Tribunal: TJES
Processo: 5000447-57.2021.8.08.0004
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-03-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECONVENÇÃO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INFRAESTRUTURA E VIABILIDADE DE REDE DE ESGOTO E ABASTECIMENTO DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA. RECURSO DESPROVIDO.
HONORÁRIOS RECURSAIS.

1.
Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando os documentos trazidos pelos apelantes no recurso antecedem à propositura da demanda principal, sendo que não foi demonstrada a impossibilidade de acesso a tal documentação no momento oportuno.

2.
A prova documental produzida pelas partes demonstra que a empresa apelada cumpriu fielmente as obrigações contratuais, pois concluiu os serviços essenciais no loteamento, incluindo terraplanagem, drenagem, redes de água e esgoto, meio-fio e pavimentação.

3.
A ausência de ligação do loteamento à rede pública de esgoto decorre de limitações externas à responsabilidade da vendedora, conforme parecer técnico da CESAN, indicando que o problema resulta da precariedade do sistema municipal, e não de descumprimento contratual.

4.
A alegação de publicidade enganosa não prospera, pois não se comprovou dolo ou má-fé na divulgação das condições do loteamento; os elementos apresentados evidenciam que a vendedora envidou esforços para cumprir com os compromissos anunciados.

5.
A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) não é aplicável, uma vez que as condições essenciais ao uso do loteamento foram atendidas pela vendedora, de modo que o inadimplemento dos apelantes justifica a aplicação das penalidades contratuais.

6.
Recurso conhecido e desprovido. Condenação dos apelantes ao pagamento de honorários recursais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000447-57.2021.8.08.0004

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIZ CARLOS DE OLIVEIRA e outros

APELADO: TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECONVENÇÃO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INFRAESTRUTURA E VIABILIDADE DE REDE DE ESGOTO E ABASTECIMENTO DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA. RECURSO DESPROVIDO.
HONORÁRIOS RECURSAIS.

1.
Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando os documentos trazidos pelos apelantes no recurso antecedem à propositura da demanda principal, sendo que não foi demonstrada a impossibilidade de acesso a tal documentação no momento oportuno.

2.
A prova documental produzida pelas partes demonstra que a empresa apelada cumpriu fielmente as obrigações contratuais, pois concluiu os serviços essenciais no loteamento, incluindo terraplanagem, drenagem, redes de água e esgoto, meio-fio e pavimentação.

3.
A ausência de ligação do loteamento à rede pública de esgoto decorre de limitações externas à responsabilidade da vendedora, conforme parecer técnico da CESAN, indicando que o problema resulta da precariedade do sistema municipal, e não de descumprimento contratual.

4.
A alegação de publicidade enganosa não prospera, pois não se comprovou dolo ou má-fé na divulgação das condições do loteamento; os elementos apresentados evidenciam que a vendedora envidou esforços para cumprir com os compromissos anunciados.

5.
A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) não é aplicável, uma vez que as condições essenciais ao uso do loteamento foram atendidas pela vendedora, de modo que o inadimplemento dos apelantes justifica a aplicação das penalidades contratuais.

6.
Recurso conhecido e desprovido. Condenação dos apelantes ao pagamento de honorários recursais.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da colenda Segunda Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, que integram este julgado, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
LUIZ CARLOS DE OLIVEIRA
e
MARIA DIESTRE SANGALI DE OLIVEIRA
em face da r. sentença do evento 5229734, integrada pela r. decisão do evento 5229746, proferida pelo douto magistrado da 1ª Vara da Comarca de Anchieta, que, na ação de cobrança movida por
TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em desfavor dos ora apelantes, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial e rejeitou os pleitos reconvencionais, tendo resolvido o mérito das lides na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O juiz de primeiro grau fundamentou que a construtora “
já efetivou as obras de infraestrutura a que se obrigou e dentro do cronograma estipulado no projeto aprovado perante a municipalidade, circunstância que desautoriza a invocação, pelo autor da cláusula resolutiva tácita prevista no art. 475 do CC, mesmo porque sequer antecedida a iniciativa de interpelação judicial (CC, art. 474, in fine), necessária quando inexistente cláusula resolutiva expressa no ajuste.
” (evento 5229734).

Asseverou, ainda, que o Sr. Luiz Carlos e a Sra. Maria adquiriram os lotes 14, 15 e 16 da quadra D, do loteamento Cidade Jardim, mas “
não houve o pagamento das parcelas, redundando em uma obrigação líquida e certa a ser paga, conforme demonstrado em planilhas, com a inclusão de juros e multa contratual expressamente prevista em contrato, mais especificamente na cláusula terceira, parágrafo quarto.
” (evento 5229734).

