Tribunal: TJES
Processo: 5004831-07.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N° 5004831-07.2024.8.08.0021

APELANTE:
ANTONIO EVANGELISTA BISPO DOS SANTOS

APELADOS:
CILAS DIAS DE VARGAS E OUTROS

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. JOSE BORGES TEIXEIRA JUNIOR

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA SEM REGISTRO. POSSE DE BOA-FÉ. INDISPONIBILIDADE POSTERIOR. INEXISTÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, mantendo a averbação de indisponibilidade sobre bem adquirido por escritura pública em 04/11/2015, antes da citação dos vendedores e da averbação da constrição, efetivada apenas em 16/05/2023. O apelante sustenta ter agido de boa-fé e invoca a aplicação da Súmula 84 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a aquisição de imóvel por escritura pública não registrada pode fundamentar embargos de terceiro para afastar constrição judicial; (ii) estabelecer se a boa-fé do adquirente afasta a caracterização de fraude à execução na ausência de registro prévio de penhora ou averbação de indisponibilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título na matrícula, conforme art. 1.245 do Código Civil; contudo, a jurisprudência do STJ (Súmula 84) admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse advinda de compromisso ou escritura de compra e venda, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé.

4. A boa-fé do adquirente se presume quando inexistem, à época do negócio, registros de ônus ou restrições na matrícula do imóvel, sendo insuficiente a mera existência de ação judicial não publicizada.

5. A fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova da má-fé do terceiro adquirente, conforme Súmula 375 do STJ, inexistentes no caso concreto.

6. Os apelados não comprovaram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, não se desincumbindo do ônus probatório que lhes competia (CPC, art. 373, II).

7. A indisponibilidade somente foi averbada em 2023, ou seja, anos após a celebração do negócio e a citação dos executados, reforçando a presunção de boa-fé do adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

A posse de imóvel adquirida por escritura pública de compra e venda, ainda que não registrada, pode ser protegida em embargos de terceiro, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente, nos termos da Súmula 84 do STJ.

A fraude à execução somente se caracteriza com o registro da penhora ou mediante prova de má-fé do adquirente, nos termos da Súmula 375 do STJ.

A ausência de registro não impede a tutela possessória contra atos de constrição posteriores à aquisição realizada de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, arts. 373, II, e 1.007.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 84 e 375; TJ-MG, Apelação Cível nº 5031031-72.2020.8.13.0079, Rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 25.01.2024; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 50101467920248080000, Rel. Des.ª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, 3ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004831-07.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO EVANGELISTA BISPO DOS SANTOS

APELADO: CILAS DIAS DE VARGAS e outros (3)

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N° 5004831-07.2024.8.08.0021

APELANTE:
ANTONIO EVANGELISTA BISPO DOS SANTOS

APELADOS:
CILAS DIAS DE VARGAS E OUTROS

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. JOSE BORGES TEIXEIRA JUNIOR

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA SEM REGISTRO. POSSE DE BOA-FÉ. INDISPONIBILIDADE POSTERIOR. INEXISTÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, mantendo a averbação de indisponibilidade sobre bem adquirido por escritura pública em 04/11/2015, antes da citação dos vendedores e da averbação da constrição, efetivada apenas em 16/05/2023. O apelante sustenta ter agido de boa-fé e invoca a aplicação da Súmula 84 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a aquisição de imóvel por escritura pública não registrada pode fundamentar embargos de terceiro para afastar constrição judicial; (ii) estabelecer se a boa-fé do adquirente afasta a caracterização de fraude à execução na ausência de registro prévio de penhora ou averbação de indisponibilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título na matrícula, conforme art. 1.245 do Código Civil; contudo, a jurisprudência do STJ (Súmula 84) admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse advinda de compromisso ou escritura de compra e venda, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé.

4. A boa-fé do adquirente se presume quando inexistem, à época do negócio, registros de ônus ou restrições na matrícula do imóvel, sendo insuficiente a mera existência de ação judicial não publicizada.

5. A fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova da má-fé do terceiro adquirente, conforme Súmula 375 do STJ, inexistentes no caso concreto.

6. Os apelados não comprovaram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, não se desincumbindo do ônus probatório que lhes competia (CPC, art. 373, II).

7. A indisponibilidade somente foi averbada em 2023, ou seja, anos após a celebração do negócio e a citação dos executados, reforçando a presunção de boa-fé do adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

A posse de imóvel adquirida por escritura pública de compra e venda, ainda que não registrada, pode ser protegida em embargos de terceiro, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente, nos termos da Súmula 84 do STJ.

A fraude à execução somente se caracteriza com o registro da penhora ou mediante prova de má-fé do adquirente, nos termos da Súmula 375 do STJ.

A ausência de registro não impede a tutela possessória contra atos de constrição posteriores à aquisição realizada de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, arts. 373, II, e 1.007.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 84 e 375; TJ-MG, Apelação Cível nº 5031031-72.2020.8.13.0079, Rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 25.01.2024; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 50101467920248080000, Rel. Des.ª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, 3ª Câmara Cível.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N° 5004831-07.2024.8.08.0021

APELANTE:
ANTONIO EVANGELISTA BISPO DOS SANTOS

APELADOS:
CILAS DIAS DE VARGAS E OUTROS

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. JOSE BORGES TEIXEIRA JUNIOR

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de apelação cível interposta por ANTONIO EVANGELISTA BISPO DOS SANTOS em face da sentença (ID 14553674) prolatada pelo douto Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari que julgou improcedentes os “Embargos de Terceiro” opostos em face de CILAS DIAS DE VARGAS E OUTROS, mantendo a averbação de indisponibilidade do imóvel objeto da ação.

Em suas razões recursais (ID 14553653), o apelante sustenta, em síntese: (i) ser adquirente de boa-fé do imóvel, tendo-o adquirido em 04/11/2015 por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, antes da averbação da indisponibilidade em 16/05/2023; (ii) que o negócio jurídico não configurou fraude à execução, uma vez que a compra foi realizada antes da citação dos vendedores no processo de origem e sem a prévia averbação de qualquer ônus ou restrição na matrícula do imóvel; (iii) que a Súmula 84 do STJ é aplicável ao caso, protegendo a posse do terceiro adquirente de boa-fé, ainda que desprovida de registro; (iv) que a sentença hostilizada incorreu em erro de premissa fática ao considerar datas incorretas e em erro de direito ao não aplicar a jurisprudência consolidada sobre a matéria.

Contrarrazões apresentadas pelos apelados (ID 14553678), suscitando, preliminarmente, a deserção do recurso e, no mérito, pugnam pelo desprovimento do apelo.

Pois bem.

Prefacialmente, rejeito a preliminar de deserção suscitada pelos apelados, uma vez que foi devidamente comprovado o preparo recursal, conforme a guia bancária de ID 14553676 e o respectivo comprovante de pagamento ID 14553662, de modo que o recorrente atendeu integralmente às formalidades do art. 1.007 do CPC. A mera origem do numerário não é suficiente para configurar a deserção, na medida em que o pagamento foi comprovado e a guia foi devidamente vinculada aos autos e ao nome do recorrente. Assim,
rejeito
a preliminar.

Deste modo, presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do apelo e passo a analisar o mérito nele vertido, partindo de um sucinto escorço da controvérsia devolvida a esta instância revisora.

Na origem, o apelante ajuizou embargos de terceiro sustentando ser legítimo adquirente do imóvel consistente no lote nº 13, quadra 05, do loteamento “Santa Izabel”, em Perocão/Guarapari-ES, matriculado sob nº 4.735 no Cartório de Registro de Imóveis local, adquirido mediante escritura pública definitiva de compra e venda datada de 04/11/2015. Aduziu ter procedido à aquisição de boa-fé, pois à época inexistia qualquer averbação ou constrição sobre a matrícula, sendo posterior a indisponibilidade decretada em execução ajuizada contra os vendedores.

O magistrado sentenciante, contudo, concluiu pela improcedência da ação, sob o fundamento de que, ausente o registro da escritura, não se operou a transmissão da propriedade, de modo que o apelante ostenta apenas direito obrigacional, insuscetível de ser oposto a terceiros.

É certo que, à luz do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo na matrícula do imóvel. Não havendo registro, o adquirente não se torna proprietário em relação a terceiros.

Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 84, admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso ou escritura de compra e venda, ainda que desprovida de registro, desde que comprovada a boa-fé do adquirente.

No caso concreto, a boa-fé do apelante encontra-se suficientemente evidenciada. O título aquisitivo (ID 14553657) foi formalizado em 04/11/2015, quando o imóvel se encontrava livre de quaisquer ônus, restrições ou averbações premonitórias, conforme expressamente certificado na escritura. A ação executiva que culminou na ordem de indisponibilidade foi ajuizada em 16/10/2015, mas a citação dos réus somente se efetivou em 16/11/2016, e a averbação da indisponibilidade na matrícula do imóvel apenas ocorreu em 16/05/2023 (ID 14553658).

