Tribunal: TJES
Processo: 5007882-55.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Caução
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULAS CONTRATUAIS IMPUGNADAS. NEGATIVAÇÃO EM ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. NATUREZA EMPRESARIAL DA RELAÇÃO JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DO CDC. AUTONOMIA DA VONTADE. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE MANIFESTA. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Igor Subtil Fonseca Neves e outros, tendente à reforma da decisão que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de tutela antecipada, indeferiu o pedido de suspensão de cláusulas contratuais reputadas abusivas, exclusão de registros nos cadastros de inadimplentes e sustação de protestos, sob alegação de onerosidade excessiva, ausência de notificação prévia à negativação e oferecimento de caução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) aferir se há abusividade nas cláusulas contratuais pactuadas entre lojistas e empreendimento comercial; (ii) verificar se há ilegalidade na inscrição dos agravantes em órgãos de proteção ao crédito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
As normas do Código de Defesa do Consumidor não se aplicam à relação jurídica entre lojistas e shopping center, por se tratar de relação de natureza empresarial, regida pelos princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratos, nos termos do art. 54 da Lei 8.245/1991 e art. 421-A do Código Civil.

4)
A cláusula de não concorrência e a estipulação de multa contratual, conquanto onerosas, são práticas usuais e aceitas no mercado empresarial, não havendo, em análise sumária, demonstração de abusividade flagrante, desequilíbrio contratual ou violação à função social do contrato.

5)
A alegação de onerosidade excessiva fundada em crise econômica e dificuldades financeiras não caracteriza, por si só, fato imprevisível ou extraordinário capaz de ensejar a resolução contratual nos termos do art. 478 do Código Civil.

6)
Os agravantes não comprovaram a existência atual de registros nos órgãos de proteção ao crédito, tampouco demonstraram a inexigibilidade dos débitos que motivaram os protestos, não se evidenciando, assim, a plausibilidade do direito invocado para suspensão das anotações.

7)
A caução ofertada, isoladamente, não afasta a necessidade de demonstração da irregularidade dos títulos protestados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento:

1. Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre lojista e shopping center, que possui natureza empresarial.

2. Cláusulas contratuais típicas de locações comerciais em shopping, como multa por descumprimento contratual e cláusula de raio, não configuram abusividade quando pactuadas entre partes com capacidade negocial plena.

3. A simples alegação de dificuldades econômicas não autoriza, por si só, a resolução do contrato por onerosidade excessiva.

Dispositivos relevantes citados: art. 54 da Lei 8.245/1991; art. 421-A e art. 478 do Código Civil; inciso I do art. 373 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag 1.347.140/PE, rel. Min. Marco Buzzi, j. 21.05.2013; STJ, REsp 1.409.849/PR, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 26.04.2016; TJSP, Apelação Cível 1130265-79.2014.8.26.0100, rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 14.07.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007882-55.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MARCELO OLIVEIRA BARCELOS e outros (2)
AGRAVADO: SC2 SHOPPING CARIACICA LTDA
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULAS CONTRATUAIS IMPUGNADAS. NEGATIVAÇÃO EM ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. NATUREZA EMPRESARIAL DA RELAÇÃO JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DO CDC. AUTONOMIA DA VONTADE. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE MANIFESTA. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Igor Subtil Fonseca Neves e outros, tendente à reforma da decisão que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de tutela antecipada, indeferiu o pedido de suspensão de cláusulas contratuais reputadas abusivas, exclusão de registros nos cadastros de inadimplentes e sustação de protestos, sob alegação de onerosidade excessiva, ausência de notificação prévia à negativação e oferecimento de caução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) aferir se há abusividade nas cláusulas contratuais pactuadas entre lojistas e empreendimento comercial; (ii) verificar se há ilegalidade na inscrição dos agravantes em órgãos de proteção ao crédito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
As normas do Código de Defesa do Consumidor não se aplicam à relação jurídica entre lojistas e shopping center, por se tratar de relação de natureza empresarial, regida pelos princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratos, nos termos do art. 54 da Lei 8.245/1991 e art. 421-A do Código Civil.

4)
A cláusula de não concorrência e a estipulação de multa contratual, conquanto onerosas, são práticas usuais e aceitas no mercado empresarial, não havendo, em análise sumária, demonstração de abusividade flagrante, desequilíbrio contratual ou violação à função social do contrato.

5)
A alegação de onerosidade excessiva fundada em crise econômica e dificuldades financeiras não caracteriza, por si só, fato imprevisível ou extraordinário capaz de ensejar a resolução contratual nos termos do art. 478 do Código Civil.

6)
Os agravantes não comprovaram a existência atual de registros nos órgãos de proteção ao crédito, tampouco demonstraram a inexigibilidade dos débitos que motivaram os protestos, não se evidenciando, assim, a plausibilidade do direito invocado para suspensão das anotações.

7)
A caução ofertada, isoladamente, não afasta a necessidade de demonstração da irregularidade dos títulos protestados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento:

1. Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre lojista e shopping center, que possui natureza empresarial.

2. Cláusulas contratuais típicas de locações comerciais em shopping, como multa por descumprimento contratual e cláusula de raio, não configuram abusividade quando pactuadas entre partes com capacidade negocial plena.

3. A simples alegação de dificuldades econômicas não autoriza, por si só, a resolução do contrato por onerosidade excessiva.

