Tribunal: TJES
Processo: 0013247-89.2018.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-12-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO PROJETO ORIGINAL. ADITIVO CONTRATUAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANO MORAL INEXISTENTE. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por Luiz Henrique Germano e por Proeng S/A Participações e Investimentos e Empreendimento Hua Ltda. contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária, condenando as requeridas, solidariamente, à restituição de 75% dos valores pagos pelo autor (R$ 97.239,73), de forma simples, com retenção de 25%, rejeitando a devolução em dobro e a indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento das construtoras ou de iniciativa do comprador, para fins de aplicação da Súmula 543/STJ e definição do percentual de retenção; (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária e a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A assinatura de Aditivo Contratual em 19/03/2013, pelo qual o comprador anuiu à substituição da unidade originalmente contratada (apartamento 802) pela unidade 502, caracteriza modificação consensual do contrato e novação quanto ao objeto, afastando a alegação de inadimplemento exclusivo das construtoras.

4. A continuidade dos pagamentos por mais de três anos após o aditivo revela comportamento incompatível com a alegação de vício de consentimento, atraindo a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).

5. A rescisão formalizada em 01/11/2016 deu-se por iniciativa do comprador, razão pela qual incide a segunda parte da Súmula 543/STJ, que admite a retenção de parte dos valores pagos para cobrir despesas administrativas e de comercialização.

6. O percentual de 25% de retenção fixado na sentença mostra-se adequado e conforme a jurisprudência pacífica do STJ, que admite variação entre 10% e 25% nos casos de rescisão por culpa ou desistência do comprador (STJ, AgInt no REsp nº 2.087.686/MT, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 17.06.2024).

7. A devolução em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC) é indevida, por inexistir demonstração de má-fé ou cobrança indevida dolosa, tratando-se de mera divergência quanto à extensão da restituição.

8. Inviável a redução da cláusula penal para 10% (art. 413 do CC), pois a fixação de 25% já reflete moderação judicial equitativa.

9. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral, ausentes condutas vexatórias, humilhantes ou de má-fé que atinjam a dignidade do autor.

10. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso, ainda que a rescisão decorra de iniciativa do comprador, conforme entendimento reiterado do STJ (AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.426.567/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 25.08.2025).

11. Diante da sucumbência recíproca, os ônus devem ser redistribuídos na proporção de 30% para as requeridas e 70% para o autor, observada a gratuidade de justiça concedida a este.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de Luiz Henrique Germano conhecido e desprovido. Recurso de Proeng S/A e Empreendimento Hua Ltda. conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A celebração de aditivo contratual com substituição da unidade e manutenção dos pagamentos por longo período configura anuência às modificações do empreendimento e afasta a culpa da construtora pela rescisão.

2. Em rescisão por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ.

3. A devolução em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige má-fé do fornecedor.

4. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral.

5. A correção monetária das parcelas a restituir incide desde cada desembolso.

6. Havendo sucumbência recíproca, os ônus processuais devem ser proporcionalmente distribuídos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013247-89.2018.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIS HENRIQUE GERMANO e outros (2)

APELADO: PROENG S.A. PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS e outros (2)

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO PROJETO ORIGINAL. ADITIVO CONTRATUAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANO MORAL INEXISTENTE. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por Luiz Henrique Germano e por Proeng S/A Participações e Investimentos e Empreendimento Hua Ltda. contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária, condenando as requeridas, solidariamente, à restituição de 75% dos valores pagos pelo autor (R$ 97.239,73), de forma simples, com retenção de 25%, rejeitando a devolução em dobro e a indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento das construtoras ou de iniciativa do comprador, para fins de aplicação da Súmula 543/STJ e definição do percentual de retenção; (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária e a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A assinatura de Aditivo Contratual em 19/03/2013, pelo qual o comprador anuiu à substituição da unidade originalmente contratada (apartamento 802) pela unidade 502, caracteriza modificação consensual do contrato e novação quanto ao objeto, afastando a alegação de inadimplemento exclusivo das construtoras.

