Tribunal: TJES
Processo: 0009953-20.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Corretagem; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por Villággio Limoeiro Empreendimento Imobiliário Ltda. SPE contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada por Bruno Cézar Girasolo e Patrícia Pinheiro de Andrade, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional e condenar a apelante a restituir 90% do valor pago, corrigido desde cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado, fixando a sucumbência em 70% para a ré e 30% para os autores, com honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há três questões em discussão: (I) definir se o percentual de retenção dos valores pagos pelos compradores deveria ser majorado para 25%; (II) estabelecer se o termo inicial da correção monetária deve ser a data do ajuizamento da ação; e (III) determinar se a apelante decaiu de parte mínima, autorizando a inversão da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) observa a cláusula contratual que limita o valor da cláusula penal a esse patamar e está em conformidade com a jurisprudência local, que considera esse percentual razoável e suficiente para recompor os prejuízos da construtora diante da rescisão contratual imotivada.

4. A pretensão de majoração do percentual para 25% (vinte e cinco por cento) não merece acolhimento porque a jurisprudência deste Tribunal reconhece que a definição do quantum exato deve considerar as circunstâncias concretas do caso, como a duração do contrato e o montante pago, elementos que justificaram a fixação em 10%.

5. A correção monetária incide a partir de cada desembolso realizado, e não da data do ajuizamento da ação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, mesmo nos casos em que a rescisão decorre de iniciativa do comprador.

6. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a ré e 30% para os autores reflete adequadamente o resultado da demanda, uma vez que os autores obtiveram êxito nos pedidos centrais da ação (rescisão contratual e restituição de valores), não configurando sucumbência mínima da apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal limitada a 10% do valor pago, estipulada em contrato de promessa de compra e venda, é válida e suficiente para compensar os prejuízos da vendedora pela rescisão imotivada do comprador.

2. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos em virtude da rescisão contratual incide a partir de cada desembolso realizado.

3. A parte que decai da maioria dos pedidos principais não pode ser considerada sucumbente mínima, sendo adequada a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § § 2º e 11; 86, parágrafo único; 371; Lei n. 6.899/1981.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.018.173/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 11-04-2022, DJe 19-04-2022; TJES, AI 5003206-69.2022.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, Quarta Câmara Cível, publ. 11-04-2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009953-20.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA SPE

APELADO: BRUNO CEZAR GIRASOLO e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por Villággio Limoeiro Empreendimento Imobiliário Ltda. SPE contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada por Bruno Cézar Girasolo e Patrícia Pinheiro de Andrade, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional e condenar a apelante a restituir 90% do valor pago, corrigido desde cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado, fixando a sucumbência em 70% para a ré e 30% para os autores, com honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há três questões em discussão: (I) definir se o percentual de retenção dos valores pagos pelos compradores deveria ser majorado para 25%; (II) estabelecer se o termo inicial da correção monetária deve ser a data do ajuizamento da ação; e (III) determinar se a apelante decaiu de parte mínima, autorizando a inversão da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) observa a cláusula contratual que limita o valor da cláusula penal a esse patamar e está em conformidade com a jurisprudência local, que considera esse percentual razoável e suficiente para recompor os prejuízos da construtora diante da rescisão contratual imotivada.

4. A pretensão de majoração do percentual para 25% (vinte e cinco por cento) não merece acolhimento porque a jurisprudência deste Tribunal reconhece que a definição do quantum exato deve considerar as circunstâncias concretas do caso, como a duração do contrato e o montante pago, elementos que justificaram a fixação em 10%.

5. A correção monetária incide a partir de cada desembolso realizado, e não da data do ajuizamento da ação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, mesmo nos casos em que a rescisão decorre de iniciativa do comprador.

6. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a ré e 30% para os autores reflete adequadamente o resultado da demanda, uma vez que os autores obtiveram êxito nos pedidos centrais da ação (rescisão contratual e restituição de valores), não configurando sucumbência mínima da apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal limitada a 10% do valor pago, estipulada em contrato de promessa de compra e venda, é válida e suficiente para compensar os prejuízos da vendedora pela rescisão imotivada do comprador.

2. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos em virtude da rescisão contratual incide a partir de cada desembolso realizado.

3. A parte que decai da maioria dos pedidos principais não pode ser considerada sucumbente mínima, sendo adequada a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § § 2º e 11; 86, parágrafo único; 371; Lei n. 6.899/1981.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.018.173/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 11-04-2022, DJe 19-04-2022; TJES, AI 5003206-69.2022.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, Quarta Câmara Cível, publ. 11-04-2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0009953-20.2015.8.08.0048.

