Tribunal: TJES
Processo: 5004200-70.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-08-29

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. AUSÊNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda. e Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização ajuizada por consumidora, condenando solidariamente as requeridas ao pagamento de cláusula penal compensatória no valor de 20% do contrato e de indenização por danos morais no montante de R$ 2.500,00, em razão do inadimplemento de obrigações contratuais relativas à entrega de infraestrutura de loteamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) definir se é devida a cláusula penal compensatória na ausência de pedido de rescisão contratual; (ii) verificar a legitimidade passiva da segunda apelante; e (iii) aferir a ocorrência de dano moral indenizável em razão do inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A segunda apelante, Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda., figura como sócia da SPE contratante e está formalmente vinculada ao contrato, integrando a cadeia de fornecimento, razão pela qual possui legitimidade passiva para a presente demanda.

4. A cláusula penal compensatória prevista em contrato condiciona sua exigibilidade à extinção do vínculo contratual, o que não ocorreu, tendo a autora se limitado a pleitear o pagamento da multa por inadimplemento sem requerer a rescisão contratual.

5.O inadimplemento contratual consistente em atraso significativo e não justificado na entrega da infraestrutura do empreendimento, sem previsão concreta de conclusão, configura violação aos direitos da personalidade do consumidor, justificando indenização por danos morais, em consonância com o entendimento consolidado no STJ e neste TJES.

6. O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 2.500,00) mostra-se proporcional às peculiaridades do caso concreto, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e não comporta redução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal de natureza compensatória somente é exigível quando cumulada com o pedido de resolução contratual, nos termos da cláusula contratual e do princípio da adstrição.

2. É legítima para figurar no polo passivo a empresa que, embora não signatária direta do contrato, integra o grupo econômico e a cadeia de fornecimento.

3. O inadimplemento contratual que ultrapassa o mero aborrecimento, gerando frustração legítima e insegurança ao consumidor, enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 404, 421, 422; CPC, arts. 141, 86; CDC, arts. 6º, VI, 14; STJ, Súmula 362.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, ApCiv nº 5003850-53.2021.8.08.0030, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 20.05.2025; TJSC, ApCiv nº 0318305-74.2015.8.24.0038, Relª Desª Fernanda Sell, j. 27.08.2024; TJES, ApCiv nº 0005693-75.2020.8.08.0030, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 24.08.2024; TJES, ApCiv nº 048140210500, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, j. 03.03.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004200-70.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros

APELADO: BRUNA AMERICO SCHVAMBACH

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. AUSÊNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda. e Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização ajuizada por consumidora, condenando solidariamente as requeridas ao pagamento de cláusula penal compensatória no valor de 20% do contrato e de indenização por danos morais no montante de R$ 2.500,00, em razão do inadimplemento de obrigações contratuais relativas à entrega de infraestrutura de loteamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) definir se é devida a cláusula penal compensatória na ausência de pedido de rescisão contratual; (ii) verificar a legitimidade passiva da segunda apelante; e (iii) aferir a ocorrência de dano moral indenizável em razão do inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A segunda apelante, Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda., figura como sócia da SPE contratante e está formalmente vinculada ao contrato, integrando a cadeia de fornecimento, razão pela qual possui legitimidade passiva para a presente demanda.

4. A cláusula penal compensatória prevista em contrato condiciona sua exigibilidade à extinção do vínculo contratual, o que não ocorreu, tendo a autora se limitado a pleitear o pagamento da multa por inadimplemento sem requerer a rescisão contratual.

5.O inadimplemento contratual consistente em atraso significativo e não justificado na entrega da infraestrutura do empreendimento, sem previsão concreta de conclusão, configura violação aos direitos da personalidade do consumidor, justificando indenização por danos morais, em consonância com o entendimento consolidado no STJ e neste TJES.

6. O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 2.500,00) mostra-se proporcional às peculiaridades do caso concreto, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e não comporta redução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal de natureza compensatória somente é exigível quando cumulada com o pedido de resolução contratual, nos termos da cláusula contratual e do princípio da adstrição.

2. É legítima para figurar no polo passivo a empresa que, embora não signatária direta do contrato, integra o grupo econômico e a cadeia de fornecimento.

3. O inadimplemento contratual que ultrapassa o mero aborrecimento, gerando frustração legítima e insegurança ao consumidor, enseja reparação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 404, 421, 422; CPC, arts. 141, 86; CDC, arts. 6º, VI, 14; STJ, Súmula 362.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, ApCiv nº 5003850-53.2021.8.08.0030, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 20.05.2025; TJSC, ApCiv nº 0318305-74.2015.8.24.0038, Relª Desª Fernanda Sell, j. 27.08.2024; TJES, ApCiv nº 0005693-75.2020.8.08.0030, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 24.08.2024; TJES, ApCiv nº 048140210500, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, j. 03.03.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5004200-70.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogados do(a) APELANTE: LETICIA PEREIRA VAZ DA SILVA - ES18978-A, MARCELO MAIA VIANA NUNES - ES14627-A
Advogado do(a) APELANTE: MARCELO MAIA VIANA NUNES - ES14627-A
APELADO: BRUNA AMERICO SCHVAMBACH
Advogado do(a) APELADO: GUSTAVO TURETA - ES22080-A

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda.
e
Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda.
contra a
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem à autora a cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato, bem como indenização por danos morais no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com juros de mora de 1% desde a data da citação e correção monetária da sentença.

