Tribunal: TJES
Processo: 0019985-11.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-08-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019985-11.2020.8.08.0048

APELANTE
: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS

APELADO:
GERLES DOS SANTOS MONTEIRO

JUÍZO PROLATOR
: 4
a
VARA CÍVEL DO JUÍZO DA SERRA, COMARCA DA CAPITAL

JUÍZA PROLATORA
: DR
a
CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR:
DES.CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O autor adquiriu lote em empreendimento com previsão de entrega para 2018, mas, apesar do adimplemento contratual até julho de 2020, não houve entrega nem retomada das obras. A sentença rescindiu o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Examina-se se a apelante faz jus à retenção contratual, à fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e ao afastamento dos danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Aplica-se o CDC à relação jurídica, afastando-se a tese de caso fortuito.

2. Reconhecido o inadimplemento da apelante, é indevida a retenção contratual (Súmula 543/STJ).

3. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do CC e jurisprudência do STJ.

4. O atraso de quase dois anos na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, arbitrado em R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “No inadimplemento do promitente vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas, com juros de mora a partir da citação. Atraso excessivo na entrega do imóvel configura dano moral.”

Dispositivos citados: CC/02, arts. 405, 421, 422 e 884; CPC/15, art. 85, §11º; CDC, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência citada: STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, j. 20/5/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1589504/RJ, j. 22/6/2020; TJES, Ap 0000864-94.2020.8.08.0048, j. 5/7/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019985-11.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: GERLES DOS SANTOS MONTEIRO

RELATOR(A):
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019985-11.2020.8.08.0048

APELANTE
: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS

APELADO:
GERLES DOS SANTOS MONTEIRO

JUÍZO PROLATOR
: 4
a
VARA CÍVEL DO JUÍZO DA SERRA, COMARCA DA CAPITAL

JUÍZA PROLATORA
: DR
a
CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR:
DES.CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O autor adquiriu lote em empreendimento com previsão de entrega para 2018, mas, apesar do adimplemento contratual até julho de 2020, não houve entrega nem retomada das obras. A sentença rescindiu o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Examina-se se a apelante faz jus à retenção contratual, à fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e ao afastamento dos danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Aplica-se o CDC à relação jurídica, afastando-se a tese de caso fortuito.

2. Reconhecido o inadimplemento da apelante, é indevida a retenção contratual (Súmula 543/STJ).

3. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do CC e jurisprudência do STJ.

4. O atraso de quase dois anos na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, arbitrado em R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “No inadimplemento do promitente vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas, com juros de mora a partir da citação. Atraso excessivo na entrega do imóvel configura dano moral.”

Dispositivos citados: CC/02, arts. 405, 421, 422 e 884; CPC/15, art. 85, §11º; CDC, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência citada: STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, j. 20/5/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1589504/RJ, j. 22/6/2020; TJES, Ap 0000864-94.2020.8.08.0048, j. 5/7/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019985-11.2020.8.08.0048

APELANTE
: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS

APELADO:
GERLES DOS SANTOS MONTEIRO

JUÍZO PROLATOR
: 4
a
VARA CÍVEL DO JUÍZO DA SERRA, COMARCA DA CAPITAL

JUÍZA PROLATORA
: DR
a
CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR:
DES.CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Na origem,
GERLES DOS SANTOS MONTEIRO
ajuizou ação indenizatória em desfavor de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
objetivando
(1)
a rescisão do contrato firmado entre as partes;
(2)
restituição dos valores pagos, de forma integral, incluindo "arras/sinal" e IPTU, bem como toda e qualquer taxa paga para manutenção do imóvel e
(3)
a condenação da ré ao pagamento de danos morais no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Para tanto, o autor, ora apelado, esclarece que adquiriu, em 04/06/2016, um lote de 200 m2, tendo quitado os dois sinais iniciais e adimplido regularmente as parcelas mensais até julho de 2020. Apesar do cumprimento da obrigação contratual, o imóvel não foi entregue, embora a previsão contratual fosse para o ano de 2018. Ao buscar esclarecimentos junto à imobiliária, ora apelante, foi-lhei informado, de maneira genérica, que as obras retornariam no ano seguinte, o que não se concretizou.

