Tribunal: TJES
Processo: 5004957-28.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIFERENÇA DE METRAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO NA MODALIDADE
AD CORPUS
. REFERÊNCIA À ÁREA COMO MERAMENTE ENUNCIATIVA. INAPLICABILIDADE DO ART. 500, §1º, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança ajuizada pela adquirente de imóvel sob a alegação de que, após levantamento topográfico, constatou-se que a área adquirida era 22,06m2 inferior à metade do lote objeto do contrato de promessa de compra e venda. Pleiteou-se o abatimento proporcional do preço. A requerida não apresentou contestação, sendo declarada revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se a diferença de metragem do imóvel autoriza abatimento proporcional do preço, à luz do art. 500, §1º, do Código Civil; e (ii) estabelecer se o contrato firmado entre as partes configura negócio jurídico na modalidade
ad corpus
, afastando a aplicação da regra do referido dispositivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A revelia da parte ré não implica presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, tampouco conduz automaticamente à procedência do pedido, devendo o julgador examinar os elementos de prova constantes dos autos.

4.
O contrato firmado entre as partes não especifica a metragem do imóvel, limitando-se a descrever o objeto como “metade do lote número 8 da quadra 5, do loteamento São João”, configurando, portanto, venda
ad corpus
.

5.
Nos termos do art. 500, §3º, do Código Civil, a venda
ad corpus
afasta o direito a complementação de área ou devolução do excesso quando a referência à dimensão é meramente enunciativa, como no caso dos autos.

6.
A mera existência de diferença de metragem superior a 5% (cinco por cento) da área anunciada não é suficiente para caracterizar descumprimento contratual, sendo imprescindível verificar a relevância da área para a fixação do preço.

7.
A diferença de área verificada é decorrente da configuração física do lote, perceptível à época da celebração do contrato, especialmente pela existência de passagem de acesso ao imóvel dos fundos, circunstância que descaracteriza erro substancial sobre o objeto adquirido.

8.
A jurisprudência reconhece que, mesmo diante de diferença de área superior a um vigésimo, não há direito ao abatimento proporcional do preço quando o imóvel é vendido
ad corpus
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004957-28.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CINTIA SILVA SANTOS

APELADO: NOEMIA NOVAES CARNIELO

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIFERENÇA DE METRAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO NA MODALIDADE
AD CORPUS
. REFERÊNCIA À ÁREA COMO MERAMENTE ENUNCIATIVA. INAPLICABILIDADE DO ART. 500, §1º, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança ajuizada pela adquirente de imóvel sob a alegação de que, após levantamento topográfico, constatou-se que a área adquirida era 22,06m2 inferior à metade do lote objeto do contrato de promessa de compra e venda. Pleiteou-se o abatimento proporcional do preço. A requerida não apresentou contestação, sendo declarada revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se a diferença de metragem do imóvel autoriza abatimento proporcional do preço, à luz do art. 500, §1º, do Código Civil; e (ii) estabelecer se o contrato firmado entre as partes configura negócio jurídico na modalidade
ad corpus
, afastando a aplicação da regra do referido dispositivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A revelia da parte ré não implica presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, tampouco conduz automaticamente à procedência do pedido, devendo o julgador examinar os elementos de prova constantes dos autos.

4.
O contrato firmado entre as partes não especifica a metragem do imóvel, limitando-se a descrever o objeto como “metade do lote número 8 da quadra 5, do loteamento São João”, configurando, portanto, venda
ad corpus
.

5.
Nos termos do art. 500, §3º, do Código Civil, a venda
ad corpus
afasta o direito a complementação de área ou devolução do excesso quando a referência à dimensão é meramente enunciativa, como no caso dos autos.

6.
A mera existência de diferença de metragem superior a 5% (cinco por cento) da área anunciada não é suficiente para caracterizar descumprimento contratual, sendo imprescindível verificar a relevância da área para a fixação do preço.

7.
A diferença de área verificada é decorrente da configuração física do lote, perceptível à época da celebração do contrato, especialmente pela existência de passagem de acesso ao imóvel dos fundos, circunstância que descaracteriza erro substancial sobre o objeto adquirido.