4. A continuidade dos pagamentos por mais de três anos após o aditivo revela comportamento incompatível com a alegação de vício de consentimento, atraindo a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).

5. A rescisão formalizada em 01/11/2016 deu-se por iniciativa do comprador, razão pela qual incide a segunda parte da Súmula 543/STJ, que admite a retenção de parte dos valores pagos para cobrir despesas administrativas e de comercialização.

6. O percentual de 25% de retenção fixado na sentença mostra-se adequado e conforme a jurisprudência pacífica do STJ, que admite variação entre 10% e 25% nos casos de rescisão por culpa ou desistência do comprador (STJ, AgInt no REsp nº 2.087.686/MT, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 17.06.2024).

7. A devolução em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC) é indevida, por inexistir demonstração de má-fé ou cobrança indevida dolosa, tratando-se de mera divergência quanto à extensão da restituição.

8. Inviável a redução da cláusula penal para 10% (art. 413 do CC), pois a fixação de 25% já reflete moderação judicial equitativa.

9. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral, ausentes condutas vexatórias, humilhantes ou de má-fé que atinjam a dignidade do autor.

10. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso, ainda que a rescisão decorra de iniciativa do comprador, conforme entendimento reiterado do STJ (AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.426.567/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 25.08.2025).

11. Diante da sucumbência recíproca, os ônus devem ser redistribuídos na proporção de 30% para as requeridas e 70% para o autor, observada a gratuidade de justiça concedida a este.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de Luiz Henrique Germano conhecido e desprovido. Recurso de Proeng S/A e Empreendimento Hua Ltda. conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A celebração de aditivo contratual com substituição da unidade e manutenção dos pagamentos por longo período configura anuência às modificações do empreendimento e afasta a culpa da construtora pela rescisão.

2. Em rescisão por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ.

3. A devolução em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige má-fé do fornecedor.

4. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral.

5. A correção monetária das parcelas a restituir incide desde cada desembolso.

6. Havendo sucumbência recíproca, os ônus processuais devem ser proporcionalmente distribuídos.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Proeng S/A Participações e Investimentos e Empreendimento Hua Ltda. e negar provimento ao recurso de Luiz Henrique Germano, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de dois recursos de
apelação cível
, interpostos por
Proeng S/A Participa
ç
ões e Investimentos
e
Empreendimento Hua Ltda.
(1ª
s
apelantes) e
Luiz Henrique Germano
(2º apelante), contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra-ES, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada pelo 2º apelante em face das 1ª
s
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de

condenar as requeridas, solidariamente, a restituição do montante referente a 75% do valor pago pelo autor, de uma só vez, tendo por base de cálculo a quantia de R$ 97.239,73 (noventa e sete mil duzentos e trinta e nove reais e setenta e três centavos).

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

Relata o autor
Luiz Henrique Germano
ter celebrado, no dia 01/09/2012, “Contrato de Promessa de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia” com a 2ª requerida
Empreendimento Hua Ltda
. (vinculada à 1ª requerida
Proeng
), cujo objeto era o apartamento nº 802 da Torre Sul do Edifício Residencial Hugo Amorim, a ser construído em Cachoeiro de Itapemirim, pelo preço total de R$ 227.519,48 (duzentos e vinte e sete mil quinhentos e dezenove reais e quarenta e oito centavos), a ser entregue em até 36 (trinta e seis) meses após o início da obra.

Ainda de acordo com a sua narrativa, o projeto do empreendimento sofreu alterações substanciais em virtude de exigências relacionadas à proximidade de um bem tombado (Igreja “Matriz Velha”), objeto de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Espírito Santo (
processo
nº 0003853-97.2014.8.08.0011
), que implicaram na redução do número de pavimentos (de dez para seis andares), a eliminação das coberturas duplex e a consequente inexistência do apartamento 802 por ele originalmente adquirido, além de modificações no sistema de abastecimento de água (eliminação da caixa d’água superior e implementação de bombeamento contínuo).

