Tribunal: TJES
Processo: 0003839-26.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. EXCLUSÃO DE DANO MORAL. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais e materiais, ajuizada por Ediones Gomes Sampaio e Amanda Liuth de Oliveira em face da Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A, em razão do atraso na entrega de loteamento adquirido. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa da requerida pelo inadimplemento e condenando-a à restituição de parte dos valores pagos, devolução parcial de IPTU e indenização por danos morais. Ambas as partes interpuseram apelação: a empresa apelante pugnou pela improcedência total ou, subsidiariamente, pela exclusão ou redução das condenações impostas; os autores apelaram para requerer a devolução integral dos valores quitados, maior restituição de IPTU e majoração dos danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a apelante possui legitimidade para figurar no polo passivo, mesmo após a cessão de crédito ao banco; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda com alienação fiduciária não registrada; (iii) determinar se é devida a devolução integral das quantias pagas, inclusive IPTU, diante da rescisão contratual por inadimplemento do promitente vendedor; (iv) verificar se o atraso contratual na entrega do loteamento justifica a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cessão de crédito à instituição financeira não afasta a legitimidade da loteadora para figurar no polo passivo, uma vez que sua obrigação principal — a entrega do imóvel — permanece inalterada, conforme consta expressamente nos documentos acostados aos autos.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, uma vez que o contrato de compra e venda, embora contenha cláusula de alienação fiduciária,
não foi registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, circunstância que afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, conforme jurisprudência pacífica do STJ (AgInt no AREsp 2.647.833/SP; AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP).

O atraso contratual foi comprovado e excedeu o prazo de tolerância, sendo a justificativa da ré (intempéries climáticas) desprovida de qualquer prova robusta nos autos. Tal inadimplemento enseja a resolução contratual com devolução
integral
dos valores pagos, inclusive com base na Súmula 543/STJ, independentemente de cláusulas contratuais em sentido contrário.

A cláusula penal prevista no contrato apenas em desfavor dos compradores pode ser utilizada em favor deles, invertendo-se a penalidade em caso de inadimplemento da vendedora, conforme orientação do STJ no Tema 971 dos recursos repetitivos.

O pedido de indenização por danos morais deve ser afastado, pois o atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura abalo moral indenizável sem demonstração de fatos extraordinários ou vexatórios, em conformidade com a jurisprudência dominante (AgInt no AREsp 1.980.207/RJ; AgInt no AREsp 2.120.205/RJ; REsp 2.158.753/SE).

Quanto à devolução de IPTU, admite-se a restituição dos valores pagos após o ajuizamento da demanda, devendo os autores comprovar os pagamentos em fase de liquidação de sentença, conforme entendimento do STJ (AgInt no AREsp 2.645.630/SP).

A quitação integral do contrato foi reconhecida pela própria requerida, em documento não impugnado especificamente, de modo que a restituição deve alcançar a totalidade do valor contratado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A cessão de crédito não exime a responsabilidade da loteadora pela entrega do imóvel, mantendo-se sua legitimidade passiva.

O Código de Defesa do Consumidor aplica-se ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada.

O atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora impõe a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, inclusive com fundamento na Súmula 543/STJ.

A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador pode ser utilizada a favor deste no caso de inadimplemento da vendedora.

O mero atraso na entrega do imóvel, sem circunstâncias excepcionais, não justifica a indenização por danos morais.

A restituição de IPTU pago antes da imissão na posse é cabível e deve ser apurada em liquidação, mediante comprovação.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 1.361, § 1º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI; CPC, arts. 489, § 1º, VI e 927, IV; Lei nº 9.514/1997, arts. 23 e 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.647.833/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, j. 14/10/2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, j. 14/08/2023; STJ, AgInt no AREsp 1.980.207/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22/11/2022; STJ, AgInt no AREsp 2.120.205/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 28/11/2022; STJ, REsp 2.158.753/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 16/06/2025; STJ, AgInt no AREsp 2.645.630/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 11/06/2025; STJ, Tema 971; STJ, Súmula 543.

