Tribunal: TJES
Processo: 5000816-03.2023.8.08.0062
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-09-23

Ementa:
EMENTA:DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL INAPTO PARA USO. LITÍGIO POSSESSÓRIO ANTERIOR. CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR. RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. CLÁUSULA PENAL AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual, restituição de valores e aplicação de cláusula penal em contrato de locação comercial.

2.O recorrente alegou nulidade por decisão-surpresa e inadimplemento contratual do recorrido, que não entregou o imóvel em condições de uso e locou bem litigioso.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa por ausência de instrução probatória; e (ii) definir a responsabilidade pela inexecução do contrato de locação, diante da ausência de condições de uso do imóvel e de litígio possessório pré-existente.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. A preliminar de nulidade não prospera, pois as partes dispensaram a instrução, inexistindo decisão-surpresa.

5. O locador descumpriu o art. 22, I e II, da Lei nº 8.245/91, ao não entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destinava e ao locar bem litigioso, objeto de reintegração de posse transitada em julgado.

6. Provas confirmam que, mesmo após quase dois anos, o imóvel permanecia inabitável, configurando inadimplemento contratual.

7. A cláusula penal prevista mostra-se excessiva, sendo afastada nos termos do art. 413 do CC, limitando-se a condenação à restituição integral do valor pago.

IV - DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso inominado conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para declarar a rescisão do contrato e condenar a recorrida a restituir a quantia de R$ 20.000,00, corrigida desde o desembolso, com juros a partir da citação, afastada a cláusula penal.

Tese de julgamento:
“1. O locador que não entrega o imóvel em condições de uso e ainda loca bem litigioso incorre em inadimplemento contratual, autorizando a rescisão da locação e a restituição integral do valor pago. 2. A cláusula penal deve ser afastada quando se revelar excessiva e desproporcional, à luz do art. 413 do CC.”

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000816-03.2023.8.08.0062
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ALEXSANDRO GONCALVES DA SILVA
RECORRIDO: SAO CARLOS COMERCIO E SERVICOS LTDA
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

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EMENTA
EMENTA:DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL INAPTO PARA USO. LITÍGIO POSSESSÓRIO ANTERIOR. CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR. RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. CLÁUSULA PENAL AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual, restituição de valores e aplicação de cláusula penal em contrato de locação comercial.

2.O recorrente alegou nulidade por decisão-surpresa e inadimplemento contratual do recorrido, que não entregou o imóvel em condições de uso e locou bem litigioso.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa por ausência de instrução probatória; e (ii) definir a responsabilidade pela inexecução do contrato de locação, diante da ausência de condições de uso do imóvel e de litígio possessório pré-existente.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. A preliminar de nulidade não prospera, pois as partes dispensaram a instrução, inexistindo decisão-surpresa.

5. O locador descumpriu o art. 22, I e II, da Lei nº 8.245/91, ao não entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destinava e ao locar bem litigioso, objeto de reintegração de posse transitada em julgado.

6. Provas confirmam que, mesmo após quase dois anos, o imóvel permanecia inabitável, configurando inadimplemento contratual.

7. A cláusula penal prevista mostra-se excessiva, sendo afastada nos termos do art. 413 do CC, limitando-se a condenação à restituição integral do valor pago.

IV - DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso inominado conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para declarar a rescisão do contrato e condenar a recorrida a restituir a quantia de R$ 20.000,00, corrigida desde o desembolso, com juros a partir da citação, afastada a cláusula penal.

Tese de julgamento:
“1. O locador que não entrega o imóvel em condições de uso e ainda loca bem litigioso incorre em inadimplemento contratual, autorizando a rescisão da locação e a restituição integral do valor pago. 2. A cláusula penal deve ser afastada quando se revelar excessiva e desproporcional, à luz do art. 413 do CC.”
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5000816-03.2023.8.08.0062

RECORRENTE: ALEXSANDRO GONCALVES DA SILVA

RECORRIDOS: EDIFICAÇÕES SÃO CARLOS EIRELI - ME

JUIZ SENTENCIANTE: FELIPE LEITÃO GOMES

RELATORA: WALMEA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA:DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL INAPTO PARA USO. LITÍGIO POSSESSÓRIO ANTERIOR. CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR. RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. CLÁUSULA PENAL AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual, restituição de valores e aplicação de cláusula penal em contrato de locação comercial.

