Tribunal: TJES
Processo: 5030159-32.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-08-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. INEXISTÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. VALIDADE E PROPORCIONALIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda visando à reforma de sentença que, em sede de ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por lucros cessantes e dano moral, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos pelos autores, ao pagamento de multa compensatória de 20% a título de cláusula penal, e aos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel pode ser justificado pela pandemia da Covid-19 como causa de força maior; (ii) verificar a legitimidade da condenação à restituição integral dos valores pagos com aplicação de cláusula penal de 20%; (iii) analisar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual estabelecida entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A alegação de força maior decorrente da pandemia da Covid-19 não se sustenta, por ausência de nexo de causalidade entre os impactos sanitários e o atraso específico no empreendimento, cuja conclusão das obras extrapolou o prazo de tolerância contratual em mais de oito meses.

4)
A responsabilidade da vendedora é objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, e decorre do inadimplemento contratual por atraso injustificado, sendo irrelevante a previsão contratual de prorrogação por motivo de força maior, ante a ineficácia da justificativa apresentada.

5)
O contrato fora firmado em 09/07/2020, em pleno contexto pandêmico, afastando a alegação de imprevisibilidade e de excludente de responsabilidade.

6)
Inviável a aplicação da Lei nº 9.514/1997 diante da ausência de prova do registro da propriedade fiduciária, devendo prevalecer o microssistema protetivo do CDC, aplicável à espécie.

7)
A cláusula penal compensatória no percentual de 20% sobre os valores pagos mostra-se válida e proporcional, especialmente quando prevista contratualmente em benefício da própria vendedora e diante da ausência de outras sanções estipuladas para o descumprimento contratual por parte do fornecedor.

8)
Inexistente culpa dos compradores, que permaneceram adimplentes até a propositura da demanda, resta caracterizada a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento, nos termos da Súmula 543 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A pandemia da Covid-19 não configura causa de força maior apta a justificar atraso em contrato de promessa de compra e venda celebrado durante a vigência, especialmente quando não demonstrado nexo de causalidade entre o evento e o inadimplemento.

2. A cláusula penal compensatória estipulada em contrato pode ser aplicada em benefício do consumidor, quando caracterizada a culpa exclusiva do fornecedor.

3. A ausência de registro da propriedade fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, mantendo-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: item 7.8 do contrato. Art. 14 da Lei 8.078/1990. Art. 393 da Lei 10.406/2002. §11 do art. 85 da Lei 13.105/2015.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543.

STJ, REsp 1.631.485/DF (tema repetitivo).

TJES, Apelação Cível nº 5026022-07.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 07/10/2024.

TJES, Apelação Cível nº 0005736-21.2021.8.08.0048, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 23/10/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5030159-32.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: WELDER GOMES NOBRE e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. INEXISTÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. VALIDADE E PROPORCIONALIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda tendente à reforma de sentença que, em sede de ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por lucros cessantes e dano moral, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos pelos autores, ao pagamento de multa compensatória de 20% a título de cláusula penal, e aos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel pode ser justificado pela pandemia da Covid-19 como causa de força maior; (ii) verificar a legitimidade da condenação à restituição integral dos valores pagos com aplicação de cláusula penal de 20%; (iii) analisar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual estabelecida entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A alegação de força maior decorrente da pandemia da Covid-19 não se sustenta, por ausência de nexo de causalidade entre os impactos sanitários e o atraso específico no empreendimento, cuja conclusão das obras extrapolou o prazo de tolerância contratual em mais de oito meses.

4)
A responsabilidade da vendedora é objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, e decorre do inadimplemento contratual por atraso injustificado, sendo irrelevante a previsão contratual de prorrogação por motivo de força maior, ante a ineficácia da justificativa apresentada.

5)
O contrato fora firmado em 09/07/2020, em pleno contexto pandêmico, afastando a alegação de imprevisibilidade e de excludente de responsabilidade.

6)
Inviável a aplicação da Lei nº 9.514/1997 diante da ausência de prova do registro da propriedade fiduciária, devendo prevalecer o microssistema protetivo do CDC, aplicável à espécie.

