Tribunal: TJES
Processo: 5036574-60.2023.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão julgador: DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-07-17

Ementa:
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS EM APARTAMENTO. AFASTAMENTO DA NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA. DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS. SENTENÇA REFORMADA. DANOS MATERIAIS E MORAIS COMPROVADOS. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5036574-60.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MARIA AUREA DE MELO ALMEIDA
RECORRIDO: BETHA-ESPACO IMOVEIS LTDA e outros
RELATOR(A):
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

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EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS EM APARTAMENTO. AFASTAMENTO DA NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA. DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS. SENTENÇA REFORMADA. DANOS MATERIAIS E MORAIS COMPROVADOS. RECURSO PROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N.º
5036574-60.2023.8.08.0024

RECORRENTE: MARIA AUREA DE MELO ALMEIDA

RECORRIDOS:
BETHA-ESPACO IMOVEIS LTDA, DANIEL BARBARIOLI CARRARETTO

JUIZ SENTENCIANTE: PAULO ABIGUENEM ABIB

RELATOR: DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA E DE LOCAÇÃO. DANOS AO IMÓVEL APÓS A RESTITUIÇÃO PELO LOCATÁRIO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR NECESSIDADE DE PERÍCIA. REFORMA. CAUSA MADURA. ART. 1.013, § 3º, I, DO CPC. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. MERA MANDATÁRIA. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO PELOS DANOS QUE EXCEDEM O USO NORMAL. ART. 23, III, DA LEI Nº 8.245/91. DANO MATERIAL. COMPROVAÇÃO PARCIAL. NECESSIDADE DE ABATIMENTO DE VALOR PAGO POR SEGURADORA. DANO MORAL CONFIGURADO. TRANSTORNOS QUE SUPERAM O MERO ABORRECIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

VOTO

Conheço
do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade.

Defiro
o pedido de gratuidade de justiça à recorrente, com base nos documentos apresentados.

A controvérsia cinge-se em verificar a necessidade de prova pericial e, superada esta questão, analisar a responsabilidade dos recorridos pelos danos alegados e a consequente obrigação de indenizar.

1. Da Desnecessidade de Perícia e da Aplicação da Teoria da Causa Madura

A sentença extinguiu o feito por entender pela complexidade da causa. Com a devida vênia, tal entendimento merece reforma. O rito dos Juizados Especiais é orientado pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade (art. 2º da Lei 9.099/95). A produção de prova pericial somente se justifica quando for o único meio de provar os fatos alegados. No caso em apreço, a demanda está suficientemente instruída com laudos de vistoria de entrada e de saída, fotografias e trocas de e-mails entre as partes discutindo os danos e orçamentos, o que permite a este juízo formar seu convencimento. A análise comparativa de tais documentos é suficiente para aferir a existência e a natureza dos danos, dispensando a nomeação de um perito judicial. Afastada a causa de extinção,
e estando o processo em condições de imediato julgamento, aplico a Teoria da Causa Madura
, com fulcro no art. 1.013, § 3º, I, do Código de Processo Civil, para decidir o mérito da demanda.

2. Da Responsabilidade Civil

2.1. Da Ilegitimidade Passiva da Imobiliária (Betha-Espaço Imóveis LTDA)

A relação jurídica existente entre a proprietária do imóvel, ora recorrente, e a imobiliária é de mandato, na qual a segunda atua como mera administradora da locação. A responsabilidade da imobiliária por danos ao imóvel é restrita às hipóteses de comprovada negligência no desempenho de suas funções, como, por exemplo, a falta de diligência na escolha do locatário ou a omissão em comunicar ao mandante sobre irregularidades. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a administradora não responde solidariamente pelo pagamento de aluguéis, encargos ou danos, salvo previsão contratual expressa. (Cf. REsp 1.103.658/RN). Nos autos, não há evidência de que a imobiliária tenha agido com desídia. Pelo contrário, realizou as vistorias , intermediou a comunicação entre as partes , cobrou extrajudicialmente o locatário pelos danos apurados e acionou a seguradora. A responsabilidade pela reparação dos danos causados por mau uso é, portanto, exclusiva do locatário.

Dessa forma, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da recorrida BETHA-ESPACO IMOVEIS LTDA, extinguindo o processo, sem resolução do mérito, em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

2.2. Da Responsabilidade do Locatário (Daniel Barbarioli Carraretto)

Nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, é obrigação do locatário "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". A comparação entre o laudo de vistoria inicial e o laudo de saída comprova que o imóvel foi devolvido com avarias que extrapolam o desgaste natural. O laudo de saída aponta inconformidades no ar-condicionado ("não está refrigerando, não apresenta etiqueta de revisão") , no aquecedor ("é necessário prender o botão liga/desliga") e manchas escuras no teto do banheiro. A alegação do locatário de que os problemas, como o mofo, eram estruturais, não se sustenta. A própria imobiliária, em comunicação com a autora, atribuiu o problema ao mau uso (falta de ventilação). Ademais, o próprio locatário se dispôs a negociar o pagamento dos reparos, o que, embora não seja uma confissão formal, corrobora a sua ciência quanto à responsabilidade pelos danos. Desta forma, resta caracterizado o ato ilícito do locatário e seu dever de indenizar.

3. Da Apuração dos Danos

3.1. Danos Materiais

A recorrente pleiteia a condenação ao pagamento de R$ 3.750,00 (valor do orçamento inicial da imobiliária) e R$ 2.000,00 (valor estimado para conserto do ar-condicionado e aquecedor). O dano material, para ser indenizado, deve ser efetivamente comprovado. O orçamento de R$ 3.750,00, elaborado pela imobiliária e enviado ao locatário para cobrança, detalha os reparos necessários. Contudo, a primeira requerida (Betha) informa em sua contestação que acionou a apólice de seguro e que a autora recebeu da seguradora a quantia de R$ 2.150,00 em 23/01/2024. Esta informação foi confirmada pela autora em sua réplica. Logo, para evitar o enriquecimento ilícito, o valor já recebido deve ser abatido do total devido. A diferença, portanto, é de R$ 1.600,00 (R$ 3.750,00 - R$ 2.150,00). Quanto ao valor de R$ 2.000,00, pleiteado para os reparos do ar-condicionado e aquecedor, trata-se de mera estimativa da parte autora, sem apresentação de orçamentos ou notas fiscais que comprovem o dispêndio. Sem prova concreta do prejuízo, este pedido específico deve ser julgado improcedente. Desta forma, o dano material a ser ressarcido pelo locatário, ora recorrido, totaliza R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais).

3.2. Danos Morais

Entendo que os fatos narrados ultrapassam a esfera do mero aborrecimento. A conduta do locatário em devolver o imóvel danificado e se recusar a promover os reparos devidos impôs à proprietária uma série de transtornos, desgastes e a frustração da legítima expectativa de receber seu bem nas mesmas condições em que o entregou. A necessidade de ingressar no Judiciário para ver seu direito satisfeito, por si só, já demonstra o percalço enfrentado. A situação configura, portanto, dano moral indenizável. Considerando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e a extensão do dano, fixo a indenização em R$ 2.000,00 (dois mil reais), quantia que considero justa e adequada para compensar o abalo sofrido pela recorrente, sem gerar enriquecimento ilícito, e para servir de desestímulo à reiteração de condutas semelhantes pelo ofensor.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para
REFORMAR A SENTENÇA
e: a) JULGAR EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, em relação à requerida BETHA-ESPACO IMOVEIS LTDA, por ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil; b) JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados em face do requerido DANIEL BARBARIOLI CARRARETTO, para condená-lo a: i. Pagar à autora a quantia de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais), a título de danos materiais, com correção monetária a partir da data do orçamento (27/09/2023) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. ii. Pagar à autora a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de danos morais, com correção monetária a partir da data deste acórdão (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante o êxito parcial do recurso, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

Sr. Presidente, é como voto.

Apresentado conforme artigo 13, §1º da Resolução 018/2021 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao Exmº. Sr. Juiz de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

KARLA ALVES SILVA

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

Juiz de Direito

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)