprovado o envio das missivas pelos correios, o mesmo não se pode afirmar quanto aos motivos de seu não recebimento (Id 9641275).

Não se pode olvidar, outrossim, que além de não observar o art.26, §3º-A, da Lei 9.514/1997, a instituição financeira Recorrente não demonstrou empreender a notificação pessoal dos Agravados em horários fora do expediente de trabalho comum, em horário não comercial, por exemplo, quando, por certo, encontram-se aqueles que laboram durante todo o dia.

Outrossim, ao contrário do que fundamentou o magistrado primevo, não é caso de aplicação do art.26, §3º-B da Lei 9.514/2017, uma vez que nos “Ars” não há assinatura de nenhum morador ou funcionário vinculado ao condomínio onde residem os Apelantes.

Evidente, portanto, que o credor fiduciário não esgotou todos os meios necessários e disponíveis para a intimação pessoal dos devedores, fazendo-se imperiosas outras diligências em horários diversificados para encontrá-los, a fim de reunir o requisito legal necessário à efetivação das medidas drásticas de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade do bem, deixando de exaurir os meios possíveis de localização dos Apelantes, consoante preconiza a legislação de regência.

Destarte, da ausência dos Apelantes no endereço declinado no contrato não de se pode presumir o desconhecimento e incerteza autorizadores da notificação por edital, uma vez que, consoante o entendimento do STJ, “
Lugar incerto e não sabido é um desconhecimento de ordem objetiva, em que se conhece o sujeito destinatário da intimação, mas não se sabe onde encontrá-lo em virtude da ausência de dados para a sua localização
(REsp n. 1.449.967/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/9/2015, DJe de 26/11/2015.)
”

Não bastasse, também não foram esgotadas as tentativas de notificação pessoal dos Agravados para a realização do leilão.

Isso porque, a teor do evento 3141125, embora conste das certidões anexadas às páginas 02 e 04 a informação de que os devedores estariam ausentes, à pag. 06 foi emitida outra certidão pelo Oficial de Registro atestando que apenas a Agravada Jocinéia Pereira dos Santos estaria em local incerto e não sabido, não satisfazendo, assim, com relação ao Recorrido, Alessandro Nossa, os requisitos legais para notificação ficta.

Não se pode olvidar, outrossim, que além de não observar o art.26, §3º-A, da Lei 9.514/1997, a instituição financeira Recorrente não demonstrou empreender a notificação pessoal dos Agravados em horários fora do expediente de trabalho comum, em horário não comercial, por exemplo, quando, por certo, encontram-se aqueles que laboram durante todo o dia.

De registrar, também, que as diligências realizadas pelo oficial cartorário para notificação dos Agravados foram intentadas entre os dias 23 e 28 de dezembro de 2021, período de festas de final de ano, onde é comum a ausência dos moradores de sua residência, o que reforça a necessidade de adoção das medidas descritas no parágrafo anterior.

Evidente, portanto, que o credor fiduciário não esgotou todos os meios necessários e disponíveis para a intimação pessoal dos devedores, fazendo-se imperiosas outras diligências em horários diversificados para encontrá-los, a fim de reunir o requisito legal necessário à efetivação das medidas drásticas de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade do bem, deixando de exaurir os meios possíveis de localização dos Agravados, consoante preconiza a legislação de regência.

Destarte, da ausência dos Apelantes no endereço declinado no contrato não de se pode presumir o desconhecimento e incerteza autorizadores da notificação por edital, uma vez que, consoante o entendimento do STJ, “
Lugar incerto e não sabido é um desconhecimento de ordem objetiva, em que se conhece o sujeito destinatário da intimação, mas não se sabe onde encontrá-lo em virtude da ausência de dados para a sua localização
(REsp n. 1.449.967/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/9/2015, DJe de 26/11/2015.)
”

Sobre os fundamentos acima, colaciono a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DECISÃO SURPRESA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA. EDITAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL. INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ALTERAÇÃO DO MONTANTE FIXADO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, tendo em vista supostas irregularidades ocorridas no procedimento de excussão de imóvel da devedora fiduciante, objeto de garantia de cédula de crédito bancário. [
...].6. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7. A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8. Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital da mesma.