Diante da impossibilidade de entrega da unidade 802, as partes firmaram um Aditivo Contratual em 19/03/2013, substituindo o objeto pela unidade nº 502 da Torre Sul, e redefinindo o prazo de entrega. O autor continuou efetuando pagamentos após o aditivo, no valor total de R$ 97.239,73 (noventa e sete mil duzentos e trinta e nove reais e setenta e três centavos) e, em 29/09/2016, alegando desvalorização do empreendimento imobiliário e desnaturação do objeto contratado, solicitou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos.

No dia 01/11/2016, as partes formalizaram um “Termo de Rescisão” do qual constou a rescisão por iniciativa do comprador, a restituição do valor de R$ 68.067,81 (sessenta e oito mil sessenta e sete reais e oitenta e um centavos) após a revenda da unidade e a outorga de quitação recíproca e irrevogável, cuja imposição pelas requeridas é alegada pelo autor como condição para reaver parte do dinheiro.

Insatisfeito com a retenção efetuada, o autor/1º apelante ajuizou a presente ação em 05/11/2018 com pedidos de declaração de ilegalidade da multa retida, restituição integral e em dobro dos valores pagos (ou, alternativamente, a redução da multa para 10% com devolução da diferença em dobro), além de indenização por dano moral.

Após a remessa dos autos de Cachoeiro de Itapemirim para Vitória em razão da cláusula de eleição de foro, a demanda foi regularmente processada, com a prolação de sentença que, como dito, julgou parcialmente procedentes os pedidos, por entender que a rescisão contratual se deu por iniciativa do autor, mas considerou abusiva a retenção de 30%, reduzindo-a para 25% dos valores pagos e determinou a restituição da diferença de forma simples, além da rejeição dos pedidos de devolução em dobro e de indenização por dano moral, em face do que se insurgem ambas as partes.

Feita essa breve síntese, passo a análise dos recursos interpostos, a começar pela
apelação cível
de
Luiz Henrique Germano
, diante do caráter de prejudicialidade que ostenta em relação ao recurso interposto por
Proeng
S/A Participações e Investimentos
e
Empreendimento Hua Ltda.

1. Apelação Cível de Luís Henrique Germano

Sustenta o 2º apelante
Luís Henrique
, em suma:
(i)
equivocou-se o Juízo de 1º grau ao lhe imputar a culpa pela rescisão contratual, que decorreu do inadimplemento das requeridas/apeladas ao alterarem, substancial e essencialmente, o projeto original do empreendimento, tornando impossível a entrega do bem na forma ofertada e contratada (apartamento 802);
(ii)
as alterações desnaturaram o objeto do contrato e desvalorizaram o empreendimento imobiliário;
(iii)
sendo a culpa pela rescisão exclusiva da construtora, não há que se falar em retenção de qualquer percentual a título de multa contratual, devendo ocorrer a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543/STJ;
(iv)
a retenção original de 30% e mesmo a reduzida para 25% pela sentença são ilegais e abusivas, dada a culpa da construtora e a desnaturação do objeto contratual;
(v)
deve ocorrer a restituição em dobro do valor indevidamente retido (R$ 29.171,92), no total de R$ 58.343,84 (cinquenta e oito mil trezentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos), com base no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de cobrança indevida;
(vi)
alternativamente, deve ser revista a cláusula penal, na forma do art. 413 do Código Civil, com a condenação das apeladas a restituírem a diferença, em dobro, que calcula em R$ 38.895,88 (trinta e oito mil oitocentos e noventa e cinco reais e oitenta e oito centavos);
(vii)
a situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável, decorrente da frustração, impotência e angústia geradas pela impossibilidade de entrega do bem contratado e pela conduta abusiva da requerida na rescisão; e
(viii)
o ônus da prova foi invertido em seu favor e as requeridas não se desincumbiram de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos de seu direito.

