Tribunal: TJES
Processo: 5020312-35.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº

5020312-35.2023.8.08.0024

APTE
:

ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.

APTE
:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PETRO TOWER

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

E
MENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA. REFORMA DA SENTENÇA. ANÁLISE DO MÉRITO. ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO. TRANSAÇÃO QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE O ENCERRAMENTO DA LOCAÇÃO SEM RENOVAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO POR MEIO DE AÇÃO RENOVATÓRIA. PEDIDO IMPROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. contra sentença que, nos autos da ação renovatória de locação comercial ajuizada em face do Condomínio do Edifício Petro Tower, extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento em coisa julgada, e condenou a Apelante ao pagamento de honorários advocatícios.

A Apelante sustenta que preenche os requisitos da renovação compulsória do contrato de locação, conforme o art. 51 da Lei nº 8.245/91.

A Apelada alega que há coisa julgada, pois o processo anterior (proc. nº 0002344-19.2019.8.08.0024) já teria decidido sobre a impossibilidade de renovação da locação.

A sentença reconheceu a coisa julgada material, entendendo que o acordo judicial firmado no processo anterior estipulou o encerramento definitivo do contrato em 31/12/2023, sem possibilidade de renovação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ação renovatória está impedida pela ocorrência de coisa julgada; e (ii) caso superado esse ponto, analisar se há direito à renovação do contrato de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A coisa julgada exige a tríplice identidade de partes, pedido e causa de pedir, conforme o art. 337, §§ 1º e 3º, do CPC. No caso, ainda que haja identidade de partes e relação com o contrato de locação, os pedidos e as causas de pedir das ações são distintos. A ação anterior discutiu inadimplemento contratual e tentativa de desocupação forçada, enquanto a presente demanda trata da renovação do contrato. Assim, não se configura a coisa julgada.

Nos termos do art. 1.013, § 3º, I, do CPC, afastada a coisa julgada, cabe ao tribunal julgar desde logo o mérito da ação renovatória.

O acordo judicial homologado no processo anterior constitui ato jurídico perfeito e acabado, nos termos do art. 966, § 4º, do CPC. Esse acordo estipulou expressamente a renovação do contrato até 31/12/2023 e estabeleceu que a locação não seria renovada automaticamente sob qualquer pretexto.

A cláusula que prevê o encerramento da relação locatícia sem renovação vincula as partes e impede que a Apelante busque a renovação por meio de ação própria, salvo se demonstrado algum vício de consentimento previsto no art. 849 do Código Civil, o que não ocorreu.

O ajuizamento da ação renovatória configura tentativa indevida de rediscutir cláusulas do acordo homologado judicialmente, o que deve ser feito exclusivamente por ação anulatória, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Diante da impossibilidade de renovação contratual, os pedidos iniciais devem ser julgados improcedentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para afastar a coisa julgada. No mérito, pedido improcedente.

Tese de julgamento
:

A configuração da coisa julgada exige a tríplice identidade de partes, pedido e causa de pedir; ausente essa identidade, não há óbice ao prosseguimento da demanda.

Acordo judicial homologado que estipula prazo final para a locação e exclui a renovação impede a renovação compulsória do contrato, salvo se demonstrado vício de consentimento, que deve ser arguido por meio de ação anulatória.

A ação renovatória não pode ser utilizada para modificar cláusulas de acordo judicial homologado, sendo inviável a rediscussão por essa via processual.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 337, §§ 1º e 3º; 1.013, § 3º, I; 966, § 4º; CC, art. 849; Lei nº 8.245/91, art. 51.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.337.182/RS, rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.546.606/RS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.085.334/SP, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023; STJ, REsp n. 1.558.015/PR, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 23/10/2017.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5020312-35.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPACOES E SERVICOS S.A.

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PETRO TOWER

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº

5020312-35.2023.8.08.0024

APTE
:

ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.

APTE
:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PETRO TOWER

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

E
MENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA. REFORMA DA SENTENÇA. ANÁLISE DO MÉRITO. ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO. TRANSAÇÃO QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE O ENCERRAMENTO DA LOCAÇÃO SEM RENOVAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO POR MEIO DE AÇÃO RENOVATÓRIA. PEDIDO IMPROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. contra sentença que, nos autos da ação renovatória de locação comercial ajuizada em face do Condomínio do Edifício Petro Tower, extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento em coisa julgada, e condenou a Apelante ao pagamento de honorários advocatícios.

