Tribunal: TJES
Processo: 5001199-02.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão
Data de julgamento: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE DETERMINA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL. CABIMENTO DO RECURSO. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSE INJUSTA DO DEVEDOR. PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO
CONHECIDO. RECONHECIDA A FALTA DE INTERESSE NA DEFLAGRAÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA VISANDO A RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO TRANSLATIVO AO RECURSO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EXTINTO
NESSE
PONTO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Colatina, nos autos da ação de imissão de posse em fase de cumprimento de sentença, que acolheu pedido dos agravados – antigos proprietários – e determinou a desocupação do imóvel pelos recorrentes, sob pena de multa. Os agravantes alegam a inviabilidade do pedido de restituição da posse, por serem adquirentes de boa-fé após a consolidação da propriedade fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em fase de cumprimento de sentença; (ii) estabelecer se a revogação da tutela de urgência anteriormente concedida permite a restituição do imóvel aos agravados, em prejuízo da posse adquirida por terceiro de boa-fé após alienação fiduciária regularmente consolidada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do CPC, contra decisões interlocutórias proferidas em fase de cumprimento de sentença, o que justifica a rejeição da preliminar suscitada pelos agravados.

A consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor e a subsequente venda do imóvel a terceiros extinguem o fundamento jurídico da posse exercida pelo devedor fiduciante, que passa a ser ilegítima, autorizando a imissão de posse do adquirente.

A revogação de tutela provisória não implica, por si só, o desfazimento da transferência de posse decorrente de alienação regular do bem, conforme o art. 520, § 4º, do CPC.

Eventuais vícios no procedimento de execução fiduciária são inoponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, cabendo ao devedor fiduciante eventual ação de perdas e danos contra o credor fiduciário.

A ocupação atual do imóvel por locatários de boa-fé também reforça a ausência de interesse processual dos agravados para pleitear a restituição do bem por meio de cumprimento de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido. Falta de interesse dos recorridos para a proposição do cumprimento de sentença reconhecida de ofício.

Tese de julgamento
:

Cabe agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em fase de cumprimento de sentença que determina a desocupação de imóvel, conforme art. 1.015, parágrafo único, do CPC.

A revogação de tutela de urgência que garante imissão de posse não autoriza o retorno do bem ao devedor fiduciante quando já consolidada a propriedade fiduciária e realizada a alienação a terceiro de boa-fé.

Vícios no procedimento de execução fiduciária não são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, devendo eventuais prejuízos ser reparados em face do credor fiduciário.

A ausência de interesse processual do devedor fiduciante inviabiliza o cumprimento de sentença que busque a restituição do imóvel após sua alienação regular.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001199-02.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DELIO MONTEIRO DE ASSIS e outros

AGRAVADO: DIEGO ALMEIDA TEIXEIRA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE DETERMINA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL. CABIMENTO DO RECURSO. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSE INJUSTA DO DEVEDOR. PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO
CONHECIDO. RECONHECIDA A FALTA DE INTERESSE NA DEFLAGRAÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA VISANDO A RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO TRANSLATIVO AO RECURSO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EXTINTO
NESSE
PONTO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Colatina, nos autos da ação de imissão de posse em fase de cumprimento de sentença, que acolheu pedido dos agravados – antigos proprietários – e determinou a desocupação do imóvel pelos recorrentes, sob pena de multa. Os agravantes alegam a inviabilidade do pedido de restituição da posse, por serem adquirentes de boa-fé após a consolidação da propriedade fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em fase de cumprimento de sentença; (ii) estabelecer se a revogação da tutela de urgência anteriormente concedida permite a restituição do imóvel aos agravados, em prejuízo da posse adquirida por terceiro de boa-fé após alienação fiduciária regularmente consolidada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do CPC, contra decisões interlocutórias proferidas em fase de cumprimento de sentença, o que justifica a rejeição da preliminar suscitada pelos agravados.

A consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor e a subsequente venda do imóvel a terceiros extinguem o fundamento jurídico da posse exercida pelo devedor fiduciante, que passa a ser ilegítima, autorizando a imissão de posse do adquirente.

A revogação de tutela provisória não implica, por si só, o desfazimento da transferência de posse decorrente de alienação regular do bem, conforme o art. 520, § 4º, do CPC.

Eventuais vícios no procedimento de execução fiduciária são inoponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, cabendo ao devedor fiduciante eventual ação de perdas e danos contra o credor fiduciário.

A ocupação atual do imóvel por locatários de boa-fé também reforça a ausência de interesse processual dos agravados para pleitear a restituição do bem por meio de cumprimento de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido. Falta de interesse dos recorridos para a proposição do cumprimento de sentença reconhecida de ofício.

Tese de julgamento
:

Cabe agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em fase de cumprimento de sentença que determina a desocupação de imóvel, conforme art. 1.015, parágrafo único, do CPC.

A revogação de tutela de urgência que garante imissão de posse não autoriza o retorno do bem ao devedor fiduciante quando já consolidada a propriedade fiduciária e realizada a alienação a terceiro de boa-fé.

Vícios no procedimento de execução fiduciária não são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, devendo eventuais prejuízos ser reparados em face do credor fiduciário.

A ausência de interesse processual do devedor fiduciante inviabiliza o cumprimento de sentença que busque a restituição do imóvel após sua alienação regular.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Colenda a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de agravo de instrumento para atribuir EFEITO TRANSLATIVO ao presente recurso a fim de extinguir o cumprimento de sentença quanto ao pleito de desocupação/restituição do imóvel residencial matriculado sob o nº 30038, do Cartório de 1º Ofício de Colatina, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR DE NÃO CABIMENTO

Em sede de contrarrazões, os agravados sustentam o não cabimento do presente agravo de instrumento, pois interposto fora das situações previstas pelo artigo 1.015, do Código de Processo Civil.

Todavia, a decisão agravada, conquanto fundada na revogação tácita de tutela de urgência anteriormente concedida, foi prolatada em sede de cumprimento de sentença visando a restituição do imóvel objeto desta ação de imissão de posse em razão da revogação da decisão liminar concedida aos recorrentes, o que atrai a hipótese de cabimento prevista pelo artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, abaixo transcrito:

Art. 1015 [...] Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.

Desse modo,
REJEITO
a preliminar.

VOTO

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de autos de agravo de instrumento interposto por
DÉLIO MONTEIRO DE ASSIS
e
IZETI MARIA BONATTO DE ASSIS
em

