Tribunal: TJES
Processo: 5027000-77.2023.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão julgador: ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-06-05

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027000-77.2023.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)
RECORRIDO: IVONE DUMMER SAEBEL e outros
RELATOR(A):
ADEMAR JOAO BERMOND

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

PROCESSO Nº 5027000-77.2023.8.08.0035

RECURSO INOMINADO CÍVEL

RECORRENTE: THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, LORENGE S.A. PARTICIPACOES

RECORRIDO (A): IVONE DUMMER SAEBEL, BRAULINO SAEBEL

JUÍZO DE ORIGEM: VILA VELHA – 5º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

JUIZ RELATOR: ADEMAR JOÃO BERMOND

VOTO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES em face da sentença proferida que julgou procedentes os pedidos formulados por IVONE DUMMER SAEBEL e BRAULINO SAEBEL condenando as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, a título de indenização por danos morais.

A demanda originária foi ajuizada pelos Recorridos visando à indenização por danos morais e materiais em razão da demora na baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel que adquiriram das Recorrentes, o que, segundo alegaram, impediu a livre disposição do bem. Narraram na petição inicial que adquiriram a sala comercial nº 1218 com vaga de garagem em 20 de maio de 2014, pelo valor de R$ 130.428,19, integralmente quitado. Informaram que a previsão inicial de entrega da obra era dezembro de 2017, com tolerância de 180 dias, mas que, mesmo após aditamento contratual que reprogramou a conclusão para maio de 2020 (ID 12007670), o “Habite-se” somente foi expedido em 26 de outubro de 2022 (ID 12007668). Sustentaram que, mesmo após a quitação (ID 120007667) e a conclusão da obra, o imóvel permaneceu hipotecado, impedindo a escrituração e transferência, bem como a venda a terceiros. Postularam a condenação das Recorrentes ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor.

As Recorrentes apresentaram contestação (ID 12007758), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva das empresas LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES, sob o argumento de que apenas a THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA figurou como parte no contrato. Arguiram, ainda, ilegitimidade passiva de todas as rés no tocante à baixa da hipoteca, sustentando ser responsabilidade exclusiva do credor hipotecário (Banco do Brasil). Suscitaram preliminar de incompetência absoluta do Juizado Especial em razão do valor da causa, aduzindo que o valor do contrato (R$ 130.428,19) ultrapassa o teto de 40 salários-mínimos. No mérito, defenderam o cumprimento do contrato, mencionando o aditamento que alterou o prazo de entrega para maio de 2020 e o pagamento da multa por atraso prevista na cláusula 53. Alegaram que a existência da hipoteca era de conhecimento dos Recorridos e que, conforme a Súmula 308 do STJ, o gravame não possui eficácia perante os adquirentes, não impedindo a disposição do bem. Sustentaram a inexistência de danos morais, tratando-se de mero descumprimento contratual, e a ausência de prova do alegado prejuízo pela impossibilidade de venda. Subsidiariamente, pugnaram pela redução do
quantum
indenizatório.

A sentença (ID 12007764) rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, aplicando a teoria da asserção e reconhecendo a participação das rés na cadeia de fornecimento, bem como a preliminar de incompetência em razão do valor da causa, por entender que a discussão principal versava sobre danos morais. No mérito, considerou procedente o pedido autoral, fundamentando que o atraso na entrega do imóvel (mais de quatro anos desde a previsão original e mais de dois anos após o aditivo) e a entrega com registro de hipoteca, mesmo após a quitação, geraram expectativas e frustrações que ultrapassaram o mero dissabor, configurando dano moral indenizável. Fixou a indenização em R$ 5.000,00 para cada autor.

Inconformadas, as Recorrentes interpuseram o presente Recurso Inominado (ID 12007771), reiterando as preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência do Juízo, bem como os argumentos de mérito acerca do cumprimento contratual, da responsabilidade exclusiva do agente financeiro pela baixa da hipoteca, da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, da inexistência de danos morais e da excessividade do quantum indenizatório. Requereram a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Os Recorridos apresentaram contrarrazões ao Recurso Inominado (ID 12007775), pugnando pelo indeferimento do efeito suspensivo e pela manutenção integral da sentença, reiterando os fundamentos de sua petição inicial.

É o breve relatório
.

