Tribunal: TJES
Processo: 0000269-72.2017.8.08.0025
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS NO ACÓRDÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a recursos de apelação, mantendo sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da construtora, com a condenação desta à restituição integral dos valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso quanto à tese de prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem (Tema 938/STJ); (ii) saber se há contradição no julgado ao reconhecer o inadimplemento da vendedora sem analisar cláusula contratual que, segundo a embargante, atribuiria ao comprador a responsabilidade pela obtenção de financiamento para a obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Destinam-se os embargos de declaração a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando ao reexame do mérito da causa.

4)
Inexiste omissão quando o acórdão embargado analisa expressamente a prescrição, afastando o prazo trienal por entender que, em casos de rescisão contratual por culpa da vendedora, aplica-se o prazo prescricional decenal, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

5)
Não há contradição no julgado que reconhece a culpa da vendedora pelo atraso na entrega da obra, independentemente de cláusula que vincule o prazo à obtenção de financiamento.

6)
A responsabilidade pela obtenção dos meios para a conclusão do empreendimento é da construtora, pois constitui risco inerente à atividade empresarial, sendo nula a previsão que o transfere ao consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

"1. Não há omissão no julgado que, de forma fundamentada, afasta a tese de prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem, aplicando o prazo decenal em caso de rescisão de contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora.

2. Inexiste contradição no acórdão que reconhece o inadimplemento da construtora pelo atraso na entrega da obra, mesmo diante de cláusula contratual que atrela o prazo à obtenção de financiamento pelo comprador, por se tratar de risco inerente à atividade empresarial que não pode ser transferido ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 205 e 206, § 3º, IV; CPC, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 543/STJ; Tema nº 938/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000269-72.2017.8.08.0025
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: JAQUIEL LUIZ COMPER e outros (2)
APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e outros (2)
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS NO ACÓRDÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a recursos de apelação, mantendo sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da construtora, com a condenação desta à restituição integral dos valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso quanto à tese de prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem (Tema 938/STJ); (ii) saber se há contradição no julgado ao reconhecer o inadimplemento da vendedora sem analisar cláusula contratual que, segundo a embargante, atribuiria ao comprador a responsabilidade pela obtenção de financiamento para a obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Destinam-se os embargos de declaração a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando ao reexame do mérito da causa.

4)
Inexiste omissão quando o acórdão embargado analisa expressamente a prescrição, afastando o prazo trienal por entender que, em casos de rescisão contratual por culpa da vendedora, aplica-se o prazo prescricional decenal, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

5)
Não há contradição no julgado que reconhece a culpa da vendedora pelo atraso na entrega da obra, independentemente de cláusula que vincule o prazo à obtenção de financiamento.

6)
A responsabilidade pela obtenção dos meios para a conclusão do empreendimento é da construtora, pois constitui risco inerente à atividade empresarial, sendo nula a previsão que o transfere ao consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

"1. Não há omissão no julgado que, de forma fundamentada, afasta a tese de prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem, aplicando o prazo decenal em caso de rescisão de contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora.

2. Inexiste contradição no acórdão que reconhece o inadimplemento da construtora pelo atraso na entrega da obra, mesmo diante de cláusula contratual que atrela o prazo à obtenção de financiamento pelo comprador, por se tratar de risco inerente à atividade empresarial que não pode ser transferido ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 205 e 206, § 3º, IV; CPC, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 543/STJ; Tema nº 938/STJ.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Como cediço, destinam-se os embargos de declaração, precipuamente, a sanar obscuridades, contradições ou omissões contidas nos provimentos jurisdicionais, ou, ainda, para a correção de erros materiais relativos a fatos relevantes, com repercussão efetiva no julgado (art. 1.022 do CPC).

Por isso, tal modalidade recursal só permite o reexame da decisão impugnada quando utilizada com o específico objetivo de viabilizar novo pronunciamento de caráter integrativo-retificador.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia à análise de supostas omissão e contradição no acórdão embargado, que manteve a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa da vendedora e a condenou à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

A embargante alega omissão no acórdão quanto à tese de prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.

Todavia, o acórdão embargado tratou expressamente da questão, afastando a incidência do prazo prescricional trienal com base em jurisprudência consolidada daquela Corte Superior, que diferencia a hipótese de rescisão por culpa da vendedora daquela tratada no referido tema repetitivo, como subsegue:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. PREJUDICIAL REJEITADA. MÉRITO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Jaquiel Luiz Comper e Toscana Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, para declarar rescindido o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, condenar a empresa à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com correção monetária e juros legais, e fixar os ônus sucumbenciais em 25% para o consumidor e 75% para a empresa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição da comissão de corretagem e reparação civil; (ii) estabelecer se é cabível a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão, diante do inadimplemento da vendedora; (iii) determinar se a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ, ao tratar de hipóteses em que a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, afasta a aplicação da prescrição trienal prevista no inciso IV do § 3º do art. 206 do Código Civil, aplicando-se, nesses casos, o prazo decenal do art. 205 do mesmo diploma.

Verificado o inadimplemento absoluto da obrigação da vendedora por atraso na entrega do imóvel, impõe-se a rescisão contratual por culpa exclusiva e a consequente restituição integral dos valores pagos, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.

