Tribunal: TJES
Processo: 5007282-05.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-07-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 5007282-05.2024.8.08.0021

APELANTE: GLAUCIO ANTONIO FARID E OUTRA

APELADO: CONDOMÍNIO DO ED. SANTID

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA CONDOMINIAL PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL. COBERTURA COM FRAÇÃO MAIOR. LEGALIDADE DA COBRANÇA DIFERENCIADA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EXPRESSA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação proposta, objetivando a revisão da cobrança da taxa condominial da unidade 502, localizada na cobertura. Alega a parte apelante que o valor da taxa condominial é 2,6 vezes superior ao das demais unidades, violando os princípios da igualdade, da proporcionalidade e da razoabilidade, além de não possuir condições diferenciadas de uso das áreas comuns.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é legal a cobrança de taxa condominial diferenciada, com base na fração ideal da unidade de cobertura, ainda que o uso das áreas comuns seja igualitário entre os condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legislação civil estabelece como regra que a contribuição para as despesas condominiais deve ocorrer na proporção da fração ideal de cada unidade, conforme disposto nos arts. 1.334, I, e 1.336, I, do Código Civil, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

4. A convenção condominial prevê expressamente o rateio das despesas condominiais na proporção das respectivas frações ideais, conferindo validade à cobrança diferenciada da unidade de cobertura, que possui maior fração ideal.

5. A adoção da fração ideal como critério para o rateio das despesas condominiais não viola os princípios da igualdade, proporcionalidade ou razoabilidade, mas, ao revés, está em consonância com o disposto na legislação e na autonomia da vontade expressa na convenção condominial.

6. A alegação de enriquecimento sem causa não prospera quando a cobrança condominial é realizada nos estritos termos da convenção e da lei.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É legal a cobrança de taxa condominial diferenciada, proporcional à fração ideal, quando assim expressamente previsto na convenção do condomínio.

2. O critério de rateio das despesas condominiais com base na fração ideal não afronta os princípios da igualdade, proporcionalidade ou razoabilidade, tampouco configura enriquecimento sem causa.

3. A intervenção judicial para revisão do critério de rateio das despesas condominiais somente é cabível em situações excepcionais de manifesta ilegalidade, o que não ocorre quando a convenção adota expressamente a fração ideal como parâmetro.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.334, I, e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0015878-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 24/06/2024; TJES, Apelação Cível nº 0024822-85.2019.8.08.0035, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 26/07/2023; TJES, Apelação Cível nº 0002398-88.2015.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 28/07/2023; STJ, AgInt-AREsp nº 1.657.456, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30/11/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007282-05.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GLAUCIO ANTONIO FARID e outros

APELADO: CONDOMINIO DO ED SANTID

RELATOR(A):

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 5007282-05.2024.8.08.0021

APELANTE: GLAUCIO ANTONIO FARID E OUTRA

APELADO: CONDOMÍNIO DO ED. SANTID

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA CONDOMINIAL PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL. COBERTURA COM FRAÇÃO MAIOR. LEGALIDADE DA COBRANÇA DIFERENCIADA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EXPRESSA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação proposta, objetivando a revisão da cobrança da taxa condominial da unidade 502, localizada na cobertura. Alega a parte apelante que o valor da taxa condominial é 2,6 vezes superior ao das demais unidades, violando os princípios da igualdade, da proporcionalidade e da razoabilidade, além de não possuir condições diferenciadas de uso das áreas comuns.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é legal a cobrança de taxa condominial diferenciada, com base na fração ideal da unidade de cobertura, ainda que o uso das áreas comuns seja igualitário entre os condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legislação civil estabelece como regra que a contribuição para as despesas condominiais deve ocorrer na proporção da fração ideal de cada unidade, conforme disposto nos arts. 1.334, I, e 1.336, I, do Código Civil, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

4. A convenção condominial prevê expressamente o rateio das despesas condominiais na proporção das respectivas frações ideais, conferindo validade à cobrança diferenciada da unidade de cobertura, que possui maior fração ideal.

5. A adoção da fração ideal como critério para o rateio das despesas condominiais não viola os princípios da igualdade, proporcionalidade ou razoabilidade, mas, ao revés, está em consonância com o disposto na legislação e na autonomia da vontade expressa na convenção condominial.