Por isso, condenou os requeridos/reconvintes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que estipulou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do apelo, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais e as arguidas pela construtora em sede de contrarrazões.

De fato, em consulta o sistema de arrecadação da Corregedoria Geral da Justiça, percebe-se que os apelantes/reconvintes, após o indeferimento da gratuidade de justiça pelo juízo de origem, não procederam à quitação das custas processuais da reconvenção, o que ensejaria a extinção sem resolução de mérito. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. CUSTAS INICIAIS DA RECONVENÇÃO NÃO RECOLHIDAS. CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO. DESISTÊNCIA DA AÇÃO DEPOIS DE PROFERIDA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. INCOMPATIBILIDADE DOS PEDIDOS. RECURSO NÃO CONHECIDO EM RELAÇÃO À RECONVENÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. ÔNUS PROBATÓRIO. COMPRA E VENDA DE EQUIPAMENTOS USADOS. FUNCIONAMENTO NO MOMENTO DA VENDA. DEFEITOS DECORRENTES DE CULPA DA COMPRADORA. DÉBITO REMANESCENTE CONFIRMADO. RESSARCIMENTO POR DESPESAS COM DESMONTAGEM, TRANSPORTE E MONTAGEM. PROCEDÊNCIA PARCIAL. SENTENÇA CONFIRMADA. 1. A desistência da ação pode ser apresentada até a sentença (art. 485, § 5º, do CPC). 2. A manifestação de interesse na desistência da ação, formulado depois de proferida sentença, além de configurar inoportuna, constitui prática incompatível com a vontade de recorrer (TJMG. Apelação Cível 1.0000.23.037129-6/001, Rel.: Des. Cavalcante Motta, 10ª Câmara Cível, julg.: 26/09/2023, public.: 02/10/2023).
3. Não recolhidas oportunamente as custas iniciais na reconvenção, o indeferimento da inicial e o cancelamento da distribuição são medidas que se impõem (art. 290 do CPC).
4. Ao juiz, enquanto destinatário da prova, cabe decidir quais atos são necessários à instrução do feito, indeferindo diligências desnecessárias, inúteis ou protelatórias (art. 370 do CPC), sem que isso implique ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 5. Em ação de cobrança, desincumbindo-se a autora de seu ônus probatório previsto no art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, impõe-se a confirmação da fundamentada sentença. (TJMG; APCV 0007174-06.2013.8.13.0216; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Claret de Moraes; Julg. 27/08/2024; DJEMG 02/09/2024)

Ocorre que o órgão
a quo
examinou o mérito da reconvenção e os apelantes/reconvintes quitaram as taxas judiciárias tanto da apelação quanto do agravo interno, portanto, com arrimo no arts. 4º e 6º, ambos do CPC, que preveem a primazia da análise meritória, a sentença impugnada deve subsistir.

Ao compulsar os autos, constata-se que Luiz Carlos de Oliveira e Maria Diestre Sangali de Oliveira, no dia 18 de agosto de 2011, celebraram contratos de compra e venda com a Tempo Empreendimentos Imobiliários referente aos lotes nº 14 (evento 5229642), nº 15 (evento 5229644) e nº 16 (evento 5229646) da quadra “D” do bairro Cidade Jardim, município de Anchieta, que fixaram em suas respectivas cláusula quarta:

[...] A COMPROMITENTE VENDEDORA se obriga a executar as seguintes benfeitorias no perímetro interno do loteamento: abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, rede de esgoto sanitário, rede de água, rede de drenagem pluvial, rede energia elétrica e pavimentação, conforme compromisso assumido perante a Prefeitura Municipal de Anchieta – Espírito Santo.

Parágrafo Único: Os parâmetros de ocupação dos lotes deverão estar em conformidade com a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de Anchieta/ES. [...]

A cláusula terceira, por sua vez, estipulou que apenas após transcorridos 24 (vinte e quatro) meses da assinatura da compra e venda, de modo a assegurar a realização das obras de infraestrutura pela construtora, é que os ora apelantes poderiam edificar no imóvel, desde que estivessem em dia com o pagamento das prestações e tivessem adimplido ao menos 30% (trinta por cento) das parcelas do financiamento.

