Tribunal: TJES
Processo: 0004332-84.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DE PROPRIEDADE. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Marcel Nogueira Lemos Faleiro contra sentença que julgou improcedente o pedido de imissão de posse de imóvel formulado em face de Guarapari Esporte Clube e Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. O autor alegou ser promitente comprador do bem, sustentando possuir direito à posse e apontando a ocupação indevida por terceiros. Requereu também a concessão da gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o promitente comprador, com contrato de compra e venda não registrado, pode ser imitido na posse do imóvel; (ii) determinar se o autor faz jus ao benefício da gratuidade de justiça diante dos elementos constantes nos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de imissão de posse é cabível ao proprietário que jamais deteve a posse do bem, fundamentando-se no jus possidendi, conforme o art. 1.228 do Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça admite que o promitente comprador possa ajuizar ação de imissão de posse mesmo sem registro do compromisso de compra e venda, desde que o título seja hígido.

No caso concreto, não se reconhece a validade do contrato apresentado pelo autor, em virtude das dúvidas quanto à cadeia dominial do imóvel, existência de litígios anteriores e cessões sucessivas, o que inviabiliza o reconhecimento da propriedade.

A instabilidade jurídica sobre o domínio do bem compromete o deferimento da posse em favor do autor, sob pena de ampliação do conflito e insegurança jurídica.

A pretensão de gratuidade de justiça foi indeferida por ausência de comprovação da alegada hipossuficiência, tendo o autor apresentado apenas extratos bancários esparsos, sem indicação clara de rendimentos e despesas mensais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O promitente comprador pode propor ação de imissão de posse mesmo sem registro do contrato, desde que demonstre título hígido e inequívoco.

A ausência de certeza quanto à validade do título e à condição de proprietário inviabiliza a imissão de posse.

A concessão da gratuidade de justiça exige comprovação robusta da hipossuficiência econômica, o que não se verifica na hipótese.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004332-84.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCEL NOGUEIRA LEMOS FALEIRO

APELADO: GUARAPARI ESPORTE CLUBE e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DE PROPRIEDADE. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Marcel Nogueira Lemos Faleiro contra sentença que julgou improcedente o pedido de imissão de posse de imóvel formulado em face de Guarapari Esporte Clube e Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. O autor alegou ser promitente comprador do bem, sustentando possuir direito à posse e apontando a ocupação indevida por terceiros. Requereu também a concessão da gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o promitente comprador, com contrato de compra e venda não registrado, pode ser imitido na posse do imóvel; (ii) determinar se o autor faz jus ao benefício da gratuidade de justiça diante dos elementos constantes nos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de imissão de posse é cabível ao proprietário que jamais deteve a posse do bem, fundamentando-se no jus possidendi, conforme o art. 1.228 do Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça admite que o promitente comprador possa ajuizar ação de imissão de posse mesmo sem registro do compromisso de compra e venda, desde que o título seja hígido.

No caso concreto, não se reconhece a validade do contrato apresentado pelo autor, em virtude das dúvidas quanto à cadeia dominial do imóvel, existência de litígios anteriores e cessões sucessivas, o que inviabiliza o reconhecimento da propriedade.

A instabilidade jurídica sobre o domínio do bem compromete o deferimento da posse em favor do autor, sob pena de ampliação do conflito e insegurança jurídica.

A pretensão de gratuidade de justiça foi indeferida por ausência de comprovação da alegada hipossuficiência, tendo o autor apresentado apenas extratos bancários esparsos, sem indicação clara de rendimentos e despesas mensais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O promitente comprador pode propor ação de imissão de posse mesmo sem registro do contrato, desde que demonstre título hígido e inequívoco.

A ausência de certeza quanto à validade do título e à condição de proprietário inviabiliza a imissão de posse.

A concessão da gratuidade de justiça exige comprovação robusta da hipossuficiência econômica, o que não se verifica na hipótese.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da sentença (vol.6, parte 4, PG. 1.217) que julgou improcedente o pleito de imissão de posse formulado por Marcel Nogueira Lemos Faleiro em face de Guarapari Esporte Clube e Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda.

Para a magistrada singular, o autor, ora recorrente, não logrou êxito em comprovar a sua condição de proprietário do imóvel, já que não registrado o contrato de compra e venda, bem como a oposição injustificada dos réus
que estavam na posse do bem
.

O recorrente, por sua vez, ventila a desnecessidade de registro do título, bem como aponta que sua condição de proprietário decorre da promessa de compra e venda em que constou como adquirente do imóvel objeto de discussão. Ainda,
sustenta
que há posse injustificada do bem, na medida em que terceiro
a
estaria exercendo sem qualquer título válido.

Feito esse breve escorço fático, passo a analisar o recurso, o que faço, adianto, no sentido do seu desprovimento.

Explico.
A ação de imissão de posse é o instrumento processual de natureza petitória posto à disposição daquele que, na qualidade de proprietário, busca a posse de um bem que nunca deteve. Fundamenta-se, portanto, no
jus possidendi
, ou seja, no direito à posse decorrente da propriedade, conforme o art. 1.228 do Código Civil.

Embora a transferência da propriedade imóvel entre vivos se aperfeiçoe com o registro do título translativo (art. 1.245 do Código Civil), não se pode olvidar que o Superior Tribunal de Justiça, em reiteradas decisões, pacificou o entendimento de que a ação de imissão na posse também pode ser ajuizada pelo promitente comprador, mesmo que o compromisso de compra e venda não tenha sido registrado.

