Tribunal: TJES
Processo: 5001878-80.2024.8.08.0050
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão julgador: PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-10-30

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE OU RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. DISCUSSÃO SOBRE A POSSE DO IMÓVEL EM AÇÃO EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO. INCOMPATIBILIDADE COM O RITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001878-80.2024.8.08.0050
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO VIA GARDEN RESIDENCIAL
RECORRIDO: THAMIRES SARTORIO NASCIMENTO
RELATOR(A):
PAULO ABIGUENEM ABIB

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EMENTA

EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE OU RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. DISCUSSÃO SOBRE A POSSE DO IMÓVEL EM AÇÃO EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO. INCOMPATIBILIDADE COM O RITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
1. PRESSUPOSTO DE ADMISSIBILIDADE.

Conheço do Recurso Inominado interposto, eis que cabível, tempestivo e o preparo foi realizado no prazo legal. Preenchidos seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, o recebo em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/1995.

2. RELATÓRIO

Trata-se de Execução de Título Extrajudicial em que o CONDOMINIO VIA GARDEN RESIDENCIAL, ora recorrente, requer o adimplemento das despesas condominiais da executada, ora recorrida.

Por outro lado, a recorrida apresentou Exceção de pré-executividade alegando que não é devedora das despesas condominiais, uma vez que não recebeu as chaves e não entrou no imóvel. Em impugnação, o condomínio alega que que independente de ter entrado no imóvel ou não, a partir do financiamento, é devedora das despesas condominiais.

Em sede de sentença (ID 15020747) o processo foi extinto sem resolução de mérito.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
3. VOTO

Analisando os autos, entendo que não deve prosperar o pleito recursal, pois foi corretamente extinto o processo pelo douto juízo de primeiro grau pelos motivos que seguem.

Em análise da sentença, verifico que o feito foi extinto sem resolução do mérito em razão de prejudicialidade externa:

“O que se observa, é a inexistência de certeza se a parte executada tomou posse do imóvel, ou não, fato esse que está sendo discutido perante a Justiça Federal, através do processo n. 5023546-96.2024.4.02.5001.

Assim, enquanto não sentenciado o processo em curso na Justiça Federal, impossível julgar a execução e a exceção de pré-executividade, quando não se tem certeza de quando ocorreu ou ocorrerá a imissão na posse, que definirá quem é o responsável pela quitação das despesas condominiais, a executada ou a Caixa Econômica Federal.”

O recorrente, por sua vez, alega que a recorrida é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, pois as chaves foram disponibilizadas à recorrida, que não se imitiu na posse por razões alheias ao conhecimento do recorrente.

Aduz ainda que, em razão da natureza
propter rem
da referida taxa, a recorrida é responsável pelo pagamento, ainda que o imóvel não esteja devidamente registrado em cartório.

Em relação à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, o Superior Tribunal de Justiça decidiu o seguinte:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (Recurso Repetitivo - Tema 886) (Info 560).”
(grifo nosso)

Com base no entendimento exposto, entendo que a sentença não merece reparos, uma vez que não restou comprovado que a recorrida possua relação jurídica material com o imóvel, seja porque não há demonstração de que tenha se imitido na posse, seja porque não há provas suficientes de que as chaves lhe tenham sido entregues (ou postas à sua disposição) e de que tenha se recusado, de forma injustificada, a ingressar no bem.

Coaduno com o entendimento do juízo
a quo
que a resolução do mérito da presente demanda depende do deslinde da controvérsia nos autos da Ação nº 5023546-96.2024.4.02.5001, em trâmite perante a Justiça Federal.

Ao contrário do que pretende fazer crer o recorrente, não é cabível a suspensão desta ação nos termos do art. 313, V, “a” do CPC, em razão de incompatibilidade com o rito dos juizados especiais, senão vejamos:

JUIZADOS ESPECIAIS. EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO . AÇÃO DECLARATÓRIA TRAMITANDO EM VARA CÍVEL. DISCUSSÃO ACERCA DO TÍTULO.
RELAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE ENTRE AS DEMANDAS. SUSPENSÃO DO PROCESSO . INAPLICABILIDADE NO SISTEMA DOS JUIZADOS ESPECIAIS.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Recurso Inominado aviado em face da sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, com fundamento nos arts . 2º e 51, II, ambos da Lei nº 9.099/95, considerando ser inadmissível a suspensão do feito, no sistema dos Juizados Especiais. 2. Constada a existência de prejudicialidade externa, no caso, ação ajuizada pela recorrida-executada (processo n . 0709333-73 - 2ª Vara Cível de Águas Claras-DF), com pedido de rescisão contratual e de nulidade da multa, ora executadas pela recorrente na presente ação executiva, mister seria a suspensão do processo, nos termos do art. 921, I c/c o artigo 313, V, alínea ?a?, ambos do CPC. 3.
Não obstante, tal procedimento não se coaduna com a sistemática própria da Lei n . 9.099/95, mormente pela colisão com os princípios informadores dos juizados especiais, especialmente o da celeridade. 4. Assim, torna-se inviável o prosseguimento da execução, cabendo a extinção do feito, sem resolução do mérito, que se afigura, de fato, a solução menos gravosa para as partes, que poderão discutir amplamente acerca da validade do título no âmbito da ação ordinária própria, sem a limitação probatória e procedimental inerente à Lei 9 .099/95.
(Acórdão 696858, 20110710379274ACJ, Relator.: LEANDRO BORGES DE FIGUEIREDO, 1ª Turma Recursal). 5. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO . Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95 . 6. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9 .099/95. (TJ-DF 07515383220188070016 DF 0751538-32.2018.8 .07.0016, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS, Data de Julgamento: 11/10/2019, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

Com efeito, mesmo diante da extinção do feito sem resolução do mérito, não se verifica óbice para que a parte venha a repropor a demanda, desde que superada a causa que motivou a extinção anterior, nos termos do art. 486 do Código de Processo Civil. No caso em análise, a extinção decorreu da existência de prejudicialidade externa, razão pela qual com o trânsito em julgado da respectiva demanda, resta restabelecida a possibilidade de exame do mérito da presente pretensão.

Feito este breve esclarecimento, não vejo motivos para me alongar, razão pela qual comungo com o entendimento esposado na sentença atacada, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95 e Enunciado nº 11 do FONAJE.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença intocada por seus próprios fundamentos. Condeno o recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil c/c art. 55 da Lei nº 9.099/95.

JOHANNA R. DE NAZARETH

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr. PAULO ABIGUENEM ABIB
– Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020,
HOMOLOGO a minuta
de voto elaborada pela Ilma. Juíza Leiga e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

PAULO ABIGUENEM ABIB

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)