9. Ademais, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que a mesma residia no local diligenciado. [...].
(REsp n. 1.906.475/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/5/2021, DJe de 20/5/2021.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. MEIOS PARA NOTIFICAÇÃO PESSOAL. ESGOTAMENTO. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ. NÃO PROVIMENTO.
1. É válida a notificação por edital do devedor no procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente nos termos da Lei 9.514/97 quando esgotados os meios para a notificação pessoal. Precedentes.
Incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.662.657/PE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 29/11/2017.)

No mesmo sentido:
AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ
, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023;
REsp n. 1.906.475/AM
, 3ª Turma, DJe de 20/5/2021;
AgInt no AREsp n. 1.281.959/MG
, 4ª Turma, DJe de 28/6/2019;
AgInt no REsp n. 1.363.414/RS
, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/8/2016, DJe de 9/8/2016;
AgRg no AREsp n. 604.510/RS
, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 25/8/2015, DJe de 28/8/2015

Perfila do mesmo entendimento este Tribunal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - LEI Nº 9.514/97 - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL - INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE - PURGAÇÃO DA MORA - INTIMAÇÃO POR EDITAL NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO MUTUÁRIO RECURSO DESPROVIDO. 1. - É cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial e que a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edita l (STJ - AgInt no AREsp 1344987/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).
2. - A exemplo do que ocorre nos procedimentos regidos pelo Decreto-Lei nº 70/66 e pelo Decreto-Lei nº 911/69, a validade da intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, regrado pela Lei nº 9.514/97, pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 3. - A falta de esgotamento de tentativa de intimação pessoal do agravado por Oficial do Registros de Imóveis impede que seja realizada a intimação por edital do devedor para purgação da mora antes da realização do leilão extrajudicial.
4 Recurso desprovido.
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024199014051, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
,
Data de Julgamento: 10/03/2020, Data da Publicação no Diário: 26/08/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. NOTIFICAÇÕES PARA PURGAÇÃO DA MORA. DÚVIDA FUNDADA ACERCA DO ESGOTAMENTO DAS TENTATIVAS DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL ANTES DA REALIZAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO EDITALÍCIA. SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CABIMENTO, DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS. RECURSO DESPROVIDO. [...].
II- Se da leitura dos autos emerge o endereço atual dos Agravados, não se pode dizer como pretende fazer crer o Agravante , que os Recorridos descumpriram o dever anexo decorrente da boa-fé objetiva, consistente em manter atualizado o endereço destinado ao recebimento de correspondências e notificações. III- A notificação editalícia constitui a última ratio, isto é, procedimento excepcional destinado aos casos nos quais os devedores fiduciantes encontram-se em local incerto, não sabido ou inacessível (art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97), frustrando a efetivação da notificação pessoal. IV- Se os dados existiam e os autos não esclarecem cabalmente o esgotamento dos meios disponíveis para a notificação pessoal dos Agravados, razões de prudência recomendam a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade.
V- Recurso desprovido.
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024199015637, Relator
:
JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL
,
Data de Julgamento: 03/02/2020, Data da Publicação no Diário: 11/02/2020)

“
APELAÇÃO CÍVEL FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO CONSTITUIÇÃO EM MORA REALIZAÇÃO POR EDITAL DILIGÊNCIAS NÃO ESGOTADAS APELADO QUE DEMONSTROU TER CIÊNCIA DO ENDEREÇO CORRETO DO AUTOR - RECURSO PROVIDO. 1 As partes firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel residencial com alienação fiduciária em garantia. Ante a inadimplência do autor no cumprimento de suas obrigações, o Banco adotou as providências tendentes a consolidar a propriedade, objetivando realizar o leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato.
2 - Em que pese a notificação extrajudicial realizada por intermédio do oficial do Registro de Imóveis ter sido dirigida ao endereço constante do contrato, não houve o efeito recebimento no local, de modo que o devedor não restou constituído em mora. 3 Embora expedida, na sequência, a notificação por edital, a instituição credora não diligenciou, mesmo que minimamente, no sentido de esgotar todos os meios de localização do devedor.
[...].” (TJES, Classe: Apelação, 035160185886, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/05/2019, Data da Publicação no Diário: 21/05/2019)

De registrar, que o vício da notificação macula não somente o leilão, mas a própria consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, conforme previsto no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97.

Não bastasse, também não foram esgotadas as tentativas de notificação pessoal dos Apelados para a realização do leilão.

Isso porque, a teor do Id 9641279, embora conste das certidões anexadas às p. 02 e 04 a informação de que os devedores estariam ausentes, à pag. 06 foi emitida outra certidão pelo Oficial de Registro atestando que apenas a Apelante Jocinéia Pereira dos Santos estaria em local incerto e não sabido, não satisfazendo, assim, com relação ao Recorrido, Alessandro Nossa, os requisitos legais para notificação ficta.