2.O recorrente alegou nulidade por decisão-surpresa e inadimplemento contratual do recorrido, que não entregou o imóvel em condições de uso e locou bem litigioso.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa por ausência de instrução probatória; e (ii) definir a responsabilidade pela inexecução do contrato de locação, diante da ausência de condições de uso do imóvel e de litígio possessório pré-existente.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. A preliminar de nulidade não prospera, pois as partes dispensaram a instrução, inexistindo decisão-surpresa.

5. O locador descumpriu o art. 22, I e II, da Lei nº 8.245/91, ao não entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destinava e ao locar bem litigioso, objeto de reintegração de posse transitada em julgado.

6. Provas confirmam que, mesmo após quase dois anos, o imóvel permanecia inabitável, configurando inadimplemento contratual.

7. A cláusula penal prevista mostra-se excessiva, sendo afastada nos termos do art. 413 do CC, limitando-se a condenação à restituição integral do valor pago.

IV - DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso inominado conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para declarar a rescisão do contrato e condenar a recorrida a restituir a quantia de R$ 20.000,00, corrigida desde o desembolso, com juros a partir da citação, afastada a cláusula penal.

Tese de julgamento:
“1. O locador que não entrega o imóvel em condições de uso e ainda loca bem litigioso incorre em inadimplemento contratual, autorizando a rescisão da locação e a restituição integral do valor pago. 2. A cláusula penal deve ser afastada quando se revelar excessiva e desproporcional, à luz do art. 413 do CC.”

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF DE 1988)

RELATÓRIO

Trata-se de
Ação de Resolução Contratual
proposta por
ALEXSANDRO GONÇALVES DA SILVA
em face de
SÃO CARLOS COMÉRCIO E SERVIÇOS EIRELI – ME
, na qual o autor pleiteia a rescisão de um contrato de locação comercial, a devolução da primeira anuidade paga no valor de R$ 20.000,00 e a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de R$ 40.000,00.

Alega o autor, em síntese, que o imóvel locado (um galpão comercial) jamais foi entregue em condições de uso, pois as obras de infraestrutura básica prometidas não foram concluídas. Sustenta, ainda, que o imóvel era objeto de litígio judicial e não pertencia de fato ao locador à época da celebração do contrato.

Após regular instrução, sobreveio sentença (ID 13003186), que
JULGOU IMPROCEDENTE
a pretensão inicial.

Irresignado, o autor interpôs o presente Recurso Inominado (ID 13003187). Em suas razões, pugna pela reforma integral da sentença. Preliminarmente, requer a concessão da gratuidade de justiça. No mérito, sustenta a ocorrência de cerceamento de defesa, por se tratar de "decisão-surpresa", proferida sem a realização de audiência de instrução e sem oportunizar às partes a manifestação sobre o julgamento antecipado. Reitera que a culpa pela inexecução do contrato é exclusiva do Recorrido, que não entregou o imóvel em condições de habitabilidade e locou bem que não lhe pertencia, conforme comprovado por sentença proferida em outro processo.

O Recorrido, em contrarrazões (ID 13003188), impugna o pedido de gratuidade de justiça. No mérito, defende a manutenção da sentença, alegando que o atraso na reforma do imóvel se deu por força maior (chuvas) e que o Recorrente, após receber as chaves, não cumpriu com sua parte no acordo, que seria a realização das obras internas. Afirma que as partes dispensaram a audiência de instrução no termo de conciliação.

É o relatório.

VOTO

Defiro
à parte recorrente o benefício da gratuidade de justiça, diante da verossimilhança da alegação.