Como dito, alega o autor/2º apelante que a culpa pela rescisão é exclusiva das requeridas/apeladas por ter sido substancialmente alterado o projeto original do “Ed. Residencial Hugo Amorim”, tornando impossível a entrega do apartamento nº 802, objeto inicial do contrato firmado em 01/09/2012 (fls. 23/37), o que caracteriza inadimplemento contratual.

Do que se depreende dos autos, é incontroverso que o projeto original sofreu significativas alterações (redução de pavimentos, eliminação de unidades, modificação no sistema de água) devido a exigências do Conselho Estadual de Cultura, sendo notificado o autor sobre a situação em janeiro de 2013 (fl. 127).

No dia 19/03/2013, as partes firmaram um Aditivo Contratual (fls. 129/132) que alterou a unidade objeto do contrato para o apartamento nº 502 e redefiniu o prazo de entrega, sendo mencionadas as modificações impostas pelo Conselho Estadual de Cultura como ‘Fato do Príncipe’ ou força maior. Em seguida, o autor continuou a pagar as parcelas por mais de 3 anos após a assinatura do aditivo, conforme se vê do documento de fl. 133, que informa o pagamento da quantia de R$ 97.239,73 (noventa e sete mil duzentos e trinta e nove reais e setenta e três centavos) até 04/06/2016.

A solicitação formal de rescisão pelo autor ocorreu em 29/09/2016 (fl. 43), sendo o Termo de Rescisão assinado em 01/11/2016 (fls. 39/40), cuja iniciativa, de acordo com a magistrada sentenciante, foi do autor após aquiescer às modificações no aditivo.

Pois bem. Muito embora a alteração inicial do projeto possa ser vista como um inadimplemento da construtora, a assinatura do aditivo contratual e a continuidade dos pagamentos pelo autor por mais de três anos, tornam insubsistente a tese recursal de culpa exclusiva da construtora para a rescisão ocorrida em 2016. Afinal, a assinatura do aditivo deve ser interpretada como aceitação das modificações ali descritas (troca de unidade, novo prazo), assim caracterizando novação ou modificação consensual quanto àquele ponto específico.

Como dito, argumenta o autor que as

alterações promovidas (redução de andares de dez para seis, eliminação de coberturas, substituição da unidade 802 pela de nº 502 e alteração no sistema de abastecimento de água) desnaturaram o empreendimento “de luxo” originalmente ofertado, conforme propaganda de fl. 22.

Portanto, a questão central a ser dirimida é se a aceitação do termo aditivo pelo autor em 2013 abrangeu a totalidade dessas alterações e suas consequências, de modo a convalidar a mudança do objeto contratual.

Quanto a isso, verifico que as alterações são substanciais e incontroversas, eis que admitidas na contestação e detalhadas no aditivo a diferença entre um apartamento no 8º andar e um no 5º andar, a redução geral do porte do edifício e a mudança no sistema hidráulico são fatos relevantes e, ao proferir a sentença, considerou a juíza sentenciante que “
não houve a configuração do atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida, conforme se vê do termo de rescisão assinado no dia 01/11/2016 (fls. 134), ou seja,
há mais de 03 (três) anos após o próprio requerente manifestar a sua aquiescência com as modificações no projeto inicial no aditivo contratual
de fls. 129 (celebrado em 19/03/2013)
” (Id 16330691, p. 12 – destaquei).

A razão posta-se ao lado da magistrada sentenciante, na medida em que, apesar da impossibilidade de entrega da unidade originalmente contratada (apartamento 802) configurar, em tese, inadimplemento por parte das promitentes vendedoras, a análise da culpa pela rescisão,
ocorrida anos depois
, não pode prescindir da avaliação dos atos subsequentes praticados pelas partes.

Nesse contexto, verifico que, diante da necessidade de alteração do projeto, as partes celebraram, em 19/03/2013, um Instrumento Particular de Aditivo Contratual, por meio do qual manifestou expressa ciência e concordância com a substituição da unidade imobiliária, além de ter conhecimento da nova descrição sumária do empreendimento e do novo prazo de entrega.

