Tribunal: TJES
Processo: 5004449-55.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-12-11

Ementa:
EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. MÉRITO. REVISÃO DE CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO
CONFIGURADA
. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL CLARA E DESTACADA. VALIDADE. TEMA 938/STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em Ação Revisional de Contrato, na qual os promitentes-compradores pleiteavam a substituição do índice de correção monetária (IGP-M pelo IPCA), alegando onerosidade excessiva decorrente da pandemia da Covid-19, e a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, por suposta falta de informação.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por julgamento
extra petita
ao mencionar a valorização imobiliária como elemento de sua fundamentação; (ii) analisar a ocorrência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) avaliar se a variação do IGP-M durante a pandemia configura onerosidade excessiva apta a ensejar a revisão contratual; (iv) aferir a validade da cláusula que transferiu aos compradores o pagamento da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.
Não há julgamento
extra petita
quando o magistrado, dentro de seu livre convencimento motivado e nos limites do pedido, utiliza argumentos de reforço, como a valorização do imóvel, para analisar a alegada onerosidade excessiva. Trata-se de elemento da
ratio decidendi
, e não de concessão de provimento diverso do pleiteado.

2.
Inexiste cerceamento de defesa quando a controvérsia se resolve pela interpretação de cláusulas contratuais e aplicação de teses jurídicas firmadas, tornando desnecessária a produção de outras provas, notadamente a oral. Aplicação dos arts. 355, I, e 370 do CPC.

3.
A revisão de cláusula contratual por onerosidade excessiva exige a comprovação de desequilíbrio contratual superveniente, imprevisível e extremo, com vantagem desproporcional para a outra parte (art. 478 do CC). A flutuação de índices econômicos, ainda que acentuada por eventos como a pandemia, insere-se na álea contratual ordinária, sendo insuficiente, por si só, para justificar a intervenção judicial no contrato.

4.
É válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia e clara informação sobre o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão (Tema 938/STJ), requisito devidamente cumprido no contrato em análise.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A menção a fatos ou argumentos não aduzidos pelas partes na fundamentação da sentença, como reforço à conclusão de improcedência do pedido, não configura julgamento
extra petita
, mas exercício do livre convencimento motivado do julgador.

2.
O julgamento antecipado da lide não constitui cerceamento de defesa se as provas documentais são suficientes para o deslinde da controvérsia, que versa sobre interpretação de cláusulas contratuais e matéria de direito.

3.
A excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do CC) impede a substituição de índice de correção monetária livremente pactuado (IGP-M) com base unicamente na sua variação durante a pandemia da Covid-19, quando não demonstrada a onerosidade excessiva e a extrema vantagem para a outra parte.

4.
É lícita a cobrança de comissão de corretagem do promitente-comprador quando o contrato de promessa de compra e venda informa, de forma clara e destacada, o preço total do imóvel e o valor específico destinado à intermediação, em observância ao dever de informação e à tese firmada no Tema 938 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CC, arts. 421, parágrafo único, 478; CPC, arts. 141, 355, I, 370, 375 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP). TJ-ES, Apelação Cível nº 5003943-88.2021.8.08.0006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível. TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5008158-57.2023.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível. TJ-ES, Apelação Cível nº 5001081-04.2023.8.08.0030, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, 1ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004449-55.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GABRIELA DA SILVA ROCHA e outros (3)

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. MÉRITO. REVISÃO DE CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO
CONFIGURADA
. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL CLARA E DESTACADA. VALIDADE. TEMA 938/STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em Ação Revisional de Contrato, na qual os promitentes-compradores pleiteavam a substituição do índice de correção monetária (IGP-M pelo IPCA), alegando onerosidade excessiva decorrente da pandemia da Covid-19, e a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, por suposta falta de informação.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por julgamento
extra petita
ao mencionar a valorização imobiliária como elemento de sua fundamentação; (ii) analisar a ocorrência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) avaliar se a variação do IGP-M durante a pandemia configura onerosidade excessiva apta a ensejar a revisão contratual; (iv) aferir a validade da cláusula que transferiu aos compradores o pagamento da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há julgamento
extra petita
quando o magistrado, dentro de seu livre convencimento motivado e nos limites do pedido, utiliza argumentos de reforço, como a valorização do imóvel, para analisar a alegada onerosidade excessiva. Trata-se de elemento da
ratio decidendi
, e não de concessão de provimento diverso do pleiteado.