A Apelante sustenta que preenche os requisitos da renovação compulsória do contrato de locação, conforme o art. 51 da Lei nº 8.245/91.

A Apelada alega que há coisa julgada, pois o processo anterior (proc. nº 0002344-19.2019.8.08.0024) já teria decidido sobre a impossibilidade de renovação da locação.

A sentença reconheceu a coisa julgada material, entendendo que o acordo judicial firmado no processo anterior estipulou o encerramento definitivo do contrato em 31/12/2023, sem possibilidade de renovação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ação renovatória está impedida pela ocorrência de coisa julgada; e (ii) caso superado esse ponto, analisar se há direito à renovação do contrato de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A coisa julgada exige a tríplice identidade de partes, pedido e causa de pedir, conforme o art. 337, §§ 1º e 3º, do CPC. No caso, ainda que haja identidade de partes e relação com o contrato de locação, os pedidos e as causas de pedir das ações são distintos. A ação anterior discutiu inadimplemento contratual e tentativa de desocupação forçada, enquanto a presente demanda trata da renovação do contrato. Assim, não se configura a coisa julgada.

Nos termos do art. 1.013, § 3º, I, do CPC, afastada a coisa julgada, cabe ao tribunal julgar desde logo o mérito da ação renovatória.

O acordo judicial homologado no processo anterior constitui ato jurídico perfeito e acabado, nos termos do art. 966, § 4º, do CPC. Esse acordo estipulou expressamente a renovação do contrato até 31/12/2023 e estabeleceu que a locação não seria renovada automaticamente sob qualquer pretexto.

A cláusula que prevê o encerramento da relação locatícia sem renovação vincula as partes e impede que a Apelante busque a renovação por meio de ação própria, salvo se demonstrado algum vício de consentimento previsto no art. 849 do Código Civil, o que não ocorreu.

O ajuizamento da ação renovatória configura tentativa indevida de rediscutir cláusulas do acordo homologado judicialmente, o que deve ser feito exclusivamente por ação anulatória, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Diante da impossibilidade de renovação contratual, os pedidos iniciais devem ser julgados improcedentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para afastar a coisa julgada. No mérito, pedido improcedente.

Tese de julgamento
:

A configuração da coisa julgada exige a tríplice identidade de partes, pedido e causa de pedir; ausente essa identidade, não há óbice ao prosseguimento da demanda.

Acordo judicial homologado que estipula prazo final para a locação e exclui a renovação impede a renovação compulsória do contrato, salvo se demonstrado vício de consentimento, que deve ser arguido por meio de ação anulatória.

A ação renovatória não pode ser utilizada para modificar cláusulas de acordo judicial homologado, sendo inviável a rediscussão por essa via processual.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 337, §§ 1º e 3º; 1.013, § 3º, I; 966, § 4º; CC, art. 849; Lei nº 8.245/91, art. 51.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.337.182/RS, rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.546.606/RS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.085.334/SP, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023; STJ, REsp n. 1.558.015/PR, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 23/10/2017.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, para anular a sentença, contudo, aplicando o art.1.013, §3º, I, do CPC, julgar improcedentes os pedidos iniciais, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº

5020312-35.2023.8.08.0024

APTE
:

ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.

APTE
:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PETRO TOWER

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, t
rata-se de
apelação cível
interpost
o

por

ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.
,
eis que

in
conformad
o

com a r. sentença
de Id nº
10497000
,
que
nos autos da ação renovatória de locação comercial ajuizada em face de
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PETRO TOWER
,
julgou
extinto o processo, sem resolução de mérito,
na forma do art.485, inciso V, do Código de Processo Civil, ao fundamento de coisa julgada, bem como condenou o Apelante ao pagamento de honorários advocatícios de 15 % (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Da inicial extrai-se que
as partes
na data de 13/07/2013 pactuaram
contrato de locação comercial da área de estacionamento do condomínio
A
pelado e,
segundo defe
nde a Apelante
,
cumprido os requisitos estabelecidos no
art. 51 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
, faz jus à renovação compulsória do contrat
o
.

Na contestação o
Condomínio Apelado
sustentou a
insatisfação com os serviços prestados pela locatária/
Apelante,
bem como apontou
a existência de uma ação judicial anterior (
proc. 0002344-19.2019.8.08.0024
) que, supostamente, já teria decidido sobre a questão da renovação.