A meu ver, a celebração do termo aditivo configura modificação contratual consensual, pela qual as partes ajustaram o objeto e as condições da avença original à nova realidade fática do empreendimento e, ainda que o autor/2º apelante alegue que a sua anuência decorreu do receio de sofrer prejuízo maior, não há nos autos qualquer elemento probatório robusto que indique vício de consentimento (coação, erro, dolo) apto a invalidar o aditivo contratual livremente pactuado.

Corrobora a higidez da manifestação de vontade e a aceitação das novas condições o fato de o autor/2º apelante ter continuado a adimplir regularmente as parcelas contratuais por mais de três anos após a assinatura do aditivo, isto é, seu comportamento prolongado é incompatível com a alegação de vício ou de discordância substancial com as alterações pactuadas, assim atraindo a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Só em setembro de 2016, ou seja, mais de três anos após ter concordado com a alteração da unidade e do projeto, o autor veio a solicitar formalmente, por iniciativa própria, o desfazimento do negócio, como se depreende das trocas de e-mails (fls. 136/140) e do próprio Termo de Rescisão (fls. 39/40), que consigna expressamente ter ocorrido “por iniciativa livre e soberana do(s) promitente(s) comprador(es)”.

Desse modo, embora as alterações iniciais no projeto não tenham partido do autor, a sua posterior anuência formal por meio do aditivo contratual e a manutenção da relação negocial por longo período afastam a possibilidade de imputar às requeridas a culpa pela rescisão solicitada no ano de 2016, uma vez que a causa determinante para o desfazimento do vínculo naquele momento foi a manifestação de vontade do próprio comprador. Por conseguinte, eventual desvalorização posterior ou insatisfação com outras características do projeto modificado, percebidas anos após a concordância com o aditivo, não têm o condão de transmudar a natureza da rescisão, por ter partido da iniciativa do comprador.

Em seguida, sustenta o autor que, sendo exclusivamente das requeridas a culpa pela rescisão, a retenção de qualquer percentual sobre os valores pagos é indevida, na forma da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

Entretanto, a prevalecer a orientação que proponho, no sentido de que a rescisão partiu da iniciativa do comprador, a primeira parte da Súmula 543/STJ não se aplica, e sim, a segunda parte, que autoriza a
restituição parcia
l

mediante a retenção de percentual pelo vendedor para cobrir despesas administrativas e com a comercialização, tal qual procedera o Juízo de 1º grau.

Neste particular, argumenta o apelante que, tanto a retenção de 30% sobre os valores pagos, efetivada no Termo de Rescisão, quanto a retenção de 25% fixada pela sentença, são ilegais e/ou abusivas.

À luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, de fato é abusiva a retenção de 30% dos valores pagos, mesmo que acordada em termo de rescisão contratual, por extrapolar o limite máximo de 25% usualmente admitido para os casos de culpa do comprador, por ser igualmente sedimentado o entendimento de que o percentual de retenção pode variar entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser fixado conforme as circunstâncias concretas do caso.

O colendo Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo que o percentual de 25% constitui parâmetro adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais (administrativas, publicidade, comercialização etc.) e como fator de desestímulo ao rompimento unilateral do contrato pelo adquirente.

Por todos:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1.
Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada
, reconhecidas pela instância de origem.

2. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 2.087.686/MT, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 17/06/2024, DJe de 19/06/2024)

Como bem observado na sentença, a fixação no patamar de 25% justifica-se como forma de compensar as requeridas pelos custos inerentes ao negócio desfeito por iniciativa do autor, nos quais se incluem despesas administrativas, de publicidade para a comercialização original da unidade, custos operacionais do empreendimento durante o período de vigência do contrato, e os custos associados à necessidade de recomercialização da unidade após o distrato.

Dessa forma, a retenção de parte dos valores pagos funciona como cláusula penal compensatória, prefixando as perdas e danos sofridos pelo vendedor em razão do desfazimento do contrato causado pelo comprador e, para que seja exigida, não se faz necessária a comprovação individualizada dos prejuízos pela construtora.

