Tribunal: TJES
Processo: 0026196-39.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Corretagem; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Dever de Informação
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0026196-39.2015.8.08.0048

APELANTE
: FABIANO ROCHA ANDRADE

APELADO
: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DA PROVA. DANO MORAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, taxas de serviço e "Pró-Soluto", bem como de indenização por danos morais, no âmbito de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a sentença é nula por cerceamento de defesa e por ausência de fundamentação; (ii) a construtora possui legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem paga a terceiros; (iii) a cobrança das taxas contratuais e a inscrição em cadastro de inadimplentes configuram ato ilícito passível de reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando a parte, devidamente intimada para especificar as provas que pretendia produzir, permanece inerte, operando-se a preclusão. Igualmente, não é nula a sentença que, embora de forma sucinta, analisa os pontos centrais da controvérsia e apresenta os fundamentos que levaram à conclusão adotada.

4. A construtora/vendedora é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pagamento foi destinado diretamente a corretores e imobiliária terceiros, que não integram a relação processual.

5. Consoante tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 960), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão.

6. Incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. A ausência de comprovação do efetivo pagamento dos valores cuja restituição se pleiteia acarreta a improcedência do pedido.

7. A inscrição do nome do devedor em cadastro de inadimplentes, decorrente do não pagamento de débito com previsão contratual ("Pró-Soluto"), configura exercício regular de um direito do credor, não ensejando o dever de indenizar por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 373, I, e 489.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.601.149/RS (Tema 960).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0026196-39.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FABIANO ROCHA ANDRADE

APELADO: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0026196-39.2015.8.08.0048

APELANTE
: FABIANO ROCHA ANDRADE

APELADO
: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DA PROVA. DANO MORAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, taxas de serviço e "Pró-Soluto", bem como de indenização por danos morais, no âmbito de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a sentença é nula por cerceamento de defesa e por ausência de fundamentação; (ii) a construtora possui legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem paga a terceiros; (iii) a cobrança das taxas contratuais e a inscrição em cadastro de inadimplentes configuram ato ilícito passível de reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando a parte, devidamente intimada para especificar as provas que pretendia produzir, permanece inerte, operando-se a preclusão. Igualmente, não é nula a sentença que, embora de forma sucinta, analisa os pontos centrais da controvérsia e apresenta os fundamentos que levaram à conclusão adotada.

4. A construtora/vendedora é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pagamento foi destinado diretamente a corretores e imobiliária terceiros, que não integram a relação processual.

5. Consoante tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 960), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão.

6. Incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. A ausência de comprovação do efetivo pagamento dos valores cuja restituição se pleiteia acarreta a improcedência do pedido.

7. A inscrição do nome do devedor em cadastro de inadimplentes, decorrente do não pagamento de débito com previsão contratual ("Pró-Soluto"), configura exercício regular de um direito do credor, não ensejando o dever de indenizar por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 373, I, e 489.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.601.149/RS (Tema 960).

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0026196-39.2015.8.08.0048

APELANTE
: FABIANO ROCHA ANDRADE

APELADO
: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

JUÍZO PROLATOR:
5ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

1. PRELIMINARES

1.1. Da Nulidade da Sentença por Cerceamento de Defesa

O apelante argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que foi tolhido em seu direito de produzir provas, notadamente a prova oral consistente no depoimento pessoal dos representantes da empresa ré.

Segundo se depreende dos autos, após a apresentação de réplica, o d. Juízo singular proferiu decisão saneadora (fls. 135/137), na qual fixou os pontos controvertidos e intimou as partes para, no prazo de 05 (cinco) dias, indicarem as provas que pretendiam produzir, justificando sua pertinência.

Ocorre que, devidamente intimado de tal decisão, o autor, ora apelante, apresentou a petição de fls. 142/144, na qual se limitou a tecer considerações sobre o mérito da causa e a se reportar à documentação já acostada aos autos, sem requerer específica e fundamentadamente a produção de qualquer outra prova.