Em suas razões recursais, as apelantes sustentam, em suma:
i)
que a multa contratual estipulada em contrato está diretamente condicionada à rescisão do contrato, o que não ocorreu no caso;
ii)
que não se verifica nos autos qualquer prova dano moral sofrido;
iii)
que a segunda apelante é ilegítima para figurar no polo passivo;
iv)
subsidiariamente, que deve ser reconhecida a sucumbência recíproca das partes.

Pois bem.

De saída, quanto à ilegitimidade da segunda
apelante

Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda.
,
rejeito-a,
pois a parte, na qualidade de sócia da também recorrente
Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda.
, integra o mesmo grupo econômico e, consequentemente, a cadeia de fornecedores, respondendo por eventuais falhas advindas da prestação do serviço contratado pela recorrida.

Referida
questão já foi submetida à análise desta Eg. Corte de Justiça em
diversas
oportunidades, sendo firme a conclusão de que a empresa é legítima para figurar no polo passivo da demanda. Vejamos:

“
Assim, a legitimidade ad causam decorre do liame existente entre a pessoa que pede a tutela jurisdicional e o direito indicado como ameaçado ou violado na petição inicial.

Consequentemente, independente da efetiva ocorrência do dano e do dever de reparação – que deverá ser apurado no curso do processo, a partir da instrução probatória – as partes são legítimas quando as situações jurídicas das mesmas, consideradas
in

status

assertionis
, coincidem com as respectivas situações legitimantes. [...]

Desse modo, compulsando com atenção a petição inicial (ID n.º 7179273), verifico que os autores da ação rescisória com devolução de quantias pagas, ora Apelados, buscaram a resolução do contrato em face das pessoas jurídicas com quem firmaram vínculo (ID n.º 7179283), ou seja, CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, uma vez que o conflito seria em face de ambas empresas expressamente elencadas no Contrato, portanto, patente a legitimidade passiva.” (TJES, Apelação C
ível
n° 5003850-53.2021.8.08.0030, órgão Julgador: 2ª Câmara Cível, Relator: Desembargador Raphael Americano Câmara, Data de Julgamento: 20/05/2025)

P
rossigo.

Conforme se observa na petição inicial, a autora pleiteou a condenação das requeridas ao pagamento da multa contratual no importe de 20% sobre o valor do contrato, em razão do inadimplemento da obrigação de entrega da infraestrutura, mas não formulou pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

A Cláusula 13 do instrumento contratual, por sua vez, dispõe que:

“
Acordam as partes contratantes que, e
m caso de descumprimento das obrigações pactuadas
no contrato de promessa de compra e venda ou em outro instrumento que faça parte integrante deste
, resultante de dolo ou culpa, impossibilitando a continuação da relação contratual celebrada, responderá aquele que der causa por perdas e danos no percentual de 20%
(vinte por cento)
sobre o valor d
a obrigação principal, ou seja, do contrato devidamente corrigido
,
a ser
atualizado
monetariamente segundo índice oficial, além de juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional, nos termos do artigo 404 do Código Civil
.”

Nota-se, portanto, que a cláusula penal está expressamente vinculada à extinção da relação contratual, tendo natureza compensatória, e não meramente moratória.

Logo, a ausência de pedido de rescisão contratual inviabiliza a aplicação da penalidade, sob pena de violação ao princípio da adstrição (art. 141 do CPC), segundo o qual o juiz está adstrito aos limites do pedido formulado pela parte.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. Insurgência dos autores.
Arguida a necessidade de condenação da parte contrária ao pagamento de multa compensatória. Não acolhimento. Atraso na entrega de obra que não acarretou na rescisão contratual.

Avença mantida, ainda que cumprida a destempo pela ré.
Hipótese de aplicabilidade tão somente de multa moratória em razão do atraso. Tese rechaçada. Insurgência contra a base de cálculo utilizada para fins de multa moratória. Insubsistência. Deferimento da incidência da cláusula penal moratória nos termos postulados pelos autores na inicial. Dispositivo da sentença que, embora obscuro, deve ser analisado em conjunto com os demais elementos do pronunciamento (art. 489, §3º, do CPC). Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; APL 0318305-74.2015.8.24.0038; Oitava Câmara de Direito Civil; Relª Desª Fernanda Sell de Souto Goulart; Julg. 27/08/2024)

Desta feita, impõe-se a reforma parcial da sentença, a fim de excluir a condenação das apelantes ao pagamento da multa contratual compensatória, considerando que não houve rescisão da avença.