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RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003839-26.2019.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: EDIONES GOMES SAMPAIO e outros (2)
APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. EXCLUSÃO DE DANO MORAL. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais e materiais, ajuizada por Ediones Gomes Sampaio e Amanda Liuth de Oliveira em face da Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A, em razão do atraso na entrega de loteamento adquirido. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa da requerida pelo inadimplemento e condenando-a à restituição de parte dos valores pagos, devolução parcial de IPTU e indenização por danos morais. Ambas as partes interpuseram apelação: a empresa apelante pugnou pela improcedência total ou, subsidiariamente, pela exclusão ou redução das condenações impostas; os autores apelaram para requerer a devolução integral dos valores quitados, maior restituição de IPTU e majoração dos danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a apelante possui legitimidade para figurar no polo passivo, mesmo após a cessão de crédito ao banco; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda com alienação fiduciária não registrada; (iii) determinar se é devida a devolução integral das quantias pagas, inclusive IPTU, diante da rescisão contratual por inadimplemento do promitente vendedor; (iv) verificar se o atraso contratual na entrega do loteamento justifica a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cessão de crédito à instituição financeira não afasta a legitimidade da loteadora para figurar no polo passivo, uma vez que sua obrigação principal — a entrega do imóvel — permanece inalterada, conforme consta expressamente nos documentos acostados aos autos.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, uma vez que o contrato de compra e venda, embora contenha cláusula de alienação fiduciária,
não foi registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, circunstância que afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, conforme jurisprudência pacífica do STJ (AgInt no AREsp 2.647.833/SP; AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP).

O atraso contratual foi comprovado e excedeu o prazo de tolerância, sendo a justificativa da ré (intempéries climáticas) desprovida de qualquer prova robusta nos autos. Tal inadimplemento enseja a resolução contratual com devolução
integral
dos valores pagos, inclusive com base na Súmula 543/STJ, independentemente de cláusulas contratuais em sentido contrário.

A cláusula penal prevista no contrato apenas em desfavor dos compradores pode ser utilizada em favor deles, invertendo-se a penalidade em caso de inadimplemento da vendedora, conforme orientação do STJ no Tema 971 dos recursos repetitivos.

O pedido de indenização por danos morais deve ser afastado, pois o atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura abalo moral indenizável sem demonstração de fatos extraordinários ou vexatórios, em conformidade com a jurisprudência dominante (AgInt no AREsp 1.980.207/RJ; AgInt no AREsp 2.120.205/RJ; REsp 2.158.753/SE).

Quanto à devolução de IPTU, admite-se a restituição dos valores pagos após o ajuizamento da demanda, devendo os autores comprovar os pagamentos em fase de liquidação de sentença, conforme entendimento do STJ (AgInt no AREsp 2.645.630/SP).

A quitação integral do contrato foi reconhecida pela própria requerida, em documento não impugnado especificamente, de modo que a restituição deve alcançar a totalidade do valor contratado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A cessão de crédito não exime a responsabilidade da loteadora pela entrega do imóvel, mantendo-se sua legitimidade passiva.

O Código de Defesa do Consumidor aplica-se ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada.

O atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora impõe a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, inclusive com fundamento na Súmula 543/STJ.

A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador pode ser utilizada a favor deste no caso de inadimplemento da vendedora.

O mero atraso na entrega do imóvel, sem circunstâncias excepcionais, não justifica a indenização por danos morais.

A restituição de IPTU pago antes da imissão na posse é cabível e deve ser apurada em liquidação, mediante comprovação.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 1.361, § 1º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI; CPC, arts. 489, § 1º, VI e 927, IV; Lei nº 9.514/1997, arts. 23 e 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.647.833/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, j. 14/10/2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, j. 14/08/2023; STJ, AgInt no AREsp 1.980.207/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22/11/2022; STJ, AgInt no AREsp 2.120.205/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 28/11/2022; STJ, REsp 2.158.753/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 16/06/2025; STJ, AgInt no AREsp 2.645.630/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 11/06/2025; STJ, Tema 971; STJ, Súmula 543.

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RELATORA
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto da Relatora.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003839-26.2019.8.08.0048

APELANTE/APELADA:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADOS/APELANTES:
EDIONES GOMES SAMPAIO e AMANDA LIUTH DE OLIVEIRA

RELATORA
: DESª MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço dos recursos
.

