Tribunal: TJES
Processo: 5011426-51.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Troca ou Permuta
Data de julgamento: 2025-11-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PERMUTA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO CONTRATUAL EXTRAJUDICIAL. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO REGISTRAL. TUTELA ANTECIPADA
PARCIALMENTE
DEFERIDA. DECISÃO MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da tutela antecipada requerida em caráter antecedente, deferiu parcialmente a tutela para reintegrar as autoras na posse de dois imóveis situados em Vitória/ES, mas indeferiu o pedido de cancelamento da averbação do contrato de promessa de permuta no registro imobiliário, condicionando-o à prestação de caução idônea. As agravantes sustentam a validade da rescisão extrajudicial da promessa de permuta por inadimplemento da parcela final da torna, com base em cláusula resolutiva expressa, e pleiteiam o imediato cancelamento da averbação registral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se a cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de permuta permite a rescisão extrajudicial e, por conseguinte, autoriza o imediato cancelamento da averbação do contrato no registro de imóveis; (ii) verificar se estão presentes os requisitos para o deferimento de tutela provisória para cancelamento do registro, especialmente o
periculum in mora
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A cláusula resolutiva expressa permite a rescisão extrajudicial do contrato em caso de inadimplemento, sendo suficiente a interpelação extrajudicial não atendida para a extinção da relação jurídica, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (REsp 2.139.100/RJ) e do TJES (AI 5019016-16.2024.8.08.0000).

4.
Embora reconhecida a probabilidade do direito à rescisão contratual pelas instâncias ordinárias, o cancelamento da averbação registral depende também da demonstração de risco de dano grave e irreversível, requisito não evidenciado nos autos.

5.
A permanência do registro da promessa de permuta não impede o exercício da posse nem demonstra, por si só, prejuízos concretos, como frustração de alienações ou bloqueios efetivos, não sendo suficiente para caracterizar o
periculum in mora
exigido para a medida extrema de desconstituição registral em sede de tutela antecipada.

6.
O registro imobiliário goza de presunção de legitimidade e está sujeito a princípios estruturantes, como continuidade, especialidade e fé pública, de modo que seu cancelamento exige juízo de certeza incompatível com a cognição sumária da tutela provisória.

7.
A exigência de caução idônea imposta pela magistrada de primeiro grau como condição para eventual cancelamento do registro mostra-se prudente e proporcional, preservando a segurança jurídica do sistema registral até o julgamento de mérito da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa autoriza a rescisão extrajudicial do contrato em caso de inadimplemento, independentemente de ação judicial.

2. O cancelamento de averbação de promessa de permuta no registro de imóveis, ainda que fundada em cláusula resolutiva exercida extrajudicialmente, depende da demonstração de risco concreto e irreversível, não sendo cabível em sede de tutela provisória sem
periculum in mora
.

3. A exigência de caução como condição para o cancelamento de registro imobiliário é medida de prudência compatível com a proteção à segurança jurídica do sistema registral.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CPC, art. 561.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.139.100/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.05.2024, DJe 28.06.2024; STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021; TJES, AI 5019016-16.2024.8.08.0000, Relª Desª Marianne Judice de Mattos, j. 16.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011426-51.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: PENHA LEAL SAADE e outros

AGRAVADO: ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PERMUTA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO CONTRATUAL EXTRAJUDICIAL. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO REGISTRAL. TUTELA ANTECIPADA
PARCIALMENTE
DEFERIDA. DECISÃO MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da tutela antecipada requerida em caráter antecedente, deferiu parcialmente a tutela para reintegrar as autoras na posse de dois imóveis situados em Vitória/ES, mas indeferiu o pedido de cancelamento da averbação do contrato de promessa de permuta no registro imobiliário, condicionando-o à prestação de caução idônea. As agravantes sustentam a validade da rescisão extrajudicial da promessa de permuta por inadimplemento da parcela final da torna, com base em cláusula resolutiva expressa, e pleiteiam o imediato cancelamento da averbação registral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se a cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de permuta permite a rescisão extrajudicial e, por conseguinte, autoriza o imediato cancelamento da averbação do contrato no registro de imóveis; (ii) verificar se estão presentes os requisitos para o deferimento de tutela provisória para cancelamento do registro, especialmente o
periculum in mora
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A cláusula resolutiva expressa permite a rescisão extrajudicial do contrato em caso de inadimplemento, sendo suficiente a interpelação extrajudicial não atendida para a extinção da relação jurídica, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (REsp 2.139.100/RJ) e do TJES (AI 5019016-16.2024.8.08.0000).

4.
Embora reconhecida a probabilidade do direito à rescisão contratual pelas instâncias ordinárias, o cancelamento da averbação registral depende também da demonstração de risco de dano grave e irreversível, requisito não evidenciado nos autos.