6. A alegação de enriquecimento sem causa não prospera quando a cobrança condominial é realizada nos estritos termos da convenção e da lei.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É legal a cobrança de taxa condominial diferenciada, proporcional à fração ideal, quando assim expressamente previsto na convenção do condomínio.

2. O critério de rateio das despesas condominiais com base na fração ideal não afronta os princípios da igualdade, proporcionalidade ou razoabilidade, tampouco configura enriquecimento sem causa.

3. A intervenção judicial para revisão do critério de rateio das despesas condominiais somente é cabível em situações excepcionais de manifesta ilegalidade, o que não ocorre quando a convenção adota expressamente a fração ideal como parâmetro.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.334, I, e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0015878-31.2018.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 24/06/2024; TJES, Apelação Cível nº 0024822-85.2019.8.08.0035, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 26/07/2023; TJES, Apelação Cível nº 0002398-88.2015.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 28/07/2023; STJ, AgInt-AREsp nº 1.657.456, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 30/11/2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de apelação cível interposta por
GLAUCIO ANTONIO FARID E PATRICIA GUSMAO DE MORAES FARID
em face da r. sentença (ID 13315633) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari - Comarca da Capital - na ação proposta em desfavor do
CONDOMÍNIO DO ED. SANTID,
a qual julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões (ID 13315984), os Apelantes sustentam, em síntese, que o valor da taxa condominial da unidade 502, localizada na cobertura, é 2,6 vezes maior do que o montante cobrado nas demais unidades, o que fere os princípios da igualdade, da proporcionalidade e da razoabilidade.

Ademais, ressaltam que não possuem condições diferenciadas para usufruir das áreas comuns do condomínio; assim como que
“a soberania da assembleia geral, que estabelece o critério de rateio de despesas com base na fração ideal, não autoriza o locupletamento dos apartamentos menores em detrimento daqueles de maior área, já que as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio não são proporcionais ao tamanho de suas unidades privativas, mas às áreas comuns utilizadas por todos os condôminos indistintamente”
.

Certidão ID 13315988, que atesta a ausência de manifestação do Apelado.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se ao exame da legalidade da cobrança de taxa condominial diferenciada para a unidade imobiliária localizada na cobertura de condomínio edilício, haja vista o fato de possuir maior fração ideal do imóvel.

Dito isso, consigno que não vislumbro razões para discordar do entendimento exarado pela magistrada sentenciante no
decisum
objurgado.

De acordo com os arts. 1.334. inc. I, e 1.336, inc. I, do Código Civil, a cota condominial será estipulada pela convenção do condomínio, de maneira proporcional à fração ideal do condômino, senão vejamos:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

[...]

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

[...]

Na hipótese vertente, observa-se que a convenção do condomínio Apelado optou por fixar a taxa condominial de forma proporcional à fração ideal, conforme dicção das cláusulas vigésima oitava, vigésima nona e trigésima,
in verbis:

“CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Constituem despesas comuns do Edifício as relativas às conservações ou manutenção, limpeza, reparações e construções das partes e coisas comuns e dependências do mesmo, o prêmio de seguro do Edifício e dos empregado, os impostos e taxas que incidem sobre as partes e coisas comuns do Edifício, a remuneração do Síndico, zelador e demais empregados do mesmo, bem como as relativas aos encargos da Previdência e Assistência Social.

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: Compete à Assembleia fixar o orçamento das despesas e cabe aos condôminos concorrer dentro do 1° mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

CLÁUSULA TRIGÉSIMA: São igualmente rateadas entre os condôminos, as despesas extraordinárias dentro de quinze dias a contar da data da Assembleia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas à quota normal do Condomínio.”

Com efeito, com base na regra legal e nas disposições da convenção de condomínio, sobre o apartamento de cobertura, que possui fração ideal maior do que a das demais unidades imobiliárias, pode incidir taxa condominial de valor mais elevado; o que não viola a cláusula geral de proporcionalidade, mas, ao revés, garante sua observância.