4. Inexiste cerceamento de defesa quando a controvérsia se resolve pela interpretação de cláusulas contratuais e aplicação de teses jurídicas firmadas, tornando desnecessária a produção de outras provas, notadamente a oral. Aplicação dos arts. 355, I, e 370 do CPC.

5. A revisão de cláusula contratual por onerosidade excessiva exige a comprovação de desequilíbrio contratual superveniente, imprevisível e extremo, com vantagem desproporcional para a outra parte (art. 478 do CC). A flutuação de índices econômicos, ainda que acentuada por eventos como a pandemia, insere-se na álea contratual ordinária, sendo insuficiente, por si só, para justificar a intervenção judicial no contrato.

6. É válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia e clara informação sobre o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão (Tema 938/STJ), requisito devidamente cumprido no contrato em análise.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A menção a fatos ou argumentos não aduzidos pelas partes na fundamentação da sentença, como reforço à conclusão de improcedência do pedido, não configura julgamento
extra petita
, mas exercício do livre convencimento motivado do julgador.

2.
O julgamento antecipado da lide não constitui cerceamento de defesa se as provas documentais são suficientes para o deslinde da controvérsia, que versa sobre interpretação de cláusulas contratuais e matéria de direito.

3.
A excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do CC) impede a substituição de índice de correção monetária livremente pactuado (IGP-M) com base unicamente na sua variação durante a pandemia da Covid-19, quando não demonstrada a onerosidade excessiva e a extrema vantagem para a outra parte.

4.
É lícita a cobrança de comissão de corretagem do promitente-comprador quando o contrato de promessa de compra e venda informa, de forma clara e destacada, o preço total do imóvel e o valor específico destinado à intermediação, em observância ao dever de informação e à tese firmada no Tema 938 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CC, arts. 421, parágrafo único, 478; CPC, arts. 141, 355, I, 370, 375 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP). TJ-ES, Apelação Cível nº 5003943-88.2021.8.08.0006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível. TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5008158-57.2023.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível. TJ-ES, Apelação Cível nº 5001081-04.2023.8.08.0030, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, 1ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2071

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004449-55.2022.8.08.0030

APELANTES: GABRIELA DA SILVA ROCHA e outros

APELADA: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

JUÍZO PROLATOR: 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares

RELATOR: DESEMBARGADOR NOME DO RELATOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
GABRIELA DA SILVA ROCHA
e outros
contra a r. sentença (ID 14649401) proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares, que, nos autos da “Ação Revisional de Contrato c/c Repetição de Indébito” ajuizada em desfavor de
VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE
, julgou improcedentes os pedidos autorais, que visavam à substituição do índice de correção monetária (IGP-M pelo IPCA) e à restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a analisar as suas razões.

Extrai-se dos autos que as partes celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Lote, por meio do qual os apelantes adquiriram um imóvel no empreendimento denominado Villa Maria. Inconformados com a aplicação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) para a correção das parcelas, especialmente durante o período da pandemia de Covid-19, e alegando vício na cobrança da comissão de corretagem, ajuizaram a presente demanda.

Ao julgar improcedentes os pedidos autorais, o douto magistrado de primeiro grau concluiu que a simples alegação de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia não seria suficiente para configurar a onerosidade excessiva apta a justificar a revisão contratual, mencionando que a valorização do imóvel no período poderia compensar a variação do índice. Quanto à comissão de corretagem, entendeu pela sua legalidade, uma vez que o contrato teria sido claro e transparente ao prever a obrigação de seu pagamento pelos compradores.

