Tribunal: TJES
Processo: 5009090-74.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5009090-74.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: MGM TRANSAÇÕES, ADMINISTRACAO IMOBILIARIA E CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP

AGRAVADO: JOSÉ CARLOS DE ARAÚJO BORDALLO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. NULIDADE DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. COMPETÊNCIA ABSOLUTA DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por MGM Transações, Administração Imobiliária e Corretora de Seguros EIRELI – EPP contra decisão que, nos autos dos Embargos à Execução opostos por José Carlos de Araújo Bordallo, reconheceu a incompetência absoluta do juízo de Vitória/ES, declarou a nulidade da cláusula de eleição de foro prevista no contrato de administração imobiliária e determinou a remessa dos autos, juntamente com a ação executiva correlata, para uma das Varas Cíveis da Comarca do Rio de Janeiro/RJ.

2. A agravante sustenta (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), alegando tratar-se de relação civil/comercial paritária; (ii) a validade da cláusula de eleição de foro com base na autonomia da vontade; e (iii) a natureza relativa da competência territorial, cuja nulidade não poderia ser declarada de ofício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de administração imobiliária firmado entre proprietário de imóvel e administradora caracteriza relação de consumo; e (ii) estabelecer se é válida a cláusula de eleição de foro que fixa o juízo de Vitória/ES como competente para dirimir controvérsias contratuais, em face da alegada hipossuficiência do consumidor e da regra protetiva do CDC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o contrato de administração imobiliária entre locador e administradora configura relação de consumo, porquanto o proprietário é o destinatário final fático e econômico dos serviços prestados (STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 10.3.2020, DJe 13.3.2020).

4. Em se tratando de relação consumerista, a competência territorial do foro de domicílio do consumidor é absoluta, podendo ser reconhecida de ofício pelo juiz (AgRg no CC 127.626/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª S., j. 12.6.2013; AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 25.3.2014).

5. O art. 101, I, do CDC assegura ao consumidor o direito de propor a ação em seu domicílio, com o objetivo de facilitar o acesso à Justiça, nos termos do art. 6º, VIII, do mesmo diploma.

6. O art. 51, IV, do CDC declara nulas as cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor. Assim, a cláusula de eleição de foro que obriga o consumidor a litigar em comarca diversa e distante de seu domicílio é abusiva e nula de pleno direito.

7. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais é pacífica no sentido de que a nulidade da cláusula de eleição de foro, em contratos regidos pelo CDC, não afronta o princípio da perpetuatio jurisdictionis, prevalecendo a regra protetiva de competência absoluta (TJDF, CC 0700116-95.2020.8.07.0000; TJMG, AI 2873440-56.2022.8.13.0000).

8. A distância geográfica entre o domicílio do consumidor (Rio de Janeiro/RJ) e o foro eleito (Vitória/ES) demonstra a hipossuficiência fática e o potencial prejuízo à ampla defesa, justificando a manutenção da decisão que reconheceu a incompetência do juízo capixaba e determinou a remessa dos autos ao foro de domicílio do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A relação entre proprietário de imóvel e administradora imobiliária caracteriza relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

2. A competência territorial, em causas consumeristas, é absoluta e pode ser declarada de ofício, devendo prevalecer o foro do domicílio do consumidor.

3. É nula a cláusula contratual de eleição de foro que impõe ao consumidor litigar em comarca diversa de seu domicílio, por configurar desvantagem exagerada e dificultar o acesso à Justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, arts. 6º, VIII; 51, IV; 101, I; CPC/2015, arts. 47 e 63.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 10.3.2020, DJe 13.3.2020;

STJ, AgRg no CC 127.626/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª S., j. 12.6.2013, DJe 17.6.2013;

STJ, AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 25.3.2014, DJe 2.4.2014;

TJES, Ap. Cível nº 0006561-14.2015.8.08.0035, Rel. Des. Janete Vargas Simões, 1ª C.C., j. 14.7.2023;

TJMG, AI nº 2873440-56.2022.8.13.0000, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, j. 3.5.2023;