Conforme relatado, trata-se de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos pela
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e por
EDIONES GOMES SAMPAIO
e
AMANDA LIUTH DE OLIVEIRA
contra a r. sentença do id. 14703732, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, proferida pelo d. Juízo da 5ª Vara Cível de Serra/ES, nos autos da “Ação de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c indenização por danos morais e materiais ajuizada por
EDIONES GOMES SAMPAIO
e
AMANDA LIUTH DE OLIVEIRA SAMPAIO
em desfavor de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
.

Passo ao exame separado dos recursos para melhor organização dos pontos a serem enfrentados.

DO RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

Consoante consta no relatório, em razões recursais (id. 14703733), alega a apelante que é ilegítima para figurar no polo passivo, sob o argumento de que houve cessão do crédito à instituição financeira Banco Semear S/A, com ciência dos autores.

Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por tratar-se de contrato regido pela Lei nº 9.514/1997.

Defende a validade das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes, devendo prevalecer o
pacta sunt servanda
.

Narra a regularidade do empreendimento, com aprovação municipal e execução de obras conforme cronograma, justificando eventual atraso por intempéries climáticas.

Aponta a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, diante da ausência de comprovação de adimplemento integral.

Destaca a inaplicabilidade da multa e da indenização por danos morais fixadas na sentença, diante da ausência de culpa e da regularidade contratual.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, com reconhecimento da ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, a exclusão ou redução das condenações impostas.

Contrarrazões no id. 14704702 pelo desprovimento do recurso.

Muito bem.

Em relação à ilegitimidade para figurar no polo passivo, a alegada cessão do crédito ao Banco Semear não afasta a responsabilidade da ré pela entrega da obra, sobretudo em razão da continuidade da cadeia de fornecimento.

Registro que a responsabilidade pela entrega da obra é da loteadora, obrigação de fazer que não se confunde com o crédito financeiro cedido. Corroborando com o exposto, verifica-se no próprio comunicado da suposta cessão de crédito acostado pela apelante (fl. 61 dos autos digitalizados) a informação de que “se trata de uma operação usual do mercado imobiliário e que em nada afeta as obrigações da loteadora quanto à construção e entrega do móvel”.

Desse modo, não há falar em ilegitimidade para figurar no polo passivo.

Da mesma forma, deve ser rechaçado o entendimento sobre a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

É cediço que os contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária são regidos pela Lei nº 9.514/97, diploma específico que afasta o diploma consumerista pelo princípio da especialidade. Sobre a questão, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recurso que tramita sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese (Tema 1095):

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, em uma análise precária sem o devido aprofundamento do caso concreto, o Código de Defesa do Consumidor não poderia ser aplicado ao caso. Entretanto, sobre a hipótese vertente deve ser utilizada a técnica da distinção (CPC, art. 489, § 1º, VI), pois não se amolda ao precedente acima citado.

Isso porque, ao se debruçar sobre rescisão contratual em contratos de imóveis com o regime de alienação fiduciária, o Colendo Superior Tribunal de Justiça concluiu que, inexistindo o registro da avença firmada entre as partes, a resilição por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei nº 9.514/97, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. [...] 1.
O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor
. [...] (AgInt no AREsp n. 2.647.833/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024)

[...] 3.
Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei nº 9.514/97.
4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-REsp 2.020.649; Proc. 2022/0255144-3; GO; Terceira Turma; Relª Min. Nancy Andrighi; DJE 15/03/2023)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. [...] 2.
Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997
. 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 21/8/2023.)

O § 1º do artigo 1.361 do Código Civil, inclusive, disciplina que a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato, previsão esta também contida no artigo 23 da Lei nº 9.514/07.

No caso, verifica-se que a apelante não comprovou que o contrato foi levado a registro e, via de consequência, a alienação fiduciária não foi formalizada. Assim, em atenção ao exposto acima pela Corte Superior, os efeitos advindos da lei especial não devem incidir sobre o caso, amoldando-se às regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

Diferentemente do caso objeto de enfrentamento pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, o pacto de alienação fiduciária não obsta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, porque a hipótese dos autos refere-se à resolução do pacto em razão do inadimplemento da apelante.

Além disso, ainda que assim não fosse, o pacto de alienação fiduciária não poderia afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a relação em questão configura-se como uma relação de consumo, razão pela qual o referido diploma normativo aplica-se de forma concomitante à Lei nº 9.415/97.

