Tribunal: TJES
Processo: 0014062-38.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-03-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO VÁLIDO E EFICAZ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADA COMO FATO IMPEDITIVO. RELAÇÃO LOCATÍCIA PREVALECENTE. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. DESPEJO E COBRANÇA MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo e cobrança de aluguéis, decretando o despejo do réu e condenando-o ao pagamento dos aluguéis em atraso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia envolve a validade do contrato de locação firmado entre as partes, alegadamente assinado de boa-fé pelo apelante, e a possibilidade de prevalência de contrato de promessa de compra e venda sobre a relação locatícia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação celebrado atende aos requisitos essenciais de validade do negócio jurídico, nos termos do art. 104 do Código Civil, inexistindo prova de erro, dolo ou coação que pudesse macular o consentimento do apelante.

4. A promessa de compra e venda firmada entre as partes não se apresenta como fato impeditivo da relação locatícia, não sendo cabível sua discussão nesta demanda, que se restringe ao contrato de locação.

5. O inadimplemento dos aluguéis foi comprovado, cabendo ao réu o ônus de demonstrar fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

6. A procedência do pedido de despejo e cobrança dos aluguéis em atraso é medida que preserva a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, princípios norteadores dos contratos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A validade do contrato de locação, quando atendidos os requisitos essenciais do negócio jurídico, persiste ainda que existente eventual promessa de compra e venda do imóvel, cujos termos devem ser tratados em outra demanda. 2. O inadimplemento dos aluguéis autoriza o despejo e a cobrança, sendo ônus do réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 104, 421 e 422; CPC, art. 373, II.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014062-38.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DIMAS SANTOS COSTA

APELADO: MARIA DA PENHA PEIXOTO RANGEL

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO VÁLIDO E EFICAZ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADA COMO FATO IMPEDITIVO. RELAÇÃO LOCATÍCIA PREVALECENTE. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. DESPEJO E COBRANÇA MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo e cobrança de aluguéis, decretando o despejo do réu e condenando-o ao pagamento dos aluguéis em atraso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia envolve a validade do contrato de locação firmado entre as partes, alegadamente assinado de boa-fé pelo apelante, e a possibilidade de prevalência de contrato de promessa de compra e venda sobre a relação locatícia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação celebrado atende aos requisitos essenciais de validade do negócio jurídico, nos termos do art. 104 do Código Civil, inexistindo prova de erro, dolo ou coação que pudesse macular o consentimento do apelante.

4. A promessa de compra e venda firmada entre as partes não se apresenta como fato impeditivo da relação locatícia, não sendo cabível sua discussão nesta demanda, que se restringe ao contrato de locação.

5. O inadimplemento dos aluguéis foi comprovado, cabendo ao réu o ônus de demonstrar fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

6. A procedência do pedido de despejo e cobrança dos aluguéis em atraso é medida que preserva a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, princípios norteadores dos contratos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A validade do contrato de locação, quando atendidos os requisitos essenciais do negócio jurídico, persiste ainda que existente eventual promessa de compra e venda do imóvel, cujos termos devem ser tratados em outra demanda. 2. O inadimplemento dos aluguéis autoriza o despejo e a cobrança, sendo ônus do réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 104, 421 e 422; CPC, art. 373, II.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0014062-38.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DIMAS SANTOS COSTA
Advogado do(a) APELANTE: ERICA CRISTINA DE CASTRO FRANCA - MG70128
APELADO: MARIA DA PENHA PEIXOTO RANGEL
Advogados do(a) APELADO: JEAN MAEL NASCIMENTO CAVEDO - ES21270-A, LUIZ DA SILVA MUZI - RJ130254-A, PETERSON SANT ANNA DA SILVA - ES15288

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Dimas Santos Costa
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca da Serra/ES, que julgou procedente a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, decretando o despejo do réu no prazo de 90 dias e condenando-o ao pagamento dos aluguéis vencidos até a desocupação.

Inconformado, o apelante interpôs recurso de apelação, alegando, em síntese:
i)
que entre as partes foi firmado contrato de promessa de compra e venda anterior ao contrato de locação, tornando este último inválido;
ii)
que o inadimplemento da promessa de compra e venda decorreu exclusivamente da conduta da apelada, que não providenciou a documentação necessária para viabilizar o financiamento;
iii)
que o contrato de locação foi assinado de boa-fé, sem que o apelante tivesse plena ciência do seu teor;
iv)
que a questão relacionada à promessa de compra e venda deveria prevalecer sobre a relação locatícia.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal conheço do apelo e passo a analisá-lo.

A controvérsia central da presente ação reside na relação locatícia estabelecida entre as partes e no incontroverso inadimplemento dos aluguéis nele estabelecidos, eis que, a utilização do imóvel pelo apelante estaria respaldada, segundo sustenta, na promessa de compra e venda por eles firmada que lhe conferia a posse sobre o apartamento em questão.

Afirma que a locação foi um ato posterior, formalizado pela imobiliária e assinado de boa-fé pelo apelante, sem que ele tivesse pleno conhecimento do teor do documento.

