Tribunal: TJES
Processo: 0005765-42.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-01-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0005765-42.2019.8.08.0048

APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E OUTROS

APELADOS: RAFAEL INÁCIO TRABACH E OUTRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE FACTORING. RECURSOS PROVIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A, bem como por KS FOMENTO MERCANTIL S/A, em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, movida por RAFAEL INÁCIO TRABACH e MAGNA GLEIDE DA ROCHA RIBEIRO. A sentença declarou a rescisão do contrato, condenou as rés à restituição integral das parcelas pagas, com juros e correção monetária, e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) a validade de cláusulas contratuais de irrevogabilidade e retenção de valores em caso de rescisão contratual; (ii) a responsabilidade das rés pelo inadimplemento contratual e consequente condenação à restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais; e (iii) a legitimidade passiva da KS FOMENTO MERCANTIL S/A, empresa de factoring que adquiriu direitos creditórios da incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Em contratos de consumo, o Judiciário pode intervir para invalidar cláusulas abusivas, mesmo que firmadas livremente entre as partes, especialmente em caso de cláusulas que contrariem o Código de Defesa do Consumidor.

4. O atraso na entrega de imóvel sem justificativa plausível configura fortuito interno, imputável ao fornecedor, não sendo excludente de responsabilidade, conforme jurisprudência do STJ.

5. A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual não impede o direito de rescisão quando o inadimplemento é causado pelo vendedor, ainda que o contrato preveja penalidades.

6. A cláusula de retenção de valores, com percentuais acima do que a jurisprudência considera razoável, é abusiva e não pode ser aplicada, devendo ser observada a Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução integral das parcelas pagas em caso de culpa do vendedor.

7. Os danos morais são devidos devido ao longo atraso na entrega, situação que ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a indenização no valor fixado pela sentença.

8. A KS FOMENTO MERCANTIL S/A, na qualidade de empresa de factoring, não possui legitimidade passiva na demanda, pois sua participação se restringe à aquisição de créditos mediante cessão, sem vínculo contratual direto com os consumidores ou participação na cadeia de fornecimento do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A desprovido.

10. Recurso de KS FOMENTO MERCANTIL S/A provido para excluir a empresa do polo passivo, com condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor de seu patrono, no percentual de 10% sobre o proveito econômico.

Tese de julgamento
:

1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a retenção de valores pagos pelo consumidor quando o inadimplemento decorre de atraso injustificado na entrega pelo fornecedor.

2. O atraso excessivo na entrega de imóvel contratado configura dano moral indenizável.

3. Empresas de factoring que adquirem créditos mediante cessão não têm legitimidade passiva em demandas de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóveis quando não participam da cadeia de fornecimento ou do contrato originário.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, IV e 53; Lei nº 6.766/79, art. 25; Lei nº 4.591/64, art. 32, § 2º; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/6/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005765-42.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (2)

APELADO: RAFAEL INACIO TRABACH e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0005765-42.2019.8.08.0048

APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E OUTROS

APELADOS: RAFAEL INÁCIO TRABACH E OUTRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE FACTORING. RECURSOS PROVIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A, bem como por KS FOMENTO MERCANTIL S/A, em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, movida por RAFAEL INÁCIO TRABACH e MAGNA GLEIDE DA ROCHA RIBEIRO. A sentença declarou a rescisão do contrato, condenou as rés à restituição integral das parcelas pagas, com juros e correção monetária, e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) a validade de cláusulas contratuais de irrevogabilidade e retenção de valores em caso de rescisão contratual; (ii) a responsabilidade das rés pelo inadimplemento contratual e consequente condenação à restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais; e (iii) a legitimidade passiva da KS FOMENTO MERCANTIL S/A, empresa de factoring que adquiriu direitos creditórios da incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Em contratos de consumo, o Judiciário pode intervir para invalidar cláusulas abusivas, mesmo que firmadas livremente entre as partes, especialmente em caso de cláusulas que contrariem o Código de Defesa do Consumidor.

4. O atraso na entrega de imóvel sem justificativa plausível configura fortuito interno, imputável ao fornecedor, não sendo excludente de responsabilidade, conforme jurisprudência do STJ.

5. A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual não impede o direito de rescisão quando o inadimplemento é causado pelo vendedor, ainda que o contrato preveja penalidades.

6. A cláusula de retenção de valores, com percentuais acima do que a jurisprudência considera razoável, é abusiva e não pode ser aplicada, devendo ser observada a Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução integral das parcelas pagas em caso de culpa do vendedor.

7. Os danos morais são devidos devido ao longo atraso na entrega, situação que ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a indenização no valor fixado pela sentença.

8. A KS FOMENTO MERCANTIL S/A, na qualidade de empresa de factoring, não possui legitimidade passiva na demanda, pois sua participação se restringe à aquisição de créditos mediante cessão, sem vínculo contratual direto com os consumidores ou participação na cadeia de fornecimento do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A desprovido.