N
a réplica a Apelante argumentou que na lide anterior
(
proc. 0002344-19.2019.8.08.0024
)
a causa pedir decorreu de inadimplemento contratual e não de renovatória, motivo pelo qual
não haveria de influenciar no julgamento desta demanda.

N
a sentença o magistrado primevo entendeu que com
acordo judicial firmado no processo
0002344-19.2019.8.08.0024
operou-se a coisa julgada material quanto à impossibilidade de renovação da locação, razão pela qual o contrato deveria se encerrado na data de 31/12/2023
, conforme pactuado na transação entre as partes.

Inconformada interpôs a Autora o presente recurso e, nas suas razões
(Id
10497006
),
em apertada síntese,

aduz
iu

pela inexistência de coisa julgada, porquanto o processo nº 0002344-19.2019.8.08.0024 tratava-se de ação ordinária (obrigação de fazer e pagar) com pedido de tutela de urgência, proposto pela Apelante contra a Apelada, motivado pelo fato de que o Condomínio estava descumprindo o contrato de locação vigente, determinando a desocupação e desmobilização da operação da Apelada sem qualquer justificativa, muito embora houvesse prazo remanescente na locação, não ocorrendo menção alguma à renovação compulsória nesses autos.

Assever
ou
que o acordo celebrado no processo nº 0002344-19.2019.8.08.0024 jamais
tratou do direito à renovação
compulsória do contrato de locação previsto no
art. 51 da Lei nº 8.245/91.

Evolui defendendo que
é que todos os requisitos da ação renovatória foram preenchidos e tiveram suas respectivas provas documentais acostadas
que, inclusive,
não foram objeto de impugnação especificada pelo Apelado, que
se
limitou a juntar contestação sem observância dos ditames específicos da Lei nº 8.245/91 sobre causas impeditivas da renovação compulsória.

Com razão em parte o Apelante.

Isso porque
, ao contrário do julgador primevo, entendo que não é caso de se reconhecer a existência de pressuposto processual de validade negativo da coisa julgada,
porquanto, para sua configuração, consoante preceitua o artigo 337, §§ 1º e 3º, do Código de Processo Civil, é preciso haver identidade de partes, de pedido e de causa de pedir entre uma ação em curso e outra já julgada.

A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COISA JULGADA. APLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. TRÍPLICE IDENTIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PROVIMENTO NEGADO. [...].
3. O entendimento desta Corte Superior é o de que, havendo identidade entre as demandas de partes, pedidos e causa de pedir, fica caracterizada a litispendência ou coisa julgada. Inexistindo essa tríplice identidade, não há que se falar em ofensa à coisa julgada
. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.337.182/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)

Na espécie, a despeito da identidade de partes e das demandas decorrerem de contato de locação, a causa de pedir e os pedidos são diversos, pois processo nº
0002344-19.2019.8.08.0024
a pretensão
principal
da ora
Apelante
era evitar a rescisão
da locação não residencial motivada por infrações contratuais que lhe foram imputadas pela Apelada, não obstante o seu efeito prática fosse a renovação do contrato,
contudo, até a data de 31/12/2020, diferindo, assim, do postulado nesta demanda.

Assim, não ocorrendo a tríplice identidade, entendo que não é caso de reconhecer a coisa julgada, motivo pelo qual a sentença deve ser anulada.

Entretanto,
a despeito de afastada a coisa julgada,
entendo que aplicação da cláusula geral processual de saneabilidade prevista no art.1.013, §
3
º,
inciso I,
do Código de Processo Civil, assim redigida:
art.1.013.
[...].
§ 3º Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando:
I - reformar sentença fundada no
art.485;[...].

Como é sabido
o acordo judicial devidamente homologado
considera-se ato jurídico perfeito
e
acabado,
e a rediscussão dos termos constantes da avença ou vícios na transação homologada judicialmente somente é possível mediante ação anulatória, consoante previsão do artigo 966, § 4º, do CPC.

Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DA PARTE AGRAVANTE DE INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 211 DO STJ E 282 DO STF SOBRE AS QUESTÕES ADUZIDAS NO RECURSO ESPECIAL DA PARTE RECORRIDA. NÃO ACOLHIMENTO. AÇÃO PRINCIPAL DE INDENIZAÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TRANSAÇÃO. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. ATO PERFEITO E ACABADO. PREPONDERÂNCIA SOBRE A SENTENÇA ANTERIOR. TAXA DE JUROS. VERIFICAÇÃO DA SUA ADEQUAÇÃO. ERRO DE DIREITO. SUBMISSÃO À COISA JULGADA E À PRECLUSÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO REFORMADO. RESTABELECIMENTO DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU AGRAVADA. AGRAVO DESPROVIDO. [...].2. É iterativa a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que
"a transação estabelecida entre as partes devidamente homologada, com observância dos preceitos legais e sem que sejam identificados vícios, constitui-se em ato jurídico perfeito e acabado, motivo por que suas disposições devem ser observadas" (EDcl no AgRg no AREsp 306.833/MS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe 2/10/2019).
3. Aperfeiçoada a transação, tal ato torna-se perfeito e acabado, não se cogitando de sua nulidade em virtude do arrependimento unilateral de uma das partes. Precedente. 4. Amparando-se o Tribunal a quo em dispositivo legal para alterar a sentença (que foi objeto de duas transações sucessivas posteriormente), não há que se falar em erro material, mas, sim, em erro de direito, o qual se submete, efetivamente, à coisa julgada e à preclusão, sendo insuscetível de modificação. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.546.606/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. AJUSTE HOMOLOGADO POR DECISÃO JUDICIAL TRANSITADA EM JULGADO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO ANULATÓRIA. ACÓRDÃO MANTIDO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
[...].
2. A pretensão de anulação de decisão judicial homologatória de acordo deve ser manifestada em ação própria, qual seja a ação anulatória antes prevista no art. 486 do CPC/73 (art. 966, § 4º, do CPC/2015), não se admitindo o ajuizamento de ação revisional para esse fim. Precedentes.

[...].
(AgInt no AREsp n. 2.085.334/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023.)

RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/1973. UNIÃO ESTÁVEL. NÃO CONFIGURAÇÃO. TRANSAÇÃO DE DIREITOS DISPONÍVEIS. DESNECESSIDADE DE HOMOLOGAÇÃO PELO JUÍZO. PRODUÇÃO DE EFEITOS A PARTIR DE SUA CONCLUSÃO. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. ARREPENDIMENTO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE.
[...].
6. Transação é o negócio jurídico bilateral, em que duas ou mais pessoas acordam em concessões recíprocas, com o propósito de pôr termo à controvérsia sobre determinada relação jurídica, seu conteúdo, extensão, validade ou eficácia. 7. Uma vez concluída a transação, impossível é a qualquer das partes o arrependimento unilateral, mesmo que ainda não tenha sido homologado o acordo em Juízo. Ultimado o ajuste de vontade, por instrumento particular ou público, inclusive por termo nos autos, as suas cláusulas ou condições obrigam definitivamente os contraentes, de sorte que sua rescisão só se torna possível 'por dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa' (Código Civil de 2002, art. 849; CC de 1916, art. 1.030). 8. Se, após a transação, uma parte se arrepender ou se julgar lesada, nova lide pode surgir em torno da eficácia do negócio transacional, mas a lide primitiva já estará extinta. Só em outro processo, portanto, será possível rescindir-se a transação por vício de consentimento. 9. A jurisprudência desta Corte é pacífica e não vacila, no sentido de que a transação, com observância das exigências legais, sem demonstração de algum vício, é ato jurídico perfeito e acabado, não podendo o simples arrependimento unilateral de uma das partes dar ensejo à anulação do pacto.
10. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.558.015/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 23/10/2017.)

No caso,
embora, como defendeu a Apelante, a

demanda
anterior não versa
sse
sobre renovação do contrato
, mas sobre
inadimplemento e tentativa de desocupação forçada pela parte
A
pelada,
as partes
nele
transacionaram
sobre a continuidade e
o
fim da relação locatícia objeto desta demanda, estabelecendo de forma expressa que ela
não seria renovad
a

automaticamente, fato que, assim como entendeu o magistrado primevo, impossibilita nova discussão em sede de ação renovatória de locação.