APELANTE:
VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. SPE
.

APELADOS: BRUNO CÉZAR GIRASOLO E PATRÍCIA PINHEIRO DE ANDRADE.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

V O T O

Villaggio Limoeiro Empreendimento Imobiliário Ltda. S
PE
.
interpôs recurso de apelação em face d
o capítulo d
a respeitável sentença de fls. 186-90v,
integrada pela de
cisão de
embargos de declaração
(
id 10917335
)
, proferida pelo ilustre Juiz de Direito da Sexta Vara Cível
do Juízo da Serra,
Comarca da Capital, nos autos da “Ação Ordinária de Restituição de Valores c/c Reparação de Danos Morais” ajuizada contra ela por Bruno C
é
zar Girasolo

e

Patr
í
cia Pinheiro
d
e Andrade,

que julgou
parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial para: “a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes; e b) DETERMINAR a devolução imediata e em parcela única de 90% (noventa por cento) da importância paga pelos requerentes por força do contrato, valor sobre o qual deverá incidir correção monetária a partir do desembolso e juros de mora de 01% (hum por cento) ao mês a partir da data do trânsito em julgado
”,
condenando ambas as partes, ante a sucumbência recíproca, nas “custas processuais e honorários advocatícios”
fixados em “
em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação... devendo a parte autora responder por 30% e a ré por 70%, destacando a suspensão da exigibilidade em decorrência do deferimento do benefício da gratuidade de justiça”.

Conforme exposto no relatório da respeitável sentença,

“
Trata-se de A
çã
o proposta por BRUNO CÉZAR GIRASOLO E OUTRA em desfavor de VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA SPE, todos qualificados nos autos.

Relata a parte Autora ter celebrado com a Requerida contrato de compra e venda para aquisição do apartamento 108 do Edifício Imbuia, Empreendimento
Villaggio
Limoeiro, localizado da Av. Desembargador Mário da Silva Nunes, n. 717, Jardim Limoeiro, Serra/E
S
. Outrossim, alega que o preço inicialmente ajustado fora de R$ 142.404,05 (cento e quarenta e dois mil, quatrocentos e quatro reais e cinco centavos) e que após a assinatura da avença notaram que fora embutido o valor de R$ 4.586,81 (quatro mil, quinhentos e oitenta e seis reais e oitenta e um centavos) relativo a serviço de corretagem jamais contratado.

Afirmam que, diante de tal abusividade, buscaram o distrato junto a Requerida, mas não obtiveram retorno, motivo pelo qual acionaram o Procon, órgão por meio do qual a Ré se propôs a devolver apenas parte da quantia adimplida.

Diante disso, ajuizaram a presente demanda por meio da qual pretendem: i) a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; ii) a devolução integral e imediata do montante adimplido; iii) a restituição em dobro do valor pago a título de comissão de corretagem; e iv) indenização por danos morais. Outrossim, pugnam pela concessão da gratuidade da justiça e inversão do ônus da prova.
”

Nas razões recursais (
id
10917336) a apelante sustentou, em síntese, que: 1) “a r. sentença merece retoque quanto ao percentual mínimo de retenção fixado, notadamente porque o ônus pela rescisão do contrato recai exclusivamente sobre os apelados”, de sorte que “por desistência imotivada do promitente comprador, como ocorreu
in casu
, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores pagos”; 2) “o termo inicial de incidência da atualização monetária deve ser a data do ajuizamento da ação”,
visto que “o ilícito contratual foi praticado pelos apelados, que deram causa à rescisão contratual, razão pela qual é imperativa a aplicação do critério da Lei nº 6.899/81”;

e 3) “a apelante não deve ser condenada ao pagamento de honorários e custas, visto que sucumbiu em parte mínima dos pedidos”, uma vez que “o único pedido julgado procedente foi o da devolução das quantias pagas, com retenção maior do que a requerida, diante da culpa dos autores, ora apelados”.

Requereu o provimento do recurso
e a
reforma
d
a r. sentença, “a fim de que: a) sejam os termos do reembolso... orientados conforme a cláusula de número 63 do contrato
de compra e venda pactuado
; b) subsidiariamente, que seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos apelados; c) seja fixado [sic] a data do ajuizamento da ação como o termo inicial de incidência da correção monetária...; e d) a inversão do ônus de sucumbência” (id 10917336 –
fl.
17).

Nas c
ontrarrazões
de
id 10917339,
os apelados
p
ugnaram pelo
desprovimento do recurso
.