O termo de verificação de obra (evento 5229683) expedido pela Secretaria de Infraestrutura Municipal de Anchieta no dia 19 de julho de 2013 atestou que foram totalmente realizados os serviços de terraplanagem, drenagem pluvial, rede de água, rede de esgoto, instalação de meio-fio e pavimentação.

A empresa RR Costa Construções Ltda. certificou que “
concluiu toda obra de implantação da rede coletora de esgoto (mão de obra e PV ́s), de rede de distribuição de água (mão de obra), de meio-fio (mão de obra e material) e pavimentação com piso de concreto tipo pavi ́s (mão de obra e material) no loteamento Cidade Jardim, Anchieta/ES, no período de 10/04/2012 até 10/01/2013
” (evento 5229682).

Não merece prosperar a tese de cerceamento de defesa pela adoção da técnica do julgamento antecipada da lide (art. 355 do CPC), mormente quando sopesado que os documentos trazidos em grau recursal antecedem à propositura da demanda principal e não foi demonstrado que não estavam ao alcance dos reconvintes.

A prova documental e o contrato foram suficientes para fundamentar a sentença, e a argumentação dos apelantes não trouxe elementos novos que justificassem produção de provas adicionais.

Chama à atenção que o ofício CESAN E-GPP, nº 010, de 16 de setembro de 2019, elucida que – em 22 de outubro de 2008 – a sociedade de economia mista estadual aprovou os projetos de abastecimento de água e esgotamento sanitário do referido loteamento sem quaisquer condições (evento 5229758).

O parecer de viabilidade de água e esgoto do processo administrativo nº 894-2013-00312, elaborado pela CESAN no dia 29 de agosto de 2013 clarifica que não houve falha na prestação de serviços por parte da apelada, na medida em que a falta de ligação do loteamento ao serviço de esgotamento sanitário decorreu da precariedade da rede de abastecimento da municipalidade, e não pelo descumprimento de cláusulas contratuais pela recorrida, senão vejamos:

[...] 2. ESGOTAMENTO SANITÁRIO

-
A ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO DE ANCHIETA, ATUALMENTE NÃO TEM CAPACIDADE PARA TRATAR A DEMANDA DO EMPREENDIMENTO EM QUESTÃO
.

- O PROJETO DE AMPLIAÇÃO DO SISTEMA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO DE ANCHIETA COMPREENDENDO A AMPLIAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO, REDES COLETORAS E ELEVATÓRIAS, É PARTE INTEGRANTE DE UM CONTRATO QUE FOI ASSINADO PELA CESAN EM 2012, E A PREVISÃO DE CONCLUSÃO DO REFERIDO PROJETO É PARA 2014, PORTANTO, A CONCESSÃO DA VIABILIDADE TÉCNICA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO, PARA ESTE EMPREENDIMENTO, FICA CONDICIONADA A UMA DAS ALTERNATIVAS ABAIXO:

- 1) OU À EXECUÇÃO PELO EMPREENDEDOR DE UM SISTEMA DE TRATAMENTO PRÓPRIO EXCLUSIVO PARA O LOTEAMENTO, E NESTE CASO A RESPONSABILIDADE PELA EXECUÇÃO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DO SISTEMO PROPOSTO, BEM COMO A DESTINAÇÃO FINAL DOS RESÍDUOS GERADOS SERÃO DE RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR;

- 2) OU À OPERACIONALIZAÇÃO DO SISTEMA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO, SEM DATA PREVISTA.

- OPORTUNAMENTE,
INFORMAMOS QUE A VAZÃO DE ESGOTO PREVISTA PARA O LOTEAMENTO CIDADE JARDIM, DEVERÁ SER CONTEMPLADA PELO PROJETO DE AMPLIAÇÃO DO SISTEMA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO DE ANCHIETA QUE ESTÁ DESENVOLVIDO ATRAVÉS DO CONTRATO Nº 275/2012
. (redação original, evento 5229755, destaques nossos)

O parecer nº 006/2014 da CESAN (evento 5229756) acentua que os projetos de distribuição de água do empreendimento foram aprovados, enquanto o de esgoto aguardava a interligação do empreendimento à rede coletora de esgoto à ampliação do sistema, tendo a empresa apelada buscado uma solução momentânea por meio de instalação do conjunto fossa/filtro, o que reforça a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) desta tentar mitigar os prejuízos aos compradores por questão que fugia às obrigações contratuais.