TJDF, CC nº 0700116-95.2020.8.07.0000, Rel. Des. Ângelo Passareli, j. 2.3.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009090-74.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EVIDENCE GESTAO IMOBILIARIA E CORRETORA DE SEGUROS LTDA

AGRAVADO: JOSE CARLOS DE ARAUJO BORDALLO

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5009090-74.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: MGM TRANSAÇÕES, ADMINISTRACAO IMOBILIARIA E CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP

AGRAVADO: JOSÉ CARLOS DE ARAÚJO BORDALLO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

A C Ó R D Ã O

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. NULIDADE DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. COMPETÊNCIA ABSOLUTA DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por MGM Transações, Administração Imobiliária e Corretora de Seguros EIRELI – EPP contra decisão que, nos autos dos Embargos à Execução opostos por José Carlos de Araújo Bordallo, reconheceu a incompetência absoluta do juízo de Vitória/ES, declarou a nulidade da cláusula de eleição de foro prevista no contrato de administração imobiliária e determinou a remessa dos autos, juntamente com a ação executiva correlata, para uma das Varas Cíveis da Comarca do Rio de Janeiro/RJ.

2. A agravante sustenta (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), alegando tratar-se de relação civil/comercial paritária; (ii) a validade da cláusula de eleição de foro com base na autonomia da vontade; e (iii) a natureza relativa da competência territorial, cuja nulidade não poderia ser declarada de ofício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de administração imobiliária firmado entre proprietário de imóvel e administradora caracteriza relação de consumo; e (ii) estabelecer se é válida a cláusula de eleição de foro que fixa o juízo de Vitória/ES como competente para dirimir controvérsias contratuais, em face da alegada hipossuficiência do consumidor e da regra protetiva do CDC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o contrato de administração imobiliária entre locador e administradora configura relação de consumo, porquanto o proprietário é o destinatário final fático e econômico dos serviços prestados (STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 10.3.2020, DJe 13.3.2020).

4. Em se tratando de relação consumerista, a competência territorial do foro de domicílio do consumidor é absoluta, podendo ser reconhecida de ofício pelo juiz (AgRg no CC 127.626/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª S., j. 12.6.2013; AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 25.3.2014).

5. O art. 101, I, do CDC assegura ao consumidor o direito de propor a ação em seu domicílio, com o objetivo de facilitar o acesso à Justiça, nos termos do art. 6º, VIII, do mesmo diploma.

6. O art. 51, IV, do CDC declara nulas as cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor. Assim, a cláusula de eleição de foro que obriga o consumidor a litigar em comarca diversa e distante de seu domicílio é abusiva e nula de pleno direito.

7. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais é pacífica no sentido de que a nulidade da cláusula de eleição de foro, em contratos regidos pelo CDC, não afronta o princípio da perpetuatio jurisdictionis, prevalecendo a regra protetiva de competência absoluta (TJDF, CC 0700116-95.2020.8.07.0000; TJMG, AI 2873440-56.2022.8.13.0000).

8. A distância geográfica entre o domicílio do consumidor (Rio de Janeiro/RJ) e o foro eleito (Vitória/ES) demonstra a hipossuficiência fática e o potencial prejuízo à ampla defesa, justificando a manutenção da decisão que reconheceu a incompetência do juízo capixaba e determinou a remessa dos autos ao foro de domicílio do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A relação entre proprietário de imóvel e administradora imobiliária caracteriza relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

2. A competência territorial, em causas consumeristas, é absoluta e pode ser declarada de ofício, devendo prevalecer o foro do domicílio do consumidor.