De registrar, que as diligências realizadas pelo oficial cartorário para notificação dos Apelantes foram intentadas entre os dias 23 e 28 de dezembro de 2021, período de festas de final de ano, onde é comum a ausência dos moradores de sua residência, o que reforça a necessidade de adoção das medidas descritas no parágrafo anterior.

Assim, considerando que
“[...]. A partir da Lei n. 13.465/2017, é necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data de realização do leilão extrajudicial. 2. A ausência de notificação pessoal ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável." [...].(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.460.125/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)”,
impôe-se, com efeito, a nulidade de todo o procedimento extrajudicial.

Evidente, portanto, que o credor fiduciário não esgotou todos os meios necessários e disponíveis para a intimação pessoal dos devedores, fazendo-se imperiosas outras diligências em horários diversificados para encontrá-los, a fim de reunir o requisito legal necessário à efetivação das medidas drásticas de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade do bem, deixando de exaurir os meios possíveis de localização dos Agravados, consoante preconiza a legislação de regência.

Contudo, considerando a ação de imissão de posse nº

5008258-38.2022.8.08.0035,
cuja apelação cível está submetida a julgamento no mesmo plenário virtual
,
a aquisição do imóvel objeto desta demanda ocorreu por terceiro de boa-fé, razão pela qual, com relação ao arrematante não são oponíveis eventuais ilegalidades e/ou irregularidades no procedimento de arrematação extrajudicial.

A
corroborar, o art. 903 do Código de Processo Civil dispõe que qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Assim sendo, diante da manifesta inadimplência dos Apelantes, a fim de não prejudicar e resguardar direitos do arrematante de boa-fé que, frise-se, não participou deste processo, e com vistas à preservação da segurança jurídica, não há como desfazer o leilão, pelo não cabimento do retorno ao status quo ante, devendo, assim, a nulidade da arrematação ser declarada apenas entre as partes litigantes, para fins de indenização em perdas e danos, a serem apurados em liquidação por arbitramento, limitada à diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor da dívida consolidada naquela ocasião.

Nesse sentido, já se manifestaram os Tribunais:

“
AÇÃO ANULATÓRIA” E DE “IMISSÃO DE POSSE” JULGADAS CONJUNTAMENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA NA PRIMEIRA DEMANDA E DE EXTINÇÃO DA SEGUNDA.AÇÃO ANULATÓRIA 0003801-73.2022 .8.16.0084. 1 . CONSTITUIÇÃO EM MORA. A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA DEVE SER PESSOAL. INTIMAÇÃO POR EDITAL PRESSUPÕE LOCAL IGNORADO, INCERTO OU INACESSÍVEL E O ESGOTAMENTO DE TODAS AS POSSIBILIDADES DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. ART . 26, §§ 3.º E 4.º DA LEI 9.514/97 . PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. ELEMENTOS QUE INDICAM QUE O DEVEDOR NÃO ESTAVA EM LOCAL IGNORADO, INCERTO OU INACESSÍVEL. INDÍCIOS DE IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO, NO QUAL NEM MESMO HOUVE NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. NULIDADE CONFIGURADA . IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO PARA A PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. 2. DANOS MORAIS . NÃO CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PROVA DO ALEGADO ABALO. AUTOR QUE NÃO RESIDIA NO IMÓVEL NO MOMENTO DA EXPROPRIAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, COM A REDISTRIBUIÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL . APELOS 01 E 02 PARCIALMENTE PROVIDOS. APELO 03 DESPROVIDO.AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE 0003928-11.2022 .8.16.0084. ARREMATAÇÃO PERFEITA E CONCLUÍDA . PREVALÊNCIA DO “STATUS” DO TERCEIRO DE BOA-FÉ. PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA JURÍDICA. PRECEDENTES. PRETENSÃO ACOLHIDA . SENTENÇA REFORMADA PARA PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DO ARREMATANTE (01) PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO (02) PREJUDICADO. (TJ-PR 00038017320228160084 Goioerê, Relator.: substituta elizabeth de fatima nogueira calmon de passos, Data de Julgamento: 11/11/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/11/2024)