Ao deixar de se manifestar no momento oportuno sobre a necessidade de dilação probatória, a parte permitiu a ocorrência da preclusão, não podendo, agora, em sede recursal, alegar cerceamento de defesa. O requerimento de provas se submete a momentos processuais adequados, sendo o principal deles a fase de especificação após o saneamento do feito.

Dessa forma, não há que se falar em nulidade, uma vez que foi oportunizado ao apelante o momento adequado para a postulação probatória, tendo ele optado por não o fazer.

Pelo exposto, rejeito a preliminar.

1.2. Da Nulidade da Sentença por Ausência de Fundamentação

O apelante suscita, ainda, a nulidade da sentença por vício de fundamentação, alegando que o magistrado
a quo
não teria enfrentado todos os seus argumentos.

A tese também não se sustenta. Uma decisão com fundamentação sucinta não se confunde com uma decisão desprovida de fundamentação. No caso em apreço, a sentença analisou os pontos centrais da controvérsia, concluindo pela legalidade das cobranças com base nas provas e no contrato, e pela ausência de comprovação dos pagamentos alegados como indevidos, o que, por consequência lógica, afastou o dever de indenizar.

Cumpre relembrar que o julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos.

A decisão recorrida expôs de forma clara os motivos pelos quais julgou improcedentes os pedidos, enfrentando as questões da comissão de corretagem, das taxas e do pró-soluto, bem como a questão do ônus probatório, o que é suficiente para atender ao disposto no art. 93, IX, da Constituição Federal e no art. 489 do CPC.

Assim,
rejeito
a preliminar.

2. MÉRITO

2.1. Da Cobrança da Comissão de Corretagem, Taxas e do Pró-Soluto

No mérito, o apelante se insurge contra a improcedência de seus pedidos de restituição da comissão de corretagem, das demais taxas e do chamado "Pró-Soluto".

A sentença, a meu ver, não merece reparos.

De início, no que tange à comissão de corretagem, a empresa apelada arguiu em sua contestação a ilegitimidade passiva para responder por tal pedido. De fato, o documento de fls. 14 ("Qualificação de Venda"), juntado pelo próprio autor, discrimina que o "Preço da Comissão de Intermediação do Imóvel" foi destinado a terceiros, a saber, corretores e à imobiliária "AVANCE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS", inclusive com detalhamento de nomes e CPFs/CNPJ.

Assim, a construtora/vendedora é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando não é a destinatária final dos valores, tendo o pagamento sido destinado diretamente a corretores e imobiliária terceiros que não integram a relação processual.

Ainda que superada a preliminar, a pretensão do apelante quanto ao mérito da cobrança não prosperaria. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.601.149/RS (Tema 960), firmou a tese de que "
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
".

No caso dos autos, o já mencionado documento de fls. 14, assinado pelo apelante, cumpre exatamente este requisito, ao destacar de forma inequívoca o valor destinado à intermediação, cumprindo o dever de informação.

Nesse sentido, já decidiu este Egrégio TJES:

CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CORRETAGEM - IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - CONTRATO DE PARCERIA PARA INTERMEDIAÇÃO UMOBILIÁRIA FIRMADO PELA VENDEDORA COM O EMPRESA DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE OS VALORES REPASSADOS PARA O CORRETOR TENHA FICADO A ENCARGO DO ADQUIRENTE - OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM DESTINADA ÀQUELE QUE EFETIVAMENTE CONTRATOU O CORRETOR - NÃO FOI EXIGIDO VALOR SUPERIOR AO QUE FOI AJUSTADO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - COBRANÇA INDEVIDA NÃO CONFIGURADA - RECURSO IMPROVIDO. 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso especial repetitivo (tema nº 960), firmou tese jurídica segundo a qual, ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem . 2. Neste caso concreto o preço do imóvel foi fixado em R$ 100.000,00 (cem mil reais). Inexiste cláusula contratual acerca da comissão de corretagem no referido pacto . No contrato de parceria para intermediação imobiliária a apelada se comprometeu a pagar comissão de corretagem no percentual de 3,5% sobre o valor total de cada negócio jurídico realizado. 3. Não restou comprovado que os valores repassados pela apelante tenham sido a título de comissão de corretagem não pactuado no contrato de compra e venda do imóvel. A obrigação de pagar a comissão de corretagem foi destinada àquele que efetivamente contratou a o corretor, ou seja, a apelada . 4. Inexiste cobrança excessiva, já que os valores pagos foram efetivamente aqueles ajustados entre as partes. 5. Recurso improvido . ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a Colenda Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata da sessão, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente relator. Vitória (ES), 11 de fevereiro de 2020. DES. PRESIDENTE/DES . RELATOR (TJ-ES - AC: 00186357520158080011, Relator.: CARLOS SIMÕES FONSECA, Data de Julgamento: 11/02/2020, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/02/2020)