Inicialmente, no que tange ao pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, cumpre observar que, nos termos do artigo 43 da Lei nº 9.099/95, o recurso inominado possui, em regra, apenas efeito devolutivo. A concessão de efeito suspensivo constitui exceção, cabível somente em casos excepcionais nos quais a execução da sentença possa causar dano irreparável ou de difícil reparação à parte recorrente. No caso, as Recorrentes não demonstraram a ocorrência de tal risco, limitando-se a alegar que a sentença lhes imputa gravames de ordem financeira e patrimonial. Portanto, o
pedido de efeito suspensivo deve ser indeferido
.

Passando à análise das preliminares arguidas pelas Recorrentes, a primeira delas refere-se à
ilegitimidade passiva das empresas LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES
. As Recorrentes sustentam que apenas a THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA figurou como parte no contrato de compra e venda. Contudo, a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor. Em casos que envolvem a aquisição de imóveis na planta, é comum a atuação conjunta de diversas empresas, como construtoras, incorporadoras e sociedades de propósito específico, que integram a cadeia de fornecimento do produto ou serviço. A teoria da aparência e a solidariedade entre os fornecedores que atuam em parceria na consecução da atividade econômica, apresentando-se ao consumidor como um grupo único ou interligado, são amplamente reconhecidas pela jurisprudência. No presente caso, os documentos acostados aos autos, nos quais constam a marca “LORENGE” (IDS 120007663; 120077667; 12007670), indicam que as empresas Recorrentes atuaram em conjunto no empreendimento, sendo razoável que o consumidor as identifique como parte de um mesmo grupo econômico ou cadeia de fornecimento. A própria carta de preposição (ID 12007754) apresentada pelas Recorrentes nomeia o mesmo preposto para representar as três empresas na audiência. Os atos constitutivos juntados (ID 12007750, ID 12007751, ID 12007752, ID 12007753) demonstram a ligação entre as empresas, com a Lorenge S.A. Participações sendo sócia da Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e da The Place SPE 136 Empreendimento Imobiliário Ltda., e José Elcio Lorenzon figurando como administrador em ambas.

Assim, a responsabilidade solidária das empresas que integram o grupo econômico ou a cadeia de consumo é medida que se impõe, a fim de garantir a efetiva proteção dos direitos do consumidor, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. A
preliminar de ilegitimidade passiva
das empresas LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPACOES
deve, portanto, ser rejeitada
, tal como decidido na sentença recorrida.

Quanto à
preliminar de ilegitimidade passiva de todas as rés no que se refere à baixa da hipoteca
, sob a alegação de que a responsabilidade seria exclusiva do agente financeiro (Banco do Brasil), está também não merece acolhimento. Embora a efetiva baixa do gravame no registro imobiliário dependa da atuação do credor hipotecário, a obrigação de diligenciar para que essa baixa ocorra, após a quitação integral do imóvel pelo adquirente, recai sobre a construtora/incorporadora que deu o bem em garantia no financiamento da obra. O contrato de compra e venda estabelece uma relação direta entre o comprador e a vendedora, e é dever desta última entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, uma vez cumpridas as obrigações pelo adquirente. A manutenção da hipoteca após a quitação do preço pelo consumidor configura falha na prestação do serviço e descumprimento contratual por parte das Recorrentes, que devem responder pelos danos decorrentes de sua inércia em providenciar a liberação do gravame junto à instituição financeira. A alegação de que a responsabilidade seria exclusiva do banco não exime as Recorrentes de sua obrigação perante os consumidores, que quitaram o imóvel e têm o direito de receber a propriedade plena do bem. Portanto,
a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à obrigação de baixa do gravame deve ser rejeitada.

No que concerne à
preliminar de incompetência absoluta do Juizado Especial em razão do valor da causa
, as Recorrentes argumentam que o valor do contrato (R$ 130.428,19) supera o limite de 40 salários-mínimos estabelecido pela Lei nº 9.099/95. Contudo,
a pretensão principal deduzida na petição inicial não é a discussão do contrato em si ou a sua rescisão, mas sim a reparação por danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel e da demora na baixa da hipoteca
. O valor atribuído à causa pelos Recorridos foi de R$ 10.000,00 (ID 12007659, p. 8), que corresponde ao somatório dos pedidos de indenização por danos morais para ambos os autores (R$ 5.000,00 para cada, conforme pedido na inicial). O valor da causa em ações indenizatórias, em regra, corresponde ao valor pretendido a título de reparação. Assim, considerando que o valor da pretensão indenizatória se encontra dentro do limite de alçada dos Juizados Especiais Cíveis, a
preliminar de incompetência deve ser rejeitada
, confirmando-se o entendimento da sentença recorrida.