razão da decisão com cópia no evento nº 11957346, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Colatina que, nos autos do cumprimento de sentença proposto em seu desfavor por
DIEGO ALMEIDA TEIXEIRA
e
ANDREIA APARECIDA REZENDE DE CARVALHO TEIXEIRA
, deferiu o pedido formulado por estes para determinar que os recorrentes desocupem o imóvel e façam depósito das chaves em juízo, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$ 50,00 (cinquenta reais), limitada à quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Em suas razões recursais acostadas no evento nº 11957335, os agravantes sustentam, em síntese, que:
I)
“diante do acervo probatório trazido aos autos, foi deferida tutela de urgência determinando a desocupação do imóvel pelos antigos proprietários (fls. 79/80 dos autos físicos). Tentando manterem-se na posse do imóvel, os antigos proprietários (ora agravados) interpuseram recurso de agravo de instrumento (5001317-17.2021.8.08.0000), ao qual foi negado provimento”;
I
I
)
“por um lamentável e pontual descuido dos antigos advogados dos agravantes, houve uma perda de prazo para a movimentação e o processo de conhecimento foi extinto sem resolução de mérito, por abandono da causa”;
I
I
I)
“após a extinção do processo, agora em fase de cumprimento de sentença, os agravados, buscando reaver uma posse ilegítima de um imóvel cuja propriedade já está perdida, requereram a sua desocupação, o que foi deferido pelo juízo de primeiro grau”;
I
V
)
“reconduzir os agravados à posse do imóvel nesse momento, posse que já era ilegítima quando do ajuizamento da ação de imissão, não fará outra coisa senão restabelecer uma situação de clandestinidade e de perpetuação de insegurança jurídica, tendo por consequência prejuízos para terceiros de boa-fé que ocupam atualmente o imóvel (locatários) e também a necessidade de ajuizamento de nova ação de imissão ou de manutenção de posse”;
V)
“como fundamento para determinar a desocupação do imóvel, o magistrado a quo utilizou-se do argumento de que ‘a jurisprudência é firme no sentido de que a revogação da tutela provisória produz efeitos imediatos e retroativos, ex tunc (por todos, REsp n. 1.799.169/SP)’. Ocorre que, em determinadas situações, não é possível o retorno das partes ao status quo ante, ou por conta de uma situação de fato ou até mesmo por determinação do próprio diploma processual, como acontece no caso”;
V
I
)
“por expressa determinação legal, uma vez revogada tutela de urgência que teve por objeto transferência de posse ou da alienação de propriedade ou de outro direito real eventualmente já realizada, não há se falar em restituição das partes ao estado anterior (parágrafo único, art. 297 c/c § 4º, do art. 520, ambos do CPC)”;
V
I
I
)
“o imóvel foi a leilão e os agravados questionaram a sua validade junto à Justiça Federal alegando ausência de intimação pessoal dos devedores, tendo o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Agravo em Recurso Especial, reconhecido a nulidade. [...] Não obstante a pendência de julgamento do Agravo Interno,
ad argumentandum tantum
, mesmo que, em tese, o Superior Tribunal de Justiça mantenha a nulidade do leilão, há de prevalecer o entendimento segundo o qual não existe relação contratual entre os autores e os réus na demanda de imissão de posse, não sendo eventual nulidade oponível em relação a terceiros de boa-fé”;
V
I
I
I
)
“verifica-se por meio dos documentos apresentados que o imóvel objeto do litígio encontra-se ocupado por terceiro de boa-fé desde o mês de maio de 2024, em virtude de contrato de locação”;
I
X
)
“estando o imóvel ocupado por terceiros de boa-fé em virtude de contrato de locação, os atuais locatários são os atuais possuidores diretos do imóvel, devendo eles serem mantidos na posse até que resolva definitivamente o litígio envolvendo o bem”;
X
)
“o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo encontra-se na restituição de um bem imóvel àqueles que não são proprietários e que não poderão voltar a ser mesmo que o Superior Tribunal de Justiça mantenha a decisão que reconheceu a nulidade do leilão.

No caso concreto, os autores/agravantes ajuizaram ação de imissão de posse em desfavor dos agravados alegando, em síntese, que por meio de contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal, receberam a transferência e a posse do imóvel lançado na matrícula número nº 30.038 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Colatina/ES, arrematado em leilão realizado no âmbito do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária previsto pela Lei nº 9.514/97.

Alegam, ainda, que foi deferida tutela de urgência no processo originário a fim de determinar a desocupação do imóvel pelos agravados (fls. 79/80 do processo de origem), que foi mantida não obstante a interposição do recurso de agravo de instrumento registrado sob o nº 5001317-17.2021.8.08.0000, ao qual foi negado provimento.

Todavia, após não atendida a intimação dos recorrentes para impulso do feito, sobreveio sentença de extinção do processo de origem em decorrência do abandono da causa, com a consequente revogação da decisão liminar que havia deferido a imissão dos autores na posse do imóvel descrito na inicial.

Na sequência, decisão proferida no ID nº 36431790, do processo de origem, acolhendo os embargos de declaração opostos pelos ora recorridos no sentido de condenar os autores ao pagamento de honorários sucumbenciais.

Após o trânsito em julgado da sentença extintiva, integrada pela decisão proferida quando do julgamento dos citados aclaratórios, os requeridos, ora agravados, pugnaram pela desocupação do imóvel em decorrência da expressa revogação do provimento liminar que garantiu a posse do imóvel aos autores, contexto em que foi prolatada a decisão ora recorrida.

Na situação sob exame, os agravantes comprovam a aquisição da propriedade do imóvel em questão por meio de contrato de compra e venda de firmado com a Caixa Econômica Federal, bem como da cópia da matrícula do imóvel, em que consta a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira em 11/12/2017 e, mais adiante, a formalização da venda do aludido bem para os recorrentes em 09/03/2020 (evento nº 11957355).

A compra do imóvel alienado fiduciariamente ocorreu no âmbito do procedimento de consolidação de propriedade previsto pelo artigo 26-A, da Lei nº 9.514/97, a qual foi devidamente concretizada, conforme se depreende da matrícula do imóvel (evento nº 11957355).

Segundo entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, a partir da consolidação do imóvel na propriedade do credor fiduciário
o devedor fiduciante que permaneça na ocupação do imóvel passa a ostentar a condição de esbulhador
, o que, inclusive, autoriza o ajuizamento de ação de reintegração de posse antes mesmo de realizados os leiloes previstos pelo artigo 27, §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/97
1
, conforme aresto abaixo colacionado:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REQUISITOS. PRÉVIA REALIZAÇÃO DE LEILÃO PÚBLICO. DESNECESSIDADE. 1. Ação de reintegração de posse, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 9/2/2021 e concluso ao gabinete em 31/1/2022. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, após o inadimplemento e a constituição em mora d o devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização de leilão público do bem; e b) os honorários advocatícios sucumbenciais foram adequadamente distribuídos. 3. Nos termos do § 1º do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei n. 14.620/2023, "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel". 4. Tratando-se de propriedade resolúvel, a propriedade fiduciária está subordinada a uma condição resolutiva, qual seja, o adimplemento ou inadimplemento da obrigação garantida. Assim, implementada a condição por meio do adimplemento, extingue-se o contrato, com a reversão da propriedade plena ao fiduciante; por outro lado, ocorrendo o inadimplemento sem a purgação da mora, extingue-se o contrato, com a consequente transferência da propriedade plena ao fiduciário, mediante consolidação.
5. Com o procedimento para a retomada do bem com a consolidação da propriedade, resolve-se o contrato que fundamentava a posse direta do imóvel pelo devedor fiduciante, de modo que desaparece a causa ou o fundamento jurídico que justificava o exercício da posse direta, passando o devedor a exercer posse ilegítima sobre o bem, o que caracteriza esbulho possessório e atribui ao credor fiduciário o direito à reintegração de posse. 6. O único requisito previsto no art. 30 da Lei nº 9.514/1997 para a ação de reintegração de posse é a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não sendo possível extrair do referido dispositivo legal qualquer indicação de que a referida ação não poderia ser ajuizada antes da realização dos leilões, notadamente porque já caracterizado o esbulho possessório desde a consolidação da propriedade. 7. No âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, após o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização do leilão público do bem.
8. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois após o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização do leilão público do bem, impondo-se o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau de jurisdição para que prossiga no julgamento da presente ação de reintegração de posse como entender de direito. 9. Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau de jurisdição para que prossiga no julgamento da presente ação. (REsp n. 2.092.980/PA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/2/2024, DJe de 27/2/2024.) (Sem grifos no original).

Portanto, após consolidada a propriedade do credor fiduciário sobre o imóvel, não há mais fundamento jurídico que justifique o exercício da posse pelo devedor fiduciante, conforme esclarecido pela Ministra Nancy Andrighi no bojo do voto de relatoria do julgado acima transcrito,
in verbis
:

[...]

12. Em outras palavras, ao inaugurar o procedimento para a retomada do bem com a consolidação da propriedade, resolve-se o contrato que fundamentava a posse direta do imóvel pelo devedor fiduciante, de modo que desaparece, se esvai, a causa ou o fundamento jurídico que justificava o exercício da posse direta, passando o devedor a exercer posse ilegítima e injusta sobre o bem, o que caracteriza esbulho possessório e atribui ao credor fiduciário o direito à reintegração de posse.

13. A posse, pelo devedor, decorre do contrato que foi firmado. Resolvido esse contrato, o fundamento de seu poder de fato sobre o bem desaparece. Nas palavras de Orlando Gomes: “se o fiduciante, devedor de quantia certa ao fiduciário, não paga a dívida no vencimento, perde o título de sua posse” (GOMES, Orlando. Alienação Fiduciária em Garantia. 4. ed. rev. e ampl. São Paulo: RT, 1975, p. 111).