E M E N T A SFH. CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL QUITADO, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL . CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE . LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO . PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR . IMPRESCINDIBILIDADE. ANULAÇÃO. PERDAS E DANOS. CONVERSÃO . APELAÇÃO PROVIDA. 1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. 2 . Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 4 . Consoante o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, aplicável ao caso por força do art. 39 da Lei nº 9.514/97, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade . 5. A Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária, e assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9 .514/97. 6. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465, vigente a partir de 12/07/2017, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária . 7. Encontra-se pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97. 8 . Muito embora a inclusão, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, do § 2º-A -- que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões -- somente tenha se dado por ocasião da edição da Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel regido pela Lei nº 9. 514/97, a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é imprescindível, mesmo que tenha este sido intimado para purgar a mora. 9. No caso, não houve prévia intimação pessoal das datas de realização dos leilões públicos, daí decorrendo evidente prejuízo, uma vez que, após o resultado negativo das hastas, o imóvel foi alienado pela CEF. 10 . R
ealizados os leilões sem a devida intimação do devedor fiduciante, frustra-se a possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação. 11. A solução residiria na anulação dos atos posteriores à consolidação da propriedade. Tendo, porém, o imóvel sido alienado a terceiro de boa-fé e por adstrição ao pedido formulado na petição inicial (art . 492 do Código de Processo Civil), é de rigor a conversão da anulação dos leilões em perdas e danos.

12. O valor a ser devolvido ao autor deve limitar-se à diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor da dívida consolidada naquela ocasião, sem prejuízo da compensação dos valores recuperáveis, inclusive relativos a eventual saldo já retornado ao apelante, em consonância com o art. 27, § 4º, da Lei nº 9 .514/97. Incidência de juros e correção monetária.
13. Apelação provida . (TRF-3 - ApCiv: 50030277820204036144 SP, Relator.: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 30/07/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 01/08/2024)

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Kisleu Dias Maciel Filho 4ª Câmara Cível EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA. PROVA ROBUSTA . ARREMATANTE DO IMÓVEL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA . NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNAR AO STATUS QUO. PERDAS E DANOS . REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Nos termos do artigo 100 do CPC, incumbe ao impugnante produzir prova suficiente da inexistência ou do desaparecimento dos requisitos essenciais à concessão dos benefícios da justiça gratuita. Não demonstrado nos autos que a parte autora possui condições de arcar com o pagamento das custas e demais despesas do processo, deve ser rejeitada a impugnação ao benefício concedido nesta instância recursal . 2. Nas ações cuja pretensão autoral objetiva declaração de nulidade do leilão extrajudicial, regulamentado pela Lei nº 9.514/17, com o objetivo de retomar o imóvel alienado, há litisconsórcio passivo necessário entre a instituição credora fiduciária e o arrematante do imóvel em leilão, por repercutir na esfera jurídica deste, sob pena de nulidade do feito. 3 . A primeira etapa primordial do procedimento extrajudicial restou regularmente cumprida pelo requerido com a prévia constituição em mora do devedor, motivo pelo qual restou consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97.
4 . Por outro lado, não se verifica a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data, local e horário da realização do leilão extrajudicial, a fim de garantir-lhe o direito de preferência na arrematação do bem, pois se trata de condição de validade do procedimento, mesmo que tenha havido a regular comunicação para purga da mora.

5. Diante das peculiaridades do caso, não há como restituir as partes ao estado anterior em razão da arrematação do imóvel por terceiro de boa-fé, sob pena de se ferir ato jurídico perfeito. A obrigação do banco requerido deve ser convertida em perdas e danos para a fixação da respectiva indenização a ser apurada em liquidação de sentença
. 6. Considerando a reforma do ato sentencial, deve ser distribuído proporcionalmente o ônus sucumbencial entre as partes (art. 86, CPC). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA . (TJ-GO 5452583-73.2022.8.09 .0142, Relator.: SEBASTIÃO JOSÉ DE ASSIS NETO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/05/2024)

Por todo o exposto, conheço e
dou provimento
ao recurso, para reformar a sentença e, com efeito,
julgar procedentes os pedidos iniciais
, declarando a nulidade do procedimento de execução/leilão extrajudicial do imóvel objeto da demanda, somente com relação aos aqui litigantes, condenando, com efeito, a instituição financeira nas perdas e danos que serão apurados em liquidação de sentença.

Com efeito, inverto os ônus da sucumbência, modificando sua base de cálculo do valor atualizado da causa para o proveito econômico obtido com a demanda.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso.