Tribunal: TJES
Processo: 5006686-55.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
APELAÇÃO Nº 5006686-55.2023.8.08.0021

APELANTE
: LUSMAR BEATRIZ GONÇALVES

APELADO
: WILSON OMAR PEREZ NAVARRETE

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR BENFEITORIAS E DÉBITOS DE CONSUMO NÃO COMPROVADOS. CLÁUSULA DE ACEITAÇÃO NAS CONDIÇÕES EM QUE SE ENCONTRA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Lusmar Beatriz Gonçalves contra sentença proferida nos autos de Ação Monitória ajuizada por Wilson Omar Perez Navarrete, visando à constituição de título executivo judicial referente à última parcela inadimplida, no valor de R$ 10.000,00, relativa a contrato de compra e venda de trailer comercial. A apelante sustenta que a dívida foi extinta por compensação com benfeitorias realizadas no bem e com débitos de consumo acumulados pelo apelado em seu estabelecimento, totalizando valor superior ao saldo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se é devida a compensação entre o valor da última parcela do contrato e os custos de benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel adquirido; (ii) apurar a existência de crédito remanescente em favor da apelante decorrente de consumo realizado pelo apelado em seu estabelecimento comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda firmado entre as partes contém cláusula expressa de aceitação do imóvel “
nas condições em que se encontra
”, após vistoria, o que inviabiliza a posterior alegação de abatimento por reformas realizadas, em razão do princípio
pacta sunt servanda
.

4. As provas apresentadas pela apelante não são suficientes para comprovar a existência de acordo válido de compensação entre os custos das benfeitorias e o saldo devedor do contrato.

5. Em relação às comandas de consumo, embora o apelado tenha reconhecido o abatimento de parte dos valores, os documentos apresentados indicam que os valores foram quitados, não restando demonstrado crédito adicional de R$ 344,00 em favor da apelante.

6. Ausente comprovação de crédito remanescente ou de acordo que autorizasse compensação, não há elementos que justifiquem a modificação da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A existência de cláusula contratual de aceitação do bem nas condições verificadas no ato da compra impede o abatimento posterior de valores referentes a benfeitorias.

2. A compensação de valores em ação monitória exige prova inequívoca do acordo e da existência de crédito líquido, certo e exigível.

3. Comandas marcadas como "pagas" não comprovam crédito remanescente apto a ensejar compensação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, § 3º; 98, § 3º; 373, II; 374, III; 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: Não há menção expressa a precedentes jurisprudenciais no acórdão analisado.

Vitória/ES, 24 de novembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006686-55.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUSMAR BEATRIZ GONCALVES

APELADO: WILSON OMAR PEREZ NAVARRETE

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO Nº 5006686-55.2023.8.08.0021

APELANTE
: LUSMAR BEATRIZ GONÇALVES

APELADO
: WILSON OMAR PEREZ NAVARRETE

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR BENFEITORIAS E DÉBITOS DE CONSUMO NÃO COMPROVADOS. CLÁUSULA DE ACEITAÇÃO NAS CONDIÇÕES EM QUE SE ENCONTRA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Lusmar Beatriz Gonçalves contra sentença proferida nos autos de Ação Monitória ajuizada por Wilson Omar Perez Navarrete, visando à constituição de título executivo judicial referente à última parcela inadimplida, no valor de R$ 10.000,00, relativa a contrato de compra e venda de trailer comercial. A apelante sustenta que a dívida foi extinta por compensação com benfeitorias realizadas no bem e com débitos de consumo acumulados pelo apelado em seu estabelecimento, totalizando valor superior ao saldo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se é devida a compensação entre o valor da última parcela do contrato e os custos de benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel adquirido; (ii) apurar a existência de crédito remanescente em favor da apelante decorrente de consumo realizado pelo apelado em seu estabelecimento comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda firmado entre as partes contém cláusula expressa de aceitação do imóvel “
nas condições em que se encontra
”, após vistoria, o que inviabiliza a posterior alegação de abatimento por reformas realizadas, em razão do princípio
pacta sunt servanda
.

4. As provas apresentadas pela apelante não são suficientes para comprovar a existência de acordo válido de compensação entre os custos das benfeitorias e o saldo devedor do contrato.

5. Em relação às comandas de consumo, embora o apelado tenha reconhecido o abatimento de parte dos valores, os documentos apresentados indicam que os valores foram quitados, não restando demonstrado crédito adicional de R$ 344,00 em favor da apelante.

6. Ausente comprovação de crédito remanescente ou de acordo que autorizasse compensação, não há elementos que justifiquem a modificação da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A existência de cláusula contratual de aceitação do bem nas condições verificadas no ato da compra impede o abatimento posterior de valores referentes a benfeitorias.

2. A compensação de valores em ação monitória exige prova inequívoca do acordo e da existência de crédito líquido, certo e exigível.

3. Comandas marcadas como "pagas" não comprovam crédito remanescente apto a ensejar compensação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, § 3º; 98, § 3º; 373, II; 374, III; 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: Não há menção expressa a precedentes jurisprudenciais no acórdão analisado.

Vitória/ES, 24 de novembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5006686-55.2023.8.08.0021

APELANTE
: LUSMAR BEATRIZ GONÇALVES

APELADO
: WILSON OMAR PEREZ NAVARRETE

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO
interposta por
LUSMAR BEATRIZ GONÇALVES
contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Guarapari/ES, nos autos da
Ação Monitória
, ajuizada por
WILSON OMAR PEREZ NAVARRETE
, que julgou procedente a pretensão autoral para constituir título executivo judicial no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em seu recurso (id. nº 13901445), a recorrente requer a concessão do benefício da justiça gratuita e alega que a sentença deve ser reformada, pois desconsiderou a realidade dos fatos e a vontade real das partes, sustentando que o imóvel adquirido, um trailer comercial, encontrava-se em condições precárias, o que demandou a realização de reformas necessárias e indispensáveis, como a troca de tomadas, telhados e do padrão de energia, que totalizaram um custo de R$ 8.640,00 (oito mil seiscentos e quarenta reais).

Afirma que houve um acordo verbal com o apelado para que tais despesas fossem abatidas do saldo devedor, salientando que o apelado se tornou cliente do estabelecimento e acumulou despesas de consumo no valor total de R$ 3.051,00 (três mil e cinquenta e um reais), referentes a duas comandas, uma de R$ 2.344,00 (dois mil trezentos e quarenta e quatro reais) e outra de R$ 707,00 (setecentos e sete reais).

Assevera que o recorrido confessou o abatimento dos valores de consumo, mas distorce a sua finalidade. Assim, a soma das benfeitorias e do consumo ultrapassaria o saldo devedor alegado.

Muito bem. Com relação à concessão do benefício da gratuidade de justiça, considerando o requerimento feito pela recorrente nesta sede recursal e, apesar das alegações trazidas pelo recorrido em sede de contrarrazões, não foi demonstrada a existência concreta de provas de que ela não faça jus ao benefício, daí porque entendo por bem deferi-lo (art. 99, § 3º, do CPC).

Assim, estando presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Superado tal ponto, passo à análise das questões de fundo, instante em que o quadro fático revela que a controvérsia se origina de um contrato de compra e venda de um imóvel comercial, especificamente um trailer, no valor total de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

O autor, ora apelado, ajuizou ação monitória alegando o inadimplemento da parcela final de R$ 10.000,00 (dez mil reais) inerente ao negócio, fundamentando seu pedido no contrato firmado entre as partes, com firma reconhecida.

Ademais, a apelante, em sua defesa, não nega a dívida original, mas alega sua extinção por meio de compensação. Argumenta ter custeado reformas indispensáveis no trailer no montante de R$ 8.640,00 (oito mil seiscentos e quarenta reais) e que o apelado teria débitos de consumo em seu estabelecimento que somam R$ 3.051,00 (três mil e cinquenta e um reais). Defende a existência de um acordo verbal para abater esses valores do saldo devedor, o que resultaria em um crédito a seu favor.

Dito isso, com relação ao pedido de reconhecimento das benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel e sua compensação com o crédito defendido pelo recorrido, entendo que não assiste razão à apelante.

Ao examinar o contrato de compra e venda carreado no id. nº 13901414), possível constatar a existência de cláusula expressa acerca da realização prévia de vistoria no imóvel e de aceitação do mesmo "
nas condições em que se encontra
".

Assim, constato que a cláusula contratual do pacto inegavelmente firmado entre as partes é clara e vincula ambas, com espeque no princípio da obrigatoriedade dos contratos (
pacta sunt servanda
), às disposições nele contidas.

Friso que as provas documentais trazidas pela apelante (id. nº 13901437, 13901438 e 13901439) não são aptas a desconstituir tal previsão contratual.

De mais a mais, muito embora a recorrente tenha carreado elementos de prova que, na sua opinião, corroborariam a sua tese defensiva, não logrou êxito, por meio delas, em comprovar a existência de um acordo válido que permitisse a compensação das benfeitorias realizadas no imóvel com o saldo devedor.

No que tange à necessidade de abatimento adicional do valor do consumo realizado pelo recorrido no estabelecimento comercial, mais uma vez, não merece prosperar.

Analisando os autos, vejo que as comandas de consumo carreadas aos autos indicam os valores de R$ 2.344,00 (dois mil trezentos e quarenta e quatro reais) e R$ 707,00 (setecentos e sete reais).

O apelado, em sua inicial (id. nº 13901409), reconheceu expressamente o abatimento dos valores de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e R$ 707,00 (setecentos e sete reais), restando, em tese, uma diferença de R$ 344,00 (trezentos e quarenta e quatro reais), correspondente à dívida de R$ 2.344,00 (dois mil trezentos e quarenta e quatro reais) e ao crédito R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Ocorre que, como bem fundamentado pelo MM. juiz
a quo
, ao examinar os autos, constato que as comandas de consumo apresentadas pela recorrente (id. nº 13901436) estão marcadas como "pagas", o que sugere que o valor foi anteriormente quitado ou compensado.

Assim, os elementos de prova não trazem lastro seguro aos autos quanto à existência de um crédito adicional de R$ 344,00 (trezentos e quarenta e quatro reais) por parte da apelante, de modo que, dada a existência de fato incontroverso (art. 374, III, do CPC) e por não ter ela se desincumbido do ônus que lhe cabia (art. 373, II, do CPC), entendo que a sua pretensão não deve frutificar.

Por tais fundamentos,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, oportunidade em que majoro a condenação em honorários advocatícios imposta à recorrente em primeiro grau para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, mantendo a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.