Inconformados, os autores interpuseram o presente Recurso de Apelação. Em suas razões recursais (ID. 14649402), os apelantes sustentam, em síntese:
(I)
a nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, ao argumento de que o magistrado de primeiro grau teria se valido de fundamento não arguido pelas partes — a valorização imobiliária — para julgar a demanda improcedente;
(II)
a nulidade por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem que lhes fosse oportunizada a produção de prova oral;
(III)
a necessidade de revisão do contrato para substituição do IGP-M pelo IPCA, em razão da onerosidade excessiva supostamente gerada pela pandemia da Covid-19; e
(IV)
a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, por suposta ausência de informação clara e adequada no instrumento contratual.

1
)
ALEGAÇÃO DE
JULGAMENTO
EXTRA PETITA

No ponto, sustentam os apelantes a nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, ao argumento de que o magistrado de primeiro grau teria se valido de fundamento não arguido pelas partes — a valorização imobiliária — para julgar a demanda improcedente.

Consoante os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, a decisão
extra petita
é aquela que concede à parte algo distinto do que foi pedido, violando o princípio da congruência ou adstrição.

No caso em tela, o magistrado de primeiro grau, ao julgar a demanda improcedente, limitou-se a analisar os pedidos formulados na petição inicial (IDs 14648938 e 14648939), quais sejam, a revisão do índice de correção e a restituição da comissão de corretagem.

A menção, em sua fundamentação, de que a valorização imobiliária ao longo do tempo poderia compensar a variação do índice contratual, não configura a concessão de um provimento jurisdicional diverso do pleiteado. Na realidade, tal argumento representa o uso das regras de experiência comum (art. 375 do CPC) como parte de seu livre convencimento motivado para aferir a inexistência da onerosidade excessiva alegada pelos autores.

Trata-se de um elemento da
ratio decidendi
(razões de decidir) para rejeitar o pedido, e não da outorga de um bem da vida não requerido pelas partes. Portanto, a sentença manteve-se estritamente nos limites da lide, não havendo que se falar em nulidade por julgamento
extra petita
.

A menção à valorização do imóvel não constitui um fundamento de defesa novo e não arguido, mas sim um elemento intrínseco à análise da proporcionalidade das prestações e da existência ou não de desequilíbrio contratual, como bem ponderado no acórdão a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – [...] – NULIDADE DA SENTENÇA – ALEGADO JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– VÍCIO NÃO DESCORTINADO – POSSIBILIDADE DE SER DECOTADA A MÁCULA – [...] 3) Os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que
o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos
da mihi factum dabo tibi ius
(dá-me os fatos que te darei o direito) e
iura novit curia
(o juiz é quem conhece o direito)
. 4) A questão atinente à valorização imobiliária foi mencionada na sentença como mero plus para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, o seu fundamento principal, como quer fazer crer a apelante. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5011100-06.2022.8.08.0030, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível)

A alegação de que a sentença incorreu em vício de julgamento
extra petita
, portanto, não merece prosperar.

2
)
ALEGAÇÃO DE
CERCEAMENTO DE DEFESA

O juiz, na qualidade de destinatário final da prova (art. 370 do CPC), pode indeferir diligências que se revelem inúteis ou meramente protelatórias, resguardando, assim, a efetividade do processo e a racionalidade procedimental. Nos termos do art. 355, I, do CPC, é plenamente admissível o julgamento antecipado da lide quando a matéria for unicamente de direito ou, sendo de fato e de direito, estiver suficientemente instruída nos autos.

No presente caso, a controvérsia restringe-se à interpretação de cláusulas contratuais e à sua compatibilidade com o ordenamento jurídico vigente e com os precedentes vinculantes dos Tribunais Superiores. Não há, portanto, qualquer fato controverso que dependa de prova oral ou de outra natureza além da documental já existente nos autos.