A restituição deve incluir a comissão de corretagem, pois o consumidor não pode ser responsabilizado por despesa decorrente de negócio frustrado por culpa da vendedora.

A distribuição dos ônus sucumbenciais, fixada em 25% para o consumidor e 75% para a empresa, observa corretamente a proporcionalidade da sucumbência parcial do autor, que obteve êxito na maioria dos pedidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Prejudicial de mérito rejeitada. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o prazo decenal do art. 205 do Código Civil à pretensão de restituição da comissão de corretagem quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora.

Em caso de inadimplemento da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, inclusive a comissão de corretagem.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a proporcionalidade do êxito das partes, sendo cabível a fixação conforme os pedidos acolhidos e rejeitados.”

Logo, não há omissão a ser sanada.

A recorrente aponta ainda contradição no acórdão, que teria reconhecido o inadimplemento absoluto sem considerar a cláusula nona do contrato, que condicionava o prazo de entrega à liberação de financiamento bancário para a obra.

Sem embargo, a matéria fora rechaçada por este colegiado, consoante expressa menção no voto condutor:

“A despeito de ter providenciado a documentação necessária, o financiamento não se concretizou em razão da inobservância do prazo contratual para entrega da obra.

Tal atraso configura
inadimplemento absoluto
da obrigação assumida pela vendedora, que não está atrelada à obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

Logo, adequada a
rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora
e, por conseguinte, a
devolução integral dos valores adimplidos, sem direito a retenção
, nos expressos termos da
Súmula 543 do STJ
”.

Ademais, a responsabilidade pela obtenção dos meios necessários à conclusão do empreendimento é da construtora, que assume o risco da atividade empresarial, não sendo lícito transferi-lo ao consumidor.

O acórdão embargado, ao reconhecer o inadimplemento da vendedora, o fez com base na constatação de que o imóvel não fora entregue no prazo, independentemente da referida cláusula, que se afigura nula.

Com efeito, à míngua de contradição no julgado, evidencia-se a intenção de rediscutir o entendimento jurídico sedimentado, o que é manifestamente inadmissível.

Se entende de maneira diversa, cabe à parte interpor o recurso adequado ao desiderato, que não os presentes declaratórios, porquanto - repita-se - não se prestam à rediscussão dos fundamentos do julgado.

Não há, pois, como admitir o emprego desse útil e valioso remédio processual no molde empreendido, desvirtuando-o de tão nobre e importante missão consubstanciada na atribuição de clareza e precisão aos pronunciamentos jurisdicionais.

De igual modo, mesmo quando utilizados com finalidade prequestionadora, devem os aclaratórios demonstrar algum dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, consoante pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO EMBARGADO. PRETENSÃO DE REEXAME DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

(...)
Os embargos declaratórios opostos com objetivo de prequestionamento, para fins de interposição de recurso extraordinário, não podem ser acolhidos se ausente omissão, contradição ou obscuridade no julgado embargado.

3. Embargos de declaração rejeitados.

(EDcl no AgRg no REsp 1620209/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 30/03/2017, DJe 07/04/2019)

Por fim, é pacífico o entendimento no sentido de que o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos ventilados no recurso, bastando que a decisão esteja devidamente fundamentada:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No agravo de instrumento. DESNECESSIDADE DE ENFRENTAMENTO DE TODOS OS PONTOS SUSCITADOS PELAS PARTES. PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO INEXISTENTE. RECURSO IMPROVIDO.
1) O julgador não está obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas sobre aqueles considerados suficientes para fundamentar a decisão. 2) Inexiste omissão quando já houver manifestação pelo órgão jurisdicional acerca da matéria tida por violada, razão pela qual não merece provimento os embargos de declaração com fim prequestionatório.
3) Recurso improvido.

(TJES, Classe: Embargos de Declaração Agv Instrumento, 24119018802, Relator : JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/07/2022, Data da Publicação no Diário: 07/08/2022)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No agravo de instrumento. DESNECESSIDADE DE ENFRENTAMENTO DE TODOS OS PONTOS SUSCITADOS PELAS PARTES. PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO INEXISTENTE. RECURSO IMPROVIDO.
1) O julgador não está obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas sobre aqueles considerados suficientes para fundamentar a decisão
.
2) Inexiste omissão quando já houver manifestação pelo órgão jurisdicional acerca da matéria tida por violada, razão pela qual não merece provimento os embargos de declaração com fim prequestionatório.
3) Não há violação ao inc. V do art. 206 da Constituição Federal, tampouco à decisão proferida na ADIn nº 3772/DF, uma vez que, embora as atividades extraclasse pudessem integrar a carreira do magistério, seria preciso que estas fossem cumpridas ¿em estabelecimento de ensino básico¿ e ¿por professor de carreira¿, excluindo-se aqueles ¿especialistas em educação¿, como é o caso dos autos. 4) Recurso improvido.

(TJES, Classe: Embargos de Declaração Agv Instrumento, 11129002504, Relator : JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/09/2022, Data da Publicação no Diário: 26/09/2022)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão do dia 29.09.2025 a 03.10.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.

Sessão Virtual de 29.09.2025 a 03.10.2025.

Voto: Acompanhar a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.