O
cerne d
a matéria recursal

a ser examinado n
esta Corte
consiste
nas
consequências patrimoniais
do distrato
do contrato de promessa de compra e venda
, insurgindo-se a apelante contra o
s seguintes pilares
definidos na respeitável
sentença: 1) o
percentual de retenção fixado;
2)
o termo inicial da correção monetária; e
3)
a distribuição dos ônus sucumbenciais.

No que
se refere
ao percentual de retenção,
ponto
nevrálgico do inconformismo da apelante, não
observo
razões para reforma do julgado.

A recorrente pleiteia
a reforma da
r
espeitável
sentença para utilização dos critérios da cláusula 63, do contrato de
promessa de
compra e venda
(fl. 48)
1
,

para cálculo da restituição ou, subsidiariamente, a
majoração da retenção de 10% (dez por cento), arbitrada na sentença, para
o
percentual de
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Na espécie, o juízo
a quo
, em linha com a jurisprudência pacificada neste Sodalício
e

interpretando o sentido e alcance da referida cláusula penal - (na qual observei do item ‘e’ limitação “de valor equivalente a 10% ... do valor pago”)
2
-
considerou o percentual de 10% (dez por cento) razoável e suficiente para recompor os prejuízos da construtora.

Por conseguinte
, reputo correta a
r
espeitável

sentença objurgada
no que diz respeito à interpretação do
percentual de retenção fixado,
sobretudo por ilidir

ilegalidade
s

na exegese de
disposições contratuais que
pudesse implicar no
desconto de diversas rubricas sobre o valor a ser restituído.
A propósito
,
a jurisprudência deste E. Tribunal se consolidou no sentido de
que o percentual de rete
nção já se mostra “adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.”
(TJES; AI 5003206-69.2022.8.08.0000; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Publ. 11/04/2024)”.

Ademais,
não merece guarida a proposição recursal
acerca da
majoração do percentual
de retenção
,
uma vez que
a jurisprudência recente deste Egrégio Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o
referido
percentual pode flutuar entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias concretas do caso. A fixação do
quantum
exato insere-se no âmbito do livre convencimento motivado do julgador, que deve sopesar as particularidades da lide para encontrar um valor que, a um só tempo, compense o vendedor pelas despesas administrativas e comerciais e não represente onerosidade excessiva ao consumidor.

N
esse contexto,
reconheço que deve ser mantida a convicção

do MM. Juiz de primeiro grau que
considerou o percentual de 10% (dez por cento) razoável e suficiente para recompor os prejuízos da construtora, notadamente por se tratar de
contrato vigente por curto período de tempo e o montante até então pago, entendimento que encontra respaldo na jurisprudência
recente
deste Sodalício
3
e, portanto, não merece reparo.

No que
diz respeito
ao termo inicial da correção monetária, a recorrente
pugnou
pela incidência a partir do ajuizamento da ação, e não de cada desembolso,
sob o pálio de
que não deu causa à rescisão.
Sem razão, entretanto, uma vez que “O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça...” (AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11-4-2022, DJe de 19-4-2022).

Por fim, no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais, a apelante alega ter sucumbido em parte mínima dos pedidos, requerendo a aplicação do parágrafo único do artigo 86 do CPC. A análise objetiva dos pedidos formulados na inicial e do resultado do julgamento demonstra o contrário. Os autores, ora apelados, pleitearam (
I
) a rescisão do contrato, (
II
) a restituição integral dos valores pagos, (
III
) a devolução em dobro da comissão de corretagem e (
IV
) indenização por danos morai
s
. Obtiveram sucesso na rescisão contratual e na restituição de 90% dos valores pagos, que representam o núcleo econômico da demanda. Decaíram, por outro lado, dos pedidos de restituição da corretagem (em razão da prescrição) e dos danos morais. É evidente que a apelante não decaiu de parte mínima, pois foi condenada a restituir a maior parte do capital discutido. A distribuição da sucumbência na proporção de 70% para a ré (apelante) e 30% para os autores (apelados) reflete com acerto e proporcionalidade o sucesso e a derrota de cada parte na lide, não merecendo, portanto, qualquer reparo.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso interposto
e, nos termos do
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante em favor do patrono dos apelados para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

1
-

Arquivo: 00099532020158080048 VOL 001 PARTE 01.pdf.

2
- RESCISÃO ... 63 ... “(e) multa rescisória de valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor pago;”.

3
AC 0007710-39.2019.8.08.0024; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa; Publ. 12-04-2024; AC 0028350-30.2019.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Robson Luiz Albanez; Publ. 02-02-2024;

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto com o relator

Acompanho o eminente Relator.