Após regular tramitação, a magistrada
a quo
proferiu a sentença recorrida, que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, para:

I)
RESCINDIR
o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;

II)
CONDENAR
a apelante a devolver a quantia de R$ 48.387,83, corrigida monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos até a data da citação e, a partir dessa data, atualizado apenas pela taxa SELIC;

III)
CONDENAR
a apelante ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), conforme decisão nos aclaratórios de fls. 211/211v;

IV)
CONDENAR
a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez) sobre o valor da condenação.

Irresignada, a apelante
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
sustenta em síntese,
a)
a concordância com o pedido de rescisão;
b)
aplicação da cláusula de retenção proporcional de valores pagos, conforme o contrato;
c)
fixação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado (Tema 1.740.911/STJ) e
d)
afastamento da condenação por danos morais.

-
Da aplicabilidade do CDC e d
a mitigação do princípio da
pacta sunt servanda

Apesar do inconformismo da apelante, o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado a este caso concreto, já que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, com previsão nos artigos 2° e 3° do CDC,
in verbis
:

Art. 2°
Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3°
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Com efeito, nos termos de precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp 1891498/SP pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema Repetitivo 1095),
o
Código de Defesa do Consumidor somente não será aplicado nas discussões acerca do inadimplemento do comprador, hipótese em que a resolução do pacto deverá observar a legislação específica
.

Assim, não sendo a hipótese de discussão de inadimplemento do devedor – e sim do credor – aplicável o CDC. No sentido, confira-se o entendimento oriundo do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO ACESSÓRIO CELEBRADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 543/STJ ADOTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 283/STF. TEMA 1.095/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR/CREDOR FIDUCIÁRIO.

1. O Tribunal de origem proferiu o entendimento segundo o qual a Lei n. 9.514/1997 somente regula a rescisão contratual em razão da inadimplência do comprador/financiado, sendo plenamente cabível o Código de Defesa do Consumidor, de forma subsidiária, naquilo que não lhe for conflitante.

2. O Tribunal a quo aplicou ao caso a parte inicial da Súmula n. 543 do STJ, segundo a qual, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

3. Observa-se das razões recursais que a incidência da Súmula 543/STJ não foi impugnada pelo recorrente, o que atrai a incidência da Súmula 283/STF.

4. O acórdão recorrido encontra-se no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, segundo a qual a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário.

5.
Não se aplica à hipótese dos autos, em que houve o inadimplemento do vendedor/credor, o Tema 1.095 dos recursos repetitivos, cuja tese jurídica é a seguinte: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (grifei).

Agravo interno improvido.

(AgInt no REsp n. 1.948.628/SE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 12/4/2024.)

Sabe-se, também, que os contratos de promessa de compra e venda de adesão, como o ora analisado (fls. 40/62), estão sujeitos à apreciação pelo Poder Judiciário, sendo permitida sua revisão para restabelecer o equilíbrio contratual, expungindo as disposições que vão de encontro à lei ou que devem ceder diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, restando, portanto, mitigados os princípios da
obrigatoriedade
e do
pacta sunt servanda
. No sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO. DANO MATERIAL, MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. SÓCIO. DIREITO PRÓPRIO COMO ALHEIO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)

2.
A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o princípio do pacta sunt servanda pode ser relativizado, principalmente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual.
(...)

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.137.625/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 2/5/2023.)

Confirma-se, pois, a aplicação do CDC à relação jurídica de direito material ora analisada e a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais inadequadas.

-
Do atraso na entrega do imóvel e da culpa da apelante

Como bem ressaltado na sentença recorrida, é incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel para muito além do
prazo final da data de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista em contrato, contada a partir do mês de
maio/2018, e
a possibilidade de rescisão do contrato: "
Faculta-se a parte autora, portanto, a rescisão do contrato, diante do inadimplemento por parte da demandada na entrega do empreendimento que, conforme noticiado na peça de ingresso, ainda encontra-se abandonada, sem qualquer obra de infraestrutura
".