Sendo assim, não se afasta a aplicação das normas consumeristas ao presente caso. Sobre a hipótese, eis o entendimento desta Egrégia Corte:

[...]
1. Código de Defesa do Consumidor ( CDC e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514 /97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ( CDC ), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal. 2. Inadimplemento do Credor: A Lei nº 9.514 /97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação. No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária.
[...] 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJES; AC 0005736-21.2021.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR; Data da Publicação: 23/10/2024)

Em relação ao atraso na entrega do loteamento, verifico que o contrato firmado entre as partes estabelecia o prazo de entrega para o mês de maio de 2018 (fl. 13-v). Assim, ainda que se considere o prazo de tolerância previsto no parágrafo sétimo da cláusula primeira da avença em exame (fl. 21-v), vê-se, que houve atraso na entrega, pois, em 19 de fevereiro de 2019 - data do ajuizamento da demanda - o loteamento não havia sido entregue, ponto este não controvertido, o que já ultrapassava todo o período previsto contratualmente para conclusão da obra.

Não obstante as alegações de que o atraso teria decorrido de fatores alheios à sua vontade, não há nos autos qualquer elemento probatório que comprove a existência de obstáculos que justificassem o expressivo atraso na entrega do loteamento.

Nesse cenário, inexistem elementos contundentes no sentido de que eventuais chuvas foram capazes de atrasar o cronograma de entrega do imóvel, além de a jurisprudência ser pacífica no sentido de que esse tipo de evento não é capaz de afastar a responsabilidade civil, pois se insere no risco da atividade desempenhada pela apelante/ré, perfeitamente presumível e que, por si só, não afasta a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1537440/RJ).

Conclui-se, portanto, que o atraso configura inadimplemento contratual, emergindo para a parte consumidora o direito de receber a integralidade do valor pago.

A Corte Superior manifestou-se no sentido de que, nos casos de resolução do contrato de promessa de compra e venda, a restituição será
imediata e integral
nas hipóteses em que o promitente vendedor/construtor foi o responsável e parcialmente, caso a culpa tenha sido do comprador. A respectiva orientação, inclusive, culminou na edição do enunciado sumular nº 543, que assim disciplina:

Súmula 543/STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, não há direito de retenção de parte dos valores pagos uma vez que, reconhecida a culpa dos promitentes vendedores, impõe-se a restituição integral dos montantes pagos, ainda que haja previsão contratual em sentido contrário, dada a observância do precedente obrigatório, qual seja, o enunciado sumular supra transcrito (CPC, art. 927, IV).

Visualizado o atraso pela promitente vendedora, com o devido respeito à conclusão do juízo
a quo
, entendo que ao caso se aplica o parágrafo primeiro da cláusula terceira:

PARÁGRAFO PRIMEIRO - Quaisquer pagamentos efetuados fora do prazo sujeitarão o(s) COMPRADOR(ES) ao pagamento da parcela em atraso acrescida de multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês, até o efetivo pagamento [...]

Dessa forma, ressai claro que, na hipótese de atraso por parte dos promissários adquirentes, incide multa contratual, daí porque pretenderam sua inversão em virtude do atraso da promitente vendedora.

A este respeito desta possibilidade, a jurisprudência do colendo STJ firmou a seguinte tese repetitiva:

TEMA 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Desse modo, deve ser confirmado o entendimento da sentença sobre a inversão da cláusula penal.

Por outro lado, no que se refere ao pedido de indenização por danos morais, melhor sorte assiste à apelante em sua irresignação, pois não há comprovação de que o atraso na obra tenha causado danos de ordem extrapatrimonial.

Outrossim, na esteira da mais recente jurisprudência do C. STJ,
o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade
.

Em igual sentido, confira-se:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO ATRASO
. NÃO PROVIMENTO.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega do imóvel, sem a comprovação de fatos que ultrapassem o limite do simples dissabor, não acarreta o dano moral indenizável.
2. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp n. 1.980.207/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022 - grifei)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO. AFASTAMENTO.
DECISÃO MANTIDA.
1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.
Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp n. 2.120.205/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 5/12/2022 - grifei)

Portanto, não evidenciada a existência de qualquer episódio de caráter humilhante ou vexatório, conclui-se que o mero dissabor causado é inerente ao risco de quem se submete à complexidade das negociações do mercado imobiliário, não sendo o descumprimento do prazo de entrega, por si só, suficiente para trazer abalos íntimos aos compradores, ora apelados.

