Tribunal: TJES
Processo: 0003272-72.2020.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços
Data de julgamento: 2025-03-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. BOA-FÉ OBJETIVA. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedente a ação de cumprimento contratual proposta pela locadora Bastos Holding Patrimonial Eireli contra a locatária Unimed Sul Capixaba Cooperativa de Trabalho Médico, cujo objeto era a condenação da locatária ao ressarcimento dos valores gastos com obras de reforma realizadas pela locadora após a devolução do imóvel locado, além do pagamento de aluguéis e mensalidades de condomínio. Na petição inicial, a locadora alegou inadimplemento contratual por parte da locatária, sustentando que as reformas previstas em aditivo contratual não foram executadas, o que resultou na necessidade de realização de obras para a nova locação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a alegação de ressarcimento pelos custos das reformas configura inovação recursal; (ii) verificar se houve inadimplemento contratual por parte da locatária quanto às obrigações de conservação e manutenção do imóvel.

I
II. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Rejeita-se a preliminar de inovação recursal, pois o § 2º do art. 322 do CPC determina que a interpretação do pedido considere o conjunto das postulações à luz do princípio da boa-fé. A pretensão de ressarcimento é desdobramento lógico do pedido inicial de cumprimento da obrigação de fazer, em conformidade com o art. 499 do CPC, não constituindo inovação.

4. A análise das provas demonstra que a locatária cumpriu as obrigações contratuais relativas à manutenção e conservação do imóvel, conforme constatado em perícia técnica que atestou a realização das intervenções estruturais pactuadas e a conformidade com as especificações contratuais.

5. Os elementos probatórios revelam que o projeto arquitetônico relacionado a reformas estruturais de maior vulto, previsto em aditivo contratual, não aceito pela locatária nem formalmente integrado ao contrato, afastando a alegação de inadimplemento quanto a essas intervenções.

6. Aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, que impõe cooperação e respeito às expectativas legítimas das partes. A tentativa da locadora de imputar à locatária obrigações não consensualmente estabelecidas viola a boa-fé contratual.

7. Quanto ao pedido de pagamento de aluguéis, a devolução do imóvel fora acompanhada de vistoria, entrega das chaves e ausência de manifestação imediata da locadora, caracterizando distrato tácito, nos termos do art. 472 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Apelação desprovida.

Tese de julgamento
:

1. A pretensão de ressarcimento decorrente do descumprimento de obrigação de fazer não configura inovação recursal quando decorre logicamente do pedido inicial, à luz do § 2º do art. 322 do CPC e do art. 499 do CPC.

2. A boa-fé objetiva rege as relações contratuais e impede a imputação de obrigações que não foram formalmente aceitas ou consensualmente estabelecidas entre as partes.

3. A entrega do imóvel com anuência tácita do locador caracteriza distrato contratual, afastando a obrigação de pagamento de aluguéis e encargos subsequentes.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 322, § 2º, e 499; CC, arts. 422 e 472.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.040.311/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 20.08.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003272-72.2020.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BASTOS HOLDING PATRIMONIAL LTDA

APELADO: UNIMED SUL CAPIXABA - COOPERATIVA DE TRABALHO MEDICO

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. BOA-FÉ OBJETIVA. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedente a ação de cumprimento contratual proposta pela locadora Bastos Holding Patrimonial Eireli contra a locatária Unimed Sul Capixaba Cooperativa de Trabalho Médico, cujo objeto era a condenação da locatária ao ressarcimento dos valores gastos com obras de reforma realizadas pela locadora após a devolução do imóvel locado, além do pagamento de aluguéis e mensalidades de condomínio. Na petição inicial, a locadora alegou inadimplemento contratual por parte da locatária, sustentando que as reformas previstas em aditivo contratual não foram executadas, o que resultou na necessidade de realização de obras para a nova locação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a alegação de ressarcimento pelos custos das reformas configura inovação recursal; (ii) verificar se houve inadimplemento contratual por parte da locatária quanto às obrigações de conservação e manutenção do imóvel.

