Tribunal: TJES
Processo: 5027815-69.2022.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão julgador: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel; Inadimplemento; Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-08-08

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL CONFIGURADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por locador contra sentença que julgou improcedente pedido de ressarcimento de valores pagos ao condomínio, referentes a taxas condominiais inadimplidas pelo locatário durante o período de vigência do contrato de locação.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificação da responsabilidade do locatário pelo pagamento das taxas condominiais vencidas no curso da locação, nos termos do contrato firmado entre as partes.

RAZÕES DE DECIDIR

Restou comprovada a existência do contrato de locação e a obrigação do locatário quanto ao pagamento das taxas condominiais. A documentação acostada aos autos comprova débitos referentes ao período de 20/10/2017 a 20/08/2018.

Considerando que o contrato vigorou de 03/07/2017 a 03/07/2018, apenas as parcelas vencidas até 20/06/2018 são exigíveis, totalizando nove mensalidades. O montante de R$ 2.890,17 é devido, devendo ser atualizado monetariamente e acrescido de juros.

O recorrido não comprovou qualquer pagamento, tampouco se desincumbiu do ônus de demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento
: É devida a restituição ao locador das taxas condominiais inadimplidas pelo locatário durante a vigência contratual, quando comprovada a obrigação contratual e a ausência de pagamento, cabendo ao locatário o ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado.

Dispositivos relevantes citados:

Art. 373, II, do CPC;

art. 406 do CC (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024);

art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027815-69.2022.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: JUSTINIANO DOS REIS FADINI
RECORRIDO: JOSIVALDO LOPES SANTOS
RELATOR(A):
RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

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EMENTA
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL CONFIGURADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por locador contra sentença que julgou improcedente pedido de ressarcimento de valores pagos ao condomínio, referentes a taxas condominiais inadimplidas pelo locatário durante o período de vigência do contrato de locação.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificação da responsabilidade do locatário pelo pagamento das taxas condominiais vencidas no curso da locação, nos termos do contrato firmado entre as partes.

RAZÕES DE DECIDIR

Restou comprovada a existência do contrato de locação e a obrigação do locatário quanto ao pagamento das taxas condominiais. A documentação acostada aos autos comprova débitos referentes ao período de 20/10/2017 a 20/08/2018.

Considerando que o contrato vigorou de 03/07/2017 a 03/07/2018, apenas as parcelas vencidas até 20/06/2018 são exigíveis, totalizando nove mensalidades. O montante de R$ 2.890,17 é devido, devendo ser atualizado monetariamente e acrescido de juros.

O recorrido não comprovou qualquer pagamento, tampouco se desincumbiu do ônus de demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento
: É devida a restituição ao locador das taxas condominiais inadimplidas pelo locatário durante a vigência contratual, quando comprovada a obrigação contratual e a ausência de pagamento, cabendo ao locatário o ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado.

Dispositivos relevantes citados:

Art. 373, II, do CPC;

art. 406 do CC (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024);

art. 55 da Lei nº 9.099/1995.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

TERCEIRA TURMA RECURSAL

PJE - RECURSO INOMINADO Nº 5027815-69.2022.8.08.0048

RECORRENTE: JUSTINIANO DOS REIS FADINI

RECORRIDO: JOSIVALDO LOPES SANTOS

JUIZ SENTENCIANTE: DR. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA

JUIZ RELATOR: DR. RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL CONFIGURADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por locador contra sentença que julgou improcedente pedido de ressarcimento de valores pagos ao condomínio, referentes a taxas condominiais inadimplidas pelo locatário durante o período de vigência do contrato de locação.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificação da responsabilidade do locatário pelo pagamento das taxas condominiais vencidas no curso da locação, nos termos do contrato firmado entre as partes.

RAZÕES DE DECIDIR

Restou comprovada a existência do contrato de locação e a obrigação do locatário quanto ao pagamento das taxas condominiais. A documentação acostada aos autos comprova débitos referentes ao período de 20/10/2017 a 20/08/2018.

Considerando que o contrato vigorou de 03/07/2017 a 03/07/2018, apenas as parcelas vencidas até 20/06/2018 são exigíveis, totalizando nove mensalidades. O montante de R$ 2.890,17 é devido, devendo ser atualizado monetariamente e acrescido de juros.

O recorrido não comprovou qualquer pagamento, tampouco se desincumbiu do ônus de demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento
: É devida a restituição ao locador das taxas condominiais inadimplidas pelo locatário durante a vigência contratual, quando comprovada a obrigação contratual e a ausência de pagamento, cabendo ao locatário o ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado.