Registre-se que o aumento dos custos dos insumos e mão de obra da construção civil são circunstâncias previsíveis e que devem estar inseridas no planejamento da fornecedora do produto/serviço, de modo que não pode ser caracterizado como caso fortuito apto a ampliar o prazo de prorrogação previsto no contrato firmado entre as partes. No mesmo sentido vem decidindo este eg. TJES, valendo transcrever as seguintes ementas de julgados:

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE DE GRAN VIVER URBANISMO S/A – TEORIA DA ASSERÇÃO – POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO – CLÁUSULAS DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – INAPLICÁVEIS – CULPA DA CONSTRUTORA DEMONSTRADA – RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO SINAL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...) 7.
O mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pelas recorrentes como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada
. (...) (AC 0000864-94.2020.8.08.0048 - Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas - Magistrado: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Data: 05/Jul/2023).

APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NULIDADE DA CITAÇÃO – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – TEORIA DA APARÊNCIA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DAS APELANTES – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS. (...) 3.
As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior.
Portanto, houve culpa exclusiva das apelantes no atraso da entrega do loteamento, o que atrai o dever de restituição integral das parcelas pagas pelos apelados. Inteligência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania. (...) (AC 0007554-42.2020.8.08.0048 - Órgão julgador: 2ª Câmara Cível - Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Data: 09/Aug/2023)

Confirma-se, também, assim, que houve atraso na na entrega do imóvel indicado nos autos e que este se deu por culpa da apelante.

- Do pedido de retenção de parte do preço

A requerida, ora apelante, alega, ainda, que faz jus à retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor para indenização dos custos que a loteadora teve com a administração e comercialização do lote, em observância da cláusula 13ª, parágrafo primeiro, no instrumento firmado entre as partes (fl. 56).

Entretanto, segundo precedente sumular firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, a retenção pretendida somente teria lugar se a rescisão contratual
decorresse exclusivamente de culpa adquirentes, o que não é o caso dos autos. Veja-se:

SÚMULA 543:
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Neste sentido, já tendo sido reconhecida a culpa da apelante, que, nos presentes autos, atuou à revelia, ante a intempestividade da peça de defesa, deve haver a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, como determinou a sentença recorrida.

- Da aplicação do juros de mora a partir do trânsito em julgado

Prosseguindo em suas razões, a apelante sustenta que os juros moratórios deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado, sob o argumento de que não deu causa à presente demanda.

Todavia, conforme devidamente consignado na sentença ora impugnada, verifica-se dos autos que a ré, ora apelante, descumpriu as obrigações contratuais assumidas, notadamente quanto à entrega das obras na forma e no prazo convencionado entre as partes.

Dessa forma, não merece acolhida a alegação de ausência de inadimplemento por parte da ré, tampouco a tese de que a rescisão teria sido provocada pelo autor, ou ainda a tentativa de afastar a incidência dos juros moratórios desde a citação.

Isso porque restou devidamente demonstrado nos autos o inadimplemento contratual imputável à apelante, circunstância que atrai a aplicação do art. 405 do Código Civil, segundo o qual os juros de mora, nas obrigações contratuais, fluem a partir da citação. Trata-se, inclusive, de entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. VEÍCULO ZERO-QUILÔMETRO . PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 . JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. CITAÇÃO . ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . No que tange ao termo inicial dos juros moratórios, ratifica-se que o provimento jurisdicional encontra-se devidamente fundamentado, tendo sido consignado que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem adotou solução em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que,
em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização incidem a partir da citação.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno improvido . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1589504 RJ 2019/0285731-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2020)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA INDEVIDA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM CONTA CORRENTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO ORA AGRAVADA . TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CITAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA 83 DO STJ . AGRAVO INTERNO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. 1. Cabe ao recorrente, em sua petição de agravo interno, impugnar especificamente os fundamentos da decisão agravada (art. 1 .021, § 1º, do CPC). 2. No presente caso,
a indenização por danos materiais é decorrente de responsabilidade contratual, contando-se os juros de mora a partir da citação.
Precedentes . 3. Agravo interno conhecido em parte e não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1982034 MA 2022/0017338-4, Data de Julgamento: 23/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2022)

Neste sentido, reputo correto o entendimento alcançado pelo juízo a quo quanto à incidência dos juros a partir da citação no caso vertente.

- Do dano moral

No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento jurisprudencial firmado pelo c. STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador o ônus de comprovar as especificidades que, no caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral.

Sobre o tema, apresento os seguintes arestos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. OFENSA AOS ARTS. 14, § 3º, E 28 DO CDC E AOS ARTS. 50 E 393 DO CÓDIGO CIVIL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ENTREGA DE OBRA. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.

2. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

3. Na espécie, o eg. Tribunal Estadual concluiu pela ocorrência de atraso excessivo e, por consequência, reconheceu a ocorrência de danos morais, fixando a respectiva indenização em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada um dos dois autores.

4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.897.935/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.)

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA INDENIZATÓRIA. TEMA 970 - STJ. ELEMENTO DIFERENCIADOR NO CASO CONCRETO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE COMPENSAÇÃO. ART. 373 DO CPC/15. RECORRENTE QUE NÃO COMPROVOU O FATO EXTINTIVO ALEGADO. DANOS MORAIS. ATRASO DESARRAZOADO. 42 MESES DE ATRASO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(...)
7. No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento jurisprudencial firmado pelo c. STJ e por este e. Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador

o ônus de comprovar as especificidades que, no caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral. 8. No caso, está comprovado um atraso de 42 (quarenta e dois) meses por culpa da apelante, situação que ultrapassa em muito o período de 2 (dois) anos, considerado pela jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça como ensejador de dano moral. Precedentes do STJ.

(TJES, Classe: Apelação, 0019462-14.2015.8.08.0035, Relator : RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO , Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 11/02/2022)

Neste caso concreto, restou demonstrado que o imóvel deveria ter sido entregue, de acordo com o contrato firmado entre as partes – já contabilizado o prazo complementar de 180 dias – em novembro de 2018, mas quando do ajuizamento desta demanda – em 27/11/2020 -, ainda não havia ocorrido a entrega das chaves, de modo que, quando da manifestação da pretensão de rescisão contratual pelo promitente comprador, as promitentes vendedoras já se encontravam em mora há
quase dois anos
, o que certamente caracteriza o atraso excessivo que determina sua condenação, também, ao pagamento de danos morais.

Fixado, pois, o
an debeatur
, resta a definição do
quantum debeatur
.

Na jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do REsp nº 1.473.393, firmou-se a necessidade de valoração ou quantificação do dano moral, tendo em vista a enorme dificuldade de sistematizar parâmetros objetivos para tanto, pois inúmeros são os tipos de dano moral e seus fatos geradores.

A respeito, tanto a jurisprudência, quanto a doutrina, vêm traçando parâmetros mais seguros para a mensuração da indenização, de modo a estabelecer racionalmente uma adequação razoável entre a extensão do dano moral e o montante fixado pelo julgador, a fim de que se evite a arbitrariedade e, nesse contexto, o c. Superior Tribunal de Justiça decidiu aplicar o critério bifásico de arbitramento, conforme se depreende dos seguintes arestos:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO . QUEDA DE MACA. MORTE DE PACIENTE EM HOSPITAL PÚBLICO. DANOS MORAIS. QUANTUM DEBEATUR . NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA n. 7 DESTA CORTE. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO EQUITATIVO PELO JUIZ. MÉTODO BIFÁSICO . VALORIZAÇÃO DO INTERESSE JURÍDICO LESADO E DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO. NECESSIDADE DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. [...] V - Consoante as Turmas da 2ª Seção,
o Método Bifásico para o arbitramento equitativo da indenização é o mais adequado para quantificação razoável da indenização por danos extrapatrimoniais por morte, considerada a valorização das circunstâncias e o interesse jurídico lesado, chegando-se ao equilíbrio entre os dois critérios. VI - Na primeira etapa, estabelece-se um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes . VII - Na segunda etapa, consideram-se, para a fixação definitiva do valor da indenização, a gravidade do fato em si e sua consequência para a vítima - dimensão do dano; a culpabilidade do agente, aferindo-se a intensidade do dolo ou o grau da culpa; a eventual participação culposa do ofendido - culpa concorrente da vítima; a condição econômica do ofensor e as circunstâncias pessoais da vítima, sua colocação social, política e econômica
. VIII - A orientação adotada pelas Turmas da 2ª Seção desta Corte consiste numa prescrição equitativa das indenizações por prejuízos extrapatrimoniais ligados ao dano "morte": estimam um montante razoável na faixa entre 300 (trezentos) e 500 (quinhentos) salários mínimos, embora observem que isso não deva representar um tarifamento judicial rígido, uma vez que colidiria com o próprio princípio da reparação integral. IX - Mantida a fixação arbitrada pelo tribunal de origem em 300 (trezentos) salários mínimos. X - Agravo Interno dos autores provido, para conhecer do Agravo em Recurso Especial da Fazenda do Estado de São Paulo e negar provimento ao Recurso Especial por ela interposto . (STJ - AgInt no AREsp: 1063319 SP 2017/0043755-9, Relator.: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 03/04/2018, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/06/2018)