7)
A cláusula penal compensatória no percentual de 20% sobre os valores pagos exsurge válida e proporcional, especialmente quando prevista contratualmente em benefício da própria vendedora e diante da ausência de outras sanções estipuladas para o descumprimento contratual por parte do fornecedor.

8)
Inexistente culpa dos compradores, que permaneceram adimplentes até a propositura da demanda, caracterizada a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento, nos termos da Súmula 543 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A pandemia da Covid-19 não configura causa de força maior apta a justificar atraso em contrato de promessa de compra e venda celebrado durante a vigência, especialmente quando não demonstrado nexo de causalidade entre o evento e o inadimplemento.

2. A cláusula penal compensatória estipulada em contrato pode ser aplicada em benefício do consumidor, quando caracterizada a culpa exclusiva do fornecedor.

3. A ausência de registro da propriedade fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, mantendo-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: item 7.8 do contrato. Art. 14 da Lei 8.078/1990. Art. 393 da Lei 10.406/2002. §11 do art. 85 da Lei 13.105/2015.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543.

STJ, REsp 1.631.485/DF (tema repetitivo).

TJES, Apelação Cível nº 5026022-07.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 07/10/2024.

TJES, Apelação Cível nº 0005736-21.2021.8.08.0048, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 23/10/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

A controvérsia devolvida à instância
ad quem
refere-se à responsabilidade pelo inadimplemento contratual concernente à entrega do imóvel objeto do pacto firmado entre as partes, e às consequências indenizatórias respectivas, à luz das normas aplicáveis à espécie.

Pois bem.

Compulsando os autos, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 09/07/2020 previa a entrega do lote urbano até 31/12/2020, admitindo-se, nos termos da cláusula 7.8, prazo de tolerância de até 180 dias, prorrogável por motivos de força maior, entre os quais expressamente incluída a ocorrência de epidemias ou pandemias, como a causada pela COVID-19.

Nada obstante, a conclusão das obras somente se deu em 04/03/2022, perfazendo atraso superior a oito meses mesmo após o término do prazo de tolerância contratual.

Nesse aspecto, a alegação de que o descumprimento do cronograma teria decorrido de força maior não se sustenta à luz do arcabouço fático delineado.

A apelante não logrou comprovar o nexo de causalidade entre o suposto impacto da pandemia e o atraso específico no empreendimento objeto da lide.

Embora a pandemia tenha, de fato, gerado impactos em diversas esferas econômicas, é imperioso ressaltar que o setor da construção civil fora reconhecido como atividade essencial durante o período crítico, permanecendo autorizado a operar, conforme regulamentação emitida pelos entes governamentais competentes.

É de se conferir:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5026022-07.2021.8.08.0024 APTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA APDO: WALBER BOTELHO TONN RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
PANDEMIA DE COVID-19. INAPLICABILIDADE DA TESE DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES ADIMPLIDOS E IPTU.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. CONSECTÁRIOS DA CONDENAÇÃO. MODIFICAÇÃO EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE LTDA contra sentença que julgou procedente o pedido de resolução contratual formulado por Walber Botelho Tonn, decorrente de atraso na entrega de lote adquirido em contrato de compra e venda. A Apelante alegou justificativa para o atraso, citando a pandemia de Covid-19, e defendeu a retenção de valores com base em cláusulas contratuais, além de questionar a condenação ao pagamento de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel devido à pandemia de Covid-19 justifica a não rescisão do contrato; (ii) definir se a Apelante tem direito à retenção de valores pagos, incluindo indenizações previstas contratualmente; (iii) verificar a legitimidade da condenação em danos morais e a possibilidade de cumulação com a cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR
O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia de Covid 19, uma vez que a construção civil foi considerada atividade essencial durante esse período
, e o contrato foi firmado em meio à pandemia, o que afasta a alegação de imprevisibilidade. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
A pandemia de Covid-19 não justifica atraso em contratos de construção firmados durante seu curso, especialmente quando a atividade de construção civil foi considerada essencial.
[...] (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5026022-07.2021.8.08.0024, Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 07/Oct/2024)

Assim, o argumento de força maior é insuficiente para justificar o atraso, especialmente porque, como bem pontuado na sentença de primeiro grau, o ofício expedido pela Secretaria Municipal de Obras e Desenvolvimento Sustentável do Município de Fundão evidencia que a construtora perdeu prazos administrativos essenciais à renovação das licenças urbanísticas, circunstância absolutamente desvinculada da pandemia e reveladora de falha administrativa autônoma da própria recorrente.