10. Recurso de KS FOMENTO MERCANTIL S/A provido para excluir a empresa do polo passivo, com condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor de seu patrono, no percentual de 10% sobre o proveito econômico.

Tese de julgamento
:

1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a retenção de valores pagos pelo consumidor quando o inadimplemento decorre de atraso injustificado na entrega pelo fornecedor.

2. O atraso excessivo na entrega de imóvel contratado configura dano moral indenizável.

3. Empresas de factoring que adquirem créditos mediante cessão não têm legitimidade passiva em demandas de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóveis quando não participam da cadeia de fornecimento ou do contrato originário.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, IV e 53; Lei nº 6.766/79, art. 25; Lei nº 4.591/64, art. 32, § 2º; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27/6/2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: por unanimidade de votos, negar provimento ao recurso interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A e, por outro lado, dar provimento ao apelo manejado por KS FOMENTO MERCANTIL S/A.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de
dois
recursos de
apelação cível
interpostos, respectivamente, por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A,
bem como por
KS FOMENTO MERCANTIL S/A,
porquanto irresignadas com a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra (fls. 365/368 e verso) e integrada no ID 9091644, que julgou parcialmente procedente a pretensão formulada por
RAFAEL INÁCIO TRABACH
e
MAGNA GLEIDE DA ROCHA RIBEIRO
nos autos da
“ação de rescisão contratual c/c restituição de crédito e indenização por danos morais”
em face dos recorrentes, para: (i) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes; (ii) condenar as requeridas a restituírem aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações firmadas contratualmente, devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelos autores; e (iii) condenar as rés ao pagamento de danos morais aos autores, fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ.

Por fim, o comando sentencial condenou as demandadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono dos requerentes, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação atualizada, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC.

Em suas razões (fls. 384/407), as apelantes
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
aduzem que: (i) não há que se falar em cláusula abusiva, por tratar-se de contrato livremente assinado pelas partes; (ii) é legal a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de compra e venda; (iii) foram realizadas todas as diligências cabíveis para execução e conclusão das obras de infraestrutura, de modo que não há que se falar em culpa das recorrentes; (iv) não há que se falar em nulidade do parágrafo primeiro da cláusula décima terceira; (v) a rescisão contratual decorreu de ato unilateral dos recorridos, logo, deve ser determinada a devolução do valor obtido após a dedução de todos os percentuais de descontos fixados contratualmente; (vi) o termo inicial dos juros de mora deve ser alterado para o momento do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ; e (vii) não restou demonstrado os danos morais e, subsidiariamente, que o
quantum
indenizatório fixado na sentença deve ser reduzido.

Por outro lado, a recorrente
KS FOMENTO S/A
, em seu recurso acostado no ID 9091650, sustenta que: (i) jamais celebrou contrato de compra e venda com os apelados, de modo que sequer poderia descumprir cláusula contratual de uma obrigação da qual não fez parte; (ii) não possui absolutamente nenhuma relação com as demais rés (Cidade Verde e Gran Viver) que possa indicar a existência de grupo econômico no caso concreto; (iii) a única ligação existente entre a apelante e o Grupo Gran Viver é comercial e se resume à celebração de um Contrato de Cessão de Crédito firmado em 04/09/2017, através do qual foram cedidos alguns direitos creditórios de sua titularidade à recorrente, dentre eles quatro títulos que envolviam os autores; (iv) é flagrante a ilegitimidade passiva da apelante; (v)
“[...] resta incontroverso que a KS FOMENTO recebeu os títulos por meio de

cessão de crédito – frise-se, anteriormente à rescisão do negócio jurídico – de boa-fé, circunstância que afasta o alcance da exceção pessoal oposta pelos Apelados”;
e (vi) não restou provada a conduta ilícita praticada pela recorrente; (vii) subsidiariamente, sejam reduzidos os percentuais estabelecidos para o pagamento da condenação.

Em contrarrazões (ID’s 9091660 e 9091662), os apelados pugnam pelo desprovimento dos recursos.

Pois bem.

Cuidam os autos de
“ação de rescisão contratual c/c restituição de crédito e indenização por danos morais”
ajuizada por
RAFAEL INACIO TRABACH e MAGNA GLEIDE DA ROCHA RIBEIRO
em face de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, GRAN VIVER URBANISMO S/A e KS FOMENTO MERCANTIL
.

Narra a parte autora ter adquirido dois lotes descritos na inicial, pelo valor total de R$ 211.880,00 (duzentos e onze mil e oitocentos e oitenta reais).

Relata, ainda, que, embora fixado o prazo de entrega para maio de 2018, até o ajuizamento da ação não havia sido adimplida a prestação contratual firmada pelas requeridas.