Diante disso, deve ser parcialmente provido o recurso da empresa apelante, apenas no tocante ao afastamento da condenação ao pagamento de indenização por danos morais, pelo que passo ao exame do recurso remanescente.

DO RECURSO DE EDIONES GOMES SAMPAIO E AMANDA LIUTH DE OLIVEIRA

Conforme relatado, em seu recurso (id. 14704686), os apelantes argumentam, basicamente, que houve “error in judicando” quanto ao valor a ser restituído, sustentando que a quitação integral do contrato, no valor de R$ 105.467,40, está comprovada por termo de quitação emitido pela própria requerida, ora apelada.

Aduzem a ausência de impugnação específica por parte da requerida quanto à alegação de quitação integral, tornando o fato incontroverso.

Apontam a necessidade de inversão do ônus da prova, já que a ré não comprovou eventual inadimplemento.

Ponderam que deve haver a majoração dos valores restituíveis a título de IPTU, por terem continuado a incidir durante o curso do processo.

Afirmam ser imperiosa a majoração da indenização por danos morais, diante do atraso injustificado na entrega do imóvel.

Ao final, pleiteiam o conhecimento do recurso e o seu provimento, com a reforma da sentença para reconhecer a quitação integral do contrato e, consequentemente, majorar o valor da restituição, a devolução integral do IPTU e a majoração da indenização moral.

No id. 14704700, a apelada apresenta contraminuta, na qual pleiteia seja mantida a sentença nos pontos aventados pelos apelantes.

Muito bem.

Verifica-se que, ao reconhecer a rescisão contratual por culpa da empresa apelada pelo atraso na entrega do imóvel, com a restituição integral dos valores (Súmula n. 543/STJ), o juízo
a quo
determinou a devolução das quantias que, efetivamente, foram comprovadas nos autos, no valor de R$ 60.755,37 (sessenta mil setecentos e cinquenta e cinco reais e trinta e sete centavos).

Entretanto, à fl. 32 dos autos digitalizados consta uma “Autorização para cancelamento da propriedade fiduciária” elaborada pela apelada, informando a quitação total da dívida oriunda do contrato celebrado entre as partes.

Desse modo, o documento em questão, dotado de força probante e não impugnado especificamente, sobrepõe-se à ausência de alguns comprovantes de pagamento individuais, assistindo razão aos apelantes sobre a devolução, que deve corresponder à integralidade da quantia desembolsada, cuja quitação foi reconhecida pela credora.

Sobre a devolução parcial do valor pago pelo IPTU determinada em sentença, nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
“[...] a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador [...]”
(AgInt no AREsp n. 2.645.630/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 18/6/2025).

No caso em exame, verifica-se que o magistrado singular determinou a restituição dos valores que, comprovadamente, foram pagos, contudo, trata-se de parcelas de trato sucessivo, que foram vencendo no curso da demanda, sendo possível a inclusão no cálculo das vincendas, a ser apurado em liquidação de sentença para a devida comprovação.

Por fim, no que se refere aos danos morais, consoante já enfrentado no recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, não há falar em indenização, pois inexistentes elementos que comprovem o abalo aos direitos da personalidade pelo mero inadimplemento contratual.

A Corte Superior, nesse particular, entende que
“[...] a fixação da indenização por danos morais decorrente de atraso na entrega de imóvel depende da demonstração da existência de circunstâncias excepcionais que extrapolam a esfera do mero inadimplemento contratual [...]”
(REsp n. 2.158.753/SE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025), o que não restou evidenciado nos autos.

Diante do exposto, imperioso o provimento parcial do recurso quanto aos valores objeto de restituição.

CONCLUSÃO

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
, a fim de reformar a sentença recorrida e afastar a condenação à indenização por danos morais.

Ademais,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
EDIONES GOMES SAMPAIO E AMANDA LIUTH DE OLIVEIRA
, para determinar a restituição integral do valor pago considerando a quitação do preço dada pela ré, ora apelada, bem como a devolução dos valores pagos a título de IPTU, sendo que estes deverão ser devidamente comprovados em sede de liquidação de sentença.

Em atenção à sucumbência recíproca, redistribuo a condenação do ônus sucumbenciais, responsabilizando ambas as partes, incumbindo à ré o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) e deve recair sobre os autores o montante de 25% (vinte e cinco por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É, respeitosamente, como voto.