Cumpre notar que a apelada celebrou termo de doação e cessão de uso com o Município de Anchieta e a CESAN, no dia 20 de março de 2017, “
dos materiais e equipamentos adquiridos e empregados por aquela na implantação do Sistema de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário
” (evento 5229753), de forma a proporcionar uma solução definitiva da questão da rede de esgoto.

Aliás, pontuo que esta colenda Segunda Câmara Cível, no julgamento de caso semelhante ao dos autos, considerou que não houve inadimplemento da apelada, que cumpriu fielmente as obrigações contratuais, vide:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEITADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. SISTEMA DE ESGOTO. INADIMPLEMENTO. NÃO IDENTIFICADO. CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. PRAZO PEREMPTÓRIO CONTRATUAL. INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. DA PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL: 1.1. Analisando os autos, correta a determinação de tempestividade do recurso, isto porque dispõe o artigo 1.003, §5º do Código de Processo Civil que, com a exceção dos embargos de declaração, o prazo para interpor recursos é de 15 dias úteis. 1.2. A certidão de tempestividade proferida pela Vara local é dotada de fé pública, reconhecido como documento idôneo, conforme o firme entendimento do Superior Tribunal de justiça. 1.3. PRELIMINAR REJEITADA. 2 – DO MÉRITO: 2.1. Observa-se no contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, na cláusula 4ª, que o compromitente vendedor, ou seja, o apelado, se obriga a executar as seguintes benfeitorias no perímetro interno do loteamento: (I) abertura de ruas; (II) demarcação de quadras e lotes; (III) rede de esgoto sanitário; (IV) rede de água; (V) rede de drenagem pluvial; (VI) rede de energia elétrica e (VII) pavimentação. 2
.2. É possível observar entre os documentos acostados que os termos de verificação da obra atestam a execução das benfeitorias que eram de sua obrigação, datadas desde janeiro de 2013. Ainda, o próprio juízo de primeiro grau se certificou de que as obras de infraestrutura prometidas encontravam-se concluídas. 2.3. As provas dos autos atestam a ausência de responsabilidade da por parte apelada pelo ligamento da rede de esgoto ao loteamento. A infraestrutura interna do loteamento está concluída desde 2013, sendo que o problema do ligamento do esgoto sanitário decorre de uma questão técnica da Companhia Espírito Santense de Saneamento - CESAN, pelo qual a apelada não possui responsabilidade.
2.4. Acerca do suposto prazo peremptório, é possível conferir que esse prazo foi estabelecido para que houvesse um tempo mínimo entre a construção da infraestrutura local, pela qual a apelada se comprometeu contratualmente, e o tempo para que os compradores pudessem edificar no local. 2.5. A cláusula terceira parágrafo primeiro do contrato de “compromisso de compra e venda de imóvel” determina apenas um prazo mínimo para que se possa edificar no local, e não um prazo fatal para a conclusão de obras infraestruturais.
2.6. Da ausência de inadimplência por parte apelada, resta prejudicado o pleito resolutório.
3. Recurso conhecido e não provido. (TJES; Classe: Apelação 0000880-88.2017.8.08.0004; Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO; Sessão de Julgamento: 31/10/2023)

Vale lembrar que o Código de Defesa do Consumidor protege contra publicidade enganosa, mas para configurar tal alegação, é essencial demonstrar dolo ou má-fé na promessa de infraestrutura. Consoante exposto acima, os documentos e ações da apelada demonstram esforços para o cumprimento das condições contratuais.

Na realidade, não houve demonstração de que os apelantes tenham sido enganados ou que a oferta (panfleto publicitário no evento 5229665) foi realizada dolosamente.

Ademais, o descumprimento da obrigação de pagamento das prestações justifica a penalidade contratual em desfavor dos recorrentes, sendo inadmissível a invocação da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC), uma vez que as condições essenciais ao uso do loteamento foram integralmente disponibilizadas.

Nesse contexto, é evidente que a apelada não praticou ato ilícito capaz de amparar a pretensão dos pleitos reconvencionais e afastar as obrigações dos ora apelantes ao pagamento das prestações de financiamento em atraso e das cláusulas penais previstas nas avenças.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter incólume a r. sentença.

Ato seguinte, em razão do desprovimento do apelo e por não ter sido alcançado o limite objetivo no arbitramento efetuado pelo juízo de origem, os apelantes deverão suportar a condenação ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), que fixo em 05% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, sopesando o trabalho adicional dos causídicos da apelada nesta instância.

Por fim, esclareço que a verba honorária totalizará a importância de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.