Conheço
do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o
em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/95.

De início,
afasto
a impugnação ao pedido de justiça gratuita lançado em contrarrazões (ID 13003188, pág. 02). A gratuidade de justiça formulada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, e sua impugnação exige prova inequívoca em sentido contrário — o que não se verificou no caso, à míngua de documentos que infirmem a alegada hipossuficiência (ID 13145020).

De igual modo,
afasto
a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa. Conforme se extrai do Termo de Audiência de Conciliação (ID 13002873), o autor, representado por seu advogado, manifestou expressamente que não havia necessidade de audiência de instrução. Dessa forma, não há que se falar em "decisão-surpresa".

No mérito, a controvérsia reside em aferir a quem incumbe a culpa pela inexecução do contrato de locação firmado entre as partes.

O contrato de locação (ID 13002850) estabelecia a locação de um lote com um "galpão de alvenaria", com início em 01/01/2022. É dever primordial do locador, nos termos do art. 22, I, da Lei nº 8.245/91,
"entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina".

As provas dos autos demonstram de forma inequívoca que o Recorrido falhou em cumprir esta obrigação basilar. O vídeo juntado pelo Recorrente (ID 13002883), gravado em novembro de 2023, quase dois anos após o início previsto para a locação, revela que o "galpão" não passava de uma estrutura rudimentar, sem piso, sem banheiro e sem instalações elétricas ou hidráulicas, ou seja, completamente inabitável e inapto para qualquer finalidade comercial.

A tese defensiva de que o atraso se deu por conta das chuvas de 2021/2022 não se sustenta, pois, como bem apontado pelo Recorrente, quase dois anos se passaram sem que o imóvel fosse colocado em condições mínimas de uso.
Ademais, a alegação de que as chaves foram entregues em janeiro de 2022, ainda que fosse verdadeira (o que não foi comprovado por nenhum recibo), é irrelevante, pois a entrega das chaves de um imóvel inabitável não configura cumprimento da obrigação contratual.

Agrava a situação o fato, comprovado pela sentença proferida nos Embargos de Terceiro nº 0000013-76.2021.8.08.0062 (ID 13003185), de que o Recorrido locou o imóvel ciente de que o bem era objeto de litígio e de uma ordem de reintegração de posse em favor de terceiro, transitada em julgado desde 2019. Tal conduta representa grave violação da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e do dever de garantir o uso pacífico do imóvel (art. 22, II, da Lei nº 8.245/91).

Portanto, resta evidente que o contrato não se concretizou por culpa exclusiva do locador/recorrido.

Diante do inadimplemento, a resolução do contrato é medida que se impõe, com o retorno das partes ao
status quo ante
, o que implica na necessária devolução do valor pago pelo Recorrente a título de aluguel.

Contudo, no que tange à cláusula penal (Cláusula Décima Primeira), entendo que, apesar de a culpa pela rescisão ser do locador, a sua aplicação no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) se mostra excessiva e desproporcional no caso concreto, à luz do art. 413 do Código Civil. Considerando que a obrigação de dar o imóvel em locação nem sequer foi iniciada, a devolução integral da quantia paga, devidamente corrigida, já se mostra como medida suficiente para reparar os danos materiais diretos do Recorrente, evitando o enriquecimento sem causa. Assim, afasto a incidência da multa para ambas as partes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para
REFORMAR
a r. sentença de primeiro grau, julgando parcialmente procedente a pretensão autoral para:

DECLARAR
a rescisão do contrato de locação (ID 13002850) por culpa exclusiva da empresa requerida/recorrida;

CONDENAR
a Recorrida,
SAO CARLOS COMERCIO E SERVICOS LTDA
, a restituir ao Recorrente,
ALEXSANDRO GONCALVES DA SILVA
, o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pago a título de primeira anuidade, corrigido monetariamente desde o desembolso (25/10/2021) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

Sem custas e honorários, ante o provimento parcial do recurso, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)