A análise da legalidade da cobrança da comissão de corretagem, por exemplo, é eminentemente jurídica e se perfaz mediante a interpretação do instrumento contratual (ID 14648957), especialmente quanto ao cumprimento do dever de informação e ao destaque da verba. Tal entendimento já se encontra consolidado no Superior Tribunal de Justiça, conforme tese firmada no Tema 938, que reconhece a validade da cláusula desde que observados esses requisitos formais e materiais.

Ademais, na decisão de saneamento,
o magistrado foi claro ao antecipar o indeferimento de eventual requerimento de prova oral, por considerá-la irrelevante para o deslinde da causa
. Na mesma oportunidade, determinou a intimação das partes para ciência, e, ainda assim, os autores insistiram na produção de prova já reputada desnecessária.

A nova intimação para especificação de provas foi corretamente dirigida apenas à parte requerida, uma vez que, ao chamar o feito à ordem, o juízo inverteu o ônus da prova — em evidente prejuízo da ré —, razão pela qual lhe foi oportunizada a apresentação de novos requerimentos probatórios.

Ainda que se alegue ausência de
nova
intimação
para produção de provas pelos autores, não se vislumbra qual elemento probatório efetivamente útil e necessário deixou de ser produzido a ponto de comprometer o resultado do julgamento. Em respeito ao princípio
pas de nullité sans grief
, é imprescindível a demonstração de prejuízo concreto, o que não se verifica na hipótese.

Assim, a alegação de cerceamento de defesa revela-se infundada, não apenas por ausência de prejuízo, mas também por contrariar os princípios da celeridade e da economia processual, que norteiam o processo civil contemporâneo e devem ser resguardados sempre que a causa estiver madura para julgamento.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. [...] ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença não é nula por cerceamento de defesa.
O juízo de origem, com base no art. 355, I, do CPC, considerou suficientes as provas documentais já constantes nos autos, sendo desnecessária a produção de outras. O magistrado tem competência para indeferir provas irrelevantes, impertinentes ou protelatórias, conforme art. 370 do CPC
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50010810420238080030, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

3
) DA PRETENDIDA REVISÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA

Ainda que seja fato notório que a pandemia da Covid-19 gerou impactos econômicos significativos, a jurisprudência deste Tribunal tem se consolidado no sentido de que tal evento, por si só, não autoriza a revisão automática dos contratos.

Para a caracterização da onerosidade excessiva do art. 478 do Código Civil, não basta o aumento da prestação, sendo necessária a demonstração de que tal aumento
gerou uma vantagem extremamente desproporcional para o credor
, o que não foi comprovado nos autos.

Vale acrescentar que a construtora também foi impactada pela pandemia, sofrendo com o aumento dos custos de insumos da construção civil, o que afasta a presunção de vantagem excessiva. A flutuação de índices econômicos é um fator previsível e se insere na álea (risco) comum dos contratos de trato sucessivo, como o financiamento imobiliário, especialmente no presente caso, em que foram pactuadas 96 (noventa e seis) prestações. O aumento episódico, ainda que acentuado, não comprova, isoladamente, a onerosidade excessiva que desequilibra a base do negócio em favor da outra parte.

Em se tratando de obrigações de trato sucessivo, é imprescindível que qualquer pretensão revisional observe a totalidade da relação contratual em sua dimensão temporal, sob pena de incorrer em distorções analíticas que comprometam a adequada aferição do equilíbrio econômico do contrato. Com efeito, a flutuação dos índices de correção monetária — fenômeno previsível e inerente à álea ordinária — pode gerar variações pontuais nos valores das parcelas, que, se examinadas de forma isolada, poderiam indevidamente sugerir desproporcionalidade.
Exemplificativamente, saliento que em abril de 2023 o IGP-M assinalou índice negativo de -2,17% no acumulado de 12 meses
1
.