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. MORTE DE MENOR POR AFOGAMENTO. RESPONSABILIDADE DO CLUBE PELA FALHA NO SERVIÇO. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO EQUITATIVO. MÉTODO BIFÁSICO. NÚCLEO FAMILIAR SUJEITO DO DANO. NECESSIDADE DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. PENSÃO MENSAL DEVIDA. 1. O clube recreativo que possui em sua estrutura piscinas e lagoas é responsável pelo afogamento e óbito de criança em suas dependências, quando comprovada falha na prestação do serviço, configurada pela não adoção de medidas preventivas adequadas ao risco de sua fruição: segurança dos banhistas, salva-vidas, boias para a indicação da parte funda da rasa do lago, profissional médico, aparelho de respiração artificial. 2. O Superior Tribunal de Justiça, quando requisitado a se manifestar sobre o arbitramento de valores devidos pelo sofrimento de dano moral, deve interferir somente diante de situações especialíssimas, para aferir a razoabilidade do quantum determinado para amenizar o abalo ocasionado pela ofensa 3.
O método bifásico, como parâmetro para a aferição da indenização por danos morais, atende às exigências de um arbitramento equitativo, pois, além de minimizar eventuais arbitrariedades, evitando a adoção de critérios unicamente subjetivos pelo julgador, afasta a tarifação do dano. Traz um ponto de equilíbrio, pois se alcançará uma razoável correspondência entre o valor da indenização e o interesse jurídico lesado, além do fato de estabelecer montante que melhor corresponda às peculiaridades do caso. 4. Na primeira fase, o valor básico ou inicial da indenização é arbitrado tendo-se em conta o interesse jurídico lesado, em conformidade com os precedentes jurisprudenciais acerca da matéria (grupo de casos). 5. Na segunda fase, ajusta-se o valor às peculiaridades do caso, com base nas suas circunstâncias (gravidade do fato em si, culpabilidade do agente, culpa concorrente da vítima, condição econômica das partes), procedendo-se à fixação definitiva da indenização, por meio de arbitramento equitativo pelo juiz. 6. Ainda na segunda fase de fixação, tendo em vista tratar-se de um núcleo familiar como titular da indenização, há que se ponderar acerca da individualização do dano, uma vez que um evento danoso capaz de abalar o núcleo familiar deve ser individualmente considerado em relação a cada um de seus membros
(EREsp 1127913/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, CORTE ESPECIAL, DJe 05/08/2014) 7. Conforme a jurisprudência do STJ, a indenização pela morte de filho menor, que não exercia atividade remunerada, deve ser fixada na forma de pensão mensal de 2/3 do salário mínimo até 25 (vinte e cinco) anos, e a partir daí, reduzida para 1/3 do salário até a idade em que a vítima completaria 65 (sessenta e cinco) anos. 8. Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 1332366/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 07/12/2016)

Em suma, por meio desse método, deve o julgador, inicialmente, pesquisar acerca dos valores uniformemente arbitrados pela jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça para casos assemelhados para, em seguida, de acordo com as peculiaridades do caso concreto, definir o valor a ser fixado.

Isto posto e considerando a situação fática dos autos – já aqui explicitada -, observo que a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça tem fixado montantes indenizatórios entre R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e R$ 10.000,00 (vinte mil reais), como se infere dos seguintes julgados:
AgInt no REsp n. 1.897.935/RJ
(Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024);
AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.529/RJ
(relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 17/5/2024) e
AgInt no AgInt no AREsp n. 2.205.837/RJ
(relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024).

Estabelecido esse patamar médio e ausentes peculiaridades no caso concreto que justifiquem o afastamento da reparação, revela-se adequada a condenação da apelante ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais.

Neste contexto, a sentença recorrida não merece reforma.

Conclusão

Ante o exposto,
CONHEÇO E

NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A.

Em razão da sucumbência recursal, e com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 18.08.2025 a 22.08.2025:

Acompanho o E. Relator.