Dispositivos relevantes citados:

Art. 373, II, do CPC;

art. 406 do CC (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024);

art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

RELATÓRIO

Em síntese, o autor ajuizou ação visando o ressarcimento de valores pagos ao condomínio em razão da inadimplência do réu durante a vigência de contrato de locação firmado entre as partes em 03/07/2017, com duração inicial de 12 meses e renovação automática. O réu permaneceu no imóvel até novembro de 2018, período em que deixou de pagar as taxas condominiais de sua responsabilidade. Diante das cobranças do condomínio, o autor firmou acordo extrajudicial para quitação do débito, esperando ser ressarcido posteriormente. Contudo, por não conseguir cumprir integralmente o acordo, foi demandado judicialmente pelo condomínio. Para evitar constrições patrimoniais, firmou novo acordo, quitando integralmente o débito. Diante disso, propôs a presente demanda para obter o reembolso dos valores pagos, decorrentes do inadimplemento contratual do réu.

A sentença proferida pelo juízo de primeiro grau julgou improcedente a pretensão autoral.

Em sede de Recurso Inominado, o recorrente alega cerceamento de defesa, pois o juízo não designou audiência de instrução e julgamento, impedindo a oitiva das partes. No mérito, sustenta que o recorrido deixou de pagar as taxas condominiais durante sua permanência no imóvel (07/2017 a 11/2018), obrigando o recorrente a firmar acordos com o condomínio para evitar constrições em seu patrimônio. Defende que os valores pagos se referem a débitos daquele período, e não posteriores, como equivocadamente entendeu o juízo. Destaca que o recorrido não comprovou qualquer pagamento e não se desincumbiu do ônus da prova. Requer a reforma da sentença para condenar o recorrido à restituição dos valores pagos ou, subsidiariamente, ao reembolso de R$ 13.406,79, com juros e correção.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42 e seu § 1°, da Lei n° 9.099/95.

Inicialmente, cumpre observar que a parte autora somente requereu a produção de prova testemunhal neste momento processual, não tendo formulado tal pleito por ocasião da audiência una designada nos autos, tampouco nas manifestações anteriores, inclusive na petição apresentada posteriormente à referida audiência.

A ausência de requerimento oportuno implica a preclusão do direito à produção da prova oral, nos termos do princípio da concentração dos atos processuais e da estabilidade da marcha processual, especialmente no âmbito dos Juizados Especiais, cuja celeridade e informalidade não afastam a observância das fases processuais adequadas e dos ônus processuais atribuídos às partes. Diante disso, não se vislumbra qualquer prejuízo ao contraditório ou à ampla defesa, razão pela qual afasto a preliminar de cerceamento de defesa suscitada.

Quanto às razões recursais, analisando o arcabouço probatório, entendo que não merecem prosperar.

Da análise dos autos, constata-se que a empresa autora comprovou a existência de contrato de locação residencial celebrado entre as partes, conforme documento juntado sob o Id nº 13735270. Nos termos da cláusula 12ª do referido instrumento, ficou estabelecido que o locatário se obrigaria ao pagamento mensal do aluguel no valor de R$ 1.100,00 (mil e cem reais), bem como ao adimplemento da taxa condominial correspondente à unidade locada.

No tocante à inadimplência, a cópia da ação de cobrança movida pelo condomínio em face do recorrente, constante no Id nº 13736291, demonstra a existência de débitos referentes às taxas condominiais vencidas no período compreendido entre 20/10/2017 e 20/08/2018.

Entretanto, considerando-se que o contrato de locação firmado entre as partes teve vigência de 03 de julho de 2017 a 03 de julho de 2018, conforme dispõe a cláusula 18ª do pacto locatício, somente podem ser exigidas do recorrido as parcelas vencidas durante esse intervalo contratual. Assim, limita-se a responsabilidade do locatário às taxas condominiais vencidas entre 20/10/2017 e 20/06/2018, correspondentes a nove parcelas mensais no valor individual de R$ 321,13 (trezentos e vinte e um reais e treze centavos), o que totaliza o montante de R$ 2.890,17 (dois mil, oitocentos e noventa reais e dezessete centavos).

Diante do exposto, reconheço como devida a restituição do valor de R$ 2.890,17 pelo recorrido à autora, devidamente atualizado na forma da legislação aplicável.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para
CONDENAR
o requerido ao pagamento da quantia de R$ 2.890,17 (dois mil, oitocentos e noventa reais e dezessete centavos) à parte autora, a título de ressarcimento pelas taxas condominiais inadimplidas durante o período de vigência do contrato de locação, devidamente corrigida monetariamente a partir de cada vencimento e, a partir da citação, com incidência somente da taxa SELIC.

Com o início da produção de efeitos da Lei n° 14.905/2024, o IPCA passa a ser o índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária IPCA) para fins de juros moratórios, dada a alteração legislativa do art. 406 do Código Civil.

Na forma do art. 55 da Lei nº 9.099/95, deixo de condenar a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

Homologo o projeto de voto apresentado pela Juíza Leiga, na forma do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

Juiz de Direito Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)