Nessas hipóteses, a atuação judicial revisional somente se justifica diante de efetiva demonstração de onerosidade excessiva, resultante de álea extraordinária, nos termos da teoria da imprevisão. Fora desse contexto excepcional, deve prevalecer a preservação do equilíbrio inicialmente pactuado, à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da segurança jurídica.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE DEFERIU PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA.
ALTERAÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. IGP-M POR IPCA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EXCESSIVA ONEROSIDADE
. PRECEDENTES DESTE E. SODALÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite excepcionalmente a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio. Em contrapartida, o próprio Diploma Civilista estipula, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. [...]
3) Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde, frisa-se à exaustão, do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.
Precedentes. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5008158-57.2023.8.08 .0000, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL – [...] – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL CONTRATUAL – PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS –
PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA
– DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – [...] 2. A mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos.
Em outras palavras, a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado. 3. Conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, de forma que não vislumbro onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes
(art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50039438820218080006, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

Portanto, a manutenção da r. sentença, neste ponto, é medida que se impõe.

4
) DA
SUPOSTA INVALIDADE
COBRANÇA DA TAXA DE CORRETAGEM

Os apelantes sustentam que não foram adequadamente informados de que o valor pago a título de "sinal" se destinava, na verdade, a remunerar os serviços de intermediação imobiliária, o que tornaria a cobrança ilegal.

A tese, contudo, não encontra amparo no acervo probatório dos autos.

O contrato (ID. 14648957) discrimina claramente qual montante é destinado ao sinal e quais valores são destinados à remuneração dos corretores.

Ademais, ao contrário do que alegam os recorrentes, o contrato firmado entre as partes é explícito e transparente quanto à transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador. O
Quadro Resumo do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Lote (ID 14648957)
dispõe, em sua cláusula 4, de forma clara, separada e destacada, o seguinte:

“
4) Preço e Condições de Pagamento:
O preço total do IMÓVEL livremente ajustado entre as partes, é de: R$ 124.861,56 (CENTO E VINTE E QUATRO MIL, OITOCENTOS E SESSENTA E UM REAIS E CINQUENTA E OITO CENTAVOS), 4.074,38 (QUATRO MIL E SETENTA E QUATRO REAIS E TRINTA E OITO CENTAVOS)
pagos a título de corretagem
. O valor da corretagem deverá ser pago diretamente à PROMITENTE VENDEDORA, que ficará responsável pelo repasse da comissão de corretagem à equipe de vendas diretamente envolvida nesta transação, abaixo especificada:”

A cláusula, além de destacar o valor exato da corretagem, discrimina detalhadamente os destinatários dos pagamentos, evidenciando a transparência na transação. A questão foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, que firmou a tese consolidada no
Tema 938
, no sentido da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
. No caso em tela, o contrato cumpriu os requisitos estabelecidos pelo precedente vinculante.
A informação foi prestada de forma prévia, expressa, clara e destacada, não deixando margem para dúvidas de que parte do valor desembolsado pelos adquirentes se destinava à remuneração dos serviços de intermediação
.

Portanto, não há que se falar em ilegalidade da comissão de corretagem. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – [...] – MÉRITO RECURSAL – [...] – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – [...] 9) Para que seja legítima a cobrança da comissão de corretagem, em consonância com o julgamento do REsp nº 1.599.511 pelo Superior Tribunal de Justiça, há de se averiguar se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador
. 10) Ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pelas apeladas, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal” [...]. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5011100-06.2022.8.08.0030, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível)

5) CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEG
O
-LHE PROVIMENTO
.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelos apelantes em favor do patrono da parte apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, mantida a suspensão de sua exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-abril-2023

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto lançado pela douta relatoria em sua integralidade.

É como voto, respeitosamente.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria,
no sentido de CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, a ele NEGAR-LHE PROVIMENTO. Outrossim, MAJORAR os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelos apelantes em favor do patrono da parte apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, MANTIDA a suspensão de sua exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.