Superadas as preliminares, passa-se à
análise do mérito recursal
. As Recorrentes buscam a reforma da sentença, sustentando, em síntese, que não houve descumprimento contratual apto a gerar danos morais e que a manutenção da hipoteca não causou prejuízo aos Recorridos. Alegam que o prazo de entrega foi alterado para maio de 2020 por meio de aditamento (ID 12007760) e que a multa por atraso foi paga. Argumentam que a hipoteca não impede a disposição do bem, conforme a Súmula 308 do STJ, e que não há prova de que os Recorridos tenham sido impedidos de vender o imóvel.

Conforme se verifica dos autos, o contrato original previa a entrega em junho de 2017, com tolerância de 180 dias (ID 12007663). O aditamento contratual (ID 12007760) alterou a previsão de conclusão da obra para maio de 2020. A Certidão de Conclusão de Obra (Habite-se) foi expedido somente em 26 de outubro de 2022 (ID 12007668). Portanto, houve um atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo considerando o prazo estendido pelo aditamento. A alegação das Recorrentes de que cumpriram o contrato ao pagar a multa por atraso não elide a sua responsabilidade pelo atraso em si, que gerou transtornos e frustrações aos adquirentes.

Ademais, a questão central da demanda, e que foi um dos fundamentos da condenação por danos morais na sentença, é a demora na baixa da hipoteca que gravava o imóvel, mesmo após a sua quitação pelos Recorridos. A minuta de Escritura Pública de Compra e Venda (ID 12007672) juntada pelos próprios Recorridos, datada de 30 de junho de 2023, expressamente menciona a existência do gravame de hipoteca em favor do Banco do Brasil S.A. (AV-2-183.706) à margem da matrícula do imóvel. A manutenção desse ônus real sobre o bem, após a integralização do preço pelos compradores, impede a transferência da propriedade para o nome dos Recorridos no registro imobiliário e, consequentemente, restringe o pleno exercício dos direitos inerentes à propriedade, como a faculdade de dispor do bem. Embora a Súmula 308 do STJ estabeleça que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, essa súmula visa proteger o comprador de boa-fé contra a execução da garantia pelo banco, não significando que a construtora esteja desonerada de sua obrigação contratual de entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus após a quitação. A demora injustificada na promoção da baixa da hipoteca, que perdurou por um período considerável após a quitação e a entrega das chaves (ou a expedição do Habite-se), configura falha na prestação do serviço e descumprimento de um dever anexo ao contrato, qual seja, o de possibilitar a plena fruição da propriedade pelo adquirente.

A alegação das Recorrentes de que não há prova de que os Recorridos foram impedidos de vender o imóvel não afasta a configuração do dano moral. A impossibilidade de registrar a propriedade em seu nome e a existência de um gravame hipotecário, por si só, geram insegurança jurídica e limitam as possibilidades de disposição do bem, extrapolando o mero aborrecimento cotidiano.

No pertine ao
quantum
indenizatório fixado, ressalto que fixação da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando em conta a extensão do dano, a gravidade da conduta ilícita, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, evitando-se o enriquecimento sem causa da vítima e o valor irrisório que não cumpra sua função punitiva e inibitória. No caso em exame, a demora na baixa da hipoteca, somada ao atraso na entrega do imóvel, causou transtornos e insegurança aos Recorridos por um período considerável. O valor arbitrado na sentença, de R$ 5.000,00 para cada autor, totalizando R$ 10.000,00, mostra-se razoável e proporcional à gravidade da conduta das Recorrentes e aos danos experimentados pelos Recorridos, estando em consonância com os parâmetros adotados em casos análogos. Não se vislumbra, portanto, excessividade que justifique a sua redução.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso inominado interposto, mas, no mérito
NEGO SEU PROVIMENTO
, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Condeno as Recorrentes, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95.

Karine Monteiro Prado

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito
Relator Doutor ADEMAR JOÃO BERMOND
: Nos termos da Resolução TJES n. 12/2020,
HOMOLOGO
o projeto de voto elaborado pela Ilma. Juíza Leiga, adotando como razões da minha manifestação para que produza seus efeitos legais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)