Por outro lado, no que se refere à indenização por dano moral, esta e. Câmara possui entendimento no sentido de que
o mero inadimplemento contratual não confere direito à indenização pretendida, apenas quando o atraso na entrega da obra for expressivo, notadamente se as circunstâncias fáticas apontarem contexto que superam meras contrariedades ou dissabores do cotidiano.

É justamente essa hipótese que se reflete nos autos, sobretudo diante do longo período de atraso, especialmente quando se vê que, até o presente momento, não há nos autos notícias de que o empreendimento tenha sido concluído.

Comungo do entendimento de que o dano moral não ocorre apenas quando a dor e o sofrimento são de extrema gravidade, mas também quando a dúvida, a privação, o incomodo e a perturbação apresentam-se significativos, atingindo a esfera íntima do indivíduo.

Assim, em que pese os danos morais não sejam presumidos em decorrência do mero inadimplemento contratual, a situação comprovada nos autos revela efetivo transtorno e violação aos direitos da personalidade da autora, ensejando a condenação da empresa apelada ao pagamento de justa compensação.

Acerca do valor da condenação, deve-se considerar que a lesão moral apenas pode ser compensada, com fim de amenizar o abalo sofrido pela vítima, visto que a reparação é impossível. Por outro lado, essa compensação serve também como punição ao ofensor, desestimulando-o para o cometimento de outras condutas da mesma natureza.

Com fundamento nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, somados aos requisitos já expendidos, entendo que a quantia arbitrada pelo juízo de origem, R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), apresenta-se justa e suficiente para a compensação pretendida, condizente com a gravidade da conduta, a extensão dos danos experimentados e com a capacidade econômica das partes,
e até inferior ao
s valores
usualmente
aplicados por esta Egrégia Primeira Câmara Cível
, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INFILTRAÇÃO. SOLIDEZ E SEGURANÇA EM RISCO. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA.
SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O MERO DISSABOR. DANO MORAL.
RECURSO DESPROVIDO. 1) Este Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que “a pretensão cominatória de obrigar o construtor a tomar as providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor” (Embargos de Declaração Cível AI no 0034974-66.2017.8.08.0035). 2) Os pedidos de natureza indenizatória em face do construtor não se sujeitam à incidência de prazo decadencial, haja vista que a ação tipicamente condenatória se sujeita ao cutelo prescricional decenal. 3) A falha na prestação de serviço e, por conseguinte, ocorrência de dano extrapatrimonial, nos termos do artigo 14 o CDC, porquanto os fatos narrados extrapolem o mero dissabor, capazes de gerar grave lesão ao direito de personalidade.
4) Considerando o método bifásico erigido pelo STJ, que conjuga os critérios da valoração das circunstâncias do caso e do interesse jurídico lesado, e minimiza eventual arbitrariedade ao adotar critérios unicamente subjetivos do julgador, além de afastar eventual tarifação do dano, afigura-se razoável a quantia indenizatória arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).
5) Recurso desprovido. (TJES. Apelação Cível n.o 0005693-75.2020.8.08.0030. Rel. Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama. 2
ª
Câmara. Data: 24.08.2024).

A
quantificação da indenização deve ser feita com a observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma a reparar o dano e coibir a reincidência do causador, sem enriquecer a vítima.
Indenização em razão do atraso na entrega do imóvel e do clube recreativo mantida em R$ 8.000,00 (oito mil reais). 9. O valor da indenização por danos morais deve ser atualizado pela taxa SELIC desde a citação, bem como que o montante a ser restituído a título de aluguéis deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pelo INPC até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela taxa SELIC 10. Recurso desprovido. Sentença parcialmente reformada de ofício.

(TJES, Classe: Apelação Cível, 048140210500, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/03/2020, Data da Publicação no Diário: 16/03/2020)

De ofício, altero os consectários legais da condenação, a fim de a indenização por danos morais seja corrigida com juros de mora a partir da citação pela taxa SELIC, descontad
o o índice IPCA-E na forma do art. 406, §1°, do CC,
e correção monetária a partir da data da sentença, nos termos da Súmula 362 do STJ.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL

PROVIMENTO

apenas
para
afastar a condenação das rés ao pagamento da multa contratual
, mantida a sentença nos demais pontos por seus próprios fundamentos.

Considerando o redimensionamento da feição sucumbencial, condeno as partes ao pagamento das custas processuais
pro rata
, e honorários advocatícios à razão de 10% (dez por cento) sobre: o valor do pedido decaído, para a autora; e o valor da condenação, para as requeridas, observada a suspensão de exigibilidade em razão da assistência judiciária gratuita deferida à apelada.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 18.08.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.