Em seguida, o autor/2º apelante pleiteia a devolução, em dobro, do valor retido, alegando que a retenção configurou cobrança indevida, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Também estou a rechaçar tal argumento

porque a aplicação da sanção de devolução em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, da Lei nº 8.078/90 exige a demonstração de que a cobrança indevida decorreu de má-fé, dolo ou culpa grave (engano injustificável) por parte do fornecedor, ante o entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça de que a restituição em dobro pressupõe uma conduta contrária à boa-fé objetiva, não bastando a mera existência de cobrança considerada posteriormente indevida.

No caso concreto, a retenção efetuada, apesar de posteriormente revisada judicialmente quanto ao seu percentual, teve origem na Cláusula Oitava, IV, do contrato original, que previa a possibilidade de retenção em caso de rescisão por iniciativa do adquirente, bem como na negociação posterior entre as partes, que culminou na assinatura do Termo de Rescisão, onde se pactuou a retenção de 30% sobre os valores pagos.

Dessa forma, a retenção não se deu sobre valor inexistente ou já quitado, mas sim sobre parcelas efetivamente pagas, em decorrência da rescisão contratual, ou seja, a controvérsia residiu na legalidade e razoabilidade do percentual retido, matéria sujeita à interpretação contratual e à apreciação judicial à luz da legislação e jurisprudência, como de fato ocorreu na sentença, que reduziu o percentual para 25%.

Em suma: tal situação configura um litígio sobre a extensão da obrigação de restituir, e não uma cobrança de má-fé de quantia sabidamente indevida.

Igualmente não procede a argumentação do autor, em caráter subsidiário, em prol da revisão da cláusula penal para 10% dos valores pagos, com base no art. 413 do Código Civil, com a condenação das apeladas a restituírem a diferença (entre a retenção efetivada e os 10%) em dobro.

Isso porque a própria fixação em 25% no Juízo de 1º grau, em detrimento dos 30% pactuados no termo de rescisão e da abusiva cláusula original, já representa uma aplicação do poder moderador do Poder Judiciário, ao limitar a penalidade a um patamar considerado equitativo pela jurisprudência, não sendo razoável reduzir, ainda mais (10%), tal qual pretendido pelo autor/2º apelante.

Por fim, argumenta o autor/2º apelante que

a situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor e configurar dano moral indenizável, decorrente da frustração, impotência e angústia geradas pela impossibilidade de entrega do bem contratado e pela conduta abusiva da requerida na rescisão contratual.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais estaduais entende que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para gerar dano moral indenizável.

Por isso, situações como atraso na entrega de imóvel, rescisão contratual ou discussões sobre cláusulas e valores, via de regra, situam-se na esfera do dissabor ou aborrecimento comum nas relações negociais, cujas consequências são primordialmente patrimoniais.

Em relações contratuais somente é reconhecido em situações excepcionais, quando o descumprimento contratual ultrapassa a esfera patrimonial e atinge de forma significativa os direitos da personalidade do indivíduo – a exemplo da honra, imagem, dignidade, integridade psíquica – causando-lhe dor, vexame, sofrimento ou humilhação que fujam à normalidade.

Vale dizer: cabe à parte que alega ter sofrido o dano moral comprovar os fatos que o ensejaram e a sua extensão, demonstrando que a situação vivenciada superou o mero aborrecimento, haja vista que a presunção de dano (
in re ipsa
) somente é admitida em hipóteses específicas, como a inscrição indevida em cadastro de inadimplentes e protesto indevido, não sendo a regra geral para inadimplemento contratual.

No caso específico, embora a alteração do projeto e a impossibilidade de entrega do apto. 802 tenham, compreensivelmente, gerado frustração no autor, deve-se ponderar que a alteração foi comunicada, que foi formalizado um aditivo contratual no dia 19/03/2013, substituindo a unidade pela 502, com a expressa anuência do autor e de sua esposa, além de ter mantido o pagamento das parcelas por mais de três anos após o aditivo, isto é, a aceitação formal e a continuidade da relação contratual por longo período mitigam a caracterização de um dano moral contínuo e extraordinário decorrente especificamente da alteração do projeto.