8.
A jurisprudência reconhece que, mesmo diante de diferença de área superior a um vigésimo, não há direito ao abatimento proporcional do preço quando o imóvel é vendido
ad corpus
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso e, no merito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Consoante relatado, trata-se de apelação cível interposta por

CÍNTIA SILVA SANTOS

em face da sentença do evento 13316067, proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital – que, nos autos da ação de cobrança ajuizada pela recorrente em face de
NOEMIA NOVAES CARNIELO
julgou improcedentes os pedidos autorais, resolvendo o mérito da lide nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 13316068, a recorrente sustenta, em síntese, que:
I
)
a diferença entre a área prevista no contrato de compra e venda firmado com a apelada e a efetivamente transmitida representa mais de 12% (doze por cento), superando o limite legal de tolerância do art. 500, §1º do CC, o que caracteriza venda
ad mensuram
, autorizando o abatimento proporcional do preço;
II
)
a área faltante é utilizada como passagem, o que compromete a utilidade econômica do imóvel e evidencia violação à boa-fé contratual e ao dever de informação;
III
)
o juízo de origem desconsiderou os efeitos da revelia e a hipossuficiência da autora, ignorando a prova técnica acostada aos autos;
IV
)
mesmo nas vendas
ad corpus
, o abatimento do preço é cabível quando a diferença de área é substancial e compromete a justa expectativa contratual;
V
)
houve violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato, devendo prevalecer o equilíbrio contratual;
VI)

o indeferimento do pedido de indenização por danos morais foi equivocado, pois a frustração da legítima expectativa da compradora e a omissão da vendedora caracterizam prejuízo moral indenizável.

Cumpre historiar brevemente que a ora recorrente ajuizou ação de cobrança sob a narrativa de que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, tendo como objeto a
“metade do lote n.º 8, da quadra 5, do Loteamento São João
”, situado no bairro Ipiranga, Município de Guarapari/ES, pelo valor total de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), parcialmente pago à vista e o restante em 72 (setenta e dois) parcelas mensais.

Alegou a parte autora, na exordial, que após levantamento topográfico, verificou que a área efetivamente adquirida era 22,06m2 (vinte e dois vírgula zero seis metros quadrados) inferior ao que corresponderia a “
metade do lote
”, o que ultrapassaria o limite de tolerância de 5% (cinco por cento) estabelecido no art. 500, §1º, do Código Civil.

É importante destacar inicialmente que, embora a apelada tenha sido atingida pela revelia, o reconhecimento de tal circunstância, por si só, não implica em veracidade absoluta dos fatos alegados, tampouco a procedência automática do pedido inicial, devendo o Julgador analisar as circunstâncias fáticas e os elementos probatórios que lhe são apresentados, formando livremente a sua convicção.

Analisando as provas dos autos é possível verificar pelo Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do evento 13315532 que não houve especificação de área do imóvel adquirido, constando apenas que trata-se de “
metade do lote número 8 (oito) da quadra 5 (cinco), do loteamento denominado são joão do bairro ipiranga
” e “
casa duplex residencial
” no lote edificada.

Orlando Gomes
1
ensina a diferença entre a modalidade de compra e venda
ad corpus
e
ad mensuram
:

A venda
ad corpu
s é a que se faz sem determinação da área, do imóvel, ou estipulação do preço por medida de extensão. O bem é vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações, e, também, por sua denominação, quando rural. Note-se que a referência a dimensões não descaracteriza a venda
ad corpus
, se não tem a função de condicionar o preço.

Na venda
ad mensuram
a determinação da área do imóvel constitui elemento determinante da fixação do preço, explícita ou implicitamente. A área é expressamente condição do preço quando este se estipula por medida de extensão, como, por exemplo, quando alguém compra um terreno à razão de tantos cruzeiros por metro quadrado. A correlação entre as dimensões do imóvel e o preço de sua venda existe implicitamente quando a área é determinada, embora o preço não esteja calculado por medida, como por exemplo, se o vendedor declara que o imóvel possui determinado número de tarefas e se pode inferir que as partes deram importância à expressão quantidade. Não é suficiente, desse modo, a referência às dimensões do terreno.

