Tribunal: TJES
Processo: 0002171-24.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-04

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condomínio em face de sentença que acolheu embargos à execução para extinguir o processo executivo de cotas condominiais, por ausência de título executivo apto a aparelhar a cobrança em face de unidades comerciais.

2. O condomínio apelante sustenta a ocorrência de
error in procedendo
, defendendo que o juízo de primeiro grau deveria ter oportunizado a emenda da inicial da execução para a juntada de atas de assembleia, nos termos do art. 801 do CPC. No mérito, alega que a Convenção de Condomínio, por si só, estabelece a obrigação de pagamento das cotas pelas unidades comerciais dos apelados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia consiste em definir: (i) se a ausência de documento que comprove a obrigação condominial (ata de assembleia ou previsão expressa na convenção) constitui vício formal sanável, a impor a intimação para emenda da petição inicial executiva, ou se resulta na própria inexequibilidade do título; e (ii) se a convenção de condomínio, que prevê o rateio de despesas apenas para as unidades residenciais, é suficiente para fundamentar a execução de cotas condominiais em desfavor das unidades comerciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A juntada da convenção que prevê a cobrança ou da ata de assembleia que a aprova é um requisito para a própria constituição do título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC. A ausência de tal documento não representa mera irregularidade procedimental, mas sim a falta de um pressuposto de desenvolvimento válido do processo executivo, matéria de mérito dos embargos (art. 917, I, CPC), o que afasta a incidência do art. 801 do CPC e a alegação de cerceamento de defesa.

5. A interpretação do negócio jurídico condominial revela que a Cláusula Terceira da Convenção é específica e taxativa ao estabelecer critério de rateio de despesas exclusivamente para as 12 (doze) unidades residenciais, sendo o instrumento omisso quanto às unidades comerciais. Norma específica prevalece sobre disposições genéricas acerca dos deveres dos condôminos.

6. A cobrança por eventuais serviços comuns usufruídos pelas lojas ou a alegação de enriquecimento sem causa demandam dilação probatória, o que é incompatível com a via executiva, que pressupõe a existência de prova pré-constituída da certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação. Diante da ausência de previsão na Convenção e da não apresentação de ata de assembleia que instituísse a cobrança, a execução é nula.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível conhecida e desprovida.

8.
Tese de julgamento:
"1. A ausência de documento que embase a cobrança da cota condominial, conforme exigido pelo art. 784, X, do CPC, não constitui vício sanável na forma do art. 801 do CPC, mas sim ausência de título executivo, matéria arguível em embargos à execução que leva à extinção do processo. 2. É inexequível a cobrança de cotas condominiais de unidades comerciais quando a convenção de condomínio estabelece critério de rateio de despesas exclusivamente para as unidades residenciais, sendo omissa em relação às demais, não bastando, para tanto, cláusulas genéricas sobre os deveres dos condôminos".

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil (CPC), arts. 85, § 11; 784, X; 801 e 917, I.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002171-24.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO EMIDIO PAIS

APELADO: ANTONIO ALBANO LOPES PAIS e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condomínio em face de sentença que acolheu embargos à execução para extinguir o processo executivo de cotas condominiais, por ausência de título executivo apto a aparelhar a cobrança em face de unidades comerciais.

2. O condomínio apelante sustenta a ocorrência de
error in procedendo
, defendendo que o juízo de primeiro grau deveria ter oportunizado a emenda da inicial da execução para a juntada de atas de assembleia, nos termos do art. 801 do CPC. No mérito, alega que a Convenção de Condomínio, por si só, estabelece a obrigação de pagamento das cotas pelas unidades comerciais dos apelados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia consiste em definir: (i) se a ausência de documento que comprove a obrigação condominial (ata de assembleia ou previsão expressa na convenção) constitui vício formal sanável, a impor a intimação para emenda da petição inicial executiva, ou se resulta na própria inexequibilidade do título; e (ii) se a convenção de condomínio, que prevê o rateio de despesas apenas para as unidades residenciais, é suficiente para fundamentar a execução de cotas condominiais em desfavor das unidades comerciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A juntada da convenção que prevê a cobrança ou da ata de assembleia que a aprova é um requisito para a própria constituição do título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC. A ausência de tal documento não representa mera irregularidade procedimental, mas sim a falta de um pressuposto de desenvolvimento válido do processo executivo, matéria de mérito dos embargos (art. 917, I, CPC), o que afasta a incidência do art. 801 do CPC e a alegação de cerceamento de defesa.