14. Com efeito, conforme aponta o Professor José Carlos Moreira Alves, “o próprio conteúdo da propriedade fiduciária, com o não pagamento do débito em seu vencimento, se altera. Até então, dispunha o credor, como proprietário fiduciário, de um direito real que lhe atribuía a posse indireta e as ações petitórias [...] A partir do inadimplemento da obrigação, ampliam-se as faculdades jurídicas do credor advenientes da propriedade fiduciária. Em primeiro lugar, passa o credor a ter a faculdade de possuir plenamente a coisa [...] Não paga a dívida no seu vencimento, e se recusando o devedor (ou o terceiro garante) a entregar ao credor a coisa alienada fiduciariamente, é indubitável que se configura o esbulho possessório” (ALVES, José Carlos Moreira. Da alienação fiduciária em garantia. São Paulo: Saraiva, 1973, p. 184 e 190).

[...]

Referidos apontamentos estão em linha com o disposto no artigo 30, da Lei nº 9.514/97, que assegura ao fiduciário e, também, ao adquirente do imóvel em leilão público tratado pelo mesmo diploma, a reintegração na posse do imóvel.

Desse modo, por força de legislação de regência, após a consolidação da propriedade, a alienação do bem imóvel a terceiros por meio de leilão público transfere a posse indireta para o adquirente, que passa a contar com a ação de reintegração de posse caso o devedor não promova a desocupação.

Não por outro motivo que no contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação firmado entre os agravantes e a Caixa Econômica Federal (ID nº 25156847, do processo de origem, fl. 27-verso), constou expressamente, no item “1” que:

VENDA, COMPRA E FINANCIAMENTO - A VENDEDORA declara-se proprietária e possuidora do imóvel descrito na letra 'D', livre de ônus, exceto se identificado na letra 'E' e o vende(m) pelo preço constante na letra 'B4'. Satisfeita a venda dá(ão) ao(s) DEVEDOR(ES) plena e irrevogável quitação,
transmitindo ao(s) mesmo(s) a posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel vendido
, aceitando por si, seus herdeiros e sucessores esta venda e compra e respondendo pela evicção de direito. (Negrito meu)

Desde a aquisição do imóvel em leilão, os agravantes ostentavam tanto a titularidade quanto a posse indireta do bem imóvel, enquanto os devedores agravados, repita-se, por expressa disposição legal, exerciam a posse injusta do bem desde a sua consolidação do imóvel na propriedade do credor fiduciário, o que ocorreu em 11/02/2017.

Assim, nesta situação, a revogação da liminar de imissão de posse por força da prolação da sentença extintiva nos autos da ação de imissão de posse não garante o retorno dos agravados ao imóvel, uma vez que, desde a consolidação do bem na propriedade do fiduciário, estes já exerciam posse injusta sobre o mesmo.

Em outras palavras, o
status quo
anterior ao deferimento da medida liminar datada de 11/01/2021 (fls. 79/80-verso, dos autos de origem), era de exercício da posse injusta dos agravados há quase quatro anos, o que atrai a incidência da regra prevista pelo artigo 520, §4º, do Código de Processo Civil, transcrito a seguir:

Art. 520 [...] § 4º A restituição ao estado anterior a que se refere o inciso II não implica o desfazimento da transferência de posse ou da alienação de propriedade ou de outro direito real eventualmente já realizada, ressalvado, sempre, o direito à reparação dos prejuízos causados ao executado.

Nessa linha de raciocínio, diante da aquisição de boa-fé por parte dos agravantes, e inclusive já operada a transferência do domínio junto ao RGI, o próprio interesse (adequação) dos agravados na deflagração de cumprimento de sentença para retorno ao imóvel resta ausente, restando a possibilidade de buscar junto à Caixa Econômica Federal a reparação dos prejuízos caso haja sucesso na demanda em que se busca a anulação do procedimento, nos termos da norma acima mencionada.

Referida orientação está alinhada com a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça segundo a qual “A matéria relativa à eventual nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel objeto do litígio não é oponível aos arrematantes, não havendo que se falar em relação contratual entre os autores e os réus na demanda de imissão de posse”. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL REGIDO PELA LEI 9.514/97. TERCEIRO DE BOA-FÉ. AÇÃO REVISIONAL. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A jurisprudência da Primeira Câmara é firme no sentido de que “A matéria relativa à eventual nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel objeto do litígio, retenção/indenização por benfeitoria e o preço pelo qual foi vendido o imóvel, não é oponível aos arrematantes, eis que não há relação contratual entre os autores e os réus na ação de imissão de posse” (TJES, Classe: Agravo de Instrumento 0001157-04.2019.8.08.0047, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL,Data de Julgamento: 13/08/2019, Data da Publicação no Diário: 23/08/2019); 2. A imissão de posse decorrente de arrematação de imóvel em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97 não tem restrição no art. 557 do CPC, notadamente porque a discussão das condições contratuais ou do procedimento de leilão se voltam apenas à relação jurídica estabelecida pelo fiduciante e fiduciário, resolvendo-se em perdas e danos no caso de eventual nulidade, não atingindo, portanto, o terceiro adquirente de boa-fé; 3. Recurso conhecido e desprovido. Vitória, 11 de julho de 2023. RELATORA (TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, 5011167-61.2022.8.08.0000, Rel. Des.: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 14/Jul/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO ADQUIRENTE. LIMINAR REVOGADA. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE ASSOCIADA (Nº 5002686-28.2021.8.08.0006). RECURSO DESPROVIDO. 1. Conforme consignado no recurso de agravo de instrumento nº 5003750-57.2022.8.08.0000, relacionado a ação de imissão de posse nº 5002686-28.2021.8.08.0006, a agravada comprovou a aquisição do domínio do imóvel, tendo, inclusive, averbado a aquisição do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis, como se infere da leitura da matrícula de nº 17716, ou seja, demonstrou a sua condição de proprietária e o consequente direito de ser imitida na posse, restando ausente, portanto, o requisito consistente na plausibilidade jurídica da pretensão bastante a afiançar a antecipação dos efeitos da tutela recursal vindicada. 2. A matéria relativa à eventual nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel objeto do litígio, retenção/indenização por benfeitoria e o preço pelo qual foi vendido o imóvel, não é oponível aos arrematantes, podendo ser resolvidas em perdas e danos. 3. Recurso desprovido. VISTOS, relatados e discutidos estes autos em epígrafe, em que figuram as partes acima descritas, ACORDA, esta c. Quarta Câmara Cível, À UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto proferido pelo e. Relator. Vitória (ES), 07 de novembro de 2022. RELATOR (TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, 5003749-72.2022.8.08.0000, Rel. Des.: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 10/Nov/2022)

Ou seja, quaisquer questões relativas à alegada irregularidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel objeto do litígio não são oponíveis aos ora agravantes enquanto adquirentes de boa-fé, razão pela qual devem resolver-se em perdas e danos junto ao credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal, o que deixa clara a falta de interesse, na modalidade adequação, da deflagração de cumprimento de sentença em desfavor dos recorrentes, matéria de ordem pública e, por conseguinte, cognoscível de ofício.