Peço vênia para colacionar o inteiro teor do acordo o processo nº
0002344-19.2019.8.08.0024
(Id 10496976)
:

“
Aos 04 (quatro) dias do mês de novembro de 2019 (dois mil e dezenove), às 14:30 horas, nesta Cidade e Comarca de Vitória, Estado do Espírito Santo, e sendo na sala de Audiência da 7ª Vara Cível de Vitória, situada no Edifício do Fórum Moniz Freire, Cidade Alta, Centro, Vitória (ES), sob a presidência do Exmº. Sr. DR. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES, MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, comigo, estagiária de seu cargo, adiante assinado, foi determinado pelo MM. Juiz que se procedesse ao apregoamento das partes, quando foi constatado a presença na forma acima. Aberta a audiência, proposta a conciliação, foi a mesma aceita, da seguinte forma: 1- a empresa autora abre mão da importância de R$ 57.540,34 (cinquenta e sete mil, quinhentos e quarenta reais e trinta e quatro centavos) referente a multa por descomprimindo da liminar, lucro cessante e multas por quebra de contrato; 2- estabelece, nesta oportunidade, a renovação contratual a partir de dezembro de 2020 até dezembro de 2023;
3- fazem nesta oportunidade, aditivo contratual de que o contrato terá fim no dia 31 de dezembro de 2023, independente de qualquer aviso ou notificação por qualquer das partes, não sendo o mesmo renovado automaticamente sob qualquer pretexto, podendo ser rescindido a qualquer tempo imotivadamente;

4- as demais cláusulas contratuais permanecem inalteradas; 5- o condomínio réu pagará a titulo de honorários a advogada da empresa autora a importância de R$ 5.754,03 (cinco mil e setecentos e cinquenta e quatro reais e três centavos), que serão depositados no prazo de 10 dias úteis na conta do escritório Holanda Advocacia, CNPJ 218224000001/52, Banco Itau, AG: 3175, Conta Corrente: 28940-8. Com o cumprimento do presente acordo, as partes quitam-se nestes autos para nunca mais reclamarem em tempo algum. Tendo em vista, o acordo realizado pelas partes, pelo MM. Juiz, foi proferido a seguinte sentença: SENTENÇA: Homologo por sentença o presente acordo, para fins do parágrafo único do art. 200, do CPC. E, por via de consequência, fulcrado no inciso III, "b", do art. 487, do CPC, resolvo o mérito do presente litígio. Dou esta por publicada em audiência e, dela por intimadas as partes, que nesta oportunidade, desistem do prazo recursal. Registre-se. Sem custas a teor do disposto no paragráfo 3º do art. 90, CPC. Vitória, 04 de novembro de 2019. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES. Juiz de Direito. Nada mais havendo, foi determinada sua leitura, indo devidamente assinada. Eu, Sara Marina Soares, a digitei e conferi.

MARCOS ASSEF DO VALE DEPES

JUIZ DE DIREITO

A despeito de a expressão “automaticamente”
possa
induz
ir
a legitimidade do exercício do direito potestativo à renovação
da locação
exercido
pela via jurisdicional
,
mesmo numa
exegese
restritiva dos termos da transação, (art.843, do Código Civil)
,
conclui-se, inexoravelmente, pela sua impossibilidade, porquanto além d
e estipulado
o prazo da locação (dezembro de 2020 a dezembro de 2023),
estabeleceu-se
expressamente como cláusula de reforço que
a relação entre as partes seria encerrada na data de
31/12/2023
e,
maxime,
que não seria renovada
a qualquer pretexto,
concessões estipuladas das quais a Apelante obteve prévia ciência e concordou com sua homologação em juízo.

A
ssim,
a utilização da ação renovatória, em verdade, objetiva por via transversa modificar cláusula transacional homologada em juízo sem que demonstrados os vícios previstos no art.849 do Código Civil, procedimento no qual o Código de Processo Civil reservou à tutela da ação anulatória,
motivo pelo qual entendo que a demanda deve ser julgada improcedente.

Por todo o exposto,
dou provimento ao recurso interposto pela autora, para reformar a sentença e afastar a
coisa julgada
, contudo, por autorização do art.1.013, §
3
º,
inciso I,
do Código de Processo Civil, julgo
im
proce
dentes
os pedidos iniciais.

Considerando que o resultado não altera a sucumbência, mantenho a
condenação da Apelante nos exatos termos da sentença objurgada.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o entendimento inserto no voto da douta relatoria.

É como voto.