Tribunal: TJES
Processo: 0034436-84.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por EPC Engenharia Projeto Consultoria S/A e outros e por GS Construtora e Incorporadora Ltda. em face de sentença que, em ação de cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos, reduzindo a multa rescisória pelo encerramento antecipado do contrato de locação e rejeitando a incidência da cláusula penal compensatória de 20%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que fixou novo prazo de locação a partir da assinatura do aditivo deve ser considerada abusiva, impactando a incidência da multa rescisória; (ii) estabelecer se a cláusula penal compensatória de 20% prevista no contrato deve ser aplicada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de locação pode ser prorrogado por prazo indeterminado caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem oposição do locador, conforme art. 56 da Lei nº 8.245/1991 e, no caso, as partes pactuaram expressamente a renovação do contrato, inexistindo indício de vício de vontade.

A multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Como a rescisão ocorreu antes do término do prazo pactuado, correta a fixação da multa em R$ 26.636,03, proporcional ao período remanescente.

A cláusula penal compensatória prevista no contrato não configura bis in idem em relação aos honorários advocatícios sucumbenciais, pois se destina a ressarcir os custos suportados pelo credor com a cobrança do débito, sendo legítima sua incidência nos termos do art. 389 do Código Civil.

Diante do êxito parcial de GS Construtora e Incorporadora Ltda., os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos na proporção de 2/3 para EPC Engenharia Projeto Consultoria S/A e 1/3 para GS Construtora e Incorporadora Ltda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido.

Tese de julgamento
:

A renovação expressa do contrato de locação impede a aplicação da regra do art. 56 da Lei nº 8.245/1991, devendo ser respeitados os prazos pactuados.

A multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991.

A cláusula penal compensatória prevista em contrato de locação é válida e não configura bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais, pois visa a ressarcir os custos com a cobrança judicial, conforme art. 389 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 4º e 56; Código Civil, arts. 389 e 397; Súmula 43 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021; TJES, AC 5019510-71.2022.8.08.0024, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 03/06/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0034436-84.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (3)

APELADO: EPC ENGENHARIA PROJETO CONSULTORIA SA e outros (3)

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por EPC Engenharia Projeto Consultoria S/A e outros e por GS Construtora e Incorporadora Ltda. em face de sentença que, em ação de cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos, reduzindo a multa rescisória pelo encerramento antecipado do contrato de locação e rejeitando a incidência da cláusula penal compensatória de 20%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que fixou novo prazo de locação a partir da assinatura do aditivo deve ser considerada abusiva, impactando a incidência da multa rescisória; (ii) estabelecer se a cláusula penal compensatória de 20% prevista no contrato deve ser aplicada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de locação pode ser prorrogado por prazo indeterminado caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem oposição do locador, conforme art. 56 da Lei nº 8.245/1991 e, no caso, as partes pactuaram expressamente a renovação do contrato, inexistindo indício de vício de vontade.

A multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Como a rescisão ocorreu antes do término do prazo pactuado, correta a fixação da multa em R$ 26.636,03, proporcional ao período remanescente.

A cláusula penal compensatória prevista no contrato não configura bis in idem em relação aos honorários advocatícios sucumbenciais, pois se destina a ressarcir os custos suportados pelo credor com a cobrança do débito, sendo legítima sua incidência nos termos do art. 389 do Código Civil.

Diante do êxito parcial de GS Construtora e Incorporadora Ltda., os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos na proporção de 2/3 para EPC Engenharia Projeto Consultoria S/A e 1/3 para GS Construtora e Incorporadora Ltda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido.

Tese de julgamento
:

A renovação expressa do contrato de locação impede a aplicação da regra do art. 56 da Lei nº 8.245/1991, devendo ser respeitados os prazos pactuados.

A multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991.

A cláusula penal compensatória prevista em contrato de locação é válida e não configura bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais, pois visa a ressarcir os custos com a cobrança judicial, conforme art. 389 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 4º e 56; Código Civil, arts. 389 e 397; Súmula 43 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021; TJES, AC 5019510-71.2022.8.08.0024, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 03/06/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer dos recursos para negar provimento ao apelo principal e dar provimento o apelo adesivo.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO DE
EPC ENGENHARIA PROJETO CONSULTORIA S/A E OUTROS

Segundo se depreende,
GS Construtora e Incorporadora Ltda
ajuizou ação de cobrança em face de
EPC Engenharia Projeto Consultoria S/A e outros
, requerendo o pagamento de multa rescisória e honorários advocatícios contratuais.