Pleiteou, assim, liminarmente, a suspensão dos efeitos do contrato e que as rés fossem compelidas a retirar o nome dos autores dos órgãos de proteção ao crédito.

No mérito, pleiteou a rescisão definitiva do contrato com a respectiva devolução integral dos valores pagos, bem como a condenação da parte requerida pelos danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Após o processamento da demanda, adveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado a quo julgou parcialmente procedente a pretensão autoral na forma acima mencionada.

Irresignadas, as requeridas interpuseram os presentes recursos, os quais passo a apreciá-los.

RECURSO DA

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, GRAN VIVER URBANISMO S/A

Primeiramente, ressalto que não prospera a alegação das recorrentes de que a autonomia da vontade impede o reconhecimento da nulidade de cláusula contratual tida como abusiva.

Isso tendo em vista que, em se tratando de relação consumerista, é permitida a intervenção do Judiciário no pacto particular sempre que houver abusividade em determinada cláusula contratual, consoante expressa previsão legal do Código de Defesa do Consumidor.

Senão, vejamos a jurisprudência:

[...] I. Aplica-se o CDC à rescisão de compra e venda de imóvel quando a relação se estabelece entre fornecedor e consumidor final, devendo o contrato ser interpretado de maneira mais favorável à parte hipossuficiente da relação. II.
Nas relações de consumo é permitida a intervenção do Judiciário nos contratos particulares quando houver cláusula abusiva e ilegal no instrumento firmado, capaz de colocar o consumidor em desvantagem suficiente para desestabilizar o equilíbrio contratual, sem que a medida represente ofensa à liberdade de contratar ou ao pacta sunt servanda.
III. A ausência de transparência nas condições contratadas implica em reconhecer violação ao art. 6º, III, CDC, que estabelece os direitos do consumidor à informação adequada e clara, além de revelar prática abusiva e ilegal. lV. A falta de informações claras e precisas pelo vendedor no momento de formalização do contrato de compra e venda do imóvel [...] (TJMG; APCV 5100765-52.2018.8.13.0024; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Artur Hilário; Julg. 28/03/2023; DJEMG 31/03/2023)

[...] 5.
Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito.
6.
As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais
. [...] (TJDF; APC 07086.02-48.2020.8.07.0007; Ac. 134.4483; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; Julg. 27/05/2021; Publ. PJe 09/06/2021)

Aduzem, ainda, as recorrentes, a ocorrência de caso fortuito e força maior, os quais seriam motivos para o atraso na entrega do empreendimento.

Contudo, como se sabe, a simples ocorrência de fatos previsíveis como chuva, greve, falta de mão de obra, por sua própria previsibilidade, devem ser considerados pelas construtoras/imobiliárias no momento de anunciar ao consumidor o prazo para a entrega do imóvel ou de obras de infraestrutura, atendendo aos princípios de informação e transparência que devem reger as relações consumeristas.

Aliás, vale destacar que a justificativa apresentada pelas empresas apelantes é plenamente rechaçada por este Egrégio Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
- PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO NÃO ACOLHIDA -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA - FORTUITO INTERNO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RISCO DA ATIVIDADE
- RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA - CULPA DO VENDEDOR - LUCROS CESSANTES - PREJUÍZO DO COMPRADOR É PRESUMIDO - DANO MORAL - SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - RECURSO DE MIKAELE COUTINHO DA CONCEICAO PROVIDO -
RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A IMPROVIDO
. 1 – Preliminar. Em que pese o protocolo do recurso interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A tenha se realizado na agência do Estado de Minas Gerais, noto que o protocolo efetivado neste Tribunal de Justiça ocorreu no último dia do prazo para interposição do apelo. Preliminar rejeitada. 2 - Enunciado sumular nº 543/STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
3 - A vendedora deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha inexistido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento. 4- Em que pese as alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)
5- No que concerne à alegada necessidade de comprovação dos lucros cessantes, melhor sorte não assiste à incorporadora, isso porque a iterativa jurisprudência do C. STJ se firmou no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consistente na ausência de entrega do imóvel na data firmada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 6 - A questão não se trata de mero descumprimento contratual. Isso porque o caso em tela não se trata de mero atraso na entrega da obra, mas de verdadeiro abandono dela, não tenho a incorporadora demonstrado razões plausíveis para que o loteamento não fosse entregue dentro do prazo pactuado. Ademais, deve-se levar em consideração que a recorrida sequer apresentou uma nova data de entrega, fazendo com que a requerente permanecesse refém de um prazo indeterminado, sem possuir qualquer condição financeira de adquirir um novo imóvel. 7 - Considera-se adequado a fixação do montante em R$5.000,00 (cinco mil reais) para reparar o dano moral sofrido pela requerente, devendo incidir a correção monetária desde a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora a partir do vencimento da obrigação. 8 - Recurso de MIKAELE COUTINHO DA CONCEICAO provido. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A não provido. (TJES, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível Número: 0008250-15.2019.8.08.0048, Magistrado: MANOEL ALVES RABELO, Data: 14/Sep/2022)

APELAÇÃO CÍVEL –
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – FORTES CHUVAS – FORTUITO INTERNO
– RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL – DANOS MORAIS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. 1- A construtora deixou de observar o prazo previsto para a entrega do imóvel no contrato de compra e venda de imóvel, ultrapassando até mesmo o prazo de 180 dias de tolerância, autorizando a rescisão do contrato.
2- O atraso nas obras devido a fortes chuvas durante o período não possui o condão de postergar a prazo para conclusão da obra, eis que tal situação se enquadra nas hipóteses de fortuito interno da empresa, uma vez que é inerente às atividades desenvolvidas pela construtora.
3- Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor. 4- Acerca da imposição da cláusula penal em desfavor da Construtora Apelante, no julgamento do REsp n.º 1.614.721, apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento segundo o qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". 5- De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a indenização por dano moral em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária somente é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o longo atraso aliado a outros fatos que comprovam que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. 6- O atraso na entrega da obra, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, já perdurava por mais de 03 (três) meses quando ajuizada a presente ação, prazo excessivamente longo, no qual os Apelados tiveram a necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 7- Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, o valor fixado na r. sentença em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor. 8- Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Número: 0006865-32.2019.8.08.0048, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Data: 16/May/2023)

Portanto, não há que se falar em exclusão da responsabilidade em razão da ocorrência de chuvas na região, tratando-se tal fato de mero fortuito interno.

Sustentam, também, as recorrentes, que os contratos
sub judice
não são passíveis de desistência, por ostentarem caráter de irretratabilidade e irrevogabilidade, na forma do art. 25 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e do § 2º do art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária.

Todavia, embora não se desconheça ser comum, no âmbito da incorporação imobiliária, a presença de cláusulas que estabeleçam a irretratabilidade da avença, a alegada incidência do disposto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), em ações como a submetida a este órgão colegiado, apenas tem lugar quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença, na maioria dos casos, em razão de dificuldades financeiras, sem atribuir culpa ao vendedor.

Portanto, uma vez configurado o atraso injustificado na conclusão das obras, levando-se em consideração, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, razão assiste aos recorridos o direito de pleitearem a resolução do contrato, ainda que os contratos apresentam cláusulas com regulação acerca da irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio jurídico.

Ato seguinte, igualmente não prospera a pretensão de reconhecimento da licitude da malfadada cláusula décima terceira, que ao tratar da rescisão contratual, assim dispôs:

PARÁGRAFO PRIMEIRO
- Sem prejuízo das penalidades específicas previstas neste contrato para cada infração, ocorrendo a rescisão, por qualquer motivo. antes de ter sido consolidada a propriedade fiduciária em nome da VENDEDORA, o(s) COMPRADOR(ES) perderá(ão) em benefício da VENDEDORA o montante correspondente ao ressarcimento de
todos os tributos incidentes sobre o negócio (imposto de Renda, PIS, Cofins, Contribuição Social, etc.)
, além de
5% (cinco por cento) incidente sobre o valor total de venda do imóvel
, a título de reembolso pelas despesas de corretagem e comercialização;
10% (dez por cento) a título de taxa de administração
e
10% (dez por cento) a título de multa convencional rescisória
, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago, devidamente atualizado, em consonância com os termos do ait. 53 da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e art. 122 do Código Civil Brasileiro".

Como se depreende, a supramencionada cláusula está em claro descompasso com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça acerca do percentual de retenção que deve ser aplicado em situação de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do consumidor.

Trata-se do entendimento previsto no verbete sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, aplicável para os casos nos quais a causa da rescisão recai sobre conduta do promissário comprador,
in verbis:

Súmula 543, STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Contudo, na hipótese vertente, como dito antes, o inadimplemento ocorrido nestes autos é das apelantes, uma vez que a construtora deixou de observar, em muito, o prazo previsto para a entrega do imóvel, ultrapassando até mesmo os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância.

Assim, havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa das recorrentes, é cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol dos consumidores.

Acerca do termo inicial dos juros moratórios e da correção monetária a partir do trânsito em julgado definido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, necessário utilizar da técnica do
“distinguishing”
no caso dos autos em relação ao Tema 1.002 que trata dessa matéria.

Isso porque a Corte Superior definiu referido termo inicial nos casos em que a resolução contratual ocorre por iniciativa do promitente comprador. No caso dos autos, entretanto, trata-se de rescisão por culpa das empresas recorrentes, de forma que o precedente em questão é inaplicável, devendo ser mantidos os consectários estabelecidos em sentença.

Quanto
aos danos morais, a jurisprudência pátria, em regra, é uníssona ao afastar essa modalidade de indenização haja vista que a abusividade de determinada cláusula contratual e a demora na resolução da controvérsia pela via extrajudicial são circunstâncias inerentes às demandas que tratam de resolução de contrato de compra e venda. Nesse sentido:

[...] 1.
Configurado o atraso na entrega do imóvel decorrente da desídia da construtora/contratada, impõe-se a resolução do contrato
, com o devido o retorno das partes ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas vertidas pelo consumidor, sem qualquer retenção. [...] 3.
Em geral, danos morais são devidos quando a pessoa passa por sofrimento ou angústia que vai além do mero incômodo ou inconveniente. A hipótese em julgamento é o descumprimento contratual comum, sem acometimento de fatos graves, sem que se tenha demonstrado algum tipo de constrangimento pelo qual a Autora tenha passado
. [...] (TJDF; APC 07193.01-30.2022.8.07.0007; 172.2961; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira; Julg. 28/06/2023; Publ. PJe 12/07/2023)

[...]
O dano moral caracteriza-se, em regra, pela violação aos direitos da personalidade, sendo a dor, humilhação, angústia ou sofrimento em si do indivíduo meras consequências da violação a um bem jurídico tutelado.
Embora
o mero atraso na entrega de imóvel não seja capaz, por si só, de configurar danos morais
, é possível, em casos específicos, o reconhecimento de danos extrapatrimoniais, sobretudo quando constatado o atraso excessivo, que resultou na rescisão do contrato, ante o sentimento de frustração provocado no consumidor. Recurso não provido. Sentença mantida. (TJMG; APCV 5016103-44.2021.8.13.0027; Décima Câmara Cível; Relª Desª Mariangela Meyer; Julg. 11/04/2023; DJEMG 17/04/2023)

Contudo, em hipóteses excepcionais, entendo que o excesso na entrega do empreendimento, tal como a ocorrida nestes autos, é fator que vem sendo considerado pela jurisprudência desta Corte de Justiça para o reconhecimento dos danos morais. Senão vejamos:

“(...)
3. Do dano moral: Ao contrário do que fora decidido na origem, não há como tratar como mero dissabor o ato ilegal da construtora que impediu a imediata fruição do bem imóvel adquirido pelo autor, pelo prazo de 01 (um) ano, já considerando o prazo contratual de prorrogação. O fato demonstra de forma patente uma série de contratempos e perturbações desprovidas de uma razão mínima que se possa dizer comum ao dia a dia de quem cumpre integralmente com suas obrigações
. 3.1. Quanto a quantificação do dano moral, a atividade jurisdicional deve atender a critérios variados, quais sejam, a posição social das partes, a gravidade e repercussão da ofensa, o caráter pedagógico, punitivo, repressivo e ressarcitório da indenização, sem que isso possibilite o enriquecimento ilícito de alguma das partes e esta atividade é por vezes delicada. Levando-se em consideração todos parâmetros que norteiam a fixação do dano moral, demonstrando-se patente a sua ocorrência, reformula-se a sentença quanto ao ponto para fixar o quantum de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para fins de sua reparação (...) 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Unânime.” (TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0026647-10.2013.8.08.0024, rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, julgado em 16/05/2022, DJe de 10/06/2022)

“(...)
3 - O atraso na entrega da obra foi de 10 (dez) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo, no qual a Apelante foi obrigada ao pagamento dos juros da obra e teve necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais.
4 - Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, deve o valor ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor. 5 - Recurso parcialmente provido”. (TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0014030-38.2016.8.08.0048, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 11/04/2022, DJe de 28/04/2022)

No mesmo sentido decidiu este Egrégio Tribunal, inclusive em demanda relacionada ao mesmo empreendimento:

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007630-03.2019.8.08.0048
APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
APELADOS: BANCO SEMEAR S/A, CHALENE MARINE GENUINO E LINDOMAR VALERIO DA SILVA RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA ACÓRDÃO EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO RECURSO DESPROVIDO. 1. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores.
2. Na fixação do quantum indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198790882, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 15/02/2022, Data da Publicação no Diário: 09/03/2022)

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra a sentença da 4ª Vara Cível de Serra/ES que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda de lote e condenar a ré à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se é cabível a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, inclusive do IPTU, e
(ii) verificar a procedência do pedido de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do lote
. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual se justifica pela inadimplência da ré, que não entregou o lote conforme o prazo estabelecido no contrato, mesmo após o período de tolerância de 180 dias. 4. A restituição integral dos valores pagos pelos autores é devida, conforme entendimento do STJ e aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece que, em casos de rescisão por culpa exclusiva do vendedor, o comprador deve ser ressarcido na íntegra.
5. O dano moral é reconhecido diante da frustração dos consumidores, que sofreram prejuízos em razão da paralisação e abandono das obras, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.
6. Não há elementos que justifiquem a alteração da condenação imposta pela sentença, sendo mantida a decisão de ressarcimento dos valores e a condenação por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso improvido. Mantém-se a sentença que determinou a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, e o pagamento de indenização por danos morais. Tese de julgamento: 1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor dá direito à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros moratórios desde a citação e correção monetária desde o desembolso. 2. A frustração decorrente do atraso substancial na entrega de lote pode ensejar indenização por danos morais. (TJES, Classe: Apelação Cível,0012732-06.2019.8.08.0048, Relator :DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 16/10/2024)

Em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, mantenho os termos da r. sentença no que se refere à fixação de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), uma vez que reputo a quantia adequada à reparação pretendida.