Com efeito, à luz do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, é objetiva a responsabilidade do fornecedor de produtos ou serviços pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ao consumo ou inadequados à fruição prometida.

A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o atraso injustificado na entrega de imóvel compromissado configura inadimplemento contratual apto a ensejar a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos, na forma integral, quando caracterizada a culpa exclusiva do promitente vendedor, nos termos da Súmula 543/STJ, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nesse aspecto, revela-se insubsistente a alegação recursal de inaplicabilidade da legislação consumerista à hipótese.

Ainda que a avença contenha cláusula de alienação fiduciária, ausente demonstração de que a propriedade fiduciária tenha sido regularmente constituída mediante registro imobiliário, mostra-se incabível a incidência da disciplina da Lei n. 9.514/97 em detrimento do microssistema consumerista.

A esse respeito, o entendimento deste Sodalício:

Apelação Cível. Direito do Consumidor. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária.
Inaplicabilidade do CDC afastada. Inadimplemento do Credor. Restituição integral dos valores pagos.
Manutenção da Sentença. Recurso desprovido. 1. Código de Defesa do Consumidor (CDC) e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514/97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal. 2. Inadimplemento do Credor:
A Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor
e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação.
No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária
. 3. Restituição Integral dos Valores Pagos: Consolidada a culpa exclusiva das apelantes pelo inadimplemento do contrato, reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, corrigidos e acrescidos de juros legais, conforme jurisprudência dominante. A devolução sem retenção é medida que se impõe, especialmente em casos de culpa do vendedor, conforme orientação do STJ. 4. Legitimidade Passiva: A empresa Gran Viver Urbanismo S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, considerando a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico que atuam conjuntamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em conformidade com o art. 34 do CDC. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0005736-21.2021.8.08.0048, Magistrado: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 23/Oct/2024)

Com efeito, a relação entabulada guarda todas as características de relação de consumo, estando as partes perfeitamente subsumidas às figuras dos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/90.

De mais a mais, a pretensão da apelante de afastar a cláusula penal compensatória de 20% não encontra respaldo jurídico.

Referida cláusula está prevista contratualmente em favor da vendedora nos casos de inadimplemento do comprador e, conforme entendimento firmado no REsp 1.631.485/DF (recurso repetitivo), a inversão em favor do adquirente é medida de justiça contratual, sob a ótica da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

É dizer, se a vendedora reputa razoável a imposição da penalidade ao comprador inadimplente, não pode insurgir-se contra a aplicação nos casos em que, inequivocamente, é ela quem dá causa à resolução do negócio.

Não se vislumbra, ademais, desproporcionalidade na fixação da cláusula penal no percentual de 20% sobre o valor pago, a qual encontra respaldo jurisprudencial reiterado, inclusive por esta Corte, especialmente nas hipóteses em que o contrato não prevê outras sanções expressas para o descumprimento do vendedor.

O valor arbitrado guarda consonância com os parâmetros de razoabilidade e equidade, não se podendo falar em enriquecimento sem causa, mormente quando a resolução decorra de inadimplemento substancial por parte da construtora.

Por derradeiro, não se sustenta a tese de que a culpa pela rescisão seria dos adquirentes.

Ao contrário, o conjunto probatório evidencia que os promitentes compradores permaneceram adimplentes até a data do ajuizamento da demanda e que a ausência de entrega do lote decorrera exclusivamente de conduta da vendedora, incapaz de justificar a superação dos prazos contratuais mesmo após a dilação por motivo de força maior.

Nesse contexto, a sentença recorrida exsurge juridicamente adequada e bem fundamentada, devendo ser integralmente mantida pelos próprios fundamentos, os quais se coadunam com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e com a orientação dominante desta Egrégia Corte.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Majoro, em 2%, os honorários advocatícios anteriormente fixados, nos termos do §11 do art. 85 do Código de Processo Civil
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual do dia 04.08.2025 a 08.08.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.

Sessão Virtual de 04 a 08.08.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões