Tribunal: TJES
Processo: 5000333-90.2022.8.08.0002
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Retificação de Área de Imóvel
Data de julgamento: 2025-11-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DE ÁREA. LEGITIMIDADE SUCESSÓRIA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. DESCRIÇÃO IMOBILIÁRIA PRECÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Yone Pedrosa Valli contra sentença que julgou procedente a Suscitação de Dúvida formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis de Alegre/ES, reconhecendo a impossibilidade de retificação administrativa da área de imóvel rural constante da transcrição nº 7.220 do Livro 3-L. A apelante alegou nulidade da sentença por ausência de intervenção do Ministério Público e, no mérito, defendeu a viabilidade da retificação com base no art. 213, I, “d”, da Lei nº 6.015/1973, a suficiência da documentação apresentada e a sua legitimidade como sucessora dos proprietários tabulares falecidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há uma questão em discussão: (i) estabelecer se é possível a retificação administrativa da área do imóvel, diante da precariedade da descrição constante do registro e da ausência de legitimidade da requerente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade para requerer retificação de registro imobiliário, na hipótese de falecimento dos proprietários tabulares, pertence ao espólio, devidamente representado pelo inventariante, e não a herdeiros isoladamente, antes da partilha.

A ausência de registro do imóvel em nome da parte requerente configura violação ao princípio da continuidade registral, impedindo qualquer alteração no fólio imobiliário.

A descrição do imóvel constante da transcrição de 1926 é excessivamente genérica e imprecisa, sem medidas perimetrais ou elementos técnicos suficientes, impossibilitando a retificação por via administrativa, que exige compatibilidade com a realidade física do imóvel.

A alegação de existência de área remanescente é contradita pelas sucessivas alienações e doações já registradas, inclusive com área superior à originalmente descrita, inviabilizando a verificação da disponibilidade registral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de intervenção do Ministério Público não implica nulidade da sentença em suscitação de dúvida sem interesse de incapaz ou relevante interesse público.

A legitimidade para promover retificação de registro imobiliário, em caso de falecimento do proprietário, é do espólio representado pelo inventariante, não de herdeiro individualmente.

A precariedade da descrição registral e a inexistência de disponibilidade da área impedem a retificação pela via administrativa.

A retificação administrativa de área exige observância ao princípio da continuidade, sendo inadmissível quando ausente a cadeia sucessória registral.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/1973, arts. 195, 213, I, “d”; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-GO, Ap. Cív. nº 0257745-60.2016.8.09.0100, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, j. 26.01.2018; TJ-DF, Ap. Cív. nº 0705415-37.2022.8.07.0015, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 21.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000333-90.2022.8.08.0002

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: YONE PEDROSA VALLI e outros

APELADO: FRANKLIN MONTEIRO ESTRELLA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DE ÁREA. LEGITIMIDADE SUCESSÓRIA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. DESCRIÇÃO IMOBILIÁRIA PRECÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Yone Pedrosa Valli contra sentença que julgou procedente a Suscitação de Dúvida formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis de Alegre/ES, reconhecendo a impossibilidade de retificação administrativa da área de imóvel rural constante da transcrição nº 7.220 do Livro 3-L. A apelante alegou nulidade da sentença por ausência de intervenção do Ministério Público e, no mérito, defendeu a viabilidade da retificação com base no art. 213, I, “d”, da Lei nº 6.015/1973, a suficiência da documentação apresentada e a sua legitimidade como sucessora dos proprietários tabulares falecidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há uma questão em discussão: (i) estabelecer se é possível a retificação administrativa da área do imóvel, diante da precariedade da descrição constante do registro e da ausência de legitimidade da requerente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade para requerer retificação de registro imobiliário, na hipótese de falecimento dos proprietários tabulares, pertence ao espólio, devidamente representado pelo inventariante, e não a herdeiros isoladamente, antes da partilha.

A ausência de registro do imóvel em nome da parte requerente configura violação ao princípio da continuidade registral, impedindo qualquer alteração no fólio imobiliário.

A descrição do imóvel constante da transcrição de 1926 é excessivamente genérica e imprecisa, sem medidas perimetrais ou elementos técnicos suficientes, impossibilitando a retificação por via administrativa, que exige compatibilidade com a realidade física do imóvel.

A alegação de existência de área remanescente é contradita pelas sucessivas alienações e doações já registradas, inclusive com área superior à originalmente descrita, inviabilizando a verificação da disponibilidade registral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de intervenção do Ministério Público não implica nulidade da sentença em suscitação de dúvida sem interesse de incapaz ou relevante interesse público.

A legitimidade para promover retificação de registro imobiliário, em caso de falecimento do proprietário, é do espólio representado pelo inventariante, não de herdeiro individualmente.

A precariedade da descrição registral e a inexistência de disponibilidade da área impedem a retificação pela via administrativa.

A retificação administrativa de área exige observância ao princípio da continuidade, sendo inadmissível quando ausente a cadeia sucessória registral.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/1973, arts. 195, 213, I, “d”; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-GO, Ap. Cív. nº 0257745-60.2016.8.09.0100, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, j. 26.01.2018; TJ-DF, Ap. Cív. nº 0705415-37.2022.8.07.0015, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 21.09.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, t
rata-se de Apelação Cível interposta por
YONE PEDROSA VALLI
, contra a sentença
ID
5552517
,

proferida pelo Juízo da
1ª
Vara d
e

Alegre
,
que
julgou procedente
a
Suscitação de Dúvida formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis,
FRANKLIN MONTEIRO ESTRELLA,

e
reconhece
u
a impossibilidade da retificação de área pretendida
.

Em suas razões
ID 5552522
a apelante

aduz
que

(a)

a finalidade da retificação é para o procedimento de inventário e sua realização é baseada no Art. 213, Inciso I, Alínea d, da Lei Federal 6.015/1973
;
(b)
o registrador, ao contrário da interpretação sentencial, teria implicitamente reconhecido a existência de área maior e a possibilidade de retificação, ao descrever os motivos admissíveis para o procedimento e ao indicar a via judicial para casos de descrição precária;
(c)

é
inadmissível a afirmação de não haver área a ser retificada, e que as afirmações sobre a necessidade de anuência dos confrontantes são impertinentes, uma vez que teria fornecido a documentação necessária para as notificações;
(d)
é
leg
í
tim
a

para figurar
como sucessora universal de seus genitores, cujos nomes constam na matrícula do imóvel, sendo a documentação anexada suficiente para comprovar seus direitos sucessórios e a compatibilidade com a indivisão da área.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

O cerne da questão é o indeferimento de um pedido administrativo de retificação de área do imóvel conhecido como Fazenda Bom Ver, objeto da transcrição nº 7.220, do Livro 3-L.

O registrador negou o pedido com base no Princípio da Disponibilidade, alegando que o imóvel original de 129 alqueires já havia sido alienado e doado por meio de diversas transcrições e matrículas, não havendo, portanto, área remanescente a ser retificada administrativamente. Além disso, sustentou que a descrição do imóvel na transcrição original é extremamente precária, sem elementos suficientes para que a retificação fosse realizada na via administrativa. Ele argumentou também que a requerente não tinha legitimidade para o pleito, uma vez que os proprietários originais são falecidos e o imóvel não foi arrolado no espólio para partilha.

Em que pesem os argumentos expendidos no presente apelo, destaca-se que a ora recorrente não demonstrou sua capacidade para dispor do imóvel.

De acordo com os autos, os proprietários tabulares do imóvel, Olívio Correa Pedrosa e Maria da Conceição Aguiar Paiva, são falecidos, sendo que a própria apelante afirma que o imóvel sequer foi arrolado no espólio para partilha entre os herdeiros.

Destarte, em um cenário de sucessão, a legitimidade para gerir os bens do falecido pertence ao inventariante, até que a partilha seja concluída, de modo que a ausência de regular representação do espólio compromete a capacidade de disponibilidade do imóvel, requisito fundamental para a retificação extrajudicial. Sem a devida regularização da representação, qualquer pedido de retificação, seja ele judicial ou administrativo, carece de legitimidade.

Nesse contexto, o pedido de retificação administrativa não pode ser atendido quando a descrição do imóvel é tão precária que não é possível verificar a correspondência entre a área registrada e a realidade física do bem.

A transcrição nº 7.220, de 1926, descreve uma área de “cento e vinte e nove alqueires mais ou menos” e enumera benfeitorias, mas carece de medidas perimetrais, rumos e pontos de amarração exatos. Além disso, conforme atestado pelo cartório, a transcrição original já foi objeto de diversas alienações e doações, resultando na abertura de novas transcrições e matrículas.