Na mesma linha de raciocínio, a exigência de uma multa de 30% sobre os valores pagos para efetivar a rescisão, posteriormente reduzida para 25% pela via judicial, embora configure abusividade na estipulação da cláusula penal, não caracteriza, por si só, uma conduta ilícita geradora de dano moral.

Afinal, trata-se de uma disputa sobre a interpretação e validade de cláusulas contratuais e do termo de rescisão contratual, que é comum em litígios dessa natureza, não havendo evidência de que a forma da cobrança ou da negociação tenha sido vexatória, humilhante ou de má-fé exacerbada a ponto de ofender a dignidade do autor.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
de
Luís Henrique Germano
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

2. Apelação Cível de Proeng S/A Participações e Investimentos e de

Empreendimento Hua Ltda.

Em suas razões recursais, alegam as

apelantes
Proeng
e
Empreendimento Hua
, em síntese, que:
(i)
a sentença incorreu em contradição ao reconhecer a culpa do autor/apelado pela rescisão, porém, determinar a incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos desde cada desembolso;
(ii)
não havendo culpa das vendedoras, a correção monetária deve incidir apenas a partir do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81 e da jurisprudência dos tribunais;
(iii)
descabe a sua condenação exclusiva ao pagamento das custas e honorários fixados em 15% sobre o valor da condenação, por ter o autor/apelado decaído de parte substancial de seus pedidos (restituição integral, devolução em dobro, multa de 10% e dano moral); e
(iv)
foi mínima a sua sucumbência, na forma do art. 86, parágrafo único, do CPC/2015 ou, subsidiariamente, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca (CPC, art. 86, caput), devendo ocorrer a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

Pois bem. De acordo com as apelantes, como a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do comprador, não há mora anterior das vendedoras e, por corolário, a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir somente a partir do ajuizamento da ação, conforme o disposto no art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81.

Dessa forma, as apelantes implicitamente diferenciam a situação da prevista na Súmula 43/STJ – segundo a qual “Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo” – sob o argumento de que não houve ato ilícito por parte delas a justificar a correção desde o desembolso (efetivo prejuízo do comprador).

Rejeito o argumento por encontrar-se firmada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a
data de cada desembolso
, tal qual determinado na sentença.

Nesse sentido:

“(...) 9. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel,
os valores a serem restituídos devem ser corrigidos desde cada desembolso
e

que os juros moratórios,
na hipótese de culpa ou iniciativa do comprador
, incidirão a partir do trânsito em julgado.

10. (...)

11. Agravo interno provido. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.426.567/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 25/08/2025, DJEN de 28/08/2025)

“(...) 5. Por fim, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, uma vez que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes (...) Agravo interno improvido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 2.049.633/SP, rel. Min. Humberto Martins, julgado em 09/10/2023, DJe de 16/10/2023)

“(...) 2. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos. Nesse ponto, o aresto está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior ao firmar a nulidade da cláusula que previa a retenção de 20% de forma parcelada, fixando-a em 10%.

Aplicação da Súmula 83/STJ.

3.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso
. Precedentes (Súmula 83/STJ).

4. (...)

5. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 1.947.665/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 04/10/2021, DJe de 06/10/2021)

A lógica de tal orientação é que a correção monetária não constitui um acréscimo ou penalidade, mas sim um mecanismo de
recomposição do valor da moeda
corroído pela inflação ao longo do tempo, ou seja, sua finalidade é preservar o poder aquisitivo original do montante devido, assegurando que o valor restituído corresponda, em termos reais, àquele que foi efetivamente pago.

Em razão disso, permitir que as requeridas restituam os valores pagos pelo autor, sem correção desde o desembolso, implicaria
enriquecimento sem causa
, uma vez que reteve e pôde utilizar quantias que, ao serem devolvidas anos depois sem a devida atualização monetária, representariam um poder de compra significativamente inferior àquele existente à época dos pagamentos.