3. É nula a cláusula contratual de eleição de foro que impõe ao consumidor litigar em comarca diversa de seu domicílio, por configurar desvantagem exagerada e dificultar o acesso à Justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, arts. 6º, VIII; 51, IV; 101, I; CPC/2015, arts. 47 e 63.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 10.3.2020, DJe 13.3.2020;

STJ, AgRg no CC 127.626/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª S., j. 12.6.2013, DJe 17.6.2013;

STJ, AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 25.3.2014, DJe 2.4.2014;

TJES, Ap. Cível nº 0006561-14.2015.8.08.0035, Rel. Des. Janete Vargas Simões, 1ª C.C., j. 14.7.2023;

TJMG, AI nº 2873440-56.2022.8.13.0000, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, j. 3.5.2023;

TJDF, CC nº 0700116-95.2020.8.07.0000, Rel. Des. Ângelo Passareli, j. 2.3.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
MGM TRANSAÇÕES, ADMINISTRAÇÃO IMOBILIARIA E CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP
, com vistas ao reexame da decisão inserida no ID 65749321 (processo de origem nº 5019017-26.2024.8.08.0024), que, nos autos da
“ação de embargos à execução”
opostos por

JOSÉ CARLOS DE ARAÚJO BORDALLO,
reconheceu a incompetência absoluta e declarou a nulidade da cláusula de eleição de foro no contrato firmado entre as partes, determinando a remessa dos autos, bem como da ação executiva nº 0024282-07.2018.8.08.0024, a uma das Varas Cíveis da Comarca do Rio de Janeiro/RJ.

Em suas razões recursais (ID 14142233), a recorrente sustenta, em síntese, (i) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), por se tratar de relação civil/comercial paritária, na qual o agravado não é destinatário final dos serviços de administração; (ii) a validade da Cláusula de Eleição de Foro, firmada em respeito à autonomia da vontade
(pacta sunt servanda)
e ausente qualquer hipossuficiência do recorrido; e (iii) prevalência da competência relativa do foro eleito, na forma dos arts. 63 e 47 do Código de Processo Civil (CPC), não cabendo declaração de ofício.

Basicamente diante de tais alegações, requer o provimento do recurso para reformar a decisão interlocutória, a fim de reconhecer a validade da cláusula de eleição de foro e determinar o prosseguimento da execução e dos embargos na Cidade de Vitória/ES - Comarca da Capital.

Sem que houvesse pedido liminar, o agravado foi intimado para apresentar contrarrazões, oportunidade em que pugnou pelo desprovimento do recurso (
ID 16190018).

Pois bem. Primeiramente, como forma de elucidar a controvérsia, reputo relevante colacionar a decisão judicial ora guerreada:

Cuida-se de
embargos à execução
opostos por
José Carlos de Araújo Bordallo
em face de
MGM Transações, Administracao Imobiliaria e Corretora de Seguros EIRELI
, objetivando a desconstituição do título executivo extrajudicial objeto da execução nº 0024282-07.2018.8.08.0024.

Na petição inicial, o embargante suscitou preliminarmente a incompetência deste Juízo, argumentando que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, o que implica a nulidade da cláusula de eleição de foro contida no contrato, devendo o feito ser remetido para a Comarca do Rio de Janeiro/RJ, atual domicílio do embargante (ID 42934457).

Em impugnação aos embargos, a embargada sustentou a validade da cláusula de eleição de foro e a inexistência de relação consumerista entre as partes (ID 46346808).

É o relatório.

Conforme já pacificou o Superior Tribunal de Justiça, para as causas ajuizadas por fornecedor, tal como a presente,
em se tratando de relação de consumo, a competência é absoluta, razão pela qual pode ser conhecida até mesmo de ofício e deve ser fixada no domicílio do consumidor
. (AgRg no CC 127.626/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª S., j. 12.6.2013, DJe 17.6.2013).

Além disso, conforme também já expendeu o Superior Tribunal de Justiça,
o foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador.
(AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 25.3.2014, DJe 2.4.2014).

Apesar das alegações da embargada, a relação debatida nos autos é de consumo.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a relação jurídica estabelecida entre proprietário de imóvel (locador) e administradora imobiliária constitui relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido:

"RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC
. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. [...] 5.
A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto
. [...] 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC." (STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 10.3.2020, DJe 13.3.2020).

Esse entendimento também foi adotado pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
CONTRATO ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
. REQUERIMENTO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. APRECIAÇÃO NA SENTENÇA. PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO DE NULIDADE DA SENTENÇA.
1. A teor do que já decidido pelo STJ, 'Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.'
(REsp n. 1.846.331/DF)." (TJES, Ap. Cível nº 0006561-14.2015.8.08.0035, Rel. Des. Janete Vargas Simões, 1ª C.C, j. 14.7.2023).