A doação da transcrição 17005, por si só, informa que o imóvel doado tinha 139 alqueires, uma área até maior que a transcrição de origem, o que indica que a área original já foi inteiramente transferida e não existe mais em sua forma original.

Com efeito, a retificação administrativa, nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), tem como objetivo corrigir imprecisões menores, porém, quando a descrição é tão genérica e a área já foi objeto de múltiplas alienações, o registrador não tem elementos para verificar a verossimilhança do alegado, o que inviabiliza o procedimento na via administrativa.

Nesse sentido,

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS
PER SALTUM
. VEDAÇÃO. LESÃO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PÚBLICO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O procedimento de suscitação de dúvida é de jurisdição voluntária, por meio do qual se submete o acerto da condição imposta pelo registrador ao Poder Judiciário, que pode chancelar ou não o ato administrativo, assim como orientar as providências que devem ser tomadas na efetivação do registro.
2. Caracteriza-se como registro per saltum, e viola o princípio da continuidade dos registros públicos, o pedido de registro de lotes de terra, no Cartório de Registro de Imóveis, diretamente no nome dos herdeiros, sem que antes seja realizada a prévia anotação das propriedades no nome de cujus, haja vista ser necessário o encadeamento entre os assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas, não podendo vender ou gravar de ônus quem não figurar como proprietário no registro imobiliário.
Apelação desprovida. (TJ-GO 0257745-60.2016 .8.09.0100, Relator: ZACARIAS NEVES COELHO, Luziânia - Vara das Fazendas Públicas Municipal, Data de Publicação: 26/01/2018).

APELAÇÃO. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRÁRIA. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. DISCUSSÃO A RESPEITO DA CADEIA DOMINIAL E DIREITO DE USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO NÃO CONTENCIOSO. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. DEVER LEGAL DO OFICIAL REGISTRADOR. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO IMÓVEL ANOTADO EM NOME DO TRANSMITENTE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. RECUSA DO REGISTRO. LEGALIDADE.
1. A dúvida registraria formulada por notários ou oficiais de registro, a requerimento da parte interessada, ostenta natureza administrativa (LRP, art. 204), devendo se ater aos aspectos formais do título apresentado para registro, aferindo-se os elementos exigidos por lei, onde caberá ao juiz decidir apenas sobre a legalidade da exigência cartorária imposta como condição do registro almejado, ex vi do art. 198 da LRP e art. 30, XIII, da Lei nº 8.935/94.

1.1. No caso, considerando a via estreita da dúvida registraria, nada há a prover quanto às alegações sustentadas pelo recorrente a respeito da regularidade da cadeia dominial do imóvel ou sobre o direito de usucapião.

[...] 3. O princípio da continuidade determina que os atos levados ao fólio imobiliário atendam ao encadeamento sucessório da propriedade (LRP, art. 195), ou seja, estipula que a cadeia registral do imóvel deve ser contínua e ininterrupta, de modo que o adquirente, mesmo que por carta judicial de adjudicação, somente poderá assumir a condição de proprietário caso o bem esteja em nome do transmitente.

3.1. Não sendo encontrada a matrícula do imóvel e o registro em nome do transmitente dos seus direitos, é legal a recusa efetuada pelo Oficial do Registro Imobiliário em registrar a correspondente carta de adjudicação, ante o descumprimento da cadeia registral do bem, em observância ao princípio da continuidade. 4. Recurso de apelação desprovido.
(TJ-DF 07054153720228070015 1620957, Relator.: Alfeu Machado, Data de Julgamento: 21/09/2022, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 07/10/2022).

A solução para o caso, conforme a própria Lei e a jurisprudência, é a via judicial, na qual a demarcação e a reavaliação da área podem ser realizadas de forma mais precisa e com a devida segurança jurídica.

Em face do exposto,
tem-se que
os argumentos da apelante não são suficientes para afastar as razões de direito apresentadas pelo registrador. A falta de legitimidade da parte interessada e a impossibilidade técnica de proceder à retificação administrativa devido à precariedade da descrição e à alienação da área original são motivos robustos para a manutenção da decisão de primeiro grau.

Portanto, firme nas razões expostas
,
NEG
O
PROVIMENTO
ao recurso
interposto.

Deixo de aplicar o §11 do art. 85 do CPC/15, por não ter havido condenação na origem,

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Manifesto-me por acompanhar integralmente o voto da douta relatoria.

É como voto, respeitosamente.