De mais a mais, em casos de rescisão contratual com devolução de parcelas, busca-se, sempre que possível, o retorno das partes ao
status quo ante
, para o que se exige a incidência da correção monetária desde o momento em que o comprador efetuou cada pagamento, ou seja, desde cada desembolso.

Por fim, insurgem-se as requeridas/ 1ª
s
apelantes contra a distribuição dos ônus sucumbenciais no Juízo de 1º grau, para tanto alegando que descabe a sua condenação exclusiva ao pagamento das custas e honorários advocatícios, por ter o autor/apelado decaído de parte substancial de seus pedidos, o que torna mínima a sua sucumbência, na forma do art. 86, parágrafo único, do CPC/2015 ou, subsidiariamente, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca (CPC, art. 86, caput), devendo ocorrer a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

De saída, cumpre-me recordar os pedidos formulados na petição inicial:
(i)
reconhecimento da culpa da construtora pela rescisão, com restituição integral dos valores pagos, em dobro (total R$ 58.343,84);
(ii)
alternativamente, revisão da cláusula penal para 10% dos valores pagos, com restituição da diferença também em dobro (R$ 38.895,88); e
(iii)
condenação das requeridas à reparação do dano moral sofrido (R$ 10.000,00).

O Juízo de 1º grau julgou parcialmente procedente o pedido de restituição de valores, ao determinar a devolução de 75% do montante pago e retenção de 25%, de forma simples, com isso rejeitando os pedidos de restituição em dobro e de indenização por dano moral.

Diante desse panorama, verifica-se que o autor obteve êxito apenas parcial ao lograr a revisão do percentual de retenção (de 30% aplicado no distrato para 25%), mas não obteve a restituição integral pleiteada com base na culpa das requeridas, tampouco a redução para 10%. Além disso, decaiu integralmente dos pedidos de devolução em dobro e de indenização por danos morais, que representavam parcelas significativas de sua pretensão econômica e jurídica.

Embora tenham sido condenadas a restituir um valor ligeiramente superior ao que constava no termo de rescisão (diferença de 5% sobre os valores pagos) e de forma imediata, a condenação das requeridas representa uma parcela reduzida frente à totalidade dos pedidos formulados pelo autor (restituição em dobro e indenização por dano moral), em relação aos quais as requeridas saíram vencedoras.

Como se sabe, a distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar tanto o aspecto quantitativo, quanto o aspecto jurídico em que cada parte decai de suas pretensões e resistências, respectivamente impostas, ou seja, é essencial que a distribuição dos ônus sucumbenciais observe a importância, em seu aspecto jurídico (critério qualitativo) e não apenas o número (aspecto quantitativo) de pleitos acolhidos e rejeitados.

No que se refere ao aspecto
quantitativo
, reitero que o autor obteve êxito somente ao postular a revisão do percentual de retenção (de 30% aplicado no distrato para 25%), restando vencido quanto aos outros pleitos formulados. Ao seu turno, a partir do critério
jurídico
(qualitativo), obteve parcial êxito quanto ao pedido de maior relevância.

Nesse cenário, afigura-se aplicável a regra do art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil, segundo o qual “
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
”, de modo que a distribuição dos ônus deve refletir a proporção da vitória e derrota de cada parte.

Com tais considerações,
conheço da apelação cível
interposta por
Proeng S/A Participa
ç
ões e Investimentos
e
Empreendimento Hua Ltda.
e
lhe dou parcial provimento
, tão somente, para que sejam redimensionados os ônus sucumbenciais, com a incidência do percentual de 15% arbitrado a título de honorários advocatícios sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor (diferença entre o valor que lhe foi restituído e o valor correspondente a 75% do montante pago), na proporção de 30% a ser suportada pelas requeridas e de 70% pelo autor, devendo permanecer suspensa exigibilidade em relação a este, por ser beneficiário da justiça gratuita.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.