5. A interpretação do negócio jurídico condominial revela que a Cláusula Terceira da Convenção é específica e taxativa ao estabelecer critério de rateio de despesas exclusivamente para as 12 (doze) unidades residenciais, sendo o instrumento omisso quanto às unidades comerciais. Norma específica prevalece sobre disposições genéricas acerca dos deveres dos condôminos.

6. A cobrança por eventuais serviços comuns usufruídos pelas lojas ou a alegação de enriquecimento sem causa demandam dilação probatória, o que é incompatível com a via executiva, que pressupõe a existência de prova pré-constituída da certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação. Diante da ausência de previsão na Convenção e da não apresentação de ata de assembleia que instituísse a cobrança, a execução é nula.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível conhecida e desprovida.

8.
Tese de julgamento:
"1. A ausência de documento que embase a cobrança da cota condominial, conforme exigido pelo art. 784, X, do CPC, não constitui vício sanável na forma do art. 801 do CPC, mas sim ausência de título executivo, matéria arguível em embargos à execução que leva à extinção do processo. 2. É inexequível a cobrança de cotas condominiais de unidades comerciais quando a convenção de condomínio estabelece critério de rateio de despesas exclusivamente para as unidades residenciais, sendo omissa em relação às demais, não bastando, para tanto, cláusulas genéricas sobre os deveres dos condôminos".

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil (CPC), arts. 85, § 11; 784, X; 801 e 917, I.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EM
Í
DIO PAIS
em face da r. sentença (id. 10406829) proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos dos
Embargos à Execução
opostos por
ANTÔNIO ALBANO LOPES PAIS E MARIA CLARA LOPES PAIS
, julgou procedente o pedido para extinguir a Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0015517-76.2020.8.08.0024, por reconhecer a inexistência de título executivo.

Em suas razões (id. 10406835), sustenta o Apelante, em suma: a) A nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pois o juízo de primeiro grau deveria ter oportunizado a emenda à inicial da execução para a juntada das atas de assembleia, nos termos do art. 801 do CPC, por se tratar de vício sanável; b) A existência de previsão na Convenção de Condomínio para o rateio de despesas entre todas as unidades, inclusive as comerciais, com base em suas cláusulas gerais (Quarta e Sexta); c) Impugna a premissa fática da sentença de que as instalações de água e luz da loja são independentes.

Requer, ao final, a cassação da sentença com o retorno dos autos à origem para regularização processual ou, subsidiariamente, a reforma da decisão para julgar improcedentes os embargos e determinar o prosseguimento da execução.

Em contrarrazões (id. 10406838), os Apelados pugnaram pela manutenção integral da sentença, argumentando, em síntese, a inaplicabilidade do art. 801 do CPC ao caso e a correta interpretação da Convenção de Condomínio, que excluiria as lojas do rateio.

Instadas as partes a se manifestarem sobre o interesse em conciliação, a tentativa de acordo restou infrutífera.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0002171-24.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO EMIDIO PAIS

APELADO: ANTONIO ALBANO LOPES PAIS, MARIA CLARA LOPES PAIS

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EM
Í
DIO PAIS
em face da r. sentença (id. 10406829) proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos dos
Embargos à Execução
opostos por
ANTÔNIO ALBANO LOPES PAIS E MARIA CLARA LOPES PAIS
, julgou procedente o pedido para extinguir a Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0015517-76.2020.8.08.0024, por reconhecer a inexistência de título executivo.

A controvérsia recursal cinge-se em verificar se a r. sentença agiu corretamente ao extinguir a execução por ausência de título executivo, analisando-se, para tanto, (i) se a falta da ata de assembleia seria um vício sanável que impunha a intimação para emenda e (ii) se a Convenção de Condomínio, por si só, estabelece a obrigação de pagamento das cotas pelas unidades comerciais dos Apelados.

De antemão, adianto que a r. sentença não merece reparos.

1. Da Alegada Nulidade por Cerceamento de Defesa (Inaplicabilidade do art. 801 do CPC)

O Apelante sustenta, como principal tese, a ocorrência de um
error in procedendo
, argumentando que o juízo
a quo
deveria ter-lhe oportunizado a juntada das atas de assembleia que comprovariam a regularidade da cobrança, com base no art. 801 do Código de Processo Civil. Sem razão, contudo.

O artigo 784, X, do CPC é cristalino ao estabelecer que o crédito condominial é título executivo extrajudicial, desde que as contribuições “
estejam previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
”. A comprovação documental da obrigação é, portanto, um requisito para a própria existência do título executivo.

A oportunidade para emenda da inicial, prevista no art. 801 do CPC, destina-se a sanar vícios formais e a complementar documentos que instruem a execução, como, por exemplo, a adequação do demonstrativo de débito ou a juntada de uma procuração. Não se presta, todavia, a permitir que o exequente constitua, no curso do processo, o próprio título executivo que deveria embasar a ação desde o seu ajuizamento.

A ausência do documento que dá origem à obrigação (a convenção que a prevê ou a ata que a aprova) não é uma mera irregularidade procedimental, mas sim a falta de um pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo executivo, qual seja, a existência de um título líquido, certo e exigível. Tal matéria diz respeito ao próprio mérito dos embargos, conforme disposto no art. 917, I, do CPC (“inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação”).

Dessa forma, agiu com acerto o culto magistrado sentenciante ao julgar o mérito dos embargos com base na prova documental então existente, concluindo pela ausência de título hábil a aparelhar a execução. Não há que se falar em nulidade ou cerceamento de defesa.

2. Da Interpretação da Convenção de Condomínio e da Inexistência da Obrigação

Superada a questão processual, passo à análise do mérito propriamente dito. O Apelante defende que a Convenção de Condomínio, em suas cláusulas gerais, estabelece a obrigação de todos os proprietários, inclusive das lojas comerciais, de concorrerem com as despesas comuns.

Novamente, a tese não se sustenta diante da análise do instrumento.

A Convenção de Condomínio, datada de 1977, embora contenha cláusulas genéricas sobre os deveres dos condôminos, possui uma norma específica que prevalece na interpretação do instrumento. A Cláusula Terceira é taxativa ao dispor: “
Cada unidade residencial, todas iguais descriminadas por andar, tem fração de terreno do mesmo valor e igual a 1/12 (doze avos)
”.

Tal dispositivo demonstra que o rateio das despesas foi concebido e regulamentado para abranger, exclusivamente, os 12 apartamentos que compõem a parte residencial do edifício. Em nenhum momento a Convenção estabelece uma fração ideal ou um critério de rateio para as unidades comerciais, sendo completamente omissa a esse respeito.

Corrobora essa interpretação o fato de que os proprietários da unidade comercial não figuram como signatários do ato de instituição do condomínio, o que reforça a tese de que o instrumento foi criado para regular apenas as relações entre os proprietários das unidades residenciais.

A alegação do Apelante de que as lojas se beneficiam de serviços comuns, como o fornecimento de água, além de ter sido objeto de intensa controvérsia factual, com ambas as partes juntando documentos, não é suficiente para constituir o título executivo. A execução extrajudicial exige prova pré-constituída da obrigação. A discussão sobre eventual enriquecimento sem causa ou a obrigação de pagar por serviços efetivamente utilizados demanda dilação probatória, incompatível com a via executiva, e deveria ser, se o caso, objeto de ação de conhecimento pelo rito comum.

Dessa forma, não havendo previsão na Convenção e não tendo sido juntada qualquer ata de assembleia que instituísse validamente a cobrança em face das unidades comerciais, a obrigação carece de certeza e exigibilidade, o que torna o título inexequível, tal como corretamente concluiu a r. sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a r. sentença guerreada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condeno a parte Apelante, vencida em grau recursal, ao pagamento das custas recursais e, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência, fixados na origem em 10% (dez por cento), para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)