Nesses casos, o que se analisa é a higidez do título que confere ao autor o direito à posse, em contraposição à situação do réu, que a exerce sem justo título.

O STJ, no julgamento do REsp 1.724.739/SP, foi claro ao dispor que
"o autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem".

Ocorre que, n
o caso dos autos, inobstante tenha o autor/recorrente um contrato de compra e venda cujo objeto é o imóvel em discussão, resta inviável o reconhecimento da sua condição de proprietário, na medida em que não há certeza quanto aos elementos de validade do referido termo.

Como é possível perceber do próprio relato feito pelo recorrente, a questão atinente ao processo de venda do referido bem é deveras nebulosa, existindo
questionamento judicial envolvendo
a relação jurídica havida entre os primeiros adquirentes, depois em relação a cessão de direitos a terceiros,
o que desnatura a inequívoca condição de proprietário ora defendida.

Deixo assente que o fato da inexistência de certeza sobre a condição de proprietário nestes autos não afasta eventual direito do recorrente sobre o bem, o que deverá ser debatido em via oportuna, mas apenas impossibilita que ele seja imitido de maneira forçada,
por meio da presente demanda, o que apenas causaria a ampliação do imbróglio.

Some-se a isso, o fato de que o recurso do apelante nos autos de nº 0000093-57.2007.8.08.0021, onde ele alega
figurar na
condição de terceiro prejudicado
e, portanto, demonstrar sua condição de proprietário
, sequer foi conhecido
nesta instância
, ante a inobservância do princípio da dialeticidade
e não havia na sentença qualquer comando que lhe fosse favorável.

Ademais,
embora ele alegue não ter ocorrido o trânsito em julgado
do decisum, ou seja, de que ainda pudesse discutir o contrato naqueles autos
, certo é que o feito já está em sede de agravo interno no recurso especial, sem qualquer ordem suspensiva.

Imperioso ressaltar
, ainda que na instância excepcional seja determinada a anulação das decisões no referido processo, a discussão sobre a validade do negócio por ele entabulado ainda permaneceria e, ainda assim, considerando as nuances que permeiam o caso, uma nova análise do pedido de imissão de posse poderia restar prejudicada a depender do contexto fático
d
o momento,
podendo culminar apenas em
perdas e danos.

Face a essas considerações, penso que não há como reconhecer a condição de proprietário pleiteada pelo recorrente e, por consequência, resta inviabilizado o pedido de imissão de posse.

Nesse sentido são os julgados a seguir:

“[...]4. A ação reivindicatória exige a comprovação inequívoca de propriedade e a posse injusta por terceiro, conforme o artigo 1.228 do Código Civil . 5. No caso, a propriedade dos lotes é objeto de controvérsia em ação civil pública ainda pendente de trânsito em julgado, que discute a validade das alienações realizadas pela SUPPIN. 6. As provas apresentadas pelo Estado (relatório técnico e certidões de indisponibilidade não são suficientes para comprovar o domínio do imóvel no momento. 7. A ausência de trânsito em julgado da ação civil pública impede o reconhecimento definitivo da propriedade pelo Estado, o que inviabiliza a concessão de tutela de urgência para reintegração de posse. 8. Não há elementos suficientes para caracterizar a posse injusta do agravante ou de seu pai, sendo incerta a situação fática e jurídica do bem.[...](TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50070886820248080000, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 3ª Câmara Cível)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REINVIDICATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA À ORIGEM. RECURSO DA PARTE AUTORA. IMISSÃO NA POSSE. REQUISITOS DO ART.
300
DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
. INSTAURADO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE DÚVIDA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA AGRAVANTE. NÃO DEMONSTRADO DOMÍNIO SOBRE O BEM. PROBABILIDADE DO DIREITO. NÃO OCORRÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SC -
AI: 40289801620188240000
Capital
4028980-16.2018.8.24.0000
, Relator: Ricardo Fontes, Data de Julgamento: 02/04/2019, Quinta Câmara de Direito Civil)

Registro que a controvérsia existente quanto ao título de propriedade, por óbvio, prejudica a análise da natureza da ocupação do bem pelos apelados.

Por fim, considerando os elementos existentes nos autos, indefiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo recorrente, uma vez que eles não demonstram a sua hipossuficiência financeira. A robustez dos elementos de prova colacionados pelos recorridos não foi afastada pelas alegações do apelante (id. 12988795), que se resumiu a juntar extratos referentes a período de três meses indicando supostamente uma conta bancária esvaziada. Outrossim, não há demonstração pelo recorrente dos ganhos mensais percebidos e das despesas cotidianas, o que inviabiliza o acolhimento de sua tese, mormente face as robustas comprovações de possibilidade financeira trazidas em contrarrazões.

Decerto, ainda que se possa considerar a existência de dívidas, como alegado pelo recorrente, até mesmo pela natureza do negócio por ele discutido
in casu
, não há como se cogitar uma eventual fragilidade financeira.

Diante de todo o exposto, conheço do apelo e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterado o comando sentencial.

Em razão do disposto no artigo 85, §11 do CPC, majoro em 1% a verba honorária fixada na sentença.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento
ao recurso de
apelação
.