Dispositivos relevantes citados: art. 54 da Lei 8.245/1991; art. 421-A e art. 478 do Código Civil; inciso I do art. 373 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag 1.347.140/PE, rel. Min. Marco Buzzi, j. 21.05.2013; STJ, REsp 1.409.849/PR, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 26.04.2016; TJSP, Apelação Cível 1130265-79.2014.8.26.0100, rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 14.07.2016.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento, bem como julgar prejudicado o agravo interno.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Cinge-se a controvérsia a aferir a alegada abusividade de cláusulas de instrumento particular de contrato de locação de loja de uso comercial do Shopping Moxuara, bem como eventual ilegalidade da negativação dos agravantes junto ao Serasa.

A esse respeito, sublinhe-se que o contrato em questão fora celebrado entre empresários com plena capacidade civil e negocial, para fins estritamente comerciais, razão pela qual, aparentemente, não se aplicam as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a relação jurídica entre locador de shopping center e lojista assume natureza empresarial, regida pela autonomia da vontade e pela legislação civil, e não pelas normas consumeristas:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DECISÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO. INCONFORMISMO DOS RÉUS.

1.
Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação, regido especificamente pela Lei n. 8.245/91. Precedentes.

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no Ag n. 1.347.140/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/5/2013, DJe de 5/6/2013.)

Consoante o disposto no art. 54, da Lei Federal nº. 8.245/1991,
“nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”
.

Em outras palavras, nos contratos celebrados entre o lojista e o empreendedor, têm especial relevo os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, tendo em vista que, dada a natureza jurídica dos contratos empresariais, tais negócios
“presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção”
(art. 421-A do Código Civil).

De acordo com a Corte de Cidadania, nos contratos de locação de espaço em shopping, a cobrança de aluguel em dobro, no mês de dezembro, por si só, não configura abusividade:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES.
COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE ("PACTA SUNT SERVANDA") E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS ("INTER ALIOS ACTA"). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS
. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Afastamento pelo acórdão recorrido de cláusula livremente pactuada entre as partes, costumeiramente praticada no mercado imobiliário, prevendo, no contrato de locação de espaço em shopping center, o pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro.

2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia.

3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa.

4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(REsp n. 1.409.849/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 5/5/2016.)

Igualmente, a cláusula de raio é comumente admitida em tais contratos, não havendo, em perfunctória análise, indícios de irregularidade, sobretudo quando há delimitação do raio e da duração do impedimento:

APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO – SHOPPING CENTER – Ampla possibilidade de discussão de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória, entendimento que melhor se adequa aos postulados processuais da economia e celeridade, bem como à proteção que a Lei de Locações visa a conferir ao fundo de comércio do locatário comercial –
Cláusula de exclusividade em determinado raio fixado pelas partes – Possibilidade – Ausência de qualquer abusividade a ser declarada pelo Judiciário, cujo papel, nesse tipo de relação comercial, é, em princípio, o do respeito à autonomia da vontade (art. 54 da Lei de Locações
) – Inexistência de motivos a justificar a intervenção judicial no conteúdo negocial pactuado – "Suppressio" não configurada pela simples omissão do Shopping em deixar de apontar o inadimplemento antes – Lapso temporal não significativo e compreensão, à luz do contexto da relação jurídica das partes, do porquê da ausência de denúncia do contrato anteriormente – Impossibilidade de as particularidades do caso permitirem à autora que criasse legítima expectativa de que o direito não seria exercido – Negado provimento. (TJSP; Apelação Cível 1130265-79.2014.8.26.0100; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 41ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/07/2016; Data de Registro: 14/07/2016)

Importante salientar, porém, que não se extrai dos autos nenhum elemento probatório apto a demonstrar, de forma inequívoca, a ocorrência de cláusulas que contrariem manifestamente a função social do contrato ou o princípio da boa-fé objetiva.

As cláusulas impugnadas, conquanto possam representar ônus severo às partes contratantes, não se mostram de plano desprovidas de razoabilidade ou previsibilidade.

A estipulação de multas contratuais, cláusula de não concorrência e encargos de instalação e divulgação inicial são práticas corriqueiras e legitimamente aceitas no âmbito da atividade empresarial complexa que envolve locações em empreendimentos de grande porte.

Noutro viés, a simples alegação de dificuldade econômica ou inadimplência decorrente de conjuntura de mercado não configura, por si só, fato imprevisível ou extraordinário a ensejar a resolução contratual por onerosidade excessiva, nos termos do art. 478 do Código Civil, sendo imprescindível a comprovação de efetiva ruptura do equilíbrio econômico-financeiro do pacto, o que, neste caso, tampouco se verifica.

No que tange à pretensão de suspensão das inscrições nos órgãos de proteção ao crédito, igualmente não se verifica a presença do
fumus boni iuris
.

Os agravantes não demonstraram, documentalmente, a existência de registros ativos no Serasa, não se desvencilhando de demonstrar minimamente o direito alegado, a teor do inciso I do art. 373 do CPC.

Ademais, a existência dos débitos e da mora dos recorrentes exsurge devidamente comprovada (Id. 14297106).

Vencido esse ponto, observa-se que os agravantes, embora tenham efetuado depósito judicial a título de caução, não lograram êxito em demonstrar que os títulos protestados seriam inexigíveis, ilíquidos ou infundados, circunstância que enfraquece, sobremaneira, o pleito de sustação.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, julgo prejudicado o agravo interno de Id. 14456441.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão virtual 29/09-03/10/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Sessão do dia 29.09.2025 a 03.10.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.