Entretanto, não há nos autos elementos capazes de afastar a validade do contrato de locação firmado, pois atende aos requisitos essenciais para a formação de um negócio jurídico válido, conforme dispõe o art. 104 do Código Civil.

Não há prova de ocorrência de erro substancial, dolo ou coação que pudesse viciar o consentimento do apelante no momento da assinatura. A alegação de desconhecimento ou negligência quanto ao teor do contrato não configura, por si só, erro substancial capaz de invalidar o ato jurídico, especialmente porque o apelante teve oportunidade de analisar o conteúdo contratual antes de sua assinatura, sendo inadmissível alegar vício de consentimento em razão de simples desatenção, sob pena de violação dos princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica, previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil.

Em verdade, o que se extrai dos fatos apresentados é que o contrato de locação foi validamente firmado pelas partes com objetivo de respaldar a posse exercida pelo adquirente, inicialmente conferida pelo instrumento particular de compra e venda, enquanto eram resolvidas as pendências para obtenção do financiamento bancário. Com isso, se assegurou a contraprestação aos vendedores pela posse exclusiva do adquirente sobre o bem.

Cito julgado de outro tribunal em caso similar, onde se reconheceu a validade da avença locatícia, independente do contrato de compra e venda. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO RÉU. ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HAVERIA CONTRATO DE LOCAÇÃO VIGENTE, EIS QUE O IMÓVEL TERIA SIDO ADQUIRIDO MEDIANTE PACTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSUBSISTÊNCIA.
CELEBRAÇÃO DE AVENÇAS LOCATÍCIA E DE COMPRA E VENDA
, PODENDO-SE PRESUMIR QUE SERVIU A PRIMEIRA PARA RESPALDAR A POSSE EXERCIDA PELO APELANTE ENQUANTO ERAM RESOLVIDAS QUESTÕES RELATIVAS À SEGUNDA. OUTORGA DA POSSE, POR FORÇA DO CONTRATO DE AQUISIÇÃO DO BEM, CONDICIONADA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E AO IMPLEMENTO DOS DEMAIS VALORES PREVISTOS COMO FORMA DE PAGAMENTO DO PREÇO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL QUE ACABOU NÃO APROVADO PELO AGENTE FINANCEIRO. EVENTO CONFIGURADOR DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ADEMAIS, AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE O APELANTE TENHA ADIMPLIDO AS DEMAIS QUANTIAS PREVISTAS NO AJUSTE. CENÁRIO QUE PERMITE CONCLUIR QUE A POSSE EXERCIDA ESTÁ ESTEADA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, CUJA VIGÊNCIA PERDUROU MESMO APÓS A POSTERIOR AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELA APELADA. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS EM ATRASO MANTIDA. ADEMAIS, MORA EX RE, QUE INCIDE A PARTIR DE CADA VENCIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. (TJ-SC - APL: 50123912020208240045, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 17/05/2022, Terceira Câmara de Direito Civil)

De qualquer forma, tal como concluído pelo magistrado sentenciante, eventuais questões relacionadas à promessa de compra e venda devem ser discutidas em ação própria, não cabendo, nesta demanda, análise acerca de tratativas paralelas ou contratos diferentes do de locação.

À míngua de provas nos autos, revela-se escorreita a sentença que concluiu pela procedência do pedido, condenando o réu ao pagamento dos aluguéis atrasados e à desocupar o imóvel. Neste sentido:

ACÓRDÃO EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – É ÔNUS DO RÉU PROVAR FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR – ART. 373, II, CPC – AUSÊNCIA DE PROVA – MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA É MEDIDA QUE SE IMPÕE – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 2) Na tentativa de provar seu adimplemento com os alugueis, a agravante junta recibos de transferências bancárias referentes aos meses de dezembro⁄2014, fevereiro⁄2015, março⁄2015, abril⁄2015, junho⁄2015, julho⁄2015 e outubro⁄2015. As cópias de tais recibos se mostram confusas e fora de ordem cronológica, vez que no pagamento feito em março⁄2015, por exemplo, consta a anotação de que era atinente ao mês de agosto anterior, assim como o cheque dado em pagamento em janeiro⁄2015 é relativo ao aluguel do mês de junho antecedente. O recibo de dinheiro datado de dezembro⁄2014 se refere ao mês de junho⁄2014. Contudo, nada alega ou prova em relação aos meses restantes ou aos valores incompletos dos alugueis e valores atinentes aos IPTU e ao laudêmio. 3)
A recorrente não se desincumbiu do ônus constante do art. 373, inciso II, do CPC, qual seja o dever de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, que resultaria na improcedência do pedido da agravada.
[...] 5) Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024169011822, Relator : FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/12/2016, Data da Publicação no Diário: 15/12/2016)

Sob os argumentos acima expostos,
CONHEÇO
do presente recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, a fim de manter incólume a r. sentença vergastada.

Majoro, com base no art. 85, §11, do CPC, os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ressalvada a gratuidade de justiça concedida.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

E. Pares, após examinar os autos, entendo por acompanhar o posicionar da culta Relatora.

È como voto.