Nesse diapasão, denota-se que o imóvel foi alienado como coisa certa e discriminada, sendo a venda
ad corpus
, de modo que descabe ao comprador exigir o implemento da área, pois o adquiriu pelo conjunto e não em atenção à área, que assume caráter meramente enunciativo.

Em se tratando de venda
ad corpus
, aplica-se o § 3º do art. 500 do Código Civil, segundo o qual:
“Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.

Cumpre ressaltar que, embora a apelante sustente que a diferença de metragem da área ultrapassou o limite de um vigésimo da área total, previsto no art. 500, §1º, do Código Civil, o entendimento de que tal hipótese enseja abatimento proporcional do preço não é absoluto, especialmente quando se trata de venda realizada sob a modalidade
ad corpus
.

Conforme jurisprudência pátria, a aferição da aplicabilidade do referido dispositivo legal exige a análise das circunstâncias do caso concreto. Mesmo que a diferença de área encontrada seja superior a um vigésimo, a referência à dimensão pode ser considerada meramente enunciativa, dada a natureza
ad corpus
do negócio jurídico:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAL E MATERIAL. IMÓVEL RURAL. VENDA MODALIDADE AD CORPUS . INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. NÃO PAGAMENTO DO PREÇO. MORA AUTOMÁTICA. EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO . INADIMPLÊNCIA DOS VENDEDORES. NÃO COMPROVAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE . INADIMPLÊNCIA COMPROVADA E CONFESSADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . “8. A venda ad corpus. É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico (expemplo: vendo a fazenda x, com mais ou menos 2 alqueires). Quando a venda tive sido feita ad corpus, não tem lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa . (...)” “
Mesmo que a diferença da área encontrada seja superior a um vigésimo, pode entender-se que a referência à dimensão é meramente enunciativa.” ( Código Civil Comentado, Revista dos Tribunais, 10ª edição, art. 500, págs. 704/705)
. Comprovada e confessada a inadimplência por parte dos compradores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição do imóvel aos vendedores, com a restituição de parte dos valores recebidos e retenção do valor correspondente a multa contratual. Configurada a sucumbência recíproca, não merece reparos na distribuição dos ônus. (TJ-MT 10017472820188110010 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2022).

Desse modo, à luz das provas constantes nos autos, resta evidenciado que a transação em questão se deu sob a modalidade
ad corpus
, o que afasta qualquer alegação de descumprimento contratual ou violação à boa-fé objetiva por parte da apelada.

Não merece prosperar, ainda, a alegação de que a apelante não tinha conhecimento da diferença de metragem do imóvel no momento da aquisição, sobretudo porque, conforme se depreende da planta de localização acostada no evento 13316036, a referida diferença decorre da existência de uma passagem de acesso ao imóvel dos fundos, sendo perceptível, desde a celebração do negócio, que a metade do lote situada à frente — objeto da aquisição pela apelante — possui dimensão inferior à do lote dos fundos, o qual tem sua saída pela lateral do imóvel da apelante.

Assim, considerando que o contrato entabulado entre as partes caracteriza-se como venda
ad corpus
, na qual a área do imóvel não constitui elemento essencial à fixação do preço, e tendo em vista que a diferença de metragem era perceptível desde o momento da aquisição, descabe qualquer pretensão de abatimento proporcional do valor avençado, inexistindo nos autos elementos probatórios suficientes a infirmar a natureza jurídica do negócio firmado, razão pela qual deve ser mantida a r. sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pelo e, no mérito,
NEGO-LHE
PROVIMENTO
, mantendo incólume os termos da sentença objurgada.

Sem condenação ao pagamento de honorários recursais, uma vez que não houve arbitramento de verba honorária no juízo de origem
2
.

É como voto.

1
GOMES, Orlando. Contratos. 16 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995. p. 235.

2
AgInt no AREsp 1533297/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2019, DJe 19/12/2019.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 29.09.2025 a 03.10.2025:

Acompanho o E. Relator.