A celeuma decorre de contrato de locação firmado em 02/09/2015, pelo prazo de 24 meses, posteriormente estendido pelo mesmo período, a contar da assinatura do aditivo em
16/02/2018
, com reajuste do valor locatício.

Os locatários denunciaram o contrato antecipadamente em
29/05/2018
, sem realizar o pagamento da multa prevista na cláusula nona do contrato.

Nesse contexto, sustentam no apelo a nulidade da cláusula que fixou o termo inicial do aditivo, uma vez desprezado o período em que permanecera no imóvel após o término do contrato, sem oposição.

Defendem, portanto, que a locação perdurou por quarenta e oito meses, com início em 24 de novembro de 2015 e término em
24/11/2019
, de modo a diminuir o número de alugueres devidos em virtude da rescisão efetivada em
16/02/2018.

Todavia, a tese não merece prosperar.

Conforme bem consignado na sentença, ao firmarem o ajuste, as partes expressamente pactuaram o novo prazo de vigência da locação, não havendo qualquer indício de vício de vontade.

Nos termos do artigo 56 da Lei nº 8.245/1991, o contrato de locação pode ser prorrogado por prazo indeterminado caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem oposição do locador.

Os locatários firmaram o aditivo e permaneceram no imóvel por três meses após a renovação contratual, o que induz a ratificação tácita do novo prazo ajustado.

No que se refere à multa rescisória, denota-se que a cláusula nona do contrato estipulou o pagamento de três vezes o valor do aluguel vigente em caso de rescisão antecipada.

No entanto, nos termos do artigo 4º da Lei nº 8.245/1991, a multa deve ser proporcional ao tempo restante para o cumprimento do contrato.

Assim, como a rescisão ocorreu em
29/05/2018
, restando ainda sete oitavos (7/8) do prazo contratual, correta a sentença ao fixar a multa em R$ 26.636,03, proporcional ao tempo de vigência remanescente.

Indevido, portanto, o pleito recursal de redução do valor da multa.

Por fim, deixo para apreciar a distribuição dos ônus sucumbenciais no apelo adesivo.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Majoro os honorários sucumbenciais em 2%, na forma do § 11 do art. 85 do CPC.

APELAÇÃO ADESIVA DE
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

Já a apelante
GS Construtora e Incorporadora Ltda
, por meio de recurso adesivo, requer a condenação ao pagamento de cláusula penal compensatória de 20%, sobre o valor total do débito, a fim de cobrir os gastos para a cobrança judicial, como subsegue:

“Cláusula sétima [...]

Parágrafo primeiro – Na hipótese da cobrança ser efetivada pelo advogado/Departamento Jurídico da LOCADORA e/ou da ADMINISTRADORA/IMOBILIÁRIA, responderá a LOCATÁRIA também pelas despesas de expediente de cobrança e, ainda, de honorários de advogado – a título de cláusula penal compensatória, no importe de 10% (dez por cento) do valor total do débito, em caso de cobrança extrajudicial.
No caso de cobrança ou execução judicial deste contrato o percentual passa a ser de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do débito
.”

A previsão de honorários advocatícios contratuais expressamente prevista no instrumento encontra respaldo no art. 389 do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

A cobrança não configura
bis in idem
, pois ostenta natureza é distinta dos honorários sucumbenciais fixados em razão da causalidade e da sucumbência no processo judicial.

Trata-se de cláusula penal destinada a compensar os custos suportados pelo credor em razão do inadimplemento.

É de se conferir o pacífico entendimento desta Corte, em especial desta Primeira Câmara Cível:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL E IPTU. DIFERENÇAS DE ALUGUEL. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1) Apelação cível interposta por Antônio Donizetti Sgarbi em face de sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos contratuais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as locatárias ao pagamento de um mês de aluguel, corrigido pela Taxa Selic, e atribuindo ao autor o ônus das verbas sucumbenciais. O apelante busca a reforma da sentença para inclusão de valores relacionados a IPTU, diferenças de aluguel, despesas de reparos no imóvel e honorários advocatícios contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2) Há quatro questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de erro material e equívoco na autoria dos documentos apresentados; (ii) definir se é devida a condenação das rés ao ressarcimento das despesas com reparos no imóvel e valores de IPTU; (iii) determinar a procedência do pedido de cobrança de diferenças de aluguéis relativos ao ano de 2018; (iv) examinar a validade da inclusão dos honorários advocatícios contratuais como parte da condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR [...] Os honorários advocatícios contratuais, previstos em cláusula expressa no contrato de locação e respaldados pelo art. 389 do Código Civil, configuram cláusula penal distinta dos honorários sucumbenciais, sendo válida sua inclusão na condenação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7) Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O locador faz jus ao ressarcimento das despesas com reparos no imóvel, devidamente comprovadas, desde que decorra de descumprimento contratual do locatário. 2. A obrigação de ressarcir valores de IPTU deve observar a proporcionalidade quanto ao período de ocupação do imóvel, salvo confissão integral do débito.
3. Honorários advocatícios contratuais previstos em contrato de locação não configuram bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais e são legítimos, nos termos do art. 389 do Código Civil.
4. A caução deve ser abatida no cálculo dos débitos de aluguel, observando o valor contratualmente ajustado. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 404 e 421-A; Lei nº 8.245/1991, art. 35; STJ, Súmula 43. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021; TJES, AC 5019510-71.2022.8.08.0024, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 03/06/2024. (Data:
12/Feb/2025
Órgão julgador: 1ª Câmara Cível Número: 0012170-06.2018.8.08.0024 Magistrado: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA Classe: APELAÇÃO CÍVEL Assunto: Provas em geral)

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. MULTA CONTRATUAL E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR [...]
A incidência de honorários advocatícios contratuais é legítima, conforme autorizado pelo art. 389 do Código Civil e expressamente previsto no contrato, não configurando bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido. Tese de julgamento: A perda superveniente de interesse recursal implica o não conhecimento do recurso nesta parte. A cobrança de valores decorrentes de inadimplemento contratual, incluindo multa e honorários advocatícios, é válida quando prevista no contrato, não configurando excesso de execução. Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, art. 9º, IV, e art. 63, § 2º; CC, art. 389. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021. (TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5014133-60.2023.8.08.0000, Magistrado: FABIO BRASIL NERY, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 05/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE DÉBITO – PERCENTUAL ATINENTE A HONORÁRIOS CONTRATUAIS – POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO NO DÉBITO – VERBA QUE NÃO SE CONFUNDE COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – CONTRATO EMPRESARIAL – PRESUNÇÃO DE PARIDADE E SIMETRIA – EXEGESE DO ART. 421-A DO CÓDIGO CIVIL – VALIDADE E EFICÁCIA DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO LOCATÁRIO OS CUSTOS COM ASSESSORIA JURÍDICA – INCIDÊNCIA DOS ARTS. 389, 395 E 404 DO CÓDIGO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA.
1)
Os honorários advocatícios contratuais não se confundem com os sucumbenciais, porquanto são aqueles estipulados livremente entre cliente e advogado, ao passo que estes últimos decorrem da sucumbência na seara judicial, isto é, remuneram o advogado pelo êxito alcançado no processo, sendo da parte vencida a responsabilidade pelo seu adimplemento.
2) Em se tratando de contratos empresariais – como ocorre no caso dos autos – o controle das cláusulas contratuais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, por decorrerem de negociações entabuladas entre profissionais da área empresarial, razão pela qual o acima transcrito art. 421-A, caput, do Código Civil, dispõe que devem ser presumidos “paritários e simétricos”. 3)

Deve ser considerada válida e eficaz a cláusula contratual que transfere ao locatário a obrigação de arcar com “Todas as despesas e custas judiciais, assim como honorários advocatícios”, conforme reiteradamente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. 4) Por se tratar de verba decorrente da mora da locatária/contratante, na forma dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, que tem por escopo ressarcir os custos com a contratação de assessoria jurídica, distinguindo-se dos honorários sucumbenciais porventura arbitrados em juízo, deve ser reconhecida a legitimidade da Cláusula Décima, “d”, do contrato de locação celebrado entre as partes.
5) Apelação cível conhecida e provida. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5019510-71.2022.8.08.0024, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 03/Jun/2024)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e dou provimento ao apelo, condenando os apelados ao pagamento da cláusula penal compensatória estipulada em 20%.

Juros moratórios e correção monetária pela Taxa Selic, vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária, a incidir desde a data do dispêndio ou do inadimplemento, na forma do art. 397 do Código Civil e Súmula 43 do STJ.

Considerando que, dos três pontos controvertidos (incidência e valor da multa rescisória e aplicação da cláusula penal compensatória), a apelante logrou êxito em dois, redistribuo os ônus sucumbenciais na razão de 2/3 para
EPC Engenharia Projeto Consultoria S/A
e 1/3 para
GS Construtora e Incorporadora Ltda.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 17 a 21.03.2025

Des. Ewerton Schwab Pinto Junior:

Averbo meu impedimento para atuar no feito, com esteio no art. 144, inciso III, do Código de Processo Civil.

SESSÃO: Sessão Ordinária VIRTUAL de 17/03/2025

VOTO: Acompanho a relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões