Tribunal: TJES
Processo: 1020636-70.1998.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA INADIMPLÊNCIA PARCIAL DO PREÇO. PROVAS DOCUMENTAIS DE PAGAMENTO INTEGRAL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RETROVENDA. PROVIMENTO NEGADO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de desconstituição de contrato de compra e venda de imóvel, cumulado com restituição de valores, formulado pelos autores sob o argumento de inadimplemento parcial do preço ajustado pelo comprador, ente público estadual. Em reconvenção, foi pleiteada a outorga da escritura definitiva e a condenação dos autores em perdas e danos. A sentença julgou improcedente o pedido principal e procedente a reconvenção, determinando a outorga da escritura definitiva. Os autores apelaram sustentando ausência de comprovação do pagamento integral, por se basear em documentos unilaterais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se houve pagamento integral do preço estipulado no contrato de compra e venda, de modo a justificar a improcedência do pedido de desconstituição contratual e a procedência da reconvenção para exigir a escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O pagamento integral do valor avençado foi comprovado por meio de documentos juntados aos autos (recibos, notas de empenho e autorizações de pagamento), todos assinados pelos vendedores, sendo válidos como prova do adimplemento da obrigação.

Os documentos apresentados pelo ente público não se revelam unilaterais, na medida em que contam com a assinatura dos apelantes, conferindo-lhes força probatória plena.

Diante da ausência de prova inequívoca de inadimplemento e da eficácia das cláusulas contratuais livremente pactuadas, não se justifica a desconstituição do negócio jurídico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comprovação do pagamento integral do preço contratual por meio de recibos assinados pelas partes afasta a pretensão de desconstituição da compra e venda.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade impede a retrovenda na ausência de cláusula expressa autorizando-a.

Documentos assinados por ambas as partes não podem ser considerados unilaterais para fins de prova do adimplemento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 85, § 8º; 487, I; 501.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 1020636-70.1998.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO GRADIN e outros

APELADO: INSTITUTO DE ATENDIMENTO SOCIO-EDUCATIVO DO ESPIRITO SANTO

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA INADIMPLÊNCIA PARCIAL DO PREÇO. PROVAS DOCUMENTAIS DE PAGAMENTO INTEGRAL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RETROVENDA. PROVIMENTO NEGADO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de desconstituição de contrato de compra e venda de imóvel, cumulado com restituição de valores, formulado pelos autores sob o argumento de inadimplemento parcial do preço ajustado pelo comprador, ente público estadual. Em reconvenção, foi pleiteada a outorga da escritura definitiva e a condenação dos autores em perdas e danos. A sentença julgou improcedente o pedido principal e procedente a reconvenção, determinando a outorga da escritura definitiva. Os autores apelaram sustentando ausência de comprovação do pagamento integral, por se basear em documentos unilaterais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se houve pagamento integral do preço estipulado no contrato de compra e venda, de modo a justificar a improcedência do pedido de desconstituição contratual e a procedência da reconvenção para exigir a escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O pagamento integral do valor avençado foi comprovado por meio de documentos juntados aos autos (recibos, notas de empenho e autorizações de pagamento), todos assinados pelos vendedores, sendo válidos como prova do adimplemento da obrigação.

Os documentos apresentados pelo ente público não se revelam unilaterais, na medida em que contam com a assinatura dos apelantes, conferindo-lhes força probatória plena.

Diante da ausência de prova inequívoca de inadimplemento e da eficácia das cláusulas contratuais livremente pactuadas, não se justifica a desconstituição do negócio jurídico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comprovação do pagamento integral do preço contratual por meio de recibos assinados pelas partes afasta a pretensão de desconstituição da compra e venda.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade impede a retrovenda na ausência de cláusula expressa autorizando-a.

Documentos assinados por ambas as partes não podem ser considerados unilaterais para fins de prova do adimplemento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 85, § 8º; 487, I; 501.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 1020636-70.1998.8.08.0024

APELANTES: JOÃO GRADIN e SANDRA MARIA TEIXEIRA GRADIM

APELADO: INSTITUTO DE ATENDIMENTO SÓCIO EDUCATIVO DO ESPÍRITO SANTO - IASES

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, depreende-se dos autos que João Gradin e Sandra Maria Teixeira Gradim ajuizaram Ação de Desconstituição de Contrato de Compra e Venda de Imóvel em face do Instituto Espírito Santense do Bem-Estar do Menor - IESBEM (atual Instituto de Atendimento Sócio Educativo do Espírito Santo - IASES).