I
II. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Rejeita-se a preliminar de inovação recursal, pois o § 2º do art. 322 do CPC determina que a interpretação do pedido considere o conjunto das postulações à luz do princípio da boa-fé, sendo a pretensão de ressarcimento desdobramento lógico do pedido inicial de cumprimento da obrigação de fazer, em conformidade com o art. 499 do CPC, não constituindo inovação.

4. A análise das provas demonstra que a locatária cumpriu as obrigações contratuais relativas à manutenção e conservação do imóvel, conforme constatado em perícia técnica que atestou a realização das intervenções estruturais pactuadas e a conformidade com as especificações contratuais.

5. Os elementos probatórios revelam que o projeto arquitetônico relacionado a reformas estruturais de maior vulto, previsto em aditivo contratual, não aceito pela locatária nem formalmente integrado ao contrato, afastando a alegação de inadimplemento quanto a essas intervenções.

6. Aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, que impõe cooperação e respeito às expectativas legítimas das partes, revelando-se a tentativa da locadora de imputar à locatária obrigações não consensualmente estabelecidas violação a boa-fé contratual.

7. Quanto ao pedido de pagamento de aluguéis, a devolução do imóvel fora acompanhada de vistoria, entrega das chaves e ausência de manifestação imediata da locadora, caracterizando distrato tácito, nos termos do art. 472 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Apelação desprovida.

Tese de julgamento
:

1. A pretensão de ressarcimento decorrente do descumprimento de obrigação de fazer não configura inovação recursal quando decorre logicamente do pedido inicial, à luz do § 2º do art. 322 do CPC e do art. 499 do CPC.

2. A boa-fé objetiva rege as relações contratuais e impede a imputação de obrigações que não foram formalmente aceitas ou consensualmente estabelecidas entre as partes.

3. A entrega do imóvel com anuência tácita do locador caracteriza distrato contratual, afastando a obrigação de pagamento de aluguéis e encargos subsequentes.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 322, § 2º, e 499; CC, arts. 422 e 472.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.040.311/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 20.08.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL

A apelada sustenta a ocorrência de inovação recursal, argumentando que a recorrente, somente em sede de apelação, formulou o pedido de condenação da locatária ao ressarcimento integral das despesas com a reforma completa do imóvel locado. Defende, nesse sentido, que os únicos pedidos expressamente formulados na petição inicial referem-se à continuidade dos pagamentos de aluguéis e à cessação de quaisquer obras pela locatária sem a aprovação do locador.

Contudo, improcede essa irresignação.

Como se sabe, o § 2º do art. 322 do CPC, consagrado na jurisprudência do STJ, prevê que
“a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.”
Esse dispositivo reflete a intenção do legislador de orientar o magistrado a interpretar o pedido considerando o conjunto das postulações trazidas pela parte autora, em conformidade com o princípio da boa-fé, evitando, assim, interpretações restritivas que desconsiderem o contexto integral da demanda.

Em outras palavras, esse princípio norteador visa assegurar que o julgamento seja proferido de modo a captar, com precisão, a real intenção do autor, promovendo uma análise que vá além de eventuais limitações técnicas na redação e se concentre no objetivo substancial da demanda. A propósito, no julgamento do REsp n. 2.040.311/SP, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, o STJ destacou que a aplicação desse dispositivo permite ao magistrado extrair o provimento jurisdicional mais adequado à pretensão da parte, mesmo que esta tenha incorrido em algum equívoco na formulação expressa do pedido.

No presente caso, uma análise cuidadosa da petição inicial evidencia que os pedidos formulados pela apelante referem-se à obrigação da locatária de observar a totalidade do contrato firmado entre as partes no que se refere ao projeto apresentado e tacitamente aceito por ela, bem como ao dever de arcar com o pagamento dos aluguéis e das mensalidades de condomínio enquanto perdurar a obra (fl. 04).