5.
A permanência do registro da promessa de permuta não impede o exercício da posse nem demonstra, por si só, prejuízos concretos, como frustração de alienações ou bloqueios efetivos, não sendo suficiente para caracterizar o
periculum in mora
exigido para a medida extrema de desconstituição registral em sede de tutela antecipada.

6.
O registro imobiliário goza de presunção de legitimidade e está sujeito a princípios estruturantes, como continuidade, especialidade e fé pública, de modo que seu cancelamento exige juízo de certeza incompatível com a cognição sumária da tutela provisória.

7.
A exigência de caução idônea imposta pela magistrada de primeiro grau como condição para eventual cancelamento do registro mostra-se prudente e proporcional, preservando a segurança jurídica do sistema registral até o julgamento de mérito da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa autoriza a rescisão extrajudicial do contrato em caso de inadimplemento, independentemente de ação judicial.

2. O cancelamento de averbação de promessa de permuta no registro de imóveis, ainda que fundada em cláusula resolutiva exercida extrajudicialmente, depende da demonstração de risco concreto e irreversível, não sendo cabível em sede de tutela provisória sem
periculum in mora
.

3. A exigência de caução como condição para o cancelamento de registro imobiliário é medida de prudência compatível com a proteção à segurança jurídica do sistema registral.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CPC, art. 561.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2.139.100/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.05.2024, DJe 28.06.2024; STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021; TJES, AI 5019016-16.2024.8.08.0000, Relª Desª Marianne Judice de Mattos, j. 16.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
PENHA LEAL SAADE
e PATRICIA LEAL SAADE PORTO
em face da r. decisão proferida no evento 55688407, integrada pela decisão do evento 69021905, pela magistrada da 2ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital que, nos autos da tutela antecipada requerida em caráter antecedente ajuizada pelas agravantes em face de
ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

e TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
, deferiu parcialmente “
a tutela antecipada requerida em caráter antecedente para reintegrar as autoras PENHA LEAL SAADE (CPF: 750.864.337-20) e PATRICIA LEAL SAADE PORTO (CPF: 937.684.787-34) na posse dos imóveis registrados na matrícula 6.357, pág. 1, do Livro de Registro Gral nº 02 e nº de ordem 2.165, pág. 1, do livro de transcrições nº 4, ambos do Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória/ES, localizados à Avenida Saturnino de Brito, n° 1500, Ponta Formosa, Praia do Canto - Vitoria/ES, CEP 29055-510, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel
”.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 14955152, as agravantes aduzem, em síntese, que: (i) firmaram promessa de permuta contendo cláusula resolutiva expressa e interpuseram notificação extrajudicial para purgação da mora, sem êxito, o que ensejou a rescisão do contrato de pleno direito; (ii) a decisão agravada contraria a jurisprudência do STJ, segundo a qual a cláusula resolutiva expressa opera efeitos imediatos, independentemente de decisão judicial; (iii) a exigência de caução para cancelamento da promessa é desarrazoada e desnecessária, especialmente diante da irreversibilidade recíproca ou reversa; (iv) o registro da promessa prejudica gravemente o exercício do direito de propriedade, uma vez que o imóvel está demolido, sem possibilidade de uso direto ou de locação; (v) a manutenção do registro compromete ainda mais a situação financeira das agravantes, que arcam com despesas mensais sem auferir qualquer rendimento; (vi) a agravante PENHA LEAL SAADE é idosa com mais de 80 anos, de modo que a negativa da tutela provisória implica violação ao Estatuto do Idoso e ao princípio da duração razoável do processo.

Na origem, as agravantes ajuizaram tutela antecipada antecedente sob o fundamento de que firmaram com a primeira agravada instrumento particular de compromisso de permuta e incorporação imobiliária, cuja cláusula resolutiva expressa prevê a resolução de pleno direito do contrato em caso de inadimplemento da parcela final da torna, no valor de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais), vencida em 30.07.2024.

Aduziram, ainda, que, ultrapassado o prazo estipulado para pagamento e não havendo purgação da mora mesmo após interpelação extrajudicial regular, operou-se a rescisão da avença. Requereram, com isso, a imediata reintegração na posse dos bens e o cancelamento da averbação contratual junto à matrícula imobiliária.

A magistrada singular, ao analisar o pedido, deferiu parcialmente a tutela, assegurando a reintegração possessória em favor das autoras, mas indeferiu o pleito de cancelamento da averbação da promessa de permuta, fundamentando que a medida seria de difícil reversão e produziria impactos sobre a segurança jurídica dos registros imobiliários, condicionando sua concessão à prestação de caução idônea.

A insurgência recursal das autoras se limita à parte da decisão que não deferiu, de plano, o cancelamento do registro.

De fato, a jurisprudência do c. STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça têm se manifestado no sentido de que a cláusula resolutiva expressa dispensa, em regra, declaração judicial para sua produção de efeitos, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURAS PÚBLICAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS. EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. VIABILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. Inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito. 2. Inocorrência de violação aos arts. 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do Recurso Especial conexo (RESP 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente Recurso Especial. 3. Diante do resultado do julgamento do RESP 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento Documento eletrônico VDA42176353 assinado eletronicamente nos termos do Art. 1º §2º inciso III da Lei nº 11.419/2006Signatário(a): Humberto EUSTÁQUIO Soares Martins Assinado em: 26/06/2024 11:03:19Publicação no DJe/STJ nº 3896 de 28/06/2024. Código de Controle do Documento: 0aa7c482-8bf6-40f0-b8eb-1647ee54da91de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente Recurso Especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa. 4. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, "
inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
(RESP 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021). Incidência da Súmula nº 83/STJ. Recurso Especial conhecido em parte e desprovido. (STJ; REsp 2.139.100; Proc. 2023/0256292-3; RJ; Terceira Turma; Relª Min. Nancy Andrighi; Julg. 21/05/2024; DJE 28/06/2024)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto por vmc spe - empreendimentos imobiliários Ltda contra decisão do juízo da 2ª Vara Cível de serra/ES que, nos autos da ação de reintegração de posse ajuizada contra isaque borlot borges da Silva, indeferiu o pedido liminar de reintegração. A agravante alega que o agravado, inadimplente no contrato de promessa de compra e venda, permaneceu no imóvel após a rescisão contratual, consolidando o esbulho possessório. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se, diante do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, a rescisão extrajudicial confere à agravante o direito imediato à reintegração na posse do imóvel. III. Razões de decidir 3.
A cláusula resolutiva expressa permite ao promitente vendedor rescindir unilateralmente o contrato em caso de inadimplemento, sem necessidade de decisão judicial prévia.
4. A notificação extrajudicial encaminhada ao comprador inadimplente é suficiente para constituí-lo em mora e extinguir a relação contratual, caso não ocorra a purgação da mora dentro do prazo estabelecido. 5. O descumprimento da obrigação pelo agravado e sua permanência no imóvel após a rescisão contratual caracterizam esbulho possessório, preenchendo os requisitos do art. 561 do CPC para a concessão da liminar de reintegração de posse. 6. O direito de reintegração da agravante decorre do exercício regular de um direito, sem configurar abusividade ou imposição excessiva ao devedor. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido. Tese de julgamento: 1.
A cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda permite a rescisão extrajudicial do contrato, independentemente de ação judicial.
2. O inadimplemento contratual, seguido da notificação extrajudicial e da não purgação da mora, torna injusta a posse do comprador, autorizando a reintegração do promitente vendedor no imóvel. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 561. Jurisprudência relevante citada: STJ, RESP n. 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco buzzi, quarta turma, julgado em 10/8/2021, dje de 4/10/2021. (TJES; AI 5019016-16.2024.8.08.0000; Primeira Câmara Cível; Relª Desª Marianne Judice de Mattos; Publ. 16/06/2025)

Contudo, embora se reconheça a probabilidade do direito invocado pelas agravantes, já assentada inclusive pelo juízo de primeiro grau, não se verifica, no ponto específico relativo ao cancelamento do registro, a presença do
periculum in mora
necessário à concessão da medida excepcional postulada.

Não se ignora que a demolição do antigo imóvel, outrora explorado comercialmente por meio de contrato de locação com a casa de shows “Ilha Shows”, configura elemento concreto de dificuldade para a obtenção de renda pelas autoras. Todavia, a persistência da averbação da promessa de permuta no fólio real não representa impedimento ao exercício pleno da posse e do domínio material sobre os imóveis, cuja reintegração já foi efetivada nos autos da origem.

Não há nos autos qualquer elemento concreto que demonstre risco iminente e irreparável decorrente da manutenção do registro, como, por exemplo, alienações frustradas, impedimentos registrários em andamento, ou prejuízos consumados a negócios jurídicos decorrentes da persistência da promessa no registro dos bens. Trata-se, pois, de hipótese em que o provimento antecipado exauriria o objeto da lide sem a devida instrução e sem que se configure o risco de ineficácia da tutela final, caso concedida.

Ademais, o registro imobiliário goza de presunção de legitimidade e obedece a princípios estruturantes, como os da continuidade, especialidade e fé pública. A desconstituição unilateral de uma averbação regularmente inscrita, ainda que originada em contrato rescindido por inadimplemento, exige um juízo de certeza e prudência que escapa ao campo de atuação da tutela provisória em casos como o presente.

Nesse sentido, a cautela demonstrada pela magistrada singular ao condicionar o deferimento à prestação de caução idônea revela-se razoável, evitando que, sob o manto da urgência, se suprima indevidamente a segurança jurídica que o registro público proporciona ao sistema imobiliário.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,

NEGO-LHE

PROVIMENTO
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento - 18/11/2025:

Acompanho o E. Relator.