Reitere-se que mesmo sagrando-se vencedores em suas demandas e anulado o procedimento de venda do imóvel, a desconstituição da alienação a terceiros de boa-fé seria inviável, conforme assentado pela jurisprudência pátria:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. INADIMPLEMENTO CONFIRMADO. DEVEDORA REGULARMENTE INTIMADA PARA PURGAR MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMÓVEL ALIENADO POR LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DO LEILÃO. PRECEDENTES DO STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. VÍCIO OBSERVADO. IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. DESCONSTITUIÇÃO DO LEILÃO INVIÁVEL. IRREGULARIDADES DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL QUE NÃO PODEM SER OPOSTAS A TERCEIRO DE BOA-FÉ. QUESTÃO QUE DEVE SER RESOLVIDA, SE FOR O CASO, EM PERDAS E DANOS EM FACE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza (fls. 221 a 227) que julgou improcedente a ação anulatória de arrematação extrajudicial de imóvel. 2 - A Lei nº 9.514/97 prevê a consolidação da propriedade do imóvel pelo credor fiduciário no caso de inadimplemento do devedor e outras medidas inerentes à execução extrajudicial, destacado o leilão público para alienação do bem. 3 - Houve a regular intimação da apelante para purgar a mora no prazo legal, fato também confirmado por ela mesma e, por isso, incontroverso. Contudo, a requerente permaneceu inadimplente, o que ensejou a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor. 4 - O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, uma vez iniciada a execução extrajudicial, é necessária a intimação pessoal do devedor sobre o leilão extrajudicial, independentemente de regularidade da notificação para purgação da mora e da consolidação da propriedade. A parte recorrida não comprovou a intimação da requerente acerca do leilão do imóvel (seja pessoal, seja por outro meio) nem demonstrou que ela tinha ciência do ato. 5 - Contudo, em que pese as conjunturas expostas, a anulação do leilão não se mostra adequada nem proporcional no caso dos autos, porquanto o imóvel já foi adquirido por um terceiro de boa-fé, enquanto a ação foi ajuizada em momento posterior ao leilão. Orientação jurisprudencial dominante dispõe que eventuais irregularidades existentes no procedimento de execução extrajudicial não são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, o que leva à necessidade de preservação do leilão. Devido à inviabilidade de desconstituição do leilão, a jurisprudência entende que a questão resolve-se em perdas e danos. 6 - Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada apenas para reconhecer a nulidade em razão da ausência de intimação sobre o leilão, sem desconstituí-lo. (TJCE; AC 0116709-83.2017.8.06.0001; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho; Julg. 01/08/2023; DJCE 07/08/2023; Pág. 122)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA POSTERIORMENTE FIRMADO COM A CEF. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. AÇÃO QUE DISCUTE A REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXPROPRIAÇÃO PERANTE A JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. RECURSO PROVIDO. Consoante consta da matrícula registral do imóvel, depois de ter ocorrido a consolidação da propriedade fiduciária, não foram obtidos lances suficientes nas duas oportunidades designadas para o leilão extrajudicial, nos idos de 2017, frustrando-se a tentativa de alienação da coisa a terceiros. Diante disso, seguiu-se a extinção da dívida que os devedores/agravados possuíam, tendo sido emitida a quitação por parte da credora (CEF) nos termos do art. 27, §§ 5º e 6º da Lei nº 9.514/1997. Nesse contexto, a autora/agravante firmou contrato de compra e venda diretamente com a CEF, que recaiu sobre o imóvel litigioso, evidenciando sua condição de terceira de boa-fé. O estatuto civilista é pródigo ao estabelecer hipóteses de proteção ao terceiro de boa-fé, resguardando-os de nulidades que recaiam sobre negócios anteriores ao firmado por tais terceiros, como é o caso da agravante. O parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/1997 é categórico ao afirmar que a medida liminar de reintegração de posse. Ou, no caso destes autos, de imissão na posse. Não será obstada por ações que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, inexistindo, assim, relação de prejudicialidade entre o presente feito e a ação que tramita perante a Justiça Federal. Nesse sentido, não se mostra cabível, ao menos em tese, o desfazimento do posterior negócio fiduciário firmado entre a autora e a CEF, mesmo que eventualmente não tenham sido observados requisitos de validade no procedimento de execução extrajudicial em face dos agravados, devendo a situação resolver-se em perdas e danos. Recurso ao qual se dá provimento. (TJMG; AI 1341753-38.2022.8.13.0000; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Lílian Maciel; Julg. 27/10/2022; DJEMG 27/10/2022)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento para, de ofício, reconhecer a falta de interesse dos recorridos para a proposição do cumprimento de sentença originário visando a restituição do imóvel objeto da ação originária. Por conseguinte, atribuo
EFEITO TRANSLATIVO
ao presente recurso a fim de extinguir o cumprimento de sentença quanto ao pleito de desocupação/restituição do imóvel residencial matriculado sob o nº 30038, do Cartório de 1º Ofício de Colatina.

É como voto.

1
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

[...]

[...]

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 07/07/2025 a 11/07/2025:

Acompanho o E. Relator.