Não havia, portanto, no momento da aquisição, qualquer elemento objetivo que pudesse revelar ao adquirente a existência de litígio ou constrição incidente sobre o bem. A mera propositura da ação, desacompanhada de registro ou publicidade, não basta para afastar a presunção de boa-fé.

Conforme orientação sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça,
"o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente"
(Súmula 375). Assim, inexistindo tais elementos, não se configura fraude.

A jurisprudência dos tribunais pátrios, bem como desta Corte de Justiça, alinha-se ao entendimento ora adotado, confira-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - CONSTRIÇÃO DE BEM IMÓVEL - COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA - ESCRITURA PÚBLICA - AQUISIÇÃO ANTERIOR À EXECUÇÃO - POSSE DE BOA-FÉ. Nos termos da súmula 84 do STJ, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.
Realizado o negócio jurídico de compra e venda quando ainda não existia sobre o bem qualquer restrição, considera válida a celebração, pois o ordenamento jurídico confere proteção ao adquirente de boa-fé.
(TJ-MG - Apelação Cível: 5031031-72 .2020.8.13.0079, Relator.: Des .(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 25/01/2024, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/01/2024)

Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO . POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO. BOA-FÉ . SÚMULA 84 DO STJ. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES que indeferiu a tutela de urgência nos autos de Embargos de Terceiro, onde o agravante busca a suspensão das medidas constritivas sobre imóvel objeto de contrato particular de compra e venda, cuja posse exerce desde 2012, embora a ação originária tenha sido ajuizada em 2017. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse do imóvel, amparada em contrato particular de compra e venda não registrado, é suficiente para afastar as medidas constritivas impostas pelo juízo de origem; (ii) estabelecer se a boa-fé do adquirente, no caso específico, permite a oposição de embargos de terceiro mesmo na ausência de registro formal da propriedade . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo sem registro, desde que comprovada a boa-fé do adquirente. 4 .
No caso concreto, o agravante comprova a posse desde 2012, por meio de contrato particular e escritura pública não registrada, demonstrando a inexistência de má-fé ou conhecimento de pendências judiciais à época da aquisição. 5. A ausência de registro não impede, neste momento processual, a suspensão das medidas constritivas, já que não há indícios de fraude ou simulação que desabonem a validade do negócio jurídico realizado de boa-fé. 6 . A jurisprudência pacífica, com base na Súmula 375 do STJ, afasta a configuração de fraude à execução na ausência de registro de constrição à época da alienação, reforçando a presunção de boa-fé do agravante.
7. Pela análise do conjunto probatório presente nos autos neste momento, portanto, é possível inferir que a aquisição do bem imóvel pelo embargante, ora agravante, é alheia aos fatos objetos da demanda principal, de forma que, independentemente do registro, deve ser reconhecida a validade do negócio efetuado de boa-fé, conforme o artigo 792, inciso IV, do CPC e a Súmula 375 do STJ, atribuindo-se, assim, validade ao contrato, ante a inexistência de quaisquer indícios nos autos que indique simulação ou fraude. IV . DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: A posse de imóvel adquirida por meio de contrato particular de compra e venda, ainda que não registrada, pode ser protegida em embargos de terceiro, desde que evidenciada a boa-fé do adquirente, nos termos da Súmula 84 do STJ. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50101467920248080000, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível)

Cumpre ainda destacar que os apelados não lograram êxito em produzir prova capaz de infirmar a boa-fé do apelante ou de demonstrar qualquer anterioridade de direitos que lhes favorecesse não tendo, portanto, se desincumbido do ônus probatório que lhe competiam, nos termos do art. 373, II do CPC.

Ao revés, os apelados limitam-se a argumentar que
“a alegação de que o imóvel estava livre e desembaraçado na data da compra não se sustenta diante da evidência de que a indisponibilidade foi estabelecida posteriormente”
. Tal assertiva, contudo, apenas reforça a conclusão de que eventual ato de indisponibilidade sobre o bem ocorreu em momento ulterior à aquisição, o que robustece, de forma ainda mais significativa, a presunção de boa-fé do adquirente.

Assim, ainda que a ausência de registro retire a oponibilidade plena da propriedade, a posse justa e de boa-fé do apelante, lastreada em escritura pública, merece tutela jurisdicional contra atos de constrição que não lhe eram cognoscíveis ao tempo da aquisição. Destarte, a sentença merece reforma para julgar procedentes os embargos de terceiro e afastar a indisponibilidade sobre o imóvel descrito na exordial.

Ante o exposto,
conheço e dou provimento
ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar procedentes os embargos de terceiro, determinando o levantamento da indisponibilidade do imóvel descrito na inicial.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.