Nessa esteira, tem-se a posição adotada por esta Corte de Justiça:

APELAÇÃO - CONDOMÍNIO - COBERTURA - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - FRAÇÃO IDEAL - LEGALIDADE - MANUTENÇÃO DA REGRA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.
Inexiste qualquer ilegalidade quando a convenção condominial fixa a fração ideal como critério para o rateio do valor da taxa da para o pagamento de despesas comuns, por ser justamente a forma estabelecida pelo Código Civil quando resta silente a referida convenção.
2. Recurso conhecido e não provido. (TJES. 0015878-31.2018.8.08.0035. SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. HELOISA CARIELLO. DATA 24/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Nos termos do art. 1336, I do Código Civil são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”; 2. Havendo divergência na interpretação de norma convencional do condomínio, deve ser aplicada a regra prevista no Código Civil para o tema; 3.
Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel, sendo no caso aplicado o previsto na convenção e na assembleia do condomínio;
4. Recurso conhecido e desprovido. (TJES. 0024822-85.2019.8.08.0035. PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. JANETE VARGAS SIMÕES. DATA 26/07/2023)

EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE. 1. O critério de rateio do valor da taxa de condomínio é, em regra, a fração ideal da unidade imobiliária, conforme previsão da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do CC, sendo indevida a intervenção judicial para a discussão da justiça do método adotado. Precedentes do STJ.
2. O pagamento a maior da taxa de condomínio para apartamentos em cobertura com base na fração ideal é legal, não havendo motivo para a revisão do critério devidamente aprovado em Assembleia
. Precedente do STJ. (TJES. 0002398-88.2015.8.08.0035. SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR. DATA 28/07/2023)

Há de se mencionar, por derradeiro, que, dada a autonomia e a normatividade da convenção condominial, descabe a alegação de enriquecimento sem causa em face da cobrança das despesas condominiais de forma proporcional à fração ideal. Confira-se, nessa toada, elucidativo aresto do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA DE EDIFÍCIO. ASSEMBLEIA QUE NÃO OBTÉM VOTOS PARA ALTERAÇÃO DE CRITÉRIO LEGAL DA FRAÇÃO IDEAL (ARTIGO 1336, I, DO CC). AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE OFENSA AO ART. 1022, DO NCPC. DIREITO DE PROVA. VIOLAÇÃO NÃO OBSERVADA. MATÉRIA DE DIREITO. REVOLVIMENTO DO MATERIAL DE CONHECIMENTO. ÓBICE DA SÚMULA Nº 7/STJ. MANUTENÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL PARA RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO OU INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE BOA-FÉ NO EXERCÍCIO DE DIREITO QUE NÃO SE VERIFICAM PELA MERA ALEGAÇÃO DE INJUSTIÇA DO CRITÉRIO. PRECEDENTES. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO VERIFICAÇÃO QUANDO A DECISÃO RECORRIDA SE ORIENTA NO MESMO SENTIDO DOS PRECEDENTES ATUAIS DO STJ. SÚMULA Nº 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2. Conquanto fundamental, o direito de prova (no caso técnica) não é absoluto, mas tem sua aplicação disciplinada pelo art. 130 do NCPC que, de maneira utilitária e econômica, regulamenta a realização de provas que sejam úteis e imprescindíveis para a aplicação do direito ao caso concreto. 3. A ilação de que pelo critério legal de rateio das despesas de condomínio (art. 1336, I, do CC), aquele que detém maior fração arca com maior contribuição traduz conhecimento a priori, tornando dispensável recorrer ao empirismo técnico para a formação de um juízo de valor para sobre isso. 4.
Dada a autonomia e força normativa da Convenção de Condomínio, a intervenção do Poder Judiciário para alteração do critério de rateio de despesas condominiais só é feita em caráter excepcional e não com base na discussão da justiça do método. 5. Devido a amplitude do conceito, a discussão da justiça do critério de rateio da despesa condominial, que no caso é o legal do art. 1336, I, do CC, não fundamenta a alegação de enriquecimento sem causa, e, por conseguinte, o êxito da demanda.
6. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 1.657.456; Proc. 2020/0023996-5; PR; Terceira Turma; Rel. Min. Moura Ribeiro; DJE 30/11/2022)

Em suma, sendo a questão expressamente disciplinada na convenção do condomínio Apelado, descabe analisar a justeza da regra adotada, segundo a qual o pagamento da taxa condominial é condizente com a fração ideal do imóvel, a qual deve ser aplicada ao caso concreto.

Ante o exposto, sem maiores delongas, conheço do recurso de apelação, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter hígida a sentença que rejeitou a pretensão autoral.

Enfim, inaplicável a regra prevista no art. 85, §11, do CPC na espécie, pois não houve fixação de verba honorária na instância primeva.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 28/05/2025 às 13:24:02, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57089128052025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.