Em se tratando de demanda que envolve relação de consumo, a competência territorial assume caráter absoluto, como já consignado, sendo possível, inclusive, o reconhecimento de ofício da incompetência, devendo prevalecer o foro do domicílio do consumidor em face de eventual cláusula de eleição de foro, nos termos do artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

No caso em análise, resta evidente a hipossuficiência do embargante frente à embargada, especialmente considerando a distância geográfica entre seu atual domicílio (Rio de Janeiro/RJ) e o foro de eleição contratual (Vitória/ES), o que dificulta sobremaneira o exercício pleno de seu direito de defesa.

Essa situação torna a cláusula de eleição de foro abusiva, por impor ao consumidor desvantagem exagerada, consoante disposição do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser reconhecida sua nulidade, com a remessa dos autos para a Comarca do Rio de Janeiro/RJ, atual domicílio do embargante.

Ante o exposto,
reconheço a incompetência absoluta deste Juízo e declaro a nulidade da cláusula de eleição de foro contida no contrato de administração imobiliária firmado entre as partes, determinando a remessa destes autos, bem como da execução nº 0024282-07.2018.8.08.0024, a uma das Varas Cíveis da Comarca do Rio de Janeiro/RJ, com as baixas e anotações de estilo.

Traslade-se cópia desta para os autos da ação executiva nº 0024282-07.2018.8.08.0024
.

Assim, cinge-se a controvérsia à definição da competência territorial para o processamento dos Embargos à Execução e da Execução de Título Extrajudicial correlata, questionando-se a validade da cláusula de eleição do foro de Vitória/ES, em face da alegação de que a relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A r. decisão agravada, friso, declarou a nulidade da referida cláusula e reconheceu a incompetência absoluta do Juízo de Vitória/ES, remetendo os autos ao domicílio do agravado (Rio de Janeiro/RJ).

A despeito dos argumentos sustentados pela agravante, entendo que o recurso não merece ser provido.

A tese central do recurso reside na alegada inaplicabilidade do CDC ao contrato de administração imobiliária, o que afastaria a nulidade da cláusula de eleição de foro.

Contudo, tal como bem explanado pelo Juízo
a quo
, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça perfilha-se pela aplicação do CDC em contratos de administração de imóveis celebrados entre o proprietário/locador e a administradora imobiliária.

O proprietário/locador, ao contratar a administradora, é considerado o destinatário final dos serviços de gestão de seu patrimônio, sendo tido, em regra, como parte vulnerável (técnica, jurídica ou informacional) frente ao conhecimento especializado e à estrutura da administradora.

Neste sentido, é emblemático o precedente do STJ nos autos do REsp nº 1846331/DF, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS . CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL . RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. 1 . Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3 . Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela.
4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora . 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão . 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC
. 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02 . 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (STJ - REsp: 1846331 DF 2019/0327081-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)

Os Tribunais Pátrios, no mesmo sentido, vem decidindo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
CONTRATO DE LOCAÇÃO INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA
. ALEGAÇÃO DE FRAUDE NA DOCUMENTAÇÃO DAS LOCATÁRIAS, NEGLIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA, DANOS AO IMÓVEL E INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. PRELIMINARES. INOVAÇÃO RECURSAL. OCORRÊNCIA. ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DA NARRATIVA FÁTICA EM SEDE DE APELAÇÃO. VEDAÇÃO (ART. 1.013, § 2º, CPC). OFENSA À DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA (ART. 932, III, CPC). CONTRADIÇÃO ARGUMENTATIVA. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. MÉRITO. 1. Do dano material. Comprovação de depósito e consignação extrajudicial. Ausência de prova de prejuízo material remanescente. Responsabilidade das rés não configurada.
A relação entre locador e imobiliária configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor
. Contudo, a responsabilidade objetiva não afasta a necessidade de demonstração do dano e do nexo causal. Restando comprovado que os valores referentes aos danos materiais foram ressarcidos pela imobiliária e pela empresa fiadora, inclusive por meio de consignação extrajudicial, não há falar em prejuízo material remanescente. 2. Do dano moral. Constatação de fraude na documentação da locatária e da garantidora. O inadimplemento contratual e os danos causados por terceiros não configuram, por si só, violação aos direitos da personalidade da locadora, sendo insuficientes para justificar indenização por danos morais. Ausente prova de sofrimento psíquico, exposição vexatória ou repercussão extrapatrimonial relevante, impõe-se o reconhecimento de mero dissabor contratual. 3. Honorários advocatícios. Majoração. Inteligência do art. 85, § 11, do código de processo civil. Sentença mantida. Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido. (TJSC; APL 5008554-60.2021.8.24.0064; Primeira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos; Rel. Des. Marco Aurélio Ghisi Machado; Julg. 01/10/2025)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA REQUERIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame1. Recurso interposto pela mkj imóveis Ltda. (apolar imóveis), em face de sentença que a condenou ao pagamento de r$13.074,79 à autora e locadora do imóvel pelos danos materiais sofridos em razão de danos causados no imóvel pelo locatário. II. Questões em discussão
2. Há três questões em discussão: (I) definir se a imobiliária possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação; (II) se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação entre locador e administradora
; (III) se a imobiliária é responsável pelos danos materiais causados pelo locador. III. Razões de decidir
3. Não há ilegitimidade passiva da requerida no presente caso, considerando que a imobiliária, na qualidade de administradora do imóvel, responde por falhas na prestação de seus serviços. Registre-se ainda que, à luz da teoria da asserção, referida alegação se confunde com o mérito da demanda, pois envolve a responsabilidade da imobiliária pelos danos materiais sofridos pela autora. 4. A relação entre locador e administradora configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, conforme precedentes do STJ e entendimento consolidado desta turma recursal
. 5. Entretanto, no presente caso não se mostrou configurada a responsabilidade da imobiliária pelos prejuízos sofridos pelo locador ante inexistência de nexo causal. 6. A imobiliária, figurando como mandatária do locador, responde pelas perdas e danos somente quando agir com culpa, negligencia ou desídia, o que não se verificou no caso em comento, pois os danos materiais alegados foram decorrentes de ato exclusivo do inquilino, tendo a imobiliária realizado todos os atos que lhe competia a fim de garantir o cumprimento das condições estabelecidas no contrato de locação. 7. Portanto, a sentença deve ser reformada a fim de julgar improcedente os pedidos contidos na inicial diante da ausência de comprovação da falha na prestação do serviço. lV. Dispositivo8. Recurso conhecido e provido. (JECPR; RInomCv 0009262-48.2023.8.16.0033; Pinhais; Quinta Turma Recursal dos Juizados Especiais; Relª DesªLuciana Fraiz Abrahão; Julg. 18/08/2025; DJPR 25/08/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESCONSIDERAÇÃO
DA PERSONALIDADE JURÍDICA DA EMPRESA EXECUTADA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA
. APLICAÇÃO DA TEORIA MENOR DA DESCONSIDERAÇÃO. ART. 28, § 5º, DO CDC. RECONHECIMENTO DE FRAUDE CONTRA CREDORES OU FRAUDE À EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA E PARTICIPAÇÃO DO TERCEIRO INTERESSADO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A relação entre locador e a imobiliária administradora de imóveis configura relação de consumo quando evidenciada a prestação de serviços e a vulnerabilidade do contratante.
2. A teoria menor da desconsideração da personalidade jurídica, prevista no art. 28, § 5º, do CDC, autoriza a responsabilização dos sócios quando a personalidade jurídica representa obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores, independentemente de abuso, fraude ou confusão patrimonial. 3. No caso concreto, restou demonstrada a inviabilidade da satisfação do crédito, com esgotamento das diligências judiciais e ausência de bens em nome da empresa e transferência suspeita de patrimônio pela sócia-administradora. 4. O reconhecimento de fraude contra credores exige o ajuizamento de ação revocatória própria, nos termos dos arts. 158 a 165 do CC/2002, com observância do contraditório e da ampla defesa. Não se admite o reconhecimento incidental da fraude em procedimento de desconsideração da personalidade jurídica, especialmente quando envolver terceiros não integrantes da lide. 5. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. (TJMS; AI 1400769-42.2025.8.12.0000; Três Lagoas; Terceira Câmara Cível; Rel. Juiz Fábio Possik Salamene; DJMS 01/08/2025; Pág. 103)

Assim, reconhecida a relação de consumo, a competência territorial adquire caráter absoluto, conforme o art. 101, I, do CDC, o qual faculta ao consumidor a propositura da ação em seu domicílio, devendo esta regra protetiva prevalecer.

Estabelecida tal premissa, em contratos regidos pelo CDC, o art. 51, IV, estabelece a nulidade de pleno direito das cláusulas contratuais que estabeleçam obrigação iníqua, abusiva, que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

No caso vertente, a cláusula de eleição de foro que obriga o consumidor a demandar em Comarca diversa e distante de seu domicílio (Vitória/ES, em contraste com o Rio de Janeiro/RJ) dificulta o exercício do direito de defesa e o acesso à Justiça, configurando manifesta abusividade e desvantagem exagerada.

O fato de a execução ter sido ajuizada antes da suposta mudança de domicílio do recorrido não afasta a proteção legal, já que, uma vez declarada a nulidade da cláusula de eleição em sede de defesa do consumidor, friso, a competência absoluta é reconhecida, prevalecendo a regra protetiva do CDC sobre o princípio da
perpetuatio jurisdictionis
.

Nesse sentido, cito os seguintes julgados da jurisprudência pátria:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE PRESTAÇÃO SERVIÇOS EDUCACIONAIS - ELEIÇÃO DE FORO EM CLÁUSULA CONTRATUAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - COMPETÊNCIA ABSOLUTA DO FORO DE DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. I -
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, se tratando de relação consumerista, a regra de competência do foro de domicílio do consumidor é absoluta
. II- Ainda que as partes tenham elegido foro para solução de qualquer controvérsia relativa ao contrato de prestação de serviços, se tratando de relação de consumo, o foro de domicílio do consumidor é o competente para processar e julgar a demanda. (TJ-MG - AI: 28734405620228130000, Relator: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 03/05/2023, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/05/2023)

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONSUMIDOR NO POLO PASSIVO. COMPETÊNCIA ABSOLUTA. PREVALÊNCIA. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITANTE. 1 -
Tratando-se de ação que envolve relação de consumo, na qual o consumidor figura no polo passivo da demanda, deve ser aplicado o entendimento jurisprudencial no sentido de que, cuidando-se de relação de consumo, é absoluta a competência do foro do domicílio do consumidor, à luz do estatuído nos artigos 6º, inciso VIII, c/c o artigo 101, inciso I, do CDC, que prevêem a facilitação da defesa daquele e o seu acesso ao Judiciário.
2 - Deve prevalecer, in casu, a regra de competência absoluta de que a demanda em desfavor do consumidor deve ser proposta no foro de seu domicílio, sendo inaplicável ao caso dos autos o disposto na Súmula nº 33 do Superior Tribunal de Justiça. Conflito de competência admitido e rejeitado para o fim de declarar competente o Juízo Suscitante. (TJ-DF 07001169520208070000 DF 0700116-95.2020.8.07.0000, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 02/03/2020, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/03/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

O posicionamento que estou a externar pode ser extraído do próprio CDC, que garante como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos:

Art. 6º
São direitos básicos do consumidor
:

VIII -
a facilitação da defesa de seus direitos
, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Ora, a finalidade da norma é justamente a de coibir a dificuldade de defesa em razão do foro abusivamente eleito.

Portanto, entendo que agiu com acerto o Juízo
a quo
ao declarar a nulidade da cláusula sétima do contrato e determinar a remessa dos autos ao foro do domicílio do agravado, em conformidade com o ordenamento jurídico e a orientação jurisprudencial.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. decisão interlocutória que declarou a nulidade da cláusula de eleição de foro e determinou a remessa dos autos à Comarca do Rio de Janeiro/RJ.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.