Tribunal: TJES
Processo: 5001048-51.2021.8.08.0008
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-21

Ementa:
EMENTA
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - RESCISÃO DE CONTRATO - INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE MULTIPROPRIEDADE - MARKETING AGRESSIVO E VENDA EMOCIONAL - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.

1 - No caso vertente,
realmente não houve impugnação específica da apelante quanto à tese autoral de prática de marketing agressivo que implicou na venda emocional de cota/fração do empreendimento de multipropriedade em momento de vulnerabilidade do consumidor em momento de lazer, cujos reflexos negativos de uma contratação viciada em sua vontade desde a origem, se protrai no tempo.

2 -
Em tais casos é reconhecida a culpa do vendedor, o que acarreta a devolução dos valores pagos pelo consumidor, sem a possibilidade de retenção.

3 - Ademais, a jurisprudência ainda reconhece que, em tais hipóteses, resta configurada a violação à esfera extrapatrimonial do consumidor, sobretudo pela prática de “marketing agressivo” com técnicas abusivas para persuadir o consumidor, o que, na hipótese vertente, ainda restou amplificado pela ausência de informações claras e precisas a respeito do sistema de “multipropriedade” e a a forma e possibilidade de uso pelo consumidor, conforme diversas reclamações ainda demonstradas nos autos.

4 - Recursos desprovido. Sentença mantida.

Vitória, 10 de fevereiro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001048-51.2021.8.08.0008

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

APELADO: FERNANDO COLOMBEKI

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - RESCISÃO DE CONTRATO - INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE MULTIPROPRIEDADE - MARKETING AGRESSIVO E VENDA EMOCIONAL - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.

1 - No caso vertente,
realmente não houve impugnação específica da apelante quanto à tese autoral de prática de marketing agressivo que implicou na venda emocional de cota/fração do empreendimento de multipropriedade em momento de vulnerabilidade do consumidor em momento de lazer, cujos reflexos negativos de uma contratação viciada em sua vontade desde a origem, se protrai no tempo.

2 -
Em tais casos é reconhecida a culpa do vendedor, o que acarreta a devolução dos valores pagos pelo consumidor, sem a possibilidade de retenção.

3 - Ademais, a jurisprudência ainda reconhece que, em tais hipóteses, resta configurada a violação à esfera extrapatrimonial do consumidor, sobretudo pela prática de “marketing agressivo” com técnicas abusivas para persuadir o consumidor, o que, na hipótese vertente, ainda restou amplificado pela ausência de informações claras e precisas a respeito do sistema de “multipropriedade” e a a forma e possibilidade de uso pelo consumidor, conforme diversas reclamações ainda demonstradas nos autos.

4 - Recursos desprovido. Sentença mantida.

Vitória, 10 de fevereiro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 5001048-51.2021.8.08.0008

Apelantes:
SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A

Apelado:

Fernando Colombeki

Relatora:

Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra de São Francisco, por meio da qual julgou procedente a pretensão autoral para (a) declarar a rescisão dos contratos de compra e venda de cota/fração de unidade comercial em regime de multipropriedade empreendimento Ondas Praia Resort”, (b) condenar a ré ao ressarcimento da quantia da
integralidade dos valores pagos, que ao tempo do ajuizamento da ação alcançavam R$37.780,47 (trinta e sete mil, setecentos e oitenta reais e quarenta e sete centavos), além de eventuais valores vencidos e pagos durante o trâmite processual, a serem demonstrados em cumprimento de sentença, (c) condenar a ré
ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais.

Em seu recurso, a apelante pretende a reforma da sentença sustentando, basicamente, (a)
Regularidade da publicidade que divulgou o empreendimento, (b) O CDC não é aplicável ao presente caso, em função da existência de uma relação de investimento tipicamente negocial, (c) A possibilidade de retenção parcial dos valores já pagos, em função da rescisão contratual requerida pela parte apelada, e (d) A ausência de dano moral observado, uma vez que não preenchidos os requisitos para a responsabilidade civil.

Contrarrazões do apelado, pela incolumidade da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 16 de dezembro de 2024.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado,
SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A interpôs recurso de apelação
contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra de São Francisco, por meio da qual julgou procedente a pretensão autoral para (a) declarar a rescisão dos contratos de compra e venda de cota/fração de unidade comercial em regime de multipropriedade empreendimento Ondas Praia Resort”, (b) condenar a ré ao ressarcimento da quantia da
integralidade dos valores pagos, que ao tempo do ajuizamento da ação alcançavam R$37.780,47 (trinta e sete mil, setecentos e oitenta reais e quarenta e sete centavos), além de eventuais valores vencidos e pagos durante o trâmite processual, a serem demonstrados em cumprimento de sentença, (c) condenar a ré
ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais.

Pois bem. Na hipótese vertente, ao apreciar as peculiaridades do caso concreto entendo que a análise do imbróglio ultimada pelo magistrado de primeiro grau ao proferir a sentença impugnada restou escorreita, pelo que adoto os termos do ato decisório como razões de decidir, com base na técnica de fundamentação
per relationem (STJ, AgInt no REsp n. 2.026.618/MA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023)
, por entender que expressam com propriedade a realidade acerca da questão, exatamente nestes termos:

“Está incontroverso nos autos que Autor e Requerido celebraram contratos de “compra e venda de cota/fração de unidade comercial em regime de multipropriedade empreendimento Ondas Praia Resort”, unidades C122/16, A161/18 e C124/02, conforme instrumento de contratos de ID 17448681, ID 17448686 e ID 17448957.

Resta controversa a anulabilidade do contrato e/ou cláusulas contratuais, com respectivas repercussões econômicas, bem como o pedido de indenização por danos morais.

Na petição inicial o Requerente alega que em 31 de Dezembro de 2018 retornava para o hotel em que se encontrava hospedado na cidade de Porto Seguro/BA e foi abordado para que participasse de uma apresentação de negócios, em que seriam dados brindes consistentes em bebidas alcoólicas e comida.

Afirma que naquela noite compareceu à reunião e foi-lhe oferecida a possibilidade de aquisição de unidade imobiliária no empreendimento “Ondas Praia Resort”, descobrindo posteriormente que se tratava de regime de multipropriedade.

Sustenta que na ocasião foram-lhe oferecidas bebidas alcoólicas, enquanto que o preposto da requerida apresentava, de forma “frenética e confusa”, uma série de cálculos e comparações que o Autor entende que não eram verdadeiros.

Diz que no local havia equipe altamente treinada para vendas, que o ambiente induzia a contratação, porquanto a cada contrato celebrado havia salva de palmas e apertos de mão, além de várias rodadas de bebidas alcoólicas. Além disso, era dito que o negócio deveria ser fechado naquele ato, sob pena de todas as “vantagens” serem desconsideradas.

Aduz que foi persuadido a contratar 03 cotas/frações imobiliárias do empreendimento “Ondas Praia Resort” no regime de multipropriedade, apartamento/cota C122/16, A161/18 e C124/02, totalizando R$ 116.970,00.

Da análise da contestação, tenho que esses fatos não foram objeto de impugnação específica pela ré, sendo certo que na falta de impugnação específica o fato se torna incontroverso, na forma do art. 341 do CPC.

Ademais, em havendo a inversão do ônus da prova, cabia ao requerido demonstrar que não houve propaganda agressiva e abusiva, utilizando-se de artifícios como bebidas alcóolicas e ambiente apelativo, para induzir o consumidor a contratar.

O Código de Defesa do Consumidor, no seu art. 39,
proíbe uma série de práticas abusivas, inclusive métodos de venda que impedem a reflexão, a decisão racional e refletida e a livre escolha.

Denomina-se “venda emocional” aquela em que o vendedor seduz o consumidor com prêmios, comidas e bebidas alcoólicas em locais fora de seu estabelecimento comercial e em ambientes turísticos e paradisíacos.

Ademais, o negócio jurídico pode ser anulado quando demonstrada a existência de vício de consentimento, como o erro e a lesão, previstos no art. 171, inciso II, do Código Civil.

Extrai-se dos autos que o Requerido utilizou esse método para proporcionar as vendas de multipropriedades ou time-sharing, bem como omitiu informações essenciais sobre o negócio jurídico, como a forma exata em que a propriedade poderia ser usufruída, sendo este o intuito principal do negócio. Assim, subtraiu do consumidor condição de refletir sobre o que estava adquirindo e se realmente o negócio era vantajoso.

Em caso análogo ao dos autos, o E.TJRJ considerou que a utilização de marketing agressivo para a venda de imóvel em regime de multipropriedade enseja na resolução do contrato por culpa do vendedor, com a consequente devolução integral dos valores pagos:

[...]

E por ser considerado que a rescisão se deu por culpa do Requerido/Vendedor, não há que se falar em incidência das retenção de 20% dos valores pagos e nem de taxa de fruição, porquanto o Requerente/Comprador não deu causa ao desfazimento do negócio.

Além disso, não há prova de que o imóvel foi disponibilizado ao Consumidor antes de sua manifestação de intenção de desfazimento do negócio.

Por isso, é procedente o pedido subsidiário de rescisão contratual, para DECLARAR a rescisão, por culpa do vendedor, dos contratos de
“compra e venda de cota/fração de unidade comercial em regime de multipropriedade empreendimento Ondas Praia Resort”, unidades C122/16, A161/18 e C124/02, conforme instrumento de contratos de ID 17448681, ID 17448686 e ID 17448957.

Consequentemente, deverá ser ressarcido ao consumidor a integralidade dos valores pagos, que ao tempo do ajuizamento da ação alcançava R$37.780,47 (trinta e sete mil, setecentos e oitenta reais e quarenta e sete centavos), além de eventuais valores vencidos e pagos durante o trâmite processual, a serem demonstrados em cumprimento de sentença.

O valor consiste o no pagamento das 3 entradas de R$ 2.990,00, conforme extrato de ID 8399723 e, também, do extrato de comprovante de pagamento de parcelas de ID 8399581, que alcançam R$ 28.810,47.

Ademais, é o caso de confirmar a tutela de urgência deferida na decisão de ID 8702236, para determinar, em definitivo: i) a Suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, a título de parcelas contratuais e todas as taxas, inclusive condomínios e pré-operacionais, multas, juros moratórios, honorários advocatícios contratuais e contribuições cobradas; ii) que o requerido se Abstenha de negativar o nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito e protesto.

[...]

Pois bem. Via de regra o inadimplemento contratual não enseja em indenização por danos morais.

No entanto, entendo que o caso dos autos ultrapassa o mero aborrecimento, na medida em que o Autor foi vítima de estratégias de marketing agressivo, que culminaram em venda emocional, que se protrai ao longo do tempo. A hipótese é de dano moral in re ipsa, nos termos da jurisprudência do E.TJRJ colacionada no capítulo anterior desta sentença (APL: 02743881820198190001).

Em relação ao valor da indenização, o Juiz, ao fixar o valor do dano moral, deve pautar-se nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, levando em consideração a situação econômica da parte autora e o porte econômico da parte ré, para que não haja enriquecimento sem causa e condenação excessivamente onerosa. Deve ser considerado, ainda, a tríplice função da indenização do dano moral (preventiva, compensatória e admoestativa).

Considerada a situação econômica das partes e atendendo à satisfação da parte autora pelo prejuízo moral, sem que isso importe em enriquecimento sem causa, bem como o caráter pedagógico da condenação, entendo pela fixação da indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais).”

Posta assim a questão, não vejo como dissentir da conclusão lançada na sentença, tendo em vista que realmente não houve impugnação específica da apelante quanto à tese autoral de prática de marketing agressivo que implicou na venda emocional de cota/fração do empreendimento de multipropriedade em momento de vulnerabilidade do consumidor em momento de lazer, cujos reflexos negativos de uma contratação viciada em sua vontade desde a origem, se protrai no tempo.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE MULTIPROPRIEDADE. VENDA EMOCIONAL. REVELIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO E CONDENAR A RÉ A RESTITIUR O VALOR COMPROVADAMENTE PAGO DE R$ 5.005,87. RECURSOS DOS DEMANDANTES E DA 1ª RÉ.

1. A controvérsia se cinge em analisar se restou comprovada a ocorrência de marketing agressivo e venda emocional no ato da celebração do contrato de venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade, a ensejar a manutenção da condenação da 1ª ré/3ªapelante na restituição integral do montante pago pelos autores/1º e 2º apelantes e indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00, bem como, subsidiariamente, se cabe a retenção de 25% do montante e a exclusão da comissão de corretagem e taxa de fruição, restando preclusa a rescisão contratual.

2. O caso em tela cuida de relação consumerista, seguindo os ditames dos artigos 2º e 3º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor.

3. O pedido autoral gira em torno do marketing agressivo praticado pelos prepostos da ré, quando o casal estava em viagem na cidade de Campos do Jordão, utilizando técnicas incisivas de convencimento no decorrer de quase três horas de exposição, deixando-os constrangidos em interromper a apresentação para retornar ao passeio e, ao final, já cansados e sem possibilidade e tempo de fazer as contas e avaliar se o negócio valia a pena ou não, diante de tantos argumentos e promessas, e na impossibilidade de leitura de tantas cláusulas, acreditando e confiando na boa-fé dos vendedores, acabaram por firmar o contrato.

4. Tese autoral que não foi refutada por nenhuma das rés na fase cognitiva, eis que não ofertaram contestação e não produziram provas, operando-se, na hipótese, os efeitos da revelia, na forma do art. 344 do CPC, diante da verossimilhança dos fatos narrados na inicial.

5. A vulnerabilidade do consumidor, nos contratos de time sharing, por sua complexidade, é notória, devendo a sua formação ser orientada pelo princípio da boa-fé e pela ampla informação, cabendo, ainda, o respeito ao período de reflexão que deve ser garantido ao consumidor, notadamente por se tratar de contrato de adesão e da aquisição de considerável patrimônio.

6. Hipótese que não consiste em vício de erro, como consignado na sentença, mas em manifesta prática abusiva (artigo 39, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor), na medida em que as rés se valeram de métodos de negociação que retiraram dos compradores quaisquer possibilidades de reflexão sobre os reais benefícios e prejuízos decorrentes do contrato, caracterizando a denominada "venda emocional", a qual desrespeita as regras do estatuto consumerista por se caracterizar como captação abusiva da vontade do consumidor, mediante exploração agressiva de suas emoções quando estavam em um momento de lazer.

7.
Culpa das promitentes vendedoras na rescisão contratual que foi corretamente reconhecida pela sentença, não havendo que se falar em retenção de qualquer valor pago pelos consumidores.

8.
Danos morais configurados, considerando que os fatos narrados extrapolam o mero aborrecimento cotidiano, especialmente, pela frustração de terem sido submetidos às estratégias agressivas de negociação, terminando uma viagem, que era apenas um momento de lazer, com a celebração de contrato cujos reflexos negativos em sua honra subjetiva se protraem no tempo, já que não possuíam a intenção de contratar.

9. Indenização extrapatrimonial que se fixa no valor de R$ 5.000,00 para cada autor, em atenção às peculiaridades da demanda, aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, à vedação ao enriquecimento sem causa e ao patamar adotado por esta Corte Estadual em casos análogos.

10. Fixação, de ofício, nos termos do verbete de súmula nº 161 deste TJRJ, diante da omissão na sentença, da incidência de juros de mora, sobre a verba indenizatória material, de 1% ao mês a contar da citação, na forma do art. 405 do Código Civil.

11. Recurso dos autores/1º e 2º apelantes conhecido e parcialmente provido para condenar as demandadas ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 para cada autor. Recurso da 1ª ré/3ª apelante adesiva conhecido e desprovido, majorando-se, em seu desfavor os honorários sucumbenciais em adicionais 2%, na forma do art. 85, §11, do CPC. Fixação, de ofício, da incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação sobre a verba indenizatória material.

(TJRJ - 0005022-92.2021.8.19.0068 - APELAÇÃO. Des(a). MARIANNA FUX - Julgamento: 15/05/2024 - TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA CÍVEL)

Como se vê, em tais casos é reconhecida a culpa do vendedor, o que acarreta a devolução dos valores pagos pelo consumidor, sem a possibilidade de retenção.

Ademais, a jurisprudência ainda reconhece que, em tais hipóteses, resta configurada a violação à esfera extrapatrimonial do consumidor, sobretudo pela prática de “marketing agressivo” com técnicas abusivas para persuadir o consumidor, o que, na hipótese vertente, ainda restou amplificado pela ausência de informações claras e precisas a respeito do sistema de “multipropriedade” e a a forma e possibilidade de uso pelo consumidor, conforme diversas reclamações ainda demonstradas nos autos.

Pelo exposto,
nego provimento
ao apelo, majorando os honorários advocatícios para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do §11, art. 85, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 10.02.2025 a 14.02.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão virtual 10.02.2025 a 14.02.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.