No que tange às demais taxas ("PDG Serviços" e "Taxa do Banco") e ao "Pró-Soluto" (diferença de financiamento), a sentença fundamentou a improcedência na ausência de comprovação do efetivo pagamento de todos os valores pelo autor. De fato, a distribuição do ônus probatório, regra fundamental do processo civil, impunha ao autor a tarefa de demonstrar o fato constitutivo de seu direito – no caso, o efetivo pagamento dos valores que reputa indevidos –, conforme a clara dicção do art. 373, I, do CPC. Sem essa prova, o pedido de restituição carece de seu pressuposto fático essencial.

Embora o extrato de fls. 20, emitido pela própria ré, de fato demonstre a
cobrança
de valores a título de "PDG Serviços" e "Pró-Soluto", tal documento não serve como prova da
quitação
: uma coisa é a existência do débito lançado em um sistema; outra, distinta, é a comprovação de seu efetivo adimplemento pelo devedor. Caberia ao autor trazer aos autos os respectivos comprovantes bancários, recibos de pagamento ou qualquer outro documento hábil a atestar, de forma inequívoca, que despendeu os valores cuja restituição pleiteia, tendo em vista que a mera alegação, ainda que acompanhada de um extrato de débitos, permanece no campo argumentativo e não se traduz em prova robusta, sendo insuficiente para embasar um decreto condenatório.

Ademais, e este é um ponto crucial, como bem pontuado pelo juízo
a quo
, o próprio contrato firmado entre as partes conferia legitimidade, em tese, a tais cobranças. A cláusula contratual "I - Do financiamento" (fls. 16) é expressa ao atribuir ao comprador a responsabilidade por "taxas e despesas do financiamento". Da mesma forma, a cláusula 3.4.5 (fls. 87) previa a obrigação do comprador de arcar com eventual diferença não coberta pelo agente financeiro, o que justifica a cobrança do "Pró-Soluto".

Assim, mesmo que os pagamentos tivessem sido comprovados, ainda caberia ao autor demonstrar que tais cobranças eram ilegais ou abusivas, o que não se verifica de plano diante da expressa previsão contratual com a qual o apelante anuiu.

Não tendo o autor/apelante se desincumbido de seu ônus probatório, entendo pela manutenção da improcedência dos pedidos de restituição.

2.2. Do Dano Moral

O pedido de indenização por danos morais também não merece acolhida.

A configuração da responsabilidade civil exige a presença de três elementos: ato ilícito, dano e nexo de causalidade. No presente caso, conforme analisado, não restou demonstrada a prática de ato ilícito pela apelada, seja porque as cobranças eram contratualmente previstas e informadas, seja porque o apelante não comprovou o pagamento indevido das demais taxas que justificassem a restituição.

A alegação de inscrição indevida em cadastro de inadimplentes (fls. 47) está atrelada ao débito do "Pró-Soluto", cuja cobrança, como visto, possuía respaldo contratual. Não havendo ilicitude na cobrança, a inscrição decorrente do inadimplemento configura exercício regular de um direito do credor.

O cenário descrito nos autos representa um desacordo comercial e contratual que, embora possa ter gerado aborrecimentos ao apelante, não possui o condão de configurar dano moral indenizável, que exige uma ofensa significativa a direitos da personalidade.

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se incólume a r. sentença de improcedência.

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade da justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 24/11/2025 a 28/11/2025:

Acompanho o E. Relator.