Como justificativa para ajuizamento da demanda, os Autores informaram na petição inicial que em 18.12.1992 celebraram contrato de compra e venda com o IASES pelo qual se comprometeram a vender um imóvel situado à Rua Capitão Marcelino, n.º 05, Vera Cruz, Município de Cariacica-ES.

O IASES, por sua vez, teria se obrigado a pagar pelo imóvel Cr$ 289.458.000,00 (duzentos e oitenta e nove milhões quatrocentos e cinquenta e oito mil cruzeiros), todavia, deixou de adimplir Cr$ 6.891.950,85 (seis milhões oitocentos e noventa e um mil novecentos e cinquenta cruzeiros e oitenta e cinco centavos) do pactuado; postulou, então:

“(...) a procedência do pedido, desconstituindo a transação de compra e venda do imóvel, com a respectiva devolução do
quantum
, atualizado monetariamente, até a data em que se concretizar a retrovenda.” (Fl. 06).

Além da contestação, o IASES também apresentou reconvenção, na qual pleitearam a condenação dos Autores à obrigação de fazer concernente à outorga da escritura definitiva, bem assim a condenação “
à indenização de perdas e danos
” (fl. 58).

O MM. Juiz
a quo
, após o regular trâmite do feito, proferiu a Sentença de id 12815795, ocasião em que assim concluiu na parte dispositiva do
decisum
:

“Em face do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido deduzido na inicial, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC.

(...).

Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE A RECONVENÇÃO, a fim de condenar os autores/reconvindos a, no prazo de 30 (trinta) dias, outorgarem escritura definitiva de compra e venda do imóvel, sob pena de, não o fazendo, servir a presente sentença para suprir a manifestação e surtir os mesmos efeitos (art. 501, CPC), inclusive para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

CONDENO os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do art. 85, §8º, do CPC.”

Inconformados com a citada conclusão, os Autores, ora Apelantes, interpuseram o recurso ora em julgamento (id 12815797), no qual aduzem, como fundamento do pedido de reforma da Sentença, em síntese, que não houve o pagamento integral do preço pactuado no contrato de compra e venda celebrado entre as partes, sobretudo porque os documentos apresentados pelo Apelado, a quem compete o ônus de comprovar o pagamento, são unilaterais.

Com estas informações a respeito dos fatos que envolvem a demanda em julgamento, passo a expor as razões pelas quais,
data venia
, minha conclusão é pelo não provimento do recurso.

E é pelo não provimento do recurso porque o Instituto Apelado, de fato, comprovou o pagamento do preço ajustado com os Apelantes no contrato de compra e venda celebrado entre as partes; aliás, reputo válida a transcrição do seguinte trecho da Sentença recorrida:

“A questão, portanto, é singela. Verificado o pagamento integral do contrato, não há que se conceder o pleito autoral.

No caso dos autos, analisando os documentos carreados aos autos (fls. 65/88), sobretudo aquele de fl. 88, observo que houve o pagamento integral das parcelas acordadas, levando em consideração os pagamentos antecipados efetuados e a alteração da moeda. Aliás, nos documentos de fls. 65/88 constam os recibos devidamente assinados pelos autores.

Ademais, para além do adimplemento integral por parte do Ente Público, o contrato de promessa firmado entre as partes expressamente prevê em sua cláusula terceira que é firmado em “caráter irrevogável e irretratável”, de modo que não há que se falar em retrovenda, que exige cláusula expressa nesse sentido.”

A citada conclusão do Magistrado,
data maxima venia
, não é infirmada pelos argumentos expostos nas razões recursais, sobretudo porque a análise dos documentos mencionados na Sentença (fls. 65-88; recibos, notas de empenho, autorizações de pagamento, todos assinados pelos Apelantes, separados ou em conjunto), de fato, revelam a quitação do preço acordado entre as partes.

Assim, como não foi possível infirmar os termos da Sentença recorrida, outra conclusão não resta senão o desprovimento da presente Apelação Cível.

Do exposto, nego provimento ao recurso e, em consequência, majoro a verba honorária fixada na Sentença para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), ressalvados os benefícios da gratuidade da justiça concedidos aos Apelantes.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento ao recurso de apelação.