RECURSO DA

KS FOMENTO MERCANTIL S/A

Em relação a essa recorrente, denota-se dos autos que, segundo a alegação trazida na peça recursal,
“[...] a empresa CIDADE VERDE celebrou Contrato de Cessão de Crédito com a KS FOMENTO (doc. 06), por meio do qual foram realizadas operações de desconto de títulos/antecipação de recebíveis, consubstanciadas na cessão de alguns recebíveis originários de contratos firmados com terceiros com quem a Cedente mantinha relações comerciais, transferindo, assim, os seus direitos creditórios à Apelante, por um preço justo e certo, como forma de antecipar as suas receitas futuras”
.

Ainda segundo o recurso,
“[...] Por força do aludido instrumento, as Partes formalizaram o competente Termo de Cessão (doc. 07), por meio do qual a CIDADE VERDE cedeu determinados títulos emitidos contra diversos sacados, dentre eles os Apelados, passando então a KS FOMENTO a ser titular – de forma definitiva – dos direitos creditórios negociados e, portanto, o único e legítimo destinatário dos respectivos pagamentos. Até porque, e isso é bom frisar, a CIDADE VERDE recebeu diretamente o pagamento adiantado por tais títulos”
.

Inicialmente destaco que não há como reconhecer a legitimidade passiva de determinada parte apenas pelo fato dela integrar, de forma isolada, um mesmo grupo econômico, se não há qualquer conduta que a responsabilize pelo inadimplemento contratual.

Nesse sentido, inclusive, cito os seguintes precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça:

(...) 1) A legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora. Precedentes.
2) O simples fato de a incorporadora e a instituição financeira fazerem parte do mesmo grupo econômico, quando desacompanhado de prova concreta de que a última tenha participado efetivamente da cadeia de fornecimento do bem e não apenas como simples agente operador do financiamento, não implica responsabilidade solidária pelas obrigações assumidas pela sociedade parceira, até porque, como bem estabelece o §2° do art. 28 do CDC, “as sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas, são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste código.” Precedentes
. 3) A par dessa aparente ausência de responsabilidade da instituição financeira, a ilegitimidade passiva não deve ser declarada na hipótese em que a sua atuação no empreendimento seja matéria de fato controvertida e relevante para o deslinde da causa. 4) Recurso parcialmente provido. (Agravo de Instrumento nº 5011335-63.2022.8.08.0000, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 20/04/2023).

Fixada essa premissa, não há dúvidas da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à hipótese vertente, uma vez que figura o fornecedor do produto de um lado e, do outro, o destinatário final do produto ou serviço (consumidor).

Contudo, não há que se falar em responsabilidade solidária da ora apelante com as demais requeridas, únicas responsáveis pela rescisão contratual pelo atraso na entrega do bem.

Ora, é cedido que a empresa de factoring presta serviços de fomento mercantil adquirindo créditos de terceiros, gerados por vendas a prazo, mediante o pagamento de uma remuneração.

No caso dos autos, conforme documento juntado no ID 9091650, em que pese o contrato firmado entre a empreendedora (cedente) e a empresa de fomento mercantil (cessionária), ora recorrente, houve a cessão de apenas quatro títulos de crédito que envolvia os apelados.

Tratam-se, portanto, de contratos distintos, de forma que inexiste relação contratual entre os recorridos e a empresa de factoring, relativamente ao pacto discutido nos autos.

Assim, não há que se falar em cadeia de fornecimento ou mesmo em triangulação para atingimento dos fins colimados, a se inferir que a apelante tenha participado da relação de consumo, respondendo solidariamente pelos danos pleiteados pelos autores, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda foi entabulado entre os autores e a empresa requerida
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
com a participação solidária da
GRAN VIVER URBANISMO S/A,
a teor da documentação juntada às fls. 76/77.

Sobre o tema, cito os seguintes julgados da jurisprudência pátria, senão vejamos:

APELAÇÃO.
Compromisso de compra e venda de imóvel - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos
– Procedência – CDC – Aplicabilidade – Recurso de todas as partes – Preliminar –
Ilegitimidade passiva ad causam da corré Barigui Companhia Hipotecária – Acolhimento – Corré que é cessionária de créditos imobiliários oriundos de compromissos de compra e venda, por meio de Instrumento de Cessão – Não assunção, pela cessionária, da posição contratual da cedente nos contratos de compra e venda expressamente prevista no Instrumento de Cessão – Manutenção da responsabilidade da cedente perante os adquirentes – Atraso na entrega do imóvel que não pode ser atribuído à cessionária – Inexistência de qualquer relação jurídica de direito material entre a cessionária e o autor – Créditos imobiliários recomprados pela cedente – Ilegitimidade reconhecida – Processo extinto, sem resolução do mérito, em relação à corré Barigui Companhia Hipotecária, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC –
Superveniência de acordo firmado pelo autor com as corrés Orion Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e FOC Empreendimentos Imobiliários Ltda. – Desistência do recurso por parte do autor – RECURSO DA CORRÉ BARIGUI PROVIDO, PREJUDICADOS OS DEMAIS RECURSOS. (TJ-SP - AC: 10035175420178260663 SP 1003517-54.2017.8.26.0663, Relator: Jair de Souza, Data de Julgamento: 22/06/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2021)

APELAÇÃO.
Compra e venda de móveis planejados que não foram entregues. Relação de consumo. Ação rescisória contratual c.c. restituição de valores pagos e de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência dos pedidos em relação à loja vendedora e de improcedência dos pedidos em relação às instituições financeiras cessionárias dos créditos representados pelos cheques dados como pagamento integral do negócio subjacente. Apelo do autor. Não acolhimento. Relação de consumo que não implica a procedência automática dos pedidos. Ausência de responsabilidade solidária dos agentes financeiros pelos prejuízos suportados pelo apelante. Cheques transferidos pela vendedora às instituições financeiras por meio de endosso translativo. Inexistência de relação jurídica entre o demandante e as endossatárias de boa-fé. Contrato de cessão de crédito formalizado entre a cedente e as cessionárias antes da celebração do contrato de compra e venda rescindendo
. Apelante que teve plena ciência da possibilidade do crédito ser cedido a terceiros, conforme cláusula" 5.1 "do contrato firmado com a fornecedora dos móveis planejados. Caso em análise diverso da hipótese de financiamento concedido no momento da celebração do negócio jurídico em que é pacífico o entendimento de que os contratos de compra e venda e de financiamento são coligados. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO". (TJSP; Apelação Cível 1077018-47.2018.8.26.0100; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 26a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data de Registro: 28/09/2020).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDOS INDENIZATÓRIOS - ATRASO NA ENTREGA - CESSÃO DE CRÉDITO - RESPONSABILIZAÇÃO DO CESSIONÁRIO - IMPOSSIBILIDADE - NÃO INTEGRAÇÃO DA CADEIA DE CONSUMO -CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA
- EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - NÃO DEMONSTRAÇÃO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - POSSIBILIDADE - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - CITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - DESEMBOLSO. -
O objeto do contrato de cessão/antecipação de créditos (securitização de recebíveis) firmado entre cedente, construtora, e o cessionário é não somente estranho à relação consumerista e ao próprio objeto do contrato de promessa de compra e venda em debate, mas também posterior e independente, sendo incabível a responsabilização do cessionário pelo atraso na entrega do imóvel (STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.769.501/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 21/6/2022 .)
. - Se cabe ao réu a prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor ( CPC, art. 373, II), a ausência dessa prova implica na procedência do pedido inicial - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (STJ, Súmula 543) - No contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre comprador e construtora/incorporadora, a cláusula penal prevista apenas para a hipótese de inadimplemento do comprador também deve ser aplicada para a hipótese de inadimplemento da construtora/incorporadora (STJ, REsp 1614721/DF, julgado sob a ótica de recurso repetitivo) - Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora têm termo inicial na data da citação por ser ato processual que, nos termos do art. 240 do CPC/2015, constitui em mora o devedor - Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo (STJ, Súmula 43). (TJ-MG - Apelação Cível: 50114137920188130672, Relator: Des.(a) Ramom Tácio, Data de Julgamento: 23/10/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 25/10/2024)

Trago ainda julgado deste Egrégio Sodalício envolvendo uma empresa de factoring e a requerida
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
,
in verbis:

EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE CRÉDITO. INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE DA TERCEIRA RÉ, CESSIONÁRIA DE CRÉDITOS DA PRIMEIRA RÉ. ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA.
FORTUITO INTERNO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. REPETIÇÃO EM DOBRO AFASTADA. MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. PREJUÍZO DO COMPRADOR. PRESUMIDO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. TERMO INICIAL FIXADO NA SENTENÇA MANTIDO. PRINCÍPIO DO NON REFORMATIO IN PEJUS. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PRIMEIRA APELANTE PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA SEGUNDA APELANTE DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Via de regra, o cessionário ou agente financiador não tem participação na construção da obra, limitando-se sua responsabilidade às questões financeiras relativas ao contrato tabulado com a construtora, o que afasta a responsabilidade solidária da financeira com relação a questões entre construtora e adquirentes, ou por defeitos ou vícios nas obras, pois, nos termos do art. 265 do CC, a solidariedade só resulta da lei ou da vontade das partes. 2. No momento em que foi celebrado o contrato de cessão, a cessionária adquiriu apenas os créditos imobiliários, não tendo assumido a posição contratual da cedente nos contratos de compra e venda, remanescendo a responsabilidade desta perante os adquirentes. Enquanto por meio desta o cedente cede ao cessionário todos os seus direitos e obrigações oriundos de determinado contrato, por meio daquela somente os créditos são repassados ao cessionário, permanecendo o cedente responsável perante o devedor pelas obrigações assumidas 3. No caso em exame, como houve somente a cessão dos recebíveis, não é possível atribuir à cessionária a responsabilidade por eventual atraso na entrega do imóvel, que deu ensejo ao pedido de rescisão contratual. 4. Mesmo sendo aplicável à espécie o Código de Defesa do Consumidor, o autor não manteve com a cessionária qualquer relação jurídica de direito material, apenas se justificando a integração no polo passivo da lide pela REDFACTOR FACTORING E FOMENTO COMERCIAL S/A se esta tivesse assumido a posição contratual da cedente no contrato de cessão, o que não restou demonstrado
. Houve, no caso, o endosso translativo dos títulos que, por sua vez, significa que houve uma completa transferência do título de crédito à ordem ao endossatário. 5. Enunciado sumular nº 543/STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 6. A vendedora deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha inexistido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento. 7. Em que pese as alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.) 8. No caso em tela, mesmo considerando o abandono da obra por parte da incorporadora, não restou suficientemente demonstrada a má-fé, motivo pelo qual a restituição deve se dar de forma simples. 9. Tratando-se de responsabilidade que decorre do contrato, os juros de mora devem incidir, desde o vencimento da obrigação. Todavia, à míngua de insurgência do autor/apelado quanto ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as parcelas a serem restituídas, tenho que a sentença merece ser mantida neste ponto, sob pena de ofensa ao princípio do non reformatio in pejus. 10. Recursos conhecidos. Recurso da primeira apelante provido. Recurso da segunda apelante parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada (TJES, Apelação Cível 0016631-12.2019.8.08.0048, Rel. Desª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, Quarta Câmara Cível, julgado em 17/08/2023)

Ainda sobre o tema, em precedente idêntico, cito o seguinte precedente do STJ:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. REVALORAÇÃO JURÍDICA.
SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS. CESSÃO DE CRÉDITO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIZAÇÃO DO CESSIONÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO INTEGRAÇÃO DA CADEIA DE CONSUMO. PRECEDENTES.
1. Nos termos da jurisprudência já consolidada desta Corte, a análise do recurso especial não esbarra nos óbices previstos nas Súmulas 5 e 7, do STJ, quando se exige somente o reenquadramento jurídico das circunstâncias de fato e cláusulas contratuais expressamente descritos no acórdão recorrido.
2. O objeto do contrato de cessão/antecipação de créditos (securitização de recebíveis) firmado entre cedente, construtora, e o cessionário é não somente estranho à relação consumerista e ao próprio objeto do contrato de promessa de compra e venda em debate, mas também posterior e independente, sendo incabível a responsabilização do cessionário pelo atraso na entrega do imóvel. Precedentes
. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no REsp n. 1.769.501/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 21/6/2022.)

Destarte, considerando a inexistência de solidariedade entre a empresa de factoring e as demais empresas requeridas quanto ao atraso na obra, deve ser extinto o processo, sem resolução do mérito, quanto à recorrente.

Em outros termos, deve ser reconhecida a ilegitimidade da empresa recorrente para figurar no polo passivo da presente demanda, com a consequente condenação dos requerentes/apelados ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ora recorrente no importe de 10% sobre o proveito econômico (aquilo que pagaria em razão do comando sentencial).

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e GRAN VIVER URBANISMO S/A,
e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Por outro lado,
CONHEÇO
do apelo manejado por
KS FOMENTO MERCANTIL S/A
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, reformando parcialmente a sentença, apenas para excluir a recorrente do polo passivo da presente demanda, condenando os requerentes/apelados ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da referida empresa no importe de 10% sobre o proveito econômico (quantia que deixou de ser condenada na r. sentença objurgada).

Tendo em vista que os honorários advocatícios fixados no comando sentencial foram fixados em grau máximo, deixo de aplicar a regra prevista no art. 85, § 11, do CPC, em desfavor da empresas
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 18/11/2024 às 13:13:12, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
54283318112024
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o e. Relator, para conhecer e negar provimento ao apelo de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS e OUTRO
e, por outro lado, conhecer e dar provimento ao recurso de
KS FOMENTO MERCANTIL S/A
.