Observa-se que o pedido de cumprimento da obrigação de fazer — observância do contrato no tocante ao projeto apresentado — refere-se ao compromisso assumido pela locatária apelada de realizar as obras de reforma de acordo com o projeto arquitetônico aprovado. Esse compromisso, assumido em aditivo contratual, teve como objetivo assegurar que o imóvel permanecesse em condições adequadas de uso, conforme os parâmetros estabelecidos entre locador e locatária.

Contudo, no curso da relação contratual, o término do contrato de locação e a devolução do imóvel em condições que inviabilizavam sua imediata relocação tornaram, segundo a recorrente, impossível a concretização dessa obrigação de fazer. Nesse cenário, a locadora realizou, por conta própria, as obras de reforma necessárias para que o imóvel pudesse ser alugado novamente.

Assim, a pretensão de reparação por perdas e danos nada mais representa que a conversão da obrigação original (de fazer) em ressarcimento pecuniário, sendo essa modificação expressamente autorizada pelo artigo 499 do CPC, nos seguintes termos:

Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

Portanto, ao se interpretar o pedido formulado à luz do conjunto das postulações, fica claro que a pretensão de ressarcimento dos valores da reforma realizada decorre logicamente do não cumprimento da obrigação de fazer originária, de modo que não constitui inovação recursal.

Diante do exposto,
rejeito a preliminar
.

MÉRITO

Na origem, trata-se de ação de cumprimento contratual proposta por Bastos Holding Patrimonial Eireli, aqui apelante, em face da recorrida, Unimed Sul Capixaba Cooperativa de Trabalho Médico, visando ao cumprimento de cláusulas contratuais de um contrato de locação comercial, celebrado para exploração de um hospital construído pela locadora, cuja manutenção e conservação teriam sido atribuídas contratualmente à locatária.

A apelante alega que, embora o contrato de locação tenha sido prorrogado e aditado diversas vezes, a locatária não executou as obras de reforma e adequação previstas no projeto arquitetônico aprovado pela locadora. Afirma, ainda, que o aditivo contratual exigia a substituição dos pisos e a adequação das estruturas hospitalares, de modo a manter o imóvel em condições apropriadas para o uso. Contudo, argumenta que, com o término do contrato e a devolução do imóvel em estado inadequado, foi obrigada a realizar, às suas próprias expensas, as reformas necessárias para possibilitar a relocação do imóvel.

Diante desse cenário, a apelante busca a condenação da locatária ao ressarcimento dos valores despendidos nas obras de reforma e conservação do imóvel, conforme orçamento obtido ou valor a ser apurado em liquidação de sentença, além do pagamento dos aluguéis e das mensalidades de condomínio.

Pois bem. O cenário fático-jurídico foi minuciosamente analisado pelo juízo de primeira instância, culminando na improcedência da demanda. Tal desfecho, a rigor, deve ser mantido.

As obrigações contratuais assumidas pela locatária em relação à manutenção e reforma do imóvel foram exaustivamente detalhadas no contrato original e nos aditivos subsequentes. O contrato inicial estabelecia, de forma expressa, que a locatária deveria manter o imóvel em "perfeitas condições de higiene, limpeza e conservação", responsabilizando-se, ainda, por "reparos necessários e nova pintura no imóvel, utilizando para isso profissionais competentes e material de primeira qualidade". Posteriormente, o aditivo contratual incluiu disposições específicas sobre a manutenção do piso tipo pavi-flex hospitalar, determinando sua substituição, caso necessário, ao término da locação.

Segue a transcrição da cláusula pertinente do aditivo contratual:

“Relativamente ao piso tipo pavi-flex hospitalar, existente nas unidades locadas, este deverá ter sua capacidade de segurança mantida, independente dos desgastes naturais ou por agentes externos, momento em que deverão ser substituídos por outro de mesma categoria e qualidade. Também ao final deste contrato de locação, seja qual for o motivo da rescisão, deverá, o locador, verificar a necessidade de substituição dos citados pisos, e, acaso assim se apresente necessário, ficará a LOCATÁRIA obrigada pela substituição.”

Os elementos probatórios constantes nos autos indicam que essas obrigações foram plenamente cumpridas pela locatária. A perícia técnica realizada na ação cautelar de produção de provas demonstrou que as intervenções previstas no contrato original e nos aditivos foram efetivamente realizadas, abrangendo reparos estruturais, substituição de pisos e ajustes gerais para assegurar a funcionalidade do imóvel. O perito concluiu que as obras executadas foram suficientes para atender aos parâmetros de uso pactuados entre as partes, afastando qualquer alegação de inadimplemento contratual, como subsegue:

“
As intervenções realizadas pela locatária incluíram reparos gerais em portas, janelas, instalações hidráulicas e elétricas, bem como a substituição do piso tipo pavi-flex hospitalar em áreas previamente estabelecidas. Os materiais utilizados e a qualidade da execução foram verificados in loco, estando em conformidade com as especificações contratuais e aditivos apresentados. Não foram identificados defeitos ou omissões que pudessem comprometer a funcionalidade do imóvel no contexto das obrigações assumidas pela locatária.”

Quanto à alegada reforma estrutural de maior vulto, que teria sido prevista em um aditivo contratual, as provas apresentadas não corroboram a pretensão da apelante. O juízo de origem constatou que o referido aditivo, que previa substituições de pisos específicos e ajustes estruturais no centro cirúrgico, condicionava sua implementação à aprovação de um projeto arquitetônico e à celebração de um novo aditivo contratual. Todavia, as provas indicam que tal projeto não foi aceito pela locatária e que não houve formalização ou incorporação de tais obrigações ao contrato.

A sentença destacou, com base nos elementos probatórios:
“
Os documentos constantes nos autos, especialmente os e-mails apresentados pelas partes, evidenciam a resistência da locatária em aceitar as alterações propostas, sendo inequívoco que o projeto arquitetônico apresentado não integrou as obrigações contratuais consensualmente estabelecidas entre as partes. O depoimento das testemunhas e as correspondências trocadas demonstram divergências insuperáveis quanto ao escopo da reforma estrutural.”

Adicionalmente, aplica-se ao caso o princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil, como um dos pilares fundamentais das relações contratuais. A boa-fé objetiva exige lealdade, cooperação e respeito às legítimas expectativas das partes, desde a formação até a execução e a extinção do contrato. No caso concreto, a tentativa da apelante de impor à locatária obrigações que não foram formalmente aceitas ou consensualmente estabelecidas afronta esse princípio, violando a confiança mútua que deve nortear as relações contratuais.

Por outro lado, no tocante ao pedido de pagamento dos aluguéis, a sentença foi igualmente criteriosa ao reconhecer que a devolução do imóvel, ocorrida em 30/04/2020, foi acompanhada de vistoria e entrega das chaves, conforme registrado em e-mails e depoimentos. A ausência de objeção imediata por parte da locadora reforça a conclusão de que houve anuência tácita ao encerramento antecipado da locação.

A respeito, o juízo
a quo
destacou:
"Os e-mails trocados entre as partes evidenciam o consenso sobre a devolução do imóvel, sem qualquer exigência posterior de continuidade da locação ou pagamento de encargos, caracterizando distrato tácito nos termos do artigo 472 do Código Civil."

A manutenção da improcedência, assim, não apenas se impõe, como reafirma a aplicação criteriosa dos princípios da boa-fé contratual e da segurança jurídica, essenciais para a estabilidade das relações jurídicas.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e
a
ele
nego
provimento
.

Majoro os honorários sucumbenciais em 2% em sede recursal.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 11.03.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.